Mark- och genomförandeavtal
Mark- och genomförandeavtal
Hälsovägen, delområde C och E
Följande avtal om marköverlåtelse och genomförande av flerbostadshus inom delområde C och E vid Hälsovägen i Huddinge kommun har ingåtts mellan Huddinge kommun och (Exploatören), nedan Parterna:
Kommunen Huddinge kommun 141 85 Huddinge
Org. nr 212000-0068
Nedan kallad Kommunen.
Exploatören (Namn) (Adress) (Org nr)
Nedan kallad Exploatören.
Planområdets avgränsning har markerats med svart streckad linje på bifogad karta, bilaga 1.
Överlåtelsesområdets avgränsning har markerats i lila för område C och rött för område E på bifogad karta, bilaga 1.
INLEDANDE BESTÄMMELSER
§1 Bakgrund
Under 2017 antog kommunen en detaljplan för cirka 800 bostäder, centrum, torg och förskola vid Hälsovägen i Flemingsberg. I samband med antagande av detaljplanen upprättade kommunen mark- och genomförandeavtal med Riksbyggen ekonomisk förening (delområde A), Brabo Stockholm AB (delområde B) och Huge Fastigheter AB (delområde D).
Kommunen utlyste i mars 2020 en markanvisningstävling där intressenter gavs tillfälle att lämna in tävlingsbidrag med anbud för delområde C och E vid Hälsovägen. Efter avslutad tävling genomfördes en utvärdering av inkomna anbud. (Exploatören) vann tävlingen och detta bekräftas genom undertecknande av detta avtal.
Till grund för detta avtal ligger, utöver tävlingsbidraget, riktlinjer för markanvisningar i Huddinge godkända av kommunfullmäktige 2016-06-13 (rev 2017-11-06, 2019-09-30), vilka Exploatören tagit del av, samt detaljplan för område vid Hälsovägen i Flemingsberg (0126K- 16543).
Syftet med detta avtal är att reglera förutsättningarna för försäljning och exploateringens genomförande.
§2 Giltighet
Detta avtal blir för Parterna bindande endast under förutsättning
- att Huddinge kommunfullmäktige godkänner detsamma senast (2020-12-31) och att beslutet vinner laga kraft
- att styrelsen för (Exploatören) godkänner detsamma senast (2020-09-08)
Skulle ovanstående förutsättningar inte uppfyllas är avtalet förfallet i sin helhet utan ersättningsskyldighet för någondera parten.
Undanröjs kommunfullmäktiges beslut att godkänna detta avtal efter överklagande och har avtalet dessförinnan helt eller delvis verkställts ska verkställigheten rättas i den utsträckning detta är möjligt. Oberoende av om rättelse kan ske har ingendera parten rätt till skadestånd av den andra parten med anledning av det inträffade.
§3 Projektets utformning
Exploatören förbinder sig att bebygga kvartersmarken inom Exploateringsområdet i enlighet med
- detaljplanen
- i huvudsaklig överensstämmelse med gestaltningsprinciper för område C och E i planbeskrivningen på sid 32-36 med undantag för område E där exploatören ska utforma bostäder som radhus istället för mindre lägenheter.
- detta avtal
Inom Överlåtelseområdet planeras för ny bebyggelse med markanvändningen bostäder och centrum. Bebyggelsen i Överlåtelse området innehåller ca XX lägenheter i flerbostadshus, X sammanbyggda enbostadshus (radhus) samt x kvm ljus BTA handel. Bostäderna upplåts med XX.
Bottenvåning mot Hälsovägen utformas med en hög grad av offentlighet vilket ska bidra till att gatan upplevs som trevlig att promenera längs. Bottenvåningen utformas för att kunna inhysa publika lokaler.
Gårdarna utgörs av naturmark med berg i dagen och uppvuxna träd. På gårdarna samt delar av taklandskapet planeras för ekosystemtjänster och dagvattenhantering, se mer under §§ 24 och 26.
Projektbeskrivning utökas enligt vinnande anbud
MARKÖVERLÅTELSER
§4 Marköverlåtelser
Kommunen överlåter till Exploatören med äganderätt ett område om ca 5 632 m2 av fastigheten Grantorp 5:3 och 21 m2 av Grantorp 5:4, nedan kallat Överlåtelseområdet. Överlåtelseområdet är utlagt som kvartersmark i detaljplanen och är markerat som delområde C och E med vit begränsningslinje på bifogad karta, bilaga 1.
Överlåtelsen gäller med de smärre justeringar av gränsen för Överlåtelseområdet som kan komma att vidtas i samband med lantmäterimyndighetens beslut om fastighetsbildning.
För genomförandet av detaljplanen är parterna överens om att följande fastighetsreglering ska ske.
§ 5 Köpeskilling
Köpeskillingen för delområde C av Överlåtelseområdet är (summa med bokstäver) (summa i siffror:-) KRONOR.
Köpeskillingen för delområde E av Överlåtelseområdet är (summa med bokstäver) (summa i siffror:-) KRONOR.
Handpenning om 10 % av preliminär köpeskilling ska erläggas senast vid detta avtals undertecknande genom insättning på Kommunens postgiro 6595-3 eller bankgiro 748-2102 med angivelse om vad summan avser.
Köpeskillingen ska omräknas med konsumentprisindex (totalindex med basår 1980) från och med 1 april 2020 till det senast kända indexet innan köpeskillingens erläggande. Den ska justeras så att den följer indexändringarna fram till den tidpunkt då den förfaller till betalning. Den ska dock lägst uppgå till det belopp som anges ovan.
Återstående del av köpeskillingen ska erläggas senast på tillträdesdagen genom insättning på Kommunens postgiro 6595-3 eller bankgiro 748-2102 med angivelse om vad summan avser.
Erläggs inte köpeskillingen senast på tillträdesdagen ska Kommunen äga rätt att häva köpet alternativt har Kommunen rätt att häva köpet och hela eller delar av detta avtal. Om köpet hävs har Kommunen även rätt till skadestånd motsvarande hela handpenningen.
§5 Fastighetsbildning
Kommunen ansöker om fastighetsbildning för genomförandet av marköverlåtelser enligt detta avtal. Exploatören biträder i och med detta avtal ansökan om fastighetsbildning. Exploatören ska bekosta den del av förrättningen som syftar till att genomföra markanvisningen.
