BESLUT DEN 1 NOVEMBER 2022 DNR 70/22 SIDA 1 AV 10
BESLUT DEN 1 NOVEMBER 2022 DNR 70/22 SIDA 1 AV 10
Anmälare
Dödsboet efter NN
Ställföreträdare och ombud:
YY
Motpart
Mäklaren
Vad saken gäller
Nedsättning av provision
BESLUT
Dödsboet efter NN har inte rätt till ersättning.
YRKANDE M.M.
Dödsboet efter XX har begärt att Mäklaren ska betala 45 000 kr. Mäklaren har motsatt sig kravet.
BAKGRUND
Mäklaren har haft uppdrag från dödsboet efter NN (”dödsboet”) att förmedla för- säljning av dödsboets fastighet i Småstaden. Fastigheten såldes den 15 februari 2022 för 1 300 000 kr. För sitt arbete fick Mäklaren en provision om 74 500 kr.
Postadress E-post m.m.
Turebergs allé 2 Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
Enligt dödsboet åsidosatte Mäklaren sina skyldigheter mot dem i flera avseenden. De har därför begärt att provisionen ska sättas ned.
Dödsboets anmälan är inte helt tydlig i alla delar. För att inget ska gå förlorat ge- nom oförsiktig redigering har nämnden valt att återge inlagorna i sin helhet och utan redigeringar.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT
Dödsboet (genom YY)
”Medvetet försökt bryta mot lagen
På första mötet så meddelade [Mäklaren] att energideklarationen inte behövdes gö- ras. Vi var väldigt intresserade men jag minns inte varför vi inte skrev kontrakt. Sen kommer julen. Under tiden så kändes det inte bra angående energideklarationen varpå jag ringde till Boverket och fick till svar ”att det är ett krav att det ska göras”. Hur kan då mäklaren säga att det inte ska göras? Istället så hamnade vi i mitten av januari då vi skrev kontrakt. Här dribblades det fortfarande om vad som ska göras eller inte göras. Vi fick ett kontraktsförslag där det framgår att mäklaren har redovisat vad som gällde med energideklarationen. Hon påpekade igen att vi inte behöver göra den. Vi påpekade och föreslog att det skulle stå i kontraktet att enligt mäklaren så behövdes det inte. Man löste det i kontraktet genom att plocka bort det som gällde vid energideklarationen i kontraktet. Nu blir det konstigt. Lagen säger att de ska göras och mäklaren säger inte. Man kan tolka den på olika sätt enligt mäklaren. Då medde- lade vi att vi vill att man gör en energideklaration, samt besiktar + dolda fel försäk- ringen. När vi skriver förmedlingsuppdraget så har man flyttat tillbaka den punkten.
Brist på information
När vi sagt ja till budet från köparen så skickade mäklaren ett kontraktsförslag och det måste vara påskrivet samma dag kl. 18. Vi har 2 timmar på oss att läsa igenom och förstå. Min syster ringde mig och frågade om jag har läst. Jag hade inte fått något för att de skickat till fel mailadress igen. Likadant som skedde när vi skulle signera kontraktet. Min syster C skickade över det och jag hann kolla lite. Jag hann inte upp till [Xxxxxx] i rusningstrafiken utan C + S (sin man) gick dit. Vi har redan meddelat att C hade en fullmakt för mig och detta känner [Mäklaren] till. Då är inte [Mäklaren] där utan en annan mäklare ”CA”. Varför vet vi inte? Det framkommer inte? Kontraktet hade fel datum och ort (verkade som vi var i [Centralorten]) samt att det inte står att C har fullmakt för mig. Skriver man inte ut nya kontrakt då? I stället gick man in och ändrade. Är inte detta ett viktigt dokument? Eller hamnar det bara i [Mäklarbyråns] arkiv (papperskorgen)? Det var ganska många papper som skulle signeras och ändras för att man är lat och inte uppdaterar kontraktet. När köparen eller säljaren undrade
något, så fanns det ingen tid att förklara vad detta betyder. Det viktigaste är att ni skriver på enligt den nye mäklaren. När man signerade så kom annonsen fram igen. Denna signerades igen. Hur många gånger ska man signera ett papper för att det ska vara signerat?
