oกฎหมายสัญญาเช่ าท6ัวไป
สัญญาเช่ าควบคุม
การบริหารจัดการสัญญาเช่ าอย่ างถูกต้ xx xxxวางแผนกฎหมาย / การวางแผนภาษี รอบ 2/2561
ธรรมนิติ
xxxxxxx xxxxxxxxxxxx xxx.xxxxxxxxx.xxx 20 มิถุนายน 2561
เค้ าโครงการบรรยาย
oกฎหมายสัญญาเช่ าท6ัวไป
oสัญญาเช่ าควบคุม oการวางแผนกฎหมายสัญญาเช่ า oการวางแผนภาษีสัญญาเช่ า
oภาษีxxxxxxx _ การแปลงทรัพย์ สินเป็ นทุน (เพ6ือยกเว้ นภาษี)
2
3
กฎหมายสัญญาเช่ าท6 วไป
การเช่ า “อสังหาริมทรัพย์ ”
oผู้ให้ เช่ าส่ งมอบการครอบครองทรัพย์ ท6ีเช่ า
oผู้เช่ า “ใช้ สอยประโยชน์ ” ทรัพย์ ท6ีเช่ าภายใน กําหนดเวลา
oผู้ให้ เช่ า _ ไม่ จําเป็ นต้ องเป็ น “เจ้ าของทรัพย์ ” (ม. 537)
oไม่ โอนกรรมสิทธYิในทรัพย์ ท6ีเช่ า
oหากโอนกรรมสิทธYิทรัพย์ ท6ีเช่ า _ อาจกลายเป็ น “เช่ า ซื[อ” หรือ “เช่ าแบบ Leasing”
4
ผลทางกฎหมาย ภาระภาษี
xxxxxxxxXx xxxxxxxx นหนังสือ
ค่าเส6ือมราคาทางภาษี
xxx x
xxx โอน
หลักฐาน จดทะเบียน
ไม่ มี
เช่ าซื[อ
โอนทันทีเม6ือครบ ค่าเช่ างวดสุดท้าย
ต้องทําเป็ นหนังสือ มิฉะนั[น xxxx
xx6 ดินไม่ มีค่ าเส6ือมฯ ทรัพย์ สินอ6ืนมีค่ าเส6ือมฯ
เช่ า แบบ Leasing
Option ที6 จะซื[อ หรือ คืนทรัพย์ ที6 เช่ า
_ เม6ือครบสัญญาเช่ า หลักฐาน
ไม่ มี
หักเป็ นรายจ่ ายทาง ภาษี
VAT
ภาษีหัก ณ ท6ีจ่ าย
xxx
xx6 ดิน/อาคารไม่ มี VAT ทรัพย์ สินอ6ืนมี VAT
5%
xxx xxx
(หักค่ าเส6ือมแทน)
ที6 xxxxxx xx XXX xxxxxx xxxx0xxxx XXX
ไม่ มี
xxx
xx6 ดิน/อาคารไม่ มี VAT ทรัพย์ สินอ6ืนมี VAT
5%
อากรแสตมป
0.1 % เฉพาะท6ีดิน/อาคาร
0.1 %
xxxxxx xxxxxxประเภท
0.1 % เฉพาะท6ีดิน/อาคาร
5
การเช่ า “อสังหาริมทรัพย์ ”
oค่าเช่ าพื[นฐาน _ คํานวณตาม “พื[นท6ีเช่ า”
oค่าเช่ าส่ วนเพ6ิม _ คํานวณตาม “รายรับจากพื[นท6ีเช่ า”
xxxxxxxxx เช่ าพื[xxxร้ านค้ า/สัญญาบริการ
oสัญญาให้ เช่ าพื[นท6ีร้ านค้ า – มีการส่ งมอบการครอบครองหรือไม
o กําหนดพื[นท6ีแน่ นอน
o มีการหวงกันพื[นท6 xxx x ล็อคกุญแจได
o ถ้าไม่ ส่ งมอบการครอบครอง จะเป็ นสัญญาให้ บริการพื[xxxเหมือนใน ห้างสรรพสินค้ า
o สัญญาบริการ – ไฟฟ้ า นํ[าประปา ความสะอาด ความปลอดภัย ส่ ง เอกสาร
6
xxxxxxxxx xxxxxxx xxx (สังหาริมทรัพย์ / อสังหาริมทรัพย์ )
_ ไม่ มีแบบ (เช่ าปากเปล่ าได้ )
xxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxx _ เช่ าเกิน 3 ปีต้ องทํา
“สัญญาเช่ าเป็ นหนังสือ” และ จดทะเบียนสัญญาเช่ าท6ี
สํานักงานท6ีดิน
oค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการเช่ า/อากรแสตมป์ สัญญา เช่ า (1.1%) / สัญญาเช่ าอสังหาฯ เกิน 1 ล้านบาท _ ต้อง เสียอากรเป็ น “เงินสด”
o“สัญญาเช่ าเป็ นหนังสือ” _ ต่างจาก _ หลักฐานการ
เช่ าเป็ นหนังสือลงช6ือผู้เช่ า _ xxxxxx xxxxx
oไม่ ต่ างจาก _ หลักฐานการกู้ยืมเงิน (ไม่ ใช่ สัญญา เงินกู้
oไม่ ต่ างจาก _ หลักฐานการคํ[าประกัน (ไม่ ใช่ สัญญาคํ[า ประกัน)
oหลักฐานการเช่ า _ ไม่ ต้ องจดทะเบียน / ไม่ ต้ องเสีย อากรแสตมป์
สัญญาเช่ าอสังหาริมทรัพย
เงินกินเปล่ า
9
คําม6ันจะให้ เช่ า
เงินกินเปล่ า
xxxx 6229/2541
oสัญญาเช่ าท6ีดินและสัญญาต่ างตอบแทนฉบับแรก xxxxxxxx ข้อ 2 ก. ระบุว่ า
"ผู้เช่ าต้ องวางมัดจําการxxx x x วันทําสัญญานXีเป็ นเงิน 180,000
xxx xxxxมัดจําน ถ้ าผู้xxx xxxx เช่ าให้ ถือเป็ นเงินxxxxxxx x xxxเช่ าต่อไป
ให้ ถือเป็ นค่าเช่าล่ วงหน้ าสามเดือน"
oดังนี[ เงินจํานวน 180,000 บาท จึงเป็ นเงินค่ าเช่ าล่ วงหน้ า มิใช่ เป็ นเงินค่ าตอบแทนทีโจทก์ ทําสัญญาเช่ า (ไม่ ใช่ เงินกินเปล่ า)
เงินกินเปล่ า
xxxx 7410/2540
oสัญญาเช่ าท6ีดินตามท6ีคู่สัญญาตกลงกันว่ า
“เมcือผู้ให้ เช่ ายอมจดทะเบียนการเช่ าทcีดินให้ แก่ ผู้เช่ าแล้ ว _ ผู้เช่ า จะให้ เงินxxxxxxx xxxxxxxxxแก่ ผู้ให้ เช่ าเป็ นเงิน 4,900,000 บาท เป็ นจํานวนเงินทcีผู้เช่ าเสนอให้ แก่ ผู้ให้ เช่ า _ มิใช่ ขอให้ บังคับจาก ผู้ให้ เช่ า”
oดังนั[น จึงไม่ ต้ องนําเงินกินเปล่ ามาคํานวณเป็ นxxxxxxxxx เสียค่ า ขึ[นศาล
xxxx 7386/2548 (“คําม6ัน” xxx xxx ทําเป็ นหนังสือ)
oคําม6ันท6ีโจทก์ (ผู้ให้ เช่ า) จะให้ จําเลยเช่ าตึกแถวพิพาท ภายหลังสัญญาเช่ าครบกําหนดเวลาแล้ วเป็ นเพียงคําม6ันด้ วย วาจาและอยู่นอกเหนือจากข้ อตกลงxxxxxxxxเช่ าเดิม
oแม้ จําเลยจะxxxxรับคําม6ันนั[นก่ อนครบกําหนดสัญญาเช่ า เดิมและเกิดเป็ นสัญญาเช่ าใหม่ ก็ตาม แต่ โจทก์ ยังมิได้ ทํา หลักฐานการเช่ าตึกแถวพิพาทใหม่ เป็ นหนังสือลงลายมือช6ือ โจทก์ ผู้ต้ องรับผิดเป็ นสําคัญ / คําม6ันจึงxxx xxxxxx
xxxx 703-704/2558 (กรณี ไม่ ใช่ คําม6ัน)
โจทก์ บริษัทไนน์ตXี-ไนน์ xxx xxx จํากัด
จําเลย บริษัทโรงพยาบาลบํารุงราษฎร์ จํากัด (มหาชน)
