Contract

TAŞINMAZLARIN KİRALANMASINA İLİŞKİN SÖZLEŞMELERİN UYGULANACAK HUKUK, MİLLETLERARASI YETKİ VE MİLLETLERARASI TAHKİM BAKIMINDAN

TÜRK HUKUKUNDAKİ YERİ

IMMOVABLE TENANCY CONTRACTS IN TERMS OF APPLICABLE LAW, INTERNATIONAL JURISDICTION AND INTERNATIONAL

ARBITRATION UNDER THE TURKISH LAW

Xxxx XXXXXXXX*

Özet: Yabancılık unsuru taşıyan taşınmaz kirasına ilişkin sözleş- melere uygulanacak hukuk, Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Huku- ku Hakkında Kanun tarafından m. 25 hükmünde düzenlenmiştir. Söz konusu düzenlemeye göre taşınmazın bulunduğu yer hukuku uygu- lanacaktır. Bununla birlikte karşılaştırmalı hukukta, taraflara hukuk seçme imkânı tanıyan düzenlemeler bulunmaktadır. Milletlerarası özel hukukun diğer bir yönü olan milletlerarası yetki bakımından ve özellikle yetki anlaşmalarının yapılması bakımından da Türk hukuku- nun karşılaştırmalı hukuktan ayrılan yönleri mevcuttur. Dolayısıyla çalışmamızda taşınmazların kiralanmasına ilişkin sözleşmeler, gerek uygulanacak hukuk ve gerekse milletlerarası yetki bakımından karşı- laştırmalı hukuk çerçevesinde ele alınacaktır. Son olarak taşınmaz- ların kiralanmasına ilişkin sözleşmelerin Türk milletlerarası tahkim hukukundaki yerine çalışmamızda yer verilecektir.

Anahtar Sözcükler: Taşınmaz Kira Sözleşmesi, Uygulanacak Hukuk, Hukuk Seçimi, Milletlerarası Yetki, Yetki Anlaşmaları, Millet- lerarası Tahkim, Tahkime Elverişlilik

Abstract: Applicable law to immovable tenancy contracts is governed by Article 25 of the Turkish Private International and Pro- cedural Law Act. Article 25 states that a contract relating to an im- movable property and use of immovable property shall be governed by the law of the country where the property is situated. However, according to the comparative law there are some regulations which provide the choice of law for immovable tenancy contracts. Anot- her aspect of private international law is international jurisdiction. Therefore, this study attempts to address the issue of immovable tenancy contracts comparatively in terms of applicable law and in-

* Ar. Gör. Dr., Kadir Has Üniversitesi Hukuk Fakültesi, Milletlerarası Özel Hukuk

Anabilim Dalı

ternational jurisdiction, especially choice of forum agreements. Fi- nally, our study will analyze the immovable tenancy contracts under the Turkish International Arbitration Act.

Keywords: Immovable Tenancy Contracts, Applicable Law, Choice of Law, International Jurisdiction, Choice of Forum Agree- ments, International Arbitration, Arbitrability

GİRİŞ

Yabancılık unsuru taşıyan taşınmazların kiralanmasına ilişkin sözleşmelere uygulanacak hukuk bakımından Türk milletlerarası özel hukukunda, sözleşmelere uygulanacak hukuktan farklı bir bağlama noktası kabul edilmiştir. Türk Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hu- kuku Hakkında Kanun (“MÖHUK”)1 m. 25 düzenlemesi uyarınca, ta- şınmazlara veya onların kullanımına ilişkin sözleşmeler, taşınmazın bulunduğu ülke hukukuna tabidir. Türk hukukunda durum bu ol- makla birlikte, karşılaştırmalı hukukta taraflara hukuk seçimi imkanı getiren düzenlemeler mevcuttur. Bu nedenle çalışmamızda karşılaştır- malı hukuk bakımından bir inceleme yapılacaktır.

Taşınmazların kiralanmasına ilişkin sözleşmelerde Türk mahke- melerinin milletlerarası yetkisi ve yetki anlaşmaları da milletlerarası özel hukukun bir başka ayağı olan milletlerarası usul hukuku prob- lemi teşkil etmektedir. Bu nedenle çalışmamızda milletlerarası yetki bakımından da, taşınmazların kiralanmasına ilişkin sözleşmeler ele alınacaktır.

Son olarak, taşınmazların kiralanmasına ilişkin sözleşmelerin Türk milletlerarası tahkim hukukundaki yerine çalışmamızda yer ve- rilecektir.

I. TAŞINMAZLARIN KİRALANMASINA İLİŞKİN SÖZLEŞMELERE UYGULANACAK HUKUK

A. TÜRK HUKUKUNDA TAŞINMAZLARIN KİRALANMASINA İLİŞKİN SÖZLEŞMELERE UYGULANACAK HUKUK

Türk milletlerarası özel hukukunda, sözleşmelere uygulanacak hukuk bakımından kabul edilen temel prensip irade serbestisidir. İra-

1 Kanun No: 5718, Resmi Gazete: 12.12.2007 / S: 26728.

de serbestisi prensibi uyarınca, taraflar aralarındaki sözleşmeye uygu- lanacak hukuk hakkında hukuk seçimi yapabilecektir.2

Taşınmazların kiralanmasına ilişkin sözleşmelere uygulanacak hukuk konusunda ise, Türk milletlerarası özel hukukunda ayrıca bir düzenleme getirilmiştir. MÖHUK m. 25 hükmü uyarınca, taşınmazla- ra veya onların kullanımına ilişkin sözleşmeler, taşıdıkları önem nede- niyle taşınmaz eşyanın bulunduğu ülke hukukuna tabi tutulmuştur.3

Türk milletlerarası özel hukukunda taşınmazlara ilişkin sözleşme- lere uygulanacak hukukun, taşınmazın bulunduğu yer hukuku olarak kabul edilmesinin nedeni doktrinde, Türk hukukunda taşınmazların mülkiyetinin devrinin sebebe bağlı olması ve taşınmaz satışı hakkın- daki sözleşmenin ancak tapu memuru önünde yapılabilmesi şeklinde ifade edilmektedir.4 Doktrinde aynı zamanda, MÖHUK m. 25’de yer alan düzenlemenin, iç hukukta taşınmazlarla ilgili yapılacak tasarruf işlemlerinin resmi şekilde yapılması zorunluluğu ile paralellik taşıdığı da ifade edilmiştir.5

MÖHUK m. 25 düzenlemesinin kapsamı sadece taşınmazların ki- ralanmasına ilişkin sözleşmeler ile sınırlanmamıştır. Taşınmazlara ve taşınmazların kullanımına ilişkin tüm sözleşmeler bakımından irade serbestisi prensibinden ayrılarak, taşınmazların bulunduğu yer huku- kunun uygulanacağı kabul edilmiştir. Böylece taşınmazların kiralan- masına ilişkin sözleşmeler, taşınmazların bağışlanması, taşınmaz satış sözleşmeleri ve taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, trampa sözleşme- sine ve ölünceye kadar bakma sözleşmesine konu olan taşınmazlar, taşınmazın bulunduğu yer hukukuna tabi olacaktır.6 Bunun yanında doktrinde, inşaat sözleşmelerinin MÖHUK m. 25 kapsamına girme-

2 Xxxxx Xxxxx, Devletler Hususi Hukuku, yenilenmiş 21. bs., Beta, İstanbul 2015, s.

312 (“Devletler Hususi Hukuku”); Xxxxx Xxxxxxx, B. Xxxxxxx Xxxxx, Milletlerarası Özel Hukuk, 14. bs., Beta, İstanbul 2016, s. 341; Xxxxx Xxxxx, Xxxx Xxxx, İnci Ata- man-Figanmeşe, Milletlerarası Özel Hukuk, 4. bs., Beta, İstanbul 2015, s. 252.

3 Çelikel, Erdem, s. 374; Xxxxx Xxxxx, Milletlerarası Özel Hukuk, gözden geçirilmiş

3. bs., Savaş Yayınevi, Ankara 2015, s. 386.

4 G Tekinalp, Xxxxx Xxxxxx, Milletlerarası Özel Hukuk Bağlama Kuralları, Vedat

Kitapçılık, İstanbul 2016, s. 303.

