Contract

สรุป

xxxxxxxxxxxxxxxและเช่าซื้อ

บทนำ

1. สัญญาเช่าทรัพย์และสัญญาเช่าซื้อ เป็นการทำนิติกรรมอย่างหนึ่ง จึงต้องอยู่ภายใต้หลัก ทั่วไป xxxx หลักกฎหมายเก่ียวกับxxxxxxxx xxxx วัตถุประสงค์ของสัญญาต้องไม่ต้องห้ามชัดแจ้งโดย กฎหมาย ไม่ขัดต่อความสงบxxxxxxxxหรือศีลธรรมxxxxx หรือเป็นการxxxxxxxx ผู้ทำสัญญาต้องมี ความxxxxxx และสัญญาเป็นไปตามแบบที่กฎหมายกำหนด เป็นต้น เว้นแต่กรณีใดที่xxxxxxxไว้ในหลัก กฎหมายเช่าทรัพย์หรือเช่าซื้อแล้ว ก็บทบัญญัติตามกฎหมายเช่าทรัพย์หรือเช่าซื้อนั้น

2. สัญญาเช่าทรัพย์และเช่าซื้อ เป็นxxxxxxxxxxxxมีวัตถุแห่งสัญญาเป็นทรัพย์ จึงมีความ เกี่ยวข้องกับสัญญาซื้อขาย จึงมีการนำบทบัญญัติในกฎหมายซื้อขายมาใช้กับสัญญาเช่าทรัพย์และ สัญญาเช่าซื้อด้วย xxxx การส่งมอบทรัพย์xxxxxxx ความรับผิดของผู้ให้เช่ากรณีทรัพย์ที่เป็นวัตถุแห่งการ เช่าชำรุดบกพร่องหรือมีการxxxxxxxx เป็นต้น โดยเฉพาะสัญญาเช่าซื้อนั้น เป็นสัญญาที่มีความมุ่ง หมายในการโอนกรรมสิทธิ์ (ให้xxxxxxว่าจะขายทรัพย์สินxxxxxxxนั้นหรือว่าจะให้ทรัพย์สินxxxxxxxนั้นตกเป็น xxxxxแก่ผู้เช่า) จึงได้มีการนำบทบัญญัติเกี่ยวกับกฎหมายซื้อขายมาใช้ในกรณีนี้ด้วย

3. ในการทำสัญญาเช่าทรัพย์และสัญญาเช่าซื้อ อาจเกี่ยวพันกับเอกเทศสัญญาอื่น ๆ xxxx กรณีทำสัญญา xxxxxxxxxxxxxสัญญาตัวแทนมอบให้ผู้อื่นเข้าทำสัญญาเช่าทรัพย์หรือเช่าซื้อแทน หรือในกรณีคู่สัญญาเป็นนิติบุคคล ก็อาจมีกฎหมายเรื่องห้างหุ้นส่วนบริษัทเกี่ยวข้องด้วย เป็นต้น

4. ในบางกรณี ผู้ให้เช่าและผู้xxxxxxxตกลงให้ผู้เช่าต้องรับภาระบางอย่าง ทำให้การเช่าทรัพย์นั้น มีข้อตกลงพิเศษกว่าสัญญาเช่าตามxxxx โดยผู้เช่าจะได้รับประโยชน์ตอบแทนบางอย่างxxxx xxxxxxทำ สัญญาxxxxxxxนานขึ้น หรือxxxxxxให้ผู้อื่นxxxxxxxxxxx เป็นต้น ซึ่งการนำหลักเกณฑ์xxxxxxxxเช่าทรัพย์ ในบางกรณีมาใช้กับสัญญาxxxxนี้ ย่อมไม่เป็นธรรมแก่ผู้เช่า ศาลจึงได้วางหลักเกณฑ์เกี่ยวกับสัญญา ประเภทนี้ โดยเรียกสัญญานี้ว่า “สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่า”

5. สัญญาเช่าซื้อ เป็นสัญญาเช่าอย่างหน่ึง โดยมีการให้xxxxxxว่าจะขายทรัพย์สินนั้นหรือว่าจะ ให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นxxxxxแก่ผู้เช่า ดังนั้น จึงนำหลักเกณฑ์ต่าง ๆ ของสัญญาเช่าทรัพย์มาใช้กับ กฎหมายเช่าซื้อด้วย

ส่วนที่ 1 xxxxxxxxxxxxxxx

xxxxxxกฎหมายแพ่งและพาณิชย์xxxxxxxหลักเกณฑ์เกี่ยวกับสัญญาเช่าทรัพย์ไว้ในมาตรา 537- มาตรา 571 แยกเป็น

1. หมวด 1 บททั่วไป (บทเบ็ดเสร็จทั่วไป) มาตรา 537- มาตรา 545

2. หมวด 2 หน้าที่และความรับผิดของผู้ให้เช่า มาตรา 546 – มาตรา 551

3. หมวด 3 หน้าที่และความรับผิดของผู้เช่า มาตรา 552- มาตรา 563

4. หมวด 4 ความระงับแห่งสัญญาเช่า มาตรา 564 - มาตรา 571

1. สาระสำคัญของสัญญาเช่า

เมื่อกรณีใดเป็นสัญญาเช่าทรัพย์แล้ว ต้องบังคับตามหลักกฎหมายเช่าทรัพย์ ดังนั้นในเบื้องต้น ต้องพิจารณาเสียก่อนว่า สัญญาที่เกิดขึ้นนั้น เป็นสัญญาเช่าทรัพย์หรือไม่

xxxxxxกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 357 ได้xxxxxxxว่า

“มาตรา 537 อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่า ผู้ให้เช่า ตกลงให้ บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า ผู้xxxx xxxใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาxxxxx จำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น”

จากบทบัญญัติดังกล่าว อาจกล่าวถึงลักษณะของสัญญาเช่าทรัพย์ได้ดังนี้

1.1 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxฝ่าย

1.2 สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาที่ผู้ให้เช่า ตกลงให้ผู้xxxxxxxใช้หรือได้รับประโยชน์ใน ทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่ง

1.3 ผู้เช่าตกลงให้ค่าตอบแทนในการได้ใช้หรือได้รับประโยชนจากทรัพย์สินนั้น

1.4 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxระยะเวลาจำกัด

1.1 สัญญาเช่าเป็นสัญญาสองฝ่าย

สัญญาเช่าทรัพย์ เป็นสัญญาระหว่างผู้ให้เช่าฝ่ายหน่ึง และผู้เช่าอีกฝ่ายหน่ึง แม้กฎหมายจะใช้ คำว่า “สัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่า ผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า ผู้เช่า” ก็ตาม ก็ มิได้หมายความว่าฝ่ายผู้ให้เช่า หรือฝ่ายผู้เช่าจะเป็นบุคคลคนเดียวxxxxนั้นไม่ บุคคลหลายคนจะ ร่วมกันเป็นผู้เช่าหรือผู้ให้xxxxxxxxx และจะเป็นบุคคลธรรมดา หรือนิติบุคคลxxxxx xxxx มหาวิทยาลัย ราชภัฏสวนสุนันทา ร่วมกับสมาคมชาวชัยนาท (ซึ่งเป็นนิติบุคคล) ร่วมกันเช่าที่ดินริมถนนสามเสนซึ่ง เป็นของสำนักทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ เพื่อก่อสร้างอาคาร เป็นต้น สำหรับในการทำสัญญา xxxxxxxx xxxเข้าทำสัญญาเองหรือมอบให้ตัวแทนเข้าทำสัญญาแทนก็ได้

1.2 สัญญาเช่าเป็นสัญญาที่ผู้ให้เช่า ตกลงให้ผู้xxxxxxxใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สิน อย่างใดอย่างหนึ่ง

(1) คำว่า “ผู้xxxxxxxใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่ง” เป็นการ ได้ใช้ประโยชน์จากการครอบครองทรัพย์นั้น มิใช่สัญญาที่มีความมุ่งหมายในการโอนกรรมสิทธิ์ ดังxxxxสัญญาซื้อขาย สัญญาแลกเปลี่ยน สัญญาให้ สัญญาเช่าซื้อ หรือสัญญาxxxxxxมีการบังคับ ให้มี การเปลี่ยนแปลงเจ้าของxxxxxxxxxx xxxx สัญญาจำนองหรือสัญญาจำนำ ผู้ให้xxxxxxxไม่จำต้องเป็น เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้เช่า และหากมีข้อพิพาทเกิดขึ้น ผู้เช่าจะต่อสู้หรือจะฟ้องว่าผู้ให้ เช่าไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้xxxxxxxได้

(2) สัญญาเช่า เป็นสัญญาที่ผู้xxxxxxxใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สิน ดังนั้น แม้ผู้เช่า จะครอบครอบทรัพย์สินxxxxxxxเป็นเวลานานเพียงใด ก็xxxxxxไปซึ่งกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์

(3) ทรัพย์สินที่ให้xxxx xxxเป็นวัตถุมีรูปร่างหรือไม่มีรูปร่างก็ได้ อาจเป็น สังหาริมทรัพย์หรืออสังหาริมทรัพย์xxxxx xxxx เช่าบ้าน เช่ารถยนต์ เป็นต้น

(4) หากxxxxxxใช้หรือxxxxxxรับประโยชน์ในทรัพย์สินxxxxxxx ก็ไม่เป็นสัญญาเช่าทรัพย์ xxxx

1. การเช่าเวลาออกอากาศทางสถานีโทรทัศน์1 คดีนี้กรมประชาสัมพันธ์ (โจทก์)และจำเลยร่วมทำสัญญาต่อกัน โดยเรียกว่าสัญญาเช่าเวลาจัดรายการและโฆษณาสินค้า แต่รายละเอียดของสัญญาเป็นกรณีที่จำเลยร่วมส่งภาพยนตร์หรือเทปบันทึกรายการส่งให้กรม ประชาสัมพันธ์เพื่อออกอากาศ แสดงว่ากรมประชาสัมพันธ์xxxxxxส่งมอบทรัพย์สินใดให้แก่จำเลยร่วม เพื่อให้จำเลยร่วมได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินใดเลย การจัดรายการและโฆษณาสินค้าของ จำเลยร่วมตามที่ตกลงกับกรมประชาสัมพันธ์xxxxxxxx แม้จำเลยร่วมจะให้ค่าตอบแทนเป็นเงินแก่ กรมประชาสัมพันธ์เพื่อการนั้น แต่ฝ่ายกรมประชาสัมพันธ์ยังเป็นผู้xxxxxxการหรือบริการให้ทั้งสิ้น

1 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1447/2541.

สัญญาพิพาทจึงมิใช่สัญญาเช่าทรัพย์ หากแต่เป็นสัญญาที่ตกลงให้บริการการออกอากาศxxxxxx เสียงและแพร่ภาพทางสถานีวิทยุโทรทัศน์ของกรมประชาสัมพันธ์ตามกำหนดเวลาที่ตกลงกันโดยมี ค่าตอบแทน ซึ่งกรมประชาสัมพันธ์เป็นผู้ค้ารับทำการงานดังกล่าวให้จำเลยร่วมเท่านั้น

2. การเช่ารถ ในกรณีทำสัญญาเช่ารถตู้หรือรถบัสจากบริษัทขนส่งให้ไปส่งยัง ที่ต่าง ๆ โดยผู้เช่าไม่มีxxxxxในการครอบครองรถ xxxx วิทยาลัยนวัตกรรมและการจัดการ ทำ สัญญาเช่ารถบัสพานักศึกษาไปศึกษาดูงานที่xxxxxx xxxxนี้ แม้จะเรียกว่าสัญญาเช่า แต่เป็นสัญญารับขน

(5) ในบางกรณีมีปัญหาว่า สัญญาเช่าทรัพย์หรือxxx xxxx การxxxxxxxจอดรถ xxxxxx xxxxxxxxxx 3 กรณี คือ เป็นสัญญาเช่าสถานที่เพื่อจอดรถ เป็นสัญญาฝากทรัพย์ หรือเป็นกรณีการ ละเมิด

(6) สัญญาเช่าทรัพย์นั้น ครอบคลุมถึงอาณาเขตของทรัพย์นั้น xxxx xxxxตึก ก็ย่อมต้อง ครอบคุมถึงดาดฟ้าตึก การเช่าที่ดิน ก็ต้องรวมถึงต้นไม้ที่อยู่ในที่ดินxxxxxxxด้วย

1.3 ผู้เช่าตกลงให้ค่าตอบแทนเพื่อการได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินนั้น

(1) ค่าตอบแทนเพื่อการนั้น คือ “ค่าเช่า” ซึ่งโดยxxxxจะตกลงเป็น “เงินตรา” แต่อาจ ตกลงตอบแทนเป็นอย่างอื่นxxxxx xxxx เช่านาเพื่อปลูกข้าว อาจตกลงชำระเป็นข้าวเปลือก ก็ได้

(2) การxxxxxxxxxx xxxคิดเป็นอัตราค่าเช่าแน่นอน xxxx ตกลงxxxxxxเช่าเดือน 5,000 บาท หรือคิดจากรายได้ของผู้เช่าร่วมด้วยxxxxx xxxx ตกลงxxxxxxเช่าพื้นที่เพื่อขายอาหารในศูนย์ อาหารโดยxxxxxxเช่ารายปี ปีละ 100,000 บาท และบวกด้วยอีกร้อยละ 10 จากยอดขายในแต่ละเดือน เป็นต้น

(3) การตอบแทนการได้ใช้ทรัพย์สินxxxxxxxเล็กน้อย ไม่แน่นอตามแต่โอกาส xxxxนี้ไม่ เป็นเช่าทรัพย์ แต่อาจเป็นเรื่องxxxxxอาศัย2

1.4 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxระยะเวลาจำกัด

สัญญาเช่าเป็นสัญญาให้ผู้xxxxxxxใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินแล้วต้องคืนแก่ผู้ให้เช่า จะ กำหนดระยะเวลากันเป็นรายวัน รายเดือน หรือรายปีก็ได้ การกำหนดระยะเวลาการเช่าโดยถือเอา ตลอดอายุของผู้ให้เช่าหรือของผู้xxxxxxxxxxxxxxxxx3 เพราะxxxxxxมีระยะเวลาจำกัดด้วยความตายของ ผู้ให้เช่าหรือผู้xxxxxxxxxxx

2 มาตรา 1402 บุคคลใดได้รับxxxxxอาศัยในโรงเรือน บุคคลนั้นย่อมมีxxxxxxxxxในโรงเรือนนั้นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า.

3 มาตรา 541.

สำหรับระยะเวลาการเช่านั้น มีประเด็นพิจารณาดังนี้

(1) การเช่าอสังหาริมทรัพย์โดยกำหนดเวลาเช่า ห้ามเกิน 30 ปี

มาตรา 540 xxxxxxxห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่า 30 ปี ถ้าได้ทำสัญญา กันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้น ก็ให้ลดลงมาเป็น 30 ปี แต่อาจมีข้อยกเว้นตามกฎหมายอื่น xxxx พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม. พ.ศ. 2542 กำหนดให้เช่า กันได้เกินกว่า 30 ปี แต่ไม่เกิน 50 ปี4

(2) การเช่าอสังหาริมทรัพย์โดยกำหนดเวลาการเช่าตลอดอายุของผู้ให้เช่าหรือ ของผู้เช่า แม้เกิน 30 ปี ก็มีผลบังคับได้

กรณีนี้เป็นกรณีตามมาตรา 541 กำหนดให้กระทำได้ ดังนั้น แม้ตลอดอายุผู้ให้เช่าหรือ ผู้เช่านับตั้งแต่ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์กันมาเกินกว่า 30 ปีแล้ว สัญญาก็ยังมีผลต่อไป

กำหนดเวลาการเช่าตลอดอายุของผู้ให้เช่าหรือของผู้xxxxxxxเป็นนิติบุคคล น่าจะทำ ไม่ได้ เพราะนิติบุคคลมิใช่มนุษย์ xxxxxxตายxxxxxxxบุคคลธรรมดา แต่การเช่ากันตลอดอายุของบุคคล ธรรมดานั้น น่าจะเป็นจุดมุ่งหมายของกฎหมายที่ต้องการให้สัญญาสิ้นสุดไปตามอายุบุคคลธรรมดา

(3) การเช่าสังหาริมทรัพย์ กฎหมายมิได้กำหนดระยะเวลาสูงสุดที่จะทำสัญญา เช่าต่อกันไว้ ดังนั้น จะกำหนดเวลาเช่ากันไว้นานเพียงใดก็ได้

(4) ระยะเวลาการเช่าโดยบทสันนิษฐานของกฎหมาย เพื่อมิให้เกิดประเด็นปัญหา กฎหมายได้สันนิษฐานระยะเวลาการเช่าไว้ในกรณีตามมาตรา 565 ดังนี้

ก. การxxxxxxxxxxนั้น ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเช่ากันปีหนึ่ง (วรรคหนึ่ง)

ข. การเช่านาก็ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเช่ากันตลอดฤดูทำนาปีหนึ่ง (วรรคสอง)

2. ลักษณะของสัญญาเช่า

2.1 สัญญาเป็นสัญญาต่างตอบแทน สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาที่ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้xxxxxxx ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินxxxxxxx และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น สัญญาเช่าทรัพย์จึงเป็น

4 พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม. พ.ศ. 2542 มาตรา 3 วรรคหนึ่ง.