oสัญญาเช่ ากําหนดระยะเวลาการเช่ าเพียง 3 ปี และมีข้ อตกลง เร6ืxxxxxต่อสัญญาไว้ ในข้ อ 10 ว่า ผู้เช่ ามีxxxxxขอต่ ออายุสัญญา xxx xxxx อีก 1 ช่วง คือต่ ออีก 3 ปี แต่ ทัXงนXีจะต้ องเป็ นไปตาม เงcือนไขและอัตราค่ าเช่ าซึcงผู้ให้ เช่ าและผู้xxx xxxx ทําความตกลง
ร่ วมกัน และโดยท6ีผู้เช่ าจะต้ องมีหนังสือxxxxxx xxแจ้ งความ xxxxxxx xxx xว่ านั[นให้ ผู้ให้ เช่ าทราบล่ วงหน้ าไม่ น้ อยกว่ า 90 วัน
ก่อนวันครบกําหนดอายุการxxx xxxxxxxxxนี 13
xxxx 703-704/2558 (ต่อ) (กรณี ไม่ ใช่ คําม6ัน)
โจทก์ บริษัทไนน์ตXี-ไนน์ xxx xxx จํากัด
จําเลย บริษัทโรงพยาบาลบํารุงราษฎร์ จํากัด (มหาชน)
oสัญญาเช่ าระหว่ างโจทก์ กับจําเลย และท6ีแก้ ไข เพ6ิมเติมxxx xxx มีข้ อสัญญาท6ีเป็ นคําม6ันจะให้ เช่ า
oดังนั[น แม้ โจทก์ เสนอท6ีจะเช่ าต่อแต่จําเลยไม่ xxxx รับคําเสนอของโจทก์ สัญญาxxx xxxไม่ เกิดขึ[น
xxxx 3078 - 3079/2552 (ตกลงกันยกเลิกคําม6ันได้ )
oแม้ คําม6ันจะให้ เช่ าจะผูกพันผู้ให้ เช่ าในอันท6ีต้ องยอมให้ ผู้ เช่ าxxx xxx xทรัพย์ สินต่ อไปอีก และผู้ให้ xxx xxxx อาจถอน
คําม6ันนั[นได้ ภายในระยะเวลาท6ีกําหนดไว้ ก็ตาม
oแต่ ก็มิได้ ห้ ามคู่สัญญาในอันทีจะตกลงกันยกเลิกคําม6ัน นั[นเสียได้ ดังนั[นเม6ือข้อเท็จจริงฟั งได้ ว่ า โจทก์ กับจําเลย ตกลงยกเลิกข้ อความในสัญญาเช่ าต่ างตอบแทนเก6ียวกับ คําม6ันนั[นเสียแล้ ว คําม6ันดังกล่ าวย่ อมสิ[นผลไป
xxxx 3801/2555 (ไม่ ใช่ “คําม6ัน”)
oสัญญาเช่ ามีคําม6ันว่ าก่ อนครบสัญญาเช่ า _ โจทก์ และ จําเลยจะปรับเปล6ียนค่าเช่ าหรือระยะเวลาเช่ าในอัตราท6ี เป็ นธรรมดังท6ีปฏิบัติมาเป็ นxxxxประเพณี
oข้อความดังกล่ าวไม่ มีรายละเอียดชัดเจนเก6ียวกับค่ าเช่ า หรือระยะเวลาเช่ าท6ีแน่ นอนอันเป็ นสาระสําคัญของ
สัญญาเช่ า _ จึงยังไม่ เข้ าลักษณะเป็ น “คําม6ันจะให้ เช่ า”
สัญญาเช่ าควบคุม
(เฉพาะเช่ าเพ6
ออย่
อาศัย)
กฎหมายประกาศ 16 กุมภาพันธ์ 2561
17
ใช้ บังคับ 1 พฤษภาคม 2561
oเฉพาะให้ เช่ า “อาคาร” / เพ6ืออยู่อาศัย _ ไม่ รวม “หอพัก” และ “โรงแรม”
oให้ เช่ าตั[งแต่ 5 หน่ วยขึ[นไป
oใช้ บังคับตามกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคตั[งแต่ 1 พฤษภาคม 2561 เป็ นต้ นไป
oผู้เช่ าเป็ นบุคคลธรรมดา / รวมผู้xxx xxx xxบุคคลธรรมดา (End Customer)
oผู้ให้ เช่ าเป็ นได้ ทั[งนิติบุคคล / บุคคลธรรมดา
oไม่ รวมสัญญาเช่ าหลายประเภท xxx x อาคาร
สํานักงาน / อาคารพาณิ ชย์ / โรงงาน / xxxxxxxค้ า /
อาคารจอดรถ / Community Mall / ผู้เช่ าเป็ นนิติ บุคคล (ท6ีมิใช่ เพ6ืออยู่อาศัย)
oผู้ให้ เช่ ามีหน้ าท6ีxxxxxxxxเช่ าควบคุม
oเนื[อหาสัญญาเช่ าควบคุม
oประเด็นต้ องห้ ามในสัญญาเช่ าควบคุม
หน้ าท6ีผู้ให้ เช่ า
หน้ าท6ีของผู้ให้ เช่ า รายละเอียดของหน้ าท6ีผู้ให้ เช่ า
ใบแจ้ งหนี[
หลักฐานการตรวจรับ อาคาร
ต้องส่ ง “ใบแจ้ งหนี 0” ให้ ผู้เช่ าทราบล่ วงหน้ าไม่ น้ อยกว่า 7 วันก่ อนวัน กําหนดชํ าระค่ าเช่ า / โดยให้ ผู้เช่ ามี xx xxx ตรวจสอบข้ xxx xxx xเช่ า/
ค่าใช้ จ่ ายต่าง ๆ
ต้ องจัดทํ าหลักฐานการตรวจรับสภาพอาคารพร้ อมสิN งอํ านวยความ สะดวกแนบท้ ายสัญญาเช่ าอาคาร / พร้ อมทั0งส่ งมอบหลักฐานการ ตรวจรับสภาพอาคารให้ แก่ ผู้เช่ าไว้ เป็ นหลักฐาน
การคืนเงินประกัน
ต้ องคื นเงินประกันให้ แก่ ผู้เช่ าทันที เมืN อสัญญาเช่ าสิ 0นสุด เว้ นแต่ ผู้ให เช่ าจะตรวจสอบความเสี ยหาย หากไม่ มี ความเสี ยหายต้ องคื นเงิน ประกันภายใน 7 วันนับแต่ xxxxxN สัญญาเช่ าสิ 0นสุดลง
20
คู่ฉบับสัญญาเช่ า ผูให้ เช่ าต้ องจัดทํ าสัญญาเช่ าเป็ นสองฉบั บ (ต้นฉบั บ / คู่ ฉบับ)
ข้อสัญญาเช่ าควบคุม
ข้อความ / ตัวxxxxx
รายละเอียดxxxxxxxxxxx x รายละเอียดอาคาร/
ทรัพย์ สินท6ีเช่ า
เนื[อหาท6ีต้ องกําหนดไว้ ในสัญญาเช่ า
ต้ องมี ข้ อความภาษาไทยทีN อ่ านได้ ชัดเจน (กํ าหนดขนาดตัวxxxxxขั0นตํN า)
ชืN x xxN อยู่ผู้ให้ เช่ า ชืN x xxN อยู่ผู้เช่ า
ชืN อ สถานทีN ตั0งอาคารให้ เช่ า
21
รายละเอี ยดเกีN ยวกับสภาพอาคารให้ เช่ า รวมxx x xxxxxx สิ นอุปกรณ์ ของอาคาร
ข้อสัญญาเช่ าควบคุม อายุการเช่ า
ค่าเช่ า เงินอ6ืน ๆ
เงินประกันการเช่ า
เนื[อหาท6ีต้ องกําหนดไว้ ในสัญญาเช่ า ระยะเวลาการเช่ า / วันเริN มต้ นการเช่ า / วันสิ 0นสุดการเช่ า อัตราค่ าเช่ า / วิธี การและกํ าหนดระยะเวลาจ่ ายค่ าเช่ า
อัตราค่ าสาธารณู ปxxx xxx x ค่ าไฟฟ้ า / ค่านํ 0าประปา / ค่า โทรศัพท์ พร้ อมทั0งวิธี การและกํ าหนดระยะเวลาการจ่ ายเงิน
อัตราค่ าใช้ จ่ ายการให้ บริ การ xxx x ค่ าจดปริ มาตรการใช้ ไฟฟ้ า/นํ 0าประปา ค่ าสูบนํ 0า พร้ อมทั0งวิธี การและกํ าหนด ระยะเวลาการจ่ ายเงิน
อัตราค่ าใช้ จ่ ายอืN น ๆ เท่ าทีN จ่ ายจริ งและมี เหตุผลอันxxxxx พร้ อมทั0งวิธี การและกํ าหนดระยะเวลาการจ่ ายเงิน
22
จํานวนเงินประกัน
