KİRA HUKUKUNDA BAČLANTILI SÖZLEŞME YAPMA YASAČI∗∗

KİRA HUKUKUNDA BAČLANTILI SÖZLEŞME YAPMA YASAČI∗∗

Doç. Dr. M. Xxxxx Xxxxxxxx∗∗∗ Araş. Gör. Ece Baş∗∗∗∗

1. Giriş

Türk Borçlar Kanunu’nun 340. maddesi uyarınca, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksı- zın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir”. Hukukumuz açısından yeni olan emredici nitelikteki bu hüküm1, İsviçre Borçlar Kanunu’nun 254. maddesi esas alınarak düzenlenmiştir. Ancak belirli noktalarda söz konusu hükümden ayrılındığı da görülmektedir2.

Hükmün amacı, kira ilişkisinde genel olarak üstün durumda olan kiraya verenin, kiralananın kullanımı ile ilgili olmayan bir borcu dayatmasının önüne geçmek suretiyle zayıf tarafın korunmasıdır3. Uygulamada da sıklıkla özellikle

∗ Bu makale öğrencileri olmaktan her zaman gurur duyduğumuz Sayın Hocamız Prof.

Dr. Xxxx Xxxxxx’xx ithaf edilmiştir.

∗∗ İstanbul Bilgi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Medeni Hukuk Anabilim Dalı

∗∗∗İstanbul Bilgi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Medeni Hukuk Anabilim Dalı

1 Higi, Xxxxx, Xxxxxxx Kommentar zum schweizerischen Obligationenrecht, Teilband V2b, Die Miete, Erste Lieferung, Art.253-265 OR, (Hrsg. Xxxxx, Xxxxx), 3. Auflage, Zü- rich 1994, Art.254, N.5; Xxxxxxx, Xxxxxxx, Kommentar zum Mietrecht, 2. Auflage, 2007, Art.254, N.1; Xxxxxx, Xxxxx/ Xxxxxxxxxx, Xxxxxx, Das Mietrecht für die Praxis (Hrsg. Xxxxxx, Xxxxx), 8. Auflage, Zürich 2009, N.22/2.8; SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht Kommentar, 3. Auflage, Zürich - Basel - Genf 2008, Art.254, N.7; Gümüş, Alper, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, İstanbul 2011, s.49; Xxxxx, Xxxxxx/ Acar, Xxxxx/ Özen, Burak, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), 9. bası, İstanbul 2011, s.261; Aydemir, Efrail, Yeni Türk Borçlar Yasasına Göre Xxxx Xxxxxx, Ankara 2012, s.65.

2 İsviçre Borçlar Kanunu’nun söz konusu hükmüne göre, “Konut veya işyeri kirası sözleşmesinin kurulması ya da devam etmesi, kiracının, kiraya verene veya bir üçüncü kişiye karşı kiralananın doğrudan kullanımı ile ilgili olmayan bir borç altına girmesine bağlanmış ise, bağlantılı işlem geçersizdir”. Görüldüğü üzere İsviçre Borçlar Kanunu’nun hükmü, kiracının yararı olmaksızın ifadesini içermediği gibi, bağlantılı sözleşmenin alacaklısının kiraya veren veya bir üçüncü kişi olabileceğini açıkça vur- gulamıştır. Bunun yanı sıra İsviçre Borçlar Kanunu’nda Türk Borçlar Kanunu’nun

340. maddesinden farklı olarak bağlantılı sözleşme değil, bağlantılı işlem ifadesine yer verilmiştir.

3 Xxxxxxxx Xxxxx, Das Mietrecht, 2. Auflage, Zürich 1995, Art.254, s.47; Xxxxxx/ Xxxxxxxxxx, N.22/2.4; Xxxxxxx, Art.254, N.2; Xxxxxxx, s.64; Xxxxx, s.48;

alış veriş merkezlerindeki kiralamalarda ya da iş merkezlerindeki ofis kirala- malarında, kiraya verenlerin, kiracılara bu tür dayatmalarda bulundukları görülmektedir. Bu nedenle, uygulamayı da meşgul eden bir hukuki sorunun yeni Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenmesi isabetli olmuştur4.

2. Yasağın Şartları

a. Konut veya Çatılı İşyeri Kirası

Söz konusu yasağın uygulanması için aranan ilk şart, kiralanan yerin konut veya çatılı işyeri olmasıdır5. Diğer bir ifade ile taşınır kirasında veya arazi kirasında bu hüküm uygulama alanı bulmayacaktır6. Bu noktada Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyerine ilişkin hükümlerinin uygulama alanının 6570 sayılı Kanun’a göre genişlemiş olduğuna, özellikle Belediye sınırları içinde olma unsurunun artık mevcut olmadığına dikkat çekmek gerekir7.

b. Bağlantılı Sözleşme

Türk Borçlar Kanunu’nun 340. maddesi gereği, yasağın devreye girmesi için gereken ikinci şart, kira sözleşmesinin yanı sıra ayrı bir sözleşmenin ya- pılması ve kira sözleşmesinin kurulmasının ya da sürdürülmesinin bu sözleş- meye bağlanmış olmasıdır. Başka bir deyişle bağlantılı sözleşme yapmak, kira sözleşmesinin olmazsa olmazıdır8.

Mehaz kanuna bakıldığında, İsviçre Borçlar Kanunu’nun 254. maddesi- nin, bağlantılı sözleşme kavramı yerine, daha geniş bir ifadeyle, bağlantılı iş- lemlerden bahsettiği görülmektedir. Türk doktrininde de, mehaz düzenlemenin

Xxxxxxxxx, Xxxxx, “Borçlar Kanunu Tasarısı’nın Haksız Eylem Sorumluluğu ve Xxxx ile İlgili Düzenlemesiyle Getirilen Yenilikler”, Prof. Dr. Xxxxxx Xxxxxxxx’x Armağan, İs- tanbul 2008, s. 28; Xxxxx/ Acar/ Özen, s.261.

4 Başaran, Ece, “Borçlar Kanunu Tasarısı: Türk Kira Hukukunun İkili Yapısının Sonu mu?”, Xxxxxx Xxxxx Dergisi, Ekim 2009, Yıl 4, S.38, s.64; Xxxxx/ Acar/ Özen, s.261. Bu düzenlemenin yerinde olmadığı yönünde, Xxxxxxxxx, Xxxxx X., Türk Borçlar Ka- nunu Tasarısı’na Eleştiriler, Ankara 2008, s. 72; Xxxx, Xxxxx, “Türk Borçlar Kanunu Tasarısı’nın Değerlendirilmesi Sempozyumu - Xxxx Sözleşmesi”, Legal Hukuk Dergisi, C.3, S.34, Xxx 2005, s.3686; Ruhi, Xxxxx Xxxxx, Xxxx Xxxxxx, C.I, Ankara 2011, s.716.

5 Hükümde bu husus açıkça ifade edilmiş ise de, bu ifadeye yer verilmeseydi dahi, hük- mün konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin ikinci ayrımda yer almasından dolayı, aynı sonuca ulaşmak mümkündü. Hükümde bu hususun özel olarak belirtilmesinin muh- temel nedeni, İsviçre Borçlar Kanunu’nun 254. maddesinde de bu ifadenin yer alıyor olmasıdır.

6 Xxxxx/ Acar/ Özen, s.261; Xxxxx, Xxxx, s.49.

7 Türk Borçlar Kanunu’nun 339. maddesi uyarınca, “Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uy- gulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz. Kamu kurum ve kuruluş- larının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır”. Söz konusu hükme ilişkin ayrıntılı bilgi için bkz. Acar, s.3686. Xxxxx, Xxxx, s.21 vd., Xxxxx/ Xxxx/ Özen, s.258.

8 Xxxx, Art.254, N.17; Xxxxxxxx, Art. 254, s.47; SVIT-Kommentar, Art.254, N.15; Xxxxx/ Acar/ Özen, s.262.

esas alınarak, “bağlantılı sözleşme” ifadesinin, “her türlü hukuki işlem” olarak anlaşılması daha uygun görülmektedir9. Bu tür genişletici bir yorumun, hükmün kiracıyı koruyucu amacı ile de bağdaştığı düşünülebilirse de, kanaatimizce pratik olarak önemli bir fark ortaya çıkmayacaktır. Zira bir sözleşme niteliğinde olmayan vasiyetname gibi borç doğurucu hukuki işlemle- rin kira sözleşmesinin geçerliliğine bağlanmasına çok nadir olarak rastlanır. Bununla birlikte bağlantılı işlem bir birleşik sözleşme veya karma sözleşme biçiminde karşımıza çıxxxxxxx00. Önemli olan, kira sözleşmesi ile hukuki işlem arasındaki bağlantının sıkı olmasıdır11. Başka bir deyişle, kira sözleşmesinin varlığı veya devamı için diğer bir hukuki işlemin varlığı şart kılınmış olmalıdır.

Bağlantılı olan husus, ayrı bir sözleşme olabileceği gibi12 kira sözleşmesi- nin içinde bir yan edim yükümü de olabilir13. Her ne kadar hükmün başlığı “bağlantılı sözleşme” olsa da ve hükümde “bağlantılı sözleşmenin” geçersiz olacağından söz edilse de, gerek hükümde kira sözleşmenin kurulmasının ya da sürdürülmesinin, kiracının bir borç altına girmesine bağlanmış olması kar- şısında, gerekse de hükmün koruma amacının sağlanabilmesi açısından bu hususun kabul edilmesi zaruridir.

