Arrendeprinciper för bostadstomter med arrendeavtal som löper ut 2023 och 2024

§ 234 Arrendeprinciper för bostadstomter med arrendeavtal som löper ut 2023 och 2024

HEL 2022-005784 T 10 01 01 02

Beslut

Stadsfullmäktige fastställde arrendeprinciper för de i bilaga 1 nämnda tomterna eller de tomter som bildas av dem i 23 (Majstad), 24 (Gum- täkt), 25 (Kottby), 26 (Forsby), 28 (Åggelby), 34 (Östra Baggböle) och 46 (Sockenbacka) stadsdelen från tidpunkter som bestäms senare till 31.12.2080 utgående från att årsarrendet för tomterna bestäms i enlig- het med förteckningen nedan på punkt 1, så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras av priset per kvadratmeter våningsyta som nämns vid respektive stadsdel och typ av tomt, och därtill enligt följande principer:

Postadress	Besöksadress	Telefon	FO-nummer	Kontonr
PB 1	Norra esplanaden 11-13	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00000 XXXXXXXXXXX XXXX	Xxxxxxxxxxx 00	Telefax		Moms nr

De ovannämnda priserna enligt arrendeprinciperna följs, om inte något annat följer av lagstiftningen.

Då avtalen för bostadstomterna förnyas bestäms arrendet utifrån vå- ningsytan (m² vy) som byggts enligt det huvudsakliga användningssyf- tet, såsom bostadsvåningsytan. Våningsytan som arrendet grundar sig på bestäms enligt byggnadsritningarna. Då arrendet bestäms följs det som konstateras om våningsytan i miljöministeriets miljöguide nr 72 och tjänstens utveckling av markegendom och tomter vedertagna avvi- kelser, som framgår av bilaga 4. I övrigt följs det som en behörig tjäns- teinnehavare i stadsmiljösektorn bestämmer.

Då man fastställer arrendet och förnyar avtalen för bostadstomter, av- ses med tomt för flervåningshus en tomt där det finns ett flervånings- hus, med radhustomt en tomt där det finns ett radhus, med parhustomt en tomt där det finns ett parhus och med egnahemstomt en tomt där det finns ett egnahemshus.

Med flervåningshus avses hus med minst tre bostä- der/bostadslägenheter där minst två bostäder ligger på varandra, med radhus avses hus med minst tre bostäder/bostadslägenheter som har kopplats till varandra, med parhus avses hus där två separata bostä-

Postadress	Besöksadress	Telefon	FO-nummer Kontonr
PB 1	Norra esplanaden 11-13	x000 0 000 0000	0000000-0 XX0000000000000000
00000 XXXXXXXXXXX XXXX	Xxxxxxxxxxx 00	Telefax	Moms nr

Behandling

der/bostadslägenheter ligger bredvid varandra eller på varandra och med egnahemshus avses hus som har en bostad/bostadslägenhet.

För affärs-, kontors- eller arbetslokaler eller lokaler med motsvarande användningssyfte tas samma arrende ut som för bostadslokaler.

För tomter för allmänna byggnader (Y) och motsvarande lokaler tas ett arrende ut som är hälften av det arrende som tas ut för bostadslokaler.

En behörig tjänsteinnehavare i stadsmiljösektorn har rätt att avvika från de föreslagna arrendeprinciperna av en grundad anledning.

Av årsarrendena som fastställs enligt detta tas 50 % ut för det första avtalsåret, 55 % för det andra året, 60 % för det tredje året, 65 % för det fjärde året, 70 % för det femte året, 75 % för det sjätte året, 80 % för det sjunde året, 85 % för det åttonde året, 90 % för det nionde året och 95 % för det tionde året, och räknat från det elfte året tas arrendet ut till 100 %.

I övrigt gäller sedvanliga arrendevillkor för bostadstomter och tilläggs- villkor som eventuellt föreskrivits av en behörig tjänsteinnehavare i stadsmiljösektorn.

Stadsfullmäktige justerar dessutom protokollet omedelbart vad detta ärende beträffar.

Förslag om återremiss

Ledamoten Xxxxxx Xxxxxxxx-Xxxxxx understödd av ledamoten Xxxxx Xxxxxxxx föreslog att stadsfullmäktige återremitterar ärendet till stads- styrelsen för ny beredning utgående från att man utreder om tomten kan säljas till arrendatorn.

