Abstract
ปัญหาการตีความกฎหมาย “กรณีสัญญาเช่าระงับไปด้วยความตายของผู้เช่า”
xxxxxxxxxx xxxxxxxx*, xxxxxx xxxxxxxxxxxโชค**, xxxxxxx xxxxxxxxx***, xxxxxxxxx เจริญxxxxxxxx**** Xxxxxxxxx Xxxxxxxx*, Xxxxxx Xxxxxxxxxxxxxxxxxx**, Xxxxxxxx Xx-xxx***
, Kriengkrai Charoenthanawat****
บทคัดย่อ
เช่าทรัพย์ เป็นเอกเทศสัญญาลักษณะหนึ่งและเป็นสัญญาทางพาณิชย์ที่มีความสําคัญต่อการ ขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ ทั้งนี้เพราะสภาวการณ์ของการพัฒนาประเทศxxxxxxxxxxxxxxxทําให้องค์กร ธุรกิจและรูปแบบของการดําเนินธุรกิจมีการเปลี่ยนแปลงและพัฒนาขึ้นจากยุคสู่ยุค องค์กรธุรกิจขนาดใหญ่มา จากหน่วยธุรกิจขนาดเล็กที่เริ่มต้นจากภายในครอบครัว ห้างหุ้นส่วน หรือในระดับชุมชนมีความสําคัญต่อระบบ เศรษฐกิจของประเทศไทย รวมถึงนโยบายของรัฐบาลที่ให้ความสําคัญกับการพัฒนาหน่วยธุรกิจฐานรากเพื่อ สร้างความมั่นคงทางเศรษฐกิจและสังคมให้กับประเทศ ทําให้เกิดความต้องการทรัพยากรที่ปัจจัยการผลิตเพื่อ ใช้ในการประกอบธุรกิจ xxxx ที่ดิน อาคาร xxxxxxxxxxx รถยนต์ ซึ่งการเป็นเจ้าของทรัพย์สินดังกล่าวทําได้ยาก ในช่วงการเริ่มต้นดําเนินงานเพราะทรัพยากรต่าง ๆ เหล่านั้นมีราคาสูงซึ่งยากที่หน่วยธุรกิจจะมีxxxxxxจัดหา มาได้ด้วยวิธีการซื้อเป็นเจ้าของ ดังนั้น ผู้ประกอบการจึงอาศัยช่องทางการทําสัญญาเช่าแทน ทําให้สัญญาเช่า ทรัพย์ในปัจจุบันมีความหลากหลายทั้งในด้านของทรัพย์สินที่นํามาให้เช่า รวมถึงวัตถุประสงค์ของการxxxx xxxx จากเช่าที่ดินการเกษตรเพื่อxxxxxxxxxหรืออยู่อาศัยมาxxxxxxxxxxxเพื่อxxxxxxxxหรือเป็นสถานที่สําหรับการ ประกอบกิจการในเชิงพาณิชย์ เป็นต้น
บทบัญญัติแห่งxxxxxxกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ส่วนที่ว่าด้วยการระงับไปแห่ง สัญญาเช่านั้นxxxxxxxxxxxxxให้สัญญาเช่าระงับสิ้นไปเพราะเหตุที่ผู้เช่าถึงแก่ความตายไว้เป็นการเฉพาะ หากเกิด จากการตีความของศาลฎีกาโดยอาศัยบทบัญญัติมาตรา 537 ที่ตีความในเบื้องต้นว่า สัญญาเช่าก่อให้เกิดเพียง บุคคลxxxxxและไม่ใช่xxxxxในทรัพย์สิน ประกอบกับบทบัญญัติมาตรา 544 ที่ตีความกรณีที่กฎหมายห้ามมิให้ผู้ เช่านําทรัพย์สินxxxxxxxไปให้xxxxxxxxหรือโอนxxxxxxxxเช่าให้แก่บุคคลภายนอกโดยxxxxxxรับความยินยอมของผู้ให้ เช่าเสียก่อน แล้วนําไปสู่การตีความว่า xxxxxxxxเช่าเป็นxxxxxเฉพาะตัวของผู้เช่า ดังนั้น หากผู้เช่าตายสัญญาxxxx xxxระงับสิ้นไปและไม่ตกทอดเป็นมรดกแก่xxxxxของผู้เช่า ซึ่งการตีความอย่างกว้างของศาลฎีกาดังกล่าวมีผล ทําให้xxxxxหรือบุคคลที่อยู่กับผู้xxxxxxxอาจมีส่วนสําคัญในการชําระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าเพื่อตอบแทนการใช้ ทรัพย์สินนั้นด้วย ต้องได้รับความxxxxxxxxxหากผู้ให้xxxxxxxยินยอมให้เช่าทรัพย์นั้นต่อไปหรือxxxxxเงื่อนไข
..................................................................................................................................................................................................
*วิทยาลัยนานาชาติ มหาวิทยาลัยขอนแก่น
**นักวิชาการxxxxx
***xxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxx
****คณะxxxxxxxxxx จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
Corresponding author e-mail: Xxxxx0000@xxxxxxx.xxx.
xxxxxxxxx
จะต้องประกอบอาชีพหรือกิจการในxxxxxxxนั้นต่อไป บทความวิชาการเรื่องนี้จึงมุ่งเน้นแสดงเหตุและผลให้เห็นว่า การตีความกฎหมายของศาลฎีกาที่ว่า
สัญญาเช่าระงับไปด้วยความตายของผู้เช่านั้นไม่เหมาะสมและสอดคล้องกับสภาพการณ์ของสังคมและ เศรษฐกิจในปัจจุบัน แตกต่างกับการตีความกฎหมายของต่างประเทศที่ทําให้เกิดความเป็นธรรมต่อผู้เช่ามากว่า คําสําคัญ: เช่าทรัพย์, ผู้ให้เช่า, ผู้เช่า
Abstract
Lease is a type of legal, binding commercial contract. It plays a key role in driving forward a country's economy. The positive development trajectory of the country gave rise to small-medium business entities, from family-run to partnership limited. In promoting Thai’s economic stability, these localized entities, including local business-centric policies provided by the government, are pivotal. This led us to the utilization of properties such as lands, buildings, mobile vehicles for commercial purposes. As these properties can be costly and almost impossible to purchase at an early stage of business, lease then comes into play. There is a considerable increase of more folks coming to engage in lease agreements than in the past where we would have seen leases occurring mostly to serve agricultural, personal, or some other very specific purposes.
According to Thai's Civil and Commercial Code (CCC), the CCC does not prescribe whether a lease agreement is extinguished upon the death of a lessee. Such occurrences emerged from the Supreme Court’s interpretation of Section 537 and Section 544 as follows:
Section 537: A lease agreement generates mere personal right and not property right.
Section 544: Without lessor’s consent, lessee shall not sublet or transfer leasehold to a third party.
This interpretation results in lease agreement to be a personal right. Hence, once the death of the lessee occurred during the agreement is in effect, a lease agreement is extinguished and does not transfer to successors. The broad interpretation by the Court could result in the successors and/or beneficiaries to be responsible for payment. There are cases where the lessor no longer wishes to continue the lease or subsequently crafts additional conditions, especially price related ones, as they are aware of the other party’s necessity to use the property.
should revisit its past decisions and perhaps embark on a different direction in interpreting the matter concerning cases of the deceased lessees. This is ultimately to establish a fair, robust policy that is up-to-date with today’s society and economy, one that would harmoniously exist among the laws of foreign nations.
