Sätra Förvaltnings AB (publ)
Sätra Förvaltnings AB (publ)
Org. nr 559015-9298
Verksamhetens art och inriktning
Sätra Förvaltnings AB (publ) och dess dotterföretags (Koncernen) huvudsakliga verksamhet innefattar ägande, förvaltning och exploatering av fastigheter.
Sätra Förvaltnings AB (publ) har sitt säte i Stockholm. Företaget är ett helägt dotterföretag till Xxxx Xxxxxxxx lnvest AB, org nr 559015-9348 med säte i Stockholm.
Viktiga förhällanden
Koncernen bestär förutom av moderföretaget Sätra Förvaltnings AB (publ), av helägda dotterföretagen Memmingsborg Ett AB som är ägare till det fastighetsägande företaget Sätra Centrum Fastigheter AB. Samtliga företag i koncernstrukturen är helägda. Dotterföretagen Memmingsborg Ett AB har karaktären av holdingbolag och driver ingen verksamhet. Holdingbolaget har förvärvats till ett belopp motsvarande inbetalt aktiekapital. Koncernens företag äger inga andelar i intresseföretag.
Sätra Centrum har egen tunnelbaneförbindelse vilket gör att det endast tar cirka 20 minuter till de centrala delarna av Stockholm och är en del av Stockholm Stads plan för Skärholmenomrädet där mänga nya bostäder ska byggas under de kommande ären.
1 augusti 2016 fattade företaget beslut om att utge en obligation om 55 mkr. 1 samband därmed beslutade en extra bolagsstämma ocksä om att genomföra en nyemission om 450 000 kr för att därmed göra företaget till ett publikt företag.
Den emitterade obligationen noterades pä NGM Nordic Derivatives Exchange i november 2016.
Koncernen förvärvade, och tillträdde den 7 oktober 2016 tvä fastigheter, Högsätra 10 och Djursätra 3 i stadsdelen Sätra söder om Stockholm genom förvärv av tvä fastighetsägande företag. Fastigheterna utgörs av centrumanläggningen Sätra Centrum samt en intilliggande fastighet. Fastigheterna ägs med tomträtt.
Företaget avyttrade planenligt, enligt en tidigare uppgjord principöverenskommelse, omgäende fastigheten Xxxxxxxxx 0 till en köpare utanför koncernen.
1 syfte alt modernisera centrumanläggningen och öka antalet byggrätter pä de bäda fastigheterna päbörjades omgäende efter förvärven ett detaljplanearbete vilket drivs tillsammans med köparen av Djursätra 3 för bäda fastigheterna gemensamt. Den 14 juni 2019 togs beslut i exploateringsnämnden i Stockholm Stad att markanvisa för bostäder, kultur och handel inom fastigheten Xxxxxxxx 00. Beslut togs även om begäran att stadsbyggnadsnämnden upprättar detaljplan för omrädet. Detaljplanen drivs tillsammans med stadsbyggnadskontoret i Stockholm.
Detaljplanen gick ut pä samräd den 2 april 2020. 1 samband med detta uppdaterades ocksä tidplanen för detaljplanens antagande enligt följande;
Granskning Q1 2021
Antagande sommaren 2021
Väsentliga händelser under äret och efter räkenskapsärets slut
1 maj 2019 upptogs ett nylt län hos Xxxx Xxxxxx Bank om 90 MSEK. 1 samband med detta löstes det tidigare länet om 47 MSEK. Länets förfallodag enligt avtalet är formell! 30 december 2020 men avses alt förlängas i enlighet med tidsplanen för stadsplaneärendet.
1 juli 2019 tog moderbolaget upp ett nytt obligationslän om 60 MSEK till en ränta om 9% per annum. Obligationens löptid är 18 + 6 mänader. Emissionsdag för obligationen var 27 augusti.
Bolaget löste det befintliga obligationslänet om 55 MSEK i samband med alt det nya obligationslänet togs upp.
Bolaget har tagit fram samtliga utredningar som staden har begärt in. Bland annat pä befintlig konstruktion, trafik, geoteknik, vind, dagvatten, sophantering, brand och akustik.
Den 2 april 2020 gick den nya detaljplanen ut pä samräd
/)
2 (33)
Förväntad framtida utveckling
Koncernens fastighetsbeständ utgörs av tomträtten Xxxxxxxx 00. Högsätra 10 bestär av centrum anläggningen Sätra Centrum. Det kommande detaljplanearbetet syftar till att förbereda för en omdaning av bade omrädet kring Sätra Centrum och själva centrumanläggningen bla genom att tillskapa nya byggrätter.
Start PM för detaljplanen har antagits i Stadsbyggnadsnämnden 14 februari 2019. Tidsplanen frän Stockholm stad är nägot förskjuten och den nya tidsplanen beräknar att ett antagande av detaljplanen kommer ske under kvartal 2 2021.Att detaljplanen nu är ute pä samräd bedöms reducera detaljplanerisken avsevärt.
Enligt en extern marknadsvärdering, per december 2019, av de eventuellt tillkommande byggrätterna, uppgär det aktuella marknadsvärdet till 162 mkr. Frän marknadsvärdet ska ett avdrag göras för priset vid ett framtida förvärv av tomträtten. 1 dagsläget är det svärt att uppskatta det förväntade priset. Det bedömda marknadsvärdet, pä eventuellt tillkommande byggrätter har inte tillförts fastighetens värde i balansräkningen.
Utöver tillbyggnationerna pä fastigheterna är även planen att renovera, modernisera och utveckla det befintliga centrumet. Diskussioner pägär med flera av butikerna för att förbättra flödet genom centrumet och öka tillgängligheten för flera butiker. Standarden pä fastigheten är god men inte moderniserad enligt dagens centrumkrav varför hyrorna är satta därefter.
Koncernens framtida drift päverkas negativt av Covid-19 pandemin. Hyresgästsammansättningen i Sätra centrum är främst mindre, familjeägda företag, inom närservice sektorn. Dessa utgörs av t.ex. restauranger, cafe, frisörer, gym, frukt- och grönthandlare. Till följd av sjunkande omsättning i denna typ av verksamheter har fastighetsägaren nödgats erbjuda tre mänaders uppskov med hyran för de företag som tappat mer än 50% av sin omsättning. Detta för att i möjligaste man undvika konkurser bland hyresgästerna. Prognoser för likviditetspäverkan i koncernen pä 3-mänaders, respektive 6-mänaders basis, tas fram och kommuniceras med längivarna för att skjuta pä räntebetalningar. Diskussioner förs ocksä om att vid behov kunna utöka beläningsgraden nägot för att likviditetsmässigt täcka ett eventuellt tapp av hyresintäkter kortsiktigt. Med dessa ätgärder bör riskerna vara minimerade för koncernen under förutsättning att Covid-19 pandemin klingar ut under 2020.
Tidplanen för antagande av detaljplanen har förskjutits med 6 mänader. Detta päverkar löptiden för upptagen beläning som mäste förlängas för att rymmas inom tidsramen för planens antagande. 1 och med antagen detaljplan kan re-finansiering samt försäljningar av byggrätter effektueras.
Bolagsstyrningsrapport
Enligt aktiebolagslagen ansvarar styrelsen för den interna kontrollen. Syftet med den interna kontrollen är att uppnä en ändamälsenlig och effektiv verksamhet, säkerställa tillförlitlig finansiell rapportering och information om verksamheten samt efterlevnad av lagar, regler, policyer och riktlinjer.
Samtliga ledamöter, tre stycken, i företagets styrelse innehar ledande operativa roller i koncernens röelsedrivande och finansiella verksamhet. Huvudägaren är tillika verkställande direktör. Bedömningen företaget gör är att styrelsen därmed förfogar över den information som vid varje tillfälle kan anses nödvändig och relevant.
Koncernen ägs till 100% av Xxxx Xxxxxxxx lnvest AB som i sin tur ägs av Xxxx Xxxxxxxx. Xxxx Xxxxxxxx är ocksä verkställande direktör i koncernens samtliga företag.
Bolagsstämman är företagets högsta beslutande organ. Beslut fattas som regel med enkel majoritet utom i de fall aktiebolagslagen kräver annan majoritet.
Bolagsordning innehäller inga bestämmelser om ändring av densamma eller om tillsättande eller entledigande av styrelseledamöter.
Bolagsordningen innehäller heller inga begränsningar i fräga om hur mänga röster varje aktieägare kan avge vid bolagsstämma.
