ÖZAK GAYRİMENKULYATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İZMİR İLİ KONAK İLÇESİ ARSA SATIŞI KARŞILIĞI GELİR PAYLAŞIMI İŞİ SÖZLEŞMESİ ile OLUŞAN GAYRİMENKULE DAYALI HAK VE FAYDA DEĞERLEME RAPORU
XXXX XXXXXXXXXXX YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
İZMİR İLİ KONAK İLÇESİ ARSA SATIŞI KARŞILIĞI GELİR PAYLAŞIMI İŞİ SÖZLEŞMESİ ile OLUŞAN GAYRİMENKULE DAYALI HAK VE FAYDA |
DEĞERLEME RAPORU |
RAPOR BİLGİLERİ | |
SÖZLEŞME TARİHİ | 05.11.2014 |
DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ | 08.12.2014 |
DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ | 26.12.2014 |
RAPOR TARİHİ | 31.12.2014 |
REVİZE RAPOR TARİHİ | 07.01.2016 |
RAPOR NO | OZGY-1410008-REV |
KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ |
GİZLİLİK DERECESİ | HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ. |
DEĞERLEME KONUSU | İZMİR İLİ KONAK İLÇESİ ARSA SATIŞI KARŞILIĞI GELİR PAYLAŞIMI İŞİ SÖZLEŞMESİ (30 ADET PARSEL) |
DEĞERLEME ADRESİ | UMURBEY VE EGE MAHALLERİNDE İŞÇİLER CADDESİ ve CİVARINDA BULUNAN 30 ADET PARSEL (KURUÇAY MAHALLESİ - 1384 Ada 1, 2, 4, 14, 23, 24, 25, 26, 28, 29, 30, 37, 39, 41, 45, 46, 48, 49, 50, 51 ve 52 Numaralı Parseller; UMURBEY MAHALLESİ – 1445 Ada 2, 3, 4, 5, 6, 7 ve 32 Numaralı Parseller; 1448 Ada 15 Numaralı Parsel; 7840 Ada 1 Numaralı Parsel) KONAK-İZMİR |
RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR | Değerleme Uzmanı: Xxxxxx ETİK - SPK Lisans No: 402403 Sorumlu Değerleme Uzmanı: X.Xxx XXXXXX - SPK Lisans No: 400544 |
REVİZE RAPORU DÜZENLEYEN UZMANLAR | Xxxx XXXX - Xxxxxxx Değerleme Uzmanı (Lisans No:402003) Xxxxxx XXXXXXXX SEVER - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans N0:401732) |
İÇİNDEKİLER | |||||
İçindekiler | |||||
Ekler | |||||
1 | - | Değerleme Hizmeti Bilgileri | |||
1.1 | - | Değerleme Hizmetinin Amacı | |||
1.2 | - | Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi | |||
1.3 | - | Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler | |||
1.4 | - | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler | |||
1.5 | - | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler | |||
2 | - | Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri | |||
2.1 | - | Tapu Kayıtları | |||
2.2 | - | Takyidat Bilgileri | |||
2.3 | - | Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar | |||
3 | - | Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler | |||
3.1 | - | Tanımı | |||
3.2 | - | Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri | |||
3.3 | - | Ulaşım Özellikleri | |||
3.4 | - | Taşınmazın Fiziki Özellikleri | |||
4 | - | Değerleme İle İlgili Analizler | |||
4.1 | - | Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri | |||
4.2 | - | Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler | |||
4.3 | - | Bilgilerin Kaynağı | |||
4.4 | - | Değeri Etkileyen Faktörler | |||
5 | - | Değerleme Yöntemleri | |||
5.1 | - | Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı | |||
5.2 | - | Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı | |||
5.3 | - | Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı | |||
6 | - | Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler | |||
6.1 | - | Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı | |||
6.2 | - | Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı | |||
6.3 | - | Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı | |||
6.4 | - | En Etkin ve Verimli Kullanımı | |||
6. | 5 | - | Verilerin Değerlendirilmesi | ||
7 | - | Xxxxx | |||
XXXXX | |||||
Ek | 1 | - | Taşınmazı gösteren fotoğraflar | ||
Ek | 2 | - | Proje Hasılatı (INA) | ||
Ek | 3 | - | Maliyet Hesapları | ||
Ek | 4 | - | İnşaat Maliyetleri Dağılımı | ||
Ek | 5 | - | Özak GYO (İNA) (Nakit Akışı Tablosu) | ||
Ek | 6 | - | Tapu Kaydı - (Takbis belgesi-kopya) | ||
Ek | 7 | - | İmar durum yazısı(kopya) | ||
Ek | 8 | - | Tapu Belgeleri | ||
Ek | 9 | - | Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı Sözleşmesi | ||
Ek-10 | - | Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgeleri (kopya) | |||
UYGUNLUK BEYANI | |
Bu değerleme raporu; aşağıdaki ilkeler çerçevesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıştır. | |
* | Bu raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının sahip olduğu ve edinebildiği tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur |
* | Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. |
* | Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle, değerleme hizmeti dışında herhangi bir ilgisi bulunmamaktadır. |
* | Değerleme Uzmanının ücreti; raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmayıp, değerleme hizmeti sırasında harcanan emek ve zaman dikkate alınarak belirlenmektedir. |
* | Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir. |
* | Değerleme Uzmanı, mesleki eğitim şartlarını haizdir. |
* | Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi mevcuttur. |
* | Değerleme Uzmanı, mülkü kişisel olarak incelemiştir. |
* | Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır. |
1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ | |||
1.1 | - | Değerleme Hizmetinin Amacı | |
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan gayrimenkuller üzerinde, 09.09.2013 tarih, 30379 numaralı, Düzenleme Şeklinde Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi Sözleşmesi ile, Özak GYO A.Ş. lehine doğan hak ve faydaların değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır. | |||
Ayrıca gerekli olduğu durumlarda, taşınmaz/taşınmazların Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) mevzuatına göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasının uygunluğunun belirlenmesi de amaçlanmaktadır. | |||
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır. | |||
1.2 | - | Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi | |
1.2.1 | - | Hizmeti Alan Kurum Bilgisi | |
Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |||
İkitelli OSB Mah. Özak Cad. 34 Portall Plaza No:1D/18 BAŞAKŞEHİR/İSTANBUL | |||
1.2.2 | - | Hizmeti Veren Kurum Bilgisi | |
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. | |||
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Xxxxx Xxxx Xxxxx, Xxxxx Xxxx İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL | |||
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655 | |||
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur. | |||
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır. | |||
1.3 | - | Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler | |
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan gayrimenkuller üzerinde, 09.09.2013 tarih, 30379 numaralı, Düzenleme Şeklinde Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi Sözleşmesi ile, Özak GYO A.Ş. lehine doğan hak ve faydaların değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır. | |||
1.4 | - | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler |
İş bu rapor 31.12.2014 tarih OZGY-1411008 referans numarasıyla şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Xxxxxx ETİK ve X.Xxx XXXXXX değerleme işleminde görev almıştır. Onur BÜYÜK raporun hazırlanmasında yardımcı olmuştur. | ||
Bu rapor, tarafımıza 23.12.2015 tarih, 12233903-325.99-E.14298 sayı ile iletilen yazıya istinaden revize edilmiş olup, diğer bilgi, değer ve araştırmalar güncellenmemiştir. Revize raporun düzenlenmesi işleminde Xxxx XXXX ve Xxxxxx XXXXXXXX SEVER görev almıştır. | ||
1.5 | - | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler |
Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde rapor hazırlanmamıştır. | ||
2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ | ||||
2.1 | - | Tapu Kayıtları | ||
İli | : | İZMİR | ||
İlçesi | : | KONAK | ||
Bucağı | : | - | ||
Mahallesi | : | AŞAĞIDA BELİRTİLMİŞTİR. | ||
Köyü | : | - | ||
Sokağı | : | - | ||
Mevkii | : | - | ||
Sınırı | : | PLANINDADIR | ||
Tapu Cinsi | : | ANA GAYRİMENKUL | ||
Sahibi | : | EMLAK PLANLAMA İNŞAAT PROJE YÖNETİMİ VE TİCARET A.Ş. (1/1) | ||
Mahalle | Ada | Parsel | Niteliği | Yüzölçümü (m²) | Cilt No | Sahife No | Yevmiye No | Tapu Tarihi |
Kuruçay | 1384 | 1 | Ev | 140,00 | 3 | 250 | 14779 | 12.07.2013 |
Kuruçay | 1384 | 2 | Kargir Ev ve Sebze Bahçesi | 14.825,00 | 3 | 251 | 14779 | 12.07.2013 |
Kuruçay | 1384 | 4 | Kargir Ev | 90,00 | 3 | 253 | 14781 | 12.07.2013 |
Kuruçay | 1384 | 14 | Kargir Ev ve Sebze Bahçesi | 5.720,00 | 3 | 264 | 14779 | 12.07.2013 |
Kuruçay | 1384 | 23 | Arsa | 1.800,00 | 3 | 273 | 14779 | 12.07.2013 |
Kuruçay | 1384 | 24 | Çırçır Fabrikası | 15.840,00 | 3 | 274 | 14779 | 12.07.2013 |
Kuruçay | 1384 | 25 | Üstü Ev Altında Bir Dükkan ve Ayrıca Dokuz Kargir Ev | 550,00 | 3 | 275 | 14779 | 12.07.2013 |
Kuruçay | 1384 | 26 | Sebze Bahçesi | 4.805,00 | 3 | 276 | 14779 | 12.07.2013 |
Kuruçay | 1384 | 28 | Ma'dam Sebze Bahçesi | 7.250,00 | 3 | 278 | 14779 | 12.07.2013 |
Kuruçay | 1384 | 29 | Damlı Sebze Bahçesi | 4.115,00 | 3 | 279 | 14779 | 12.07.2013 |
Kuruçay | 1384 | 30 | Kargir Ev | 50,00 | 3 | 280 | 14779 | 12.07.2013 |
Kuruçay | 1384 | 37 | Kerpiç Ev ve Sebze Bahçesi | 3.300,00 | 5 | 419 | 14779 | 12.07.2013 |
Kuruçay | 1384 | 39 | Kerpiç Evi Olan Sebze Bahçesi | 4.730,00 | 5 | 421 | 14779 | 12.07.2013 |
Kuruçay | 1384 | 41 | Sebze Bahçesi ve Dam | 11.840,00 | 5 | 423 | 14779 | 12.07.2013 |
Kuruçay | 1384 | 45 | Arsa | 1.550,68 | 5 | 442 | 14779 | 12.07.2013 |
Kuruçay | 1384 | 46 | Arsa | 1.984,00 | 5 | 443 | 14779 | 12.07.2013 |
