7% ränta
OBLIGATIONS-
EMISSION
24 MAJ–15 JUNI
2018
Memorandum Obligationsemission
7% ränta
Löptid 2 år
Soliditet 89%
PER DEN 31 MARS 2018
xxxxxxx.xx
VIKTIG INFORMATION
Detta memorandum (”Memorandum”) har upprättats i anledning av Tectona Capital AB:s obligationsemmisson 24 maj -15 juni 2018.
Undantag från prospektskyldighet
Detta Memorandum omfattas inte av prospektskyldighet och har därför inte granskats eller godkänts av Finansinspektionen. Skälet till att sådan granskning inte genomförts är att kapitalanskaffning understigande 2,5 miljoner Euro under en tolv månaders period är undantagna från kravet att upprätta ett prospekt som ska godkän- nas av Finansinspektionen.
Uttalanden om framtiden
Detta Memorandum innehåller framtidsinriktad information som inbegriper antaganden rörande framtida marknadsförhållanden, verksamheten och resultatet. Ord som ”anse”,
”bedöma”, ”förvänta”, ”förutse”, ”avse”, ”kan”, ”planera” och andra liknande uttryck är avsedda att indikera sådan information. Fram- tidsinriktad information är alltid förenad med osäkerhet. Även om det är Bolagets bedömning att framtidsinriktad information i detta Memorandum är baserad på rimliga överväganden, kan faktisk utveckling, händelser och resultat komma att väsentligen avvika från förväntningarna.
Ansvar för innehållet i detta Memorandum
Bolagets styrelse, som ansvarar för detta Memorandum, har vidta- git alla rimliga försiktighetsåtgärder för att säkerställa att uppgifterna som lämnas i detta Memorandum är, så vitt de känner till, överens- stämmande med de faktiska förhållandena och att ingenting har utelämnats som med sannolikhet kan påverka bedömningen av Bolaget.
Friskrivning
Detta Memorandum innehåller information som har hämtats från utomstående källor. All sådan information har återgivits korrekt. Även om Xxxxxxxx styrelse anser att dessa källor är tillförlitliga har ingen oberoende verifiering gjorts, varför riktigheten eller fullständig- heten i informationen inte kan garanteras. Såvitt Bolagets styrelse känner till och kan försäkra genom jämförelse med annan infor- mation som offentliggjorts av tredje parter varifrån informationen hämtats, har dock inga uppgifter utelämnats på ett sätt som skulle göra den återgivna informationen felaktig eller missvisande.
Distributionsområde
Detta Memorandum riktar sig inte till aktieägare i USA, Kanada, Ja- pan, Nya Zeeland, Australien, Singapore, Hongkong, Sydafrika eller något annat land där handel i Bolagets värdepapper förutsätter ytterligare prospekt, registrerings- eller andra åtgärder än vad som följer av svensk rätt. Memorandumet får därför inte distribueras i land där distributionen kräver sådan åtgärd eller strider mot regler i sådant land. Bolagets aktier kommer inte att registreras enligt Uni- ted States Securities Act 1933 (”Securities Act”) eller någon prov- inslag i Kanada och får inte överlåtas eller erbjudas till försäljning i USA eller i Kanada eller till person med hemvist där eller för sådan persons räkning annat än i sådana undantagsfall som inte kräver registrering enligt Securities Act eller någon provinslag i Kanada.
Tillämplig Lagstiftning
Tvist i anledning av detta Memorandum skall avgöras enligt svensk lag och av svensk domstol exklusivt.
Definitioner och förkortningar
”Bolaget” avser Tectona Capital AB med organisationsnum- mer 556713-3672.
”Tectona” eller ”Koncernen” avser Tectona Capital AB inklu- sive dess dotterbolag.
”EK” avser eget kapital.
”EKN” avser Exportkreditnämnden. En statlig verksamhet som har till uppgift att garantera exportaffärer, finansiera och främja svensk export. Ansvarig hos regeringen för EKN är näringsministern.
”IMF” avser den Internationella Valutafonden. ”MKR” avser miljoner kronor.
”NGM Nordic MTF” avser Nordic Growth Market Nordic MTF.
”P/E tal.” ”P/E” betyder värdet på bolaget delat med vinst. ”SEK” avser svenska kronor.
”Soliditet” avser justerat eget kapital delat med totalt kapi- tal.
”TK” avser totalt kapital.
”USD” avser amerikanska dollar. Panama använder uteslu- tande amerikanska dollarn som valuta. I detta Memoran- dum har det antagits att dollarns värde är 8,4 kronor per dollar.
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
VD HAR ORDET
Det är nu mer än 10 år sedan jag var med och grundade Tectona. Inte kunde jag då ana vilken fantastisk framgång som väntade Panama där Xxxxxxx har investerat i fastighe- ter. Tillväxten har varit bland den högsta i världen med ca 7,5 % i snitt per år enligt EKN (Exportkreditnämnden).1
Det har varit roligt, inspirerande och spännande att verka på en sådan marknad. Fastighetspriser har stigit i takt med tillväxten och välståndet i området har dubblerats det sen- aste decenniet. I en ranking utförd av Gallup år 2014 hade Panama världens lyckligaste befolkning, och det märks.2
Tectona har ända sedan starten år 2006 arbetat för att investera långsiktigt med låg risk i syfte att skapa en hållbar avkastning över tid. Enligt EKN:s landriskanalys har Panama hög politisk stabilitet och lägst risk i hela Latinamerika. Bolaget har sedan 2014 fokuserat på att in- vestera i fastigheter för uthyrning i Panama City vilket gett mycket goda resultat. Vi erhåller hyresintäkter på 11,5 % av investerat kapital (se sid 10 och 11) och fastighetspri-
serna fortsätter uppåt. Bolaget har vuxit med över 1000 % (balansomslutning) sedan början av 2013 . Trots en kraftig tillväxtfas gjorde Bolaget vinst 2016.
Framtidsutsikterna för Panama är mycket goda. Enligt IMF (Internationella Valutafonden) förväntas tillväxten i Panama under de närmaste åren vara ca 6 % per år. Panama City, där vi har vårt fastighetsbestånd, kommer att fortsätta
växa i storlek. En investering i Tectona är en unik möjlighet att ta del av denna blomstrande marknad.
Min bedömning är att risken för prisstagnation eller till och med prisfall på fastigheter i Sverige är hög. Enligt min upp- fattning finns det således all anledning att se över sin in- vesteringsportfölj och sprida riskerna utanför Sverige. Jag är övertygad om att fastigheterna i vårt bestånd befinner sig på en marknad med lägre risk och högre potential än den svenska. Flertalet indikatorer tyder på det. Demografin är mer fördelaktig, hyresintäkterna högre, ekonomin växer snabbare, prisnivån är lägre, belåningsgraden är lägre osv.
Förutom att vi verkar på en geografiskt intressant marknad så har Koncernen uppnått en stabil bas för fortsatta inves- teringar. Vi har stabila hyresintäkter och samtidigt mycket hög soliditet och därmed relativt låg risk. Koncernen har visat sig ha en framgångsrik och vinstgivande affärsmodell på en tillväxtmarknad där IMF och Världsbanken spår en fortsatt ljus framtid med stark tillväxt. Genom åren har
vi erhållit nyttiga erfarenheter och lärt av våra misstag. Sammantaget har Tectona ett bra slagläge inför framtiden. Det enskilt viktigaste steget för att öka vinstmarginalen är genom att öka storleken på Bolaget.
Välkommen till vårt spännande projekt. Xxxxx Xxxxxx, VD
1 EKN:s Landriskanalys av Panama, 9 juni 2016.
2 Gallup – Country Well-Being Varies Greatly Worldwide, av Xxxxxxxxx Xxxxxxxx och Xxx Xxxxxxx, 16 september 2014
3 På grund av ökat eget kapital.
4 IMF Data Mapper – Real GDP growth - Panama
VAD ÄR TECTONA?
Tectona Capital AB – företagshistorik
Tectona Capital AB är ett svenskt aktiebolag som sedan 2006 har verkat i en av världens snabbast växande ekonomi. Bolagets B-aktier är sedan april 2018 noterade på NGM Norciic NTM. Bolaget investerar framgångs-
rikt i fastigheter via dotterbolag och har även en liten andel investerat i skog. Ca 2 % av det bokförda värdet upptas av skogsinnehav. Bolagets investeringar har finansierats genom kontantemissioner och en utestående företagsobligation.