Bolagsstämman har inte lämnat nägot bemyndigande till styrelsen att ge ut nya aktier eller förvärva egna aktier./l
3 (33)
Risker och osäkerhetsfaktorer
Summan av de förlagsinsatser som sagts upp och ska inlösas under de nästföljande tvä räkenskapsären. Sätra Förvaltnings AB (publ) är genom sin verksamhet exponerad för risker ach osäkerhetsfaktorer. Risker äterfinns främst i projektrisk, dvs att det pägäende detaljplanearbetet inte faller ut pä ett sätt som är avsikten. Risk äterfinns ocksä formulerat som likviditetsrisk, dvs att detaljplanearbetet drar ut pä tiden i sädan utsträckning att koncernen fär svärt att finansiera verksamheten fram till lagakraftvunnen detaljplan. Mer information om koncernens risker ach osäkerhetsfaktorer äterfinns i den projektbeskrivning som upprättades i samband med listningen av bolagets obligation pä NGM Nordic Derivatives Exchange, läs mer pä xxx.xxxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxx-xxxxxxxxx/xxxxxxxxxxxx
;
4 (33)
Flerärsjämförelse - koncernen
2019 2018
2017
2016
Nettoomsättning | tkr | 6 884 | 8 481 | 8 203 | 1 787 |
Resultat efter fin. poster | tkr | -13 521 | -4 972 | -3 877 | -3 053 |
Balansomslutning | tkr | 137 105 | 119 371 | 117 404 | 105 676 |
Soliditet | % | -14,0% | 0,4% | 4,2% | 1,4% |
Flerärsjämförelse - moderbolaget
2019 2018
2017
2016
Nettoomsättning | tkr | 0 | 0 | 0 | 0 |
Resultat efter fin. poster | tkr | -1 357 | -188 | -336 | -340 |
Balansomslutning | tkr | 76 100 | 70 734 | 63 739 | 75 958 |
Soliditet | % | 5,0% | 7,2% | 8,3% | 5,5% |
Resultatdisposition | |
Följande balanserad vinst ska disponeras av ärsstämman: | |
Ansamlad vinst trän föregäende är | 4 627 748 |
Arets resultat | -1 357 365 |
3 270 383 | |
Styrelsen föreslär att den balanserade vinsten disponeras sä | |
att i ny räkning balanseras | 3 270 383 |
3 270 383
)
5 (33)
Sätra Förvaltnings AB (publ)
Org. nr 559015-9298
RAPPORT ÖVER RESULTAT OCH TOTALRESULTAT RESULTATRÄKNING
Koncernen Moderföretaget
2019-01-01 | 2018-01-01 | 2019-01-01 | 2018-01-01 | ||
kr | Not | 2019-12-31 | 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 |
Nettoomsättning | 2,3 | 6 883 509 | 8 481 256 | ||
övriga rörelseintäkter | 1 948 295 | 1 857 482 | 40 000 | ||
Summa intäkter | 8 831 804 | 10 338 738 | 40 000 | 0 | |
Fastighetskostnader | 4 | -5 049 024 | -4 443 246 |
| |
Driftnetto | 3 782 780 | 5 895 492 | 40 000 | ||
Administrationskostnader | 5,6, 7, 8 | -6 965 667 | -3 001 729 | -377 042 | -168 064 |
Förvaltningsresultat | -3 182 887 | 2 893 763 | -337 042 | -168 064 | |
Resultat frän finansiel/a poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter | 9 | 1 237 | 5 603 | 5 500 000 | 5 500 000 |
Räntekostnader och liknande resultatposter | 10 | -10 339 552 -7 871 354 | -6 520 323 -5 520 421 | ||
Resultat efter finansiella poster | -13 521 202 -4 971 988 | -1 357 365 -188 485 | |||
Värdeförändring Förändring i verkligt värde pä förvaltningsfastigheter | 12 | -7 721 556 534 503 | |||
Resultat efter värderförändringar | -21 242 758 -4 437 485 | ||||
Skatt pä ärets resultat | 11 | 1 590 640 -4 370 | |||
Arets resultat frän kvarvarande verksamheter Hänförligt till: Moderföretagets aktieägare | -19 652 118 -4 441 855 -19 652 118 -4 441 855 | ||||
RAPPORT ÖVER ÖVRIGT TOTALRESULTAT
2019-01-01 | 2018-01-01 | 2019-01-01 | 2018-01-01 | ||
kr | Not | 2019-12-31 | 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 |
Arets resultat | -19 652 118 | -4 441 855 | -1357 365 | -188 485 | |
Koncernen Moderföretaget
Arets totalresultat
Arets totalresultat hänförligt till
Moderföretagets aktieägare
-19 652 118 -4 441 855 ---13-57-36-5 ---1-88 -485-
-19 652 118 -4 441 855 ---1 3-57-36-5 ---1-88-485-
-19 652 118 -4 441 855 -1 357 365 -188 48
}1
6 (33)
Sätra Förvaltnings AB (pub/)
Org. nr 559015-9298
RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING
Koncernen Moderföretaget
kr | Not | 2019-12-31 | 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 | |
TILLGANGAR | ||||||
Anläggningstillgängar | ||||||
Materiella anläggningstillgängar Förvaltningsfastigheter | 12 | 111 940 738 114 000 000 | ||||
Summa materiella anläggningstillgängar | 111 940 738 114 000 000 | 0 | 0 | |||
Finansiella anläggningstillgängar Andelar i koncernföretag | 14 |
| 10 550 000 | 10 550 000 | ||
Summa finansiella anläggningstillgängar | 0 0 | 10 550 000 | 10 550 000 | |||
Summa anläggningstillgängar 111 940 738 114 000 000 10 550 000 10 550 000
34
Kortfristiga fordringar Kundfordringar | 16 | 2 265 455 | 2 527 069 | |||
Fordringar hos koncernföretag Fordringar koncernbolag utanför denna koncern | 14 | 16 810 803 | 64 118 760 58 618 760 | |||
övriga fordringar Förutbetalda kostnader ach upplupna | 210 034 | 170 123 | ||||
intäkter | 17 | 46 885 891 275 |
| |||
Summa kortfristiga fordringar | 19 333 177 | 3 588 467 | 64 118 794 | 58 618 794 | ||
Likvida medel | 18 | 5 831 554 | 1 782 068 | 1 431 382 | 1 565 025 | |
Summa omsättningstillgängar | 25 164 731 | 5 370 535 | 65 550 176 | 60 183 819 | ||
SUMMA TILLGANGAR | 137 105 469 | 119 370 535 | 76 100 176 | 70 733 81 | ||
Omsättningstillgängar
34
/1
7 (33)
Sätra Förvaltnings AB (publ)
Org. nr 559015-9298
RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING
Koncernen Moderföretaget
kr | Not | 2019-12-31 | 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 |
EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||||
Eget kapital Bunde/ eget kapital Aktiekapital | 19 | 500 000 500 000 | 500 000 500 000 | ||
Summa bundet eget kapital | 500 000 | 500 000 | 500 000 | 500 000 | |
Xxxxx eget kapital Övrigt tillskjutet kapital | 31 | 5 500 000 | 5 500 000 | ||
Balanserat resultat | -5 488 136 | -1 046 281 | 4 627 748 | 4 816 233 | |
Arets resultat -19 652 119 -4 441 855 -1 357 365 -188 485
Summa fritt eget kapital -19 640 255 11 864 3 270 383 4 627 748
Eget kapital hänförligt till
moderföretagets aktieägare -19140 255 511 864
Summa eget kapital | -19 140 255 | 511 864 | 3 770 383 | 5 127 748 | |
Längfristiga skulder | 20 | ||||
Obligationslän | 55 920 000 | 55 920 000 | |||
Skulder till kreditinstitut | 90 000 000 | ||||
Skulder till koncerföretag utanför denna | |||||
koncern | 3 150 000 | 3 550 250 | 3 150 000 | 3 550 250 | |
Uppskjutna skatteskulder | 15 | 75 309 | 1 665 949 |
Övriga skulder 874 822 836 022
Summa längfristiga skulder 150 020 131 6 052 221 59 070 000 3 550 250
Kortfristiga skulder
Obligationslän 20
- 55 000 000
- 55 000 000
Skulder till kreditinstitut 20 - 47 000 000
Leverantörsskulder 1 405 726 2 000 000 000 000 19 488
Skulder till koncernföretag 12 591 750 1 703 000
Skulder till koncernföretag utanför denna
koncern 3 550 000 3 550 000
Övriga skulder 1 048 170 1 490 153 400 000
Upplupna kostnader och förutbetalda
intäkter 21 3 771 697 3 711 270 528 043 1 383 333
Summa kortfristiga skulder | 6 225 593 112 806 450 | 13 259 793 | 62 055 821 |
Totala skulder | 156 245 724 118 858 671 | 72 329 793 | 65 606 071 |
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 137 105 469 119 370 535 | 76 100 176 | 70 733 819;1 |
8 (33)
Sätra Förvaltnings AB (publ)
Org. nr 559015-9298
FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL
Koncernen
Not Aktiekapital Övrigt tillskjutet Reserver kapital
Balanserat Totalmoder- Totalt eget resultat inkl. företagets kapital ärets aktieägare
resultat
2ln0g1ä8e-0n1d-e01balans
500 000 5 500 000
- -10 46 283 4 953717 4 953717
Arets resultat Arets totalresultat
-4 441 855 -4 441 855 -4 441 855
- -4 441 855 -4 441 855 -4 441 855
2U0tg1ä8e-1n2d-3e1balans
19 500 000 5 500 000
0 -5 488 138 511 862 511 862
Arets resultat Arets totalresultat
-19 652 119 -19 652 119 -19 652 119
- -19 652 119 -19 652 119 -19 652 119
9 (33)
2U0tg1ä9e-1n2d-3e1balans
19 500 000 5 500 000
0 -25 140 255 -19 140 255 -19 140 25i
Sätra Förvaltnings AB (publ)
Org. nr 559015-9298
KASSAFLÖDESANALYS
Koncernen Moderföretaget
kr | Not | 2019-01-01 2019-12-31 | 2018-01-01 2018-12-31 | 2019-01-01 2019-12-31 | 2018-01-01 2018-12-31 | |
Den löpande verksamheten | ||||||
Förvaltningsresultat | -3 339 788 | 2 893 763 | -337 042 | -168 064 | ||
Erhällen ränta | 1 237 | 5 603 | 5 500 000 | 5 500 000 | ||
Betald ränta | -10 182 652 | -7 871 354 | -5 500 000 | -5 520 421 | ||
Kassaflöde frän den löpande verksamheten före | ||||||
förändringar i rörelsekapitalet | -13 521 203 | -4 971 988 | -337 042 | -188 485 | ||
Förändringar av rörelsekapitalet: | 26 | |||||
Förändring av kundfordringar ach andra fordringar | -15 744 710 | -1 182 181 | -5 500 000 | -5 500 000 | ||
Förändring av leverantörsskulder och andra skulder Nettokassaflöde trän pägäende verksamhet | -6 132 697 4 494 978 4 783 399 7 183 786 -35 398 610 -1 659 191 | |||||
Nettokassaflöde trän den löpande verksamheten | -35 398 610 -1 659 191 -1 053 643 1 495 301 | |||||
lnvesteringsverksamheten | ||||||
Förvärv av materiella anläggningstillgängar | -4 071 654 -1 465 497 | |||||
Kassaflöde trän investeringsverksamheten | -4 071 654 | -1 465 497 | 0 0 | |||
Finansieringsverksamheten | ||||||
Upptagna län övriga förändringar | 43 519 750 | 1 882 000 26 712 | 920 000 | |||
Kassaflöde trän finansieringsverksamheten | 43 519 750 | 1 908 712 | 920 000 0 | |||
Arets kassaflöde 4 049 486 -1 215 976 -133 643 1 495 301
Likvida medel vid ärets början 1 782 068 2 998 044 1 565 025 69 724
5 831 554 1 782 068 1 431 382 1 565 02
Likvida medel vid ärets slut 5 831 554 1 782 068 1 431 382 1 565 025
Likvida medel trän kvarvarande verksamheter 18 1
11 (33)
Sätra Förvaltnings AB (publ)
Org. nr 559015-9298
Noter till koncernredovisningen
Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper
Verksamhetens karaktär
Moderföretaget nedan.
fSaästtriaghFeötrsvföarltvnainltngisngABaschacehxpdloeastsedriontgte. rföretags (Koncernen) huvudsakliga verksamhet innefattar rDaeppvoikrttiegransatesaremdmovainsnfainttgas naecdhavnä. r1ddeerinfaglsl mproindipeerfrönraetsaogmet htiallrämanpvaärnatsvvviikdaundpeprpärtitnacnidpeeraavndgeesfindaensssiaelluander
Allmän information och överensstämmelse med IFRSs
Financial Reporting Standards (IFRS) säsom de har antagits av EU.
Företagets har emmiterat en obligation som är noterad pä NGM Nordic Derivates Exchange.
SvetrraigFeö. rHvaulvtnuidnkgosnAtoBr ,aKcohnhcuevrnudesnaskmligodverfkösraemtahge, täsroertttligpugbelrikptäaKktaierlbaovläaggesno4m4,ä1r 1b4ild4a6t aSctohchkahroslmitt, sSävteriige. rKaopnpcoerrtenreingssfinreaknosmiemllaenradpaptioornteRr FhRar1upKpormätptaletsttei reannlidgeheret dmoevdisänrinsgresdreogvliesrnifnögr skloangceenr,nReär daecthföInrtfeinrnaantsioienlal l uKtofänrcdearndreedaov istnyirneglseennfödredne3t0ärasporiml 2s0l2u0ta. de den 31 december 2019 (inklusive jämförelsetal) godkändes för
Byte av redovisningsprinciper
Nya och uppdaterade standards som är tillämpliga för räkenskapsär som pabörjas den 1 januari 2019 och senare
Nya och ändrade standarder och tolkningar
f
IDnetesrsnaantioyanasltaAncdcoaurdnetirnägr:Standard Board (IASB) har gett ut nya standarder som trädde i kraft 1 januari 2019.
12 (33)
Sätra Förvaltnings AB (publ)
Org. nr 559015-9298
IFRS 16 Leasingavtal
IFRS 16 ersätter IAS 17 och tre tillhörande tolkningar. Det är resultatet av IASB:s längvariga projekt för att se över leasingredovisningen. Leasingavtal kommer att redovisas i balansräkningen som tillgäng i form av en nyttjanderätt och som leasingskuld.