1 omröstningen

Postadress	Besöksadress	Telefon	FO-nummer Kontonr
PB 1	Norra esplanaden 11-13	x000 0 000 0000	0000000-0 XX0000000000000000
00000 XXXXXXXXXXX XXXX	Xxxxxxxxxxx 00	Telefax	Moms nr

Föredragande Upplysningar

Bilagor

JA-förslag: Behandlingen fortsätter

NEJ-förslag: Ledamoten Xxxxxx Xxxxxxxx-Xxxxxxx förslag om återre- miss

Ja-röster: 80

Xxxxxx Xxxx, Xxxxx Xxxxx, Xxxx Xxxxxx-Xxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxxx, Xxxxx Xxxx-Xxxxxxxxxx, Xxx Xxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxx- xxxxxx Xxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxx, Xxxxx Xxxxxxx, Xxxx Xxxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxxx, Xxx Xxxxxxx, Xxxx Xxx- man, Xxxxxx Xxxxxx, Xxxx Xxxxxx, Xxxxx Xxxxx-xxx, Xxxx Xxxxxxx, Xxxx Xxxxxxxx, Xxxx Xxxxxxx, Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx, Ve- xxxxxx Xxxxxxxxx, Xxxxx Xxxx, Xxxxxx Xxxxxxxx, Xxxxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx, Xxxx Xxxxxx, Xxxx Xxxxxxxxxx, Xxxx Xxxx, Xxxxx Xxxxxxxx, Xxxx Xxxxxxx, Xxx Xxxxxx, Xxxxx Xxxxx, Xxxxx Xxxxx- xxxxxx, Xxx Xxxxx, Xxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx, Xxxx Xxxx, Xxxx Xxxxxxxxx, Xxxx Xxx- xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxx, Xxxx Xxxxxxxx, Xxx Xxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxx, Xxxxx Xxxxxxx, Xxx Xxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxxxx, Xxxx Xxxxxxxxx, Xxxx Xxxxxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxx, Xxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx, Xxx- xx Xxxxxx, Xxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxx, Xxxxxx Xxxxxxx, Xxxxxx Xxxx- xxx, Xxxx Xxxxxxxxxxx, Xxxxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxx, Xxxxx Xxxxxx, Xxxxxx Xxxxx-Xxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxx- xxx, Xxxxxx Xxxxxxxxxx, Xxxxxxx Xxxxx, Xxxxxx Xxxxxxxx, Xxxx Xxxxx

Nej-röster: 3

Xxxx Xxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxxx-Xxxxxx

Frånvarande: 2

Xxxx Xxxxxxxxxx, Xxxxxxx Xxxxxxxx

Stadsfullmäktige beslutade fortsätta behandlingen av ärendet.

Stadsstyrelsen

Xxxx Xxxx, tf. stadssekreterare, telefon: 000 00000

suvi.ramo(a)xxx.xx Xxxx Xxxxxxxx, tomtchef, telefon: 000 00000

sami.haapanen(a)xxx.xx

1 Luettelo tonteista

2 Perustelumuistio

3 Maanvuokran perusteena olevan kerrosalan määrittely

4 Alueiden rakennusoikeuden markkina-arvot

Postadress	Besöksadress	Telefon	FO-nummer Kontonr
PB 1	Norra esplanaden 11-13	x000 0 000 0000	0000000-0 XX0000000000000000
00000 XXXXXXXXXXX XXXX	Xxxxxxxxxxx 00	Telefax	Moms nr

Sökande av ändring

Utdrag

Beslutsförslag

Kommunalbesvär, fullmäktige

Xxxxxx Xxxxxxx till utdrag

Tomternas arrendetagare Förslagstext

Kommunalbesvär, fullmäktige Bilaga 1

Bilaga 2

Bilaga 3

Bilaga 4

Beslutet stämmer överens med förslaget.

Föredragandens motiveringar

I Helsingfors löpte cirka 750 arrendeavtal för bostadstomter ut under åren 2020–2021. Under åren 2023–2024 löper totalt cirka 60 arrende- avtal för bostadstomter ut.

Arrendeavtal som ska förnyas finns i stadsdelarna Majstad (11 st), Gumtäkt (10 st), Kottby (22 st), Forsby (10 st), Grindbacka i Åggelby (1 st), Dammen i Åggelby (1 st), Östra Baggböle (1 st) och Sockenbacka (2 st). Största delen av tomterna i avtalen som förnyas är egnahems- hustomter och parhustomter. Dessutom kommer arrendeavtalen för tomter för flervåningshus att förnyas. En förteckning över tomterna in- går i bilaga 1, av vilken även tomternas grunduppgifter framgår.

Allmänt om beredningen av förnyandet av arrendeavtalen som löper ut 2023 och 2024

Tjänsten utveckling av markegendom och tomter inledde beredningen för förnyandet av arrendeavtalen för bostadstomter som löper ut åren 2023 och 2024 i slutet av 2019. Då skickades en skrivelse till arrende- tagarna om att de gällande avtalen håller på att löpa ut. I skrivelserna gavs en preliminär uppskattning om grunderna för hur det nya arrendet ska fastställas och dess inverkan på boendekostnaderna. I skrivelsen berättades dessutom om processen bakom förnyandet av arrendeavta- len och om avtalsvillkoren. Vid årsskiftet 2020/2021 skickades en ytter- ligare skrivelse till arrendetagarna, där man framförde en preciserad uppskattning av det nya arrendet och en utredning av våningsytan som arrendet grundar sig på. I skrivelsen berättades noggrannare om tids- schemat för förnyandet av arrendeavtalen, om förfarandet när avtalen förnyas och om avtalsvillkoren. Dessutom fick arrendetagarna en möj-

Postadress	Besöksadress	Telefon	FO-nummer Kontonr
PB 1	Norra esplanaden 11-13	x000 0 000 0000	0000000-0 XX0000000000000000
00000 XXXXXXXXXXX XXXX	Xxxxxxxxxxx 00	Telefax	Moms nr

lighet att skriftligt framföra sina åsikter om förnyandet och om relatera- de frågor. Tre tomters arrendetagare lämnade in sin åsikt.

