TAŞINMAZ DEĞERLEME RAPORU
TAŞINMAZ DEĞERLEME RAPORU
HALK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
ANTALYA İLİ
MURATPAŞA İLÇESİ ERMENEK MAHALLESİ
27943 Ada, 57 – 58 - 17 Parsel Numaralı
TARLA VASIFLI TAŞINMAZLARIN “ DEĞERLEME RAPORU”
İÇİNDEKİLER
1. XXXXX XXXXX 3
2. RAPOR BİLGİLERİ 3
3. ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 4
4. GENEL ANALİZ VE VERİLER 4
4.1. GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER 4
4.2. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER 5
5. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER 15
5.1. GAYRİMENKULÜN YERİ VE KONUMU, 15
5.2. GAYRİMENKULLERİN TANIMI VE ÖZELLİKLERİ 15
5.2.1. GAYRİMENKULÜN YAPISAL VE FİZİKSEL İNŞAAT ÖZELLİKLERİ 16
5.2.2. GAYRİMENKULÜN TEKNİK ÖZELLİKLERİ 16
5.3. GAYRİMENKULÜN YASAL İNCELEMELERİ 16
5.3.1. TAPU İNCELEMELERİ 16
5.3.1.1. TAPU KAYITLARI 16
5.3.1.2. TAKYİDAT BİLGİSİ VE DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN KISITLAR 17
5.3.2. BELEDİYE İNCELEMESİ 17
5.3.2.1. İMAR DURUMU 17
5.3.2.2. İMAR DOSYASI İNCELEMESİ 18
5.3.2.3. ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN İPTALLERİ V.B. DİĞER
BENZER KONULAR 18
5.3.2.4. YAPI DENETİM FİRMASI 18
5.3.3. SON 3 YIL İÇERİSİNDEKİ HUKUKİ DURUMDAN KAYNAKLI DEĞİŞİM 18
5.4. DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJE 18
6. DEĞERLEME ÇALIŞMALARI 18
6.1. DEĞERLEME ÇELIŞMALARINDA KULLANILAN YÖNTEMLER 18
6.2. DEĞERLEME İŞLEMİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER 19
6.3. TAŞINMAZIN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER 19
6.4. DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR, DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
VE BUNLARIN KULLANILMA NEDENLERİ 19
6.5. DEĞER TESPİTİNE İLİŞKİN PİYASA ARAŞTIRMASI VE BULGULARI 19
6.6. SATIŞ DEĞERİ TESPİTİ 20
6.6.1. EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ İLE DEĞER TESPİTİ 21
6.6.2. MALİYET YÖNTEMİ İLE DEĞER TESPİTİ 21
6.6.3. GELİR YÖNTEMİ İLE DEĞER TESPİTİ 21
6.7. KİRA DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER 21
6.8. GAYRİMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKİ DURUMUNUN ANALİZİ 21
6.9. EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ 21
6.10. MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ 21
6.11. HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI 21
7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 21
7.1. FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZİ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMİN VE NEDENLERİNİN AÇIKLAMASI 21
7.2. ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NİÇİN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ 21
7.3. YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT
OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 21
7.4. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN, GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE, BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 22
8. SONUÇ 22
8.1. SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ 22
8.2. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 22
1. XXXXX XXXXX
DEĞERLENEN TAŞINMAZIN TÜRÜ | : | ANTALYA İli, MURATPAŞA İlçesi, ERMENEK Mahallesi, 27943 Ada, 57 – 58 - 17 Parsel numaralı taşınmazın güncel satış değerinin tespiti. |
DEĞERLENEN TAŞINMAZLARIN KISA TANIMI | : | Değerlemeye konu parsellerden ANTALYA İli, MURATPAŞA İlçesi, ERMENEK Mahallesi, 27943 Ada, 57 Parsel; 31.499,43 m² alana sahip olup geometrik olarak altıgen şeklinde, 27943 Ada, 17 Parsel; 31.228,62 m² alana sahip olup geometrik olarak yamuk benzeri formda, 27943 Ada, 58 Parsel; 172,52 m² alana sahip olup geometrik olarak üçgen benzeri formdadır |
TAŞINMAZIN İMAR DURUMU | : | 5.3.2.1 maddesinde detaylı imar durumu belirtilmektedir. |
KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ | : | Emsal Karşılaştırma Yöntemi |
DEĞERLEME TARİHİ | : | 10.04.2022 |
TESPİT EDİLEN DEĞER | : | 204.000.000-TL |
2. RAPOR BİLGİLERİ
RAPORUN TARİHİ | : | 15.04.2022 |
RAPORUN NUMARASI | : | 2022_00001 |
DEĞERLEME TARİHİ | : | 10.04.2022 |
RAPORUN KULLANIM AMACI ve YERİ | : | Rapor Sermaye Piyasası Kapsamındaki işlemler için hazırlanmış olup değerleme konusu taşınmazların güncel piyasa şartlarında değerlerini tespit için hazırlanmıştır |
DEĞERLEMENİN KONUSU ve AMACI | : | İş bu değerleme raporu; ANTALYA İli, MURATPAŞA İlçesi, ERMENEK Mahallesi, 27943 Ada, 57 – 58 - 17 parsel numaralı taşınmazların güncel satış değerinin tespiti için hazırlanmıştır. |
RAPORU HAZIRLAYAN | : | Xxxxx XXXX Değerleme Uzmanı |
SORUMLU DEĞERLEME UZMANI | : | Şeref EMEN Değerleme Uzmanı |
DAHA ÖNCE DEĞERLEMESİNİN YAPILIP YAPILMADIĞINA İLİŞKİN BİLGİ | : | Değerlemeye konu taşınmazlar ile ilgili şirketimizce her hangi bir değerleme raporu düzenlenmemiştir. |
3. ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
ŞİRKETİN UNVANI | : | ADIM GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. |
ŞİRKETİN ADRESİ | : | Xxxxxxxxxxx Xxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxx, xx:00/0 Xxxxxxx/XXXXXX |
MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER | : | Bu değerleme raporu, Şerifali Çiftliği Tatlısu Mahallesi Ertuğrulgazi Sokak No:1 34774 Xxxxxx Xxxxxxx - Xxxxxxxx / Xxxxxxxx – Xxxxxxx adresinde faaliyet gösteren HALK GYO A.Ş. için hazırlanmıştır. |
MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI ve VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR | : | İş bu değerleme raporu; Raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar" çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanması olup, Müşteri tarafından getirilen bir kapsam ve sınırlama bulunmamaktadır. |
4. GENEL ANALİZ VE VERİLER
4.1. GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER ANTALYA İLİ
Antalya, Türkiye'nin bir ili ve en kalabalık beşinci şehridir. 2021 sonu itibarıyla il nüfusu 2.619.832'dır.[3]Türkiye'de "turizmin başkenti" olarak görülmektedir.[4] Şehrin yüzölçümü 20.177 km2dir.[5] İlde km2ye 130 kişi düşmektedir.
En kalabalık ilçesi 2021 yılı itibarıyla 591.895 kişiyle Kepez ilçesidir. Nüfus yoğunluğunun en fazla olduğu ilçe ise km2 başına 5429 kişi ile Muratpaşa'dır. 19 ilçe ve belediye, bu belediyelerde toplam 914 mahalle bulunmaktadır.
Tamamı Akdeniz Bölgesi'nin batısında yer alır ve Antalya Körfezi'yle Batı Torosların arasında kurulmuştur. Yüzölçümü bakımından Türkiye'nin beşinci büyük ilidir.[6] Güneyinde Akdeniz, batısında Muğla, kuzeyinde Burdur ve Isparta, kuzeydoğusunda Konya, doğusunda ise Karaman ve Mersin illeri vardır.
Antalya şehri, 1980 yılından sonra uygun iklim koşulları ve turizm etkinlikleri nedeniyle hızla gelişmiş ve buna paralel olarak il de günümüzde Türkiye'nin en kalabalık beşinci ili olmuştur.[7] Antalya'da ekonomik hayat büyük oranda ticaret, tarım ve turizme dayalıdır.
Antalya ilinin kapsadığı bölge tarih öncesinden günümüze dek pek çok medeniyeti barındırmıştır ve Türkiye'de en çok antik kent bulunan
ildir.[8] Sırasıyla Likyalılar, Lidyalılar, Pamfilyalılar, Bergamalılar, Romalılar, Bizanslılar, Selçuklu
Hanedanı, Osmanlılar ve son olarak da Türkiye Cumhuriyeti hakimiyetinde bulunan Antalya bu medeniyetlerin hiçbirine başkentlik yapmamıştır.[9]
İlin tamamı Akdeniz Bölgesi'nin Antalya Bölümü'nde yer alır ve Akdeniz ikliminin etki sahasındadır. Yerleşim yerleri haricindeki il topraklarının büyük kısmı tahıl tarlalarıyla kaplı platolardan oluşur.[10]
Türk Silahlı Kuvvetleri Kara Kuvvetleri Komutanlığına bağlı 3. Piyade Eğitim Tugayı Komutanlığı ve Hava Kuvvetleri Komutanlığına bağlı Hava Meydan Komutanlığı Antalya'da bulunmaktadır.[11][12]
Antalya 2015 yılı G20 Zirvesi'nin ve Expo 2016'nın ev sahibidir.
