Contract

ปัญหาทางกฎหมายเกียวกบสญญาจะซ้ ือจะขายท่ดินี : ศกษาxxx พาะกรณี

xxxxxของผูจะซ้ ือ

มลฑชา อน

ทรชาติ1

รองศาสตราจารย์ ไพฑร

ย์ xxxxxxxxx2

บทคดย่อ

สัญญาจะซ้ือจะขายท่ีดินเป็ นสัญญารูปแบบหน่ึงอาจก่อให้xxxxxxผูกพันกันตามกฎหมาย

ก่อให้xxxสท

ธิ หน้าท่ี ต่อกน

ระหว่างคู่สญ

ญา ในลักษณะท่เี ป็นบุคคลสท

xx xx

ญาจะซ้ือจะขายท่ท

า˚ ข้ึนน้ันยัง

ไม่ทา˚ ให้ผู้จะซ้ือท่ด

ินได้มาซ่ึงกรรมสิทธ์ิ จนกว่าจะได้มีการทา˚ ส

ญาซ้ือขายต่อกัน และอาจมีการทา˚ สัญญา

จะซ้ือจะขายท่ดินของเอกชนท่ีห้ามโอนตามประมวลกฎหมายท่ีดินท่ไี ด้กา˚ หนดระยะเวลาห้ามโอนไว้ ตาม

มาตรา 31 และมาตรา 58 ทวิ วรรค 5 และตามกฎหมายอ่ืน หรือการทา˚ สัญญาจะซ้ือจะขายท่ด

ินท่ย

ังไม่มี

เอกสารแสดงกรรมสท

ธ์ใิ นท่ด

ินมักมีปัญหาเป็นอย่างมากในเร่ืองของการโอนการครอบครอง

จากการศึกษาพบว่า ปัญหาท่ผ

ู้จะขายท่ด

ินxxxxxx˚ สญ

ญาจะซ้ือจะขายท่ด

ินกบ

ผู้จะซ้ือแล้วนา˚ ท่ดิน

ไปขายต่อให้กบั บุคคลอ่ืน หรือผู้จะซ้ือวางมัดจา˚ แล้ว ผู้จะขายนา˚ ไปโอนกรรมสิทธ์ิให้ก บุคคลอ่ืน หรือใน

การทา˚ ข้อตกลงในสัญญาว่าให้บุคคลภายนอกเข้ารับโอนกรรมสิทธ์ิในท่ีดินแทนผู้จะซ้ือ จะเป็ นกรณีใด ระหว่างโอนxxxxxเรียกร้อง แปลงหน้ีใหม่ รับช่วงxxxxx สัญญาเพ่ือประโยชน์บุคคลภายนอก หรืออาจจะมี การฟ้ องเพิกถอนตามมาตรา 1300 หรือมาตรา 237 ตามxxxxxxกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แล้วแต่กรณี

หรือจะเรียกค่าสนไหมxxxxxเพ่ือความเสยหาย

ดังน้ัน ผู้วิจัยมีข้อเสนอแนะเพ่ือแก้ไขปัญหา ดังน้ ี (1) ปัญหาทางกฎหมายในการน˚าบท กฎหมายมาตรา 237 และ 1300 xxxxxxกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาปรับใช้กับสถานะทางกฎหมายของ ผู้จะซ้ือ ด้วยความเคารพต่อศาลควรวางแนวทางการตีความคาว่า “บุคคลผู้อยู่ในฐานะอนจะให้จดทะเบียน xxxxxของตนได้อยู่ก่อน” โดยมีเง่ือนไขว่าผู้จะซ้ือต้องชา˚ ระราคาและเข้าxxxxxxxxxxxดินกเ็ xxxxพอท่ีจะ ขอให้ศาลเพิกถอนการจดทะเบียนได้ (2) ปัญหาทางกฎหมายในการใช้xxxxxและอา˚ นาจฟ้ องบังคับให้

ปฏบ

ัติตามสญญาของผู้รับโอนสิทธต

ามสญ

ญาจะซ้ือจะขายท่ด

xx xxxx

ารท่

บุคคลภายนอกผู้รับโอนxxxxxจะเข้ามามีส่วนเก่ียวข้องในสัญญาและxxxxxxมีxxxxxและอา˚ นาจ

ฟ้ องบังค

ต่อผู้จะขายให้โอนกรรมสท

ธ์ใิ นท่ด

ินให้แก

นเอง คือ การตีความว่าสัญญาระหว่างผู้จะซ้ือและผู้

จะขายเป็ นสัญญาเพ่ือประโยชน์บุคคลภายนอก และเรียกเอาประโยชน์จากสัญญา (3) ปัญหาการทา

สญญาจะซ้ือจะขายท่ด

ินของเอกชนท่ห

้ามโอน เพ่ือท่ผ

ู้จะซ้ือจะได้รับความคุ้มครองและเพ่ือxxxxxของผู้จะซ้ือ

ต้องxxxxxxxxxเข้าครอบครองหรือxxxxxx˚ ประโยชน์ภายในกา˚ หนดระยะเวลาห้ามโอน จะถือได้ว่าไม่มีxxxxx

1 นักศึกษาหลักสตรนิตศาสตร์มหาบณฑต

สาขานิตศ

าสตร์ คณะนต

xxxxxx xxxxx xxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

525

535

2 ท่ปรกษึ าxxxxxนิพนธ

จงในหลีกเล่ียงข้อกา˚ หนดห้ามโอนตามกฎหมาย สัญญาจะไม่เป็ นโมฆะ (4) ปัญหาการทา˚ สัญญาจะซ้ือจะ ขายท่ีดินท่ียังไม่มีเอกสารแสดงกรรมสิทธ์ิในท่ีดิน ควรแก้ไขxxxxxxกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1378 โดยบังคับให้การโอนสิทธิครอบครองในท่ีดินท่ีมีหนังสือรับรองการทา˚ ประโยชน์อยู่ภายในบังคับ

แห่งบทบัญญัติประมวลกฎหมายท่ดิน

บทนา

ในปัจจุบันเม่ือประชาชนมีการซ้ือขายท่ีดินกันเป็ นจ˚านวนมาก และในการท˚าสัญญา

ซ้ือขายท่ีดินน้ัน คู่สัญญาxxxxทา˚ สัญญาต่อกันแบ่งออกเป็ น 2 ประเภท คือ สัญญาซ้ือขายท่ดินแบบเสร็จ

เดด

ขาดประเภทหน่ึง และสญ

ญาจะซ้ือจะขายท่ด

ินอก

ประเภทหน่ึง ในสญ

ญาซ้ือขายท่ด

ินแบบเสรจ

เดด

ขาด

กฎหมายกาหนดให้ทาสญญาเป็นหนังสอและจะมีxxxxxxxxxxกต่อเมื่อได้ทา˚ การจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงาน

ท่ด

ซ่ึงมีผลเป็นการโอนกรรมสท

ธ์ใิ นท่ด

ินทน

ทเี ม่ือทา˚ การจดทะเบียน ปัจจุบันสัญญาจะซ้ือจะขายท่ด

ินจึง

มีความสา˚ คัญเป็นอย่างมาก เน่ืองจากหากคู่สัญญายังไม่พร้อมท่ีจะxxxxxx˚ สัญญาซ้ือขายท่ด

ินต่อกัน กม

ักจะ

ทาสญญาจะซ้ือจะขายเพ่ือผูกพันกันxxxxxxxxไว้ช้ันหน่ึงก่อน เมื่อมีความพร้อมกจะดา˚ เนินการทา˚ สัญญา

ซ้ือขายอีกคร้ังต่อไปในxxxxxตามท่ไี ด้กา˚ หนดไว้ในสัญญา ซ่ึงในการทา˚ สญั ญาจะซ้ือจะขายท่ดินนั้นมักจะ

xxxปัญหาอยู่เสมอๆ ดังxxxxกรณีปัญหาท่ค

ู่ส

ญาได้ทา˚ ส

ญาจะซ้ือจะขายท่ด

ินต่อกัน ต่อมาภายหลังผู้จะ

ขายได้นา˚ ท่ด

ินไปขายให้แก่บุคคลอ่น

ท้งั ท่ผ

ู้จะซ้ือได้ทา˚ สญ

ญาจะซ้ือจะขายไว้ก่อนแล้ว xxxxน้ีผู้จะซ้ือxxxxxx

ใช้xxxxxเรียกร้องบังคับใดต่อผู้จะขาย เพ่ือให้ท่ีดินxxxxxxเป็ นของตนได้บ้าง หรือในกรณีปัญหาท่ีผู้จะซ้ือ

