DEĞERLEME RAPORU 2020/OZ/2074-1
XXXXX XXX / XXXXXX XXXXXX / XXXXXXXX XXXX 150 ADA 18 PARSEL
DEĞERLEME RAPORU 2020/OZ/2074-1
Bu rapor; xxxxxxxx ve hazırlanış amacı dışında, 3.şahıslar tarafından kullanılamaz, çoğaltılamaz, dağıtılamaz
DEĞERLEME RAPORU | |
DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN | BMS ÇELİK HASIR SANAYİ VE TİCARET A.Ş. |
DAYANAK SÖZLEŞMESİ | 18.12.2020 |
GAYRİMENKULÜN POSTA ADRESİ | İzmir ili, Aliağa ilçesi, Çoraklar Mahallesi, Aliağa Organize Sanayi Bölgesi, Xxxx Xxxxx Caddesi, No: 1 |
RAPOR TARİHİ | 31.12.2020 |
RAPOR NO | 2020/OZ/2074-1 |
RAPORUN KONUSU | Mülkiyeti BMS Çelik Hasır Sanayi ve Ticaret A.Ş. ’ne ait olan; İzmir ili, Aliağa ilçesi, Çoraklar Köyü, Uzunburun Mevkii, 150 ada 18 parsel sayılı, 39.997,00 m2 yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli taşınmazın piyasa değerinin tespiti. |
TAPU İNCELEMESİ | 21.12.2020 tarihinde, saat 13:55 itibariyle Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Web Portalı’ndan Alınan güncel takbis belgelerine göre değerleme konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir değişikliğe rastlanmamış olup taşınmaz üzerinde yer alan takyidat kayıtları rapor içerisinde (3-5 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri) başlığı altında yer almaktadır. |
İMAR DURUMU | Aliağa Organize Sanayi Bölge Müdürlüğü’nden alınan bilgiye göre, değerleme konusu taşınmazın, 28.04.2017 Revizyon Uygulama İmar Planına göre; TAKS:0,55, Emsal:0,70, Hmax: Serbest yapılanma şartlarında Sanayi Alanında bulunduğu öğrenilmiştir. Parselin ön cephede 25m, arka cephede 20m, yan cephelerden 15 m çekme mesafesi bulunmaktadır. |
KISITLILIK HALİ | Değerleme konusu taşınmazın herhangi bir kısıtlılık hali bulunmamaktadır. |
PİYASA DEĞERİ | KDV Hariç Piyasa Değerinin; 22.200.000,00-TL (Yirmiikimilyonikiyüzbin Türk Lirası) KDV Dahil Piyasa Değerinin; 26.196.000,00-TL (Yirmialtımilyonyüzdoksanaltıbin Türk Lirası) KDV Hariç Aylık Kira Değerinin; 45.000,00-TL (Kırkbeşbin Türk Lirası) KDV Dahil Aylık Kira Değerinin; 53.100,00-TL (Elliüçbinyüz Türk Lirası) |
RAPORU HAZIRLAYAN DEĞERLEME UZMANI | Xxxx XXXXX (SPK Lisans No:400699) |
Xxxxx XXXXX (SPK Lisans No:401407) | |
UYGUNLUK BEYANI | Raporda sunulan bulgular değerleme uzmanının elde ettiği tüm bilgiler çerçevesinde doğru olduğu; Raporda yer alan analiz ve sonuçların belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğu; Kişiseli tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluştuğu, Değerleme uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle ve değerlemeyi talep eden müşteri ile herhangi bir ilişkisinin bulunmadığı; Değerleme hizmetinin ücretinin raporla ilgili herhangi bir şarta bağlı bulunmadığı; Değerleme uzmanının bu rapor için gerekli mesleki eğitim, bilgi ve deneyime sahip olduğu; Değerleme uzmanının raporun hazırlanması sırasında mülkü kişisel olarak denetlediği hususlarını beyan ederiz. |
BÖLÜM 1
1.1 İÇİNDEKİLER
BÖLÜM 1
RAPOR BİLGİLERİ
1.1 İçindekiler
1.2 Rapor Tarihi ve Numarası
1.3 Raporu Hazırlayanlar
1.4 Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı
1.5 Değerleme Tarihi
1.6 Değerleme Sözleşmesinin Tarih ve Numarası
1.7 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı
1.8 Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Şirketimizce Daha Önce Yapılmış Değerleme Çalışmaları Hakkında Bilgi
BÖLÜM 2
ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
2.1 Şirket Unvanı ve Adresi
2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi
2.3 Müşterinin Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
2.4 Raporun Kapsamı
BÖLÜM 3
DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA BİLGİLER
3.1 Gayrimenkulün Yeri, Xxxxxx ve Çevre Özellikleri
3.2 Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanlar
3.3 Xxxx Xxxxxxxxx
3.4 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemdeki Durumu
3.5 Gayrimenkulün Xxxxxxxx Xxxxxxxxx
3.6 Değerlemesi Yapılan Projelerin Mevzuat Uyarınca Gerekli İzinlerinin Alınıp Alınmadığı Hakkında Bilgi ve Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş
3.7 Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
3.8 Detaylı Bilgi, Planlar ve Değerin, Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
3.9 Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
BÖLÜM 4
DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER
4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler
4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler
4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler
4.4 Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri
4.5 Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler
4.6 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler
4.7 Ruhsatlı Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı Xxxx Xxxxxx’xxx 21’inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirip Gerektirmediği Hakkında Bilgi
4.8 Değerleme Tarihi İtibari İle Gayrimenkulün Xxxxxxxx Xxxxx
4.9 Raporda Kullanılan Değer Tanımları
4.9.1 Piyasa Değeri (Pazar Değeri, Makul Değer)
4.9.2 Düzenli Likiditasyon Değeri
4.9.3 Zorunlu Likiditasyon Değeri (Tasfiye Değeri)
4.10 Değerlemede Kullanılan Yöntemler
4.10.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
4.10.2 Gelirin İndirgenmesi Yaklaşımı
4.10.3 Maliyet Yaklaşımı
4.11 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri
4.12 Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri
4.13 Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri
4.14 Nakit/Gelir Akımları Analizi
4.15 Maliyet Oluşumları Analizi
4.16 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri
4.17 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımına Göre Değer Analizi
4.18 Xxxx Xxxxxx Analizi ve Kullanılan Veriler
4.19 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
4.20 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar
4.21 En Yüksek ve En İyi Kullanım Değeri Analizi
4.22 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
4.23 Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları
BÖLÜM 5
ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ
5.1 Farklı Değerleme Metodlarının Analizi, Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenler
5.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri
5.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı
5.4 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı
BÖLÜM 6 SONUÇ
6.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
6.2 Nihai Değer Takdiri
EKLER: 1- TAKBİS Belgeleri 2- Tapu Suretleri
3- Yapı Kullanma İzin Belgesi 4- İşletme Belgeleri
5- Vaziyet Planı 6- Üst Hakkı Sözleşmesi 7- Taşınmaz Fotoğrafları 8- Xxxxxx Xxxxxxxxx
1.2 Rapor Tarih ve Numarası
Bu rapor BMS Çelik Hasır Sanayi Ve Ticaret A.Ş.’nin talebine istinaden, şirketimiz tarafından 31.12.2020 tarihinde, 2020/OZ/2074-1 rapor numarası ile düzenlenmiştir.
1.3 Raporu Hazırlayanlar
Bu gayrimenkul değerleme raporu; mülkün mahallinde yapılan inceleme neticesinde ilgili resmi ve özel kurum ve kuruluşlardan elde edilen bilgiler, değerleme yöntem ve standartlarına uygun olarak hazırlanmıştır. Raporun hazırlanmasında Xxxxx XXXXX (Sorumlu Değerleme Uzmanı) ve Xxxx XXXXX (Sorumlu Değerleme Uzmanı) görev almışlardır. Adı geçen değerleme uzmanları değerlemeyi yapabilmek için gerekli kalite, ehliyet ve deneyime sahiptirler.
1.4 Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı
Bu gayrimenkul değerleme raporunun hazırlanmasında Sorumlu Değerleme uzmanı Xxxxx XXXXX ve Xxxx XXXXX görev almıştır.
1.5 Değerleme Tarihi
Değerleme raporunun hazırlanması sırasında değerleme uzmanlarımız 18.12.2020 tarihinde çalışmalara başlamış, 31.12.2020 tarihinde rapor tamamlanmıştır. Bu tarihler arasında değerleme uzmanlarımız gayrimenkulün mahallinde, resmi ve özel kurum ve kuruluşlarda, ofiste çalışmalarını gerçekleştirmişlerdir.
1.6 Değerleme Sözleşmesinin Tarih ve Numarası
Bu değerleme raporu 18.12.2020 tarihinde BMS Çelik Hasır Sanayi ve Ticaret A.Ş.’nin yazılı değerleme talebi doğrultusunda hazırlanan 18.12.2020 tarihli Değerleme Hizmet Sözleşmesi ile resmileşmiştir. Sözleşmede iki tarafın hak ve yükümlülükleri belirtilmiş ve rapor sözleşme hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
1.7 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı
Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili 2020/OZ/2074-1 numaralı rapor, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayı ile Resmi Gazetede yayınlanan “Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ” (III-62.3) hükümleri ile kurulun kararında yer alan değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır.