Tectona Capital – kort företagshistorik
2017
2016
2015
2014
2013
2011
2007
2006
Bolaget lämnar in
Tectona har efter lång erfarenhet identifierat ett mycket lukrativt segment på bostadsmarknaden. Tectonas minsta lägenheter ger hyresintäkter på över 20 % av investerat kapital. Strategin framåt är således att satsa på små uthyrningsenheter.
För 2016 gjorde Tectona 2,5 MKR i vinst efter skatt. Värdeutvecklingen är kopplad till hur fastighetspriserna utvecklas samt vilken hyresnivå vi lyckas erhålla. Värdeut- vecklingen är även korrelerad med USA dollarn eftersom tillgångarna är i US dollar. Förändring i valutakursen påverkar Koncernens bokförda resultat i SEK. Koncernen redovisar inte enligt IFRS och därför sker ingen regelbun-
ansökan till NGM Nordic MTF i syfte att notera
B-aktierna.
Bolaget utför en fondemission och ökar aktiekapitalet till 10,7 MKR. Koncernen gör en nettovinst på 2,5 MKR.
Bolaget säljer ca 75 % av innehavet i Tectona Skog kontant och gör vinst på 400 % av investerat kapital.
den uppskrivning av de underliggande tillgångarna vid värdeökning. Enligt gällande redovisningsprincip kan det bokförda värdet på de underliggande tillgångarna skrivas upp om värdeökningen anses betydande och bestående.
Bolaget har idag cirka 350 aktieägare och har sedan april 2018 sina B-aktier noterade på NGM Nordic MTF.
Bolaget förvärvar flera lägenhetsobjekt i Pana- ma City
RENT
Bolaget ger ut en före- tagsobligation med
I
II
III
7,5 % ränta och tar däri- genom in 4,65 MKR.
Ansluts till EuroClear.
Tectona förvärvar 28 % av jordbruksföretaget Black Earth East och
Affärsmodell
Värdetillväxt
säljer detta innehav kontant samma år med en vinst (2 MKR)
Bolaget bildas av
Xxxxx Xxxxxx och Xxxxxx Xxxxxxxxx. Bolaget förvärvar den första markfastigheten i Pana- ma via dotterbolag.
Verksamhet
Bolaget förvärvar, förädlar och säljer skogsfastigheter.
Vår affärsmodell är att förvärva fastighetsobjekt, bygga om dessa till mindre uthyrningslägenheter och hyra ut till privatpersoner och bolag.
Vår erfarenhet visar att det finns ett mycket stort behov av mindre lägenheter i Panama City. Desto mindre lägenhet desto högre hyresintäkt per m2. Våra minsta lägenheter inbringar hyror på över 5000 kronor per m2 och år. Detta anses till och med vara en hög hyresnivå i centrala Stock- holm. Mot bakgrund av denna erfarenhet bygger därför vår affärsmodell på att bygga om enheter i city till mindre uthyrningslägenheter.
Övergripande investeringsfilosofi
Bolaget ska verka för att ge aktieägarna en långsiktigt hållbar avkastning med relativt låg risk. Bolaget ska vidare
Bolaget har sedan 2014 investerat ca 2,8 MUSD i ett trettiotal olika uthyrningsobjekt på bostadsmarknaden i Panama City. Befintliga bruttohyresintäkter ger i snitt ca 11,5 % av investerat kapital. Värdeuppgången av fastig- heter har under den senaste 10 årsperioden varit ungefär 7 % per år.
verka för ökad expansion till så låg kostnad och risk som möjligt.
KONCERNEN
Tectona Koncernen är en investeringskoncern som sedan 2006 har verkat i en av världens snabbast växande ekonomier. Sedan 2014 har Bolaget fokuserat på fastig- hetsinvesteringar i Panama City.
Tectona Capital AB (publ) äger 100 % av aktierna i Tectona Panama Fastigheter AB och 23 % av aktierna i intressebo- laget Tectona Skogsfond AB. Tectona Panama Fastigheter AB äger 100 % av aktierna i det i Panama registrerade bolaget Tryout Inc som i sin tur är ägare till Koncernens fastighetsbestånd. Intressebolaget Tectona Skogsfond AB äger 100 % av aktierna i Tectona Capital Inc som i sin tur äger skogsfastigheter i Panama.
Tectona Capital AB | |||
Tectona Panama Fastigheter AB (100%) | Tectona Skogsfond AB (23%) | ||
Tryout Inc. (PA) (100%) | Tectona Capital Inc (100%) | ||
Fastigheter | Skogsfastigheter | ||
Koncernstruktur
Tectona Panama Fastigheter AB
Firmanamn Tectona Panama Fastigheter AB Organisationsnummer 556869-6198
Bolagsbildning och
verksamhetsstart 2011-11-01
Säte Stockholm
Postadress Xxxxxxxxxxxx 00
114 57 Stockholm
Webbsida Xxxxxxx.xx
och xxxxxxxxxxxxxx.xxx
Telefon 00 000 000 00
Ägare Tectona Capital AB (publ) 100%
Tryout Inc (PA)
Firmanamn Tryout Inc (PA) Organisationsnummer N/A Bolagsbildning 2003-12-09
Verksamhetsstart Bolaget förvärvades av Tectona
Panama Fastigheter AB
2012-01-26 varvid nuvarande verksamhet startades.
Säte Panama City
Postadress Tectona, Casa 000, Xx Xxxx - Xxxxxx • Ancon, Panama City, Panama
Webbsida xxxxxxxxxxxxxx.xxx
Ägare Tectona Panama Fastigheter AB 100%
Tectona Capital AB Firmanamn Organisationsnummer
Bolagsbildning och verksamhetsstart
Säte Postadress
Webbsida
E-post Telefon
Tectona Capital AB (publ) 556713-3672
2006-09-20
Xxxxxxxxx Xxxxxxxxxxxx 00,
114 57 Stockholm
Xxxxxxx.xx och xxxxxxxxxxxxxx.xxx
xxxx@xxxxxxx.xx 08 586 107 58
Tectona Skogsfond AB – intressebolag Firmanamn Tectona Skogsfond AB Organisationsnummer 556797-7094 Bolagsbildning och
verksamhetsstart 2009-12-18
Säte Stockholm
Postadress Xxxxxxxxxxxx 00
114 57 Stockholm
Ägare Tectona Capital AB (publ) äger 23 %
Bolaget tecknas av styrelsen eller av två styrelseledamöter i förening. Dessutom har VD rätt att teckna firman beträf- fande löpande förvaltningsåtgärder.
Koncernens skulder och risknivå
Koncernen har en soliditet på 81 %, per den 1 januari 2018, vilket styrelsen anser vara mycket högt i ett fast- ighetsbolag. 2015 utgav Bolaget en företagsobligation med 3 års löptid som förfaller till betalning den 22 oktober 2018. Företagsobligationen löper med 7,5 % ränta vilken erläggs årligen i efterskott. Denna företagsobligation är, före nu beslutad obligationsemisson, Koncernens enda externa skuld och uppgår till 2,9 MKR. Någon övrig extern finansiering finns inte i Koncernen. Bolaget har därmed en god potential att öka tillväxten och lönsamheten genom ökad hävstång. Bolaget kommer arbeta för en ökad extern finansiering och styrelsen ser möjligheten till detta som god.
UTVECKLING AV EGET KAPITAL OCH
2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | |
Eget kapital | 6,7 | 11,4 | 14,4 | 19,3 | 22,9 |
TOTALT KAPITAL I KONCERNEN VID UTGÅNGEN AV RESPEKTIVE ÅR I TKR
Skattemässigt underskott
Tectonas vinst har genom åren främst härrört från avkast- ning från Bolagets dotterbolag (näringsbetingade andelar) vilket är undantaget från bolagsbeskattning. Därför har Tectona ett skattemässigt underskott på ca 10 MKR. Det- ta innebär att Xxxxxxx har möjlighet att göra 10 MKR i vinst från verksamhet utan att erlägga bolagsskatt för detta.
Skatt på vinst från dotterbolag
I Sverige beskattas inte vinst som härrör från närings- betingade andelar. Därmed kommer eventuell utdelning från dotterbolaget till det svenska moderbolaget att vara skattefri i Sverige.
