KOCAELİ ÜNİVERSİTESİ SOSYAL BİLİMLER ENSTİTÜSÜ ÖZEL HUKUK ANABİLİM DALI ÖZEL HUKUK BİLİM DALI
T.C.
KOCAELİ ÜNİVERSİTESİ SOSYAL BİLİMLER ENSTİTÜSÜ ÖZEL HUKUK ANABİLİM DALI ÖZEL HUKUK BİLİM DALI
YÜKLENİCİNİN İŞE ZAMANINDA BAŞLAMA ve DEVAM ETME BORCU (TBK m. 473/I)
(Ders Adı: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri)
Aslı Xxxxx XXXXXX
Doç. Dr. Sezer ÇABRİ KOCAELİ 2017
İçindekiler Tablosu
GİRİŞ 1
A. YÜKLENİCİNİN İŞE ZAMANINDA BAŞLAMA ve DEVAM ETME BORCU 3
1. Genel Olarak 3
2. Yüklenicinin TBK m. 473/I Uyarınca Temerrüdü 5
a. Temerrüdün Şartları 5
aa. Temerrüde Neden Olan Durumlar 5
aaa. Yüklenicinin Çalışmaya Zamanında Başlamaması 6
bbb. Yüklenicinin Sözleşmeye Aykırı Olarak İşi Geciktirmesi 8
ccc. Bütün Tahminlere Göre Yüklenicinin İşi Kararlaştırılan Zamanda Bitiremeyeceğinin Anlaşılması 9
bb. İfanın Mümkün Olması 10
cc. Yükleniciye İhtarda Bulunulması ve Süre Verilmesi 11
dd.Arsa Sahibinde Kusur Bulunmaması veya Mücbir Sebeplerin Söz Konusu Olmaması 12
ff. Yüklenicinin Özel bir Defi’ye Dayanmaması Gerekir 13
b. Temerrüdün Sonuçları 13
SONUÇ 15
KAYNAKÇA 16
KISALTMALAR
BK : 818 sayılı Borçlar Kanunu bkz. : bakınız
dn. : dipnot
E. : esas
K. : karar
m. : madde
s. : sayfa
T. : tarih
TBK : 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu TMK : 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu TTK : 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu vd. : ve devamı
GİRİŞ
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibinin arsasının belirli bir payının mülkiyetini yükleniciye; yüklenicinin de inşa edeceği binanın belirli bağımsız bölümlerini arsa sahibine devir ve teslim edeceğini taahhüt ettiği sözleşmedir1. Eser sözleşmelerinde yüklenici iş sahibinin belli bir ücret ödemesi karşılığında, bir eser meydana getirip teslim etmeyi üstlenir2. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ise, farklı olarak, arsa sahibinin yükleniciye ücret ödemeyi değil arsa payı devrini taahhüt ettiği, bu açıdan taşınmaz satışının unsurlarını da taşıyan karma nitelikli bir sözleşmedir3.
Borçlar Hukukunun genel hükümlerine göre, sözleşmeden doğan borçlarda, tarafların sözleşmenin esaslı unsurlarını içeren, onun tipini ve türlerini belirleyen, sözleşmenin amacını oluşturan asli borçları ve asli borçların ifasını kolaylaştıran kanundan, sözleşmeden veya dürüstlük kuralından xxxxx xxx borçları vardır4. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin asli borçları sözleşme konusu inşaatı tamamlamak ve arsa sahibine taahhüt ettiği bağımsız bölümleri teslim etmektir5. Yüklenici sözleşme ile sadece binanın teslimini değil, inşasını da borçlanmaktadır6. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile zamanında çalışmaya
1 XXXXX, Xxxxx, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Gözden Geçirilmiş 3. Basım, Der Yayınları, İstanbul 2010, s. 1; USTA, Oğuz, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Cezai Şart ve Xxxx Xxxxxxxxx, Adalet Yayınevi, Ankara 2017, s. 7; Yargıtay “kat karşılığı inşaat sözleşmesi”, “inşaat sözleşmesi”, “taşınmaz satışı ve inşaat sözleşmesi” “kat yapımı sözleşmesi” şeklindeki ifadelerle sözleşmeyi ifade ederken, kavram 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (MK) m. 1009’da “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri” şeklinde ifade edilmiştir (ERMAN, s. 1, dn. 1).
2 XXXXXXX, Xxxxx, Eser Sözleşmesi, 2. Baskı Yetkin Yayınları, s. 31; XXXXXX, Xxxxxxx, İnşaat Sözleşmeleri Hukuku ve Endüstri Yatırım Sözleşmeleri, Yetkin Yayınları, Ankara 2013, s. 43; XXXXXXX, İzzet, Eser (İnşaat Yapım) Sözleşmeleri, 6098 sayılı (Yeni) Türk Borçlar Kanunu ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu Hükümlerine Göre Düzenlenmiş 4. Xxxxx, Adalet Yayınevi, Ankara 2016; XXXXXXXXXX, Xxxxxx, İçtihatlı İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri,
10. Baskı, Beta Basım, İstanbul 2017, s. 17. USTA, s. 40; XXXX, Müge, Eser Sözleşmesinde Erken Dönme Yüklenicinin İşe Zamanında Başlama ve İşi Gecikmeksizin Yürütme Borcuna Aykırılığın Sonuçları (TBK m. 473/I), On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2017, s. 5.