Frän och med 1 januari 2019 tillämpas IFRS 16 avseende redovisningen av leasing. Eftersom företaget i huvudsak är leasinggivare sä innebär denna standard inte nägra väsentliga effekter pä koncernens redovisning. Tomträttsavgäld är, sett ur ett redovisningsperspektiv, leasingavtal och ska redovisas enligt IFRS 16 som en leasingskuld och motsvarande nyttjanderättstillgäng. Tomrättsavgälden redovisas som en finansiell kostnad för den period den avser.
Styrelsen har valt att inte redovisa befintligt tomträttsavtal som en nyttjanderättstillgäng i balansräkningen eftersom man inte bedömer beloppet som väsentligt.
Tomträttsavgälden redovisades föregäende är som en administrationskostnad.
Översikt över redovisningsprinciper Övergripande överväganden
De viktigaste redovisningsprinciperna som har använts vid upprättandet av koncernredovisningen sammanfattas nedan.
Grund för konsolidering
1 koncernredovisningen konsolideras Moderföretagets och dotterföretagens verksamheter fram till och med den 31 december 2019. Alla dotterföretag har balansdag den 31 december.
Alla koncerninterna transaktioner och balansposter elimineras vid konsolidering, inklusive orealiserade vinster och förluster pä transaktioner mellan koncernföretag. 1 de fall orealiserade förluster pä koncerninterna försäljningar av tillgängar äterförs vid konsolidering, prövas även den underliggande tillgängens nedskrivningsbehov utifrän ett koncernperspektiv. Xxxxxx som redovisas i de finansiella rapporterna för dotterföretag har justerats där sä krävs för att säkerställa överensstämmelse med Koncernens redovisningsprinciper.
Resultat och övrigt totalresultat för dotterföretag som förvärvats eller avyttrats under äret redovisas frän det datum förvärvet alternativF avyttringen träder i kraft, enligt vad som är tillämpligt.
Koncernen hänför totalresultatet för dotterföretagen till moderbolagets ägare och innehav utan bestämmande inflytande baserat pä deras respektive ägarandelar.
Rörelseförvärv
Koncernen tillämpar förvärvsmetoden vid redovisning av rörelseförvärv. Den ersättning som överförs av Koncernen för att erhälla bestämmande inflytande över ett dotterföretag beräknas som summan av verkliga värden pä förvärvsdagen pä de överlätna tillgängarna, de övertagna skulderna och de egetkapitalandelar som emitterats av Koncernen, vilket innefattar det verkliga värdet för en tillgäng eller skuld som uppkommit vid en överenskommelse om villkorad köpeskilling. Förvärvskostnader kostnadsförs när de uppkommer.
Förvärvade tillgängar och övertagna skulder värderas vanligen till det verkliga värdet per förvärvstidpunkten.
Segmentrapportering
Rörelsesegment rapporteras pä ett sätt som överensstämmer med den interna rapporteringen som lämnas till den högste verkställande beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. 1 koncernen har denna funktion identifierats som verkställande direktören. Vid identifiering av rörelsesegment följer koncernredovisningen vanligen Koncernens affärsomräden som motsvarar de huvudsakliga produkter och ljänster som koncernen erbjuder. Koncernen har endast identifierat ett segment.
Koncernen använder samma värderingsprinciper i sin segmentrapportering enligt IFRS 8 som i sina finansiella rapporter./
13 (33)
Sätra Förvaltnings AB (publ)
Org. nr 559015-9298
lntäkter Hyresintäkter
Hyresintäkterna frän förvaltningsfastigheterna redovisas linjärt över hyresperioden och värderas till verkliga
värdet av de ekonomiska fördelar som företaget erhällit eller kommer att erhälla. Förskottshyror redovisas som förutbetalda intäkter. Koncernen hyr ut förvaltningsfastigheter enligt operationella leasingavtal. 1 övrigt finns inga andra leasingavtal i egenskap av leasegivare. Hyresintäkterna redovisas som operationella hyresavtal enligt IFRS 16.
Räntor och utdelningar
Ränteintäkter och -kostnader periodiseras med hjälp av effektivräntemetoden. Utdelningar, utöver sädana som härrör frän innehav i intresseföretag och joint ventures, redovisas vid den tidpunkt när rätten att erhälla betalning är fastställd.
Rörelsekostnader
Rörelsekostnader redovisas i resultatet när tjänsten utnyttjas eller när händelsen inträffar. Garantiutgifter redovisas när Koncernen ingär en förpliktelse vilket vanligtvis sker när varan säljs.
Fastighetskostnader
Kostnader som har ett direkt samband med skötsel, dritt, reparation och underhäll av den ägda fastigheten samt den fastighetsskatt som fastigheten belastas med.
Adminstrationskostnader
Kostnader kopplade till den kamerala förvaltningen av den ägda fastigheten. Administrationskostnader omfattar ocksä traditionell bolagsadministration och marknadsföring.
Länekostnader
Länekostnader som är direkt hänförliga till förvärv, uppförande eller tillverkning av en kvalificerad tillgäng aktiveras under den tidsperiod som krävs för att färdigställa och förbereda tillgängen för dess avsedda användning eller försäljning. övriga länekostnader kostnadsförs i den period de uppstär och redovisas i posten "Finansiella kostnader".
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter bestär av fastigheter som innehas för att generera hyresintäkter eller för värdestegring, eller för bäda. Dessa fastigheter redovisas till verkligt värde enligt IAS 40,
Förvaltningsfastigheter. Verkligt värde har bedömts genom en värderingsmodell som beskrivs närmre i not 30. 1 noten beskrivs bland annat de antaganden som ligger till grund för värderingen.
Förvaltningsfastigheter omvärderas ärligen och de vinster och förluster som uppstär redovisas i resultaträkningen, och ingär i rapport över finansiell ställning till sitt verkliga värde.
Bolaget har inga rörelsefastigheter.
Tillkommande utgifter
Tillkommande utgifter som medför en ekonomisk fördel för bolaget, d v s som är värderingshöjande, och som kan beräknas pä ett tillförlitligt sätt aktiveras. Utgifter för reparation ach underhäll kostnadsförs i den perioden
den uppkommer. Vid större ny-, till- och ombyggnader aktiveras räntekostnad under produktionstide
)f
14 (33)
Sätra Förvaltnings AB (publ)
Org. nr 559015-9298
Finansiella instrument
Klassificering och värdering av finansiella tillgangar vid första redovisningstillfället
Koncernens finansiella tillgängar innefattar länefordringar och kundfordringar, likvida medel och övriga kortfristiga finansiella tillgängar.
Finansiella tillgängar, andra än de som är identifierade och effektiva som säkringsinstrument, klassificeras i följande kategorier:
* upplupet anskaffningsvärde
Under de perioder som ingär i den finansiella rapporten har bolaget inga finansiella tillgängar kategoriserade som värderade till verkligt värde via resultatet eller via övrigt totalresultat.
Klassificeringen bestäms bäde av:
* företagets affärsmodell för förvaltningen av den finansiella tillgängen och
* egenskaperna hos de avtalsenliga kassaflödena frän den finansiella tillgängen
Alla intäkter och kostnader avseende finansiella tillgängar som redovisas i resultaträkningen klassificeras som finansiella kostnader, finansiella intäkter eller andra finansiella posier. Det gäller med undantag för nedskrivning av kundfordringar som presenteras inom övriga kostnader.
Efterföljande värdering av finansiella tillgangar
Finansiel/a til/gängar värderade ti/1 upplupet anskaffningsvärde
Finansiella tillgängar värderas till upplupet anskaffningsvärde om tillgängarna uppfyller följande villkor och inte redovisas till verkligt värde via resultatet (FVTPL):
* de innehas inom ramen för en affärsmodell vars mäl är att inneha de finansiella tillgängarna och inkassera avtalsenliga kassaflöden
* avtalsvillkoren för de finansiella tillgängarna ger upphov till kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta pä det utestäende kapitalbeloppet
Etter första redovisningstillfället värderas dessa till upplupet anskaffningsvärde med användning av effektivräntemetoden. Diskontering utelämnas om effekten av diskontering är oväsentlig. Koncernens likvida medel, kundfordringar och de flesta övriga fordringar hör till denna kategori av finansiella instrument, precis som noterade obligationer som tidigare klassificerats som att de innehölls till förfall enligt IAS 39.
Kundfordringar och andra fordringar och avtalstil/gängar
Koncernen använder sig av en förenklad metod vid redovisning av kund-fordringar och övriga fordringar samt avtalstillgängar och redovisar förväntade kreditförluster för äterstäende löptid. Det är här de förväntade
bristerna i avtalsenliga kassaflöden finns med tanke pä risken för utebliven betalning vid nägot tillfälle under
det finansiella instrumentets livstid. Vid beräkningen använder koncernen sin historiska erfarenhet, externa indikatorer och framätblickande information för att beräkna de förväntade kreditförlusterna med hjälp av en reserveringsmatris.
Vid bedömningen av de förväntade kreditförlusterna har kundfordringarna bedömts kollektivt eftersom de har gemensamma kreditriskegenskaper. För bedömningen av förväntade kreditförluster gör koncernen en uppföljning av konstaterade kundförluster under de tvä senaste räkenskapsären. Med tanke pä den korta tidsperiod som kundfordringarna exponeras för kreditrisk och dä koncernen historiskt sett inte haft nägra
betydande kundförluster görs ingen kollektiv reservering dä det inte bedömts vara väsentligt. Koncernen gör
dock en individuell bedömning av förväntade kreditförluster pä kundfordringar som förfallit till betalning dä delta tillsammans med avsaknaden av en betalningsplan är indikatorer pä att det inte finns nägon sannolik förväntan att erhälla full betalning.f
15 (33)
Sätra Förvaltnings AB (publ) Org. nr 559015-9298
Klassificering och värdering av finansiella skulder
Koncernens finansiella skulder innefattar län, leverantörsskulder och övriga skulder.
Finansiella skulder värderas initialt till verkligt värde justerat för transaktionskostnader, sävida koncernen inte klassificerat den finansiella skulden till verkligt värde via resultaträkningen.
Finansiella skulder värderas efter första redovisningstillfället till upplupet anskaffningsvärde med hjälp av effektivräntemetoden, förutom derivatinstrument och finansiella skulder som värderas till verkligt värde via resultatet (FVTPL) och som efter första redovisningstillfället värderas till verkligt värde med vinster eller förluster redovisade i resultatet (förutom derivatinstrument som identifierats och används som säkringsinstrument).
Alla ränterelaterade avgifter och, om det är tillämpligt, ändringar i ett instruments verkliga värde som redovisas i resultatet ingär i posterna Finansiella kostnader eller Finansiella intäkter.
lnkomstskatter
Skattekostnaden som redovisas i resultatet bestär av summan av den uppskjutna skatt och aktuella skatt som inte redovisas i övrigt totalresultat eller direkt i eget kapital.
Beräkning av aktuell skatt bygger pä skattesatser och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade vid rapportperiodens slut. Uppskjuten inkomstskatt beräknas enligt "the liability method". Uppskjutna skattefordringar redovisas i den omfattning det är sannolikt att det underliggande skattemässiga underskottet eller de avdragsgilla temporära skillnaderna kommer att kunna utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Detta bedöms utifrän koncernens prognos om framtida rörelseresultat, justerat för
betydande ej skattepliktiga intäkter och kostnader samt specifika begränsningar vid utnyttjandet av outnyttjade skattemässiga förluster eller krediter.