Exploatören ska ansöka om och bekosta eventuella övriga fastighetsbildningsåtgärder som kan erfordras för genomförande av detaljplanen. Exploatören ska tillsammans med fastighetsägare till delområde A ansöka om och bekosta erforderliga fastighetsbildningsåtgärder för att tillskapa en gemensamhetsanläggning för ett gemensamt parkeringsgarage inom Överlåtelseområdet. Kostnaderna fördelas mellan parterna på ett rättvist och skäligt sätt. Överenskommen kostnadsfördelning återfinns i upprättat avtal, bilaga 6.
Exploatören ska ansöka om och bekosta eventuella övriga fastighetsbildningsåtgärder (avstyckningar, ledningsrätter, gemensamhetsanläggningar mm) som kan erfordras för genomförande av detaljplanen.
§6 Tillträde
Tillträde till Överlåtelseområdet ska ske när startbesked för bostäderna samt grundläggning för första etappen av bostäderna inom Överlåtelseområdet påbörjats.
Exploatören har rätt att innan tillträdet genomföra, undersökningar inom geoteknik och miljö, och nödvändiga mark- och grundläggningsarbeten inom Överlåtelseområdet i anslutning till Kommunens arbeten med ledningsomläggning. Parterna tecknar i sådana fall ett nyttjanderättsavtal där Exploatören utan vederlag ges rätt att genomföra nödvändiga arbeten.
§7 Köpebrev
Mot det att Kommunen erhåller föreskriven köpeskilling upprättas ett köpebrev av Kommunen.
§8 Inteckningar och övriga belastningar
Kommunen garanterar att Överlåtelseområdet inte besväras av inteckningar eller andra belastningar som kan inskränka möjligheten att förfoga över Överlåtelseområdet förutom nedanstående:
Exploatören är medveten om de ledningar som finns inom Överlåtelseområdet, se ledningskartor i bilaga 2. Kostnaden för flytt av ledningar regleras i § 10.
Vidare medger Exploatören Kommunen rätt till erforderliga servitutupplåtelser eller nyttjanderätter för arbetsområde och slänt vid utbyggnad av allmänna anläggningar och för gångstråk inom området markerat med x i plankartan i enlighet med § 10.
§9 Överlåtelseområdets skick
Överlåtelseområdet har besiktigats av båda Parterna. Exploatören äger kännedom om rådande mark- och grundförhållanden. Exploatören godkänner dess skick samt förklarar sig med bindande verkan avstå från samtliga anspråk på fel eller brister i den förvärvade egendomen som Exploatören upptäckt eller bort upptäcka vid besiktning.
Markföroreningar
Inom Överlåtelseområdet finns inga av parterna kända markföroreningar.
Om Exploatören i samband med exploatering av Överlåtelseområdet påträffar markföroreningar ska Exploatören inom Överlåtelseområdet bekosta de efterbehandlingsåtgärder som på grund av föroreningar behövs för att förebygga, hindra eller motverka att skada eller olägenhet uppstår för människors hälsa eller miljö och för att marken ska kunna användas i enlighet med detaljplanens bestämmelser.
Avverkning
Exploatören ombesörjer och bekostar avverkning av Överlåtelseområdet.
Arkeologi
En arkeologisk förundersökning har gjorts som Länsstyrelsen redovisade resultatet av 2015- 05-04. Exploatören har tagit del av genomförd arkeologisk utredning. Inom Planområdet finns fornlämningen RAÄ-nr Huddinge 368:1. Det finns en boplats och även en Tjärdal.
Fornlämningar kan hittas i samband med schaktarbeten på Doktorsgången inom kommunens ledningsentreprenad. Schaktövervakare kommer vara på plats och kostnaden regleras inom ramen för ledningsentreprenaden. Kostnaderna som uppstår i samband med detta kommer fördelas på exploatörerna enligt fördelningsprincip i §10.
§10 Ledningar och rättigheter
Gångstråk inom x-område
Exploatören medger Kommunen rätt att utan ersättning, för all framtid, bibehålla gångstråk inklusive belysning att nyttjas av allmänheten enligt detaljplanens bestämmelser inom det med x i detaljplanen markerade området. Exploatören ska ansvara för drift och underhåll av gångstråket inklusive belysning i framtiden. Exploatören medger att ovanstående rättighet får säkerställas genom servitut som får skrivas in i fastighetsregistret eller skapas genom fastighetsbildningsåtgärd. Om rättigheten ska skrivas in ska Kommunen bekosta avgifter och andra kostnader i samband med ansökan.
Släntintrång
Exploatören ska utan ersättning upplåta erforderligt utrymme inom Överlåtelseområdet för slänt och arbetsområde i samband med utbyggnad av gator.
Ledningar
Exploatören ska i samband med den exploatering som detaljplanen medger utan ersättning upplåta erforderliga utrymmen för befintliga och tillkommande ledningar inom Exploateringsområdet till förmån för respektive ledningshavare.
Ledningar för vatten-, dag- och spillvatten och ledningar för el och fiber/tele genomkorsar Planområdet. Befintliga ledningar och föreslagen omläggning av ledningarna framgår ur ledningskarta se bilaga 2.
Ledningsarbeten som är nödvändiga för genomförandet av detaljplanen följer nedan.
VA- och elledningar kommer att läggas om och flyttas till allmän plats och även läggas i tunnel inom delområde A, se område markerat med u2 på plankartan. De nya VA-ledningarna läggs på ett djup som eventuellt erfordrar att permanent spont eller förlängd grundkonstruktion ordnas längs Hälsovägen samt gårdsgatan i anslutning till delområde A.
Tele-/fiberledningar kommer delvis läggas om och flyttas till allmän plats. I delområde B kommer en del av tele-/fiberledningen gjutas i grundkonstruktionen.
Vidare kommer en självfallsledning söder om Hälsovägen att behöva anläggas för att lösa servisledningen för Medicinaren 19. I kostnaden för ledningsarbetena ingår även merkostnaden för gestaltning för transformatorstationer vid Terapivägen och Spektrumgången. Föreslagen omläggning av ledningar enligt ovan framgår ur ledningskarta se bilaga 2. Faktiska kostnader för ledningsomläggningar belastar exploatörerna. Inga kostnader kopplat till ledningsomläggningar ska belasta kommunen.
