จากการศึกษาพบว่า การที่อาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมได้เจริญเติบโตอย่างรวดเร็ว ท˚าให้ความ พร้อมของธุรกิจประเภทนี้อยู่ในระดับต่˚า และพบว่าบทบัญญัติกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอาคารชุดทั้งหมดใน ปัจจุบัน โดยเฉพาะพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522...
ปัญหาและอุปสรรคทางกฎหมายในการควบคุมธุรกิจอาคารชุด
ศึกษากรณีไม่ปฏิบัติxxxxxxxxจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุด
*สุทธิดา ใจอุด1
**xxxxxxxxxxxxxx xxxxx xxxxxxxx0
บทคัดย่อ
ในปัจจุบันประเทศไทยได้มีการขยายตัวของตลาดอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม ซึ่งมีการก่อสร้าง
ขึ้นอย่างคึกคักโดยเฉพาะในกรุงเทพมหานคร เนื่องจากมีระบบรถไฟฟ้าท˚าให้วิถีชีวิตของคนใน กรุงเทพมหานครเปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก ท˚าให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้พัฒนาผลิตภัณฑ์ของตนเองให้ มีจุดขายมาก และการเอารัดเอาเปรียบต่อผู้บริโภคมีมากขึ้น จึงก่อให้เกิดความไม่เป็นธรรม
จากการศึกษาพบว่า การที่อาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมได้เจริญเติบโตอย่างรวดเร็ว ท˚าให้ความ พร้อมของธุรกิจประเภทนี้อยู่ในระดับต่˚า และพบว่าบทบัญญัติกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอาคารชุดทั้งหมดใน ปัจจุบัน โดยเฉพาะพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ที่มีขึ้นเพื่อควบคุมงานก่อสร้างดัดแปลง และ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 รวมถึงพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 ยังขาดความชัดเจน และไม่ครอบคลุมเพียงพอ ส่งผลให้เกิดปัญหาตามมาอีกหลายประการ ได้แก่ ปัญหาการก่อสร้างไม่ตรงตาม แบบที่ขออนุญาตก่อสร้าง ท˚าให้ผู้ซื้ออาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมxxxxxxxxกระทบซึ่งไม่เป็นไปxxxxxxxx จะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุด ปัญหาการส่งมอบและตรวจรับห้องชุดxxxxxxxxจะซื้อจะขายและ สัญญาซื้อขายห้องชุด ปัญหาค่าใช้จ่ายxxxxxxxxตามอัตราส่วนxxxxxxxxxxxxxซื้อห้องชุดในสัญญาจะซื้อจะขาย และสัญญาซื้อขายห้องชุดและปัญหาในการโฆษณาการท˚าสัญญาจะซื้อจะขายโดยxxxxxxxxxxและมัดจ˚า โครงการอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม ก่อนโครงการได้รับใบอนุญาตการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (Environmental Impact Assessment) EIA
ดังนั้น เพื่อให้การบังคับใช้กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการควบคุมอาคารชุดมีประสิทธิภาพมากขึ้น ผู้วิจัยจึงขอเสนอแนะให้มีการปรับปรุงแก้ไข บทบัญญัติของกฎหมายที่เกี่ยวข้องโดยเริ่มตั้งแต่ พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ควรxxxxxบทบัญญัติของกฎหมายในกรณีที่อาคารได้ใช้งานไประยะ หนึ่ง ควรมีบทบัญญัติให้หน่วยงานของรัฐเข้าตรวจสอบอาคารโดยมีหลักเกณฑ์การประเมินให้อาคารใช้งาน ได้อย่างปลอดภัยและมีบทลงโทษแก่ผู้ที่ต่อเติม เปลี่ยนแปลงอาคารโดยxxxxxxรับอนุญาต และในส่วนของ
1 นักศึกษาหลักสูตรนิติศาสตรมหาบัณฑิตสาขากฎหมายเอกชนและธุรกิจมหาวทยาลัยธุรกิจบัณฑิตย์.
2 ที่ปรึกษาxxxxxนิพนธหลัก
2
การส่งมอบและตรวจรับห้องชุดxxxxxxxxจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุด ที่มีการส่งมอบxxxxx xxxxxxx ควรแก้ไขข้อ 3.2 ประกาศกระทรวงมหาดไทย โดยน˚าข้อความในxxxxxxกฎหมายแพ่งและ พาณิชย์มาตรา 466 มาxxxxxxxไว้ในข้อ 3.2 ซึ่งxxxxxxกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 466 เป็นกฎหมายที่ ให้ทางเลือกและความเป็นธรรมมากกว่า ข้อ 3.2 ประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่องก˚าหนดแบบสัญญาจะซื้อ จะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และสุดท้าย รัฐควรประชาสัมพันธ์ พระราชบัญญัติการดูแลxxxxxxxxxxของคู่สัญญา ตั้งแต่ในขั้นตอนการท˚าสัญญาจะซื้อจะขาย และควรน˚า แนวทางของมลรัฐแคลิฟอร์เนีย สหรัฐอเมริกาที่ออกกฎหมายก˚าหนดประเภทธุรกรรมที่บังคับให้ต้องน˚า เรื่องบัญชีดูแลxxxxxxxxxxของคู่สัญญามาบังคับใช้เพื่อคุ้มครองคู่สัญญาในธุรกรรมบางประเภท รัฐควรน˚า แนวทางดังกล่าวฯ ออกกฎหมายบังคับใช้กับนิติกรรมในการท˚าสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายห้อง ชุด เป็นต้น เพื่อลดปัญหาการหยุดชะงัก ซึ่งส่งผลต่อคู่สัญญา และระบบเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ
1. บทน˚า
ในปี 2548-2553 ตลาดอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม ได้เริ่มขึ้นอย่างเป็นทางการ3โดยมีการ