สัญญาต่างตอบแทน ดังนั้น ทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่า ต่างเป็นเจ้าหนี้และลูกหนี้ต่อกัน ต่างต้องปฏิบัติการ ชำระหนี้ต่อกัน หากฝ่ายผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์จากทรัพย์โดยผู้เช่าไม่ต้องชำระค่าเช่า เช่นนี้ มิใช่สัญญาเช่าทรัพย์แต่อาจเป็นสัญญายืมใช้คงรูป (ไผทชิต เอกจริยกร, 2557, หน้า 35)

2.2 เป็นสัญญาที่มิได้โอนกรรมสิทธิ์

- ผู้ให้เช่าไม่ต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์

- ตลอดเวลาที่เช่ากัน ไม่อาจมีการครอบครองปรปักษ์ได้

2.3 เป็นสัญญาที่ถือคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสำคัญ สิทธิการเช่าจึงเป็นสิทธิเฉพาะตัว

- ผู้เช่าตาย สัญญาเช่าระงับ แต่ผู้ให้เช่าตาย สัญญาเช่าไม่ระงับ

- กรณีผู้เช่าตาย ทายาทของผู้เช่าเข้าสืบมรดกไม่ได้ แต่กรณีผู้ให้เช่าตาย สิทธิหน้าที่ ตามสัญญาเช่าตกแก่ทายาทของผู้ให้เช่าด้วย

กรณีนี้ต่างจากสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าและสัญญาเช่าซื้อซึ่งจะกล่าวต่อไป

3. การทำสญญาเช่าทรัพย์

ในกรณีท่ีกฎหมายกำหนด “แบบ” ของสัญญาใดไว้ ย่อมหมายความว่า กฎหมายประสงค์จะ ให้ทำตามแบบนั้น หากมิได้ทำตามแบบ สัญญาที่ทำขึ้นนั้นย่อมีผลเป็นโมฆะ5 คือ เสียเปล่ามาแต่ แรก6 ในทางกลับกันหากกฎหมายมิได้กำหนดแบบของสัญญาใด ย่อมหมายความว่า คู่สัญญาย่อมตก ลงกันในรูปแบบใดก็ได้ เช่น อาจตกลงทำสัญญาวาจา เป็นต้น

แบบของสัญญาตามที่กฎหมายกำหนดไว้ แยกได้เป็น

(1) ทำเป็นหนังสือ เช่น สัญญาเช่าซื้อ7 เป็นต้น

5 มาตรา 152 บัญญัติว่า “การใดมิได้ทำให้ถูกต้องตามแบบที่กฎหมายบังคับไว้ การนั้นเป็นโมฆะ”.

6 มาตรา 172 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า “โมฆะกรรมนั้นไม่อาจให้สัตยาบันแก่กันได้ และผู้มีส่วนได้เสียคนหนึ่งคนใดจะยกความเสีย เปล่าแห่งโมฆะกรรมขึ้นกล่าวอ้างก็ได้”.

7 มาตรา 572 วรรคสอง บัญญัติว่า “สัญญาเช่าซื้อนั้นถ้าไม่ทำเป็นหนังสือ ท่านว่าเป็นโมฆะ”.

(2) ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เช่น การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์8 การจำนอง9 เป็นต้น

(3) กรณีอื่นที่กฎหมายกำหนดไว้เป็นการเฉพาะเรื่องนั้น เช่น แบบของพินัยกรรม10

สำหรับสัญญาเช่าทรัพย์ ไม่มีกฎหมายกำหนดแบบไว้ มีเพียงมาตรา 538 อันเป็น บทบัญญัติเกี่ยวกับการฟ้องร้องบังคับคดี

“มาตรา 538 เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลง ลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปี ขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบีย นต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”

จากมาตรา 538 นี้ พอแยกพิจารณาเป็น 3 กรณี ดังนี้

(1) การทำสัญญาเช่าทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการเช่าสังหาริมทรัพย์หรือเช่า อสังหาริมทรัพย์ ย่อมสมบูรณ์ด้วยการที่คู่สัญญาแสดงเจตนาตกลงทำสัญญาเช่าทรัพย์ ซึ่งอาจ กระทำด้วยวาจา หรือทำหลักฐานเป็นหนังสือไว้ต่อกันก็ได้

(2) การเช่าสังหาริมทรัพย์ นอกจากกฎหมายจะไม่ได้กำหนดแบบของสัญญาไว้แล้ว ยังไม่ได้กำหนดว่าต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ หรือต้องทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ ดังนั้น ไม่ว่าจะเช่ากันเกินกว่า 3 ปี หรือ 30 ปี ก็สามารถฟ้องร้องกันได้โดย ไม่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ หรือไม่ต้องไปจดทะเบียนใด ๆ

(3) การทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 3 ปี กฎหมายบัญญัติว่า “ถ้ามิได้มี หลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้ บังคับคดีหาได้ไม่”

หลักฐานเป็นหนังสือ คือ สิ่งใดก็ได้ที่มีข้อความแสดงให้เห็นว่ามีการทำสัญญาเช่า ต่อกัน เช่น ใบสำคัญรับเงินค่าเช่าห้องพักรายเดือน ทั้งนี้ไม่จำต้องเป็นเอกสารฉบับเดียวดังเช่นสัญญาเช่า อาจเป็นจดหมายโต้ตอบกันก็ได้ เพียงแต่เมื่อเอามาพิจารณาร่วมกันแล้วต้องแสดงให้เห็นว่าทำ สัญญาเช่าต่อกัน เป็นต้น และเมื่อมีการบังคับใช้พระราชบัญญัติธุรกรรมทางอิเล็กทรอนิกส์ พ.ศ.

8 มาตรา 456 วรรคหน่ึง บัญญัติว่า “การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย”.

9 มาตรา 714 บัญญัติว่า “อันสัญญาจำนองนั้น ท่านว่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่”.

10 มาตรา 1705 บัญญัติว่า “พินัยกรรมหรือข้อกำหนดพินัยกรรมนั้น ถ้าได้ทำขึ้นขัดต่อบทบัญญัติแห่งมาตรา 1652, 1653,

1656, 1657, 1658, 1660, 1661 หรือ 1663 ย่อมเป็นโมฆะ”.

2544 แล้ว หลักฐานเป็นหนังสือนี้ อาจอยู่ในรูปแบบข้อความอิเล็กทรอนิกส์ได้ด้วย เช่น มีการ inbox คุย กันแสดงถึงการรับว่ามีการเช่าทรัพย์ต่อกัน เป็นต้น

การฟ้องร้องบังคับคดี คือ การฟ้องร้องให้ปฏิบัติตามสัญญานั่นเอง เช่น ผู้ให้เช่าฟ้อง ให้ผู้เช่าชำระค่าเช่า และรวมถึงการยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ด้วย เช่น ผู้ให้เช่าฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากทรัพย์ ที่เช่า โดยตั้งข้อหาว่าผู้เช่าอยู่ในทรัพย์ที่เช่าโดยไม่มีสิทธิ์ ผู้เช่าจะต่อสู้ว่ามีสัญญาเช่าเพื่อให้ผู้เช่าได้ใช้ ประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าจนครบเวลาตามสัญญาเช่า ไม่ได้

คำว่า “ลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด” หมายความว่า สามารถฟ้องร้องบังคับคดี ฝ่ายที่ลงลายมือชื่อไว้ได้ แต่จะฟ้องร้องฝ่ายที่ไม่ได้ลงลายมือชื่อไม่ได้ เช่น ใบเสร็จรับเงินค่าเช่า มีแต่ ลายมือชื่อผู้ให้เช่า ผู้ให้เช่าจะมาฟ้องผู้เช่าให้ปฏิบัติตามสัญญาไม่ได้ ในทางกลับกันผู้เช่าสามารถนำ ใบเสร็จนั้นมาฟ้องผู้ให้เช่าได้

การมีหลักฐานเป็นหนังสือนี้ มีขึ้นหลังจากทำสัญญาเช่าทรัพย์กันแล้วก็ได้ เช่น ตกลง เช่ากันด้วยวาจา ต่อมาเพื่อผู้เช่าเอาค่าเช่ามาชำระ ผู้ให้เช่าก็ออกใบเสร็จให้ ใบเสร็จจึงเป็นหลักฐานที่ เกิดขึ้นหลังจากมีการทำสัญญาเช่าแล้ว อย่างไรก็ตาม หลักฐานเช่นว่านี้ ต้องมีก่อนเวลาที่จะฟ้อง คดีมิใช่ฟ้องคดีกันไปแล้ว จึงตอบโต้กันเป็นจดหมายจนเกิดหลักฐานเป็นหนังสือขึ้นมา เช่นนี้ ถือว่าไม่ เข้าเกณฑ์ที่ศาลจะรับฟ้องไว้แต่แรก แม้มีหลักฐานเป็นหนังสือในภายหลัง ศาลก็ไม่อาจรับฟ้องไว้ได้

การฟ้องร้องบังคับคดี คือ การฟ้องร้องบังคับเกี่ยวกับสิทธิตามสัญญาเช่า กรณีไม่ เกี่ยวกับสิทธิตามสัญญา ไม่อยู่ในบังคับตามมาตรา 538 นี้ จึงไม่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ เช่น

- การที่ผู้ให้เช่าฟ้องขับไล่ผู้เช่า มิได้ฟ้องบังคับสิทธิหน้าที่กันตามสัญญาเช่า

- การผู้เช่าฟ้องละเมิด กรณีผู้เช่าปิดกุญแจร้าน ทำให้ผู้เช่าไม่สามารถเปิดร้านค้าได้ ตามปกติ อันเนื่องมาจากผู้เช่าค้างชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจึงล็อคกุญแจหน้าร้าน เป็นต้น

กรณีที่การทำสัญญาเช่าเดิมนั้นมีหลักฐานเป็นหนังสือ ต่อมาสัญญาเช่านั้นได้สิ้นสุดลง ซึ่งมาตรา 570 บัญญัติว่า “ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้นถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สิน อยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มี กำหนดเวลา” กรณีเช่นนี้ ถือว่าเกิดสัญญาเช่าทรัพย์ใหม่นั้น และสัญญาเช่าใหม่นี้มีหลักฐานเป็น หนังสือโดยถือเอาสัญญาเช่าเดิม

(4) การเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดกว่า 3 ปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้ เช่าหรือผู้ให้เช่า การเช่ากรณีนี้ เป็นการเช่าระยะยาว กฎหมายจึงให้ดำเนินการให้ปรากฏทาง ทะเบียน เพื่อคุ้มครองบุคคลภายนอกในการทำธุรกรรมเก่ียวกับอสังหาริมทรัพย์ท่ีเช่ากัน กรณีนี้ แยกพิจารณาได้ดังนี้

ก. หากการเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดกว่า 3 ปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุ ของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่านั้น หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่และมิได้มี หลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ กล่าวคือ มิได้ทำอะไรกันไว้เลย ย่อมฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้เลย ซึ่งเป็นผลเช่นเดียวกับมาตรา 538 ส่วนต้น11

ข. หากการเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดกว่า 3 ปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุ ของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่านั้น หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่มีหลักฐาน เป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ สามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปี ทั้งนี้ ตามมาตรา 538 ตอนท้าย12

4. หน้าที่และความรับผิดของผู้ให้เช่า

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บัญญัติเก่ียวกับหน้าท่ีและความรับผิดของผู้ให้เช่าไว้ตั้งแต่ มาตรา 546 – 551 ดังนี้

(1) หน้าที่ในการส่งมอบทรัพย์สินซึ่งให้เช่าแก่ผู้เช่าในสภาพอันซ่อมแซมดีแล้ว

(2) หน้าที่ต้องบำรุงรักษาและซ่อมแซมทรัพย์สินในระหว่างเช่า

(3) ความรับผิดในความชำรุดบกพร่อง

(4) ความรับผิดในการรอนสิทธิ

หน้าที่และความรับผิดของผู้ให้เช่านี้ นอกจากที่มีกำหนดในกฎเช่าทรัพย์แล้ว ยังนำกฎหมายซื้อ ขายมาใช้บังคับโดยอนุโลมด้วย

11 มาตรา 538 ส่วนต้น บัญญัติว่า “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่...”.

12 มาตรา 538 ส่วนท้าย บัญญัติว่า “ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”.

4.1 หน้าที่ในการส่งมอบทรัพย์สินซึ่งให้เช่าแก่ผู้เช่าในสภาพอันซ่อมแซมดีแล้ว

การส่งมอบทรัพย์สินซึ่งให้เช่าแก่ผู้เช่าในสภาพอันซ่อมแซมดีแล้ว เป็นหนี้ที่ผู้ให้เช่าต้อง ปฏิบัติการชำระหนี้ หากผู้ให้เช่าไม่ชำระหนี้ย่อมเป็นการผิดสัญญา ผู้เช่าย่อมฟ้องให้ผู้ให้เช่าปฏิบัติตาม สัญญาได้

วิธีในการส่งมอบ ขึ้นอยู่กับลักษณะของทรัพย์ หากเป็นห้องพักหรือบ้านเช่า การมอบลูก กุญแจอาจยังไม่เพียงพอ ต้องให้ห้องพักหรือบ้านเช่านั้นอยู่ในสภาพที่ผู้เช่าเข้าอยู่อาศัยได้ด้วย มิใช่ใน ห้องหรือบ้านเช่านั้นยังมีของผู้เช่ารายเก่าอยู่เต็มไปหมด หากผู้ให้เช่าส่งมอบทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นโดย สภาพไม่เหมาะแก่การที่จะใช้เพื่อประโยชน์ที่เช่ามา ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้13 กรณีนี้ผู้เช่ามี สิทธิบอกเลิกสัญญาได้เลย ไม่จำต้องบอกกล่าวให้ผู้ให้เช่าแก้ไขข้อบกพร่องของตนก่อน

4.2 หน้าที่ต้องบำรุงรักษาและซ่อมแซมทรัพย์สินในระหว่างเช่า

เม่ือผู้ให้เช่าได้ส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าแก้ผู้เช่าได้ใช้ประโยชน์หรือได้รับประโยชน์แล้ว ผู้ให้เช่ายัง มีหน้าที่ในการบำรุงรักษาและซ่อมแซมทรัพย์สินในระหว่างเช่าด้วย14 อย่างไรก็ตาม เม่ือทรัพยสิน ที่เช่าอยู่ในความครอบครองของผู้เช่าแล้ว ผู้เช่าอาจบำรุงรักษาและซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่นเอง กรณี เช่นนี้ หากผู้เช่าต้องเสียค่าใช้จ่ายไปโดยความจำเป็นและสมควรเพื่อรักษาทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นเท่าใด ผู้ให้เช่าจำต้องชดใช้ให้แก่ผู้เช่า15 แต่ถ้าเป็นการซ่อมแซมห้องเช่าที่พิพาทโดยผู้เช่าทำเพื่อความ สะดวกสบายและความสวยงามในการอยู่อาศัยของผู้เช่า ผู้เช่าไม่มีสิทธิเรียกเงินค่าซ่อมนี้จากผู้ให้เช่า16

สำหรับข้อยกเว้นท่ีการซ่อมแซมนั้น เป็นหน้าที่ของผู้เช่า ได้แก่ การซ่อมแซมเพื่อบำรุงรักษา ตามปกติและเพื่อซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย17 หรือการซ่อมแซมชนิดซึ่งมีกฎหมายหรือจารีต ประเพณีว่าผู้เช่าจะพึงต้องทำเอง18 อย่างไรก็ตาม ข้อยกเว้นอันเป็นหน้าที่ที่ผู้เช่าต้องจัดการซ่อมแซม เองนี้ ต้องเป็นกรณีที่เกิดหลังจากผู้ให้เช่าได้ส่งมอบทรัพย์สินที่ให้เช่าแก่ผู้เช่าแล้ว หากเกิดขึ้น ก่อนส่งมอบ ถือว่าเป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่าท่ีต้องซ่อมแซมก่อนส่งมอบ จะอ้างว่าเป็นหน้าท่ีของผู้เช่าต้อง ไปดำเนินการซ่อมแซมเองไม่ได้

13 มาตรา 548 “ถ้าผู้ให้เช่าส่งมอบทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นโดยสภาพไม่เหมาะแก่การที่จะใช้เพื่อประโยชน์ที่เช่ามา ผู้เช่าจะบอกเลิก สัญญาเสียก็ได้”.