Kuruçay | 1384 | 48 | Arsa | 379,00 | 5 | 445 | 14779 | 12.07.2013 |
Kuruçay | 1384 | 49 | Arsa | 381,00 | 5 | 446 | 14779 | 12.07.2013 |
Kuruçay | 1384 | 50 | Depo | 8.100,00 | 5 | 448 | 17672 | 28.08.2013 |
Kuruçay | 1384 | 51 | Fabrika | 4.812,00 | 5 | 450 | 14781 | 12.07.2013 |
Kuruçay | 1384 | 52 | Tarla | 4.300,00 | 5 | 451 | 14779 | 12.07.2013 |
Umurbey | 1445 | 2 | Arsa | 130,00 | 201 | 543 | 19050 | 13.09.2013 |
Umurbey | 1445 | 3 | Arsa | 90,00 | 201 | 544 | 19050 | 13.09.2013 |
Umurbey | 1445 | 4 | Bahçeli Kargir Ev | 370,00 | 201 | 545 | 19050 | 13.09.2013 |
Umurbey | 1445 | 5 | Kargir Ev | 50,00 | 201 | 546 | 19050 | 13.09.2013 |
Umurbey | 1445 | 6 | Kargir Ev | 150,00 | 201 | 547 | 19050 | 13.09.2013 |
Umurbey | 1445 | 7 | Arsa | 9.070,00 | 201 | 548 | 19050 | 13.09.2013 |
Umurbey | 1445 | 32 | Müş. Xxxxxx Ev ve Bahçe | 12.794,00 | 468 | 1028 | 19050 | 13.09.2013 |
Umurbey | 1448 | 15 | Müştemilatlı 2 Kargir Ev ve Bahçe | 9.504,00 | 468 | 1030 | 17672 | 28.08.2013 |
Umurbey | 7840 | 1 | Arsa | 4.813,00 | 468 | 1089 | 19050 | 13.09.2013 |
30 ADET PARSELİN TOPLAM YÜZÖLÇÜMÜ | 133.532,68 m² | |||||||
2.2 | - | Takyidat Bilgileri |
18-19/12/2014 tarihlerinde alınmış olan taşınmazların mülkiyet ve takyidat bilgilerini gösteren belgeler aşağıda ve ekte sunulmuştur. | ||
TAŞINMAZlLARIN ÜZERİNDE | ||
Değerleme konusu 1384 ada, 1, 2, 14, 23, 24, 25, 26, 28, 29, 30, 37, 39, 41, 45, 46, 48, 49 ve 52 numaralı parseller üzerinde yer alan takyidat bilgileri aşağıda sunulmuştur. Xxxxxxxx Xxxxxxxxx: * 06.03.2009 tarih ve 1778 yevmiye numarası ile Türkiye Vakıflar Bankası T.A.O. lehine, 1. Dereceden %75 değişken faizle, 131.250.000,-TL bedelli ipotek vardır. * 09.03.2009 tarih ve 1841 yevmiye numarası ile Türkiye Vakıflar Bankası T.A.O. lehine, 2. Dereceden %30 değişken faizle, 67.600.000,-USD bedelli ipotek vardır * 21.08.2014 tarih 17858 yevmiye ile Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. lehine 3. dereceden 55.200.000 (para birimi belirtilmemiş) ipotek bulunmaktadır. | ||
1384 ada 4, 50 ve 51 numaralı parseller ve 1448 ada 15 parsel üzerinde; Rehinler Hanesinde: * 21.08.2014 tarih 17858 yevmiye ile Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. lehine 1. dereceden 55.200.000 (para birimi belirtilmemiş) ipotek bulunmaktadır. | ||
Rapora konu 30 adet taşınmazın üzerinde Beyanlar Hanesinde: * 06.07.2012 tarih 13547 yevmiye ile imar düzenlenmesine alınmıştır. * 08.05.2014 tarih 10402 yevmiye ile imar düzenlenmesine alınıştır. | ||
Ayrıca 1384 ada, 39 numaralı parsel üzerinde; Beyanlar Hanesinde: * 6785 Sayılı İmar Kanununun 11’inci maddesi gereğince şerh. (03.03.1960 tarih 1049 yevmiye) 1384 ada, 39 numaralı parsel üzerinde; Beyanlar Hanesinde: * 6785 Sayılı İmar Kanununun 11’inci maddesi gereğince şerh. (14.04.1966 tarih 3010 yevmiye) | ||
Parsellerin beyanlar hanesinde yer alan “İmar düzenlemesine alınmıştır “ ifadesinin dayanağı 5006 sayılı yasa ile değişik 3194 sayılı yasanın 18.maddesi olup, ilgili düzenleme aşağıda sunulmuştur: | ||
Arazi ve arsa düzenlemesi MADDE 18 - İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve araziler i malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunlar ı yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukar ıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır. Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" (dop) olarak düşülebilir. | ||
Ancak, bu maddeye bu madeeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde otuz beşini geçemez. Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşi l saha, cami ve karakol gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarda kullanılamaz. Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, yukarıdaki fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları topl amından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar belediye veya valilikçe kamulaştırma yolu ile tamamlanır. Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrı lır. Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez. Bu düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenleme ortaklık payı alınanlarından , bu düzenleme sebebiyle ayrıca değerlendirme resmi alınmaz. Üzerinde bina bulunan hisseli parsellerde, şuyulanma sadece zemine ait olup, şüyunun giderilmesinde bina bedeli ayrıca dikkate alınır. |
Düzenleme sırasında, plan ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmayan bir yapı, ancak bir imar parseli içinde bırakılabilir. Tamamının veya bir kısmının plan ve mevzuat hükümlerine göre muhafazası mümkün görülemeyen yapılar ise, birden fazla imar parselinde rastlayabilir. Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe veya şüyuu giderilmedikçe, bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunur. Bu maddedede belirtilen kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan yapılar, belediye ve valilikçe kamulaştırılmadıkça yıktırılamaz. |
Düzenlenmiş arsalarda bulunan yapılara, ilgili parsel sahiplerinin muvafakatları olmadığı veya plan ve mevzuat hükümler ine göre mahzur bulunduğu takdirde, küçük ölçüdeki zaruri tamirler dışında ilave, değişiklik ve esaslı tamir izni verilemez. Düzenleme ye tabi tutulması gerektiği halde, bu madde hükümlerinin tatbiki mümkün olmayan hallerde imar planı ve yönetmelik hükümler ine göre müstakil inşaata elverişli olan kadastral parsellere plana göre inşaat ruhsatı verilebilir. |
Bu maddenin tatbikinde belediye ve valilik, ödeyecekleri kamuşaltırma bedeli yerine ilgililerin muvafakatı halinde kamulaştırılması gereken yerlerine ka rşılık, plan ve mevzuat hükümlerine göre yapı yapılması mümkün olan belediye veya valiliğe ait sahalardan yer verebilirler. |
Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan, Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılı k, tur izm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerle rde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz. |
İmar yasasının 18. maddesi uyarınca yapılacak arazi ve arsa düzenlemesi ile ilgili esaslar hakkında yönetmelik iligili maddesi aşağıda sunulmuştur. (3194 sayılı İmar Yasasının 18 inci madde 2 ve 3 üncü fıkraları 03.12.2003 tarihli ve 5006 sayılı Ya sa ile değiştirilmiştir. Yapılan değişiklik ile; Daha önce %35 olan DOP oranı %40’a çıkartılmıştır. Ayrıca daha önce DOP’tan oluşturulacak yerlerden olarak belirlenen cami yeri “ibadet yeri” olarak değiştirilmiş ve DOP’tan karşılanacak umumi hizmet sahasın a “MEB’na bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları” da eklenmiştir. 5006 sayılı Yasa ile yapılan değişiklik, bu Yönetmeliğin; 2/c, 2/h, 6/c, 11, 12, 31, 3 2 ve 33 üncü maddelerine doğrudan işlenmiştir.) |
Tanımlar Madde 4 /c Düzenleme Ortaklık Payı: Düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile MEB’na bağlı ilk ve orta öğretim kurumları, ibadet yeri ve karakol yerleri ve ilgili tesisler için kullanılmak üzere , düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden %40’a kadar düşülebilen miktar ve/veya zorunlu hallerde malikin muvafakati ile tespit edilen karşılığı bedeldir. | ||
6785 Sayılı İmar Kanununun 11’inci maddesi aşağıda sunulmuştur. MADDE 11 - ( Değişik Madde RGT: 20.07.1972 RG NO: 14251 Kanun No : 1605/1) (KOD 1) İmar ve yol İstikamet planlarında iskan hudutları içinde bulunup da, müracaat gününde dört yıl lık imar programına dahil olmayan yerlerden: Plana göre kapanması gereken yol ve çıkmaz sokak üzerinde bulunan veya 42’ nci madde hükümleri tatbik olunmadan normal şartlarla yapı izni verilmeyen veya 33’üncü maddede belirtilen hizmetlere ayrılmış olan ve haklarında bu madde hükmünün tatbiki istenen parseller den üzerinde talimatname esaslarına uygun yapı yapılması mümkün olanlarında sahiplerinin yazılı istekleri üzerine belediye encümeni kararıyla imar planı tatbikatına kadar muvakkat inşaat veya tesisata mü saade edilir ve buna dayanılarak usulüne göre yapı izni verilir. | ||
Bu gibi hallerde verilecek müddetin 10 yıl olması, yapı izni verilmezden önce, belediye encümeni kararının gün ve sayısının 10 yıllık müddet için muvakkat inşaat veya tesisat olduğunun, lüzumlu ölçü ve şartlarla birlikte tapu kaydına işaretedilmesi gereklidir. Muvakkatlık müddeti tapu kaydına işaret verildiği günden başlar. Muvakkat yapıların hangi yerlerde, hangi maksat için kullanılmak üzere ve ne şekilde yapılabileceği, ölçü ve vasıfları nın neler olacağı ve bu maddenin tatbiki ile ilgili diğer hususlar talimatnamede belirtilir. Bu maddenin birinci fıkrasında sözü geçen bir parselde, esasen kullanılabilen bir bina varsa bu parsele yeniden inşaat ve ilaveler yapılmasına izin verilmeyeceği gibi, birden fazla muvakkat yapıya izin verilen yerler de dahi bu yapıların ölçüleri toplamı yukarıdaki fıkrada gösterilen miktarları geçemez. Bu maddenin tatbikinde kadastral parseller de bir parsel itibar olunur. | ||
Plan tatbik olunurken, muvakkat inşaat vey a tesisler, 24’üncü madde gereğince yıktırılır. 10 yıllık muvakkatlık müddeti dolduktan sonra yıktırılan inşaat ve tesisler için mal sahibine herhangi bir bedel ödenmez. 10 yıl dolmadan yıktırılması veya istimlaki halinde, muvakkat bina ve tesislerin 6830 sayılı Kanun hükümlerine göre ve 10 yılı doldurmak için kalan müddet de göz önüne alınmak suretiyle takdir olunacak bedeli sahibine ödenir. 10 yılın sonunda, bu yerlerde imar planı tatbikine geçilmeyecekse belediye encümeni kararıyla tatbikat kadar müddet uzatılabilir. Ancak uzatılan bu müddet imar planı tatbikatına geçilmesini durduramayacağı gibi, mal sahibine de herhangi bir hak kazandırmaz. | ||
