GülşaTh Sinem AYDIN
XxxxxXx Xxxxx XXXXX
T.C. Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Medeni Hukuk Anabilim Dalı
Xxxx Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi
(TBK m. 327 - 333)
İÇİNDEKİLER
ÖNSÖZ VII
TEŞEKKÜR IX
İÇİNDEKİLER XI
KISALTMALAR XIX
GİRİŞ 1
§ 1. ÇALIŞMANIN KAPSAMI VE GENEL OLARAK KİRA SÖZLEŞMESİ 1
I. Çalışmanın Kapsamı 1
II. Türk Borçlar Kanunu’nda Kira Sözleşmesinin Sistemi 3
III. Genel Olarak Xxxx Sözleşmesinin Tanımı, Unsurları ve
Hukuki Niteliği 5
A. Tanımı 5
B. Unsurları 6
1. Kiralanan 6
a. Xxxx Xxxxxx Eşyanın Niteliği 6
b. Xxxxxx Xxxxx Tarafından Xxxx Xxxxxx Eşyanın
Kullanımının Kiracıya Bırakılması 9
2. Xxxx Xxxxxx 10
3. Kiraya Veren ve Kiracının Karşılıklı Anlaşması 13
C. Hukuki Niteliği 16
§ 2. KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİNE GENEL BAKIŞ.19
I. Türk Borçlar Kanunu’nun Genel Hükümleri
Çerçevesinde Xxxx Sözleşmesinin Sona Ermesi 19
II. Türk Borçlar Kanunu’nun Kira Sözleşmesine İlişkin Genel Hükümleri Çerçevesinde Xxxx Sözleşmesinin
Sona Ermesi 28
III. Xxxx Sözleşmesinin Sona Ermesine Uygulanacak Kurallar 29
A. Zaman Bakımından 29
B. Xxxx Sözleşmesinin Çeşidi Bakımından 35
1. Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Sözleşmesine Uygulanacak Kurallar 35
2. Ürün Kirası Sözleşmesine Uygulanacak Kurallar 40
3. Xxxx Sözleşmesine İlişkin Genel Hükümlerin Uygulanma Alanı 44
BİRİNCİ BÖLÜM
BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
§ 3. BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİ VE ÖZELLİKLE BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİNDEN AYIRT EDİLMESİ 45
I. Tanım 45
II. Belirli Süreli Xxxx Sözleşmesinin Unsurları 48
A. Xxxx Xxxxxxxxxxx Belirli ya da Belirlenebilir Bir Zaman
Aralığı ile Sınırlanması 48
B. Tarafların Kira Süresinin Bitimi Olarak Belirledikleri Olgu Gerçekleşene Kadar Fesih
Haklarından Feragat Etmesi 51
C. Tarafların Xxxx Süresinin Sonunda Xxxx Xxxxxxxxxxx Sonlandırılması İçin Bir Fesih Bildiriminde
Bulunulması Gerektiğini Kararlaştırmamış Olmaları 52
III. Sürenin Belirlenmesinde Çeşitli Görünüm Biçimleri 53
A. Xxxx Xxxxxxxxx Tamamlandığı Anın Açıkça
Belirlendiği Xxxx Sözleşmeleri 53
1. Xxxx Süresinin Tamamlandığı Anın Takvim
Birimi İle Belirlenmesi 54
2. Xxxx Xxxxxxxxx Tamamlandığı Anın Gelecekte Gerçekleşeceği ve Ne Zaman Gerçekleşeceği
Belli Olan Olgular ile Belirlenmesi 54
3. Xxxx Xxxxxxxxx Tamamlandığı Anın Gelecekte Gerçekleşeceği Belli Olmaxxx Xxxxxxx ile
Belirlenmesi 55
4. Xxxx Xxxxxxxxx Tamamlandığı Anın Gelecekte Gerçekleşeceği Kesin Ancak Ne Zaman Gerçekleşeceği Belli Olmayan Olgular ile
Belirlenmesi 56
B. Xxxx Xxxxxxxxx Tamamlandığı Anın Örtülü Olarak Belirlendiği Xxxx Sözleşmesi (Xxxxxx Xxxxxxx Göre
Süreye Bağlanmış Belirli Süreli Xxxx Sözleşmesi) 56
C. Karma Süreli Xxxx Sözleşmeleri 57
1. Tarafların Kira İlişkisinin Sona Ereceği
Anı Belirlerken Aynı Zamanda Bu Tarihten Belirli Bir Süre Önce Bildirimde Bulunarak Sözleşmenin Belirsiz Süreli Olarak
Uzatılabileceğini Kararlaştırdığı Xxxx Sözleşmesi 57
2. Asgari Süreli Xxxx Sözleşmesi 58
3. Azami Süreli Xxxx Sözleşmesi 59
4. Asgari ve Azami Sürelerin Birlikte
