SözleşmeYönetimi &
Dr. Öğr. Üyesi Xxxxx XXXXXX
SözleşmeYönetimi &
Proje Teslim Sistemleri
🞄 Sözleşmenin Temel Unsurları
🞄 İnşaat Sözleşmesi Tipleri
🞄 Sözleşme Yönetim Süreçleri
🞄 Proje Teslim Sistemleri
İÇERİK
Sözleşme (akit, bağıt, mukavele, kontrat),
iki tarafın bir hukuki sonucu elde etmek üzere iradelerini karşılıklı ve birbirlerine uygun suretle açıklamaları demektir.
Sözleşme, çok (iki veya daha fazla) taraflı sorumluluk doğuran bir hukuksal işlem olarak tanımlanır.
⚫ İlke olarak şekle bağlı olmayan bir işlemdir
>>> Sözlü, yazılı veya resmi şekilde yapılabilir.
⚫ Bir borçlandırıcı işlemdir.
>>> Bir tarafa bir borç yüklerken, diğer tarafa bir alacak hakkı sağlar.
Sözleşmenin Temel Unsurları
sözleşme içinde tek tek açıklanmalıdır ve hukuka uygun hale getirilmelidir.
• Borç ilişkisinin
taraflara yüklediği sorumluluklardır.
Sözleşmenin
Xxxxxxx
• Xxxxxxx,
• Xxxxx xx
xxxxxxxxxxxxxx,
• xxxx dağılımını
sağlamaktır.
Sözleşmenin
Amacı
Sözleşme yönetiminin temel amacı;
belirlenmiş süreyi aşmaksızın ve anlaşmazlığa
düşmeksizin, sözleşmenin hedefe ulaşmasını etkin bir
şekilde sağlamaktır.
>>>
Yani; sözleşme altında yükümlülükleri bulunan tarafların bu yükümlülükleri yerine getirebilmelerini sağlama işidir.
Sözleşme
Yönetimi
İnşaat sözleşmesi müteahhidin, iş sahibinin ödemeyi
borçlandığı bir bedel karşılığında taşınmaz bir yapı eseri meydana getirip, bunu teslim etmeyi borçlandığı sözleşmedir.
Bu sözleşme ile müteahhit, bir inşa eseri
(yapı eseri=inşaat=yapı) meydana getirmeyi borçlanırken, iş sahibi de bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır.
İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ
❑ İş sahibi/İş veren
İnşa eserini yaptıran kimsedir.
❑ Yüklenici (Müteahhit)
İnşa eserini yapmayı yüklenen kişidir.
Gerçek Kişi: sağ ve tam doğmak şartı ile kişinin anne karnına düşmesinden ölümüne kadar geçen süreçte hukuken kişiler için kullanılan terimdir.
Tüzel Kişi: Hukuk bakımından bir çok kişinin veya malın topluluğundan doğan ve tek bir kişi sayılan varlık (anonim, limited şirket, dernek, vakıf, sendika, şirket gibi oluşumlar) hukuken varlık kazandıkları anda tüzel kişilik kazanırlar.
SÖZLEŞMENİN
TARAFLARI
İŞVEREN (client)
YÜKLENİCİ (contractor)
DANIŞMAN (consultant):Xxxxxxx tarafından belli yetkilerle işin teknik ve / veya idari ve / veya mali yönetimine atanmış ve yükleniciye bildirilmiş gerçek veya tüzel kişi, işveren - danışman sözleşmesinin taraflarından biri.
TEDARİKÇİ (supplier)
ALT YÜKLENİCİ (subcontractor)
FİNANSÖR (financier)
ARABULUCU (adjudicator): Herhangi iki taraf arasında meydana gelen uyuşmazlık ve anlaşmazlıkların çözümünde yer alan tarafsız ve bağımsız bir kişidir. Arabulucu tarafından verilen karar bağlayıcı değildir.
UYUŞMAZLIK KURULLARI (conflict board):
• Uyuşmazlık Çözüm Kurulu (conflict resolution board): Ana amacı taraflara uyuşmazlığın çıkmasını önlemek veya çatışmayı çözmekte yardımcı olmaktır. UÇK’nın kararı bağlayıcı değildir; ancak taraflara uyuşmazlığın mahkeme yada tahkime gidilse nasıl sonuçlanacağı hakkında fikir verir.
• Uyuşmazlık Hüküm Kurulu (conflict arbitration board): UHK’nın kararı aksi yönde verilmiş verilmiş tahkim ve mahkeme kararına kadar bağlayıcıdır.
TAHKİM (arbitration): Tarafların mevcut veya potansiyel bir uyuşmazlığı, aralarındaki bir anlaşmaya göre, hakem kararına götürdükleri, devlet yargısı dışında, özel bir prosedürdür. Hakem ise; herhangi iki taraf arasında meydana gelen uyuşmazlık ve anlaşmazlıkların hakemlik yöntemleri ile çözülmesi için hakemlik kurallarına göre davayı yönetmek ve kararı vermekle yetkili gerçek kişidir.
