ฎีกา InTrend – สัญญาซื้อขายที่ดินที่ให้ริบมัดจำสูงเกินส่วนจะถือเป็นข้อสัญญาที่ไ ม่เป็นธรรมได้หรือไม่

xxxx InTrend – สัญญาซื้อขายที่ดินที่ให้ริบมัดจำสูงเกินส่วนจะถือเป็นข้อสัญญาxxxxxxเป็นธรรมได้หรือไม่

xxxxx xxxxxxxxx

ในการทำสัญญาต่าง ๆ มักมีการกำหนดให้คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งที่มีหนี้หรือหน้าที่ต้องทำxxxxxxxxนั้นต้องวาง “มัดจำ” ไว้เพื่อให้เป็นหลักประกันแก่อีกฝ่ายว่าเมื่อถึงกำหนดxxxxxxxxแล้ว จะมีการชำระหนี้ตามที่ตกลงไว้ หากไม่มีการชำระหนี้ มัดจำนี้ตามxxxxย่อมจะถูกริบได้ แต่ปัญหาที่เกิดขึ้นในกรณีที่จะนำมากล่าวถึงในตอนนี้คือหากจำนวนมัดจำที่ถูกกำหนดให้วางไว้มีจำนวนสูงมาก การริบมัดจำที่สูงมากนี้จะกลายเป็นข้อสัญญาxxxxxxเป็นธรรมได้หรือไม่

xxxxxxxxxxตกลงทำสัญญาซื้อที่ดินแปลงหนึ่งจากนายกล้า โดยวางเงินมัดจำไว้จำนวนหนึ่ง แต่พอถึงกำหนดชำระราคาและโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามที่สัญญากำหนดปรากฏว่าไม่มีการชำระราคาและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ต่อมาxxxxxxxxxxตกลงทำสัญญาซื้อขายที่ดินแปลงเดิมกับนายกล้าอีก โดยตกลงให้xxxxxxมัดจำในสัญญาเดิมมาเป็นมัดจำในสัญญาใหม่และนายเก่งวางเงินมัดจำxxxxxอีกจำนวนหนึ่ง แต่เมื่อถึงกำหนดก็ยังมีปัญหาคล้ายเดิมและยังไม่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์

นายเก่งและนายกล้ามาทำสัญญาซื้อขายที่ดินแปลงเดิมอีกเป็นครั้งที่สาม โดยมีข้อตกลงคล้ายxxxxxxxให้นำมัดจำสัญญาเก่ามาเป็นมัดจำxxxxxxxxใหม่แล้วนายเก่งวางเงินมัดจำxxxxxอีกจำนวนหนึ่ง แต่ก็ยังไม่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันอีก

xxxxxxxมาตกลงทำสัญญากันอีกเป็นครั้งที่สี่ โดยxxxxxxxxนี้กำหนดราคาที่ดินเป็นเงิน 3,900,000 บาท และให้นำมัดจำเดิมxxxxxxxxทั้งสามครั้งมารวมกับเงินที่วางxxxxxรวมเป็นมัดจำ 1,700,000 บาท แต่สุดท้ายเมื่อพ้นกำหนดเวลาก็ไม่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันเนื่องจากนายเก่งรวบรวมเงินไม่พอชำระราคาทั้งหมด xxxxxxxxxxริบมัดจำทั้งหมด

xxxxxxxxxxมาฟ้องขอเรียกเงินมัดจำที่วางไว้คืนอ้างว่าเป็นการริบมัดจำxxxxxxเป็นxxxx

xxxวางมัดจำxxxxxxxxตามxxxxย่อมเป็นสิ่งที่แสดงให้เห็นเป็นหลักฐานว่ามีการทำสัญญากัน เพราะมิฉะนั้นxxไม่มีความจำเป็นต้องนำสิ่งที่มีค่าxxxxเงินมาวางให้ไว้แก่อีกฝ่ายหนึ่ง นอกจากนั้น มัดจำยังเป็นหลักประกันสำหรับการปฏิบัติxxxxxxxxของxxxxxxxนำมัดจำxxxxxxวางไว้ด้วย

ด้วยเหตุที่เป็นประกันการปฏิบัติxxxxxxxxนี้ ทำให้หากxxxxxxxวางมัดจำไว้ไม่ปฏิบัติxxxxxxxxหรือไม่ชำระหนี้ที่กำหนดไว้ xxxxxxxxxxxเป็นxxxxxxxxxxxxxxxxนั้นย่อมมีxxxxxxxxจะริบมัดจำนั้นได้ตามที่xxxxxxกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดไว้ โดยxxxxxxมีการกำหนดเรื่องการลดจำนวนมัดจำที่จะริบได้เหมือนกรณีที่กำหนดเบี้ยปรับไว้สูงเกินส่วน