1.8 Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Şirketimizce Daha Önce Yapılmış Değerleme Çalışmaları Hakkında Bilgi
Konu taşınmaz için firmamızca 05.04.2018 tarihinde 2018-OZ-1041-1 numaralı, 31.12.2019 tarihinde 2019-OZ-1576-1 numaralı gayrimenkul değerleme raporları hazırlanmıştır. Söz konusu raporlarda değerleme konusu taşınmaz için hesaplanan piyasa değerleri aşağıdaki şekildedir.
05.04.2018 Tarihinde Düzenlenen
2018-OZ-1041-1 Numaralı Değerleme Raporunda
Kdv Hariç Piyasa Değeri = 14.520.000 TL
Kdv Dahil Piyasa Değeri = 17.133.600 TL
31.12.2019 Tarihinde Düzenlenen
2019-OZ-1576-1 Numaralı Değerleme Raporunda
Kdv Hariç Piyasa Değeri = 19.640.000 TL
Kdv Dahil Piyasa Değeri = 23.175.200 TL
olarak hesap ve takdir edilmiştir.
BÖLÜM 2
ŞİRKET – MÜŞTERİ BİLGİLERİ, KULLANILAN DEĞER TANIMLARI
2.1 Şirket Unvanı ve Adresi
Şirketimiz, Rehber Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş. unvanı ile Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxxx, X0 Xxxx, Xx:00, Xxxxx:0 Xxxxx/Xxxxxxxx adresinde, 11.08.2010 tarihinde, faaliyet alanı gayrimenkul değerleme ve danışmanlık olmak üzere kurulmuş olup, resmi, özel, yerli ve yabancı kurum ve kuruluşlara, Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye’de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak değerleme hizmeti vermektedir. Şirketimiz Sermaye Piyasası Kurulu’nun Seri VIII, No: 35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler ile Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” çerçevesinde, gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere Kurul Karar Organı’nın 23.03.2012 tarih ve 10/342 sayılı toplantısında alınan karar gereğince SPK mevzuatı çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti vermek üzere yetkilendirilmiştir.
Ayrıca şirketimize, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun 04.04.2013 tarih ve 5271 sayılı kararı ile Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmeliğin 11. maddesine istinaden Bankalara Yönetmeliğin 4. maddesi kapsamına giren “Gayrimenkul, Gayrimenkul Projesi veya Bir Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faaliyetlerin Değerlemesi “ hizmeti
verme yetkisi verilmiştir. Şirket Yöneticilerimiz ve Sorumlu Değerleme Uzmanlarımız şirket kurulmadan önceki dönemde de uzun yıllar gayrimenkul değerleme konusunda çalışmış tecrübeli kişilerden oluşmaktadır.
Şirketimiz kurulduğu günden bugüne kadar yerli ve yabancı bankalar, gayrimenkul yatırım ortaklıkları, finansal kiralama, sigorta ve reasürans şirketleri, kamu kuruluşları, denetim şirketleri, belediyeler, aracı kurumlar, vakıflar, holdingler ve diğer kamu ve özel kuruluşlarına yönelik hizmet sunmaktadır.
2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi
BMS Grup 1968 yılında Sabah Xxxxx Xxxxx ünvanıyla Karabük’te ticari faaliyetine başlamıştır. Bu yıl 50. Yılına gelen Bms Grup Bms Tel, Bms Çelik Hasır, Boğaç Profil, Zontur, Bms Xxxxx Xxxxx ve Bms Birleşik Metal sanayi firmaları ile ticari faaliyetleri göstermek ve her geçen gün sektörde daha da ilerilere gitmektedir.
Türkiye'nin ilk ve en yüksek kapasiteli çelik hasır fabrikası 1971 yılında Manisa Organize Sanayi Bölgesi’nde kurulmuştur. Farklı firmalar tarafından 2001 yılına kadar işletilen bu tesis 3 yıl süreden sonra 2004 yılının eylül ayında Bms Grup bünyesine dahil olmuştur. Köklü modernizasyon çalışmalarından sonra yeni ve modern makine ilaveleri ile tekrar faaliyete başlayan BMS Çelik Hasır San. ve Tic. A. Ş. günümüzde de Türkiye'nin en modern ve en yüksek kapasiteye sahip çelik hasır fabrikasıdır. Son makine ilaveleri ve büyütülen kapalı alanlarıyla yıllık kapasite 120.000 ton/yıl çelik hasır, 120.000 ton/yıl soğuk çekme çubuğa ulaşmıştır. 7.000 m² kapalı 5.000 m² açık olmak üzere toplam 12.000 m² alanda faaliyet gösteren BMS Çelik Hasır San. ve Tic. A.Ş. başta Türk standartları olmak üzere dünyadan genel kabul edilen ASTM, DIN ve BSI gibi standartlarda üretim yapmaktadır. BMS Çelik Hasır San. ve Tic. A.Ş. Türkiye’deki iddialı konumunun yanı sıra Türkiye’nin çelik hasır ihracatında
%30’unu gerçekleştirmektedir.
BMS Çelik Hasır Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi, Organize Sanayi Bölgesi 1. Kısım Atatürk Cad.D.3 Manisa Merkez, 45000 Yunusemre Manisa / Türkiye adresinde faaliyetini sürdürmektedir.
2.3 Müşterinin Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
Bu değerleme raporu; Mülkiyeti BMS Çelik Hasır Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi’ne ait olan Xxxxx xxx, Xxxxxx xxxxxx, Xxxxxxxx Xxxx, Xxxxxxxxx Xxxxxx, 000 xxx 00 xxxxxx sayılı “Arsa” nitelikli taşınmazın günümüz piyasa koşullarında TL cinsinden nakit veya nakit karşılığı peşin satış değerinin belirlenmesi ve SPK düzenlemeleri kapsamında değerleme amacı ile hazırlanmıştır.
İş bu değerleme raporu; raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanmasıdır. Bu talepte müşteri tarafından getirilen bir kısıtlama bulunmamaktadır.
2.4 Raporun Kapsamı
Bu rapor, İzmir ili, Aliağa ilçesi, Çoraklar Köyü, Uzunburun Mevkii, 150 ada 18 parsel sayılı “Arsa” nitelikli taşınmazın 31.12.2020 tarihli adil piyasa değerlerinin Türk Lirası ve döviz cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
BÖLÜM 3
DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA BİLGİLER
3.1 Gayrimenkulün Yeri, Xxxxxx ve Çevre Özellikleri
Değerlemeye konu taşınmaz İzmir İli, Aliağa İlçesi, Çoraklar Mahallesi, Aliağa Organize Sanayi Bölgesi, Rıfat Demirli Caddesi ile Xxxx Xxxxx Caddesi kesişiminde, Xxxx Xxxxx Caddesi, No: 1 adresinde yer almaktadır.
Söz konusu taşınmaz Aliağa ilçe merkezinden takribi 10 kilometre mesafede, Aliağa Organize Sanayi Bölge Müdürlüğü alanının batı yönünde 700 metre mesafede yer almaktadır. Taşınmaz İzmir – Çanakkale Yolu’na 4.5 kilometre mesafede bulunmaktadır.
Taşınmazın konumlu olduğu Aliağa Organize Sanayi Bölgesi; yaklaşık 10 milyon m2 alan üzerine kurulmuş olup 5.000 m2 ile 265.000 m2 aralığında değişen 135 adet parselden oluşmaktadır. Taşınmazın yakın çevresinde fabrika binaları ve organize sanayi içerisinde bulunan boş parseller, güneybatı yönünde Aliağa İlçe merkezi bulunmakta olup, taşınmaza özel araçlarla ulaşım mümkün bulunmaktadır.
DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ
İZMİR ÇANAKKALE OTOYOLU
ALİAĞA İLÇE MERKEZİ
İZMİR
Koordinatları: 38.818311 : 27.048168
X-00 XXXXXXXX
XXXXXX XXXXXXXX XXXXXX XXXXXXX
XXXXXX XXXX MERKEZİ
DEĞERLEME KONUSU 150 ADA 18 PARSEL
DEĞERLEME KONUSU 150 ADA 18 PARSEL
3.2 Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanlar
Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili 1 adet Takbis belgesi, 1 adet imar durum belgesi ve taşınmazın mevcut konumlarına ait fotoğrafları, ekte sunulmuştur.
3.3. Xxxx Xxxxxxxxx Xxxx Xxxxxx
Aliağa Organize Sanayi Bölge Müdürlüğü’nden alınan bilgiye göre, değerleme konusu taşınmazın, 28.04.2017 Revizyon Uygulama İmar Planına göre; TAKS: 0,55 Emsal:0,70 Hmax: Serbest yapılanma şartlarında Sanayi Alanında bulunduğu öğrenilmiştir.
Parselin ön cephede 25 m, arka cephede 20 m, yan cephelerden 15 m çekme mesafesi bulunmaktadır.
Mimari Proje
Aliağa Organize Sanayi Bölge Müdürlüğü’nde yapılan incelemede 27.06.2014 tarihli onaylı mimari proje bulunduğu görülmüştür.