Uppskjutna skatteskulder redovisas i princip i sin helhet, även om IAS 12 "lnkomstskatter" anger begränsade undantag. Som ett resultat av dessa undantag redovisar koncernen inte uppskjuten skatt pä temporära skillnader hänförliga till goodwill eller investeringar i dotterbolag.
Likvida medel
Likvida medel bestär av kontanter och disponibla tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut, tillsammans med andra kortfristiga, likvida placeringar som förfaller inom 90 dagar trän dagen för förvärvet och som lätt kan omvandlas till kända belopp av kontanter och som är utsatta för endast en obetydlig risk för värdeförändringar.
Eget kapital, reserver och utdelningar
Aktiekapital representerar kvotvärdet för emitterade aktier.
överkurs innefattar eventuell premie som erhällits vid nyemission av aktiekapital. Eventuella transaktionskostnader som sammanhänger med nyemission av aktier dras av trän överkursen, med hänsyn tagen till eventuella inkomstskatteeffekter.
Andra delar i eget kapital inkluderar följande:
Balanserade vinstmedel innefattar alla balanserade vinster för innevarande och tidigare perioder. Alla transaktioner med moderföretagets ägare redovisas separat i eget kapita
;1
16 (33)
Sätra Förvaltnings AB (publ)
Org. nr 559015-9298
Avsättningar, eventualförpliktelser och eventualtillgängar
Avsättningar för legala processer, förlustkantrakt eller andra krav redavisas när Xxxxxxxxx har en legal eller informell förpliktelse till följd av en tidigare händelse, det är sannalikt att ett utflöde av ekanamiska resurser kommer att behövas ach belappen kan uppskattas pä ett tillförlitligt sätt. Tidpunkten eller beloppet för utflödet kan fortfarande vara osäkert.
Avsättningar värderas till det uppskattade belopp som krävs för all reglera den befintliga förpliktelsen, baserat pä de mest tillförlitliga uppgifter som finns tillgängliga pä balansdagen, inklusive de risker ach asäkerheter sam sammanhänger med den befintliga förpliktelsen. 1 de fall det finns ett antal likartade förpliktelser, fastställs sannolikheten för ett utflöde genom en sammantagen bedömning av förpliktelserna. Avsättningar diskonteras till sina nuvärden där pengars tidsvärde är väsentligt.
Eventuell gottgörelse som Koncernen är sä gott som säker pä alt kunna erhälla av en extern part avseende förpliktelsen redavisas som en separat tillgäng. Denna tillgäng kan dock inte överstiga beloppet för den hänförliga avsättningen.
lngen skuld redavisas i det fall utflödet av ekonomiska resurser till följd av befintliga förpliktelser är osannolik. Sädana situationer redovisas sam eventualförbindelser sävida inte sannolikheten av ett utflöde av resurser är ytterst liten.
Betydande bedömningar vid tillämpning av redovisningsprinciper
Betydande bedömningar av koncernledningen
När finansiella rapparter upprättas gör koncernens styrelse ach VD ett antal bedömningar, beräkningar ach antaganden om redovisning ach värdering av tillgängar, skulder, intäkter ach kostnader.
Följande är betydande bedömningar som styrelse ach VD gör vid tillämpning av de redovisningsprinciper som har den mest betydande effekten pä Koncernens finansiella rapporter.
Förvaltningsfastigheter och rörelseförvärv
En väsentlig post i bokslutet päverkas av bedömningar ach uppskattningar är värderingen av koncernens fastighet till verkligt värde. Vid värderingen av verkligt värde pä förvaltningsfastigheterna har externa värderingar utförts av oberoende värderingsmän med erkända ach relevanta kvalifikationer ach med aktuella kunskaper i värdering av fastigheter av den typ ach med det läge som koncernens fastighet har.
Osäkerhet i uppskattningar
Nedan följer information om uppskattningar ach antaganden som har den mest betydande effekten pä redovisning ach värdering av tillgängar, skulder, intäkter och kostnader. Utfallet frän dessa kan avvika väsentligt.
Värdering ti/1 verkligt värde av förvaltningsfastigheter
Verkliga värdet baseras pä värderingar av utomstäende oberoende värderingsmän
med erkända kvalifikationer ach med aktuella kunskaper i värdering av fastigheter av den typ
ach med de lägen som är aktuella. Värderingen grundar sig pä antaganden om vakansgrad, inflation
ach kalkylränta, se not 30. 1 värdet pä förvaltningsfastigheter ingär ocksä direkta kostnader för detaljplanearbetet avseende de eventuellt tillkommande byggrätterna.
Moderföretagets redovisnings- och värderingsprinciper
Moderföretagets ärsredovisning har upprättats enligt ärsredovisningslagen ach RFR 2 Redovisning för juridiska personer.
Moderföretagets ärsredovisning presenteras i företagets redovisningsvaluta vilket är SEK.
Moderföretagets redovisnings- ach värderingsprinciper överensstämmer med koncernens förutom vad som anges nedan
/
17 (33)
Sätra Förvaltnings AB (publ)
Org. nr 559015-9298
Uppställningsformer
Resultat- och balansräkning följer ärsredovisningslagens uppställningsform. Rapport över förändring av eget kapital följer koncernens uppställningsform men ska innehälla de kolumner som anges i ARL. Vidare innebär det skillnad i benämningar, jämfört med koncernredovisningen, främst avseende finansiella intäkter och kostnader och eget kapital.
Obeskattade reserver
Obeskattade reserver särredovisas i moderföretaget till följd av kopplingen mellan redovisning och beskattning. 1 koncernen har dessa delats upp mellan eget kapital och uppskjuten skatt.
Förvärvsanalys
Anskaffningsvärdet beräknas som summan av de, tid transaktionsdagen, verkliga värden för erlagda tillgängar, uppkomna eller övertagna skulder samt för de egetkapitalinstrument som förvärvaren emitterat i utbyte mot det bestämmande inflytandet över den förvärvade enheter, samt alla utgifter direkt hänförliga till förvärvet.
Företaget värderar finansiella instrument enligt anskaffningsvärdesprincipen och värderar därför villkorade köpeskillingar till det värde som fastställdes i förvärvsanalysen. Nägon omvärdering till verkligt värde görs inte.
Villkorade köpeskillingar redovisas som en del av anskaffningsvärdet om det är sannolikt att de kommer att utfalla. Anskaffningsvärdet justeras om den initiala bedömningen av villkorade köpeskillingar förändras.
Ett avtal om villkorad köpeskilling med säljare som blir nyckelpersoner utgör inte tilläggsköpeskilling.
Redovisning av dotterföretag, intresseföretag och joint ventures
lnnehav i dotterföretag, intresseföretag och joint ventures värderas enligt anskaffningsvärdemetoden. Nägon omklassificering av innehav till försäljning görs inte.
Finansiella instrument
Samtliga finansiella instrument värderas utifrän i anskaffningsvärdet enligt ARL.
Finansiella garantiavtal till förmän för dotter- och intresseföretag samt joint ventures redovisas som avsättning när det finns en befintlig förpliktelse, det är sannolikt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Värdering görs till det belopp som är den bästa uppskattningen av det som krävs för att reglera det befintliga ätagandet vid rapportperiodens slut
/
18 (33)
Sätra Förvaltnings AB (publ) Org. nr 559015-9298
Noter till resultaträkning rapport över resultat och totalresultat Not 2 Segmentrapportering
Koncernledningen identifierar för närvarande endast ett rörelsesegment som koncernen affärsomräde. Rörelsesegmentet
övervakas av koncernens verkställande beslutsfattare och strategiska beslut fattas med grund i rörelseresultat för segmentet.
Koncernens intäkter frän externa kunder och dess anläggningstillgängar kommer frän Sverige, det land där bolaget har sitt säte:
2019-12-31 2018-12-31
Anläggnings- Anläggnings- lntäkter tillgängar lntäkter tillgängar
Sverige Totalt
6 883 509 111 940 738 8 481 256 114 000 000
6 883 509 111 940738 8 481 256 114 000 000
lntäkter frän externa kunder i Sverige, där koncernen har sitt säte, har identifierats utifrän var kunden finns geografiskt. Anläggningstillgängar fördelas utifrän var de finns rent fysiskt.
Under 2019 härrörde 1 446 tkr eller 21 % (2018: 1 434 tkr eller 14 %) av koncernens intäkter frän en enskild kund.
Not 3 Leasingavtal
Operationella leasingavtal som leasegivare
Koncernen hyr ut förvaltningsfastigheter enligt operationella leasingavtal.
Hyresintäkterna uppgick till 6 884 tkr (2018: 8 481 tkr) som ingär i posten "Summa intäkter". Direkta rörelsekostnader om
5 049tkr (2018: 4 443 tkr) redovisas i "Fastighetskostnader", varav 0 tkr (2018: 0 tkr) uppstätt för outhyrda lokalytor som inte genererade hyresintäkter.
Leasingavtalen är samtliga icke uppsägningsbara avtal med 1-9 ärs löptid frän leasingperiodens början. Den genomsnittliga löptiden för ett leasingavtal uppgär till 28 mänader. Framtida minimileaseavgifter är enligt följande:
Minimileaseavgifter
lnom 1 är 1-5 är Etter 5 är Summa
2019-12-31
Not 4 Fastighetskostnader
6 292 162
11 648 388 0 17 940 550
Koncernen Moderföretaget
Drift- och underhallskostnader | 2019 2018 | 2019 | 2018 | |
Teknisk förvaltning | 486 858 138 128 | |||
Rep och underhäll | 3 526 579 3 165 476 | |||
Förbrukning, el, värme och VA | 619 567 723 817 | |||
Fastighetsförsäkring | 32 000 31 805 | |||
Fastighetsskatt | 000 000 000 020 | |||
5 049 024 4 443 246 | 0 | 0 | ||
Not 5 | Ersättningar till revisor | |||
Koncernen | Moderföretaget | |||
Kostnadsförd och annan ersättning uppgär till: | 2019 2018 | 2019 | 2018 | |
Xxxxx Xxxxxxxx -revisionsuppdrag | 498 053 351 193 | 107 345 | 24 651 | |
-revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag |
-skatterädgivning 20 000
Summa
498 053 371 193
107 345 24 65
�
19 (33)
Sätra Förvaltnings AB (publ) Org. nr 559015-9298
Not 6 Administrationskostnader
Koncernen Moderföretaget
Ovriga externa kostnader | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 |
Kameral förvaltning | 982 444 | 1 012 173 | ||
Konsultarvoden | 3 968 664 | 964 073 | 163 689 | 10 031 |
Bankkostnader | 330 431 | 155 171 | 110 582 | 152 849 |
Tomträttsavgäld | 154 928 | |||
Övrigt | 1 684 128 | 715 384 | 102 771 | 5 184 |
6 965 667 | 3 001 729 | 377 042 | 168 064 |
Tomträttsavgälden redovisas fr o m 2019 som en finansiell kostnad.
Not 7 Medelantalet anställda
Koncernen
2019-12-31 2018-12-31
Sverige
Medelantal anställda
Medelantal
Varav män anställda Varav män
Total! för koncernen 0 0 0 0
Moderföretaget
Sverige
2019-12-31
Medelantal
anställda Varav män
2018-12-31
Medelantal
anställda Varav män
Total! för moderföretaget 0 0 0 0
Not 8 Könsfördelning
Av styrelsens ledamöter är 1 (2017: 1) kvinna.
