BESLUT DEN 11 NOVEMBER 2021 DNR 22/21 SIDA 1 AV 34
BESLUT DEN 11 NOVEMBER 2021 DNR 22/21 SIDA 1 AV 34
Anmälare
Mäklare 1
Ombud:
Advokaten LE
Motpart
Mäklare 2
Vad saken gäller
Konkurrerande provisionsanspråk
BESLUT
1. Mäklare 1 har inte rätt till någon del av den provision som säljaren AA har be- talat till Mäklare 2.
2. Beslutet under p. 1 innebär inte att Mäklare 1 inte kan ha rätt till provision från säljaren AA.
YRKANDE M.M.
Mäklare 1 har begärt att Mäklare 2 ska betala 100 000 kr.
Mäklare 2 har motsatt sig att betala. För egen del har han begärt att en eventuell rätt till provision för Mäklare 1 ska jämkas, i första hand till noll.
Postadress E-post m.m.
First Office Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
164 40 Kista
BAKGRUND
Den 25 november 2019 fick Mäklare 1 uppdrag från säljaren AA att förmedla en lägenhet i ett andelshus i Stockholm. Med ”lägenhet i andelshus” menas en ideell andel av en fastighet med nyttjanderätt knuten till en viss lägenhet enligt ett samäganderättsavtal.
Mäklare 1:s uppdrag löpte med ensamrätt fram till den 25 februari 2020. Den 16 december 2019, det vill säga under ensamrättstiden, inhiberade AA uppdraget och anlitade i stället Mäklare 2 som mäklare. Uppdragsavtal med honom under- tecknades den 9 januari 2020 och löpte med ensamrätt fram till den 9 mars 2020.
Fastighetsandelen såldes den 19 februari 2020 för 11 900 000 kr. För affären har AA betalat provision till Mäklare 2.
I detta ärende har Mäklare 1 vänt sig mot Mäklare 2 och begärt att nämnden ska pröva en tvist dem emellan om s.k. konkurrerande provisionsanspråk. AA är alltså inte part i tvisten. AA kan dock sägas ha intervenerat (jfr 14 kap. 9 § rättegångs- balken) i den meningen att Mäklare 2 har gett in flera inlagor skrivna av AA:s dot- ter, advokaten BB, där hon argumenterar för Mäklare 2:s sak. XX var också den som företrädde AA i samband med att AA inhiberade Xxxxxxx 1:s förmed- lingsuppdrag.
Nämnden kommer först att återge det som parterna och BB har anfört. (BB:s in- lagor återges i princip oredigerade, i packad stil och inom citationstecken.) Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att Mäklare 2 har rätt till hela den provision som AA har betalat till honom. Nämnden kommer också att förklara varför den anser att Mäklare 1 kan ha rätt till provision från AA.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT
Mäklare 1
Den 25 november 2019 träffade hon ett uppdragsavtal med AA. Avtalet avsåg förmedling av en s.k. andelslägenhet, 70/1000 av en fastighet på Andelslägen- xxxxxxxxx 0 x Xxxxxxxxx. Överenskommen ersättning var en procent av blivande köpeskilling inklusive moms.
Avtalet gällde med ensamrätt de första tre månaderna, således till och med den 25 februari 2020. I avtalet angavs att "med ensamrätt menas att fastighetsmäkla-
ren har rätt till provision om objektet överlåts under ensamrättstiden, även om fastighetsmäklaren inte har anvisat köparen eller medverkat i affären".
Den 16 december 2019 sade emellertid AA:s ombud, advokaten BB, upp avtalet till omedelbart upphörande. Vid den tidpunkten hade hon, Mäklare 1, vidtagit olika försäljningsåtgärder, bl.a. visning av lägenheten samt korrespondens med intressenter. Hon hade även mottagit ett bud på 10 000 000 kr från spekulanten EE genom dennes bolag, med utfästelse att återkomma med ett högre bud efter jul. EE var hennes kontakt sedan tidigare. Han hade dessförinnan via bolag köpt två lägenheter i samma fastighet genom hennes förmedling.
Efter uppsägningen träffade säljaren avtal med Mäklare 2 om försäljning av lä- genheten. Mäklare 2 slutförde uppdraget den 19 februari 2020 genom försäljning till EE:s bolag för 11 900 000 kr. Försäljning skedde således inom ensamrättstiden och till den av henne anvisade köparen. Redan innan försäljning skedde, nämligen den 20 och 23 januari 2020, översände hon till Mäklare 2 sin sammanställning över anvisade spekulanter samt meddelade att hon förbehöll sig rätten att kräva ersättning för sitt arbete, allt i enlighet med Mäklarsamfundets anvisningar och praxis.
De skäl som BB anförde för uppsägningen är grundlösa, ett förhållande som tyd- ligt framgår av parternas korrespondens.
Enligt gällande rätt har en mäklare med ensamrätt rätt till full provision om för- säljning sker under ensamrättsperioden, och detta i synnerhet om försäljning skett till den spekulant som mäklaren anvisat och som dessutom redan lagt ett bud på fastigheten. I enlighet med Mäklarsamfundets regler kan Mäklare 1 istäl- let vända sig mot den efterföljande mäklaren (Mäklare 2) för utfående av hela eller delar av provisionen, i synnerhet om Mäklare 2 innan försäljningen är infor- merad om de spekulanter som Mäklare 1 har anvisat.
Mäklare 2 var innan försäljningen informerad om att EE var hennes anvisade spe- kulant och att det löpte ett ensamrättsavtal. Hon begär därför att Mäklare 2 ska betala 100 000 kr i ett för allt. Ersättningen är beräknad som en procent av det bud på 10 000 000 kr som fanns vid uppsägningen.
Mäklare 2
Grunden för bestridandet är i första hand att det vid tidpunkten då han fick upp- draget, den 20 januari 2020, inte förelåg något uppdragsavtal mellan säljaren och Mäklare 1.
I andra hand: även om FRN skulle anse att försäljningen skedde under ensam- rättsperioden, har Mäklare 1 inte rätt till ersättning då det inte finns något or- sakssamband mellan Mäklare 1:s försäljningsåtgärder och den genomförda för- säljningen.
I tredje hand: även om FRN skulle anse att Mäklare 1 har rätt till ersättning, ska denna nedsättas då Mäklare 1 vid uppdragets utförande åsidosatte sina skyldig- heter mot säljaren.
Rätten till ersättning
Mäklarens rätt till ersättning regleras i 23 § fastighetsmäklarlagen (2011:666). Av den bestämmelsen följer att rätt till provision föreligger
• Om en mäklare har ett uppdrag med ensamrätt och avtal om överlåtelse träffas utan mäklarens förmedling inom den tid som ensamrätten gäller.
• Om avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mel- lan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren.
Den grundläggande förutsättningen för att rätt till ersättning ska uppkomma är emellertid alltid att det ska föreligga ett adekvat orsakssamband mellan mäkla- rens anvisningsåtgärder och att en försäljning kommit till stånd. Denna grundläg- gande regel gäller även om mäklarens krav riktas mot annan mäklare (efterpro- vision), jfr rättsfallen NJA 1981 s. 259 samt NJA 1997 s. 347.
Mäklare 1:s förmedlingsuppdrag
Förmedlingsavtal med ensamrätt ingicks mellan Mäklare 1 och säljaren den 25 november 2019. Enligt den information som han fick från säljaren hade säljaren hävt avtalet med omedelbar verkan den 16 december 2019.
Han fick också information från säljaren att Mäklare 1 genom mejlkorrespondens med säljarens ombud den 20 och 21 december 2019 bekräftade att avtalet hade upphört genom uppsägningen, och att Mäklare 1 hade återlämnat de handlingar som hon hade (endast ritningar) till säljaren.
Ensamrättsperioden har därmed upphört den 16 december. Någon möjlighet att göra gällande rätt till provision grundat på påståendet att försäljningen skulle ha skett inom Mäklare 1:s ensamrättsperiod finns inte.
Hans förmedlingsuppdrag och försäljningsprocess
I sitt försäljningsuppdrag agerade han i enlighet med det regelverk som gäller för fastighetsförmedling och de normala rutiner för åtgärder som gäller inom hans mäklarföretag. Han har därvid inte övertagit något pågående försäljningsarbete som skulle ha inletts av Mäklare 1. Vid den tidpunkt då han fick förmedlingsupp- draget fanns inget försäljningsmaterial eller något pågående försäljningsarbete från Mäklare 1:s sida. Objektet hade inte marknadsförts och fanns inte på Mäk- lare 1:s hemsida.
Han mätte och fotograferade objektet samt skaffade sig den nödvändiga kun- skapen om dispositionsrätten etc. Försäljningsprocessen fortgick enligt normal procedur med marknadsföring på hemsida och internet samt genom mäklarföre- tagets ordinarie kanaler.
Mäklare 1 tillställde honom en spekulantlista den 20 januari 2020, dvs. sex veckor efter det att hennes eget uppdragsavtal hade uppsagts till omedelbart upphö- rande. Spekulantlistan omfattade tre intressenter, varav två förklarade sig inte vilja lämna bud. Den tredje personen på listan, EE, angavs ha lämnat ett bud på tio miljoner kronor den 12 december 2019. Budet hade enligt uppgift från sälja- ren avvisats den 13 december 2019, varefter Mäklare 1:s uppdragsavtal avslutats.
Han kontaktade inte EE, utan denne kontaktade honom i slutet av januari, efter att ha vänt sig till sonen CC och av denne hänvisats vidare. I det skedet hade han genomfört sin försäljningsprocess och budgivning hade inletts. EE var inte intres- serad av att lämna något bud utan gjorde gällande en förköpsrätt enligt ett på- stått avtal. Då han framhärdade avseende rätt till förköp, hänvisade han honom tillbaka till CC, för att denne skulle förklara att någon förköpsrätt inte förelåg, då EE inte hade tillträtt det samäganderättavtal som gällde för fastigheten. CC klar- gjorde därvid också för EE att hans enda möjlighet att få köpa objektet var att lägga ett bud i den av honom, Mäklare 2, initierade budgivningen.
Efter detta besked återkom EE till honom och anmälde sig till budgivningen. Den resulterade i en försäljning av objektet den 19 februari 2020 med en köpeskilling om 11 900 000 kr. Det pågick således ingen budgivning när han fick uppdraget. Mäklare 1 har inte heller anvisat någon köpare, vilket skulle ha resulterat i en för- säljning.
Som framgått ovan föreligger inte någon av de i fastighetsmäklarlagen angivna grunderna för att Mäklare 1 skulle ha rätt till provision.
Nedsättningsregeln i 24 § fastighetsmäklarlagen (2011:666)
Om FRN skulle anse att förutsättningarna för provision trots allt skulle vara upp- fyllda, ska provisionen nedsättas till noll. Skälet till detta är att Mäklare 1, som fick uppdraget från AA den 25 november, inte vidtog några av de åtgärder som enligt lag eller god mäklarsed ska vidtas av en fastighetsmäklare. Hon underlät att skaffa sig den kunskap om objektet som hon skulle behöva för att kunna genom- föra en försäljning. Trots att hon enligt spekulantlistan hade visat objektet för flera intressenter, har hon uppenbart varken haft kännedom om objektets stor- lek, om det fanns en inskränkning i dispositionsrätten eller om en möjlig förköps- klausul förelåg enligt ett påstått avtal.
