EMLAK KONUT GAYRİMENKULYATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL İLİ KARTAL İLÇESİ'NDE YER ALAN TUAL ADALAR PROJESİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE KİRA RAPORU

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL

YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İSTANBUL İLİ KARTAL İLÇESİ'NDE YER ALAN TUAL ADALAR PROJESİ

GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE KİRA RAPORU

RAPOR BİLGİLERİ
SÖZLEŞME TARİHİ	3.05.2021
DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ	4.05.2021
DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ	30.07.2021
RAPOR TARİHİ	2.08.2021
RAPOR NO	EML-2105006
KULLANIM AMACI	PAZAR VE KİRA DEĞERİ TESPİTİ
DEĞERLEME KONUSU	XXXXXXXX XXX XXXXXX XXXXXX'XXX 00000 XXX 4 PARSEL, 12626 ADA 1 PARSEL VE 12341 ADA 69 PARSELDE YER ALAN TUAL ADALAR
DEĞERLEME ADRESİ	YAKACIK YENİ MAHALLE, YAMAN SOKAK, NO: 19/2 TUAL ADALAR PROJESİ
RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR	A. Özgün HERGÜL -Değerleme Uzmanı (Lisans No:402487) Xxxx XXXX - Xxxxxxx Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402003)
RAPORUN KAPSAMI	Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu’nun “Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ ”in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

					İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Ekler
1	-	Değerleme Hizmeti Bilgileri
		1.1		-	Değerleme Hizmetinin Amacı
		1.2		-	Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi
		1.3		-	Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
		1.4		-	Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler
		1.5		-	Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
		1.6		-	Değerleme Rapor Özeti
2	-	Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri
		2.1		-	Tapu Kayıtları
		2.2		-	Takyidat Bilgileri
		2.3		-	Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar
3	-	Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler
		3.1		-	Tanımı
		3.2		-	Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri
		3.3		-	Ulaşım Özellikleri
		3.4		-	Taşınmazın Fiziki Özellikleri
4	-	Değerleme İle İlgili Analizler
		4.1		-	Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri
		4.2		-	Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler
		4.3		-	Bilgilerin Kaynağı
		4.4		-	Değeri Etkileyen Faktörler
5	-	Değerleme Yöntemleri
		5.1		-	Pazar Yaklaşımı
		5.2		-	Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
		5.3		-	Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
6	-	Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler
		6.1		-	Pazar Yaklaşımı
		6.2		-	Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
		6.3		-	Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
		6.4		-	En Etkin ve Verimli Kullanımı Analizi
		6.	5	-	Verilerin Değerlendirilmesi
7	-	Sonuç
		7.1		-	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
		7.2		-	Nihai Değer Takdiri

			EKLER
Ek	1	-	Taşınmazı gösteren fotoğraflar
Ek	2	-	354 Adet Bağımsız Bölümün Tamamlanması Durumundaki Anahtar Teslimi Kira Değer Listesi
Ek	3		Tapu Kaydı - (Takbis belgesi-kopya) Mülkiyet Lİstesi
Ek	4	-	İmar durum yazısı(kopya)
Ek	5	-	INA Tablosu
Ek	6	-	Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgeleri (kopya)
Ek	7	-	Yapı Ruhsatları (kopya)
Ek	8	-	Tapular (kopya)
Ek	9	-	Mahal Listesi(kopya)
Ek 10		-	Çarşaf Listeler
Ek 11		-	Sözleşme ve Protokoller
Ek 12		-	Geçici Kabul
Ek 13		-	Yönetim Planı

	UYGUNLUK BEYANI
	Bu değerleme raporu; aşağıdaki ilkeler çerçevesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıştır.
*	Bu raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının sahip olduğu ve edinebildiği tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
*	Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
*	Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle, değerleme hizmeti dışında herhangi bir ilgisi bulunmamaktadır.
*	Değerleme Uzmanının ücreti; raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmayıp, değerleme hizmeti sırasında harcanan emek ve zaman dikkate alınarak belirlenmektedir.
*	Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
*	Değerleme Uzmanı, mesleki eğitim şartlarına haizdir.
*	Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi mevcuttur.
*	Değerleme Uzmanı, mülkü kişisel olarak incelemiştir.
*	Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ
1.1	-	Değerleme Hizmetinin Amacı
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan Tual Adalar projesinin değerleme tarihindeki mevcut durumunun pazar değerinin, tamamlanması durumundaki toplam değerinin ve tamamlanması durumunda Emlak Konut GYO A.Ş. 'ye ait değerlerin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır. Ayrıca bu rapor kapsamında ilgili projede yer alan ve müşteri tarafından talep edilen bağımsız bölümlerin anahtar teslim kira değerlerinin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu’nun “Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ ”in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
1.2	-	Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi
	1.2.1	-	Hizmeti Alan Kurum Bilgisi
Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Xxxxxxxx Xxx. Xxx Xxxxxx Xx. Xx:0/0 X Xxxxxxxx/XXXXXXXX
	1.2.2	-	Hizmeti Veren Kurum Bilgisi
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Xxxxx Xxxx Xxxxx, Xxxxx Xxxx İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
1.3	-	Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
	Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan Tual Adalar projesinin değerleme tarihindeki mevcut durumunun pazar değerinin, tamamlanması durumundaki toplam değerinin ve tamamlanması durumunda Emlak Konut GYO A.Ş. 'ye ait hissenin belirlenmesi talebi bulunmaktadır. Ayrıca bu rapor kapsamında ilgili projede yer alan ve müşteri tarafından talep edilen bağımsız bölümlerin kira değerlerinin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.

1.4 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Söz konusu taşınmazlar için iş bu rapor EML-2105006 numara ile şirketimiz tarafından hazırlanmıştır.

A. Özgün HERGÜL raporu hazırlayan değerleme uzmanı olarak, Xxxx XXXX kontrol onaylayan sorumlu değerleme uzmanı olarak görev almıştır.

1.5 -

Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önce 3 adet rapor hazırlanmıştır.

	RAPOR-1	RAPOR-2	RAPOR-3
Rapor Numarası	EML-2001026	EML-2005024	EML-2008067
Rapor Tarihi	22.01.2020	2.06.2020	31.12.2020
Rapor Konusu	İSTANBUL İLİ KARTAL İLÇESİ'NDE YER ALAN TUAL ADALAR PROJESİ	İSTANBUL İLİ KARTAL İLÇESİ'NDE YER ALAN TUAL ADALAR PROJESİ	İSTANBUL İLİ KARTAL İLÇESİ'NDE YER ALAN TUAL ADALAR PROJESİ
Raporu Hazırlayanlar	X.Xxxx XXXXX KARAGÖZ Xxxx XXXX	Xxxxx XXXXXXX X.Xxxx XXXXX KARAGÖZ Eren KURT	Xxxxx Xxxx Ş.Xxxx XXXXX KARAGÖZ Xxxx XXXX
Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç)	207.593.800	352.885.400	359.086.300

1.6	-	Değerleme Rapor Özeti
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ
DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ			İSTANBUL KARTAL YAKACIK ARSA SATIŞI GELİR PAYLAŞIMI İŞİ
DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM			EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
RAPORU HAZIRLAYAN KURUM			REEL GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.
RAPOR TARİHİ			2.08.2021
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ
TAPU BİLGİLERİ			İSTANBUL İLİ, KARTAL İLÇESİ, YAKACIK MAHALLESİ, ADA: 12624 PARSEL:4, ADA: 12626 PARSEL:1, ADA: 12341 PARSEL:69
MEVCUT KULLANIM			PARSEL ÜZERİNDE İNŞAATI DEVAM EDEN TUAL ADALAR PROJESİ BULUNMAKTADIR
İMAR DURUMU			12624 ADA 4 PARSEL E:1.75 HMAX=SERBEST KONUT 12626 ADA 1 PARSEL E:2.00 HMAX=SERBEST KONUT 12341 ADA 69 PARSEL ORTAÖĞRETİM ALANI YAPILAŞMA KOŞULUNA SAHİPTİR.
DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ)
PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ			424.472.600,00 TL
PROJENİN MEVCUT DURUMUYLA EMLAK KONUT GYO A.Ş. PAYINA DÜŞEN DEĞERİ			125.219.417 TL
PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ BUGÜNKÜ DEĞERİ			426.158.877,68 TL
PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDA EMLAK KONUT GYO A.Ş. PAYINA DÜŞEN DEĞERİ			125.716.869 TL

2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ
2.1	-	Tapu Kayıtları (12626 ada 1 parsel)
	İli		:	İSTANBUL
	İlçesi		:	KARTAL
	Bucağı		:
	Mahallesi		:	YAKACIK
	Köyü		:
	Sokağı		:
	Mevkii		:
	Pafta No		:
	Ada No		:	12626
	Parsel No		:	1
	Alanı (m²)		:	21000,50
	Vasfı		:	ARSA
	Sınırı		:
	Tapu Cinsi		:	KAT İRTİFAKI
	Sahibi		:	EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
	Yevmiye No		:
	Cilt No		:	EK-2 MÜLKİYET LİSTESİ
	Sayfa No		:
	Tapu Tarihi		:

2.1	-	Tapu Kayıtları (12624 ada 4 parsel)
	İli		:	İSTANBUL
	İlçesi		:	KARTAL
	Bucağı		:
	Mahallesi		:	YAKACIK
	Köyü		:
	Sokağı		:
	Mevkii		:
	Pafta No		:
	Ada No		:	12624
	Parsel No		:	4
	Alanı (m²)		:	3762,68
	Vasfı		:	ARSA
	Sınırı		:
	Tapu Cinsi		:	KAT İRTİFAKI
	Sahibi		:	EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
	Yevmiye No		:
	Cilt No		:	EK-2 MÜLKİYET LİSTESİ
	Sayfa No		:
	Tapu Tarihi		:

2.1	-	Tapu Kayıtları (12341 ada 69 parsel)
	İli		:	İSTANBUL
	İlçesi		:	KARTAL
	Bucağı		:
	Mahallesi		:	YAKACIK
	Köyü		:
	Sokağı		:
	Mevkii		:
	Pafta No		:
	Ada No		:	12341
	Parsel No		:	69
	Alanı (m²)		:	14030,52
	Vasfı		:	ARSA
	Sınırı		:
	Tapu Cinsi		:	ANA TAŞINMAZ
	Sahibi		:	MALİYE HAZİNESİ 771241/1403052 * MALİYE HAZİNESİ 631811/1403052 **
	Yevmiye No		:	9029 * 12448 **
	Cilt No		:	187
	Sayfa No		:	18455
	Tapu Tarihi		:	20/03/2020 * 17/06/2020 **

2.2	-	Takyidat Bilgileri
	Taşınmazların takyidat ve mülkiyet bilgileri tarihli 18-20.05.2021 tarihli TAKBİS Belgesi Emlak Konut GYO A.Ş. Yetkililerinden tarafımıza iletilmiş olup ilgili belgeler ekte sunulmaktadır.
	Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde; 12624 ada 4 parsel; Beyan: * Yönetim Planı: 20.06.2019 11/07/2019 - 16932 Şerh: *TEDAŞ Genel Müdürlüğü lehine 0.01TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır.(Kadıköy 21.Noterliği tarafından düzenlenen 13.07.2020 tarih 17004 sayılı Xxxx Sözleşmesi gereğince ölçü krokisinde gösterilen ana taşınmazın 49,86m2 trafo merkezi ve kablo geçiş yeri olarak 08/06/2020 tarihinde başlamak üzere 99 yıllığına kira şerhi bulunmaktadır. (16.07.2020-17113) 12626 ada 1 parsel; Beyan: * Yönetim Planı: 05.07.2019 11/07/2019 - 16933 Şerh: * Şerh 0.01 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (Tedaş lehine 99 yıllığı 1 krş bedelle kira şerhi) 08.05.2017 - 10982 (Eklenti Beyanlı bulunan bağımsız bölüm bilgileri takbis belgelerinde yer almaktadır)
	12341 ada 69 parsel; Beyan: * Diğer (Konusu: Ortaöğretim Tesis Alanıdır. ) Tarh: 16/09/2015 Sayı:21925 * Dosyasında Sakı Vaziyet Planında Gösterildiği Üzere 9 Adet Otopark Gayrumenkulun Ortak Mahallerinden Olup Başka Amaçla Kullanılamaz Şerhi:11/1/1994 10/01/1994 - 111 Şerh: * Şerh 0.01 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (Tedaş lehine 99 yıllığı 1 krş bedelle kira şerhi) 09.12.2013 - 23979
	Değerlemesi yapılan gayrimenkuller üzerinde yer alan takyidatların; Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde irdelendiğinde; rapora konu taşınmazların sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde proje olarak bulunmasında herhangi bir sakınca oluşturmadığı kanaatine varılmıştır.
	2.2.1	-	Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri
	Değerlemeye konu taşınmazlar için Kartal Kadastro Müdürlüğü’nde yapılan incelemelere göre, 12341 ada 66, 67 ve 68 parseller 12.10.2017 tarih 22704 yevmiye numarası ile tevhidi sonucu 14.030,52 m² yüzölçümlü 12341 ada 69 parselin oluştuğu, 12624 ada 1, 2 ve 3 parseller 12.10.2017 tarih 22704 yevmiye numarası ile tevhidi sonucu 3.762,68 m² yüzölçümlü 12624 ada 4 parselin oluştuğu bilgisi alınmıştır.

Kartal Tapu Müdürlüğünde yapılan incelemelerde 12626 ada 1 parselin T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Toplu Konut İdaresi Başkanlığı mülkiyetindeyken 04.12.2015 tarih 28250 yevmiye numaralı satış işlemi sonucu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi mülkiyetine geçmiştir. 12624 ada 4 parsel ve 12626 ada 1 parsel üzerinde 11.07.2019 tarih 16932 yevmiye ile kat irtifakı tesis edilmiştir. 12341 ada 69 parsel 20.03.2020, 17.06.2020 tarihlerinde bağış yoluya Maliye Hazinesi olarak tescil edilmiştir.
2.3	-	Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar
	2.3.1	-	İmar Durumuna İlişkin Veriler
	Kartal Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde yapılan incelemede, rapora konu parsellerin 05.07.2007/14.10.2011/21.02.2017/22.01.2018/18.05.2018 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Kartal Kentsel Yenileme Proje Alanı Uygulama İmar Planı kapsamında kaldığı öğrenilmiş olup parsellerin fonksiyonları ve yapılaşma koşulları aşağıda sunulmuştur. 12624 ada 4 parsel; 5/A/3; 0.20-0.40/1.75 (KAKS değeri plan notlarının B.1.2. maddesine göre belirlenmiştir.) yapılanma şartlarında, konut alanında kalmaktadır. 12626 ada 1 parsel; 5/A/3; 0.20-0.40/2.00 ( KAKS değeri plan notlarının B.1.2 maddesine göre belirlenmiştir.) yapılanma şartlarında, konut alanında kalmaktadır. 12341 ada 69 parsel; Orta Öğretim alanında kalmaktadır. Değerleme konusu gayrimenkullerden 12341 ada 69 parselin, 18. Madde Uygulama Yönetmeliğinin 4/c Maddesi uyarınca Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) alanları kapsamında kalması ve parselin bulunduğu bölgeyi kapsayan imar planı notlarında 18.05.2018 tarihinde yapılan tadilat ile eklenen maddeler doğrultusunda parsel üzerinde uygulama yapılabilmesi için ilgili kuruma terkinin yapılması gerekmektedir.
	20.02.2020 tarihli ve 31045 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 3194 sayılı İmar Kanunun 8. maddesinin b bendi ve geçici 20. maddesine göre, imar planlarında Yençok:serbest olarak belirlenemeteceği, bu alanlarda plan değişikliği ve revizyon yapılıncaya kadar yapı ruhsatı düzenlenemeyeceği belirtildiğinden, bu maddeler kapsamında hazırlanan Kat Sınırlmasına ilişkin 1/1000 ölçekli uygulama imar plan değişikliği teklifi, Kartal Belediye Meclisinin 09.07.2020 tarih ve 54 sayılı kararı ile uygun bulunmuş olup, değerlendirilmek ve onaylanmak üzere Plan ve Proje Müdürlüğü'nün 16.07.2020 tarihli 11408 sayılı yazısı ile İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Şehir ve Planlama Müdürlüğüne iletilmiştir.

A- PLAN UYGULAMA HÜKÜMLERİ

1. 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planında Belirlenen Sosyal Ve Teknik Altyapı Alanları İle Kentsel Yeşil Alanlar ( Yol, Yeşil Alan, Park, Spor Alanı, Sağlık Tesisleri, Resmi Bina, Sosyal Tesisler, Teknik Hizmet Alanlar Vb.) Kamu Eline Geçmeden Uygulama Yapılamaz. Bu Alanlarda İnşaat Uygulaması Avan Proje İle Yapılacak Olup Taks Ve Kaks Çevre Yapılanma Koşullarına Göre Büyükşehir Belediyesince Belirlenecektir.

