เอกสารแนบ 1 ข้อมูลสรุปกลุ่ม BIGGAS
เอกสารแนบ
เอกสารแนบ 1 : ข้อมูลสรุปกลุ่ม BIGGAS
เอกสารแนบ 2 : ข้อมูลสรุปเกยวกบั การประเมินราคาxxxxxพั ย
เอกสารแนบ 3 : ข้อมูลสรุปสาระสาคัญของสัญญา
1. ข้อมูลเบอื้ งต้น
เอกสารแนบ 1 ข้อมูลสรุปกลุ่ม BIGGAS
ภาพรวมการประกอบธุรกิจ และผลการดาเนินงานของ บริษัท บ๊ิกแก๊ส เทคโนโลยี จา˚ กัด
ชื่อบรษ
ัท : บรษ
ัท บิกแก๊ส เทคโนโลยี จา˚ กด
Biggas Technology Co., Ltd. (“BIGGAS”)
xxxxxxxxx
: ก่อสรา้ ง ซอ
มบา˚ รุง ดแลสถานีบรการก๊าซxxxxxxxxของ ปตท. xxxxxxxxx xxxx xxxxxxxxxx ประเภทก๊าซ
xxxxxxxxxxxxx (LPG) ก๊าซxxxxxxxx (NGV) และธุรกิจจา˚ หนา่ ยก๊าซxxxxxxxxเหลว (LNG)
ซอมแซม ทดสอบรถขนสง่ ก๊าซxxxxxxxx จดหา ติดตงั้ อปกรณส
า˚ หรบ
LPG Depot ณ คลงั ก๊าซ
ที่ตงั้ สา˚ นก
งานใหญ่ : 9/199 หมู่ 3 ตา˚ บลxxx xxxxx อา˚ เภอปากเกรด
จงั หวดนนทบรุ ี 11120
โทรศพท์ : 0 2961 6655
โทรสาร : 0 2931 6435
ทนจดทะเบียน : 408,160,000 บาท แบง่ เป็นหน
สามญ
81,632,000 หนุ
มลคา่ ที่ตราไวหน
ละ 5 บาท
ทนxxxxx˚ ระแลว
: 408,160,000 บาท แบง่ เป็นหน
สามญ
81,632,000 หนุ
มลคา่ ที่ตราไวหน
ละ 5 บาท
2. ลักษณะการประกอบธุรกิจ
บรษ
ัท บิกแก๊ส เทคโนโลยี จา˚ กด
(“BIGGAS”) ก่อตงั้ ขนึ
เมื่อวนที่ 21 กน
ยายน 2554 โดยทีมงานทมีประสบการณ
ในดา้ นวิศวกรรมพลงั งานทางเลอก ในวนที่ 27 พฤศจิกายน 2558 BIGGAS ไดร้ บใบอนญ
าตใหเ้ ป็นผคู
า้ นา˚้ มน
เชือ้ เพลงิ ตาม
มาตรา 7 เฉพาะxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxx
มเหลวหรอ
“LPG” ใหแก่ลกคา้ ในกลม
ของสถานีบรการก๊าซ กลม
รา้ นคา้ ก๊าซ
และกลม
โรงงานอตสาหกรรมตา่ งๆ xx
XXXXXX xxxx xหวา่ งดา˚ เนินการขออนญ
าตเป็นผคู
า้ นา˚้ มนเชือเพลงิ ประเภทนา˚้ มน
กบกรมธุรกิจพลงั งานสา˚ หรบรองรบการขยายธุรกิจในxxxxx
ธุรกิจหลกของ BIGGAS คือ ธุรกิจใหบรการทางดา้ นวิศวกรรมพลงั งานโดยเฉพาะธุรกจที่เิ กี่ยวเนื่องกบก๊าซ
xxxxxxxxแบบครบวงจร ไดแก่ งานออกแบบ ก่อสรา้ ง จดหา ติดตงั วางระบบ และซอมบา˚ รงุ สถานีบรการกาซxxxxxxx xxใน
ภาคกลาง ภาคเหนือ และภาคตะวนออกxxxxxxxxxx ใหกบ
ปตท. ปัจจบน
BIGGAS ดแลสถานีก๊าซ NGV ใหแก่ ปตท.
มากกวา
160 สถานี อีกทงั้ ยงั มีการวางระบบทอก๊าซรวมถึงบา˚ รุงรกษาทอก๊าซ NGV ใหส
ถานีบรการก๊าซ NGV รายอื่นๆ
นอกจากนี้ BIGGAS ยงั รบซอ
มแซมและทดสอบรถขนสง่ ก๊าซxxxxxxxx งานจดหาติดตงั้ อปกรณค
ลงั ก๊าซบางปะกงอีกดว้ ย
อีกธุรกิจหลกของ BIGGAS คือ ธุรกิจการคา้ ก๊าซปิโตรเลยมเหลว (LPG) ภายใตเ้ ครองหมายการคา “บิกแก๊ส” โดยการจดจา˚ หนา่ ยก๊าซแบง่ ออกเป็น 2 ลกษณะคือ
1) การขายสง่ ก๊าซ LPG ใหก
บลก
คา้ ประเภทสถานีก๊าซ LPG โรงงานอตสาหกรรมและโรงบรรจก
๊าซ ปัจจบน
รายไดใ้ นสว่ นของธุรกิจก๊าซ LPG สว่ นใหญ่มาจากภาคขนสง
2) การจา˚ หนา่ ยแบบถงั บรรจก
๊าซxxxxxxxxขนาดยอม (Cylinder) ขายใหแ้ ก่ลก
คา้ ในภาคครวั เรอน
นอกจากนี้ เมื่อเดือนxxxxxx 2561 BIGGAS ไดเ้ ขา้ ถือหนุ
ในบรษ
ัท เจxxxx xxxxเนอรจ์ ี คอรปอเรชน
จา˚ กด
หรอ
“JN” ใน
สดสว่ นรอยละ 100 ทา˚ ใหxxxxxxดา˚ เนินธุรกจสxxx xxขายปลกก๊าซxxxxxxxxสา˚ หรบเตมรถยนต์ (NGV) โดยมีสญญาซือขาย
กบ ปตท. เป็นระยะเวลา 20 ปี สถานีขายปลก
NGV มี 2 สถานี ตงั้ xxx
xxจงั หวดสระบรุ ี (เรมดา˚ เนินการในไตรมาส 2 ปี 2559)
และจงั หวดขอนแก่น (เรม
ดา˚ เนินการในไตรมาส 1 ปี 2561) ซงึ่ ทงั
2 สถานีมีหวั จ่ายทงั้ หมด 16 หว
โดยใชก
ารขนสง
NGV
ผา่ นทอ ซงึ่ xxxxxขาย 45 - 55 ตนตอวนตอสถานีบรการ
ในเดือนมีนาคม 2561 BIGGAS ไดร้ บการแตง่ ตงั้ จากปตท.ใหเ้ ป็นตวั แทนรายแรกของประเทศในการจา˚ หนา่ ย
ก๊าซxxxxxxxxเหลวหรอ
“LNG” ใหแก่กลม
ลกคา้ โรงงานอตสาหกรรม ซงึ่ อยน
อกแนวทอก๊าซxxxxxxxx อายส
ญญา 10 ปีและ
ตออายสญญาไดอีกคราวละ 10 ปี
3. คณะกรรมการบริษัท
รายชื่อคณะกรรมการของ BIGGAS ณ วนที่ 21 xxxxxx 2562 มีจา˚ นวน 7 คนดงั นี
รายช่ือ | ตาแหน่ง |
1. xxxxxxx xxxxxxx | xxxxxxx |
2. xxxxxxx xxxxxxx | xxxxxxx |
3. xxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxx | xxxxxxx |
4. นายเศรษฐวฒิ บญสนิท | กรรมการ |
5. xxxxxxx xxxxxxxx xxxx | xxxxxxx |
6. xxxxxxxx มาลยทอง | กรรมการ |
7. xxxxxxxxxxxxxx xxx xxxxxx xx | xxxxxxx |
ที่มา: หนงสือรบรองของ BIGGAS
หมายเหต:ุ ผมู้ ีอานาจลงนามไดแ้ ก่ นายธนช
ปวรวป
ลุ ยากร หรอ
xxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxx หรอ
xxxxxxxx มาลยทอง ลงลายมือชื่อรวมกบ
xxxxxxx xxxxxxx xxx
นายกม
พล ตตยกวี หรอ
xxxxxxxxxxx xxxxxxxxx
นาน หรอ
นายเศรษฐวฒ
ิ บญสนิท รวมเป็นสองคนและประทบ
ตรา
สาคญของบรษัท
4. โครงสร้างผู้ถือหุ้น
x xx
ที่ 21 มิถน
ายน 2562 BIGGAS มีทน
จดทะเบียนและทน
ที่ออกและชา˚ ระแลว
408,160,000 บาท แบ่งเป็น
หนสามญ
81,632,000 หนุ
มลคา่ ที่ตราไวหน
ละ 5 บาท โดยมีรายละเอียดผถู
ือหนุ
ดงั นี
รายช่ือ | จานวนหุ้น | สัดส่วน (ร้อยละ) |
1. บรษิ ัท เพาเวอร์ โซลxx นั เทคโนโลยี จา˚ กดั (มหาชน) | 41,632,000 | 50.999608 |
2. บรษิ ัท บีxxxx โฮลดิง้ จา˚ กดั | 39,999,998 | 49.000390 |
3. xxxxxxx xxxxxxxx xxxx | 1 | 0.0000001 |
4. xxxxxxxxxxxxxx xxx xxxxxx xx | 1 | 0.0000001 |
รวมท้ังหมด | 81,632,000 | 100.000000 |
ที่มา: แบบ บอจ. 5 ณ วนที่ 21 มิถนายน 2562
5. สรุปข้อมูลทางการเงนิ
สรุปขอมล
ทางการเงินสา˚ หรบปี 2559 - 2561 สน
สดวนที่ 31 ธนวาคม 2559 2560 และ 2561 และงบการเงิน
ระหวา่ งกาลประจา˚ ไตรมาสที่ 2 ปี 2562 มีรายละเอียดดงั นี
งบการเงนิ รวม (หน่วย: พันบาท) | 31 ธ.ค. 2559 | 31 ธ.ค. 2560 | 31 ธ.ค. 2561 | 30 มิ.ย. 2562 |
งบตรวจสอบ | งบตรวจสอบ | งบตรวจสอบ | งบภายใน | |
งบแสดงฐานะการเงิน | ||||
สินทรพยหมนเวียน | 196,066.22 | 830,142.60 | 595,973.51 | 404,471.00 |
สินทรพยxxxxxเวียน | 86,243.37 | 996,447.14 | 1,915,123.35 | 2,792,778.00 |
xxxxxxxxxx xx | 282,309.59 | 1,826,589.74 | 2,511,096.86 | 3,197,249.00 |
หนีส้ ินหมนเวียน | 166,582.75 | 240,342.43 | 634,630.21 | 1,485,341.00 |
หนีส้ ินxxxxxเวียน | 11,209.89 | 20,339.23 | 78,120.87 | 66,056.00 |
หนีส้ ินรวม | 177,792.65 | 260,681.66 | 712,751.08 | 1,551,397.00 |
ทนที่ออกและชาระแลว้ | 100,000.00 | 408,160.00 | 408,160.00 | 408,160.00 |
สวนเกินมxx คาหนุ้ | 0.00 | 1,141,840.00 | 1,141,840.00 | 1,141,840.00 |
สวนเกินทนจากการเปลี่ยนแปลงสดสวนการถือ หน้ ในบรxx xxxxx x | 0.00 | 0.00 | 164,010.06 | 0.00 |
กาไร (ขาดทนุ ) สะสม | 4,272.99 | 15,908.08 | 63,485.49 | 95,852.00 |
สวนไดเสยxxxxxม่ ีอานาจควบคมุ | 243.95 | 0.00 | 20,850.24 | 0.00 |
ส่วนของผู้ถือหุน้ | 104,516.95 | 1,565,908.08 | 1,798,345.78 | 1,645,852.00 |
รวมหนิส้ ินและส่วนของผู้ถือหุน้ | 282,309.59 | 1,826,589.74 | 2,511,096.86 | 3,197,249.00 |
งบกาไรขาดทุน | ||||
รายไดจากการขายและการใหบ้ รกิ าร | 861,448.81 | 1,281,470.04 | 1,962,656.62 | 1,093,788.00 |
ตนทนขายและและการใหบ้ รการ | (779,018.26) | (1,202,399.71) | (1,794,011.36) | (1,003,496.00) |
กาไรขน้ ตน้ | 82,430.54 | 79,070.33 | 168,645.25 | 90,292.00 |
รายไดอ้ ื่นๆ | 4,118.25 | 2,447.52 | 8,529.64 | 1,274.00 |
กาไรก่อนหกคาใชจ้ าย | 86,548.79 | 81,517.85 | 177,174.89 | 91,566.00 |
คาใชจ้ ายในการขายและบรหิ าร | (59,762.65) | (62,279.50) | (94,233.72) | (39,938.00) |
กาไร (ขาดทน) xxxxxxทนทางการเงินและภาษี เงินได้ | 26,786.14 | 19,238.35 | 82,941.17 | 51,628.00 |
คาใชจ้ ายทางการเงิน | (5,601.27) | (3,576.73) | (9,412.75) | (21,967.00) |
ภาษีเงินได้ | (3,963.84) | (4,214.30) | (12,970.41) | (5,533.00) |
กาไร (ขาดทุน) สุทธิ | 17,221.03 | 11,447.33 | 60,558.01 | 24,128.00 |
หมายเหต:ุ
- งบการเงินของ BIGGAS สาหรบ
ปี 2559 สิน้ สดุ วนที่ 31 ธันวาคม 2559 ผ่านการตรวจสอบโดยผต้ รวจสอบบญชีรบั อนญาต บรษ
ัท xxxxxx
ออดิท จากด
xxxxไดเป็นผต้ รวจสอบบญxxxxxไดร้ บ
ความเห็นชอบจากสา˚ นกงาน ก.ล.ต. xxxx xxงความเห็นอยางมีเงื่อนไข เนื่องจาก
ผต้ รวจสอบบญชีดงกลา่ วไดร้ บ
การแตงตง้ ใหเป็นผสู้ อบบญ
ชีของบรษ
ัทเมื่อวนที่ 7 พฤศจิกายน 2559 xxxxxไดเขารวมสงเกตการxxxxตรวจ
นบสินคาคงเหลือ ณ วนั ตน้ ปี
- งบการเงินของ BIGGAS สาหรบ
ปี 2560 สิน้ สดุ วนที่ 31 ธันวาคม 2560 ผ่านการตรวจสอบโดยผต้ รวจสอบบญชีรบ
อนญาต บรษ
ัท สานกงาน
xxxxx จากด
ซงเป็นบรษ
ัทตรวจสอบบญxxxxxไดร้ บ
ความเห็นชอบจากสานกงาน ก.ล.ต. xxxx xxงความเห็นอยางมีเงื่อนไข เนื่องจากบรษัท
สานกงาน xxxxx จากดไดร้ บการแตงตง้ ใหเป็นผสู้ อบบญชีของ BIGGAS ในเดือนพฤศจิกายน 2559 จึงxxxxเขารวมสงเกตการxxxxตรวจ
นบสินคาคงเหลือ ณ วันตนปี และไมxx xxxxxใชวิธีการตรวจสอบอื่นใหเป็นที่xxxxในxxxxxและมxx คาของสินคาคงเหลือ ณ วนที่ 31
ธันวาคม 2558 ที่แสดงในงบแสดงฐานะทางการเงินจานวน 19 ลานบาท ซงยกมาเป็นยอดตนงวดและเป็นสว่ นหนึ่งของตนทนขายในปี 2560
- งบการเงินของ BIGGAS สาหรบ
ปี 2561 สิน้ สดุ วนที่ 31 ธันวาคม 2561 ผ่านการตรวจสอบโดยผต้ รวจสอบบญชีรบ
อนญาต บรษ
ัท สานกงาน
xxxxx จากด
ซงเป็นบรษ
ัทตรวจสอบบญxxxxxไดร้ บ
ความเห็นชอบจากสานกงาน ก.ล.ต.
- งบการเงินของ BIGGAS สาหรบงวด 6 เดือนปี 2562 สินสดวนที่ 30 มิถนายน 2562 เป็นงบภายในจดทาโดยฝ่ ายบญชีของ BIGGAS
การวิเคราะหผ์ ลการดาเนินงานและฐานะการเงินโดยรวมของ BIGGAS
ผลการด˚าเนินงาน
รายไดหลกั
ในปี 2560 BIGGAS มีรายไดจากการขายและใหบรการรวมทงั้ สนิ
1,281.47 ลา้ นบาท xxxxxขน
รอยละ 48.76 จาก
ปี 2559 เนื่องจากยอดขายผลต
xxฑป
ิโตรเลยมเหลวxxxxxขนึ
จาก 720.44 ลา้ นบาท เป็น 1,168.77 ลา้ นบาท หรอxxxxxขนึ
รอยละ 62.23 ซงึ่ เป็นการxxxxxขน
อยา่ งมีนยสา˚ คญ
ในปี 2561 BIGGAS มีรายไดจากการขายและใหบรการรวม 1,962.65
ลา้ นบาท xxxxxขนึ
รอยละ 53.16 จากปีก่อนโดยเป็นการxxxxxขน
ของรายไดจากการขายจา˚ นวน 681.18 ลา้ นบาท และรายได
จากการใหบรการxxxxxขน
จา˚ นวน 77.89 ลา้ นบาท เนื่องจากช่วงตนปี BIGGAS เขา้ ซือหน
ของ JN รอยละ 100 สง่ ผลใหมี
รายไดจ้ ากการขายปลก
กา˚ ไรขนั้ ตน้
NGV และก๊าซxxxxxxxxเหลว (LNG) เขา้ มาxxxxxขน
อีกทางหนง
ในปี 2560 BIGGAS มีกา˚ ไรขน
ตนจา˚ นวน 79.07 ลา้ นบาท คิดเป็นอตรากา˚ ไรขน
ตนรอยละ 6.2 ทงั้ นี้ อตรากา˚ ไร
ขนตนที่ลดลง เป็นผลมาจากอตรากา˚ ไรขน
ตนของรายไดท
กประเภทปรบตวั ลดลง โดยเฉพาะอยา่ งยิ่งธุรกิจก่อสรา้ งและ
ใหบรการซอมบา˚ รุง เนื่องมาจากธุรกิจก่อสรา้ งแขง่ ขนสงู ขนึ
BIGGAS จึงไดล
ดอตรากา˚ ไรขน
ตนของการก่อสรา้ งโครงการนา
xxx ในปี 2561 BIGGAS มีกา˚ ไรขนตนจา˚ นวน 168.65 ลา้ นบาท คิดเปนรอ็ ยละ 8.6 เนื่องจากรายไดจากธุรกจก่อสราิ ้ งที่มี
อตรากา˚ ไรขน
ตนต่า˚ ลดลง ในขณะที่มีรายไดจากธุรกิจสถานีบรการ NGV ที่มีอตรากา˚ ไรขน
ตนสงู กวา่ xxxxxขนึ
ทา˚ ใหอ
ตรา
กา˚ ไรขน
ตนของธุรกิจโดยรวมสงู ขนึ้
ค่าใชจ่ายในการขายและบรหาร
ในปี 2560 BIGGAS มีคา่ ใชจ่ายในการขายและบรห
ารจา˚ นวน 62.28 ลา้ นบาท xxxxxขนึ
จากปี 2559 รอยละ 4 ซง
เป็นผลมาจากคา่ ขนสง่ ที่xxxxxขนึ
สา˚ หรบปี 2561 BIGGAS มีคา่ ใชจ่ายในการขายและบรหาร 94.23 ลา้ นบาท xxxxxขน
จากปี
2560 รอยละ 51 เป็นผลมาจากเนื่องจากการxxxxxขน
ของคา่ ใชจ่ายเกี่ยวกบพนก
งานเป็นผลมากการจา˚ นวนพนก
งานที่
xxxxxขนึ
คา่ ขนสง
คา่ เสอมราคาและคา่ ตด
จา˚ หนา่ ยxxxxxขน
จากการเขา้ ถือหนุ
ใน JN รอยละ 100 สง่ ผลใหต
องรวมเอารายได
คา่ ใชจ่าย ของ JN เขา้ มาในงบการเงินรวมของ BIGGAS
ค่าใชจ่ายทางการเงิน
ในปี 2560 BIGGAS มีคา่ ใชจ่ายทางการเงินจา˚ นวน 3.57 ลา้ นบาท ลดลงจากปี 2559 เนื่องจาก BIGGAS ไดร้ บ
เงินกย
ืมจาก PSTC เป็นแหลง่ เงินทนในการทา˚ โครงการและไดว้ งเงินกอู
ตราดอกเบียพิเศษจากธนาคารกสกรไทย ในปี
2561 BIGGAS มีคา่ ใชจ่ายทางการเงิน 9.41 ลา้ นบาทxxxxxขึน
จากปีก่อนรอยละ 208 จากการxxxxxขน
ของxxxxxxx ะยะสนั
และ
xxxxxxx ะxxxxxของบรษัทยอย
กา˚ ไร/(ขาดทน) สทธิ
ในปี 2560 BIGGAS มีกา˚ ไรสทธิ 11.45 ลา้ นบาทลดลงจากปี 2559 คิดเป็นรอยละ 34 ในปี 2561 BIGGAS มี
กา˚ ไรสทธิ 60.55 ลา้ นบาท xxxxxขน และกา˚ ไรxxxxxขนึ้
จากปี 2560 รอยละ 429 สาเหตหลกมาจาการซือหน
ของ JN ทา˚ ให้ BIGGAS มีรายxx
xxxxxxxเงนิ
สนทรพย
x xx
ปี 2560 BIGGAS มีสนทรพยรวม 1,826.59 ลา้ นบาท xxxxxขน
จากสน
ปี 2559 อยา่ งมีนยสา˚ คญ
เป็นผลมา
จากการซือหนุ
ของบรษ
ัท ไทย ไปป์ ไลน์ เน็ตเวิรค
จา˚ กด
(TPN) รอยละ 100 ในไตรมาส 4/2560 สง่ ผลให้ TPN กลายเป็น
บรษ
ัทยอยของ BIGGAS และตองรวมสนทรพยและหนีส้ นของ TPN เขา้ มาในงบการเงินรวมของ BIGGAS ทา˚ ใหส
นทรพย
xxxxxxนxxxxxขน
ทกรายการ โดยรายการที่xxxxxขน
มาก ไดแก่ เงินสด ลกหนีการคา
เงินกย
ืมจากบรษ
ัทที่เกี่ยวขอ้ ง และเงิน
ฝากที่มีภาระคา˚้ ประกน
รายการสนทรพยไ์ มหมนเวียนที่xxxxxขน
อยา่ งมีนยสา˚ คญ
ไดแก่ ที่ดิน อาคารและอxxxxx เงินมดจา
เพื่อซือเงินลงทนในบรษ
773.61 ลา้ นบาท
ัทยอย และสว่ นตา่ งระหว่างเงินสดจา่ ยเพื่อซือเงินลงทนกบสนทรพยส
ทธิของบรษ
ัทยอ
ยซงึ่ มีจา˚ นวน
x xx
ปี 2561 BIGGAS มีสนทรพยรวม 2,511.09 ลา้ นบาท xxxxxขน
จา˚ นวน 684.51 ลา้ นบาท คิดเป็นรอยละ 37
จากปี 2560 โดยมีสาเหตหลกจากการxxxxxขนของสนทรพยไ์ มxxxxxxนโดยเฉพาะในรายการทดิน อาคารและอปกรณ
สนทรพยไ์ มมีตวั ตน เงินจ่ายลว่ งหนา้ คา่ ซือสนทรพย์ คา่ ความxxxx สบเนื่องจากการเขา้ ซือหนรอ้ ยละ 100 ของ JN จึงทา˚ ให
JN เป็นบรษ
ัทยอยของ BIGGAS ซงึ่ ตอ้ งรวมรายการสนทรพยท
งั้ หมดของ JN เขา้ มาในงบการเงินรวมของ BIGGAS
ณ วนที่ 30 มิถน
ายน 2562 BIGGAS มีสนทรพยรวม 3,197.25 ลา้ นบาทxxxxxขน
xxx x xx
ปี 2561 จา˚ นวน
686.15 ลา้ นบาท จากการxxxxxขน
หนีส้ ิน
ของเงินจ่ายลว่ งหนา้ คา่ ก่อสรา้ ง, อาคารและอป
กรณ
x xxx
ปี 2560 BIGGAS มีหนีส้ น
รวมจา˚ นวน 260.68 ลา้ นบาท xxxxxขน
จา˚ นวน 82.89 ลา้ นบาท xxxxxขน
รอยละ 46
จากสนปี 2559 ซงึ่ หนีส้ นหลกที่xxxxxขน ในกิจการ
ไดแก่ เจา้ หนก้ ารคา
และเงินกย
ืมจากบรษ
ัททเี่ กี่ยวของ เพื่อใชเ้ ป็นเงินสดหมนเวียน
x xx
ปี 2561 BIGGAS มีหนีส้ นรวม 712.75 ลา้ นบาท xxxxxขนึ
จา˚ นวน 452.07 ลา้ นบาท คิดเป็นรอยละ 74 เป็น
การxxxxxขน
ทงั้ หนีส้ น
หมนเวียนและหนีส้ นxxxxxเวียน โดยหนีส้ นหมนเวียนรายการหลกที่xxxxxขน
ไดแก่เงินกย
มระยะสนั
จากกิจการที่เกี่ยวของกน
เงินเบิกเกินบญ
ชีธนาคาร และภาษีเงินไดค
า้ งจ่าย สว่ นหนีส้ นxxxxxเวยนรายการหลกที่xxxxxขนึ
ไดแก่xxxxxxx ะxxxxxจากธนาคาร
ณ วนที่ 30 มิถนายน 2562 BIGGAS มีหนีส้ นรวม 1,551.39 ลา้ นบาท xxxxxขน
จากสน
ปี 2561 จา˚ นวน 838.64
ลา้ นบาท เป็นผลจากการxxxxxขนึ
สว่ นของผถู้ ือหนุ้
ของเงินกย
มจากบรษ
ัททเี่ กี่ยวขอ้ งและxxxxxxx ะยะสน
จากสถาบนการเงิน
x xx
ปี 2560 BIGGAS มีสว่ นของผถู
ือหน
จา˚ นวน 1,565.91 ลา้ นบาทxxxxxขนึ
จา˚ นวน 1,461.4 ลา้ นบาท โดยเป็น
การxxxxxขน
ของทน
จดทะเบียนจาก 100 ลา้ นบาทเป็น 408.16 ลา้ นบาท มีสว่ นเกินมล
คา่ หน
xxxxxขนึ
1,148.84 ลา้ นบาท
นอกจากนีก้ า˚ ไรสะสมxxxxxขนจากกา˚ ไรสทธระหวิ า่ งปี
x xx
ปี 2561 BIGGAS มีสว่ นของผถู
ือหนุ
1,798.34 ลา้ นบาทxxxxxขนึ
232.43 ลา้ นบาท โดยเป็นการxxxxxขน
ของ
สว่ นเกินทนจากการเปลยนแปลงสดสว่ นการถือหนุ
ในบรษ
ัทยอยจา˚ นวน 164.01 ลา้ นบาทและมีกา˚ ไรสะสมxxxxxขนึ
ณ วนที่ 30 มิถนายน 2562 BIGGAS มีสว่ นของผถู้ ือหนุ
1,645.85 ลา้ นบาทลดลงจากสน
ปี 2561 จา˚ นวน 152.49
ลา้ นบาท แมว้ า BIGGAS จะมีกา˚ ไรสทธิ 24.13 ลา้ นบาทแต่เนื่องจากไมมีรายการสว่ นเกินทนจากการเปลยนแปลงสดสว่ น
การถือหนุ
ในบรษ
ัทยอ
ยดงั xxxxในงวดบญ
ชีเดียวกนของปีก่อน
6. สภาวะอุตสาหกรรม
อตสาหกรรมการคา้ ก๊าซปิโตรเลยมเหลวในประเทศไทย
อปสงคก๊าซปิโตรเลยมเหลว
(หน่วย: ล้านตนั ) | 2559 | 2560 | 2561 | |||
xxxxxx | xxxxxx | xxxxxx | xxxxxx | xxxxxx | xxxxxx | |
ครวั เรอน | 2,110 | 35.19 | 2,151 | 34.75 | 2,164 | 32.71 |
อตสาหกรรม | 610 | 10.17 | 650 | 10.50 | 687 | 10.38 |
วตถดิบปิโตรเคมี | 1,810 | 30.19 | 2,070 | 33.44 | 2,595 | 39.22 |
สถานีบรการ | 1,466 | 24.45 | 1,319 | 21.31 | 1,170 | 17.68 |
รวม | 5,996 | 100.00 | 6,190 | 100.00 | 6,619 | 100.00 |
เปลยนแปลง (รอยละ) | -8.39 | 3.24 | 6.88 | |||
ที่มา: สานกงานนโยบายและแผนพลงั งาน กระทรวงพลงงาน
xxxxxความตองการใชก
๊าซปิโตรเลยมเหลวมีแนวโนม
xxxxxขนึ
ใน 2 ปีที่ผา่ นมา โดยทงั้ ภาคครวั เรอน
ภาคอตสาหกรรมและความตองการในสว่ นของภาควตถดิบปิโตรเคมเี พิ่มขนอยา่ งตอเนื่องจากการขยายตวั ของ
อตสาหกรรม ในขณะที่สถานีบรการมีแนวโนมลดลงในปี 2561 เนื่องจากราคานา˚้ มนมีแนวโนมลดลง ทา˚ ใหผบรโิ ภคหนมา
ใชน
า˚้ มนแทน
แนวโนมของอตสาหกรรมก๊าซปิโตรเลยมเหลว
xxxxxxxxxxxxxxxxxx
มเหลว (LPG) หรอก๊าซหงุ ตม
มีการแขง่ ขนสงู ในปี 2561 โดยเฉพาะในตลาดภาคขนสง่ ที่ความ
ตองการใชล
ดลงอยา่ งตอเนื่อง แตผป
ระxxxxxxยงั xxตองการxxxxxขายในระดบเดม
ซงึ่ จะทา˚ ใหxx xxxxxxแขง่ ขนดา้ น
ราคามากขนึ
ตลาด LPG ของประเทศไทยมีxxx
xxxxxใชประมาณ 4.1 ลา้ นตน
/ปี ซงึ่ ไมร่ วมการใชใ้ นอตสาหกรรมปิโตร
เคมี โดยภาคครวั เรอนเป็นตลาดหลกมีxxxxxxxxใชประมาณ 2.1 ลา้ นตน/ปี สา˚ นกงานนโยบายและแผนพลงั งาน (สนพ.)
จึงไดจ้ ดทา˚ แนวโนมความตองการใชพลงั งานปี 2561 โดยมีสมมติฐานการขยายตวั ทางเศรษฐกิจรอยละ 3.60 - 4.60 และ
ยงั ประเมินxxxxxx การใชพลงั งานขนตน
(นา˚้ มน
, ก๊าซxxxxxxxx, พลงั งานxxxxx ไฟฟา้ นา˚ เขา้ ) จะขยายตวั รอ้ ยละ 2.1 คิด
เป็น 2.81 ลา้ นบารเ์ รลเทียบเทา่ นา˚้ มนดิบตอ
วนตามภาวะเศรษฐกิจที่ขยายตว
ทงั้ นี้ การใชพลงั งานขน
ตนxxxxxขน
เกือบทก
ประเภท ยกเวน
ก๊าซxxxxxxxxที่คาดวา่ มีการใชล
ดลงจากการใชใ้ นภาคผลตไฟฟา
และ NGV
ภาพรวมของการใช้ LPG ปี 2561 มีการใชxx xxxxขน
รอยละ 6.88 ภาคครวั เรอนปรบตวั xxxxxขน
รอยละ 0.6
ภาคอตสาหกรรมxxxxxขน
รอ้ ยละ 5.7 ภาครถยนตล
ดลงรอ้ ยละ 11.2 ซงึ่ ลดลงอยา่ งตอ
เนื่องมาตงั้ แตป
ี 2558 จากการที่ผใู้ ช
บางสว่ นเปลยนกลบไปใชน
า˚้ มน
ซงึ่ มีราคาถกลงxxx xx˚ หรบ
การใชใ้ นอตสาหกรรมปิโตรเคมีมีการใชxx xxxxขน
รอ้ ยละ 25 ตาม
การขยายตวั ของอตสาหกรรมตอ
เนื่องจากเศรษฐกิจโลก สา˚ หรบในช่วงครงึ่ แรกของปี 2562 การใช้ LPG xxxxxขน
รอยละ 1.8
จากการใชxx xxxxขน
ของภาคปิโตรเคมี สา˚ หรบการใชภ
าคครวั เรอน ภาคอตสาหกรรม และxxxxxxขนสง่ ลดลง
ก๊าซxxxxxxxxในอา่ วไทยเป็นทรพยากรxxxxxxxxที่จะตอ้ งหมดไปในxxxxx รวมถึงสญญาซือขายก๊าซกบประเทศ
เมียนมารxx xจะทยอยหมดไปตงั้ แตป
ี 2565 ดงั นนั
ในxxxxxประเทศไทยจึงจะตองนา˚ เขา
LNG มากขนึ
ซงึ่ น่นหมายถึง
ตนทนราคาก๊าซของประเทศก็จะสงู ขน
ไปโดยปรยาย ตามแผนบรหารจดการก๊าซของสา˚ นก
งานนโยบายและแผนพลงั งาน
กระทรวงพลงั งาน คาดวา่ ในอีก 20 ปีขา้ งหนา
ที่มาของก๊าซจะมีสดสว่ นดงั นี้ รอยละ 29 ซือจากผผู
ลตในประเทศ และรอย
ละ 71 นา˚ เขา
LNG จากตา่ งประเทศ ทงั้ นี้ หากประเมินจากความตองการใชก
๊าซ LPG ประเทศไทยยอนหลง
10 ปี คิดเป็น
การเติบโตรอยละ 4.61 ตอปี ซงึ่ เป็นสมมติฐานวา่ xxxxxความตxx xxxxใชก๊าซ LPG ในxxxxxจะใกลเ้ คียงกบระดบ
ปัจจบน
ที่มา: xxx.xxx0.xxx, สานกงานนโยบายและแผนพลงงาน, และ ปตท.
ภาพรวมการประกอบธุรกิจ และผลการดาเนินงานของ
บริษัท เจxxxx xxxxเนอรจี คอรปอเรช่ัน จา˚ กด
1. ข้อมูลเบอื้ งต้น
ชื่อบรษ
ัท : บรษ
ัท เจxxxx xxxxเนอรจ์ ี คอรปอเรช่น
จา˚ กด
ธุรกิจหลกั ที่ตงั้ สา˚ นก
JN Energy Corporation Co., Ltd. (“JN”)
: สถานีบรการก๊าซxxxxxxxx
งานใหญ่ : 9/199 หมู่ 3 ตา˚ บลxxx xxxxx อา˚ เภอปากเกรด
จงั หวดนนทบรุ ี 11120
สา˚ นกงานสาขา1 : 501 หมู่ 9 ตา˚ บลบา้ นป่ า อา˚ เภอแก่งคอย จงั หวดสระบรุ ี
สา˚ นกงานสาขา2 : 889 หมู่ 12 ตา˚ บลมว่ งหวาน อา˚ เภxxx˚x xxx จงั หวดขอนแก่น
ทนจดทะเบียน : 100,000,000 บาท แบง่ เป็นหน
สามญ
20,000,000 หนุ
มลคา่ ที่ตราไวหน
ละ 5 บาท
ทนxxxxx˚ ระแลว
: 100,000,000 บาท แบง่ เป็นหน
สามญ
20,000,000 หนุ
มลคา่ ที่ตราไวหน
ละ 5 บาท
2. ลักษณะการประกอบธุรกิจ
JN จดตงั้ ขน
เมื่อวนที่ 22 มีนาคม 2556 เพื่อประกอบธุรกิจดา˚ เนินธุรกิจสถานีขายปลก
ก๊าซxxxxxxxxสา˚ หรบเติม
รถยนต์ (NGV) โดยมีสญญาซือ้ ขายกบ
ปตท. เป็นระยะเวลา 20 ปี สถานีขายปลก
NGV มี 2 สถานี ตงั้ อยท
xxx
xx หวดสระบรุ
(เรม
ดา˚ เนินการในไตรมาส 2 ปี 2559) และจงั หวด
ขอนแก่น (เรมดา˚ เนินการในไตรมาส 1 ปี 2561) ซงึ่ ทงั
2 สถานีมีหวั จ่าย
ทงั้ หมด 16 หว
โดยใชก
ารขนสง
NGV ผา่ นทอ
ซงึ่ xxxxxขาย 45 - 55 ตนตอ
วนตอสถานีบรการ
3. คณะกรรมการบริษัท
รายชื่อคณะกรรมการของ JN ณ วนที่ 12 มีนาคม 2562 มีจา˚ นวน 5 คนดงั นี
รายช่ือ | ตาแหน่ง |
1. xxxxxxx xxxxxxx | xxxxxxx |
0. นางสาวxxxxx พานิชเจรญนาน | กรรมการ |
3. นายเศรษฐวฒิ บญสนิท | กรรมการ |
4. นางสาวปิยะภทร์ สวุ รรณสงั ข์ | กรรมการ |
5. xxxxxxxx มาลยทอง | กรรมการ |
ที่มา: หนงสือรบรองของ JN
หมายเหต:
ผมู้ ีอานาจลงนามไดแ้ ก่ นางสาวxxxxภทร์ สวรรณสงข์ หรอ
xxxxxxxx มาลยทอง ลงลายมือชื่อรวมกบ
xxxxxxx xxxxxxx xxx
xางสาวxxxxx พานิชเจรญนาน หรอ
นายเศรษฐวฒ
ิ บญสนิท รวมเป็นสองคนและประทบ
ตราสา˚ คญของบรษัท
4. โครงสร้างผู้ถือหุ้น
ณ xxxxxx 12 มีนาคม 2562 JN มีทุนจดทะเบียนและทุนที่ออกและชา
ระแลว
100,000,000 บาท แบ่งเป็นหุน
สามญ
20,000,000 หนุ
มลคา่ ที่ตราไวหน
ละ 5 บาท โดยมีรายละเอียดผถู
ือหนุ
ดงั นี
รายช่ือ | จานวนหุ้น | สัดส่วน (ร้อยละ) |
1. บรษิ ัท บิกแก๊ส เทคโนโลยี จา˚ กดั | 19,999,998 | 100.00 |
2. นางสาวxxxxx พานิชเจรญนาน | 1 | 0.00 |
รายช่ือ | จานวนหุ้น | สัดส่วน (ร้อยละ) |
3. นางสาวxxxxภทร์ สวุ รรณสงั ข์ | 1 | 0.00 |
รวม | 20,000,000 | 100.00 |
ที่มา: แบบ บอจ. 5 ณ วนที่ 12 มีนาคม 2562
5. สรุปข้อมูลทางการเงนิ
สรุปขอมล
ทางการเงินสา˚ หรบปี 2559 - 2561 สน
สดวนที่ 31 ธน
วาคม 2559 2560 2561 และงบการเงินระหวา่ ง
กาลประจา˚ ไตรมาสที่ 2 ปี 2562 สน
สดวนที่ 30 มิถน
ายน 2562 มีรายละเอียดดงั นี
(หน่วย: พันบาท) | 31 ธ.ค. 2559 | 31 ธ.ค. 2560 | 31 ธ.ค. 2561 | 30 มิ.ย. 62 |
งบตรวจสอบ | งบตรวจสอบ | งบตรวจสอบ | งบภายใน | |
งบแสดงฐานะการเงิน | ||||
สินทรพยหมนเวียน | 16,081.71 | 15,705.36 | 24,482.96 | 40,105.90 |
สินทรพยxxxxxเวียน | 236,814.48 | 341,187.44 | 386,306.50 | 373,861.95 |
สินทรัพยร์ วม | 252,896.19 | 356,892.81 | 410,789.46 | 413,967.85 |
หนีส้ ินหมนเวียน | 54,916.44 | 176,022.02 | 254,703.96 | 266,764.69 |
หนีส้ ินxxxxxเวียน | 107,141.70 | 90,260.86 | 58,715.08 | 42,924.64 |
หนีส้ ินรวม | 162,058.14 | 266,282.88 | 313,419.04 | 309,689.32 |
ทนที่ออกและชาระแลว้ | 100,000.00 | 100,000.00 | 100,000.00 | 100,000.00 |
กาไร (ขาดทนุ ) สะสม | (9,161.95) | (9,390.08) | (2,629.58) | 4,278.53 |
ส่วนของผู้ถือหุน้ | 90,838.05 | 90,609.92 | 97,370.42 | 104,278.53 |
รวมหนิส้ ินและส่วนของผูถ้ ือหุน้ | 252,896.19 | 356,892.80 | 410,789.46 | 413,967.85 |
งบกาไรขาดทุน | ||||
รายไดจากการขาย | 40,034.71 | 134,361.65 | 218,840.57 | 136,040.78 |
ตนทนขาย | (37,730.25) | (113,055.94) | (188,320.85) | (113,797.16) |
กาไรขน้ ตน้ | 2,304.45 | 21,305.71 | 30,519.72 | 22,243.62 |
รายไดอ้ ื่นๆ | 285.54 | 201.67 | 232.45 | 104.07 |
กาไรก่อนหกคาใชจ้ าย | 2,589.99 | 21,507.37 | 30,752.16 | 22,347.69 |
คาใชจ้ ายในการขายและบรหิ าร | (3,369.21) | (13,576.46) | (14,973.86) | (8,719.37) |
กาไร (ขาดทนุ ) xxxxxxทนทางการเงินและ ภาษีเงินได้ | (779.21) | 7,930.92 | 15,778.30 | 13,628.32 |
คาใชจ้ ายทางการเงิน | (5,269.19) | (8,159.04) | (9,017.80) | (5,048.99) |
ภาษีเงินได้ | - | - | - | (1,671.23) |
กาไร (ขาดทุน) สุทธิ | (6,048.40) | (228.12) | 6,760.50 | 6,908.10 |
หมายเหต:ุ
- งบการเงินของ JN สาหรบ
ปี 2559 สิน้ สดุ วนที่ 31 ธันวาคม 2559 ผ่านการตรวจสอบโดยผต้ รวจสอบบญชีรบ
อนญ
าต บรษ
ัท xxxxxx ออดิท
จากด
xxxxไดเป็นผต้ รวจสอบบญxxxxxไดร้ บ
ความเห็นชอบจากสานกงาน ก.ล.ต.
- งบการเงินของ JN สาหรบปี 2560 สิน้ สดุ วนที่ 31 ธันวาคม 2560 ผ่านการตรวจสอบโดยผต้ รวจสอบบญชีรบั อนญาต นางนสิ า อติธรรมxxx
xxxxxxเป็นผต้ รวจสอบบญxxxxxไดร้ บความเห็นชอบจากสานกงาน ก.ล.ต.
- งบการเงินของ JN สาหรบ
ปี 2561 สิน้ สดุ วนที่ 31 ธันวาคม 2561 ผ่านการตรวจสอบโดยผต้ รวจสอบบญชีรบ
อนญาต บรษ
ัท สานกงาน xx
xxx จา˚ กด
ซงเป็นบรษ
ัทตรวจสอบบญ
xxxxxไดร้ บ
ความเห็นชอบจากสานกงาน ก.ล.ต.