EE, som enligt sin egen och säljarens uppgift, under flera års tid och vid många tillfällen hade anmält intresse av att förvärva AA:s andel, både till AA och till hen- nes barn, var inte en kund som på något sätt hade identifierats av Mäklare 1, utan var väl känd av säljaren. EE hade vid kontakten med honom uppfattningen att han hade en förköpsrätt och att han därför inte behövde delta i budgivning.
Även denna fråga, dvs. om de avtal som belastar ett objekt och som kan ha bety- delse för dispositionsrätten av t.ex. en bostad, ska givetvis undersökas av en mäk- lare innan en försäljning inleds. Mäklare 1 underlät såväl detta som att ta fram de sedvanliga uppgifter som ska presenteras i en mäklares prospekt. Mäklare 1 klar- gjorde också i mejl den 20 januari 2021 att hon inte hade haft några kostnader i uppdraget samt att hon endast lagt ner tio timmars arbete. Mäklare 1:s försum- melser ska resultera i att provision ska nedsättas till noll.
Mäklare 2 gav även in en skrivelse från säljarens ombud, advokaten BB, med föl- jande innehåll:
”[Mäklare 2],
Kompletterande information angående [Mäklare 1]
Enligt uppgift har [Mäklare 2:s mäklarbyrå] fått en anmälan till FRN från [Mäklare 1], med krav på provision. Du har frågat mig, i min kapacitet av [AA:s] ombud, om en utveckling av de bakomliggande förhållandena, dvs vad som hände innan du fick ditt uppdrag.
I huvudsak får jag svara på följande av dina frågor;
1. Tycker du att det finns någon grund för [Mäklare 1:s] krav på provision för min försäljning? Varför/ varför inte?
2. Du var ju [AA:s] ombud enligt fullmakt. Kan du redogöra för vad som låg bakom hävningen av [Mäklare 1:s] uppdragsavtal?
3. [AA] kände ju redan [EE]. Visste hon att han ville köpa hennes andelar? Hur visste han det? Har du eller någon annan i familjen haft kontakt med [EE] om lägenheten?
4. Vad var instruktionen till [Mäklare 1] avseende [EE]? Några speciella restriktioner beträffande just honom?
5. Under försäljningsprocessen tog denne [EE] kontakt med mig, inte för att lämna bud utan för att göra gällande förköpsrätt. Jag skickade honom till [AA:s] son för att denna fråga skulle klargöras. Kan du förklara varför [EE] agerade så?
6. Finns det något annat som behöver framföras till FRN för att klargöra varför [Mäklare 1] (meningen är oavslutat i originalbrevet, nämndens anmärkning).
Du har till förtydligande av situationen också skickat [Mäklare 1:s] anmälan till FRN med bilagor till mig.
Svar
Som du vet företrädde jag [AA] […] i försäljningen av [AA:s] bostad, 70/1000 av fas- tigheten i Stockholm […]. [AA:s] bostad bestod av en vindsvåning i två etage, vilken var avdelad i en mindre lägenhet som nyttjandes för uthyrning, samt en större eta- gevåning med balkonger över [vattendrag i Stockholm]. Ägandet av objektet regle- rades genom ett samägandevtal som gällde mellan de ägare som hade tillträtt detta.
Som jag uppfattar [Mäklare 1:s] anmälan till FRN hennes krav på att försäljningen gjorts under ensamrättsperioden, dvs 3 månader. Inga andra skäl till varför hon skulle vara berättigad till provision har framlagts och jag utgår från FRN har att be- gränsa sin bedömning om rätt till provision föreligger till av [Mäklare 1] angiven grund.
1. Tycker du att det finns någon grund för [Mäklare 1:s] krav på provision för min försäljning? Varför/ varför inte?
[AA:s] uppfattning är att det inte föreligger någon grund för att [Mäklare 1] ska tillerkännas provision. För detta föreligger flera skäl.
I första hand menar [AA] att
i) En ensamrätt för en mäklare är beroende av det föreligger ett förmedlingsupp- drag. Ensamrätten, som [Mäklare 1:s] krav grundas på, är inte en självständig rätt, utan den är en följd av ett existerande förmedlingsuppdrag. Eftersom [AA] har hävt avtalet den 16 december 2019, har även ensamrätten upphört och [Mäklare 1] kan
inte göra gällande några rättigheter grundat på detta. Som [Mäklare 1] har framlagt sitt ärende bygger hennes krav på att en ensamrätt skulle föreligga. Det saknas re- dan härigenom grund för [Mäklare 1:s] krav.
Om verkan av en hävning finns inte mycket att argumentera, om det är hävt så före- ligger inte längre något avtal. Om hävningen var felaktig eller saknade grund, med- för inte det att avtalet fortsätter att löpa, utan innebär att [Mäklare 1] istället kan ha rätt till skadestånd för den skada som hon har åsamkats på grund av en i så fall ogrundad hävning. Ett sådant skadestånd ska i så fall utkrävas av [AA], inte av dig.
Jag kan inte se något skäl till att FRN skulle lämnas möjlighet att bortse från ”vanlig” avtalsrätt och någon möjlighet att avtala bort hävningsrätten finns givetvis inte. Om ett avtal har hävts föreligger inte längre några rättigheter grundat på detta, utan endast den eventuella rätten till skadestånd.
ii) Avtalet med [Mäklare 1] upphörde genom uppsägning med omedelbar verkan den 16 december 2019. Uppsägningen av avtalet gjordes såväl muntligt som skrift- ligt genom e-mail och gällde utan uppsägningstid, dvs en hävning. Mäklare 1 har mottagit hävningen och inrättat sig i den, bl a genom att redan den 20 december återlämna det skriftliga material som hon erhållit av [AA]. Att [AA] har hävt avtalet, och att inget avtal därför föreligger har klargjorts av undertecknad vid ett flertal till- fällen, bl a 20 samt 21 december. Mäklare 1 har inte invänt mot hävningen i sig, men har i efterhand gjort gällande att hon skulle äga rätt till provision om försälj- ning gjordes till av henne anvisad kund.
iii) Vid tidpunkten för avtalets upphörande, den 16 december, förelåg ingen budgiv- ning. [Mäklare 1] hade förmedlat ett bud som inkommit den 12 december och som omedelbart förkastades. Några andra budgivare förelåg inte och [Mäklare 1:s] avsikt var att ”dammsuga sitt kartotek” när hon väl hade återvänt från sin semesterresa, dvs i mitten av januari. Jag bekräftade mycket tydligt att någon budgivning inte fö- relåg och att några ytterligare bud inte var aktuella vid den tidpunkten.
Först den 17 december anmälde [Mäklare 1] att budgivaren skulle återkomma med ett bud, dock att detta skulle ske efter julhelgerna. Jag besvarade detta med att ing- en budgivning förelåg och att uppdraget var avslutat. Inte heller i det skedet gjorde [Mäklare 1] reklamerade [Mäklare 1] hävningen eller gjorde gällande att avtalet fortsatt skulle gälla.
Om [Mäklare 1] skulle mena att hävningen vore ogrundad, skulle hon däremot kunna vara berättigad till skadestånd. Det avtal som hävts, oavsett om hävningen är grundad eller inte, kan däremot inte åberopas som stöd för någon provision.
2. Kan du redogöra för vad som låg bakom hävningen av [Mäklare 1:s] uppdragsav- tal?
Grunden för hävningen var att [AA] totalt tappat förtroendet för [Mäklare 1:s] sätt att sköta (meningen är oavslutad, nämndens anmärkning). Som jag tidigare har klargjort för dig är det vår uppfattning att grund för hävningen förelåg, då [Mäklare 1] hade begått avtalsbrott och detta inte var oväsentligt.
uppdraget. (Meningen korrekt citerad från originalbrevet, nämndens anmärkning.)
- Inga försäljningsåtgärder förelåg, dvs ingen marknadsföring eller publicering på hemsida;
- [Mäklare 1] hade underlåtit att innan visning samt omvisning inhämta ens grund- läggande information om objektet (storlek och dispositionsrätt), dvs det inhämtade budet kunde över huvud taget inte bedömas av [AA],
- [Mäklare 1] hade uttryckligt och fullkomligt sanningslöst angivit till spekulanter att ett avtal avseende förköpsrätt skulle föreligga (vilket gjorde budgivning meningslös för andra spekulanter) samt slutligen, och i sammanhanget sannolikt mest allvarligt
- [Mäklare 1] hade brutit mot [AA:s] uttryckliga föreskrifter avseende tillträde till lä- genheten.
Förmedlingsuppdraget lämnades till dig och publiceringen av objektet gjordes den 20 januari, dvs betydande tid efter att avtalet med [Mäklare 1] hade hävts. Vid tid- punkten förelåg inga som helst försäljningsåtgärder och [Mäklare 2] övertog inte heller någon pågående försäljningsprocess.
3. [AA:s] föregående kännedom om [EE], och dennes upprepade anmälan om in- tresse att köpa
Den kund som den 12 december hade lämnat det bud som omedelbart förkastats, [EE], är en person som under flera års tid varit känd för [AA] och som hon träffat på mycket frekvent basis, då han successivt köpt upp andelar i samma fastighet som avses i detta ärende, deltagit i möten angående fastigheten och också besökt AA i bostaden. [EE] har därvid och vid upprepade tillfällen, såväl till henne själv som till hennes familj, anmält intresse för att köpa [AA:s] andel. Jag har själv informerat [Mäklare 1] om [EE:s] existens redan vid vår första kontakt den 27 november, samt klargjort de restriktioner som gällde beträffande honom. Det är alltså inte [Mäklare 1] som, genom sitt arbete har hittat denne spekulant, och inte heller som har möj- liggjort den försäljning som senare genomfördes av dig.
I slutet av januari 2020 kontaktades [AA:s] son, [CC], av [EE] med fråga om det fort- farande fanns intresse av att sälja lägenheten. [CC] informerade om att du hade fått
försäljningsuppdraget och uppmanade [EE] att kontakta dig om han ville delta i budgivningen.
4. Vad var instruktionen till [Mäklare 1] avseende [EE]? Några speciella restriktioner beträffande just honom?
[AA], som under lång tid känt sig pressad av [EE] avseende försäljning av lägenheten och också upplevde honom som mycket hotfull, har uttryckligen instruerat [Mäklare 1] att
i) [EE] inte fick under några omständigheter släppas in i lägenheten. Sådant tillträde var inte heller nödvändigt eftersom [EE] hade besökt lägenheten vid ett flertal till- fällen; samt
ii) [EE] endast skulle få lägga ett (1) bud. [AA] klargjorde för [Mäklare 1] att det inte var aktuellt att låta [EE] delta i någon budgivning;
5. [EE:s] agerande och ovilja att delta i försäljningsprocessen – påstående om för- köpsrätt
Till skillnad mot [Mäklare 1] lyckades du initera en budgivning. I denna deltog från början inte [EE], då han i meddelande till [CC] förklarat sig ha en förköpsrätt enligt avtal. Enligt mina uppgifter kontaktade [EE] dig på uppmaning av [CC].
