Berga 15:3

Värdeutlåtande

berörande fastigheten

Berga 15:3

i Österåkers kommun

2020-08-27

FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB

UPPDRAG/BESKRIVNING

Uppdragsgivare Österåkers kommun genom Xxxxxx Xxxxxxxx

Syfte Av Österåkers kommun har undertecknad erhållit uppdraget att bedöma marknadsvärdet av fastigheten Xxxxx 00:0 baserat på gäl- lande detaljplan, att bedöma ett byggrättsvärde för kontorsända- mål samt ett förväntningsvärde av mark för kontorsbebyggelse. De två senare bedömda byggrättsvärdena kommer att uttryckas i kr/kvm BTA. Bedömningen avses användas i samband med inter- na bedömningar.

Värderingsobjekt Värderingsobjektet utgörs av fastigheten Xxxxx 00:0 x Xxxxxxxxxx i Österåkers kommun.

Värdetidpunkt Värdetidpunkt är dagens datum.

Förutsättningar Värdebedömningen förutsätter att markförhållandena är normala och att det inte erfordras någon marksanering. För uppdraget gäl- ler vidare bilagda ”Allmänna villkor för värdeutlåtande”.

I värdebedömningen där värdet skall baseras på gällande detalj- plan, vilken anger bilservice, förutsätts drivmedelsförsäljning ej vara tillåten.

Byggrättsvärdebedömningen av kontorsbyggrätterna görs med förutsättningen att det finns en laga kraft vunnen detaljplan som anger förväntad bebyggelse. Värdebedömningen av förväntnings- värdet beaktar inte mervärdet av att fastigheten kan hyras ut inom den tidsperiod till annan förväntad markanvändning är tillåten.

Parkeringsbehovet förutsätts lösas genom underjordiskt garage inom fastigheten.

Underlag - Värdebedömning från Svefa 2020-04-09

- Kartor, ortspriser.

- Besiktning 2020-08-26

Läge Värderingsobjektet är beläget i centrala Åkersberga. Omkringlig- gande bebyggelse utgörs av flerbostadshus, garage samt lokalga- tor. All erforderlig service finns inom kort gångavstånd x Xxxxx- xxxxx centrum. Inom gångavstånd finns även större busshållplats samt station utmed Roslagsbanan. Stockholm city är beläget på ca 30 km avstånd.

Xxxxx 00:0 Fastigheten Berga 15:3 är 2 765 kvm stor och ägs av Preem AB. Fastigheten är taxerad som obebyggd industrienhet, typkod 411. Markområdet är idag obebyggt, dock iordningställt och grusat.

Källa: Xxxxxxx.xx

Planförhållanden Fastigheten omfattas av detaljplan med aktbeteckningen ”Åkers- berga centrum” vilken vann laga kraft 1992-06-10. Genomförande- tiden har gått ut. Nedan ses ett utdrag ur plankartan.

Källa: Planprogram för Diametern 2 m.fl.

Gällande detaljplan anger bilservice med en största tillåten brut- toarea på 300 kvm med en högsta byggnadshöjd på 6 m. Del av tomten skall vara tillgänglig för allmän gångtrafik. Del av tomten är prickmarkerad och får således ej bebyggas.

BEDÖMNING Metod

Syftet med värderingen är att bedöma marknadsvärdet av fastig- heten beaktat gällande detaljplan samt att bedömda byggrätts- värdet för kontorsbyggrätter. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning av värderingsobjektet på den öppna marknaden. Vid bedömning av byggrätter finns i prin- cip två metoder:

Ortsprismetoden. Denna metod går ut på att bedöma marknads- värdet genom jämförelser med avtal om överlåtelser av liknande objekt.

Exploateringskalkyl. Denna metod går ut på att först bedöma marknadsvärdet av en färdigbyggd fastighet (främst genom orts- prisjämförelser) och sedan dra av byggkostnader och marknads- mässig vinst för exploatören. Den som återstår är då vad som kan betalas för marken.

