BILAGOR TILL HYRESKONTRAKT

0. Bilageförteckning

1. Hyresobjektets storlek, användning, utformning, skick m.m.

2. Hyra och tillägg till hyra

3. Särskilda bestämmelser

4. Ritning utvisande Hyresobjektets planerade omfattning vid hyreskontraktets tecknande inklusive markplaneringsritning.

5. Gränsdragningslista avseende tillsyn, drift, underhåll och utbyte

6. Projektgenomförande (med följande underbilagor)

6.1 Gränsdragningslista avseende investeringar

6.2 Beslutstidplan (bifogas senare)

6.3 Teknisk beskrivning & Rumsbeskrivning.

6.3.1 Teknisk specifikation

6.3.2 Rumsbeskrivning

7. Bestämmelser kring blockuthyrning

8. Tillträdeshandlingar

8.1 Tillträdessynsprotokoll

9. Brandskydd

10. Funktionsprogram bostad med särskild service enligt LSS rev 2018-05-21

Bestämmelser i till detta hyreskontrakt fogade bilagor enligt bilageförteckning gäller som om de vore intagna i hyreskontraktet.

Förekommer mot varandra stridande uppgifter eller föreskrifter mellan bilaga 1 – bilaga 10 och den tvåsidiga kontraktsblanketten skall den uppgift eller föreskrift som följer av bilaga 1 – bilaga 10 äga företräde.

Förekommer mot varandra stridande uppgifter eller föreskrifter i bilaga 1 – 10 gäller de i följande ordning, om inte omständigheterna uppenbarligen föranleder annat.

0. Bilageförteckning

8. Tillträdeshandlingar

8.1 Tillträdessynprotokoll

3. Särskilda bestämmelser

1. Hyresobjektets storlek, användning, utformning, skick m.m.

2. Hyra och tillägg till hyra

7. Bestämmelser kring blockuthyrning

6. Projektgenomförande (med underbilagor i nummerordning)

4. Ritning visande Hyresobjektets omfattning vid hyreskontraktets tecknande

5. Gränsdragningslista avseende tillsyn, drift, underhåll och utbyte

9. Brandskydd

10. Funktionsprogram bostad med särskild service enligt LSS rev 2018-05-21

(I det fall något inte framgår av bilaga 6 med underbilagor eller bilaga 4 hänvisas till funktionsprogrammet)

Hyresgäst: Funktionsstödsförvaltningen Malmö Stad HYRESOBJEKTETS, STORLEK,

ANVÄNDNING UTFORMNING, SKICK M.M.

Fastighet: Dagvattnet 3 Hyreskontrakt nr 2020:1

1. HYRESOBJEKTETS STORLEK OCH ANVÄNDNING MM

Genom hyreskontraktet uthyrs de areor som framgår av bilaga 4. I bilaga 4 marke- rad del av innergården (tillhörande LSS) har anpassats efter Hyresgästens behov.

Hyresobjektet får inte användas till annat än gruppbostäder inom ramen för LSS. Om hyresgästen själv eller annan (genom t.ex. andrahandsuthyrning eller uppdrags- avtal) önskar att nyttja Hyresobjektet för annat än vad som anges här ovan skall först ett skriftligt godkännande erhållas av hyresvärden.

En väsentlig del av Hyresobjektet utgör verksamhetsytor och inte boytor. Hyresobjektets storlek framgår av bilaga 4. Hyresobjektets fördelning för använd- ning boyta, verksamhetsyta och gemensamma ytor är preliminärt uppskattad enligt fördelning i bilaga 2 och fastställs i samband med tillträdet och bedöms slutligt av Skatteverket.

Hyresgästen skall vara den som bedriver verksamheten i Hyresobjektet.

2. TILLSTÅND, MILJÖ MM

Hyresgästen skall ha erforderliga tillstånd för den verksamhet som bedrivs i Hyres- objektet samt svara för att verksamheten vid var tid bedrivs i enlighet med lagar, förordningar och föreskrifter som gäller för verksamheten.

Hyresgästen är skyldig att snarast informera hyresvärden om sökta tillstånd samt om beslut och resultat därav.

Hyresgästen är skyldig att genast underrätta hyresvärden om en förorening eller annat ämne som kan medföra skada eller olägenhet för hälsa eller miljö upptäcks eller förekommer i Hyresobjektet eller på fastigheten för övrigt.

Om föreläggande, vite eller skadestånd riktas mot hyresvärden med anledning av olägenhet och/eller skada för vilka hyresgästen svarar enligt vid var tid gällande miljölagstiftning och som uppstått till följd av den verksamhet som bedrivs eller har bedrivits av hyresgästen i Hyresobjektet, förbinder sig hyresgästen att hålla hyres- värden skadeslös. Denna skyldighet gäller även efter hyresförhållandets upphö- rande och preskriberas inte enligt reglerna i jordabalken 12 kapitlet 61 §.

För de fall hyresgästen vidtar efterbehandlingsåtgärder eller annat avhjälpande i Hyresobjektet förbinder sig hyresgästen att inte rikta några krav mot hyresvärden

Hyresgäst: Funktionsstödsförvaltningen Malmö Stad HYRESOBJEKTETS, STORLEK,

ANVÄNDNING UTFORMNING, SKICK M.M.

Fastighet: Dagvattnet 3 Hyreskontrakt nr 2020:1

på grund av dessa åtgärder såvida inte sådana efterbehandlingsåtgärder annars skulle ha åvilat hyresvärden ensam enligt lag.

I avflyttningssyn skall ingå att undersöka förekomst av miljö- eller hälsofarliga äm- nen. Erforderlig sanering eller andra efterbehandlingsåtgärder skall ombesörjas och bekostas av hyresgästen om sådan miljö- eller hälsofarlig förekomst enligt hyres- värden är hänförlig till hyresgästen. Åtgärder sker efter samråd med hyresvärden.

Hyresgästen skall vid egen installation, avser såväl stark- som svagström, använda halogenfritt elinstallationsmaterial.

3. HYRESOBJEKTETS UTFORMNING OCH SKICK

Hyresobjektet med tillhörande utrymmen skall färdigställas i enlighet med vad som framgår av bilaga 6, Projektgenomförande, med däri angivna handlingar och under- bilagor. I de delar skick inte framgår av hyreskontraktet, uthyres Hyresobjektet med tillhörande utrymmen vid hyrestidens start i befintligt skick.

Oavsett Hyresobjektet utformning och skick efter tillträdesdagen äger hyresvärden rätt att utföra ändringar och tillägg, bl.a. sådana som är betingade av byggnadskon- struktiva eller liknande skäl eller som påkallas av vederbörande myndigheter. Vid sådant fall skall skälig hänsyn tas till hyresgästens önskemål och hyresvärdens ar- beten ska utföras på sätt som minimerar störningar i hyresgästens verksamhet i den mån det är möjligt och ekonomiskt försvarbart.

Eventuell möblering, receptionsdisk, verksamhetstillbehör eller liknande som redo- visats på ritningar enligt bilaga 4 ingår ej i uthyrningen, om inte annat följer av bilaga 6.

I bilaga 4 markerad yta som anpassats efter Hyresgästens behov ska ha utformning och innehåll samt markfast inredning på sätt framgår av bilagan. För undvikande av missförstånd noteras att eventuell lös möblering eller andra tillbehör inte ingår.

4. DRIFT, UNDERHÅLL M.M.

Ansvarsfördelningen avseende drift, underhåll och utbyte framgår närmare av bi- laga 5.

Hyresgästen har inte rätt till ersättning eller nedsättning av hyran för skada eller intrång i nyttjandet när hyresvärden utför arbete för att sätta Hyresobjektet i avtals- enligt skick eller vid sedvanligt underhåll av Hyresobjektet/fastigheten eller genom

Hyresgäst: Funktionsstödsförvaltningen Malmö Stad HYRESOBJEKTETS, STORLEK,

ANVÄNDNING UTFORMNING, SKICK M.M.

Fastighet: Dagvattnet 3 Hyreskontrakt nr 2020:1

tillfälliga avbrott i tillhandahållandet av värme, kyla, el, ventilation, vatten, avlopp

m.m. Det åligger dock hyresvärden att underrätta hyresgästen i skälig tid innan åt- gärder skall utföras och samråda med hyresgästen innan utförandet av planerade arbeten/underhållsarbeten.

5. UTHYRNING I ANDRA HAND

Den del av Hyresobjektet som utgörs av boyta får hyras ut i andra hand som gruppbostäder för personer inom ramen för LSS.

Hyresgästen ska vid nämnda andrahandsuthyrning beakta att Hyresobjektet utgör del av en byggnad, som utgör bostäder för andra personer än Hyresgästens andra- handshyresgäster. Hyresgästen ansvarar för eventuell störning som uppkommer i anledning av andrahandsuthyrningen. Hyresgästen ska inför andrahandsuthyrning göra en bedömning av andrahandshyresgästs lämplighet att bo i Hyresobjektet med tanke på Hyresobjektets omgivning.

Om hyresgästen har för avsikt att i andra hand hyra ut Hyresobjektet i sin helhet, eller i den del som avser gemensamhetsutrymmen m.m., skall först ett skriftligt godkännande erhållas av hyresvärden.

6. BRANDSKYDD

Se bilaga 9

Hyresgäst: Funktionsstödsförvaltningen Malmö Stad HYRA OCH TILLÄGG TILL

HYRA

Fastighet: Dagvattnet 3 Hyreskontrakt 2020:1

1. HYRA OCH INDEX

Bashyran 1 424 370 kronor per år (”Bashyran”) är anpassad till konsumentprisindex där för denna beräkning oktober 2020 utgör basmånad (”Bastalet”).

Bashyran indexregleras till 75 % enligt konsumentprisindex (totalindex med 1980 som basår).

Indexuppräkning skall ske en gång per år varefter hyra för kommande år fastställs. Första indexuppräkningen skall ske inför hyresgästens tillträde (preliminärt september 2023).

Skulle konsumentprisindex någon påföljande oktobermånad ha ändrats i förhållande till Xxxxxxxx, skall reglering ske med det procenttal varmed konsumentprisindex ändras i förhållande till Xxxxxxxx. I fortsättningen skall reglering ske i förhållande till indexänd- ringarna, varmed hyresförändringen beräknas på basis av den procentuella förändringen mellan Bastalet och konsumentprisindex för respektive oktobermånad.

Utgående hyra ska dock aldrig sättas lägre än den i hyreskontraktet angivna Bashyran.

Hyresförändringen sker alltid fr.o.m. den 1 januari efter det att konsumentprisindex för- anlett omräkning.

2. ERSÄTTNING FÖR MERVÄRDESSKATT (MOMS)

Hyresgästen ska bedriva verksamhet med möjlighet till momsavdrag, nedan kallat momspliktig verksamhet, i delar av hyresobjektet och icke momspliktig verksamhet i andra delar av hyresobjektet. Hyresvärden kan bli skattskyldig för moms för uthyrning av lokaler endast avseende de delar av Hyresobjektet där momspliktig verksamhet bed- rivs. Hyresgästen ska utöver hyra för de delar av hyresobjektet där momspliktig verk- samhet bedrivs erlägga vid varje tillfälle gällande moms. För de delar av Hyresobjektet där endast viss andel kan utgöra grund för skattskyldighet för moms, ska mervärdesskatt utgå med motsvarande andel, se nedan.

De förhyrda ytorna delas avseende mervärdesskatt upp enligt nedan:

1. Boytor där momspliktig verksamhet inte bedrivs (skattskyldighet för moms för ut- hyrning medges inte).

2. Verksamhetslokal där momspliktig verksamhet bedrivs (skattskyldighet för moms för uthyrning medges).

3. Biutrymmen (skattskyldighet för moms för uthyrning medges till viss andel).

Hyresgäst: Funktionsstödsförvaltningen Malmö Stad HYRA OCH TILLÄGG TILL

HYRA

Fastighet: Dagvattnet 3 Hyreskontrakt 2020:1

Hyran baseras på ovanstående förutsättningar och beräknas enligt följande:

1. Ytor enligt punkt 1 ovan: Hyran beräknas uppgå till 694 360 kr. (Beloppet är baserat på att Hyresvärden inte kan göra avdrag för mervärdesskatt på investeringar hänför- liga till ytan.)

2. Ytor enligt punkt 2 ovan: Hyran beräknas uppgå till 344 810 kr, exklusive mervär- desskatt. Mervärdesskatt utgår på hela hyran. (Beloppet är baserat på att Hyresvär- den kan göra avdrag för mervärdesskatt på 100 % av investeringar hänförliga till ytan.)

3. Ytor enligt punkt 3 ovan: Hyran beräknas uppgå till 385 200 kr, exklusive mervär- desskatt. Mervärdesskatt beräknas utgå på 33 % av hyran. (Beloppet är baserat på att Hyresvärden kan göra avdrag för mervärdesskatt för nämnda procentuella andel på investeringar hänförliga till ytan.)

Fördelningen av ytorna ovan är preliminär och kommer att fastställas efter beslut av Skatteverket. När ytornas fördelning slutligt bestäms, ska ytornas fördelning ovan och hyran på respektive yta justeras i enlighet med sådant beslut.

Om fastighetsägaren/hyresvärden till följd av införande av obligatorisk skattskyldighet för moms vid uthyrning av lokal blir skattskyldig till moms för uthyrning av Xxxxxxx- jektet, i större utsträckning än vid hyreskontraktets tecknande, skall moms läggas på hy- ran proportionerligt enligt gällande lagstiftning.

För det fall upplåtelsen av hyresobjektet kommer att omfattas av obligatorisk skattskyl- dighet för moms i enlighet med ny lagstiftning, eller enligt förslag som ger en liknande effekt, skall hyresgästen kompenseras för hyresvärdens kostnadsminskning under förut- sättning att hyresvärden får avdragsrätt för ingående moms för den löpande driften. Hy- resgästen erhåller i detta fall en hyressänkning motsvarande hela hyresvärdens kost- nadsminskning. Hyresändringen ska utgå från den tidpunkt hyresvärden erhåller av- dragsrätt avseende ingående moms.

För det fall svenska lagar och/eller tillämpningen av svenska lagar angående mervär- desskatt ändras så att

- frivillig registrering av mervärdesskatt inte tillåts på sätt som följer av nu gällande lag eller i övrigt lag- eller praxisändring sker så att avdrag för mervärdesskatt inte medges på sätt parterna förutsatt ovan, eller

- mer eller mindre del av hyran ska mervärdesskattbeläggas;

skall hyran justeras. Hyran ska höjas för det fall Hyresvärdens avdragsrätt för moms minskar, så att Hyresvärden hålls skadelös för den förändring som sker.

Hyresgäst: Funktionsstödsförvaltningen Malmö Stad HYRA OCH TILLÄGG TILL

HYRA

Fastighet: Dagvattnet 3 Hyreskontrakt 2020:1

Hyran ska sänkas för det fall Hyresvärdens avdragsrätt för moms ökar, så att Hyresgäs- ten får del av motsvarande utgiftsminskning för Hyresvärden.

Hyresvärden skall vid var tid kunna fakturera mervärdesskatt på hyran i enligt med svenska lagar.

3. KOSTNADER FÖR:

HUSHÅLLSEL/VERKSAMHETSEL, VÄRME, VARMVATTEN, VENTILATION OCH VA

Värme, VA och ventilation ingår i hyran. Hyresgästen ska dock tillse att aktsamhet kring vädring iakttas.

Hyresgästen har eget el abonnemang och bekostar all elförbrukning hänförlig till hyres- gästens verksamhet.

Hyresgästen skall samtidigt med hyran och som tillägg till denna betala ersättning för hyresvärdens fasta och rörliga kostnader jämte icke avdragsgill moms (abonnerad effekt och förbrukning) för förbrukning av varmvatten hänförlig till hyresgästens verksamhet.

Hyresvärdens självkostnader för förbrukning av varmvatten enligt ovan

erlägges dels genom efter beräknade kostnader anpassade á-conto belopp i samband med hyresbetalning, dels genom en årlig slutavräkning.

Slutavräkning skall ske i samband med hyresaviseringen för 2:a kvartalet direkt påföljande kalenderår.

4. FASTIGHETSSKATT, AVGIFTER ELLER PÅLAGA

Fastigheten kommer att taxeras som hyresfastighet varför fastighetsskatt utgår enligt gällande bestämmelser, f n efter 15 år. Hyresgästen ska till Hyresvärden erlägga ersätt- ning för den på Hyresobjektet belöpande andelen av den totala årliga fastighetsskatten för fastigheten. Hyresgästens andel ska då utgöra Hyresgästens hyra (exkl moms) i för- hållande till de i fastigheten vid tidpunkten för kostnadsökningen utgående hyrorna (exkl moms) för lokaler och bostadslägenheter.

Hyresgäst: Funktionsstödsförvaltningen Malmö Stad HYRA OCH TILLÄGG TILL

HYRA

Fastighet: Dagvattnet 3 Hyreskontrakt 2020:1

5. PARKERING

Hyresgästen kommer att beredas möjlighet att av Hyresvärden eller av annan part hyra det antal platser för verksamhetens personal och besökande som Malmö stads P-norm vid detta avtals ingående föranstaltar.

Angöringsmöjlighet finns i anslutning till LSS boendet. 1 st HCP plats anordnas inom fastigheten. Kostnad för parkering ingår ej i hyran.

1. BESTÄMMELSER KRING BLOCKUTHYRNING

Parterna har enats om att hyreskontraktet skall ingås som hyreskontrakt för blockuthyr- ning trots att Hyresobjektet i delar omfattar ytor för lokaler och som inte avser bostäder.

I bilaga 7 angivna villkor ska gälla under avtalstiden.

Hyresgästen ska vid sin andrahandsuthyrning endast äga rätt att teckna avtal om uthyr- ning av ytor definierade som boytor i Bilaga 2, punkt 2.

