ณ วันท'ีกองทุนรวม WHAPF เข้าลงทุน (1 ธ.ค.56) ด้วยวิธีรายได้โดย ไนท์แฟรงค์

ข) สมมตฐิ านอตราการเช่าพนื Ê ที'

xxxxแฟรงค์ กําหนดอตราการเช่าพืนÊ ทระหี' วา่ งxxxx xxxxxxxx เท่ากับร้อยละ 100 และเมื'อสินÊ สุดสัญญาเช่า เท่ากับร้อยละ

97 เพื'อสํารองสําหรับอต

ราว่างและเผื'อหนีสÊ ูญร้อยละ 3 และปี ที' 25 – 29 ใกล้สินÊ สดสญ

ญาxxxxxx'ดิน เท่ากับร้อยละ 85 เพื'อ

สํารองสําหรับอัตราว่างและเผื'อหนีสÊ ญร้อยละ 15

ค) สมมตฐิ านคา่ ใช้จ่าย

ต้นทุนในการดําเนินงาน		จาํ นวนค่าใช้จ่าย
1	คา่ ใช้จ่ายด้านบริหารอสงั หาริมทรัพย์	xxxxxxxxคา่ ใช้จ่ายบริหารกองทนุ ระหวา่ งบลจ.กสิกรไทยกบั บริษัทฯ
2	กนั สํารองเพื'อดแู ลรักษาทรัพย์สิน	ร้อยละ 1.50 ของรายได้รวม

ง) สมมตฐิ านอตราคิดลด (Discount Rate)

xxxxแฟรงคก

ําหนดอัตราคด

ลดที'อต

ราร้อยละ 10.50 โดยอ้างอิงจากอัตราผลตอบแทนการลงทุนจากพันธบัตรรัฐบาลอาย

10 ปี บวกกับความเสี'ยงจากการลงทนในตวั xxxxxxx xน ซงึ' ประกอบกจิ การประเภทโรงงานและ/หรือคลังสินค้าให้เช่า และได้

xxx นึงถึงผลตอบแทนที'ได้รับจากการขายโรงงานอื'นในพืนÊ ที'ใกล้เคยงกัน

จากข้อสมมตฐิ านดงั กล่าวข้างต้นในการประเมินxxxxxxโครงการ WHA Mega Logistics Center (ถนนบางนา-ตราด ก.ม. 19) โดย วธิ ีรายได้แบบคิดลดกระแสเงินสด xxxxxxท'ีดินพร้ อมส'ิงxxxxxxx xxของโครงการดังกล่าว ณ วันท'ีกองทุนรวม WHAPF เข้า

ลงทุน ประเมนิ โดยxxxxแฟรงค์ เท่ากับ 1,124.00 ล้านบาท โดยมีรายxxxxxxxxxxประเมินมลค่า ดงั นี

ตารางท'ี 40 การประเมนxxxxxx สินทรพยโคร์ั งการ WHA Mega Logistics Center (ถนนบางนา-ตราด ก.ม. 19)

ณ วันท'ีกองทุนรวม WHAPF เข้าลงทุน (1 ธ.ค.56) ด้วยวิธีรายได้โดย xxxxแฟรงค์

ช่วงระยะเวลา	จาํ นวนวัน	กระแสเงนิ สดจาก ทรัพย์สิน	ค่าก่อสร้างอาคาร	ค่าใช้จ่ายใน การซือÊ -ขาย	กระแสเงนิ สดสุทธิ
ปีที' 1 (วนั ที'ลงทนุ )	243	69,923,875			69,923,875
ปีที' 2	365	104,328,412			104,328,412
ปีที' 3	365	107,411,658			107,411,658
ปีที' 4	365	111,821,352			111,821,352
ปีที' 5	365	115,272,415			115,272,415
ปีที' 6	365	120,595,889			120,595,889
ปีที' 7	365	123,679,882			123,679,882
ปีที' 8	365	123,593,239			123,593,239
ปีที' 9	365	131,057,492			131,057,492
ปีที' 10	365	137,775,780			137,775,780
ปีที' 11	365	138,037,499			138,037,499
ปีที' 12	365	144,322,829			144,322,829
ปีที' 13	365	153,271,828			153,271,828
ปีที' 14	365	153,174,535			153,174,535
ปีที' 15	365	162,113,615			162,113,615

ช่วงระยะเวลา	จาํ นวนวัน	กระแสเงนิ สดจาก ทรัพย์สิน	ค่าก่อสร้างอาคาร	ค่าใช้จ่ายใน การซือÊ -ขาย	กระแสเงนิ สดสุทธิ
ปีที' 16	365	170,791,884			170,791,884
ปีที' 17	365	170,758,194			170,758,194
ปีที' 18	365	171,950,010			171,950,010
ปีที' 19	365	177,608,384			177,608,384
ปีที' 20	365	177,498,946			177,498,946
ปีที' 21	365	191,435,861			191,435,861
ปีที' 22	365	204,351,484			204,351,484
ปีที' 23	365	204,311,257			204,311,257
ปีที' 24	365	210,765,734			210,765,734
ปีที' 25	365	188,979,209			188,979,209
ปีที' 26	365	191,530,097			191,530,097
ปีที' 27	365	193,481,873			193,481,873
ปีที' 28	365	63,674,643			63,674,643
ปีที' 29	115	63,982,538			63,982,538
การคํานวณ Terminal Value			อัตราคิดลด มxx ค่าปัจจุบนั สทุ ธิ (NPV) หรือประมาณ บาท/ตารางเมตร		10.50% 1,186,921,530 1,187,000,000 20,678
ปีที' 29	0.0	0
YP for n years (*)						0
Terminal Value for n years
หัก-ค่าxxxxxx'ดินซงึ' คิดเป็ นมxx ค่าปัจจุบนั		สทุ ธิแล้ว				62,747,238
xxxxxxxxเช่าตามระยะเวลาคงเหลือสัญญาเช่าท'ีดนิ และxxxxxxxxเช่าอาคารปัจจุบัน 1,124,174,293
หรือประมาณ						1,124,000,000
xxxxxxxxxxxxxxx x xxxx'ี 1 ธันวาคม 2556 (วันท'ีจะลงทุน) 1,124,000,000

SENSITIVITY ANALYSIS			อัตราคิดลด
10.00%			1,242,808,440
10.50%			1,186,921,530
11.00%			1,134,836,070

รายงานความเห็นของที'ปรึกษาทางการเงนิ อxx xxเกี'ยวกับรายการได้มาและจําหน่ายไปซึ'งสนิ ทรพย์

ตารางท'ี 41 Cash Flow Projection โครงการ WHA Mega Logistics Center (ถนนบางนา-ตราด ก.ม. 19)

ณ วันท'ีกองทุนรวม WHAPF เข้าลงทุน (1 ธ.ค.56) ด้วยวิธีรายได้โดย xxxxแฟรงค์

ปี 56

ธ.ค.56- 31 ก.ค.57

(วันลงทนุ )

ปี 57

ส.ค.57-

ก.ค.58

ปี 58

ส.ค.58-

ก.ค.59

ปี 59

ส.ค.59-

ก.ค.60

ปี 60

ส.ค.60-

ก.ค.61

ปี 61

ส.ค.61-

ก.ค.62

ปี 62

ส.ค.62-

ก.ค.63

ปี 63

ส.ค.63-

ก.ค.64

ปี 64

ส.ค.64-

ก.ค.65

ปี 65

ส.ค.65-

ก.ค.66

คาดว่าสภาวะตลาดxxxxxxxxxx ค่าเช่าปรับเพ'มิ ขนึÊ อย่างต่อเน'ือง

ค่าxxxxxxท'ี

ฟืÊนตัวและเพ'ิมขนึÊ

รายได้ดําเนินงานสุทธจากค่าใช้จ่าย

69,923,875

104,328,412

107,411,658

111,821,352

115,272,415

120,595,889

123,679,882

123,593,239

131,057,492

137,775,780

ปี 66

ส.ค.66-

ก.ค.67

ปี 67

ส.ค.67-

ก.ค.68

ปี 68

ส.ค.68-

ก.ค.69

ปี 69

ส.ค.69-

ก.ค.70

ปี 70

ส.ค.70-

ก.ค.71

ปี 71

ส.ค.71-

ก.ค.72

ปี 72

ส.ค.72-

ก.ค.73

ปี 73

ส.ค.73-

ก.ค.74

ปี 74

ส.ค.74-

ก.ค.75

ปี 75

ส.ค.75-

ก.ค.76

คาดว่าสภาวะตลาดxxxxxxxxxx ค่าเช่าปรับเพ'มขนึÊ อย่างต่อเน'ือง

ค่าxxxxxxท'ี

ฟืÊนตัวและเพ'ิมขนึÊ

รายได้ดําเนินงานสุทธจากค่าใช้จ่าย

138,037,499

144,322,829

153,271,828

153,174,535

162,113,615

170,791,884

170,758,194

171,950,010

177,608,384

177,498,946

ปี 76

ส.ค.76-

ก.ค.77

ปี 77

ส.ค.77-

ก.ค.78

ปี 78

ส.ค.78-

ก.ค.79

ปี 79

ส.ค.79-

ก.ค.80

ปี 80

ส.ค.80-

ก.ค.81

ปี 81

ส.ค.81-

ก.ค.82

ปี 82

ส.ค.82-

ก.ค.83

ปี 83

ส.ค.83-

ก.ค.84

ปี 84

1ส.ค.84-

23พ.ย.84

คาดว่าสภาวะตลาดxxxxxxxxxx ค่าเช่าปรับเพ'มิ ขนึÊ อย่างต่อเน'ือง

ค่าxxxxxxท'ี

ฟืÊนตัวและเพ'ิมขนึÊ

รายได้ดําเนินงานสุทธจิ ากค่าใช้จ่าย

191,435,861

204,351,484

204,311,257

210,765,734

181,652,242

188,979,209

191,530,097

193,481,873

63,674,643

รายงานความเห็นของที'ปรึกษาทางการเงนิ อxx xxเกี'ยวกับรายการได้มาและจําหน่ายไปซึ'งสนิ ทรพย

2) สรุปประเมนิ xxxxxxสินทรัพย์โครงการ WHA Mega Logistics Center (ถนนบางนา-ตราด ก.ม. 19) โดย BKKPA

BKKPA ได้ทําการประเมินมลค่าสินทรัพย์โดยใช้วิธีต้นทุนxxxxx (Depreciated Replacement Cost Approach) และวิธีคิด

จากรายได้ (Income Approach) แบบวธิ ีคิดลดกระแสเงินสด (Discounted Cash Flow) อย่างไรก็ดี BKKPA เห็นว่า วิธีคิดจาก รายได้เป็ นวธิ ีการประเมินมxx ค่าที'เหมาะสม เนื'องจากทรัพย์สินที'ประเมินเป็ xxx'ดินพร้ อมอาคารคลังสินค้าที'ก่อให้เกิดรายได้จาก การนําพืนÊ ที'ภายในอาคารปล่อยเช่า โดยอ้างอิงการประเมินมxx ค่า ณ วนั ที' 1 ธันวาคม 2556 ซึ'งเป็ นxxxxx'คาดว่ากองทุนรวม WHAPF จะเข้าลงทุนในสินทรัพย์ ซงึ' มีการก่อสร้างแล้วเสร็จ ผลการประเมินด้วยวิธีดงั กล่าวมีรายละเอียดดงั นี Ê

สรุปประเมินมxx คา่ สินทรัพย์ด้วยวธิ ีคดิ จากรายได้แบบวิธีคดิ ลดกระแสเงินสดโดย BKKPA

ก) สมมตฐิ านอตราค่าเช่า

BKKPA ประมาณการค่าเช่าโดยอ้างอิงจากอตราค่าเช่าและค่าบริการxxxxxxxx ภายหลังสินÊ สุดสัญญาอ้างอิงอัตราค่า

เช่าตลาด โดยพิจารณาจากข้อมล

ตลาดคา่ เช่าในบริเวณใกล้เคียง ขึนÊ อยู่กับทําxxxx'ตัง

สภาพอาคาร สิ'งอํานวยความสะดวก

สาธารณปโภค ทงั Ê นี ÊBKKPA กําหนดการปรับอัตราค่าเช่าเพิ'มทุกๆ 3 ปี ครังÊ ละร้อยละ 10

ข) สมมตฐิ านอตราการเชา่ พนื Ê ท

BKKPA กําหนดอต

ราการเช่าพืx

xx'ในปี 2556 – 2566 ร้ อยละ 100 และปี 2567 จนถึงสินÊ สุดสัญญาxxxx xxxxละ 95 โดย

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxและxxxxxxxเช่าพืนÊ ที'สินทรัพย์ในปัจจุบัน พบว่ามีอัตราการเช่าพืนÊ ที'ร้ อยละ 100 ของพืxxx'

คลังสินค้า ซึ'งเป็ นสญ

ญาเช่าระยะยาว 10 ปี สินÊ สด

สัญญาปี 2566

ค) สมมตฐิ านคา่ ใช้จ่าย

ต้นทุนในการดําเนินงาน		จาํ นวนค่าใช้จ่าย
1	คา่ ใช้จ่ายด้านบริหารอสงั หาริมทรัพย์	xxxxxxxxคา่ ใช้จ่ายบริหารกองทนุ ระหวา่ งบลจ.กสิกรไทยกบั บริษัทฯ
2	คา่ xxxxxx'ดนิ	xxxxxxxxxxxxxx'ดนิ
3	สํารองเงินปรับปรุงในxxxxx	xxxxละ 1 ของรายได้รวม

ง) สมมตฐิ านอตราคิดลด (Discount Rate)

BKKPA กําหนดอต

ราคด

ลดที'อัตราร้อยละ 11 โดยพิจารณาจากอัตราผลตอบแทนการลงทุนในพันธบัตรรัฐบาล รวมกับ

ค่าความเสี'ยงจากประเภทธุรกิจ การบริหาร การตลาดและภาวะเศรษฐกิจ

จากข้อสมมติฐานดังกล่าวข้างต้นในการประเมินxxxxxxโครงการ WHA Logistics Center Project (ถนนบางนา-ตราด ก.ม. 19)

โดยวิธีรายได้แบบคดลดกระแสเงินสด มxx คา่ สทธิ ิการเช่าทดี ินพร้อมส'ิงxxxxxxxxxของโครงการดังกล่าว ณ xxxxx'กองทุนรวม

WHAPF เข้าลงทุน ประเมินโดย BKKPA เท่ากับ 1,127.00 ล้านบาท โดยมีรายxxxxxxxxxxประเมินมลค่าแสดงไว้ในหน้า

ถดไป

ตารางท'ี 42 การประเมนxxxxxx สินทรัพย์โครงการ WHA Mega Logistics Center (ถนนบางนา-ตราด ก.ม. 19)

ด้วยวิธีรายxxx x วันท'ีกองทุนรวม WHAPF เข้าลงทุน (1 ธ.ค.56) โดย BKKPA

	ปี 56 (1 ธ.ค.- 31 ธ.ค.)	ปี 57 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 58 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 59 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 60 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 61 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 62 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 63 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 64 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 65 (ม.ค.-ธ.ค.)
กระแสรายได้สุทธจาก ค่าใช้จ่าย	7,997,599.94	95,690,851.46	97,188,313.70	105,543,223.45	105,041,140.64	111,641,546.29	120,986,792,03	121,993,541.75	123,484,973.46	137,114,892.45
อตั ราคดิ ลดกระแสเงนิ สด	0.9912	0.8930	0.8045	0.7247	0.6529	0.5882	0.5299	0.4774	0.4301	0.3875
xxxxxxปัจจุบนั ของกระแส รายได้สุทธแิ ต่ละงวด	7,927,029.12	85,447,241.50	78,184,110.84	76,491,790.22	68,583,251.46	65,669,232.15	64,113,683.80	58,240,692.78	53,110,516.63	53,128,592.95

	ปี 66 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 67 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 68 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 69 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 70 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 71 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 72 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 73 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 74 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 75 (ม.ค.-ธ.ค.)
กระแสรายได้สุทธจาก ค่าใช้จ่าย	142,179,939.01	137,019,528.47	151,764,410.77	151,706,242.04	151,640,534.96	167,092,469.90	167,023,703.53	166,960,034.07	184,806,008.06	184,730,514.49
อตั ราคดิ ลดกระแสเงนิ สด	0.3491	0.3145	0.2833	0.2552	0.2299	0.2072	0.1866	0.1681	0.1515	0.1365
xxxxxxปัจจุบนั ของกระแส รายได้สุทธแิ ต่ละงวด	49,631,746.57	43,090,449.39	42,997,589.33	38,721,804.63	34,869,437.73	34,614,876.06	31,171,800.81	28,071,992,29	27,993,305.26	25,208,880.20

	ปี 76 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 77 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 78 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 79 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 80 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 81 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 82 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 83 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 84 (ม.ค.-23 พ.ย.)
กระแสรายได้สุทธจากค่าใช้จ่าย	183,810,966.23	203,450,612.99	203,372,393.88	203,289,813.59	224,888,222.14	223,882,766.06	223,797,315.18	247,555,271.55	221,980,650.74
อตั ราคดิ ลดกระแสเงนิ สด	0.1229	0.1108	0.0998	0.0899	0.0810	0.0730	0.0657	0.0592	0.0539
xxxxxxปัจจุบนั ของกระแสรายได้สุทธ แต่ละงวด	22,597,536.38	22,533,376.09	20,292,497.46	18,274,127.92	18,212,347,62	16,334,262.73	14,709,749.93	14,658,985.40	11,959,873.50
xxxxxxทรัพย์สินท'xx xxการประเมนิ	1,127,000,000	บาท

สรุปผลการประเมนิ xxxxxxสินทรัพย์โครงการ WHA Mega Logistics Center (ถนนบางนา-ตราด ก.ม.19) จัดทําโดย xxxx แฟรงค์ และ BKKPA

ตารางท'ี 43 สรุปผลการประเมนมลค่าสนิ ทรพั ย์โครงการ WHA Mega Logistics Center (ถนนบางนา-ตราด ก.ม. 19)

ณ วันท'ีกองทุนรวม WHAPF เข้าลงทุน (1 ธ.ค.56) ด้วยวิธีรายได้ xxxxxx โดย xxxxแฟรงค์ และ BKKPA

รายละเอียดสินทรัพย์

ประเมนิ โดยวิธีรายได้แบบคิดลดกระแสเงินสด

ณ วันท'ีกองทุนรวม WHAPF เข้าลงทุน (1 ธ.ค.56)

ราคาประเมินโดย xxxxแฟรงค์

ราคาประเมินโดย BKKPA

xxxxxxxxxxxxxx'ดิน 3 โฉนด เนือÊ ที' 71-0-05.5 ไร่

พร้อมอาคารสิ'งปลกู สร้าง

1,124.00 ล้านบาท

1,127.00 ล้านบาท

หมายเหตุ ผลการประเมินมxx ค่าสน

ทรพ

ย์โครงการ WHA Mega Logistics Center (ถนนบางนา-ตราด ก.ม. 19) ณ วน

ที'กองทุนรวม

WHAPF เข้าลงทน

ด้วยวธิ ีต้นทน

xxxxx จัดทําโดย xxxxแฟรงค์ และ BKKPA เท่ากบ

795.50 ล้านบาท และ 829.25 ล้าน

บาท และวธิ ีคิดจากรายxxx x วนั ที'ประเมินมxx ค่า เท่ากบ 1,079.00 ลาน้ บาท และ 1,075.00 ล้านบาท ตามลําดับ

ความเห็นของท'ีปรึกษาทางการเงินxxxxxต่อการประเมินxxxxxxสินทรัพย์โครงการ WHA Mega Logistics Center (ถนน บางนา-ตราด ก.ม. 19) ท'จี ัดxxx โดยผู้ประเมนิ ราคาxxxxx