14 มาตรา 550 บัญญัติว่า “ผู้ให้เช่าย่อมต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องอันเกิดขึ้นในระหว่างเวลาเช่า และผู้ให้เช่าต้องจัดการ ซ่อมแซมทุกอย่างบรรดาซึ่งเป็นการจำเป็นขึ้น เว้นแต่การซ่อมแซมชนิดซึ่งมีกฎหมายหรือจารีตประเพณีว่าผู้เช่าจะพึงต้องทำเอง”.

15 มาตรา 547 บัญญัติว่า “ผู้เช่าต้องเสียค่าใช้จ่ายไปโดยความจำเป็นและสมควรเพื่อรักษาทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นเท่าใด ผู้ให้เช่า จำต้องชดใช้ให้แก่ผู้เช่า เว้นแต่ค่าใช้จ่ายเพื่อบำรุงรักษาตามปกติและเพื่อซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย”.

16 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 162/2512.

17 มาตรา 547 ตอนท้าย และมาตรา 553.

18 มาตรา 550 ตอนท้าย.

4.3 ความรับผิดในความชำรุดบกพร่อง

ความรับผิดในความชำรุดบกพร่องของผู้ให้เช่านี้ มีได้ 2 กรณี ดังนี้

(1) ความรับผิดในความชำรุดบกพร่องก่อนส่งมอบ

กฎหมายกำหนดว่า กรณีท่ีทรัพย์สินซ่ึงเช่านั้นชำรุดบกพร่องอย่างหนึ่งอย่างใดอันเป็น เหตุให้เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งจะใช้เป็นปกติหรือประโยชน์ที่มุ่งหมาย โดยสัญญา ผู้ให้เช่าต้องรับผิด ไม่ว่าผู้ให้เช่าจะรู้อยู่แล้วเหรือไม่รู้ว่าความบกพร่องนั้นมีอยู่ก็ตาม19 แต่ถ้าผู้เช่ารู้อยู่แล้วตั้งแต่ในเวลาทำสัญญาเช่าว่ามีความชำรุดบกพร่องหรือควรจะได้รู้หากได้ใช้ ความระมัดระวังอันจะพึงคาดหมายได้ หรือความชำรุดบกพร่องนั้นเป็นอันเห็นประจักษ์แล้วใน เวลาส่งมอบ และผู้เช่ารับเอาทรัพย์สินนั้นไว้โดยมิได้อิดเอื้อน20

(2) ความรับผิดในความชำรุดบกพร่องระหว่างเวลาที่เช่า

ผู้ให้เช่าต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องของทรัพย์สินท่ีเช่าอันเกิดขึ้นในระหว่างเวลา เช่า21 หากความชำรุดบกพร่องแห่งทรัพย์สินที่เช่านั้นไม่เป็นเหตุถึงแก่ผู้เช่าจะต้องปราศจากการใช้และ ประโยชน์ และผู้ให้เช่ายังแก้ไขได้ไซร้ ผู้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้ให้เช่าให้จัดการแก้ไขความชำรุดบกพร่อง นั้นก่อน ถ้าผู้ให้เช่าไม่จัดทำให้คืนดีภายในเวลาอันสมควร ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ หากว่าความ ชำรุดบกพร่องนั้นร้ายแรงถึงสมควรจะทำเช่นนั้น22

4.4 ความรับผิดในการรอนสิทธิ

การรอนสิทธิในทรัพย์ที่เช่า หมายความว่า การที่ผู้เช่าเสียสิทธิไม่ได้ใช้ประโยชน์หรือได้รับ ประโยชน์ในทรัพย์ที่เช่า เนื่องจากบุคคลภายนอกมารบกวนขัดสิทธิของผู้เช่า23 ซึ่งเกิดขึ้นได้ในกรณีดังนี้

(1) บุคคลภายนอกมีสิทธิเหนือทรัพย์สินที่เช่าในเวลาที่ทำสัญญาเช่า

(2) การรอนสิทธิในทรัพย์สินที่เช่านั้นเกิดจากความผิดของผู้ให้เช่า

19 มาตรา 472 ประกอบมาตรา 549.

20 มาตรา 473 ประกอบมาตรา 549.

21 มาตรา 550 ตอนต้น.

22 มาตรา 551.

23 มาตรา 475 ประกอบ มาตรา 549

5. หน้าที่และความรับผิดของผู้เช่า

5.1 หน้าที่เกี่ยวกับการใช้ทรัพย์สินที่เช่า กล่าวคือ ผู้เช่าต้องใช้ทรัพย์สินที่เช่าโดยชอบ

มาตรา 552 บัญญัติว่า “อันผู้เช่าจะใช้ทรัพย์สินที่เช่าเพื่อการอย่างอื่นนอกจากที่ใช้กันตาม ประเพณีนิยมปกติ หรือการดังกำหนดไว้ในสัญญานั้น ท่านว่าหาอาจจะทำได้ไม่”

- ใช้กันตามปกติ

- ใช้กันตามประเพณีนิยมปกติ

- ใช้ดังกำหนดไว้ในสัญญา

เม่ือผู้เช่าใช้ทรัพย์สินที่เช่าโดยชอบแล้ว ผู้เช่าไม่ต้องรับผิดในความสูญหายหรือบุบสลายอันเกิด แต่การใช้ทรัพย์สินนั้นโดยชอบ24 แต่ถ้าผู้เช่าใช้ทรัพย์สินโดยไม่ชอบ ผู้ให้เช่าจะบอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติ ให้ถูกต้องตามบทกฎหมายหรือข้อสัญญานั้น ๆ ก็ได้ ถ้าและผู้เช่าละเลยเสียไม่ปฏิบัติตาม ผู้ให้เช่าจะ บอกเลิกสัญญาเสียก็ได้25

5.2 หน้าที่เกี่ยวกับการสงวนและช่วยเหลือรักษาทรัพย์สินที่เช่า

(1) มาตรา 553 บัญญัติว่า “ผู้เช่าจำต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่านั้นเสมอกับที่วิญญู ชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง และต้องบำรุงรักษาทั้งทำการซ่อมแซมเล็กน้อยด้วย”

ทรัพย์สินที่เช่าเป็นของผู้ให้เช่าหรืออยู่ในความรับผิดชอบของผู้ให้เช่า ซึ่งเมื่อครบ กำหนดตามสัญญาก็ต้องกลับคืนสู่ผู้ให้เช่า หากทรัพย์สินท่ีเช่าเสียหาย ย่อมเป็นความเสียหายต่อผู้ให้ เช่า ผู้เช่าจึงต้องบำรุงรักษาทั้งทำการซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าด้วย

สำหรับระดับหรือมาตรฐานในการสงวนและช่วยเหลือรักษาทรัพย์สินที่เช่านั้น กฎหมายกำหนดให้ต้องใช้ระดับ “วิญญูชน” คือ ระดับที่คนทั่วไปพึ่งจะปฏิบัติต่อทรัพย์ตนเอง เช่น เช่ารถยนต์มา เวลาจอดเก็บรักษา คนทั่วไปย่อมต้องจอดในบ้าน หากผู้เช่านำไปจอดหน้าบ้านทั้งที่มี พื้นท่ีในบ้านให้จอดเก็บ แม้จะเป็นการปฏิบัติต่อทรัพย์สินท่ีเช่าเช่นเดียวกับทรัพย์ของตนเอง เพราะทุก ครั้งก็ปฏิบัติต่อรถยนต์ของตนเองเช่นนี้ ถือว่าเป็นการสงวนและช่วยเหลือรักษาทรัพย์สินที่เช่าต่ำ กว่าระดับที่วิญญูชนกระทำต่อทรัพย์ตนอง

24 มาตรา 562 วรรคสอง.

25 มาตรา 554.

การบำรุงรักษานั้น คือ ทำให้ทรัพย์อยู่ในสภาพดั้งเดิม และป้องกันไม่เกิดความ เสียหาย เช่น เช่ารถยนต์มาขับ ก็ต้องคอยตรวจสอบน้ำมันเครื่อง คอยเติมลมยางรถยนต์ให้อยู่สภาพที่ดี

ถ้าผู้เช่ากระทำการฝ่าฝืน ผู้ให้เช่าจะบอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติให้ถูกต้องตามบท กฎหมายหรือข้อสัญญานั้น ๆ ก็ได้ ถ้าและผู้เช่าละเลยเสียไม่ปฏิบัติตาม ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสีย ก็ได้26

(2) มาตรา 555 บัญญัติว่า “ผู้เช่าจำต้องยอมให้ผู้ให้เช่าหรือตัวแทนของผู้ให้เช่า เข้าตรวจดูทรัพย์สินที่เช่าเป็นครั้งคราว ในเวลาและระยะอันสมควร” การให้ผู้ให้เช่าตรวจดู ทรัพย์สินที่เช่าเป็นครั้งคราว เพื่อให้ผู้เช่าต้องใช้ทรัพย์ที่เช่าโดยชอบและสงวนรักษาไว้ให้ผู้ให้เช่าเข้า ตรวจสอบ เป็นการป้องกันความเสียหายอันเกิดจากการใช้ทรัพย์สินท่ีเช่าของผู้เช่า หรือหากเกิดความ เสียหาย ผู้ให้เช่าก็สามารถแก้ไขได้ทันท่วงที แต่ทั้งนี้ ต้องเป็นการตรวจดูในเวลาและระยะอันสมควร ไม่ใช่เข้าตรวจดูบ่อยครั้งจนเกินไป และต้องเข้าไปในเวลาอันสมควร เช่น เข้าไปในเวลากลางวันตามที่ นัดหมาย ไม่ใช่เข้าไปกลางดึก และมิได้แจ้งให้ทราบ มิฉะนั้นผู้ให้เช่าอาจมีความผิดฐานบุกรุกตาม ประมวลกฎหมายอาญามาตรา 364 ได้

(3) มาตรา 556 บัญญัติว่า “ถ้าในระหว่างเวลาเช่ามีเหตุจะต้องซ่อมแซมทรัพย์สินซึ่ง เช่านั้นเป็นการเร่งร้อน และผู้ให้เช่าประสงค์จะทำการอันจำเป็นเพื่อที่จะซ่อมแซมเช่นว่านั้นไซร้ ท่านว่าผู้เช่าจะไม่ยอมให้ทำนั้นไม่ได้ แม้ถึงว่าการนั้นจะเป็นความไม่สะดวกแก่ตน ถ้าการซ่อมแซม เป็นสภาพซึ่งต้องกินเวลานานเกินสมควร จนเป็นเหตุให้ทรัพย์สินนั้นไม่เหมาะแก่การที่จะใช้เพื่อ ประโยชน์ที่เช่ามา ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้”

อย่างไรก็ตาม หากการซ่อมแซมนั้นใช้เวลานานจนผู้เช่าไม่ได้รับประโยชน์จากทรัพย์ ตามสัญญาเช่าเลย ผู้เช่าอาจบอกเลิกสัญญาเช่าได้

(4) มาตรา 557 บัญญัติว่า “ในกรณีอย่างใด ๆ ดังจะกล่าวต่อไปนี้ คือ

(1) ถ้าทรัพย์สินที่เช่านั้นชำรุดควรที่ผู้ให้เช่าจะต้องซ่อมแซมก็ดี

(2) ถ้าจะต้องจัดการอย่างหนึ่งอย่างใดเพื่อปัดป้องภยันตรายแก่ทรัพย์สินนั้นก็ดี

(3) ถ้าบุคคลภายนอกรุกล้ำเข้ามาในทรัพย์สินที่เช่าหรือเรียกอ้างสิทธิอย่างใดอย่าง หนึ่งเหนือทรัพย์สินนั้นก็ดี

ในเหตุดังกล่าวนั้นให้ผู้เช่าแจ้งเหตุแก่ผู้ให้เช่าโดยพลัน เว้นแต่ผู้ให้เช่าจะได้ทราบเหตุนั้น

อยู่ก่อนแล้ว

26 มาตรา 554.

ถ้าผู้เช่าละเลยเสียไม่ปฏิบัติตามบทบัญญัตินี้ไซร้ ท่านว่าผู้เช่าจะต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่า ในเมื่อผู้ให้เช่าต้องเสียหายอย่างใด ๆ เพราะความละเลยชักช้าของผู้เช่านั้น”

กรณีตามมาตรา 557 นี้ เป็นกรณีที่กฎหมายเห็นว่า เป็นเรื่องที่ ผู้ให้เช่าต้องทราบ โดยเร็วเพื่อที่จะรักษาทรัพย์สินที่ให้เช่า การละเลยไม่แจ้ง จึงเป็นเหตุที่ผู้เช่าต้องรับผิดหากเกิดความ เสียหายขึ้นจากการไม่แจ้งเหตุนั้นแก่ผู้ให้เช่า เว้นแต่ผู้ให้เช่าจะรู้อยู่แล้ว เช่นนี้ผู้เช่าไม่จำต้องแจ้งอีก

(5) หน้าที่จะไม่ทำการดัดแปลงหรือต่อเติมอย่างหนึ่งอย่างใดในทรัพย์สินที่เช่า มาตรา 558 บัญญัติว่า “อันทรัพย์สินที่เช่านั้น ถ้ามิได้รับอนุญาตของผู้ให้เช่าก่อน ผู้เช่าจะทำการ ดัดแปลงหรือต่อเติมอย่างหนึ่งอย่างใดหาได้ไม่ ถ้าและผู้เช่าทำไปโดยมิได้รับอนุญาตของผู้ให้เช่า เช่นนั้นไซร้ เมื่อผู้ให้เช่าเรียกร้อง ผู้เช่าจะต้องทำให้ทรัพย์สินนั้นกลับคืนคงสภาพเดิม ทั้งจะต้องรับผิด ต่อผู้ให้เช่าในความสูญหายหรือบุบสลายอย่างใด ๆ อันเกิดแต่การดัดแปลงต่อเติมนั้นด้วย”

ทรัพย์ที่เช่านั้นยังเป็นของผู้ให้เช่าหรือเจ้าของ ซึ่งเมื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่า แล้ว ผู้เช่าต้องส่งมอบคืนแก่ผู้ให้เช่าในสภาพเดิม ผู้เช่าจะดัดแปลงหรือต่อเติมไม่ได้ เว้นแต่ผู้ให้เช่า อนุญาต

อย่างไรก็ตาม กฎหมายมิได้กำหนดว่าการอนุญาตต้องทำอย่างไร จึงอาจอนุญาตด้วย วาจาก็ได้ และแม้สัญญาจะระบุว่าการอนุญาตให้ดัดแปลงหรือต่อเติมทรัพย์ท่ีเช่านั้น ต้องอนุญาตเป็น ลายลักษณ์อักษรก็ตาม แต่หากผู้ให้เช่าอนุญาตด้วยวาจา ก็เท่ากับผู้ให้เช่าได้สละข้อห้ามในสัญญานั้น แล้ว ส่วนการอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรนั้น ไม่ว่าจะทำกันเองหรือกำหนดโดยสัญญา ก็เป็นเพียง ก่อให้เกิดหลักฐานที่แน่นอนและชัดแจ้งเมื่อเกิดข้อพิพาทเท่านั้น27

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 728/2496 ผู้เช่าอาคารได้ทำการดัดแปลงเพิ่มเติมอาคาร หลายอย่างบางอย่างก็ได้รับความยินยอมเห็นชอบโดยตรงจากผู้ให้เช่า บางอย่างผู้เช่าก็กระทำไปโดย ลำพัง แต่ปรากฏว่าผู้เช่ากับผู้ให้เช่าได้ติดต่อกันอยู่เสมอ และผู้ให้เช่าได้มายังอาคารที่เช่าเนือง ๆ การท่ีผู้เช่าซ่อมแซมดัดแปลงผู้ให้เช่าย่อมทราบดี มิได้ทักท้วงอย่างใด ต่อเม่ือเกิดผิดใจกันขึ้น จึงได้ถือ เป็นเหตุมาฟ้องขับไล่นั้นย่อมไม่มีสิทธิที่จะกระทำได้ เพราะมีเหตุพอถือได้ว่าผู้ให้เช่าได้อนุญาตโดย ปริยาย

แต่หากการกระทำต่อทรัพย์ที่เช่านั้น มิได้เป็นการทำให้เกิดความเสียหายหรือ เปลี่ยนแปลงรูปทรงของทรัพย์ท่ีเช่ากัน เช่น จำเลยผู้เช่าได้กั้นห้องด้วยไม้อัดไม่แน่นหนา รื้อออกได้ง่าย

27 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1077 - 1079/2515.