4.2. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER
Tüketici Fiyat Endeksi, Mart 2022
Tüketici fiyat endeksi (TÜFE) yıllık %61,14, aylık %5,46 arttı
TÜFE'de (2003=100) 2022 yılı Mart ayında bir önceki aya göre %5,46, bir önceki yılın Aralık ayına göre %22,81, bir önceki yılın aynı ayına göre %61,14 ve on iki aylık ortalamalara göre %29,88 artış gerçekleşti.
TÜFE yıllık değişim oranları (%), Mart 2022
Yıllık TÜFE'ye göre 9 ana grup daha düşük, 3 ana grup daha yüksek değişim gösterdi
Yıllık en düşük artış %15,08 ile haberleşme ana grubunda gerçekleşti. Bir önceki yılın aynı ayına göre artışın düşük olduğu diğer ana gruplar sırasıyla %26,73 ile eğitim, %26,95 ile giyim ve ayakkabı ve %34,95 ile sağlık oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın yüksek olduğu ana gruplar ise sırasıyla, %99,12 ile ulaştırma,
%70,33 ile gıda ve alkolsüz içecekler, %69,26 ile ev eşyası oldu.
Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi, Mart 2022
Yurt içi üretici fiyat endeksi (Yİ-ÜFE) yıllık %114,97, aylık %9,19 arttı
Yİ-ÜFE (2003=100) 2022 yılı Mart ayında bir önceki aya göre %9,19, bir önceki yılın Aralık ayına göre %29,31, bir önceki yılın aynı ayına göre %114,97 ve on iki aylık ortalamalara göre %64,30 artış gerçekleşti.
Yİ-ÜFE değişim oranları (%), Mart 2022
Yİ-ÜFE yıllık değişim oranı (%), Mart 2022
Sanayinin dört ana sektöründen imalat endeksi yıllık %106,55 arttı
Sanayinin dört sektörünün yıllık değişimleri; madencilik ve taş ocakçılığında %110,36, imalatta %106,55, elektrik, gaz üretimi ve dağıtımında %228,94 ve su temininde %42,34 artış olarak gerçekleşti.
Ana sanayi gruplarının yıllık değişimleri; ara malında %122,92, dayanıklı tüketim malında %75,85, dayanıksız tüketim malında %79,70, enerjide %214,87 ve sermaye malında %76,55 artış olarak gerçekleşti.
Yİ-ÜFE yıllık değişim oranları (%), Mart 2022
Sanayinin dört ana sektöründen imalat endeksi aylık %8,92 arttı
Sanayinin dört sektörünün aylık değişimleri; madencilik ve taşocakçılığında %9,08, imalatta %8,92, elektrik, gaz üretimi ve dağıtımında %11,85 ve su temininde %6,88 artış olarak gerçekleşti.
Ana sanayi gruplarının aylık değişimleri; ara malında %8,86, dayanıklı tüketim malında %5,65, dayanıksız tüketim malında %8,59, enerjide %15,62 ve sermaye malında %5,40 artış olarak gerçekleşti.
Yİ-ÜFE aylık değişim oranları (%), Mart 2022
İnşaat Maliyet Endeksi, Xxxx 2022
İnşaat maliyet endeksi yıllık %79,91, aylık %15,24 arttı
İnşaat maliyet endeksi, 2022 xxxx Xxxx ayında bir önceki aya göre %15,24 bir önceki yılın aynı ayına göre %79,91 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %10,12, işçilik endeksi %33,83 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %98,20, işçilik endeksi %41,02 arttı.
İnşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı (%), Xxxx 2022
Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık %77,78, aylık %14,82 arttı
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %14,82, bir önceki yılın aynı ayına göre %77,78 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %9,20, işçilik endeksi %34,67 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %95,54, işçilik endeksi %41,09 arttı.
Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık değişim oranı (%), Xxxx 2022
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %87,22, aylık %16,63 arttı
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %16,63, bir önceki yılın aynı ayına göre %87,22 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %13,11, işçilik endeksi %30,75 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %106,92, işçilik endeksi %40,74 arttı.
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı (%), Xxxx 2022
Yapı İzin İstatistikleri, IV. Çeyrek: Ekim - Aralık, 2021
Yapı ruhsatı verilen yapıların yüzölçümü %24,1 arttı
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2021 yılı IV. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı %14,0, daire sayısı %16,8, yüzölçümü %24,1 arttı.
Yapı ruhsatı verilen yapıların daire sayısı ve yüzölçümü, IV. Çeyrek 2021
Yapı ruhsatı istatistikleri, 2020-2021
Toplam yüzölçümün %56,4'ü konut alanı olarak gerçekleşti
Belediyeler tarafından 2021 yılı IV. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların toplam yüzölçümü 49,2 milyon
m² iken; bunun 27,8 milyon m²'si konut, 11,5 milyon m²'si konut dışı ve 10,0 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
Yapı ruhsatı verilen yapılarda konut, konut dışı ve ortak alanların yüzölçüm payları, IV. Çeyrek, 2019-2021
Kullanma amacına göre en yüksek pay %69,2 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu
Belediyeler tarafından 2021 yılı IV. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 34,1 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 4,0 milyon m² ile bir daireli ikamet amaçlı binalar izledi.
Yapı ruhsatı verilen yapıların kullanma amaçlarına göre yüzölçüm payları, IV. Çeyrek 2021
Yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların yüzölçümü %16,8 arttı
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2021 yılı IV. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların bina sayısı %28,9, daire sayısı %18,3, yüzölçümü %16,8 arttı.
Yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların daire sayısı ve yüzölçümü, IV. Çeyrek 2021
Yapı kullanma izin belgesi istatistikleri, 2020-2021
Toplam yüzölçümün %57,8'i konut alanı olarak gerçekleşti
Belediyeler tarafından 2021 yılı IV. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların toplam yüzölçümü 41,7 milyon m² iken; bunun 24,1 milyon m²'si konut, 8,9 milyon m²'si konut dışı ve 8,7 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
Yapı kullanma izin belgesine göre konut, konut dışı ve ortak alanların yüzölçümü payları, IV. Çeyrek, 2019- 2021
Kullanma amacına göre en yüksek pay %75,2 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu
Belediyeler tarafından 2021 yılı IV. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçümü payına 31,4 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,3 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi.
Yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların kullanma amacına göre yüzölçümü payları, IV. Çeyrek 2021
Küresel Ekonomik Görünüm
Uluslararası kredi derecelendirme kuruluşu Fitch Ratings, küresel ekonomiye ilişkin 2022 yılı büyüme beklentisini yüzde 4,2'den yüzde 3,5'e düşürdü.
Raporda, küresel ekonomik büyüme için görünümün, enflasyon zorluklarının artması ve Rusya'nın Ukrayna'ya yönelik saldırısının küresel enerji kaynaklarını tehdit etmesi nedeniyle önemli ölçüde kötüleştiği aktarıldı.
Küresel ekonomiye ilişkin büyüme tahminlerinin düşürüldüğü raporda, dünya ekonomisinin bu yıl yüzde 3,5 ve 2023'de yüzde 2,8 büyümesinin beklendiği kaydedildi. Fitch, Aralık 2021'de açıkladığı tahminlerinde küresel ekonominin 2022'de yüzde 4,2 ve 2023'de ise yüzde 3 büyüyeceğini öngörmüştü.
ABD VE EURO BÖLGESİNDE AŞAĞI YÖNLÜ REVİZE EDİLDİ
Raporda, Ukrayna'daki savaş ve Rusya'ya yönelik ekonomik yaptırımların küresel enerji arzını riske attığı belirtilerek, petrol ve gaz fiyatlarındaki artışın sanayinin maliyetlerini artıracağı ve tüketicilerin gelirlerini azaltacağı ifade edildi.
ABD ekonomisinin 2022 yılı büyüme tahminin yüzde 3,7'den yüzde 3,5'e çekildiği belirtilen raporda, ülkenin 2023 yılı büyüme beklentisinin ise yüzde 1,6 olduğu aktarıldı.
Raporda, Euro Bölgesi ekonomisinin 2022 yılı büyüme tahminin de yüzde 4,5'ten yüzde 3'e indirildiği, 2023 yılı büyüme tahminin ise 2,3 olduğu kaydedildi.
Fitch'in raporunda büyüme tahminlerindeki söz konusu aşağı yönlü revizyonların yüksek enerji fiyatlarını ve ABD'nin tahmin edilenden daha hızlı faiz artışına gidişini yansıttığı ifade edildi.
ENFLASYON ZORLUKLARI YOĞUNLAŞIYOR
Rusya'nın 2019'da Euro Bölgesi'nin birincil enerji tüketiminin yaklaşık 4'te 1'ini sağladığı anımsatılan raporda, Euro Bölgesi enflasyonunun gaz fiyatlarındaki artışa bağlı olarak 2022'de ortalama yüzde 5 olacağı bildirildi.
ABD'de enflasyon zorluklarının yoğunlaştığına işaret edilen raporda, petrol fiyatlarındaki artışın halihazırda büyük bir sorun haline gelen enflasyona katkıda bulunduğu kaydedildi.