Merkostnaden för nödvändig spontning inom delområde A och B med anledning av ledningsarbetena, förstärkning och framschaktning av tunnel inom delområde A samt merkostnad för ingjutning av teleledningar inom delområde B ska inkluderas i kostnaden för ledningar. Kostnaden faktureras direkt till övriga exploatörer enligt procentandel nedan. Innan arbeten påbörjas måste en arbetsbeskrivning som klarlägger merkostnaden för respektive exploatör tas fram inklusive en budget för arbetena. Arbetsbeskrivningen och budgeten ska skriftligen godkännas av övriga exploatörer innan arbeten påbörjas samt skickas till kommunen för kännedom. Fakturering av faktisk kostnad sker efter slutförda arbeten.
Exploatören ska genomföra grundläggning, genom till exempel spontning eller liknande, av byggnaderna i lägen nära ledningar på ett sådant sätt att åtkomsten till ledningarna tryggas. I de fall bebyggelse med mera uppförs ovanpå ledningskulvert ska Exploatören iaktta försiktighet så att kulverten och ledningarna inte skadas. Parterna ska innan arbetena påbörjas samråda och gemensamt godkänna lösningarna.
Exploatörerna inom delområde A, B, C och E ska dela på den totala kostnaden för att lägga om ledningar. Kostnaderna delas utifrån hur många kvm ljus BTA respektive exploatör planerar bygga inom sitt område. För lokaler och förskola har en faktor om 0,5 använts, eftersom detta markutnyttjande inte betingar ett lika högt marknadsvärde. Parterna är överens om att fördelningen härmed gäller, och inte ska ändras även om mängden kvm ljus BTA avviker från underlaget i framtiden.
Exploatör | Förskola/lokaler (ljus BTA) | Reducerad BTA med faktor 0,5 | Bostadsrätter/ | Total kvm ljus BTA | Ljus BTA efter reduktion | Andel | ||||
Äganderätt, hyresrätt (ljus BTA) | ||||||||||
Delområde A | 1575 | 787,0 | 00000 | 00000 | 00000 | x% | ||||
Delområde B | 000 | 000 | 0000 | 0000 | 0000 | x% | ||||
Delområde C | x | x | x | x% | ||||||
Delområde E | x | x | x | x% | ||||||
Summa | x | x | x | x | x | 100% | ||||
Exploatören ska betala X% respektive X % av den faktiska kostnaden för den omläggning av ledningar som krävs för vatten, dagvatten, spillvatten, el och fiber/tele inom delområde A, B, C och E som Kommunen och ledningsägarna bedömer vara nödvändig för att göra marken byggklar och för att få en lämplig och åtkomlig ledningsdragning.
De mervärden som ledningsägarna får på grund av förnyelse av infrastruktur fördelas enligt kommunens och respektive ledningsägares huvudavtal. Den totala kostnaden efter avräkning av eventuellt mervärde för all ledningsomläggning uppskattas till ca 60 miljoner kronor, varav Exploatörens andel uppskattas till ca 20 miljoner kronor, se tabell nedan. Kommunen och Exploatörerna ska verka för att finna kostnadseffektiva och tidsbesparande lösningar.
Regelbunden avstämning av ekonomi för ledningsflytten ska ske löpande, inklusive merkostnader för arbeten inom kvartersmark.
Delprojekt | Kronor |
Trafikanordningar | 8 800 000 kr |
Vatten och avlopp | 28 000 000 kr |
Gatukostnader (parkeringsplatser) | 4 650 000 kr |
Fjärrvärme, el samt tele/fiber | 18 600 000 kr |
Summa | 60 250 000 kr |
De ledningar som ligger inom allmän plats nära överlåtelseområdet skyddas enligt ledningsägarnas föreskrifter innan exploatören kan påbörja markarbeten inom överlåtelseområdet. Inga ledningar får påverkas och de ska vara i drift under hela byggtiden eller enligt överenskommelse med respektive ledningsägare.
Utgångspunkten är att Kommunens entreprenör eller ledningsägaren genomför nödvändiga ledningsflyttar och vidarefakturerar kostnaden till Exploatören. Parterna kan komma överens om att Exploatören istället genomför ledningsarbetena om Kommunen eller ledningshavaren bedömer att det är ett bättre alternativ.
Risk
I kommunens kalkylerade kostnader för ledningsflytt är ÄTA om 15% samt riskpost om 10% av anläggningskostnaden medräknad. Exploatören är medveten om att detta är kalkylerade kostnader och att det är faktisk kostnad som ska vidarefaktureras exploatören.
ANLÄGGNINGAR
§11 Utförande av övergripande allmänna anläggningar
Utvecklingsplanen för Flemingsberg kommer resultera i övergripande infrastrukturombyggnader inom hela området. Exploatörens tilltänkta bostadsprojekt medför att allmänna anläggningar behöver byggas ut och anpassas inom utvecklingsplanen för Flemingsberg. De övergripande infrastrukturkostnaderna ska dock anses vara erlagda i samband med att Exploatören betalar köpeskilling för Överlåtelseområdet, enligt § 5. I ersättningen för övergripande infrastruktur ingår inte eventuella kostnader för hantering av befintliga ledningar, se vidare § 10.
Medfinansiering Spårväg syd
Exploatören ska erlägga medfinansieringsersättning i enlighet med Huddinge kommuns principer för medfinansieringsersättning för Spårväg syd (bilaga 3).
Beloppet som ska erläggas beräknas efter antal kvadratmeter BTA som möjliggörs i detaljplanen enligt tabellen nedan:
Flerbostadshus bostadsrätt - kr/kvm BTA | Flerbostadshus hyresrätt -kr/kvm BTA | Småhus – kr/kvm BTA | Lokaler kr/kvm BTA |
150 | 50 | 75 | 100 |
Med hänsyn till att projektstart för Spårväg syd är 2020 skrivs summan för medfinansiering ned till 20% av det totala beloppet, enligt principer för medfinansieringsersättning för Spårväg syd (bilaga 3).
Beloppet ska betalas senast 30 dagar efter att mark- och genomförandeavtalet är undertecknat av båda parter.
§12 Utförande av områdesspecifika allmänna anläggningar
A. Allmänna anläggningar
Detaljplanens exploatering samt planerad kommande exploatering inom detaljplaneområdet medför behov av allmänna anläggningar för Planområdet. Kommunen projekterar, utför och bekostar anläggningarna. Exempel på anläggningar i Planområdets omedelbara närhet är om/utbyggnaden av Hälsovägen, Medicinvägen, Spektrumgången och torgytor mm.
