RAPPORT OM BOSTADSENHETENS VERKSAMHET
RAPPORT OM BOSTADSENHETENS VERKSAMHET
2007
ANSKAFFA BOSTÄDER OCH VARA MELLANHYRESVÄRD
Innehållsförteckning:
• Sammanfattning 3
• 1 Inkomna remisser 5
• 2 Anskaffade lägenheter per fastighetsägare 6
• 3 Anskaffade lägenheter per stadsdel 8
• 4 Förvaltade kommunala kontrakt 9
• 5 Överlåtna hyresavtal 10
• 6 Obetalda hyror 13
• 7 Särskilda satsningar 13
Sammanfattning:
Bostadsenheten utreder och bedömer remisser om medicinsk och social förtur till bostad, förvaltar andrahandskontrakt, besiktigar bostäder vid in- och utflyttning och hanterar kommunalt bostadstillägg för handikappade, KBH. Antalet remisser om anskaffning av bostad uppgick till 582 år 2007. Det är en minskning med 10 % jämfört med föregående år.
Tillgången till bostäder är en strategisk fråga för kommunen. Samarbetsavtalet med fastighetsägare skall reglera tillgången till lägenheter och förutsättningarna för att få en bostad. Under år 2007 har 374 nya hushåll fått ett hyreskontrakt via Bostads- enheten. 349 lägenheter har lämnats av kommunala fastighetsägare, 19 från privata fastighetsägare och 6 från kooperationen. Det är totalt en kraftig ökning jämfört med tidigare år. Det är ett resultat av ett pågående gemensamt strategiskt arbete och ett stort åtagande från de kommunala fastighetsägarna. Genom det ökade samarbetet, där bl a ett antal arbetsgrupper med medarbetare från de olika organisationerna kartlagt och analyserat verksamheten, har frågan kommit i fokus på ett annat sätt än tidigare.
Antal anskaffade lägenheter
374
255
182
150
400
350
300
Antal lägenheter
250
200
150
100
50
0
2004
2005
2006
2007
Tack vare ökat antal lägenheter har den genomsnittliga väntetiden för hushåll som fått kontrakt minskat till knappt 5 månader år 2007. Behovet av lägenheter år 2008 beräknas totalt uppgå till ca 400.
Fastighetsägare lämnar ytterligare lägenheter utöver samarbetsavtalet direkt till stadsdelarna. För 2007 uppgick de till 46 lägenheter. Kontrakten har överförts till fastighetskontoret. Fastighetsägare lämnar också lägenheter direkt till organisationer som i sin tur erbjuder boende ofta i kombination med stödinsatser till stadsdelarna. Dessa lägenheter ingår inte i rapporten.
Även antalet förvaltade kontrakt ökar. Vid årsskiftet 2007/2008 förvaltar enheten
1 286 kontrakt. Det är totalt en ökning med 193 kontrakt jämfört med föregående års- skifte. 288 lägenheter, dvs 25 % av hyreskontrakten kommer från privata fastighets- ägare.
Inriktningen för år 2008 är fortsatt utveckling i samarbete med stadsdelar och fastighetsägare. Intensifierad satsning skall göras på att få fler lägenheter från privata fastighetsägare.
1 Inkomna remisser
Antal inkomna remisser 2005 - 2007
472
405
314
125
128
134
41 41
16
4 4 2
500
450
400
350
300
Antal
250
200
150
100
50
0
SDF
Flyktingenheterna
Sjukvården
Annan kommun
2005 2006 2007
En majoritet av remisserna till fastighetskontoret kommer från stadsdelarnas social- kontor och funktionshinderverksamhet. Antalet remisser uppgick totalt till 582 år 2007. Antalet remisser ökade med 40 % år 2006 och har därefter minskat med 10 %. 66 % av remisserna godkändes år 2007, vilket är ungefär samma andel som tidigare år. Vanliga orsaker till remiss är medicinska skäl, social problematik, tidigare miss- bruk, hot, skulder, kvinnofridsärende, trångboddhet mm. Ofta finns en kombination av orsaker vilket begränsar den enskildes möjlighet att själv skaffa en bostad. Jämfört med 2006 har remisser för hushåll med behov av anpassad lägenhet ökat. Remisser där kommunen har höga kostnader för köpt boende har minskat.