Raporda, hane halkının enflasyon konusundaki endişelerinin arttığı belirtilerek, ABD'de enflasyonun yüzde 9 ile zirve yapmasının ve bu yıl ortalama yüzde 7 olmasının beklendiği ifade edildi.
ABD Merkez Bankasının (Fed) Ukrayna'daki savaştan önce "şahinleştiğine" dikkat çekilen raporda, Fitch'in 2022 toplam 7 faiz artışına gitmesinin ve faiz oranının 2023 sonuna kadar yüzde 3'e gelmesinin beklendiği aktarıldı.
ÇİN EKONOMİSİ İÇİN YÜZDE 4,8'LİK BÜYÜME BEKLENTİSİ
Fitch'in raporunda Çin ekonomisinin ise 2022'de yüzde 4,8 ve 2023'te yüzde 5,1 büyümesinin beklendiği bildirildi.
ABD ve Avrupa'nın aksine Çin'in enflasyonun hala düşük olduğu parasal gevşeme modunda olduğu belirtilen raporda, daha fazla faiz oranı ve zorunlu karşılık oranı indirimleri ile önemli mali gevşeme beklendiği kaydedildi.
Raporda, Çin'de Covid-19 kısıtlamalarından kaynaklanan kısa vadeli tüketim görünümüne yönelik riskler olduğu ve emlak piyasasının zayıf kaldığı ifade edildi.
Uluslararası kredi derecelendirme kuruluşunun raporunda, Türkiye ekonomisinin ise bu yıl yüzde 2,4 ve gelecek yıl yüzde 3,2 büyümesinin beklendiği belirtildi. Fitch daha önce Türkiye'nin bu yıl yüzde 4,3 ve 2023'te yüzde 3,5 büyüyeceğini öngörmüştü.
Konut Satış İstatistikleri, Aralık 2021
Türkiye genelinde 2021 yılında 1 milyon 491 bin 856 konut satıldı
Konut satışları 2021 yılında bir önceki yıla göre %0,5 azalışla 1 milyon 491 bin 856 olarak gerçekleşti. Konut satışlarında İstanbul 276 bin 223 konut satışı ve %18,5 ile en yüksek paya sahip oldu. İstanbul'u 144 bin 104 konut satışı ve %9,7 pay ile Ankara, 86 bin 722 konut satışı ve %5,8 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 267 konut ile Hakkari, 377 konut ile Ardahan ve 871 konut ile Bayburt oldu.
Konut satışı, 2013-2021
Türkiye genelinde Aralık ayında 226 bin 503 konut satıldı
Türkiye genelinde konut satışları Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %113,7 artarak 226 bin 503 oldu. Konut satışlarında İstanbul 39 bin 26 konut satışı ve %17,2 ile en yüksek paya sahip oldu. İstanbul'u 21 bin 481 konut satışı ve %9,5 pay ile Ankara, 13 bin 386 konut satışı ve %5,9 pay ile İzmir izledi. Konut satışlarının en az olduğu il 44 konut ile Hakkari oldu.
Konut satışı, Aralık 2021
Konut satış sayısı, Aralık 2021
İpotekli konut satışları 45 bin 260 olarak gerçekleşti
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %209,3 artış göstererek 45 bin 260 oldu. Xxxx-Aralık döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre
%48,6 azalışla 294 bin 530 oldu. 2021 yılında toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %19,7 olarak gerçekleşti.
Diğer satış türleri sonucunda 181 bin 243 konut el değiştirdi
Türkiye genelinde diğer konut satışları Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %98,4 artarak 181 bin
243 oldu. Xxxx-Aralık döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %29,3 artışla 1 milyon 197 bin 326 oldu. 2021 yılında toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %80,3 olarak gerçekleşti.
Satış şekline göre konut satışı, Aralık 2021
İlk el konut satış sayısı 76 bin 747 olarak gerçekleşti
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %108,0 artarak 76 bin 747 oldu. İlk el konut satışları Xxxx-Aralık döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %1,7 azalışla 461 bin 523 olarak gerçekleşti. 2021 yılında toplam konut satışları içinde ilk el satışların payı %30,9 olarak gerçekleşti.
İkinci el konut satışlarında 149 bin 756 konut el değiştirdi
Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %116,8 artış göstererek 149 bin 756 oldu. İkinci el konut satışları Xxxx-Aralık döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %0,1 artışla 1 milyon 30 bin 333 olarak gerçekleşti. 2021 yılında toplam konut satışları içinde ikinci el satışların payı %69,1 olarak gerçekleşti.
Satış durumuna göre konut satışı, Aralık 2021
Türkiye genelinde 2021 yılında yabancılara 58 bin 576 konut satıldı
Yabancılara yapılan konut satışları 2021 yılında bir önceki yıla göre %43,5 artarak 58 bin 576 oldu. 2021 yılında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %3,9 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 26 bin 469 konut satışı ile İstanbul aldı. İstanbul'u sırasıyla 12 bin 384 konut satışı ile Antalya, 3 bin 672 konut satışı ile Ankara izledi.
Yabancılara yapılan konut satışı, 2013-2021
Yabancılara yapılan konut satışları 2021 yılı Aralık ayında ise bir önceki yılın aynı ayına göre %77,1 artarak 7 bin 841 oldu. Aralık ayında yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 3 bin 300 konut satışı ile İstanbul aldı.
İstanbul'u sırasıyla bin 827 konut satışı ile Antalya, 489 konut satışı ile Ankara izledi.
Yabancılara yapılan konut satışı, Aralık 2021
Ülke uyruklarına göre 2021 yılında en çok konut satışı İran vatandaşlarına yapıldı
Kaynak:-TCMB,TÜİK,GMTR
5. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER
5.1. GAYRİMENKULÜN YERİ VE KONUMU,
Taşınmazlar; ANTALYA İli, MURATPAŞA İlçesi, ERMENEK Mahallesi, 27943 Ada, 57 – 58 - 17 Parsellerdir.
Değerlemeye konu taşınmazların çevresinde benzer nitelikte tarla nitelikli gayrimenkuller, plastik örtülü seralar, orman alanı, 4-5 katlı yapılar mevcuttur.
TAŞINMAZIN UZAKLIKLARI (KUŞ UÇUŞU) | |||
Lara Plajı | ~ 2,30 km | Antalya Havaalanı | ~ 4,30 km |
MURATPAŞA Belediyesi | ~ 5,30 km | Şehir Merkezi | ~ 10 km |
5.2. GAYRİMENKULLERİN TANIMI ve ÖZELLİKLERİ
ANTALYA İli, MURATPAŞA İlçesi, ERMENEK Mahallesi,
27943 Ada, 57 Parsel
Değerlemeye konu parsel 31.499,43 m² alana sahip olup, geometrik olarak altıgen şeklindedir. Taşınmaz, topoğrafik olarak düz bir arazi yapısına sahiptir. Parsel sınırları belirsiz bir vaziyettedir. Parsel Antalya Havaalanı ile Akdeniz arasında yer almakta olup, yapılaşmanın henüz başlamadığı mahallede yer almaktadır. Taşınmazın 500m. batısında yer alan Güzeloba Mahallesinde yüksek yoğunluklu konut faaliyeti gözlenmektedir. Parsel üzerinde molozlar ve yabani bitki örtüsü bulunmakta olup doğusunda yer alan komşu parsel üzerindeki plastik örtülü seraların yaklaşık 1.800 m2‟lik kısmı da değerleme konusu taşınmazın sınırları içerisinde bulunmaktadır. Taşınmazın herhangi bir kadastral yola cephesi bulunmamaktadır. 1/100.000‟lik Çevre Düzeni Planında parselin yaklaşık 29.850 m2 lik kısmı Kentsel Yerleşik Alanda kalmakta ,yaklaşık 1650 m2‟lik kısmı ise Orman Alanında
kalmaktadır. Antalya Büyükşehir Belediyesi ve Muratpaşa Belediyesi‟nden alınan bilgiye göre taşınmazın 1/5000 ölçekli planlaması yapılmış olup parselasyon işlemi devam etmektedir.
27943 Ada, 17 Parsel
Değerlemeye konu parsel 31.228,62 m² alana sahip olup, geometrik olarak yamuk benzeri formdadır. Taşınmaz, topoğrafik olarak düz bir arazi yapısına sahiptir. Parsel sınırları belirsiz bir vaziyettedir. Parsel Antalya Havaalanı ile Akdeniz arasında yer almakta olup, yapılaşmanın henüz başlamadığı mahallede yer almaktadır. Taşınmazın 500m. batısında yer alan Güzeloba Mahallesinde yüksek yoğunluklu konut faaliyeti gözlenmektedir. Parsel üzerinde molozlar, yabani bitki örtüsü ve muhtelif sayıda ağaçlar bulunmaktadır. Taşınmazın herhangi bir kadastral yola cephesi bulunmamaktadır. Parsel, 1/100.000‟lik Çevre Düzeni Planında Kentsel Yerleşik Alanda kalmakta olup üzerinde herhangi bir yapı ve yapılaşma bulunmamaktadır. Antalya Büyükşehir Belediyesi ve Muratpaşa Belediyesi‟nden alınan bilgiye göre taşınmazın 1/5000 ölçekli planlaması yapılmış olup parselasyon işlemi devam etmektedir.
