TJÄNSTEUTLÅTANDE
Kontaktperson
Xxxxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxxx
Telefon: 00-000 000 00 xxxxxxxxx.xxxxx@xx.xxxxxxxxx.xx
TJÄNSTEUTLÅTANDE
Dnr M06-510-00627
2006-04-07
Till
Marknämnden 2006-04-27
Avtal med Statens fastighetsverk och Kungliga Djurgårdens Förvaltning om iordningställande av Fisksjöäng, byten av vissa markområden samt köp av markområden i Albano och Värtahamnen mm.
Avtal med JM Fastighets AB om köp av kv Grönland mm.
Förslag till beslut
1. Marknämnden godkänner för sin del bifogade avtal med Statens fastighetsverk och Kungliga Djurgårdens Förvaltning om iordningställande av Fisksjöäng, byten av vissa markområden samt köp av xxxx x Xxxxxx och Värtahamnen, mm.
2. Marknämnden godkänner för sin del bifogade avtal med JM Fastighets AB om transportköp av fastigheten Djurgården 1:39, kv Grönland.
3. Nämnden underställer besluten kommunfullmäktige.
4. Nämnden ger kontoret i uppdrag att genomföra köpen och övriga åtgärder enligt avtalen.
5. Marknämnden godkänner investeringsutgifter om 23 mnkr avseende upprustning av Fisksjöäng samt ger markkontoret i uppdrag att genomföra dessa arbeten inom projekt Norra Djurgårdsstaden.
6. Omedelbar justering.
Xxxxx Xxxxxxxx
Xxxxxx Xxxxxxxx
Bilaga 1: Avtal
Sammanfattning
Mellan markkontoret och staten genom Statens Fastighetsverk (SFV) och Kungliga Djurgårdens Förvaltning (KDF) har avtal upprättats om utvecklingen av Norra Djurgårdsstaden. Avtalet omfattar upprustningsåtgärder, deltagande i förvaltningskostnader och servituts- och arrendeavtal i samband med nedläggning av kraftledning i tunnel, mm.
Avtalet omfattar också stadens förvärv av fastigheten Valparaiso 1 i Värtahamnen och del av Norra Djurgården 1:1 i Albanoområdet.
Avtalet innebär även för stadens del att Rosenbadsparken och tre markområden av förgårdskaraktär överförs från staden till SFV och för statens del att huvudmannaskapet för Riddarholmen övergår från staden till staten. Expertrådet för fastighetsvärdering kommer att behandla förvärven 2006-04-19, i ärende med dnr 0000-000-0000.
Staden förvärvar även fastigheten Grönland 1:39 av JM Fastighets AB och transporterar omedelbart köpet vidare till KDF utan förpliktelser för staden. I och med transportköpet löses en tvist mellan staden och JM. Staten/KDF, ges möjlighet att tillträda fastigheten.
Kontoret anser det angeläget att komma överens med KDF vad gäller utvecklingen av områdena i Albano och Norra Djurgårdsstaden. Det är därför av största vikt att avtalen undertecknas och att kontoret bekostar upprustning samt bidrar med driftkostnad avseende Fisksjöäng som till stor del kommer nyttjas av boende i Norra Djurgårdsstaden. Genom förvärvet av Valparaiso blir staden ensam markägare i området runt Siljaterminalen.
Xxxxxxxx föreslår att nämnden för sin del godkänner bilagda avtalsförslag och underställer beslutet kommunfullmäktige för godkännande. Xxxxxxxx föreslår också att nämnden ger kontoret i uppdrag att fullfölja avtalen.
Xxxxxxxx föreslår vidare att nämnden i enlighet med detta utlåtande godkänner kontorets förslag till delgenomförandebeslut för Norra Djurgårdsstaden och ger kontoret i uppdrag att utföra de arbeten som är förenade med detta beslut. Beslutet villkoras av ny detaljplan.