2. VILLKOR FÖR DETTA HYRESKONTRAKTS GILTIGHET MM

Detta hyreskontrakt är för sin giltighet från hyresvärdens sida villkorat av:

- att godkännande av hyresvärdens styrelse eller annat behörigt beslutande organ hos hyresvärden/inom Skanska koncernen föreligger senast den 2021-12-31

- att nödvändiga och lagakraftvunna myndighetstillstånd såsom bygglov och startbe- sked (som i huvudsak överensstämmer med bilaga 4) och liknande föreligger senast den 2021-12-31

- att Hyresvärden senast den 2021-12-31 av Malmö Stad tecknat bindande avtal om upplåtelse av tomträtt eller förvärv av fastighet avseende den fastighet på vilken Hyresobjektet är beläget.

- att hyresnämnden ger sitt godkännande till de avtalsvillkor som framgår av bi- laga 7 (Bestämmelser kring blockuthyrning) senast den 2021-05-31

Hyresvärden ska aktivt verka för att uppfylla ovan angivna villkor inom respektive an- given tid.

Hyresvärden skall senast en vecka efter utgången av respektive angiven villkorstid skriftligen meddela hyresgästen om respektive villkor inte är uppfyllt varvid hyreskon- traktet till alla delar upphör att gälla utan rätt till ersättning för någon av parterna. Om hyresgästen inte erhåller skriftligt besked inom ovan angiven tidsperiod efter respek- tive villkorstid upphör respektive villkor att gälla, och kan inte längre åberopas av Hy- resvärden för att inte vara bunden av avtalet.

I det fall villkoren inte uppfylls inom angiven tidsperiod och parterna ändå önskar ge- nomföra projektet skall överenskommelse om förlängning av avtalet ske, med samma ekonomiska förutsättningar.

Skanska Sverige AB äger rätt att överlåta samtliga sina rättigheter och skyldigheter en- ligt detta avtal till annat bolag inom Skanska koncernen som blir ägare eller tomträtts- havare till den fastighet på vilken Hyresobjektet är beläget.

3. HYRESTID OCH TILLTRÄDE

Hyrestiden och tillträdesdagen framgår av bil. 7 pkt. 2.1. För tillträdesdagen gäller även följande.

Hyrestidens första dag kallas tillträdesdagen. Från och med denna dag utgår hyra och tillägg till hyra. Hyresobjektet kan då disponeras av hyresgästen för avsett ändamål.

Hyresgästen är införstådd med att avvikelse från den angivna tillträdesdagen, som är preliminär, kan inträffa och att detta inte skall medföra annan påföljd än att tillträdesda- gen och därmed hyresbetalningen flyttas till viss tid före eller efter sagda dag. Hyres- värden ska meddela definitiv tillträdesdag senast 5 kalendermånader innan preliminär tillträdesdag.

Om den meddelade definitiva tillträdesdagen skulle senareläggas av annan orsak än som anges nedan eller i enlighet med bilaga 6, har hyresgästen rätt till nedsättning av hyra och/eller skadestånd i enlighet med hyreslagens regler. Ingen påföljd för senare- läggning av meddelad definitiv tillträdesdag ska ske om det beror på

i) en omständighet som beror på hyresgästen eller något förhållande på hyresgästens sida,

ii) force majeure-förhållande, eller

iii) annat av hyresvärden ej vållat förhållande som hyresvärden rimligen inte bort räkna med och vars menliga verkan hyresvärden inte kunnat undanröja.

Hyrestidens längd skall dock vara oförändrad genom att den förskjuts i motsvarande omfattning som tillträdesdagen flyttas.

Hyresgästen förbinder sig att utan nedsättning av hyran godtaga de eventuella proviso- riska anordningar, injusteringsarbeten, målningskompletteringar etc, som anses normala i samband med inflyttning och även sedan Hyresobjektet tagits i bruk. Arbeten som sker efter Hyresgästens ibruktagande ska dock planeras i samråd med Hyresgästen.

Tidskonsekvenser på grund av ändringar och tillägg under projektgenomförandet regle- ras i enlighet med bilaga 6.

4. OMBYGGNADER MM UNDER HYRESTIDEN

Hyresgästen är endast efter skriftlig överenskommelse med hyresvärden berättigad att på egen bekostnad utföra byggnads-, installations- eller inredningsarbeten inom Hyres- objektet. Hyresgästen måste inhämta hyresvärdens godkännande av anlitade entrepre- nörer innan dessa får påbörja arbetet. Hyresvärden ska, såvida Hyresvärden inte har vä- sentliga skäl att neka därtill, lämna sitt godkännande till sådana entreprenörer som Hy- resgästen tecknat avtal med efter upphandling enligt gällande lag om offentlig xxxxxxx- xxxx.

Samtliga arbeten skall utföras fackmässigt och i enlighet med gällande lagar, normer och författningar samt enligt fastighetens och byggnadens miljöstandard. Hyresgästen skall även inhämta och bekosta erforderliga tillstånd av myndighet samt bekosta de änd- ringar i Hyresobjektet relationsritningar som föranleds av arbetena. Hyresgästen skall svara för och/eller utge ersättning till hyresvärden för de eventuella skador och merkost- nader som dessa ombyggnadsarbeten kan föranleda.

Om inte annat skriftligen avtalats i samband med godkännandet av åtgärden enligt ovan, skall åtgärden återställas av hyresgästen vid frånträdet av Hyresobjektet i ursprungligt skick med hänsyn tagen till normal förslitning.

5. HYRESGÄSTENS UPPGIFTSSKYLDIGHET FÖR INVESTERINGSMOMS

Hyresgästen är skyldig att lämna meddelande om ny-, till- eller ombyggnad i Hyresob- jektet där kostnaden för åtgärden kan komma att omfattas av mervärdesskattelagens be- stämmelser om sk. investeringsmoms och som utförts av hyresgäst under den senaste tolvmånadersperioden eller som hyresgästen planerar att utföra under den närmaste tolv- månadersperioden.

Om hyresgästen underlåter att lämna uppgift om investering, skall hyresgästen stå för eventuella kostnader för investeringsmoms.

6. ADRESS

Hyresgästens registrerade adress är den adress som hyresvärden ska tillställa hyresgäs- ten uppsägning eller annat meddelande rörande hyresförhållandet.

7. LJUSREKLAM, SKYLTAR OCH ANTENNER

Hyresgästen äger ej rätt att utan skriftlig överenskommelse med hyresvärden uppsätta skyltar eller antenner inom fastigheten. Hyresgästens förslag på ovan skall skriftligen godkännas av hyresvärden innan hyresgästen på egen bekostnad ansöker om

bygglov för detta. Projektering, montering, drift och underhåll, reparationer samt even- tuella byten av skyltar eller antenner skall utföras av och bekostas av hyresgästen liksom försörjning med elkraft inklusive nödvändiga installationer.

Vid avflyttning skall skyltar och antenner demonteras och tak/fasader återställas i ur- sprungligt skick med hänsyn tagen till normal förslitning, på hyresgästens bekostnad.

8. AVFLYTTNING

Hyresgästen skall vid avflyttning bortforsla den egendom som hyresgästen äger i fastig- heten enligt bilaga 6 (Gränsdragningslista avseende investeringar) samt även de av hy- resgästen ägda inventarier som införskaffats efter tillträdesdagen.

Om hyresgästen vid avflyttning bortför sådan egendom som avses i första stycket, skall hyresgästen vara skyldig att avhjälpa de skador som kan ha uppstått i Hyresobjektet i samband därmed. Hyresobjektet skall avlämnas i ursprungligt skick med hänsyn tagen till normal förslitning. Vid denna bedömning skall hänsyn tagas till vem som har under- hållsansvaret enligt bilaga 5.

Parterna skall vid avflyttningen gemensamt genomföra en avflyttningssyn av Hyresob- jektet och upprätta protokoll över noterade förhållanden och eventuella krav på åtgärder.

För det fall hyresgästen efter överenskommelse med hyresvärden kvarlämnar hyresgäs- ten tillhörig egendom som avses i första stycket skall denna egendom tillfalla hyresvär- den utan lösen.

I det fall hyresgästen kvarlämnar material, inredning eller dylikt samt ej återställer Hy- resobjektet enligt detta avtal äger hyresvärden rätt att själv eller genom annan på hyres- gästens bekostnad genomföra avlägsnande av material, inredning eller dylikt samt att återställa Hyresobjektet.

9. FASTIGHETENS SKÖTSELREGLER

Hyresgästen förbinder sig att följa hyresvärdens regler och anvisningar om fastighetens drift och skötsel från tid till annan. Dessa regler kan omfatta t.ex. leveranser och trans- porter till fastigheten, sopsortering och källsortering.

10. AVFALLSHANTERING

Hyresvärden tillhandahåller utrymme för rest- och matavfall. I hyran ingår borttransport av dessa med samma tömningsfrekvens som till övriga bostäder i kvarteret. Torra frakt- ioner uppsamlas och lagras genom en s k UWS anläggning inom området. Grovsopor och annat avfall som ska avlämnas på återvinningsstation ombesörjes av Hyresgästen.

11. PANTSÄTTNING OCH INSKRIVNING

Hyresgästen har inte rätt att upplåta panträtt eller annan säkerhet i hyresrätten till Hy- resobjektet som säkerhet för egen eller annans skuld.

12. BEHANDLING AV PERSONUPPGIFTER

Hyresvärden är personuppgiftsansvarig för personuppgifter som behandlas inom ramen för hyresförhållandet. De personuppgifter som behandlas är uppgifter rörande kontakt- personer och hyresgäster (som är enskild firma eller privatperson). Sådana uppgifter kan t.ex. omfatta namn, adress, kontaktuppgifter, personnummer och information om. Hy- resobjektet I vissa fall behandlas personuppgifter när hyresvärden inhämtar kreditupp- lysning för att säkerställa att det finns ekonomiska förutsättningar att erlägga hyra för Hyresobjektet samt när hyresvärden kontrollerar hyresgästen mot internationella sankt- ionslistor. Hyresvärden behandlar personuppgifter på ett ansvarsfullt sätt i enlighet med gällande lag.

Personuppgifterna behandlas i syfte och med den lagliga grunden att fullgöra och admi- nistrera våra rättigheter och skyldigheter under hyresavtalet.

Personuppgifterna raderas när de inte längre är relevanta/korrekta, vilket innebär att de som regel sparas under den tid hyresförhållandet består. När hyresförhållandet upphör raderas uppgifterna. Om det finns några kvarstående rättsliga anspråk, t.ex. hyresford- ringar, kommer hyresvärden dock att bevara de uppgifter som krävs för att kunna driva anspråket. Uppgifter hänförliga till betalning av hyra sparas under sju år i enlighet med gällande bokföringsregler.

Hyresgästen ansvarar för att se till att denna information lämnas till kontaktpersoner, representanter eller andra individer vars personuppgifter kan komma att behandlas un- der hyresförhållandet.

13. FORCE MAJEURE

Hyresvärden fritas från skyldighet att fullgöra sin del av hyreskontraktet och från skyl- dighet att betala skadestånd eller vite om hyresvärdens åtaganden hindras eller inte kan fullgöras på grund av krig eller upplopp, på grund av sådan arbetsinställelse, blockad, eldsvåda, explosion eller ingrepp av offentlig myndighet som hyresvärden inte råder över och inte heller kunnat förutse.

14. FULLSTÄNDIG REGLERING

Hyreskontraktet med tillhörande bilagor utgör parternas fullständiga reglering av alla frågor som är kända vid hyreskontraktets tecknande. Alla skriftliga eller muntliga åta- ganden och utfästelser som föregått hyreskontraktet ersätts av innehållet i detta hyres- kontrakt med tillhörande bilagor. Ändringar av och tillägg till detta avtal ska vara skriftliga och behörigen undertecknade av parterna för att gälla.

16 ‌

TEKNIK

LOKAL

LADD R.S

MILJÖ

5,1m

7,7m

49,3m

Entré LSS

och Lgh.

TRAPPHUS

PRH.

K/F

G ST

G G

TT/TM

TRAPPHUS D

LSS TYP 2

1 RoK

TT/TM

FG+20.52

45,5m²

FAST.

FRD

UC.

MÖJLIG

BOULEBANA

G G G

K/F

POSTBOXAR LSS

G G G

MILJÖRUM

G ST G G G

RULLSTOLS

LADD

G ST

K/F

LSS TYP 2

1 RoK

45,5m²

TT DM

TT/TM

K/F

TM TT

G ST

G G G

DM K/F ST G G G G G

G TT

G TM G

G G

LSS TYP 2

1 RoK

45,5m²

TT/TM

K/F U

TRAPPHUS C

U/M

FRD

K/F

DM G

LSS

G ST G G

Gem. Kök/Mpl

32,5m

G 2

TT/TM

K/F

Frd.

Kontor

Tvätt

18,7m

Vila

VIKBORD

TM TM

Rwc.

Omkl.

P. Entré

TRAPPHUS

Frd.

Utg. till gem.

uteplats

Teknik

G G

Frd.

Frd. Frd.

Frd.

BÄNK

LSS

K/F

Städ.

TT TM

K/F

TT/TM

K/F

TT/TM

Vardagsrum

30m

TT/TM

Pentry

Personal

U K/F

13m

K/F U

LSS TYP 1

1 RoK

LSS TYP 3

1 RoK

LSS TYP 3

1 RoK

ST G G

47,5 m²

45,5 m²

PLAN 10

SKALA 1:200 (A3)

LSS LOA/BOA: C:A 601m2 (UTE FRD EJ MEDRÄKNAD I LOA) VARAV BOYTA

UTEMILJÖ TILLHÖRANDE LSS

YTOR SOM SAMNYTTAJAS (ENTRÉ OCH KOMMUNIKATIONSYTOR INNERGÅRD) YTA SOM INTE INGÅR I HYRESOBJEKTET

SKANSKA / DAGVATTNET 3 / LSS / PLAN 10 / SKALA 1:200 (A3) / MALMÖ 2020-12-17 / YH

0 5 10

SKALA 1:200 (A3)

1. OMFATTNING

Denna gränsdragningslista reglerar ansvar för tillsyn, drift, underhåll och utbyte inom lokalen och till verksamheten hörande ytor.

2. ANSVARSFÖRDELNING

Ansvarsfördelningen mellan hyresvärden och hyresgästen regleras närmare i gränsdragningslistan under punkt 5 nedan.

Generellt gäller att hyresgästen svarar för av hyresgästen installerad och/eller bekostad utrustning inklusive tillsyn, drift och underhåll samt utbyte. Hyresgästen är införstådd med att hyresvärden, dennes konsulter och/eller entreprenörer måste äga tillträde till lokalen under hyrestiden för att hyresvärden skall kunna uppfylla sina skyldigheter.

Hyresgästen skall tillse att så kan ske.

Vid fel/brister/skador orsakade av inbrott, skadegörelse, försummelse eller felaktigt handhavande svarar hyresgästen för underhålls och/eller utbyteskostnader för återställning.

3. ERSÄTTNINGSPRINCIPER

Kostnader för tillsyn, drift och underhåll samt utbyte ska betalas av respektive ansvarig part. Hyresgästens ansvar för utbyte av utrustning gäller endast likvärdig funktion. Ansvaret för utökad kapacitet, förbättrad funktion etc. skall avtalas mellan parterna.

4. DEFINITIONER

Nedanstående definitioner gäller.

Tillsyn: driftåtgärder som omfattar observation av funktion hos ett förvaltningsobjekt, en inredning eller utrustning och rapportering av eventuella avvikelser.

Drift: Skötsel-/underhållsåtgärder med ett förväntat intervall mindre än ett år vilka syftar till att upprätthålla funktionen hos ett förvaltningsobjekt, en inredning eller utrustning.

Planerat underhåll och utbyte: åtgärder som syftar till att återställa eller säkerställa funktionen hos ett förvaltningsobjekt, en inredning eller utrustning. Av miljöhänsyn ska inte utbyte ske om produkt/material vid intervallets (när sådant är angivet) slut, alternativt när produktens/materialets livslängd löpt ut, om produkt/material fortsatt är i fullgott skick. Då sker utbytet istället när produkt/material därefter ej längre är i

fullgott skick. Om Hyresgästen efter intervallets slut, alternativt när materialet/produktens livslängd löpt ut, begär utbyte av produkt/material ska Hyresvärden byta produkten/materialet, dock ska Hyresgästen alltid ta miljöhänsynen i beaktande vid begäran av utbyte.

Om produkt/material ej längre är i fullgott skick och det beror på oaktsamhet eller skador orsakat av Hyresgästen sker utbyte på Hyresgästens bekostnad.