Söz konusu projeye göre parsel üzerinde tek kattan oluşan 9 metre yüksekliğe sahip 9.968,00 m2 alanlı fabrika binası bulunmaktadır. Ancak yerinde yapılan incelemede söz konusu projenin uygulanmadığı, 2.500 m2 alanlı tek katlı fabrika binası inşa edildiği görülmüştür.
Ruhsat ve Yapı Kullanma İzin Belgeleri
Aliağa Organize Sanayi Bölge Müdürlüğü’nde yapılan incelemede 27.06.2014 tarih 187 sayılı Yapı Ruhsatı bulunduğu görülmüştür.
Söz konusu yapı ruhsatına göre parsel üzerinde tek kattan oluşan 9 metre yüksekliğe sahip 9.968,00 m2 alanlı fabrika binası bulunmaktadır. Ancak yerinde yapılan incelemede söz konusu projenin uygulanmadığı, 2.500 m2 alanlı tek katlı fabrika binası inşa edildiği görülmüştür.
3.4. Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemdeki Durumu
Değerleme konusu gayrimenkulün imar durumunda son 3 yıllık dönemde herhangi bir değişiklik meydana gelmemiştir.
3.5 Gayrimenkulün Xxxxxxxx Xxxxxxxxx
İLİ | İZMİR | PAFTA | K18.A.16C.17D |
İLÇESİ | ALİAĞA | ADA | 150 |
MAHALLE/KÖY | ÇORAKLAR KÖYÜ | PARSEL | 18 |
MEVKİİ | UZUNBURUN | TARİH / YEVMİYE | 10.07.2015 – 4842 |
YÜZÖLÇÜMÜ | 39.997,00 m² | XXX XXXXXXXX XXXXX | XXXX |
CİLT | 8 | SAYFA | 750 |
MALİK | BMS ÇELİK HASIR SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ (Tam Hisse) | ||
TAKYİDAT | Şerhler Hanesinde; - Aliağa Organize Sanayi Bölgesi lehine vefa hakkı. (30/11/2007 Y: 6747) Rehinler Hanesinde; - Yapı ve Kredi Bankası A.Ş. lehine 14.325.000,00 TL bedelle 1. Dereceden ipotek bulunmaktadır. (12/07/2016 – Y: 5482) | ||
3.6 Değerlemesi Yapılan Projelerin Mevzuat Uyarınca Gerekli İzinlerinin Alınıp Alınmadığı Hakkında Bilgi ve Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş
Değerleme konusu taşınmaz “Arsa” niteliklidir. Taşınmaza ilişkin resmi kurum incelemeleri yapılmıştır. Taşınmaz üzerinde yer alan fabrika binası için düzenlenmiş Yapı Ruhsatı ve mimari projesi bulunmakta olup, mevcutta ruhsatta yer alan alandan daha küçük alanlı fabrika binası inşa edildiği tespit edilmiştir.
3.7 Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Değerlemesi yapılan taşınmazlar üzerinde gerçekleştirilmekte olan proje bulunmamaktadır.
3.8 Detaylı Bilgi, Planlar ve Değerin, Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Değerlemesi yapılan taşınmazlar üzerinde gerçekleştirilmekte olan proje bulunmamaktadır.
3.9 Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
Enerji Kimlik Belgesi” uygulaması için Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliğinin Geçici 4. maddesinin birinci fıkrası gereğince 01 Xxxx 2011 tarihinden sonra yapı ruhsatı alan binalarda Enerji Kimlik Belgesi bulunması gerekmekte olup, söz konusu yapının henüz enerji kimlik belgesi bulunmadığı tespit edilmiştir.
BÖLÜM 4
DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER
4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler İzmir İli;
İzmir, Türkiye'nin bir ili ve en kalabalık üçüncü şehridir. 2016 TÜİK verilerine göre İzmir'in nüfusu 4.223.545'tir. Anadolu Yarımadası'nın batısında, Ege Bölgesi'nin ortasında yer alan ve İzmir Körfezi çevresinde bulunan şehir, her yıl İzmir Enternasyonal Fuarı'nı düzenleyen önemli bir fuar merkezi ve liman
kentidir. Yüzölçümü olarak ülkenin yirmi üçüncü büyük ilidir. Batısında Ege Denizi ve Ege Adaları, güneyinde Aydın, kuzeyinde Balıkesir, doğusunda ise Manisa vardır.
İzmir, yatlar ve gemilerle çevrilmiş uzun ve dar bir körfezin başında yer almaktadır. Sahil boyunca xxxxxxx, xxxxx xxxxxxxx xx xxxxx xxxxxxxx xxxxxxxxxxxxx. Xxxxx Xxxxxx, Xxxxxx Limanı'ndan sonra Türkiye'nin en büyük limanıdır. Canlı ve kozmopolit bir şehir olan İzmir, uluslararası sanat festivalleri ve İzmir Enternasyonal Fuarı ile de önemli bir yer tutar.
İklim
İzmir ilinde tipik Akdeniz iklimi egemendir. Yazları sıcak ve kurak kışları ılık ve yağışlı geçer. Bir yılda ilde hava sıcaklığı sıfırın altında 10 günden fazla yaşanmaz. Senenin yaklaşık 100 gün ise 30 derecenin üzerinde yaşanır. Kar yağışı ve don nadir görülür. Senelik yağış miktarı 700–1200 mm arasındadır.
Yaz aylarında imbat ismi verilen rüzgâr serinlik getirir. Kara ve denizin gece- gündüz arasındaki ısınma ve soğuma farkından meydana gelen bu rüzgâr yalnızca bu ile özgüdür. Yıllık ortalama deniz suyu sıcaklığı 18,5 °C'dir.
İl bitki örtüsü yönünden Akdeniz ikliminin etkisi altındadır. Akdeniz bitkilerinin birçok türü bulunmaktadır. Ormanlar il içerisinde 431786 hektar bir alanı kaplar. Ormanların kapladığı alan, il arazisinin % 41'idir.
Nüfus
İzmir İl Nüfusu: 4.223.545'dir (2016). İlin yüzölçümü 11.891 km²'dir. İlde km²'ye 355 kişi düşmektedir. (Yoğunluğun en fazla olduğu ilçe: 15.444 kişi ile Konak'tır) İlde yıllık nüfus artış oranı % 1,32 olmuştur. 2016 yılında TÜİK verilerine göre 30 İlçe ve belediye, bu belediyelerde toplam 1295 mahalle bulunmaktadır.
Ekonomi
Xxxxxxxxx Institution ve XX Xxxxxx'xx 2014 yılı baz alınarak oluşturulan ekonomide yükselen kentler sıralamasında İzmir 300 şehir arasında Macau'nun ardından 2. sırayı aldı. İzmir 2013'teki listede 6. sırada yer almaktaydı. Aynı listede Türkiye'den Xxxxxxxx 0, Xxxxx 4 ve Ankara 9. sırada yer almıştır.
Yine bu rapora göre İzmir'deki 2014 yılındaki işsizlik oranı %6.6 olarak gerçekleşmiştir. İzmir 3 büyükşehir içerisinde kendine yetecek elektrik enerjisini üretebilen tek şehirdir. İlde 3992 MW kurulu güce sahip elektrik santrali bulunmaktadır.
Aliağa İlçesi;
Aliağa, İzmir iline bağlı olup il topraklarının kuzeyinde, Çandarlı Körfezinin kıyısındadır. Güneyinde Foça ve Menemen, Kuzeyinde Bergama, batısında Çandarlı Körfezi, doğusunda Manisa ili toprakları bulunur.
Aliağa, 1961 yılında Xxxxx xxxxx, Petrokimya ve Rafineri gibi lokomotif sektörlerde ülkenin Ağır Sanayi Bölgesi olarak kabul edilmiştir. 1970’den itibaren PETKİM ve TÜPRAŞ’ın kurulması ile ekonomisi sanayiye dayalı hale gelen Aliağa’nın nüfusu bugün 80.000‘e ulaşmıştır. Hatta gündüz nüfusu 90.000’in üzerinde seyretmektedir. Son 3 yılda, toplam 3 Milyar $’ın üzerinde ihracat gerçekleştirilen Aliağa’da bu rakamı sağlayan ana sektörler, kimya, rafine edilmiş petrol ürünleri, plastik, kauçuk ve metal sanayidir.
Bu güçlü yapı, Devlet Planlama Teşkilatı tarafından yapılan “İlçelerin Sosyo- ekonomik Gelişmişlik Sıralaması” raporunda yaklaşık 900 ilçe içerisinde Aliağa’nın 5. sırada yer almasını sağlamıştır.
Türkiye’nin sahip olduğu 8.000 km. sahil şeridi içerisinde sanayi; Aliağa, Gebze, Gölcük ve İskenderun olmak üzere 4 noktadan deniz yoluyla dünyaya açılmaktadır. Sanayi ve liman şehri olmasından kaynaklı bu konum avantajıyla Aliağa limanlarında,
2013 yılında 40 milyon ton yük elleçlemesi yapılmış, bu rakam Türkiye toplamında yapılan 385 milyon ton yük elleçlemesi içerisinde, İzmit, BOTAŞ ve Ambarlı limanlarının ardından Aliağa Limanlarını dördüncü sıraya yerleştirmiştir.