Bu Alanlarda Bina Boyutları Ve Yükseklikleri İse Avan Proje İle Büyükşehir Belediyesince Belirlenecektir.

2. (Aje) Ayrıntılı Jeoteknik Etüd Gerektiren Alanlarda Sondaja Dayalı Ayrıntılı Çalışmalar Yapılıp İlgili Bakanlığa Onaylatılacaktır.

3. Eğimden Dolayı Kazanılan Ve İskan Olarak Kullanılan Katlar Emsal Değerine Dahil Edilecektir.

4. Bu Plan Kapsamında Öngörülen Tüm Yapılanma Alanlarındaki İki Katı Geçen Tüm Binalar Da En Az Bir Bodrum Kat Yapılacak Olup Yapıların Temel Derinliğinin Yapı Yüksekliğine Oranı 1/6 Dan Az Olmayacaktır.

5. Otopark Yönetmeliği, Deprem Yönetmeliği, Sığınak Yönetmeliği, İski Yönetmeliği Ve İlgili Diğer Yönetmeliklerin Hükümleri Geçerlidir.

6. Planda Yazılmayan Hususlarda Stanbul Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği Hükümleri Geçerlidir.

7. Plan Sınırları İçerisinde Bulunan Mevcut Ağaçlık Alanlar Korunacaktır.

8. Mevcut Trafolar Korunacaktır. Trafo Yeri İhtiyacı Duyulan Yerlerde Park, Yeşil Ve Donatı Alanlarında Lgili Kurumun Görüşü Alınarak Trafo Yeri Ayrılabilecektir. İstanbul Byükşehir Belediyesince Onaylanacak Avan Projesine Göre Uygulama Yapılacaktır.

9. İfraz Hattı Parsel Sınırıdır.

10. Tüm Plan Alanında Yapılacak Yapılar İçin Alınacak Önlemlerin Türü, Şekli Ve Taşıma Değerleri Uygulama aşamasında Zemin Etüdü Raporlarına Göre Belirlenecektir.

11. Emsal Değerleri Net Parsel Üzerinden Uygulanacaktır.

12. Açık Ve Kapalı Çıkmalar Emsale Dahildir.

13. Plan Tasdik Sınırları İçerisinde (İrtifa) Taks Ve Kaks Limtileri Dahilinde Serbest Uygulanacaktır. Ancak Bina Yükseklikleri Ve Bunlara Tekabül Eden Kat Adetlerinin Tayininde Her 3.00 Mt’nin Bir Kat Kabul Edilmesiyle İlgili Yönetmelik Hükümlerine Uyulacaktır.

14. Parsellerde Yapılacak Binalar, Yapı Adasındaki Mevcut Binaların Ön Cephe Hatlarının Belirlediği Hattın Önüne Geçemez. Ancak Korunması Gerekli Ağaçların Bulunduğu Hallerde Yapı Yerinin Tespiti Bu Husustan Bağımsız Olarak İlçe Belediyesince Yapılır. Yan Ve Arka Bahçe Mesafeleri Minimum 3.00 Mt’dir. 5 Kat (15.50 M. İrtifa) Dan Sonraki Her Kat

İçin Bu Mesafe 0.50 Mt Arttırılır.

15. İfraz Hattı Bir Parseli Böldüğünde Tevhidi Gereken Parselin Yapılanabilmek İçin Bu Parçaya İhtiyaç Yoksa, Artık Parça Planın Getirdiği Şartlarda Tek Başına Yapılanamıyorsa İfraz Hattı Bölünen Parselin Sınırı Kabul Edilir.

16. İmar Adalarının Yol Cephesinde Bulunan Yol Kenarı Pasif Yeşil Bantlar, Dere Ve Enh Yeşilleri Parselin Mahreci Kabul Edilir. İmar Planlarında 4.00 Mt Veya Daha Geniş Yaya Yolu Ve Ağaçlandırılacak Yaya Yollarından Otopark Giriş-Çıkışı Yapılabilir.

17. Konut Alanlarında Yapılması Gereken Bodrumun Kısmı Değilde Tam Olarak ( Zemin Kat Konturunda) Yapılması Halinde Çıkan Xxxx Xxxxxx Ait Ortak Mahal Olarak Kabul Edilir Ve İmar Yönetmeliğinin 4.03. Maddesinde Ortak Alanlarla Xxxxxx Xxxxxülen Maks Limitleri Aşmama Koşulu

Dikkate Alınmaz.

18. Parsel Derinlikleri, Konut, Ticaret Bölgelerinde;

A) Ön Bahçesiz Nizamda 6.00 Metre + H/2 Metreden

B) Ön Bahçeli Nizamda Ön Bahçe +6.00 Metre +H/2 Metreden Az Olamaz.

Bu Maddenin Onaylanmasından Önce İfraz Edilmiş Parsellerde Bu Şart Aranmaz.

19. Çatı Eğimi %33’ü Geçemez. Teras Çatı Katı Yapılabilir. Ancak Binaya Ait Ortak Alandır.

20. Binaların 0.00 Kotu Tespiti Ve Bahçe Düzenlemesi Aşağıdaki Şekilde Belirlenir;

A) Yola Göre Yükselen Kotta Ve Dik Meyilli (Eğimi %15 Den Fazla) Arazilerde Bina Tabi Zemin Köşe Kotları Ortalaması 0.00 Kotu Olarak Uygulanır Ve Su Basman Seviyesi 1.00 Metreyi Geçemez.

B) Yola Göre Düşen Kotlu Ve Dik Meyilli (Eğimi %15 Den Fazla) Arazilerde Bina Tabi Zemin Ön Köşe Kotları Ortalaması 0.00 Kotu Olrak Uygulanır Ve Su Basman Seviyesi 1.00 Metreyi Geçemez.

C) Dik Meyilli Arazilerde Arazi Kesiti Tabi Zemin Hattına Göre +0.50 Ve 0.50 Metrelik Kotlarda Tefsiye Suretiyle Bahçe Düzenlemesi Yapılabilir. Ancak Teraslar Arasındaki Kot Farkının 0.50 Metreyi Geçmemesi Sağlanır.

D) Normal Eğimdeki (Eğimi %15 Den Az) Arazilerde İstanbul İmar Yönetmeliğine Göre Kot

Verilir.

21. Binaların Otopark İhtiyacı Meri Otopark Yönetmeliğine Göre Hesaplanacaktır. Otopark Düzenlemeleri İse Aşağıdaki Şekilde Yapılır;

21.1. Parsellerin Bodrum Katlarında Bodrum Kat Tavan Döşemesi Tabi Zeminin 50 Cm Altında Kalmak Ve Yol Cephelerinde Planda Öngörülen Ön Bahçe Çekme Mesafesi Kadar Çekilmesi Koşuluyla Komşu Parsel Sınırlarına Kadar Parsel Tamamında Veya Bir Kısmında Otopark Düzenlenebilir. Bina Bahçesinde Yeterli Otopark Ayrılması, Mümkün Olan Parseller İçinde Bodrumda Kapalı Otopark Düzenlemesine İzin Verilir.

21.2. Yola Göre Yükselen Kotta Ve Dik Meyillli Arazilerde Ön Bahçe Mesafesi İçerisinde Mevcut Ve Korunması Gerekli Ağaç Bulunmayan Kısımda En Az 1.50 Mt Parsele Giriş Koridoru Ayrıldıktan Sonra (Parsel Cephesi X 6.00 Metre) Ölçülerindeki Arazinin Yol Seviyesine Kadar Hafredilerek Açık Otopark Olarak Düzenlenmesine İzin Verilebilir. Düzenleme Alanı Çevresine Tabi Zemin Kotuna Kadra İstinat Duvarı Yapılarak İstinat Duvarının Tabi Zemin Kotundan En Fazla 0.20 Metre (Tehlikeli Hallerde 1.00 Mt) Yükselmesine İzin Verilir.

21.3. Yola Göre Düşen Kotlu Dik Meyilli Arazilerde, Nön Bahçe Mesafesi İçinde Mevcut Ve Korunması Gerekli Ağaçlar Bulunmayan Kısımda En Az 1.50 Mt Parsele Giriş Koridoru Ayrıldıktan Sonra (Parsel Cephesi X 6.00 Metre) Ölçülerindeki Arazinin Yol Seviyesine Kadar Tesfiyesi İle Açık Otopark Olarak Düzenlenmesine İzin Verilebilir. Düzenleme Xxxxx Xxxxxxxxx, Yol Kotuna Kadar İstinat Duvar Yapılarak İstinat Duvarının Yol Kotundan En Fazla 0.20 Mt (Tehlikeli Hallerde 1.00 Mt) Yükselmesine İzin Verilir.

21.4. Yola Göre Yükselen Setli Arazilerde Mevcut Ve Korunması Gerekli Ağaçların Bulunmadığı Kısımlarda, En Fazla 1.50 Mt Parsele Giriş Koridoru Ayrıldıktan Sonra (Parsel Cephesi X 6.00 Metre) Ölçülerinde Set Altı Garajının Yapılmasına Yönetmelik Şartlarında İzin Verilebilir.

22. Üzerinde Ruhsatlı Yapılar Bulunan İmar İstikametine Ve Komşu Parsellere Tecavüzü Bulunmayan Parsellerden Kaks Limitleri Dahilinde İlave Talepleri Halinde Statik Koşulları El Verdiği Ölçülerde Ve Plan Fonksiyonlarına Uygun Olması Koşuluyla Kat İlavesi Yapılabilir. Plandaki Ön, Yan Ve Arka Bahçe Mesafeleri Dikkate Alınmaksızın Mevcut Bina Dış Konturları Korunarak Kaks Nisbetinde İlave Kat İzni Verilir.

Mevcut Bina Son Kat Alanının %60 Indan Fazla Kaks Artığı Bulunması Durumudna Kaks Değeri İhmal Edilerek Son Kat Tam Kata İbra Edilir.

23. Planın Tasdik Tarihinden Önce Parselasyonu Tamamlanmış Yerlerde Yönetmeliğin 5.01 Ve

5.02 Maddelerinde Belirtilen Şartlar Aranmaz. Bu Tür Parsellerde Yönetmeliğin 6.01 Maddesi Kapsamında Uygulama Yapılamadığı Hallerde Komşu Parselin Muvafakatı Aranmadan İkiz, Üçüz Çözümlere Gidilebilir. Ancak Gerekli Durumlarda Belediye Uygun

Kurallar Getirmeye Yetkilidir.

24. Planda Yapılaşma Koşulları Belirtilmeyen Yapı Adalarında Çevre Yapılaşma Göre Yapı Nizam Ve Şartlarını Belirlemeye Belediye Başkanlığı Yetkilidir.

25. Bu Bölgede 2565 Sayılı Askeri Yasaklı Bölgeler Ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu Hükümleri Planlama Sahası İçerisnde Radar Görüşünü Engelleyecek Yüksek Yapılaşmaların Oluşmaması

Verilmeden Önce 15. Füze Üs Komutanlığından Görüş Alınır.

B- ÖZEL HÜKÜMLER B1-Konut Alanlarında 1. Konut Alanlarında E= 1.25 Emsal Uygulanabilmesi İçin En Az 600 M2 Parsel Oluşturulması Zorunludur. 2. 600 M2 Den Küçük Parsellerde Münferit Uygulamalarda E=0.75 600 M2 Den Büyük 1000 M2 Den Küçük Parsellerin Uygulamarında E= 1.25, 1000 M2 Den Büyük 2000 M2 Den Küçük Parsellerin Uygulamarında E= 1.50, 2000 M2 Den Büyük 5000 M2 Den Küçük Parsellerin Uygulamarında E= 1.75, 5000 M2 Den Büyük Parseller İçin Uygulamarda E=2.00 3. Ada Bazında Yapılacak Uygulamalarda Ada Büyüklüğüne Bakılmaksızın E=1.75 Olarak Uygulama Yapılabilir.
B-2 GECEKONDU ÖNLEME BÖLGESİNDE 775 Sayılı Yasa Uyarınca Gecekondu Önleme Bölgesi Olarak Uygulama Yapılacak Alanlardır.
B-2 DONATI ALANLARI B-2.1. YEŞİL ALANLAR B.2.1.1. PARKLAR-ÇOCUK BAHÇELERİ *Aktif Yeşil Xxxx Xxarak Düzenlenecek Alanlardır. Bölgenin Yeşil Alan Ve Park Gereksinimini Karşılayacak Bu Alanlarda Çevreyle Uyumlu Doğal Değerleri Ortaya Çıkaracak Uygun Peyzaj Düzenleme Projelerine Göre Uygulama Yapılacaktır. * Mevcut Ağaçlar Korunacaktır.
B.2.1.2. SPOR ALANLARI * Bu Alanda Açık Spor Tesisleri Yapılabilir. Haftada Bir Gün Pazar Yeri Olarak Kullanılabilir. *Uygulama İbb Tarafından Onaylanacak Avan Projeye Göre Yapılacaktır. B-2.2. Tasfiye Edilerek Yeşil Xxxxx Xxxxxecek Alanlar *Enerji Nakil Hattı Koruma Bandı İlgili Kurumların Uygun Görüşü Alınmak Kaydıyla Bu Alanda Açık Otopark Düzenlenebilir. Enh Altı Pasif Yeşil Xxxx Xxarak Düzenlenmiştir. * Dere Koruma Bandı Dere Koruma Bandı Xxx Xxxxxxx Korunması Açısından Hemde Bölgenin Rekreasyon Gereksinimine Yanıt Vermek Üzere Yeşil Alan Ve Park Olarak Düzenlenmiştir.
20.11.2009 TASDİK TARİHLİ PLAN NOTU DEĞİŞİKLİĞİ Plan Alanı İçerisinde 2981/3290 Sayılı Yasa Kapsamında Hisseli Parsellerin Ve Kamu Parsellerinin Bulunduğu Alanlarda Bu Planın Onama Tarihine Kadar Yapılmış Olan Ve Devam Eden Uygulamalar 2981/3290 Saya Ve Yönetmeliklere Göre Tamamlanır. Ancak Yeni Uygulama Yapılamaz. 600 M2 Ve Üzeri Büyüklüklerdeki Parsel Ve Parsellerin Donatı Alınması Sonucunda 600 M2 Nin Altında Kalmaları Durumunda Uygulama 600 M2 Nin Üzerinden Ve Emsal Hesabı Net Parsel Üzerinden Yapılacaktır. Mahreci Olmayan Parseller Dere Bandından Mahreç Sağlayabilir. İlgili Kurumdan (Teiaş) Olumlu Görüş Alınması Durumunda Enerji Nakil Hattı Sınırı İçinde Kalan Parsellerde Çevre Yapılanma Koşulları Ve Plan Notlarına Göre Konut Yapılabilir.
2.3.2	-	Taşınmazın Son Üç Yıllık Dönemde İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler
Kartal Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde yapılan incelemelerde rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgeyi kapsayan 05.07.2007 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Kartal Kentsel Yenileme Proje Alanı Uygulama İmar Planının 14.10.2011 - 21.02.2017 - 22.01.2018 - 18.05.2018 tarihlerinde tadilat geçirdiği bilgisi alınmıştır.

2.3.3	-	Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesi
Kartal belediyesi ve ilgili kurumdan alınan bilgilere incelenen yapı ruhsat bilgileri ve iskan aşağıda tablo halinde verilmiştir. Yapı ruhsatı’na göre onaylı olan mimari projeleri incelenmiştir. Her blok için bila tarihli ayrı projeler mevcuttur.