การประเมินมลค่าสินทรัพย์โครงการ WHA Mega Logistics Center (ถนนบางนา-ตราด ก.ม. 19) ที'จัดทําโดย xxxxแฟรงค์ และ

BKKPA ซงึ' ผ้ป

ระเมินราคาxxxxxทงั

2 ราย ได้เลือกใช้วิธีคิดจากรายได้แบบวิธีคิดลดกระแสเงินสดเป็ นเกณฑ์ในการประเมินมล

ค่า

xxxxเดียวกันนนั ที'ปรึกษาทางการเงินxxxxxมีความเห็นว่า เป็ นวิธีการประเมินราคาที'เหมาะสมสําหรับxxxxxxxxxxx'ก่อให้เกิดรายได้

จากตวั ทรัพย์สินเอง ภายใต้สมมตฐ

านว่ารายได้ในxxxxxของสินทรัพย์นนั

มีการเปxx'ยนแปลงขึนÊ ลงตามภาวะตลาด ซึ'งสอดคล้อง

กบสภาพของสินทรัพย์ดงั กล่าวของบริษัทฯ ณ ปัจจุบัน ที'เป็ นอาคารคลังสินค้าให้เช่าและมีการทําสัญญาเช่าระยะยาว ดังนันÊ ท'

ปรึกษาทางการเงินxxxxxจงึ ใช้ราคาประเมนิ ท'ีจดั ทําโดยผู้ประเมินราคาxxxxxxxxÊ 2 ราย เพ'ือร่วมกําหนดxxxxxxยุติธรรม ของสินทรัพย์โครงการ WHA Mega Logistics Center (ถนนบางนา-ตราด ก.ม. 19) ของบริษัทฯ โดยมีxxxxxxเท่ากับ 1,124.00 – 1,127.00 ล้านบาท

เอกสารแนบ 2 สรุปรายงานประเมนิ xxxxxxสินทรัพย์โครงการ DSG Phase 1 และ Phase 2

บริษัทฯ และบลจ.กสิกรไทยxxxxxxxxxxให้ผู้ประเมินราคาxxxxx ซึ'งที'ได้รับความเห็นชอบจากสมาคมนักประเมินราคาxxxxxxxx (TVA) และสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (VAT) จํานวน 2 ราย เพื'อทําการประเมินxxxxxxสินทรัพย์โครงการ DSG Phase 1 และ Phase 2 ได้แก่

1) บริษัท xxxxแฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จํากัด (“xxxxแฟรงค์”) ซึ'งได้ทําการประเมินเมื'xxxxxx' 25 เมษายน 2556 โดยมี

วตถx

xxxxxxเพื'อทราบมล

ค่าตลาดปัจจบน

เพื'อวตถx

xxxxxxสาธารณะ

2) บริษัท กรุงเทพประเมินราคา จํากัด (“BKKPA”) ซึ'งได้ทําการประเมินเมื'xxxxxx' 22 เมษายน 2556 โดยมีวตถุxxxxxxxเพื'อ

ทราบมล

ค่าตลาดปัจจุบน

เพื'อวต

ถุxxxxxxxสาธารณะ

ทงั Ê นี Êผลการประเมินมล

ค่าสินทรัพย์แตล

ะรายการ ซงึ' จด

ทําโดย xxxxแฟรงค์ และ BKKPA มีรายละเอียดโดยสรุปดงั นี

ชื'อทรัพย์สินที'ทําการประเมิน	:	โครงการ DSG Phase 1 และ Phase 2
ที'ตงั Ê ทรัพย์สิน	:	เลขที' 85/5 หม่xx x' 5 เขตประกอบการอุตสาหกรรมxxxxxxสระบุรี ถ.หนองปลากะดี' (ทล.4051) ต.บวั ลอย หนองปลาหมอ อ.หนองแค จ.สระบุรี
ลักษณะทรัพย์สินที'ประเมิน มxx คา่	:	1) ที'ดิน โฉนดเลขที' 1111 เลขที' 1113 เลขที' 21772 และเลขที' 36396 รวม 4 โฉนด เนือÊ ที' รวม 48-0-26.5 ไร่ หรือ 19,226.5 ตร.ว. 2) อาคารสิ'งxxxxxxxxx ได้แก่ อาคารคลงั สินค้าพร้อมสํานักงาน 2 หลัง พร้ อมสาธารณูปโภค อื'นๆ xxxx รัวÊ ถนนคอนกรีตเสริมเหล็ก และป้ อมยาม
ภาระผกู พนั		▪ ที'ดินจํานองเป็ นหลกั ประกนั กบั ธนาคารกสิกรไทย จํากดั (มหาชน) ▪ แบ่งเช่าอาคารคลังสินค้า 2 หลัง มีกําหนด 10 ปี กับบริษัท xxxxxจี อินเตอร์เนชั'นแนล (ประเทศไทย) จํากดั (มหาชน) (“DGS”)

รูปภาพท'ี 10 แผนผังท'ีตงัÊ โครงการ DSG Phase 1 และ Phase 2

ที'มา : รายงานประเมน

มลค่าสินทรพ

ย์ของ BKKPA

1) สรุปประเมนิ xxxxxxสินทรัพย์โครงการ DSG Phase 1 และ Phase 2 โดยxxxxxxxxxx

xxxxแฟรงคไ์ ด้ทําการประเมินxxxxxxสินทรัพย์ดงั กล่าว โดยใช้วิธีต้นทุนxxxxx (Depreciated Replacement Cost Approach)

และวิธีคด

จากรายได้ (Income Approach) แบบวธิ ีคด

ลดกระแสเงินสด (Discounted Cash Flow) xxxxxxxxxxx xxxxแฟรงค์เห็นว่า

วธิ ีคดิ จากรายได้เป็ นวธิ ีการประเมินมxx ค่าที'เหมาะสม เนื'องจากทรัพย์สินที'ประเมินเป็ นโรงงาน/ โกดงั ให้เช่าและมีการทําสัญญา

เช่าระยะยาว โดยอ้างอิงการมล

ค่าตลาดบนสมมติฐานเมื'อก่อสร้ างแล้วเสร็จร้ อยละ 100 ณ วน

ที' 1 ธันวาคม 2556 ซึ'งเป็ นxxxxx'

คาดว่ากองทุนรวม WHAPF จะเข้าลงทุนในสินทรัพย์ ผลการประเมินด้วยวธิ ีดงั กล่าวมีรายละเอียดโดยสรุปดงั นี

สรุปประเมินมxx คา่ สินทรัพย์ด้วยวธิ ีคดิ จากรายได้แบบวิธีคดิ ลดกระแสเงินสดโดย xxxxแฟรงค์

ก) สมมตฐิ านอตราค่าxxxx

xxxxแฟรงค์ ประมาณการคา่ เช่าโดยอ้างอิงจากอัตราค่าเช่าและค่าบริการxxxxxxxx ภายหลังสินÊ สุดสัญญาอ้างอิงจาก

อัตราค่าเช่าตลาด (Market Rent Rate) โดยพิจารณาข้อมล

ตลาดค่าเช่าในบริเวณใกล้เคียง ทังÊ นีขÊ ึน

อยู่กับ ทําxxxx'ตัง

สิ'ง

อํานวยความสะดวกภายใน สภาพอาคาร และรวมถึงเงื'อนไขต่างๆ เป็ นสําคัญ จากนัน ได้การปรับเพิ'ม-ลด ตามความ

เหมาะสมของปัจจัยต่างๆ ที'เกี'ยวข้องและศก อสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบนั

ยภาพการใช้ประโยชน์ของอาคาร ประกอบกับพิจารณาถึงสภาพตลาด

ข) สมมตฐิ านอตราการเชา่ พนื Ê ท

xxxxแฟรงค์ กําหนดอตราการเช่าพืนÊ ที'ระหว่างxxxxxxxxxxxx เท่ากับร้ อยละ 100 และเมื'อสินÊ สุดสัญญาเช่า เท่ากับร้อย

ละ 97 เพื'อสํารองสําหรับอตราว่างและเผื'อหนสี Ê ูญรอ้ ยละ 3

ค) สมมตฐิ านคา่ ใช้จ่าย

ต้นทุนในการดําเนินงาน		จาํ นวนค่าใช้จ่าย
1	คา่ ใช้จ่ายด้านบริหารอสงั หาริมทรัพย์	xxxxxxxxคา่ ใช้จ่ายบริหารกองทนุ ระหวา่ งบลจ.กสิกรไทยกบั บริษัทฯ
2	กนั สํารองเพื'อดแู ลรักษาทรัพย์สิน	ร้อยละ 1 ของรายได้รวม

ง) สมมตฐิ าน Terminal Value

xxxxแฟรงค์ใช้อัตราผลตอบแทนสําหรับคํานวณTerminal Value ที' 7.50% ภายใต้สมมติฐานว่า ทรัพย์สินจะขายออกไป

ในปลายปี ที' 11 ด้วยอัตราผลตอบแทนร้อยละ 7.50 โดยคํานวณจากกระแสเงินสดรับสทธิไปในปี ที' 12

จ) สมมตฐิ านอตราคิดลด (Discount Rate)

xxxxแฟรงค์กําหนดอัตราคด

ลดที'อต

ราร้อยละ 9.00 โดยอ้างอิงจากอัตราผลตอบแทนการลงทุนจากพันธบัตรรัฐบาลอาย

10 ปี บวกกับความเสี'ยงจากการลงทนในตวั ทรัพย์สิน ซึ'งประกอบกิจการประเภทโรงงานและ/หรือคลังสินค้าให้เช่า และ

ได้xxx นึงถึงผลตอบแทนที'ได้รับจากการขายโรงงานอื'นในพืนÊ ที'ใกล้เคยงกัน

จากข้อสมมตฐิ านดงั กล่าวข้างต้นในการประเมินxxxxxxโครงการ DSG Phase 1 และ Phase 2 โดยวิธีรายได้แบบคิดลดxxxxxxxxx สด มxx ค่าท'ีดินพร้ อมส'ิงxxxxxxxxxของโครงการดังกล่าว ณ วันท'กี องทุนรวม WHAPF เข้าลงทุน ประเมินโดยxxxxแฟรงค์

เท่ากับ 1,333.00 ล้านบาท โดยมีรายxxxxxxxxxxประเมินมลค่า ดงั นี

ตารางท'ี 44 การประเมนxxxxxxxxxxxพั ย์โครงการ DSG Phase 1 และ Phase 2

ณ วันท'ีกองทุนรวม WHAPF เข้าลงทุน (1 ธ.ค.56) ด้วยวิธีรายได้ โดยxxxxแฟรงค์

ช่วงระยะเวลา	จาํ นวนวัน	กระแสเงินสดจาก ทรัพย์สิน	ค่าก่อสร้างอาคาร	ค่าใช้จ่ายใน การซือÊ -ขาย	กระแสเงินสด สุทธิ
ปีที' 1 (วนั ที'ลงทนุ )	243	58,051,320			58,051,320
ปีที' 2	365	87,180,267			87,180,267
ปีที' 3	365	89,683,396			89,683,396
ปีที' 4	365	92,056,822			92,056,822
ปีที' 5	365	93,106,185			93,106,185
ปีที' 6	365	96,426,833			96,426,833
ปีที' 7	365	97,865,655			97,865,655
ปีที' 8	365	100,120,526			100,120,526
ปีที' 9	365	103,705,090			103,705,090
ปีที' 10	365	106,466,631			106,466,631
ปีที' 11	365	128,103,634		- 35,272,322	1,856,447,430
การคํานวณ Terminal Value			อัตราคิดลด มxx ค่าปัจจุบนั สทุ ธิ (NPV) หรือประมาณ บาท/ตารางเมตร		9.00% 1,332,896,768 1,333,000,000 24,072
ปีที' 12	365	132,271,209
Capitalised @ 7.50% 1,763,616,118

SENSITIVITY ANALYSIS			Terminal Yield - ท'สี ินÊ ปี ท' 11
อัตราคิดลด			7.00%	7.50%	8.00%
8.50%			1,435,179,217	1,383,464,132	1,338,213,432
9.00%			1,382,137,024	1,332,896,768	1,289,811,544
9.50%			1,331,923,860	1,285,029,478	1,243,996,893

ตารางท'ี 45 Cash Flow Projection โครงการ DSG Phase 1 และ Phase 2

ณ วันท'ีกองทุนรวม WHAPF เข้าลงทุน (1 ธ.ค. 56) ด้วยวิธีรายได้ โดยxxxxแฟรงค์

ปี 56

ธ.ค.56-31ก.ค.57

(วันลงทนุ )

ปี 57

ส.ค.57-ก.ค.58

ปี 58

ส.ค.58-ก.ค.59

ปี 59

ส.ค.59-ก.ค.60

ปี 60

ส.ค.60-ก.ค.61

ปี 61

ส.ค.61-ก.ค.62

คาดว่าสภาวะตลาดค่อนข้างดี ค่าเช่าปรับเพ'มขนึÊ อย่างต่อเน'ือง

รายได้ดําเนินงานสุทธจาก

ค่าใช้จ่าย

58,051,320

87,180,267

89,683,396

92,056,822

93,106,185

96,426,833

ตารางท'ี 45 Cash Flow Projection โครงการ DSG Phase 1 และ Phase 2

ณ วันท'ีกองทุนรวม WHAPF เข้าลงทุน (1 ธ.ค. 56) ด้วยวิธีรายได้ โดยไนท์แฟรงค์ (ต่อ)

ปี 62

ส.ค.62-ก.ค.63

ปี 63

ส.ค.63-ก.ค.64

ปี 64

ส.ค.64-ก.ค.65

ปี 65

ส.ค.65-ก.ค.66

ปี 66

ส.ค.66-ก.ค.67

ปี 67

ส.ค.67-ก.ค.68

ค่าเช่าคงท'ี

ฟืÊนตัวและเพ'ิมขนึÊ

ตลาดค่อนข้างดี

ค่าเช่าปรับขนึÊ ต่อเน'ือง

รายได้ดําเนินงานสุทธจาก

ค่าใช้จ่าย

97,865,655

100,120,526

103,705,090

106,466,631

128,103,634

132,271,209

2) สรุปประเมนิ มูลค่าสินทรัพย์โครงการ DSG Phase 1 และ Phase 2 โดย BKKPA

BKKPA ได้ทําการประเมินมลค่าสินทรัพย์ดังกล่าว โดยใช้วิธีต้นทุนทดแทน (Depreciated Replacement Cost Approach)

และวิธีคิดจากรายได้ (Income Approach) แบบวิธีคิดลดกระแสเงินสด (Discounted Cash Flow) อย่างไรก็ดี BKKPA เห็นว่า วธิ ีคดิ จากรายได้เป็ นวธิ ีการประเมินมลู ค่าที'เหมาะสม เนื'องจากทรัพย์สินที'ประเมินเป็ นที'ดินพร้ อมอาคารคลังสินค้าที'ก่อให้เกิด รายได้จากการนําพืนÊ ที'ภายในอาคารปล่อยเช่า โดยอ้างอิงการประเมินมลู ค่า ณ วนั ที' 1 ธันวาคม 2556 ซึ'งเป็ นวันที'คาดว่า กองทุนรวม WHAPF จะเข้าลงทุนในสินทรัพย์ ซงึ' มีการก่อสร้างแล้วเสร็จ ผลการประเมินด้วยวิธีดงั กล่าวมีรายละเอียดดงั นี Ê

สรุปประเมินมลู ค่าสินทรัพย์ด้วยวธิ ีคดิ จากรายได้แบบวิธีคดิ ลดกระแสเงินสด โดย BKKPA

ก) สมมติฐานอตราคา่ เชา่

BKKPA ประมาณการค่าเช่าโดยอ้างอิงจากอตราค่าเช่าและค่าบริการตามสัญญา ภายหลังสินÊ สุดสัญญาอ้างอิงอัตราค่า

เช่าตลาด โดยพิจารณาจากข้อมลตลาดค่าเช่าในบริเวณใกล้เคียง โดยขึนÊ อยกู่ ับทําเลที'ตงั Ê สภาพอาคาร สิ'งอํานวยความ

สะดวก สาธารณป

โภค ทังÊ นี ÊBKKPA กําหนดการปรับอัตราค่าเช่าเพิ'มทก

ๆ 3 ปี ครังÊ ละร้อยละ 10

ข) สมมตฐิ านอตราการเช่าพนื Ê ที'

BKKPA กําหนดอัตราการเช่าพืนที'ในปี 2556 – 2566 ร้ อยละ 100 ตามสัญญาเช่ากับลูกค้าปัจจุบัน 2 ฉบับที'มีอายุ

สญญา 10 ปี และหลงั สินÊ สุดสญ

ญาเช่าในปี 2565 – 2566 กําหนดอต

ราการเช่าพืนÊ ที'ร้อยละ 95

ค) สมมตฐิ านคา่ ใช้จ่าย

ต้นทุนในการดําเนินงาน		จาํ นวนค่าใช้จ่าย
1	คา่ ใช้จ่ายด้านบริหารอสงั หาริมทรัพย์	ตามสัญญาคา่ ใช้จ่ายบริหารกองทนุ ระหวา่ งบลจ.กสิกรไทยกบั บริษัทฯ
2	สํารองเงินปรับปรุงในอนาคต	ร้อยละ 1 ของรายได้รวม

ง) สมมตฐิ านอตราคิดลด (Discount Rate)

BKKPA กําหนดอต

ราคด

ลดที'อัตราร้อยละ 9.5 โดยพิจารณาจากอัตราผลตอบแทนการลงทุนในพันธบัตรรัฐบาล รวมกับ

คา่ ความเสี'ยงจากประเภทธุรกิจ การบริหาร การตลาดและภาวะเศรษฐกิจ

จ) สมมตฐิ านอต

ราผลตอบแทนจากการลงทน

(Capitalization Rate)

BKKPA คาดหวงั อตราผลตอบแทนจากการลงทุน ณ ปี ที'มกี ารขายสินทรัพย์นนั Ê ออกไปไว้ที'ร้อยละ 6.0 เนื'องจากสภาวะ

เศรษฐกิจและตลาดอยู่ในสภาวะชะลอตว

และอต

ราผลตอบแทนจากการลงทน

ทรัพย์สินแต่ละประเภทขึนÊ อยู่กับอัตราการ

เตบ

โตของรายได้ ความเสี'ยงในการดาํ เนินการทังÊ การปล่อยเช่า และอต

ราการเข้าเช่า

จากข้อสมมตฐิ านดงั กล่าวข้างต้นในการประเมินมูลค่าโครงการ DSG Phase 1 และ Phase 2 โดยวิธีรายได้แบบคิดลดกระแสเงิน สด มูลค่าท'ีดินพร้ อมส'ิงปลูกสร้ างของโครงการดังกล่าว ณ วันท'ีกองทุนรวม WHAPF เข้าลงทุน ประเมินโดย BKKPA

เท่ากับ 1,336.00 ล้านบาท โดยมีรายละเอียดการประเมินมลค่าแสดงไวใ้ นหน้าถดไป

รายงานความเห็นของที'ปรึกษาทางการเงนิ อสิ ระเกี'ยวกับรายการได้มาและจําหน่ายไปซึ'งสนิ ทรพย์

ตารางท'ี 46 การประเมนมูลคา่ สินทรัพย์โครงการ DSG Phase 1 และ Phase 2 ณ วันทกี' องทุนรวม WHAPF เข้าลงทุน (1 ธ.ค.56) ด้วยวิธีรายได้ โดย BKKPA

