Escrow Account)

ระบบxxxxxรว

(Escrow Account)

สารบญััญ

xxxxxรวในตางประเทศ xxxxxรวในประเทศไทย

แนวคิดและหลักการของระบบxxxxxรว

สรุปราง พรบ “การจัดการดูแลผลประโยชนของคูสัญญา” บมจ. แผนxxxxxx พรอพเพอรต ี้ xxxxxลอปเมนท กับ ระบบ xxxxxรว

xxxxxรวในตาางประเทศ

xxxxxรวใในตาางประเทศ

⮚ สหรัฐอเมริกาเปนประเทศที่นําระบบ ระบบxxxxxรว มาใชอยางแพรหลาย และมักจะใชกับการซอ้ื ขายอสังหาริมทรัพย

⮚ xxxxยุโรป เชน เชค เบลเยี่ยม อิตาลี สเปน ฝร่งเศส อังกฤษ

⮚ xxxxอเมริกาใต เชน เม็กซิโก

⮚ ประเทศ Belize หรือที่รูจักกันอยางเปนทางการคือ British Houdulus เปน ประเทศในทะเลแคริบเบียนที่ใชระบบxxxxxรวดวย

xxxxxรวใในตาางประเทศ

Dubai Select เปนบริษัทอสังหาริมทรัพย แรกของประเทศxxxxxอาหรับเอมิเรตที่นํา ระบบxxxxxรวเขามาใช โดยใชกับ โครงการ “Bay Central” ที่เปนโครงการตึก 3 ตึกที่ผสมผสานระหวาง โครงการxxx อาศัยและโรงแรมหรูระดับ 5 ดาว

xxxxxรวใในตาางประเทศ

Pacific Concord Properties Inc.

ในประเทศฟลิปปนสนําระบบxxx

xxรวมาใช ับโครงการ “Lancaster

Suites Manila, Lancaster Atrium Manila และ Lancaster Cebu Resort Residences

xxxxxรวในประเทศไทย

การริเิเริ่xxxเเอสโครวในประเทศไทย

⮚ ในป 2536 กฎหมายxxxxxรว หรือ ร าง พ.ร.บ .การจั ดการดูแ ล ผลประโยชนของคูสญญาถูกริเร่ิมxxxxแรกในสมัยของรัฐบาลxxx xxxxxxx โดยการผลกดันของ 3 สมาคม

1. สมาคมธุรกิจบานจดสรร

2. สมาคมอสงั หาริมทรัพยไทย

3. สมาคมอาคารชุด

⮚ ตอมาป 2546 ในสมัยรัฐบาลของ พ.ต.ท.xxxxxx xxxxxxx โดยการจุด xxxxxxของ นายxxxxx จาตุศรีพิทักษ

⮚ ป 2547 สํานักนโยบายระบบการเงิน การออม และการลงทุน สํานักงาน

เศรษฐกิจการคลัง (สศค.) เปนผู ดทํายกรางกฏหมายxxxxxรว

⮚ ปจจุบันเปนรางกฎหมายที่ผานการพิจารณาของคณะกรรมการกลั่นกรอง เรื่องเพื่อเสนอครม.แลวแตยังxxxระหวางการรอเขาพิจารณาในครม.

เหตุผลของการผลักดันxxxxxรวในประเทศไทย

ภายหลังจากที่ประเทศไทยประสบกับภาวะวิกฤตเศรษฐกิจต้ังแตกลางป 2540 ผxx xxxxxxxx ผบู ริโภค อุตสาหกรรมอสงั หาริมทรัพยและธุรกิจอื่น ๆท่ีเก่ียวของ ได ประสบปญหาสําคัญดังตอไปนี้