3 KIRMIZI, XXXXXXX, Eser Sözleşmesi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Şen Matbaa, Ankara 2014, s. 658.
4 KAPLAN, s. 56.
5 KAPLAN, s. 54; KIRMIZI, s. 651; ÜREM, s. 48.
6 XXXXXXX, Xxxxxx, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Müteahhidin Temerrüdü Sebebiyle Sona Ermesi, Yetkin Yayınları, Ankara 2014, s. 55; XXXXXX, s. 90; USTA, s. 61.
başlama, sözleşmeye uygun tempoda işi sürdürme ve arsa sahibine taahhüt ettiği bağımsız bölümün teslimi için işi bitirme borcu altındadır. Nitekim bu borç yüklenicinin teslime yönelik ifasını gerçekleştirip gerçekleştirmeyeceği hakkında arsa sahibine fikir vermektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde teslimin gerçekleşeceği ana kadarki çalışmalar, inşaatı tamamlama ve teslim etme sonucunun ortaya çıkmasında o denli öneme sahiptir ki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)
m. 473/I düzenlemesiyle çalışmalara başlamama, çalışmalarda gecikme veya bu aşamada işin yetişmeyeceğinin anlaşılması durumunda arsa sahibine yükleniciye karşı başvurabileceği birtakım imkanlar sağlamıştır. Böylece arsa sahibi dikkate değer bir zaman dilimi olan yapıyı tamamlama süresini beklemekten kurtulacaktır. Düzenleme, borçlu temerrüdünün sonuçlarını arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde istisnaen esas ifadan önceki bir zamana taşımayı hedeflemiştir.
Bu çalışmada doktrindeki görüşler ve Yargıtay kararları uyarınca yüklenicinin işe zamanında başlama ve devam etme borcu, bu borca aykırılık halinde yüklenicinin temerrüde düşmesi için gereken şartlar ve sonuçları incelenecektir.
A. YÜKLENİCİNİN İŞE ZAMANINDA BAŞLAMA ve DEVAM ETME BORCU
1. Genel Olarak
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin asıl hedefi yapıyı inşa etmek ve ortaya çıkan yapıdaki arsa sahibine taahhüt edilen bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmektir7. Ancak bu sonucun ortaya çıkması önem arz eden ve uzun süren nitelikli bir çalışmayı gerektirmektedir8. Zira inşaata yönelik çalışma olmadan çalışmanın sonucu inşaatın tamamlanması söz konusu olmaz9. Bu nedenlerle kanun, teslimden önceki süreç için ayrıca bir hukuki koruma getirerek asli borcun önemli kısmı olan çalışma (inşa etme) borcuna aykırı durumlarda yapı sahibine yükleniciye karşı kullanılmak üzere bazı haklar tanımıştır.
Düzenlemeye göre yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da arsa sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılması durumunda, arsa sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilecektir10 (TBK m. 473/I). Hüküm eser sözleşmesi için öngörülmüş olsa da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde de uygulama bulmaktadır11.
Hükmün lafzından hükümde sayılan üç olgudan birinin gerçekleşmesi halinde düzenlemenin uygulanacağı anlaşılmaktadır. Oysa hükmün yorumunda, hükmün ruhunun araştırılması ile tespit edilecek anlam esas alınmalıdır12. Doktrin, Yargıtay kararları ve kanaatimce amaçsal yorum yapıldığında yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi durumunda
7 KAPLAN, s. 90.
8 XX, X. Xxxxxx, İnşaat Sözleşmesi ve Xxxxxx Xxxxxxx, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2016, s. 127.
9 KAPLAN, s. 90.
10 XXXXXX’x göre BK m.473/I’deki yapı sahibinin dönme hakkından farklı olarak, BK m. 484’deki yapı sahibinin ‘tazminat karşılığı’ sözleşmeyi fesih hakkı herhangi bir şarta bağlı olmaksızın (yalnızca inşaatın tamamlanmasından önce, devamı sırasında) ve ayrıca sözleşmeye aykırı davranış da aranmaksızın, sadece müteahhide tazminat ödemesi karşılığında kullanılabilir. Yapı sahibi kural olarak m. 473/I uyarınca önceden kullanabileceği, dönme hakkı ile hedefine ulaşmayı deneyecektir. Zira m. 484 fesih hakkının kullanılması tazminat ödeme durumunu öngördüğü içini bu hakkını terdit olarak kullanması yerinde olacaktır” (s. 91).
11 USTA, s. 61.
12 XXXXXXX, X. Xxxxx/BARLAS, Nami, Medeni Hukuk Giriş Kaynaklar Kavramlar, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2016, s. 70; ÜREM, s. 55.
hükmün uygulanabilmesi için ancak bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceğinin açıkça öngörülmesi gerekmektedir13. Diğer deyişle düzenlemenin amacı, yüklenicinin teslim borcunun ifasında temerrüde düşeceğinin açıkça anlaşıldığı veya öngörüldüğü durumlarda teslim vadesi beklenmeksizin erkenden teslimde temerrüde ilişkin hükümlerin uygulanmasını sağlamaktır14.
Diğer yandan doktrinde TBK m. 473/I hükmünde sayılan olguların gerçekleşmesi halinde sözleşmeden dönme hakkının yanı sıra arsa sahibinin tercihiyle Borçlar Kanunu genel hükümlerdeki temerrüde bağlı seçimlik hakların kullanılıp kullanılamayacağı da tartışmalıdır.
Bir görüşe göre düzenlemenin koruduğu zaman dilimi (çalışma [inşa etme] borcunun ifa edildiği süreç değil) ifaya hazırlık safhasıdır ve düzenleme, bu sürecin eser sözleşmesinde taşıdığı önem sebebiyle iş sahibine yalnızca sözleşmeden geriye dönük bir kurtulma imkanı tanımaktadır15. Bu nedenle sözleşmeden dönme dışında borçlu temerrüdünden doğan diğer hakların bu kapsamda kullanılması kıyasen dahi mümkün olmamalıdır16.