Nackdelen med ortsprismetoden är att det finns få överlåtelser samt att dessa ej är direkt jämförbara. Nackdelen med en exploa- teringskalkyl är att man drar ett förhållandevis stort tal (byggkost- naden) från ett nästa lika stort tal (marknadsvärdet i färdigbyggt skick) från varandra. Såväl värdet i färdigbyggt skick som bygg- kostnaden är förhållandevis osäkra parametrar och små justering- ar i dessa kan ge mycket stora effekter på slutresultatet. Till detta ska läggas att även vinstkravet är osäkert.

Ovanstående leder normalt till att man i första hand försöker be- döma marknadsvärdet med en ortsprismetod men att man gör en exploateringskalkyl för att stämma av rimligheten i bedömningar- na. Nedan kommer främst ortsprismetoden att ligga till grund för respektive värdebedömning.

Marknadsanalys

Allmänt De ekonomiska följderna av införda begränsningsåtgärder för att hindra smittspridning av Covid-19 har varit stora och arbetslöshet- en har stigit i en snabb takt. I Sverige såväl som övriga världen handlar det om att hålla spridningen på en hanterbar nivå men re- striktionerna i samhället har nu börjat lättats upp och därmed kan den ekonomiska återhämtningen inledas. Konsekvenserna av kri- sen kommer att finnas kvar en lång tid framöver i form av högre statsskulder i flertalet länder, högre arbetslöshet, högt skuldsatta företag och ett tryck på strukturomvandling i ekonomin.

Myndigheternas inledande stöd riktade sig främst till näringslivet och kommuner i syfte till att rädda jobb och motverka konkurser. Penningpolitiken riktar sig till att hålla ett lågt ränteläge och för att hålla igång kreditförsörjningen.

Aktiepriserna har stigit påtagligt sedan det stora fallet under feb- ruari-mars, fastighetsaktier har dock haft en svagare utveckling. Räntorna på statsobligationer har varit stabila och korta mark- nadsräntor har sjunkit.

Enligt Riksbankens prognos kommer BNP minska med 4,8 % i år.

Osäkerheten hur den svenska och globala ekonomin kommer att utvecklas framöver är stor och får vi en ny våg av smittspridning kommer det sannolikt fördröja den ekonomiska återhämtningen. Svaga statsfinanser i Italien (och även i andra länder) medför att möjligheterna att motverka den ekonomiska nedgången begrän- sas. Förhandlingarna om hur handelsrelationerna mellan Storbri- tannien och EU ska se ut i framtiden riskerar dessutom att dra ut på tiden. Den tidigare handelskonflikten mellan USA och Kina ris- kerar att ta fart igen och spridas till andra länder.

Fastighetsmarknaden Genom att förutsättningarna i näringslivet och i samhället i övrigt förändrats så kraftfullt och snabbt av rådande pandemi har detta även lett till återverkningar på hyres-och fastighetsmarknaderna.

Aktiviteten på transaktionsmarknaden har sjunkit och som till- sammans med de förändrade förutsättningarna gör att mindre vikt bör läggas vid tidigare genomförda affärer som ligger till grund för värdebedömningen.

Under det första halvåret omsattes fastigheter till ett värde av ca 70 miljarder kr (avser fastigheter sålda för >40 miljoner kr), vilket är 14 % lägre än motsvarande period föregående år. Kontor, bo- städer och samhällsfastigheter utgör en majoritet av omsättning- en. Andelen utländska investerare har minskat kraftigt.

Framöver kommer vi sannolikt se en ännu större prisskillnad mel- lan primära och sekundära delmarknader. Konjunkturnedgången bedöms slå hårdast mot hotell- och handelsfastigheter (ej livsme- del) medan främst samhällsfastigheter och även bostadshyresfas- tigheter väntas få minst påverkan.

Osäkerheten i värdebedömningen kan därför vid nu aktuell värde- bedömning anses vara högre än vad som normalt skulle vara fallet. Med tanke på den okända framtida inverkan som covid-19 kan ha på fastighetsmarknaden, rekommenderar vi en regelbunden be- vakning av marknaden och även uppdatering av värdebedömning- en.