- งบการเงินระหวางกาลประจาไตรมาสที่ 2 ปี 2562 สิน้ สดุ วนที่ 30 มิถนายน 2562 เป็นงบการเงินภายในที่จดทาโดยฝ่ ายบญชีของ JN
การวิเคราะหผ์ ลการดาเนินงานและฐานะการเงินโดยรวมของ JN
ผลการดา˚ เนนิ งาน
รายได้
ในปี 2560 JN มีรายไดจ้ ากการขาย 134.36 ลา้ นบาทxxxxxขนจา˚ นวน 94.33 ลา้ นบาทคิดเปนรอ็ ยละ 235เนื่องจาก
รายไดจ้ ากการขายสนคา้ ประเภท LPG และ NGV ไดxx xxxxขนจากปี 2017 สา˚ หรบปี 2561 รายไดจากการขายยงั xxxxxxxขนึ
อยา่ งตอเนื่องเป็น 218.84 ลา้ นบาท โดยรายไดเ้ พิ่มขนึ จา˚ นวน 84.48 ลา้ นบาทคิดเปนรอ็ ยละ 63 เนื่องจากสถานีบรการที่
จงั หวดขอนแก่นเปิดใหบรการอีก 1 แหง
ทา˚ ใหx
xxxxxxxx
xxxxxขาย NGV, LPG xxxxxขนึ
นอกจากนีย้ งั มีรายไดจากการ
ใหเ้ ช่าพืxxxxรา้ นคา้ ในสถานีบรก กา˚ ไรขน้ ตน้
ารxxxxxขนึ
ในปี 2560 JN มีกา˚ ไรขนตนจา˚ นวน 21.30 ลา้ นบาท คิดเปนรอ็ ยละ 15.9 ของยอดขาย สา˚ หรบปี 2561 กา˚ ไรขนตน
เทา่ กบ
30.52 ลา้ นบาทคิดเป็นรอยละ 13.9 ของยอดขาย สาเหตที่อตรากา˚ ไรขน
ตนในปี 2561 ลดลงเนื่องจากคา่ เสอมราคา
xxxxxขน
และตนทนดา้ นพนก
งานสงู ขน
จากการเปิดสถานีบรก
ารxxxxxxxxxxxxxxxขน
อีก 1 แหง
ค่าใชจ่ายในการขายและบรหาร
ในปี 2560 JN มีคา่ ใชจ่ายในการขายและบรหารจา˚ นวน 13.58 ลา้ นบาทxxxxxขน
จากปี 2559 จา˚ นวน 10.21 ลา้ น
บาท จากการxxxxxขน
ของคา่ ใชจ่ายเกี่ยวกบพนกงาน คา่ สาธารณป
โภค และคา่ ธรรมเนียมธนาคาร สา˚ หรบปี 2561 คา่ ใชจ่าย
ในการขายและบรห
ารxxxxxขนึ
เลก
นอยประมาณ 1.39 ลา้ นบาท
ค่าใชจ่ายทางการเงิน
คา่ ใชจ่ายทางการเงินในปี 2560-2561 เทา่ กบ
8.16 ลา้ นบาท และ 9.02 ลา้ นบาท xxxxxขน
จา˚ นวน 2.89 ลา้ นบาท
และ 0.86 ลา้ นบาทตามลา˚ ดบเนื่องจากมเี งินกร้ ะยะสน อาคารและxxxxxจกรxxxxxขนึ้
กา˚ ไรสทธิ
จากบรษ
ัทที่เกี่ยวขอ้ งและxxxxxxx ะxxxxxเพื่อใชใ้ นการซือที่ดิน
ในปี 2560 JN มีขาดทนสทธิจา˚ นวน 0.23 ลา้ นบาท เนื่องจากคา่ ใชจ่ายในการขายและบรหารตลอดจนคา่ ใชจ่าย
ทางการเงินxxxxxขนึ
มาก ปี 2561 JN มีกา˚ ไรสทธิจา˚ นวน 6.76 ลา้ นบาท เนื่องจาก JN xxxxxxสรา้ งรายไดเ้ พิ่มขนึ
และควบคม
คา่ ใชจ่ายในการขายและบรหารไดด
ฐานะทางการเงิน
สนทรพย์
ในปี 2560 JN มีสนทรพยร์ วม 356.89 ลา้ นบาทxxxxxขนึ
จากปี 2559 จา˚ นวน 103.99 ลา้ นบาทจากการxxxxxขน
ของ
ที่ดิน อาคารและอxxxxx และเงินสด ในปี 2561 สนทรพยรวมยงั xxxxxxxขนจา˚ นวน 53.89 ลา้ นบาท เปน็ 410.78 ลา้ นบาท
จากเงินลงทน
ในบรษ
ัทรว่ มและที่ดิน อาคารและอปกรณเ์ นื่องจากสถานีบรก
ารxxxxxxxxxxสรา้ งเสรจและเปิดดา˚ เนินงาน ณ
สนเดือนมิถน
ายน 2562 JN มีสนทรพยรวม 413.96 ลา้ นบาทxxxxxขน
จากสน
ปี 2561 จา˚ นวน 3.17 ลา้ นบาท โดยเป็นการ
xxxxxขน
ของสนทรพยหมนเวียนในรายการเงินสด ลกหนีก้ ารคา
และสนทรพยหมนเวียนอื่น
หนีส้ ิน
ในปี 2560 JN มีหนีส้ นรวม 266.28 ลา้ นบาท xxxxxขน
จากปี 2559 จา˚ นวน 104.22 ลา้ นบาท จากการxxxxxขน
ของ
xxxxxxx ะยะสน
จากบรษ
ัทที่เกี่ยวของและเจา้ หนีก้ ารคา
ในปี 2561 หนีส้ นรวมยงั xxxxxxxขีน
จา˚ นวน 47.14 ลา้ นบาทเป็น
313.42 ลา้ นบาท จากการxxxxxขน
ของเจา้ หนีก้ ารคา้ เป็นสา˚ คญ
ณ xx
xดือนมิถน
ายน 2562 JN มีหนีส้ นรวม 309.69 ลา้ น
บาท ลดลง 3.73 ลา้ นบาทในสว่ นของเงินกย ส่วนของผถู้ ือหนุ้
มระยะยาวจากสถาบนการเงินเนื่องจากมีการชา˚ ระคืนตามตารางการชา˚ ระหนี
สว่ นของผถู
ือหน
ของ JN xxxxxขน
อยา่ งตอเนื่องจาก 90.61 ลา้ นบาทในปี 2560 เป็น 97.37 ลา้ นบาท ในปี 2561
และ 104.28 ลา้ นบาท ณ สน
เดอนมิถนายน 2562 ตามลา˚ ดบ
โดยเป็นการxxxxxขน
ในสว่ นของกา˚ ไรสะสม จากผลมาจากผล
ประกอบการดีขน
เป็นลา˚ ดบ
จากขาดทน
0.23 ลา้ นบาทในปี 2560 เป็นกา˚ ไร 6.76 ลา้ นบาทในปี 2561 และ 6.91 ลา้ นบาท
ณ สนเดือนมิถนายน 2562
ภาพรวมการประกอบธุรกิจ และผลการดาเนินงานของ
บริษัท ไทย ไปป์ ไลน์ เน็ตเวิรค จากัด
1. ข้อมูลเบอื้ งต้น
ชื่อบรษ
ัท : บรษ
ัท ไทย ไปป์ ไลน์ เน็ตเวิรค
จา˚ กด
Thai Pipeline Network Co., Ltd. (“TPN”)
ธุรกิจหลก
: ใหบรการขนสง่ นา˚้ มน
โดยระบบขนสง่ ทางทอ
โดยไดร้ บสทธิจากกระทรวงพลงั งานใหส
รา้ งระบบ
ทอขนสง่ นา˚้ มนจากจงั หวดสระบรุ ไี ปยงั ภาคตะวนออกเฉยงเี หนือและภาคเหนือ
ที่ตงั้ สา˚ นก
งานใหญ่ : 349 อาคารเอสเจ อินฟี นิท วน
บิสซิเนส คอมเพลกซ์ หอ้ ง 1903-1906 ชนั
19 ถนนxxxxxxxรงั สต
แขวงxxxxx เขตจตจกร กรงเุ ทพมหานคร
ที่ตงั้ สา˚ นก
งานสาขา : 9/199 หมท
ี่ 3 ตา˚ บลxxx xxxxx อา˚ เภอปากเกรด
จงั หวดนนทบรุ
ทนจดทะเบียน : 1,800,000,000 บาท แบง่ เป็นหน
สามญ
18,000,000 หนุ
มลคา่ ที่ตราไวหน
ละ 100 บาท
ทนxxxxx˚ ระแลว
: 1,800,000,0001 บาท แบง่ เป็นหน
สามญ
18,000,000 หนุ
มลคา่ ที่ตราไวหน
ละ 100 บาท ชา˚ ระ
แลว้ หนละ 100 บาท
2. ลักษณะการประกอบธุรกิจ
บริษัท ไทย ไปป์ ไลน์ เน็ตเวิรค
จา˚ กด
(“TPN”) ก่อตงั้ ขึน
เมื่อปี 2558 เพื่อดา˚ เนินโครงการพฒนาท่อสง่ นา˚้ มนไปยง
ภาคตะวน
ออกxxxxxxxxxxและภาคเหนือ ภายใตว้ ตถป
ระสงคใ์ นการเป็นผใู้ หบ
ริการโลจิสติกสแ
บบครบวงจรเพื่อxxxxxxx
xxxรบxxxxxความตองการใชน
า˚้ มxxxxจะxxxxxสงู ขน
ในxxxxx โดยปัจจบ
นxxxx xหวา่ งการพฒนาโครงการ
เสน
ทางการวางท่อสง่ นา˚้ มนไปยงั ภาคตะวน
ออกxxxxxxxxxx จะเริ่มตน
โดยการตอ
เชื่อมกบ
ท่อสง่ นา˚้ มนของบรษัท
ท่อสง่ ปิโตรเลียมไทย จา˚ กด
(“Thappline”) ที่อา˚ เภอเสาไห้ จงั หวด
สระบรุ ี วางท่อสง่ นา˚้ มน
ขนานไปกบ
ทางหลวงและทาง
หลวงชนบทผ่านจังxxx
xxxxxxx xxxxxx xxxxxxxxxx xxxxxxx xxxxxxxxxx
xี่ปลายทางที่คลงั นา˚้ มน
ขอนแก่น อา˚ เภอบา้ นไผ
(คลังมีความจุอยู่ที่ 150 ลา
นลิตร) รวมระยะทาง 350 กิโลเมตร ในเบือ
งต้น กลุ่มลูกค้าของ TPN คือ ผู้ถือหุ้นของ
Thappline ไดแ
ก่ ปตท., xxxxxx, เชฟxxx, เชลล,์ ไทยออยล,์ คเู วตปิโตรเลียม และซส
xxx xxxเลอรส
และอาจจะมีลกคา้ อื่นๆ
เพิ่มเติม xxxx xxxxxx บางจาก และบรษัทนา˚้ มนในลาว โดย TPN คาดวา่ xxxxมดา˚ เนินการก่อสรา้ งทอสง่ นา˚้ มนและคลงั นา˚้ มน
ในไตรมาสที่ 2 ปี 2562 และเปิดใหบรการในไตรมาสที่ 4 ปี 2564
การขนส่งนา˚้ มน
ผ่านท่อช่วยทา˚ ใหตนทน
ในการขนส่งนา˚้ มน
ถูกกว่าการขนส่งโดยวิธีการอื่น xxxx รถบรรทุก หรือ
รถไฟ ซึ่งจะช่วยลดตนทน
ในดา้ นโลจิสติกสข์ องประเทศไทยในระยะยาว ในxxxxx TPN อาจจะสรา้ งท่อขนสง่ นา˚้ มน
จาก
ภาคตะวน
ออกxxxxxxxxxxไปยงั ประเทศลาว เพื่อขยายตลาดไปนอกประเทศไทยมากขึน
โดย TPN ไดป
ระเมินไวว้ ่า ความ
ตองการใชนา˚้ มนของประเทศลาวในอีก 10 ปxxx x งหนา้ จะขยายตวั ประมาณรอยละ 5 ตอปี
1 แบบ บอจ.5 ลงวนที่ 26 กรกฎาคม 2562
3. คณะกรรมการบริษัท
รายชื่อคณะกรรมการของ TPN ณ วนที่ 30 เมษายน 2562 มีจา˚ นวน 6 คนดงั นี
รายชื่อ | ตาแหน่ง |
1. นายจกรxxx xxxxxxxxx | กรรมการ |
2. xxxxxxx xxxxxxx | xxxxxxx |
0. นางสาวxxxxx พานิชเจรญนาน | กรรมการ |
4. นายกมพล ตติยกวี | กรรมการ |
5. นายธนชั ปวรวิปลุ ยากร | กรรมการ |
6. นางสาวxxxxภทร์ สวุ รรณสงั ข์ | กรรมการ |
ที่มา: หนงสือรบรองของ TPN
หมายเหต:
ผมู้ ีอานาจลงนามไดแ้ ก่ นายxxxx ศิตสิ าร หรอ
นายกม
พล xxxxxxx หรอ
นางสาวxxxxx พานิชเจรญนาน ลงลายมือชื่อรวมกับ
นายธนช
ปวรวิปลุ ยากร หรอ
นางสาวxxxxภทร์ สวรรณสงข์ รวมเป็นสองคนและประทบ
ตราสาคญของบรษัท
4. โครงสร้างผู้ถือหุ้น
ณ วนที่ 26 กรกฎาคม 2562 TPN มีทนจดทะเบียนและชา˚ ระแลว
1,800,000,000 บาท มล
คา่ ที่ตราไวหน
ละ 100
บาท โดยมีรายละเอียดผถู
ือหนุ
ดงั นี
รายช่ือ | ทุนจดทะเบียน | ทุนชาระแล้ว | สัดส่วน การถือหุน้ (ร้อยละ) | ||||
จานวนหุน้ | xxxxxxหุน้ (บาท/หุน้ ) | รวมทงั้ หมด (บาท) | จานวนหุน้ | xxxxxxหุน้ (บาท/หุน้ ) | รวมทงั้ หมด (บาท) | ||
1. บรษิ ัท บิกแก๊ส เทคโนโลยี จากดั | 16,919,998 | 100 | 1,691,999,800 | 16,919,998 | 100 | 1,691,999,800 | 93.999989 |
2. จีxxx xxxxเนอรxx xxxชู ่นส์ (xxx xxx) คอมปะนี | 1,080,000 | 100 | 108,000,000 | 1,080,000 | 100 | 1,08,000,000 | 6.000000 |
3. นายxxxx xxxสิ าร | 1 | 100 | 100 | 1 | 100 | 100 | 0.000006 |
4. นายธนชั ปวรวิปลุ ยากร | 1 | 100 | 100 | 1 | 100 | 100 | 0.000006 |
รวม | 18,000,000 | 1,800,000,000 | 18,000,000 | 1,800,000,000 | 100.000000 | ||
ที่มา: แบบ บอจ. 5 ณ วนที่ 26 กรกฎาคม 2562
5. สรุปข้อมูลทางการเงนิ
- สรุปขอมล
ทางการเงินสา˚ หรบปี 2559 - 2561 สนสด
ณ วนที่ 31 ธนวาคม 2559 2560 2561 และงบการเงิน
ระหวา่ งกาลประจา˚ ไตรมาสที่ 2 ปี 2562 สนสด
30 มิถน
ายน 2562 มีดงั นี
งบแสดงฐานะการเงิน (หน่วย: พันบาท) | 31 ธ.ค. 2559 งบตรวจสอบ | 31 ธ.ค. 2560 งบตรวจสอบ | 31 ธ.ค. 2561 งบตรวจสอบ | 30 มิ.ย. 2562 งบภายใน |
สินทรพยหมนเวียน | 27,285.40 | 56,016.34 | 19,493.95 | 84,819.13 |
สินทรพยxxxxxเวียน | 16,594.89 | 82,215.34 | 624,710.86 | 1,487,917.92 |
รวมสินทรัพย์ | 43,880.29 | 138,231.68 | 644,204.81 | 1,572,737.05 |
หนีส้ ินหมนเวียน | 18,446.31 | 111,030.38 | 92,678.93 | 87,385.19 |
หนีส้ ินxxxxxเวียน | 1,287.72 | 873.58 | 1,387.70 | 1,411.85 |
งบแสดงฐานะการเงิน (หน่วย: พันบาท) | 31 ธ.ค. 2559 งบตรวจสอบ | 31 ธ.ค. 2560 งบตรวจสอบ | 31 ธ.ค. 2561 งบตรวจสอบ | 30 มิ.ย. 2562 งบภายใน |
รวมหนี้สิน | 19,734.04 | 111,903.96 | 94,066.64 | 88,797.03 |
ทนุ ที่ออกและเรยกชาระแลว้ | 25,000.00 | 100,000.00 | 625,000.00 | 1,559,500.00 |
ขาดทนุ สะสม | (853.74) | (73,672.28) | (74,861.83) | (75,559.98) |
รวมส่วนของผู้ถือหุน้ | 24,146.26 | 26,327.72 | 550,138.17 | 1,483,940.02 |
รวมหนีส้ ินและส่วนของผูถ้ ือหุน้ | 43,880.29 | 138,231.68 | 644,204.81 | 1,572,737.05 |
งบกาไรขาดทุนเบ็ดเสร็จ (หน่วย: พันบาท) | 2559 งบตรวจสอบ | 2560 งบตรวจสอบ | 2561 งบตรวจสอบ | ม.ค. – มิ.ย. 2562 งบภายใน |
รายได้ | ||||
ดอกเบียรบั | 1,470.36 | 648.43 | 924.06 | 995.26 |
รายไดอ้ ื่น | 21.32 | 74.61 | 1,028.04 | 7.37 |
รวมรายได้ | 1,491.68 | 723.04 | 1,952.10 | 1,002.63 |
คาใชจ้ าย | ||||
คาใชจ้ ายในการบรหาร | (2,077.59) | (72,386.19) | (3,125.92) | (1,695.34) |
รวมคาใชจ้ าย | (2,077.59) | (72,386.19) | (3,125.92) | (1,695.34) |
ขาดทุนสุทธิก่อนต้นทุนทางการเงนิ | (585.91) | (71,663.15) | (1,173.82) | (692.71) |
ตนทนทางการเงิน | (49.18) | (1,155.39) | (15.72) | (5.44) |
ขาดทุนสุทธิ | (635.10) | (72,818.54) | (1,189.55) | (698.15) |
หมายเหต:ุ
- งบการเงินสาหรบ
ปี 2559 สิน้ สดุ วนที่ 31 ธันวาคม 2559 ผ่านการตรวจสอบโดยผต้ รวจสอบบญชีรบ
อนญาต บรษัท
xxxxเอ แอสโซซิเอทส์ (ไทยแลนด)์ จากด xxxxไดเป็นผต้ รวจสอบบญxxxxxไดร้ บั ความเห็นชอบจากสานกงาน ก.ล.ต.
- งบการเงินสาหรบ
ปี 2560 สินสดวนที่ 31 ธันวาคม 2560 ผ่านการตรวจสอบโดยผต้ รวจสอบบญชีรบ
อนญาต บรษ
ัท สานกงาน xxxxx จากด
ซงเป็นผต้ รวจสอบบญxxxxxไดร้ บความเห็นชอบจากสานกงาน ก.ล.ต.
- งบการเงินสาหรบ
ปี 2561 สินสดวนที่ 31 ธันวาคม 2561 ผ่านการตรวจสอบโดยผต้ รวจสอบบญชีรบ
อนญาต บรษ
ัท สานกงาน xxxxx จากด
ซงเป็นผต้ รวจสอบบญxxxxxไดร้ บความเห็นชอบจากสานกงาน ก.ล.ต.
- งบการเงินระหวางกาลประจาไตรมาสที่ 2 ปี 2562 สินสดวนที่ 30 มิถนายน 2562 เป็นงบภายในที่จดทาขึนโดยฝ่ ายบญชีของ TPN
การวิเคราะหผ์ ลการดาเนินงานและฐานะการเงินโดยรวมของ TPN
ผลการดา˚ เนนิ งาน
รายไดรวม
สา˚ หรบปี 2560 TPN มีรายไดร้ วมจา˚ นวน 0.72 ลา้ นบาท ลดลงจากปีก่อนจา˚ นวน 0.77 ลา้ นบาท หรอรอยละ 52
รายไดหลกมาจากดอกเบียรบ
จา˚ นวน 0.65 ลา้ นบาท ลดลง 0.82 ลา้ นบาท เนื่องจาก TPN ไมมีเงินใหก้ ย
ืมระยะสน
xxxxปี
ก่อน ทงั้ นี้ TPN ยงั ไมมีรายไดจ้ ากการบรการ เนื่องจากอยใู่ นระหวา่ งพฒนาโครงการยงั xxxx xเ้ รมดา˚ เนินการเชิงพาณชยิ ์ ใน
ปี 2561 TPN มีรายไดร้ วม 1.95 ลา้ นบาทxxxxxขน รายไดอื่นxxxxxขนึ้
จากปี 2560 จา˚ นวน 1.23 ลา้ นบาทเนื่องจากรายไดจ้ ากดอกเบียรบและ
ค่าใชจ่ายในการบริหาร
ในปี 2560 TPN มีคา่ ใชจ่ายในการบรหารจา˚ นวน 72.39 ลา้ นบาท xxxxxขน
จากปีก่อนถึง 70.31 ลา้ นบาท เนื่องจาก
มีคา่ ใชจ่ายในการมด
จา˚ ที่ดิน 50.5 ลา้ นบาทและมีคา่ ใชจ่ายบรหารงานโครงการxxxxxขนึ
ปี 2561 TPN มีคา่ ใชจ่ายในการ
บรหาร 3.12 ลา้ นบบาท ลดลงจากปี 2560 จา˚ นวน 69.26 ลา้ นบาทเป็นเพราะไมมีคา่ ใชจ่ายในการมดจา˚ ที่ดินxxxxปีก่อน ค่าใชจ่ายทางการเงิน
ในปี 2560 TPN มีคา่ ใชจ่ายทางการเงินจา˚ นวน 1.15 ลา้ นบาท xxxxxขนจากปxxxxx 1.10 ลา้ นบาท เนื่องจากมีเงิน
กยืมจากบรษ
ัทที่เกี่ยวขอ้ งxxxxxขนึ
56.48 ลา้ นบาท ซงึ่ เป็นต๋วั สญ
ญาใชเ้ งินอายไุ มเ่ กิน 1 ปี คิดดอกเบีย้ ในอตรารอ้ ยละ 1 - 6
ตอปี ในปี 2561 TPN มีคา่ ใชจ่ายทางการเงิน 0.02 ลา้ นบาทลดลงจากปี 2560 มากการลดลงของหนีส้ นตามสญญาเช่าซือ ภาษีจ่าย
TPN ยงั ไมมีภาษีจ่ายทงั้ ในปี 2559 - 2561 เนื่องจากมีผลขาดทน กา˚ ไรสทธิ
สทธิจากการดา˚ เนินงาน
TPN มีผลดา˚ เนินงานขาดทนสทธิจา˚ นวน 72.82 ลา้ นบาทในปี 2560 และ 1.19 ลา้ นบาทในปี 2561 ตามลา˚ ดบ
เนื่องจากอยใู่ นระหวา่ งพฒนาโครงการ ยงั xxxx xเ้ รมดา˚ เนินการเชิงพาณิชยจึงยงั ไมมีรายไดจากการใหบรการ มีเพียง
ดอกเบียรบและรายไดอื่นซงึ่ มีจา˚ นวนนอยกวา่ คา่ ใชจ่ายในการบรหาร สง่ ผลให้ TPN มีผลประกอบการขาดทนตอเนื่องมา
ตงั้ แตปี 2559
xxxxxxxเงนิ
สนทรพย
สา˚ หรบ
สนิ
ปี 2560 TPN มีสนทรพยรวม 138.23 ลา้ นบาทxxxxxขนึ
จา˚ นวน 94.35 ลา้ นบาท โดยสน
xxxxxxxxxxx
รายการหลกที่xxxxxขน
ไดแ้ ก่ เงินฝากธนาคารที่มีภาระคา˚้ ประกนจา˚ นวน 50 ลา้ นบาทซงึ่ ใชค
า˚้ ประกนการออกหนงั สอคา
ประกนการปฏิบติงานตามสญญา สว่ นสนทรพยไ์ มหมนเวียนที่xxxxxขนไดแก่ เงินมดจา˚ คา่ ซือที่ดินจา˚ นวน 11.35 ลา้ นบาท
อาคารและอป
กรณเ์ พิ่มขนึ
54.21 ลา้ นบาท เพื่อใชใ้ นการดา˚ เนินธุรกิจ ในปี 2561 TPN มีสนทรพยรวม 644.20 ลา้ นบาท
xxxxxขน
จากปีก่อน 505.97 ลา้ นบาท เป็นผลมาจากการxxxxxขน
ของที่ดิน อาคารและอปกรณจ
า˚ นวน 217 ลา้ นบาท จากการ
ซื่อที่ดินxxxxxและความคืบหนา้ ในการก่อสรา้ ง นอกจากนีย้ งั มีเงินจ่ายลว่ งหนา้ คา่ ซือสนทรพยxx x˚ นวน 324.41 ลา้ นบาทเพื่อ
ลงทนในโครงการก่อสรา้ งระบบขนสง่ นา˚้ มนทางทอ ณ วนที่ 30 มิถนายน 2562 TPN มีสนทรพยรวม 1,572.74 ลา้ นบาท
xxxxxขน
จากสน
ปี 2561 จา˚ นวน 928.53 ลา้ นบาท จากการxxxxxขน
ของที่ดิน สงิ่ ปลกสรา้ ง อาคารและอปกรณต
ามความ
คืบหนา้ ในการก่อสรา้ งระบบขนสง่ นา˚้ มนทางทอ
xxxxx xx x xxx
ปี 2560 TPN มีหนีส้ นรวม 111.90 ลา้ นบาท xxxxxขน
จากปี 2559 จา˚ นวน 92.17 ลา้ นบาท เนื่องจากการ
xxxxxขน
ของเจา้ หนีอื่นและเงินกย
มระยะสน
จากกิจการทเี่ กี่ยวขอ้ งกนเป็นสา˚ คญ
เพื่อใชล
งทนก่อสรา้ งโครงการในxxxxx x
สนปี 2561 TPN มีหนีส้ นรวม 94.07 ลา้ นบาท ลดลงจากปี 2560 จา˚ นวน 17.83 ลา้ นบาทเป็นผลจากการลดลงของเจา้ หนี
อื่น และหนีส้ นตามสญญาเช่าซือ
ณ วนที่ 30 มิถนายน 2562 TPN มีหนีส้ นรวม 88.79 ลา้ นบาท ลดลงจากสน
ปี 2561
เลกนอยจากการลดลงของหนีส้ นxxxxxxน
สว่ นของผถู้ ือหนุ้
ในปี 2560 TPN ไดท
า˚ การเรยกชา˚ ระคา่ xxx
xxxยงั ชา˚ ระไมเ่ ต็มมล
คา่ จา˚ นวน 75 ลา้ นบาททา˚ ใหทน
จดทะเบียนชา˚ ระ
แลว้ xxxxxขนึ
เป็น 100 ลา้ นบาท อยา่ งไรก็ดี TPN มีขาดทนสะสมxxxxxขนึ
เป็น 73.67 ลา้ นบาทจากผลขาดทน
จากการ
ดา˚ เนินงานตอเนื่องสง่ ผลใหสน
ปี 2560 TPN มีสว่ นของผถู
ือหนุ
จา˚ นวน 26.33 ลา้ นบาท ในปี 2561 TPN xxxxxทนจดทะเบียน
จาก 100 ลา้ นบาทเป็น 1,350 ลา้ นบาทแตทนที่ออกและชา˚ ระแลว้ เพียง 625 ลา้ นบาท อยา่ งไรกตามย็ งั มีขาดทนสะสม
จา˚ นวน 74.86 ลา้ นบาท สง่ ผลให้ ณ สน
ปี 2561 TPN มีสว่ นของผถู
ือหน
จา˚ นวน 550.14 ลา้ นบาทxxxxxขนึ
จากปี 2560
จา˚ นวน 523.81 ลา้ นบาท ณ วน
ที่ 30 มิถน
ายน 2562 TPN มีการxxxxxทนจดทะเบียนเป็น 1,800 ลา้ นบาทในขณะที่ทนที่ออก
และชา˚ ระแลว้ xxxxxขนึ
จา˚ นวน 934.5 ลา้ นบาทเป็น 1,559.50 ลา้ นบาทและมีผลขาดทนสะสมxxxxxขน
เป็น 75.56 ลา้ นบาท
สง่ ผลใหมีสว่ นของผถู้ ือหน
จา˚ นวน 1,483.94 ลา้ นบาทxxxxxขนึ
จากสน
ปี 2561 จา˚ นวน 933.80 ลา้ นบาท
6. สภาวะอุตสาหกรรม
ประเทศไทยมีผป
ระxxxxxxที่ใหบรการขนสง่ นา˚้ มนเชือเพลงิ ทางระบบทอสง่ นา˚้ มน
2 บรษ
ัท ดงั นี
(1) บรษ
ัท ขนสง่ นา˚้ มนทางทอ
จา˚ กด
(FPT) ไดก่อตงั้ ขนึ
ในเดือนพฤษภาคม 2534 ตามมติคณะรฐมนตรตาม
ขอเสนอของคณะกรรมการนโยบายพลงั งานแหง่ ชาติ เพื่อประกอบกิจการดา้ นการเก็บรกษา และดา˚ เนินการขนสง่ นา˚้ มน
เชือ้ เพลงิ ทางระบบทอสง่ นา˚้ มน
ใตพืน
ดินซงึ่ สรา้ งขนานกบทางรถไฟ มีระยะทางรวม 69 กิโลเมตรจากโรงกล่นนา˚้ มนบางจาก
ผา่ นคลงั นา˚้ มนเชลลและคลงั นา˚้ มนเชฟxxxxxxช่องนนทรี ไปยงั สถานีบรก
ารจด
เก็บนา˚้ มนของบรษ
ัทที่ทา่ อากาศยานxxx
เมือง และไปสิน
สดที่คลงั นา˚้ มน
ของบรษ
ัท ขนสง่ นา˚้ มนทางทอ
จา˚ กด
ที่อา˚ เภอบางปะอิน จงั หวดพระนครxxxxธยา ซงึ่ เป็น
ศนยรวมการรบและจ่ายนา˚้ มนเพื่อxxxxxxสภ่ มิภาคตา่ งๆ ของประเทศไทย
ในสว่ นของคลงั นา˚้ มนของ FPT มีทงั้ หมด 3 แหง คือ (ก) คลงั นา˚้ มนดอนเมืองจะรบนา˚้ มนอากาศยาน โดยผา่ น
ระบบทอขนสง่ นา˚้ มนมาเก็บในถงั นา˚้ มนสา˚ รอง เพื่อทา˚ การตรวจสอบคณภาพมาตรฐานxxxx ก่อนดา˚ เนินการสบถ่าย และ
สง่ มอบใหก
บบรษ
ัท บรการเชือเพลงิ การบินกรุงเทพ จา˚ กด
(มหาชน) (BAFS) ซงึ่ เป็นผใู้ หบรการเติมนา˚้ มนอากาศยาน ณ ทา
อากาศยานดอนเมือง, (ข) คลงั นา˚้ มนสวุ รรณภมิอยต
ดกบ
xxxxxxxxxx xxxxxx xxxx xxxxxx มนอากาศยานมาจากสถานี
มกกะสน โดยผา่ นระบบทอขนสง่ นา˚้ มนมาเก็บในถงั นา˚้ มนสา˚ รอง ซงึ่ มีความจุ 24 ลา้ นลตร, และ (ค) คลงั นา˚้ มนบางปะอินซง
ติดอยก่ บ
คลงั นา˚้ มน
บรษ
ัท บางจากปิโตรเลยม จา˚ กด
(มหาชน) โดยจะรบนา˚้ มนภาคพืนดินผา่ นระบบทอขนสง่ จากโรงกล่น
นา˚้ มนบางจากที่บางจาก คลงั นา˚้ มนเชลลและคลงั นา˚้ มนเชฟxxxxxxช่องนนทรมาจดเก็บยงั คลงั นา˚้ มนปลายทางที่อา˚ เภอบาง
ปะอิน มีถงั xxxxxxจด
เก็บนา˚้ มน
ไดหลายชนิดรวมทงั้ สนิ
75 ลา้ นลตร
(2) บรษ
ัท ทอสง่ ปิโตรเลยมไทย จา˚ กด
(Thappline) ก่อตงั้ ขนึ
ในเดือนxxxxxx 2534 ประกอบธุรกิจใหบรการ
ขนสง่ นา˚้ มนผา่ นระบบทอ
ปัจจบน
Thappline ใหบรการขนสง่ นา˚้ มนผา่ นระบบทอ
3 เสนทางหลก
ระยะทางรวมทงั้ สิน
360
กิโลเมตร โดยแบง่ เป็น (ก) ช่วงระหวา่ งศรราชา-สระบรุ ี มีความยาว 25 กิโลเมตร ออกแบบใหมีก
า˚ ลงั การขนสง่ สงู สด
26,000
ลา้ นลตรตอปี xxxxxทางเรม
ตนจากสถานีขนสง่ นา˚้ มนตนทางศรรี าชา จงั หวดชลบรุ ี ซงึ่ จะรบนา˚้ มนจากโรงกล่นนา˚้ มน
xxxxx
โรงกล่นนา˚้ มนไทยออยส์ คลงั นา˚้ มน
ปตท. และคลงั นา˚้ มนของบรษ
ัท ชลบรุ เี ทอรมินล
จา˚ กด
เพื่อลา˚ เลย
งไปยงั คลงั ปลายทาง
ที่อา˚ เภxxx˚ ลกกาจงั หวดปทมxxxx และที่อา˚ เภอเสาไห้ จงั หวดสระบรุ ี โดยมีทอแยกไปที่คลงั นา˚้ มนอากาศยานดอนเมือง, (ข)
เสนทางมาบตาพต
-ศรราชา Thappline เชื่อมตอ
ไปยงั โรงกลนนา˚้ มนxxxxxxxxxx และโรงกล่นสตารป์ ิโตรเลยม ที่xxxx
อตสาหกรรมมาบตาพด
มีความยาวทอ
67 กิโลเมตร และ (ค) เสนทางลา˚ ลกกา-สนามบินสวุ รรณภมิ Thappline ไดข้ ยาย
ระบบทอสง่ จากคลงั นา˚้ มนลา˚ ลกกาไปยงั คลงั นา˚้ มนทา่ อากาศยานสวุ รรณภมิระยะทาง 38 กิโลเมตร โดยมีขีดความxxxxxx
จดสง่ นา˚้ มนเชือเพลงิ อากาศยานใหกบทา่ อากาศยานสวุ รรณภมิ เพื่อรองรบผxxx ดยสารได้ 100 ลา้ นคนตอปี
Thappline มีคลงั นา˚้ มนสองแหง่ ที่อา˚ เภxxx˚ ลกกา จงั หวดปทมxxxx และที่อา˚ เภอเสาไห้ จงั หวดสระบรุ ี xxxxxx
จดเก็บนา˚้ มนไดหลายชนิด เป็นแหลง่ สา˚ รองนา˚้ มน และศนยxxxxxxxจ่ายนา˚้ มนไปยงั กรงุ เทพมหานคร ปรxxxx ภาค
กลาง ภาคเหนือ และภาคตะวน
ออกxxxxxxxxxx คลงั นา˚้ มนทงั้ สองแหง่ มีความจท
งั้ หมด 170 ลา้ นลตร
แนวโนมอตสาหกรรมในxxxxx
ปัจจบ
นความตองการใชน
า˚้ มนในประเทศไทยที่xxxxxขึน
ในอตรารอยละ 2-3 ตอปี (ที่มา: สา˚ นก
นโยบายและแผน
พลงั งาน กระทรวงพลงั งาน) โดยxxxxxxxเติบโตในภาพรวมจะขน
อยก่
บหลายปัจจย
xxxx การเติบโตทางเศรษฐกิจ xxxx
xxxขยายตวั ของตลาดรถยนตโ์ ดยเฉพาะอยา่ งยิ่งในภมิภาคตะวนออกเฉยงเี หนือ ซงึ่ มีการขยายตวั ของเศรษฐกิจอยา่ ง
ตอเนื่อง อน
เป็นตวั ช่วยผลกดนxxxxxxxxใชน
า˚้ มน
เพื่อการขนสง่ ในภมิภาค นอกจากนี้ การใชน
า˚้ มนในประเทศเพื่อนบา้ น
(ลาว) xxxxxสงู ขึนโดยในช่วง 5 ปี ที่ผา่ นมา ประเทศไทยสง่ ออกนา˚้ มนไปขายยงั ประเทศลาวxxxxxขึนเฉลยมากกวา่ รอ้ ยละ 7 ตอ
ปี เนื่องมาจากการเติบโตของประเทศ รวมxxxxxxใชน
า˚้ มน
ในการพฒนาโครงการเขื่อนและโรงไฟฟา้ ที่มีอยา่ งตอเนื่อง จะ
สง่ ผลตอมีการเติบโตxxx
xxxxxใชน
า˚้ มนอยา่ งมีนย
สา˚ คญ
รูปแสดงคลงั น˚า้ มันและท่อส่งน˚า้ มนั ในประเทศไทย
ที่มา: บรษ
ัท ขนสงนามนทางทอ
จากดั , บรษ
ัท ทอ่ สงปิโตรเลียม จากดั , หนงสือพิมพฐานเศรษฐกิจ ปีที่37 xxx
xxx 3,296 วนที่ 14 - 16 กนยายน
2560, xxx.xxxxxxxxxxxxxxxx.xxx, และ xxx.xxxxxxx.xxxx.xx.xx
FPT กา˚ ลงั เดินหนา้ โครงการทอ
ขนสง่ นา˚้ มนภาคเหนือโดยมีจด
ตงั้ ตน
จากคลงั นา˚้ มนบางปะอิน อ.บางปะอิน จ.