RUHSAT BELGESİ BİLGİLERİ
ADA	PARSEL	BLOK ADI	TARİHİ	SAYISI	VERİLİŞ NEDENİ	KULLANIM AMACI	BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI	YAPI SINIFI	YOL ALTI KAT	YOL ÜSTÜ KAT	TOP. KAT	KONUT ALANI	TİCARET ALANI	ORTAK ALAN	TOPLAM ALANI (M2)
12624	4	A	10.05.2017	2-061	YENİ YAPI	MESKEN	32	4C	2	9	11	2.395,76		1.807,88	4.448,00
						OFİS İŞYERİ	4						244,36
12624	4	B	10.05.2017	2-061	YENİ YAPI	MESKEN	20	3B	2	5	7	1.040,76		1.154,14	2.436,00
						OFİS İŞYERİ	4						241,10
12624	4	C	10.05.2017	2-061	YENİ YAPI	MESKEN	8	3B	2	5	7	608,24		569,14	1.272,00
						OFİS İŞYERİ	3						94,62
12624	4	A	28.12.2018	649	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	MESKEN	32	4C	2	9	11	2.395,76		1.807,88	4.448,00
						OFİS İŞYERİ	4						244,36
12624	4	B	28.12.2018	649	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	MESKEN	20	3B	2	5	7	1.040,76		1.154,14	2.436,00
						OFİS İŞYERİ	4						241,10
12624	4	C	28.12.2018	649	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	MESKEN	8	3B	2	5	7	608,24		569,14	1.272,00
						OFİS İŞYERİ	3						94,62
12626	1	A	21.01.2016	00-037	YENİ YAPI	MESKEN	184	VA	2	27	29	12.565,00		11.185,00	23.750,00
12626	1	B	21.01.2016	00-037	YENİ YAPI	MESKEN	118	VA	4	30	34	12.995,00		12.664,00	25.659,00
12626	1	C	21.01.2016	00-037	YENİ YAPI	MESKEN	131	VA	2	28	30	11.698,00		10.610,00	22.308,00
12626	1	D1	21.01.2016	00-037	YENİ YAPI	MESKEN	11	3B	0	4	4	1.310,00		6.893,00	8.203,00
12626	1	D2	21.01.2016	00-037	YENİ YAPI	MESKEN	13	3B	1	4	5	1.485,00		7.232,00	8.717,00
12626	1	D3	21.01.2016	00-037	YENİ YAPI	MESKEN	14	3B	1	4	5	1.702,00		7.141,00	8.843,00

RUHSAT BELGESİ BİLGİLERİ
ADA	PARSEL	BLOK ADI	TARİHİ	SAYISI	VERİLİŞ NEDENİ	KULLANIM AMACI	BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI	YAPI SINIFI	YOL ALTI KAT	YOL ÜSTÜ KAT	TOP. KAT	OKUL	SPOR	ORTAK ALAN	TOPLAM ALANI (M2)
12341	69		31.03.2021	119	YENİ YAPI	Okul		IIIA	1	4	5	6.732,35			6.732,35
							1
12341	69		31.03.2021	119	YENİ YAPI	Spor Kompleksi		IIIA	0	1	1				1.045,46
							1						1.045,46

YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ BİLGİLERİ
ADA	PARSEL	BLOK ADI	TARİHİ	SAYISI	VERİLİŞ NEDENİ	KULLANIM AMACI	BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI	YAPI SINIFI	YOL ALTI KAT	YOL ÜSTÜ KAT	TOP. KAT	KONUT ALANI	TİCARET ALANI	ORTAK ALAN	TOPLAM ALANI (M2)
12626	1	A	31.12.2019	371	YAPI KULLANMA İZNİ	MESKEN	184	VA	2	27	29	12.565,00		11.185,00	23.750,00
12626	1	B	31.12.2019	371	YAPI KULLANMA İZNİ	MESKEN	118	VA	4	30	34	12.995,00		12.664,00	25.659,00
12626	1	C	31.12.2019	371	YAPI KULLANMA İZNİ	MESKEN	131	VA	2	28	30	11.698,00		10.610,00	22.308,00
12626	1	D1	31.12.2019	371	YAPI KULLANMA İZNİ	MESKEN	11	3B	0	4	4	1.310,00		6.893,00	8.203,00
12626	1	D2	31.12.2019	371	YAPI KULLANMA İZNİ	MESKEN	13	3B	1	4	5	1.485,00		7.232,00	8.717,00
12626	1	D3	31.12.2019	371	YAPI KULLANMA İZNİ	MESKEN	14	3B	1	4	5	1.702,00		7.141,00	8.843,00

2.3.5	-	Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş
Projede kısmen oturum başlamış olup, bazı bloklarda ince işçilikler devam etmektedir. Gözlemler ve şantiyeden ve Emlak Konut Yatırım Ortaklığı X.X.'xxx alınan bilgiye göre bütün bloklar için ortalama fiziki ilerleme yüzdesi yaklaşık % 92,76 olarak belirlenmiştir. 12626 ada 1 parsel için iskan alınmış olup, kat mülkiyetine henüz geçilmemiştir. Bu nedenle proje kapsamında değerlendirilmiştir.
2.3.6	-	Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler
Rapora konu projeye ilişkin yapı denetimleri; Mexxxxxxxxxx Xxxxxxxxx, Xxxxxxx Xxx., Xx: 00/0 Xxxxxxxxxxx/Xxxxxxxx xdresli SED Yapı Denetim Limited Şirketi, Xxxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxx Xxxxxxxxx, 0000. Xxxxx, Xx:00/000 Xxxxxxxx/Xxxxxxxx xdresli AGA Yapı Denetim Limited Şirketi tarafından yapılmıştır.
2.3.7	-	Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Proje için takdir edilen değer tamamen mevcut projeye ilişkin olup, projede değişiklik yapılması, farklı bir projenin uygulanması durumunda değer değişebilecektir.
2.3.8	-	Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu binaya ait enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.

3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER
3.1	-	Tanımı
Değerlemeye konu olan proje; İstanbul İli, Kartal İlçesi, Yakacık Yeni Mahallesi, 12624 ada 4 nolu ve 12626 ada 1 parselde yer alan toplam 24.763,18 m² alanlı arsa üzerinde tanımlanmış olan Tual Adalar Projesidir. 12341 ada 69 parsel orta öğretim okul alanı olup, alanı 14.030,52 m² dir.
3.2	-	Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri
Projenin kuzeyinde 5-10 katlı ortalama 15 senelik Firuz Hanım Sitesi, Atölyeler Sitesi, Terkos Sitesi, Çelik Sitesi gibi konut siteleri, güney ve doğusunda 2-3 katlı yapılar bulunmakta olup bölge İstanbul’un ana ulaşım aksları olan D-100 ve E-80 Karayollarına yakın konumludur. Parseller takribi 40,926388 kuzey, 29,217644 doğu koordinatlarında yer almaktadırlar.
Rapora konu Tual Adalar Projesine ulaşım D-100 Karayolu üzerinde İstanbul-Kocaeli istikametinde yol alırken Kartal Kavşağından sağ dönülür ve D-100 – E-80 Bağlantı Yoluna çıkılır. Bağlantı yolu üzerinde yaklaşık 2,5 km ilerlenir ve sağ dönerek projenin cepheli olduğu Şehit Xxxxx Xxxxx Caddesine üzerinde 500 m ilerledikten sonra Tual Adalar Projesine ulaşılır.
3.3	-	Ulaşım Özellikleri
	Değerleme konusu gayrimenkullerin bulunduğu bölge, 15 Temmuz Şehitler Köprüsüne 25 km, Xxxxx Xxxxxx Xxxxxx Köprüsüne 31 km, Xxxxx Xxxxxx Xxxxx Xxxxxxxxx 48 km, Xxxxxx Xxxxxx Havaalanına takribi 13 km, İstanbul Havalimanına 68 km uzaklıktadır.

ANADOLU

OTOYOLU

SAMADIRA KARTAL

BAĞLANTI YOLU

AYDOS ORMANI

D-100 YOLU

DEĞERLEME KONUSU

PROJENİN KONUMU

XXXXXX

XXXXXX

EML-2105006 KARTAL(TUAL ADALAR)KİRA

20

3.4	-	Taşınmazın Fiziki Özellikleri
	3.4.1	-	Genel Özellikleri
	Değerleme konusu Tual Adalar projesi 2 adet parsel üzerinde geliştirilmekte olup, 12624 ada 4 parsel 3.762,68 m² yüzölçümlü olup yamuk şeklindedir. Parsel üzerinde 3 adet blok bulunmakta olup, (A-B-C bloklar) konut ve ticari ünitelerin olduğu bloklar yer almakta olup, 40 adet 1+1, 16 adet 2+1, 4 adet 3+1 daire tipleri ve 11 adet dükkan bulunmaktadır.
	12626 ada 1 parsel 21.000,50 m² yüzölçümlü, yaklaşık dörtgene benzemekte olup, yamuk şeklindedir. Parsel üzerinde 6 adet blok bulunmakta olup, (A-B-C-D1-D2-D2 bloklar) konut ünitelerin olduğu bloklar yer almakta olup, 128 adet 1+1, 158 adet 2+1, 165 adet 3+1, 20 adet 4+1 daire tipleri bulunmaktadır.
	12341 ada 69 parsel 14.030,52 m² yüzölçümlü, dirkdörtgene benzemekte olup, yamuk şeklindedir. Parsel üzerinde orta öğretim okulu inşaa edilecektir. Mülkiyeti Emlak Konut Gayrimenkul A.Ş., Aydos Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm San. ve Tic. X.X. ve Maliye Hazinesine aittir. Okul ve spor kompleksi için yeni yapı ruhsatları alınmış durumdadır. Okul için toplam 5 kat, 6.732,35 m² için ruhsat inşaat alanı bulunmaktadır. Spor kompleksi için ise toplam 1 katlı 1.045,46 m² için ruhsat inşaat alanı bulunmaktadır.
	Değerleme konusu Tual Adalar projesi toplamda 542 adet bağımsız birimden (531 adet konut, 11 adet ticaret) oluşmaktadır. Toplam inşaat alanı 105.636 m² dir.
	Projede satılabilir konut alanı 65.663,37 m², satılabilir dükkan alanı 577,15 m² dir. Toplam satılabilir alanı 66.240,52 m² dir.
	Yerinde yapılan tespitlerde inşaat çalışmalarının devam ettiği gözlemlenmiş olup, inşaat seviyesinin bütün bloklar için ortalama %92,76 olduğu bilgisi alınmıştır.

3.4.3	-	Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişliklerin 3194 Sayılı Xxxx Xxxxxx' nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirdiği Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Taşınmazlar için ruhsatlar alınmış olup, 3194 sayılı Kanun kapsamında ruhsatlar geçerliliğini korumaktadır.

4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER
4.1	-	Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri
	4.1.1	-	İstanbul İli
	İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, Tekirdağ, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Xxxxx Xxxxxx Xxxxxx ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.
	İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, 15 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden biri haline gelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir. İstanbul Boğazı, Karadeniz’i, Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.
	Harita 1 - İstanbul'un Konumu Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2020 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu 15.462.452 kişidir.

4.1.2	-	Kartal İlçesi
İstanbul'un Anadolu Yakası’ndaki önemli yerleşimlerden biri olan Kartal; Pendik, Maltepe, Sultanbeyli ve Marmara Denizi ile çevrilidir. Büyük ölçekli ilk kentsel dönüşüm projesi ile 2006 yılından itibaren gündemdedir. Xxxx, dönüşüm projesini henüz hayata geçirememiş olmakla birlikte, gayrimenkul sektörünün hareketliliğinden payına düşeni almaya devam etmektedir. Kartal’ı demografik ve ekonomik olarak değerlendirdiğimizde ise, özelikle çevresindeki yerleşimlerle büyük bir nüfusa ev sahipliği yaptığı dikkati çekmektedir. Kartal, Pendik, Sultanbeyli, Tuzla ve Maltepe ilçelerinde yaşayan toplam nüfus 2,030,090 kişidir. Bu rakam İstanbul nüfusunun %14.6’sına, Anadolu Yakası’nın ise yaklaşık olarak %42’sine karşılık gelmektedir.
İlçedeki ana ulaşım arterleri, öncelikli olarak E-5 Karayolu, TEM otoyolu ve iç kısımlarda sahil yolu ile Minibüs Caddesi’dir. İlçe merkezinden geçen E-5 (D–100) karayolu, TEM- Kurtköy ve Havaalanı bağlantıları ile Avrupa yakasına ulaşılmakta ve Kaxxxxx’xxx Xxxxxx xxxxxxxx xxxxxxx Xxxxxxxxxxx- Xxxxxx Xahil Yolu ve Bağdat Caddesi (Minibüs Yolu) üzerinden komşu ilçelere, Kartal İskelesi’nden vapurlarla, Yalova ve Bursa illerine ulaşım sağlanabilmektedir. İlçenin ulaşılabilirliği için büyük öneme sahip olan 16 istasyonlu ve 22 km uzunluğundaki Kadıköy- Kartal metro hattı Ağustos, 2012’de hizmet açılmıştır. Böylelikle Kartal ile Kadıköy arasındaki ulaşım yarım saat gibi çok kısa bir süreye inmiştir. Gerek üst ölçekli imar plan kararları gerekse kentsel gelişim dinamikleri ile sanayiden arındırılması desteklenen bir bölge olan Kartal’da yeniden yapılanmalar 2009 yılından itibaren başlamıştır. Mevcut durumda sanayi tesisleri halen ağırlıklarını korurken, ticari yapılaşmaların da başladığı ve sanayi tesisleri yerini ticari yapılaşmalara bıraktığı görülmektedir. Özellikle E–5 Karayoluna cephesi olan parsellerde ofis, rezidans, home ofis gibi yapılanmalar gerçekleştirilmektedir.
Kartal ilçesi, Kocaeli yarımadasının güneybatı kesiminde yer alır. Doğusunda Pendik, batısında Maltepe, kuzeyinde Sultanbeyli ve Sancaktepe ilçeleri, güneyinde ise Marmara denizi ile çevrilidir. Kartal İlçesi 20 Mahalleden oluşmakta olup, 2186 adet Cadde ve Sokak mevcut olup, yüzölçümü Aydos ormanı dahil Kartal Merkezi 38,54 km2 dir. İstanbul' un en yüksek tepesi olan 573 m. yüksekliğindeki Aydos Dağı kısmen ilçe sınırlarında bulunmaktadır. 2020 yılı itibariyle Kartal İlçe nüfusu 474.514 kişidir.

EML-2105006 KARTAL(TUAL ADALAR)KİRA 25

4.1.3	-	Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler Doğrultusunda Analizi
Türkiye Ekonomik Görünüm
Türkiye ekonomisinde 2001 krizi sonrasında sağlanan disiplin kamu borcu, bankacılık oranları, bütçe dengesi gibi noktalarda başarıya ulaşmış ve 2008 yılına kadar büyüme oranlarında sürekli artış sağlanmıştır. 2008 ile 2012 yılları arası gelişmekte olan ekonomiler küresel krizden en çabuk çıkan ülkeler gurubunu oluşturmuşlardır. Bu süreçte yıllık büyüme hızlarında görülen artışlar dünya ekonomisine nefes aldırmıştır. Türkiye gibi ülkelerin kriz sonrası performansları oldukça göz kamaştırıcı olmuştur.
Gelişmekte olan ülke ekonomilerinin kendilerini onarabilme ve toparlanma kabiliyeti gelişmiş ülke ekonomilerine göre daha hızlı bir oranda gerçekleşmektedir. Ancak bu tip ekonomilerin temel sorunu elde edilen kazanımların korunamaması ve istikrarın sağlanamamasıdır. Türkiye’nin; tasarruf eksikliği, işsizlik, fiyatlar genel seviyesi ile ilgili sorunlar, ithalat ve ihracat kalemlerinin katma değerli hale getirilmesi, döviz dengesinin sağlanması, orta gelir tuzağı gibi hususlar, cari açık, talep bozuklukları, teknolojik eksiklikler, siyasi ve coğrafi riskler konularında eksikliği bulunmaktadır.
Türkiye ekonomisi için en büyük gelişmelerden biri 2018 yılında Ağustos ayında yaşanan kur şokuyla birlikte başlayan ekonomik kriz olmuştur. Bu kriz 2009’dan beri yaşanan ilk ekonomik kriz olma özelliği taşımaktaydı. 2018 yılının Ekim ayında %25,2 ile son 15 yılda görülen en yüksek seviye ulaşan enflasyon, 2019 yılını %11,84 seviyesinde kapattı. Enflasyonun düşmesinde sınırlı iç talep, Enflasyonla Mücadele Kampanyası kapsamındaki politikalar ve 2018 yılında yaşanan kur artışından sonra görece azalan kur dalgalanmaları etkili oldu. Böylece enflasyon kriz öncesi eğilimine geri döndü.
"2019 yılı içerisinde tahmin edildiği üzere ABD Merkez Bankası FED temmuz, eylül ve ekim aylarındaki toplantılarında üç kez 25’er baz puan olmak üzere faizleri toplam 75 baz puan indirdi. Bu faiz indirimleri Türkiye’nin de aralarında olduğu gelişmekte olan ülkelerdeki sermaye çıkışının hafiflemesini sağlayarak, 2019 yılı boyunca Türk Lirası’ndaki değer kaybını azalttı. FED’e benzer şekilde Avrupa Merkez Bankası (ECB) da Eylül ayında depo faiz oranını %- 0,50’ye indirdi ve varlık alım programına tekrar başladığını açıkladı.
2019 yılı boyunca TL’nin ABD Doları karşısında değer kaybı yavaşladı. 2018 yılı Ağustos ayında tüm zamanların rekorunu kırarak 7.23 seviyesini gören ABD Doları kuru, 2019 yılında dalgalı bir seyir izleyerek geriledi ve 2019 yılsonunu 5,96 seviyesinde kapattı. 2018 Ekim ayı itibarıyla son 15 yılın en yükseği olan %25,2 seviyelerine yükselen enflasyon, takip eden aylarda düşüş eğilimine girerek 2018 yılını %20,3 seviyesinde kapattı. 2019 yılı boyunca döviz kurundaki artışın kontrol altına alınmasıyla, kurun enflasyon ve faiz oranları üzerinde yarattığı olumsuz etkiler ortadan kalktı ve enflasyon oranı 2019 yılsonunda %11,84 oldu." (Colliers International, 2019, İkinci Yarı Raporu).
"COVID-19 salgınının 2020’nin ilk yarısında tüm dünyaya yayılmasıyla salgının ekonomi üzerindeki olumsuz etkileri beklenenden daha sert oldu. Salgının etkileri daha da belirginleşince pek çok kurum ekonomik tahminlerini aşağı yönlü revize etti. Salgının seyri ve iktisadi faaliyetler üzerindeki etkisi ile ilgili belirsizlik devam etmekle beraber, toparlanmanın önceki tahminden daha kademeli olacağı bekleniyor. Türkiye haziran ayının başlamasıyla birlikte salgının tedbirlerini büyük ölçüde kaldırarak normalleşme sürecine girdi. COVID-19 etkisiyle nisan ayında %31,4 ile rekor düzeyde gerileyen sanayi üretimi, mayıs ayındaki toparlanmanın ardından imalat PMI verisinin haziranda 50 eşik düzeyinin üzerine çıkmasıyla tekrar büyümeye başladı.