Bu madde gereğince muvakkat bir müddet için izin verildiği halde, sonradan yapılan plan değişiklikleri veya muvakkatlık şartının kaldırılmasını gerektiren diğer kanuni sebeplerle, devamlı olarak kalmasında mahzur görülmeyen yapıların muvakkatlık kaydı, belediye encümeni kararıyla kaldırılabilir. | ||
2.2.1 | - | Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri |
Değerlemesi yapılan taşınmazların tamamı, Emlak Planlama İnşaat Proje Yönetim ve Ticaret A.Ş. adına kayıtlı olup, yukarıda detayları verildiği üzere 12.07.2013, 28.08.2013, 13.09.2013 tarihlerinde satış işleminden tescil edilmiştir. | ||
2.3 | - | Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar | |
2.3.1 | - | İmar Durumuna İlişkin Veriler | |
Konak Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmaz 16.07.2010 tarih ve 01916 sayılı İzmir Büyükşehir Belediyesi Meclis kararı ile onaylı 1/5000 ölçekli Yeni Kent Merkezi Xxxxx Xxxx planı ve 16.12.2011 tarih ve 05.1114 sayı ile onaylı 1/1000 ölçekli Yeni Kent Merkezi Alsancak Liman Arkası ve Salhane Bölgesi İmar Planı paftasında; kısmen “Turizm + Ticaret + Kültür Alanı”, kısmen ise “Yol ve Yeşil Alan” içerisinde kalmaktadır. Turizm + Ticaret + Kültür Alanı’nda kalan kısımların yapılaşma koşulları ise TAKS: 0,45, Emsal (E):3,50’dir. Ayrıca yetkililer parselin imar uygulamasına tabi tutulacağını ve bu uygulamada parselde yapılacak olan Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisinin yaklaşık % 40 olduğunu belirtmişlerdir. 08.09.2014 tarihli meclis kararı ile 1/5000 ölçekli Nazım İmar Plan Notlarında değişiklik yapılmış olup, plan notları aşağıda belirtilmiştir. | |||
* 1384 ada, 1 numaralı parsel “Yol Alanı”nda kalmakta, * 1384 ada, 2, 29, 30, 37, 41, 49, numaralı parseller kısmen “Turizm + Ticaret + Kültür Alanı”nda kısmen de “Yol Alanı”nda kalmakta, * 1384 ada, 24, 26, 28, 52 numaralı parseller kısmen “Turizm + Ticaret + Kültür Alanı”nda kısmen “Park Alanı”nda kısmen de “Yol Alanı”nda kalmakta, * 1384 ada, 4, 14, 23, 39, 45, 46, 48, 51 numaralı parseller “Park Alanı”nda kalmakta, * 1384 ada, 25, 50 numaralı parseller kısmen “Park Alanı”nda kısmen de “Yol Alanı”nda kalmakta, * 1445 ada, 2, 3, 4, 5 ve 6 numaralı parseller “Turizm + Ticaret + Kültür Alanı”nda kalmakta, * 1445 ada, 7 numaralı parsel kısmen “Turizm + Ticaret + Kültür Alanı”nda kısmen “Yol Alanı”nda kısmen de “Park Alanı”nda kalmakta, * 1445 ada, 32 numaralı parsel kısmen “Turizm + Ticaret + Kültür Alanı”nda kısmen de “Yol Alanı”nda kalmakta, * 1448 ada, 15 numaralı parsel kısmen “Turizm + Ticaret + Kültür Alanı”nda kısmen de “Yol Alanı”nda kalmakta, * 7840 ada, 1 numaralı parsel kısmen “Turizm + Ticaret + Kültür Alanı”nda kısmen de “Yol Alanı”nda kalmaktadır. | |||
Son üç yıllık değişiklikler incelendiğinde; Bölge için hazırlanmış olan bir önceki planlardan İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 15.06.2007 tarih ve 01.649 sayılı kararı ile onaylanmış 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve 28.11.2007 tarih ve 01.2381 sayılı kararı ile onaylanmış olan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı İzmir 3. İdare Mahkemesi’nin 09.12.2009 tarih ve 2009/1900 sayılı kararı ile iptal edilmiştir. | |||
18.11.2014 tarihinde askı süresi biten 1/5000 Ölçekli Plan Notlarına göre: Turizm + Ticaret + Kültür: Bu alanlarda alışveriş merkezleri, eğlence yerleri, her tür ticaret ve turizm tesisi (konaklama tesisleri, otel, motel vb.) ile sadece bir tek firmaya ya da kuruluşa ait yönetim merkezleri yer alabilir. Ayrı ayrı kişi ya da kuruluşlarca kullanılacak biçimlerde büro, ofis, vb.'nin bulunacağı yapılarda 200 m² 'den küçük bağımsız bölüm yapılamaz. Yapı inşaat alanının %5'i kültürel işlevlerin bir ya da birkaçı için ayrılır. Bu bölümler zeminden başlayarak yapının ilk beş katı içinde düzenlenecektir. Turizm + kültür kullanımı (her iki kullanım yer almak kaydıyla) yapı inşaat alanının %15'inden az olamaz. Konut kullanımı ise yapı inşaat alanının 1/3'ünden fazla olamaz. Malikleri aynı olan ve bir bütünlük oluşturan imar adalarında ve/veya parsellerinde, 1/1000 ölçekli uygulama imar planında belirlenecek birlikte projelendirilecek alan sınırı içinde yapılaşma koşulları ve kullanım kararı oranları değişmemek kaydıyla kullanımlar arası transfer yapılabilir. Bu durumda parselde anılan kullanımların bir ya da birkaçı yer alabilir. | ||
2.3.2 | - | Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesi |
Taşınmazlar üzerinde bulunan yapıların çoğunun yıkıldığı ve 1448/15 parsel üzerinde bulunan yapıların fiilde kullanıldığı gözlemlenmiş olup, ilgili belediyesinde yapılan incelemelerde dosyalarında bazı parsellerde yıkım ruhsatlarının alındığı görülmüştür. | ||
2.3.3 | - | Taşınmazların Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş |
Taşınmazlar üzerinde bulunan yapıların çoğunun yıkıldığı ve üzerinde yapı bulunan yerlerde de bulunan yapıların yıpranmaya maruz kaldığı düşünüldüğü için mevcut durumda da arsa değeri belirtilmiştir. | ||
3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLAR İLE İLGİLİ BİLGİLER | ||
3.1 | - | Tanımı |
Değerleme konusu taşınmazlar; İzmir İli Konak İlçesi Umurbey ve Ege Mahalleleri İşçiler Caddesi üzerinde ve paralel sokaklar olan 1499,1517 ve 1543 Sokaklarda yer alan eski Tariş fabrikalarına ait parsellerdir. | ||
Değerleme konusu Ege Mahallesi'nde yer alan 1384 ada, 1, 2, 4, 14, 23, 24, 25, 26, 28, 29, 30, 37, 39, 41, 45, 46, 48, 49, 50 ve 52 numaralı parseller üzerinde yer alan binalar yıkılmış olup, hali hazırda boş durumdadır. 1384 ada, 51 numaralı parsel üzerinde ise eski atıl bir yapı bulunmaktadır. | ||
Değerleme konusu Umurbey Mahallesi'nde yer alan 1445 ada, 2, 3, 4, 5, 6 ve 32 numaralı parseller üzerinde yer alan binalar yıkılmış olup, hali hazırda boş durumdadır. | ||
Değerleme konusu Xxxxxxx Xxxxxxxxx'xxx xxx xxxx 0000 xxx, 00 xxxxxxxx xxxxxx üzerinde yaklaşık 1600.-m² 1.450.-m² ve 1.350 m² kapalı alanlara sahip kullanılan 3 adet atölye binası yer almaktadır. | ||
Değerleme konusu Xxxxxxx Xxxxxxxxx'xxx xxx xxxx 0000 xxx, 0 xxxxxxxx xxxxxx üzerinde bitişik parsellerde yer alan fabrikaların taşkın kısımları yer almaktadır. | ||
Taşınmazların çevresinde Eti Maden İşletmeleri Genel Müdürlüğü, İzmir Lojistik Müdürlüğü, İzmir Büyükşehir Belediyesi At Barınağı, Alsancak Stadı, Alsancak Tren Garı, İzmir Konak Sakarya İlkokulu, fabrikalar ve az sayıda boş arsalar bulunmaktadır. | ||
3.2 | - | Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri |
Değerleme konusu taşınmazlar; Konak İlçesinde, Umurbey ve Ege Mahalleri'nde İşçiler Caddesi ile 1499,1517 ve 1543 sokakları üzerinde yer alan parsellerdir. Bölge genel olarak İzmir Limanı’nın arka gelişme bölgesinde konumlanmış olup, ticari hareketliliğin yüksek olduğu Alsancak’a yakın konumda olmasına rağmen, çevresinde bulunan eski ve gecekondu tarzı yapılaşmaların bulunması sebebi ile taşınmazın bulunduğu bölgenin değerini olumsuz yönde etkilemekte olduğu düşünülmektedir. İlgili belediyesinden alınan bilgiye göre bölge imar düzenlemesine alınmış olup, kentsel dönüşüm projesi çalışmaları başlatılmış olduğu bilgisi alınmıştır. | ||
3.3 | - | Ulaşım Özellikleri | |
Değerleme konusu taşınmazlara ulaşım özel araçlarla ve Alsancak Garı ve Alsancak Stadına kadar ulaşan toplu taşıma araçları ile sağlanabilmektedir. Taşınmaz, Konak Meydanı’na yaklaşık 4 km, Konak Adliyesi’ne 4 xx,Xxxxxxx’xx 0,0 xx, Xxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx’na yaklaşık 25 km mesafede yer almaktadır. | |||
3.4 | - | Taşınmazın Fiziki Özellikleri | |
3.4.1 | - | Genel Özellikleri | |
1384 ada 1 parsel; 140 m² yüzölçümlü olup 1/1 hisseli mülkiyete sahiptir. Niteliği ''ev'' tescilli olup parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel kare şeklinde köşe, düz ve eğimsiz bir topografik yapıya sahiptir. | |||
1384 ada 2 parsel; 14.825 m² yüzölçümlü olup 1/1 hisseli mülkiyete sahiptir. Niteliği ''kargir ev ve sebze bahçesi'' tescilli olup parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel yamuk şeklinde olup, düz ve eğimsiz bir topografik yapıya sahiptir. | |||
1384 ada 4 parsel; 90 m² yüzölçümlü olup 1/1 hisseli mülkiyete sahiptir. Niteliği ''kargir ev '' tescilli olup parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel dikdörtgen şeklinde olup düz ve eğimsiz bir topografik yapıya sahiptir. | |||
1384 ada 14 parsel; 5.720 m² yüzölçümlü olup 1/1 hisseli mülkiyete sahiptir. Niteliği ''kargir ev ve sebze bahçesi '' tescilli olup parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel yamuk şeklinde olup, arada konumlu düz ve eğimsiz bir topografik yapıya sahiptir. | |||
1384 ada 23 parsel; 1.800 m² yüzölçümlü olup 1/1 hisseli mülkiyete sahiptir. Niteliği ''arsa '' tescilli olup parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel kare şeklinde olup, düz ve eğimsiz bir topografik yapıya sahiptir. | |||
1384 ada 24 parsel; 15.840 m² yüzölçümlü olup 1/1 hisseli mülkiyete sahiptir. Niteliği ''çırçır fabrikası '' tescilli olup parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel yamuk şeklinde olup, düz ve eğimsiz bir topografik yapıya sahiptir. |