Skäl till godkända remisser år 2007
Barnperspektiv 5%
Behov av anpassad bostad
17%
Tidigare missbruk 15%
Bor i kommunen hyrt dyrt boende
8%
Unga föräldrar 1%
Ensamt flyktingbarn 1%
Stor barnfamilj/trångboddhet 2%
Hot/misshandel/relation sproblem
16%
Betalningsanmärkn 5%
Medicinska orsaker 30%
Sjukvården skickar huvudsakligen remisser för hushåll som är i behov av anpassad bostad eller tillgänglig boendemiljö. Antalet remisser från sjukvården utgör en fjärdedel av totalt antal remisser och ligger kvar på samma nivå som tidigare år.
Antalet remisser från flyktingenheterna är fortfarande av begränsad omfattning.
Cirka en tredjedel eller 189 remisser godkändes inte år 2007. I de flesta fall (37 %) beror det på att fastighetskontoret gjort bedömningen att hushållen bör kunna ordna bostad själva. Det egentliga skälet till att de står utan bostad är bostadsbristen och inte medicinska eller sociala skäl. En del av hushållen har också egna hyresavtal och bör kunna byta på ordinarie bostadsmarknad. I vissa fall där boendereferenser saknas krävs ett referensboende innan hjälp med bostadsanskaffning kan ske. En del remisser har under året utgått beroende på att stadsdelsförvaltningarna av olika skäl dragit tillbaka remissen. Ett sådant skäl kan vara att personen återfallit i missbruk eller inte upprätthållit kontakten med stadsdelsförvaltningen. Det kan också bero på att hushållet under utredningens gång kunnat ordna bostad på egen hand.
Skäl till ej godkända remisser 2007
Soc tj regl ej hyresskuld 2%
Bedöms ej vara akut 3%
Dåliga
boendereferenser 4%
Stor
barnfamilj/trångboddhet 2%
Bör kunna erhålla
bostad på egen hand 37%
Ref bo erfordras 30%
Otillräckligt underlag 8%
Nuv f ägare bör kunna erbjuda omflyttning
11%
2 Anskaffade lägenheter per fastighetsägare
Förutsättningarna för att ett hushåll skall få hjälp med att anskaffa bostäder anges i ett samarbetsavtal med fastighetsägare. Som stöd för det praktiska arbetet med att skaffa bostäder finns en styrgrupp bestående av representanter för fastighetsägarna, fastighetskontoret, socialtjänsten och med vd för BoPlats Göteborg AB som ordförande.
Enligt samarbetsavtalet skall de privata fastighetsägarna och AB Framtiden bidra med 45 % vardera samt Kooperationen med 10 %. Då samarbetsavtalet skrevs uppskattades totalbehovet till 300 lägenheter. Det motsvarar 135 lägenheter för AB Framtiden/privata fastighetsägare respektive 30 för Kooperationen. Behovet av lägenheter skall omförhandlas årligen. År 2006 tog Förvaltnings AB Framtiden på sig ett större åtagande, vilket innebar att de sammantaget skulle bidra med 400 lägenheter. Detta skulle inkludera ca 30 lägenheter som lämnas lokalt till stads- delarna i olika projekt.