Bakgrund
Staden och staten, genom Statens Fastighetsverk (SFV), tidigare Byggnadsstyrelsen, har under åren förhandlat om och gemensamt upprättat bytes- och köpeavtal avseende mark så att ett mer rationellt fastighets- innehav uppnåtts för parterna. Ett liknande förfarande ligger till grund för de avtal som behandlas i detta tjänsteutlåtande. Föreliggande avtal inbegriper inte bara SFV utan även Kungliga Djurgårdens förvaltning (KDF), då vissa av de markområden som berörs disponeras av Xxxx Xxx:t Konungen inom ramen för den enskilda dispositionsrätten. Den Kungliga Dispositionsrätten
bevakas och förvaltas av KDF. Lagfaren ägare till fastigheten är svenska staten genom SFV.
Kontoret, SFV och KDF har förhandlat om och gemensamt upprättat förslag till ett avtal som dels reglerar iordningställande av Fisksjöäng mm, dels medger stadens förvärv av markområden i Värtahamnen och Albano och dels reglerar byte av ett flertal mindre markområden i staden, mm.
Fastigheten Djurgården 1:39, kv Grönland, förvärvades 1996 av Fastighetsaktiebolaget Strandpromenaden som ingår i JM-koncernen (JM). JM avsåg bebygga fastigheten med bostäder. Området ingår sedan 1995 i Nationalstadsparken. I detaljplanearbetet motsatte sig stadsbyggnadsnämnden bostadsändamål med hänvisning till intilliggande bullrande verksamhet från varv på Beckholmen, vilket avses bevaras. I ett inledande skede gjorde staden en planändring vilken innebar att gällande industribyggrätt utgick. Strandpromenaden stämde staden och en rättslig process har pågått sedan 1997 där Strandpromenaden har begärt skadestånd av staden i enlighet med övergångsbestämmelserna vid ändringen av PBL. KDF har intresse av Djurgården 1:39 i utvecklandet av ett museivarv tillgängligt för allmänheten. Parterna har överenskommit att staden förvärvar Djurgården 1:39 av JM som därmed avstår alla rättsliga anspråk på staden, varpå köpet omedelbart transporteras till KDF. Genom transportköpet av Djurgården 1:39 får KDF möjlighet att utveckla området för museal varvsverksamhet, vilket ligger i linje med den detaljplan som stadsbyggnadskontoret arbetar med.
Inom projektet Norra Djurgårdsstaden har Gatu- och fastighetsnämnden och kommunfullmäktige fattat flertalet beslut. GFN har i två omgångar fattat beslut om markanvisning till 20 byggherrar och KF fattade 2004-12-14 delgenomförandebeslut om investering om 1 100 Mnkr rörande tidiga arbeten inom exploateringsområdet. Investeringarna avser förberedande åtgärder i området för att frigöra mark för bostadsbebyggelse. I huvudsak innebär dessa investeringar avveckling av gasverksamheten, nedläggning av kraftledning i tunnel och flytt av gasledningar samt ny dagvattenkulvert.
Nedläggning av kraftledning i tunnel är en förutsättning för exploateringen, då bostäderna annars hamnar inom det säkerhetsavstånd kraftledningen har. Tunneln ligger helt inom stadens fastigheter förutom området vid tunnelns norra mynning, Fisksjöäng, där marken ägs av staten och förvaltas av KDF. Fisksjöäng är en del av Nationalstadsparken. För att genomföra en nedläggning av kraftledningen i tunnel krävs medgivande av KDF, vilket har lett till att KDF ställt krav på staden om upprustning av Fisksjöäng så att området kan möta det ökade användartrycket som förväntas i och med den kommande exploateringen. Parterna har därför under året förhandlat om en omdaning av området och har gemensamt tagit fram förslag till gestaltning.
Avtal
Avtal med SFV och KDF
Mellan KDF, SFV och staden har upprättats ett avtal, bilaga 1, som i huvudsak innebär att parterna kommit överens om följande:
- Överlåtelse av xxxx xxxxxxxxxxx,
Staden köper fastigheten Valparaiso 1 i Värtahamnen och del av Norra Djurgården 1:1 i Albanoområdet.