Vad som sägs i föregående stycke gäller dock inte iordningställande av zoner för lastning och lossning samt besöksparkering och handikapparkering längs med Hälsovägen, Medicinvägen samt lokalgatan intill delområde A. Åtgärderna utförs av kommunen, men kostnaden för detta kommer att faktureras exploatören med bakgrund av att denna funktion ska lösas inom kvartersmark. Kostnaden uppgår till 150 000 kr/parkeringsplats respektive 450 000 kr/lastningszon. Med aktuell projektering innebär detta
två parkeringsplatser och 1,5 lastning/lossningszon, vilket ger en kostnad om 975 000 kr för Exploatören. Kostnaden kommer att faktureras efter färdigställande av parkeringsplatserna i anslutning till Överlåtelseområdet.
B. Anläggningar inom kvartersmark.
Exploatören projekterar, utför och bekostar:
B.1. Alla anläggningar inom kvartersmark.
Exploatören projekterar, utför och bekostar gångstråk inklusive belysning inom det med x i detaljplan markerade området. Under arbetets gång ska samråd ske med Kommunens gatuprojektsektion och samtliga ritningar ska vara granskade av Kommunen innan arbetena påbörjas. Exploatören förbinder sig att ha utfört och färdigställt anläggningarna inom x- området så att slutbesiktningen är godkänd senast det vid det datum slutbevis getts för den sista bebyggelsen inom Överlåtelseområdet.
B.2. Erforderlig ledningsflytt regleras i § 10. Flyttning eller andra erforderliga åtgärder på grund av befintliga anläggningar inom Överlåtelseområdet utförs och bekostas av Exploatören.
B.3. Alla erforderliga åtgärder för bullerskydd, se § 24.
B.4. Alla erforderliga åtgärder för dagvatten, se § 23.
Exploatörens ansvar gentemot Kommunen får ej överföras på av Exploatören anlitad entreprenör.
AVGIFTER
§13 Skatter mm
Exploatören ska betala fastighetsavgift/skatt och andra avgifter för Överlåtelseområdet från den tidpunkt när fastighetsbildningen har vunnit laga kraft fram till tillträde.
Exploatören ska betala kostnader för lagfart, nya pantbrev och värdeintyg.
§14 Plan- och bygglovsavgifter
Exploatören ska i samband med erhållande av bygglov erlägga bygglovavgift enligt Kommunens plan- och bygglovtaxa.
§15 Gatukostnadsersättning
Har Exploatören till alla delar fullgjort sina förpliktelser enligt detta avtal, ska Exploatören anses ha erlagt gatukostnader ålagda fastigheten enligt den i § 2 angivna detaljplanen. Med fastigheten avses alla fastigheter som vid detta avtals undertecknande ägs av Exploatören eller som övergår i exploatörens ägo i och med detta avtals undertecknade och är belägna inom Exploateringsområdet.
Vad som sägs i föregående stycke gäller inte kostnader för framtida förbättringar eller utbyggnader av nya områdesanläggningar eller områdesanknutna anläggningar avseende gator och allmänna platser vilka regleras enligt vid aktuell tidpunkt gällande lagar och regler.
§16 Anslutningsavgifter
Samtliga avgifter för anslutning av vatten, avlopp, fjärrvärme, el, tele och fiber med mera inom Överlåtelseområdet betalas av Exploatören. Exploatören äger kännedom om att anläggning för att pumpa dag- och spillvatten till servisledning kan erfordras inom delområde E.
BEBYGGELSE
§17 Publika lokaler
Exploatören ska utforma bebyggelsen på ett sådant sätt att attraktiva stråk bildas med publika lokaler i bottenvåningar mot Hälsovägen, torg och liknande. Exploatören ska förbereda och planera merparten av ytan i bottenvåningarna i bebyggelsen, som gränsar mot allmän plats, för användning som publika lokaler. Det gäller till exempel att våningarna byggs med erforderlig invändig takhöjd, att bjälklag anpassas och att färdigt golv anpassas till marknivå, med mera.
§18 Parkering
Exploatören ska tillsammans med Riksbyggen inrätta ett gemensamt parkeringsgarage inom delområde A. Kommunen har tecknat avtal med Riksbyggen, som reglerar ansvaret för anläggandet och fördelningen av kostnader för investering och drift, se bilaga 6. Avtalet överlåts på Exploatören i samband med undertecknande av detta avtal.
Gemensamhetsanläggningen med tillhörande samfällighetsförening för parkeringsanläggningen bildas i samband med fastighetsbildning enligt § 6.
Exploatören har tagit del av Kommunens parkeringsprogram antaget av kommunfullmäktige 2016-03-14 och mobility managementplan antagen av kommunfullmäktige 2016-05-09 och ska beakta dessa vid planering och genomförande inom Överlåtelseområdet. Planområdet bedöms ligga inom zon A, mycket stationsnära lägen, i Kommunens parkeringsprogram.
Antalet cykelparkeringar och bilparkeringar som Exploatören minst ska bygga finns redovisat i tabellen nedan.
Cykelparkering inkl. besök | Bilparkering inkl. besök | |
Bostäder | ||
Studentlägenheter | 2 / lgh | 0,07 / lgh |
Liten <45 kvm | 2 / lgh | 0,3 / lgh |
Mellan 45-70 kvm | 2,5 / lgh | 0,5 / lgh |
Stor > 70 kvm | 3,5 / lgh | 0,8 / lgh |
Lokaler | ||
Kontor | 13 / 1000 kvm BTA | 10 / 1000 kvm BTA |
Handel | 15 / 1000 kvm BTA | 15 / 1000 kvm BTA |
Restaurang | 24 / 1000 kvm BTA | 17 / 1000 kvm BTA |
Matvarubutik | 13 / 1000 kvm BTA | 13 / 1000 kvm BTA |
Förskola | 0,4 st / barn, 0,4 st / anst. | 2 per avdelning alt. 7/1000 kvm BTA |
Exploatören ska följa Kommunens baskrav för parkeringar. Dessa är:
• Bra cykelparkering: Inomhus placeras cykelparkeringarna så att det blir enkelt att ta in och ut cykeln utan att behöva lyfta cykeln och med möjlighet att ställa upp dörren. Tvåvåningscykelställ är godkända.