Key Words: Lease, Lessor, Lessee
บทนํา
เช่าทรัพย์เป็นเอกเทศสัญญาลักษณะหนึ่งตามxxxxxxกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยมาตรา 537 วาง หลักการไว้ว่าเช่าทรัพย์เป็นสัญญาที่ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้xxxxxxxใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินxxxxxxxชั่วระยะเวลา xxxxxจํากัดและโดยผู้เช่าตกลงให้ค่าเช่าเพื่อตอบแทนการใช้ทรัพย์สินนั้น ซึ่งการที่ผู้ให้เช่าเพียงแต่ให้ผู้xxxxxxxใช้ หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินxxxxxxxนั้นแสดงให้เห็นว่า ผู้ให้xxxxxxxจําต้องโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินxxxxxxxให้แก่ผู้ เช่าด้วย สัญญาเช่าทรัพย์จึงไม่ก่อให้xxxxxxxโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินxxxxxxx แตกต่างจากสัญญาซื้อขายที่ผู้ขาย มีหน้าที่สําคัญคือจะต้องจัดหากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายมาโอนให้แก่ผู้ซื้อด้วยถึงแม้ว่าในขณะที่ซื้อขายกันนั้น ผู้ขายไม่จําต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นก็ตาม นอกจากนี้คําว่า “ชั่วระยะเวลาxxxxxจํากัด” ตาม บทบัญญัติดังกล่าวเป็นการยืนยันว่าสัญญาเช่าทรัพย์นั้นจะตกลงเช่ากันตลอดไปโดยไม่มีกําหนดสิ้นสุดxxxxxx กล่าวคือ การเช่าต้องมีกําหนดระยะเวลาสิ้นสุดกันไว้ ไม่ว่าจะกําหนดลงไว้แน่นอน xxxx เป็นรายวัน เดือน ปี หรือกําหนดระยะเวลาเช่ากันตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าก็ตาม ส่วนในเรื่องของค่าเช่านั้นกฎหมายมิได้ xxxxxxxไว้โดยเฉพาะว่าค่าเช่าหมายถึงเงิน แตกต่างกับคําว่า “ราคา” (money price) ในสัญญาซื้อขาย ดังนั้น “ค่าเช่า” ที่ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องใช้แก่ผู้ให้xxxxxxxเป็นเงิน ทรัพย์สิน หรือแม้แต่บริการ (service) ก็ได้ ตามแต่จะตก ลงกัน
หากxxxxxxxxxxxxxทําสัญญาเช่าทรัพย์ในสังคมไทยจากอดีตจนถึงปัจจุบัน ย่อมxxxxxxxxว่า เศรษฐกิจ และสังคมของประเทศไทยมีการพัฒนาและเจริญเติบโตขึ้นเป็นลําดับ มีผลทําให้วัตถุประสงค์ของการเช่าทรัพย์มี ความหลากหลายมากขึ้น xxxx จากการเช่าที่ดินเพื่อทําการเกษตรเพื่อยังชีพxxxxxxxxxxxเพื่อการประกอบกิจการ ภายในครอบครัว หรือเพื่อประกอบกิจการร่วมกันบุคคล หรือเช่าอาคารพาณิชย์ เช่ารถยนต์ เช่าอาคาร สํานักงาน เช่าที่ดินเพื่อทําท่าจอดเรือในเชิงพาณิชย์ เช่าที่ดินเพื่อปลูกอ้อยเพื่อตัดขายให้กับโรงงานผลิตน้ําตาล รวมxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxกันโดยทั่วไป xxxx การเช่าxxxxxxxxxxxxxx เป็นต้น จากตัวอย่างข้างต้นเห็นได้ว่า การเช่าทรัพย์มีพัฒนาการของวัตถุประสงค์จากเช่าเพื่อการเฉพาะตัวของผู้เช่าไปสู่เช่าเพื่อการพาณิชย์และxxxxxxx
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ มาตรา 537 ถึงมาตรา 571 แล้วกลับไม่พบว่ากฎหมายไทยในส่วนนี้ มีการแก้ไขปรับปรุงหรือเพิ่มเติมเลยนับตั้งแต่มีการประกาศใช้xxxxxx ซึ่งเมื่อพิจารณาประกอบกับบริบทการxxxx xxxเปลี่ยนแปลงไปแล้วอาจถือได้ว่ากฎหมายเช่าทรัพย์ของไทยxxxxxxx ขาดความยืดหยุ่นเพื่อบังคับใช้ให้ทันต่อ สภาพการณ์ของเศรษฐกิจและสังคมที่เปลี่ยนแปลงไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่มีข้อเท็จจริงเกิดขึ้นว่า สัญญา xxxxxxxผู้เช่าเป็นบุคคลธรรมดานั้น หากผู้เช่าถึงแก่ความตายในระหว่างสัญญา ผลของสัญญาควรเป็นอย่างไร ซึ่งใน ประเด็นนี้xxxxxxกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทยมิได้xxxxxxxทางออกสําหรับกรณีนี้เป็นการเฉพาะ ทําให้ ศาลฎีกาต้องหาทางออกด้วยการตีความบทบัญญัติของกฎหมายที่มีอยู่ว่า สัญญาเช่าเป็นสัญญาที่ผู้ให้เช่าให้ผู้xxxx xxxใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินxxxxxxx เป็นสัญญาที่ผู้ให้xxxxxxxxxxxxคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสําคัญ รวมถึงที่ว่า การที่กฎหมายxxxxxxxห้ามมิให้ผู้เช่าให้xxxxxxxxหรือโอนxxxxxxxxตนมีอยู่แก่บุคคลอื่นโดยที่ผู้ให้xxxxxxxxxยินยอม ด้วยกันจะกระทําxxxxxx แล้วตีความว่าxxxxxxxxเช่าเป็นxxxxxเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อผู้เช่าถึงแก่ความตาย สัญญา xxxxxxxเป็นระงับสิ้นไปและไม่ตกทอดเป็นมรดกแก่xxxxxของผู้เช่าในทุกกรณี จนกลายมาเป็นxxxxxxxxxให้แก่ ศาลฎีกาในคดีต่อ ๆ มาที่ยังxxยึดถือแนวทางการวินิจฉัยและพิพากษาคดีเป็นอย่างเดียวกันจนถึงปัจจุบัน ในขณะที่ข้อเท็จจริงของการเช่าทรัพย์ในปัจจุจุบันที่แม้จะกระทําโดยผู้xxxxxxxเป็นบุคคลธรรมดาเพียงคนเดียวก็ ตาม แต่ก็หาใช่ว่าผู้xxxxxxxเข้าทําสัญญาเช่ากับผู้ให้เช่าโดยมุ่งxxxxxxxจะใช้ทรัพย์สินเพื่อการเฉพาะตัวในทุก กรณีๆ ไป ดังนั้น เมื่อบริบทของการเช่าเปลี่ยนแปลงไปแต่การใช้กฎหมายของศาลฎีกายังxxเป็นไปในแนวทาง เดิม อาจถือได้ว่าเป็นการใช้กฎหมายxxxxxxเหมาะสมสภาพการณ์ของข้อเท็จจริงของคดีxxxxxxมีผลทําให้เกิดความ ไม่เป็นธรรมขึ้นที่มาจากผู้ใช้กฎหมายโดยตรง อาจกล่าวได้ว่าแนวทางการตีความของศาลฎีกาในกรณีที่ผู้เช่าถึง แก่ความตายแล้ววินิจฉัยและตัดสินคดีว่าสัญญาเช่าเป็นอันระงับ เป็นการxxxxxxxxxมุ่งเน้นการตีความโดยมุ่งที่ รูปแบบ (form) ว่าเป็นเรื่องระหว่างคู่สัญญาคือผู้ให้เช่ากับผู้เช่า มากกว่าจะพิจารณาถึงเนื้อหาที่แท้จริง (substantial) ของการทําสัญญาเช่า และอาจถือได้ว่าเป็นการxxxxxxxxxกว้างเกินไปกว่าที่จะอํานวยความ ยุติธรรมให้แก่xxxxxxxxxxxxสองxxxx xxxอาจxxxxxxหมายความเพียงแต่ตัวผู้ให้เช่าหรือตัวผู้เช่าเท่านั้น แต่ต้อง หมายความรวมถึงบุคคลที่เป็นฝ่ายผู้ให้เช่าและฝ่ายผู้เช่าด้วย
บทความทางวิชาการนี้ จึงได้สะท้อนมุมมองทางความคิดของผู้เขียนว่า การตีความของศาลฎีกาที่ พิพากษาให้สัญญาเช่าเป็นอันระงับสิ้นไปเพราะความตายของผู้เช่านั้นเป็นการตีความมุ่งรูปแบบมากกว่าเนื้อหา ในทางคดี เป็นการxxxxxxxxxกว้างเกินไปจนมีผลทําให้รายละเอียดของข้อเท็จจริงที่สําคัญในการxxxxxxxxxถูกนํามา
ของกฎหมายในประเทศที่พัฒนาแล้ว ไม่สะท้อนให้เห็นxxxxxxทันต่อยุคสมัยของการเปลี่ยนแปลงทางสภาพ เศรษฐกิจและสังคม แต่xxxxxxxผลกระทบต่อความยุติธรรมโดยเฉพาะแก่ฝ่ายผู้xxxxxxxอาจต้องสูญเสียโอกาสในการ ประกอบกิจการหรือสัมมาชีพเลี้ยงครอบครัว เศรษฐกิจและสังคมอันเป็นฐานรากสําคัญในการพัฒนาประเทศ นอกจากนี้ผู้เขียนจะได้เสนอแนะเพื่อนําไปสู่การเสนอให้มีแก้ไขปรับปรุงกฎหมายว่าด้วยเช่าทรัพย์ โดยเฉพาะใน ประเด็นดังกล่าวเพื่อให้ผู้xxxxxxxรับความยุติธรรมxxxxxxxขึ้น ทําให้กฎหมายxxxxxความทันสมัย โดยเฉพาะเพื่อ เป็นแนวทางใหม่แก่ศาลฎีกาในการพิจารณาและพิพากษาคดีในระหว่างที่การแก้ไขปรับปรุงกฎหมายยังxxxxxx ทําได้ภายในเร็ววัน
เนื้อหา