Köparna vill låna nycklarna för att mäta. C kontaktar [Mäklaren] som i sin tur hänvisar vidare till KC för vidare hjälp. När hon inte svarade så skickade C ett nytt mail och undrar hur man brukade göra. Då ringde KC mig och frågade om köparen kunde låna nycklarna. Jag hade pratat med C innan och vi ansåg att detta inte borde vara något problem men att C skulle kolla med mäklaren hur man brukade göra. Jag sa att C skötte detta men det borde inte vara några problem att låna ut nyckeln. Har inte C hört av sig? Svaret var att hon inte fått tag i C. Jag blev ganska förvånad när C berät- tade att hon har försökt att få tag i bägge utan resultat. Att ingen svarade på mail eller telefon.
Den 8/4 så kom det ett mail från KC med likvidräkningen. Hon bad oss kolla igenom den innan mötet. Jag och C (S) försökte gå igenom den men fattade ingenting. Vi vände och vred på uppgifterna men fick inte ihop det. Jag ringde på fredagen samma dag fast på eftermiddag och XX svarade efter andra gången. Jag undrade om hon kunde få fram uppgifterna för vi fattade ingenting och hon meddelade att hon är på väg hem. Alla system var nersläckta men ev. så hade man scannat in det och hon kunde kanske få fram det via telefon. Jag sa att det blir nog problem att skriva på pappren på måndag om vi inte har hunnit kolla innan. Man hade en post på 130 000 kr som man hade redovisat tidigare. Dessa 130 000 kr är handpenning men när och hur mycket man har dragit har ingen redovisat. Efter mycket om och men så fick KC fram uppgifterna. Och mycket riktigt så har man betalt in pengar på T:s konto. Hon förklarade hur det låg till och varför det såg ut som det gjorde. När vi hade granskat det så hittade vi lite fel. Vi mailade och sa att detta vore bra om man uppdaterade innan vi skulle skriva det sista på måndagen. Kontraktet var signerat i [Småstaden]. Vad jag vet så finns inte detta. Återigen så är det fel i kontraktet. Under likvidräk- ningen så var det fel information angående NN:s dödsbo. Detta som vi påpekade in- nan. Hade mäklaren varit där när vi skrev på, så hade man löst detta med en gång. Detta tog 2 veckor att få hemskickat. När detta väl kom så har man skickat samma papper igen. Återigen klipper och klistrar jag så det ska bli rätt. Man lyckades ju i köpebrevet. Detta papper kom till slut 5/5.
Att informerat att man går ut och frågar på 2 st. städfirmor. När man undrar vilken den andra var så har man redan valt och arbetet är igång. Priset var utan moms.
Man har inte velat ha kontakt med oss och bollat runt oss mot olika personer. Jag vet fortfarande inte vem som var våran mäklare.
Forcering
Kontraktsskrivningen. Se ovan.
Nu blev bouppteckningen klar. Då fick C ett sms att bouppteckningen var klar från mäklaren. Vi hade själva inte fått den bekräftelsen från mannen som utförde boupp- teckningen. Det var mer som ett hot än en information. Där man bara klippt ut texten att köpet ska vara klart 10 dagar efter bouppteckningen. Under kontrakt skrivningen i februari så påpekade C ett antal gånger att bouppteckningen inte är klar. Och är inte den klar så kan vi inte ansöka om lagfart till dödsboet och således så kan vi inte sälja. Detta stod även med i kontraktet. Nu kunde köparens bank hjälpa till med lagfarten. Nu hamnade vi i en diskussion där [Mäklaren] ringde C. C kan inte svara och [Mäkla- ren] ringde mig och jag satt i ett möte. Jag ringde upp men fick inget svar. Sen pratade [Mäklaren] och C. Sen ringde [Mäklaren] till mig och ville väl informera att banken kunde göra detta. Jag blev väldigt irriterad. Nu kunde banken hjälpa till och [Mäkla- ren] kunde inte förstå varför man inte bara avblåste våran jurist, så skulle allt bli klart på några dagar. Jag meddelade att detta var inga nya uppgifter som kommit fram. [Mäklaren] påpekade igen att allt går mycket fortare. Jag meddelade har jag lagt ut ett jobb, så avser jag att följa detta. Jag vill upplevas som seriös när jag gör affärer. [Mäklaren] var helt frågande. Jag meddelade att jag fick kolla med min syster C och se vad vi kunde göra. [Mäklaren] hann ringa C innan mig och till min förvåning så hade vi gått med på detta. C kände sig tvingad att gå med på detta efter påtryckning.
Mäklarjournalen skulle signeras utan att man fick läsa den. Känns väldigt obehagligt att signera ett papper som man inte vet vad det är eller vad det står i den.