KPI steg med 1,6 % oktober 2019 vilket medför att merparten av lokalhyrorna stiger med motsvarande nivå.

Hyresmarknaden Kontorshyresgäster letar i allmänhet efter moderna och yteffek- tiva lokaler i etablerade kontorsområden med bra kollektivtrafik. Efter en lång period av stark hyrestillväxt på kontorsmarknaden, särskilt i storstäderna och i större regionsstäder, har hyrestillväx- ten planat ut. Det äldre kontorsbeståndet tappar i attraktionskraft.

Den aktuella nedgången i ekonomin drabbar handeln och be- söksnäringen särskilt stort. Butikerna har stora likviditetsproblem och många har svårt att betala hyran. Livsmedelshandeln uppvisar dock god försäljning och utgör därmed ett undantag. Regeringen har avsatt 5 miljarder kr till fastighetsägare som ger tillfällig hyres- rabatt till utsatta branscher under covid-19/coronakrisen. Stödet motsvarar 50 % av hyresnedsättningen.

E-handelns expansion har medfört en stor efterfrågan på moderna logistiklokaler och segmentet har under de senaste åren uppvisat en stark hyresutveckling. Omflyttningen av industrihyresgäster till nyskapade industriområden i kombination med en stor efterfrågan för industrilokaler, har medfört till en stark hyrestillväxt även för det äldre beståndet. Hyrestillväxten ser dock ut att mattas av för både logistik- och industrifastigheter.

Värdebedömning - enligt gällande detaljplan

Enligt gällande detaljplan får fastigheten nyttjas för bilservice. Industriändamål bedöms vara det användningssätt som är mest jämförbart med detta ändamål. Ett ortspris framtogs av försålda industritomter i Stockholms län från 2018 och framåt.

Försäljningar av markområden med markareal över 10 000 kvm samt försäljningar i perifera delar av länet har gallrats bort.

Följande köp kunde noteras:

Kommun	Fastighet	Område/adress	Datum	Pris, tkr	Pris	kr/kvm	TA	Tomtareal, kvm	Köpare	Säljare
Södertälje	Lyftkranen 4	Moraberg	2020-06	8 700	1 290		6 746		ANT 2.0 Fas tighets AB	Södertälje Kommun