และไม่ทำให้เกิดความเสียหายหรือเปลี่ยนแปลงรูปทรงอาคารเดิมของโจทก์ จึงไม่ถือว่าเป็นการ ดัดแปลงหรือต่อเติมแก่ทรัพย์ที่เช่า28

5.3 หน้าที่ชำระค่าเช่า เป็นหน้าท่ีท่ีกำหนดไว้ในมาตรา 537 อันเป็นการกำหนดลักษณะของ สัญญาเช่าทรัพย์ นอกจากนี้ยังมีมีมาตรา 559 และมาตรา 560 กำหนดเกี่ยวกับการชำระค่าเช่าด้วย

มาตรา 559 บัญญัติว่า

“ถ้าไม่มีกำหนดโดยสัญญาหรือโดยจารีตประเพณีว่าจะพึงชำระค่าเช่า ณ เวลาใด ท่านให้ชำระ เมื่อสิ้นระยะเวลาอันได้ตกลงกำหนดกันไว้ทุกคราวไป กล่าวคือว่าถ้าเช่ากันเป็นรายปีก็พึงชำระค่า เช่าเมื่อสิ้นปี ถ้าเช่ากันเป็นรายเดือนก็พึงชำระค่าเช่าเมื่อสิ้นเดือน”

อย่างไรก็ตาม สัญญาเช่าส่วนใหญ่ก็มักจะกำหนดให้ชำระค่าเช่าก่อนที่ใช้ทรัพย์สินที่เช่านั้น เช่น ให้ชำระค่าเช่าห้องพักของเดือนนั้น ๆ ไม่เกินวันที่ 5 ของเดือนที่เช่า

สำหรับผลของการไม่ชำระค่าเช่า มาตรา 560 บัญญัติว่า

“ถ้าผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่า

ต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชำระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งพึงกำหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน”

5.4 หน้าที่ต้องคืนทรัพย์สินที่เช่าเมื่อสัญญาเช่าระงับ

มาตรา 561 บัญญัติว่า “ถ้ามิได้ทำหนังสือลงลายมือชื่อของคู่สัญญาแสดงไว้ต่อกันว่าทรัพย์สิน ที่ให้เช่ามีสภาพเป็นอยู่อย่างไร ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าผู้เช่าได้รับทรัพย์สินที่เช่านั้นไปโดยสภาพอัน

ซ่อมแซมดีแล้ว และเมื่อสัญญาได้เลิกหรือระงับลง ผู้เช่าก็ต้องส่งคืนทรัพย์สินในสภาพเช่นน้น พิสูจน์ได้ว่าทรัพย์สินนั้นมิได้ซ่อมแซมไว้ดีในขณะที่ส่งมอบ”

เว้นแต่จะ

สำหรับทรัพย์สินที่เช่ากันนั้น ในเวลาคือ ต้องคืนในสภาพที่ได้รับมา โดยมาตรา 561 ให้ สันนิษฐานไว้ก่อนว่าผู้เช่าได้รับทรัพย์สินที่เช่านั้นไปโดยสภาพอันซ่อมแซมดีแล้ว ดังนั้นต้องคืนในสภาพ ที่ดีนั่นเอง เว้นแต่จะพิสูจน์หักล้างข้อสันนิษฐานของกฎหมายได้ว่า ทรัพย์สินนั้นมิได้ซ่อมแซมไว้ดีใน ขณะท่ีส่งมอบ ดังนั้น เพ่ือป้องกันปัญหาดังกล่าว เวลาเช่ากัน คู่สัญญามักจะมีการกำหนดในสัญญาว่า ได้ส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าในสภาพดีซ่อมแซมแล้วหรือมีการถ่ายภาพประกอบไว้ท้ายสัญญา เป็นต้น

28 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1077 - 1079/2515.

6. ความระงับแห่งสัญญาเช่าทรัพย์

6.1 สัญญาเช่าระงับไปเมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้

สัญญาเช่าที่กำหนดระยะเวลาการเช่า ย่อมระงับไปเมื่อครบกำหนดเวลาดังกล่าว กรณีนี้มี บทบัญญัติมาตรา 564 มาตรา 570 มาตรา 565 และมาตรา 566 บัญญัติเก่ียวกับเร่ืองการระงับของ สัญญาเช่าทรัพย์อันเกี่ยวกับระยะเวลาตามสัญญาเช่า ดังนี้

(1) สัญญาเช่ามีกำหนดระเวลาการเช่า

“มาตรา 564 อันสัญญาเช่านั้น ท่านว่าย่อมระงับไปเมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลง กันไว้ มิพักต้องบอกกล่าวก่อน”

กรณีนี้สัญญาระงับเมื่อครบกำหนดตามสัญญา โดยไม่ต้องมีการบอกล่าวล่วงหน้ากัน แต่อย่างใด แต่อย่างไรก็ตาม หากผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์ท่ีเช่าไว้ และผู้ให้เช่าก็มิได้ทักท้วง ถือได้ ว่าเกิดสัญญาขึ้นใหม่ สัญญาเช่าที่เกิดขึ้นใหม่นี้ ยังคงข้อตกลงตามสัญญาเดิม เช่น ขอตกลงเกี่ยวกับค่า เช่า การชำระค่าเช่า หน้าที่และความรับผิดของผู้ให้เช่าและผู้เช่า แต่ระยะเวลาการเช่าตามสัญญาใหม่นี้ ไม่ถือตามสัญญาเช่าเดิม แต่จะเป็นสัญญาเช่าไม่มีกำหนดเวลา ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 570

“มาตรา 570 ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้นถ้าผู้เช่ายังคงครอง ทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา”

ตัวอย่างเช่น นักศึกษาเช่าหอพักโดยสัญญาตกลงทำสัญญาเช่ากันเป็นเวลา 6 เดือน ต่อมาเมื่อครบ 6 เดือนแล้ว นักศึกษาไม่ย้ายออก และเมื่อถึงกำหนดเวลาชำระค่าเช่า นักศึกษาก็ยัง ชำระค่าเช่าต่อไป ส่วนวเจ้าของหอก็ทราบแต่มิทักท้วง และยังคงรับชำระค่าเช่าเรื่อยมา กรณีเช่นนี้ เป็น สัญญาเช่าไม่มีกำหนดเวลา การเลิกสัญญาจึงต้องมีการบอกกล่าวล่วงหน้าตามมาตรา 566 ดังจะ อธิบายต่อไป

(2) สัญญาเช่าไม่มีกำหนดเวลาการเช่า

สำหรับการเช่าที่ไม่มีการกำหนดระเวลาการเช่าไว้ กฎหมายได้แก้ไขไว้ในมาตรา 565

และมาตรา 566

“มาตรา 565 การเช่าถือสวนนั้น ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเช่ากันปีหนึ่ง การเช่านาก็ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเช่ากันตลอดฤดูทำนาปีหนึ่ง”

“มาตรา 566 ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่าง น้อยแต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน”

กรณีตามมาตรา 565 สัญญาเก่ียวกับการเกษตรท่ีมิได้ตกลงเร่ืองเวลาไว้ กฎหมายจึง กำหนดบทสันนิษฐานเวลาเช่าไว้ให้เหมาะกับการเกษตร ส่วนมาตรา 566 เป็นกรณีที่สัญญาเช่ามิได้ กำหนดเวลาเช่าไว้ และก็ไม่อาจพึงสันนิษฐานได้ การบอกเลิกสัญญาจึงกระทำได้โดยบอกกล่าวแก่อีก ฝ่ายหน่ึงให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย เช่น กำหนดจ่ายค่าเช่าเป็นราย เดือน ก็ต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาในเวลาจ่ายค่าเช่า เพื่อเป็นการเลิกสัญญาในการเช่างวดถัดไป แต่ หากกำหนดระยะเวลาการชำระค่าเช่าที่ตกลงกันไว้ นานกว่า 2 เดือน เช่น ตกลงกันชำระเป็นรายปี เช่นนี้ มาตรา 566 กำหนดว่า ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่า 2 เดือน

6.2 เมื่อมีการบอกเลิกสัญญา

เหตุแห่งการบอกเลิกสัญญาตามข้อนี้ เป็นการเลิกสัญญาเช่ากันก่อนกำหนดเวลาที่ตกลงกันไว้ ในสัญญา หากพิจารณาถึงหลักนิติกรรมสัญญาอันเป็นหลักทั่วไปเก่ียวกับการเลิกสัญญา และเหตุใน การเลิกสัญญาที่กำหนดไว้โดยเฉพาะในกฎหมายเช่าทรัพย์แล้ว อาจแยกได้เป็นดังนี้

(1) คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงเลิกสัญญากันเอง โดยปกติแล้ว เมื่อมีการเสนอสนอง ถูกต้องตรงกันทั้งสองฝ่ายแล้ว ย่อมเกิดสัญญาขึ้น คู่สัญญาย่อมต้องผูกพันปฏิบัติตามสัญญา แต่หาก คู่สัญญาทั้งสองฝ่าย ตกลงยินยอมเลิกสัญญากัน สัญญาย่อมระงับ ส่วนฝ่ายไหนจะเป็นฝ่ายแสดง เจตนาก่อนไม่สำคัญ ขอเพียงทั้งสองฝ่ายเห็นตรงกันในการเลิกสัญญา ก็สามารถเลิกสัญญาได้ แต่หาก ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งประสงค์จะเลิกสัญญาแต่ฝ่ายเดียว ต้องพิจารณาต่อไปว่า มีข้อกำหนดในสัญญาให้เลิก กันได้โดยฝ่ายเดียวได้หรือไม่ หากไม่มีข้อสัญญาเช่นว่านั้น ต้องพิจารณาข้อกฎหมายต่อไปว่า ได้ให้สิทธิ แก่ฝ่ายผู้ให้เช่าหรือฝ่ายผู้ให้เช่า บอกเลิกสัญญาแต่เพียงฝ่ายเดียวในกรณีใดบ้าง

(2) คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งบอกเลิกสัญญาโดยข้อสัญญา เมื่อคู่สัญญาได้ตกลงเหตุใน การเลิกสัญญาแต่เพียงฝ่ายเดียวไว้ คู่สัญญาฝ่ายที่มีสิทธิตามสัญญา ย่อมบอกเลิกสัญญาได้ เป็นไป ตามหลักเสรีภาพในการแสดงเจตนาทำสัญญากันมาแต่ต้นที่จะกำหนดข้อสัญญานี้ไว้

(3) คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งบอกเลิกสัญญาโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมาย กรณีนี้ ขอ กล่าวถึงเฉพาะข้อกฎหมายเกี่ยวกับการเช่าทรัพย์เท่านั้น

ไว้ ดังนี้

ก. ผู้เช่าบอกเลิกสัญญา กรณีนี้มีมาตรา 548 มาตรา 551 และมาตรา 568 กำหนด

- มาตรา 548 ถ้าผู้ให้เช่าส่งมอบทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นโดยสภาพไม่เหมาะแก่

การที่จะใช้เพื่อประโยชน์ที่เช่ามา ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้

เช่น ส่งมอบรถยนต์ที่เช่ากันโดยไม่มีแผ่นป้ายทะเบียน เป็นต้น

- มาตรา 551 ถ้าความชำรุดบกพร่องแห่งทรัพย์สินที่เช่านั้นไม่เป็นเหตุถึงแก่ผู้ เช่าจะต้องปราศจากการใช้และประโยชน์ และผู้ให้เช่ายังแก้ไขได้ไซร้ ผู้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้ให้เช่าให้ จัดการแก้ไขความชำรุดบกพร่องนั้นก่อน ถ้าและผู้ให้เช่าไม่จัดทำให้คืนดีภายในเวลาอันสมควร ผู้เช่าจะ บอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ หากว่าความชำรุดบกพร่องนั้นร้ายแรงถึงสมควรจะทำเช่นนั้น

กรณีนี้ ถ้าความชำรุดบกพร่องแห่งทรัพย์สินที่เช่านั้นเป็นเหตุถึงแก่ผู้เช่า จะต้องปราศจากการใช้และประโยชน์ ผู้เช่าก็สามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้ แต่หากไม่เป็นเหตุถึง แก่ผู้เช่าจะต้องปราศจากการใช้และประโยชน์ และผู้ให้เช่ายังแก้ไขได้ไซร้ ผู้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ ผู้ให้เช่าให้จัดการแก้ไขความชำรุดบกพร่องนั้นก่อน ถ้าและผู้ให้เช่าไม่จัดทำให้คืนดีภายในเวลาอัน สมควร ผู้เช่าจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้

- มาตรา 568 ถ้าทรัพย์สินซึ่งให้เช่าสูญหายไปแต่เพียงบางส่วนและมิได้เป็น เพราะความผิดของผู้เช่า ท่านว่าผู้เช่าจะเรียกให้ลดค่าเช่าลงตามส่วนที่สูญหายก็ได้

ในกรณีเช่นนี้ ถ้าผู้เช่าไม่สามารถใช้สอยทรพย์สินส่วนที่ยังคงเหลืออยู่นั้นสำเร็จ ประโยชน์ได้ดังที่ได้มุ่งหมายเข้าทำสัญญาเช่าไซร้ ท่านว่าผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้

ข. ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญา

- มาตรา 544 ทรัพย์สินซึ่งเช่านั้น ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมี ในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอก ท่านว่าหาอาจทำได้ไม่ เว้นแต่จะได้ ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า

ถ้าผู้เช่าประพฤติฝ่าฝืนบทบัญญัติอันนี้ ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้

- มาตรา 552 อันผู้เช่าจะใช้ทรัพย์สินที่เช่าเพื่อการอย่างอื่นนอกจากที่ใช้กัน ตามประเพณีนิยมปกติ หรือการดังกำหนดไว้ในสัญญานั้น ท่านว่าหาอาจจะทำได้ไม่

มาตรา 554 ถ้าผู้เช่ากระทำการฝ่าฝืนบทบัญญัติในมาตรา 552 มาตรา 553 หรือฝ่าฝืนข้อสัญญา ผู้ให้เช่าจะบอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติให้ถูกต้องตามบทกฎหมายหรือข้อสัญญานั้น ๆ ก็ได้ ถ้าและผู้เช่าละเลยเสียไม่ปฏิบัติตาม ท่านว่าผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้

- มาตรา 560 ถ้าผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือน

ขึ้นไป ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชำระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งพึงกำหนดอย่าให้น้อยกว่า

สิบห้าวัน

ค. ผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าบอกเลิกสัญญา

มาตรา 566 ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึง สันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนด ชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะ หนึ่งเป็นอย่างน้อยแต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน

6.3 สัญญาเช่าเลิกกันโดยผลของกฎหมาย

การเลิกสัญญากรณีนี้ ไม่จำต้องมีการบอกเลิกสัญญากัน

(1) สัญญาเช่าระงับเมื่อทรัพย์สินที่เช่าสูญหายไปหมด

มาตรา 567 บัญญัติว่า “ถ้าทรัพย์สินซึ่งให้เช่าสูญหายไปทั้งหมดไซร้ ท่านว่าสัญญา เช่าก็ย่อมระงับไปด้วย”

สัญญาเช่าเป็นสัญญาที่ผู้เช่า ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่ง หากทรัพย์สินที่เช่าสูญหายไปทั้งหมด สัญญาเช่าย่อมระงับไปด้วย ไม่ว่าความสูญหายไปทั้งหมดนั้น จะ

เกิดขึ้นเพราะความผิดของฝ่ายผู้ให้เช่าหรือผู้เช่า หรือเป็นเหตุสุดวิสัยก็ตาม เช่น ห้องแถวไม้ที่เช่ากนถูก

ไฟไหม้เหลือแต่พื้นซิเมนต์ชั้นล่างกับเสาซึ่งไหม้เกรียม ผู้เช่าซ่อมเพิ่มเติมชั้นล่างแล้วอยู่ทำการค้า ถือว่า ห้องแถวหมดสภาพระงับไปตามมาตรา 567 แล้ว29

แต่หากทรัพย์สินนั้นไม่ใช่ทรัพย์ท่ีเช่ากัน สัญญาเช่าทรัพย์ไม่ระงับ เช่น จำเลยเช่าท่ีดิน เพื่อปลูกเรือนอาศัย ต่อมาเพลิงไหม้บ้านเรือนดังกล่าว สัญญาเช่าที่ดินไม่ระงับ จำเลยจึงมีสิทธิปลูก บ้านอยู่อาศัยในท่ีดินท่ีเช่าได้อีก การที่โจทก์มาฟ้องจำเลยบุกรุกเป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์นั้น เมื่อ จำเลยมีสิทธิตามสัญญาเช่า ศาลจึงต้องฟ้องพิพากษายกฟ้อง30

(2) สัญญาเช่าระงับเมื่อผู้เช่าถึงแก่ความตาย

สัญญาเช่าเป็นสัญญาที่เป็นการเฉพาะตัวของผู้เช่า แม้จะไม่มีบทบัญญัติดังกล่าว แต่ จะเห็นได้จากบทบัญญัติต่าง ๆ เช่น มาตรา 544 บัญญัติห้ามมิให้ผู้เช่าให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตน

29 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1057/2520.