เป็นนักเกรง็ กา˚ ไรท่ด

ินได้ทา˚ สญ

ญาจะซ้ือจะขายท่ด

ินพร้อมวางเงินมัดจา˚ ไว้ล่วงหน้าให้แก่ผู้จะขาย และตาม

ข้อตกลงในสัญญาได้กา˚ หนดว่า ในวันจดทะเบียนโอนกรรมส

ธ์ิผู้รับโอนท่ด

ินอาจเป็ นผู้จะซ้ือเองหรืออาจ

เป็ นบุคคลอ่ืxxxxผู้จะซ้ือกา˚ หนดให้เป็ นผู้รับโอนแทนกย่อมได้แต่เมื่อถึงกา˚ หนดวันโอนกรรมสิทธ์ิผู้จะขาย

กลับไม่ยอมโอนท่ีดินให้แก่ผู้รับโอนท่ีผู้จะซ้ือได้กา˚ หนด กรณีดังกล่าวxxxxxของผู้จะซ้ือและผู้รับโอนxxxx xxxxxxxxจะซ้ือจะขายมีxxxxxและอา˚ นาจฟ้ องบังคับอย่างไรได้บ้าง หรือในกรณีการทา˚ สัญญาจะซ้ือจะขาย

ท่ด

ินของเอกชนท่ม

ีกา˚ หนดระยะเวลาห้ามโอน หากประชาชนผู้ครอบครองท่ด

ินนา˚ ท่ด

ินไปทา˚ สัญญาจะซ้ือ

จะขายและกา˚ หนดในข้อส ญาว่าหากพ้นระยะเวลาห้ามโอนแล้วผู้xxxxxxxxxxxดินจะไปทา˚ สัญญาซ้ือขาย

ท่ด

ินกน

ต่อไปในxxxxx xxxxน้ีการทา˚ สัญญาจะซ้ือจะขายท่ด

ินมีผลบังคับใช้ต่อก

ได้หรือไม่ หรือมีผลเป็ น

โมฆะ และในกรณีปัญหาท่ด

ินท่ย

ังไม่มีเอกสารแสดงกรรมสิทธ์ิ xxxxxxท่จ

ะเลือกทา˚ การโอนกรรมสิทxxxxxx

2 วิธคือ วิธแรกการโอนโดยข้อเทจจริง ตามxxxxxxกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377 และ 1378

ซ่ึงวิธีการโอนดังกล่าวไม่ต้องมีแบบหรือพิธีการแต่อย่างใด วิธีท่ีสองการโอนตามประมวลกฎหมายท่ีดิน พ.ศ. 2497 มาตรา 4 ทวิ โดยทา˚ เป็ นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ี เม่ืxxxxxxxxxxxxทา˚ สัญญาจะซ้ือจะขายท่ีดินต่อกัน ในขณะน้ันผู้จะขายได้สละและส่งมอบการxxxxxxxxxxxดินให้แก่ผู้จะซ้ือ แล้ว เพียงแต่ยงั มิได้เปล่ียนแปลงช่ือผู้ครอบครองทางทะเบียน หลักฐานทางทะเบียนจึงยังxxเป็นช่ือของผู้

จะขายอยู่ ผู้จะขายxxxxxหลักฐานทางทะเบียนดงั กล่าวไปหลอกขายท่ด

ินให้แก่บุคคลxx

xxx xxxxน้ีแล้วหาก

526

536

xxx

ปัญหาผู้จะซ้ือท่ด

ินจะใช้สท

ธทางกฎหมายอย่างไรได้บ้าง

2. หลก

เกณฑพ

้ ืนฐานเกี่ยวกบ

ที่ดินของเอกชนxxxxxxตกลงซ้ ือขายกน

ไดและการเขา

ท˚า

สญญาจะซ้ ือจะขาย

2.1 การแบ่งประเภทของท่ด ใหญ่ๆ ดังน้ี

ินในทางกฎหมายแล้วxxxxxxแบ่งท่ีดินออกได้เป็ น 2 ประเภท

2.1.1 ท่ีดินของรัฐ แบ่งได้ 2 ประเภท ดังน้ 1. ท่ีดินอันเป็ นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน

หมายถึง ท่ีดินซ่ึงใช้เพ่ือสาธารณประโยชน์ หรือสงวนไว้เพ่ือประโยชน์ร่วมกันของประชาชนโดยท่ ตามบทบัญญัติในมาตรา 1304 xxxxxxกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ๆ ไป

2. ท่ีดินอันเป็ นทรัพย์ของแผ่นดินธรรมดา3 หมายถึง ท่ีดินท่ีรัฐถือกรรมสิทธ์ิxxxxxxxเดียวกับ

เอกชนและโดยท่วๆ ไป หมายถึง xxxxxxพัสดุซึ่งรวมถึงอสังหาริมทรัพย์อันเป็ นทรัพย์สินของแผ่นดินทุก

ชนิด xxxx ท่ด

ินท่ก

xxxxxxxxxxให้เอกชนเช่า

2.1.2 ท่ดินของเอกชน

เป็นท่ด

ินประเภทท่ร

ัฐมอบกรรมสิทธ์ิหรือสิทธิครอบครองให้แก่ประชาชน เพ่ือเข้าครอบครอง

ทา˚ ประโยชน์ในท่ดินในด้านต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นด้านเกษตรกรรม อุตสาหกรรม พาณิชยกรรม และเพื่อการ

อยู่อาศัย ซ่ึงรัฐจะเป็ นผู้ออกเอกสารสิทธิให้แก่เจ้าของกรรมสิทธ์ิหรือผู้ครอบครองทา˚ ประโยชน์ในท่ีดิน

xxxxxxxxxxxxxx

ัฐออกให้ ได้แก่ โฉนดท่ด

ิน โฉนดแผนท่ี หนังสือสา˚ คัญสา˚ หรับท่ด

ินเป็ นหนังสือรับรองการ

ทาประโยชน์ เป็นต้น

การแบ่งประเภทท่ด xxxxxxxxxx 2 ประเภท ดังน้ี

ินโดยถือความเป็ นเจ้าของทรัพย์เป็ นหลักเกณฑ์ในการพิจารณาจะxxxxxx

2.1.2.1 ท่ีดินท่ีเอกชนมีกรรมสิทธ์ิในท่ีดินแล้ว4หมายถึง ท่ีดินท่ีทางราชการได้ออกหนังสือ สา˚ คัญแสดงกรรมสิทธ์ิให้แก่บุคคลท่ีมีกรรมสิทธ์ิในท่ีดิน ตามประมวลกฎหมายท่ีดิน ซ่ึงหนังสือสา˚ คัญ

ดงั กล่าวได้แก่ โฉนดท่ดิน เป็นต้น

2.1.2.2 ท่ีดินท่ีเอกชนยังไม่มีกรรมสิทธ์ิในท่ีดิน5หมายถึง ท่ีดินท่ียังไม่มีหนังสือแสดง

กรรมสท

ธ์ใิ นท่ด

ิน เป็นท่ด

ินม

เปล่าหรือท่ด

ินท่ม

ีแต่สท

ธ์ค

รอบครองผู้มีxxxxxในท่ด

xxxxxxxxผู้มีกรรมสิทธ์

ตามโฉนดท่ด

ินแล้ว ผู้ถือหลักฐานอ่น

ท่ไี ม่ใช่โฉนดท่ด

ิน xxxx น.ส. 3 ใบจอง xxxxxxเป็ นผู้มีxxxxxในท่ด

ิน โดย

มีแต่เพียง สทธครอบครองเทานั้น

2.2 ท่ด

ินของเอกชนท่ห

้ามโอน

การห้ามโอนท่ด

ิน คือการท่ผ

ู้มีxxxxxในท่ด

ินซ่ึงได้รับมาตามกฎหมาย ซ่ึงรัฐได้กา˚ หนดระยะเวลา

ห้ ามโอนเอาไว้ เพ่ือมิให้ มีการเปล่ียนมือกัน ได้ แก่ ท่ีดินท่ีรัฐจัดสรรท่ีดินให้ แก่ประชาชนตาม พระราชบัญญัติจัดสรรท่ีดินให้แก่ประชาชน ตามพระราชบัญญัติจัดรูปท่ีดินเพ่ือ การเกษตรกรรม

3บญxxxx สชีวะ. (2552). กฎหมายลักษณะทรัพย์. หน้า 113

4 xxxxx x. xxxxxxxx. (2545). xxxxxxxxxท่ดน.พิมพ์ครงั้ ท่ี 5.หน้า 75.