	ปี 56 (1 ธ.ค.- 31 ธ.ค.)	ปี 57 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 58 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 59 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 60 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 61 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 62 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 63 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 64 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 65 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 66 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 67 (Reversion)
กระแสรายได้สุทธิ จากค่าใช้จ่าย	7,265,0386.65	87,198,128.36	88,070,988.82	90,500,441,64	93,132,433.48	94,329,607.80	97,319,318.80	100,153,076.54	101,441,350.67	104,961,769.46	108,956,405.09	110,599,030.63
มูลคา่ ขายที'ดินพร้ อม อาคาร ณ สนิ Ê ปี 2566 โดยกําหนดอตั รา ผลตอบแทน 6%	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	1,843,317,177.18
อัตราคิดลดกระแสเงิน สด	0.9923	0.9062	0.8276	0.7558	0.6902	0.6304	0.5757	0.5257	0.4801	0.4385	0.4004	0.4004
มูลค่าปัจจุบันของ กระแสรายได้สุทธิ แต่ละงวด	7,209,253.52	79,021551.14	72,888,184.46	88,400,749.65	84,283,125.52	59,460,687.14	58,023,062.89	52,652,375.25	48,702,875.00	46,021,054.61	43,627,877.00	738,093,506.48
มูลค่าทรัพย์สินท'ีทาํ การประเมิน	1,336,000,000.00	บาท

101

สรุปผลการประเมนิ มูลค่าสินทรัพย์โครงการ DSG Phase 1 และ Phase 2 จดั ทาํ โดยไนท์แฟรงค์ และ BKKPA

ตารางท'ี 47 สรุปผลการประเมนมูลคา่ สนทรัิ พย์โครงการ DSG Phase 1 และ Phase 2

จดทาํ โดยไนท์แฟรงค์ และ BKKPA

รายละเอียดสินทรัพย์

ประเมนิ โดยวิธีรายได้แบบคิดลดกระแสเงินสด

ณ วันท'ีกองทุนรวม WHAPF เข้าลงทุน (1 ธ.ค.56)

ราคาประเมินโดย ไนท์แฟรงค์

ราคาประเมินโดย BKKPA

ที'ดิน 4 โฉนด เนือÊ ที' 48-0-26.5 ไร่

พร้อมอาคารสิ'งปลกู สร้าง

1,333.00 ล้านบาท

1,336.00 ล้านบาท

หมายเหตุ ผลการประเมินมูลค่าสินทรัพย์โครงการ DSG Phase 1 และ Phase 2 ณ วนที'กองทุนรวม WHAPF เข้าลงทุน ด้วยวิธีต้ นทุน

ทดแทน จดทําโดย ไนท์แฟรงค์ และ BKKPA เท่ากับ 873.50 ล้านบาท และ 887.23 ล้านบาท และวธิ ีคิดจากรายได้ ณ วนท

ประเมินมลู ค่า เท่ากบ 940.00 ลาน้ บาท และ 1,019.00 ลาน้ บาท บาท ตามลําดับ

ความเหน็ ของท'ปี รึกษาทางการเงินอิสระต่อการประเมินมลู ค่าสินทรัพย์โครงการ DSG Phase 1 และ Phase 2 ท'ีจัดทํา โดยผู้ประเมินราคาอิสระ

การประเมินมลคา่ สินทรัพยโ์ ครงการ DSG Phase 1 และ Phase 2 ที'จัดทําโดย ไนท์แฟรงค์ และ BKKPA ซึ'งผู้ประเมินราคาอิสระ

ทงั

2 ราย ได้เลือกใช้วธิ ีคด

จากรายได้แบบวิธีคด

ลดกระแสเงินสด เป็ นเกณฑ์ในการประเมินมูลค่าเช่นเดียวกันนัน

ที'ปรึกษาทางการ

เงินอิสระมีความเห็นว่า เป็ นวิธีการประเมินราคาที'เหมาะสมสําหรับสินทรัพย์ที'ก่อให้เกิดรายได้จากตัวทรัพย์สินเอง ภายใต้

สมมติฐานว่ารายได้ในอนาคตของสินทรัพย์นัน มีการเปลี'ยนแปลงขึนÊ ลงตามภาวะตลาด ซึ'งสอดคล้องกับสภาพของสินทรัพย์

ดงั กล่าวของบริษัทฯ ณ ปัจจุบัน ที'เป็ นอาคารคลังสินค้าให้เช่าและมีการทําสัญญาเช่าระยะยาว ดังนันÊ ท'ีปรึกษาทางการเงิน อิสระจึงใช้ราคาประเมินท'ีจัดทําโดยผู้ประเมินราคาอิสระทงัÊ 2 ราย เพ'ือร่วมกําหนดมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ โครงการ DSG Phase 1 และ Phase 2 ของบริษัทฯ โดยมมี ลู ค่าเท่ากับ 1,333.00 – 1,336.00 ล้านบาท

102

เอกสารแนบ 3 สรุปรายงานประเมนิ มูลค่าสินทรัพย์โครงการ Ducati Phase 2

บริษัทฯ และบลจ.กสิกรไทยได้ว่าจ้างให้ผู้ประเมินราคาอิสระ ซึ'งที'ได้รับความเห็นชอบจากสมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย (TVA)

และสมาคมผ้ป ได้แก่

ระเมินคา่ ทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (VAT) จํานวน 2 ราย เพื'อทําการประเมินมูลค่าสินทรัพย์โครงการ Ducati Phase 2

1) บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จํากัด (“ไนท์แฟรงค์”) ซึ'งได้ทําการประเมินเมื'อวันที' 25 เมษายน 2556 โดยมี

วตถป

ระสงค์เพื'อทราบมล

ค่าตลาดปัจจบน

เพื'อวตถป

ระสงค์สาธารณะ

2) บริษัท กรุงเทพประเมินราคา จํากัด (“BKKPA”) ซึ'งได้ทําการประเมินเมื'อวันที' 22 เมษายน 2556 โดยมีวตถุประสงค์เพื'อ

ทราบมล

ค่าตลาดปัจจุบน

เพื'อวต

ถุประสงค์สาธารณะ

ทงั Ê นี Êผลการประเมินมล

ค่าสินทรัพย์แตล

ะรายการ ซงึ' จด

ทําโดย ไนท์แฟรงค์ และ BKKPA มีรายละเอียดโดยสรุปดงั นี

ชื'อทรัพย์สินที'ทําการประเมิน	:	โครงการ Ducati Phase 2
ที'ตงั Ê ทรัพย์สิน	:	นิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี Êตาํ บลมาบยางพร อําเภอปลวกแดง จงั หวดั ระยอง
ลักษณะทรัพย์สินที'ประเมิน มลู คา่	:	1) ที'ดิน โฉนดเลขที' 20261 และเลขที' 22337 รวม 2 โฉนด เนือÊ ที'รวม 17-1-00.7 ไร่ หรือ 6,900.7 ตร.ว. 2) อาคารสิ'งปลูกสร้าง ได้แก่ อาคารคลงั สินค้าพร้อมสํานกั งาน 1 หลัง พร้ อมสาธารณูปโภค อื'นๆ เช่น โรงอาคาร ป้ อมยาม ถนน ที'จอดรถ รัวÊ เป็ นต้น
ภาระผกู พนั	:	ให้เช่าอาคารคลงั สินค้ากับบริษัท ดคู าติ มอเตอร์ (ประเทศไทย) จํากัด มีกําหนด 10 ปี (1 ก.พ. 57 – 31 ม.ค. 67)

รูปภาพท'ี 11 แผนผังท'ีตงัÊ และท'ีดินโครงการ Ducati Phase 2

ถนนภายในนิคม อุตสาหกรรมอมตะซิตีÊ

ที'มา : รายงานประเมน

มลู ค่าสินทรพ

ย์ของ BKKPA

103

1) สรุปประเมนิ มูลค่าสินทรัพย์โครงการ Ducati Phase 2 โดยไนท์แฟรงค์

ไนท์แฟรงคไ์ ด้ทําการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ดงั กล่าว โดยใช้วิธีต้นทุนทดแทน (Depreciated Replacement Cost Approach)

และวิธีคด

จากรายได้ (Income Approach) แบบวธิ ีคด

ลดกระแสเงินสด (Discounted Cash Flow) อย่างไรก็ดี ไนท์แฟรงค์เห็นว่า

วธิ ีคด

จากรายได้เป็ นวธิ ีการประเมินมล

ค่าที'เหมาะสม เนื'องจากทรัพย์สินที'ประเมินมล

ค่าเป็ นศน

ย์กระจายสินค้า/โกดงั ให้เช่า และ

มีการทําสญญาเชา่ ระยะยาว ถือว่าเป็ นทรัพย์สินที'ก่อให้เกิดรายได้ โดยอ้างอิงการมลู ค่าตลาดบนสมมติฐานเมื'อก่อสร้างแล้ว

เสร็จร้ อยละ 100 ณ วนั ที' 1 ธันวาคม 2556 ซึ'งเป็ นวันที'คาดว่ากองทุนรวม WHAPF จะเข้าลงทุนในสินทรัพย์ ผลการประเมิน ด้วยวิธีดงั กล่าวมีรายละเอียดโดยสรุปดงั นี Ê

สรุปประเมินมลู คา่ สินทรัพย์ด้วยวธิ ีคดิ จากรายได้แบบวิธีคดิ ลดกระแสเงินสดโดยไนท์แฟรงค์

ก) สมมตฐิ านอตราค่าเช่า

ไนท์แฟรงค์ ประมาณการคา่ เช่าโดยอ้างอิงจากอตราคา่ เช่าและค่าบริการตามสัญญา ภายหลังสินÊ สุดสัญญาอ้างอิงอัตรา

ค่าเช่าตลาด ประกอบกับการพิจารณาเรื'องที'คลังสินค้าดังกล่าวเป็ นโรงงานและคลังสินค้าที'ก่อสร้างขึนเพื'อให้เช่า

โดยเฉพาะสําหรับบริษัท ดคาติ มอเตอร์ (ประเทศไทย) จํากัด ที'ประกอบกิจการในการผลิตรถจักรยานยนต์ ในลักษณะ

Built-to-Suite Warehouse ส่งผลให้อัตราคา่ เช่าจะต้องสงู กว่าโรงงานปกติทวั' ไป ที'อาจมีขนาดพืนÊ ที'อาคาร การรับนําÊ หนัก

ของอาคาร ความสงู ของอาคาร เป็ นต้น ที'ไม่เป็ นที'ตอบสนองกบ

กิจการในการผลิตรถจก

รยานยนต์

ข) สมมตฐิ านอตราการเชา่ พนื Ê ท

ไนท์แฟรงค์ กําหนดอตราการเช่าพืนÊ ทระหี' วา่ งเชา่ ตามสัญญา เท่ากับร้อยละ 100 และเมื'อสินÊ สุดสัญญาเช่า เท่ากับร้อยละ

97 เพื'อสํารองสําหรับอตราว่างและเผื'อหนสี Ê ูญร้อยละ 3

ค) สมมตฐิ านคา่ ใช้จ่าย

ต้นทุนในการดําเนินงาน		จาํ นวนค่าใช้จ่าย
1	คา่ ใช้จ่ายด้านบริหารอสงั หาริมทรัพย์	ตามสัญญาคา่ ใช้จ่ายบริหารกองทนุ ระหวา่ งบลจ.กสิกรไทยกบั บริษัทฯ
2	กนั สํารองเพื'อดแู ลรักษาทรัพย์สิน	ร้อยละ 1 ของรายได้รวม

ง) สมมตฐิ าน Terminal Value

ไนท์แฟรงคใ์ ช้อัตราผลตอบแทนสําหรับคาํ นวณTerminal Value ที' 7.50% ภายใต้สมมติฐานว่า ทรัพย์สินจะขายออกไปใน

ปลายปีที' 15 ด้วยอัตราผลตอบแทนร้อยละ7.50 โดยคํานวณจากกระแสเงินสดรับสทธิไปในปี ที' 16

จ) สมมตฐิ านอตราคิดลด (Discount Rate)

ไนท์แฟรงคกําหนดอัตราคิดลดที'อัตราร้อยละ 9.00 โดยอ้างอิงจากอัตราผลตอบแทนการลงทุนจากพันธบัตรรัฐบาลอาย

10 ปี บวกกับความเสี'ยงจากการลงทนในตวั ทรัพยส์ ิน ซงึ' ประกอบกจิ การประเภทโรงงานและ/หรือคลังสินค้าให้เช่า และได้

คาํ นึงถึงผลตอบแทนที'ได้รับจากการขายโรงงานอื'นในพืนÊ ที'ใกล้เคยงกัน

จากข้อสมมติฐานดงั กล่าวข้างต้นในการประเมินมูลค่าโครงการ Ducati Phase 2 โดยวิธีรายได้แบบคิดลดกระแสเงินสด มูลค่า ท'ดี ินพร้อมส'ิงปลูกสร้างของโครงการดังกล่าว ณ วันท'ีกองทุนรวม WHAPF เข้าลงทุน ประเมินโดยไนท์แฟรงค์ เท่ากับ

504.00 ล้านบาท โดยมีรายละเอียดการประเมินมลค่า ดงั นี

ตารางท'ี 48 การประเมนมูลค่าสินทรัพย์โครงการ Ducati Phase 2

ณ วันท'ีกองทุนรวม WHAPF เข้าลงทุน (1 ธ.ค. 56) ด้วยวิธีรายได้โดยไนท์แฟรงค์

ช่วงระยะเวลา	จาํ นวนวัน	กระแสเงินสดจาก ทรัพย์สิน	ค่าก่อสร้างอาคาร	ค่าใช้จ่ายใน การซือÊ -ขาย	กระแสเงินสด สุทธิ
ปีที' 1 (วนั ที'ลงทนุ )	243	17,918,423			17,918,423
ปีที' 2	365	36,131,720			36,131,720
ปีที' 3	365	35,832,971			35,832,971
ปีที' 4	365	37,261,880			37,261,880
ปีที' 5	365	38,731,260			38,731,260
ปีที' 6	365	38,707,515			38,707,515
ปีที' 7	365	40,294,877			40,294,877
ปีที' 8	365	41,838,434			41,838,434
ปีที' 9	365	41,831,167			41,831,167
ปีที' 10	365	43,499,284			43,499,284
ปีที' 11	365	45,213,384			45,213,384
ปีที' 12	365	45,186,764			45,186,764
ปีที' 13	365	47,037,986			47,037,986
ปีที' 14	365	48,839,406			48,839,406
ปีที' 15	365	365 49,811,433		-13,541,236	713,332,017
การคํานวณ Terminal Value			อัตราคิดลด มลู ค่าปัจจุบนั สทุ ธิ (NPV) หรือประมาณ บาท/ตารางเมตร		9.00% 503,523,218 504,000,000 39,230
ปีที' 16	365	50,779,637
Capitalised @	7.50%	677,061,821

SENSITIVITY ANALYSIS			Terminal Yield - ท'สี ินÊ ปี ท' 15
อัตราคิดลด			7.00%	7.50%	8.00%
8.50%			541,089,174	526,763,253	514,228,071
9.00%			516,915,006	503,523,218	491,805,403
9.50%			494,183,030	481,660,600	470,703,474

ตารางท'ี 49 Cash Flow Projection โครงการ Ducati Phase 2

ณ วันท'ีกองทุนรวม WHAPF เข้าลงทุน (1 ธ.ค. 56) ด้วยวิธีรายได้โดยไนท์แฟรงค์

ปี 56

ธ.ค.56- 31ก.ค.57

ปี 57

ส.ค.57-

ก.ค.58

ปี 58

ส.ค.58-

ก.ค.59

ปี 59

ส.ค.59-

ก.ค.60

ปี 60

ส.ค.60-

ก.ค.61

ปี 61

ส.ค.61-

ก.ค.62

ปี 62

ส.ค.62-

ก.ค.63

ปี 63

ส.ค.63-

ก.ค.64

คาดว่าสภาวะตลาดค่อนข้างดี ค่าเช่าปรับเพ'ิมขึนÊ อย่างต่อเน'ือง

ค่าเช่าคงท'ี

รายได้ดําเนินงานสทุ ธิจากค่าใช้จ่าย

17,918,423

36,131,720

35,832,971

37,261,880

38,731,260

38,707,515

40,294,877

41,838,434

ปี 64

ส.ค.64-

ก.ค.65

ปี 65

ส.ค.65-

ก.ค.66

ปี 66

ส.ค.66-

ก.ค.67

ปี 67

ส.ค.67-

ก.ค.68

ปี 68

ส.ค.68-

ก.ค.69

ปี 69

ส.ค.69-

ก.ค.70

ปี 70

ส.ค.70-

ก.ค.71

ปี 71

ส.ค.71-

ก.ค.72

ฟืÊนตัวและเพ'มิ ขนึÊ

ตลาดค่อนข้างดี ค่าเช่าปรับขนึÊ ต่อเน'ือง

รายได้ดําเนินงานสทุ ธิจากค่าใช้จ่าย

41,831,167

43,499,284

45,213,384

45,186,764

47,037,986

48,839,406

49,811,433

50,779,637

2) สรุปประเมนิ มูลค่าสินทรัพย์โครงการ Ducati Phase 2 โดย BKKPA

และวิธีคิดจากรายได้ (Income Approach) แบบวิธีคิดลดกระแสเงินสด (Discounted Cash Flow) อย่างไรก็ดี BKKPA เห็นว่า

วธิ ีคด

จากรายได้เป็ นวธิ ีการประเมินมล

ค่าที'เหมาะสม เนื'องจากทรัพย์สินที'ประเมินเป็ นที'ดินพร้ อมอาคารคลังสินค้าที'ก่อให้เกิด

รายได้จากการนําพืนÊ ที'ภายในอาคารปล่อยเช่า โดยอ้างอิงการประเมินมลู ค่า ณ วนั ที' 1 ธันวาคม 2556 ซึ'งเป็ นวันที'คาดว่า กองทุนรวม WHAPF จะเข้าลงทุนในสินทรัพย์ ซงึ' มีการก่อสร้างแล้วเสร็จ ผลการประเมินด้วยวิธีดงั กล่าวมีรายละเอียดดงั นี Ê

สรุปประเมินมลู คา่ สินทรัพย์ด้วยวธิ ีคดิ จากรายได้แบบวิธีคดิ ลดกระแสเงินสดโดย BKKPA

ก) สมมตฐิ านอตราค่าเช่า

เช่าตลาด ประกอบกับการพิจารณาเรื'องที'คลังสินค้าดงั กล่าวเป็ นอาคารโรงงานผลิตชินÊ ส่วนรถจักรยานยนต์ที'ตงั Ê อยู่ในย่าน อุตสาหกรรม และเป็ นโรงงานที'สร้ างมาเฉพาะความต้องการของผู้เช่า ขณะที'ไม่มีอาคารลักษณะดังกล่าวที'เป็ นคู่แข่งใน

บริเวณใกล้เคยี ง และกําหนดการปรับอตราคา่ เช่าเพิ'มทุกๆ 3 ปี ครงั Ê ละร้อยละ 10

ข) สมมตฐิ านอตราการเชา่ พนื Ê ที'

BKKPA กําหนดอตราการเช่าพืนÊ ที'ในปี 2557 – 2566 ร้ อยละ100 ตามสัญญาเช่ากับลูกค้าปัจจุบันที'มีอายุสัญญา 10 ป

สินÊ สด

ในปี 2567 และหลังสินÊ สดสญ

ญาเช่า กําหนดอต

ราการเช่าพืนÊ ทร้อยละ 90

ค) สมมตฐิ านคา่ ใช้จ่าย

ต้นทุนในการดําเนินงาน

จาํ นวนค่าใช้จ่าย

ค่าใช้ จ่ายด้านบริหารจัดการ รวมถึง

การซ่อมบํารุง

ตามสัญญาคา่ ใช้จ่ายบริหารกองทนุ ระหวางบลจ.กสิกรไทยกบั บริษัทฯ

ต้นทุนในการดําเนินงาน		จาํ นวนค่าใช้จ่าย
2	สํารองเงินปรับปรุงในอนาคต	ร้อยละ 1 ของรายได้รวม