27943 Ada, 58 Parsel
Değerlemeye konu parsel 172,52 m² alana sahip olup, geometrik olarak üçgen benzeri formdadır. Taşınmaz, topoğrafik olarak düz bir arazi yapısına sahiptir. Parsel sınırları belirsiz bir vaziyettedir. Parsel Antalya Havaalanı ile Akdeniz arasında yer almakta olup, yapılaşmanın henüz başlamadığı mahallede yer almaktadır. Taşınmazın 500m. batısında yer alan Güzeloba Mahallesinde yüksek yoğunluklu konut faaliyeti gözlenmektedir. Doğusunda yer alan komşu parsel üzerindeki plastik örtülü seraların yaklaşık 65 m2‟lik kısmı değerleme konusu taşınmazın sınırları içerisinde bulunmaktadır.. Taşınmazın herhangi bir kadastral yola cephesi bulunmamaktadır. Parsel, 1/100.000‟lik Çevre Düzeni Planında Orman Alanında kalmaktadır. Antalya Büyükşehir Belediyesi ve Muratpaşa Belediyesi‟nden alınan bilgiye göre taşınmazın 1/5000 ölçekli planlaması yapılmış olup parselasyon işlemi devam etmektedir.
5.2.1. GAYRİMENKULÜN YAPISAL ve FİZİKSEL İNŞAAT ÖZELLİKLERİ
Değerlemeye konu olan taşınmazların üzerinde herhangi bir yapı mevcut değildir.
5.3. GAYRİMENKULÜN YASAL İNCELEMELERİ
5.3.1. TAPU İNCELEMELERİ
5.3.1.1. TAPU KAYITLARI
İLİ | : | ANTALYA | ANTALYA | ANTALYA |
İLÇESİ | : | XXXXXXXXX | XXXXXXXXX | MURATPAŞA |
MAHALLESİ | : | ERMENEK | ERMENEK | ERMENEK |
KÖYÜ | : | - | - | - |
SOKAĞI | : | - | - | - |
MEVKİİ | : | KÜTÜKLÜGÖL | KÜTÜKLÜGÖL | KÜTÜKLÜGÖL |
SINIRI | : | - | - | - |
PAFTA NO | : | |||
ADA NO | : | 27943 | 27943 | 27943 |
PARSEL NO | : | 57 | 17 | 58 |
YÜZÖLÇÜMÜ | : | 31499,43 | 31228,62 | 172,52 |
NİTELİĞİ | : | TARLA | TARLA | TARLA |
B. BÖLÜM NO | : | - | - | - |
BLOK NO | : | - | - | - |
B.B NİTELİĞİ | : | - | - | - |
ARSA PAYLARI | : | 1/1 | 1/1 | 1/1 |
YEVMİYE NO | : | 8428 | 21106 | 8428 |
CİLT NO | : | 1 | 1 | 1 |
SAHİFE NO | : | 57 | 17 | 58 |
EDİNİM TAR. | : | 23.03.20212 | 08.07.2011 | 23.03.20212 |
MALİK | : | TÜRKİYE HALK BANKASI A.Ş. | TÜRKİYE HALK BANKASI A.Ş. | TÜRKİYE HALK BANKASI A.Ş. |
TAPU CİNSİ | : | ANA TAŞINMAZ | ANA TAŞINMAZ | ANA TAŞINMAZ |
5.3.1.2. TAKYİDAT BİLGİSİ VE DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN KISITLAR
DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT (DEVREDİLEBİLMESİNE İLİŞKİN SINIRLAMA) OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ DEVREDİLEMESİNE İLKİŞKİN KISITLAMAR
Taşınmazların TKGM Portalından Takbis belgesi incelenmiş olup 27943 Ada 57 ve 17 parseller üzerinde herhangi bir takyidat bilgisi bulunmadığı, 27943 Ada 58 Parsel üzerinde “Diğer (Konusu: ORMAN SINIRLARI İÇERİSİNDE KALMAKTADIR. ) Tarih: 12/03/2012 Sayı: 2148( Şablon: Diğer)” beyanı bulunduğu tespit edilmiştir.
Değerleme Konusu Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumuna İlişkin Görüş:
Değerleme konusu taşιnmazlar üzerinde taşınmazlara olumsuz yönde tesir edecek herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
Değerleme Konusu Gayrimenkulün Devredilebilmesine İlişkin Görüş:
Değerleme konusu gayrimenkullere ilişkin takyidat kayıtlarında, devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama bulunmamaktadır.
Takyidat Bilgilerinin Değere Etkisine İlişkin Görüş:
Değerleme konusu gayrimenkullere ilişkin takyidat kayıtlarının, taşınmazın değerine etkisi bulunmamaktadır.
EK: 2: YAZILI TAKYİDATLAR
5.3.2. BELEDİYE İNCELEMESİ
5.3.2.1. İMAR DURUMU
01.04.2022 tarihinde yapılan araştırmaya göre değerleme konusu taşınmazların güncel imar durumu aşağıdaki gibidir:
Antalya Büyükşehir Belediyesi ve Muratpaşa Belediyesi‟nden alınan bilgiye göre bölgede 1/5000 ölçekli planlaması yapılmış olup parselasyon işlemi devam etmektedir. Muratpaşa Belediyesi Planlama Servisinden alınan şifahi bilgiye göre Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisi ham parselden max. %45 oranında yapılmakta, ticari veya konut için ayrı uygulama olmadığı yönündedir. Yapılan planlamaya göre;
27943 Ada 57 parsel numaralı taşınmaz;
Konu taşınmazla ilgili MURATPAŞA Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde 01.04.2022 tarihi itibari ile yapılan incelemelere göre bahse konu taşınmazın yaklaşık olarak 11.330 m2 „sinin Ticaret + Konut (TİCK) Alanında, 2.854 m2‟sinin Ticaret Alanında, 6.091 m2‟sinin Sosyal Tesis Alanında, 841 m2‟sinin Park Alanında, geri kalan 10.383 m2‟sinin ise Yol Alanında kaldığı tespit edilmiştir. Plan notlarına göre yapılaşma şartları; Ticaret + Konut (TİCK) Alanında min. İfraz koşulu 2.000m2 olmak üzere emsal inşaat alanının %70‟inden fazlasına konut yapılamaz şartıyla E:0,60 Yençok: 2 Kat, Ticaret Alanında min. İfraz koşulu 2.000m2 olmak üzere E:0,60 Yençok: 2 Kat, Sosyal Tesis Alanında E:1 Yençok: 2 Kat olacak şeklindedir.
27943 Ada 17 parsel numaralı taşınmaz;
Konu taşınmazla ilgili MURATPAŞA Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde 01.04.2022 tarihi itibari ile yapılan incelemelere göre bahse konu taşınmazın yaklaşık olarak 10.279 m2 „sinin Ticaret Alanında, 8.241 m2‟sinin İlkokul Alanında, 1.831 m2‟sinin İbadet Alanında, 426 m2‟sinin Park Alanında, geri kalan 10.451 m2‟sinin ise Yol Alanında kaldığı tespit edilmiştir. Plan notlarına göre yapılaşma şartları; Ticaret Alanında min. İfraz koşulu 2.000m2 olmak üzere E:0,60 Yençok: 2 Kat, İlkokul Alanında E:1 Yençok: 2 Kat, İbadet Alanında hazırlanacak projeye göre uygulama olacak şeklindedir.
27943 Ada 58 parsel numaralı taşınmaz;
Konu taşınmazla ilgili MURATPAŞA Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde 01.04.2022 tarihi itibari ile yapılan incelemelere göre bahse konu taşınmazın tamamının Yol Alanında kaldığı tespit edilmiştir.
• Taşınmazlar, 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı kapsamında ise kısmen "Kentsel Yerleşik Alan” kısmen “Orman" sınırları içerisinde kalmaktadır.
5.3.2.2. İMAR DOSYASI İNCELEMESİ
MURATPAŞA Belediyesi‟nde yapılan incelemelerde;
Parsel adına düzenlenmiş herhangi bir evrağa rastlanmamıştır. Belediye arşiv dosyasında herhangi bir tutanak, ceza ve yıkım kararına rastlanılmamıştır.
5.3.2.3. ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN İPTALLERİ V.B. DİĞER BENZER KONULAR
Taşınmazlarla ile ilgili olarak MURATPAŞA Belediyesinde yapılan incelemeye göre güncel imar durumu raporun
5.3.2.1 başlığı altında anlatılmış olup, son 3 yıldaki gelişmeler ise raporun 5.3.3 başlığı altında verilmiştir.
5.3.2.4. YAPI DENETİM FİRMASI
YAPI DENETİM KURULUŞU VE DENETİMLERİ DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29/6/2001 TARİH VE 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI DENETİM KURULUŞU (TİCARET ÜNVANI, ADRESİ VB.) VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ
Değerleme konusu taşınmazlar adına düzenlenmiş ruhsatlı kaydı mevcut olmayıp; yapı denetimi ilişiği bulunmamaktadır.