527

537

5 แหล่งเดม.หนา้ 76

พระราชบัญญัติxxxxxxxxxดินเพ่ือการเกษตรกรรม และประมวลกฎหมายท่ีดิน ซ่ึงตามกฎหมายน้ันๆ ได้มี

ข้อกา˚ หนดมิให้ผู้ได้สท

ธใิ นท่ด

ินดังกล่าวโอนท่ด

ินน้ัน ภายในระยะเวลาห้ามโอน เป็นต้น

2.3 การก่อให้xxxสญญา6

โดยทวไป สญญาจะxxxxxx 2 วิธี คือ

1. การเกิดสัญญาโดยชัดแจ้ง xxxx สัญญาเกิดระหว่างบุคคลซ่ึงอยู่เฉพาะหน้า หรือสัญญาเกิด ระหว่างบุคคลผู้ไม่อยู่เฉพาะหน้า อันหมายถึงบุคคลxxxxxxxxxxxxติดต่อส่ือสารกันได้ทันที อาจต้องใช้วิธี ติดต่อกนด้วยจดหมาย โทรเลข เป็นต้น

2. การเกิดสัญญาโดยปริยาย ในกรณีน้ ี หมายถึง สัญญามิได้เกิดจากการแสดงxxxxxโดยชัด

แจ้งของบุคคลท่เี ก่ย

วข้อง แต่xxx

จากการกระทา˚ ซ่ึงโดยลา˚ พังการกระทา˚ น้ันไม่เป็นการแสดงxxxxx แต่ต้อง

อาศัยข้อสนนิษฐานจากพฤติการณ์แห่งกรณี นอกจากน้ี ส สญญากู้ยืม สญญาซ้ือขาย สญญาเช่าซ้ือ เป็นต้น

การแสดงxxxxxโดยสมัครใจ7

ญาท่ต

กลงก

น้ันอาจมีแต่สัญญาอันเดียว xxxx

xxxxx xx˚ หรับxxxxxน้ันกล่าวง่ายๆ กคือ ความต้องการของคนท่เี ข้าทา˚ สัญญา ซึ่งจะต้องเกิด

จากกระบวนการท่ถูกต้อง และต้องมลกัี ษณะครบถ้วนจึงจะก่อผลในทางกฎหมายได้

ความxxxxxxของคู่สญญา (Capacity of Parties)

xxxxxxกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย ได้มีการวางหลักเร่ืองประเภทความxxxxxxของ คู่สัญญาไว้ 2 ประเภทด้วยกัน คือ “ความxxxxxxในการมีxxxxx” (Right Capacity) ตามคา˚ xxxxxxxxให้ ความหมายว่า บุคคลผู้มีความxxxxxxเป็ นผู้ทรงxxxxxในทางแพ่งน้ัน ความxxxxxxประเภทท่ีสอง คือ “ความxxxxxxในการใช้สทธิ” (Capacity to Act) ความxxxxxxประเภทน้ีเป็นอา˚ นาจของบุคคลในการทา˚ นิติกรรม อาทxxxx การทาพินัยกรรม การก่อตั้งมูลนิธิ สมาคม เป็นต้น

2.3.6 วัตถุประสงค์ของสัญญา หมายถึง ประโยชน์อันเป็ นผลสุดท้าย ท่ผู้แสดงxxxxxออกซึ่ง

xxxxxเพ่ือส่ิงท่เี ขาได้พึงxxxxxxx (Declaration of Intention) ประโยชน์อันเป็นผลสุดท้ายน้ี อาจเป็นส่ิงใด

กไ็ ด้ไม่จา

กัดว่าจะต้องตีค่าเป็ นตัวเงิน อาจเป็ นความพ่ึงxxxx ความภูมิใจ กย

่อมได้ ในส่วนxxxxx˚ คัญคือ

วัตถุประสงค์ในการทา˚ xxxxxxxxxxxต้องเป็ นวัตถุท่ีxxxxxxxท่ไี ม่ต้องห้ามโดยชัดแจ้งตามกฎหมาย หรือเป็ น

การพ้นxxxx หรือเป็นการขัดขวางตอความสงบ่ เรียบร้อยหรือศีลธรรมxxxxxของประชาชน มิฉะนั้นแล้ว นิติ

กรรมดังกล่าวจะตกเป็นโมฆะ

3. หลก

เกณฑท

างกฎหมายของการท˚าสญ

ญาจะซ้ ือขายที่ดิน ผลบงคบ

ทางกฎหมายของ

สญญาจะซ้ ือขายทีดินและสญญาจะซ้ ือขายตามกฎหมายต่างประเทศ

การตกลงทา˚ สัญญาจะซ้ือจะขายท่ดินสาระสา˚ คัญของสญั ญาจะซ้ือขายท่ีดินนั้นคือต้องมีการตก

ลงกันสองคร้ัง คร้ั งแรกเป็ นการตกลงเบ้ืองxx xxxxพลางก่อนว่ามีการซ้ื อมีการขายท่ีดินกัน

6 ศนันทก

รณ์ โสตถพ

ันธ.ุ

(2552). คา˚ อธบ

ายซ้ือขาย แลกเปล่ียน ให้. หน้า 24-25

528

538

7แหล่งเดม หน้า 23-24

แต่ยังxxxxxxสา˚ เรจ

xxxxxxxxxxx แม้ว่าคู่สัญญาอยากให้สา˚ เรจ

xxxxxxxxเพียงไหนกต

าม เพราะกฎหมายบังคับ

ว่าการซ้ือขายxxxxน้ี ต้องทา˚ เป็ นหนังสือและจดทะเบียนต่อxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxต้องกา˚ หนดท่จะไปตกลง

หรือทา˚ สัญญาข้ันสุดท้ายกันอ

หนโดยการจดทะเบียนกันอีกทห

น่ึงผู้จะขายท่ด

ินไม่จา˚ เป็ นต้องเป็ นเจ้าของ

ทรัพย์สน

ในขณะทา˚ สญ

ญาจะซ้ือขายกไ็ ด้ เพราะอาจจัดให้ได้กรรมสิทธ์ิในเวลาทา˚ สญั ญาข้ันสุดท้ายตอนจด

ทะเบียนกได้

ผลxxxxxxxxxxxxxxจะซ้ือจะขายท่ดิน

สัญญาจะซ้ือขายท่ีดินคือสัญญาซ้ือขายท่ีคู่สัญญาตกลงกันว่ากรรมสิทธ์ิยังไม่โอนไม่ยัง

ผู้ซ้ืxxxxดิน จนกว่าจะได้มีการทา˚ สัญญาซ้ือขายท่ด

xxxxxx

เดด

ขาดก

อีกท่ห

น่ึงและจะต้องทา˚ เป็ นหนังสือจด

ทะเบียนการซ้ือขายต่อพนักงานxxxxxxxxท่อ

ีกช้ันหน่ึง ด้วยเหตุน้ีxxxxxxxxจะซ้ือขายท่ด

xx xxxxxxxxxxxxxxx

ไม่โอนไปยงั ผู้ซ้ือ เพราะขาดการทา˚ ตามแบบท่ก

ฎหมายกา˚ หนด แม้ว่าผู้ขายท่ด

ินจะได้ส่งมอบทรัพย์ให้ผู้ซ้ือ

ท่ด

ินเข้าครอบครองทา˚ ประโยชน์แล้วกต

าม ดังน้ันจึงxxxxxxสรุปได้ว่าผลxxxxxxxxxxxxxxจะซ้ือขายท่ดิน

คือการท่ีคู่กรณีจะต้องไปทาสัญญาซ้ือขายท่ีดินให้ เสร็จxxxxxxxต่อไปในxxxxxอีกท่ีหนึ่ง เพื่อจะได้

กรรมสท

ธ์ใิ นท่ด

ินท่ท

า˚ การจะซ้ือขายอย่างสมบูรณ

3.2 สญญาจะซ้ือขายตามกฎหมายต่างประเทศ

3.2.1 สญญาจะซ้ือจะขายในระบบกฎหมายลายลักษณ์อกษร (Civil Law System)

3.2.1.1 สหพันธสาธารณรัฐเยอรมันนี

สญญาจะซ้ือจะขายตามกฎหมายของสหพันธสาธารณรัฐเยอรมันนี ต้องxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