1. ปญหาการขาดสภาพคลองทางการเงินในระบบ ทําใหxxxxxxxเงินทั้งในสวน

ท่ีสนับสนุนผ ระxxxxxxในการกอสรางโครงการเดิมใหแลวเสร็จหรือ

ดําเ นิ นโครงการใหมและสนับสนุนผูบริโภคในดาน กํ า ลั ง ซื้ อ

2. ปญหาการขายอส หาริมทรัพยxxxx ทําใหxxxxxxxคาxxคางในระบบเปน

จํานวนมากท้ังxxxxxกอสรางเสร็จแลวและท่ีอยูในระหวางการกอสราง

3. ปญหาการไมxxxxxxสงมอบอส

หารมทรพยได

ําให

ปู ระxxxxxxหรือผู

ซ ไมxxxxxxxxxxxส่ิงที่ประสงคได

แนวคิดิดและหลกั การของระบบxxxxxรว

แนวคิิดและหลักการของระบบ xxxxxรว

“xxxxxรว” เปนระบบที่ชวยเสริมสรางความมน

ใจใหกับทุกxx

xxxxรวมอxxใน

กระบวนการซือ้ ขายทรัพยสินโดยเปน การตกลงก

ระหวางผูซื

ผูขาย และผูที่ม

สวนเกี่ยวของท่ีจะทําการสงมอบเอกสาร สญญาหรือทรัพยสินทจะแลกเปล่ียน

กันใหคนกลางผูไมมีสวนไดเสียในการซื ขายเก็บรกษาั เอาไวจนกวาคสู ญญาอีก

ฝายหน่ึงจะปฏิบัติตามหนาที่หรือเงอื่ นไขxxxxxตกลงกัน โดยอาศัยหลกการ

ยอมรับในขอตกลงที่จะปฏบัตระิ หวางคูสญญาxxx การสงมอบทรพยสนแลิั ะเงนิ

ใหxxxภายใตการดูแลของคนกลางและหลักการสละxxxxxอ เวลาอนควร

พึงไดจนกวาจะถึง

ผทู ่ีมี่มสีีสววนเก่ีย่ยวขออ งในระบบxxxxxรว

1. สญญาจะซอ้ื จะขาย

4. โฉนด, กรรมxxxxx

ผจู ะซ้ือ

ผูจะขาย

2.ชําระเงินดาวน

 6. สงมอบบัญชีxxxxxรวxxxxxxดอกเบี้ย

ผูจัดการดูแล

3. เปดบัญชีและxxxxxxดาวนผูจะซื้อเขาบญั ชี

ผลประโยชน

ของคูสัญญา

 สถาบนั การเงิน

5. ปดบญั ชีxxxxxรวxxxxxxดอกเบ

ขอดีขขอองงรระะบบxxxxxรว

⮚ เปนเ ครื่ อ งมือ ในการปรับโครงส ร างของธุรกิ จ

อส หาริมทรัพย เพราะจะทําใหผูประกอบการมีความ

รับผิดชอบตอผลงานมากขึ้น

⮚ ผู ระxxxxxxจะแขงขันกนมากขึ้นในดานคุณภาพซึ่งจะ

เปนผลxxxxผ รxxx คมากขึ้น

⮚ คุมครองและปกปองรวมทั้งสรางความม่นใจใหกับผูซื้อ

ขอเสียียของระบบxxxxxรว

⮚ ผูประกอบการรายใหมที่มีเงินทุนหมุนเวียนไมมากจะไม xxxxxxเขามาในตลาดได

⮚ ความยุงยากทางดานเอกสารที่เกี่ยวกับสัญญาxxxxxรว ทั้งกับลูกคาและสถาบันการเงิน

⮚ ความไมมั่นใจของผูประกอบการตอวงเงินสินเชื่อใน xxxxxxxxxxกสู ําหรับคากอสรางของแตละสถาบันการเงิน

สรุปปราาง พ.ร.บ. “การจัด

การดูแแล

ผลประโยชนข

องคูสูสัญญา”

ราาง พ.ร.บ. “การจัดการดูแูแลผลประโยชนขขอองคูสูสญั ญา”

❖ มีหัวขอหลกั ๆ xxx 5 หมวด

1. การจดทะเบียนเปนผูด

ูแลผลประโยชนของคูสัญญา

2. ผ ัดการดูแลผลประโยชนของคูสญxxx

3. หลกเกณฑ วิธีการและเงื่อนไขการจัดการดูแลผลประโยชนของ คูสัญญา

4. การกํากับดูแลและการตรวจสอบ

5. บทกําหนดโทษ

ราาง พ.ร.บ. “การจัดัดการดูแูแลผลประโยชนของคูสูสxxxxx”