1384 ada 25 parsel; 550 m² yüzölçümlü olup 1/1 hisseli mülkiyete sahiptir. Niteliği ''üstü ev altında bir dükkan ve ayrıca dokuz kargir ev'' tescilli olup parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel yamuk şeklinde olup, düz ve eğimsiz bir topografik yapıya sahiptir. |
1384 ada 26 parsel; 4.805 m² yüzölçümlü olup 1/1 hisseli mülkiyete sahiptir. Niteliği ''sebze bahçesi'' tescilli olup parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel yamuk şeklinde olup, arada konumlu düz ve eğimsiz bir topografik yapıya sahiptir. |
1384 ada 28 parsel; 7.250 m² yüzölçümlü olup 1/1 hisseli mülkiyete sahiptir. Niteliği ''ma'dam sebze bahçesi'' tescilli olup parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel yamuk şeklinde olup, arada konumlu düz ve eğimsiz bir topografik yapıya sahiptir. |
1384 ada 29 parsel; 4.115 m² yüzölçümlü olup 1/1 hisseli mülkiyete sahiptir. Niteliği ''damlı sebze bahçesi'' tescilli olup parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel dikdörtgen şeklini andırmakta olup, düz ve eğimsiz bir topografik yapıya sahiptir. |
1384 ada 30 parsel; 50 m² yüzölçümlü olup 1/1 hisseli mülkiyete sahiptir. Niteliği ''kargir ev'' tescilli olup parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel kare şeklinde olup, düz ve eğimsiz bir topografik yapıya sahiptir. |
1384 ada 37 parsel; 3.300 m² yüzölçümlü olup 1/1 hisseli mülkiyete sahiptir. Niteliği ''kerpiç ev ve sebze bahçesi'' tescilli olup parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel yamuk şeklinde olup, arada konumlu düz ve eğimsiz bir topografik yapıya sahiptir. |
1384 ada 39 parsel; 4.730 m² yüzölçümlü olup 1/1 hisseli mülkiyete sahiptir. Niteliği ''kerpiç evi olan sebze bahçesi'' tescilli olup parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel dikdörtgen şeklinde olup, arada konumlu düz ve eğimsiz bir topografik yapıya sahiptir. |
1384 ada 41 parsel; 11.840 m² yüzölçümlü olup 1/1 hisseli mülkiyete sahiptir. Niteliği ''sebze bahçesi ve dam'' tescilli olup parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel yamuk şeklinde olup, arada konumlu düz ve eğimsiz bir topografik yapıya sahiptir. |
1384 ada 45 parsel; 1.550,68 m² yüzölçümlü olup 1/1 hisseli mülkiyete sahiptir. Niteliği ''arsa'' tescilli olup parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel kare şeklinde olup, cadde konumlu düz ve eğimsiz bir topografik yapıya sahiptir. |
1384 ada 46 parsel; 1.984 m² yüzölçümlü olup 1/1 hisseli mülkiyete sahiptir. Niteliği ''arsa'' tescilli olup parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel dikdörtgen şeklinde olup, cadde konumlu düz ve eğimsiz bir topografik yapıya sahiptir. |
1384 ada 48 parsel; 379 m² yüzölçümlü olup 1/1 hisseli mülkiyete sahiptir. Niteliği ''arsa'' tescilli olup parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel ince dikdörtgen şeklinde olup, arada konumlu düz ve eğimsiz bir topografik yapıya sahiptir. |
1384 ada 49 parsel; 381 m² yüzölçümlü olup 1/1 hisseli mülkiyete sahiptir. Niteliği ''arsa'' tescilli olup parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel şekilsiz ince dikdörtgen şeklinde olup, düz ve eğimsiz bir topografik yapıya sahiptir. |
1384 ada 50 parsel; 8.100 m² yüzölçümlü olup 1/1 hisseli mülkiyete sahiptir. Niteliği ''depo'' tescilli olup parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel cadde ve sokak cepheli, düz ve eğimsiz bir topografik yapıya sahiptir. |
1384 ada 51 parsel; 4.812 m² yüzölçümlü olup 1/1 hisseli mülkiyete sahiptir. Niteliği ''fabrika'' tescilli olup parsel üzerinde ise eski atıl bir yapı bulunmaktadır. Parsel dikdörtgen şeklini andırmakta olup, düz ve eğimsiz bir topografik yapıya sahiptir. |
1384 ada 52 parsel; 4.300 m² yüzölçümlü olup 1/1 hisseli mülkiyete sahiptir. Niteliği ''tarla'' tescilli olup parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel dikdörtgen şeklini andırmakta olup, arada konumlu düz ve eğimsiz bir topografik yapıya sahiptir. |
1445 ada 2 parsel; 130 m² yüzölçümlü olup 1/1 hisseli mülkiyete sahiptir. Niteliği ''arsa'' tescilli olup parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel yamuk şeklini andırmakta olup, düz ve eğimsiz bir topografik yapıya sahiptir. |
1445 ada 3 parsel; 90 m² yüzölçümlü olup 1/1 hisseli mülkiyete sahiptir. Niteliği ''arsa'' tescilli olup parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel dikdörtgen şeklini andırmakta olup, düz ve eğimsiz bir topografik yapıya sahiptir. |
1445 ada 4 parsel; 370 m² yüzölçümlü olup 1/1 hisseli mülkiyete sahiptir. Niteliği ''bahçeli kargir ev'' tescilli olup parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel yamuk şeklini andırmakta olup, düz ve eğimsiz bir topografik yapıya sahiptir. |
1445 ada 5 parsel; 50 m² yüzölçümlü olup 1/1 hisseli mülkiyete sahiptir. Niteliği ''kargir ev'' tescilli olup parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel dikdörtgen şeklini andırmakta olup, düz ve eğimsiz bir topografik yapıya sahiptir. |
1445 ada 6 parsel; 150 m² yüzölçümlü olup 1/1 hisseli mülkiyete sahiptir. Niteliği ''kargir ev'' tescilli olup parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel yamuk şeklini andırmakta olup, düz ve eğimsiz bir topografik yapıya sahiptir. |
1445 ada 7 parsel; 9.070 m² yüzölçümlü olup 1/1 hisseli mülkiyete sahiptir. Niteliği ''arsa'' tescilli olup parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel yamuk şeklini andırmakta olup, arada konumlu düz ve eğimsiz bir topografik yapıya sahiptir. |
1445 ada 32 parsel; 12.794 m² yüzölçümlü olup 1/1 hisseli mülkiyete sahiptir. Niteliği ''müş. kargir ev ve bahçe'' tescilli olup parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel yamuk şeklini andırmakta olup, düz ve eğimsiz bir topografik yapıya sahiptir. |
1448 ada 15 parsel; 9.504 m² yüzölçümlü olup 1/1 hisseli mülkiyete sahiptir. Niteliği ''müştemilatlı 2 kargir ev ve bahçe'' tescilli olup parsel üzerinde 3 adet fabrika binası (Tariş kolonyalarına ait) yer almaktadır. Parsel yamuk şeklini andırmakta olup, düz ve eğimsiz bir topografik yapıya sahiptir. |
7840 ada 1 parsel; 4.813 m² yüzölçümlü olup 1/1 hisseli mülkiyete sahiptir. Niteliği ''arsa'' tescilli olup parsel üzerinde bitişik parsellerde yer alan fabrikaların taşkın kısımları yer almaktadır. Parsel yamuk şeklini andırmakta olup, arada konumlu düz ve eğimsiz bir topografik yapıya sahiptir. |
4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER | |||
4.1 | - | Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri | |
4.1.1 | - | İzmir İli | |
Ege kıyı bölgesinin tipik bir örneği olan İzmir, kuzeyde Madra Dağları, güneyde Kuşadası Körfezi, batıda Çeşme Yarımadası'nın Teke Burnu, doğuda ise Aydın–Manisa il sınırları ile çevrilmiş, 11.973 km² 'lik bir alana yayılmıştır. İzmir, Ege Bölgesi'nin en büyük, ülkemizin de üçüncü büyük ilidir. | |||
Harita 1 - İzmir'in Konumu Doğal konumu itibari ile Türkiye'nin zengin il merkezlerinden birisi olma özelliklerini üstünde toplayan İzmir ili, kaliteli ve bol hammade kaynaklarına , modern deniz, hava ve kara ulaşım ağına, eğitilmiş insan gücüne ve öncelikle tarımsal faaliyetlerle geliştirilmiş ve sınaii üretimle arttırılmış olan önemli sayılabilcek sermaye birikimine sahiptir. Bu özellikler ilin sanayileşmesinin itici gücünü oluşturmaktadır. Kentteki en önemli organize sanayi bölgeleri; Atatürk Organize Sanayi Bölgesi, Ege Serbest Bölgesi ve Kemalpaşa Organize Sanayi Bölgesi’dir. | |||
İzmir nüfusunun, 2000 yılı itibariyle Türkiye nüfusu içinde aldığı pay %4.97 iken bu oran (2007 Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi sonuçlarına göre 70.586.256 kişilik Türkiye nüfusu içinde 3.739.353 kişi ile) %3.2’lik bir değişimle %5.29’a ulaşmıştır. 2000 ve 2007 yılları arasında nüfus 368.487 kişi artış göstermiştir. İzmir iline bağlı köylerin toplam nüfusu 2000-2007 yılları arasında %1,13 oranında azalmıştır. | |||
İzmir iline bağlı toplam 30 ilçe bulunmaktadır. Bunlardan Konak, Bornova, Karşıyaka, Çiğli, Balçova, Bayraklı, Buca, Narlıdere, Güzelbahçe ve Gaziemir, Foça, Aliağa, Menemen, Kemalpaşa, Karabağlar, Bayındır, Torbalı, Selçuk, Seferihisar, Menderes, Karaburun ve Urla Büyükşehir statüsü içinde kalan ilçelerdir. Diğerleri; Bergama, Kınık, Dikili,Ödemiş, Beydağ, Kiraz, Tire, Çeşme'dir. | |||
4.1.2 | - | Konak İlçesi |
Konak, İzmir Büyükşehir sınırları içerisinde yer alan merkez ilçedir. Kuzeyinde İzmir Körfezi ve Bayraklı, doğusunda Bornova, güneyinde Karabağlar ve batısında Balçova ilçeleri bulunmaktadır. | ||
Antik çağdan günümüze taşınmış eserlerle, Osmanlı döneminden kalan eserlerle, ama en çok Cumhuriyet Döneminin eserleriyle karakterize olur. Konak, İzmir’in kültür, sanat ve eğlence merkezi olması nedeniyle yerli ve yabancı tüm turistlerin uğrak yeri durumundadır. Özellikle Kemeraltı Çarşısı İlçe ekonomisine ve İzmir'in tanıtımına önemli katkılar yapar. Yine Konak ilçesinde bulunan antik Smyrna kentinin Romalılardan kalma Agora ören yeri turistlerin ziyaretine açıktır. Konak ayrıca başta Karşıyaka gelmek üzere, İzmir'in diğer iskeleleri ile denizden bağlantıyı sağlayan Konak İskelesi ve Konak Meydanı ile de ünlüdür. Konak, İzmir’in yönetsel, sanatsal, kültürel ve ticari merkezidir. | ||
4.1.3 | - | Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler Doğrultusunda Analizi |
Ülkemizdeki gayrimenkul sektörü, kriz dönemlerinde talebin hızlı düşüş yaşadığı, büyüme dönemlerinde ise uzun vadede ve yavaş arttığı sektör niteliğindedir. Bu nedenle ekonomideki kısa vadeli olumlu gelişmeler sektörün büyümesinde hızlı bir hareketlenme yaratamamaktadır. | ||