5 Doğan, s. 386.

6 Nomer, Devletler Hususi Hukuku, s. 331; Xxxxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxx, Mil-

letlerarası Özel Hukuk Bağlama Kuralları, 12. bs., Vedat Kitapçılık, İstanbul,2016,

s. 303; Xxxxxxx, Erdem, s. 374.

diği kabul edilmektedir. Böylelikle inşaat sözleşmeleri hakkında MÖ- HUK m. 24’de yer alan sözleşmelere uygulanacak hukuk düzenlemesi ile taraflar hukuk seçiminde bulunabileceklerdir.7

Türk milletlerarası özel hukukunda, taşınmazlara ve taşınmaz- ların kullanımına ilişkin sözleşmeler denildiği zaman bunun kapsa- mının çok geniş olmasından dolayı birçok sözleşme üzerinde hukuk seçiminin engellenmiş olması nedeniyle, taşınmazlara ilişkin sözleş- melere uygulanacak hukuk bakımından hukuk seçiminin tanınmayıp taşınmazın bulunduğu yer hukuku bağlama noktasının kabul edilme- si doktrinde eleştirilmiştir.8 Bunun yanında aşağıda inceleyeceğimiz üzere, karşılaştırmalı hukukta da taşınmazların kiralanmasına ilişkin sözleşmelerde hukuk seçiminin kabul edildiği görülmektedir. Dolayı- sıyla kanımızca da, MÖHUK m. 25 hükmünde öncelikle hukuk seçi- mine yer verilmelidir.

B. KARŞILAŞTIRMALI HUKUKTA TAŞINMAZLARIN KİRALANMASINA İLİŞKİN SÖZLEŞMELERE UYGULANACAK HUKUK

Taşınmazlara veya onların kullanıma ilişkin sözleşmelere uygu- lanacak hukuk olarak karşılaştırmalı hukuka bakıldığında, taşınmaz- lara ilişkin sözleşmelere uygulanacak hukuk bakımından hukuk seçi- minin yer yer kabul edildiği görülmektedir.

Taşınmazlara ilişkin sözleşmelere uygulanacak hukukta irade ser- bestisi prensibini kabul eden hukuk sistemlerine örnek olarak İsviç- re hukuku gösterilebilir. İsviçre MÖHUK m. 119 (1) düzenlemesinde, taşınmazlara ilişkin sözleşmelere uygulanacak hukuk bakımından öncelikle taşınmazın bulunduğu yer hukukuna yer verilse de, hemen akabindeki fıkrada hukuk seçiminin mümkün olduğu da açıkça kabul edilmiştir. Söz konusu hukuk seçimi, taşınmazın İsviçre’de ya da İsviç- re dışında bulunmasına bağlı olmaksızın uygulama alanı bulacaktır9.

7 Nomer, Devletler Hususi Hukuku, s. 331; Xxxxxxx, Erdem, s. 375; Şanlı, Esen, Ata-

man-Figanmeşe, s. 275.

8 Şanlı, Esen, Xxxxxx-Xxxxxxxxx, s. 272; Xxxx Xxxxx, Xxxx Xxxxxxxx, Uluslararası

Düzeyde Yasaların Çatışması (Kanunlar İhtilafı), 2. bs., İstanbul Bilgi Üniversitesi Yayınları, İstanbul 2008, s. 258.

9 Xxxx Xxxxx, Das Internationale Privatrecht der Schweiz, Xxxxxxxxxx, Zürich 2002,

s. 187; Xxxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxx, “Art. 119”, Basler Kommentar Internationales

İsviçre MÖHUK m. 119(3) düzenlemesi ise, taşınmazın bulundu- ğu yer hukuku, başka bir hukukun uygulanmasına izin vermiyorsa, taşınmazın bulunduğu yer hukukunun sözleşmenin şekli geçerliliği hakkında karar vereceğini kabul etmiştir. Bunun yanında, taşınmazın İsviçre’de bulunması halinde, taşınmaza ilişkin sözleşmenin şekli ge- çerliliğine İsviçre hukukunun uygulanacağı belirtilmiştir.

Avrupa Birliği milletlerarası özel hukukunda da, taşınmazlara ilişkin sözleşmelere uygulanacak hukukta hukuk seçimi imkânı ta- nınmıştır. Sözleşmeden Doğan Borç İlişkilerine Uygulanacak Hukuk Hakkında Roma I Tüzüğü’ne bakıldığında, özel olarak taşınmazlara ve taşınmazların kiralanmasına ilişkin sözleşmelere uygulanacak hukuk hakkında bir düzenleme bulunmamakla beraber, Roma I Tüzüğü’nün

m. 4(1)(c) düzenlemesinde, sözleşmeye uygulanacak hukuka ilişkin bir hukuk seçimi yapılmadığı takdirde, taşınmazın bulunduğu yer huku- kunun uygulanacağı kabul edilmiştir. Böylece, Tüzükte taşınmazlara ve onların kiralanmasına ilişkin sözleşmelerde taraflara uygulanacak hukuku seçme imkânı tanınmıştır. Bunun yanında, taşınmaza ilişkin kira sözleşmesinin, kiracının geçici ve özel kullanım amaçlı olmak ko- şuluyla art arda altı aydan daha fazla olmayacak bir süre zamanı için yapılması halinde sözleşmeye, ev sahibinin mutat mesken hukukunun uygulanacağı kabul edilmiştir. Böyle bir olasılıkta ev sahibinin mutat mesken hukukunun uygulanabilmesi için, kiracının gerçek kişi olması ve mutat meskeninin de ev sahibi ile aynı yerde olması koşulu Tüzüğü

m. 4(1)(d) hükmünce aranmaktadır.

Roma I Tüzüğü m. 4(1) hükmüne göre, sözleşmeye uygulanacak hukukun tespit edilememesi halinde, uygulanacak hukuk sözleşme- deki karakteristik edim borçlusunun mutat meskeni olarak kabul edil- miştir. Ancak sözleşmenin, gerek m. 4(1) düzenlemesinden ve gerekse karakteristik edim borçlusunun mutat meskenine ilişkin m. 4(2) dü- zenlemesinden daha sıkı ilişkili olduğu bir hukuk mevcut ise, o huku- kun uygulanacağı Tüzüğün m. 4(3) düzenlemesi ile kabul edilmiştir10.

Privatrecht, Xxxxxxxx Xxxxxxx, Xxxxx Xxxxx Xxxx, Xxxxx X. Xxxxxxx, Xxxxxxx X. Xxxxx (ed.), 3. bs., Xxxxxxx Lichtenhahn Verlag, 2013, s. 1053.

10 X X Xxxxxxx, X X Xxxxxxxxxx, Cheshire, North&Fawcett Private International Law,

14. bs., Oxford University Press, 2008 s. 723; Xxxxxxx Xxxxxxx, Xxxxxxx Xxxxxxxxxx, The European Private International Law of Obligations, Sweet&Maxwell, 2009,

s. 180-181; Xxxxxx Xxxxxx, “Article 4 Rome I Regulation: The Applicable Law in

Roma I Tüzüğü’nde yer alan ve taşınmaz eşyayı konu edinen söz- leşme ile daha sıkı ilişkili bir hukukun bulunması haline örnek olarak, A devleti vatandaşı kiracı (X) ile yine A devletinde faaliyet gösteren bir acente (Y) arasında, B devletinde bulunan taşınmazın kısa süreli kira- lanmasına ilişkin yapılan sözleşme gösterilebilir. Nitekim söz konusu örnekte A ülkesi, sözleşmenin tarafları ile daha sıkı ilişkili olmasından dolayı taşınmazın bulunduğu yer hukuku yerine sözleşme ile en yakın ilişkili hukuk olarak kabul edilmeli ve bunun sonucunda A ülkesi hu- kuku uygulanmalıdır11.

II. MİLLETLERARASI YETKİ BAKIMINDAN TAŞINMAZLARIN KİRALANMASINA İLİŞKİN SÖZLEŞMELER

A. TAŞINMAZLARIN KİRALANMASINA İLİŞKİN SÖZLEŞMELERDE TÜRK MAHKEMELERİNİN MİLLETLERARASI YETKİSİ

Türk mahkemelerinin milletlerarası yetkisi, MÖHUK m. 40 hükmü ile düzenlenmiştir. Söz konusu düzenlemeye göre, yabancılık unsuru taşıyan uyuşmazlıklar bakımından Türk mahkemelerinin milletlera- rası yetkisini, iç hukukun yer itibariyle yetki kuralları tesis edecektir. Böylece, iç hukukun yetki kurallarına göre Türkiye’de yer itibariyle yetkili bir mahkeme var ise, Türk mahkemelerinin söz konusu dava bakımından milletlerarası yetkisinin olduğu kabul edilecektir.12

İç hukukun yer itibariyle yetki kuralları incelendiğinde, taşınmaz- ların kiralanmasına ilişkin sözleşmeler bakımından özel bir düzenle- meye yer verilmediği görülmektedir. Böylelikle, Hukuk Muhakemeleri

the Absence of Choice”, Rome I Regulation, ed. by. Xxxxxx Xxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxx, Munich, Sellier, 2009, s. 38-40; Xxxxxxxxx X. Xxxxxxxxxx, Rome Convention-Rome I Regulation Commentary, Vol. I, Xxxxx, 2010, s. 779; Xxxxxx Xxxxxxx, “Lex rei sitae as a connecting factor EU Private International Law”, Praxis des Internationalen Privat- und Verfahrensrechts (“IPRax”), 2/2012, s. 123.