Katıldığım yaygın diğer görüşe göre ise hüküm, henüz iş görme sürecinde iken yükleniciyi (erken) temerrüde düşürmeyi amaçlamaktadır. Düzenleme, ileride zaten temerrüde düşeceği açık olan yükleniciye karşı arsa sahibine borçlu temerrüdündeki hakları teslimden önce tanımaktadır17. Böylece hüküm uyarınca
13 XXXX, x. 33; XXXXX, Xxxxx Xxxxx, İnşaat Sözleşmeleri Uygulamasında Xxxxxxx Xxxxx, Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx, Xxxxxxxx 0000, s. 144; GÜMÜŞ, s. 22 vd; XXXXXXXXXX, s. 289 vd; ÖZ, s. 136; ÜREM, s. 56; Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 1992/3812 K. 1993/1871 T. 21.4.1994 sayılı kararı (xxx.xxxxxxx.xxx, 10.12.2017).
14 AYAN, Xxxxxx, İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü, Seçkin Yayıncılık, Ankara 2008, s. 327; ÜREM, s. 54.
15 GÜMÜŞ, Alper, Borçlar Hukuku Özel Hükümler C. II, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2010, s. 37 vd; ÖZ, s. 128; ÜREM, s. 153. ÖZ’e göre bir şeyin teslimini veya bir işin tamamlanmasını hedef alan sözleşmeler ani edimli sözleşmeler veya sonuç sözleşmeleridir. Vade gününden önceki sözleşmeler ifaya hazırlık safhasıdır ve alacaklının vade gelinceye kadar borçluya karşı yöneltebileceği bir talep kural olarak yoktur. İnşaat sözleşmeleri de eser sözleşmelerinin içinde yer alır ve ani edimli sayılır (s. 127).
16 GÜMÜŞ, Xxxxxxx Xxxxx, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Filiz Kitabevi, İstanbul 2017, s. 333; XXXXXX, Zekeriya, İnşaat Sözleşmesi, Filiz Kitabevi, İstanbul 2017, s. 196; Öz, s. 128.
17 ARAL, Xxxxxxxxx/AYRANCI, Xxxxx, Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, Yetkin Yayınları, Ankara 2012, s. 390; XXXXXXX, Xxxxx/KAHVECİ, Nalan, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri Sözleşmeler Hukuku, Gözden Geçirilmiş ve Yenilenmiş 3. Baskı, Ankara 2017, s. 770, 771; DUMAN, Xxxxx Xxxxx, İnşaat Hukuku, Sekizinci Güncellenmiş Baskı, Ankara 2016, s. 382; EREN,
genel hükümlerde düzenlenen seçimlik haklar henüz teslim borcunun muaccel olmadığı bir zamana taşınacaktır (TBK m. 125). Yargıtay’ın güncel kararları da bu görüşü destekler niteliktedir18. Çalışmanın devamında kabul gören bu görüşe göre inceleme yapılacak yer yer diğer görüşe de yer verilecektir.
2. Yüklenicinin TBK m. 473/I Uyarınca Temerrüdü
a. Temerrüdün Şartları
aa. Temerrüde Neden Olan Durumlar
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin TBK m. 473/I uyarınca temerrüde düşmesi için yüklenicinin inşaata zamanında başlamaması veya inşaatı sözleşme hükümlerine aykırı olarak geciktirmesi olgularından biri ile yüklenicinin üstlendiği işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceğinin açıkça anlaşılması birlikte gerçekleşmelidir19.
Genel kabule göre hükmün uygulama alanı bulabilmesi için belirtilen koşulların sağlanmasının yanı sıra Borçlar Hukuku genel hükümlerde düzenlenen objektif temerrüt şartları da mevcut olmalıdır. Zamanında başlanmayan veya ifasında gecikilen inşaat edimlerinin mümkün olması, (ihtara gerek olmayan durumlar haricinde) yükleniciye usulüne uygun ihtar gönderilmesi, yüklenicinin işe başlamamasında veya gecikmesinde arsa sahibinin kusurunun bulunmaması ve yüklenicinin hukuken geçerli def’i ileri sürememesi gerekmektedir20.
Xxxxxx, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 5. Bası, Yetkin Yayınları, Ankara 2017, s. 631; XXXXX, s. 75; XXXXXX, x. 92; XXXXXXXX, Xxxxx, Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, Cilt II, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2010, s. 112 vd; XXXXX, Xxxxxx, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Güncellenmiş ve Yenilenmiş 14. Baskı, Beta Xxxxx X. X., Xxxxxxxx 0000, s. 552. ZEVKLİLER, Aydın/GÖKYAYLA, Emre, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Turhan Xxxxxxxx, 00. Xxxx, Xxxxxx 0000, s. 521.
18 Bkz. Başlık B-2-b.
19 “Xxxxxx’e göre; müteahhidin inşaatın teslim süresinden önce temerrüde düşme durumları, yalnızca üç temerrüt durumu ile sınırlı değildir. İnşaat yapım sürecindeki her gecikme durumu BK 473/I kapsamındadır ve bu hükmün uygulanması gerekir.” (KAPLAN, s. 93)
20 KAPLAN, s. 95.
aaa. Yüklenicinin Çalışmaya Zamanında Başlamaması
İşe başlama doğrudan iş görmeye yönelik fiillerin başlaması anlamına gelir. Dolaylı iş görme yani bir takım hazırlık faaliyetlerinin yapılması (malzemelerin veya temel kazma aletlerinin temini gibi…) iş görme sayılmaz21.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde tarafların yüklenicinin işe başlama tarihini belirlemiş olup olmamalarına göre olgunun gerçekleşme şekli değişmektedir.
İşe başlama zamanı sözleşmede belirlenmemişse işe başlaması için yükleniciye mutad bir hazırlık zamanı verilmelidir22. Bu süre arsa sahibinin tahammül edebileceği bir süre olmalıdır23. Yargıtay konuya ilişkin verdiği bir kararda kullanıma hazır olmayan arsanın inşa için elverişli olmasından sonra arsa sahibinin sözleşmeyi fesih için beklenmesi gereken tahammül süresini beklemediği gerekçesiyle sözleşmeyi feshetmesi uygun görülmemiştir24. Bu açıklamalar ışığında işe başlama süresinin sözleşmede belirlenmediği durumlarda yükleniciye gereken mutad bir hazırlık zamanının veya arsa sahibinin tahammül edebileceği makul sürenin geçmesine rağmen yüklenicinin işe hiç başlamamış olması durumunda şart gerçekleşmiş olur25. Ancak bu süre geçmesine rağmen işin teslim tarihine yetişme olasılığı varsa TBK m. 473/I hükmü uygulanmaz26. Bu durumda yüklenicinin binanın inşasına derhal başlamadığı gerekçesiyle hükümden doğan hakları kullanmasına dürüstlük kuralı engel olacaktır.
