ERBJUDANDE TILL
ERBJUDANDE TILL
INNEHAVARE AV AKTIER OCH
TECKNINGSOPTIONER I MA XFASTIGHETER
Detta dokument är ett prospekt som har godkänts av Finansinspektionen i enlighet med bestämmelserna i Europaparla- mentets och rådets förordning (EU) 2017/1129 (”Prospektförordningen”), som även innehåller sådan information som en erbjudandehandling ska innehålla enligt Kollegiet för svensk bolagsstyrnings Takeover-regler för vissa handelsplattformar (”Takeover-reglerna”) (”Prospektet”).
Finansinspektionen är inte behörig att bedöma huruvida reglerna i Takeover-reglerna har uppfyllts eller inte. Avsnitten ”Den Nya Koncernen”, ”Information om MaxFastigheter”, ”MaxFastigheters delårsrapport”, ”Redogörelse från styrelsen i MaxFastigheter”, ”Fairness Opinion”, ”Uttalande från styrelsen i MaxFastigheter med anledning av Stenhus Fastigheters offentliga uppköpserbjudande” och ”Skattefrågor i Sverige” (se sidorna 34–38, 93–99 , 100–120, 121, 122–123, 124–126 och 128–130) utgör i sin helhet sådan information.
Finansiell rådgivare Legal rådgivare
Emissionsinstitut & Certified Adviser
VIKTIG INFORMATION
Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ), xxx.xx 559269-9507 (”Stenhus Fastigheter” eller ”Bolaget”), har den 3 mars 2021 lämnat ett offentligt uppköpserbjudande till inne- havare av aktier och teckningsoptioner i MaxFastigheter i Sverige AB, xxx.xx 556937- 5487 (”MaxFastigheter”), att överlåta samtliga av sina aktier och teckningsoptioner i MaxFastigheter i enlighet med de villkor som anges i detta dokument (”Erbjudandet”).
Med ”Koncernen” avses Xxxxxxx, den koncern i vilken Bolaget är moderbolag eller ett dotterbolag till Bolaget, såsom sammanhanget kräver. Med ”Den Nya Koncernen” avses Koncernen med MaxFastigheter som helägt dotterbolag eller Xxxxxxx med MaxFastigheter som ett helägt dotterbolag, såsom sammanhanget kräver. Se avsnittet ”Definitioner” för definitioner av dessa samt andra begrepp i detta Prospekt.
MaxFastigheters aktie är upptagen till handel på Nasdaq First North Growth Market (”Nasdaq First North”) som inte är en reglerad marknadsplats. Kollegiet för svensk bolagsstyrning har emellertid tagit fram takeover-regler avseende aktier i svenska aktiebolag vilkas aktier handlas på vissa handelsplattformar (”Takeover-reglerna”) såsom Nasdaq First North, vilka är tillämpliga på Erbjudandet liksom på aktieägares eller teckningsoptionsinnehavares accept av Erbjudandet. Aktiemarknadsnämndens besked om tolkning och tillämpning av dessa regler gäller för Erbjudandet.
Aktieägare eller innehavare av teckningsoptioner i MaxFastigheter bör endast förlita sig på information i detta Prospekt samt information till vilken Stenhus Fastigheter har hänvisat. Stenhus Fastigheter har inte bemyndigat någon att tillhandahålla aktieägare eller innehavare av teckningsoptioner i MaxFastigheter annan eller kompletterande information utöver information i detta Prospekt. Informationen i detta Prospekt avses vara korrekt endast per dagen för Prospektet och det lämnas ingen försäkran om att den har varit eller kommer att vara korrekt vid någon annan tidpunkt. Om det sker väsentliga förändringar av informationen i Prospektet kommer Xxxxxxx att upprätta tillägg när så krävs enligt lag. Informationen i detta Prospekt lämnas endast med anledning av Erbjudandet och får inte förlitas på i något annat syfte.
Informationen om MaxFastigheter på sidorna 93–120 är baserad på information som offentliggjorts av MaxFastigheter och har granskats av MaxFastigheters styrelse.
Stenhus Fastigheter garanterar därför inte att informationen häri avseende MaxFastig- heter är korrekt eller fullständig och tar inget ansvar för att sådan information är korrekt eller fullständig.
Tillämplig lag och tvister
Svensk lag är tillämplig på Erbjudandet och de avtal som ingås i samband med Erbjudandet. För Erbjudandet gäller Takeover-reglerna utfärdade av Kollegiet för svensk bolagsstyrning och Aktiemarknadsnämndens besked om tolkning och tillämpning av Takeover-reglerna. Tvist rörande, eller som uppkommer i anslutning till, Erbjudandet ska avgöras av svensk domstol exklusivt, med Stockholms tingsrätt som första instans.
Finansiell information
Vissa siffror i detta Prospekt, inklusive finansiell information, har varit föremål för avrundningar. Följaktligen, i vissa fall, (i) motsvarar inte nödvändigtvis summan eller den procentuella förändringen av sådana siffror den exakta siffran som är angiven, och (ii) motsvarar inte nödvändigtvis summan av siffrorna i en kolumn eller rad i vissa tabeller den totala siffran som anges för den kolumnen eller raden.
I detta Prospekt används följande valuta: ”svensk krona” eller ”SEK” avser den lagliga valutan i Konungariket Sverige. Samtliga finansiella siffror är i SEK om inget annat anges och ”TSEK”, ”MSEK” samt ”MDSEK” indikerar tusen, miljoner respektive miljarder kronor.
Förutom vad som uttryckligen anges häri, har ingen finansiell information i detta Prospekt reviderats eller granskats av Bolagets revisor. Finansiell information som rör Bolaget i detta Prospekt och som inte är en del av den information som har reviderats eller granskats av Bolagets revisor i enlighet med vad som anges häri, är hämtad från Bolagets interna bokförings- och rapporteringssystem. Finansiell information avseende Koncernen per den 31 mars 2021 i Prospektet är oreviderad och hämtad från Bolagets delårsrapport som avser perioden 1 januari 2021 till och med 31 mars 2021.
Framtidsinriktad information
Information i detta Prospekt som rör framtida förhållanden eller omständigheter, inklusive information om framtida resultat, tillväxt och andra utvecklingsprognoser samt effekter av Erbjudandet, utgör framtidsinriktad information. Sådan information kan exempelvis kännetecknas av att den innehåller orden ”bedöms”, ”avses”, ”förväntas”, ”tros”, eller liknande uttryck. Framtidsinriktad information är föremål för risker och osäkerhetsmoment, eftersom den avser förhållanden och är beroende av
omständigheter som inträffar i framtiden. Framtida förhållanden kan avsevärt komma att avvika från vad som uttryckts eller antytts i den framtidsinriktade informationen på grund av många faktorer, vilka i stor utsträckning ligger utom Stenhus Fastigheters
kontroll. All sådan framtidsinriktad information gäller endast för den dag den förmedlas och Xxxxxxx Fastigheter har ingen skyldighet (och åtar sig ingen sådan skyldighet) att uppdatera eller revidera någon sådan information på grund av ny information, framtida händelser eller liknande, förutom i enlighet med gällande lagar och bestämmelser.
Restriktioner
Distribution av detta Prospekt och andra dokument hänförliga till Erbjudandet kan i vissa jurisdiktioner vara föremål för restriktioner eller påverkas av lagar i sådana
jurisdiktioner. Exemplar av detta Prospekt skickas således inte, och får inte skickas, eller på annat sätt vidarebefordras, distribueras eller sändas, inom, in i eller från någon sådan jurisdiktion. Därför måste personer som mottar detta Prospekt (inklusive, men inte begränsat till, förvaltare, förmyndare och panthavare) och som är underkastade lagarna i en sådan jurisdiktion, informera sig om, och iaktta, eventuella tillämpliga lagar och regler. Underlåtenhet att göra detta kan utgöra en överträdelse av värdepapperslagar
i en sådan jurisdiktion. Stenhus Fastigheter avsäger sig, i den mån det är möjligt enligt tillämplig lag, allt ansvar för personers eventuella överträdelser av sådana bestämmelser.
Erbjudandet lämnas inte, och detta Prospekt får inte distribueras, vare sig direkt eller indirekt, i eller till, och inga anmälningssedlar kommer att accepteras från eller på uppdrag av aktieägare eller innehavare av teckningsoptioner i någon jurisdiktion där Erbjudandet, distribution av detta Prospekt eller godkännande av accept av Erbjudandet skulle strida mot tillämpliga lagar eller regler eller skulle kräva att
ytterligare registreringsdokument upprättas eller registrering sker eller att någon annan åtgärd vidtas utöver vad som krävs enligt svensk lag.
Detta Prospekt utgör inte ett erbjudande av försäljning av värdepapper i Förenta staterna. Aktierna som levereras i samband med Erbjudandet har inte registrerats, och kommer inte att registreras, under U.S. Securities Act eller med någon värdepappers- myndighet i någon delstat eller annan jurisdiktion i Förenta staterna, och kommer inte att erbjudas, säljas, utlovas, levereras eller på annat sätt överlåtas in i Förenta staterna, förutom i enlighet med ett undantag från, eller i en transaktion som inte faller under, registreringskraven i U.S. Securities Act och i enlighet med eventuell tillämplig delstatlig värdepapperslagstiftning.
Erbjudandet riktas inte till aktieägare eller innehavare av teckningsoptioner med hemvist i jurisdiktioner utanför det Europeiska Ekonomiska Samarbetsområdet med undantag för professionella investerare i Storbritannien och följaktligen lämnas Erbju- dandet inte, och detta Prospekt får inte distribueras, vare sig direkt eller indirekt, i eller till, och inga anmälningssedlar kommer att accepteras från aktieägare eller innehavare av teckningsoptioner i sådana jurisdiktioner. Med professionella investerare i Storbritan- nien avses personer som (i) har yrkeserfarenhet i frågor som rör investeringar som omfattas av definitionen av ”investment professionals” (enligt definitionen i artikel 19.5 i Financial Services and Markets Act 2000 (Financial Promotion) Order 2005 (i dess
ändrade lydelse, ”Financial Promotion Order”)), (ii) är personer som omfattas av artikel
49.2 a – d (”high net worth companies, unincorporated associations etc.”) i Financial Promotion Order, (iii) är befintliga ägare eller andra personer som omfattas av artikel 43 i Financial Promotion Order, (iv) är utanför Storbritannien, eller (v) är personer till vilka ett erbjudande eller inbjudan att delta i investeringsverksamhet (i den mening som avses i avsnitt 21 i Financial Services och Markets Act 2000) i samband med emission eller försäljning av värdepapper på annat sätt lagligen kan kommuniceras.
Bransch- och marknadsinformation
En del av informationen som återges i Prospektet har hämtats från tredje part, däribland allmänt tillgängliga branschpublikationer och branschrapporter. Bolaget anser att dessa branschpublikationer och branschrapporter är tillförlitliga, men Xxxxxxx har inte självstän- digt verifierat dem och kan inte garantera dess riktighet eller fullständighet. Information från tredje part har återgivits korrekt i Prospektet och såvitt Bolaget känner till och kan utröna av information som offentliggjorts av berörd tredje part har inga sakförhållanden utelämnats som skulle göra den återgivna informationen felaktig eller vilseledande.
Därutöver har Xxxxxxx gjort ett antal uttalanden i Prospektet avseende sin bransch och sin konkurrensposition inom branschen. Dessa uttalanden är baserade på Bolagets erfarenhet och egen undersökning avseende marknadsförhållandena. Bolaget kan
inte garantera att något av dessa antaganden är riktiga eller att de på ett korrekt sätt reflekterar dess marknadsposition inom branschen och Bolaget kan inte genomgående garantera att interna undersökningar eller information har blivit verifierade av oberoende källor, som kan ha uppskattningar eller åsikter avseende branschrelaterad information som skiljer sig från Bolagets.
INNEHÅLL
REVISORSRAPPORT AVSEENDE PROFORMAREDOVISNINGEN 47
XXXXXX XXXXXXXXXX INFORMATION 63
KOMMENTARER TILL DEN UTVALDA FINANSIELLA INFORMATIONEN 70
KAPITALISERING OCH SKULDSÄTTNING 77
LEGALA FRÅGOR OCH KOMPLETTERANDE INFORMATION 90
INFORMATION OM MAXFASTIGHETER 93
MAXFASTIGHETERS DELÅRSRAPPORT 100
REDOGÖRELSE FRÅN STYRELSEN I MAXFASTIGHETER 121
FAIRNESS OPINION 122
UTTALANDE FRÅN STYRELSEN I MAXFASTIGHETER MED ANLEDNING AV STENHUS FASTIGHETERS OFFENTLIGA UPPKÖPSERBJUDANDE 124
DOKUMENT INFÖRLIVADE GENOM HÄNVISNING 127
SKATTEFRÅGOR I SVERIGE 128
DEFINITIONER 131
Inledning och varningar | |
Inledning och varningar | Denna sammanfattning bör betraktas som en introduktion till detta Prospekt. Varje beslut om att investera i värdepapperen bör baseras på en bedömning av hela Prospektet från investerarens sida. Investeraren kan förlora hela eller delar av det investerade kapitalet. Vid talan i domstol angående informationen i detta Prospekt kan den investerare som är kärande enligt nationell rätt bli tvungen att stå för kostnaderna för översättning av detta Prospekt innan de rättsliga förfarandena inleds. Civilrättsligt ansvar kan endast åläggas de personer som lagt fram sammanfattningen, inklusive översättningar därav, men endast om sammanfattningen är vilseledande, felaktig eller oförenlig med de andra delarna av detta Prospekt eller om den inte, tillsammans med de andra delarna av detta Prospekt, ger nyckelinformation för att hjälpa investerare när de överväger att investera i sådana värdepapper. |
Emittenten | Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ), xxx.xx 559269-9507, med adress c/o Sterner Stenhus, Xxxxxxxxxxxxxx 00, xxx 0, 000 00 Xxxxxxxxx, och LEI-kod 5493006RHHJRIC7ITL87. |
Behörig myndighet | Finansinspektionen är behörig myndighet och ansvarig för godkännande av detta Prospekt. Detta Prospekt godkändes av Finansinspektionen den 27 maj 2021. Finansinspektionens besöksadress är Brunns- xxxxx 0, 000 00 Xxxxxxxxx. Postadress: Box 7821, 103 97 Stockholm. |
Nyckelinformation om emittenten | |
Vem är emittent av värdepapperen? | |
Information om emittenten | Emittenten av värdepapperen är Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ), xxx.xx 559269-9507. Bolaget har sitt säte i Stockholm. Bolaget är ett publikt svenskt aktiebolag, bildat i Sverige enligt svensk rätt och bedriver sin verksamhet enligt svensk rätt. Bolagets associationsform regleras av den svenska aktiebolags- lagen (2005:551). Bolagets LEI-kod är 5493006RHHJRIC7ITL87. |
Emittentens huvud- verksamhet | Stenhus Fastigheter är ett fastighetsbolag som äger och förvaltar offentliga och kommersiella fastigheter. Bolagets primära geografiska marknad är Stockholm och Mälardalsregionen. Bolagets affärsidé är att över tid skapa ett diversifierat fastighetsbestånd för att generera största möjliga riskjusterade avkastning för Bolagets aktieägare. |
Emittentens större aktieägare och kon- troll över emittenten | Såvitt Bolaget känner till har följande juridiska personer ett direkt eller indirekt innehav som motsvarar fem procent eller mer av antalet aktier eller röster i Bolaget per dagen för detta Prospekt. Såvitt Bolaget känner till så kontrolleras inte Bolaget direkt eller indirekt av någon enskild person. |
Ägare Xxxxx aktier och röster Procent | |
Sterner Stenhus Holding AB 69 902 384 50,3 | |
Fastighets AB Balder 25 000 000 18,0 | |
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 12 500 000 9,0 | |
Ryk Group AB 7 692 308 5,5 | |
Viktigaste administre- rande direktörer | Bolagets styrelse består av Xxxxxxx Xxxxxxxx (ordförande), Xxxxx Xxxxxxxxxx, Xxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxx och Xxxxx xx Xxxxxxxxx. Bolagets ledande befattningshavare består av Xxxxx Xxxxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxxxx och Xxxxxxx Xxxxxxx. |
Revisor | Koncernens revisor är Ernst & Young Aktiebolag. Huvudansvarig revisor är Xxxxxx Xxxxxx. |
Finansiell nyckelinformation för emittenten | |
Utvald finansiell information i sammandrag | Xxxxxxx resultaträkningsposter Belopp i TSEK 4 september - 31 december 1 januari - 31 mars
2020 2021 (reviderat) (oreviderat) Hyresintäkter 20 712 27 799 Förvaltningsresultat 9 810 14 928 Periodens resultat 72 043 102 689
Resultat per aktie 0,55 0,74
Utvalda balansräkningsposter Belopp i TSEK Per den 31 december Per den 31 mars
2020 2021
(reviderat) (oreviderat) Summa tillgångar 2 115 385 2 835 004 Summa eget kapital 1 360 457 1 563 146
Utvalda kassaflödesposter Belopp i TSEK 4 september - 31 december 1 januari - 31 mars
2020 2021
(reviderat) (oreviderat)
Kassaflöde från den löpande verksamheten 8 715 15 016 före förändringar av rörelsekapital
Kassaflöde från den löpande verksamheten 26 562 16 714
Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 557 788 -870 077
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 982 808 553 379 |
Proformaredovisning Utvalda resultaträkningsposter från proformaredovisningen för räkenskapsåret som avslutades den 31 december 2020 Xxxxxxx Xxxxxxx Ädelmetallen Eliminering Stenhus Fastigheter, Max- RYK BK BK Xxxx x Xxxx Kumla Rosab Nr.13 i Q4 Stenhus Pro- Fastigheter, Proforma Fastig- ESTATE Hässle- Växjö Hörby Ängen 2 Radio 1 & Fastighets Jönköping kumla Radio forma- Koncern- Belopp i TSEK Q4 Q1-Q3 heter AB holm AB AB AB AB 3 AB Aktiebolag Aktiebolag 1 & 3 AB justering proforma Hyresintäkter 19 314 62 639 186 861 27 310 1 294 950 3 561 2 113 6 072 2 098 2 240 -533 313 919 Förvaltnings- resultat 5 691 11 271 70 788 5 066 427 -47 -364 784 2 483 1 197 1 732 -282 17 057 115 803 Periodens Resultat 71 022 144 661 90 094 4 214 336 -47 -364 616 1 166 30 346 438 17 733 330 245 Utvalda balansräkningsposter från proformaredovisningen per den 31 december 2020 Ädelmetallen BK BK Rosab Nr.13 i Stenhus Max- RYK Hässle- Växjö Xxxx x Xxxx Ängen Fastighets Jönköping Proforma- Koncern- Belopp i TSEK Fastigheter Fastigheter STATE AB holm AB AB Hörby AB 2 AB Aktiebolag Aktiebolag justering proforma Summa tillgångar 2 115 385 3 021 465 410 346 13 405 13 775 44 912 17 510 11 150 8 803 -114 105 5 542 352 Eget kapital 1 360 457 1 170 485 36 480 653 222 -169 2 327 150 586 37 156 2 608 347 | |
Specifika nyckelrisker för emittenten | |
Väsentliga riskfak- torer specifika för emittenten | Huvudsakliga risker relaterade till Stenhus Fastigheter består av: • Konjunkturutvecklingen och makroekonomiska faktorer kan påverka värdet av Koncernens fastighets- bestånd samt Bolagets och Koncernens förvaltningsresultat och lönsamhet. • Bolaget är verksamt i en konkurrensutsatt bransch. • Covid-19 kan ha negativa konsekvenser för Bolaget och dess fastighetsportfölj samt efterföljande påverkan på Koncernens kassaflöde, omsättning och finansiella ställning. • Värdeförändringar på Bolagets fastigheter kan få en betydande effekt på Bolagets finansiella ställning och förmåga att bedriva verksamheten vidare. • Hyresmarknaden, hyresintäkter och hyresutvecklingen har en inverkan på Koncernens rörelseresultat. • Förvärvsrelaterade risker kan ha en väsentlig negativ inverkan på Koncernens förvaltningsresultat. |
Nyckelinformation om värdepapperen | |
Värdepapperens viktigaste egenskaper | |
Värdepapper som erbjuds | Aktier i Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ), xxx.xx 559269-9507, med kortnamn (ticker) SFAST och ISIN-kod SE0014956819. |
Xxxxx emitterade värdepapper | Per dagen för detta Prospekt har Bolaget emitterat 139 016 837 aktier. Det registrerade aktiekapitalet uppgår till totalt 139 016 837 SEK. Samtliga aktier är denominerade i SEK och varje aktie har ett kvotvärde om 1 SEK. Aktierna i Bolaget har emitterats i enlighet med svensk rätt. Samtliga emitterade aktier är fullt betalda och fritt överlåtbara. |
Rättigheter som sammanhänger med värdepapperen | Bolaget kan ge ut aktier av ett aktieslag. Varje aktie berättigar till en (1) röst på Bolagets bolagsstämma. Varje röstberättigad aktieägare får vid bolagsstämma rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier. Det finns bara ett aktieslag och samtliga aktier medför lika rätt till andel i Bolagets tillgångar och vinst. Vid en eventuell likvidation av Xxxxxxx har aktieägare rätt till andel av överskott i förhållande till det antal aktier som aktieägaren innehar. Inga begränsningar föreligger avseende aktiernas överlåtbarhet. Om Bolaget emitterar nya aktier, teckningsoptioner eller konvertibler har aktieägarna i Bolaget enligt aktiebolagslagen (2005:551) i huvudregel företrädesrätt att teckna sådana värdepapper i förhållande till sitt innehav innan företrädesemissionen, såvida inte bolagsstämman eller styrelsen med stöd av bolagsstäm- mans bemyndigande beslutar om avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Bolagsordningen innehåller inga bestämmelser om inlösen eller konvertering. |
Utdelningspolicy | Bolagets övergripande mål är att skapa värde för Bolagets aktieägare. Under de kommande åren be- dömer Xxxxxxxx styrelse att detta görs bäst genom att återinvestera kassaflödet från verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt genom förvärv och projektutveckling, vilket leder till bedömningen att ingen utdelning kommer att utgå de närmaste åren. Långsiktigt ska utdelningen på stamaktier utgå med minst 30 procent av förvaltningsresultatet. |
Var kommer värdepapperen att handlas? | |
Upptagande till handel | Bolagets aktier är upptagna till handel på Nasdaq First North Growth Market. Första handelsdag för aktierna som emitteras som vederlaget i Erbjudandet beräknas äga rum omkring den 7 juli 2021. |
Vilka nyckelrisker är specifika för värdepapperen? | |
Väsentliga risk- faktorer specifika för värdepapperen | Huvudsakliga risker relaterade till aktierna i Stenhus Fastigheter består av: • Bolagets aktiekurs kan vara volatil och/eller sjunka. • Befintliga aktieägares försäljning av aktier kan få aktiekursen att sjunka. • Större aktieägare har betydande inflytande över Bolaget och kan fördröja eller förhindra förändringar i kontrollen av Bolaget. |
Nyckelinformation om erbjudandet av värdepapper till allmänheten | |
På vilka villkor och enligt vilken tidplan kan jag investera i detta värdepapper? | |
Allmänna villkor för Erbjudandet | Erbjudandet värderar samtliga 21 644 081 aktier i MaxFastigheter till cirka 961 MSEK och samtliga 9 897 179 teckningsoptioner i MaxFastigheter till cirka 146 MSEK baserat på stängningskursen för Stenhus Fastig- heters aktie på First North den 2 mars 2021. Budvärdet uppgår till cirka 1 107 MSEK. Aktieägare i MaxFastigheter erbjuds tre nya aktier i Stenhus Fastigheter för varje befintlig aktie i MaxFastigheter. Teckningsoptionsinnehavare i MaxFastigheter erbjuds en ny aktie i Stenhus Fastigheter för varje befintlig teckningsoption i MaxFastigheter. Om MaxFastigheter skulle lämna utdelning eller genomföra annan värdeöverföring innan vederlag i Erbjudandet har utbetalats kommer vederlaget i Erbjudandet att reduceras i motsvarande mån. Courtage kommer inte att utgå i samband med Erbjudandet. Erbjudandet är bland annat villkorat av att Stenhus Fastigheters aktieägare vid en bolagsstämma beslutar att emittera nya aktier i Stenhus Fastigheter i anslutning till Erbjudandet genom en apportemis- sion till de innehavare av aktier och teckningsoptioner i MaxFastigheter som accepterar Erbjudandet. Bolagsstämman planeras att avhållas i god tid före utgången av acceptfristen. De två största aktieägarna i Stenhus Fastigheter, vilka tillsammans representerar 68,2 procent av det totala antalet aktier och röster i Stenhus Fastigheter före Erbjudandet, har förbundit sig att närvara vid stämman och rösta för apporte- missionen. |
Förväntad tidplan för Erbjudandet | Acceptfristen för Erbjudandet inleds den 28 maj 2021 och avslutas den 28 juni 2021. Förutsatt att Erbjudandet förklaras ovillkorat senast omkring den 29 juni 2021, förväntas utbetalning av vederlag komma att påbörjas omkring den 7 juli 2021. Stenhus Fastigheter förbehåller sig rätten att förlänga acceptfristen för Erbjudandet och att senare- lägga tidpunkten för utbetalning av vederlag. |
Utspädningseffekt | Sammanlagt kan upp till 74 829 422 aktier i Stenhus Fastigheter komma att emitteras som vederlag, innebärandes en utspädning om cirka 35,0 procent av aktiekapitalet och rösterna i Bolaget. |
Kostnader | De totala kostnaderna, avgifterna och utgifterna för Koncernen med anledning av Erbjudandet beräknas uppgå till cirka 12 MSEK. |
Varför upprättas detta Prospekt? | |
Bakgrund och motiv | Stenhus Fastigheter är ett fastighetsbolag som äger och förvaltar fastigheter inom segmenten offentliga fastigheter, lager och industri samt sällanköpshandel. Per den 31 mars 2021 bestod Stenhus Fastigheters bestånd av 34 fastigheter med ett marknadsvärde om cirka 2 618,5 MSEK med en genomsnittlig viktad hyreslängd om cirka 7,5 år. MaxFastigheter är ett fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar kommersiella fastigheter. Fastigheternas marknadsvärde uppgick per den 31 mars 2021 till cirka 2 951 MSEK och den uthyrbara arean uppgick till 226 871 kvadratmeter. Fastighetsbeståndet var uppdelat i segmenten handel, fritid, lager/ logistik, kontor, samhälle, industri och övrigt. De två största kategorierna handel och fritid stod för 54 res- pektive 16 procent av hyresvärdet. Fastighetsbeståndet var huvudsakligen koncentrerat till regionstäder i Mellansverige. Stora likheter finns mellan Stenhus Fastigheter och MaxFastigheter avseende geografi, lokalslag, hyresgästsammansättning och fokus på långsiktigt hållbara kassaflöden, varför Stenhus Fastigheter ser en sammanslagning av bolagen som fördelaktigt ur ett aktieägarperspektiv. Vidare bedömer Stenhus Fast- igheter att det efter en sammanslagning av bolagen går att genomföra årliga finansiella och operationella besparingar om drygt 30 MSEK. |
Intressekonflikter | Stenhus Fastigheter har anlitat Catella Corporate Finance Stockholm AB som finansiell rådgivare och Advokatfirman Glimstedt som legal rådgivare i samband med Erbjudandet. Ingen av dessa rådgivare har ett intresse i Erbjudandet eller äger aktier i Bolaget eller dess dotterbolag eller har ingått avtal med större aktieägare i Bolaget. Var och en av dessa rådgivare kommer erhålla sedvanlig ersättning för sin rådgivning från Bolaget i samband med Erbjudandet. |
I detta avsnitt beskrivs de riskfaktorer och viktiga omständigheter som anses väsentliga för Koncernens verksamhet och framtida utveckling. Risk- faktorerna hänför sig till Koncernens bransch, marknad och verksamhet, och omfattar vidare risker relaterade till Koncernens finansieringsavtal, legala-, regulatoriska- och bolagsstyrningsfrågor samt riskfaktorer relaterade till aktierna. Bedömningen av väsentligheten av varje riskfaktor är baserad på sannolikheten för dess förekomst och dess förväntade negativa effekter. I enlighet med Europaparlamentets och rådets förordning (EU) 2017/1129 är de riskfaktorer som anges nedan begränsade till sådana risker som är specifika för Bolaget och/eller aktierna och väsentliga för att fatta ett välgrundat investeringsbeslut.
Beskrivningen nedan är baserad på tillgänglig information per dagen för detta Prospekt. Riskfaktorerna som för närvarande bedöms vara de mest väsentliga presenteras först i varje kategori och de efterföljande riskfaktorerna presenteras utan någon särskild ordning.
Riskerna och osäkerheterna som beskrivs nedan skulle kunna leda till väsentligt negativa effekter för Koncernens verksamhet, finansiella ställning och/eller resultat. De skulle även kunna leda till
att värdet på Bolagets aktier sjunker, vilket skulle kunna medföra att Bolagets aktieägare förlorar hela eller delar av deras investering.
Risker relaterade till branschen och marknaden
Konjunkturutvecklingen och makroekonomiska faktorer kan påverka värdet av Koncernens fastighetsbestånd samt
Bolagets och Koncernens förvaltningsresultat och lönsamhet Stenhus Fastigheter äger och förvaltar fastigheter främst i Stockholm och Mälardalsregionen. Fastighetsbranschen påverkas
i stor utsträckning av makroekonomiska faktorer, så som allmän,
global eller nationell konjunkturutveckling, tillväxt, sysselsätt- nings- och inkomstutveckling, produktionstakt för nya bostäder och lokaler, förändringar i infrastruktur, regionalekonomisk ut- veckling, befolkningstillväxt, inflation och förändrade räntenivåer. Dessa faktorer påverkar i hög grad tillgång och efterfrågan på fastighetsmarknaden och inverkar följaktligen på uthyrningsgrad, hyresnivåer och marknadsvärdet på Koncernens fastigheter. Om konjunkturen försämras kan värdet på Koncernens fastighetsbe- stånd, och hyresintäkterna från fastighetsbeståndet, minska.
Sveriges ekonomiska tillväxt, likt den globala ekonomin, har på- verkats negativt av coronapandemin. Under det andra kvartalet 2020 sjönk Sveriges BNP med 8,3 procent jämfört med första kvartalet 2020. Trots att detta är det största BNP-tappet på 40 år har Sverige redovisat en ovanligt stark återhämtning under det tredje kvartalet 2020, under vilket Sveriges BNP steg med 4,9 procent. Även om Sverige historiskt sett har haft en stark ar- betsmarknad och hög sysselsättnings- och aktivitetsgrad finns det inga garantier för att dessa positiva trender kommer att bestå.
Sveriges ekonomi kan också påverkas av omvärlden, vilket skulle kunna resultera i en försämrad ekonomisk situation för Sverige. För Stenhus Fastigheter, som framförallt bedriver sin verksamhet i Stockholm och Mälardalsregionen, kan även regionala variatio- ner och trender ha betydande inverkan på verksamheten. En lägre eller varierande tillväxt på lokal nivå kan även den påverka uthyrningsgrad och uthyrningsnivåer. Dessa variationer och trender, samt den finansiella utvecklingen såväl nationellt som globalt, påverkar nivån av utbud och efterfrågan på Koncernens fastigheter och skulle kunna ha en väsentlig negativ effekt på Bolagets och Koncernens förvaltningsresultat och lönsamhet.
Xxxxxxx är verksamt i en konkurrensutsatt bransch Koncernen är verksam inom fastighetsbranschen, vilken präglas av betydande konkurrens, bland annat från större noterade och
onoterade fastighetsbolag samt privata aktörer som SBB, Hemsö,
Stendörren, Svenska Handelsfastigheter, Kvalitena, Cibus och Corem. Koncernens konkurrenskraft är bland annat beroende av dess förmåga att förvärva intressanta fastigheter i attraktiva lägen, attrahera och behålla hyresgäster, att förutse förändringar och trender i branschen och att snabbt anpassa sig till, till exempel, nuvarande och framtida marknadsbehov. Dessutom konkurrerar Koncernen om hyresgäster, bland annat baserat på fastighetsläge, hyror, storlek, tillgänglighet, kvalitet, hyresgästtill- fredsställelse, bekvämlighet och Koncernens renommé.
Konkurrenterna till Stenhus Fastigheter kan ha större finansiella resurser än Koncernen och bättre kapacitet att stå emot nedgångar på marknaden, bättre tillgång till potentiella förvärvs- objekt, konkurrera mer effektivt, vara skickligare på att behålla kompetent personal och reagera snabbare på förändringar på de lokala marknaderna. Dessutom kan konkurrenterna ha en
högre tolerans för lägre avkastningskrav och mer effektiva teknik- plattformar. Vidare kan Xxxxxxxxx komma att behöva ådra sig ytterligare investeringskostnader för att hålla sina fastigheter kon- kurrenskraftiga i förhållande till konkurrenters fastigheter. Om Koncernen inte kan konkurrera framgångsrikt kan det väsentligt
påverka hyresnivåer och vakansgrader och Koncernens intäkter skulle kunna minska.
Covid-19 kan ha negativa konsekvenser för Bolaget och dess fastighetsportfölj samt efterföljande påverkan på Koncernens kassaflöde, omsättning och finansiella ställning
Utbrottet av covid-19 har inneburit och kommer fortsätta att innebära en omfattande påverkan på de samhällen och markna- der där Stenhus Fastigheter är verksamt. Koncernens hyresgäster kan utsättas för effekter av utbrottet av covid-19 och en följd av det kan vara att Bolaget påverkas genom krav på sänkta hyresni- våer och ökade vakansgrader (se riskfaktor ”Hyresmarknaden, hyresintäkter och hyresutvecklingen” och ”Hyresgäster inte fullgör sina förpliktelser”). Detta kan ha negativa konsekven-
ser för Bolaget och dess fastighetsportfölj samt efterföljande påverkan på Koncernens kassaflöde, omsättning och finansiella ställning. Under 2020 lämnades inga hyresrabatter med anledning av covid-19.
En ökad finansiell osäkerhet till följd av utbrottet av covid-19 kan också försämra tillgängligheten till sådan finansiering som Bolaget är beroende av för att fullgöra sin affärsmodell (se riskfaktor ”Likviditet och behovet av finansiering genom belåning”).
Per den 31 mars 2021 uppgick Bolagets fastighetsvärde till 2 618,5 MSEK. Det finns en risk att effekterna av covid-19 kan resultera i en negativ effekt på värdet av Koncernens fastigheter (se riskfak- tor ”Värdeförändringar på Bolagets fastigheter”).
Oavsett fortsättningen för och utvecklingen av utbrottet av covid-19 är det rimligt att anta att finansmarknaden kommer att vara volatil och att aktiekurser kommer att vara föremål för extraordinära svängningar i en överskådlig framtid. Det finns
således en risk att aktiekursen på aktierna kommer att följa sådan allmän marknadsvolatilitet (se riskfaktor ”Bolagets aktiekurs kan vara volatil eller sjunka”).
Risker relaterade till verksamheten Värdeförändringar på Bolagets fastigheter kan få en betydande effekt på Bolagets finansiella ställning och förmåga att bedriva verksamheten vidare
Per den 31 mars 2021 uppgick marknadsvärdet på Bolagets fastig- heter till cirka 2 618,5 MSEK. Koncernens fastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet med IFRS. Verkligt värde fastställs genom en bedömning av marknadsvärdet för varje enskild fastighet.
Fastigheternas värde påverkas därför av ett flertal faktorer, dels fastighetsspecifika såsom vakansgrad, hyresnivå, kontraktslängd och driftskostnader, dels marknadsspecifika såsom avkastnings- krav och kalkylräntor härledda ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Till följd av detta kan såväl fastighets- som marknadsspecifika försämringar föranleda att värdet på Bolagets fastigheter sjunker. Per den 31 mars 2021 uppgick marknadsvärdet på Bolagets fastigheter till cirka 2 618,5 MSEK och ett förändrat fastighetsvärde med +/- 5 procent skulle påverka Bolagets
fastighetsvärde och därmed resultat före skatt med +/- 131 MSEK.
Eftersom Koncernens redovisade tillgångar till övervägande del utgörs av fastigheter skulle en värdeminskning få negativa konsekvenser för Bolaget. Exempelvis kan stora minskningar i fastighetsvärde påverka Koncernens möjligheter att behålla
finansiering och att erhålla ny finansiering. För det fall risken för- knippad med värdeförändringar skulle inträffa skulle det kunna få en betydande effekt på Bolagets finansiella ställning och förmåga att bedriva verksamheten vidare.
Hyresmarknaden, hyresintäkter och hyresutvecklingen har en inverkan på Koncernens rörelseresultat
Koncernens intäkter består till stor del av hyresintäkter. Kon- cernens lönsamhet är beroende av dess förmåga att bibehålla och öka sina hyresintäkter. Utöver hyresnivån är det främst uthyrningsgraden, och i mindre grad hyresgästomsättningen, som utgör en risk för Koncernens verksamhet och i förlängningen
de hyresintäkter som Koncernen kan generera. Fastighetsbran- schen, och Stenhus Fastigheters verksamhet, påverkas som tidigare nämnts i stor utsträckning av makroekonomiska faktorer, till exempel allmän, global eller nationell konjunkturutveckling, förändringar i inflation och förändrade räntenivåer. Dessa omständigheter kan påverka efterfrågan på Bolagets fastigheter, hyresgästernas betalningsförmåga samt möjligheten att kunna ta ut förväntade hyror.
Den ekonomiska uthyrningsgraden för Koncernens fastighetsbe- stånd har en väsentlig inverkan på Koncernens hyresintäkter och följaktligen också på Koncernens lönsamhet. Den ekonomiska uthyrningsgraden för Koncernens fastigheter var 94,6 procent per den 31 mars 2021. Det finns inga garantier för att Stenhus Fastigheter lyckas hålla sin ekonomiska uthyrningsgrad på en mot- svarande nivå i framtiden. Om Stenhus Fastigheters ekonomiska uthyrningsgrad minskar, kommer Koncernens totala intäkter att minska. En hög hyresgästomsättning kan också leda till ytterligare kostnader för Stenhus Fastigheter på grund av, bland annat, kost- naderna för att administrera och underteckna nya hyreskontrakt samt kostnaden för mindre reparationer och underhåll som kan krävas när en hyresgäst flyttar från en fastighet.
Om Koncernen misslyckas med att underhålla och, där så är möjligt, öka sina hyresintäkter som förutsett, eller misslyckas med att upprätthålla en hög ekonomisk uthyrningsgrad, kan detta ha en väsentlig negativ inverkan på Koncernens rörelseresultat.
Förvärvsrelaterade risker kan ha en väsentlig negativ inverkan på Koncernens förvaltningsresultat
En väsentlig del av Stenhus Fastigheters löpande verksamhet är förvärv av fastigheter. Under räkenskapsåret 2020 förvärvade Bolaget 14 fastigheter till ett värde om totalt 1 634 MSEK. En förut- sättning för att förvärv ska kunna genomföras är att utbudet på marknaden motsvarar Stenhus Fastigheters förväntningar och investeringsförmåga vad gäller exempelvis läge och förväntad
avkastning. Tillgången till och efterfrågan på fastigheter och bygg- rätter, konkurrens, planering, lokala föreskrifter samt tillgången till finansiering kan begränsa Bolagets möjligheter att genomföra förvärv på för Bolaget förmånliga villkor.
Samtliga förvärv som Bolaget gör är förenade med risker kopp- lade till den förvärvade fastigheten. Den förvärvade fastigheten kan vara föremål för miljö- eller skattekrav som inte har kunnat förutses och det föreligger även risk att det skydd som Stenhus Fastigheter har avtalat med säljaren i förvärvsavtal inte till fullo täcker brister som upptäcks efter Stenhus Fastigheters tillträde. Om sådana risker avseende genomförda eller framtida förvärv blir verklighet kan Koncernens lönsamhet komma att påverkas väsentligen negativt.
Utöver riskerna förknippade med de förvärvade fastigheterna i sig, kan vissa förvärv vara mycket komplexa eller svåra att inte- grera och därmed kräva mycket av ledningens tid och resurser. Skulle dessa risker avseende framtida förvärv bli verklighet kan detta ha en väsentlig negativ inverkan på Koncernens förvalt- ningsresultat.
Förändringar i underhålls- och driftskostnader kan leda till ett lägre driftöverskott
Koncernens fastigheter kräver framtida reparationer och underhåll i varierande omfattning, antingen efter att befintliga hyreskontrakt löpt ut eller av annan orsak. Ett regelbundet fastig- hetsunderhåll är nödvändigt för att upprätthålla marknadsvärdet och hyresnivåerna i Koncernens fastighetsbestånd. Underhålls- och reparationskostnaderna i Stenhus Fastigheter har uppgått till 2,4 MSEK för räkenskapsåret 2020. Omfattningen på nödvändiga underhålls- och reparationsarbeten kan öka, till exempel till följd av skador orsakade av hyresgäster eller andra parter. Vidare kan underhållskostnaderna öka på grund av inflation, vilket ligger utanför Stenhus Fastigheters kontroll, och Stenhus Fastigheters reparationskostnader och investeringar i modernisering kan
öka mer än Bolaget förväntar sig i dagsläget till följd av dess
tillväxtstrategi, förvärv och fastighetsutvecklingsprojekt. Om visst underhållsbehov inte uppmärksammas i tid eller underhållsnivån är otillräcklig kan detta leda till lägre värden på sådana fastigheter och Stenhus Fastigheter kan även behöva sänka hyresnivåerna i sådana fastigheter.
Att vara verksam i fastighetsbranschen medför också tekniska risker. Med teknisk risk avses de risker som är förknippade med den tekniska driften av fastigheter, såsom risken för kon- struktionsfel, andra dolda fel eller brister, skador (exempelvis genom brand eller annan naturkraft, eller av hyresgäster) samt föroreningar. Om det uppstår tekniska problem kan dessa leda till en betydande kostnadsökning för Koncernen. Ett fastighets- företags renommé är dessutom särskilt viktigt i förhållande till nya och befintliga hyresgäster. Om Stenhus Fastigheter inte
åtgärdar tekniska eller underhållsrelaterade problem kan Xxxxxxx
Fastigheters anseende skadas, vilket i sin tur kan leda till svårighe- ter att behålla befintliga hyresgäster och attrahera nya hyresgäs- ter. Om Stenhus Fastigheters renommé skadas eller Koncernens kostnader ökar på grund av tekniska skador kan detta leda till minskade hyresintäkter och/eller förlorade tillväxtmöjligheter.
Att inte lyckas behålla nyckelpersoner i ledande ställning kan ha effekt på Koncernens framtidsutsikter
Att kunna attrahera, motivera och behålla kvalificerad personal och ledande befattningshavare är viktigt för Koncernens fram- gång, framtida verksamhet och affärsplan. Koncernen är särskilt beroende av den kunskap, erfarenhet och det engagemang som finns hos ledningen. Bland annat har Xxxxx Xxxxxxxxxx som är VD och styrelseledamot i Bolaget en betydande roll för verksamhe- ten. I syfte att attrahera, motivera och behålla vissa nyckelperso- ner kan Koncernen behöva höja ersättningen till dessa personer, med ökade kostnader som resultat. Om Koncernen inte kan attrahera och behålla kvalificerad personal i framtiden, kan detta ha en väsentlig negativ effekt på Koncernens framtidsutsikter.
Finansiella risker
Bolaget är utsatt för ränterisk och finansieringsrisk Bolagets verksamhet finansieras i första hand av eget kapital och genom lån från kreditinstitut upptagna på den svenska markna-
den. Med finansieringsrisk avses risken att finansieringen inte kan
erhållas eller förnyas vid utgången av dess löptid, eller att den endast kan erhållas eller förnyas till kraftigt ökade kostnader eller på för Koncernen oförmånliga villkor.
Ränterisk är risken att förändringen i ränteläget påverkar Kon- cernens finansieringskostnad. Utöver storleken på räntebärande skulder påverkas räntekostnader främst av aktuella marknadsrän- tor, kreditinstitutens marginaler och Bolagets strategi avseende räntebindningstider. Räntemarknaden i Sverige påverkas främst av den förväntade inflationstakten och Riksbankens reporänta.
Bolagets räntebärande skulder uppgick per den 31 mars 2021 till
1 147,8 MSEK med en genomsnittlig ränta om 1,83 procent. Ränte- höjningar kan ha en negativ effekt på Stenhus Fastigheters möjlig- het att finansiera framtida fastighetsförvärv. Om ränteriskerna infaller kan de inverka negativt på Bolagets marknadsvärde och kassaflöden samt medföra fluktuationer i Bolagets resultat.
Likviditet och tillgång till finansiering kan påverka Koncernens finansiella resultat negativt
Per den 31 mars 2021 uppgick Koncernens räntebärande skulder till 1 147,8 MSEK, varav 556,1 MSEK (motsvarande 48 procent) måste förnyas eller återbetalas inom det närmaste året, 565,3 MSEK (motsvarande 49 procent) måste förnyas eller återbetalas inom två år, 26 MSEK (motsvarande 2 procent) måste förnyas eller återbetalas inom tre år eller mer. Det finns en risk att Kon- cernen inte kan erhålla finansiering på gynnsamma villkor, eller överhuvudtaget, eftersom upplåning i framtiden kan behöva ske
till betydligt högre kostnader än idag, långivare kan välja att inte förlänga Koncernens lån vid förfall eller alternativa kreditfacilite- ter eventuellt inte står till Koncernens förfogande. Det går inte att utesluta att Koncernen i framtiden vänder sig till kapitalmark- naden för belåning. Kapitalmarknaden är påverkad av generella marknadsförhållanden och Koncernen är därför exponerad mot de potentiella effekterna som följer av negativa marknadsförhål- landen, såsom fluktuationer i räntenivåer och inflation, vilket kan påverka Koncernens möjlighet att få tillgång till kapitalmarknaden.