Åsikterna som framfördes under beredningen och andra synpunkter som kom fram om stadens arrendepraxis för bostadstomter och förny- andet av avtalen gällde bland annat

− skäligheten av byggrättens värde och

− att arrendenivån inte kan höjas från 2020–2021 års nivå i Majstads, Gumtäkts, Kottbys och Forsbys områden.

Frågorna och synpunkterna ovan och andra mer omfattande frågor som hänför sig till ärendet kommenteras i motiveringspromemorian i bi- laga 2.

Utöver skrivelserna har förnyandet av arrendeavtalen har kommunice- rats till arrendetagarna bland annat på nätsidorna för tjänsten utveck- ling av markegendom och tomter vid stadsmiljösektorn. I början av år 2021 ordnade tjänsten utveckling av markegendom och tomter två in- vånartillfällen där deltagarna fick information om principerna och tids- schemat för förnyandet av arrendeavtalen. Vid invånartillfällena besva- rades publikens frågor av experter från tjänsten utveckling av marke- gendom och tomter. På tillfällena berättades dessutom om de juridiska och praktiska åtgärder som hänför sig till undertecknandet av arrende- avtalen. Arrendetagarna underrättades om invånartillfällena med in- bjudningar och på nätsidorna för tjänsten utveckling av markegendom och tomter. Promemoriorna som skrevs om invånartillfällena ingår i det bifogade materialet till det här förslaget.

Arrendetagarnas åsikter som framfördes skriftligt eller vid invånartillfäl- lena har i mån av möjlighet beaktats i beredningen av ärendet. Iaktta- gelser av allmän natur som framfördes i åsikterna om förnyandet av ar- rendeavtalen har besvarats i det här förslaget och dess bilagor. Tomt- specifika specialfrågor som framfördes i åsikterna kommer att besvaras senare i samband med besluten om förnyandet av arrendeavtalen. Då kommer beredaren ännu att kontakta arrendetagarna. De egentliga be- sluten om att förnya arrendeavtalen fattas av en behörig tjänsteinneha- vare i stadsmiljösektorn efter att stadsfullmäktige har fastställt arrende- principer för tomterna.

Tomtspecifika omständigheter och deras inverkan på arrendepriset för en enskild tomt undersöks och beslutas enligt en tjänsteinnehavares separata beslut. Målet är att besluten om avtalen som löper ut 1.1.2023 fattas under år 2022 i god tid innan arrendetiden i det gamla arrendeav- talet löper ut. I fråga om avtalen som löper ut i slutet av år 2023 eller senare fattas besluten senast under början av hösten 2023.

Postadress	Besöksadress	Telefon	FO-nummer Kontonr
PB 1	Norra esplanaden 11-13	x000 0 000 0000	0000000-0 XX0000000000000000
00000 XXXXXXXXXXX XXXX	Xxxxxxxxxxx 00	Telefax	Moms nr

När stadsfullmäktige fastställde arrendegrunder för arrendeavtal som löpte ut under åren 2020–2021 godkände det 10.10.2018 (285 §) en hemställningskläm som förutsatte att staden utreder möjligheten att gö- ra en bedömning de sociala konsekvenserna av tomternas arrende- grunder. Konsekvensbedömningen skulle omfatta konsekvenserna av tomternas arrenden både på bostadshyror, boendekostnader och seg- regation mellan och inom områden. Stadsstyrelsen antecknade 27.6.2022 (525 §) en utredning om de åtgärder som gjordes med an- ledning av hemställningsklämmen.

Allmänna principer som följs vid förnyandet av arrendeavtal för bostadstomter

Arrendeavtal för en bostadstomt förnyas vid utgången av arrendeperio- den, om markanvändningen inte utgör avsevärda hinder för detta. Då arrendeavtalet förnyas fastställs arrendet i det nya avtalet så att det motsvarar arrendenivån vid den tidpunkt då avtalet förnyas. Då avtal tecknas följs de gällande allmänna arrendeavtalsvillkor som stadsmiljö- nämnden fastställt. Dessutom inkluderas eventuella tomtspecifika spe- cialvillkor (bl.a. villkor av servitutskaraktär i det gamla avtalet) i avtalen. När arrenden fastställs följs principen om enhetliga arrenden i område- na. Nya arrendeavtal ingås i allmänhet för cirka 50 år och arrendet binds vid levnadskostnadsindex.