Avtalet innebär att staden, under förutsättning att Xxxx Xxx:t Konungen avstår sin enskilda dispositionsrätt till markområdena, köper fastigheten Valparaiso 1 i Värtahamnen och ca 5 200 m2 av Norra Djurgården 1:1, Albano.
Fastigheten Valparaiso 1 ligger i Värtanområdet och kommer att ingå i utbyggnaden av Norra Djurgårdsstaden. Köpeskillingen är 54,7 Mnkr. Marken är för närvarande utarrenderad till Stockholms Hamn som långtidsparkering. Valparaiso 1 tillträds när köpeavtalet vunnit laga kraft. Den framtida användningen är för närvarande oklar men fastigheten ligger centralt i utbyggnadsområdet och är en förutsättning för fortsatt planering och av betydelse för såväl hamnens utveckling som terminalområdet.
Samtidigt med förvärvet av Valparaiso 1 förvärvar staden Valparaiso 2 från Jernhusen på delegationsnivå och uppnår med detta full rådighet över en viktig del av exploateringsområdet.
Valparaiso 1 och 2
I Albano-området köper staden ca 5 200 m2 av fastigheten Norra Djurgården 1:1 för en köpeskilling av 20 Mnkr. Markområdet tillträds när fastighetsbildning vunnit laga kraft. Området är ett före detta småindustriområde som är evakuerat bortsett från en arrendator.
Markområdet skall ingå i ett markbyte mellan bl a Akademiska Hus, Jernhusen och staden. Bytet är reglerat i avtal mellan parterna och godkändes av GFN 2004-05-18. Markområdet som tillfaller staden ska upplåtas till Svenska Bostäder med tomträtt och avses bebyggas med ca 150 studentlägenheter. Med tanke på att projektet ingår i 20 000-bostäder- projektet krävs ett snabbt beslut. Kontoret föreslår därför att detta beslut omedelbart justeras.
Expertrådet för fastighetsvärdering kommer att behandla ärendet 2006-04- 19, dnr 0000-000-0000.
Albano
Staden erhåller vederlagsfritt fem mindre delar av fastigheten Norra Djurgården 1:1 som kommer att ingå i Norra Länkenområdet.
Staden överlåter vederlagsfritt till SFV
- del av museiparken på Blasieholmen
- förgårdsmarken till Bondeska Palatset
- Rosenbadsparken
- område framför Dramatiska Teatern
Kontoret anser att samtliga markområden som överlåts från staden administrativt bör höra till statens fastighetsinnehav. Staden har inga intäkter för något av områdena och de belastar stadens driftbudget. Kontoret har i samråd med trafikkontoret gjort bedömningen att allmänhetens tillgång till områdena inte kommer att försämras av ägarbytet.
Staden överlåter vederlagsfritt till KDF
två mindre fastigheter vid kv Grönland; Djurgården 1:17 och 1:19 till staten. Djurgården 1:17 ligger vid Beckholmssundet, är ca 350 m2 till ytan och utgör strandkant/kaj. Djurgården 1:19 är en vattenfastighet om 50 m2 i Beckholmssundet. Kontoret anser att båda fastigheterna bör regleras in i Djurgården 1:39, kv Grönland.
För stadens del innebär avtalet dessutom att huvudmannaskapet för Riddarholmen avses övergå till staten genom detaljplaneändring.
- Klargörande av äganderätter och fastighetsgränser inom Djurgårdsstaden,
- Detaljplaneintentioner vid planläggning av Norra Djurgårdsstaden, Albano och kv Grönland,
- Servitut för terminalbyggnad och kraftledningstunnel i Fisksjöäng, KDF godkänner upplåtelse av mark för att möjliggöra markförläggning av kraftledning. Kraftledningen ansluter i Fisksjöäng via en terminal- byggnad det luftburna nätet. KDF för sin del godkänner upplåtelse av xxxx för detta ändamål .