ก่อสร้างขึ้นอย่างคึกคักโดยเฉพาะในกรุงเทพมหานครเนื่องจาก มีระบบรถไฟฟ้าท˚าให้ชีวิตของคนใน กรุงเทพมหานครเปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก ท˚าให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้พัฒนาผลิตภัณฑ์ของตนเองให้ มีจุดขายมากสอดคล้องกับวิถีชีวิตที่เปลี่ยนไปโดยเริ่มมีการท˚าอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม ซึ่งตอบโจทย์ กับ วิถีชีวิตของคนเมืองกรุงเป็นอย่างดี และท˚าให้ตัวเลขในการยื่นจดทะเบียนอาคารชุดในกรุงเทพมหานคร เริ่มสูงขึ้น โดยอ้างอิงข้อมูลตั้งแต่ปี2548-2553 นั้น มีการเติบโตของตัวเลขการ จดทะเบียนอาคารชุด xxxxxขึ้นในกรุงเทพมหานคร กว่า 423 เปอร์เซ็นต์4
จากการขยายตัวของตลาดอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม ท˚าให้ผู้ประกอบการลงทุนมีการแข่งขัน มากขึ้นและการเอารัดเอาเปรียบต่อผู้บริโภคมีมากขึ้นด้วยจึงก่อให้เกิดความไม่เป็นธรรมแม้จะมีกฎหมาย ออกมาควบคุมการก่อสร้างอาคาร เพื่อให้เกิดความปลอดภัยและเหมาะสมแก่การใช้สอยโดยxxx xxxxxxxxxxxxxต่อส่วนรวม แต่ยังพบปัญหาให้เห็นอยู่หลายประการ จึงควรหาแนวทางออกเกี่ยวกับ กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการควบคุมอาคารชุดให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น
3 สถิติการขอจดทะเบียนอาคารชุดในกรุงเทพมหานครและต่างจังหวัด ธนาคารแห่งประเทศไทย, สืบค้นเมื่อ 20 xxxxxx 2560, จาก xxx.0.xxx.xx.xx/xxxxxxxxxx/XxxxxxXxxx.xxxx?xxxxxxXXx000&xxxxxxxxxxx
4 สถิติการขอจดทะเบียนอาคารชุดในกรุงเทพมหานครและต่างจังหวัด ตั้งแต่เดือนเมษายน 48 – เมษายน 53 ธนาคารแห่งประเทศไทย, สืบค้นเมื่อ 20 xxxxxx 2560, จาก xxx.0.xxx.xx.xx/xxxxxxxxxx/ ReportPage.aspx?reportID= 102&langvage=th
3
2. หลักกฎหมายควบคุมอาคารในธุรกิจอาคารชุด กรณีไม่ปฏิบัติxxxxxxxxจะซื้อจะขายและ สัญญาซื้อขายห้องชุด
เนื่องจากประชากรทั่วทุกประเทศxxxxxขึ้นมาก เป็นเหตุให้ขาดแคลนที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย และ การตั้งส˚านักงานหรือสถานที่ประกอบธุรกิจทางการค้า เพราะที่ดินมีเท่าเดิม แต่พลเมืองมีxxxxxมากขึ้น จึง จ˚าเป็นต้องขยายxxxxxxxxxxxxอยู่อาศัย และส˚านักงานออกไปในทางสูงขึ้นเหนือพื้นดิน (High Rise) โดยวิธีการ ก่อสร้างอาคารสูงมากขึ้น หลายๆ ชั้น บนเนื้อที่เล็กน้อยเท่าเดิม แต่ประโยชน์มากขึ้นหลายสิบเท่า และxxxxxx เจ้าของห้องแต่ละห้องที่อยู่ในตึกหรืออาคารนั้น มีกรรมสิทธิ์ในห้องของตนและยังมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ซึ่ง เป็นxxxxxxxx อันxxxxxxเป็นทรัพย์สินร่วมกันด้วย
อาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม (Condominium) เป็นรูปแบบการอยู่อาศัยร่วมกันหลายครัวเรือนมี อาณาเขตและอาคารเดียวกัน โดยในอาคารหรือบริเวณที่อยู่อาศัยมีการแยกกรรมสิทธิ์การถือครองออกเป็น ส่วน ๆ ซึ่งประกอบด้วย กรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล ได้แก่ ห้องชุด สิ่งxxxxxxxxx หรือที่ดินxxxxxxจัดไว้ให้เป็นของ ห้องชุดแต่ละราย กรรมสิทธิ์อีกส่วนหนึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกันระหว่างเจ้าของห้องชุดแต่ละรายxxxxxxxxxxxกัน ได้แก่ ทรัพย์xxxxxxxxของอาคารชุดที่ไม่ใช่ห้องชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้ใช้ประโยชน์ร่วมกัน ส˚าหรับเจ้าของร่วม
2.1 หลักการคุ้มครองเจ้าของร่วมในอาคารชุด
การอยู่อาศัยร่วมกันในอาคารใหญ่จะต้องมีหลักการหรือxxxxxxxxxxตั้งขึ้นเพื่อคุ้มครองผู้อยู่อาศัย ในอาคารนั้น xxxxxxxxxxคุ้มครองผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดหรือเจ้าของร่วมในอาคารชุดอาจกล่าวได้ดังต่อไปนี้ คือ
2.1.1 หลักเรื่องกรรมสิทธิ์ในอาคารชุด
อาคารชุดมีลักษณะพิเศษคือ ผู้เป็นเจ้าของห้องชุดจะมีกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของทรัพย์ส่วนบุคคล และ ขณะเดียวกันก็เป็นเจ้าของร่วมกับบุคคลอื่นในทรัพย์xxxxxxxxด้วย ซึ่งมีลักษณะพิเศษแตกต่างจากการ เป็นเจ้าของทรัพย์สินอื่นทั่วๆ ไปคือ การเป็นเจ้าของร่วมกันในทรัพย์ส่วนหนึ่ง แต่แยกจากกันในทรัพย์อีก ส่วนหนึ่ง เป็นเรื่องที่นอกเหนือขอบเขตกฎหมายเรื่องกรรมสิทธิ์ร่วม
1) ทรัพย์ส่วนบุคคล
เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล ทั้งนี้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.
2522 และแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 4 xxxxxxxว่า
“ทรัพย์ส่วนบุคคล” หมายความว่า ห้องชุดและหมายความรวมถึงสิ่งxxxxxxxxxหรือที่ดินที่จัด ไว้เป็นเจ้าของห้องชุดแต่ละราย
ดังนั้น ทรัพย์ส่วนบุคคลจึงแยกออกได้เป็น 2 ส่วน คือ
4
(1) ห้องชุด
(2) สิ่งxxxxxxxxxหรือที่ดินที่จัดไว้เป็นเจ้าของห้องชุดแต่ละราย “สิ่งxxxxxxxxx” หรือ “ที่ดิน” ที่จัดไว้ให้เป็นของห้องชุดแต่ละราย ซึ่งมิใช่เป็นส่วนหนึ่งของอาคารชุดก็นับรวมเข้าเป็นทรัพย์ส่วนบุคคล ด้วย xxxx ที่จอดรถซึ่งจัดไว้ให้เจ้าของห้องชุดแต่ละราย