สัญญาเช่ าควบคุม การยกเว้ นความรับผิด การเรียกเก็บเงินล่ วงหน้ า
การเปล6ียนแปลงอัตรา
การริบเงิน การตรวจสอบอาคาร
ประเด็นต้ องห้ าม ยกเว้ นหรื อจํ ากัดความรับผิ ดของผู้ให้ เช่ า ค่าเช่ าล่ วงหน้ าเกิ นกว่า 1 เดื อน
เงินประกันเกิ นกว่า 1 เดื อน
ผู้ให้ เช่ ามี xx xxx เปxxN ยนแปลงอัตราค่ าเช่ า ค่ า สาธารณู ปโภค ค่ าบริ การ ค่ าใช้ จ่ ายอืN น ๆ
ผูให้ เช่ ามี xx xxx ริ บเงินประกันหรื อค่ าเช่ าล่ วงหน้ า
23
ผูให้ เช่ ามี xx xxx เข้ าตรวจสอบอาคารโดยมิ ต้องแจ้ ง ล่วงหน้ า
สัญญาเช่ าควบคุม ค่าไฟฟ้ า/นํ[าประปา
ค่าต่ ออายุสัญญา
ประเด็นต้ องห้ าม
ผูให้ เช่ ากํ าหนดค่ าไฟฟ้ า/นํ0าประปาเกิ นกว่าต้ นทุ นของผู้ให้ เช่ า
ผูให้ เช่ ามี xx xxx ปิ ดกั0นไม่ ให้ ผูเช่ าเข้ าใช้ ประโยชน์ อาคารหรื อ มี xx xxx เข้ าไปในอาคารเพืN อยึ ดทรัพย์ สิ น หรื อขนย้ าย
ทรัพย์ สิ นของผู้เช่ า เมืN อผู้xxx xxxx ชํ าระค่ าเช่ าหรื อค่ าใช้ จ่ าย อืN นเกีN ยวกับการเช่ า
ผูให้ เช่ ามี xx xxx เรี ยกค่ าต่ ออายุสัญญาเช่ าจากผูเช่ ารายเดิ ม
24
การบอกเลิกสัญญา
ผูให้ เช่ ามี xx xxx บอกเลิ กสัญญาเช่ าอาคารโดยผูxxx xxx xxx ผิ ด สัญญา
สัญญาเช่ าควบคุม ความเสียหายของ ทรัพย์ สินตามxxxx
ความเสียหายของ ทรัพย์ สินอันมิใช่
ความผิดของผู้เช่ าและ ด้วยเหตุสุดวิสัย
ประเด็นต้ องห้ าม
ผู้เช่ าต้ องรับผิ ดในความxxx xxxxxxN เกิ ดขึ0นจากการใช้ งานตามxxxx xx xxxxxxx xx x/อุปกรณ์ เครืN องใช้ ต่ าง ๆ ของ อาคาร
ผูเช่ าต้ องรับผิ ดในความชํ ารุ ดบกพร่ องต่ ออาคาร
xxxxxx xx xและอุปกรณ์ เครืN องใช้ ทีN เกิ ดขึ0นจากการใช้ งาน หรื xxxx xxxxเสืN อมสภาพจากการใช้ งานตามxxxx
ผูเช่ าต้ องรับผิ ดในความเสี ยหายต่ ออาคาร ทรัพย์ สิ น
25
อุปกรณ์ เครืN องใช้ ต่ าง ๆ อันมิ ใช่ ความผิ ดของผู้เช่ า และ เหตุสุดวิสัย
ผลของการฝ่ าฝื น “สัญญาเช่ าควบคุม”
(ตั[งแต่ 1 พฤษภาคม 2561)
1) จําxxxไม่ เกิน 1 เดือน หรือ ปรับไม่
เกิน 100,000 บาท หรือ ทั[งจําทั[งปรับ
26
2) ประเด็นสัญญาท6ีฝ่ าฝื นกฎหมายใช้ บังคับxxx xxx ตามกฎหมาย
27
ปรับปรุงสัญญาเช่ า อย่ างไร ?
สัญญาเช่ า ควบคุม
การเรียกเก็บ เงินล่ วงหน้ า
ประเด็น ต้องห้ าม
ค่าเช่ าล่ วงหน้ า เกินกว่ า 1 เดือน
เงินประกันเกิน กว่ า 1 เดือน
แนวทางแก้ ไขสัญญา
_ นํา “ค่าเช่ าล่ วงหน้ า” ทีเกิน 1 เดือนมา เฉล6ียเป็ นค่ าเช่ ารายเดือนตลอดอายุ
สัญญาเช่ า (ข้ อด้ อย คือ ค่ าเช่ าสูงขึ[น / ฐานภาษีรายได้ ผู้ให้ เช่ าสูงขึ[น)
_ เปล6ียนการคํานวณ “ค่าเช่ ารายเดือน”
เป็ น “ค่าเช่ ารายปี ” (ข้อด้ อย คือ ระวัง “นิต กรรมอําพราง”)
_ เพ6ิมหลักประกันอ6ืนท6ีไม่ ใช่ “เงินประกัน
28
การเช่ า”
สัญญาเช่ า ควบคุม | ประเด็น ต้องห้ าม | แนวทางแก้ ไขสัญญา |
ค่าไฟฟ้ า/ นํ[าประปา | ผู้ให้ เช่ า กําหนดค่ า ไฟฟ้ า/ นํ[าประปาเกิน | _ เพ6ิมค่ าบริการส่ วนอ6ืนท6ีจําเป็ นแก่ การให้ เช่ าโดยแท้ และ ไม่ ค้ ากําไร จากค่ าไฟฟ้ า/ค่านํ[าประปา xxxx ค่ าบริการxx xxxxxx (ความสะอาด / |
กว่ าต้ นทุน ของผู้ให้ เช่ า | การรักษาความปลอดภัย / การส่ ง สินค้ าและเอกสาร ฯลฯ) |
29
แนวทางท6ีไม่ ขัดกฎหมาย “สัญญาเช่ าควบคุม”
1) ไม่ ทํา “สัญญาเช่ าเป็ นหนังสือ” แต่ ใช้ เป็ น
“หลักฐานการเช่ าเป็ นหนังสือ” ลงช6ือผู้ เช่ าฝ่ ายเดียว หรือ
30
2) สร้ าง “ระเบียบการใช้ ห้ องxxx” แทน “สัญญาเช่ า” (เช่ าปากเปล่ า)
xxxx 5387/2549
oการเช่ าอสังหาริมทรัพย์ ป.พ.พ. มาตรา 538 บังคับให้ มี หลักฐานเป็ นหนังสืออย่ างหน6ึงอย่ างใดลงลายมือชืxxx xxxx ต้ องรับผิดเป็ นสําคัญ มิฉะนั[นจะฟ้ องร้ องบังคับคดีxxx xxx
oดังนั[นเม6ือผู้ให้ เช่ าจะขอบังคับให้ ผู้เช่ าชําระค่ าเช่ า ซ6ึงเป็ น อัตราค่ าเช่ าท6ีสูงกว่ าท6ีกําหนดไว้ ในxxxxxxxxxxxxxxx x อาคาร ผู้ให้ เช่ าต้ องมีหลักฐานเป็ นหนังสืออย่ างหน6ึงอย่ าง ใดลงลายมือช6ือผู้เช่ ามาแสดงว่ าได้ มีการตกลงขึ[นค่ าเช่ า
ดังท6ีผู้ให้ เช่ าอ้ าง 31
xxxx 5387/2549 (ต่อ)
oการท6ีผู้ให้ เช่ านําสืบพยานบุคคลว่าได้ มีการตกลงขึ[นค่ า เช่ าในอัตราเดือนละ 20,000 บาท จึงเป็ นการต้องห้าม ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94
oผู้xxx xxxต้องรับผิดชําระค่ าเช่ าท6ีค้ างชําระเดือนละ 17,000 บาท ตามอัตราค่ าเช่ าในสัญญาเช่ าเดิม
xxxx 3233/2540
o โจทก์ (กรุงเทพมหานคร) ผู้เช่ าท6ีดินพิพาทและโจทก์ ร่วม
เจ้ าของท6ีดิน (xxxxxxxxxxxxxxx xxxxx วนพระมหากษัตริย์ ) พิพาท
ฟ้องขับไล่ จําเลยทั[งสองและเรียกค่ าเสียหายในฐานะท6ีโจทก์ ร่วม
oเจ้ าของกรรมสิทธYิใช้ xxxxxติดตามเอาคืนซ6ึงทรัพย์ สินของตนมิใช่ เป็ นการฟ้ องให้ บังคับxxxxxxxxเช่ า
oโจทก์ และโจทก์ ร่ วมจึงมีอํานาจฟ้ องจําเลยได้ แม้ ว่ าการเช่ า
อาคารพิพาทระหว่ างการเคหะแห่ งชาติกับจําเลยท6