Koncernens verksamhet finansieras med banklån med säkerhet i pant i fastigheter och borgensåtagande, och det är sannolikt att det kapital som krävs för att finansiera framtida förvärv och
investeringskostnader i befintliga fastigheter, kommer att erhållas från denna finansieringskälla.
Stenhus Fastigheters möjlighet att erhålla finansiering i framtiden är beroende av dess verksamhet, framtidsutsikter och marknads- situation. Vid ogynnsamma marknadsförutsättningar kan Koncer- nens finansiella resultat påverkas negativt och detta kan minska finansieringsmöjligheterna för Koncernen.
Legala och regulatoriska risker
Bolaget är utsatt för legala och politiska risker Fastighetsverksamhet som sådan påverkas i hög utsträckning av lagar, myndighetsföreskrifter och beslut avseende exempelvis
miljö, skatt, subventioner och stöd, säkerhet, tillåtna byggmaterial
och byggnormer samt uthyrning. Bland annat plan- och bygglagen (2010:900), byggnormer, säkerhetsföreskrifter, regler kring tillåtna byggmaterial, antikvarisk byggnadsklassning och olika former av kulturmärkningar har stor inverkan på Koncernens verksamhet samt kostnader för och möjligheter till att utveckla fastigheterna på önskvärt sätt. Det finns en risk att regelverk kan medföra att Bolaget inte kan använda Koncernens fastigheter på önskvärt sätt. Samtliga nämnda lagar och regler har stor inverkan på Koncernens verksamhet och kan förändras på ett för Koncernen negativt sätt med relativt kort varsel, utan möjlighet för Koncer- nen att påverka besluten.
För att Koncernens fastigheter ska kunna användas och utvecklas som avsett krävs vidare olika tillstånd och beslut, innefattande bland annat detaljplaner och olika former av fastighetsbildningar, vilka beviljas och ges av bland annat kommuner och myndigheter, och som beslutas på såväl nationell som lokal politisk nivå och
på tjänstemannanivå. Det finns en risk att Stenhus Fastigheter inte beviljas de tillstånd eller erhåller de beslut som krävs för att bedriva och utveckla verksamheten på ett önskvärt sätt.
Regelverksförändringar kan leda till att Bolagets projekt försenas, fördyras eller inte alls kan genomföras. Vidare är det vanligt att beslut fördröjs och/eller överklagas, och beslutspraxis eller den politiska inriktningen kan i framtiden komma att förändras på ett för Koncernen negativt sätt.
Det finns också en risk att Bolagets tolkning av tillämpliga lagar och regler inte är korrekt, eller att den vedertagna tolkningen av dessa lagar kan ändras i framtiden, vilket kan leda till att Xxxxxxx ådrar sig ökade kostnader eller riskerar väsentliga böter eller straffavgifter.
Koncernen riskerar även att involveras i rättsliga eller administra- tiva förfaranden, vilket kan avse omfattande skadeståndsanspråk eller andra krav på betalningar. Det finns inneboende svårigheter med att förutse utgången av rättsliga, regulatoriska och andra negativa utgångar eller anspråk och om utgången i eventuella framtida rättsliga och administrativa förfaranden blir ogynnsam för Koncernen, kan detta ha en väsentlig negativ effekt på Kon- cernens finansiella ställning och rörelseresultat.
Bolaget är exponerat för miljörisker samt hälsosäkerhets- och miljöbestämmelser
Fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling är verksamhet av sådan natur där miljö utgör en betydande risk (exempelvis genom ansvar enligt miljöbalk (1998:808)). Stenhus Fastigheter
omfattas således av miljöbestämmelser som innebär att krav kan riktas mot Bolaget vid bristande efterlevnad.
Även om Xxxxxxx utför inspektioner i samband med förvärv av enskilda fastigheter finns det risk att miljöbestämmelserna
inte följdes tidigare. Enligt gällande miljölagstiftning har den som bedriver verksamhet som bidragit till förorening av en fastighet ett ansvar för sanering. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta sanering av en fastighet kan den som förvärvat fast- igheten, och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna, hållas ansvarig. Detta innebär att Bolaget, under vissa omständigheter, kan åläggas att återställa en fastighet i ett skick som uppfyller relevant miljölagstiftnings krav. Ett sådant återställande kan omfatta bland annat sanering av misstänkt
eller faktisk förorening i mark, vattenområden eller grundvatten. Bolagets kostnader för att utreda och vidta åtgärder, som att till exempel forsla bort eller återställa mark enligt tillämplig miljö- lagstiftning, kan vara betydande. Sådana ålägganden kan därför påverka Koncernens resultat, kassaflöde och finansiella ställning negativt.
Eventuella framtida ändringar av lagar, bestämmelser och myndighetskrav på miljöområdet kan även de leda till ökade kost- nader för Bolaget med avseende på sanering av fastigheter som Koncernen för närvarande äger eller kan komma att förvärva i framtiden. Sådana ändringar kan också resultera i ökade kostna- der för Koncernen.
Föroreningar som kräver åtgärder kan vidare upptäckas på fast- igheter och i byggnader, särskilt vid renoveringsprocesser eller när byggnader uppgraderas för miljöcertifiering. Upptäckten av en förorening eller restförorening i samband med uthyrning eller
försäljning av fastighet kan utlösa anspråk på hyresminskningar, skador eller hyresuppsägningar. Åtgärder för att ta bort sådana föroreningar kan krävas som en del av Bolagets fortlöpande verksamhet och kan, beroende på omfattningen av föroreningen, medföra betydande kostnader och en väsentlig negativ inverkan på Koncernens förvaltningsresultat.
Bolaget är utsatt för skattemässiga risker
För beskattningsåret 2020 uppgick Koncernens skatt på perio- dens resultat till 10,7 MSEK. Koncernens verksamhet påverkas av vid var tid gällande skatteregler och förändringar av dessa regler får således effekter för Koncernen. Förändringar av fastighets- skatten och andra skatter såsom bolagsskatt, mervärdesskatt, stämpelskatt och andra statliga pålagor skulle således kunna ha en negativ inverkan på Koncernens verksamhet och resultat.
Hanteringen av skatterättsliga frågor inom Koncernen baseras på Koncernens tolkningar av gällande relevant skattelagstiftning, skatteavtal, praxis på skatteområdet och andra skatteföreskrifter samt ställningstaganden från Skatteverket. Vidare inhämtar Kon- cernen regelbundet råd från oberoende skatteexperter i dessa frågor. Koncernen och dess dotterföretag kan också, från tid till annan, bli föremål för skatterevisioner och skattegranskningar som kan resultera i att Koncernen behöver betala ytterligare skatter, räntor och avgifter.
Om Koncernens tolkning av skattelagstiftning, skatteavtal, praxis och andra skatteföreskrifter eller dess tillämplighet är felaktig, eller om gällande lagar, avtal, praxis, föreskrifter eller tolkningar av dessa eller den administrativa praxisen i förhållande till
dessa förändras, inklusive ändringar med retroaktiv verkan, kan Koncernens tidigare och nuvarande hantering av skattefrågor ifrågasättas. Om skattemyndigheter med framgång gör gäl- lande sådana anspråk, kan detta leda till en ökad skattekostnad, inklusive skattetillägg och ränta, och få en väsentlig inverkan på Koncernens rörelseresultat.
Xxxxxx relaterade till aktierna och Erbjudandet
Bolagets aktiekurs kan vara volatil och/eller sjunka Eftersom en investering i aktier kan sjunka i värde finns det en risk att en investerare inte får tillbaka investerat kapital. Stenhus
Fastigheters aktie är noterad på Nasdaq First North. Sedan
Stenhus Fastigheters notering den 24 november 2020 fram till den 2 mars 2020 har Stenhus Fastigheters dagliga genomsnittliga volymvägda aktiekurs uppgått till som lägst 9,5 SEK och som högst 16,6 SEK. Följaktligen kan aktiekursen vara mycket volatil. Aktiekursens utveckling är beroende av en rad faktorer, varav en del är bolagsspecifika medan andra är knutna till aktiemarknaden som helhet. Aktiekursen kan till exempel påverkas av utbud
och efterfrågan, variationer i faktiska eller förväntade resultat, oförmåga att nå analytikernas resultatförväntningar, misslyck- ande med att uppnå finansiella och operativa mål, förändringar i
allmänna ekonomiska förhållanden, förändringar av regulatoriska förhållanden, negativ utgång i rättsliga förfaranden eller utred- ningar, ny eller pågående rättstvist eller annat förfarande riktat mot någon enhet inom Koncernen samt andra faktorer. Sedan utbrottet av covid-19 har aktiemarknaden varit mycket volatil och aktiekurser för flera bolag har varit föremål för svängningar.
Det finns en risk att kursen på Stenhus Fastigheters aktie kom- mer att följa den allmänna marknadsvolatiliteten, oaktat Stenhus Fastigheters resultat och prestation, och minska i värde i bety- dande mån. Kursen för Stenhus Fastigheters aktie påverkas även i vissa fall av konkurrenters aktiviteter och ställning på marknaden. Det finns en risk att det inte vid var tidpunkt kommer att före- ligga en aktiv och likvid marknad för handel i Stenhus Fastigheters aktier, vilket skulle påverka investerares möjligheter att få tillbaka investerat kapital. Detta utgör en betydande risk för enskilda investerare.
Befintliga aktieägares försäljning av aktier kan få aktiekursen att sjunka
Kursen för Bolagets aktie kan sjunka om det sker omfattande försäljning av Bolagets aktier, särskilt när Xxxxxxxx styrelseledamö- ter, ledande befattningshavare samt Bolagets större aktieägare säljer sina aktier eller när ett betydande antal aktier säljs av andra aktieägare. Sterner Stenhus Holding AB, Fastighets AB Balder och Länsförsäkringar Fondförvaltning AB innehar tillsammans cirka 77,3 procent av aktierna och rösterna. Sterner Stenhus Hol- ding AB är Bolagets största aktieägare med cirka 50,3 procent
av aktierna och rösterna. För information om utspädning med anledning av Erbjudandet hänvisas till avsnittet ”Ägarstruktur”. Försäljning av styrelseledamöters, ledande befattningshavares eller Xxxxxxxx större aktieägares aktier och försäljning av större aktieinnehav, eller om det uppfattas som att en sådan försäljning är att vänta, kan ha en negativ inverkan på Bolagets aktiekurs.
Större aktieägare har betydande inflytande över Bolaget och kan fördröja eller förhindra förändringar i kontrollen av Bolaget
Bolagets större aktieägare Sterner Stenhus Holding AB, Fastig- hets AB Balder och Länsförsäkringar Fondförvaltning AB har en betydande kontroll över utgången i de ärenden som hänskjuts till Bolagets aktieägare för avgörande, inklusive val av styrelseleda- möter, eventuella fusioner, konsolideringar eller försäljningar av samtliga, eller betydande delar, av Bolagets tillgångar. Bolagets större aktieägare utgörs av styrelseledamöter, där vissa även utgör del av Bolagets ledning. Sterner Stenhus Holding AB kontrollerar cirka 50,3 procent av Bolagets rösträtter och har ett betydande inflytande över Bolagets ledande befattningshavare och Bolagets verksamhet.
Bolagets större aktieägare intressen kan avvika väsentligt från, eller konkurrera, med Bolagets intressen eller andra aktieägares intressen, och dessa kan komma att utöva sitt inflytande över
Koncernen på ett sätt som inte ligger i övriga aktieägares intresse. Exempelvis kan det föreligga en konflikt mellan Xxxxxxxx större aktieägares intressen å ena sidan och Bolagets eller dess övriga aktieägares intressen å andra sidan när det gäller vinstudelnings- beslut. Sådana konflikter kan få en väsentlig negativ effekt på Koncernens verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Efter Erbjudandets fullföljande kommer MaxFastigheters verksamhet att bli en del av Koncernens verksamhet
När Uppköpserbjudandet genomförs kommer MaxFastigheters verksamhet bli en del av Koncernens verksamhet. Det finns en risk att sammanslagningen av Koncernen och MaxFastigheter försvåras eller omöjliggörs av faktorer som för närvarande är okända för Bolaget.
I avsnittet ”Den Nya Koncernen” beskrivs förväntade effekter med anledning av transaktionen. Bland annat beskrivs de opera-
xxxxxxxx och finansiella synergierna som transaktionen kan komma att medföra. Realiseringen av dessa synergier beror på många faktorer och baseras på Bolagets bedömning av de framtida förhållandena. Det finns dock en risk för att synergierna inte kan uppnås i sin helhet.
Förvärv av bolag ställer krav på integrationen av den nya verk- samheten för att synergieffekter ska kunna uppnås. Då avsikten är att samordna verksamheterna inom ett flertal funktioner är det viktigt att integrationsprocessen löper effektivt och utan be- tydande kundförluster eller personalavhopp. Pågår integrations- processen under en längre tid finns en risk att detta påverkar Den Nya Koncernens resultat negativt. Det finns en risk att de synergieffekter och övriga positiva effekter som Bolaget förutser inte kommer att uppnås i sin helhet, eller överhuvudtaget, vilken kan påverka Den Nya Koncernens verksamhet negativt.
Stenhus Fastigheter har den 3 mars 2021 lämnat ett offentligt uppköpserbjudande till aktieägarna och teckningoptionsinnehavarna i MaxFastig- heter till att förvärva samtliga aktier och teckningsoptioner i MaxFastigheter. MaxFastigheters aktier och teckningsoptioner är upptagna till handel på Nasdaq First North. Stenhus Fastigheters aktier är upptagna till handel på Nasdaq First North.
Erbjudandet
Aktieägare i MaxFastigheter erbjuds tre (3) nya aktier i Stenhus Fastigheter för varje (1) befintlig aktie i MaxFastigheter. Teck- ningsoptionsinnehavare i MaxFastigheter erbjuds en (1) ny aktie i Stenhus Fastigheter för varje (1) befintlig teckningsoption i MaxFastigheter.
Om MaxFastigheter skulle lämna utdelning eller genomföra an- nan värdeöverföring innan vederlag i Erbjudandet har utbetalats kommer vederlaget i Erbjudandet att reduceras i motsvarande mån.
• Erbjudandet värderar varje aktie i MaxFastigheter till 44,40 SEK och varje teckningsoption i MaxFastigheter till 14,80 SEK baserat på stängningskursen för Stenhus Fastigheters aktie på Nasdaq First North den 2 mars 2021.
• Erbjudandet värderar varje aktie i MaxFastigheter till 45,24 SEK och varje teckningsoption i MaxFastigheter till 15,08 SEK baserat på den volymvägda genomsnittskursen för Stenhus Fastigheters aktie på First North under de senaste 30 handels- dagarna fram till och med den 2 mars 2021.
• Erbjudandet värderar samtliga 21 644 081 aktier i MaxFastighe- ter till cirka 961 MSEK och samtliga 9 897 179 teckningsoptioner i MaxFastigheter till 146 MSEK baserat på stängningskursen
för Stenhus Fastigheters aktie på First North den 2 mars 2021. Budvärdet uppgår till cirka 1 107 MSEK.
Erbjudandet, motsvarande en värdering om 44,40 SEK per aktie och 14,80 SEK per teckningsoption i MaxFastigheter baserat på stängningskursen för Stenhus Fastigheters aktie på First North den 2 mars 2021, innebär en premie om:
• 22,0 procent jämfört med stängningskursen om 36,40 SEK för MaxFastigheters aktie på First North den 2 mars 2021;
• 21,7 procent jämfört med den volymvägda genomsnittskursen om 36,47 SEK för MaxFastigheters aktie på First North under de senaste 30 handelsdagarna fram till och med den 2 mars 2021;
• 78,7 procent jämfört med stängningskursen om 8,28 SEK för MaxFastigheters teckningsoption på First North den 2 mars 2021; och
• 76,0 procent jämfört med den volymvägda genomsnittskur- sen om 8,41 SEK för MaxFastigheters teckningsoption på First North under de senaste 30 handelsdagarna fram till och med den 2 mars 2021.
Erbjudandet, motsvarande en värdering om 45,24 SEK per aktie och 15,08 SEK per teckningsoption i MaxFastigheter baserat på den volymvägda genomsnittskursen för Stenhus Fastigheters aktie på First North under de senaste 30 handelsdagarna fram till och med den 2 mars 2021, innebär en premie om:
• 24,3 procent jämfört med stängningskursen om 36,40 SEK för MaxFastigheters aktie på First North den 2 mars 2021;
• 24,0 procent jämfört med den volymvägda genomsnittskursen om 36,47 SEK för MaxFastigheters aktie på First North under de senaste 30 handelsdagarna fram till och med den 2 mars 2021;
• 82,1 procent jämfört med stängningskursen om 8,28 SEK för MaxFastigheters teckningsoption på First North den 2 mars 2021; och
• 79,3 procent jämfört med den volymvägda genomsnittskur- sen om 8,41 SEK för MaxFastigheters teckningsoption på First North under de senaste 30 handelsdagarna fram till och med den 2 mars 2021.
Courtage kommer inte att utgå i samband med Erbjudandet.
Åtaganden från innehavare av aktier och teckningsoptioner
Innehavare av aktier i MaxFastigheter som tillsammans represen- terar cirka 72,1 procent av aktierna i MaxFastigheter och inne- havare av teckningsoptioner i MaxFastigheter som tillsammans representerar cirka 67,8 procent av teckningsoptionerna i Max- Fastigheter, har åtagit sig att acceptera Erbjudandet och överlåta samtliga av sina aktier och teckningsoptioner i MaxFastigheter i Erbjudandet, i enlighet med följande:
• Investment AB Öresund har lämnat ett oåterkalleligt åtagande att överlåta samtliga sina 5 561 995 aktier, motsvarande cirka 25,7 procent av aktierna och samtliga sina 1 076 992 tecknings- optioner, motsvarande cirka 10,9 procent av teckningsoptio- nerna i MaxFastigheter; och
• Balder Fastighets AB har lämnat ett oåterkalleligt åtagande att överlåta samtliga sina 2 218 740 aktier, motsvarande cirka 10,3 procent av aktierna och samtliga sina 1 266 914 teckningsoptio- ner, motsvarande cirka 12,8 procent av teckningsoptionerna i MaxFastigheter; och
• TTC Invest AB har lämnat ett oåterkalleligt åtagande att överlåta samtliga sina 1 732 236 aktier, motsvarande cirka 8,0 procent av aktierna och samtliga sina 250 000 teckningsoptio- ner, motsvarande cirka 2,5 procent av teckningsoptionerna i MaxFastigheter.
• Xxxxxx Xxxxxxxx, med bolag, har lämnat ett oåterkalleligt åtagande att överlåta samtliga sina 1 659 081 aktier, motsvarande cirka 7,7 procent av aktierna och samtliga sina 411 020 tecknings- optioner, motsvarande cirka 4,2 procent av teckningsoptio- nerna i MaxFastigheter.
• Länsförsäkringar Fastighetsfond har lämnat ett oåterkalleligt åtagande att överlåta samtliga sina 1 295 111 aktier, motsvarande cirka 6,0 procent av aktierna i MaxFastigheter.
• PriorNilsson Fonder, med bolag, har lämnat ett oåterkalleligt åtagande att överlåta samtliga sina 1 159 914 aktier, motsvarande cirka 5,4 procent av aktierna och samtliga sina 796 218 teck- ningsoptioner, motsvarande cirka 8,0 procent av teckningsop- tionerna i MaxFastigheter.
• Familjen Xxxxxxx har lämnat ett oåterkalleligt åtagande att överlåta samtliga sina 550 000 aktier, motsvarande cirka 2,5 procent av aktierna och samtliga sina 87 500 teckningsoptio- ner, motsvarande cirka 0,9 procent av teckningsoptionerna i MaxFastigheter.
• Därutöver har ägare lämnat ett oåterkalleligt åtagande att överlåta 1 434 701 aktier, motsvarande 6,6 procent av aktierna och 2 823 339 teckningsoptioner, motsvarande 28,5 procent av teckningsoptionerna i MaxFastigheter.
Åtagandena upphör att gälla för det fall Erbjudandet upphör eller dras tillbaka. Åtagandena är i övrigt ovillkorade.
Vissa närstående parter
MaxFastigheters styrelseledamot Xxxx Xxxxxxxxxxx Xxxxxxx, som även äger aktier och teckningsoptioner i MaxFastighe- ter, har åtagit sig att acceptera Erbjudandet. Enligt punkt II.18 i
Takeover-regler för vissa handelsplattformar utgivna av Kollegiet för svensk bolagsstyrning (”Takeover-reglerna”) har hon en intressekonflikt och får därmed inte delta i MaxFastigheters styrelses handläggning av frågor relaterade till Erbjudandet.
Vidare har Xxxxxx Xxxxxxxx med bolag, som även äger aktier och teckningsoptioner i MaxFastigheter, åtagit sig att acceptera Erbjudandet. MaxFastigheters styrelseledamot Xxxx Xxxxx har
en anknytning till Xxxxxx Xxxxxxxx med bolag och får således inte heller delta i MaxFastigheters styrelses handläggning av frågor relaterade till Erbjudandet enligt punkt II.18 i Takeover-reglerna. Styrelsen i MaxFastigheter är dock fortsatt beslutsför då övriga tre ledamöter är behöriga att delta i styrelsens överväganden och beslut rörande Erbjudandet.
Uttalande från styrelsen i MaxFastigheter
Stenhus Fastigheter underrättade MaxFastigheters styrelse om Erbjudandet den 2 mars 2021. MaxFastigheters styrelse ska, i enlighet med Takeover-reglerna, offentliggöra sin uppfattning om Erbjudandet och skälen till denna uppfattning senast två veckor före acceptfristens utgång. För uttalande från styrelsen i MaxFastigheter hänvisas till avsnittet ”Uttalande från styrelsen i MaxFastigheter med anledning av Xxxxxxx Fastigheters offentliga uppköpserbjudande”.
Villkor för Erbjudandet
Fullföljande av Erbjudandet är villkorat av:
(1) att Erbjudandet accepteras i sådan utsträckning att Stenhus Fastigheter blir ägare till aktier som representerar mer än 90 procent av det totala antalet utestående aktier i MaxFastigheter;
(2) att aktieägarna i Stenhus Fastigheter, vid en extra bolags- stämma beslutar, med erforderlig majoritet, att emittera nya aktier i Stenhus Fastigheter i anslutning till Erbjudandet genom en apportemission till de innehavare av aktier och teckningsoptioner i MaxFastigheter som accepterar Erbju- dandet;
(3) att samtliga för Erbjudandet och förvärvet av MaxFastigheter erforderliga tillstånd, godkännanden, beslut och andra åtgärder från myndigheter eller liknande har erhållits, i varje enskilt fall, på för Stenhus Fastigheter acceptabla villkor;
(4) att varken Erbjudandet eller förvärvet av MaxFastigheter helt eller delvis omöjliggörs eller väsentligen försvåras till följd av lagstiftning eller annan reglering, domstolsavgörande eller domstolsbeslut, myndighetsbeslut eller motsvarande omständighet som föreligger eller skäligen kan förväntas, som ligger utanför Stenhus Fastigheters kontroll och vilken Stenhus Fastigheter inte skäligen kunnat förutse vid tidpunk- ten för offentliggörandet av Erbjudandet;
(5) att inga omständigheter, som Stenhus Fastigheter inte hade kännedom om vid tidpunkten för offentliggörandet av Erbjudandet, har inträffat som kan ha en väsentligt negativ påverkan, eller rimligen kan förväntas ha en väsentligt negativ påverkan, på MaxFastigheters finansiella ställning eller verksamhet, inklusive MaxFastigheters försäljning, resultat, likviditet, soliditet, eget kapital eller tillgångar;
(6) att ingen information som offentliggjorts av MaxFastigheter eller lämnats av MaxFastigheter till Stenhus Fastigheter är fel- aktig, ofullständig eller vilseledande, och att MaxFastigheter har offentliggjort all information som ska ha offentliggjorts; samt
(7) att MaxFastigheter inte vidtar några åtgärder som är ägnade att försämra förutsättningarna för Erbjudandets lämnande eller genomförande.
Stenhus Fastigheter förbehåller sig rätten att återkalla Erbju- dandet för det fall det står klart att något av ovanstående villkor inte uppfyllts eller kan uppfyllas. Såvitt avser villkor 2 – 7 ovan får emellertid ett sådant återkallande av Erbjudandet endast ske under förutsättning att den bristande uppfyllelsen av ett sådant villkor är av väsentlig betydelse för Stenhus Fastigheters förvärv av MaxFastigheter.
Stenhus Fastigheter förbehåller sig rätten att frånfalla, helt eller delvis, ett eller flera av villkor 1 – 7 ovan, inklusive, med hänsyn till villkor 1 ovan, att fullfölja Erbjudandet till en lägre acceptansnivå.
Finansiering
Vederlaget till innehavarna av aktier och teckningsoptioner i Max- Fastigheter utgörs av aktier i Stenhus Fastigheter. Erbjudandet förutsätter således ingen ytterligare finansiering.
Aktierna i Stenhus Fastigheter är noterade på First North, en handelsplattform som drivs av Nasdaq Stockholm Aktiebolag. Stenhus Fastigheter kan komma att emittera upp till totalt 74 829 422 aktier i Stenhus Fastigheter till innehavare av aktier och teckningsoptioner i MaxFastigheter som vederlag i Erbjudandet. Detta skulle ge innehavarna av aktier och teckningsoptioner i MaxFastigheter ett ägande i Den Nya Koncernen uppgående till cirka 35,0 procent av aktierna och cirka 35,0 procent av rösterna baserat på fullt deltagande i Erbjudandet.
Erbjudandet är villkorat av att en extra bolagsstämma i Stenhus Fastigheter med erforderlig majoritet, det vill säga minst två tredjedelar av såväl de avgivna rösterna som de vid stämman företrädda aktierna, fattar beslut om att emittera nya aktier
i Stenhus Fastigheter i anslutning till Erbjudandet genom en apportemission till innehavare av aktier och teckningsoptioner i MaxFastigheter som accepterar Erbjudandet. Fastighets AB
Xxxxxx, som representerar 18,0 procent av aktierna och rösterna i Stenhus Fastigheter före Erbjudandet, och Sterner Stenhus Holding AB, som representerar 50,3 procent av aktierna och
rösterna i Stenhus Fastigheter före Erbjudandet, har förbundit sig att närvara vid bolagsstämman och rösta för apportemissionen.
MaxFastigheter har emitterat dels hybridobligationer med utestående belopp om 227 262 840 SEK, dels två obligationslån med utestående belopp om 300 000 000 SEK respektive 200 000 000 SEK (gemensamt ”Obligationslånen”). Totalt utestående belopp under Obligationslånen är således 727 262 840 SEK.
Obligationslånen innehåller villkor som innebär att långivarna har en rätt till återbetalning av Obligationslånen vid en ägarför- ändring i MaxFastigheter. I syfte att säkerställa möjligheterna för
MaxFastigheter att återbetala Obligationslånen vid Erbjudandets fullföljande avser Stenhus Fastigheter genomföra en nyemission om totalt 30 000 000 aktier till teckningskursen 15 SEK per aktie,
alltså totalt 450 000 000 SEK (”Nyemissionen”).
Stenhus Fastigheter har erhållit emissionsgarantier från sina två största ägare, Sterner Stenhus Holding AB och Fastighets AB Balder, som förbundit sig att vardera teckna högst 15 000 000 nya aktier i Stenhus Fastigheter Nyemissionen, innebärandes att
respektive ägare har förbundit sig till tillskjuta Stenhus Fastigheter 225 000 000 SEK genom teckning av 15 000 000 nyemitterade aktier till en teckningskurs om 15 SEK per tecknad aktie. Nyemis- sionen är därmed fullt ut garanterad. Resterande medel för lösen av Obligationslånen avser Stenhus Fastigheter finansiera genom egna medel. Stenhus Fastigheter har därmed säkerställt möjlighe- ten att refinansiera Obligationslånen.
Due diligence
Stenhus Fastigheter har inte genomfört någon due diligence- undersökning i samband med förberedelserna av Erbjudandet.
Stenhus Fastigheters aktieägande i MaxFastigheter Stenhus Fastigheter äger eller kontrollerar inte några aktier eller teckningsoptioner i MaxFastigheter per dagen för detta Prospekt. Stenhus Fastigheter kan under acceptperioden för Erbjudandet komma att förvärva, eller ingå överenskommelser om att förvärva, aktier eller teckningsoptioner i MaxFastigheter. Alla sådana förvärv eller överenskommelser kommer att ske i överensstämmelse med Takeover-reglerna och svensk lag samt offentliggöras i enlighet med tillämpliga regler.
Tidplan
Acceptfristen för Erbjudandet kommer inledas den 28 maj 2021 och avslutas den 28 juni 2021. Förutsatt att Erbjudandet förklaras ovillkorat senast omkring den 29 juni 2021, förväntas utbetalning av vederlag komma att påbörjas omkring den 7 juli 2021.
Stenhus Fastigheter förbehåller sig rätten att förlänga acceptfris- ten för Erbjudandet och att senarelägga tidpunkten för utbetal- ning av vederlag.
Årsstämma i Stenhus Fastigheter
Styrelsen i Stenhus Fastigheter kommer att kalla till årsstämma för att även besluta om emissionsbemyndigande i syfte att emit- tera nya aktier i Stenhus Fastigheter i anslutning till Erbjudandet genom en apportemission till de aktieägare och innehavare av teckningsoptioner i MaxFastigheter som accepterar Erbjudandet. Bolaget har den 26 april 2021 offentliggjort kallelse till årsstämma som kommer avhållas den 27 maj 2021.
Inlösen och avnotering
För det fall Stenhus Fastigheter, i samband med Erbjudandet eller på annat sätt, blir ägare till aktier motsvarande mer än 90 procent av aktierna i MaxFastigheter avser Stenhus Fastigheter
att påkalla tvångsinlösen i enlighet med aktiebolagslagen i syfte att förvärva samtliga utestående aktier i MaxFastigheter. I samband härmed avser Xxxxxxx Fastigheter verka för att MaxFastigheters aktier och teckningsoptioner avnoteras från Nasdaq First North.
Tillämplig lag och tvister
Svensk lag, Takeover-reglerna samt Aktiemarknadsnämndens besked om tolkning och tillämpning av Takeover-reglerna är till- lämpliga på Erbjudandet. Tvist rörande Erbjudandet ska avgöras av svensk domstol exklusivt med Stockholms tingsrätt som första instans.
Rådgivare
Stenhus Fastigheter har anlitat Catella Corporate Finance som finansiell rådgivare, Glimstedt som legal rådgivare och Eminova Fondkommission AB som emissionsinstitut i samband med Erbjudandet.
Stenhus Fastigheter är ett fastighetsbolag som äger och förvaltar fastigheter inom segmenten offentliga fastigheter, lager och indu- stri samt sällanköpshandel. Per den 31 mars 2021 bestod Stenhus Fastigheters bestånd av 34 fastigheter med ett marknadsvärde om 2 618,5 MSEK och en genomsnittlig viktad hyreslängd om
7,5 år. Den totala uthyrbara arean uppgick per den 31 mars 2021 till 149 300 kvadratmeter. Fastighetsbeståndet är huvudsakligen koncentrerat till Stockholm och Mälardalsregionen. Bolagets intjäningsförmåga på helårsbasis per den 31 mars 2021, inklusive alla offentliggjorda förvärv, uppgick till cirka 107,1 MSEK.
MaxFastigheter är ett fastighetsbolag som äger, förvaltar och ut- vecklar kommersiella fastigheter. Fastigheternas marknadsvärde uppgick per den 31 mars 2021 till cirka 2 951 MSEK och den uthyr- bara arean uppgick till 226 871 kvadratmeter. Fastighetsbeståndet var uppdelat i segmenten handel, fritid, lager/logistik, kontor, samhälle, industri och övrigt. De två största kategorierna handel och fritid stod för 54 respektive 16 procent av hyresvärdet. Fastig- hetsbeståndet var huvudsakligen koncentrerat till regionstäder i Mellansverige. De tio största hyresgästerna stod för 48,2 procent av det totala hyresvärdet och den genomsnittliga återstående löptiden för samtliga hyresavtal uppgick till 5,3 år.
Stora likheter finns mellan Stenhus Fastigheter och MaxFastig- heter avseende geografi, lokalslag, hyresgästsammansättning och fokus på långsiktigt hållbara kassaflöden, varför Stenhus Fastigheter ser en sammanslagning av bolagen som fördelaktigt ur ett aktieägarperspektiv. Stenhus Fastigheter är av uppfatt- ningen att en sammanslagning av bolagen med en större portfölj skulle förstärka Stenhus Fastigheters marknadsposition och diversifieringen vilket på sikt har potential att minska finansie- ringskostnaderna. Stenhus Fastigheter bedömer att det efter en sammanslagning av bolagen går att genomföra årliga finansiella
och operationella besparingar om drygt 30 MSEK. Sammantaget skulle förutsättningarna förbättras ytterligare för att genomföra Stenhus Fastigheters tillväxtresa genom en sammanslagning av bolagen.
Som en konsekvens av sammanslagningen kommer sannolikt vissa organisatoriska och operationella förändringar genomföras. De åtgärder som kommer att vidtas i samband med sammanslag- ningen kommer att beslutas om efter Erbjudandets genomför- ande. Före Erbjudandets fullföljande är det för tidigt att säga vilka åtgärder som kommer att vidtas och vilka effekter dessa skulle ha. Inga beslut är för närvarande fattade om några förändringar avseende bolagens anställda eller ledning.
Kommentar från Stenhus Fastigheter
Xxxxx Xxxxxxxxxx, VD Stenhus Fastigheter, kommentar: ” En sam- manslagning med MaxFastigheter innebär att Stenhus Fastigheter accelererar sin tillväxtresa. Vi ser att affären med MaxFastigheter är ett naturligt steg i rätt riktning för att nå Bolagets mål om ett fastighetsbestånd om minst tio miljarder kronor.”
I övrigt hänvisas till redogörelsen i föreliggande Prospekt, vilken har upprättats av styrelsen för Bolaget med anledning av det lämnade Erbjudandet till aktieägare i MaxFastigheter.
Styrelsen för Bolaget är ansvarig för innehållet i Prospektet och enligt styrelsens kännedom överensstämmer den information som anges i Prospektet med sakförhållande och ingen uppgift som sannolikt skulle påverka dess innebörd har utelämnats.
Styrelsen för MaxFastigheter har, i enlighet med vad som anges på sida 121 granskat informationen om MaxFastigheter på sidorna 93–120 i detta Prospekt.
Erbjudandet
Stenhus Fastigheter erbjuder tre (3) aktier för varje (1) aktie i MaxFastigheter, samt en (1) aktie för varje teckningsoption i Max- Fastigheter.
För närmare beskrivning av Erbjudandet hänvisas till avsnittet ”Erbjudandet”.
Prospektet finns tillgänglig på följande webbplatser: xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx
Villkor för Erbjudandet
Fullföljande av Erbjudandet är villkorat av:
(1) att Erbjudandet accepteras i sådan utsträckning att Stenhus Fastigheter blir ägare till aktier som representerar mer än 90 procent av det totala antalet utestående aktier i MaxFastigheter;
(2) att aktieägarna i Stenhus Fastigheter, vid en extra bolags- stämma beslutar, med erforderlig majoritet, att emittera nya aktier i Stenhus Fastigheter i anslutning till Erbjudandet genom en apportemission till de innehavare av aktier och tecknings- optioner i MaxFastigheter som accepterar Erbjudandet;
(3) att samtliga för Erbjudandet och förvärvet av MaxFastigheter erforderliga tillstånd, godkännanden, beslut och andra åtgär- der från myndigheter eller liknande har erhållits, i varje enskilt fall, på för Stenhus Fastigheter acceptabla villkor;
(4) att varken Erbjudandet eller förvärvet av MaxFastigheter helt eller delvis omöjliggörs eller väsentligen försvåras till följd av lagstiftning eller annan reglering, domstolsavgörande eller domstolsbeslut, myndighetsbeslut eller motsvarande
omständighet som föreligger eller skäligen kan förväntas, som ligger utanför Stenhus Fastigheters kontroll och vilken Stenhus Fastigheter inte skäligen kunnat förutse vid tidpunkten för offentliggörandet av Erbjudandet;
(5) att inga omständigheter, som Stenhus Fastigheter inte hade kännedom om vid tidpunkten för offentliggörandet av Erbju- dandet, har inträffat som kan ha en väsentligt negativ påverkan, eller rimligen kan förväntas ha en väsentligt negativ påverkan, på MaxFastigheters finansiella ställning eller verksamhet, in- klusive MaxFastigheters försäljning, resultat, likviditet, soliditet, eget kapital eller tillgångar;
(6) att ingen information som offentliggjorts av MaxFastigheter eller lämnats av MaxFastigheter till Stenhus Fastigheter är felaktig, ofullständig eller vilseledande, och att MaxFastigheter har offentliggjort all information som ska ha offentliggjorts; samt
(7) att MaxFastigheter inte vidtar några åtgärder som är ägnade att försämra förutsättningarna för Erbjudandets lämnande eller genomförande.
Stenhus Fastigheter förbehåller sig rätten att återkalla Erbju- dandet för det fall det står klart att något av ovanstående villkor inte uppfyllts eller kan uppfyllas. Såvitt avser villkor 2 – 7 ovan får emellertid ett sådant återkallande av Erbjudandet endast ske under förutsättning att den bristande uppfyllelsen av ett sådant villkor är av väsentlig betydelse för Stenhus Fastigheters förvärv av MaxFastigheter.
Stenhus Fastigheter förbehåller sig rätten att frånfalla, helt eller delvis, ett eller flera av villkor 1 – 7 ovan, inklusive, med hänsyn till villkor 1 ovan, att fullfölja Erbjudandet till en lägre acceptansnivå.
Accept
Direktregistrerat innehav
Prospektet och förifylld acceptsedel kommer att skickas till aktieägare vars aktier i MaxFastigheter är direktregistrerade hos Euroclear Sweden AB (”Euroclear”) den 28 maj 2021. Aktieägare bör själva kontrollera att de förtryckta uppgifterna på anmäl- ningssedeln stämmer.
Aktieägare i MaxFastigheter vars aktier är direktregistrerade hos Euroclear och som önskar acceptera Erbjudandet ska under perioden från och med den 28 maj 2021 till och med klockan
15:00 den 28 juni 2021 lämna in en korrekt ifylld och undertecknad acceptsedel till:
Eminova Fondkommission AB, Xxxxxxxxxxxxxxx 0, 0xx, 000 00 Xxxxx- xxxx, xxxxxxxxxxx inskannad via e-post till xxxx@xxxxxxx.xx, eller via fax till 00-000 000 00.
Vänligen notera att ofullständiga eller felaktigt xxxxxxx acceptsedlar kan komma att lämnas utan avseende.
Aktieägare i MaxFastigheter som accepterar Erbjudandet be- myndigar och lämnar i uppdrag åt Eminova Fondkommission AB att leverera deras aktier i MaxFastigheter till Stenhus Fastigheter i enlighet med villkoren för Erbjudandet.
Bekräftelse och överföring av aktier i MaxFastigheter till spärrade VP-konton
Efter det att korrekt ifylld och undertecknad acceptsedel har mottagits och registrerats kommer aktierna att överföras till ett nyöppnat, spärrat VP-konto (apportkonto) i ägarens namn. I sam- band med detta skickar Euroclear en avi (”VP-avi”) som utvisar det antal aktier som debiterats från det ursprungliga VP-kontot samt en VP-avi som utvisar antalet aktier som krediteras på det nyöppnade spärrade kontot.
Förvaltarregistrerat innehav
Aktieägare i MaxFastigheter vars aktier är förvaltarregistrerade erhåller varken Prospektet eller acceptsedel. Sådana aktieägare
ska, för att acceptera erbjudandet, istället följa instruktioner från sin förvaltare.
Pantsatt innehav
Är aktier i MaxFastigheter pantsatta i Euroclears system måste såväl aktieägaren som panthavaren underteckna acceptsedeln och bekräfta att panträtten upphör om Erbjudandet fullföljs. Panträtten måste således vara avregistrerad i Euroclears system när dessa ska levereras till Stenhus Fastigheter.
Acceptfrist och rätt till förlängning av Erbjudandet Acceptfristen löper från och med den 28 maj till och med klockan 15:00 den 28 juni 2021. Stenhus Fastigheter förbehåller sig dock rätten att, vid ett eller flera tillfällen, förlänga acceptfristen för Erbjudandet, liksom att senarelägga tidpunkten för redovis- ning av vederlagsaktier. Meddelande om sådan förlängning eller senareläggning kommer att offentliggöras av Stenhus Fastigheter genom pressmeddelande i enlighet med gällande lagar och regler.
Rätt till återkallelse av accept
Aktieägare i MaxFastigheter har rätt att återkalla lämnade accep- ter av Erbjudandet. För att återkallelsen ska kunna göras gällande ska en skriftlig återkallelse ha kommit Eminova Fondkommission AB tillhanda (till adressen som tillhandahålls ovan) innan Stenhus Fastigheter har offentliggjort att villkoren för Erbjudandet har uppfyllts eller, om sådant offentliggörande inte sker under ac- ceptfristen, senast klockan 15:00 den sista dagen av acceptfristen. Aktieägare i MaxFastigheter med förvaltarregistrerade aktier, som önskar återkalla lämnad accept, ska följa instruktioner från förvaltaren.
Offentliggörande av utfall av Erbjudandet Offentliggörande av utfallet i apportemissionen kommer att ske genom ett pressmeddelande från Bolaget omkring den 28 juni 2021.
Utbetalning av vederlag
Utbetalning av vederlag kommer att ske så snart Xxxxxxx Fastigheter har offentliggjort att villkoren för Erbjudandet uppfyllts eller att Stenhus Fastigheter annars beslutat att fullfölja Erbjudandet.
För de aktieägare i MaxFastigheter som accepterat erbjudandet kommer vederlagsaktierna från erbjudandet att levereras och göras tillgänglig på respektive aktieägares depå/VP-konto prelimi- närt runt den 7 juli 2021
Leverans av vederlagsaktier sker genom att de som accepterat Erbjudandet erhåller aktier i Stenhus Fastigheter samt att aktierna och teckningsoptionerna i MaxFastigheter bokas ut från det spärrade VP-kontot som därmed avslutas. Ingen VP-avi kommer att skickas ut i samband med detta. Om innehavet är förvaltarregistrerat kommer utbetalningen ske från förvaltaren.
Upptagande till handel
Bolagets aktier är upptagna till handel på Nasdaq First North. De aktier som emitteras som vederlaget i Erbjudandet kommer att tas upp till handel i samband med att Bolagsverket registrerar ap- portemissionen, vilket beräknas äga rum omkring den 7 juli 2021.
Tvångsinlösen och avnotering
Om Stenhus Fastigheter blir ägare till mer än 90 procent av aktierna i MaxFastigheter avser Xxxxxxx Fastigheter att påkalla tvångsinlösen av resterande aktier i MaxFastigheter enligt aktiebolagslagen (2005:551). I samband därmed kommer Xxxxxxx Fastigheter att verka för att MaxFastigheters aktier avnoteras från Nasdaq Stockholm.
Viktig information angående LEI och NID vid accept Enligt de senaste direktiven gällande värdepappersmarknaden (MiFID Il) behöver alla investerare ha en global identifieringskod för att kunna genomföra en värdepappers-transaktion. Dessa krav medför att juridiska personer behöver ange en LEI-kod (Legal Entity ldentifier) och fysiska personer behöver ta reda på sitt NID-nummer (Nationellt ID eller National Client ldentifier) för att kunna acceptera Erbjudandet. Observera att det är aktieägarens juridiska status som avgör om en LEI-kod eller ett NID-nummer behövs samt att emissionsinstitutet kan vara för- hindrat att utföra transaktionen åt personen i fråga om LEI-kod eller NID-nummer (såsom tillämpligt) inte tillhandahålls.
För fysiska personer som enbart har svenskt medborgarskap består NID-numret av beteckningen ”SE” följt av personens personnummer. Om personen i fråga har något annat än svenskt medborgarskap, eller multipla medborgarskap, kan NID-numret vara någon annan typ av nummer.
Ansök om registrering av en LEl-kod (juridiska personer) eller ta reda på NID-nummer (fysiska personer) i god tid då denna information behöver anges vid accept.
Frågor om erbjudandet
Vid frågor om Erbjudandet, vänligen kontakta Eminova Fondkommission AB: xxxx@xxxxxxx.xx
08-684 211 00 (vardagar 09:00 – 12:00, 13:00 – 15:00)
Detta Prospekt innehåller marknadsinformation hänförlig till Bolagets verksamhet och den marknad som Stenhus Fastigheter är verksam på. Informationen är huvudsakligen baserad på offentliga publikationer och rapporter. Branschpublikationer eller branschrapporter anger vanligtvis att informationen i dem har erhållits från källor som bedöms vara tillförlitliga, men att korrektheten och fullständigheten i informationen inte kan garanteras. Bolaget har inte på egen hand verifierat, och kan därför inte garantera korrektheten i, den bransch- och marknadsinformation som finns i detta Prospekt och som har hämtats från, eller härrör ur dessa branschpublikationer eller branschrapporter. Bransch- och marknadsinfor- mation är till sin natur framåtblickande, föremål för osäkerhet och speglar inte nödvändigtvis faktiska marknadsförhållanden. Information från tredje part har återgivits korrekt i Prospektet och såvitt Bolaget känner till och kan utröna av information som offentliggjorts av berörd tredje part har inga sakförhållanden utelämnats som skulle göra den återgivna informationen felaktig eller vilseledande.
Stenhus Fastigheters marknad
Stenhus Fastigheter äger och förvaltar fastigheter i Sverige. Bolagets kärnverksamhet är långsiktig förvaltning. Marknadsöver- sikten beskriver översiktligt Sveriges ekonomi samt en överblick av den svenska fastighetsmarknaden. Utgångspunkten för mark- nadsöversikten är de marknader och tillgångsslag vilka Stenhus Fastigheter är verksam inom.