เจ้าของอาคารชุด จะมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลตามที่กล่าวข้างต้น ซึ่งกรรมสิทธิ์ในxxxxxx xxคือ กรรมสิทธิ์ตามมาตรา 1336 แห่งxxxxxxกฎหมายแพ่งและพาณิชย์นั่นเอง ซึ่งอาจกล่าวได้ว่าเป็น มาตรฐานขั้นต่˚า ในการคุ้มครองเจ้าของร่วมในห้องชุด อย่างไรก็ตาม โดยเหตุที่อาคารชุดเป็นสถานที่ซึ่งมี บุคคลจ˚านวนมากอาศัยหรือท˚าการxxxxxxxxกันในอาคารเดียวกัน xxxxxในการใช้สอยส่วนบุคคลของแต่ละราย จึงจ˚าเป็นต้องมีข้อจ˚ากัดอยู่ในบางประการอยู่ด้วย
อนึ่ง ส˚าหรับการลงคะแนนเสียงในที่ประชุมเจ้าของร่วมในอาคารชุด ในกรณีที่ห้องชุดเป็น กรรมสิทธิ์ร่วมแห่งเจ้าของร่วมหลายคน เจ้าของร่วมกลุ่มดังกล่าวจะมีxxxxxลงคะแนนเสียงได้เพียงหนึ่ง คะแนนเสียง ทั้งนี้เป็นไปตามมาตรา 45 ซึ่งในกรณีนี้เจ้าของร่วมในห้องชุดห้องเดียวกันนั้นจะต้องแต่งตั้ง บุคคลใดบุคคลหนึ่งร่วมประชุม และออกคะแนนเสียงในที่ประชุมหรือเจ้าของร่วมเหล่านั้นจะเข้าประชุมทั้ง หมดแล้วตกลงอาศัยเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมทั้งหมดแห่งห้องชุดนั้น
2) ทรัพย์xxxxxxxx
เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นของตน และมีกรรมสิทธิ์ร่วมกันใน ทรัพย์xxxxxxxx ซึ่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 15 ได้ก˚าหนดทรัพย์สินxxxxxxxxxเป็นทรัพย์xxxxxxxx
ด้วยหลักเกณฑ์ “กรรมสิทธิ์ร่วม” ดังกล่าว จึงท˚าให้เกิดระบบการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกัน ในทรัพย์xxxxxxxxของอาคารชุด และตามxxxxxxกล่าวมาแล้วแต่ต้นว่า กรรมสิทธิ์ร่วมดังกล่าวนี้ มีความ แตกต่างจากกรรมสิทธิ์ตามxxxxxxกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กล่าวคือ “กรรมสิทธิ์ร่วม” นั้น เป็นระบบ กรรมสิทธิ์อีกชนิดหนึ่งที่ใช้ในอาคารชุด แต่ “กรรมสิทธิ์รวม” นั้นเป็นเรื่องการเป็นเจ้าของรวมกันใน ทรัพย์สินทั่วไป
ส˚าหรับอัตราส่วนในการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์สินxxxxxxxxจะมีอัตราส่วนเป็น เท่าใด หรือจะมีผลกระทบต่อการจัดการบริหารทรัพย์xxxxxxxxอย่างไรนั้น มีผลต่อการออกค่าใช้จ่ายในการ บ˚าxxxxxxxx ตลอดจนกรณีอื่นๆ ด้วย ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และแก้ไขเพิ่มเติมโดย พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 14 xxxxxxxถึงเรื่องอัตราส่วนการเป็นเจ้าของ กรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์xxxxxxxxว่า กรรมสิทธิ์ส่วนที่เป็นเจ้าของร่วมในทรัพย์xxxxxxxx ให้เป็นไปตาม อัตราส่วนระหว่างราคาของห้องชุดแต่ละห้องชุด กับราคารวมของห้องชุดทั้งหมด ในขณะที่ขอจดทะเบียน อาคารชุดตามมาตรา 6
5
3. มาตรการทางกฎหมายที่เกี่ยวกับการควบคุมธุรกิจอาคารชุด กรณีไม่ปฏิบัติxxxxxxxxจะซื้อ จะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุด
อาคารและสิ่งxxxxxxxxxถือได้ว่าเป็นองค์ประกอบที่ส˚าคัญในกระบวนการก่อให้เกิดชุมชนเมือง เนื่องจากอาคารและสิ่งxxxxxxxxxเป็นองค์ประกอบเบื้องต้นที่ส˚าคัญในการที่จะท˚าให้กิจกรรมของมนุษย์ เริ่มต้นขับเคลื่อนไปสู่กิจกรรมอื่นๆ อาคารและสิ่งxxxxxxxxxมีกฎหมายที่เกี่ยวข้องโดยตรง แยกเป็นกลุ่ม กฎหมายหลักในธุรกิจอาคารชุด ได้แก่ พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 พระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2518 กฎกระทรวงที่ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และข้อบัญญัติ กรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2544 ส่วนกลุ่มกฎหมายรองในธุรกิจอาคารชุด ได้แก่ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และกฎหมายสนับสนุนในธุรกิจอาคารชุด ได้แก่ พระราชบัญญัติxxxxxxxxและรักษาคุณภาพ สิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 พระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx ผู้บริโภค พ.ศ. 2511 ตลอดจนพระราชบัญญัติคุ้มครองดูแลxxxxxxxxxxของคู่สัญญา พ.ศ. 2551
เมื่อพิจารณาถึงกฎหมายส˚าหรับธุรกิจอาคารชุดในประเทศไทย พบว่า พระราชบัญญัติควบคุม อาคาร ได้ก˚าหนดหลักเกณฑ์การก่อสร้างดัดแปลง รื้อถอน เคลื่อนย้าย และใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารไว้ใน หมวด (3) มาตรา 21 ผู้ใดจะก่อสร้างดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคารต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงาน xxxxxxxx หรือแจ้งต่อเจ้าพนักงานxxxxxxxx และด˚าเนินการตามมาตรา 39 ทวิ และมาตรา 31 ห้ามมิให้ผู้ใดจัดให้ มีหรือด˚าเนินการก่อสร้างดัดแปลงรื้อถอนหรือเคลื่อนย้ายอาคารให้ผิดไปจากแผนผังบริเวณ แบบแปลนและ รายการประกอบแบบแปลนxxxxxxรับอนุญาต