Värmdö	Älvs by 1:124	Älvsby	2020-04	2 691	1 250	2 153	Prabs dotter på Värmdö AB	Värmdö kommun
Värmdö	Älvs by 1:125	Älvsby	2020-04	4 195	1 250	3 356	Prabs dotter på Värmdö AB	Värmdö kommun
Huddinge	Länna 45:1	Norra Länna	2020-03	22 500	2 250	10 000	JP Järn & Plåt AB	Huddinge kommun
Sigtuna	Rävsta 5:390	Uppgift saknas	2020-02	1 500	1 537	976	Uppgift Saknas	Upplands Vattenskärning
Haninge	Nödes ta 1:5	Tungels tavägen 65	2020-02	6 000	1 840	3 260	Uppgift Saknas	(Fysisk Pers on)
Sigtuna	Märsta 15:14	Voltgatan 33	2020-01	4 702	900	5 224	Jl ri ro Märsta Ab	Sigtuna Kommun
Haninge	Kalvsvik 16:28	Uppgift saknas	2019-12	19 458	2 000	9 729	Newcap Albyberg 4 Ab	Haninge Kommun
Xxxxxxx	Xxxxxxxxxx 11:137	Uppgift saknas	2019-12	3 000	2 114	1 419	Megas tar Computer Ab	(Fysisk Pers on)
Sollentuna	Eldmärket 2	Norrsätra	2019-11	9 900	2 409	4 109		Sollentuna kommun
Värmdö	Gustavsberg 1:434	Xxxxxxx xxxx	2019-11	23 500	2 377	9 885	Miljövis ion	JM Entreprenad
Järfälla	Sollentuna Häradsall. 1:19	Stäket	2019-11	16 000	2 897	5 524	Stäket Industri 3 AB (KTI Sverige)	Järfälla kommun
Järfälla	Sollentuna Häradsall. 1:27	Stäket	2019-11	16 000	2 592	6 174	Leje Fastigheter AB	Järfälla kommun
Järfälla	Sollentuna Häradsall. 1:19	Stäket	2019-11	16 000	2 896	5 524	Järfälla Industri 3 AB	Järfälla kommun
Järfälla	Sollentuna Häradsall. 1:31	Stäket	2019-10	8 000	1 912	4 184	KVM Lokaler i Stäket AB	Järfälla kommun
Järfälla	Sollentuna Häradsall. 1:28	Stäket	2019-10	11 700	2 510	4 661	Rotebroledens Industrihus AB	Järfälla kommun
Järfälla	Sollentuna Häradsall. 1:25	Stäket	2019-10	22 200	2 549	8 710	KVM Lokaler i Stäket AB	Järfälla kommun
Järfälla	Sollentuna Häradsall. 1:18	Stäket	2019-10	16 000	2 707	5 910	Kils er Fastighets AB	Järfälla kommun
Stockholm	Farsta 2:1 (del av)	Larsboda	2019-09	21 500	4 800	4 482	24Storage	Stockhoms stad
Haninge	Jordbromalm 1:1 (del av)	Jordbro	2019-08	8 500	1 232	6 900	Turbinen Fastigheter	Haninge kommun
Sollentuna	Eldfaran 1	Norrsätra	2019-04	8 050	2 479	3 247	Fastighetsbolaget Eldfaran AB	Sollentuna kommun
Huddinge	Cirkelsågen 3	Länna	2019-03	8 900	3 049	2 919	Fastighetsaktiebolaget Najowi	Pri vatpers on
Haninge	Nödes ta 13:11	Västerhaninge	2019-02	7 905	1 567	5 045	Håga Förvaltning AB	Montagekonsult Prod.
Haninge	Kalvsvik 16:25	Albyberg	2018-11	13 366	1 800	7 426	Naturs vampen AB	Haninge Kommun
Nacka	Sicklaön 1_179:5	Uppgift saknas	2018-11	9 844	2 594	3 795	PREEM AKTIEBOLAG	Nacka kommun
Värmdö	Gustavsberg 1:547	Uppgift saknas	2018-09	20 000	2 952	6 773	Gottholmen Fastigheter AB	JM Entreprenad AB
Xxxxxxx	Xxxxxxxx 16:27	Albyberg	2018-07	15 684	2 000	7 842	Pmn Albyberg Ab	Haninge Kommun
Xxxxx	Xxxxxxxxx Norra 4	Söderby Gårds Väg 73	2018-05	4 500	1 296	3 473	Sw Högvreten Norra 4 Ab	Norr Enby Entreprenad Ab
Xxxxxxx	Xxxxxxxx 16:26	Albyberg	2018-02	9 103	1 800	5 057	Xxxxx Xxxxxxxx Fastigheter Ab	Haninge Kommun
Södertälje	Målskytten 3	Målvaktsvägen 7	2018-02	7 800	903	8 642	Söderläge I Tälje Ab	Södertälje Kommun

Köpen i tabellen ovan har försålts till priser på mellan 900 och ca

4 800 kr/kvm TA med en medelnivå på knappt 2 100 kr/kvm TA för en medelstor industritomt på knappt 5 500 kvm.

Flertalet av förvärven har skett i ett nytt verksamhetsområde ut- anför Kallhäll, Stäket, med god tillgång till större motorvägar samt trafikplats. Här försåldes marken för mellan 2 500 – 3 000 kr/kvm TA. De lägsta nivåerna noteras i mindre attraktiva industrilägen såsom Södertälje. I Haninge och Albybergs industriområde försäl- jer kommunen ett fåtal fastigheter för runt 1 800 – 2 000 kr/kvm TA där även markområdena var iordningställda och grusade . Om- rådet ligger nära Nynäsvägen.