สัญญาเช่ า และไม่ มีหลักฐานเป็ นหนังสือ
1 จะไม่ ม
xxxx 6535/2544 / xxxx 1714/2546
o เม6ืxxxxxx xxx xxxxxxx จะให้ จําเลยอยู่ต่ อไปและxxxxxx xxให้ จําเลยออกจากตึกแถวดังกล่ าวแล้ วแต่ จําเลยxxxxxxx xxxมิใช่ การฟ้ องขับไล่ โดยอาศัยxxxxxแห่ งสัญญาเช่ า
oแต่ เป็ นการฟ้ องเพ6ือใช้ xxxxxติดตามและเอาคืนซ6ึงทรัพย์ สินของ โจทก์ จากจําเลยผู้ไม่ มีxxxxxจะยึดถือไว้ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1336 จึงxxx xxx ตกอยู่ในบังคับของมาตรา 538
oแม้ โจทก์ จะไม่ มีหลักฐานเป็ นหนังสือลงลายมือชือจําเลยโจทก์ ก็ มีอํานาจฟ้ องขับไล่ และเรียกxx xxxxxxxxxxx
xxxx 7688/2544
oแม้ โจทก์ จะตั[ง จ. เป็ นตัวแทนทําสัญญาเช่ าอาคารพิพาทกับ
จําเลยโดยมิได้ มีหลักฐานเป็ นหนังสือตาม ป.พ.พ. มาตรา 789 ก็
ตาม แต่ จําเลยยอมรับว่ าจําเลยเช่ าอาคารพิพาทตามท6ีโจทก์ ฟ้ อง และโจทก์ ได้ บอกเลิกสัญญาเช่ าแก่ จําเลยแล้ ว
oอีกทั[งคดีนี[โจทก์ ฟ้ องขับไล่ จําเลยและเรียกค่ าเสียหาย อันเป็ น เร6ืองท6ีจําเลยและบริวารอยู่ในอาคารท6ีเช่ าโดยละเมิด
oxxxxx xxxมีอํานาจขับไล่ จําเลยและบริวารออกจากอาคารพิพาท และเรียกค่ าเสียหายโดยมิต้ องอาศัยสัญญาเช่ าแต่ ประการใด
ภาษีการให้ เช่ า
36
การวางแผนภาษีการให้ เช่ า อสังหาริมทรัพย์
ภาษีจาก “xxxxxx xx” xxxx “เงินกินเปล่ า” / “เงินค่ าหxx xxxx”
oบริษัทผู้ให้ เช่ าต้ องนํารายได้ ท6ีเรียกเก็บในลักษณะเป็ นxxxxxx xxเพ6ือ ตอบแทนการให้ เช่ าทรัพย์ สินทั[งจํานวน
oไม่ ว่าจะเรียกเก็บในลักษณะเงินจ่ ายล่ วงหxx x xxxxประกัน เงินมัดจํา เงินจอง หรือเงินอ6ืนท6ีเรียกเก็บในลักษณะทํานองเดียวกัน มารวม
คํานวณเป็ นรายได้ ในรอบระยะเวลาบัญชีท6ีเร6ิมให้ เช่ าทรัพย์ สิน หรือ
oจะนํารายได้ นั[นมาเฉล6ียตามส่ วนแห่ งจํานวนปี xxxxxxxx และนํามา รวมคํานวณเป็ นรายได้ ในแต่ ละรอบระยะเวลาบัญชีนับแต่ รอบ ระยะเวลาบัญชีท6ีเร6ิมให้ เช่ าทรัพย์ สินก็ได้
(คําส6ังกรมสรรพากร ท6
ป.73/2541)
37
คําส6ังกรมสรรพากร ท6 ป.73/2541 (ข้ อยกเว้ นไม่ หักภาษี ณ ท6ีจ่ าย
5% กิจการให้ เช่ าอสังหาริมทรัพย์ ) ซึง
(ก) โดยขนบธรรมเนียมประเพณี ทางธุรกิจได้ มีการเรียกเก็บเงิน ประกันหรือเงินมัดจํา
(ข) ต้องมีการคืนเงินประกัน หรือเงินมัดจําให้ แก่ ผู้เช่ าทันทีท6ี
สัญญาสิ[นสุดลงโดยไม่ มีเง6ือนไข แต่ กรณี เกิดความเสียหาย ผู้ให้ เช่ ามีxxxxxxxxxxxxxxxx[ได้
(ค) เงินประกัน หรือเงินมัดจําท6ีเรียกเก็บต้องไม่ เกิน 3-6 เท่ าของ ค่าเช่ารายเดือน และ
(ง) xxxxxxxx xxx xxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxx เกิน 3 ปี 38
เปรียบเทียบภาระภาษี
ภาระภาษี | บริษัท | บุคคล | xxxxxxxx |
กําไร เงินได้ สุทธิ | 100 | 100 | 100 |
อัตราภาษี (%) | 20 | 5 – 35 | 5 – 35 |
เงินxx xxx ส่วนแบ่ ง | 80 | 65 | 65 |
ภาษี _ รอบสอง | 8 | - | 5 – 35 |
เหลือ | 72 | - | 42 39 |
xxxxท6 8702/2553
oโอนxxxxxxxxเช่ าพื[นท6ีอาคารโดยตกลงรับโอนxxxxx และหน้ าท6ีxxxxxxxxเช่ า
oต้องรับไปทั[งxxxxxท6ีจะได้ รับค่ าเช่ า ค่ าบริการxxxxx รับ จากผู้เช่ า และมีหน้ าท6ีต้ องให้ เช่ าพื[นท6ีและให้ บริการ xx xxxxxxแก่ ผู้เช่ าพื[นท6ีแทนตามท6ีผู้โอนxxxxxxxxเช่ า ต้องปฏิบัติกับผู้xxx xxx xxxxการโอนxxxxxxxxเช่ า
40
xxxxท6 8702/2553 (ต่อ)
oดังนั[น เงินค่ าตอบแทนท6ีได้ รับจึงมิใช่ เป็ น
ค่ าตอบแทนจากการให้ เช่ าพื[นท6ีแต่ เพียงอย่ างเดียว
แต่ เป็ นค่ าตอบแทนจากการให้ บริการxx xxxxxxด้ วย จึงมีหน้ าท6ีต้ องเรียกเก็บภาษีxxxxx xเพ6ิมเม6ือได้ รับ
ชําระค่ าบริการxx xxxxxx
41
การจัดการทรัพย์ สินท6 ให้ เช่ า
ภาษีxxxxxxx
42
(ต่ ออายุไปจนถึง 31 ธันวาคม 2561)
ภาษีxxxxxxx
การแปลงทรัพย์ สินกิจการเป็ นหุ้นบริษัทใหม่
มติ ครม. 9 สิงหาคม 2559 (เป็ นกฎหมายแล้ ว / สิ[นสุดxxxxxประโยชน์ ทางภาษี 31 ธันวาคม 2560) มติ ครม. 1 พฤษภาคม 2561 ”ต่ ออายุ” ให้ สิ[นสุด 31 ธันวาคม 2561
_“เจ้ าของกิจการบุคคลธรรมดา” แปลงทรัพย์ สินเป็ น “หุ้ น” บริษัทใหม่ (10 สิงหาคม 2559 – 31 ธันวาคม 2560)
ทรัพย์ สินท6ีโอนเป็ นทุนบริษัท _ ต้ องเป็ น “ทรัพย์ สินท6ีใช้ ในกิจการ” xxxx xxวันท6ีโอนเป็ นทุน ”xxxxxxxx” / “ห้ างหุ้นส่ วนสามัญ” (มติ ครม.13/6/17 และ พรฎ.644) ได้ รับยกเว้ นภาษี
_ยกเว้ น ภาษีเงินได้ บุคคลธรรมดา / ภาษีxxxxx xเพ6ิม / ภาษีธุรกิจเฉพาะ / อากรแสตมป์ (Property & Share Swap) _ประกาศอธิบดีกรมสรรพากร ฉบับท6ี 5 วันท6ี 5 มิถุนายน 2560
_ลดค่ าธรรมเนียมการโอนท6ีดินจาก 2% เหลือ 0.01% (การต่ ออายุยังไม่ ยืนยัน)
1. แปลง “ทรัพย์ สินในกิจการของบุคคลธรรมดา” เป็ นทุนบริษัทใหม่ ด้ วย “ราคาตลาด” เว้ นแต่ “ที6 ดิน/สิ6 ง
xxxxxxx xx” ให้ ใช้ “ราคาประเมินทางราชการ” หรือ “ราคาทุนท6ีซื[อมา” แล้ วแต่ อย่ าง ใดจะสูงกว่ า / 2.