[EE] kontaktade [CC] som kunde upplysa [EE] om att någon förköpsrätt inte existe- rade och att [EE], för det fall han var intresserad av våningen, gjorde klokt i att lämna ett bud till dig. Direkt efter samtalet med [CC] kontaktades du av [EE] som då lade sitt första bud i den pågående budgivningen, och kom sedan att delta i ytterli- gare budgivningar.
I kontakterna med [CC] påstod [EE] att förköpsrätt skulle gälla, dvs samma felaktiga påstående som gjorts av [Mäklare 1]. Efter att [EE] blivit informerad om att det inte fanns någon förköpsrätt hänvisades han av [CC] tillbaka till dig för att lägga ett bud om han vill delta.
Det finns anledning att tro att [EE] utövade samma form av påtryckning mot [Mäk- lare 1] men att [Mäklare 1] inte hade vare sig viljan eller förmågan att själv kontrol- lera [EE:s] påståenden om förköpsrätt. Det är ett faktum att [Mäklare 1] aldrig kon- trollerade förekomsten av en förköpsrätt vilket måste ses som ett grovt åsidosät- tande av hennes plikter mot sin uppdragsgivare eftersom frågan är central för möj- ligheterna att sälja ett objekt av denna art och under rådande omständigheter. [Mäklare 1] har i skrift angivit att objektet var svårsålt eftersom förköpsrätt förelåg
– något som hon borde ha upplyst [AA ]om innan hon förmådde [AA] att under- teckna en fullmakt. Någon sådan upplysning gavs inte vid detta tillfälle.
7. Xxxxx som behöver framföras till FRN?
Det är slutligen [AA] uppfattning att [Mäklare 1] inte har gått miste om någon pro- vision genom att du har erhållit och slutfört förmedlingsuppdraget. [Mäklare 1] skulle, av de skäl som anges här nedan, aldrig ha fått göra någon försäljning för [AA:s] räkning, även om förmedlingsavtalet inte hade hävts. [Mäklare 1] har agerat på ett sådant sätt att hon har förbrukat allt förtroende för sin förmåga att företräda sin kund och [AA] hade, som tydligt angivits, inget trängande behov av att sälja lä- genheten utanför familjekretsen. Det verkar osannolikt att [Mäklare 1], mot denna bakgrund, skulle ha bättre rätt till provision för att AA har hävt avtalet, än vad som skulle ha varit fallet om [Mäklare 1:s] mäklaruppdrag inte hade avslutats.
Någon provisionsgrundande försäljning skulle därmed aldrig ha kommit till stånd, något som [Mäklare 1] också var införstådd med och vilket torde vara skälet till att ingen begäran om provision riktats mot [AA].
Resultatet av din förmedling var att objektet slutligen såldes för 11 900 000 kronor, dvs nästan 2 000 000 kronor mera än det bud som [Mäklare 1] fått från [EE]. Det slutliga försäljningspriset ska jämföras med [Mäklare 1:s] uppgift i skrift till under- tecknad att 10.000.000 kronor får anses vara ett överpris och att [AA] borde vara nöjd med 9.500.000 kronor.
a) [Mäklare 1] har enligt sin egen uppgift lagt ner 10 timmar på angivet uppdrag. Hon anger också själv att hon inte har haft några som helst kostnader i samband med utförandet. Objektet har inte mätts, fotograferats, undersökts eller publicerats och inget prospekt har tagits fram. Samtliga dessa åtgärder har initierats av dig. [Mäklare 1] har därmed inte endast underlåtit att utföra en mängd åtgärder som hon hade bort vidta, hon har inte heller lagt ner mera än obetydlig tid på uppdraget. Det vore därför inte heller oskäligt att [Mäklare 1] mot denna bakgrund inte erhöll någon provision.
b) För det fall att [Mäklare 1] ändå skulle vara berättigad till provision, kan denna inte sättas till mera än att det motsvarar rimligt timarvode för nerlagd tid, 10 tim- mar x 600 kronor; 6000 kronor. [AA] har haft merkostnader motsvarande 6000 kro- nor på grund av [Mäklare 1:s] oförmåga att utföra grundläggande kontroll av det objekt som hon åtog sig att sälja (bl a kontroll av existerande avtal och förekomst av förköpsrätt). Ersättningen, om någon, ska därför jämkas till noll (0) kronor.
Kompletterande information för din kännedom
Som jag skriver ovan avsåg försäljningsuppdraget till [Mäklare 1] [AA:s] bostad, vil- ken utgjorde 70/1000 av fastigheten […]. [AA:s] bostad bestod av en vindsvåning i två etage, vilken var avdelad i en mindre lägenhet som nyttjandes för uthyrning, samt en större etagevåning med balkonger över [vattendrag i Stockholm]. Ägandet
av objektet reglerades genom ett samägandevtal som gällde mellan de ägare som hade tillträtt detta.
i) [Mäklare 1:s] förmedlingsuppdrag
Jag kontaktades av [AA] i slutet av november 2019, då hon hade sammanträffat med [Mäklare 1] i sin bostad och undertecknat en fullmakt för försäljning av denna. [AA] var vid tidpunkten för kontakterna med [Mäklare 1] 83 år gammal med en be- gynnande demens. Vid min inledande kontakt med [Mäklare 1] uppgav hon, som förklaring till att fullmakten hade undertecknats vid besök hos [AA], att denna end- ast skulle ha krävts för att möjliggöra för [Mäklare 1] ”att visa lägenheten”, men att fullmakten givetvis skulle rivas omedelbart om vi skulle finna att samarbetet inte fungerade.
Avseende i fullmakten angivet pris uppgav [Mäklare 1] att det var hon själv som hade uppskattat detta. Då jag fann formerna för [Mäklare 1:s] fullmakt anmärk- ningsvärda, särskilt mot bakgrund av att hon inte ens kände till objektets storlek el- ler vilka förhållanden som gällde i fastigheten, översände jag min skriftliga fullmakt från [AA], och klargjorde att [Mäklare 1] inte skulle ha någon som helst kontakt med [AA], utan mitt föregående godkännande.
I skriftligt meddelande till [Mäklare 1] har jag också klargjort, det som redan hade meddelats av [AA], dvs att [EE] inte ägde tillträde till [AA] bostad och att han inte var välkommen att delta i budgiving.
Efter erhållande av [AA] fullmakt har [Mäklare 1] har inte gjort några av de under- sökningar av objektet eller övriga åtgärder som förutsätts enligt det gällande regel- verket. [Mäklare 1] har varken fotograferat objektet eller undersökt förhållandena i fastigheten eller tagit del av relevanta handlingar på ett sådant sätt att hon hade kunnat lämna korrekta uppgifter till spekulanter vid de visningar som hon arrange- rat för tre personer i sitt kartotek. Så sent som den 13 december, dvs efter att hon visningar av objektet och tagit in bud som hon själv höll för helt rimliga, kände hon inte ens till försäljningsobjektets yta, och utgick från att den skulle avse ca 120 kvm. (Vid den uppmätning som gjordes av Behrer i januari 2020 visade sig lägenheten ha 207 kvm golvyta/166 kvm boyta).
Underlåtenhet att företräda sin klient samt agerande i strid mot instruktion
ii) Agerande i strid med uttrycklig instruktion avseende tillträde
Den mest centrala delen av [AA:s] instruktion var en begränsning avseende en pre- sumtiv köpare. Som jag anger ovan var [EE] sedan en tid ägare av ett antal andelar av [fastigheten] och hade vid ett flertal tillfällen sökt upp såväl [AA] som hennes sö- ner för att anmäla sitt intresse av ett förvärv. [AA] har vid dessa tillfällen känt sig pressad och hotad av honom och andra delar av hans familj, varför hon, och däref-
ter jag själv, klargjorde för [Mäklare 1] att lägenheten i första hand skulle säljas till annan än denne, för såväl [AA] som hennes barn, redan kände spekulant. Det har vidare klargjorts för [Mäklare 1] att [EE] inte under några omständigheter fick be- söka lägenheten, något som inte heller var nödvändigt för ett förvärv, eftersom [EE] var väl förtrogen med såväl våning som fastighet.
Detta nonchalerade [Mäklare 1], som lämnade [EE] möjlighet att delta i [Mäklare 1:s] visning i början av december, där han också tilläts uttala sig för närvarande om en påstådd förköpsrätt [någon förköpsrätt förelåg inte, jfr nedan]. [Mäklare 1] har i denna del har underlåtit att följa den uttryckliga instruktion som hon fått från [AA] och biträtt [EE] med att bereda sig tillträde till [AA:s] bostad. [Mäklare 1:s] agerande är inte bara i strid med vad som kan vara god mäklarsed, utan dessutom med lag. Det är min uppfattning att detta agerande från [Mäklare 1] har syftat till att av- skräcka andra spekulanter och att prioritera [EE].
iii) [Mäklare 1:s] felaktiga påstående avseende förköpsrätt
[Mäklare 1] har vidare, fullständigt ovederhäftigt och sannolikt till skada för [AA], i förhållande till de spekulanter för vilka hon visade objektet, angivit att denne [EE] skulle ha inträtt i samägandeavtalet för fastigheten, att han därför hade förköpsrätt och att han skulle kunna motsätta sig såväl köp, renovering och uthyrning.
Då jag inte kände till att [EE] skulle ha tillträtt angivet avtal och dessutom inte att någon förköpsrätt skulle föreligga enligt detta (samägaravtalet reglerade däremot rätten att bedriva affärsverksamhet i fastigheten och skulle därför ha varit till nack- del för [EE]), utan att denne tvärtom avstått från att tillträda avtalet, har jag vid upprepade tillfällen begärt att [Mäklare 1] ska uppvisa det avtal som hon, i förhål- lande till spekulanter och även till mig, hävdade skulle medföra inskränkningar i nyttjanderätten sänka värdet på objektet. [Mäklare 1] har därvid vid upprepade till- fällen angivit att hon har ett sådant avtal som hon skulle uppvisa. Detta skulle hon i så fall ha erhållit från [EE].
Först den 11 december, dvs efter att hon genomfört de visningar som resulterat i den påstådda ”budgivningen”, dvs med ett bud från [EE], har [Mäklare 1] medgivit att något av [EE] undertecknat avtal, inte föreligger. Det är min uppfattning att [Mäklare 1:s] påstående om att det skulle föreligga en förköpsrätt för [EE] samt övriga rättigheter genom avtalet, avsett att avskräcka spekulanter från att köpa samt att sänka priset.
iv) [Mäklare 1:s] inhämtande av uppgift från [AA] och [EE:s] bud
[Mäklare 1] lyckades inte etablera någon budgivning. Som anges ovan är det min uppfattning att [Mäklare 1] inte har utfört något som helst arbete i denna försälj- ning som varit av värde eller som har tjänat säljarens intressen och som hade kun-
nat resultera i en försäljning. Tvärtom har hennes agerande i förhållande till andra spekulanter än [EE] verkat avskräckande på dessa vilket visas genom att ingen läm- nade något bud. I min kontakt med [Mäklare 1] har, som anges ovan, tydligt angivits att [AA] inte accepterade någon budgivning med [EE], utan att denne endast skulle få lämna ett (1) bud.