När arrendeavtal förnyas är arrendenivån i det nya avtalet i allmänhet betydligt högre än i det gamla avtalet, vilket beror på att det gamla ar- rendet under årtiondenas lopp har blivit avsevärt efter den allmänna ut- vecklingen av värdet på bostadstomter och den nuvarande skäliga ar- rendenivån. I gamla avtal har arrendet till många delar förblivit mycket lågt. För att trygga en likvärdig behandling av arrendetagarna då arren- deavtalet löper ut fastställs det nya arrendet till en nivå som reflekterar nuprissättningen med måtta. För att övergången till arrendet i det nya arrendeavtalet inte ska bli oskälig för de nuvarande arrendetagarna har staden stegvis höjt arrendet vid förnyande av arrendeavtal. På så sätt stiger arrendet till det fulla beloppet först under flera års lopp.

Kalkylering av arrendebeloppet

Tomtarrendet beräknas enligt följande formel: byggrätten på tomten (m² vy) × enhetspris för byggrätten (euro/m² vy, motsvarar poängtalet 100 för levnadskostnadsindex) × levnadskostnadsindex / 100 (poängta- let vid utarrenderingen) × 0,04. Stadens nuvarande förfarande vid utar- rendering tillämpas i huvuddrag mycket allmänt i Finland.

Nya arrendeprinciper för arrendeavtal som löper ut 2023–2024 Allmänt

Postadress	Besöksadress	Telefon	FO-nummer Kontonr
PB 1	Norra esplanaden 11-13	x000 0 000 0000	0000000-0 XX0000000000000000
00000 XXXXXXXXXXX XXXX	Xxxxxxxxxxx 00	Telefax	Moms nr

I samband med beredningen av förnyandet av arrendeavtalen för bo- stadstomter som löper ut åren 2023–2024 har inga sådana omständig- heter framgått som skulle ha som följd att arrendeavtalet för en tomt i enlighet med bilaga 1 inte bör förnyas. Därför föreslås att arrendeprin- ciper fastställs för alla dessa tomter, dvs. enhetspriset för byggrätten samt arrendetid och övriga principer som är centrala för fastställandet av arrendet.

De arrendeprinciper som nu föreslås är i enlighet med stadsstyrelsens beslut om markpolitiska riktlinjer 1.4.2019 (220 §).

Stadsfullmäktige har 2.2.2022 (§ 22) beslutat om allmänna principer för utarrendering av bostadstomter och tomter som betjänar boendet. En- ligt beslutet ska de nya principerna och den nya verksamhetsmodellen tas i bruk med en övergångsperiod för att bevara förutsägbarheten i stadens tomtöverlåtelseverksamhet.

Stadsstyrelsen beslutade 2.5.2022 (339 §) om ikraftträdandet av de allmänna principer och de övergångstider som gäller de principer för utarrendering av bostadstomter och tomter som betjänar boendet och som stadsfullmäktige fastställde 2.2.2022 (§ 22). Enligt stadsstyrelsens beslut fattas ett separat beslut om allmänna arrendeprinciper för utar- renderingen av de bostadstomter som förnyas på grund av att arrende- tiden löper ut och för fortsättning av arrendetider för arrendeavtalen samt ibruktagandet av principerna. Beredningen av ärendet är på gång inom stadsmiljösektorns tjänst för utveckling av markegendom och tomter och tas senare upp i beslutsfattandet som ett separat ärende.

Därför tillämpas inte de allmänna principer som stadsfullmäktige fast- ställt för utarrendering av bostadstomter och tomter som betjänar bo- endet i de nu förslagna arrendeprinciperna för bostadstomter med ar- rendeavtal som löper ut åren 2023 och 2024.

Bedömning om byggrättens värde enligt utomstående sakkunniga och referensuppgifter

Beredarna har låtit två utomstående sakkunniga ge bedömningsutlå- tanden om de gängse värdena för byggrätterna på bostadstomterna i respektive område för beredningen av förslaget. Bedömningsutlåtan- dena gavs av Catella Property Oy (29.11.2019) och Realia Manage- ment Oy (11.12.2019). I bedömningsutlåtandena är bedömningarna av gängse värdena för byggrätterna mycket likartade, och om det före- kommer skillnader, beaktas bedömningsutlåtandet med det lägre gängse värdet. De arrendepriser som föreslås underskrider det be- dömningsbara gängse värdet i alla områden, och de föreslagna arren- deprinciperna är mycket rimliga i förhållande till tomternas gängse vär- den.