ขายซ่ึงได้xxxxxxxไว้ในxxxxxxกฎหมายแพ่งของสหพันธ์สาธารณรัฐเยอรมันนี (The Civil Code 1907 (Burgerliches Gesetzbuch : BGB8)) ลักษณะหน้ ี บรรพ 2 ลักษณะ 8 ว่าด้วยซ้ือขาย ตั้งแต่มาตรา 433- 515 เพ่ือให้เข้าใจถึงสญญาจะซ้ือขายได้ต่อไป

คู่สญญา

ตามxxxxxxกฎหมายแพ่งของสหพันธ์สาธารณรัฐเยอรมันนี มาตรา 433 xxxxxxกล่าวไว้แล้ว ข้ างต้น ได้ ก˚าหนดหน้าท่ีของผู้ซ้ือและผู้ขายxxxxxxxxซ้ือขาย ซ่ึงจะเห็นได้ ว่า สัญญาซ้ือขายต้อง

ประกอบด้วยคู่สญ

ญาสองฝ่ าย ซ่ึงต้องมีความxxxxxxตามท่ก

ฎหมายกา˚ หนด และตามมาตรา 433 (1) ได้

กา˚ หนดหน้าท่ข

องผู้ขาย ซ่ึงจะต้องมีหน้าท่ส

่งมอบทรัพย์และโอนกรรมสิทธ์ิไปยังผู้ซ้ือ และต้องจัดหาทรัพย์

ท่ไี ม่มีข้อพกพร่อง และปราศจากการxxxสท

ธ์ใิ ห้แก่ผู้ซ้ือ และตามมาตรา 433 (2) ได้กา˚ หนดหน้าท่ข

องผู้

ซ้ือ ซ่ึงจะต้องมีหน้าท่ต

้องชา˚ ระราคาให้แก่ผู้ขายและรับมอบทรัพย น

ท่ท

า˚ การซ้ือขายอก

ด้วย

วัตถุประสงค์ของการทาสญญาจะซ้ือขาย สัญญาซ้ือขายตามกฎหมายของสหพันธ์สาธารณรัฐเยอรมันนี คือสัญญาท่ีผู้ขายต้ อง

ส่งมอบและโอนกรรมสิทธ์ิในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซ้ือ และผู้ซ้ือต้ องส่งมอบราคาให้แก่ผู้ขาย สัญญา ซ้ือขายเป็นเพียงนิติกรรมทางหน้ี ท่เี กิดจากการตกลงของคู่กรณี และมีผลให้คู่กรณีต้องxxxxxxxxxxxxxx ก่อให้เกิดxxxxxเรียกร้องท่ีจะฟ้ องร้องบังคับได้ในส่วนของการโอนกรรมสิทธ์ิในทรัพย์สิน การจดทะเบียน

529

539

8 ต่อไปจะใช้คาว่า B.G.B

สทธในอสงั หาริมทรัพย์ และชาระราคา จึงเป็นนิติกรรมทางทรัพย์ ซ่ึงxxxจากการตกลงของคู่กรณีและมีผล

เป็ นการเปล่ียนแปลงxxxxxในทรัพย์โดยตรง ฉะน้ันเม่ือพิจารณาแล้วจะเหนได้ว่า วัตถุประสงค์ของการทา

สญญาซ้ือขาย คือการโอนกรรมสท

xxxx xxxxxxxxx

การจดทะเบียนสทธในอสงั หาริมทรัพย์

แบบหรือหลักฐานของสญญาจะซ้ือจะขาย แบบของนิติกรรมทางหน้ี ในส่วนของอสงั

xxxxxxxxxxx xxxxxxกรรมสิทธ์ิหรือได้รับกรรมสิทธ์

ในท่ดินจะต้องได้รับการรับรองจากโนตารี่ก่อน แต่หากxxxxxxรับการรับรองจากโนตารี่จะมีผลใช้บังคับต่อ

กันได้ หากxxxxxxxxxxxส่งมอบการครอบครองและจดทะเบียนโดยถูกต้องตามท่ก

มาตรา 311 b)

ฎหมายกา˚ หนด (B.G.B.

แบบของนิติกรรมทางทรัพย์ เก่ียวกับอสังหาริมทรัพย์ หลักสา˚ คัญในเร่ืองดังกล่าว คือการ แสดงxxxxxโอนกรรมสิทธ์ิการส่งมอบและการจดทะเบียน ณ ส˚านั กงานท่ีดิน เป็ นส˚าคัญ

โดยคู่สญ

ญาจะต้องมีการทา˚ ข้อตกลงในการโอนกรรมสท

ธ์ิ และให้โนตาร่ีรับรองข้อตกลงดังกล่าว พร้อมท้ง

ประกาศข้อตกลง ณ สา˚ นักงานท่ดิน และทา˚ การจดทะเบียน หากมิได้ทา˚ การจดทะเบียนข้อตกลงทางทรัพย์

จะไม่มีผลบังคับตามกฎหมายแต่อย่างใด9 ลักษณะและผลทางกฎหมายของสญญาจะซ้ือขาย

ตามกฎหมายของสหพันธ์สาธารณรัฐเยอรมันนีxxxxxxxxxxxxxถึงสัญญาจะซ้ือขายไว้แต่อย่างใด

แต่คู่สญ

ญาxxxxxxท่จ

ะตกลงทา˚ สญ

ญาผูกพันกันเป็ นสัญญาเบ้ืองต้น (Preliminary Agreement) กย

่อมได้

ตามหลักเสรีภาพในการทาสญญา (Freedom of contract)

3.2.2 สญญาจะซ้ือจะขายในระบบกฎหมายจารีตประเพณี (Common Law System)

3.2.2.1 ประเทศองั กฤษ กฎหมายอังกฤษได้xxxxxxxถึงลักษณะและความหมายของสัญญาจะซ้ือจะขายไว้ใน กฎหมาย

ลักษณะซ้ือขายของอังกฤษ (Sale of goods act 1979) ซ่ึงการทา˚ สัญญาจะซ้ือจะขายดังกล่าวเป็ นสัญญาท่

กรรมสท

xxx

ะยังไม่โอนไปยังผู้ซ้ือโดยทน

ทท่ท

า˚ สญ

ญาต่อกน

วัตถุประสงค์ของการทาสญญาจะซ้ือจะขาย

จากท่ีกล่าวมาข้างต้นว่า ส

ญาซ้ือขายตามกฎหมายอ

xxx มีได้สองกรณี คือ กรณีแรกการท่

กรรมสิทธ์ิในสินค้าท่ท

า˚ การซ้ือขายโอนไปเป็ นของผู้ซ้ือทน

ที หรือเรียกอีกอย่างหน่ึงว่า ส

ญาซ้ือขาย และ

อี ก ก ร ณี ห น่ึ ง คื อ ก า ร ท่ี ก ร ร ม สิ ท ธ์ิ ใ น สิ น ค้ า ต า ม สั ญ ญ า ซ้ื อ ข า ย จ ะ ยั ง ไ ม่ โ อ น ไ ป ยั ง

ผู้ซ้ือในทน

ที แต่การโอนกรรมสิทธ์ิในสินค้าจะเกิดข้ึนในxxxxx หรือเม่ือเง่ือนไขบางอย่างสา˚ เสรจ

ลง หรือ

เรียกอกอย่างหน่ึงว่า สญญาจะซ้ือจะขาย10 แบบหรือหลักฐานของสญญาจะซ้ือจะขาย

9 Xxxxx X. Foster. German Legal System & Laws. pp.448.

530

540

10 Halbury, Hardinge Xxxxxxx Xxxxxxx, Xxxxxxxx’x laws of England 4th ed.(London: Butterworths, 1974). pp.17.

มาตรา 4 xxxxxxxไว้ดังน้ี11

ภายใต้พระราชบัญญัติน้ีหรือกฎหมายอ่ืน สัญญาซ้ือขายอาจจะเป็ นลายลักษณ์xxxxx

(จะจดทะเบียนหรือไม่จดทะเบียนกไ็ ด้) หรือจะกระทา˚ ด้วยวาจา หรือจะทา˚ ท้งโดยลายลักษณ์xxxxxและ

ด้วยวาจาของคู่สญญา หรือจะปฏบ

xxxxxของคู่สญxx

xติตามธรรมเนียมของคู่สญญากย

่อมได้

กรรมสท

xxxx xxxxxxxxx

จะโอนไปยังผู้ซ้ือทน

ท่ท

่ไี ด้มีการทา˚ สัญญา หากคู่สัญญาซ้ือขายมิได้มีการ

กา˚ หนดข้อห้ามโอนใดๆ แต่หากคู่สญ

ญาได้กา˚ หนดให้กรรมสท

ธ์ย

ังไม่โอนไปในขณะทา˚ สัญญากย

่อมได้ น่ัน

คือการแสดงxxxxxxxxxxxxxจะซ้ือจะขาย ตามมาตรา 2 (5) ลักษณะและผลงานกฎหมายของสญญาจะซ้ือจะขาย