Bu konuda üzerinde durulması gereken bir diğer husus, bu bağlantının ne zaman var sayılacağıdır. Hüküm, bu konuda kira sözleşmesinin kurulması- nın ya da sürdürülmesinin, kiracının bir borç altına girmesine bağlanmış olma- sından bahsetmektedir. Xxxx sözleşmesinin sürdürülmesinin bir başka sözleş- menin varlığına bağlanması nispeten kolay tespit edilebilecek olan bir husus- tur. Zira bu gibi durumlarda ya bağlantılı sözleşme kira sözleşmesinin bir bo- zucu şartı olarak öngörülmekte ya da kiraya verene bir fesih hakkı tanınmak- tadır14. Örneğin kiraya verenin, kiracıya lisans vermesi ve sahip olduğu taşın- mazı ancak bu lisans sözleşmesi varlığını sürdürdüğü müddetçe kiralaması, lisans sözleşmesinin sona ermesi halinde kira sözleşmesinin de sona ereceğini öngörmesi halinde bu bağlantı açıktır.

Buna karşılık kira sözleşmesinin kurulmasının kiracının borç altına gir- mesine bağlanması halinde bu hususun tespiti çok güçtür. Zira kiraya veren, taraflar arasında bir diğer sözleşme yapılmadığı sürece kira sözleşmesini imza-

9 Xxxxx, Xxxx, s.48; Xxxxx/ Acar/ Özen, s.261.

10 SVIT-Kommentar, Art.254, N.11; Xxxxx, Xxxxx, Basler Kommentar, Obligationenrecht I (Honsell/ Xxxx/ Xxxxxxx), Art.1-529 OR, 4. Auflage, Basel 2007, Art.254, N.2; Gü- müş, Xxxx, s.49, 50; Xxxxx/ Acar/ Özen, s.262. “Bir imalathanenin kiracısının kirala- yana belli dönemlerde imal ettiği mallardan satmayı borçlanması” örneği, doktrinde bileşik sözleşmeler için verilmekte olup (Xxxxx/ Acar/ Özen, s.11) bu borç TBK m. 340 bakımından da, hükmün diğer şartlarını da sağlamak kaydıyla, bağlantılı sözleşme sayılabilir.

11 Xxxxx/ Acar/ Özen, s.262. Ancak bileşik sözleşmelerde bu bağlantının daha zor kurulacağı ifade edilmektedir. SVIT-Kommentar, Art.254, N.12.

12 Xxxx sözleşmesine bağlanan sözleşme ayrı bir metinde düzenlenmiş olabileceği gibi, kira sözleşmesinin içinde de yer alabilir. Xxxxxx/ Xxxxxxxxxx, N.22/2.1; SVIT- Kommentar, Art.254, N.13. Ortada tek veya birden fazla metnin bulunması nitelen- dirmede önem taşımaz.

13 SVIT-Kommentar, Art.254, N.13; Xxxxx, Xxxx, s.50; Xxxxx/ Özen/ Acar, s.261.

14 Higi, Art.254, N.20.

lamayacağını çoğu zaman sözlü olarak ifade edecek ve bu husus kira sözleşme- sinin kendisine veya bağlantılı sözleşmeye yansımayacaktır. Kanaatimizce bu konuda iki hususu farklı değerlendirmek gerekir. Söz konusu borcun kira söz- leşmesinde yer alması halinde bu bağlantının var olduğu karine olarak kabul edilmelidir. Buna karşılık taraflar diğer sözleşmeyi kira sözleşmesinden ayrı olarak yapmışlar ise ilk bakılması gereken husus sözleşmelerin tarihidir. Her iki sözleşmenin de tarihinin aynı olması halinde bu bağlantının varlığı kabul edilebilir. Buna karşılık tarihlerin farklı olması halinde tespit güçleşmektedir15.

Bu durumda İsviçre Federal Mahkemesi’nin bağlantılı sözleşme yasağı kapsamında başka bir husus için kabul ettiği kriter burada da kullanılabilir16. Buna göre bağlantılı sözleşmenin edimleri arasında önemli ölçüde bir oransızlık varsa, bu durumda bir dayatmanın varlığı kabul edilebilir. Zira kiracı normal şartlar altında böyle bir sözleşmeyi imzalamayacaktır. Eğer kiracı edimler ara- sındaki önemli ölçüde oransızlığa rağmen sözleşmeyi imzaladıysa, bu sözleş- meyi, kira sözleşmesini kurabilmek uğruna imzalamak zorunda kaldığı söyle- nebilir. Tarihlerin farklı olması bu hususta bir değişiklik yaratmamalıdır, zira kiraya verenlerin bağlantılı sözleşmeye önceki bir tarih yazmak suretiyle söz konusu bağlantıyı koparmak istemeleri başvuracakları en kolay dolanma yön- temidir.

c. Kiralanın Kullanımıyla Doğrudan İlişkili Olmama aa. Genel Olarak

Kiracı, bağlantılı sözleşme ile kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkili

olmayan borç altına girmiş olmalıdır. Başka bir deyişle, kiracının üstlendiği borç, kiralananın doğrudan kullanımına ilişkin ise, TBK md. 340 uygulama alanı bulamayacaktır. Kanun koyucu İsviçre Borçlar Kanunu’nun 254. madde- sinde olduğu gibi, kiralanın kullanımı ile herhangi bir ilgiyi yeterli görmemiş, bağlantılı sözleşmenin mutlaka kiralanan yerin kullanımının doğal bir sonucu olmasını aramıştır. Ancak bu unsurun oldukça muğlâk olduğu tartışmasızdır17. Özellikle kira sözleşmesine yabancı unsurların bulunması halinde, doğrudan ilginin varlığına tereddütle yaklaşmak gerekir18. Bunun yanı sıra doktrinde, bağlantılı sözleşmenin kiralananın kullanımı ile doğrudan bağlantılı olup olma- dığının şüpheli olduğu hallerde, doğrudan bağlantının varlığı kabul edilmekte- dir19. Konunun muğlâklığı nedeniyle açıklamaların örnekler üzerinden yapıl- ması faydalı olacaktır.

15 Tarihlerin aynı olmasının zorunlu olmadığı, ama iki sözleşme arasında zamansal bir ilişkinin bulunması gerektiği yönünde, Xxxxxx/ Xxxxxxxxxx, N.22/2.4 dipnot 19.

16 Söz konusu karar için bkz. dipnot 33.

17 Bu nedenle hükmün ifadesi isabetsiz bulunmaktadır. Bkz. Higi, Art.254, N.13.

18 Higi ise, kirayla doğrudan ilgili olmama unsurunu kira sözleşmesine yabancı işlem olarak anlamaktadır. Higi, Art.254, N.13.

19 Xxxxx, Art.254, N.3a; Xxxxx, Xxxx, s.50; Xxxxx/ Acar/ Özen, s.262.

bb. Örnekler

Öncelikle ifade etmek gerekir ki yan giderlerin bu yasağın kapsamına girmeyeceği açıktır20. Bunun dışında alış veriş merkezi kiralamalarına ilişkin uygulamada sıklıkla görülen, genel giderlere katılma borcu, alış veriş merkezi- nin açık olduğu saatler arasında işyerinin açık olması zorunluluğu21, işyerinin dekorasyonu konusunda alışveriş merkezi yönetiminden önceden onay alma zorunluluğu, işyerinin açılışını belli bir tarihten önce gerçekleştirme yükümlü- lüğü kiralananın doğrudan kullanımıyla ilişkilendirilebilir. Sayılan bu hallerde bağlantılı sözleşme veya bağlantılı borç geçerli sayılır22. Rekabet yasağı da kiralananın doğrudan kullanımı ile ilgili kabul edilmelidir23.

Bu bağlamda kiralanan yerin sigortalanması zorunluluğu da kiralanan yerin kullanımı ile doğrudan ilgili kabul edilebilir24. Ancak ifade etmek gerekir ki geçerli olduğunu kabul etmiş olduğumuz bağlantılı sözleşme, kiracının kendi kiraladığı yeri sigortalamasına ilişkin sözleşmedir. Burada hem kiracının, hem de dolaylı olarak kiraya verenin riskleri sigortalanmış olmaktadır. Buna karşı- lık, sadece kiraya verenin risklerine yönelik bir sigorta sözleşmesinin yapılması, Türk Borçlar Kanunu’nun 340. maddesinde öngörülmüş olan yasağın kapsa- mında değerlendirilmesi gerekir25. Alış veriş merkezleri, uygulamada bir yan- dan kiracılara kendi kiraladıkları yerleri sigortalatma zorunluluğu getirmekte, ama öte yandan alış veriş merkezinin bütününü de, meydana gelebilecek olan doğal afetlere karşı, kendileri sigortalatmakta, bunun primlerini ise genel gi- derler adı altında tüm kiracılara yansıtmaktadırlar. Alış veriş merkezinin bütü- nün sigortalanmasında teminat altına alınan riskin tamamen kiraya verene ait olduğu açıktır. Zira alış veriş merkezinin zarar görmesi halinde burayı eski hale getirmek yükümlülüğü kiraya verendedir. İşte sigorta, kiraya verenin bu ne- denle uğrayacağı zararları temin etmeye yöneliktir. Üstelik sigorta poliçesinin de lehtarı kiraya veren olduğuna göre, kiracıların bu sigorta sözleşmesi dolayı- sıyla bir talepte bulunmaları mümkün değildir. Bu nedenle de kira sözleşmele- rinde yer alan bu gibi kayıtların geçersiz kabul edilmesi gerekir26.