21 GÜMÜŞ, s. 334;
22 ATAMULU, s. 304; EREN, s. 630; XXXXXXX, s. 92; XXXXXXXXXX, s. 304, XXXXXXXX, s.
114; USTA, s. 62.
23 USTA, s. 62.
24 Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 2010/2618 K. 2011/2549 T. 26.4.2011 sayılı kararı (xxx.xxxxxxx.xxx, 13.12.2017).
25 ARAL/AYRANCI, s. 344; XXXXXXX, Xxxxxx, İnşaat Sözleşmesi, Yetkin Yayınları, Ankara 2014,
26 USTA, s. 62.
Yargıtay’ın bir başka kararına göre TBK m. 473 uyarınca, yüklenicinin işe zamanında başlamaması sebebiyle arsa sahibinin düzenlemeden doğan hakkını kullanabilmesi için, oluşan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi zamanında bitiremeyeceğinin açıkça anlaşılması gerekmektedir27. Karara konu olayda sözü edilen bu şart gerçekleşmediği gibi, sözleşmede ruhsat alınması ve işe başlanması için belirli bir vade kararlaştırılmamış, arsa sahiplerince, bu konuda yükleniciye gönderilen ihtarname tebliğ edilememiş, daha sonrasında da yüklenicinin işe başlaması yönünde uyarı amaçlı herhangi bir bildirimde bulunulmamıştır. Tüm bunlara ilaveten yerel mahkemece, işin kararlaştırılan vadede tamamlanabileceği tespit edilmiştir. Bu nedenlerle yüksek mahkeme davanın reddi gerekirken hatalı yoruma dayalı gerekçeyle kabulünü doğru bulmamıştır.
İşe başlama zamanının sözleşmede belirlenmediği durumlarda arsa sahibi TBK m. 90 uyarınca yükleniciden işe derhal başlamasını isteyebilir veya genel kabule göre hükümden doğan haklarını kullanabilmek için TBK m. 123 uyarınca ihtar çekerek işe başlaması için yükleniciye süre verebilir28. İşe başlanması kendisinden istenmesine ve işe başlamak için tüm şartlar oluşmasına veya ihtarda verilen süre dolmasına rağmen veya TBK m. 124 uyarınca yüklenicinin durumundan veya tutumundan ihtarın gereksiz kalacağının anlaşıldığı durumlarda hükümden doğan hakların kullanılabilmesi için gereken ilk olgu gerçekleşmiş olur.
Belirtmek gerekir ki, işe zamanında başlanmaması yüzünden yüklenicinin TBK m. 473/I uyarınca temerrüde düşmesi kural olarak işin tamamlanması ve teslimi (ifası) tarihinin sözleşmede saptanmış olduğu durumlarda sözleşmeden dönmeye gerekçe olabilecektir29. Bu durumda arsa sahibi ancak işin vadeye yetişmeyeceği kesinse TBK n. 473/I gereğince sözleşmeden dönebilecek veya TBK m. 125’teki diğer seçimlik haklarını kullanabilecektir30.
27 Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E. 2013/1452 K. 2013/4306 T. 21.6.2013 sayılı kararı, (xxx.xxxxxxx.xxx, 10.12.2017).
28 ÖZ, s. 132.
29 Hüküm yalnızca teslim tarihi belirli sözleşmelerde uygulama bulur. Böyle bir teslim tarihinin belirli olmadığı sözleşmelerde yüklenici işe sözleşme yapılır yapılmaz başlamalıdır. Yüklenici işe başlamıyorsa arsa sahibi ihtar çekerek onu temerrüde düşürür ve uygun bir mehil verilmesine rağmen işe başlamayan yükleniciye karşı genel hükümlerdeki seçimlik haklarını kullanabilir (ERMAN, s. 77; XXXXXX, s. 7; XXXXXXXX s. 123-124). Aksi görüş için bkz. GÜMÜŞ, s. 334 ÖZ, s. 131.
30 Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 18.9.1973 tarihli kararına göre “işe başlama ve işi bitirme tarihlerinin açıkça tespit edilmiş olduğu bir sözleşmede, müteahhidin işe geç başlamış olması tayin
bbb. Yüklenicinin Sözleşmeye Aykırı Olarak İşi Geciktirmesi
Yüklenicinin yükümlülüklerine aykırı olarak işi geciktirmesi yüklenicinin çalışmaya başladığını ancak işlerin olması gerekenden daha yavaş tempoda ilerlediğini ifade etmektedir31. Çalışmaların benzer işlere oranla yavaş yürümesi tek başına bu koşulu gerçekleştirmeye yetmemektedir. Somut olayın koşullarına göre iş görme faaliyetlerinin daha hızlı sürdürülebilmesinin yükleniciden beklenebilir olması gerekir32. Örneğin inşaatın yapıldığı arazinin elverişsizliği yüzünden çalışmalar yavaş yürüyorsa bu durum kural olarak sözleşmeden dönme hakkı vermez33. Ancak bu husus önceden bilinebilecek nitelikte ise yüklenicinin ona göre taahhütte bulunması veya arsa sahibini uyarması gerektiği söylenebilir. Yine de bu halde dönme hakkı kullanılabilir34. Düzenlemede yer alan bu olgunun gerçekleşmesi için iş görme faaliyetleri yüklenici tarafından sözleşmeye aykırı olarak ertelenmektedir. Arsa sahibinin sözleşmeden dönebilmesi (veya katıldığımız görüş uyarınca diğer seçimlik hakları da kullanabilmesi) için yüklenicinin kusurlu olması şart olmasa da fiillerinin sözleşmeye aykırı olması şarttır35.