Utomhus placeras cykelparkeringarna i närheten av entréerna. Parkeringarna ska
vara väderskyddade, trygga, upplysta samt med möjlighet att låsa fast ramen. Både inomhus- och utomhusparkeringen har plats för lådcyklar och cykelkärror.
• Eluttag för cykel och bil.
• Cykelparkering särskiljs från barnvagnsparkering.
• Ett uppvärmt cykelrum med cykelpump och verktyg för mindre cykelreparationer.
Vid samutnyttjande av cykelparkeringar inom Överlåtelseområdet kan parkeringstalen för cykel efter dialog med Kommunen sänkas med upp till 30 %. Med samutnyttjande menas att cykelparkering anordnas utan fast plats.
Genom mobility management-åtgärder, se bilaga 4, kan reducering av parkeringstalet för bil medges. Vid tillämpning av flexibla parkeringstal ska andelen parkeringsplatser för funktionsnedsatta beräknas innan reducering görs. Ingen reducering görs på antal platser för funktionsnedsatta. Handlingar vilka redovisar planerade åtgärder ska redovisas till Kommunen (mark-och exploateringssektionen) i samband med ansökan om bygglov.
Reducering av parkeringstalet för bil medges först efter dialog med Kommunen.
Avsikten vid detta avtals undertecknande är att garaget inom delområde A ska inrymma tillräckligt antal parkeringsplatser för att möta efterfrågan enligt kommunens parkeringsprogram. Uppskattningen är att parkeringsgaraget behöver rymma ca 138 parkeringsplatser, varav ca 55 bedöms krävas för att täcka markanvisningsområdets behov. Parkeringstalen ovan förutsätter att MM-åtgärder utförs med en reduktion om minst 26 % för samtliga fastigheter som ingår i gemensamhetsanläggningen. Riksbyggen och Exploatören ska gemensamt verka för att hitta en lösning för effektivt samutnyttjande.
Exploatören ska informera kommande bostadsrättsföreningar/hyresvärd om kraven på uppföljning och rapportering. Under förutsättning att ansvaret överlåtits på ny part har exploatören fullbordat sitt ansvar.
MILJÖ- OCH ENERGI
§19 Miljöprogram
Kommunfullmäktige har 2017-02-13 fastställt ett miljöprogram som ska vara vägledande för alla verksamheter och aktiviteter som bedrivs inom Huddinge kommun av enskilda, företag och föreningar. Exploatören har tagit del av miljöprogrammet och ska beakta detta vid verksamhet och aktiviteter inom Överlåtelseområdet.
§20 Avfallsplan
Exploatören ska tillse att avfallshanteringen inom exploateringsområdet under byggtiden och under anläggningarnas drift i sin helhet anpassas till långtgående källsortering och återvinning i enlighet med gällande avfallsplan och renhållningsföreskrifter för Huddinge kommun.
Anläggningar för fastighetsnära insamling med minst 8 olika fraktioner ska uppföras inom 100 meters avstånd från respektive entré till bostadshusen på kvartersmarken för bostäder.
§21 Miljöanpassat byggande
I enlighet med kommunens riktlinjer för markanvisning i Huddinge regleras nedan krav för miljöanpassat byggande.
Energieffektivitet
Varma utrymmen bör vara energieffektiva. Om värmekälla behövs ska det tillgodoses genom fjärrvärme eller med förnyelsebar energi. Handlingar vilka redovisar planerat genomförande av ovanstående åtgärder ska redovisas till Kommunen i samband med ansökan om bygglov.
Uppföljning och kvalitet
Exploatören ska miljöklassa projektet enligt certifieringssystemet Miljöbyggnad. Exploatören svarar för samtliga kostnader för certifiering samt svarar för uppföljning och redovisning gentemot Kommunen. Exploatören ska sträva efter nivå silver som lägst för bebyggelsen och nivå guld inom området energi. Nivåerna som ska avses är de som tillämpas vid avtalets undertecknande.
§22 Social Hållbarhet
För att säkerställa att utbyggnaden av Överlåtelseområdet blir socialt hållbar har Parterna inkluderat även kulturella ekosystemtjänster i programmet för Ekologisk kompensation, se bilaga 5. Handlingen ska utgöra ett för Kommunen och Exploatören gemensamt underlag för projektering, bygglovhantering, byggande och förvaltning av anläggningar inom Överlåtelseområdet.
Samtliga åtgärder enligt de kulturella ekosystemtjänsterna i programmet ska utföras och bekostas av Exploatören. Åtgärderna ska vara utförda senast då alla byggnader inom Överlåtelseområdet tas i bruk
§23 Dagvatten
Exploatören har tagit del av Kommunens dagvattenstrategi antagen av kommunfullmäktige 2013-03-04 och ska beakta denna vid planering och utbyggnad av Överlåtelseområdet. Val av takmaterial, tekniska lösningar och övriga byggnadsmaterial ska ske i enlighet med dagvattenstrategin.
En initial dagvattenutredning, Atkins 2015-11-09, har tagits fram för Planområdet med en komplettering med föroreningsberäkningar efter exploatering inklusive åtgärder, Atkins 2016- 04-29. En komplettering innehållandes flödes och föroreningsberäkningar för område E har också gjorts, Atkins 2016-03-15. Exploatören ska beakta genomförda dagvattenutredningar vid utbyggnad inom Planområdet.
Dagvattenutredningen visar att det dimensionerande dagvattenflödet för ett 10-årsregn (inklusive klimatfaktor 1.2) ökar efter exploatering om inte några åtgärder vidtas.
Utgångspunkten är att dagvattenavrinningen inte ska öka jämfört med före exploatering. Föroreningar på nedströms liggande vattenområde ska så långt det är möjligt inte heller öka.
Dagvattenutredningen redovisar behovet av fördröjningsvolymer och rening inom respektive delområde. Nedan beskrivs de åtgärder som Exploatören initialt ska vidta för att klara kapaciteten vad gäller fördröjning av dagvatten samt för att erhålla en effektiv rening.