พระนครxxxxธยา-ลา˚ ปาง รวมระยะทาง 569 กิโลเมตร แบง่ เป็น 2 ระยะ ไดแก่ โครงการขยายระบบทอระยะที่ 1 จากคลงั นา
มนบางปะอินไปคลงั นา˚้ มนพจิตร ระยะทาง 367 กิโลเมตร และโครงการขยายระบบทอระยะที่ 2 จากสถานีxxxxxแรงดนและ
แยกระบบทอกา˚ แพงเพชรไปยงั คลงั นา˚้ มนลา˚ ปาง ระยะทาง 202 กิโลเมตร คาดวา่ จะดา˚ เนินการไดภายในปี 2562
สา˚ หรบ
โครงการทอนา˚้ มนสว่ นตอ
ขยายสายภาคตะวนออกxxxxxxxxxx TPN ไดแสดงความสนใจที่จะลงทนในการ
ตอขยายทอขนสง่ นา˚้ มนทางทอไปยงั ภาคตะวนออกเฉยงี เหนือ โดยมีคลงั นา˚้ มนปลายทางที่ อา˚ เภอบา้ นไผ่ จงั หวดขอนแก่น
ตอขยายจากระบบการขนสง่ นา˚้ มนทางทอเดิมของ Thappline ที่คลงั นา˚้ มนอา˚ เภอเสาไห้ จงั หวดสระบรุ ี เปนระยะทาง็ ทงั้ สนิ
350 กิโลเมตรใชท
xxx˚้ มนขนาดxxxxxx xศนยกลาง 16 นิว
Thappline ประเมินวา
หากทอนา˚้ มนใหมทงั
2 เสนไดเ้ ชื่อมตอกบ
ทอนา˚้ มนของ Thappline แลว
จะทา˚ ใหการบรหารจดการทอสง่ นา˚้ มนมีความxxx
xตวั มากขนึ
เพราะทอนา˚้ มนของ
Thappline xxxxxxเชื่อมโยงกบ
โรงกล่นนา˚้ มนใหญ่ในประเทศถึง 4 แหง
(โรงxxxxxxxโซ่, ไทยออยล,
xxxxxxxxxx, และสตาร
ปิโตรเลยม) xxxxxxxxxxxxxx
xxxxxจ่ายนา˚้ มนใหก
บพืxxxxภาคเหนือและภาคตะวนออกxxxxxxxxxx
เอกสารแนบ 2 ข้อมูลสรุปเก่ียวก การประเมนิ ราคาสินทรพยั
สรุปรายงานการประเมินราคาสินทรัพยกลุ่ม PSTC
ในการประเมินมล
คา่ กิจการประกอบการหามล
คา่ ตามวิธีปรบปรุงมล
คา่ ตามบญชี จา˚ เป็นตองมก
ารประเมินราคา
สนทรพยxxxxx˚ คญของกลม
บรษ
ัทฯเพื่อเปรยบเทียบระหวา่ งราคายติธรรม กบ
ราคาที่บนทก
ตามบญxxxxx มีความแตกตา่ งกน
อยา่ งไร และนา˚ ผลตา่ งมาคา˚ นวณเพื่อใหไ้ ดม
ลคา่ ตามบญ
xxxxxปรบปรุงแลว
บรษ
ัทฯจึงไดแ้ ตง่ ตงั้ ผป
ระเมินทรพยส
นxxxxxคือ
บรษ
ัท พรสยามคอนซล
แทนท์ xxxxx เซอรว์ ิส จา˚ กด
(“บรษ
ัทพรสยาม ซงึ่ เป็นผป
ระเมินทรพยส
นxxxxxxxxไดร้ บความเห็นชอบ
จากสมาคมผป
ระเมินคา่ ทรพยส
นแหง่ ประเทศไทย (“VAT”) และเป็นบรษ
ัทประเมินมล
คา่ ทรพยส
นในตลาดทนและผู
ประเมินหลกxxxxxร้ บความเห็นชอบจากสา˚ นกงาน ก.ล.ต. โดยมีวต
ถประสงคก
ารจดทา˚ รายงานเพื่อประโยชนส
าxxxxx ตาม
รายงานที่จดทา˚ ระหวา่ งเดือนเมษายน – มิถน
ายน 2562 เพื่อทา˚ การประเมินราคาสนทรพยxxxxx˚ คญของแตล
ะบรษ
ัท ไดแ้ ก่
ที่ดิน อาคาร xxxxxจกรและอxxxxx ซงึ่ xxxxxxสรุปได้ ดงั นี
(หน่วย: ลานบาท)
ช่ือบริษัท | ราคาตามบัญชี (30 มิถุนายน 2562) | ราคาประเมิน1/ | ผลต่างรวม | ||||||
ที่ดิน | อาคาร | xxxxxxxxxxx และ อุปกรณ์ | รวม | ที่ดิน | อาคาร | xxxxxxxxxxx และ อุปกรณ์ | รวม | ||
กลมุ โรงไฟฟา้ พลงงานแสงอาทิตย์ | 9.05 | 190.80 | 535.67 | 735.53 | 33.42 | 32.12 | 463.25 | 528.79 | (206.74) |
PSTC -เพชรบรี | 6.39 | 9.03 | 28.22 | 43.64 | 10.30 | 3.06 | 30.64 | 43.99 | 0.36 |
PSTC -xxxxxxx | 0.00 | 45.89 | 174.79 | 220.68 | 2.56 | 8.89 | 160.37 | 171.82 | (48.86) |
KSP | 2.66 | 32.91 | 106.56 | 142.14 | 9.10 | 5.87 | 57.44 | 72.41 | (69.73) |
SGG | 0.00 | 14.65 | 31.19 | 45.84 | 0.00 | 0.00 | 26.44 | 26.44 | (19.41) |
PWG | 0.00 | 12.67 | 35.68 | 48.35 | 0.00 | 0.00 | 28.03 | 28.03 | (20.32) |
PSTE 2 | 0.00 | 75.65 | 159.23 | 234.88 | 11.46 | 14.30 | 160.34 | 186.10 | (48.78) |
กลมุ โรงไฟฟา้ พลงงานชีวภาพ | 272.33 | 94.41 | 646.66 | 1,013.40 | 112.97 | 37.75 | 511.63 | 662.36 | (351.04) |
ARW | 123.72 | 25.08 | 262.57 | 411.38 | 57.14 | 12.51 | 134.18 | 203.83 | (207.55) |
STS | 54.63 | 41.84 | 94.55 | 191.02 | 16.45 | 5.90 | 76.80 | 99.15 | (91.86) |
SYS | 87.69 | 12.81 | 225.82 | 326.32 | 36.78 | 7.11 | 235.84 | 279.73 | (46.59) |
KPP | 0.00 | 8.64 | 18.21 | 26.84 | 0.00 | 9.18 | 21.49 | 30.67 | 3.83 |
NWR | 6.30 | 6.04 | 45.51 | 57.85 | 2.60 | 3.06 | 43.32 | 48.98 | (8.87) |
กลมุ โรงไฟฟา้ พลงงานชีวมวล | 50.55 | 110.48 | 546.29 | 707.32 | 42.22 | 92.24 | 483.22 | 617.68 | (89.64) |
WKE | 35.74 | 110.48 | 546.29 | 692.51 | 36.15 | 92.24 | 483.22 | 611.60 | (80.91) |
PSTE 1 | 14.81 | 0.00 | 0.00 | 14.81 | 6.08 | 0.00 | 0.00 | 6.08 | (8.73) |
กลมุ ธุรกิจออกแบบ จาหน่ายและติดตงั้ ระบบจ่ายไฟฟาและตรวจวดั สภาพแวดลอ้ ม | 59.21 | 14.83 | 0.00 | 74.04 | 91.99 | 9.39 | 0.00 | 101.38 | 27.35 |
PSTC | 59.21 | 14.83 | 0.00 | 74.04 | 91.99 | 9.39 | 0.00 | 101.38 | 27.35 |
รวม | 20.21 | 0.00 | 0.00 | 20.21 | 45.19 | 0.00 | 0.00 | 45.19 | (620.07) |
หมายเหตุ: 1/การประเมินราคายตุ ิธรรมของxxxxxพั ยประเภทต่างๆมีการใชวิธีประเมินที่แตกต่างกน ใชวิธีตน้ ทนุ xxxxxและหกค่าเสื่อมราคาตามxxxxxxxใชงาน
คือ ที่ดิน ใชวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด สาหรบอาคาร เครื่องจกรและอปกรณ
ความเห็นของที่ปรกษาทางการเงินxxxxx
ที่ดิน: ที่ปรกษาทางการเงินxxxxxมีความเห็นวา่ การประเมินมล
คา่ ดว้ ยวธิ ีเปรยบเทียบราคาตลาดของที่ดินที่อยใู่ น
บรเิ วณใกลเ้ คียงเป็นวิธีที่เหมาะสม เนื่องจากเป็นการเปรยบเทียบกบสนทรพยที่มีลกษณะ และ/หรอ บรเิ วณ
ใกลเ้ คียงกบสนทรพยที่ประเมินทมีการซือขายหรอมีราคาเสนอขาย รวมทงั้ การเปรยบเทียบและปรบปรุงการให
คะแนนโดยวธิ ีถ่วงนา˚้ หนกของสนทรพยที่ประเมินและขอมล
ตลาดxxxxx˚ มาเปรยบเทียบดว้ ยปัจจย
ตา่ งๆ xxxx ทา˚ เล
ลกษณะพืxxxx xxxxxx ตา˚ แหนง่ ที่ตงั
สงิ่ อา˚ นวยความสะดวก การคมนาคม เป็นตน
ทา˚ ใหไ้ ดร้ าคาที่เป็นปัจจบ
นและ
อาคาร
xxxxxxสะทอนมล
คา่ ของสนทรพยตามสภาพปัจจบ
นไดมากที่สด
ที่ปรกษาทางการเงินxxxxxมีความเห็นวา่ การประเมินมล
คา่ ดว้ ยวธิ ีประมาณตนทน
การสรา้ งอาคารxxxxxตาม
ราคา ณ ปัจจบนแลว้ หกดว้ ยคา่ เสอมราคาตามอายการใชง้ าน เปนวิธี็ ที่เหมาะสม เนื่องจากเปนการประเม็ ินราคา
การก่อสรา้ งโดยใชว้ ิธีคิดตนทนตอหนว่ ยตารางเมตรสา˚ หรบวิธีคิดตนทนตอหนว่ ยตารางเมตร โดยอา้ งอิงจาก
มาตรฐานราคาคา่ ก่อสรา้ งอาคารปี พ.ศ. 2560 ของสมาคมผป
ระเมินคา่ ทรพยส
นแหง่ ประเทศไทย พรอมทงั
ปรบแกราคาคา่ ก่อสรา้ งตามคณ
ภาพวส
ดุ จากนนั
มีการตดคา่ เสอมราคาตามxxxxxxxใชง้ านของสนทรพยแต
ละประเภท ทา˚ ใหไ้ ดราคาที่ใกลเ้ คียงกบสภาพปัจจบ ไดมากที่สดุ
xxxxxจกรและอปกรณ:์
นและxxxxxxสะทอนมล
คา่ ของสนทรพยตามสภาพปัจจบน
ที่ปรกษาทางการเงินxxxxxมีความเห็นวา่ การประเมินมล
คา่ ดว้ ยวธิ ีประมาณตนทน
ณ ปัจจบ
นแลว้ หกดว้ ยคา
เสอมราคาตามอายก
ารใชง้ าน เป็นวิธีที่เหมาะสม จากนน
มีการตดคา่ เสอมราคาตามxxxxxxxใชง้ านของ
สนทรพยแตล
ะประเภท ทา˚ ใหไ้ ดราคาที่ใกลเ้ คียงกบสภาพปัจจบ
นและxxxxxxสะทอนมล
คา่ ของสนทรพยตาม
สภาพปัจจบ
นไดม
ากที่สด
สรุปรายงานการประเมินราคากลุ่มโรงไฟฟ้าพลังงานแสงอาทิตย
บริษัทฯ xxxx xxxxx xบริษัท พรสยามคอนซล
แทนท์ xxxxx เซอรว์ ิส จา˚ กด
(“ผปู
ระเมินทรพ
xxxxxxxxx”) เพื่อประเมิน
มลค่าราคาของที่ดิน สิ่งปลก
สรา้ งและเครื่องจกรและอป
กรณส
า˚ หรบโรงไฟฟ้าพลงั งานแสงอาทิตย์ ทงั้ หมด 6 โครงการ ใน
เดือนเมษายน ปี 2562 โดยสรุปมล
คา่ การประเมินราคาไดตามตารางดงั นี
หน่วย:ลานบาท
โครงการ | ทดี่ ิน | อาคารและ สิ่งxxxxxxxx x | เคร่อื งxxxxและอุปกรณ์ |
PSTC1 | 10.30 | 3.06 | 30.64 |
PSTC2 | 2.56 | 8.89 | 160.37 |
KSP | 9.10 | 5.87 | 57.44 |
SGG | -1/ | -1/ | 26.44 |
PWG | -1/ | -1/ | 28.03 |
PSTE2 | 11.46 | 14.30 | 160.34 |
รวม | 33.42 | 32.12 | 463.26 |
หมายเหตุ 1/ ไมมีการประเมินเนื่องจากเป็นโครงการแสงอาทิตยบนหลงคา
1.การประเมินราคาโรงไฟฟ้าพลังงานแสงอาทิตย์ จังหวัดเพชรบุรี โครงการเขายอย (“PSTC1”)
1.1. การประเมินราคาท่ีดนสา˚ หรบั โรงไฟฟา้ PSTC1 โดยวิธีเปรียบเทียบบริเวณใกล้เคียง
การประเมินราคาที่ดิน ผู้ประเมินได้สารวจข้อมูลตลาด เปรียบเทียบในบริเวณใกล้เคียง (Market Value
Comparable Approach) ซงึ่ พิจารณาจากปัจจยตา่ งๆ xxxx ทา˚ เล/ที่ตงั การคมนาคม ขนาดและรปxxx x งที่ดิน สภาพแวดลอ้ ม
และระบบสาธารณป
โภค เป็นตน
จากนน
ทา˚ การวิเคราะหปรบแกราคาที่แตกตา่ งจากขอมล
ราคาตลาด (Adjustment Grid
Sale Analysis) และนา
มาวิเคราะหใ์ หน
าxxxxxx
มูล (Weight Quality Score) ทงั้ นี้ ขอ
xxxxxxxที่จะใช้ในการประเมิน
มลคา่ ที่ดิน มีรายละเอียดสรุปไดดงั นี
วตถปุ ระสงค์ | เพื่อสาธารณะ |
เนืxx xxx | 16 ไร่ 50.6 ตารางxx |
xxxตง้ ทรพยส์ ิน | ตาบลสระพงั อาเภอเขายอ้ ย จงหวดเพชรบรุ ี |
สภาพที่ดินและอาณาเขต ติดตอ่ | ที่ดินคลายรูปสี่เหลี่ยมผืนผา้ ทิศเหนือและตะวนตกติดที่ดินวางเปลา่ ทิศใตติดทางสาธารณประโยชน์ และ ทิศตะวนออกติดถนนชมุ ชน บานหนองแหน-สระพงั |
ผถู้ ือกรรมสิทธิ์ | บรษิ ัท เพาเวอรโ์ ซลxx xนั เทคโนโลยี จากดั (มหาชน) |
โฉนดที่ดิน | 20384 |
ภาระผกพxxxxจดทะเบียน | ทรพยส์ ินติดจดจานองกบั ธนาคารทหารไทย จากดั (มหาชน) |
วนที่ประเมิน | 11 เมษายน 2562 |
รูปแสดงทต
้ัง ทดน
ของโรงไฟฟ้า PSTC1
ตารางสรุปรายละเอียดของทด
ินท
ระเมินและขอ
มูลทดน
อ่ืนท
˚ามาเปรียบเทียบ
รายการ | xxxxxxx xน | ขอ้ มูล 1 | ขอ้ มูล 2 | ข้อมูล 3 | ข้อมูล 4 |
1. ประเภททรพั ยส์ ิน | ที่ดินพรอ้ มสิ่งปลกสราง | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ |
2. ทาxxxxxตงั้ | ติดถนนชมชนบานหนอง แหมสระพงห่างจากถนน เพชรเกษมประมาณ 1,110 เมตร | ติดซอยไมมีชื่อ ห่างจาก ถนนเพชรเกษม (ทล.4) ประมาณ 830 เมตร | ติดถนนชมชนบานหนอง แหมสระพงห่างจากถนน เพชรเกษมประมาณ 1.7 กิโลเมตร | ติดถนนเลียบคลอง ชลประทานห่างจากถนน เพชรเกษม (ทล.4) ประมาณ 380 เมตร | ติดซอยไมมีชื่อห่างจาก ถนนเพชรเกษม (ทล.4) ประมาณ 2 กิโลเมตร |
3. สภาพแวดลอ้ ม | เกษตรกรรมและที่อยอู่ าศยั เบาบาง | เกษตรกรรม | เกษตรกรรม | เกษตรกรรมและที่อยอู่ าศยั | เกษตรกรรม |
4. สาธารณปโภค | ไฟฟา้ ,นาบาดาล | ห่างจากสาธารณปโภค ประมาณ 200 เมตร | ห่างจากสาธารณปโภค ประมาณ 540 เมตร | ไฟฟา้ , โทรศัพท์ และนา˚้ บาดาล | ห่างจากสาธารณปโภค ประมาณ 820 เมตร |
5. ผงเมือง | ชนบทและเกษตรกรรม/ อตุ สาหกรรมและ คลงสินคา้ | ชนบทและเกษตรกรรม | ชนบทและเกษตรกรรม/ อตุ สาหกรรมและ คลงสินคา้ | ชนบทและเกษตรกรรม | ชนบทและเกษตรกรรม |
6. สภาพ/ถนนทางเขา้ | ถนนคอนกรีดกวาง ประมาณ 3.5 เมตร | ดินลกรงกวางประมาณ 3 เมตร | ลาดยางกวาง 6 เมตร | ลาดยาวกวาง 12 เมตร | ดินลกรงกวางประมาณ 3 เมตร |
7. เนือ้ ที่ดิน | 16 ไร่ 34.98 ตารางวา (16.08745 ไร่) | 6 ไร่ 3 งาน 06 ตารางวา (6.765) ไร่ | 10 ไร่ | 16 ไร่ | 10 ไร่ |
8. รูปราง | คลายสี่เหลี่ยมผืนผา้ | คลายสี่เหลี่ยมผืนผา้ | คลายสี่เหลี่ยมผืนผา้ | คลายสี่เหลี่ยมผืนผา้ | สี่เหลี่ยมผืนผา้ |
9. หนาxxxx | xxxถนนประมาณ 112เมตร | ติดถนนประมาณ 60 เมตร | ติดถนนประมาณ 150 เมตร | ติดถนนประมาณ 120 เมตร | ติดถนนประมาณ 70 เมตร |
10. ระดบั /การถมดิน | ถมแลว้ เฉลี่ยเสมอถนน | ยงไมถม เฉลี่ยต่ากวาถนน 0.50 เมตร | ยงไมถม เฉลี่ยต่ากวาถนน 0.50 เมตร | ยงไมถม เฉลี่ยต่ากวาถนน 0.50 เมตร | ถมแลว้ เฉลี่ยเสมอถนน |
11. การใชประโยชนใน ปัจจบุ นั | โรงไฟฟาแสงอาทิตย์ | ไมมีการใชประโยชน์ | ไมมีการใชประโยชน์ | ไมมีการใชประโยชน์ | xxxxx |
12. เสนอขาย | - | 900,000 | 900,000 | 1,500,000 | 350,000 |
รายการ | xxxxxxx xน | ข้อมูล 1 | ข้อมูล 2 | ขอ้ มูล 3 | ขอ้ มูล 4 |
(บาท/ไร)่ | |||||
13. วนั ที่ | - | กลางปี พ.ศ. 2561-ปัจจบุ นั | กลางปี พ.ศ. 2561- ปัจจบุ นั | ตน้ ปี พ.ศ. 2561-ปัจจบุ นั | ตน้ ปี พ.ศ. 2561-ปัจจบุ นั |
ปรับฐานข้อมูล | |||||
ราคาเสนอขาย/ซือ้ ขาย (บาท/ ไร)่ | 900,000 | 900,000 | 1,500,000 | 350,000 | |
การต่อรอง/ระยะเวลาการ ขาย-ซือ้ ขาย | -15% | -15% | -15% | -10% | |
ราคาหลงปรบแก้ (บาท/ไร)่ | 765,000 | 765,000 | 1,275,000 | 315,000 | |
ค่าถมดิน (บาท/ไร)่ | 0 | 0 | 0 | 0 | |
ราคาหลงปรบแกส้ ทุ ธิ | 765,000 | 765,000 | 1,275,000 | 315,000 | |
การวิเคราะหป์ รับแก้ราคา | |||||
ก. ทาxxxxxตงั้ | 5% | 0% | -15% | 5% | |
ข. สภาพแวดลอ้ ม | 5% | 0% | -15% | 0% | |
ค. สาธารณปโภค | 10% | 10% | -5% | 10% | |
ง. ผงเมือง | 0% | 0% | 0% | 0% | |
จ. สภาพ/ถนนทางเขา้ | 3% | -3% | -10% | 3% | |
ฉ. เนือ้ ที่ดิน | -10% | -5% | 0% | -5% | |
ช. รูปราง | 0% | 0% | 0% | 0% | |
ซ. หนากวางต่อเนือ้ ที่ดิน | 0% | -5% | 0% | 0% | |
รวมค่าปรบแกท้ งหมด | 13% | -3% | -45% | 13% | |
มxx ค่าที่ปรบแลว้ (บาท/ไร)่ | 864,450 | 742,050 | 701,250 | 355,950 | |
การวิเคราะหใ์ ห้นา้˚ หนักข้อมูล | |||||
การปรบแกท้ งหมด | 124 | 33 | 23 | 45 | 23 |
สดั สวนการปรบแก้ | 1 | 0.2661 | 0.1855 | 0.3629 | 0.1855 |
แปลงค่า (สวนกลบ) | 17.30 | 3.7576 | 5.3913 | 2.7556 | 5.3913 |
นาหนกของขอ้ มxx | 1 | 0.2173 | 0.3117 | 0.1593 | 0.3117 |
ราคาปรบแกxx xxสดุ ทาย (บาท/ไร)่ | 641,789 | 187,806 | 231,307 | 111,723 | 110,954 |
xxxxxxตลาดยุติธรรม (บาท/ ไร่) | 640,000 | ||||
ผประเมินทรพยสน
xxxxxประเมินราคาที่ดินของโรงไฟฟา
PSTC1 โดยวิธีเปรยบเทียบราคาตลาดเทา่ กบ
640,000
บาทตอไร่ จะไดม
ลคา่ ที่ดินที่อยน
อกเขตพืxxxxสายไฟฟา้ แรงสง
10,295,968 บาท สา˚ หรบมล
คา่ ที่ดินในสว่ xxxxอยใู่ นเขตสาย
ไฟฟา้ แรงสง
ผประเมินทรพยสน
xxxxxกา˚ หนดราคาเทา่ กบรอ้ ยละ 10 ของราคาตลาด จะไดม
ลคา่ ที่ดินในสว่ นนีเ้ ทา่ กบ
2,499
บาท รวมเป็นมล
คา่ ที่ดินตามราคาประเมินเทา่ กบ
10,298,467 บาท
1.2. การประเมินราคาส่ิงxxxxxxxx xและส่ิงพ
นาควบบนทดน
สา˚ หรับโรงไฟฟ้า PSTC1 โดยวิธีต้นทุน
การประเมินสงิ่ ปลก
สรา้ งผป
ระเมินราคาสน
ทรพยxxxxxทา˚ โดยวิธีตนทน
(cost approach) โดยพิจารณาในมลคา
ตลาดปัจจบนในการก่อสรา้ ง คา่ xxx x แรงงาน คา่ ดา˚ เนินการ และผลกา˚ ไร แลว้ หกออกดว้ ยคา่ เสอมราคาอนเนื่องมาจากอาย
xxxxxxxใชง้ าน ความxxx xxยจากการใชง้ าน โดยรายxxxxxxxxxxประเมินมีดงั ตอไปนี้
รายการ | พืxx xxx (ตารางเมตร) | ราคา/หน่วย (บาท/ตาราง เมตร) | ต้นทุนxxxxxใหม่ (บาท)1/ | ต้นทุนxxxxxใหม่ สุทธิ หลังหกการ เส่ือมสภาพ (บาท)2/ |
1. อาคารสานกงานยกพืน้ สงชน้ เดียว | ||||
- พืxxxxภายในอาคาร | 37.28 | 15,000 | 559,200 | 548,016 |
- พืxxxxxxxxxxทางเดิน | 30.58 | 3,000 | 91,740 | 89,905 |
2. อาคารบานหอ้ งควบคมุ ยกพืนสงชน้ เดียว | ||||
- พืxxxxภายในอาคาร | 25.60 | 12,000 | 307,200 | 301,056 |
- พืxxxxxxxxxxดานหลงั | 6 | 3,000 | 18,000 | 17,640 |
3. อาคารป้อมยามและป๊ัมนา˚้ 2 ชนั้ | ||||
- พืxxxxภายในอาคารชน้ ลาง | 19 | 7,000 | 307,200 | 130,340 |
- พืxxxxภายในอาคารชน้ บน | 19 | 2,500 | 18,000 | 46,550 |
ส่ิงพัฒนาควบบนทด่ี ิน | ||||
- ถนนลาดยางภายในทรพยส์ ิน | 1,000 | 000 | 000,500 | 684,790 |
- รว้ คอนกรตผนงกนดินตดตง้ ตระแกรง เหล็กพรอ้ มป้ายคอนกรตและประตเหล็ก เลื่อน) | 902 | 800 | 721,600 | 678,304 |
รวมxxxxxxส่ิงxxxxxxxx x | 2,496,601 | |||
หมายเหตุ : 1/ ในการใหไ้ ดมาซงตน้ ทนุ xxxxxใหมของทรพั ยส์ ิน ใชวิธีคิดตน้ ทนุ ต่อหน่วยตารางเมตรสาหรบวิธีคิดตน้ ทนุ ตอ่ หน่วยตารางเมตร โดยอางอิงจาก
มาตรฐานราคาค่าก่อสรางอาคารปี พ.ศ. 2560 ของสมาคมผป้ ระเมินค่าทรพั ยส์ ินแห่งประเทศไทย พรอ้ มทงปรบแกราคาค่าก่อสรางตามคณภาพวสั ด
2/ ค่าเสื่อมราคาของอาคารและสิ่งพฒนาควบบนที่ดิน มีอายประมาณ 2 ปี (หรือเท่ากบรอ้ ยละ 2 สาหรบอาคาร และ รอ้ ยละ 6 สาหรบสิ่งพฒนาควบบน ที่ดิน) ผป้ ระเมินทรพั ยส์ ินxxxxxพิจารณาค่าเสื่อมราคาตามสมาคมผป้ ระเมินค่าทรพั ยส์ ินแห่งประเทศไทยและพิจารณาค่าเสื่อมตามxxxxxxxใชxxx xxxดแลรกษา
ตารางสรุปราคาประเมินทดนและสิ่งปลุกสรา้ งสา˚ หรบั โรงไฟฟา้ PSTC1
รายการ | จานวน | หน่วยละ | xxxxxx (บาท) |
1.ที่ดิน โฉนดเลขที่ 20384 | |||
- อยนู อกเขตสาย ไฟฟาแรงสงู | 16 ไร่ 34 ตารางวา | 640,000 บาทตอ่ ไร่ | 10,295,968 |
- อยใู นเขตสายไฟฟาแรงสงู | 15.62 ตารางวา | 64,000 บาทตอ่ ไร1/ | 2,499 |
2.สิ่งปลกู สราง | 3 รายการ และ สิ่งพฒั นาควบ บนที่ดิน | 2,496,601 | |
รวม | 12,795,068 | ||
หมายเหตุ 1/ ผป้ ระเมินทรพั ยส์ ินxxxxxกาหนดราคาของที่ดินที่อยใู นเขตสายไฟฟาแรงสงเท่ากบรอ้ ยละ 10 ของมxx ค่าตลาด
จากการประเมินราคาที่ดินและสงิ่ ปลกสรา้ งของผป
ระเมินทรพยสน
xxxxx จะไดม
ลคา่ ที่ดินและสงิ่ ปลกสรา้ งของ
PSTC1 เทา่ กบ 12,795,068 บาท
ความเห็นที่ปรึกษาทางการเงนิ xxxxxxx˚ หร โรงไฟฟา้ PSTC1
ในการประเมินxxxxxxที่ดินของโรงไฟฟ้า PSTC1 ผู้ประเมินทรัพย์สินxxxxxประเมินxxxxxxดังกล่าวด้วยวิธี เปรียบเทียบกับราคาตลาดกับบริเวณใกลเ้ คียง (Market Value Comparable Approach) ซึ่งพิจารณาจากปัจจัยต่าง ๆ
xxxx ทา
เล/ที่ตงั
การคมนาคม ขนาดและรูปร่างที่ดิน สภาพแวดลอ
ม และระบบสาธารณูปโภค เป็นตน
โดยผูป
ระเมิน
ทรพ
ยสินxxxxxxxส
า˚ รวจขอมล
ตลาดจา˚ นวน 4 ขอมล
ซึ่งมีราคาเสนอขายระหว่าง 350,000-1,500,000 บาท/ไร่ และมีการ
ปรบแกตามการคา˚ นวณของผป
ระเมินทรพยสน
xxxxxเพื่อใหส
ะทอนราคาขายปัจจบ
นหรอราคาที่คาดวา่ จะซือขายไดต
ามวธิ
ถ่วงนา˚้ หนก
(Weight Quality Score) xxxx ที่ตงั
เนือ
ที่ดิน และรูปรา่ ง จะไดร้ าคาซือ
ขายxxx
xx 640,000 บาท/ไร่ หรือเท่ากบ
10,295,968 บาท
การประเมินสงิ่ ปลกสรา้ งของโรงไฟฟา
PSTC1 ผป
ระเมินทรพยส
นxxxxxประเมินมล
คา่ ดxx xxxx วดว้ ยวิธีตนทน
xxxxxสทธิ โดยพิจารณาในมล
คา่ ตลาดปัจจบ
นในการก่อสรา้ ง คา่ xxx x แรงงาน คา่ ดา˚ เนินการ และผลกา˚ ไร แลว้ หกออก
ดว้ ยคา่ เสอมราคาอนเนื่องมาจากอายุ xxxxxxxใชง้ าน ความxxx xxยจากการใชง้ าน โดยผป
ระเมินทรพยสน
xxxxxพิจารณา
คา่ เสอมราคาของอาคารและสงิ่ พฒนาควบบนที่ดินอายประมาณ 2 ปี พิจารณาคา่ เสอมปีละรอยละ 1 และรอยละ 3
ตามลา˚ ดบ
จะไดราคาสงิ่ ปลกสรา้ xxxx
xx 2,496,601 บาท
ที่ปรึกษาทางการเงินxxxxxมีความเห็นว่าการประเมินxxxxxxที่ดินและสิ่งปลก
สรา้ งด้วยวิธีเปรียบเทียบกบ
ราคา
ตลาดกบบรเิ วณใกลเ้ คียง (Market Value Comparable Approach) สา˚ หรบที่ดิน และ วิธีตนทน (Cost Approach) สา˚ หรบ
สงิ่ ปลกสรา้ ง เป็นวิธีที่เหมาะสม ทา˚ ใหไ้ ดม
ลคา่ ยติธรรมซงึ่ สะทอนราคาที่เป็นปัจจบ
นและมล
คา่ สนทรพยตามสภาพปัจจบน
ไดมากที่สด
เทา่ กบ
12,795,068 บาท
2.การประเมินราคาโรงไฟฟ้าพลังงานแสงอาทิตย์ จังหวัดเพชรบุรี โครงการสระแก้ว (“PSTC2”)
วตถxxxxxxx | เพื่อสาธารณะ |
เนืxxxx | 60 ไร่ |
ที่ตงั้ ทรพยส์ นิ | เลขที่ 333 หมู่ 14 ถนนสายบา้ นเขาสงิ โต บา้ นเขาขาด ตา˚ บลxxx xxxx อา˚ ภอเมือง จงั หวดั xxxxxxx |
สภาพที่ดินและอาณาเขต ติดตอ่ | ที่ดินคลา้ ยรูปสเี่ หลยี่ มผืนผา้ ทิศใตและทิศตะวนั ตกติดที่ดินวา่ งเปลา่ ทิศเหนือติดที่ดินวา่ งเปลา่ และอาคารบา้ นพกอาศยั ทิศตะวนออกติดถนนสายบา้ นเขาสงิ โต-บา้ นเขาขาด |
ผถู้ ือxxxxxxx xxx | xxxxxxxx xxxประเสรฐิ |
โฉนดที่ดิน | 33292,33293 |
ภาระผกพxxxxจดทะเบียน | ทรพยส์ นติดจดจา˚ นองกบสหกรณการเกษตรเมืองxxxxxxx |
วนที่ประเมิน | 15 กรกฎาคม 2562 |
รูปแสดงทต
ทดน
และอาคารสิ่งxxxxxxxxx ของโรงไฟฟ้า PSTC2
2.1 การประเมินราคาสงิ่ xxxxxxxx xและสิ่งพัฒนาควบบนทดน
สา˚ หร
โรงไฟฟ้า PSTC2 โดยวิธีต้นทุน
การประเมินสงิ่ ปลก
สรา้ งผป
ระเมินราคาสน
ทรพยxxxxxทา˚ โดยวิธีตนทน
(cost approach) โดยพิจารณาในมลคา
ตลาดปัจจบนในการก่อสรา้ ง คา่ xxx x แรงงาน คา่ ดา˚ เนินการ และผลกา˚ ไร แลว้ หกออกดว้ ยคา่ เสอมราคาอนเนื่องมาจากอาย
xxxxxxxใชง้ าน ความxxx xxยจากการใชง้ าน โดยรายxxxxxxxxxxประเมินมีดงั ตอไปนี้
รายการ | พืxx xxx (ตารางเมตร) | ราคา/หน่วย (บาท/ตาราง เมตร) | ต้นทุนxxxxxใหม่ (บาท)1/ | xxxxxxสิ่งปลุกสร้างบน ท่ีดินxxxxxxxxเช่า (บาท)2/ |
1. อาคารหอ้ งควบคมุ ยกพืน้ สงู | ||||
- พืxx xxxใชส้ อยภายในอาคาร | 45.00 | 10,000 | 450,000 | 414,000 |
- พืxx xxxxxxxxทางเดิน | 20.00 | 2,500 | 50,000 | 46,000 |
2. อาคารหอ้ งควบคมุ -หมอ้ แปลงไฟฟายกพืน้ สงู (5 หลงั ) | ||||
- พืxx xxxใชส้ อยภายในอาคารควบคมุ | 90.00 | 50,000 | 900,000 | 828,000 |
- พืxx xxxใชส้ อยภายในอาคารหมอ้ แปลง | 101.00 | 15,000 | 303,750 | 279,450 |
3. อาคารปอ้ มยาม | ||||
- พืxx xxxใชส้ อยภายในอาคาร | 9.25 | L/S | 100,000 | 82,708 |
4. อาคารหอ้ งนา˚้ | ||||
- พืxx xxxใชส้ อยภายในอาคาร | 12.87 | 10,000 | 128,700 | 106,445.20 |
5. อาคารป๊ัมนา˚้ (2 หลงั ) | ||||
- พืxx xxxใชส้ อยภายในอาคาร | 60.5 | 8,000 | 242,000 | 0 |
ส่ิงพัฒนาควบบนที่ดิน | ||||
- ถนนลาดยางภายใน | 2,450.00 | 600 | 1,470,000 | 1,215,807.60 |
- รวรอบโรงไฟฟา้ | 2,892.00 | 1,100 | 3,181,200 | 2,631,106.90 |
รายการ | พืxx xxx (ตารางเมตร) | ราคา/หน่วย (บาท/ตาราง เมตร) | ต้นทุนxxxxxใหม่ (บาท)1/ | xxxxxxสิ่งปลุกสร้างบน ที่ดินxxxxxxxxเช่า (บาท)2/ |
- เสาคอนกรีตรอบรองแผงโซลารเซลล์ | 5,680.00 | 700 | 3,976,000 | 3,288,470.08 |
รวมxxxxxxส่ิงxxxxxxxxx | 8,891,989 | |||
หมายเหตุ : 1/ ในการใหไ้ ดมาซงตน้ ทนุ xxxxxใหมของทรพั ยส์ ิน ใชวิธีคิดตน้ ทนุ ต่อหน่วยตารางเมตรสาหรบวิธีคิดตน้ ทนุ ตอ่ หน่วยตารางเมตร โดยอางอิงจาก
มาตรฐานราคาค่าก่อสรางอาคารปี พ.ศ. 2560 ของสมาคมผป้ ระเมินค่าทรพั ยส์ ินแห่งประเทศไทย พรอ้ มทงปรบแกราคาค่าก่อสรางตามคณภาพวสั ด
2/ ค่าเสื่อมราคาของอาคารและสิ่งพฒนาควบบนที่ดิน มีอายประมาณ 2 ปี (หรือเท่ากบรอ้ ยละ 8) ผป้ ระเมินทรพั ยส์ ินxxxxxพิจารณาค่าเสื่อมราคาตาม
อายสุ ญญาแบงเช่า 25 ปี
จากการประเมินราคาสงิ่ ปลกสรา้ งของผป
8,891,989 บาท
ระเมินทรพยสน
xxxxx จะไดม
ลคา่ สงิ่ ปลกสรา้ งของ PSTC2 เทา่ กบ
1.2. การประเมินxxxxxxสท
xxxxxxxxx xxxดน
สา˚ หรับโรงไฟฟ้า PSTC2 โดยวิธีพิจารณาจากรายได
การประเมินมล
คา่ สทธิการเช่าที่ดิน ผป
ระเมินราคาสนทรพยxxxxxทา˚ โดยวิธีพิจารณาจากรายได้ (income approach) โดย
เป็นการประเมินที่พิจารณาจากผลต่างของค่าเช่าตลาดของที่ดินกบ
ค่าเช่าตามสญ
ญาของแต่ละปี (ตลอดระยะเวลาของ
อายส
ญญาxxxxxxเหลอ
) แลว้ ทา˚ การหาผลรวมของมล
ค่าปัจจบ
นของผลตา่ ง (ผลกา˚ ไร) ที่เกิดขน
ในแตล
ะปี โดยรายละเอียด
ของสมมติฐานการประเมินมีดงั ตอไปนี
หวข้อ | รายละเอียด | สมมติฐาน |
1. ระยะเวลา | 22 ปี 5 เดือน 16 วนั (22.4548 ปี) | เทากบั ระยะเวลาคงเหลือตามสญญาเชาที่ดิน ณ วนประเมิน |
2. คาxxxxxxตาม สญญา | อตราคาเชาปีละ 10,000 บาท | เทากบั คาxxxxxxตามสญญาเชาทดิน |
3. คาเชาตลาดของที่ดิน | 240,000 บาทตอ่ ปี (2%*12,000,000) | เทากบั ประมาณรอ้ ยละ 2 ของมxx คาตลาดของที่ดิน |
4. อตราxxxxxของคาเชา่ | xxxxxxxx xละ 10 ทกุ 3 ปี | xxxxxในอตราเทากบั การxxxxxขึนของมxx คาของ อสงหารมิ ทรพยในตลาด |
5. อตราคิดลด | เทากบั รอ้ ยละ 10 | อตราดอกเบียพนธบตร 23 ปีรวมกิบอตราชดเชย ความเสี่ยง |
ผประเมินทรพยสน
xxxxxประเมินมล
คา่ สทธิการเช่าที่ดินของโรงไฟฟา
PSTC2 โดยวิธีพิจารณาจากรายได้ จะได
มลคา่ เทา่ กบ 2,565,165 บาท
ความเห็นที่ปรึกษาทางการเงนิ xxxxxxx˚ หรบั โรงไฟฟ้า PSTC2
ในการประเมินมล
คา่ สงิ่ ปลกสรา้ งของโรงไฟฟา
PSTC2 ผป
ระเมินทรพยส
นxxxxxประเมินมล
คา่ ดxx xxxx วดว้ ยวิธี
ตนทนxxxxxสทธิ โดยพิจารณาในมล
คา่ ตลาดปัจจบ
นในการก่อสรา้ ง คา่ xxx x แรงงาน คา่ ดา˚ เนินการ และผลกา˚ ไร แลว้ หก
ออกดว้ ยคา่ เสอมราคาอน
เนื่องมาจากอายุ xxxxxxxใชง้ าน ความxxx xxย
จากการใชง้ าน โดยผป
ระเมินทรพยสน
xxxxx
พิจารณาคา่ เสอมราคาของอาคารและสงิ่ พฒนาควบบนที่ดินอายประมาณ 2 ปี พิจารณาคา่ เสอมปีละรอยละ 4 จะไดร้ าคา
สงิ่ ปลกสรา้ xxxxxx 8,891,989 บาท
ที่ปรกษาทางการเงินxxxxxมีความเห็นวา่ การประเมินมล
คา่ สงิ่ ปลก
สรา้ งดว้ ยวิธีตนทน
(Cost Approach) สา˚ หรบ
สงิ่ ปลกสรา้ ง เป็นวิธีที่เหมาะสม ทา˚ ใหไ้ ดม
ลคา่ ยติธรรมซงึ่ สะทอนราคาที่เป็นปัจจบ
นและมล
คา่ สนทรพยตามสภาพปัจจบน
ไดมากที่สด
เทา่ กบ
8,891,989 บาท และสทธิในการxxxxxxxดว้ ยวิธีรายได้ เทา่ กบ
2,565,165 บาท
3.การประเมินราคาโรงไฟฟ้าxxxxx โซล่าพาวเวอร์ จากัด (“KSP”)
3.1. การประเมินราคาท่ีดนสา˚ หรบั โรงไฟฟา้ KSP โดยวิธีเปรียบเทียบบริเวณใกล้เคียง
การประเมินราคาที่ดิน ผู้ประเมินได้สารวจข้อมูลตลาด เปรียบเทียบในบริเวณใกล้เคียง (Market Value
Comparable Approach) ซงึ่ พิจารณาจากปัจจย
ตา่ ง ๆ xxxx ทา˚ เล/ที่ตงั
การคมนาคม ขนาดและรูปรา่ งที่ดิน สภาพแวดลอ้ ม
และระบบสาธารณป
โภค เป็นตน
จากนน
ทา˚ การวิเคราะหปรบแกราคาที่แตกตา่ งจากขอมล
ราคาตลาด (Adjustment Grid
Sale Analysis) และนา
มาวิเคราะหใ์ หน
าxxxxxx
มูล (Weight Quality Score) ทงั้ นี้ ขอ
xxxxxxxที่จะใช้ในการประเมิน
มลคา่ ที่ดิน มีรายละเอียดสรุปไดดงั นี
วตถxxxxxxx | เพื่อสาธารณะ |
เนืxxxx | 50 ไร่ 2 งาน 22 ตารางวา (50.555 ไร)่ |
ที่ตงั้ ทรพยส์ xx | xx˚ บลสรา้ งคอม อา˚ เภอสรา้ งคอม จงั หวดอดรxxxx |
สภาพที่ดินและอาณาเขต ติดตอ่ | ที่ดินรูปหลายเหลยม ทิศเหนือและทิศตะวนออกติดกบั ทางสาธารณประโยชน์ ทิศใตตดกบที่ดินวา่ งเปลา่ ทิศ ตะวนตกคิดกบถนนxxx xxxxบาก |
ผถู้ ือกรรมสทิ ธิ์ | บรษิ ัท กนหา โซลา่ พาวเวอร์ จา˚ กดั |
โฉนดที่ดิน | น.ส. 3 ก เลขที่ 816,817 เลขที่ดิน 14,15 |
ภาระผกพxxxxจดทะเบียน | ทรพยส์ นติดจดจา˚ นองกบธนาคารไทยพาณิชย์ จา˚ กดั (มหาชน) |
วนที่ประเมิน | 22 เมษายน 2562 |
รูปแสดงทต
ทดน
ของโรงไฟฟ้า KSP
ตารางสรุปรายละเอียดของทด
ินท
ระเมินและขอ
มูลทดน
อ่ืนท
˚ามาเปรียบเทียบ
รายการ | xxxxxxx xน | ข้อมูล 1 | ขอ้ มูล 2 | ข้อมูล 3 | ขอ้ มูล 4 |
1. ประเภททรพั ยส์ ิน | ที่ดินพรอ้ มสิ่งปลกสราง | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ |
รายการ | xxxxxxx xน | ข้อมูล 1 | ขอ้ มูล 2 | ข้อมูล 3 | ข้อมูล 4 |
2. ทาxxxxxตงั้ | ติดถนนxxxxxxบาก ห่าง จากถนนสายเพ็ญ-สราง คอม (ทล.2329) ประมาณ 140 เมตร | ติดถนนxxxxxxบาก ห่าง จากถนนสายเพ็ญ-สราง คอม (ทล.2329) ประมาณ 600 เมตร | ติดถนนสายเพ็ญ-สราง คอม (ทล.2329) บริเวณ กิโลเมตรที่ 23 | ติดถนนสายเพ็ญ-สราง คอม (ทล.2329) บริเวณ กิโลเมตรที่ 23 | ติดถนนxxxxxxบาก ห่าง จากถนนสายเพ็ญ-สราง คอม (ทล.2329) ประมาณ 1.2 กิโลเมตร |
3. สภาพแวดลอ้ ม | เกษตรกรรมและที่อยอู่ าศยั เบาบาง | เกษตรกรรมและที่อยอู่ าศยั เบาบาง | เกษตรกรรมและที่อยอู่ าศยั เบาบาง | เกษตรกรรมและที่อยอู่ าศยั เบาบาง | เกษตรกรรมและที่อยอู่ าศยั เบาบาง |
4. สาธารณปโภค | ไฟฟา้ , โทรศัพท์ และนา˚้ บาดาล | ไฟฟา้ , โทรศัพท์ และนา˚้ บาดาล | ไฟฟา้ , โทรศัพท์ และนา˚้ บาดาล | ไฟฟา้ , โทรศัพท์ และนา˚้ บาดาล | ไฟฟา้ , โทรศัพท์ และนา˚้ บาดาล |
5. ผงเมือง | ประเภทอนรุ กษxx x xxxx | ประเภทอนรุ กษxx x xxxx | ประเภทอนรุ กษxx x xxxx | ประเภทอนรุ กษxx x xxxx | ประเภทอนรุ กษxx x xxxx |
6. สภาพ/ถนนทางเขา้ | ถนนคอนกรีตกวาง 4 เมตร | ดินลกรงกวางประมาณ 4 เมตร | ลาดยางกวาง 6 เมตร | ลาดยาวกวาง 6 เมตร | ดินลกรงกวางประมาณ 4 เมตร |
7. เนือ้ ที่ดิน | 50 ไร่ 2 งาน 22 ตารางวา (50.555 ไร่) | ประมาณ 11 ไร่ | 7 ไร่ 3 งาน 79 ตารางวา (7.9475 ไร่) | ประมาณ 2 ไร่ | ประมาณ 25 ไร่ |
8. รูปราง | หลายเหลี่ยม | สี่เหลี่ยมผืนผา้ | หลายเหลี่ยม | สี่เหลี่ยมผืนผา้ | สี่เหลี่ยมผืนผา้ |
9. หนากวาง | ประมาณ 387 เมตร | ประมาณ 65 เมตร | ประมาณ 10 เมตร | ประมาณ 40 เมตร | ประมาณ 100 เมตร |
10. ระดบั /การถมดิน | ต่ากวาระดบถนน ประมาณ 0.10 เมตร | ต่ากวาระดบถนน ประมาณ 0.10 เมตร | เสมอระดบถนน | เสมอระดบถนน | ต่ากวาระดบถนน ประมาณ 0.10 เมตร |