ง) สมมตฐิ านอตราคิดลด (Discount Rate)

BKKPA กําหนดอต

ราคด

คา่ ความเสี'ยงจากประเภทธุรกิจ การบริหาร การตลาดและภาวะเศรษฐกิจ

จ) สมมตฐิ านอต

ราผลตอบแทนจากการลงทน

(Capitalization Rate)

เศรษฐกิจและตลาดอยู่ในสภาวะชะลอตว

และอต

ราผลตอบแทนจากการลงทน

ทรัพย์สินแต่ละประเภทขึนÊ อยู่กับอัตราการ

เตบ

โตของรายได้ ความเสี'ยงในการดาํ เนินการทังÊ การปล่อยเช่า และอต

ราการเข้าเช่า

จากข้อสมมติฐานดงั กล่าวข้างต้นในการประเมินมูลค่าโครงการ Ducati Phase 2 โดยวิธีรายได้แบบคิดลดกระแสเงินสด มูลค่า ท'ีดินพร้อมส'ิงปลูกสร้างของโครงการดังกล่าว ณ วันท'ีกองทุนรวม WHAPF เข้าลงทุน ประเมินโดย BKKPA เท่ากับ

545.00 ล้านบาท โดยมีรายละเอียดการประเมินมลค่าแสดงไวใ้ นหนาถ้ ดไป

ตารางท'ี 50 การประเมนมูลคา่ สินทรัพย์โครงการ Ducati Phase 2 ณ วันทกี' องทุนรวม WHAPF เขา้ ลงทุน (1 ธ.ค. 56) ด้วยวิธรี ายได้โดย BKKPA

	ปี 56 (1ธ.ค.- 31ธ.ค.)	ปี 57 (ม.ค.- ธ.ค.)	ปี 58 (ม.ค.- ธ.ค.)	ปี 59 (ม.ค.- ธ.ค.)	ปี 60 (ม.ค.- ธ.ค.)	ปี 61 (ม.ค.- ธ.ค.)	ปี 62 (ม.ค.- ธ.ค.)	ปี 63 (ม.ค.- ธ.ค.)	ปี 64 (ม.ค.- ธ.ค.)	ปี 65 (ม.ค.- ธ.ค.)	ปี 66 (ม.ค.- ธ.ค.)	ปี 67 (ม.ค.- ธ.ค.)	Terminal Value
กระแสรายได้สุทธิจาก ค่าใช้จ่าย	-29,183.60	36,570,961.14	36,377,011.82	36,192,161.75	39,134,231.41	39,120,527.77	39,104,806.29	42,282,981.23	42,266,551.78	42,251,591.18	45,684,542.58	39,690,589.17	47,790,739.54
มูลคา่ ขายที'ดินพร้อมอาคาร ณ สินÊ ปี 2567 โดยกําหนด อัตราผลตอบแทน 6%	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	788,394,301
อัตราคิดลดกระแสเงนิ สด	0.9920	0.9060	0.8280	07560	0.6900	0.6300	0.5760	0.5260	0.4800	0.4380	0.4000	0.3600	0.3660
มูลค่าปัจจุบันของกระแส รายได้สทุ ธิแต่ละงวด	-28,950.13	32,798,389.70	29,814,097.24	27,081,820.40	26,727,157,98	24,394,423.99	22,294,417.80	22,014,056.08	20,080,986.33	18,317,347,28	18,087,551.41	14,378,195.79	288,552,314.23
มูลค่าทรัพย์สินท'ีทาํ การ ประเมิน	545,000,000.00		บาท

108

สรุปผลการประเมนิ มลู ค่าสินทรัพย์โครงการ Ducati Phase 2 จดั ทาํ โดย ไนท์แฟรงค์ และ BKKPA

ตารางท'ี 51 สรุปผลการประเมน

มลค่าสินทรัพย์โครงการ Ducati Phase 2 จด

ทาํ โดย ไนท์แฟรงค์ และ BKKPA

รายละเอียดสินทรัพย์

ประเมนิ โดยวิธีรายได้แบบคิดลดกระแสเงินสด

ณ วันท'ีกองทุนรวม WHAPF เข้าลงทุน (1 ธ.ค. 56)

ราคาประเมินโดยไนท์แฟรงค์

ราคาประเมินโดย BKKPA

ที'ดิน 2 โฉนด เนือÊ ที' 17-1-00.7 ไร่

พร้อมสิ'งปลกู สร้าง 3 รายการ

504.00 ล้านบาท

545.00 ล้านบาท

หมายเหตุ ผลการประเมินมูลค่าสน

ทรัพย์โครงการ Ducati Phase 2 ณ วน

ที'กองทุนรวม WHAPF เข้าลงทุน ด้วยวิธีต้ นทุนทดแทน จัดทํา

โดยไนท์แฟรงค์ และ BKKPA เท่ากบ

294,900,000 บาท และ 215,297,150 บาท และวิธีคิดจากรายได้ ณ วน

ที'ประเมินมูลค่า

เท่ากบ 228,000,000 บาท และ 342,000,000 บาท ตามลําดับ

ความเหน็ ของท'ปี รึกษาทางการเงินอิสระต่อการประเมินมลู ค่าสินทรัพย์โครงการ Ducati Phase 2 ท'จี ัดทาํ โดยผู้ประเมิน ราคาอิสระ

การประเมินมล

คา่ สินทรัพย์โครงการ Ducati Phase 2 ที'จัดทําโดยไนท์แฟรงค์ และ BKKPA ซึ'งผู้ประเมินราคาอิสระทัง

2 ราย ได้

เลือกใช้วธิ ีคด

จากรายได้แบบวิธีคด

ลดกระแสเงินสด เป็ นเกณฑ์ในการประเมินมูลค่าเช่นเดียวกันนัน

ที'ปรึกษาทางการเงินอิสระม

ความเห็นว่า เป็ นวิธีการประเมินราคาที'เหมาะสมสําหรับสินทรัพย์ที'ก่อให้เกิดรายได้จากตัวทรัพย์สินเอง ภายใต้สมมติฐานว่า

รายได้ในอนาคตของสินทรัพย์นนั มีการเปลี'ยนแปลงขนึ Ê ลงตามภาวะตลาด ซึ'งสอดคล้องกับสภาพของสินทรัพย์ดงั กล่าวของบริษัท

ฯ ณ ปัจจุบัน ที'เป็ นอาคารคลังสินค้าให้เช่าและมีการทําสัญญาเช่าระยะยาว ดังนันÊ ท'ีปรึกษาทางการเงินอิสระจึงใช้ราคา ประเมนิ ท'ีจดั ทาํ โดยผู้ประเมนิ ราคาอิสระทงัÊ 2 ราย เพ'ือร่วมกําหนดมลู ค่ายุติธรรมของสินทรัพย์โครงการ Ducati Phase 2 ของบริษัทฯ โดยมมี ลู ค่าเท่ากับ 504.00 – 545.00 ล้านบาท

เอกสารแนบ 4 สรุปรายงานประเมนิ มูลค่าสินทรัพย์โครงการ DKSH 3M Phase 2

ในการเข้าทํารายการครังÊ นี Êบริษัทฯ และบลจ.กสิกรไทย ได้ว่าจ้างให้ผู้ประเมินราคาอิสระ ซึ'งที'ได้รับความเห็นชอบจากสมาคมนัก

ประเมินราคาอิสระไทย (TVA) และสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (VAT) จํานวน 2 ราย เพื'อทําการประเมินมล สินทรัพย์โครงการ DKSH 3M Phase 2 ได้แก่

ค่า

1) บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จํากด (“ไนท์แฟรงค์”) ซึ'งได้ทําการประเมินเมื'อวันที' 25 เมษายน 2556 โดยมี

วตถป

ระสงค์เพื'อทราบมล

ค่าตลาดปัจจบน

เพื'อวตถป

ระสงค์สาธารณะ

2) บริษัท กรุงเทพประเมินราคา จํากัด (“BKKPA”) ซึ'งได้ทําการประเมินเมื'อวันที' 23 เมษายน 2556 โดยมีวัตถุประสงค์เพื'อ

ทราบมล

ค่าตลาดปัจจุบน

เพื'อวต

ถุประสงค์สาธารณะ

ทงั Ê นี Êผลการประเมินมล

ค่าสินทรัพย์แตล

ะรายการ ซงึ' จด

ทําโดยไนท์แฟรงค์ และ BKKPA มีรายละเอียดโดยสรุปดงั นี

ชื'อทรัพย์สินที'ทําการประเมิน	:	โครงการ DKSH 3M Phase 2
ที'ตงั Ê ทรัพย์สิน	:	ซอยคุปรัตน์ ถนนบางนา-บางปะกง (ทล. 34) ตําบลศีรษะจรเข้ใหญ่ กิ'งอําเภอบางเสาธง จงั หวดั สมทุ รปราการ
ลักษณะทรัพย์สินที'ประเมิน มลู คา่	:	1) สิทธิการเช่าที'ดิน 33044 (บางส่วน) เนือÊ ที'รวม 7-3-30.89 ไร่ หรือ 3,130.89 ตร.ว. 2) อาคารคลังสินค้าพร้ อมสํานักงาน Harzadous Warehouse พร้ อมสาธารณูปโภคและสิ'ง ปลูกสร้างอื'นๆ เช่น ป้ อมยาม ถนน รัวÊ เป็ นต้น
ภาระผกู พนั	:	1) ที'ดินโฉนดเลขที' 33044 ตดิ สญั ญาเช่ากับกองทุนรวม WHAPF โดยรักองทุนรวม WHAPF รับโอนสิทธิการเช่าจากดับบลิวเอชเอ อะไลแอนซ์ ตามสัญญาเช่ามีกําหนดเวลา 30 ปี ฉบับลงวนั ที' 9 ธันวาคม 2548 2) ที'ดินโฉนดเลขที' 33044, 36752 (แบ่งเช่า), 36753 (แบ่งเช่า) และ 36754 (แบ่งเช่า) กับ บริษัท ดีเคเอสเอช (ประเทศไทย) จํากดั เมื'อวนั ที' 22 กมุ ภาพันธ์ 2555

รูปภาพท'ี 12 แผนผังท'ตงัÊ โครงการ DKSH 3M Phase 2

รูปภาพท'ี 13 แผนผังท'ีดินและอาคารส'ิงปลูกสร้างโครงการ DKSH 3M Phase 2

ที'มา : รายงานประเมน

มลู ค่าสินทรพ

ย์ของ BKKPA

1) สรุปประเมนิ มูลค่าสินทรัพย์ DKSH 3M Phase 2 โดยไนท์แฟรงค์

ไนท์แฟรงค์ได้ทําการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ดงั กล่าว โดยใช้วิธีต้นทุนทดแทน (Depreciated Replacement Cost Approach)

และวิธีคดจากรายได้ (Income Approach) แบบวิธีคิดลดกระแสเงินสด (Discounted Cash Flow) อย่างไรก็ดี ไนท์แฟรงค์เห็น

ว่า วิธีคิดจากรายได้เป็ นวิธีการประเมินมูลค่าที'เหมาะสม เนื'องจากทรัพย์สินที'ประเมินเป็ นที'ดินพร้ อมอาคารคลังสินค้าที' ก่อให้เกิดรายได้จากการนําพืนÊ ที'ภายในอาคารปล่อยเช่า โดยอ้างอิงการมลู ค่าตลาดบนสมมติฐานเมื'อก่อสร้างแล้วเสร็จร้อยละ 100 ณ วนั ที' 1 ธันวาคม 2556 ซึ'งเป็ นวนั ที'คาดวา่ กองทนุ รวม WHAPF จะเข้าลงทุนในสินทรัพย์ ผลการประเมินด้วยวิธีดงั กล่าว มีรายละเอียดโดยสรุปดงั นี Ê

สรุปประเมินมลู คา่ สินทรัพย์ด้วยวธิ ีคดิ จากรายได้แบบวิธีคดิ ลดกระแสเงินสดโดยไนท์แฟรงค์ ก) สมมตฐิ านอัตราคา่ เช่า

ไนท์แฟรงค์ ประมาณการค่าเช่าโดยอ้างอิงจากอัตราค่าเช่าและค่าบริการตามสัญญา ภายหลังสินÊ สุดสัญญาอ้างอิงจาก

อตราคา่ เช่าตลาด (Market Rent Rate) ทังÊ นีขÊ ึนÊ อยู่กับทําเลที'ตงั สิ'งอํานวยความสะดวกภายใน สภาพอาคาร และรวมถึง

เงื'อนไขตา่ งๆ เป็ นสําคญ

จากนนั

ได้การปรับเพิ'ม-ลด ตามความเหมาะสมของปัจจัยต่างๆ ที'เกี'ยวข้องและศักยภาพการใช้

ประโยชน์ของอาคาร ประกอบกบพจิ ารณาถึงสภาพตลาดอสงั หาริมทรัพย์ในแต่ละชว่ งเวลา

ข) สมมตฐิ านอตราการเช่าพนื Ê ที'

ไนท์แฟรงค์ กําหนดอต

ราการเช่าพืนÊ ที'ระหวา่ งเช่าตามสัญญา เท่ากับร้อยละ 100 และเมื'อสิน

สุดสัญญาเช่า (จนถึงปี ที' 18)

เท่ากบร้ อยละ 97 เพื'อสํารองสําหรับอัตราว่างและเผื'อหนีสÊ ูญร้อยละ 3 และสําหรับปี ที' 19 – 23 ซึ'งใกล้สินÊ สุดสัญญาเช่า

ที'ดิน เท่ากับร้อยละ 85 เพื'อสํารองสําหรับอัตราว่างและเผื'อหนีสÊ ญร้อยละ 15

ค) สมมตฐิ านคา่ ใช้จ่าย

ต้นทุนในการดําเนินงาน

จาํ นวนค่าใช้จ่าย

คา่ ใช้จ่ายด้านบริหารอสงั หาริมทรัพย์

ตามสัญญาคา่ ใช้จ่ายบริหารกองทุนระหว่างบลจ.กสิกรไทยกับดบั บลิว

เอชเอ อะไลแอนซ์

กนั สํารองเพื'อดแู ลรักษาทรัพย์สิน

ร้อยละ 1 ของรายได้รวม

ง) สมมตฐิ านอตราคิดลด (Discount Rate)

ไนท์แฟรงค์กําหนดอัตราคด

ลดที'อต

ราร้อยละ 10.50 โดยอ้างอิงจากอัตราผลตอบแทนการลงทุนจากพันธบัตรรัฐบาลอาย

10 ปี บวกกับความเสี'ยงจากการลงทนในตวั ทรัพยส์ ิน ซึ'งประกอบกิจการประเภทโรงงานและ/หรือคลังสินค้าให้เช่า และได้

คาํ นึงถึงผลตอบแทนที'ได้รับจากการขายโรงงานอื'นในพืนÊ ที'ใกล้เคยงกัน

จากข้อสมมตฐิ านดงั กล่าวข้างต้นในการประเมินมลค่าโครงการ DKSH 3M Phase 2 โดยวิธีรายได้แบบคิดลดกระแสเงินสด มูลค่า

ท'ดี ินพร้อมส'ิงปลูกสร้างของโครงการดังกล่าว ณ วันท'ีกองทุนรวม WHAPF เข้าลงทุน ประเมินโดยไนท์แฟรงค์ เท่ากับ

174.00 ล้านบาท โดยมีรายละเอียดการประเมินมลค่า ดงั นี

ตารางท'ี 52 การประเมนมูลค่าสินทรพย์ั โครงการ DKSH 3M Phase 2

ณ วันท'ีกองทุนรวม WHAPF เข้าลงทุน (1 ธ.ค. 56) ด้วยวิธีรายได้โดยไนท์แฟรงค์

ช่วงระยะเวลา	จาํ นวนวัน	กระแสเงนิ สดจาก ทรัพย์สิน	ค่าก่อสร้างอาคาร	ค่าใช้จ่ายใน การซือÊ -ขาย	กระแสเงนิ สดสุทธิ
ปีที' 1 (วนั ที'ลงทนุ )	243	11,291,465			11,291,465
ปีที' 2	365	17,040,607			17,040,607
ปีที' 3	365	17,231,091			17,231,091
ปีที' 4	365	18,222,886			18,222,886
ปีที' 5	365	18,640,542			18,640,542
ปีที' 6	365	19,089,840			19,089,840
ปีที' 7	365	19,880,458			19,880,458
ปีที' 8	365	20,849,785			20,849,785
ปีที' 9	365	20,872,775			20,872,775
ปีที' 10	365	22,084,899			22,084,899
ปีที' 11	365	22,914,945			22,914,945
ปีที' 12	365	22,944,700			22,944,700
ปีที' 13	365	22,940,034			22,940,034
ปีที' 14	365	25,048,093			25,048,093

ช่วงระยะเวลา	จาํ นวนวัน	กระแสเงนิ สดจาก ทรัพย์สิน	ค่าก่อสร้างอาคาร	ค่าใช้จ่ายใน การซือÊ -ขาย	กระแสเงนิ สดสุทธิ
ปีที' 15	365	25,043,143			25,043,143
ปีที' 16	365	25,031,529			25,031,529
ปีที' 17	365	26,085,873			26,085,873
ปีที' 18	365	26,073,753			26,073,753
ปีที' 19	365	22,791,084			22,791,084
ปีที' 20	365	26,492,477			26,492,477
ปีที' 21	365	26,486,567			26,486,567
ปีที' 22	365	26,473,359			26,473,359
ปีที' 23	130	10,420,299			10,420,299
การคํานวณ Terminal Value			อัตราคิดลด มลู ค่าปัจจุบนั สทุ ธิ หรือประมาณ บาท/ตารางเมตร		10.50% 173,613,431 174,000,000 18,881
ปีที' 23	0	0
YP for n years (*)		0
Terminal Value for n years		0

SENSITIVITY ANALYSIS	อัตราคิดลด
10.00%	180,584,011
10.50%	173,613,431
11.00%	167,060,174

ตารางท'ี 53 Cash Flow Projection โครงการ DKSH 3M Phase 2 ณ วันท'ีกองทุนรวม WHAPF เข้าลงทุน (1 ธ.ค. 56) ด้วยวิธีรายได้โดยไนท์แฟรงค์

ปี 56 1ธ.ค.56-

31 ก.ค.57

(วันลงทุน)