Ekonomisk översikt
Den pågående coronapandemin (SARS-CoV-2) har haft en stor påverkan på den globala ekonomin såväl som på den svenska ekonomin och dess inverkan på arbetsmarknader världen över förväntas bli omfattande. Baserat på uppdaterade estimat från slutet av 2020 väntas effekterna däremot inte bli lika omfattande som tidigare befarats. Enligt experter från den Internationella Valutafonden (IMF) förväntas den globala ekonomin att växa
med 5,5 procent 2021, respektive 4,2 procent 2022. Prognosen för 2021 har därmed reviderats upp med 0,3 procentenheter jämfört med föregående prognos. Detta återspeglar förväntning- arna på en vaccindriven förstärkning samt fortsatta finansiella åtgärdsprogram.1 Sveriges Riksbank ser att utvecklingen går
åt rätt håll och att ett vaccin troligtvis kommer innebära stora samhällsekonomiska vinster i termer av BNP, offentliga finanser och sysselsättning.2 Vinsterna kommer främst från besparingar av ytterligare kostnader från produktionsbortfall, högre offentlig skuldsättning samt en minskad sysselsättning, som en fortsatt pandemi förväntas medföra. Riksbanken har även satt in ett stort antal åtgärdsprogram för att mildra de ekonomiska effekterna
av coronapandemin. Hittills har Riksbanken utnyttjat cirka 665 MDSEK av den total ramen för åtgärdsprogrammen.3
BNP-prognos
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
-1%
-2%
-3%
BNP Sverige
5 500
Prognos
5 000
4 500
4 000
3 500
-4%
2020 2021 2022
3 000
2011
2016
2021
Konjunkturinstitutet Regeringen Svenskt Näringsliv
2001
2006
Nordea Riksbanken
SEB
Genomsnitt
MDSEK
1) IMF World Economic Outlook Update, januari 2021
2) Riksbanken Ekonomiska kommentarer, Effektiv vaccination mot covid-19 innebär stora samhällsekonomiska vinster, december 2020
Sveriges ekonomi
Under det andra kvartalet 2020 sjönk Sveriges BNP med 8,3 procent jämfört med första kvartalet 2020.4 Trots att detta är det största BNP-tappet på 40 år har Sverige redovisat en ovanligt stark återhämtning under det tredje kvartalet 2020, under vilket Sveriges BNP steg med 4,9 procent.5,6 Enligt Riksbankens prog- nos finns det indikationer på fortsatt återhämtning samt förbätt- ring av ekonomin då hushållens konsumtion förväntas förstärkas betydligt under 2021. Detta i takt med att smittspridningen avtar och osäkerheten gradvis minskar.
Ekonomisk tillväxt
Sverige är idag en tjänstefokuserad ekonomi men har historiskt sett varit ett produktionsfokuserat land, där produktion och till- verkning av diverse varor stått för större delen av Sveriges BNP.7 Statistikmyndigheten SCB menar på att det finns flera skäl till ett sådant skifte, blandat annat på grund av faktorer som skillnader
i produktionskostnader och rationalisering. Med rationalisering hävdar SCB att företag, i allt större uträckning, velat förflytta sig närmare den globala marknaden, vilket inneburit att Sverige idag blivit mer tjänstefokuserad.8 I slutet av år 2020 stod tjänster för omkring 70 procent av BNP, av detta var 80 procent hänförligt till den privata sektorn.
Sveriges BNP har sedan 1970-talet i snitt ökat med två procent per år med undantag för lågkonjunkturer som exempelvis under fastighetskrisen 1990, IT-kraschen 2000 och finanskrisen
2008. Efter den senaste finanskrisen hade Sverige en mycket hög BNP-tillväxt som sedan tyngdes av den växande europeiska skuldkrisen mellan åren 2011–2012. Sverige har sedan dess redovisat en måttlig ekonomisk tillväxt fram till och med 2016 då Sverige trädde in i en högkonjunktur. Under perioden 2010–2019 har Sverige haft en genomsnittlig nominell BNP-tillväxt om cirka 3,9 procent per år. Den ekonomiska tillväxten har främst varit
koncentrerad till storstadsregioner och i synnerhet till Stockholm som stod för en tredjedel av den totala tillväxten under denna period.9 Coronapandemin förväntas ha en betydande effekt
på BNP och Konjunkturinstitutet prognostiserar ett nationellt BNP-tapp om 2,8 procent för året 2020. I linje med många andra institut förutspår Konjunkturinstitutet en stark återhämtning under 2021 med en prognostiserad BNP-tillväxt om 3,2 procent, vilket motsvarar en ökning om 2,0 procent jämfört med 2019.
Befolkningsökning
SCB beräknar att Sveriges befolkning kommer öka varje år fram till 2060 och att år 2026 når Sverige en befolkning om drygt
elva miljoner personer. Det finns ett flertal underliggande skäl till detta. Bland annat har medellivslängden på den svenska be- folkningen sedan länge ökat, vilken bedöms fortsätta öka under
kommande år.10 Sveriges befolkning har sedan början av 2000-ta-
let ökat med drygt 1,5 miljoner människor, vilket motsvarar en befolkningsökning om cirka 16 procent. Befolkningsökningen kan bland annat förklaras av en hög nettoinvandring under dessa år11.
BERÄKNAD BNP OCH BEFOLKNINGSÖKNING, 2018–2025
BNP total tillväxt (%)
and 3% Halland
2%
Västra Göt
17%
ockholm 43%
St
⭤ Andel av BNP-tllväxt
25
20
15
Värmland
Jönköping 3%
Örebro 2%
Östergötl
aland
Skåne 12%
Uppsala 4%
1% Gävleborg
1%
Blekinge 1%
Kronoberg 1%
10
Norrbo en
Dalarna
Västmanland
1%
Västernorrland
1%
Gotland 0%
Västerbo en 1%
2% Södermanland
2%
5 1%
Jämtland 0%
Befolknings- ökning (%)
Kalmar 1%
0
0 2 4 6 8 10 12
Källa: Oxford Economics, Macroeconomic database, 2019
4) SCB (Statistiska centralbyrån), Statistikdatabasen, Nationalräkenskaper, 2020
5) xxxxx://xxx.xxx.xx/xxxxxxx/xxxxxxx/xxx-xxxxxxxxxx-xx-xxxxxx-xxxxxxxx-xxxxx-xxxxxxxx
6) SCB (Statistiska centralbyrån), Statistikdatabasen, Nationalräkenskaper, 2020
7) xxxxx://xxx.xxx.xx/xxxxx-xxxxxxxxx/xxxxxxx-x-xxxxxxx/xxxxxxxxxx-xxxxxxx/xxx-x-xxxxxxx/
8) xxxxx://xxx.xxx.xx/xxxxxxxxxxxxx/x0xx0000xxx0000000x0x00xxx000xx0/xxxxxxxxxxx-xx- produktion-inom-den-svenska-industrin.pdf
9) SCB (Statistiska centralbyrån), Statistikdatabasen, Nationalräkenskaper, 2010-2019
10) SCB (Statistiska centralbyrån), Sveriges framtida befolkning 2020–2030
11) xxxxx://xxx.xxx.xx/xxxxx-xxxxxxxxx/xxxxxxx-x-xxxxxxx/xxxxxxxxxxx-x-xxxxxxx/xxxxxxxx-xxxxxxxxxx/
Sett till antal invånare, har Stockholms län haft den största befolk- ningsökningen i Sverige under de senaste åren12.
Stockholms befolkningsökning
Enligt Oxford Economics prognos har Stockholm en av de starkaste prognoserna för befolkningstillväxt i Europa och tillhör toppnivån i BNP-tillväxten. De två senaste decennierna har Stockholms län haft en årlig befolkningsökning om 35 000 personer. Detta motsvarar 40 procent av Sveriges totala befolk-
ningsökning.13 Stockholms län har idag en befolkning om cirka 2,4
miljoner invånare och har haft en procentuell befolkningsökning om 3,6 procent sedan 2017 jämfört med det nationella snittet om 2,6 procent.14
Stockholmsregionen har länge varit kärnan i svensk ekonomi och förväntas öka sin betydelse som ekonomisk motor för Sverige under en föreskådlig framtid. Detta är något som förväntas driva på befolkningstillväxten ytterligare. Enligt en prognos av Region Stockholm förväntas folkmängden nå cirka 2,7 miljoner invånare vid slutet av 2028. Vidare förutspår SCB att en fjärdedel av Sveri- ges befolkning kommer att bo i huvud-stadsregionen om 20 år.15
Arbetsmarknaden
Sveriges arbetskraft, vilket avser den del av befolkningen som kan arbeta, uppgick år 2020 till 5,5 miljoner samtidigt som andelen arbetslösa uppgick till 8,3 procent.16 Sveriges storstadsregioner har historiskt sett skapat flest arbetstillfällen i landet vilket med- fört stora regionala skillnader, sett till bland annat arbetslöshet.17 Faktorer som utbildningsnivå och det allmänna ekonomiska
läget är drivande för arbetslöshet. Under 2019 var 22,6 procent av de utan en gymnasieutbildning arbetslösa. Faktorer som
utbildningsnivå och det allmänna ekonomiska läget är drivande för arbetslöshet. Detta förklarar delvis varför Stockholms län har en lägre arbetslöshet än riket då Stockholm har en hög andel utbildade.18
Stockholms starka ekonomiska tillväxt under perioden 2014–2019 har ytterligare gynnat arbetsmarknaden, vilket resulterat i en fal- lande arbetslöshet i Stockholms län. Till följd av rådande pandemi har däremot arbetslösheten stigit snabbt och under det andra kvartalet 2020 var arbetslösheten i länet på den högsta nivån sedan slutet av 90-talet. Arbetslösheten höll sig däremot lägre i Stockholms län än i resterande delar av Sverige. Sveriges arbets- löshet uppgick under det tredje kvartalet 2020 till 9,1 procent jämfört med Stockholms län som uppvisade en arbetslöshet
om 8,5 procent. Arbetsförmedlingen prognostiserar att Sverige kommer se en återhämtning under hösten 2021.19
Sveriges fastighetsmarknad
Översikt
Effekterna av coronapandemins omfattning på den svenska fastighetsmarknaden går ännu ej att fastställa. Däremot förblev transaktionsvolymen hög under 2020 och bedömningen är att volymen kommer vara fortsatt hög under 2021.
Transaktionsmarknaden
Den totala transaktionsvolymen uppgick 2020 till 169,5 miljarder SEK vilket motsvarar en ökning med 7 procent jämfört med föregående år. Omsättningen för vissa fastighetsslag förblev stabil samtidigt som den för, exempelvis kontorsfastigheter, minskade. Transaktionsvolymen för bostadshyreshus, likt tidigare år, förblev
Arbetslöshet
Transaktionsmarknaden
% MSEK
10%
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
200 000
180 000
160 000
140 000
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
0
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Sverige
Stockholm kommun
Stockholms län
Bostäder
Handel Kontor
Logistik/industri Total volym
Källa: Catella Research, databas per december 2020
Xxxxxx Xxxxxx
12) SCB (Statistiska centralbyrån), Statistikdatabasen, Befolkningsstatistik, 2000-2020
13) Länsstyrelsen, Nutid och framtid, Stockholmarna om befolkningsökning och bostadsbyggande, 2019
14) xxxxx://xxx.xxxxxxxxxxxx.xx/Xxxxx/Xxxxxxxx-xxxxxxxxx/Xxxx-xxx-x-xxxxxxx/Xxxxxxxxxx-xxx
15) SCB (Statistiska centralbyrån), Befolkningsframskrivningar, 2021
16) xxxxx://xxx.xxx.xx/xxxxx-xxxxxxxxx/xxxxxxx-x-xxxxxxx/xxxxxxxxxx-xxxxxxx/
arbetsloshet-i-sverige/
17) Arbetsförmedlingen, Storstadsregionernas arbetsmarknad, 2020
18) Arbetsförmedlingen, Storstadsregionernas arbetsmarknad, 2020
19) Arbetsförmedlingen, Arbetsmarknadsutsikterna hösten 2020
den högsta och motsvarade 33 procent av den totala omsätt- ningen.
Investeringar i bostadshyreshus, logistik-/industrifastigheter samt samhällsfastigheter har under den senaste perioden attraherat mycket kapital tack vara det låga ränteläget. Bedömning är att dessa segment även framgent kommer attrahera mycket kapital, både svensk och utländskt, då konsensus är att lågräntemiljön kommer att bestå en tid.
Dominerande investerare under den senaste 12-måndersperio- den utgörs bland annat av noterade fastighetsbolag, svenska insti- tutioner och utländska fonder. Flertalet investerare har fokuserat på att bygga volymer vilket bland annat lett till att portföljpremier har skapats inom vissa segment på marknaden.20
Genomsnittliga avkastningskrav per fastighetssegment
Rullande 12-månader, procent
7
6
5
4
jan-18 mar-18 maj-18 jul-18 sep-18 nov-18 jan-19 mar-19 maj-19 jul-19 sep-19 nov-19 jan-20 mar-20 maj-20 jul-20 sep-20 nov-20 jan-21 mar-21
3
Direktavkastningskraven för samtliga segment har under de senaste åren sjunkit i takt med att allt mer kapital har investerats inom fastigheter. Handelsfastigheter, undantaget livsmedel och viss del av lågpris- och byggvaruhandel, har emellertid drabbats negativt då bland annat effekterna av e-handeln har lett till minskad efterfrågan för traditionella butikslokaler vilket generellt sett har påverkat prissättningen av handelsfastigheter. 21 Omsätt- ningen för handelsfastigheter har varit låg under de senaste åren men det finns nu indikationer på att omsättningen kommer att öka något då köpare och säljare, ur ett prissättningsperspektiv, börjar närma sig varandra.
Antalet transaktioner som görs under en viss period brukar ibland kunna indikera åt vilket håll marknaden rör på sig och ser man på antalet affärer som genomfördes under årets två första månader så sjönk antalet genomförda affärer i förhållande till de två senaste åren men ligger fortfarande i nivå med det långsiktiga genomsnittet.22
Exempel på större transaktioner som genomförts under den senaste tiden är Blackstones förvärv från Castellum av en logis- tikportfölj om 5 MDSEK och Inteas förvärv i Malmö/Kristianstad från Akademiska Hus för 1,6 MDSEK. NIAM har nyligen genom- fört två större förvärv av handelsfastigheter, dels från Citycon för 1,5 MDSEK som avsåg tre stadsdelscentrum dels Haninge Centrum som förvärvades från Grosvenor.
Kontor Bostäder
Logistik- och industri
Källa: Catella Research, databas per mars 2021
Handel Samhällsfastigheter
Översikt
Stenhus Fastigheter är ett fastighetsbolag som äger och förvaltar fastigheter inom segmenten offentliga fastigheter, lager och indu- stri samt sällanköpshandel. Per den 31 mars 2021 bestod Stenhus Fastigheters bestånd av 34 fastigheter med ett marknadsvärde om 2 618,5 MSEK och en genomsnittlig viktad hyreslängd om
7,5 år. Den totala uthyrbara arean uppgick per den 31 mars 2021 till 149 300 kvadratmeter. Fastighetsbeståndet är huvudsakligen koncentrerat till Stockholm och Mälardalsregionen. Bolaget arbetar även aktivt med projektutveckling som innebär utveckling av byggrätter samt utveckling och förädling av befintliga fastigheter.
Aktierna i Stenhus Fastigheter är listade på Nasdaq First North.
Affärsidé
Bolagets affärsidé är att över tid skapa ett diversifierat fastighets- bestånd för att generera största möjliga riskjusterade avkastning för Bolagets aktieägare. Bolagets tillväxt ska huvudsakligen ske genom fastighetsförvärv men även genom fastighetsutveckling.
Hållbarhet
Bolagets hållbarhetsarbete syftar till att undvika kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt.
Bolagets investeringsverksamhet, förvaltning och finansierings- verksamhet bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, hållbara utfall. Planering, styrning och upprätthållande av håll- barhetsarbetet följer Bolagets organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenhet. Hållbarhetsarbetet tar stöd i interna policyer, riktlinjer, övergripande mål samt lagar, externa riktlinjer och regelverk.
Hållbarhetsarbetet innebär också att Bolaget tillsammans med sina kunder arbetar för att kontinuerligt effektivisera energi- användningen i fastighetsbeståndet och därigenom arbetar för miljö- och resurseffektivitet. Hållbarhet innebär även ett långsiktigt samarbete med kunder för att möjliggöra långa hyresavtal.
Detta leder till en lägre belastning på miljön då det exempelvis minskar den miljöpåverkan som följer med ombyggnationer vid omflyttningar.
Övergripande mål
Stenhus Fastigheters övergripande mål är att generera en långsik- tigt hög och stabil avkastning med fokus på kassaflöde och tillväxt.
Styrelsen har fastställt följande operativa och finansiella mål för verksamheten.
Operativa mål
• Bolaget ska genom att äga, utveckla och förvalta fastigheter bidra till att hållbart främja det lokala samhällets utveckling.
• Fastighetsvärdet ska överstiga 10 MDSEK inom en femårspe- riod.
• Bolagets tillväxt ska ske genom förvärv och projektutveckling.
Finansiella mål
• Genomsnittlig avkastning på eget kapital om 12 procent per år över en konjunkturcykel.
• Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska långsiktigt uppgå till minst 2,5 år.
• Soliditeten ska överstiga 35 procent.
• Belåningsgraden ska understiga 60 procent.
• Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 gånger.
Kommentar till finansiella mål
Per den 31 mars 2021 uppgick Bolagets soliditet till 55,7 procent, fastigheternas belåningsgrad till 43,8 procent och räntetäcknings- graden till 5,6 gånger. Genomsnittlig kapitalbindning uppgick till 2,69 år. Med anledning av Bolagets korta historik saknas underlag för avkastning på eget kapital på årsbasis. Bolaget bedömer emel- lertid att det finns goda förutsättningar för att uppnå målet.
Affärsmodell
• Förvaltning ska på sikt ske i egen regi så att kundkännedom och kundnyttan kan maximeras och bidra till att långsiktigt kunna leverera i enlighet med Bolagets affärsidé.
• Förvaltningsverksamheten ska sträva efter långa hyresavtal för att skapa förutsägbarhet.
• Fastighetsutveckling ska alltid vara en naturlig del i verksamhe- ten så att fastigheterna kan optimeras på bästa möjliga sätt.
• Alla förvärv ska ske i enlighet med investeringsstrategin.
• Bolaget ska aktivt arbeta i enlighet med Bolagets finansierings- strategi.
Fastighetssegment inom förvaltningsverksamheten Stenhus Fastigheters huvudsakliga fastighetssegment utgörs av offentliga fastigheter, lager- och industrifastigheter och sällan- köpshandel. Gemensamt för de tre fastighetssegmenten är att Stenhus Fastigheter eftersträvar att inom förvaltningsverksamhe- ten ha fastigheter med långa hyresavtal, starka och kreditvärdiga
hyresgäster samt hyresvillkor där hyresgästen står för en bety- dande del av fastighetskostnaderna.
Offentliga fastigheter
En betydande del av Bolagets fastighetsbestånd utgörs av of- fentliga fastigheter. Med offentliga fastigheter avses fastigheter som har en offentlig hyresgäst, till exempel ett vårdboende med ett kommunalt bolag som operatör, eller en hyresgäst med en offentligt finansierad verksamhet, till exempel en friskola. Per den 31 mars 2021 uppgick de kontrakterade hyresintäkterna för detta segment till drygt 45,2 MSEK. Marknadsvärdet av Bolagets offentliga fastigheter, exklusive byggrätter, uppgick till cirka 923,5 MSEK, vilket motsvarade cirka 35 procent av marknadsvärdet för Bolagets totala fastighetsbestånd.
Lager- och industri
Lager- och industrifastigheter utgör Bolagets näst största segment sett till marknadsvärde av fastighetsbeståndet. Lager- fastigheter avser fastigheter som används som logistiklager där vanligtvis varor placeras i väntan på att transporteras vidare, till exempel ett fryslager med livsmedelsvaror. Industrifastigheter avser fastigheter som används för industriändamål, till exempel en verkstad. Per den 31 mars 2021 uppgick de kontrakterade hyresintäkterna för detta segment till 90,0 MSEK. Marknadsvär- det av Bolagets lager- och industrifastigheter uppgick till 1 245,0 MSEK, vilket motsvarade 48 procent av marknadsvärdet för Bolagets totala fastighetsbestånd.
Sällanköpshandel
Bolagets fastigheter inom segmentet sällanköpshandel utgörs hu- vudsakligen av lågpris- och volymhandel, till exempel handel inom hem och fritid. Per den 31 mars 2021 uppgick de kontrakterade hyresintäkterna för detta segment till 22,5 MSEK. Marknadsvär- det av Bolagets sällanköpshandelsfastigheter uppgick till 329,0 MSEK, vilket motsvarade 13 procent av marknadsvärde för Bola- gets totala fastighetsbestånd.
Investeringsstrategi
Alla förvärv ska ske med ett tydligt fokus på kassaflöden, förvalt- ningseffektivitet och utvecklingsmöjligheter. Att investera i fast- igheter med olika typer av användning kommer att vara bärande för att uppnå avkastningsmålet och starka kassaflöden över tid. De olika tillgångsslagen kommer att vara:
• offentliga fastigheter
• lager och industri
• sällanköp- och livsmedelshandel
• utvecklingsprojekt
Stenhus Fastigheter arbetar aktivt för att hitta nya förvärvsob- jekt att komplettera fastighetsbeståndet med. Förvärvsobjekt identifieras huvudsakligen genom Bolagets kontaktnät med andra fastighetsägare samt nära samarbeten med transaktionsrådgivare. Fastighetsbeståndet har en geografisk tyngdpunkt i Stockholm och Mälardalsregionen, vilket är en marknad som Bolagets
ledning har god kännedom om och prioriterar att växa inom. Förvärv utanför Stockholm och Mälardalsregionen kan emeller- tid ske om Bolaget identifierar attraktiva förvärvsobjekt.
Fastigheter som Bolaget förvärvar ska över tid generera långa och stabila kassaflöden. För att uppnå detta arbetar Bolaget huvudsakligen med två typer av förvärv: (1) förvärv av fastigheter med långa kontrakt, stabila kassaflöden från starka hyresgäster och låg vakansgrad (2) opportunistiska förvärv med goda möjlig- heter till värdeutveckling där nya kassaflöden kan tillkomma.
Opportunistiska förvärv kan innefatta fastigheter med vakans, korta hyresavtal eller obebyggd mark. Genom investeringar, omförhandlingar, hyresgästanpassningar eller utveckling av byggrätter kan Bolaget addera mervärde till fastigheterna och skapa nya kassaflöden. Bolaget arbetar även aktivt med att skapa nya byggrätter i anslutning till befintliga fastigheter genom att driva detaljplaneprocesser. Bolaget kommer huvudsakligen utveckla byggrätter på fastigheter med befintligt kassaflöde för att begränsa den finansiella risken. Byggrätterna kan Bolaget
exploatera, avyttra (helt eller delvis) alternativt fortsätta äga, be- roende på vad som Bolaget bedömer är mest attraktivt. Bolaget har samlad kompetens från att ha drivit flera utvecklingsprojekt och framgångsrikt realiserat mervärden i fastighetsbeståndet
– exempelvis via pågående utveckling av bostadsbyggrätter på Samariten 1 som värderas till 150–180 MSEK vid lagakraftvunnen detaljplan (innan exploatering).
Genom att kombinera starka kassaflöden med värdeutveck- lingsmöjligheter avser Stenhus Fastigheter att minska den totala risken i fastighetsbeståndet och samtidigt leverera en attraktiv avkastning. Bolagets ambition är att fastighetsbeståndets ekono- miska uthyrningsgrad över tid ska uppgå till minst 90 procent.
Finansieringsstrategi
• Bolaget ska aktivt arbeta med kapitalförsörjning och ränterisker samt proaktivt arbeta för Bolagets långsiktiga kapitalförsörjning.
• Den finansiella strukturen är utformad med tydligt fokus på operativt kassaflöde och räntetäckningsgrad. Per den 31 mars 2021 uppgick räntetäckningsgraden till 5,6 gånger.
• Stenhus Fastigheter ska eftersträva en välavvägd kapitalbind- ningstid för att minimera refinansieringsrisk. Per den 31 mars 2021 uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen till 2,69 år.
• Under de närmaste åren kommer kassaflödet att återinveste- ras i verksamheten genom förvärv och projektutveckling.
Utdelningspolicy
Bolagets övergripande mål är att skapa värde för Bolagets ak- tieägare. Under de kommande åren bedömer Bolagets styrelse att detta görs bäst genom att återinvestera kassaflödet från verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt genom förvärv och projektutveckling, vilket leder till bedömningen att ingen utdelning kommer att utgå de närmaste åren. Långsiktigt ska utdelningen på stamaktier utgå med minst 30 procent av förvaltningsresultatet.
Organisation och medarbetare
Bolaget har sitt huvudkontor i Marievik, Stockholm. Per den 31 mars 2021 hade Bolaget två anställda. Övriga funktioner inom verksamheten hanteras för närvarande via konsult- och
förvaltningsavtal. För mer information om Bolagets konsult- och förvaltningsavtal, se avsnittet ”Legala frågor och kompletterande information”.
Bolaget har ett förvaltningsavtal med Sterner Stenhus Förvaltning AB avseende ekonomisk och teknisk förvaltning. Bolagets ambi- tion är att på sikt bygga upp en egen förvaltningsorganisation men bedömer, med anledning av Bolagets nuvarande storlek, att det i dagsläget är mer kostnadseffektivt att lägga dessa tjänster på en extern leverantör.
Ledningsgrupp
Stenhus Fastigheters ledningsgrupp har en lång erfarenhet av fö- retagsledning och fastighetsförvaltning. Ledningsgruppen består av fyra medlemmar, vilket inkluderar verkställande direktör, vice verkställande direktör, finanschef och projekt- och hållbarhetschef. Bolagets verkställande direktör och grundare Xxxxx Xxxxxxxxxx har över 20 års erfarenhet från fastighetsbranschen och har bland annat tidigare suttit i styrelsen för Xxxxxxx Xxxxxxxxxx AB (publ). Bolagets vice verkställande direktör Xxxxxx Xxxxxxxx har lång er- farenhet från företagsledning inom fastighetsbranschen och har bland annat varit verkställande direktör för Stendörren Fastig- heter AB (publ), Lantmännen Fastigheter AB och vice verkstäl- lande direktör för Kvalitena AB (publ).
Organisationsstruktur
VD Xxxxx Xxxxxxxxxx | ||||||
CF Xxxxx Xx | O orgiadis | vVD Xxxxxx Xxxxxxxx | Projekt-/xxxxx Xxxxxxx | arhetschef Leksell | ||
Transaktion och förvaltning | Utveckling och projektgenomförande | |||||
Redovisningschef/ bolagsekonom | ||||||
Ekonomisk rapportering
• Finansiering
• Controlling
• Bolagsekonomi
• Skatt/moms
Transaktion och förvaltning
• Fastighetsförvärv
• Löpande förvaltningsfrågor
• IR-ansvar
• Administrativa frågor
• Resultat/uppföljning
Utveckling och projektgenomförande
• Projektgenomförande
• Detaljplanearbete
• Affärsutveckling
• Hållbarhetsarbete
Koncernstruktur per dagen för detta Prospekt
Koncernens verksamhet bedrivs huvudsakligen via direkt och indirekt ägda dotterbolag, och Bolaget är i hög grad beroende av sina dotterbolag för att generera vinst och kassaflöde. Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) är moderbolaget i Koncernen.
Nedanstående diagram illustrerar samtliga dotterbolag i Koncernen per dagen för detta Prospekt. Samtliga av dessa bolag är etable- rade i Sverige och är helägda, direkt eller indirekt, av Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ)
Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ)
Stenhus Fastigheter 1 AB
Stenhus Fastigheter 2 AB
Lagerbolaget C 25503 AB (UÄ Stenhus Fastigheter 3 AB)
Lagerbolaget C 25514 AB (UÄ Stenhus Fastigheter 4 AB)
Apollo Services Sverige AB (UÄ Stenhus
Projekt AB)
Stenhus Norsborg Alby Kvarn
Stenhus Uppsala Boländerna
32:7 AB
BK Hässleholm AB
Ture i Hörby AB
Stenhus Kungens Kurva Cirkeln
1 AB
Stenhus Botkyrka Kumlakneken
2 AB
Ture Ängen 2 AB
BK Växjö AB
Stenhus Botkyrka Kyrkbyn 2 AB
Stenhus Köping Montören 1 AB
Stenhus Vimmerby 3:314 AB
Stenhus Kumla Radion 1 & 3 AB
Stenhus Sigtuna Märsta 21:73 AB
Stenhus Älvsjö Fabrikören 7 AB
Stenhus Sigtuna Steninge 1:66 AB
Xxxxxxx Xxxxxxxxx Vattumannen 3 AB
Stenhus Södertälje Företagaren 1 AB
Stenhus Linköping Glaskulan 17 AB
Stenhus Köping Våghagen 1 AB
Stenhus Tumba Samariten 1 AB
Stenhus Huddinge Rektangeln 2 AB
Stenhus Hud- dinge Slipskivan 1&2 AB
Ryk 1 Fastighets AB (UÄ Stenhus Miljöhuset AB)
Stenhus Burlöv Tågarp Holding AB
G17 Projekt- utveckling 2 AB
Historik
September
2020
November
2020
December
2020
Januari
2021
2021
Februari
Mars
2021
Sterner Stenhus AB bildar fastighetsbolaget Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) genom en avknoppning av en portfölj innehållandes 10 fastigheter till ett marknadsvärde om 1 376 MSEK.
Stenhus Fastigheter noteras på Nasdaq First North och gör en nyemission om 600 MSEK. Bland ankarinvesterarna återfinns Fastighets AB Balder och Länsförsäkringar Fondförvaltning AB som tillsammans investerar 375 MSEK i Stenhus Fastigheter.
Stenhus Fastigheter ingår avtal om att förvärva tre fastigheter i Kumla och Vimmerby inom segmentet lager/industri till ett underliggande fastighetsvärde om 180 MSEK.
Stenhus Fastigheter ingår avtal om att förvärva en fastighet i Älvsjö inom segmentet lager/industri till ett underliggande fastighetsvärde om 20,3 MSEK.
Stenhus Fastigheter ingår avtal om att förvärva en fastighet i Sigtuna inom segmentet lager/industri till ett underliggande fastighetsvärde om 8,5 MSEK.
Stenhus Fastigheter ingår avtal om att uppföra en byggnad om 2 000 kvadratmeter till Ö&B med ett tioårigt hyresavtal på fastigheten Xxxxxxxx 0 x Xxxxxx.
Stenhus Fastigheter ingår avtal om att förvärva två LSS-boenden och ett SOL-boende i Sigtuna på forward funding till ett underliggande fastighetsvärde om 66,8 MSEK.
Stenhus Fastigheter ingår avtal om att förvärva en fastighet i Linköping inom segmentet sällanköpshandel till ett underliggande fastighetsvärde om 75 MSEK.
Stenhus Fastigheter ingår avtal om att förvärva fyra fastigheter i Stockholm och Uppsala inom segmentet lager/industri till ett underliggande fastighetsvärde om 108,3 MSEK.
Stenhus Fastigheter ingår avtal om att förvärva en fastighet i Norrtälje inom segmentet sällanköpshandel till ett underliggande fastighetsvärde om 70,5 MSEK.
Stenhus Fastigheter ingår avtal om att förvärva en fastighetsportfölj innehållandes sju fastigheter, två tomträtter och ett arrende i Stockholm och Göteborg till ett
underliggande fastighetsvärde om 496 MSEK. I samband med förvärvet offentliggjordes en riktad nyemission om 7 692 308 aktier till en teckningskurs om 13 SEK per aktie.
Stenhus Fastigheter ingår avtal om att förvärva en fastighetsportfölj innehållandes fyra fastigheter i södra Sverige inom segmentet sällanköps- och livsmedelshandel till ett underliggande fastighetsvärde om 126 MSEK. I samband med förvärvet offentlig-
gjordes en riktad nyemission om 1 071 429 aktier till en teckningskurs om 14 SEK per aktie.
Stenhus Fastigheter ingår avtal om att förvärva två fastigheter i Norrtälje till ett underliggande fastighetsvärde om 97 MSEK.
Stenhus Fastigheter lämnar ett offentligt uppköpserbjudande till aktieägarna i MaxFastigheter.
Fastighetbeståndet
Bolagets fastighetsbestånd utgörs av offentliga fastigheter samt kommersiella fastigheter inom segmenten lager/industri och säl- lanköpshandel. Per den 31 mars 2021 bestod Stenhus Fastigheters bestånd av 34 fastigheter med ett marknadsvärde om
2 618,5 MSEK. Fastighetsbeståndet hade en värdemässig tyngd- punkt mot fastigheter i Stockholmsregionen vilka tillsammans, utgjorde cirka 1 933,5 MSEK i fastighetsvärde.
Den totala uthyrbara arean uppgick till 149 300 kvadratmeter varav cirka 73 procent utgjorde lokaler inom lager/industri, 16 procent offentliga fastigheter och 11 procent sällanköpshandel. Uthyrningsgraden, mätt som andel uthyrd area, uppgick till totalt 93,8 procent.
Kontrakterade hyror på årsbasis uppgick till knappt 157,7 MSEK och den ekonomiska uthyrningsgraden, mätt som kontraktsvär- det i förhållande till hyresvärdet, uppgick till 94,6 procent. Sten- hus Fastigheters investeringsstrategi kännetecknas av fastigheter med långa hyreslängder, och den genomsnittliga viktade löptiden uppgick per den 31 mars 2021 till 7,5 år.
Projektportföljen
Bolagets projektverksamhet inrymmer utveckling av byggrätter samt utveckling och förädling av befintliga fastigheter. Målet med Bolagets projektverksamhet är att öka avkastningen och skapa värdetillväxt genom nöjda hyresgäster med långa avtal och för- bättrade kassaflöden. Ett av projektverksamhetens fokusområ- den är kundanpassande tilläggsinvesteringar och nybyggnationer för befintliga eller nya hyresgäster som är i behov av större eller moderna lokaler. I syfte att minimera riskexponeringen tecknas vanligen långa hyresavtal med kunderna innan investeringarna initieras.
Projekten
Samariten 1 i Tumba, Botkyrka
• Byggrätt om cirka 8 000 kvadratmeter BTA som planeras för nya vårdlokaler.
• Pågående detaljplanearbete för en bostadsbyggrätt om 25 000 kvadratmeter BTA för både nybyggnation och påbyggnation. Planstatus: Positivt planbesked erhållet från Botkyrka kommun.
Montören 1 i Köping
• Utveckling av cirka 2 000 kvadratmeter butiksyta till Ö&B. Be- räknad hyresintäkt om 2,4 MSEK per år med tioårigt hyresavtal. Status: Bygglovsprocess inledd.
Fastighetsbeståndet, per den 31 mars 2021
HYRESINTÄKTER1 FASTIGHETSVÄRDE2
REGION ANTAL FASTIGHETER UTHYRBAR AREA, KVM TSEK SEK/KVM MSEK SEK/KVM
Xxxxxxxxxxxxx | 21 | 65 743 | 105 831 | 1 610 | 1 933,5 | 29 410 |
Övriga Sverige | 14 | 83 557 | 51 862 | 621 | 685 | 8 198 |
TOTALT | 34 | 149 300 | 157 694 | 1 056 | 2 618,5 | 17 539 |
Fördelning per segment, per den 31 mars 2021
UTHYRBAR AREA HYRESINTÄKTER1 FASTIGHETSVÄRDE2
SEGMENT | KVM | ANDEL, % | TSEK | ANDEL % | MSEK | ANDEL, % | ||
Offentlig | 24 175 | 16 | 45 249 | 29 | 923,5 | 35 | ||
Lager/industri | 108 691 | 73 | 89 990 | 57 | 1 245 | 48 | ||
Sällanköpshandel | 16 434 | 11 | 22 454 | 14 | 329 | 13 | ||
Totalt | 149 300 | 100 | 157 694 | 100 | 2 497,5 | 95 | ||
Byggrätter | 121 | 5 | ||||||
TOTALT | 2 618,5 | 100 |
Uthyrbar area per segment och region, per den 31 mars 2021, kvm
REGION | OFFENTLIG | LAGER/INDUSTRI | SÄLLANKÖPSHANDEL | TOTALT | ANDEL, % |
Stockholm | 24 175 | 29 269 | 12 299 | 65 743 | 44 |
Övriga Sverige | – | 79 422 | 4 135 | 83 557 | 56 |
TOTALT | 24 000 | 000 000 | 16 434 | 149 300 | 100 |
Hyresintäkter per segment och region, per den 31 mars 2021, TSEK
REGION | OFFENTLIG | LAGER/INDUSTRI | SÄLLANKÖPSHANDEL | TOTALT | ANDEL, % |
Stockholm | 45 249 | 43 896 | 16 686 | 105 831 | 67 |
Övriga Sverige | – | 46 094 | 5 768 | 51 862 | 33 |
TOTALT | 45 249 | 89 990 | 22 454 | 157 694 | 100 |
Marknadsvärde efter segment, per den 31 mars 2021
● Kommersiella fastigheter 60 %
● Offentliga fastigheter 35 %
● Byggrätter 5 %
Marknadsvärde efter region, per den 31 mars 2021
● Storstockholm 74 %
● Övriga Sverige 26 %
1 Avser kontrakterade hyresintäkter på årsbasis per den 31 mars 2021
2 Fastighetsvärde inkluderar byggrätter
Hyresgäster
Per den 31 mars 2021 bestod Bolagets fastighetsportfölj av 34 fastigheter under förvaltning. I tabellen nedan redovisas de fem största hyresgästernas andel av de totala hyresintäkterna.
Största hyresgäster, per den 31 mars 2021
HYRESINTÄKTER
HYRESGÄST | AREA, KVM | TSEK | SEK/KVM | ANDEL, % | WAULT, ÅR |
Botkyrka Kommun | 12 172 | 30 901 | 2 539 | 20 | 12,4 |
Sortera koncernen | 7 060 | 11 541 | 1 635 | 7 | 4,5 |
Rusta AB | 6 721 | 10 364 | 1 542 | 7 | 5,4 |
Iskuben Coldstore AB | 5 783 | 9 598 | 1 660 | 6 | 10,0 |
Nitton93 AB | 12 181 | 6 380 | 524 | 4 | 11,3 |
Totalt fem största | 43 917 | 68 784 | 1 566 | 44 | 9,6 |
Övriga | 96 174 | 88 910 | 924 | 56 | 5,7 |
TOTALT | 140 091 | 157 694 | 1 126 | 100 | 7,4 |
Kort om Stenhus Fastigheter
Stenhus Fastigheter är ett fastighetsbolag som äger och förvaltar fastigheter inom segmenten offentliga fastigheter, lager och indu- stri samt sällanköpshandel. Per den 31 mars 2021 bestod Stenhus Fastigheters bestånd av 34 fastigheter med ett marknadsvärde om 2 618,5 MSEK och en genomsnittlig viktad hyreslängd om
7,5 år. Den totala uthyrbara arean uppgick per den 31 mars 2021 till 149 300 kvadratmeter. Fastighetsbeståndet är huvudsakligen koncentrerat till Stockholm och Mälardalsregionen.
Kort om MaxFastigheter
MaxFastigheter är ett fastighetsbolag som äger, förvaltar och ut- vecklar kommersiella fastigheter. Fastigheternas marknadsvärde uppgick per den 31 mars 2021 till cirka 2 951 MSEK och den uthyr- bara arean uppgick till 226 871 kvadratmeter. Fastighetsbeståndet var uppdelat i segmenten handel, fritid, lager/logistik, kontor, samhälle, industri och övrigt. De två största kategorierna handel och fritid stod för 54 respektive 16 procent av hyresvärdet. Fast- ighetsbeståndet var huvudsakligen koncentrerat till regionstäder i Mellansverige.
De tio största hyresgästerna stod för 48,2 procent av det totala hyresvärdet och den genomsnittliga återstående löptiden för samtliga hyresavtal uppgick till 5,3 år.
Den Nya Koncernen
Verksamhet
Den Nya Koncernens fastighetsbestånd inkluderar 94 fastigheter till ett fastighetsvärde om drygt 5 570 MSEK och en total uthyr- bar area om 376 171 kvadratmeter.
Den Nya Koncernen kommer att ha ett tydligt fokus på starka och hållbara kassaflöden från segmenten offentliga fastigheter, lager och industri samt sällanköp- och livsmedelshandel.
Finansiella effekter för Stenhus Fastigheter
En sammanslagning av Stenhus Fastigheter och MaxFastigheter skulle medföra betydande förändringar avseende förvaltnings- fastigheternas värde samt aktuell intjäningsförmåga såsom hyresintäkter, driftnetto och förvaltningsresultat. Nedan följer ett antal nyckeltal för Den Nya Koncernen, vilka baseras på bolagens delårsrapport för perioden 1 januari till och med 31 mars 2021.
Notera att dessa nyckeltal är baserade på en översiktlig analys som inte har blivit granskad av en revisor. Sammanställningen ska inte ses som en proformaredovisning eftersom justeringarna inte har gjorts för effekterna av transaktionen, skillnader i redovisningsprinciper eller transaktionskostnader. Informationen som presenteras nedan återspeglar inte nödvändigtvis resultatet eller den finansiell ställning som Stenhus Fastigheter och Xxx-
Fastigheter hade haft om de bedrivit sina verksamheter inom samma koncern under denna tidsperiod. För avstämningstabeller refereras till ”–Avstämningstabeller”. För proformasiffror som
har översiktligt granskats av Xxxxxxxx revisor hänvisas till avsnittet ”Proformaredovisning”.
Översikt per den 31 mars 2021 Belopp i MSEK, om inget annat anges | Stenhus Fastigheter | MaxFastigheter | Den Nya Koncernen |
Förvaltningsfastigheter | 2 618,5 | 2 951,5 | 5 570,0 |
Uthyrbar area, kvm | 149 300 | 226 871 | 376 171 |
Antal fastigheter | 34 | 60 | 94 |
Hyresintäkter, per rullande 12 mån1, 2 | 166,4 | 217,2 | 383,6 |
Driftöverskott, per rullande 12 mån1, 2 | 142,9 | 181,3 | 324,2 |
Överskottsgrad, per rullande 12 mån1,2 | 85,8 % | 83,5 % | 84,5 % |
EBITDA, per rullande 12 mån1, 2 | 129,3 | 160,2 | 289,5 |
EBITDA-marginal, per rullande 12 mån1, 2 | 77,7 % | 73,8 % | 75,5 % |
1 Finansiell information som inte presenteras i enlighet med IFRS. För avstämningstabeller refereras till ”-Avstämningstabeller”.
2 Baserat på aktuell intjäningsförmåga från bolagens oreviderade delårsrapporter för perioden 1 januari till och med 31 mars 2021.
Affärsidé, strategier och mål
Den Nya Koncernens affärsidé och strategi kommer vara att på ett hållbart sätt äga, förvalta och utveckla fastigheter i Stockholm och Mälardalsregionen samt tillväxtregioner i Sverige, med ett tydligt fokus på starka och diversifierade kassaflöden. Bolagets tillväxt ska huvudsakligen ske genom fastighetsförvärv men även genom fastighetsutveckling.
Investeringsstrategi för Den Nya Koncernen
Alla förvärv ska ske med tydligt fokus på kassaflöden, förvalt- ningseffektivitet och utvecklingsmöjligheter. Att investera i fast- igheter med olika typer av användning kommer att vara bärande för att uppnå avkastningsmålet och starka kassaflöden över tid. De olika tillgångsslagen kommer att vara:
• offentliga fastigheter
• lager och industri
• sällanköp- och livsmedelshandel
• utvecklingsprojekt
Finansiella mål för Den Nya Koncernen
• Genomsnittlig avkastning på eget kapital om 12 procent per år över en konjunkturcykel.
• Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska långsiktigt uppgå till minst 2,5 år.
• Soliditeten ska överstiga 35 procent. Belåningsgraden ska understiga 60 procent.
• Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 gånger.
Utdelningspolicy för Den Nya Koncernen
Den Nya Koncernens övergripande mål ska vara att skapa värde för aktieägarna. Under de kommande åren bedömer Xxxxxxx Fastigheters styrelse att detta görs bäst genom att återinvestera kassaflödet från verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt genom förvärv och projektutveckling, vilket leder till bedöm- ningen att ingen utdelning kommer att utgå de närmaste åren. Långsiktigt ska utdelningen i den Nya Koncernen utgå med minst 30 procent av förvaltningsresultatet.
Synergieffekter
En gemensam administration och finansiella synergivinster för Den Nya Koncernen bedöms medföra långsiktiga löpande kost- nadsbesparingar.
Genom en avnotering av MaxFastigheter från Nasdaq First North reduceras kostnader för exempelvis framtagandet av finansiella rapporter, revision samt avgifter relaterade till note- ringen. Inom fastighetsförvaltningen bedöms besparingarna och effektiviseringar genereras genom främst stordriftsfördelar. Vi- dare bedömer Stenhus Fastigheter att Den Nya Koncernen har goda förutsättningar till att erhålla förbättrade finansieringsvillkor till följd av ett större och mer diversifierad fastighetsbestånd.
Stenhus Fastigheter gör bedömningen att de årliga synergi- effekterna kommer att uppgå till drygt 30 MSEK och få full effekt från och med 2023.
Omstrukturerings- och transaktionskostnader
Inga väsentliga omstruktureringskostnader i anknytning till för- värvet av MaxFastigheter förväntas uppstå.
Transaktionskostnaderna relaterade till förvärvet av MaxFastig- heter är uppskattade till cirka 12 MSEK .