Det anbud som [Mäklare 1] förmedlade lämnades av [EE] den 12 december och förmedlades till mig dagen efter och avsåg 10 000 000 kronor. Budet framfördes ef- ter att [Mäklare 1] den 12 december, i strid med min instruktion, kontaktat [AA] och erhållit information om hennes absolut lägsta accepterade pris, vilket sammanföll med det lägsta priset i det prisspann som [Mäklare 1] själv angivit i sin fullmakt.
Av [EE] samma dag lämnat bud sammanföll exakt med såväl det lägsta beloppet i prisspannet i fullmakten som med [AA:s] svar på frågan om lägsta accepterade pris. Det är min uppfattning att [Mäklare 1] har delgett [EE] det svar som lämnades av [AA], till nytta för [EE] men till skada för [AA].
Efter att ha bekräftat till [Mäklare 1] att jag uppfattade att detta var [EE] slutbud – han skulle uttryckligen inte få delta i budgivning utan endast få lämna ett (1) bud– avböjdes budet den 13 december. För [AA:s] del förelåg därmed ingen budgivning efter den 13 december.
Den 20 januari har [Mäklare 1] tillställt dig sin spekulantlista, utvisande att tre per- soner har tittat på objektet samt deras reflektioner avseende pris. Även spekulan- ten [EE] kopierades in i det meddelandet, vilket framstår som synnerligen olämp- ligt.”
Mäklare 1 tillade följande:
Mäklare 2:s yttrande baserar sig väsentligen på vad som anges i BB:s skrift. Denna innehåller emellertid en mängd felaktigheter, uppgifter som BB helt uppenbart inte kan ha någon kännedom om samt insinuationer om förhållanden som hon bygger sina argument på om bristande lojalitet med uppdragsgivaren.
Hon väljer därför att inledningsvis lämna en sammanhållen beskrivning av hän- delseförloppet.
Händelseförloppet.
Fastigheten är en s.k. andelsfastighet, dvs. en fastighet samägd av ett antal per- soner där de olika lägenheterna disponeras av de olika delägarna. Mellan i vart fall vissa av delägarna föreligger ett samägandeavtal, som på olika sätt reglerar delägarnas mellanhavanden. Förekomsten av samägandeavtal är frekvent vid så- dana ägarformer, men innehållet kan variera och innehållet torde regelmässigt
aktualiseras när andelslägenheter utbjuds på marknaden. Den aktuella fastighet- en innehåller ett tiotal lägenheter. Hon, som är jur kand och alltsedan studierna specialiserad mot reglerna kring bl.a. sådana lägenheter, har mycket omfattande erfarenhet av att sälja sådana objekt. Bl.a. har hon sedan 2006 mäklat sju andels- försäljningar i fastigheten. Av dessa har två lägenheter köpts av EE (genom bo- lag), i båda fallen till mycket höga priser. EE är således en tidigare kund till henne.
Hon har under flera år haft en dialog med AA:s son CC, som önskade att hon skulle försöka finna en lämplig lägenhet åt mamman. En rådgivare knuten till fa- miljen AA1 kontaktade henne i oktober 2019 för att diskutera en försäljning av AA:s lägenhet och föreslog henne att kontakta AA, som hon i någon mån var be- kant med sedan tidigare.
Hon sammanträffade med AA i november 2019, uppe i den aktuella lägenheten, varvid man diskuterade ett försäljningsuppdrag och resonerade kring hur försälj- ning skulle gå till. På grund av AA:s höga ålder, samt förutom att hon själv bodde i lägenheten det även fanns en hyresgäst i en del av lägenheten, kom man fram till att ett sedvanligt tillvägagångssätt inte skulle tillämpas inledningsvis, bl.a. öns- kade man undvika styling av lägenheten samt att hålla allmänna visningar.
I stället bestämdes att man inledningsvis skulle hålla privata visningar, och då för intressenter som hon kunde finna i sitt register. Någon annonsering på nätet skulle inte ske, och därför skulle inte heller fotografering eller uppmätning ske.
Kunde köpare inte återfinnas på det sättet skulle man diskutera hur man därefter skulle förfara. Vidare förelåg ett önskemål från AA att man inte skulle sälja till EE, som AA hade ett spänt förhållande till sedan tidigare. Man var vidare överens om att visningar skulle ske endast när AA var personligen närvarande. Inga nycklar överlämnades således till henne. Vid mötet erhöll hon uppgifter från AA och un- derlag för en objektsbeskrivning samt aktuell ekonomisk information om fastig- heten och dess skick, planritningar samt uppgift om lägenhetens storlek. Någon fråga om förköpsrätt diskuterades inte dem emellan. Hon besiktigade samtidigt lägenhetens båda delar, och samtalade med den hyresgäst som hyrde del av lä- genheten.
Den 25 november 2019 besökte AA enligt överenskommelse hennes mäklarkon- tor i [stadsdel i Stockholm], där man upprättade ett avtal för uppdraget, vilket parterna gick igenom tillsammans och därefter undertecknade. Avtalet angav ett indikativt försäljningspris om 12 000 000 kr. Några andra handlingar underteck-
1 Med familjen AA i det anonymiserade beslutet menas AA, BB, CC och DD.
nades inte, varken då eller senare. Utöver de båda parterna fanns i rummet redo- visningskonsulten FF, som förhyrde arbetsplats i lokalerna. FF intygar att AA var fullt klar och vid sina sinnens fulla bruk vid tillfället.
Ur sitt register tog hon fram två intressenter för vilka lägenheten visades i tur och ordning den 27 respektive 28 november, varvid AA som angivits var närvarande. Av de samtal som förevar mellan henne och intressenterna kunde inte identifie- ras att AA skulle lida av någon demens. Intressenterna erhöll inför visningen ko- pia av upprättad objektsbeskrivning och planritningar. Båda tackade nej till köp, den ene med hänvisning till att priset var för högt och den andre med hänvisning till att lägenheten var för liten.
Någon visning tillsammans med EE har hon inte hållit, men denne hade å andra sidan redan besökt lägenheten tidigare, innan hon erhöll uppdraget. EE kontak- tade emellertid henne och fick bekräftat att hon erhållit försäljningsuppdraget.
Ett par dagar senare kontaktades hon av BB som uppgav att hon fortsättningsvis skulle vara kontaktperson för AA samt överlämnade en fullmakt för sig respektive CC, undertecknad av AA.
BB instruerade henne att fortsättningsvis skulle alla kontakter gå via henne. Man diskuterade, på BB:s initiativ, att övergå från privatvisningar till gängse försäljning via annonsering bl.a. på Hemnet, allmän visning etc., och hon skulle därvid efter- höra med AA om hur sådana visningar kunde genomföras. I övrigt skulle AA inte kontaktas vidare.
I mejl den 5 december till BB meddelade hon att sådana visningar gick bra samt föreslog att det företogs fotografering av lägenheten samt uppmätning av den- samma. Åtgärderna skulle emellertid inte påbörjas förrän den 21 januari 2020, dels beroende på hennes förestående utlandsresa, dels då visning inte borde ske månaden kring juluppehållet. BB gav godkännande härtill i mejl samma dag.
Den 13 december erhöll hon ett bud från EE på 10 000 000 kr, vilket hon i mejl kl.
12.57 vidarebefordrade till BB. Kl. 13.09 samma dag svarade XX att hon tyckte det var bra och att man skulle ta ställning härtill och tillade att hon ”antar att detta är EE sista bud?”. I svarsmejl kl. 14.45 bekräftade Mäklare 1 att det var EE:s bud, men hon uppfattade inte att det ställts en fråga om sista bud till henne.
Den 16 december kl. 16.47 återkom BB till Mäklare 1 i mejl vari angavs att EE bud inte var tillräckligt för att övervägas. BB uppgav att eftersom hon angett att det var ett slutbud, innebar det att någon försäljning till EE inte skulle ske. Vidare
uppgav BB att hon, Mäklare 1, hade uttömt sin kundbas av intressenter. Mot bakgrund härav hade man beslutat att avbryta samarbetet med henne samt hemställde om bekräftelse på mejlet samt att ”mäklarfullmakten” skulle återstäl- las i original. Uppsägning av mäklaravtalet var därmed ett faktum. Ingenting sa- des om hävning av avtalet, än mindre om förekomsten av några hävningsorsaker. I mejl samma dag kl. 18.14 dementerade hon att det var att anse som ett slutbud. I svar kl. 19.10 samma dag från XX insisterade BB på att det uppgivits så, men öppnade för att EE kunde återkomma med ett högre bud. Hon återkom i mejl kl.
19.37 samma dag vari hon upprepade dementin om slutbud samt meddelade hon att hon skulle kontakta EE och meddela att något motbud från säljaren inte var att förvänta.
Den 17 december kl. 15.53 upplyste hon i mejl till BB att EE avsåg att inkomma med ett högre bud, så snart han samlat styrelsen. BB meddelade i mejl samma dag kl. 21.59 att EE i så fall kunde kontakta CC. BB kompletterade samtidigt sin begäran till henne om återfående av handlingar.
I mejl den 18 december kl. 14.59 återkom hon till BB där hon bl.a. upplyste att hon hade ytterligare en intressent till efter helgen, och ville att ”saken” (dvs upp- sägningen) skulle bero.
I mejl den 21 december kl. 11.03 lämnade hon en bekräftelse till BB på uppsäg- ning av uppdraget. Hon angav också att hon talat med Mäklarsamfundet och upp- lyste att hon kunde ha ett provisionsanspråk ”om ni säljer till [EE]”.
Såsom svar på det latenta kravet meddelade BB kl. 19.20 samma dag invändning- ar som dittills inte varit på tal. Dels påstods att parterna överenskommit att avta- let endast var en formalitet som kunde frångås av säljaren, dels framfördes ett par ospecificerade anmärkningar. Arbetet uppgavs vara oprofessionellt samt att hon skulle ha inlåtit sig på en diskussion om delägaravtalets förköpsbestämmelse, vilket skulle ha skrämt bort intressenter. Någon närmare upplysning vad som av- sågs framgick inte. Inte heller uppgavs att avtalet skulle vara hävt.
I ett mejl den 20 januari 2020 kl. 15.46 till henne upprepade XX att arbetet skulle vara oprofessionellt, och antydde att hon skulle ha företrätt EE. Ingen förklaring vari detta skulle bestå lämnades.
Inget i korrespondensen under denna tid innehåller någon uppgift om att avtalet hävdes, eller att det förekommit kontraktsbrott från hennes sida.
Sedan mäklaruppdraget lämnats till Mäklare 2 höll denne sedermera en budgiv- ning i vilken EE deltog och avgick med högsta budet varefter överlåtelseavtal träf- fades genom ett av hans bolag.