Yüklenicinin başladığı çalışmalarda gelinen aşamaların sözleşmede belirlenen ara vadelere yetişmemesi, bağlayıcı olan bir inşaat programına uymaması, birden fazla vardiya çalıştırması gerekirken tek vardiyayla yetinmesi sözleşmeye aykırı olarak işin gecikmesine örnek gösterilebilir36.
edilen tarihte işi bitirmek imkanı olduğu sürece, iş sahibine sözleşmeyi fesih hakkını vermez; borçluya taahhüdünü ifa etmek hususunda iyi niyet kurallarına göre muhtaç olduğu zamanı bırakmak gerekir” (XXXXX, s. 77, dn. 41) Xxxx görüşteki ÖZ’e göre, Sözleşmede işe başlama tarihinin belirlendiği durumlarda yüklenicinin işe başlamaması üzerine artık çalışmasının kabul edilmeyeceğinin sözleşmede kararlaştırılmış olması (kesin vade) durumunda süre verilmeksizin arsa sahibi hükümden doğan haklarını kullanabilecektir (s. 131). SÜTÇÜ’ye göre işe başlama tarihi sözleşmede belirlenmemesine rağmen teslim tarihi belli ise de arsa sahibi makul bekleme süresini bekledikten sonra yükleniciye işe başlaması gerektiğini ihtar ederek ve mehil vererek yükleniciyi temerrüde düşürmesi ve seçimlik haklarını kullanabilmesi gerekir (SÜTÇÜ, Xxxxxxx Xxxxx, Xxx Xxxxxxxxx Xxxxxx Xxxxx Xxxxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxx Xxxx, Xxxxxxxx 0000, s. 52).
31 ÖZ, s. 133.
32 ARAL/AYRANCI, s. 391; ÖZ, s. 133. XXXXXXXX’x göre çalışma temposu tayin edilirken müteahhidin iş sahibince bilinmesi gereken mesleki yetenek ve nitelikleri de göz önünde bulundurulmalıdır (s. 124).
33 ÖZ, s. 133.
34 ÖZ, s. 133.
35 GÜMÜŞ, s. 37; ZEVKLİLER/XXXXXXXX, s. 520.
36 KAPLAN, s. 101; XXXXXXXX, x. 114.
Doktrinde bir görüşe göre teslim süresi belli olmayan işlerde işin yüklenici tarafından geciktirildiğine dayanarak yüklenicinin temerrüde düşülmesi ve arsa sahibinin seçimlik haklarını kullanabilmesi için arsa sahibinin ihtarda bulunup yükleniciye süre verilmesi şarttır37.
Belirtmek gerekir ki arsa sahibinin yüklenicinin gecikmesi nedeniyle hükümden doğan haklarını kullanabilmesi için yine işin teslim süresine yetişmeyeceğinin açıkça anlaşılması gerekmektedir.
ccc. Bütün Tahminlere Göre Yüklenicinin İşi Kararlaştırılan Zamanda Bitiremeyeceğinin Anlaşılması
Sözleşmede teslime yönelik vade belirlenmiş olabileceği gibi, vade, belirli bir olayın gerçekleşmesinden veya çalışmaların başlamasından sonra belli bir sürenin geçmesi şeklinde de belirlenmeye elverişli olabilir. Bu gibi vadenin belirli olduğu sözleşmelerde yüklenicinin kusuruyla işe geç başlaması veya işi savsaklaması veya başkaca dış sebeplerle de işin vadeye yetişmeyeceğinin açıkça anlaşılır olması durumunda da arsa sahibi sözleşmeden dönebileceği gibi kabul ettiğimiz yaygın görüşe göre TBK m. 125 uyarınca diğer seçimlik haklarını kullanabilir38.
İnşaatın tamamlanması için vade kararlaştırılmış sözleşmelerde düzenlemeden doğan hakkın kullanılabilmesi için inşaatın vade tarihine kadar tamamlanmasının imkansız hale gelmesi şarttır39.
Sözleşmede vade belirlenmemiş olmakla birlikte arsa sahibi, yükleniciye bildirdiği usulüne uygun ihtarla inşaatın belli bir tarihe kadar tamamlanmasını yükleniciden istediğini bildirirse artık sadece ifanın bu tarihe kadar yetişmeyeceğinin anlaşılması halinde hükümden xxxxx xxxxxx kullanabilir.
Belirtmek gerekir ki inşaatın teslim tarihine tamamlanmasının güç olması olgunun gerçekleştiği anlamına gelmez; yüklenicinin mevcut hızıyla yetiştiremeyeceği anlaşılsa bile hızlanması durumunda edimin tamamlanması imkanı
37 XXXXXXXX, s. 124.
38 ÖZ, s. 135.
39 ÖZ, s. 135; XXXXXX, s. 204 vd; XXXXXXXX, s. 67; XXXX, s. 85.
varsa hak kullanılamaz40. Ancak somut durumda yüklenicinin temposunu edimi tamamlayacak düzeye çıkaramayacağı ortadaysa arsa sahibi haklarını kullanabilir41.
İşin vadede tamamlanmayacağı anlaşılmakla birlikte çok az bir gecikme ile tamamlanması mümkünse ve arsa sahibi için bu gecikme önemli bir sakınca doğurmayacaksa dönme hakkının kullanılması dürüstlük kuralı ile önlenebilmelidir42.