Följande förkortningar har använts:

F = Fastighetsägaren/Hyresvärden H = Hyresgästen

5. GRÄNSDRAGNINGSLISTA

Benämning	Utrustning	Ansvarig för tillsyn	Ansvarig för drift (skötsel & underhåll)	Ansvarig för planerat underhåll & utbyte	Anmärkning

Xxxx	Xxxxxxxxxx	F	F
	Sandning	F	F
	Sopning	F	F
	Finstädning, egna entréer	H	H
	Cykelställ	H	F	F
	Skyltar	F	F	F	Om uppsatta av F
	Skyltar	H	H	H	Om uppsatta av H
	Parkering	-	-	-	Extern part
	Gräsmattor	F	F	F
	Buskar	F	F	F
	Träd	F	F	F
	Rabatter	F	F	F
	Papperskorgar	F	F	F
	Belysningsstolpar	F	F	F

Tak	Antenn och dylikt	H	H	H	Om de är H:s
	Takbeläggning	F	F	F
	Ev. takbrunnar	F	F	F
	Takrännor	F	F	F
	Stuprör	F	F	F
	Taklucka	F	F	F
	Rengöring	F	F
	Snöröjning	F	F		Inkl. istappar

Benämning	Utrustning	Ansvarig för tillsyn	Ansvarig för drift (skötsel & underhåll)	Ansvarig för planerat underhåll & utbyte	Anmärkning
Fasad	Skyltar	H	H	H	Om de är H:s. F förbereder med kanalisation och el.
	Skyltar	F	F	F	Om de är F:s
	Ev. markiser	H	H	H	Om de är H:s
	Ev. markiser	F	F	F	Om de är F:s
	Ev. jalusier	H	H	H	Om de är H:s
	Ev. jalusier	F	F	F	Om de är F:s
	Utv solskydd	H	F	F	Enl tekn spec
	Fasadbelysning	F	F	F	Om de är F:s
	Fasadbelysning	H	H	H	Om de är H:s

Ytterdörr	Entrédörrar till byggnad	H	H	F	Exkl gemensam entrédörr LSS/bostäder - F fullt ansv för denna
	Låskista	H	H	F
	Trycke	H	H	F
	Kortläsare	H	H	F
	Kodlås	H	H	F
	Cylinder	H	H	F
	Dörröppningsautomatik	H	H	F
	Magnet	H	H	F
	Siren	H	H	F
	Motorlås	H	H	F
	Elslutbleck	H	H	F
	Utrymningsbeslag	H	F	F	Plombering byter H

Fönster	Glas	H	H	F
	Fönstertvätt	H	H	H
	Utsida karmar	H	F	F
	Utsida bågar	H	F	F
	Låsning	H	H	F

Invändigt
Dörrar	Dörrparti	H	H	F
	Låskista	H	H	F
	Cylinder	H	H	F
	Trycke	H	H	F
	Motorlås	H	H	F
	Elslutbleck	H	H	F

Benämning	Utrustning	Ansvarig för tillsyn	Ansvarig för drift (skötsel & underhåll)	Ansvarig för planerat underhåll & utbyte	Anmärkning
	Magnet	H	H	F
	Kortläsare	H	H	F
	Kodlås	H	H	F
	Entrésignal till boende	H	H	F
	Sirén	H	H	F
	Utrymningsbeslag	H	F	F	Plombering byter H
	Dörrstängare	H	F	F	Om brandkrav

Fönster	Insida karm	H	H	F
	Insida båge	H	H	F
	Beslag	H	H	F	Utbyte av lås och handtag pga. verksamhetens krav/H:s önskemål utöver rumsbeskrivning ansv H för.
	Persienner	H	H	H
	Fönstertvätt	H	H

Ytskikt	Målade tak	H	H	F	Ommålning efter 15 år
	Undertak	H	H	F	Utbyte efter 15 år
	Golvbeläggningar och väggmattor	H	H	F	Utbyte efter 12- 15år
	Väggytskikt	H	H	F	Ommålning efter 10-12 år

Partier	Metall	H	H	F
	Trä	H	H	F
	Glas	H	H	F
Vitvaror	Samtliga	H	H	F	Utbyte efter 10-15 år

Övrigt	Kaffeautomat	H	H	H
	Ev. jalusi invändigt	H	H	H	Om de är H:s
	Skåpsinredning i kök och WC/d	H	H	F	Utbyte efter 25-30 år
	Skyltar (H:s egna)	H	H	H
	All inredning	H	H	H
	Nyckelansvar (vid in- och utflytt av LSS boende)	H	H

Benämning	Utrustning	Ansvarig för tillsyn	Ansvarig för drift (skötsel & underhåll)	Ansvarig för planerat underhåll & utbyte	Anmärkning
	Avflyttningsbesiktning (lägenheter)	H	H
	Åtgärdande av besiktningsanmärkning (lägenheter)	H	H
	Hantering hyreskontrakt och hyresinbetalningar för LSS boende	H	H
Städning	Städning av samtliga förhyrda utrymmen	H	H	H

VVS
Värme	Värmecentral	F	F	F
	Värmesystem	F	F	F
	Radiatorventiler	H	F	F	F ansvarar dock inte för ev handhavandefel av H

Ventilation	Ventilationssystem	F	F	F
	Luftbehandlingsaggregat	F	F	F
	Ventilationsdon	H	F	F
	Rengöring ventilationsdon	H	H	F
	Kanaler	F	F	F

Sanitet	Vattenkranar	H	H	F
	Huvudstam avlopp	H	F	F	Rensning utförs av F
	Invändigt avlopp	H	H	F	Rensning utförs av H
	WC-stolar	H	H	F
	Utslagsbackar	H	H	F	I städrum
	Städutrustn, fast	H	H	F	I städrum
	Handfat	H	H	F
	Dusch	H	H	F
	Ev. fettavskiljare	H	H	F	Vid krav

EL- installationer	Lågspänningsställverk (LSP)	F	F	F
	Elcentraler	F	F	F	Om inst. av F
	Elapparater	F	F	F	Om inst. av F
	Elapparater	H	H	H	Om inst. av H
	Kanalisation	F	F	F	Om inst. av F
	Kanalisation	H	H	H	Om inst. av H

Benämning	Utrustning	Ansvarig för tillsyn	Ansvarig för drift (skötsel & underhåll)	Ansvarig för planerat underhåll & utbyte	Anmärkning
	Anläggning för styr- och övervakning	F	F	F
	Kabelsystem	F	F	F	Om inst. av F
	Kabelsystem	H	H	H	Om inst. av H
	Datanät	H	H	H	Om inst. av H
	Datanät	H	F	F	Om inst. av F
	Belysningsstyrning	F	F	F
	Passagekontrollanläggning	H	H	H
	Inbrottslarmsanläggning	H	H	H
	Trygghetslarm	H	H	H	Om inst. av H
	Telefonanläggning	H	H	H
	AV utrustning	H	H	H

Belysnings- armaturer	Allmänbelysning	H	H	F	Glödkälla byts av H
	Nödbelysning/vägledande	H	H	F	Om myndighetskrav.
	Arbetsplatsbelysning	H	H	H
	Övrigt	H	H	H

Styr- och övervakning	Huvuddator	F	F	F
	DUC	F	F	F
	Givare	F	F	F

Hyresgäst: Funktionsstödsförvaltningen Malmö Stad PROJEKT

GENOMFÖRANDE

Fastighet: Dagvattnet 3 Hyreskontrakt nr 2020:1

1. FÖRUTSÄTTNINGAR

Denna bilaga reglerar hyresvärdens och hyresgästens roller samt deras respektive rättigheter och skyldigheter under projekterings- och utförandefasen, dvs. fram till och med undertecknandet av tillträdessynprotokollet, samt hur möten, information, besked och ev. förändringar under denna tid skall hanteras.

Bilagan skall tillämpas under tiden från hyreskontraktets undertecknande fram till tillträdesdagen. Bilaga 6 samt bilaga 6.2 upphör att gälla när samtliga förhållanden som dessa bilagor tillämpats på är slutligt reglerade och bekräftade i tillträdeshandlingen, bilaga 8. Bilaga 6.1, 6.3 inkl. underbilagor revideras i enlighet med gjorda val och skall ingå i bilaga 8 (Tillträdeshandlingar).

2. PROJEKT- OCH BESLUTSTIDPLAN

Hyresvärden kommer genom anlitad totalentreprenör (”TE”) låta upprätta en projekttidsplan för genomförandet av projektet vartill det kopplas en beslutstidsplan som redovisar när besked skall vara hyresvärden tillhanda för att projekttidsplanen skall kunna hållas. Projekttidsplan och beslutstidsplan kommer kontinuerligt att uppdateras och överlämnas till hyresgästen.

I samråd med hyresgästen upprättas inflyttningstidsplan.

Efter avtalad tidpunkt enligt besluttidsplanen äger hyresgästen inte rätt att beställa ändringar. Hyresvärden kan dock godta och utföra av hyresgästen beställda ändringar efter denna tidpunkt, förutsatt att ändringen, enligt hyresvärden, inte påverkar hyresvärdens möjlighet att färdigställa lokalen enligt projekttidsplanen, dvs. att tillträdesdagen ej påverkas. Generellt innebär sena ändringar stora konsekvenser för alla projekt och båda parter skall sträva efter att tidigt definiera utförandet.

3. HANDLINGAR

Hyresvärden kommer att upphandla utförandet av lokalen på totalentreprenad och låta projektera och utföra lokalen enligt hyreskontraktet och dess bilagor. Om hyresvärden och hyresgästen överenskommer om ändring eller tillägg till omnämnda handlingar efter hyreskontraktets undertecknande kompletterar sådan överenskommelse handlingarna. Senast mellan hyresvärden och hyresgästen överenskommen ändring gäller före ovanstående handlingar eller tidigare beslutad ändring.

I samband med tillträdesdagen skall handlingar som redovisar lokalens slutliga omfattning och utförande inklusive de ändringar som gjorts i bilaga 1-6 redovisas i Bilaga 8 (Tillträdeshandlingar).

Hyresgäst: Funktionsstödsförvaltningen Malmö Stad PROJEKT

GENOMFÖRANDE

Fastighet: Dagvattnet 3 Hyreskontrakt nr 2020:1

4. ARBETSFORMER

Ombud för hyresgästen under byggnationen är: Xxxxxx Xxxxx, Funktionsstödsförvaltningen

Ombud för hyresvärden/fastighetsägaren under byggnationen är: Xxxxx Xxxxxxx, Skanska Sverige AB

Vid byte av ombud skall detta skriftligen meddelas den andra partens ombud.

Särskilda hyresgästmöten ska löpande hållas under projektets gång (minst en gång per månad), för att definiera hyresgästens valda lösningar. Dessa möten skall vara protokollförda och ske med deltagande av hyresgästens och hyresvärdens respektive ombud. Hyresvärden ansvarar för att protokoll skrivs vid varje möte och distribueras enligt överenskommen sändningslista. Hyresvärden kan också representeras av TE eller annan utsedd person och hyresgästen kan också representeras av byggprojektledare utsedd av hyresgästen (varvid deltagande representant ska inneha mandat för erforderliga beslut). På ovan beskrivet möte skall program- och projekteringsarbetet avstämmas mot aktuell besluttidsplan.

5. BESKED OCH ÄNDRINGAR

Hyresgästen kan, med hyresvärdens godkännande, under projekteringsfasen påverka lokalens utförande och funktioner.

Hyresvärden ska godkänna och tillse att eventuella ändringsarbeten utförs enligt hyresgästens önskemål om inte skälig anledning att neka föreligger. Så som skälig anledning kan exempelvis vara om ändring medför ingrepp i bärande konstruktioner i bygganden, negativ påverkan på kvarterets övriga delar/bostäder, icke oväsentlig negativ påverkan av tekniska system och installationer inom byggnaden, brister i följsamhet mot detaljplan/bygglov eller föreskrifter, annars icke oväsentlig negativ påverkan för fastighetens värde m.m.

Hyresgästen ska lämna skriftligt besked enligt besluttidsplanen eller, om besked ej ingår i besluttidsplanen och inte annat överenskommits, inom tio (10) arbetsdagar från det att hyresvärden begärt besked.

Om besked inte lämnas av hyresgästen enligt vad som framgår av besluttidsplanen eller vad som anges ovan, äger hyresvärden rätt att välja utförande i enlighet med i övrigt avtalad standard för att om möjligt undvika ekonomiska och/eller tidsmässiga konsekvenser för projektet.

Hyresgäst: Funktionsstödsförvaltningen Malmö Stad PROJEKT

GENOMFÖRANDE

Fastighet: Dagvattnet 3 Hyreskontrakt nr 2020:1

Efter att besked lämnats av hyresgästen eller hyresvärden valt enligt ovan anses utförandet bestämt och därmed uppfylla hyresgästens fordringar avseende det som beskedet/valet omfattar.

Om hyresgästens besked medför ändrings-, tilläggs-, eller avgående arbeten jämfört med det utförande som följer av hyreskontraktet, skall hyresvärden anmäla detta och ändringen/tillägget/avgående skall föras upp på ÄTA-listan (som den definieras nedan) för vidare behandling, se nedan.

Med ”ändring” avses:

Annat utförande än tidigare överenskommet, bestämt eller redovisat utförande som leder till ökad/minskad tidsåtgång eller justering (ökning/minskning) av kostnad.

Med ”tillägg” avses:

Utförande av ny funktion utöver tidigare överenskommen, bestämd i till hyreskontraktet bifogat rumsfunktionsprogram, teknisk beskrivning eller, där sådan saknas, av hyresvärden redovisad funktion. Tillägg kan antingen komplettera en redan överenskommen funktion eller utgöra en helt ny funktion.

Med ”avgående” avses:

Arbeten som utgår, vilka tidigare specificerats i hyreskontraktet och/eller dokumenterats i protokoll från hyresgästmöten.

6. BESTÄLLNING AV ÄNDRING OCH/ELLER TILLÄGG

Hyresvärdens ombud svarar för att upprätta en lista över ändrings-, tilläggs och avgående arbeten (”ÄTA-listan”) som förtecknar de av parterna påkallade ändringarna till utförandet enligt detta hyreskontrakt. Listan ska dels specificera aktuella ändringar under utredning, dels beslutade ändringar inklusive överenskommen reglering och påverkan på tillträdesdagen. ÄTA-listan skall kontinuerligt uppdateras och stämmas av på hyresgästmöten.

Ändringar och tillägg skall behandlas enligt nedan.

1. Av hyresgästen, eller hyresvärden, påtalad ändring/tillägg/avgående förs upp på ÄTA-listan.

2. Hyresvärden tar fram specificerade prisuppgifter avseende poster i ÄTA-listan och skall för hyresgästen redovisa erforderligt underlag för bedömning av kostnadernas riktighet. Prisuppgiften skall innehålla åtgärder för ett komplett utförande. I priset skall ingå även TE:s kostnader och entreprenörsarvode liksom hyresvärdens kostnader för finansiering, besiktning och kontroll. Avgående/ersatta utföranden enligt hyreskontraktet fastställs till belopp varmed arbetet ingår eller beräknas ingå i hyresvärdens åtagande. Vid beräkning av ändringskostnaden skall detta belopp frånräknas.

Hyresgäst: Funktionsstödsförvaltningen Malmö Stad PROJEKT

GENOMFÖRANDE

Fastighet: Dagvattnet 3 Hyreskontrakt nr 2020:1

Hyresvärdens kostnader för TE:s entreprenörsarvode, finansiering, besiktning och kontroll beräknas som ett procentpåslag om 8 % av summan av TE:s kostnader (nettokostnader, inkl. TE:s påslag om max 12 %) enligt ovan.

3. Hyresvärdens och hyresgästens respektive ombud träffar överenskommelse om utförande av ändring/tillägg samt vilken typ av kostnadsreglering enligt punkten 7 som ska gälla för respektive ändring/tillägg. Överenskommelsen ska omfatta eventuell påverkan på tillträdesdagen.

Tidigare utförande gäller till dess nytt utförande är överenskommet mellan parterna. Ändringar och tillägg skall överenskommas skriftligt mellan hyresgästens och hyresvärdens respektive ombud. Som skriftlig beställning räknas protokoll från hyresgästmöte. Om ändring eller tillägg kräver projektering eller annan utredning som underlag för kostnadsberäkning eller bedömning av tidskonsekvens skall hyresgästen av hyresvärden och/eller TE beställa och bekosta en utredning av ändringen eller tillägget innan kostnadsreglering och tidskonsekvens kan anges.

Hyresgäst: Funktionsstödsförvaltningen Malmö Stad PROJEKT

GENOMFÖRANDE

Fastighet: Dagvattnet 3 Hyreskontrakt nr 2020:1

7. KOSTNADSREGLERING AV ÄNDRINGAR

När kostnad för ändring/tillägg är framtaget enl. punkt 6 regleras detta enligt någon av nedanstående principer efter hyresvärdens val. Det noteras att parterna måste vara överens om hyresvärdens val av kostnadsreglering i samband med separat överenskommelse (se bestämmelse 6, p. 3 ovan), för att ändring/tillägg ska kunna utföras.

Hyrestillägg genom ökning av Bashyran

Tillämpligt vid ändring av eller tillägg till lokalen eller dess tillbehör som hyresvärden bedömer som generellt värdehöjande, d.v.s. som sannolikt ger högre intäkter eller lägre kostnader vid uthyrning till någon annan för fastigheten typisk hyresgäst.

Om summan av Hyresgästens totala Ändringar och Tillägg ska regleras som en ökning av bashyran ökas bashyran med 7% av den totala kostnaden för Ändringen eller Tillägget. Exempel: en total kostnad för ändring eller tillägg på 100 000kr ger en ökning av bashyran med 7 000kr.

Avbetalning av ändrings- och tilläggskostnad

Tillämpligt vid ändring av eller tillägg till lokalen eller dess tillbehör som hyresvärden inte bedömer som generellt värdehöjande. Parterna skall överenskomma om á- contobetalning av ändringsarbetena i takt med arbetets utförande. Slutreglering skall ske senast en månad före tillträdesdagen.

Vid beställning skall hyresvärden ange vilken av ovanstående principer som skall tillämpas.

Beställda ändringar som innebär en minskad projektkostnad skall vid kostnadsreglering enligt denna punkt endast avräknas från sådana ändringar som innebär en ökning av kostnaden för projektet i sin helhet.

ÄTA arbeten som beställs av hyresgästen via hyresvärden kommer att ägas av hy- resvärden. Ansvaret för skötsel, underhåll, drift och utbyte åligger hyresgästen om inte annat regleras i bilaga .

8. TIDSKONSEKVENSER PÅ GRUND AV ÄNDRINGAR OCH/ELLER TILLÄGG

Ändringar eller tillägg kan innebära att hyresgästens tillträde till lokalen förskjuts. Hyresvärden skall informera om vilken tidsförskjutning som kan bli aktuell med anledning av beställda ändringar och tillägg. Sådan tidsförskjutning sker, om inte annat överenskommits parterna emellan, utan att hyrestidens längd eller tidpunkten för hyresinbetalning enligt hyreskontraktet ändras. Överenskomna tidsförskjutningar skall framgå av beställningen.

Hyresgäst: Funktionsstödsförvaltningen Malmö Stad PROJEKT

GENOMFÖRANDE

Fastighet: Dagvattnet 3 Hyreskontrakt nr 2020:1

Xxxx färdigställda arbeten på tillträdesdagen skall inte i något fall utgöra grund för hyresgästens rätt till hävning av hyreskontraktet om dessa arbeten är i anledning av hyresgästen beställda ändrings- och/eller tilläggsarbeten (vilka hyresgästen informerats om kan föranleda förskjutning av tillträde) eller utgörs av hyresgästens egna arbeten eller utgörs av arbeten med anledning av anmärkningar från godkänd slutbesiktning av totalentreprenaden.