ALOSBİ, bu dev organizasyonun içerisindeki en önemli çarklardan bir tanesi olarak yer almakta, stratejik öneminin yanı sıra; Aliağa Limanları, İzmir- Çanakkale Otoyolu ve İzmir-Bandırma Demiryolunun kesişim noktasında yer alan bir lojistik merkez kimliğiyle ön plana çıkmaktadır.
4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler
Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler Dünya Ekonomisindeki Gelişmeler
Dünya genelinde koronavirüs salgınının “kayıp yıl” kıldığı 2020 yılının üçüncü çeyrek döneminde, büyük teşvik paketlerinin açılmasıyla başlayan toparlanma umutlarına, artan vakalarla ortaya çıkan ikinci dalga endişesi eşlik etmiştir. Vaka sayılarında artış gözlenirken tedbirlerin sıkılaşması da gündemdedir. En iyi senaryoda dahi işletmeler ve tüketiciler için yüksek belirsizliğin sürmesinin beklendiği ekonomilerde, salgının büyümeye etkisinin 2008 - 2009 Finans Krizi'nden daha sert olması beklenmektedir. Mevcut krizin sağlık ve eğitim alanındaki kayıplarla birlikte işsizlik, enflasyon ve artan borçlanma ile küresel çapta yoksullukla mücadelede son yılların kazanımlarını epey geriye götüreceği hesaplanmaktadır.
Tüm dünyada arz ve talebe aynı anda sert bir darbe vuran salgının küresel ekonomiye maliyeti, başlıca gelişmiş ekonomilerde dahi GSYH'lerde yaşanan tarihi düzeyde keskin daralmalarla ikinci çeyrek dönemde kendini göstermiştir. Bu dönemde gelişmiş ekonomiler bir önceki yıla göre %11,5 ve Çin ile Hindistan hariç bırakıldığında yükselen piyasa ekonomileri de %10 daralmıştır. OECD bölgesi daralmadan %9,8'lik pay almış, salgın ortamında alınan önlemlerle sınırlanmış olsa da bu oran kayıtlara en yüksek düşüş olarak geçmiştir. Yılın ikinci yarısı itibarıyla ise normalleşme çabalarıyla ekonomilerde ılımlı bir toparlanma izlenmeye başlanmış olup, Uluslararası Para Fonu (IMF) Başkanı Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxx'xxx deyişiyle Eylül 2020'ye gelindiğinde küresel tablo Mayıs ayına kıyasla “daha az kasvetli” görünür bir hal almıştır.
Hükümetler ve gelişmiş ülke merkez bankalarının ekonomik ve sosyal hayattaki tahribatı sınırlandırmak için birbiri ardına açıkladığı destek paketleri etkili olmuşsa da süren belirsizliklerle ekonomik toparlanmanın kış aylarında yeniden yavaşlamaya dönebileceği korkuları saklı tutulmaktadır. IMF Başkanı Xxxxxxxxx'xxx Eylül ayında IMF Başekonomisti Xxxx Xxxxxxxx ile hazırladığı ve Foreign Policy Dergisi'nde yayımlanan değerlendirmesinde, "Toparlanma sektörler ve bölgeler arasında çok kırılgan ve iniş - çıkışlı olmaya devam ediyor. Bu toparlanmanın sürmesi için, sağlanan desteğin çok erken şekilde geri çekilmemesi zaruri" ifadesine yer verilmiştir.
Nitekim parasal genişlemeyi en üst düzeyde sürdüren Amerikan Merkez Bankası (FED), para politikası ile küresel ekonomideki kaldıraç rolünü sürdüreceğini ortaya koymaktadır. FED Başkanı Xxxxxx Xxxxxx, Ağustos ayında düzenlenen Xxxxxxx Hole Toplantısı'nda, FED'in %2'lik enflasyon hedefini “ortalamada tutturmayı” hedefleyerek önümüzdeki dönemde ekonomik büyüme ve istihdam artışını gözeteceğini duyurmuştur. Bu çerçevede 2023 yılı sonuna kadar düşük (sıfır seviyesinde) faiz beklentileri ortaya konmakta, dünya ekonomisi için para
politikasında “bol, uzun vadeli, ucuz Dolar” şeklinde çizilen olumlu senaryonun sürdürüleceği anlaşılmaktadır. Öte yandan, vaka sayısı ile ikinci dalga korkularının ve kışın yaklaşmasıyla belirsizliklerin arttığı salgın ortamında, FED'in diğer açıklamalarıyla son söylemini yeterince desteklemediği algısı piyasalarda temkinli yaklaşımın da korunmasına neden olmaktadır.
Aynı şekilde, dünya çapında yaklaşık 10 trilyon ABD Doları büyüklüğündeki mali desteğin yılsonunda iki katına kadar çıkabileceğine işaret edilmektedir. FED tarafından mali adımların da önemine vurgu yapılan ABD'de 3 Kasım 2020'de yapılacak Başkanlık Seçimi'ne sayılı günler kala 2,2 trilyon ABD Doları büyüklüğündeki ikinci mali destek paketi gündemi piyasaları umutlandırmış olsa da son olarak pakete dair çalışmalar Demokrat Parti ile ihtilaflar çerçevesinde Başkan Xxxxxx Xxxxx tarafından durdurulmuştur. Ülkedeki işsizlik artışı dikkat çekerken Başkan Xxxxx yaklaşan seçimle birlikte iki xxxx xxxxx zamandır devam eden ticaret savaşı kapsamında Çin ile ilişkilere yönelik gergin söylemlerle zaman zaman küresel ekonomideki hassasiyetleri artırmayı sürdürmektedir.
Virüsün kontrol altına alınacağı beklentileri çerçevesinde dünya ekonomisinde ihtiyaç duyulan dinamizm ve yeniden büyümeye yönelik umutlar çerçevesinde gözler gelişmekte olan ülkelere (GOÜ) çevrilidir.
Düşük faiz politikasının bir süre daha etkili olması bu ekonomileri desteklerken, yabancı sermayenin artık çok daha seçici olması, önümüzdeki dönemde “kırılganlıkları az, büyüme potansiyeli yüksek” GOÜ'lerin krizden istifade edebileceklerini ortaya koymaktadır. Ekonomistler, salgına yönelik desteklerin gelişmiş ekonomilerde daha kolay hayata geçirilebileceği, sürdürülebilir ve düşük faiz oranlarıyla daha karşılanabilir olduğu beklentisinde iken; GOÜ'ler ile daha zayıf temellere sahip yükselen piyasalar için finansman temininde süren zorluklara işaret etmektedir.
Orta gelirli GOÜ'lerin salgına karşı alınan önlemler çerçevesinde borç stoklarını genişletmeleri, ödemeler dengesi üzerinde sorunlara neden olmaktadır. Nitekim IMF, Ağustos'ta yayımladığı "Küresel Dengesizlikler ve COVID-19 Krizi" başlıklı “Dış Sektör Raporu”nda salgında ikinci dalganın büyük cari işlem açıkları, yüksek döviz borcu ve sınırlı uluslararası rezervler gibi daha önceden de kırılganlıkları olan ülkeler için borç krizi ile sonuçlanabileceği konusunda uyarıda bulunmuştur. Ekonomik hasar arttıkça borçlanma ihtiyacının daha da artma riski, olası kısır döngüye işaret etmektedir.
Koronavirüs salgınının tüm dünya ülkeleri üzerindeki etkileri ile mücadele sürerken, korumacı politikaların artmasından duyulan endişe, ABD - Çin ticaret savaşının yanı sıra ABD'nin İran'a dönük yaptırım söylemleri, Doğu Akdeniz'de enerji politikaları çerçevesinde artan gerilim, Çin ile Hindistan ve Kuzey ile Güney Kore arasındaki çatışmalar öne çıkmıştır. Son olarak, Azerbaycan ile Ermenistan arasında işgal altındaki Dağlık Karabağ kapsamında başlayan sıcak çatışmayla gözler bölgeye çevrilmiştir.
Türk Ekonomisi İle İlgili Gelişmeler
Türkiye ekonomisinde ise salgın etkisinin karantina önlemleri ve üretime ara verilmesiyle en çok hissedildiği yılın ikinci çeyreğinde yaşanan %9,9'luk daralma, Küresel Finans Krizi'nde 2009 yılının ilk çeyreğinde gerçekleşen
%14,5'lik daralmadan sonra en yüksek ikinci küçülme olmuştur. Bu dönemde hem kamunun hem de hane halkının harcamaları gerilemiş, yatırımlar durmuş, ihracat da ithalat da daralmıştır. Ekonomik faaliyette gerileme tüm sektörlere yansımış; pandemiye rağmen süren zirai faaliyetler ve genişleyen kredi imkânları çerçevesinde, tarım ve finans sektörleri GSYH'ye olumlu katkı vermiştir.
Ekonominin öncüleri sanayi ve hizmetler sektörleri beklendiği gibi sert biçimde küçülmüş, yaklaşık 200 alt sektörü etkileyen inşaat sektöründe ise daralma
%2,7 oranıyla sınırlı kalmıştır. İnşaat harcamaları başta olmak üzere yatırımlarda gerileme kesintisiz sekiz çeyrek döneme ulaşmış, yüksek stok birikiminin ve makine ile teçhizat yatırımlarının daralmayı aşağıya çekmesi ise dikkat çekmiştir.