ลักษณะของสัญญาจะซ้ือจะขาย (An agreement to sell) ตามกฎหมายอังกฤษเป็นสัญญาซ้ือ

ขายประเภทหน่ึงท่ก

รรมสท

ธ์ใิ นวัตถุแห่งสัญญาจะยังไม่โอนไปขณะท่ท

า˚ ส

ญาซ้ือขายต่อก

แต่กรรมสิทธ์

ในวัตถุแห่งสญญาซ้ือขายจะโอนไปยังผู้ซ้ือต่อไปในxxxxx เมื่อได้ทา˚ สัญญาซ้ือขายต่อกัน หรือเมื่อเง่ือนไข

ท่ค

ู่สญ

ญาได้กา˚ หนดไว้ต่อกน

ได้สา˚ เรจ

ลง (ตามมาตรา 2 (5)) และสัญญาจะซ้ือจะขาย เมื่อxxxxxxxxxxหรือ

เง่ือนไขท่ไี ด้กา˚ หนดต่อกันระหว่างคู่ส

ญาน้ันได้สา˚ เรจ

ลง และมีการทา˚ ส

ญาซ้ือขายต่อกัน กรรมสิทธ์ิใน

วัตถุแห่งสญญากจะโอนไปยังผู้ซ้ือทนที (ตามมาตรา 2(6))12

4. ปัญหาและวิเคราะหปัญหาเกยี วกบสญญาจะซ้ ือขายทดี ินทเี กียวกบxxxxxของผxx xซ้ ือ

1. ปัญหาทางกฎหมายในxxxxx˚ บทกฎหมายมาตรา 237 และ 1300 xxxxxxกฎหมายแพ่ง

และพาณิชย์มาปรับใช้กบสถานะทางกฎหมายของผxxxx ซ้ือ

กรณีปัญหาท่ีเกิดขึน คือ ผู้จะขายท่ดินได้ทา˚ สัญญาจะซ้ือจะขายท่ีดินแก่ผู้จะซ้ือแต่ภายหลังได้

นา˚ ท่ด

ินไปทา˚ สญ

ญาซ้ือขายกบ

บุคคลอ่น

ย่อมก่อให้xxx

ความเสย

หายต่อผู้จะซ้ือท่ด

ินเป็ นอย่างมาก ผู้จะซ้ือ

ท่ดินอาจแก้ไขxxxxxxxxเกิดข้ึนโดยการร้องต่อศาลให้ทา˚ การเพิกถอนการจดทะเบียนการซ้ือขายท่ีดินตาม

xxxxxxกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 หรือการเพิกถอนการฉ้อฉลตามxxxxxxกฎหมายแพ่ง

และพาณิชย์ มาตรา 237 ซ่ึงท้ง

2 กรณีดังกล่าวมีหลักเกณฑในการปรับใช้กบ

สถานะของผู้จะซ้ือ ดังน้

หากผู้จะซ้ือต้องการขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนซ้ือขายท่ีดินระหว่างเจ้าของท่ีดินเดิมกับ

บุคคลอ่ืนท่ไี ด้เข้ามาซ้ือท่ดินดังกล่าว ตามxxxxxxกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 ได้xxxxxxxว่า

“ถ้าได้จดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธ ันเก่ียวกับอสังหาริมทรัพย์เป็ นทางxxxxxxxxxx

แก่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนxxxxxของตนได้อยู่ก่อนxxxx ท่านว่าบุคคลน้ันอาจเรียกให้เพิก

11 4-(1)Subject to this and any other Act,a contract of sale may be made in wrting (either with or without seal), or by word of mouth, or partly in writing and partly by word of mouth, or may be implied from the conduct of the parties.

531

541

12 lbid ., pp. 84

ถอนการจดทะเบียนนั้นได้ แต่การโอนxxxxxค่าตอบแทน ซ่ึงผู้รับโอนกระทา˚ การโดยxxxxxxน้ัน ไม่ว่ากรณีจะ เป็นประการใด ทานว่าจะเรียกให้เพิกถอนทะเบียนxxxxxx”

ซ่ึงตามมาตรา 1300 น้ัน คา˚ ว่า “บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะจดทะเบียนxxxxxของตนได้อยู่ก่อน”

ในกรณีอาศัยฐานท่ีมาทางสัญญา ปัจจุบันศาลยังไม่มีบรรทดฐานและแนวทางในการปรับใช้ การตีความ

และหลักเกณฑในการพิจารณาท่ช

ัดเจนแน่นอนว่ากรณีใดบ้างท่จ

ะถือได้ว่าเป็ นบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะจด

ทะเบียนxxxxxของตนได้อยู่ก่อน ดังxxxx ตามคา˚ พิพากษาท่ี 1235/2481 ท่1619/2494 ท่ี 609/2544

ซ่ึงได้วางแนวทางในการxxxxxxxxxxต่างกันออกไป จนกระท้ัง ในปัจจุบันศาลฎีกาแนวทางวินิจฉัยคาว่า

บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนxxxxxของตนได้อยู่ก่อนxxxxxxxxx หมายถึง บุคคลซ่ึงเป็ นคู่สัญญาท่ ได้รับการจดทะเบียนxxxxxxxxxxxxxx xxxหมายถึงบุคคลท่ีเป็ นxxxxxxxxxxxมีบุคคลxxxxxxxxประกอบไปด้วย

เง่ือนไขxxxxxเติมบางประการท่ม

ากกว่าคู่สญญารายอ่น

อนได้แก

1. กรณีผู้จะซ้ืxxxxดินซ่ึงเป็ นxxx xxxxxxxxxxxxxได้ ช˚าระราคาค่าท่ีดินครบถ้วน และได้เข้า

ครอบครองใช้ประโยชน์ในท่ดินแลว้ ตามแนวทางคา˚ พิพากษาฎxx xxxx 6926/2548 และ 8698/2549

2. กรณีผู้จะซ้ือท่ด

ินซ่ึงเจ้าหน้ีตามสญ

ญาxxxxx˚ ระราคาค่าท่ดินครบถ้วน และได้ดาเนินการย่ืนคา

ขอจดทะเบียนสท

xxxxนิติกรรมโอนท่ด

ินแล้วตามแนวทางคา˚ พิพากษาxxxxxxx 198/2552

3. ในกรณีท่ีบุคคลภายนอกผู้เข้าถือประโยชน์xxxxxxxxเพ่ือประโยชน์ของบุคคลภายนอก ตามxxxxxxกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 374 และบุคคลดังกล่าวได้เข้าครอบครองทรัพย์สินแล้ว

เม่ือได้พิจารณาตามแนวคา˚ วินิจฉัยของศาลฎีกาท้

หลายในหลายปี ท่ผ

่านมา ผู้xxxxxxxx

ว่าแนว

ทางการวินิจฉัยของศาลฎีกาท่ีมีความเหมาะสมต่อการปรับใช้มากท่ีสุด คือ หลักเกณฑ์ท่ี 1 ตามแนว บรรทดั ฐานล่าสุดท่ีศาลได้วางไว้ว่า “เพียงแค่ผู้จะซ้ืxxxxดินซ่ึงเป็ นxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx˚ ระราคาค่าท่ีดิน

ครบถ้วน และเข้าครอบครองใช้ประโยชน์ในท่ีดินแล้ว กน่าจะถือได้ว่าเป็ นบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะจด

ทะเบียนxxxxxxxxอยู่ก่อน” ตามหลักเกณฑ์ดังกล่าวมีความชัดเจนเพียงพอแล้วท่ีจะแสดงให้ศาลเหนได้ว่า

บุคคลดังกล่าวมิใช่เป็ นเพียงเจ้าหน้ีธรรมดาท่ัวไป แต่ได้ช˚าระราคาค่าท่ีดินต่อกันครบถ้วนอีกxxxxxxxเข้า

ครอบครองท่ด

ินแล้ว เป็นกรณีท่ผ

ู้จะซ้ือเข้าxxxxxxxxxxxxxxมากกว่าการทา˚ สัญญาโดยท่ว

ไป อีกท้งั ยังไม่มี

หน้ีท่ีจะต้องช˚าระต่อผู้จะขายแล้ว เหลือเพียงแต่การดาเนินการทางทะเบียนให้ ถูกต้องตามท่ีกฎหมาย