Ancak, 2003 yılının ikinci yarısından itibaren; ekonomik göstergelerde gözlenen olumlu gelişme, düşen enflasyon oranı, istikrarı sağlanan ekonomi ve düşük gayrimenkul fiyatları ile deprem düşüncesinin olumsuzluğuna rağmen ( özellikle İstanbul’da ) gayrimenkul sektöründe ciddi oranda hareketlenme görülmüştür. 2005 yılında gündeme gelen mortgage uygulaması, düşük konut kredileri, dövizin beklenen getiriyi sağlamaması gayrimenkul sektörünün, özellikle de konut sektörünün beklenmeyen bir yükselişine neden olmuş ve bu sektör yatırım araçlarında ilk sıraya oturmuştur. | ||
2006 yılı ilk aylarında doruk noktasına ulaşan sektör, Mayıs ayı ortalarında başlayan faiz oranlarındaki artış, dövizlerin yükselişi nedeni ile bu özelliğini yitirmiş, genel bir bekleme süreci oluşmasından dolayı düşüş yönünde eğilim göstermeye başlamıştır. Yıl sonuna doğru alım- satım işlemlerinin ciddi oranda azaldığı piyasada, talebin fazla olduğu dönemlerde çok yükselen taşınmaz değerleri reel değerlere doğru düşmüştür. | ||
2007 yılında ise korunaklı sitelerde ve yeni yapılan yapılarda taşınmaz değerlerinde yükseliş gözlemlenmektedir. Ancak genel olarak, 2006 yılının ilk aylarında gözlenen artış hızına göre, 2007 yılındaki artış hızı daha yavaştır. Yeni yapılaşma trendlerinde genellikle toplu yapılara ( site, alış veriş merkezi, kompleksler, vb ) eğilim görülmektedir. 2008 yılında, küresel bağlamda süren ekonomik krizin etkilerinin gayrimenkul sektöründe de hissedildiği, gayrimenkul alım-satımlarında yavaşlama görüldüğü gözlemlenmiştir. | ||
2009 yılında başlayan daralma ile ekonomi kötü bir dönemden geçmiş olsa da bu dönem içerisinde özellikli gayrimenkul projelerinin iskontolu imkanlar sunması nedeniyle yabancı yatırımcıların Türkiye'ye olan ilgisi devam etmiştir. 2010 yılında, durağan olan gayrimenkul piyasası dünya genelinde ekonomideki iyiye gidiş ile birlikte az da olsa yükselen bir ivme kazanmıştır. 2011 yılının ilk yarısında genel olarak dengeli bir piyasanın oluştuğu gözlemlenmiş olup, ikinci yarısında ise global olarak dünyayı etkileyen ekonomik gelişmelerin Türkiye'deki taşınmaz değerlerine ve arz/talep oranına da olumsuz olarak etki ettiği görülmektedir. | ||
2012 yılında global olarak dünyayı etkileyen ekonomik koşulların etkilerini sürdüreceği, bu etkilere bağlı olarak da Türkiye'deki taşınmazlara olan talebin durağan seyrettiği, ancak son çeyrekte hareketlilik yaşandığı görülmüştür. 2013 yılında yaşanan Kentsel Dönüşüm Yasası (Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun) kapsamında inşaatların başlaması, yabancılara mülk satışında kolaylıklar getiren Mütekabiliyet Yasasının onaylanması, banka kredi fazi oranlarının % 1 seviyesinin altına düşmesi, Uluslararası Derecelendirme Kuruluşu Fitch Rating, Türkiye’nin kredi notunu kısa bir süre önce yükseltmesi gibi nedenlerle piyasada bir hareketlilik başlamış ve alım satım işlemleri hızlanmıştır. 2013 yılının ilk çeyreğinde konut kredisi faiz oranlarına da bağlı olarak alım satım işlemlerinde hareketliliğin devam ettiği gözlemlenmiştir. Ancak, 2013 ün ikinci çeyreğinin sonuna doğru gerek ülke ekonomisinde gerekse global olarak dünyayı etkileyen ekonomik koşullara bağlı olarak konut kredisi faiz oranlarındaki artışların olduğu, Gezi olaylarından sonra piyasalarda yaşanan dalgalanmaların gayrimenkul alım satımlarına yansıdığı görülmüştür. | ||
2013 yılı sonuna doğru açıklanan İnşaatta büyüme rakamları pozitif İç talepteki canlanmayla birlikte yılın ilk çeyreğini yüzde 2.9 büyümeyle kapatan Türkiye ekonomisi, 2'nci çeyrekte ise 4.4 büyüme kaydetmiştir. İnşaat sektöründeki büyüme ise yılın ilk çeyreğinde yüzde 5.9 olarak gerçekleşirken, 2'nci çeyrekte bu rakam 7,6 olarak gerçekleşmiştir. Sektördeki 3'ncü çeyrek büyüme rakamı ise 8.7 olarak açıklanmıştır. 2014 yılında yerel ve cumhurbaşkanlığı seçimlerine kadar durağan br hal seyreden konut sektör seçim sonrasında hareketlenmiş olmasına karşın, 2014 yılının son çeyreğinde ortadoğuda yaşanan terör eylemlerinin artması ve ülkenin güney sınırında yaşanan sorunlar nedeniyle konut alım satımlarının olumsuz etkilendiği görülmüştür. 2015 yılından beklentilerde terör eylemlerinin küresel bir savaşa dönmesinin engellemesi ile piyasaların yeniden hareketleneceği, kentsel dönüşümün olacağı bölgelerde konut projelerine talebin olacağı ve bu bölgelerde satışların hızlanabileceği öngörülmektedir. | ||
4.2 | - | Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler |
Değerleme hizmetini sınırlayıcı-kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır. Yasal incelemelerde herhangi bir kısıtlayıcı ve sınırlayıcı durumla karşılaşılmamıştır. | ||
4.3 | - | Bilgilerin Kaynağı |
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Konak Belediyesi İmar Müdürlüğü, Konak Tapu Sicil Müdürlüğü ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur. | ||
4.4 | - | Değeri Etkileyen Faktörler | |
4.4.1 | - | Olumlu Faktörler | |
* | Merkeze, fuar alanına ve limana yakın konumdadır. | ||
* | Ana ulaşım arterine yakın konumdadır. | ||
* | İmar planında parsellerin bazıları Turizm, Ticaret, Kültür Alanında kalmaktadır. | ||
4.4.2 | - | Olumsuz Faktörler | |
* | İmar düzenlemesine tabi olup 18. madde uygulaması yapılacaktır. | ||
* | Çevresindeki yapılaşmalar düzensizdir. | ||
5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERİ | ||
5.1 | - | Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı |
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır. | ||
5.2 | - | Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı |
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur. | ||
5.3 | - | Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı |
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır. | ||
6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER
İş bu rapor içerisinde değerlemeye konu edilen başlıklar;
1- Emlak Planlama İnşaat Proje Yönetim ve Ticaret A.Ş. mülkiyetinde olan ve Rapor’da tanımı verilen gayrimenkuller,
2- Söz konusu gayrimenkuller için Özak GYO A.Ş. ile Emlak Planlama İnşaat Proje Yönetim ve Ticaret A.Ş. arasında yapılan “Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı Sözleşmesi (proje)”nden kaynaklanan Müşteri’nin hak ve yükümlülükleridir.
Taşınmazlara ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında;
-Öncelikli olarak hakkın bağlı olduğu parsellerin mevcut durum değerinin tespitinde Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı yöntemi, ve Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı yöntemi ve hasılat paylaşımı yönteminden yararlanılmıştır. Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı Sözleşmesine dayalı gayrimenkule bağlı hakkın değer tespitinde Nakit Akışı Yöntemi kullanılmıştır.
6.1 - Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
Satılık Emsaller
Arsa Emsalleri
*
Tel
Eskidji
000 000 00 00
Yakınında Hilal mahallesinde 2 adet parselden ouşan 5.785 m² üzerinde eski 2.400 m² eski bina olan, imarsız olduğu ve 18. madde uygulamasının yapılacağı bilgisi alınan arsa 12.250.000.-TL pazarlandığı bilgisi alınmıştır.
SATILIK | 5785 | .-M² | 12.250.000 | .- | .-TL | 2.118 | .-TL/M² |
*
Tel
Okur Emlak
000 000 00 00
Aynı bölgede Şehitler Caddezi üzerinde 241 m² 18. madde uygulamasının yapılacağı bilgisi alınan arsa 600.000.-TL pazarlandığı bilgisi alınmıştır.
SATILIK | 241 | .-M² | 600.000 | .- | .-TL | 2.490 | .-TL/M² |
*
Tel
Xxx Xxxxx
000 000 00 00
Çınarlı mahallesinde Akdemir Plazaya yakın konumda 1.850 m² emsal:3.00, h:24.50 m, ticari alanda kalan arsa 5.500.000.-TL'na pazarlanmaktadır.
SATILIK | 1850 | .-M² | 5.500.000 | .- | .-TL | 2.973 | .-TL/M² |
* Xxxxx Xxxxxxxxxxx
Tel 000 000 00 00
SATILIK | 2000 | .-M² | 5.500.000 | .- | .-TL | 2.750 | .-TL/M² |
Halkapınar mahallesinde 2000 m² emsal:3 , h:24.50, ticari alanda kalan arsa 5.500.000.-TL'na pazarlanmaktadır.
*
Tel
Xxxxx Xxxxxxxxxxx (Emsal 1 )
232 346 35 30
Salhane bölgesinde bulunan 5.000 m² taks:0.40, emsal:3.50 MİA alanında kalan arsa 11.000.000.-USD'a pazarlanmaktadır. (USD=2.2.-TL)
SATILIK | 5000 | .-M² | 24.200.000 | .- | .-TL | 4.840 | .-TL/M² |
Ticari Emsaller
*
Tel
Eskidji
000 000 00 00
Ege hastanesi yakınında bodrum ve girişten oluşan 170 m² dükkan 450.000.-TL pazarlandığı bilgisi alınmıştır.
SATILIK | 170 | .-M² | 450.000 | .- | .-TL | 2.647 | .-TL/M² |
* Omega Emlak
Tel 000 000 00 00
SATILIK | 25 | .-M² | 135.000 | .- | .-TL | 5.400 | .-TL/M² |
Trt yakınında bodrum giriş katta bulunan 25 m² dükkan 135.000.-TL pazarlandığı bilgisi alınmıştır.
*
Tel
Orhun Emlak
0000 000 00 00
SATILIK | 80 | .-M² | 160.000 | .- | .-TL | 2.000 | .-TL/M² |
Ege hastanesi yakınında sokak içinde bulunan giriş kattan ibaret 80 m² dükkan 160.000.-TL pazarlandığı bilgisi alınmıştır.
* Turyap
Tel 000 000 00 00
Dünya göz hastanesi yakınında bodrum ve giriş kattan ibaret 120 m² dükkan 550.000.-TL pazarlandığı bilgisi alınmıştır.
SATILIK | 120 | .-M² | 550.000 | .- | .-TL | 4.583 | .-TL/M² |
* Rezerve Emlak
Tel 000 000 00 00
SATILIK | 220 | .-M² | 2.500.000 | .- | .-TL | 11.364 | .-TL/M² |
Alsancakta Hilton oteli yakınında 220 m² (140 m² giriş, 80 m² asma katı) dükkan 2.500.000.-TL pazarlandığı bilgisi alınmıştır.
*
Tel
Okur Emlak
000 000 00 00
Alsancakta Talatpaşa bulvarında 28 m² giriş dükkan 380.000.-TL pazarlandığı bilgisi alınmıştır.