- Iordningsställande av Fisksjöäng samt gång- och cykelväg m.m. Som en del av exploateringen åtar sig staden att på egen bekostnad rusta upp Fisksjöäng och anlägga gång- och cykelväg genom området samt broar över Husarviken. Staden förbinder sig vidare att bekosta kompostanläggning på Fisksjöängsområdet som påverkas när terminalplattan för kraftledningen byggs och att iordningställa närliggande grön- och rekreationsområden.
- Ersättning för ökade driftskostnader
På grund av ökade driftskostnader i nationalstadsparken till följd av exploateringen förbinder sig staden att till KDF årligen utge ersättning om 332 000 kr.
- Stadens deltagande i underhållet av Hagaparken med 650.000 kr/år Mellan Ståthållarämbetet, Stockholms stad, Solna stad och byggnads- styrelsen ingicks 1989 ett avtal beträffande Hagaparkens skötsel och angående ersättning. Avtalet förlängdes två gånger och har därefter sagts upp av staden med upphörande vid utgången av mars 2004. Ersättningen
uppgick vid uppsägningen till 800.000 kronor/år. Avtalet fortlöper alltjämt mellan övriga avtalsparter. SFV/KDF och staden har efter förhandlingar överenskommit att ingå nytt avtal om ersättning för Ståthållarämbetets skötsel av Hagaparken. Kontoret bedömer att driftkostnaden inryms inom ordinarie budgetram.
Förslag till köpeavtal med JM Fastighets AB
Mellan staden och JM har upprättats ett förslag till köpeavtal, bilaga 5. Staden köper Djurgården 1:39, kv Grönland för en köpeskilling om 14,7 mnkr varvid JM återkallar sin stämningsanökan mot staden. Köpet transporteras omedelbart vidare till staten, KDF. Köpet är villkorat av att regering och riksdag godkänner statens köp.
Del av Djurgården 1:39 - Grönland
Delgenomförandebeslut
Utbyggnaden av Norra Djurgårdsstaden med ca 5 000 nya lägenheter och kommersiella inslag, medför att ett stort antal människor kommer att flytta in i området. Inom exploateringsområdet planeras park- och rekreationsområden med kvaliteter som överstiger de krav staden ställer på innehåll och omfattning i samband med ny exploatering. Dock ser kontoret att Fisksjöäng till stor del kommer att nyttjas av boende i Norra Djurgårdsstaden och just närheten till Fisksjöäng och Nationalstadsparken är en av exploateringsområdets stora tillgångar. KDF har inte varit beredd att
acceptera avtal avseende terminalpunkten för kraftledningen med mindre än att samtidig upprustning sker av Fisksjöängsområdet.
Investeringen som finns upptagen i projektets budget, men ej är medtagen i tidigare delgenomförandebeslut, uppgår till 23 mnkr och består i huvudsak av följande poster:
Entreprenadkostnad | 10 000 000 |
Hantering av förorenade massor | 4 000 000 |
Utförande av KDF:s kompostanläggning | 4 000 000 |
Projektering, projektledning, oförutsett mm | 5 000 000 |
Totalt | 23 000 000 |
I och med att Fisksjöäng övergår från att vara ett betes- och ängsområde till ett område som i högre grad kommer att kunna nyttjas för rekreation med gång- och cykelförbindelser och gräsytor ökar driftkostnaderna. Staden skall årligen betala driftkostnader till KDF enligt bilaga 1 – Avtal. Ersättningen uppgår till 332 000 kr per år. Första utbetalningen av driftkostnaden bedöms falla ut årsskiftet 09/10 och avtalet gäller i tio år.
I samband med att KDF upplåter mark för terminalbyggnad skall Staden årligen erlägga arrendeavgift om 168 000 kr från och med arbetena med kraftledningstunneln påbörjas vilket planeras till vintern 2007.
Driftkostnaderna ovan belastar projektet Norra Djurgårdsstaden och kommer att behandlas i kommande budgetberedning.