9. TILLTRÄDESSYN

Slutbesiktning avseende den entreprenad som upphandlats av hyresvärden avseende hyresobjektet kommer att ske före tillträdesdagen. Hyresgästen har rätt att närvara vid slutbesiktningen.

För att fastställa att hyresvärden uppfyllt sina skyldigheter gentemot hyresgästen avseende lokalens skick på tillträdesdagen skall hyresvärden och hyresgästen, med hyreskontraktet och eventuellt överenskomna ändringar och tillägg som underlag, gemensamt utföra en syn av de arbeten hyresvärden har utfört, som protokollförs i ett tillträdessynprotokoll som undertecknas av parterna senast tillträdesdagen.

Eventuella anmärkningar som antecknats vid tillträdessynen ska avhjälpas utan dröjsmål och senast två månader från tillträdessynen, såvida inte lämplig årstid bör avvaktas eller avhjälpandet är beroende av nödvändig leverans eller om arbetet är av komplicerad natur som kräver längre tid.

10. SAMORDNING AV HYRESGÄSTENS ARBETEN

Hyresgästen äger tillträde till lokalen samt rätt att påbörja eget arbete (sidoentreprenad, SE) tidigast 3 månader före definitiv tillträdesdag efter överenskommelse med hyresvärden. Hyresgästen skall informera hyresvärden om omfattning av och tidomfång för eventuellt egna arbeten före upphandlingen av dessa och hyresgästens arbeten skall bedrivas på sådant vis att TE:s arbeten inte hindras eller påverkas i övrigt.

Hyresgästen och av denne upphandlad SE skall förbinda sig att acceptera de förutsättningar hyresvärden genom TE ställer innan arbetsplatsen tillträds och arbetena igångsätts. Sådana villkor avser arbetsplatsens ordningsregler, tillgång till produktionsanordningar, arbetsmiljökrav, avtalsvillkor i anslutning till MBL, legitimationsplikt (ID06) samt tillträdestid mm så att hyresgästens arbeten inte hindrar eller stör pågående arbeten utan att hyresgästens arbeten istället kan samordnas på lämpligt sätt med hyresvärden och TE.

Hyresgästen skall ersätta hyresvärden för dennes kostnader för TE:s tidsamordning och eventuella kostnader orsakade av eget arbete eller SE gentemot TE och hyresvärden och som kan uppstå i samband med utförandet av hyresgästens egna arbete/SE:s arbeten och sidoleveranser såsom t ex sophantering, tillkommande städning, målningskomplettering, håltagning och brandtätning vid installationer etc.

Hyresgäst: Funktionsstödsförvaltningen Malmö Stad PROJEKT

GENOMFÖRANDE

Fastighet: Dagvattnet 3 Hyreskontrakt nr 2020:1

TE ansvarar för tidssamordning av hyresgästens egna arbeten och SE före tillträdesdagen.

Per dagen för undertecknandet av detta hyreskontrakt planerar hyresgästen att som sidoentreprenad (SE) före hyrestidens start låta utföra följande arbeten:

o …………

Hyresgästen ansvarar för skador på egna arbeten och samtliga skador som är en följd av dessa eller är orsakade av skada på egna arbeten. Utöver vad som anges i hyreskontraktsblanketten skall hyresgästen teckna och vidmakthålla försäkring för skador på egen egendom i form av allriskförsäkring.

Hyresgästen skall dessutom teckna och vidmakthålla ansvarsförsäkring för den egna verksamheten samt de arbeten i lokalen/på fastigheten som hyresgästen utför. Hyresgästen ansvarar för att anlitad SE har minst motsvarande försäkringar.

På anmodan från hyresvärden skall hyresgästen förete dokumentation för hyresvärden som visar att överenskomna försäkringar finns. Om hyresgästen underlåter detta får hyresvärden, om rättelse inte sker, på hyresgästens bekostnad själv teckna försäkring.

1 OMFATTNING

Denna gränsdragningslista omfattar ansvar för investeringar, innefattande projektering, samordning, upphandling, utförande, installation, provdrift, provning, avsyning mm till fullt färdig anläggning.

Ansvaret Utför innebär att angiven part svarar för utförandet och samordning med hy- resvärdens anläggningar.

Ansvaret Bekostar innebär att angiven part svarar för samtliga kostnader för angiven investering.

Ansvaret Äger innebär att angiven part från tillträdesdagen enligt detta hyreskontrakt innehar förtecknad egendom med äganderätt.

Följande förkortningar har använts:

F = Fastighetsägaren/Hyresvärden H = Hyresgästen

Investering / Produkt

Uför

Bekos- tar

Äger

Anm

1. MARK / HUS

Cykelställ

Fasadskyltar, fastighetens Fasadskyltar, hyresgästen Invändig skyltning

Övrig invändig skyltning Dörrstängare/öppnare, magnet- uppställning

Receptionsdisk

Beslag och låskistor på dörrar Låssystem, cylindrar, nycklar Städrumsinredning, fast

F F H F H F

H F F F

F F H F H F

H F F F

F F H F H F

H F F F

Enl. myndighetskrav Enligt brandkrav

Städutrustning

Tvätt- och torkutrustning

H F

Maskiner och torkskåp

Städutrustning, lös

Invändiga mörkläggningsanord- ningar

H H

I förekommande fall

Investering / Produkt	Uför	Bekos- tar	Äger	Anm
Utv solskydd Konst Lös inredning och utrustning i lokalerna	F H H	F H H	F H H	Enligt teknisk spec
2. VVS Sprinkler
Sprinkler, vatten	F	F	F	Enligt myndighetskrav
3. EL OCH TELE Komplex
Kanalisation för datanät	F	F	F
Belysning, värme, motordrift
Armaturer, allmänbelysning Miljöbelysning för växter och konst AV-utrustning	F H H	F H H	F H H
Tele, ledningsnät
Telefonväxlar och apparater Datanät	H F	H F	H F
Tele, manöver,övervakning och indi- kering Ellåsanläggningar i yttre skal- skydd Ellåsanläggningar i inre skal- skydd Passagekontrollanläggningar i skalskydd Strömförsörjning till passage- kontroll	F F F F	F F F F	F F F
Tele, telefonanläggningar
Porttelefon	F	F	F	1 st
Tele, ljud- och bildanläggningar
Högtalaranläggningar	H	H	H

Investering / Produkt	Uför	Bekos- tar	Äger	Anm
Tele, larmanläggningar
Brandlarmsanläggning Dito kanalisation Övrigt brandlarm Inbrottslarm Dito kanalisation Driftlarm, fastigheten Driftlarm, verksamheten Nödljusanläggningar Magnetuppställningar	F F H H F F H F F	F F H H F F H F F	F F H H F F H F F	Enligt myndighetskrav Enligt myndighetskrav Enligt myndighetskrav
4. STYR OCH ÖVERVAKNING SÖ för fastighetens drift SÖ för verksamheten	F H	F H	F H	Avser tilläggsbeställningar av H

2 ÖVERENSKOMMELSE OM ÄNDRAD OMFATTNING

Denna gränsdragningslista redovisar ansvarsfördelningen enligt vid tidpunkt för hyres- kontraktets undertecknande föreliggande kända omständigheter. En eventuell uppdate- rad gränsdragningslista avseende investeringar skall läggas som en underbilaga till bi- laga 9.

Solkvarteret Hyllie

Nybyggnad av LSS boende

Teknisk specifikation

2020-12-21

Denna tekniska specifikation avser LSS delen (Hyresobjektet) inom Solkvarteret och är en del av en teknisk beskrivning som är en bilaga till entreprenadkontrakt för uppförande av hela den byggnad som Hyresobjektet finns i.

Hyresvärden äger rätt att ensidigt välja teknisk lösning och utförande i samtliga de delar av byggnaden som inte särskilt framgår nedan i denna tekniska specifikation. Såvitt gäller det som anges i denna tekniska specifikation får Hyresvärden ändra produkt, varumärke och utförande till likvärdig produkt, varumärke och utförande samt vidta ändringar som Hyresvärden anser erfordras p g a myndighetskrav eller produktionstekniska skäl. Ändring får ske efter samråd med Hyresgästen.

Teknisk specifikation

Rumsbeskrivning kompletterar denna tekniska specifikation. För det fall motstridiga uppgifter förekommer mellan rumsbeskrivning och denna tekniska specifikation, gäller vad som står i denna specifikation.

Allmänna krav:

• Boverkets byggregler BBR 29

• Boverkets konstruktionsregler, EKS.

• AMA

• Arbetsmiljöverkets föreskrifter (AFS).

o För personalutrymmen LSS se Arbetsplatsens utformning (AFS 2020:1) resp AFS 2020-1(fr o m 1/1 2021)

• Elsäkerhetsverkets föreskrifter ELSÄK-FS.

• Byggvägledning Vatten och Avlopp, Ventilation.

Generellt:

• Min 2,50m i LSS (nedpendlat gipsundertak i lägenheter)

• Lokala försänkningar/rörinklädnader från angiven rumshöjd(dock ej i bad) får endast ske i begränsad omfattning och skall vara väl genomtänkta och förankrade med B, dock aldrig lägre än till en rumshöjd på 2300 mm.

• Hänsyn ska tas till att fall i hela badrummet utförs. BBR gäller.

Stomme:

• Lägenhetsskiljande väggar i betong (ljudklass enligt ljudutredning för byggdelen).

• Mellan LSS och bostäder ovanför: Bjälklag i betong med plattbärlag alt HDF (ljudklass enligt ljudutredning för byggdelen).

Huskomplettering:

• Innerdörrar till personalutrymmen ska vara låsbara.

▪ Dörrstoppar monteras på vägg vid samtliga dörrar

▪ Lättmanövrerade dörrar med enhandsgrepp, dvs ej vara nödvändigt att vrida om vred och trycka ner handtag samtidigt

• Utgångspunkten är ett traditionellt nyckelsystem med 3 nycklar per lägenhet och 25 nycklar för personal- och gemensamma utrymmen.

• Elektroniska passagesystem ska installeras på entrédörrar, dörrar till personalutrymmen samt andra dörrar som krävs enligt rådande tillgänglighetskrav. Passagesystemet ska enkelt kunna administreras av personal på boendet.

• Separat nyckel till utvändigt förråd tillhörande LSS

• Fasta resp vridfönster ska användas i lägenheterna. Fönsterna ska vara enkla att öppna för rullstolsburen person och vara låsbara med nyckel.

• Utvändigt solskydd (mörkläggningsanordning – ej markis) med manuell manövrering ska ingå till alla fasta fönster i lägenheter

• Mellanglaspersienner ska ingå vid öppningsbara fönster

• Plastmatta enligt rumsbeskrivning

• Foder standard vita 12x56 mm, raka hörn

• Fönsterbänkar i grå polerad granit.

• Gardinbeslag vid fönster i lägenheter typ Reform

• Hatthylla vit med dubbel hylla FM Classic 301 eller likvärdig, min 1 m där detta är möjligt

• Skåp/garderober/städskåp förses med vita luckor och handtag lika skåp i kök. Garderober ska utföras med hyllor, hängare och backar enligt lämplig bostadsutformning. Städskåp förses med låsbart medicinskåp i inbrottsfördröjande material.

• Placering av fast inredning i höjdled ska ske i samråd med verksamheten

• Inom lägenheterna ska OSB skiva monteras bakom gips vid lätta väggar

• Radiatorer ska förses med radiatorskydd

• Absorbenter i tak i förekommande fall enligt ljudutredning med utseende enligt överenskommelse med B

• Xxxx på väggar i allmänna utrymmen skyddas med hörnlist av trä H=1600 mm.

• Slagtåligt hörnskydd vid utåtgående vägghörn. Försänkt skruv ska användas.

• Postboxar

• Utvändig komplettering

• Ventilationsinstallationer i lägenheter som inte kan utföras dolda i bjälklag och schakt ska förläggas och kläs in

• Beakta kravet på nivåskillnader(trösklar/golv)

• Alla invändiga dörrar och fönsterdörrar ska vara bredd M10.

• Alla ytskikt dras in under och bakom inredning

• Några alternativ av plastmattor ska presenteras för hyresgäst. Halktröghet ska beaktas vid val av plastmatta

• Fönsterbeslag placeras högst 1200 mm över golv

• Samtliga dörrar från utsida till lägenheter ska vara av ytterdörrstyp med glasöppning

• Samtliga dörrar från insida till lägenheter ska vara täta lägenhetsdörrar

• Gemensamma entrédörrar (som har dörrautomatik) ska förses med sparkskydd

Målning:

• Måleribranschens standard för målade ytor ”referensytor måleri”, se rumsbeskrivning.

• Normerande besiktning ska utföras vid start av arbete för att verifiera nivå.

• Microlite ingår på alla väggar med gips.

• Målning ska ske även bakom inredning

Kök:

• Skåpsserie Aspekt vit (Marbodal) eller likvärdig med lådor i underskåp förutom i diskbänksskåp och eventuellt hörnskåp (luckor) samt förberett för mikrovågsugn (skåp med baksida samt eluttag).

• Skåp med plats för källsortering

• Gemensamt kök ska innehålla ett par låsbara köksskåp. Diskmaskinen placeras i arbetshöjd.

• Beslag Marbodal Solo rostfri, 128 mm eller likvärdig.

• Fast belysning under överskåp med eluttag, se även el-avsnitt.

• Bänkskiva Marbodal laminat 558 Gomera, 30 mm tjock med kantlist MF42 (list i rostfri look) i framkant och laminat (vattensäkring) + skruvad kantlist mot spis och diskbänk.

• Diskbänk med två centrerade hoar samt avställningsyta om köksutformning medger detta, annars bänk med hoar i ena sidan och avställningsyta.

Diskbänkar med grunda hoar ska väljas

• Blandare Mora MMix kök K6 energiklass B (Eco 9l/s) el mots.

• Blandare ska vara engrepps och förses med föravstängningsventil och diskmaskinsanlutning

• Vitvaror:

o Kyl/frys, (vit) Bosch, KGV36XW31 Klass A++ eller senare ersättningsmodell (Low Frost funktion).

o Inbyggnadshäll och ugn med sidohängd lucka. (Direkt under ugnen ska finnas en utdragbar skärbräda). Ej touchpaneler på häll eller ugn. Reglagepanel på framsida. Hällskydd.

o I kök inom lägenheterna ska endast förberedas med el, vatten och avlopp för framtida installation av diskmaskin

o Spiskåpa

Personal kök/matplats:

• Pentry generellt lika kök lägenheter fast utan spis. Diskbänk, diskmaskin, mikrovågsugn, kyl/frysskåp samt eluttag och plats för kaffebryggare och vattenkokare. Timer ska installeras för uttag till kaffebryggare.

Gemensam tvättstuga:

• 2 x tvättmaskin 9 kg (flerhushållsmodell - placeras på sockel)

• 1 x torktumlare 9 kg (flerhushållsmodell - placeras på sockel)

• 1 x Torkskåp b 1,80m

• 1 x väggmonterad strykbräda

• 1 x tvättbänk

• 1 x vikbord

• Låsbara skåp för förvaring av tvätt och rengöringsmaterial

WC/d och RWC:

• I WC/d inom lägenheterna ska endast förberedas med el, vatten och avlopp för framtida installation av kombi TT/TM om plats finnes

• Fast belysning tak, se även el-avsnitt.

• RWC-larm (ej i lägenheter)

• Inga handdukstorkar

• Engrepps duschblandare. Fast monterat duschmunstycke samt avtagbar duschslang som kan kopplas av/på med snabbkoppling.

• Blandare ska vara engrepps och förses med föravstängningsventil

• 1 st toapappershållare

• 1 st 2-krok för handduk (vid tvättställ)

• 1 st 2-krok för badlakan

• Duschdraperi på skena (ej duschdörrar)

• Vippbart tvättställ med distanslåda av poly(ej kommod)

• Hylla alt skåp bredvid tvättställ om plats finnes

• Wc-stol med förberett för väggmonterat armstöd (vägg ska förstärkas om den ej är av betong)

• Placering av fast inredning i höjdled ska ske i samråd med verksamheten

Värme och sanitet:

• Uppvärmning fjärrvärme via vattenburet radiatorsystem. I lägenheter ska vattenburet golvvärmesystem installeras.

• Inom lägenheterna ska individuell temperaturreglering kunna ske mellan 18-23 gr

• Anläggningen injusteras för 21 graders rumstemperatur

• Vertikala värmestammar med tillhörande kopplingsledningar till radiatorer utförs synliga.

• Vattenledningar utförs med dolda ledningar inom våtrum alt synliga ledningar inom våtrum utförda med halvhårda förkromade kopparrör. Ledningar i första hand utföras dolda om inte synliga ledningar krävs av produktionstekniska skäl

• Varmvattentemperatur ska kunna låsas till max 38 grader om behov finns.

• Varje lägenhet ska ha möjlighet till separat vattenavstängning utanför lägenheten (placeras i undertak utanför resp lägenhet)

• Sprinkleranläggning enl brand- och myndighetskrav ska installeras. Rör dolda i undertak med dolda sprinkelhuvuden som fälls ner vid brand i lägenheter.

Ventilation

• Luftbehandlingssystem utförs som FTX

• Xxxxxxx förstärkning av ventilationen ska vara möjlig i de gemensamma utrymmena.

• Kryddhylleaggregat till LSS lägenheterna och ett separat aggregat till personal/gemensamma utrymmen.

• Allmänventilation i kök via spiskåpa

• Tilluften ska spridas via takmonterade eller väggmonterade don.

El/Belysning/Fiber:

• LSS verksamheten ska ha ett eget el-abonnemang

• Anläggningen ska utrustas med ett eget abonnemang med två undermätare, en för verksamheten och en för boendedelen.