กา˚ หนดเท่าน้ัน จึงเป็ นการเหมาะสมแล้วท่ศ สญญา

าลจะต้องเพิกถอนนิติกรรมให้แก่ผู้จะซ้ือหากผู้ขายกระทา˚ ผิด

แต่อย่างไรก็ตาม หากผู้จะซ้ือไม่xxxxxxxxxจะขอให้ เพิกถอนการจดทะเบียนซ้ือขายท่ีดิน

ตามxxxxxxกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 xxx xxxมีอีกหนทางหน่ึงท่ผ

ู้จะซ้ือท่ด

ินxxxxxxท่จะ

กระทา˚ ได้น่ันคือ การเพิกถอนการฉ้อฉล ตามxxxxxxกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 237 แต่หากใน

กรณีท่ผ

ู้จะซ้ือท่ด

ินไม่xxxxxxxxxจะใช้xxxxxในการฟ้ องเพิกถอนการฉ้อฉล ตามxxxxxxกฎหมายแพ่งและ

532

542

พาณิชย์ มาตรา 237 หรือxxxxxxเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียน ตามxxxxxxกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 xxx xxxดินxxxxxxxxจะซ้ือจะขายย่อมxxxxxxxxxxxxเป็ นของผู้จะซ้ืxxxxดินได้อีกต่อไป ถึง

อย่างไรผู้จะซ้ือxxxxxxท่จ

ะเยียวยาความเสย

ท่เี กด

ข้ึนได้ โดยการเรียกร้องค่าเสียหายจากผู้จะขายท่ด

ินตาม

มูลสญ

ญาจะซ้ือจะขายท่ด

ินท่ไี ด้ทา˚ ไว้ต่อกน

2. ปัญหาทางกฎหมายในการใช้xxxxxและอ˚านาจฟ้ องบังคับให้ ปฏิบัติxxxxxxxxของ

ผู้รับโอนสท

xxxxxx

ญาจะซ้ือจะขายท่ดิน

ในสญ

ญาจะซ้ือจะขายท่ด

ินอาจจะมีข้อตกลงในสญั ญาให้ผู้จะขายxxxxxxท่จ

ะโอนกรรมสิทธ์ิใน

ท่ดินให้แก่บุคคลภายนอกได้ตามแต่ผู้จะซ้ือกา˚ หนด เพื่อสะดวกในการโอนกรรมสิทธ์ิเพียงครั้งเดียวและ

เป็ นการประหยัดค่าธรรมเนียมการโอนอีกทางหน่ึง หากท่ีสุดแล้วผู้จะขายไม่ยอมโอนกรรมสิทธ์ิในท่ีดิน

ให้แก่บุคคลภายนอกผู้รับโอนสทธิ ผู้รับโอนสท

ธxxxxxxท่จ

ะฟ้ องบังคับในนามตนเองได้โดยวิธีการใดบ้าง

ซ่ึงในเร่ืองดังกล่าวมีแนวคา˚ พิพากษาxxxxxxสนใจ คือ ตามแนวคา˚ พิพากษาxxxxxxx 51/2540 วิเคราะห์สิทธ

และอา˚ นาจฟ้ องบังคับให้ปฏบ

ัติตามสญ

ญาของผู้รับโอนสท

xxxxxx

ญาจะซ้ือขายท่ด

ิน ได้ดังต่อไปน้

ผู้รับโอนxxxxxจากผู้จะซ้ืxxxxดินxxxxxxน˚าเร่ืxxxxxโอนxxxxxเรียกร้ องหรือแปลงหน้ีxxxx xxปรับใช้ในกรณีดังกล่าวxxxxxx เน่ืองจากไม่ปรากฏว่าการโอนหน้ีระหว่างผู้จะซ้ืxxxxดินกับผู้จะขาย ได้ทา˚ เป็ นหนังสือการโอนxxxxxเรียกร้องดังกล่าวจึงไม่xxxxxxxxxxอาจใช้ยันผู้จะขายได้ และไม่เข้าตามxxxxxx

กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 315 เพราะตามข้อเทจ

จริงท่ป

รากฏ เมื่อพิจารณาตามข้อตกลงในสัญญา

แม้มิได้ทา˚ การระบุข้อตกลงดังกล่าวไว้ผู้จะซ้ือxxxxxxใช้xxxxxของเจ้าหน้ีได้อยู่แล้ว ตามประมวลกฎหมาย

แพ่งและพาณิชย์ มาตรา 31513ซ่ึงข้อสัญญาxxxxน้ีกไ็ ม่ก่อให้เกิดอา˚ นาจแก่บุคคลภายนอกท่จ

ะทา˚ การฟ้ อง

เรียกร้องให้ผู้จะขายชา˚ ระหน้ีให้แก่บุคคลภายนอกได้ เน่ืองจากตามส

ญาจะซ้ือจะขายท่ด

ินเป็ นการทา˚ ข้ึน

ระหว่างผู้จะซ้ือและผู้จะขายเท่าน้ัน บุคคลภายนอกมิได้เป็ นคู่สัญญาร่วมด้วยแต่อย่างใด และตามค˚า พิพากษายังมิใช่กรณีการรับช่วงxxxxxตามมาตรา 226 xxxxxxกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เน่ืองจากมิใช่ กรณีท่ีเ กิ ดโดยบทบัญญัติของกฎหมาย แต่จะเข้ าลั กษณะของสัญญาเพ่ือประโยชน์ของ บุคคลภายนอก เน่ืองจากตามข้อสัญญาระหว่างผู้จะซ้ือและผู้จะขาย ได้กา˚ หนดว่า “ผู้ซ้ือจะต้องชา˚ ระเงิน

ให้แก่ผู้ขายครบถ้วนในวันท่ผ

ู้ขายไปจดทะเบียนขายท่ด

ินให้แก่ผู้ซ้ือหรือบุคคลอ่ืนท่ผ

ู้ซ้ือกา˚ หนดเป็ นผู้รับ

โอนแทน” ข้อความดังกล่าวแสดงให้เหนว่า บุคคลอ่ืนซึ่งมิใช่xxxxxxxxxxxมีxxxxxxxxรับประโยชน์จากสัญญา

น้ีกย

่อมxxx xxxว่าบุคคลอ่ืนซ่ึงมีxxxxxรับประโยชน์จะมีตัวตนในขณะท่ท

า˚ สัญญา หรือบุคคลอ่ืนในท่น

้ีอาจจะ

ยังไม่มีตัวตนแต่ผู้จะซ้ือจะระบุให้ทราบอีกท่ห

น่ึงซ่ึงบุคคลอ่ืนน้ีอาจเป็ นบุคคลท่ม

ีตัวตนในxxxxxอันใกล้ก

xxxxxxท่จ

ะทา˚ การกา˚ หนดในข้อสญ

ญาได้ ดังน้ัน xxxxxและอา˚ นาจฟ้ องบังคับให้ปฏบ

ัติxxxxxxxxของผู้รับ

โอนxxxxxในส

ญาจะซ้ือขายท่ด

ิน ตามคา˚ พิพากษาxxxxxxx 51/2540 วิธีการท่ด

ีท่ส

ุดท่ีบุคคลภายนอกผู้รับ

โอนสทธิซ่ึงมิใช่คู่สญญา จะเข้ามามีส่วนเก่ียวข้องในสัญญาและxxxxxxมีxxxxxและอา˚ นาจในการฟ้ องบังคับ

ให้ผู้จะขายโอนกรรมสท

ธ์ใิ นท่ด

ินให้แก่ตนเอง คือ การท่ีบุคคลภายนอกผู้รับโอนxxxxxควรตีความว่าสัญญา

ระหว่างผู้จะซ้ือและผู้จะขายเป็ นสัญญาเพ่ือประโยชน์บุคคลภายนอก และเรียกเอาประโยชน์จากสัญญา

13 มาตรา 315 xxxxxxกฎหมายแพ่งและพาณชย์ บญxxxxว่า “อน

การชาระหนี้น้น

ต้องทา˚ ให้แก่ตัวเจ้าหน้ีหรือแก่บุคคลผู้

533

543

มีอา˚ นาจรับช˚าระหน้ีแทนเจ้าหน้ี การช˚าระหน้ีให้แก่บุคคลผู้ไม่มีอา˚ นาจรับช˚าระหxxxxxxx xxxเจ้าหน้ีให้สัตยาบันกน สมบูรณ”์