ตลอดจนวิธีการหรือเงื่อนไขที่เจ้าพนักงานxxxxxxxxก˚าหนดไว้ใน ใบอนุญาตหรือให้ผิดไปจากxxxxxxแจ้งไว้ตามมาตรา 39 ทวิ เว้นแต่ (1) เจ้าของอาคารนั้นได้ยื่นขออนุญาตและ ได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานxxxxxxxxให้ท˚าการแก้ไขเปลี่ยนแปลงได้ (2) เจ้าของอาคารนั้นได้แจ้งการ แก้ไขเปลี่ยนแปลง ให้เจ้าพนักงานxxxxxxxxแล้ว เป็นต้น บทบัญญัติในกฎหมายควบคุมอาคารดังกล่าวจะ ก˚าหนดมาตรการในการคุ้มครอง 4 ขั้นตอน คือ ขั้นตอนการออกแบบ ขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้าง ขั้นตอนการก่อสร้าง และขั้นตอนการใช้อาคาร แต่ไม่มีขั้นตอน การตรวจสอบภายหลังอาคารใช้งานไประยะ หนึ่งแล้ว ท˚าให้เกิดปัญหาการต่อเติมอาคารโดยxxxxxxรับอนุญาต ดังxxxx ปัญหาการก่อสร้างไม่ตรงตามแบบ ที่ขออนุญาตก่อสร้าง ท˚าให้ผู้ซื้ออาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมxxxxxxxxกระทบซึ่งไม่เป็นไปxxxxxxxxจะซื้อ จะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุด ซึ่งการต่อเติมดังกล่าวเป็นการผิดกฎหมายควบคุมอาคารมาตรา 31 เนื่องจากxxxxxxรับอนุญาตให้กระท˚าการต่อเติมจากเจ้าพนักงานxxxxxxxx และเหตุที่มีการฝ่าฝืนกฎหมาย ดังกล่าว เนื่องจากไม่มีบทบัญญัติการตรวจสอบอาคารเมื่อใช้งานไประยะหนึ่งแล้ว ในพระราชบัญญัติอาคาร ชุด พ.ศ. 2522
ในส่วนของพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ได้มีประกาศกระทรวงมหาดไทยเรื่องก˚าหนด แบบสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุด ในข้อ 3.2 ในกรณีที่อาคารชุดยังด˚าเนินการก่อสร้างไม่
6
แล้วเสร็จ ต่อมาการก่อสร้างแล้วเสร็จปรากฏว่ามีเนื้อที่ห้องชุดxxxxxขึ้นหรือลดลงจากจ˚านวนที่ระบุไว้ใน สัญญา คู่สัญญาตกลงคิดราคาห้องชุดส่วนที่xxxxxขึ้นหรือลดลงในราคาต่อหน่วยตามที่ก˚าหนดในข้อ 3.1 และ ให้น˚าราคาห้องชุดในส่วนที่xxxxxขึ้นหรือลดลงไปxxxxxหรือลดจากราคาห้องชุด ตามข้อ 3.1 และจ˚านวนเงินที่ ต้องช˚าระตามข้อ 4.2 ซึ่งเป็นสัญญาที่บังคับให้ผู้ซื้อมีหน้าที่รับเอาห้องชุดและช˚าระเงิน ไม่ว่าจ˚านวนพื้นที่ ห้องชุดที่ซื้อขายจะxxxxxขึ้นหรือลดลงเพียงใดก็ตาม
ทั้งนี้ พระราชบัญญัติการดูแลxxxxxxxxxxของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 ที่มีวัตถุประสงค์ที่จะสร้าง ความxxxxxxxxxระหว่างxxxxxxxxxxxตกลงท˚าสัญญาซื้อขายกันโดยมีxxxxxxxxxมีความน่าเชื่อถือและมีความมั่นคง ท˚าหน้าที่ดูแลการช˚าระหนี้ของxxxxxxxxxxxxสองฝ่าย ซึ่งข้อเท็จจริงในปัจจุบัน ผู้ซื้อหรือผู้บริโภคในประเทศ ไทยส่วนใหญ่ยังไม่รู้จักพระราชบัญญัติดังกล่าว ดังนั้น หากมีกฎหมายออกมาใช้แต่ไม่มีการใช้กฎหมาย ออกมาเพื่อแก้ไขปัญหาดังกล่าวก็ไม่มีประโยชน์ เพราะจะยังเกิดปัญหาขึ้นเรื่อยๆ ดังxxxxปัญหาโฆษณาใน การท˚าสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดโดยxxxxxxxxxx และมัดจ˚าโครงการอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมก่อน โครงการได้รับใบอนุญาต การวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม เมื่อผลออกมาเป็นไม่อนุญาตท˚าให้เกิดปัญหา ต่อผู้บริโภคในการฟ้องร้องเรียกเงินคืนเป็นต้น
3.2 มาตรการทางกฎหมายของต่างประเทศ
3.2.1 ประเทศxxxxxxxxxxพัฒนาหลักกฎหมายออกแบบอาคาร เพื่อการxxxxxxxxพลังงาน จาก บทบัญญัติของxxxxxxxxxxญี่ปุ่นมาตรา 135 และมาตรา 25 ซึ่งเป็นผลxxxxxxxxxมาจากการต่อเติมอาคารของ ตนเกินจากขอบเขต ซึ่งเป็นผลxxxxxxxxxมาจากการต่อเติมอาคารของตนเกินจากขอบเขตที่กฎหมายxxxxxxx ซึ่งมีสาระส˚าคัญว่าบุคคลใช้สิทธิ์โดยไม่ค˚านึงถึงผลทางสังคมที่ติดตามมาและท˚าให้ผู้อื่นเสียหายในระดับที่ เกินจากขอบเขตแห่งความเหมาะสม จนในที่สุดพัฒนาxxxxxxxxxxxxในสิ่งแวดล้อมในxxxxxxxxxxญี่ปุ่น เป็น ผลให้ประชาชนต้องเคารพxxxxxในส่วนบุคคลซึ่งกันและกัน และได้พัฒนาการออกแบบอาคารเพื่อการ xxxxxxxxสิ่งแวดล้อมโดยมีชื่อเรียกตามที่เข้าใจในปัจจุบันว่าอาคารสีเขียว โดยมีการจัดตั้งสภาอาคารสีเขียว เพื่อเป็นตัวแทนของประเทศในการออกหลักเกณฑ์ และให้การรับรองอาคารสีเขียวภายในของประเทศโดยมี หลักเกณฑ์การประเมินอาคารสีเขียว คือ6 (1) การประเมินสภาพแวดล้อมภายในอาคาร (2) การประเมิน คุณภาพการให้บริการ (3) การประเมินสภาพแวดล้อมรอบอาคาร (4) การประเมินด้านพลังงาน (5) การ ประเมินด้านทรัพยากรและวัสดุ (6) การประเมินสภาพแวดล้อมภายนอกโครงการ เป็นต้น
5 xxxxxxxx xxxxxx. (2528). มาตรการในการเรียกร้องค่าเสียหายจากคดีสภาวะสิ่งแวดล้อม (วิทยานิพนธ์xxxxxx มหาบัณฑิต) หน้า (330 – 331) กรุงเทพฯ, จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย.
6 xxxx xxxxxxxxx. การประเมินระดับมาตรฐานอาคารยั่งยืน (เอกสารวิชาการ) สืบค้นเมื่อ 20 xxxxxx 2560. จาก xxxx://xxx.xxx.xx.xx.xx/Xxxx/xxxxxxx/xxxx/x0/00_xxxxx%00Xxxxxxxxxx.