Inflyttade per fastighetsägare 2007
Källa: BoMedla
126
114
109
7
6
7
1
2
1
1
140
120
100
Antal lägenheter
80
60
40
20
Poseidon
Familjebostäder
Bostadsbolaget
Stena
HSB
Wallenstam
Xxxxx Xxxxxxxxx
Diligentia
Brandts
ISS fastigheter
0
Under året har 374 lägenheter anskaffats, 349 lägenheter har lämnats av kommunala fastighetsägare, 19 från privata fastighetsägare och 6 från kooperationen. Det är en kraftig ökning jämfört med tidigare år. De kommunala fastighetsägarna har i stort sett uppnått målet att lämna 400 lägenheter (349 lägenheter enligt samarbetsavtalet samt ca 30 lägenheter lokalt). Orsaken till att de inte riktigt nådde upp till 400 lägenheter beror på problem med att ”matcha” ledig lägenhet med hushåll med motsvarande behov, att flera hushåll i kön har behov av handikappanpassad bostad och att det finns behov av stora lägenheter vilket fastighetsägarna inte fullt ut kunnat erbjuda.
Antal lägenheter år 2006 resp 2007
349
234
16
19
4
6
400
350
300
250
200
150
100
50
0
Kommunala fastighetsägare
Privata fastighetsägare
Kooperationen
2006 2007
Ökat antal lägenheter har resulterat i att antalet hushåll som är godkända och väntar på lägenhet har halverats jämfört med samma tid föregående år. Den genomsnittliga väntetiden för hushåll som fått kontrakt har minskat från 5,5 månader till knappt 5 månader 2007. Väntetiden var betydligt längre under våren än under hösten. För närvarande finns 110 hushåll som väntar på lägenhet varav 66 hushåll är i behov av anpassad lägenhet. 28 är barnfamiljer varav 10 hushåll är stora barnfamiljer med 5 eller fler barn. Behovet av lägenheter beräknas totalt uppgå till ca 400 år 2008, vilket stämmer väl överens med fastighetskontorets regelbundna mätningar tillsammans med socialtjänsten via verktyget BoInvent 1.
Den bild över lämnade lägenheter som här presenteras visar de lägenheter som hanteras av fastighetskontoret. Fastighetsägare har lämnat ytterligare lägenheter utöver samarbetsavtalet direkt till stadsdelarna. Under 2007 uppgår de till 46 lägenheter, varav 39 lägenheter har lämnats av kommunala fastighetsägare och 7 av privata. Dessa kontrakt har överförts till fastighetskontoret. Merparten av de lägen- heter som lämnats av de kommunala fastighetsägarna är lägenheter som ersätter blockhyresavtal som upphört inom altbo.
Fastighetsägare lämnar också lägenheter direkt till organisationer som i sin tur erbjuder boende ofta i kombination med stödinsatser till stadsdelarna. Dessa lägenheter ingår inte i rapporten.
3 Anskaffade lägenheter per stadsdel
Eget avtal | Kommunalt kontrakt | Summa | |
Gunnared | 2 | 18 | 20 |
Lärjedalen | 2 | 8 | 10 |
Kortedala | 4 | 42 | 46 |
Bergsjön | 3 | 9 | 12 |
Härlanda | 1 | 14 | 15 |
Örgryte | 4 | 15 | 19 |
Centrum | 7 | 26 | 33 |
Linnéstaden | 3 | 6 | 9 |
Majorna | 10 | 51 | 61 |
Högsbo | 2 | 22 | 24 |
Älvsborg | 0 | ||
Frölunda | 2 | 25 | 27 |
Askim | 0 | ||
Tynnered | 4 | 12 | 16 |
Styrsö | 2 | 2 | |
Torslanda | 0 | ||
Biskopsgården | 2 | 25 | 27 |
Lundby | 1 | 14 | 15 |
Tuve-Säve | 1 | 5 | 6 |
Backa | 32 | 32 | |
Kärra-Rödbo | 0 | ||
Summa | 48 | 326 | 374 |
4 Förvaltade kommunala kontrakt
Nedanstående tabell visar totalt antal förvaltade kontrakt per stadsdelsförvaltning per 2007-12-31.