20 Higi, Art.254, N.16; Xxxxxxx, Art.254, N.5; Xxxxxx/ Xxxxxxxxxx, N.22/2.4.

21 Xxxxxx/ Xxxxxxxxxx, N.22/2.4 dipnot 29.

22 Bundan başka, kiracı kira sözleşmesiyle birlikte kiralananı satın almayı da üstlenmiş ise, burada da kiralananın doğrudan kullanımına ilişkin olmayan bir borç söz konusu olacağından, bağlantılı sözleşme var sayılmalıdır. Ancak doktrinde haklı olarak ifade edildiği üzere, asıl amaçlanan işlem satım ise ve bu uğurda bir süre kira sözleşmesi yapılmış ise, bu bağlamda yapılan satım sözleşmesinin bağlantılı işlem olmadığını ve geçerli olduğunu kabul etmek gerekir. Xxxxx/ Acar/ Özen, s.262.

23 Xxxxxxx, Art.254, N.5; Xxxxx, Art.254, N.4; Xxxxxx/ Xxxxxxxxxx, N.22/2.4; Xxxxx, Xxxx, s.50; Xxxxx/ Acar/ Özen, s.262.

24 Xxxxxx/ Xxxxxxxxxx, N.22/2.5; SVIT-Kommentar, Art.254, N.22; Higi, Art.254, N.16. Aksi görüşte Xxxxxxxx, s.46. Türk Borçlar Kanunu’nun 340. maddesinin gerekçesinde de bu tür kayıtların geçersiz olacağı ifade edilmiştir.

25 Aynı doğrultuda, Xxxxxx/ Xxxxxxxxxx, N.22/2.5.

26 Ancak bu hükmün yürürlüğünün, kiracı tarafı bir tacirin ya da tüzel kişinin teşkil ettiği işyeri kiraları açısından 2020 yılına kadar ertelenmiş olduğu gözden uzak tutul- mamalıdır. Bkz. bölüm “5. Uygulama Kanunu”.

Bir diğer örneği alışveriş merkezi ya da iş merkezi kiralamalarında görü- len kiracıya ücret karşılığı otoparkta yer tahsisine ilişkin sözleşmeler teşkil etmektedir. Bu sözleşmelerin de kural olarak bağlantılı sözleşme yasağına ta- kılmamaları xxxxxxx00. Ancak bu noktada akla kiracının motorlu aracının bulunmaması nedeniyle otoparka ihtiyacı olmaması halinde durumun ne ola- cağı sorusu gelmektedir. Zira burada bir dayatma olduğu söylenebilir. Öte yan- dan örneğin iş merkezi kiralamalarında mevzuat gereği belli sayıda otopark alanı ayırmak zorunda olan iş merkezi sahibinin, bu otopark alanlarını da söz konusu işyerleri ile birlikte kiralamak konusunda haklı bir menfaatinin bulun- duğu ortadadır28. Esasen burada temel soru, bağlantılı sözleşmenin kiralana- nın kullanımı ile doğrudan ilgili olup olmadığının, objektif bir değerlendirmeye mi tabi tutulacağı, yoksa kiracının sübjektif ihtiyaçlarına göre mi belirleneceği- dir. Kanaatimizce söz konusu tespit objektif olmalıdır. Zira aksi takdirde ha- vuzu kullanmak istemeyen bir kiracının aidat borcunun bir kısmını ödemek istememesi gibi sonuçlar ortaya çıkacaktır. Kaldı ki, kiralananın kullanımı ile doğrudan ilişkili olduğunu yukarıda tespit ettiğimiz sigorta yapma zorunluluğu veya rekabet etmeme yükümlülüğü örneklerinde olduğu gibi bazı hallerde bağ- lantılı sözleşme, doğrudan doğruya kiraya verenin haklı menfaatlerini koru- maya yöneliktir. Bu örneklerde kiracının ihtiyaçlarının en azından ilk planda gözetilmediği açıktır. Sonuç olarak otopark örneğinde veya benzer diğer du- rumlarda, kiracının ihtiyacının bulunup bulunmadığından bağımsız olarak, bağlantılı sözleşmenin kiralanın kullanımı ile doğrudan ilgili olup olmadığı, objektif olarak tespit edilmeli ve bu şekilde bir ilişki kurulabiliyorsa, kiracının sübjektif olarak ihtiyacı olmasa bile bu sözleşmeler geçerli sayılmalıdır.

Bu konuda tereddüt yaratabilecek olan hususlardan biri de reklamlara katkı payına ilişkindir. Alış veriş merkezi kiralamalarında, kiraya veren doğru- dan kiracının reklamını yapmayı üstlenmemekte, ancak alış veriş merkezi için yaptığı genel reklamı kiracılarından yan gider adı altında talep etmektedir. Bu- nunla birlikte, Türk Borçlar Kanunu’nun 341. maddesinde yan giderlerin neler olduğunun sayılmış olması ve 346. maddenin “kiracıya kira bedeli ve yan gi- derler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez” hükmüne yer vermiş olması karşısında, reklam giderlerinin kiracıdan yan gider veya diğer bir ad altında talep edilmesi güç gözükmektedir. Bu durumda akla söz konusu rek- lamların bağlantılı sözleşme kapsamında talep edilmesinin mümkün olup ol- madığı sorusu gelmektedir. Doktrinde hâkim görüş, bir alış veriş merkezinden yer kiralayan kiracının, bunu yapmakla alış veriş merkezinin reklamının ya- pılmasını ve böylece kendisine daha çok müşteri gelmesini de arzuladığını ifade etmekte ve söz konusu edimleri geçerli saymaktadır29. Kanaatimizce alış veriş merkezinin reklamının yapılmasına ilişkin olarak katkı payının alınması, kira- lananın kullanımı ile doğrudan ilgili olarak kabul edilmese dahi, bu sözleşme- nin kiracının yararına olduğu gerekçesiyle geçerli sayılması gerekir. Diğer bir ifade ile bu gibi edimler doğrudan ilgili olma unsuru açısından sıkıntılı olsalar

27 Xxxxxx/ Xxxxxxxxxx, N.22/2.4.

28 Bu doğrultuda Xxxxxx/ Xxxxxxxxxx, N.22/2.4 dipnot 22.

29 Xxxxxxx, Art.254, N.5; SVIT-Kommentar, Art.254, N.16. Türk Borçlar Kanunu’nun

340. maddesinin gerekçesinde de bu tür kayıtların geçersiz olacağı açıkça ifade edil- miştir.

dahi, kiracının yararına oldukları için yasağın kapsamına dâhil olmayacak- lardır30.

Kiracının, önceki kiracının bıraktığı şeyleri satın almaya zorlanması ge- nel olarak kiralanan yerin kullanımı ile doğrudan ilgili kabul edilmemektedir31. Buna karşılık özellikle işyeri kiralamalarında istisnai durumlar söz konusu olabilir. Örneğin eskiden berber dükkânı olan bir yeri, yeni kiracı da berber dükkânı olarak kullanmak isterse, burada satım sözleşmesinin kiralanan yerin kullanımı ile doğrudan ilişkili olduğu ifade edilebilecektir32. Ancak bu durumda da çeşitli dayatmalar söz konusu olabilir. İşte bu noktada aşağıda incelenecek olan istisna devreye girecektir. Aynı şekilde kiraya veren tarafından kiralanan yerin iç temizliğinin veya faks ya da internet hizmetlerinin üstlenilmesi, kirala- nan yere ilişkin teknik hizmet sözleşmesinin yapılması da kiralanan yerin kul- lanımı ile aslında doğrudan ilişkilidir. Ancak doğrudan ilgi olmasına rağmen dayatmanın olduğu durumlarda farklı bir değerlendirmenin yapılması gerekir.

cc. İstisna: Doğrudan İlginin Varlığına Rağmen Bir Dayatmanın Varlığı aaa. Genel Olarak

Her ne kadar hükmün ifadesine göre, kiracının borcunun kiralananın

kullanımı ile doğrudan ilgili olduğu hallerde söz konusu yasağın uygulama alanı bulmaması gerekir ise de, bu hallerde dahi bazen kiraya veren tarafından kiracıya bir dayatmanın gerçekleştirilmesi mümkündür. Dayatmanın mevcut olduğu hallerde ise hükmün amaca göre yorumlanması ve doğrudan ilginin varlığına rağmen bağlantılı sözleşmenin geçersizliği kabul edilmelidir. Ancak bu dayatmanın ne zaman mevcut olduğu kolay tespit edilebilecek bir husus değil- dir. Bu noktada iki karineden yararlanılması mümkündür. Bunlar; edimler arasında önemli ölçüde bir dengesizlik olması ile bir hizmetin veya malın belirli bir kişiden, özellikle de kiraya verenden alınmasının zorunlu kılınmasıdır. Hiç şüphesiz karinelerin aksinin ispatı mümkündür. Ancak bu karinelerden ikisi- nin birden aynı anda mevcut olması halinde dayatmanın varlığı konusunda çok da tereddüt etmemek gerekir.