11. การใชประโยชนใน ปัจจบุ นั | โรงไฟฟาแสงอาทิตย์ | ไมมีการใชประโยชน์ | ไมมีการใชประโยชน์ | ไมมีการใชประโยชน์ | ไมมีการใชประโยชน์ |
12. เสนอขาย (บาท/ไร)่ | - | 136,363 | 1,500,000 | 1,600,000 | 120,000 |
13. วนั ที่ | - | ตน้ ปี พ.ศ. 2561-ปัจจบุ นั | ตน้ ปี พ.ศ. 2561-ปัจจบุ นั | ตน้ ปี พ.ศ. 2561-ปัจจบุ นั | ตน้ ปี พ.ศ. 2561-ปัจจบุ นั |
ปรับฐานข้อมูล | |||||
ราคาเสนอขาย/ซือ้ ขาย (บาท/ ไร)่ | 136,363 | 1,500,000 | 1,600,000 | 150,000 | |
การต่อรอง/ระยะเวลาการ ขาย-ซือ้ ขาย | -10% | -10% | -10% | -5% | |
ราคาหลงปรบแก้ (บาท/ไร)่ | 122,727 | 1,350,000 | 1,440,000 | 142,500 | |
ค่าถมดิน (บาท/ไร)่ | 0 | 0 | 0 | 0 | |
ราคาหลงปรบแกส้ ทุ ธิ | 122,727 | 1,350,000 | 1,440,000 | 142,500 | |
การวิเคราะหป์ รับแก้ราคา | |||||
ก. ทาxxxxxตงั้ | 5% | -50% | -50% | 5% | |
ข. สภาพแวดลอ้ ม | 0% | -5% | -5% | 0% | |
ค. สาธารณปโภค | 0% | 0% | 0% | 0% | |
ง. ผงเมือง | 0% | 0% | 0% | 0% | |
จ. สภาพ/ถนนทางเขา้ | 5% | -5% | -5% | 5% | |
ฉ. เนือ้ ที่ดิน | -15% | -25% | -20% | -10% | |
ช. รูปราง | 0% | 5% | -5% | 0% | |
ซ. หนากวางต่อเนือ้ ที่ดิน | 5% | 5% | 5% | 5% | |
รวมค่าปรบแกท้ งหมด | 0% | -75% | -80% | 5% | |
มxx ค่าที่ปรบแลว้ (บาท/ไร)่ | 122,727 | 337,500 | 288,000 | 149,625 | |
การวิเคราะหใ์ ห้นา้˚ หนักข้อมูล | |||||
การปรบแกท้ งหมด | 240 | 30 | 95 | 90 | 25 |
สดั สวนการปรบแก้ | 1.00 | 0.1250 | 0.3958 | 0.3750 | 0.1042 |
แปลงค่า (สวนกลบ) | 22.79 | 8.0000 | 2.5263 | 2.6667 | 9.6000 |
นาหนกของขอ้ มxx | 1.00 | 0.3510 | 0.1108 | 0.1170 | 0.4212 |
ราคาปรบแกxx xxสดุ ทาย (บาท/ไร)่ | 177,197 | 43,075 | 37,408 | 33,695 | 63,019 |
รายการ | xxxxxxx xน | ข้อมูล 1 | ขอ้ มูล 2 | ขอ้ มูล 3 | ขอ้ มูล 4 |
xxxxxxตลาดยุติธรรม (บาท/ ไร่) | 180,000 |
ผประเมินทรพยสน
xxxxxประเมินราคาที่ดินของโรงไฟฟา
KSP โดยวิธีเปรยบเทียบราคาตลาดเทา่ กบ
180,000
บาทตอไร่ จะไดม
ลคา่ ที่ดินของ KSP เทา่ กบ
9,099,900 บาท
3.2. การประเมินราคาส่ิงxxxxxxxx xและส่ิงพ
นาควบบนทดน
สา˚ หรับโรงไฟฟ้า KSP โดยวิธีตน
ทุน
การประเมินสิ่งxxxxxxxx xผูป
ระเมินทรพ
ยสินxxxxxทา˚ โดยวิธีตน
ทุน (Cost Approach) โดยพิจารณาในxxxxxx
ตลาดปัจจบนในการก่อสรา้ ง คา่ xxx x แรงงาน คา่ ดา˚ เนินการ และผลกา˚ ไร แลว้ หกออกดว้ ยคา่ เสอมราคาอนเนื่องมาจากอาย
xxxxxxxใชง้ าน ความxxx xxยจากการใชง้ าน โดยรายxxxxxxxxxxประเมินมีดงั ตอไปนี
รายการ | พืxx xxx (ตารางเมตร) | ราคา/หน่วย (บาท/ตาราง เมตร) | ต้นทุนxxxxxใหม่ (บาท) | ต้นทุนxxxxxใหม่ สุทธิ หลังหักการ เส่ือมสภาพ (บาท) |
1. อาคารสานกงานโซลาเซลลช์ นั้ เดียว จานวน 2 หลงั | ||||
- พืxx xxxใชส้ อยภายในอาคาร | 160 | 8,500 | 1,360,000 | 1,251,200 |
- พืxx xxxxxxxxxทางเขา้ | 40 | 3,500 | 140,000 | 128,800 |
- พืxx xxxหอ้ งนา˚้ | 32 | 3,000 | 96,000 | 88,320 |
สิ่งพฒนาควบบนที่ดิน | ||||
- ถนนภายในโครงการ | 2,880 | 400 | 1,152,000 | 840,960 |
- รวดานหนา้ | 697 | 2,000 | 1,394,000 | 1,017,620 |
- รนั้ ดานหนาและดานหลงั | 1,332 | 600 | 779,200 | 583,416 |
- เสาโครงสรางรบแผงโซลาเซลล(ตนั ) | 1,800 | 1,500 | 2,700,000 | 1,971,000 |
รวมxxxxxxส่ิงxxxxxxxxx | 5,865,356 | |||
หมายเหตุ : 1/ ในการใหไ้ ดมาซงตน้ ทนุ xxxxxใหมของทรพั ยส์ ิน ใชวิธีคิดตน้ ทนุ ต่อหน่วยตารางเมตรสา˚ หรบวิธีคิดตน้ ทนุ ต่อหน่วยตารางเมตร โดยอางอิงจาก
มาตรฐานราคาค่าก่อสรางอาคารปี พ.ศ. 2560 ของสมาคมผป้ ระเมินค่าทรพั ยส์ ินแห่งประเทศไทย พรอ้ มทงปรบแกราคาค่าก่อสรางตามคณ วสั ดุ
ภาพ
2/ ค่าเสื่อมราคาของอาคารและสิ่งพฒนาควบบนที่ดิน มีอายประมาณ 9 ปี (ค่าเสื่อมเท่ากบรอ้ ยละ 9) ผป้ ระเมินทรพั ยส์ ินxxxxxพิจารณาค่าเสื่อม ราคาตามตารางกาหนดอตั รารอ้ ยละของค่าเสอื่ มราคาโรงเรือนสิ่งปลกสรางสมาคมผป้ ระเมินค่าทรพั ยแห่งประเทศไทยและปรบแกอ้ ตั ราค่าเสื่อม ตามสภาพของทรพั ยส์ ินแต่ละรายการในระหวางทาการสารวจ
ตารางสรุปราคาประเมินทดนและสิ่งปลุกสรา้ งสา˚ หรบั โรงไฟฟา้ KSP
รายการ | จานวน | หน่วยละ | xxxxxx (บาท) |
1. ที่ดิน น.ส. 3 ก | |||
- เลขที่ 816,817 | 50.555 ไร่ | 180,000 บาทตอ่ ไร่ | 9,099,900 |
2. สิ่งปลกู สราง | 1 รายการ และสิ่งพฒั นาควบ บนที่ดิน | 2,932,678 บาทตอ่ อาคาร | 5,865,356 |
รวม | 14,965,256 | ||
จากการประเมินราคาที่ดินและสงิ่ ปลกสรา้ งของผป
ระเมินทรพยสน
xxxxx จะไดม
ลคา่ ที่ดินและสงิ่ ปลกสรา้ งของ
KSP เทา่ กบ 14,965,256 บาท
ความเห็นท่ีปรึกษาทางการเงนิ xxxxxxx˚ หรับโรงไฟฟ้า KSP
ในการประเมินมล
คา่ ที่ดินของโรงไฟฟ้า KSP ผปู
ระเมินทรพ
ยสินxxxxxประเมินมล
คา่ ดxx xxxx วดว้ ยวิธีเปรยบเทียบ
กบราคาตลาดกบบรเิ วณใกลเ้ คียง (Market Value Comparable Approach) ซงึ่ พิจารณาจากปัจจยตา่ ง ๆ xxxx ทา˚ เล/ที่ตงั
การคมนาคม ขนาดและรูปร่างที่ดิน สภาพแวดลอ
ม และระบบสาธารณูปโภค เป็นตน
โดยผูป
ระเมินทรพ
ยสินxxxxxxx
สา˚ รวจขอมล
ตลาดจา˚ นวน 4 ขอมล
ซึ่งมีราคาเสนอขายระหวา่ ง 140,000 - 1,600,000 บาท/ไร่ และมีการปรบ
แกต
ามการ
คา˚ นวณของผูป
ระเมินทรพ
ยสินxxxxxเพื่อใหส
ะทอ
นราคาขายปัจจุบน
หรือราคาที่คาดว่าจะซือ
ขายไดต
ามวิธีถ่วงนา˚้ หนก
(Weight Quality Score) xxxx ที่ตงั บาท
เนือ
ที่ดิน และรูปรา่ ง จะไดร้ าคาซือ
ขายxxxxx 180,000 บาท/ไร่ หรือเท่ากบ
9,099,900
การประเมินสงิ่ ปลกสรา้ งของโรงไฟฟา
KSP ผป
ระเมินทรพยสน
xxxxxประเมินมล
คา่ ดxx xxxx วดว้ ยวิธีตนทนxxxxx
สทธิ โดยพิจารณาในมล
คา่ ตลาดปัจจบ
นในการก่อสรา้ ง คา่ xxx x แรงงาน คา่ ดา˚ เนินการ และผลกา˚ ไร แลว้ หกออกดว้ ยคา
เสอมราคาอนเนื่องมาจากอายุ xxxxxxxใชง้ าน ความxxx xxย
จากการใชง้ าน โดยผป
ระเมินทรพยสน
xxxxxพิจารณาคา
เสอมราคาของอาคารและสงิ่ พฒนาควบบนทดินอายประมาณ 9 ปี พิจารณาคา่ เสอมปxxx xxxละ 1 จะไดร้ าคาสงิ่ ปลกสรา้ x
xxx
xx 5,865,356 บาท
ที่ปรึกษาทางการเงินxxxxxมีความเห็นว่าการประเมินxxxxxxที่ดินและสิ่งปลก
สรา้ งดว้ ยวิธีเปรียบเทียบกบ
ราคา
ตลาดกบบรเิ วณใกลเ้ คียง (Market Value Comparable Approach) สา˚ หรบที่ดิน และ วิธีตนทน (Cost Approach) สา˚ หรบ
สงิ่ ปลกสรา้ ง เป็นวิธีที่เหมาะสม ทา˚ ใหไ้ ดม
ลคา่ ยติธรรมซงึ่ สะทอนราคาที่เป็นปัจจบ
นและมล
คา่ สนทรพยตามสภาพปัจจุบน
ไดมากที่สด
เทา่ กบ
14,965,256 บาท
4.การประเมินราคาโรงไฟฟ้าพลังงานแสงอาทิตยxxxxxxx เอนเนอรxx x 2 จากัด (“PSTE2”)
วตถxxxxxxx | เพื่อสาธารณะ |
เนืxxxx | 52 ไร่ - งาน 69.7 ตารางวา (52.17425 ไร)่ |
ที่ตงั้ ทรพยส์ xx | xx˚ บลยี่สาร อา˚ เภออมพวา จงั xxxxxทรxxxxxx |
สภาพที่ดินและอาณาเขต ติดตอ่ | ที่ดินรูปหลายเหลยม ทิศเหนือและทิศตะวนออกติดกบั ทางสาธารณประโยชน์ ทิศใตตดกบที่ดินวา่ งเปลา่ ทิศ ตะวนตกติดกบถนนxxx xxxxบาก |
ผถู้ ือกรรมสทิ ธิ์ | นายดา˚ รงค์ ประเสรฐลกษณา |
โฉนดที่ดิน | ฉโนดเลขที่ 14200,14583 และ 14589 |
ภาระผกพxxxxจดทะเบียน | ทรพยส์ นิ ปลอดการจดจา˚ นอง |
วนที่ประเมิน | 8 กรกฎาคม 2562 |
รูปแสดงทต
้ัง ทดน
ของโรงไฟฟ้า PSTE2
ความเห็นของที่ปรกษาทางการเงินxxxxxเกี่ยวกบั รายการไดม้ าซงสินทรพย์ และรายการที่เกี่ยวโยงกนของบรษิ ัท เพาเวอร์ โซลxx xนั เทคโนโลยี จากดั (มหาชน)
4.1. การประเมินราคาสิ่งxxxxxxxxxและสิ่งพ
นาควบบนทด่ี ิน สา˚ หร
โรงไฟฟ้า PSTE2 โดยวิธีต้นทุน
การประเมินสงิ่ ปลก
สรา้ งผป
ระเมินราคาสน
ทรพยxxxxxทา˚ โดยวิธีตนทน
(cost approach) โดยพิจารณาในมลคา
ตลาดปัจจบนในการก่อสรา้ ง คา่ xxx x แรงงาน คา่ ดา˚ เนินการ และผลกา˚ ไร แลว้ หกออกดว้ ยคา่ เสอมราคาอนเนื่องมาจากอาย
xxxxxxxใชง้ าน ความxxx xxยจากการใชง้ าน โดยรายxxxxxxxxxxประเมินมีดงั ตอไปนี
รายการ | พืxx xxx (ตารางเมตร) | ราคา/หน่วย (บาท/ตาราง เมตร) | ต้นทุนxxxxxใหม่ (บาท)1/ | xxxxxxสิ่งปลุกสร้างบน ท่ีดินxxxxxxxxเช่า (บาท)2/ |
1. อาคารหอ้ งควบคมุ -หมอ้ แปลงไฟฟา้ ยกพืน้ สงู (5 หลง) | ||||
- พืxx xxxใชส้ อยภายในอาคารหอ้ งควบคมุ /หลงั | 90 | 10,000 | 900,000 | 828,000 |
- พืxx xxxใชส้ อยภายในอาคารหมอ้ แปลงไฟ/หลงั | 101.25 | 3,000 | 303,750 | 279,450 |
2. อาคารหอ้ งควบคมุ ยกพืน้ สงู | ||||
- พืxx xxxใชส้ อยภายในอาคาร | 45 | 10,000 | 450,000 | 414,000 |
- พืxx xxxxxxxxxทางเดิน | 20 | 2,500 | 50,000 | 46,000 |
3. อาคารปอ้ มยาม (1) | ||||
- พืxx xxxใชส้ อยภายในอาคาร | 9.25 | L/S | 100,000 | 92,000 |
4. อาคารปอ้ มยาม (2) | ||||
- พืxx xxxใชส้ อยภายในอาคาร | 5.75 | L/S | 85,000 | 78,200 |
5. อาคารหอ้ งนา˚้ | ||||
- พืxx xxxใชส้ อยภายในอาคาร | 12.87 | 10,000 | 128,700 | 118,404 |
6. อาคารเก็บแผงโซลารเซลล์ | ||||
- พืxx xxxใชส้ อยภายในอาคาร | 11.25 | 4,000 | 45,000 | 41,400 |
7. อาคารปั้มนา˚้ | ||||
- พืxx xxxใชส้ อยภายในอาคาร | 31.50 | 4,000 | 126,000 | 115,920 |
ส่ิงพัฒนาควบบนที่ดิน | ||||
- ถนนลาดยางภายใน | 3,880 | 600 | 2,328,000 | 2,141,760 |
- รวรอบโรงไฟฟา้ | 4,380 | 1,100 | 4,818,000 | 4,432,560 |
- เสาคอนกรีตรองรบแผงโซลารเซลล์ | 2,485 (ตน้ ) | 2,500 | 6,212,500 | 5,715,500 |
รวมxxxxxxส่ิงxxxxxxxxx | 14,303,194 | |||
หมายเหตุ : 1/ ในการใหไ้ ดมาซงตน้ ทนุ xxxxxใหมของทรพั ยส์ ิน ใชวิธีคิดตน้ ทนุ ต่อหน่วยตารางเมตรสาหรบวิธีคิดตน้ ทนุ ตอ่ หน่วยตารางเมตร โดยอางอิงจาก
มาตรฐานราคาค่าก่อสรางอาคารปี พ.ศ. 2560 ของสมาคมผป้ ระเมินค่าทรพั ยส์ ินแห่งประเทศไทย พรอ้ มทงปรบแกราคาค่าก่อสรางตามคณภาพวสั ด
2/ ค่าเสื่อมราคาของอาคารและสิ่งพฒนาควบบนที่ดิน มีอายประมาณ 2 ปี (หรือเท่ากบรอ้ ยละ 8) ผป้ ระเมินทรพั ยส์ ินxxxxxพิจารณาค่าเสื่อมราคาตาม
อายสุ ญญาแบงเช่า 25 ปี
เทา่ กบ
จากการประเมินราคาสงิ่ ปลกสรา้ งของผป
14,303,194 บาท
ระเมินทรพยสน
xxxxx จะไดม
ลคา่ ที่ดินและสงิ่ ปลกสรา้ งของ PSTE2
4.2. การประเมินxxxxxxxxxxxxxxเช่าที่ดินสาหรับโรงไฟฟ้า PSTE2 โดยวิธีพิจารณาจากรายได
การประเมินมล
คา่ สทธิการเช่าที่ดิน ผป
ระเมินราคาสนทรพยxxxxxทา˚ โดยวิธีพิจารณาจากรายได้ (income approach)
โดยเป็นการประเมินที่พิจารณาจากผลต่างของค่าเช่าตลาดของที่ดินกบ
ค่าเช่าตามสญ
ญาของแต่ละปี (ตลอดระยะเวลา
ของอายุสญ
ญาเช่าคงเหลือ) แลว
ทาการหาผลรวมของxxxxxxปัจจุบันของผลต่าง (ผลกา
ไร) ที่เกิดขึน
ในแต่ละปี โดย
รายละเอียดของสมมติฐานการประเมินมีดงั ตอไปนี้
หวข้อ | รายละเอียด | สมมติฐาน |
1. ระยะเวลา | 22 ปี 5 เดือน 24 วนั (22.48 ปี) | เทากบั ระยะเวลาคงเหลือตามสญญาเชาที่ดิน ณ วนประเมิน |
2. คาxxxxxxตาม สญญา | อตราคาเชาปีละ 10,000 บาท | เทากบั คาxxxxxxตามสญญาเชาทดิน |
3. คาเชาตลาดของที่ดิน | 1,043,485 บาทตอ่ ปี (2%*52,174,250) | เทากบั ประมาณรอ้ ยละ 2 ของมxx คาตลาดของที่ดิน |
4. อตราxxxxxของคาเชา่ | xxxxxxxx xละ 10 ทกุ 3 ปี | xxxxxในอตราเทากบั การxxxxxขึนของมxx คาของ อสงหารมิ ทรพยในตลาด |
5. อตราคิดลด | เทากบั รอ้ ยละ 10 | อตราดอกเบียพนธบตร 23 ปีรวมกิบอตราชดเชย ความเสี่ยง |
ผประเมินทรพยสน
xxxxxประเมินมล
คา่ สทธิการเช่าที่ดินของโรงไฟฟา
PSTE2 โดยวิธีพิจารณาจากรายได้ จะได
มลคา่ เทา่ กบ 11,463,837 บาท
ความเห็นที่ปรึกษาทางการเงนิ xxxxxxx˚ หร โรงไฟฟา้ PSTE2
ในการประเมินสงิ่ ปลกสรา้ งของโรงไฟฟา
PSTE2 ผป
ระเมินทรพยส
นxxxxxประเมินมล
คา่ ดxx xxxx วดว้ ยวิธีตนทน
xxxxxสทธิ โดยพิจารณาในมล
คา่ ตลาดปัจจบ
นในการก่อสรา้ ง คา่ xxx x แรงงาน คา่ ดา˚ เนินการ และผลกา˚ ไร แลว้ หกออก
ดว้ ยคา่ เสอมราคาอนเนื่องมาจากอายุ xxxxxxxใชง้ าน ความxxx xxยจากการใชง้ าน โดยผป
ระเมินทรพยสน
xxxxxพิจารณา
คา่ เสอมราคาของอาคารและสงิ่ พฒนาควบบนที่ดินอายประมาณ 2 ปี พิจารณาคา่ เสอมปxxx xxxละ 4 จะไดร้ าคาสงิ่ ปลก
สรา้ xxxx
xx 14,303,194 บาท
ที่ปรกษาทางการเงินxxxxxมีความเห็นวา่ การประเมินมล
คา่ สงิ่ ปลก
สรา้ งดว้ ยวิธีตนทน
(Cost Approach) สา˚ หรบ
สงิ่ ปลกสรา้ ง เป็นวิธีที่เหมาะสม ทา˚ ใหไ้ ดม
ลคา่ ยติธรรมซงึ่ สะทอนราคาที่เป็นปัจจบ
นและมล
คา่ สนทรพยตามสภาพปัจจบน
ไดมากที่สด
เทา่ กบ
14,303,194 บาท และสทธิในการxxxxxxxดว้ ยวิธีรายได้ เทา่ กบ
11,463,837 บาท
5.การประเมินราคาเครื่องจกั รและอุปกรณส์ าหรับกลุ่มโรงไฟฟ้าพลังงานแสงอาทิตยโ์ ดยวิธีต้นทุน (Cost Approach)
การประเมินมล
ค่าเครื่องจก
รและอป
กรณ์ ผปู
ระเมินไดส
า˚ รวจตนทน
xxxxxใหมข
องเครื่องจก
รและอป
กรณ์ โดย
จะพิจารณาจากขอมล
ของราคาxxxxxจากผผู ลต
ผแ้ ทนจา˚ หนา่ ย ตลอดจนขอมล
ของลกคา้ ประกอบกบขอมล
ของทางบรษ
ัทฯ
และนา˚ ขอมล
ดxx xxxx วมาหามล
คา่ ตลาดยติธรรมของทรพยส
ิน คือ ตนทน
xxxxxใหมห
กดว้ ยค่าเสื่อมราคาตามสภาพรวม
ซงึ่ อธิบายตามสตรการคา˚ นวณดงั นี
มxx xxx
คา่ ตลาดยติธรรม (Fair Market Value, FMV) = ตนทนxxxxxใหม่ – คา่ เสอมราคารวมทงั้ หมด
FMV = RCN * P * F * E
โดยกา˚ หนดให้ RCN : ตนทนxxxxxใหม่
P : คา่ เสอมราคาตามกายภาพ P = (1-n/N) * C
F : คา่ เสอมราคาทางประโยชนใ์ ชสอย
E : คา่ เสอมราคาทางปัจจยภายนอกหรอทางเศรษฐกิจ
N : อายการใชง้ านของxxxxxจกร (ปี)
N : อายการใชง้ าxxxxผา่ นมาของxxxxxจกร (ปี)
C : สภาพของxxxxxจกร (%)
ตารางสรุปการประเมินเครื่องจ รและอุปกรณข์ องกลุ่มโรงไฟฟา้ พลังงานแสงอาทิตย
หวข้อ | รายละเอียดเคร่ืองจกั รและอุปกรณ์ | ||||||
1. โครงการ | PSTC1 | PSTC2 | KSP | SGG | PWG | PSTE2 | |
2. วตั ปุ ระสงค์ | เพื่อสาธารณะ | ||||||
3. ประเภททรพยส์ ิน | เครอื่ งจกรและอปุ กรณที่ใชในการผลิตกระแสไฟฟา้ | ||||||
4. กรรมสิทธิ์ถือโดย | บรษิ ัทฯ | KSP | SGG | PWG | PSTE2 | ||
5. ทะเบียนทรพยส์ ิน (จดจานอง) | ธนาคารทหารไทย จากดั (มหาชน) | บรษิ ัท แฟคตxxxx xxxxx xxควิปเมนท์ กสิกรไทย จากดั | ธนาคารไทยพาณิชย์ จากดั (มหาชน) | ธนาคารกสิกรไทย จากดั (มหาชน) | ธนาคารทหารไทย จากดั (มหาชน) | บรษิ ัท แฟคตxxxx xxxxx xxควิปเมนท์ กสิกรไทย จากดั | |
6. ที่ตง้ ทรพยส์ ิน | เ ล ข ที่ 165 หมู่ที่ 2 ตา˚ บลสระพัง อา˚ เภอ เ ข า ย้ x x xx x x xx x เพชรบรุ ี | เลขที่ 333 หมxx xx 14 ตาบลxxxxxxx อา˚ เถอเมืองxxxxxxx จงxxxxxxxxxx | เ ลข ที่ 107 หมู่ที่ 8 ต˚ า บ ล ส ร้ า ง ค อ ม อ˚า เ ภ อ ส ร้า ง ค อม จงหวดอดรxxxx | สหกรณ์ประมงแม่ กลอง จากดเลขที่ 200- 201 ห xxx xxx 5 ต˚า บ ล แหลมใหญ่ อ˚า เภอ เ มื อ ง จั ง ห วั ด สมทรxxxxxx | บรษิ ัท พรคาสท์ เอ็นจิ เนียรงิ่ จากดั เลขที่ 5/1 หมxx xx 1 ตาบลxxxxxx xxxx อาเภอไทรนอ้ ย จงหวดนนทบรุ ี | โฉนดที่ดินเลขที่ 14200 หมxx xx 5 ตาบล ยี่สาร อาเภออมั พวา จงxxxxxทรxxxxxx | |
7. หลกเกณฑ/วิธีการประเมิน | หลกเกณฑม์ xx คาตลาดยติธรรม/วิธีคิดจากตนทนุ (Cost Approach) | ||||||
8. มxx คาตลาดที่ประเมิน (ลานบาท) | 30.64 | 160.37 | 57.44 | 26.44 | 28.03 | 160.34 | |
9. วนที่ประเมิน | 11 เม.ย. 2562 | 25 เมษายน 2562 | 22 เม.ย. 2562 | 11 เม.ย. 2562 | 19 เม.ย. 2562 | 11 เม.ย. 2562 | |
ความเห็นของที่ปรกษาทางการเงินxxxxxเกี่ยวกบั รายการไดม้ าซงสินทรพย์ และรายการที่เกี่ยวโยงกนของบรษิ ัท เพาเวอร์ โซลxx xนั เทคโนโลยี จากดั (มหาชน)
ความเห็นของที่ปรกษาทางการเงินxxxxxเกี่ยวกบั รายการไดม้ าซงสินทรพย์ และรายการที่เกี่ยวโยงกนของบรษิ ัท เพาเวอร์ โซลxx xนั เทคโนโลยี จากดั (มหาชน)
รูปภาพตัวอย่างแสดงxxxxxxxxxxxและอุปกรณก์ ลุ่มโรงไฟฟ้าพลังงานแสงอาทิตย
แผงโซล่าเซลล์ (PV Solar cell)
ตู ปลงไฟฟ้า หม้อแปลงไฟฟ้า
ชุดคอมพิวเตอรบันทึกและแสดงผล ต วบคุมการรบั จ่ายกระแสไฟฟา้
ตารางสรุปรายละเอียดของเคร่ืองจกั รและอุปกรณข์ องกลุ่ม SPP แยกตามโครงการ
เคร่ืองมือและอุปกรณ์ PSTC1 | จา˚ นวนเครื่อง | อายุผ่านงาน(ปี) | อายุการใช้งาน (ปี) | อายุคงเหลือ (ปี) | ต้นทุนxxxxxใหม่ (บาท) | ค่าเสื่อมราคาทาง กายภาพ | ค่าเส่ือมราคาตาม ประโยชนใ์ ช้xxx | xxxxxxท่ีประเมิน (บาท) |
1. ชดุ ผลิตไฟฟาจากพลงงานแสงอาทิตย์ | 1 | 3 | 20 | 17 | 33,000,000 | 85.00% | - | 28,050,000 |
2. ชดุ ควบคมและจ่ายกระแสไฟฟา้ | 1 | 3 | 20 | 17 | 3,000,000 | 85.00% | - | 2,550,000 |
3. ชดุ กรองนา˚้ | 1 | 3 | 15 | 12 | 45,000 | 80.00% | - | 36,000 |
รวม | 3 | 36,045,000 | 30,636,000 |
เคร่ืองมือและอุปกรณ์ PSTC2 | จา˚ นวนเครื่อง | อายุผ่านงาน(ปี) | อายุการใช้งาน (ปี) | อายุคงเหลือ (ปี) | ต้นทุนxxxxxใหม่ (บาท) | ค่าเสื่อมราคาทาง กายภาพ | ค่าเส่ือมราคาตาม ประโยชนใ์ ช้สอย | มูลค่าท่ีประเมิน (บาท) |
1. ชดุ ผลิตไฟฟาจากพลงงานแสงอาทิตย์ | 5 | 2 | 20 | 18 | 165,000,000 | 90.00% | - | 148,500,000 |
2. ชดุ ควบคมและจ่ายกระแสไฟฟา้ | 1 | 2 | 20 | 18 | 13,000,000 | 90.00% | - | 11,700,000 |
3. ชดุ กรองนา˚้ | 1 | 2 | 15 | 13 | 160,000 | 86.67% | - | 139,000 |
รวม | 7 | 178,200,000 | 160,373,000 |
เคร่ืองมือและอุปกรณ์ KSP | จา˚ นวนเคร่ือง | อายุผ่านงาน(ปี) | อายุการใช้งาน (ปี) | อายุคงเหลือ (ปี) | ต้นทุนทดแทนใหม่ (บาท) | ค่าเส่ือมราคาทาง กายภาพ | ค่าเสื่อมราคาตาม ประโยชนใ์ ช้สอย | มูลค่าท่ีประเมิน (บาท) |
1. ชดุ ผลิตไฟฟาจากพลงงานแสงอาทิตย์ | 2 | 8 | 25 | 17 | 80,000,000 | 68.00% | - | 54,400,000 |
2. ชดุ ควบคมและจ่ายกระแสไฟฟา้ | 1 | 8 | 20 | 12 | 5,000,000 | 60.00% | - | 3,000,000 |
3. ชดุ กรองนา˚้ | 2 | 8 | 15 | 7 | 92,000 | 46.67% | - | 43,000 |
รวม | 5 | 85,092,000 | 57,443,000 |
ตารางสรุปรายละเอียดของเคร่ืองจ รและอุปกรณข์ องกลุ่ม SPP แยกตามโครงการ (ต่อ)
เคร่ืองมือและอุปกรณ์ SGG | จา˚ นวนเคร่ือง | อายุผ่านงาน(ปี) | อายุการใช้งาน (ปี) | อายุคงเหลือ (ปี) | ต้นทุนทดแทนใหม่ (บาท) | ค่าเส่ือมราคาทาง กายภาพ | ค่าเสื่อมราคาตาม ประโยชนใ์ ช้สอย | มูลค่าท่ีประเมิน (บาท) |
1. ชดุ ผลิตไฟฟาจากพลงงานแสงอาทิตย์ | 1 | 4 | 20 | 16 | 30,000,000 | 80.00% | - | 24,000,000 |
2. ชดุ ควบคมและจ่ายกระแสไฟฟา้ | 1 | 4 | 20 | 16 | 3,000,000 | 80.00% | - | 2,400,000 |
3. ชดุ กรองนา˚้ | 1 | 4 | 15 | 11 | 50,000 | 73.34% | - | 37,000 |
รวม | 3 | 33,050,000 | 26,437,000 |
เคร่ืองมือและอุปกรณ์ PWG | จา˚ นวนเคร่ือง | อายุผ่านงาน(ปี) | อายุการใช้งาน (ปี) | อายุคงเหลือ (ปี) | ต้นทุนทดแทนใหม่ (บาท) | ค่าเส่ือมราคาทาง กายภาพ | ค่าเสื่อมราคาตาม ประโยชนใ์ ช้สอย | มูลค่าท่ีประเมิน (บาท) |
1. ชดุ ผลิตไฟฟาจากพลงงานแสงอาทิตย์ | 1 | 4 | 20 | 16 | 32,000,000 | 80.00% | - | 25,600,000 |
2. ชดุ ควบคมและจ่ายกระแสไฟฟา้ | 1 | 4 | 20 | 16 | 3,000,000 | 80.00% | - | 2,400,000 |
3. ชดุ กรองนา˚้ | 1 | 4 | 15 | 11 | 38,000 | 73.33% | - | 28,000 |
รวม | 3 | 35,038,000 | 28,028,000 |
เคร่ืองมือและอุปกรณ์ PSTE2 | จา˚ นวนเครื่อง | อายุผ่านงาน(ปี) | อายุการใช้งาน (ปี) | อายุคงเหลือ (ปี) | ต้นทุนทดแทนใหม่ (บาท) | ค่าเสื่อมราคาทาง กายภาพ | ค่าเส่ือมราคาตาม ประโยชนใ์ ช้สอย | มูลค่าท่ีประเมิน (บาท) |
1. ชดุ ผลิตไฟฟาจากพลงงานแสงอาทิตย์ | 7 | 2 | 20 | 18 | 165,000,000 | 90.00% | - | 148,500,000 |
2. ชดุ ควบคมและจ่ายกระแสไฟฟา้ | 1 | 2 | 20 | 18 | 13,000,000 | 90.00% | - | 11,700,000 |
3. ชดุ กรองนา˚้ | 1 | 2 | 15 | 13 | 160,000 | 86.68% | - | 139,000 |
รวม | 9 | 178,160,000 | 160,339,000 |
ความเห็นท่ีปรึกษาทางการเงนิ อิสระสา˚ หรับเครื่องจักรและอุปกรณข์ องกลุ่ม SPP
ในการประเมินมล
คา่ เครองจกรและอปกรณโ์ รงไฟฟา้ พลงั งานแสงอาทิตย์ ผป
ระเมินทรพยสน
อิสระประเมินมลคา
ดงั กลา่ วดว้ ยวิธีตนทน
(Cost Approach) โดยคา˚ นวณหามล
คา่ ยติธรรม (Fair Market Value) โดยการนา˚ ตนทนทดแทนใหม
หกลบกบ
ค่าเสอมราคารวมทงั้ หมด โดย ตนทนทดแทนใหมจะพิจารณาจากขอมล
ของราคาที่ไดจ้ ากผผู ลต
ผแ้ ทนจา˚ หนา่ ย
ตลอดจนขอมล
ของลกคา้ ประกอบกบขอมล
ของทางบรษ
ัทฯ และคา่ เสอมรวมประกอบดว้ ย คา่ เสอมราคาทางกายภาพ คา
เสอมราคาตามประโยชนการใชส
อย และคา่ เสอมราคาทางปัจจย
ภายนอกหรอทางเศรษฐกิจ โดยจะไดม
ลคา่ ที่ประเมินได
แยกตามโครงการตามตารางดงั นี
โครงการ (หน่วย: ล้านบาท) | ต้นทุนทดแทนใหม่ | ค่าเส่ือมราคารวม | มูลค่าเคร่ืองจกั รและ อุปกรณ์ |
PSTC1 | 36.05 | 5.41 | 30.64 |
PSTC2 | 178.20 | 17.83 | 160.37 |
KSP | 85.09 | 27.65 | 57.44 |
SGG | 33.05 | 6.72 | 26.44 |
PWG | 35.04 | 7.01 | 28.03 |
PSTE2 | 178.16 | 17.82 | 160.34 |
รวม | 545.59 | 104.73 | 463.26 |
ที่ปรึกษาทางการเงินอิสระมีความเห็นว่าการประเมินมูลค่าเครื่องจักรและอุปกรณ์ด้วยวิธีต้นทุน (Cost
Approach) เป็นวิธีที่เหมาะสม เนื่องจากเป็นวิธีที่สะทอนถึงมูลค่าตลาด ณ ปัจจุบัน ของเครื่องจักรและอุปกรณ์และ
ปรบปรุงดว้ ยคา่ เสอมราคารวม ทา˚ ใหไ้ ดม
ลคา่ ยติธรรมซงึ่ สะทอนราคาที่เป็นปัจจบ
นและมล
คา่ สินทรพยตามสภาพปัจจุบน
ไดมากที่สด
เทา่ กบ
463.26 ลา้ นบาท
สรุปรายงานการประเมินราคากลุ่มโรงไฟฟ้าพลังงานชีวภาพ (“BGP”)
บริษัทฯ ไดว้ ่าจา้ งบริษัท พรสยามคอนซล
แทนท์ แอนด์ เซอรว์ ิส จา˚ กด
(“ผปู
ระเมินทรพ
ยสินอิสระ”) เพื่อประเมิน
มลคา่ ราคาของที่ดิน สงิ่ ปลกสรา้ งและเครองจกรและอปกรณส
า˚ หรบ
โรงไฟฟา้ พลงั งานชีวภาพ ทงั้ หมด 5 โครงการ ณ เดือน
เมษายน ปี 2562 โดยสรุปมล
คา่ ประเมินไดตามตารางดงั นี
หน่วย:ลานบาท
โครงการ | ทด่ี ิน | ส่ิงปลูกสร้าง | เครื่องจกั รและอุปกรณ์ |
ARW | 57.14 | 12.51 | 134.18 |
KPP | - | 9.18 | 21.49 |
NWR | 2.60 | 3.06 | 43.32 |
SYS | 36.78 | 7.11 | 235.80 |
STS | 16.45 | 5.90 | 76.80 |
รวม | 112.97 | 37.76 | 511.59 |
1.การประเมินราคาโรงไฟฟ้าพลังงานชีวภาพ บริษัท อรัญ เพาเวอร์ จากัด (“ARW”)
1.1. การประเมินราคาท่ีดนสา˚ หรบั โรงไฟฟา้ ARW โดยวิธีเปรียบเทียบบริเวณใกล้เคียง
การประเมินราคาที่ดิน ผปู
ระเมินทรพ
ยสินอิสระไดส
า˚ รวจขอมล
ตลาด เปรียบเทียบในบริเวณใกลเ้ คียง (Market
Value Comparable Approach) ซึ่งพิจารณาจากปัจจัยต่างๆ เช่น ท˚าเล/ที่ตั้ง การคมนาคม ขนาดและรูปร่างที่ดิน
สภาพแวดลอ
ม และระบบสาธารณป
โภค เป็นตน
จากนนั
ทา˚ การวิเคราะหป
รบแกร้ าคาที่แตกต่างจากขอ
มูลราคาตลาด
(Adjustment Grid Sale Analysis) และนา˚ มาวิเคราะหใ์ หน
า˚้ หนกขอมล
(Weight Quality Score) ทงั้ นี้ ขอมล
ตลาดที่จะใช
ในการประเมินมล
คา่ ที่ดิน มีรายละเอียดสรุปไดด
งั นี
วตถปุ ระสงค์ | เพื่อสาธารณะ |
ประเภททรพยส์ ิน | ทรพยส์ ินสวนที่ 1: เนือ้ ที่รวม : 62 ไร่ 1 งาน 23.8 ตารางวา หกเนือ้ ที่บอ่ นารวมประมาณ : 7 ไร่ 2 งาน 50 ตารางวา คงเหลือเนือ้ ที่ดินประมาณ : 54 ไร่ 2 งาน 73.8 ตารางวา ทรพยส์ ินสวนที่ 2: เนือ้ ที่ 92 ไร่ 2 งาน 87.5 ตารางวา |
ที่ตง้ ทรพยส์ ิน | ทรพยส์ ินสวนที่ 1: ตาบลวงลกึ อาเภอสามชกุ จงหวดสพรรณบรุ ี ทรพยส์ ินสวนที่ 2: ตาบลเดิมบาง อาเภอเดิมบางนางบวช จงหวดสพรรณบรุ ี |
สภาพที่ดิน | ทรพยส์ ินสวนที่ 1: ที่ดินรูปหลายเหลยม มีหนากวางดานทิศใต้ ติดถนนสายสิงหบ์ รุ ี-นางบวช (ทางหลวง หมายเลข 3032) กวางประมาณ 70 เมตร ความลกเฉลี่ย 380 เมตร ทรพยส์ ินสวนที่ 2: ที่ดินรูปหลายเหลี่ยม มีหนากวางดานทิศตะวนออก ติดกบั ถนนเลียบคลองสงนา˚้ 6 ซาย 1 ซาย กวางประมาณ 272เมตร ความลกเฉลี่ยประมาณ 320 เมตร |
ผถู้ ือกรรมสิทธิ์ | บรษิ ัท อรญั เพาเวอร์ จากดั |
โฉนดที่ดิน | ทรพยส์ ินสวนที่ 1: จานวน 6 ฉบบั เลขที่ 22003,35086,35087,35107,35108 และ 39513 ทรพยส์ ินสวนที่ 2: เลขที่ 27687 |
ภาระผกพนที่จดทะเบียน | ทรพยส์ ินสวนที่ 1: ทรพยส์ ินอยภู ายใตการจดจานองกบั ธนาคารกสิกรไทย จากดั (มหาชน) ทรพยส์ ินสวนที่ 2: ทรพยส์ ินปลอดการจดจานอง |
วนที่ประเมิน | ทรพยส์ ินสวนที่ 1:8 เมษายน 2562 ทรพยส์ ินสวนที่ 2: 10 เมษายน 2562 |
รูปแสดงทต
้ัง ทดน
ของโรงไฟฟ้า ARW ส่วนท่ี 1
ตารางสรุปรายละเอียดของทด
ินท
ระเมินและขอ
มูลทดน
อ่ืนท
˚ามาเปรียบเทียบ
รายการ | ทรัพยส์ ินส่วนท่ี 1 | ขอ้ มูล 1 | ข้อมูล 2 | ขอ้ มูล 3 | ข้อมูล 4 |
1. ประเภทขอ้ มลู | ที่ดินพรอ้ มสิ่งปลกสราง | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ |
2. ทาเลที่ตงั้ | ติดถนนสายสิงหบ์ รี-นาง บวช (ทล.3032) ระหวาง กิโลเมตรที่ 38-39 อ. สามชกุ จ.สพุ รรณบรี | ติดถนนสายสิงหบ์ รี-นาง บวช (ทล.3032) ห่างจาก ถนนสพุ รรณบรี-ชัยนาท (ทล.340) ประมาณ 800 เมตร | ติดทางหลวงหมายเลข 3365 ห่างจากถนน สพุ รรณรบุรี-ชยนาท (ทล. 340) ประมาณ 860 เมตร | ติดทางหลวงหมายเลข 3305 ห่างจากถนน สพุ รรณบรี-ชยนาท (ทล. 340) ประมาณ 2.1 กิโลเมตร | ติดทางหลวงหมายเลข 3365 ห่างจากถนน สพุ รรณบรี-ชยนาท (ทล. 340) ประมาณ 860 เมตร |
3. สภาพแวดลอ้ ม | เกษตรกรรมและที่อย่อู าศยั เบาบาง | เกษตรกรรมและที่อยอู่ าศยั เบาบาง | เกษตรกรรมและที่อยอู่ าศยั เบาบาง | เกษตรกรรมและที่อยอู่ าศยั เบาบาง | เกษตรกรรมและที่อยอู่ าศยั เบาบาง |
4. สาธารณปโภค | ไฟฟา้ ,โทรศพั ท์ และ นาประปา | ไฟฟา้ ,โทรศพั ท์ และ นาประปา | ไฟฟา้ ,โทรศพั ท์ และ นาประปา | นาธรรมชาติ | ไฟฟา้ โทรศพั ท์ และนา˚้ บาดาล |
5. ผงเมือง | ชนบท และเกษตรกรรม | ชนบท และเกษตรกรรม | ชนบท และเกษตรกรรม | ชนบท และเกษตรกรรม | ชนบท และเกษตรกรรม |
6. สภาพ/ถนนทางเขา้ | ลาดยางกวาง 6 เมตร | ลาดยางกวาง 6 เมตร | ลาดยางกวาง 6 เมตร | ลาดยางกวาง 6 เมตร | ลาดยางกวาง 6 เมตร |
7. เนือ้ ที่ดิน | 52 ไร่ 2 งาน 73.8 ตาราง วา (54.6845 ไร)่ | ประมาณ 4 ไร่ 1 งาน 21 ตารางวา (4.3025 ไร)่ | ประมาณ 9 ไร่ 2 งาน (9.5 ไร)่ | ประมาณ 10 ไร่ 2 งาน 83 ตารางวา (10.7075 ไร)่ | ประมาณ 8 ไร่ 3 งาน 32 ตารางวา (8.83 ไร)่ |
8. รูปราง | หลายเหลี่ยม | หลายเหลี่ยม | สี่เหลี่ยมผืนผา้ | คลายสี่เหลี่ยมผืนผา้ | สี่เหลี่ยมผืนผา้ |
9. หนากวาง | ติดถนนประมาณ 70 เมตร | ติดถนนประมาณ 80 เมตร | ติดถนนประมาณ 30 เมตร | ติดถนนประมาณ 92 เมตร | ติดถนนประมาณ 40 เมตร |
10. ระดบั /การถมดิน | ถมแลว้ เฉลี่ยเสมอถนน | ถมแลว้ เฉลี่ยเสมอถนน | ยงไมถม เฉลี่ยต่ากวาถนน 0.50 เมตร | ยงไมถม เฉลี่ยต่ากวาถนน 1.50 เมตร | ยงไมถม เฉลี่ยต่ากวาถนน 1.00 เมตร |
11. การใชประโยชนใน ปัจจบุ นั | โรงผลิตก๊าซชีวภาพและ สานกงาน | ไมมีการใชประโยชน์ | ไมมีการใชประโยชน์ | ที่นา | เกษตรกรรม |
รายการ | ทรัพยส์ ินส่วนท่ี 1 | ขอ้ มูล 1 | ขอ้ มูล 2 | ขอ้ มูล 3 | ข้อมูล 4 |
12. เสนอขาย (บาท/ไร)่ | 2,324,230 | 2,105,263 | 0 | 890,000 | |
13. ราคาซือ้ -ขาย (บาท/ไร)่ | 0 | 0 | 800,000 | 0 | |
14. วนั ที่ | กลางปี พ.ศ. 2561 - ปัจจบุ นั | กลางปี พ.ศ. 2561 - ปัจจบุ นั | ปลายปี พ.ศ. 2561 | กลางปี พ.ศ. 2561 - ปัจจบุ นั | |
ปรับฐานข้อมูล | |||||
ราคาเสนอขาย/ซือ้ ขาย (บาท/ ไร)่ | 2,324,230 | 2,105,263 | 800,000 | 890,000 | |
การต่อรอง/ระยะเวลาการ ขาย-ซือ้ ขาย | -20% | -20% | 0% | -20% | |
ราคาหลงปรบแก้ (บาท/ไร)่ | 1,859,384 | 1,684,210 | 800,000 | 712,000 | |
ค่าถมดิน (บาท/ไร)่ 1/ | 0 | 100,000 | 300,000 | 200,000 | |
ราคาหลงปรบแกส้ ทุ ธิ | 1,859,384 | 1,784,210 | 1,100,000 | 912,000 | |
การวิเคราะหป์ รับแก้ราคา | |||||
ก. ทาเลที่ตงั้ | -5% | -10% | 0% | -10% | |
ข. สภาพแวดลอ้ ม | 0% | 0% | 0% | 0% | |
ค. สาธารณปโภค | 0% | 0% | 15% | 0% | |
ง. ผงเมือง | 0% | 0% | 0% | 0% | |
จ. สภาพ/ถนนทางเขา้ | 0% | 0% | 0% | 0% | |