Pandemi ile adeta duran ekonomide, normalleşme yönünde atılan adımlarla kredi büyümesi üzerinden iç talepte hareketlilik yaratılmış, salgının ekonomi üzerindeki tahribatı yaz döneminde bir nebze sınırlandırılmıştır. Atılan bu adımların yılın üçüncü çeyreği büyüme verisi üzerinde olumlu yansımaları beklenmektedir. Bununla birlikte, kredi genişlemesi sürecinin salgına düşük tasarruf ve yüksek enflasyon oranlarıyla yakalanan ekonomide ortaya çıkardığı maliyetler arasında, döviz kurundaki hızlı artış dikkat çekici olmuştur. Bu artışta,
T.C. Merkez Bankası'nın (TCMB) TL'nin değer kaybının önüne geçmek için kullandığı döviz rezervlerinin gerilemesi, kamu bankalarının açık pozisyonlarının artması, cari açık, enflasyon ile dış finansmana bağımlılığın etkili olduğu değerlendirilmiştir. TL, yılbaşından bu yana ABD Doları karşısında yaklaşık %30 değer kaybederken; Eylül 2020'de GOÜ'ler içinde bu konuda ilk sıraya yükselmiş ve geçen dönemde Dolar/TL paritesi 7,90 seviyesi üzerine kadar çıkmıştır.
Salgın yarattığı belirsizlik ve mevcut faiz ortamıyla birlikte turizm gelirlerinin durması ve ihracatın azalması ülkeye döviz girişini önemli ölçüde azaltmıştır. Pandemi öncesinde ekonomik aktivitede yaşanmaya başlayan canlanma ile geri dönüş sinyallerini veren cari işlemler açığı, Temmuz itibarıyla 14,9 milyar ABD Doları'na (12 aylık) yükselmiştir. İthal girdi yoğunluğuna sahip yapısı gereği Türkiye ekonomisinde dış ticaret açığı, ödemeler dengesi üzerinde etkili olmaktadır. Geçen yılı cari fazla ile kapatan ve bu yılın başında yeniden cari açık vermeye başlayan ekonomide ikinci çeyrekteki keskin daralma ve yatırımlarda yaşanan gerilemeye rağmen, bu durum ivme kazanmıştır. Artan cari açıkta, turizm gelirinde kan kaybı ve kredi hacminde ivmelenmenin (ithal mala yönelim) etkileri olduğu değerlendirilmiştir. Artan talep ve döviz kurları ile yeniden yükseliş eğilimine giren enflasyonda (%11,7) beklentiler yukarı yönlü revize
edilmektedir. Kurun enflasyona negatif etkisinde ithal girdinin yanı sıra bozulan beklentilerin rol oynadığı da belirtilmektedir.
IMF ve Dünya Bankası da Ağustos ayında yayımladıkları raporlarda Türkiye ekonomisinde artan dış kırılganlığa işaret etmişlerdir. “Dış Sektör Raporu”nda büyük dış finansman ihtiyaçları ve düşük rezervlerin Türkiye'yi şoklara karşı savunmasız bıraktığını belirten IMF, rezervleri tekrar güçlendirmek yönünde harekete geçilmesi gerektiğinin altını çizmiş; Dünya Bankası da “Yelkenleri Ayarlamak” adlı Türkiye Ekonomik İzleme Raporu'nda ekonomik aktivitede iyileşme işaretlerine karşın devam eden fiyat baskıları, yenilenen dış dengesizlikler ve finansal istikrar üzerinde risklere karşı uyarmıştır. Dünya Bankası, ekonomide kısa vadeli dış borç yükümlülükleri yönetilebilir görünse de cari açıkta artış ve rezervlerdeki keskin düşüşün dış kırılganlıkları artırdığını belirtmiş, büyüme modelinde yapısal reformların hızlandırılmasını önermiştir.
Özellikle ABD ve AB ile ilişkiler, son günlerde öne çıkan ve siyasi gerginlikleri artıran Doğu Akdeniz ve Kafkasya'daki gelişmeler konusunda hassas diplomasi de ekonomik öngörülerin gerçekleştirilebilmesi açısından önem taşımaktadır.
Nüfus ve Bileşenleri Açısından Analiz
TÜİK verilerine göre (Aralık–2019);
• Türkiye nüfusu 31 Aralık 2019 tarihi itibarıyla 83 milyon 154 bin 997 kişi olmuştur.
• Türkiye’de ikamet eden nüfus 2019 yılında, bir önceki yıla göre 1 milyon 151 bin 654 kişi arttı.
• Erkek nüfusu 41 milyon 721 bin 136 kişi olurken, kadın nüfus 41 milyon 433 bin 861 kişi oldu. Buna göre toplam nüfusun %50,2’sini erkekler, %49,8’ini ise kadınlar oluşturdu.
• İl ve ilçe merkezlerinde ikamet edenlerin oranı 2018 yılında %92,3 iken, bu oran 2019 yılında %92,8’e yükseldi. Belde ve köylerde yaşayanların oranı ise
%7,2 olarak gerçekleşti.
• Türkiye’de 2018 yılında 32 olan ortanca yaş, 2019 yılında 32,4’e yükseldi. Cinsiyete göre incelendiğinde, ortanca yaşın erkeklerde 31,4’ten 31,7’ye, kadınlarda ise 32,7’den 33,1’e yükseldiği görüldü.
• Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan “bir kilometrekareye düşen kişi sayısı”, Türkiye genelinde 2018 yılına göre 1 kişi artarak 108 kişiye yükseldi. İstanbul, kilometrekareye düşen 2 bin 987 kişi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz
oldu. İstanbul’dan sonra 541 kişi ile Kocaeli ve 364 kişi ile İzmir nüfus yoğunluğu en yüksek olan iller oldu.
Türk İnşaat Sektörüne Bakış
2018 yılında küçülmeye başlayan inşaat sektöründe daralma süreci ikinci yılına girmiştir. TÜİK'in zincirlenmiş hacim endeksine göre; 2020 yılının ikinci çeyrek döneminde sektör, yıllık bazda %2,7 küçülmüştür. İnşaat sektöründeki daralma, 2019 yılının aynı döneminde yaşanan %12,7 oranındaki küçülmeden kaynaklı olumlu baz etkisi ve Haziran ayında başlatılan uygun koşullu konut kredisi kampanyaları sebebiyle sınırlı kalmıştır. Yılın üçüncü çeyreğinde ise, normalleşme adımlarıyla başlayan ekonomideki canlanmanın bir taraftan GSYH'ye yansımaları beklenirken diğer taraftan da sektör rakamlarını özellikle konut alanında hayata geçirilen teşviklerin desteklemesi beklenmektedir. Bununla birlikte, sektörün performansında, keskin daralmanın yaşandığı geçen yılın aynı döneminden kaynaklı olumlu baz etki azalmaya başlayacaktır. İnşaat sektörü bu yılın ikinci çeyrek döneminde önceki çeyrek döneme kıyasla %3,1 daralmıştır. İzleyen günlerde ortaya çıkacak performans koronavirüs salgınının seyri ve makroekonomik gelişmelerle şekillenecektir.
Salgının ülkemizde görülmesiyle birlikte, altyapı başta olmak üzere inşaat ihalelerinde gerileme hızlanmış, yatırımlar durma noktasına gelmiştir. TÜİK'in yılın ikinci çeyrek dönem GSYH verileri de inşaat ve makine - teçhizat yatırımlarını içeren toplam gayrisafi sabit sermaye yatırımlarında %6,1 oranında daralma yaşandığını göstermektedir.
Sektöre ilişkin mevcut faaliyet ve geleceğe yönelik beklenti ile güveni gösteren endeksler, karmaşık bir görünüm ortaya koymaya devam etmektedir. TÜİK'in İnşaat Sektörü Güven Endeksi, Nisan'da 77,2 seviyesinden 44,7 düzeyine gerilemiş, Mayıs ayında artışa geçerek 58,5 olmuştur. Haziran ayında ise yükselişini hızlandırıp 78,0 ardından Temmuz'da 87,0 değerini alan endeks Ağustos'ta 85,0 ve Eylül'de 83,3 düzeyine gerilemiştir. Benzer biçimde, inşaat sektöründe alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi %0,1 azalarak 69,9, gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi de %3,3 azalarak 96,6 değerini almıştır. Faaliyetleri kısıtlayan temel faktörlerden "finansman sorunları"
%40,1'den %39,3'e inerken, "talep yetersizliği" %31,5'den %32,8'e çıkmıştır. Bir diğer öne çıkan gösterge olan ve İMSAD tarafından hazırlanan İnşaat Malzemeleri Sanayi Bileşik Endeksi'nin yurtiçinde sektöre destek ve yurtdışında salgına rağmen görece iyileşmenin etkisi ile 73,2 puana yükseldiği açıklanmıştır. Endeksin bileşenlerinden Faaliyet Endeksi aylık 3 puan artış ile yükselmeyi sürdürmüş, Güven Endeksi'nde artış aylık 0,35 puan ile salgına ilişkin belirsizlikler ve finansal kırılganlıklardan kaynaklı olarak sınırlı kalmış, Beklenti Endeksi'nde özellikle ihracat tarafında izlenmekte olan artış son iki aydır yavaşlamıştır.