bbb. Edimler Arasında Aşırı Xxxxxsizlik

İsviçre Federal Mahkemesine göre, bağlantılı sözleşmede yer alan edimle- rin arasında önemli ölçüdeki dengesizliğin bulunması halinde doğrudan ilgi bulunsa dahi bağlantılı sözleşmenin geçersizliği sonucuna ulaşılmalıdır33. Örneğin, alışveriş merkezinde kiralanan yere belli sayı ve aralıklarla yangın söndürme sistemi konulması kiraya veren açısından özel bir öneme sahiptir. Bu nedenle alışveriş merkezi yönetimleri kira sözleşmesinden önce bu yangın söndürme sistemlerini kendileri takmakta ve bunları kira sözleşmesi ile birlikte kiracıya satmaktadırlar. Her ne kadar bu satım sözleşmesinin kiralananın

30 Söz konusu unsur için bkz. aşağıda bölüm 2/ d.

31 Xxxx, Art.254, N.15; Xxxxxxxx, s.46; Xxxxxx/ Xxxxxxxxxx, N.22/2.5. Aksi görüşte Xxxxxxx, Art.254, N.5.

32 SVIT-Kommentar, Art.254, N.21.

33 Bger4C.207/1998; 13.1.1998. Söz konusu karar için bkz. Xxxxx, Art.254, N.3a; Xxxxxx/ Xxxxxxxxxx, N.22/2.4.

kullanımıyla doğrudan bağlantılı olduğunu kabul etmek mümkün olsa dahi; bu sistem fahiş fiyat üzerinden satılıyorsa, başka bir deyişle edimler arasında aşırı bir dengesizlik oluşuyorsa, İsviçre Federal Mahkemesi’nin kabul ettiği kritere göre, bağlantılı sözleşmenin geçersiz olması gerekir34.

Yukarıda da ifade edildiği üzere, doğrudan ilginin bulunduğu durum- larda dahi eğer bir dayatma var ise, bağlantılı sözleşmenin geçersiz sayılması isabetli olacaktır. Zira hükmün amacı esas olarak dayatmaların önüne geç- mektir. İşte İsviçre Federal Mahkemesi’nin kabul etmiş olduğu edimler arasın- daki aşırı dengesizlik kriteri de bu şekilde anlaşılmalı ve bu dayatmanın varlı- ğına ilişkin bir karine olarak kabul edilmelidir. Diğer bir ifade ile sadece edim- ler arasında aşırı bir dengesizliğin bulunması nedeniyle bağlantılı sözleşmenin mutlak olarak geçersiz olduğu kabul edilemez. Böyle bir yaklaşım edim denge- sinin hâkim tarafından kurulması anlamına gelecektir ki, gabinin şartları ger- çekleşmediği sürece, böyle bir müdahalenin yapılması Türk Borçlar Kanunu- muzun karakteri ile bağdaşmayacaktır. Ancak edimler arasında aşırı dengesiz- liğin bulunması dayatmanın varlığına işaret edecektir ve dayatmanın bulun- madığı ispat edilmediği sürece bu husus bağlantılı sözleşmenin geçersizliğine yol açabilecektir35.

ccc. Mal ya da Hizmetin Belli Kişiden Alınmasının Zorunlu Kılınması

Bu bağlamda üzerinde durulması gereken bir diğer husus, kiraya vere- nin, belirli bir malın ya da hizmetin belirli bir kişiden ya da kendisinden alın- masını zorunlu kılmasıdır. Örneğin yukarıda da ifade edildiği üzere, işyeri ki- ralarında sigorta yapma zorunluluğu kural olarak bağlantılı sözleşme yapma yasağına aykırılık teşkil etmeyecektir36. Ancak bu sigortanın mutlaka belli bir sigorta şirketinden yaptırılması zorunlu kılınmış ise, bu husus dayatmanın varlığına işaret edecektir37. Yangın söndürme örneğine geri dönülecek olursa, eğer kiraya veren sistemin belli bir şirketten ya da belli bir marka olarak alın- masını zorunlu kılmış ise ya da kendi taktırdığı yangın söndürme sistemini satmak istiyor ise38, bu durumda kural olarak dayatmanın var olduğu kabul edilebilir.

34 Bu bağlamda, Yavuz/Acar/Özen’e göre, kiracının rekabet yasağı, kiralananın doğru- dan kullanımı ile ilgili olarak kabul edilse de, edimler arasında önemli ölçüde denge- sizlik oluşuyor ise, rekabet yasağı bağlantılı işlem sayılacaktır. Xxxxx/Acar/Özen, s.262.

35 Benzer bir şekilde, edimler arasındaki dengesizliğin mutlaka bağlantılı sözleşmenin geçersizliğine yol açmayacağı, sadece bu konuda bir kıstas teşkil edeceği yönünde bkz. SVIT-Kommentar, Art.254, N.21.

36 Xxxxx, Art.254, N.4.

37 SVIT-Kommentar, Art.254, N.22; Xxxxxx/ Xxxxxxxxxx, N.22/2.5; Xxxxx, Art.254, N.4.

38 Alış veriş merkezi uygulamasında kiraya verenler, özellikle yangın söndürme sistemle- rini ya da duman detektörlerini tedarikçisinden temin edip, öngördükleri projeye göre kapasitesini belirleyip, kiralanan yerde montajlarını yaptırmakta, bunun bedelini de “alt yapı bedeli” olarak kiracıya yansıtmaktadırlar. İfade etmek gerekir ki, tüm alış ve- riş merkezinin güvenliği açısından kiraya verenlerin yangın söndürme sistemlerini veya duman detektörlerini kendileri istedikleri marka olarak temin edip, öngördükleri projeye göre montajını yapmakta haklı bir menfaatleri vardır. Ama bunun da kiracılar

Bunun dışında yine alış veriş merkezi kiralamalarında sıklıkla görünen dekorasyonun kiraya verenin onayına tabi olmasına ya da dekorasyonun alış veriş merkezinin konseptine uygun olmasına ilişkin kayıtlar geçerliyken, kira- cının alış veriş merkezinin belirleyeceği mimarla çalışması zorunluluğu, Türk Borçlar Kanunu’nun 340. maddesinde öngörülen yasağın kapsamına girecek- tir39.

Yukarıda ele alınmış olan kiracının, önceki kiracının bıraktığı eşyayı sa- tın almaya zorlanması veya kiraya veren tarafından kiralanan yerin iç temizli- ğinin, faks veya internet hizmetlerinin üstlenilmesi, kiralanan yere ilişkin tek- nik hizmet sözleşmesinin yapılması örneklerinde de durum benzerdir. Yine İsviçre doktrininde tartışılan, örneğin bir lokantanın ya da barın kiralanması halinde, biranın ya da şarabın mutlaka kiraya verenden veya belli bir üçüncü kişiden alınacağına ilişkin sözleşmeler de bu anlamda anlaşılmalıdır40.

Kanaatimizce bu gibi hallerde dayatmanın varlığı karine olarak kabul edilmelidir. Xxxxxx veren eğer dayatmanın olmadığını iddia ediyorsa aksini is- patlamalıdır. Kuşkusuz bu ispat kolay olmayacaktır. Ancak burada da Federal Mahkeme’nin kriterinden - ancak bu sefer tam aksine - yararlanabilir. Xxxxxx veren edimler arasında aşırı bir dengesizlik olmadığını kendisi ortaya koymak zorundadır. Eğer bunu ortaya koyabiliyorsa dayatmanın olmadığı kabul edile- bilecektir.

d. Kiracının Yararının Bulunmaması

Türk Borçlar Kanunu’nun 340. maddesi gereği, bağlantılı sözleşmenin geçersiz olması için, kiracının yararının bulunmaması gerekir. Diğer bir ifade ile yapılan bağlantılı sözleşme kiralananın kullanımı ile doğrudan ilgili olmasa bile, eğer kiracının yararı da bir var ise bu durumda yasağa takılmayacak ve geçerli olacaktır41. Söz konusu unsur İsviçre Borçlar Kanunu’nun 340. madde-

açısında bir risk taşıdığı ve kiraya verenlerin haksız kazançlar sağlamalarına yol açabileceği açıktır. İşte burada Federal Mahkeme’nin edimler arasında aşırı dengesizlik kriteri devreye girmeli ve edimler arasında denge varsa bu gibi borçlar geçerli sayılmalı, eğer denge bozuksa bağlantılı sözleşmenin geçersiz olduğu kabul edilmelidir.