SATILIK | 28 | .-M² | 380.000 | .- | .-TL | 13.571 | .-TL/M² |
* Sahibinden
Tel 000 000 00 00
SATILIK | 4771 | .-M² | 9.900.000 | .- | .-TL | 2.075 | .-TL/M² |
Mürselpaşa Bulvarında otellerin bulunduğu noktada 618 m² arsa üzerinde 9 katlı 4771 m² eski bina 4.500.000.-USD pazarlandığı bilgisi alınmıştır.(USD=2.2.-TL)
* Villa Vip Gayrimenkul
Tel 000 000 00 00
Alsancakta yeni inşaa edilen 500 m² arsa üzerinde 6 katlı 2500 m² kapalı alanlı 60 odalı 3 yıldızlı otel 6.000.000.-USD pazarlandığı bilgisi alınmıştır.(USD=2.2.-TL)
SATILIK | 2500 | .-M² | 13.200.000 | .- | .-TL | 5.280 | .-TL/M² |
*
Tel
Turyap
000 000 00 00
SATILIK | 400 | .-M² | 2.100.000 | .- | .-TL | 5.250 | .-TL/M² |
Alsancakta yeni inşaa edilen 5 katlı 400 m² kapalı alanlı 14 odalı otel 2.100.000.-TL pazarlandığı bilgisi alınmıştır.
* Xxxx Xxxx Xxxxxxxxxxx
Tel 000 000 00 00
Mürselpaşa bulvarında 7 katlı 2000 m² kapalı alanlı 65 odalı 4 yıldızlı otel 7.000.000.-USD pazarlandığı bilgisi alınmıştır.(USD=2.2.-TL)
SATILIK | 2000 | .-M² | 15.400.000 | .- | .-TL | 7.700 | .-TL/M² |
Bölgedeki konut-ofis projeleri | |
* | Folkart Towers Satış Ofisi |
Tel | 000 00 00 |
Bayraklı bölgesinde bulunan konut ve ofis satış değerlerinin ortalama m²/2.500-3.000 USD olduğu bilgisi alınmıştır. | |
* | Xxx Xxxxx Satış Ofisi |
Tel | 000 00 00 |
Bayraklı bölgesinde bulunan projede satış ofisinden alınan bilgilere göre; A bloğunda konutların ortalama m²/3.000 USD olduğu bilgisi alınmıştır. B bloğunda ofislerin ortalama m²/3.300 USD olduğu bilgisi alınmıştır. | |
* | Bayraklı Tower Satış Ofisi |
Tel | 0 000 000 00 00 |
Bayraklı bölgesinde bulunan projede ofislerin ortalama m²/4.500 TL olduğu bilgisi alınmıştır. | |
* | Lider Centrio Projesi |
Tel | 0 000 000 0 000 |
Bayraklı bölgesinde bulunan projede ofislerin ortalama m²/4.500 TL olduğu bilgisi alınmıştır. | |
* | XXXXXXX TOWER PROJESİ |
Tel | 0 000 000 0 000 |
Yakınında bulunan inşaatı devam eden 2015 sonu gibi teslim edilecek projede rezidence ortalama m²/4.200.-TL olduğu bilgisi alınmıştır | |
* | AVCILAR İNŞAAT |
Tel | 000 000 00 00 |
Yakınında bulunan inşaatı devam eden 2015 yılı ortasında gibi teslim edilecek projede ofis ortalama m²/4.000.-TL olduğu bilgisi alınmıştır | |
6.1.1 - Emsallerin Değerlendirilmesi
KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA) | ||||
BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ | EMSAL (1) | EMSAL (2) | EMSAL (3) |
SATIŞ FİYATI | 24.200.000 | 600.000 | 5.500.000 | |
SATIŞ TARİHİ | - | |||
ZAMAN DÜZELTMESİ | BENZER | BENZER | BENZER | |
0% | 0% | 0% | ||
ALAN | 133532,68 | 5.000 | 241 | 1.850 |
BİRİM M² DEĞERİ | 4.840 | 2.490 | 2.973 | |
ALANA İLİŞKİN DÜZELTME | ORTA KÜÇÜK | ORTA KÜÇÜK | ORTA KÜÇÜK | |
-10% | -10% | -10% | ||
İMAR KOŞULLARI | TURİZM-TİCARET-KÜLTÜR | 3,5 | 18.md. | E:3.00 |
YAPILAŞMA KOŞULLARINA İLİŞKİN DÜZELTME | BENZER | ORTA KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | |
0% | 10% | 5% | ||
FONKSİYON | MİA | ticari | ||
FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME | BENZER | KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | |
0% | 10% | 5% | ||
MANZARA | BENZER | ORTA KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | |
MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME | 0% | 10% | 10% | |
KONUM | BENZER | ORTA KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | |
KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME | 0% | 10% | 10% | |
DİĞER BİLGİLER | Net Parsel | Net Parsel | ||
DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME | ORTA İYİ | BENZER | ORTA İYİ | |
-15% | 0% | -15% | ||
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME | -10% | -10% | -10% | |
TOPLAM DÜZELTME | -35% | 20% | -5% | |
DÜZELTİLMİŞ DEĞER | 2.990 | 3.146 | 2.988 | 2.824 |
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgedeki arsa birim net m² değerlerinin konum, büyüklük-imar koşulları-mülkiyet durumu (konut-ticaret alanları) gibi faktörlere bağlı olarak
2.000 - 3.000 TL/m² aralığında olduğu gözlemlenmiştir.
Değerlemesi yapılan taşınmazın imar düzenlemesine tabi olduğu için imar kanunları 18. madde uygulaması bulunmaktadır. Parselin yaklaşık %40 oranında DOP kesinti olabileceği bilgisi ilgili belediyesinden alınmıştır. 1. ve 2. emsaller uygulama görecek arsalar olup, 3. parselin net olduğu bilgisi alınmış olup imar düzenlemesi alanında kalmadığı düşünülmektedir.
Yakınında benzer arazide proje olmadığı için benzer imar yapılaşmasında ve son yıllarda gelişmekte olan bayraklı bölgesinde bulunan net arsa değerlerin ortalama yaklaşık m²/3.500 - 4.500.-TL arasında olduğu bilgisine ulaşılmıştır.
Değerlemesi yapılan taşınmazın Konak merkez ve Alsancak gibi yerlere yakın olmasına karşın değerlemesi yapılan taşınmazın çevresindeki yapıların düzensiz ve gecekondu tipli olması nedeni ile yapılacak projede satış değerlerin bayraklı bölgesine istineden daha düşük olacağı öngörülmüştür.
TAŞINMAZIN DEĞER TABLOSU (1/1 HİSSESİ'NİN) | |||||
Ada No | Parsel No | Alanı (m²) | Birim m² Değeri | Parselin Değeri (.-TL) | Parselin Değeri (.-USD) |
1384 | 1 | 140,00 | 2.990 | 418.600,00 | 180.244,57 |
1384 | 2 | 14.825,00 | 2.990 | 44.326.750,00 | 00.000.000,99 |
0000 | 0 | 00,00 | 2.990 | 269.100,00 | 115.871,51 |
1384 | 14 | 5.720,00 | 2.990 | 17.102.800,00 | 7.364.278,33 |
1384 | 23 | 1.800,00 | 2.990 | 5.382.000,00 | 2.317.430,24 |
1384 | 24 | 15.840,00 | 2.990 | 47.361.600,00 | 00.000.000,15 |
0000 | 00 | 000,00 | 2.990 | 1.644.500,00 | 708.103,69 |
1384 | 26 | 4.805,00 | 2.990 | 14.366.950,00 | 6.186.251,29 |
1384 | 28 | 7.250,00 | 2.990 | 21.677.500,00 | 9.334.094,04 |
1384 | 29 | 4.115,00 | 2.990 | 12.303.850,00 | 5.297.903,03 |
1384 | 30 | 50,00 | 2.990 | 149.500,00 | 64.373,06 |
1384 | 37 | 3.300,00 | 2.990 | 9.867.000,00 | 4.248.622,12 |
1384 | 39 | 4.730,00 | 2.990 | 14.142.700,00 | 6.089.691,70 |
1384 | 41 | 11.840,00 | 2.990 | 35.401.600,00 | 00.000.000,16 |
1384 | 45 | 1.550,68 | 2.990 | 4.636.533,20 | 1.996.440,41 |
1384 | 46 | 1.984,00 | 2.990 | 5.932.160,00 | 2.554.323,11 |
1384 | 48 | 379,00 | 2.990 | 1.133.210,00 | 487.947,81 |
1384 | 49 | 381,00 | 2.990 | 1.139.190,00 | 490.522,74 |
1384 | 50 | 8.100,00 | 2.990 | 24.219.000,00 | 00.000.000,10 |
1384 | 51 | 4.812,00 | 2.990 | 14.387.880,00 | 6.195.263,52 |
1384 | 52 | 4.300,00 | 2.990 | 12.857.000,00 | 5.536.083,36 |
1445 | 2 | 130,00 | 2.990 | 388.700,00 | 167.369,96 |
1445 | 3 | 90,00 | 2.990 | 269.100,00 | 115.871,51 |
1445 | 4 | 370,00 | 2.990 | 1.106.300,00 | 476.360,66 |
1445 | 5 | 50,00 | 2.990 | 149.500,00 | 64.373,06 |
1445 | 6 | 150,00 | 2.990 | 448.500,00 | 193.119,19 |
1445 | 7 | 9.070,00 | 2.990 | 27.119.300,00 | 00.000.000,51 |
1445 | 32 | 12.794,00 | 2.990 | 38.254.060,00 | 00.000.000,19 |
1448 | 15 | 9.504,00 | 2.990 | 28.416.960,00 | 00.000.000,69 |
7840 | 1 | 4.813,00 | 2.990 | 14.390.870,00 | 6.196.550,98 |
PARSELLERİN TOPLAM DEĞERİ (.-TL) | 399.262.713,20 | ||||
PARSELİN YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (.-TL) | 399.262.000,00 | ||||
PARSELİN DEĞER (.-USD) | 171.918.150,71 | ||||
6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
Değerlemesi yapılan taşınmazlar için onaylanmış ruhsat ve projenin de olmaması nedeniyle değerlemede Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı kullanılmamıştır.
6.3 | - | Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Nakit Akışı Yöntemi) |
Elde edilebilen veriler doğrultusunda imar koşullarına istinaden yapılabilecek toplam inşaat alanı hesaplanarak ekde yer alan nakit akışları düzenlenmiştir. Daha sonra bu nakit akışlarında toplam proje cirosu hesaplanmak sureti ile bölgedeki hasılat paylaşımı oranları dikkate alınarak arsanın değerine ulaşılmaya çalışılmıştır. | ||
İskonto Oranının Hesaplanması Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır: Risksiz Getiri Oranı (ülke riskine göre ayarlanmış) + Risk primi | ||
Risksiz Getiri Oranı Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası devlet tahvili faiz oranları baz alınmıştır. Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli TL cinsinden üzerindeki getirilerin ağırlıklı oranlarını kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile 10 yıl vadeli devlet tahvilinin net faizi yaklaşık %8 civarındadır. Risk Primi Eklenen risk primi ülke, bölge, proje ve yönetim risklerini içerecek şekilde oluşturulmuştur. Bu riskler eklenirken taşınmazın likiditeye dönme riski ve operasyon/yönetim risklerinin tespiti amacıyla hareket edilmiştir.Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir. Değerleme konusu taşınmazların imar sorunları, bölgenin mevcut durumu, henüz uygulama yapılacak durumda olmamaları, konumları,nitelikleri vb. koşullar dikkate alınarak risk primi %6,50 olarak öngörülmüştür. | ||
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız aşağıdaki şekilde belirlenmiştir: Hayattepe Projesi İçin: % 8 Risksiz Oran ; + % 6,50 Risk Primi = % 14,50 İskonto oranı Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama yapılmasından sonra, TL olarak düzenlenmiş olan nakit akışı hesaplamalarında dikkate alınan indirgeme oranı %14,50 olarak kabul edilmiştir | ||
6.3.1 - Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar
Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı parsellerin toplam alanı brüt 133.532,68 m² olup, imar düzenlemesine tabi olduğu için DOP kesintisi yapıldıktan sonra net alanı yaklaşık 80.119,60 m² dir.