Kararlaştırıldığı Xxxx Sözleşmesi 60
5. Karma Süreli Xxxx Sözleşmelerine Uygulanacak
Hükümler 61
§ 4. KİRA SÜRESİNİN SONA ERMESİNİN KİRA SÖZLEŞMESİNE ETKİSİ 63
I. Genel Kural: Sürenin Bitiminde Kendiliğinden Sona Erme 63
II. Kendiliğinden Sona Ermenin İstisnaları 66
A. Sözleşmesel İstisna 66
B. Kanundan Doğan İstisna: TBK m.327/II Hükmü 67
1. TBK m.327/II Hükmünün Uygulanma Şartları 67
2. TBK m.327/II Hükmünde Bir Adi Karinenin Düzenlenmiş Olması 68
3. TBK m.327/II Hükmünün Hukuki Sonuçları 73
İKİNCİ BÖLÜM
BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN OLAĞAN FESİH YOLU İLE SONA ERDİRİLMESİ
§ 5. OLAŠAN FESİH HAKKININ HUKUKİ NİTELİŠİ, ŞARTLARI VE SINIRLARI 77
I. Genel Olarak 77
II. Terminoloji 78
III. Hukuki Niteliği ve Kullanılması 80
IV. Fesih Hakkı Sahibi ve Fesih Talebinin Muhatabı 88
V. Fesih Bildiriminde Bulunulurken Uyulması Gereken Süreler 90
A. Fesih Dönemi - Fesih Bildirim Süresi Kavramları ve
Fesih Bildiriminin Hüküm Doğuracağı An 90
B. Türk Borçlar Kanunu’nda Düzenlenen Fesih Dönem
ve Fesih Bildirim Süreleri 94
1. Taşınmaz ve Taşınır Yapı Kirasında Fesih
Dönemi ve Bildirim Süresi 94
2. Taşınır Kirasında Fesih Dönemi ve Bildirim Süresi 98
a. Alelade Taşınır Eşya 98
b. Xxxxxx Xxxxxxx Meslekî Faaliyeti Gereği Kiraya Verdiği ve Kiracının Özel Kullanımına Yarayan Taşınır Eşya 99
C. Sözleşme ile Türk Borçlar Kanunu’nda Öngörülen
Fesih Dönem ve Bildirim Sürelerinin Değiştirilmesi 102
D. Sözleşmede veya Türk Borçlar Kanunu’nda Belirtilen Fesih Dönemi ya da Fesih Bildirim Sürelerine
Uyulmamasının Yaptırımı (Gecikmiş Fesih Bildirimi) 105
VI. Olağan Fesih Hakkının Kötüye Kullanılması Yasağı 109
§ 6. OLAŠAN FESİH HAKKININ KULLANILMASININ SONUÇLARI 111
I. Xxxx Xxxxxxxxxx Etkisi 111
II. Hukuki Sonuçları 112
III. Xxxxxx Xxxxx Xxxxxxxxx Geri Alınması 114
IV. Olağan Feshin İkale Anlaşmasına Çevrilmesi 115
§ 7. OLAŠAN FESHE İLİŞKİN HÜKÜMLERİN
UYGULANMASI AÇISINDAN DİŠER KİRA ÇEŞİTLERİ 118
I. Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Sözleşmeleri 118
II. Ürün Kirası Sözleşmesi 120
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
KİRA SÖZLEŞMESİNİN OLAĞANÜSTÜ FESİH YOLU İLE SONA ERDİRİLMESİ
§ 8. OLAŠANÜSTÜ FESİH HAKKININ HUKUKİ NİTELİŠİ
VE KULLANILMASI 121
I. Genel Olarak 121
II. Hukuki Niteliği 122
III. Kullanılması 123
§ 9. KİRACININ ÖLÜMÜ DURUMUNDA FESİH
BİLDİRİMİ HAKKI 128
I. Hukuki Niteliği 128
II. Kullanılma Şartları 130
III. Fesih Bildiriminde Süre 133
IV. Feshin Hukuki Sonuçları 143
V. Xxxxxx Xxxxxxx Ölümünün Xxxx Sözleşmesine Etkisi 144
VI. Kiracının Ölümü Sebebine Dayalı Sona Erme Düzenine İlişkin Hükümlerin Uygulanması Açısından Diğer Xxxx
Çeşitleri 145
A. Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Sözleşmeleri 145
B. Ürün Kirası Sözleşmesi 146
§ 10.KİRACININ İFLAS ETMESİ DURUMUNDA KİRAYA VERENİN FESİH HAKKI 147
I. Genel Olarak Kiracının Ödeme Yeteneğini Kaybetmesi Xxxxxx 147
II. Türk Borçlar Kanunu’nun Kiracının İflası Halinde
Xxxxxx Xxxxxx Fesih Hakkı Tanıyan Düzenlemesi ile İfa Güçsüzlüğüne İlişkin Düzenlemesinin Karşılıklı İlişkileri . 148
III. Fesih Hakkının Kullanılma Şartları 153
A. Kiracının İflas Etmiş Olması 153