Organisation
Som en konsekvens av sammanslagningen kommer sannolikt vissa organisatoriska och operationella förändringar genomföras. De åtgärder som kommer att vidtas i samband med sammanslag- ningen kommer att beslutas om efter Erbjudandets genomför- ande. Före Erbjudandets fullföljande är det för tidigt för att uttala sig om vilka åtgärder som kommer att vidtas och vilka effekter dessa skulle ha. Inga beslut är för närvarande fattade om några förändringar avseende bolagens anställda eller ledning.
Styrelse
Styrelsen i Stenhus Fastigheter kommer att kvarstå och Max- Fastigheters styrelse kommer, med anledning av att MaxFastig- heter kommer att vara ett onoterat dotterbolag till Den Nya Koncernen, att ersättas.
Aktiekapital och aktieägare
Nedan följer en beskrivning av Den Nya Koncernens ägarstruktur efter Erbjudandets fullföljande. Aktieägarförteckning baseras på full anslutning till Erbjudande per dagen för detta Prospekt.
Aktieägare | ||
Aktieägare vars innehav överstiger 5 procent av aktierna eller rösterna1) | Aktier | Xxxxx av rösterna/ kapitalet, % |
Sterner Stenhus Holding AB | 69 902 384 | 32,7 |
Fastighets AB Balder | 34 206 693 | 16,0 |
Investment AB Öresund | 17 762 977 | 8,3 |
Länsförsäkringar Fondförvaltning | 16 385 333 | 7,7 |
Styrelseledamöter och ledande befattningshavares innehav1) | ||
Xxxxx Xxxxxxxxxx 70 % av Sterner Stenhus Holding AB och 340 000 aktier Tomas Georgiadis 30 % av Sterner Stenhus Holding AB och 88 899 aktier | ||
Xxxxx Xxxxxx | 500 000 | 0,2 |
Xxxxxxx Xxxxxxxx | 400 000 | 0,2 |
Xxxx Xxxxxxxx | 374 120 | 0,2 |
Xxxxxx Xxxxxxxx | 300 000 | 0,1 |
Xxxxxxx Xxxxxxx | 87 700 | 0,0 |
Övriga aktieägare | 77 812 385 | 36,4 |
Totalt | 000 000 000 | 100,0 |
1) Direkt eller indirekt, inklusive eventuellt närstående innehav.
Nyckeltal
Avsnittet ”Den Nya Koncernen” innehåller vissa finansiella mått som inte är definierade eller erkända i enlighet med IFRS. Dessa finansiella mått har inkluderats för att Stenhus Fastigheter tror att de kan bidra till förståelsen och analysen av Den Nya Koncernen och möjligheterna och synergierna som kan uppnås. Nedan följer en beskrivning av sådan finansiell
information som inte presenteras i enlighet med IFRS. Nyckeltalen nedan och på efterföljande sida är baserade på bolagens rapporterade intjäningsförmåga per den 31 mars 2021.
Hyresintäkter, per rullande 12 mån
Kontrakterade hyresintäkter (inklusive tillägg) och andra fastig- hetsrelaterade intäkter på en rullande 12-månadersbasis, enligt den rapporterade intjäningsförmågan.
Koncernen anser att detta är ett viktigt kompletterande mått på Koncernens resultat och utgör en del av det underlag på vilken Koncernens ledning bedömer Bolagets resultat. Koncernen anser vidare att måttet är till nytta för investerare samt utgör ett mått som används i stor utsträckning på den marknad där Xxxxxxx är verksam.
Driftöverskott, per rullande 12 mån
Hyresintäkter, per rullande 12 månader reducerat med budgete- rade fastighetskostnader, enligt den rapporterade intjäningsför- mågan.
Koncernen anser att detta är ett viktigt kompletterande mått på Koncernens resultat och utgör en del av det underlag på vilken Koncernens ledning bedömer Bolagets resultat. Koncernen anser vidare att måttet är till nytta för investerare samt utgör ett mått som används i stor utsträckning på den marknad där Xxxxxxx är verksam.
Överskottsgrad, per rullande 12 mån
Driftöverskott, per rullande 12 månader i förhållande till hyresin- täkter, per rullande 12 månader.
Koncernen anser att detta är ett viktigt kompletterande mått på Koncernens resultat och utgör en del av det underlag på vilken Koncernens ledning bedömer Bolagets resultat. Koncernen anser vidare att måttet är till nytta för investerare samt utgör ett mått som används i stor utsträckning på den marknad där Xxxxxxx är verksam.
EBITDA, per rullande 12 mån
Driftöverskott, per rullande 12 månader reducerat med budge- terade kostnader för centraladministration, enligt den rapporte- rade intjäningsförmågan.
Koncernen anser att detta är ett viktigt kompletterande mått på Koncernens resultat och utgör en del av det underlag på vilken Koncernens ledning bedömer Bolagets resultat. Koncernen anser vidare att måttet är till nytta för investerare samt utgör ett mått som används i stor utsträckning på den marknad där Xxxxxxx är verksam.
EBITDA-marginal, per rullande 12 mån
EBITDA, per rullande 12 månader i förhållande till hyresintäkter, per rullande 12 månader.
Koncernen anser att detta är ett viktigt kompletterande mått på Koncernens resultat och utgör en del av det underlag på vilken Koncernens ledning bedömer Bolagets resultat. Koncernen anser vidare att måttet är till nytta för investerare samt utgör ett mått som används i stor utsträckning på den marknad där Xxxxxxx är verksam.
Avstämningstabeller | |
DEN NYA KONCERNEN – HYRESINTÄKTER, PER RULLANDE 12 MÅN | MSEK |
(A) Stenhus Fastigheter, Hyresintäkter, per rulllande 12 mån (intjäningsförmåga) | 166,4 |
(B) MaxFastigheter, Hyresintäkter, per rulllande 12 mån (intjäningsförmåga) | 217,2 |
Hyresintäkter, per rullande 12 mån (A + B) | 383,6 |
DEN NYA KONCERNEN – DRIFTÖVERSKOTT, PER RULLANDE 12 MÅN | MSEK |
(A) Stenhus Fastigheter, Driftöverskott, per rulllande 12 mån (intjäningsförmåga) | 142,9 |
(B) MaxFastigheter, Driftöverskott, per rulllande 12 mån (intjäningsförmåga) | 181,3 |
Driftöverskott, per rullande 12 mån (A + B) | 324,2 |
DEN NYA KONCERNEN – ÖVERSKOTTSGRAD, PER RULLANDE 12 MÅN | MSEK |
(A) Hyresintäkter, per rullande 12 mån (intjäningsförmåga) | 383,6 |
(B) Driftöverskott, per rullande 12 mån (intjäningsförmåga) | 324,2 |
Överskottsgrad, per rullande 12 mån (B/A), procent | 84,5 |
STENHUS FASTIGHETER – EBITDA, PER RULLANDE 12 MÅN | MSEK |
(A) Driftöverskott, per rullande 12 mån (intjäningsförmåga) | 142,9 |
(B) Centraladministration (intjäningsförmåga) | 13,6 |
EBITDA, per rullande 12 mån (A-B) | 129,3 |
MAXFASTIGHETER – EBITDA, PER RULLANDE 12 MÅN | MSEK |
(A) Driftöverskott, per rullande 12 mån (intjäningsförmåga) | 181,3 |
(B) Centraladministration (intjäningsförmåga) | 21,1 |
EBITDA, per rullande 12 mån (A-B) | 160,2 |
DEN NYA KONCERNEN – EBITDA, PER RULLANDE 12 MÅN | MSEK |
(A) Stenhus Fastigheter, EBITDA per rullande 12 mån (intjäningsförmåga) | 129,3 |
(B) MaxFastigheter, EBITDA per rullande 12 mån (intjäningsförmåga) | 160,2 |
EBITDA (A+B) | 289,5 |
DEN NYA KONCERNEN – EBITDA-MARGINAL, PER RULLANDE 12 MÅN | MSEK |
(A) Hyresintäkter, per rullande 12 mån (intjäningsförmåga) | 383,6 |
(B) EBITDA, per rullande 12 mån (intjäningsförmåga) | 289,5 |
EBITDA-marginal (B/A), procent | 75,5 |
DEN NYA KONCERNEN – FÖRVALTNINGSFASTIGHETER | MSEK |
(A) Stenhus Fastigheter, bokfört värde per den 31 mars 2021 | 2 618,5 |
(B) MaxFastigheter, bokfört värde per den 31 mars 2021 | 2 951,5 |
Förvaltningsfastigheter (A+B) | 5 570,0 |
DEN NYA KONCERNEN – UTHYRBAR AREA | KVM |
(A) Stenhus Fastigheter, uthyrbar area per den 31 mars 2021 | 149 300 |
(B) MaxFastigheter, uthyrbar area per den 31 mars 2021 | 226 871 |
Uthyrbar area (A+B) | 376 171 |
DEN NYA KONCERNEN – ANTAL FASTIGHETER | ANTAL |
(A) Stenhus Fastigheter, antal fastigheter per den 31 mars 2021 | 34 |
(B) MaxFastigheter, antal fastigheter per den 31 mars 2021 | 60 |
Antal fastigheter (A+B) | 94 |
Syfte
Bolaget presenterar denna proformaredovisning enbart för illustrationsändamål. Proformaredovisningen illustrerar en hypotetisk situation och beskriver inte verksamhetens verkliga resultat. Syftet med proformaredovisningen är endast att infor- mera och belysa fakta och inte att visa verksamhetens resultat för någon framtida period. Investerare bör inte lägga för stor vikt vid proformaredovisningen vid sitt investeringsbeslut.
Bakgrund
Den 3 mars 2021 offentliggjorde Stenhus Fastigheter ett offentligt uppköpserbjudande till innehavare av aktier och teckningsoptio- ner i MaxFastigheter. Erbjudandet består av aktievederlag och för varje stamaktie i MaxFastigheter erbjuds tre nyemitterade stamaktier i Stenhus Fastigheter, samt för varje teckningsoption
i MaxFastigheter erbjuds en nyemitterade stamaktie i Stenhus Fastigheter. Totalt antal stamaktier i MaxFastigheter uppgår till 21 644 081 stycken och totalt antal teckningsoptioner uppgår till 9 897 179 stycken. Vid en full anslutning till erbjudandet kommer Stenhus Fastigheter emittera cirka 74,8 miljoner nya stamaktier, vilket ger ett totalt budvärde på cirka 1 144,9 MSEK beräknat på
ett pris per aktie om 15,3 SEK som motsvarar Stenhus Fastigheter öppningskurs per den 3 mars 2021.
Ett genomförande av förvärvet får en direkt påverkan på Bola- gets framtida finansiella ställning, resultat och kassaflöden. För att ge investerare och övriga intressenter en hypotetisk bild över påverkan av förvärvet upprättar Bolaget:
• en konsoliderad proformabalansräkning per den 31 december 2020 som om de förvärv som inte ingår i Stenhus Fastigheters i Nordens AB:s konsoliderade balansräkning per den 31 decem- ber 2020 genomförts och tillträtts per den 31 december 2020, och
• en konsoliderad proformaresultaträkning för räkenskapsåret 1 januari till 31 december 2020 som om samtliga transaktioner genomförts och tillträtts per den 1 januari 2020.
Grunder för Proformaredovisning
Stenhus Fastigheter bildades den 4 september 2020 och förvär- vade sitt första fastighetsbestånd per den 24 september 2020 vil- ket leder till att Stenhus Fastigheter ej har någon samlad finansiell information för hela perioden 1 januari 2020 – 31 december 2020. Till följd av att det ej finns någon samlad finansiell information för hela perioden 1 januari 2020 – 31 december 2020 tillgänglig, har
man i proformaresultaträkningen utgått från den proformaresul- taträkningen som upprättades i samband med genomförandet av Bolagets emission och notering. Denna proformaredovisning avlämnades per den 29 oktober 2020 och avsåg perioden första kvartalet–tredje kvartalet 2020. De fastighetsbolag som förvär- vades per den 24 september 2020 som proformaredovisningen baserades på är listade enligt nedan:
• Stenhus Norsborg Alby Kvarn AB, 559240-1540
• Stenhus Södertälje Företagaren 1 AB, 559153-7294
• Stenhus Köping Montören 1 AB, 559159-1531
• Stenhus Kungens Kurva cirkeln 1 AB, 559222-7184
• Stenhus Botkyrka Kumlakneken 2 AB, 559029-9490
• Stenhus Botkyrka Kyrkbyn 2 AB, 556176-3151
• Stenhus Tumba Samariten 1 AB, 559081-3092
• Stenhus Köping Våghagen 1 AB, 559271,4447
Den finansiella informationen som använts vid upprättande av denna proformaresultaträkning var bolagens oreviderade interna rapporter. Av de åtta förvärvade fastighetsbolagen fram till och med den 30 september 2020 ingår samtliga förutom Stenhus Norsborg Alby Kvarn AB, 559240-1540 i proformaresultaträk- ningen. Anledningen till exkluderingen av Xxxxxxx Xxxxxxxx AB var avsaknad av tillgänglig finansiell information för hela perioden 1 januari 2020 – 31 december 2020.
Proformaresultaträkningen har tagit sin utgångspunkt i den proformaredovisning som presenterades per den 30 september 2020. Vidare har den finansiella informationen för det fjärde kvartalet baserats på Stenhus Fastigheters ej reviderade boksluts- kommuniké som avlämnades den 23 mars 2021.
Den finansiella informationen i proformaresultaträkningen och proformabalansräkningen för MaxFastigheter baseras på bola- gets, i enligt med ISRE 2410, översiktligt granskade bokslutskom- muniké som avlämnades per den 12 februari 2021.
Hantering av förvärv och försäljningar
Under perioden 1 januari 2020 till tidpunkten för upprättandet av proformaredovisningen har både Stenhus Fastigheter och Max- Fastigheter utfört fastighetstransaktioner vilket ger effekter på deras finansiella ställning. Eftersom MaxFastigheter är noterade på Nasdaq First North är information kring bolaget begränsat.
Detta resulterar i att det ej finns någon tillgänglig finansiell information för deras förvärv och försäljningar att tillgå vid
upprättande av proformaredovisningen. Vidare får det effekten att ingen justering görs i proformaredovisningen för fastigheter som MaxFastigheter har tillträtt och frånträtt under perioden.
Stenhus Fastigheter har både tillträtt fastigheter samt avtalat om förvärv som ej ännu är tillträda under det fjärde kvartalet 2020 till tidpunkten för upprättandet av proformaredovisning. För dessa har samtliga förvärv som det finns tillgänglig finansiell information för inkluderas i proformaredovisningen. De förvärv som gjordes innan den 30 september 2020 har inkluderats i proformaresultaträkningen för perioden januari-september 2020, det vill säga innan de konsoliderats i Stenhus Fastigheters finansiella rapporter.
Det förvärv som tillträddes under kvartal fyra 2020, för vilket det finns tillgänglig finansiell information, är förvärvet av Stenhus Kumla Radio 1&3 AB. Tillträdet gjordes per den 1 december 2020 och är därav inkluderat i bokslutskommunikéns balansräkning som avlämnades för 2020. I proformaresultaträkningen har förvärvet inkluderats under perioden 1 januari 2020 till och med 30 november 2020.
Tillträden och de avtalade förvärven från den 1 januari 2021 fram till tidpunkten för upprättande av proformaredovisningen för vilka finansiell information finns att tillgå är listade enligt nedan:
• RYK ESTATE AB, 556889-1476
• BK Hässleholm, 559023-0933
• BK Växjö AB, 556978-1635
• Ture i Hörby AB, 559070-8672
• Ture Ängen 2 AB, 556950-9259
• Rosab Fastighets Aktiebolag, 556294-0428
• Ädelmetallen Nr.13 i Jönköping Aktiebolag, 556413-5357
Totalt uppgår underliggande fastighetsvärde i dessa bolag till ett belopp om 699 250 TSEK. Dessa förvärv har inkluderats i profor- maresultaträkningen med antagandet att förvärven genomfördes och tillträddes per den 1 januari 2020 och i proformabalans- räkningen med antagandet att förvärven gjordes per den 31 december 2020.
Underlag
Utöver Stenhus Fastigheters proformaredovisning för perioden januari-september och bokslutskommuniké för 2020 som avlämnades den 23 februari 2021, har nio ytterligare finansiella rapporter används vid upprättande av proformaredovisningen. Dessa nio finansiella rapporter är listade nedan:
• MaxFastigheter i Sverige AB, baseras på bolagets, i enligt med ISRE 2410, översiktligt granskade bokslutskommuniké för 2020 avlämnad per den 12 februari 2021.
• RYK ESTATE AB, baseras på bolagets reviderade årsredovis- ning för 2020 avlämnad per den 25 mars 2021.
• BK Hässleholm, baseras på bolagets oreviderade interna resul- tat- och balansrapport.
• BK Växjö AB, baseras på bolagets oreviderade interna resultat- och balansrapport.
• Ture i Hörby AB, baseras på bolagets oreviderade interna resultat- och balansrapport.
• Ture Ängen 2 AB, baseras på bolagets oreviderade interna resultat- och balansrapport.
• Stenhus Kumla Radio 1 & 3 AB, baseras på bolagets reviderade årsredovisning för 2020 avlämnade per den 22 mars 2021.
• Rosab Fastighets Aktiebolag, baseras på bolagets reviderade årsredovisning för 2020 avlämnade per den 23 februari 2021.
• Ädelmetallen Nr.13 i Jönköping Aktiebolag, baseras på bolagets reviderade årsredovisning för 2020 avlämnade per den 23 februari 2021.
Av bolagen ovan vilket den finansiella informationen har baserats på interna rapporter har utgångspunkten i proformaresultaträk- ningen varit bolagens förvaltningsresultat. För de bolagen med ett positivt förvaltningsresultat för perioden har en fiktiv skatt lagts till om 21,4 procent. I proformabalansräkningen har årets resultat justerat det egna kapitalet samt har den fiktiva skatten justerat bolagens skattefordran/skuld.
Uppställningsform
Uppställningsformen för proformaredovisning har haft sin grund i Stenhus Fastigheters uppställning av resultat- och balansräk- ning. Den finansiella informationen från de övriga bolagen i proformaredovisningen har i den mån som möjligt anpassats till Stenhus Fastigheters uppställningsform. Då ej underliggande redovisningen för samtliga bolag i proformaredovisningen har funnits att tillgå kan justeringar komma i av Stenhus Fastigheter senare avlämnande rapporter.
Klassificeringen av förvärv
Huruvida förvärven av bolagen som är inkluderade i profor- maredovisningen klassas som rörelse- eller tillgångsförvärv får effekter på proformaredovisningens utformning. Skillnaderna mellan dessa två typer av förvärv avser främst hanteringen av uppskjuten skatt i de förvärvade bolagen, hanteringen av eventu- ell förvärvsgoodwill samt hanteringen av transaktionskostnader. Därav har Bolaget gjort en bedömning av transaktionerna enligt de kriterier som framgår av IFRS 3.
Vid tidpunkten för upprättandet av proformaredovisningen har Stenhus Fastigheter bedömt att förvärven av RYK ESTEA AB, BK Hässleholm, BK Växjö AB, Xxxx Xxxxx AB, Ture Ängen 2 AB, Rosab Fastighets Aktiebolag och Ädelmetallen Nr.13 i Jönköping Aktiebolag ska klassificeras som tillgångsförvärv, vilket innebär
att ingen uppskjuten skatt redovisas de temporära skillnader som finns vid förvärvstidpunkten och att ingen goodwill redovisas för förvärvet.
Förvärvet av MaxFastigheter har klassificerats som ett rörelse- förvärv vid tiden då proformaredovisningen upprättas. Bolaget bedömer även att rörelseförvärvet är ett rakt förvärv, vilket redovisningsmässigt bidrar till att det är Stenhus Fastigheter som är den förvärvande parten i transaktionen.
Proformajusteringar
Skillnader i redovisningsprinciper
Stenhus Fastigheter upprättar sin redovisning i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av In- ternational Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsut- talanden från IFRS Interpretations Committee (IFRS IC) sådana de antagits av EU. Vidare har Rådet för finansiell rapportering och rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner tillämpats.
Skillnader mellan Stenhus Fastigheters redovisningsprinciper och de förvärvade bolagens redovisningsprinciper kan få effekter på proformaredovisningens utformning. Till följd av det har Stenhus Fastigheter gjort en analys avseende eventuella skillnader i redo- visningsprinciper. Nedan framgår en analys över redovisnings- principerna samt ställningstagande hur dessa skillnader kommer hanteras i proformaredovisningen.
MaxFastigheter
Vid en genomgång av MaxFastigheters redovisningsprinciper utifrån den offentliggjorda informationen har inga väsentliga skill- nader i redovisningsprinciperna mellan Stenhus Fastigheter och MaxFastigheter identifierats. Således sker inga proformajuste- ringar gällande harmonisering för MaxFastigheters redovisnings- principer.
RYK ESTATE AB
RYK ESTATE AB upprättar sin redovisning enligt årsredovis- ningslagen (1995:1554) (ÅRL) och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 (K3) vilket skiljer sig från Stenhus Fastigheters redovisningsprinciper. De skillnaderna som får väsentlig effekt på proformaredovisning utformning är att Stenhus Fastigheter redo- visar förvaltningsfastigheter till verkligt värde vilket inte är tillåtet
i K3. Dessa skillnader har hanterats i proformaresultaträkningen genom återföring av de bokförda avskrivningarna i RYK ESTATE AB. På denna återföring bokas ej någon uppskjuten skatt till följd av de temporära skattemässiga skillnaderna på fastigheterna han- teras enligt redovisningsprinciperna i K3 vilket ej väsentligt avviker från redovisningsprinciperna i Stenhus Fastigheter. I proformare- sultaträkningen har ej någon proformajustering gjorts avseende orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter till följd av värderingar på förvaltningsfastigheterna per den 1 januari 2020 ej finns att tillgå.
BK Hässleholm, BK Växjö AB, Ture i Hörby AB, Ture Ängen 2 AB, Rosab Fastighets Aktiebolag och Ädelmetallen Nr. 13 i Jönköping Aktiebolag
Samtliga av dessa fastighetsbolag följer ÅRL och Bokförings- nämndens allmänna råd BFNAR 2016:10 (K2). De identifierade skillnader som får väsentlig effekt på proformaredovisningens ut- formning är att Stenhus Fastigheter redovisar förvaltningsfastig- heter till verkligt värde vilket inte är tillåtet i K2 samt hanteringen av temporära skillnader mellan fastigheternas redovisade värden och skattemässiga restvärden. Dessa skillnader har hanterats i proformaresultaträkningen genom återläggning av de bokförda avskrivningarna. På denna återläggning bokförs en beräknad skatt på 21,4 procent som motsvarar den uppskjutna skatten som skulle uppstå enligt Stenhus Fastigheters redovisningsprinciper. I
proformaresultaträkningen har ej någon proformajustering gjorts avseende orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastighe- ter till följd av värderingar på förvaltningsfastigheterna per den 1 januari 2020 ej finns att tillgå.
Utöver ovan nämnda skillnader bedöms det ej finnas några skill- nader i redovisningsprinciper mellan Stenhus Fastigheter och de förvärvade fastighetsbolagen som skulle bidrag till väsentlig effekt på utformningen av proformaredovisningen.
Centraladministration och finansieringskostnader
Vid bedömningen av centraladministration har inga proformajus- teringar gjorts avseende generella synergier eller integrations- kostnader. Kostnaderna för centraladministration baseras på
den centrala administrationen som framgår i den finansiella informationen från respektive bolag, som är inkluderad i profor- maredovisningen.
Avseende proformajusteringar av finansieringskostnader kopp- lade till förvärven har följande ställningstagande gjorts:
För MaxFastigheter består erbjudandet i sin helhet av nyemit- tering av aktier i Stenhus Fastigheter. I och med att förvärvet finansieras genom emission av aktier medför detta förvärv inga ytterligare finansieringskostnader för Stenhus Fastigheter.
Vid förvärvet av RYK ESTATE har en överenskommelse träffats med Swedbank om att de befintliga banklånen i RYK ESEATE kommer övertas av den nya ägarstrukturen. Till följd av att lånen kommer övertas kommer ingen justering i proformaredovis- ningen att utföras, varken i balansräkningen eller i resultat- räkningen.
Avseende förvärvet av BK Hässleholm, BK Växjö AB, Ture i Hörby AB, Ture Ängen 2, Rosab Fastighets Aktiebolag och Ädelmetallen Nr. 13 i Jönköping Aktiebolag AB har vid tidpunkten för upprättandet av proformaredovisningen inget avtal avseende finansiering träffats. Därav kommer proformaredovisningen upp- rättas med antagandet att förvärven sker med egna medel och att befintlig finansiering löses i samband med förvärvet. Detta
antagande resulterar i eliminering av de finansiella kostnaderna för tidigare finansiering i dessa bolag. På resultateffekten av denna eliminering tillkommer en fiktiv skattesats om 21,4 procent vilket motsvarar den aktuella skattesats som gällde under pe- rioden januari–december 2020. I proformabalansräkningen får antagandet av att finansiering sker med egna medel, effekten att banklånen elimineras mot de likvida medlen. Även för Stenhus Kumla Radio 1&3 AB sker en eliminering av de finansiella kostna- derna i proformaredovisningen, då detta förvärv finansierades med egna medel.
Koncernmellanhavanden och bokslutsdispositioner
I proformaredovisningen har en eliminering gjorts av samtliga koncernmellanhavanden som hänförs till den finansiella informa- tionen från de förvärvade bolagen. Detta görs som en följd av att det är reglerat i avtalen att koncernmellanhavanden ska lösas på tillträdesdagen. Denna reglering sker genom en justeringarna av de likvida medlen.
I proformaresultaträkningen har även justering gjorts för bok- slutsdispositionerna i de förvärvade bolagen. På denna justering av bokslutsdispositioner har fiktiv skatt bokats upp på 21,4 pro- cent vilket motsvarar den aktuella skattesats som gällde under perioden januari–december 2020.
Transaktions- och emissionskostnader
Uppskattade transaktionskostnader avseende förvärvet av MaxFastigheter beräknas att uppgå till ett belopp om 12 000 TSEK. Till följd av att transaktionen ger upphov till nytt eget kapi- tal i Stenhus Fastigheter samt att kostnaderna för transaktionen ej är direkt förknippade med målbolaget bedöms samtliga kost- nader avseende förvärvet bestå av emissionskostnader. Denna bedömning resulterar i att samtliga kostnader som förknippas med förvärvet redovisas mot eget kapital och mot likvida medel i proformabalansräkningen.
Emissionskostnaderna bedöms vara av engångskaraktär.
Köpeskillingsberäkning
Beräkningen av köpeskillingen samt förvärvsanalysen får effekter på proformaredovisningens utformning och vid tidpunkten för proformaredovisningens upprättande gjordes följande antagande för de olika förvärven:
MaxFastigheter
Vid upprättande av proformaredovisningen har utgångspunkten varit att det är full anslutning till erbjudandet. Följaktligen har kö- peskillingen baserats på en aktiekurs i Stenhus Fastigheter om 15,3 SEK per aktie, vilket motsvarar öppningskursen per den 3 mars 2021 som är dagen då erbjudandet offentliggjordes. Kursen vid tillträdet kan komma att förändrats mot den kurs som används i proformaredovisningen vilket bidrar till att slutliga köpeskillingen
kan avvika från den som presenteras i proformaredovisningen. Vidare kan det inte uteslutas att det ej blir full anslutning till erbjudande vilket även resulterar i att den slutliga köpeskillingen avviker från den i proformaredovisningen. Enligt antagande om kurs på 15,3 SEK per aktie samt full anslutning till erbjudandet uppgår den preliminär köpeskillingen enligt tabell nedan.
Uppskattad köpeskilling MaxFastigheter, TSEK
Uppskattat antal aktier i MaxFastigheter
som ska förvärvas 21 644 081
Aktieomräkningskurs för aktier i MaxFastigheter 3
Antal aktier som emitteras till aktieägare i MaxFastigheter 64 932 243
Uppskattat antal teckningsoptioner i MaxFastigheter
som ska förvärvas 9 897 179
Aktieomräkningskurs för teckningsoptioner
i MaxFastigheter 1
Antal aktier som emitteras till innehavare av
teckningsoptioner i MaxFastigheter 9 897 179
Totala antal aktier emitterade till innehavare av
aktier och teckningsoptioner i MaxFastigheter 74 829 422
Uppskattad aktiekurs i Stenhus Fastigheter, SEK 15,3
Totalt uppskattad köpeskilling, TSEK 1 144 890
Preliminär förvärvsanalys med förutsättning av full anslutning till erbjudandet, TSEK
Köpeskilling 1 144 890
Förvärvade nettotillgångar enligt MaxFastigheters
bokslutkomuniké 2020 1 170 485
Bedömt undervärde på förvaltningsfastigheter -25 595
Den preliminära förvärvsanalysen baseras på nettotillgångar i MaxFastigheter per den 31 december 2020 och kommer att vid förvärvstillfället ha förändrats, vilket påverkar eventuell över- värde/undervärde vid förvärvet. Det preliminära undervärdet på 25 595 TSEK har initialt hänförts förvaltningsfastigheter.
Detta till följd av Stenhus Fastigheter bedömer att det finns en dold uppskjuten skatteskuld till följd av historiskt genomförda tillgångsförvärv. Denna bedömning kan komma att ändras vid tillträdestidpunkten när en uppdaterade förvärvsanalys görs med fullständig information.
Vidare saknas även fullständig information om de faktiska skatte- mässiga restvärdena på förvaltningsfastigheterna vid tidpunkten för upprättandet av proformaredovisningen. Detta resulterar i att full uppskjuten skatt på förvaltningsfastigheterna och motsva- rande goodwill ej har medtagits i proformaredovisningen utan tillkommer vid den slutliga förvärvsanalysen på tillträdesdagen.
RYK ESTATE AB, BK Hässleholm, BK Växjö AB, Ture i Hörby AB, Ture Ängen 2 AB, Rosab Fastighets Aktiebolag och Ädelmetallen Nr. 13 i Jönköping Aktiebolag
Vid beräkningen av den uppskattade köpeskillingen för ovan nämnda fastighetsbolag har utgångspunkt varit det överens- komna fastighetsvärdet. Vidare har eget kapital, bokfört värde på fastigheterna samt eventuell uppbokad uppskjuten skatt baserats
på de förvärvade bolagens finansiella information, som framgår i proformabalansräkningen. Till följd av att tillträdet på dessa bolag ej är gjort vid utgången av 2020 kommer den finansiella
informationen för dessa bolag justeras. Detta kan bidra till att de preliminära köpeskillingsberäkningarna och förvärvsanalyserna kan avvika från de slutliga som sker vid tillträdestillfället.
Uppskattad köpeskilling RYK ESTATE AB, TSEK | |
Överenskommet fastighetsvärde | 496 000 |
Bokfört värde på fastigheterna | -399 821 |
Nettotillgångar | 37 848 |
Återläggning av bokförd uppskjuten skatt | 18 171 |
Totalt uppskattad köpeskilling | 152 198 |
Preliminär förvärvsanalys RYK ESTATE AB, TSEK | |
Köpeskilling | 152 198 |
Förvärvade nettotillgångar | 37 848 |
Bokförd uppskjuten skatt | 18 171 |
Övervärde fastigheter | 96 179 |
Uppskattad köpeskilling BK Hässleholm AB, BK Växjö AB, Ture i Hörby AB, Ture Ängen 2 AB, TSEK | |
Överenskommet fastighetsvärde | 126 000 |
Bokfört värde på fastigheterna | -77 502 |
Nettotillgångar | 3 033 |
Totalt uppskattad köpeskilling | 51 531 |
Preliminär förvärvsanalys BK Hässleholm AB, BK Växjö AB, Ture i Hörby AB, Ture Ängen 2 AB, TSEK | |
Köpeskilling | 51 531 |
Förvärvade nettotillgångar | 3 033 |
Övervärde fastigheter | 48 498 |
Uppskattad köpeskilling Rosab Fastighets Aktiebolag och Ädelmetallen NR.13 i jönköping Aktiebolag, TSEK | |
Överenskommet fastighetsvärde | 77 250 |
Bokfört värde på fastigheterna | -18 777 |
Nettotillgångar | 736 |
Totalt uppskattad köpeskilling | 59 209 |
Preliminär förvärvsanalys Rosab Fastighets Aktiebolag och Ädelmetallen NR.13 i jönköping Aktiebolag, TSEK | |
Köpeskilling | 59 209 |
Förvärvade nettotillgångar | 736 |
Övervärde fastigheter | 58 473 |
Av den totalt uppskattade köpeskilling om 262 938 TSEK kom- mer en ersättning om 115 000 TSEK bestå av aktievederlag och 147 938 TSEK kontantvederlag. De 115 000 TSEK som avser aktievederlag hänförs 100 000 TSEK till förvärvet av RYK ESTATE AB och 15 000 TSEK hänförs till förvärvet av BK Hässleholm, BK Växjö AB, Ture i Hörby AB och Ture Ängen 2 AB.
Proformaresultaträkning avseende perioden jan–dec 2020
Den konsoliderade proformaresultaträkningen har upprättats med antagande om att samtliga förvärv gjordes per den 1 januari 2020.
Stenhus
Ädelmetallen
Eliminering
Stenhus Fastigheter,
Fastigheter,
Proforma MaxFastig-
RYK
BK
Hässle-
BK Växjö
Stenhus Xxxx x Xxxx Ängen Kumla Radio
Rosab Fastighets
Nr.13 i Q4 Stenhus Jönköping kumla Radio
Proforma-
Koncern-
Belopp i TSEK Q4 Q1-Q3 1) | heter | ESTATE AB | holm AB | AB | Hörby AB | 2 AB | 1 & 3 AB | Aktiebolag | Aktiebolag | 1 & 3 AB 2) | justering | Noter | proforma |
Hyresintäkter 19 314 62 639 | 186 861 | 27 310 | 1 294 | 950 | 3 561 | 2 113 | 6 072 | 2 098 | 2 240 | -533 | 313 919 | ||
Fastighetskostnader -3 207 -36 777 | -43 156 | -3 032 | -117 | -88 | -767 | -288 | -1 090 | -152 | -127 | -236 | -89 037 | ||
Driftöverskott 16 107 25 862 | 143 705 | 24 278 | 1 177 | 862 | 2 794 | 1 825 | 4 982 | 1 946 | 2 113 | -769 | 224 882 | ||
Avskrivningar | -9 851 | -287 | -314 | -1 860 | -273 | -1 333 | -550 | -195 | 93 | 14 570 | 3) | 0 | |
Centrala administra- tionskostnader -3 544 -5 322 | -20 558 | -4 487 | -186 | -291 | -579 | -352 | -632 | -56 | -92 | 394 | -35 705 | ||
Finansnetto -3 600 -9 269 | -52 359 | -4 874 | -277 | -304 | -719 | -416 | -534 | -143 | -94 | 2 487 | 4) | -70 102 | |
Noteringskostnader -3 272 | -3 272 | ||||||||||||
Förvaltningsresultat 5 691 11 271 | 70 788 | 5 066 | 427 | -47 | -364 | 784 | 2 483 | 1 197 | 1 732 | -282 | 17 057 | 115 803 | |
Värdeförändring förvaltningsfastigheter 75 934 169 800 | 37 591 | 283 325 | |||||||||||
Realiserade värdeförändringar finansiella instrument | 11 236 | 11 236 | |||||||||||
Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument | -3 128 | -3 128 | |||||||||||
Bokslutsdispositioner | -350 | -824 | -1 155 | -1 317 | 824 | 2 822 | 5) | 0 | |||||
Resultat före skatt 81 625 181 071 | 116 487 | 4 716 | 427 | -47 | -364 | 784 | 1 659 | 42 | 415 | 542 | 19 879 | 407 236 | |
Skatt -10 603 -36 410 | -26 393 | -502 | -91 | -168 | -493 | -12 | -69 | -104 | -2 146 | 3)4)5) | -76 991 | ||
PERIODENS RESULTAT 71 022 144 661 | 90 094 | 4 214 | 336 | -47 | -364 | 616 | 1 166 | 30 | 346 | 438 | 17 733 | 330 245 |
Noter
1) Stenhus Fastigheters proforma för perioden januari–september 2020 inklusive utförda proformajusteringar presenteras i sidorna 44-45 i Bolagsbeskrivning avseende Stenhus Fastigheter AB (publ), som har infogats på sida 46 i detta Prospekt.
2) Till följd av att resultatet för december 2020 för Xxxxxxx Xxxxx Radio 1&3 AB ingår i Stenhus Fastigheters bokslutskommuniké för 2020, har eliminering av resultat för december gjorts som proformajustering.
3) För att överbrygga skillnaderna mellan redovisningsprinciperna i Stenhus Fastigheter och de förvärvade fastighetsbolagen har de utförda avskrivningarna återförts om totalt 14 570 TSEK, varav 9 851 TSEK avser RYK ESTATE AB samt 4 719 TSEK avser övriga fastighetsbolag. På samtliga återförda avskrivningar exklusive RYK ESTATE AB har en uppskjuten skatt bokats om 1 010 TSEK, vilket motsvarar en skatt om 21,4 procent. Anledningen till att denna justering ej görs i RYK ESTATE beror på att det bolaget redovisar enligt K3 och därav bedöms den uppskjutna skatten redan vara hanterad.
4) Gällande förvärven BK Hässleholm AB, BK Växjö AB, Ture i Hörby AB, Ture Ängen 2 AB, Stenhus Kumla Radio 1 & 3 AB, Rosab Fastighets Aktiebolag och Ädelmetallen Nr. 13 i Jönköping Aktiebolag var ingen finansiering fastställd vid tidpunkten för upprättande av proformaredovis- ningen, därav har antagandet varit i proformaredovisningen att finansiering sker med egna medel. Baserat på det antagandet har en återläggning av finansieringskostnaderna gjorts vilket uppgår till ett totalt belopp om 2 487 TSEK. På denna återföring har en fiktiv skatt bokats om 532 TSEK vilket baseras på en skatt om 21,4 procent som motsvarar den aktuella skattesatsen 2020.
5) I samband med upprättandet av proformaredovisningen har de förvärvade bolagens bokslutsdispositioner återlagts. Detta till följd av att bokslutsdispositioner är baserade på tidigare ägares koncernstruktur och skattesituation. På denna resultateffekt har en fiktiv skatt bokats om 604 TSEK vilket motsvarar en skatt på 21,4 procent.
Proformabalansräkning per den 31 december 2020
Den konsoliderade proformabalansräkningen har upprättats med antagande om att samtliga förvärv som ej ännu tillträtts och därmed ingår i Stenhus Fastigheters konsoliderade balansräkning per den 31 december 2020 genomfördes och tillträddes per den 31 december 2020.
Belopp i TSEK | Stenhus Fastigheter | Max- Fastigheter | RYK STATE AB | BK Hässle- holm AB | BK Växjö AB | Ture i Hörby AB | Ture Ängen 2 AB | Rosab Fastighets Aktiebolag | Ädelmetallen Nr.13 i Jönköping Aktiebolag | Proforma- justering | Noter | Koncern- proforma |
TILLGÅNGAR | ||||||||||||
Förvaltningsfastigheter | 1 634 000 | 2 861 337 | 398 971 | 12 622 | 12 435 | 43 505 | 8 940 | 10 344 | 8 433 | 177 555 | 1) | 5 168 142 |
Tomträtter och övriga nyttjanderätts- tillgångar | 11 580 | 32 841 | 850 | 45 271 | ||||||||
Övriga materiella anläggningstillgångar | 29 | 210 | 239 | |||||||||
Uppskjutna skattefordringar | 8 048 | 4 203 | 12 251 | |||||||||
Summa anläggningstillgångar | 1 653 657 | 2 898 591 | 399 821 | 12 622 | 12 435 | 43 505 | 8 940 | 10 344 | 8 433 | 177 555 | 5 225 903 | |
Skattefordringar | 973 | 121 | 184 | 116 | 61 | 1 455 | ||||||
Kundfordringar | 250 | 4 784 | 15 | 16 | 26 | 5 091 | ||||||
Fordringar hos koncernföretag | 675 | 250 | 60 | 7 466 | -7 776 | 2) | 675 | |||||
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 1 781 | 577 | 279 | 653 | 46 | 27 | 6 | 3 369 | ||||
Övriga fordringar | 6 467 | 62 727 | 99 | 174 | 20 | 5 | 34 | 113 | 69 639 | |||
Likvida medel | 451 582 | 60 147 | 4 815 | 209 | 468 | 1 164 | 982 | 661 | 370 | -283 884 | 3) | 236 514 |
Summa omsättningstillgångar | 000 000 | 000 874 | 10 525 | 783 | 1 340 | 1 407 | 8 570 | 806 | 370 | -291 660 | 316 743 | |
Summa tillgångar | 2 115 385 | 3 021 465 | 410 346 | 13 405 | 13 775 | 44 912 | 17 510 | 11 150 | 8 803 | -114 105 | 5 542 352 | |
EGET KAPITAL | 1 360 457 | 1 170 485 | 36 480 | 653 | 222 | -169 | 2 327 | 150 | 586 | 37 156 | 4) | 2 608 347 |
Obeskattade resverver | 1 741 | -1 741 | 5) | 0 | ||||||||
SKULDER | ||||||||||||
Långfristiga räntebärande skulder | 606 388 | 1 657 672 | 310 610 | 2 574 670 | ||||||||
Derivat | 2 099 | 2 099 | ||||||||||
Långfristig leasingskuld | 11 580 | 32 841 | 44 421 | |||||||||
Uppskjutna skatteskulder | 19 253 | 87 435 | 18 171 | -17 798 | 6) | 107 061 | ||||||
Övriga långfristiga skulder | 368 | 368 | ||||||||||
Summa långfristiga skulder | 637 221 | 1 780 047 | 329 149 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | -17 798 | 2 728 619 | |
Kortfristiga räntebärande skulder | 88 006 | 9 300 | 10 250 | 30 825 | 14 340 | 8 385 | 5 625 | -78 725 | 7) | 88 006 | ||
Leverantörsskulder | 3 761 | 1 984 | 22 | 22 | 5 789 | |||||||
Skulder till koncernföretag | 1 037 | 29 705 | 3 329 | 3 184 | 13 145 | 60 | 1 944 | 1 630 | -52 997 | 8) | 1 037 | |
Skatteskulder | 350 | 1 951 | 238 | 2 539 | ||||||||
Xxxxxx xxxxxxx | 2 886 | 70 933 | 748 | 103 | 77 | 131 | 108 | 123 | 129 | 75 238 | ||
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 21 181 | 8 588 | 20 | 20 | 958 | 675 | 548 | 595 | 32 585 | |||
Avsättningar | 486 | 486 | ||||||||||
Summa kortfristiga skulder | 117 707 | 70 933 | 42 976 | 12 752 | 13 553 | 45 081 | 15 183 | 11 000 | 8 217 | -131 722 | 205 680 | |
Summa skulder | 754 928 | 1 850 980 | 372 125 | 12 752 | 13 553 | 45 081 | 15 183 | 11 000 | 8 217 | -149 520 | 2 934 299 | |
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 2 115 385 | 3 021 465 | 410 346 | 13 405 | 13 775 | 44 912 | 17 510 | 11 150 | 8 803 | -114 105 | 5 542 646 |
Noter
1) Baserat på uppskattade köpeskillingsberäkningar samt preliminära förvärvsanalyser bedöms det totala övervärdet som allokeras till förvaltningsfastigheter uppgå till ett belopp om 177 555 TSEK.
2) Vid upprättandet av proformaredovisningen har antagandet varit att koncernfodringarna i fastighetsbolagen kommer regleras i samband med tillträdet. Därav har en proformajustering gjorts genom att eliminera koncernfodringar mot likvida medel.
3) I proformajusteringarna har likvida medel minskat med ett belopp om 283 884 TSEK. Av dessa avser ett nettobelopp om 123 946 TSEK (7 776 TSEK – 78 725 TSEK – 52 997 TSEK) reglering av koncernmellanhavande samt lösen av banklån i de förvärvade fastighetsbolagen. Vidare består minskningen av likvida medel av den uppskattade köpeskillingen vilken regleras via kontantvederlag som uppgår till ett belopp om 147 938 TSEK (262 938 TSEK – 115 000 TSEK). Återstående justering om 12 000 TSEK består av uppskattade emissionskostnader.
4) Förändringen av eget kapital i proformaredovisningen består av nettot av de nyemitterade aktierna och det förvärvade egna kapitalet vilket uppgår till ett belopp om 49 156 TSEK (1 259 890 TSEK – 1 210 734 TSEK). Vidare består justeringen av en minskning det egna kapitalet för uppskattade emissionskostnader om 12 000 TSEK.
5) Justering består av eliminering av de obeskattade reserverna i RYK ESTATE AB.
6) Förändringen av den uppskjutna skatten består av eliminering av den bokförda uppskjutna skatten i RYK ESTATE om 18 171 TSEK. Detta till följd av att förvärvet av bolaget klassificeras som ett tillgångsförvärv, vilket innebär att ingen uppskjuten skatt redovisas på temporära skillnader vid förvärvstillfället. Vidare består justeringen av skatten på den eliminerade obeskattade reserven. Denna effekt uppgår till ett belopp om på 373 TSEK.
7) Vid tidpunkten för upprättandet av proformaredovisningen fanns inget avtal gällande finansiering på plats för bolagen BK Hässleholm, BK Växjö AB, Ture i Hörby AB, Ture Ängen 2, Rosab Fastighets Aktiebolag och Ädelmetallen Nr. 13 i Jönköping Aktiebolag AB. Förvärven antas finansieras via befintlig kassa. Därav förutsätts befintliga banklån regleras vid tillträde vilket minskar likvida medel med 78 725 TSEK.
8) Vid upprättande av proformaredovisningen har antagandet varit att koncernskulder i samtliga fastighetsbolag kommer regleras i samband med tillträdet. Därav har en proformajustering gjorts genom att eliminera koncernskulder mot likvida medel.