7
3.2.2 สหรัฐอเมริกามีแบบมาตรฐานของสัญญาซื้อขายห้องชุด (Standard form Condominium Purchase and Sale Agreement) ซึ่งก˚าหนดรายละเอียดที่ต้องระบุไว้ในสัญญาดังนี้7
(1) ในเรื่องทั่วไปสัญญาซื้อขายห้องชุดจะต้องระบุชื่อxxxxxxxxxxxxผู้ซื้อและผู้ขายสถานที่ท˚า สัญญา และxxxxxxท˚าสัญญาซื้อขาย เลขที่ห้องชุด จ˚านวนห้องชุดที่ตกลงซื้อขาย ต˚าแหน่งที่ดิน เลขที่โฉนด ที่ดิน และชื่อโครงการอาคารชุด
(2) แปลนก่อสร้าง แบบแปลนที่สร้างเป็นไปตามรูปแบบและรายการxxxxxxรับอนุญาตจากรัฐ โดย มีการบันทึกหรือลงทะเบียนไว้ และต้องมีมาตรฐานไม่ต่˚ากว่ามาตรฐานที่xxxxxxป้องกันอันตรายจากการ ก่อสร้างได้อย่างเพียงพอ และสหรัฐอเมริกามีกฎหมายดูแลxxxxxxxxxxของคู่สัญญาขึ้นมาใช้ในระดับมลรัฐ ซึ่งก˚าหนดให้ผู้ดูแลxxxxxxxxxxของคู่สัญญาต้องวางเงินหรือหลักประกันความเสียหาย อันเกิดจากการฝ่า ฝืนหรือไม่ปฏิบัติตามกฎหมายหรือค˚าสั่งของหน่วยงานก˚ากับดูแลกฎหมายและผู้ดูแลxxxxxxxxxxของ xxxxxxxxxxxได้รับอนุญาตต้องเป็นสมาชิกของบรรษัทประกันความซื่อสัตย์ด้วย ทั้งนี้ เพื่อเป็นการประกันความ เสียหายแก่ผู้ดูแลxxxxxxxxxxของคู่สัญญา อันเกิดจากการปฏิบัติงานของตัวแทนหรือลูกจ้างของ ผู้ดูแล xxxxxxxxxxไว้อย่างชัดเจน
และมาตรการการดูแลxxxxxxxxxxของคู่สัญญาของสหรัฐอเมริกาได้สร้างxxxxxxxxxxxx xxxxxขึ้นในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ในมลรัฐแคลิฟอร์เนียมีการออกกฎหมายก˚าหนดประเภทของธุรกรรม ที่บังคับให้ต้องน˚าเรื่องบัญชีดูแลxxxxxxxxxxมาบังคับใช้ เพื่อคุ้มครองคู่สัญญาในธุรกรรมบางประเภท และ เป็นหลักประกันว่าคู่สัญญาจะมีการปฏิบัติxxxxxxxxที่ตนได้ท˚าไว้ร่วมกัน หรือเพื่อสร้างความมั่นใจว่าผู้มี xxxxxxxxรับเงินที่ฝากอยู่ในบัญชีดูแลxxxxxxxxxxจะได้รับเงินนั้นอย่างแน่นอนและตรงเวลา
3.2.3 สาธารณรัฐฝรั่งเศส
หลักกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคด้านสัญญาของสาธารณรัฐฝรั่งเศส ก˚าหนดหลักการไตร่ตรอง ของผู้บริโภคเป็นxxxxxxxxxของหน้าที่ในการให้ข้อมูล เนื่องจากไม่มีประโยชน์ที่จะให้ข้อมูลผู้บริโภค หากผู้ นั้นxxxxxxมีเวลาที่จะไตร่ตรองเกี่ยวกับข้อมูลxxxxxxรับก่อนที่จะเข้าท˚าสัญญา
8หลักการดังกล่าวก˚าหนดไว้ใน L.134-1 โดยก˚าหนดให้ผู้ประกอบวิชาชีพผู้ขายต้องส่งมอบ ตัวอย่างสัญญาซึ่งตนเองเสนอไว้ตามxxxxให้แก่บุคคลที่เกี่ยวข้องที่ร้องขอ ในกรณีที่ฝ่าฝืนมีบทบัญญัติ ก˚าหนดโทษปรับแก่ผู้ประกอบธุรกิจด้วย และมีระยะเวลาการไตร่ตรองแตกต่างกันตามประเภทของสัญญา xxxx สัญญาสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ก˚าหนดระยะเวลา 10 วัน หลังจากได้รับเอกสารการเสนอเงินกู้ (xxxxxx
7 xxxx xxxxxxxxxศุรัตน์. (2557), มาตรการทางกฎหมายในการคุ้มครองผู้บริโภคในอาคารชุด “ศึกษาเฉพาะกรณีการ ส่งมอบxxxxxxxxxxxx” (วิทยานิพนธ์xxxxxxมหาบัณฑิต) หน้า 69 และ 71, กรุงเทพฯ มหาวิทยาลัยธุรกิจบัณฑิตย์.
8 xxxxxx xxxxxxxxx. (2559), xxxxxxxxxxxxxx. กรุงเทพฯ : โครงการต˚าราและเอกสารประกอบการสอนคณะ xxxxxxxxxx มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ หน้า 97 – 98.
8
กฎหมายว่าด้วยการบริโภค L.312-14-1) สัญญาจะเกิดขึ้นxxxxxxxเมื่อพ้นระยะเวลาในการไตร่ตรองซึ่ง ผู้บริโภคxxxxxxxxxรับประโยชน์จากการไตร่ตรองข้อมูลที่ตนได้รับหลังจากxxxxxxแสดงxxxxxตกลงท˚า สัญญาไปแล้ว
4. บทวิเคราะห์
จากการxxxxxxศึกษากฎหมายที่เกี่ยวกับปัญหาและอุปสรรคทางกฎหมาย ในการควบคุมธุรกิจ อาคารชุดกรณีไม่ปฏิบัติxxxxxxxxจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุด ทั้งกฎหมายของประเทศไทย และ ต่างประเทศ รวมxxxxxxสัมภาษณ์ ผู้ประกอบการ ผู้อยู่อาศัย และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอาคารชุด ผู้วิจัยxxxxxxวิเคราะห์สาเหตุและผลกระทบของปัญหาได้ดังนี้
(1) ปัญหาและอุปสรรคการก่อสร้างไม่ตรงตามแบบที่ขออนุญาตก่อสร้าง ท˚าให้ ผู้ที่ซื้ออาคารชุด
หรือคอนโดมิเนียมxxxxxxxxกระทบ ซึ่งไม่เป็นไปxxxxxxxxจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุด
จากมาตรการทางกฎหมายของพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ในมาตรา 31 ดังกล่าว ได้xxxxxxxไว้ให้ผู้ที่ท˚าการก่อสร้าง ขออนุญาตและต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานxxxxxxxxก่อนท˚าการ ก่อสร้าง แต่ก็ยังพบปัญหาการก่อสร้างไม่ตรงตามแบบxxxxxxขออนุญาตก่อสร้าง โดยเปลี่ยนแปลงแบบจาก อาคารชุดเป็นโรงแรมโดยxxxxxxรับอนุญาตให้กระท˚าการดังกล่าวได้ ถือเป็นการก่อสร้างไม่ตรงตามแบบที่ ขออนุญาต ท˚าให้ผู้บริโภคที่ซื้ออาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมxxxxxxxxกระทบ เนื่องจากผู้มาxxxในโรงแรม เป็นผู้เช่ารายxxx xxxได้รักษาทรัพย์สินxxxxxxxxของอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม xxxx สระว่ายน้˚าหรือลิฟต์ และxxxxxxจ่ายค่าxxxxxxxxเป็นรายปีเหมือนเจ้าของห้องชุดหรือคอนโดมิเนียม และก่อให้xxxxxxxxxxของxxxxx xxxxxxxxxxxxxxก่อกวนเจ้าของห้องชุดหรือคอนโดมิเนียม หากผู้xxxในโรงแรมมาxxxอาศัยเป็นหมู่คณะ
(2) ปัญหาและอุปสรรคการส่งมอบและตรวจรับห้องชุดxxxxxxxxจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อ
ขายห้องชุด
ประเทศไทยนั้น การซื้อขายห้องชุด หากสัญญาระบุจ˚านวนพื้นที่ห้องชุดที่จะซื้อขายกันและราคา