ับว่า

ดังกล่าว แต่ตามคาพิพากษาบุคคลภายนอกผู้รับโอนสทธxxxxxxกล่าวอ้างในคา˚ ฟ้ องว่าตนมีส

ธิท่จ

ะเรียกให้

โอนกรรมสท

ธ์ใิ นท่ด

ินได้ เน่ืองจากโจทกเป็นเจ้าหน้ีโดยตรงและได้แสดงxxxxxถือเอาประโยชน์จากสัญญา

เพ่ือประโชน์บุคคลภายนอกศาลเลยทา˚ การxxxx xx

3.ปัญหาการทา˚ สญ

ญาจะซ้ือจะขายท่ด

ินของเอกชนท่ห

้ามโอน

ตามกฎหมายได้กา˚ หนดหลักเกณฑ์ให้ผู้มีสิทธิครอบครองในท่ด

ินท่ม

ีข้อกา˚ หนดห้ามโอนให้xxx

xxxสละหรือโอนสท

ธครอบครองได้ การทา˚ สญ

ญาซ้ือขายท่ด

ินภายในกา˚ หนดระยะเวลาห้ามโอน จึงเป็ นนิติ

กรรมท่ม

ีวัตถุประสงค์เป็ นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย ตกเป็ นโมฆะ อีกท้ังxxxxxในท่ด

ินกไ็ ม่อาจตก

เป็ นของผู้ซ้ือได้ แม้จะไปติดต่อxxxxx˚ นักงานท่ีดิน เจ้าหน้าท่ีกจะปฏิเสธไม่ด˚าเนินการจดทะเบียนให้แก่

คู่สญญา จึงมักxxxปัญหาเมื่อไปดาเนินการทางทะเบียนxxxxxx ผู้ซ้ือและผู้ขายส่วนใหญ่จึงมาทา˚ สัญญาจะซ้ือ

จะขายก

เองเพ่ืxxxxxxxกฎหมายและตกลงกา˚ หนดโอนท่ด

ินในวันท่พ

้นกา˚ หนดห้ามโอน ซ่ึงในภายหลังผู้จะ

ซ้ือท่ด บ้าง

ินอาจxxxxxxกรรมสิทธ์ิในท่ีดิน กรณีดังกล่าวผู้จะซ้ือxxxxxxมีxxxxxเรียกร้องตามกฎหมายได้อย่างไร

การสญ

ญาจะซ้ือจะขายท่ด

ินท่อ

xxxระหว่างกา˚ หนดห้ามโอน และได้ทา˚ การตกลงว่าเม่ือพ้นกา˚ หนด

ห้ามโอนเม่ือใด จะทา˚ สญั ญาซ้ือขายกันและโอนกรรมสิทธ์ิในท่ีดินให้แก่คู่สัญญาอีกฝ่ ายในภายหลัง เร่ือง

ดังกล่าวศาลฎีกาได้มีแนวทางวินิจฉัยว่า14 ในการโอนท่ด

ินท่อ

xxxระหว่างกา˚ หนดห้ามโอนหากสัญญาจะซ้ือจะ

ขายท่ีดินท่ีคู่สัญญาทา˚ ข้ึนในระหว่างระยะเวลาท่ีมีข้อกา˚ หนดห้ามโอน ท้ มีข้อตกลงว่าจะจดทะเบียนโอน

ท่ดินให้ผู้จะซ้ือเมื่อพ้นกา˚ หนดห้ามโอนแล้ว และผู้จะซ้ือได้เข้าxxxxxxxxxxxดินกรณีดังกล่าวผู้จะซ้ือไม่มี

xxxxxxxxxในท่พ

ิพาท เน่ืองจากศาลเหน

ว่าxxx xxxxxxxxหลีกเล่ียงข้อกา˚ หนดห้ามโอน ตามประมวลกฎหมาย

แพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150 ซ่ึงxxxxxxxxxxxxวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย หนังสือ สญญาจะซ้ือจะขายจึงตกเป็นxxxx

xxxxx)

4. ปัญหาการทา˚ สัญญาจะซ้ือจะขายท่ีดินท่ียังไม่มีเอกสารแสดงกรรมสิทธ์ิในท่ีดิน (ท่ด

ินมือ

ในการโอนท่ด

ินท่ไี ม่มีเอกสารแสดงกรรมสท

xxx

้ัน xxxxxxท่จ

ะเลือกทา˚ การโอนสท

ธิครอบครอง

ได้ 2 วิธี คือ 1.โอนโดยข้อเทจ

จริง คือ การท่ผ

ู้ขายสละและส่งมอบการครอบครองให้แก่ผู้ซ้ือตามxxxxxx

กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377 และ 1378 ซ่ึงวิธีการโอนดังกล่าวไม่ต้องมีแบบหรือพิธีการแต่

อย่างใด 2. โอนตามประมวลกฎหมายท่ดิน พ.ศ. 2497 มาตรา 4 ทวิ โดยทา˚ เป็ นหนังสือและจดทะเบียน

ต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ี ซ่ึงอาจก่อให้เกิดปัญหาในกรณีท่ีxxxxxxxxxxxทา˚ สัญญาจะซ้ือจะขายท่ีดินต่อกันใน

ขณะน้ันผู้จะขายได้สละและส่งมอบการครอบครองท่ดินให้แก่ผู้จะซ้ือแล้ว เพียงแต่ยังมิได้เปลี่ยนแปลงชื่อ

ผู้ครอบครองทางทะเบียน หลักฐานทางทะเบียนจึงยังxxเป็ นช่ือของผู้จะขายอยู่ ผู้จะขายxxxxx˚ หลักฐาน

ทางทะเบียนไปหลอกขายท่ด

ินให้แก่บุคคลอ่ืนได้ ฉะน้ัน ท่

ิxxxxยังไม่มีเอกสารแสดงกรรมสิทธ์ิ (ท่ด

ินมือ

เปล่า) ประเภทท่ด

ินท่ม

ีหนังสอ

รับรองการทา˚ ประโยชน์ ในการทา˚ สัญญาจะซ้ือจะขายท่ด

xxxxxxxxxxx xxxxxxxx

จึงเหนว่า เม่ือศาลฎีกาได้มีแนวทางวินิจฉัยรับรองการโอนท่ด

ินท่ม

ีหนังสือรับรองการทา˚ ประโยชน์ xxxxxx

534

544

14 ค˚ำพิพำกษำฎีxxxxx 3393/2525, 3345/2525, 334/2532, 2155/2537, 6399/2551

กระทาได้ท้งั สองวิธีดังกล่าว การทา˚ สญ

ญาจะซ้ือจะขายท่ด

ินท่ม

ีหนังสอ

รับรองการทา˚ ประโยชน์จึงเป็นปัญหา

อย่างมาก หากต้องการแก้ไขปัญหาจะต้องจัดให้มีการทา˚ เป็ นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานxxxxxxxxท่

โดยมีหลักเกณฑปฏบ

ัติxxxxxxxเดียวกบ

การจดทะเบียนในท่ด

ินท่มีหลักฐานเป็นโฉนด และจะต้องทา˚ ให้การ

โอนท่ด

ินท่ม

ีหนังสือรับรองการทา˚ ประโยชน์น้ีเป็ นแนวทางเดียวกันมิใช่มีการแบ่งปฏบ

ัติได้ท้งั สองแนวทาง

ซ่ึงหากพิเคราะห์ตามมาตรา 4 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายท่ด

ิน จะเหน

ได้ว่าเจตนารมณ์โดยแท้ของมาตราน้

ต้องการท่ีจะป้ องกันการโอนสิทธิครอบครองในท่ีดินท่ีมีหนังสือรับรองการทา˚ ประโยชน์ เน่ืองจากหาก ปล่อยให้มีการโอนโดยส่งมอบการครอบครองกันได้โดยไม่มีการควบคุมหลักฐานทางทะเบียน จึงอาจ ก่อให้xxxปัญหาได้ ฉะน้ัน หากมีการแก้ไขxxxxxxกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1378 ให้อยู่ภายใน

บังคับแห่งบทบัญญัติประมวลกฎหมายท่ีดิน กจะทา˚ ให้ท้งั บทกฎหมายเฉพาะ คือ ประมวลกฎหมายท่ดิน

และบทกฎหมายทวไป คือ xxxxxxกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ จะได้มีความxxxxxxxxกันและมีหลักเกณฑ์ใน การโอนสทธิการครอบครองเป็นไปในแนวทางเดียวกนั