Proformaresultaträkning jan-sep 2020
Belopp i TSEK | Stenhus Fastigheter | Stenhus Södertälje Företagaren 1 AB | Stenhus Tumba Samariten 1 AB | Stenhus Botkyrka Kumla- kneken 2 AB | Stenhus Botkyrka Kyrkbyn 2 AB | Stenhus Köping Montören 1 AB | Stenhus Köping Våghagen 1 AB | Stenhus Kungens Kurva Cirkeln 1 AB | Proforma- justering | Koncern- proforma |
Hyresintäkter | 6 011 | 39 521 | 2 668 | 3 024 | 4 444 | 1 974 | 4 997 | 62 639 | ||
Fastighetskostnader | -3 146 | -30 300 | -376 | -305 | -861 | -665 | -1 124 | -36 777 | ||
Driftöverskott | 0 | 2 865 | 9 221 | 2 292 | 2 719 | 3 583 | 1 309 | 3 873 | 0 | 25 862 |
Avskrivningar | -5 580 | -22 236 | -535 | -1 086 | -1 046 | -230 | -464 | 31 177 | 0 | |
Centrala administra- tionskostnader | -472 | -2 996 | -168 | -381 | -768 | -110 | -427 | -5 322 | ||
Finansiella intäkter | 8 | 8 | ||||||||
Finansiella kostnader | -923 | -5 075 | -328 | -368 | -685 | -211 | -614 | -1 073 | -9 277 | |
Förvaltningsresultat | 0 | -4 110 | -21 078 | 1 261 | 884 | 1 084 | 758 | 2 368 | 30 104 | 11 271 |
Värdeförändring förvaltningsfastigheter | 169 800 | 169 800 | ||||||||
Bokslutsdispositioner | 0 | |||||||||
Resultat före skatt | 0 | -4 110 | -21 078 | 1 261 | 884 | 1 084 | 758 | 2 368 | 199 904 | 181 071 |
Skatt | -271 | -346 | -375 | -162 | -507 | -34 749 | -36 410 | |||
PERIODENS 0 | -4 110 | -21 000 | 000 | 000 | 709 | 596 | 1 861 | 165 155 | 144 661 | |
Tabellen nedan presenterar Xxxxxxx Fastigheters proformaresultaträkning för perioden januari–september 2020 inklusive utförda proformajusteringar som presenteras i sidorna 44-45 i Bolagsbeskrivning avseende Stenhus Fastigheter AB (publ).
RESULTAT
Noter:
1) Värdeförändringen av förvaltningsfastigheter har beräknats genom marknadsvärdet på fastigheterna 2020-09-30 (1 342 000 TSEK) minus marknadsvärdet 2019-12-31 (1 156 500 TSEK) minus gjorde investeringar för perioden 2020-01-01 – 2020-09-30 (15 700 TSEK). Värdeförändringen uppgår till 169 800 TSEK. På värdeförändringen har en uppskjuten skatt bokats upp på 20,6 procent. I samband med justeringen för IAS 40 gjordes en återläggning av de avskrivningarna hänförliga till respektive förvaltningsfas- tighet som gjorts i de förvärvade bolagen.
2) Justering av finansieringskostnader har beräknats genom de faktiska räntekostna- derna för banklånen under perioden (8 195 TSEK) minus beräknade räntekostna- derna enligt de villkor som avtalades för den nya avtalade finansieringen (9 268 TSEK) vilket uppgår till 1 073 TSEK. På effekten av justeringen har skatt bokats upp på 21,4 procent som är den aktuella bolagsskatten för perioden.
REVISORSRAPPORT AVSEENDE PROFORMAREDOVISNINGEN
Oberoende revisors bestyrkanderapport om sammanställning av finansiell proformainformation i ett prospekt
Till styrelsen i Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) xxx.xx 559269-9507
Rapport om sammanställning av finansiell proformainformation i ett prospekt
Vi har slutfört vårt bestyrkandeuppdrag att rapportera om styrelsens sammanställning av finansiell proformainformation för Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) (”bolaget”). Den finansiella proformainformationen består av proformabalans-
räkningen per 31 december 2020, proformaresultaträkningar för räkenskapsåret som avslutades den 31 december 2020 samt till- hörande noter som återfinns på sidorna 39-46, i det prospekt som är utfärdad av bolaget. De tillämpliga kriterierna som är grunden utifrån vilken styrelsen har sammanställt den finansiella profor- mainformationen är angivna i den delegerade förordningen (EU) 2019/980 och beskrivs på sidorna 39-43.
Den finansiella proformainformationen har sammanställts av styrelsen för att illustrera effekten av det föreslagna förvärvet av MaxFastigheter i Sverige AB på bolagets finansiella ställning per den 31 december 2020 och bolagets finansiella resultat för räkenskapsåret som avslutades den 31 december 2020 som om det föreslagna förvärvet hade ägt rum den 1 januari 2020.
Som del av processen har information om bolagets finansiella ställning och finansiella resultat hämtats av styrelsen för Max- Fastigheter i Sverige AB:s finansiella rapporter för räkenskaps- året som slutade den 31 december 2020, om vilka en översiktlig granskningsrapport har publicerats.
Styrelsens ansvar för den finansiella proformainformationen
Styrelsen är ansvarig för sammanställningen av den finansiella proformainformationen i enlighet med kraven i den delegerade förordningen (EU) 2019/980.
Vårt oberoende och vår kvalitetskontroll
Vi har följt krav på oberoende och andra yrkesetiska krav i Sverige, som bygger på grundläggande principer om hederlighet,
objektivitet, professionell kompetens och vederbörlig omsorg, sekretess och professionellt uppträdande.
Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 (International Standard on Quality Control) och har därmed ett allsidigt system för kvalitets- kontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkes- utövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att uttala oss huruvida den finansiella proforma- informationen, i alla väsentliga avseenden, har sammanställts korrekt av styrelsen i enlighet med den delegerade förordningen (EU) 2019/980, på de angivna grunderna samt att dessa grunder överensstämmer med bolagets redovisningsprinciper.
Vi har utfört uppdraget enligt International Standard on Assu- rance Engagements ISAE 3420 Bestyrkandeuppdrag att rapportera om sammanställningen av finansiell proformainformation i ett pro- spekt, som har utfärdats av International Auditing and Assurance Standard Board. Standarden kräver att revisorn planerar och utför åtgärder i syfte att skaffa sig rimlig säkerhet om huruvida styrelsen har sammanställt, i alla väsentliga avseenden, den finansiella proformainformationen i enlighet med den delegerade förordningen.
För detta uppdrags syfte, är vi inte ansvariga för att uppdatera eller på nytt lämna rapporter eller lämna uttalanden om någon historisk information som har använts vid sammanställningen av den finansiella proformainformationen, inte heller har vi under uppdragets gång utfört någon revision eller översiktlig granskning av den finansiella information som har använts vid sammanställ- ningen av den finansiella proformainformationen.
Syftet med finansiell proformainformation i ett prospekt är enbart att illustrera effekten av en betydelsefull händelse eller transaktion på bolagets ojusterade finansiella information som om händelsen hade inträffat eller transaktionen hade genom- förts vid en tidigare tidpunkt som har valts i illustrativt syfte. Där- med kan vi inte bestyrka att det faktiska utfallet för det föreslagna förvärvet av MaxFastigheter i Sverige AB per den 1 januari 2020 hade blivit som det har presenterats.
Ett bestyrkandeuppdrag, där uttalandet lämnas med rimlig säker- het, att rapportera om huruvida den finansiella proformainfor- mationen har sammanställts, i alla väsentliga avseenden, med grund i de tillämpliga kriterierna, innefattar att utföra åtgärder för att bedöma om de tillämpliga kriterier som används av styrelsen i sammanställningen av den finansiella proformainformationen ger en rimlig grund för att presentera de betydande effekter som
är direkt hänförliga till xxxxxxxxx eller transaktionen, samt att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis för att:
• Proformajusteringarna har sammanställts korrekt på de an- givna grunderna.
• Den finansiella proformainformationen avspeglar den korrekta tillämpningen av dessa justeringar på den ojusterade finansiella informationen.
• De angivna grunderna överensstämmer med bolagets redo- visningsprinciper.
De valda åtgärderna beror på revisorns bedömning, med beaktande av hans eller hennes förståelse av karaktären på bolaget, händelsen eller transaktionen för vilken den finansiella proformainformationen har sammanställts, och andra relevanta uppdragsförhållanden.
Uppdraget innefattar även att utvärdera den övergripande pre- sentationen av den finansiella proformainformationen.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamåls- enliga som grund för vårt uttalande.
Uttalande
Enligt vår uppfattning har den finansiella proformainformationen sammanställts, i alla väsentliga avseenden, enligt de grunder som anges på sidorna 39-46 och dessa grunder överensstämmer med de redovisningsprinciper som tillämpas av bolaget.
Stockholm, 27 maj 2021 Ernst & Young AB
Xxxxxx Xxxxxx Auktoriserad revisor
Värderingsintygen avseende Bolagets fastighetsbestånd, vilka bifogats till Prospektet (”Värderingsintygen”), har utfärdats på begäran av Stenhus Fastigheter, av de externa oberoende värderingsföretagen Newsec Advice AB, Stureplan 3, 111 45
Stockholm, Nordier Property Advisors AB, Xxxxxxxxxxxxxx 00, 000 00 Xxxxxxxxx och Cushman & Wakefield, Xxxxxxxxxxxxxx 00, 000 00 Xxxxxxxxx (tillsammans de ”Oberoende Värderarna”) under perioden 17 mars 2021–23 mars 2021. Värderingsintygen från de Oberoende Värderarna har infogats på efterföljande sidor i detta avsnitt. Värderingsintygen omfattar hela Bolagets fastighetsport- följ per den 31 mars 2021, med värderingstidpunkt mars 2021. De rapporterade fastigheternas sammanlagda marknadsvärde är 2 730 MSEK.
De Oberoende Värderarna har inte något väsentligt intresse i Bolaget och har godkänt att Värderingsintygen infogas i detta Prospekt. Information från tredje part har återgivits korrekt
i Prospektet och såvitt Bolaget känner till och kan utröna av informationen som offentliggjorts av berörd tredje part har inga sakförhållanden utelämnats som skulle göra den återgiva infor- mation felaktig eller vilseledande. För materiella förändringar i
fastighetsbeståndet efter den 31 mars 2021 hänvisas till avsnittet ”Kommentarer till den utvalda finansiella informationen – Betydande förändringar sedan den 31 mars 2021”. Utöver dessa har inga mate- riella förändringar i Bolagets fastighetsbestånd ägt rum efter det att Värderingsintygen utfärdades.
Den information som inkluderats i Prospektet och som baserats på Värderingsintygen kan medföra risker och osäkerhetsfaktorer samt vara föremål för ändringar baserat på en rad olika externa faktorer, däribland de som behandlats under avsnittet ”Riskfak- torer”. Värdering av fastigheter föranleder ett visst mått av upp- skattningar och Bolaget och/eller de Oberoende Värderarna kan ha behövt göra antaganden, uppskattningar och bedömningar gällande flera faktorer. Värderingar av fastigheter är till sin natur subjektiva och osäkra, samt baseras på antaganden som kan visa sig vara missvisande eller påverkats av faktorer utanför Bolagets kontroll, och Bolaget kanske inte har möjlighet att realisera det uppskattade värdet vid avyttring.
Newsec Advice AB
Xxxxxxxxx 0
P.O Box 7795
SE-103 96 Stockholm
Tel x00 0 000 00 00
Fax x00 0 000 00 00
VAT SE 556305-7008
Utlåtande avseende marknadsvärdebedömning
Syfte och uppdragsgivare
Av Stenhus Fastigheter i Norden AB genom Xxxxxx Xxxxxxxx, har undertecknat företag erhållit
uppdraget att bedöma marknadsvärdet av nedanstående 15 f astigheter med värdetidpunkt 19 mars 2021. Värderingarna avser de enskilda f astigheterna och eventuella portföljpremier-/rabatter har ej beaktats. För värderingsuppdraget gäller bilagda ”Allmänna villkor för värdeutlåtande”.
Värderingen syftar till att bedöma f astigheternas marknadsvärde, det vill säga det mest sannolika priset vid en försäljning på en öppen och f ri f astighetsmarknad vid en viss given tidpunkt.
Värderingsobjekten
De 15 f astigheterna utgörs av industri-, kontors-, handels- och samhällsf astigheter. Fastigheterna är belägna i Botkyrka (4 st), Huddinge (3 st.) Köping (2 st.), Norrtälje (2 st.), Linköping, Kumla, Sigtuna, Stockholm, Vimmerby, Uppsala och Södertälje. Den sammanlagda uthyrningsbara arean uppgår till 122 849 kvm. Samtliga f astigheter innehas med äganderätt förutom Södertälje Företagaren 1 och Stockholm Fabrikören 7 som båda innehas med tomträtt.
Besiktning av f astigheterna skedde under våren 2019, sommaren 2020 och vintern 2021. Förutom Köping Montören 1, Köping Våghagen 1 och Botkyrka Kyrkbyn 2 som ej har besiktigats .
Ekonomisk redovisning
Inf ormation om de rådande hyresvillkoren har f rämst hämtats f rån hyresdebiteringslista. I de f all hyrorna har bedömts avvika f rån marknadshyror, har de anpassats vid avtalsslut. Med hänsyn till objektens storlek, karaktär och läge, varierar den långsiktiga vakans - och hyresrisken.
Kostnaderna för drift och löpande underhåll samt avsättning för periodiskt underhåll har bedö mts med hjälp av statistik, uppgif ter f rån Stenhus Fastigheter i Norden AB, kontraktsuppgifter och
jämf örelser med liknande f astigheter. Kostnaderna för drift och underhåll bedöms i genomsnitt följa
inf lationsutvecklingen under kalkylperioden.
Värdebedömning
Grunden för alla marknadsvärdebedömningar är analyser av försålda objekt i kombination med kunskaper om aktörernas syn på olika typer av objekt, deras sätt att resonera samt kännedom om marknadsmässiga hyresnivåer etc.
Värdet för f astigheterna har bedömts med stöd av en marknadsanpassad kassaf lödeskalkyl i vilken man genom simulering av de beräknade f ramtida intäkterna och kostnaderna (i de f lesta 10 år om inte kontrakten löper längre då har kalkylperioden förlängts ) analyserar marknadens förväntningar på värderingsobjektet. Avkastningskrav som används i kalkylen har härletts ur försäljningar av
jämf örbara f astigheter. Faktorer av stor betydelse vid val av förräntningskrav är bedömningen av objektets f ramtida hyresutveckling, värdef örändring och eventuella föräd lingsmöjligheter samt
f astighetens underhållsskick och investeringsbehov.
Värderingsstandard
Värderingarna har utf örts i enlighet med IVS och RICS värderingsstandard (upplaga 2017 Global). Värderingsutlåtandet uppf yller kraven i punkterna 128-130 i ESMA uppdateringen av CESR’s rekommendationer för ett konsekvent genomf örande i Europeiska kommissionens förordning nr 809/2004 om genomf örande av prospektdirektivet.
Def initioner och värdebegrepp är i enlighet med International Valuation Standards 2017 (IVS 2017), f astställda av International Valuation Standard Council (IVCS). Xxxxxxxxxxxxxx def inieras som det bedömda priset till vilken en tillgång skulle säljas för vid värdetidpunkten, mellan en villig köpare och villig säljare utan intressegemenskap, där båda agerar välinf ormerade och utan tvång, samt ef ter normal marknadsf öring.
Värderingarna har utf örts av värderare kvalif icerade för uppdraget som har agerat som externa värderare. Vi anser oss ha god kunskap om f astighetsmarknaden samt de aktuella delmarknaderna, och därmed den kompetens som krävs för att genomf öra värdebedömningarna.
Denna rapports användning är endast för den part till vilken den är utställd för specif ika ändamål som anges häri och inget ansvar accepteras f rån tredje part för hela eller delar av dess innehåll.
Slutbedömning
Enligt den värdebedömning som redovisas i respektive f astighets kalkyl bedömer vi det sammantagna marknadsvärdet, per värdetidpunkten 19 mars 2021, till 2 101 000 000 SEK (två miljarder etthundraen miljoner kronor).
Stockholm 2021-03-19 Newsec Advice AB
Xxxxx Xxx Xxxxxxx Xxxxxxxx, MRICS
Av Samhällsbyggarna Av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare auktoriserad fastighetsvärderare
Bilaga 1
STENHUS FASTIGHETER I NORDEN AB, OBJEKTSLISTA
Fastighet
Kommun
Glaskulan 17 Linköping
Vattumannen 3 Norrtälje
Vattumannen 2 & 4 Norrtälje
Fabrikören 7 Stockholm
Radion 1 & 3 Kumla
Vimmerby 3:314 Vimmerby
Märsta 21:72 Sigtuna
Alby Kvarn 1, 3, 4 Botkyrka
Cirkeln 1 Huddinge
Företagaren 1 Södertälje
Kumlakneken 2 Botkyrka
Kyrkbyn 2 Botkyrka
Montören 1 Köping
Våghagen 1 Köping
Slipskivan 1 & 2 Huddinge
Rektangeln 2 Huddinge
Boländerna 32:7 Uppsala
Samariten 1 Botkyrka
Xxxxxxxxxxxxxx 00
103 59 Stockholm, Sweden
Tel x00 (0)0 000 00 00
xxxxxxxxxxxxxxxx.xxx
VÄRDERINGSUTLÅTANDE
Cushman & Xxxxxxxxx har fått i uppdrag av Stenhus Fastigehter AB att uppskatta marknadsvärdet av 4 fastigheter. Samtliga 4 fastigheter är upplåtna med äganderätt. Samtliga fastigheter är belägna i Sverige. Datum för värdebedömningen är satt till den 23 mars 2021 för samtliga fastigheter. Den totala uthyrningsbara ytan är 5 711 kvm, varav hela ytan utgörs av kommersiella lokaler.
Värderingen har upprättats i enlighet med RICS Beställarhandledning för Fastighetsvärdering. Värderingarna upprättas i enlighet med tillämpliga delar av Valuation Practice Statements (”VPS”), som ingår i RICS Valuation - Professional Standards ("Red Book") och utfärdats av Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), The International Valuation Standard Committee (IVSC) samt därtill de standarder som finns inom Europeiska Valuation Standards (EVS), utfärdade av The European Group of Valuers' Associations ('TEGoVA'). Värderingarna uppfyller också de krav som ställs i redovisningsstandarderna IFRS 13 samt IAS 40.
Vi förstår att vår värderingsrapport krävs för att ingå i ett prospekt som skall offentliggöras av Stenhus Fastigheter AB för ett publikt erbjudande av aktier. Enligt RICS Valuation - Professional Standards, har vi gjort vissa anmärkningar i samband med denna värderingsinstruktion och vårt förhållande till Stenhus Fastigheter AB.
Alla objekt har besiktigats av representanter från Cuschman & Wakefield mellan september 2019 och februari 2021.
Vi bekräftar att vi har tillräcklig kunskap om de särskilda fastighetsmarknader som berörs, både lokalt och nationellt, och har tillräcklig kompetens för att genomföra värderingen. Värderingarna har utförts av värderingsmän kvalificerade för ändamålet och har agerat som externa värderare.
Vi har gjort olika antaganden om besittningsrätt, uthyrning, planförhållanden etc. Om någon information eller antaganden som värderingen bygger på befinns vara felaktig, kan värderingsresultat också vara felaktiga och bör omprövas.
Marknadsvärde före avdrag för stämpelskatt har bedömts för de 4 fastighterna per värdetidpunkten, 23 mars 2021:
Summa Marknadsvärde: 132 000 000 kronor
(Etthundra trettiotvå miljoner kronor)
Stockholm 2021-03-23
Cushman & Wakefield Sweden AB
Xxxx-Xxxx Xxxxxxxx, MRICS
Av Samhällsbyggarna Auktoriserad fastighetsvärderare
− Vi är ansvariga för denna värderingsrapport och tar ansvar för att informationen i denna värderingsrapport och kontrollerat att så vitt vi vet (har vidtagit stor omsorg för att säkerställa att så är fallet), är informationen i denna värderingsrapport i enlighet med de faktiska förhållandena och att ingenting är utelämnat som skulle kunna påverka dess innebörd. Värderingsrapporten uppfyller kraven i punkt 128-130 i ESMA uppdateringen av CESR's rekommendationer för ett konsekvent genomförande i Europeiska kommissionens förordning nr 809/2004 om genomförande av prospektdirektivet.
− Denna rapports användning är endast för den part till vilken den är utställd för specifika ändamål som anges häri och inget ansvar accepteras från tredje part för hela eller delar av dess innehåll ansvaras enligt ovan.
Fastighet | Kommun |
Österled 3 | Växjö |
Ängen 2 | Nybro |
Borrestad 1 | Hörby |
Kuggen 18 | Hässleholm |
ALLMÄNNA VILLKOR FÖR VÄRDEUTLÅTANDE
Dessa allmänna villkor är gemensamt utarbetade av CBRE Sweden AB, Cushman & Wakefield Sweden AB, Forum Fastighetsekonomi AB, FS Fastighetsstrategi AB, Newsec Advice AB, Savills Sweden AB och Svefa AB. De är utarbetade med utgångspunkt från God Värderarsed, upprättat av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna och är avsedda för auktoriserade värderare inom Samhällsbyggarna. Villkoren gäller från 2010-12-01 vid värdering av hela, delar av fastigheter, tomträtter, byggnader på ofri grund eller liknande värderingsuppdrag inom Sverige. Såvitt ej annat framgår av värdeutlåtandet gäller följande;
1 Värdeutlåtandets omfattning
1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom eller motsvarande med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av ut- drag från Fastighetsregistret hänförligt till värderingsobjektet.
1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnads- tillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet.
1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från Fastighetsregistret. Den information som erhållits genom Fastighetsregistret har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av Fastighetsregistret har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från Fastighetsregistret samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighets- ägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende.
2 Förutsättningar för värdeutlåtande
2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har in- samlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetsbedömning. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud.
2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värde- raren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar, men areorna har kontrollerats genom en rimlighetsbedömning. Xxxxxxx har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande ”Svensk Standard”.
2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömningen i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta villkor har erhållits av uppdrags- givaren/ägaren eller dennes ombud.
2.4 Värderingsobjektet förutsätts dels uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och för fastigheten gällande villkor, såsom planförhållanden etc, dels ha erhållit alla erforderliga myndig- hetstillstånd för dess användning på sätt som anges i ut- låtandet.
3 Miljöfrågor
3.1 Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sane- ring eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning.
3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning.
4 Besiktning, tekniskt skick
4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens under- sökningsplikt enligt 4 kap 19 § Jordabalken. Värderings- objektet förutsätts ha det skick och den standard som okulär- besiktningen indikerade vid besiktningstillfället.
4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för
• sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka.
• funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos bygg- nadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter.
5 Ansvar
5.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värde- ringen).
5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå för påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet är 25 prisbasbelopp vid värde- ringstidpunkten.
6 Värdeutlåtandets aktualitet
6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlå- tandet.
6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värdeutveckling som redovisas i utlåtandet i förekommande fall, har gjorts utifrån ett scenario som, enligt värderarens uppfattning, återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Värdebe- dömningen innebär inte någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes- och värdeutveckling.
7 Värdeutlåtandets användande
7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet.
7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 7.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta.
7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värde- ringsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges.
2017-01-18 Ver 3
Huvudutlåtande
Bokslutsvärdering Q1 2021 Stenhus Fastigheter i Norden AB
Värdetidpunkt, mars 2021
Sid 1
Uppdragsgivare
Av Stenhus Fastigheter i Norden AB, genom Xxxxxx Xxxxxxxx, har Nordier Property Advisors AB erhållit uppdraget att bedöma marknadsvärdet av rubricerat värderingsobjekt.
Värderingsobjekt
Sex fastigheter/värderingsobjekt i Sverige, se bilagd värdelista samt individuella rapporter.
Värdetidpunkt
Värdetidpunkt är mars 2021.
Syfte och typ av värderare
Värdebedömningen görs inför bokslut/redovisning Värderingen utförs som en extern värdering.
Xxxxxxx intygar att värderingsmannen har rätt kvalifikationer samt en tillräckligt god marknadskännedom för det aktuella typslaget och marknaden för att kunna utföra en kvalificerad värdering av det aktuella objektet.
Generella förutsättningar
Värdebedömningarna grundar sig vad avser sakuppgifter på erhållen information från fastighetsägaren. Någon närmare kontroll utöver en allmän rimlighetskontroll har inte utförts inom ramen för detta uppdrag. Om någon sakuppgift eller värderingsförutsättning som värderingen grundas på visar sig vara felaktig bör värderingen utföras igen utifrån den riktiga informationen.
För uppdraget gäller i övrigt bilagda ”Allmänna villkor för värdeutlåtande” om ej annat framgår nedan.
Särskilda förutsättningar
Värdebedömningarna utförs utan någon särskild värderingsförutsättning.
Intressekonflikt
Xxxxxxx känner inte till någon intressekonflikt i samband med detta uppdrag.
Skyldigheter mot andra än uppdragsgivaren
Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och är konfidentiell mot alla andra. Inget ansvar tas mot någon tredje part för vare sig helheten eller delar av rapporten.
Värderingsstandard
Denna värdering är upprättad i enlighet med IVSC internationella värderingsstandard. Vi försäkrar även att vi har följt Samhällsbyggarnas etiska regler.
Sid 2
Totalt marknadsvärde
Med förutsättningar och villkor som är preciserade i samt de individuella värderingsutlåtandena bedöms det totala marknadsvärdet för de sex fastigheterna/värderingsobjekten som uppdraget avser uppgå till:
Marknadsvärde per mars 2021
FYRAHUNDRANITTIOSJUMILJONER KRONOR 497 000 000 KRONOR
Marknadsvärdets fördelning per fastighet/värderingsobjekt samt nyckeltal framgår av värdesammanställningen samt de individuella rapporterna.
Stockholm, 2021-03-17 Nordier Property Advisors AB
Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxx
Fastighetsvärderare
BILAGA I Värdesammanställning
(tkr) | (kr/m²) | (%) | (%) | ||
Göteborg Backa 27:1 & Backa 27:48 Äganderätt | 13 911 | 189 000 | 13 586 | 6,50% | 5,44% |
Göteborg Backa 31:1 & 31:2 Äganderätt | 2 240 | 62 000 | 27 679 | 6,00% | 6,24% |
Haninge Jordbromalm 2:2 Äganderätt | 564 | 14 000 | 24 823 | 6,50% | 11,11% |
Xxxxxxx Xxxxxxxxxx 11:143 Äganderätt | 3 079 | 92 000 | 29 880 | 5,82% | 5,98% |
Stockholm Fotocellen 6 Tomträtt | 1 843 | 54 000 | 29 300 | 6,25% | 6,17% |
Fastighetsbeteckning Upplåtelseform Area m² Värde
Värde
Exit yield Initial yield
Södertälje | Månskäran | 1 | Äganderätt | 3 850 | 86 000 | 22 338 | 6,65% | 4,09% |
SUMMA | 25 487 | 497 000 | 19 500 | |||||
BILAGA II Allmänna villkor för värdering
De allmänna villkoren är generella och gäller för värdering av fastigheter, tomträtter, byggnader på ofri grund eller liknande värderingsuppdrag som Nordier Property Advisors AB utför inom Sverige. Såvitt ej annat framgår av värderingsutlåtandet gäller följande:
1 Värdeutlåtandets omfattning
1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom/ tomträtt med tillhörande rättigheter och skyldig- heter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsdatasystemet (FDS).
1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnads-tillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet.
1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från FDS. Den information som erhållits genom FDS har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av FDS har dessa enbart beaktas i den omfattning information därom lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från FDS samt av uppgifter uppdragsgivaren/ ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, gränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende.
2 Förutsättningar för värdeutlåtande
2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetskontroll. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud.
2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar. Xxxxxxx har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande ”Svensk Standard”. Om annat anges i värderingsutlåtandet gäller detta.
2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömning i förekommande fall utgått från gällande hyres-, och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa avtal alternativt hyresdebiteringslistor utvisande relevanta hyresvillkor har erhållits av uppdragsgivaren/ ägaren eller dennes ombud.
3 Miljöfrågor (Miljöbalken 1998:808 m.fl.)
3.1 Kontroll av eventuellt förekommande miljöskador eller annan negativ miljöpåverkan på värderingsobjektet eller intillig- gande fastigheter har inte utförts. Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning som exempelvis kan innebära att ett efterbehandlingsansvar eller någon annan påföljd enligt miljöbalken kan komma fråga.
3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdrags- givaren eller tredje man som en konsekvens av att värde- bedömning är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning.
4 Besiktning, tekniskt skick
4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 § Jordabalken. Värderings- objektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället.
4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för:
- sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka.
- funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter, eftersom inga tekniska tester genomförts.
4.3 Värderingsobjektet förutsätts uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och ha erhållit alla erforderliga myndighets- tillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet.
5 Ansvar
5.1 Eventuella krav mot värderingsmannen till följd av fel i värderingsutlåtandet skall anmälas (reklameras) till denne inom skälig tid efter det att skadan märkts eller bort märkas. Reklamation får dock inte ske senare än två år efter värderingsdagen. Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket.
5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå till följd av fel i värdeutlåtandet är 250 prisbasbelopp.
6 Värdeutlåtandets aktualitet
6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderings- objektets marknadsvärde förändras över tiden är den värde- bedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet.
6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värde utveckling som redovisas i utlåtandet har gjorts utifrån ett scenario, som enligt värderarens uppfattning återspeglar fastighetsmark- nadens förväntningar om framtiden. Det måste dock observeras att värdebedömningen inte inrymmer någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes och värdeutveck- ling.
7 Värdeutlåtandets användande
7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas till det syfte som anges i utlåtandet. Utlåtandet är konfidentiellt mot alla andra. Inget ansvar tas mot någon tredje man för vare sig helheten eller delar av rapporten om detta inte specifikt har angetts i utlåtandet och/eller uppdragsavtal.
7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 7.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta.
7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges.
UTVALD FINANSIELL INFORMATION
Nedanstående finansiella översikt är hämtad från Stenhus Fastigheters årsredovisning för räkenskapsåret 2020, inklusive tillhörande noter som har granskats av Xxxxx & Young Aktiebolag såsom anges i deras tillhörande rapport, och den oreviderade delårsrapport som avser perioden 1 januari 2021 till och med 31 mars 2021 (den ”Historiska Finansiella Informationen”). Koncernen är nybildad under 2020 varför inga jämförelseposter finns och den finansiella översikten avser perioden 4 september 2020 till och med 31 december 2020 samt 1 januari 2021 till och med 31 mars 2021.
Utöver vad som anges avseende den Historiska Finansiella Informationen har ingen information i detta Prospekt reviderats eller granskats av Koncernens revisor.
Koncernens resultaträkning | |||
1 januari - 31 mars | 4 september - 31 december | ||
Belopp i TSEK | 2021 | 2020 | |
(oreviderat) | (reviderat) | ||
Hyresintäkter | 27 799 | 20 712 | |
Fastighetskostnader | -6 434 | -3 415 | |
Driftöverskott | 21 365 | 17 297 | |
Centrala administrationskostnader | -3 154 | -3 682 | |
Finansnetto | -3 283 | -3 805 | |
Förvaltningsresultat | 14 928 | 9 810 | |
Noteringskostnader | – | -3 272 | |
Förvaltningsresultat efter noteringskostnader | 14 928 | 6 538 | |
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter | 114 422 | 76 242 | |
Resultat före skatt | 129 350 | 82 780 | |
Skatt | -26 661 | -10 737 | |
PERIODENS/ÅRETS RESULTAT | 102 689 | 72 043 | |
Koncernens balansräkning | |||
Per den 31 mars | Per den 31 december | ||
Belopp i TSEK | 2021 | 2020 | |
(oreviderat) | (reviderat) | ||
TILLGÅNGAR | |||
Förvaltningsfastigheter | 2 618 500 | 1 634 000 | |
Tomträtter och övriga nyttjanderättstillgångar | 30 637 | 11 580 | |
Övriga materiella anläggningstillgångar | 27 | 29 | |
Uppskjutna skattefordringar | – | 8 048 | |
Summa anläggningstillgångar | 2 649 164 | 1 653 657 | |
Skattefordringar | 1 616 | 973 | |
Kundfordringar | 6194 | 250 | |
Fordringar hos koncernföretag | 1 046 | 675 | |
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 22 284 | 1 781 | |
Övriga fordringar | 3 102 | 6 467 | |
Likvida medel | 151 598 | 451 582 | |
Summa omsättningstillgångar | 185 840 | 461 728 | |
Summa tillgångar | 2 835 004 | 2 115 385 | |
EGET KAPITAL | |||
Aktiekapital | 130 253 | 130 253 | |
Pågående nyemission | 100 000 | - | |
Övrigt tillskjutet kapital | 1 158 161 | 1 158 161 | |
Balanserade vinstmedel inklusive periodens totalresultat | 174 732 | 72 043 | |
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | 1 563 146 | 1 360 457 | |
Summa eget kapital | 1 563 146 | 1 360 457 | |
SKULDER | |||
Långfristiga räntebärande skulder | 591 631 | 606 388 | |
Långfristig leasingskuld | 30 637 | 11 580 | |
Uppskjutna skatteskulder | 37 934 | 19 253 | |
Summa långfristiga skulder | 660 202 | 637 221 | |
Kortfristiga räntebärande skulder | 556 142 | 88 006 | |
Leverantörsskulder | 4 727 | 3 761 | |
Skulder till koncernföretag | 34 | 1 037 | |
Skatteskulder | 1 370 | 350 | |
Övriga skulder | 8 021 | 2 886 | |
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 40 876 | 21 181 | |
Avsättningar | 486 | 486 | |
Summa kortfristiga skulder | 611 656 | 117 707 | |
Summa skulder | 1 271 858 | 754 928 | |
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 2 835 004 | 2 115 385 |
Koncernens kassaflödesanalys | |||
1 januari - 31 mars | 4 september - 31 december | ||
Belopp i TSEK | 2021 | 2020 | |
(oreviderat) | (reviderat) | ||
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN | |||
Resultat före skatt | 129 350 | 82 780 | |
Justering för poster som inte ingår | -114 421 | -76 241 | |
14 929 | 6 539 | ||
Betald inkomstskatt | 87 | 2 176 | |
KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN FÖRE FÖRÄNDRINGAR AV RÖRELSEKAPITAL
15 016 8 715
Ökning (-)/Minskning(+) av rörelsefordringar | -23 453 | -9 172 | |
Ökning (+)/Minskning(-) av rörelseskulder | 25 151 | 27 019 | |
Kassaflöde från den löpande verksamheten | 16 714 | 26 562 | |
INVESTERINGSVERKSAMHETEN | |||
Förvärv av materiella anläggningstillgångar | – | -30 | |
Förvärv och investeringar i förvaltningsfastigheter | -870 077 | -1 557 758 | |
Kassaflöde från investeringsverksamheten | -870 077 | -1 557 788 | |
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | |||
Nyemission | 100 000 | 1 286 014 | |
Erhållna aktieägartillskott | – | 2 400 | |
Upptagna lån | 457 973 | 696 644 | |
Amortering av lån | -4 594 | -2 250 | |
Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 553 379 | 1 982 808 | |
PERIODENS/ÅRETS KASSAFLÖDE | -299 984 | 451 582 | |
Likvida medel ingående balans | 451 582 | - | |
LIKVIDA MEDEL UTGÅENDE BALANS | 151 598 | 451 582 |
Nyckeltal och övrig historisk finansiell- och rörelseinformation
Detta Prospekt innehåller viss finansiell information som inte är definierad eller erkänd i enlighet med IFRS. Nedan nyckeltal anses vara av betydelse för investerare då de möjliggör en bättre bedömning av Bolagets finansiella ställning. Den informationen som presenteras i tabellen nedan har beräknats på uppgifter från Bolagets årsredovisning för räkenskapsåret 2020 samt Bolagets oreviderade delårsrap- port som avser perioden 1 januari 2021 till och med 31 mars 2021.
1 januari - 31 mars | 4 september - 31 december | ||
Belopp i MSEK, om inget annat anges | 2021 | 2020 | |
(oreviderat) | (reviderat) | ||
FASTIGHETSRELATERADE | |||
Hyresintäkter | 27,8 | 20,7 | |
Driftöverskott | 21,4 | 17,3 | |
Förvaltningsresultat | 14,9 | 9,8 | |
Värdeförändringar | 114,4 | 76,2 | |
Periodens resultat | 102,7 | 72,0 | |
Verkligt värde | 2 618,5 | 1 634,0 | |
Verkligt värde, SEK per kvm | 17 539 | 15 987 | |
Uthyrbar area, kvm | 149 300 | 102 207 | |
Ekonomisk uthyrningsgrad, procent1) | 94,6 | 92,5 | |
Överskottsgrad, procent1) | 77,0 | 83,5 | |
FINANSIELLA | |||
Belåningsgrad fastigheter, procent1) | 43,8 | 42,5 | |
Räntetäckningsgrad, ggr1) | 5,6 | 3,6 | |
Soliditet, procent1) | 55,7 | 64,7 | |
AKTIERELATERADE, SEK/AKTIE2) | |||
Eget kapital | 11,3 | 10,44 | |
Förvaltningsresultat | 0,11 | 0,08 | |
Periodens resultat | 0,74 | 0,55 | |
Substansvärde (EPRA NRV)1) | 11,65 | 10,58 | |
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA)1) | 11,56 | 10,55 |
1) Utgör ett icke IFRS-mått. För avstämning och definitioner hänvisas till avsnitten ”–Avstämningstabeller” och ”–Finansiella och icke finansiella definitioner”.
2) Xxxxx aktier per den 31 december 2020 respektive den 31 mars 2021
Finansiella och icke-finansiella nyckeltal
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyres- värde vid periodens utgång.
Nyckeltalet anges i procent och är relevant för att mäta vakanser, där en hög uthyrningsgrad i procent innebär en låg ekonomisk vakans.
Substansvärde (EPRA NRV)
Redovisat eget kapital med återläggning av uppskjuten skatt.
Koncernen anser att nyckeltalet är ett viktigt kompletterande mått för att ge intressenter information om Stenhus Fastigheters långsiktiga substansvärde.
Substansvärde (EPRA NRV) per aktie
EPRA NRV dividerat med antalet utestående aktier.
Koncernen anser att nyckeltalet är ett viktigt kompletterande mått för att ge intressenter information om Stenhus Fastigheters långsiktiga substansvärde per aktie.
Överskottsgrad
Driftöverskott för perioden i förhållande till hyresintäkter.
Koncernen anser att nyckeltalet är ett viktigt kompletterande mått för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att finansiella intäkter och kostnader samt orealiserade värdeförändringar har beaktats.
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader.
Koncernen anser att nyckeltalet är ett viktigt kompletterande mått för att belysa Stenhus Fastigheters finansiella risk.
Belåningsgrad fastigheter
Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde.
Koncernen anser att nyckeltalet är ett viktigt kompletterande mått för att belysa Stenhus Fastigheters finansiella risk.
Soliditet
Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive de nyttjande- rätter för leasade tillgångar som redovisas i enlighet med IFRS 16.
Koncernen anser att nyckeltalet är ett viktigt kompletterande mått för att belysa Stenhus Fastigheters finansiella stabilitet.
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA)
Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien med återläggning av nominell uppskjuten skatt samt justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt om 5,5 procent.
Koncernen anser att nyckeltalet är ett viktigt kompletterande mått för att ge intressenter information om Stenhus Fastigheters aktuella substansvärde.
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) per aktie
EPRA NTA dividerat med antalet utestående aktier.
Koncernen anser att nyckeltalet är ett viktigt kompletterande mått för att ge intressenter information om Stenhus Fastigheters aktuella substansvärde per aktie.
Avstämningstabeller
1 januari – 31 mars
4 september – 31 december
Belopp i MSEK, om inget annat anges | 2021 | 2020 | |
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD | (oreviderat) | (reviderat) | |
(A) Kontrakterade hyresintäkter | 157,7 | 95,7 | |
(B) Hyresvärde | 166,7 | 103,5 | |
Ekonomisk uthyrningsgrad (A/B), procent | 94,6 | 92,50 | |
SUBSTANSVÄRDE (EPRA NRV) | |||
(A) Eget kapital | 1 563,1 | 1 360,5 | |
(B) Uppskjutna skatteskulder (nominell skatt om 20,6 %) | 43,8 | 17,9 | |
Substansvärde (EPRA NRV) (A+B) | 1 607,0 | 1 378,4 | |
SUBSTANSVÄRDE (EPRA NRV), SEK/AKTIE | |||
(A) Substansvärde (EPRA NRV) | 1 607,0 | 1 378,4 | |
(X) Xxxxx utestående aktier | 137 945 408 | 130 253 100 | |
Substansvärde (EPRA NRV) (A/B), SEK/aktie | 11,65 | 10,58 | |
ÖVERSKOTTSGRAD | |||
(A) Hyresintäkter | 27,8 | 20,7 | |
(B) Driftöverskott | 21,4 | 17,3 | |
Överskottsgrad (B/A), procent | 77,0 | 83,5 | |
RÄNTETÄCKNINGSGRAD, GGR | |||
(A) Finansnetto | 3,3 | 3,8 | |
(B) Förvaltningsresultat | 14,9 | 9,8 | |
Räntetäckningsgrad ((A+B)/A), ggr BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER | 5,6 | 3,6 | |
(A) Långfristiga räntebärande skulder | 591,6 | 606,4 | |
(B) Kortfristiga räntebärande skulder | 556,1 | 88,0 | |
(C) Förvaltningsfastigheter | 2 618,5 | 1 634,0 | |
Belåningsgrad fastigheter ((A+B)/C), procent | 43,8 | 42,5 | |
SOLIDITET | |||
(A) Eget kapital | 1 563,1 | 1 360,5 | |
(B) Tomträtter och övriga nyttjanderättstillgångar | 30,6 | 11,5 | |
(C) Summa tillgångar | 2 835 | 2 115,4 | |
Soliditet (A/(C–B)), procent | 55,7 | 64,7 | |
AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE (EPRA NTA) | |||
(A) Substansvärde (EPRA NRV) | 1 607,0 | 1 378,4 | |
(B) Justering bedömd verklig uppskjuten skatt | 12,6 | 4,1 | |
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) (A-B) | 1 594,4 | 1 374,3 | |
AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE (EPRA NTA), SEK/AKTIE | |||
(A) Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) | 1 594,4 | 1 374,3 | |
(X) Xxxxx utestående aktier | 137 945 408 | 130 253 100 | |
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) (A/B), SEK/AKTIE | 11,56 | 10,55 |
Bedömd intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga är endast att betrakta som en teo- retisk ögonblicksbild, vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd, lånekostnader, kapi- talstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjänings- förmågan innehåller ingen bedömning av kommande period vad gäller utveckling av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer.
Xxxxxx har uppräknats till helårssiffror, det vill säga intäkter och kostnader har räknats om för att motsvara en period om tolv månader. Intjäningsförmågan har sammanställts och utarbetats i enlighet med Bolagets redovisningsprinciper och är jämförbar med den Historiska Finansiella Information.
Fastigheternas intjäningsförmåga
Fastigheternas aktuella intjäningsförmåga på helårsbasis1 är baserat på nedan beskrivna antaganden och redovisas i tabellen till höger.
Kontrakterade hyresintäkter per den 31 mars 2021 redovisas till cirka 166 403 KSEK, inklusive hyrestillägg. I detta ingår aviserade förvärv med tillträde fram tom kvartal två 2021.
Fastighetskostnaderna har beräknats utifrån byggnadernas och tekniska systems ålder och skick samt gränsdragningslista enligt hyresavtal.
Bolagets intjäningsförmåga
Bolagets aktuella intjäningsförmåga på helårsbasis redovisas i tabellen till höger. Avsnittet är baserat på fastigheternas aktuella intjäningsförmåga (framåtblickande) samt nedan angivna anta- ganden och balansräkningen per den 31 mars 2021.
Central administration utgörs till största delen av ersättning till personal, administrativ förvaltning av bolaget, och kontorshyra. Finansieringskostnad är uppskattad initial räntekostnad givet Bolagets kapitalstruktur och nuvarande referensräntenivå.
1 Med helårsbasis avses att intäkter, kostnader och övriga ovan redovisade kassaflödes- påverkande poster har räknats om till årsvärden.
Aktuell intjäningsförmåga per den 31 mars 2021 (oreviderat)
Belopp i TSEK | |
Justerat hyresvärde | 175 349 |
Vakans | -8 946 |
Hyresintäkter | 166 403 |
Fastighetskostnader | -23 549 |
Driftöverskott 142 854
Central administration -13 600
Finansnetto -22 134
Förvaltningsresultat 107 120
KOMMENTARER TILL DEN UTVALDA FINANSIELLA INFORMATIONEN
Kommentarer till den utvalda finansiella informationen i detta avsnitt är avsett till att underlätta förståelsen av faktorer som påverkar Kon- cernens resultat och finansiella ställning. Avsnittet bör läsas tillsammans med avsnittet ”Xxxxxx finansiell information” och ”Kapitalisering och skuldsättning” samt den Historiska Finansiella Informationen med tillhörande noter.
I diskussionen omnämns vissa poster och operationella mått som inte presenterats i enlighet med IFRS. Definitioner och förklaringar av dessa mått återfinns i avsnittet ”Xxxxxx finansiell information – Finansiella och icke-finansiella nyckeltal”.
Kommentarer till den utvalda finansiella informationen innehåller framtidsinriktad information som återspeglar Koncernens nuvarande förväntningar, uppskattningar, antaganden och prognoser gällande Koncernens bransch, verksamhet, strategi och framtida resultat. Denna framtidsinriktade information utgör inga garantier för framtida resultat och Koncernens faktiska resultat kan skilja sig väsentligt från de som redogörs för i denna framtidsinriktade information. Faktorer som kan orsaka eller bidra till skillnader innefattar, men begränsas inte till, de som diskuteras nedan och på annan plats i Prospektet, i synnerhet ”Riskfaktorer” och ”Framtidsinriktad information”.