Bestridandegrund 1
Påstående nr 1 från Mäklare 2 är att något avtal inte existerade efter den 16 de- cember 2019 till följd av uppsägningen, sedermera uppgivet såsom ”hävningen”, som skett. Till följd därav föreligger enligt påståendet ingen rätt till ersättning från Mäklare 2.
Bestridandet baserar sig enligt henne på en felaktig rättstillämpning. Det är dess- utom felaktigt däri att någon hävning av avtalet inte skett, och inte heller har Mäklare 2 visat att hävningsskäl förelegat.
Själva definitionen av ett avtal är att parterna genom ömsesidiga viljeförklaringar binder sig för vissa handlingsmönster, sanktionerade på avtalat sätt eller enligt lag. Underlåtenhet att fullgöra avtalad förpliktelse resulterar i att parten kan tvingas att fullgöra den avtalade sanktionen. Mäklaravtalet löpte med ensamrätt under tre månader. Sanktionen mot säljaren är att om avtalet sägs upp innan den tiden löpt till ända kan ersättningsskyldighet föreligga under vissa omständighet- er, som Mäklare 2 mycket riktigt redovisar i sitt svaromål.
Skälet för att ingå ensamrättsavtal är uppenbart; mäklaren vidtar i följd av avtalet en mängd åtgärder som kommer att ersättas endast om uppdraget leder till för- säljning. Ersättningen utgår normalt såsom en på förhand bestämd provision, och bestäms således utifrån allmänna marknadsvillkor, och inte utifrån hur mycket arbete som kan vara nedlagt i uppdraget. Eftersom inte alla uppdrag leder till för- säljning måste ersättningen i slutändan täcka även risken för att försäljning inte kommer till stånd. För att mäklaren inte skall drabbas av obehöriga förluster ska klienten inte kunna avbryta avtalsperioden hur som helst. Samtidigt har det, med all rätt, bedömts angeläget att en mäklare som förlorat klientens förtroende, helt oberoende av skäl, skall kunna entledigas omgående, men klienten löper därvid risken att få betala den avtalade ersättningen, bl.a. om försäljning sker till en av mäklaren anvisad intressent. Förutsättningarna för sådan betalningsskyldighet finns redovisade i hennes anmälan. Om klienten genom en enkel uppsägning kunde befria sig från den betalningsskyldigheten vore bestämmelsen inte sankt- ionerad, varigenom den obehöriga skadan för mäklaren riskerade att uppstå.
Det kan självfallet inte vara någon egentlig skillnad om uppdragsgivaren i stället för uppsägning uttalar att man häver avtalet. En förutsättning för att en hävning
skall verka sanktionsbefriande är att hävande part förmår visa att det förelåg ett väsentligt kontraktsbrott hos motparten. I annat fall har den som utsätts för åt- gärden rätt till den kompensation som avtalet kan anses föreskriva. Vad Mäklare 2 och BB anför om att avtalet ”upphör” till följd av hävning, och därmed begrän- sar den förfördelade till att söka skadestånd, baserar sig på en felaktig juridisk analys. Ett avtal behöver inte alls upphöra på det sättet. Det är inte bara möjligt utan tvärtom ganska vanligt att olika klausuler i ett kommersiellt avtal överlever även en hävning. Exempel härpå är just olika ersättningsbestämmelser som i olika sammanhang fortsätter gälla såvida inte befogad hävning föreligger, och ofta även då (typ att utebliven leverans under specificerade förutsättningar ska ersät- tas på visst sätt alternativt genom annan sanktionsåtgärd såsom t.ex. förverkande av viss rättighet), liksom efterföljande reklamationsförpliktelser, viten eller pre- skriptionsbestämmelser, rätt och skyldighet att på visst sätt begränsa skada etc. Vad avser bestämmelser om sekretess, konfidentialitet och skiljeklausuler är för- hållandet närmast notoriskt. Dessutom är rättsföljden av en hävning inte nöd- vändigtvis att skadestånd skall utgå, utan kan lika gärna vara att parternas pre- stationer ska återgå där så kan ske, och först därutöver kan föreligga en rätt till skadestånd.
Mäklare 2 gör ingen ansats till att visa att sådana hävningsskäl förelåg. Huruvida han i sak åberopar vad BB anför i sitt utlåtande framgår inte av svaromålet, och i vilket fall framgår än mindre vad i den yviga skriften han åberopar sig på. Inte hel- ler har BB i sin skrift förmått visa att hävningsskäl förelåg, vilket hon återkommer till nedan.
BB anför som sagt i sin skrift att till följd av hävningen är hon hänvisad till att be- gära skadestånd från AA i allmän domstol, medan rätten till ersättning från Mäk- lare 2 inte längre föreligger. Mäklarsamfundets regler bör knappast vara så lätta att kringgå. Syftet med bestämmelserna är att anslutna mäklare ska försöka und- vika att hamna i just den situationen att behöva väcka talan mot sin klient, utan att detta i första hand bör klaras upp mäklarna emellan.
Om klientens rätt att frånträda uppdraget ska upprätthållas, kommer en sådan tolkning som BB hävdar att vara direkt motstridig de syften som uppbär regeln. Skälet till att någon talan mot AA inte förs är just att hon önskar att agera i enlig- het med Mäklarsamfundets rekommendationer.
Till yttermera visso framgår av redovisningen av händelseförloppet ovan jämte den åberopade skriftliga dokumentationen att BB inte hävde avtalet, utan sade upp det till upphörande med omedelbar verkan. Detta framgår t.o.m. av vad BB
själv skrivit i ärendet. Ett avtal som enligt lag eller villkor i avtalet kan sägas upp med omedelbar verkan, kan givetvis sägas upp med omedelbar verkan utan att för den skull vara att anse som en hävning, och därmed inte heller utlösa häv- ningspåföljder. Påstående om hävning är nämligen ett påstående om att det sker uppsägning pga. ett kontraktsbrott som medför hävningspåföljder för endera parten, vilket inte uppsägningen innebär. Tillsammans med hävning föreligger normalt en reklamationsskyldighet som då ska iakttas, däri att man anger vari felet består. Ett redan uppsagt avtal kan knappast hävas. Efter uppsägningen fö- relåg därför inte längre någon möjlighet för BB att häva avtalet.
Påståendet om hävning är en efterhandskonstruktion, föranledd av att hon läm- nade en reservation att provisionsanspråk skulle kunna komma att framställas (helt i enlighet med Mäklarsamfundets regler).
Även om så vore, föreligger flera invändningar mot BB:s påstående om bristande professionalism och bristande lojalitet. I skriften kan urskiljas en mängd påståen- den som skulle kunna tolkas så, och hon väljer att här i första hand uppehålla sig vid det som BB själv anför om att 1) att inga försäljningsåtgärder företogs, 2) att grundläggande information om objektet inte inhämtats, 3) att hon skulle på ett illojalt sätt ha diskuterat med spekulanter (ospecificerat vilka) frågor om förköps- rätt som på något sätt skulle störa försäljningsprocessen samt 4) att hon skulle ha berett sig tillträde till lägenheten i strid med uttryckliga föreskrifter från AA.
Samtliga dessa påståenden är fullständigt grundlösa. BB var överhuvudtaget inte inkopplad på ärendet när hon träffade AA de två tillfällena i november, först i lä- genheten och därefter på hennes kontor den 25 november. BB har helt uppen- bart ingen information om vilka överväganden eller överenskommelser kring till- vägagångssätt för försäljningen som parterna diskuterade och beslöt. BB:s uppgif- ter om vad som sades är genomgående oriktiga. Någon ”fullmakt” med en lägsta prisnivå på 10 000 000 kr förekom inte heller.
Endast avtalet upprättades, och det har det innehåll som framgår av ingiven handling. Som framgår av beskrivningen ovan har hon inhämtat den information som erfordrades för att upprätta objektsbeskrivning samt tillhandahålla plan över lägenheten. Uppgiften om lägenhetens storlek lämnades av AA, och uppgavs fin- nas i hennes samägaravtal. Dessutom innehöll objektsbeskrivningen en reservat- ion däri att det uttryckligen angavs varifrån uppgiften hämtats. Avvikelsen mot senare uppmätt yta beror inte av fel, utan av att lägenheten innehåller mycket snedtak, fönstersmygar m.m., som ofta finns i en gammal vindsvåning, och att mätningsreglerna förändrats avsevärt under den tid som förflutit sedan mätning
gjordes. Några diskussioner om förköpsrätt har hon inte diskuterat med någon intressent, utöver att det anges i objektbeskrivningen att det är fråga om en an- delslägenhet; underlåtenhet att nämna en sådan sak vore däremot värt att an- märka mot. Till följd av att hon vid upprepade tillfällen sålt andelslägenheter i fastigheten kände hon förvisso till förekomsten av samägaravtal och att förköps- bestämmelser kunde förekomma, även om hon inte hade en klar bild över allas avtalsbindningar. Frågor av detta slag brukar emellertid komma upp först senare i försäljningsprocessen, när skaran av intressenter utkristalliserat sig, eftersom det ju är fråga om befintliga delägares rätt att inträda i avtalade förvärv, och det fanns inte någon anledning för henne att närmare beröra saken i det aktuella skedet. BB anger inte heller vem dessa diskussioner skulle ha riktat sig emot eller vad det skulle ha innehållit; att det skulle avse de intressenter hon haft kontakt med dementeras bestämt. EE är delägare i fastigheten och hade rimligtvis viss inblick i avtalsförhållandena, men vad han kan ha haft för diskussioner med andra delägare i fastigheten härom har hon ingen insyn i, och kan rimligen inte heller ha något ansvar för. Varför hon som BB påstår borde ”själv kontrollera [EE:s] påstå- enden om förköpsrätt” är högst oklart, särskilt då det ju samtidigt hävdas att den saken inte fick diskuteras med intressenterna. För övrigt är förköpsklausulers gil- tighet rörande fast egendom en fråga som inte utan vidare låter sig utredas; det finns en överhängande risk att de är ogiltiga och torde kräva en djup analys. Slut- ligen: några ”föreskrifter” från AA har inte förelegat utöver att visning för EE inte skulle ske, vilket inte heller skett. Arrangemanget med att visning endast skedde tillsammans med AA och med hennes godkännande har för övrigt omöjliggjort tillträde till på påstått sätt.
Av det anförda framgår att påståendena om bristande professionalism och lojali- tet är fritt påfunna av BB och saknar trovärdighet.
Ytterligare en sak må påpekas: under rubriken ”Kompletterande information för din kännedom” i BB:s utlåtande anges att AA, utöver sin höga ålder, lider av ”en begynnande demens”, härmed insinuerande att hon, Mäklare 1, skulle ha utnytt- jat att AA inte skulle vara kapabel att ingå aktuella avtal. Påståendet är anmärk- ningsvärt om det vore sant. BB har i samtalen med henne åberopat sig på en fullmakt som AA undertecknade en dryg vecka efter mäklaravtalet. Fullmakten torde i så fall vara behäftad med samma brister som mäklaravtalet. Såväl redo- visningskonsulten som de båda intressenterna som besökte lägenheten kan åbe- ropas för att AA inte uppvisade sådana mentala begränsningar. Även av åtskilliga andra påståenden framgår att BB:s uppgifter generellt inte är tillförlitliga.