RESULTAT I TKR. EFTER SKATT EJ HÄNSYN TAGEN TILL VÄRDESTEGRING AV OBJEKT
1250 | ||||||
Totalt kapital | 7,2 | 14,3 | 19,5 | 24,6 | 28,3 | |
Soliditet | 93% | 80% | 74% | 78% | 81% | -500 |
Årets resultat | 1018 | -625 | 427 | 2537 | -3443 | |
3000
OBS 2016 är första året då reviderad koncernredovisning ut- fördes. Tidigare års resultat i tabellen ovan är en uppskattning om koncernbokslut hade utförts.
-2250
-4000
2013
2014
2015
2016
2017
OBS 2016 är första året då reviderad koncernredovisning utfördes. Tidigare års resultat i tabellen ovan är en uppskatt- ning om koncernbokslut hade utförts.
Kapitalanskaffning genom aktieemission
Bolaget har sedan start genomfört 18 emissioner. I syfte att öka Bolagets balansomslutning kan ytterligare emissioner genomföras i framtiden. Bolagets bedömning är att nuvarande likvida medel räcker för att bedriva Tectonas verksamhet under minst tolv månader framöver. Senaste emissionen utfördes mellan november och december 2017. Antal tecknade aktier blev 901 720 stycken vilket motsvarar drygt 2,4 MKR. Maximal emissionsvolym var 3 300 000 stycken aktier.
Kostnad för denna emission var ca 390 000 kronor. Det fanns inga garanter i denna emission. Efter kostnaderna för emissio- nen tillfördes Bolaget således drygt 2 MKR. Totalt under 2017 har tre emissioner genomförts vilka tillsammans uppgick till ca 8,2 MKR. Dessa emissioner har totalt kostat Bolaget ca 1 MKR att genomföra, varvid Bolaget tillförts ca 7,2 MKR.
AKTIEKAPITALETS UTVECKLING TECTONA CAPITAL AB
Händelse | Datum | Antal | nya aktier | Totalt | antal aktier | Aktiekapital | Kurs | Kvotvärde |
Bildande | 060920 | 100 000 | 100 000 | 100 000 | 1 | 1 | ||
Fondemission | 100410 | 188 000 | 288 000 | 288 000 | N/A | 1 |
Fondemission | 110614 | 212 000 | 500 000 | 500 000 | N/A | 1 |
Riktad emission | 111024 | 187 619 | 687 619 | 687 619 | 1 | 1 |
Apportemission | 111024 | 707 000 | 1 394 619 | 1 394 619 | 1 | 1 |
Apportemission | 130710 | 414 247 | 1 808 866 | 1 808 866 | 4,72 | 1 |
Apportemission | 130913 | 254 152 | 2 063 018 | 2 063 018 | 4,95 | 1 |
Riktad emission | 130916 | 58 000 | 2 121 018 | 2 121 018 | 1 | 1 |
Apportemission | 131114 | 214 343 | 2 335 361 | 2 335 361 | 6,36 | 1 |
Apportemission | 140827 | 850 00 | 2 420 361 | 2 420 361 | 4,5 | 1 |
Riktad emission | 141201 | 555 639 | 2 976 000 | 2 976 000 | 8 | 1 |
Apportemission | 141223 | 145 000 | 3 121 000 | 3 121 000 | 6,7 | 1 |
Riktad emission | 150505 | 147 100 | 3 268 100 | 3 268 100 | 9 | 1 |
Riktad emission | 151021 | 133 388 | 3 401 488 | 3 401 488 | 9 | 1 |
Apportemission | 151215 | 163 248 | 3 564 736 | 3 564 736 | 8,7 | 1 |
Fondemission* | 160408 | 7 129 472 | 10 694 208 | 10 694 208 | N/A | 1 |
Riktad emission | 170519 | 801 652 | 11 495 860 | 11 495 860 | 3,1 | 1 |
Företrädesemission | 171010 | 1 637 265 | 13 133 125 | 13 133 125 | 2 | 1 |
Publik emission | 171207 | 901 720 | 14 034 845 | 14 034 845 | 2,7 | 1 |
*Antalet aktier ökar i denna fondemission med tre gånger, därav sänkt emissionskurs i efterföljande emission.
Kapitalanskaffning genom utgivande av företagsobligation
Styrelsen har nu beslutat att genomföra utgivandet av en ny företagsobligation under maj-juni 2018 som ska
löpa med en ränta om 7%. Bolaget har tidigare gett ut en företagsobligation som löper med 7,5 % ränta och skall återbetalas den 22 oktober 2018.
Resultatprognos
Under 2017 har USD deprecierat kraftigt jämfört med svenska kronan. Det påverkar resultatet negativt. Under 2017 har Xxxxxxx haft stora engångskostnader i samband med emissioner vilket också påverkat resultatet negativt.
För 2018 är styrelsens bedömning att Koncernens resultat blir positivt. Hyresintäkterna bör öka med 30 % under 2018 jämfört med 2017 samtidigt som kostnader för emissioner försvinner.
SAMBAND MELLAN LÖNSAMHET OCH ÖKAD STORLEK PÅ TECTONA
Lönsamhet
vinst genom eget kapital
Eget kapital 28 MKR Eget kapital 20 MKR
20%
15%
10%
5%
0%
100%
80%
60%
40%
Samband mellan lönsamhet och ökad storlek
Tectona har identifierat ett mycket lönsamt segment inom fastighetsmarknaden i Panama. Styrelsen bedömer att lönsamheten kan ökas väsentligt i takt med en omställning till detta segment samt att Tectona ökar i storlek.
Soliditet Eget kapital/Totalt kapital
Ovanstående diagram visar en bedömning av samband mellan lönsamhet och ökad storlek på Tectona. Styrelsen bedömer att Bolaget har kapacitet att öka lönsamheten vid ökad storlek på balansomslutningen. För ökad lönsamhet är det därför av stor vikt att öka Bolagets storlek genom både eget och externt kapital.
FASTIGHETER I PANAMA
Tectona Panama Fastigheter AB
Tectona investerar, via sitt helägda dotterbolag Tectona Panama Fastigheter AB, i fastigheter i Panama City.
Tectonas fastigheter i Panama har ett bokfört värde om 2,8 MUSD. Enligt Xxxxxxxxx00.xxx (liknande xxxxxx.xx) är dagens genomsnittliga värde på lägenheter i Obarrio,
Panama City ca 2100 USD per m2. Vid denna substansvär- dering baserad på det genomsnittliga värdet skulle värdet på Koncernens fastigheter uppgå till 3,9 MUSD motsvarande 33 miljoner kronor. I koncernredovisningen har de underlig- gande tillgångarna (fastigheterna) inte skrivits upp i värde.
Vision
Att ge vanliga människor en möjlighet att bo smart och funktionellt i bra områden mitt i city.
Affärsidé
Tectonas affärsidé är att investera i och ta del av den snabbväxande ekonomin i Panama. I Panama finns ett mycket stort behov av mindre lägenheter i Centrum. För att maximera lönsamheten har Tectona valt att fokusera på att bygga om lägenheter och fastigheter i Panama City till mindre enheter i syfte att öka hyresnettot.
Affärsmodell – bakgrund
Panama har under det senaste decenniet haft en mycket hög ekonomisk tillväxt på ca 7,2 % per år. Samtidigt har urbaniseringen varit kraftig. Panama City har växt och hyser idag ca 35 % av Panamas totala befolkning. IMF bedömer att den ekonomiska tillväxten under de närmaste åren kom- mer att vara ca 6 % per år. Styrelsen gör bedömningen att urbaniseringen kommer att fortsätta.
Sedan mitten av 70-talet fram till idag har antalet födslar per kvinna i Panama minskat från ca 5,5 till 2,47. Av tradition
har vuxna barn bott ihop med mor- och farföräldrar. Traditio- nellt har familjerna varit stora och därmed har behovet av stora lägenheter varit stort. Byggbolagen har framförallt byggt stora lägenheter och i Panama City finns nästan inga mindre lägenheter att köpa. Idag är efterfrågan annorlunda. Familjerna är väsentligt mindre och efterfrågan på små lägenheter är hög.
Eftersom Panama City har växt kraftigt under det senaste decenniet har trafiksituationen förvärrats och restiden för många invånare förlängts. Detta är en faktor som ökat intresset för många att bo centralt med närhet till jobb och nöjesutbud.
Sammantaget drar styrelsen slutsatsen att det finns en mycket stor efterfrågan på mindre lägenheter i Panama City.