11 Xxxxx Xxxxxx, Temel Milletlerarası Özel Hukuk Metinlerinin Sözleşmeden Do-

ğan Borç İlişkilerine Uygulanacak Hukuk Konusunda Yakınlık Yaklaşımı, Yetkin, Ankara 2007, s. 105.

12 Nomer, Devletler Hususi Hukuku, s. 455; Çelikel, Erdem, s. 516; Şanlı, Esen, Ata-

man-Figanmeşe, s. 359.

Kanunu’nda (“HMK”)13 yer xxxx xxxxx yetki kuralı uyarınca Türk mah- kemelerinin milletlerarası yetkisi tesis edilmeye çalışılacaktır. HMK

m. 6 hükmüne göre genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir. Eğer da- vanın açıldığı tarihte davalının yerleşim yeri mahkemesi Türkiye’de ise, yabancılık unsuru içeren taşınmazların kiralanmasına ilişkin söz- leşmeler bakımından Türk mahkemesinin milletlerarası yetkisi tesis edilmiş olacaktır. Yerleşim yeri kavramı, her hukuk düzeninde farklı şekilde düzenlenebilmektedir. Hukuk düzenleri arasındaki böyle bir farklılık, yabancılık unsuru içeren bir uyuşmazlıkta, mahkemenin milletlerarası yetkisini tesis eden yerleşim yeri kavramının hangi hu- kuka göre vasıflandırılacağı sorusunu doğurmaktadır. Doktrinde, yer- leşim yeri kavramının lex fori’ye, diğer bir deyişle davaya bakan mah- kemenin hukukuna göre belirleneceği kabul edilmektedir.14

Davalının birden fazla olması halinde ise, HMK m. 7 uyarınca davalılardan birinin yerleşim yeri mahkemesinde de dava açılabilir. Buna göre, taşınmaz kirası sözleşmesinde davalılardan birinin yerle- şim yerinin Türkiye’de olması, söz konusu sözleşmeden doğan dava bakımından Türk mahkemelerinin milletlerarası yetkisini tesis etme- ye yetecektir.

HMK’da ayrıca, Türkiye’de yerleşim yeri olmayanlar hakkında ge- nel yetkili mahkeme de düzenlenmiştir. HMK m. 9 hükmüne göre, Türkiye’de yerleşim yeri olmayanlar hakkında genel yetkili mahkeme, davalının Türkiye’deki mutat meskeninin bulunduğu yer mahkemesi- dir. Böylece, yabancılık unsuru taşıyan bir taşınmaz kirası sözleşme- sinde davalını Türkiye’de yerleşim yeri yoksa ancak mutat meskeni Türkiye’de bulunuyorsa, söz konusu dava bakımından Türk mahke- mesinin milletlerarası yetkisi tesis edilmiş olacaktır.

Taşınmazlara ilişkin kira sözleşmesinin bir alacak hakkı doğur- ması nedeniyle, HMK m. 9’un malvarlığı haklarına ilişkin davalar bakımından öngördüğü yetki kuralı ile de Türk mahkemelerinin milletlerarası yetkisi tesis edilebilecektir15. HMK m. 9 hükmüne göre, malvarlığı haklarına ilişkin dava, uyuşmazlık konusu malvarlığı un-

13 Kanun No: 6100, Resmi Gazete: 04.02.2011 / S: 27836

14 Xxxxxxx, Erdem, s. 520.

15 Nomer, Devletler Hususi Hukuku, s. 459.

surunun bulunduğu yerde de açılabilecektir. Böylece, taşınmaz kirası sözleşmesinden doğan bir alacak hakkına ilişkin uyuşmazlıkta, mal- varlığı unsurunun Türkiye’de bulunması halinde Türk mahkemesinin milletlerarası yetkisi de tesis edilecektir.

Genel yetki yanında, HMK’da sözleşmeden doğan davalar bakı- mından özel yetki kuralı da mevcuttur. HMK m. 10 uyarınca, sözleş- meden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilecektir. Sözleşmeden doğan davalarda ifa yeri mahkemesinin yetkili sayılmasının nedeni, doktrinde, ifa yeri ile sözleşmeden doğan dava arasında yakın ve gerçek bir bağlantının bulunması olarak ifade edilmektedir.16

Taşınmaz kiralarına ilişkin sözleşmelerden doğan davalar bakı- mından da, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi önem taşımak- tadır. Tarafların sözleşmelerinde açık veya zımni olarak ifa yerini be- lirlemeleri halinde, o yer mahkemesinde davanın görüleceği kabul edilmektedir.17 Taşınmaz kirası sözleşmesi bakımından, taşınmazın bulunduğu yer ifa yeri olacağından, Türkiye’de bulunan bir taşınmaza ilişkin kira sözleşmesinde Türk mahkemelerinin milletlerarası yetkisi tesis edilmiş olacaktır.

Görüldüğü üzere, Türk hukukunda taşınmazlara ilişkin kira söz- leşmelerinden doğan davalar bakımından özel bir yetki kuralı getiril- memiş ve milletlerarası usul hukukunda münhasır yetki teşkil eden taşınmazın aynından doğan davalardan farklı tutularak genel yetki ve özel yetki kuralları yoluyla Türk mahkemesinin milletlerarası yetkisi- nin tesis edileceği kabul edilmiştir. Nitekim, HMK m. 12’de taşınma- zın aynından doğan davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkeme- sini kesin yetkili kılan düzenleme, taşınmaz üzerindeki şahsi haklara ilişkin davalarda yetkiyi kapsamamaktadır18. Söz konusu maddenin hükümet gerekçesinde de belirtildiği üzere, kiralanan taşınmazı tahli-

16 Xxxxx Xxxx, Türk Mahkemelerinin Milletlerarası Yetkisi, 2. bs., Beta, İstanbul

2000, s. 120 (“Milletlerarası Yetki”).

17 Xxxxxxx, Erdem, s. 259; Şanlı, Esen, Xxxxxx-Xxxxxxxxx, s. 365.

18 Xxxxx Xxxx, “Gayrimenkul Davalarında Yetki”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakül-

tesi Mecmuası (“AÜHFM”), C. 22-23, S. 1-4, 1967, s. 589; Xxxx Xxxx, Ramazan Ars- lan, Xxxxx Xxxxxx, Medeni Usul Hukuku Ders Kitabı, ek 25. bs., Yetkin Yayınları, Ankara 2014, s. 145; Xxxxx Xxxxxxxxxx, Xxxx Xxxxxx, Xxxxxxxx Xxxxxx, Medeni Usul Hukuku, 14. bs., Yetkin Yayınları 2013, s. 173; Çelikel, Erdem, s. 556; Xxxx Xxxxxxxxxxx, Yabancı Çekişmesiz Yargı Kararlarının Türk Hukukunda Tanınma- sı, Adalet Yayınevi, Ankara 2014, s. 153.

yesi gibi taşınmaz üzerindeki şahsi bir hakka ilişkin davada, HMK m. 12 hükmü uygulama alanı bulmayacaktır.19 Bununla birlikte doktrin- de, taşınmaz üzerindeki şahsi haklara ilişkin davalarda yetkili mah- kemenin de, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olduğunu kabul eden bir görüş bulunmaktadır. Bu görüşe göre, taşınmaz kirası söz- leşmesinden doğan tahliye davaları ve kira tespit davalarında uygu- lanacak hukuk ile mahkemeni yetkisi arasında sıkı bir bağlılık vardır. Bunun yanında, kira bedeli davalarının ülke ekonomisine de ilişkin olması nedeniyle ilgili görüşe göre söz konusu davalar bakımından da taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkili olmalıdır.20

B. KARŞILAŞTIRMALI HUKUKTA TAŞINMAZLARIN KİRALANMASINA İLİŞKİN SÖZLEŞMELERDE MİLLETLERARASI YETKİ

Karşılaştırmalı hukuka baktığımızda ise, taşınmaz kira sözleş- melerinden doğan davalarda yetkinin münhasır yetki oluşturduğunu kabul eden hukuk sistemlerinin de olduğu görülmektedir. Örneğin, Alman Usul Kanunu Bölüm 29a düzenlemesinde taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri bakımından, taşınmazın bulunduğu yer mahkeme- sinin münhasıran yetkili olduğu kabul edilmiş ancak mesken kiraları- nı söz konusu hükmün uygulama alanı dışında bırakmıştır21.

Avrupa Birliği milletlerarası özel hukukuna bakıldığında, 1990’lı yılların sonuna doğru üye ülkeler, Brüksel Konvansiyonu’na göre daha serbest düzenlemeler getiren bir Konvansiyon düzenlemek ama- cıyla çalışmalara başlayarak 44/2001 sayılı ve 22.12.2000 tarihli Hu- kuki ve Ticari Konularda Yargı Yetkisi ve Yargı Kararlarının Tanıma ve Tenfizine İlişkin Brüksel I Tüzüğü’nü kabul etmişlerdir. Brüksel I Tüzüğü’nün bazı hükümlerinin işleyişinin ve adaletin geliştirilmesi amacıyla yeni bir tüzüğün hazırlanması uygun görülerek 1215/2012 sayılı Hukuki ve Ticari Konularda Yargı Yetkisi ve Yargı Kararlarının Tanıma ve Tenfizine İlişkin Brüksel I Recast Tüzüğü 10.01.2013’de yü- rürlüğe girmiştir22.