Bestridandegrund 2
I andra hand gör Xxxxxxx 2 gällande att det inte föreligger något adekvat orsaks- samband mellan Mäklare 1s försäljningsåtgärder och den därefter genomförda försäljningen.
Påstående är orimligt. Att det inte försiggick någon pågående försäljningsarbete från hennes sida när Xxxxxxx 2 tillträdde uppdraget är den självklara följden av att hon skiljdes från uppdraget. Därav kan inga slutsatser dras. Däremot har Mäk- lare 2 tidigt varit underrättad om den av hennes vidtalade kunder, [EE], som re- dan innan hon skiljdes från uppdraget till henne lagt ett bud på lägenheten, och som förklarat sig beredd att lägga ett högre bud. Förutom att intressenten är hennes kund sedan tidigare försäljningar torde budet som han avgivit och hon vidarebefordrat i sig kvalificera denne som anvisad av henne, i synnerhet som densamme uppenbarligen inte var bekant sedan tidigare för Mäklare 2. Samme intressent har därefter inträtt i den av Mäklare 2 anordnade budgivningsproces- sen och därvid lagt högsta bud samt förvärvat andelen. Eventuella diskussioner om förköpsrätt visavi övriga delägare kan rimligen inte ha varit en fråga för Mäk- lare 2, och har uppenbarligen inte heller påverkat hans budgivningsprocess. Att BB nu förklarar att hon i vilket fall inte skulle ha tillåtits att genomföra någon för- säljning låter sig sägas, sedan försäljning skett till den av henne anvisade intres- senten.
Hade AA önskat undanta försäljning till EE från rätt till provision skulle detta ha angivits redan i det ingångna avtalet, vilket inte skett. Att i efterhand komma och uppge att intressenten var känd sedan tidigare är inte godtagbart skäl att undgå betalningsskyldighet.
Bestridandegrund 3
I tredje hand gör Xxxxxxx 2 gällande att ersättningen ska jämkas till noll. Inte hel- ler det är välmotiverat.
Det är inte korrekt att hon skulle ha försummat något i sitt uppdrag. Som visats ovan har hon vidtagit de åtgärder som hon kom överens med AA om, och som föranleddes av de speciella förhållanden som rådde. Påståendena om att särskild utredning kring förekomsten av en förköpsrätt skulle ha skett är inte rimliga, då den frågan knappast ska diskuteras med intressenter i en första privat visnings- omgång, dvs. innan man ens vet om intresse finns. Dessutom bekräftar ju XX själv att hon, Mäklare 1, inte hade anledning att diskutera den saken med intressenter i aktuellt skede. Att notera är att privatvisningarna för hennes tidigare kunder
skedde den 27 och 28 november, således två respektive tre dagar efter avtalets undertecknande den 25 november.
Ersättningen som ska utgå är dessutom inte en ersättning för nedlagda timmar utan bestäms av andra skäl, på samma sätt som att den slutliga provisionen inte bestäms av nedlagt arbete. Därvid är att märka att hon direkt anvisat den intres- sent som slutligen skulle komma att stå som köpare, och tidigt försökt att initiera en diskussion med sin uppdragsgivare om att nå ett slutpris.
Respekten för den ordning som Mäklarsamfundet önskar se tillämpad av mäklar- na genom avgöranden hos FRN i stället för i allmän domstol kan på goda grunder komma att eroderas om FRN:s praxis, utan att goda skäl föreligger, utvecklas till jämkning till noll eller låga ersättningsbelopp. Kommer det att krävas en dom- stolsprocess mot uppdragsgivaren för att kunna få ersättning, kan man förutse en sådan utveckling. Vill man upprätthålla respekten för ingångna avtal måste man ha som utgångspunkt att desamma ska tillämpas enligt sin lydelse, och som bör frångås endast om det uppenbart motiveras av speciella omständigheter. Det kan antas att allmän domstol generellt går på en sådan linje. Att uppdraget avbrutits i förtid utan att några som helst substantiella skäl kunnat redovisas utgör inget skäl för jämkning i allmän domstol, och bör inte heller göra det i FRN.
Mäklare 2 kände vid uppdragets ingående till att det förelåg ett tidigare avbrutet mäklaruppdrag och att det förelåg en anvisad intressent som visade stort intresse av att få förvärva, och han borde ha tagit höjd för de eventuella konsekvenserna härav i sin överenskommelse med klienten. Mäklarsamfundet har ett särskilt sy- stem av rekommendationer för hur mäklare ska agera i aktuella situationer. Hon har direkt tagit råd av Mäklarsamfundet och har därefter i alla avseenden agerat i enlighet härmed. Det har Mäklare 2 uppenbarligen inte gjort. Det finns ingen an- ledning att genom jämkning skydda dennes intressen i den uppkomna situation- en.
Mäklare 2 tillade följande:
Han vidhåller sin tidigare inställning:
• Inget förmedlingsavtal som gav rätt till provision eller efterprovision för Mäklare 1 förelåg vid den tidpunkt då han anlitades av AA. Tidigare avtal mellan AA och Mäklare 1 var hävt. Vad Mäklare 1 uppgett om att avtalet endast var uppsagt men inte hävt är felaktigt. En förtida uppsägning med omedelbar verkan är en hävning ur ett rättsligt perspektiv, oavsett vilket ord som används.
• Grunden för hävningen är sådan att det inte föreligger något skäl att, i strid med vad som gäller enligt generell avtalsrätt, applicera någon kollegi- al mäklarprincip på denna fråga och att tillerkänna Mäklare 1 efterprovis- ion eller del av sådan.
• När han tillträdde som mäklare pågick ingen budgivning eller försäljnings- process. Han har inte övertagit någon information om objektet, några handlingar, ritningar, protokoll, mätprotokoll etc. som normalt föreligger vid en förmedling.
• Som angetts tidigare hävde BB avtalet i början av december 2019.
• Han har inte på annat sätt dragit nytta av något arbete som skulle ha ut- förts av Mäklare 1. Han har i sitt förmedlingsuppdrag inte heller kunnat se att något sådant förmedlingsarbete skulle ha utförts av Mäklare 1.
• Mäklare 1 har uppenbart inte överlämnat någon pågående budgivning till honom, eller någon budgivare. EE var uttryckligen inte en budgivare, utan hans ärende till honom var att ange att han hade förköpsrätt och inte av- såg delta i budgivning.
• Först efter att advokat XX hade haft kontakt med EE och överlämnat en ut- redning avseende avtalsförhållandet i fastigheten och klargjort att EE inte hade tillträtt något sådant avtal, återkom EE till honom för att delta i bud- givningen.
• Någon grund för efterprovision föreligger inte. Om en sådan grund trots allt skulle föreligga, ska rätten till efterprovision jämkas, i första hand till noll kr.
Som ledamot i Fastighetsmäklarförbundet vill han framföra att fastighetsmäklare har en särskild förtroendeposition. Detta förtroende gäller i förhållande till de kunder som lämnar uppdrag att sälja deras bostäder som representerar mycket stora värden, såväl ekonomiska som emotionella och som medför en skyldighet för oss att agera korrekt och att iaktta integritet och diskretion. Detta gäller också i förhållande till allmänheten, i det att mäklare bör agera på ett sätt som inte rubbar allmänhetens förtroende.
När en fastighetsmäklare agerar på ett sätt som rubbar kundens förtroende för den specifika mäklaren, och som skulle skada allmänhetens förtroende om förhål- landet kom ut, finns det inget skäl att skydda ett sådant agerande. Regelverket
avseende efterprovision är avsett att utgöra ett skydd för en mäklare som genom sitt arbete har möjliggjort en försäljning som genomförs efter att förmedlingsav- talet har gått ut, inte för att den mäklare som inte har utfört något arbete som har medfört att någon sådan försäljning kommer till stånd, och vars avtal inte har gått ut eller uppsagts utan de facto hävts, ska erhålla skydd. Mäklarnas interna regelverk avseende efterprovision kan självklart inte ge en mäklare större rättig- heter efter en hävning av uppdragsavtalet, än vad som skulle gälla vid en pröv- ning i allmän domstol.
Han har begärt advokaten BB:s synpunkter på de sakförhållanden som påstås av Mäklare 1. BB har svarat följande.
"Direkta felaktigheter
Jag noterar ett stort antal grundlösa påståenden från advokat [LE] men begränsar mig till följande direkta felaktigheter som lätt kan kontrolleras. Det ska dock sägas att skriften ifråga är fylld av formuleringar som saknar stöd i verkligheten och som uppenbart syftar till att ge en förvrängd bild av vad som förevarit.
Ett exempel kan vara belysande. Det påstås att [Mäklare 1] sökte upp [AA] efter kontakter med någon okänd, ej namngiven "rådgivare" till familjen [AA] som upp- manat henne därtill. Detta påstående kan inte bemötas eftersom denne okände "rådgivare" förblir okänd. Vem denne mystiske "rådgivare" var får vi aldrig veta men genom att åberopa denne fiktive person har mäklaren [Mäklare 1] på ett smidigt sätt kommit runt det faktum att det var [Mäklare 1] som sökte upp [AA] och inte tvärtom.
Sidan 2. Advokat [CC] har aldrig haft några som helst kontakter med [Mäklare 1]. Det som påstås på sidan 2 om en "dialog" som skulle ha pågått under "flera år" sak- nar varje form av sanningshalt. Advokat [CC] kände inte till existensen av [Mäklare 1] förrän efter det att [Mäklare 1] förmått [AA] att underteckna ett exklusivitetsav- tal med [Mäklare 1]. [Mäklare 1] har givetvis att ge stöd för sitt påstående men kommer inte att lyckas med detta eftersom inga kontakter har förevarit mellan ad- vokat [CC] och [Mäklare 1]. Advokat [CC] har aldrig talat med [Mäklare 1] och heller aldrig haft någon korrespondens med denna person.
[…]
Sidan 7. Det påstås att någon visning aldrig skett med [EE]. Detta är fel. Trots att [AA] uttryckligen instruerade [Mäklare 1] om att [EE] med familj inte fick beträda lä- genheten kom [EE] att vara närvarande vid bägge, ett gravt brott mot lämnad in- struktion.
[AA] hade all anledning att befara att EE, som hade en mycket god kunskap om ob- jektet sedan många år och vid flera tillfällen hade uttalat en önskan att få förvärva objektet, endast hade för avsikt att störa en försäljningsprocess om han var närva- rande vid privata visningar. Det är möjligt att [Mäklare 1] inte insåg detta när hon, mot [AA]s uttryckliga begäran, lämnade EE tillträde till angivna privata visningar. Det är också möjligt att [Mäklare 1] inte noterade EE försök att, med åberopande av sin påstådda förköpsrätt, påverka övriga spekulanter vid de privata visningarna. [AA], som var närvarande vid varje visning, missade däremot inte dessa försök till otillbörlig påverkan från en person som inte skulle varit närvarande och som sålunda gästade hennes hem mot hennes vilja.