เช่าทรัพย์เป็นสัญญาทางพาณิชย์ลักษณะหนึ่งที่มีความสําคัญต่อการขับเคลื่อนระบบเศรษฐกิจของทุก ประเทศทั่วโลก โดยเฉพาะสําหรับประเทศไทยนั้น การทําสัญญาเช่าทรัพย์ในปัจจุบันมีxxxxxxxxแตกต่างไปจาก การเช่าไร่ เช่านา เช่าสวนหรือเช่าสัตว์พาหนะในอดีต แต่เมื่อพิจารณาถึงสาระสําคัญในภาพรวมของการเช่า ทรัพย์ตามกฎหมายไทยแล้วอาจสรุปได้ว่า เช่าทรัพย์เป็นสัญญาต่างตอบแทนที่มีคู่สัญญาสองฝ่ายคือผู้ให้เช่าและ ผู้เช่า โดยมาตรา 537 ส่วนที่ว่า “ให้ผู้xxxxxxxใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินxxxxxxxชั่วระยะเวลาxxxxxจํากัด” นั้นอาจแปลความได้ว่า ผู้ให้เช่าเพียงแต่ให้ผู้xxxxxxxใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินxxxxxxxโดยที่ผู้ให้xxxxxxxxxโอน กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินxxxxxxxนั้นให้แก่ผู้เช่าด้วย xxxx ถ้าทําสัญญาเช่าบ้านกันxxxxนี้ผู้ให้เช่าส่งมอบบ้านให้แก่ผู้xxxx xxเพียงเพื่อให้ผู้xxxxxxxอยู่อาศัยxxxxxxxxโดยที่ผู้ให้xxxxxxxได้โอนกรรมสิทธิ์ในบ้านให้แก่ผู้เช่าด้วย สัญญาเช่า ทรัพย์จึงไม่ทําให้เกิดxxxxxในทางทรัพย์สินขึ้นจึงไม่เป็นทรัพยสิทธิขึ้นเหนือทรัพย์สินxxxxxxx หากเป็นแต่เพียงบุคคล xxxxxxxxบังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น ดังนั้นไม่ว่าจะเช่ากันนานเพียงใดก็ตามผู้xxxxxxxxxxxxไปซึ่งกรรมสิทธิ์ใน ทรัพย์สินxxxxxxx ผลจากการที่สัญญาxxxxxxxก่อให้xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxว่า ผู้ให้xxxxxxxจําต้องเป็น เจ้าของกรรมสิทธิ์ก็อาจนําทรัพย์สินออกให้ผู้อื่นxxxxxxxโดยผู้ให้xxxxxxxเป็นเพียงบุคคลผู้ครอบครองทรัพย์สินแทน เจ้าของ หรือบุคคลผู้มีหน้าที่ดูแลรักษาทรัพย์สิน หรือแม้แต่เป็นผู้เช่าเองก็อาจนําทรัพย์สินที่ตนเช่าอยู่ออกให้ ผู้อื่นเช่าต่อหรือที่เรียกว่าxxxxxxxxxxอาจทําได้ นอกจากนี้ เช่าทรัพย์เป็นสัญญาที่ศาลฎีกาเห็นxxxxต้องกันมาโดย ตลอดว่าเป็นสัญญาที่ผู้ให้เช่าถือคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสําคัญ หมายความว่าผู้ให้เช่าจะยินยอมให้บุคคลใดใช้ สอยทรัพย์สินของตนนั้น ผู้ให้เช่าพึงพิจารณาว่าผู้เช่าเป็นใคร xxxx ประกอบอาชีพอะไร จะดูแลรักษาทรัพย์สิน ของตนได้หรือไม่ รวมถึงมีความxxxxxxใช้ค่าxxxxxxxหรือไม่ เป็นต้น
เพียงแต่ให้ผู้xxxxxxxใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินxxxxxxxชั่วระยะเวลาจํากัดโดยผู้xxxxxxxxxโอนกรรมสิทธิ์ใน ทรัพย์สินxxxxxxxให้แก่ผู้เช่าด้วยก็ดี หรือบทบัญญัติมาตรา 544 ที่กฎหมายxxxxxxxห้ามมิให้ผู้เช่าให้xxxxxxxxหรือโอน xxxxxของตนที่มีอยู่xxxxxxxxเช่าให้แก่บุคคลภายนอกโดยที่ผู้ให้xxxxxxxxxยินยอมด้วยก็ดี แล้ววางหลักว่าxxxxxxxx เช่าเป็นxxxxxเฉพาะตัวของผู้เช่า ดังนั้นหากผู้เช่าถึงแก่ความตายแล้วสัญญาเช่าเป็นอันระงับสิ้นไปในทุกกรณี ทํา ให้xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxเช่าเดิมนั้นไม่ตกทอดเป็นมรดกแก่xxxxxของผู้เช่า การxxxxxxxxxxนี้ถือได้ว่าขัดต่อ หลักแห่งระบบกฎหมายของประเทศไทยที่เป็นระบบซีxxx xxxx หรือไม่ เป็นการตีความกฎหมายที่กว้างเกินไป และไม่xxxxxxตามการเปลี่ยนแปลงของสภาพเศรษฐกิจและสังคมที่เปลี่ยนแปลงไปหรือไม่ เป็นการxxxxxxxxxอาจ ก่อให้เกิดความไม่เป็นธรรมต่อฝ่ายผู้เช่าหรือไม่
ดังนั้น บทความทางวิชาการเรื่องนี้จึงมุ่งที่จะวิเคราะห์ว่าแท้จริงแล้วxxxxxxxxเช่าถือเป็นxxxxxเฉพาะตัว ของผู้เช่าหรือxxx xxxxxxxxเช่าของผู้เช่าจะxxxxxxเป็นการเฉพาะตัวโดยแท้ของผู้เช่า (ผู้ตาย) ที่จะมีผลให้xxxxxxxx เช่าระงับสิ้นไปเมื่อผู้เช่าถึงแก่ความตายและไม่ตกทอดเป็นมรดกแก่xxxxxของผู้เช่าตามความในมาตรา 1600 แห่ง ป.พ.พ. หรือไม่ รวมถึงกฎหมายต่างประเทศเกี่ยวกับการเช่าทรัพย์บังคับกันอย่างไรบ้างในกรณีที่ผู้เช่าถึงแก่ ความตายระหว่างสัญญา ทั้งนี้เพื่อสะท้อนมุมมองทางวิชาการที่แตกต่างไปว่าการที่ศาลฎีกาวางxxxxxxxxxไว้ให้ สัญญาเช่าระงับสิ้นไปหากผู้เช่าถึงแก่ความตายนั้น เป็นการพิจารณาและพิพากษาคดีที่มีความเหมาะสมกับ สภาวการณ์ของการเช่าทรัพย์ในปัจจุบันแล้วหรือไม่ โดยเมื่อพิจารณาถึงเหตุผลในการวินิจฉัยของศาลฎีกาและ ผลที่ตามมาจากการตีความของศาลฎีกาในประเด็นดังกล่าวแล้ว สรุปเป็นข้อมูลเบื้องต้นเพื่อนําไปวิเคราะห์ต่อไป ดังนี้
(1) เช่าทรัพย์เป็นสัญญาที่ก่อให้เกิดเพียงบุคคลxxxxxซึ่งเป็นxxxxxระหว่างคู่สัญญา คือผู้เช่ากับผู้ให้เช่า xxxxxxxxxxxxxเช่าทรัพย์ที่ไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าเช่าธรรมดา จึงไม่เป็นxxxxxในทางทรัพย์สินและ ไม่ก่อให้เกิดทรัพยสิทธิขึ้น ดังนั้น หากผู้เช่าตายลงสัญญาxxxxxxxเป็นอันระงับสิ้นไปและไม่ตกทอดเป็นมรดกแก่ xxxxxของผู้เช่า
(2) การที่บทบัญญัติมาตรา 544 xxxxxxxห้ามมิให้ผู้เช่าให้xxxxxxxxxxxx หรือโอนxxxxxxxxตนมีอยู่ไม่ว่า ทั้งหมดหรือบางส่วนให้แก่บุคคลภายนอกหากมิได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาxxxxxxxx ศาลฎีกาแปลความ ว่า เช่าทรัพย์เป็นสัญญาที่ผู้ให้เช่าถือเอาคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสําคัญว่าผู้ให้เช่าจะยินยอมให้ผู้xxxxxxxใช้หรือ ได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินxxxxxxxหรือxxx xxxx ผู้เช่าเป็นใคร ประกอบอาชีพอะไรหรือมีความxxxxxxxxxจะชําระ
ตกทอดเป็นมรดกแก่xxxxxของผู้เช่า
(3) ผลจากการตีความของศาลฎีกาของไทย คือ สัญญาเช่าระงับด้วยความตายของผู้เช่า ทําให้ผู้ให้เช่ามี xxxxxกลับเข้าxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxได้ โดยบุคคลที่อยู่กับผู้เช่าในxxxxxxx (กรณีเช่าอสังหาริมทรัพย์) มีสถานะเป็น เพียงบริวารของผู้เช่าเท่านั้น ซึ่งเมื่อสัญญาเช่าระงับไปแล้วผู้เช่าไม่มีxxxxxxxxเรียกร้องxxxxxxxxเช่าเดิมเพื่อจะอยู่ ในxxxxxxxนั้นต่อไปโดยอาศัยข้อตกลงxxxxxxxxเช่าเดิมได้ และหากผู้ให้xxxxxxxยินยอมให้เช่าแล้ว บริวารของผู้เช่า จําต้องออกจากxxxxxxxโดยต้องขนย้ายทรัพย์สินออกจากxxxxxxxนั้นด้วย
ด้วยความเคารพในแนวทางการตีความกฎหมายของศาลฎีกา ผู้เขียนมีความเห็นและเหตุผลสนับสนุน ความเห็นไปในทางที่แตกต่างกับศาลฎีกา ดังนี้
ประการแรก ประเทศไทยใช้ระบบกฎหมายซีxxx xxxx (Civil Law System) ซึ่งเป็นระบบที่มีกฎหมาย