5.3.3. SON 3 YIL İÇERİSİNDEKİ HUKUKİ DURUMDAN KAYNAKLI DEĞİŞİM
DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM-SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ V.B.) İLİŞKİN BİLGİ
Değerleme konusu taşınmazların güncel imar durumunda gelinen aşama 5.3.2.1. başlığı altında sunulmuş olup son 3 yıl içerisindeki değişiklikler aşağıda belirtilmiştir.
TAPU MÜDÜRLÜĞÜ BİLGİLERİ (Son Üç Yılda Gerçekleşen Alım- Satım Bilgileri) | : | Değerleme konusu taşınmaz son 3 yıl içinde herhangi bir satış işlemine konu olmamıştır |
BELEDİYE BİLGİLERİ (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri V.B. Bilgiler) | : | İmar durumuna ilişkin güncel gelinen durumu anlatan detaylı bilgi 5.3.2.1. başlığı altında sunulmuştur. |
5.4. DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJE
EĞER BELİRLİ BİR PROJEYE İSTİNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
Taşınmazlar üzerinde yakın zamanda herhangi bir proje geliştirilmediği bilgisi alınmıştır.
6. DEĞERLEME ÇALIŞMALARI
6.1. DEĞERLEME ÇALIŞMALARINDA KULLANILAN YÖNTEMLER
Değerleme tekniği olarak ülkemizde ve uluslararası platformda kullanılan 3 temel yöntem bulunmakta olup bunlar Maliyet Yöntemi, Emsal Karşılaştırma Yöntemi ve Gelir Kapitalizasyonu yöntemleridir.
MALİYET YÖNTEMİ: Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır” şeklinde tanımlanmaktadır.
Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ: İşyeri türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım piyasa değeri yaklaşımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır.
• Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
• Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.
• Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.
• Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
• Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo- ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
GELİR KAPİTALİZASYONU YÖNTEMİ: Taşınmazların değeri, yalnızca getirecekleri gelire göre saptanabiliyorsa- örneğin kiralık konut ya da iş yerlerinde- sürüm bedellerinin bulunması için gelir yönteminin uygulanması kuraldır. Gelir yöntemi ile üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Bu net gelir; yapı, yapıya ilişkin diğer yapısal tesisler ve arsa payından oluşur. Arsanın sürekli olarak kullanılma olasılığına karşın, bir yapının kullanılma süresi kısıtlıdır. Bu nedenle net gelirin parasal karşılığının saptanmasında arsa, yapı ve yapıya ilişkin diğer yapısal tesislerin değerleri ayrı kısımlarda belirlenir.
Net gelir, gelir getiren taşınmazın yıllık işletme brüt gelirinden, taşınmazın boş kalmasından oluşan gelir kaybı ve işletme giderlerinin çıkarılması ile bulunur. Net gelir, yapı gelir ve arsa gelirinden oluşmaktadır. Arsa geliri, arsa değerinin bölgedeki taşınmaz piyasasında geçerli olan taşınmaz faiz oranınca getireceği geliri ifade eder. Yapı geliri yapının kalan kullanım süresi boyunca bölgedeki taşınmaz piyasasında geçerli olan taşınmaz reel faizi oranında getirdiği gelir ile yapının kalan kullanım süresi temel alınarak ayrılacak yıllık amortisman miktarının toplamından oluşmaktadır.
6.2. DEĞERLEME İŞLEMİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER
Değerleme, işlemini etkileyen herhangi bir olumsuzluk yoktur.
6.3. TAŞINMAZIN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER
⮚ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER
o Taşınmazların parselasyonunun henüz yapılmamış olması
o Yapılaşmanın başlamadığı bölgede konumlu olmaları
⮚ OLUMLU YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER
o Çevre mahallelerindeki yüksek oranda yapılaşma faaliyetleri
o Tercih edilen bir bölgede yer alması.
o Denize yakın konumlu olması.
o Ana artere yakın konumlu olması
6.4. DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR, DEĞERLEME YÖNTEMLERİ VE BUNLARIN KULLANILMA NEDENLERİ
Emsal karşılaştırma yöntemi çerçevesinde; taşınmazların imar durumu, bölge özellikleri, konumu dikkate alınarak emsal araştırması yapılmıştır. Ayrıca bu yöntem çerçevesinde taşınmazlar üzerinde geliştirilmesi olası proje gelirlerinin tespitine yönelik olarak yakın çevresindeki yapılaşmanın satış rakamlarına yönelik olarak da piyasa araştırma yapılmıştır.
Emsal karşılaştırma yöntemi çerçevesinde tespit edilen değerin test edilmesine yönelik olarak “gelir yöntemi kullanılmıştır. Değerleme konusu taşınmazların raporda detayları verilen yapılanma hakkı ve fonksiyon doğrultusunda üzerinde geliştirilmesi olası projenin hasılatından toplam yatırım maliyeti ve girişimci karı indirilmek suretiyle arsa değerleri tespit edilmeye çalışılmıştır.
6.5. DEĞER TESPİTİNE İLİŞKİN PİYASA ARAŞTIRMASI VE BULGULARI
Kıymet takdiri yapılacak bu gayrimenkulün arsasının alanı, geometrik şekli, topoğrafik durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, ana cadde ve çarşı-pazar ile olan irtibatı, inşa tarzları, inşa sırasında kullanılmış olan malzeme ve işçiliklerin cins ve kaliteleri, dâhili taksimat ve kullanışlılık durumu, konfor derecesi, yüzölçümü, çevredeki diğer gayrimenkullerin hâlihazır değerleri, çevrenin konut alanı olarak kullanılması, ticari aktivitenin yoğun olması,
getirebilecekleri kira miktarları, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulursa bile nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet-menfi tüm faktörler göz önünde bulundurulmuştur.
Ana cadde üzerinde konumlu taşınmazın çevresindeki yerleşik dokunun, ayrık nizam ve yapıların üst katlarında konut veya ofis, zemin katlarında işyeri fonksiyonlarının bulunduğu tespit edilmiştir.
Değer tespitine yönelik yapılan emsal ve piyasa araştırmaları aşağıda sunulmuştur.
EMSAL BİLGİLERİ
E1: DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARIN BULUNDUĞU MAHALLEDE, TAŞINMAZLARIN 1 KM. DOĞUSUNDA, 10551/3 VE 4 PARSELLERDE KONUMLU, TOPLAM 861 M2 ALANLI, KONUT İMARLI, TAKS: 0,30 KAKS: 0,60 2 KAT OLACAK ŞEKİLDE YAPILAŞMA KOŞULLARINA SAHİP ARSA 7.350.000 TL BEDELLE SATILIKTIR. 0.000.XX/x0
E2: DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARIN BULUNDUĞU BÖLGEDE, TAŞINMAZLARIN KUZEYDOĞUSUNDA, AKSU İLÇESİ ALTINTAŞ MAHALLESİNDE, 4500 M2 BÜYÜKLÜĞÜNDE, TİCK ALANINDA, KAKS: 0,80 YENÇOK:18,50M OLACAK ŞEKİLDE YAPILAŞMA KOŞULLARINA SAHİP ARSA 19.250.000 TL BEDELLE SATILIKTIR. 0.000.XX/x0
E3: DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARIN BULUNDUĞU BÖLGEDE, TAŞINMAZLARIN KUZEYDOĞUSUNDA, AKSU İLÇESİ ALTINTAŞ MAHALLESİ 15481/1 PARSELDE KONUMLU, 5472 M2 BÜYÜKLÜĞÜNDE, TİCK ALANINDA, KAKS: 0,80 YENÇOK:18,50M OLACAK ŞEKİLDE YAPILAŞMA KOŞULLARINA SAHİP ARSA 60.000.000 TL BEDELLE SATILIKTIR.
00.000.XX/x0
E4: DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARIN BULUNDUĞU BÖLGEDE, TAŞINMAZLARIN KUZEYDOĞUSUNDA, AKSU İLÇESİ ALTINTAŞ MAHALLESİ 15478/3 PARSELDE KONUMLU, 2813 M2 BÜYÜKLÜĞÜNDE, KONUT ALANINDA, KAKS: 0,70 YENÇOK:12,50M OLACAK ŞEKİLDE YAPILAŞMA KOŞULLARINA SAHİP ARSA 28.000.000 TL BEDELLE SATILIKTIR.