Utelämnade fakta
Beskrivningen av vad som överenskoms mellan [AA] och mäklare [Mäklare 1] är missvisande i det att advokat LE utelämnar helt avgörande information. [AA] hade i kontakter med mäklare [Mäklare 1] uttryckligen instruerat att [EE] inte skulle när- vara vid visningar. Dessa skulle vara privata. Skälet till detta önskemål är att [AA] var rädd för [EE] vid upprepade tillfällen hade agerat hotfullt mot henne. Men skälet var även att [AA] befarade att [EE] skulle föröka att utöva otillbörlig påverkan på andra spekulanter — en oro som det skulle visa sig vara högst befogad.
[AA] hade under lång tid tjänat som ordförande i den förening som förvaltade fas- tigheten.
När familjen EE2 genom sina bolag blev delägare i fastigheten blev relationen till [AA] inte bara "spänd", den blev direkt konfliktfylld eftersom [AA] i det längsta för- sökte förmå familjen EE att underteckna det avtal som nya delägare förutsattes in- träda i — och följa de bestämmelser som gällde för alla delägare. Familjen EE väg- rade att tillträda avtalet, synbarligen därför att saknade varje avsikt att följa ett av- tal som inskränkte deras möjligheter att bedriva restaurangverksamhet, diskotek liksom AirB&B i fastigheten. Ingen av dessa aktiviteter var tillåtna enligt de mellan delägarna ingångna avtalet. Avtalet angav tvärtom att ingen restaurangverksamhet skulle förekomma och att de delar som inte utgjorde lokal skulle nyttjas för "bo- ende" och inte hotellverksamhet.
Under ett antal år efter familjen EE inträde som delägare i fastigheten kom fastig- heten att bli föremål för ett antal tillsynsärenden, bl.a. av polismyndigheten som gjorde ett tillslag mot avseende bristande utskänkningstillstånd och Miljöförvalt- ningen i Stockholms Stad som undersökte förekomsten av dåligt lukt från en restau- rangverksamhet som inte skulle bedrivas i fastigheten.
2 Med familjen EE menas spekulanten EE och dennes familj.
Även beskrivningen av [Mäklare 1:s] hantering av den förköpsrätt som gjordes gäl- lande av [EE] är grovt missvisande. [Mäklare 1] anger i yttrandet att hon redan tidi- gare har förmedlat åtminstone två lägenheter i fastigheten till [EE]. Man kunde då förvänta sig att en professionell mäklare som dessutom har en jur kand därigenom har skaffat sig kunskap om det underliggande avtalsförhållandet och i synnerhet fö- rekomsten av en eventuell förköpsrätt och giltigheten av densamma. Skälet till detta är givetvis att den spekulant som får kunskap om existensen av en förköpsrätt har anledning att tro att hen inte kommer att kunna förvärva objektet. Viljan att lägga ett bud blir då begränsat, till följd att mäklaren får svårare att uppnå höga bud under det konkurrensuppsökande skedet. [Mäklare 1] upplyste inte [AA] om detta förhållande. Däremot upplyste hon mig uttryckligen om att det skulle bli svårt att sälja till annan än [EE] med hänvisning till existensen av en förköpsrätt som [Mäk- lare 1] påstod fanns.
På fråga från mig till Mäklare 1 om hon hade tillgång till ett av familjen [EE] under- tecknat avtal med övriga delägare svarades först att ett sådant fanns och senare att mäklare [Mäklare 1] inte hade något sådant avtal i kopia. [Mäklare 1] problematise- rade sålunda förekomsten av en förköpsrätt i ett avtal som hennes klient [EE] aldrig hade undertecknat. Men mera väsentligt är dock att [EE], för övriga spekulanter och vid den privata visning av [AA:s] lägenhet till vilken han inte skulle ha tillträde enligt instruktion från [AA], tydligt och klart förmedlade informationen att familjen [EE] hade förköpsrätt och att lägenheten under alla omständigheter skulle komma att förvärvas av familjen [EE]. Vittne till detta var [AA].
[AA] var mycket upprörd över att [Mäklare 1] inte hade följt hennes instruktioner att [EE] inte skulle inbjudas till visningar. Vad [Mäklare 1] anger på sid 7 är direkt felaktigt — visning ägde rum även för [EE] vilket mycket lätt kan kontrolleras om [Mäklare 1] inte själv har något minne av detta. Om [Mäklare 1] undrar på vilken grund avtalet med mäklare [Mäklare 1] kunde sägas upp med omedelbar verkan — dvs hävdes - så behöver han inte undra längre. [Mäklare 1] har genom att lämna [EE] tillträde till hennes bostad grovt åsidosatt sina förpliktelser mot en klient som både är gammal (83 år vid tillfället) och lider av minnessvikt och som måste kunna förlita sig på de personer som ges förtroendet att försälja objekt värda 12 miljoner kronor. [Mäklare 1] har brustit i detta förtroende.
[Mäklare 2] hade å sin sida svårt att få [EE] att delta i en budgivning. [Mäklare 2] har under försäljningsprocessen uppgivit att familjen [EE] inte ville delta i budgivning då de ansåg sig ha en förköpsrätt enligt ett avtal som de visserligen inte inträtt i men som de ändå ville göra gällande. Även andra budgivare visade enligt [Mäklare 2] en viss ovilja att delta i en budgivning på grund av den påstådda förköpsrätten. Det var först sedan ett rättsutlåtande om förköpsrättens begränsade räckvidd cirkulerats av [Mäklare 2] till spekulanter som en budgivning kom igång.
Även [EE] valde senare att delta i budgivningen men först sedan han under samtal med advokat [CC] hade kommit till insikt om att någon möjlighet för familjen [EE] att förhindra en försäljning genom påkallande av en påstådd förköpsrätt inte existe- rade. [Mäklare 1:s] beskrivning av händelseförloppet i denna del, och vad avser hennes insikter och förståelse av betydelsen av en förköpsrätt, visar att hon saknar de kunskaper som krävs för ett så omfattande uppdrag som försäljning av en lägen- het värderad till 12 miljoner kronor. I den budgivning som kom tillstånd efter att [Mäklare 1] hade skiljt från sitt uppdrag kom existensen av en förköpsrätt att spela en helt central roll.
Det är svårt att följa [Mäklare 1:s] resonemang runt förköpsrättens betydelse ef- tersom hon […] tycks mena att hon "förvisso" kände till existensen av ett avtal mel- lan delägare men därtill bara att hon kände till att "förköpsbestämmelser kunde fö- rekomma". Vad [Mäklare 1] […] menar med detta är svårbegripligt. Kände [Mäklare 1] endast till att ett avtal fanns men inte innehållet i detta avtal utan endast vad som kanske eventuellt kunde finnas i det? Om så är fallet finns uppenbart ytterli- gare en hävningsgrund — [Mäklare 1] hade inte, trots att detta var tredje gången hon förmedlade en affär i fastigheten till [EE], tagit reda på fakta som hade en avgö- rande betydelse för budgivningen. Hon har därigenom grovt åsidosatt sina skyldig- heter som mäklare.
Grovt åsidosättande av en mäklares förpliktelse
[Mäklare 1] anger förvånande i ett och samma stycke dels att våningen inte blev fö- remål för inmätning och dels samtidigt konstatera att en spekulant ansåg att priset för våningen var "för högt" och en annan att "den var för liten". Ingenstans görs kopplingen mellan angivet pris och det faktum att [Mäklare 1:s] presentation av vå- ningens storlek var grovt missvisande.
Mycket stora krav kan och bör ställas på den mäklare som ges förtroendet att för- medla ett objekt värt 12 miljoner kronor. Som ett absolut minimum bör en mäklare som ges ett sådant stort förtroende försäkra sig om objektets storlek innan någon indikativ prissättning görs och kontakter tas med spekulanter. I förevarande fall angav [Mäklare 1] till spekulanter att våningen uppmätte 120m2 när den i verklig- heten och av [Mäklare 2] uppmättes till 207m2 golvyta (166 m2 boyta).
Det verkar sannolikt att de få spekulanter som [Mäklare 1] haft kontakt med kan ha tyckt att 120 m2 var för litet, men skulle de ha tyckt det om de känt till att lägen- heten var 207 m2.
På samma sätt är det troligt att begärt pris skulle bli ett mycket högt kvadratmeter- pris räknat på 120 m2, men ett betydligt mycket lägre räknat på 207 m2.
[Mäklare 1] har genom detta handlande grovt åsidosatt sina förpliktelser mot sin klient (och även de spekulanter som hon kontaktade). Inte nog med att [Mäklare 1] struntat i klientens instruktion att [EE] inte skulle få närvara vid visningar, hon har dessutom helt misslyckats med att ge de spekulanter som fanns en riktig beskriv- ning av objektets verkliga storlek. Det är svårt att tänka sig en mera allvarlig över- trädelse av en mäklarens förpliktelser, särskilt som mäklare [Mäklare 1] senare kom att ignorera även mina instruktioner att hon inte skulle ha några som helst kontak- ter med [AA]. Mäklaren [Mäklare 1] valde att inte följa denna instruktion när hon tog direktkontakt med [AA] för att få veta vad hennes lägsta pris var. Eftersom kli- enten i detta fall är en kvinna vid hög ålder (83 år) med minnessvikt måste mäklare [Mäklare 1:s] åsidosättande av sina plikter anses grovt.
Ingenting i det advokat LE anför ursäktar Mäklare 1:s handlande."
Mäklare 1 tillade följande:
Hon ger in fyra vittnesattester samt mejlväxling med henne och AA:s son DD, varav tydligt framgår att de uppgifter som BB lämnat, och som Mäklare 2 så villigt vidarebefordrat, uppenbarligen utan någon egen kontroll, inte är korrekta. Det är knappast ett alltför djärvt antagande att övriga uppgifter som BB lämnar har samma brister.
Mäklare 2 tillade i huvudsak följande:
Han har fått följande synpunkter från BB.
”[Mäklare 2],
Detta är inte korrekt. [CC] har inte haft någon kontakt, om något, någonsin, med [Mäklare 1], och jag ser inte av det märkliga "yttrandet" att det längre påstås.
Det finns inte heller något i e-mailen från den vid domstolen i [ort] verksamme [DD] som skulle visa något annat än att det är [Mäklare 1] som har sökt upp [AA] (om det nu är det som är frågan). [DD], som själv söker bostad i Stockholm, synes ha upp- manat [Mäklare 1] att kontakta [AA], något som hon verkar ha gjort med besked, därom finns ingen osäkerhet. Under alla omständigheter har någon kontakt inte ini- tierats av [AA]. Uppenbart är också att [Mäklare 1] i det skedet har fått klart för sig att [AA] är åldrad och att hon inte längre kunde bo kvar i sin bostad. Det ändrar inte att [Mäklare 1] inte har utfört något som ens liknar ett seriöst mäklaruppdrag.
Vad [EE] påstår är fel saknar betydelse, liksom de övriga "vittnesattesterna", vars formuleringar för övrigt uppvisar påtagliga likheter med varandra. Menas med detta
att [EE], eller dennes pappa, aldrig har varit på visning i [AA:s] våning? Det är direkt osant.