ขายต่อตารางเมตรที่ผู้ซื้อต้องช˚าระไว้เป็นจ˚านวนเท่าไรแล้ว ผู้ขายจะต้องส่งมอบห้องชุดที่มีจ˚านวนพื้นที่ ตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญาโดยไม่ขาดหรือไม่เกินจ˚านวน อันxxxxxxเป็นการช˚าระหนี้โดยถูกต้อง เมื่อผู้ซื้อ และผู้ขายได้ท˚าการตกลงในสัญญาว่าท˚าการซื้อขายห้องชุดกันโดยมีจ˚านวนพื้นที่ที่จะซื้อขายกันไว้ในสัญญา จะซื้อจะขายห้องชุด ทั้งนี้ เพราะการอยู่อาศัยในห้องชุด ผู้ซื้อได้ค˚านึงถึงประโยชน์การใช้สอยห้องชุด และ ได้ท˚าสัญญาเลือกขนาดห้องชุดที่ตนคิดว่าเหมาะสมกับประโยชน์ใช้สอยมากที่สุด ฉะนั้น จ˚านวนพื้นที่ห้อง ชุดที่จะซื้อขายจึงมีความส˚าคัญมาก xxxx ท˚าสัญญาซื้อขายห้องชุด โดยระบุพื้นที่จ˚านวน 80 ตารางเมตร ผู้ขาย ก็ต้องส่งมอบพื้นที่จ˚านวน 80 ตารางเมตร ตามวัตถุประสงค์ของผู้ซื้อ แต่เนื่องจากการด˚าเนินการก่อสร้างตัว อาคารชุดและห้องชุดมีความผิดพลาดในเรื่องของเนื้อที่ห้องชุดให้เห็นอยู่เรื่อยไป ท˚าให้เนื้อที่ของห้องชุดไม่
9
ตรงกับสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งเป็นไปได้ในการสร้างอาคารชุดหรือการก่อสร้าง และหากมีขนาดน้อยกว่าที่ ระบุไว้ในสัญญาผู้ประกอบการจะxxราคาเดิมไว้ xxxxxxxxจะซื้อจะขาย ขณะเดียวกัน หากปรากฏว่าเนื้อที่ มีขนาดมากกว่าที่ตกลงในสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ประกอบการจะเรียกเก็บราคาซื้อขายที่xxxxxขึ้นจากผู้ซื้อทันที เมื่อxxxxxx 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2551 ได้มีประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่องก˚าหนดแบบสัญญาจะซื้อจะขายและ สัญญาซื้อขายห้องชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 อาศัยอ˚านาจตามความในมาตรา 5 แห่ง พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และมาตรา 6/2 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่ง แก้ไข เพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 อันเป็นกฎหมายที่บทบัญญัติบางประการ
เกี่ยวกับการจ˚ากัดxxxxxและเสรีภาพของบุคคลซึ่งมาตรา 29 ประกอบกับมาตรา 33 และมาตรา 41 และมาตรา
43 ของxxxxxxxxxxแห่งราชอาณาจักรไทย xxxxxxxให้กระท˚าได้โดยอาศัยอ˚านาจตามบทบัญญัติแห่งกฎหมาย รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยจึงก˚าหนดแบบสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด และสัญญาซื้อขายห้องชุดไว้ ดังต่อไปนี้
9ข้อ 3.2 โดยก˚าหนดไว้ว่า “ในกรณีที่อาคารชุดยังด˚าเนินการก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ ต่อมาเมื่อการ ก่อสร้างแล้วเสร็จ ปรากฏว่ามีเนื้อที่ห้องชุดxxxxxขึ้นหรือลดลงจากจ˚านวนที่ระบุไว้ในสัญญา คู่สัญญาตกลงคิด ราคาห้องชุดส่วนที่xxxxxขึ้นหรือลดลงในราคาต่อหน่วยตามที่ก˚าหนดไว้ในข้อ 3.1 และให้น˚าราคาห้องชุดใน
ส่วนที่xxxxxขึ้นหรือลดลงไป xxxxxหรือลดจากราคาห้องชุดตามข้อ 3.1 และจ˚านวนเงินที่ต้องช˚าระตามข้อ 4.2” ผู้วิจัยเห็นว่าข้อความในข้อ 3.2 นั้น เป็นสัญญาที่บังคับให้ผู้ซื้อรับเอาห้องชุดไปไม่ว่าจ˚านวนพื้นที่ห้องชุดที่ ซื้อขายจะxxxxxขึ้นหรือลดลงเพียงใดก็ตาม ผู้ซื้อมีหน้าที่เพียงช˚าระเงินที่xxxxxขึ้นหรือได้ลดค่าห้องชุดลงเท่านั้น ซึ่งเป็นการเอาเปรียบผู้บริโภค โดยหากเปรียบเทียบกับxxxxxxกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 นั้นจะ เห็นได้ว่ามาตรา 466 xxxxxxกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เป็นกฎหมายที่ให้ทางเลือกและความเป็นธรรมแก่ผู้ ซื้อมากกว่า
(3) ปัญหาและอุปสรรคของค่าใช้จ่ายxxxxxxxxตามอัตราส่วนxxxxxxxxxxxxxซื้อห้องชุดในสัญญา
จะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุด
จากการที่การก่อสร้างห้องชุดมีความผิดพลาด ในเรื่องของเนื้อที่ห้องชุดให้เห็นอยู่เรื่อยไป ท˚าให้ เนื้อที่ของห้องชุดไม่ตรงxxxxxxxxจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุด ซึ่งหากพื้นที่มีขนาดมากกว่าที่ตก ลงในสัญญาจะซื้อจะขาย ในแบบสัญญามาตรฐาน อ.ช.2210 ได้ก˚าหนดแนวทางไว้ในข้อ 3.2 โดยก˚าหนดไว้ ว่า ในกรณีที่อาคารชุดยังด˚าเนินการก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ ต่อมาเมื่อการก่อสร้างแล้วเสร็จ ปรากฏว่าเนื้อที่
9 ประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง ก˚าหนดแบบสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุดตาม พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522, (สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด แบบ อช. 22 ข้อ 3.2)
10 อ.ช.22 คือ สัญญาจะซื้อจะขายหองชุดระหว่างผู้มีกรรมสิทธิ์ในทดินและอาคารกับผู้จะซื้อห้องชุด
10
ห้องชุดxxxxxขึ้นหรือลดลงจากจ˚านวนที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย คู่สัญญาตกลงคิดราคาห้องชุดส่วนที่ xxxxxขึ้นหรือลดลงไปในราคาต่อหน่วยที่ก˚าหนดในข้อ 3.1 และให้น˚าราคาห้องชุดในส่วนที่xxxxxขึ้นหรือลดลง ไป xxxxxหรือลดจากราคาห้องชุดตามข้อ 3.1 และจ˚านวนเงินที่ต้องช˚าระ ตามข้อ 4.2 จากข้อก˚าหนดในสัญญา ดังกล่าวหากพื้นที่xxxxxมากขึ้นหรือลดลงเพียงใดก็ตาม ผู้ซื้อมีหน้าที่เพียงช˚าระค่าxxxxxxxxที่xxxxxหรือลดค่า ห้องชุดเท่านั้น ซึ่งเป็นการเอาเปรียบผู้บริโภค
4.4 ปัญหาและอุปสรรคการโฆษณาในการท˚าสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด โดยxxxxxxxxxxและมัด จ˚าโครงการอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมก่อนโครงการได้รับใบอนุญาตการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม AIA (Environmental Impact Assessment)