0.000.XX/x0
E5: DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARIN BULUNDUĞU BÖLGEDE, TAŞINMAZLARIN KUZEYDOĞUSUNDA, AKSU İLÇESİ ALTINTAŞ MAHALLESİ 15330/2 PARSELDE XXX XXXXX ÜZERİNDE KONUMLU, 7016 M2 BÜYÜKLÜĞÜNDE, TİCK ALANINDA, KAKS: 0,80 YENÇOK:18,50M OLACAK ŞEKİLDE YAPILAŞMA KOŞULLARINA SAHİP ARSA 33.250.000 TL BEDELLE SATILIKTIR. 0.000.XX/x0
KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | |||||||||||
Karşılaştırılan Etmenler | Karşılaştırılabilir Gayrimenkuller | ||||||||||
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |||||||
Alım-Satıma YönelikDüeltm eler | Birim Fiyatı (TL/m²) | 8537 | 4278 | 10965 | 9954 | 7016 | |||||
Pazarlık Payı | -10% | -10% | -10% | -10% | -10% | ||||||
Mülkiyet Durumu | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||||
Satış Koşulları | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||||
Ruhsata Sahip Olma Durumu | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||||
Piyasa Koşulları | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||||
Taşınmaza YönelikDüzeltmel er | Konum | 0% | 30% | 0% | 0% | 0% | |||||
Yapılaşma Hakkı | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||||
Yüz Ölçümü | 0% | 30% | -25% | -20% | 0% | ||||||
Fiziksel Özellikleri | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||||
Yasal Özellikleri | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||||
Düzeltilmiş Değer | 7683 | 6506 | 7401 | 7166 | 6314 | ||||||
6.6. SATIŞ DEĞERİ TESPİTİ /EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİNE GÖRE DEĞERLEME
Yukarıda verilen emsal bilgileri ışığında pazarlık payları, konumları, yapılaşma hakları gibi unsurlar göz önünde bulundurulmuştur. Değerleme konusu taşınmazlardan;
27943 Ada 57 Parsel nolu taşınmaz Emsal tablosundaki bilgiler ışığında parselin imar planında 11330 m2‟lik TİCK alanında kalan kısmı için 0000.XX/x0, Ticaret alanında kalan 2854 m2‟lik kısmı için 0000.XX/x0, Sosyal Tesis alanında kalan kısmı için ise 0000.XX/x0, değer üzerinden değerleme işlemine alınmıştır. Taşınmazın planlamasında yer alan park ve yol alanlarına değer verilmemiştir.
27943 Ada 17 Parsel nolu taşınmaz Emsal tablosundaki bilgiler ışığında parselin imar planında Ticaret alanında kalan 10279 m2‟lik kısmı için 0000.XX/x0, İlkokul alanında kalan kısmı için ise 0000.XX/x0, değer üzerinden değerleme işlemine alınmıştır. Taşınmazın planlamasında yer alan park, yol ve ibadet alanlarına değer verilmemiştir.
27943 Ada 58 Parsel nolu taşınmazın tamamı Yol Alanında kaldığı için değer verilmemiştir.
SATIŞ DEĞERİ TAKDİRİ
27943 ada 57 parsel :
11330 m2 TİCK Alanında Kalan Kısım için 11330 m2 X 0000.XX/x0x 74.511.400. TL
2854 m2 Ticaret Alanında Kalan Kısım için 2854 m2 X 0000.XX/x0x 18.779.320. TL
6091 m2 Sosyal Tesis Alanında Kalan Kısım için 6091 m2 X 0000.XX/x0x 11.451.080. TL
TOPLAM: 000.000.000.XX / Xxxxxx Xxxxx 00000,00x0 = 3325,19. TL/m2
27943 ada 17 parsel :
10279 m2 Ticaret Alanında Kalan Kısım için 10279 m2 X 0000.XX/x0x 67.635.820. TL
8241 m2 İlkokul Alanında Kalan Kısım için 8241 m2 X 0000.XX/x0x 31.662.960. TL
TOPLAM: 00.000.000.XX / Parsel Alanı 31228,62m2 = 3179,73 TL/m2
GENEL TOPLAM: 000.000.000.XX + 00.000.000.XX = 000.000.000.XX~000.000.000.XX
6.7. SATIŞ DEĞERİ TESPİTİ /PROJE GELİŞTİRME YÖNTEMİNE GÖRE DEĞERLEME
Yapılan piyasa araştırmasında yeni yapılarda ara kat meskenler-bürolar-işyerleri, yapı kalitesine göre 16.000 -
24.000 TL/m2 ve zemin kat dükkanlar 20.000 - 25.000 TL/m2 civarında satışı gerçekleşmektedir.Emsal Bilgiler aşağıda sunulmuştur
KONUT VE OFİS EMSALLERİ
E1: DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARIN BULUNDUĞU MAHALLEDE PLAZA İÇİNDE KATTA 145 M2 OFİS 3.250.000 TL BEDELLE SATILIKTIR. 00.000.XX/x0
E2: DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARIN BULUNDUĞU MAHALLEDE PLAZA İÇİNDE KATTA 200 M2 OFİS 3.250.000 TL BEDELLE SATILIKTIR. 00.000.XX/x0
E3:DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARIN BULUNDUĞU MAHALLEDE 2. KATTA 80 M2 MESKEN 1.800.000 TL BEDELLE SATILIKTIR. 00.000.XX/x0
E4: DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARIN BULUNDUĞU MAHALLEDE 1. KATTA 80 M2 MESKEN 2.000.000 TL BEDELLE SATILIKTIR. 00.000.XX/x0
E5: DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARIN BULUNDUĞU MAHALLEDE 3. KATTA 65 M2 MESKEN 1.350.000 TL BEDELLE SATILIKTIR. 00.000.XX/x0
SATILIK DÜKKAN EMSALLERİ
E1: DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARIN XXXXXXXXX XXXXXXXXX XXXXX XXXXX 000 X0 XXXXXX 7.100.000 TL BEDELLE SATILIKTIR. 00.000.XX/x0
E2: DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARIN XXXXXXXXX XXXXXXXXX XXXXX XXXXX 000 X0 XXXXXX 6.500.000 TL BEDELLE SATILIKTIR. 00.000.XX/x0
E3: DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARIN XXXXXXXXX XXXXXXXXX XXXXX XXXXX 000 X0 XXXXXX 6.850.000 TL BEDELLE SATILIKTIR. 00.000.XX/x0
MESKEN –OFİS KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | ||||||
Karşılaştırılan Etmenler | Karşılaştırılabilir Gayrimenkuller | |||||
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | ||
Alım- SatımaYönelik Düeltmeler | Birim Fiyatı (TL/m²) | 22413 | 16250 | 22500 | 25000 | 20769 |
Pazarlık Payı | -10% | -10% | -10% | -10% | -10% | |
Mülkiyet Durumu | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
Satış Koşulları | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
Ruhsata Sahip Olma Durumu | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
Piyasa Koşulları | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
Taşınmaza YönelikDüzeltmel er | Konum | 0% | 0% | 0% | 0% | 30% |
Yapılaşma Hakkı | 0% | 10% | 0% | 0% | 0% | |
Yüz Ölçümü | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
Fiziksel Özellikleri | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
Yasal Özellikleri | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
MESKEN –OFİS KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | |||||||||||
Karşılaştırılan Etmenler | Karşılaştırılabilir Gayrimenkuller | ||||||||||
1 | 2 | 3 | |||||||||
Alım- SatımaYönelik Düeltmeler | Birim Fiyatı (TL/m²) | 17750 | 21666 | 21406 | |||||||
Pazarlık Payı | -10% | -10% | -10% | ||||||||
Mülkiyet Durumu | 0% | 0% | 0% | ||||||||
Satış Koşulları | 0% | 0% | 0% | ||||||||
Ruhsata Sahip Olma Durumu | 0% | 0% | 0% | ||||||||
Piyasa Koşulları | 0% | 0% | 0% | ||||||||
TaşınmazaYönelik Düzeltmeler | Konum | 30% | 20% | 20% | |||||||
Yapılaşma Hakkı | 0% | 0% | 0% | ||||||||
Yüz Ölçümü | 20% | 10% | 10% | ||||||||
Fiziksel Özellikleri | 0% | 0% | 0% | ||||||||
Yasal Özellikleri | 0% | 0% | 0% | ||||||||
Düzeltilmiş Değer | 24921 | 25739 | 25430 | ||||||||
27943 ADA 57 PARSEL ÜZERİNDE YER ALAN 2854m2 TİCARET ALANI | TİCARİ İMARLI PARSEL | |||||
Rapor No: | 2022_00001 | |||||
Şube Adı: | ANTALYA | |||||
Hasılat Paylaşım Oranı 60% Arsa Alanı 2854,00 TAKS 0,3 KAKS 0,6 | Yapı Birim Maliyeti | Ofis Toplam Değeri | ||||
5.000,00 ₺ | Alanı | Adedi | m2 birim Fiyatı | |||
Proje Maliyeti | 103,60 | 10,000 | 21.000,00 ₺ | |||
12.500.520,00 ₺ | Ofis Toplam Değeri | |||||
Bodrum Kat Sığınak-Otopark vb. 856,20 | 21.756.042,00 ₺ | |||||
Satılabilir Ticaret Alanı 1036,00 Toplam Tahmini İnşaat Alanı 2842,58 | ||||||