Exploatören ska anlägga gröna innergårdar och taken ska i största möjliga mån vara gröna. För delområde C fördröjs dagvatten genom infiltration på gröna tak och genom avledning från gårdens grönytor och uppbyggda växtbäddar ner till ett infiltrationsdike samt en terrasserad växtbädd för slutlig avledning till dagvattensystemet. För delområde E genomförs höjdsättningen så att dagvatten avleds till en nedsänkt infiltrationsbädd/regnträdgård i det norra hörnet innan avledning sker till dagvattensystemet. Exploatören kan efter diskussion med kommunen vidta alternativa åtgärder med motsvarande kapacitet.
Handlingar vilka redovisar omhändertagande av dagvatten ska redovisas för Kommunen (mark- och exploateringssektionen) i samband med tekniskt samråd för bygglov.
Handlingarna ska skriftligen godkännas av Kommunen. Samtliga anläggningar för omhändertagande av dagvatten inom kvartersmark ska utföras och bekostas av Exploatören liksom skötsel av dessa. Åtgärderna ska vara utförda senast då alla byggnader inom Överlåtelseområdet tagits i bruk.
Uppfylls inte kraven enligt ovan ska Exploatören erlägga vite om 1 000 000 kr.
§24 Buller
Bullerutredning har tagits fram och ska följas av Exploatören. Bostadsbebyggelsen bör uppfylla ljudklass B i de bullerstörda lägena. Xxxxxxxxxxxxx ska utformas så att de klarar gällande riktvärden för xxxxxx.
Handlingar vilka redovisar bulleråtgärder ska redovisas för Kommunen i samband med tekniskt samråd för bygglov. Handlingarna ska skriftligen godkännas av Kommunen. Samtliga anläggningar för buller ska utföras och bekostas av Exploatören liksom skötsel av dessa. Åtgärderna ska vara utförda senast då någon byggnad inom Överlåtelseområdet tas i bruk.
§25 Ekologisk kompensation
Exploatören ska vidta åtgärder för ekologisk kompensation, eftersom ytor som idag används som parkmark med funktioner för bland annat rekreation och omhändertagande av dagvatten försvinner. Ekologisk kompensation bygger på balanseringsprincipen och innebär i stort att ekologiska kompensationsåtgärder tillämpas när olika typer av grönmark tas i anspråk i den kommunala fysiska planeringen. Kompensationsåtgärderna innebär att funktioner och värden som går förlorade vid en exploatering åtgärdas inom planområdet eller i nära anslutning till det.
För att säkerställa att kompensationsåtgärder genomförs inom Överlåtelseområdet vid genomförandet av detaljplanen har Kommunen upprättat en promemoria, Ekologisk kompensation Hälsovägen, se bilaga 5. Promemorian ska utgöra ett för Kommunen och Exploatören gemensamt underlag vid projektering, bygglovhantering, byggande och förvaltning av anläggningar inom Planområdet. Promemorian redovisar översiktligt hur områdets ekosystemtjänster påverkas av detaljplanens genomförande. En värdering har skett av vad som går förlorat och hur en kompensation avses att vidtas exempelvis genom dagvattenhantering, gröna tak etc. I bilaga 5 s. 7 redovisas krav på kompensationsåtgärder med syfte att bland annat främja ekosystemtjänsterna habitat, pollinering, biologisk mångfald
samt naturpedagogik. Exploatören har tagit del av dessa krav och har tagit fram en markplaneringsritning för att redovisa de initiala planerna på hur detta ska tillgodoses, se bilaga 9. Exploatören kan under genomförandet välja att vidta andra åtgärder än de som redovisats på markplaneringsritningen under förutsättning att kraven i bilaga 5 s. 7 uppfylls.
Åtgärderna enligt denna paragraf och promemorian ska vara genomförda senast när alla byggnader inom Överlåtelseområdet tas i bruk varpå en gemensam besiktning med Kommunen ska genomföras. Exploatören kallar Kommunen till besiktning senast 4 veckor efter att åtgärderna ovan är genomförda.
Uppfylls inte kraven i bilaga 5, s. 7, ska Exploatören erlägga vite om 1 000 000 kr.
GENOMFÖRANDE
§26 Tidplan
Parternas avsikt är att nedanstående överenskommen tidplan ska följas. Tidplanen är vägledande för kommande arbeten. Om någon av Parterna bryter mot tidplanen uppstår dock inga ersättnings- eller kostnadsskyldigheter för endera parten. Information om eventuella avvikelser från tidplanen ska snarast delges den andra parten.
- Senast 15 månader efter att detta mark- och genomförandeavtal träffats, ska Exploatören ansökt om bygglov för första utbyggnadetappen.
- Slutbevis för planerad byggnation ska ha erhållits senast 3 år efter att Exploatören erhållit bygglov som har vunnit laga kraft.
- Slutbesiktning för kommunens groventreprenad ska vara godkänd januari 2022
- Slutbesiktning för allmänna anläggningar enligt § 13 ska vara godkänd senast i samband med att slutbevis givits för den sista bebyggelsen inom Överlåtelseområdet.
§27 Byggnadsskyldighet
Det är av stor vikt för Kommunen att de planerade åtgärder som medges i detaljplanen genomförs inom rimlig tid. Om exploatören inte inom 12 månader från dess att kommunens groventreprenad är slutbesiktigad, erhållit startbesked på merparten (mer än hälften av den totala byggrättsvolymen) av enligt detaljplanen tillåten byggnation inom Överlåtelseområdet i enlighet med i § 1 angivna detaljplan har Kommunen rätt att häva överlåtelsen. Om exploatören inte inom 5 år från detta avtals undertecknande erhållit slutbesked för hela bebyggelsen som erhållits startbesked för, utgår ett vite om 5 000 000 kr. Om kommunen väljer att häva överlåtelsen skall kommunen återbetala vad exploatören erlagt som köpeskilling för marken, men ersätter inte ränta eller i övrigt inte några av exploatörens kostnader. Detta villkor antecknas i köpebrevet.
§28 Samordning
Samordning mellan Exploatörerna ska ske genom en fortlöpande dialog mellan Kommunen och de olika Exploatörerna inom Planområdet avseende olika frågor som t ex byggtrafik, genomförandet, hållbarhet, kommunikation och näringsliv. Syftet med denna är att få en bättre samordning i projektet, finna gemensamma lösningar för genomförandet och att samarbeta för en gemensam kunskapsbas och gemensamma referenser för hållbart samhällsbyggande.