ฉ. เนือ้ ที่ดิน | -40% | -30% | -25% | -30% | |
ช. รูปราง | 0% | -10% | -10% | -10% | |
ซ. หนากวางต่อเนือ้ ที่ดิน | -10% | -5% | -10% | -5% | |
รวมค่าปรบแกท้ งหมด | -55% | -55% | -30% | -55% | |
มลู ค่าที่ปรบแลว้ (บาท/ไร)่ | 836,723 | 802,895 | 770,000 | 410,400 | |
การวิเคราะหใ์ ห้นา้˚ หนักข้อมูล | |||||
การปรบแกท้ งหมด | 225.00 | 55.00 | 55.00 | 60.00 | 55.00 |
สดั สวนการปรบแก้ | 1.00 | 0.2444 | 0.2444 | 0.2667 | 0.2444 |
แปลงค่า (สวนกลบ) | 16.02 | 4.0909 | 4.0909 | 3.7500 | 4.0909 |
นาหนกของขอ้ มลู | 1.00 | 0.2553 | 0.2553 | 0.2340 | 0.2553 |
ราคาปรบแกค้ รงสดุ ทาย (บาท/ไร)่ | 703,621 | 213,631 | 204,994 | 180,213 | 104,783 |
มลู ค่าตลาดยตุ ิธรรม (บาท/ไร)่ ยอดถวน | 700,000 | ||||
หมายเหตุ : 1/ ค่าถมดินไรล่ ะ 200,000 หรือตารางวาละ 500 บาทต่อความลก 1 เมตร
รูปแสดงทต
้ัง ทดน
ของโรงไฟฟ้า ARW ส่วนท่ี 2
ตารางสรุปรายละเอียดของทด
ินที่ประเมินและขอ
มูลทดน
อ่ืนท
˚ามาเปรียบเทียบ
รายการ | ทรัพยส์ ินส่วนท่ี 2 | ข้อมูล 1 | ขอ้ มูล 2 | ขอ้ มูล 3 | ข้อมูล 4 |
1. ประเภททรพั ยส์ ิน | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ (แปลงมม) |
2. ทาเลที่ตงั้ | ติดถนนเลียบคลองสง่ นา˚้ 6 ซาย 1 ซาย แยกจากถนนสาย สพุ รรณบรี-ชยนาท (ทล.340) ช่วงกิโลเมตรที่ 126-127 ประมาณ 2.7 กิโลเมตร | ติดถนนสายสพุ รรณบรี- ชยนาท (ทล.340) ช่วง กิโลเมตรที่ 123-124 | ติดซอยไมมีชื่อแยกจากถนน บานระแหง ถนนสาย สพุ รรณบรี-ชยนาท (ทล.340) ช่วงกิโลเมตรที่ 121-122 ประมาณ 2.30 กิโลเมตร | ติดถนนบานท่าใหญ่-บาน หนองกรดแยกจากถนนเลียบ คลองสงนา˚้ 8 ซาย ถนนสาย สพุ รรณบรี-ชยนาท (ทล.340) ช่วงกิโลเมตรที่ 120-121 ประมาณ 6.90 กิโลเมตร | ติดถนนบานท่านางเริง-บานคู เมือง แยกจาก ถนนสาย สพุ รรณบรี-ชยนาท (ทล.340) ช่วงกิโลเมตรที่ 114-115 ประมาณ 360 เมตร |
3. สภาพแวดลอ้ ม | เกษตรกรรม | ที่อยอู่ าศยั และเกษตรกรรม | เกษตรกรรม | เกษตรกรรม | ที่อยอู่ าศยเบาบาง และ เกษตรกรรม |
4. สาธารณปโภค | ไมมีสาธารณปโภค | ไฟฟา้ นาประปา โทรศพั ท์ | ไมมีสาธารณปโภค | ไฟฟา้ | ไฟฟา้ นาประปา โทรศพั ท์ |
5. ผงเมือง | ชนบท และเกษตรกรรม | ชนบท และเกษตรกรรม | ชนบท และเกษตรกรรม | ชนบท และเกษตรกรรม | ชนบท และเกษตรกรรม |
6. สภาพ/ถนนทางเขา้ | ลกรงั 6 เมตร | ลาดยาง 8 เมตร | ลกรงั 5 เมตร | ลาดยาง 6 เมตร | ลาดยาง 6 เมตร |
7. เนือ้ ที่ดิน | 92-2-87.5 ไร่ | 80 ไร่ | 30-0-26 ไร่ | 58-2-84 ไร่ | 19-2-94 ไร่ |
8. รูปราง | หลายเหลี่ยม | หลายเหลี่ยม | หลายเหลี่ยม | คลายสี่เหลี่ยมผืนผา้ | หลายเหลี่ยม |
9. หนากวาง | ประมาณ 272 เมตร | ประมาณ 100 เมตร | ประมาณ 500 เมตร | ประมาณ 290 เมตร | ประมาณ 130 เมตร |
10. ระดบั /การถมดิน | ต่ากวาถนนประมาณ 1 เมตร | ต่ากวาถนนประมาณ 2 เมตร | ต่ากวาถนนประมาณ 2 เมตร | ต่ากวาถนนผ่านหนา้ 1.5 เมตร | ต่ากวาถนนประมาณ 1 เมตร |
11. การใชประโยชนใน ปัจจบุ นั | ที่นา | ไมมีการใชประโยชน์ | บอ่ นา˚้ (ลกประมาณ 2 เมตร) | ที่นา | ไมมีการใชประโยชน์ |
12. ราคาเสนอขาย (บาท/ไร)่ | 450,000 | 100,000 | 127,000 | 550,000 | |
13. วนั ที่ | ตน้ ปี พ.ศ. 2562 - ปัจจบุ นั | ตน้ ปี พ.ศ. 2562 – ปัจจบุ นั | ตน้ ปี พ.ศ. 2562 - ปัจจบุ นั | ตน้ ปี พ.ศ. 2562 - ปัจจบุ นั | |
ปรับฐานข้อมูล | |||||
รายการ | ทรัพยส์ ินส่วนท่ี 2 | ขอ้ มูล 1 | ข้อมูล 2 | ข้อมูล 3 | ข้อมูล 4 |
ราคาเสนอขาย/ซือ้ ขาย (บาท/ไร)่ | 450,000 | 100,000 | 127,000 | 550,000 | |
การต่อรอง/ระยะเวลาการ ขาย-ซือ้ ขาย | -10% | -10% | -10% | -10% | |
ราคาหลงปรบแก้ (บาท/ไร)่ | 405,000 | 90,000 | 114,300 | 495,000 | |
ค่าถมดิน (บาท/ไร)่ 1/ | 200,000 | 200,000 | 100,000 | 0 | |
ราคาหลงปรบแกส้ ทุ ธิ | 605,000 | 290,000 | 214,300 | 495,000 | |
การวิเคราะหป์ รับแก้ราคา | |||||
ก. ทาเลที่ตงั้ | -20% | 10% | -5% | -10% | |
ข. สภาพแวดลอ้ ม | -10% | 5% | -5% | -5% | |
ค. สาธารณปโภค | -10% | 0% | -5% | -10% | |
ง. ผงเมือง | 0% | 0% | 0% | 0% | |
จ. สภาพ/ถนนทางเขา้ | -20% | 0% | -5% | -10% | |
ฉ. เนือ้ ที่ดิน | 0% | -25% | -20% | -30% | |
ช. รูปราง | 0% | 0% | -5% | 0% | |
ซ. หนากวางต่อเนือ้ ที่ดิน | 0% | 0% | 0% | 0% | |
รวมค่าปรบแกท้ งหมด | -60% | -10% | -45% | -65% | |
มลู ค่าที่ปรบแลว้ (บาท/ไร)่ | 242,000 | 261,000 | 117,865 | 173,250 | |
การวิเคราะหใ์ ห้นา้˚ หนักข้อมูล | |||||
การปรบแกท้ งหมด | 210.00 | 60.00 | 40.00 | 45.00 | 65.00 |
สดั สวนการปรบแก้ | 1 | 0.2857 | 0.1905 | 0.2143 | 0.3095 |
แปลงค่า (สวนกลบ) | 16.65 | 3.5000 | 5.2500 | 4.6667 | 3.2308 |
นาหนกของขอ้ มลู | 1 | 0.2102 | 0.3154 | 0.2803 | 0.1941 |
ราคาปรบแกค้ รงสดุ ทาย (บาท/ไร)่ | 199,852 | 50,879 | 82,310 | 33,040 | 33,623 |
มลู ค่าตลาดยตุ ิธรรม (บาท/ ไร)่ | 200,000 | ||||
ผประเมินทรพยสน
อิสระ ประเมินราคาที่ดินของโรงไฟฟา
ARW สว่ นที่ 1 โดยวิธีเปรยบเทียบราคาตลาดเทา่ กบ
700,000 บาทตอไร,่ บอนา˚้ 1 ราคา 40,000 บาทตอไร่ และบอนา˚้ 2 ราคา 70,000 บาทตอไร่ จะไดมลคา่ ที่ดินของ ARW สว่ น
ที่ 1 เทา่ กบ 38,599,150 บาท
ผประเมินทรพยสน
อิสระ ประเมินราคาที่ดินของโรงไฟฟา
ARW สว่ นที่ 2 โดยวิธีเปรยบเทียบราคาตลาดเทา่ กบ
200,000 บาทตอไร่ ดงั นน
18,543,750 บาท
ราคาประเมินที่ดินของผป
ระเมินทรพยสน
อิสระ จะไดม
ลคา่ ที่ดินเปลา่ ของ ARW สว่ นที่ 2 เทา่ กบ
1.2. การประเมินราคาส่ิงปลูกสรา้ งและส่ิงพ
นาควบบนทดน
สา˚ หรับโรงไฟฟ้า ARW โดยวิธีตน
ทุน
การประเมินสงิ่ ปลกสรา้ งผป
ระเมินทรพยสน
อิสระทา˚ โดยวิธีตนทน
(cost approach) โดยพิจารณาในมล
คา่ ตลาด
ปัจจบ
นในการก่อสรา้ ง คา่ จา้ ง แรงงาน คา่ ดา˚ เนินการ และผลกา˚ ไร แลว้ หกออกดว้ ยคา่ เสอมราคาอน
เนื่องมาจากอายุ สภาพ
การใชง้ าน ความลา้ สมยจากการใชง้ าน โดยรายละเอียดการประเมินมีดงั ตอไปนี้
รายการ | พืน้ ท่ี (ตารางเมตร) | ราคา/หน่วย (บาท/ตาราง เมตร) | ต้นทุนทดแทนใหม่ (บาท)1/ | ต้นทุนทดแทนใหม่ สุทธิ หลังหักการ เส่ือมสภาพ (บาท)2/ |
1. อาคารสานกงานชนั้ เดียว | 450 | 13,000 | 5,850,000 | 5,499,000 |
2. อาคารหอ้ งประชมชนั้ เดียว |
รายการ | พืน้ ท่ี (ตารางเมตร) | ราคา/หน่วย (บาท/ตาราง เมตร) | ต้นทุนทดแทนใหม่ (บาท)1/ | ต้นทุนทดแทนใหม่ สุทธิ หลังหักการ เส่ือมสภาพ (บาท)2/ |
- พืน้ ที่ภายในอาคารสวนสานกงาน | 77 | 7,000 | 539,000 | 506,660 |
- พืน้ ที่สวนเฉลียงทางเดิน | 90 | 3,000 | 270,000 | 221,400 |
รวม | 809,000 | 728,060 | ||
3. อาคารหอ้ งเก็บอปกรณ์ และโรงจอดรถ | ||||
- พืน้ ที่ภายในอาคารหอ้ งเก็บอปกรณ์ และเก็บ ของ | 60 | 5,000 | 300,000 | 282,000 |
- พืน้ ที่จอดรถ (สวนโลงหลงคาคลม) | 84 | 3,000 | 252,000 | 206,640 |
รวม | 552,000 | 488,640 | ||
4. อาคารโรงซอ่ มบารุง | ||||
- พืน้ ที่ภายในอาคารหอ้ งเก็บอปกรณ์ และเก็บ ของ | 27 | 5,000 | 135,000 | 126,900 |
- พืน้ ที่ซอ่ มบารุง (สวนโลงหลงคาคลม) | 117 | 3,000 | 351,000 | 287,820 |
รวม | 486,000 | 414,720 | ||
5. อาคารหอ้ งนา˚้ (หลงที 1) | ||||
- พืน้ ที่ภายในอาคาร | 34 | 7,000 | 238,000 | 233,240 |
- พืน้ ที่เฉลียง/ทางเดินรอบอาคาร | 26 | 500 | 13,000 | 12,480 |
รวม | 251,000 | 245,720 | ||
6. อาคารหอ้ งนา˚้ (หลงที 2) | 8 | 5,000 | 40,000 | 37,600 |
7. อาคารหอ้ งควบคมชนั้ เดียว | 20 | 7,000 | 140,000 | 137,200 |
8. อาคารหอ้ งแล็บชนั้ เดียว | ||||
- พืน้ ที่ภายในอาคาร | 56 | 8,000 | 448,000 | 421,120 |
- พืน้ ทีเก็บปนู ขาว | 56 | 3,000 | 168,000 | 137,760 |
รวม | 616,000 | 558,880 | ||
9. อาคารหอ้ งนา˚้ (หลงที่ 3) | 6 | 5,000 | 30,000 | 28,200 |
10. อาคารโรงจอดรถ | 84 | 3,000 | 252,000 | 206,640 |
ส่ิงพัฒนาควบบนที่ดิน | ||||
- ถนนคอนกรีตภายใน | 6,000 | 800 | 4,800,000 | 3,936,000 |
- รวคอนกรีต และประตรู วั้ | ยาว 70 เมตร | 4,000 บาท/เมตร | 280,000 | 229,600 |
รวมมูลค่าส่ิงปลูกสร้าง | 12,510,260 | |||
หมายเหตุ : 1/ ในการใหไ้ ดมาซงตน้ ทนุ ทดแทนใหมของทรพั ยส์ ิน ใชวิธีคิดตน้ ทนุ ต่อหน่วยตารางเมตรสาหรบวิธีคิดตน้ ทนุ ตอ่ หน่วยตารางเมตร โดยอางอิงจาก
มาตรฐานราคาค่าก่อสรางอาคารปี พ.ศ. 2560 ของสมาคมผป้ ระเมินค่าทรพั ยส์ ินแห่งประเทศไทย พรอ้ มทงปรบแกราคาค่าก่อสรางตามคณภาพวสั ด
2/ ค่าเสื่อมราคาของอาคารและสิ่งพฒนาควบบนที่ดิน พิจารณาค่าเสื่อมของสมาคมผป้ ระเมินค่าทรพั ยส์ ินแห่งประเทศไทยและไดปรบแกอ้ ตั ราค่าเสื่อม ตามสภาพของทรพั ยส์ ินแต่ละรายการในระหวางทาการสารวจ และสิ่งพฒนาควบบนที่ดิน (พิจารณาค่าเสื่อมปีละ 3% เป็นเวลา 2 และ 6 ปี)
สรุปมูลค่าการประเมิน
รายการ | จานวน | หน่วยละ | มูลค่า (บาท) |
1. ที่ดิน | |||
- ที่ดิน โฉนดเลขที่ 22003,35086,35087,35107, 35108 และ 39513 | 54 ไร่ 2 งาน 73.8 ตารางวา (54.6845 ไร)่ | 700,000 บาทตอ่ ไร่ | 38,279,150 |
- บอ่ นา˚้ 1 | 7 ไร่ 50 ตารางวา (7.125 ไร)่ | 40,000 บาทตอ่ ไร1/ | 285,000 |
- บอ่ นา˚้ 2 | 2 งาน (0.5 ไร)่ | 70,000 บาทตอ่ ไร1/ | 35,000 |
รายการ | จานวน | หน่วยละ | มูลค่า (บาท) |
- ที่ดินเปลา่ โฉนดเลขที่ 27687 | 92 ไร่ 2 งาน 87.5 ตารางวา | 200,000 บาทตอ่ ไร่ | 18,543,750 |
รวม | 57,142,900 | ||
2. สิ่งปลกู สราง | 10 รายการ และสิ่งพฒั นา ควบบนที่ดิน | 12,510,260 | |
รวม | 69,653,160 | ||
หมายเหตุ : 1/ บางส่วนของทรพั ยส์ ินเป็นบ่อนา เนือ้ ที่ประมาณ 7 ไร่ 2 งาน 50 ตารางวา (3,050 ตารางวา) (ประมาณ 12.24% ของเนือ้ ที่ทั้งหมด) ซึ่งจากการ
สอบถามตวแทนบริษัท อรญ
เพาเวอร์ จากด
แจงวาบอ่ นาดงกลาวใชประโยชนด์ านธุรกิจของทรพั ยส์ ิน อีกทงไดน้ าดินที่ขดุ มาพฒนาถมดินที่ทรัพยส์ ิน
อยางไรก็ตามบอ่ นาทง
2 บอ
มีระดบความลก
7-15 เมตร เมื่อคิดมลู ค่าในการถมที่ดิน ตอ้ งมีค่าใชจ้ ่ายประมาณ 200,000 บาท/ไร่ ต่อความลก
1 เมตร
ซงจะมีมลู ค่าการถมดินมากกวาราคาที่ดินของทรพั ยส์ ินมาก ดงนน การถมที่ดินนีจ้ ึงเปน็ ทางเลือกที่ไมเหมาะสม และในปจั จบุ นั มีธุรกิจนายหนาประกน
รบซือ้ ที่ดินเพื่อนาโฉนดไปคาประกนั ผตู้ อ้ งหา ซงหากสมมติฐานวานายหนาประกนั รบซือ้ ที่ดินในราคาประมาณ 50% ของราคาประเมินราชการ ดงนน
บริษัทฯ มีความเห็นวามลู ค่าที่ดินในสวนที่เป็นบอ่ นานีเ้ ท่ากบ
20% บอ่ ที่ 1. ตารางวาละ 200 บาท (ตามราคาประเมินราชการ) หรือเท่ากบ
100 บาท/
ตารางวา หรือไรล่ ะ 40,000 บาท และบอ่ ที่ 2.ตารางวาละ 350 บาท (ตามราคาประเมินราชการ) หรือเท่ากบ 175 บาท/ตารางวาหรือไร่ละ 70,000 บาท
จากการประเมินราคาที่ดินและสงิ่ ปลกสรา้ งของผป
ระเมินทรพยสน
อิสระ จะไดม
ลคา่ ที่ดินและสงิ่ ปลกสรา้ งของ
ARW เทา่ กบ 69,653,160 บาท
ความเห็นท่ีปรึกษาทางการเงนิ อิสระสาหรับโรงไฟฟ้า ARW
ในการประเมินมล
คา่ ที่ดินของโรงไฟฟา
ARW ผป
ระเมินทรพยส
นอิสระประเมินมล
คา่ ดงั กลา่ วดว้ ยวิธีเปรยบเทียบ
กบราคาตลาดกบบรเิ วณใกลเ้ คียง (Market Value Comparable Approach) ซงึ่ พิจารณาจากปัจจยตา่ งๆ เช่น ทา˚ เล/ที่ตงั
การคมนาคม ขนาดและรูปรา่ งที่ดิน สภาพแวดลอม และระบบสาธารณปโภค เป็นตน
โดยผป
ระเมินทรพยส
นอิสระได
สา˚ รวจขอ้ มล
ตลาดจา˚ นวน 4 ขอมล
ซงึ่ มีราคาเสนอขายระหวา่ ง 800,000–2,324,230 บาท/ไร่ สา˚ หรบทรพยส
นสว่ นที่ 1 และ
100,000–550,000 บาท/ไร่ สา˚ หรบทรพยส
นสว่ นที่ 2 และมีการปรบแกตามการคา˚ นวณของผป
ระเมินทรพยส
นอิสระเพื่อให
สะทอนราคาขายปัจจบ
นหรอราคาที่คาดวา่ จะซือขายไดต
ามวิธีถ่วงนา˚้ หนก
(Weight Quality Score) เช่น ที่ตงั
เนือที่ดิน
และรูปรา่ ง จะไดร้ าคาซือขายอยท
ี่ 700,000 บาท/ไร่ สา˚ หรบทรพยส
นสว่ นที่ 1 และ ราคาซือขายอยท
ี่ 200,000 บาท/ไร
สา˚ หรบทรพยสนสว่ นที่ 2
การประเมินสงิ่ ปลกสรา้ งของโรงไฟฟา
ARW ผป
ระเมินทรพยส
นอิสระประเมินมล
คา่ ดงั กลา่ วดว้ ยวิธีตนทน
ทดแทนสทธิ โดยพิจารณาในมล
คา่ ตลาดปัจจบ
นในการก่อสรา้ ง คา่ จา้ ง แรงงาน คา่ ดา˚ เนินการ และผลกา˚ ไร แลว้ หกออก
ดว้ ยคา่ เสอมราคาอนเนื่องมาจากอายุ สภาพการใชง้ าน ความลา้ สมยจากการใชง้ าน โดยผป
ระเมินทรพยส
ินอิสระพิจารณา
คา่ เสอมราคาของอาคารและสงิ่ พฒนาควบบนที่ดิน พิจารณาคา่ เสอมปีละ 3% เป็นเวลา 2 และ 6 ปี จะไดราคาสงิ่ ปลกสรา้ ง
อยท
ี่ 12,510,260 บาท
ที่ปรึกษาทางการเงินอิสระมีความเห็นว่าการประเมินมูลค่าที่ดินและสิ่งปลก
สรา้ งดว้ ยวิธีเปรียบเทียบกบ
ราคา
ตลาดกบ
บรเิ วณใกลเ้ คียง (Market Value Comparable Approach) สา˚ หรบที่ดิน และ วิธีตนทน
(Cost Approach) สา˚ หรบ
สงิ่ ปลกสรา้ ง เป็นวิธีที่เหมาะสม ทา˚ ใหไ้ ดม
ลคา่ ยติธรรมซงึ่ สะทอนราคาที่เป็นปัจจบ
นและมล
คา่ สนทรพยตามสภาพปัจจบน
ไดมากที่สด
เทา่ กบ
69,653,160 บาท
2.การประเมินราคาโรงไฟฟ้าพลังงานชีวภาพ บริษัท โรงไฟฟ้า ขุนพัดเพ็ง จากัด (“KPP”)
2.1. การประเมินราคาส่ิงปลูกสรา้ งสาหรับโรงไฟฟ้า KPP โดยวิธีต้นทุน
การประเมินสงิ่ ปลกสรา้ งผป
ระเมินทรพยสน
อิสระทา˚ โดยวิธีตนทน
(cost approach) โดยพิจารณาในมล
คา่ ตลาด
ปัจจุบน
ในการก่อสรา้ ง ค่าจา
ง แรงงาน ค่าดา˚ เนินการ และผลกา˚ ไร แลว้ หก
ออกดว้ ยค่าเสื่อมราคาอน
เนื่องมาจากอาย
สภาพการใชง้ าน ความลา้ สมยจากการใชง้ าน โดยรายละเอียดการประเมินมีดงั ตอไปนี้
วตถปุ ระสงค์ | เพื่อสาธารณะ |
ประเภททรพยส์ ิน | -อาคารเครอื่ งผลิตกระแสไฟฟาชน้ เดียว -อาคารซอ่ มบารุงและสานกงาน -โรงจอดรถยนต์ ปลกสรางบนที่ดินโฉนดเลขที่ 42024 |
ที่ตง้ ทรพยส์ ิน | ตาบลสระยายโสม อาเภออทู่ อง จงหวดสพรรณบรุ ี |
ผถู้ ือกรรมสิทธิ์ | บรษิ ัท โรงไฟฟา้ ขนพดเพ็ง จากดั (เฉพาะอาคารเครอื่ งผลิตกระแสไฟฟาชน้ เดียว) สวนรายการอื่นๆไม่ สามารถตรวจสอบได้ |
ภาระผกพนที่จดทะเบียน | ทรพยส์ ินตกอยภู ายใตการจดจานองกบั ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย จากดั (มหาชน) |
วนที่ประเมิน | 10 เมษายน 2562 |
รูปแสดงทต้ัง อาคารและส่ิงปลูกสร้างของโรงไฟฟา้ KPP
ตารางสรุปวิธีการประเมินมูลค่าทรัพยส์ ิน
รายการ | พืน้ ที่ (ตารางเมตร) | ราคา/หน่วย (บาท/ตารางเมตร) | ตน้ ทนุ ทดแทนใหม่ (บาท)/1 | ตน้ ทนุ ทดแทนใหมส่ ทุ ธิ หลงหกการเสื่อมสภาพ (บาท)/2 |
1.อาคารเครื่องผลิตกระแสไฟฟาชนั้ เดียว | 70 | 11,000 | 770,000 | 762,300.00 |
2.อาคารซอ่ มบารุงและสานกงาน | ||||
-พืน้ ที่ภายในอาคารสวนสานกงาน 2 ชนั้ | 408 | 15,000 | 6,120,000 | 5,814,000.00 |
-พืน้ ที่ซอ่ มบารุง (สวนโลงหลงคาคลม) | 738 | 3,500 | 2,583,000 | 2,453,850.00 |
3.โรงจอดรถยนต์ | 78 | 2,000 | 156,000 | 148,200.00 |
รวมมลู ค่าสิ่งปลกสราง | 9,178,350.00 | |||
ยอดถวน | 9,178,000.00 | |||
หมายเหตุ : 1/ในการใหไ้ ดมาซงตน้ ทนุ ทดแทนใหมของทรพั ยส์ ิน ใชวิธีคิดตน้ ทนุ ต่อหน่วยตารางเมตรสาหรบวิธีคิดตน้ ทนุ ต่อหน่วยตารางเมตร โดยอางอิงจาก
มาตรฐานราคาค่าก่อสรางอาคารปี พ.ศ. 2560 ของสมาคมผป้ ระเมินค่าทรพั ยส์ ินแห่งประเทศไทย พรอ้ มทงปรบแกราคาค่าก่อสรางตามคณภาพวสั ด
2/ค่าเสื่อมราคาของอาคารและสิ่งพฒนาควบบนที่ดิน พิจารณาค่าเสื่อมของสมาคมผป้ ระเมินค่าทรพั ยส์ ินแห่งประเทศไทย และพิจารณาค่าเสื่อมสภาพ การใชงานการดแลรกษา โดยไดปรบแกอ้ ตั ราค่าเสื่อมตามสภาพของทรพั ยส์ ินแต่ละรายการในระหวางทาการสารวจ (พิจารณาค่าเสื่อมปีละ 1% เป็นเวลา ประมาณ 1-5 ปี)
จากการพิจารณาปัจจยและขอ้ มล
ประกอบอื่นๆ ที่ไดกลา่ วมานนั
สามารถสรุปผลการประเมินมล
คา่ ตลาดของ
ทรพยส
นของ KPP ทงั
3 รายการ เทา่ กบ
9,178,000 บาท
ความเห็นท่ีปรึกษาทางการเงนิ อิสระสาหรับโรงไฟฟ้า KPP
การประเมินสงิ่ ปลกสรา้ งของโรงไฟฟา
KPP ผป
ระเมินทรพยส
นอิสระประเมินมล
คา่ ดงั กลา่ วดว้ ยวิธีตนทนทดแทน
สทธิ โดยพิจารณาในมล
คา่ ตลาดปัจจบ
นในการก่อสรา้ ง คา่ จา้ ง แรงงาน คา่ ดา˚ เนินการ และผลกา˚ ไร แลว้ หกออกดว้ ยคา
เสอมราคาอนเนื่องมาจากอายุ สภาพการใชง้ าน ความลา้ สมย
จากการใชง้ าน โดยผป
ระเมินทรพยส
นอิสระพิจารณาคา
เสอมราคาของอาคารเครองผลต
กระแสไฟฟา้ ชน
เดียว ปีละ 1% เป็นเวลา 1 ปี สว่ นอาคารซอ
มบา˚ รุงและสา˚ นกงานและโรง
จอดรถยนต์ พิจารณาคา่ เสอมปีละ 1% เป็นเวลา 5 ปี จะไดราคาสงิ่ ปลกสรา้ งทงั้ หมด 9,178,000 บาท
3.การประเมินราคาโรงไฟฟ้าพลังงานชีวภาพ บริษัท นวรัตน์ บีเวอรเรส จากัด (“NWR”)
3.1. การประเมินราคาท่ีดนสา˚ หรบั โรงไฟฟา้ NWR โดยวิธีเปรียบเทียบบริเวณใกล้เคียง
การประเมินราคาที่ดิน ผปู
ระเมินทรพ
ยสินอิสระไดส
า˚ รวจขอมล
ตลาด เปรียบเทียบในบริเวณใกลเ้ คียง (Market
Value Comparable Approach) ซึ่งพิจารณาจากปัจจัยต่างๆ เช่น ท˚าเล/ที่ตั้ง การคมนาคม ขนาดและรูปร่างที่ดิน
สภาพแวดลอ
ม และระบบสาธารณป
โภค เป็นตน
จากนนั
ทา˚ การวิเคราะหป
รบแกร้ าคาที่แตกต่างจากขอ
มูลราคาตลาด
(Adjustment Grid Sale Analysis) และนา˚ มาวิเคราะหใ์ หน
า˚้ หนกขอมล
(Weight Quality Score) ทงั้ นี้ ขอมล
ตลาดที่จะใช
ในการประเมินมล
คา่ ที่ดิน มีรายละเอียดสรุปไดด
งั นี
วตถปุ ระสงค์ | เพื่อสาธารณะ |
ประเภททรพยส์ ิน | เนือ้ ที่รวม 18 ไร่ 2 งาน 32 ตารางวา |
ที่ตง้ ทรพยส์ ิน | ตาบลกสู่ วนแตง อาเภอบานใหมไชยพจน์ จงหวดบรุ รี มั ย์ |
สภาพที่ดิน | ที่ดินรูปหลายเหลี่ยม มีหนากวางดานทิศตะวนตก ติดถนนสายบา้ นบาก-บานนาฝาย (ทาง สาธารณประโยชน)์ กวางประมาณ 44 เมตร และหนากวางดานทิศตะวนออก ติดทางสาธารณประโยชน์ กวางประมาณ 76 เมตร ความลกเฉลยี่ 520 เมตร |
ผถู้ ือกรรมสิทธิ์ | บรษิ ัท นวรตน์ บีเวอรเรส จากดั |
โฉนดที่ดิน | โฉนดที่ดินเลขที่ 7844,8702 |
ภาระผกพนที่จดทะเบียน | ทรพยส์ ินตกอยภู ายใตการจดจานองกบั ธนาคารกรุงเทพ จากดั (มหาชน) |
วนที่ประเมิน | 23 เมษายน 2562 |
รูปแสดงทต
ทดน
และส่ิงปลก
สร้างของโรงไฟฟ้า NWR
ตารางสรุปรายละเอียดของทด
ินท
ระเมินและขอ
มูลทดน
อ่ืนท
˚ามาเปรียบเทียบ
รายการ | ทรัพยส์ ิน | ข้อมูล 1 | ขอ้ มูล 2 | ข้อมูล 3 | ขอ้ มูล 4 |
1. ประเภททรพั ยส์ ิน | ที่ดินพรอ้ มสิ่งปลกสราง | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ |
2. ทาเลที่ตงั้ | ติดถนนสายบานบาก-บานนา ฝายแยกถนนสายบานบาก- บานหนองสองหอ้ ง ประมาณ 270 เมตร และห่างจากถนน | ติดถนนสายบานหนองแวง- บานโนนไฮห่างจากถนน อรุณประเสริฐ (ทางหลวง | ติดถนนสายบานหนองแวง- บานโนนไฮ ห่างจากถนน อรุณประเสริฐ (ทางหลวง | ติดถนนสายบานบาก-บาน หนองสองหอ้ ง ห่างจาก ถนนอรุณประเสริฐ (ทาง | ติดถนนสายบานบาก-บาน นาฝายแยกถนนสายบาน บาก-บานหนองสองหอ้ ง ประมาณ 270 เมตร และ |
รายการ | ทรัพยส์ ิน | ข้อมูล 1 | ข้อมูล 2 | ขอ้ มูล 3 | ขอ้ มูล 4 |
อรุณประเสริฐ (ทางหลวง หมายเลข 202) ประมาณ 4.2 กิโลเมตร | หมายเลข 202) ประมาณ 3.8 กิโลเมตร | หมายเลข 202) ประมาณ 4.5 กิโลเมตร | หลวงหมายเลข 202) ประมาณ 5.5 กิโลเมตร | ห่างจากถนนอรุณประเสริฐ (ทางหลวงหมายเลข 202) ประมาณ 4.2 กิโลเมตร | |
3. สภาพแวดลอ้ ม | เกษตรกรรม/ที่อยอู่ าศยปาน กลาง | เกษตรกรรม | เกษตรกรรม/ที่อยอู่ าศยเบา บาง | เกษตรกรรม | เกษตรกรรม/ที่อยอู่ าศยั ปานกลาง |
4. สาธารณปโภค | ไฟฟา้ นาประปา โทรศพั ท์ | ไมมี | ไมมี | ไมมี | ไฟฟา้ นาประปา โทรศพั ท์ |
5. ผงเมือง | ชนบท และเกษตรกรรม | ชนบท และเกษตรกรรม | ชนบท และเกษตรกรรม | ชนบท และเกษตรกรรม | ชนบท และเกษตรกรรม |
6. สภาพ/ถนนทางเขา้ | คอนกรีต กวาง 5 เมตร | ลาดยาง กวาง 6 เมตร | ลาดยาง กวาง 6 เมตร | ลาดยาง กวาง 5 เมตร | คอนกรีต กวาง 5 เมตร |
7. เนือ้ ที่ดิน | 18 ไร่ 2 งาน 32 ตารางวา | ประมาณ 14 ไร่ | ประมาณ 8 ไรกวา่ | ประมาณ 10 ไร่ | ประมาณ 30 ไร่ |
8. รูปราง | หลายเหลี่ยม | คลายสี่เหลี่ยมผืนผา้ | คลายสี่เหลี่ยมผืนผา้ | หลายเหลี่ยม | หลายเหลี่ยม |
9. หนากวาง | ประมาณ 44 เมตร | ประมาณ 80 เมตร | ประมาณ 40 เมตร | ประมาณ 70 เมตร | ประมาณ 300 เมตรกวา่ |
10. ระดบั /การถมดิน | ถมแลวบางสวนเสมอถนน สวน ที่เหลือมีสภาพเป็นบอ่ นาต่างๆ เฉลี่ยต่ากวาถนน 1 เมตร | ยงไมถม ต่ากวาถนน 1 เมตร | ยงไมถม ต่ากวาถนน 1 เมตร | ยงไมถม ต่ากวาถนน 1 เมตร | ถมแลวบางสวน เฉลี่ยต่า˚ กวาถนน 0.60 เมตร |
11. การใชประโยชนใน ปัจจบุ นั | โรงผลิตไฟฟา้ และสานกงาน | อยรู ะหวางถมดิน | ที่นา | ที่นา | โกดงั และที่วาง |
12. เสนอขาย (บาท/ไร)่ | 0 | 0 | 0 | 150,000 | |
13. ราคาซือ้ -ขาย (บาท/ไร)่ | 140,000 | 140,000 | 150,000 | 0 | |
14. วนั ที่ | ตน้ ปี พ.ศ. 2562 | เดือนเมษายนปี พ.ศ. 2562 | ปลายปี พ.ศ. 2561 | ตน้ ปี พ.ศ. 2561 - ปลายปี 2561 | |
ปรับฐานข้อมูล | |||||
ราคาเสนอขาย/ซือ้ ขาย (บาท/ ไร)่ | 140,000 | 140,000 | 150,000 | 150,000 | |
การต่อรอง/ระยะเวลาการ ขาย-ซือ้ ขาย | 0% | 0% | 0% | -5% | |
ราคาหลงปรบแก้ (บาท/ไร)่ | 140,000 | 140,000 | 150,000 | 142,500 | |
ค่าถมดิน (บาท/ไร)่ | 0 | 0 | 0 | 0 | |
ราคาหลงปรบแกส้ ทุ ธิ | 140,000 | 140,000 | 150,000 | 142,500 | |
การวิเคราะหป์ รับแก้ราคา | |||||
ก. ทาเลที่ตงั้ | -10% | -10% | -5% | 0% | |
ข. สภาพแวดลอ้ ม | 0% | 0% | 0% | 0% | |
ค. สาธารณปโภค | 20% | 20% | 20% | 0% | |
ง. ผงเมือง | 0% | 0% | 0% | 0% | |
จ. สภาพ/ถนนทางเขา้ | -5% | -5% | 0% | 0% | |
ฉ. เนือ้ ที่ดิน | 0% | -5% | -5% | 10% | |
ช. รูปราง | -5% | -5% | -5% | 0% | |
ซ. หนากวางต่อเนือ้ ที่ดิน | 0% | 0% | -5% | -10% | |
รวมค่าปรบแกท้ งหมด | 0% | -5% | 0% | 0% | |
มลู ค่าที่ปรบแลว้ (บาท/ไร)่ | 140,000 | 133,000 | 150,000 | 142,500 | |
การวิเคราะหใ์ ห้นา้˚ หนักข้อมูล | |||||
การปรบแกท้ งหมด | 145.00 | 40.00 | 45.00 | 40.00 | 20.00 |
สดั สวนการปรบแก้ | 1 | 0.2759 | 0.3103 | 0.2759 | 0.1379 |
แปลงค่า (สวนกลบ) | 17.72 | 3.6250 | 3.2222 | 3.6250 | 7.2500 |
นาหนกของขอ้ มลู | 1 | 0.2045 | 0.1818 | 0.2045 | 0.4091 |
ราคาปรบแกค้ รงสดุ ทาย (บาท/ไร)่ | 141,795 | 28,636 | 24,182 | 30,682 | 58,295 |
มลู ค่าตลาดยตุ ิธรรม (บาท/ไร)่ | 140,000 | ||||
ผประเมินทรพยส
นอิสระประเมินราคาที่ดินของโรงไฟฟา
NWR โดยวิธีเปรยบเทียบราคาตลาดเทา่ กบ
140,000
บาทตอไร่ จะไดมลคา่ ที่ดินทงั้ หมด 2,601,200 บาท
3.2. การประเมินราคาส่ิงปลูกสรา้ งและสิ่งพัฒนาควบบนทดน
สา˚ หรับโรงไฟฟ้า NWR โดยวิธีตน
ทุน
การประเมินสงิ่ ปลกสรา้ งผป
ระเมินทรพยส
ินอิสระทา˚ โดยวิธีมล
คา่ ตนทน
ทดแทนสท
ธิโดยพิจารณาในมล
คา่ ตลาด
ปัจจุบน
ในการก่อสรา้ ง ค่าจา
ง แรงงาน ค่าดา˚ เนินการ และผลกา˚ ไร แลว้ หก
ออกดว้ ยค่าเสื่อมราคาอน
เนื่องมาจากอาย
สภาพการใชง้ าน ความลา้ สมยจากการใชง้ าน โดยรายละเอียดการประเมินมีดงั ตอไปนี
รายการ | พืน้ ท่ี (ตารางเมตร) | ราคา/หน่วย (บาท/ตารางเมตร) | ต้นทุนทดแทนใหม่ (บาท)1/ | ต้นทุนทดแทนใหม่ สุทธิ หลังหักการ เส่ือมสภาพ (บาท)2/ |
1. อาคารสานกงานชนั้ เดียว | ||||
-พืน้ ที่ภายในอาคารสวนสานกงานและหอ้ งนา˚้ | 56 | 10,000 | 560,000 | |
-พืน้ ที่ภายในอาคารสวนโรงซอ่ มบารุง+โรงเก็บของ | 192 | 5,000 | 960,000 | |
-พืน้ ที่สวนโลงหลงคาคลมุ | 84 | 2,000 | 168,000 | |
รวม | 1,688,000 | 1,552,960 | ||
2. อาคารโรงผลิตไฟฟา้ | ||||
-พืน้ ที่ภายในอาคาร | 84 | 10,000 | 840,000 | |
-พืน้ ที่เฉลียงทางเดิน | 28 | 1,000 | 28,000 | |
รวม | 868,000 | 859,320 | ||
3. อาคารโรงคลมโบเวอร์ | ||||
-พืน้ ที่ภายในอาคาร | 40 | 3,000 | 120,000 | 117,600 |
4. อาคารควบคุม | ||||
-พืน้ ที่ภายในอาคาร | 9 | 8,000 | 72,000 | |
-พืน้ ที่เฉลียงทางเดิน | 12 | 1,000 | 12,000 | |
รวม | 84,000 | 81,480 | ||
ส่ิงพัฒนาควบบนท่ีดิน | ||||
-รวก่ออิฐฉาบ และดานบนเมทลั ชีท | 108 | 2,000 | 216,000 | 181,440 |
-รวเมทลั ชีท | 450 | 700 | 315,000 | 264,600 |
รวมมูลค่าส่ิงปลูกสร้างท้งั หมด | 3,057,400 | |||
หมายเหตุ : 1/ในการใหไ้ ดม้ าซึ่งตน้ ทนุ ทดแทนใหม่ของทรพั ยส์ ิน บริษัทฯ ใชวิธีคิดตน้ ทนุ ต่อหน่วยตารางเมตรสา˚ หรบั วิธีคิดตน้ ทุนต่อหน่วยตารางเมตร โดยอา้ งอิงจาก
มาตรฐานราคาค่าก่อสรางอาคารปี พ.ศ.2560 ของสมาคมผป้ ระเมินค่าสินทรพั ยแห่งประเทศไทย พรอ้ มทงปรบแกราคาค่าก่อสรางตามคณภาพวสั ด
2/ค่าเสื่อมราคาของอาคารและสิ่งพฒนาควบบนที่ดิน พิจารณาค่าเสื่อมของสมาคมผป้ ระเมินค่าทรพั ยส์ ินแห่งประเทศไทย และพิจารณาค่าเสื่อมตามสภาพ การใชงาน โดยคิดค่าเสื่อมปีละ 2% เป็นเวลาประมาณ 1-8 ปี
สรุปมูลค่าการประเมิน
รายการ | จานวน | หน่วยละ | มูลค่า (บาท) |
1. ที่ดิน | |||
- ที่ดินโฉนดเลขที่ 7844,8702 | 18.58 ไร่ | 140,000 บาทตอ่ ไร่ | 2,601,200 |
2. สิ่งปลกู สราง | 4 รายการ และสิ่งพฒั นาควบ บนที่ดิน | 3,057,400 | |
รวม | 5,658,600 | ||
จากการประเมินราคาที่ดินและสงิ่ ปลกสรา้ ง ของผป
ระเมินทรพยส
นอิสระจะไดม
ลคา่ ที่ดินและสงิ่ ปลกสรา้ งของ
NWR เทา่ กบ 5,658,600 บาท
ความเห็นท่ีปรึกษาทางการเงนิ อิสระสาหรับโรงไฟฟ้า NWR
ในการประเมินมล
คา่ ที่ดินของโรงไฟฟา
NWR ผป
ระเมินทรพยส
นอิสระประเมินมล
คา่ ดงั กลา่ วดว้ ยวิธีเปรยบเทียบ
กบราคาตลาดกบบรเิ วณใกลเ้ คียง (Market Value Comparable Approach) ซงึ่ พิจารณาจากปัจจยตา่ งๆ เช่น ทา˚ เล/ที่ตงั
การคมนาคม ขนาดและรูปรา่ งที่ดิน สภาพแวดลอม และระบบสาธารณปโภค เป็นตน
โดยผป
ระเมินทรพยส
นอิสระได
สา˚ รวจขอ้ มล
ตลาดจา˚ นวน 4 ขอ้ มล
ซงึ่ มีราคาเสนอประมาณ 140,000-150,000 บาท/ไร่ และมีการปรบแกต
ามการคา˚ นวณ
ของผป
ระเมินทรพยส
นอิสระเพื่อใหส
ะทอนราคาขายปัจจบ
นหรอราคาที่คาดวา่ จะซือขายไดตามวิธีถ่วงนา˚้ หนก
(Weight
Quality Score) เช่น ที่ตงั
เนือที่ดิน และรูปรา่ ง จะไดราคาซือ้ ขายอยท
ี่ 140,000 บาท/ไร
การประเมินสงิ่ ปลกสรา้ งของโรงไฟฟา
NWR ผป
ระเมินทรพยส
นอิสระประเมินมล
คา่ ดงั กลา่ วดว้ ยวิธีตนทน
ทดแทนสทธิ โดยพิจารณาในมล
คา่ ตลาดปัจจบ
นในการก่อสรา้ ง คา่ จา้ ง แรงงาน คา่ ดา˚ เนินการ และผลกา˚ ไร แลว้ หกออก
ดว้ ยคา่ เสอมราคาอนเนื่องมาจากอายุ สภาพการใชง้ าน ความลา้ สมยจากการใชง้ าน โดยผป
ระเมินทรพยส
นอิสระพิจารณา
คา่ เสอมราคาของอาคารและสงิ่ พฒนาควบบนที่ดินอายประมาณ 1 และ 8 ปี พิจารณาคา่ เสอมปละี 1-3% จะไดราคาสง
ปลกสรา้ งอยที่ 3,057,400 บาท
ที่ปรึกษาทางการเงินอิสระมีความเห็นว่าการประเมินมูลค่าที่ดินและสิ่งปลก
สรา้ งดว้ ยวิธีเปรียบเทียบกบ
ราคา
ตลาดกบบรเิ วณใกลเ้ คียง (Market Value Comparable Approach) สา˚ หรบที่ดิน และ วิธีตนทน (Cost Approach) สา˚ หรบ
สงิ่ ปลกสรา้ ง เป็นวิธีที่เหมาะสม ทา˚ ใหไ้ ดม
ลคา่ ยุติธรรมซงึ่ สะทอนราคาที่เป็นปัจจบ
นและมล
คา่ สนทรพยตามสภาพปัจจบน
ไดมากที่สด
เทา่ กบ
5,658,600 บาท
4.การประเมินราคาโรงไฟฟ้าพลังงานชีวภาพ บริษัท โรงไฟฟ้าสระยายโสม จากัด (“SYS”)
4.1. การประเมินราคาท่ีดินสา˚ หร โรงไฟฟา้ SYS โดยวิธีเปรียบเทียบบริเวณใกล้เคียง
การประเมินราคาที่ดิน ผปู
ระเมินทรพ
ยสินอิสระไดส
า˚ รวจขอมล
ตลาด เปรียบเทียบในบริเวณใกลเ้ คียง (Market
Value Comparable Approach) ซึ่งพิจารณาจากปัจจัยต่างๆ เช่น ท˚าเล/ที่ตั้ง การคมนาคม ขนาดและรูปร่างที่ดิน
สภาพแวดลอ
ม และระบบสาธารณป
โภค เป็นตน
จากนนั
ทา˚ การวิเคราะหป
รบแกร้ าคาที่แตกต่างจากขอ
มูลราคาตลาด
(Adjustment Grid Sale Analysis) และนา˚ มาวิเคราะหใ์ หน
า˚้ หนกขอมล
(Weight Quality Score) ทงั้ นี้ ขอมล
ตลาดที่จะใช
ในการประเมินมล
คา่ ที่ดิน มีรายละเอียดสรุปไดด
งั นี
วตถปุ ระสงค์ | เพื่อสาธารณะ |
ประเภททรพยส์ ิน | ทรพยส์ ินสวนที่ 1: 36 ไร่ 3 งาน 11.4 ตารางวา ทรพยส์ ินสวนที่ 2: 18 ไร่ 1 งาน 52.2 ตารางวา รวม 55 ไร่ 63.6 ตารางวา |