อย่างไรก็ตาม ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาxxxxxxเป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 7 กำหนดไว้ว่าในสัญญาที่มีการให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำ หากมีกรณีที่จะต้องริบมัดจำ ถ้ามัดจำนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงให้ริบได้เพียงเท่าความxxxxxxxxxxแท้จริงก็ได้ แต่ปัญหาประการหนึ่งคือบทบัญญัตินี้ใช้เฉพาะกับกรณีที่เป็น “สัญญาสำเร็จรูป” หรือจะใช้กับสัญญาอะไรก็ได้

ตามxxxxสัญญาที่xxxxxxxxข้อสัญญาxxxxxxเป็นธรรมมักจะเป็นสัญญาที่เป็นแบบฟอร์มสำเร็จรูปที่คู่สัญญาxxxxxxxxxxต่อรองมากกว่ากำหนดเงื่อนไขทุกอย่างไว้แล้ว อีกฝ่ายทำได้เพียงเลือกว่าจะลงชื่อทำสัญญาด้วยหรือไม่ แต่ข้อกำหนดในเรื่องมัดจำนี้กฎหมายxxxxxxกำหนดไว้ว่าจะใช้เฉพาะกับสัญญาสำเร็จรูป นอกจากนั้นในกฎหมายดังกล่าวก็มีกรณีที่ใช้บังคับกับสัญญาxxxxxxจำเป็นต้องเป็นสัญญาสำเร็จรูปxxxxx xxxx สัญญาขายฝาก ดังนั้น การริบมัดจำที่สูงเกินส่วนไม่ว่าจะเป็นในสัญญาใด ๆ ก็ตามก็อาจอยู่ในข่ายที่ศาลจะลดจำนวนที่จะริบให้เหมาะสมกับความเสียหายจริงที่เกิดขึ้น

แต่การที่กฎหมายกำหนดให้ศาลลดจำนวนมัดจำที่จะริบนี้xxxxxxบังคับว่าแม้จะปรากฏว่ามัดจำนั้นมีจำนวนสูงมากแล้วศาลจะต้องลดให้เสมอไป การลดหรือไม่ลดเป็นเรื่องที่ศาลจะต้องพิจารณาความเหมาะสมในแต่ละกรณีไป

สำหรับในเรื่องระหว่างนายเก่งกับxxxxxxxxxx จะเห็นได้ว่ามีการทำสัญญาซื้อขายกันรวมแล้วถึงสี่ครั้ง เหตุที่เป็นxxxxนั้นเพราะเมื่อมีการทำสัญญากัน นายเก่งซึ่งเป็นผู้ซื้อไม่xxxxxxหาเงินมาชำระราคาได้ ทำให้ต้องทำสัญญากันใหม่ เพียงแต่ให้เอามัดจำxxxxxxxxเดิมมารวมไว้แล้วให้นายเก่งวางมัดจำxxxxx จนกระทั่งถึงสัญญาที่ทำครั้งที่สี่ xxxxxxxxxยังหาเงินมาชำระราคาxxxxxx จนเป็นเหตุให้นายกล้าริบมัดจำ

หากมองเฉพาะที่จำนวนมัดจำที่ถูกริบจะเห็นว่าเป็นจำนวนที่สูงมากถึง 1,700,000 บาท จากราคาซื้อขายทั้งหมด 3,900,000 บาท หรือเกือบถึงครึ่งหนึ่งของราคาซื้อขาย แต่เหตุที่ทำให้มัดจำสูงเป็นเพราะนายเก่งผิดสัญญามาแล้วถึงสามครั้งเอง เพียงแต่นายกล้ายอมให้เอามัดจำxxxxxxxxก่อน ๆ ที่ความจริงนายกล้ามีxxxxxริบได้อยู่แล้วxxxxxxxxแต่ละครั้งมารวมเข้าด้วยกันเพื่อเป็นส่วนหนึ่งของราคาที่จะชำระกันเท่านั้น ทำให้ในคดีนี้ศาลฎีกาเห็นว่าแม้จำนวนมัดจำจะสูง แต่ตามxxxxxxxxxxxxเกิดขึ้นล้วนแต่เป็นความผิดของนายเก่งเอง จึงไม่xxxxxจะลดมัดจำให้

บทเรียนxxxxxxxxxนี้xxพอจะกล่าวโดยสรุปได้ว่า การกำหนดให้วางมัดจำเป็นจำนวนที่สูงมาก หากต้องริบมัดจำแล้วปรากฏว่ามัดจำนั้นสูงเกินส่วนจากความxxxxxxxxxxเกิดขึ้น กฎหมายให้xxxxxศาลลดมัดจำที่จะริบนั้นได้ แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับพฤติการณ์ของแต่ละเรื่องด้วย หากมีxxxxxxxxxxxxxกรณีนี้ ศาลจะไม่ลดจำนวนมัดจำที่จะริบก็ได้

(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 301/2563)

___________________________