เป็นลายลักษณ์xxxxxตามอย่างประเทศฝรั่งเศส ศาลไทยจึงมีเสรีภาพในการพิจารณาและพิพากษาคดีโดยปรับ ข้อเท็จจริงเข้ากับข้อกฎหมายด้วยการตีความบทบัญญัติของกฎหมายในเรื่องนั้น ซึ่งในที่นี้ได้แก่xxxxxx กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แตกต่างกับระบบกฎหมายคอมมอน ลอว์ (Common Law System) xxxxxxxxxคํา พิพากษาเป็นกฎหมาย (judge made law) โดยมีผลให้ศาลในคดีหลังจําต้องพิพากษาคดีโดยยึดตามคํา พิพากษาของศาลในคดีก่อนหากข้อเท็จจริงในคดีเป็นอย่างเดียวกัน ตามหลัก Stare Decisis หรือ Doctrine of Precedent ดังนั้นในคดีเช่าทรัพย์นั้นศาลฎีกาของไทยในคดีหลังอาจพิพากษาให้ผลของคดีเช่าทรัพย์แตกต่างไป จากคดีก่อนหากศาลตีความบทบัญญัติของกฎหมายที่แตกต่างไปจากเดิม กล่าวคือ ในกรณีที่ศาลฎีกาพิจารณา แล้วเห็นว่าข้อตกลงในสัญญาหรือข้อเท็จจริงแห่งการเช่าทรัพย์ในคดีนี้มีพฤติการณ์หรือลักษณะของการxxxxxxxมี ลักษณะพิเศษที่แสดงได้อย่างชัดแจ้งว่า เป็นสัญญาxxxxxxxผู้xxxxxxxxxเช่าเพื่อการเฉพาะตัวของผู้เช่าโดยแท้ หรือเพื่อ วัตถุประสงค์การเฉพาะตัว หรือเช่าเพื่อใช้ทรัพย์สินนั้นเพื่อการประกอบกิจการหรือสัมมาชีพสําหรับครอบครัว หรือโดยมีบุคคลอื่นเข้าร่วมใช้สอยหรือรับประโยชน์จากทรัพย์สินนั้นด้วยโดยผู้ให้เช่ารู้หรือควรได้รู้xxxxxxนั้นแล้ว ศาลฎีกาอาจวินิจฉัยว่าxxxxxxxxเช่าลักษณะxxxxว่ามานี้ไม่ใช่xxxxxเฉพาะตัวของผู้เช่า หรือไม่ใช่การเฉพาะตัวของผู้ เช่า (ผู้ตาย) โดยแท้ ดังนั้นแม้ผู้เช่าถึงแก่ความตายในระหว่างสัญญา สัญญาxxxxxxxระงับและตกทอดเป็นมรดกแก่ xxxxxของผู้เช่า
xxxxxxกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เรื่องเช่าทรัพย์ xxxxxxมีบทบัญญัติมาตราใดที่xxxxxxxไว้โดยชัดแจ้ง หรือโดยปริยายว่าxxxxxxxxเช่าเป็นxxxxxเฉพาะตัวของผู้เช่า หรือเป็นการเฉพาะตัวของผู้เช่า (ผู้ตาย) โดยแท้หรือ ในทํานองเดียวกัน กรณีดังกล่าวเป็นการตีความของศาลฎีกาโดยอาศัยบทบัญญัติมาตรา 537 และมาตรา 544 แห่งxxxxxxกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่มาตรา 537 xxxxxxxไว้ในส่วนหนึ่งว่า “ผู้ให้เช่าให้ผู้xxxxxxxใช้หรือได้รับ ประโยชน์ในทรัพย์สินxxxxxxxชั่วระยะเวลาxxxxxจํากัด” ประกอบกับมาตรา 544 นัยความว่าการที่กฎหมายxxxxxxx ห้ามมิให้ผู้เช่าให้xxxxxxxxหรือโอนxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxตนมีอยู่ให้แก่บุคคลภายนอกไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วน เว้นแต่จะมีข้อตกลงเป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่าซึ่งหมายถึงผู้เช่าต้องได้รับความยินยอมของผู้ให้เช่าเสียก่อน นําไปสู่การตีความของศาลฎีกาว่า กรณีxxxxว่านั้นทําให้เช่าทรัพย์เป็นสัญญาที่ผู้ให้เช่าถือเอาคุณสมบัติของผู้เช่า เป็นสาระสําคัญ xxxxxxxxxxxxxxxมีลักษณะเป็นxxxxxเฉพาะตัวของผู้เช่า ดังนั้นเมื่อผู้เช่าตายลงในระหว่างสัญญา สัญญาxxxxxxxเป็นระงับสิ้นไปและไม่ตกทอดเป็นมรดกแก่xxxxxของผู้เช่า ในประเด็นนี้ผู้เขียนมีความเห็นที่ แตกต่างไป ดังนี้
แม้จะถือได้ว่าxxxxxxxxเช่าเป็นxxxxxเฉพาะตัว แต่xxxxxxถือxxxxxxxxxxว่า xxxxxxxxเช่าเป็นการเฉพาะตัว ของผู้เช่า (ผู้ตาย) โดยแท้ กรณีดังกล่าวเพราะเหตุว่า มาตรา 1600 xxxxxxxไว้โดยชัดแจ้งแล้วว่า ภายใต้บังคับ ของบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ กองมรดกของผู้ตายได้แก่ทรัพย์สินทุกชนิดของผู้ตาย ตลอดทั้งxxxxx หน้าที่และความรับผิดต่าง ๆ เว้นแต่ตามกฎหมายหรือว่าโดยสภาพแล้วเป็นการเฉพาะตัวของผู้ตายโดยแท้” ซึ่ง มีความหมายว่า เฉพาะแต่ “การเฉพาะตัวของผู้ตายโดยแท้” เท่านั้นxxxxxxตกทอดเป็นมรดก ปัญหาจึงอยู่ที่ว่า xxxxxxxxเช่าถ้าจะxxxxxxเป็นxxxxxเฉพาะตัวของผู้เช่า (ผู้ตาย) แล้วจะมีความหมายเดียวกันกับหรือเป็นส่วนหนึ่ง ของคําว่า “การเฉพาะตัวของผู้ตายโดยแท้” หรือไม่ โดยผู้เขียนแยกพิจารณาออกเป็น 2 ประเด็น คือ คําว่า “การ” ตามมาตรา 1600 มีความหมายครอบคลุมไปถึงคําว่า “xxxxx” กล่าวคือ xxxxxxxxเช่าเป็นการอย่างหนึ่ง ตามมาตรา 1600 ด้วยหรือไม่ เพื่อจะวิเคราะห์ต่อไปว่า ถ้าxxxxนั้นxxxxxxxxเช่ากรณีใดบ้างที่อาจxxxxxxเป็นเพียง “xxxxxเฉพาะของผู้เช่า” หรือxxxxxxxxxxถือได้ว่า “เป็นการเฉพาะตัวของผู้เช่าโดยแท้” เพื่อแยกเยอะการตีความ ของศาลฎีกาที่ขมวดรวมและใช้คําทั้งสองคํานี้ในลักษณะเป็นไปในความหมายอย่างเดียวกัน
ในประเด็นที่ว่า คําว่า “การ” ตามมาตรา 1600 มีความหมายครอบคลุมไปถึงคําว่า “xxxxx” กล่าวคือ xxxxxxxxเช่าเป็นการอย่างหนึ่งตามมาตรา 1600 ด้วยหรือไม่ ผู้เขียนเห็นว่า จากคําแปลภาษาอังกฤษโดย สํานักงานกฤษฎีกาแปลมาตรานี้ว่า “Subject to the provisions of this Code, the estate of a
and liabilities, except those which, by law or by their nature, are exclusively personal to the deceased.) (สํานักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา, 2666, xxxxx://xxx.xxxxxxxx.xx.xx/) ซึ่งแปลความโดย ละเอียดได้ว่า กองมรดกของผู้ตายนั้นได้แก่ ทรัพย์สินทุกชนิด (properties) xxxxxทุกชนิด (rights) หน้าที่ทุกชนิด (duties) และความรับผิดทุกชนิด (liabilities) ของผู้ตาย ซึ่งทั้งหมดนี้ตกทอดเป็นมรดกแก่xxxxxของผู้ตาย เว้น แต่การเฉพาะตัวของผู้ตายโดยแท้เท่านั้นxxxxxxตกทอดเป็นมรดก ซึ่งมีความหมายว่า xxxxxเฉพาะโดยแท้ (rights which are exclusively personal) หน้าที่เฉพาะโดยแท้ (duties which are exclusively personal) หรือ ความรับผิดเฉพาะโดยแท้ (liabilities which are exclusively personal) ของผู้ตายxxxxกัน ดังนั้นคําว่า การ เฉพาะตัวของผู้ตายโดยแท้ตามมาตรา 1600 จึงมีความหมายรวมไปถึง xxxxx หน้าที่และความรับผิดที่เป็นการ เฉพาะของผู้ตายโดยแท้ ซึ่งโดยเฉพาะในการเช่าทรัพย์นั้นเราอาจสรุปได้ว่า คําว่าการเฉพาะตัวของผู้ตายโดยแท้ มีความหมายครอบคลุมไปถึง “xxxxxxxxเช่า” ของผู้ตายด้วย อย่างไรก็ตาม มาตรานี้กฎหมายแสดงให้เห็นเป็น xxxxxxคําว่า xxxxxแตกต่างกับxxxxxเฉพาะตัวโดยแท้ หน้าที่แตกต่างกับหน้าที่เฉพาะตัวโดยแท้ และความรับผิด แตกต่างกับความรับผิดเฉพาะตัวโดยแท้ เพราะมิฉะนั้นแล้วกฎหมายน่าจะต้องxxxxxxxไว้ไม่แตกต่างกัน ดังนั้น สําหรับxxxxxxxxเช่าแล้วจึงอาจแยกออกเป็น xxxxxxxxxxxxxxxไม่ใช่การเฉพาะตัวของผู้เช่าโดยแท้กับxxxxxxxxxxxxxxx เป็นการเฉพาะของผู้เช่าโดยแท้ ซึ่งหากตีความตามตัวxxxxxโดยเคร่งครัดแล้ว หากผู้เช่าตายลงในระหว่างเวลา xxxx xxxxxxxxxxxxxxxเป็นการเฉพาะตัวของผู้เช่าโดยแท้ย่อมไม่ตกทอดเป็นมรดกแก่xxxxxของผู้เช่า เว้นแต่เป็น xxxxxxxxxxxxxxxไม่เป็นการเฉพาะตัวของผู้เช่าโดยแท้ย่อมตกทอดเป็นมรดกแก่xxxxxของผู้เช่า