Yurtiçi İnşaat ve Konut Sektörü
Son dönemde ekonomideki düşük faiz ortamında uygulamaya konulan uygun koşullu konut kredisi kampanyalarının teşvik edici etkisi, yaz aylarında satış rakamlarında kendisini net biçimde göstermiştir. Başta ipotekli satışlarda yaşanan bu gelişme konut alanında faaliyet gösteren firmalara bir nebze nefes aldırmıştır. Bununla birlikte, toplam satışlardan ilk satışların aldığı pay halen düşüktür. Eylül ayında ise sektörde faiz avantajı sona ermiş, faiz oranı yeniden sektörde yatırımcılar için “psikolojik sınır” olarak ifade edilen aylık %1'in üzerine çıkmıştır.
TÜİK'in Konut Satış İstatistikleri‘ne göre; ülke genelinde gerçekleşen ilk ve ikinci el satışlar, salgının etkilerinin en çok hissedildiği Nisan ayında aylık bazda %60,6 gerilemiştir. Kısıtlamaların kalkmasıyla ekonominin açılmaya başladığı Mayıs ayında ise satışlarda aylık %19 artış yaşanmıştır. Haziran ayında başlatılan kampanyalarda kamu bankaları öncülüğünde konut kredisi faiz oranları ilk el satışlarda %0,64 ve ikinci el satışlarda %0,74'e kadar çekilmiştir. Peşinat oranları bankalara göre %5 ila 10 arasında farklılık gösterirken, 1 veya 2 yıl ödemesiz dönemler de tüketiciye ilave imkân olarak sunulmuştur. Bu gelişmelerle birlikte, bir önceki yılın aynı dönemlerine oranla toplam konut satışında Temmuz'da %124,3 ve Ağustos'ta %54,2'lik artışlar izlenmiştir. Hatta Temmuz ayında toplam 230 bin konut ile tüm zamanların en yüksek aylık satış rakamına ulaşılmıştır. Bu dönemde tüm konut satışlarının %57'sini ipotekli satışlar oluşturmuştur. 170 bin konutun satıldığı Ağustos ayı verilerine detaylı biçimde bakıldığında ise; sektöre ve dolayısıyla ekonomiye doğrudan katkısı yüksek olan ilk el satışlarda artış gözlense de ikinci el satışların ağırlığının sürdüğü görülmüştür. Toplam satışların sadece %30'unu ilk el satışlar oluşturmaktadır.
Faiz oranlarındaki düşüşle birlikte özellikle ertelenmiş talebin Mayıs dönemi (üçer aylık dönem ortalamasıyla Nisan - Mayıs - Haziran aylarını içerir)
satışlarındaki olumlu etkisiyle konut fiyatlarında da artış yaşanmış, son olarak ise artış oranı yeniden yılbaşındaki seviyelere gerilemiştir. Kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimini gösteren TCMB Konut Fiyat Endeksi (KFE), Temmuz ayında bir önceki aya göre %1,4 artarak 141,4 seviyesinde gerçekleşmiştir. Temmuz 2020 itibarıyla yıllık artış %25,8 (reel artış %12,6) şeklindedir. “Markalı konut” olarak da adlandırılanlar için Yeni Konut Fiyat Endeksi Ağustos 2020 sonuçlarını açıklayan REIDIN-GYODER ise fiyatlarda bu dönemde aylık
%0,70, yıllık %7,42 oranında artışı ortaya koymuştur. XXXXXX-XXXXXX ayrıca, küresel salgının etkisiyle Nisan ayında 1,81'e inen stok erime hızının Mayıs'ta 3,79'a ve banka kredisi kullanımının artmasıyla Temmuz'da %11,78'e çıktığını ardından Ağustos'ta bu oranın %9,44 olduğunu açıklamıştır.
TÜİK'in Xxxx - Haziran 2020 dönemi Yapı İzin İstatistikleri'ne göre; yapı ruhsatı verilen daire sayısı yılın ilk çeyreğinde düşük seyrederken sonraki çeyrekte artmıştır. Bu gelişmede, geçen yıl sektörün içinde bulunduğu zor şartlarda verilen ruhsat sayısının zaten düşük olması (baz etkisi), Anadolu'daki TOKİ projeleri ve süresi dolan ruhsatlar için yeniden başvuruların yapılması şeklinde üç temel değişkenin etkisi izlenmiştir.
Son olarak düşük faiz ve uygun koşullu kampanyaların daha çok ikinci el satış/devir üzerindeki olumlu etkisi ve bir yandan yeni inşaatların tamamlanarak kullanıma sunulması nedeniyle stok büyüme hızında yavaşlamadan bahsedilmektedir. Türkiye'de şu an 1,3 milyonluk konut stoku bulunduğu hesaplanmaktadır.
Türkiye Genelindeki Konut Fiyatları
Merkez Bankası'nın verilerine göre, Türkiye genelinde konut fiyatları yüzde 29.2 artmıştır. Özellikle Ege ve Akdeniz bölgesine ilgi artarken, gözde şehir Antalya olmuştur. TÜİK verilerine göre ilk 11 ayda yüzde 21.5 artışla yaklaşık 1.4 milyon adet konut satılmıştır.
Merkez Bankası'nın 'Konut Fiyat Endeksi' verilerine göre, ekim ayında geçen yılın aynı ayına kıyasla Türkiye geneli yıllık artış yüzde 29.2 ile zirve yapmıştır. Bu artış yeni konutlarda yüzde 30.4, diğerlerinde yüzde 28.5 olarak hesaplanmıştır. Yine ülke genelinde, metrekare başına ortalama birim fiyat ise 2 bin 843 liradan 3 bin 713 liraya yükselmiştir.
Bölgesel bazda en yüksek yıllık artışlar yüzde 41.8 ile Antalya, Burdur, Isparta ve yüzde 39.6 ile Aydın, Denizli, Muğla'da; en az artışlar da yüzde 16.8 ile Erzurum, Erzincan, Bayburt ve yüzde 18.8 ile Artvin, Giresun, Gümüşhane, Ordu, Rize, Trabzon'da görülmüştür.
4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler
Raporun hazırlanması sırasında değerleme hizmetini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan bir durum mevcut olmamıştır.
4.4 Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri
Değerleme konusu taşınmaz İzmir İli, Aliağa İlçesi, Çoraklar Köyü, Uzunburun Mevkii, 150 ada, 18 parselde bulunan arsadır. Söz konusu parselin Rıfat Demirli Caddesi’ne 240 metre, Xxxx Xxxxx Caddesi’ne 155 metre cephesi bulunmaktadır. Parsel düz bir topografik yapıya sahip olup geometrik açıdan dörtgen formdadır.
Aliağa Organize Sanayi Bölge Müdürlüğü’nde yapılan incelemede 27.06.2014 tarihli onaylı mimari proje bulunduğu görülmüştür. Söz konusu projeye göre parsel üzerinde tek kattan oluşan 9 metre yüksekliğe sahip 9.968,00 m2 alanlı fabrika binası bulunmaktadır.
Ancak yerinde yapılan incelemede söz konusu projenin uygulanmadığı,
2.500,00 m2 alanlı tek katlı fabrika binası inşa edildiği görülmüştür.
Betonarme ve prefabrik tarzda inşa edişmiş olan binada zeminler endüstriyel şap, duvarlar tuğla üzeri sıvalı ve boyalı kısmen natürel galvaniz trapez sac, tavanlar ise alüminyum trapez sacdır. Binanın 5m x 5m ebatlarında 6 adet hangar kapısı, 6 adet yangın çıkış kapısı bulunmaktadır.
4.5 Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler
Değerleme konusu taşınmazların konumları, büyüklükleri, mevcut durumları ve amacına uygun kullanılabilirlik durumları dikkate alınarak değerleme çalışması yapılmıştır.
4.6 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler
Değerleme konusu gayrimenkulün teknik özelliklerinin değerlemesinde mahallinde taşınmazlar ile ilgili yapılan incelemeler ve tespitler veri olarak alınmıştır.
Taşınmazın mevcut hali ve teknik donanımının yapının tamamlayıcı unsurları olduğu varsayılarak teknik özellikler, yapısal özellikler ile birlikte değerlendirilmiştir.
Taşınmazların Değerini Etkileyen Faktörler Olumlu Faktörler
• Organize Bölge Müdürlüğü içinde xxxxxxxxx,
• Xxxxxx Xxxx merkezine yakın konumda olması,
• Altyapı hizmetlerinin tamamından faydalanıyor olması,
• Bölgenin gelişime açık olması.
Olumsuz Faktörler
• Mevcut durumda parsel üzerinde yer alan yapı ile yapı ruhsatının uyumlu olmaması.
4.7 Ruhsatlı Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı Xxxx Xxxxxx’xxx 21’inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirip Gerektirmediği Hakkında Bilgi
Söz konusu projeye göre parsel üzerinde tek kattan oluşan 9 metre yüksekliğe sahip 9.968,00 m2 alanlı fabrika binası bulunmaktadır. Ancak yerinde yapılan incelemede söz konusu projenin uygulanmadığı, 2.500,00 m2 alanlı tek katlı fabrika binası inşa edildiği görülmüştür. Söz konusu yapı için yapı tadilat ruhsatı alınması gerektiği kanaatine varılmıştır.