19 Xxx Xxx Xxxxx, Karşılaştırmalı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, On İki Levha, İs-

tanbul 2011, s. 43.

20 Ekşi, Milletlerarası Yetki, s. 99.

21 Xxxxx Xxxxxxxx,Xxxxxx Xxxxxxxx, ZPO Kommentar, Xxxxxxxxxxx, 2012, s. 141.

22 Xxxxx Xxxxx, “Avrupa Birliği’nin Milletlerarası Özel Hukuka İlişkin Düzenleme-

lerinin Türk Hukukuna Etkileri”, Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Y. 2013, S.2, s. 34-35 (“Avrupa Birliği Düzenlemeleri”).

Brüksel I Recast Tüzüğü23 m. 24 düzenlemesine göre, davalının yerleşim yeri Avrupa Birliği ülkelerinden birinde olmasa bile, taşın- maz kirasından kaynaklanan davalarda, taşınmazın bulunduğu üye ülke mahkemesi münhasıran yetkili kabul edilmiştir24. Söz konusu da- valar bakımından Avrupa Birliği ülkeleri mahkemelerinin milletlera- rası yetkisi m. 24 düzenlemesi ile belirlenecek ve taraflardan biri Türk olsa bile, koşullar oluşmuşsa bu davalar Avrupa Birliği ülkelerinden birinde görülebilecektir25.

Brüksel I Recast Tüzüğü bakımından taşınmaz kirasından kaynak- lanan davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin münhasır yetkili olarak kabul edilmesinin sebebi, çeşitli hukuk sistemleri tara- fından özel olarak düzenlenmiş olması nedeniyle sadece ilgili devlet- lerin mahkemeleri tarafından uygulanabilmeleridir26. Bunun yanında taşınmaz kirası kavramının dar yorumlanması gerektiği de doktrinde ileri sürülmektedir27.

Brüksel I Recast Tüzüğü m. 24 düzenlemesi, kiracının gerçek kişi olması ve kiracı ile ev sahibinin yerleşim yerlerinin aynı üye ülkede olması şartıyla özel kullanım için birbirini takip eden ve en fazla altı ay süreli geçici kira sözleşmeleri bakımından davalının yerleşim yeri mahkemesinin de yetkili olacağını kabul etmiştir.

23 Tüzüğün orjinal İngilizce metni için bkz. (Çevrimiçi) xxxx://xxx-xxx.xxxxxx.xx/

LexUriServ/XxxXxxXxxx.xx?uri=OJ:L:2012:351:0001:0032:en:PDF, 13 Eylül 2016.

24 Brüksel Konvansiyonu m. 16 hükmünde de, taşınmaz eşya üzerindeki kullanım

haklarına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin münhası- ran yetkili olduğu kabul edilmiştir. Xxx Xxxxxx, Xxxxx Xxxx, “Hukuki ve Ticari Konularda Mahkemelerin Milletlerarası Yetkisi ve Mahkeme Kararlarının Tanın- ması Tenfizi Hakkında AB Konsey Tüzüğü”, Prof. Dr. Xxxxx Xxxxx’e Armağan, Milletlerarası Hukuk ve Milletlerarası Özel Hukuk Bülteni (“MHB”), C.22, S.2, 2002, s. 736. Brüksel I Tüzüğü m. 22 hükmü uyarınca da, Brüksel Konvansiyonu’na para- lel olarak kira ve hasılat kirasından doğan davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin münhasır yetkiye sahip olduğu açıkça ifade edilmiştir. Xxxxxx Xxx- xxx, Civil Jurisdiction Rules of the EU and Their Impact on Third States, Oxford University Press, 2008, s. 192; Xxxxxx X. Xxxxxxx, International Commercial Litiga- tion, Cambridge University Press, 2009, s. 70; Xxxxxx Xxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxxx, Brussels I Regulation, 2. Revised Edition, Sellier, 2012, s. 418.

25 Süral, Avrupa Birliği Düzenlemeleri, s. 35.

26 Taşınmaz kirasından kaynaklanan davalarda münhasır yetki esası aynı sebeple

Brüksel Kovansiyonu’nda da kabul edilmiştir. Ekşi, Milletlerarası Xxxxx, s. 101- 102; Xxxxxx, s. 193; Xxxxxx, Xxxxxxxxx, s. 418; Xxxxxx Xxxxxx, Xxxxx Xxxx, Civil Jurisdiction and Judgments, 5. ed., Informa Law from Routledge, 2014, s. 101.

27 Xxxxxx, Xxxx, s. 106; Xxxxxxx, s. 71.

C. TAŞINMAZLARIN KİRALANMASINA İLİŞKİN SÖZLEŞMELER YETKİ ANLAŞMASINA KONU OLABİLİR Mİ?

Milletlerarası yetki kuralları arasında, tarafların iradesi doğrultu- sunda kanunda belirtilen mahkemeler dışındaki mahkemeleri yetkili kılmaya yönelik yetki anlaşması yapılmasını öngören düzenlemeler de bulunmaktadır. Milletlerarası usul hukukunda yetki anlaşmalarının önemi, tarafların borçlar hukuku alanında sahip oldukları sözleşme- ye uygulanacak hukuku seçme imkanına benzer bir imkanın yetkili mahkeme bakımından da sağlanmasıdır.28

Milletlerarası usul hukukunda yetki anlaşmaları iki şekilde yapı- labilmektedir. Bunlar Türk mahkemelerini yetkili kılan yetki anlaş- maları ve yabancı mahkemeleri yetkili kılan yetki anlaşmalarıdır. Her iki tür için de farklı düzenlemeler söz konusudur.

Taşınmaz kirası sözleşmeleri bakımından, Türk milletlerarası özel hukukunda yetki anlaşmalarını incelemeden önce Avrupa Birliği mil- letlerarası özel hukukundan yetki anlaşmasının mümkün olup olma- dığına bakmakta fayda vardır.

Yetki anlaşmaları bakımından, Brüksel I Recast olarak adlandırı- lan Hukuki ve Ticari Konularda Yargı Yetkisi ve Yargı Kararlarının Tanıma ve Tenfizine İlişkin Tüzük’ün m. 25 düzenlemesinde, davacı ve/veya davalının yerleşim yeri Avrupa Birliği ülkelerinden birinde bulunmasa bile29, Avrupa Birliği üye ülkelerinden birine yetki tanıyan bir yetki anlaşmasının geçerliliği, münhasır yetkiyi düzenleyen m. 24 kurallarına aykırı olmaması koşuluna bağlanmıştır. Böylece, taşınmaz kirasından kaynaklanan davalarda taraflar yetki anlaşması yapama- yacaklardır30.

2007 tarihinde değişikliğe uğrayan 1988 tarihli Hukuki ve Tica- ri Konularda Yargı Yetkisi ve Yargı Kararlarının Tanıma ve Tenfizine

28 Çelikel, Erdem, s. 584; Şanlı, Esen, Xxxxxx-Xxxxxxxxx, s. 384; Xxxxx Xxxxxx, Mil-

letlerarası Usul Hukukunda Yetki Anlaşmaları, Yetkin Yayınları, Ankara 1996, s. 37.

29 Brüksel I Tüzüğü’nde, yetki anlaşması yapılabilmesi için tarafların yerleşim ye-

rinin Avrupa Birliği’ne üye devletlerden birinde olması gerektiği kabul edilmişti (m.23). Xxxxxx, s. 217.

30 Xxxxxx, Xxxxxxxxx, s. 419; Xxxxxxx Xxxxxxxx, International Commercial Litiga-

tion, 2. ed., Oxford University Press, 2015, s. 50-51.