ประเด็นที่ต้องพิจารณาต่อไปคือ xxxxxxxxเช่ากรณีใดบ้างที่อาจxxxxxxเป็นเพียง “xxxxxเฉพาะของผู้เช่า” หรือxxxxxxxxxxถือได้ว่า “เป็นการเฉพาะตัวของผู้เช่าโดยแท้” ซึ่งในประเด็นนี้ผู้เขียนเห็นว่า ศาลฎีกาใช้สองคํานี้ ไปในลักษณะเป็นอย่างเดียวกัน ดังxxxxที่วินิจฉัยว่า “xxxxxxxxเช่าเป็นxxxxxเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อผู้เช่าตาย สัญญาxxxxxxxตกทอดเป็นมรดกตามมาตรา 1600” หรือ “xxxxxxxxเช่าเป็นการเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อผู้เช่าตาย ลง สัญญาเช่าเป็นอันระงับและไม่ตกทอดเป็นมรดกแก่xxxxxของผู้เช่า” ซึ่งแสดงว่าศาลฎีกาใช้คําสองคําปะปน กันไปในลักษณะที่มีความหมายว่า xxxxxxxxเช่าเป็นการเฉพาะตัวของผู้เช่าโดยแท้ ซึ่งผู้เขียนเห็นต่างไป กล่าวคือ มาตรา 1600 นั้น กฎหมายxxxxxxxไว้โดยชัดแจ้งหรือโดยเฉพาะเจาะจงแล้วว่า “การเฉพาะตัวของผู้ตายโดยแท้” แต่มิได้xxxxxxxความหมายหรือตัวอย่างไว้ด้วยว่าการเฉพาะตัวโดยแท้นั้นมีลักษณะหรืออาการเป็นอย่างไร ซึ่ง หากอาศัยการเทียบเคียงความหมายจากพจนานุกรมฉบับราชบัณฑิตยสถาน พ.ศ. 2554 ที่ให้ความหมายคําว่า
เจือปน ดังนั้น เมื่อวัตถุประสงค์ของการเช่าคือการที่ผู้ให้เช่าให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่า คําว่า “การเฉพาะตัวโดยแท้” จึงน่าจะมีความหมายว่าเป็นเรื่องที่ผู้เช่าใช้ทรัพย์สินนั้นเป็นการเฉพาะเพื่อตัวของ ผู้เช่าโดยแท้จริง หรืออีกนัยหนึ่งคือต้องเป็นการเช่าที่เห็นหรือปรากฏเป็นประจักษ์แก่ผู้ให้เช่าด้วยแล้วว่าเป็นการ เช่าที่ไม่มีบุคคลใดที่จะเข้ามาร่วมใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่านั้นได้เลย ในทางกลับกันหากการเช่านั้นโดยข้อ สัญญาก็ดี ข้อเท็จจริงก็ดีหรือโดยผู้ให้เช่ารู้หรือควรได้รู้อยู่ว่าผู้เช่าได้ทําสัญญาเช่าในฐานะผู้เช่าที่ยังคงเอา ทรัพย์สินที่เช่าไปใช้ประโยชน์ร่วมกันกับบุคคลอื่นที่เกี่ยวข้องกับผู้เช่าที่ไม่ใช่เพื่อการเฉพาะตัวของผู้เช่า เช่น สมาชิกในครอบครัวของผู้เช่าใช้เพื่อการประกอบอาชีพ บุคคลที่เข้ามาร่วมหุ้นหรือลงทุนกับผู้เช่าใช้ทรัพย์สินที่ เช่าไปเพื่อการประกอบกิจการในเชิงพาณิชย์ เช่น เช่าที่ดินทําท่าจอดเรือในเชิงพาณิชย์ เช่าอาคารหรือตึกแถว เพื่อประกอบกิจการสําหรับครอบครัว หรือกรณีสามีเช่าที่ดินจากบุคคลอื่นโดยสามีและภริยาใช้ที่ดินเพื่อปลูก อ้อยส่งขาย (ฎ.3254/2545) ที่ต่างก็ล้วนแล้วแต่เป็นการเช่าที่ก่อให้เกิดสิทธิการเช่าในลักษณะที่ไม่ใช่สิทธิ เฉพาะตัวของผู้เช่าโดยแท้ ซึ่งแตกต่างกันอย่างสิ้นเชิงกับการเช่าที่มีลักษณะที่ก่อให้เกิดเพียงสิทธิเฉพาะของผู้เช่า เช่น ผู้เช่าเช่าบ้านเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของผู้เช่า หรือเช่ารถยนต์เพื่อใช้ขับขี่เป็นการเฉพาะตัว เป็นต้น
นอกจากนี้ หากพิจารณาถึงบทบัญญัติมาตรา 1600 ที่กฎหมายบัญญัติไว้โดยชัดแจ้งเพื่อจํากัดว่าเฉพาะ แต่การเฉพาะตัวของผู้ตายโดยแท้เท่านั้นที่จะไม่ตกทอดเป็นมรดก ทั้งนี้เพราะการตีความมาตรานี้มีผลต่อการ ลิดรอนสิทธิของเจ้ามรดกรวมถึงทายาทของผู้ตายด้วย จึงจําเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องตีความว่าสิทธิการเช่ามีได้ทั้งที่ เป็นสิทธิการเช่าที่เป็นการเฉพาะตัวของผู้เช่าโดยแท้กับสิทธิการเช่าที่ไม่ใช่การเฉพาะตัวของผู้เช่าโดยแท้ เพื่อให้ สิทธิประการหลังนี้สามารถตกทอดเป็นมรดกแก่ทายาทของผู้เช่าได้แม้ผู้เช่าถึงแก่ความตาย
ประการที่สาม สัญญาเช่าเป็นสัญญาที่ผู้ให้เช่าถือเอาคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสําคัญหรือไม่
การที่ศาลฎีกาตีความว่า เช่าทรัพย์เป็นสัญญาที่ผู้ให้เช่าถือเอาคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสาระสําคัญนั้น ศาลฎีกาอาศัยการตีความเอาจากมาตรา 544 จากเหตุที่กฎหมายห้ามมิให้ผู้เช่านําทรัพย์สินที่ตนเช่าไปให้เช่า ช่วงหรือโอนสิทธิของตนที่มีอยู่ตามสัญญาเช่าให้แก่บุคคลอื่นเว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น กล่าวคือโดยที่ ผู้ให้เช่าได้ยินยอมด้วย กรณีนี้ผู้เขียนมีความเห็นที่แตกต่างไป กล่าวคือ หากพิจารณามาตรา 544 ประกอบกับ มาตรา 545 แล้วพบว่า กฎหมายมิได้ห้ามมิให้ผู้เช่าให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าที่ตนมีอยู่นั้นเป็นการเด็ดขาด เพราะกรณีตามมาตรา 544 นั้นถ้าผู้ให้เช่ายินยอม ผู้เช่าก็สามารถนําทรัพย์สินที่เช่าออกให้เช่าช่วงได้ (เช่าช่วง โดยชอบ) หรือโอนสิทธิการเช่าให้แก่บุคคลอื่นก็ได้ ซึ่งเป็นไปตามมาตรา 545 ที่มีผลให้ผู้เช่าช่วงหรือผู้รับโอน
อ้างว่าได้ชําระค่าเช่าให้แก่ผู้เช่าแล้วไม่ได้ อย่างไรก็ตาม แม้หากผู้เช่านําทรัพย์สินออกให้ผู้อื่นเช่าช่วงหรือโอน สิทธิการเช่าให้แก่บุคคลอื่นโดยผู้ให้เช่าไม่รู้หรือไม่ยินยอมก็ตาม (เช่าช่วงไม่ชอบ) กฎหมายก็มิได้บัญญัติให้การ เช่าช่วงหรือการโอนสิทธิการเช่าที่ไม่ได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่านั้นตกเป็นโมฆะหรือเสียไป เพราะมาตรา 544 แต่เพียงบัญญัติให้สิทธิแก่ผู้ให้เช่าที่จะบอกเลิกสัญญานั้นเสียหรือไม่ก็ได้ ซึ่งหมายความว่าหากผู้ให้เช่าไม่ใช้ สิทธิบอกเลิกสัญญา สิทธิการเช่าของผู้เช่าและผู้เช่าช่วงหรือผู้รับโอนสิทธิก็ยังคงอยู่ต่อไป ดังนั้นจะถือเป็น เด็ดขาดไปโดยทันทีว่าการที่ผู้ให้เช่าจะให้บุคคลใดใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าเป็นเรื่องที่ผู้ให้เช่า เพ่งเล็งคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสาระสําคัญน่าจะเป็นการตีความที่เบาไป
ในประเด็นเดียวกันนี้ หากพิจารณามาตรา 544 มาตรา 545 ที่ผู้เช่าอาจนําทรัพย์สินที่เช่าออกให้เช่า ช่วงได้ก็ดี หรือโอนสิทธิที่มีอยู่ตามสัญญาเช่าให้แก่บุคคลอื่นได้ก็ดี ประกอบกับมาตรา 537 ที่ผู้ให้เช่าเพียงแต่นํา ทรัพย์สินออกให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์โดยมิได้โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้เช่าด้วย จึงนําไปสู่ การตีความว่า ผู้ให้เช่าอาจไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ก็อาจนําทรัพย์สินออกให้เช่าได้ โดยสัญญาเช่ามีผลผูกพันผู้เช่า ผู้เช่าช่วง (ฎ. 688/2559) หรือผู้รับสิทธิการเช่า (แล้วแต่กรณี) ดังนั้นในกรณีที่บุคคลใดที่แม้ไม่ใช่เจ้าของ กรรมสิทธิ์นําทรัพย์สินออกให้บุคคลอื่นด้วยวัตถุประสงค์เพียงเพื่อให้ตนเองได้รับค่าเช่าโดยมิได้พิจารณาหรือ เพ่งเล็งถึงคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสาระสําคัญ ตัวอย่างเช่น นายแดงนําที่ดินที่ตนครอบครองแทนเจ้าของออกให้ นายเขียวเช่า หรือนายดําลูกจ้างนําอาคารที่ตนมีหน้าที่ดูแลรักษาออกให้นายเหลืองเช่า จะเห็นเป็นกรณีที่สัญญา เช่ามีผลบังคับผู้เช่าได้ตามกฎหมายและเป็นเรื่องที่ผู้ให้เช่าหาได้เพ่งเล็งถึงคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสําคัญแต่อย่าง ใดไม่ ดังนั้นการตีความของศาลฎีกาในกรณีนี้ผู้เขียนเห็นว่ายังเป็นข้อสงสัย
นอกจากนี้ หลักกฎหมายเรื่องสัญญานั้น การพิจารณาว่าสัญญาใดถือเอาคุณสมบัติของคู่สัญญาเป็น สาระสําคัญจะต้องมีกฎหมายบัญญัติไว้ว่า หากคู่สัญญาฝ่ายที่ถือคุณสมบัติเป็นสาระสําคัญนั้นถึงแก่ความตาย สัญญานั้นจะต้องระงับหรือสิ้นสุดลงทันทีโดยทายาทของบุคคลดังกล่าวไม่สามารถสืบสิทธิตามสัญญาต่อไปได้ กล่าวคือ สิทธิตามสัญญานั้นจะไม่ตกทอดเป็นมรดกไม่ว่าแก่ทายาทโดยธรรมหรือผู้รับพินัยกรรมก็ตาม เช่น สัญญาจ้างแรงงานตามมาตรา 584 สัญญาจ้างทําของตามมาตรา 606 สัญญายืมใช้คงรูปตามมาตรา 648
