ฎีกา InTrend – ทำสัญญาซื้อขายที่ดินมือเปล่าแต่ไม่มีการส่งมอบที่ดิน จะเรียกค่าที่ดินที่วางไว้คืนได้หรือไม่

xxxx InTrend – ทำสัญญาซื้อขายที่ดินมือเปล่าแต่ไม่มีการส่งมอบที่ดิน จะเรียกค่าที่ดินที่วางไว้คืนได้หรือไม่

xxxxx xxxxxxxxx

ที่ดินมือเปล่าหรือที่ดินที่ไม่มีเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินเป็นทรัพย์สินที่มีค่า ทำให้เกิดความต้องการที่จะซื้อขายแลกเปลี่ยนกันอยู่เสมอ แต่ด้วยความที่ไม่มีเอกสารสิทธิดังกล่าวทำให้การซื้อขายมีข้อจำกัดxxxxxxxxxxxxไปจดทะเบียนโอนกันต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ ปัญหาที่จะนำมากล่าวถึงในตอนนี้จะเป็นกรณีที่เมื่อมีการทำสัญญาซื้อขายที่ดินมือเปล่ากันแล้วแต่ไม่มีการส่งมอบที่ดินนั้น ผู้ขายจะเรียกค่าที่ดินที่วางไว้คืนได้หรือไม่

xxxxxxxxที่ดินแปลงหนึ่งที่ไม่มีเอกสารสิทธิใด ๆ ต่อมาxxxxxxxxxxไปติดต่อขอซื้อที่ดินดังกล่าวและได้มีการตกลงทำสัญญาซื้อขายxxx xxxเพ็ญตกลงซื้อในราคา 400,000 บาท โดยชำระเงินให้แก่นางบัวแล้ว แต่xxxxxxxxxxxอยู่อาศัยในที่ดินแปลงดังกล่าวเรื่อยมา

ต่อมานางบัวได้ตกลงขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นางก้อยไปในราคา 800,000 บาท และนางบัวได้ให้นางก้อยเข้าไปทำประโยชน์ในที่ดินแปลงดังกล่าวแล้ว

นางเพ็ญทราบเรื่องเข้าจึงฟ้องให้นางบัวส่งมอบการครอบครองที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่ตน หากส่งมอบxxxxxxให้คืนเงินที่รับไปพร้อมดอกเบี้ย

กรณีระหว่างนางเพ็ญกับนางบัวนี้เป็นการทำสัญญาซื้อขายที่ดินกัน แม้จะเป็นxxxxxxxxxxxxxxxxxไม่มีเอกสารสิทธิ์แต่ก็ถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่ง กฎหมายกำหนดไว้แบบว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อนางเพ็ญกับนางบัวทำสัญญาซื้อขายกันแม้จะทำเป็นหนังสือระหว่างกันก็ตาม แต่ทั้งสองคนก็ไม่xxxxxxxxxxที่จะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กัน สัญญาซื้อขายระหว่างนางเพ็ญกับนางบัวจึงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แต่เมื่อxxxxxxทำให้ถูกต้องตามแบบดังกล่าว สัญญาซื้อขายนี้จึงตกเป็นโมฆะ ไม่มีผลตามกฎหมาย

อย่างไรก็ตาม ในสัญญาลักษณะนี้ หากภายหลังทำสัญญาแล้ว นางบัวส่งมอบการครอบครองที่ดินให้นางเพ็ญผู้ซื้อ xxxxxxxxxจะได้สิทธิครอบครองในที่ดินแปลงดังกล่าวไปโดยชอบแม้การทำสัญญาซื้อขายจะxxxxxxทำตามแบบด้วยการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ตาม เพราะxxxxxxxxxxxxxxxxxเจ้าของxxมีแต่ “สิทธิครอบครอง” ที่เมื่อส่งมอบการครอบครองให้อีกคนหนึ่งและผู้รับมอบการครอบครองนั้นก็เข้าครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินดังกล่าวได้ ผู้ซื้อที่ดินที่เข้าครอบครองก็จะกลายเป็นผู้มี “สิทธิครอบครอง” ต่อไป

ปัญหาของในกรณีนี้จึงเกิดจากการที่เมื่อทำสัญญาซื้อขายที่ดินxxxxxxได้ทำตามแบบที่จะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (ซึ่งแม้จะต้องการจดก็คงไม่xxxxxxxxxxxxการได้อยู่ดีเพราะเป็นที่ดินมือเปล่า) แล้วxxxxxxมีการส่งมอบการครอบครองไม่ว่าจะเกิดขึ้นด้วยเหตุใดก็ตาม ทำให้นางเพ็ญผู้ซื้อxxxxxx “สิทธิครอบครอง” ด้วยการส่งมอบและการเข้าครอบครองตามหลักการข้างต้น

นอกจากนั้น การที่นางบัวขายที่ดินแปลงเดียวกันนั้นให้นางก้อยและให้นางก้อยเข้าครอบครองที่ดินไปเสียแล้ว xxxxxxxxxxกลายเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินแปลงดังกล่าวแทนนางบัวไป

ด้วยเหตุที่สัญญาซื้อขายตกเป็นโมฆะและxxxxxxมีการส่งมอบการครอบครองที่ดินให้นางเพ็ญด้วย แต่xxxxxxxxxxชำระค่าที่ดินไปแล้ว 400,000 บาท นางบัวจึงไม่มีxxxxxxxxจะเก็บเงินที่นางเพ็ญชำระเป็นค่าที่ดินไว้ได้ ตามกฎหมายจึงต้องคืนเงินดังกล่าวให้แก่นางเพ็ญไปในฐานที่เป็นลาภมิควรได้

จากบทเรียนในเรื่องนี้xxพอสรุปได้สั้นๆ ว่า การทำสัญญาซื้อขายxxxxxxxxxxxxxxxxxไม่มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมตกเป็นโมฆะ หากไม่มีการส่งมอบการครอบครอง ผู้ขายที่รับเงินxxxxxxxxไปย่อมมีหน้าที่ที่จะต้องคืนเงินดังกล่าวให้แก่ผู้ซื้อด้วย เพราะตนเองรับเงินโดยxxxxxxให้อะไรที่เป็นประโยชน์ตอบแทนแก่คนที่จ่ายเงิน ซึ่งแตกต่างจากกรณีที่มีการส่งมอบการครอบครองให้เป็นการตอบแทน

(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3445/2562)

__________________________