Affärsmodell framåt
Tectona har genom erfarenhet identifierat ett mycket lönsamt segment inom bostadsuthyrning. Det finns ett väldigt tydligt samband mellan mindre uthyrningsenheter och hyresintäkt. Hyresintäkterna och lönsamheten ökar starkt exponentiellt med minskad yta på uthyrningsob- jektet. Våra minsta lägenheter ger hela 5800 kronor per m2 och år medan våra största lägenheter endast ger en tiondel av detta. Trots den stora skillnaden i hyresintäkt är investeringskostnaden inte nämnvärt högre för de mindre uthyrningsenheterna.
Mot bakgrund av våra erfarenheter fokuserar vi nu endast på att bygga om fastigheter till uthyrningsobjekt på mellan 15 m2 till 40 m2.
SAMBAND MELLAN HYRENSINTÄKT OCH LÄGENHETSSTORLEK
SEK/m2 och år
8 000
6 000
4 000
2 000
0
35 m2
Ovanstående diagrammet visar Tectonas hyresintäkt per kvadratmeter och år på det befintliga beståndet av hyreslägenheter. Sambandet mellan mindre lägenheter och ökade hyresintäkter är mycket stort. Med denna erfarenhet och kännedom kommer Tectona fokusera på att bygga mycket små uthyrningslägenheter.
Nuvarande situation
Tectona har hittills investerat ca 2,8 miljoner USD i fastighets- projekt i Panama City. Nuvarande totala hyresintäkter är ca 11,5 % på investerat kapital. I takt med att Tectona ökar sin erfarenhet och skapar bättre metoder för att utvärdera nya investeringar, samtidigt som antalet uthyrningsobjekt ökar, förväntas driftnettot öka från dagens nivå.
Hyresintäkter
Med nuvarande hyresavtal erhåller fastighetsbolaget i Panama, 1 458 kronor per m2 (uthyrningsbar yta) och år. Enligt en rapport från Hyresgästföreningen ”vad är rätt hyra i Stockholm” från år 2015 är normhyran på förstahandskon- trakt i Stockholm 1 351 kronor per m2 och år. Vi lyckas där- med att ta ut högre hyra från våra objekt i Panama jämfört med Stockholms innerstad trots att investeringskostnaden är flera gånger lägre.
UTVECKLING HYRESINTÄKT I TUSEN DOLLAR
320
260
200
NUVARANDE OBJEKT ”PROOF OF CONCEPT”
Objekt | Total investering | Hyresintäkt | ROI |
Adir | 238 000 | 52 560 | 22% |
Cadiz 3 | 129 000 | 21 000 | 16% |
Girasol | 162 000 | 14 400 | 9% |
Posada 6A | 140 000 | 12 960 | 9% |
Posada 6B | 170 000 | 21 120 | 12% |
Toledo | 104 000 | 10 200 | 10% |
Villa Medici | 268 000 | 47 580 | 18% |
Venecia | 252 000 | 15 600 | 6% |
La Boca | 719 000 | 60 000 | 8% |
Cadiz 8 | 250 000 | 50 000 | 20% |
Siffrorna ovan är i USD.
På xxxxxxxxxxxxxx.xxx finns ytterligare information om samtliga hyresobjekt.
Genomsnittligt anskaffningsvärde per kvadratmeter inklusive ombyggnad är ca 1 390 dollar. Beräknad hyresintäkt per kvadratmeter och år är 160 USD. Bolaget hade 1 870 kvadratmeter i ägo per den 31 december 2017.
140
80
20
2013
2014
2015
2016
2017
2018
(prognos)
PANAMA – VÅR GEOGRAFISKA MARKNAD OCH DESS POTENTIAL5
Tectona ser potential för ökade fastighetspriser och en stabil efterfrågan på hyresrätter på kort och lång sikt. De primära drivkrafterna är fortsatta utländska investeringar (högst i Centralamerika), efterfrågan på utbildade människor (från
en välutvecklad tjänstesektor bl.a. bestående av banker, försäkringsbolag, marinverksamhet och frihandelszonen Colón) och en gynnsam nationell demografisk och ekono- misk utveckling.
Panama har sedan 2004 haft en extrem ökning av brutto- nationalprodukten, BNP. BNP för Panama har enligt World bank economic database ökat från 15 miljarder dollar år 2004 till 55 miljarder dollar 2016. Det är en tillväxt på i snitt 10 procent årligen sedan 2004 vilket är bland den högsta tillväxten i värden. Det kan jämföras med Sverige som har haft en tillväxt på ungefär 2,3 procent i snitt (World bank economic database) årligen, under samma tidsperiod. Pa- nama är numera en av världens viktigaste handelsleder och knutpunkter mycket tack vare Panamakanalen som årligen transporterar ca 5 procent av all världens varor (IMF country report). Landets ekonomi är främst baserad på en välutveck- lad tjänstesektor som står för ungefär 80 procent av BNP och som bl.a. inkluderar kanalen, banksektor och försäk- ringssektor, frihandelszonen Colón samt hamnverksamheter med tillhörande tjänster. Panama är även en viktig exportör av bananer, socker och kaffe. Dessa kombinerat ger Pa- nama en BNP per capita väl över sina centralamerikanska grannländer och bland de högsta i hela Latinamerika.
Huvudorsaker att investera i Panama City:
• Panama City har en av världens viktigaste handelsleder och knutpunkter, Panamakanalen.
• En av världens snabbast växande ekonomi.
• Den ekonomiska tillväxten förväntas fortsatt vara stark. Förväntad tillväxt för 2018 är 5,6 %.
• Befolkningsökning och urbanisering gör att Panama City kommer fortsätta växa snabbt.
• Bra affärsklimat och stark äganderätt.
• Höga hyresintäkter. Tectona erhåller idag bruttohyresintäk- ter på 11,5 % av investerat kapital.
• Använder US dollarn som valuta.
• Inga tecken på fastighetsbubbla eller för hög skuldsättning.
Panama City – En av världens viktigaste knutpunkter
För att förklara Panama måste man börja med Panama- kanalen. Sannolikt är det så att nationen Panama inte ens hade existerat om det inte vore för byggandet av kanalen. Byggandet av Panama kanalen var från början ett franskt affärsprojekt och påbörjades 1881. Efter åtta års byggan- de gick projektet i konkurs. Senare köpte amerikanska staten hela affärsprojektet för 40 miljoner dollar. Med mili- tärt stöd från USA blir Panama självständigt från Colombia 1903. År 1904 återupptog USA grävningen av kanalen och lyckas färdigställa kanalen 1914. USA ägde kanalen fram till 1999 då den lämnades över till Panama. Efter 1999 då
Panama tog över kanalen och dess intäkter har Panama upplevt ett fantastiskt ekonomiskt uppsving.
PANAMA
Befolkning Språk Valuta
Genomsnittling tillväxt 2001-2013
ca 3,8 miljoner Spanska och engelska USD
7,2 %
Källa: CIA, Worldbank
Panamakanalen har en enorm strategisk betydelse både för handelssjöfart och för militära syften. För Panama är kanalen en mycket viktig intäktskälla. 2016 inbringade kanalen ca 2 miljarder dollar till Panamas ekonom.6
Den nya Panamakanalen
Den 26 juni 2016 invigdes den nya kanalen. De nya slussarna har större kapacitet och rymmer större fartyg jämfört med de gamla slussarna. Den nya kanalen är viktig för hela lastfartygsindustrin som nu kan ta betydligt större fartyg genom kanalen. Panama räknar med att intäkterna från kanalen kommer att öka.
Styrelsens bedömning är att den nya kanalen ytterligare kommer att öka Panamas attraktionskraft för logistik, handel och företagande.
5 World bank country survey Panama 2016 report, som återfinns på xxx.xxxxxxxxx.xxx
6 ACP Annual Report 2016, som återfinns på xxx.xxxxxxxx.xxx
Affärsklimat
Tack vare det strategiska läget och kanalen har Panama även världens näst största frihandelszon (efter Hong Kong). Panama har också flest registrerade handelsfartyg i världen. Eftersom internationell handel är mycket viktigt för Panama och landet har nära band till USA råder där ett bra affärsklimat. Panama City är en mycket internatio- nell stad med människor från hela världen. Det är relativt enkelt för utlänningar att etablera verksamhet och att äga fastigheter mm.
Robust ekonomi
Statsskulderna är ca 39% av BNP, vilket är relativt lågt. Panama har nära band till USA och använder endast USD som valuta.
Panama har haft stark tillväxt de senaste åren och en hög grad av makroekonomisk stabilitet.