เจ้ าของท6ีดินต้ องถือหุ้นบริษัท “ไม่ น้ อยกว่ าxxxxx xทรัพย์ สินท6ีโอน” เข้ ามา / 3. เจ้ าของท6ีดินต้ อง “ไม่ โอน
หุ้นต6ํากว่ าxxxxx xทางบัญชี” (กรณี ขายหุ้น) / 4. เจ้ าของท6ีดินเดิม และ บริษัทใหม่ ต้ องร่ วมจัดทํา
“หนังสือรับรองการโอนอสังหาริมทรัพย์ เป็ นทุนบริษัทต่ อ กรมท6ีดิน และ กรมสรรพากร
43
แปลงท6
ดินเป็ นห้
นอย่ างไร ?
ต้องใช้ เงินสดหรือไม่ ?
(Property & Share Swap = Non-Cash)
มีภาษี/ค่าใช้ จ่ ายหรือไม่ ? ตีราคาท6ีดิน/หุนอย่ างไร ?
44
ภาษีxxxxxxxยกเว้ นภาษี
แปลง “ทีดิน” ให้ เป็ น “หุน” อย่ างไร ?
บุคคลเจ้ าของ ที6 ดิน
ทดี# นิ เปลา่
(เพอื# เก็งกําไร / เก็บ) ทดี# นิ ในกจิ การ
Property Co
บคคลโอนทดนเขา
บุคคลถอื หนุ้ บรษิ ทั ราคาหนุ้ ไมเ่ พมิ# ขนBึ เวน้ แตม่ xx xxไรสะสม
บรษัทใช ้“ราคาใด” ?
ปที# 1 - 4
ราคาประเมน
200 ลา้ นบาท
ราคาหนุ
ทใช ้swap กบ
ทดน ใชร้ าคา
ปที# 9 - 12
ปที# 5 - 8
ขนึ#
20%
ทุก 4 ปี
ราคาประเมน ราคาประเมน ราคาประเมน
240 ลา้ นบาท
288 ลา้ นบาท
346 ลา้ นบาท
ประเมน
ฯ หรอ ราคาซอ
ขาย ?
เปลยี# นมรดก จาก ทดี# นิ ใหก้ ลายเป็ นหนุ้
ปที# 17 - 20
ปที# 13 - 16
ราคาประเมน
415 ลา้ นบาท
“แชแขง”็ ราคาทดนทต xx xxxx
xxxxxx x100 ปี ไวใ้ น “ราคาหนุ45”
45
ภาษี+ค่าใช้ จ่ าย เม6ือโอนท6ีดิน
ภาษีเงินได้
xxxxxxxxxxเฉพาะ
อากรแสตมป์
ค่าธรรมเนียม โอนท6ีดิน
บุคคลธรรมดา
5 – 35 % ของราคาประเมินราชการฯ แม้ ว่ า จะขายสูงกว่ าหรือต6ํากว่ า / หักด้ วย ค่ าใช้ จ่ าย เหมาตามอายุการถือครองท6ีดิน (พรฎ. 165)
(มติ ครม. 18 ต.ค. 2559 จะแก้ ไข “ฐาน ภาษี” ให้ ใช้ “ราคาซื[อขาย” หรือ “ราคา ประเมิน” แล้ วแต่ อย่ างใดจะสูงกว่ า)
3.3 % ของราคาซื[อขาย หากถือครองไม่ เกิน 5 ปี) _ ถือครองที6 ดินเกิน 5 ปี ได้ รับยกเว้ น หากถือครองในนาม “xxxxxxxx” หรือ ประกอบกิจการ ไม่ ยกเว้ นภาษีธุรกิจเฉพาะ
0.5 % ของราคาซื[อขาย
(ได้ รับยกเว้ น หากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ) 2 % จากราคาประเมินฯ
บริษัท
_1 % ภาษีหัก ณ ท6ีจ่ าย ของราคา ซื[อขาย หรือ ราคาประเมินฯ
แล้ วแต่ อย่ างใดจะสูงกว่ า
_20 % ของกําไรสุทธิ
_10% ของเงินxx xxx (10% ของ 80)
_อัตราภาษีที6 แท้ จริง = 28%
3.3 % ของราคาซื[อขาย
(ไม่ คํานึงถึงอายุการถือครอง)
0.5 % ของราคาซื[อขาย (ได้ รับยกเว้ น)
2 % จากราคาประเมินฯ
46
❖ทีดินต้ องใช้ ใน “กิจการ” ของบุคคลธรรมดา ก่ อน “แปลงเป็ นทุนบริษัท”
❖ไม่ มีคํานิยามของ “กิจการ”
❖ไม่ มีกรอบเวลาของ “กิจการ”
❖ทีดินบ้ านxxxอาศัย / ท6ีดินเปล่ า _ ใช้ ในกิจการ แต่ xxx xxx ให้ เช่ า _ ไม่ ถือเป็ นกิจการ
47
❖”กิจการของบุคคลธรรมดาควรมีหลักฐาน “กิจการ” xxx x
(1) เอกสารทางราชการ
(2) xxxxxxxxxxxxxxกับบุคคลภายนอก
(3) หลักฐานการรับค่ าตอบแทนกิจการจากบุคคลภายนอก
(4) หลักฐานทางการเงินในกิจการของบุคคลธรรมดา
(5) หลักฐานการเสียภาษีจากกิจการ (ภาษีโรงเรือนฯ / ภาษี รายได้ / VAT)
48
“ภาษีxxxxxxx” กับ “หน่ วยงานราชการ” ทีเกียวข้ อง
❖กรมพัฒนาธุรกิจการค้ า
◼ จดทะเบียนตั[งบริษัท _ จองช6ือบริษัท
◼ ชําระค่ าหุ้นด้ วย “xxxxxx xxxx6ืน” แทนเงินสด
❖กรมท6ีดิน / กรมโรงงานอุตสาหกรรม / กรมการขนส่ งทางบก
◼ จดทะเบียนโอนทรัพย์ สินให้ แก่ บริษัท _ ชําระค่ าหุ้นด้ วย “ทรัพย์ สิน อืน” แทนเงินสด
❖กรมสรรพากร
◼ ตรวจสอบเง6ือนไข/คุณสมบัติการยกเว้ นภาษี _ ราคาโอนทรัพย์ สิน
◼ ตรวจสอบภาษีของ “บุคคลธรรมดา” ก่อน “แปลงทรัพย์ สินเป็ นทุน”
49
หากไม่ เข้ าเง6ือนไข “ยกเว้ นภาษี”
แปลงทีดินเป็ นหุน
ตีราคาทีดินเป็ นหุ้นราคาอะไร ? (ราคาตลาด)
มีภาษี/ค่าใช้จ่ ายหรือไม่ ? (มีภาษี/ค่าธรรมเนียมฯ ตามxxxx)
50
หลักฐานอะไร ? (รายงานการxxxxxxxxxxxxx xxx)
ฐานภาษีเงินได้ บุคคลธรรมดา
จากการขายท6ีดิน
มาตรา 49 ทวิ ในกรณี ท6ีเป็ นการโอนกรรมสิทธYิหรือสิทธิ ครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ โดยมีหรือไม่ มีค่ าตอบแทนไม่ ว่ า ราคาท6ีซื[อขายกันตามxxxxในท้ องตลาดของอสังหาริมทรัพย์ นั[นจะ เป็ นอย่ างไรก็ตาม ให้ เจ้ าพนักงานประเมินกําหนดราคาขาย