Not 9 | Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Koncernen | Moderföretaget | ||||
2019 | 2018 | 2019 | 2018 | |||
Ränteintäkter, finansiella tillgängar till upplupet anskaffningsvärde och finansiella tillgängar som kan säljas | 1 237 | 5 603 | 5 500 000 | 5 500 000 | ||
Summa ränteintäkter finansiella tillgängar som inte redovias till verkligt värde via resultatet | 1 237 | 5 603 | 5 500 000 | 5 500 000 | ||
Varav ränteintäkter trän koncernföretag | 0 | 0 | 5 500 000 | 5 500 000 | ||
Not 10 | Räntekostnader och liknande resultatposter | |||||
Koncernen Moderföretaget | ||||||
2019 | 2018 | 2019 | 2018 | |
Räntekostnader, uppläning till upplupet anskaffningsvärde Banklän | 3 646 553 | 2 350 933 | ||
Övrig uppläning till upplupet anskaffningsvärde | 5 500 000 | 5 500 000 | 5 500 000 | 5 500 000 |
Övrigt | 1 192 999 | 20 421 | 1 020 323 | 20 421 |
Summa | -10 339 552 | 7 871 354 | 6 520 323 | 5 520 421 |
Summa räntekostnader, finansiella skulder som inte redovisas till verkligt värde via resultatet | -10 339 552 | 7 871 354 | 6 520 323 | 5 520 421 |
-10 339 552 | 7 871 354 | 6 520 323 | 5 520 421 | |
varav till koncernföretag | 5 500 000 | 5 500 000 | 5 500 000 | 5 500 00 |
°/l
20 (33)
Sätra Förvaltnings AB (publ) Org. nr 559015-9298
Not 11 Skatt pä ärets resultat
De viktigaste komponenterna i skattekostnaden för räkenskapsäret och förhällandet mellan förväntad skattekostnad baserat pä svensk effektiv skattesats pä 21,4 % (2018: 22 %) och redovisad skattekostnad i resultatet är enligt följande:
Koncernen Moderföretaget | ||||
2019 | 2018 | 2019 | 2018 | |
Resultat före skatt | -21 242 758 | -4 437 485 | -1 357 365 | -188 485 |
Skatt enligt gällande skattesats i Sverige, 21,4% | 4 545 950 | 976 247 | 290 476 | 41 467 |
Skattefria intäkter | 18 | |||
Ej avdragsgilla kostnader | ||||
Ej utnyttjat underskottsavdrag | -4 545 950 | -976 264 | -290 476 | -41 467 |
Justering verkligt värde | 1 590 640 | -110 108 | ||
Justering ny skattesats tidigare verkliga | ||||
värden 105 737 | ||||
Redovisad skatt i resultaträkningen | 1 590 640 | -4 370 | 0 | 0 |
Ackumulerat skattemässigt underskott
Skattekostnaden bestär av följande komponenter: Aktuell skatt
Pä ärets resultat Uppskjuten skattekostnad
Uppskjuten skatt förändring verkligt värde förvaltningsfastighet
Redovisad skatt i resultaträkningen
-20 223 469 -15 677 519 -1 150 106
1 590 640 4 370
1 590 640 4 370 0
-859 630
0
Fr.o.m. 1 januari 2019 är skattesatsen i Sverige 21,4% för företag med räkenskapsär som börjar 1 januari 2019 eller senare. Skattesatsen sänks till 20,6% för räkenskapsär som börjar 1 januari 2021 eller senare.
Not 12 Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheterna innefattar en fastighet i Stockholm som innehas med tomträtt i syfte att generera intäkter i form av hyror och värdestegring. Samtliga kostnader i resultaträkningen är hänförliga till den intäktsgenererande fastigheten.
Ändringar i redovisade värden i rapporten över finansiell ställning kan sammanfattas enligt följande:
Koncernen Moderföretaget
2019-12-31 | 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 | |
lngäende redovisat värde | 114 000 000 | 112 000 000 | ||
lnvestering i befintlig fastighet Förändring verkligt värde | 5 662 294 | 1 465 497 | ||
- Värdeförändring brutto -7 721 556 534 503 | ||||
Summa förändring verkligt värde | -7 721 556 | 534 503 | ||
Redovisat värde | 111 940 738 | 114 000 000 | 0 | 0 |
Förvaltningsfastigheten är i december 2019 extern! värderad av professionellt värderingsföretag till 105 000 tkr (2018: 114 000 tkr). 1 fastighetens bokförda värde ingär nedlagda utgifter för detaljplanearbete. Värdet av pägäende detaljplaneprojekt med ingäende byggrätter har inte redovisats i koncernens balansräkning, utöver direkta utgifter för detaljplanearbetet. Ett värdeutlätande frän december 2019 ger vid handen ett värde, före avdrag för friköpspriset, för byggrätterna ca 162 mkr.
Friköpspriset är i dagsläget inte möjligt att fastställa med säkerhet. Fastigheten är pansatt till 90 mkr som säkerhet för banklän.
Fastigheten hyrs ut enligt operationella leasingavtal.
(l
21 (33)
Sätra Förvaltnings AB (publ) Org. nr 559015-9298
Not 13 Finansiella tillgangar och skulder Kategorier av finansiella tillgangar och skulder
rBeladnodvisrendinogvsispnriincgispperri.nDcieperrendaovfiinsnasdeenväbredseknraivfnöinr gfinaavnrseiespllaektitlilvgeänkgaatergoocrhi asvkufilndaenr säier lelanltiiglltgfäönljgaanrdoec: h skulder samt tillhörande
Finansiella Finansiella Totalt
tillgängar till tillgängar till upplupet verkligt anskaffnings- värde över värde resultat-
2019-12-31
Finansiella tillgängar
Löävnriegfaorkdorirntfgriasrtigoachfinkuandsifeolrldartinillggaärngar
Likvida medel
19 02756 921598
25 183614 575341
räkningen
19 20576 921589
25 813614 575341
2019-12-31
Finansiella skulder
LUepvpelärannintögrsskulder och andra skulder
Finansiella Finansiella skulder till skulder till verkligt upplupet värde över anskaffnings- resultat- värde räkningen
149 0 0 000
-
- 7 175 724
Totalt
1497 0175 072040
2018-12-31
Finansiella tillgängar
Finansiella Fi1n5a6ns2i4e5lla724 T1o5ta6lt245 724
tillgängar till tillgängar till upplupet verkligt anskaffnings- värde över värde resultat-
räkningen
ÖLävnriegfaorkdorrintfgriasrtiogcahfinkuandsifeolrldaritnillggaärngar
Likvida medel
2018-12-31
Finansiella skulder
1 061 398
5 370 535
2 527 069
1 782 068
Finansiella Finansiella skulder till skulder till verkligt upplupet värde över anskaffnings- resultat- värde räkningen
6 052 221
-
21 502617 309698
51 377802 056358
Totalt
Lleanvegrfarinsttiögrsuspkpuläldneinr goch andra skulder
10 386 72
- 000 000 000
10 386 72
6 052 221
112 438 49;1
22 (33)
Sätra Förva/tnings AB (publ) Org. nr 559015-9298
Uppläning
Uppläning innefattar följande finansiella skulder:
Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde:
OSkbulilgdaetriotnillsklärenditinstitut
övriga skulder
Verkligt värde:
OSkbulilgdaetriotnillsklärenditinstitut
övriga skulder
Övriga finansiella instrument
Uppläning
2019-12-31 2018-12-31
55 920 000 | 55 000 000 |
90 000 000 | 47 000 000 |
4 024 822 | 4 386 272 |
149 944 822 | 106 386 272 |
55 920 000 | 55 000 000 |
90 000 000 | 47 000 000 |
4 024 822 | 4 386 272 |
149 944 822 | 106 386 272 |
likvida medel
värdet:
Det redovisade värdet pä följande finansiella tillgängar och skulder har bedömts vara en rimlig uppskattning av det verkliga kun ordringar och andra fordringar
leverantörsskulder och andra skulder
Not 14 Andelar i koncernföretag Koncernens sammansättning
%
d1 koottnecrfeöreetangi:ngär följande direkta och indirekta innehav innehav i
%
Verksam
Memmingsborg Ett AB, Stockholm Holding 500 | 100 | 100 | |
100 | 100 | ||
Förändring under äret: Moderföretaget 2019-12-31 2018-12-31 | |||
lngäende ackumulerade anskaffningsvärden | 10 550 000 | 10 550 000 | |
Utgäende ackumulerade | |||
anskaffningsvärden | 10 550 000 | 10 550 000 | |
Redovisat värde | 10 550 000 | 10 550 000 | |
Sätra Centrum Fastigheter AB är ett helägt dotterföretag till Memmingsborg Ett ABI | |||
Namn/säte het
Antal andelar
Andel
2019
Andel
2018
lndirekta innehav
StotcrakhCoelmntrum Fastigheter AB,
AFöktriveäärvgartillskott
fFöaresttiagghets
500
23 (33)
Sätra Förvaltnings AB (publ) Org. nr 559015-9298
Not 15 Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder
Uppskjutna skatter som uppstär till följd av temporära skillnader och outnyttjade underskottsavdrag summeras enligt följande:
Förändring under äret:
Förvaltningsfastigheter
Redovisat i
övrigt to- resultat- 2019-01-01 talresultat räkningen
-1 665 949 1 590 640
-1665 949 1590 640
2019-12-31
75 903
75 903
Förändring under äret: | Redovisat i övrigt to- resultat- | |
2018-01-01 talresultat räkningen | 2018-12-31 | |
Förvaltningsfastigheter | -1661579 -4 370 | -1665 949 |
-1 661579 -4 370 | -1665 949 |
Alla uppskjutna skattefordringar (exklusive underskottsavdrag och andra skatteavdrag) har redovisats i balrapporten över finansiell ställning / balansräkningen.
Not 16 Kundfordringar och andra fordringar
Kundfordringar och andra fordringar bestär av följande:
Kundfordringar netto Kundfordringar
2019-12-31 2018-12-31
2 265 455 2 527 069
2 265 455 2 527 069
Finansiella tillgängar | 2 265 455 | 2 527 069 |
Totalt | 2 265 455 | 2 527 069 |
Alla belopp är kortfristiga. Redovisat värde netto för kundfordringar betraktas som en rimlig approximation av verkligt värde.
Alla koncernens kundfordringar och övriga fordringar har granskats för indikationer pä nedskrivningsbehov. Vissa kundfordringar behövde skrivas ned och en reservering för kreditförluster pä 605 tkr, varav konstaterade 464 tkr (2018: 233 tkr, varav konstaterade 183 tkr) har redovisats i enlighet med detta i posten kundfordringar.
Not 17 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Koncernen Moderföretaget
2019-12-31 2018-12-31 2019-12-31 2018-12-31
Förutbetald tomträttsavgäld | 39 225 | 39 225 | |||
Upplupna intäkter | 786 097 | ||||
Övriga posier | 7 660 | 65 953 | |||
Redovisat v ärde | 46 885 | 891 275 | 0 | 0 | |
Not 18 | Likvida medel | ||||
Likvida medel innefattar följande: | |||||
Likvida medel hos bank och i kassa:
- SEK
2019-12-31 2018-12-31 2017-12-31
5 831554 1 782 068 2 998 044
5 831 554
1 782 068
2 998 04
4/1-
24 (33)
Sätra Förvaltnings AB (publ) Org. nr 559015-9298
Not 19 Eget kapital
Aktiekapital
bolagsstämma.