Postadress	Besöksadress	Telefon	FO-nummer Kontonr
PB 1	Norra esplanaden 11-13	x000 0 000 0000	0000000-0 XX0000000000000000
00000 XXXXXXXXXXX XXXX	Xxxxxxxxxxx 00	Telefax	Moms nr

Avkastningsmål

Då arrendet fastställs används i enlighet med tidigare års praxis ett kal- kylmässigt värde för tomterna som motsvarar cirka 60 % av det gängse värdet. Enligt de arrendeprinciper som nu föreslås i avtalen är priserna för tomternas byggrätter alltså minst cirka 40 % lägre än marknadspri- serna för byggrätterna i respektive område. För att säkerställa att det nya arrendet säkert är skäligt tillämpas det expertutlåtande som ger en lägre uppskattning på medelvärdet av byggrättens marknadsvärde i re- spektive område när arrendet fastställs. Av det lägre värdet görs ett avdrag på cirka 40 %.

I samband med beredningen har man som referensuppgifter också ut- rett de värden på byggrätter som tillämpats i nybyggnadsobjekt under de senaste åren. Referensuppgifter finns inte att få från alla områden. Därför grundar sig referensuppgifterna för dessa områden på utarren- deringar i områden av motsvarande typ under de senaste åren. Även utifrån de tillgängliga referensuppgifterna kan man konstatera att de ar- rendeprinciper som nu föreslås klart underskrider prisnivån för motsva- rande nybyggnadsobjekt.

I fastställandet av arrendet i alla områden strävar man att tillämpa ett enhetligt värde på cirka 60 % av det gängse värdet för tomtens kalkyl- mässiga värde.

De utomstående sakkunnigas bedömning av värdet på byggrätten i re- spektive område presenteras i bilaga 4.

Stadsfullmäktige beslutade 1.10.1980 (ärende nr 18) att årsarrendet för bostadstomter ska motsvara 4 % av det kalkylmässiga tomtpriset base- rat på den huvudsakliga tomtanvändningen. Arrendet som staden tar ut är ränteavkastning på det kapital som är bundet till stadens markegen- dom. Avkastningsmålet på 4 % är ett av de lägsta som används i Fin- lands städer. Många städer har ett avkastningsmål på 5–6 %. Det finns inte kännedom om ett lägre avkastningsmål i någon kommun. De ovannämnda avkastningskraven är allmänt godkända i rättspraxis.

Det är karaktäristiskt för arrendeavtal att avtalsperioden är mycket lång, och då ska man även ställa upp ett avkastningsmål som medför rimlig avkastning kalkylerat på hela den långa tidsperioden. Den verkliga, dvs. effektiva avkastningen för staden stannar i de nämnda tomterna betydligt under det nominella avkastningsmålet (4 %) som tillämpas in- om kalkylering av arrenden eftersom arrende inte ska tas ut på basis av de bedömningsbara gängse värdena på tomterna, utan för klart läg- re värden. De föreslagna arrendeprinciperna medför verklig arrendeav- kastning på cirka 2,4 % i genomsnitt i början av arrendeperioden (det nedan nämnda övergångsförfarandet har inte beaktats). Om fastighe-

Postadress Besöksadress Telefon FO-nummer Kontonr

PB 1 Norra esplanaden 11-13 x000 0 000 0000 0000000-0 XX0000000000000000

00000 XXXXXXXXXXX XXXX Xxxxxxxxxxx 00 Telefax Moms nr

Övergångsförfarande

ternas värdeutveckling under de kommande åren överskrider utveck- lingen hos levnadskostnadsindex, som arrendena är bundna vid, sjun- ker stadens effektiva arrendeavkastning ytterligare från utgångsnivån ovan. Den verkliga avkastningen är då lägre än den väntade avkast- ningen på 2,4 %. Avkastningsmålet har motiverats mer i detalj i motive- ringspromemorian i bilaga 2.

Enligt förslaget ska arrende tas ut stegvis, differentierat enligt 50 % första avtalsåret, 55 % andra året, 60 % tredje året, 65 % fjärde året, 70 % femte året, 75 % sjätte året, 80 % sjunde året, 85 % åttonde året, 90 % nionde året och 95 % tionde året, och räknat från det elfte året tas arrendet ut till 100 %. Motsvarande förfarande följdes för de arren- deavtal som förnyades åren 2010, 2015 och 2020–2021.

Våningsytan som arrendet grundar sig på

När arrendeavtalen för bostadstomter förnyas bestäms arrendet så att det grundar sig på våningsytan för byggnaderna på tomten. Praxis är att arrende endast tas ut för lokaler som är i enlighet med tomtens hu- vudsakliga användningssyfte, såsom bostads-, affärs-, kontorslokaler. För bostadstomter innebär detta att inget arrende tas ut exempelvis för förråds- och garagelokaler och tekniska lokaler, om de inte används för boende (eller annat huvudsakligt användningssyfte, såsom affärs- eller kontorsbruk). En oanvänd byggrätt som framgår av detaljplanen påver- kar inte arrendet, bland annat eftersom förnyandet av avtalet i bebygg- da objekt då kan leda till att arrendetagaren betalar arrende också för tomtens outnyttjade byggrätt. Praxisen för att fastställa den våningsyta som utgör grund för arrendet beskrivs i bilaga 3.