FED 2020 yılı içerisinde genişlemeci para politikasında bir değişikliğe gitmeyeceğini ve ECB de (Avrupa Merkez Bankası) varlık alım programını sürdüreceğini açıkladı. AB liderleri ayrıca temmuz ayı sonunda 540 milyar Euro tutarında bir teşvik paketi üzerinde anlaştılar.

2018 yılının eylül ayında %24 seviyelerine kadar çıkarılan TCMB politika faiz oranı, 2019 temmuz ayından başlayarak kademeli olarak indirilerek 2020 yılı haziran ayı itibariyle %8,25 seviyesine getirildi. Haziran ayı toplantısında politika faiz oranını değiştirmeyen TCMB’nin, çekirdek enflasyon göstergelerindeki yükseliş eğilimini göz önüne alarak enflasyonda düşüş trendi yeniden başlayana kadar temkinli duruşunu sürdürmesi bekleniyor.

Türkiye ekonomisi 2019 yılında zincirlenmiş hacim endeksine göre yıllık olarak %0,9 oranında büyüdü. 2020 yılının ilk çeyreğinde ise zincirlenmiş hacim endeksine göre bir önceki yılın aynı dönemine göre %4,5 büyüdü. Mart ayının son iki haftası itibarıyla COVID-19 salgınının ekonomik aktivite üzerindeki ilk etkilerinin görülmeye başlaması, çeyrek bazda büyüme oranın beklentilerinin altında kalmasına sebep oldu. IMF tarafından nisan ayında yayınlanan ve haziran ayında güncellenen Dünya Ekonomik Görünüm Raporu’na göre, COVID-19’un ekonomik faaliyetlerde yarattığı tahribatın etkisiyle Türkiye’nin ekonomisinin 2020 yılında yaklaşık %5 oranında daralması ve takip eden 2021 yılında ise %5 oranında büyümesi bekleniyor. IMF Dünya Ekonomik Görünüm Raporu’na göre, Türkiye genelinde işsizliğin 2020 yılsonunda %17,2 seviyesine yükselmesi ve 2021 yılsonunda ise %15,6 seviyesine gerilemesi bekleniyor.

(Colliers International, 2020, İlk Yarı Raporu).)

"COVID-19 salgını nedeniyle duraksamanın yaşandığı 2020 ikinci çeyrekte sert daralan Türkiye ekonomisi üçüncü çeyrekte güçlü bir toparlanma kaydetmiştir. 2020 üçüncü çeyrekte, mevsim ve takvim etkisinden arındırılmış gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) bir önceki

döneme kıyasla %15,6 büyürken, takvim etkisinden arındırılmış GSYH’de yıllık bazda büyüme

%6,5 olarak gerçekleşmiştir. Arındırılmamış verilere göre GSYH’de yıllık bazda büyüme %5,5 olan piyasa ortalama beklentisinin üzerinde %6,7 seviyesinde gelmiştir.

Ekonomideki bu toparlanmada özel sektör tüketiminin ve yatırım harcamalarının etkili olduğu görülürken, net dış talep büyümeyi sınırlamıştır. Üretim tarafından bakıldığında ise genele yayılan artışlar gözlenmiştir. Bu sonuçlarla, 2020 Xxxx-Eylül döneminde GSYH 2019’un

aynı dönemine göre %0,5 büyümüştür. 2020 ikinci çeyrekte 743,9 milyar dolar olan yıllıklandırılmış dolar bazında GSYH, 2020 üçüncü çeyrekte 736,10 milyar dolar seviyesine

inmiştir.

Öncü veriler Mayıs sonrasındaki normalleşme süreciyle birlikte toparlanmanın Ekim ve Kasım aylarında sürdüğüne işaret etmektedir. Eylül’de 52,8 değerini alan imalat sanayi PMI, Ekim’de 53,9, Kasım’da 51,4 değerini almıştı. Benzer şekilde kapasite kullanım oranı

Eylül’deki %74,3’ten kademeli olarak yükselmiş ve Ekim’de %74,9 ve Kasım’da %75,3’e çıkmıştır. Ancak, devam eden salgının etkisiyle beklentilerde iyileşme hız kesmiş ve sektörel güven endeksleri Kasım’da gerileyerek ılımlı bir yavaşlamaya işaret etmiştir.

Döviz kurlarındaki oynaklık ve normalleşme sürecinin yol açtığı kapasite kısıtlarının yanında gıda fiyatlarındaki hızlı artışlarla enflasyon yükseliş eğilimini sürdürmektedir. Eylül’de %11,7 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Ekim ve Kasım aylarında sırasıyla

%11,9 ve %14,0 seviyelerine yükselmiştir. Bununla birlikte, döviz kuru ve uluslararası emtia fiyatlarındaki gelişmelerin yol açtığı maliyet baskısıyla yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu Eylül’deki %14,3’ten Ekim’de %18,2’ye,

Kasım’da %23,1’e ulaşmıştır." (Gyoder, 2020, 3.Çeyrek Raporu)

Gayrimenkul Sektörü:

2013 yılından bugüne inşaat sektörünün ekonomik büyüme ile olan ilişkisini değerlendirildiğinde, 2014 yılının ikinci çeyreğinde yaşanan düşüşün dışında sektörün istikrarlı bir gelişim içinde olduğu dikkat çekmektedir. 2013 yılı, sektörün beklentilerin üzerinde artış kaydetmiştir. 2014, artan jeopolitik riskler ve dövizin buna bağlı olarak yukarı yönlü hareketi ile hem ekonomik anlamda hem de sektörel anlamda bir daralma yılı niteliğinde olmuştur. 2015 yılında ise özel tüketim harcamalarının ve kamu harcamalarının etkisi ile Türkiye ekonomisi yüzde 6 büyüme oranına ulaşmıştır. Ekonomik büyümeyle birlikte inşaat sektörünün büyüme performansı yüzde 4,9 olarak kaydedilmiştir. 2016’nın tüm çeyreklerinde inşaat sektörü ekonomik büyümenin üzerinde bir büyümeye sahip olup, 2017’nin ilk iki çeyreğinde sektörün büyümesi ise yine yüzde 5,6 ve yüzde 5,5’e ulaşmıştır. Sektör, 3. çeyrek sonuçlarına göre yüzde 18,7 ile son 3 yılın en yüksek büyüme oranını yakalamıştır. Bu rakamla sanayi büyümesinin de önüne geçen inşaat sektörü, aynı dönemde yatırımlarını da yüzde 12 düzeyinde arttırmıştır.

Konut kredilerinde, kredi tutarının teminat olarak alınan konutun değerine oranına ilişkin sınırın

% 75’ten % 80’e çıkarılması, 15 Xxxxxx Xxxxx girişiminden sonra Emlak Konut GYO ve GYODER'in ve ticari bankaların başlattığı kampanyalar ve 150 metrekareden büyük konutlarda KDV'nin yüzde 8'e düşürülmesi kararları ile ekonominin ana sektörü olan inşaat sektörünün hızlanması ve alınan kararlar ile gayrimenkul satışının arttırılması hedeflenmiştir.

2018 yılında talep dengesizliğinin devam etmesi, inşa maliyetlerini artması, kredi faiz oranlarının artması alım satımların yavaşlamasına neden olmuştur.

2019da 2.yarıda alınan ekonomik kararlara da bağlı olarak Eylül ayı içerisinde kamu bankalarının konut kredisi ve diğer kredilerdeki faiz oranlarında düşüş yönünde yaptıkları değişiklikler gayrimenkul sektöründe alım/satımlarda hareketliliğin artmasını sağlamıştır. Bu hareketlilik yılın sonuna kadar devam etmiştir. 2019 yılının son çeyreğinde başlayan buhareketlilik 2020 yılının Xxxx, Şubat ayında ve Mart ayının ortasına kadar devam etmiştir.

Mart ayının ortasında Dünya genelinde ve ülkemizde yaşanan Coronavirus Covid-19 salgının edeniyle ilgili kurumlar tarafından alınan önlemlere bağlı olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul sektöründe de duraklama oluşmuştur.

02.06.2020 tarihinden itibaren Kamu bankaları öncülüğünde Covid-19 koranavirüs etkilerine karşı, normalleşme sürecine geçiş ve sosyal hayatın canlanması için açıklanan kredi destek paketi kapsamında konut kredisi faiz oranlarında meydana gelen düşüş ve uzun vadeli ödeme imkanları özellikle konut satış rakamlarında ve talebin artmasına neden olmuştur.

Eylül ayı başından itibaren geçen 3 ay boyunca kredi destek paketi çerçevesinde yapılmış olan kampanyaların kademeli olarak sona ermesi, buna bağlı olarak kamu ve özel bankalarının gerek konut kredi faiz oranlarında gerekse diğer kredilerin faiz oranlarında yukarı yönde değişiklik yapmaları, döviz kurlarında meydana gelen değişiklikler tüm sektörleri etkilediği gibi gayrimenkul sektörünü de etkilemiştir.

Mevcut piyasa koşulları nedeniyle özellikle kredi faiz oranlarında oluşabilecek değişikliklere, salgının seyrine bağlı olarak yılın kalan zamanında bu değişikliklere orantılı olarak gayrimenkul sektöründe de değişiklikler olabileceği öngörülmektedir.

"2020 Yılı itibarıyla dünyada yayılımını artıran Covid-19 salgını hemen hemen her ekonomik ve sosyal değişken üzerinde etkili olmuştur. Beklenmedik sistemik bir risk olarak küresel iş yapış şekillerinden karar alma süreçlerine kadar pek çok yönetsel süreç yeni şartlara göre şekillenmek zorunda kalmıştır. Bu tür, ’siyah kuğu’ olarak adlandırılan beklenmedik geniş etki alanlı olayların sektörleri de tesir altına alması kaçınılmaz bir sonuç olarak karşımıza çıkmaktadır. Diğer sektörlerde olduğu gibi inşaat ve gayrimenkul sektörleri de gerek iş yapış gerekse talep yönlü süreçten etkilenmiştir.

Kuzey yarım küredeki yaz ve dünya çapında alınan önlemler ile salgın ikinci ve üçüncü çeyrek döneminde baskılanmış görünmektedir. Buna karşın sonbaharın başlamasıyla tekrar

tırmanışa geçmiş olması küresel ekonomi ve sağlık sistemini olumsuz etkilemektedir. Yaygın aşı süreci tamamlanıncaya kadar bu tip dalgalanmaların yaşanması kaçınılmaz olarak görünmektedir.

Xxxxxx en iyi özetleyen makroekonomik değişken olarak ise ‘büyüme’ rakamları karşımıza çıkmaktadır. Sürecin ne yöne evrildiğini analiz etmek yerinde olacaktır. Gerek salgın

gerekse salgın öncesi uluslararası ticaret ile politikada yaşanan rahatsızlıklarında etkisiyle küresel olarak büyüme oldukça sorunlu bir hal almıştır. Ekim 2020 de yayınlan IMF Küresel Görünüm Raporuna göre1 küresel ekonominin yüzde 4,4 küçüleceği beklentisi açıklanmıştır.

Aynı raporda gelişmiş ekonomiler için yüzde 5,8 gelişmekte olan ekonomiler için ise yüzde 3,3 oranında küçülme beklenmektedir.

Ülkemizde ise pandemi sonrası başta Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca alınan önlemler, proaktif yaklaşımlar sektöre can suyu olmuş, toparlanma

eğilimini güçlendirmiştir.

İnşaat sektöründe %1,5 seviyesinde yaşanan gerileme ise hızlı yaşanan küçülmelerden sonra eğilim değişiminin ilk işareti olarak adlandırılabilir. Sektörü bu bağlamda büyük bir yük trenine benzetebiliriz, ivmelenmesi ve durması diğer sektörlere göre biraz daha zaman almaktadır. İkinci çeyrekte sektörlerin tanımına yakını istenilen performansı göstermeseler de alınan tedbirler özellikle ikinci çeyreğin sonu itibarıyla gözle görülür bir toparlanmayı işaret etmektedir. Üçüncü çeyrek büyüme rakamları hem Türkiye hem de sektör için oldukça güçlü görünmektedir. Öncü göstergeler büyüme sürecini destekler niteliktedir. Üçüncü çeyrekte krediye ulaşım şartlarındaki olumlu değişim ve buna bağlı politikaların etkisiyle hem satışlar hem de inşaat sektörünün ihtiyacı olan kaynak önemli ölçüde sağlanmıştır.

Söz konusu önlemlerin olumlu yansıması ise konut satış rakamlarında gözlemlenmektedir. 2019 yılının ilk dokuz ayında toplam konut satışları 865 bin adet olurken 2020 yılının aynı

döneminde 1 milyon 161 bin rakamına ulaşarak yüzde 34,2’lik bir artış sağlamıştır. Söz konusu dönemde birinci el ipotekli konut satış sayısı 162 bin rakamına ulaşarak bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 141,2’lik artış kaydetmiştir. İkinci el ipotekli satışlar ise daha da canlı bir eğilim sergileyerek 346 bin adet olarak gerçekleşmiştir. 2019 yılının ilk dokuz aylık dönemine göre artış yüzde 187,2 düzeyinde gerçekleşmiştir. Satışlarda artışı tetikleyen en önemli unsurlar ise; pandemi nedeniyle yaşanan kapanma sürecinin bitmesi, özellikle kredi faizlerinde kamu bankaları önderliğinde sağlanan keskin düşüş ve ertelenen talebin etkili olduğu görülmektedir.

Diğer yandan birkaç yıldır yeni konut arzının giderek düşmesi de

talebin yükselmesinde diğer bir tetikleyici olmuştur. Hâlihazırda pazarda bekleyen konutların talep görmesi önemli bir stok düşüşünü de getirmiştir."

(Gyoder,2020, 3.Çeyrek Raporu)

Konut Piyasasına İlişkin Veri ve Analizler

İnşaat ve özünde konut imalatı ile buna bağlı alt sektörler ekonominin en önemli unsurlarındandır. Türk Konut sektörü son on beş yıllık süreçte çok hızlı bir gelişim kaydetmiştir. İnşaat sektörünün makroekonomi açısından önemi çarpan etkisinden kaynaklanmakta olup, 250 alt sektörü harekete geçirerek gerek büyüme gerekse istihdam üzerine etki yaratmaktadır (Emlak Konut GYO, 2018).

Yatırım piyasası, 2018'in ilk yarısında başkanlık ve milletvekilliği genel seçimlerinin yanı sıra TL'nin zayıf görünümünden kaynaklanan siyasi ve ekonomik belirsizlik nedeniyle ortalamanın altında bir performans sergilemiştir. Birçok yatırımcı Haziran ayının sonuna kadar seçimlerin sonucunu eklemiştir ve yatırım kararlarını ertelemiştir. Alışveriş merkezleri, ofisler, endüstriyel ve lojistik tesisler, oteller ve araziler gibi çeşitli mülk tiplerindeki fiyat seviyeleri 1Y 2018’de 2017 yılının ilk yarısına kıyasla hafif bir düşüş göstermiştir. Bununla birlikte söz konusu mülklerdeki getiri oranında %7-8 bandından %7,75-8,5 seviyesine doğru bir artış gözlenmiştir. Konut piyasasında yabancı yatırımcıların tercihlerini belirleyen önemli konular vardır. Avrupa’daki piyasalar açısından ilk etapta güvenlik ve eğitim ön plana çıkmaktadır. Bununla birlikte, başta Almanya olmak üzere Euro Bölgesi'ndeki Euro bazlı daha yüksek gelir ve getiri oranlarının yanı sıra - özellikle Portekiz’deki esnek ön şartlar sayesinde - serbest dolaşım hakkı kazanma durumu yabancı yatırımcıların ilgisini çekmektedir (JLL, 2018).

