BINDING NATURE OF A WRITTEN PRELIMINARY AGREEMENT FOR REAL ESTATE SALE INTRODUCTION
ADİ YAZILI GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN BAĞLAYICILIĞI
BINDING NATURE OF A WRITTEN PRELIMINARY AGREEMENT FOR REAL ESTATE SALE INTRODUCTION
AV. XXXXX XXXXXXXX, AV. XXXX XXXXXX
GİRİŞ
Türk Borçlar Kanunu’nun “Şekil” başlıklı 237. maddesi, Türk Medeni Kanunu’nun “Hukuki İşlem” başlıklı 706. maddesi ve Noterlik Kanunu’nun “Düzenleme Şeklinde Yapılması Zorunlu İşlemler” başlıklı
89. maddesi gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin (“GSVS”) şekil şartlarına ilişkin hükümler içermektedir. Bu hükümlere göre, GSVS’nin noterde düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik koşuludur. Öngörülen şekil şartlarının gerçekleşmediği durumlarda, kural olarak GSVS kesin hükümsüz olmaktadır. Bu makalemizde, adi yazılı GSVS’ye dayanarak ikame edilebilecek davalara yer verilmiştir.
II. TAPU İPTAL – TESCİL DAVASI
Adi yazılı GSVS’ye alıcı sıfatıyla taraf olan davacı, GSVS’ye konu gayrimenkulün tapu iptal ve tescilini, Yargıtay’ın müstakar hale gelmiş kararlarına dayanarak, talep edebilmektedir. Örneğin; arsa sahibine ait gayrimenkullerin müteahhit tarafından adi yazılı GSVS ile devredilmesi durumunda, GSVS’nin alacağın devri niteliğinde olduğundan bahisle geçerli olduğuna kanaat getirilen Yargıtay kararları mevcuttur. Ancak, Yargıtay’ın müteahhidin kendi mülkiyetinde bulunan gayrimenkulün adi yazılı GSVS ile devredilmesi işlemine hukuki koruma sağlamadığı görülmektedir. Bu tür tapu iptal ve tescil talepli davalarda, Yargıtay kararları gereğince; inşaatın %90 ve üzerinde tamamlanmış olup olmadığının, kalan işlerin kullanıma engel teşkil edip etmediğinin ve eksikliklerin paraya çevrilerek tamamlanabilecek nitelikte olup olmadığının dikkate alınmasını tavsiye ederiz.
Bununla birlikte, adi yazılı GSVS’ye dayanarak ikame edilen tapu iptal ve tescil talepli davalarda, öncelikli olarak, alıcı tarafın ödeme borcunu ifa etmiş ve bunu belgelerle kanıtlayabilmiş olması değerlendirilmektedir.
III. TAZMİNAT DAVASI
Adi yazılı GSVS’nin geçerli sayılamayacağına kanaat getirildiği noktada, GSVS bedelinin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edilmesi amacıyla tazminat davası ikame edilebilecektir.Bu dava ile GSVS gereğince ifa edilen ödeme tutarı ile birlikte, yasal koşulların gerçekleşmesi şartıyla, müspet zarar da talep edebilecektir. Müspet zarar gayrimenkulün rayiç değeri olarak karşımıza çıkabilmektedir.
IV. SONUÇ
Adi yazılı GSVS’ye dayanarak tapu iptal – tescil davası açabileceği gibi tazminat davası da açabilecektir. Davacının elindeki deliller ile birlikte somut olayı Xxxxxxxx’xx güncel kararları çerçevesinde değerlendirmesi tavsiye edilmektedir. Zira, adi yazılı GSVS’lere ilişkin çok çeşitli ve bazı durumlarda çelişkili Yargıtay kararları mevcut olup ilgili ve güncel kararın hukuki dayanak olarak gösterilmesi davanın gidişatı için önem arz edecektir.
INTRODUCTION
Article 237 of the Turkish Code of Obligations titled “Form”, Article 706 of the Turkish Civil Code titled “Legal Transaction” and Article 89 of the Notary Public Law titled “Transactions that must be executed in the form of an arrangement” contain provisions regarding the form requirements of the preliminary agreement for real estate sale (“PARES”). According to these provisions, it is a condition of validity that the PARES is executed before a notary public. In cases where the prescribed formal conditions are not met, as a rule, PARES is null and xxxx.Xx this article, we discuss the actions that may be brought on the basis of an ordinary written PARES.
II. LAWSUIT OF CANCELLATION AND REGISTRATION OF TITLE DEED
The plaintiff, who is a party to the ordinary written PARES as a buyer, can request the cancellation and registration of the title deed of the real estate subject to the PARES, based on the well-established decisions of the Court of Appeal. For instance, there are decisions of the Court of Appeal which conclude that in the event that the real estate owned by the landowner is transferred to third parties by the contractor with an ordinary written PARES, PARES is valid as it is in the nature of transfer of claim. However, it is observed that the Court of Appeal does not provide legal protection for the transfer of the real estate owned by the contractor with an ordinary written PARES. In such lawsuits for cancellation and registration of title deeds, in accordance with the decisions of the Court of Appeal, we recommend that you take into account whether the construction is 90% or more completed, whether the remaining works are an obstacle to use and whether the remaining works can be completed by converting them into money. In the meantime, in lawsuits for cancellation and registration of title deeds based on an ordinary written PARES, it is primarily considered that the buyer has fulfilled its payment obligation and has been able to prove this issue with documents.
III. ACTION FOR COMPENSATION
At the point where it is concluded that the ordinary written PARES cannot be considered valid, a lawsuit for compensation may be filed in order to return the amount of the PARES according to the provisions of unjust enrichment. With this lawsuit, along with the amount of the payment issued according to PARES; should the legal conditions are met, positive damages may also be demanded. The positive damages may be seen as the fair market value of the real estate.
IV. CONCLUSION
A lawsuit demanding cancellation – registration of the title deed may be filed as well as a compensation lawsuit based on an ordinary written PARES. It is recommended that the plaintiff evaluates the concrete case within the framework of the current decisions of the Court of Appeal together with available evidence. Since there are various and in some cases contradictory decisions of the Court of Appeal regarding ordinary written PARES, it is important for the course of the case that the relevant and current decision is demonstrated as a legal basis.