Nitekim Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu, bir kararında inşaat sözleşmelerinde işin çoğunun bitmesine rağmen yüklenicinin kendi kusuruyla işi belirli teslim tarihine kadar bitirmeyerek temerrüde düşmesi sebebiyle genel hükümlerdeki seçimlik hakların kullanılması yerine dürüstlük ilkesi gereğince feshin ileriye etkili olmasına karar vermiştir43. Aynı konuya ilişkin günümüze kadar verilen diğer kararlara bakıldığında Yargıtay Daireleri arasında işin bitme oranı hakkında değişkenlik olduğu görülmektedir. Ancak zaman içinde tamamlanma oranının arttığı, bu oran ve üstünde tamamlanan yapılarda dönme hakkının kullanılamadığı sonucuna varılmaktadır44.
bb. İfanın Mümkün Olması
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kurulmasından sonra yüklenicinin sözleşme ile üstlendiği inşaat edimlerin ifası, yüklenicinin kusuru olmaksızın
40 ÖZ, s. 136.
41 ÖZ, s. 136.
42 ÖZ, s. 136.
43 Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu E. 1983/3 K. 1984/1 T. 25.1.1984 sayılı kararı (xxx.xxxxxxx.xxx, 10.12.2017).
imkansız hale gelirse yüklenicinin borcu sona erecektir45. İmkansızlıktan TBK m. 136 gereğince edimin ifasına engel olan durumları anlamak gerekir46. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı borç yükleyen bir sözleşme türü olduğu için hükmün ikinci fıkrası uygulama bulacaktır (TBK m. 136/II). Buna göre ifası imkansızlaşan ve henüz ifa etmemiş borçlunun borcu sona erecek, ifa eden taraf ise sebepsiz zenginleşme uyarınca edimini geri alacaktır47. Ancak imkansızlık yüklenicinin kusurundan ileri gelirse imkansızlaşan edimin yerini arsa sahibinin zararını karşılama yükümlülüğü alır48.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde imkansızlaşmaya örnek olarak arsanın kamulaştırılması veya inşaat yasağı uygulanması verilebilir49.
Yargıtay bir kararında objektif imkansızlık nedeniyle ruhsat alınmamasından dolayı işe başlanmaması halinde tarafların başlangıçta ifa ettiği edimlerin iadesine karar vermiş ve sözleşmede belirlenen ceza koşulunun ödenmesini yerinde görmemiştir50.
cc. Yükleniciye İhtarda Bulunulması ve Süre Verilmesi
Borçlar Hukuku genel hükümlerde borçlunun temerrüdü için ihtar çekilmesi gerektiği düzenlenmiştir51 (TBK m. 117/I). Karma bir sözleşme olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin TBK m. 473/I hükmünden yararlanabilmesi için 117/II veya 124’teki durumlardan biri olmadıkça yükleniciye
45 ÜREM, s. 60.
46 KAPLAN, s. 99.
47 BELEN, Herdem, 6098 Sayılı Borçlar Kanunu Genel Hükümler (Kısa Şerh), Beta Xxxxx X. X., Xxxxxxxx 0000, s. 352.
48 XXXXXXXXX, Xxxxx X., Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Genişletilmiş 21. Bası, Turhan Kitabevi, Ankara 2017, s. 1063; XXXXXXX, X. Xxxxx/M. ÖZ, Xxxxxx, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt I, Gözden Geçirilmiş 15. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2017, s. 556; ÜREM, s. 60.
49 KAPLAN, s. 99.
50 KAPLAN, s. 99. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 2014/6696 K. 2015/3002 T. 2.6.2015 sayılı kararı (www. xxxxxxx.xxx, 10.12.2017).
51 Hukuken geçerli olabilmesi ve ispat kuvvetini haiz olabilmesi için ihtarın noter, telgraf, taahhütlü mektup veya elektronik posta sistemi ile gönderilmesi gerekir (TTK m. 18/III). Yine müteahhide dava açılması veya icra takibi ile ödeme emri gönderilmesi ihtar anlamına gelir.
ihtarda bulunulmalı ve uygun bir süre verilmelidir52. Kural, ifa zamanı gelmiş alacakta gecikmenin sonuçları için hatırlatmayı amaçlamaktadır53.
Belirtmek gerekir ki tarafların sözleşmede işe başlanma zamanını birlikte tayin etmesi veya sözleşmede saklı tutulan bir hakka dayanarak taraflardan birinin usulüne uygun bir bildirimle süre vermesi halinde, bu sürenin geçmesiyle ihtar gönderilmesine gerek kalmaksızın yüklenici temerrüde düşmüş olur (TBK m. 117/II).
İşe hiç başlanmadığı ve başlanmasının da fayda sağlamayacağı, yüklenicinin ihtarı dürüstlük kuralı gereği engellediği veya işe başlamayacağını kesin olarak açıkça beyan ettiği durumlarda yüklenici ihtar çekilmeksizin temerrüde düşmüş olur54.
dd. Arsa Sahibinde Kusur Bulunmaması veya Mücbir Sebeplerin Söz Konusu Olmaması
Hükümde yer alan “iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan” ifadesi, mutlaka arsa sahibinin kusuru ile değil, ona atfedilebilecek herhangi bir nedenle yüklenicinin gecikmesinin de arsa sahibinin sözleşmeden dönmesine engel olacağı anlamına gelmektedir55. Yüklenicinin işe zamanında başlama ve devam etme borcuna aykırılığın arsa sahibinden kaynaklanmaması gerekir56. Örneğin arsa sahibinin sözleşmeye göre arsanın mülkiyet hakkını yükleniciye devretmesi veya inşaat ruhsatını çıkarması gerekiyorsa arsa sahibinin bu edimlerini yerine getirmiş olması gerekir57.
Arsa sahibi görünüşte işlerin ilerlemesine engel olsa bile yüklenicinin hukuka aykırı bazı davranışların önüne geçmek için zorunda kalmışsa bu halde işi yüklenicinin durduğu ve hükümden doğan hakkın kullanılabileceği çıkarılabilir58.
52 XXXXXXXX, s. 114.
53 BELEN, s. 278.
54 KAPLAN, s. 97.
55 ÖZ, s. 130, XXXXXXXX, s. 115; USTA, s. 64.