2018 yılında konut satışları, bir önceki yıla göre %2,41 oranında azalma göstererek 1.375.398 adet seviyesinde kapanmıştır. Yılın neredeyse tamamında konuşulan inşaat maliyetlerindeki artış, konut satışlarındaki ve konut fiyat endeksi artış oranındaki yavaşlama trendi, konut kredisi faiz oranlarındaki artış, konut ve iş yerlerindeki KDV indirimi gibi konu başlıkları gündemin ana unsurları olmuştur. Bununla birlikte, yabancıların ülkemizde gayrimenkul edinimlerine yönelik getirilen teşvik ve yasal mevzuat değişiklikleri ile nihai tüketiciye sağlanan bazı teşvik ve kampanyaların süresinin uzatılması da yılın ikinci yarısında konuşulan konuların başında gelmiştir.

2018 yılında ipotekli satışlarda, geçen yıla göre adet bazında %41,49’luk bir daralma yaşanmıştır. Toplam konut satışlarında ipotekli satışların payı ise geçtiğimiz yıl %33,57 iken bu yıl %20,13 oranında gerçekleşmiştir. Yıl içindeki konut kredisi faiz oranlarındaki yukarı

yöndeki hareketliliğin doğrudan ipotekli satış miktarını etkilediğini söyleyebiliriz. 2018 yılında geçen yıla göre ilk el satılan konutlarda %1,23 oranında, ikinci el satılan konutlarda ise %3,44 oranında azalma görülmüştür. Taleplerde yaşanan daralmaların konut fiyatlarındaki

etkisi de çok geçmeden görülmeye başlanmış, konut fiyat artışında 2017 yılında görülen ivme kaybı 2018 yılında da devam etmiştir. TCMB verilerine göre, 2017 yılı sonunda %11,13 olan konut fiyat endeksi yıllık artışı Kasım ayında %10,48’e kadar gerilemiştir.

(GYODER, 2018, 4.Çeyrek Raporu).

Merkez Bankası’nın yayınladığı Konut Fiyat Endeksi (KFE 2017=100) verilerine göre, konut fiyatları 2019 ilk yarısı itibariyle yıllık olarak Türkiye’de %2,7 artarken, İstanbul’da %2,0 oranında azalmıştır. Aynı dönemde enflasyon %19,5, Türk Lirasının ABD Doları karşısındaki değer kaybı

%41,5 olarak gerçekleşmiş; bir yıla kadar olan yıllık mevduat faizlerinin getirisi de %23,0 olmuştur. İnşaat maliyeti endeksi 2018 yılında bir önceki yıla göre %18,4 oranında artış gösterirken; 2019 yılı Nisan ayında bir önceki yılın aynı dönemine göre %26,4 oranında artmıştır. Bu durumun en büyük nedeni Türk Lirası’nın ABD Doları karşısında değer kaybetmesiyle oluşan ham madde fiyatlarındaki artıştır. Türkiye genelindeki konut satışları, 2019 yılının ilk yarısında, 2018 yılının aynı dönemine göre %21,7 oranında gerilemiştir. Aynı dönemde, ipotekli konut satışlarındaki düşüş %58,9 olmuştur. Yine bu dönemde, İstanbul’da toplam satışlarda %16,2; ipotekli satışlarda ise %61,2 oranında düşüş kaydedilmiştir.2019 yılı Mayıs ayı itibariyle, Türkiye’deki toplam kredi hacmi 2018 yılına göre %6,5’lik bir düşüş yaşamıştır. Bu düşüş eğilimi konut kredilerinde de benzer şekilde gözlenmektedir. Mayıs ayı itibariyle toplam kredilerin yaklaşık %7’sini oluşturan konut kredisi hacmi, 2019 yılının en düşük seviyesini görmüştür. (Colliers International, 2020, İlk Yarı Raporu)

2019 yılı performansı özelikle Ağustos ayı ve devamında gelen konut kredisi faiz indirimlerinden oldukça olumlu etkilenmiş ve yılı bir önceki yıla göre yaklaşık %2 lik bir daralma ile kapatmıştır. Yılın ilk 7 ayı için bu kıyaslamayı yaptığımızda ise daralma yaklaşık

%21 seviyelerinde idi. 2019 yılını diğer yıllardan farklılaştıran en önemli konulardan biri ikinci el satışların toplam satışlar içindeki payı olmuştur. Bu yıldan önceki son üç yılda %53 gibi

hep aynı oran ile biten yıl geneli, bu yıl %63 seviyesine kadar çıkmıştır. İpotekli konut satışlarında ise 4. çeyrek diğer çeyreklerden önemli ölçüde farklılaşmış olup, son çeyrekte yapılan satışların %30’u ipotekli satış olmuştur. Konut kredisi faiz oranlarındaki indirim ile

birlikte bekleyen talebin önemli ölçüde harekete geçtiği bu rakamlardan rahatlıkla görülebilmektedir. (GYODER, 2019, 4.Çeyrek Raporu)

2020 yılı ilk üç ayında kamu bankaları önderliğinde yapılan konut kredisi faiz oranı düşürme kampanyaları konut satışlarını da hareketlendirmişti. Ancak, mart ayında ülkemize ulaşan COVID-19 salgını hem konut sektörünü hem de ekonomiyi olumsuz etkiledi. Yılın başındaki satışların nisan ve mayıs aylarında durma noktasına geldi haziran ayında ise tekrar başlatılan düşük kredi faizi kampanyalarıyla konut satışları rekor seviyede arttı. Türkiye genelindeki konut satışları, 2020 haziran ayında bir önceki yılın aynı dönemine göre %23,5, İstanbul’da ise %16 oranında arttı. Haziran ayında yapılan ciddi oranda indirimlerle TCMB’nin yayınlanan ağırlıklı ortalama faiz oranlarının %0,74’e kadar gerilemesi, 2020 yılı ilk yarısında ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payını Türkiye’de %43’e; İstanbul’da ise %41’e çıkardı.

(Colliers International, 2020, İlk Yarı Raporu).

2020 yılı üçüncü çeyrek konut satışları, bir önceki yılın aynı dönemine göre yaklaşık %49’luk bir artış göstermiş ve verilerin açıklanmasından bu yana çeyreklik bazda en yüksek seviyesine ulaşarak 536.509 adet olarak gerçekleşmiştir. Konut fiyatlarında da Ağustos ayı

itibarıyla %26,22 ile bugüne kadarki en yüksek artış oranı gözlemlenmiştir. Haziran ayı itibarıyla kamu bankaları tarafından başlatılan konut kredisi kampanyasının etkisiyle düşük seyreden faiz oranları Temmuz ve Ağustos aylarında konut satışlarını ve konut fiyat artışlarını olumlu yönde etkilerken, Eylül ayı itibarıyla faiz oranlarında kayda değer bir artış gö aynı

ayına göre satışlarda %6,92 oranında gerileme kaydedilmiştir.

rülmüş geçen yılın

2020 yılı üçüncü çeyreğinde önceki yılın aynı dönemine göre, ilk el satışlarda %23,3 oranında düşüş, ikinci el satışlarda ise %64,0 oranında artış yaşanmıştır. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki oranı, bir önceki çeyreğe göre azalarak çeyreklik bazda, veri setindeki en düşük seviyesi olan %30,1’e gerilemiştir. İpotekli satışlar konut kredisi faiz oranlarındaki gerileme ile birlikte geçen yılın aynı dönemine göre %130,7 oranında bir artışla 242.316 adet olmuş ve toplam konut satışlarına benzer şekilde çeyreklik bazda en yüksek seviyesine ulaşmıştır. Diğer satışlar ise geçen yılın aynı dönemine göre %15,5 oranında artış göstererek 294.193 adet olmuştur. Konut kredisi kampanyası ile düşük faiz oranlarıyla finansman ihtiyacının karşılanması üçüncü çeyrek itibarıyla konut fiyatlarındaki artış trendini devam ettirmiş ve Ağustos ayı itibarıyla reel bazda yıllık %12,9 artış görülmüştür.

Yabancılara yapılan satışlarda ise bir önceki döneme göre %259,2 oranında artış görülmüş ve üçüncü çeyrekte yabancılara 11.903 adet konut satışı gerçekleştirilmiştir. Yabancılara yapılan satışların toplam satışlar içerisindeki oranında da artış görülmüş ve %2,2 olarak

gerçekleşmiştir. (GYODER, 2020, 3.Çeyrek Raporu)

Yıl	Toplam		İpotekli satışlar	Diğer satışlar		Toplam	İlk satış	İkinci el satış
2020	1.393.335		558.706	834.629		1.393.335	432.842	960.493
2019	1.348.729		332.508	1.016.221		1.348.729	511.682	837.047
2018	1.375.398		276.820	1.098.578		1.375.398	651.572	723.826
2017	1.409.314		473.099	936.215		1.409.314	659.698	749.616
2016	1 341453		449.508	891.945		1.341.453	631.686	709.767
2015	1.289.320		434.388	854.932		1.289.320	598.667	690.653
2014	1.165.381		389.689	775.692		1.165.381	541.554	623.827
2013	1.157.190		460.112	697.078		1.157.190	529.129	628.061

İpotekli ve Diğer Konut Satışları ile İlk Satış ve İkinci El Satış Konut Sayıları (TUİK) *2020 yılına ait istatistiki veriler Kasım ayı dahil Aralık ayına kadar yayınlanmıştır.
Haziran ayında ipotekli konut satışlarında 2013 yılından beri görülmemiş oranda bir artış gözlendi. Satışların bu 1,5 ay gibi kısa sürede bu kadar artması İstanbul’da ve ülke genelinde konut satın almak isteyen ve düşük kredi faizini bekleyen önemli bir kesim olduğunu gösteriyor. Düşük faiz oranlarının devam etmesi durumunda konut satışlardaki yüksek seyrin yılın geri kalanında da sürmesi bekleniyor. (Colliers International, 2020, İlk Yarı Raporu)
4.2	-	Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler
Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
4.3	-	Bilgilerin Kaynağı
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Kartal Belediyesi, Kartal Tapu Müdürlüğü, Emlak Konut GYO A.Ş. ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
4.4	-	Değeri Etkileyen Faktörler
	4.4.1	-	Olumlu Faktörler
		*	Gelişen bir bölgede yer almaktadır.
		*	Yakın çevresinde toplu konut projelerinin bulunduğu gözlemlenmiştir.
		*	Altyapısı tamamlanmış bir bölgede konumludur.
		*	Parseller üzerinde nitelikli bir proje geliştirilmektedir.
		*	Ulaşım imkanları iyidir.
		*	Projenin sosyal donatı imkanları mevcuttur.
		*	Kat irtifakı kurulmuştur.
	4.4.2	-	Olumsuz Faktörler
		*	Bölgede benzer özellikte satılık konut arzı bulunmaktadır.

5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
5.1	-	Pazar Yaklaşımı
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
5.2	-	Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
5.3	-	Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.

6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER

Değerleme konusu İstanbul Kartal Yakacık Arsa Satışı Gelir Paylaşımı İşi'ne ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında;

-Projenin mevcut durum değerinin tespitinde Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı yöntemi,

-Projenin tamamlanması durumundaki değerinin tespitinde Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı ve Maliyet Yaklaşımı yöntemleri kullanılmıştır. Projenin tamamlanması durumundaki nihai değer takdirinde ise gelir yönteminde bulunan değer kullanılmıştır.

- Pazar Yaklaşımı , arsa değerinin tespitinde ve Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı yönteminde kullanılan ortalama birim m² satış değerlerinin(dükkan, konut) takdir edilmesinde kullanılmıştır.

Ayrıca Emlak Konut GYO A.Ş.'nin isteği doğrultusunda proje bünyesinde yer alan ve müşteri tarafından talep edilen bağımsız bölümlerin anahtar teslimi haliyle satış değeri belirlenmiştir. Listede belirtilmiş olan her bir bölümün kullanım alanı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı X.X. tarafından hesaplanmıştır.

6.1 - Pazar Yaklaşımı

Arsa Emsalleri

1 Area Gayrimenkul

Tel 0 000 000 00 00

SATILIK 290 .-M² 1.220.000 .-TL 4.207 .-TL/M²

Cumhuriyet Mahallesi'nde Kaks:1.50 konut imarlı arsa satılık durumdadır. 290 m2 brüt parselden 6 dairelik bina inşa edilebileceği beyan edilmiştir. 1.220.000 TL bedelle satılık durumdadır. Komşu parsellerle birleşerek çok bloklu site yapmaya elverişli olduğu vurgulanmıştır.

2 Yakacık Emlak

Tel 0000 000 00 00

Cumhuriyet Mahallesi'nde Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx'xx ve E-5'e yakın konumda 241 m2 brüt, 230 m2 ise net parsele sahip olduğu beyan edilen taşınmaz satılıktır. Kaks:1.50 konut alanında yer almaktadır. 1.150.000 TL bedelle satılıktır.

.-TL/M²

5.000

.-TL

1.150.000

SATILIK

230 .-M²

3

Tel

Anakrnt Gayrimenkul

0532 545 20 36

Hürriyet Mahallesi'nde 570 m2 brüt, 556 m2 net olarak pazarlanan konut imarlı parsel satılık durumdadır. Kaks:1.50 olan parselde kat bahçesi hakkı ile birlikte toplam 1085 m2 inşaat yapılabileceği beyan edilmiştir. 2.200.000 TL bedelle satılıktır.

556 .-M²

2.200.000 .-TL

3.957 .-TL/M²

SATILIK

4	D&D Proje Gayrimenkul
Tel	0000 000 00 00
Soğanlık 10833 ada 20 parsel Gümüşpınar Mahallesi'nde yer almakta olan net 175.94 m² alana sahip Emsal: 1.50, TAKS:0,20-0,40, konut imarlı arsa satılık durumdadır. Taşınmazın 25 m2 satın alması olduğu beyan edilmiştir.
SATILIK	175	.-M²	850.000	.-TL	4.857	.-TL/M²

DEĞERLEME KONUSU

PROJENİN KONUMU

Emsal 4

Emsal 3

Emsal 1

Emsal 2

Konut Emsalleri

	*	UPRISE ELITE
				Uprise Elite 3 yüksek blok, bir residence ve Teras Evler'den oluşuyor. Projede 750 adet daire ile 8 adet ticaret alanları yer alıyor. Projede tenis kortu, ikisi açık biri kapalı üç ayrı havuz ile çocuk havuzu, fitness center, basketbol sahası, sauna, buhar odası, squash ve çeşitli spor alanları bulunmaktadır. Residence bloğunda yer alacak ‘business center’da teknolojik donanımlara sahip toplantı odaları, lobi, ticaret alanları, okuma salonu, posta odası, revir ve kafeterya gibi birimlerle birlikte kuru temizleme, kuaför gibi hizmetler de veriliyor.
SATILIK EMSALLER
Emlakçı			Daire Tipi		Kat	Alanı	Satış Değeri (TL)	Birim Değeri (TL/m²)
Xxxxxxx Xxxxxxxxx Gayrimenkul 0216 266 07 19			2+1		16	96 m²	735.000 TL	7.656 TL/m²
Remax Yıldız 0532 677 77 27			1+1		7	57 m²	425.000 TL	7.456 TL/m²
Ortalama								7.556 TL/m²
KİRALIK EMSALLER
Emlakçı			Daire Tipi		Kat	Alanı	Satış Değeri (TL)	Birim Değeri (TL/m²)
3K Proje 0532 317 10 82			2+1		2	120 m²	3.150 TL	26 TL/m²
3K Proje 0 553 583 41 43			2+1		20	120 m²	3.500 TL	29 TL/m²
Ortalama								28 TL/m²

	* RÖNESANS SAYFİYE
		3 blok halinde inşa edilen projede alanları 68m² - 186m² arasında değişen 1+1, 2+1 ve 3+1 daireler bulunmaktadır. Yaklaşık 14 bin m² arsa üzerine inşa edilen projenin toplam inşaat alanı ise yaklaşık 50 bin m² dir. 2016 yılında oturum başlamıştır.
SATILIK EMSALLER
Emlakçı	Daire Tipi	Kat	Alanı	Satış Değeri (TL)	Birim Değeri (TL/m²)
Coldwell Banker TİM 0 216 352 70 70	2,5+1	6	115 m²	550.000 TL	4.783 TL/m²
Remax Tan 0 216 452 24 00	2+1	3	125 m²	655.000 TL	5.240 TL/m²
Suite Emlak 0 216 970 12 34	2+1	6	160 m²	830.000 TL	5.188 TL/m²
Ortalama					5.070 TL/m²
KİRALIK EMSALLER
Emlakçı	Daire Tipi	Kat	Alanı	Satış Değeri (TL)	Birim Değeri (TL/m²)
Remax Tan 0 216 452 24 00	1,5+1	5	80 m²	1.650 TL	21 TL/m²
Remax Tan 0 216 452 24 01	2,5+1	bahçe katı	125 m²	2.600 TL	21 TL/m²
Ortalama					21 TL/m²