• Elkraftssystem

o Servis-och fördelningscentral placeras i fastighetens elrum och utförs enligt elleverantörens anvisningar.

o Mätartavlor för hyresgäster ska placeras på lämpligt ställe så att brukare kan läsa av sin förbrukning.

o Centraler där elförbrukning ska följas upp förses med MID-godkända M-bus elmätare som kopplas till huvud DUC.

o Centraler består av två delar, en del för eldistribution (elcentral/gruppcentral) och en del för multimedia (multimediacentralen).

Multimediacentral ska innehålla 6 st 230V uttag för anslutning av sk. ”Aktiv utrustning” samt erforderligt utrymme för den aktiva utrustningen (CPE, trådlös router, trådlös telefon enhet mm). Switch, så kallad CPE Customer Premises Equipment, levereras av bredbandsleverantör vid hyresgästens abonnemangsbeställning.

Centraler placeras i elnisch eller infällda i vägg. Centralen ska minimalt förhindra signaler från trådlös kommunikationsutrustning som placeras i skåpet.

Alla centraler ska förses med plats för MID-godkänd IMD elmätare och trådlös sändare på DIN skena (10 moduler för Techem system)

• Generellt fiber

Det ska finnas två separata dragningar av fiber där den ena förser hyresgästerna och den andra avser fiber för verksamheten/anställda. Hyresgästerna ska erbjudas egna abonnemang och utöver detta ska det finnas ett abonnemang för gemensamhetsutrymmet. Lägenheterna samt gemensamhetsutrymmena förbereds för egen bredbandsanslutning med minst två datauttag. Tjänsteleverantör för internet, telefon samt TV ska finnas som boende ska kunna teckna abonnemang med. Gällande Malmö

stads fiber ska dialog föras med ansvarig person på funktionsstödsförvaltningen om placering av fasta uttag samt uttag för

trådlösa accesspunkter. Ansvarig person på funktionsstödsförvaltningen bistår med ritningar där detta framgår. Generellt kommer fasta uttag att placeras i personalutrymmena och de trådlösa accesspunkterna ska i första hand täcka personaldelar samt gemensamhetsutrymme. Strävan ska dock ligga i att kunna täcka in samtliga delar av boendet, men utan att placera några trådlösa accesspunkter i lägenheterna.

Trådlös täckning samt täckning för mobiltelefoni ska vara fullgod i samtliga delar. Behövs signalförstärkare för att tillgodose detta ska det ingå.

• Flerfunktionsnät Tv, tele, data

o Inom fastigheten ska ett fastighetsnät kat 6a länkklass Ea eller fiber för informationsöverföring av digital telefoni, datakommunikation och bildöverföring (TV) installeras. Fastighetsnätet ska utföras enligt aktuell operatörs tekniska föreskrifter. Nätet ska utgå från elrum / elnisch/ serviscentral (där fiberleverantörens switch är placerad) och stativ med patchpanel för utgående kablar monteras. 1st kabel förläggs mellan patchpanel i stativ och respektive lägenhets patchpanel i multimediacentral.

o Inom lägenheter ska datakabel kat 6a länkklass Ea förläggas mellan patchpanel i multimediacentral och två dubbla uttag i vardagsrum/sovrum. Alla patchledningar/anslutningsledningar ska levereras.

• Belysning LSS

o Väggbelysning vid uteplatser (LED).

o Armaturer ska ingå i erforderlig omfattning för verksamhetens ändamål.

o Armaturer ska väljas med hänsyn till belysningsstyrka, luminansförhållanden,

bländning, kontrast samt sambandet mellan ljus och färg. Med hänsyn till synsvaga ska armaturer ge ett nedåtriktat ljus, medan t.ex rundstrålande takarmaturer som glober, ska undvikas. Kontrast och

skuggor ska stämmas av. Även energisnålhet och driftekonomiska synpunkter ska vägas in vid val av armaturer, ljuskällor och styrningar.

Belysningen ska uppfylla ställda krav i SS-EN 12464-1:2011.

o Armaturer ska vara försedda med elektroniska driftdon. Armaturer inomhus ska förses med LED-ljuskällor. Vid planeringen av belysningen

ska man eftersträva att den installerade belysningseffekten inte överstiger 10 W/m2. Bra färgtemperatur är 3000 Kelvin samt god färgåtervinningsindex RA-index. Armaturer och kupor får ej vara av glas. Armaturer och strömbrytare i våtutrymmen ska ha IP-klass 44. Utomhus ska gångvägar förses med stolpbelysning. God belysning ska anordnas för personalens gångväg fram till byggnaden.

o Belysning ska finnas vid entréer(fasadbelysning) och gemensamma uteplatser.

o Styrning av utvändig belysning ska ske med skymningsrelä och ur.

o Då utvändig belysning är tänd, ska varje lägenhet kunna styra belysningen på tillhörande ”uteplats” med en elomkopplare.

o Arbetsbelysning under väggskåp i köksutrymme samt takbelysning och belysning ovan tvättställ i hygienutrymme ska finnas i lägenheterna.

o Strömställare för arbetsbelysning under väggskåp ska kunna

nås av en rullstolsburen person. Även arbetsbelysning under väggskåp i gemensamt kök ska finnas. Belysning i gemensamt allrum och kök ska vara ljusreglerat med steglös dimmerfunktion.

Ljuskulturs riktlinjer och rekommendationer ska utgöra en dimensionerade förutsättning för inomhusbelysningen

• Porttelefon

o Dörrtryckknappar ska finnas vid entrédörrar och lägenhetsdörrar. Dörrsignal för entrédörrar anordnas i personal-/jourrum och gemensamt kök. Ringsignal ska även kunna kompletteras med signallampa. Porttelefon ska vara kopplad till varje lägenhet samt en enhet till personaldel. Porttelefon kopplad till persondel ska kunna vidarekopplas till mobil enhet som man ska kunna styra öppningsfunktion med.

• Övrigt

o Samtliga elanslutningar och eluttag inom alla lägenheter och utrymmen ska vara försedda med jordfelsbrytare. Ett av vägguttagen i varje rum ska

placeras direkt under strömbrytare. Strömbrytare ska placeras intill dörrfoder på låssidan i varje rum 1000 mm över golv. Uttag eller fast anslutning av kyl/frys, spishäll, ugn, framtida diskmaskin och tvättmaskin, osv ska finnas. Samtliga uttag avsedda för kaffebryggare, vattenkokare och strykning förses med timer av elektronisk typ. Även spishäll i lägenheter ska förses med timer och spisvakt, och strömtillförseln till spishäll och ugn ska kunna stängas av med nyckelströmbrytare. Nyckelströmbrytaren ska placeras i respektive lägenhets

elcentral. I gemensamma utrymmen ska köksutrustning som spishäll, ugn och framtida diskmaskin samt uttag vid arbetsbänkar förses med central avstängning via nyckelströmbrytare.

o Brandlarm ska följa Malmö stads krav på nyinstallerade brandlarmscentraler. Vid projekteringen ska det övervägas i samråd med verksamheten om behov av andra larm finns.

Individuell mätning och debitering(IMD):

• System för individuell mätning och debitering (IMD) Techem eller likvärdigt ska installeras för hela LSS boendet, (dock ingen ytterligare undermätning i lägenheterna) gällande tappvarmvatten, el, samt förberedas för kallvatten. Flödesmätare för varmvatten samt trådlös mätarenhet el ska monteras av VS respektive El. System presenteras i TE-anbud.

• Varmvattenförbrukning för LSS ska kunna mätas och debiteras separat.

• IMD System ska kunna övervaka, validera, lagra samt skicka underlag för debitering i öppen källkod. LSS verksamheten ska kunna ha åtkomst på Webbsida. Drifttjänsten ska tillhandahållas av tredje part Techem eller likvärdig, och ska upphandlas av Fastighetsägaren. Pris för tjänsten ska anges i anbud, men ingår i HG’s huvudavtal.

• Kommunikation utanför fastigheten ska ske genom internet eller GPRS.

• Samtliga mätare ska uppfylla gällande normer och vara typgodkända som debiteringsmätare. Mätare skall vara MID-godkända.

• Utrustning i lägenheter och för personal/gemensamma ytor ansluten till mätinsamlingssystemet ska vara utförd med trådlös kommunikation. Utanför dessa kan kommunikation utföras trådbunden alt trådlös.

• System ska kunna skicka data till tredje part utan abonnemangsavgifter.

• Antalet möjliga enheter i systemet ska vara obegränsat.

Solkvarteret Hyllie

Nybyggnad av LSS boende

Rumsbeskrivning

2020-12-21

Information

Denna rumsbeskrivning kompletterar Teknisk Specifikation

För det fall motstridiga uppgifter förekommer mellan Teknisk Specifikation och denna beskrivning, gäller vad som står i Teknisk Specifikation.

LSS BOENDE

Lägenheter

ENTRÈ

Golv Plastmatta kulör enl senare ök

Sockel Lika golv uppvik 100mm

Väggar Målat A11:01, kulör NCS S 0502-Y Glans 5

Tak Målat A11:02, kulör NCS 0500-N Glans 2

Övrigt: Hatthylla

Garderober enligt planritning.

Synliga värmerör Målat A42:10, klass 2, NCS S 0502-Y Glans 5 Enligt teknisk beskrivning.

Placering av fast inredning i höjdled ska ske i samråd med verksamheten

SOVUTRYMME

Golv Plastmatta kulör enl senare ök

Sockel Lika golv uppvik 100mm

Väggar Målat A11:01, kulör NCS S 0502-Y Glans 5

Tak Målat A11:02, kulör NCS 0500-N Glans 2

Övrigt: Garderober och skåp enligt planritning Fönsterbänk (ev på konsol)

Synliga värmerör Målat A42:10, NCS S 0502-Y Glans 5 Enligt teknisk beskrivning.

Placering av fast inredning i höjdled ska ske i samråd med verksamheten

VARDAGSRUM

Golv Plastmatta kulör enl senare ök

Sockel Lika golv uppvik 100mm

Väggar Målat A11:01, kulör NCS S 0502-Y Glans 5

Tak Målat A11:02, kulör NCS 0500-N Glans 2

Övrigt: Fönsterbänk (ev på konsol)

Synliga värmerör Målat A42:10, NCS S 0502-Y Glans 5 Gardinbeslag

Enligt teknisk beskrivning.

Placering av fast inredning i höjdled ska ske i samråd med verksamheten

KÖK

Golv Plastmatta kulör enl senare ök

Sockel Lika golv uppvik 100mm

Väggar Målat A11:01, kulör NCS S 0502-Y Glans 5 Kakel typ 2 över bänkskiva

Bakom vitvaror målat A12:11 kulör NCS S 0502-Y Glans 5

Tak Målat A11:02, kulör NCS S 0500-N Glans 2

Övrigt: Köksinredning enligt planritning Bänkskiva laminat

Vitvaror enligt teknisk beskrivning Fönsterbänk (ev på konsol)

Fast belysning

Synliga värmerör Målat A42:10, NCS S 0502-Y Glans 5 Gardinbeslag

Enligt teknisk beskrivning

Placering av fast inredning i höjdled ska ske i samråd med verksamheten

RWC/d

Golv Plastmatta kulör enl senare ök

Sockel Väggar

Lika golv uppvik 150mm Väggmatta kulör enl senare ök

Tak Målat A11:02 Klass VA, kulör NCS 0500-N Glans 20

Övrigt: Fast belysning

Beslag:

1 st toapappershållare

1 st 2-krok för handduk (vid tvättställ) 1 st 2-krok för badlakan

Dusch

Duschdraperi på skena

Vippbart tvättställ med distanslåda Hylla alt skåp bredvid tvättställ

Wc-stol med förberett för väggmonterat armstöd Enligt teknisk beskrivning.

Placering av fast inredning i höjdled ska ske i samråd med verksamheten

LÄGENHETSFÖRRÅD (Utanför

lägenheten)

Golv Plastmatta kulör enl senare ök

Sockel Lika golv uppvik 100mm

Väggar Målat A11:01, kulör NCS S 0502-Y Glans 5

Tak Målat A11:02, kulör NCS 0500-N Glans 2

Övrigt: Fast belysning

1 st hyllplan med 1 st klädstång inkl. bärlist vit.

Placering av fast inredning i höjdled ska ske i samråd med verksamheten

Personalutrymmen och gemensamma utrymmen

HUVUDENTRÈ, PERSONALENTRÉ, KORRIDORER OCH UTGÅNG TILL GEMENSAM UTEPLATS

Golv Plastmatta kulör enl senare ök

Sockel Lika golv uppvik 100mm

Väggar Målat A11:01, kulör NCS S 0502-Y Glans 5

Tak Målat A11:02, kulör NCS 0500-N Glans 2

Övrigt: Postboxar, låsbara

Hatthylla

Fast belysning

Absorbenter i förekommande fall.

Synliga värmerör Målat A42:10, klass 2, NCS S 0502-Y Glans 5 Placering av fast inredning i höjdled ska ske i samråd med verksamheten

VARDAGSRUM

Golv Plastmatta kulör enl senare ök

Sockel Lika golv uppvik 100mm

Väggar Målat A11:01, kulör NCS S 0502-Y Glans 5

Tak Målat A11:02, kulör NCS 0500-N Glans 2

Övrigt: Fönsterbänk (ev på konsol)

Synliga värmerör Målat A42:10, NCS S 0502-Y Glans 5 Gardinbeslag

Absorbenter i förekommande fall.

Placering av fast inredning i höjdled ska ske i samråd med verksamheten

GEMENSAMT KÖK/MATPLATS

Golv Plastmatta kulör enl senare ök

Sockel Lika golv uppvik 100mm

Väggar Målat A11:01, kulör NCS S 0502-Y Glans 5 Kakel typ 2 över bänkskiva

Bakom vitvaror målat A12:11 kulör NCS S 0502-Y Glans 5

Tak Målat A11:02, kulör NCS S 0500-N Glans 2

Övrigt: Köks- och skåpsinredning enligt planritning Bänkskiva laminat

Vitvaror enligt teknisk beskrivning Fönsterbänk (ev på konsol)

Fast belysning

Synliga värmerör Målat A42:10, NCS S 0502-Y Glans 5 Gardinbeslag

Absorbenter i förekommande fall. Enligt teknisk beskrivning

Placering av fast inredning i höjdled ska ske i samråd med verksamheten

GEMENSAM TVÄTTSTUGA

Golv Plastmatta kulör enl ök med verksamhet

Sockel Lika golv uppvik 100 mm.

Väggar Målat kulör NCS S 0502-Y A11:01 klass 1 VA glans 20.

Tak Målat, A11:02 klass 1 VA kulör 0500-N glans 20.

Ljudabsorbenter av hygienskivor i erforderlig omfattning.

Övrigt: Xxxxxxxx i golvvinkel och runt golvbrunn.

Golvbrunn. Vattenutkastare (ej slang). Tvättbänk

Låsbara skåp för tvätt- och rengöringsmedel. Utrustning från Electrolux:

1 x Torkskåp

2 x TM

1 x TT

Väggmonterad strykbräda Vikbord

Enligt teknisk beskrivning.

PERSONAL WC/D OCH OMKLÄDNINGSRUM

Golv Plastmatta kulör enl senare ök

Sockel Väggar

Lika golv uppvik 150mm Väggmatta kulör enl senare ök

Tak Målat A11:02 Klass VA, kulör NCS 0500-N Glans 20

Övrigt: Fast belysning

Beslag:

1 st toapappershållare

1 st 2-krok för handduk (vid tvättställ) 1 st 2-krok för badlakan

Duschdraperi på skena

Vippbart tvättställ med distanslåda

Wc-stol med förberett för väggmonterat armstöd Enligt teknisk beskrivning.

Skåp enl planritning

Halvskåp för förvaring av kläder

enl planritning. Förses med hänglås. Absorbenter i förekommande fall. Sittbänk enl planritning

PERSONAL KÖK/MATPLATS

Golv Plastmatta kulör enl senare ök

Sockel Lika golv uppvik 100 mm.

Väggar Målat A12:11, kulör NCS S 0502-Y Glans 5

Tak Målat A13:12, kulör NCS S 0500-N Glans 2

Övrigt: Synliga värmerör Målat A42:10, NCS S 0502-Y Glans 5 Skåp och pentry enl planritning

Gardinbeslag

Absorbenter i förekommande fall. Fönsterbänk (ev på konsol)

KONTOR/VILA

Golv Plastmatta kulör enl senare ök

Sockel Lika golv uppvik 100 mm.

Väggar Målat A12:11, kulör NCS S 0502-Y Glans 5

Tak Målat A13:12, kulör NCS S 0500-N Glans 2

Övrigt: Synliga värmerör Målat A42:10, NCS S 0502-Y Glans 5 Absorbenter i förekommande fall.

Enligt teknisk beskrivning

STÄD

Golv Plastmatta kulör enl senare ök

Sockel Lika golv uppvik 150mm

Väggar Målat A12:11, kulör NCS S 0502-Y Glans 5

Tak Målat A11:02, kulör NCS 0500-N Glans 2

Övrigt: Golvbrunn

Rostfri utslagsback Spolblandare

1 st Städset med hyllor Enligt teknisk beskrivning.

VERKSAMHETSFÖRRÅD

Golv Plastmatta kulör enl senare ök

Sockel Lika golv uppvik 100mm

Väggar Målat A11:01, kulör NCS S 0502-Y Glans 5

Tak Målat A11:02, kulör NCS 0500-N Glans 2

Övrigt: Hyllplan

Fast belysning

UTVÄNDIGT FÖRRÅD (Oisolerat)

Golv Betong

Sockel -

Väggar Obehandlat

Tak Obehandlat

Övrigt: Fast belysning

Enligt teknisk beskrivning.

1. BAKGRUND M.M.

Dessa villkor utgör en del av hyreskontrakt jämte bilagor (”Hyresavtalet”) mellan Skanska Sverige AB, org nr 556033-9086 (”Hyresvärden”) och Funktionsstödsförvaltningen i Malmö Stad, org nr 212000-1124 (”Hyresgästen”) avseende hyresobjekt (”Hyresobjektet”) på fastigheten Dagvattnet 3 i Malmö kommun.

Hyresvärden och Hyresgästen benämns nedan var för sig för (”Part”) samt gemensamt för (”Parterna”).