Allatieakkatipeitrahleatr isMamodmearföräretttatiglleuttdbelsntiänrgeancbharätteavrbteiltlaflunlliongbeavtailndsaastttakmapaiktatilesr ammetdmeotttsnvoamrainr eelnl! r(öksvtotpväärMdeo)devärfrödreetaamge1tsO kr/aktie.
Tecknade ach betalda aktier
VTiedckänreatdsebaöcrjhanbetalda aktier:
2019-12-31 2018-12-31
50 000
50 000 50 000
Summa beslutade vid ärets slut
Not 20 Längfristiga skulder & övriga skulder till kreditinstitut
50 000
5500 000000
Av nedanstäende skuldposter förfaller följande belopp till betalning inom fer n är.
Koncernen Moderföreta9et
2019-12-31 2018-12-31 2019-12-31 2018-12-31
OSkbulilgdattiilol nkrselädnitinstitut
5905 90200 000 4557 000 000
55 920 000 55 000 000
SUkpuplsdktjuillteGnusrtkAahttnström lnvest AB 3 15705 3009
31 656505 924509
3 150 000 3 550 250
Andra längfristiga skulder
150 087240 183221 108 085362 02212
59 070 000 58 550 250
mDeotdueprfpötraegtangaeotsblisgaamtiotlingsaläanketiteormsa6m0t mdoktrtehraför rlöeptaegretnillsdseanm2tlifgeabraukatriie2r.0O21blimgaetdio9n%slärnäentau.pOpbgläigr antoiomnisnläenll!ettilhl a6r0smäkr kermhedi uretdtaogveisnafsasi tbigahlaentsspräaknnt iinfgaesntignheetttoenefHteörgasvädtrraag10föar mför9u0tbmetkarl.dMa oktrsevdaitraavngdiefteurp. pOläbnliignagtitoränsnläbnaentkälröpeeftremrsetädlltSativbolärn9g0ivdaangdaer b+a5n%k raännptas, sdnoicnkg ltäilgl stitds5r%amräenntafö. rLdäentept äfögrfäaellnedreesntlaigdtsbpelafinetliägrteanvdteatl. den 30 december 2020. Avsikten är att förlänga länet för
Not 21 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Koncernen
Moderföretaget
2019-12-31 2018-12-31 2019-12-31 2018-12-31
Förutbetalda hyresintäkter 291 022
Räntor 1 662 290
Övriga poster 1 818 385
Redovisat värde 3 771 697
Not 22 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser
Koncernen
1 375253 139343
3 763112 724703
468 043 1 323 333
52680 0430 1 36830 300303
Moderföreta9et
Ställda säkerheter
För egna avsättningar och skulder:
Skulder till kreditinistut
2019-12-31 2018-12-31 2019-12-31 2018-12-31
AFakstiteigr hi edtostitnetreföcrkentianggar
Eventualförpliktelser
Koncernen har inte ingätt nägra eventualförpliktelsef
25 (33)
2901 90400 703008
111 940 738
467 000 000
114 000 000
10 550 000 10 550 000
10 550 000 10 550 000
Sätra Förvaltnings AB (publ) Org. nr 559015-9298
Not 23 Koncernuppgifter
Sätra Förvaltnings AB (publ) är ett helägt dotterföretag till Xxxx Xxxxxxxx lnvest AB, org. nr. 559015-9348 med säte i Stockholm. Sätra Förvaltnings AB (publ) upprättar koncernredovisning för den minsta koncernen som företaget ingär i.
Not 24 Transaktioner med närstäende
Koncernens närstäende omfattar dess dotterföretag och moderföretagets moderföretag Xxxx Xxxxxxxx lnvest AB. Sätra Förvaltnings AB (publ) har ett län frän sin ägare, Xxxx Xxxxxxxx lnvest AB, om 3 150 000 kr (2018: 3 550 250 kr). Delar av det ursprungliga länet har under 2016 och 2017 omvandlats till aktieägartillskott. 1 samband med refinansieringen av bolaget under 2019 löstes ocksä ett obligationslän i koncernens moderbolag, Xxxx Xxxxxxxx lnvest AB, varvid en fordran pä moderbolaget uppstod, uppgäende till 16 811 tkr.
1 samband med upptagandet av obligationslänet har ägarbolaget, Xxxx Xxxxxxxx lnvest AB, ställt ut vissa garantier och säkerheter till förmän för Sätra Förvaltning AB.
Scanprop Development AB har för 2019 fakturerat Sätra Centrum Fastigheter AB tjänster för administrativ förvaltning till ett värde om 950 (fg är 873) tkr. Företaget ägs indirekt via bolag av Xxxx Xxxxxxxx.
Not 25 Händelser efter balansdagen
Koncernens framtida drift päverkas negativ! av Covid-19 pandemin. Hyresgästsammansättningen i Sätra centrum är främst mindre, familjeägda företag, inom närservice sektorn. Dessa utgörs av t.ex. restauranger, cafe, frisörer, gym, frukt- och grönthandlare. Till följd av sjunkande omsättning i denna typ av verksamheter har fastighetsägaren nödgats erbjuda tre mänaders uppskov med hyran för de företag som tappat mer än 50% av sin omsättning. Detta för att i möjligaste män undvika konkurser bland hyresgästerna. Prognoser för likviditetspäverkan i koncernen pä 3-mänaders, respektive 6-mänaders basis, tas fram och kommuniceras med längivarna för att dels skjuta pä räntebetalningar. Diskussioner förs ocksä om att vid behov kunna utöka beläningsgraden nägot för att likviditetsmässigt täcka ett eventuell! tapp av hyresintäkter kortsiktigt. Med dessa ätgärder bör riskerna vara minimerade för koncernen under förutsättning att Covid-19 pandemin klingar ut under 2020.
Tidplanen för antagande av detaljplanen har förskjutits med 6 mänader. Detta päverkar löptiden för upptagen beläning som mäste förlängas för att rymmas inom tidsramen för planens antagande. 1 och med anlagen detaljplan kan re-finansiering samt försäljningar av byggrätter effektueras.
Den 2 april 2020 gick detaljplanen ut pä Samräd.
Not 26 lcke kassaflödespäverkande justeringar och förändringar i rörelsekapital
Förändring av kundfordringar | 261 614 | -444 133 | ||
Förändring av fordran koncernföretag: | -16 810 803 | |||
Fakturerade räntor och bankkostnader | -5 500 000 | -5 500 000 | ||
övrig fordran koncernbolag | -39 911 | |||
Förändring av övriga fordringar | 103 953 | |||
Förändring av förutbetalda kostnader och | ||||
upplupna intäkter | 844 390 | -842 001 | ||
Förändring förskott frän kunder | -120 000 | |||
Förändring av leverantörsskulder | -649 301 | 1 862 855 | 120 512 | 19 488 |
Förändring av övriga skulder | -1 993 823 | 126 210 | -1 820 573 | |
Förändring skulder till koncernbolag | -3 550 000 | 3 550 000 | 7 338 750 | 7 135 000 |
Förutbetalda hyror | 63 191 | -181 688 | ||
Upplupna räntor | 338 957 | -587 485 | ||
Andra interima kostnader | -341 721 | -154 914 | -855 290 | 29 298 |
Summa förändring av rörelsekapital | - 21 877407 | 3 312 7 97 | -716 601 | 16 83 7 86 |
Följande icke kassapäverkande justeringar och justeringar för förändringar i rörelsekapital har gjorts i resultat före skatt för att komma fram till kassaflödet frän den löpande verksamheten:
Koncernen Moderföretaget | ||||
2019-12-31 | 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 | |
Summa justeringar | 0 | 0 | 0 | 0 |
Koncernen Moderföretaget Nettoförändring av rörelsekapital: 2019-12-31 2018-12-31 2019-12-31 2018-12-31 | ||||
-;1
26 (33)
Sätra Förvaltnings AB (pub/) Org. nr 559015-9298
Not 27 Definiton av nyckeltal
27 (33)
Soliditet
(Totalt eget kapital + 78 % av obeskattade reserver) / Totala tillgängi1
Sätra Förvaltnings AB (pub/} Org. nr 559015-9298
Not 28 Risk avseende finansiella instrument Riskhanteringsmal och principer
Kancernen expaneras för alika risker när det gäller finansiella instrument. Sammanfattande infarmatian am Koncernens finansiella tillgängar ach finansiella skulder uppdelade i kategarier finns i separat not, se ovan. De huvudsakliga risktyperna är marknadsrisk, kreditrisk ach likviditetsrisk.
Analys av kreditrisk
Kreditrisk är risken alt en matpart inte uppfyller en förpliktelse gentemat kancernen. Kancernens maximala exponering för kreditrisk är begränsad till det redovisade värdet för finansiella tillgängar den 31 december, enligt sammanfattningen nedan:
2019 2018
Typer av finansiella tillgängar - redovisade värden
Kundfordringar ach andra fordringar | 2 265 455 | 2 527 069 |
Totalt | 2 265 455 | 2 527 069 |
Kancernen övervakar löpande inställda betalningar frän kunder, identifierade enskilt eller gruppvis av Kancernen, ach införlivar denna informatian i dess kreditriskkantroller. Kancernens policy är alt endast alt göra affärer med kreditvärdiga motparter.
Xxxxxxxxxx ledning anser alt samtliga avanstäende finansiella tillgängar sam inte har skrivits ned eller förfallit till betalning den 31 december har en hög kreditkvalitet.
Förfallna:
2019 2018
lnte mer än tre mänader | 1 041 824 | 1 188 838 |
Mer än tre mänader men inte mer än sex mänader | 516 257 | 135 613 |
Mer än sex mänader men inte mer än talv mänader | 267 216 | 195 142 |
Mer än ett är | 246 460 | 307 596 |
Totalt | 2 071 757 | 1 827 189 |
När det gäller kundfordringar ach andra fordringar expaneras kancernen inte för nägra betydande kreditrisker i fräga am nägan enskild motpart eller grupp av matparter med likartade egenskaper. Kundfordringar bestär av start antal kunder i alika branscher. Baserat pä historisk information om kunders inställda betalningar anser kancernledningen alt kundfordringar som inte har förfallit till betalning eller skrivits ned har en gad kreditkvalitet.
Analys av likviditetsrisk
Kancernens mäl är att ha likvida medel ach säljbara värdepapper som uppfyller likviditetskraven i periader am minst 30 dagar. Delta mäl uppnäddes under rappartperiaderna. Finansieringen av längfristiga likviditetsbehov säkras dessutom av ett lämpligt belapp av beviljade kreditfaciliteter ach möjligheten alt sälja längfristiga finansiella tillgängar.
Per 31 december 2019 har kancernens finansiella skulder, som inte är derivat, avtalade löptider (inklusive räntebetalningar i tillämpliga fall) sam kan sammanfaltas enligt följande:
2019-12-31 Kortfristiga Längfristiga
lnom 12 mänader | 1-5 är | Senare än 5 är | ||
Andra banklän | 90 000 000 | |||
lcke-kanvertibla skuldbrev | 60 000 000 | |||
Leverantörsskulder ach andra skulder | 6 225 593 | 4 100 131 | ||
Totalt | 6 000 000 | 000 100 131 |
2018-12-31 | Kortfristiga lnom 12 mänader | Längfristiga 1-5 är Senare än 5 är | |
Andra banklän | 47 000 000 | ||
lcke-kanvertibla skuldbrev | 55 000 000 | ||
Leverantörsskulder ach andra skulder | 10 806 450 | 6 052 221 | |
Totalt | 112 806 450 | 6 052 221 |
Delta kan jämföras med löptiderna under tidigare rapportperioder för kancernens finansiella skulder sam inte är derivat enligt följande:
/1
28 (33)
Sätra Förvaltnings AB (publ) Org. nr 559015-9298
Marknadsriskanalys
Koncernen exponeras för marknadsrisker genom sin användning av finansiella instrument. Koncernen marknadsrisk bestär av ränterisken i koncernens finansiering.