	* AND PASTEL
		AND Gayrimenkul imzası taşıyan AND Pastel projesi 7 blokta 1.200 konuttan meydana geliyor. Projede 1+1'den 4+1'e kadar farklı konut tipleri yer alıyor. 45 bin metrekarelik arsa üzerine kurulan projenin inşaat alanı 250 bin metrekare. Projede dairelerin brüt alanları 74 ile 204 metrekare arasında değişiyor. Net metrekareleri ise 40 metrekareden başlıyor.
SATILIK EMSALLER
Emlakçı	Daire Tipi	Kat	Alanı	Satış Değeri (TL)	Birim Değeri (TL/m²)
Remax Mars 0216 380 17 17	1+1	5	74 m²	565.000 TL	7.635 TL/m²
And Gayrimenkul 0216 706 26 00	2+1	Bahçe	120 m²	970.000 TL	8.083 TL/m²
And Gayrimenkul 0216 706 26 00	3+1	5	205 m²	1.400.000 TL	6.829 TL/m²
Ortalama					7.516 TL/m²
KİRALIK EMSALLER
Emlakçı	Daire Tipi	Kat	Alanı	Satış Değeri (TL)	Birim Değeri (TL/m²)
Sahibinden 0541 478 44 07	1+1	20	75 m²	2.700 TL	36 TL/m²
Pastel Gayrimenkul 0 542 649 49 88	2+1	24	125 m²	4.000 TL	32 TL/m²
Ortalama					34 TL/m²

	* PEGA XXXXXX
		Xxxx Kartal; 15.536 m² arsa alanı üzerinde, 39.600 m² inşaat alanına sahiptir. Proje de 200 adet daire, 28 home ofis ve 11 mağaza yer almaktadır. 32 katlı tek blok şeklinde tasarlanan Pega Kartal'da Türk hamamı, sauna, Lobby Lounge, fitness merkezi, kapalı yüzme havuzu, 7/24 concierge hizmetleri, açık ve kapalı otopark gibi sosyal alanlar bulunmaktadır.
SATILIK EMSALLER
Emlakçı	Daire Tipi	Kat	Alanı	Satış Değeri (TL)	Birim Değeri (TL/m²)
Remax Fenomen 0537 790 07 85	1+1	21	69 m²	555.000 TL	8.043 TL/m²
Remax Fenomen 0537 790 07 85	2+1	18	137 m²	915.000 TL	6.679 TL/m²
Ortalama					7.361 TL/m²
KİRALIK EMSALLER
Emlakçı	Daire Tipi	Kat	Alanı	Satış Değeri (TL)	Birim Değeri (TL/m²)
Est Gayrimenkul 0552 620 00 58	1+1	16	68 m²	2.700 TL	40 TL/m²
Ortalama					40 TL/m²

	*	TUAL ADALAR (2.EL SATIŞLAR)
SATILIK EMSALLER
Emlakçı			Daire Tipi	Kat	Alanı	Satış Değeri (TL)	Birim Değeri (TL/m²)
DSB Gayrimenkul 0532 521 46 33			1+1	12	72 m²	550.000 TL	7.639 TL/m²
Mutlusan Emlak 0542 417 77 25			2+1	9	110 m²	850.000 TL	7.727 TL/m²
Remax Var 0533 233 15 52			3+1	18	160 m²	1.490.000 TL	9.313 TL/m²
Ortalama					8.226 TL/m²
KİRALIK EMSALLER
Emlakçı			Daire Tipi	Kat	Alanı	Satış Değeri (TL)	Birim Değeri (TL/m²)
Homev Gayrimenkul 0539 576 80 67			1+1	8	82 m²	2.000 TL	24 TL/m²
Hüryap Ataşehir 0532 685 15 60			2+1	22	138 m²	3.900 TL	28 TL/m²
Emlakfix 0 535 545 59 25			3+1	4	135 m²	3.500 TL	26 TL/m²
Ortalama					26 TL/m²

Ticari Emsaller

1

Tel

Sefa Emlak

0000 000 00 00

Yakacık'ta ŞOK market kiracısı bulunan dükkan satılık durumdadır. 550 m² toplam brüt alan ile pazarlanmaktadır. Değerleme konusu taşınmaza göre eski bir binanın altında site içerisinde bulunmamaktadır.

SATILIK 550 .-M² 4.200.000 .-TL 7.636 .-TL/M²

2 Xxxx Xxxxxx Satış Ofisi

Tel 0000 000 00 00

Hürriyet Mahallesi'nde projelendirilmiş olan Xxxx Xxxxxx projesinde 400 m² giriş kat 300 m² depo alanı bulunan dükkan satılık durumdadır. Hakmar market olarak kullanılan ticari birimin yanında yer almaktadır. 14.000 TL civarında kira getirisi sağlayabileceği beyan edilmiştir. Değerleme konusu taşınmaza göre eski bir binanın altında site içerisinde bulunmamaktadır.

SATILIK 700 .-M² 3.500.000 .-TL 5.000 .-TL/M²

3	Sahibinden
Tel	0000 000 00 00
Yakacık Hürriyet Mahallesinde yer alan 200 m² kullanımlı dükkan satılık durumdadır. Orta yoğunlukta bir sokakta bulunduğu beyan edilmiştir. Değerleme konusu taşınmaza göre eski bir binanın altında site içerisinde bulunmamaktadır.
SATILIK		200	.-M²	960.000	.-TL	4.800	.-TL/M²
4	Akkuş Gayrimenkul
Tel	0000 000 00 00
Yakacık merkezde yeni inşa edilmiş plaza tarzında bir binanın zemin katında yer alan taşınmaz satılık durumdadır. 400 m² olarak pazarlanan taşınmaz toplu taşıma güzergahı üzerinde yer almaktadır. 4.750.000 TL bedelle satılık durumdadır.
SATILIK		400	.-M²	4.750.000	.-TL	11.875	.-TL/M²
5	Kırcıoğlu Emlak İnşaat
Tel	0000 000 00 00
Yakacık'ta minibüs yolu üzerinde yer alan yeni bir binanın zemin katındaki dükkan satılık durumdadır. 85 m² zemin kat, 35 m² depo alanı ve 25 m² ön kullanım alanı bulunduğu beyan edilmiştir. Toplam 120 m² olarak pazarlanmaktadır. Ön kullanımlı alanı 145 m² dir.
SATILIK		120	.-M²	725.000	.-TL	6.042	.-TL/M²
Kiralık Emsaller
1	GAT Turkiye Gayrimenkul & Yatırım
Tel	0000 000 00 00
Aynı lokasyonda Diamond Life projesi içerisinde yer alan 3+1 daire kiralık durumdadır. 135 m² olarak pazarlanan daire donatıları olan 2 bloklu bir projede yer almaktadır. 11. katta konumlanmıştır. 3600.-TL kira bedeli istenmektedir. Değerleme konusu taşınmazlarla benzer nitelikte olduğu düşünülmektedir.
KİRALIK		135	.-M²	3.600	.-TL	27	.-TL/M²

2	Remax Red
Tel	0000 000 00 00
Yakacık Yeni Mahallede yeni bir proje olan Rönesans Sayfiye'de yer alan 1+1 dair kiralıktır. 68 m² olarak pazarlanmaktadır. 1.800.-TL kira bedeli istenmektedir. Kapalı otopark, açık - kapalı yüzme havuzu güvenlik donatıları bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmazlarla benzer nitelikte olduğu düşünülmektedir.
KİRALIK		68	.-M²	1.800	.-TL	26	.-TL/M²
3	Negs İnternational
Tel	0000 000 00 00
Yakacık Cunhuriyet Mahallesinde yeni bir proje olan Kartal 101 Rezidans'ta yer alan 1+1 daire kiralık durumdadır. 77 m² olarak pazarlanan daire için 2.100.-TL kira bedeli istenmektedir. 8. katta konumlu olup kısmi deniz manzarası bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmazlarla benzer nitelikte olduğu düşünülmektedir.
KİRALIK		77	.-M²	2.100	.-TL	27	.-TL/M²
4	Görgülü İnşaat
Tel	0000 000 00 00
Kartal'da yeni tamamlanmış bir projede yer alan 105 m² olarak pazarlanan 2+1 daire kiralık durumdadır. 18. katlı boğun 17. katında yer xxxx xxxxx için 2.400 TL kira istenmektedir. Açık havuz ve kapalı otoparklıdır. Değerleme konusu taşınmazlarla benzer nitelikte olduğu düşünülmektedir.
KİRALIK		105	.-M²	2.400	.-TL	23	.-TL/M²
5	Xxxx Xxxxxx Satış Ofisi
Tel	0000 000 00 00
Yeni tamamlanmış donatıları olan projede yer alan 1+1 daire kiralık durumdadır. 77 m² olarak pazarlanan daire 20. katta konumlanmıştır. Uzak deniz ve adalar manzarası bulunmaktadır. Havuz, otopark, güvenlik donatıları bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmazlarla benzer nitelikte olduğu düşünülmektedir.
KİRALIK		77	.-M²	1.500	.-TL	19	.-TL/M²

6	Emlak FX
Tel	0000 000 00 00
Xxxx Xxxxxx projesinde yer alan 2+1 planlı daire kiralık durumdadır. Daire 86 m² olarak pazarlanmaktadır. Benzer donatıları olan yeni bir projede yer almaktadır. Değerleme konusu taşınmazlarla benzer nitelikte olduğu düşünülmektedir.
KİRALIK		86	.-M²	1.950	.-TL	23	.-TL/M²
7	Gülyolu Gayrimenkul
Tel	0000 000 00 00
Kordonboyu Mahallesi'nde Referans Kartal projesinde yer alan 3+1 daire kiralık durumdadır. Durumdadır. 158 m² olarak pazarlanmaktadır. 15. katta konumlanmıştır. Tüm odalardan deniz manzarası bulunduğu beyan edilmiştir. Konum şerefiyesi olarak sahile ve Kartal merkeze daha yakın konumdadır.
KİRALIK		158	.-M²	5.750	.-TL	36	.-TL/M²
8	Sahibinden
Tel	0000 000 00 00
E-5 kenarında Aura Rezidans'ta bulunan taşınmaz 16 katlı blokta 6. katta konumlanmıştır. 2+1 planlı daire 98 m² olarak pazarlanmaktadır. Açık, kapalı otopark, açık yüzme havuzu, güvenlik ve çoçuk oyun alanı donatılarına sahip durumdadır. Konum olarak daha iyi, proje şerefiyesi olarak daha dezavantajlı olduğu düşünülmektedir.
KİRALIK		98	.-M²	3.200	.-TL	33	.-TL/M²
9	Realty New Gayrimenkul
Tel	0000 000 00 00
Taşınmaz Velpark Residans'ta yer almaktadır. 1+1 planlı taşınmaz 70 m² olarak pazarlanmaktadır. 3. katta konumlanmıştır. 2.900 TL bedelle kiralık durumdadır.
KİRALIK		70	.-M²	2.900	.-TL	41	.-TL/M²

10	Xxxx Xxxxxx Satış Ofisi
Tel	0000 000 00 00
Xxxx Xxxxxx projesinde yer alan 500 m² zemin kat, 350 m² bodrum kat dükkan kiralık durumdadır. Proje altında bulunup benzer donatılara sahip proje içerisinde yer almaktadır. Taşınmaz metrajı büyük olup yol seviyesi üstünde zemin kat alanı 500 m² dir.
KİRALIK		850	.-M²	12.500	.-TL	15	.-TL/M²
11	Remax Altın
Tel	0000 000 00 00
Yakacık Çarşı Mahallesi içerisinde Soğanlı Caddesi'ne cepheli zemin katta konumlu depolu 600 m² (300 m² depo, 300 m² giriş kat) dükkan 30.000 TL bedelle kiralıktır.
KİRALIK		600	.-M²	30.000	.-TL	50	.-TL/M²
12	Semte Gayrimenkul
Tel	0 000 000 00 00
Taşınmazın yakınında yeni inşa edilmiş sitede köşe olarak konumlu dükkan 90 m2 ile pazarlanmaktadır.
KİRALIK		90	.-M²	9.200	.-TL	102	.-TL/M²
13	Yakacık Emlak
Tel	0000 000 00 00
Yakacık Çarşı Mahallesi içerisinde Soğanlı Caddesi'ne cepheli zemin katta konumlu 350 m² depolu dükkan 26.000 TL bedelle kiralıktır.
KİRALIK		350	.-M²	26.000	.-TL	74	.-TL/M²

14	Yakacık Emlak
Tel		0000 000 00 00
Yakacık çarşıda ŞOK marketin yanında konumlu olarak pazarlanmaktadır. Pazarlanan alanı 135 m² dir. Ana cadde üzerinde bulunmamaktadır. Proje şerefiyesi ve yapı yaşı olarak dezavantajlıdır.
KİRALIK		135	.-M²	2.750	.-TL	20	.-TL/M²
6.1.1	-	Emsallerin Değerlendirilmesi
Değerleme konusu taşınmazlara yakın nitelikte olan arsa, konut, dükkan emsalleri araştırılmış ve rapor içerisinde bu emsallere yer verilmiştir. Arsa emsalleri değerlendirildiğinde bölgedeki arsa nitelikli taşınmazlar için istenen birim m² satış değerlerinin 4.000-5.000.-TL/m² bedeller arasında değişiklik gösterdiği görülmektedir. Ancak bölgede ulaşılabilen emsaller küçük alanlı münferit parseller olup, taşınmazların arsasına birebir emsal olabilecek nitelikte değillerdir. Yapılaşma koşulları, konum, hisse durumu ve yüzölçümü gibi kriterlere göre arsa bedelleri değişkenlik göstermektedir.Bu nedenle olumlu-olumsuz özellikleri düşünülerek değer takdiri yapılmıştır. Emsal karşılaştırma tablosu 12624 ada 4 parsel için hazırlanmış olup, 12626 ada 1 parselin değeri takdir edilirken bu birim değer baz alınmıştır. Konut emsalleri benzer ve aynı projede nitelikli yakın konumlu projelerden seçilmiştir. Değerleme konusu 00000 xxx 00 xxxxxx, 18. Madde Uygulama Yönetmeliğinin 4/c ve 12. Maddeleri uyarınca Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kapsamında umumi kullanıma ayrılan parseldir. Bu sebeple söz konusu parsele değer takdirinde bulunulmamıştır.
Bölgede benzer nitelikli projeler geliştiriliyor olması nedeni ile konut emsalleri konum ve nitelik olarak taşınmazlara yakındır. Ticari emsaller benzer bölgeden seçilmiştir. Değerleme konusu projenin bulunduğu bölgede bulunan, prestijli projelerde konumlu olan konutların birim m² değerlerinin ise 4.700.-TL/m² ile 9.000.-TL/m² aralığında değiştiği gözlemlenmiş olup, ortalama birim m² değeri olarak 7.340.-TL/m² takdir edilmiştir. (Emsal tablosu örnek olarak 100 m² lik ortalama bir daire için hazırlanmıştır) Ticaret (dükkan) birim m² değerlerinin benzer özellikte emsaller baz alınarak birim değer aralığının 4.800.-TL/m² ile 12.000.-TL/m² aralığında değiştiği gözlemlenmiş olup ortalama birim m² değeri olarak 11.030.-TL/m² takdir edilmiştir. (Emsal tablosu örnek olarak ortalama 100 m² dükkan için hazırlanmıştır)
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz “iyi/küçük” olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.