Kommunen har valt att ta in en extern byggproduktionssamordnare som kommer vara sammankallande till samordningsmöten. En gemensam huvudtidplan ska tas fram och redovisa alla parters genomförandetid.
Kommunen planerar att utföra gatuentreprenaden i två etapper. Först genomförs en groventreprenad och i senare skede en finplaneringsentreprenad där även torgen anläggs. Groventreprenaden upphandlas tillsammans med ledningsflytten och avser starta så snart som möjligt efter att detaljplanen vunnit laga kraft. Kommunen kommer att besluta om tid för finentreprenadens utförande och parternas inriktning är att majoriteten av stommontagen ska vara klara. Dialog ska ske med exploatörerna om lämplig tid för utförande, men Kommunen äger rätt att bestämma när entreprenaden utförs. Hänsyn till förseningar på kvartersmark ges i möjligaste mån.
Gatuentreprenaden delas i två etapper för att minimera exploatörernas skador på allmän plats under byggtiden. Om ytterligare åtgärder behövs på allmän plats för att underlätta arbetena inom kvartersmark kommer merkostnaden belasta Exploatörerna. Exempel på merkostnader som kan uppstå är återplantering av befintliga träd, samt förstärkt bärighet av Doktorsgången (tidigare kallat Spektrumgången) utöver standard för gång- och cykelväg för att möjliggöra användning av Spektrumgången som arbetsväg och arbetsområde etc. Exploatörerna äger fritt avtala om fördelningen sinsemellan av kostnaderna. Om Exploatörerna inte kommer överens har Kommunen rätt att bestämma en lämplig fördelning utifrån nytta.
Om Exploatören väljer att utföra sina arbeten på kvartersmark parallellt med Kommunens arbeten på allmän platsmark är Kommunens arbeten alltid prioriterade före Exploatörens arbeten.
Kommunen ska svara för samordning mellan Exploatören och de ledningsdragande bolagen så att erforderliga arbeten inom och intill Överlåtelseområdet kan bedrivas utan inbördes hinder, och kan vara färdigställda senast vid inflyttning. Exploatören ansvarar för samordningen av servisanslutningar och att dessa finns vid inflyttning. Exploatören ska till Kommunen och de ledningsdragande bolagen tillhandahålla erforderliga plankartor, ritningar och tidsplan för ledningsnätens utbyggnad.
Kommunen har säkerställt ytor för byggetablering och byggväg i anslutning till markanvisningsområdet samt omledningsväg för ordinarie fordonstrafik samt gång- och cykeltrafik. Kostnaderna för detta samt konsult som ansvarar för byggproduktionssamordning ska delas på de exploatörer som gynnas av detta. Kostnaden för samordningsresursen över hela projekttiden uppskattas till 400 000 kr.
§29 Gestaltning
Gestaltningsprinciper har tagits fram för Överlåtelseområdet som fastlägger viktiga principer i gestaltningen, se avsnittet utgångspunkter för gestaltning i planbeskrivningen och projektbeskrivning för Område C i planbeskrivningen.
Exploatören förbinder sig att huvudsakligen följa gestaltningsprinciperna vid projektering, upphandling och uppförande av bebyggelse och anläggningar inom Överlåtelseområdet.
I syfte att säkerställa byggnationens överenstämmelse med gestaltningsprinciperna och för en god samordning ska Exploatören på eget initiativ samråda med Kommunen avseende gestaltning av planerad byggnation i god tid innan ansökan om bygglov inlämnas till Kommunen. I samrådet deltar representanter från berörda avdelningar inom Kommunen.
§30 Vegetation
Vid projektering av bebyggelsen ska hänsyn tas till befintliga träd och vegetation. I samband med att Exploatören upprättar situationsplan för Överlåtelseområdet ska förslag till bevarande av vegetation och kompletterande planteringar redovisas (vegetationsplan) där detaljplanens intentioner om bevarande av värdefulla träd och vegetationspartier ska beaktas.
Vegetationsplanen ska skriftligen godkännas av Kommunen före bygglovsansökan. Borttagande av träd ska, om det inte medgivits i den godkända vegetationsplanen, ske först efter samråd med Kommunen. Sker ändå sådant borttagande ska Exploatören erlägga ett vite om 30 000 kr per borttaget träd, med en stamdiameter över 20 cm, till Kommunen samt utföra erforderliga återställningsarbeten enligt Kommunens anvisningar.
§31 Etableringsplan/APD-plan
Innan byggnadsarbeten påbörjas ska Exploatören upprätta en etableringsplan/ arbetsplatsdispositionsplan (APD-plan), som skriftligen ska godkännas av Kommunen. Denna ska behandla eventuellt nyttjande av natur- eller gatumark för uppställning av arbetsbodar, upplag eller dylikt, återställningsarbeten efter nyttjandet, skyddande av träd och natur samt stängsel runt byggarbetsplatsen. Uppställning av bodar, upplag och dylikt ska i första hand ske på Exploatörens kvartersmark.
Eventuellt nyttjande av Kommunens mark kräver Kommunens medgivande och regleras genom särskilt avtal enligt fastställd taxa. Nyttjande av allmän platsmark kräver även polistillstånd.
§32 Trafikanordningsplan
Innan byggnadsarbeten påbörjas ska Exploatören upprätta en trafikanordningsplan, som skriftligen ska godkännas av Kommunen. Denna ska redovisa placering av stängsel runt byggarbetsplatsen, in- och utfartsvägar från arbetsplatsen, byggtrafikvägar till och från arbetsplatsen samt var och hur avlastning av gods kommer att ske. Planen ska även redovisa åtgärder för framkomlighet och säkerhet för fordons-, gång- och cykeltrafik.
Parterna ska före byggstart gemensamt besiktiga vägnätet och naturmarken runt Överlåtelseområdet. Över besiktningen ska upprättas ett protokoll. Exploatören bekostar
återställande av eventuella skador på omgivande vägnät i anslutning till Överlåtelseområdet som förorsakats av exploateringen inom Överlåtelseområdet.
Om det inte går att bedöma vilken exploatör som orsakat uppkommen skada ska kostnaden fördelas på exploatörerna inom Planområdet
§33 Marknadsföring
Exploatören ska avsätta personella och ekonomiska medel till kommunikation under genomförandefasen av byggnationen. Kommunikationsarbetet leds och samordnas av kommunens marknadschef eller av någon som Parterna gemensamt kommer överens om. Kommunen ska regelbundet kalla till samordningsmöten där samtliga parter ska delta.