Markkontorets synpunkter
Kontoret anser det angeläget att komma överens med KDF vad gäller utvecklingen av områdena i Norra Djurgårdsstaden. Norra Djurgårdsstaden är ett av stadens viktigaste utvecklingsområden med totalt ca 5000 lgh varav ca 2000 i den första etappen. Den nya stadsdelen kommer att befolkas av ca 7 000 invånare som kommer att nyttja naturmarken i Fisksjöäng mm för rekreation. De åtgärder staden påtar sig i samband med utvecklingen av stadsdelen anser kontoret därför är rimliga.
Att lägga kraftledningen i tunnel är direkt avgörande för Norra Djurgårdsstadens genomförande varför det är av stor vikt att träffa servituts- och arrendeavtal med KDF om terminalbyggnaden. Kontoret anser att en upprustning av Fisksjöäng bör kopplas samman med exploateringen då den kommer att tillföra denna stora fördelar. Investeringen är en möjlighet för staden att i samband med exploateringen rusta upp och förstärka de natur- och kulturmiljöer som finns i Fisksjöäng samtidigt som de föroreningar som finns kvar efter Fisksjöängs gamla industriområde tas om hand. Vidare anser kontoret att investeringarna i nya gång- och cykelbanor med tillhörande broar över Husarviken förbättrar områdets tillgänglighet och attraktivitet
avsevärt. Stadens åtaganden i Fisksjöäng förutsätter att ny detaljplan för bostadsändamål antas för Norra Djurgårdsstaden.
Beträffande förvärven av fastigheten Valparaiso 1 i Värtahamnen och del av Norra Djurgården 1:1 i Albanoområdet anser kontoret att båda förvärven är mycket angelägna. Båda projekten är viktiga för staden och köpeskillingarna för markområdena som förvärvas är acceptabla.
Det är också rimligt att staden ånyo deltar i skötseln av Hagaparken, då parken till stor del utnyttjas av Stockholmarna. Det årliga beloppet, 650.000 kr/år, får också anses acceptabelt, mot beaktande av att ersättningen tidigare varit betydligt högre.
Delarna i avtalet med staten som är av byteskaraktär liknar tidigare ingångna avtal mellan parterna. Kontoret tycker att det är rimligt att förgårdsmark till statens fastigheter överförs till dessa. Vad beträffar Rosenbadsparken har starka önskemål framställts från regeringskansliet om möjligheten att öka säkerheten till Rosenbad, vilket skulle underlättas om parken ägs av staten. Parterna är överens om att parken även framledes ska utgöra park. Kontoret anser att de markområden som överlåts från staden administrativt bör höra till statens fastighetsinnehav. Staden har inga intäkter för något av områdena och de belastar stadens driftbudget. Kontoret har i samråd med trafikkontoret gjort bedömningen att allmänhetens tillgång till områdena inte kommer att försämras av ägarbytet. För stadens del innebär avtalet i huvudsak att huvudmannaskapet för Riddarholmen övergår till staten och att vissa mindre (totalt ca 7 000 m2) delar av Norra Djurgården 1:1 överförs till staden.
Kontoret anser att stadens transportköp av Grönland 1:39 från JM löser en tvist mellan parterna utan förpliktelser för staden och ger staten, KDF, möjlighet att tillträda fastigheten.
Markkontorets förslag
Mot bakgrund av ovanstående redogörelse för utbyggnaden av Norra Djurgårdsstaden mm, ambitionen att uppnå ökad rationalitet i parternas fastighetsinnehav mm och kontorets synpunkter på desamma föreslår kontoret att nämnden för sin del godkänner bilagda avtalsförslag och underställer kommunfullmäktige avtalen för godkännande. Xxxxxxxx föreslår också att nämnden ger kontoret i uppdrag att fullfölja avtalen.
Xxxxxxxx föreslår dessutom att nämnden i enlighet med detta utlåtande godkänner kontorets förslag till delgenomförandebeslut för Norra Djurgårdsstaden och ger kontoret i uppdrag att utföra de arbeten som är förenade med detta beslut.