			ORAN ARALIĞI
ÇOK KÖTÜ		ÇOK BÜYÜK	20% üzeri
KÖTÜ		BÜYÜK	11% - 20%
ORTA KÖTÜ		ORTA BÜYÜK	1% - 10%
BENZER		BENZER	0%
ORTA İYİ		ORTA KÜÇÜK	-10% - (-1%)
İYİ		KÜÇÜK	-20% - (-11%)
ÇOK İYİ		ÇOK KÜÇÜK	-20% üzeri
	EMSAL KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA-TL) (12624 ADA 4 PARSEL)
	BİLGİ		DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ	X-0		X-0	X-0
	SATIŞ FİYATI			1.220.000		1.150.000	850.000
	SATIŞ TARİHİ			BENZER		BENZER	BENZER
	ZAMAN DÜZELTMESİ				0%	0%	0%
	ALAN		3.762,68 m²		290	230,00	175,00
	BİRİM M² DEĞERİ				4.207	5.000	4.857
	ALANA İLİŞKİN DÜZELTME			ÇOK KÜÇÜK		ÇOK KÜÇÜK	ÇOK KÜÇÜK
					-30%	-30%	-30%
	İMAR KOŞULLARI		E:1,75	E:1.50		E:1.50	E:1.50
	YAPILAŞMA KOŞULLARINA İLİŞKİN DÜZELTME			ORTA KÖTÜ		ORTA KÖTÜ	ORTA KÖTÜ
					5%	5%	5%
	FONKSİYON		Konut	Konut		Konut	Konut
	FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME			BENZER		BENZER	BENZER
					0%	0%	0%
	MANZARA			BENZER		BENZER	BENZER
	MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME				0%	0%	0%
	KONUM			BENZER		BENZER	BENZER
	KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME				0%	0%	0%
	DİĞER BİLGİLER		NİTELİKLİ
	DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME		PROJEYE		KÖTÜ	KÖTÜ	KÖTÜ
			UYGUN		20%	20%	20%
	PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME			-10%		-10%	-10%
	TOPLAM DÜZELTME			-15%		-15%	-15%
	DÜZELTİLMİŞ DEĞER		3.980	3.576		4.250	4.129

TAŞINMAZLARIN ARSASININ DEĞER TABLOSU
Ada No		Parsel No	Alanı (m²)	Birim m² Değeri	Parselin Değeri (.-TL)		Parselin Yuvarlatılmış Değeri (.-TL)
12624		4	3.762,68	3.980	14.975.466,00		00.000.000,00
12626		1	21.000,50	4.250	89.252.125,00		00.000.000,00
TAŞINMAZLARIN YUVARLATILMIŞ ARSA DEĞERİ (.-TL)					104.227.600,00
	KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (KONUT BİRİMLERİ İÇİN)
	BİLGİ		DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ	UPRİSE ELİTE		AND PASTEL		PEGA KARTAL
	SATIŞ FİYATI				735.000		565.000	915.000
	SATIŞ TARİHİ				-		-		-
	ZAMAN DÜZELTMESİ				BENZER	BENZER		BENZER
					0%		0%		0%
	ALAN			100		96		74	138
	BİRİM M² DEĞERİ				7.656		7.635	6.630
	ALANA İLİŞKİN DÜZELTME				BENZER	BENZER		BENZER
					0%		0%		0%
	KAT					BENZER	BENZER	BENZER
	KATA İLİŞKİN DÜZELTME				0%		0%		0%
	NİTELİK			YENİ PROJE		Yeni		Yeni	Yeni
	NİTELİĞE İLİŞKİN DÜZELTME				BENZER	BENZER		BENZER
					0%		0%		0%
	MANZARA				ORTA KÖTÜ	ORTA KÖTÜ		BENZER
	MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME				10%		10%		0%
	KONUM					ORTA KÖTÜ	ORTA KÖTÜ	BENZER
	KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME				10%		10%		0%
	DİĞER BİLGİLER
	DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME				BENZER	BENZER		BENZER
					0%		0%		0%
	PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME			-15%		-15%		-10%
	TOPLAM DÜZELTME			5%		5%		-10%
	DÜZELTİLMİŞ DEĞER		7.340	8.039		8.017		5.974

KİRA KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (KONUT BİRİMLERİ İÇİN)
BİLGİ	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ	UPRİSE ELİTE	AND PASTEL	PEGA KARTAL
KİRA FİYATI		3.500	4.000	2.700
KİRA TARİHİ		-	-	-
ZAMAN DÜZELTMESİ		BENZER	BENZER	BENZER
		0%	0%	0%
ALAN	100	120	125	68
BİRİM M² DEĞERİ		29	32	40
ALANA İLİŞKİN DÜZELTME		ORTA BÜYÜK	ORTA BÜYÜK	ORTA KÜÇÜK
		5%	5%	-10%
KAT		BENZER	BENZER	BENZER
KATA İLİŞKİN DÜZELTME		0%	0%	0%
NİTELİK	YENİ PROJE	Yeni	Yeni	Yeni
NİTELİĞE İLİŞKİN DÜZELTME		BENZER	BENZER	BENZER
		0%	0%	0%
MANZARA		BENZER	BENZER	BENZER
MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME		0%	0%	0%
KONUM		BENZER	BENZER	BENZER
KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME		0%	0%	0%
DİĞER BİLGİLER
DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME		BENZER	BENZER	BENZER
		0%	0%	0%
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME		-17%	-17%	-17%
TOPLAM DÜZELTME		-12%	-12%	-27%
DÜZELTİLMİŞ DEĞER	27	26	28	29

KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (DÜKKAN BİRİMLERİ İÇİN)
BİLGİ	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ	X-0	X-0	X-0
SATIŞ FİYATI		4.200.000	4.750.000	725.000
SATIŞ TARİHİ		-
ZAMAN DÜZELTMESİ		BENZER	BENZER	BENZER
		0%	0%	0%
ALAN	100,00	000	000	000
BİRİM M² DEĞERİ		7.636	11.875	6.042
ALANA İLİŞKİN DÜZELTME		ORTA BÜYÜK	ORTA BÜYÜK	BENZER
		10%	10%	0%
KAT	ZEMİN	DEPOLU DÜK.	DEPOLU DÜK.	DEPOLU DÜK.
KATA İLİŞKİN DÜZELTME		ORTA KÖTÜ	ORTA KÖTÜ	ORTA KÖTÜ
		10%	10%	10%
NİTELİK	YENİ PROJE	ORTA KÖTÜ	ORTA KÖTÜ	ORTA KÖTÜ
NİTELİĞE İLİŞKİN DÜZELTME		10%	10%	10%
CEPHE		BENZER	BENZER	BENZER
CEPHE İLİŞKİN DÜZELTME		0%	0%	0%
KONUM		BENZER	ORTA İYİ	BENZER
KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME		0%	-10%	0%
DİĞER BİLGİLER	İNŞAİ KALİTE
DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME		KÖTÜ	ORTA KÖTÜ	ORTA KÖTÜ
		15%	10%	10%
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME		-5%	-5%	-5%
TOPLAM DÜZELTME		40%	25%	25%
DÜZELTİLMİŞ DEĞER	11.030	10.691	14.844	7.552

KİRA KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (DÜKKAN BİRİMLERİ İÇİN)
BİLGİ	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ	E-11	E-13	E-12
KİRA FİYATI		30.000	26.000	9.200
KİRA TARİHİ		-
ZAMAN DÜZELTMESİ		BENZER	BENZER	BENZER
		0%	0%	0%
ALAN	100,00	600	350	90
BİRİM M² DEĞERİ		50	74	102
ALANA İLİŞKİN DÜZELTME		ÇOK BÜYÜK	BÜYÜK	BÜYÜK
		35%	20%	20%
KAT	ZEMİN	DEPOLU DÜK.	DEPOLU DÜK.
KATA İLİŞKİN DÜZELTME		ORTA KÖTÜ	ORTA KÖTÜ	BENZER
		25%	25%	0%
NİTELİK	YENİ PROJE	KÖTÜ	KÖTÜ	BENZER
NİTELİĞE İLİŞKİN DÜZELTME		25%	25%	0%
CEPHE		KÖTÜ	KÖTÜ	BENZER
CEPHE İLİŞKİN DÜZELTME		25%	25%	0%
KONUM		KÖTÜ	KÖTÜ	BENZER
KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME		25%	25%	0%
DİĞER BİLGİLER	İNŞAİ KALİTE
DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME		KÖTÜ	KÖTÜ	KÖTÜ
		25%	25%	25%
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME		-8%	-8%	-8%
TOPLAM DÜZELTME		153%	138%	38%
DÜZELTİLMİŞ DEĞER	148	126	176	141

6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı

Arsa değeri için bölgede piyasa yaklaşımı için kullanılabilecek emsaller araştırılmıştır. Taşınmazın çevresinden alınan emsallerin incelenmesi sonucunda değerleme konusu taşınmazlardan emsal:2.00 konut alanında kalan 12626 ada 1 parselin birim değerinin 4.250 - TL/M², emsal:1.75 konut alanında kalan 12624 ada 4 parselin birim değerinin 3.980 -TL/M² olabileceği kabul edilmiştir.

Bu takdire bağlı olarak elde edilen arsa değerinin üzerine, mevcut durumda gerçekleşen fiziksel inşaat maliyetleri ve geliştirme maliyeti eklenmesi ile birlikte toplam değere ulaşılmıştır.

2020 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri tablosuna göre yapı sınıfına ait birim maliyet değerleri dikkate alınarak maliyet değerleri belirtilmiştir.

12341 ada 69 parsel için 2021 yapı yaklaşık birim maliyetleri tablosuna göre yapı sınıfına ait birim maliyet değerleri dikkate alınarak maliyet değerleri belirtilmiştir.

Bu yapı birim maliyetleri ilgili kurumlar tarafından genel olarak hazırlanıp ilan edilen değerlerdir. Yapı birim maliyetleri yapılacak inşaatlar için genel ve yaklaşık olarak belirlenen rakamlar olup, bu birim değerler dikkate alındığında iki farklı bölgede, farklı özelliklerdeki ancak aynı yapı sınıfındaki iki yapının bina maliyetleri aynı çıkabilmektedir. Oysaki inşaatın yapılacağı bölge, kat yüksekliği, kat adedi, dış duvar tipi, bodrum katın olup olmaması gibi daha birçok değişkenler bina maliyetini önemli derecede etkileyebilmektedir. 3A yapı sınıfına ait birim maliyet 1360.- TL/m²,3B yapı sınıfına ait birim maliyet 1800.-TL/m², 4C yapı sınıfına ait birim maliyet 2480.- TL/m², 5A yapı sınıfına ait birim maliyet 2970-TL/m²'dir.

İNŞAAT MALİYET HESAPLAMALARI
Projenin Tamamı için Öngörülen Toplam İnşaat Maliyeti
12624 ada 4 parsel
A BLOK	2.480	.-TL/M²	X	4.448,00	M²	=	11.031.040	.-TL
B BLOK	1.800	.-TL/M²	X	2.436,00	M²	=	4.384.800	.-TL
C BLOK	1.800	.-TL/M²	X	1.272,00	M²	=	2.289.600	.-TL
12626 ada 1 parsel
A BLOK	2.970	.-TL/M²	X	23.750,00	M²	=	70.537.500	.-TL
B BLOK	2.970	.-TL/M²	X	25.659,00	M²	=	76.207.230	.-TL
C BLOK	2.970	.-TL/M²	X	22.308,00	M²	=	66.254.760	.-TL
D-1 BLOK	1.800	.-TL/M²	X	8.203,00	M²	=	14.765.400	.-TL
D-2 BLOK	1.800	.-TL/M²	X	8.717,00	M²	=	15.690.600	.-TL
D-3 BLOK	1.800	.-TL/M²	X	8.843,00	M²	=	15.917.400	.-TL
Proje için Öngörülen Toplam İnşaat Maliyeti						=	277.078.330	.-TL

Parsel üzerinde geliştirilmekte olan proje ile ilgili elde edilebilen veriler doğrultusunda aşağıda yer alan nakit akışları düzenlenmiştir. Parseller üzerinde inşa edilmekte olan projenin yukarıda da anlatıldığı bloklarından oluşacağı öngörülmektedir.

Çevre düzeni, peyzaj maliyetinin yapıların toplam inşaat maliyetinin yaklaşık % 2 si olacağı varsayılmıştır.

Proje, Ruhsat, Mimari ve Mühendislik Bedeli Danışmanlık ve Yasal İzin Harçlar' bedelinin toplam inşaat maliyetinin yaklaşık %1 i olacağı varsayılmıştır.

Genel giderlerin Girişimci karı, projenin özellikleri, büyüklüğü, hedeflenen kar marjları, satış hızı, ve piyasa koşulları ile yüklenici firmanın marka gücü, fiyat politikası gibi etkenler ile ilişkilidir. Proje özellikleri, yüklenici firmanın marka gücü, fiyat politikası ve kar marjı hedeflerine bağlı olmak üzere, genel piyasa koşullarında orta ve üst düzey gelir grubuna hitap eden konut projelerinde satış & pazarlama Maliyetlerinin toplam maliyet içerisinde %1 - %10 aralığında bir yer tuttuğu bilinmektedir. Rapora konu proje için ise inşaat maliyetinin %3 oranında genel gider olarak satış & pazarlama maliyeti hesaplanmıştır.

Proje Geliştirme Maliyetinin (geliştirici karı), bölgede inşaat yapan firmalarla yapılan görüşmeler, projenin niteliği, il genelindeki diğer değişik özellikteki projeler ve mesleki tecrübeler sonucu elde edilen veriler analiz edilerek toplam maliyetin (arsa + bina) %15'i oranında olacağı kabul edilmiştir.

Projenin gerçekleşmiş maliyetinin, öngörülen toplam maliyetin (Blokların inşaat maliyeti + proje yönetim ve pazarlama bedeli + proje, ruhsat ve mühendislik bedeli) mevcut durumdaki projenin inşaat seviyesi oranında olduğu, bu oranla elde edilen değerin, maliyeti gerçekleşmiş olan iksa ve zemin iyileştirme değeri ile toplamı sonucunda elde edilen değer olduğu öngörülmüştür. Bu verilere istinaden projenin gerçekleşmiş toplam maliyeti hesaplanmıştır.

Emsallerin analizi sonucu elde edilen arsa değeri üzerine projenin gerçekleşmiş toplam maliyeti ilave edilerek, projenin mevcut durumdaki toplam değerine ulaşılmıştır.

Projenin Tamamı Xxxx Xxxxxülen Maliyet
		Öngörülen Maliyet (TL)
İnşaat Maliyeti	=	277.078.330
Çevre düzeni, peyzaj (%2)	=	5.541.567
Projenin Toplam İnşaat Maliyeti (A)	=	282.619.897
Proje Ruhsat Danışmanlık ve Yasal İzin Harçlar Bedeli (%1) (B)	=	2.826.199
Proje İçin Öngörülen Toplam İnşaat Maliyeti (A+B)	=	285.446.096
Genel Giderler Satış- Pazarlama Giderleri ( %3) (C)	=	8.478.597
Proje İçin Öngörülen Toplam Maliyet (A+B+C))	=	293.924.692
İnşaat Tamamlanma Oranı	=	92,76%
GERÇEKLEŞMİŞ İNŞAAT MALİYETİ	=	264.779.798

Projenin Tamamlanması Durumundaki Bugünkü Değeri
Arsa Değeri	=	104.227.600 TL
Projenin Toplam İnşaat Maliyeti	=	285.446.096 TL
Genel Giderler Satış- Pazarlama Giderleri ( %3) (C)	=	8.478.597
Proje Geliştirme Maliyeti-Girişimci karı ((Arsa+İnşaat Maliyeti)*%15)	=	58.451.054 TL
Projenin Tamamlanması Durumundaki Bugünkü Değer	=	456.603.347 TL
Projenin Tamamlanması Durumundaki Bugünkü Yuvarlatılmış Değer	=	456.600.000 TL

Gerçekleşmiş Maliyet
Proje İçin Gerçekleşmesi Öngörülen Toplam İnşaat Maliyeti	=	285.446.096 TL
Projenin İnşaat Seviyesi	=	92,76%
Projenin Gerçekleşmiş Toplam İnşa Maliyeti	=	264.779.798 TL

Gerçekleşmiş Geliştirme Maliyeti Hesabı

X=İnşaat Tamamlanma Oranı ve Y=Gerçekleştirmiş Geliştirme Maliyeti Oranı iken X ve Y değerleri arasındaki ilişki x^(5/2)=y olarak tanımlanmıştır. Buradan hareketle değerleme konusu projenin gerçekleşmiş geliştirme maliyeti aşağıdaki gibi hesaplanmıştır.

Projenin Tamamı İçin İnşaat Tamamlanma Oranı (x) =	92,76%
Gerçekleşmiş Geliştirme Maliyeti Oranı (y) =	82,87%
TOPLAM ÖNGÖRÜLEN GELİŞTİRME MALİYETİ =	58.451.054 .-TL
Gerçekleşmiş Geliştirme Maliyeti Oranı =	82,87%

GERÇEKLEŞMİŞ GELİŞTİRME MALİYETİ = 48.438.892 .-TL

TOPLAM ÖNGÖRÜLEN GENEL GİDER MALİYETİ =

GERÇEKLEŞMİŞ GENEL GİDER MALİYETİ = 7.026.286 .-TL

Gerçekleşmiş Genel Gider Maliyeti Oranı =

8.478.597 .-TL 82,87%

PROJENİN TOPLAM ARSA DEĞERİ	=	104.227.600	.-TL
GERÇEKLEŞMİŞ MEVCUT İNŞAAT MALİYETİ	=	264.779.798	.-TL
GERÇEKLEŞMİŞ GENEL GİDERLER	=	7.026.286	.-TL
GERÇEKLEŞMİŞ GELİŞTİRME MALİYETİ (GİRİŞİMCİ KARI)	=	48.438.892	.-TL
MEVCUT DURUM İÇİN TAKDİR EDİLEN TOPLAM DEĞER (TL)	=	424.472.576	.-TL
MEVCUT DURUM İÇİN TAKDİR EDİLEN YUVARLATILMIŞ TOPLAM DEĞER (TL)	=	424.472.600	.-TL

Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Yöntemine göre;
Projenin Tamamlanması Durumundaki Toplam Değeri (.-TL)	456.600.000 TL
Projenin Mevcut Durum Toplam Değeri (.-TL)	424.472.600 TL

■

MALİYET YAKLAŞIMINA GÖRE PROJENİN MEVCUT DURUMUNUN EMLAK KONUT GYO A.Ş. PAYINA DÜŞEN MİKTARININ DEĞERİ

Değerleme konusu parseller üzerinde Hasılat paylaşımı Modeli İle Proje geliştirilmiştir. Projenin sözleşme gereği Emlak Konut GYO A.Ş. ' ye ait payı %29,50' dir.