ผู้ประกอบการที่พัฒนาที่อาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม ที่มีจ˚านวนยูนิตห้องชุดตั้งแต่ 80 ห้องขึ้น ไปหรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตร ถูกก˚าหนดโดยพระราชบัญญัติxxxxxxxxและรักษาคุณภาพ สิ่งแวดล้อม โดยออกประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเล่ม 129 ตอนพิเศษ 97ง xxx xxxxxนุเบกษา xxxxxx 20 มิถุนายน 2555 เรื่องก˚าหนดประเภทและขนาดของโครงการหรือกิจการซึ่งต้องจัดท˚า รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมและหลักเกณฑ์วิธีการxxxxxxxปฏิบัติและแนวทางการจัดท˚า รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมท˚าให้ผู้ประกอบการที่พัฒนาอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมที่เข้า หลักเกณฑ์ดังกล่าว ต้องยื่น (รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม EIA) xxxxxxxxxxxxxและขั้นตอนการ พิจารณาประมาณ 105 xxx xxxจะได้รับใบอนุญาต หรือxxxxxxรับอนุญาต ซึ่งในระหว่างที่ยื่นพิจารณา พบว่า ผู้พัฒนา อาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมที่เข้าหลักเกณฑ์ดังกล่าว ต้องยื่นรายงานวิเคราะห์ผลกระทบ สิ่งแวดล้อม EIA เมื่อผลการพิจารณาออกมาว่าไม่อนุญาตให้จัดท˚าโครงการฯ ท˚าให้เกิดปัญหาต่อผู้บริโภคที่ ซื้ออาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม เนื่องจากท˚าสัญญาจะซื้อจะขายและวางเงินมัดจ˚าไว้แล้วส่วนหนึ่ง ซึ่งอาจ เกิดกรณีโดนคนขายยักยอกเงินจอง เนื่องจากพนักงานขายรับเงินจองเป็นเงินสด แล้วออกใบเสร็จในนาม ส่วนตัว ต่อมาก็ลาออก หรือเกิดกรณีปิดบริษัทหนี เนื่องจากโครงการฯ กู้เงินธนาคารไม่ผ่าน เป็นต้น xxxxxx กระทบต่างๆ มากมายต่อผู้บริโภคที่ซื้ออาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม ก่อนที่โครงการ โครงการจะได้รับ ใบอนุญาต (รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม EIA) เนื่องจากต้องด˚าเนินคดีฟ้องร้องเพื่อให้ได้เงิน คืน เป็นต้น
5. บทสรุปและข้อเสนอแนะ
จากการศึกษาปัญหาและสาระส˚าคัญของปัญหาและอุปสรรคทางกฎหมายในการควบคุมธุรกิจ อาคารชุด กรณีไม่ปฏิบัติxxxxxxxxจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุด พบว่า บทบัญญัติกฎหมายที่ เกี่ยวข้องกับอาคารชุดทั้งหมดในปัจจุบัน โดยเฉพาะพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522
11
พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 รวมถึงพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภคยังขาดความชัดเจนและไม่ ครอบคลุมxxxxxxx xxxมีแนวทางในการแก้ไขเพิ่มเติมบทบัญญัติของกฎหมายดังนี้
5.1 ปัญหาและอุปสรรคการก่อสร้างไม่ตรงตามแบบที่ขออนุญาตก่อสร้าง ท˚าให้ผู้ที่ซื้ออาคารชุด
หรือคอนโดมิเนียมxxxxxxxxกระทบซึ่งไม่เป็นไปxxxxxxxxจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุด
ผู้เขียนใคร่ขอเสนอแนะให้xxxxxบทบัญญัติของกฎหมายในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ในกรณีที่อาคารได้ใช้งานไประยะหนึ่งแล้วควรมีบทบัญญัติให้หน่วยงานของรัฐเข้าตรวจสอบอาคาร โดยมีหลักเกณฑ์การประเมินอาคารให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้อย่างปลอดภัย ดังแนวทางของประเทศxxxxxxx มีการจัดตั้งสภาอาคารสีเขียวเพื่อเป็นตัวแทนของประเทศในการออกหลักเกณฑ์และให้การรับรองอาคารสี เขียวภายในของประเทศ โดยมีหลักเกณฑ์การประเมินคือ (1) ประเมินสภาพแวดล้อมภายในอาคาร (2)
ประเมินคุณภาพการให้บริการ (3) ประเมินสภาพแวดล้อมรอบอาคาร (4) ประเมินด้านพลังงาน (5) ประเมิน ทรัพยากรและวัสดุ (6) ประเมินสภาพแวดล้อมภายนอกโครงการ ซึ่งหากมีหลักเกณฑ์ทางกฎหมายให้ หน่วยงานของรัฐเข้าตรวจสอบได้ในกรณีอาคารได้ใช้งานไประยะหนึ่งแล้ว จะช่วยให้เจ้าของดูแลและ บ˚าxxxxxxxxอาคารมากขึ้น และลดการต่อเติมอาคารโดยxxxxxxรับอนุญาต เนื่องจากมีกฎหมายให้หน่วยงาน ของรัฐเข้าตรวจสอบได้ ท˚าให้เจ้าของมีความเกรงกลัวมากขึ้นที่จะต่อเติมอาคารโดยxxxxxxรับอนุญาต และ ควรก˚าหนดบทลงโทษและปรับผู้ที่ต่อเติมอาคารโดยxxxxxxรับอนุญาตด้วย
5.2 ปัญหาและอุปสรรคการส่งมอบและตรวจรับห้องชุดxxxxxxxxจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อ
ขายห้องชุด
ผู้เขียนเห็นควรแก้ไขเพิ่มเติมประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่องก˚าหนดแบบสัญญาจะซื้อจะขาย
ห้องชุด (อ.ช. 22) ข้อ 3.2 และให้น˚าxxxxxxกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 มาปรับใช้คือ ข้อ 3.2 ใน กรณีที่อาคารชุดยังด˚าเนินการก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ ต่อมาเมื่อการก่อสร้างแล้วเสร็จ ปรากฏว่ามีเนื้อที่ห้องชุด xxxxxxxxxxxxหรือล้˚าจ˚านวนจากจ˚านวนที่ระบุไว้ในสัญญาจ˚านวนไม่เกินร้อยละห้าแห่งเนื้อที่ห้องชุดนั้น ให้ผู้ซื้อจ˚าต้องรับเอาและใช้ราคาตามส่วน แต่ว่าผู้ซื้ออาจจะเลิกสัญญาเสียได้ในเมื่อxxxxxxxxxxxxหรือล้˚า จ˚านวนถึงขนาด ซึ่งหากผู้ซื้อได้ทราบก่อนแล้วxxxxxxxxxเข้าท˚าสัญญานั้น
และรัฐควรก˚าหนดให้แนบแบบแปลนดังแนวทางของสหรัฐอเมริกา โดยสหรัฐอเมริกา ก˚าหนดให้ในสัญญาซื้อขายห้องชุดต้องแนบแบบแปลนการก่อสร้างxxxxxxรับอนุญาตจากหน่วยงานของรัฐ อีกทั้งต้องมีมาตรฐานเพียงพอในการป้องกันอันตราย จะท˚าให้ลดปัญหาในการส่งมอบพื้นที่xxxxxxxxxxxx เมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จและได้มาตรฐานในการป้องกันอันตรายจากงานก่อสร้างด้วย