Arsa Alanı | DOP oranı | Öngörülen Net Parsel | Yapılaşma Koşulları | Emsal İnşaat Alanı | |
133.532,68 | 40,00% | 80.119,61 | Emsal: | 3,50 | 280.418,63 |
Net parsel üzerinden uygulama yapılacağı öngörülmüş ve toplam emsal inşaat alanı 280.418,63 m² olarak hesaplanmıştır. İmar fonksiyonu "Turizm+Ticaret+Kültür" olarak belirlenmiş olup plan notlarında "kültürel işlevlerin (hakla açık kütüphaneler, konferans salonları, müzeler, sanat galerileri, oditoryumlar, sergi ve fuar salonları, sinema ve tiyatro salonları, tören salonları vb.)bir ya da birkaçı için ayrılır" denilmiştir. Turizm+ticaret+kültür alanlarında uygulanabilecek fonksiyonlar da plan notlarında belirtilmiş olup bu çerçevede parseller üzerinde AVM, Otel ve Ofis, Residence projeleri geliştirileceği öngörülmüştür. Toplam emsal inşaat alanının %5'i kültürel tesis alanı (sergi ve fuar alanı, sinema, tiyatro vb.) fonksiyonlar, %20'si AVM, %35'i ofis,
%10'u otel ve %30'u residince yapılacağı varsayılmıştır. Daha önce yapılan çalışmalar ve tecrübeler doğrultusunda benzer nitelikli projelerde satılabilir alanların emsal inşaat alanından
%10-30 arasında ve inşaat alanının %40 ila %60 arasında daha fazla olduğu görülmüştür. Tecrübeler doğrultusunda satılabilir alan emsal inşaat alanının %20 oranında ve inşaat alanının emsal inşaat alanının %50 oranında daha fazlası olacağı öngörülmüştür. Bu kabullere istinaden yapılan hesaplar aşağıdaki tabloda belirtildiği gibidir.
Öngörülen Fonksiyon | Öngörülen Oran | Öngörülen Emsal İnşaat Alanı | Öngörülen Satılabilir Xxxx | Xxxxxülen İnşaat Alanı |
Kültürel Tesis Alanı | 5% | 14.020,93 m² | 16.825,12 m² | 21.031,40 |
AVM | 20% | 56.083,73 m² | 67.300,47 m² | 84.125,59 |
Ofis Alanı | 35% | 98.146,52 m² | 117.775,82 m² | 147.219,78 |
Otel Alanı | 10% | 28.041,86 m² | 33.650,24 m² | 42.062,79 |
Residence | 30% | 84.125,59 m² | 100.950,71 m² | 126.188,38 |
TOPLAM | 100% | 280.418,63 m² | 336.502,35 m² | 420.627,94 |
Gelirlere İlişkin Kabuller:
Taşınmazlar için yatırım süreci 60 ay olarak kabul edilmiştir. Nakit akışı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1. dönem olarak kabul edilmiştir.
Bu kabule istinaden;
Her bir fonksiyonun farklı dönemlerde inşa edileceği ve satılacağı öngörülmüştür. Her bir fonksiyon için 1. yıl satış birim değeri öngörülmüştür. Daha sonraki dönemlerde birim değer üzerinden %12 oranında artış olacağı kabul edilmiştir. Satışlara ilişkin fonksiyonlara göre satış birim değerleri ve satış dönemleri EK.2 PROJE HASILATI (INA) tablosunda gösterilmiştir.
Giderlere İlişkin Kabuller:
İnşaat Maliyetleri; Herbir fonksiyon için toplam inşaat alanları öngörülmüş olup, projenin etap etap yapılacağı kabul edilmiştir. 4 dönemde uygulanacak projede fonksiyonların inşa dönemleri öngörüye dayanmaktadır. İnşaat maliyetleri hesaplanırken Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında kullanılacak 2014 yılı yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ'de belirtilen birim değerler I. dönem için esas alınmıştır. Takip eden her dönemde birim değer üzerinden %10 artış olacağı kabul edilmiştir.
İnşaat Maliyetleri Dağılımı | ||||
I. DÖNEM | II. DÖNEM | III.DÖNEM | IV.DÖNEM | V.DÖNEM |
118.995.645 TL | 130.895.209 TL | 90.696.638 TL | 364.466.120 TL | 0 TL |
Proje yönetim giderleri;; Projenin inşaat ev satış süreci boyunca oluşacak yönetimsel maliyetler olup değerlemeye konu olan projenin niteliği ve büyüklüğü göz önünde bulundurulduğunda, satış hasılatı üzerinden %3 dolayında proje yönetim gideri öngörülmüştür.
Satış & Pazarlama Giderleri;; Projenin satış süreci için katlanılması gereken pazarlama,reklam, personel ve diğer unsurlara ilişkin maliyetlerdir. Değerlemeye konu olan projenin niteliği ve büyüklüğü ve projeksiyondaki fiyat politikaları göz önünde bulundurulduğunda, satış hasılatı üzerinden %5 dolayında satış & pazarlama gideri öngörülmüştür. Bu tutara satış harçları dahil edilmiştir.
Ayrıca "İzmir İli Konak İlçesi Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi Sözleşmesi" çerçevesinde şirket payı giderleri Avans Ödeme Planı şeklinde belirtilmiştir. Avans ödeme planı aşağıdaki gibidir.
Avans Ödeme Planı | ||
Ödeme Sıra No | Ödeme Dilimi Tarihi | Ödeme Dilii (TL) |
1 | 30.09.2013 tarihine kadar | 74.700.000,00 |
2 | 21.10.2013 | 7.500.000,00 |
3 | 20.06.2014 | 7.500.000,00 |
4 | 01.09.2014 | 10.000.000,00 |
5 | 01.12.2014 | 10.000.000,00 |
6 | 01.03.2015 | 10.000.000,00 |
7 | 01.06.2015 | 10.000.000,00 |
8 | 01.09.2015 | 10.000.000,00 |
9 | 01.12.2015 | 10.000.000,00 |
10 | 01.03.2016 | 10.000.000,00 |
11 | 01.06.2016 | 10.000.000,00 |
12 | 01.09.2016 | 10.955.772,38 |
13 | İncir Birliği'nin Vakıfbank'a olan borcunun karşılığı olup mevcut ödeme planı çerçevesinde şirkete ödenecektir. | 4.200.000,00 |
14 | Yüklenicinin inşaat başlamadan 180 gün önce taşınmazın boşaltılması konusunda bildirimde bulunmasından ve Şirketin talep etmesinden itibaren 10 gün içinde | 10.000.000,00 |
15 | Şirketin Pamuk Birliği'nden devraldığı taşınmazlar üzerindeki tüm takyidatların kaldırılmasını takip eden 60 gün içinde | 55.000.000,00 |
TOPLAM | 249.855.772,38 | |
Avans Ödeme Planında belirtilen ödeme miktarları dönemsel olarak "İdare Payı Giderleri" olarak yansıtılmıştır. 1., 2., 3., 4. ve 5. sırada yer alan ödexxxxx X. Dönemde belirtilmiştir.
2015 yılı içerisinde 13., 14., 15. sıralarda yer alan ödemlerin de yapılacağı kabul edilmiş ve 6., 7., 8. ve 9. sırada yer alan ödemelere eklenerek II. dönem ödemelerinde belirtilişlerdir. 2016 yılı için görülen 10., 11. ve 12. sıradaki ödemelerin ise III. dönemde yapılacağı kabul edilmiştir.
Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır. Çalışmalar sırasında para birimi TL kullanılmıştır
Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil
edilmemiştir.
Projenin özellikleri, satış riskleri, mevzuat ile ilgili tamamlanmamış süreçler, ülke ve sektör riksleri göz önünde bulundurulduğunda değerleme konusu projenin 5 yıllık satış projeksiyonu nakit akımları için TL para birimi üzerinden %14,50 İndirgeme oranı öngöürlmüştür.
6.3. | 2 | - | Nakit Akışı Yaklaşımına Göre Projenin Tamamlanması Durumundaki Toplam Değeri | |
Yukarıda belirtilen varsayımlar doğrultusunda oluşturulan ve eklerde sunulan (EK-2 PROJE HASILATI (INA)) nakit akış tablosundan da görüleceği üzere, elde edilen nakit akımları 3 farklı indirgeme oranı ile indirgenerek, gelecekteki risklerin, taşınmazların değerine olan etkisinin gözlenmesi amaçlanmıştır. Daha sonra, edinilen tecrübeler ve verilerin gözönünde bulundurulması sonucunda, projenin tamamlanması halinde net bugünkü değeri için %14,5 indirgeme oranı kabul edilmesi uygun görülmüş olup, aşağıdaki değer takdir edilmiştir. | ||||
PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ Net Bugünkü Değeri (TL) | 1.398.326.231,31 | |||
PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ Net Bugünkü Değeri (YUVARLATILMIŞ) (TL) | 1.398.326.000,00 | |||
6.3. | 3 | - | Nakit Akışı Yaklaşımına Göre Gayrimenkule Dayalı Hak ve Fayda Değerlemesi | |
Yine yukarıda belirtilen varsayımlar doğrultusunda oluşturulan ve eklerde sunulmuş olan (EK-5 ÖZAK GYO (İNA)) nakit akış tablosundan da görüleceği üzere, elde edilen nakit akımları 3 farklı indirgeme oranı ile indirgenerek, gelecekteki risklerin, taşınmazların değerine olan etkisinin gözlenmesi amaçlanmıştır. Daha sonra, edinilen tecrübeler ve verilerin gözönünde bulundurulması sonucunda, değerleme konusu hasılat paylaşımı işi sözleşmesinden doğan hakların net bugünkü değeri için %14,5 indirgeme oranı kabul edilmesi uygun görülmüş olup, aşağıdaki değer takdir edilmiştir. | ||||
GAYRİMENKULE DAYALI HAKKIN Net Bugünkü Değeri (TL) | 288.426.787,48 | |||
GAYRİMENKULE DAYALI HAKKIN Net Bugünkü Değeri (YUVARLATILMIŞ) (TL) | 288.427.000,00 | |||
6.3. 4 - Hasılat Paylaşımı Yönetemi İle Arsa Değerlerinin Belirlenmesi
Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi Sözleşmesi’ne göre;
Arsa Satışı Karşılığı Satış Toplam Geliri (ASKSTG) olarak öngördüğü 1.350.000.000, - TL + KDV ( birmilyarüçyüzellimilyon Türk Lirası + K D V ) üzerinden, Arsa Satışı Karşılığı Şirket Payı Gelir Oranı (ASKŞPGO) olarak %37 ( Otuzyedi ) oranı karşılığı, Arsa Satışı Karşılığı Asgari Şirket Payı Toplam Geliri (ASKŞPTG) olarak 499.500.000, - T L + K D V (dörtyüzdoksandokuzmilyonbeşyüzbin TürkLirası + KDV) Emlak Planlama İnşaat Proje Yönetim ve Ticaret A.Ş.’ye verileceği görülmüştür.