Toplam Ciro 41.020.542,00 TL Arsa Sahibine Düşen Değeri 24.612.325,20 TL | Dükkan (Konut + Ticari) | |||||
Alanı | Adedi | m2 birim Fiyatı | ||||
Proje Süresi (Ay) | 24 | 154,12 | 5,000 | 25.000,00 ₺ | ||
Proje Riski 5% 1.230.616,26 TL Finansman Maliyeti 10% 2.461.232,52 TL Arsa Değeri 20.920.476,42 ₺ Arsa M2 birim Fiyatı 7330,23 Kat Karşılığı Yöntemine Karlılık Oranı 1,31260274 Müteahhite maliyet 12.500.520,00 ₺ Müteahhit Geliri 16.408.216,80 ₺ | Dükkan Toplam Değeri | |||||
19.264.500,00 ₺ | ||||||
Kar /Zarar 3.907.696,80 ₺ **Proje geliştirme tablosu 03/05/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine dayanılarak hazırlanmıştır. Yönetmelik gereği emsal harici mak. %20 inşaat izni bulunmakta olup, bunun %10u harici ortak alan, %10 satılabilir mesken/dükkan alanı içerisinde dikkate alınmıştır. Yapının zorunlu ortak alanları olan, sığınak, otopark depo gibi hacimler, bodrum katta projelendirilmiş ve zemin kat seviyesi ile aynı olacağı düşünülmüştür. Parsel üzerine projelendirilecek binada bu oranlar değişiklik gösterebilir. **Bölgede hizmet vermekte olan emlak yetkilileri ve müteahhitler ile yapılan görüşmelerde kat kaşılığı (Hasılat Paylaşımı)anlaşma oranının arsanın konumuna göre %50-60 aralığında değiştiği ortak görüşü edinilmiştir. **Yapılan piyasa araştırmasında yeni yapılarda ara kat meskenler-bürolar-işyerleri, yapı kalitesine göre 16.000 - 24.000 TL/m2 ve zemin kat dükkanlar 20.000 - 25.000 TL/m2 civarında satışı gerçekleşmektedir. | ||||||
27943 ADA 57 PARSEL ÜZERİNDE YER ALAN 11.330 m2 TİCK ALANI | TİCK İMARLI PARSEL | |
Rapor No: | 2022_00001 | |
Şube Adı: | ANTALYA | |
Hasılat Paylaşım Oranı 60% Arsa Alanı 11330,00 TAKS 0,3 KAKS 0,6 Bodrum Kat Sığınak-Otopark vb. 3399,00 Satılabilir Mesken Alanı 4112,79 Toplam Tahmini İnşaat Alanı 11284,68 Toplam Ciro 166.958.880,00 TL Arsa Sahibine Düşen Değeri 100.175.328,00 TL Proje Süresi (Ay) 24 Proje Riski 5% 5.008.766,40 TL Finansman Maliyeti 10% 10.017.532,80 TL Arsa Değeri 85.149.028,80 ₺ Arsa M2 birim Fiyatı 7515,36 Kat Karşılığı Yöntemine Karlılık Oranı 1,345753425 Müteahhite maliyet 49.625.400,00 ₺ Müteahhit Geliri 66.783.552,00 ₺ Kar /Zarar 17.158.152,00 ₺ **Proje geliştirme tablosu 03/05/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine dayanılarak hazırlanmıştır. Yönetmelik gereği emsal harici mak. %20 inşaat izni bulunmakta olup, bunun %10u harici ortak alan, %10 satılabilir mesken/dükkan alanı içerisinde dikkate alınmıştır. Yapının zorunlu ortak alanları olan, sığınak, otopark depo gibi hacimler, bodrum katta projelendirilmiş ve zemin kat seviyesi ile aynı olacağı düşünülmüştür. Parsel üzerine projelendirilecek binada bu oranlar değişiklik gösterebilir. **Bölgede hizmet vermekte olan emlak yetkilileri ve müteahhitler ile yapılan görüşmelerde kat kaşılığı (Hasılat Paylaşımı)anlaşma oranının arsanın konumuna göre %50-60 aralığında değiştiği ortak görüşü edinilmiştir. **Yapılan piyasa araştırmasında yeni yapılarda ara kat meskenler-bürolar-işyerleri, yapı kalitesine göre 16.000 - 24.000 TL/m2 ve zemin kat dükkanlar 20.000 - 25.000 TL/m2 civarında satışı gerçekleşmektedir. | ||
27943 ADA 17 PARSEL ÜZERİNDE YER ALAN 10.279 m2 TİCARET ALANI | TİCARİ İMARLI PARSEL | |
Rapor No: | 2022_00001 | |
Şube Adı: | ANTALYA | |
Hasılat Paylaşım Oranı 60% Arsa Alanı 10279,00 TAKS 0,3 KAKS 0,6 Bodrum Kat Sığınak-Otopark vb. 3083,70 Satılabilir Ticaret Alanı 3731,28 Toplam Tahmini İnşaat Alanı 10237,88 Toplam Ciro 151.471.344,00 TL Arsa Sahibine Düşen Değeri 90.882.806,40 TL Proje Süresi (Ay) 24 Proje Riski 5% 4.544.140,32 TL Finansman Maliyeti 10% 9.088.280,64 TL Arsa Değeri 77.250.385,44 ₺ Arsa M2 birim Fiyatı 7515,36 Kat Karşılığı Yöntemine Karlılık Oranı 1,345753425 Müteahhite maliyet 45.022.020,00 ₺ Müteahhit Geliri 60.588.537,60 ₺ Kar /Zarar 15.566.517,60 ₺ Arsa Satın Alınması Suretiyle Karlılık Oranı Arsayı satın alarak proje bedeli 122.272.405,44 ₺ Müteahit karı 29.198.938,56 ₺ 77019327,46 Karlılık Oranı 0,2388 **Proje geliştirme tablosu 03/05/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine dayanılarak hazırlanmıştır. Yönetmelik gereği emsal harici mak. %20 inşaat izni bulunmakta olup, bunun %10u harici ortak alan, %10 satılabilir mesken/dükkan alanı içerisinde dikkate alınmıştır. Yapının zorunlu ortak alanları olan, sığınak, otopark depo gibi hacimler, bodrum katta projelendirilmiş ve zemin kat seviyesi ile aynı olacağı düşünülmüştür. Parsel üzerine projelendirilecek binada bu oranlar değişiklik gösterebilir. **Bölgede hizmet vermekte olan emlak yetkilileri ve müteahhitler ile yapılan görüşmelerde kat kaşılığı (Hasılat Paylaşımı)anlaşma oranının arsanın konumuna göre %50-60 aralığında değiştiği ortak görüşü edinilmiştir. **Yapılan piyasa araştırmasında yeni yapılarda ara kat meskenler-bürolar-işyerleri, yapı kalitesine göre 16.000 - 24.000 TL/m2 ve zemin kat dükkanlar 20.000 - 25.000 TL/m2 civarında satışı gerçekleşmektedir. | ||
Yapı Birim Maliyeti |
5.000,00 ₺ |
Proje Maliyeti |
49.625.400,00 ₺ |
Daire Toplam Değeri | ||
Alanı | Adedi | m2 birim Fiyatı |
58,75 | 70,000 | 22.000,00 ₺ |
Daire Toplam Değeri | ||
90.481.380,00 ₺ | ||
Dükkan (Konut + Ticari) | ||
Alanı | Adedi | m2 birim Fiyatı |
203,94 | 15,000 | 25.000,00 ₺ |
Dükkan Toplam Değeri | ||
76.477.500,00 ₺ | ||
Yapı Birim Maliyeti |
5.000,00 ₺ |
Proje Maliyeti |
45.022.020,00 ₺ |
Ofis Toplam Değeri | ||
Alanı | Adedi | m2 birim Fiyatı |
106,61 | 35,000 | 22.000,00 ₺ |
Ofis Toplam Değeri | ||
82.088.094,00 ₺ | ||
Dükkan (Konut + Ticari) | ||
Alanı | Adedi | m2 birim Fiyatı |
185,02 | 15,000 | 25.000,00 ₺ |
Dükkan Toplam Değeri | ||
69.383.250,00 ₺ | ||
PROJE GELİŞTİRME YÖNTEMİNE GÖRE TOPLAM ARSA DEĞERİ
27943 ADA 57 PARSEL ÜZERİNDE YER ALAN 2854m2 TİCARET ALANI : 20.920.476,42 ₺
27943 ADA 57 PARSEL ÜZERİNDE YER ALAN 11.330 m2 TİCK ALANI: 85.149.028,80 ₺
27943 ADA 17 PARSEL ÜZERİNDE YER ALAN 10.279 m2 TİCARET ALANI: 77.250.385,44 ₺
GENEL TOPLAM: 183.319.890,7 ₺ ~183.320.000 ₺
6.7.1. EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ İLE DEĞER TESPİTİ
Emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmıştır.
6.7.2. MALİYET YÖNTEMİ İLE DEĞER TESPİTİ
Maliyet yöntemi kullanılmamıştır.
6.7.3. GELİR YÖNTEMİ İLE DEĞER TESPİTİ.
Yapılan piyasa araştırmasından elde edilen bilgilere göre; taşınmazların getirisi bulunmamaktadır.
6.8. KİRA DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER
Yapılan piyasa araştırmasından elde edilen bilgilere göre; taşınmazların kira getirisi bulunmamaktadır.
6.9. GAYRİMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKİ DURUMUNUN ANALİZİ
Değerlemesi yapılan taşınmazlar üzerinde satış kabiliyetini sınırlayıcı takyidat bulunmamaktadır.
6.10. EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ
Taşınmazın en etkin ve en verimli kullanımı; imar planında belirtildiği ve üzerinde uygulanacak olan fonksiyondur.
6.11. MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ
Değer tespiti ana taşınmazların tamamı için yapılmıştır.
6.12. HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI
Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı bulunmamaktadır.