Hyresvärden ska teckna avtal om upplåtelse av tomträtt på fastigheten Dagvattnet 3 i Malmö kommun, där Hyresobjektet kommer vara belägen. Hyresgästen avser att hyra Hyresobjektet i syfte att använda den för gruppbostäder inom ramen för LSS. Hyresgästen kommer i sin tur i andra hand att hyra ut lägenheter (boyta) inom Hyresobjektet till personer inom ramen för LSS.

Parterna är överens om att följande villkor skall gälla för Hyresavtalet under hela avtalstiden.

För att nedan angivna villkor 2.1 – 2.9 skall vara gällande förutsätts att Hyresnämnden godkänner villkoren.

2. VILLKOR FÖR BLOCKHYRESAVTAL

2.1 Blockhyresavtalet löper från och med tillträdesdagen, som är preliminärt beräknad till 1 september 2023, och 20 år framåt, preliminärt t o m 31 augusti 2043. Sägs inte avtalet upp senast 12 månader före hyrestidens utgång, förlängs hyresavtalet med 5 år åt gången, varvid en ömsesidig uppsägningstid om 12 månader alltjämt skall gälla.

2.2 Rätt till förtida uppsägning av Hyresavtalet

Hyresgästen skall följa Hyresavtalet jämte bilagor under hela hyrestiden. Hyresgästen äger därmed inte rätt att säga upp Hyresavtalet i förtid enligt 5 § hyreslagen.

2.3 Åtgärdsföreläggande och upprustningsföreläggande

Parterna är överens om att Hyresgästen inte skall ha rätt att åberopa 16 och 18 §§ (åtgärdsföreläggande respektive upprustningsföreläggande) för det fall Hyresgästen är förhindrad att nyttja Hyresobjektet på grund av att det föreligger någon brist i Hyresobjektet eller att Hyresobjektet inte uppfyller lägsta godtagbara standard. Ovan inskränker inte hyresgästens rätt att begära nedsättning av hyran om Hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet. Hyresvärdens och Hyresgästens överenskommelse i Hyreskontrakt för blockuthyrning (se sid 2 däri) skall dock gälla.

2.4 Vård- och underhållsansvar

Hyresgästen skall svara för vård- och underhåll av Hyresobjektet i enlighet med vad som framgår av Bilaga 5 till Hyresavtalet (Gränsdragningslista avseende tillsyn, drift, underhåll och utbyte).

2.5 Förbättrings- och förändringsarbeten

Hyresgästen har ingen rätt till hyresgästsinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten enligt 18 d – 18 h §§ hyreslagen. Hyresvärden förbinder sig dock att utan dröjsmål vidarebefordra information om sådana förbättrings- och ändringsarbeten som Hyresvärden avser att vidta. Dessa arbeten ska planeras i samråd med Hyresgästen.

2.6 Index

Avtalad hyra skall årligen indexuppräknas enligt Bilaga 2 till Hyresavtalet (Hyra och tillägg till hyra).

2.7 Villkorsändring

Hyresgästen och Hyresvärden äger inte rätt att med åberopande av reglerna i 54-55

§§ hyreslagen under den inledande hyrestiden om 20 år fr o m tillträdesdagen (preliminärt 1 september 2023 – preliminärt 31 augusti 2043) begära ändring av villkoren i Hyresavtalet.

2.8 Borgensåtagande m.m.

En eventuell pantsättare eller borgensman äger ej rätt att med stöd av 28 a § hyreslagen säga upp sitt åtagande för Hyresavtalet före hyrestidens utgång.

2.9 Överlåta Hyresobjektet

Hyresgästen har inte rätt att enligt 35 § hyreslagen byta eller överlåta hyresrätten till Hyresobjektet till en ny nyttjanderättshavare.

2.10 Hyresnämndens godkännande

Hyresvärden och Hyresgästen förbinder sig att medverka till att godkännande enligt vad som anges ovan kan inhämtas. Skulle för sådant godkännande krävas att Hyresavtalet justeras i något avseende, förbinder sig parterna att medverka till att Hyresavtalet justeras på ett sådant sätt att godkännande kan lämnas.

Parterna ger Hyresvärden i uppdrag att ansöka om Hyresnämndens godkännande.

Hyresgäst: Funktionsstödsförvaltningen Malmö Stad

BILAGA 8 1(1) 51

TILLTRÄDESHANDLINGAR

Fastighet: Dagvattnet 3 Hyreskontrakt nr 2020.1

Denna Bilaga 8 reglerar åtgärder och handlingar i samband med hyresgästs tillträde till lokalen.

Bilagan skall kompletteras med nedanstående bilagor och ingå som en del av hy- reskontraktet. Under projektgenomförandet kan beslut tas som innebär ändringar i bilagorna till detta hyreskontrakt. Syftet med denna bilaga är att eventuella ändringar dokumenteras. Bestämmelser i till detta hyreskontrakt fogade bilagor enligt bilageförteckning nedan gäller som om de vore intagna i hyreskontraktet.

Senast på tillträdesdagen skall de ändringar av och tillägg till hyreskontraktet som överenskommits av Hyresgästen och Hyresvärden redovisas i form av:

Sammanställning ÄTA

8.1 Tillträdessynsprotokoll

Planritningar visande lokalens slutliga utformning (ersätter Bilaga 4) Överenskomna ändringar/tillägg i det tvåsidiga kontraktsformuläret samt i bilagor 1, 2, 3, 5, 6.1, 6.3 inklusive underbilagor och 7

Hyresvärden kommer i enlighet med Bilaga 3 skicka en tillträdesavisering för att bekräfta det slutgiltiga tillträdet.

När lokalerna är färdigställda kommer en gemensam tillträdessyn utföras av hyresvärden och hyresgästen. Tillträdessynen protokollförs av hyresvärden och tillträdessyn till lokaler blir bilaga 8.1.

Tillträdessynsprotokollet skall vara utformat huvudsakligen på det sätt som framgår av Bilaga 8.1 (Tillträdessynsprotokoll). Efter det att hyresgästen och hyresvärden eller dessas respektive ombud undertecknat Tillträdessynsprotokollet och de besiktnings- anmärkningar som upptas i Tillträdessynsprotokollet åtgärdats, upphör Bilaga 6 och 6.2 till hyreskontraktet att gälla mellan parterna.

Krav med åberopande av avvikelse från avtalat skick, enligt bilaga 1 punkt 3 till hyreskontraktet, skall för att kunna göras gällande skriftligen framställas till hyresvärden inom sex månader från den faktiska tillträdesdagen.

Sign.

(”Hyresgästen”) förhyr av (”Hyresvärden”) (Hyresvärden och Hyresgästen benämns härefter gemensamt som ”Parterna”) enligt ett hyreskontrakt (inkluderande Bilaga 0-10) daterat xxxx-xx-xx (”Hyreskontraktet”) lokal med därtill hörande utrymmen inom fastigheten Dagvattnet 3 i Malmö kommun som skall användas som gruppbostäder för LSS verksamhet. Hyresobjektets utformning har bestämts närmare av Hyreskontraktets Bilaga 4 (Ritning visande lokalens omfattning) och 6 (Projektgenomförande) inkl underbilagor samt därefter träffade överenskommelser rörande hyresobjektets utformning som närmare dokumenteras i härtill bifogad ÄTA-sammanställning, planritningar visandes lokalens slutliga utformning.

Av Hyreskontraktets Bilaga 8 (Tillträdeshandlingar) framgår bl.a. att före det att Hyresgästen tillträder hyresobjektet, i dess egenskap av hyresgäst skall beredas möjlighet att närmare undersöka/besiktiga hyresobjektet i syfte att kontrollera att hyresobjektets utförande står i överensstämmelse med Hyreskontraktet och samtliga därefter träffade särskilda överenskommelse rörande utformningen av hyresobjektet.

Mot angiven bakgrund och då Hyresgästen nu genomfört förutsatt undersökning/besiktning av hyresobjektet kan Hyresgästen konstatera hyresobjektets omfattning/utförande/skick och bekräftar härmed att hyresobjektet överensstämmer med Hyreskontraktet med de ändringar och/eller tillägg som framgår av härtill bifogade handlingar, undantaget de eventuella besiktningsanmärkningar som framgår av Bilaga 5 härtill. När besiktningsanmärkningarna enligt Bilaga 5 härtill är åtgärdade upphör Hyreskontraktets Bilaga 6 och 6.2 att gälla mellan Parterna.

Plats: Plats:

Datum: Datum:

………………………………………… …………………………………………….. Skanska Funktionsstödsförvaltningen

Bilagor

Bilaga 1 Sammanställning ÄTA (ändrings- och tilläggsarbeten)

Bilaga 2 Planritningar visande lokalens slutliga utformning (ersätter Bilaga 4 i Hyreskontraktet) Bilaga 3 Tillträdesavisering

Bilaga 4 Eventuella ändringar/tillägg i kontraktsblanketten samt i bilagor 1, 2, 3, 5, 6.1, 6.3 inkl underbilagor och 7 enligt överenskommelser.

Bilaga 5 Besiktningsprotokoll

BRANDSKYDD

Hyresvärden ansvarar på egen bekostnad för anordnande, installation och underhåll av allt tekniskt brandskydd som är hänförligt till fastighetens allmänna funktion. Hyresvärden ansvarar vidare för att lokalen vid hyrestidens början uppfyller det krav på brandskydd som för avsedd användning av lokalen följer av gällande regler.

Hyresgästen ansvarar på egen bekostnad för anordnande, installation och underhåll av allt tekniskt brandskydd som efter hyrestidens början krävs eller kan komma att krävas för den verksamhet för vilken lokalen är upplåten.

Om inte annat anges i bilaga 5 (Gränsdragningslista avseende tillsyn, drift, underhåll och utbyte) eller Gränsdragningslista Brandskydd och Besiktning nedan så är Hyresgästen skyldig att fortlöpande kontrollera funktionen av allt i lokalen befintligt tekniskt brandskydd och på egen bekostnad vidta nödvändiga service- och underhållsåtgärder, oavsett vem som har försett lokalen med en anordning eller utrustning. Hyresgästens service- och underhållsskyldighet omfattar dock inte sprinkleranordningar som hyresvärden har installerat i lokalen.

Parterna förbinder sig, var och en för sin del, att se till att räddningsvägar, utrymningsvägar, sprinkleranordningar och andra brandskyddsanordningar vid varje tidpunkt hålls fria från hindrande föremål samt att genomföringar som görs i brandcell förses med varaktiga brandtätningar.

Annan reglering av ansvaret för brandskyddsåtgärder än ovanstående gäller endast om detta särskilt överenskommits.

Parterna är medvetna om sitt ansvar för att ett tillfredställande brandskydd upprätthålls i fastigheten och i lokalen och förbinder sig att fortlöpande vidta, förutom de tekniska åtgärder som reglerats i det föregående, även de organisatoriska åtgärder som behövs för att minska risken för brand och för att hindra eller begränsa skador till följd av brand. Parterna ska samråda med varandra innan mer omfattande åtgärder vidtas. Part ska vidare på begäran av den andre parten lämna den information om fastigheten respektive verksamheten som parten behöver för att kunna fullgöra sitt åtagande enligt denna klausul och sina skyldigheter enligt lagstiftningen om skydd mot olyckor.

Part är skyldig att ersätta all skada som är en följd av brister i utrustning eller anordning som parten har installerat eller som i annat fall har inträffat på grund

av bristfälligt utför åtgärd utav parten eller som har uppkommit till följd av att parten inte har utfört en åtgärd som parten har varit skyldig att vidta.

Part är dessutom skyldig att en gång om året bereda den andre parten tillfälle att få ta del av dokumentationen och uppföljning av partens systematiska brandskyddsarbete. Hyresvärden ska informera Hyresgästen inför att Hyresvärden ska göra kontroll och revision av brandskyddsarbetet i Hyresobjektet. Hyresvärden ska till Hyresgästen snarast möjligt översända protokoll från Hyresvärdens kontroller, revisioner och inspektioner.

Gränsdragningslista Brandskydd och Besiktning

Punkt 1 - 4 i bilaga 5 (Gränsdragningslista avseende tillsyn, drift, underhåll och utbyte) gäller även för nedan gränsdragningslista.

Benämning	Utrustning	Ansvarig för tillsyn	Ansvarig för drift (skötsel och underhåll)	Ansvarig för planerat underhåll och utbyte	Anmärkning
Brandskydd	Brandlarmsanläggning	F	F	F	Myndighetskrav
	Sprinkeranläggning	F	F	F	Myndighetskrav
	Larmöverföring och larmförmedling	F	F	F	Myndighetskrav
	Revision	F	F	F	Brandlarm, sprinkler
	Anläggningsintyg	F	F	F	Myndighetskrav
	Brandventilation	F	F	F	Myndighetskrav
	I förekommande fall Brandrökvädrings- fönster/luckor	F	F	F	Myndighetskrav
	Utrymningsskyltar	F	F	F	Myndighetskrav
	Utrymningsplaner	H	H	H
	Handbrandsläckare	H	H	H

Besiktningar
	OVK	F	F	F
	Brandlarm	F	F	F
	Elrevision	F	F	F
	Sprinkler	F	F	F

FUNKTIONSPROGRAM

BOSTAD MED SÄRSKILD SERVICE ENLIGT LSS

Funktionsstödsförvaltningen

Denna skrift vänder sig i första hand till byggbranschens aktö- rer. Den är tänkt att fungera som en handbok eller manual vid planering, projektering och uppförande av boendeenheter för personer med funktionsnedsättningar.

Ambitionen är att på ett samlat och lättillgängligt sätt för- medla bestämmelser, krav och erfarenheter som ska beaktas. Eventuella avvikelser från funktionsprogrammet ska skriftli- gen godkännas av ansvarig tjänsteperson inom funktions- stödsförvaltningen.

Funktionsstödsförvaltningen, Malmö stad, ansvarar för innehållet i denna skrift.

Upprättat: 2013-08-27

Ansvarig: Xxxxx Xxxxxxxxx, enhetschef, Lokal&IT, funktiosnstödsförvaltningen.

Reviderad: 2018-05-21

Xxxxx Xxxxxxxxx, enhetschef, funktionstödsförvaltningen, Xxxxxx Xxxxx, sektionschef, funktionsstödförvaltningen, Xxxxx xxx Xxxxx, enhetschef BoLss, funktionstödsförvalt- ningen, Xxxx Xxxxxxx, enhetschef LSS-bostäder; funktionstödsförvaltningen, Xxxxx Xxxx- nor, teknisk förvaltare, Stadsfastigheter.

Innehållsförteckning

1 Bakgrund 5

1.1 LSS och samhällets insatser 5

1.2 Boendealternativ enligt LSS 6

1.2.1 Servicebostad 6

1.2.2 Gruppbostad 6

1.2.3 Satellitlägenhet 7

1.2.4 Boende för barn 7

1.3 Lagar och regler 7

2 Utformning av verksamhet 8

2.1 Anpassning till omgivning 9

2.2 Verksamhetsknutna förutsättningar 9

2.3 Utemiljö 9

2.4 Innemiljö 10

2.5 Material och ytskikt 10

2.6 Fast inredning 10

3.5 Internet, TV, data 14

3.6 Entrésignal och porttelefon 15

3.7 Larm 15

3.7.1 Brandlarm enligt SBF (svenska brandskyddsföreningen) 15

3.7.2 Övriga typer av larm 15

3.8 Låssystem 15

3.9 Hissar 16

4 Boendeenheten 16

4.1 De enskilda lägenheterna 17

4.1.1 Hall/kapprum 17

4.1.2 Allrum/vardagsrum 18

4.1.3 Sovplats 18

4.1.4 Köksutrymme och matplats 18

4.1.5 Hygienutrymme 19

4.1.6 Uteplats/balkong 20

4.1.7 Fönsterdörr 20

4.1.8 Lägenhetsförråd 21

4.2 Gemensamma utrymmen 21

4.2.1 Gemensam entré 21

4.2.2 Gemensam hall 22

4.2.3 Gemensamt vardagsrum 22

4.2.4 Gemensamt kök och matplats 22

4.2.5 Gemensamt hygienutrymme 23

4.2.6 Gemensam uteplats/balkong 23

4.3 Personalutrymmen 24

4.3.1 Expedition 24

4.3.2 Kontor 24

4.3.3 Personal-/jourrum 24

4.3.4 Omklädningsrum 25

4.4.4 Avfallshantering 26

4.5 Teknikutrymme 26

5 Funktionssamband 27

5.1 Strukturdiagram över boendeenhet 27

5.2 Strukturdiagram över enskild lägenhet 28

6 Bilagor 28

6.1 Malmö stads krav för nyinstallation av brandlarmscentral 28

1 Bakgrund

1.1 LSS och samhällets insatser

I maj 1993 antog riksdagen Lag (1993:387) om stöd och service till vissa funktionshindrade (LSS).

LSS är en rättighetslag som genom individinriktade insatser ska ge per- soner med stora och omfattande funktionsnedsättningar goda levnads- villkor. LSS ger rätt till kompletterande stödinsatser till alla som be- dömts tillhöra någon av lagens personkretsar.

Denna lag har haft ett antal föregångare vad avser samhällets om- sorgsinsatser för personer med svåra funktionsnedsättningar. 1989 till- sattes en utredning som resulterade i den nya rättighetslagen LSS, som innehåller tio olika insatser.

Bostad med särskild service för vuxna eller annan särskilt anpassad bostad för vuxna ingår som en av insatserna i LSS 9§ liksom boende i familjehem eller bostad med särskild service för barn eller ungdomar som behöver bo utanför föräld- rahemmet.

Att ha en egen bostad av god kvalitet är en av de viktigaste förutsätt- ningarna för att kunna leva ett självständigt liv. Bostaden har stor bety- delse för känslan av den egna identiteten. För de flesta människor är bostaden tillsammans med arbetet den plattform från vilken man skapar relationer och deltar i samhällslivet. För personer med omfat- tande funktionsnedsättningar är bostaden många gånger ännu mer bety- delsefull, då många tillbringar stor del av sin tid i hemmet. Boende som möjliggör en hög grad av självständighet för den enskilde personen med funktionsnedsättning ska därför eftersträvas.