Jag utgår från att de sakkunniga personerna i nämnden kan bedöma om det på un- derliga vägar träffade avtalet med [AA] som var hävt (till skillnad för om det har upphört på annat sätt) kan ge rätt till efterprovision. Ett avtal som är hävt, hur fel och orättvis man än tycker att hävningen var, upphör digitalt. Den vitala frågan är ju dessutom snarast om det pågick någon som helt budgivning när du fick ärendet och om denne [EE] alltså var en budgivare.
Om man applicerar juridik på detta, vilket jag förutsätter kommer att ske, är det snarast så att om ett avtal är hävt (och det är det, vad [Mäklare 1] i efterhand tycker om det) och en part inte anser att det finns grund för hävningen, får hen vända sig mot den som felaktigt har hävt avtalet med ett skadeståndskrav mot den som hävde avtalet utan grund.”
UTREDNINGEN
Nämnden har tagit del av diverse handlingar, bland annat köpekontraktet, de båda mäklarnas uppdragsavtal samt mejlkorrespondens mellan Mäklare 1 och BB samt mellan Mäklare 1 och AA:s son DD.
Mäklare 1 har gett in flera vittnesattester till styrkande av att EE inte bevistade någon visning i hennes regi.
I ett mejl den 16 december 2019 skrev XX bland annat följande till Mäklare 1.
”…[vi har nu] kommit fram till att vi vill avbryta vårt samarbete med dig […].”
I Mäklare 2:s uppdragsavtal angavs följande under rubriken ”Tidigare uppdrag”.
”□ Uppdragsgivaren upplyser att annan fastighetsmäklare har anlitats för för- medling av objektet.
□ Uppdragsgivaren har inte anlitat annan fastighetsmäklare för förmedling av ob- jektet.”
I uppdragsavtalet var ingen av rutorna ikryssade. Inte heller undantogs några tidi- gare anvisade spekulanter från ensamrätten.
NÄMNDENS BEDÖMNING
Inledande anmärkningar och ramen för tvisten
Om en bostad överlåts inom ensamrättstiden har mäklaren rätt till full provision, även om mäklaren inte har anvisat köparen och oavsett hur mycket eller lite mäk- laren har medverkat till affären. Detta framgår av 23 § 3 st. fastighetsmäklarla- gen.3 Där anges att om ett objekt överlåts inom ensamrättstiden, har mäklaren rätt till provision som om avtalet förmedlats av honom eller henne. Det stämmer alltså inte, som Mäklare 2 har anfört, att rätt till provision alltid förutsätter att det finns ett orsakssamband mellan mäklarens arbete och affären.
Att mäklaren har rätt till provision vid överlåtelse under ensamrättstiden gäller även om säljaren har sagt upp uppdragsavtalet innan överlåtelsen äger rum, se prop. 1983/84:16 s. 47.4 Undantag från den regeln gäller om mäklaren har begått ett sådant väsentligt avtalsbrott som medfört att en hävning av uppdragsavtalet var befogad; i så fall har mäklaren inte rätt till provision. I stället kan mäklaren då bli skyldig att betala skadestånd till uppdragsgivaren på grund av avtalsbrottet.
Det är utrett att försäljningen ägde rum under Mäklare 1:s ensamrättstid. Mäk- lare 1 hade alltså kunnat vända sig mot AA med sitt krav. I så fall hade hon, i alla fall som utgångspunkt, haft rätt till full provision. Mot ett sådant krav hade AA kunnat invända att Mäklare 1 begick ett väsentligt avtalsbrott och att hon därför hade rätt att häva uppdragsavtalet. I andra hand hade hon kunnat invända att provisionen i vart fall skulle sättas ned enligt 24 § fastighetsmäklarlagen på grund av påstådda försummelser från Mäklare 1:s sida. För båda dessa invändningar hade AA haft bevisbördan.
Utgångspunkten är alltså att Mäklare 1 hade haft rätt till full provision om hon hade vänt sig mot AA. Enligt god mäklarsed finns visserligen regler som syftar till att en säljare som är konsument inte ska behöva betala dubbla provisioner, men enligt nämndens mening kan det inte gälla om säljaren, som i detta fall, har hävt uppdragsavtalet under ensamrättstiden och anlitar en ny mäklare som förmedlar bostaden under den första mäklarens ensamrättstid.5 I sådant fall måste den all-
3 De båda uppdragsavtalen ingicks före den 1 juli 2021. Paragrafhänvisningarna i beslutet avser därför 2011 års fastighetsmäklarlag (2011:666).
4 Om det bör kallas rätt till provision eller rätt till skadestånd motsvarande provisionsbeloppet kan disku- teras. I förarbetena anges att det är fråga om en rätt till provision.
5 Mäklare 1 har invänt att AA aldrig hävde uppdragsavtalet. Enligt nämnden är det emellertid tydligt att
det var fråga om en hävning, se de mejl som refererats under rubriken ”Utredningen”. En rättshandling
männa regeln gälla att uppdragsgivaren häver på egen risk. Visar det sig att det var fråga om en obefogad hävning, bör säljaren kunna bli skyldig att betala dubbla provisioner.6 En sådan ordning kan inte anses stå i strid med konsument- skyddet; säljaren kan ju vänta med att sälja bostaden tills ensamrättstiden har löpt ut och på så sätt eliminera risken för dubbla provisioner, jfr prop. 1983/84:16 s. 23. I det aktuella fallet hade det räckt att AA hade väntat en vecka för att eliminera den risken. Någon anledning att skydda AA finns alltså inte, sär- skilt inte som hon biträddes av en advokat, dottern BB, i samband med hävning- en.
Mäklare 1 har dock valt att inte vända sig mot AA. I stället har hon begärt att FRN ska pröva det som en tvist om konkurrerande provisionsanspråk. Sådana tvister utgår från att det endast finns en provision som säljaren ska betala och nämn- dens uppgift blir att bedöma hur provisionsbeloppet ska fördelas mellan de båda mäklarna.
Bedömningen i detta fall
Ärendet är udda och avviker från en ”vanlig” tvist om konkurrerande provisions-
anspråk. De tvister som FRN normalt hanterar ser ut på följande sätt.
Mäklare 1 får i uppdrag att förmedla en bostad, men någon försäljning kommer inte till stånd. Säljaren säger upp mäklaruppdraget efter ensamrättstidens ut- gång, det vill säga avtalsenligt, och anlitar en ny mäklare. Den nye mäklaren, Mäklare 2, ska i sitt uppdragsavtal ha undantagit tidigare anvisade spekulanter från sin ensamrätt. Mäklare 2 etablerar därefter kontakt med en spekulant som tidigare har anvisats av Mäklare 1 och som köper bostaden. Nämndens uppgift blir då att ta ställning till det s.k. orsakssambandet, det vill säga vem av mäklarna som har bidragit mest till affären. Till skillnad från en allmän domstol kan nämn- den besluta att provisionen ska fördelas på visst sätt mellan de båda mäklarna. Utfallet behöver alltså inte bli – och blir oftast inte – att Mäklare 1 eller Mäklare 2 får hela provisionen.
I detta fall är förhållandena annorlunda. Det var inte fråga om en avtalsenlig upp- sägning utan om en hävning, befogad eller obefogad, från AA:s sida. Efter häv- ningen anlitades Mäklare 2, som ingick ett ensamrättsuppdrag utan att undanta
varigenom uppdraget bringas att upphöra omedelbart, d.v.s. före ensamrättstidens slut, är per definition inte avtalsenlig och utgör därmed i realiteten en hävning, oavsett om det ordet används eller inte.
6 Jfr Hovrättens över Skåne och Blekinge dom i mål T 204-98. Hovrätten ansåg att fastighetsmäklarlagen, trots dess konsumenträttsliga karaktär, inte uteslöt att säljaren kunde bli skyldig att betala dubbla provis- ioner.
tidigare anvisade spekulanter. Bostaden såldes senare under Mäklare 1:s avta- lade ensamrättstid, och även under Mäklare 2:s avtalade ensamrättstid.
Man kan tänka sig olika lösningar på den aktuella tvisten. En möjlig lösning vore att konstatera följande. Enligt god fastighetsmäklarsed i konsumentförhållanden får en mäklare inte ingå ett uppdragsavtal under en annan mäklares ensamrätts- tid eftersom det medför risk för dubbla provisioner. Mäklare 2 kunde inte ha nå- gon rationell uppfattning om AA hade fog för att häva uppdragsavtalet eller inte. Han borde därför inte ha accepterat uppdraget utan att först ha fått Mäklare 1:s bekräftelse på att hon hade avstått från sin ensamrätt.7 Alldeles särskilt borde Mäklare 2 inte ha ökat risken för dubbla provisioner genom att ingå ett upp- dragsavtal med ensamrätt och utan att undanta tidigare anvisade spekulanter från ensamrätten. För att de nu angivna reglerna ska få en handlingsdirigerande effekt, det vill säga påverka mäklare att inte begå de fel som Mäklare 2 begick, kan det ses som lämpligt att frånkänna Mäklare 2 all rätt till provision. Mot den lösningen talar emellertid de skäl som nämnden anfört ovan, att AA hävde på egen risk. Det har också betydelse att hon, såvitt framkommit, inte hävde på Mäklare 2:s initiativ och att AA hade tillgång till juridisk rådgivning.
En annan möjlig lösning vore att helt bortse från ensamrättsproblematiken och avgöra tvisten på det sätt som nämnden normalt gör i ärenden om konkurre- rande provisionsanspråk, det vill säga bedöma vem av Mäklare 1 och Mäklare 2 som kan anses ha bidragit mest till affären och fördela provisionen i enlighet med den bedömningen.
En tredje möjlighet, och den som nämnden har valt, är att tillerkänna Mäklare 2 hela provisionen. Skälet till att nämnden väljer den lösningen har antytts ovan: i ett fall som detta finns ingen anledning att skydda säljaren från risken för dubbla provisioner. Om en Mäklare 1 kan vända sig mot säljaren med krav på hela pro- visionen, ska en Mäklare 2 inte behöva riskera att få dela med sig av provisionen till Mäklare 1. Nämndens lösning innebär att det kan bli prövat i domstol om AA hade fog för att häva uppdragsavtalet eller, om så inte var fallet, om det finns grund för nedsättning av provisionen.
Sammanfattningsvis anser nämnden att det inte föreligger någon egentlig kon- kurrenssituation mellan de båda mäklarna och att Mäklare 2 därför har rätt till
7 Att Mäklare 1 inrättade sig efter hävningen i den meningen att hon upphörde att arbeta med uppdraget, som BB har påpekat, saknar betydelse. En uppdragstagare har ingen rätt att kräva att få fullfölja uppdra- get, även om hävningen är obefogad, se Xxx Xxxxxxx m.fl., Speciell avtalsrätt II, 2 häftet, 2020, s. 167 ff.
hela den provision som betalats till honom. Mäklare 1 är som nämnts hänvisad att vända sig mot AA.
På nämndens vägnar:
Xxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: professor Xxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxx Xxxxxxxx, Villaägarnas Riksför- bund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas före- ning, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Omprövning av beslutet kan endast ske under de förut- sättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.