Översikt
Stenhus Fastigheter är ett fastighetsbolag som äger och förvaltar fastigheter inom segmenten offentliga fastigheter, lager och indu- stri samt sällanköpshandel. Per den 31 mars 2021 bestod Stenhus Fastigheters bestånd av 34 fastigheter med ett marknadsvärde om 2 618,5 MSEK och en genomsnittlig viktad hyreslängd om
7,5 år. Den totala uthyrbara arean uppgick per den 31 mars 2021 till 149 300 kvadratmeter. Fastighetsbeståndet är huvudsakligen koncentrerat till Stockholm och Mälardalsregionen.
Stenhus Fastigheters strategi är att växa genom förvärv, aktiv och värdeskapande förvaltning samt fastighetsutveckling.
Nyckelfaktorer som påverkar Koncernens rörelseresultat:
Några av de faktorer som påverkar Stenhus Fastigheters rörelse- resultat är:
• allmänna ekonomiska och demografiska förutsättningar
• hyresintäkter
• fastighetskostnader och kostnader för central administration
• räntekostnader
• förändringar i fastighetsbeståndets värde.
Allmänna ekonomiska och demografiska förutsättningar Stenhus Fastigheter affärsaktiviteter och rörelseresultat påverkas av ett antal allmänna ekonomiska och demografiska aspekter
som ligger utanför Koncernens kontroll.
Stenhus Fastigheters kärnverksamhet är förvaltning av fastigheter och Koncernen påverkas i synnerhet av den utveckling som sker på och i relation till fastighetsmarknaden i Sverige, makroekono- miska indikatorer (däribland BNP), arbetslöshet och sysselsätt- ning, ränteutveckling, inflation och befolkningstillväxt.
Den pågående coronapandemin har haft en stor påverkan på den globala ekonomin såväl som på den svenska ekonomin och dess inverkan på arbetsmarknader världen över förväntas bli omfattande. Baserat på uppdaterade estimat från slutet av 2020 väntas effekterna däremot inte bli lika omfattande som tidigare befarats. Enligt experter från den Internationella Valutafonden (IMF) förväntas den globala ekonomin att växa med 5,5 procent 2021, respektive 4,2 procent 2022. Prognosen för 2021 har där- med reviderats upp med 0,3 procentenheter jämfört med före- gående prognos. En efterföljande global nedgång i konjunkturen kan påverka fastighetsmarknaden då sjunkande fastighetspriser kan resultera i att tillgångar behöver skrivas ned och därigenom belastar Koncernens resultat. Vidare kan en svag konjunktur påverka Stenhus Fastigheters hyresgäster vilket kan minska Koncernens uthyrningsgrad.
BNP anses vara en indikator på ett lands allmänna ekonomiska villkor och levnadsstandard. Sveriges BNP påverkades negativt av coronapandemin. Under det första samt andra kvartalet 2020 uppgick förändringen i Sveriges BNP till -0,3 procent respektive
-7,6 procent, jämfört med föregående kvartal. Däremot visade Sveriges ekonomi en stark återhämtning och Sveriges BNP- tillväxt uppgick till 6,4 procent under det tredje kvartalet 2020. Det fjärde kvartalets BNP-tillväxt uppgick till -0,28 procent.
Coronapandemin har påverkat sysselsättningsgraden och kon- sumtionen negativt. Arbetslösheten ökade som ett resultat av detta och uppgick under det tredje kvartalet 2020 till 9,1 procent. Arbetsförmedlingen prognostiserar att Sverige kommer att se en stark återhämtning under hösten 2021. I linje med Arbetsförmed- lingen anser Konjunkturinstitut att förutsättningarna för en stark återhämtning under 2021 är goda. Konjunkturinstitutet prognosti- serar Sveriges arbetslöshet till 8 procent med en sysselsättnings- grad om 67,9 procent år 2022.
Sveriges reporänta har sedan januari 2020 legat på 0,00 procent och Riksbanken har indikerat i sin senaste prognos att reporän- tande förväntas ligga kvar på 0,00 procent fram till det fjärde kvartalet 2023. Den fortsatta låga räntan i kombination med en relativt god tillgång till lånefinansiering bedöms ge fortsatta bra förutsättningar för tillväxt på fastighetsmarknaden.
Riksbankens inflationsmål uppgår till 2 procent per år mätt med KPIF (konsumentprisindex med fast ränta). Sveriges inflationstakt uppgick i februari 2021 till 1,5 procent. Senast som Sverige upp- mätte en inflationstakt om 2 procent eller högre var i maj 2019. Konjunkturinstitutet bedömer att Sveriges inflation kommer att vara lägre än 2,0 procent de kommande åren. Då en betydande del av Stenhus Fastigheters hyreskontrakt indexeras med 100 procent av Konsumentprisindex (KPI) kommer en låg inflations- takt medföra en svagare hyresutveckling.
Sveriges befolkning uppmättes till knappt 10,4 miljoner invånare i januari 2021. SCB beräknar att Sveriges befolkning kommer öka varje år fram till 2060 och att år 2026 når Sverige en befolkning om drygt elva miljoner personer. Det finns ett flertal under- liggande skäl till detta, bland annat har medellivslängden på den svenska befolkningen sedan länge ökat, något som SCB bedömer fortsätter under kommande år. Sveriges befolkning har sedan början av 2000-talet ökat med drygt 1,4 miljoner människor, vilket motsvarar en befolkningsökning om cirka 16 procent. Befolknings- ökningen kan bland annat förklaras av en hög nettoinvandring under perioden.
Hyresintäkter
Hyresintäkter, som utgör Stenhus Fastigheters primära källa till löpande intäkter, påverkas av fastighetsbeståndets storlek, stan- darden på den uthyrningsbara arean och uthyrningsgrad. Koncer- nens strategi är att löpande öka hyresintäkterna genom förvärv av nya fastigheter, samt utveckling av befintliga fastigheter för att tillskapa nya uthyrningsbara ytor eller öka standarden på befint- liga ytor och därigenom öka hyrorna. För att säkerställa stabila intäkter eftersträvar Koncernen att behålla en hög genomsnittlig hyresduration i fastighetsbeståndet, vilket utgör en central aspekt vid förvärv av nya fastigheter. Vidare har Koncernen även som ambition att vanligtvis teckna långa hyresavtal innan investeringar initieras. Per den 31 mars 2021 uppgick den genomsnittliga hyres- durationen till 7,5 år. Koncernens ambition är att uthyrningsgra- den ska uppgå till minst 90 procent över tid och per den 31 mars 2021 uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 94,6 procent.
Koncernen bedömer att hyresintäkterna kommer att fortsätta öka under kommande perioder, som en följd av kontraktsenliga hyreshöjningar i befintliga fastigheter, ökade hyresintäkter till följd av utvecklingsprojekt och en tillväxt av Koncernens fastighets- bestånd.
Fastighetskostnader och kostnader för central administration Koncernens fastighetskostnader, som består av drift- och under- hållskostnader, och fastighetsskatt, väntas öka under kommande
perioder till följd av att fastighetsbeståndet väntas växa. Koncer-
nens fastighetskostnader består till största del av kostnader för löpande och planerat underhåll samt driftkostnader så som el, värme, VA och fastighetsskötsel. Delar av fastighetskostnaderna vidaredebiteras till hyresgäster via hyrestillägg. Vidare eftersträ- var Stenhus Fastigheter att i möjligaste mån teckna nya hyresavtal med villkor som gör att hyresgästen ansvarar för en betydande del av fastighetskostnaderna via egna abonnemang.
Kostnader för central administration utgör kostnader för funktio- ner på koncernnivå som inte är direkt hänförbara till fastighets- förvaltningen, exempelvis kostnader för koncernledning, transak- tionskostnader, redovisning och revision, finansiering och IT.
Räntekostnader
Framtida förändringar av räntemarginaler och marknadsräntor samt Koncernens förmåga att erhålla finansiering till förmånliga villkor kommer att påverka totalresultatet för Stenhus Fastighe- ter. Koncernen avser att fortsätta växa via förvärv och förväntar sig att finansiera en betydande del av förvärven med upptagning av nya krediter. Som ett resultat av detta väntas Xxxxxxxxxx totala skuldsättning och räntekostnader att öka i framtiden.
Förändringar i fastighetsbeståndets värde
I enlighet med IFRS redovisar Xxxxxxx Fastigheter förvaltnings- fastigheter till verkligt värde per balansdag. Enligt Koncernens värderingsregler ska cirka 20–30 procent av fastighetsbeståndet värderas av en extern oberoende värderare varje kvartal och resterande fastigheter värderas internt under innevarande kvartal, varvid 100 procent av fastighetsbeståndet värderas externt minst en gång per räkenskapsår. Värderingsmodellen som används av såväl Koncernen som de externa värderarna, är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med ortsprisanalyser.
Beskrivning av Koncernens nyckelposter i Koncernens resultaträkning
Hyresintäkter
Hyresintäkter utgör majoriteten av Koncernens intäkter. Hyres- intäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras mellanskillnaden linjärt över kontraktsperioden.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnader avser kostnader driftkostnader samt kostna- der för underhåll, förvaltningsadministration och fastighetsskatt. Driftkostnader utgörs huvudsakligen av kostnader för el, VA,
avfallshantering, värme samt snöröjning. Underhållskostnader inkluderar planerat och löpande underhåll som behövs för att underhålla Koncernens fastigheter i det korta och långa perspektivet. Koncernens administrationskostnader som kan
hänföras direkt till fastighetsförvaltning, allokeras till kostnader för förvaltningsadministration. Koncernens offentliga fastigheter är undantagna från fastighetsskatt eftersom de har fastighetstyp 8, Specialenheter, vilka är skatte- och avgiftsfria.
Driftöverskott
Driftöverskott utgörs av totala hyresintäkter minus fastighets- kostnader.
Kostnader för centraladministration
Kostnader för centraladministration utgörs av kostnader på
Skatt
Aktuell skatt beräknas utifrån en nominell skattesats om 21,4 procent medan uppskjuten skatt beräknats utifrån den lägre skat- tesats om 20,6 procent, som gäller från och med 2021.
Periodens resultat
Nettoresultat för perioden är summan av resultat före skatt minus skatt.
Rörelseresultat
I nedanstående tabell redovisas Koncernens rörelseresultat för perioden 4 september 2020 till och med 31 december 2020 samt
1 januari 2021 till och med den 31 mars 2021.
Resultaträkning i sammandrag
2021
koncernövergripande nivå som inte är direkt hänförbara till fastighetsförvaltningen, såsom kostnader för koncernledning,
Belopp i TSEK 1 jan – 31 mar
1 jan – 31 dec
2020
affärsutveckling, fastighetsutveckling och finansiering.
Finansnetto
Finansnetto utgörs av ränteintäkter på fordringar och liknande
(oreviderat) (reviderat)
Hyresintäkter | 27 799 | 20 712 | |
Fastighetskostnader | -6 434 | -3 415 |
Driftöverskott 21 365 17 297
rättskostnader. | kostnader | |||
Finansnetto | -3 283 | -3 805 | ||
Förvaltningsresultat | Förvaltningsresultat | 14 928 | 9 810 | |
poster, minut räntekostnader och liknande poster samt tomt-
Centrala administrations-
-3 154 -3 682
Förvaltningsresultat utgörs av driftöverskott minus finansnetto.
Noteringskostnader – -3 272
Noteringskostnader
Noteringskostnaderna utgörs av kostnader hänförliga till Bolagets notering på Nasdaq First North den 24 november 2020.
Förvaltningsresultat efter noteringskostnader
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter
14 928 6 538
114 422 76 242
Förvaltningsresultat efter noteringskostnader Förvaltningsresultat efter noteringskostnader utgörs av förvalt- ningsresultat minus noteringskostnader.
Värdeförändring fastigheter
I enlighet med IFRS redovisar Xxxxxxx Fastigheter förvaltnings- fastigheter till verkligt värde per balansdag. Enligt Koncernens värderingsregler ska cirka 20–30 procent av fastighetsbeståndet värderas av en extern oberoende värderare varje kvartal och resterande fastigheter värderas internt under innevarande kvartal, varvid 100 procent av fastighetsbeståndet värderas externt minst en gång per räkenskapsår. Värderingsmodellen som används av såväl Koncernen som de externa värderarna, är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med ortsprisanalyser.
Resultat före skatt
Resultat före skatt utgörs av summan av resultat före finansiella poster och nettoförändringar i fastighetsvärde.
Resultat före skatt 129 350 82 780
Skatt -26 661 -10 737
PERIODENS/ÅRETS RESULTAT 102 689 72 043
Tremånadersperioden som avslutades den 31 mars 2021
Moderbolaget och Koncernen är nybildade under 2020 varför inga jämförelseposter finns. Resultat- och kassaflödesposter för 2021 avser perioden 1 januari till och med 31 mars 2021.
Balansposternas belopp avser ställningen vid periodens utgång. Informationen som presenteras xxxxx har hämtats från Bolagets oreviderade delårsrapport som avser perioden 1 januari 2021 till och med 31 mars 2021.
Intäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick till 27,8 MSEK. Den genom- snittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94,6 procent och hyresdurationen uppgick till 7,5 år.
Kostnader
Fastighetskostnader uppgick till -6,4 MSEK och de centrala admi- nistrationskostnaderna uppgick till -3,2 MSEK.
Finansnetto uppgick till -3,3 MSEK. Inom denna post redovisas i enlighet med IFRS 16 även räntekostnader för leasingavtal inklu- derande tomträtt, dessa uppgick till 104 TSEK under perioden. Leasingskulden uppgick till 30,6 MSEK.
Den genomsnittliga räntenivån uppgick till 1,83 procent. Belå- ningsgraden på fastigheterna var 43,8 procent. Soliditeten var 55,7 procent och räntetäckningsgraden vad 5,6 gånger vilket väl överträffar de finansiella långsiktiga målen.
Värdeförändringar
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 114,4 MSEK vilket är en ökning på 4,6 procent.
Skatt
Redovisad skatt uppgick till -26,7 MSEK varav 0,3 MSEK var aktu- ell skatt. Aktuell skatt och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en nominell skattesats om 20,6 procent.
Skattemässiga avskrivningar och direktavdrag för vissa ombygg- nationer av fastigheter samt nyttjande av underskottsavdrag leder till att den betalda skattekostnaden är låg. Betald skatt uppkommer till följd av att befintliga underskottsavdrag är inlåsta och därmed inte kan nyttjas inom hela Stenhus Fastigheter. Kvar- varande underskottsavdrag kan beräknas till 36,8 MSEK. Vidare finns obeskattade reserver om 7,8 MSEK.
Fastigheternas verkliga värde översteg dess skattemässiga värde med 1 322,5 MSEK, varav 1 109,7 MSEK var hänförligt till förvärvs- tillfället för fastigheter redovisade som tillgångsförvärv. Som uppskjuten skatteskuld redovisades full nominell skatt om 20,6 procent av nettot av dessa poster, d.v.s. 212,8 MSEK.
Inom Koncernen finns inga pågående skattetvister.
Resultat
Förvaltningsresultatet, d.v.s. resultat exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick för perioden till 14,9 MSEK, motsvarande 0,1 SEK per aktie. Resultatet efter skatt uppgick till 102,7 MSEK, motsvarande 0,77 SEK per aktie.
Kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital uppgick till 15,0 MSEK. Efter en nettoförändring av rörelsekapitalet på 1,7 MSEK uppgick kassaflödet från den löpande verksamheten till 16,7 MSEK.
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -870,1 MSEK och utgjordes av likviditetseffekten av de förvärvade fastigheterna.
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick under perio- den till 553,4 MSEK bestående av upptagande av fastighetslån om 458,0 MSEK, nyemission om 100 MSEK samt amortering av lån på
-4,6 MSEK.
Nettokassaflödet uppgick till -300,0 MSEK och likvida medel uppgick vid periodens utgång till 151,6 MSEK.
Moderbolag
Inga fastigheter ägdes direkt av moderbolaget. Det fanns två anställa i moderbolaget. Resultatet uppgick till -2,1 MSEK.
Moderbolaget ägde aktier i dotterbolag för 100,1 MSEK och hade en koncernintern fordran på 1 218,6 MSEK. Övriga fordringar uppgick till 3,0 MSEK och likvida medel uppgick till 62,1 MSEK. Det egna kapitalet uppgick till 1 381,3 MSEK och skulder till koncernfö- retag uppgick till 0 MSEK. Övriga skulder uppgick per 31 mars till 2,5 MSEK.
Räkenskapsåret 2020
Moderbolaget och Koncernen är nybildade under 2020 varför inga jämförelseposter finns. Beskrivningen av resultat- och kas- saflödesposter nedan avser perioden 4 september 2020 till och med 31 december 2020. Balansposternas belopp avser ställningen vid periodens utgång. Informationen som presenteras xxxxx
har hämtats från Bolagets reviderade årsredovisning som avser perioden 4 september 2020 till och med 31 december 2020.
Intäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick till 20,7 MSEK. Den genom- snittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 92,5 procent och hyresdurationen uppgick till 8,8 år.
Kostnader
Fastighetskostnader uppgick till -3,4 MSEK och de centrala admi- nistrationskostnaderna uppgick till -3,7 MSEK.
Finansnetto uppgick till -3,8 MSEK. Inom denna post redovisas i enlighet med IFRS 16 även räntekostnader för leasingavtal inklu- derande tomträtt, dessa uppgick till 79 TSEK under perioden.
Den genomsnittliga räntenivån uppgick till 1,84 procent. Belå- ningsgraden på fastigheterna var 42,5 procent. Soliditeten var 64,7 procent och räntetäckningsgraden var 3,6 gånger vilket väl överträffar de långsiktiga finansiella målen.
Noteringskostnader uppgick till -3,3 MSEK och avsåg kostnader i samband med Bolagets notering på Nasdaq First North den 24 november 2020.
Värdeförändringar
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 76,2 MSEK.
Skatt
Redovisad skatt uppgick till -10,7 MSEK, varav 69 TSEK är aktuell skatt. Aktuell skatt har beräknats utifrån en nominell skattesats om 21,4 procent medan uppskjuten skatt beräknats utifrån den lägre skattesats om 20,6 procent som gäller från och med 2021.
Skattemässiga avskrivningar och direktavdrag för vissa ombygg- nationer av fastigheter samt nyttjande av underskottsavdrag leder till att den betalda skattekostnaden är låg. Betald skatt uppkommer till följd av att befintliga underskottsavdrag är inlåsta och därmed inte kan nyttjas inom hela Stenhus Fastigheter. Kvar- varande underskottsavdrag kan beräknas till 39,1 MSEK. Vidare finns obeskattade reserver om 6,1 MSEK.
Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 929,2 MSEK, varav 842,1 MSEK är hänförligt till förvärvstillfäl- let för fastigheter redovisade som tillgångsförvärv.
Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 20,6 procent av nettot av dessa poster, med avdrag för den upp- skjutna skatt som är hänförligt till tillgångsförvärven, d.v.s.
87,1 MSEK.
Inom Koncernen finns inga pågående skattetvister.
Resultat
Förvaltningsresultatet, d.v.s. resultat exklusive värdeförändringar, noteringskostnader och skatt, uppgick för perioden till 9,8 MSEK, motsvarande 0,1 SEK per aktie. Resultatet efter skatt uppgick till
72,0 MSEK, motsvarande 1,10 SEK per aktie, baserat på genom- snittligt antal aktier.
Kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital uppgick till 8,7 MSEK. Efter en nettoförändring av rörelsekapitalet på 17,8 MSEK uppgick kassaflödet från den löpande verksamheten till 26,5 MSEK.
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -1 557,8 MSEK och utgjordes av likviditetseffekten av de förvärvade fastigheterna.
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick under pe- rioden till 1 982,8 MSEK bestående av upptagande av fastighetslån om 696,6 MSEK, nyemission om 1 286,0 MSEK, erhållet aktieägar- tillskott om 2,4 MSEK samt amortering av lån på -2,2 MSEK.
Nettokassaflödet uppgick till 451,6 MSEK och likvida medel uppgick vid periodens utgång till 451,6 MSEK.
Moderbolag
Inga fastigheter ägdes direkt av moderbolaget. Det fanns två anställa i moderbolaget. Resultatet uppgick till -5,0 MSEK.
Moderbolaget ägde aktier i dotterbolag för 25 TSEK och hade en koncernintern fordran på 897,3 MSEK. Övriga fordringar uppgick till 1,4 MSEK och likvida medel uppgick till 387,0 MSEK. Det egna kapitalet uppgick till 1 283,4 MSEK och skulder till koncernföretag uppgick till 1,5 MSEK. Övriga skulder uppgick per den 31 decem- ber 2020 till 0,8 MSEK.
Rörelsesegment
Ett rörelsesegment är en del av Koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader och för vilka det finns fristående finansiell information tillgänglig. Koncernens indelning i segment baseras på den interna strukturen av Koncernens affärsverksamheter, vilket innebär
att koncernens verksamhet har delats in i tre rapporterbara segment: Offentlig, Lager/industri och Sällanköpshandel. I nedan- stående tabell redovisas utvalda resultat- och balansposter för Koncernens tre rörelsesegment för perioden 4 september 2020 till och med 31 december 2020. Balansposternas belopp avser ställningen vid periodens utgång.
Rörelsesegment, 4 september – 31 december 2020 (reviderat)
Belopp i TSEK | OFFENTLIG | INDUSTRI | HANDEL | POSTER OCH ELIMINERINGAR | TOTALT |
Hyresintäkter | 10 729 | 9 072 | 911 | - | 20 712 |
Förvaltningsresultat | 5 676 | 5 749 | 438 | -2 053 | 9 810 |
Värdeförändringar | - | 72 242 | 4 000 | - | 76 242 |
Resultat före skatt | 5 676 | 77 991 | 4 438 | -5 325 | 82 780 |
Förvaltningsfastigheter | 980 000 | 604 000 | 50 000 | - | 1 634 000 |
Skulder till kreditinstitut | 475 445 | 191 598 | 27 351 | - | 694 394 |
Investeringar | 980 000 | 531 758 | 46 000 | - | 1 557 758 |
LAGER/
SÄLLANKÖPS-
KONCERNGEMENSAMMA
KONCERNEN
Likviditet och kapitalresurser
Koncernens likviditetsbehov härrör främst från behovet att finansiera förvärv av fastigheter och förvärv av bolag som äger fastigheter, att finansiera investeringar i det befintliga fastighets- beståndet, att finansiera byggnation av egna fastigheter för egen långsiktig förvaltning och att finansiera rörelsekapitalbehoven. Koncernen behöver även likviditet för att betala ränta och amortering på lån. Historiskt har Koncernens huvudsakliga källa till likviditet varit kassaflöde från den löpande verksamheten, kapitaltillskott från aktieägare och banklån.
Koncernens förmåga att generera kassaflöde från den löpande verksamheten beror på de framtida resultaten, vilka i sin tur är beroende av diverse faktorer, däribland, men inte begränsat till, de som beskrivs under ”Nyckelfaktorer som påverkar Koncer- nens rörelseresultat”, varav vissa ligger utanför Koncernens kon- troll. Koncernens faktiska finansieringsbehov kommer att bero på flera olika faktorer, däribland de allmänna ekonomiska villkoren, tillgång till finansiering från banker, andra finansinstitut och kapitalmarknader, begränsningar i avtalsvillkor och den finansiella utvecklingen. Det finns vissa begränsningar i hur kapitalresurser kan nyttjas, till exempel kan dotterbolagens möjligheter att över- föra medel till Bolaget i form av kontantutdelningar begränsas
på grund av låneavtalens kovenanter. Bolaget bedömer att dessa
begränsningar inte påverkar Bolagets förmåga att fullgöra sina likviditetsförpliktelser.
investeringarna innefattar ett fastighetsprojekt i Köping om 33 MSEK som planeras att färdigställas under tredje kvartalet
2022, en ombyggnation om 5 MSEK i Stockholm som planeras att färdigställas under andra kvartalet 2021, ett fastighetsprojekt i Stockholm om 13 MSEK som planeras att färdigställas under fjärde kvartalet 2021, ett fastighetsprojekt i Stockholm om 22 MSEK som planeras att färdigställas under andra kvartalet 2022 och ett fastighetsprojekt i Stockholm om 22 MSEK som planeras
att färdigställas under fjärde kvartalet 2022. Samtliga återstående investeringar planeras att finansieras med befintlig kassa.
I maj 2021 ingick Stenhus Fastigheter avtal om att förvärva en fast- ighet i Köping till ett underliggande fastighetsvärde om 57 MSEK. Förvärvet kommer att finansieras med befintlig kassa, banklån och en nyemission.
Skuldsättning och förfallostrukturen
Bolaget hade per den 31 mars 2021 kreditavtal om 1 147,8 MSEK, varav långfristig del uppgick till 591,6 MSEK och kortfristig del till 556,1 MSEK. I nedanstående tabell redovisas ränte- och kapital- bindning samt förfalloprofilen för Koncernen per den 31 mars 2021.
Ränte- och kapitalbindning, inklusive löpande amorteringar per den 31 mars 2021
KAPITAL-
RÄNTEBINDNING BINDNING
Med anledning av Koncernens korta historik saknas historiska | FÖRFALLOÅR | MSEK | RÄNTA, AN % | DEL, % | MSEK | ANDEL, % |
kassaflöden utöver Koncernens kassaflödesanalys som redovisas | <12 månader | 571,4 | 1,85 | 52 | 556,1 | 48 |
i avsnittet ”Utvald finansiell information – Koncernens kassaflödes- | 2022 Q2-Q4 | 122,1 | 1,89 | 11 | 151,0 | 13 |
analys”. | 2023 | 413,9 | 1,80 | 37 | 414,5 | 36 |
2024< 0 0 26,1 2
Investeringar
Koncernens investeringar utgörs främst av fastighetsinvesteringar, däribland förvärv av fastigheter och bolag som äger fastigheter samt investeringar i renovering av fastigheter. I tabellen nedan
Summa/ genomsnitt
1 107,3 100 1 147,8 100
framgår Stenhus Fastigheters sammanlagda investeringar för perioden 4 september 2020 till och med 31 december 2020 samt
1 januari till och med 31 mars 2021.
4 september –
Kovenanter i kreditavtalen
Kreditavtalen innehåller sedvanliga utfästelser, åtaganden, finan- siella åtaganden (däribland åtaganden om räntetäckningsgrad och belåningskvoter), informationsåtaganden och uppsägningsgrun- der för låntagarna respektive Bolaget såsom borgensman. Vissa
Belopp i MSEK
1 januari – 31 mars
2021
31 december
2020
kreditavtal innehåller begränsningar för låntagarna, samt i vissa
(oreviderat) (reviderat)
Fastighetsförvärv 863,0 1 557,5
Investeringar i befintligt bestånd 7,1 0,3
Pågående investeringar
Per den 31 mars 2021 hade Xxxxxxxxx planerade investeringar om cirka 256 MSEK. Två fastighetsförvärv om 149 MSEK har tillträtts under april 2021 och har finansierats med befintlig kassa, banklån och en nyemission. Av de övriga 107 MSEK har 12 MSEK investerats i fastighetsprojekt, vilka har finansierats med befintlig kassa, och 95 MSEK återstår att investeras. De återstående
fall, Bolaget, att uppta skuld, ställa säkerhet, avyttra tillgångar, för- värva aktier samt förändra verksamheten. Vissa av kreditavtalen innehåller så kallade cross-default bestämmelser, som innebär att samtliga utestående lån samt övriga förpliktelser gentemot den aktuella banken förfaller till betalning om låntagaren eller annan medlem av Koncernen inte fullgör sina förpliktelser eller på annat sätt bryter mot åtaganden eller utfästelser under andra avtal till vilket denne är part. I tillägg till detta innehåller vissa kreditavtal negativklausuler, soliditetsklausuler, ägarförändringsklausuler, efterställningsåtaganden och finansiella kovenanter.
Väsentliga trender
Utöver det som beskrivs i detta avsnitt samt avsnitten ”Risk- faktorer” och ”Marknadsöversikt” finns per dagen för detta Prospekt inte några för Bolaget kända tendenser, osäkerhets- faktorer, potentiella fordringar eller andra krav, åtaganden eller händelser som kan förväntas ha en väsentlig inverkan på Stenhus Fastigheters affärsutsikter under innevarande räkenskapsår.
Utöver det som anges i detta avsnitt samt avsnitten ”Riskfaktorer” och ”Marknadsöversikt” känner Xxxxxxx inte heller till några of- fentliga, ekonomiska, skattepolitiska, penningpolitiska eller andra politiska åtgärder som, direkt eller indirekt, väsentligt påverkat eller väsentligt skulle kunna påverka Bolagets verksamhet.
Betydande förändringar sedan den 31 mars 2021
I februari 2021 ingick Stenhus Fastigheter avtal om att förvärva en fastighetsportfölj innehållandes fyra fastigheter i södra Sverige till ett underliggande fastighetsvärde om 126 MSEK. Fastigheterna tillträdes den 29 april 2021. I samband med förvärvet offentlig- gjordes en riktad nyemission om 1 071 429 aktier till en tecknings- kurs om 14 SEK per aktie. Nyemissionen genomfördes den 29 april 2021.
I april 2021 tillträdde Xxxxxxx Fastigheter en fastighet i Öresunds- regionen inom segmentet lager/industri till ett underliggande fastighetsvärde om 23 MSEK. Förvärvet finansierades med befint- lig kassa.
I maj 2021 ingick Stenhus Fastigheter avtal om att förvärva en fastighet i Köping inom segmentet lager/industri till ett underlig- gande fastighetsvärde om 57 MSEK. I samband med förvärvet offentliggjordes en riktad nyemission om 909 091 aktier till en teckningskurs om 16,50 SEK per aktie. Nyemissionen avses att genomföras den 1 juni 2021.
I maj 2021 ingick Stenhus Fastigheter avtal om att avyttra en fastig- het i Stockholmsregionen till ett underliggande fastighetsvärde om 87 MSEK. Frånträdet är planerat till den 15 juni 2021.
Vid årsstämman i Bolaget den 27 maj 2021 beslutades det om en nyemission i Bolaget om totalt 30 000 000 aktier. Nyemissionen sker till teckningskursen 15 SEK per aktie. Emissionen är villkorad av att Erbjudandet fullföljs.
Under räkenskapsåret 2021 avser Stenhus Fastigheter att frigöra likvida medel genom upptagning av nya krediter och öka belå- ningsgraden på de befintliga fastigheterna. Belåningsgraden kom- mer fortsatt vara i linje med de finansiella mål som presenteras i avsnittet ”Verksamhetsbeskrivning”.
Utöver detta har inga betydande förändringar i Koncernens finansiella ställning och resultat inträffat sedan den 31 mars 2021.
KAPITALISERING OCH SKULDSÄTTNING
För ytterligare information om Koncernens kapitalstruktur se avsnittet ”Kommentarer till den utvalda finansiella informationen”. För ytterligare information om Koncernens aktier och aktiekapital se avsnittet ”Aktier och aktiekapital”.
Kapitalisering
Tabellen nedan redovisar Koncernens kapitalisering per den 31 mars 2021. Bolaget finansieras via eget kapital, räntebärande skuld och andra skulder. De räntebärande skulderna består av skulder till kreditinstitut. De totala räntebärande skulderna uppgick per den 31 mars 2021 till 1 147,8 MSEK. Bolagets likviditetsstrategi baseras på att Bolaget ska inneha en kassa som motsvarar Bolagets alla åtaganden under 12 månader. Likvida tillgångar innehas i SEK. Upplåning sker med en jämn fördelning mellan rörlig och fast ränta. Med den metoden han- teras ränterisken till en nivå som Bolaget anser vid varje tillfälle som acceptabel. Bolaget har inte ingått några derivatkontrakt.
Belopp i TSEK
SUMMA KORTFRISTIGA SKULDER (inklusive den kortfristiga delen av långfristiga skulder) | 611 656 |
För vilka garanti ställs | - |
Mot annan säkerhet1) | 556 142 |
Utan säkerhet | 55 514 |
SUMMA LÅNGFRISTIGA SKULDER (exklusive den kortfristiga delen av långfristiga skulder) | 660 202 |
Garanterade | - |
Med säkerhet2) | 591 631 |
Utan garanti/utan säkerhet3) | 68 571 |
EGET KAPITAL | 1 563 146 |
Aktiekapital | 130 253 |
Pågående nyemission | 100 000 |
Reservfond | - |
Övriga reserver | 1 332 893 |
TOTALT | 2 835 004 |
1) Säkerhet avser fastighetsinteckningar 2) Säkerhet avser fastighetsinteckningar 3) Inklusive leasingskuld om 30 637 TSEK Händelser efter den 31 mars 2021 |
• Den pågående nyemissionen om 100 000 TSEK är genomförd per dagen för detta Prospekt och har ökat aktiekapitalet med 7 692 TSEK och övriga reserver med 92 308 TSEK.
• Den 29 april 2021 genomfördes en nyemission som ökade aktiekapitalet med 1 071 TSEK och övriga reserver med 13 929 TSEK.
• Per dagen för detta Prospekt uppgår det registrerade aktiekapitalet till 139 017 TSEK och övriga reserver till 1 439 129 TSEK.
• Den 1 juni 2021 kommer en nyemission att ske, i samband med tillträde i en transaktion, som ökar aktiekapitalet med 909 TSEK och övriga reserver med 14 091 TSEK. Emissionen kommer anmälas till Bolagsverket i anslutning till tillträdet.
• Beslut om en nyemission fattades vid årsstämman i Bolaget den 27 maj 2021. Emissionen är villkorad av att Erbjudandet fullföljs och har därför inte ännu genomförts. Emissionen kommer att öka aktiekapitalet med 30 000 TSEK och övriga reserver med 420 000 TSEK.
• Efter ovanstående nyemissioner kommer aktiekapitalet uppgå till 169 926 TSEK och övriga reserver till 1 873 220 TSEK.
Skuldsättning
Tabellen nedan visar Bolagets oreviderade skuldsättning per den 31 mars 2021, och har infogats, utan några väsentliga ändringar,
från Bolagets bokföring. Denna tabell ska läsas tillsammans med den Historiska Finansiella Informationen. Bolaget har inga eventual- förpliktelser eller indirekta skulder. Bolaget har gått i borgen för dotterbolagens skulder, vilka är upptagna i tabellen nedan.
Belopp i TSEK
A. Kassa och Bank | 151 598 |
B. Andra likvida medel | - |
C. Övriga finansiella tillgångar | - |
D. Likviditet (A+B+C) | 151 598 |
E. Kortfristiga finansiella skulder (inklusive skuldinstrument men exklusive den kortfristiga andelen av långfristiga skulder) | 543 560 |
F. Kortfristig andel av långfristiga finansiella skulder | 12 582 |
G. Kortfristig finansiell skuldsättning (E+F) | 556 142 |
H. Kortfristig finansiell skuldsättning netto (G-D) | 404 544 |
I. Långfristiga finansiella skulder (exklusive kortfristig andel och skuldinstrument)1) | 622 268 |
J. Skuldinstrument | - |
K. Långfristiga leverantörsskulder och andra skulder | - |
L. Långfristig finansiell skuldsättning (I+J+K) | 622 268 |
M. Total finansiell skuldsättning (H+L) | 1 026 812 |
1) Inklusive leasingskuld om 30 637 TSEK |
Styrelse
Bolagets styrelse består av fem ordinarie ledamöter, inklusive styrelseordföranden, utan suppleanter, vilka valts för tiden intill slutet av årsstämman 2021. Tabellen nedan visar ledamöterna i styrelsen, när de först valdes in i styrelsen och huruvida de är oberoende i förhållande till Bolaget och/eller större aktieägare.
Med större aktieägare avses i detta sammanhang ägare som direkt eller indirekt kontrollerar tio procent eller mer av aktierna eller rösterna i Bolaget. Om ett företag äger mer än 50 procent av aktierna eller andelarna eller rösterna i ett annat företag anses det förstnämnda företaget indirekt kontrollera det senare före- tagets ägande i andra företag.
NAMN | BEFATTNING | INVALD | OBEROENDE I FÖRHÅLLANDE TILL BOLAGET OCH DESS LEDNING | OBEROENDE I FÖRHÅLLANDE TILL STÖRRE AKTIEÄGARE |
Xxxxxxx Xxxxxxxx | Styrelseordförande | 2020 | Ja | Ja |
Xxxxx Xxxxxxxxxx | Styrelseledamot | 2020 | Nej | Nej |
Xxxx Xxxxxxxx | Styrelseledamot | 2020 | Nej | Ja |
Xxxxx Xxxxxx | Styrelseledamot | 2020 | Ja | Nej |
Xxxxx xx Xxxxxxxxx | Styrelseledamot | 2020 | Ja | Ja |
Xxxxxxx Xxxxxxxx
Styrelseordförande sedan 2020
Född: 1950
Arbetslivserfarenhet: VD för Fastigheter Aberdeen Asset Management, Styrelseordförande för Cityhold AB och senare VD, Styrelseordförande NP3 Fastigheter AB (publ) och Styrelse- ordförande för Xxxxxxx Xxxxxxxxxx AB.
Utbildning: Civilingenjör VoV från KTH
Andra pågående uppdrag: VD Xxxx Xxxxxx AB. Styrelseordfö- rande för Grön Bostad Bilen AB, Grön Bostad Lindholmsallén AB, Grön Bostad Guldheden AB, Grön Bostad Intellektet AB, Grön Bostad Kommendörkaptenen AB, Grön Bostad Teodoliten AB, Grön Bostad Hjorthagskvarteret AB, Grön Bostad Bredäng AB, Grön Bostad Maren AB, Grön Bostad Bryggvägen AB, Grön Bostad Annedal AB, Grön Bostad Klippern AB, Grön Bostad Fyrislundsgatan AB, Grön Bostad Sorgenfri AB, Grön Bostad Rosendal AB, Grön Bostad Ektorp AB, Grön Bostad Teknis AB, Grön Bostad 4 AB, Grön Bostad Fyrislundsgatan 2 AB, Grön Bo- stad 5 AB, Grön Bostad 6 AB, Grön Bostad Rosendal 2 AB, Grön Bostad Järva HR 1 AB, Grön Bostad Järva HR 2 AB, Grön Bostad Järva HR3 AB, Grön Bostad 7 AB och Grön Bostad 8 AB. Tidigare uppdrag (senaste fem åren): VD för Grön Bostad 6 AB och Grön Bostad 7 AB. Styrelseordförande för Amasten Fastighets AB (publ), Hancap Facade AB, Mistral Energi AB, NP3 Fastigheter AB, Hancap AB (publ), Rikshem Sjömärket AB, JVB
Barkabystaden AB, Rikshem Fyrtornet B, HållBo Proberaren AB, Grön Bostad Forskningen AB, HållBo Njupkärrsvägen AB,
Rikshem Bommen AB, Ailon Capital AB, Grön Bostad Kunskaps- miljön AB, Triphon Capital AB, Gotthem Fastigheter AB, Ailon Partners AB, Cibus Finland Real Estate AB, Amasten Ledning
AB och Cibus Nordic Real Estate AB (publ). Styrelseledamot för Engros Fastighets AB, Stora Tuna Fastighets AB, AB Fastighets Sköns Prästbord 2:5, Wasafönster AB, Karmino Förvaltning AB, Gross Fastigheter Norrland AB, ELH i Gävle AB, Scandinavian Li- cence Aktiebolag, Turisten 1 Borlänge AB, Skandinaviska GlasSys- tem Aktiebolag, Mistral Gruppen AB, JMLT Fastighets Aktiebolag, Nordbågen Förvaltning AB, Plustak Nordic AB, Norrtoppen AB, Dalkarlarna i Ornäs AB, AB Klar-Invest, Handelsfastigheten Ma- joren 1 Falun AB, Kasernhus Fastigheter Gävle AB, AB Umeå Fly- garen 1 & 3, Fastighets AB Lärlingsvägen, Cederlöfs Fastighets AB, NP11 Fastigheter Luleå AB, Hemsta 12:6 och 12:21 AB, M-punkten Fastighets AB, NP2 Förvaltning AB, Goby Fastigheter AB, Myrod Fastigheter AB, Fastighets AB Cementeriet, Timmerlasset Fast- ighets AB, Monte Fastighets AB, Söderhamn Tönnebro 1:5 AB, Sterner Stenhus Holding AB, Gålnäs Fastighets AB, Fastighets AB Flamman, Marmolada i Luleå AB, NP5 Förvaltning AB, Högom AB, Förfast AB, Fastighets AB Rederihuset, NP3 Förvaltning AB, ActiveStay Fastighets AB, Valknytt AB, Valls Hage Fastigheter AB, NP4 Förvaltning AB, Treenighetens Fastighets AB, Näringen 14:4 Fastighets AB, NP8 Förvaltning AB, NP9 Förvaltning AB, Kumo
Kajens Fastighets AB, Ångsalt Fastigheter AB, Hemsta Ersand AB, NP7 Förvaltning AB, NP6 Förvaltning AB, Grelsand Fastighet AB, Fastighets AB Högom 3:179, Stackellska Huset AB, Smidesgatan Fastighets AB, Kolvägen Fastighets AB, Cisitalia fastigheter AB, Fastighets AB Behållaren, Hälsinggårdens Industrifastigheter AB, Företagscentrum i Gällivare AB, NP1 Förvaltning AB, Nordiska Lantbruksfastigheter AB, NP11 Förvaltning AB, NP10 Fastigheter Umeå AB, NP10 Förvaltning AB, Separatorn Fastighets AB, NP12 Förvaltning AB, NP10 Fastigheter AB, NP3 Projekt AB, Beretta Fastigheter AB, NP10 Fastigheter Öbacka AB, Ailon Fastigheter AB, NP10 Fastigheter Luleå AB, NP10 Fastigheter Sundsvall AB, NP10 Fastigheter Sollefteå AB, Nyfosa Lärkan 21 Fastighets AB, NP10 Fastigheter Ljusnan AB, Fastighets AB Åkdonet, Fastighets AB Björnjägaren 3, TV 1:86 i Timrå AB, Bergövallen Invest AB, Fastighets AB Rannåsen, Sundsvall Skönsmon 2:13 AB och Diös Åkeriet 11 AB samt Styrelseledamot och VD för Grön Bostad AB, Grön Bostad 2 AB, Grön Bostad 3 AB, Grön Bostad 4 AB och Grön Bostad 5 AB. Styrelsesuppleant för Sle6 i Helsingborg AB, SBB Mörrum AB, SBB Osbysmeden AB, SBB Violen Åstorp AB, SBB Xxxx Xxxxx AB, Halmkronan Fastighets AB, Amasten Karle- vox i Karlskoga AB, Örtofta Bostäder AB, Gladsheim Skärblacka 2 AB, Amasten Finspång Bostad AB, Amasten Finspång Lokaler AB, Perstorpsstjärnan AB, SBB Olofström AB, SBB Linjalen AB, SBB Helsingborg 5 AB, Amasten Karlevox AB, Amasten Karlevox Två AB, SBB VKN 13 i Helsingborg AB, NSI Invest Drottningskep- pet AB, Amasten Violia Fastigheter i Karlskoga AB, Amasten Stenfastigheter i Karlskoga AB, Amasten Finspång Köpmanspor- ten AB, Företagsparken Trelleborg AB, Amasten Bostäder AB, Amasten Norrköping 1 AB, Amasten Norrköping 2 AB, Amasten Köpmansporten AB, Amasten Umeå 2 AB, Amasten Umeå 3 AB och Xxxxxxx Xxxxxx AB.
Innehav i Stenhus Fastigheter: 400 000 aktier
Xxxxx Xxxxxx
Styrelseledamot sedan 2020
Född: 1962
Arbetslivserfarenhet: CEO GE Capital Real Estate Germany and Central & Eastern Europe, CFO GE Capital Real Estate Asia Paci- fic, CFO GE Capital Real Estate Nordic, styrelseledamot Xxxxxx Xxxxxxxxxxxx, Chief Investment Officer & CFO WCM AG. Utbildning: Magisterexamen i företagsekonomi vid Stockholms Universitet
Andra pågående uppdrag: Executive Director Capital Markets och Styrelseordförande för Star Ventures Real Estate.
Styrelseledamot för Aroundtown SA, TLG Immobilien, Bonava AB (publ), Pasal Development Greece, Premia Properties samt Styrelseledamot och VD för Invivo Consultants AB.
Tidigare uppdrag (senaste fem åren): Styrelseledamot för Ster- ner Stenhus Holding AB
Innehav i Stenhus Fastigheter: 500 000 aktier direkt och indirekt genom bolag
Xxxxx Xxxxxxxxxx
Styrelseledamot och verkställande direktör sedan 2020
Född: 1978
Arbetslivserfarenhet: Xxxxx har drivit sina egna verksamheter som VD under 23 år inom entreprenad-och fastighetsbranschen. Han har tidigare bland annat varit styrelseledamot i Xxxxxxx Xxxxxxxxxx AB (publ) och styrelseledamot i Handelsbankens styrelse i Skärholmen.