4.8 Değerleme Tarihi İtibari İle Gayrimenkulün Xxxxxxxx Xxxxx
Değerleme konusu parseller üzerinde mevcut yapılar değerleme tarihi itibari ile, yapı ruhsatı ve imar durumuna uygun şekilde, Sanayi Tesisi - Fabrika olarak kullanılmaktadır.
4.9 Raporda Kullanılan Değer Tanımları
Bir gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki değerinin belirlenmesi amacı ile yapılan çalışmaya “değerleme”, bu çalışmanın sonucunda tespit edilen kanaate ilişkin rakama ise “değer” denir.
4.9.1 Piyasa Değeri (Pazar Değeri, Makul Değer)
Bir gayrimenkulün belirli bir tarihte alıcı ve satıcı arasında el değiştirmesi durumunda;
- Gayrimenkulün satışı için yeterli derecede pazarlama yapılacağı ve makul bir süre tanınacağı
- Alıcı ve satıcının gayrimenkulle ilgili bütün olumlu-olumsuz şartlardan haberdar olduğu,
- Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılacağı varsayılarak yapılan ve bu bilgiler doğrultusunda, mülkün satılabileceği en yüksek peşin satış bedeli ile ilgili oluşturulan kanaat değere “Piyasa Değeri” denir.
- Alıcının tam olarak bilgilendirildiği ve satıcı ile beraber hareket ettiği ve istekli olduğu varsayılan bir ortamda,
- Herhangi bir kısıtlayıcı etki ve baskı olmaksızın,
- Değerleme konusu mülkün pazarda makul bir zaman diliminde (takriben 6-12 Ay) pazarda kalacağı,
4.9.2 Düzenli Likiditasyon Değeri
Alıcı ve satıcı arasında görüşmeler ve pazarlıklar sonucunda, gayrimenkuller için belirlenen, takribi 3-6 ay aralığı içindeki en olası nakit satış değeridir. Düzenli likiditasyonda, pazarlıklar sonucunda varlıkların her biri için en iyi değerin alınmasına çalışılmaktadır.
Eğer belirtilen zaman aralığı içinde, taraflar arasındaki görüşmeler sonucunda fiyat konusunda anlaşmaya varılamazsa, varlıkların açık arttırmayla satılması önerilir.
4.9.3 Zorunlu Likiditasyon Değeri (Tasfiye Değeri)
Halka açık düzenlenen bir açık arttırmada, ekonomik trendler ve zorunlu satış koşulları göz önünde bulundurularak, gayrimenkul için belirlenen en olası nakit değerdir.
Zorunlu likiditede, varlıkların olabildiğince çabuk satılması amaçlanır. Bu nedenle gerekli indirimler yapılan gayrimenkullerin satışı için kabul edilen zaman aralığı genellikle 3 aydan azdır.
4.10 Değerlemede Kullanılan Yöntemler
Uluslararası kabul görmüş kavramlar içerisinde dört farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler “Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı”, “Gelirlerin İndirgenmesi Yaklaşımı”, “Maliyet Yaklaşımı” ve “Geliştirme Yaklaşımı”dır.
4.10.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
Bu yaklaşımda; değerlemesi yapılacak gayrimenkule benzer nitelikteki gayrimenkullerin fiyatları kullanılmaktadır.
Karşılaştırma yapılan gayrimenkuller satış/kiralama fiyatı ve bunun tarihi, konumu, büyüklüğü, kullanım ve fiziki durumu gibi ilgili verileri dikkate alınarak karşılaştırılır.
Bu çalışmada amaç, piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin fiyatları ile karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapmaktır. Benzer nitelikteki mülklere istenen ve verilen teklifler de dikkate alınır.
4.10.2 Gelirin İndirgenmesi Yaklaşımı
İki metodolojik yaklaşımla bu çalışma yapılabilmektedir.
Direkt Kapitalizasyon: Gayrimenkulün tek bir yıl için üreteceği potansiyel net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, gayrimenkul değerinin hesaplanmasıdır.
Getiri Kapitalizasyonu (Gelir Kapitalizasyonu): Gayrimenkulün makul sayıda oluşan bir dönem boyunca kiralanması veya işletilmesi ile gelecekte elde edilebilecek olan potansiyel net gelirlerinin hesaplanması, Belli bir dönem sonuna kadar hesaplanan bu gelirlerin güncel ekonomik koşullara uygun ve kabul edilebilir belirli bir oran kullanımıyla değerleme tarihine indirgenmesi ve bu yöntemle değer takdirinin yapılması işlemidir.
4.10.3 Maliyet Yaklaşımı
Bu teknikte gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Maliyet yaklaşımında, bir mülk yeniden inşa edilmesi durumunda veya yerine konacak inşaatın maliyeti ile değerlendirilir.
Yeniden inşa maliyeti girişimcilik karı da dahil olmak üzere tahmin edilerek hesaplanır. Yöntemde, gayrimenkulün kalan bir ekonomik ömre sahip olduğu kabul edilmektedir.
Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı düşüncesi ile yeniden inşa maliyeti değerinden yıpranma payı düşülür.
Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Bulunan bu değere gayrimenkulün arsa değerinin eklenmesi sureti ile değer takdiri yapılır.
Çalışmalarda gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Bayındırlık Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan
maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir. Binalardaki yıpranma payı, Resmi Gazete’de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvel ile binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanmıştır.
4.11 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri
Tarafımızdan taşınmazların değerinin tespiti talep edilmiştir. Parsel üzerinde yer alan yapıların değeri Maliyet Yöntemi kullanılarak hesaplanmış olup taşınmazın arsa değeri Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile tespit edilmiştir. Değerleme çalışmamız; taşınmazın hiçbir hukuki problemi olmadığı varsayımına dayalıdır. Emsal Karşılaştırma Yöntemi için aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
- Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.
- Taraflar değerleme konusu taşınmaz ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
- Taşınmazın satışı için makul bir süre tanınmıştır.
- Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
- Taşınmazın alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
- Gayrimenkulün üzerinde herhangi bir hukuki problem olmadığı varsayılmaktadır.
4.12 Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri
Değerleme çalışmasında pazarda benzer özellikler taşıyan satışa arz edilmiş olan gayrimenkullere ilişkin bilgiler temin edilmesi, parsellerin uygulama imar planı sınırları içerisinde yer alması ve parsellerin boş olması sebebiyle Maliyet Yaklaşımı ve Gelir İndirgeme (Geliştirme) Yöntemi birlikte kullanılmıştır.
4.13 Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri
Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır.
4.14 Nakit/Gelir Akımları Analizi
Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili değer tespitinde nakit/gelir akımları yöntemi kullanılmamıştır.
4.15 Maliyet Oluşumları Analizi
Maliyet Yaklaşımında gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar(tesisler) olmak üzere iki farklı olgudan meydana geldiği kabul edilir. Maliyet unsurlarından biri olan arsa değerinin tespiti Emsal Karşılaştırması yaklaşımı kullanılarak yapılmıştır.
Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Bayındırlık Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir. Binalardaki yıpranma payı, 02.12.1982 tarih ve 17886 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvel ile gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanır. Taşınmazın değer hesaplamasında Parsel üzerinde yer alan yapıların yapı sınıfları, yaşları, fiziki özellikleri, alanları, yeniden yapım maliyetleri ve yıpranma oranları dikkate alınarak satış değerlerine ulaşılmıştır.
ARSA DEĞERİ | ||
ARSA ALANI (m2) | ARSA BİRİM DEĞERİ (TL/m²) | TOPLAM ARSA DEĞERİ (TL) |
39.997,00 | 500,00 TL/m2 | 19.998.500,00.-TL |
ARSA DEĞERİ (Düzeltilmiş Değer) | 20.000.000,00 TL | |
YAPI DEĞERİ | |||||
YAPI NİTELİK | ALAN (m²) | YAPI SINIFI | BİRİM MALİYET (TL/m2) | AŞINMA PAYI | DEĞERİ (TL) |
Fabrika Binası | 2.500 | 3-A | 1.100 | %4 | 2.640.000,00 TL |
MALİYET YÖNTEMİNE GÖRE TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ | |
Arsa Değeri | 20.000.000,00 TL |
Yapı Değeri | 2.640.000,00 TL |
Toplam | 22.640.000,00 TL |
Olarak hesaplanmıştır.
16/07/1985 tarihli ve 85/9707 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe giren Mimarlık ve Mühendislik Hizmetleri Şartnamesinin 3.2 maddesi gereğince mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabında kullanılacak 2020 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri, yapının mimarlık hizmetlerine esas olan 3-A sınıfı dikkate alınmıştır.
4.16 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri ile Bunların Seçilmesinin Nedenleri
Bu yöntemde Pazar bilgilerinden faydalanılmış, bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak Pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve konu arsa için satış birim fiyatları belirlenmiştir.
Bulunan emsaller konum, şerefiye, büyüklük, reklam kabiliyeti, kullanım fonksiyonu gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmıştır. Bunun sonucunda emsallerde oluşmuş olan birim m² değerleri değerlemesi gayrimenkullerin yeri, konumu, büyüklüğü ve çevrede bu büyüklükte arsanın azlığı, müşteri celbi, manzara ve amacına uygun kullanılabilirlik gibi nedenlerden dolayı aşağıda belirtildiği gibi oluşmuştur.