İlişkin Lugano Konvansiyonu31, Brüksel I Recast Tüzüğü’ne paralel ve Avrupa Topluluğu ülkeleri ile Avrupa Serbest Ticaret Birliği (“EFTA”) ülkeleri arasında geçerli olan bir Konvansiyondur32. Lugano Konvan- siyonu33, taşınmaz kirasından kaynaklanan davalarda, taşınmazın bu- lunduğu üye ülke mahkemesi münhasıran yetkili kabul ederek ve ki- racının gerçek kişi olması ve kiracı ile ev sahibinin yerleşim yerlerinin aynı üye ülkede olması şartıyla özel kullanım için birbirini takip eden ve en fazla altı ay süreli geçici kira sözleşmeleri bakımından davalının yerleşim yeri mahkemesini de yetkili kılarak, Brüksel I Recast Tüzüğü ile aynı düzenlemeye sahiptir.34

Yetki anlaşmalarına ilişkin uluslararası düzenlemeler bakımın- dan Brüksel I Recast Tüzüğü ile Lugano Konvansiyonu’nun yanında, 2005 tarihli Yetki Anlaşmalarına İlişkin La Haye Konvansiyonu’na35 değinmekte de fayda vardır. Yetki Anlaşmalarına İlişkin La Haye Konvansiyonu’nun uygulama alanının, hukuki veya ticari bir mesele- ye ilişkin olarak hazırlanmış yetki anlaşmaları olduğu Konvansiyon’da açıkça kabul edilmiştir.36 Konvansiyonun uygulama alanı dışında ka- lan konuların sayıldığı m. 2 düzenlemesinde de açıkça taşınmaz ki- rasına ilişkin uyuşmazlıklar konusunda Konvansiyon bakımından münhasır yetki anlaşması yapılamayacağı düzenlenmiştir.37

31 OJ L 319

32 Xxxxx Xxxxx, Avrupa Birliği’nde Yabancı Mahkeme Kararlarının Tanınması ve

Tenfizi, Güncel Hukuk Yayınları, İzmir, 2007, s. 51; Xxxxxx, Xxxx, s. 9.

33 Konvansiyon’un orjinal İngilizce metni için bkz. (Çevrimiçi) xxxx://xx.xxxxxx.

eu/world/agreements/xxxxxxxxXxxx.xx?fullText=yes&treatyTransId=13041 , 16

Eylül 2016.

34 Xxxxxx Xxxxxxx, Procedures in International Law, Springer, 2008, s. 137; Xxxxxx, s.

37.

35 La Haye Konvansiyonu’nun orjinal İngilizce metni için bkz. (Çevrimiçi) https://

xxxxxx.xxxx.xxx/xxxx/000xx000-0000-00xx-0xx0-x0000000x00x.xxx , 16 Eylül 2016; La Haye Konvansiyonu’nun Türkçe metni için bkz. Xxxxx Xxxxx, “Xxxxxxx Xxxx- mine İlişkin Anlaşmalar Hakkında La Haye Konvansiyonu”, Prof. Dr. Xxx Xxxxx’e Armağan, C. II, Beta, İstanbul 2010, s. 1507-1522.

36 Xxxx Xxxxxxx, “Yetki Sözleşmelerine İlişkin La Haye Konvansiyonu ve Hukuki ve

Ticari Konularda Mahkemelerin Milletlerarası Yetkisi ve Mahkeme Kararlarının Tanınması ve Tenfizi Hakkında AB Konsey Tüzüğü’nde Yetki Sözleşmesi”, Mil- letlerarası Hukuk ve Milletlerarası Özel Hukuk Bülteni (“MHB”), Y. 29, S. 1-2, 2009, s. 6; Xxxxxxx, Xxxxxxxxxx, s. 422-423; Xxxxxx, s. 233.

37 Xxxxxxxx, s. 49.

1. Türk Mahkemelerini Yetkilendiren Yetki Anlaşmaları

Türk milletlerarası usul hukukunda, Türk mahkemelerinin yetki anlaşması ile yetkilendirilmesine ilişkin MÖHUK’da özel düzenleme- lere yer verilmemiştir. Bu nedenle MÖHUK m. 40 hükmü uyarınca, iç hukukun yer itibariyle yetki kuralları devreye girecek ve HMK’da yer alan yetki anlaşmasına ilişkin koşullar, yabancılık unsuru taşıyan davalar bakımından da geçerli olacaktır. Böylelikle, taşınmaz kirasına ilişkin sözleşmeler bakımından da yetki anlaşması yoluyla Türk mah- kemelerinin yetkilendirilip yetkilendirilemeyeceği meselesi HMK’daki hükümlere bağlı olacaktır.

HMK m. 18 uyarınca, tarafların üzerinde serbestçe tasarruf ede- meyecekleri konular ile kesin yetki hallerinde yetki sözleşmesi yapı- lamayacağı kabul edilmiştir. Taşınmaz kirasına ilişkin sözleşmeden doğan ihtilaflar, tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri bir konu olması nedeniyle ve bu ihtilaflar bakımından kesin yetki hali mevcut olmadığından Türk mahkemelerini yetkilendiren yetki anlaş- masının yapılması mümkündür.

HMK yetki anlaşmasının, tacirler veya kamu tüzel kişileri arasın- da yapılabileceğini kabul etmiştir. Böylelikle taşınmaz kira sözleşme- sinden doğan ihtilafların çözümünde Türk mahkemeleri ancak tacir- ler veya kamu tüzel kişileri arasındaki ihtilafın çözümü bakımından yetki anlaşması ile yetkilendirilebilecektir. HMK’nın yetki anlaşması bakımından aradığı bu şart doktrinde eleştiri toplamıştır. Nomer’e göre, söz konusu düzenleme özellikle yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türk mahkemelerini yetki anlaşması ile yetkilendirmesi konusunda yetersiz kalmaktadır.38 Bunun yanında, söz konusu şart yabancı mah- kemeleri yetkilendiren yetki anlaşmaları bakımından aranmaması ne- deniyle de doktrinde eleştirilmektedir.39

HMK m. 18 aynı zamanda söz konusu yetki anlaşmasının geçerli- liğini yazılı olma koşuluna bağlamıştır. HMK, yazılı şeklin nasıl yeri- ne getirileceğini açıklamamıştır, ancak adi yazılı şekil şartının yeterli olduğu kabul edilmektedir.40 Bunun yanında uyuşmazlığın kaynak- landığı hukuki ilişkinin belirli veya belirlenebilir olması ve yetkili kı- lınan mahkeme veya mahkemeleri de yetki anlaşmasında gösterilmesi

38 Nomer, Devletler Hususi Hukuku, s. 477.

39 Xxxxxxx, Erdem, s. 603.

40 Şanlı, Esen, Xxxxxx-Xxxxxxxxx, s. 386; Ekşi, Milletlerarası Yetki, s. 126.

gerekmektedir. Yetki anlaşmasının tüm bu şartları sağlaması halinde, taşınmaz kira sözleşmesinden doğan ihtilaflar bakımından Türk mah- kemesinin yetkili kılınması mümkün olacaktır. Türk mahkemelerini yetkili kılan geçerli bir yetki anlaşmasının bulunması halinde, taraflar söz konusu yetki anlaşması yoluyla milletlerarası usul hukuku bakı- mından münhasır yetkili mahkeme tesis etmiş olacaklardır.41 Nitekim HMK m. 17 düzenlemesinde, tarafların aksini kararlaştırmaması ha- linde davanın sadece yetki anlaşması ile belirlenen mahkemede açıla- cağı kabul edilmiştir.

2. Yabancı Mahkemeleri Yetkilendiren Yetki Anlaşmaları

Yabancı mahkemelerin yetki anlaşması ile yetkilendirilmesi me- selesi, MÖHUK m. 47 hükmünde özel olarak düzenlenmiştir. Bu ne- denle, yabancılık unsuru taşıyan taşınmaz kira sözleşmesinden doğan davalar bakımından yabancı mahkemelerin yetki anlaşması yoluyla yetkilendirilip yetkilendirilemeyeceği de MÖHUK m. 47 hükmüne göre belirlenecektir.

MÖHUK m. 47 düzenlemesine göre, yer itibariyle yetkinin mün- hasır yetki esasına göre tayin edilmediği hallerde tarafların yetki an- laşması yoluyla yabancı mahkemeyi yetkilendirmeleri mümkündür. Taşınmaz kira sözleşmelerinden doğan davalar, taşınmaz eşya üzerin- deki şahsi bir hakka dayanılarak açılan davalar olduğu için milletlera- rası usul hukuku bakımından münhasır yetki esasına bağlanmamıştır. Bu nedenle, MÖHUK m. 47 uyarınca bu davaların çözümünde yabancı mahkemeler yetkilendirilebilecektir.42 Ancak doktrinde, Türkiye’deki taşınmazlar bakımından her davada Türk mahkemelerinin yetkisinin kesin ve mutlak olduğunu ileri süren görüşler de bulunmaktadır.43

Yetki anlaşmasının MÖHUK m. 47’ye göre geçerli olabilmesi için uyuşmazlığın yabancılık unsuru taşıması ve borç ilişkisinden doğma- sı aranmaktadır. Taşınmaz kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar bir borç ilişkisi oluşturmasından dolayı da geçerli bir yetki anlaşması- na konu teşkil edebileceklerdir.

41 Xxxxx, Esen, Xxxxxx-Xxxxxxxxxx, s. 391; Nomer, Devletler Hususi Hukuku, s. 477.

42 Xxxxxx, s. 162.

43 Xxxxx Xxxxx, “Ehliyetsizlik Sebebiyle Almanya’daki Gayrimenkul Mallar için

Vasiyetin İptali – Karar Tahlili”, MHB, S. 2, 1981, s. 62; Xxxxx Xxxxx, Türkiye’deki Gayrimenkul ile İlgili Bir Yabancı Boşanma Kararının Tenfizi, MHB, S. 1, 1986, s. 45.