Felaktigheter i kontrakt och andra dokument
Att i kontraktet så ska köparen betala handpenning den 31/1 2022 när kontraktet skrivs den 15/2 2022. Att samtliga dokument som vi ska signera så vet man inte vilket datum eller var man befinner sig någonstans. Att man ena gången skriver dödsboet [NN] och nästa gång inte.
Ljugit i mäklarjournalen
2022-01-28 Informerat om skyldigheter enl. lag om energideklaration. Se ovan.
2022-02-15 Genomläsning av kontrakt samt gått igenom. – Fanns ingen möjlighet att fråga vad saker betydde så man har knappast gått igenom. Skriv på var budskapet. Se ovan.
2022-03-25 Uppdraget slutfört?
2022-03-25 Likvidavräkningen genomgången???
2022-03-25 Mäklarjournal överlämnad???? 2022-03-25 Köpebrev har gåtts igenom?????
2022-03-25 Förnyad kontroll och samtal med uppdragsgivare? – Vi har inte pratat 2022-03-25 Förnyad kontroll på rätt att förfoga över fastigheten??????
2022-04-06 Handpenning redovisats till säljaren i enlighet med avtal? Kom den 8/4 i mailform utan förklaring??? Man gör fel på en post, justerar detta utan att förklara. Helt omöjligt att tyda. Se ovan
Xxxxx inte texten komma att man har avslutat affären??”
Mäklaren
Det har varit många turer i denna affär med påpekanden och klagomål från döds- boet. Hon har försökt att gå dödsboet till mötes och rättat till det som dödsbode- lägarna inte varit nöjda med. Ingen tydlighet i alla klagomål och många gånger ba- gateller då dödsboet har lagt ner mycket tid på att leta fel i affären.
De hade en diskussion om energideklaration för fritidshus, att det generellt inte behövs. När de sedan pratade om att tidigare ägare bott där året runt, beslutade de sig för att beställa en energideklaration.
Xxxxxxxx fick ett förhandsbud och köparen ville skriva kontrakt så snart som möj- ligt innan visningen. Dödsboet upplystes om förutsättningarna, budet och att kö- paren ville ha ett snabbt kontrakt. Dödsboet valde att tacka ja till budet och ställa in visningen. Eftersom hon var upptagen hjälpte hennes kollega till med kontrakts- skrivningen. Hon mejlade ut kontraktet för att parterna skulle läsa igenom det in- nan. Att dödsboet sedan klagar på att det står Centralorten, och inte Sjöbyn, och att det blev fel datum var ju olyckligt, men det rättades till. Att det gick snabbt var dödsbodelägarna medvetna om när de tackade ja till budet.
Gällande städfirma så hjälpte hon till att få fram en städfirma enligt önskemål från dödsboet. Hon var också snäll och betalade röjning och städning då dödsboet inte kunde eller ville ligga ute med pengarna. Dessa pengar låg hon ute med fram till tillträdet.
Att inte kunna skilja på dödsboet efter NN och NN: Hon tycker klagomålet talar för sig själv. Det står inte ”dödsboet” före namnet på en handling, detta rättades till.
Likvidavräkningen mejlades innan tillträdet. En dödsbodelägare ringde dagen in- nan med frågor som reddes ut. Dödsboet mejlade även tidigt samma dag med frå- gor och ändringar. På tillträdet förklaras vad det är för handling och vilka uppgifter som framgår och man ber även köpare och säljare läsa igenom handlingen innan påskrift. På redovisningen av provision hade hon tyvärr dragit 10 000 kr för lite enligt hennes förmedlingsuppdrag, detta rättades till i likvidavräkningen. Så alla handlingar blev korrigerade och allt förklarades.
Enligt köpekontraktet skulle tillträdet vara tio dagar efter att bouppteckningen re- gistrerats. Köparen ville ha så snabbt tillträde som möjligt. Xxxxxxxx hade anlitat en jurist som skulle hjälpa till med dödsbolagfarten, då köparens bank inte alltid är behjälplig. Nu erbjöd sig köparens bank att hjälpa till med detta så de skulle kunna få till ett bra avslut och ett snabbare tillträde och även kunna hålla det som avtalats i kontraktet. Hon förklarade för dödsboet att detta så klart även gynnade dödsboet som slipper drift med mera och snabbare får sin slutlikvid. För att dödsbodelägarna skulle gå med på detta så ville de avtala bort flyttstädning. Hon valde att inte ta någon diskussion då allt var så infekterat. Köparen fick därför en flyttstädning som hennes mäklarföretag betalade.