❖ หมวด 2 วาดวยเรื่องผูจัดการดูแลผลประโยชนของคูสัญญามีการกําหนดไววา

สัญญาแตงตั้งผูจัดการดูแลผลประโยชน

1. ชื่อและที่xxxของคูสัญญา

องคูสัญญาตองมีรายการตอไปน

2. หลกเกณฑ วิธการและเงื่อนไขแหงสญญาเพื่อใหผ ูด ูแลจดการดูแลผลประโยชน

3. กรรมxxxxxในทรัพยสิน

4. หลกเกณฑ วิธการและเง่ือนไขการเปดบัญชี การฝากหรือการเบิกถอนเงินและการปดบัญช

5. xxxxx หนาที่และความรับผิดชอบของผูซ

6. คาใชจายและคาธรรมเนียม

7. วันเร่ิมและสิ้นสุดการจดการดูแล

ผูขาย และผู

ูแลจัดการดูแลผลประโยชน

8. รายการอื่นๆตามที่ธนาคารแหงประเทศไทยกําหนด

ราาง พ.ร.บ. “การจัดัดการดูแูแลผลประโยชนของคูสูสxxxxx”

❖ หมวด 3 วาดวยหลักเกณฑ วิธีการ และเงื่อนไขการจัดการดูแลผลประโยชนของคูสัญญา

▪ ผูจัดการดูแลผลประโยชนของคูสญญาตองตรวจสอบเอกสารของคูสัญญา และแจงคูสัญญาอีกฝาย ทันทีถาพบขอบกพรอง (มาตรา 8)

▪ ผูจัดการดูแลผลประโยชน องคูสญxxx ตองเ ปดบญชกบสัีั ถาบนการเงนิ และดแู ลผลประโยชนของ

คูสัญญาเมื่อผ ื้อไดxxx ระเงนตงแตคร้ัิ าวแรก (มาตรา 9)

▪ เมื่อคูสัญญาไดปฏิบัติxxxxxxxxแลว ผูจ ัดการดูแลผลประโยชนของคูสัญญาตองโอนเงินและ ดอกเบี้ยท้งสินใหแกผูขาย แตในทางกลับกันถาไมไดปฏิบัติxxxxxxxxก็จะตองโอนเงินและ

ดอกเบี้ยใหแกผู (มาตรา 11 และ 12)

▪ ผูจดการดูแลผลประโยชนของคูสัญญาตองแยกบญั ชีxxxxxรวอยางชัดเจน เนื่องจากเจาหนี้ของ

ผูจัดการดูแลผลประโยชน

องคูสัญญาไมxxxxxx ยึด หรือ อายัดเพื่อบังคับชําระหนี้ท

ในคดีแพง

และคดีล ละลาย (มาตรา 13)

ราาง พ.ร.บ. “การจัดดั การดูแูแลผลประโยชนของคูสูสxxxxx”

❖ หมวด 5 บทกําหนดโทษ

▪ กรรมการ ผูจดการ พนักงานซ่ึงรบั ผิดชอบในการดําเนินงานของผูจดการดูแลผลประโยชนกอใหเกิดความ เสียหายแกคูสญญาตองระวางโทษจําxxxไมxxxสิบป หรือ ปรับไมเกิน 1ลานบาท (มาตรา 18)

▪ ผ ัดการดูแลผลประโยชน

องคูสญญาไมปฏิบ

ิตามมาตรา 13 ตองระวางโทษปรับไมเกินสามแสนบาท

(มาตรา 19)

▪ ผxx ัดการดูแลผลประโยชนข องคูสัญญาใดลงรายการเท็จลงในบัญชี แกไขบัญชี หรือเอกสารประกอบการ ลงบญั ชี ตอ งระวางโทษปรับไมเกินสามแสนบาท (มาตรา 20)

▪ ผูใดยินยอมใหบุคคลใดนอกจากผูจัดการดูแลผลประโยชนของคูสัญญาจัดการดูแลผลประโยชนของ คูสัญญา ตองระวางโทษปรบั ไมเกินหาป หรือปรับไมเกินหาแสนบาท หรือทังจําท้ังปรับ (มาตรา 21)

▪ ในกรณีที่ผูจัดการดูแลผลประโยชนของคูสัญญาใดกระทําความผิดตามมาตรา 19 หรือ 20 กรรมการ

ผ ัดการหรือบุคคลใดซึ่งรับผิดชอบในการดําเนินงาน ตอ งระวางโทษจําxxxไมเกินสามปหรือปรับไมเกิน

สามแสนบาท หรือท้งxxx xxxxปรับ (มาตรา 22)

ราาง พ.ร.บ. “การจัดดั การดูแูแลผลประโยชนของคูสูสญัญญญาา”

❖ xxxxxxxxxx

ถาพระราชบัญญxx

xxxxมีผลบังคับใช บุคคลใดประกอบการจัดการ

ดูแลผลประโยชนของคูสัญญาหรือกิจการอื่นใดในลักษณะ

ทํานองเดียวก

อยูกอนให

่นคําขอใบx

xxญาต จากธนาคารแหง

ประเทศไทยภายใน 90 วัน

บมจ.