ปี 57

ส.ค.57-

ก.ค.58

ปี 58

ส.ค.58-

ก.ค.59

ปี 59

ส.ค.59-

ก.ค.60

ปี 60

ส.ค.60-

ก.ค.61

ปี 61

ส.ค.61-

ก.ค.62

ปี 62

ส.ค.62-

ก.ค.63

ปี 63

ส.ค.63-

ก.ค.64

ปี 64

ส.ค.64-

ก.ค.65

ปี 65

ส.ค.65-

ก.ค.66

ปี 66

ส.ค.66-

ก.ค.67

คาดว่าสภาวะตลาดเร'ิมดี ค่าเช่าปรับเพ'มิ ขนึÊ อย่างต่อเน'ือง

ค่าเช่าคงท'ี

ฟืÊนตัวและเพ'ิมขนึÊ

ตลาดเร'ิมดี ค่าเช่าปรับ

เพ'ิมขึนÊ ต่อเน'ือง

รายได้ดําเนินงานสุทธจาก

ค่าใช้จ่าย

11,291,465

17,040,607

17,231,091

18,222,886

18,640,542

19,089,840

19,880,458

20,512,742

20,872,775

22,084,899

22,914,945

ปี 67

ส.ค.67-

ก.ค.68

ปี 68

ส.ค.68-

ก.ค.69

ปี 69

ส.ค.69-

ก.ค.70

ปี 70

ส.ค.70-

ก.ค.71

ปี 71

ส.ค.71-

ก.ค.72

ปี 72

ส.ค.72-

ก.ค.73

ปี 73

ส.ค.73-

ก.ค.74

ปี 74

ส.ค.74-

ก.ค.75

ปี 75

ส.ค.75-

ก.ค.76

ปี 76

ส.ค.76-

ก.ค.77

ปี 77

ส.ค.77-

ก.ค.78

ปี 78

ส.ค.78-

ธ.ค.78

คาดว่าสภาวะตลาดเร'ิมดี ค่าเช่าปรับเพ'มิ ขนึÊ ต่อเน'ือง

ค่าเช่าคงท'ี

ฟืÊนตัวและเพ'ิมขนึÊ

ตลาดเร'ิมดี ค่าเช่าปรับเพ'มิ ขนึÊ ต่อเน'ือง

รายได้ดําเนินงานสุทธจาก

ค่าใช้จ่าย

22,944,700

22,940,034

25,048,093

25,043,143

25,031,529

26,085,873

26,073,753

22,791,084

26,492,477

26,486,567

26,473,359

10,420,299

114

2) สรุปประเมนิ มูลค่าสินทรัพย์โครงการ DKSH 3M Phase 2 โดย BKKPA

ก) สมมตฐิ านอตราค่าเช่า

เช่าตลาด โดยพิจารณาจากข้อมล

ตลาดคา่ เช่าในบริเวณใกล้เคียง ขึนÊ อยู่กบ

สภาพทําเล ที'ตงั

สภาพอาคาร การรับนําÊ หนัก

ของพืนÊ ที' สิ'งอํานวยความสะดวก สาธารณปโภค และเงื'อนไขการเช่าตา่ งๆ ทังÊ นี Ê BKKPA กําหนดการปรับอัตราค่าเช่าเพิ'ม

ทกๆ 3 ปี ครังÊ ละร้อยละ 10

ข) สมมตฐิ านอตราการเช่าพนื Ê ที'

BKKPA กําหนดอัตราการเช่าพืนÊ ที'ในปี 2556 – 2569 ร้อยละ 100 และปี 2570 จนถึงสินÊ สุดสัญญาเช่า ร้ อยละ 95 โดย พิจารณาจากสัญญาเช่าและสภาพการเช่าพืนÊ ที'สินทรัพย์ในปัจจุบัน พบว่า มีอัตราการเช่าพืนÊ ที'ร้ อยละ 100 ของพืนÊ ที'

คลังสินค้า ซึ'งเป็ นสญญาเชา่ ระยะยาว 10 ปี สินÊ สุดสัญญาปี 2566

ค) สมมตฐิ านรายได้

BKKPA กําหนดเป็ น 2 ส่วน คือ 1) รายได้จากพืน

ที'ที'มีผู้เช่าปัจจุบันตลาดอายุสัญญาเช่าที'ได้ทําสัญญาเช่าไว้ และ

2) รายได้จากพืนÊ ที'เช่าที'สามารถให้เช่าเพิ'มได้จากพืนÊ ที'เช่าที'ยงั เหลืออย

ง) สมมตฐิ านคา่ ใช้จ่าย

ต้นทุนในการดําเนินงาน		จาํ นวนค่าใช้จ่าย
1	คา่ ใช้จ่ายด้านบริหารอสงั หาริมทรัพย์	ตามสัญญาค่าใช้จ่ายบริหารกองทุนระหว่างบลจ.กสิกรไทยกับ ดบั บลิวเอชเอ อะไลแอนซ์
2	คา่ เช่าที'ดนิ	กองทุนรวม WHAPF ได้จ่ายไปแล้ว
3	สํารองเงินปรับปรุงในอนาคต	ร้อยละ 1 ของรายได้รวม

จ) สมมตฐิ านอตราคิดลด (Discount Rate)

BKKPA กําหนดอต

ราคด

ค่าความเสี'ยงจากประเภทธุรกิจ การบริหาร การตลาดและภาวะเศรษฐกิจ

สิทธิการเช่าท'ดี ินพร้อมส'ิงปลูกสร้างของโครงการดังกล่าว ณ วันท'กี องทุนรวม WHAPF เข้าลงทุน ประเมินโดย BKKPA

เท่ากับ 171.00 ล้านบาท โดยมีรายละเอียดการประเมินมลค่าแสดงไวใ้ นหน้าถดไป

ตารางท'ี 54 การประเมน

มูลค่าสินทรัพย์โครงการ DKSH 3M Phase 2 ด้วยวิธีรายได้ ณ วันท'ก

องทุนรวม WHAPF (1 ธ.ค. 56) เข้าลงทุน โดย BKKPA

	ปี 56 (1-31 ธ.ค.)	ปี 57 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 58 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 59 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 60 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 61 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 62 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 63 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 64 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 65 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 66 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 67 (ม.ค.-ธ.ค.)
กระแสรายได้สทุ ธจิ ากค่าใช้จ่าย	1,420,010	17,042,415	16,994,644	17,643,972	18,642,681	18,663,091	19,419,629	20,518,167	20,511,104	21,372,960	22,328,085	22,902,427
อตั ราคิดลดกระแสเงินสด	0.9912	0.8930	0.8045	0.7247	0.6529	0.5882	0.5299	0.4774	0.4301	0.3875	0.3491	0.3145
มูลค่าปัจจุบันของกระแสรายได้ สุทธิแต่ละงวด	1,407,480	15,218,042	13,671,512	12,787,274	12,172,142	10,977,910	10,290,908	9,795,537	8,821,764	8,281,488	7,794,221	7,202,447

	ปี 68 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 69 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 70 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 71 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 72 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 73 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 74 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 75 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 76 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 77 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 78 (ม.ค.-ธ.ค.)
กระแสรายได้สทุ ธจิ ากค่าใช้จ่าย	25,220,983	25,213,607	23,926,043	26,348,399	26,339,896	26,331,765	28,996,959	28,987,454	28,978,112	31,910,636	29,665,913
อตั ราคิดลดกระแสเงินสด	0.2833	0.2552	0.2299	0.2072	0.1866	0.1681	0.1515	0.1365	0.1229	0.1108	0.1005
มูลค่าปัจจุบันของกระแสรายได้ สุทธิแต่ละงวด	7,145,558	6,435,571	5,501,746	5,458,334	4,915,841	4,427,318	4,392,285	3,955,715	3,562,540	3,534,294	2,981,780
มูลค่าทรัพย์สินท'ีทําการประเมิน	171,000,000 บาท

117

สรุปผลการประเมนิ มลู ค่าสินทรัพย์โครงการ DKSH 3M Phase 2 จดั ทาํ โดย ไนท์แฟรงค์ และ BKKPA

ตารางท'ี 55 สรุปผลการประเมน

มลค่าสินทรัพย์โครงการ DKSH 3M Phase 2 จด

ทาํ โดย ไนท์แฟรงค์ และ BKKPA

รายละเอียดสินทรัพย์

ประเมนิ โดยวิธีรายได้แบบคิดลดกระแสเงินสด

ณ วันท'ีกองทุนรวม WHAPF เข้าลงทุน (1 ธ.ค. 56)

ราคาประเมินโดย ไนท์แฟรงค์

ราคาประเมินโดย BKKPA

ที'ดิน 1 โฉนด เนือÊ ที' 7-3-30.89 ไร่

พร้อมอาคารสิ'งปลูกสร้าง

174.00 ล้านบาท

171.00 ล้านบาท

หมายเหตุ ผลการประเมินมล

ค่าสน

ทรพ

ย์โครงการ DKSH 3M Phase 2 ณ วน

ที'กองทุนรวม WHAPF เข้าลงทน

ด้วยวธิ ีต้นทน

ทดแทน จัดทํา

โดย ไนท์แฟรงค์ และ BKKPA เท่ากับ 140.00 ล้านบาท และ 138.41 ล้านบาท และวธิ ีคิดจากรายได้ ณ วนที'ประเมินมูลค่า

เท่ากบ 60.00 ล้านบาท และ 59.00 ล้านบาท ตามลําดับ

ความเห็นของท'ีปรึกษาทางการเงินอิสระต่อการประเมินมูลค่าสินทรัพย์โครงการ DKSH 3M Phase 2 ท'ีจัดทําโดยผ้ ประเมนิ ราคาอิสระ

การประเมินมล

ค่าสินทรัพย์โครงการ DKSH 3M Phase 2 ที'จัดทําโดย ไนท์แฟรงค์ และ BKKPA ซึ'งผู้ประเมินราคาอิสระทัง

2 ราย

ได้เลือกใช้วธิ ีคด

จากรายได้แบบวิธีคด

ลดกระแสเงินสด เป็ นเกณฑ์ในการประเมินมล

คา่ เช่นเดียวกันนนั

ที'ปรึกษาทางการเงินอิสระมี

ความเห็นวา เป็ นวธิ ีการประเมินราคาที'เหมาะสมสําหรับสินทรัพยที'์ ก่อใหเกิด้ รายไดจ้ ากตัวทรัพย์สินเอง ภายใต้สมมติฐานว่ารายได้

ในอนาคตของสินทรัพย์นัน

มีการเปลี'ยนแปลงขึนÊ ลงตามภาวะตลาด ซงึ' สอดคล้องกบ

สภาพของสินทรัพย์ดังกล่าวของดับบลิวเอชเอ

อะไลแอนซ์ ณ ปัจจบน ที'เป็ นอาคารคลงั สินค้าใหเช่า้ และมีการทําสัญญาเช่าระยะยาว ดังนันÊ ท'ีปรึกษาทางการเงินอิสระจึงใช

ราคาประเมินท'จี ัดทาํ โดยผู้ประเมินราคาอิสระทังÊ 2 ราย เพ'ือร่วมกําหนดมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์โครงการ DKSH 3M Phase 2 ของดับบลิวเอชเอ อะไลแอนซ์ โดยมมี ูลค่าเท่ากับ 171.00 – 174.00 ล้านบาท

118

เอกสารแนบ 5 สรุปรายงานประเมนิ มูลค่าสินทรัพย์โครงการ WHA Mega Logistics Center (พานทอง ชลบุรี)

ในการเข้าทํารายการครังÊ นี Êบริษัทฯ และบลจ.กสิกรไทย ได้ว่าจ้างให้ผู้ประเมินราคาอิสระ ซึ'งที'ได้รับความเห็นชอบจากสมาคมนัก ประเมินราคาอิสระไทย (TVA) และสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (VAT) จํานวน 2 ราย เพื'อทําการประเมินมูลค่า สินทรัพย์โครงการ WHA Mega Logistics Center (พานทอง ชลบรุ ี) ได้แก่

1) บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จํากด (“ไนท์แฟรงค์”) ซึ'งได้ทําการประเมินเมื'อวันที' 23 พฤษภาคม 2556 โดย

มีวต

ถุประสงค์เพื'อทราบมล

คา่ ตลาดปัจจบ

ัน เพื'อวตถป

ระสงค์สาธารณะ

2) บริษัท กรุงเทพประเมินราคา จํากัด (“BKKPA”) ซึ'งได้ทําการประเมินเมื'อวันที' 23 พฤษภาคม 2556 โดยมีวตถุประสงค์

เพื'อทราบมล

คา่ ตลาดปัจจบ

ัน เพื'อวตถป

ระสงค์สาธารณะ

ทงัÊ นี Êผลการประเมินมล

ค่าสินทรัพย์แตล

ะรายการ ซงึ' จด

ทําโดย ไนท์แฟรงค์ และ BKKPA มีรายละเอียดโดยสรุปดงั นี

ชื'อทรัพย์สินที'ทําการประเมิน	:	โครงการ WHA Mega Logistics Center (พานทอง ชลบรุ ี)
ที'ตงั Ê ทรัพย์สิน	:	เลขที' 251/1-3, หม่ทู ี' 10 นิคมอตุ สาหกรรมอมตะนคร เฟส 8 ถนนสขุ ุมวิท (ทล.3) ต.พานทอง อ.พานทอง จ.ชลบรุ ี
ลกั ษณะทรัพย์สินที'ประเมิน มลู คา่	:	1) ที'ดิน โฉนดเลขที' 2368 18140 18141 21706 และ 36035 รวม 5 โฉนด เนือÊ ที'รวม 39-0- 18 ไร่ หรือ 15,618 ตร.ว. 2) อาคารสิ'งปลูกสร้าง ได้แก่ อาคารคลงั สินค้าพร้อมสํานกั งาน 4 หลัง พร้ อมสาธารณูปโภค และสิ'งปลูกสร้างอื'นๆ เช่น ป้ อมยาม ถนน รัวÊ เป็ นต้น
ภาระผกู พนั	:	ที'ดินโฉนดเลขที' 2368 18140 18141 และ 36035 จํานองเป็ นประกันกับธนาคารไทยพาณิชย์ จํากดั (มหาชน) เมื'อวนั ที' 15 ตลุ าคม 2555

รูปภาพท'ี 14 แผนผังท'ีตงัÊ โครงการ WHA Mega Logistics Center (พานทอง ชลบุรี)

ที'มา : รายงานประเมน

มลค่าสินทรพ

ย์ของ BKKPA

119

รูปภาพท'ี 15 แผนผังท'ีดินและอาคารส'ิงปลูกสร้างโครงการ WHA Mega Logistics Center (พานทอง ชลบุรี)

ที'มา : รายงานประเมน

มลู ค่าสินทรพ

ย์ของ BKKPA

1) สรุปประเมนิ มูลค่าสินทรัพย์โครงการ WHA Mega Logistics Center (พานทอง ชลบุรี) โดยไนท์แฟรงค์

วา วธิ ีคดิ จากรายได้ เป็ นวธิ ีการประเมินมลู คา่ ที'เหมาะสมสําหรับเป็ นเกณฑ์ในการประเมินมลู ค่า เนื'องจากทรัพย์สินที'ประเมิน

มลู คา่ เป็ นศนู ย์กระจายสินค้า/โกดงั ให้เช่า และมีการทําสญั ญาเช่าระยะสันÊ และระยะยาว ถือว่าเป็ นทรัพย์สินที'ก่อให้เกิดรายได้ โดยอ้างอิงการมลู คา่ ตลาดบนสมมตฐิ านเมื'อก่อสร้างแล้วเสร็จร้อยละ 100 ณ วนั ที' 1 ธันวาคม 2556 ซึ'งเป็ นวันที'คาดว่ากองทุน รวม WHAPF จะเข้าลงทุนในสินทรัพย์ ซงึ' ผลการประเมินด้วยวธิ ีดงั กล่าวมีรายละเอียดโดยสรุปดงั นี Ê

ก) สมมตฐิ านอตราค่าเช่า

ไนท์แฟรงค์ ประมาณการคา่ เช่าโดยอ้างอิงจากอัตราค่าเช่าและค่าบริการตามสัญญา ภายหลังสินÊ สุดสัญญาอ้างอิงจาก

อตราคา่ เช่าตลาดในบริเวณใกล้เคย

ง ขึนÊ อยู่กบ

ทําเลที'ตงั Ê สิ'งอํานวยความสะดวกภายใน สภาพอาคาร และเงื'อนไขต่างๆ เป็ น

สําคัญ ไนท์แฟรงค์ได้พิจารณาข้อมูลราคาตลาดข้ างต้น และทําการปรับเพิ'ม-ลดตามความเหมาะสมของปัจจัยต่างๆที' เกี'ยวข้องและศักยภาพการใช้ประโยชน์ของอาคาร ประกอบกับพิจารณาถึงสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ไนท์

แฟรงค์มีความเห็นว่า ทรัพย์สินที'ประเมินมล

คา่ เป็ นคลงั สินค้า หรือศน

ย์กระจายสินค้า ดงั นันÊ ดงั นันÊ อัตราค่าเช่าจะต้องสูงกว่า

คลังสินค้าปกติทั'วไป เนื'องจากปัจจัยต่างๆ เช่น พืนÊ ที'อาคาร การรับนําÊ หนักของอาคาร ความสูงของอาคาร เป็ นต้น หาก พิจารณาการให้เช่ากับผ้เู ช่าทั'วไป สินทรัพย์ที'ประเมินราคาก็มีโอกาสที'ดีกว่าคลังสินค้าทั'วไปที'อาจมีข้อจํากัดต่างๆ จากนันÊ

ได้ทําการปรับเพิ'ม-ลด ตามความเหมาะสมของปัจจย

ตา่ งๆ ที'เกี'ยวข้องและศก

ยภาพการใช้ประโยชน์ของอาคาร ประกอบ

กบพิจารณาถึงสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแตละช่วงเวลา

ข) สมมตฐิ านอตราการเชา่ พนื Ê ท

ไนท์แฟรงค์ กําหนดอตราการเช่าพนื Ê ทระี' หวา่ งเช่าตามสัญญา เท่ากับร้อยละ 100 และเมื'อสินÊ สุดสัญญาเช่า เท่ากับร้อยละ

97 เพื'อสํารองสําหรับอตราว่างและเผื'อหนสี Ê ูญร้อยละ 3

ค) สมมตฐิ านคา่ ใช้จ่าย

ต้นทุนในการดําเนินงาน

จาํ นวนค่าใช้จ่าย

คา่ ใช้จ่ายด้านบริหารอสงั หาริมทรัพย์

ตามสัญญาค่าใช้จ่ายบริหารกองทุนระหว่างบลจ.กสิกรไทยกับ

ดบั บลิวเอชเอ อะไลแอนซ์

กนั สํารองเพื'อดแู ลรักษาทรัพย์สิน

ร้อยละ 1 ของรายได้รวม

ง) สมมตฐิ าน Terminal Value

ไนท์แฟรงค์ใช้อัตราผลตอบแทนสําหรับคํานวณTerminal Value ที'ร้ อยละ 7.50 ภายใต้สมมติฐานว่า ทรัพย์สินจะขาย

ออกไปในปลายปี ที' 10 ด้วยอัตราผลตอบแทนร้อยละ 7.50 โดยคํานวณจากกระแสเงินสดรับสทธิไปในปี ที' 11

จ) สมมตฐิ านอตราคิดลด (Discount Rate)

ไนท์แฟรงค์กําหนดอัตราคด

ลดที'อต

ราร้อยละ 9.00 โดยอ้างอิงจากอัตราผลตอบแทนการลงทุนจากพันธบัตรรัฐบาลอาย

ได้คาํ นึงถึงผลตอบแทนที'ได้รับจากการขายโรงงานอื'นในพืนÊ ที'ใกล้เคยงกัน

จากข้อสมมติฐานดงั กล่าวข้างต้นในการประเมินมูลค่าโครงการ WHA Mega Logistics Center (พานทอง ชลบุรี) โดยวิธีรายได้ แบบคิดลดกระแสเงินสด มูลค่าท'ีดินพร้ อมส'ิงปลูกสร้างของโครงการดังกล่าว ณ วันท'ีกองทุนรวม WHAPF เข้าลงทุน

ประเมนิ โดยไนท์แฟรงค์ เท่ากับ 1,114.00 ล้านบาท โดยมีรายละเอียดการประเมินมลค่า ดงั นี

ตารางท'ี 56 การประเมนมูลคา่ สินทรัพย์โครงการ WHA Mega Logistics Center (พานทอง ชลบุรี)