ที่ตง้ ทรพยส์ ิน | ทรพยส์ ินสวนที่ 1: ติดถนนมาลยั แมน ทรพยส์ ินสวนที่ 2: ติดซอยไมม่ ีชื่อ ถนนสายบานคลองตนั - บานเขาชานหมาก แยกจากถนนมาลยแมน ตาบลสระยายโสม อาเภออทู่ อง จงหวดสพรรณบรุ ี |
สภาพที่ดิน | ทรพยส์ ินสวนที่ 1: ที่ดินรูปหลายเหลี่ยม ติดถนนมาลยแมน ทรพยส์ ินสวนที่ 2: ที่ดินรูปหลายเหลี่ยม ติดซอยไม่มีชื่อ ถนนสายบานคลองตนั - บานเขาชานหมาก แยก จากถนนมาลยแมน ตา˚ บลสระยายโสม อาเภออทู อง จงหวดสพรรณบรุ ี |
ผถู้ ือกรรมสิทธิ์ | บรษิ ัท โรงไฟฟาสระยายโสม จากดั |
โฉนดที่ดิน | ทรพยส์ ินสวนที่ 1: จานวน 4 ฉบบั (โฉนดที่ดินเลขที่ 42024, 25192-25194) ทรพยส์ ินสวนที่ 2: จานวน 3 ฉบบั (โฉนดที่ดินเลขที่ 25195-25197) |
ภาระผกพนที่จดทะเบียน | ทรพยส์ ินตกอยภู ายใตการจดจานองกบั ธนาคารซีไอเอ็มบี จากด(มหาชน) |
วนที่ประเมิน | 10 เมษายน 2562 |
รูปแสดงทต
ทดน
ของโรงไฟฟ้า SYS
ตารางสรุปรายละเอียดของทด
ินที่ประเมินและขอ
มูลทดน
อ่ืนท
˚ามาเปรียบเทียบ
รายการ | ทรัพยส์ ินส่วนท่ี 1 | ขอ้ มูล 1 | ขอ้ มูล 2 | ขอ้ มูล 3 | ข้อมูล 4 |
1. ประเภททรพั ยส์ ิน | ที่ดินพรอ้ มสิ่งปลกสราง | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ |
2. ทาเลที่ตงั้ | ติดถนนมาลยแมน (ทล. 321) และติดถนนสายบาน คลองตนั -บานเขาชาน หมาก | ติดถนนเลียบคลองจระเข้ สามพนั ห่างจาก ถนน มาลยแมน (ทล.321) (ช่วง กม. 67-68) ประมาณ 100 เมตร | ติดถนนมาลยแมน (ทล. 321) (ช่วง กม.64-65) | ติดถนนสายบานคลองตนั - บานเขาชานหมาก ห่าง จากถนนมาลยแมน (ทล. 321) (ช่วงกม.62-63) ประมาณ 1.4 กิโลเมตร | ติดถนนมาลยแมน (ทล. 321) (ช่วงกม. 55-56) |
3. สภาพแวดลอ้ ม | เกษตรกรรม/ที่อยอู่ าศยั | เกษตรกรรม | เกษตรกรรม/ที่อยอู่ าศยั | เกษตรกรรม/ที่อยอู่ าศยั | เกษตรกรรม/ที่อยอู่ าศยั |
4. สาธารณปโภค | ไฟฟา้ นาประปา โทรศพั ท์ | ไมมีสาธารณปโภค | ไฟฟา้ นาประปา โทรศพั ท์ | ไฟฟา้ นาประปา โทรศพั ท์ | ไฟฟา้ นาประปา โทรศพั ท์ |
5. ผงเมือง | ชนบท และเกษตรกรรม | ชมชน | ชนบท และเกษตรกรรม | ชนบท และเกษตรกรรม | ชนบท และเกษตรกรรม |
6. สภาพ/ถนนทางเขา้ | คอนกรีต 14 เมตร และ ลาดยาง 6 เมตร | ลกรงั 4 เมตร | คอนกรีต 14 เมตร | ลาดยาง 6 เมตร | คอนกรีต 14 เมตร |
7. เนือ้ ที่ดิน | 36-3-11.4 ไร่ | 8-1-54 ไร่ | 26 ไร่ | 2-1-80 ไร่ | 6 ไร่ |
8. รูปราง | หลายเหลี่ยม | คลายสี่เหลี่ยมผืนผา้ | คลายสี่เหลี่ยมผืนผา้ | สามเหลี่ยม | คลายสี่เหลี่ยมผืนผา้ |
9. หนากวาง | ติดถนนมาลยแมน ประมาณ 16 เมตร | ประมาณ 90 เมตร | ประมาณ 80 เมตร | ประมาณ 100 เมตร | ประมาณ 75 เมตร |
10. ระดบั /การถมดิน | เฉลี่ยต่ากวาถนน 0.30 เมตร | เสมอระดบถนน | เฉลี่ยต่ากวาถนน ประมาณ 1 เมตร | เสมอระดบถนน | เฉลี่ยต่ากวาถนน ประมาณ 1 เมตร |
11. การใชประโยชนใน ปัจจบุ นั | สานกงานและโรงไฟฟา้ | ไมมีการใชประโยชน์ | ที่นา | อยอู่ าศยั | ที่นา |
12. เสนอขาย (บาท/ไร)่ | 1,000,000 | 1,200,000 | 1,400,000 | 1,700,000 | |
13. วนั ที่ | ตน้ ปี พ.ศ. 2562 - ปัจจบุ นั | ตน้ ปี พ.ศ. 2562 - ปัจจบุ นั | ตน้ ปี พ.ศ. 2562 - ปัจจบุ นั | ตน้ ปี พ.ศ. 2562 - ปัจจบุ นั | |
ปรับฐานข้อมูล | |||||
ราคาเสนอขาย/ซือ้ ขาย (บาท/ ไร)่ | 1,000,000 | 1,200,000 | 1,400,000 | 1,700,000 | |
การต่อรอง/ระยะเวลาการ ขาย-ซือ้ ขาย | -20% | -25% | -25% | -25% | |
ราคาหลงปรบแก้ (บาท/ไร)่ | 800,000 | 900,000 | 1,050,000 | 1,275,000 | |
ค่าถมดิน (บาท/ไร)่ 1/ | -60,000 | 140,000 | -60,000 | 140,000 | |
ราคาหลงปรบแกส้ ทุ ธิ | 740,000 | 1,040,000 | 990,000 | 1,415,000 | |
การวิเคราะหป์ รับแก้ราคา | |||||
ก. ทาเลที่ตงั้ | 35% | 0% | 15% | 0% | |
ข. สภาพแวดลอ้ ม | 5% | 0% | 0% | 0% | |
ค. สาธารณปโภค | 10% | 0% | 0% | 0% | |
ง. ผงเมือง | -5% | 0% | 0% | 0% | |
จ. สภาพ/ถนนทางเขา้ | 10% | 0% | 5% | 0% | |
ฉ. เนือ้ ที่ดิน | -20% | -5% | -40% | -20% | |
ช. รูปราง | -15% | -15% | 10% | -15% | |
ซ. หนากวางต่อเนือ้ ที่ดิน | -10% | 0% | -15% | -10% | |
รวมค่าปรบแกท้ งหมด | 10% | -20% | -25% | -45% | |
มลู ค่าที่ปรบแลว้ (บาท/ไร)่ | 814,000 | 832,000 | 742,500 | 778,250 | |
การวิเคราะหใ์ ห้นา้˚ หนักข้อมูล | |||||
การปรบแกท้ งหมด | 260.00 | 110.00 | 20.00 | 85.00 | 45.00 |
สดั สวนการปรบแก้ | 1.00 | 0.4231 | 0.0769 | 0.3269 | 0.1731 |
แปลงค่า (สวนกลบ) | 24.20 | 2.3636 | 13.0000 | 3.0588 | 5.7778 |
นาหนกของขอ้ มลู | 1.00 | 0.0977 | 0.5372 | 0.1264 | 0.2387 |
รายการ | ทรัพยส์ ินส่วนท่ี 1 | ข้อมูล 1 | ขอ้ มูล 2 | ขอ้ มูล 3 | ข้อมูล 4 |
ราคาปรบแกค้ รงสดุ ทาย (บาท/ไร)่ | 806,097 | 79,503 | 446,938 | 93,849 | 185,806 |
มลู ค่าตลาดยตุ ิธรรม (บาท/ไร)่ | 800,000 |
หมายเหตุ : 1/ ค่าถมดินไรล่ ะ 200,000 หรือตารางวาละ 500 บาทต่อความลก 1 เมตร
รายการ | ทรัพยส์ ินส่วนท่ี 2 | ขอ้ มูล 1 | ขอ้ มูล 2 | ขอ้ มูล 3 | ข้อมูล 4 |
1. ประเภททรพั ยส์ ิน | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ |
2. ทาเลที่ตงั้ | ติดซอยไมมีชื่อ แยกจาก ถนนสายบานคลองตนั – บานเขาชานหมาก (ทล. 321) (ช่วง กม.62-63) ประมาณ 560 เมตร | ติดถนนเลียบคลองจระเข้ สามพนั ห่างจาก ถนน มาลยแมน (ทล. 321) (ช่วง กม. 67-68) ประมาณ 100 เมตร | ติดถนนมาลยแมน (ทล. 321) (ช่วง กม. 64-65) | ติดถนนสายบานคลองตนั - บานเขาชานหมาก (ทล. 321) (ช่วง กม.62-63) ประมาณ 1.4 กิโลเมตร | ติดถนนมาลยแมน (ทล. 321) (ช่วง กม. 55-56) |
3. สภาพแวดลอ้ ม | เกษตรกรรม/ที่อยอู่ าศยั | เกษตรกรรม | เกษตรกรรม/ที่อยอู่ าศยั | เกษตรกรรม/ที่อยอู่ าศยั | เกษตรกรรม/ที่อยอู่ าศยั |
4. สาธารณปโภค | ไฟฟา้ นาประปา โทรศพั ท์ | ไมมีสาธารณปโภค | ไฟฟา้ นาประปา โทรศพั ท์ | ไฟฟา้ นาประปา โทรศพั ท์ | ไฟฟา้ นาประปา โทรศพั ท์ |
5. ผงเมือง | ชนบท และเกษตรกรรม | ชมชน | ชนบท และเกษตรกรรม | ชนบท และเกษตรกรรม | ชนบท และเกษตรกรรม |
6. สภาพ/ถนนทางเขา้ | คอนกรีตและดิน 5 เมตร | ลกรงั 4 เมตร | คอนกรีต 14 เมตร | ลาดยาง 6 เมตร | คอนกรีต 14 เมตร |
7. เนือ้ ที่ดิน | 18-1-52.2 ไร่ | 8-11-54 ไร่ | 26 ไร่ | 2-1-80 ไร่ | 6 ไร่ |
8. รูปราง | หลายเหลี่ยม | คลายสี่เหลี่ยมผืนผา้ | คลายสี่เหลี่ยมผืนผา้ | สามเหลี่ยม | คลายสี่เหลี่ยมผืนผา้ |
9. หนากวาง | ประมาณ 80 เมตร | ประมาณ 90 เมตร | ประมาณ 80 เมตร | ประมาณ 100 เมตร | ประมาณ 75 เมตร |
10. ระดบั /การถมดิน | เฉลี่ยต่ากวาถนน 1.50 เมตร | เสมอระดบถนน | เฉลี่ยต่ากวาถนน ประมาณ 1 เมตร | เสมอระดบถนน | เฉลี่ยต่ากวาถนน ประมาณ 1 เมตร |
11. การใชประโยชนใน ปัจจบุ นั | บอ่ หมกก๊าซและบอ่ หมกั กรด | ไมมีการใชประโยชน์ | ที่นา | อยอู่ าศยั | ที่นา |
12. เสนอขาย (บาท/ไร)่ | 1,000,000 | 1,200,000 | 1,400,000 | 1,700,000 | |
13. วนั ที่ | ตน้ ปี พ.ศ. 2562 - ปัจจบุ นั | ตน้ ปี พ.ศ. 2562 - ปัจจบุ นั | ตน้ ปี พ.ศ. 2562 - ปัจจบุ นั | ตน้ ปี พ.ศ. 2562 - ปัจจบุ นั | |
ปรับฐานข้อมูล | |||||
ราคาเสนอขาย/ซือ้ ขาย (บาท/ ไร)่ | 1,000,000 | 1,200,000 | 1,400,000 | 1,700,000 | |
การต่อรอง/ระยะเวลาการ ขาย-ซือ้ ขาย | -20% | -25% | -25% | -25% | |
ราคาหลงปรบแก้ (บาท/ไร)่ | 800,000 | 900,000 | 1,050,000 | 1,275,000 | |
ค่าถมดิน (บาท/ไร)่ 1/ | -300,000 | -100,000 | -300,000 | -100,000 | |
ราคาหลงปรบแกส้ ทุ ธิ | 500,000 | 800,000 | 750,000 | 1,175,000 | |
การวิเคราะหป์ รับแก้ราคา | |||||
ก. ทาเลที่ตงั้ | -10% | -35% | -10% | -35% | |
ข. สภาพแวดลอ้ ม | 5% | 0% | 0% | 0% | |
ค. สาธารณปโภค | 10% | 0% | 0% | 0% | |
ง. ผงเมือง | -5% | -5% | 0% | 0% | |
จ. สภาพ/ถนนทางเขา้ | 5% | -10% | -3% | -10% | |
ฉ. เนือ้ ที่ดิน | -10% | 5% | -20% | -10% | |
ช. รูปราง | -5% | -5% | 10% | -5% | |
ซ. หนากวางต่อเนือ้ ที่ดิน | -10% | 0% | -15% | -10% | |
รวมค่าปรบแกท้ งหมด | -20% | -50% | -38% | -70% | |
มลู ค่าที่ปรบแลว้ (บาท/ไร)่ | 400,000 | 400,000 | 465,000 | 352,500 | |
การวิเคราะหใ์ ห้นา้˚ หนักข้อมูล | |||||
การปรบแกท้ งหมด | 248.00 | 60.00 | 60.00 | 58.00 | 70.00 |
สดั สวนการปรบแก้ | 1.00 | 0.2419 | 0.2419 | 0.2339 | 0.2823 |
แปลงค่า (สวนกลบ) | 16.09 | 4.1333 | 4.1333 | 4.2759 | 3.5429 |
รายการ | ทรัพยส์ ินส่วนท่ี 2 | ข้อมูล 1 | ขอ้ มูล 2 | ขอ้ มูล 3 | ข้อมูล 4 |
นาหนกของขอ้ มลู | 1.00 | 0.2570 | 0.2570 | 0.2658 | 0.2203 |
ราคาปรบแกค้ รงสดุ ทาย (บาท/ไร)่ | 406,816 | 102,785 | 102,785 | 123,608 | 77,639 |
มลู ค่าตลาดยตุ ิธรรม (บาท/ไร)่ | 400,000 |
หมายเหตุ : 1/ ค่าถมดินไรล่ ะ 200,000 หรือตารางวาละ 500 บาทต่อความลก 1 เมตร
ผประเมินทรพยส
นอิสระประเมินราคาที่ดินสว่ นที่ 1 ของโรงไฟฟา
SYS โดยวิธีเปรยบเทียบราคาตลาดเทา่ กบ
800,000 บาทตอไร่ และสว่ นที่ 2 เทา่ กบ 400,000 บาทตอไร
4.2. การประเมินราคาสิ่งปลูกสรา้ งและส่ิงพ
นาควบบนทดน
สา˚ หรับโรงไฟฟ้า SYS โดยวิธีตน
ทุน
การประเมินสงิ่ ปลกสรา้ งผป
ระเมินทรพยส
ินอิสระทา˚ โดยวิธีมล
คา่ ตนทน
ทดแทนสท
ธิโดยพิจารณาในมล
คา่ ตลาด
ปัจจุบน
ในการก่อสรา้ ง ค่าจา
ง แรงงาน ค่าดา˚ เนินการ และผลกา˚ ไร แลว้ หก
ออกดว้ ยค่าเสื่อมราคาอน
เนื่องมาจากอาย
สภาพการใชง้ าน ความลา้ สมยจากการใชง้ าน โดยรายละเอียดการประเมินมีดงั ตอไปนี
รายการ | พืน้ ท่ี (ตารางเมตร) | ราคา/หน่วย (บาท/ตาราง เมตร) | ต้นทุนทดแทนใหม่ (บาท)1/ | ต้นทุนทดแทนใหม่ สุทธิ หลังหักการ เส่ือมสภาพ (บาท)2/ |
ทรพั ยส์ ินสวนที่ 1 | ||||
1. อาคารเครื่องผลติ กระแสไฟฟาชนั้ เดียว | 320 | 12,000 | 3,840,000 | 3,801,600 |
สิ่งพฒนาควบบนที่ดิน | ||||
- ถนนคอนกรีตภายใน | 665 | 800 | 532,000 | 452,200 |
- รวและประตรู วั้ | ||||
รวคอนกรีตสาเร็จรูป | 660 | 1,750 | 1,155,000 | 981,750 |
ประตรู วสแตนเลส | 28 | 7,500 | 210,000 | 178,500 |
- ถนนหินคลกภายใน | 5,120 | 200 | 1,024,000 | 870,400 |
รวมมูลค่าส่ิงปลูกสร้างส่วนท่ี 1 | 6,284,450 | |||
ทรพั ยส์ ินสวนที่ 2 | ||||
สิ่งพฒนาควบบนที่ดิน | ||||
- รวคอนกรีตสาเร็จรูป | 500 | 1,750 | 875,000 | 822,500 |
รวมมูลค่าส่ิงปลูกสร้างส่วนท่ี 2 | 822,500 | |||
หมายเหตุ : 1/ ในการใหไ้ ดมาซงตน้ ทนุ ทดแทนใหมของทรพั ยส์ ิน ใชวิธีคิดตน้ ทนุ ต่อหน่วยตารางเมตรสา˚ หรบวิธีคิดตน้ ทนุ ต่อหน่วยตารางเมตร โดยอา้ งอิงจากมาตรฐาน
ราคาค่าก่อสรางอาคารปี พ.ศ. 2560 ของสมาคมผป้ ระเมินค่าทรพั ยส์ ินแห่งประเทศไทย พรอ้ มทงปรบแกราคาค่าก่อสรางตามคณภาพวสั ด
2/ ค่าเสื่อมราคาของอาคารและสิ่งพฒนาควบบนที่ดิน พิจารณาค่าเสื่อมของสมาคมผป้ ระเมินค่าทรพั ยส์ ินแห่งประเทศไทยและไดปรบแกอ้ ตั ราค่าเสื่อมตาม สภาพของทรพั ยส์ ินแต่ละรายการในระหวางทาการสารวจ และสิ่งพฒนาควบบนที่ดิน (ค่าเสอื่ มปีละ 3% เป็นเวลา 1-5 ปี)
สรุปมูลค่าการประเมิน
รายการ | จานวน | หน่วยละ | มูลค่า (บาท) |
1. ที่ดิน | |||
- สวนที่1 | 36.7785 ไร่ | 800,000 บาทตอ่ ไร่ | 29,422,800 |
- สวนที่2 | 18.3805 ไร่ | 400,000 บาทตอ่ ไร่ | 7,352,200 |
2. สิ่งปลกู สราง | |||
- สวนที่1 | 1 รายการ และสิ่งพฒั นาควบ บนที่ดิน | 6,284,450 | |
- สวนที่2 | สิ่งพฒั นาควบบนที่ดิน | 822,500 | |
รวม | 43,881,950 | ||
จากการประเมินราคาที่ดินและสงิ่ ปลกสรา้ งของผป
ระเมินทรพยส
นอิสระ จะไดม
ลคา่ ที่ดินและสงิ่ ปลกสรา้ งของ
SYS เทา่ กบ 43,881,950 บาท
ความเห็นท่ีปรึกษาทางการเงนิ อิสระสาหรับโรงไฟฟ้า SYS
ในการประเมินมล
คา่ ที่ดินของโรงไฟฟา
SYS ผป
ระเมินทรพ
ยสนอิสระประเมินมล
คา่ ดงั กลา่ วดว้ ยวิธีเปรยบเทียบ
กบราคาตลาดกบบรเิ วณใกลเ้ คียง (Market Value Comparable Approach) ซงึ่ พิจารณาจากปัจจยตา่ งๆ เช่น ทา˚ เล/ที่ตงั
การคมนาคม ขนาดและรูปรา่ งที่ดิน สภาพแวดลอม และระบบสาธารณปโภค เป็นตน
โดยผป
ระเมินทรพยส
นอิสระได
สา˚ รวจขอ้ มล
ตลาดจา˚ นวน 4 ขอ้ มล
ซงึ่ มีราคาเสนอขายระหวา่ ง 1,000,000 – 1,70,000 บาท/ไร่ และมีการปรบแกตามการ
คา˚ นวณของผป
ระเมินทรพยส
นอิสระเพื่อใหส
ะทอนราคาขายปัจจบ
นหรอราคาที่คาดวา่ จะซือขายไดตามวิธีถ่วงนา˚้ หนก
(Weight Quality Score) เช่น ที่ตงั
เนือที่ดิน และรูปรา่ ง จะไดราคาซือขายอยท
ี่ 800,000 บาท/ไร่ สา˚ หรบทรพยส
นสว่ นที่ 1
และ ราคาซือ้ ขายอยท
ี่ 400,000 บาท/ไร่ สา˚ หรบทรพยส
นสว่ นที่ 2
การประเมินสงิ่ ปลกสรา้ งของโรงไฟฟา
SYS ผป
ระเมินทรพยส
นอิสระประเมินมล
คา่ ดงั กลา่ วดว้ ยวิธีตนทนทดแทน
สทธิ โดยพิจารณาในมล
คา่ ตลาดปัจจบ
นในการก่อสรา้ ง คา่ จา้ ง แรงงาน คา่ ดา˚ เนินการ และผลกา˚ ไร แลว้ หกออกดว้ ยคา
เสอมราคาอนเนื่องมาจากอายุ สภาพการใชง้ าน ความลา้ สมย
จากการใชง้ าน โดยผป
ระเมินทรพยส
นอิสระพิจารณาคา
เสอมราคาของอาคารและสงิ่ พฒ
7,106,950 บาท
นาควบบนทดินพิจารณาคา่ เสอ
มปีละ 3% เป็นเวลา 1 – 5 ปีจะไดราคาสงิ่ ปลกสรา้ งอยที่
ที่ปรึกษาทางการเงินอิสระมีความเห็นว่าการประเมินมูลค่าที่ดินและสิ่งปลก
สรา
งดว้ ยวิธีเปรียบเทียบกบ
ราคา
ตลาดกบบรเิ วณใกลเ้ คียง (Market Value Comparable Approach) สา˚ หรบที่ดิน และ วิธีตนทน (Cost Approach) สา˚ หรบ
สงิ่ ปลกสรา้ ง เป็นวิธีที่เหมาะสม ทา˚ ใหไ้ ดม
ลคา่ ยติธรรมซงึ่ สะทอนราคาที่เป็นปัจจบ
นและมล
คา่ สนทรพยตามสภาพปัจจบน
ไดม
ากที่สด
เทา่ กบ
43,811,950 บาท
5.การประเมินราคาโรงไฟฟ้าพลังงานชีวภาพ บริษัท เศรษฐีสุพรรณ ไบโอกรีน เพาวเวอร์ จากัด (“STS”)
5.1. การประเมินราคาท่ีดินสา˚ หรบั โรงไฟฟ้า STS โดยวิธีเปรียบเทียบบริเวณใกล้เคียง
การประเมินราคาที่ดิน ผปู
ระเมินทรพ
ยสินอิสระไดส
า˚ รวจขอมล
ตลาด เปรียบเทียบในบริเวณใกลเ้ คียง (Market
Value Comparable Approach) ซึ่งพิจารณาจากปัจจัยต่างๆ เช่น ท˚าเล/ที่ตั้ง การคมนาคม ขนาดและรูปร่างที่ดิน
สภาพแวดลอ
ม และระบบสาธารณป
โภค เป็นตน
จากนนั
ทา˚ การวิเคราะหป
รบแกร้ าคาที่แตกต่างจากขอ
มูลราคาตลาด
(Adjustment Grid Sale Analysis) และนา˚ มาวิเคราะหใ์ หน
า˚้ หนกขอมล
(Weight Quality Score) ทงั้ นี้ ขอมล
ตลาดที่จะใช
ในการประเมินมล
คา่ ที่ดิน มีรายละเอียดสรุปไดด
งั นี
วตถปุ ระสงค์ | เพื่อสาธารณะ |
ประเภททรพยส์ ิน | เนือ้ ที่ 29 ไร่ 3 งาน 67 ตารางวา |
ที่ตง้ ทรพยส์ ิน | ตาบลตลิ่งชนั อาเภอเมืองสพรรณบรุ ี จงหวดสพรรณบรุ ี |
สภาพที่ดิน | ที่ดินรูปหลายเหลี่ยม ติดถนนสายบา้ นหนองพนกง-บานหนองเต้ แยกจากถนนสายสพรรณบรุ ี-ดอนเจดีย์ ตาบลตลิ่งชนั อาเภอเมืองสพรรณบรุ ี จงหวดสพรรณบรุ ี |
ผถู้ ือกรรมสิทธิ์ | บรษิ ัท เศรษฐีสพรรณ ไบโอกรนี เพาวเวอร์ จากดั |
โฉนดที่ดิน | จานวน 4 ฉบบั (โฉนดที่ดินเลขที่ 59613,59614,59615 และ 88040) |
ภาระผกพนที่จดทะเบียน | ทรพยส์ ินปลอดการจดจา˚ นอง |
วนที่ประเมิน | 8 เมษายน 2562 |
รูปแสดงทต
ทดน
ของโรงไฟฟ้า STS
ตารางสรุปรายละเอียดของทด
ินท
ระเมินและขอ
มูลทดน
อ่ืนท
˚ามาเปรียบเทียบ
รายการ | ทรัพยส์ ิน | ข้อมูล 1 | ขอ้ มูล 2 | ข้อมูล 3 | ข้อมูล 4 |
1. ประเภททรพั ยส์ ิน | ที่ดินพรอ้ มสิ่งปลกสราง | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ |
2. ทาเลที่ตงั้ | ติดถนนสายหนองพนั กง- บานหนองเต้ (ทางหลวง ชนบท สพ.3007) ห่างจาก ถนนสายสพุ รรณบรี-ดอน เจดีย์ (ทล.322) ประมาณ 2.60 กิโลเมตร | ติดถนนเลียบคลอง ชลประทานห่างจากถนน สายสพุ รรณบรี-ดอนเจดีย์ (ทล 322) ประมาณ 650 เมตร | ติดซอยไมมีชื่อ ห่างจาก ถนนเลียบคลองมะขาม เฒาประมาณ 220 เมตร | ถนนสายบายหนองพนั กง- บานหนองเต้ (ทางหลวง ชนบท สพ.3007) ห่างจาก ถนนสายสพุ รรณบรี-ดอน เจดีย์ (ทล.322) ประมาณ 840 เมตร | ติดถนนทางหลวงชนบท สพ.3006 ห่างจากถนน สายสพุ รรณบรี-ดอนเจดีย์ (ทค.322) ประมาณ 2.40 กิโลเมตร |
3. สภาพแวดลอ้ ม | เกษตรกรรม/ที่อยอู่ าศยเบา บาง | เกษตรกรรม/ที่อยอู่ าศยเบา บาง | เกษตรกรรม/ที่อยอู่ าศยเบา บาง | เกษตรกรรม/ที่อยอู่ าศยเบา บาง | เกษตรกรรม/ที่อยอู่ าศยั ปานกลาง |
4. สาธารณปโภค | ไฟฟา้ นาประปา | ไฟฟา้ นาประปา | ไฟฟา้ นาประปา | ไฟฟา้ | ไฟฟา้ นา˚้ บาดาล |
5. ผงเมือง | ชนบท และเกษตรกรรม | ชนบท และเกษตรกรรม | ชนบท และเกษตรกรรม | ชนบท และเกษตรกรรม | ชนบท และเกษตรกรรม |
6. สภาพ/ถนนทางเขา้ | ลาดยาง กวาง 6 เมตร | หินคลกุ กวาง 5 เมตร | คอนกรีต กวาง 4 เมตร | ลาดยาง กวาง 6 เมตร | ลาดยาง กวาง 6 เมตร |
7. เนือ้ ที่ดิน | 29 ไร่ 3 งาน 67 ตารางวา | ประมาณ 7 ไร่ 1 งาน 82 ตารางวา | ประมาณ 11 ไร่ 3 งาน 29.8 ตารางวา | ประมาณ 26 ไร่ 1 งาน 81 ตารางวา | ประมาณ 10 ไร่ |
8. รูปราง | หลายเหลี่ยม | หลายเหลี่ยม | หลายเหลี่ยม | คลายรูปสามเหลี่ยม | สี่เหลี่ยมผืนผา้ |
9. หนากวาง | ติดถนนประมาณ 82 เมตร | ติดถนนประมาณ 38 เมตร | ติดถนนประมาณ 210 เมตร | ติดถนนประมาณ 105 เมตร | ติดถนนประมาณ 60 เมตร |
10. ระดบั /การถมดิน | ถมแลวบางสวน เฉลี่ยต่า˚ กวาถนน 1.00 เมตร | ยงไมถม ต่ากวาถนน 2.00 เมตร | ยงไมถม ต่ากวาถนน 1.50 เมตร | ยงไมถม ต่ากวาถนน 1.50 เมตร | ยงไมถม ต่ากวาถนน 1.50 เมตร |
11. การใชประโยชนใน ปัจจบุ นั | โรงผลิตก๊าซชีวภาพและ สานกงาน | ที่นา | ไมมีการใชประโยชน์ | ที่นา | ที่นา |
12. เสนอขาย (บาท/ไร)่ | 469,483 | 350,000 | 455,000 | 550,000 | |
13. วนั ที่ | ปลายปี พ.ศ. 2561 - ปัจจบุ นั | ปลายปี พ.ศ. 2561 - ปัจจบุ นั | ปลายปี พ.ศ. 2561 - ปัจจบุ นั | ปลายปี พ.ศ. 2561 - ปัจจบุ นั | |
ปรับฐานข้อมูล | |||||
ราคาเสนอขาย/ซือ้ ขาย (บาท/ ไร)่ | 469,483 | 350,000 | 455,000 | 550,000 | |
การต่อรอง/ระยะเวลาการ ขาย-ซือ้ ขาย | -5% | -5% | -5% | -5% | |
ราคาหลงปรบแก้ (บาท/ไร)่ | 446,009 | 332,500 | 432,250 | 522,500 | |
ค่าถมดิน (บาท/ไร)่ 1/ | 200,000 | 100,000 | 100,000 | 100,000 | |
ราคาหลงปรบแกส้ ทุ ธิ | 646,009 | 432,500 | 532,250 | 622,250 | |
การวิเคราะหป์ รับแก้ราคา | |||||
ก. ทาเลที่ตงั้ | 0% | 10% | 0% | 0% | |
ข. สภาพแวดลอ้ ม | 0% | 0% | 0% | 0% | |
ค. สาธารณปโภค | 0% | 0% | 10% | 5% | |
ง. ผงเมือง | 0% | 0% | 0% | 0% | |
จ. สภาพ/ถนนทางเขา้ | 10% | 0% | 0% | 0% | |
ฉ. เนือ้ ที่ดิน | -15% | -5% | 0% | -5% | |
ช. รูปราง | 0% | 0% | 5% | -5% | |
ซ. หนากวางต่อเนือ้ ที่ดิน | 0% | -10% | -10% | 0% | |
รวมค่าปรบแกท้ งหมด | -5% | -5% | 5% | -5% | |
มลู ค่าที่ปรบแลว้ (บาท/ไร)่ | 613,708 | 410,875 | 558,863 | 591,375 | |
การวิเคราะหใ์ ห้นา้˚ หนักข้อมูล | |||||
การปรบแกท้ งหมด | 90.00 | 25.00 | 25.00 | 25.00 | 15.00 |
สดั สวนการปรบแก้ | 1.00 | 0.2778 | 0.2778 | 0.2778 | 0.1667 |
รายการ | ทรัพยส์ ิน | ขอ้ มูล 1 | ขอ้ มูล 2 | ขอ้ มูล 3 | ขอ้ มูล 4 |
แปลงค่า (สวนกลบ) | 16.80 | 3.6000 | 3.6000 | 3.6000 | 6.0000 |
นาหนกของขอ้ มลู | 1.00 | 0.2143 | 0.2143 | 0.2143 | 0.3571 |
ราคาปรบแกค้ รงสดุ ทาย (บาท/ไร)่ | 550,515 | 131,509 | 88,045 | 119,756 | 211,205 |
มลู ค่าตลาดยตุ ิธรรม (บาท/ไร)่ | 550,000 |
หมายเหตุ : 1/ ค่าถมดินไรล่ ะ 200,000 หรือตารางวาละ 500 บาทต่อความลก 1 เมตร
ผป บาทตอไร่
ระเมินทรพยส
นอิสระประเมินราคาที่ดินของโรงไฟฟา
STS โดยวิธีเปรยบเทียบราคาตลาดเทา่ กบ
550,000
5.2. การประเมินราคาส่ิงปลูกสรา้ งและสิ่งพัฒนาควบบนทดน สา˚ หรบั โรงไฟฟา้ STS โดยวิธีต้นทุน
การประเมินสงิ่ ปลกสรา้ งผป
ระเมินทรพยส
ินอิสระทา˚ โดยวิธีมล
คา่ ตนทน
ทดแทนสท
ธิโดยพิจารณาในมล
คา่ ตลาด
ปัจจุบน
ในการก่อสรา้ ง ค่าจา
ง แรงงาน ค่าดา˚ เนินการ และผลกา˚ ไร แลว้ หก
ออกดว้ ยค่าเสื่อมราคาอน
เนื่องมาจากอาย
สภาพการใชง้ าน ความลา้ สมยจากการใชง้ าน โดยรายละเอียดการประเมินมีดงั ตอไปนี
รายการ | พืน้ ท่ี (ตารางเมตร) | ราคา/หน่วย (บาท/ตาราง เมตร) | ต้นทุนทดแทนใหม่ (บาท)1/ | ต้นทุนทดแทนใหม่ สุทธิ หลังหักการ เส่ือมสภาพ (บาท)2/ |
1. อาคารสานกงาน 2 ชนั้ | ||||
- พืน้ ที่ภายใน | 323 | 15,000 | 4,845,000 | 4,651,200 |
2. อาคารสานกงานชนั้ เดียว และโรงจอดรถ | ||||
- พืน้ ที่ภายในอาคาร, สโตรและซอ่ ม บารุง | 103 | 7,000 | 721,000 | 692,160 |
- พืน้ ที่โรงจอดรถ | 141 | 2,000 | 282,000 | 259,440 |
3. อาคารหอ้ งนา˚้ | ||||
- พืน้ ที่ภายในอาคาร | 6.40 | 8,000 | 51,200 | 49,152 |
- พืน้ ที่เฉลียงทางเดินรอบอาคาร | 16.64 | 1,500 | 24,960 | 22,963 |
4. อาคารป๊ัมนา˚้ | ||||
- พืน้ ที่ภายในอาคาร | 4.32 | 3,500 | 15,120 | 14,969 |
5. อาคารสวนโลงหลงั คาคลมเครื่องจกร | ||||
- พืน้ ที่ภายในอาคาร | 75 | 3,000 | 225,000 | 207,000 |
รวมมูลค่าส่ิงปลูกสร้าง | 5,896,884 | |||
หมายเหตุ : 1/ ในการใหไ้ ดมาซงตน้ ทนุ ทดแทนใหมของทรพั ยส์ ิน ใชวิธีคิดตน้ ทนุ ต่อหน่วยตารางเมตรสา˚ หรบวิธีคิดตน้ ทนุ ต่อหน่วยตารางเมตร โดยอา้ งอิงจากมาตรฐาน
ราคาค่าก่อสรางอาคารปี พ.ศ. 2560 ของสมาคมผป้ ระเมินค่าทรพั ยส์ ินแห่งประเทศไทย พรอ้ มทงปรบแกราคาค่าก่อสรางตามคณภาพวสั ด
2/ ค่าเสื่อมราคาของอาคารและสิ่งพฒนาควบบนที่ดิน พิจารณาค่าเสื่อมของสมาคมผป้ ระเมินค่าทรพั ยส์ ินแห่งประเทศไทยและไดปรบแกอ้ ตั ราค่าเสื่อมตาม สภาพของทรพั ยส์ ินแต่ละรายการในระหวางทาการสารวจ และสิ่งพฒนาควบบนที่ดิน (ค่าเสอื่ มปีละ 2% เป็นเวลา 1-4 ปี)
สรุปมูลค่าการประเมิน
รายการ | จานวน | หน่วยละ | มูลค่า (บาท) |
1. ที่ดิน | |||
- ที่ดินโฉนดเลขที่ 59613,59614,59615 และ 88040 | 29.9175 ไร่ | 550,000 | 16,454,625 |
2. สิ่งปลกู สราง | 5 รายการ | 5,896,884 | |
รวม | 22,351,509 | ||
จากการประเมินราคาที่ดินและสงิ่ ปลกสรา้ งของผป
22,351,509 บาท
ระเมินทรพยสน
อิสระ จะไดม
ลคา่ ที่ดินและสงิ่ ปลกสรา้ งของ STS เทา่ กบ
ความเห็นที่ปรึกษาทางการเงนิ อิสระสาหรับโรงไฟฟ้า STS
ในการประเมินมล
คา่ ที่ดินของโรงไฟฟา
STS ผป
ระเมินทรพ
ยสนอิสระประเมินมล
คา่ ดงั กลา่ วดว้ ยวิธีเปรยบเทียบ
กบราคาตลาดกบบรเิ วณใกลเ้ คียง (Market Value Comparable Approach) ซงึ่ พิจารณาจากปัจจยตา่ งๆ เช่น ทา˚ เล/ที่ตงั
การคมนาคม ขนาดและรูปรา่ งที่ดิน สภาพแวดลอม และระบบสาธารณปโภค เป็นตน
โดยผป
ระเมินทรพยส
นอิสระได
สา˚ รวจขอ้ มล
ตลาดจา˚ นวน 4 ขอมล
ซงึ่ มีราคาเสนอขายระหวา่ ง 350,000 – 550,000 บาท/ไร่ และมีการปรบแกตามการ
คา˚ นวณของผป
ระเมินทรพยส
นอิสระเพื่อใหส
ะทอนราคาขายปัจจบ
นหรอราคาที่คาดวา่ จะซือขายไดตามวิธีถ่วงนา˚้ หนก
(Weight Quality Score) เช่น ที่ตงั
เนือที่ดิน และรูปรา่ ง จะไดราคาซือขายอยท
ี่ 550,000 บาท/ไร
การประเมินสงิ่ ปลกสรา้ งของโรงไฟฟา
STS ผป
ระเมินทรพยส
นอิสระประเมินมล
คา่ ดงั กลา่ วดว้ ยวิธีตนทนทดแทน
สทธิ โดยพิจารณาในมล
คา่ ตลาดปัจจบ
นในการก่อสรา้ ง คา่ จา้ ง แรงงาน คา่ ดา˚ เนินการ และผลกา˚ ไร แลว้ หกออกดว้ ยคา
เสอมราคาอนเนื่องมาจากอายุ สภาพการใชง้ าน ความลา้ สมย
จากการใชง้ าน โดยผป
ระเมินทรพยส
นอิสระพิจารณาคา
เสอมราคาของอาคารและสงิ่ พฒ
5,896,884 บาท
นาควบบนทดินพิจารณาคา่ เสอ
มปีละ 2% เป็นเวลา 1 – 4 ปีจะไดราคาสงิ่ ปลกสรา้ งอยที่
ที่ปรึกษาทางการเงินอิสระมีความเห็นว่าการประเมินมูลค่าที่ดินและสิ่งปลก
สรา้ งดว้ ยวิธีเปรียบเทียบกบ
ราคา
ตลาดกบบรเิ วณใกลเ้ คียง (Market Value Comparable Approach) สา˚ หรบที่ดิน และ วิธีตนทน (Cost Approach) สา˚ หรบ
สงิ่ ปลกสรา้ ง เป็นวิธีที่เหมาะสม ทา˚ ใหไ้ ดม
ลคา
ยติธรรมซงึ่ สะทอนราคาที่เป็นปัจจบ
นและมล
คา่ สนทรพยตามสภาพปัจจบน
ไดมากที่สด
เทา่ กบ
22,351,509 บาท
6.การประเมินราคาเครื่องจักรและอุปกรณส์ า˚ หร กลุ่มโรงไฟฟา้ พลังงานชีวภาพ โดยวิธีต้นทุน (Cost Approach)
การประเมินมล
คา่ เครองจกรและอปกรณ์ ผป
ระเมินทรพยส
นอิสระไดส
า˚ รวจตนทนทดแทนใหมของเครองจกรและ
อปกรณ์ โดยจะพิจารณาจากขอมล
ของราคาที่ไดจ
ากผผู
ลิต ผแู
ทนจา˚ หน่าย ตลอดจนขอมล
ของลก
คา้ ประกอบกบ
ขอมูล
ของทางบรษ
ัทฯ และนา˚ ขอมล
ดงั กลา่ วมาหามล
คา่ ตลาดยติธรรมของทรพยสน
คือตนทนทดแทนใหมห
กดว้ ยคา่ เสื่อมราคา
ตามสภาพรวม ซงึ่ อธิบายตามสตรการคา˚ นวณดงั นี
มลู หรอ
คา่ ตลาดยติธรรม (Fair Market Value, FMV) = ตนทนทดแทนใหม่ – คา่ เสอมราคารวมทงั้ หมด
FMV = RCN * P * F * E
โดยกา˚ หนดให้ RCN : ตนทนทดแทนใหม่
P : คา่ เสอมราคาตามกายภาพ P = (1-n/N) * C
F : คา่ เสอมราคาทางประโยชนใ์ ชสอย
E : คา่ เสอมราคาทางปัจจยภายนอกหรอทางเศรษฐกิจ
N : อายการใชง้ านของเครองจกร (ปี)
N : อายการใชง้ านที่ผา่ นมาของเครองจกร (ปี) C : สภาพของเครองจกร (%)
ตนทุนทดแทนใหม่ของเครื่องจักรและอุปกรณ์พิจารณาจากขอ
มูลของราคาที่ไดจ
ากผูผ
ลิต, ผูแ
ทนจา
หน่าย
ตลอดจนขอมล
ของลก
คา้ ประกอบกบ
ขอมล
ของทางบริษัทฯ ในกรณีเครื่องจก
รและอป
กรณที่นา˚ เขา้ จากต่างประเทศ ค่า
ขนสง
คา่ ประกนภย
คา่ ภาษีอากร และคา่ ติดตงั
จะถกรวมเขา้ ไปในราคา F.O.B
ตารางสรุปการประเมินเคร่ืองจักรและอุปกรณข์ องกลุ่มโรงไฟฟ้าพลังงานชีวภาพ
หวข้อ | รายละเอียดเคร่ืองจกั รและอุปกรณ์ | ||||
1. โครงการ | ARW | KPP | NWR | SYS | STS |
2. วตั ปุ ระสงค์ | เพื่อสาธารณะ | ||||
3. ประเภททรพยส์ ิน | เครอื่ งจกรและอปุ กรณที่ใชในการผลิตกระแสไฟฟา้ | ||||
4. กรรมสิทธิ์ถือโดย | ARW | KPP | NWR | SYS | STS |
5. ทะเบียนทรพยส์ ิน (จดจานอง) | ธนาคารกสิกรไทย จากดั (มหาชน) | ปลอดการจดจานอง | ธนาคาร กรุงเทพ จากดั (มหาชน) | ปลอดการจดจานอง | ปลอดการจดจานอง |
6. ที่ตง้ ทรพยส์ ิน | 18/1 หมทู ี่ 4 ตาบลวงลกึ อาเภอสามชกุ จงหวดั สพรรณบรุ ี | 333 หมทู ี่ 6 ตาบลสระยาย โสม อาเภออทู อง จงหวดั สพรรณบรุ ี | 53 หมทู ี่ 6 ตาบลกสู วนแตง อาเภอบานใหมไชยพจน์ จงหวดบรุ รี มั ย์ | 345 หมทู ี่ 6 ตาบลสระยาย โสม อาเภออทู อง จงหวดั สพรรณบรุ ี | 39 หมทู ี่ 6 ตาบลตลิ่งชนั อาเภอเมืองสพรรณบรุ ี จงหวดสพรรณบรุ ี |
7. หลกเกณฑ/วิธีการประเมิน | หลกเกณฑม์ ลู คาตลาดยติธรรม/วิธีคิดจากตนทนุ (Cost Approach) | ||||
8. มลู คาตลาดที่ประเมิน (ลานบาท) | 134.18 | 21.49 | 43.32 | 235.80 | 76.80 |
9. วนที่ประเมิน | 8 เม.ย. 2562 | 10 เม.ย. 2562 | 23 เม.ย. 2562 | 10 เม.ย. 2562 | 9 เม.ย. 2562 |
รูปภาพตวั อย่างแสดงเคร่ืองจักรและอุปกรณก์ ลุ่มโรงไฟฟ้าพลังงานชีวภาพ
เครอื่ งกาเนิดไฟฟา
ชดปรบ
ปรุงคณภาพก๊าซ หอระบายความรอ้ น
ชดผลิตก๊าซชีวภาพ
ตารางสรุปรายละเอียดของเครื่องจักรและอุปกรณข์ องกลุ่มโรงไฟฟ้าพลังงานชีวภาพ แยกตามโครงการ
เครื่องมือและอปกรณ์ ARW | จานวนเครื่อง | อายผุ ่านงาน(ปี) | อายการใชงาน(ปี) | อายคุ งเหลือ (ปี) | ตน้ ทนุ ทดแทนใหม่ (บาท) | ค่าเสื่อมราคาทาง กายภาพ | มลู ค่าที่ประเมิน (บาท) |
1-4 เครื่องกาเนิดไฟฟา้ | 4 | 5 | 20 | 15 | 80,000,000 | 75% | 60,000,000 |
5-8 หมอ้ แปลงไฟฟา้ | 4 | 5 | 20 | 15 | |||
9 หมอ้ แปลงไฟฟา้ | 1 | 5 | 20 | 15 | 310,000 | 75% | 233,000 |
10 ชดุ ปรบปรุงคุณภาพก๊าซ 1 | 1 | 5 | 20 | 15 | 30,800,000 | 75% | 23,100,000 |
11 ชดุ ปรบปรุงคุณภาพก๊าซ 2 | 1 | 2 | 20 | 18 | 13,060,000 | 90% | 11,750,000 |
12 ชดุ ผลิตก๊าซชีวภาพ 2 | 1 | 2 | 20 | 18 | 17,450,000 | 90% | 15,710,000 |
13 ชดุ ผลิตก๊าซชีวภาพ 1 | 1 | 5 | 20 | 15 | 31,180,000 | 75% | 23,390,000 |
รวม | 13 | 172,800,000 | 134,183,000 |
เครื่องมือและอปกรณ์ KPP | จานวนเครื่อง | อายผุ ่านงาน(ปี) | อายการใชงาน(ปี) | อายคุ งเหลือ (ปี) | ตน้ ทนุ ทดแทนใหม่ (บาท) | ค่าเสื่อมราคาทาง กายภาพ | มลู ค่าที่ประเมิน (บาท) |