30 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 281 - 286/2502.

อันมีในทรัพย์สินน้นให้แก่บุคคลภายนอก ถ้าผู้เช่าฝ่าฝืน ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ มาตรา 553 ผู้เช่าจำต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่านั้นเสมอกับที่วิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง ดังนั้นในการ เลือกผู้เช่า ผู้ให้เช่าจะต้องพิจารณาว่าผู้นั้นจะสงวนรักษาทรัพย์สินที่เช่านั้นอย่างวิญญูชนหรือไม่ หากผู้ เช่าไม่ปฏิบัติตาม มาตรา 554 ให้ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ เป็นต้น แต่การเลิกสัญญาข้อนี้ ไม่ใช่กับ สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่า ดังจะได้กล่าวต่อไป

แต่ในทางกลับกัน หากผู้ให้เช่าตาย สัญญาเช่าทรัพย์ไม่ระงับ สิทธิหน้าท่ีและความรับ ผิดของผู้ให้เช่าย่อมตกแก่ทายาทต่อไป31

กรณีนิติบุคคลเป็นผู้เช่า เมื่อนิติบุคคลสิ้นสภาพหรือเลิกกันไป สัญญาเช่าก็ระงับ

เช่นเดียวกัน32

31 มาตรา 1599 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า “เมื่อบุคคลใดตาย มรดกของบุคคลนั้นตกทอดแก่ทายาท”

มาตรา 1600 บัญญัติว่า “ภายใต้บังคับของบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ กองมรดกของผู้ตายได้แก่ทรัพย์สินทุกชนิดของ ผู้ตาย ตลอดทั้งสิทธิหน้าที่และความรับผิดต่าง ๆ เว้นแต่ตามกฎหมายหรือว่าโดยสภาพแล้ว เป็นการเฉพาะตัวของผู้ตายโดยแท้”.

32 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 901/2508

ส่วนที่ 2 สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสญญาเช่า

สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาต่างตอบแทนอย่างหนึ่ง ผู้ให้เช่าและผู้เช่าจึงมีหนี้ต่างตอบแทนซึ่งกันและกัน กล่าวคือ ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สิน และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น33 เมื่อเข้าลักษณะสัญญาเช่าทรัพย์แล้ว ก็จะมีบทบัญญัติต่าง ๆ ตามที่กำหมายกำหนดให้ต้องทำตาม อย่างไรก็ตาม ในบางกรณี การเช่าทรัพย์นั้นอาจมีข้อตกลงเป็นพิเศษให้คู่สัญญาต้องดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งยิ่ง กว่าสัญญาเช่าทรัพย์ทั่วไป การดำเนินการตามกฎหมายเช่าทรัพย์บางกรณีจึงอาจไม่เป็นธรรมแก่คู่กรณีได้ เช่น ผู้ให้เช่าและผู้เช่าตกลงทำสัญญาเช่าที่ดินกัน 15 ปี โดย อัตราค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาท โดยมีข้อตกลง พิเศษว่า ผู้เช่าจะต้องสร้างอาคารพาณิชย์ลงในที่ดินดังกล่าวจำนวน 5 ห้อง และเมื่อสร้างเสร็จแล้วให้อาคาร พาณิชย์ดังกล่าวตกเป็นส่วนควบของดินและตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าทันที และปรับราคาค่าเช่าเป็น 150,000 บาท ส่วนผู้เช่ามีสิทธินำอาคารพาณิชย์ไปหาประโยชน์ได้ภายในระยะเวลาเช่าดังกล่าว จะเห็นได้ว่า สัญญาเช่านี้ มิใช่สัญญาเช่าทรัพย์ธรรมดา ตามแนวคำพิพากษาของไทยเรียกว่า สัญญาต่างตอบแทนยิ่ง กว่าสัญญาเช่า สัญญาดังกล่าวจึงไม่อาจนำหลักเกณฑ์ตามสัญญาเช่าทรัพย์มาบังคับใช้ได้ทั้งหมด เพราะจะ ไม่เกิดความเป็นธรรมแก่คู่สัญญา จึงต้องนำหลักกฎหมายในเรื่องสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าที่ศาล วางแนวไว้มาใช้ในการวินิจฉัยข้อพิพาท

7. แนวคำวินิจฉัยที่ถือว่า เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่า

7.1 มีการปลูกสร้างอาคารลงบนที่ดินที่เช่าแล้วยกกรรมสิทธิ์อาคารให้แก่เจ้าของที่ดิน ซึ่งอาจ เป็นการยกให้เป็นกรรมสิทธิ์ในทันทีที่สร้างเสร็จ หรือยกให้ภายหลังเมื่อครบกำหนดในสัญญาแล้ว กรณีเช่นนี้

33 มาตรา 537 อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหน่ึงเรียกว่า ผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า ผู้เช่า ได้ ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น.

ผู้ให้เช่ามักจะปรับราคาค่าเช่าเพิ่มขึ้นเมื่อมีการก่อสร้างอาคารเสร็จแล้ว เนื่องจากมูลค่าของที่ดินเพิ่มาขึ้นเมื่อ มีสิ่งปลูกสร้าง

7.2 ผู้เช่าออกเงินช่วยค่าก่อสร้างอาคาร กรณีนี้ ผู้ให้เช่าเป็นผู้ก่อสร้างอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างเอง แต่มีเงินไม่พอ จึงให้ผู้เช่าช่วยออกเงินค่าก่อสร้างโดยมีข้อตกลงตอบแทนผู้เช่า แต่อย่างไรก็ตาม ต้องได้ความ ว่า เป็นกรณีช่วยออกเงินค่าก่อสร้างกันจริง ๆ โดยศาลวางแนวว่า ต้องเป็นการช่วยค่าก่อสร้างก่อนหรือขณะมี การก่อสร้าง มิใช่ให้กันภายหลังที่มีการก่อสร้างเสร็จไปแล้ว กรณีนี้ศาลเห็นว่าเป็นเงินกินเปล่า ไม่ทำให้เป็น สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่า

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7894/2553 ข้อเท็จจริงได้ความว่า อ. ได้ให้จำเลยที่ 2 เช่าตึกแถวพิพาทมี กำหนด 20 ปี โดยไม่ได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยจำเลยที่ 2 ได้ออกเงินช่วยค่า ก่อสร้างตึกแถวพิพาท ซึ่งขณะนั้นยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ จำนวน 900,000 บาท ตามสัญญาเพื่อรับ สิทธิการเช่าและสัญญาเช่าอาคาร คดีนี้ มีข้อเท็จจริงคือ หลังจากจำเลยที่ 2 เช่าอาคารพิพาทได้เกิน 3 ปี อ. ได้เอาที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาทขายให้แก่โจทก์ โจทก์ได้ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สิน พร้อมบริวารออกไปจากตึกแถว แต่จำเลยสู้ว่าสัญญานี้ เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าจึง ผูกพันโจทก์ให้ต้องเช่าที่ตึกแถวพิพาทจนครบ 20 ปี

ศาลวินิจฉัยว่า

(1) สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทระหว่าง อ.กับ จำเลยที่ 2 เป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดหนึ่งที่ซ้อน รวมอยู่ในสัญญาเช่า

(2) อย่างไรก็ตาม สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าดังกล่าว เป็นเพียงบุคคลสิทธิมีผลผูกพัน เฉพาะ อ. กับจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นคู่สัญญาเท่านั้น ไม่มีผลผูกพันไปถึงโจทก์ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกแถว พิพาทจาก อ. เจ้าของเดิมซึ่งเป็นบุคคลภายนอกสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าดังกล่าว

หากพิจารณาเฉพาะความสัมพันธ์ระหว่าง อ.กับจำเลยที่ 2 แล้ว อ.ไม่อาจฟ้องขับไล่จำเลยที่ 2 โดยอ้าง ว่าเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่า 3 ปี เมื่อไม่ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึง บังคับได้ 3 ปี เพราะกรณีนี้เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่า แต่ข้อเท็จจริงในคดีนี้ โจทก์เป็นบุคคล นอกสัญญา ไม่ต้องรับความรับผิดจาก อ.ผู้เช่ารายเดิมมาด้วย อีกทั้งสัญญาเช่าดังกล่าว มิได้จดทะเบียนการ เช่า โจทก์จึงไม่ต้องรับสัญญาเช่านั้นมาด้วย จะยกสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าขึ้นต่อสู้โจทก์ไม่ได้ หากจำเลยที่ 2 เสียหายอย่างไร ต้องไปฟ้องเอากับ อ.ซึ่งเป็นคู่สัญญา

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1469/2548 ตึกแถวพิพาทมีมาแต่เดิมแล้ว โจทก์ได้ทำสัญญาให้ อ. เช่า ตึกแถวพิพาทดังกล่าวพร้อมที่ดิน อ. ไม่ได้ช่วยค่าก่อสร้างให้โจทก์ ดังนี้ แม้ อ. ได้จ่ายเงินให้ ส. ซึ่งเป็นผู้ที่ได้

ขายตึกแถวพิพาทและสิทธิการเช่าที่ดินให้แก่ อ. เป็นเงินจำนวน 1,400,000 บาทก็ดี หรือ บ. ซึ่งเป็น ผู้รับเหมาก่อสร้างเรียกเก็บเงินค่าดำเนินการและค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างจาก ส. และ ส. จ่ายเงินค่าก่อสร้าง ให้ บ. ก็ดี ก็ถือได้ว่าเป็นเพียงเงินที่จ่ายให้แก่กันเพื่อรับโอนสิทธิการเช่าตึกแถวพิพาทจากบุคคลที่มี สิทธิก่อนตน คือจาก ส. มาเป็น อ. หรือจาก บ. มาเป็น ส. เท่านั้น หาใช่เงินค่าก่อสร้างไม่ และไม่ทำให้ สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับ อ. มีลักษณะตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าทรัพย์ธรรมดาแต่อย่างใด

7.3 การซ่อมแซมปรับปรุงสถานที่เช่า

กรณีนี้มีลักษณะคล้ายกับการปลูกสร้างอาคารหรือช่วยเงินก่อสร้าง เพียงแต่ไม่ถึงขนาดปลูกสร้าง อาคารขึ้นใหม่ ดังนั้น จึงต้องเป็นการซ่อมแซมหรือปรับปรุงสถานที่เช่าที่ผู้เช่าต้องรับภาระเกินกว่าปกติ มิใช่ เป็นการบำรุงรักษาทั้งทำการซ่อมแซมเล็กน้อย34 อันเป็นหน้าที่ของผู้เช่าตามกฎหมายอยู่แล้ว หรือเป็นเพียง การทำไปเพื่อความสะดวกสบายของผู้เช่า เป็นต้น

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 491/2540 ก่อนโจทก์เข้าอยู่ตามสัญญาเช่า จำเลยให้โจทก์ซ่อมแซมต่อ เติมปรับปรุงตึกแถวพิพาทซึ่งมีสภาพทรุดโทรมมากโดยเสียค่าใช้จ่ายเอง โจทก์ดำเนินการซ่อมแซมต่อ เติมปรับปรุงโดยใช้เวลา 1 ปีเศษ สิ้นค่าใช้จ่ายประมาณ 2 ล้านบาท การซ่อมแซมดังกล่าวมิใช่เพียงเพื่อ ประโยชน์ในการใช้สอยทรัพย์ของโจทก์เท่านั้น หากแต่เป็นประโยชน์แก่จำเลยที่ทำให้ตึกแถวพิพาทมี มูลค่าเพิ่มขึ้นด้วย สัญญาเช่าดังกล่าวจึงมีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาซึ่งไม่ จำต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3916/2547 ที่ดินที่เช่าเป็นที่ดินเปล่าและเป็นท้องนาลึกประมาณ 1 เมตร จำเลยเช่าที่ดินเพื่อใช้วางอุปกรณ์ก่อสร้างของจำเลย การที่จำเลยถมที่และล้อมรั้วสังกะสีเสาไม้ รอบที่ดินที่เช่าตามที่สัญญาเช่ากำหนดไว้ ก็เพื่อประโยชน์ของจำเลยผู้เช่า ส่วนข้อสัญญาเช่าที่กำหนดว่า ผู้ให้ เช่าตกลงให้ผู้เช่าปลูกสร้างบ้านพักคนงานและสถานประกอบการใดลงบนพื้นที่ซึ่งให้เช่าได้ ก็ไม่ใช่ข้อบังคับ ให้ผู้เช่าต้องกระทำ แต่เป็นการให้สิทธิผู้เช่าจะปลูกสร้างได้ สัญญาเช่าดังกล่าวไม่เป็นสัญญาต่างตอบ แทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

7.4 มีการปลูกพืชลงบนที่ดินที่เช่า

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 451/2551 จำเลยได้เช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์โดยเสียค่าเช่าปีละ 7,500 บาท มีการทำสัญญาเช่ากันครั้งละ 1 ปี โดยโจทก์ให้จำเลยเช่าตลอดมาเป็นเวลาประมาณ 15 ปีแล้ว และ ในวันที่ 19 พฤษภาคม 2536 โจทก์ได้ทำบันทึกข้อตกลงกับจำเลย ระบุว่าโจทก์อนุญาตให้จำเลยผู้เช่าที่ดินเพื่อ ทำสวนสามารถพัฒนาที่ดินกลบร่อง ยกร่อง พร้อมทั้งตกแต่งคันล้อมขึ้นมาใหม่ เพื่อปรับปรุงทำสวนจนเต็ม

34 มาตรา 553.