Xxxxxxxx har uppgett att hon inte kommunicerat när hon dragit pengar från döds- boets konto. Hon förstår inte vad dödsboet menar. Hon har ingen fullmakt och kan inte dra pengar från något konto. Om det gäller kvittning av provisionen så har det skett enligt standard hur man gör i branschen.
Mäklarjournalen: Då tillträdesdagen ändrades blev det tyvärr fel datum i journalen. Gällande handpenningen är det standardhandlingar i branschen.
Hon har haft timtals med samtal för att försöka förklara alla delar och handlingar för dödsbodelägarna.
Dödsboet (genom YY) tillade följande:
”Vi har verkligen inte letat fel. Men eftersom mäklaren inte håller sig till det hon säger så blev vi osäkra. Då kände vi oss tvungna att kolla upp. Det är våran skyldighet och ansvar som säljare. För mäklaren har väl inget ansvar alls i försäljning? Det enda vi ville var att få till en affär som inte skulle innebära några problem i efterhand.
Energideklaration
Vi informerade på första mötet att han bor där permanent. Vi påpekar detta både 2 och 3 ggr att han bor där. Mäklaren tyckte fortfarande att det var ett fritidshus. När
vi kollar upp och informerar så ändrar mäklaren sig. Om detta är diskussionen som mäklaren hänvisar till vet jag inte.
Köpekontrakt
Vi ifrågasätter hela processen. Att man tackar ja till ett bud innan är inte så konstigt. Att man vill skriva snabbt är heller inte konstigt. Men att skicka kontraktet till fel mai- ladress 3 h innan man ska skriva. Innebar att vi inte kunde förbereda oss. Att förstå vad som menas med alla punkterna i kontraktet. Men har inte mäklarna som uppgift att informera och förklara? Att det dessutom står fel datum och ort. Innebär att man ska skriva detta också. Man hade lätt kunnat lösa detta genom att skriva ut nya men valde att inte göra detta. Man blir lätt frustrerad men jag förstår att man vill spara in på papper. Men när vi frågar vad olika saker betyder i kontraktet. Att inte vilja/kunna svara på detta och tvinga igenom det. Kan inte vara rätt.
Städfirma
Det är mäklaren som föreslår att man ska ta fram två stycken städare så kan vi välja vilken som är bäst. Hon har några som man kan fråga. Det var aldrig tal om att vi skulle göra detta. Detta fixar mäklaren och vi kör på detta. Om hon istället sa att vi tar den här städaren eller alt. att vi får ta fram en städare så hade detta inte varit något problem. Vi har ingen aning hur processen är. Problemet är att hon säger en sak och gör en helt annan. Vi trodde vi skulle få välja men istället så var det informat- ion att nu har han börjat. Att inte kunna lita på en mäklare som ska företräda oss i försäljningen är väldigt jobbigt.
Dödsboet
När vi talade med banken så var det tydliga med att det är skillnad på dödsboet och inte. Varför man håller på och skriver olika på dessa dokument förstår jag inte. Läser man inte igenom det man ska få påskrivet? Vi hade flera dokument där man blandade detta.
Likvidräkningen
Det står att det mailades ut onsdagen innan i mäklarjournalen och detta är fel. Vi får mailet på fredag förmiddag. För en som inte läser sånt här så ofta så var det jobbigt men jag och min svåger är ingenjören och min syster är ekonom. Hade man inte kun- nat informera vad de gjort så hade man sluppit lägga timmar på detta. Men återigen så lägger man det på oss när mäklaren gör fel och hoppas att ingen ska märka något. Vi ringde 8 ggr men utan att komma fram. På eftermiddagen kommer vi äntligen fram till mäklarassistenten och får en förklaring. Vi mailar in våra synpunkter på måndagen tidigt på morgonen. Tyvärr så kommer dessa saker inte med heller. De som jobbar på denna mäklarfirma svarar inte så lätt och när man informerar så lyssnar de inte. Hade
man hört av sig och förklarat misstaget så hade vi haft mer förståelse. Man vill inte prata med oss.