39 Xxxxxx/ Xxxxxxxxxx, N.22/2.5.

40 Bu sözleşmelerin geçerli olduğu yönünde bkz. SVIT-Kommentar, Art.254, N.16.

41 Aksi görüşte Xxxxx, s.52. Yazara göre, “kiracı, akdettiği konut kirası sözleşmesinin kiralayanından, başka bir yerde yaptırmakta olduğu inşaatta kullanmak üzere ihtiyacı olan çimentoyu satın almayı borçlanmışsa yapılan işlemle kiracı bir yarar sağlasa da kiracı kiralananın doğrudan kullanımı ile bağlantılı olmayan bir borç altına girmiş ol- duğundan, yapılan satım sözleşmesi geçersizdir”. Kanaatimizce Türk Borçlar Ka- nunu’nun 340. maddesi, “kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğ- rudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa” demek suretiyle, kiracı- nın yararının bulunmamasını ve kiralananın kullanımı ile doğrudan ilgili olmamayı ayrı unsurlar olarak ele almıştır. Diğer bir ifade ile bu hüküm anlamında geçersizliğin söz konusu olabilmesi için, her iki unsurun birlikte gerçekleşmesi gerekir. Eğer bağ- lantılı sözleşme kiracının yararına ise, artık ister kiralananın kullanımı ile doğrudan ilgili olsun, ister olmasın, bağlantılı sözleşmenin geçerli olduğu kabul edilmelidir. Aynı doğrultuda, Xxxxx/ Acar/ Özen, s.262, 263. Bu nedenle Gümüş’ün söz konusu görü- şüne katılmamaktayız.

sinde aranmamıştır42. Bununla birlikte İsviçre doktrininde de bu husustan bahseden yazarlara rastlanmaktadır43.

Kiracının yararının bulunmaması kavramı, ihtiyacı olmadığı halde o sözleşmeyi yapmak durumunda kalmak şeklinde ifade edilebilir44. Önemli olan kiracının ihtiyaçları ve hangi sözleşmeyi veya sözleşmeleri kurma arzusunda olduğudur45. Hiç şüphesiz bu ihtiyacın varlığının tespit edilmesi güçtür. Nite- kim bu ifade içerdiği belirsizlik nedeniyle doktrinde eleştirilmiştir46. Ancak bağ- lantılı sözleşme yapma talebinin kiracıdan geldiği durumlarda kiracının ihtiya- cının - diğer bir ifade ile bağlantılı sözleşmeyi yapmakta kiracının yararının - bulunduğu açıktır47. Esasen bağlantılı sözleşme yapma talebinin kiracıdan geldiği hallerde bağlantılı sözleşmenin geçerli olması gerektiği, benzer bir unsur mevcut olmamasına rağmen, İsviçre’de de kabul edilmektedir48. Bu görüş hük- mün amacı ile de uyumludur49. Zira yukarıda da açıklandığı üzere, hükmün amacı güçlü durumda olduğu kabul edilen kiraya verenin, kiracıya dayatmada bulunmasını önlemektir. Kiracının isteğiyle yapılan bir sözleşmede ise dayatma olmadığı açıktır.

Ancak sorun, böyle bir talebin gerçekten kiracıdan gelip gelmediğinin tespitindeki güçlüktür. Zira bağlantılı sözleşme yapma yasağından kurtulmak isteyen kiracıların kira sözleşmesini imzalamadan önce, kiracılardan böyle bir talebin varlığına ilişkin yazı almaları muhtemeldir. Uygulamada ortaya çıkabi- lecek olan bu gibi ispat sorunlarının çözümü güç gözükmektedir. Kanaatimizce bu konuda ispat yükünün kiraya verenin üstünde olduğu kabul edilmeli50, ayrıca özellikle kira sözleşmesinin kurulmasından önce alınmış olan bu tür yazılara da mutlak bir ispat gücü tanınmamalıdır. Özellikle alışveriş merkezleri

42 Düzenleme tasarı halindeyken, kiracının yararına aykırı olma şartının düzenlemeden çıkartılması gerektiği ileri sürülmüştür. Zira kiracı yararına bile olsa, kiraya verenin bir borç dayatması yerinde bulunmamıştır. Kuntalp, Erden/ Xxxxxx, Xxxx/ Xxxxxxxx Xxxxxx, Ahu/ Xxxxxxxxx Xxxxxxx, Pelin/ Xxxx, Mehtap/ Yaşar, Mert/ Koç, Sedef, Türk Borçlar Kanunu Tasarısı’na İlişkin Değerlendirmeler, İstanbul 2005, s.183.

43 Xxxxxx/ Xxxxxxxxxx, N.22/2.4.

44 Xxxxx/ Acar/ Özen, s.263.

45 SVIT-Kommentar, Art.254, N.16.

46 Bkz. Xxxxx/ Acar/ Özen, s.263.

47 Aynı görüşte Xxxxxxxx, M. Xxxxx, “Xxxx Sözleşmelerinin Kurulması ve Yenilenmesi”, Türk Borçlar Kanunu Sempozyumu, (Xxxxxxxx, Xxxxxxxx, X. Xxxxx), Xxxxxxxx 0000, s.249; Xxxxx, Xxxx, s.49.

48 Xxxxx, Art.254, N.3; Xxxxxx/ Xxxxxxxxxx, N.22/2.4; Xxxx, Art.254, N.23.

49 Xxxxxxxx, s.249.

50 Aynı doğrultuda, Xxxxx, Xxxx, s.49. Xxxxx ise, İsviçre Borçlar Kanunu’nun 254. maddesinin şartlarının gerçekleştiğinin kiracı tarafından ispatlanması gerektiğini, zira burada sözleşme özgürlüğüne getirilmiş bir sınırlamanın mevcut olduğunu savun- maktadır. Xxxxx, Art.254, N.8. Öncelikle ifade etmek gerekir ki, İsviçre Borçlar Ka- nunu’nda “kiracının yararına olmama” şartı mevcut değildir. Bu nedenle yazar, görü- şünü diğer şartlar açısından ifade etmiştir. Kaldı ki kanaatimizce hükmün korumak istediği menfaatler göz önüne alındığı zaman diğer unsurlar açısından dahi bu görüşe tereddütle yaklaşmak gerekir. Xxxxxxx bu görüşünün katı bir şekilde uygulanması, hükmün içinin boşaltılması anlamına gelebilecektir.

veya iş merkezleri örneklerinde olduğu gibi, kiraya verenin, çoğu kiracısı ile benzer nitelikte bağlantılı sözleşmeler yapmış olması durumunda, kiracıların hepsinin birden yararının bulunması için olağanüstü bir sebep mevcut olma- dıkça, bağlantılı sözleşmenin kurulmasında kiracının yararı bulunduğu nokta- sına son derece tereddütle yaklaşmak gerekir.

Bağlantılı sözleşmesinin kurulmasına yönelik talebin kiracıdan gelmesi ihtimali dışında, kiracının yararının bulunup bulunmaması konusunda edimler arasında bir denge değerlendirmesinin de yapılması faydalıdır. Edimler ara- sında aşırı bir oransızlığın bulunduğu durumlarda kiracının yararının bulun- madığı açıktır51. Ancak tersi geçerli değildir. Edimler arasında dengenin bulun- ması mutlaka kiracının yararı bulunduğu anlamına gelmez. Zira en başta da ifade edildiği üzere önemli olan kiracının bu sözleşmeyi yapmaya ihtiyacının bulunup bulunmamasıdır. Kiracının söz konusu mal ya da hizmete ihtiyacı bulunmuyorsa, edimler arasında denge olsa da, kiracının bağlantılı sözleşmeyi yapma konusunda bir yararının bulunduğundan da hiç şüphesiz söz edilmeye- cektir.

3. Bağlantılı Sözleşmenin Tarafları

Türk Borçlar Kanunu’nun 340. maddesi, bağlantılı sözleşmenin tarafları hakkında bir açıklık getirmemektedir. Bu konuda İsviçre Borçlar Kanunu’nun

254. maddesi ise, kiracının kiraya veren veya üçüncü kişi ile yaptığı sözleşme- lerin batıl olduğundan bahsetmektedir. Türk hukukunda yer alan düzenleme- nin de bu şekilde anlaşılması gerekir52. Hükmün lafzı buna engel olmadığı gibi maddenin gerekçesi de üçüncü kişiyle yapılan bağlantılı sözleşmelerin kap- sama dâhil olduğunu açıkça ifade etmektedir. Diğer bir deyişle, bağlantılı söz- leşme kiracı ile kiraya veren veya kiracı ile üçüncü kişi arasında yapılabilir. Esasen uygulamada da kiraya verenin, kendisinin ortak olduğu bir şirket ile ya da kendi grup şirketlerinden biri ile sözleşme yapmaya kiracıları yönlendirdik- leri görülmektedir.

Doktrinde bir görüş, üçüncü kişi ile kiracı arasındaki sözleşmenin bağ- lantılı sözleşme sayılabilmesi için kiralayanın, kiracı ile üçüncü kişi arasındaki sözleşmeye kuruluş aşamasında ya da ifa aşamasında katılmasını aramakta- dır53. Kanaatimizce önemli olan kira sözleşmesinin kurulmasının, bağlantılı sözleşmenin yapılmasına bağlanmış olmasıdır. Bu unsur gerçekleştikten sonra kiraya verenin bağlantılı sözleşmenin kurulmasına katılmış olup olmasının bir önemi bulunmamaktadır. Örneğin, kiraya veren kira sözleşmesine koyduğu bir hükümle, üçüncü kişiyle bir hizmet sözleşmesi yapılması zorunluluğu öngör- müş ise, artık kiraya verenin, söz konusu hizmet sözleşmesinin kurulmasına

51 Örneğin kiracının, kiralanan yeri kafe olarak kullanacağı ve içecekleri kiralayandan satın alacağı bir ihtimalde, zaten ihtiyacı olan meşrubatları alıyor olması, yararı ol- duğu anlamına gelmemelidir. Kiracı, ancak meşrubatları piyasadan alacağı fiyata veya bu fiyatın altında alıyor ise bağlantılı sözleşmede bir yararı olduğu söylenebilir.