Taşınmaz kira sözleşmesinin taraflarından birinin ya da her iki- sinin yabancı olması, sözleşmenin yapıldığı ya da ifa edileceği yerin yabancı ülkede olması, sözleşme konusu taşınmazın yabancı ülkede bulunması, borç ilişkisinin yabancı ülkede doğması, borç ilişkisine uygulanacak hukukun yabancı bir hukuk olması hallerinde yetki an- laşması bakımından da yabancılık unsurunun sağlanacağı kabul edil- mektedir.44

Yabancı mahkemeleri yetkilendiren yetki anlaşmalarının şeklen geçerliliği bakımından bir şekil şartı aranmaktadır. Bununla beraber MÖHUK m. 47, yetki anlaşmasının geçerliliğini yazılı delille ispat edil- mesine bağlamıştır. Görüldüğü üzere yazılılık, bir sıhhat şartı olarak kabul edilmemiştir. Yetki anlaşmasının yazılı bir şekilde yapılmamış olmasına rağmen, varlığı her türlü yazılı delille ispat edilebiliyorsa, yetki anlaşması geçerli olacaktır.45

MÖHUK m. 47’de yer alan tüm bu şartlar yanında, yetki anlaş- ması ile yetkilendirilen mahkemenin belirli olması şartının aranıp aranmayacağı sorusu doktrinde ortaya atılmıştır. Bizim de katıldığı- mız görüşe göre, MÖHUK m. 47 mahkemenin belirli olmasına yönelik bir zorunluluk öngörmediği için, belirli olma şartının yabancı mahke- melerin yetki anlaşması ile yetkilendirilmesi bakımından aranmama- sı gerekir. Aynı zamanda, yetki anlaşması ile yetkilendirilen yabancı mahkeme, yetkisine kendi usul hukukuna göre karar verecektir. Do- layısıyla mahkemenin belirli olma şartını MÖHUK m. 47 taşımamak- tadır.46 Bunun yanında doktrinde, MÖHUK m. 47 hükmünde yer alan “yabancı bir devlet mahkemesi” ifadesinin belirli bir mahkemeyi ifade ettiği görüşü de ileri sürülmektedir.47

Tüm bu açıklamalar sonucunda, taşınmazlara ilişkin kira sözleş- meleri bakımından ve aynı zamanda taşınmaz üzerindeki şahsi hakka ilişkin sözleşmeler bakımından (kiralanan taşınmazın tahliyesi, kira sözleşmesinin feshi ile kiraya vermiş olduğu taşınmazı teslimi için açılan dava, taşınmaz şatış vaadi sözleşmesinin feshine ve cezai şar- tın ödenmesine ilişkin açılan dava, ipotekle temin edilmiş olan para

44 Nomer, Devletler Hususi Hukuku, s. 484; Çelikel, Erdem, s. 586; Doğan, s. 73.

45 Nomer, Devletler Hususi Hukuku, s. 484; Xxxxxxx, Erdem, s. 591.

46 Xxxxxxx, Erdem, s. 589; Xxxxx, s. 76.

47 Şanlı, Esen, Xxxxxx-Xxxxxxxxx, s. 394; Xxxxx Xxxx, “Uluslararası Ticarete İlişkin

Güncel İki Sorun: Sözleşme Bedelinin Yabancı Para Olarak Ödenmesi ve Yabancı Mahkemenin Yetkisinin Tesisi”, İstanbul Barosu Dergisi, S. 10-11-12, 1998, s. 873.

alacağının ödenmesine ilişkin dava) gerek Türk mahkemelerinin ve gerekse yabancı devlet mahkemelerinin yetki anlaşması ile yetkilen- dirilmesine HMK48 ve MÖHUK tarafından bir engel olmadığı da göze çarpmaktadır. Yukarıda açıkladığımız üzere, Türk mahkemelerinin yetki anlaşması ile yetkilendirilmesi için tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri ve kesin yetki oluşturmayan bir konu olması gerekmektedir. MÖHUK m. 47 bakımından da, yabancı mahkeme- nin yetki anlaşması ile yetkilendirilmesi için uyuşmazlığın münhasır yetki esasına girmemesi ve borç ilişkisinden doğması aranmaktadır. Taşınmaz kirasına ve kullanımına ilişkin uyuşmazlıklar borç ilişkisin- den doğmaları ve münhasır yetki teşkil etmemelerinden dolayı yetki anlaşmasına konu olabilirler.

MÖHUK m. 47 uyarınca, yabancı mahkemeyi yetkilendiren yetki anlaşmasının yapılması ile kanunen yetkili Türk mahkemelerinin yet- kisi bertaraf edilmiş olacaktır. Zira, söz konusu düzenlemede, dava- nın ancak yabancı mahkemenin kendisini yetkisiz sayması veya Türk mahkemelerinde yetki itirazında bulunulmaması halinde yetkili Türk mahkemesinde görüleceği kabul edilmiştir.49

Burada hemen taşınmazın kullanımına ilişkin sözleşmelere uygu- lanacak hukukun MÖHUK m. 25 tarafından taşınmazın bulunduğu yer hukuku olarak kabul edildiğini hatırlamakta fayda vardır. Zira taşınmazın kullanımına ilişkin sözleşmeler bakımından taraf irade- sine dayanarak yetki anlaşması yapılabilirken, uygulanacak hukuk bakımından taraf iradesine yer vermemek milletlerarası özel hukuk bakımından çelişkili bir uygulama doğuracağı ve MÖHUK m. 25 dü- zenlemesinin taraf iradesine yer verecek şekilde yumuşatılması kanı- sındayız.

III. TAŞINMAZLARIN KİRALANMASINA İLİŞKİN SÖZLEŞMELERİN TÜRK MİLLETLERARASI TAHKİM HUKUKUNDAKİ YERİ

Taşınmazların kiralanmasına ilişkin sözleşmelere uygulanacak hukuk ve milletlerarası yetki yanında söz konusu sözleşmelerin Türk milletlerarası tahkim hukukundaki yeri de önem taşımaktadır. Türk

48 Xxxx, Xxxxxx, Xxxxxx, s. 146.

49 Xxxxx, Devletler Hususi Hukuku, s. 486; Xxxxxxx, Erdem, s. 594; Şanlı, Esen, Ata-

man-Figanmeşe, s. 399-404.

Milletlerarası Tahkim Kanunu (“MTK”) bakımından taşınmazların kiralanmasına ilişkin sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklar hakkın- da tahkime gidilip gidilemeyeceğini incelemeden önce karşılaştırmalı hukuktaki duruma bakmakta fayda vardır. Öncelikle, hangi konuların tahkim yolu ile çözümlenip çözümlenemeyeceği meselesi tahkime el- verişlilik kavramı altında ele alınmaktadır. Hangi konuların tahkime elverişli olup olmadığını ise her devlet, kendi ulusal hukukunda dü- zenlemektedir. Tahkime elverişli olan ya da olmayan konuların belir- lenmesinde de sosyal ve ekonomik etkenler bürük rol oynamaktadır.50

Karşılaştırmalı hukukta tahkime elverişlilik hakkında ulusal hu- kuk düzenlemelerine bakıldığında, tahkime elverişlilik bakımından genellikle tarafların iradelerine tabi uyuşmazlıkların tahkime elveriş- li olarak kabul edildiği görülmektedir. Örneğin, Belçika Medeni Usul Kanunu m. 1676 (1)’de, İtalyan Medeni Usul Kanunu m. 806’de, İsveç Tahkim Kanunu m. 1’de tarafların iradelerine tabi olan uyuşmazlıkla- rın tahkime elverişli olduğu kabul edilmiş, taşınmazların kiralanması- na ilişkin sözleşmeler hakkında ayrı bir düzenlemeye gidilmemiştir.51

Alman ve Avusturya Medeni Usul Kanunlarında ise, konut kira sözleşmelerinde kiracının zayıf konumda olması nedeniyle korunması gerektiği esas alınarak, bu tür uyuşmazlıklar hakkında tahkime baş- vurulamayacağı düzenlenmiştir.52

Türk hukukuna baktığımızda ise, MTK m. 1 uyarınca, taşınmazla- rın aynından doğan uyuşmazlıklar ile tarafların iradelerine tabi olma- yan uyuşmazlıklar, ilgili kanunun uygulama alanı dışında bırakılmış- tır. Diğer bir deyiş ile bu tür uyuşmazlıklar, Türk milletlerarası tahkim hukuku bakımından tahkime elverişli olarak kabul edilmemiştir.53

Taşınmaz eşya üzerindeki ayni hakka ilişkin olmayan uyuşmaz- lıkların, dolayısıyla da taşınmaz kirasına ilişkin sözleşmelerin, MTK’da

50 Xxxxxx X X Xxx, Xxxxxx A Xxxxxxxx, Xxxxxx M Xxxxx, Comparative International

Commercial Arbitration, Kluwer Law International, 2003, s. 199; Xxxx-Xxxxxxxx Xx- xxxxx, Xxxxxxxxx Xxxxxx, Comparative Law of International Arbitration, Thomson- Sweet&Xxxxxxx, 2007, s. 282.