Elde edilen bilgilere istinaden parseller üzerinde inşa edilecek yapılardan elde edilecek hasılat oranının % 37 olduğu , bu oran üzerinden elde edilen değerin geliştirilmiş arsa değeri olduğu kabul edilmiş geliştirilmiştir. Toplam hasılat indirgenmiş olduğundan ayrıca bir indigeme uygulanmamıştır. Proje geliştirme süresi boyunca arsa sahibinin katlanacağı olası proje izleme ve yönetim maliyetleri %3 olarak kabul edilmiş ve geliştirilmiş arsa değerinden düşülmüştür.
HASILAT PAYLAŞIMI YÖNTEMİNE GÖRE 30 ADET ARSANIN DEĞERİ | ||
Toplam Satış Hasılatı (Net Bugünkü Değer) | 1.398.326.231 | .-TL |
Hasılat Payı Oranı | 37% | |
Geliştirilmiş Arsa Değeri (TL) | 517.380.706 | .-TL |
Xxxx Xxxxxx İçin Proje Yönetim Maliyeti | 3% | |
Arsa Değeri (TL) | 501.859.284 | .-TL |
Arsa Değeri (USD) | 222.778.464 | .-USD |
TAŞINMAZLARIN DEĞER TABLOSU (30 adet parselin) | |
YUVARLATILMIŞ DEĞER (.-TL) | 501.859.000,00 |
YUVARLATILMIŞ DEĞER (USD) | 222.778.000,00 |
6.4 | - | En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi | ||||
Değerleme konusu parselin en etkin ve verimli kullanımının mevcut imar planı dahilinde kullanılmasının en etkin ve verimli kullanım olacağı düşünülmektedir. | ||||||
6.5 | - | Verilerin Değerlendirilmesi | ||||
ARSA DEĞERLEMESİ | ||||||
Değerleme konusu hakkın bağlı olduğu parsellerin toplam değeri iki farklı yöntem ile takdir edilmiş olup elde edilen değerler aşağıdaki gibidir. | ||||||
■ | Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Yöntemine göre; | |||||
30 ADET PARSELİN TOPLAM DEĞERİ (.-TL) | 399.262.713,20 | |||||
30 ADET PARSELİN TOPLAM YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (.-TL) | 399.263.000,00 | |||||
■ | Hasılat Paylaşımı Yaklaşımı Yöntemine göre; | |||||
30 ADET PARSELİN TOPLAM DEĞERİ (.-TL) | 501.859.284,42 | |||||
30 ADET PARSELİN TOPLAM YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (.-TL) | 501.859.000,00 | |||||
Raprun sonuç bölümünde hasılat paylaşımı yönteminden elde edilen arsa değeri takdir edilmiştir. | ||||||
GAYRİMENKULE DAYALI HAK DEĞERLEMESİ | ||||||
■ | Arsa Satışı Gelir Paylaşımı Sözleşmesi'ne dayalı gayrimenkule bağlı hakkın toplam değeri için Nakit Akışı Yöntemi kullanılmış olup takdir edilen değer aşağıdaki gibidir. | |||||
GAYRİMENKULE BAĞLI HAKKIN TOPLAM DEĞERİ (.-TL) | 288.426.787,48 | |||||
GAYRİMENKULE BAĞLI HAKKIN TOPLAM YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (.-TL) | 288.427.000,00 | |||||
Değerleme konusunun "Sözleşemeye Dayalı Gayrimenkuele Bağlı Hak" olması nedeniyle nakit akışı yöntemiden elde edilen "gayrimenkule bağlı hakkın toplam değeri" raporun sonuç değeri olarak belirtilmiştir. | ||||||
6.5.1 | - | Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi | ||||
Ana gayrimenkul üzerinde kat irtifakı/mülkiyeti kurulmamıştır. | ||||||
6.5.2 | - | Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları |
Rapor’un değerleme konusunu oluşturan unsurlardan Emlak Planlama İnşaat Proje Yönetim ve Ticaret A.Ş. mülkiyetinde olan gayrimenkullere ilişkin değer gayrimenkullere bağlı ÖZAK GYO A.Ş’ye ait hak değeri, İndirgenmiş Nakit Akımı Analizi Yöntemi kullanılmak suretiyle; “Emlak Planlama İnşaat Proje Yönetim ve Ticaret A.Ş. ve ÖZAK GYO A.Ş. arasında yapılan “Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı Sözleşmesi (proje)”nden kaynaklanan hak ve yükümlülüklerin değeri üzerinden hesaplanmıştır. Analiz, Emlak Planlama İnşaat Proje Yönetim ve Ticaret A.Ş. Mülkiyetinde yer alan varlığın “gayrimenkule bağlı hak/proje” olduğu hususu dikkate alınarak; “Gayrimenkul Değerlemesi amacıyla gerçekleştirilen İNA analizine, diğer tüm varsayım ve öngörüler aynı kalmak suretiyle, tarafımıza sunulan “Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı Sözleşmesi” uyarınca Emlak Planlama İnşaat Proje Yönetim ve Ticaret A.Ş.’ye ödenecek “Satış Karşılığı Gelir Payları”da düşülmek suretiyle ÖZAK GYO A.Ş’ye ait gayrimenkule ait hakkın değeri tespit edilmiştir. Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi Sözleşmesi’ne göre; Arsa Satışı Karşılığı Satış Toplam Geliri (ASKSTG) olarak öngördüğü 1.350.000.000, - TL + KDV ( birmilyarüçyüzellimilyon Türk Lirası + KDV ) üzerinden, Arsa Satışı Karşılığı Şirket Payı Gelir Oranı (ASKŞPGO) olarak %37 ( Otuzyedi ) oranı karşılığı, Arsa Satışı Karşılığı Asgari Şirket Payı Toplam Geliri (ASKŞPTG) olarak 499.500.000.- T L + K D V (dörtyüzdoksandokuzmilyonbeşyüzbin TürkLirası + KDV) Emlak Planlama İnşaat Proje Yönetim ve Ticaret A.Ş.’ye verileceği görülmüştür. | ||
6.5.3 | - | Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi |
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır. | ||
6.5.4 | - | Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş |
Değerleme konusu parseller üzerinde geliştirilmesi planlanan proje için henüz yasal belgeler düzenlenmemiştir. Değerlemeye konu gayrimenkule bağlı hak olan 09.09.2013 tarih, 30379 numaralı, Düzenleme Şeklinde Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi Sözleşmesi görülmüştür. | ||
6.5.5 | - | Xxxx Xxxxxx Analizi |
Kira değeri analizi yapılmamıştır. | ||
6.5.6 | - | Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş |
Rapora konu taşınmazın Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Xxxx Xxxxxxxxx ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır. | ||
Mülkiyet bilgilerinde yapılan incelemede değerleme konusu gayrimenkullere bağlı Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşıı Sözleşmesi'nin tapuya şerh edilmemiş olduğu görülmüştür. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin Tapuya Şerhi Zorunlu Sözlşemeler başlıklı 26. maddesinde "Ortaklık lehine sözleşmeden doğan alım, önalım ve geri alım haklarının, gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve hasılat paylaşımı sözleşmeleri gibi ortaklık lehine haklar sağlayan sözleşmelerin, rehinli alacakların serbest dereceye ilerleme haklarının ve ortaklığın kiracı konumunda olduğu kira sözleşmelerinin tapu siciline şerhi zorunludur. Söz konusu yükümlülüğün yerine getirilmesinden ortaklık yönetim kurulu veya yönetim kurulunca yetkilendirilmiş olması halinde ilgili murahhas üye sorumludur. Bu maddede sayılan sözleşmelerin karşı tarafının Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve iştirakleri olması halinde bu sözleşmelerin tapu siciline şerhi zorunlu değildir." denilmektedir. Buna göre Emlak Planlama İnşaat Proje Yönetim ve Ticaret A.Ş.'nin internet sitesinde de belirtilidiği üzere Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'nın iştiraki olması nedeniyle "Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı Sözleşmesi"nin tapu şerh edilmesinin zorunlu olmadığı anlaşılmaktadır. | ||
Yine mülkiyet bilgilerinde yapılan incelemede değerleme konusu parseller üzerinde ipotekler olduğu görülmektedir. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin İpotekler, Rehinler başlıklı 30. maddesinde "Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur." denilmektedir. Ekte sunulan ve rapor içeriğinde de detayları verilen Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı Sözleşmesi kapsamında yüklenicinin (ÖZAK GYO) avans ödeme planı içerisinde bu borçlar belirtilmiştir. Bu ipoteklerin projeinin finansmanının bir parçası olduğu anlaşılmakta olup Tebliğ'e göre projenin finansmanı sırasında sadece bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak tesis edilmiş olarak yorumlanmıştır. | ||
Söz konusu Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi Sözleşmesi ile ÖZAK GYO A.Ş. lehine oluşan hak ve sorumlulukların, Gayrienkul Yatırım Ortaklıkları Portföyünde "Gayrimenkule Dayalı Hak ve Fayda" olarak bulunmasında sakınca olmadığı kanaatine varılmıştır. | ||
7 - SONUÇ | ||||||||
Rapor konusu Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı Sözleşmesi'ne konu gayrimenkullere bağlı hakkın değer takdirinde; yerinde yapılan incelemesi, konumu, sözleşme koşulları, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır. | ||||||||
Bu bilgiler doğrultusunda; rapor içerisinde bilgileri bulunan 30 adet parselin toplam arsa değeri için ; | ||||||||
501.859.000 | .-TL | |||||||
(Beş yüz bir milyon sekiz yüz elli dokuz bin TürkLirası) | ||||||||
Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı Sözleşmesi'ne dayalı, "Gayrimenkule Bağlı Hakkın" toplam değeri için ;; | ||||||||
288.427.000 | .-TL | |||||||
(İki Yüz Seksen Sekiz Milyon Dört Yüz Yirmi Yedi Bin TürkLirası ) | ||||||||
kıymet takdir edilmiştir. | ||||||||
30 ADET TAŞINMAZIN ARSA DEĞERİ | ||||||||
TL | USD | EURO | TL (KDV DAHİL) | |||||
501.859.000 | 216.094.988 | 177.297.746 | 592.193.620 | |||||
09.09.2013 tarih, 30379 numaralı Düzenleme Şeklinde Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi Sözleşmesi ile ÖZAK GYO A.Ş. Lehine oluşan "GAYRİMENKULE DAYALI HAKKIN" Net Bugünkü Değeri | ||||||||
TL | USD | EURO | TL (KDV DAHİL) | |||||
288.427.000 | 124.193.507 | 101.896.064 | 340.343.860 | |||||
1 USD = | 2,3224 | .-TL | 1 EURO = | 2,8306 | .-TL | |||
26.12.2014 tarihli Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası Döviz Satış Kuru | ||||||||
Sorumlu Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | |||||||
Eren XXXX | Xxxxxx XXXXXXXX SEVER | |||||||
Lisans No: | 402003 | Lisans No: | 401732 | |||||
* | Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır. | |||||||
* | Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir. | |||||||
* | Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıstır. | |||||||
* | Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez. Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır. | |||||||