ณ วันท'ีกองทุนรวม WHAPF เข้าลงทุน (1 ธ.ค. 56) ด้วยวิธีรายได้ โดยไนท์แฟรงค์

ช่วงระยะเวลา	จาํ นวนวัน	กระแสเงนิ สดจาก ทรัพย์สิน	ค่าก่อสร้างอาคาร	ค่าใช้จ่ายใน การซือÊ -ขาย	กระแสเงนิ สดสุทธิ
ปีที' 1 (วนั ที'ลงทนุ )	243	51,394,945			51,394,945
ปีที' 2	365	77,138,154			77,138,154
ปีที' 3	365	78,813,507			78,813,507
ปีที' 4	365	80,079,580			80,079,580
ปีที' 5	365	83,386,856			83,386,856
ปีที' 6	365	83,818,665			83,818,665
ปีที' 7	365	87,298,086			87,298,086
ปีที' 8	365	89,283,120			89,283,120
ปีที' 9	365	90,589,173			90,589,173

ช่วงระยะเวลา	จาํ นวนวัน	กระแสเงนิ สดจาก ทรัพย์สิน	ค่าก่อสร้างอาคาร	ค่าใช้จ่ายใน การซือÊ -ขาย	กระแสเงนิ สดสุทธิ
ปีที' 10	365	92,722,218		-27,778,740	1,453,880,501
การคํานวณ Terminal Value			อัตราคิดลด มลู ค่าปัจจุบนั สทุ ธิ (NPV) หรือประมาณ บาท/ตารางเมตร		9.00%
ปีที' 12	365	104,170,277			1,113,874,780
Capitalised @	7.50%	1,388,937,024			1,114,000,000
					28,883

SENSITIVITY ANALYSIS			Terminal Yield - ท'สี ินÊ ปี ท' 10
อัตราคิดลด			7.00%	7.50%		8.00%
8.50%			1,196,711,749	1,174,082,199		1,135,415,817
9.00%			1,177,652,621	1,113,874,780		1,098,397,640
9.50%			1,138,802,680	1,098,362,467		1,041,520,481

ตารางท'ี 57 Cash Flow Projection โครงการ WHA Mega Logistics Center (พานทอง ชลบุรี) ณ วันท'ีกองทุนรวม WHAPF เข้าลงทุน (1 ธ.ค. 56) ด้วยวิธีรายได้ โดยไนท์แฟรงค์

ปี 56

ธ.ค.56-31 ก.ค.57

(วันลงทนุ )

ปี 57

ส.ค.57-ก.ค.58

ปี 58

ส.ค.58-ก.ค.59

ปี 59

ส.ค.59-ก.ค.60

ปี 60

ส.ค.60-ก.ค.61

ปี 61

ส.ค.61-ก.ค.62

คาดว่าสภาวะตลาดค่อนข้างดี ค่าเช่าปรับเพ'มขึนÊ อย่างต่อเน'ือง

รายได้ดําเนินงานสทุ ธิจาก

ค่าใช้จ่าย

51,394,945

77,138,154

78,813,507

80,079,580

83,386,856

83,818,665

ปี 62

ส.ค.62-ก.ค.63

ปี 63

ส.ค.63-ก.ค.64

ปี 64

ส.ค.64-ก.ค.65

ปี 65

ส.ค.65-ก.ค.66

ปี 66

ส.ค.66-ก.ค.67

ค่าเช่าคงท'ี

ฟืÊนตัวและเพ'ิมขนึÊ สูง

ตลาดค่อนข้างดี ค่าเช่า

ปรับขึนÊ ต่อเน'ือง

รายได้ดําเนินงานสทุ ธิจาก

ค่าใช้จ่าย

87,298,086

89,283,120

90,589,173

92,722,218

104,170,277

2) สรุปประเมนิ มูลค่าสินทรัพย์โครงการ WHA Mega Logistics Center (พานทอง ชลบุรี) โดย BKKPA

และวิธีคิดจากรายได้ (Income Approach) แบบวิธีคิดลดกระแสเงินสด (Discounted Cash Flow) อย่างไรก็ดี BKKPA เห็นว่า วธิ ีคดิ จากรายได้เป็ นวธิ ีการประเมินมลู ค่าที'เหมาะสม เนื'องจากทรัพย์สินที'ประเมินเป็ นที'ดินพร้ อมอาคารคลังสินค้าที'ก่อให้เกิด รายได้จากการนําพืนÊ ที'ภายในอาคารปล่อยเช่า โดยอ้างอิงการประเมินมลู ค่า ณ วนั ที' 1 ธันวาคม 2556 ซึ'งเป็ นวันที'คาดว่า กองทุนรวม WHAPF จะเข้าลงทุนในสินทรัพย์ ซึ'งมีการก่อสร้างแล้วเสร็จ ซึ'งผลการประเมินด้วยวิธีดงั กล่าวมีรายละเอียดโดย สรุปดงั นี Ê

ก) สมมตฐ

านอต

ราค่าเช่า

เช่าตลาด โดยพิจารณาจากข้อมลตลาดคา่ เช่าในบรเวิ ณใกล้เคียง ขึนÊ อยู่กับสภาพทําเล ที'ตงั Ê สภาพอาคาร สิ'งอํานวยความ

สะดวก สาธารณปโภค ทงั Ê นี ÊBKKPA กําหนดการปรับอัตราค่าเช่าเพิ'มทุกๆ 3 ปี ครังÊ ละร้อยละ 10

ข) สมมตฐิ านอตราการเชา่ พนื Ê ท

BKKPA กําหนดอัตราการเช่าพืนที'ในปี 2556 – 2557 เป็ นไปตามสัญญาเช่า และหลังจากหมดสัญญาเช่าในปี 2557

กําหนดให้อต

ราการเช่าพืนÊ ที'เท่ากบ

ร้อยละ 95 ตลอดระยะเวลาประมาณการ

ค) สมมตฐานคา่ ใชจ่้ าย

ต้นทุนในการดําเนินงาน		จาํ นวนค่าใช้จ่าย
1	คาใช้จ่ายด้านบริหารอสงั หาริมทรัพย์	ตามสัญญาค่าใช้จ่ายบริหารกองทุนระหว่างบลจ.กสิกรไทยกับ ดบั บลิวเอชเอ อะไลแอนซ์
2	สํารองเงินปรับปรุงในอนาคต	ร้อยละ 1 ของรายได้รวม
3	คา่ ก่อสร้างอาคารคงค้างที'ยังไม่เสร็จ	ประมาณ 275,885,000 บาท

ง) สมมตฐิ านอตราคิดลด (Discount Rate)

BKKPA กําหนดอต

ราคด

คา่ ความเสี'ยงจากประเภทธุรกิจ การบริหาร การตลาดและภาวะเศรษฐกิจ

จ) สมมตฐิ านอต

ราผลตอบแทนจากการลงทน

(Capitalization Rate)

เศรษฐกิจและตลาดอยู่ในสภาวะชะลอตว

และอต

ราผลตอบแทนจากการลงทน

ทรัพย์สินแต่ละประเภทขึนÊ อยู่กับอัตราการ

เตบ

โตของรายได้ ความเสี'ยงในการดาํ เนินการทังÊ การปล่อยเช่า และอต

ราการเข้าเช่า

จากข้อสมมติฐานดงั กล่าวข้างต้นในการประเมินมูลค่าโครงการ WHA Mega Logistics Center (พานทอง ชลบุรี) โดยวิธีรายได้

แบบคดลดกระแสเงินสด มูลค่าสิทธิการเช่าท'ีดินพร้อมสิ'งปลูกสร้างของโครงการดังกล่าว ณ วันที'กองทุนรวม WHAPF

เข้าลงทุน ประเมนิ โดย BKKPA เท่ากับ 1,182.00 ล้านบาท โดยมีรายละเอียดการประเมินมลค่าแสดงไวใ้ นหน้าถดไป

รายงานความเห็นของที'ปรึกษาทางการเงนิ อสิ ระเกี'ยวกับรายการได้มาและจําหน่ายไปซึ'งสนิ ทรพย

ตารางท'ี 58 การประเมน

มูลค่าสินทรัพย์โครงการ WHA Mega Logistics Center (พานทอง ชลบุรี) ด้วยวิธีรายได้ ณ วันท'ก

องทุนรวม WHAPF (1 ธ.ค. 56) เข้าลงทุน โดย BKKPA

	ปี 56 (1-31 ธ.ค.)	ปี 57 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 58 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 59 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 60 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 61 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 62 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 63 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 64 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 65 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 66 (ม.ค.-ธ.ค.)
กระแสรายได้สุทธจาก ค่าใช้จ่าย	5,457,259.55	76,497,694.72	73,014,628.85	77,053,918.91	79,287,193.61	79,263,128.23	87,244,268.92	87,384,373.25	96,343,531.84	96,343,531.84	96,315,321.41
มลู คา่ ขายที'ดนิ พร้อมอาคาร ณ สนิ Ê ปี 2565 โดยคดิ กําหนด อตั ราผลตอบแทน 6.00%	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	1,605,255,356.76
อตั ราคดิ ลดกระแสเงนิ สด	0.9923	0.9062	0.8276	0.7558	0.6902	0.6304	0.5757	0.5257	0.4801	0.4385	0.4385
มูลค่าปัจจุบนั ของกระแส รายได้สุทธแิ ต่ละงวด	5,415,358.71	69,324,505.88	60,427,417.94	58,237,814.23	54,726,637.51	49,963,512.88	49,573,522.73	45,865,969.81	41,954,024.06	42,242,303.75	703,832,237.45
มูลค่าทรัพย์สินท'ที ําการ ประเมนิ	1,182,000,000 บาท

124

สรุปผลการประเมินมูลค่าสินทรัพย์โครงการ WHA Mega Logistics Center (พานทอง ชลบุรี) จัดทําโดย ไนท์แฟรงค์ และ BKKPA

ตารางท'ี 59 สรุปผลการประเมนมลคา่ สนทิ รพย์ั โครงการ WHA Mega Logistics Center (พานทอง ชลบุรี)

จดทาํ โดย ไนท์แฟรงค์ และ BKKPA

รายละเอียดสินทรัพย์

ประเมนิ โดยวิธีรายได้แบบคิดลดกระแสเงินสด

ณ วันท'ีกองทุนรวม WHAPF เข้าลงทุน (1 ธ.ค. 56)

ราคาประเมินโดย ไนท์แฟรงค์

ราคาประเมินโดย BKKPA

ที'ดิน 5 โฉนด เนือÊ ที' 39-0-18 ไร่

พร้อมอาคารสิ'งปลกู สร้าง

1,114.00 ล้านบาท

1,182.00 ล้านบาท

หมายเหตุ ผลการประเมินมูลค่าสินทรัพย์โครงการ WHA Mega Logistics Center (พานทอง ชลบรุ ี) ณ วนที'กองทุนรวม WHAPF เข้าลงทน

ด้วยวธิ ีต้นทนทดแทน จัดทําโดย ไนท์แฟรงค์ และ BKKPA เท่ากับ 696.00 ล้านบาท และ 758.62 ล้านบาท และวธิ ีคิดจากรายได้

ณ วน

ที'ประเมินมล

ค่า เท่ากบ

831.00 ล้านบาท และ 888.00 ล้านบาท ตามลาํ ดับ

ความเห็นของท'ีปรึกษาทางการเงินอิสระต่อการประเมินมูลค่าสินทรัพย์โครงการ WHA Mega Logistics Center (พาน ทอง ชลบุรี) ท'จี ัดทาํ โดยผู้ประเมนิ ราคาอิสระ

การประเมินมลค่าสินทรัพย์โครงการ WHA Mega Logistics Center (พานทอง ชลบุรี) ที'จัดทําโดย ไนท์แฟรงค์ และ BKKPA ซึ'งผ้

ประเมินราคาอิสระทงั 2 ราย ไดเล้ ือกใช้วิธีคิดจากรายได้แบบวิธีคิดลดกระแสเงินสด เป็ นเกณฑ์ในการประเมินมูลค่าเช่นเดียวกัน

นัน ที'ปรึกษาทางการเงินอิสระมีความเห็นว่า เป็ นวิธีการประเมินราคาที'เหมาะสมสําหรับสินทรัพย์ที'ก่อให้เกิดรายได้จากตัว

ทรัพย์สินเอง ภายใต้สมมติฐานว่ารายได้ในอนาคตของสินทรัพย์นัน มีการเปลี'ยนแปลงขึนÊ ลงตามภาวะตลาด ซึ'งสอดคล้องกับ

สภาพของสินทรัพย์ดงั กล่าวของดบบลิวเอชเอ อะไลแอนซ์ ณ ปัจจุบัน ที'เป็ นอาคารคลังสินค้าให้เช่าและมีการทําสัญญาเช่าระยะ

ยาว ดังนันÊ ท'ปี รึกษาทางการเงินอิสระจึงใช้ราคาประเมินท'ีจัดทําโดยผู้ประเมินราคาอิสระทังÊ 2 ราย เพ'ือร่วมกําหนด มูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์โครงการ WHA Mega Logistics Center (พานทอง ชลบุรี) ของดับบลิวเอชเอ อะไลแอนซ์ โดยมมี ูลค่าเท่ากับ 1,114.00 – 1,182.00 ล้านบาท

เอกสารแนบ 6 สรุปรายงานประเมนิ มูลค่าระบบปรับอากาศโครงการ Healthcare

ในการเข้าทํารายการครังÊ นี Ê แวร์เฮาส์ เอเชียและบลจ.กสิกรไทย ได้ว่าจ้างให้ผู้ประเมินราคาอิสระ ซึ'งที'ได้รับความเห็นชอบจาก สมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย (TVA) และสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (VAT) จํานวน 2 ราย เพื'อทําการ

ประเมินมลค่าระบบปรับอากาศโครงการ Healthcare ไดแ้ ก่

วตถป

ระสงค์เพื'อทราบมล

ค่าตลาดปัจจบน

เพื'อวตถป

ระสงค์สาธารณะ

ทราบมล

ค่าตลาดปัจจุบน

เพื'อวต

ถุประสงค์สาธารณะ

ทงัÊ นี Êผลการประเมินมล

ค่าสินทรัพย์แตล

ะรายการ ซงึ' จด

ทําโดย ไนท์แฟรงค์ และ BKKPA มีรายละเอียดโดยสรุปดงั นี

ชื'อทรัพย์สินที'ทําการ

ประเมิน

ระบบปรับอากาศโครงการ Healthcare

ที'ตงั Ê ทรัพย์สิน

ตงั Ê อยู่ภายในอาคารเลขที' 88/5-6 “คลังสินค้า DKSH HEC-Phase 2” ซอยวิลาลัย ตําบลบาง

โฉลง อําเภอบางพลี จงั หวดั สมทุ รปราการ

ลกั ษณะทรัพย์สินที'ประเมิน มลู คา่

งานระบบควบคมุ ความเย็น และระบบประกอบอาคาร (บางส่วน) ประกอบด้วย งานติดตังÊ ระบบ ควบคมุ อุณหภูมิพร้อมเครื'องจักรและอุปกรณ์, งานระบบไฟฟ้ าพร้อมเครื'องจักรและอุปกรณ์ที'

เกี'ยวข้อง รวมทังÊ งานดดั แปลงอาคารบางส่วนที'เกี'ยวข้อง

รูปภาพท'ี 16 แผนผังท'ีตงัÊ ของระบบปรับอากาศโครงการ Healthcare

ที'มา : รายงานประเมินมล

ค่าสินทรพ

ย์ของ BKKPA

1) สรุปประเมนิ มูลค่าระบบปรับอากาศโครงการ Healthcare โดยไนท์แฟรงค

ไนท์แฟรงค์ ได้ทําการประเมินมลค่าสินทรัพย์ดงั กล่าว โดยใช้วิธีต้นทุนทดแทน (Depreciated Replacement Cost Approach)

วา่ วธิ ีคดิ จากรายได้เป็ นวิธีการประเมินมลู ค่าที'เหมาะสม เนื'องจากทรัพย์สินที'ประเมินเป็ นสินทรัพย์ที'ก่อให้เกิดรายได้จากการ ให้เช่า ซึ'งผลการประเมินด้วยวิธีดงั กล่าวมีรายละเอียดโดยสรุปดงั นี Ê

สรุปประเมินมลู คา่ สินทรัพย์ด้วยวธิ ีคดิ จากรายได้แบบวิธีคดิ ลดกระแสเงินสด โดยไนท์แฟรงค์ ก) สมมตฐิ านอัตราคา่ เช่า

ไนท์แฟรงคกําหนดอัตราคา่ บรกิ ารตามสัญญาเช่าและบรกิ าร โดยภายหลงั สินÊ สุดระยะเวลาตามสัญญา เนื'องจากสินทรัพย์

ที'ประเมินมล

คา่ เป็ นคลังสินค้า/ศน

ย์กระจายสินค้าที'ก่อสร้างขึน

เพื'อให้เช่าสําหรับบริษัท ดีเคเอสเอช (ประเทศไทย) จํากัด

ในลก

ษณะของ Built-to-Suit Warehouse เพื'อเป็ นคลงั สินค้าและศน

ย์กระจายสินค้าประเภทเวชภัณฑ์ยา เครื'องมือแพทย์

เครื'องสําอาง ซึ'งต้องมีลก

ษณะของพืนÊ ที'คลงั สินค้าที'ควบคมอณ

หภูมิ ดงั นนัÊ อัตราค่าเช่าจะต้องสูงกว่าคลังสินค้าปกติทั'วไป

และเมื'อเปรียบเทียบกบสัดส่วนของคา่ บริการสําหรับงานระบบประกอบอาคารที'ตอ้ งใช้เฉพาะพนื Ê ที'แล้ว ทรัพย์สินที'ประเมิน

มลคา่ มีโอกาสที'ดีกว่าคลังสินค้าทวั' ไป

ข) สมมตฐิ านอตราการเช่าพนื Ê ที'

ไนท์แฟรงค์ กําหนดอตราการเช่าพืนÊ ทระหี' วา่ งเชา่ ตามสัญญา เท่ากับร้ อยละ 100 และเมื'อสินÊ สุดสัญญาเช่าเท่ากับร้อยละ

97 เพื'อสํารองสําหรับอัตราว่างและเผื'อหนีสÊ ญร้อยละ 3

ค) สมมตฐิ านคา่ ใช้จ่าย

ต้นทุนในการดําเนินงาน		จํานวนค่าใช้จ่าย
1	คา่ บริหารจดั การ	ตามสัญญาคา่ ใช้จ่ายบริหารกองทนุ ระหวา่ งบลจ.กสิกรไทยกบั แวร์เฮาส์ เอเชีย
2	กนั สํารองเพื'อดแู ลรักษาทรัพย์สิน	ร้อยละ 5 ของรายได้รวม

ง) สมมตฐิ านอตราคิดลด (Discount Rate)

ไนท์แฟรงค์กําหนดอัตราคิดลดที'อัตราร้อยละ 9.00 โดยอ้างอิงจากอัตราผลตอบแทนการลงทุนจากพันธบัตรรัฐบาลอาย

คาํ นึงถึงผลตอบแทนที'ได้รับจากการขายโรงงานอื'นในพืนÊ ที'ใกล้เคยงกัน

จ) Terminal Value

ไนท์แฟรงค์ได้ตงั Ê สมมติฐานวา

สินทรัพย์จะถก

ขายออกไปในปลายปี ที' 10 ด้วยอัตราผลตอบแทนร้อยละ 8.00 โดยคํานวณ

จากกระแสเงินสดสทธรับไิ ปในปี ที' 11

จากข้อสมมตฐิ านดงั กล่าวข้างต้นในการประเมินมูลค่าระบบปรับอากาศโครงการ Healthcare โดยวิธีรายได้แบบคิดลดกระแสเงิน สด มลู ค่าสินทรัพย์ดังกล่าว ณ วันท'ีกองทุนรวม WHAPF เข้าลงทุน ประเมนิ โดยไนท์แฟรงค์ เท่ากับ 50.00 ล้านบาท โดย