51 Xxx, Xxxxxxxx, Xxxxx, s. 194-195; Xxxxxxx, Xxxxxx, s. 289.

52 Xxx Xxx Xxxxx, “Yeni Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Tahkim Hükümleri”,

Legal Uluslararası Ticaret ve Tahkim Hukuku Dergisi, C. 1, S. 1, İstanbul 2012, s. 39.

53 Xxxxx Xxxxx, Xxxxx Xxxx, Xxxxxxx Xxxxxxx Gelgel, Milletlerarası Tahkim Huku-

ku, X. X, 4. bs., Beta, İstanbul 2013, s. 39; Şanlı, Esen, Ataman-Figanmeşe, s. 600.

yer alan hükmün karşıt söyleminden yola çıkarak tahkime elverişli ol- duğu sonucuna varılmaktadır.54 Bununla birlikte, Yargıtay’ın taşınmaz kiralarına ilişkin konularda tahkim yoluna başvurulamayacağına iliş- kin kararlar verdiği görülmektedir.

Yargıtay’a göre, taşınmaza ilişkin kira sözleşmesinde kiracının za- yıf taraf olması nedeniyle, bu tür uyuşmazlıkların tahkim yolu yerine mahkemeler aracılığıyla çözülmesi gerekmektedir55. Bununla birlikte Yargıtay, 31.5.1979 tarihli bir kararında, bir taşınmaz mal payının geri verilmesi amacıyla tapu sicilinde düzeltme işleminin yapılmasına iliş- kin olan davanın, tarafların serbestçe tasarruf edebilecekleri bir alana ilişkin olması ve kamu düzenine ait bir meselenin bulunmaması nede- niyle uyuşmazlığın tahkim yolu ile çözümlenmesinde kanuna aykırı bir durumun bulunmadığını da kabul etmiştir56.

Taşınmaz kirasında kira bedeli tespit davalarının tahkim yolu çö- zümlenemeyeceğine ilişkin olarak verilen 2004 tarihli bir Yargıtay kara- rında, tarafların kendi serbest iradeleri ile kira bedelini kararlaştırmala- rı ancak bunun belirli sınırlar dâhilinde mümkün olması nedeniyle kira bedeli tespitinin kamu düzenini ilgilendirmesinden dolayı tahkime el- verişli bir uyuşmazlığın olmadığı yönünde karar verilmiştir57.

Bununla birlikte, Yargıtay, iki tarafın da tacir olduğu bir tahliye davasında, taraflar arasındaki uyuşmazlığın tahkime elverişli olduğu yönünde karar vermiştir.58

Yargıtay kararları öncelikle, tahkime elverişlilik konusunda kamu düzeninin bir sınır teşkil etmemesi nedeniyle eleştirilmektedir. Bunun yanında hakem mahkemesinin, devlet mahkemelerindeki gibi piyasa araştırması yaparak kira bedelinde sınırlamalara uygun bir artış ora- nına hükmetmesi halinde kamu düzenine aykırılığın olduğu sonucu-

54 Xxxx Xxxxxx, Milletlerarası Tahkim, genişletilmiş ve güncelleştirilmiş 4. bs., Vedat

Kitapçılık, İstanbul 2016, s. 73.

55 Yargıtay 4. Xxxxx Xxxxxxx, T. 11.11.1965, 7792/5764; Yargıtay 4. Hukuk Dairesi, T.

13.9.1965, 6722/4090; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, T. 10.7.1970, 3032/3170.

56 Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, T. 31.5.1979, 1195/1330, Yargıtay Kararları Dergisi, S.

1981/3, s. 342-343.

57 Yargıtay 3. Xxxxx Xxxxxxx, T. 2.12.2004, 13018/13409 (Çevrimiçi) www.kazanci.

com, 5 Eylül 2016.

58 Yargıtay 19. Xxxxx Xxxxxxx, T. 16.12.2004, 5413/12656 (Çevrimiçi) www.kazanci.

com, 5 Eylül 2016.

na varmanın doğru olmadığı da ifade edilmektedir. Öte yandan kira bedelinde artışın Türk hukukunda emredici hükümlerle düzenlenmiş olmasının da, tahkime elverişlilik açısından bir ölçüt olmadığı dikkate alınmalıdır.59. Bunun yanında, MTK m. 1 düzenlemesinin lafzından anlaşılan sadece taşınmaz eşya üzerindeki ayni haklardan doğan uyuşmazlıkların tahkime elverişli olmadığıdır. Kira bedelinin tespiti gibi taşınmaz eşya üzerindeki ayni hakka ilişkin olmayan bir uyuş- mazlığın tahkime elverişli olmadığı kararına varmak kanımızca MTK

m. 1 hükmüne aykırılık oluşturacaktır.

SONUÇ

Taşınmazlara ilişkin kira sözleşmelerine uygulanacak hukuk hak- kında karşılaştırmalı hukukta yer alan düzenlemeler ile MÖHUK m. 25 düzenlemesi ile bir karşılaştırma yapıldığında söz konusu sözleş- meler bakımından taraflara hukuk seçimi imkânın tanınan düzenle- melerin olduğu ancak hukukumuzda taşınmazlara ilişkin sözleşmele- re uygulanacak hukuk bakımından irade serbestisine yer verilmediği görülmektedir. Kanaatimizce, MÖHUK m. 25 düzenlemesinde yer alan “taşınmazlara ve taşınmazların kullanıma ilişkin sözleşmeler” ibaresinin çok geniş olmasından dolayı, tüm bu sözleşmeler bakımın- dan taşınmazın bulunduğu yer hukukunun uygulanması yerine hu- kuk seçimine yer verilmeli, taraflar hukuk seçiminde bulunmadıkları takdirde taşınmazın bulunduğu yer hukuku bağlama noktası olarak kabul edilmelidir.

Taşınmazlara ilişkin kira sözleşmelerinden doğan davalarda Türk mahkemelerinin milletlerarası yetkisinin bulunup bulunmadığı husu- sunda, Türk hukukunda söz konusu davalar bakımından özel bir yetki kuralına yer verilmediği görülmektedir. Böylelikle, Türk hukukunda taşınmazlara ilişkin kira sözleşmelerinden doğan davalar, taşınmazın aynından doğan davalardan farklı tutularak genel yetki ve özel yetki kuralları yoluyla Türk mahkemesinin milletlerarası yetkisinin olup ol- madığı tespit edilecektir.

Taşınmazlara ilişkin kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıkla- rın çözümü konusunda, gerek Türk mahkemelerinin yetkilendirilmesi

59 Xxxxx Xxxxxx, Milletlerarası Ticari Tahkimde Tahkime Elverişlilik, Xxxxx Xxxxxxx-

lık, İstanbul 2010, s. 132-134.

ve gerekse yabancı mahkemelerin yetkilendirilmesi bakımından yetki anlaşmasının yapılması mümkündür. Nitekim HMK m. 18 uyarınca, tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edemeyecekleri konular ile ke- sin yetki hallerinde yetki sözleşmesi yapılamayacağı kabul edilmiş- tir. Taşınmazlara ilişkin kira sözleşmelerinin tarafların üzerinde sulh olabilecek sözleşmelerden olması ve bu konuda kesin yetki kuralının bulunmaması nedeniyle Türk mahkemelerini yetkilendiren yetki an- laşmaları yapılabilecektir. MÖHUK m. 47 bakımından da, taşınmaz kirasına ve kullanımına ilişkin uyuşmazlıklar borç ilişkisinden doğ- maları ve münhasır yetki teşkil etmemelerinden dolayı yabancı mah- kemeyi yetkilendiren yetki anlaşmasına konu olabilirler.

Türk milletlerarası tahkim hukuku bakımından taşınmazların kiralanmasına ilişkin sözleşmelerin tahkime elverişli olup olmadığı sorusuna cevap aranırken, öncelikle MTK m. 1 düzenlemesine bakıl- malıdır. MTK m. 1 uyarınca, taşınmazların aynından doğan uyuşmaz- lıklar ile tarafların iradelerine tabi olmayan uyuşmazlıklar, ilgili kanu- nun uygulama alanı dışında bırakılmıştır. MTK’da yer alan hükmün karşıt söyleminden yola çıkarak taşınmazların kiralanmasına ilişkin sözleşmelerin, tahkime elverişli olduğu sonucuna varılacaktır. Bunun- la birlikte, Yargıtay’ın kira sözleşmesinde kiracının zayıf tarafta olması ve kira bedeline ilişkin uyuşmazlıkların kamu düzenine ilişkin olması nedeniyle taşınmaz kiralarına ilişkin konularda tahkim yoluna baş- vurulamayacağına ilişkin kararlar verdiği görülmektedir. Kanımızca, MTK m. 1 açık hükmü gereğince sadece taşınmazın aynından doğan davaların MTK’nın uygulama alanı dışında bırakılması nedeniyle, kira bedelinin tespiti gibi taşınmaz eşya üzerindeki ayni hakka ilişkin ol- mayan bir uyuşmazlığın tahkime elverişli olmadığı kararına varmak MTK m. 1 hükmüne aykırılık oluşturacaktır.