อสังหาริมทรัพย์ นั[น โดยถือตามราคาประเมินxxxxxxxxx เพ6ือเรียก เก็บค่ าธรรมเนียมจดทะเบียนxxxxxและนิติกรรมตามxxxxxx กฎหมายท6ีดิน ซ6ึงเป็ นราคาท6ีใช้ อยู่ในวันท6ีมีการโอนนั[น
51
บุคคลธรรมดา
คํานวณค่ าใช้ จ่ ายเหมา
พระราชกฤษฎีกา
(ฉบับท6 165)
กรณี ท6ีดินได้ มาทาง มรดกหรือรับให้ โดย เสน่ หาให้ หัก
ค่าใช้ จ่ ายเหมา 50%
อายุการถือครองท6ีดิน (ปี) | ค่าใช้จ่ ายเหมา (%) |
1 | 92 |
2 | 84 |
3 | 77 |
4 | 71 |
5 | 65 |
6 | 60 |
7 | 55 |
8 ปีขึ[นไป | 50 52 |
ผลภายหลังการแปลงท6ีดินเป็ นหุ้น
ทีดินเปล่ า (ชือบริษัท)
Property Co
Operating Co
เจ้ าของอาคาร
ข้ อควรระวัง
• ทcีดินไม่ มีค่ าเสcือมราคา
ให้ เช่ าทcีดิน
“ราคาตลาด”
รายได้ จากกิจการ หักด้ วย
• ไม่ มีรายจ่ าย / รับแต่ รายได้ ค่ าเช่ า
1. ควร “ควบรวมบริษัท” เป็ นบริษัทเดียว หรือ
2. ควรทําสัญญาเช่ าแบบพิเศษ (BTO / BOT)
ค่าเช่ า / ค่ าเสcือมอาคาร
53
ภาษี / ค่าธรรมเนียมฯ
โอนกิจการทั[งหมด
ควบบริษัท
ภาษีเงินได้ บุคคล ภาษีเงินได้ บริษัท ภาษีxxxxx xเพ6ิม ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์
ค่าธรรมเนียมโอนท6ีดิน
ยกเว้ น ยกเว้ น ยกเว้ น ยกเว้ น ยกเว้ น 2 %
ยกเว้ น ยกเว้ น ยกเว้ น ยกเว้ น ยกเว้ น ยกเว้ น
หมายเหต
ไม่ xxxxxxนํา Tax Loss ของบริษัทท6ีโอนหรือควบ กัน มาใช้ ได้ / แต่ ไม่ ห้ าม Tax Loss ของบริษัทท6ีรับ โอน
54
สัญญาต่ างตอบแทนพิเศษ
55
ยิงกว่ าสัญญาเช่ าธรรมดา
สัญญาต่ างตอบแทนพิเศษ
ยิงกว่ าสัญญาเช่ าธรรมดา
1. Build Transfer Operate (BTO)
2. Build Operate Transfer (BOT)
3. การจดทะเบียนสัญญาเช่ า
4. ภาษี และ ค่ าธรรมเนียม
56
Build-Operate-Transfer (BOT)
Build-Transfer-Operate (BTO) /
• “สัญญาต่ างตอบแทนพิเศษย6ิงกว่ าสัญญาเช่ าธรรมดา” เป็ น ทรัพย์ มรดก ไม่ ใช่ xxxxxเฉพาะตัว สัญญาเช่ านั[นไม่ ระงับเม6ือ ตาย (ต่างจากสัญญาเช่าธรรมดา) (xxxx 2760/2534) xxx x
• สร้ างตึกแล้ วยกกรรมสิทธYิให้ ผู้ให้ เช่ า (xxxx 172/2488)
• เช่ าท6ีดินแล้ วผู้เช่ าต้ องหาต้ นไม้ มาปลูกเอง (xxxx 801- 802/2492)
• ให้ เช่ าท6ีดิน แล้ วเรียกค่ าก่ อสร้ างจากผู้เช่ า และให้ กรรมสิทธYิในอาคารตกเป็ นของผู้ให้ เช่ า (xxxx 488/2523) 57
xxxx 491/2540
หลักฐานการให้ เช่ า
o การซ่ อมแซมต่อเติมปรับปรุงตึกแถวพิพาทซ6ึงมีสภาพ ทรุดโทรมมากโดยเสียค่าใช้ จ่ ายมาก
oแสดงว่ าเพ6ือประโยชน์ ในการใช้ สอยทรัพย์ ของผู้เช่ าทําให้ ตึกแถวพิพาทxxxxxค่ าเพ6ิมขึ[นด้วย
oสัญญาเช่ าดังกล่ าวจึงมีลักษณะเป็ นสัญญาต่ างตอบแทน ยิงกว่ าสัญญาเช่ าธรรมดาซึงไม่ จําต้ องมีหลักฐานเป็ น
หนังสือ
เช่ าท6ีดิน เพ6ือสร้ างอาคาร
• เช่ าท6ีดิน / สัญญาต่ างตอบแทนพิเศษย6ิงกว่ าสัญญาเช่ าธรรมดา
–BTO / BOT
• ภาระภาษีของผู้ให้ เช่ า / ผู้เช่ า
• ภาษีหัก ณ ท6ีจ่ ายจากค่ าเช่ า และ xxxxx xเทียบเท่ า
• ภาษีxxxxx xเพ6ิมจากการก่ อสร้ าง / หากเป็ น BTO ใช้ VAT xxx xxx / ทําอย่ างxxxx (เจรจาสัญญาเช่ า ขอเป็ น B(+3)TO)
• การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธYิในอาคาร / ต้องทําหรือไม่ ???
• xxxxxxxxxxเฉพาะ / ค่ าธรรมเนียม เพ6ือโอนกรรมสิทธYิใน อาคาร
สัญญาต่ างตอบแทนพิเศษ ย6ิงกว่ าสัญญาเช่ าธรรมดา
xxxx 87/2555
• การท6ีเจ้ าของท6ีดินยอมให้ เช่ าท6ีดินโดยให้ ปลูกตึกแถวพิพาท ด้ วยเงินของผู้เช่ าแล้ วให้ ผู้เช่ ามีxxxxxใช้ ประโยชน์ ในตึกแถว พิพาทเป็ นเวลา 20 ปี เม6ือครบกําหนดสัญญาเช่ าให้ ตึกแถว พิพาทตกเป็ นกรรมสิทธYิของผู้ให้ เช่ านั[น
• เม6ือครบกําหนดสัญญาเช่ าท6ีดินแล้ วตึกแถวพิพาทย่ อมตกเป็ น ของเจ้ าของทีดินxxxxxxxxในฐานะเป็ นส่ วนควบของทีดิน
ทันทีโดยไม่ จําต้ องไปทําการจดทะเบียนโอนกันอีกตาม ป.พ.พ. มาตรา 144
คู่สัญญา
BTO / BOT ดีสําหรับใคร ?