7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ
7.1. FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZİ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMİN VE NEDENLERİNİN AÇIKLAMASI
Yapılan çalışmada; Değerlemeye konu taşınmazların emsal bilgileri ışığında satış değerleri Emsal karşılaştırma Yöntemi ve Proje Geliştirme Yöntemi tespit edilmiştir.
Yaklaşım | TL |
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı | 204.000.000 |
Proje Geliştirme Yaklaşımı | 183.320.000 |
Emsal karşılaştırma yöntemi yapılan değerleme işleminde; Kıymet takdiri yapılacak bu gayrimenkullerin arsasının alanı, geometrik şekli, topoğrafik durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, ana cadde ve çarşı- pazar ile olan irtibatı, inşa tarzları, inşa sırasında kullanılmış olan malzeme ve işçiliklerin cins ve kaliteleri, dâhili taksimat ve kullanışlılık durumu, konfor derecesi, yüzölçümü, çevredeki diğer gayrimenkullerin hâlihazır değerleri, çevrenin konut alanı olarak kullanılması, ticari aktivitenin yoğun olması, getirebilecekleri kira miktarları, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulursa bile nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet-menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak;
Antalya Büyükşehir Belediyesi ve Muratpaşa Belediyesi‟nden alınan bilgiye göre bölgede 1/5000 ölçekli planlaması yapılmış olup parselasyon işlemi devam etmektedir. Muratpaşa Belediyesi Planlama Servisinden alınan şifahi bilgiye göre Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisi ham parselden max. %45 oranında yapılmakta, ticari veya konut için ayrı uygulama olmadığı yönündedir.
Bu bilgiler ışığında taşınmazlarının TİCK ve Ticaret alanında kalan kısımları için emsal bilgileri ışığında 0000.XX/x0, Sosyal Tesis Alanında kalan kısım için 0000.XX/x0, İlkokul alanında kalan kısmı için 0000.XX/x0 değer üzerinden değerleme işlemi yapılmıştır.
Proje Geliştirme yöntemi yapılan değerleme işleminde; Antalya Büyükşehir Belediyesi ve Muratpaşa Belediyesi‟nden alınan bilgiye göre bölgede 1/5000 ölçekli planlaması yapılmış olup parselasyon işlemi devam etmektedir. Muratpaşa Belediyesi Planlama Servisinden alınan şifahi bilgiye göre Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisi ham parselden max. %45 oranında yapılmakta, ticari veya konut için ayrı uygulama olmadığı yönündedir. Proje geliştirme yönteminde taşınmazın yakın çevresinde yer alan hali hazırda satılık konut,ofis,dükkan emsalleri tespit edilmiş satış rakamları düzetme tablosunda şerefiye ve pazarlık payları göz önünde bulundurularak aşağıda taşınmazlarının TİCK ve Ticaret alanında kalan kısımları için proje geliştirme tabloları aşağıda yer alan kabullere göre düzenlenmiştir
**Proje geliştirme tablosu 03/05/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine dayanılarak hazırlanmıştır. Yönetmelik gereği emsal harici mak. %20 inşaat izni bulunmakta olup, bunun %10u harici ortak alan, %10 satılabilir mesken/dükkan alanı içerisinde dikkate alınmıştır. Yapının zorunlu ortak alanları olan, sığınak, otopark depo gibi hacimler, bodrum katta projelendirilmiş ve zemin kat seviyesi ile aynı olacağı düşünülmüştür. Parsel üzerine projelendirilecek binada bu oranlar değişiklik gösterebilir.
**Bölgede hizmet vermekte olan emlak yetkilileri ve müteahhitler ile yapılan görüşmelerde kat kaşılığı (Hasılat Paylaşımı)anlaşma oranının arsanın konumuna göre %50-60 aralığında değiştiği ortak görüşü edinilmiştir.
**Yapılan piyasa araştırmasında yeni yapılarda ara kat meskenler-bürolar-işyerleri, yapı kalitesine göre 16.000 -
24.000 TL/m2 ve zemin kat dükkanlar 20.000 - 25.000 TL/m2 civarında satışı gerçekleşmektedir.
**Yukarıda yapılan değerleme yöntemleri çerçevesinde Nihai Değer Takdiri olarak Hali hazırda imar uygulamasının tamamlanmamış olması göz önünde bulundurularak Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile takdir edilen değeri Nihai Değer olarak kabul edilmiştir
7.2. ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NİÇİN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ
Asgari bilgilerden verilmeyen herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
7.3. YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ
MURATPAŞA Belediyesi‟nde yapılan incelemelerde;
Parseller adına düzenlenmiş herhangi bir evrağa rastlanmamıştır. Belediye arşiv dosyasında herhangi bir tutanak, ceza ve yıkım kararına rastlanılmamıştır.
7.4. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN, GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE, BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ
Değerleme konusu gayrimenkulün tapudaki nitelikleri ile fiili kullanım şekli birbiriyle uyumludur.Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı „‟Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ‟‟nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (a) ve (b) bendi gereği taşınmazın tapudaki nitelikleriyle ve yasal zorunlulukların yerine getirilmiş olması sebebiyle Taşınmazların tapu kaydı üzerinde herhangi bir kısıtlılık durumu olmaması göz önüne alınarak GYO portföyünde bulunmalarına bir engel olmadığına kanaat getirilmiştir.
8. SONUÇ
8.1. SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ
Değerleme uzmanlarının konu ile ilgili yaptıkları analiz ve ulaştıkları sonuçlara katılıyorum.
8.2. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ
Kıymet takdiri yapılacak bu gayrimenkullerin arsasının alanı, geometrik şekli, topoğrafik durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, ana cadde ve çarşı-pazar ile olan irtibatı, inşa tarzları, inşa sırasında kullanılmış olan malzeme ve işçiliklerin cins ve kaliteleri, dâhili taksimat ve kullanışlılık durumu, konfor derecesi, yüzölçümü, çevredeki diğer gayrimenkullerin hâlihazır değerleri, çevrenin konut alanı olarak kullanılması, ticari aktivitenin yoğun olması, getirebilecekleri kira miktarları, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulursa bile nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet-menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak;
Antalya Büyükşehir Belediyesi ve Muratpaşa Belediyesi‟nden alınan bilgiye göre bölgede 1/5000 ölçekli planlaması yapılmış olup parselasyon işlemi devam etmektedir. Muratpaşa Belediyesi Planlama Servisinden alınan şifahi bilgiye göre Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisi ham parselden max. %45 oranında yapılmakta, ticari veya konut için ayrı uygulama olmadığı yönündedir.
Bu bilgiler ışığında taşınmazlarının TİCK ve Ticaret alanında kalan kısımları için emsal bilgileri ışığında 0000.XX/x0, Sosyal Tesis Alanında kalan kısım için 0000.XX/x0, İlkokul alanında kalan kısmı için 0000.XX/x0 değer üzerinden değerleme işlemi yapılmıştır.
SATIŞ DEĞERİ TAKDİRİ
27943 ada 57 parsel :
11330 m2 TİCK Alanında Kalan Kısım için 11330 m2 X 0000.XX/x0x 74.511.400. TL
2854 m2 Ticaret Alanında Kalan Kısım için 2854 m2 X 0000.XX/x0x 18.779.320. TL
6091 m2 Sosyal Tesis Alanında Kalan Kısım için 6091 m2 X 0000.XX/x0x 11.451.080. TL
TOPLAM: 000.000.000.XX / Xxxxxx Xxxxx 00000,00x0 = 3325,19. TL/m2
27943 ada 17 parsel :
10279 m2 Ticaret Alanında Kalan Kısım için 10279 m2 X 0000.XX/x0x 67.635.820. TL
8241 m2 İlkokul Alanında Kalan Kısım için 8241 m2 X 0000.XX/x0x 31.662.960. TL
TOPLAM: 00.000.000.XX / Parsel Alanı 31228,62m2 = 3179,73 TL/m2
GENEL TOPLAM: 000.000.000.XX + 00.000.000.XX = 000.000.000.XX~000.000.000.XX
15.04.2022 TARİHİ İTİBARİYLE TAŞINM | AZLARIN PİYASA DEĞERİ (KDV Hariç) |
000.000.000.XX, | 00.000.000.XXX |
1- Tespit edilen bu değer peşin satışa yönelik piyasa ve zorunlu satış değeridir. | |
2- KDV hariçtir. | |
3- 1 USD= 14,61-TL kabul edilmiştir. USD bilgi vermek amacıyla yazılmıştır. | |
4- Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. 5-Arazi ve Arsalarda alım satımda uygulanan %18 olan Kdv Oranı 29.03.2022 tarihli 5359 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan değişiklik ile %8 olarak değiştirilmiştir | |
GÖREVLİ DEĞERLEME UZMANI SORUMLU DEĞERLEME UZMANI
Xxxxx XXXX Şeref EMEN
Değerleme Uzmanı Değerleme Uzman
XXXXX XXXX
Dijital olarak imzalayan XXXXX XXXX
Tarih: 2022.04.15
16:00:11 +03'00'
26 ŞEREF EMEN
Dijital olarak imzalayan
ŞEREF EMEN Tarih: 2022.04.15
16:00:25 +03'00'
KONUM KROKİSİ