5. ขอ

เสนอแนะ

1. ปัญหาทางกฎหมายในxxxxx˚ บทกฎหมายมาตรา 237 และ 1300 xxxxxxกฎหมายแพ่ง

และพาณิชย์มาปรับใช้กบสถานะทางกฎหมายของผxxxx ซ้ือ

ตามxxxxxxกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 กรณีดังกล่าวมีหลักเกณฑ์ใน

การปรับใช้กบ

สถานะของผู้จะซ้ือ ท้งั น้ีตามแนวคา˚ วินิจฉัยของศาลฎีกาในหลายปี ท่ผ

่านมา จะเหน

ได้ว่าการ

ตีความของคา˚ ว่า “บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะจดทะเบียนxxxxxของตนได้อยู่ก่อน” น้ัน มีหลักเกณฑ์ในการ วินิจฉัยxxxxxxxxxxxจะแตกต่างกันและมีxxxxxxxxxในการxxxxxxxxxxxxxxท่ีจะหาข้อยุติxxxxxxชัดเจน ด้วย

ความเคารพต่อศาลผู้วิจัยเหน

ว่า เพ่ือคุ้มครองxxxxxของผู้จะซ้ือ หากพิสูจน์ให้เหน

ได้ว่าผู้จะซ้ือท่ด

ินซ่ึงเป็ น

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx˚ ระราคาค่าท่ด

ินครบถ้วนและเข้าครอบครองใช้ประโยชน์ในท่ด

ินแล้ว กน

่าจะถือได้

ว่าเป็นบุคคลผู้อยู่ในฐานะอนจะจดทะเบียนxxxxxxxxอยู่ก่อน เพียงเท่าน้ีย่อมถือได้ว่ามีความชัดเจนเพียงพอ

แล้วท่ีจะแสดงให้ศาลเหน

ว่า บุคคลดังกล่าวมิใช่เป็ นเพียงเจ้าหน้ีธรรมดาท่ัวไป แต่xxxxx

ระราคาค่าท่ีดิน

ครบถ้วนและได้เข้าxxxxxxxxxxxดินแล้ว เป็ นกรณีท่ีผู้จะซ้ือเข้าxxxxxxxxxxxxxxมากกว่าการทา˚ สัญญา โดยท่ัวไป อีกท้ังยังไม่มีหน้ีท่ีจะต้องช˚าระต่อผู้จะขายแล้ว เหลือเพียงแต่การดา˚ เนินการทางทะเบียนให้ ถูกต้องตามท่ีกฎหมายกา˚ หนดเท่าน้ัน จึงเป็ นการเหมาะสมแล้วท่ีศาลจะต้องเพิกถอนการจดทะเบียนนิติ กรรม ตามxxxxxxกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 ให้แก่ผู้จะซ้ือหากผู้ขายกระทาผิดตามสญญา

2. ปัญหาทางกฎหมายในการใช้xxxxxและอ˚านาจฟ้ องบังคับให้ปฏิบัติxxxxxxxxของ

ผู้รับโอนสทธตามสญญาจะซ้ือจะขายทด่ ิน

ตามแนวค˚าพิพากษาxxxxxxx 51/2540 วิเคราะห์xxxxxและอานาจฟ้ องบังคับให้ปฏิบัติxxx

xxxxxของผู้รับโอนxxxxxxxxxxxxxจะซ้ือขายท่ีดิน วิธีการxxxxxท่ีสุดท่ีบุคคลภายนอกผู้รับโอนxxxxxซ่ึงมิใช่

คู่สญญา จะเข้ามามีส่วนเก่

วข้องในส

ญาและxxxxxxมีxxxxxและอา˚ นาจในการฟ้ องบังคับให้ผู้จะขายโอน

535

545

กรรมสท

ธ์ใิ นท่ด

ินให้แก่ตนเอง คือ การท่บ

ุคคลภายนอกผู้รับโอนxxxxxควรตีความว่าสัญญาระหว่างผู้จะซ้ือ

และผู้จะขายเป็ นสัญญาเพ่ือประโยชน์บุคคลภายนอก และเรียกเอาประโยชน์จากสัญญาดังกล่าว ตาม xxxxxxกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 374 วรรคแรก

3. ปัญหาการทา˚ สญ

ญาจะซ้ือจะขายท่ด

ินของเอกชนท่ห

้ามโอน

เม่ือศึกษาตามแนวทางการวินิจฉัยของศาลจะเหน

ได้ว่า เม่ือทา˚ สญ

ญาจะซ้ือจะขายท่ด

ินต่อกัน ผู้

จะขายมักส่งมอบการครอบครองให้แก่ผู้จะซ้ือในทนที ศาลจึงพิพากษาว่าเป็นโมฆะแต่หากในการทา˚ สัญญา

จะซ้ือจะขายท่ด

ินของเอกชนท่ม

ีกา˚ หนดระยะเวลาห้ามโอน หรือในกรณีการทา˚ คา˚ ม่ันจะซ้ือจะขายท่ด

ินของ

เอกชนท่ีมีกา˚ หนดระยะเวลาห้ามโอน กระทา˚ โดยมิได้มีการส่งมอบการครอบครองต่อกันภายในกา˚ หนด

ระยะเวลาห้ามโอนกx

xxxxxท่ไี ด้ เพ่ือท่ผ

ู้จะซ้ือจะได้รับความคุ้มครองและเพ่ือxxxxxของผู้จะซ้ือผู้จะซ้ือต้อง

xxxxxx ไม่มีxxxxxxxในหลีกเล่ียงข้อกา˚ หนดห้ามโอนตามท่กฎหมายกา˚ หนด เมื่อสัญญาไม่เป็นโมฆะ ผู้จะ

ซ้ือกจ

ะได้สท

ธครอบครองท่ดิน

4. ปัญหาการทา˚ สญ

ญาจะซ้ือจะขายท่ด

ินท่ย

งั ไม่มีเอกสารแสดงกรรมสิทธ์ใิ นท่ดิน

ผู้วิจัยจึงขอเสนอแนะแนวทางการแก้ไขปัญหาการโอนสิทธิครอบครองท่ด

ินท่ม

ีหนังสือรับรอง

การทา˚ ประโยชน์ โดยต้องดา˚ เนินการให้บทกฎหมายเฉพาะ คือ ประมวลกฎหมายท่ดิน ตามมาตรา 4 ทวิ

และบทกฎหมายทวไป คือ xxxxxxกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1378 มีความxxxxxxxxกันและให้มี หลักเกณฑ์ในการโอนสิทธิครอบครองเป็ นไปในแนวทางเดียวกัน โดยท่ีดินท่ีมีหนังสือรับรองการทา˚

ประโยชน์ต้องจัดให้มีการทา˚ เป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานxxxxxxxxท่ตามประมวลกฎหมายท่ดิน

ตามมาตรา 4 ทวิ เพียงวิธีเดียวเท่าน้ัน ซ่ึงต้องทา˚ การแก้ไขบทบัญญัติประมวลกฎหมายกฎหมายแพ่งและ

พาณิชย์ มาตรา 1378 ท่xxxxxxxว่า “การโอนไปซึ่งการครอบครองนั้น ย่อมทา˚ ได้โดยส่งมอบทรัพย์สินท่

ครอบครอง” โดยเสนอแนะแนวทางแก้ไขประมวลกฎหมายกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1378 ใหม่

โดยแก้ไขxxxxxเติมว่า “ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติประมวลกฎหมายท่ดินการโอนไปซึ่งการครอบครองนั้น

ย่อมทา˚ ได้โดยส่งมอบทรัพย์สน

ท่ค

รอบครอง” กจะทาให้ปัญหาดังกล่าวหมดส้นไป

xxxxxxx xxxxxx. (2552). คาอธบ

บรรณานุกรม

ายกฎหมายลักษณะทรัพย์. พิมพ์คร้ังท่ี 12 ปรับปรุงโดย xxxxxxx

วายุภาพ กรุงเทพฯ : xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.

xxxxx x. xxxxxxxx. (2545). xxxxxxxxxท่ดิน. xxxxxxxxxxท่ี 5.กรุงเทพฯ : นิติบรรณการ.

ศนันทก

รณ์ โสตถิพันธุ.

(2553).คา˚ อธบ

ายซ้ือขาย แลกเปล่ียน ให้.คร้ังท่พ

ิมพ์ 4 xxxxxxxxxxxxxxxxx

จากด.

xxxxxxกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ประมวลกฎหมายท่ดิน

Xxxxx X. Foster. (2000). German Legal System & Laws. Oxford : Oxford University Press Sale of goods act 1979

536

546

The Civil Code 1907 (Burgerliches Gesetzbuch : BGB)