Kommunikationsaktiviteter som Exploatören är med och finansierar innefattar: framtagande av illustrationer samt platsmarknadsföring inklusive byggskyltar etc.
Kommunen och Exploatörerna ska gemensamt ta fram en aktivitetsplan för övergripande marknadsföring som ska godkännas av samtliga parter innan åtgärder vidtas. Uppskattad kostnad för marknadsföring är totalt 1 000 000 kr. Exploatören kommer att debiteras halvårsvis för 25 % av de faktiska nedlagda kostnaderna. Parterna ska verka för att den mest ekonomiska lösningen för marknadsföring väljs och hålla kontinuerlig dialog kring utförande och ekonomisk uppföljning.
Exploatören äger rätt att innan tillträdet sätta upp skyltar för marknadsföring inom Överlåtelseområdet. Exploatören ansvarar om att söka eventuellt bygglov för skyltarna.
ALLMÄNNA AVTALSBESTÄMMELSER
§34 Vite
Om Exploatören brister i det rätta fullgörandet av Exploateringsavtalet ska Exploatören till Kommunen erlägga vite i enlighet med detta avtal. Vite enligt detta avtal förfaller till betalning omedelbart då vitesgrundande omständighet inträffar. Vite ska omräknas till penningvärdet vid den tidpunkt då vitet förfaller till betalning genom användning av konsumentprisindex eller det index som kan komma att ersätta det.
Oaktat om rätt till vite föreligger har Kommunen alltid rätt att erhålla ersättning för faktisk skada som Kommunen lider på grund av Exploatörens avtalsbrott.
§35 Säkerhet
För det rätta fullgörandet av Exploatörens skyldigheter enligt detta avtal ska Exploatören i samband med avtalets undertecknande ställa säkerhet till ett värde av 25 000 000 kr i form av (bankgaranti/pantbrev med bästa rätt i fastigheten/försäkringsgaranti/ moderbolagsborgen eller annan säkerhet som kan prövas likvärdigt).
Denna säkerhet får nedsättas i motsvarande mån som Exploatören erlagt betalning för ledningsflytt enligt § 10 eller uppfyllt villkoren som är belagda med viten. Dock ska säkerhet
om 2 000 000 kr kvarstå till dess att parterna är överens om att Exploatören slutfört sina åtaganden enligt detta avtal.
§36 Skadeståndsansvar
Exploatören är gentemot Kommunen ansvarig för åtgärder som med avseende på detta avtal vidtas eller underlåts av Exploatören, anställda hos Exploatören samt av Exploatören anlitade entreprenörer och leverantörer.
§37 Dröjsmålsränta
Erläggs inte kapitalskuld på bestämd förfallodag ska dröjsmålsränta enligt 6 § räntelagen (1975:635) utgå för tiden från förfallodagen på fordringen tills full betalning sker.
§38 Överlåtelse
Avtal
Detta avtal får inte överlåtas på annan utan att kommunstyrelsen i Huddinge kommun skriftligen godkänt detsamma.
Fastighet
Vid överlåtelse av fastighet eller del därav som omfattas av detta avtal förbinder sig Exploatören att förbinda den nye ägaren att iakttaga vad som åvilar Exploatören enligt detta avtal så att detta blir gällande mot varje kommande ägare av Överlåtelseområdet eller del därav. Detta avtal ska bifogas i avskrift. Den nya ägaren ska då förbindas att ställa godtagbar säkerhet till Kommunen för åtagandena enligt detta avtal. Innan överlåtelse sker ska Exploatören skriftligen underrätta Kommunen.
Om Exploatören inte följer vad som avtalats enligt stycket ovan ska exploatören erlägga ett vite till kommunen om 25 000 000 kronor. Ska också detta avtal överlåtas på den nya ägaren gäller första stycket likväl. Detta gäller inte överlåtelse till av Exploatören bildad bostadsrättsförening. Exploatören är vid överlåtelse fortsatt solidariskt ansvarig för vad som avtalats i detta avtal. Detta gäller även överlåtelser i flera led.
§39 Ändringar
Ändringar eller tillägg till detta avtal ska vara skriftliga för att vara gällande.
§40 Rangordning
Vid eventuella avvikelser mellan handlingar gäller detta genomförandeavtal i första hand såvida det inte av omständigheterna framgår att Parternas avsikt uppenbart varit en annan.
§41 Tvist
Tvist rörande tolkningen eller tillämpningen av detta avtal ska avgöras av svensk allmän domstol.
§42 Kontaktpersoner
Kontaktperson för Kommunen är:
Mark – och exploateringssektionen Xxxx Xxxxxx
08-535 313 83
Gatuprojektsektionen Xxxxxxxx Xxxxxxxxx
08-535 365 58
Xxxxxxxx.xxxxxxxxxx@xxxxxxxx.xx
Kontaktperson för Exploatören är:
(namn)
(tel)
(mail)
Om endera parten byter kontaktperson eller kontaktuppgifter ska den andra parten informeras om detta samt komplettera med nödvändig information motsvarande innehållet i denna paragraf.
§43 Ändringar
Ändringar eller tillägg till detta avtal ska vara skriftliga för att vara gällande.
§44 Tvist
Tvist rörande tolkningen eller tillämpningen av detta avtal ska avgöras av svensk allmän domstol.
Detta avtal har upprättats i två likalydande exemplar varav parterna tagit var sitt.
Huddinge Ort:
(datum) Datum:
För Huddinge kommun ……………………………………. (namn) Xxxx- och exploateringschef ……………………………………. (namn) Exploateringsingenjör | För (Exploatören) …………………………………. (namn) ……………………………………. (namn) |
Bilaga 1 Översiktskarta med delområden Bilaga 2 Ledningssamordningskartor
Bilaga 3 Principer för medfinansieringsersättning av Spårväg Syd Bilaga 4 Mobility managementåtgärder
Bilaga 5 Ekologiskt kompensationsprogram Bilaga 6 Överenskommelse om parkering Bilaga 7 Anbud
Bilaga 8 Ritningar som visar planerad ljus BTA Bilaga 9 Illustration ekologisk kompensation
Dnr (nummer) (OM)