Trots landets höga grad av ekonomisk öppenhet, avsak- nad av en egen penningpolitik och det stora beroendet av utländsk finansiering så har ekonomin visat sig motstånds- kraftig mot de negativa chocker som drabbat flera andra länder i regionen.
Landet har haft regionens högsta tillväxt, driven av omfat- tande investeringar. Panamakanalen och den stabilitet som följer med ekonomins dollarisering är två grundvalar som bidragit till landets attraktionskraft som regionalt, finansiellt och logistiskt nav.
BNP TILLVÄXT PANAMA JÄMFÖRT MED SVERIGE
13
11
9
Demografin i Panama är fördelaktig för fortsatt ekonomisk tillväxt. I kombination med stark urbanisering finns det god grund för fortsatt stigande fastighetspriser.
BEFOLKNINGSTILLVÄXT DE KOMMANDE TIO ÅREN
Panama Mexico Nicaragua Colombia Sweden
0% 4% 8% 12% 16% 20%
BEFOLKNINGSPYRAMID PANAMA, 2017
Male
0.0% 0.0%
0.0% 0.1%
0.1% 0.2%
Female
0.2%
0.3%
0.4%
0.5%
0.7%
0.8%
1.0%
1.1%
1.3%
1.4%
1.7%
1.8%
2.2%
2.6%
3.1%
3.4%
3.6%
3.8%
3.9%
4.1%
4.3%
4.4%
4.6%
4.7%
2.2%
2.7%
3.1%
3.4%
3.6%
3.7%
3.9%
4.0%
4.2%
4.2%
4.4%
4.5%
100+
95-99
90-94
85-89
80-84
75-79
70-74
65-69
60-64
55-59
50-54
45-49
40-44
35-39
30-34
25-29
20-24
15-19
10-14
5-9
0-4
7 10% 8% 6% 4% 2% 0%
5
2% 4% 6% 8% 10%
3 BEFOLKNINGSPYRAMID SVERIGE, 2017
1
-1 100+
Male
0.0% 0.0%
Female
-3
-5
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
95-99
90-94
85-89
80-84
75-79
0.1%
0.3%
0.6%
1.1%
1.7%
0.2%
0.6%
1.0%
1.4%
1.9%
Demografi
Panama
Sverige
70-74
65-69
60-64
55-59
50-54
45-49
2.7%
3.0%
2.7%
3.0%
3.3%
3.5%
2.8%
3.1%
2.7%
2.9%
3.2%
3.4%
Panama har en relativt ung befolkning och en befolkning- sökning på ca 1,7 % per år (World bank). Fertiliteten har sjunkit de senaste decennierna och är idag 2,4 barn per kvinna.
Ur demografisk synvinkel har Panama ett bra utgångsläge för hög tillväxt under lång tid framåt. Panama har fortfaran- de en ung befolkning med sjunkande födelsetal. Många
40-44
35-39
30-34
25-29
20-24
15-19
10-14
5-9
0-4
3.1%
3.1%
3.3%
3.6%
3.3%
2.6%
2.9%
3.1%
3.1%
3.0%
3.0%
3.1%
3.5%
3.1%
2.4%
2.7%
2.9%
2.9%
som migrerar till Panama har hög utbildning. Sannolikt kommer trenden med sjunkande födelsetal att fortsätta och medelåldern kommer öka. Följden blir att en ökande andel av befolkningen kommer vara i arbetsför ålder.
10% 8% 6% 4% 2% 0%
2% 4% 6% 8% 10%
BOSTADSMARKNADEN I PANAMA
Under den senaste tioårsperioden har fastighetspriserna dubblats i Panama City. Den senaste femårsperioden har hyresmarknaden varit god i Panama City.
De senaste åren har Panama genomfört mycket stora satsningar på infrastruktur och andra byggprojekt. Efter- som det inte finns tillräckligt med utbildad personal i Pa- nama har stora grupper från bland annat USA och Europa kommit till Panama för att arbeta med de olika byggpro- jekten. Även stora grupper har invandrat från Venezuela, Argentina och Colombia. Eftersom Panama är det mest framgångsrika och välmående landet i regionen är det många som söker sig till Panama City. Detta sammantaget gör att efterfrågan på uthyrningslägenheter har varit god.
Trots en mycket hög byggtakt på nya bostäder i Pana- ma City har fastighetspriserna fortsatt att öka. Staden har vuxit så snabbt att trafik och pendlingstider har blivit ett problem. I takt med att staden har ökat i storlek har efterfrågan på små lägenheter i city ökat. De senaste två åren har prisökningstakten på fastigheter dämpats. Detta är till följd av att ett par större byggprojekt har avslutats samtidigt som byggtakten på nyproducerade lägenheter är hög.
GENERELL PRISUTVECKLING LÄGENHETER I OBARRIO PANAMA CITY ENLIGT ENCUENTRA24.
2 100
USD/m2
1 850
USD/m2
Marknadsprognos
Styrelsen bedömer att fastighetsmarknaden i Panama City kommer utvecklas positivt under många år framöver av nedanstående skäl:
• Den nya kanalen öppnar för att internationella bolag förlägger logistikcenter i Panama City.
• Det finns ett stort behov av lägenheter till unga som önskar flytta hemifrån. I takt med att ekonomin förbättras kommer fler att få den möjligheten.
• Panama är ett politiskt stabilt land med god ekonomi. Det gör att många människor i Latinamerika och i hela världen söker sig till Panama City.
• Urbaniseringen kommer fortsätta. Många väljer att flytta från landsbygd in till staden.
• Ekonomin kommer fortsätta att växa snabbt.
• I takt med att staden växer kommer fastigheter i city att bli mer attraktiva.
Generell prisnivå i Panama City
Enligt Encuentra 24 (liknande xxxxxx.xx) är den generella prisnivån i Panama City 2 100 USD per m2 (motsvarande 17 640 kronor). Tectona har i snitt betalat 1 390 USD
per m2 (motsvarande 11 676 kronor) inklusive ombygg- nationer. Tectona har inte skrivit upp värdet av något av objekten i balansräkningen efter som att koncernen
redovisar enligt försiktighetsprincipen och ej enligt IFRS.
Generell hyresnivå i Panama City
Enligt Encuentra 24 (liknande xxxxxx.xx) är den generella hyresnivån i Panama City 1 210 kronor per m2 och år.
Tectona erhåller 1 430 kronor per m2 och år.
1 600
USD/m2
Q2 Q3
2014
Q4 Q1 Q2
2015
Q3 Q4
Q1 Q2
2016
Q3 Q4
Q1 Q2
2017
SKOG
Skog
Tectona har sedan 2006 köpt, sålt och förvaltat skogs- fastigheter i Panama genom sitt intressebolag Tectona Skogsfond AB, i vilket Bolaget innehar en ägarandel om 23 %, vilket framgår av koncernredovisningen. Tectona Skogsfond AB äger 100 % av aktierna i Tectona Capital Inc som äger flertalet skogsfastigheter. Sedan 2014 har Tectona fokuserat på uthyrningsfastigheter och har endast en mycket liten andel investerat i skog. I bokföringen för Tectona Capital upptas andelen skog till 603 000 kronor motsvarande ca 2 % av balansomslutningen.
Affärsidé inledning
Tectona har sedan 2006 planterat och investerat i uthålliga teakplanteringar i Panama. Träden i Panama växer ca fyra gånger snabbare och virkesvärdet är ca sju gånger högre jämfört med svensk gran. Dessutom har markvärdet stigit ca 400 % sedan start. Detta ligger till grund för att vi tror på en god avkastning från våra trädplantager.
Affärsidé bakgrund
Ny mark tillverkas inte och omfattande avverkning av skogar fortsätter. Det är dessa antaganden som ligger till grund för att Tectona gör bedömningen att skog och mark fortsatt kommer att vara en bra investering och därför anser Tectona att varje person bör investera en del av
sin portfölj i skog. Som skogsägare ser man träden växa stadigt oavsett om börsen går ner eller upp.
I tropikerna växer träden ungefär fyra gånger snabbare jämfört med i Sverige eftersom träden ges mycket sol och vatten. Därför har Tectona valt att plantera och förvalta skogsfastigheter i Panama.
Fastighetsregister och äganderätt
Förutom det fördelaktiga klimatet så är äganderätten för fast egendom i Panama bland de högsta i Latinamerika. Stora delar av landet är indelat i lagfarna fastigheter. Det
finns ett publikt lagfartsregister för dessa fastigheter. Styrelsens bedömning är äganderättsskyddet för lagfarna fastigheter i Panama är starkt. Även lägenheter lagfars.