มีรายละเอียดการประเมินมลคา ดงั นี

ตารางท'ี 60 การประเมนมูลค่าระบบปรับอากาศโครงการ Healthcare

ณ วันท'ีกองทุนรวม WHAPF เข้าลงทุน (1 ธ.ค. 56) ด้วยวิธีรายได้โดย ไนท์แฟรงค

ช่วงระยะเวลา	จาํ นวนวัน	กระแสเงนิ สดจาก ทรัพย์สิน	ค่าก่อสร้างอาคาร	ค่าใช้จ่ายใน การซือÊ -ขาย	กระแสเงนิ สดสุทธิ
ปีที' 1 (วนั ที'ลงทนุ )	243	1,739,910			1,739,910
ปีที' 2	365	2,696,781			2,696,781
ปีที' 3	365	2,854,344			2,854,344
ปีที' 4	365	2,967,752			2,967,752
ปีที' 5	365	2,966,700			2,966,700
ปีที' 6	365	3,091,488			3,091,488
ปีที' 7	365	3,264,782			3,264,782
ปีที' 8	365	3,263,632			3,263,632
ปีที' 9	365	3,454,300			3,454,300
ปีที' 10	365	4,490,881		-1,433,943.00	74,754,077
การคํานวณ Terminal Value			อัตราคิดลด มลู ค่าปัจจุบนั สทุ ธิ หรือประมาณ บาท/ตารางเมตร		9.00% 49,953,697 50,000,000 6,404
ปีที' 11	365	5,735,771
Capitalized @	8.00%	71,697,139

SENSITIVITY ANALYSIS	Terminal Yield – ท'สี	ินÊ	ปี ท'ี	10
อัตราคิดลด	7.50% 8.00%	8.50%
8.50%	53,924,666 53,213,093	51,334,538
9.00%	53,403,715 49,953,697	49,570,331
9.50%	51,551,609 49,603,247	46,474,466

ตารางท'ี 61 Cash Flow Projection ระบบปรับอากาศโครงการ Healthcare

ณ วันท'ีกองทุนรวม WHAPF เข้าลงทุน (1 ธ.ค. 56) ด้วยวิธีรายได้โดย ไนท์แฟรงค์

	ปี 56	ปี 57	ปี 58	ปี 59	ปี 60	ปี 61
	1 ส.ค.56-	ส.ค.57-	ส.ค.58-	ส.ค.59-	ส.ค.60-	ส.ค.61-
	31 ก.ค.57	ก.ค.58	ก.ค.59	ก.ค.60	ก.ค.61	ก.ค.62
	(วันลงทนุ )
	คาดว่าสภาวะตลาดเร'ิมดี ค่าเช่าปรับเพ'มขนึÊ อย่างต่อเน'ือง
รายได้ดําเนินงานสุทธจาก ค่าใช้จ่าย	1,739,910	2,696,781	2,854,344	2,967,752	2,966,700	3,091,488

ตารางท'ี 61 Cash Flow Projection ระบบปรับอากาศโครงการ Healthcare

ณ วันท'ีกองทุนรวม WHAPF เข้าลงทุน (1 ธ.ค. 56) ด้วยวิธีรายได้โดย ไนท์แฟรงค์ (ต่อ)

ปี 62

ส.ค.62-ก.ค.63

ปี 63

ส.ค.63-ก.ค.64

ปี 64

ส.ค.64-ก.ค.65

ปี 65

ส.ค.65-ก.ค.66

ปี 66

ส.ค.66-ก.ค.67

ค่าเช่าคงท'ี

ฟืÊนตัวและเพ'ิมขนึÊ

ตลาดเร'ิมดี ค่าเช่า

ปรับเพ'มิ ขึนÊ ต่อเน'ือง

รายได้ดําเนินงานสุทธจาก

ค่าใช้จ่าย

3,264,782

3,263,632

3,454,300

4,490,881

5,735,771

2) สรุปประเมนิ มูลค่าระบบปรับอากาศโครงการ Healthcare โดย BKKPA

และวิธีคิดจากรายได้ (Income Approach) แบบวิธีคิดลดกระแสเงินสด (Discounted Cash Flow) อย่างไรก็ดี BKKPA เห็นว่า วธิ ีคดิ จากรายได้เป็ นวธิ ีการประเมินมลู ค่าที'เหมาะสม เนื'องจากทรัพย์สินที'ประเมินเป็ นระบบปรับอากาศที'ก่อให้เกิดรายได้จาก การให้เช่าและบริการ ซึ'งผลการประเมินด้วยวธิ ีดงั กล่าวมีรายละเอียดโดยสรุปดงั นี Ê

สรุปประเมินมลู คา่ สินทรัพย์ด้วยวธิ ีคดิ จากรายได้ แบบวธิ ีคดิ ลดกระแสเงินสด โดย BKKPA

ก) สมมตฐิ านอตราค่าเช่าและบรกาิ ร

กําหนดอต

ราคา่ บริการตามสญ

ญาเช่าและบริการ

ข) สมมตฐิ านอตราการเชา่ พนื Ê ท

BKKPA กําหนดอตราการเช่าพืนÊ ทร้อยละ 100 ของพืนÊ ที'คลงั สินค้า คงที'ตลอดระยะเวลาถือครองสินทรัพย์ ซึ'งสัญญาเช่า

ปัจจบน มีระยะเวลา 10 ป

ค) สมมตฐิ านคา่ ใช้จ่าย

ต้นทุนในการดําเนินงาน

จาํ นวนค่าใช้จ่าย

คา่ ใช้จ่ายด้านการบริหารอสังหาริมทรัพย์

ตามสัญญาค่าใช้จ่ายบริหารกองทุนระหว่างบลจ.กสิกรไทย

กบั แวร์เฮาส์ เอเชีย

คา่ ก่อสร้างระบบปรับอากาศ (ส่วนที'เหลือ)

ประมาณ 3,100,000 บาท

ง) สมมตฐิ านอตราคิดลด (Discount Rate)

BKKPA กําหนดอต

ราคด

ลดที'อัตราร้อยละ 9.50 โดยพิจารณาจากอต

ราผลตอบแทนการลงทุนในพันธบัตรรัฐบาล รวมกับ

คา่ ความเสี'ยงจากประเภทธุรกิจ การบริหาร การตลาดและภาวะเศรษฐกิจ

จ) สมมตฐิ านอตราผลตอบแทนจากการลงทน

BKKPA คาดหวงั อต

ราผลตอบแทนจากการลงทน

ไว้ที'ร้อยละ 6.00 ซงึ' คาํ นวณจากผลตา่ งระหว่างอัตราคิดลดกับอัตราการ

เจริญเติบโต ณ ปี ที'มีการขายสินทรัพย์นันÊ ออกไป โดยคํานึงถึงอัตราการเติบโตของรายได้ รวมถึงความเสี'ยงในการ

ดาํ เนินงานทงั Ê การปล่อยเช่าและอตราการเช่า

จากข้อสมมติฐานดงั กล่าวข้างต้นในการประเมินมลคา่ ระบบปรับอากาศโครงการ Healthcare โดยวิธีรายไดแบ้ บคิดลดกระแสเงิน

สด มลู ค่าสินทรัพย์ดังกล่าว ณ วันท'ีกองทุนรวม WHAPF เข้าลงทุน ประเมนิ โดย BKKPA เท่ากับ 43.00 ล้านบาท โดยมี

รายละเอียดการประเมินมลคา่ แสดงไวใ้ นหนา้ ถัดไป

ตารางท'ี 62 การประเมน

มูลค่าระบบปรับอากาศโครงการ Healthcare ด้วยวิธีรายได้ ณ วันท'ก

องทุนรวม WHAPF (1 ธ.ค. 56) เข้าลงทุน โดย BKKPA

	ปี 56 (1– 31 ธ.ค.)	ปี 57 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 58 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 59 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 60 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 61 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 62 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 63 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 64 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 65 (ม.ค.-ธ.ค.)	ปี 66 (ม.ค.-ธ.ค.)
กระแสรายได้สุทธจิ าก ค่าใช้จ่าย	190,434.36	2,812,255.56	2,811,345.02	3,094,741.14	3,093,745.64	3,092,680.11	3,404,552.85	3,403,334.63	3,402,214.20	3,745,233.90	3,744,048.06
Terminal Value	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	62,400,801.02
คา่ ใช้จ่ายในการโอน ทรัพย์สนิ											1,248,016.02
อตั ราคดิ ลดกระแสเงนิ สด	0.9923	0.9062	0.8276	0.7558	0.6902	0.6304	0.5757	0.5257	0.4801	0.4385	0.4004
มูลค่าปัจจุบนั ของกระแส รายได้สุทธแิ ต่ละงวด	188,972.20	2,548,550.35	2,326,688.82	2,339,023.92	2,135,405.34	1,949,470.91	1,959,871.70	1,789,197.68	1,633,433.66	1,642,116.53	24,486,553.56
มูลค่าทรัพย์สินท'ที ําการ ประเมนิ
			บาท
			บาท									43,000,000.00

131

สรุปผลการประเมนิ มูลค่าระบบปรับอากาศโครงการ Healthcare จดั ทําโดย ไนท์แฟรงค์ และBKKPA

ตารางท'ี 63 สรุปผลการประเมนมลคา่ ระบบปรับอากาศโครงการ Healthcare

ณ วันท'ีกองทุนรวม WHAPF เข้าลงทุน (1 ธ.ค. 56) จดทาํ โดย ไนทแ์ ฟรงค์ และBKKPA

รายละเอียดสินทรัพย์

ประเมนิ โดยวิธีรายได้แบบคิดลดกระแสเงินสด

ณ วันท'ีกองทุนรวม WHAPF เข้าลงทุน (1 ธ.ค. 56)

ราคาประเมินโดย ไนท์แฟรงค์

ราคาประเมินโดย BKKPA

ระบบปรับอากาศโครงการ Healthcare

50.00 ล้านบาท

43.00 ล้านบาท

หมายเหตุ ผลการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ระบบปรับอากาศโครงการ Healthcare ณ วนที'กองทุนรวม WHAPF เข้าลงทุน ด้วยวิธีต้นทุน

ทดแทน จัดทําโดย BKKPA เท่ากับ 31.00 ล้านบาท และวธิ ีคิดจากรายได้ ณ วน

BKKPA เท่ากับ 40.00 ล้านบาท และ 42.00 ล้านบาท ตามลาํ ดับ

ที'ประเมินมูลค่า จัดทําโดยไนท์แฟรงค์ และ

ความเหน็ ของท'ปี รึกษาทางการเงินอิสระต่อการประเมินมลู ค่าสินทรัพย์ระบบปรับอากาศโครงการ Healthcare ท'ีจัดทํา โดยผู้ประเมินราคาอิสระ

การประเมินมูลค่าสินทรัพย์โครงการ Healthcare ที'จัดทําโดย ไนท์แฟรงค์ และ BKKPA ซึ'งผู้ประเมินราคาอิสระทัง 2 ราย ได้

เลือกใช้วธิ ีคด

จากรายได้แบบวิธีคด

ลดกระแสเงินสด เป็ นเกณฑ์ในการประเมินมูลค่าเช่นเดียวกันนนั

ที'ปรึกษาทางการเงินอิสระมี

ความเห็นวา เป็ นวธิ ีการประเมินราคาที'เหมาะสมสําหรับสินทรัพย์ทก่อใี' ห้เกิดรายไดจ้ ากตวั ทรัพยส์ ินเอง ภายใต้สมมติฐานว่ารายได้

ในอนาคตของสินทรัพย์นัน มีการเปลี'ยนแปลงขึนÊ ลงตามภาวะตลาด ซึ'งสอดคล้องกับสภาพของสินทรัพย์ดังกล่าวของแวร์เฮาส์

เอเชีย ณ ปัจจบน

ที'เป็ นระบบปรับอากาศให้เช่าและมีการทําสญ

ญาเช่าระยะยาว ดังนันÊ ท'ีปรึกษาทางการเงินอิสระจึงใช้ราคา

ประเมินท'ีจัดทําโดยผู้ประเมินราคาอิสระทังÊ 2 ราย เพ'ือร่ วมกําหนดมูลค่ายุติธรรมของระบบปรับอากาศโครงการ

Healthcare ของแวร์เฮาส์ เอเชียโดยมมี ูลค่าเท่ากับ 43.00 – 50.00 ล้านบาท

เอกสารแนบ 7 สมมติฐานในการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ของท'ปี รึกษาทางการเงินอิสระ

1. โครงการ WHA Mega Logistics Center (ถนนบางนา-ตราด ก.ม.19)

โครงการ WHA Mega Logistics Center (ถนนบางนา-ตราด ก.ม.19) ประกอบด้วย อาคารคลังสินค้าพร้ อมสํานักงาน 12 หลัง

และสิ'งปลูกสร้างอื'นๆ โดยแบ่งเป็ นโครงการแบบ Built-to-Suit ตามความต้องการของลกค้า ซึ'งส่วนใหญ่มีสัญญาเช่าระยะยาว และ

โครงการแบบ General Warehouse ซงึ' มีอายุสญ

ญาเฉลี'ย 3 ปี โดยปัจจุบน

โครงการมีสัญญาเช่ากับลูกค้าแล้วร้ อยละ 100.00 ของ

พืนÊ ที'ให้เช่ารวม 57,399.39 ตร.ม. (ขนาดพืนÊ ที'ให้เช่าตงั Ê แต่ 1,627.40 – 9,998.00 ตร.ม. ตออาคาร)

ตารางท'ี 64 ตารางสรุปประมาณการกระแสเงินสดของโครงการ WHA Mega Logistics Center (ถนนบางนา-ตราด ก.ม.19)

หน่วย : ล้านบาท

ธ.ค.56

2557

2558

2559

2560

2561

2562

2563

2564

2565

กระแสเงนิ สดรับจากการดําเนินงานสุทธิ

จากค่าใช้จ่าย

8.64

95.60

97.75

104.85

102.97

107.48

115.29

116.29

118.89

124.26

หน่วย : ล้านบาท

2566

2567

2568

2569

2570

2571

2572

2573

2574

2575

กระแสเงนิ สดรับจากการดําเนินงานสุทธิ

จากค่าใช้จ่าย

127.88

130.74

140.20

141.40

140.81

154.18

155.51

158.97

170.42

167.54

หน่วย : ล้านบาท	2576	2577	2578	2579	2580	2581	2582	2583	2584
กระแสเงนิ สดรับจากการดําเนินงานสุทธิ จากค่าใช้จ่าย	174.84	187.43	189.04	193.23	202.05	207.92	212.53	227.76	177.96
อตั ราคดิ ลด	9.16%
มูลค่าปัจจุบนั สุทธิของโครงการ	1,277.99

รายได้ :

▪ รายได้จากคา่ เช่าและบริการ : ที'ปรึกษาทางการเงินอิสระประมาณการอต

ราค่าเช่าและค่าบริการโดยอ้างอิงจากสัญญาเช่าและ

สัญญาบริการฉบับปัจจุบัน ซึ'งกําหนดอัตราการเติบของค่าเช่าและค่าบริการร้ อยละ 10.00 ทุกๆ 3 ปี โดยภายหลังสินสุด

ระยะเวลาตามสญญา ที'ปรกึ ษาทางการเงินอสิ ระประมาณการให้มีการปรบั ค่าเช่าและค่าบริการด้วยอัตราเดิม โดยมีอัตราการ

เช่าพืนÊ ที'ร้อยละ 100.00 ของพืนÊ ที'ให้เช่า ตลอดระยะเวลาประมาณการ อ้างอิงจากประมาณการของผู้บริหาร ซึ'งสอดคล้องกับ ความสามารถในการดําเนินงานของบริษัทฯ ณ ปัจจุบนั

▪ รายได้อื'น : ที'ปรึกษาทางการเงินอิสระประมาณการรายได้ดอกเบียÊ รับจากเงินประกันของผู้เช่า เท่ากับร้อยละ 2.25 ต่อปี โดย

อ้างอิงอัตราดอกเบียÊ เงินฝากระยะยาวสําหรับนิตบ

ค่าใช้จ่ายในการดําเนินงาน :

คคลทวั' ไปของสถาบน

การเงิน

▪ ค่าเช่าที'ดิน : เนื'องจากโครงการ WHA Mega Logistics Center (ถนนบางนา-ตราด ก.ม.19) ตังÊ อยู่บนพืนที'เช่า ที'ปรึกษา

ทางการเงินอิสระประมาณการค่าเช่าโดยอ้ างอิงจากสัญญาเช่าช่วงที'ดินระหว่าง WHA และผู้ให้เช่าช่วง ซึ'งมีอายุสัญญา

คงเหลือ 28 ปี สินÊ สด ณ 23 พฤศจิกายน 2584

▪ คา่ เบียÊ ประกันภัย : ที'ปรึกษาทางการเงินอิสระประมาณการค่าเบียÊ ประกันภัยในปี 2556 เท่ากับร้ อยละ 0.06 ของมูลค่าอาคาร

และสิ'งปลูกสร้างซงึ' เป็ นอัตราที'ผู้บริหารคาดว่าจะมีการจ่ายชําระจริง โดยกําหนดอัตราการเตบโตร้อยละ 3.00 ตอป

▪ ค่าทาสี : บริษัทฯ คาดว่าจะมีการทาสีอาคารใหม่ทุกๆ 5 ปี เพื'อเป็ นการปรับปรุงสภาพอาคารภายนอก โดยค่าใช้จ่ายในการ

ดาํ เนินการแตล

ะโครงการขึนÊ อยก

ับขนาดของอาคาร ทังÊ นี Ê ที'ปรึกษาทางการเงินอิสระประมาณการจ่ายชําระครังÊ แรกในปี 2560

และมีอต

ราการเติบเท่ากบ

ร้อยละ 3.00 ตอป

▪ คา่ ใช้จ่ายในการบริหารจัดการและค่าใช้จ่ายส่วนกลาง : ประกอบด้วย ค่าธุรการในการจัดเก็บเงินกับลูกค้าและประสานงาน โดยประมาณการให้เท่ากับ 0.24 ล้านบาทต่อปี และมีอัตราการเติบโตร้ อยละ 3.00 ทุกๆ 2 ปี นอกจากนี Ê โครงการประเภท Warehouse Farm มีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง (Common Area Management Fee) เช่น ค่านําÊ ประปา ค่าไฟฟ้ า ค่าภาษีป้ าย และ

คา่ รักษาความปลอดภย

ตามประมาณการของผ้บ

ริหารและกําหนดอต

ราการเตบ

โตร้อยละ 3.00 ตอป

▪ คา่ ซอ

มแซมบํารุงรักษาทรัพย์สิน : ประกอบด้วย ค่าซ่อมบํารุงและสํารองเพื'อดแ

ลรักษาทรัพย์สิน โดยประมาณการให้เท่ากับ

ร้อยละ 0.50 ของรายได้คา่ เช่าและค่าบริการ ตามประมาณการของผ้บริหาร

2. โครงการ DSG Phase 1 และ Phase 2

โครงการ DSG Phase 1 และ Phase 2 ประกอบด้วย อาคารคลังสินค้า/โรงงาน 2 หลัง และสิ'งปลูกสร้ างอื'นๆ ที'เกี'ยวข้องโดยเป็ น โครงการแบบ Built-to-Suit ตามความต้องการของลูกค้า ซึ'งปัจจุบันโครงการ DSG Phase 1 มีสัญญาเช่ากับลูกค้าแล้วร้ อยละ

100.00 ของพืนÊ ที'ให้เช่ารวม 28,278.04 ตร.ม. และอยระหว่างการเจรจาและจัดทําสัญญาเช่าโครงการ DSG Phase 2 ซึ'งมีพืนÊ ที'ให้ เช่ารวม 27,094.36 ตร.ม. (พืนÊ ที'เช่าอาจมีการเปลี'ยนแปลงเนื'องจากโครงการอยู่ระหวา่ งการก่อสร้าง)