เนื้อที่ โจทก์ตกลงให้เช่าที่ดินแปลงนี้มีกำหนด 30 ปี ครบกำหนดให้สวนและสิ่งปลูกสร้างเป็นของโจทก์ และ จำเลยได้ยกร่องสวนและปลูกต้นมะนาวตามข้อตกลงแล้วในปี 2537 หลังจากนั้น โจทก์จำเลยได้ทำสัญญาเช่า ที่ดินพิพาทเมื่อวันที่ 1 เมษายน 2542 มีกำหนดเวลาเช่า 1 ปี แต่หลังจากนั้นโจทก์ไม่ยอมทำสัญญาให้

จำเลยเช่าที่ดินพิพาทอีก ต่อมาในวันที่ 6 มีนาคม 2544 โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าและให้จำเลย ออกจากที่ดินพิพาท ดังนี้ จะเห็นได้ว่าตามข้อตกลงระหว่างโจทก์และจำเลย จำเลยจะต้องใช้ค่าใช้จ่ายในการ ปรับระดับที่ดินและยกร่องสวนใหม่เป็นอันมาก มิได้เป็นแต่เพียงหน้าที่บำรุงรักษาซ่อมแซมที่ดินที่เช่าตามปกติ อันเป็นการเพิ่มภาระแก่จำเลยมากขึ้นจากสัญญาเช่าตามธรรมดา และหากมีระยะเวลาการเช่าเพียง 1 ปี ตามปกติ จักทำให้จำเลยได้รับผลประโยชน์ไม่คุ้มกับที่จำเลยได้ลงทุนไปในการพัฒนาที่ดินและทำสวน มะนาว ทั้งเมื่อครบกำหนดระยะเวลาการเช่า ฝ่ายจำเลยก็ยินยอมให้สวนและสิ่งปลูกสร้างที่จำเลย ปลูกสร้างขึ้นในที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ เป็นประโยชน์แก่โจทก์ด้วยมิใช่ว่าไม่เป็นประโยชน์แก่โจทก์เลยดัง โจทก์ฎีกา โจทก์เองก็ได้แสดงเจตนาโดยชัดแจ้งตกลงยินยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทเป็นระยะเวลา 30 ปี เป็นการตอบแทน สัญญาเช่าดังกล่าวจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ข้อตกลง ดังกล่าวย่อมมีผลผูกพันโจทก์ พิพากษาให้โจทก์ไปจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไป อีก 30 ปี นับตั้งแต่วันที่ 19 พฤษภาคม 2536 โดยให้จำเลยเสียค่าเช่าอัตราปีละ 7 ,500 บาท หากโจทก์ไม่ ปฏิบัติให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ

8. กรณีต่อไปนี้ ศาลวินิจฉัยว่าไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่า

(1) การให้เงินแป๊ะเจี๊ยะหรือเงินกินเปล่า กรณีนี้คล้ายกับสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่า กรณีช่วยค่าก่อสร้าง แต่แตกต่างกันตรงที่การช่วยค่าก่อสร้าง ต้องเป็นการช่วยค่าก่อสร้างจริง ๆ ก่อนที่จะมี การสร้างเสร็จ แต่กรณีเป็นการให้เงินเพื่อเป็นการตอบแทนที่ได้เช่าหลังจากมีการก่อสร้างเสร็จแล้ว ดังนั้น แม้ จะมีการให้เงินแป๊ะเจี๊ยะหรือเงินกินเปล่า ก็ไม่ทำให้เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่า

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1880/2518 วินิจฉัยว่า ทำสัญญาเช่าตึกแถววันเดียวกัน 2 ฉบับ ฉบับละ 3 ปี สัญญาเช่าฉบับหลังลงวันหลังจากฉบับแรก 3 ปี โดยผู้ให้เช่ารับเงินกินเปล่า 90,000 บาท แต่ไม่จด ทะเบียน ไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งไปกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เมื่อครบ 3 ปีตามสัญญาฉบับแรก ผู้ให้ เช่าบอกเลิกการเช่าแล้ว ผู้เช่าไม่มีสิทธิอยู่ในห้องเช่าต่อไป

ตามคำพิพากษาศาลฎีกานี้ จะเห็นได้ว่า คู่สัญญามีเจตนาเช่ากัน 6 ปี แต่เลี่ยงไม่ไปจดทะเบียนตาม มาตรา 538 จึงแยกสัญญาให้ผูกพันกันได้ตามมาตรา 538 โดยแยกสัญญา จึงศาลไม่อาจบังคับตามสัญญา ฉบับที่ 2 ให้ได้ มิเช่นนั้น เท่ากับเป็นการยินยอมให้มีการหลีกเลี่ยงการปฏิบัติตามกฎหมาย ประเด็นตามคำ พิพากษาศาลฎีกาอันเกี่ยวกับสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่า คือ การให้เงินกินเปล่า จำนวน90,000 บาท นั้น หากเข้าลักษณะที่ทำให้ข้อตกลงของคู่สัญญาสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าแล้ว แม้คู่สัญญา ไม่ไปจดทะเบียนการเช่า ก็สามารถบังคับกันได้ 6 ปี แต่คดีนี้ ศาลเห็นว่า ไม่ได้เป็นการช่วยค่าก่อสร้าง

เงินแป๊ะเจี๊ยะหรือเงินกินเปล่านี้ ศาลเห็นว่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ผู้เช่าได้ชำระล่วงหน้า หาก ต่อมามีการเลิกสัญญากันก่อนกำหนดเวลาการเช่า ผู้ให้เช่าต้องคืนให้แก่ผู้เช่าตามส่วนแห่งการเช่า

(2) เงินค่าหน้าดิน เป็นเงินที่ผู้เช่าให้แก่ผู้ให้เช่า เพื่อผู้เช่าจะได้เช่าทรัพย์ เป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า เช่นเดียวกับเงินกินเปล่าไม่ทำให้เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าเช่าธรรมดา35

(3) เงินค่าขนย้าย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2397/2525 วินิจฉัยว่า เงินท่ีจำเลยชำระให้แก่ผู้ เช่าเดิมเพ่ือให้ผู้เช่าเดิมออกไปจากตึกพิพาทก็เพ่ือจำเลยจะได้เช่าตึกพิพาทจากโจทก์ผู้ให้เช่าต่อไป ซึ่งโจทก์มิได้รับประโยชน์จากเงินจำนวนดังกล่าว จึงไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษ ส่วน การซ่อมแซมปรับปรุงตึกพิพาทสิ้นเงินไปจำนวนหนึ่ง ก็เป็นการซ่อมแซมปรับปรุงตึกของโจทก์ ซ่ึงมีพร้อมอยู่แล้ว มิได้ก่อสร้างเพ่ิมเติมขึ้นใหม่ และเป็นไปเพื่อประโยชน์และความสะดวกสบาย ของจำเลยฝ่ายเดียว ถือไม่ได้ว่าเป็น สัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษเช่นกัน

(4) บรรดาการได้ทำขึ้นเพื่อประโยชน์ในการใช้งานทรัพย์ที่เช่า หรือเพื่อความสะดวกสบายใน การใช้ทรัพย์ที่เช่าของผู้เช่าเอง แม้ผู้ให้เช่าจะไม่ได้ห้าม ก็ไม่ทำให้เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญา เช่า

9. ผลของการเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่า

สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่ามีสัญญาเช่าเป็นพื้นฐาน เพราะคู่กรณีนั้นมีความ ประสงค์ในการได้ใช้ประโยชน์ในทรัพย์ที่เช่าและมีการชำระค่าเช่าตอบแทน เพียงแต่มีข้อสัญญาที่พิเศษ

35 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1364/2523

ยิ่งกว่าสัญญาเช่าทรัพย์ธรรมดา ความสัมพันธ์ของคู่สัญญาจึงอยู่บนพื้นฐานของสัญญาเช่าทรัพย์ เพียงแต่ผลของการเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่า จะมีผลบางประการที่แตกต่างจาก สัญญาเช่าธรรมดา

9.1 ผลในความสัมพันธ์ระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า

(1) สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าไม่อยู่ภายใต้บังคับของมาตรา 538 กล่าวคือ ไม่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือช่ือฝ่ายท่ีต้องรับผิด หรือไม่ได้จะเบียนการเช่า ก็สามารถบังคับ กันได้ และฟ้องร้องบังคับคดีกันได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 408 - 410/2501 วินิจฉัยว่า สัญญาที่ฝ่ายจำเลยเป็นผู้ออก เงินสร้างตึกขึ้นแล้วจำเลยมีสิทธิที่จะอยู่ได้ 8 ปี ฝ่ายเจ้าของที่ดินเป็นผู้ที่จะได้ตึกโดยไม่ต้องออกเงิน สร้าง แต่จะต้องยอมให้ผู้สร้างอยู่ได้ 8 ปี สัญญาเช่นนี้เป็นสัญญาต่างตอบแทนกันย่อมมีผลผูกพัน กันได้โดยไม่ต้องจดทะเบียน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 791/2501 วินิจฉัยว่า โจทก์ออกเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกให้ จำเลย และจำเลยตกลงจะให้โจทก์เช่าตึกที่ก่อสร้างขึ้นใหม่ สัญญาเช่นนี้ไม่จำเป็นต้องทำเป็นหนังสือ โจทก์ก็ฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้เมื่อจำเลยผิดสัญญา เพราะเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดหนึ่ง มิใช่สัญญาเช่าธรรมดา

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 944/2512 ทำสัญญาเช่าห้องแถวสองชั้นฉบับแรกมีกำหนด 3 ปีระหว่างอายุสัญญาเช่าได้ทำสัญญาอีก 1 ฉบับ โดยผู้ให้เช่ารับจะให้เช่าห้องดังกล่าวต่อจากสัญญาเช่า ฉบับแรกอีก 9 ปี และผู้เช่ารับภาระซ่อมแซมต่อเติมพื้นประตู และทำชั้นที่สามเพิ่ม ทั้งได้ทำการ เหล่านี้แล้ว สัญญาฉบับหลังย่อมเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่า ธรรมดา ไม่มีกฎหมายบัญญัติให้ต้องมีเอกสารมาแสดงหรือบังคับให้จดทะเบียน

(2) สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าไม่ใช่สิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า แม้ผู้เช่า ตาย สิทธิในสัญญาดังกล่าวตกทอดแก่ทายาทของผู้เช่าได้

(3) หากระยะเวลาการเช่าตามสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าสิ้นสุดลง หากผู้ เช่ายังครอบครองทรัพย์สินที่เช่าอยู่ และผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง ย่อมเกิดสัญญาเช่าไม่มีกำหนดเวลา แต่ สัญญาฉบับใหม่นี้ เป็นสัญญาเช่าธรรมดา

9.2 ผลในความสัมพันธ์ระหว่างผู้เช่าและบุคคลภายนอก

(1) กรณีมีการจดทะเบียนการเช่า สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าย่อมผูกพัน บุคคลภายนอกด้วย หากบุคคลภายนอกรับโอนทรัพย์สินที่เช่าย่อมต้องรับเอาหน้าที่และความรับผิด กล่าวคือ อยู่ในบังคับตามสัญญาเช่าที่จดทะเบียนนั้นด้วย

(2) กรณีไม่มีการจดทะเบียนการเช่า แม้ระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่า จะไม่อาจยก มาตรา 538 ขึ้นบังคับได้ แต่ทั้งคู่ก็ยังมีสิทธิหน้าที่และความรับผิดกันตามสัญญา แต่บุคคลภายนอกซึ่ง มิใช่คู่สัญญาด้วย จึงไม่มีหน้าที่และความรับผิดต่อผู้เช่า ดังนั้นหากบุคคลภายนอกรับโอนทรัพย์สินที่เช่า ไป บุคคลภายนอกย่อมไม่ผูกพันตามสัญญาดังกล่าว จึงสามารถฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากที่เช่าได้แม้จะ ยังเช่ากันไม่ครบกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่า

ส่วนที่ 3

สัญญาเช่าซื้อ

สัญญาเช่าซื้อเป็นเอกเทศสัญญาอย่างหนึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มีลักษณะ เป็นสัญญาต่างตอบแทนเหมือนสัญญาเช่าทรัพย์

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บัญญัติหลักเกณฑ์เกี่ยวกับสัญญาเช่าซื้อไว้เพียง 3 มาตรา ได้แก่ มาตรา 572 ถึง มาตรา 574 แต่ด้วยมีลักษณะเป็นสัญญาเช่าทรัพย์โดยมีคำมั่นว่าจะขาย ทรัพย์สินนั้นหรือว่าจะให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นสิทธิแก่ผู้เช่า จึงต้องนำบทบัญญัติเกี่ยวกับสัญญาเช่า ทรัพย์ และสัญญาซื้อขายท่ีนำมาใช้กับสัญญาเช่าทรัพย์ด้วย นอกจากนี้ ยังมีแนวคำพิพากษาต่าง ๆ ที่ ศาลได้วางหลักเกี่ยวกับสัญญาเช่าซื้ออีกด้วย

10. ลักษณะของสัญญาเช่าซื้อ

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 572 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า

“มาตรา 572 อันว่าเช่าซื้อนั้น คือสัญญาซึ่งเจ้าของเอาทรัพย์สินออกให้เช่า และให้คำมั่นว่า จะขายทรัพย์สินนั้นหรือว่าจะให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นสิทธิแก่ผู้เช่า โดยเงื่อนไขที่ผู้เช่าได้ใช้เงินเป็น จำนวนเท่านั้นเท่านี้คราว”

จากบทบัญญัติดังกล่าว จึงสรุปลักษณะของสัญญาเช่าซื้อได้ ดังนี้

10.1 สัญญาเช่าซื้อ ประกอบด้วย สัญญาเช่าและคำมั่นว่าจะขายทรัพย์สินนั้นหรือว่าจะ ให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นสิทธิแก่ผู้เช่า ดังนั้น จึงต้องนำบทบัญญัติเรื่องสัญญาเช่าทรัพย์มาใช้บังคับด้วย

ตัวอย่างเช่น

(1) ผู้ให้เช่าซื้อจำต้องส่งมอบทรัพย์สินซ่ึงให้เช่าซื้อนั้นในสภาพอันซ่อมแซมดีแล้ว36 แก่ ผู้เช่าซื้อ แม้จะไม่มีข้อความดังกล่าวในสัญญาเช่าซื้อก็ตาม เว้นแต่จะตกลงกันเป็นอย่างอื่น37

(2) ผู้เช่าซื้อต้องเสียค่าใช้จ่ายไปโดยความจำเป็นและสมควรเพ่ือรักษาทรัพย์สินซึ่งเช่า ซื้อนั้นเท่าใด ผู้ให้เช่าซื้อจำต้องชดใช้ให้แก่ผู้เช่าซื้อ เว้นแต่ค่าใช้จ่ายเพื่อบำรุงรักษาตามปกติและเพื่อ ซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย38 ดังนั้น การที่โจทก์ผู้เช่าซื้อทำการซ่อมแซมรถที่เช่าซื้อหลายรายการ เช่น เปลี่ยนเฟืองท้าย โช้คอัพ เพลากลาง อันมิใช่เพื่อบำรุงรักษาตามปกติและเพื่อซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย แต่เป็นค่าใช้จ่ายไปโดยความจำเป็นและสมควรเพื่อรักษาทรัพย์สินซ่ึงเช่าซื้อนั้น จำเลยผู้ให้เช่าซื้อต้อง รับผิดชอบแก่โจทก์

(3) ผู้ให้เช่าซื้อต้องส่งมอบทรัพย์สินซึ่งให้เช่าซื้อ โดยมีสภาพที่เหมาะสมแก่การใช้ ประโยชน์39 เมื่อรถพิพาทยังมิได้ทำทะเบียนและแผ่นป้ายวงกลม ผู้ให้เช่าซื้อจึงมีหน้าที่ต้องจัดหาให้แก่ผู้ เช่าซื้อ เพราะเอกสารดังกล่าวเป็นสาระสำคัญในการใช้รถโดยจะต้องเป็นผู้จัดอำนวยความสะดวกใน การจดทะเบียนเพ่ือใช้รถที่เช่าซื้อตามที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าซื้อ เม่ือผู้ให้เช่าซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญา ผู้ เช่าซื้อย่อมมีสิทธิที่จะไม่ชำระค่าเช่าซื้อได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 36940 การที่ ผู้เช่าซื้อไม่ชำระค่าเช่าซื้อให้แก่ผู้ให้เช่าซื้อ จึงไม่ถือว่าผู้เช่าซื้อผิดนัด

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2767/2560 โจทก์ในฐานะผู้ให้เช่าซื้อมีหน้าที่ต้องส่งมอบ ทรัพย์สินที่เช่าซื้อให้แก่ผู้เช่าซื้อได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในสภาพที่เรียบร้อยและสม บูรณ์ตาม มาตรา 537 และ 572 โดยไม่อาจอ้างวิธีการทำธุรกรรมหรือการได้มาของรถที่โจทก์นำมาให้เช่าซื้อนั้นว่าโจทก์ ให้การสนับสนุนสินเชื่อประเภทเช่าซื้อแก่ผู้เช่าซื้อโดยออกเงินซื้อรถแทนไปก่อนแล้วผู้ขายรถยนตจะโอน กรรมสิทธิ์ในรถมาให้แก่โจทก์แล้วผู้เช่าซื้อจึงทำสัญญาเช่าซื้อกับโจทก์ โจทก์จึงไม่ต้องรับผิดชอบใน ความชำรุดบกพร่องของรถยนต์ที่เช่าซื้อมาปฏิเสธความรับผิดได้ เนื่องจากโจทก์มีฐานะเป็นเจ้าของ

กรรมสิทธิ์ในรถยนต์ตามสัญญาเช่าซื้อ การที่โจทก์ส่งมอบรถยนตท่ีเช่าซื้อให้แก่จำเลยที่ 1 ผู้เช่าซื้อ โดย

36 มาตรา 546.

37 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 798/2508.

38 มาตรา 547.

39 มาตรา 472 บัญญัติว่า “ในกรณีที่ทรัพย์สินซึ่งขายนั้นชำรุดบกพร่องอย่างหนึ่งอย่างใดอันเป็นเหตุให้เสื่อมราคาหรือเสื่อมความ เหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งจะใช้เป็นปกติก็ดี ประโยชน์ที่มุ่งหมายโดยสัญญาก็ดี ท่านว่าผู้ขายต้องรับผิด”

มาตรา 549 บัญญัติว่า “การส่งมอบทรัพย์สินซึ่งเช่าก็ดี ความรับผิดของผู้ให้เช่าในกรณีชำรุดบกพร่องและรอนสิทธิก็ดี ผลแห่งข้อ สัญญาว่าจะไม่ต้องรับผิดก็ดี เหล่านี้ ท่านให้บังคับด้วยบทบัญญัติทั้งหลายแห่งประมวลกฎหมายนี้ว่าด้วยการซื้อขายอนุโลมความตามควร”.