52 Xxxxxxxx, s.249; Xxxxx/ Xxxx/ Özen, s.263; Kuntalp/ Xxxxxx/ Xxxxxxxx Xxxxxx/ Xxxxxxxxx Işıntan/ Xxxx/ Xxxxx/ Xxx, s.183; Xxxxx, Xxxx, s.48.

53 Xxxxx, Art.254, N.5; Xxxxx/ Acar/ Özen, s.263. Yazarlara göre, bağlantılı sözleşmenin kiracı ile üçüncü kişi arasında yapılması halinde, bağlantılı sözleşmenin geçersiz ola- bilmesi için, kiraya verenin baskısı sonucu yapılmış olması gerekir.

ya da ifası aşamasına katılmasını aramak, hükmün korumasını gereksiz yere daraltmak ve böylece de dolanılmasını kolaylaştırmak anlamına gelecektir54.

Bu konuda üzerinde durulması gereken bir diğer husus ise, bağlantılı sözleşmenin taraflarından birini kiracı dışında bir üçüncü kişinin teşkil etme- sinin mümkün olup olmadığıdır. Hükmün lafzı buna engel gözükmektedir. Zira hükümde açıkça, kiracının borç altına girmesi öngörülmüştür. Ancak hükmün kiraya verenler tarafından dolanılmaya açık olduğu ortadadır. Örneğin kiraya veren, bağlantılı sözleşmeyi kiracı ile yapmak yerine, kiracının eşi ya da oğlu ile bir başka sözleşmenin yapılmasını şart koşabilir ve bu bağlantılı sözleşme ya- pılmadığı sürece kira sözleşmesini yapmaktan kaçınabilir. Fakat bu tehlikeye rağmen, bağlantılı sözleşmenin tarafının kiracı dışında bir üçüncü kişi olabile- ceğini kabul etmek kanaatimizce isabetli olmayacaktır. Zira bu durumda kiracı ile kiraya veren arasında yapılmış olan bir kira sözleşmesi dolayısıyla, kira sözleşmesinin taraflarından tamamen farklı kişiler arasında yapılmış bir diğer sözleşmenin geçersiz olması gibi sonuçlar ortaya çıkabilecektir. Bu ise sözleş- melerin nisbiliği ilkesini benimsemiş olan hukuk sistemimiz açısından kolay kabul edilemeyecek olan bir çözümdür. Bu nedenle bağlantılı sözleşme yasağı- nın devreye girebilmesi için bağlantılı sözleşme ile mutlaka kiracının borç altına girmesi gerekir. Yukarıda örneğini verdiğimiz şekilde kural dolanılmaları ise hakkın kötüye kullanılması yasağı kapsamında çözümlenmelidir.

İsviçre doktrininde, kira sözleşmesini devreden kiracının, yeni kiracıdan devir karşılığı talep ettiği hava paralarının da bu hükmün kapsamında değer- lendirilip değerlendirilemeyeceği tartışılmıştır55. Esasen işyeri kirasının dev- rinde haklı bir sebep olmaksızın kiraya verenin devre izin vermesi gerektiğini öngören ve bu nedenle eski kiracıların yeni kiracılardan hava parası almasına adeta zemin hazırlayan Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesi karşısında56 bu konu Türk Hukuku açısından da önem arz etmektedir. Ancak İsviçre dokt- rininde hâkim görüş, kiraya verenler söz konusu hava parasının alınmasına onay vermedikleri ya da bu paradan bir pay almadıkları sürece, eski ve yeni kiracı arasında yapılan söz konusu anlaşmaları bağlantılı sözleşme yapma yasağını öngören İsviçre Borçlar Kanunu’nun 254. maddesinin kapsamına sokmamak yönündedir57.

54 Ancak bağlantılı sözleşmenin tarafının üçüncü kişi olduğu hallerde bağlantının kurulmasının kolay olmayacağı doktrinde haklı olarak ifade edilmektedir. SVIT- Kommentar, Art.254, N.25.

55 Higi, Art.254, N.29.

56 Bilindiği üzere, alışveriş merkezinin değerinin zaman içinde artması ile birlikte kirala- nan yerler de değerlenmekte ve bu nedenle bu alışveriş merkezine girmek isteyen bazı kişi veya şirketler, mevcut kiracılara yüksek bedeller teklif etmektedirler. Hava parası olarak adlandırılan bu gibi ödemelerin eski kiracıya yapılmasının hiçbir haklı gerek- çesi olmadığı açıktır. Zira özellikle reklam faaliyetleri ile söz konusu yerin değerinin artmasını kiraya verenler sağladığı halde, bundan haksız yere kazanç elde edenler eski kiracılar olmaktadır.

57 SVIT-Kommentar, Art.254, N.25a; Xxxxxx/ Xxxxxxxxxx, N.22/2.2. Farklı bir gerek- çeyle aynı görüşte Xxxx, Art.254, N.29. Yazara göre, bu anlaşmalar, ancak eski kiracı- nın, kira sözleşmesinin devamını bu paranın verilmesine bağlama imkânı varsa geçer- siz olacaktır. Bunun da pek çok halde eski kiracı ile kiraya verenin birlikte hareket etmesini zorunlu kılacağı açıktır. Sonuçta Higi de, dolaylı olarak benzer bir sonuca

4. Yaptırım

Türk Borçlar Kanunu’nun 340. maddesi gereği bağlantılı sözleşmeler ge- çersizdir. Kanun’un gerekçesinde bu geçersizliğin türünün kesin hükümsüzlük olduğu belirtilmiştir. Buna göre bağlantılı sözleşme geçmişe etkili olarak geçer- siz olur ve bu geçersizlik hâkim tarafından resen dikkate alınır. Doktrinde de hâkim görüş bu yöndedir58.

Türk Borçlar Kanunu’nun 340. maddesi açıkça “kirayla bağlantılı söz- leşmenin” geçersizliğinden bahsetmektedir. Başka bir deyişle buradaki hüküm- süzlük zorunlu kısmi butlandır59. Bağlantılı işlem geçersiz olurken, kira sözleş- mesi geçerliliğini koruyacaktır. Hükmün koruma amacına uygun olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 27. maddesinin ikinci fıkrasının son cümlesi uygulama alanı dışında bırakılmıştır. Diğer bir ifadeyle, kiraya verenin, bağlantılı sözleş- menin geçersiz olduğunu bilmesi halinde, kira sözleşmesini de yapmayacağı yönünde bir savunması dinlenmeyecektir60. Bağlantılı sözleşme ile kira sözleşmesinin bir bileşik sözleşme şeklinde bir araya getirilmeleri halinde ise, bileşik sözleşmelerin birinin geçersizliğinin diğer sözleşmeyi de etkilemesi il- kesi61 burada uygulama alanı bulamayacaktır62.

Hükümde her ne kadar sadece bağlantılı sözleşmenin geçersiz olacağı ifade edilmiş ise de, kira sözleşmesinin içerisinde yer alan ve bağlantılı söz- leşme yapma zorunluluğu öngören hükümlerin de geçersiz olduğunu kabul etmek gerekir. Örneğin kira sözleşmesinde temizlik hizmetinin belirli bir firma- dan alınacağına yönelik bir hükmün bulunması halinde, sadece söz konusu firma ile yapılan temizlik sözleşmesi geçersiz olmayacak, kira sözleşmesinin içinde yer alan söz konusu yükümlülük de geçersiz kabul edilecektir. Aksine bir yorum, bu yükümlülüğe aykırı davranan kiracının tazminat ve hatta söz-

ulaşmış olmaktadır. Türk Hukuku bakımından da eski kiracı ile yeni kiracı arasındaki bu anlaşmaların geçerli olduğu yönünde, bkz. Xxxxx, Xxxx, s.227.

58 Higi, Art.254, N.36; Xxxxx, Art.254, N.6; SVIT-Kommentar, Art.254, N.26; Xxxxxx/ Xxxxxxxxxx, N.22/2.4; Xxxxxxx, Art.254, N.7; Xxxxx/ Acar/ Özen, s.263; Xxxxxxx, s.64; Acar, s.3686; Xxxxxxx, s.63; Xx, Xxxxxx, Yeni Borçlar Kanununun Getirdiği Baş- lıca Değişiklikler ve Yenilikler, İstanbul 2012, s.71; Ruhi, s.716. Buna karşılık olması gereken hukuk bakımından iptal edilebilirliğin daha uygun olduğunu ifade edilmekte- dir. Xxxxxxx, Art.254, N.8; Xxxxx, Art.254, N.7. Gümüş de, gabine benzeyen bu du- rumun yaptırımının iptal edilebilirlik olmasının daha yerinde olacağı görüşündedir. Xxxxx, Xxxx, s.54. Kesin hükümsüzlüğün daha isabetli bir çözüm olduğu yönünde SVIT-Kommentar, Art.254, N.3.