แผนนดินินทอง

พร็อ็อพเพอรต

กบัxx

xx xxเีเวลลอปเมน ท

ระบบxxxxxรว

บมจ.

แผนนดินินทอง

พร็อ็อพเพอรต

ี้ xxx

xxลอปเมนนท

กับ

xxxxxรว

• บมจ. แผนxxxxxx ริเริ่มใชร ะบบxxxxxรวมาตังแตป 2543

โดยเนxxxxบานสงสราง

• เหตุผลหลักของการนํามาใช คือ การสรางความเชื่อม่นxx xบ ลูกคา

• ขน้ ตอนการทาxxxxxรวของบริษัทฯ เปนการรวมมือระหวาง บริษัทฯกับสถาบันการเงินท่ีสนับสนุนวงเงินxxxxxxxใหกับ โครงการนั้นๆ

บมจ.

แผนนดินินทอง

พร็อ็อพเพอรตตี้ ดเี วลลอปเมน

ท กบัับ

xxxxxรว

ขั้นตอนการทําxxxxxรว

จอง  

ทําสญญาซื้อขาย +

เปดบญั ชีxxxxxรว

เงินดาวน No. 1-8 (xxxxxรว)

ออกโดยผูควบคุมงานกอสราง

ใบร

รองความ

xxxxx

อนม

ัติจากทางสถาบ

สมบูรณของบาน

ปดบัญชเี อสโครว

การเงินที่ใหสินเชื่อ

ข้น้ ตอนของการxxxxxxxxโครวขของบริษิษทั ฯ

1. สญญาจะซอ้ื จะขาย

ผูจ ะซ้ือ

2.เปดบญั ชีxxxxxรว

3. ใบรับรองความสมบูรณข องบาน หรือ

 ไถถอนโฉนด + ชําระหน

4. โฉนด,

และชําระเงินดาวน

 5. ปดบญั ชีxxxxxรวท

กรรมxxxxx รวมทังดอกเบ

ผูใหกหู รือ สถาบนั การเงิน

บมจ.

แผนนดินินทอง

พร็อ็อพเพอรต

ี้ xxx

xxลอปเมนนท

กับ

xxxxxรว

การสนับสนุนจากสถาบันการเงินxxxxxxxxxเช่ืxxxxเก่ียวของกับxxxxxรว

1. สถาบนการเงินจะสนับสนุนในเรื่องวงเงินคากอสรางบาน เน่ืองจากมีxxxxxรวหลักประกัน

2. สถาบนการเงินจะดูแลเงินที่อย นxxxxxรวจน กวาทง้ั 2 ฝาย

ปฏิบัติxxxxxxxxและไมมีขอโต ยงจากฝายใดฝายหนึ่ง

บมจ.

แผนนดินินทอง

พร็อ็อพเพอรต

ี้ ดีเีเวลลอปเมน

ท กบั

xxxxxรว

ยอดขายเปนจํานวนยูนิต ตามโครงการ ต แตป 2543 - 2549

ป	2543	2544	2545	2546	2547	2548	2549
ยอดรวม (ยูนิต)	1	287	180	227	163	169	23

250

200

150

100

50

-

2543 2544 2545 2546 2547 2548 2549

บานลาดพราว บานรามอินทรา บานรามคําแหง โกลเดนเฮอริเทจ โกลเดนxxxxxด โกลเดนนครา แกรนด โมxxxx