Stor andel av de säljande parterna i ovanstående redovisat ortspris utgörs av kommuner.

Värderingsobjektet omfattas av detaljplan vilken anger bilservice- ändamål och således ej industriändamål. Läget är attraktivt och ligger med skyltläge utmed infartsgatan till Åkersberga centrum beläget nära parkeringsgarage. Byggrätten motsvarar en största bruttoarea på 300 kvm ovan mark, en exploateringsgrad på 0,10, vilket får bedömas vara lägre än normalt. Normalt brukar exploa- teringsgraden för industrifastigheter ligga på 0,5.

Därtill anger detaljplanen att fastigheten skall vara tillgänglig för allmän gångtrafik innebärandes att det får påverkan på var fram- tida bebyggelse kan placeras och att tomten ej kan inhägnas.

Efter en sammanvägning av ovanstående jämförelser med be- aktande av värderingsobjektets läge samt ovanstående reso- nemang om låg exploateringsgrad samt att tomten ska vara tillgänglig för allmän gångtrafik bedöms marknadsvärdet av obebyggd industrimark i motsvarande läge till 2 000 – 2 500 kr/kvm TA.

Markområdet är idag grovplanerad, iordningställt samt asfalte- rat vilket får anses vara värdehöjande. Normalt brukar indu- strimark försäljas utan att grovplanering skett, med vissa un- dantag. Mervärdet av grovplanering samt att marken är delvis asfalterat bedöms sökas på nivån 300-500 kr/kvm TA. Med det i beaktande bedöms marknadsvärdet av fastigheten baserat på gällande detaljplan till 7 Mkr motsvarande 2 500 – 2 600 kr/kvm TA.

Värdebedömning- kontor

Enligt ovan beskrivet skall Forum bedöma marknadsvärdet av kon- torsbyggrätter i aktuellt läge beaktat att det föreligger en förutsatt laga kraft vunnen detaljplan som medger förväntad markanvänd- ning. Parkeringsbehovet avses lösas genom underjordiska garage inom fastigheten Berga 15:3.

Läget för kontor inom Åkersberga bedöms utgöra ett A- läge inom tätorten och kommunen beaktat det centrumnära läget. All erfor- derlig service finns i direkta närområdet såsom Åkersberga cent- rum med god närbelägen kollektivtrafik. Normal marknadshyra för kontor i området ligger strax under de nivåer som krävs för att få ekonomi i en nyproduktion (även om man tar hänsyn till en nor- mal skillnad mellan hyra för äldre lokaler jämfört med nyproduce- rade. Avtal avseende köp eller markanvisning av kontorsbyggrätter i perifera områden som Åkersberga är förhållandevis sällsynta.

Följande köp/markanvisningar har Forum kännedom och som skett under 2018- och framåt inom länet och i motsvarande lägen, affärer i klart mer attraktiva kontorslägen såsom Stockholms in- nerstad har gallrats bort.