สัญญาตัวแทนตามมาตรา 628-629 สัญญาจัดตั้งห้างหุ้นส่วนสามัญตามมาตรา 1055(5) แห่งประมวลกฎหมาย แพ่งและพาณิชย์ เป็นต้น ซึ่งหากพิจารณาเฉพาะสัญญาเช่าทรัพย์แล้วพบว่าประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มิได้มีบทบัญญัติมาตราใดที่บัญญัติไว้โดยชัดแจ้งให้ถือเอาคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสาระสําคัญของสัญญาเช่า
กรณีที่ศาลฎีกาตีความเอาจากบทบัญญัติมาตรา 544 แล้ววางเป็นบรรทัดฐานไว้ (ฎ. 1471/2494) เท่านั้นว่าการ ที่ผู้ให้เช่าจะยินยอมให้บุคคลใดใช้สอยทรัพย์สินนั้น ผู้ให้เช่าย่อมเพ็งเล็งถึงคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสําคัญ เช่น ผู้ เช่าเป็นใคร ประกอบอาชีพอะไรหรือมีความสามารถในการดูแลและรักษาทรัพย์สินที่เช่ารวมถึงสามารถใช้ค่าเช่า ได้หรือไม่เพียงใด ซึ่งบรรทัดฐานการตีความดังกล่าวศาลฎีกาในปัจจุบันยังคงนํามาใช้เป็นหลักในการวินิจฉัยและ ตัดสินคดีอย่างต่อเนื่อง (ฎ.17613/2555) จนอาจถือได้ว่า “คําพิพากษาเป็นกฎหมาย” หรือ Judge-made-law ตามระบบคอมมอน ลอว์ ซึ่งไม่ใช่แนวทางหลักของการวินิจฉัยและตัดสินคดีตามระบบกฎหมายซีวิล ลอว์ของ ประเทศไทยดังกล่าวมาแล้วในเบื้องต้น
นอกจากนี้ หากพิจารณาว่าสัญญาเช่าในกรณีใดบ้างที่อาจถือไม่ได้ว่าผู้ให้เช่าถือเอาคุณสมบัติของผู้เช่า เป็นสําคัญในการให้ใช้หรือให้ได้รับประโยชน์ในทรัพย์สิน ยังมีกรณีที่สําคัญอย่างยิ่งที่สะท้อนให้เห็นว่า หาก ถือเอาตามที่ศาลฎีกาวางบรรทัดฐานไว้ดังนั้นแล้ว ผลของคําพิพากษาย่อมส่งผลให้เกิดความเสียหายต่อระบบ เศรษฐกิจในระดับฐานรากของประเทศ นั่นคือ หน่วยธุรกิจในระดับวิสาหกิจขนาดเล็กและขนาดกลางที่เป็นฐาน รากสําคัญในการพัฒนาเพื่อเติบโตขึ้นเป็นองค์กรธุรกิจขนาดใหญ่ ซึ่งวิสาหกิจขนาดย่อม (SME) เป็นหน่วย เศรษฐกิจฐานรากที่มีความสําคัญต่อการพัฒนาการของเศรษฐกิจของประเทศทั้งระบบซึ่งรัฐบาลได้ ให้ ความสําคัญกับการพัฒนาเพื่อยกระดับหน่วยธุรกิจนี้เพื่อให้ประชาชนหลุดพ้นจากความยากจน ผลักดันให้ ประเทศไทยพ้นจากประเทศกับดักรายได้ปานกลาง โดยปรากฏเป็นนโยบายสําคัญในยุทธศาสตร์ชาติ 20 ปี ที่ มุ่งเน้นการสร้างโอกาสและความเสมอภาคทางสังคมด้วยการกระจายศูนย์กลางความเจริญทางเศรษฐกิจและ สังคม เพิ่มโอกาสให้ทุกภาคส่วนเข้ามาเป็นกําลังของการพัฒนาประเทศในทุกระดับ โดยมีแผนย่อยการยกระดับ ศักยภาพการเป็นผู้ประกอบการธุรกิจของเกษตรกร แรงงานทั่วไป และกลุ่มประชากรที่มีรายได้น้อยและไม่ มั่นคงให้เป็นผู้ประกอบการ (แผนแม่บทภายใต้ยุทธศาสตร์ชาติ (16) ประเด็น เศรษฐกิจฐานราก, สํานักงานสภา พัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ) สร้างความเข้มแข็งให้กับระบบเศรษฐกิจ ทําให้เกิดการหมุนเวียนของ เงินตราจากการแลกเปลี่ยน ทําให้เกิดการจ้างงานและรายได้กระจายไปสู่ระดับภูมิภาคและหน่วยสังคมเล็ก ๆ ใน ทุกมิติ เป็นตัวเชื่อมระหว่างธุรกิจขนาดใหญ่ ขนาดกลางและขนาดเล็กเข้าด้วยกัน ป้องกันการผูกขาดในระบบ เศรษฐกิจโดยสร้างกลไกให้เกิดการแข่งขันในระบบเศรษฐกิจอย่างเท่าเทียมกัน กลุ่มธุรกิจขนาดกลางและขนาด ย่อมประกอบด้วย บุคคลธรรมดา คณะบุคคล ห้างหุ้นส่วนจํากัด ที่มีรูปแบบของประกอบธุรกิจทั้งในประเภท ธุรกิจการผลิต (Manufacturing business) ธุรกิจการซื้อขายสินค้า (Merchandising business) และ ธุรกิจ
เป็น 2 ประเภท คือ วิสาหกิจรายย่อย ที่มีรายได้ไม่เกิน 1.8 ล้านบาท มีอัตราจ้างงานไม่เกิน 5 คน และวิสาหกิจ รายย่อยที่มีรายได้ไม่เกิน 100 ล้านบาท และมีอัตราจ้างงานไม่เกิน 30 คน ข้อเท็จจริงข้างต้นแสดงให้เห็นว่า วิสาหกิจขนาดย่อมเป็นหน่วยธุรกิจที่มักเริ่มต้นดําเนินงานของกิจการเล็ก ๆ ภายในครอบครัวที่มีเพียงสมาชิก เพียงไม่กี่คน เช่น ระหว่างพ่อ แม่ ลูก ระหว่างพี่น้อง หรือระหว่างเพื่อนหรือญาติของผู้เช่าที่ต้องการประกอบ กิจการค้าร่วมกันก่อนจะขยายไปสู่ธุรกิจขนาดกลางและขนาดใหญ่ ดังนั้นหน่วยธุรกิจเล็ก ๆ เหล่านี้มีความ จําเป็นต้องมีปัจจัยการผลิต เช่น ที่ดินและอาคารเพื่อการประกอบการที่จะกระทําผ่านสัญญาเช่ามากกว่าซื้อขาย การเช่าที่ดิน อาคารหรือทรัพย์สินจึงมักเกิดขึ้นจากความตกลงกันโดยให้สมาชิกใดคนหนึ่งเข้าเป็นคู่สัญญากับ ผู้ให้เช่าในลักษณะเพื่อเป็นตัวแทนของสมาชิกคนอื่น ๆ เพื่อผลประโยชน์ของทุกคน การเช่าทรัพย์ลักษณะนี้จึง ไม่ใช่การเช่าที่ผู้เช่าทําไปเพื่อประโยชน์ของผู้เช่าเป็นการเฉพาะตัว และอาจไม่ใช่การเช่าที่ถือว่าคุณสมบัติของผู้ เช่าเป็นสาระสําคัญของสัญญา หรือหากพิจารณาถึงค่าเช่าที่ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องใช้ให้แก่ผู้ให้เช่าแล้ว ย่อมเป็นผลที่ ได้มาจากการทํามาหาได้ร่วมกันของบุคคลที่อยู่กับผู้เช่านั้นด้วยเช่นกันที่หาใช่แต่เฉพาะจากผู้เช่าเพียงคนเดียวไม่ ซึ่งหากต่อมาผู้เช่าถึงแก่ความตายในระหว่างการเช่าโดยบุคคลที่อยู่กับฝ่ายผู้เช่าไม่มีสิทธิใด ๆ ที่จะใช้ทรัพย์สินที่ เช่านั้นต่อไปได้เพราะผลของคําพิพากษาที่เป็นบรรทัดฐานทําให้สัญญาเช่าเป็นอันระงับสิ้นไป ประกอบกับการที่ ผู้ให้เช่าไม่ยินยอมให้ฝ่ายผู้เช่าเช่าต่อไป ส่งผลให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิกลับเข้าครองทรัพย์สินที่เช่าและอาจฟ้องขับไล่ บริวารกับทั้งทรัพย์สินของฝ่ายผู้เช่าออกจากที่เช่าได้ กรณีดังกล่าวจึงไม่ต้องสงสัยเลยว่าฝ่ายผู้เช่าจะได้รับความ เสียหายมากถึงขนาดต้องได้รับความเดือดร้อยในการประกอบสัมมาชีพ การโยกย้ายที่ทํากิน เลิกกิจการ หนี้สินที่ ต้องก่อเพิ่มขึ้นเพื่อรักษาไว้ซึ่งที่เช่าเดิมหากผู้ให้เช่ามีเงื่อนไขให้เช่าก็ต่อเมื่อได้ตกลงค่าเช่ากันใหม่ในอัตราที่สูงขึ้น หรือในการย้ายที่ประกอบการ หรืออาจถึงขั้นต้องเลิกกิจการไปในที่สุด ซึ่งล้วนแต่เป็นผลกระทบจากการใช้ของ ศาลฎีกาที่ตีความกว้างเกินไปและไม่สอดคล้องกับสภาพการณ์การเช่าที่เปลี่ยนแปลงไป
ประการที่สี่ การตีความของศาลฎีกาในกรณีที่ว่าหากผู้เช่าตายสัญญาเช่าเป็นระงับสิ้นไปนั้นต้องตาม
หลักการตีความกฎหมายหรือไม่
หากพิจารณาหลักการตีความกฎหมายแพ่งตามมาตรา 4 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ วรรค แรก ที่บัญญัติว่า “กฎ👉มายนั้น ต้องใช้ในบรรดากรณีซึ่งต้องด้วยบทบัญญัติใด ๆ แ👉่งกฎ👉มายตามตัวอักษระ
👉รือตามความมุ่ง👉มายของบทบัญญัตินั้น ๆ” การตีความกฎหมาย หมายถึง การค้นหาหรืออธิบายความหมาย ของถ้อยคําที่ปรากฏในตัวบทกฎหมาย โดยอาศัยการใช้เหตุผลตามหลักตรรกวิทยาและสามัญสํานึกให้มี