ตารางท'ี 65 สรุปประมาณการกระแสเงินสดของโครงการ DSG Phase 1 และ Phase 2

หน่วย : ล้านบาท	ธ.ค.56	2557	2558	2559	2560	2561	2562	2563	2564	2565	2566
กระแสเงนิ สดรับจากการ ดําเนินงานสุทธจิ าก คา่ ใช้จ่าย	9.32	89.78	90.90	93.71	94.63	97.57	100.59	103.45	104.74	107.39	115.98
Terminal Value											1,535.94
กระแสเงนิ สดรับสุทธ	9.32	89.78	90.90	93.71	94.63	97.57	100.59	103.45	104.74	107.39	1,651.92
อตั ราคดิ ลด	9.16%
มูลค่าปัจจุบนั สุทธิของ โครงการ	1,263.67

รายได้ :

▪ รายได้จากคา่ เช่าและบริการ : ที'ปรึกษาทางการเงินอิสระประมาณการอต

ราค่าเช่าและค่าบริการโดยอ้างอิงจากสัญญาเช่าและ

สญญาบริการฉบบ

ปัจจบ

ันสําหรับโครงการ DSG Phase 1 และร่างสญ

ญาสําหรับโครงการ DSG Phase 2 ซึ'งกําหนดอัตราการ

เติบของค่าเช่าและค่าบริการร้ อยละ 7.50 ทุกๆ 3 ปี โดยภายหลังสินÊ สุดระยะเวลาตามสัญญา ที'ปรึกษาทางการเงินอิสระ

ประมาณการให้มีการปรับค่าเช่าและค่าบริการด้วยอัตราเดิม และมีอัตราการเช่าพืน

ที'ร้ อยละ 100 ของพืน

ที'ให้เช่าตลอด

ระยะเวลาประมาณการ อ้างอิงจากประมาณการของผู้บริหาร ซึ'งสอดคล้องกับความสามารถในการดําเนินงานของบริษัทฯ ณ

ปัจจบน

อ้างอิงอัตราดอกเบียÊ เงินฝากระยะยาวสําหรับนิตบ

คคลทวั' ไปของสถาบน

การเงิน

ค่าใช้จ่ายในการดําเนินงาน :

และสิ'งปลูกสร้าง ซงึ' เป็ นอต

ราที'ผู้บริหารคาดวา่ จะมีการจ่ายชําระจริง โดยกําหนดอัตราการเตบ

โตร้อยละ 3.00 ตอป

▪ คา่ ทาสี : บริษัทฯ คาดว่าจะมีการทาสีอาคารใหม่ทุกๆ 5 ปี เพื'อเป็ นการปรับปรุงสภาพอาคารภายนอก โดยค่าใช้จ่ายในการ

ดาํ เนินการแตล

ะโครงการขึนÊ อยก

ับขนาดอาคาร ทังÊ นี Ê ที'ปรึกษาทางการเงินอิสระประมาณการจ่ายชําระครังÊ แรกในปี 2560 และ

มีอัตราการเติบเท่ากับร้อยละ 3.00 ตอป

▪ คา่ ใช้จ่ายในการบริหารจด

การ : ประกอบด้วย คา่ ธุรการในการจด

เก็บเงินกับลก

ค้าและประสานงาน โดยประมาณการให้เท่ากับ

0.24 ล้านบาทต่อปี และมีอต

ราการเติบโตร้อยละ 3.00 ทก

ๆ 2 ป

▪ คา่ ซอ

มแซมบํารุงรักษาทรัพย์สิน : ประกอบด้วย ค่าซ่อมบํารุงและสํารองเพื'อดแ

ลรักษาทรัพย์สิน โดยประมาณการให้เท่ากับ

ร้อยละ 0.50 ของรายได้คา่ เช่าและค่าบริการ ตามประมาณการของผ้บริหาร

3. โครงการ Ducati Phase 2

โครงการ Ducati Phase 2 ประกอบด้วย อาคารโรงงาน 1 หลัง และสิ'งปลูกสร้างอื'นๆ ที'เกี'ยวข้อง โดยเป็ นโครงการแบบ Built-to- Suit ตามความต้องการของลูกค้า โดยปัจจุบันโครงการดงั กล่าวมีสัญญาเช่ากับลูกค้าแล้วร้อยละ 100.00 ของพืนÊ ที'ให้เช่าขนาด

12,835.00 ตร.ม. โดยระยะเวลาเช่าเริ'มวน

ที' 1 กม

ภาพันธ์ 2557

ตารางท'ี 66 สรุปประมาณการกระแสเงินสดของโครงการ Ducati Phase 2

หน่วย : ล้านบาท	ธ.ค.56	2557	2558	2559	2560	2561	2562	2563	2564	2565	2566
กระแสเงนิ สดรับจากการ ดําเนินงานสุทธจิ าก คา่ ใช้จ่าย	0.00	36.88	36.88	36.87	39.29	39.80	39.79	42.70	42.95	42.63	46.08
Terminal Value											603.58
กระแสเงนิ สดรับสุทธ	0.00	36.88	36.88	36.87	39.29	39.80	39.79	42.70	42.95	42.63	649.66
อตั ราคดิ ลด	9.16%
มูลค่าปัจจุบันสุทธิของ โครงการ	500.34

รายได้ :

▪ รายได้จากคา่ เช่าและบริการ : ที'ปรึกษาทางการเงินอิสระประมาณการอัตราค่าเช่าและค่าบริการโดยอ้างอิงจากสัญญาเช่าและ

สญญาบริการฉบับปัจจุบัน ซึ'งกําหนดอัตราการเติบของค่าเช่าและค่าบริการร้ อยละ 8.00 ต่อปี ทุกๆ 3 ปี โดยภายหลังสินÊ สุด

ระยะเวลาตามสญญา ที'ปรกึ ษาทางการเงินอสิ ระประมาณการให้มีการปรับค่าเช่าและค่าบริการด้วยอัตราเดิม โดยมีอัตราการ

▪ รายได้อื'น : ที'ปรึกษาทางการเงินอิสระประมาณการรายได้ดอกเบียÊ รับจากประมาณการเงินประกันของผู้เช่า เท่ากับร้ อยละ

2.25 ตอ

ปี โดยอ้างอิงอัตราดอกเบียÊ เงินฝากระยะยาวสําหรับนิตบ

ุคคลทวั' ไปของสถาบน

การเงิน

ค่าใช้จ่ายในการดําเนินงาน :

▪ คา่ เบียÊ ประกันภัย : ที'ปรึกษาทางการเงินอิสระประมาณการค่าเบียÊ ประกันภัยเท่ากับร้ อยละ 0.07 ของมูลค่าอาคารและสิ'งปลูก

สร้าง ซงึ' เป็ นอต

ราที'ผ้บ

ริหารคาดวา่ จะมีการจ่ายชําระจริง โดยกําหนดอัตราการเตบ

โตร้อยละ 3.00 ตอป

ดาํ เนินการแตล

ะโครงการขึนÊ อยก

และมีอต

ราการเติบเท่ากบ

ร้อยละ 3.00 ตอป

▪ คา่ ใช้จ่ายในการบริหารจด

การ : ประกอบด้วย คา่ ธุรการในการจด

เก็บเงินกับลก

ค้าและประสานงาน โดยประมาณการให้เท่ากับ

0.12 ล้านบาทต่อปี และมีอต

ราการเติบโตร้อยละ 3.00 ทก

ๆ 2 ป

▪ คา่ ซอ

มแซมบํารุงรักษาทรัพย์สิน : ประกอบด้วย ค่าซ่อมบํารุงและสํารองเพื'อดแ

ลรักษาทรัพย์สิน โดยประมาณการให้เท่ากับ

ร้อยละ 0.50 ของรายได้คา่ เช่าและค่าบริการ ตามประมาณการของผ้บริหาร

4. โครงการ DKSH 3M Phase 2

โครงการ DKSH 3M Phase 2 ประกอบด้วย อาคารคลังสินค้า 1 หลัง และสิ'งปลูกสร้ างอื'นๆ ที'เกี'ยวข้อง โดยเป็ นโครงการแบบ Built-to-Suit ตามความต้องการของลูกค้า ซึ'งปัจจุบันอยู่ระหว่างการก่อสร้างและมีสัญญาเช่ากับลูกค้าแล้วร้อยละ 100.00 ของ พืนÊ ที'ให้เช่าขนาด 9,195.00 ตร.ม.

ตารางท'ี 67 สรุปประมาณการกระแสเงินสดของโครงการ DKSH 3M Phase 2

หน่วย : ล้านบาท

ธ.ค.56

2557

2558

2559

2560

2561

2562

2563

2564

2565

2566

2567

กระแสเงนิ สดรับจากการ

ดําเนินงานสุทธจิ ากคา่ ใช้จ่าย

1.48

16.59

16.57

17.15

17.84

18.17

18.94

20.03

19.85

20.35

21.47

21.00

หน่วย : ล้านบาท	2568	2569	2570	2571	2572	2573	2574	2575	2576	2577	2578
กระแสเงนิ สดรับจากการ ดําเนินงานสุทธจิ ากคา่ ใช้จ่าย	21.90	23.01	22.58	24.01	25.42	25.40	26.33	27.40	27.88	29.10	24.28
อตั ราคดิ ลด	9.16%
มูลค่าปัจจุบนั สุทธิของ โครงการ	188.34

รายได้ :

▪ รายได้จากคา่ เช่าและบริการ : ที'ปรึกษาทางการเงินอิสระประมาณการอต

ราค่าเช่าและค่าบริการโดยอ้างอิงจากสัญญาเช่าและ

สัญญาบริการ โดยภายหลังสินÊ สุดระยะเวลาตามสัญญา ที'ปรึกษาทางการเงินอิสระประมาณการให้มีการปรับค่าเช่าและ

ค่าบริการด้วยอัตราร้ อยละ 10.00 ต่อปี ทุกๆ 3 ปี โดยมีอัตราการเช่าพืน

ที'ร้ อยละ 100 ของพืน

ที'ให้เช่า ตลอดระยะเวลา

ประมาณการ อ้างอิงจากประมาณการของผ้บ

ริหาร ซงึ' สอดคล้องกบ

ความสามารถในการดาํ เนินงานของบริษัทฯ ณ ปัจจบัน

อ้างอิงอัตราดอกเบียÊ เงินฝากระยะยาวสําหรับนิตบ

คคลทวั' ไปของสถาบน

การเงิน

ค่าใช้จ่ายในการดําเนินงาน :

▪ ค่าเช่าที'ดิน : เนื'องจากโครงการ DKSH 3M Phase 2 ตังÊ อยู่บนพืน

ที'เช่า ซึ'งปัจจุบันกองทุนรวม WHAPF เป็ นผู้ถือครอง

กรรมสิทธิÍ ในสิทธิการเช่าดงั กล่าวโดยในกรณีที'บริษัทฯ ยังคงดาํ เนินการโครงการดงั กล่าวต่อไปในอนาคต ที'ปรึกษาทางการเงิน

อิสระประมาณการให้บริษัทฯ ต้องจ่ายชําระค่าเช่าที'ดน

ให้แก่กองทน

รวม WHAPF โดยอ้างอิงจากอัตราค่าเช่าที'ดินปัจจุบันตาม

สดส่วนพืนÊ ที'ของโครงการ DKSH 3M Phase 2 ซงึ' มีขนาดที'ดิน 7-3-30.89 ไร่ จากเนือÊ ที'ดนตามโฉนดรวม 30-3-68 ไร่

และสิ'งปลูกสร้าง ซงึ' เป็ นอต

ราที'ผู้บริหารคาดวา่ จะมีการจ่ายชําระจริง โดยกําหนดอัตราการเตบ

โตร้อยละ 3.00 ตอป

ดาํ เนินการแตล

ะโครงการขึนÊ อยก

และมีอต

ราการเติบเท่ากบ

ร้อยละ 3.00 ตอป

▪ คา่ ใช้จ่ายในการบริหารจด

การ : ประกอบด้วย คา่ ธุรการในการจด

เก็บเงินกับลก

ค้าและประสานงาน โดยประมาณการให้เท่ากับ

0.12 ล้านบาทต่อปี และมีอต

ราการเติบโตร้อยละ 3.00 ทก

ๆ 2 ป

▪ คา่ ซอ

มแซมบํารุงรักษาทรัพย์สิน : ประกอบด้วย ค่าซ่อมบํารุงและสํารองเพื'อดแ

ลรักษาทรัพย์สิน โดยประมาณการให้เท่ากับ

ร้อยละ 0.50 ของรายได้คา่ เช่าและค่าบริการ ตามประมาณการของผ้บริหารของบรษัิ ทฯ

5. โครงการ WHA Mega Logistics Center (พานทอง จ.ชลบุรี)

โครงการ WHA Mega Logistics Center (พานทอง จ.ชลบุรี) ประกอบด้วย อาคารคลังสินค้า 4 หลัง และสิ'งปลูกสร้างอื'นๆ ที' เกี'ยวข้อง โดยแบ่งเป็ นโครงการแบบ Built-to-Suit ตามความต้องการของลูกค้าซึ'งมีสัญญาเช่าระยะยาว และโครงการแบบ

General Warehouse ซึ'งมีอายุสัญญาเฉลี'ย 3 ปี โดยปัจจุบัน อาคารคลังสินค้าทัง

100.00 ของพืนÊ ที'ให้เช่ารวม 38,193.00 ตร.ม.

4 หลัง มีสัญญาเช่ากับลูกค้าแล้วร้ อยละ

ตารางท'ี 68 ตารางสรุปประมาณการกระแสเงินสดของโครงการ WHA Mega Logistics Center (พานทอง ชลบุรี)

หน่วย : ล้านบาท	ธ.ค.56	2557	2558	2559	2560	2561	2562	2563	2564	2565	2566
กระแสเงนิ สดรับจากการ ดําเนินงานสุทธจิ าก คา่ ใช้จ่าย	5.87	76.62	79.66	82.14	82.87	87.61	90.33	92.67	98.15	99.01	101.92
Terminal Value											1,349.74
กระแสเงนิ สดรับสุทธ	5.87	76.62	79.66	82.14	82.87	87.61	90.33	92.67	98.15	99.01	1,451.66
อตั ราคดิ ลด	9.16%
มูลค่าปัจจุบนั สุทธิของ โครงการ	1,113.94

รายได้ :

▪ รายได้จากคา่ เช่าและบริการ : ที'ปรึกษาทางการเงินอิสระประมาณการอต

ราค่าเช่าและค่าบริการโดยอ้างอิงจากสัญญาเช่าและ

สญญาบริการฉบบ

ปัจจบ

ัน ซงึ' กําหนดอต

ราการเติบของค่าเช่าและค่าบริการร้ อยละ 10.00 ต่อปี ทุกๆ 3 ปี โดยภายหลังสินÊ สุด

เช่าพืนÊ ที'ร้อยละ 100 ของพืนÊ ที'ให้เช่า ตลอดระยะเวลาประมาณการ อ้างอิงจากประมาณการของผู้บริหาร ซึ'งสอดคล้องกับ ความสามารถในการดําเนินงานของบริษัทฯ ณ ปัจจุบนั

อ้างอิงอัตราดอกเบียÊ เงินฝากระยะยาวสําหรับนิตบ

ค่าใช้จ่ายในการดําเนินงาน :

คคลทวั' ไปของสถาบน

การเงิน

และสิ'งปลูกสร้าง ซงึ' เป็ นอต

ราที'ผู้บริหารคาดวา่ จะมีการจ่ายชําระจริง โดยกําหนดอัตราการเตบ

โตร้อยละ 3.00 ตอป

ดาํ เนินการแตล

ะโครงการขึนÊ อยก

มีอัตราการเติบเท่ากับร้อยละ 3.00 ตอป

คา่ รักษาความปลอดภย

ตามประมาณการของผ้บ

ริหารและกําหนดอต

ราการเตบ

โตร้อยละ 3.00 ตอป

▪ คา่ ซอ

มแซมบํารุงรักษาทรัพย์สิน : ประกอบด้วย ค่าซ่อมบํารุงและสํารองเพื'อดแ

ลรักษาทรัพย์สิน โดยประมาณการให้เท่ากับ

ร้อยละ 0.50 ของรายได้คา่ เช่าและค่าบริการ ตามประมาณการของผ้บ

6. ระบบปรับอากาศโครงการ Healthcare

ริหารของบริษัทฯ

ปัจจุบัน ดบ โครงการศนู

บลิวเอชเอ อะไลแอนซ์ มีสัญญาบริการระบบปรับอากาศกับบริษัท ดีเคเอสเอช (ประเทศไทย) จํากัด ซึ'งเป็ นผู้เช่า ย์กระจายสินค้าโครงการ Healthcare โดยที'ดินและอาคารคลงั สินค้าภายใต้โครงการดงั กล่าวเป็ นกรรมสิทธิÍ ของกองทุน

รวม WHAPF ทงั Ê นี Êสญ

ญาบริการมีระยะเวลา 5 ปี โดยในกรณีที'มีการต่ออายส

ัญญาเช่าศน

ย์กระจายสินค้าออกไป กําหนดให้มีการ

ต่อสญ

ญาบริการออกไปด้วย

ตารางท'ี 69 ตารางสรุปประมาณการกระแสเงินสดของระบบปรับอากาศโครงการ Healthcare

หน่วย : ล้านบาท	ธ.ค.56	2557	2558	2559	2560	2561	2562	2563	2564	2565	2566
กระแสเงนิ สดรับจากการ ดําเนินงานสุทธจิ ากค่าใช้จ่าย	0.28	2.86	2.90	3.14	3.19	3.19	3.45	3.50	3.50	3.79	4.16
Terminal Value											55.11
กระแสเงนิ สดสุทธ	0.28	2.86	2.90	3.14	3.19	3.19	3.45	3.50	3.50	3.79	59.27
อตั ราคดิ ลด	9.16%
มูลค่าปัจจุบนั สุทธิของ โครงการ	43.79

รายได้ :

▪ รายได้จากค่าบริการ : ที'ปรึกษาทางการเงินอิสระประมาณการอัตราค่าบริการโดยอ้างอิงจากสัญญาบริการฉบับปัจจุบัน

จนกระทงั' สินÊ สด

ระยะเวลาตามสัญญา 5 ปี และอ้างอิงอต

ราค่าบริการสําหรับการตอ

อายุสญ

ญาออกไปอีก 5 ป

อ้างอิงอัตราดอกเบียÊ เงินฝากระยะยาวสําหรับนิตบ

คคลทวั' ไปของสถาบน

การเงิน

ค่าใช้จ่ายในการดําเนินงาน :

▪ ค่าเบียÊ ประกันภัย : ที'ปรึกษาทางการเงินอิสระประมาณการค่าเบียÊ ประกันภัยในปี 2556 เท่ากับร้ อยละ 0.06 ของมูลค่า

สินทรัพย์ซึ'งเป็ นอัตราที'ผ้บ

ริหารคาดว่าจะมีการจ่ายชําระจริง โดยกําหนดอัตราการเตบ

โตร้อยละ 3.00 ตอป

▪ คา่ ซอ

มแซมบํารุงรักษาทรัพย์สิน : ประกอบด้วย ค่าซ่อมบํารุงและสํารองเพื'อดแ

ลรักษาทรัพย์สิน โดยประมาณการให้เท่ากับ

Document Metadata

Table of Contents

ณ วันท'ีกองทุนรวม WHAPF เข้าลงทุน (1 ธ.ค.56) ด้วยวิธีรายได้โดย ไนท์แฟรงค์

Document Metadata