Sözleşme gereği Emlak Konut GYO A.Ş. projeyi mülkiyetine sahip olduğu arsayı hasılat paylaşımı karşılığında yükleniciye tahsis ederek gerçekleştirmektedir. Projeler için yapılan sözleşmelerde “SÖZLEŞMENİN KONUSU” maddesinde yüklenicinin proje ile ilgili yükümlülükleri detaylı olarak belirtilmiştir. Sözleşme gereği her türlü inşaat maliyetine yüklenici firma katlanmaktadır. Sözleşmenin feshi durumunda yüklenici firma o ana kadar yapmış olduğu tüm inşaat maliyetini hukuki yollarla Emlak Konut GYO A.Ş.' den talep edebilmektedir. Bu nedenle projenin mevcut durumunun Emlak Konut GYO A.Ş.' nin payına düşen kısmının değer takdiri yapılırken mevcut durum değerinin Emlak Konut GYO A.Ş.' nin hasılat payı oranı kadar olacağı görüş ve kanaatine varılmıştır. Aşağıda ilgili hesaplamalar gösterilmiştir.

PROJENİN TAMAMININ MEVCUT DURUMU İÇİN TAKDİR EDİLEN TOPLAM DEĞER (TL)	=	424.472.600	.-TL
SÖZLEŞMEYE İSTİNADEN HASILAT PAY ORANI	=	29,50%	.-TL

PROJENİN EMLAK KONUT GYO A.Ş. PAYINA DÜŞEN MİKTARINA GÖRE MEVCUT DURUM DEĞERİ (% 29,50) (TL) = 125.219.417 .-TL

Projenin ilerleyen inşaat seviyesine bağlı olarak projenin mevcut durumu arsa değerini geçmiş olması sebebi ile PROJENİN EMLAK KONUT GYO A.Ş. PAYINA DÜŞEN MİKTARINA GÖRE MEVCUT DURUM DEĞERİ takdir edilmiştir.
		PROJENİN EMLAK KONUT GYO A.Ş. PAYINA DÜŞEN MİKTARINA GÖRE MEVCUT DURUM DEĞERİ(TL)		=	125.219.417	.-TL
	■	Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Yöntemine göre;
		PROJENİN MEVCUT DURUMUYLA EMLAK KONUT GYO A.Ş. PAYINA DÜŞEN DEĞERİ (TL)	125.219.417,00 TL
6.3	-	Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Nakit Akışı Yöntemi)
	Parsel üzerinde inşa edilecek olan proje ile ilgili elde edilebilen veriler doğrultusunda aşağıda yer alan nakit akışları düzenlenmiştir.
		İskonto Oranının Hesaplanması Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır: Risksiz Getiri Oranı (ülke riskine göre ayarlanmış) + Risk primi
		Risksiz Getiri Oranı Risksiz getiri oranı olarak 10 yıl vadeli TL Devlet tahvillerinin getiri oranlarının son 1 yıldaki ortalaması olan yaklaşık % 15,00 oranı risksiz getiri oranı olarak dikkate alınmıştır. Risk Primi Eklenen risk primi ülke, bölge, proje ve yönetim risklerini içerecek şekilde oluşturulmuştur. Bu riskler eklenirken taşınmazın likiditeye dönme riski ve operasyon/yönetim risklerinin tespiti amacıyla hareket edilmiştir.Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir. Söz konusu projenin inşa faliyetlerinin ilerleme seviyesi, tercih edilen bölgede yer alması vb. özellikleri ile ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) riskler de dikkate alınarak risk primi %1,50 olarak kabul edilmiştir.

Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız aşağıdaki şekilde belirlenmiştir: % 15,00 Risksiz Oran + % 1,50 Risk Primi = % 16,50 İskonto oranı Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı %16,50 olarak kabul edilmiştir Taşınmaz için 3 farklı senaryo öngörülmüştür. 3 risk primi göz önünde bulundurulmuş olup projenin konumu, ulaşımı, bölgesel verileri, yönetimsel riskler, ekonomik riskler vb. gibi çok sayıda faktör incelendiğinde iskonto oranının %16,50 olarak seçilmesinin daha uygun olacağı kanaatine varılmıştır.
6.3.1	-	Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar
Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı parseller üzerinde inşa edilmekte olan Tual Adalar Projesi kapsamında yer alan bölümlerin toplam satışa esas konut alanı 65.663,37 m², dükkan alanı 577,15 m² olmak üzere toplam 66.240,52 m²'dir. Satılabilir alan bilgileri Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından hazırlanan icmal listelerde yer alan satışa esas alanlardır.
Taşınmazlar için yatırım süreci 48 ay olarak kabul edilmiştir. Nakit akışı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1 dönem olarak kabul edilmiştir.
Konutların satış birim değerlerinin ilk dönemde ortalama 7.340.-TL/M² olacağı öngörülmüş ve izleyen ilk yıl enflasyon oranları da dikkate alınarak %15, takip eden yıllarda %20 oranında artacağı varsayılmıştır.
Dükkanların brüt toplam alanları 577,15 m²'dir. Satış birim değerleri eklentiler hariç toplam brüt alan üzerinden emsal karşılaştırma yönteminde bugünkü ortalama birim değer 11.030.-TL/m² olarak bulunmuştur. Nakit akışı tablosunda ilk dönem için ortalama 11.030.-TL/m² ticari birim m² değeri öngörülmüş ve izleyen ilk yıl enflasyon oranları da dikkate alınarak %15, takip eden yıllarda %20 oranında artacağı varsayılmıştır.
Aidat Giderleri ve Fiziksel Yıpranma Giderlerinin , Öngörülemeyen Diğer Giderlerin % 0 olacağı varsayılmıştır.
Çalışmalar sırasında para birimi TL kullanılmıştır
Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir.

6.3. 2 -

Nakit Akışı Yaklaşımına Göre Projenin Tamamlanması Durumundaki Toplam Değeri

Yukarıda belirtilen varsayımlar doğrultusunda oluşturulan nakit akış tablosundan da görüleceği üzere, elde edilen nakit akımları 3 farklı indirgeme oranı ile indirgenerek, gelecekteki risklerin, taşınmazların değerine olan etkisinin gözlenmesi amaçlanmıştır. Daha sonra edinilen tecrübeler ve verilerin gözönünde bulundurulması sonucunda, projenin tamamlanması halindeki toplam değerinin ~654.895.298.-TL olarak hesaplanmış olup, net bugünkü değeri için %16,50 indirgeme oranı kabul edilmesi uygun görülmüştür. Projenin tamamlanması durumundaki net bugünkü değer olarak da tüm blokların toplamı sonucunda 426.158.878.-TL olarak öngörülmüştür.

Projenin Tamamlanması Durumundaki Net Bugünkü Toplam Değeri (TL)	426.158.878	.-TL
PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDA TOPLAM DEĞERİ (TL)		=	426.158.878	.-TL
	HASILAT PAY ORANI	=	29,50%	.-TL
PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDA HASILAT PAY ORANINA GÖRE DEĞERİ (Arsa Satış Karşılığı Gelir Oranı % 29,5) (TL)		=	125.716.869	.-TL
SÖZLEŞMEYE GÖRE PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDA EMLAK KONUT GYO A.Ş. PAYINA DÜŞEN MİKTARIN DEĞERİ		=	116.961.600	.-TL

Taraflar arasında 21.11.2017 tarihinde imzalanan 3 Numaralı Ek Protokol ile Arsa Satışı Karşılığı Satış Toplam Geliri (ASKSTG) 396.480.000 TL + KDV, Arsa Satışı Karşılığı Şirket Payı Toplam Geliri (ASKŞPTG) 116.961.600 TL + KDV ve %29,50 Arsa Satışı Karşılığı Şirket Payı Gelir Oranı (ASKŞPGO) olarak güncellenmiştir. Projenin tamamlanması durumundaki Emlak Konut GYO A.Ş. hissesine düşen değerinin sözleşme değerini geçmesi nedeni ile tamamlanması durumdaki Emlak Konut GYO A.Ş. değeri aşağıdaki gibi belirtilmiştir.

PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDA EMLAK KONUT GYO A.Ş. PAYINA DÜŞEN DEĞER(TL) = 125.716.869 .-TL

6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi

Değerleme konusu parselleri en etkin ve verimli kullanımının, onaylanmış projesine ve ruhsatına uygun olan projenin yapılmasının olacağı düşünülmektedir.

6.5 - Verilerin Değerlendirilmesi

Pazar Yaklaşımına Yöntemine göre;
2 ADET PARSELİN TOPLAM ARSA DEĞERİ	104.227.600 TL

■

Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Yöntemine göre;
PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ	424.472.600 TL
PROJENİN MEVCUT DURUMU İLE EMLAK KONUT GYO A.Ş. PAYINA DÜŞEN MİKTARININ DEĞERİ (%29,50)	125.219.417 TL
PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ BUGÜNKÜ DEĞERİ	456.600.000 TL

■

Gelir İndirgeme Yaklaşımına Yöntemine göre;
PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ BUGÜNKÜ DEĞERİ	426.158.878 TL
PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDA EMLAK KONUT GYO A.Ş. PAYINA DÜŞEN HASILATIN NET BUGÜNKÜ DEĞERİ (%29,50)	125.716.869 TL

■

6.5.1	-	Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması
Sermaye Piyasası Kurulu’nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı “Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ”i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4’e göre “Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.” denilmektedir. Aynı tebliğin 10.6. maddesinde ise " Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir. Bu durumlarda, değerlemeyi gerçekleştirenin, değerin yaklaşımlardan/yöntemlerden biriyle daha iyi ve daha güvenilir olarak belirlenip belirlenmediğini tespit etmek amacıyla, 10.3. nolu maddede yer verilen kılavuz hükümleri tekrar değerlendirmesi gerekli görülmektedir." denmektedir.
Değerleme konusu taşınmazların değer tespiti yapılırken iki farklı yöntem kullanılmıştır. Bulunan iki değerin birbirinden farklı olduğu görülmektedir. Gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaktadır. Pazar yaklaşımı yönteminde daha fazla veriye ulaşılmış olması, bölgede hem satışta olup hem de kira getirisi bilgisine ulaşılabilen veri sayısının emsal verilere göre daha az olması, istenen satış rakamlarındaki pazarlık payı oranına bağlı olarak kira değeri aynı kalsa dahi kapitalizasyon oranının bu değişiklikten etkilenmesi yüksek olan bir oran olması kısaca gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması, ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurulması ve pazar yaklaşımı ve maliyet yönteminde ise rayiçlerin daha tutarlı ve daha az yanıltıcı olmasıda dikkate alınarak, tebliğdeki 10.3 nolu maddeye istinaden kılavuz hükümleri tekrar değerlendirilmek sureti ile sonuç bölümüne projenin tamamlanması durumundaki değeri için gelir indirgeme yaklaşımı, mevcut durum değeri için maliyet yaklaşımı ile elde edilen değerin yazılmasının daha uygun olduğu kanaatine varılmıştır.
Ayrıca müşteri talebi doğrultusunda İstanbul Kartal Yakacık Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi Sözleşmesi kapsamında yer alan bazı bağımsız bölümler için kira değeri analizi yapılmış olup, kira değer tespitinde Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır.

6.5.2	-	Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi yapılmamıştır.
6.5.3	-	Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları
Değerleme konusu parseller, hasılat paylaşımı modeli ile geliştirilmekte olan bir proje olup parseller için Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından açılan ihalede İstanbul Kartal Yakacık Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi kapsamında Dağ Mühendislik Müteahhitlik Tic. ve San. A.Ş. (Eski Ünvanı Dağ Mühendislik Müt. Tic. ve San. Ltd. Şti.) ile Emlak Konut GYO A.Ş. arasında 30.12.2014 tarihinde sözleşme yapılmıştır. Sözleşmede Arsa Satışı Karşılığı Satış Toplam Geliri (ASKSTG) 420.000.000 TL + KDV, Arsa Satışı Karşılığı Şirket Payı Toplam Geliri (ASKŞPTG) 123.900.000 TL + KDV ve %29,50 Arsa Satışı Karşılığı Şirket Payı Gelir Oranı (ASKŞPGO) bilgileri yer almaktadır. Taraflar arasında 21.11.2017 tarihinde imzalanan 3 Numaralı Ek Protokol ile Arsa Satışı Karşılığı Satış Toplam Geliri (ASKSTG) 396.480.000 TL + KDV, Arsa Satışı Karşılığı Şirket Payı Toplam Geliri (ASKŞPTG) 116.961.600 TL + KDV ve %29,50 Arsa Satışı Karşılığı Şirket Payı Gelir Oranı (ASKŞPGO) olarak güncellenmiştir.
6.5.4	-	Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
6.5.5	-	Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerlemesi konusu proje kapsamında blokların tamamı için yapı ruhsatı alınmış ve projeleri onaylanmıştır. 12626 ada 1 parsel için iskan belgeleri alınmış ancak kat mülkiyetine geçilmemiştir. Taşınmazların inşaatının tamamlanarak diğer iskan belgelerinin alınıp kat mülkiyeti kurularak cins tahsislerinin yapılması ile yasal sürecinin tamamlanacağı öngörülmektedir.
6.5.6	-	Xxxx Xxxxxx Analizi
Değerleme konusu projenin bulunduğu bölgede bulunan konut, dükkan birim m² değerlerinin konutların tip, alan, bulundukları kat vb. özelliklere bağlı olarak değiştiği gözlemlenmiştir. Yine ticari mülklerde birim m² değerlerinin taşınmazların bulundukları kat, konum, alan gibi unsurlara bağlı olarak değiştiği gözlemlenmiştir. Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazların tamamlanmış durumdaki değerleri için her birinin, bulundukları kat, alan, tip gibi unsurları dikkate alınarak birim m² değerleri takdir edilmiştir. Kira değer tabloları eklerde verilmiştir.
6.5.7	-	Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Taşınmaz proje niteliğindedir.

6.5.8	-	Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar bu kapsam dışındadır.
6.5.9	-	Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Rapora konu taşınmazın Takyidat Bilgileri ve Xxxx Xxxxxxxxx ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
İmar bilgilerinde yapılan incelemede; SPK’nın III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin (Tebliğ) 22-1- a maddesinde arsalar alınabileceği, 22-1-ç maddesinde ise kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde gayrimenkul projesi geliştirilebileceği ifade edilmektedir. Ayrıca 22-1- d maddesi uyarınca gerçekleştirilecek veya yatırım yapılacak projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olması gerekmektedir. Değerleme konusu parseller üzerindeki yapıların ruhsat ve projelerinin bulunması, yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olması, 12626 ada 1 parsel için iskan belgelerinin alınmış olmasına karşın genel inşaat işlemlerinin devam ediyor olması ve kat mülkiyetine geçilmemiş olması nedeniyle Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel husus olmadığı, "Proje" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Mülkiyet ve takyidat bilgilerinde yapılan incelemede; Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır denilmektedir. Taşınmazlar üzerinde yer alan Söz konusu takyidat gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte değildir. Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel bir husus olmadığı, "Proje" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.

7 - SONUÇ

7.1 - Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.

7.2 - Nihai Değer Takdiri

Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.

Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu projenin;

02.08.2021 tarihli toplam değeri için aşağıdaki tablolarda yer alan değerler takdir edilmiştir.

PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ
TL	TL
( KDV HARİÇ )	( KDV DAHİL )
424.472.600	500.877.668
EMLAK KONUT GYO A.Ş. PAYINA DÜŞEN MEVCUT DURUM DEĞERİ
TL	TL
( KDV HARİÇ )	( KDV DAHİL )
125.219.417	147.758.912
PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDA NET BUGÜNKÜ DEĞERİ
TL	TL
( KDV HARİÇ )	( KDV DAHİL )
426.158.878	502.867.476
PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDA EMLAK KONUT GYO A.Ş. PAYINA DÜŞEN NET BUGÜNKÜ DEĞERİ
TL	TL
( KDV HARİÇ )	( KDV DAHİL )
125.716.869	148.345.905

Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı

A. Xxxxx XXXXXX Xxxx XXXX

Lisans No:

402487

Lisans No:

402003

* Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.

* Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir.

Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate

* alınmamıstır.

* Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz.

Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez.

Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun

* veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki

niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.