1.2 Boendealternativ enligt LSS

LSS reglerar inte i detalj hur boendet ska vara organiserat. Beroende på den boendes behov och önskemål kan det se ut på olika sätt. De två huvudformerna som nämns i lagtexten för vuxna personer är service- bostad och gruppbostad. Annan särskilt anpassad bostad är en vanlig lägenhet som en person med funktionsnedsättning kan få hjälp att an- skaffa. Begreppet

satellitlägenhet har i efterhand utvecklats i Malmö och i många andra kommuner och nämns därför som den tredje boendeformen för vuxna. Det finns som tidigare nämnts också boende för barn enligt LSS. För personer med autism finns särskilda krav på anpassning.

1.2.1 Servicebostad

En servicebostad består av ett antal lägenheter, där de boende har till- gång till en gemensam yta. Bostaden kan vara integrerad i ett flerfa- miljhus eller i kringliggande hus. En servicebostad kan innehålla upp till tolv lägenheter och kan t.ex. bestå av en trappuppgång i ett flerfa- miljshus. För personer med lindrigare funktionsnedsättningar är det vanligt med denna typ av LSS-bostad; ett mer individualiserat, förhål- landevis självständigt boende med tillgång till stöd.

1.2.2 Gruppbostad

En gruppbostad innehåller oftast sex lägenheter och gemensamt ut- rymme placerat så att det kan fungera som en samlingsyta för de bo- ende. En gruppbostad kan vara ett friliggande hus eller bestå av ett plan eller del av ett plan i ett flerfamiljshus. För personer med mera omfattande funktionsnedsättningar är boende i gruppbostad den vanligaste boendeformen.

Tydlighet i rumsfunktioner, struktur och ordning i den omgivande miljön är mycket viktig. Det är därför viktigt att olika funktioner i lägenheterna är klart utskiljbara och sker på avgränsade platser.

Detta innebär bl.a. att köksutrymme och sovplats ska vara tydligt av- skiljbara.

De gemensamma utrymmena och lägenheterna ska vara robusta och tåliga. Samtliga väggar ska förstärkas med en träskiva bakom gipsskivan. Så långt det är möjligt ska utstående byggnads- och in- stallationsdetaljer, som t.ex. radiatorer och utskjutande fönsterbän- kar undvikas. Vid nybyggnadsprojekt ska golvvärme installeras. I de fall radiatorer eller andra detaljer ändå förekommer ska dessa skyd- das. Förvaringsskåp och garderober ska placeras i nära anslutning till funktionen. Exempelvis ska klädgarderob placeras i sovrum och städutrymme i hall.

1.2.3 Satellitlägenhet

Med detta menas en vanlig lägenhet, som knyts till en grupp- eller ser- vicebostad. Här bor en person som fungerar mer självständigt. Beho- vet av stöd kvarstår dock, men i betydligt lägre grad.

1.2.4 Boende för barn

De flesta barn med funktionsnedsättningar växer upp i sina familjer. Vid behov kan familjerna få stöd av andra insatser enligt LSS. Ett mycket litet antal barn bor i boende för barn enligt LSS. Vid projekte- ring av boende för barn är det viktigt att lägenhetsstorlekarna är samma som de som beskrivs i boende för vuxna. Kök behöver inte finnas i lä- genheter för barn, men förberedelser för installation av köksinredning med vatten och avlopp ska göras. Vid behov ska lägenheterna och bo- endet kunna byggas om till ett boende för vuxna.

1.3 Lagar och regler

Byggnader för boendeenheter enligt LSS ska uppföras eller byggas om efter gällande lagar och förordningar och ska uppfylla de krav som ställs av olika myndigheter (t.ex. byggnadsnämnden, miljönämnden, brandmyndigheten och arbetsmiljöverket) avseende lokalernas nytt- jande för avsedd användning.

Gällande normer och regler vad avser tillgänglighetsanpassning gäl-

lande för personer med funktionsnedsättning och barnsäkerhet ska där- med också uppfyllas.

Aktuell PBL (plan- och bygglagen) och AMA (allmän material- och ar- betsbeskrivning) ska gälla såsom utförarkrav. Utöver de allmänna be- stämmelserna, ska även de i denna skrift angivna funktionskraven vara uppfyllda. Några av funktionskraven ska lösas i samråd med ansvarig tjänsteperson på funktionsstödsförvaltningen.

2 Utformning av verksamhet

Boendeenheten kan utformas som en friliggande byggnad eller integre- ras i ett flerbostadshus. Byggnaderna ska ges en prägel av bostadshus och utformning av institutionskaraktär ska undvikas. Tydlighet i an- läggningen är viktig. Detta åstadkoms bl.a. med färger, markeringar och materialval, men även planlösning, tillvaratagande av dagsljus och intressanta utblickar är faktorer som kan bidra till struktur och tydlig- het i miljön. Skyltning ska undvikas.

Vid ny- och ombyggnad av bostäder ska bästa möjliga byggnads- material ur hälso- och miljösynpunkt användas. Hänsyn ska även tas till möjligheterna till miljömässigt omhändertagande av byggnads- material. Resurssnålhet vad gäller råvaror, vatten och energi ska beak- tas vid både produktion och användning.

Boendeenheten ska i alla aspekter, ute och inne, präglas av:

• tillgänglighet för boende med nedsatt orienteringsför- måga, gång- hjälpmedel och rullstol

• hemlikhet i utformningen

• lösningar som beaktar att boendeenheten även är en arbets- plats för personalen.

2.1 Anpassning till omgivning

Det finns ett uttalat intresse att boendeenheter så långt det är möjligt planeras i en stimulianpassad miljö och ej i anslutning till för- skola/skola. Det finns inga hinder för lösningar där en boendeenhet utgör del av ett större komplex, t.ex. bostäder, kontor eller andra loka- ler med lättare verksamhet.

2.2 Verksamhetsknutna förutsättningar

Antalet lägenheter i en boendeenhet ska anpassas efter målgruppen och bestäms i varje enskilt objekt. Lägenheterna ska dimensioneras för en- personshushåll och bör vara i storleksordningen 40-45 m². Långa korri- dorer och komplicerade kommunikationer ska undvikas.

Boendeenheten ska förutom lägenheter även innehålla gemensamma utrymmen, personalutrymmen samt biutrymmen. Lägenheter och ge- mensamma utrymmen förläggs i första hand på samma våningsplan (i allmänhet bottenplan), medan personalutrymmen samt teknikut- rymmen vid behov kan förläggas på intilliggande våningsplan. Ut- formning av teknikutrymmen är fastighetsägarens ansvar.

2.3 Utemiljö

En god utemiljö är viktig för de boende. Rätt utformad är utemiljön en terapeutisk tillgång och skapar möjligheter till aktiviteter som enkelt finns att tillgå. Vid placering av boendeenheter ska stor vikt läggas vid hela omgivningens utemiljö, där rörelser och aktiviteter bedöms som ett tillskott till den totala boendemiljön. Utemiljön som tillhör respektive lägenhet ska, i den mån det går, vara stimulianpassad och tydligt avgrän- sad från övrig utemiljö. Det ska inte finnas visuell kontakt mellan ute- platserna som tillhör respektive lägenhet. Närhet till kollektiva trans- portmedel bedöms som värdefull. Ett lämpligt antal utvändigt placerade vattenutkastare ska vid behov monteras. Angöringsytorna ska dimens- ioneras för färdtjänstfordon.

2.4 Innemiljö

Miljön är synnerligen viktig i hela boendet. För att undvika att de bo- ende stör varandra, eller störs av annan ljudkälla ska särskild omsorg läggas vid ljudisolering mellan/till lägenheterna samt att det är kort ef- terklangstid i samtliga utrymmen.

Gällande ljudkrav för bostad enligt BBR (boverkets byggregler) räcker ofta inte till för LSS-verksamhet. Generellt sätt gäller för- höjda ljudkrav på lägenhetsavskilda väggar. De exakta ljudkraven specifieras för varje projekt. Placering av ljudabsorbenter ska ingå i projekteringen. Långa korridorer bör undvikas.

2.5 Material och ytskikt

Material och ytskikt som används ska vara av god kvalitet, ha god slit- styrka och vara lätta att rengöra och underhålla. Samtliga ytskikt, enskilda eller i kombination, ska ha låga kemiska emissioner. Allergiframkallande material får inte förekomma. Allt sanitetsporslin ska vara enligt svensk standard och vit kulör. Samtliga blandare ska vara försedda med förav- stängingsventiler. Varje lägenhet ska ha möjlighet till separat vattenav- stängning utanför boendeenheten.

2.6 Fast inredning

Om inget annat anges gäller följande för samtliga rum.

2.6.1 Golv

I första hand ska plastmatta väljas. Vid val av matta ska såväl kravet på hemlik miljö som hållbarhet och skötsel med tanke på de boendes för- utsättningar beaktas. Ytskikt ska dras fram under och bakom inred- ning.

I hygienutrymmen samt omklädningsrum och städutrymme ska golv beläggas med vattentätt och halktrögt material och ha uppdragen sockel 150 mm (överlappning av ytskikt vägg/golv). I hygienutrymme

ska hela golvet utföras med fall mot golvbrunn enligt standard före- skriven i BBR.

2.6.2 Väggar

Väggbeklädnaden utgörs av målad microliteväv. Ytskikt på väggar, in- klusive målning, ska dras fram under och bakom inredning. Utgående hörn förses med slagtåligt hörnskydd som ska vara anpassat till omgiv- ningens hemlika karaktär. Xxxxxxxxx fästs med försänkt skruv.

Väggbeklädnad ska i hygienutrymme utgöras av vattentätt material. Vid duschutrymmet ska väggen vara förstärkt 500-1400 mm över golv för stöd- handtag. Väggen bakom WC-stolen förstärks 500-1200 mm över golv, förberedd för montering av väggmonterat armstöd.

2.6.3 Fönster

Fönster ska uppfylla krav på säkerhet, vara låsbara, kunna nyttjas för vädring samt ge god utblick - även för rullstolsburna eller sänglig- gande. Fönster ska vara lätta att öppna och stänga för en rullstolsbu- ren person. Fönsterbeslag placeras högst 1200 mm över golv. Föns- ter ska förses med mellanglaspersienner alternativt utvändiga persien- ner av robust typ. Fönsterbänk ska vara beständigt monterad. Even- tuella fönster i hygienutrymmen ska vara öppningsbara.

2.6.4 Dörrar

Det fria passagemåttet ska vara 900 mm (M10) och dörrslagningen ska anpassas efter kommunikationen mellan utrymmena. Dörrarna ska vara

lättmanövrerade, enhandsgrepp ska vara tillräckligt, d.v.s. det ska inte vara nödvändigt att vrida låsvred och trycka ner dörrtrycket samtidigt. Dörrstopp ska monteras på vägg vid samtliga dörrar.

2.6.5 Snickerier

Alla snickerier ska vara fabriksmålade/lackade.

3 Installationer

3.1 Värme

Vattentemperaturen ska vid tappstället kunna regleras till att ej över- stiga 38 oC om detta behov finns. Vid nybyggnation ska golvvärme installeras som uppvärmningssystem. Används radiatorer ska dessa förses med skydd.

Inom respektive lägenhet/utrymme ska möjlighet finnas till individuell temperaturreglering mellan 18-23 ˚C.

3.2 Ventilation

Inom vissa boendegrupper kan de gemensamma utrymmena komma att nyttjas samtidigt av hela boendegruppen. De gemen- samma utrymmena ska därför förses med möjlighet till manuell re- glering av så kallad förstärkt ventilation. Matlagning i det gemen- samma köket ska kunna ske tillsammans med de boende, ventilat- ionen i anslutning till spisarna ska anpassas därefter.

3.3 El

Anläggningen ska utrustas med ett abonnemang med två undermätare.

undermätare för verksamheten och en undermätare för boendedelen.

Samtliga elanslutningar och eluttag inom alla lägenheter och utrym- men ska vara försedda med jordfelsbrytare. Ett av vägguttagen i varje rum ska placeras direkt under strömbrytare. Strömbrytare ska placeras intill dörrfoder på låssidan i varje rum 1000 mm över golv.

Uttag eller fast anslutning av kyl, frys, spishäll, ugn, disk- och tvättma- skin etc. ska finnas. Samtliga uttag avsedda för kaffebryggare, vattenko- kare och strykning förses med timer av elektronisk typ. Även spishäll i lägenheter ska förses med timer och spisvakt, och strömtillförseln till spishäll och ugn ska kunna stängas av med nyckelströmbrytare. Nyckel- strömbrytaren ska placeras i respektive lägenhets elcentral. I gemen- samma utrymmen ska köksutrustning som spishäll, ugn och diskmaskin

samt uttag vid arbetsbänkar förses med central avstängning via nyckel- strömbrytare.

3.4 Belysning

En varierad belysning förtydligar rumsytor och underlättar oriente- ringen för såväl boende med svag syn som för övriga. Allmänbelysning, punktbelysning och dagsljus ska komplettera varandra så att mjuka skuggor uppnås. Stora skillnader i ljushet mellan angränsande utrym- men eller mellan ute och inne ska undvikas för att minska risken för bländning. Ljuskulturs riktlinjer och rekommendationer för belysning inomhus ska utgöra den dimensionerande förutsättningen för god be- lysning. Såväl belysning för hemmiljö som arbetsbelysning ska skapas. Armaturer ska väljas med hänsyn till belysningsstyrka, luminansförhål- landen, bländning, kontrast samt sambandet mellan ljus och färg. Med hänsyn till synsvaga ska armaturer ge ett nedåtriktat ljus, medan t.ex rundstrålande takarmaturer som glober, ska undvikas. Kontrast och skuggor ska stämmas av i varje enskilt projekt. Även energisnålhet och driftekonomiska synpunkter ska vägas in vid val av armaturer, ljuskällor och styrningar. Belysningen ska uppfylla ställda krav i SS-EN 12464- 1:2011.

Armaturer ska vara försedda med elektroniska driftdon. Armaturer in- omhus ska förses med LED-ljuskällor. Vid planeringen av belysningen ska man eftersträva att den installerade belysningseffekten inte överstiger 10 W/m2. Bra färgtemperatur är 3000 Kelvin samt god färgåtervinnings- index RA-index. Armaturer och kupor får ej vara av glas. Armaturer och strömbrytare i våtutrymmen ska ha IP-klass 44. Utomhus ska gång- och körvägar samt parkeringsplats förses med stolpbelysning. God belysning ska anordnas för personalens gångväg fram till byggnaden. Fasadbelys- ning ska finnas vid entréer och uteplatser. Styrning av utvändig belysning ska ske med skymningsrelä och ur. Då utvändig belysning är tänd, ska varje lägenhet kunna styra belysningen på tillhörande uteplats med en elomkopplare. Arbetsbelysning under väggskåp i köksutrymme samt tak-

belysning och belysning ovan tvättställ i hygienutrymme ska finnas i lä- genheterna. Strömställare för arbetsbelysning under väggskåp ska kunna nås av en rullstolsburen person. Även arbetsbelysning under väggskåp i gemensamt kök ska finnas. Belysning i gemensamt allrum och kök ska vara ljusreglerat med steglös dimmerfunktion.

3.5 Internet, TV, data

Utgångspunkten är att samtliga nybyggnationer ska anslutas till fiber. Det ska finnas två separata dragningar av fiber där den ena förser hyresgästerna och den andra avser fiber till Malmö stads anställda.

Hyresgästerna ska erbjudas egna abonnemang och utöver detta ska där finnas ett abonnemang för gemensamhetsutrymmet. Lägenheterna samt gemensamhetsutrymmet förbereds för egen bredbandsanslutning med minst två datauttag. Tjänsteleverantör för internet, telefon samt TV ska finnas som Malmö stads andrahandshyresgäster ska kunna teckna abon- nemang med. Grundutbud av TV-kanaler ska ingå.

Gällande Malmö stads fiber ska dialog föras med ansvarig person på funktionsstödsförvaltningen om placering av fasta uttag samt uttag för trådlösa accesspunkter. Ansvarig person på funktionsstödsförvaltningen bistår med ritningar där detta framgår. Generellt kommer fasta uttag att placeras i personalutrymmena och de trådlösa accesspunkterna ska i första hand täcka personaldelar samt gemensamhetsutrymme. Strävan ska dock ligga i att kunna täcka in samtliga delar av boendet, men utan att placera några trådlösa accesspunkter i lägenheterna.

Trådlös täckning samt täckning för mobiltelefoni ska vara fullgod i samtliga förhyrda ytor. Behövs signalförstärkare för att tillgodose detta ska det ingå i projektet.

Utrymme för dataelektronik ska finnas i eller i nära anslutning till tekni- kutrymmet.

3.6 Entrésignal och porttelefon

Dörrtryckknappar ska finnas vid entrédörrar och lägenhetsdörrar. Xxxxxxxxxx för entrédörrar anordnas i expedition, personal-/jourrum och gemensamt kök. Ringsignal ska även kunna kompletteras med sig- nallampa. Porttelefon ska vara kopplad till varje lägenhet samt en enhet till personaldel. Porttelefon kopplad till persondel ska kunna vidare- kopplas till mobil enhet som man ska kunna styra öppningsfunktion med.

3.7 Larm

3.7.1 Brandlarm enligt SBF (svenska brandskyddsföreningen)

Brandlarm ska följa Malmö stads krav på nyinstallerade brand- larmscentraler. (Se bilaga under 6.1)

Öppningar genom brandcellsgränser ska förses med självstängande brandklassade dörrar. De självstängande lägenhetsdörrarna ska vara av typ free swing. Dörrarna kopplas till brandlarmet.

3.7.2 Övriga typer av larm

Vid planering och projektering av ett nytt boende ska det övervägas om det finns behov av andra typer av larm. Överenskommelse görs och beslut fattas om larmbehovet för varje ny enhet.