BTO BOT
ผู้ให้ เช่ า
ผู้เช่ า
_กรรมสิทธYิอาคารโอนเม6ือสร้ างเสร็จ
_รายได้ จากอาคารนําไปเฉล6ียเสียภาษ ตามอายุสัญญาเช่ า
_รายจ่ ายจากอาคาร คือ Depreciation
_ผลทางภาษี คือ ชะลอการเสียภาษี จากการเฉล6ียรายได้ ตามอายุสัญญา เช่ า
_กรรมสิทธYิอาคารโอนเม6ือสร้ างเสร็จ
_รายจ่ ายจากอาคารนําไปเฉล6ียตาม อายุสัญญาเช่ า (Amortization)
_VAT ค่ าก่ อสร้ างนําไปใช้ xxx xxx
ผลทางภาษี คือ VAT เป็ นต้ นทุน
_กรรมสิทธYิอาคารโอนเม6ือครบ สัญญาเช่ า
_รายได้ นําไปเสียภาษีในปี เดียว
เม6ือครบอายุการเช่ า _ ผลทางภาษี คือ เสียภาษีมากในปี ที6 สัญญาสิ[นสุด
_กรรมสิทธYิอาคารโอนเม6ือครบ สัญญาเช่ า _
รายจ่ ายจากอาคารท6ีโอนต้ องใช้ Fair Market Value
61
_VAT ค่าก่ อสร้ างนําไปใช้ ได้
คู่สัญญา
ขยายความ BTO
BTO ขยายความ
ผู้ให้ เช่ า
_กรรมสิทธYิอาคารโอนเม6ือ สร้ างเสร็จ
_รายได้ จากอาคารนําไปเฉล6ีย เสียภาษีตามอายุสัญญาเช่ า
_รายจ่ ายจากอาคาร คือ Depreciation
_ผลทางภาษี คือ ชะลอการ เสียภาษีจากการเฉล6ียรายได้ ตามอายุสัญญาเช่ า
_กรรมสิทธYิอาคารโอนทันทีเม6ือ อาคารสร้ างเสร็จ (ไม่ ต้ องจด ทะเบียนโอนอาคาร)
_รายได้ จากxxxxx xอาคารนําไป ” เฉล6ียรับรู้รายได้ ” ตามปี อายุการ เช่ า (xxxxxxฐานรายได้ )
_รายจ่ ายจากxxxxx xอาคาร คือ “ค่าเส6ือมราคา” ไม่ เกินปี ละ 5%
_ คํานวณรายได้ /รายจ่ ายให้ Match กันตลอดอายุสัญญาเ6ช2่ า
คู่สัญญา
ขยายความ BOT
BOT ขยายความ
ผู้เช่ า
_กรรมสิทธYิอาคารโอนเม6ือ ครบสัญญาเช่ า
_xxxxx xอาคารท6ีโอนต้ องใช้ Fair Market Value (ใช้ Book Value ที6 เหลือ 1 บาทxxx xxx )
_VAT ค่าก่ อสร้ างนําไปใช้ ได้ (ไม่ เป็ น “ภาษีซื[อต้ องห้ าม”
ตามประกาศอธิบดีฯ VAT ฉบับท6 42 ข้อ 2 (4) _ เพราะ
_ผู้xxx xxxx ใช้ “ค่าเส6ือมราคา” ของ อาคารท6ีก่ อสร้ างลงบนท6ีดินท6ีเช่ ามา Match กับอายุการเช่ าท6ีดิน (ค่าเส6ือมฯ ใช้ ได้ เป็ นเสมือนรายจ่ ายทางภาษี)
_การโอนอาคารให้ แก่ “ผู้ให้ เช่ าท6ีดิน” เม6ือครบสัญญาเช่ า _ มีผลเท่ ากับ Sale & Lease Back หากมีการ “ต่อ อายุสัญญาเช่ า” (มีผลเท่ ากับ Restart “รายจ่ ายทางภาษี” ของผู้เช่ า _
โอนอาคารหลังจาก 3 ปี)
หลังจากได้ “ขายอาคาร” และมี
63
“รายได้ ทางภาษี” เข้ ามาในกิจการของ ผู้เช่ า)
Sale and Lease-back: ข้อดี
• กลายเป็ น “บริษัทท6ีไม่ มีสินทรัพย์ xx xxxxxxx x”
• ได้ ใช้ “รายจ่ าย” จากทรัพย์ สินxx xxxxxxx x (Sunk Asset) อีก รอบ (จาก “ค่าเส6ือมราคา” เป็ น “ค่าเช่ า”)
• ทรัพย์ สินxx xxxxxxx x_เพราะ Net book value เหลือ 1 บาท
• ทรัพย์ สินxx xxxxxxx x_ไม่ สะท้ อน “ราคาตลาด” จนกว่ าจะ ขายออก (Write-off & Realize Gain/Loss)
• ได้ ใช้ ”ผลขาดทุนทางภาษี” (Tax Loss) ไม่ เกิน 5 ปี
• เม6ือขายทรัพย์ สินหมดค่ าเส6ือมราคาออกไปท6ีราคาตลาดจะเกิด กําไร
Advantage
• ขายสังหาริมทรัพย์ _ มี “ภาษีขาย” _ นํามาใช้ กับ “ภาษีซื[อ” ยกยอดมาได้
• ภาษีซื[อยกยอดมา _ ไม่ มีกําหนดเวลา
• ไม่ ต้ องขอคืนภาษีซื[อเป็ นเงินสด
• ได้ เงินสดมาเพ6ิมในงบดุลแทนสินทรัพย์ ท6ีขายออกไป
• ส่งผลให้ “อัตราส่ วนระหว่ างหนี[ต่ อทุน” (D:E Ratio) ดีขึ[น _ เพราะนําเงินสดมาใช้ หนี[สินต่ าง ๆ ของบริษัท
คําพิพากษาศาลฎีกาท6 575/2560
• พ. เจ้ าของกรรมสิทธYิท6ีดินมีโฉนดเป็ นผู้ทําสัญญาให้ บริษัท บ. เช่ า เป็ นเวลา 30 ปี บริษัท บ. ตกลงชําระค่ า หxx xxxx 87,500,000 บาท
• ในวันเดียวกัน พ. ทําxxxxxxxxxxxxให้ xxxxxเก็บกินบน ทีดินดังกล่ าวแก่ หลาน และบริษัท บ. ตกลงจ่ ายค่ าหxx x xxxและค่ าเช่ าให้ แก่ หลานในฐานะผู้ทรงxxxxxเก็บกิน
คําพิพากษาศาลฎีกาท6 575/2560 (ต่อ)
• แต่ เพ6ิงไปจดทะเบียนxxxxxเก็บกินต่ อพนักงานxxx xxxx xท6ี ภายหลังจากท6ีมีการทําสัญญาเช่ าแล้ ว ดังนั[น ผู้มีเงินxxx xxxxxxxxเช่ า คือ พ. ซ6ึงเป็ นxxxxxxxxxxxxxxxx
เช่ า หลานเป็ นเพียงผู้รับเงินค่ าเช่ าแทน พ. เท่ านั[น
• การท6ีบริษัท บ. ออกหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ท6ีจ่ าย ให้ แก่ หลาน จึงเป็ นการออกหนังสือรับรองผิด “หน่ วย ภาษี” หลานจึงไม่ มีxxxxxขอคืนภาษี
คําพิพากษาศาลฎีกาท6 11225/2558
• ว. ผู้ตายทําสัญญาเช่ าอาคาร เม6ือสัญญาเช่ าระงับไป เพราะเหตุสิ[นกําหนดเวลาท6ีได้ ตกลงกันไว้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 564
• ว. ย่อมมีหน้ าท6ีท6ีต้ องขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไป และส่ งมอบอาคารท6ีเช่ าคืน ซึงหน้ าท6ีดังกล่ าวโดยสภาพ แล้ วย่ อมมิใช่ เป็ นการเฉพาะตัวของ ว. ผู้ตายโดยแท้
คําพิพากษาศาลฎีกาท6 11225/2558 (ต่อ)
• หากแต่ xxxxx xเป็ นxxxxxหxx xxxและความรับผิดอันเป็ นกอง มรดกของ ว. ซึงตกทอดแก่ xxxxxxxx ตามมาตรา 1600
• ทายาทโดยธรรมของ ว. จึงต้ องรับไปซ6ึงหน้ าท6ีในอันที จะต้องขนย้ ายทรัพย์ และบริวารออกจากอาคารและส่ ง มอบอาคารท6ีเช่ าให้ คืน กับต้ องชดใช้ ค่าเสียหายจนกว่ า จะขนย้ ายทรัพย์ สินและบริวารออกไปจากอาคารท6ีxxx x
xxxxxxx xxร้ อง_กรณี ผู้เช่ าตกลง
รับภาระภาษีโรงเรือนฯ แทนผู้ให้ เช่ า
คําพิพากษาศาลฎีกาท6 2807/2555
• สัญญาเช่ ากําหนดให้ ผู้เช่ ามีหน้าท6ีชําระค่ าภาษีโรงเรือนให้ แก่ ทางราชการแทนผู้ให้ เช่ า