Kommun	Fastighet	Område	Datum	Pris kr/kvm BTA, inkl gatukostnader	Köpare	Anm
Stockholm	Västberga 1:1 (del av)	Västberga	2020-06	6 230	GE, Kungsleden	1
Järfälla	Barkarby 2:2 (del av)	kv 16	2019-12	1 000	JM	1
Järfälla	Barkarby 2:59 (del av)	Kv 15	2019-12	1 000	Sveaviken Bostad	1
Järfälla	Barkarby 2:2	Barkarbystaden II, kv 5	2019-06	1 037	Skanska	2, 3
Stockholm	Ulvsunda 1:1 & Riksby 1:13	Riksby (Bromma)	2019-05	4 500	Sagax Projektutv.	4
Järfälla	Veddesta 2:93-95	Bällstadalen	2018-09	1 100	Saab	1
Järfälla	Barkarbystaden 2:2 (del av)	Barkarbystaden, kv E	2018-09	900	Kilenkrysset	1
Järfälla	Barkarbystaden 2:2 (del av)	Barkarbystaden, kv E	2018-09	900	Kilenkrysset	2
Stockholm	Burmanstorp 1 mfl	Farsta	2018-09	3 300	Farsta Stadsutv.	1
Upplands Väsby	Väsby Entré	Väsby Entré	2018-07	1 200	Balder	1
Stockholm	Högsätra 10, Sätra 2:1 (de	Skärholmen	2018-06	3 333	Sätra Centrum F	1
Järfälla	Barkarby 2:2	Barkarbystaden IIIa	2018-05	1 000	Byggvesta	1
Järfälla	Barkarby 2:2, 4:1	Barkarbystaden IV	2018-05	1 000	Järfällahus	1
Stockholm	Lönelistan 1-2, Timpenning- en 2	Västberga	2018-04	3 500	Fastpartner	1
Ekerö	Ekebyhov 3:51	Ekerö	2018-02	3 298	Sjöstadskajen	2
Stockholm	Västberga 1:1 (del av)	Västberga	2017-06	5 500	Skanska	1
Sundbyberg	Terränglöparen 9, del av mfl	Hallonbergen	2017-05	4 000	Riksbyggen	1
Järfälla	Jakobsberg 18:19	Jakobsberg	2017-03	1 600	Sturegruppen	1
Stockholm	Västberga 1:1, kv Akrobaten	Västberga	2017-03	5 500	Skanska	1

Anm.

1) Markanvisning

2) Förvärv

3) Baseras på markanvisning från 2016

4) Tomträtt

Bedömning Sänkta avkastningskrav på fastighetsmarknaden och i viss mån höjda marknadshyror har ökat intresset för nyproduktion av kommersiella lokaler. Detta bedöms ha lett till ökade byggrätts- värden, vilket i viss utsträckning kan ses vid en analys av ortspris- noteringarna (för några år sedan hade man knappast räknat med över 6 000 kr/kvm BTA i Västberga).

Ortspriserna varierar mellan 900-6 230 kr/kvm BTA med ett snitt på ca 2 600 kr/kvm BTA. Del av de lägsta nivåerna utgör lokalbygg- rätter i flerbostadshus i Järfälla och Barkarbystaden där även tidigt tecknade ramavtal har legat till grund för prissättningen av kon- torsbyggrätter.

Värderingsobjektet är beläget i centrala Åkersberga vilket enligt Forum utgör ett A-läge inom tätorten och kommunen. Hyresnivå- erna för kontor inom det befintliga beståndet har hyresnivåer på nivån 1100-1900 kr/kvm LOA med en medelnivå på runt 1400- 1500 kr/kvm LOA inkl. värme. Sannolikt är det idag svårt att hitta hyresgäster som är beredd att betala de hyror som krävs för att motivera en nyproduktion eftersom det normalt kräver hyror +

2 000 kr/kvm LOA. I vissa situationer dyker det dock upp hyresgäs- ter som är beredda att betala en hyra som förräntar en byggkost- nad och då är markkostnaden en relativt liten andel av den totala produktionskostnaden. Läget bedöms även komma att på sikt för- bättras genom exploateringen av Åkersberga centrum avses förtä- tats med mer kommersiell- och flerbostadshusbebyggelse.

Marknadsvärdet av byggrätter för kontor i aktuellt läge bedöms därför idag ha ett inte oväsentligt inslag av optionsvärde, d v s kö- paren kan avvakta med byggnationen till dess att marknaden och förutsättningarna är tillräckligt bra (normalt tecknas hyresavtal av- seende huvuddelen av lokalerna innan byggnation påbörjas).

Beaktat ovanstående ortspriser samt resonemang bedöms mark- nadsvärdet av en kontorsbyggrätt i aktuellt läge till 2 500 kr/kvm ljus BTA.