SDN | Hyres- lägenheter | Bostads- rätter | Villor | Special- avtal F100 Ebus Ebosi | Summa | SDN- hyres- kontrakt | SDN- bostads- rätter | Totalt |
Gunnared | 103 | 7 | 1 | 111 | 21 | 132 | ||
Lärjedalen | 60 | 2 | 4 | 66 | 11 | 77 | ||
Kortedala | 51 | 3 | 3 | 57 | 96 | 2 | 155 | |
Bergsjön | 40 | 3 | 1 | 2 | 46 | 52 | 7 | 105 |
Härlanda | 11 | 1 | 1 | 13 | 13 | |||
Örgryte | 36 | 2 | 2 | 40 | 3 | 3 | 46 | |
Centrum | 55 | 4 | 2 | 61 | 19 | 1 | 81 | |
Linnéstaden | 20 | 6 | 26 | 17 | 2 | 45 | ||
Majorna | 55 | 3 | 58 | 11 | 69 | |||
Högsbo | 34 | 1 | 35 | 1 | 2 | 38 | ||
Älvsborg | 3 | 1 | 1 | 5 | 5 | |||
Frölunda | 43 | 2 | 3 | 48 | 3 | 51 | ||
Askim | 8 | 1 | 9 | 2 | 10 | 21 | ||
Tynnered | 23 | 2 | 25 | 3 | 4 | 32 | ||
Styrsö | 4 | 4 | 4 | |||||
Torslanda | 7 | 2 | 9 | 3 | 12 | |||
Biskopsgården | 80 | 2 | 1 | 6 | 89 | 17 | 106 | |
Lundby | 96 | 3 | 3 | 4 | 106 | 36 | 142 | |
Tuve | 16 | 1 | 17 | 5 | 19 | 41 | ||
Backa | 57 | 6 | 2 | 4 | 69 | 1 | 70 | |
Kärra | 5 | 3 | 8 | 8 | ||||
Flykting | 31 | 2 | 33 | 33 | ||||
Summa | 838 | 50 | 10 | 37 | 935 | 000 | 00 | 0000 |
Vid årsskiftet 2007/2008 förvaltar enheten 1 286 kontrakt. Antalet förvaltade kontrakt har ökat med 193 kontrakt jämfört med föregående årsskifte. De stadsdelar med störst ökning av antal kommunala kontrakt är Sdn Centrum, Frölunda, Biskops- gården Lundby och flyktingenheterna. 288 lägenheter, dvs 25 % av hyreskontrakten kommer från privata fastighetsägare.
Villor hyrs i första hand in för att lösa bostadsfrågan för stora barnfamiljer. Kommunen eftersträvar lägenhetsboende i flerfamiljshus. Villaboende har successivt avvecklas de senaste åren. För närvarande väntar 10 stora barnfamiljer på en bostad. Utöver det tillkommer familjer i kommunägda samt privatägda villor som inte har en bra boendelösning samt ett tjugotal stora barnfamiljer som kommit eller förväntas komma till kommunen. Enligt tidigare beslut har 11 stora lägenheter tillskapats genom ombyggnad av lokaler och sammanslagningar av lägenheter. För att kunna tillgodose behovet av fler stora lägenheter bör medel avsättas för att stimulera fastighetsägare att färdigställa ytterligare stora lägenheter.
EBUS, eget boende utan stöd, är en överenskommelse som förhandlades fram 2004 enligt ett sidoavtal mellan SDF Lundby och Förvaltnings AB Framtiden. Avtalet är en engångsföreteelse för att kunna erbjuda hushåll som bott i dyrt ej upphandlat boende en lösning på ordinarie bostadsmarknad. Totalt ingångna Ebusavtal under perioden är 201 stycken. 10 ingångna avtal utnyttjades aldrig av utvalt hushåll. Av 191 hyresavtal har 160 hushåll fått egna kontrakt, 18 är uppsagda/avhysta, 9 har sagt upp sig själva, 1 person är avliden och 3 kontrakt är vid årskiftet fortfarande pågående. Under 2007 har 60 Ebus-avtal överlåtits till hyresgästen.