Kaynakça

Akıncı Xxxx, Milletlerarası Tahkim, genişletilmiş ve güncelleştirilmiş 4. bs., Vedat Kitapçılık, İstanbul 2016.

Xxxxxxx Xxxx, “Yetki Sözleşmelerine İlişkin La Haye Konvansiyonu ve Hukuki ve Ticari Konularda Mahkemelerin Milletlerarası Yetkisi ve Mahkeme Kararları- nın Tanınması ve Tenfizi Hakkında AB Konsey Tüzüğü’nde Yetki Sözleşmesi”, Milletlerarası Hukuk ve Milletlerarası Özel Hukuk Bülteni (“MHB”), Y. 29, S. 1-2, 2009.

Xxxxx Xxxx, Dardağan Esra, Uluslararası Düzeyde Yasaların Çatışması (Kanunlar İhtilafı), 2. bs., İstanbul Bilgi Üniversitesi Yayınları, İstanbul 2008.

Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxx X., Rome Convention-Rome I Regulation Commentary, Vol. I, Juris, 2010.

Xxxxxxx Xxxxxx, Procedures in International Law, Springer, 2008.

Xxxxxx Xxxxxx, Xxxxx Xxxx, Civil Jurisdiction and Judgments, 5. ed., informa law from Routledge, 2014.

Xxxxx Xxx Xxx, Karşılaştırmalı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, On İki Levha, İstan- bul 2011.

Budak Xxx Xxx, “Yeni Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Tahkim Hükümleri”, Legal Uluslararası Ticaret ve Tahkim Hukuku Dergisi, C. 1, S. 1, İstanbul 2012.

Çelikel Aysel, Xxxxx Xxxxxxx B., Milletlerarası Özel Hukuk, 14. bs., Beta, İstanbul 2016.

Xxxxx Xxxxx, Milletlerarası Özel Hukuk, gözden geçirilmiş 3. bs., Savaş Yayınevi, Ankara 2015.

Ekşi Nuray, “Uluslararası Ticarete İlişkin Güncel İki Sorun: Sözleşme Bedelinin Ya- bancı Para Olarak Ödenmesi ve Yabancı Mahkemenin Yetkisinin Tesisi”, İstan- bul Barosu Dergisi, S. 10-11-12, 1998.

Ekşi Nuray, Türk Mahkemelerinin Milletlerarası Yetkisi, 2. bs., Beta, İstanbul 2000 (“Milletlerarası Yetki”).

Xxxxxxx J J, Xxxxxxxxxx J M, Cheshire, North & Xxxxxxx Private International Law, 14. bs., Oxford University Press, 2008.

Xxxxxxxx Xxxxxxx, International Commercial Litigation, 2. ed., Oxford University Press, 2015.

Güngör Xxxxx, Temel Milletlerarası Özel Hukuk Metinlerinin Sözleşmeden Doğan Borç İlişkilerine Uygulanacak Hukuk Konusunda Yakınlık Yaklaşımı, Yetkin, Ankara 2007.

Xxxxxxx Xxxxxx X., International Commercial Litigation, Cambridge University Press, 2009.

Xxxxxx Xxxxx, Milletlerarası Ticari Tahkimde Tahkime Elverişlilik, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2010.

Xxxxxx Xxxxxx, Civil Jurisdiction Rules of the EU and Their Impact on Third States, Oxford University Press, 2008.

Kuru Baki, Xxxxxx Xxxxxxx, Xxxxxx Xxxxx, Medeni Usul Hukuku Ders Kitabı, ek 25. bs., Yetkin Yayınları, Ankara 2014.

Xxx Xxxxxx X X, Xxxxxxxx Xxxxxx A, Xxxxx Xxxxxx X, Comparative International Com- mercial Arbitration, Kluwer Law International, 2003.

Xxxxxx Xxxxxx, “Article 4 Rome I Regulation: The Applicable Law in the Absence of Choice”, Rome I Regulation, ed. by. Xxxxxx Xxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxx, Munich, Sellier 2009.

Xxxxxx Xxxxxx, Xxxxxxxxx Xxxxx, Brussels I Regulation, 2. Revised Edition, Sellier 2012.

Xxxxxxx Xxxxxx, “Lex rei sitae as a connecting factor EU Private International Law”, Praxis des Internationalen Privat- und Verfahrensrechts (“IPRax”), 2/2012.

Xxxxx Xxxxx, “Ehliyetsizlik Sebebiyle Almanya’daki Gayrimenkul Mallar için Vasi- yetin İptali – Karar Tahlili”, MHB, S. 2, 1981.

Xxxxx Xxxxx, Devletler Hususi Hukuku, yenilenmiş 21. bs., Beta, İstanbul 2015 (“Devletler Hususi Hukuku”).

Xxxxx Xxxxx, Xxxx Xxxxx, Öztekin Gelgel Günseli, Milletlerarası Tahkim Hukuku, C. I, 4. bs., Beta, İstanbul 2013.

Önen Ergun , “Gayrimenkul Davalarında Yetki”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası (“AÜHFM”), C. 22-23, S. 1-4, 1967.

Xxxxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx, “Art. 119”, Basler Kommentar Internationales Privat- recht, Xxxxxxxx Xxxxxxx, Xxxxx Xxxxx Xxxx, Xxxxx X. Xxxxxxx, Xxxxxxx X. Xxxxx (ed.), 3. bs., Xxxxxxx Lichtenhahn Verlag, 2013.

Pekcanıtez Hakan, Xxxxxx Xxxx, Xxxxxx Xxxxxxxx, Medeni Usul Hukuku, 14. bs., Yetkin Yayınları, Ankara 2013.

Xxxxxxx Xxxxxxx, Xxxxxxxxxx Xxxxxxx, The European Private International Law of Ob- ligations, Sweet&Maxwell, 2009.

Xxxxxxx Xxxx-Xxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxxxx, Comparative Law of International Arbitra- tion, Thomson-Sweet&Xxxxxxx, 2007.

Xxxxxxxx Xxxxx, Xxxxxxxx Xxxxxx, ZPO Kommentar, Xxxxxxxxxxx, 2012.

Sakmar Ata, Ekşi Nuray, “Hukuki ve Ticari Konularda Mahkemelerin Milletlerara- sı Yetkisi ve Mahkeme Kararlarının Tanınması Tenfizi Hakkında AB Konsey Tüzüğü”, Prof. Dr. Xxxxx Xxxxx’e Armağan, Milletlerarası Hukuk ve Milletlerarası Özel Hukuk Bülteni (“MHB”), C.22, S.2, 2002.

Sargın Fügen , Milletlerarası Usul Hukukunda Yetki Anlaşmaları, Yetkin Yayınları, Ankara 1996.

Xxxxx Xxxx, Das Internationale Privatrecht der Schweiz, Xxxxxxxxxx, Zürich 2002. Süral Ceyda, Avrupa Birliği’nde Yabancı Mahkeme Kararlarının Tanınması ve Tenfi-

zi, Güncel Hukuk Yayınları, İzmir 2007.

Süral Ceyda, “Avrupa Birliği’nin Milletlerarası Özel Hukuka İlişkin Düzenlemele- rinin Türk Hukukuna Etkileri”, Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Y. 2013, S.2 (“Avrupa Birliği Düzenlemeleri”).

Süral Ceyda, “Mahkeme Seçimine İlişkin Anlaşmalar Hakkında La Haye Konvansi- yonu”, Prof. Dr. Xxx Xxxxx’e Armağan, C. II, Beta, İstanbul 2010.

Şanlı Xxxxx, Türkiye’deki Gayrimenkul ile İlgili Bir Yabancı Boşanma Kararının Ten- fizi, MHB, S. 1, 1986.

Şanlı Xxxxx, Xxxx Xxxx, Ataman-Figanmeşe İnci, Milletlerarası Özel Hukuk, 4. bs., Vedat Kitapçılık, İstanbul 2015.

Tekinalp Gülören, Xxxxxx Xxxxx, Milletlerarası Özel Hukuk Bağlama Kuralları, 12. bs., Vedat Kitapçılık, İstanbul 2016.

Tütüncübaşı Uğur, Yabancı Çekişmesiz Yargı Kararlarının Türk Hukukunda Tanın- ması, Adalet Yayınevi, Ankara 2014.