59 Xxxxxxx, Art.254, N.7; SVIT-Kommentar, Art.254, N.26; Xxxxx, Art.254, N.6; Xxxxxx/ Xxxxxxxxxx, N.22/2.6; Xxxxxxxx, s.248. Aksi görüşte Xxxx, Art.254, N.38. Yazara göre, birbirine bağlanmış iki sözleşmeden biri geçersiz olduğuna göre, burada kısmi butlan- dan söz etmek isabetli değildir. Kanaatimizce yazar, bağlantılı işlemin, kira sözleşme- nin bir parçası, hatta sadece bir yan edimi olabileceğini gözden kaçırmaktadır. Bu gibi durumlarda kısmi butlanın söz konusu olacağı açıktır.

60 Xxxxx, Art.254, N.6.

61 Anılan ilke için bkz. Başpınar, Xxxxxx, Borç Sözleşmelerinin Kısmi Butlanı, Ankara 1998, s.69; Gümüş, Alper, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, C.I, İstanbul 2008, s.10-11.

62 Xxxxxx/ Xxxxxxxxxx, N.22/2.6; Xxxxx, Xxxx, s.53.

leşmede öngörülmüşse cezai şart ödenmesi zorunluluğuna yol açar ki, bunun da hükmün koruma amacı ile bağdaşmayacağı açıktır.

Doktrinde bir görüş, hâkimin, edimler arasında dengeyi sağlayacak şe- kilde karşı edimde indirime gitmesinin de mümkün olduğunu ileri sürmekte- dir63. İsviçre Federal Mahkemesi de, yukarıda ele almış olduğumuz, doğrudan ilginin bulunduğu hallerde dahi, edimler arasında aşırı bir dengesizliğin bu- lunması halinde, yine de yasağın devreye girmesi gerektiğine ilişkin içtiha- dında, hâkimin edimde indirime gidebileceğini kabul etmiştir64. Kanaatimizce bu görüş, ancak kiracının söz konusu sözleşmeyi gerçekten kurmak istediği, ancak kiraya verenin dayatması neticesinde, aslında istediğinden daha yüksek bir bedel üzerinden kurmak zorunda kaldığı hallerde kabul edilebilir. Buna karşılık, kiracının bağlantılı sözleşme konusu mal ya da hizmete hiç ihtiyacı olmadığı halde, sırf kira sözleşmesini imzalayabilmek adına, bağlantılı sözleş- meyi kurmak zorunda kaldığı hallerde, edimler arasındaki oransızlığın gideril- mesinin anlamlı olmayacağı açıktır.

Doktrinde de ifade edildiği üzere, kiracının bağlantılı sözleşme konusu mal ya da hizmeti uzun süre kullandıktan sonra bağlantılı sözleşmenin geçer- sizliğini ileri sürmesi hakkın kötüye kullanılması teşkil edebilecektir65. Esasen böyle durumlarda bir dayatmanın da bulunmadığı, diğer bir ifade ile bağlantılı sözleşmenin kurulmasında kiracının da yararının bulunduğu - en azından karine olarak - kabul edilebilir.

Ayrıca belirtmek gerekir ki, her ne kadar Türk Borçlar Kanunu’nun 340. maddesinin yaptırımı kesin hükümsüzlük ise de, kiraya verenin bu geçersizliği ileri sürmesi hakkın kötüye kullanılması teşkil eder ve dinlenilmez66. Zira söz konusu hüküm kiracıların kiraya verenlere karşı korunmasını amaçlamakta- dır. Esasen bu gibi durumlarda Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesine baş- vurmaya çoğu zaman ihtiyaç bulunmayacaktır. Zira düzenleme gereği, kiracı- nın yararı varsa, doğrudan ilgi olmamasına rağmen bağlantılı sözleşme geçerli sayılmaktadır. Xxxxxx verenin geçersizliğini iddia ettiği, ama kiracının sürdür- mek istediği bir bağlantılı sözleşmede çoğu zaman kiracının yararının buluna- cağı açıktır. Bu nedenle de kiraya verenin geçersizlik iddiası yerinde olmaya- caktır.

Sözleşmenin geçersizliği nedeniyle özellikle kiraya verenin kiracıdan bir tazminat isteyemeyeceği açıktır. Bu yöndeki anlaşmalar hükmün amacına ay- kırı olacaktır. Buna karşılık doktrinde, bağlantılı sözleşmenin geçersizliği nede- niyle kiracının, kiraya verenden culpa in contrahendo esasına dayalı bir tazmi- nat istemesinin mümkün olabileceği ifade edilmektedir67.

63 SVIT-Kommentar, Art.254, N.26; Xxxxxx/ Xxxxxxxxxx, N.22/2.6.

64 Karar için bkz. Xxxxxx/ Xxxxxxxxxx, N.22/2.6 dipnot 53.

65 Xxxxxx/ Xxxxxxxxxx, N.22/2.6.

66 Xxxxxxx, Art.254, N.7. Karş. SVIT-Kommentar, Art.254, N.27. Xxxxxxxx, kiraya vere- nin geçersizliği ileri sürmesinin her zaman hakkın kötüye kullanılması teşkil etmeye- ceği görüşündedirler.

67 Higi, Art.254, N.41.

5. Uygulama Xxxxxx

Xxxx Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Ka- nun’un 1. maddesi uyarınca, “Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girdiği tarih- ten önceki fiil ve işlemlere, bunların hukuken bağlayıcı olup olmadıklarına ve sonuçlarına, bu fiil ve işlemler hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse, kural olarak o kanun hükümleri uygulanır.” Görüldüğü üzere esas olan geçmişe etkili olmama kuralıdır.

Bununla birlikte aynı Kanun’un 2. maddesinde bu kurala bir istisna ge- tirilmektedir. Buna göre, “Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlâka ilişkin kuralları, gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlem- lere uygulanır”. Ancak bu kuralın sözleşmelerin bağlayıcı olup olmadıklarına ilişkin değerlendirmede uygulanması mümkün değildir68. Yeni bir Kanun’un eski Kanun zamanında geçerli olarak kurulmuş bir sözleşmeyi geçersiz hale getirmesi - bu konuda açık bir düzenleme mevcut olmadığı sürece - mümkün olmamalıdır. Bu nedenle, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe gir- diği tarih olan 1 Temmuz 2012’den önce yapılmış olan bağlantılı işlemler geçer- liliklerini koruyacaklardır.

Öte yandan özellikle alış veriş merkezlerini yöneten şirketler ile gayri- menkul yatırım ortaklıklarının yoğun lobi faaliyetlerinin sonucu olarak önce 31 Mart 2011 tarihinde 6217 sayılı ve 31.3.2011 tarihli Yargı Hizmetlerinin Hız- landırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un geçici 2. maddesi kabul edilmiş, ardından söz konusu hüküm, 6353 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Ka- nun69 ile şu şekilde değiştirmiştir70:

68 Kamu düzeni istisnasının geçerlilik şartları konusunda uygulama alanı bulamayaca- ğına ilişkin olarak bkz. Xxxxxxxx, X. Xxxxx/ Xxx, Ece, “Türk Borçlar Kanunu’na Göre Depozito ve Bankaların Bundan Kaynaklanan Sorumluluğu”, Banka ve Ticaret Hu- kuku Dergisi, Mart 2012, C.XXVIII, S.1, s.149; Baysal, Başak, “Kanunların Zaman Açısından Yürürlüğü”, Prof. Dr. Xxxxx Xxxxxxxxxxxxxxxxx İçin Armağan, Ankara 2004, s.494.

69 12 Temmuz 2012 tarihli ve 28351 sayılı Resmî Gazete.

70 6217 sayılı ve 31.3.2011 tarihli Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Xxxxx’xx xxxxxx 0. xxxxxxx xxxxxxxx, “Kira- cının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hu- kuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 322, 324, 330, 339, 341, 342, 343, 345, 346 ve 353 üncü mad- deleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 5 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleş- melerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur”. Ancak hükümde sayılan maddeler in- celendiğinde bir aksaklık göze çarpmaktadır. Örneğin sayılan hükümlerden 322. madde, alt kiraya ilişkin olup, zaten bir değişiklik öngörmeyen bu hükmün ertelen- mesi son derece anlamsızdır. Aynı husus, 324, 330, 339, 341, 345, 353. maddeler açı- sından da söz konusudur. Esasen sorunun 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi düzenlenirken, Türk Borçlar Kanunu’nun tasarı halinin göz önüne alınmış olmasın- dan kaynaklandığı anlaşılmaktadır. Oysa tasarıya, Meclis alt komisyonunda bir mad- denin eklenmesi ile tüm maddeler birer madde kaymış durumdadır. Söz konusu ak- saklık, 6353 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Ya- pılmasına Dair Kanun’un 53. maddesi ile giderilmiştir.

“Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hu- kuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestîsi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Xxxx sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uy- gulanır”.