B. Kiracının İflas Ettiği Sırada Xxxx Xxxxxxxxx
Kiracıya Teslim Edilmiş Olması 156
C. Xxxxxx Xxxxxxx İşleyecek Xxxx Xxxxxxxxx İçin Güvence Talep Etmesi ve Bu Talebin Yerine
Getirilebilmesi Xxxx Xxxxxxxx Uygun Süre Tanıması 157
1. Güvence Talebinin İçeriği 158
2. Güvence Xxxxxxxxx Yöneltileceği Taraf 161
3. Güvencenin Talep Edilebileceği Süre 162
D. Güvencenin Talep Edildiği Tarafın Davranış Tarzları ve Xxxxxx Xxxxxxx Sözleşmeyi Fesih
Hakkının Doğması 163
IV. Feshin Hukuki Sonuçları 166
V. Xxxxxx Xxxxxxx İflasının Xxxx Sözleşmesine Etkisi 168
VI. Kiracının İflası Sebebine Dayalı Sona Erme Düzenine İlişkin Hükümlerin Uygulanması Açısından Diğer Xxxx
Çeşitleri 172
A. Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Sözleşmeleri 172
B. Ürün Kirası Sözleşmesi 174
§ 11.KİRA SÖZLEŞMESİNİN ÖNEMLİ SEBEBE DAYALI OLARAK SONA ERDİRİLMESİ (OLAŠANÜSTÜ
FESHİN GENEL SEBEBİ) 175
I. Genel Olarak 175
II. Terminoloji 176
III. Hukuki Niteliği 177
IV. Fesih Hakkının Kullanılma Şartları 181
A. Xxxx Sözleşmesinin Konusu 181
B. Xxxx Sözleşmesinin Süresi 182
C. Bir Taraf İçin Sözleşmenin Devamını Çekilmez
Kılan Önemli Bir Sebebin Ortaya Çıkması 183
1. Önemli Sebebin Tanımı 183
2. Önemli Sebebin Unsurları 186
a. Xxxx Xxxxxxxxxxx Etkili Önemli Bir Olgunun
Varlığı 186
b. Çekilmezlik 186
aa. Çekilmezlik Unsuru Tespit Edilirken Yararlanılacak Kıstaslar 187
aaa. Hukuksal Dayanak 187
bbb. Olgunun Ağırlığı 190
aaaa. Objektif Ağırlık Unsuru 191
bbbb. Subjektif Ağırlık Unsuru 197
bb. Xxxx Sözleşmesini Çekilmez Hale Getirebilecek Sebeplerin Kaynağına Göre
Gruplandırılması 201
3. Önemli Sebeple Feshin Aşırı İfa Güçlüğü
Karşısındaki Yeri 203
4. Önemli Sebebin Ortaya Çıkması Gereken An 206
5. Önemli Sebeple Fesih Hakkının Kötüye
Kullanılması Yasağı 214
6. Önemli Sebebin İspatı 216
D. Kusur 219
E. Fesih Hakkı Sahibi ve Fesih Talebinin Muhatabı 220
F. Önemli Sebebin Karşı Tarafa Bildirilmesi 222
G. Önemli Sebeple Fesihte Süre 227
V. Önemli Sebeple Fesih Kavramının Takdire Bağlılığı 229
VI. Önemli Sebeple Fesih Düzenlemesinin Nisbi Emrediciliği 233
VII. Önemli Sebeple Feshin Son Çare Olma Prensibi
(Ultima Ratio/ Orantılılık/ İkincillik) 240
VIII. Önemli Sebeple Feshin Diğer Sona Erme Sebepleri
Karşısındaki Yeri 241
A. Önemli Sebeple Feshin Belirli Süreli Xxxx Sözleşmesi
Karşısındaki Yeri 241
B. Önemli Sebeple Feshin Olağan Fesih Karşısındaki Yeri 242
C. Önemli Sebeple Feshin Türk Borçlar Kanunu’nda Kabul Edilen Diğer Olağanüstü Sona Erme Sebepleri
Karşısındaki Yeri 243
D. Önemli Sebeple Feshin İrade Bozuklukları
Karşısındaki Yeri 246
IX. Önemli Sebeple Fesih Düzenlemesinin Uygulanması Açısından Diğer Xxxx Xxxxxxxxx 251
A. Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Sözleşmeleri 251
B. Ürün Kirası Sözleşmesi 253
X. Feshin Sonuçları 254
A. Xxxx Xxxxxxxxxx Etkisi 254
B. Hukuki Sonuçları 256
XI. Önemli Sebeple Fesihte Çevirme 263
A. Belirsiz Süreli Xxxx Sözleşmesinin Önemli Sebebe Dayanmayan Haksız Feshinin Çevirme Yolu ile
Olağan Fesih Olarak Yorumlanması 263
B. Haksız Feshin Çevirme Yolu ile Karşı Tarafa Yöneltilmiş İkale Anlaşmasına İlişkin Bir Öneri
Olarak Yorumlanması 266
SONUÇ 269
KAYNAKÇA 27