Satılık Arsa Emsalleri
1- Remax Sembol (Tel: 0 000 000 00 00)
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, Aliağa Organize Sanayi Bölgesi içerisinde, taşınmazla aynı imar durumuna sahip, 50.000 m² alanlı arsanın 32.000.000,00 TL bedel ile satılık olduğu öğrenilmiştir. (640,00 TL/m2)
2- Xxxx Xxxxx – Xxxxxx Xxx (Tel: 0 000 000 00 00)
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, Aliağa Organize Sanayi Bölgesi içerisinde, taşınmazla aynı imar durumuna sahip, 10.754 m² alanlı arsanın 5.377.000,00 TL bedel ile satılık olduğu öğrenilmiştir. (500,00 TL/m2)
Satılık Fabrika Emsalleri
3- Organize Gayrimenkul (Tel: 0 000 000 00 00)
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, Aliağa Organize Sanayi Bölgesi içerisinde, taşınmazla aynı imar durumuna sahip, 5.000 m² alanlı arsa üzerinde yer alan toplam 2.500 m2 alanlı fabrika ve ofis binasının 6.000.000,00 TL bedel ile satılık olduğu öğrenilmiştir.
4- Organize Gayrimenkul (Tel: 0 000 000 00 00)
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, Aliağa Organize Sanayi Bölgesi içerisinde, taşınmazla aynı imar durumuna sahip, 5.000 m² alanlı arsa üzerinde yer alan toplam 3.000 m2 alanlı fabrika ve ofis binasının 7.500.000,00 TL bedel ile satılık olduğu öğrenilmiştir.
5- Defne Emlak Gayrimenkul (Tel: 0 000 000 00 00)
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, Aliağa Organize Sanayi Bölgesi içerisinde, taşınmazla aynı imar durumuna sahip, 7.000 m² alanlı arsa üzerinde yer alan toplam 2.800 m2 alanlı fabrika binası ve 700 m2 ofis binasının 11.500.000,00 TL bedel ile satılık olduğu öğrenilmiştir.
6- Organize Gayrimenkul (Tel: 0 000 000 00 00)
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, Aliağa Organize Sanayi Bölgesi içerisinde, taşınmazla aynı imar durumuna sahip, 10.000 m² alanlı arsa üzerinde yer alan toplam 3.000 m2 alanlı fabrika ve ofis binasının 11.500.000,00 TL bedel ile satılık olduğu öğrenilmiştir.
Kiralık Fabrika Emsalleri
7- Organize Gayrimenkul (Tel: 0 000 000 00 00)
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, Aliağa Organize Sanayi Bölgesi içerisinde, taşınmazla aynı imar durumuna sahip, 10.000 m² alanlı arsa üzerinde yer alan toplam 5.000 m2 alanlı fabrika ve ofis binasının 55.000,00 TL/Ay bedel ile kiralık olduğu öğrenilmiştir.
8- Binax Gayrimenkul (Tel: 0 000 000 00 00)
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, Aliağa Organize Sanayi Bölgesi içerisinde, taşınmazla aynı imar durumuna sahip, 5.000 m² alanlı arsa üzerinde yer alan toplam 3.750 m2 alanlı fabrika ve ofis binasının 29.500,00 TL/Ay bedel ile kiralık olduğu öğrenilmiştir.
4.17 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımına Göre Değer Analizi EMSAL KROKİSİ
Bunun sonucunda emsallerde oluşmuş olan birim m² değerleri değerlemesi gayrimenkullerin yeri, konumu, büyüklüğü ve çevrede bu büyüklükte arsanın azlığı, müşteri celbi, manzara ve amacına uygun kullanılabilirlik gibi nedenlerden dolayı aşağıda belirtildiği gibi oluşmuştur.
Taşınmazın birim satış değeri toplam kapalı alanı üzerinden 8.700,-TL/m² olarak belirlenmiştir.
Kdv Hariç Satış Değeri:
2.500.00 m² x 8.700,-TL/m² = 21.750.000,-TL
Olarak hesaplanmıştır.
Yapılan piyasa araştırması sonucunda taşınmazlar ile aynı bölgede ve yakın konumda yer alan benzer nitelikli satışa sunulmuş arsa emsalleri elde edilmiştir. Emsallerin nitelikleri analiz edilmiş ve olumlu/olumsuz özellikleri göz önünde bulundurularak şerefiye düzeltmesi yapılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu, organize sanayi bölgesi içinde yer alan sanayi imarlı arsaların konum, büyüklük ve cephe özelliklerine göre satış değerlerinin 000.XX/x² ile 600.-TL/m² arasında değiştiği gözlenmiştir.
4.18 Xxxx Xxxxxx Analizi ve Kullanılan Veriler
Değerleme çalışması; Konu taşınmazın bulunduğu bölgede yer alan fabrika tipi binaların kira bedelleri incelenmiştir.
Bu amaçla bölgede yapılan araştırma sonucunda, taşınmazın arsasının büyüklüğü, iki caddeye cepheli olması, imar durumu, parsel üzerinde yer alan binanın durumu gibi özellikler göz önünde bulundurulduğunda aylık birim kira değeri 18,00,-TL/m² ve aylık toplam kira bedelinin de 45.000,TL olabileceği düşünülmektedir.
2.500.00 m² x 18,00-TL/m² = 45.000,-TL
KDV Hariç Toplam Aylık Kira Değeri; 45.000,-TL (Kırkbeşbin Türk Lirası) KDV Dahil Toplam Aylık Kira Değeri; 53.100,-TL (Elliüçbinyüz Türk Lirası)
4.19 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde, değerleme tarihi itibarı ile herhangi bir hukuki sorun bulunmamaktadır.
4.20 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar
Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır.
4.21 En Yüksek ve En İyi Kullanım Değeri Analizi
Değerlemesi yapılan bir taşınmazın, fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve en yüksek değeri getirecek en olası kullanımıdır. Değerlemesi yapılan taşınmazın en etkili ve verimli kullanım şeklinin mevcut kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.
4.22 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
Değerleme konusu taşınmazlar tek bir malike ait olup, müşterek veya bölünmüş bir kullanım bulunmamaktadır.
4.23 Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları
Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje veya parsel için yapılmış herhangi bir hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı sözleşmesi bulunmamaktadır.
BÖLÜM 5
ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ
5.1 Farklı Değerleme Metodlarının ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenler
Kullanılan her iki yöntem sonucu ulaşılan değerler irdelenmiş, taşınmazların değerine etki eden olumlu/olumsuz özellikler göz önünde bulundurularak bu değerler uyumlaştırılmıştır.
EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 21.750.000,00 TL |
MALİYET YAKLAŞIMI DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 22.640.000,00 TL |
UYUMLAŞTIRILMIŞ PİYASA DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 22.200.000,00 TL |
AYLIK KİRA DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 45.000,00 TL |
5.1 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Yapılan değerleme çalışması sonucu SPK Mevzuatı uyarınca değerleme raporunda yer alması gereken asgari bilgiler rapor içerisinde bulunmaktadır.
5.2 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı
Aliağa Organize Sanayi Bölge Müdürlüğü’nde yapılan incelemede 27.06.2014 tarihli onaylı mimari proje bulunduğu görülmüştür.
Söz konusu projeye göre parsel üzerinde tek kattan oluşan 9 metre yüksekliğe sahip 9.968,00 m2 alanlı fabrika binası bulunmaktadır. Ancak yerinde yapılan incelemede söz konusu projenin uygulanmadığı, 2.500,00 m2 alanlı tek katlı fabrika binası inşa edildiği görülmüştür.
5.3 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı
Taşınmaz hakkında herhangi bir hukuki ve teknik sorun bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
BÖLÜM 6 SONUÇ
6.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
Taşınmazın yukarıda belirtilen özellikleri göz önünde bulundurulduğunda “Satılabilir” nitelikte olduğu öngörülmektedir.
6.2 Nihai Değer Takdiri
BMS Çelik Hasır Sanayi ve Ticaret A.Ş.’nin talebi üzerine yapılan inceleme sonucunda; İzmir ili, Aliağa ilçesi, Çoraklar Köyü, Uzunburun Mevkii, 150 ada 18 parsel sayılı “Arsa” nitelikli taşınmazın konumu, büyüklüğü, fiziksel özellikleri ve özellikle imar durumu dikkate alınarak yapılan değerleme sonucunda geliştirme yöntemi ile tespit edilen değeri ve emsal karşılaştırma yöntemi ile tespit edilen değeri göz önünde bulundurulduğunda 31.12.2020 tarihli piyasa değerinin;
KDV Hariç Piyasa Değerinin | 22.200.000,00 TL |
KDV Dahil Piyasa Değerinin; | 26.196.000,00 TL |
KDV Hariç Aylık Xxxx Xxxxxxxxx; | 45.000,00 TL |
KDV Dahil Aylık Xxxx Xxxxxxxxx; | 53.100,00 TL |
olacağı tahmin ve takdir edilmiştir.
Xxxxxx ve kanaatimizi ifade eden değerleme raporunu bilgilerinize sunarız.
RAPORU HAZIRLAYANLAR
Xxxx XXXXX Xxxxx XXXXX
Değerleme Uzmanı Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400699 SPK Lisans No: 401407