Förslag till arrendeprinciper och beräknad effekt på boendekostnaderna

Med beaktande av bedömningsutlåtandena, referensuppgifterna, praxi- sen vid förnyande av arrendeavtal för bostadstomter och de övriga an- givna frågorna föreslås det att arrendet vid förnyandet av de arrendeav- tal som löper ut åren 2023–2024 ska bestämmas så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsva- ras av de enhetspriser för byggrätten som anges i tabellen nedan. En- hetspriserna för byggrätten anges i tabellen enligt indexnivån 2084. Av tabellen framgår dessutom en uppskattning av de föreslagna arrende- principernas kalkylmässiga inverkan på boendekostnaderna i område- na då avtalens arrendetid börjar och 10 år efter att arrendetiden börjat. Den beräknade inverkan på boendekostnaderna har kalkylerats enligt indexet 2084 (ändringar i index som skett efter det här har inte beak- tats).

Postadress	Besöksadress	Telefon	FO-nummer Kontonr
PB 1	Norra esplanaden 11-13	x000 0 000 0000	0000000-0 XX0000000000000000
00000 XXXXXXXXXXX XXXX	Xxxxxxxxxxx 00	Telefax	Moms nr

Arrendetid

Till slut

Den kalkylmässiga inverkan på boendekostnaderna (euro/m²/mån.) har beräknats enligt följande formel: (e/m² vy (index 100) x 4 % x index 2084:100 x 1,2):12

Enligt förslaget uttas för tomter för allmänna byggnader (Y) och mot- svarande lokaler ett arrende som motsvarar ungefär hälften av arrendet för bostadstomter i motsvarande områden enligt vedertagen praxis.

Enligt förslaget utarrenderas tomterna för cirka 50 år, vilket motsvarar den praxis som tillämpades vid förnyandet av de arrendeavtal som löp- te ut åren 2010, 2015 och 2020–2021.

Staden strävar efter skälighet inom sin utarrenderingsverksamhet för bostadstomter. Stadens markegendom ska dock samtidigt anses som

Postadress Besöksadress Telefon FO-nummer Kontonr

PB 1 Norra esplanaden 11-13 x000 0 000 0000 0000000-0 XX0000000000000000

00000 XXXXXXXXXXX XXXX Xxxxxxxxxxx 00 Telefax Moms nr

Befogenheter

Föredragande Upplysningar

Bilagor

Bilagematerial

Sökande av ändring

Utdrag

alla helsingforsares gemensamma egendom, som ska förvaltas så att markegendomen är till rimlig nytta för alla helsingforsare, även dem som inte bor på stadens arrendetomter. Med hänvisning till grunderna ovan och i motiveringspromemorian kan de föreslagna arrendeprinci- perna anses som rimliga för både staden och arrendetagarna och be- främjande för jämlik behandling av arrendetagarna för bostadstomter. Det föreslagna förfarandet vid förnyande av arrendeavtal för tomter motsvarar stadens tidigare praxis i motsvarande situationer.

Enligt 7 kap. 1 § 8 punkten i förvaltningsstadgan fastställer stadsfull- mäktige allmänna arrendeprinciper för arrendeavtal på över 30 år.

Stadsstyrelsen

Xxxx Xxxx, tf. stadssekreterare, telefon: 000 00000

suvi.xxxx(a)xxx.xx Xxxx Xxxxxxxx, tonttipäällikkö, telefon: 000 00000

sami.haapanen(a)xxx.xx

1 Luettelo tonteista

2 Perustelumuistio

3 Maanvuokran perusteena olevan kerrosalan määrittely

4 Alueiden rakennusoikeuden markkina-arvot

1 Arviokirja, Julkinen Catella pientalot 2019

2 Arviokirja, Julkinen Xxxxxxx xxxxxxxxxxx ja rivitalot 2019

3 Sekretessbelagd (MyndOffL (621/1999) 24.1 § 17 p)

4 Sekretessbelagd (MyndOffL (621/1999) 24.1 § 17 p)

5 Arviokirja, Julkinen Realia

6 Sekretessbelagd (MyndOffL (621/1999) 24.1 § 17 p)

7 Mielipiteet

8 Maanvuokrasopimuslomake

9 Muistiot asukastilaisuuksista

Kommunalbesvär, fullmäktige

Xxxxxx Xxxxxxx till utdrag

Tomternas arrendetagare Förslagstext

Kommunalbesvär, fullmäktige Bilaga 1

Postadress Besöksadress Telefon FO-nummer Kontonr

PB 1 Norra esplanaden 11-13 x000 0 000 0000 0000000-0 XX0000000000000000

00000 XXXXXXXXXXX XXXX Xxxxxxxxxxx 00 Telefax Moms nr

För kännedom

Stadsmiljönämnden Stadsmiljösektorn

Bilaga 2

Bilaga 3

Bilaga 4

Beslutshistoria

Kaupunginhallitus 26.09.2022 § 648

HEL 2022-005784 T 10 01 01 02

Päätös

Kaupunginhallitus esitti kaupunginvaltuustolle seuraavaa:

Kaupunginvaltuusto vahvistaa Helsingin kaupungin kaupunginosissa

23. (Toukola), 24. (Kumpula), 25. (Käpylä), 26. (Koskela), 28. (Ou- lunkylä), 34. (Itä-Pakila) ja 46. (Pitäjänmäki) sijaitsevien, liitteessä 1 mainittujen tonttien tai niistä muodostettavien tonttien vuokrausperiaat- teet myöhemmin päätettävistä ajankohdista alkaen 31.12.2080 saakka siten, että tonttien vuosivuokrat määrätään alla 1 kohdassa olevan luet- telon mukaisesti pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavaa kunkin kaupunginosan ja tonttityypin kohdalla mainitun suuruista kerrosneliömetrihintaa, sekä lisäksi jäljempänä mainittuja periaatteita:

Postadress	Besöksadress	Telefon	FO-nummer Kontonr
PB 1	Norra esplanaden 11-13	x000 0 000 0000	0000000-0 XX0000000000000000
00000 XXXXXXXXXXX XXXX	Xxxxxxxxxxx 00	Telefax	Moms nr

Postadress	Besöksadress	Telefon	FO-nummer Kontonr
PB 1	Norra esplanaden 11-13	x000 0 000 0000	0000000-0 XX0000000000000000
00000 XXXXXXXXXXX XXXX	Xxxxxxxxxxx 00	Telefax	Moms nr

Edellä mainittuja vuokrausperiaatehintoja noudatetaan, ellei lain- säädännöstä muuta johdu.

Asuntotonttien sopimuksia uusittaessa maanvuokra määritetään tontille rakennetun pääkäyttötarkoituksen mukaisen kerrosalan (k-m²), kuten asuinkerrosalan, perusteella. Maanvuokran perusteena oleva kerrosala määritetään rakennuspiirustuksista. Määrityksessä noudatetaan ympä- ristöministeriön julkaisemassa ympäristöopas 72:ssa kerrosalasta to- dettua sekä maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun vakiintu- neesti käyttämiä liitteestä 4 ilmeneviä poikkeuksia sekä muutoin kau- punkiympäristön toimialan toimivaltaisen viranhaltijan päättämällä ta- valla.

Maanvuokraa määritettäessä asuntotonttien sopimuksia uusittaessa kerrostalotontilla tarkoitetaan tonttia, jolla sijaitsee kerrostalo, rivitalo-

Postadress	Besöksadress	Telefon	FO-nummer Kontonr
PB 1	Norra esplanaden 11-13	x000 0 000 0000	0000000-0 XX0000000000000000
00000 XXXXXXXXXXX XXXX	Xxxxxxxxxxx 00	Telefax	Moms nr

tontilla tarkoitetaan tonttia, jolla sijaitsee rivitalo, paritalotontilla tarkoite- taan tonttia, jolla sijaitsee paritalo, ja omakotitalotontilla tarkoitetaan tonttia, jolla sijaitsee omakotitalo.

Kerrostaloilla tarkoitetaan vähintään kolmen asunnon/asuinhuoneiston taloja, jossa ainakin kaksi asuntoa sijaitsee päällekkäin, rivitaloilla tar- koitetaan vähintään kolmen asunnon/asuinhuoneiston taloja, jotka on kytketty toisiinsa, paritaloilla tarkoitetaan taloja, joissa kaksi erillistä asuntoa/asuinhuoneistoa sijaitsevat vierekkäin tai päällekkäin ja oma- kotitaloilla tarkoitetaan taloja, joissa on yksi asunto/asuinhuoneisto.

Liike-, toimisto-, työ- tai muiden vastaavien pääkäyttötarkoituksen mu- kaisten tilojen osalta peritään samaa vuokraa kuin asuintiloista.

Yleisten rakennusten tonteista (Y) sekä vastaavista tiloista peritään maanvuokraa, joka on puolet asuintilojen osalta perittävästä maanvuo- krasta.

Kaupunkiympäristön toimialan toimivaltaisella viranhaltijalla on oikeus perustellusta syystä poiketa edellä esitetyistä vuokrausperiaatteista.

Näin määräytyvistä maanvuokrista peritään sopimuksen mukaiselta ensimmäiseltä vuodelta 50 %, toiselta 55 %, kolmannelta 60 %, neljän- neltä 65 %, viidenneltä 70 %, kuudennelta 75 %, seitsemänneltä 80 %, kahdeksannelta 85 %, yhdeksänneltä 90 % ja kymmenenneltä 95 %, jonka jälkeen yhdennestätoista vuodesta alkaen peritään täyttä maan- vuokraa.

Muuten noudatetaan tavanomaisia asuntotonttien vuokrausehtoja ja kaupunkiympäristön toimialan toimivaltaisen viranhaltijan päättämiä li- säehtoja.

Samalla kaupunginvaltuusto tarkastaa pöytäkirjan tämän asian osalta heti.