40 มาตรา 369 บัญญัติว่า “ในสัญญาต่างตอบแทนนั้น คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งจะไม่ยอมชำระหนี้จนกว่าอีกฝ่ายหนึ่งจะชำระหนี้ หรือขอ ปฏิบัติการชำระหนี้ก็ได้ แต่ความข้อนี้ท่านมิให้ใช้บังคับ ถ้าหนี้ของคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งยังไม่ถึงกำหนด”.

รถยนต์มีความชำรุดบกพร่องไม่มีความเหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งหมายจะใช้เป็นปกติ โจทก์จึงเป็น ฝ่ายผิดสัญญาเช่าซื้อตามมาตรา 472 และมาตรา 549

(4) หากผู้เช่าซื้อใช้ทรัพย์ที่เช่าซื้อโดยชอบแล้ว ผู้เช่าซื้อไม่ต้องรับผิดในความเสียหาย อันเกิดแก่ทรัพย์สินที่เช่าซื้อ41 ไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่า จำเลยที่ 1 ใช้รถยนต์คันที่เช่าซื้อโดยประมาท เลินเล่ออย่างไร และรถได้เสื่อมราคาลงไปเนื่องจากเกิดความเสียหาย เพราะจำเลยที่ 1 ใช้รถโดย ประมาทเลินเล่อหรือไม่ แต่กลับได้ความว่าจำเลยที่ 1 ได้ใช้ความระมัดระวังในการดูแลรักษารถ ดังกล่าวตามสมควรแล้วโดยนำไปตรวจเช็คและซ่อมแซมที่ศูนย์รถยนต์ของโจทก์เป็นประจำตลอดมา ดังนั้น เมื่อสัญญาเช่าซื้อเลิกกันโดยถือมิได้ว่าจำเลยท่ี 1 เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยที่ 1 ก็ไม่ต้องรับผิด เกี่ยวกับการเสื่อมราคาตามสภาพของการใช้รถตามปกติ42

10.2 เป็นสัญญาที่มีคำมั่นว่าจะขายทรัพย์สินนั้นหรือว่าจะให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นสิทธิแก่ ผู้เช่า ดังนั้น

(1) ทรัพย์สินที่เช่าซื้อกันนั้น ต้องโอนแก่กันได้ หากเป็นทรัพย์สินที่โอนแก่กันไม่ได้ เช่น แม่น้ำเจ้าพระยา พระจันทร์ ดวงอาทิตย์ ยาบ้า เฮโรอีน หรือที่ในเขตป่าสงวน เหล่านี้ไม่อ าจทำ สัญญาเช่าซื้อกันได้

(2) คำว่าตกเป็นสิทธิแก่ผู้เช่านั้น อาจเป็นกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครองก็ได้ เช่น เช่าซื้อที่ดินมีโฉนด เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ แต่การเช่าซื้อที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เช่น น.ส.3 เป็นที่ดินที่มีสิทธิครอบครอง ก็เป็นการโอนสิทธิครอบครอง

ข้อพิจารณาในเรื่องนี้ คือ หากเป็นอสังหาริมทรัพย์ เมื่อมีการชำระค่าเช่าซื้อตาม สัญญาแล้ว ทรัพย์สินที่เช่าซื้อไม่อาจตกเป็นสิทธิแก่ผู้เช่าซื้อได้ทันที ต้องมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียน ต่อไป ตัวอย่างเช่น ส.นำที่ดินที่ให้ผู้ร้องเช่าซื้อมาวางเป็นประกันการชำระหนี้ของลูกหนี้ตามคำพิพากษา สิทธิของผู้ร้องก็เป็นแต่เมื่อชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วนแล้วสามารถบังคับให้ ส.จดทะเบียนโอนท่ีดินให้แก่ ตน แต่เมื่อ ส.ยังไม่จดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่ผู้ร้อง ส. ก็ยังเป็นเจ้าของที่ดินอยู่ จึงนำที่ดินมาเป็นการ ประกันการชำระหนี้ของลูกหนี้ตามคำพิพากษาได้ ผู้ร้องไม่มีสิทธิร้องขอให้ปล่อยที่ดินนี้43

41 มาตรา 552.

42 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1079/2545.

43 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2930/2530.

10.3 มาตรา 572 จะบัญญัติว่า สัญญาเช่าซื้อนั้น คือสัญญาซึ่งเจ้าของเอาทรัพย์สินออกให้เช่า ก็มิได้หมายความว่าผู้ให้เช่าซื้อต้องเป็นเจ้าของในเวลาทำสัญญา เช่น โจทก์เช่าซื้อรถยนต์พิพาททั้ง 8 คัน จากบริษัท ท.แล้วจำเลยเช่าซื้อรถยนต์พิพาททั้ง 8 คัน จากโจทก์ แม้ในขณะโจทก์จำเลย ทำสัญญาเช่าซื้อ โจทก์ยังไม่ได้เป็นเจ้าของรถยนต์พิพาททั้ง 8 คันท่ีให้เช่าซื้อก็ตาม แต่บริษัท ท. ยินยอมให้โจทก์นำรถยนต์พิพาททั้ง 8 คันออกให้ผู้อื่นเช่าซื้อช่วงได้ และโจทก์สามารถโอนกรรมสิทธิ์ใน รถยนต์พิพาททั้ง 8 คัน ให้แก่จำเลยได้ หากจำเลยชำระเงินค่าเช่าซื้อครบตามสัญญา จำเลยสมัครใจ เข้าทำสัญญาโดยมิได้โต้แย้งในเรื่องนี้แต่อย่างใด จำเลยจึงต้องผูกพันตามสัญญาเช่าซื้อ จะอ้างว่าขณะ ทำสัญญาโจทก์ไม่ใช่เจ้าของทรัพย์ที่ให้เช่าซื้อ จึงไม่มีอำนาจฟ้องหาได้ไม่44

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5688/2545 ทรัพย์สินที่ทำการเช่าซื้อกันนั้นผู้ให้เช่าซื้ออาจนำ ทรัพย์สินที่จะมีกรรมสิทธิ์ในอนาคตออกให้เช่าซื้อล่วงหน้าได้ ดังนั้น การที่จำเลยที่ 1 ประสงค์จะซื้อ เครื่องจักรพิพาทโดยให้โจทก์ออกเงินลงทุนให้เพื่อชำระให้แก่เจ้าของทรัพย์ แล้วจำเลยที่ 1 ทำสัญญา เช่าซื้อเครื่องจักรดังกล่าวกับโจทก์ในวันเดียวกับที่จำเลยที่ 1 รับเงินลงทุนไปจากโจทก์ หลังจากนั้น จำเลยท่ี 1 จึงได้ชำระเงินค่าเครื่องจักรให้แก่ผู้ขายซึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์ อันเป็นผลให้โจทก์ได้กรรมสิทธิ์ ในเคร่ืองจักรที่ให้จำเลยท่ี 1 ทำสัญญาเช่าซื้อไปก่อนหน้านั้นแล้ว สัญญาเช่าซื้อจึงมีผลใช้บังคับได้ หา ได้ตกเป็นโมฆะไม่

10.4 ค่าเช่าซื้อ มาตรา 572 ตอนท้าย บัญญัติว่า “...โดยเงื่อนไขที่ผู้เช่าได้ใช้เงินเป็นจำนวน เท่านั้นเท่านี้คราว”

เป็นอย่างอื่นได้

(1) ต้องเป็นเงินเท่านั้น ดังที่ ข้อนี้ แตกต่างจากสัญญาเช่าทรัพย์ท่ีอาจกำหนดค่าเช่า

ค่าเช่าซื้อเป็นเงินนี้ อาจชำระเป็นเงินหรือตราสารอย่างอื่นที่ใช้แทนเงินก็ได้ 45 เช่น ตั๋ว

แลกเงิน หรือเช็ค เป็นต้น แต่หากไม่สามารถขึ้นเงินได้ตามตราสารนั้น ก็ถือไม่ได้ว่าชำระค่าเช่าซื้อแล้ว

(2) การชำระค่าเช่าซื้อนั้น จะกำหนดเป็นกี่คราวก็ได้ ไม่จำต้องกำหนดการผ่อนชำระ เป็นรายเดือนรายวันหรือรายสัปดาห์ แม้คู่สัญญาตกลงชำระค่าเช่าซื้อเป็น 2 ก็งวดได้ ก็เป็นสัญญาเช่า ซื้อ มิได้ทำให้เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด46

44 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 615/2537.

45 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2303/2534.

46 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 669/2526.

(3) ค่าเช่าซื้อ คือ ค่าเช่ารวมกับราคาทรัพย์สิน ซึ่งการกำหนดราคาค่าเช่าซื้อนั้น อาจมี เอาดอกเบี้ยของราคาทรัพย์สินรวมเข้าด้วย แต่ดอกเบี้ยเช่นนี้ ไม่ใช่ดอกเบี้ยในการกู้ยืมเงิน จึงไม่อยู่ใน บังคับพระราชบัญญัติห้ามเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรา พ.ศ. 2560

คำพิพากษาศาลฎีกาท่ี 1698/2544 การกำหนดราคาค่าเช่าซื้อรถโดยรวมค่าเช่า กับราคารถที่เช่าซื้อเข้าไว้ด้วยกัน ไม่มีกฎหมายห้ามทำและไม่เป็นการขัดต่อความสงบเรียบร้อย หรือศีลธรรมอันดีของประชาชน ทั้งการกำหนดราคาค่าเช่าซื้อโดยวิธีหักเงินชำระล่วงหน้าออกไป ก่อนแล้วนำส่วนที่เหลือไปคิดดอกเบี้ย คำนวณเป็นดอกเบี้ยได้เท่าใดบวกเข้ากับเงินที่ค้างชำระ จึง กำหนดเป็นค่างวด ซึ่งดอกเบี้ยดังกล่าวมากกว่าอัตราร้อยละ 24 ต่อปี ก็มิใช่เป็นเรื่องที่โจทก์คิด ดอกเบี้ยเกินกว่าที่กฎหมายกำหนดไว้ ไม่เป็นการขัดต่อพระราชบัญญัติห้ามเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรา พ.ศ. 2475สัญญาเช่าซื้อจึงใช้บังคับได้

10.5 สัญญาเช่าซื้อไม่เป็นสิทธิเฉพาะตัว เพราะเป็นสัญญาท่ีมีคำมั่นว่าจะขายทรัพย์สินนั้น หรือว่าจะให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นสิทธิแก่ผู้เช่า แม้ผู้เช่าถึงแก่ความตาย สัญญาเช่าซื้อไม่ระงับ สิทธิใน สัญญาเช่าซื้อตกแก่ทายาทของผู้เช่าซื้อ47

11. แบบของสัญญาเช่าซื้อ

มาตรา 572 วรรคสอง บัญญัติว่า “สัญญาเช่าซื้อนั้นถ้าไม่ทำเป็นหนังสือ ท่านว่าเป็นโมฆะ”

ดังนั้น จึงเป็นกรณีที่กฎหมายกำหนดแบบของสัญญาเช่าซื้อไว้

11.1 การทำเป็นหนังสือ คือ การท่ีคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายได้กำหนดข้อสำคัญของสัญญาไว้และ ได้ลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่ายในสัญญา หากลงลายมือชื่อฝ่ายเดียว สัญญานั้นย่อมเป็นโมฆะเพราะถือว่า มิได้ทำตามแบบ แต่การลงลายมือชื่อนี้ มิได้หมายความว่าผู้เช่าซื้อและผู้ให้เช่าซื้อต้องลงลายมือชื่อ พร้อมกันหรือต่อหน้าอีกฝ่าย (เรื่องนี้จึงแตกต่างจากเรื่องการลงลายมือชื่อผู้ทำพินัยกรรมและพยานใน พินัยกรรม) ดังเช่น เวลาท่ีผู้เช่าซื้อรถยนต์ มักจะทำสัญญาเช่าซื้อรถยนต์กับธนาคารฯ โดยมีเจ้าหน้าที่

47 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2578-2579/2515, คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8475/2540.

ของผู้ขายเป็นผู้ประสานงานกับตัวแทนของธนาคารฯ โดยผู้เช่าซื้อจะยื่นคำร้องขอเ ช่าซื้อและลงชื่อทำ สัญญาเช่าซื้อไปในคราวเดียวกัน หากผ่านการอนุมัติ ธนาคารผู้ให้เช่าซื้อก็จะซื้อรถยนต์จากผู้ขายและ ทำสัญญาเช่าซื้อกับผู้เช่าซื้อ ผู้ให้เช่าซื้อจึงมิได้ลงลายมือชื่อพร้อมผู้เช่าซื้อ ดังนั้น ข้อสำคัญคือ คู่สัญญาเช่าชื้อ ต้องลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่าย ไม่จำเป็นที่ทั้งสองฝ่ายต้องลงลายมือชื่อในวันทำสัญญา48

11.2 ผลของการไม่ทำตามแบบ

สัญญาเช่าซื้อที่ไม่ทำตามมาตรา 572 วรรคสองกำหนดไว้ คือ เป็น “โมฆะ”

ผลของการเป็นโมฆะนั้น คือ สัญญานั้นเสียเปล่า เสมือนว่าไม่เคยมีสัญญาต่อกัน คู่สัญญาฝ่าย ใด ๆ จึงไม่อาจเรียกร้องให้ปฏิบัติตามสัญญาได้ เมื่อเสียเปล่ามาแต่แรกแล้ว คู่สัญญาจึงไม่อาจให้ สัตยาบันแก่กันให้สัญญาเช่าซื้อที่โมฆะนั้นมีผลใช้ต่อไปได้ และผู้มีส่วนได้เสียคนหน่ึงคนใดจะยกความ เสียเปล่าแห่งโมฆะกรรมขึ้นกล่าวอ้างก็ได้49

สำหรับการคืนทรัพย์สินท่ีเช่าซื้อจากสัญญาท่ีเป็นโมฆะนี้ ให้นำบทบัญญัติว่าด้วยลาภมิควรได้ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาใช้บังคับ50

12. ความระงับของสัญญาเช่าซื้อ

สัญญาเช่าซื้อ อาจระงับลงได้ 3 กรณี ได้แก่ (1) ผู้เช่าซื้อบอกเลิกสัญญา (2) ผู้ให้เช่าซื้อบอก เลิกสัญญา และ (3) ระงับลงด้วยเหตุอื่น ๆ

12.1 ผู้เช่าซื้อบอกเลิกสัญญา

มาตรา 573 บัญญัติว่า “ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาในเวลาใดเวลาหนึ่งก็ได้ด้วยส่งมอบทรัพย์สิน กลับคืนให้แก่เจ้าของโดยเสียค่าใช้จ่ายของตนเอง”

48 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1453/2530.

49 มาตรา 172 วรรคหนึ่ง.

50 มาตรา 172 วรรคสอง.

มาตรานี้เป็นการบัญญัติให้ผู้เช่าซื้อบอกเลิกสัญญาได้ฝ่ายเดียว ซึ่งเป็นหลักทั่วไปอยู่แล้ว แม้ไม่ มีบทบัญญัตินี้ ผู้เช่าซื้อก็สามารถบอกสัญญาได้ฝ่ายเดียว เหตุที่เป็นเช่นนี้เพราะ สัญญาเช่าซื้อเป็น สัญญาเช่า ซึ่งผู้เช่าซื้อได้ใช้หรือได้ประโยชน์จากการทรัพย์สินท่ีเช่าซื้อ เม่ือไม่ประสงค์จะใช้ทรัพย์สินที่ เช่าได้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าซื้อ ก็เพียงแต่คืนทรัพย์สินที่เช่าซื้อแก่ผู้ให้เช่าซื้อเท่านั้น ไม่มีหน้าที่อื่น ใดผูกมัดให้ต้องปฏิบัติ ข้อนี้แตกต่างจากผู้ให้เช่าซื้อ ซึ่งมีหน้าท่ีให้เช่าซื้อตามกำหนดในสัญญา ผู้ให้เช่า ซื้อจึงไม่อาจบอกเลิกสัญญาฝ่ายเดียวได้ตามความประสงค์ของตนเอง

(1) วิธีการบอกเลิกสัญญา มาตรา 573 บัญญัติให้ผู้เช่าซื้อ “ส่งมอบทรัพย์สินกลับคืน ให้แก่เจ้าของโดยเสียค่าใช้จ่ายของตนเอง” ผู้ให้เช่าซื้อจะแสดงเพียงเจตนาเลิกสัญญาแต่เพียงอย่าง เดียวไม่ได้ หากผู้เช่าซื้อบอกกล่าวเลิกสัญญาโดยยังครอบครองทรัพย์ท่ีเช่าซื้ออยู่ การบอกเลิกสัญญา ของผู้เช่าซื้อไม่ชอบด้วยมาตรา 573 สัญญาเช่าซื้อยังมีผลผูกพันเหมือนเดิม51

(2) ผลของการบอกเลิกสัญญา ตามหลักกฎหมายนิติกรรมสัญญาแล้ว คู่สัญญา ต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม52 คือ ผู้เช่าซื้อต้องคืนทรัพย์สินท่ีเช่าซื้อ ส่วนผู้ให้เช่าซื้อต้องคืนค่าเช่าซื้อ แก่ผู้เช่าซื้อ แต่เนื่องจากผู้เช่าซื้อครอบครองและได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์ที่เช่าซื้อ การคืนสู่ ฐานะเดิมให้แก่ผู้ให้เช่าซื้อ ผู้เช่าซื้อจะต้องชำระค่าได้ใช้ทรัพย์นั้นด้วย53 ดังนั้น ผู้ให้เช่าซื้อจึงต้องหักเงิน ส่วนนี้ออกจากเงินที่ต้องคืนแก่ผู้เช่าซื้อด้วย

12.2 ผู้ให้เช่าซื้อบอกเลิกสัญญา

มาตรา 574 บัญญัติว่า “ในกรณีผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน หรือกระทำผิดสัญญาในข้อ ที่เป็นส่วนสำคัญ เจ้าของทรัพย์สินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ ถ้าเช่นนั้นบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ ก่อน ให้ริบเป็นของเจ้าของทรัพย์สินและเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะกลับเข้าครองทรัพย์สินนั้นได้ด้วย”

จากบทบัญญัติดังกล่าว ผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาฝ่ายเดียวได้ 2 กรณี คือ (1) ผิดนัดไม่ ใช้เงิน 2 คราวติด ๆ กัน หรือ (2) กระทำผิดสัญญาในข้อที่เป็นส่วนสำคัญ

51 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3149/2530.