ภาพรวมของโครงการของโกลเดน

โครงการxxxxxxดําําเนินินการxxxู

แลนด

ต้ัง

แตปป

2543 -

ปจจจุบุบนันั

โครงการท่ีปี่ปดดแลว

1

1

โกลเด

เฮอริเทจ

บานลาดพราว

2

2

โกลเดน xxxxxด

3

โกลเดนนครา

บานรามอินทรา

3

บานรามคําแหง

4

1

2

1

3

2

3

4

แกรนด โมxxxx

โครงการบานลาดพราาว

1. บานลาดพราว 1: จํานวนยูนิต 233 เนื้อที่ 90 ไร

2. บานลาดพราว 2: จํานวนยูนิต 44 เนื้อที่ 22 ไร

3. บานลาดพราว (เอ็กคxxxxฟ): จํานวนยูนิต 23 เนื้อที่ 14 ไร

โครงการรามอินินทรา

บานรามอินทรา : จํานวนยูนิต 124 เนื้อที่ 36 ไร

โครงการบาานรามคํําแหง

บานรามคําแหง : จํานวนยูนิต 126 เนอ้ื ที่ 49.20 ไร

โครงการโกลเดนน xxxxxด

1. โกลเดนxxxxxด เฟส 1: จํานวนยูนิต 140 เนื้อท่ี 83 ไร ขายแลว 135 ยูนิต

2. โกลเดนxxxxxด เฟส 2: จํานวนยนิต 100 เนอท้ื ่ี 65 ไร ขายแลว 74 ยูนิต

3. โกลเดนxxxxxด เฟส 3: จํานวนยน

ิต 35 เนื้อที่ 17 ไร ขายแลว

28 ยูนิต

4. โกลเดนxxxxxด เฟส 4: จํานวนยน

ิต 20 เนื

ที่ 10 ไร เรม

เปดตัวปลายป 2550

โครงการโกลเดนนเฮอริเเทจ

1. โกลเดนเฮอริเทจ เฟส 1: จํานวนยนู ิต 109 เนื้อที่ 93 ไร ขายแลว 90 ยูนิต

2. โกลเดนเฮอริเทจ เฟส 2: จํานวนยูนิต 93 เนื้อที่ 80 ไร เร่ิมเปดตัวกลางป 2550

โครงการโกลเดนนนครา

1. โกลเดนนครา เฟส 1: จํานวนยูนิต 248 เนื้อที่ 143 ไร ขายแลว 154 ยูนิต

2. โกลเดนนครา เฟส 2: จํานวนยนิต 326 เนอ้ื ที่ 150 ไร เร่ิมเปดตัวกลางป 2550

โครงการแกรนด โมxxxx

แกรนด โมxxxx เฟส 1: จํานวนยูนิต 175 เนื้อท่ี 107 ไร ขายแลว 102 ยูนิต

Housing Projects

มูลคาท่ีเหลอื

46%

ขาย

54%

1,953

7,352 3,441

โกลเดนเฮ อริเทจ โกลเดนxxxxxด โกลเดนนครา แกรนด โม xxxx มูลคาที่เหลือ

1,204

2,114

โครงการ	ไร	มูลคา (พันลานบาท)	ขาย	ที่เหลอื
โกลเดนเฮอรเิ ทจ	172	4,024	1,953	2,071
โกลเดนxxxxxด	175	4,265	3,441	824
โกลเดนนครา	293	5,311	2,114	3,197
แกรนด โมxxxx	123	2,644	1,204	1,440
รวม	763	16,244	8,712	7,532

บมจ.

แผนนดินินทอง

พร็อ็อพเพอรต

ี้ ดีเีเวลลอปเมน

ท กับับ

xxxxxรว

จํานวนเงินท่ีxxxในxxxxxรวต แต  2543 – 2549 ณสินป 31 ธนั วาคม

ป	2543	2544	2545	2546	2547	2548	2549
จํานวน (ลานบาท)	-	372	283	506	747	1001	589

1200

1000

800

600

400

200

0

2543 2544 2545 2546 2547 2548 2549

บมจ.

แผนนดินินทอง

พร็อ็อพเพอรต

้ี ดีเีเวลลอปเมน

ท กับ

xxxxxรว

ความรับผิดชอบของบริษัทฯตอลูกคา

• บริษัทฯจะกําหนดเรื่องของxxxxxรวไ วในหัวขอการชําระ เงิน การโอนกรรมxxxxx, การกอสรางบานเสร็จสมบูรณ และ

การผิดสัญญา ในสญญาจะซ จะขายอยา งชัดเจน

• ตง้ แตบริษัทฯ นําระบบxxxxxรวมาใช บริษัทฯยังไมเคยผิด สัญญาจนกระท่ังลูกคาฟองรองยึดเอาบัญชีxxxxxรวคืน

บมจ.

แผนนดินินทอง

พร็อ็อพเพอรตต้ี

ดีเีเวลลอปเมนนท

กบัับ

xxxxxรว

คําถาม - คําตอบ