Värdebedömning- Förväntningsvärde kontor

Forum har även fått uppdraget att bedöma ett förväntningsvärde för marken med beaktandet av att marken kan komma att bli ak- tuell för att exploateras med kontorsbebyggelse. Bedömningen avses uttryckas i kr/kvm BTA enligt uppgift från uppdragsgivaren.

Fastigheten är idag obebyggd och enligt ovan beskrivet skall vär- debedömningen göras beaktat förväntningar om annan markan- vändning. Xxxx som ej omfattas av detaljplan och som ej är explo- aterade benämns normalt råmark och värdet av sådan s.k. råmark beror normalt främst på förväntningar om ändrad tillåten markan- vändning.

Begreppet används dock för mark med mycket olika förutsättning- ar allt från renodlad skogsmark utan några större förväntningar om ändrad markanvändning till redan planlagd men ännu ej ex- ploaterad mark. Här menas dock med råmark mark där viss för- väntan kan finnas om en exploatering men där omfattningen av exploateringen är okänd.

Marknadsvärdebedömningar görs normalt genom att jämföra med försäljningar av andra liknande objekt. Att bedöma marknadsvär- det av råmark är mycket svårt då det dels är relativt ovanligt med försäljningar av liknande mark och det dels är svårt att jämföra de objekt som ändå sålts då varje objekt har unika förutsättningar vad gäller förväntningar om framtida exploateringar.

Skillnaderna i förväntningar kan vara av olika karaktär t ex:

• vad kommer att få byggas

• vad är färdiga byggrätter värda

• hur mycket kommer att få byggas

• när kan en exploatering förväntas ske

• vilka kostnader för en exploatering med sig

• vilka osäkerheter finns avseende ovanstående faktorer

Nedan illustreras hur markvärdet förändras över tid beaktat att planförhållandena ändras från ej detaljplanelagt område till laga kraft vunnen detaljplan.

Markvärdet är således normalt lägre när den förväntade exploate- ringen är avlägsen i jämförelse med när exploateringsfastigheten tidsmässigt ligger närmare t.ex. ett antagande av detaljplan. Fas- tighetens lägsta marknadsvärde kan dock oftast sökas baserat på pågående markanvändning.

När förväntningarna är relativt starka, då det t.ex. finns detalj- planeförslag framtagna kan en värdering göras genom att räkna på framtida intäkter, kostnader och risker, d.v.s. en exploateringskal- kyl. I ett tidigare skede då större oklarhet och osäkerhet råder kring exploateringen är en sådan värderingsmodell dock ej möjlig att tillämpa. Därmed återstår endast möjligheten att jämföra med försäljningar av liknande objekt.

I nuläget finns det ett antaget planprogram från 2019 vilket anger att det finns förväntningar om annan markanvändning, utveckling av handel, kontor, verksamheter, parkeringshus med komplette- rande bostadsbebyggelse på övre våningar där det är lämpligt. En- ligt uppgift från Österåkers kommun skall dock denna värdebe- dömning utgå från att fastigheten exploateras med kontorsbebyg- gelse. Det finns dock idag inga konkreta förslag och ej heller ett pågående planarbete för tomten eller sökta bygglov för ny bebyg- gelse inom fastigheten.

Med hänsyn till det ovanstående bedöms det rimligt att byggrätts- värdet bedöms genom en exploateringskalkyl.

Byggrättsvärde Ovan bedömdes byggrättsvärdet till 2 500 kr/kvm BTA förutsatt att det finns en laga kraft vunnen detaljplan som medger förväntad markanvändning. Byggrättsvärdet avser inklusive gatubyggnads- kostnader men exklusive VA- och fjärrvärmeavgift.

Kostnader För att erhålla ovan bedömda byggrätter och värden krävs att föl- jande kostnader nedläggs.

Infrastrukturen i närområdet är idag redan utbyggt. Enligt Österå- kers kommun är det dock rimligt att kalkylera med att en exploa- tör/fastighetsägare till fastigheten Xxxxx 00:0 skall vara med och delfinansiera exploateringskostnader för utbyggnaden av hela centrumområdet (bl.a. klimatanpassningar samt dagvattenhante- ring) till en kostnad på 600-700 kr/kvm BTA. I den fortsatta be- dömningen kalkyleras med en kostnad på 700 kr/kvm BTA.