56 USTA, s. 63.
57 KAPLAN, s. 97.
58 ÖZ, s. 130.
Akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin genelinde bazı durumların mücbir sebep olarak kabul edildiği görülmektedir59. Bunlara örnek olarak; savaş, kısmi veya genel seferberlik ilanı, politik karışıklıklar, özellikle savaşın etkileri ve ihtilaller, grev ve lokavt, sabotaj, nükleer patlama veya sızıntıla, yangın, sel, deprem veya diğer doğal afetler ve salgın hastalıklar, inşaat veya kazı esnasında çıkabilecek tarihi veya arkeolojik bulgular, yatırımı etkileyebilecek nitelikteki ulaşım kararları ve kazalar, yatırımı engelleyen kanun değişikliği, para değerindeki aşırı değişiklikler, resmi makamlar ile hükümetin işlemleri, özellikle yatırım için gerekli yasal ruhsatları vermemeleri ve ambargolar gösterilebilir. Sayılan mücbir sebeplerden birinin gerçekleşmiş olması halinde arsa sahibinin gecikmeye katlanması ve ifa mümkün ise yükleniciye tazminatsız süre verilmesi gerekir60.
ff. Yüklenicinin Özel bir Defi’ye Dayanmaması Gerekir
Dönme sebeplerinin yüklenicinin sözleşmeye aykırı tutumu ile nedensellik bağı içinde bulunması gerekir61. Bütünüyle yüklenicinin iradesi dışında gerçekleşen ve öngörülmesi mümkün olmayan sebeplerle işe başlanmaması, işin ertelenmesi veya yetişemeyeceğinin anlaşılması durumunda iş sahibi BK m. 473/I’den doğan hakkını kullanamaz62. Örneğin inşaatın temelinde önceden tahmin edilemeyen bir su kaynağı veya kaya çıkması böyledir63.
Yüklenici TBK m. 97 maddesine göre ifa edilmezlik def’i kullanmışsa veya arsa sahibinin talebi zamanaşımına uğramışsa da yüklenici temerrüde düşmez64.
b. Temerrüdün Sonuçları
TBK m. 473/I’deki üç olgudan birinin genel hükümlerdeki temerrüd şartlarıyla birlikte gerçekleşmesi durumunda arsa sahibinin haklarını şu şekilde özetleyebiliriz:
Öncelikle arsa sahibi hükümden doğan hakkını doğrudan kullanabilir ve sözleşmeden dönebilir. Yukarıda detaylıca açıkladığımız gibi yalnızca dönme
59 XXXXXX, s. 98.
60 KAPLAN, s. 98.
61 ÖZ, s. 129; XXXXXXXX, s. 113.
62 ÖZ, s. 129.
63 ÖZ, s. 129.
64 KAPLAN, s. 99; XXXXXXXX, s. 115.
hakkının kullanılabileceği yönünde görüşler olduğu gibi doktrinde yaygın kabul genel hükümlerdeki temerrütten doğan diğer seçimlik hakların da kullanılabileceği yönündedir65. Yargıtay kararları da arsa sahibinin TBK x. 000’xx xxxxxxxxxx seçimlik hakları kullanabileceği görüşünü destekler niteliktedir66. Yine, dönme hakkı inşaatın belli bir kısmının tamamlandığı durumlarda dürüstlük ilkesi ile örtüşmediği durumlarda kullanılamayacak ve ileriye dönük hüküm ifade etmek üzere fesih sayılacaktır67. Arsa sahibi dönme hakkını kullanmışsa TBK m. 125/III uyarınca kusurlu yükleniciden menfi zararını isteyebilir.
Arsa sahibi sözleşmeden dönme yerine aynen ifa ve yüklenici kusurluysa gecikme tazminatı veya aynen ifadan vazgeçtiğini bildirerek müspet zararının tazminini de isteyebilir.
İsviçre Federal Mahkemesi’ne göre arsa sahibi geleceğe etkili olmak üzere sözleşmeyi feshedebilir ve yükleniciden, bedelini ödemek şartıyla yapının yapılan kısmının kendisine teslimini de isteyebilir68.
Yine yüklenici borçlu temerrüdüne düştükten sonra TBK m. 119/II uyarınca kurtuluş kanıtı getirme olanağı saklı kalmak üzere TBK m. 000/X’xx xxxxxxxxxx beklenmeyen halden de sorumludur69.
65 Bkz. dn. 15, 16, 17.
66 Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E. 2016/5019 K. 2017/851 T. 16.3.2017 Sayılı Kararı; Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E. 2014/1551 K. 2014/6299 T. 15.10.2014 sayılı kararı (xxx.xxxxxxx.xxx, 10.12.2017).
67 Bkz. s. 11.
69 GÜMÜŞ, s. 337; XXXXXXXX, s. 122.
SONUÇ
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri hem yapı inşa etme ve teslim borcu hem de arsa sahibinin taşınmazının mülkiyet hakkının tamamı veya bir kısmının devri taahhüdünü içermesi sebebiyle önem arz eden sözleşme türlerinden biridir. Kentsel dönüşümün önü alınamaz hızda ilerleyişi Borçlar Hukukundaki sözleşme serbestisi kuralıyla bir araya gelince uygulamada birçok farklı içeriğe sahip sözleşme türü ortaya çıkmıştır. Bu nedenle çalışmanın konusu olan yüklenicinin işe zamanında başlama ve devam etme borcu sözleşmede yer alan veya almayan hükümlere göre farklı sonuçlar doğurmaktadır.