3.8 Låssystem

Utgångspunkten är ett traditionellt nyckelsystem med 3 nycklar per lä- genhet och 25 nycklar för personal och gemensamma utrymmen. Låssy- stem upprättas för varje enhet. Elektroniska passagesystem ska installe- ras på entrédörrar, dörrar till personalutrymmen samt andra dörrar som krävs enligt rådande tillgänglighetskrav. Passagesystemet ska enkelt kunna administeras av personal på boendet.

3.9 Hissar

Då en boendeenhet, eller delar av en boendeenhet förekommer på an- nat plan än bottenvåning, ska hiss finnas. Hissar ska vara utförda med automatisk nivåreglering vid stannplan. Hissar ska vid nybyggnation ha måtten 2100 x 1100, vara utrustade med fällbar sittplats och leds- tång längs en vägg. Hissdörr ska vara enkel teleskopdörr. Hissdörrar- nas fria passagemått ska vara 900 mm. Dörrautomatiken ska ha för- dröjd stängning. Manöverpanel placeras med horisontella knapprader max 1000 mm över golv. Knappars funktion/våningsnummer ska vara i upphöjd relief. Knapparna ska vara stora. Dörröppnare samt övriga knappar än de med våningsnummer, ska ha annan färg. Hiss- telefon ska kopplas till bemannad mottagare. Viloplan framför hiss- dörrar ska vara utformad så de medger manövrering av rullstol.

4. Boendeenheten

Lokalerna indelas i fem huvudgrupper:

• Lägenheter

• Gemensamma utrymmen

• Personalutrymmen

• Biutrymmen

• Teknikutrymmen

Lägenheterna ska innehålla kapprum/hall, hygienutrymme samt all- rum/vardagsrum med sovplats och köksutrymme. De gemensamma utrymmena utgörs av entré/hall, vardagsrum och kök som med fördel har direktkontakt till gemensam uteplats eller balkong. I det gemen- samma köket ska de boende som vill, ha möjlighet att delta i matlag- ningen tillsammans med personalen. Detta ställer krav på kökets ut- formning, vad gäller passage- och arbetsytor. Den gemensamma ute- platsen eller balkongen ska vara rymlig och vara placerad så att perso- nalen har god uppsikt över den.

Personalutrymmena består av expedition med två arbetsplatser, kontor med en arbetsplats, personal-/jourrum, omklädningsrum samt WC och dusch. Personalentrén ska förläggas i anslutning till dessa utrymmen.

Biutrymmena utgörs av tvättstuga, städutrymme, soprum, förråd, teknikutrymme, lägenhetsförråd samt säsongsförråd. Såväl lägen- heternas köksutrymme, som det gemensamma köket och soprummet ska utformas med hänsyn till källsortering.

4.1 De enskilda lägenheterna

Alla rum i lägenheten ska anpassas för person som är rullstolsburen. Rummens storlek ska medge god rörelsefrihet med rullstol och att per- sonal utan hinder ska kunna hjälpa de boende. Vid utformningen av lä- genheterna ska stor vikt läggas vid öppenhet.

Lägenhetsdörren ska placeras så den helst inte vetter mot det ge- mensamma vardagsrummet eller köket. Lägenhetsdörren ska enkelt kunna öppnas och stängas från rullstol.

Kommunikationen mellan den enskilda lägenheten och övriga utrym- men redovisas i Funktionssamband. Vid projektering ska alla rummen i de enskilda lägenheterna redovisas med funktionsmöblering på ritning. Placering i höjdled av fast inredning på vägg ska ske i samråd med be- ställaren.

4.1.1 Hall/kapprum

I hallen ska det finnas hatthylla eller liknande. Städskåp och garderobs- skåp kan placeras i hallen. Låsbart värdeskåp ska, vid behov, finnas in- uti garderob. Hallens rumsyta ska medge rundsvängning med rullstol.

4.1.2 Allrum/vardagsrum

Sovplats, matplats och köksutrymme kan integreras med allrummet med beaktande av kravet på avskiljbarhet enligt BBR. Allrummet ska kunna möbleras med en liten soffa, fåtölj, soffbord, liten byrå samt TV. Rummet ska ha kontakt med eventuell uteplats/balkong.

4.1.3 Sovplats

Sovplatsen kan med fördel utformas som sovalkov i allrummet. Sov- platsen ska utformas så att två alternativa placeringar av sängen är möj- liga, varav en ska medge att sängen är åtkomlig från båda sidor både för en rullstolsburen person och för personal. Beräkna att sängen upptar 2300x1000 mm. Sovplatsen ska helst placeras med kort avstånd till hy- gienutrymmet. I närheten av sovplatsen ska finnas garderober för kläd- förvaring.

4.1.4 Köksutrymme och matplats

Köksutrymme och matplats kan integreras med allrummet.

Köksfunktionen består av en diskbänk med två grunda diskhoar, spishäll med fyra plattor, spisvakt, ugn och köksfläkt. Dessutom ska där finnas kylskåp med separat frys. Det ska vara förberett för installation av diskmaskin med erforderliga vatten och avloppled- ningar. Avställnings-/arbetsyta ska finnas på båda sidor om diskho- arna och spishällen. Stänkskydd utförs med kakel. Avställningsyta ska också finnas bredvid kyl.

Plats och eluttag ska finnas för mikrovågsugn, kaffebryggare och vattenkokare. Blandare i samtliga kök ska vara ettgreppsblandare. Spishällens reglage ska vara frontmonterade. Touchkontroller får inte förekomma. Ugnsluckan ska vara sidohängd, och direkt under ugnen ska finnas en utdragbar skärbräda.

Bänkskåp och högskåp ska monteras på sockel. Bänkskåp ska ha

låda med besticksinsats samt en större utdragbar låda. Lådorna ska vara lättgående på rullbeslag. I ett av väggskåpen ska finnas väggfast och låsbart medicinskåp i inbrottsfördröjande material. Matplatsen placeras så att dagsljus erhålls. Matplatsen ska dimensioneras för ett litet bord med minst två sittplatser.

Vid behov ska köksutrymmet kunna anpassas för rullstolsburen person. Ytan ska därför vara stor nog att medge god rörelsefrihet med rullstol och plats för en personal, som utan hinder ska kunna hjälpa den boende.

4.1.5 Hygienutrymme

Hygienutrymmet ska utformas så att personal utan hinder kan hjälpa person i rullstol vid WC och tvättställ. Detta kräver ett fritt utrymme om 800 mm på var sida om WC-stol samt framför och på en sida om tvättställ. WC-stol ska vara golvmonterad. Det fria ut- rymmet framför toalettstolen ska medge rundsvängning med rull- stol. Tvättstället ska vara justerbart och försett med distanslåda av polykarbonat. Hela golvet ska utföras med fall mot golvbrunn en- ligt standard föreskriven i BBR. Allt sanitetsporslin ska vara enligt Svensk Standard och med vit kulör. Toalettstol ska placeras så att personal kan assistera med lyft på båda sidor. Möjlighet till att in- stallera en kombitvättmaskin ska finnas med erforderliga vatten och avloppsledningar förberedda, med bibehållen möjlighet att uyppfylla tillgänglighetskrav. Samtliga blandare ska vara försedda med avstängningsventiler. Blandare till tvättställ och dusch ska vara engreppsblandare. Det ska finnas ett fast monterat duschmun- stycke samt en portabel duschslang som kan koppla av/på.

Förslag

Hygienutrymme, enskild lägenhet

Exempel, skala 1:50.(?)

1.Vippbart tvättställ med distanslåda.

2.WC-stol, förberedd för väggmonterade armstöd 3.Duschdraperi på skena.

4.Stödhandtag 5.Handukstork

6.Hyllor eller skåp 200x400 7.Plats för skåp

4.1.6 Uteplats/balkong

Samtliga lägenheter ska om möjligt ha tillgång till egen uteplats alterna- tivt balkong. Uteplatsen/balkongen ska vara tillgänglig för personer med funktionsnedsättning.

4.1.7 Fönsterdörr

Fönsterdörr till uteplats/balkong ska ha samma öppningsbeslag som fönster och ha ett fritt passagemått på 900 mm. Tröskel till fönsterdörr får ha max 15 mm nivåskillnad på utsidan, på insidan får nivåskillnad till golv ej förekomma. Fönsterdörrar till lägenheters uteplats på bottenvå- ning ska förses med

låscylindrar på in- och utsida. Dörr ska kunna öppnas utifrån av perso- nal vid utrymning. Gällande gruppboende i en enplansbyggnad alterna- tivt i bottenplan monteras en ytterdörr och ej fönsterdörr.

4.1.8 Lägenhetsförråd

Till varje lägenhet ska ett lägenhetsförråd finnas, anpassat för ett en- persons-hushåll. Lägenhetsförråden kan vara placerade samlat, alter- nativt i anslutning till respektive lägenhet.

4.2 Gemensamma utrymmen

De gemensamma utrymmena ska kunna fungera som samlingspunkt för de boende. De ska vara anpassade för personer som är rullstols- burna och till antalet personer i grupp-/servicebostaden. Storleken kan variera mellan 50-75 kvm. De ska medge god rörelsefrihet med rullstol samt att personal utan hinder ska kunna hjälpa de boende. Kommuni- kationen mellan de gemensamma utrymmena och övriga utrymmen re- dovisas i Funktionssamband. Vid projektering ska de gemensamma ut- rymmena redovisas med funktionsmöblering på ritning. Bibehållandet av en god ljudmiljö är viktigt i utformandet av gemensamhetsutrym- met.

4.2.1 Gemensam entré

Stor vikt ska läggas vid entrélösningen, då första intrycket är viktigt för att förmedla en positiv och hemlik känsla. Angöring och tillgänglighet för mindre bussar vid boendeenhetens huvudentré ska beaktas. Ytorna i anslutning till entrén ska vara anpassade för transporter.

Förutom nivåskillnad på max 15 mm vid utsida entrédörr, får inga ni- våskillnader finnas i entrén. I vindfång ska finnas plats för minst en rullstolsburen person att vänta på färdtjänst, samt gärna en bänk. Två rullstolar ska kunna mötas i entrén. I vindfång/entré ska det finnas en nedsänkt avtorkningszon med hård yta. Entrédörrar med dörrstängare ska vara förberedda för automatiska dörröppnare. Entrédörrar ska för-

ses med fabriksmonterat sparkskydd. God överblick och ett öppet in- tryck är viktigt, varför dörrar till huvudentré kan vara försedda med glasöppning.

4.2.2 Gemensam hall

I entréhallen ska finnas plats för låsbara postfack som ska placeras så att samtliga fack nås från rullstol. Postfacken ska om möjligt vara in- byggda. God överblick och ett öppet intryck är viktigt, varför dörrar i gemensam hall med fördel kan vara försedda med glasöppning.

Då det är möjligt ska korridorer undvikas. Hall är att föredra framför korridor. I gruppbostäder ska eventuell korridor i förekommande fall utformas så att två rullstolar kan mötas utan hinder i hela korridorens längd. Detta är inte ett krav på servicebostäder.

4.2.3 Gemensamt vardagsrum

Rummet har en viktig social funktion för boende och personal och ska därför ges en flexibel utformning. Vardagsrummet ska ha ut- rymme för 8 – 10 personer. I gruppbostäder ska två rullstolar kunna passera varandra.

God överblick och ett öppet intryck är viktigt, varför dörrar till ge- mensamt vardagsrum med fördel kan vara försedda med glasöpp- ning.

4.2.4 Gemensamt kök och matplats

Ofta sker matlagningen enskilt i de privata lägenheterna. Matlagningen ska också kunna ske i det gemensamma köket, bl.a. för att de boendes förmåga kan försämras över tid. Köksutrymmet ska därför dimension- eras för gemensam matlagning. Detta innebär att disk och matlagning ska kunna hållas separerat och diskenheten ska placeras så att man inte först passerar matlagningsenheten. Det krävs således separata hoar för matlagnings- samt diskenhet. Ho för handtvätt placeras i anslutning till

matlagningsenheten men åtskilt från bänken för matlagning. Städ- material för matlagningsenheten ska förvaras avskilt från övrigt städ- material, antingen i separat städförråd eller i städförråd som inreds så att ingen förväxling kan ske.

Köket ska utformas så att de boende kan medverka i matlagningen. Detta ställer krav på passage- och arbetsytor med hänsyn till de bo- ende som behöver sitta och arbeta, t.ex. i rullstol.

Köket ska ges en trivsam prägel. Vid matbordet ska det finnas plats för samtliga personer som bor i boendet. I en gruppbostad ska utrymmet dessutom beräknas så att det är tillräckligt stort för två rullstolsburna personer. I köket ska finnas plats för källsortering av köksavfall. Det finns behov av att kunna låsa vissa skåp i köket. I gemensamt kök för- ses blandaren med diskmaskinanslutning. Diskmaskin sätts i arbets- höjd. Stänkskydd utförs med kakel.

God överblick och ett öppet intryck är viktigt, varför dörrar till ge- mensamt kök med fördel kan vara försedda med glasöppning.

4.2.5 Gemensamt hygienutrymme

Om hygienutrymmena i lägenheterna uppfyller måtten 2600 x 2400, behövs inget gemensamt hygienutrymme.

I annat fall ska det finnas ett gemensamt hygienutrymme i nära an- slutning till lägenheterna, eller i integrerad boendeenhet (servicebo- stad) i anslutning till övriga gemensamma utrymmen. Detta ska mot- svara beskrivningen av hygienutrymmet i de enskilda lägenheterna, som beskrivs under 4.1.5. Se även bild i anslutning till detta avsnitt.

4.2.6 Gemensam uteplats/balkong

Fönsterdörr till uteplats/balkong ska ha samma öppningsbeslag som fönster och ha ett fritt passagemått på 900 mm. Tröskel till fönster- dörr får ha max 15 mm nivåskillnad på utsidan, på insidan får ni- våskillnad till golv ej förekomma.

Gällande gruppboende i en enplansbyggnad alternativt i bottenplan monteras en ytterdörr och ej fönsterdörr.

4.3 Personalutrymmen

Personalutrymmen ska planeras för 5-10 personal, beroende på an- tal lägenheter och målgrupp. Utrymmet ska utformas i enlighet med gällande råd och anvisningar från Arbetsmiljöverket. Personalut- rymmen kan placeras på annat våningsplan än lägenheterna och bo- endeenhetens övriga lokaler.

4.3.1 Expedition

Expeditionen ska dimensioneras för två arbetsplatser. Larmmottag- ning och ringsignal från entrén ska finnas på expeditionen. Dörren ska vara låsbar.

4.3.2 Kontor

Kontor ska dimensioneras för en arbetsplats. Dörren ska vara låsbar.

4.3.3 Personal-/jourrum

Rummet ska utrustas med diskbänk, mikrovågsugn, kyl/frysskåp samt eluttag och plats för kaffebryggare och vattenkokare. Timer ska instal- leras för uttag till kaffebryggare. Utrymme för sovplats för sovande jour ska finnas. Om möjligt ska personal-/jourrum kunna nås från ett neutralt utrymme och finnas i närheten av personaltoaletten.

4.3.4 Omklädningsrum

Utrymmet dimensioneras för samtlig personal och utrustas med halv- skåp för förvaring av kläder. Skåp ska kunna förses med hänglås. I di- rekt anslutning till omklädningsrum ska finnas avskilt klädförråd, RWC och dusch, som ska utformas med litet förrum med plats för bänk.

4.4 Biutrymmen

4.4.1 Tvättstuga

Tvättstugan ska vara väl tilltagen för att fungera för skötsel av kläder och skor, uppsamling och tvätt av kläder och sänglinne samt för förva- ring av viss städutrustning. Tvättstugan ska vara utrustad med två fler- hushållstvättmaskiner på sockel och en torktumlare på sockel, ett tork- skåp (b=1800 mm) alternativt torkrum samt utrustning och utrymme för efterbehandling av tvätt. Uttag för strykjärn förses med timer. I tvättstugan ska även finnas en sittarbetsplats, h=900 mm samt ett lås- bart skåp för tvätt- och rengöringsmedel. Tvättstugan ska vidare utfor- mas så att störande ljud inte uppkommer för de boende.

4.4.2 Förråd

Ett centralt placerat generellt förråd för bl.a. förbrukningsmate- riel, blöjor, omläggningsmaterial mm. ska finnas.

Ett säsongsförråd för utemöbler, cyklar etc. kan placeras i enkelt utformad extern byggnad.

4.4.3 Städutrymme

Varje boendeenhet ska ha två städutrymmen, varav det ena är avsett för separat förvaring av städmaterial till det gemensamma köket och place- ras i närheten av detta. Det andra städutrymmet förses med en låg ut- slagvask och dimensioneras för städvagn samt förvaring av gemensam

dammsugare, städmaterial, övriga engångsartiklar för städning samt lås- bart skåp för rengöringsmedel. Alternativt kan ett städutrymme accept- eras under förutsättning att städmaterial för matlagningsenheten kan hållas åtskilt från övrigt städmaterial på sådant sätt att ingen förväxling kan ske.

4.4.4 Avfallshantering

Avfallshanteringen ska utformas på lämpligt sätt med hänsyn till källsortering. Soprum eller eventuellt sopnedkast ska vara tillgäng- ligt. Plats i soprum ska finnas för förvaringskärl för minst fraktion- erna tidningspapper, pappersförpackningar, glas (färgat/ofärgat), hårdplast, batterier, metall, matavfall samt restavfall. Hänsyn ska tas till att avfallsmängden är större än normalt för enpersonshushåll.

4.5 Teknikutrymme

Teknikutrymmen ska placeras så de ej utgör störningsmoment för de enskilda lägenheterna. Utformningen av teknikutrymmena sker i övrigt enligt fastighetsägarens behov samt placeras så att de kan nås utvändigt.

5 Funktionssamband

Detta är förslag till strukturdiagram med utgångspunkt från beskriv- ningen av bostad med särskild service enligt LSS. Avsikten med dia- grammen är att de ska fungera som en vägledning till önskvärd upp- delning av ytorna.

5.1 Strukturdiagram över boendeenhet

5.2 Strukturdiagram över enskild lägenhet

6 Bilagor

6.1 Malmö stads krav för nyinstallation av brandlarmscentral