1 ชดุ ปรบปรุงคุณภาพก๊าซ | 1 | 0 | 20 | 20 | 1,400,000 | 100% | 1,400,000 |
2 เครื่องกาเนิดไฟฟา้ | 1 | 0 | 20 | 20 | 20,000,000 | 100% | 20,000,000 |
3 หมอ้ แปลงไฟฟา้ | 1 | 0 | 20 | 20 | |||
4 หมอ้ แปลงไฟฟา้ | 1 | 0 | 20 | 20 | 90,000 | 100% | 90,000 |
รวม | 4 | 21,490,000 | 21,490,000 |
เครื่องมือและอปกรณ์ NWR | จานวนเครื่อง | อายผุ ่านงาน(ปี) | อายการใชงาน(ปี) | อายคุ งเหลือ (ปี) | ตน้ ทนุ ทดแทนใหม่ (บาท) | ค่าเสื่อมราคาทาง กายภาพ | มลู ค่าที่ประเมิน (บาท) |
1 หมอ้ แปลงไฟฟา้ | 1 | 1 | 20 | 19 | 20,000,000 | 95% | 19,000,000 |
2 เครื่องกาเนิดไฟฟา้ | 1 | 1 | 20 | 19 | |||
3 ชดุ ปรบปรุงคุณภาพก๊าซ | 1 | 1 | 20 | 19 | 8,000,000 | 95% | 7,600,000 |
4. ชดุ ผลิตก๊าซชีวภาพ | 1 | 1 | 20 | 19 | 17,600,000 | 95% | 16,720,000 |
รวม | 4 | 45,600,000 | 43,320,000 |
เครื่องมือและอปกรณ์ SYS | จานวนเครื่อง | อายผุ ่านงาน(ปี) | อายการใชงาน(ปี) | อายคุ งเหลือ (ปี) | ตน้ ทนุ ทดแทนใหม่ (บาท) | ค่าเสื่อมราคาทาง กายภาพ | มลู ค่าที่ประเมิน (บาท) |
1. ชดุ ผลิตก๊าซชีวภาพ | 1 | 0 | 20 | 20 | 85,000,000 | 100% | 85,000,000 |
2. ชุดปรบปรุงคณุ ภาพก๊าซ | 1 | 0 | 20 | 20 | 50,000,000 | 100% | 50,000,000 |
3-5 เครื่องกาเนิดไฟฟา้ | 3 | 0 | 20 | 20 | 100,500,000 | 100% | 100,500,000 |
6-8 หมอ้ แปลงไฟฟา้ | 3 | 0 | 20 | 20 | |||
9 หมอ้ แปลงไฟฟา้ | 1 | 0 | 20 | 20 | 220,000 | 100% | 220,000 |
10 เครื่องอดั อากาศ | 1 | 0 | 15 | 15 | 80,000 | 100% | 80,000 |
รวม | 10 | 235,800,000 | 235,800,000 |
เครื่องมือและอปกรณ์ STS | จานวนเครื่อง | อายผุ ่านงาน(ปี) | อายการใชงาน(ปี) | อายคุ งเหลือ (ปี) | ตน้ ทนุ ทดแทนใหม่ (บาท) | ค่าเสื่อมราคาทาง กายภาพ | มลู ค่าที่ประเมิน (บาท) |
1. ชดุ ผลิตก๊าซชีวภาพ | 1 | 3 | 20 | 17 | 28,800,000 | 85% | 24,480,000 |
2. ชดุ ปรบปรุงคณุ ภาพก๊าซ 1 | 1 | 3 | 20 | 17 | 9,080,000 | 85% | 7,720,000 |
3. ชดุ ปรบปรุงคณุ ภาพก๊าซ 2 | 1 | 1 | 20 | 19 | 8,850,000 | 95% | 8,410,000 |
4. เครื่องกาเนิดไฟฟา้ | 1 | 3 | 20 | 17 | 20,000,000 | 85% | 17,000,000 |
5. หมอ้ แปลงไฟฟา้ | 1 | 3 | 20 | 17 | |||
6. เครื่องกาเนิดไฟฟา้ | 1 | 1 | 20 | 19 | 20,000,000 | 95% | 19,000,000 |
7. หมอ้ แปลงไฟฟา้ | 1 | 1 | 20 | 19 | |||
8. หมอ้ แปลงไฟฟา้ | 1 | 3 | 20 | 17 | 221,000 | 85% | 188,000 |
รวม | 8 | 86,951,000 | 76,798,000 |
ความเห็นที่ปรกึ ษาทางการเงินอิสระ
ในการประเมินมล
คา่ เครองจกรและอปกรณโ์ รงไฟฟา้ พลงั งานชีวภาพ ผป
ระเมินทรพยส
นอิสระประเมินมลคา
ดงั กลา่ วดว้ ยวิธีตนทน
(Cost Approach) โดยคา˚ นวณหามล
คา่ ยติธรรม (Fair Market Value) โดยการนา˚ ตนทนทดแทนใหม
หกลบกบคา่ เสอมราคารวมทงั้ หมด โดย ตนทนทดแทนใหมจะพิจารณาจากขอมล
ของราคาที่ไดจ้ ากผผู ลต
ผแ้ ทนจา˚ หนา่ ย
ตลอดจนขอมล
ของลกคา้ ประกอบกบขอมล
ของทางบรษ
ัทฯ และคา่ เสอมรวมประกอบดว้ ย คา่ เสอมราคาทางกายภาพ คา
เสอมราคาตามประโยชนการใชส
อย และคา่ เสอมราคาทางปัจจย
ภายนอกหรอทางเศรษฐกิจ โดยจะไดม
ลคา่ ที่ประเมินได
แยกตามโครงการตามตารางดงั นี
โครงการ (หน่วย: ล้านบาท) | ต้นทุนทดแทนใหม่ | ค่าเส่ือมราคารวม | มูลค่าเคร่ืองจกั รและ อุปกรณ์ (ล้านบาท) |
ARW | 172.80 | 38.62 | 134.18 |
KPP | 21.49 | 0 | 21.49 |
NWR | 45.60 | 2.28 | 43.32 |
SYS | 235.80 | 0 | 235.80 |
STS | 86.95 | 10.15 | 76.80 |
รวม | 562.64 | 51.05 | 511.59 |
ที่ปรึกษาทางการเงินอิสระมีความเห็นว่าการประเมินมูลค่าเครื่องจักรและอุปกรณ์ด้วยวิธีต้นทุน (Cost
Approach) เป็นวิธีที่เหมาะสม เนื่องจากเป็นวิธีที่สะทอนถึงมูลค่าตลาด ณ ปัจจุบัน ของเครื่องจักรและอุปกรณ์และ
ปรบปรุงดว้ ยคา่ เสอมราคารวม ทา˚ ใหไ้ ดม ไดมากที่สดุ
ลคา่ ยติธรรมซงึ่ สะทอนราคาที่เป็นปัจจบ
นและมล
คา่ สินทรพยตามสภาพปัจจุบน
สรุปรายงานการประเมินราคากลุ่มโรงไฟฟ้าพลังงานชีวมวล
1.การประเมินราคาโรงไฟฟ้าพลังงานชีวมวล บริษัท เวลลโ์ คราช เอ็นเนอรย์ ่ี จา˚ กัด (“WKE”)
1.1การประเมินราคาทดินสา˚ หรบั โรงไฟฟา้ WKE โดยวิธีเปรียบเทียบบริเวณใกล้เคียง
การประเมินราคาที่ดิน ผู้ประเมินได้สารวจข้อมูลตลาด เปรียบเทียบในบริเวณใกล้เคียง (Market Value
Comparable Approach) ซงึ่ พิจารณาจากปัจจยตา่ งๆ เช่น ทา˚ เล/ที่ตงั การคมนาคม ขนาดและรปราู ่ งที่ดิน สภาพแวดลอ้ ม
และระบบสาธารณป
โภค เป็นตน
จากนน
ทา˚ การวิเคราะหปรบแกราคาที่แตกตา่ งจากขอมล
ราคาตลาด (Adjustment Grid
Sale Analysis) และนา
มาวิเคราะหใ์ หน
าหนักขอ
มูล (Weight Quality Score) ทงั้ นี้ ขอ
มูลตลาดที่จะใช้ในการประเมิน
มลคา่ ที่ดิน มีรายละเอียดสรุปไดดงั นี
วตถประสงค์ | เพื่อสาธารณะ |
ประเภททรพยส์ นิ | เนือที่ 100 ไร่ 1 งาน 63 ตารางวา |
ที่ตงั้ ทรพยส์ นิ | ตา˚ บลเมืองไผ่ อา˚ เภอหนองกี่ จงั หวดบรุ รี มย์ |
สภาพที่ดิน | ที่ดินรูปหลายเหลยม มีหนา้ กวา้ งดา้ นทศตะวนตก ติดถนนสายหนองกี่-โนนศรคี ณู -ลา˚ ปลายมาศ ทิศใตติดทางสาธารณประโยชน์ |
ผถู้ ือกรรมสทิ ธิ์ | บรษิ ัท เวลลโ์ คราช เอ็นเนอรยี่ จา˚ กดั |
โฉนดที่ดิน | 597 |
ภาระผกพนที่จดทะเบียน | ทรพยส์ นติดจดจา˚ นองกบธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย จา˚ กดั (มหาชน) |
วนที่ประเมิน | 24 เมษายน 2562 |
รูปแสดงทต
้ัง ทดน
ของโรงไฟฟ้า WKE
ตารางสรุปรายละเอียดของทด
ินที่ประเมินและขอ
มูลทดน
อ่ืนท
˚ามาเปรียบเทียบ
รายการ | ทรัพยส์ ิน | ข้อมูล 1 | ขอ้ มูล 2 | ข้อมูล 3 | ขอ้ มูล 4 |
1. ประเภททรพั ยส์ ิน | ที่ดินพรอ้ มสิ่งปลกสราง | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ |
2. ทาเลที่ตงั้ | ติดถนนสายหนองกี่-โนน ศรีคณู -ลาปลายมาศ (ทางหลวงหมายเลข 2166) บริเวณกิโลเมตร ที่ 48 ห่างจากทางหลวง ชนบท บร. 4019 ประมาณ 800 เมตร | ติดถนนสายหนองกี่-โนนศรี คณู -ลาปลายมาศ (ทาง หลวงหมายเลข 2166) บริเวณกิโลเมตรที่ 46-47 | ติดถนนสายหนองกี่-โนนศรี คณู -ลาปลายมาศ (ทาง หลวงหมายเลข 2166) บริเวณกิโลเมตรที่ 48 | ติดถนนสายหนองกี่-โนนศรี คณู -ลาปลายมาศ (ทาง หลวงหมายเลข 2166) บริเวณกิโลเมตรที่ 49-50 | ติดถนนสายหนองกี่-โนนศรี คณู -ลาปลายมาศ (ทาง หลวงหมายเลข 2166) บริเวณกิโลเมตรที่ 46 |
3. สภาพแวดลอ้ ม | เกษตรกรรม/ที่อยอู่ าศยั เบาบาง | เกษตรกรรม/ที่อยอู่ าศยเบา บาง | เกษตรกรรม/ที่อยอู่ าศยเบา บาง | เกษตรกรรม/ที่อยอู่ าศยเบา บาง | เกษตรกรรม/ที่อยอู่ าศยั ปานกลาง |
4. สาธารณปโภค | ไฟฟา้ นาประปา โทรศพั ท์ | ไฟฟา้ นาประปา โทรศพั ท์ | ไฟฟา้ นาประปา โทรศพั ท์ | ไฟฟา้ นาประปา โทรศพั ท์ | ไฟฟา้ นาประปา โทรศพั ท์ |
5. ผงเมือง | ชนบท และเกษตรกรรม | ชนบท และเกษตรกรรม | ชนบท และเกษตรกรรม | ชนบท และเกษตรกรรม | ชนบท และเกษตรกรรม |
6. สภาพ/ถนนทางเขา้ | ลาดยาง กวาง 6 เมตร | ลาดยาง กวาง 6 เมตร | ลาดยาง กวาง 6 เมตร | ลาดยาง กวาง 6 เมตร | ลาดยาง กวาง 6 เมตร |
7. เนือ้ ที่ดิน | 100 ไร่ 1 งาน 63 ตาราง วา | 5 ไร่ 1 งาน | 7 ไร่ 3 งานกวา่ | ประมาณ 13 ไร่ | 400 ไรกวา่ |
8. รูปราง | หลายเหลี่ยม | คลายสี่เหลี่ยมผืนผา้ | สามเหลี่ยม | หลายเหลี่ยม | หลายเหลี่ยม |
9. หนากวาง | ประมาณ 400 เมตร | ประมาณ 30 เมตร | ประมาณ 280 เมตร | ประมาณ 100 เมตรกวา่ | ประมาณ 230 เมตร |
10. ระดบั /การถมดิน | ถมแลวบางสวนเสมอ ถนน สวนที่เหลอื มีสภาพ เป็นบอ่ นาต่างๆ | ถมแลวบางสวน(ประมาณ 2 งาน) เฉลี่ยต่ากวาถนน 1.00 เมตร | ยงไมถม ต่ากวาถนน 1.00 เมตร | ถมแลวบางสวน (ประมาณ 10 ไร)่ เฉลี่ยต่ากวาถนน 0.20 เมตร | ยงไมถม ต่ากวาถนน 1.00 เมตร |
11. การใชประโยชนในปัจจบุ นั | โรงผลิตชีวมวล, สานกงานและอาคาร ต่างๆ | ไมมีการใชประโยชน์ | ไรม่ นั สาปะหลงั | ไมมีการใชประโยชน์ | สวนยาง |
12. เสนอขาย (บาท/ไร)่ | 500,000 | 700,000 | 500,000 | 400,000 | |
13. วนั ที่ | ตน้ ปี พ.ศ. 2562 - ปัจจบุ นั | ตน้ ปี พ.ศ. 2561 - ปัจจบุ นั | ตน้ ปี พ.ศ. 2562 - ปัจจบุ นั | ตน้ ปี พ.ศ. 2561 - ปัจจบุ นั | |
ปรับฐานข้อมูล | |||||
รายการ | ทรัพยส์ ิน | ข้อมูล 1 | ขอ้ มูล 2 | ขอ้ มูล 3 | ข้อมูล 4 |
ราคาเสนอขาย/ซือ้ ขาย (บาท/ไร)่ | 500,000 | 700,000 | 500,000 | 400,000 | |
การต่อรอง/ระยะเวลาการขาย- ซือ้ ขาย | -20% | -20% | -20% | -20% | |
ราคาหลงปรบแก้ (บาท/ไร)่ | 400,000 | 560,000 | 400,000 | 320,000 | |
ค่าถมดิน (บาท/ไร)่ 1/ | 80,000 | 80,000 | 16,000 | 80,000 | |
ราคาหลงปรบแกส้ ทุ ธิ | 480,000 | 640,000 | 416,000 | 400,000 | |
การวิเคราะหป์ รับแก้ราคา | |||||
ก. ทาเลที่ตงั้ | 0% | 0% | 0% | 0% | |
ข. สภาพแวดลอ้ ม | 0% | 0% | 0% | -10% | |
ค. สาธารณปโภค | 0% | 0% | 0% | 0% | |
ง. ผงเมือง | 0% | 0% | 0% | 0% | |
จ. สภาพ/ถนนทางเขา้ | 0% | 0% | 0% | 0% | |
ฉ. เนือ้ ที่ดิน | -40% | -40% | -30% | 30% | |
ช. รูปราง | -5% | 10% | 0% | 0% | |
ซ. หนากวางต่อเนือ้ ที่ดิน | 5% | -5% | 0% | 10% | |
รวมค่าปรบแกท้ งหมด | -40% | -35% | -30% | 30% | |
มลู ค่าที่ปรบแลว้ (บาท/ไร)่ | 288,000 | 416,000 | 291,200 | 520,000 | |
การวิเคราะหใ์ หน้ า้˚ หนักข้อมูล | |||||
การปรบแกท้ งหมด | 185.00 | 50.00 | 55.00 | 30.00 | 50.00 |
สดั สวนการปรบแก้ | 1.00 | 0.2703 | 0.2973 | 0.1622 | 0.2703 |
แปลงค่า (สวนกลบ) | 16.93 | 3.7000 | 3.3636 | 6.1667 | 3.7000 |
นาหนกของขอ้ มลู | 1.00 | 0.2185 | 0.1987 | 0.3642 | 0.2185 |
ราคาปรบแกค้ รงสดุ ทาย(บาท/ไร)่ | 365,298 | 62,940 | 82,649 | 106,066 | 113,642 |
มลู ค่าตลาดยตุ ิธรรม (บาท/ไร)่ | 360,000 | ||||
หมายเหตุ : 1/ ค่าถมดินไรล่ ะ 80,000 หรือตารางวาละ 200 บาทต่อความลก 1 เมตร
ผป บาทตอไร่
ระเมินทรพยส
นอิสระประเมินราคาที่ดินของโรงไฟฟา
WKE โดยวิธีเปรยบเทียบราคาตลาดเทา่ กบ
360,000
1.2 การประเมินราคาสงิ่ ปลูกสร้าง สา˚ หรับโรงไฟฟ้า WKE โดยวิธีคิดจากตนทุน (Cost Approach)
การประเมินสงิ่ ปลกสรา้ งผป
ระเมินราคาสนทรพยอิสระทา˚ โดยวิธีตนทน
(Cost Approach) โดยพิจารณาในมลคา
ตลาดปัจจบนในการก่อสรา้ ง คา่ จา้ ง แรงงาน คา่ ดา˚ เนินการ และผลกา˚ ไร แลว้ หกออกดว้ ยคา่ เสอมราคาอนเนื่องมาจากอาย
สภาพการใชง้ าน ความลา้ สมยจากการใชง้ าน โดยรายละเอียดการประเมินมีดงั ตอไปนี้
รายการ | พืน้ ท่ี (ตารางเมตร) | ราคา/หน่วย (บาท/ตาราง เมตร) | ต้นทุนทดแทนใหม่ (บาท)1/ | ต้นทุนทดแทนใหม่ สุทธิ หลังหักการ เส่ือมสภาพ (บาท)2/ |
1. อาคารสานกงานชนั้ เดียว | ||||
- พืน้ ที่ภายในอาคารสวนสานกงาน | 196 | 15,000 | 2,940,000 | |
- พืน้ ที่สวนเฉลียงทางเดิน | 34 | 5,000 | 170,000 | |
รวม | 3,110,000 | 2,985,600 | ||
2. อาคารบานพกั | ||||
2.1 อาคารบานพกั พนกงานชนั้ เดียว (หลงที่ 1) | ||||
- พืน้ ที่ภายในอาคาร | 84 | 9,000 | 756,000 | |
- พืน้ ที่ระเบียงดานหลงั | 12 | 4,000 | 48,000 | |
- พืน้ ที่ทางเดินหนา้ หอ้ งพกั | 33 | 1,500 | 49,500 | |
รวม | 853,500 | 819,360 | ||
2.2 อาคารบานพกั พนกงานชนั้ เดียว (หลงที่ 2) | ||||
รายการ | พืน้ ท่ี (ตารางเมตร) | ราคา/หน่วย (บาท/ตาราง เมตร) | ต้นทุนทดแทนใหม่ (บาท)1/ | ต้นทุนทดแทนใหม่ สุทธิ หลังหักการ เส่ือมสภาพ (บาท)2/ |
- พืน้ ที่ภายในอาคาร | 84 | 9,000 | 756,000 | |
- พืน้ ที่ระเบียงดานหลงั | 12 | 4,000 | 48,000 | |
- พืน้ ที่ทางเดินหนา้ หอ้ งพกั | 33 | 1,500 | 49,500 | |
รวม | 853,500 | 819,360 | ||
2.3 อาคารบานพกั พนกงานชนั้ เดียว (หลงที่ 3) | ||||
- พืน้ ที่ภายในอาคาร | 84 | 9,000 | 756,000 | |
- พืน้ ที่ระเบียงดานหลงั | 12 | 4,000 | 48,000 | |
- พืน้ ที่ทางเดินหนา้ หอ้ งพกั | 33 | 1,500 | 49,500 | |
รวม | 853,500 | 819,360 | ||
2.4 อาคารบานพกั พนกงานชนั้ เดียว (หลงที่ 4) | ||||
- พืน้ ที่ภายในอาคาร | 84 | 9,000 | 756,000 | |
- พืน้ ที่ระเบียงดานหลงั | 12 | 4,000 | 48,000 | |
- พืน้ ที่ทางเดินหนา้ หอ้ งพกั | 33 | 1,500 | 49,500 | |
รวม | 853,500 | 819,360 | ||
3. อาคารโรงอาหาร | ||||
- พืน้ ที่ภายในสวนรานคา้ /หอ้ งครวั /หอ้ งนา˚้ | 100 | 9,000 | 900,000 | |
- พืน้ ที่ภายในสวนโรงอาหาร | 200 | 4,500 | 900,000 | |
รวม | 1,800,000 | 1,728,000 | ||
4. อาคารโรงซอ่ มบารุง | ||||
- พืน้ ที่ภายในสวนหอ้ งทางาน/หอ้ งนา˚้ | 43 | 10,000 | 430,000 | |
- พืน้ ที่ภายในสวนโรงซอ่ มบารุง+หอ้ งเก็บ อปกรณ์ | 482 | 7,500 | 3,615,000 | |
รวม | 4,045,000 | 3,883,200 | ||
5. อาคารโรงไฟฟา้ | ||||
- พืน้ ที่ภายในสวนสานกงาน+หอ้ งต่างๆ | 255 | 13,000 | 3,315,000 | |
- พืน้ ที่ภายในสวนโรงไฟฟา้ | 732 | 8,500 | 6,222,000 | |
- พืน้ ที่ภายในสวนทางเดินพืน้ เหล็ก+สวนโลง่ หลงคาคลมุ +บนั ไดขนึ้ -ลงนอกอาคาร | 427 | 4,000 | 1,708,000 | |
- พืน้ ที่สวนแท่งรองรบเครื่องกาเนิดไฟฟาสงู 7.50 เมตร | 50 | L/S | 2,000,000 | |
รวม | 13,245,000 | 12,715,200 | ||
6. อาคารโรงเก็บเชือ้ เพลิง | ||||
- พืน้ ที่ภายในอาคาร | 6,000 | 6,500 | 39,000,000 | |
- พืน้ ที่สวนโลงหลงคาคลมุ | 170 | 3,000 | 510,000 | |
รวม | 39,510,000 | 37,929,600 | ||
7. อาคารโรงสบวตั ถดุ ิบ | ||||
- พืน้ ที่ภายในสวนหอ้ งควบคมุ /หอ้ งนา˚้ | 35 | 10,000 | 350,000 | |
- พืน้ ที่ภายในสวนโรงสบวตั ถดุ ิบ | 490 | 7,500 | 3,675,000 | |
รวม | 4,025,000 | 3,864,000 | ||
8. อาคารหอ้ งไฟฟา้ | ||||
- พืน้ ที่ภายในอาคาร | 30 | 7,000 | 210,000 | 201,600 |
9. อาคารเก็บป๊ัมนา˚้ | ||||
- พืน้ ที่ภายในอาคาร | 21 | 5,000 | 105,000 | 100,800 |
10. อาคารเก็บสารเคมี | ||||
- พืน้ ที่ภายในอาคาร | 24 | 5,000 | 120,000 | 115,200 |
11. อาคารช่งนาหนกั | ||||
รายการ | พืน้ ท่ี (ตารางเมตร) | ราคา/หน่วย (บาท/ตาราง เมตร) | ต้นทุนทดแทนใหม่ (บาท)1/ | ต้นทุนทดแทนใหม่ สุทธิ หลังหักการ เส่ือมสภาพ (บาท)2/ |
- พืน้ ที่ภายในอาคาร | 24 | L/S | 373,000 | 358,080 |
12. อาคารปอ้ มยาม | ||||
- พืน้ ที่ภายในอาคาร | 14 | 10,000 | 140,000 | 134,400 |
13. อาคารสบไม้ | ||||
- พืน้ ที่ภายในอาคาร | 22 | 9,000 | 198,000 | 194,040 |
14. อาคารหอ้ งทางานผอู้ านวยการ (ตคู้ อนเทรนเนอร)์ | ||||
- พืน้ ที่ภายในอาคาร | 18 | 12,000 | 216,000 | 213,840 |
15. โรงจอดรถหลงที่ 1 | ||||
- พืน้ ที่ภายในอาคาร | 144 | 3,000 | 432,000 | 397,440 |
16. โรงจอดรถหลงที่ 2 | ||||
- พืน้ ที่ภายในอาคาร | 90 | 3,000 | 270,000 | 248,400 |
17. โรงจอดรถหลงที่ 3 | ||||
- พืน้ ที่ภายในอาคาร | 108 | 3,000 | 324,000 | 298,080 |
ส่ิงพัฒนาควบบนที่ดิน | ||||
- ถนนภายใน พรอ้ มท่อระบายนา˚้ | 10,400 | 1,200 | 12,480,000 | 10,982,400 |
- ลานคอนกรีต | 14,300 | 800 | 11,440,000 | 10,067,200 |
- รวก่ออิฐบล็อคฉาบปนู ทาสี+ดานบนแส ตนเลส (ดานหนา) | 220 | 4,000 | 880,000 | 774,400 |
- รวก่ออิฐบล็อคฉาบปนู ทาสี (ดา้ นหนา) | 440 | 1,500 | 660,000 | 580,800 |
- บอ่ พกนา˚้ (บอ่ คอนกรีต) | 225 | 6,000 | 1,350,000 | 1,188,000 |
รวมมูลค่าส่ิงปลูกสร้าง | 92,237,720 | |||
หมายเหตุ : 1/ ในการใหไ้ ดมาซงตน้ ทนุ ทดแทนใหมของทรพั ยส์ ิน ใชวิธีคิดตน้ ทนุ ต่อหน่วยตารางเมตรสาหรบวิธีคิดตน้ ทนุ ตอ่ หน่วยตารางเมตร โดยอางอิงจาก
มาตรฐานราคาค่าก่อสรางอาคารปี พ.ศ. 2560 ของสมาคมผป้ ระเมินค่าทรพั ยส์ ินแห่งประเทศไทย พรอ้ มทงปรบแกราคาค่าก่อสรางตามคณภาพวสั ด
2/ ค่าเสื่อมราคาของอาคารและสิ่งพฒนาควบบนที่ดิน พิจารณาค่าเสื่อมของสมาคมผป้ ระเมินค่าทรพั ยส์ ินแห่งประเทศไทยและไดปรบแกอ้ ตั ราค่าเสื่อม ตามสภาพของทรพั ยส์ ินแต่ละรายการในระหวางทาการสารวจ และสิ่งพฒนาควบบนที่ดิน (อายประมาณ 4 ปี พิจารณาค่าเสื่อมปีละ 3%)
1.3 การประเมินราคาเคร่ืองจก
รและอุปกรณส
า˚ หร
โรงไฟฟ้า WKE โดยวิธีคิดจากตน
ทุน (Cost Approach)
การประเมินมล
ค่าเครื่องจก
รและอป
กรณ์ ผปู
ระเมินไดส
า˚ รวจตนทน
ทดแทนใหมข
องเครื่องจก
รและอป
กรณ์ โดย
จะพิจารณาจากขอมล
ของราคาที่ไดจ
ากผผู
ลิต ผแู
ทนจา˚ หน่าย ตลอดจนขอ
มูลของลก
คา้ ประกอบกบขอมล
ของทาง WKE
และนา˚ ขอมล
ดงั กลา่ วมาหามล
ค่าตลาดยติธรรมของทรพ
ยสิน คือตนทน
ทดแทนใหม่หก
ดว้ ยค่าเสื่อมราคาตามสภาพรวม
ซงึ่ อธิบายตามสตรการคา˚ นวณดงั นี
มลคา่ ตลาดยติธรรม (Fair Market Value, FMV) = ตนทนทดแทนใหม่ – คา่ เสอมราคารวมทงั้ หมด
อา้ งอิงตามสตร FMV = RCN * P * F * E และ P = (1-n/N) * C
โดยกา˚ หนดให้ RCN : ตนทนทดแทนใหม่
P : คา่ เสอมราคาตามกายภาพ
F : คา่ เสอมราคาทางประโยชนใ์ ชสอย
E : คา่ เสอมราคาทางปัจจยภายนอกหรอทางเศรษฐกิจ
N : อายการใชง้ านของเครองจกร (ปี)
N : อายการใชง้ านที่ผา่ นมาของเครองจกร (ปี) C : สภาพของเครองจกร (%)
ความเห็นของที่ปรกษาทางการเงินอิสระเกี่ยวกบั รายการไดม้ าซงสินทรพย์ และรายการที่เกี่ยวโยงกนของบรษิ ัท เพาเวอร์ โซลชู ่นั เทคโนโลยี จากดั (มหาชน)
ตารางสรุปรายละเอียดของเครองจกรและอปกรณของโรงไฟฟ้า WKE
เครอื่ งมือและอปุ กรณ์ | จานวนเครอื่ ง | อายผุ ่านงาน(ปี) | อายการใชงาน (ปี) | อายคงเหลือ (ปี) | ตนทนทดแทนใหม่ (บาท) | คาเสื่อมราคาทาง กายภาพ | มลู คาที่ประเมิน (บาท) |
1. หมอ้ แปลงไฟฟา้ | 1 | 4 | 20 | 16 | 3,000,000 | 80.00% | 2,400,000 |
2. ระบบเตรยมและป้อนเชือ้ เพลิง | 1 | 4 | 20 | 16 | 4,680,000 | 80.00% | 3,740,000 |
3. ชดขนถ่ายเชือ้ เพลิง | 1 | 4 | 20 | 16 | 72,400,000 | 80.00% | 57,920,000 |
4. ชดเผาไหมเชือ้ เพลิง | 1 | 4 | 25 | 21 | 150,000,000 | 84.00% | 126,000,000 |
5. หมอ้ นา˚้ | 1 | 4 | 25 | 21 | 110,000,000 | 84.00% | 92,400,000 |
6. เครอื่ งกาจดฝ่ นดวยไฟฟาสถิต | 1 | 4 | 25 | 21 | 25,000,000 | 84.00% | 21,000,000 |
7. เครอื่ งกาเนิดไฟฟา้ | 1 | 4 | 25 | 21 | 90,000,000 | 84.00% | 75,600,000 |
8. ปั้นจ่นั | 1 | 4 | 20 | 16 | 3,500,000 | 80.00% | 2,800,000 |
9. ชดควบคมุ การผลิตไฟฟา้ | 1 | 4 | 25 | 21 | 62,000,000 | 84.00% | 52,080,000 |
10. หมอ้ แปลงไฟฟา้ 1 | 1 | 4 | 25 | 21 | 6,500,000 | 84.00% | 5,460,000 |
11. หมอ้ แปลงไฟฟา้ 2 | 1 | 4 | 20 | 16 | 800,000 | 80.00% | 640,000 |
12. หอระบายความรอ้ น | 1 | 4 | 20 | 16 | 24,000,000 | 80.00% | 19,200,000 |
13. ระบบนาดบั เพลิง | 1 | 4 | 20 | 16 | 5,000,000 | 80.00% | 4,000,000 |
14. เครอื่ งกาเนิดไฟฟา้ | 1 | 4 | 20 | 16 | 2,520,000 | 80.00% | 2,020,000 |
15-16 เครอื่ งอดอากาศ | 1 | 4 | 20 | 16 | 1,200,000 | 80.00% | 960,000 |
17. ชดปรบั ปรุงคณภาพนา˚้ | 1 | 4 | 20 | 16 | 16,000,000 | 80.00% | 12,800,000 |
18. ระบบผลิตนา้˚ บรสิ ทุ ธิ์ | 1 | 4 | 20 | 16 | 80.00% | ||
19. เครอื่ งช่งนาหนกรถบรรทกุ | 1 | 4 | 20 | 16 | 1,000,000 | 80.00% | 800,000 |
20. เครอื่ งสบั ยอ่ ยไม้ | 1 | 0 | 20 | 20 | 3,400,000 | 100.00% | 3,400,000 |
รวม | 581,000,000 | 483,220,000 | |||||
สรุปมูลค่าทดินและสิ่งปลูกสรา้ ง
รายการ | จานวน | หน่วยละ | มูลค่า (บาท) |
1. ที่ดิน | |||
- ที่ดินโฉนดเลขที่ 597 | 100.4075 ไร่ | 360,000 บาทตอไร่ | 36,146,700 |
2. สงิ่ ปลกสรา้ ง | 17 รายการ | 92,237,720 | |
3. เครองจกรและอปกรณ์ | 20 รายการ | 483,220,000 | |
รวม | 611,604,420 | ||
จากการประเมินราคาที่ดิน, สงิ่ ปลกสรา้ ง, เครอ
611,604,420 บาท
งจกรและอปกรณของผป
ระเมินทรพยส
นอิสระจะไดม
ลคา่ เทา่ กบ
ความเห็นที่ปรึกษาทางการเงนิ อิสระสาหรับโรงไฟฟ้า WKE
ในการประเมินมล
คา่ ที่ดินของโรงไฟฟา
WKE ผป
ระเมินทรพยส
นอิสระประเมินมล
คา่ ดงั กลา่ วดว้ ยวิธีเปรยบเทียบ
กบราคาตลาดกบบรเิ วณใกลเ้ คียง (Market Value Comparable Approach) ซงึ่ พิจารณาจากปัจจยตา่ งๆ เช่น ทา˚ เล/ที่ตงั
การคมนาคม ขนาดและรูปรา่ งที่ดิน สภาพแวดลอม และระบบสาธารณปโภค เป็นตน
โดยผป
ระเมินสนทรพยอิสระได
สา˚ รวจขอ้ มล
ตลาดจา˚ นวน 4 ขอมล
ซงึ่ มีราคาเสนอขายระหวา่ ง 400,000 – 700,000 บาท/ไร่ และมีการปรบแกตามการ
คา˚ นวณของผป
ระเมินทรพยส
นอิสระเพื่อใหส
ะทอนราคาขายปัจจบ
นหรอราคาที่คาดวา่ จะซือขายไดตามวิธีถ่วงนา˚้ หนก
(Weight Quality Score) เช่น ที่ตงั
เนือที่ดิน และรูปรา่ ง จะไดราคาซือขายอยท
ี่ 360,000 บาท/ไร
การประเมินสงิ่ ปลกสรา้ งของโรงไฟฟา
WKE ผป
ระเมินทรพยส
นอิสระประเมินมล
คา่ ดงั กลา่ วดว้ ยวิธีตนทน
ทดแทนสทธิ โดยพิจารณาในมล
คา่ ตลาดปัจจบ
นในการก่อสรา้ ง คา่ จา้ ง แรงงาน คา่ ดา˚ เนินการ และผลกา˚ ไร แลว้ หกออก
ดว้ ยคา่ เสอมราคาอนเนื่องมาจากอายุ สภาพการใชง้ าน ความลา้ สมยจากการใชง้ าน โดยผประเมินสนทรพยอิสระพิจารณา
คา่ เสอมราคาของอาคารและสงิ่ พฒนาควบบนที่ดินอายประมาณ 4 ปี พิจารณาคา่ เสอมปีละ 3% จะไดราคาสงิ่ ปลกสรา้ ง
อยท
ี่ 92,237,720 บาท การประเมินมล
คา่ เครอ
งจกรและอปกรณโ์ รงไฟฟา
WKE ผป
ระเมินทรพยส
นอิสระประเมินมล
คา่ ดงั กลา่ วดว้ ยวิธี
ตนทน
(Cost Approach) โดยคา˚ นวณหามล
คา่ ยติธรรม (Fair Market Value) โดยการนา˚ ตนทน
ทดแทนใหมห
กลบกบคา
เสอมราคารวมทงั้ หมด โดย ตน
ทนทดแทนใหมจะพิจารณาจากขอมล
ของราคาที่ไดจากผผู ลต
ผแ้ ทนจา˚ หนา่ ย ตลอดจน
ขอมลู
เทา่ กบ
ของลกคา้ ประกอบกบั
483,220,000 บาท
ขอมล
ของทาง WKE และคา่ เสอมรวมประกอบดว้ ย คา่ เสอ
มราคาทางกายภาพ โดยจะไดม
ลคา
2. การประเมินราคาโรงไฟฟ้าพลังงานชีวมวล บริษัท พีเอสที เอ็นเนอรย์ ่ี 1 จากัด (“PSTE1”)
2.1 การประเมินราคาท่ีดนสา˚ หรบั โรงไฟฟา้ PSTE1 โดยวิธีเปรียบเทียบบริเวณใกล้เคียง
การประเมินราคาที่ดิน ผู้ประเมินได้สารวจข้อมูลตลาด เปรียบเทียบในบริเวณใกล้เคียง (Market Value
Comparable Approach) ซงึ่ พิจารณาจากปัจจยตา่ งๆ เช่น ทา˚ เล/ที่ตงั การคมนาคม ขนาดและรปราู ่ งที่ดิน สภาพแวดลอ้ ม
และระบบสาธารณป
โภค เป็นตน
จากนน
ทา˚ การวิเคราะหปรบแกราคาที่แตกตา่ งจากขอมล
ราคาตลาด (Adjustment Grid
Sale Analysis) และนา
มาวิเคราะหใ์ หน
าหนักขอ
มูล (Weight Quality Score) ทงั้ นี้ ขอ
มูลตลาดที่จะใช้ในการประเมิน
มลคา่ ที่ดิน มีรายละเอียดสรุปไดดงั นี
วตถประสงค์ | เพื่อสาธารณะ |
ประเภททรพยส์ นิ | เนือที่ 49 ไร่ 12.4 ตารางวา |
ที่ตงั้ ทรพยส์ นิ | ตา˚ บลเหมืองหมอ้ อา˚ เภอเมืองแพร่ จงั หวดแพร่ |
สภาพที่ดิน | ที่ดินรูปหลายเหลยม ติดซอยไมมีชื่อ |
ผถู้ ือกรรมสทิ ธิ์ | บรษิ ัท พีเอสที เอ็นเนอรยี่ 1 จา˚ กดั |
โฉนดที่ดิน | 15 ฉบบั (44925,44927,44928,44930,55072,88344,98145,99645,99646,99648, 103418,103422) |
ภาระผกพนที่จดทะเบียน | ทรพยส์ นปลอดการจา˚ นอง |
วนที่ประเมิน | 19 เมษายน 2562 |
ทงั้ นี้ PSTE1 มีแผนที่จะตงั้ โรงงานผลตไฟฟา้ จากชีวมวล โดยไดซอ้ ที่ดินบางสว่ นแลว้ ตามรายละเอียดที่กลา่ ว และ มีแผนที่จะซือที่ดินเพิ่มเติมเพื่อรองรบการก่อสรา้ งโรงงานผลตไฟฟา้ ในอนาคต
รูปแสดงทต
ทดน
ของโรงไฟฟ้า PSTE1
ตารางสรุปรายละเอียดของทด
ินที่ประเมินและขอ
มูลทดน
อ่ืนท
˚ามาเปรียบเทียบ
รายการ | ทรัพยส์ ิน | ข้อมูล 1 | ขอ้ มูล 2 | ข้อมูล 3 | ขอ้ มูล 4 |
1. ประเภททรพั ยส์ ิน | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ |
2. ทาเลที่ตงั้ | ติดซอยไมมีชื่อ | ||||
ติดซอยไมมีชื่อ | ติดซอยไมมีชื่อ | ติดทางหลวงชนบท 4011 | ซอยไมมีชื่อ | แยกจากทางหลวงชนบท | |
ห่างจากทางหลวงชนบท | ห่างจากทางหลวงชนบท | ห่างจากทางหลวงชนบท | ห่างจากทางหลวงชนบท | 4011 | |
พร. 3024 | พร. 3024 | พร. 3024 | พร. 3024 | ห่างจากทางหลวงชนบท | |
ประมาณ 1.1 กิโลเมตร | ประมาณ 1.3 กิโลเมตร | ประมาณ 1.1 กิโลเมตร | ประมาณ 150 เมตร | พร. 3024 | |
ประมาณ 600 เมตร | |||||
3. สภาพแวดลอ้ ม | เกษตรกรรม | เกษตรกรรม | เกษตรกรรม | เกษตรกรรม | เกษตรกรรม |
4. สาธารณปโภค | ไมมี | ไมมี | ไฟฟา้ และนาบาดาล | ไฟฟา้ และนาบาดาล | ไมมี |
5. ผงเมือง | ชนบท และเกษตรกรรม | ชนบท และเกษตรกรรม | ชนบท และเกษตรกรรม | ชนบท และเกษตรกรรม | ที่อยอู่ าศยหนาแน่นมาก |
6. สภาพ/ถนนทางเขา้ | ไมมีทางเขา้ - ออก | หินคลกุ กวาง 6 เมตร | ลาดยาง กวาง 6 เมตร | หินคลกุ กวาง 6 เมตร | หินคลกุ กวาง 3 เมตร |
รายการ | ทรัพยส์ ิน | ขอ้ มูล 1 | ข้อมูล 2 | ข้อมูล 3 | ขอ้ มูล 4 |
7. เนือ้ ที่ดิน | 36 ไร่ 2 งาน 07.4 ตาราง วา | 15 ไร่ 1 งาน | 11 ไร่ | 8 ไร่ | 5 ไร่ 1 งาน 53 ตารางวา |
8. รูปราง | หลายเหลี่ยม | หลายเหลี่ยม | สี่เหลี่ยมผืนผา้ | สี่เหลี่ยมผืนผา้ | หลายเหลี่ยม |
9. หนากวาง | ประมาณ 5 เมตร | ประมาณ 100 เมตร | ประมาณ 50 เมตร | ประมาณ 70 เมตร | ประมาณ 100 เมตร |
10. ระดบั /การถมดิน | ถมแลวเสมอถนน | ถมแลวเสมอถนน | ถมแลวเสมอถนน | ยงไมถม ต่ากวาถนน 1.00 เมตร | ยงไมถม ต่ากวาถนน 0.50 เมตร |
11. การใชประโยชนใน ปัจจบุ นั | ไมมีการใชประโยชน์ | ไมมีการใชประโยชน์ | ไมมีการใชประโยชน์ | ไมมีการใชประโยชน์ | ไมมีการใชประโยชน์ |
12. เสนอขาย (บาท/ไร)่ | 300,000 | 450,000 | 300,000 | 400,000 | |
13. วนั ที่ | ปลายปี พ.ศ. 2561 - ปัจจบุ นั | ปลายปี พ.ศ. 2561 - ปัจจบุ นั | ปลายปี พ.ศ. 2561 - ปัจจบุ นั | ปลายปี พ.ศ. 2561 - ปัจจบุ นั | |
ปรับฐานข้อมูล | |||||
ราคาเสนอขาย/ซือ้ ขาย (บาท/ ไร)่ | 300,000 | 450,000 | 300,000 | 400,000 | |
การต่อรอง/ระยะเวลาการ ขาย-ซือ้ ขาย | -10% | -10% | -10% | -10% | |
ราคาหลงปรบแก้ (บาท/ไร)่ | 270,000 | 405,000 | 270,000 | 360,000 | |
ค่าถมดิน (บาท/ไร)่ 1/ | 0 | 0 | 0 | 0 | |
ราคาหลงปรบแกส้ ทุ ธิ | 270,000 | 405,000 | 270,000 | 360,000 | |
การวิเคราะหป์ รับแก้ราคา | |||||
ก. ทาเลที่ตงั้ | -10% | -20% | -10% | -10% | |
ข. สภาพแวดลอ้ ม | 0% | 0% | 0% | 0% | |
ค. สาธารณปโภค | 0% | -5% | -5% | 0% | |
ง. ผงเมือง | 0% | 0% | 0% | 0% | |
จ. สภาพ/ถนนทางเขา้ | -15% | -20% | -15% | -15% | |
ฉ. เนือ้ ที่ดิน | -10% | -10% | -10% | -15% | |
ช. รูปราง | 0% | -10% | -10% | 0% | |
ซ. หนากวางต่อเนือ้ ที่ดิน | -5% | -5% | -5% | -10% | |
รวมค่าปรบแกท้ งหมด | -40% | -70% | -55% | -50% | |
มลู ค่าที่ปรบแลว้ (บาท/ไร)่ | 162,000 | 121,500 | 121,500 | 180,000 | |
การวิเคราะหใ์ ห้นา้˚ หนักข้อมูล | |||||
การปรบแกท้ งหมด | 215.00 | 40.00 | 70.00 | 55.00 | 50.00 |
สดั สวนการปรบแก้ | 1.00 | 0.1860 | 0.3256 | 0.2558 | 0.2326 |
แปลงค่า (สวนกลบ) | 16.66 | 5.3750 | 3.0714 | 3.9091 | 4.3000 |
นาหนกของขอ้ มลู | 1.00 | 0.3227 | 0.1844 | 0.2347 | 0.2582 |
ราคาปรบแกค้ รงสดุ ทาย (บาท/ไร)่ | 149,673 | 52,280 | 22,406 | 28,516 | 46,471 |
มลู ค่าตลาดยตุ ิธรรม (บาท/ไร)่ | 150,000 | ||||
ผประเมินทรพยส
นอิสระประเมินราคาที่ดินของโรงไฟฟา
PSTE1 โดยวิธีเปรยบเทียบราคาตลาดเทา่ กบ
150,000
บาทตอไร่ และเนือที่ดินสว่ นบอนา 48,000 บาทตอไร
สรุปมูลค่าทดิน
รายการ | จานวน | หน่วยละ | มูลค่า (บาท) |
1. ที่ดิน | |||
- ที่ดิน | 36.5185 ไร่ | 150,000 บาทตอ่ ไร่ | 5,477,775 |
- บอ่ นา˚้ | 12.5125 ไร่ | 48,0001/ บาทตอ่ ไร่ | 600,600 |
รวม | 6,078,375 หรือประมาณ 6,078,000 | ||
หมายเหตุ : 1/ บางสวนของทรพั ยส์ นิ มีสภาพเป็นบ่อนา
เนือท่ีประมาณ 12 ไร่ 2 งาน 05 ตารางวา ลกประมาณ 5-7 เมตร ในการประเมินมลคาของท่ีดนิ ใน
ส่วนท่ีเป็นบ่อนา
ผูป
ระเมินสินทรพ
ยอิสระพิจารณาการเปลี่ยนแปลงการใชป้ ระโยชนจ์ ากสภาพปัจจุบน
โดยการถมท่ีดิน ซ่ึงเม่ือพิจารณา
ค่าใชจ่ายในการถมท่ีซงึ เป็นบ่อนา˚้ ลกึ ประมาณ 5-7 เมตร ตอ้ งมีค่าใชจ่ายการถมประมาณ 150,000 บาท/ไร่ ซึ่งสงู กว่ามูลค่าของท่ีดินของ