Räntekänslighet
Koncernen minimerar exponeringen för ränterisk avseende kassaflöden vid langfristig finansiering genom att om möjligt erhälla uppläning till fast ränta. Koncernens obligationslän pä 60 000 tkr löper till och med 2 februari 2021. Obligationen löper med en fast ränta pä 9%. Koncernens banklän pä 90 mkr löper till den 30 december 2020 med en rörlig ränta pä STIBOR 90 dagar +5% (dock lägst 5%). Vid en förändring av genomsnittlig marknadsränta med 1% skulle koncernens resultat och egna kapital päverkas med -900 tkr. Dessa förändringar anses vara rimligt möjliga utifrän observation av aktuella marknadsvillkor.
Not 29 Värdering till verkligt värde
Värdering till verkligt värde av icke-finansiella tillgängar
Följande tabell visar niväerna inom verkligt värde-hierarkin för icke-finansiella tillgängar som äterkommande redovisas till verkligt värde per 31 december 2019, 31 december 2018: 2019-12-31 Nivä 1 Nivä 2 Nivä 3 Totalt
Materiella anläggningstillgängar Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter, Stockholm
2018-12-31
För valtningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter, Stockholm
Nivä 1 Nivä 2
- 105 000 000 105 000 000
Nivä 3 Totalt
- 114 000 000 114 000 000
Verkligt värde pä koncernens fastighetsinnehav baseras pä värderingar utförda av oberoende, kvalificerade fastighetsvärderare. Väsentliga indata och antaganden har tagits fram i nära samarbete med styrelse och VD. Värderingsprocessen och förändringarna i verkligt värde har gätts igenom av styrelsen vid varje rapporteringstidpunkt.
▼tterligare information framgär nedan.
Förvaltningsfastighet i Sverige (Nivä 3)
Verkligt värde pä förvaltningsfastigheten har beräknats utifrän en avkastningsvärdeansats som kapitaliserar den uppskattade strömmen av hyresinkomster, netto efter prognosticerade rörelsekostnader, med en diskonteringsränta som bestäms utifrän avkastningen för liknande fastigheter som nyligen omsatts pä marknaden. När den faktiska hyran awiker väsentligt trän den uppskattade hyran har justeringar gjorts av det uppskattade värdet av hyrorna. 1 den uppskattade strömmen av hyresinkomster har uthyrningsgraden, prognoser för framtida vakansniväer, hyresvillkoren och hyresförväntningarna trän framtida uthyrning under byggnadens äterstäende ekonomiska livslängd beaktats. Förvaltningsfastigheten omvärderas ärligen.
De väsentligaste indatan, som samtliga är icke observerbara, är uppskattningen av hyresniväer, antaganden om vakansniväer och diskonteringsräntan. Verkligt värde ökar om den uppskattade hyran ökar, vakansniväerna minskar eller om diskonteringsräntan (marknadens avkastningskrav) minskar. Den samlade värderingen är känslig för alla dessa tre antaganden. Enligt ledningens bedömning är intervallet av rimligt möjliga alternativa antaganden i indatat störst för hyresniväer och vakansniväer, mellan vilka det även finns ett inbördes förhällande. De indata som användes vid värderingen i december 2019 var:
Hyresnivä aktuell Vakansniväer
Diskonterings ränta (marknadens avkastningskrav)
2 084 kr/kvm
17%(aktuell) 5,3% (längsiktig)
29 (33)
Sätra Förvaltnings AB (publ) Org. nr 559015-9298
Not 30 Principer och rutiner för kapitalförvaltning
Koncernens mäl med kapitalförvaltningen är:
• att säkerställa koncernens förmäga att fortsätta verksamheten,
2019 | 2018 | |
Likvida medel | 5 831554 | 1782 068 |
Kapital | 5 831 554 | 1782 068 |
Förslag till disposition av | ||
Följande balanserad vinst ska disponeras av ärsstämman: | ||
Ansamlad vinst trän föregäende är | 4 627 748 | |
Arets resultat | -1 357 365 | |
3 270 383 | ||
Styrelsen föreslär att den balanserade vinsten disponeras sä | ||
att i ny räkning balanseras | 3 270 383 | |
3 270 383 | ||
De belopp som förvaltas som kapital av koncernen för innevarande rapportperioder sammanfattas enligt följande:
Not 31
Not 32 Godkännande av finansiella rapporter
Koncernens finansiella rapporter för den rapportperiod som slutade den 31 december 2019 (inklusive jämförelsetal) godkändes av styrelsen den 30 april 2020.
Stockholm 30 april 2020
Xxxxxx Xxx
Orr:lfßrande
Xxxxxx Xxxxxx
Xxxx Xxxxxxxx
Verkställande direktßr
ttelse har läm ats 2020-04-�0
Xxxxx Xxxxxxxx Sweden AB
30 (33)
0 GrantThornton
REVISIONSBERÄTTELSE
Till bolagsstämman i Sätra Förvaltnings AB Xxx.xx. 559015-9298
Rapport om Arsredovisningen och koncernredovisningen
Uttalanden
undantag für bolagsstymingsrapporten pä sidan 3.
VkoinhcaermurtföedrotveinsnrienvgiesinonfüarvSäärtrsaredFöorvviaslntninignegns AocBh für är 2019 med
Emnedligärt vsräedr uopvpisfantitnnginslgagheanr äorcshredgeorveisnniinaglleanvuäpsepnrätltitgaatsaivesneleingdheent rdäetctvemisabnedre20bi1l9d oavchmaovddeerbssolfiagneatnssifienllaanrseiseulllatasttäolclhniknagspsaeflr öddene fü31r äurpeptreäntlaigtst iäresnrledigohvetismniendgsälrasgredeno. vKisonnicnegmslraedgeonvoiscnhinggeernenhairalla
vstääslelnnitnliggapearvdseeenn3d1enderäctetmvibsaernd2e01b9ildocahv kondceesrns fiennsanfisniealnlasireellsaultat
Soctahnkdaasrsdasfl(öIFdRe Sfü),r säärseot mendliegtanIntaterngitsataivonEaUl Foinchancial Reporting boärslraedgsosvtyismniinggssrlaagpepno.rtVe ärpaäusttiadlaannd3e. nFöormvafalttntairnginstbeerättelsen är
füderleanr.lig med ärsredovisningens och koncernredovisningens övriga
Vocihti�llasltaynrksreärkdnäinrfögernafütt br omlaodgsesrbtäomlamgaent ofachstsktoälnlceer rnreesnu.ltaträkningen
Grundför uttalanden
(VIiSAha)rouctbfögrtodrerveisiosinoennsseednligi tSIvnetrernigea.tVioänratlaSntsavnadraerdnsligotndAesusdaiting
sotbaenrdoaernddeer bi efüskrbriävlslannädremtialrlemi oadvesrbniottleatg"eRt eovcihsokrnonscaenrnsvanr"e.nVligi tägr od
arenvsivsaorrsesnedligit Sdvesesriagkeroacvb. bar i övrigt fullgjort värt yrkesetiska
Förvaltnings/astighet
l 04 mkr. En extern värdering füreläg vid tidpunkten vid fürvärv
Sätra Förvaltnings AB fürvärvade i oktober 2016 en fastighet für
subjektiva bedömni ar där mindre fürändringar i gjorda
till 105 mkr (2018:114 mkr), baserat pä n extern
motsvarande fürvärvspriset. Under 2019 omvärderades fastigbeten kassaflödesvärdering En värdering till verkligt värde innefattar
tillkommande utgifter für detaljplanearbete �v1l2k0a1b9edoo�kmssämedfüra
vanärtadgeat npdäeFnökravnalfätnienngsvfäassetingthliegteerffienkgtäpr äfrdoet redov_1sade va_rdet. I ekonomiska fürdelar für koncernen.
bVeägrr räenvsiasdioentiollmdfaeststa: e füljande granskningsätgärder men var inte
• Vfüirvhalrtngrinagnssfkaasttikglhaestseifinceringen av
• Vi bhar grtagaintsdkealtaavktoivcherbadedeötmilltkdoemnmeaxnternde autvgäiftrdeerringen Värisrheadrogrviasninkgatenre. levanta noter ocb upplysningar i
Fhäönr dyettlseerlriguanrdeeirnäforentnoactbioenftbeärnrväikseasstkilalpasväsrentistteuttg"äVnägs"eni tliga "föVrärvadltenriinggstbilelrvätetreklsliegnt,v"äFrödrev"ailtnnointg3s0f.astigheter" i not 1 samt
Finansiering och/ramtida kassajlöde
Fobinliagnastiieorninslgäenoacvhfamsetdigbheatnskfülärnv.äVrviedt äbrasrredi bouvviusndisnagkesnkseattvlmämedneatntde
•
apnägstiacnkdfümrhedanrdälnintegbertamlneidngläanr.givama om ytterligare beläning och
Vänidaanmseärlsaetnt ldigearesvoimsiogrnusbnedvfüisrvvi ähraar uintthaälamntdaetnä. r tillräckliga och
drift
Väsentliga osäkerhetsfaktorer avseende antagandet om/ortsatt
Vi vill tästa uppmärksamhet pä styrelsens skrivning i
Vi hbar granskat abkotluaegleltaslläinkevaidvittaeltspmedrogntilolhserörande villkor
• Vdei shtaärllgdraasnäskearthreedternoviasningen av läneskuldema inklusive
• Värisrhedarogrviasnnsiknagtentillämpliga noter och upplysningar i
ufütvrvecalktlniinngg"sbsearmät ielnsoetn2u6n"dHerärnudberliskeerneft"Kerobnaclearnnsednasgferna"mdtiädradet frbealmängiänrgastgrt boadelangoect bfüarndsitsaknudsmsioenderämntedebeltäanlgninagmarai osmyftuetaötktning av kfüormsepneingearraifüanrtnaeggaantdivetaaevffdeekttaeljr palvanceonv.idS-kpualnledeinmteiny, titnekrlliugsairvee bfüervlänänintagroscigb kräannteadenttsatäinneebrähräalleans ibdeteyndoanmdfae trtinsikngfüsrobmolsatgyerteslsen mfüondniäfigearaattti fodertttsaätatvasseiennvde.ksamhet. Värt uttalande är inte
Särskilt betydelse/ulla omrtlden
eSnälrisgktilvtäbreptyrodfeelsseifuonllealloambedrädöemnnfüinrgrvevarisdioenmenesätrbdeetyodmelrsäedfuenllsaofümr raekvtuiseilolnepneraivodäersnr,edocobviisnnniertfagettnarocbblaknodnacnernnatreddeovviikstniignagseten bfüedr ödmenda irnisokmernraamfüenr vfüäsrernetvliisgiaonfeelnakatvig, hoectberi. vDäretsssatäollmnirnägdsetnagbaenbdaendtillal,des äinrsgraedsepovairsantianugettnaloacnhdeknonocmernderedssaovoimsnriändgeenn. som helhet, men vi gör
Fhäönr dyettleserlriguanrdeeirnäforentnoacthioenftheärnrväikseansstkilalpasväsrneti"tteonch"V"Fäöservnätlnigtaad fr"Läamntgidfraisuttivgeacskkluinldge"ri&füörvvarilgtnainsgksubldeerärtttiell kernedsaitmintsntiotut t2"1, ,not 23, "Htäänllddealsseärkeefrtheertebraloacnhsdeavgeenntu"a. lfürpliktelser" ocb not 26,
Styre/sens och verkställande direktörens ansvar
Datet täärsrrsedtyorvelisenninogcebn voecrbksktoänllcaernndereddiorevkistönrienngesnomupbparrätatnasvoacrhetafütt rde gkeorncenernrrätedtvoisvainsndienbgielnd,eennlliiggttäIrFsRredS osväissonmindgeslagteangoitcsh·a,vvEadUg. äller kSotynrtreloslelnsoomcbdveebrkedstöämllaenrdäer dniördektönrdeingafünsrvaatrtaurpäpvreänttafüernden intema värässrenedtolivgiasnfeinlagkoticghh ketoenrc, ernrvareedsiogvdisensisnagbseormor ipnäteoiengneenbtälilghlerenterägrelaler misstag-;;
31 (33)
till att göra nägot av detta.