19.09.2022 Pöydälle

Postadress	Besöksadress	Telefon	FO-nummer Kontonr
PB 1	Norra esplanaden 11-13	x000 0 000 0000	0000000-0 XX0000000000000000
00000 XXXXXXXXXXX XXXX	Xxxxxxxxxxx 00	Telefax	Moms nr

Esittelijä

Lisätiedot

kansliapäällikkö Xxxx Xxxxxxxxxx

Xxxx Xxxx, vs. kaupunginsihteeri, puhelin: 310 32174

suvi.xxxx(a)xxx.xx Xxxx Xxxxxxxx, tonttipäällikkö, puhelin: 310 36437

sami.haapanen(a)xxx.xx

Kaupunkiympäristölautakunta 17.05.2022 § 303

HEL 2022-005784 T 10 01 01 02

Esitys

Kaupunkiympäristölautakunta esitti kaupunginhallitukselle, että kau- punginvaltuusto vahvistaa Helsingin kaupungin kaupunginosissa 23. (Toukola), 24. (Kumpula), 25. (Käpylä), 26. (Koskela), 28. (Oulunkylä),

34. (Itä-Pakila) ja 46. (Pitäjänmäki) sijaitsevien liitteessä 1 mainittujen tonttien tai niistä muodostettavien tonttien vuokrausperiaatteet myö- hemmin päätettävistä ajankohdista alkaen 31.12.2080 saakka siten, et- tä tonttien vuosivuokrat määrätään alla 1 kohdassa olevan luettelon mukaisesti pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavaa kunkin kaupunginosan ja tontti- tyypin kohdalla mainitun suuruista kerrosneliömetrihintaa, sekä lisäksi jäljempänä mainittuja periaatteita:

Postadress	Besöksadress	Telefon	FO-nummer Kontonr
PB 1	Norra esplanaden 11-13	x000 0 000 0000	0000000-0 XX0000000000000000
00000 XXXXXXXXXXX XXXX	Xxxxxxxxxxx 00	Telefax	Moms nr

Postadress	Besöksadress	Telefon	FO-nummer Kontonr
PB 1	Norra esplanaden 11-13	x000 0 000 0000	0000000-0 XX0000000000000000
00000 XXXXXXXXXXX XXXX	Xxxxxxxxxxx 00	Telefax	Moms nr

Edellä mainittuja vuokrausperiaatehintoja noudatetaan, ellei lain- säädännöstä muuta johdu.

Maanvuokraa määritettäessä asuntotonttien sopimuksia uusittaessa kerrostalotontilla tarkoitetaan tonttia, jolla sijaitsee kerrostalo, rivitalo-

Postadress	Besöksadress	Telefon	FO-nummer Kontonr
PB 1	Norra esplanaden 11-13	x000 0 000 0000	0000000-0 XX0000000000000000
00000 XXXXXXXXXXX XXXX	Xxxxxxxxxxx 00	Telefax	Moms nr

Esittelijä

Lisätiedot

tontilla tarkoitetaan tonttia, jolla sijaitsee rivitalo, paritalotontilla tarkoite- taan tonttia, jolla sijaitsee paritalo, ja omakotitalotontilla tarkoitetaan tonttia, jolla sijaitsee omakotitalo.

Liike-, toimisto-, työ- tai muiden vastaavien pääkäyttötarkoituksen mu- kaisten tilojen osalta peritään samaa vuokraa kuin asuintiloista.

Yleisten rakennusten tonteista (Y) sekä vastaavista tiloista peritään maanvuokraa, joka on puolet asuintilojen osalta perittävästä maanvuo- krasta.

Kaupunkiympäristön toimialan toimivaltaisella viranhaltijalla on oikeus perustellusta syystä poiketa edellä esitetyistä vuokrausperiaatteista.

Muuten noudatetaan tavanomaisia asuntotonttien vuokrausehtoja ja kaupunkiympäristön toimialan toimivaltaisen viranhaltijan päättämiä li- säehtoja.

kaupunkiympäristön toimialajohtaja Xxxxx Xxxxxxxxxxx

Xxx Xxxxx, asiantuntija, puhelin: 310 39061

Postadress Besöksadress Telefon FO-nummer Kontonr

PB 1 Norra esplanaden 11-13 x000 0 000 0000 0000000-0 XX0000000000000000

00000 XXXXXXXXXXX XXXX Xxxxxxxxxxx 00 Telefax Moms nr

pia.hosia(a)xxx.xx

Postadress	Besöksadress	Telefon	FO-nummer Kontonr
PB 1	Norra esplanaden 11-13	x000 0 000 0000	0000000-0 XX0000000000000000
00000 XXXXXXXXXXX XXXX	Xxxxxxxxxxx 00	Telefax	Moms nr

Document Metadata

Table of Contents

Arrendeprinciper för bostadstomter med arrendeavtal som löper ut 2023 och 2024

Document Metadata