ทรพั ยส์ น ดงนนั้ การถมทีดน่ ิ นจี้ งเปนทาง็ เลือกทีไม่เ่ หมาะสม และปจจบั ุ นั มีธุรกิจนายหนาประกนั รบซือทดนี่ ิ เพื่อนาโฉนดไปคาประกันผตู้ อ้ งหา
ซงึ หากสมมติฐานว่านายหนาประกนั รบซือ้ ท่ีดินในราคาประมาณ 30% ของราคาประเมินราชการ ดงั นนั้ ผูประเมินสินทรพั ยอิสระมีความเหน
ว่ามลคาท่ีดนิ ในสวนท่ีเป็นบ่อนานีเ้ ทากบ
30% ของราคา 160,000 บาท/ไร่ (ตามราคาประเมินราชการ) หรือเทากบ
48,000 บาท/ไร
จากการประเมินราคาที่ดินของผป
ระเมินทรพยส
นอิสระจะไดม
ลคา่ ที่ดินของ PSTE1 เทา่ กบ
6,078,000 บาท
ความเห็นที่ปรึกษาทางการเงนิ อิสระสาหรับโรงไฟฟ้า PSTE1
ในการประเมินมล
คา่ ที่ดินของโรงไฟฟา
PSTE1 ผป
ระเมินทรพยส
นอิสระประเมินมล
คา่ ดงั กลา่ วดว้ ยวิธี
เปรยบเทียบกบราคาตลาดกบบรเิ วณใกลเ้ คียง (Market Value Comparable Approach) ซงึ่ พิจารณาจากปัจจยตา่ งๆ เช่น
ทา˚ เล/ที่ตงั
การคมนาคม ขนาดและรูปรา่ งที่ดิน สภาพแวดลอม และระบบสาธารณปโภค เป็นตน
โดยผป
ระเมินทรพยสน
อิสระสา˚ รวจขอมล
ตลาดจา˚ นวน 4 ขอมล
ซงึ่ มีราคาเสนอขายระหวา่ ง 300,000 – 450,000 บาท/ไร่ และมีการปรบแกตาม
การคา˚ นวณของผป
ระเมินทรพยส
นอิสระเพื่อใหส
ะทอนราคาขายปัจจบ
นหรอราคาที่คาดวา่ จะซือ้ ขายไดต
ามวิธีถ่วงนา˚้ หนก
(Weight Quality Score) เช่น ที่ตงั สา˚ หรบพืนที่บอนา˚้
เนือที่ดิน และรูปรา่ ง จะไดราคาซือขายอยท
ี่ 150,000 บาท/ไร่ และ48,000 บาท/ไร
สรุปรายงานการประเมินของ บริษัท เพาเวอรโ์ ซลูช่ัน เทคโนโลยี จากัด (มหาชน) (“PSTC”)
บริษัทฯไดว้ ่าจา้ งบริษัท พรสยามคอนซลแทนท์ แอนด์ เซอรว์ ิส จา˚ กัด เพื่อประเมินมูลค่าราคาของที่ดินและสิ่ง
ปลกสรา้ งและเครองจกรของ PSTC ประเมิน ณ เดือนเมษายน 2562 โดยสรุปมลคา่ ประเมินไดตามตารางดงั นี
บริษัท เพาเวอรโ์ ซลชู ่นั เทคโนโลยี จา˚ กดั (มหาชน) | |||
ประเภท | เลขทฉ่ี โนด | เนือ้ ที่ | มูลค่า (ล้านบาท) |
ที่ดิน | 52514 | 642.5 ตารางวา | 37.50 |
ที่ดิน | 12969 | 390 ตารางวา | 46.80 |
ที่ดิน | 233,234 | 24.851 ไร่ | 7.46 |
บอนา˚้ | 233,234 | 11.9375 ไร่ | 0.24 |
สงิ่ ปลกสรา้ ง | - | - | 9.40 |
รวม | 101.40 | ||
การประเมินราคาที่ดินของ PSTC โดยวิธีเปรียบเทียบบริเวณใกล้เคียง
การประเมินราคาทรพ
ยสิน ผูป
ระเมินไดส
า˚ รวจขอ
มูลตลาด เปรียบเทียบในบริเวณใกลเ้ คียง (Market Value
Comparable Approach) ซงึ่ พิจารณาจากปัจจยตา่ งๆ เช่น ทา˚ เล/ที่ตงั การคมนาคม ขนาดและรปราู ่ งที่ดิน สภาพแวดลอ้ ม
และระบบสาธารณป
โภค เป็นตน
จากนน
ทา˚ การวิเคราะหปรบแกราคาที่แตกตา่ งจากขอมล
ราคาตลาด (Adjustment Grid
Sale Analysis) และนา
มาวิเคราะหใ์ หน
าหนักขอ
มูล (Weight Quality Score) ทงั้ นี้ ขอ
มูลตลาดที่จะใช้ในการประเมิน
มลคา่ ที่ดิน มีรายละเอียดสรุปไดดงั นี
วตถปุ ระสงค์ | : | เพื่อสาธารณะ |
ประเภททรพยส์ ิน | : | ทรพยส์ ินสวนที่ 1: เนือ้ ที่ 1 ไร่ 2 งาน 42.5 ตารางวา ทรพยส์ ินสวนที่ 2: เนือ้ ที่ 3 งาน 90 ตารางวา ทรพยส์ ินสวนที่ 3: เนือ้ ที่ 36 ไร่ 3 งาน 15.4 ตารางวา หกเนือ้ ที่บอ่ นารวมประมาณ 11 ไร่ 3 งาน 75 ตารางวา คงเหลือเนือ้ ที่ดินประมาณ : 24 ไร่ 3 งาน 40.4 ตารางวา |
ที่ตง้ ทรพยส์ ิน | : | ทรพยส์ ินสวนที่ 1: ตาบลหมสู ี อาเภอปากชอ่ ง จงหวดนครราชสีมา ทรพยส์ ินสวนที่ 2: แขวงสายไหม เขตสายไหม จงหวดกรุงเทพฯ ทรพยส์ ินสวนที่ 3: ตาบลหนองมะคาโมง อาเภอดานชาง จงหวดสพรรณบรุ ี |
สภาพที่ดิน | : | ทรพยส์ ินสวนที่ 1:ที่ดินรูปสี่เหลี่ยมผืนผา้ มีหนากวางดานทิศใต้ ติดกบั ถนนโครงการทอสคาน่า วลั เล่ กวาง ประมาณ 38 เมตร ความลกเฉลี่ยประมาณ 71 เมตร ทรพยส์ ินสวนที่ 2:ที่ดินรูปสี่เหลี่ยมผืนผา้ มีหนากวางประมาณ 33.50 เมตร และดานทิศตะวนออก ติดซอย พหลโยธิน 56 แยก 1 กวางประมาณ 35.00 เมตร ลกเขาไปถึงดานในสดุ ประมาณ 45.50 เมตร ทรพยส์ ินสวนที่ 3: ที่ดินรูปสี่เหลี่ยมคางหมู มีหนากวางดานทิศตะวนตก ติดกบั ซอยไมม่ ีชื่อ กวางประมาณ 80 เมตร ความลกเฉลี่ยประมาณ 430 เมตร |
ผถู้ ือกรรมสิทธิ์ | : | บรษิ ัท เพาเวอรโ์ ซลชู ่นั เทคโนโลยี จากดั (มหาชน) |
โฉนดที่ดิน | : | ทรพยส์ ินสวนที่ 1: 52514 ทรพยส์ ินสวนที่ 2: 12969 ทรพยส์ ินสวนที่ 3: 233 และ 234 |
ภาระผกพนที่จด ทะเบียน | : | ทรพยส์ ทรพยส์ ทรพยส์ | ินสวนที่ 1: ทรพยส์ ินตกอยภู ายใตการจดจานองกบั ินสวนที่ 2: ทรพยส์ ินตกอยภู ายใตการจดจานองกบั ินสวนที่ 3: ทรพยส์ ินปลอดการจดจานอง | ธนาคารกสิกรไทย จากดั (มหาชน) ธนาคารไทยพาณิชย์ จากดั (มหาชน) |
วนที่ประเมิน | : | ทรพยส์ ทรพยส์ ทรพยส์ | ินสวนที่ 1: 24 เมษายน 2562 ินสวนที่ 2: 18 เมษายน 2562 ินสวนที่ 3: 11 เมษายน 2562 | |
รูปแสดงทต
้ังท่ีดน
ของ PSTC ส่วนท่ี 1
ตารางสรุปรายละเอียดของทรพยสินท่ีประเมินและข้อมลทด
ินอ่ืนทน
˚ามาเปรียบเทียบ
รายการ | ทรัพยส์ ินส่วนท่ี 1 | ข้อมูล 1 | ขอ้ มูล 2 | ข้อมูล 3 | ขอ้ มูล 4 |
1. ประเภทขอ้ มลู | ที่ดินพรอ้ มอาคาร บานพกั ตากอากาศ 2 ชนั้ | ที่ดินพรอ้ มอาคาร บานพกตากอากาศ 2 ชนั้ | ที่ดินพรอ้ มอาคาร บานพกตากอากาศ 2 ชนั้ | ที่ดินพรอ้ มอาคาร บานพกตากอากาศ 2 ชนั้ | ที่ดินพรอ้ มอาคาร บานพกตากอากาศ 2 ชนั้ |
2. ทาเลที่ตงั้ | ไมต่ ิดบานเลขที่ ภายใน โครงการทอสคาน่า วลั เล่ | ภายในโครงการทอสคา น่า วลั เล่ | ภายในโครงการคาซา เขาใหญ่ | ภายในโครงการหมบู่ าน ภฟู าสวย | ภายในโครงการหมบู่ าน ภฟู าสวย |
3. สภาพแวดลอ้ ม | ยานที่อยอู่ าศยั | ยานที่อยอู่ าศยั | ยานที่อยอู่ าศยั | ยานที่อยอู่ าศยั | ยานที่อยอู่ าศยั |
4. สาธารณปโภค | ไฟฟา้ ,นาประปา, โทรศพั ท,์ ท่อระบายนา˚้ ,สนามกอลฟ์ และระบบ ความปลอดภยั | ไฟฟา้ ,นาประปา, โทรศพั ท,์ ท่อระบายนา˚้ ,สนามกอลฟ์ และระบบ ความปลอดภยั | ไฟฟา้ ,นาประปา, โทรศพั ท,์ ท่อระบายนา˚้ และระบบความ ปลอดภยั | ไฟฟา้ ,นาประปา, โทรศพั ท,์ ท่อระบายนา˚้ ,สระวายนา˚้ และระบบ ความปลอดภยั | ไฟฟา้ ,นาประปา, โทรศพั ท,์ ท่อระบายนา˚้ ,สระวายนา˚้ และระบบ ความปลอดภยั |
5. จานวนชนั้ /พืน้ ที่ใชส้ อย | 2 ชนั้ / 375 ตารางเมตร | 2 ชนั้ / 312 ตารางเมตร (สวนต่อเติม) | 2 ชนั้ / 150 ตารางเมตร | 2 ชนั้ / 180 ตารางเมตร | 2 ชนั้ / 240 ตารางเมตร |
6. ขนาดอาคาร | 22.00 x 25.00 เมตร | 18.00 x 21.50 เมตร | 8.50 x 10.70 เมตร | 10.50 x 11.00 เมตร | 13.50 x 14.50 เมตร |
7. อาย/ุ สภาพอาคาร | 8 ปี / ปานกลาง | 6 ปี / ปานกลาง | 9 ปี / ปานกลาง | 7 ปี / ปานกลาง | 7 ปี / ปานกลาง |
รายการ | ทรัพยส์ ินส่วนท่ี 1 | ข้อมูล 1 | ขอ้ มูล 2 | ข้อมูล 3 | ขอ้ มูล 4 |
8. สภาพ/ถนนทางเขา้ | ลาดยาง 6 เมตร | ลาดยาง 6 เมตร | ลาดยาง 6 เมตร | ลาดยาง 6 เมตร | ลาดยาง 6 เมตร |
9. เนือ้ ที่ดิน | 642.5 ตารางวา | 102 ตารางวา | 150 ตารางวา | 101 ตารางวา | 175 ตารางวา |
10. วสั ดุ/การตกแต่ง | กระเบือ้ งเคลือบ | กระเบือ้ งแกรนิตโตและ กระเบือ้ งเคลือบ | กระเบือ้ งแกรนิตโตและ กระเบือ้ งเคลือบ | กระเบือ้ งแกรนิตโตและ กระเบือ้ งเคลือบ | กระเบือ้ งแกรนิตโตและ กระเบือ้ งเคลือบ |
11. ระดบั /การถมดิน | ถมแลว้ เสมอถนน | ถมแลว้ เสมอถนน | ถมแลว้ เสมอถนน | ถมแลว้ เสมอถนน | ถมแลว้ เสมอถนน |
12. การใชประโยชนใน ปัจจบุ นั | อยอู่ าศยั | อยอู่ าศยั | อยอู่ าศยั | อยอู่ าศยั | อยอู่ าศยั |
13. เสนอขาย (บาท/หลง) | 16,000,000 | 6,500,000 | 7,700,000 | 15,000,000 | |
14. วนั ที่ | ตน้ ปี พ.ศ. 2561 - ปัจจบุ นั | ตน้ ปี พ.ศ. 2561 - ปัจจบุ นั | ปลายปี พ.ศ. 2558- ปัจจบุ นั | ปลายปี พ.ศ. 2561- ปัจจบุ นั | |
ปรับฐานข้อมูล | |||||
ราคาเสนอขาย/ซือ้ ขาย (บาท/ หลง) | 16,000,000 | 6,500,000 | 7,700,000 | 15,000,000 | |
การต่อรอง/ระยะเวลาการ ขาย-ซือ้ ขาย | -5% | -5% | -5% | -5% | |
ราคาหลงปรบแกส้ ทุ ธิ (บาท/ หลง) | 15,200,000 | 6,175,000 | 7,315,000 | 14,250,000 | |
การวิเคราะหป์ รับแก้ราคา | |||||
ก. ทาเลที่ตงั้ | 0% | 15% | 20% | 20% | |
ข. สภาพแวดลอ้ ม | 0% | 0% | 0% | 0% | |
ค. จานวนชนั้ /พืน้ ที่ใชส้ อย | 12% | 100% | 75% | 25% | |
ง. ขนาดอาคาร | 0% | 5% | 5% | 0% | |
จ. อาย/ุ สภาพอาคาร | 0% | 0% | 0% | 0% | |
ฉ. วสั ดุ/การตกแต่ง | 0% | 0% | 0% | 0% | |
ช. เนือ้ ที่ดิน | 135% | 300% | 280% | 125% | |
ซ. สภาพ/ถนนทางเขา้ | 0% | 0% | 0% | 0% | |
ฌ. สาธารณปโภคใน โครงการ | 0% | 15% | 15% | 10% | |
รวมค่าปรบแกท้ งหมด | 147% | 435% | 395% | 180% | |
มลู ค่าที่ปรบแลว้ (บาท/หลงั ) | 37,544,000 | 33,036,250 | 36,209,250 | 39,900,000 | |
การวิเคราะหใ์ ห้นา้˚ หนักข้อมูล | |||||
การปรบแกท้ งหมด | 1157.00 | 147.00 | 435.00 | 395.00 | 180.00 |
สดั สวนการปรบแก้ | 1 | 0.1271 | 0.3760 | 0.3414 | 0.1556 |
แปลงค่า (สวนกลบ) | 19.89 | 7.8707 | 2.6598 | 2.9291 | 6.4278 |
นาหนกของขอ้ มลู | 1 | 0.3958 | 0.1337 | 0.1473 | 0.3232 |
ราคาปรบแกค้ รงสดุ ทาย (บาท/หลง) | 37,506,018 | 14,858,615 | 4,418,314 | 5,333,073 | 12,896,015 |
มลู ค่าตลาดยตุ ิธรรม (บาท/ หลงั ) ยอดถวน | 37,500,000 | ||||
รูปแสดงทต
้งั ท่ีดน
ของ PSTC ส่วนท่ี 2
ตารางสรุปรายละเอียดของทรพยสินท่ีประเมินและข้อมลทด
ินอ่ืนทน
˚ามาเปรียบเทียบ
รายการ | ทรัพยส์ ินส่วนท่ี 2 | ขอ้ มูล 1 | ขอ้ มูล 2 | ขอ้ มูล 3 | ข้อมูล 4 |
1. ประเภทขอ้ มลู | ที่ดินพรอ้ มสิ่งปลกสราง | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินพรอ้ มสิ่งปลกสราง |
2. ทาเลที่ตงั้ | เลขที่ 325/1 ถนน พหลโยธิน และซอย | ซอยพหลโยธิน 71 (ซอย เจษฏา 1) ห่างจากถนน | ซอยวนั เฉลิม 1 แยกจาก ซอยพหลโยธิน 60 ประมาณ 180 เมตร ห่าง | ถนนวิภาวดี รงสิต ห่างจาก แยกอนสุ รณส์ ถาน ประมาณ 700 เมตร | ซอยวิภาวดี รงสิต 47 ห่าง จากถนนพหลโยธิน ประมาณ 80 เมตร |
รายการ | ทรัพยส์ ินส่วนท่ี 2 | ข้อมูล 1 | ข้อมูล 2 | ขอ้ มูล 3 | ข้อมูล 4 |
พหลโยธิน 56 แยก 1 (ซอย เก่งกาจ) | พหลโยธิน ประมาณ 100 เมตร | จากถนนพหลโยธิน ประมาณ 350 เมตร | |||
3. สภาพแวดลอ้ ม | ยานชมชนที่อยอู่ าศยั / พาณิชยกรรม/สถานที่ ราชการ | ยานชมชนที่อยอู่ าศยั / สถานที่ราชการ | ยานชมชนที่อยอู่ าศยั / พาณิชยกรรม | ยานชมชนที่อยอู่ าศยั / พาณิชยกรรม/สถานที่ ราชการ | ยานชมชนที่อยอู่ าศยั / สถานที่ราชการ |
4. สาธารณปโภค | ไฟฟา้ ,นาประปา,โทรศพั ท์ และท่อระบายนา˚้ | ไฟฟา้ ,นาประปา,โทรศพั ท์ และท่อระบายนา˚้ | ไฟฟา้ ,นาประปา,โทรศพั ท์ และท่อระบายนา˚้ | ไฟฟา้ ,นาประปา,โทรศพั ท์ และท่อระบายนา˚้ | ไฟฟา้ ,นาประปา,โทรศพั ท์ และท่อระบายนา˚้ |
5. ผงเมือง | ประเภทที่อยอู่ าศยั หนาแน่นนอ้ ย | ประเภทที่อยอู่ าศยั หนาแน่นนอ้ ย | ประเภทที่อยอู่ าศยั หนาแน่นนอ้ ย | ประเภทที่อยอู่ าศยั หนาแน่นนอ้ ย | ประเภทที่อยอู่ าศยั หนาแน่นนอ้ ย |
6. สภาพ/ถนนทางเขา้ | ลาดยางกวาง 24 เมตร | คอนกรีตกวาง 8เมตร | คอนกรีตกวาง 8เมตร | ลาดยางกวาง 30 เมตร | ลาดยางกวาง 8 เมตร |
7. เนือ้ ที่ดิน | 390 ตารางวา | 15 ไร่ หรือ 6,000 ตารางวา | 1.755 ไร่ หรือ 702 ตาราง วา | 10 ไร่ หรือ 4,000 ตารางวา | 4,605 ไร่ หรือ 1,842 ตารางวา |
8. รูปราง | คลายรูปสี่เหลี่ยมผืนผา้ | รูปหลายเหลี่ยม | รูปสี่เหลี่ยมผืนผาคางหมู | คลายรูปสี่เหลี่ยมผืนผา้ | คลายรูปสี่เหลี่ยมคางหมู |
9. หนากวาง | ประมาณ 33.50 เมตร | ประมาณ 10 เมตร | ประมาณ 85 เมตร | ประมาณ 56 เมตร | ประมาณ 145 เมตร |
10. ระดบั /การถมดิน | ถมแลวเสมอถนน | ถมแลว้ ต่ากวาถนน เล็กนอ้ ย | ถมแลวเสมอถนน | ถมแลว้ ต่ากวาถนน เล็กนอ้ ย | ถมแลว้ ต่ากวาถนน เล็กนอ้ ย |
11. การใชประโยชนใน ปัจจบุ นั | เป็นอาคารสานกงาน | ไมไ่ ดใชประโยชน์ | ไมไ่ ดใชประโยชน์ | ไมไ่ ดใชประโยชน์ | ไมไ่ ดใชประโยชน์ |
12. เสนอขาย (บาท/ตารางวา) | 80,000 | 55,000 | 100,000 | 100,000 | |
13. วนั ที่ | ตน้ ปี พ.ศ. 2560 -ปัจจบุ นั | ตน้ ปี พ.ศ. 2561 - ปัจจบุ นั | ตน้ ปี พ.ศ. 2560 | ตน้ ปี พ.ศ. 2559 - ปัจจบุ นั | |
ปรับฐานข้อมูล | |||||
ราคาเสนอขาย/ซือ้ ขาย (บาท/ ตารางวา) | 80,000 | 55,000 | 100,000 | 100,000 | |
การต่อรอง/ระยะเวลาการ ขาย-ซือ้ ขาย | -10% | -5% | -10% | -10% | |
ราคาหลงปรบแก้ (บาท/ตาราง วา) | 72,000 | 52,250 | 90,000 | 90,000 | |
ค่าถมดิน (บาท/ตารางวา) | 0 | 0 | 0 | 0 | |
ราคาหลงปรบแกส้ ทุ ธิ | 72,000 | 52,250 | 90,000 | 90,000 | |
การวิเคราะหป์ รับแก้ราคา | |||||
ก. ทาเลที่ตงั้ | 15% | 30% | 0% | 10% | |
ข. สภาพแวดลอ้ ม | 10% | 15% | 0% | 5% | |
ค. สาธารณปโภค | 0% | 0% | 0% | 0% | |
ง. ผงเมือง | 0% | 0% | 0% | 0% | |
จ. สภาพ/ถนนทางเขา้ | 15% | 15% | -5% | 15% | |
ฉ. เนือ้ ที่ดิน | 20% | 0% | 20% | 10% | |
ช. รูปราง | 10% | 0% | 10% | 0% | |
ซ. หนากวางต่อเนือ้ ที่ดิน | 10% | 10% | 5% | 5% | |
รวมค่าปรบแกท้ งหมด | 80% | 70% | 30% | 45% | |
มลู ค่าที่ปรบแลว้ (บาท/ตาราง วา) | 129,600 | 88,825 | 117,000 | 130,500 | |
การวิเคราะหใ์ ห้นา้˚ หนักข้อมูล | |||||
การปรบแกท้ งหมด | 235.00 | 80.00 | 70.00 | 40.000 | 45.00 |
สดั สวนการปรบแก้ | 1.00 | 0.3404 | 0.2979 | 0.1702 | 0.1915 |
แปลงค่า (สวนกลบ) | 17.39 | 2.9375 | 3.3571 | 5.8750 | 5.2222 |
นาหนกของขอ้ มลู | 1.00 | 0.1689 | 0.1930 | 0.3378 | 0.3003 |
รายการ | ทรัพยส์ ินส่วนท่ี 2 | ขอ้ มูล 1 | ขอ้ มูล 2 | ข้อมูล 3 | ขอ้ มูล 4 |
ราคาปรบแกค้ รงสดุ ทาย (บาท/ตารางวา) | 117,743 | 21,890 | 17,146 | 39,523 | 39,185 |
มลู ค่าตลาดยตุ ิธรรม (บาท/ ตารางวา) ยอดถวน | 120,000 |
รูปแสดงทต
้งั ท่ีดน
ของ PSTC ส่วนท่ี 3
ตารางสรุปรายละเอียดของทรพยสินท่ีประเมินและข้อมลทด
ินอ่ืนทน
˚ามาเปรียบเทียบ
รายการ | ทรัพยส์ ินส่วนท่ี 3 | ขอ้ มูล 1 | ขอ้ มูล 2 | ขอ้ มูล 3 | ข้อมูล 4 |
1. ประเภทขอ้ มลู | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ | ที่ดินวางเปลา่ |
2. ทาเลที่ตงั้ | ติดซอยไมมีชื่อ แยกจาก ทล.สพุ รรณบรี 3014 ห่าง จากถนนสายด่านชาง - อู่ ทอง (ทล.333) ประมาณ 11 กิโลเมตร | ติด ทล.สพุ รรณบรี 3014 ห่างจากถนนสายด่านชาง - อทู อง (ทล.333) ประมาณ 14 กิโลเมตร | ติด ทล.สพุ รรณบรี 4130 แยกจากถนนสายท่าชาง – สระบวก่า˚ (ทล.3350) ห่าง จากถนนด่านชาง - อทู อง (ทล.333) ประมาณ 12 กิโลเมตร | ติดซอยไมมีชื่อ แยกจาก ถนนทางหลวงชนบท สพ. 4016 ห่างจากถนนสาย ด่านชาง - อทู อง (ทล.333) 14 กิโลเมตร | ติดทล.สพุ รรณบรี 3024 ห่างจากถนนสายด่านชาง – อทู อง (ทล.333) ประมาณ 1.3 กิโลเมตร |
รายการ | ทรัพยส์ ินส่วนท่ี 3 | ข้อมูล 1 | ข้อมูล 2 | ขอ้ มูล 3 | ข้อมูล 4 |
3. สภาพแวดลอ้ ม | เกษตรกรรม | เกษตรกรรม | ที่อยอู่ าศยั และ เกษตรกรรม | เกษตรกรรม | เกษตรกรรม |
4. สาธารณปโภค | ไฟฟา้ | ไมมีสาธารณปโภค | ไฟฟา้ นาประปา | ไมมีสาธารณปโภค | ไมมีสาธารณปโภค |
5. ผงเมือง | ชนบทและเกษตรกรรม | อตุ สาหกรรมและ คลงสินคา้ | ชนบทและเกษตรกรรม | ปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม | ปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม |
6. สภาพ/ถนนทางเขา้ | ลกรงั 6 เมตร | ลาดยาง 6 เมตร | ลาดยาง 6 เมตร | ลกรงั 4 เมตร | ลาดยาง 6 เมตร |
7. เนือ้ ที่ดิน | 24 ไร่ 3 งาน 40.4 ตาราง วา (24.851 ไร)่ | 58 ไร่ 2 งาน 20 ตารางวา (58.55 ไร)่ | 50 ไร่ | 15 ไร่ 1 งาน 48 ตารางวา (15.37 ไร)่ | 13 ไร่ |
8. รูปราง | คลายรูปสี่เหลี่ยมคางหมู | รูปหลายเหลี่ยม | รูปหลายเหลี่ยม | รูปหลายเหลี่ยม | รูปหลายเหลี่ยม |
9. หนากวาง | ประมาณ 80 เมตร | ประมาณ 120 เมตร | ประมาณ 70 เมตร | ประมาณ 80 เมตร | ประมาณ 100 เมตร |
10. ระดบั /การถมดิน | เฉลี่ยสงกวาระดบถนน ประมาณ 1 เมตร | ต่ากวาถนนประมาณ 0.30 เมตร | เสมอระดบถนน | เสมอระดบถนน | ต่ากวาถนนประมาณ 0.30 เมตร |
11. การใชประโยชนใน ปัจจบุ นั | ไมไ่ ดใชประโยชน์ | ไมไ่ ดใชประโยชน์ | ไมไ่ ดใชประโยชน์ | ไมไ่ ดใชประโยชน์ | ไมไ่ ดใชประโยชน์ |
12. เสนอขาย (บาท/ตารางวา) | 380,000 | 400,000 | 250,000 | 230,000 | |
13. วนั ที่ | ตน้ ปี พ.ศ. 2562 -ปัจจบุ นั | ตน้ ปี พ.ศ. 2562 -ปัจจบุ นั | ตน้ ปี พ.ศ. 2562 -ปัจจบุ นั | ตน้ ปี พ.ศ. 2562 -ปัจจบุ นั | |
ปรับฐานข้อมูล | |||||
ราคาเสนอขาย/ซือ้ ขาย (บาท/ ไร)่ | 380,000 | 400,000 | 250,000 | 230,000 | |
การต่อรอง/ระยะเวลาการ ขาย-ซือ้ ขาย | -20% | -15% | -10% | -20% | |
ราคาหลงปรบแก้ (บาท/ไร)่ | 304,000 | 340,000 | 225,000 | 184,000 | |
ค่าถมดิน (บาท/ไร)่ ๕ | 260,000 | 200,000 | 200,000 | 260,000 | |
ราคาหลงปรบแกส้ ทุ ธิ | 564,000 | 540,000 | 425,000 | 444,000 | |
การวิเคราะหป์ รับแก้ราคา | |||||
ก. ทาเลที่ตงั้ | -35% | -35% | -35% | 0% | |
ข. สภาพแวดลอ้ ม | 0% | -10% | 0% | 0% | |
ค. สาธารณปโภค | 5% | -5% | 5% | 5% | |
ง. ผงเมือง | -10% | 0% | 0% | 0% | |
จ. สภาพ/ถนนทางเขา้ | -15% | -15% | 0% | -15% | |
ฉ. เนือ้ ที่ดิน | 10% | 10% | -5% | -5% | |
ช. รูปราง | 5% | 5% | 5% | 5% | |
ซ. หนากวางต่อเนือ้ ที่ดิน | 0% | 5% | -10% | -15% | |
รวมค่าปรบแกท้ งหมด | -40% | -45% | -40% | -25% | |
มลู ค่าที่ปรบแลว้ (บาท/ไร)่ | 338,400 | 297,000 | 255,000 | 333,000 | |
การวิเคราะหใ์ ห้นา้˚ หนักข้อมูล | |||||
การปรบแกท้ งหมด | 270.00 | 80.00 | 85.00 | 60.00 | 45.00 |
สดั สวนการปรบแก้ | 1.00 | 0.2963 | 0.3148 | 0.2222 | 0.1667 |
แปลงค่า (สวนกลบ) | 17.05 | 3.3750 | 3.1765 | 4.5000 | 6.0000 |
นาหนกของขอ้ มลู | 1.00 | 0.1979 | 0.1863 | 0.2639 | 0.3519 |
ราคาปรบแกค้ รงสดุ ทาย (บาท/ไร)่ | 306,778 | 66,980 | 55,327 | 67,296 | 117,175 |
มลู ค่าตลาดยตุ ิธรรม (บาท/ไร)่ ยอดถวน | 300,000 | ||||
หมายเหตุ : *คาถมดินไรล่ ะ 200,000 หรอื ตารางวาละ 500 บาทตอ่ ความลก 1 เมตร
ผประเมินทรพยสน
อิสระ ประเมินราคาที่ดินของ PSTC สว่ นที่ 1 โดยวิธีเปรยบเทียบราคาตลาด จะไดม
ลคา่ ที่ดิน
พรอมสงิ่ ปลกสรา้ งของ PSTC สว่ นที่ 1 เทา่ กบ 37,500,000 บาท
ผประเมินทรพยสน
อิสระ ประเมินราคาที่ดินของ PSTC สว่ นที่ 2 โดยวิธีเปรยบเทียบราคาตลาดเทา่ กบ
120,000
บาทตอ
ตารางวา ดงั นนั
จะไดม
ลคา่ ที่ดินของ PSTC สว่ นที่ 2 เทา่ กบ
46,800,000 บาท
ผประเมินทรพยสน
อิสระ ประเมินราคาที่ดินของ PSTC สว่ นที่ 3 โดยวิธีเปรยบเทียบราคาตลาดเทา่ กบ
300,000
บาทตอไร่ และบอนา
4 บอ
20,000 บาทตอไร่ ดงั นน
จะไดม
ลคา่ ที่ดินของ PSTC สว่ นที่ 3 เทา่ กบ
7,694,000 บาท
การประเมินราคาสิ่งปลูกสรา้ งและส่ิงพฒั นาควบบนที่ดินของ PSTC โดยวิธีต้นทุน
การประเมินสงิ่ ปลกสรา้ งผป
ระเมินทรพยสน
อิสระทา˚ โดยวิธีตนทน
(cost approach) โดยพิจารณาในมล
คา่ ตลาด
ปัจจบ
นในการก่อสรา้ ง คา่ จา้ ง แรงงาน คา่ ดา˚ เนินการ และผลกา˚ ไร แลว้ หกออกดว้ ยคา่ เสอมราคาอน
เนื่องมาจากอายุ สภาพ
การใชง้ าน ความลา้ สมยจากการใชง้ าน โดยรายละเอียดการประเมินมีดงั ตอไปนี
รายการ | พืน้ ท่ี (ตารางเมตร) | ราคา/หน่วย (บาท/ตาราง เมตร) | ต้นทุนทดแทนใหม่ (บาท)1/ | ต้นทุนทดแทนใหม่ สุทธิ หลังหักการ เส่ือมสภาพ (บาท)2/ |
1. อาคารสานกงาน 3 ชนั้ เลขที่ 325/1 | ||||
- พืน้ ที่ใชส้ อยสวนสานกงาน | 927 | 15,000 | 13,905,000 | |
- พืน้ ที่ใชส้ อยสวนสโตรส์ ินคา้ | 113 | 6,000 | 678,000 | |
- พืน้ ที่ใชส้ อยสวนเฉลียงทางเขา้ | 48 | 4,000 | 192,000 | |
- พืน้ ที่ใชส้ อยสวนระเบียง | 87 | 3,500 | 304,500 | |
รวม | 15,079,500 | 8,142,930 | ||
2. อาคารบานพกอาศยครงตึกครงไม้ 2 ชนั้ | ||||
- พืน้ ที่ใชส้ อยภายในอาคาร | 67 | 13,000 | 871,000 | 470,340 |
- พืน้ ที่ใชส้ อยสวนต่อเติมอาคาร | 26 | 5,000 | 130,000 | 123,500 |
รวม | ||||
3. อาคารหอ้ งนา˚้ พรอ้ มที่เก็บของ | ||||
- พืน้ ที่ใชส้ อยสวนหอ้ งนา˚้ | 12.40 | 6,000 | 74,400 | |
- พืน้ ที่ใชส้ อยสวนหอ้ งเก็บของ | 15 | 3,000 | 45,000 | |
รวม | 119,400 | 105,072 | ||
4. โรงจอดรถยนต์ | 160 | 2,000 | 320,000 | 281,600 |
ส่ิงพัฒนาควบบนที่ดิน | ||||
- รวคอนกรีต | 379 | 2,300 | 871,700 | 270,227 |
รวมมูลค่าส่ิงปลูกสร้าง | 9,393,669 | |||
รวมมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง (ปัดเศษ) | 9,400,000 | |||
หมายเหตุ : 1/ ในการใหไ้ ดมาซงตน้ ทนุ ทดแทนใหมของทรพั ยส์ ิน ใชวิธีคิดตน้ ทนุ ต่อหน่วยตารางเมตรสา˚ หรบวิธีคิดตน้ ทนุ ต่อหน่วยตารางเมตร โดยอา้ งอิงจากมาตรฐาน
ราคาค่าก่อสรางอาคารปี พ.ศ. 2560 ของสมาคมผป้ ระเมินค่าทรพั ยส์ ินแห่งประเทศไทย พรอ้ มทงปรบแกราคาค่าก่อสรางตามคณภาพวสั ด
สรุปมูลค่า
2/ ค่าเสื่อมราคาของอาคารและสิ่งพฒนาควบบนที่ดิน พิจารณาค่าเสื่อมของสมาคมผป้ ระเมินค่าทรพั ยส์ ินแห่งประเทศไทยและไดปรบแกอ้ ตั ราค่าเสื่อมตาม สภาพของทรพั ยส์ ินแต่ละรายการในระหวางทาการสารวจ และสิ่งพฒนาควบบนที่ดิน (อายประมาณ 4-46 ปี พิจารณาค่าเสื่อมปีละ 2-3%)
รายการ | จานวน | หน่วยละ | มูลค่า (บาท) |
1. ที่ดิน | |||
- สวนที่ 1 (โฉนด 52514) | 1 ไร่ 2 งาน 42.5 ตารางวา (642.5 ตารางวา) | 37,500,000 | |
- สวนที่ 2 (โฉนด 12969) | 3 งาน 90 ตารางวา (390 ตารางวา) | 120,000 บาทตอ่ ตารางวา | 46,800,000 |
รายการ | จานวน | หน่วยละ | มูลค่า (บาท) |
- สวนที่ 3 (โฉนด 233,234) | 24 ไร่ 3 งาน 40.4 ตารางวา (24.851 ไร)่ | 300,000 บาทตอ่ ไร่ | 7,455,300 |
- สวนที่ 3 บอ่ นา˚้ 4 บอ่ (โฉนด 233,234) | 11 ไร่ 3 งาน 75 ตารางวา (11.9375 ไร)่ | 20,000 บาทตอ่ ไร่ | 238,750 |
รวม | 91,994,050 | ||
2. สิ่งปลกสราง | 4 รายการ และสิงพฒั นาควบ บนที่ดิน | 9,400,000 | |
รวม | 101,394,050 | ||
จากการประเมินราคาที่ดินและสงิ่ ปลกสรา้ งของผป
ระเมินทรพยสน
อิสระ จะไดม
ลคา่ ที่ดินและสงิ่ ปลกสรา้ งของ
PSTC เทา่ กบ 101,394,050 บาท
ความเห็นท่ีปรึกษาทางการเงนิ อิสระสาหรับ PSTC
ในการประเมินมล
คา่ ที่ดินของ PSTC ผป
ระเมินทรพยส
นอิสระประเมินมล
คา่ ดงั กลา่ วดว้ ยวิธีเปรย
บเทียบกบราคา
ตลาดกบบรเิ วณใกลเ้ คียง (Market Value Comparable Approach) ซงึ่ พิจารณาจากปัจจยตา่ งๆ เช่น ทา˚ เล/ที่ตงั การ
คมนาคม ขนาดและรูปรา่ งที่ดิน สภาพแวดลอม และระบบสาธารณปโภค เป็นตน
โดยผป
ระเมินทรพยส
นอิสระไดส
า˚ รวจ
ขอมล
ตลาดจา˚ นวน 4 ขอมล
ซงึ่ มีราคาเสนอขายระหวา่ ง 6,500,000–16,000,000 บาท สา˚ หรบทรพยส
นสว่ นที่ 1, 55,000–
100,000 บาท/ตารางวา สา˚ หรบ
ทรพยส
นสว่ นที่ 2 และ บาท/ไร่ 230,000 – 400,000 บาท/ไร่ สา˚ หรบทรพยส
นสว่ นที่ 3 และ
มีการปรบแกตามการคา˚ นวณของผป
ระเมินทรพยส
นอิสระเพื่อใหส
ะทอนราคาขายปัจจบ
นหรอราคาที่คาดวา่ จะซือขายได
ตามวิธีถ่วงนา˚้ หนก
(Weight Quality Score) เช่น ที่ตงั
เนือที่ดิน และรูปรา่ ง จะไดราคาซือขายอยท
ี่ 37,500,000 บาท
สา˚ หรบทรพยส
นสว่ นที่ 1,ราคาซือขายอยท
ี่ 120,000 บาท/ตารางวา หรอมลคา
46,800,00 บาท สา˚ หรบทรพยส
นสว่ นที่ 2
และ ราคาซือขายที่ดินอยท ที่ 3
ี่ 300,000 บาท/ไร่ และบอนา
20,000 บาท/ไร่ หรอมลคา
7,694,000 บาท สา˚ หรบทรพยส
นสว่ น
การประเมินสงิ่ ปลกสรา้ งของ PSTC ผป
ระเมินทรพยส
นอิสระประเมินมล
ค่าดงั กลา่ วดว้ ยวธิ ีตนทนทดแทนสทธิ
โดยพิจารณาในมล
คา่ ตลาดปัจจบ
นในการก่อสรา้ ง คา่ จา้ ง แรงงาน คา่ ดา˚ เนินการ และผลกา˚ ไร แลว้ หกออกดว้ ยคา่ เสอม
ราคาอน
เนื่องมาจากอายุ สภาพการใชง้ าน ความลา้ สมย
จากการใชง้ าน โดยผป
ระเมินทรพยส
นอิสระพิจารณาคา่ เสอม
ราคาของอาคารและสงิ่ พฒนาควบบนที่ดิน พิจารณาคา่ เสอมปีละ 2-3% เป็นเวลา 4 และ 46 ปี จะไดราคาสงิ่ ปลกสรา้ งอย่ ที่ 9,400,000 บาท
ที่ปรึกษาทางการเงินอิสระมีความเห็นว่าการประเมินมูลค่าที่ดินและสิ่งปลก
สรา้ งดว้ ยวิธีเปรียบเทียบกบ
ราคา
ตลาดกบบรเิ วณใกลเ้ คียง (Market Value Comparable Approach) สา˚ หรบที่ดิน และ วิธีตนทน (Cost Approach) สา˚ หรบ
สงิ่ ปลกสรา้ ง เป็นวิธีที่เหมาะสม ทา˚ ใหไ้ ดม
ลคา่ ยติธรรมซงึ่ สะทอนราคาที่เป็นปัจจบ
นและมล
คา่ สนทรพยตามสภาพปัจจบน
ไดมากที่สด
เทา่ กบ
101,394,050 บาท
สรุปรายงานการประเมินราคาสินทรัพยกลุ่ม BIGGAS
ในการประเมินมล
คา่ กิจการประกอบการหามล
คา่ ตามวิธีปรบปรุงมล
คา่ ตามบญชี จา˚ เป็นตองมก
ารประเมินราคา
สนทรพยที่สา˚ คญของกลม่
BIGGAS เพื่อเปรยบเทียบระหวา่ งราคายติธรรม กบ
ราคาที่บนทก
ตามบญชีวา่ มีความแตกตา่ ง
กนอยา่ งไร และนา˚ ผลตา่ งมาคา˚ นวณเพื่อใหไ้ ดม
ลคา่ ตามบญชีที่ปรบปรุงแลว
บรษ
ัทฯจึงไดแตง่ ตงั้ ผป
ระเมินทรพยส
นอิสระ
คือ บรษ
ัท พรสยามคอนซล
แทนท์ แอนด์ เซอรว์ ิส จา˚ กด
(“บรษ
ัทพรสยาม ซงึ่ เป็นผป
ระเมินทรพยส
นอิสระที่ไดร้ บความ
เห็นชอบจากสมาคมผป
ระเมินคา่ ทรพยส
นแหง่ ประเทศไทย (“VAT”)) และเป็นบรษ
ัทประเมินมล
คา่ ทรพยส
นในตลาดทน
และผป
ระเมินหลกที่ไดร้ บความเห็นชอบจากสา˚ นก
งาน ก.ล.ต. โดยมีวต
ถประสงคการจดทา˚ รายงานเพื่อประโยชน
สาธารณะ ตามรายงานทจดทา˚ ระหวา่ งเดือนเมษายน – มิถนายน 2562 เพื่อทา˚ การประเมินราคาสนทรพยที่สา˚ คญของแต
ละบรษ
ัท ไดแก่ ที่ดิน อาคาร เครองจกรและอปกรณ์ ซงึ่ สามารถสรุปได้ ดงั นี
หน่วย: ลานบาท
ช่ือบริษทั | ราคาตามบัญชี | ราคาประเมิน2/ | ผลต่างรวม | ||||
ทดี่ ินและ อาคาร | เคร่อื งจกั ร และอุปกรณ์ | รวม | ทด่ี ินและ อาคาร | เคร่ืองจักร และ อุปกรณ์ | รวม | ||
BIGGAS | 50.25 | 12.37 | 62.62 | 46.25 | 12.46 | 58.71 | (3.91) |
TPN | 157.55 | - | 157.55 | 199.05 | - | 199.05 | 41.50 |
JN | 194.421/ | 93.62 | 288.05 | 133.14 | 76.77 | 209.91 | (78.14) |
รวม | 402.22 | 105.99 | 508.22 | 378.44 | 89.23 | 467.67 | (40.55) |
หมายเหตุ: 1/ มลู ค่าตามบญชีของที่ดินไมรวมค่าสิทธิในการประกอบกจิ การสถานีบริการ NGV ที่ JN บนั ทึกเป็นสวนหนึ่งของตน้ ทนุ ของที่ดิน ซงในเดือนเมษายน 2558
JN ไดซ้ ือ้ ที่ดินพรอ้ มสิทธิในการประกอบกิจการสถานีบริการ NGV จากผข้ าย ซงไมเป็นบคุ คลที่เกี่ยวโยงกน
2/การประเมินราคายตุ ิธรรมของสินทรพั ยป์ ระเภทต่างๆมีการใชวิธีประเมินที่แตกต่างกน อปกรณ์ ใชวิธีตน้ ทนุ ทดแทนและหกค่าเสื่อมราคาตามสภาพการใชงาน
ความเห็นของที่ปรกษาทางการเงินอิสระ ที่ดิน:
คือ ที่ดิน ใชวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด สาหรบอาคาร เครื่องจกั รและ
ที่ปรกษาทางการเงินอิสระมีความเห็นวา่ การประเมินมลคา่ ดว้ ยวธิ ีเปรยบเทียบราคาตลาดของที่ดินที่อยใู่ น
บรเิ วณใกลเ้ คียงเป็นวิธีที่เหมาะสม เนื่องจากเป็นการเปรยบเทียบกบสนทรพยที่มีลกษณะ และ/หรอ บรเิ วณ
ใกลเ้ คียงกบสนทรพยที่ประเมินทมีการซือขายหรอมีราคาเสนอขาย รวมทงั้ การเปรียบเทียบและปรบปรุงการให
คะแนนโดยวธิ ีถ่วงนา˚้ หนกของสนทรพยที่ประเมินและขอมล
ตลาดที่นา˚ มาเปรยบเทียบดว้ ยปัจจย
ตา่ งๆ เช่น ทา˚ เล
ลกษณะพืนที่ รูปทรง ตา˚ แหนง่ ที่ตงั
สงิ่ อา˚ นวยความสะดวก การคมนาคม เป็นตน
ทา˚ ใหไ้ ดร้ าคาที่เป็นปัจจบ
นและ
อาคาร:
สามารถสะทอนมล
คา่ ของสนทรพยตามสภาพปัจจบ
นไดมากที่สด
ที่ปรกษาทางการเงินอิสระมีความเห็นวา่ การประเมินมล
คา่ ดว้ ยวธิ ีประมาณตนทน
การสรา้ งอาคารทดแทนตาม
ราคา ณ ปัจจบนแลว้ หกดว้ ยคา่ เสอมราคาตามอายการใชง้ าน เปนวิธี็ ที่เหมาะสม เนื่องจากเปนการประเม็ ินราคา
การก่อสรา้ งโดยใชว้ ิธีคิดตนทนตอหนว่ ยตารางเมตรสา˚ หรบวิธีคิดตนทนตอหนว่ ยตารางเมตร โดยอา้ งอิงจาก
มาตรฐานราคาคา่ ก่อสรา้ งอาคารปี พ.ศ. 2560 ของสมาคมผป
ระเมินคา่ ทรพยส
นแหง่ ประเทศไทย พรอมทงั
ปรบแกราคาคา่ ก่อสรา้ งตามคณ
ภาพวส
ดุ จากนนั
มีการตดคา่ เสอมราคาตามสภาพการใชง้ านของสนทรพยแต