Utbildning: Gymnasium inom handel
Andra pågående uppdrag: Styrelseordförande för Stenhus Botkyrka Kyrkbyn 2 AB, Stenhus Botkyrka Kumlakneken 2 AB, Stenhus Tumba Samariten 1 AB, Stenhus Södertälje Företagaren 1 AB, Stenhus Köping Montören 1 AB, Stenhus Kumla Radion 1 & 3
AB, Stenhus Kungens Kurva Cirkeln 1 AB, Stenhus Norsborg Alby Kvarn AB, Stenhus Sigtuna Märsta 21:73 AB, Stenhus Älvsjö Fabri- kören 7 AB, Stenhus Fastigheter 1 AB, Stenhus Köping Våghagen 1 AB, Stenhus Vimmerby 3:314 AB, Stenhus Linköping Glaskulan 17 AB, Stenhus Norrtälje Vattumannen 3 AB och Stenhus Fastighe- ter 2 AB. Styrelseledamot för Bygg & Städtjänst i Stockholm AB, Strukturen AB, Sterner Stenhus Fasad AB, Sterner Global Invest AB, Sterner Stenhus Holding AB, Stenhus Köping Njord AB, Sterner Stenhus Fastigheter AB, Sterner Stenhus Förvaltning AB, Marbel Songs AB, Stenhus Köping Midgård 14 AB, Pallas Athena Group AB, Köping Midgård AB, Stenhus Köping Förvaltning AB, Botkyrka Kornet 6 och 15 AB, Stenhus Förvaltning Stockholm
AB, Stenhus Kungens Kurva Diagonalen 1 AB, Stenhus Utveckling
Tumba Samariten 1 AB, A-P Records AB, Sterner Trygg Bostad AB, Sterner Stenhus Greece AB, Stenhus Tumba Läkarhuset AB, Via Futura AB, Sterner Stenhus Services AB, Via Futura Holding AB, Stenhus FSH Sågen 14 AB, Samstern Bromma Beckomberga 1:1 AB och Apollo Services Sverige AB.
Tidigare uppdrag (senaste fem åren): Styrelseordförande
för Sterner Stenhus Holding AB samt Styrelseordförande och VD för Xxxxxxxxxxx Sanering AB. Styrelseledamot för Stenhus Botkyrka Kyrkbyn 2 AB, Amasten Xxxxx Xxxx AB, Murarnas Hus Aktiebolag, Amasten Fastighets AB (publ), Skövde Vidar 1 AB, Fastighets AB Turdus, Nyfosa Cirkeln 2 Fastighets AB, Ale 5 i Köping AB, Stenhus Vårberg Förvaltning AB, FSH Köping Förvaltning AB, Stenhus Botkyrka Kumlakneken 2 AB, Amasten
Köping Saga & Ale AB, WF i Ödeshög AB, Stenhus FSH Midgård AB, Stenhus FSH Fenja & Agne AB, Stenhus FSH Ale & Saga AB, Stenhus FSH Älvsjö Murarnas Hus AB, Amasten Umeå 2 AB, Stenhus Tumba Samariten 1 AB, Stenhus FSH Köping Midgård
14 AB, Stenhus FSH Botkyrka Kyrkbyn 2 AB, Amasten Köping Innerstaden 1:38 AB, Amasten Umeå 3 AB, Substantia Förvaltning AB, Stenhus Södertälje Företagaren 1 AB, Amasten Köping Stads- kanten AB, Stenhus FSH Montören 1 & 2 AB, Stenhus FSH Köping Stadskanten AB, Stenhus FSH Hovsjö i Södertälje AB, Stockholm Sågen 14 AB, SBB Växjö Solen AB, Skövde Blocks AB, Stenhus Kungens Kurva Cirkeln 1 AB, Stenhus Norsborg Alby Kvarn AB och Stenhus Köping Våghagen 1 AB samt Styrelseledamot och
VD för Rotnivå AB. Styrelsesuppleant för Sterner Stenhus Fasad
AB, Sterner Global Invest AB, Kalasgott i Kungens Kurva AB och Stenhus Köping Montören 1 AB.
Innehav i Stenhus Fastigheter: 69 902 384 aktier indirekt genom Sterner Stenhus Holding AB, där Xxxxx Xxxxxxxxxx äger 70 pro- cent, 280 000 aktier privat samt 60 000 aktier genom närstående
Xxxx Xxxxxxxx
Styrelseledamot sedan 2020
Född: 1981
Arbetslivserfarenhet: Xxxx är specialiserad inom M&A med särskild inriktning mot fastighetsbranschen.
Utbildning: Jur. kand. från Uppsala Universitet
Andra pågående uppdrag: Advokat och partner på Advokatfir- man Glimstedt, Styrelseordförande i Svenska Krämfabriken AB, Styrelseledamot för DALBGROB AB och Advokat Xxxx Xxxxxxxx AB, Styrelsesuppleant för Trylon AB, SF Well Co AB, ALT 945 Invest AB, AB TASICO, Advokat Xxxxx Xxxxxxxxx AB, ARTEME ART AB, BM2 Fastighetsutveckling AB, JLEB Invest AB, Fastighets AB Talmaj och Bostadsrättsföreningen Kadetten 10.
Tidigare uppdrag (senaste fem åren): Styrelseledamot för Mana- cor Capital AB, Svenska Krämfabriken AB, Torsplan Holding AB, Fastighetsbolaget Emilshus AB, Bostadsrättsföreningen Kadetten 10, Bostadsrättsföreningen Rickomberga Hage, Bostadsrättsfören- ingen Skogslärkan och Bostadsrättsföreningen Prästgårdshusen. Styrelsesuppleant för Borgblad Juridik AB, Cellbes Real Estate AB, Consortio Business Center AB, Glenthorne AB, SF Sub Co AB, Fastighetsaktiebolaget Wanda och Wanda Holding AB. Innehav i Stenhus Fastigheter: 374 120 aktier direkt och indirekt genom bolag
Xxxxx xx Xxxxxxxxx
Styrelseledamot sedan 2020
Född: 1967
Arbetslivserfarenhet: Malin har sedan 1998 haft flera ledande befattningar inom Aberdeen Standard Investments, bland annat som Head of Fund Operations Real Estate EMEA, Managing Director Aberdeen Asset Managers Ltd Filial Sverige, AAM Country Head Sverige och gruppCFO (fastigheter).
Utbildning: Civilekonom, Uppsala Universitet
Andra pågående uppdrag: CFO för Swib Holding AB. Styrelsele- damot för Smartwise Sweden AB, Procella Therapeutics AB och Swibvi AB.
Tidigare uppdrag (senaste fem åren): Styrelseordförande för Aberdeen Property Investors Indirect Investment Management AB, Aberdeen Property Fund Management AB samt Aberdeen Standard Swedish Balanced Property Fund AB. Styrelseledamot för Aberdeen Standard Investments Sweden AB, Aberdeen Fastighetsfond Sverige AB, Aberdeen Property Investors Sweden AB och Aberdeen Pooling II GP AB. VD för Aberdeen Asset Managers Ltd Filial Sverige samt Aberdeen Standard Investments Ireland Limited Filial Sverige.
Innehav i Stenhus Fastigheter: 0 aktier
Ledande befattningshavare
Xxxxx Xxxxxxxxxx
Styrelseledamot och verkställande direktör sedan 2020
Född: 1978
Arbetslivserfarenhet: Xxxxx har drivit sina egna verksamheter som VD under 23 år inom entreprenad-och fastighetsbranschen. Han har tidigare bland annat varit styrelseledamot i Xxxxxxx Xxxxxxxxxx AB (publ) och styrelseledamot i Handelsbankens styrelse i Skärholmen.
Utbildning: Gymnasium inom handel
Andra pågående uppdrag: Styrelseordförande för Stenhus Botkyrka Kyrkbyn 2 AB, Stenhus Botkyrka Kumlakneken 2 AB, Stenhus Tumba Samariten 1 AB, Stenhus Södertälje Företagaren 1 AB, Stenhus Köping Montören 1 AB, Stenhus Kumla Radion 1 & 3
AB, Stenhus Kungens Kurva Cirkeln 1 AB, Stenhus Norsborg Alby Kvarn AB, Stenhus Sigtuna Märsta 21:73 AB, Stenhus Älvsjö Fabri- kören 7 AB, Stenhus Fastigheter 1 AB, Stenhus Köping Våghagen 1 AB, Stenhus Vimmerby 3:314 AB, Stenhus Linköping Glaskulan 17 AB, Stenhus Norrtälje Vattumannen 3 AB och Stenhus Fastighe- ter 2 AB. Styrelseledamot för Bygg & Städtjänst i Stockholm AB, Strukturen AB, Sterner Stenhus Fasad AB, Sterner Global Invest AB, Sterner Stenhus Holding AB, Stenhus Köping Njord AB, Sterner Stenhus Fastigheter AB, Sterner Stenhus Förvaltning AB, Marbel Songs AB, Stenhus Köping Midgård 14 AB, Pallas Athena Group AB, Köping Midgård AB, Stenhus Köping Förvaltning AB, Botkyrka Kornet 6 och 15 AB, Stenhus Förvaltning Stockholm
AB, Stenhus Kungens Kurva Diagonalen 1 AB, Stenhus Utveckling
Tumba Samariten 1 AB, A-P Records AB, Sterner Trygg Bostad AB, Sterner Stenhus Greece AB, Stenhus Tumba Läkarhuset AB, Via Futura AB, Sterner Stenhus Services AB, Via Futura Holding AB, Stenhus FSH Sågen 14 AB, Samstern Bromma Beckomberga 1:1 AB och Apollo Services Sverige AB.
Tidigare uppdrag (senaste fem åren): Styrelseordförande
för Sterner Stenhus Holding AB samt Styrelseordförande och VD för Xxxxxxxxxxx Sanering AB. Styrelseledamot för Stenhus Botkyrka Kyrkbyn 2 AB, Amasten Xxxxx Xxxx AB, Murarnas Hus Aktiebolag, Amasten Fastighets AB (publ), Skövde Vidar 1 AB, Fastighets AB Turdus, Nyfosa Cirkeln 2 Fastighets AB, Ale 5 i Köping AB, Stenhus Vårberg Förvaltning AB, FSH Köping Förvaltning AB, Stenhus Botkyrka Kumlakneken 2 AB, Amasten
Köping Saga & Ale AB, WF i Ödeshög AB, Stenhus FSH Midgård AB, Stenhus FSH Fenja & Agne AB, Stenhus FSH Ale & Saga AB, Stenhus FSH Älvsjö Murarnas Hus AB, Amasten Umeå 2 AB, Stenhus Tumba Samariten 1 AB, Stenhus FSH Köping Midgård
14 AB, Stenhus FSH Botkyrka Kyrkbyn 2 AB, Amasten Köping Innerstaden 1:38 AB, Amasten Umeå 3 AB, Substantia Förvaltning AB, Stenhus Södertälje Företagaren 1 AB, Amasten Köping Stads- kanten AB, Stenhus FSH Montören 1 & 2 AB, Stenhus FSH Köping Stadskanten AB, Stenhus FSH Hovsjö i Södertälje AB, Stockholm Sågen 14 AB, SBB Växjö Solen AB, Skövde Blocks AB, Stenhus Kungens Kurva Cirkeln 1 AB, Stenhus Norsborg Alby Kvarn AB och Stenhus Köping Våghagen 1 AB samt Styrelseledamot och
VD för Rotnivå AB. Styrelsesuppleant för Sterner Stenhus Fasad AB, Sterner Global Invest AB, Kalasgott i Kungens Kurva AB och Stenhus Köping Montören 1 AB.
Innehav i Stenhus Fastigheter: 69 902 384 aktier indirekt genom Sterner Stenhus Holding AB, där Xxxxx Xxxxxxxxxx äger 70 pro- cent, 280 000 aktier privat samt 60 000 aktier genom närstående
Xxxxxx Xxxxxxxx Vice VD sedan 2020 Född: 1970
Arbetslivserfarenhet: VD Stendörren Fastigheter AB (publ),
vVD Kvalitena AB (publ), VD Lantmännen Fastigheter AB, Styrelseledamot Stendörren Fastigheter AB (publ), Styrelse- ledamot Admiral Capital A/S (publ).
Utbildning: Teknisk Kandidatexamen fastighetsekonomi och bygg KTH
Andra pågående uppdrag: Styrelseordförande för MiLoMnA Real Estate AB. Styrelseledamot för Stenhus Botkyrka Kyrkbyn 2 AB, Fair Investments Sweden AB, Stenhus Botkyrka Kumlakne- ken 2 AB, Stenhus Tumba Samariten 1 AB, Stenhus Kumla Radion 1 & 3 AB, Stenhus Kungens Kurva Cirkeln 1 AB, Stenhus Norsborg Alby Kvarn AB, Stenhus Sigtuna Märsta 21:73 AB, Stenhus Älvsjö Fabrikören 7 AB, Stenhus Fastigheter 1 AB, Stenhus Köping Våghagen 1 AB, Stenhus Vimmerby 3:314 AB, Stenhus Linköping Glaskulan 17 AB, Stenhus Kumla Radion 1 & 3 AB, Stenhus Kungens Kurva Cirkeln 1 AB, Stenhus Norsborg Alby Kvarn AB, Stenhus Sigtuna Märsta 21:73 AB, Stenhus Älvsjö Fabrikören 7 AB, Stenhus Fastigheter 1 AB, Stenhus Köping Våghagen 1 AB, Stenhus Vimmerby 3:314 AB och Stenhus Linköping Glaskulan 17 AB. Styrelsesuppleant för MiLoMnA AB, Ilosser Invest AB och Ilosser Invest AB.
Tidigare uppdrag (senaste fem åren): Styrelseordförande för
Grästorps Fjärrvärme Aktiebolag, Industrihus i Västerås AB, Lantmännen Agrovärme AB, Nacka Skarpnäs Fastigheter AB och Diös Fastigheter Kajan 18 AB och Agrovärme Enköping AB samt Styrelseordförande och Styrelseledamot för Lantmännen Agro- värme AB. Styrelseledamot för Kvalitena Stenmyran AB, Trä5:an Fastighets AB, X. Xxxxxxx Aktiebolag, Stendörren Kalvö AB, Lantmännen Byggnads AB, Lantmännen Produktionsfastigheter AB, Agconfas Aktiebolag, Stendörren Glädjen 1:56 AB, Lantmän- nen Odal Fastigheter AB, Fastighets AB Upplands-Bro Viby 19:27, Fastighets AB Råbäcksvägen 1, Stendörren Årsta 72:4 AB, Sten- dörren Stockholm 2 AB, Lantmännen Förvaltningsfastigheter AB, AGROVÄRME GOTLAND Aktiebolag, Lantmännen Novare AB, Nedflo Förvaltnings Aktiebolag, Såtenergi Aktiebolag, Farmar- energi i Ed Aktiebolag, Fastighets AB Öjavägen m.fl., Fastighets AB Vindkraften 2, Skurups Fjärrvärme AB, Stendörren Traversen 15 AB, Fastighets AB Armaturen 5, Företagslokaler i Uppsala Aktiebolag, Stendörren Enholmen Fastigheter AB, Stendörren Librobäck 18:1 AB, Stendörren Årsta 72:5 AB, Lantmännen Norr Fastigheter AB, Fastighets AB Täby Linjalen 63, Lantmännen Fastigheter i Östergötland AB, Kvalitena Omsorgsbostäder AB,
Tygelsjötomter AB, Järna Företagsby AB, Stendörren Flygeleven 2 AB, Fastighets AB Xxxxxxxxxxxxx 0, Fastighets AB Fågelviksvägen, Fastighets AB Skrubba allé, Fastighets AB Propellervägen m.fl., Stendörren S2 Holding AB, Fastighets AB Luna 1 m.fl., Fastighets AB Lintavägen 1 m.fl., Stendörren Magneten 18 AB, Fastighets
AB Xxxxxxxxxxxxxx 00 m.fl., Fastighets AB Nygård 2:14, Fastighets AB Domherrevägen, Fastighets AB Jursta 3:8, Fastighets AB Stensätravägen, Fastighets AB Svista, Stendörren Xxxxxxxxxx 00 XX, Kvalitena Solkraften 15 AB, Stendörren Xxxxxxxxxxxxxxxx 00 XX, Xxxxxxx X 0000 XX, Fastighets AB Åkerby 8, Högdalen Indu- strifastigheter AB, TB Fastighets AB Viby 19:66, Fastighetsbolaget Bildristaren AB, Kvalitena Landningsbanan i Malmö AB, Lanthem Granparken AB, Fastighets AB Gräddö 2 och 4, Lantmännen Livsmedelsfastigheter i Svedala AB, Fastighets AB Bergklacken
6, Fastighets AB Xxxxxxxxxxx 00, Stendörren Husbyborg 15:1 AB, Lantmännen Fastigheter Syd AB, Lantmännen Fastigheter Mitt AB, Lantmännen Anguis AB, Fastighets AB Elementet 1, Fastighets AB Blästerugnen 2, Fastighets AB Gjutjärnet 7, Fastighets AB Taljavägen 6, Fastighetsbolaget Uppsala Boländerna 10:7 AB, Fastighets AB Bberg, Vassen Fastigheter AB, Lantmännen Service AB, Lantmännen Fastigheter i Kävlinge AB, Lanthem Lidingö
AB, Stendörren Husbyborg AB, Fastighets AB Veddesta 2:54, Fastighets AB Xxxxxxxxxxxxxx 00, Stendörren Fastigheter Skälby 2:2 AB, Lantmännen Fastigheter i Kävlinge 2 AB, Stendörren Mag- neten 30 AB, Stendörren Magneten 12 AB, Fastighets AB Skytt
15, Nygård 2:17 i Upplands-Bro AB, Kvalitena Brohällan 11 AB, Kva- litena Optidalego AB, Blickabergets Fastighets AB, Stendörren Boländerna 35:4 och 35:5 AB, Fastighets AB Vitgröet 12, Nitton Tretton AB, Lantmännen Livsmedelsfastigheter i Avesta AB, Fast- ighets AB Xxxxxxxxxxxx 00, Xxxxxxxxxx AB Bruttohus, Termino C 3817 AB, Industridörren Fotocellen 2 AB, Industriporten Viggby- holm AB, Fastighets AB Diamantsliparen, Stendörren Stockholm 1 AB, Lantmännen Kvarnen 6 AB, Kvalitena Optidalego AB, Blicka- bergets Fastighets AB, Stendörren Boländerna 35:4 och 35:5
AB, Fastighets AB Vitgröet 12, Nitton Tretton AB, Lantmännen Livsmedelsfastigheter i Avesta AB, Fastighets AB Xxxxxxxxxxxx 00, Fastighets AB Bruttohus, Termino C 3817 AB, Industridör- ren Fotocellen 2 AB, Industriporten Viggbyholm AB, Fastighets AB Diamantsliparen, Stendörren Stockholm 1 AB, Lantmännen
Xxxxxxx 0 AB, Fastighets AB Xxxxxxxxxxxx 00, Xxxxxxx X 0000 AB, BRUNNA TRUCK CENTER AB, Fastighets AB Xxxxxxxxxxx 00, Xxxxxxx X 0000 XX, Xxxxxxxxx Danmark AB, Stenvreten 5:68 AB, Fastighets AB Xxxxxxxxxx 00, Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxx 5 AB, Sten- dörren Stockholm 6 AB, Stendörren Stockholm 7 AB, Fastighets AB Leverantörsvägen, Fastighets Vallentuna Bällsta 5:133 AB, Lant- männen Industrifastigheter AB, Lantmännen Handelsfastigheter
i Helsingborg 2 AB, Lanthem Samhällsfastigheter AB, Stendörren Kalvsvik 16:17 AB, Fysikern 1 AB, Stendörren Botkyrka Handel AB, Fastighets AB Romfast 23:52, Lantmännen Fastigheter i Uppsala AB, Sjövisaren värme AB, Stendörren Stenvreten 7:60 AB, Stendörren Båglampan 25 AB, Tallviksvassen AB, Bergvassen AB, Sandviksvassen AB, Stockholm Väst Logistik AB, Stendörren FU
Kilen AB, Stendörren Magneten 33 AB, Kvalitena Asset Mana- gement AB, Axxonen Holding AB (publ), SBB Grönskogen AB, Kvalitena Vevstaken 10 AB, Stendörren Kalvsvik 16:23 AB, Stendör- ren Romberga AB, Evolv Syd 1 AB, Kvalitena Industrifastigheter Holding AB, Carbon Capture Company AB, Stendörren GHB AB, Svenska Samhällsfastigheter AB, Stendörren Mörtö AB, Fast- ighets AB Söderbymalm 7:35, Stendörren Vakten 15 AB, Kvalitena Kylskåpet AB, Kvalitena Kylskåpet Holding AB, Stendörren SPV
3 AB, Stendörren SPV 2 AB, Stendörren SPV 1 AB, Stendörren Andelsägare Väst AB, Stendörren Väst Holding 5 AB, Stendörren Väst Holding 3 AB, Stendörren Väst Holding 4 AB, Stendörren Mörtö AB, Fastighets AB Söderbymalm 7:35, Stendörren Vakten 15 AB, Kvalitena Kylskåpet AB, Kvalitena Kylskåpet Holding AB, Stendörren SPV 3 AB, Stendörren SPV 2 AB, Stendörren SPV 1 AB, Stendörren Andelsägare Väst AB, Stendörren Väst Holding
5 AB, Stendörren Väst Holding 3 AB, Stendörren Väst Holding 4 AB, Stendörren Hjulsmeden 1 AB och Stendörren Hjulsmeden 1 AB samt Styrelseledamot och VD för Stendörren Fastigheter AB och Lantmännen Fastigheter AB.
Styrelsesuppleant för Pfast AB, Kvalitena Ragde Holding AB, Barings Core Fund Sweden Pilängen AB, Kvalitena Ragde Holding AB och Barings Core Fund Sweden Pilängen AB.
Innehav i Stenhus Fastigheter: 300 000 aktier direkt, indirekt genom bolag och genom närstående
Xxxxx Xxxxxxxxxx
CFO sedan 2020
Född: 1976
Arbetslivserfarenhet: Styrelseledamot i Fasadgruppen Group AB, Arbetschef Sterner Stenhus AB, ansvar för inköp och pro- jektledning Sterner Stenhus AB, Styrelseledamot i SPEF. Utbildning: Civilingenjör Teknisk Fysik & elektroteknik LiTH Andra pågående uppdrag: VD & CFO Sterner Stenhus-gruppen. Styrelseledamot för Stenhus Botkyrka Kyrkbyn 2 AB, Rotnivå AB, Sterner Stenhus Fasad AB, Stenhus Botkyrka Kumlakneken 2 AB, Stenhus Tumba Samariten 1 AB, Stenhus Södertälje Företagaren
1 AB, Fasadgruppen Group AB (publ), Stenhus Köping Montören 1 AB, Stenhus Kumla Radion 1 & 3 AB, Stenhus Kungens Kurva Cirkeln 1 AB, Samstern Bromma Beckomberga 1:1 AB, Stenhus Norsborg Alby Kvarn AB, Stenhus Sigtuna Märsta 21:73 AB, Sten- hus Älvsjö Fabrikören 7 AB, Stenhus Fastigheter 1 AB, Stenhus Köping Våghagen 1 AB, Stenhus Vimmerby 3:314 AB, Stenhus Linköping Glaskulan 17 AB, Stenhus Norrtälje Vattumannen 3 AB och Stenhus Fastigheter 2 AB. Styrelsesuppleant för Bygg & Städ- tjänst i Stockholm AB, Strukturen AB, Sterner Global Invest AB, Sterner Stenhus Holding AB, Stenhus Köping Njord AB, Sterner Stenhus Fastigheter AB, Sterner Stenhus Förvaltning AB, Stenhus Köping Midgård 14 AB, Pallas Athena Group AB, Köping Midgård AB, Stenhus Köping Förvaltning AB, Botkyrka Kornet 6 och 15
AB, Stenhus Förvaltning Stockholm AB, Stenhus Kungens Kurva
Diagonalen 1 AB, Stenhus Utveckling Tumba Samariten 1 AB, A-P Records AB, Sterner Trygg Bostad AB, Sterner Stenhus Greece
AB, Stenhus Tumba Läkarhuset AB, Via Futura AB, Sterner Stenhus Services AB, Via Futura Holding AB, Stenhus FSH Sågen 14 AB och Apollo Services Sverige AB.
Tidigare uppdrag (senaste fem åren): Styrelseordförande för Pallas Athena Group AB. Styrelseledamot för Xxxxxxxxxxx
Sanering AB och Mur & Putsföretagen i Sverige Service AB samt Styrelseledamot och Styrelsesuppleant för Sterner Stenhus Holding AB. Styrelsesuppleant för Stenhus Botkyrka Kyrkbyn 2 AB, Rotnivå AB, Amasten Xxxxx Xxxx AB, Murarnas Hus Aktie- bolag, Skövde Vidar 1 AB, Sterner Stenhus Fasad AB, Fastighets AB Turdus, Kalasgott i Kungens Kurva AB, Nyfosa Cirkeln 2 Fastighets AB, Ale 5 i Köping AB, Stenhus Vårberg Förvaltning AB, FSH Köping Förvaltning AB, Stenhus Botkyrka Kumlakneken 2 AB, Amasten Köping Saga & Ale AB, WF i Ödeshög AB, Sten- hus FSH Midgård AB, Stenhus FSH Fenja & Agne AB, Stenhus FSH Ale & Saga AB, Stenhus FSH Älvsjö Murarnas Hus AB, Amasten Umeå 2 AB, Stenhus Tumba Samariten 1 AB, Stenhus FSH Köping Midgård 14 AB, Stenhus FSH Botkyrka Kyrkbyn 2 AB, Amasten Köping Innerstaden 1:38 AB, Amasten Umeå 3 AB, Substantia Förvaltning AB, Stenhus Södertälje Företagaren 1 AB, Amasten Köping Stadskanten AB, Stenhus FSH Montören 1 & 2
AB, Stenhus FSH Hovsjö i Södertälje AB, Stockholm Sågen 14 AB,
SBB Växjö Solen AB, Skövde Blocks AB, Stenhus Kungens Kurva Cirkeln 1 AB, Stenhus Norsborg Alby Kvarn AB och Stenhus Köping Våghagen 1 AB.
Innehav i Stenhus Fastigheter: 69 902 384 aktier indirekt genom Sterner Stenhus Holding AB, där Xxxxx Xxxxxxxxxx äger 30 procent samt 88 899 aktier privat
Xxxxxxx Xxxxxxx
Projekt-/hållbarhetschef sedan 2020
Född: 1976
Arbetslivserfarenhet: 20 års erfarenhet från bygg-och fastig- hetsbranschen, ledande befattningar såsom Regionchef Öst för Serneke projektutveckling, affärsområdeschef Fastighetsutveck- ling NAI Svefa och olika ledande befattningar på Jernhusen AB. Utbildning: Byggnadsingenjörsprogrammet, Högskolan i Halm- stad. Med inriktning på internationell produktion
Andra pågående uppdrag: Styrelseledamot STHLM Developer AB, Styrelsesuppleant Collin Design AB
Tidigare uppdrag (senaste fem åren): -
Innehav i Stenhus Fastigheter: 87 700 aktier genom bolag
Övriga upplysningar avseende styrelse och ledande befattningshavare
Utöver att Xxxxx och Xxxxx Xxxxxxxxxx är bröder förekom- mer det inga familjeband mellan några styrelseledamöter eller
ledande befattningshavare. Flera styrelseledamöter och ledande befattningshavare har finansiella intressen i Bolaget genom direkta och indirekta innehav i Bolaget. Förutom detta föreligger inga intressekonflikter eller potentiella intressekonflikter mel- lan styrelseledamöternas och de ledande befattningshavarnas
åtaganden gentemot Xxxxxxx och deras privata intressen och/ eller andra åtaganden.
Ingen styrelseledamot eller ledande befattningshavare har under de senaste fem åren (i) dömts i bedrägerirelaterade mål, (ii) representerat ett företag som försatts i konkurs eller likvida- tion, eller varit föremål för konkursförvaltning (iii) bundits vid och/eller utfärdats påföljder för ett brott av reglerings- eller tillsynsmyndigheter (inbegripet erkända yrkessammansättningar) eller (iv) förbjudits av domstol att ingå som medlem av en emit- tents förvaltnings-, lednings- eller kontrollorgan eller från att ha ledande eller övergripande funktioner hos en emittent.
Alla styrelseledamöter och ledande befattningshavare kan nås via Bolagets adress c/o Sterner Stenhus, Xxxxxxxxxxxxxx 00, xxx 0, 000 00 Xxxxxxxxx.
Extern revisor
Xxxxx & Young Aktiebolag, med Xxxxxx Xxxxxx som huvudansva- rig revisor, har varit Bolagets revisor sedan Bolagets bildande.
Xxxxxx Xxxxxx är auktoriserade revisorer och medlemmar i FAR (branschorganisationen för auktoriserade revisorer). Ernst & Youngs kontorsadress är Xxxxxxxxxxxxxxxx 00, 000 00 Xxxxxxxxx.
Bolagsstyrning
Stenhus Fastigheter är ett svenskt publikt aktiebolag. Bolagsstyr- ningen i Bolaget grundas på svensk lag, Bolagets bolagsordning, interna regler och föreskrifter, Nasdaq First Norths regelverk för emittenter och god sed på aktiemarknaden. Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”) ska tillämpas av bolag vars aktier är upptagna till handel på en reglerad marknad. Koden behöver i dagsläget inte tillämpas av bolag vars aktier är listade på Nasdaq First North. Den är således inte bindande för Bolaget, men för det fall Koden blir bindande för Bolaget kommer Bolaget att till- lämpa den.
Bolagsstämma
Enligt aktiebolagslagen är bolagsstämman Bolagets högsta beslutsfattande organ. På bolagsstämma utövar aktieägarna sin rösträtt i nyckelfrågor, till exempel fastställande av resultat- och balansräkningar, disposition av Bolagets resultat, beviljande av ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter och verkställande direktör, val av styrelseledamöter och revisorer samt ersättning till styrel- sen och revisorerna.
Årsstämma måste hållas inom sex månader från utgången av rä- kenskapsåret. Utöver årsstämman kan det kallas till extra bolags- stämma. Enligt bolagsordningen sker kallelse till bolagsstämma genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och genom att kallelsen hålls tillgänglig på Bolagets webbplats. Att kallelse har skett ska samtidigt annonseras i Svenska Dagbladet.
Rätt att delta i bolagsstämma
Aktieägare som vill delta i förhandlingarna på bolagsstämma ska dels vara införd i den av Euroclear Sweden förda aktieboken på avstämningsdagen, dels anmäla sig hos Xxxxxxx för deltagande i bolagsstämman senast den dag som anges i kallelsen till stämman. Aktieägare kan närvara vid bolagsstämmor personligen eller genom ombud och kan även biträdas av högst två personer.
Vanligtvis är det möjligt för aktieägare att anmäla sig till bolags- stämman på flera olika sätt, vilka närmare anges i kallelsen till stämman. Aktieägare är berättigade att rösta för samtliga aktier som aktieägaren innehar.
Initiativ från aktieägarna
Aktieägare som önskar få ett ärende behandlat på bolagsstäm- man måste skicka en skriftlig begäran härom till styrelsen.
Begäran ska normalt vara styrelsen tillhanda senast sju veckor före bolagsstämman.
Valberedning
Bolaget har en valberedning. Vid extra bolagsstämman som hölls den 24 september 2020 beslutades att valberedningen inför årsstämman 2021 ska bestå av representanter för de tre största aktieägarna samt styrelsens ordförande. Styrelsens ordförande ges i uppdrag att kontakta de tre röstmässigt största registrerade aktieägarna per den sista bankdagen vid tredje kvartalets utgång 2020 och be dem utse en ledamot vardera till valberedningen.
Ordförande i valberedningen ska, om inte ledamöterna enas om annat, vara den ledamot som röstmässigt representerar den störste aktieägaren. Styrelsens ordförande eller annan
styrelseledamot ska dock inte vara valberedningens ordförande. Om någon av de tre största aktieägarna avstår sin rätt att utse ledamot till valberedningen ska nästa aktieägare i storlek beredas tillfälle att utse ledamot till valberedningen. Valberedningens mandatperiod sträcker sig fram till dess att ny valberedning utsetts. Valberedningens sammansättning ska offentliggöras på bolagets webbplats så snart de utsetts, dock senast sex månader före årsstämman.
Om ledamot utsetts av viss ägare ska ägarens namn anges. Ledamot ska lämna valberedningen om aktieägaren som utsett denne ledamot inte längre är en av de tre största aktieägarna, varefter ny aktieägare i storleksmässig turordning ska erbjudas att utse ledamot. Om ej särskilda skäl föreligger ska dock inga förändringar ske i valberedningens sammansättning om endast mindre förändringar i röstetal ägt rum.
Aktieägare som utsett representant till ledamot i valberedningen äger rätt att entlediga sådan ledamot och utse ny representant till ledamot i valberedningen. Förändringar i valberedningen ska offentliggöras omedelbart. Valberedningen ska inför årsstämma lämna förslag till (i) val av ordförande vid årsstämma, (ii) val av
styrelseordförande och övriga ledamöter till bolagets styrelse,
(iii) styrelsearvode för styrelseordförande samt ledamöter, (iv) val av, samt arvode till, revisor, (v) beslut om instruktion för valberedningen.
Styrelsen
Styrelsen är Bolagets högsta beslutsfattande organ efter bo- lagsstämman. Enligt aktiebolagslagen är styrelsen ansvarig för Bolagets förvaltning och organisation, vilket innebär att styrelsen är ansvarig för att, bland annat, fastställa mål och strategier, säkerställa rutiner och system för utvärdering av fastställda mål, fortlöpande utvärdera Bolagets resultat och finansiella ställning samt utvärdera den operativa ledningen. Styrelsen ansvarar också för att säkerställa att årsredovisningen och delårsrapporter upprättas i rätt tid. Dessutom utser styrelsen Bolagets verkstäl- lande direktör.
Styrelseledamöterna väljs normalt av årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Enligt Bolagets bolagsordning ska sty- relsen, till den del den väljs av bolagsstämman, bestå av minst tre ledamöter och högst sju ledamöter och inga suppleanter.
Styrelsen följer en skriftlig arbetsordning som revideras årligen och fastställs på det konstituerande styrelsemötet varje år.
Arbetsordningen reglerar bland annat styrelsepraxis, funktioner och fördelningen av arbete mellan styrelseledamöterna och verkställande direktör. I samband med det konstituerande styrel- semötet fastställer styrelsen även instruktionen för verkställande direktör, innefattande finansiell rapportering.
Styrelsen sammanträder enligt ett årligen fastställt schema. Utöver dessa styrelsemöten kan ytterligare styrelsemöten sam- mankallas för att hantera frågor som inte kan hänskjutas till ett ordinarie styrelsemöte. Utöver styrelsemötena har styrelseord- föranden och den verkställande direktören en fortlöpande dialog rörande ledningen av Xxxxxxx.
För närvarande består Bolagets styrelse av fem ordinarie leda- möter som valts av bolagsstämman. För en närmare beskrivning hänvisas till avsnittet ” – Styrelse” och ” – Ledande befattningsha- vare” ovan.
Styrelseutskott
Utöver revisionsutskottet som omnämns nedan finns i nuläget
självständighet och opartiskhet och särskilt följa upp om revisorn tillhandahåller Xxxxxxx andra tjänster än revisionstjänster.
Utskottet biträder också med förslag till årsstämmans beslut om revisorsval.
Revisionskommittén består av två ledamöter, Xxxxx xx Xxxxxxxxx och Xxxxx Xxxxxx.
Verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare Den verkställande direktören är underordnad styrelsen och ansvarar för Bolagets löpande förvaltning och den dagliga driften.
Arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktö-
xxx anges i arbetsordningen för styrelsen och instruktionen för verkställande direktör.
Verkställande direktören ska tillse att styrelsen vid ordinarie sam- manträden erhåller information om Bolagets löpande verksam- het med särskild belysning av de vid var tid mest betydelsefulla frågorna för Bolagets verksamhet samt ekonomiska ställning och likviditet. Verkställande direktören ska vidare löpande tillse att styrelsen erhåller information om Bolaget och dess utveckling i sådan omfattning att styrelsen kan fullgöra sitt uppdrag att svara för förvaltningen av Bolagets angelägenheter.
För en närmare beskrivning av verkställande direktör och le- dande befattningshavare hänvisas till avsnitten”– Styrelse”, ”– Le- dande befattningshavare” och ” – Övriga upplysningar avseende styrelse och ledande befattningshavare”.
Ersättning till styrelseledamöter, verkställande direktör och ledande befattningshavare Xxxxxx till styrelsen
Vid extra bolagsstämman den 6 november 2020 beslutades att styrelsearvode ska utgå med 240 000 SEK till styrelsens ordfö- rande och med 120 000 SEK till övriga styrelseledamöter, som inte uppbär lön från bolaget, samt att revisorn ska arvoderas en- ligt löpande räkning. Styrelsens ledamöter har inte rätt till några förmåner efter att deras uppdrag som styrelseledamöter har upphört. Tabellen nedan visar samtliga arvoden som utbetalats till styrelseledamöter valda av bolagsstämman för räkenskapsåret 2020.
STYRELSEARVODE,
inga andra utskott i styrelsen.
NAMN
2020-09-04–2020-12-31, SEK
Revisionsutskott
Revisionsutskottet arbetar efter en årligen fastställd agenda och har till uppgift att övervaka Bolagets finansiella rapportering, interna kontroll och riskhantering. Revisionsutskottet håller sig också informerad om revision av årsredovisningar och koncern- redovisning. Utskottet ska också granska och övervaka revisorns
Xxxxxxx Xxxxxxxx 40 000
Xxxxx Xxxxxxxxxx -
Xxxx Xxxxxxxx 20 000
Xxxxx Xxxxxx 10 000
Malin af Xxxxxxxxx 20 000
Summa 90 000
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare Vid extra bolagsstämman den 24 september 2020 beslutades om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare enligt nedan. | ||||
Följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare ska gälla | ||||
intill slutet av nästa årsstämma. Grundlönen ska vara marknadsmässig | ||||
och konkurrenskraftig och beakta den enskildes ansvarsområden och | ||||
erfarenhet. För anställningsavtalet ska en ömsesidig uppsägningstid om | ||||
sex månader gälla. Avgångsvederlag utgår inte. Styrelsen ska ha rätt att | ||||
frångå riktlinjerna, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och | ||||
ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose Bolagets långsiktiga intressen | ||||
och hållbarhet eller för att säkerställa Bolagets ekonomiska bärkraft. | ||||
Ersättning för verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare | ||||
Beslut om nuvarande ersättningsnivåer och övriga anställningsvillkor | ||||
för den verkställande direktören och övriga ledande befattnings- | ||||
havare har fattats av styrelsen för Bolaget. | ||||
Tabellen nedan visar ersättning till den verkställande direktören och | ||||
övriga ledande befattningshavare för räkenskapsåret 2020, som löpte | ||||
från den 4 september 2020 till den 31 december 2020. | ||||
NAMN (BELOPP I SEK) BEFATTNING GRUNDLÖN | FAKTURERAT ARVODE | RÖRLIG ERSÄTTNING | PENSIONS- KOSTNADER | ÖVRIG ERSÄTTNING |
Xxxxx Xxxxxxxxxx VD 200 000 | - | - | - | - |
Xxxxxx Xxxxxxxx vVD - | 478 800 | - | - | - |
Xxxxx Xxxxxxxxxx CFO 160 000 | - | - | - | - |
Xxxxxxx Xxxxxxx Projekt-/hållbarhetschef - | 553 750 | - | - | - |
SUMMA 360 000 | 1 032 550 | - | - | - |
Incitamentsprogram
Vid årsstämman i Bolaget, den 27 maj 2021, beslutades att Bolaget ska, med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, emittera högst 1 000 000 teckningsoptioner, med åtföljande rätt till teck- ning av högst 1 000 000 nya aktier i Bolaget. Teckningsberättigad är, med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, ett av Bolaget helägt dotterbolag. Dotterbolaget ska teckna samtliga tecknings- optioner vederlagsfritt med rätt och skyldighet för dotterbolaget att överlåta teckningsoptionerna till personer i Bolagets lednings- grupp samt andra anställda i Bolaget. Innehavare av teckningsop- tion äger rätt att under perioden från och med den 1 juni 2024 till och med den 30 juni 2024 för en (1) teckningsoption teckna en (1) ny aktie i Bolaget, för en teckningskurs som motsvarar 150 pro- cent av genomsnittet av aktiens volymviktade senaste betalkurs under de trettio (30) handelsdagar som föregår årsstämman, dock lägst ett belopp motsvarande aktiens kvotvärde.
Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna kommer Bolagets aktiekapital att öka med 1 000 000 SEK genom utgivande av 1 000 000 aktier, var och en med kvotvärde om 1 krona, dock med för- behåll för den höjning som kan föranledas av att omräkning enligt optionsvillkoren kan komma att ske till följd av emissioner m.m.
Beskrivning av intern kontroll
Bolaget har antagit en finanspolicy, informations- och insiderpo- licy, en delegationsordning och en arbetsordning för styrelsen samt en VD-instruktion.
Revision
Revisorn ska granska Bolagets årsredovisning och räkenskaper samt Styrelsens och den verkställande direktörens förvaltning. Efter varje räkenskapsår ska revisorn lämna en revisionsberät- telse och en koncernrevisionsberättelse till årsstämman.
Enligt Bolagets bolagsordning ska Bolaget ha en revisor med eller utan revisorssuppleant eller ett registrerat revisionsbolag.
Bolagets revisor är Xxxxx & Young Aktiebolag, med Xxxxxx Xxxxxx som huvudansvarig revisor. Bolagets revisor presenteras närmare i avsnittet ”–Extern revisor”.
Under räkenskapsåret 2020 uppgick den totala ersättningen till Bolagets revisor till cirka 1,2 MSEK.
Aktieinformation
Enligt Stenhus Fastigheters bolagsordning ska aktiekapitalet vara lägst 50 000 000 SEK och högst 200 000 000 SEK fördelat på
lägst 50 000 000 aktier och högst 200 000 000 aktier. Bolagets
aktiekapital uppgick per den 31 mars 2021 till 137 945 408 SEK, för-
delat på 137 945 408 aktier, envar med ett kvotvärde om 1 SEK.
Per dagen för detta Prospekt uppgår Bolagets registrerade ak- tiekapital till 139 016 837 SEK, fördelat på 139 016 837 aktier, envar med ett kvotvärde om 1 SEK.
Aktierna i Bolaget har emitterats i enlighet med svensk rätt. Samtliga emitterade aktier är fullt betalda och fritt överlåtbara. Bolagets aktier, vilka är noterade på Nasdaq First North, är inte föremål för erbjudande som lämnats till följd av budplikt, eller ett erbjudande till följd av inlösenrätt eller lösningsskyldighet. Inget offentligt uppköpserbjudande har lämnats avseende dessa aktier under innevarande eller föregående räkenskapsår.
Aktierna i Bolaget är registrerade i ett avstämningsregister enligt lag (1998:1479) om värdepapperscentraler och kontoföring av finansiella instrument. Detta register förs av Euroclear Sweden AB, Box 191, 101 23 Stockholm. Inga aktiebrev är utfärdade för Bolagets aktier. ISIN-koden för Bolagets aktie är SE0014956819.
Vissa rättigheter förenade med aktierna
Bolaget kan ge ut aktier av ett aktieslag. Varje aktie berättigar till en (1) röst på Bolagets bolagsstämma. Varje röstberättigad aktieägare får vid bolagsstämma rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier. Det finns bara ett aktieslag och samtliga aktier medför lika rätt till andel i Bolagets tillgångar och vinst. Vid en eventuell likvidation av Bolaget har aktieägare rätt
till andel av överskott i förhållande till det antal aktier som aktieä- garen innehar. Inga begränsningar föreligger avseende aktiernas överlåtbarhet. Om Bolaget emitterar nya aktier, teckningsoptio- ner eller konvertibler har aktieägarna i Bolaget enligt aktiebo- lagslagen (2005:551) i huvudregel företrädesrätt att teckna sådana värdepapper i förhållande till sitt innehav innan företrädesemis- sionen, såvida inte bolagsstämman eller styrelsen med stöd
av bolagsstämmans bemyndigande beslutar om avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Bolagsordningen innehåller inga bestämmelser om inlösen eller konvertering.
Vinstutdelning
Samtliga aktier i Bolaget ger lika rätt till Bolagets tillgångar och vinst. Beslut om vinstutdelning fattas av bolagsstämman. Rätt till vinstutdelning tillkommer den som på av bolagsstämman beslu- tad avstämningsdag är upptagen som innehavare av aktier i den av Euroclear förda aktieboken. Vinstutdelningen ombesörjs av Euroclear och utbetalas normalt till aktieägarna som ett kontant belopp men kan även ske i annat än kontanter (sakutdelning).
Om aktieägare inte kan nås för mottagande av utdelning kvarstår aktieägarens fordran på Bolaget och begränsas endast genom allmänna regler om preskription, vilket innebär att fordran i huvudregel upphör efter tio (10) år. Vid preskription tillfaller vinstutdelningsbeloppet Bolaget.
Utdelning får endast lämnas med ett sådant belopp att det efter utdelningen finns full täckning för Bolagets bundna egna kapital och endast om utdelningen framstår som försvarlig mot
bakgrund av kapitalbehovet i Bolaget. Som huvudregel får aktieä- gare inte besluta om utdelning till ett högre belopp än vad som föreslagits av styrelsen.
Det finns inga restriktioner avseende rätten till vinstutdelning för aktieägare bosatta utanför Sverige. Med undantag för eventuella begräsningar som följer av bank- och clearingsystem sker utbetal- ning på samma sätt som för aktieägare bosatta i Sverige.
Rätt till utdelning
De nyemitterade aktierna i Erbjudandet berättigar till utdelning första gången på den avstämningsdag för utdelning som inträffar närmast efter det att aktierna har förts in i Bolagets aktiebok.
Offentliga uppköpserbjudanden
I lagen (2006:451) om offentliga uppköpserbjudanden på aktie- marknaden finns grundläggande bestämmelser om offentliga uppköpserbjudanden (takeovers) avseende aktier i bolag vilkas aktier är upptagna till handel på en reglerad marknad i Sverige. I lagen finns också bestämmelser om budplikt och försvarsåtgär- der. Vidare finns krav på att en börs ska ha regler om offentliga uppköpserbjudanden som avser aktier som är upptagna till handel på en reglerad marknad som börsen driver. I enlighet med god sed på aktiemarknaden ska motsvarande regler tillämpas med avseende på bolag vilkas aktier handlas på handelsplattfor- marna Nasdaq First North, Nordic MTF och Spotlight.