• เม6ือผู้xxx xxxx ชําระค่ าภาษีดังกล่ าวตามกําหนดย่ อมxxxxx xเป็ นการ โต้ แย้ งxxxxxxxxxxxxxของผู้ให้ เช่ า
• โดยไม่ ต้ องคํานึงว่ าผู้ให้ xxx xxxx ชําระค่ าภาษีในส่ วนดังกล่ าวให้ แก่ ทางราชการก่ อนนําคดีมาฟ้ องหรือไม่
• ผู้ให้ เช่ ามีอํานาจฟ้ องให้ ผู้เช่ ารับผิดค่ าภาษีโรงเรือนได้
ทําสัญญาเช่ า _ แจ้ ง “ค่าเช่าต6ํา” สัญญาเช่ าใช้ บังคับxxx xxx
คําพิพากษาศาลฎีกาท6 4899/2551
• ข้อตกลงท6ีจะยินยอมให้ ระบุจํานวนค่ าเช่ าให้ ต6ํากว่ าความ เป็ นจริงเพ6ือหลีกเล6ียงการเสียภาษีเงินได้ ซึงเป็ นหน้ าท6ี ของพลเมืองไทยตามกฎหมายนั[น ย่ อมเป็ นข้ อตกลงท6ีขัด ต่อความสงบเรียบร้ อยและศีลธรรมxxxxxของประชาชน
• xxxxxxxxxxxxxx xxxยกข้ อตกลงดังกล่ าวขึ[นอ้ างเพ6ือเป็ นข้ อ ต่ อสู้ในคดีได้
คําพิพากษาศาลฎีกาท6 434/2551
• รายจ่ ายค่ าธรรมเนียมการจดทะเบียนการเช่ าท6ีดิน เป็ น รายจ่ ายเพ6ือหารายได้ จากการให้ เช่ าท6ีดินไม่ ใช่ รายจ่ ายท6ี จ่ายไปแล้ วบังเกิดเป็ นทุนรวมของบริษัทขึ[นมา ดังนั[น
ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการเช่ าท6ีดิน จึงไม่ ใช่ รายจ่ ายxxxxxลักษณะเป็ นการลงทุนตาม ป.รัษฎากร มาตรา 65 ตรี (5)
• ค่ านายหน้ าเป็ นรายจ่ ายตอบแทนในการก่ อให้ เกิดสัญญา เช่ า เป็ นรายจ่ ายเพ6ือหารายได้ จากการให้ เช่ าท6ีดิน ไม่ ใช่ รายจ่ ายท6ีจ่ ายไปแล้ ว บังเกิดเป็ นทุนรวมของบริษัทขึ[นมา xxx xกัน จึงไม่ ใช่ รายจ่ ายxxxxxลักษณะเป็ นการลงทุนตาม ป.รัษฎากร มาตรา 65 ตรี (5)
• รายจ่ ายค่ าธรรมเนียมการจดทะเบียนการเช่ าท6ีดินและ รายจ่ ายค่ านายหน้ าดังกล่ าว เป็ นรายจ่ ายในรอบ ระยะเวลาบัญชีใดย่ อมถือเป็ นรายจ่ ายของรอบระยะเวลา บัญชีนXัน จึงต้ องนํามาหักเป็ นรายจ่ ายในรอบระยะเวลา บัญชีนั[นทั[งหมด มิใช่ นํามาเฉล6ียรายจ่ ายตามสัดส่ วนของ รายได้ ท6ีเกิดขึ[นในแต่ ละรอบระยะเวลาบัญชี
ทีดินให้ เช่ าแล้ วขาย_แม้ เกิน 5 ปี ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
คําพิพากษาศาลฎีกาท6 5607/2550
o ทีดินและตึกแถวท6ีโจทก์ ขายให้ แก่ บริษัท พ. เป็ นท6ีดินและ ตึกแถวท6ีโจทก์ ให้ บริษัท น. เช่ า
o การขายท6ีดินและตึกแถวดังกล่ าวจึงเป็ นการขาย
อสังหาริมทรัพย์ ท6ีโจทก์ มีไว้ ในการประกอบกิจการเป็ นการขาย อสังหาริมทรัพย์ เป็ นทางการค้ าหรือหากําไร xxxxx xxxต้ องเสีย ภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายท6ีดินและตึกแถว
(ร่างกฎหมาย)
พรบ.ภาษีท6ีดินและส6ิงxxxxxxx xx
76
คาดว่าจะเป็ นกฎหมายปี 2561 คาดว่ าจะใช้ บังคับปี 2562 - 2563
ประเภทท6ีดินและส6ิงxxxx xxx xx | เพดานของอัตรา ภาษี (ครม.) | เพดานของอัตราภาษี (สนช.) ปี 2561 |
เกษตรกรรม | 0.2 % | 0.15% |
ท6ีอยู่อาศัย | 0.5 % | 0.3% |
xxxx xxx /อุตสาหกรรม | 2 % | 1.2% |
ทีดินทิ[งไว้ ว่ างเปล่ าหรือ xxx xxx ทําประโยชน์ | 2% (เพ6ิม 0.5% ทุก 3 ปีแต่ ไม่ เกิน 5%) | 1.2% (เพ6ิม 0.3% ทุก 3 ปีแต่ ไม่ เกิน 3%) |
77
ภาษีท6ีดินและส6ิงxxxxxxx xx (ใหม่ )
(มติ ครม. ณ วันท6ี 21 มีนาคม 2560)
ราคาประเมินฯ ทีดิน/ส6ิงxxxxxxx xx/ห้องชุด จะใช้เป็ นฐานภาษี แทน ค่ าเช่ า
xxxxxxx xxxxxxxxxx xxxxxxx xxx
หลังภาษีท6ีดินฯ...จะเป็ นอย่ างไร ???
การแยกสัญญาเช่ า | ภาษี โรงเรือนฯ | ภาษีท6ีดิน | VAT | WHT | อากรฯ |
สัญญาเช่ าพื[นท6ี/ อาคาร | 12.5 ? | - | - | 5% | 0.1% |
สัญญาเช่ าอุปกรณ์ | - | - | 7% | 5% | - |
xxxxxxxxxxx | - | - | 7% | 3% | 0.1% |
หมายเหตุ | หากเกิน 1.8 ล้าน บาท/ปี | หากทํา สัญญาเช่ า เป็ นหนังสือ 78 |
หากยังxxเก็บท6ีดินในช6ือบุคคล
แทนท6ีเก็บหุ้นบริษัท ?
xxxxxจะเส6ียงกับเร6 องอะไรบ้ าง
ปี 2559 ภาษีมรดก
79
ปี 2561 ฐานภาษีบุคคลเปล6ียนฐาน ปี 2563 ภาษีท6ีดินและส6ิงxxxxxxx xx
Slide FREE Download xxx xx
80
81
Thank You
Presenter Profile
Chinapat Visuttipat
xxxxxxx xxxxxxxxxxx
SCL Law Group
Partner
Tel: 000-000-0000
LINE ID: chinapat.taxtank
1. ประสบการณ์ มากกว่ า 25 ปี ในงานให้ คําปรึกษากฎหมาย ด้ านภาษีอากร / IPO / M&A ตลอดจนสัญญาทางธุรกิจ รวมถึง Offshore Incorporation / Family Business
2. ให้ คําปรึกษาแก่ ลูกค้ าทั[งในไทยและต่ างประเทศร่ วมกับ Partner อีก 13 คนและท6
ปรึกษากฎหมายอีกกว่ า 120 คนผ่ านสํานักงานของ SCL ในไทย xxxxxxx xxx / สปป. ลาว / กัมพูชา
3. วิทยากรบรรยายเร6ืองสัญญาธุรกิจและภาษีในงานสัมมนาและฝึ กอบรม ตลอดเวลากว่ า 15 ปี เป็ น “อาจารย์ พิเศษด้ านภาษีอากร” และ กฎหมายธุรกิจใน หลักสูตรxxxxxxตรี/โท ม. รามฯ / ม. ธรรมศาสตร์ / ม. แม่ ฟ้ าหลวง / ม. ศรีปทุม / ม. หอการค้ าไทย / วิทยาลัยxxxxxxxxx / จุฬาลงกรณมหาวิทยาลัย / ม. กรุงเทพ
4. วิทยากรประจําให้ แก่ สถาบันกรรมการไทย (IOD) สมาคมบริษัทจัดการลงทุน (AIMC) ตลาดหลักทรัพย์ แห่ งประเทศไทย ธนาคารฯ และ สมาคมธุรกิจต่างๆ
5. “คณะกรรมการภาษี” ของสภาหอการค้ าแห่ งประเทศไทย และ “ผู้ไกล่ xxx6ียคดี ภาษี” ประจําศาลภาษีอากรกลาง
6. “กรรมการตรวจสอบ” (Audit Committee) บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ฯ
xxx.xxxxxxxx.xxx/XxxXxxx xxxxxxxx.xxxxxxx@xxxxxx.xxx 82
Line ID: chinapat.taxtank
83