Justeringar för väntetid För området finns idag inget beslut om påbörjande av planarbete. Enligt Österåkers kommun bedöms ny detaljplan tidigast påbörjas under nästa mandatperiod eller under perioden 2022-2026. Beak- tat att en detaljplaneläggning i vart fall tar 3 år och att det återstår kanske minst 2-6 år innan ny detaljplan kan komma att påbörjas bedöms ny detaljplan tidigast vinna laga kraft om 7 år.

Om prisutvecklingen för byggklara tomter följde inflationsutveckl- ingen skulle en justering för väntetid endast behöva göras med po- tentiella köpares (d v s exploateringsbolags) realränta. I aktuellt fall bedöms dock att marknaden är försiktig vad gäller den fram- tida prisutvecklingen. Därför räknar vi här med en nominell ränta som bedöms till 4 % per år. Nedjusteringen för bedömd väntetid bedöms därmed till ca 24 %.

Justering för risk Risken kan anses utgöras av följande delposter;

• försämrat utfall i tillåten användning

• ökade kostnader

• projektförsening

• inställande

• sjunkande markpriser

Den största risken bedöms vara storleken av väntetiden samt att det eventuella exploateringsbidraget till staden kan komma att bli högre än förväntat. Det bedöms helt klart finnas förväntningar om annan markanvändning.

I nuläget finns inget pågående detaljplanearbete. Därmed finns det en risk för att väntetiden kan komma att bli längre än förvän- tat alternativt att fastigheten istället detaljplaneläggs för annan användning såsom parkområde eller annan allmän plats.

Sammantaget bedöms att ett riskavdrag om 20-25 % är rimligt.

Sammanfattningsvis Ovanstående bedömningar ger följande resultat.

Byggrättsvärde 2 500 kr/kvm BTA

Kostnader - 700 kr/kvm BTA

Netto 1 800 kr/kvm BTA

Justering för väntetid (ca 24 %) - 450 kr/kvm BTA

Justering för risk (ca 20-25 %)     - 400 kr/kvm BTA Summa 950 kr/kvm BTA

Avkastning innan

Baserat på ovanstående exploateringskalkyl bedöms råmarksvär- det till 950 kr/kvm BTA vilket rimligen avrundas 1 000 kr/kvm BTA.

exploatering Med hänsyn till att Forum bedömer att ny detaljplan vinner laga kraft om tidigast 7 år bedöms markområdet kunna företrädesvis kunna hyras ut under denna tid för tex uppställningsplats. Enligt förutsättningarna i denna bedömning skall ett förväntningsvärde bedömas och uttryckas i kr/kvm BTA beaktat att fastigheten för- väntas kunna bebyggas med kontor. Vidare har inte mervärdet av att marken kan hyras ut beaktats i värdebedömningen enligt för- utsättningarna.

Hade det funnits en volymberäkning för den framtida förväntade markanvändningen hade mervärdet kunnat bedömas.

SAMMANFATTNINGSVIS

Ovanstående separata bedömningar avseende varierande an- vändningssätt berörande fastigheten Berga 15:3 i Österåkers kommun, vid värdetidpunkten 2020-08-27, kan sammanfattas en- ligt det följande:

Xxxxxxxxxxxxx enligt gällande detaljplan

7 000 000 kr

Kontorsbyggrätter

2 500 kr/kvm Ljus BTA

Förväntningsvärde kontorsbyggrätt

1 000 kr/kvm Ljus BTA

Forum Fastighetsekonomi AB

Stockholm 2020-08-27

Xxxxxx Xxxxxxxx

Civilingenjör

Auktoriserad Fastighetsvärderare

Bilagor;

1. Fastighetsutdrag

2. Allmänna villkor för värdeutlåtande