Värdetillväxt från teakplantage
Tectonas bedömning visar på en estimerad årlig tillväxt om ca 12 % på investerat kapital.
Värdetillväxten i en teakplantage beror framförallt på följande tre faktorer:
1. Bonitet (Trädens tillväxt)
Med en hög luftfuktighet och en stabil årstemperatur, mellan 22 och 30 grader, är boniteten i Panama mycket hög och lämpar sig väl för plantering av teakträd. (”Teak: a global review”, X.Xxxxxx and X.Xxxxx (Forestry Officer,
FAO), 2000) Tectona beräknar en tillväxt mellan 12-15 m3/ ha och år.
2. Råvarupriset på teak vid slutavverkning
Historiskt sett har priserna på teak stigit stadigt med ca 6 % per år. Idag kostar teaktimmer vid vägkant mellan 4 000 och 30 000 kr/m3 (FAO (1999), ”Forestry data – indu- strial roundwood exports”, FAO statistical database). Vår bedömning är att priset på 20-årig plantageteak kommer att vara minst 10 000 kr/m3 på avverkningsdagen. För att ytterligare höja marknadsvärdet kan träden förädlas efter avverkning.
3. Framtida markpris
Idag förvärvas enbart råmark i Panama för ca 30 000 kr/ ha och Bolaget bedömer det som mycket sannolikt att marken kommer ha ett betydligt högre värde om 20 år. De senaste åren har skogsindustrin förskjutits närmare ekva- torn eftersom fler aktörer inser hur värdefull marken är och hur snabbt träden växer tack vare bördigheten.
Förädling av virke
Tectona utforskar möjligheten att starta bearbetning av eget virke för att erhålla högre intäkter på virket. Under 2018 skall några plantage gallras och därmed uppstår ett bra tillfälle att bearbeta de egna stockarna.
OBLIGATIONSEMISSIONEN
Syftet med kapitalanskaffning
Tectona Capital har mycket stark soliditet, vid utgången av Q1 var denna 89 %. Därmed finns goda förutsättningar att öka belåningen i Tectona.
Tectona har identifierat ett lönsamt koncept och önskar öka investeringarna av hyresfastigheter i Panama City. Emissionslikviden skall användas för att utöka investering- arna samt återbetala ett obligationslån om 2,9 mkr.
10 000 SEK per obligationspost.
Teckningskurs
Erbjudande
Värdepapper Obligation
Minsta teckning 50 000 SEK
Ränta 7 %
Löptid 2 år
Teckningsperiod 24 maj till och med 15 juni 2018.
Emissionen kan inte förlängas.
Maximalt lånebelopp
8 000 000 SEK
ISIN-kod SE0011282839
Värdepappret är registrerat hos Euroclear.
Inbjudan till teckning av obligation
Bolagets styrelse inbjuder härmed till teckning av före- tagsobligation under teckningsperioden 24 maj till och med den 15 juni 2018.
Fullständiga villkor
Fullständiga obligationsvillkor och teckningsanvisningar finns att ladda ner på xxx.xxxxxxx.xx och kan även be- ställas från Bolaget via xxxx@xxxxxxx.xx eller per telefon på telefonnummer: 00-000 000 00
Emissionsintitut
Tectona har anlitat Aktieinvest FK AB, org. nr. 556072- 2596, med adress: Xxxxxxxxxxxxxxx, 000 00 Xxxxxxxxx, för att administrera emissionen.
Teckning av obligationer
Teckning av obligationer sker på separat teckningssedel. Teckningssedel finns att ladda ner på Bolagets hemsida xxx.xxxxxxx.xx och kan även beställas från Bolaget via xxxx@xxxxxxx.xx eller per telefon på telefonnummer:
00-000 000 00.
Teckning av obligationer kan även göras elektroniskt med e-legitimation på Aktieinvests hemsida xxx.xxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxxxxxxxx0000
STYRELSE, LEDNING OCH ANSTÄLLDA
Xxxxx Xxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxx
Styrelse
Samtliga styrelseledamöter är bosatta i Sverige.
Xxxxx Xxxxxx, VD och styrelseledamot
(ledamot sedan 2006)
Xxxxx är grundare av Tectona och har erfarenhet av internationella affärer och har förvärvat och förmedlat olika markfastigheter utomlands på sammanlagt över 1 500 hektar. Xxxxx grundade även Black Earth East AB som driver och förvärvar jordbruk i Östeuropa. Xxxxx är utbildad ekonom från Handelshögskolan i Göteborg med analytisk inriktning samt sjöbefäl från Chalmers. Xxxxx äger direkt och indirekt 1 216 509 A-aktier och 2 656 933 B-aktier i Bolaget motsvarande ca 27,6 %.
Xxxxx Xxxxxxxx, styrelseordförande
(ledamot sedan 2013)
Civilekonom med inriktning på finansiella placeringar. Har jobbat i både USA och Sverige med kapitalförvaltning och är nu delägare i flera verksamheter (däribland Tectona Ca- pital AB) både som passiv och aktiv ägare. Xxxxx arbetar aktivt med egna finansiella placeringar och investeringar. Xxxxx äger direkt och indirekt 60 000 A-aktier och
391 199 B-aktier i Bolaget motsvarande ca 3,2 %.
Xxxxx Xxxxx, Styrelseledamot
(ledamot sedan 2014)
Xxxxx är en framgångsrik företagsledare och har mång- årig erfarenhet inom PR, marknadskommunikation och varumärkesfrågor för en rad uppdragsgivare som befinner sig både i B2B och B2C. Xxxxx är grundare och ägare till Thorn Reklambyrå i Helsingborg med 7 anställda. Xxxxx äger direkt och indirekt 176 220 A-aktier och 639 776
B-aktier i Bolaget motsvarande 5,8 %.
Revisor
Bolagets revisor är sedan den 30 juni 2014 Allegretto revision med adress Xxxxxxxxx 000, Xxx 00 000, 000 00 Xxxxxxxxx. Xxxxxx Xxxxxx är huvudansvarig revisor och har så varit under den period som den finansiella informa- tionen i detta Memorandum avser.
Bolagsstyrning
Bolaget tillämpar inte svensk kod för bolagsstyrning.
Ledande befattningshavare
Utöver styrelse och VD finns inga ytterligare ledande be- fattningshavare.
Andra anställda i Koncernen
Bolaget har under 2016 utfört flera renoveringar och bygg- jobb. För detta har personal anlitats vid behov. Personal- styrkan har varit mellan 10 och 20 personer. Under 2017 har externt bolag anlitats och personalstyrkan har därmed sänkts. Idag arbetar 2-4 personer i Tectona.
Personal I Panama
Xxx Xxxxx
Xxx sköter ombyggnation och uthyrning av våra lägen- hetsobjekt i Panama City. Därutöver är Xxx mycket kunnig inom skogsskötsel och utför kontroller och övervakning av våra plantager. Xxx är utbildad civilingenjör från Chalmers och har även studerat på Handelshögskolan i Göteborg. Xxx har även drivit eget företag och varit konsult inom flera olika företag och branscher. Xxx äger inga aktier i Tectona.
Xxxx Xxxxxxx
Xxxx är ansvarig för skötseln av våra plantager och nyplanteringar. Xxxx har en magisterexamen i ekonomi tillsammans med en universitetsexamen i administration. Från början av 80-talet och 20 år framåt arbetade Xxxx inom bankväsendet i Panama. Xxxxx Xxxx bytte kar- riär var han vice VD på Bladex som är en internationell
latinamerikansk bank. Sedan 2004 har Xxxx jobbat inom skogsnäringen med främst teakplantager. Xxxx äger inga aktier i Tectona.
FINANSIELL INFORMATION
NYCKELTAL PER DEN 1 JANUARI 2018
Aktiekapital Antal aktier
Eget kapital (koncernen) Totalt kapital (koncernen) Antal aktieägare
14 MKR
14 miljoner
Kvotvärde 1 SEK
22,9 MKR
28,2 MKR
ca 350 stycken
Redovisning
Bolaget tillämpar redovisning enligt K3. I denna redovis- ningsstandard finns möjlighet att i undantagsfall skriva upp värdet på de underliggande tillgångarna. Tectona har inte skrivit upp värdet på fastighetstillgångarna i Panama då Koncernen tillämpar försiktighetsprincipen. Årsredovis- ningen har granskats av revisor.