I samarbete med stadsdelarna och Förvaltnings AB Framtiden arbetar fastighets- kontoret för att öka möjligheten för funktionshindrade personer att få en lägenhet. AB Framtiden skall lämna 100 lägenheter under en treårsperiod med start 2007 till personer som i annat fall skulle ha rätt till bostad med särskild service. Under 2007 har 75 hushåll med behov av lägenhet registrerats och 30 hushåll har fått ett hyres- kontrakt. Ett hushåll har fått ett förstahandsavtal och 29 hushåll ett kommunalt kontrakt (F100 i tabellen ovan).
EBOSI är en överenskommelse mellan privata och kommunala fastighetsägare och stadsdelen Lundby för att minska det sociala boendet på centrala Hisingen.
Fastighetsägarna skall lämna 10 lägenheter under en tvåårsperiod. 4 lägenheter lämnades under 2007.
Utöver dessa 935 kommunala kontrakt administrerar Bostadsenheten 351 s k SDN- kontrakt. Enligt beslut i kommunfullmäktige 2002 skall de bostadsrätter och hyres- rätter som stadsdelsnämnderna köpt/inhyrt överföras till fastighetsnämnden. Under 2007 har ca 100 kontrakt överförts till fastighetskontoret.
5 Överlåtna hyresavtal
2007 | 2006 | 2005 | |
AB Framtiden | 172 | 193 | 96 |
Privata fastighetsägare | 19 | 12 | 19 |
Summa | 191 | 205 | 115 |
Antalet överlåtelser har nästan fördubblats under 2006 jämfört med 2005 och har minskat något år 2007. Överlåtelserna 2007 motsvarar 22 % av de kommunala kontrakten jämfört med 24 % år 2006. År 2006 avsåg hälften av överlåtelserna s k EBUS-kontrakt. År 2007 uppgick överlåtna EBUS-kontrakt till 60 stycken, vilket motsvarar ca en tredjedel av överlåtelserna.
Hyrestidens längd innan överlåtelse har skett
månader | AB Framtiden | Privata fastighetsägare | Summa |
0-18 | 22 | 2 | 24 |
19-24 | 90 | 6 | 96 |
25-30 | 25 | 5 | 30 |
31-36 | 8 | 1 | 9 |
37- | 27 | 5 | 32 |
Summa | 172 | 19 | 191 |
Enligt samarbetsavtalet bör den hyresgäst som har kommunalt kontrakt få överta kontraktet efter 18 månaders boende. Krav för att överlåtelse bör ske är att hyres- gästen inte stört, betalat hyran i tid samt väl vårdat lägenheten. Innan fråga om överlåtelse ställs till fastighetsägaren, besiktigas lägenheten av fastighetskontoret oftast tillsammans med fastighetsägaren.
Orsak till avslutade hyresavtal
Orsak till avslutade avtal | 2007 | 2006 | 2005 |
Överlåtelse | 191 | 205 | 115 |
Lägenhetsbyte | 9 | 5 | 18 |
Avhyst | 15 | 14 | 15 |
Egen uppsägning | 33 | 52 | 60 |
Uppsagda av fastighetskontoret | 15 | 15 | 16 |
Avliden | 7 | 4 | 7 |
Övergiven bostad | - | 3 | 1 |
Utgått, ändrade behov mm | 12 | 12 | 11 |
Summa | 282 | 310 | 243 |
När ett hushåll sägs upp p g a störningar lämnas ärendet vidare till jurist för påbörjande av juridisk process. Detta görs för att det i de fall då hyresgästen inte flyttar ut frivilligt få en snabbare process inför en avhysning. Det har också varit ett önskemål från parterna i samarbetsavtalet. Av de 15 hushåll som avhystes under året berodde det i 9 fall på störningar och i 6 fall på obetalda hyror.
Störningar
Antal hushåll som stört fördelat per fastighetsägare
Xxxxx hushåll | |
48 | |
12 | |
6 | |
1 | |
67 |
12 hushåll hade två störningar och 4 hushåll 3 störningar.