Böylece söz konusu hükme göre, iki şartın gerçekleşmesi halinde bağ- lantılı işleme ilişkin Türk Borçlar Kanunu’nun 340. maddesi, Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 8 yıl boyunca uygulanmaya- caktır. İlk şart uyarınca, kiracının tacir ya da bir tüzel kişi olması gerekir. İkinci şart ise bir işyeri kirasının mevcut olmasıdır. Bu şartların gerçekleşmesi halinde bağlantılı işleme ilişkin söz konusu hüküm uygulama alanı bulmaya- cak, diğer bir ifade ile kiraya verenler, 2020 yılının Temmuz ayına kadar kira- lananın kullanımı ile doğrudan ilgisi olmasa ve kiracının yararı bulunmasa da bağlantılı sözleşme yapabileceklerdir.

Ancak söz konusu erteleme hükmünün 12 Temmuz 2012 tarihli Resmi Gazetede yayınlanmış olması, 1-12 Temmuz 2012 tarihleri arasında yapılmış olan kira sözleşmelerindeki bağlantılı sözleşmelerin geçerliliğinin ne olacağı sorununu beraberinde getirmektedir. Kanaatimizce bir hükmün yürürlüğünün geçmişte gerçekleşen olgulara da uygulanması, ancak bu konuda açık bir hükmün mevcudiyeti halinde mümkündür. Böyle açık bir düzenleme söz ko- nusu olmadığına göre, bahsedilen ara dönemde kurulan kira sözleşmelerinde yer alan bağlantılı sözleşmelerin - 340. maddede öngörülen şartları içermeleri halinde - geçersiz oldukları sonucuna ulaşılmalıdır.

6. Sonuç

Her ne kadar Türk Borçlar Kanunu’nun 340. maddesi, kiraya veren ta- rafından kiracılara yapılacak olan dayatmaların önüne geçmeyi hedeflemesi nedeniyle isabetli bir hüküm ise de, rahatlıkla dolanılmaya müsaittir. Özellikle kiraya verenin, sadece tek bir kiracı ile sözleşme yapmış olduğu hallerde bu bağlantının tespiti oldukça güçtür. Bağlantılı sözleşmeye, kira sözleşmesinden farklı bir tarihin yazılmak suretiyle bu bağlantının koparılmak istenmesi, hük- mün dolanılmasına ilişkin olarak akla gelen ilk örnektir. Bunun yanı sıra söz- leşmenin kurulması aşamasında, bağlantılı sözleşme yapmak konusunda tale- bin kiracıdan geldiğine dair bir yazı alınması da uygulamada gündeme gelmesi mümkün olan yöntemlerdendir. Ne yazık ki, hüküm iyiniyetli olarak kaleme alınmış ise de, bu gibi uygulamalar ile etkisiz hale getirilmek istenmesi muh- temeldir. Bu nedenle söz konusu hükme ilişkin ihtilaflarda hâkimin geniş bir takdir yetkisinin bulunduğunun kabul edilmesi gerekir. Esasen yukarıda da ele aldığımız üzere Türk Borçlar Kanunu’nun 340. maddesinin şartları da oldukça yoruma açıktır. Uygulamada birçok uyuşmazlıkta yasağın şartlarının oluşup oluşmadığı tereddüt yaratacak niteliktedir. Kanaatimizce bu konuda yapılacak değerlendirmede hâkim her zaman hükmün amacını göz önünde bulundurmalı ve her şeyden önce kiraya veren tarafından kiracıya bir dayatmanın söz konusu

olup olmadığını araştırmalıdır71. Bu da hiç şüphesiz yukarıda da ifade edildiği üzere, hâkime geniş takdir yetkisi tanınması zorunluluğunu beraberinde geti- recektir72.

Bunun yanı sıra kiracının tacir ya da bir tüzel kişi olduğu işyeri kirala- malarında hükmün uygulanmasının sekiz yıl boyunca ertelenmiş olması da isabetsiz olmuştur. Her ne kadar kiracının tacir olduğu işyeri kiralarında, kira- cıların korunma ihtiyaçlarının konut kiralamalarında olduğu kadar yoğun ol- madığı, bu nedenle de konut kiralamaları ile işyeri kiralamalarında farklı ko- ruma yöntemlerinin öngörülmesinin isabetli olacağı söylenebilir ise de, 340. madde açısından bu ayrımın yapılması anlamlı gözükmemektedir. Zira Türk Borçlar Kanunu’nun 340. maddesi kiracıya yapılan dayatmaların önlenmesine yöneliktir. Diğer bir ifade ile hükümde öngörülen korumanın devreye girmesi, ancak kiracıya bir dayatmanın mevcut olduğu hallerde söz konusu olacaktır. Dayatmanın olduğu bir durumda da kiracının tacir veya tüzel kişi olmasının ya da kiralanan yerin bir işyeri olmasının önemi olmasa gerekir. Bu nedenle de söz konusu hükmün yürürlüğünün ertelenmiş olması, esasen kiraya verenler tarafından yapılacak olan dayatmalara sekiz yıl daha göz yumulacağı anlamına gelmektedir.

KAYNAKÇA

Acar, Xxxxx, “Türk Borçlar Kanunu Tasarısı’nın Değerlendirilmesi Sem- pozyumu - Xxxx Sözleşmesi”, Legal Hukuk Dergisi, C.3, S.34, Yıl 2005, s.3685- 3691

2012

Aydemir, Efrail, Yeni Türk Borçlar Yasasına Göre Xxxx Xxxxxx, Ankara

Başaran, Ece, “Borçlar Kanunu Tasarısı: Türk Kira Hukukunun İkili Ya-

pısının Sonu mu?”, Xxxxxx Xxxxx Dergisi, Ekim 2009, Yıl 4, S.38, s.64 vd. Başpınar, Xxxxxx, Borç Sözleşmelerinin Kısmi Butlanı, Ankara 1998 Baysal, Başak, “Kanunların Zaman Açısından Yürürlüğü”, Prof. Dr. Ne-

cip Kocayusufpaşaoğlu İçin Armağan, Ankara 2004, s. s.475-503

Xxxxxxxxx, Xxxxx, “Borçlar Kanunu Tasarısı’nın Haksız Eylem Sorum- luluğu ve Xxxx ile İlgili Düzenlemesiyle Getirilen Yenilikler”, Prof. Dr. Xxxxxx Xxxxxxxx’x Armağan, İstanbul 2008, s.17-46.

Gümüş Alper, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Söz- leşmesi, İstanbul 2011 (Kira)

Gümüş, Alper, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, C.I, İstanbul 2008

Xxxx, Xxxxx, Xxxxxxx Kommentar zum schweizerischen Obligationenrecht, Teilband V2b, Die Miete, Erste Lieferung, Art.253-265 OR, (Hrsg. Xxxxx, Xxxxx), 3. Auflage, Zürich 1994

71 Aynı doğrultuda SVIT-Kommentar, Art.254, N.18. Hatta kötüye kullanmanın ve dayat- manın ayrı bir unsur olarak aranması gerektiği dahi ileri sürülmüştür. Higi, Art.254,

N.13 ve 35.

72 Hükmün niteliği gereği hâkimin geniş bir takdir yetkisi kullanması zorunlu ise de, bu hususun hukuk güvenliği tartışmalarını beraberinde getireceği açıktır.

Xxxxxxxx, X. Xxxxx, “Xxxx Sözleşmelerinin Kurulması ve Yenilenmesi”, Türk Borçlar Kanunu Sempozyumu, (Xxxxxxxx, Xxxxxxxx, X. Xxxxx), Xxxxxxxx 0000, s.245-260

Xxxxxxxx, X. Xxxxx/ Baş, Ece, “Türk Borçlar Kanunu’na Göre Depozito ve Bankaların Bundan Kaynaklanan Sorumluluğu”, Banka ve Ticaret Hukuku Dergisi, Mart 2012, C.XXVIII, S.1, s.111-154

Xxxxxxxxx, Xxxxx X., Türk Borçlar Kanunu Tasarısı’na Eleştiriler, Ankara

2008

Kuntalp, Xxxxx/ Xxxxxx, Xxxx/ Xxxxxxxx Xxxxxx, Ahu/ Xxxxxxxxx

Işıntan, Pelin/ İpek, Mehtap/ Yaşar, Mert/ Koç, Sedef, Türk Borçlar Kanunu Tasarısı’na İlişkin Değerlendirmeler, İstanbul 2005

Xxxxxx, Xxxxx/ Xxxxxxxxxx, Xxxxxx, Das Mietrecht für die Praxis (Hrsg.

Xxxxxx, Xxxxx), 8. Auflage, Zürich 2009

Öz, Xxxxxx, Yeni Borçlar Kanununun Getirdiği Başlıca Değişiklikler ve Yenilikler, İstanbul 2012

Xxxxxxx, Xxxxxxx, Kommentar zum Mietrecht, 2. Auflage, 2007 Ruhi, Xxxxx Xxxxx, Xxxx Xxxxxx, C.I, Ankara 2011

SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht Kommentar, 3. Auflage, Zürich - Basel - Genf 2008

Xxxxx, Xxxxx, Basler Kommentar, Obligationenrecht I (Xxxxxxx/ Xxxx/ Xxxxxxx), Art.1-529 OR, 4. Auflage, Basel 2007

Xxxxx, Xxxxxx/ Acar, Xxxxx/ Özen, Burak, Borçlar Hukuku Dersleri (Xxxx Xxxxxxxx), 9. bası, İstanbul 2011

Xxxxxxxx Xxxxx, Das Mietrecht, 2. Auflage, Zürich 1995