(ธานินทร์ กรัยวิเชียร, 2552, 1) การตีความจึงต้องพิเคราะห์ให้เกิดความชัดเจนถึงผลกระทบรอบด้าน เพราะ ผลจากการตีความและพิพากษาคดีย่อมมีผลกระทบเป็นวงกว้างต่อทั้งคู่ความและบุคคลที่เกี่ยวข้องและอาจ ส่งผลให้มีศาลฎีกานําไปกําหนดเป็นบรรทัดฐานสําหรับคดีอื่น ๆ ในภายหลัง โดยสิ่งสําคัญคือต้องคํานึงว่าการ ตีความนั้นจะทําให้เกิดความได้เปรียบเสียเปรียบหรือเป็นธรรมต่อทุกฝ่ายหาใช่เฉพาะฝ่ายผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าเพียง ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ นอกจากนี้ การตีความกฎหมายจะพึงกระทําต่อเมื่อเกิดข้อสงสัยในความหมายของกฎหมาย ซึ่งหมายความว่า หากกฎหมายมีความชัดเจนอยู่แล้วก็ไม่ต้องตีความอีก สําหรับกฎหมายแพ่งนั้นถ้าบทบัญญัติ ของกฎหมายนั้นชัดเจนแล้วก็ให้ตีความตามตัวอักษร แต่ถ้าบทบัญญัติใดคลุมเครือหรือไม่ชัดเจน เช่นนี้จึงค่อย ตีความตามความมุ่งหมายหรือตามเจตนารมณ์ของกฎหมายโดยอาศัยหลักความเป็นธรรมที่สอดคล้องกับ ความรู้สึกของคนทั่วไป เว้นแต่ในกรณีที่เป็นเรื่องที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน หรือเป็นเรื่องจํากัดหรือตัดสิทธิของบุคคลเช่นนี้ต้องตีความโดยเคร่งครัด (ประสิทธิ์ โฆวิไลกุล, 2538) สําหรับ การตีความตามเจตนารมณ์นั้น เป็นการค้นหาความหมายของถ้อยคําในตัวบทกฎหมายจากเจตนารมณ์หรือ ความมุ่งหมายของกฎหมายนั้น ๆ ซึ่งกฎหมายแต่ละฉบับอาจมีเจตนารมณ์ไม่เหมือนกัน โดยกฎหมายแพ่งมุ่งที่ จะให้มีการเยียวยาหรือชดใช้ความเสียหายแก่ผู้เสียหาย (อริยพร โพธิใส, 2553) สําหรับกรณีกฎหมายว่าด้วยเช่า ทรัพย์นั้น ไม่มีบทบัญญัติมาตราใดบัญญัติให้สัญญาเช่าระงับสิ้นไปด้วยความตายของผู้เช่าไว้เป็นการเฉพาะหรือ ในทํานองเดียวกัน ดังนั้น การที่ศาลฎีกาตีความให้สัญญาเช่าระงับสิ้นไปเพราะเหตุแห่งความตายของผู้เช่าจึง ไม่ใช่การตีความกฎหมาย เพราะไม่มีบทบัญญัติของกฎหมายให้ศาลต้องตีความ ปัญหาที่ต้องพิเคราะห์ต่อไปคือ การตีความของศาลฎีกาดังกล่าวถือว่าเป็นหลักกฎหมายทั่วไป (general principle of law) หรือไม่ ดังนั้น เพื่อให้เห็นการคุ้มครองสิทธิของคู่สัญญาเช่าในสัญญาเช่าทรัพย์ในต่างประเทศแล้ว ผู้เขียนขอนํากฎหมาย ต่างประเทศ ได้แก่ ประมวลกฎหมายแพ่งฝรั่งเศส และกฎหมายเช่าทรัพย์ของรัฐนิวยอร์ก ประเทศสหรัฐอเมริกา มาเปรียบเทียบให้เห็นถึงอนุวัตการของกฎหมายที่แตกต่างไปจากการตีความของศาลฎีกา ดังนี้ ประมวล กฎหมายแพ่งฝรั่งเศสบัญญัติว่า “สัญญาเช่าไม่ระงับลงด้วยความตายของผู้ให้เช่าหรือผู้เช่า” และยังอนุญาตให้ผู้ เช่าสามารถให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าแก่บุคคลอื่นก็ได้ หากสิทธิดังกล่าวยังไม่มีการถูกห้ามไว้ (ไผทชิต เอกจริยกร, 2565) ดังนั้น กฎหมายฝรั่งเศสถือว่าสิทธิการเช่าไม่เป็นสิทธิเฉพาะของผู้ให้เช่าหรือผู้เช่า ดังนั้น ใน กรณีที่ผู้เช่าถึงแก่ตายในระหว่างเวลาเช่า สัญญาเช่าจึงไม่ระงับ ส่วนกฎหมายของรัฐนิวยอร์ก ประเทศ สหรัฐอเมริกา อธิบายถึงสิทธิในมรดกว่า ในกรณีที่ผู้เช่า (tenant) ถึงแก่ความตาย สมาชิกครอบครัวของผู้เช่ามี
ความตาย โดยกฎหมายให้ความหมายของคําว่า “สมาชิกครอบครัว” หรือ Family Member ว่าหมายถึง คู่ สมรส บุตร บุตรบุญธรรม บุพการี บิดาเลี้ยง มารดาเลี้ยง บุตรเขย หรือสะใภ้ของผู้เช่า โดยให้หมายความรวมถึง บุคคลใด ๆ ที่อาศัยอยู่กับผู้เช่าในที่เช่าโดยบุคคลนั้นได้แสดงให้เห็นได้ว่ามีการพึ่งพาอาศัยทั้งในด้านการอยู่ ร่วมกันและความตกลงทางด้านการเงินระหว่างตนกับผู้เช่า เช่น มีส่วนในการจ่ายค่าเช่า เป็นต้น แสดงว่า กฎหมายของรัฐนิวยอร์กถือว่าสิทธิการเช่ามิได้ระงับลงไปทันทีที่ผู้เช่าถึงแก่ความตาย โดยกฎหมายให้สิทธิแก่ บุคคลในครอบครัวรวมถึงบุคคลอื่นที่แสดงให้เห็นได้ว่าตนมีส่วนร่วมในการเช่านั้นด้วยสามารถต่อสัญญาเช่าหรือ ได้รับการคุ้มครองตามกฎหมาย ซึ่งแสดงให้เห็นว่ากฎหมายได้เปิดโอกาสให้บุคคลฝ่ายผู้เช่าพิสูจน์สิทธิของตนว่า เป็นไปตามเงื่อนไขที่กฎหมายกําหนดเพื่อให้ได้รับการรับรองหรือคุ้มครองเพื่อให้มีสิทธิในทรัพย์สินที่เช่าภายหลัง จากที่ผู้เช่าถึงแก่ความตายแล้ว ดังนั้นโดยกฎหมายของรัฐนิวยอร์ก สิทธิการเช่าจึงไม่ใช่สิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า หากผู้เช่าถึงแก่ตายในระหว่างเวลาเช่า สัญญาเช่าไม่ระงับเช่นเดียวกับกฎหมายแพ่งฝรั่งเศส
จากตัวอย่างกฎหมายต่างประเทศที่นํามาแสดงข้างต้น สรุปได้ว่าการตีความของศาลไทยที่ให้สัญญาเช่า ระงับสิ้นไปเพราะความตายของผู้เช่านั้นไม่ใช่หลักกฎหมายทั่วไป และไม่ใช่การตีความกฎหมายตามระบบ กฎหมายไทย แต่มีลักษณะเป็นการสร้างกฎหมายขึ้นโดยศาลตามหลัก “คําพิพากษาเป็นกฎหมาย” ซึ่งเมื่อนํา กฎหมายของทั้งสองประเทศมาเปรียบเทียบกับกฎหมายไทยแล้วพบว่า กฎหมายของทั้งสองประเทศต่างก็เห็น ตรงกันว่า ในกรณีหากผู้เช่าตาย สัญญาเช่าไม่ระงับสิ้นไป โดยถือได้ว่าสิทธิการเช่าไม่ใช่สิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า โดยกฎหมายของรัฐนิวยอร์ก ประเทศสหรัฐอเมริกาเป็นระบบกฎหมายคอมมอนด์ ลอว์ ซึ่งศาลในคดีหลัง พิพากษาในแนวทางเดียวกันกับศาลในคดีก่อนตามหลักคําพิพากษาเป็นกฎหมาย ในขณะที่สาธารณรัฐฝรั่งเศส เป็นระบบกฎหมายระบบซีวิล ลอว์ ซึ่งมีบทบัญญัติในเรื่องดังกล่าวไว้โดยชัดแจ้ง แตกต่างกับประเทศไทยที่เป็น ระบบซีวิล ลอว์ ซึ่งไม่มีบทบัญญัติในเรื่องดังกล่าวและศาลฎีกากลับใช้วิธีการตีความเพื่อวางบรรทัดฐานเป็น ลักษณะคําพิพากษาเป็นกฎหมายซึ่งขัดแย้งกับระบบกฎหมายของประเทศ แต่กลับมิได้ตีความให้สอดคล้องหรือ เป็นไปในแนวทางเดียวกันกับกฎหมายต่างประเทศของทั้งสองประเทศแต่อย่างใด
ประการที่ห้า ผลกระทบจากการตีความของศาลฎีกาต่อสถานะของผู้เช่าที่เป็นเพียงบุคคลธรรมดากับผู้
เช่าที่เป็นนิติบุคคล
ตาม ป.พ.พ. นั้น สภาพบุคคลของบุคคลธรรมดาสิ้นสุดลงลงเมื่อตายต่างกับนิติบุคคลที่สิ้นสุดลงเมื่อได้ จดทะเบียนเลิกนิติบุคคลแล้ว ดังนั้นเมื่อพิจารณาถึงการตีความของศาลฎีกาที่ให้สัญญาเช่าทรัพย์ระงับไปด้วย
แตกต่างกันในสาระสําคัญ กล่าวคือ ความตายของบุคคลธรรมดาเป็นเหตุตามธรรมชาติที่อาจเกิดขึ้นได้ ตลอดเวลาซึ่งไม่อาจคาดการณ์ล่วงหน้าหรือป้องกันได้ ผู้เช่าจึงอยู่ในความเสี่ยงที่สัญญาเช่าจะงับสิ้นไปในเวลาใด ก็ได้ ส่วนนิติบุคคลนั้นตราบใดที่การจดทะเบียนเลิกยังไม่แล้วเสร็จกฎหมายยังถือว่านิติบุคคลยังเป็นบุคคลตาม กฎหมายอยู่เช่นนั้น ดังนั้นการที่ศาลฎีกาวางบรรทัดฐานให้สัญญาเช่าระงับสิ้นไปด้วยความตายของผู้เช่า เป็น การตีความกฎหมายที่ก่อให้เกิดความไม่เท่าเทียมกัน ตัวอย่างเช่น นายแดงหรือบริษัทแดง จํากัด เข้าทําสัญญา เช่าอาคารเพื่อประกอบการค้าจากนายขาว จะเห็นได้ว่าผู้เช่าแม้จะมีสภาพบุคคลต่างสถานะกันก็ตาม แต่ก็มี วัตถุประสงค์การเช่าที่ไม่แตกต่างกัน คือเพื่อประกอบกิจการค้า แต่นายแดงซึ่งเป็นบุคคลธรรมดามีความเสี่ยง จากการที่สัญญาเช่าต้องระงับสิ้นไปเพราะความตายมากกว่าการเลิกกิจการของบริษัท แดง จํากัด การตีความ ของศาลฎีกาจึงส่งผลร้ายต่อกิจการและครอบครัวและบุคคลที่อยู่กับนายแดงที่ไม่อาจเรียกร้องตามสัญญาเช่าได้ อีก