Nedanstående tabell visar procentuell fördelning av vad störningarna har bestått av;
Störning | % |
Gap, skrik, hög musik | 50 |
”Spring” | 6 |
Sopor/tvättstugan | 8 |
Xxxxxx xxxxx | 0 |
Hund, katt | 13 |
Hot mot granne/fastighetsägare | 8 |
Bilkörning på gård, felparkering | 10 |
Hyrt ut, uppträtt berusad, klotter, skadegörelse, parabol | 4 |
Summa | 100 |
När en störning inträffar är det vanligtvis så att det är något som låter. Hög musik nattetid, fester osv är den allra vanligaste störningen. Bostadsenheten har upp- märksammat att det under 2007 trots färre störningar totalt rapporterats fler störningsorsaker samt flera olika orsaker vid samma störningstillfälle jämfört med tidigare år. Enligt samarbetsavtalet skall fastighetskontoret arbeta med proaktiv verksamhet för att förhindra uppsägning. Vid kontraktsskrivning får varje ny hyres- gäst en noggrann information om vilka regler som gäller i boende i flerfamiljshus. När en störning inträffar agerar Fastighetskontoret tillsammans med stadsdels- förvaltning omgående genom brev, telefonsamtal eller hembesök. Återkoppling sker direkt till fastighetsägaren.
6 Obetalda hyror
% av omsättningen | ||
1999-12-31 | 1809 | 6 |
2000-12-31 | 1217 | 4 |
2001-12-31 | 1372 | 4,6 |
2002-12-31 | 1242 | 4,2 |
2003-12-31 | 1092 | 3,6 |
2004-12-31 | 1073 | 3 |
2005-12-31 | 1145 | 2,7 |
2006-12-31 | 842 | 1,8 |
2007-12-31 | 1360 | 2,8 |
Målet är att varje år minska hyresunderskottet. En nollvision är troligtvis inte möjlig, men målet bör vara att eftersträva att hyresunderskottet hålls på den låga nivå som redovisats de senaste åren. Årets resultat är något högre än 2006. Under 2007 har antalet nya kontrakt ökat väsentligt. Vid en genomgång av obetalda hyror kan också konstateras att några hushåll står för höga belopp. I boendeportalen finns ett verktyg som ger socialtjänsten möjlighet att kontrollera hyresinbetalningarna för hyresgäster med kommunala kontrakt. Enligt en generell ansvarsförbindelse ansvarar stadsdels- förvaltningarna för andrahandshyresgästernas hyres- och reparationsskulder.
Bostadsenheten bör tillsammans med stadsdelarna fortsätta utreda varför hyresunderskottet ökat under 2007.
7 Särskilda satsningar
De senaste årens utveckling på bostadsmarknaden har satt fokus på kommunens arbetsmetoder för att hjälpa hushåll med särskilda behov att få bostad. Under 2006 tillsattes en styrgrupp för översyn av kommunens boendesociala arbete. Det har resulterat i en handlingsplan med förslag till åtgärder för att tydliggöra uppdrag, ansvar och åtgärder som leder till att öka tillflödet av lägenheter. Arbetet har letts och samordnats av fastighetskontoret.
Under 2007 har ett antal arbetsgrupper med representanter från stadsdelarna, sjukvården, fastighetsägarna och fastighetskontoret arbetat med bl a översyn av kriterier, kartläggning av boendestöd och processer. För att öka kunskapen och förmå de privata fastighetsägarna att lämna fler lägenheter behövs en förbättrad dialog och uppföljning. Fastighetskontoret har tillsammans med stadsdelsförvalt- ningar och störningsjouren besökt ett antal fastighetsägare och ett konsultföretag har anlitats för att genomföra intervjuer med fastighetsägare. Under 2008 fortsätter förbättringsarbetet och Bostadsenheten utökar sin personal med en projektledare för att arbeta med bl a marknadsföring för att säkerställa tillgången till lägenheter från privata fastighetsägare.