I händelse av att ett offentligt uppköpserbjudande lämnas avseende aktierna i Stenhus Fastigheter kan, per dagen för Prospektet, Takeoverreglerna komma att tillämpas. Om styrelsen eller verkställande direktören i Stenhus Fastigheter, på grund av information som härrör från den som avser att lämna ett offent- ligt uppköpserbjudande avseende aktierna i Bolaget, har grundad anledning att anta att ett sådant erbjudande är nära förestående, eller om ett sådant erbjudande har lämnats, får Xxxxxxx enligt Takeoverreglerna endast vidta åtgärder som är ägnade att försämra förutsättningarna för erbjudandets lämnande eller ge- nomförande efter beslut av bolagsstämman. Stenhus Fastigheters styrelse är, oaktat detta, inte förhindrad att söka efter alternativa erbjudanden.
Under ett offentligt uppköpserbjudande står det aktieägarna fritt att bestämma huruvida de önskar avyttra sina aktier i det offent- liga uppköpserbjudandet. Efter ett offentligt uppköpserbjudande kan den som lämnat erbjudandet, under vissa förutsättningar, vara berättigad att lösa in resterande aktieägare i enlighet med reglerna om tvångsinlösen i 22 kap. aktiebolagslagen (2005:551). Tvångsinlösen innebär att en majoritetsaktieägare som innehar mer än nio tiondelar av aktierna i ett bolag, oavsett aktiernas röstvärde, har en lagstadgad rättighet att lösa in återstående aktier som inte redan innehas av majoritetsaktieägaren. På mot- svarande sätt har den vars aktier kan lösas in rätt att få sina aktier inlösta av majoritetsaktieägaren. Vid tvångsinlösen ska skälig ersättning utges för de aktier som är föremål för tvångsinlösen, vilket utgör en del i det aktiebolagsrättsliga minoritetsskyddet och som har till syfte att skapa en rättvis behandling av samtliga aktieägare.
Inga offentliga uppköpserbjudanden har lämnats avseende Xxxxxxx Fastigheter aktier under innevarande eller föregående räkenskapsår.
Aktiekapitalets utveckling
Tabellen nedan visar den historiska utvecklingen för Bolagets aktiekapital sedan Bolagets bildande den 4 september 2020.
Ägarförhållanden
Såvitt Bolaget känner till har följande juridiska personer ett direkt eller indirekt innehav som motsvarar fem procent eller mer av antalet aktier eller röster i Bolaget per dagen för detta Prospekt. Såvitt Bolaget känner till så kontrolleras inte Bolaget direkt eller indirekt av någon enskild person. För uppgift om styrelseleda- möters och ledande befattningshavares aktieinnehav i Bolaget, se avsnittet ”Styrelse”.
ÄGARE | ANTAL AKTIER OCH RÖSTER | PROCENT |
Sterner Stenhus Holding AB | 69 902 384 | 50,3 |
Fastighets AB Balder | 25 000 000 | 18,0 |
Länsförsäkringar Fondförvaltning | 12 500 000 | 9,0 |
Ryk Group AB | 7 692 308 | 5,5 |
Såvitt styrelsen för Stenhus Fastigheter känner till föreligger inga aktieägaravtal eller andra överenskommelser mellan några av Bolagets aktieägare som syftar till gemensamt inflytande över Bolaget. Såvitt styrelsen för Stenhus Fastigheter känner till finns det heller inga överenskommelser eller motsvarande avtal som kan komma att leda till att kontrollen över Bolaget förändras.
Stenhus Fastigheter har inte vidtagit några särskilda åtgärder i syfte att garantera att kontrollen över Bolaget inte missbrukas och det finns inga bestämmelser i Bolagets bolagsordning som kan fördröja, skjuta upp eller förhindra en ändring av kontrollen av Bolaget. De regler till skydd för minoritetsaktieägare som finns i aktiebolagslagen (2005:551) utgör dock ett skydd mot en majori- tetsägares eventuella missbruk av kontroll över ett bolag.
HÄNDELSE | TIDPUNKT | FÖRÄNDRING ANTAL AKTIER | TOTALT ANTAL AKTIER | FÖRÄNDRING AKTIEKAPITAL (SEK) | TOTALT AKTIEKAPITAL (SEK) | KVOTVÄRDE (SEK) |
Nybildning | 2020-09-15 | 600 000 | 600 000 | 600 000 | 600 000 | 1 |
Kvittningsemission1 | 2020-09-24 | 69 653 100 | 70 253 100 | 69 653 100 | 70 253 100 | 1 |
Nyemission2 | 2020-10-22 | 57 000 000 | 000 753 100 | 57 000 000 | 000 753 100 | 1 |
Nyemission3 | 2020-10-22 | 2 500 000 | 130 253 100 | 2 500 000 | 130 253 100 | 1 |
Kvittningsemission4 | 2021-03-29 | 7 692 308 | 137 945 408 | 7 692 308 | 137 945 408 | 1 |
Kvittningsemission5 | 2021-04-29 | 1 000 000 | 000 016 837 | 1 000 000 | 000 016 837 | 1 |
Kvittningsemission6 | 2021-06-01 | 909 091 | 139 925 928 | 909 091 | 139 925 928 | 1 |
Nyemission
7 I anslutning till att
Erbjudandet fullföljs.
1 Kvittningsemissionen skedde till teckningskursen 10 SEK per aktie.
2 Nyemissionen skedde till teckningskursen 10 SEK per aktie.
3 Nyemissionen skedde till teckningskursen 10 SEK per aktie.
4 Nyemissionen skedde till teckningskursen 13 SEK per aktie.
30 000 000 169 925 928 30 000 000 169 925 928 1
5 Nyemissionen skedde till teckningskursen 14 SEK per aktie.
6 Nyemissionen kommer ske till teckningskursen 16,5 SEK i samband med tillträde i en transaktion den 1 juni 2021. Emissionen kommer anmälas till Bolagsverket i anslutning till tillträdet.
7 Beslut om nyemissionen fattades vid årsstämman i Bolaget den 27 maj 2021. Nyemissionen sker till teckningskursen 15 SEK. Emissionen är dock villkorad av att Erbjudandet fullföljs.
Utspädning med anledning av erbjudandet m.m. Sammanlagt kan upp till 74 829 422 aktier i Stenhus Fastigheter komma att emitteras som vederlag, innebärandes en utspädning om cirka 35,0 procent av aktiekapitalet och rösterna i Bolaget.
Bolagets nettotillgångsvärde per aktie, som enligt bransch- standard redovisas som substansvärde (EPRA NRV) per aktie och aktuellt substansvärde (EPRA NTA) per aktie, uppgick
till 11,65 SEK respektive 11,56 SEK per den 31 mars 2021, vilket, jämfört med det underförstådda värdet på Stenhus Fastigheters aktie inom ramen för vederlaget om 15,08 SEK, baserat på den volymvägda genomsnittskursen för Stenhus Fastigheters aktie på Nasdaq First North under de senaste 30 handelsdagarna fram till och med den 2 mars 2021, utgör en differens om 3,43 SEK respektive 3,52 SEK.
Lock-up
Sterner Stenhus Holding har åtagit sig att inte överlåta sina aktier i Bolaget under en period om tolv månader från första dag för handel med Bolagets aktier på Nasdaq First North, vilket var den 24 november 2020. Åtagandet är föremål för sedvanliga undantag, exempelvis tillämpas lock-up inte för det fall aktierna i Bolaget blir föremål för ett offentligt uppköpserbjudande.
Emissionsbemyndigande
Vid extra bolagsstämman den 24 september 2020 beslutades att bemyndiga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen fram till
nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägarnas före- trädesrätt, besluta om nyemission av aktier. Betalning ska kunna ske kontant, genom apport, genom kvittning eller eljest förenas med villkor. Bolagets aktiekapital och antalet aktier får med stöd av bemyndigandet sammanlagt ökas med ett belopp respektive antal som ryms inom den på extra bolagsstämman antagna bolagsordningens gränser.
Bemyndigandet syftar till att möjliggöra anskaffning av rörelseka- pital, för att kunna genomföra och finansiera eventuella förvärv. Skälet till avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt är att be- myndigandet även syftar till att trygga den fortsatta finansieringen av Bolaget genom att Bolaget tillförs nya strategiskt viktiga ägare samt initialt att Bolagets aktie ska uppnå en erforderlig ägarsprid- ning inför notering på multilateral handelsplattform (MTF). Emis- sionskursen ska vid avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt och vid betalning genom apport motsvara aktiens marknadsvärde med, i förekommande fall, marknadsmässig emissionsrabatt.
Utdelning och utdelningspolicy
Bolagets övergripande mål är att skapa värde för Bolagets aktieä- gare. Under de kommande åren bedömer Bolagets styrelse att detta görs bäst genom att återinvestera kassaflödet från verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt genom förvärv och projektutveckling, vilket leder till bedömningen att ingen utdelning kommer att utgå de närmaste åren. Långsiktigt ska utdelningen på stamaktier utgå med minst 30 procent av förvaltningsresultatet. Bolaget har ännu inte lämnat någon utdelning.
Bolagsordning för Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ), antagen vid extra bolagsstämma den 24 september 2020.
§ 1 Företagsnamn
Bolagets företagsnamn är Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ).
§ 2 Styrelsens säte
Styrelsen har sitt säte i Stockholm.
§ 3 Verksamhet
Bolaget ska direkt eller indirekt, äga och förvalta fastigheter samt idka annan därmed förenlig verksamhet.
§ 4 Aktiekapital och antal aktier
Aktiekapitalet utgör lägst 50 000 000 kronor och högst 200 000
000 kronor. Antalet aktier ska vara lägst 50 000 000 stycken och
högst 200 000 000 stycken.
§ 5 Styrelse och revisorer
Styrelsen ska bestå av 3–7 ledamöter utan suppleanter.
§ 6 Revisor
För granskning av aktiebolagets årsredovisning och räkenska- perna samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning utses en revisor med eller utan revisorssuppleant eller ett regist- rerat revisionsbolag.
§ 7 Kallelse till bolagsstämma
Kallelse till årsstämma samt kallelse till extra bolagsstämma där fråga om ändring av bolagsordning kommer att behandlas ska utfärdas tidigast sex veckor och senast fyra veckor före stämman. Kallelse till annan extra bolagsstämma ska utfärdas tidigast sex veckor och senast två veckor före stämman.
Kallelse till bolagsstämma ska ske genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och genom att kallelsen hålls tillgänglig
på bolagets webbplats. Upplysning om att kallelse har skett ska annonseras i Svenska Dagbladet.
§ 8 Anmälan till bolagsstämma
För att få delta i bolagsstämman ska aktieägare dels vara uppta- gen i en utskrift eller annan framställning av aktieboken avseende förhållandena den dag som anges i aktiebolagslagen, dels anmäla sig samt antalet biträden (högst två) till bolaget den dag som anges i kallelsen till stämman. Denna dag får inte vara söndag,
helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton och inte infalla tidigare än femte vardagen före stämman.
§ 9 Öppnande av stämma
Styrelsens ordförande eller den styrelsen därtill utser öppnar bolagsstämman och leder förhandlingarna till dess ordförande vid stämman valts.
§ 10Årsstämma
Årsstämma hålls årligen inom 6 månader efter räkenskapsårets utgång.
På årsstämma ska följande ärenden förekomma.
1. Val av ordförande vid stämman;
2. Upprättande och godkännande av röstlängd;
3. Godkännande av dagordning;
4. Val av en eller två justeringspersoner;
5. Prövning av om stämman blivit behörigen sammankallad;
6. Föredragning av framlagd årsredovisning och revisions- berättelse samt, i förekommande fall, koncernredovisning och koncernrevisionsberättelse;
7. Beslut
a) om fastställande av resultaträkning och balansräkning, samt, i förekommande fall, koncernresultaträkning och koncernbalansräkning,
b) om dispositioner beträffande vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen,
c) om ansvarsfrihet åt styrelseledamöter och verkställande direktör när sådan förekommer;
8. Fastställande av styrelse- och revisorsarvoden;
9. Val av styrelse och suppleanter samt revisionsbolag eller revisorer och eventuella revisorssuppleanter;
10. Annat ärende, som ankommer på stämman enligt aktie- bolagslagen eller bolagsordningen.
§ 11 Räkenskapsår
Bolagets räkenskapsår ska vara kalenderår.
§ 12Avstämningsförbehåll
Bolagets aktier ska vara registrerade i ett avstämningsregister en- ligt lagen (1998:1479) om värdepapperscentraler och kontoföring av finansiella instrument.
LEGALA FRÅGOR OCH KOMPLETTERANDE INFORMATION
Godkännande från finansinspektionen
Detta Prospekt har godkänts av Finansinspektionen, som behörig myndighet enligt förordning (EU) 2017/1129. Finansinspektionen godkänner detta Prospekt enbart i så måtto att det uppfyller de krav på fullständighet, begriplighet och konsekvens som anges i förordning (EU) 2017/1129. Detta godkännande bör inte betraktas som något slags stöd för den emittent eller för kvaliteten på de värdepapper som avses i detta Prospekt. Investerare bör göra sin egen bedömning av huruvida det är lämpligt att investera i dessa värdepapper.
Prospektet godkändes av Finansinspektionen den 27 maj 2021. Giltighetsperioden för Prospektet löper ut senast den 27 maj 2022, förutsatt att Prospektet kompletteras med tillägg när så krävs enligt Prospektförordningen. Skyldigheten att tillhandahålla tillägg till Prospektet i fall av nya omständigheter av betydelse, sakfel eller väsentliga felaktigheter kommer inte att vara tillämplig när Prospektet inte längre är giltigt.
Finansinspektionen är inte behörig att bedöma huruvida reglerna i Takeover-reglerna har uppfyllts eller inte. Avsnitten ”Den Nya Koncernen”, ”Information om MaxFastigheter”, ” MaxFastigheters delårsrapport”, ”Redogörelse från styrelsen i MaxFastigheter”, ”Fairness Opinion”, ”Uttalande från styrelsen i MaxFastigheter med anledning av Stenhus Fastigheters offentliga uppköpserbjudande” och ”Skattefrågor i Sverige” (se sidorna 34–38, 93–99, 100–120, 121, 122–123, 124–126 och 128–130) utgör i sin helhet sådan information. Finansinspektionen har varken granskat eller godkänt informa- tion i avsnitten ovan då Takeover-reglerna inte ligger inom ramen för Finansinspektionens behörighet och denna information
anses vara i tillägg till den information som måste finnas med i ett prospekt.
Allmän bolagsinformation
Stiftare av Bolaget var Xxxxx Xxxxxx, Xxxxxxx Xxxxxxxx, Xxx Xxxxxxxxx, JLEB Invest AB, Sterner Stenhus Holding AB och Mi- LoMnA Real Estate AB. För vidare information om Xxxxx Xxxxxx och Xxxxxxx Xxxxxxxx se avsnittet ”–Styrelse”. Xxx Xxxxxxxxx har ingen sysselsättning som är betydande i förhållande till Stenhus Fastigheter och nås på adress Xxxxxxxxxx 00, 000 00 Xxxxxxxxx. Övriga stiftare kan nås via Bolagets adress c/o Sterner Stenhus, Xxxxxxxxxxxxxx 00, xxx 0, 000 00 Xxxxxxxxx.
Ägarna i stiftaren Sterner Stenhus Holding AB är bröderna Xxxxx och Xxxxx Xxxxxxxxxx.
Bolagets verksamhet bedrivs i enlighet med aktiebolagslagen. Moderbolaget Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ), xxx.xx 559269-9507, är ett svenskt publikt aktiebolag som bildades den 20 augusti 2020 och registrerades hos Bolagsverket 4 september 2020. Bolaget har sitt säte i Stockholm och dess telefonnummer är 08 – 000 00 000. Bolagets LEI-kod är 5493006RHHJRIC7ITL87.
För en redogörelse av Bolagets koncernstruktur se ”Verksam- hetsöversikt – Koncernstruktur per dagen för detta Prospekt”.
Finansiell information avseende Koncernen per den 31 mars 2021 i Prospektet är oreviderad och hämtad från Bolagets delårsrap- port som avser perioden 1 januari 2021 till och med 31 mars 2021.
Rörelsekapital
Det är Bolagets bedömning att det befintliga rörelsekapitalet inte är tillräckligt för Bolagets behov under den kommande
tolvmånadersperioden. Bolaget bedömer att rörelsekapitalbeho- vet för den kommande tolvmånadersperioden uppgår till cirka 405 MSEK. Rörelsekapitalbehovet avser i detta sammanhang likvida medel som krävs för att Bolaget ska kunna fullgöra sina betalningsförpliktelser vartefter de förfaller till betalning. För
att kunna möta betalningsförpliktelserna under den kommande tolvmånadersperioden krävs refinansiering av de lån om sam- manlagt cirka 544 MSEK som förfaller till betalning under den kommande tolvmånadersperioden. Bolaget förväntar sig att så- dan refinansiering kommer att kunna erhållas samt på jämförbara villkor med nuvarande lån. Om de förväntade refinansieringarna inte kan genomföras kommer Bolaget behöva söka alternativ finansiering, såsom genom emissioner eller annan bankfinansie- ring, för att säkerställa Bolagets finansiella ställning.
Väsentliga avtal
Följande avtal (exkluderande avtal ingångna i den ordinarie verksamheten) har ingåtts av en medlem i Koncernen under perioden från Bolagets bildande till dagen för Prospektet och är, eller kan bli, väsentliga eller har ingåtts av en medlem i Koncernen vid någon tidpunkt och innehåller villkor enligt vilka en medlem
i Koncernen har en skyldighet eller rättighet som är, eller kan bli, väsentlig för Koncernen per dagen för detta Prospekt.
Förvaltningsavtal
Bolaget har ingått ett förvaltningsavtal med Sterner Stenhus Förvaltning AB avseende förvaltning av Bolaget och dess dot- terbolag, varigenom Sterner Stenhus Förvaltning AB åtar sig att, antingen i egen regi eller genom underentreprenör, ombesörja alternativt tillhandahålla ekonomisk och teknisk förvaltning för Stenhus Fastigheter. För avtalat uppdrag är Sterner Xxxxxxx Förvaltning AB berättigad till en fast ersättning uppdelad på ersättning för teknisk förvaltning av fastigheterna, ekonomisk förvaltning av bolagen samt central administration.
Vid eventuella förvärv av dotterbolag eller fastigheter ska Xxxxxxx initiera en diskussion med Sterner Xxxxxxx Förvaltning AB om
att utöka avtalets tillämplighet men är inte bunden vid att anlita Sterner Xxxxxxx Förvaltning AB:s förvaltning av nya dotterbolag eller fastigheter.
Konsultavtal
Bolaget ingick i oktober 2020 två konsultavtal med Xxxxxx Xxxxx- der och Xxxxxxx Xxxxxxx, genom deras respektive helägda bolag. Avtalen avser arbete som Xxxxxx Xxxxxxxx och Xxxxxxx Xxxxxxx ska utföra som vice verkställande direktör respektive projekt-/ hållbarhetschef i Bolaget. Avtalen gäller tillsvidare med en ömse- sidig uppsägningstid om nio (9) månader.
Hyresavtal
Bolaget är inte beroende av något enskilt hyresavtal. Hyresav- talen är dock sammantagna av väsentlig betydelse för Bolagets verksamhet och lönsamhet. Hyresavtalen har en varierande löp- tid. Per den 31 december 2020 hade de fem största hyresgästerna en genomsnittlig återstående hyreslängd om 10,5 år.
Rättsliga förfaranden
Under de senaste tolv månaderna har Koncernen inte varit in- blandad i några myndighetsförfaranden, rättsliga förfaranden el- ler skiljeförfaranden (inklusive pågående eller eventuella framtida förfaranden som Koncernen känner till), som har haft, eller skulle kunna få, en väsentlig effekt på Koncernens finansiella ställning el- ler lönsamhet. Koncernen har inte kännedom om några fakta el- ler omständigheter som skulle kunna förväntas leda till att några väsentliga anspråk görs gällande gentemot Koncernen inom en överskådlig framtid. Se ”Legala och regulatoriska risker – Bolaget är utsatt för legala och politiska risker”.
Transaktioner med närstående
De transaktioner med närstående som utförts framgår av not 4 i Bolagets reviderade årsredovisning för räkenskapsåret
som avslutades den 31 december 2020 och redogörs för nedan.
Koncernen står under bestämmande inflytande från Sterner Stenhus Holding AB. Kostnaderna för de koncerninterna tjäns- terna uppgick under ovan nämnda period till 1,2 MSEK. Stenhus
Fastigheter har indirekt förvärvat åtta bolag inom Sterner Sten- hus Holding AB-koncernen för 695,5 MSEK.
Stenhus Fastigheter har köpt in tjänster från Sterner Stenhus Holding AB-koncernen för 1,2 MSEK. Stenhus Fastigheter har vi- dare utfört förvaltningstjänster till bolagets direkt eller indirekta dotterbolag till ett belopp om 1,7 MSEK.
Ersättning till övriga närstående uppgick till 5,8 MSEK.
Samtliga transaktioner med närstående har, enligt styrelsens bedömning, skett på marknadsmässiga villkor. Förutom ovan har varken Bolaget, eller någon medlem i Koncernen, utfört några närståendetransaktioner under det räkenskapsåret som avsluta- des 31 december 2020 fram till datumet för detta Prospekt.
Värderingsintyg
Värderingsintygen avseende Bolagets fastighetsbestånd har tillhandahållits av de Oberoende Värderarna (som definierat ovan). Var och en av de Oberoende Värderarna har godkänt till att värderingsintygen publiceras i detta Prospekt och ingen av de Oberoende Värderarna har, så vitt Bolaget känner till, några väsentliga intressen i Bolaget.
Rådgivares intressen
Stenhus Fastigheter har anlitat Catella Corporate Finance Stock- holm AB som finansiell rådgivare och Advokatfirman Glimstedt som legal rådgivare i samband med Erbjudandet. Ingen av dessa rådgivare har ett intresse i Erbjudandet eller äger aktier i Bolaget eller dess dotterbolag eller har ingått avtal med större aktieägare i Bolaget. Var och en av dessa rådgivare kommer erhålla sedvanlig
ersättning för sin rådgivning från Bolaget i samband med Erbjudan- det.
Kostnader med anledning av erbjudandet
De totala kostnaderna, avgifterna och utgifterna för Koncernen med anledning av Erbjudandet beräknas uppgå till cirka 12 MSEK.
Relevanta regelverk för koncernens verksamhet Koncernens verksamhet präglas i hög utsträckning av lagar och andra regler samt myndighetsbeslut avseende till exempel miljö, säkerhet och uthyrning. Koncernen måste efterleva kraven i ett antal svenska och nordiska koder, lagar och regleringar, inklusive detaljplanereglering, byggnadsstandarder, säkerhetsföreskrifter
m.m. Koncernen är även föremål för reglering inom områden som arbetsmiljö, inklusive säkerhetsrelaterade frågor, hantering av asbest och asbestsanering samt lagar och förordningar
som reglerar utsläpp av växthusgaser, bland annat energi- och elförbrukning. Vad avser skatterättsliga frågor hanteras dessa av Koncernen genom tolkningar av gällande och relevant skattelag- stiftning samt andra skatteföreskrifter samt ställningstaganden från Skatteverket.
Verksamheten präglas även av extern reglering avseende bolagsstyrning, exempelvis genom aktiebolagslagen (2005:551) och de regler och rekommendationer som följer av listningen av Bolagets aktier på Nasdaq First North. För mer information om dessa regelverk och hur Xxxxxxx tillämpar dessa, se avsnittet ”Bolagsstyrning – Bolagsstyrning”.
Viktig information om beskattning Skattelagstiftningen i investerarens hemland och i Sverige kan påverka de eventuella intäkter som erhålls från aktier i Stenhus
Fastigheter. Beskattningen av eventuell utdelning, liksom kapital- vinstbeskattning och regler om kapitalförluster vid avyttring av värdepapper, beror på varje enskild aktieägares specifika situa- tion. Särskilda skatteregler gäller för vissa typer av skatteskyldiga och vissa typer av investeringsformer.
Varje innehavare av aktier bör därför rådfråga en skatterådgivare för att få information om de särskilda konsekvenser som kan uppstå i det enskilda fallet, inklusive tillämpligheten och effekten av utländska skatteregler och skatteavtal.
Handlingar som hålls tillgängliga för inspektion
Kopior av (i) Bolagets bolagsordning och registreringsbevis,
INFORMATION OM MAXFASTIGHETER
Följande information utgör en sammanfattande beskrivning av MaxFastigheter. Informationen som anges i denna beskrivning är, om inget annat anges, hämtad från offentligt tillgänglig informa- tion, främst från delårsrapporten för kvartal 1 2021, årsredovisningar för räkenskapsåren 2020, 2019 och 2018 samt MaxFastigheters hemsida.
Verksamhet
Verksamhetsbeskrivning
MaxFastigheter är ett fastighetsbolag som äger, förvaltar och ut- vecklar kommersiella fastigheter. Fastigheternas marknadsvärde uppgick per den 31 mars 2021 till cirka 2 951 MSEK och den uthyr- bara arean uppgick till 226 871 kvadratmeter. Fastighetsbeståndet var uppdelat i segmenten handel, fritid, lager/logistik, kontor, samhälle, industri och övrigt. De två största kategorierna handel och fritid stod för 54 respektive 16 procent av hyresvärdet. Fastig- hetsbeståndet var huvudsakligen koncentrerat till regionstäder i Mellansverige. De tio största hyresgästerna stod för 48,2 procent av det totala hyresvärdet och den genomsnittliga återstående löptiden för samtliga hyresavtal uppgick till 5,3 år.
Per den 31 mars 2021 uppgick antalet tillsvidareanställda i Max- Fastigheter till 9 personer.
Affärsidé
MaxFastigheter ska förvärva, utveckla och förvalta kommersiella fastigheter. Genom lokal närvaro och närhet till kund ska varje enskild fastighets potential och kundnytta optimeras för att skapa maximalt värde för MaxFastigheters aktieägare.
Vision
MaxFastigheter ska vara ett av marknadens bästa och effektiva fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter.
Strategi
MaxFastigheter ska fokusera på att skapa starka kassaflöden genom;
• en väl avvägd mix av solida och långsiktiga hyresgäster för att minimera risk och maximera intjäning,
• förvärv av fastigheter i starka lokala lägen som kompletterar befintligt fastighetsinnehav,
• förädling av fastighetsbeståndet genom värdehöjande fastig- hetsutveckling, aktiv förvaltning och strategiskt uthyrnings- arbete,
• stabilitet och långsiktighet i finansiering, både vad gäller kapital och krediter.
Finansiell översikt i sammandrag
Följande information som anges i denna beskrivning är hämtad från delårsrapporten för kvartal 1 2021, årsredovisningar för räkenskapsåren 2020, 2019 och 2018. De finansiella rapporterna
för räkenskapsåren som avslutades den 31 december 2020, 2019 och 2018 är upprättade i enlighet med International Financial
Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) som antagits av EU. Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner tillämpats. Informationen i delårsrapporten för första kvartal har upprättats i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen.
Rapport över resultat och övrigt totalresultat för koncernen i sammandrag
Resultaträkning Belopp i XXXX | xxx–mar 2021 (oreviderat) | jan–dec 2020 (reviderat) | jan–dec 2019 (reviderat) | jan–dec 2018 (reviderat) |
Intäkter | 52 390 | 186 861 | 145 346 | 111 024 |
Fastighetskostnader | -12 799 | -43 156 | -33 230 | -31 445 |
Driftöverskott | 39 000 | 000 000 | 112 116 | 79 579 |
Central administration | -5 981 | -20 558 | -16 344 | -11 632 |
Ränteintäkter | - | 266 | 47 | - |
Räntekostnader | -21 8621) | -52 625 | -38 618 | -24 210 |
Förvaltningsresultat | 11 748 | 70 788 | 57 201 | 43 737 |
Värdeförändring förvaltningsfastigheter | 312 | 37 591 | 64 575 | 1 968 |
Realiserade värdeförändringar finansiella instrument | - | 11 236 | - | - |
Orealiserad värdeförändring finansiella instrument | 1 744 | -3 128 | 3 692 | 1 048 |
Resultat före skatt | 13 804 | 116 487 | 125 468 | 46 753 |
Aktuell skatt | -2 211 | -9 691 | -6 118 | -2 043 |
Uppskjuten skatt | -1 968 | -16 702 | -15 219 | -5 048 |
PERIODENS RESULTAT | 9 625 | 90 094 | 104 131 | 39 662 |
1) Avser finansnetto för perioden januari–mars 2021 |
Rapport över finansiell ställning för koncernen i sammandrag
Balansräkning Belopp i TSEK | 31 mar 2021 (oreviderat) | 31 dec 2020 (reviderat) | 31 dec 2019 (reviderat) | 31 dec 2018 (reviderat) |
TILLGÅNGAR | ||||
Anläggningstillgångar | ||||
Materiella anläggningstillgångar | ||||
Förvaltningsfastigheter | 2 951 466 | 2 861 337 | 2 314 759 | 1 552 087 |
Nyttjanderättstillgångar | 32 841 | 32 841 | 32 841 | - |
Inventarier | 261 | 210 | 275 | 425 |
2 984 568 | 2 894 388 | 2 347 875 | 1 552 512 | |
Finansiella anläggningstillgångar | ||||
Derivatinstrument | - | - | 1 086 | - |
Uppskjuten skattefordran | 4 203 | 4 203 | 4 203 | 1 451 |
4 203 | 4 203 | 5 289 | 1 451 | |
Summa anläggningstillgångar | 2 988 771 | 2 898 591 | 2 353 164 | 1 553 963 |
Omsättningstillgångar | ||||
Kundfordringar | * | 5 897 | 3 549 | 3 512 |
Övriga fordringar | * | 46 855 | 52 537 | 22 415 |
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | * | 9 975 | 9 495 | 4 017 |
Likvida medel | 102 633 | 60 147 | 224 603 | 25 859 |
Summa omsättningstillgångar | 157 028 | 122 874 | 290 184 | 55 803 |
SUMMA TILLGÅNGAR | 3 145 799 | 3 021 465 | 2 643 348 | 1 609 766 |
EGET KAPITAL OCH SKULDER | ||||
Eget kapital | ||||
Aktiekapital | 54 110 | 54 110 | 54 110 | 36 433 |
Övrigt tillskjutet kapital | 505 496 | 505 496 | 504 760 | 307 368 |
Hybridobligationer | 227 263 | 227 263 | ||
Balanserade vinstmedel | 389 558 | 383 616 | 311 827 | 231 933 |
Summa eget kapital 1 176 428 | 1 170 485 | 870 697 | 575 734 | |
Långfristiga skulder | ||||
Långfristig upplåning | * | 962 348 | 897 142 | 784 517 |
Derivatinstrument | 354 | 2 099 | - | 2 606 |
Uppskjuten skatteskuld | 89 403 | 87 435 | 70 689 | 50 760 |
Leasingskulder | 32 841 | 32 841 | 32 173 | - |
Summa långfristiga skulder | * | 1 084 723 | 1 000 004 | 837 883 |
Kortfristiga skulder | ||||
Kortfristig upplåning | * | 000 000 | 000 597 | 143 904 |
Leverantörsskulder | * | 19 508 | 13 666 | 15 657 |
Skatteskulder | * | 17 740 | 9 699 | 6 539 |
Xxxxxx xxxxxxx | * | 27 098 | 23 491 | 15 803 |
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | * | 6 587 | 17 194 | 14 246 |
Summa kortfristiga skulder | * | 766 257 | 772 647 | 196 149 |
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 3 145 799 | 3 021 465 | 2 643 348 | 1 609 766 |
* Linjeposten framgår inte i MaxFastigheters delårsrapport för första kvartalet 202 | 1 | |||
Xxxxxxxxx Xxxxxx i XXXX | xxx–mar 2021 (oreviderat) | jan–dec 2020 (reviderat) | jan–dec 2019 (reviderat) | xxx–dec 2018 (reviderat) |
Intäkter | 52 390 | 186 861 | 145 346 | 111 024 |
Driftöverskott | 39 000 | 000 000 | 112 116 | 79 579 |
Räntetäckningsgrad, ggr | 1,5 | 2,4 | 2,5 | 2,8 |
Soliditet, % | 37,4 | 38,7 | 32,9 | 35,8 |
Avkastning på eget kapital, % | 1,1 | 8,8 | 14,4 | 7,0 |
Resultat per aktie, SEK före utspädningseffekter | 0,44 | 4,16 | 5,70 | 2,72 |
Resultat per aktie, SEK efter utspädningseffekter | 0,38 | 3,76 | 5,70 | 2,48 |
Belåningsgrad, % | 56,1 | 55,8 | 60,1 | 59,8 |
Aktier, aktiekapital och ägarförhållanden
Aktie
MaxFastigheter har ett aktieslag. Varje aktie berättigar till en röst och varje aktieägare har rätt att rösta för samtliga aktier som aktieägaren innehar i MaxFastigheter. MaxFastigheters aktie är listad på Nasdaq First North under kortnamnet MAXF. Bolagets ISIN-kod är SE0008406417. Per den 31 mars 2021 uppgick antalet aktier i MaxFastigheter till 21 644 081 med ett kvotvärde om 2,50 SEK.
Teckningsoptionsprogram
Per den 31 mars 2021 hade MaxFastigheter 9 897 179 teckningsop- tioner utställda med löptid till den 31 mars 2027 och en tecknings- kurs om 42 SEK per aktie. Teckningsoptionerna har ISIN-kod SE0013775699 och är listade på Nasdaq First North.
Incitamentsprogram För den perioden som omfattas av den finansiella översikten i sammandrag har MaxFastigheter inte haft några aktierelaterade incitamentsprogram. | ||
Aktieägare | ||
De tio största aktieägarna per den 31 mars 2021 listas nedan. | ||
Källan till informationen är bolagets delårsrapport för första | ||
kvartalet 2021. | ||
Aktieägare | Xxxxx aktier | Andel av kapital/röster, % |
Investment AB Öresund | 5 559 072 | 25,7 |
Fastighets AB Balder | 2 646 593 | 12,2 |
TTC Invest | 2 165 295 | 10,0 |
Xxxxxx Xxxxxxxx, med bolag | 1 659 081 | 7,7 |
PriorNilsson Realinvest | 1 159 914 | 5,4 |
Xxx-Xxx Xxxxxx, med bolag | 751 200 | 3,5 |
Xxxx Xxxxxxx, med bolag | 705 000 | 3,3 |
EkoFast Invest (VD + vVD, direkt och indirekt) | 439 547 | 2,0 |
Futur Pension | 422 354 | 2,0 |
Xxxx Xxxxxxx Engebretsen | 350 000 | 1,6 |
Summa tio största aktieägare | 15 858 056 | 73,3 |
Övriga aktieägare | 5 786 025 | 26,7 |
TOTALT | 21 000 000 | 000,0 |
Aktiekursutveckling
Nedanstående diagram visar kursutveckling och volym för MaxFastigheters aktie under de senaste 12 månaderna fram till och med dagen innan Erbjudandet offentliggjordes (3 mars 2020–2 mars 2021), jämfört med OMX Stockholm PI under samma period.
Aktiekursutveckling
XXX Xxxxx
50 500 000
45 450 000
40 400 000
35 350 000
30 300 000
25 250 000
20 200 000
15 150 000
10 100 000
5 50 000
2020-03-03
2020-03-17
2020-03-31
2020-04-14
2020-04-28
2020-05-12
2020-05-26
2020-06-09
2020-06-23
2020-07-07
2020-07-21
2020-08-04
2020-08-18
2020-09-01
2020-09-15
2020-09-29
2020-10-13
2020-10-27
2020-11-10
2020-11-24
2020-12-08
2020-12-22
2021-01-05
2021-01-19
2021-02-02
2021-02-16
2021-03-02
0 0
MaxFastigheter volym (xxxxx xxxxx) MaxFastigheter aktiekurs (vänstra axeln) OMXSPI (Index = 36) (vänstra axeln)
Utdelningspolicy
MaxFastigheters utdelningspolicy är att tills vidare i huvudsak återinvestera vinsterna för att tillvarata de affärsmöjligheter som finns för att uppnå det uppsatta tillväxtmålet om ett fastighets- värde på 5 MDSEK.
Bemyndigande
På MaxFastigheters årsstämma, den 16 juni 2020, fattades bland annat beslut om bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen, under tiden fram till nästa årsstämma, med eller utan av- vikelse från aktieägarnas företrädesrätt, fatta beslut om nyemis- sion av stamaktier, teckningsoptioner eller konvertibler. Antalet aktier, teckningsoptioner eller konvertibler som emitteras med stöd av bemyndigandet får motsvara en ökning av aktiekapitalet om högst 20 procent baserat på det sammanlagda aktiekapitalet i MaxFastigheter vid tidpunkten för årsstämman 2020.
Antalet stamaktier som får emitteras med stöd av bemyndigan- det får dock högst uppgå till 20 procent av aktiekapitalet som ut- görs av stamaktier utgivna vid tidpunkten för årsstämman 2020. Betalning ska, förutom kontant, kunna ske med apportegendom eller genom kvittning.
Nyemission med stöd av bemyndigandet ska ske i syfte att förvärva fastigheter eller andelar i juridiska personer som äger fastigheter eller i syfte att kapitalisera MaxFastigheter inför så- dana förvärv. Nyemission beslutad med stöd av bemyndigandet som sker med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt ska ske till marknadsmässig teckningskurs. Vid företrädesemissioner ska marknadsmässig emissionsrabatt ges.
Aktieägaravtal
För den perioden som omfattas av den finansiella översikten i sammandrag nämner MaxFastigheter inga befintliga avtal mellan större aktieägare eller mellan större aktieägare och MaxFastig- heter.
Styrelsen, ledande befattningshavare och revisorer
Styrelsen
Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxxxxxx (född 1982)
Styrelseledamot sedan 2020.
Utbildning: Civilekonom, Handelshögskolan BI
Övriga uppdrag: Styrelseledamot Investment AB Öresund, MQ Holding AB och Bilia AB.
Innehav i MaxFastigheter (inkl. eventuellt närståendeinnehav): 350 000 aktier privat. Beroende till bolaget som styrelseledamot i Investment AB Öresund (3 000 000 aktier i MaxFastigheter).
Xxxx Xxxxxxx (född 1961)
Styrelseledamot sedan 2016.
Utbildning: Ekonomlinjen, Uppsala universitet
Övriga uppdrag: Styrelseledamot och VD i Axagon AB samt styrelseledamot i några mindre fastighetsbolag.
Innehav i MaxFastigheter (inkl. eventuellt närståendeinnehav):
680 00 aktier via bolag.
Xxxx Xxxxx (född 1979) Styrelseledamot sedan 2019. Utbildning: Fastighetsvetenskap
Övriga uppdrag: VD i Fastighets AB Kronobränneriet. Styrelse- ordförande i Göteborgs Lokallots AB, Granfura Fastighets AB samt Magasinet Smögen AB. Styrelseledamot i Grandab Manage- ment AB, Petre & Partners AB samt Bråta Ängar AB.
Innehav i MaxFastigheter (inkl. eventuellt närståendeinnehav):
-
Xxx Xxxxxxxx (född 1959) Styrelseledamot sedan 2020. Utbildning: Civilingenjör, KTH
Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Bilia AB, OBOS, Norge.
Innehav i MaxFastigheter (inkl. eventuellt närståendeinnehav):
-
Xxxx Xxxxx (född 1964)
Styrelseordförande sedan 2020.
Utbildning: Jur.kand., Stockholms universitet
Övriga uppdrag: Advokat / Partner på Wistrand Advokatbyrå, Stockholm, Brofund Group AB, WISAB AB, Aros Bostad För- valtning AB, Derbo Förvaltning AB, Terraferma AB, Workforce Bemanning Sverige AB, Xxxxx Xxxxx Produktion AB, Vitkremlan AB, NHP Trav AB, Advokat Xxxx Xxxxx AB, Xxxxxx Xxxxxx Advo- kat AB, Pråmen II Holding AB, Ostrobotnia Holding AB, Advokat Xxxxx Xxxxxxxx AB
Innehav i MaxFastigheter (inkl. eventuellt närståendeinnehav):
-
Ledande befattningshavare Xxxxx Xxxxxxxx (född 1972)
VD i MaxFastigheter sedan 2016 och i styrelsen mellan 2013–2016.
Grundare av MaxFastigheter 2013.
Utbildning: Diverse ekonomistudier, Mälardalens högskola Eskilstuna
Bakgrund: Tidigare verksam som redovisningsekonom, controller och ekonomichef inom olika branscher samt i det egna bolaget EkoFast.
Innehav i bolaget (inkl. eventuellt närståendeinnehav):
212 748 aktier via bolag.
Xxxxxx Xxxx (född 1964)
Fastighetschef och vice VD sedan 2016. Grundare av MaxFastig- heter 2013 och styrelseledamot 2013–2016.
Utbildning: Byggnadsingenjör samt kurser inom företags- ekonomi, Mälardalens högskola Eskilstuna
Bakgrund: Tidigare verksam som bland annat enhetschef inom de börsnoterade fastighetsbolagen Klövern AB och Dagon AB samt i det egna bolaget EkoFast.
Innehav i MaxFastigheter (inkl. eventuellt närståendeinnehav):
212 748 aktier via bolag.
Xxxxxx Xxxxx (född 1963)
CFO sedan 2020.
Utbildning: Ekonomiexamen vid Handelshögskolan i Stockholm Bakgrund: Olika befattningar inom främst bank och kapitalan- skaffningar från bland annat Xxxxxx Xxxx, Swedbank, RBS, Crédit Agricole, Pareto och Arctic Securities.
Innehav i MaxFastigheter (inkl. eventuellt närståendeinnehav):
-
Revisor
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, Box 89, 701 41 Örebro, utsågs till MaxFastigheters revisor av bolagsstämman den 16 juni 2020. Huvudansvarig revisor är Xxxx-Xxx Xxxxxxxxx.
Information om styrelsen och ledande befattningshavare samt deras aktieinnehav har hämtats från MaxFastigheters hemsida den 5 maj 2021.
Bolagsordning
§ 1 Firma
Bolagets firma är MaxFastigheter AB. Bolaget är publikt (publ).
§ 2 Styrelsens säte
Bolagets styrelse har sitt säte i Gävle.
§ 3 Verksamhet
Bolaget ska äga samt förvalta fastigheter och därmed förenlig verksamhet.
§ 4 Aktiekapital
Bolagets aktiekapital ska utgöra lägst 25 000 000 kronor och högst 100 000 000 kronor.
§ 5 Aktieantal
Antalet aktier i bolaget ska vara lägst 10 000 000 och högst 40 000 000.
§ 6 Styrelse
Styrelsen består av 3–10 ledamöter med högst 10 suppleanter. Den väljes årligen på årsstämman för tiden intill dess nästa års- stämma har hållits.
§ 7 Revisorer
Bolaget ska välja 1–2 revisorer med eller utan revisorssuppleanter.
§ 8 Kallelse
Kallelse till årsstämman samt kallelse till extra bolagsstämma där fråga om ändring av bolagsordning kommer att behandlas ska utfärdas tidigast sex veckor och senast fyra veckor före stämman. Kallelse till annan extra bolagsstämma ska utfärdas tidigast sex veckor och senast tre veckor före stämman.
Kallelse till bolagsstämman ska ske genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och genom att kallelsen hålls tillgänglig
på bolagets webbplats. Upplysning om att kallelse har skett ska annonseras i Svenska Dagbladet.
§ 9 Anmälan till bolagsstämma
Aktieägare som vill deltaga i bolagsstämman ska dels vara upp- tagen som aktieägare i sådan utskrift av aktieboken som avses
i 7 kap 28 § tredje stycket aktiebokslagen (2005:551) avseende förhållandena fem dagar före stämman, dels anmäla detta till bolaget senast den dag som anges i kallelsen till stämman. Sist- nämna dag får inte vara en söndag, annan allmän helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton och inte infalla tidigare än femte vardagen före stämman.
§ 10 Ort för bolagsstämma
Bolagsstämman kan hållas, förutom där styrelsen har sitt säte, i Stockholm och i Eskilstuna.
§ 11 Årsstämma
Årsstämma ska hållas årligen inom 6 månader efter räkenskaps- årets utgång.
På årsstämman ska följande ärende förekomma.
1. Val av ordförande vid stämman.
2. Upprättande och godkännande av röstlängd.
3. Godkännande av dagordning.
4. Val av en eller två protokolljusterare.
5. Prövning av om stämman blivit behörigen sammankallad.
6. Framläggande av årsredovisningen och revisionsberättelsen samt, i förekommande fall, koncernredovisningen och koncernrevisionsberättelsen.
7. Beslut rörande:
a) fastställande av resultaträkningen och balansräkningen samt, i förekommande fall, koncernresultaträkningen och koncernbalansräkningen,
b) dispositioner av bolagets vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen,
c) ansvarsfrihet åt styrelseledamöterna och verkställande direktören, om sådan har utsetts, och
d) riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare.
8. Fastställande av styrelse- och eventuella revisorarvoden.
9. Fastställande av antalet styrelseledamöter och styrelsesupp- leanter samt av antalet revisorer och revisorssuppleanter.
10. Val av styrelse och suppleanter samt, i förekommande fall, revisorer och revisorssuppleanter.
11. Övriga ärenden som ankommer på stämman enligt aktie- bolagslagen (2005:551) eller bolagsordningen.
§ 12 Räkenskapsår
Bolagets räkenskapsår ska vara kalenderår.
§ 13 Avstämningsförbehåll
Den aktieägare eller förvaltare som på avstämningsdagen är införd i aktieboken och antecknad i ett avstämningsregister enligt 4 kap. lagen (1998:1479) om värdepapperscentraler och konto- föring av finansiella instrument, eller den som är antecknad på avstämningskonto enligt 4 kap. 18 § första stycket 6–8, nämnda lag, ska antas vara behörig att utöva de rättigheter som följer av 4 kap. 39 § aktiebolagslagen (2005:551)