FINANSIELL INFORMATION
Årets resultat
Koncernen redovisar förlust för 2017 om ca 3,4 MKR. Deprecieringen av dollarn belastar koncernens resultat med 1,9 MKR. Under året har också stora kostnader tagits i samband med emissioner vilket belastar resultatet.
Not
Bolagets dotterbolag redovisar i USD. Under 2017 deprecierade USD gentemot SEK från 9,11 den 31/12 2016 till 8,18 den 31/12 2017. Dotterbolaget har koncerninterna lån upptagna i SEK. I RR för dotterbolaget blir valutakursförlusten för dessa koncerninterna lån en förlust under 2017 om 1922 Tkr. Minskade intäkter och ökade kostnader på grund av valutaföränd- ringen har inte beräknats.
2
Koncernens Resultaträkning
2017-01-01
-2017-12-31
2016-01-01
-2016-12-31
Tkr | ||
Nettoomsättning | 1 920 | 1 667 |
Övriga rörelseintäkter | 266 | 1 819 |
2 186 | 3 486 | |
Rörelsens kostnader Råvaror och förnödenheter | -116 | -340 |
Övriga externa kostnader | -2 470 | -1 714 |
Personalkostnader | -622 | -107 |
Omvärdering av tidigare ägd andel | 0 | 1 533 |
Övriga rörelsekostnader | -2 162 | 0 |
-5 370 | -629 | |
Rörelseresultat | -3 184 | 2 857 |
Resultat från finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter | 1 068 | 29 |
Räntekostnader och liknande resultatposter | -1 322 | -349 |
-254 | -320 | |
Resultat efter finansiella poster | -3 438 | 2 537 |
Resultat före skatt | -3 438 | 2 537 |
Skatt på årets resultat | -6 | 0 |
Årets resultat | -3 443 | 2 537 |
Hänförligt till moderföretagets aktieägare | -3 443 | 2 537 |
Not
FINANSIELL INFORMATION
Moderbolagets
2017-01-01
2
6
Resultaträkning | ||
Tkr | ||
Nettoomsättning | 150 | 400 |
Övriga rörelseintäkter | 266 | 377 |
416 | 777 | |
Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader | -1 602 | -687 |
Personalkostnader | -622 | -107 |
-2 224 | -794 | |
Rörelseresultat | -1 808 | -17 |
Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag | 0 | 1 533 |
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter | 531 | 30 |
Räntekostnader och liknande resultatposter | -355 | -349 |
176 | 1 214 | |
Resultat efter finansiella poster | -1 632 | 1 197 |
Resultat före skatt | -1 632 | 1 197 |
Årets resultat | -1 632 | 1 197 |
-2017-12-31
2016-01-01
-2016-12-31
Not
FINANSIELL INFORMATION
Koncernens Balansräkning
Tkr
2017-12-31 2016-12-31
TILLGÅNGAR
Tecknat men ej inbetalt kapital 2 435 0
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader och mark
22 962
22 312
3
22 962 22 312
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i intresseföretag och gemensamt styrda företag
603
653
4
603 653
Summa anläggningstillgångar 23 565 22 964
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 191 173
Fordringar hos intresseföretag och gemensamt styrda
företag 256 0
Övriga fordringar 176 25
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 59 56
682 254
Kassa och bank 1 573 1 346
Summa omsättningstillgångar 2 255 1 601
SUMMA TILLGÅNGAR 28 255 24 565
Not
FINANSIELL INFORMATION
5
5
Koncernens Balansräkning
2017-12-31 2016-12-31
Tkr | ||
EGET KAPITALOCH SKULDER | ||
Eget kapital | ||
Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare | ||
Aktiekapital | 13 133 | 10 694 |
Övrigt tillskjutet kapital | 5 755 | 0 |
Reserver | 355 | 827 |
Annat eget kapital inklusive årets resultat | 3 668 | 7 753 |
Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare | 22 911 | 19 275 |
Summa eget kapital | 22 911 | 19 275 |
Långfristiga skulder | ||
Obligationslån | 0 | 4 650 |
0 | 4 650 | |
Kortfristiga skulder | ||
Obligationslån | 4 650 | 0 |
Leverantörsskulder | 83 | 44 |
Övriga skulder | 392 | 301 |
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 219 | 295 |
5 344 | 640 | |
SUMMA EGET KAPITALOCH SKULDER | 28 255 | 24 565 |
Not
FINANSIELL INFORMATION
3
7
8
4
Moderbolagets
2017-12-31 2016-12-31
Balansräkning | ||
Tkr | ||
TILLGÅNGAR | ||
Tecknat men ej inbetalt kapital | 2 435 | 0 |
Anläggningstillgångar | ||
Materiella anläggningstillgångar | ||
Byggnader och mark | 236 | 176 |
236 | 176 | |
Finansiella anläggningstillgångar | ||
Andelar i koncernföretag | 1 290 | 1 290 |
Fordringar hos koncernföretag | 20 696 | 17 696 |
Andelar i intresseföretag och gemensamt styrda företag | 603 | 653 |
22 589 | 19 639 | |
Summa anläggningstillgångar | 22 825 | 19 815 |
Omsättningstillgångar | ||
Kortfristiga fordringar | ||
Kundfordringar | 30 | 2 |
Fordringar hos koncernföretag | 150 | 0 |
Fordringar hos intresseföretag och gemensamt styrda företag | 256 | 0 |
Övriga fordringar | 151 | 7 |
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 59 | 56 |
646 | 65 | |
Kassa och bank | 966 | 1 035 |
Summa omsättningstillgångar | 1 612 | 1 100 |
SUMMA TILLGÅNGAR | 26 872 | 20 915 |
Not
FINANSIELL INFORMATION
5
5
Moderbolagets Balansräkning
2017-12-31 2016-12-31
Tkr | ||
EGET KAPITALOCH SKULDER | ||
Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital | 13 133 | 10 694 |
Ej registrerat aktiekapital | 902 | 0 |
Uppskrivningsfond | 467 | 467 |
14 502 | 11 161 | |
Fritt eget kapital Överkursfond | 4 854 | 0 |
Balanserad vinst eller förlust | 4 238 | 3 682 |
Årets resultat | -1 632 | 1 197 |
7 460 | 4 879 | |
Summa eget kapital | 21 962 | 16 040 |
Långfristiga skulder Obligationslån | 0 | 4 650 |
Summa långfristiga skulder | 0 | 4 650 |
Kortfristiga skulder Obligationslån | 4 650 | 0 |
Leverantörsskulder | 83 | 37 |
Övriga skulder | 125 | 50 |
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 52 | 138 |
Summa kortfristiga skulder | 4 910 | 225 |
SUMMA EGET KAPITALOCH SKULDER | 26 872 | 20 915 |
FINANSIELL INFORMATION
Nettoomsättning
Nettomsättningen ökade 2017 med 15 % jämfört med 2016. I augusti färdigställdes ytterligare åtta stycken lägenheter som blev uthyrda under hösten vilket ökade omsättningen jämfört med 2016. Styrelsen bedömer att omsättningen från uthyrningsverksamheten kommer öka med ungefär 20 % under 2018.
Kassaflöde
Under 2017 har Bolaget investerat i åtta nya lägenheter för totalt 2,9 MKR. Dessa investeringar har finansierats med tre emissioner (varav en emission var under registrering vid årsskiftet). Bolaget har också relativt höga kostnader under 2017 för kapitalanskaffning.
Not
Kassaflödesanalys för 2016 har ej upprättats eftersom jämförelsetal från 2015 saknas. Anledningen är att konsolidering av 2015 års räkenskaper ej har utförts.
Koncernens Kassaflödesanalys
Tkr
2017-01-01
-2017-12-31
Den löpande verksamheten
Resultat efter finansiella poster -3 438
Betald skatt -6
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapital -3 444
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Förändring av kortfristiga fordringar -584
Förändring av kortfristiga skulder 2 094
Kassaflöde från den löpande verksamheten -1 933
Investeringsverksamheten
Investeringar i materiella anläggningstillgångar -2 961
Investeringar i finansiella anläggningstillgångar 50
Kassaflöde från investeringsverksamheten -2 911
Finansieringsverksamheten
Nyemission 5 760
Utbetald utdelning -642
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 5 118
Årets kassaflöde 274
Likvida medel vid årets början
Likvida medel vid årets början 1 346
Kursdifferens i likvida medel
Kursdifferens i likvida medel -45
Likvida medel vid årets slut 1 575
Det har inte skett några väsentliga förändringar i bolagets finansiella situation eller ställning på marknaden efter den tidpunkt som omfattas av den finansiella informationen i Memorandumet.