12
5.3 ปัญหาและอุปสรรคค่าใช้จ่ายxxxxxxxxตามอัตราส่วนxxxxxxxxxxxxxซื้อห้องชุดในสัญญาจะซื้อ จะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุด
ผู้เขียนเห็นควรเพิ่มเติมหลักกฎหมายที่เกี่ยวกับสัญญาผู้บริโภค ดังแนวทางของสาธารณรัฐ ฝรั่งเศสที่มีหลักการไตร่ตรองของผู้บริโภคก่อนเข้าท˚าสัญญาตามประเภทของสัญญาที่ท˚ากับผู้บริโภค xxxx สัญญาสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ก˚าหนดระยะเวลาการไตร่ตรอง 10 วัน ท˚าให้ผู้บริโภคมีระยะเวลาการ ไตร่ตรองก่อนเข้าท˚าสัญญา เพื่อลดความxxxxxxxxxxในการท˚าสัญญากับผู้ประกอบธุรกิจ รัฐจึงควรเพิ่มเติม และบังคับใช้หลักการไตร่ตรองก่อนเข้าท˚าสัญญาโดยมีระยะเวลาตามประเภทของสัญญาในหลักกฎหมาย ไทยที่เกี่ยวกับสัญญาผู้บริโภค และเพื่อให้ทางเลือกและความเป็นธรรมแก่ผู้ซื้อหรือผู้บริโภค ที่ถูกบังคับxxx xxxxxจะซื้อจะขาย ในกรณีที่เนื้อที่xxxxxขึ้นหรือลดลงภายหลังจากงานก่อสร้างแล้วเสร็จ ซึ่งหากบังคับxxx xxxxxจะซื้อจะขายที่เป็นไปตามแบบสัญญามาตรฐาน กระทรวงมหาดไทย ข้อ 3.2 ผู้ซื้อมีหน้าที่เพียงช˚าระ ค่าxxxxxxxxที่xxxxxขึ้นหรือลดลงเท่านั้น ควรแก้ไขข้อ 3.2 โดยน˚าxxxxxxกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 466 มาปรับใช้ โดยแก้ไขเป็น ข้อ 3.2 ในกรณีที่อาคารชุดยังด˚าเนินการก่อสร้างไม่แล้วเสร็จต่อมาเมื่อการ ก่อสร้างแล้วเสร็จปรากฏว่าเนื้อที่ห้องชุดxxxxxxxxxxxx หรือล้˚าจ˚านวนจากที่ระบุไว้ในสัญญาจ˚านวนไม่ เกินร้อยละห้าแห่งเนื้อที่ห้องชุดนั้น ให้ผู้ซื้อจ˚าต้องรับเอาและใช้ราคาตามส่วนแต่ว่าผู้ซื้ออาจเลิกสัญญาเสีย ได้ในเมื่อxxxxxxxxxxxxหรือล้˚าจ˚านวนถึงขนาด ซึ่งหากผู้ซื้อได้ทราบก่อนแล้วxxxxxxxได้เข้าท˚าสัญญานั้น
5.4 ปัญหาและอุปสรรคการโฆษณาในการท˚าสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด โดยxxxxxxxxxxและมัด จ˚าโครงการอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมก่อนโครงการได้รับใบอนุญาตการวิเคราะห์ ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (Environment Impact Assessment) EIA
ผู้เขียนเห็นควรให้มีการประชาสัมพันธ์ความรู้เกี่ยวกับพระราชบัญญัติการดูแลxxxxxxxxxxของ คู่สัญญา 2551 ในการซื้อขายอาคารชุดควบคู่ไปด้วย ซึ่งข้อเท็จจริงในปัจจุบันผู้ซื้อหรือผู้บริโภคในประเทศ ไทยส่วนใหญ่ยังไม่รู้จักหากมีการประชาสัมพันธ์และชี้ให้เห็นถึงข้อดีให้มากที่สุด เพื่อให้คู่สัญญาเลือกใช้ ผู้ดูแลxxxxxxxxxxของคู่สัญญาในการท˚าสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดเพื่อลดความเสี่ยงหรือการหยุดชะงัก ในกรณีเกิดปัญหาขึ้น ซึ่งจะส่งผลต่อคู่สัญญาและระบบเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ ดังxxxx ปัญหาในการ ท˚าสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด โดยxxxxxxxxxxและมัดจ˚าอาคารชุด หรือคอนโดมิเนียมก่อนโครงการได้รับ ใบอนุญาตรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม เมื่อผลออกมาเป็นไม่อนุญาตท˚าให้เกิดปัญหาต่อผู้บริโภคมากมาย ในการฟ้องร้องเรียกเงินคืน เป็นต้น เพื่อให้การบังคับใช้กฎหมายเกี่ยวกับพระราชบัญญัติการดูแล xxxxxxxxxxของคู่สัญญา 2551 xxxxxx รัฐจึงควรประชาสัมพันธ์พระราชบัญญัติการดูแลxxxxxxxxxxของ คู่สัญญาตั้งแต่ขั้นตอนการท˚าสัญญาจะซื้อจะขาย และน˚าแนวทางของสหรัฐอเมริกาในมาตรการการดูแล xxxxxxxxxxของคู่สัญญามาปรับใช้ในเชิงบังคับ ดังแนวทางของมลรัฐแคลิฟอร์เนีย สหรัฐอเมริกา ที่ออก กฎหมายก˚าหนดประเภทของธุรกรรมบังคับให้ต้องน˚าเรื่องบัญชีดูแลxxxxxxxxxxของคู่สัญญามาบังคับใช้
13
เพื่อคุ้มครองคู่สัญญาในธุรกรรมบางประเภท น˚ามาเป็นแนวทางบังคับใช้กับนิติกรรมประเภทซื้อขาย อสังหาริมทรัพย์ ในการท˚าสัญญาจะซื้อจะขาย และสัญญาซื้อขายห้องชุด เป็นต้น เพื่อลดความเสี่ยงหรือการ หยุดชะงักในกรณีเกิดปัญหาขึ้น ซึ่งส่งผลต่อคู่สัญญาและระบบเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ
บรรณานุกรม
xxxxxxxx xxxxxx. (2528). มาตรการในการเรียกร้องค่าเสียหายจากคดีสภาวะสิ่งแวดล้อม (วิทยานิพนธ์ xxxxxxมหาบัณฑิต). หน้า (330 – 331) กรุงเทพฯ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
xxxxxx xxxxxxxxx. (2559), xxxxxxxxxxxxxx. กรุงเทพฯ: โครงการต˚าราและเอกสารประกอบการสอนคณะ xxxxxxxxxx. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.
xxxx xxxxxxxxxศุรัตน์. (2557), มาตรการทางกฎหมายในการคุ้มครองผู้บริโภคในอาคารชุด “ศึกษากรณีส่ง มอบxxxxxxxxxxxx” (วิทยานิพนธ์xxxxxxมหาบัณฑิต). กรุงเทพฯ มหาวิทยาลัยธุรกิจบัณฑิตย์.
xxxx xxxxxxxxx. (2534). เจ้าของร่วมอาคารชุด. วิทยานิพนธ์xxxxxxมหาบัณฑิต สาขาวิชาxxxxxxxxxx. กรุงเทพฯ : จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย.
ประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง ก˚าหนดแบบสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุด ตาม พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522.
พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2555.
มาตรา 45.
พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522. และแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551.
มาตรา 4.
พิเศษ เสตเสถียร์. (2526, กุมภาพันธ์). “ระบบกรรมสิทธิ์ในอาคารชุด”. วารสารกฎหมาย