ประการที่หก บุคคลผู้อยู่กับผู้เช่าควรมีสถานะเป็นเพียงบริวารของผู้เช่าหรือไม่
การที่ศาลฎีกาถือว่าบุคคลที่อยู่กับผู้เช่ามีสถานะเป็นเพียง “บริวาร” ของผู้เช่า ดังนั้นหากผู้เช่าถึงแก่ ความตาย สัญญาเช่าเป็นอันระงับสิ้นไป และผู้ให้เช่าไม่ประสงค์จะให้เช่าแล้ว บริวารจะต้องออกจากที่ย้ายและ ขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่เช่านั้นด้วย เรื่องนี้ ผู้เขียนเห็นว่า หากศาลฎีกาวินิจฉัยแต่ในเบื้องต้นแล้วว่าสัญญา เช่าใดที่จะไม่ระงับไปเพราะความตายของผู้เช่าแล้ว สิทธิการเช่าย่อมตกทอดแก่ทายาทหรือบุคคลผู้อยู่กับผู้เช่า ทําให้ทายาทและบุคคลเหล่านั้นไม่อยู่ในฐานะบริวารของผู้เช่าและมีสิทธิที่เรียกร้องให้ผู้ให้เช่าปฏิบัติตามสัญญา เช่าต่อไปได้ ในทางกลับกัน ฉันใดก็ฉันนั้น
ประการสุดท้าย ปัจจุบันศาลฎีกาของไทยได้ตีความให้สัญญาเช่าไม่ระงับสิ้นไปเพราะความตายของผู้ เช่าในกรณีที่มีข้อเท็จจริงเป็นพิเศษ ปรากฏในคําพิพากษาฎีกาที่ 11058/2559 (ประชุมใหญ่) และคําพิพากษา ฎีกาที่ 2939/2559 โดยคําพิพากษาฎีกาที่ 11058/2559 (ประชุมใหญ่) นั้นศาลฎีกาได้วินิจฉัยว่า การที่สัญญา เช่ามีข้อตกลงให้ผู้เช่าให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าได้นั้น ข้อตกลงดังกล่าวเป็นการตกลงยกเว้นบทบัญญัติ มาตรา 544 คือไม่ถือเอาคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสาระสําคัญของสัญญาเช่า สิทธิการเช่ากรณีนี้จึงไม่ใช่สิทธิ เฉพาะตัว ดังนั้น แม้ต่อมาผู้เช่าถึงแก่ความตาย ผู้ให้เช่าต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ที่มีต่อทายาทของผู้เช่า สัญญาเช่าจึงไม่สิ้นสุด เมื่อสิทธิการเช่ายังไม่ครบกําหนดระยะเวลาเช่าที่ได้จดทะเบียนไว้ (สามสิบปี) ผู้ให้เช่ายัง ไม่มีอํานาจฟ้องขับไล่จําเลยทายาทของผู้เช่าให้ออกจากที่เช่าได้ เห็นได้ว่า คดีนี้ที่ศาลฎีกาพิพากษาว่าสัญญาเช่า
เช่าได้ ดังนั้น หากในสัญญาเช่าไม่ปรากฏข้อตกลงดังกล่าวไว้เป็นการชัดแจ้งแล้ว สัญญาเช่าก็ระงับสิ้นไปเพราะ ความตายของผู้เช่า ส่วนคําพิพากษาฎีกาที่ 2939/2559 ศาลฎีกาวินิจฉัยในทํานองเดียวกันกับคําพิพากษาฎีกาที่ 11058/2559 (ประชุมใหญ่) คือ หากสัญญาเช่ามีข้อตกลงให้ผู้เช่าให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าได้ สิทธิการเช่า ไม่เป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า ดังนั้นแม้ผู้เช่าถึงแก่ความตาย สัญญาเช่าก็ไม่ระงับและตกทอดเป็นมรดกแก่ ทายาทของผู้เช่า โดยในคดีนี้ศาลฎีกาเพิ่มเติมว่าข้อตกลงในสัญญาเช่าที่ยกเว้นมาตรา 544 ไม่ถือว่าผู้ให้เช่า ถือเอาคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสําคัญ
จากคําพิพากษาฎีกาทั้สองข้างต้น แม้ผลของคดีจะทําให้สัญญาเช่าไม่ระงับสิ้นไปเพราะผู้เช่าถึงแก่ความ ตาย แต่ศาลฎีกาก็วินิจฉัยและพิพากษาโดยอาศัยเอาเฉพาะข้อตกลงที่ปรากฏอยู่ในสัญญาเช่าที่เป็นการยกเว้น มาตรา 544 เท่านั้น ศาลฎีกาหาได้วินิจฉัยไว้โดยชัดแจ้งว่า สิทธิการเช่าตามสัญญาเช่าลักษณะนี้ไม่ถือว่าเป็นการ เฉพาะตัวของผู้เช่าโดยแท้และอย่างไร ซึ่งหากมีคดีในทํานองเดียวกันนี้ศาลฎีกาอาจตีความแตกต่างกันไปอีกก็ เป็นได้
อย่างไรก็ตาม ปัญหาเกี่ยวกับการตีความกฎหมายว่าสัญญาเช่าระงับไปเพราะเหตุผู้เช่าถึงแก่ความตาย นั้น ผู้เขียนมีข้อเสนอแนะดังนี้ เสนอให้มีการแก้ไขปรับปรุงประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ ในส่วนความระงับแห่งสัญญาเช่าให้มีความชัดเจน เช่น แก้ไขปรับปรุงโดยกําหนดไว้โดยชัดแจ้งว่าการเช่าในกรณี ใดบ้างที่ให้ถือว่าสิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า หรือเป็นการเฉพาะตัวของผู้เช่าโดยแท้ หรือบัญญัติให้ สิทธิแก่บุคคลผู้อยู่กับผู้เช่าเพื่อให้มีสิทธิเลือกที่จะเช่าต่อภายใต้เงื่อนไขสัญญาเช่าเดิมตามอย่างกฎหมาย ต่างประเทศ หรือแก้ไขเพิ่มเติมให้มีข้อตกลงพิเศษในการเช่าที่ทําให้ข้อตกลงนั้นไม่เป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เช่นนี้ย่อมทําให้กฎหมายเช่าทรัพย์ของไทยมีความชัดเจนมากขึ้น
กําชัย จงจักรพันธ์(กฎหมายการค้าระหว่างประเทศ (พิมพ์ครั้งที่ 3 มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์.
.(2552) .. กรุงเทพฯ : สํานักพิมพ์
จรัล เล็งวิทยา .(2528) .คําอธิบายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ จ้างแรงงาน จ้าง ทําของและรับขน, กรุงเทพมหานคร .โรงพิมพ์มหาวิทยาลัยรามคําแหง :
เฉลิมชัย เกษมสันต์ .(มล.). (2554)สิทธิของผู้ซื้อทรัพย์ตาม ป วิ.พ. มาตรา 309 ตรี กับข้ออ้างของผู้เช่าตาม.
ป.พ.พ. มาตรา 569, รพี 54, กรุงเทพมหานคร .บริษัทบพิธการพิมพ์ จํากัด :
ธานินทร์ กรัยวิเชียร, “ความสําคัญของการตีความในวิชาชีพกฎหมาย” การใช้การตีความหมาย, กองทุน ศาสตราจารย์จิตติ ติงศภัทย์. คณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์. พิมพ์ครั้งที่ 2. โรงพิมพ์เดือน ตุลา, 5552. หน้า 1.
ประสิทธิ์ โฆวิไลกุล, “การตีความกฎหมาย สัญญาและกรมธรรม์ประกันภัย”.กรุงเทพฯ: โรงพิมพ์เดือนตลา.
2538.
พงษ์รัตน์ เครือกลิ่น .(2544) .เช่าทรัพย์ฝากทรัพย์-ยืม-เช่าซื้อ-, กรุงเทพมหานคร.สํานักพิมพ์นิติธรรม : ไผทชิต เอกจริยกร, “คําอธิบายกฎหมายเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ”, กรุงเทพ: สํานักพิมพ์วิญญูชน. 2565
สําเรียง เมฆเกรียงไกร, “คําอธิบายกฎหมายเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ลีสซิ่ง”, กรุงเทพ: สํานักพิมพ์นิติธรรม. 2560 สุธีร์ ศุภนิตย์ และคณะ(2549) . คําอธิบายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เรียงมาตราว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่า
ซื้อ. กรุงเทพมหานคร :โรงพิมพ์เดือนตุลา .
สมจิตร์ ทองศรี.ปีการศึกษา 2563 รวมคําบรรยาย ภาคหนึ่ง สมัยที่ 73 .(2563) . ศึกษากฎหมายแห่งเนติบัณฑิตยสภา.
กรุงเทพฯ : สํานักอบรม
อริยพร โพธิใส, “หลักทั่วไปในการตีความกฎหมายแพ่งและอาญา”. สารพันปัญหากฎหมาย, จุลนิติ ก.ค.-ส.ค.
53 หน้า 163
เว็บไซต์ http://nscr.nesdc.go.th/ สํานักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติเอกสาร Succession Rights (Fact Sheet) สืบค้นจาก https://hcr.ny.gov/system/files/documents/2020/11/fact-sheet-30-11-2019.pdf สืบค้น เมื่อวันที่ 13 มกราคม 2566
เว็บไซต์สํานักงานราชบัณฑิตยสถาน www.royin.go.th เว็บไซต์สํานักงานกิจการยุติธรรม www.oja.go.th เว็บไซต์ค้นหาคําพิพากษาศาลฎีกา www.deka.supremecourt.or.th เว็บไซต์กรมที่ดิน www.dol.go.th เว็บไซต์สํานักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา www.krisdika.go.th