INFORMATION OM BOLAGETS AKTIER
Utgivna värdepapper
Bolaget har gett ut tre olika värdepapper. A aktier, B aktier och Företagsobligationer. Bolaget avser notera sina
B aktier. Bolagets totala antal aktier uppgår till 14 034 845 stycken med ett kvotvärde om 1 krona per aktie.
Aktie serie A.
Utgivet antal 1 680 729 stycken.
Röstvärde 10. ISIN nummer SE0006877692.
Aktie serie B.
Utgivet antal 12 354 116 stycken. Röstvärde 1. ISIN nummer SE0006877700.
Företagsobligation 7,5 % ränta.
Utgivet antal 465 stycken. Ränta utbetalas årligen i efter- skott. ISIN kod SE 0007500020.
Euroclear
Bolaget är anslutet till Euroclear sedan mitten av 2015, vilka för Bolagets aktiebok som hanteras elektroniskt.
Lagstiftning och valuta
Bolagets aktier är utgivna i SEK och i enligt svensk lag- stiftning.
Aktieägarförteckning
Tabellen beskriver Xxxxxxxx ägarbild per den 7 februari 2018.
Aktieägare | Xxxxx A-aktier | Xxxxx X-aktier | Andel | röster | Xxxxx | kapital |
Xxxxx Xxxxxx direkt och indirekt via sitt helägda bolag Kaptenen Management AB | 1 216 509 | 2 656 933 | 50,8% | 27,6% | ||
Xxxxxxx Xxxxxxxxx | 228 000 | 966 577 | 11,1% | 8,5% |
Xxxx Xxxxxxx via bolaget Kakev AB | 1 265 428 | 4,3% | 9% | |
Xxxxx Xxxxx direkt och indirekt via närstående | 176 220 | 639 776 | 8,3% | 5,8% |
Xxxxx Xxxxxxxx direkt och via sitt helägda bolag Pickaback AB | 60 000 | 391 199 | 2,6% | 3,2% |
Övriga aktieägare | 0 | 6 434 203 | 22% | 45,8% |
Summa | 1 680 729 | 12 345 116 | 100% | 100% |
Aktiernas spridning
Bolaget har för närvarande ca 350 aktieägare. Bolagets styrelse har för avsikt att öka antalet aktieägare för att säker- ställa en fungerande handel i Bolagets aktier.
Bemyndigande
Styrelsen äger ett bemyndigande från årsstämman den 13 mars att fatta beslut om aktieemission. Bemyndigandet gäller fram till nästkommande årsstämma. I dagsläget finns inga beslut eller planer om framtida aktieemissioner.
Rättigheter kopplade till aktieinnehav
Samtliga aktier utgivna av Bolaget berättigar till utdelning på lika villkor. Aktieägares företrädesrätt vid nyteckning av aktier framgår av Bolagets bolagsordning.
Utdelning
Samtliga aktier utgivna av Bolaget berättigar till utdelning på lika villkor. Bolaget genomförde en utdelning under våren 2017 om 641 tkr motsvarande ca 25 % av 2016 års vinst. Utdelningen motsvarade 6 öre/aktie. De närmaste åren har styrelsen för avsikt att fokusera på Bolagets tillväxt. Styrel- sens inställning är att kommande års utdelningar bör vara återhållsamma.
Aktieägaravtal och avtal med aktieägare
Utöver VDs anställningsavtal har Bolaget inte ingått några övriga avtal med aktieägare och så vitt styrelsen känner till finns inga aktieägaravtal mellan några aktieägare i Bolaget.
Avtal med närstående
Det finns inga avtal med närstående.
Avtal och överenskommelser som kan påverka kontrollen över Bolaget
Det finns, så vitt styrelsen känner till, inga avtal eller andra överenskommelser som senare kan komma att leda till att kontrollen över Bolaget förändras.
Optioner
Bolaget har inte några utestående optioner, konvertibler eller andra liknande instrument som medför att antalet befintliga aktier i Bolaget kan komma att förändras.
Aktieägartillskott
Bolaget har inte erhållit något villkorat eller ovillkorat aktie- ägartillskott.
RISKFAKTORER
Risker
Nedan beskrivs, utan inbördes rangordning och utan an- språk på att vara heltäckande, de riskfaktorer och viktiga förhållanden som kan medföra en negativ påverkan på Tectonas framtida utveckling. Bolaget kan inte råda över ändrade marknadsförhållanden och omvärldsfaktorer.
Nedanstående risker samt ytterligare risker som för närva- rande inte är kända för Tectona kan komma att få väsentlig betydelse för dess verksamhet, finansiella ställning och/el- ler resultat. Tectona uppmanar varje investerare att särskilt beakta riskfaktorer vid en investering i Bolaget.
Valutarisk
Den absoluta merparten av Tectonas tillgångar värderas i USD. Bolagets värdering omräknat till SEK är därför
nära korrelerad till valutakursen USD. Detta innebär att en förändring i valutakursen kan påverka Bolaget värde både negativt och positivt vid en omräkning till SEK.
Legala risker
Bolaget kan inte styra över förändringar i regelsystem. Regelsystemen i de berörda länderna kan komma att förändras till nackdel för Bolagets verksamhet.
Skatterisker
Det finns en risk att Bolagets tolkning av skattelagar och bestämmelser kan visa sig felaktig eller att lagar och be- stämmelser förändras till Bolagets nackdel.
Konjunkturutveckling
Verksamheten kan komma att påverkas av det allmänna konjunkturläget. Fastigheternas värde är beroende av konjunkturutvecklingen som helhet. Faktorer som stigande räntor, förändrade skatteregler, höjda skatter och avgifter på företagsvinst, utdelning och aktiehandel, förmögen- hetsskatt på aktier och försämring av den lokala eller internationella konjunkturen påverkar marknaden för eget kapital negativt och riskerar därför att påverka värdet av Tectonas fastighetsinnehav negativt.
Nyckelpersoner
Koncernen omfattas av ett fåtal personer. Om någon av dessa nyckelpersoner lämnar Tectona kan det, åtminstone kortsiktigt, ha en negativ inverkan på verksamheten.
Naturkatastrofer
Naturkatastrofer är ett brett begrepp som omfattar allt från orkaner till årsmånsvariationer. Risken för att naturkata- strofer ska drabba Panama finns, men bedöms som låg. Panama drabbas normalt inte av orkaner eller jordbäv- ningar. Översvämningar och jordskred kan inträffa under regnperioden.
Politisk risk
Historiskt har det på den latinamerikanska kontinenten förekommit snabba och oförutsedda politiska förändringar. En sådan förändring kan bland annat innebära exproprie- ring av mark, förändring i skatteregler, handelsavtal och andra typer av juridiska förändringar.
Skulle sådana politiska förändringar ske kan det komma att påverka Bolagets avkastning negativt.
Marknadsrisk
Även om utsikterna för Panama i nuläget är goda så kan Bolaget inte råda över framtida marknadspriser och mark- nadsläge. Tectonas investeringar i fastigheter och skog kan komma att sjunka i värde.
Verksamhetsrisk
En grundläggande förutsättning för att Bolaget ska ut- vecklas väl är kloka och sunda affärsbeslut. Vid felaktiga eller affärsmässigt dåliga beslut av nuvarande och framtida nyckelpersoner i Bolaget kan Xxxxxxx komma att drabbas negativt.
Försäkringsrisk
Fastigheterna, Bolaget och koncernbolagen saknar försäkringar vilket vid eventuell skada innebär att ingen ersättning betalas ut från något försäkringsbolag.
Kursfall på aktiemarknaden
Bolagets B-aktier är noterade på NGM Nordic MTF. Aktie- marknaden påverkas av en rad olika faktorer, bland annat psykologiska. Generellt kan aktiemarknaden gå ner av en rad olika orsaker, även orsaker utanför Bolagets kontroll så som politiska beslut, räntehöjningar, valutakursförändringar och konjunkturvariationer. Bolagets aktie kan på ett oför- utsägbart sätt, precis som andra bolags aktier, påverkas både negativt och positivt av sådana händelser.
TECTONA CAPITAL AB XXXXXXXXXXXX 00 000 00 XXXXXXXXX TEL 08 - 000 000 00 XXXX@XXXXXXX.XX XXX.XXXXXXX.XX