Vanisdvuapraprrästyarnedlseetnavocährsvreedrkosvtäislnlaindgendiorcehktköorenncefümrrbededoövmisnniinnggeenn av buoplpalgyesetsr,oncährksoänäcretrnilleänmspfülingtn, äogma afüttrfohärltlsaäntdtaenvesrokmsakmahnepteänv.eDrkea füfonrtnsaätgtadnriafttt. Afonrttsaägtatandveetrkosmamfohretsteantt odcrhiftattitllaänmväpnads adoancktaginatnedoemt om ustpyprehlösreanmoedcb vererksatämllhaentdeen deilrleekrtiönrteenbaavrsneärgaottt lriekavlisdteisraktbaolltaegrneta,tiv
Revisorns ansvar
Värsäreda movälisänrinagtteunpopcnhä keonnrcimemlirgedgoravdisanvinsgäeknershoemt ohmelbbeutruinvtieda ionengeebnätlieghr entäegrr eallveärsmenitslsigtaagfe, olackhtaigtthleätmern, avaernerseivgisdieosnssabbeerärottreplsäe säkmeribnente,hmälelnerävräirnageunttaglaarnadnetni .füRrimattliegnsärekveirshioent äsroemn uhtöfögrgsreandliagvt IvSäAsenotclbiggfeodlarketvigishieotnosmsedeni Ssävdearingefinanllsti.dFkeloamktmigehreatettr ukpapntäucpkpasteänpä dgreuenndskaivltoeelgleerntillilgshaemtemr aenllserimlsigsteang koacnb füanrsveäsnvtaasrapävväesreknatldigea om eäkrsornedoomviissknainbgeesnluot csbomkoanncvernrändedaroevfaistntainr gmeedn. grund i
revisionen. Dessutom:
oSmomdödme!eaovchenbarerveinsiopnroenfeslisgiot nISelAlt asknevpätnidskerinvsitpärllonfiensgsiuondeellrt bela
ä• rsidredenotivfiisenrainr goecnb obcebdökmonecrernrvi rediskoevrnisanifüngr evnäs, venarteligsiagfedleaskstaigbheertoerrpiä obelagnedntalinghnaettuertiferlälenr dmeissssatargis,kuetrfooncbnainr hoäcmb tuatrfürrevgrisaionnsksnbeinvgisästogmärdäerr tuitltlarälacnkdliegna. oRcibskäenndfüamräaltsteinnltiegaupfüprtäactkt autegnövraäseenngtlriugnfed lfüakrtivgähreat till fübelrjodr apväomegisesntatlgi,ghefetteerrsäormboögegreenätnlifüghreetenr vkäasnenintlnigefafettlakatgigehraent dseomi minafosknonpait,iofünreflallesrknäsinidgo, saävttsaikntdleigaavuitnetleärnmnkaonndterno,llf.elaktig
interna kontrollen.
s•osmkahffararbvetiyodseslseen füförrsvtäärelrseeviasviodnenfüdrealttavutbfoonlangaets interna kontroll ogrmasntsäknndiinghgseättegrnärad,emr seonminäter fülämr aptltiguattmalaedoshsänosmynefftiellktiviteten i den
uppskattningar i redovisningen ocb tillhörande upplysningar.
a• nuvtävnädrsdeorcarh vriimIälimghpelitgheneitesntyiredlesernesdoovcihsnvienrgkssptärilnlacnipde dsioremktörens
fortsätta verksamheten.
•vedrkrasrtävlliaenndeslduitrseaktstöormenlaämnvpälnigdheertaentai gaattnsdtyetreolmsenfoortcshatt drift vid udpraprräotctkansädeetnasvluätrssarteds, omveisdngruingnend oi cdhe kinohnäcmemtardede roevviissniionngsebne.vVisien, osämdabnuarubväinddaedlseert fienllnesr nfüärghoänllavnäsdeenntlsiogmoskäaknerlhedetasfatilkltboertsyodmanadveser vtveirvkeslaommhebtoenla.gOetms ovcibdkraornsclernutsaetnssenfüanttndägetafiatntnfos ertnsävtätasentlig ouspäpkmeräbrketssafmakhteotre,nmpäästuepvpilyisrneivnigsiarnonsabieräärsttreedlsoevnisfänsintagen ocb okmoncsäernrdaneda uopvpislnyisnnginengaormärdoetnillvrääsceknlitgliag,amoosädkifierehraetusftatakltonrndeetlolemr, päräsrdede roevviissnioinngsebnevoicshsokmonicnernrhämedtaosvfirsanmingtielln. Vtuärma estlufütsratser baseras fürevhisäilolannsdbenrägttöerlsaean. Detotcbkolkaagnofrcahmentidkaobnäcnerndelisneter ellälnegr re kan
hkäondcelrnserrnedaovpiäsnetint gsäetnt säotemrggeerrdenurnädttevrilsiagngdaendbeiltdr.ansaktionema och a• visneheänmdetadrevni fitinllaräncskielliglaaioncfohnännadtaiomnäelnseinelnighaetreernviasieolnlesrbevis
avfäseresnaktdeivkiotentceernmaredinoomvisknoingernn. eVnifüanrsavtat rgaörrfüa ertsttuytmtailnagn,de öanvsevrvaarikgnainfügrovcährautuföttaralannddeeanv. koncernrevisionen. Vi är ensamt
som vi identifierat.
Vomi mfaättnstienignfoocnhnienrraiksttnyirneglsseanmotmtidbplaunndktaennnfüatrredveins.ioVniemnsäsptleanoecrkasdäe dinäforibnlnaenrda doemevbentytudelllsaefubeltlyadiankdtteagberlisterruinddeenr rinevternisioankeonn, trollen
Rapport om andra krav enligt Xxxxx och andra författningar
Uttalanden
Uhatrövi räveänr ruetvfüisritoennarveväirsiroednoavvissntyinreglesnenoschockhovnecrekmsträedllaonvdiseningen
verkställande direktören ansvarsfrihet für räkenskapsäret.
davirefükrtöslraegnestfütilrvl dailstnpionsgitifüonreSräbtreatrFäfföravnadltne binoglasgAetBs vfüinr sätre2ll0e1r9füsralmustt. Vfüirvtialltntyinrkgesrbeartät tbteollsaegnssotcähmbmeavniljdairspsotynreerlasrenvsinlsedteanmeöntleigr tofüchrslaget i
Grundjör uttalanden
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
aVnishvar uentfüligrtt rdeevnisniaonbeenskernivlisgnt ägromdarreeviisaivosnnsistedteti"RSveevriisgoern. Vs äarntsvar". VeniliägrtogboedroreenvdiseoirsfüsedrhäilSlavnedreigteillocmbohdaerrbioölvargiegtt ofucbllgkjoonrtcernväret n
äVnidaanmseärlsaetnt ldigearesovmisiogrnusbnedvfüisrvvi äbraaruintthaälamntdaetnä.r tillräckliga ocb
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
likviditet ocb ställning i övrigt.
bDeetträäffr satnydrelbsoenlasgoemts vhianrsatnesllvearrefüt rfülurstfü. Vrsildagfüetrstillalgdtiislpl oustidteiolnnienrg ifünnrsevfaarttlaigr dmeettda hbälnansydnantinlladt eenkrbaedv söommnibnoglaagveotsmocubtdkeolnnicnerngenenäsr vbeorlkagsaemts hoectbsakrto,nocmemfaettnnsinegnoachkarpisiktaelr, sktoänllseorlpidäesrtionrglsebkeehnoavv,
skötas pä ett betryggande sätt.
bSotylareglestesnaanngsevläagraernfühertebro. lDageetttas ionrngeafanitstaatriobnlaoncdbafünnravtaalttnt ingen av foocrhtlaötptatnildlseebaetdt öbmolagbeotlsaogregtsanoicshatkioon cäernr utefnosnenkaodnsoämaitst ka situation abnogkefülärginegnehne,temredi öevlsrifügtrvkaolntntrionlglernaos cphä beottlabgeetrtsygegkaonndoemsiästkt.a sVtyereklssteänllsanridketldinirjer toöcrbenanskvaisnskinögtaardoecnhlöbplandeanfünravtavltniditnagdeen enligt iätögväerrdeenrsssotämmämr enlösedvmäedndilgaag füocrbafütt br oaltat gmeetsdebloskfüfürvrianlgtnsinkgaefun lslkgaöras
Revisorns ansvar
Vutätartlamndäleboemträaffnsavnadresfrreihveisti,oänreanttaivnhfüärvmataltnreinvgiseino,nosbcehvdisärfümredattvämrted elnlerrimvelirgksgrtäalldanavdesädkireerkhteötrkeunninnaäbgedot övmäsaenotmligntäagvosneesntydree:lseledamot
•füförsuremtamgeitlsneägsomn äktagnärfüd reallnelredgjaoertrssäitgtnsiknyglsdsikgytlidllignhäegtomn ot bolaget,
• utvllrderar vi den övergripande presentationen, strukturen ocb
eller
i strid med aktiebolagslagen,
uinpnpelhyäsnllientgiarnärsar,edocohviosnminägresnredocobviksnoinncgernren oedchovisningen, däribland
32 (33)
•ärspräednoävgiostnainngnsaltasgäetnt heallnedrlbatolagsordningen;
Värt mäl beträffande revisionen av fürslaget till dispositioner av_ bolagets vinst eller fürlust, och dänned värt uttalande _?ID de�, ar att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget ar fürenhgt
med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka ätgärder eller försummelser som kan füranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är fürenligt med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av fürvaltningen och fürslaget till dispositioner av bolagets vinst eller fürlust grundar sig främst pä revisionen av räkenskapema. Vilka tillkommande granskningsätgärder som utfürs baseras pä vär professionella bedömning med utgängspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen pä sädana ätgärder, omräden och förhällanden som är väsentliga für verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse für bolagets situation. Vi gär igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna ätgärder och andra fürhällanden som är relevanta für värt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag für värt
uttalande om styrelsens fürslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller fürlust har vi granskat om fürslaget är fürenligt med aktiebolagslagen.
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret für bolagsstymingsrapporten pä sidan 3 och für att den är upprättad i enlighet med ärsredovisningslagen.
Vär granskning har skett enligt FARs uttalande RevU 16 Revisoms granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vär granskning av bolagsstymingsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattningjämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vära uttalanden.
En bolagsstymingsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 ärsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med ärsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med ärsredovisningslagen.
Stockholm den 30 april 2020
Auktoriserad revisor
33 (33)