İfası mümkün ve muaccel olan bir borcun borçlusu usulüne uygun yapılmış ihtarla temerrüde düşer. Karşılıklı iki tarafa borç yükleyen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin temerrüdü kural olarak zamanında teslim etmemekle söz konusu olsa da Borçlar Kanunu, istisnai düzenlemesiyle yapının teslimi için zaruri olan işe başlama ve devam etme borcuna aykırılık durumunda da yüklenicinin erken temerrüdüne imkan vermiştir. Buna göre sözleşme hükümlerine veya ihtara rağmen yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya işi (hızlı ilerletebilmesi mümkün olmasına rağmen) olması gerekenden yavaş tempoda sürdürmesi halinde tüm olumlu tahminlere rağmen işin teslim süresine yetişmeyeceğinin anlaşılması durumunda arsa sahibi, teslim süresinin sonuna kadar beklemeden sözleşmeden dönebilecek veya genel hükümlere göre ifa ve gecikme tazminatı isteyebilecek veya sözleşmeyi feshedip bundan kaynaklanan zararlarını talep edecek veya yapının tamamlandığı aşamaya kadarki değerini ödeyerek sözleşmeyi sona erdirebilecektir.
Doktrin ve Yargıtay kararları, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki hükümler, sözleşmenin genel yorumlanması ve amacı ile arsa sahibinin sona erdirme iradesini bildirdiği tarihteki niyeti ve yapının durumunu da dikkate alarak yüklenicinin keyfiliğini arsa sahibinin de dürüstlük ilkesine aykırı davranışlarını önlemek üzere uygulamaya yön vermektedir. Aslolan somut olayda tarafların sözleşme ile belirlenen amacı ve dürüstlüğü korumak, sözleşmenin ifa imkanı daha muhtemelse sözleşmeyi ayakta tutmak veya ifa hiç edilmeyeceği veya arsa sahibini zamansal açıdan önemli ölçüde mağdur ederek edileceği anlaşılırsa sözleşmeyi ortadan kaldırmaktır.
KAYNAKÇA
XXXX, Fahrettin/AYRANCI, Xxxxx, Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, Yetkin Yayınları, Ankara 2012.
XXXXXXX, Xxxxxx, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Müteahhidin Temerrüdü Sebebiyle Sona Ermesi, Yetkin Yayınları, Ankara 2014.
AYAN, Xxxxxx, İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü, Seçkin Yayıncılık, Ankara 2008.
AYDOĞDU, Xxxxx/KAHVECİ, Nalan, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri Sözleşmeler Hukuku, Gözden Geçirilmiş ve Yenilenmiş 3. Baskı, Ankara 2017.
BELEN, Herdem, 6098 Sayılı Borçlar Kanunu Genel Hükümler (Kısa Şerh), Beta Xxxxx X. X., Xxxxxxxx 0000.
XXXXXXX, Xxxxx, Eser Sözleşmesi, 2. Baskı Yetkin Yayınları, s. 31; XXXXXX, Xxxxxxx, İnşaat Sözleşmeleri Hukuku ve Endüstri Yatırım Sözleşmeleri, Yetkin Yayınları, Ankara 2013.
XXXXX, Xxxxx Xxxxx, İnşaat Hukuku, Sekizinci Güncellenmiş Baskı, Ankara 2016.
XXXXX, Xxxxx Xxxxx, İnşaat Sözleşmeleri Uygulamasında Xxxxxxx Xxxxx, İstanbul Barosu Yayınları, İstanbul 2013.
EREN, Xxxxxx, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 5. Bası, Yetkin Yayınları, Ankara
2017.
XXXXX, Xxxxx, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Gözden Geçirilmiş 3. Basım, Der Yayınları, İstanbul 2010.
GÜMÜŞ, Xxxxxxx Xxxxx, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Filiz Kitabevi, İstanbul
2017.
XXXXXX, Xxxxxxx, İnşaat Sözleşmeleri Hukuku ve Endüstri Yatırım Sözleşmeleri, Yetkin Yayınları, Ankara 2013.
KARADAŞ, İzzet, Eser (İnşaat Yapım) Sözleşmeleri, 6098 sayılı (Yeni) Türk Borçlar Kanunu ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu Hükümlerine Göre Düzenlenmiş 4. Baskı, Adalet Yayınevi, Ankara 2016.
XXXXXXXXX, Xxxxx X., Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Genişletilmiş 21. Bası, Turhan Kitabevi, Ankara 2017.
XXXXXXX, XXXXXXX, Eser Sözleşmesi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Şen Matbaa, Ankara 2014.
KOCAAĞA, Xxxxxx, İnşaat Sözleşmesi, Yetkin Yayınları, Ankara 2014.
XXXXXXXXXX, Xxxxxx, İçtihatlı İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri,
10. Baskı, Beta Basım, İstanbul 2017.
KURŞAT, Zekeriya, İnşaat Sözleşmesi, Filiz Kitabevi, İstanbul 2017.
XXXXXXX, X. Xxxxx/BARLAS, Nami, Medeni Hukuk Giriş Kaynaklar Kavramlar, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2016.
XXXXXXX, X. Xxxxx/M. ÖZ, Xxxxxx, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt I, Gözden Geçirilmiş 15. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2017.
XX, X. Xxxxxx, İnşaat Sözleşmesi ve Xxxxxx Xxxxxxx, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2016.
SÜTÇÜ, Xxxxxxx Xxxxx, Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul 2010.
XXXXXXXX, Xxxxx, Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, Cilt II, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2010.
USTA, Oğuz, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Cezai Şart ve Xxxx Xxxxxxxxx, Adalet Yayınevi, Ankara 2017.
ÜREM, Müge, Eser Sözleşmesinde Erken Dönme Yüklenicinin İşe Zamanında Başlama ve İşi Gecikmeksizin Yürütme Borcuna Aykırılığın Sonuçları (TBK m. 473/I), On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2017, s. 5.
YAVUZ, Xxxxxx, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Güncellenmiş ve Yenilenmiş 14. Baskı, Beta Basım A. Ş., İstanbul 2016.
ZEVKLİLER, Aydın/GÖKYAYLA, Emre, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Turhan Xxxxxxxx, 00. Xxxx, Xxxxxx 0000.