Tillträdesdag
Vi meddelade att dödsbolagfarten måste vara klar innan vi kan sälja. Vi får detta från våran jurist. Detta verkade mäklaren inte känna till heller att dödsbolagfarten måste vara klar. Vi kan inte sälja något som någon annan äger. Vi står på oss och får med detta i kontraktet. Detta meddelades när vi skrev första gången i mitten av februari. Detta visste mäklaren och köparen. För våran del så hade de kunnat köpa huset redan i februari. Att banken tog över jobbet som våran jurist skulle göra stämmer. Men att förklara på vad vi skulle tjäna på detta när jag ser det som en förlustaffär i förtroende för min del. Detta anser jag är väldigt oprofessionellt. Man ska respektera avtal som man sluter. I det läget så informerar vi att vi har prel. bokat slutstädningen en vecka senare eftersom det var samma städare som gjorde första städningen. Men vi kan göra ett försök att flytta på detta. Eftersom vi bokade detta i februari och räknade fram oss till en vecka som en ev. flytt kunde ske. Så den bokningen var väldigt preli- minär. Så det borde inte vara några problem att ändra. Att säga att vi förhandlat bort slutstädningen är en ren lögn. Vi hör inget mer från mäklaren (som vanligt). När vi skrev pappren på måndagen så beklagade vi oss inför köparen att vi inte hann med att göra slutstädning. Vi frågade om det fanns något vi kunde göra så det fick en slut- städning. Han svarade att mäklaren redan gjort detta. Men så har det hela tiden varit. Man säger en sak och gör en annan. Xxxxx vara jobbigt att hålla reda på alla lögner.
Pengar
Vi som inte känner till branschen hade kanske velat veta när pengarna kommer in eller dras. Enligt kontraktet så skulle handpenning vara betald sista januari? Så vitt jag vet så hade vi ingen affär då. Vi visste inte heller när pengarna dras till mäklaren.
Mäklarjournalen
Jag förstår inte hur man kan ha tillträdesdag den 25/3? Den dagen har aldrig diskute- rats. Det borde varit ett senare datum med tanke på att affären blev klar tidigare. Ska detta dokument gälla vid tvist mellan köpare och säljare? Ett dokument som inte stämmer alls. Tur att vi och köparen är på samma nivå.
När det gäller att fråga så har vi gjort det så många gången i början med korta konstiga svar och på slutet utan svar. Så jag vet inte med vem mäklaren har pratat i timmar med. Det är inte med oss. Måste vara alla kollegor som hanterat detta ärende. Men det ligger väl på säljaren att fråga hur processen ska gå till? Vi som trodde att vi köpte en tjänst för att få en enkel resa eftersom vi inte visste något. Att mäklaren skulle informera hur det borde gå till och syftet med mäklaren var att göra så affären blev så smidig som möjlig både för säljare och köpare.”
UTREDNINGEN
Nämnden har tagit del av diverse handlingar, bland annat uppdragsavtal, köpekon- trakt, likvidavräkningar och mäklarjournal.
NÄMNDENS BEDÖMNING
Allmänt om nedsättning av provision
Enligt fastighetsmäklarlagen kan mäklarens provision sättas ned om mäklaren har åsidosatt sina skyldigheter mot köpare eller säljare. För nedsättning krävs inte att någon har lidit ekonomisk skada till följd av mäklarens agerande eller underlåten- het att agera. Inte heller krävs det att åsidosättandet skett avsiktligt eller av oakt- samhet. Om åsidosättandet är av ringa betydelse ska någon nedsättning enligt samma bestämmelse dock inte ske. Med ringa åsidosättande menas sådana miss- tag som inte medför att värdet av mäklartjänsten minskar i någon egentlig mening.
Xxxxxxxxx huvudsakliga uppgift är att hitta en lämplig köpare till sin uppdragsgi- vare, se prop. 1994/95:14 s. 44. Det är därför främst brister i detta moment, kun- danskaffningen, som kan medföra nedsättning av provisionen.
Det är uppdragsgivaren som normalt har bevisbördan för att sådana omständig- heter föreligger som kan medföra rätt till nedsättning av provisionen. Kan ett på- stående om att mäklaren har åsidosatt sina skyldigheter inte bevisas, kan någon nedsättning inte utdömas.
Bedömningen i detta fall
Nämnden anser att Mäklarens påstådda förseelser i alla händelser är att betrakta som ringa. Någon nedsättning av provisionen blir därför inte aktuell.
På nämndens vägnar:
Xxxxxx Xxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: jur kand Xxxxxx Xxxxx, ordf, Xxx Xxxxxxxx, Villaägarnas Riksför- bund, Xxxxx Xxxxxxx, Konsumentvägledarnas förening, Xxx-Xxxxxxxxx Xxxxxxx, fastighets- mäklare och Xxxx-Xxxx Xxxxxxx, fastighetsmäklare. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Omprövning av beslutet kan endast ske under de förutsätt- ningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastig- hetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.