52 มาตรา 391 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า “เมื่อคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้ กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม แต่ทั้งนี้จะให้เป็นที่เสื่อมเสียแก่สิทธิของบุคคลภายนอกหาได้ไม่”.

53 มาตรา 391 วรรคสาม บัญญัติว่า “ส่วนที่เป็นการงานอันได้กระทำให้และเป็นการยอมให้ใช้ทรัพย์นั้น การที่จะชดใช้คืน ท่านให้ทำ ได้ด้วยใช้เงินตามควรค่าแห่งการนั้น ๆ หรือถ้าในสัญญามีกำหนดว่าให้ใช้เงินตอบแทน ก็ให้ใช้ตามนั้น”.

(1) ผิดนัดไม่ใช้เงิน 2 คราวติด ๆ กัน คือ ต้องเป็นการจงใจไม่ชำระค่าเช่าซื้อ และ การผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าซื้อนั้น เป็นการไม่ชำระ 2 งวดติดต่อกัน หากผู้เช่าซื้อไม่ชำระค่าเช่าซื้อ 2 งวด แต่ไม่ติดต่อกัน เช่น ไม่ชำระงวดที่ 5 และงวดที่ 7 แต่ชำระงวดที่ 6 เช่นนี้ ไม่เข้าเหตุบอกเลิกสัญญานี้

สำหรับกรณีผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าซื้อในงวดสุดท้าย ย่อมไม่อาจผิดนัดชำระค่าเช่าซื้อ 2 งวดติดต่อกัน มาตรา 574 วรรคสองจึงบัญญัติว่า “ในกรณีกระทำผิดสัญญาเพราะผิดนัดไม่ใช้เงินซึ่ง เป็นคราวที่สุดนั้น ท่านว่าเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะริบบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อนและกลับเข้า ครองทรัพย์สินได้ต่อเมื่อระยะเวลาใช้เงินได้พ้นกำหนดไปอีกงวดหนึ่ง” หมายความว่า ผู้ให้เช่าซื้อ จะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญากรณีนี้ได้ เมื่อเระยะเวลาใช้เงินได้พ้นกำหนดไปอีกงวดหนึ่งนับจากเวลาการ ชำระหนี้งวดสุดท้ายแล้ว เช่น กำหนดงวดในการชำระค่าเช่าซื้อ 36 เดือน โดยกำหนดเวลาชำระค่าเช่า ซื้อไม่เกินวันที่ 5 ของแต่ละเดือน หากงวดสุดท้าย คืองวดที่ 36 ผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าซื้อ และ เมื่อเวลาล่วงพ้นวันที่ 5 ของเดือนถัดไป ผู้ให้เช่าซื้อสามารถใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาดังมาตรา 574 วรรค หนึ่งได้ แม้จะไม่ใช่การผิดนัด 2 งวดติดต่อกัน

สำหรับการบอกเลิกสัญญาในกรณีนี้ ผู้ให้เช่าซื้อไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้าแต่อย่าง ใด เพียงแต่แสดงเจตนาในการเลิกสัญญาก็เพียงพอแล้ว เช่น ผู้ให้เช่าซื้อยึดเอาทรัพย์สินที่ให้เช่าซื้อคืน ไป ถือได้ว่าเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อแล้ว เพราะการเช่าซื้อนั้นผู้ให้เช่าซื้อต้องเอาทรัพย์สินออกให้ ผู้เช่าซื้อได้ใช้ การเอาทรัพย์คืน จึงแสดงเจตนาแล้วว่าประสงค์จะบอกเลิกสัญญา54

(2) กระทำผิดสัญญาในข้อที่เป็นส่วนสำคัญ กรณนี้ ต้องพิจารณาจากข้อสัญญา เป็นสำคัญว่า ข้อสัญญานั้นเป็นส่วนสำคัญของสัญญาหรือไม่ เช่น ให้เช่าซื้อตึกแถวเพื่อทำร้ายเส ริม สวย แต่ผู้เช่าแอบเปิดอาบอบนวดและให้มีการค้าประเวณี หรือใช้ในการรับส่งยาเสพติด เช่นนี้ เป็นการ กระทำที่ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย และขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน ซึ่งนิติกรรมสัญญาทั่วไป ไม่อาจกระทำขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์เช่นนี้ได้ หากทำย่อมเป็นโมฆะ55

ตัวอย่างเช่น คำพิพากษาศาลฎีกาท่ี 3186/2522 ผู้เช่าซื้อสัญญาว่าจะใช้ทรัพย์ที่เช่า ซื้อนี้ในเขตอำเภอด่านขุนทด จังหวัดนครราชสีมา ถ้าจะเอาออกนอกเขตต้องได้รับอนุญาตเป็นลาย ลักษณ์อักษรจากผู้ให้เช่าซื้อก่อน ถ้าผู้เช่าซื้อละเมิดสัญญาข้อนี้ ผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิเลิกสัญญาเช่าซื้อ ยึด ทรัพย์สินที่เช่าคืน ข้อเท็จจริงได้ความว่า ก่อนมอบรถยนต์ให้โจทก์ไป จำเลยเองก็ใช้รถยนต์คันดังกล่าว

54 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3842/2526.

55 มาตรา 150 บัญญัติว่า “การใดมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายเป็นการพ้นวิสัยหรือเป็นการขัดต่อความสงบ เรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน การนั้นเป็นโมฆะ”.

เป็นรถแท็กซี่แล่นรับส่งผู้โดยสารระหว่างอำเภอด่านขุนทด อำเภอเมืองนครราชสีมา ครั้นให้โจทก์เช่า ซื้อไปโจทก์ก็ใช้เป็นรถแท็กซี่ในเส้นทางดังกล่าวตลอดมา จำเลยทราบดีอยู่แล้วถึงเรื่องนี้ และมิได้ ทักท้วงซึ่งคงเห็นว่าไม่ใช่เป็นข้อสำคัญนั่นเอง จึงไม่ถือว่าโจทก์ผิดสัญญาในข้อสำคัญตามมาตรา 574 จำเลยบอกเลิกสัญญาไม่ได้ และต้องมอบและโอนทะเบียนรถยนต์แก่โจทก์

(3) ผลของการบอกเลิกสัญญาตามมาตรา 574

มาตรา 574 บัญญัติว่า “...ถ้าเช่นนั้นบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน ให้ริบเป็นของ เจ้าของทรัพย์สินและเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะกลับเข้าครองทรัพย์สินนั้นได้ด้วย”

จากบทบัญญัติดังกล่าว (ก) ผู้ให้เช่าซื้อชอบที่จะกลับเข้าครองทรัพย์สินนั้น และ (ข) บรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน ให้ริบเป็นของผู้ให้เช่าซื้อ

สำหรับกรณีตาม (ก) นั้น ย่อมเป็นเรื่องปกติที่เมื่อเลิกสัญญาแล้ว ย่อมต้องคืน ทรัพย์สินที่เช่าซื้อ แต่กรณีตาม (ข) นั้น มีประเด็นพิจารณาดังนี้

1. บรรดาเงินที่ใช้มาก่อนแล้ว ให้ริบเป็นของผู้ให้เช่าซื้อ รวมถึงเงินต่าง ๆ ที่ผู้เช่าซื้อ ได้ชำระให้แก่ผู้ให้เช่าซื้อ เช่น เงินดาวน์ และเงินค่าเช่าซื้อที่ชำระต่อกันแล้ว

2. ค่าเช่าซื้อที่ยังไม่ชำระต่อกันนั้น ศาลวางแนวไว้เป็นบรรทัดฐานว่า เมื่อเลิกสัญญา กันแล้ว สัญญาเช่าซื้อก็ระงับลง จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเช่าซื้อท่ีค้างชำระกันได้อีก ผู้ให้เช่าซื้อจะเรียกได้ก็ แต่ค่าที่ยอมให้ผู้เช่าซื้อได้ใช้ทรัพย์เท่านั้น ซึ่งเป็นเงินจำนวนที่น้อยกว่าค่าเช่าซื้อ เพราะค่าเช่าซื้อย่อม ได้แก่ค่าเช่ารวมด้วยราคาทรัพย์สินที่มีคำมั่นว่าจะขายกัน

3. มาตรา 574 ในส่วนนี้ มิใช่ข้อกฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือ ศีลธรรมอันดีของประชาชน จึงสามารถตกลงให้แตกต่างจากที่กฎหมายกำหนดได้56 ดังนั้น คู่สัญญา อาจตกลงว่า หากมีการเลิกสัญญาเพราะไม่ชำระค่าเช่าซื้อตามมาตรา 574 นี้ ผู้เช่าซื้อต้องชำระค่าเช่า ซื้อที่ค้างชำระแก่ผู้ให้เช่าซื้อเต็มตามจำนวนก็ได้ แต่ศาลก็จะนำหลักเรื่องเบี้ยปรับมาใช้ กล่าวคือ เห็นว่า

56 มาตรา 150 และมาตรา 151 บัญญัติว่า

“มาตรา 150 การใดมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายเป็นการพ้นวิสัยหรือเป็นการขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือ ศีลธรรมอันดีของประชาชน การนั้นเป็นโมฆะ

มาตรา 151 การใดเป็นการแตกต่างกับบทบัญญัติของกฎหมาย ถ้ามิใช่กฎหมายอันเกียวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดี ของประชาชน การนั้นไม่เป็นโมฆะ”

กรณี้เป็นการกำหนดเบี้ยปรับอันเกิดจาการไม่ชำระหนี้57 หากศาลเห็นว่าเป็นเบี้ยปรับที่สูงเกินส่วน ศาล จะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรก็ได้58

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 356/2548 เมื่อสัญญาเช่าซื้อเลิกกันแล้ว โจทก์มีสิทธิริบเงิน ค่าเช่าซื้อที่จำเลยชำระแล้วก่อนเลิกสัญญาและกลับเข้าครอบครองรถยนต์ที่เช่าซื้อเท่านั้น ตาม มาตรา 574 โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเช่าซื้อที่ค้างชำระ ส่วนที่สัญญาเช่าซื้อกำหนดว่า แม้ในที่สุดต่อไป ภายหน้าสัญญาต้องเลิกกัน ผู้เช่าซื้อตกลงที่จะชำระค่าเช่าซื้อที่ค้างชำระก่อนเลิกสัญญาจนครบถ้วนแก่ เจ้าของจนถึงวันที่เจ้าของได้รับรถยนต์คืน หรือวันบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อก็ เป็นการกำหนดความรับ ผิดในการที่จำเลยไม่ชำระหนี้ไว้ล่วงหน้ามีลักษณะเป็นเบี้ยปรับ ซึ่งศาลอาจพิจารณากำหนด ค่าเสียหายส่วนนี้เท่ากับค่าเช่าซื้อที่ค้างชำระหรือหากสูงเกินส่วนศาลชอบที่จะลดลงเป็นจำนวน พอสมควรได้ ตามมาตรา 383 วรรคแรก

ตามคำพิพากษาศาลฎีกานี้ เห็นว่า จะเรียกค่าเช่าซื้อที่ค้างชำระก่อนบอกเลิกสัญญา ไม่ได้ ส่วนที่มีสัญญาระบุให้เรียกได้ ศาลก็ไม่รับฟังเรียกได้ในฐานค่าเช่าซื้อที่ค้างชำระ แต่รับฟังเป็นเบี้ย ปรับ ดังนั้น ศาลจึงนำกฎหมายเกี่ยวกับเบี้ยปรับมาใช้กับสัญญาข้อนี้

12.3 สัญญาเช่าซื้อระงับด้วยเหตุอื่น ๆ เช่น ทรัพย์ที่ให้เช่าซื้อสูญหายหมด เป็นต้น

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 304/2522 จำเลยเช่าซื้อรถยนต์ไปจากโจทก์ได้จอดรถยนต์ท่ีเช่าซื้อ ไว้ที่ถนน แล้วถูกคนร้ายลักไป เมื่อถนนดังกล่าวเป็นที่จอดรถได้และมีรถยนต์คันอื่นจอดอยู่หลายคัน ดังนี้จะเรียกว่าจำเลยประมาทเลินเล่อไม่ได้เมื่อรถดังกล่าวถูกขโมยลักไป สัญญาเช่าซื้อย่อมระงับ ตามมาตรา 572 ประกอบด้วยมาตรา 567 จำเลยไม่ต้องชำระเงินค่าเช่าซื้อหรือค่าเสียหายตั้งแต่ งวดที่รถหายเป็นต้นไป

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2805/2540 สัญญาเช่าซื้อเป็นสัญญาเช่าทรัพย์ประเภทหนึ่ง เมื่อ รถยนต์ที่เช่าซื้อสูญหายสัญญาเช่าซื้อย่อมระงับไปตามมาตรา 567 แต่สัญญาเช่าซื้อข้อ 5 ระบุว่า “ถ้า ทรัพย์สินที่เช่าซื้อถูกโจรภัย..สูญหาย ผู้เช่าซื้อยอมรับผิดฝ่ายเดียว... และยอมชำระเงินค่าเช่าซื้อจน ครบ...” หมายความว่า ผู้เช่าซื้อจะต้องชำระราคารถยนต์ท่ีเช่าซื้อท่ียังไม่ได้ชำระตามสัญญาจนครบ

57 มาตรา 380 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า “ถ้าลูกหนี้ได้สัญญาไว้ว่าจะให้เบี้ยปรับเมื่อตนไม่ชำระหนี้ เจ้าหนี้จะเรียกเอาเบี้ยปรับอันจะพึง ริบนั้นแทนการชำระหนี้ก็ได้”

58 มาตรา 383 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า “ถ้าเบี้ยปรับที่ริบนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรกได้ ในการที่จะวินิจฉัยว่า สมควรเพียงใดนั้น ท่านให้พิเคราะห์ถึงทางได้เสียของเจ้าหนี้ทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมาย ไม่ใช่แต่เพียงทางได้เสียในเชิงทรัพย์สิน เมื่อได้ใช้เงิน ตามเบี้ยปรับแล้ว สิทธิเรียกร้องขอลดก็เป็นอันขาดไป”.

โดยไม่ได้ระบุให้ผู้เช่าซื้อผ่อนชำระเป็นงวด ๆ เหมือนกรณีที่ทรัพย์ท่ีเช่าซื้อไม่ถูกโจรภัยหรือไม่สูญ หาย อันมีลักษณะกำหนดเบี้ยปรับไว้ล่วงหน้า ข้อตกลงดังกล่าวจึงไม่ขัดต่อมาตรา 567 และไม่ขัด ต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนตามมาตรา 150 ไม่เป็นโมฆะ โจทก์มีสิทธิฟ้อง เรียกร้องค่าเสียหายและศาลมีอำนาจลดหย่อนลงได้หากเห็นว่ากำหนดไว้สูงเกินควรตามมาตรา 383 วรรคแรก