Sözleşme Yönetiminin Paydaşları
1. Müteahhidin inşa eseri meydana getirme
(inşaat yapma) borcu
2. Müteahhidin inşa eserinin meydana getirilmesi için gerekli araç ve gereci sağlama borcu
3. Müteahhidin inşa eserinin meydana getirilmesi için
gerekli malzemeyi sağlama borcu
4. Müteahhidin inşa eserini teslim borcu
5. Müteahhidin özen gösterme ve sadakat borcu
MÜTEAHHİDİN
BORÇLARI
2. Malzemeyi temin borcu
3. Muayene ve ihbar yükümlülüğü
4. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa
paylarının devir borcu
İŞ SAHİBİNİN BORÇLARI
1. Finansman Modeline Göre
• Yap-İşlet-Devret Tipi İhalelerde Yapılan Sözleşme
• Arsa Payı Karşılığı Sözleşme
2. Yüklenicinin (Müteahhidin) yapısına göre
• Güç Birliği ( Ortak Girişim, Konsorsiyum )
• Alt Yüklenicilik
3. Müşavir Mühendislik Sözleşmesi
4. Standart ve Standart Dışı Sözleşmeler
• Kamu İhale Sözleşmesi
• FIDIC
5. Proje Teslim Sistemlerine Göre
6. Ödeme Şekillerine Göre
• Birim Fiyat
• Götürü Bedel
• Maliyet+Kar
7. İşin Kapsamına Göre
• Anahtar Teslim Sözleşmeler
• Kısmi Kapsamlı Sözleşmeler
İnşaat Sözleşmesi Tipleri
1. Finansman Modeline Göre Sözleşmeler
1.1 Yap-İşlet-Devret tipi ihalelerde yapılan sözleşme
Built-Operate-Transfer (BOT) type construction contract
“İleri teknoloji ve yüksek maddi kaynak ihtiyacı duyulan
kamu projelerinin gerçekleştirilmesinde kullanılmak üzere gerçekleştirilen
özel bir finansman modeli olup,
yatırım bedelinin elde edilecek kâr dahil şirkete,
şirketin işletme süresi içerisinde ürettiği mal veya hizmetin idare veya hizmetten
yararlananlarca satın alınması suretiyle ödenmesidir”
1. Finansman Modeline Göre Sözleşmeler
1.1 Yap-İşlet-Devret tipi ihalelerde yapılan sözleşme
Built-Operate-Transfer (BOT) type construction contract
1. Finansman Modeline Göre Sözleşmeler
1.2 Arsa payı karşılığı sözleşme
(Construction contract in return for land share)
Halk arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak bilinen, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi veya sahipleri ile arsa payı karşılığı inşaatı yapmayı taahhüt eden yüklenici arasında imzalanır.
Müteahhit arsa üzerinde inşaatı yapma, arsa sahibi de inşaatın bitiminde müteahhide anlaşılan miktarda bağımsız bölüm devretme sözü verir. Yani müteahhit yaptığı işin bedelini para olarak değil taşınmaz olarak alır. Bu nedenle yapılan iş kat karşılığı inşaat ya da arsa karşılığı inşaat olarak anılır.
1. Finansman Modeline Göre Sözleşmeler
1.2 Arsa payı karşılığı sözleşme
• Eseri meydana getirme
• Xxxxxxx getirilen eserin
teslimi
• Kusurlu meydana gelen eserin kusur ve eksikliklerinin giderilmesi
• Arsanın inşaata elverişli ve kusursuz
olarak teslim etmesi
• Gerektiğinde yükleniciye vekâlet
verilmesi
• İmar durumuna ve sözleşmeye uygun plan ve projelerin yapılması
• İnşaat ruhsatı alınması
• Sözleşmede belirlenen arsa payının
devri
Yüklenicinin
Sorumlulukları
İş Sahibinin Sorumlulukları
2. Müteahhidin Yapısına Göre Sözleşmeler
2.1 Güç Birliği
A) Ortak Girişim (Joint Venture):
Ortak Girişim, firmalar tek bir proje için güç birliği (uygun finansman, eleman, ekipman ve malzeme) yaparak şirket kurarlar.
Bu şirket, mal sahibine karşı projenin tümü çerçevesinde sorumlu olur.
4734 sayılı KİK md.46: Kamu ihalesi sözleşmeye bağlanırken müteahhitin ortak
girişim olması halinde, sözleşme ortak girişimin bütün ortakları tarafından
imzalanır.
Taraflar arasında;
⚫ Sınırlı Amaç ve Süre Unsuru
⚫ Ortak Amaç Unsuru
⚫ Ortak Yönetim Unsuru
⚫ Ortaklık Unsuru bulunmalıdır.
Ortak Girişim Kavramının
Ana Unsurları
B) Konsorsiyum (Consortium):
Firmalar bir veya birden fazla proje için - kendi tüzel kişilikleri içerisinde kalarak -
güç birliği yaparlar.
İş alındığında her konsorsiyum ortağı mal sahibine karşı kendi yapacağı işler
çerçevesinde sorumlu olur.
Her ortağın işin belli bir bölümünün yapımını yüklendiği konsorsiyumlar, iş ortaklığı tanımı dışında kalmaktadır.
Bu tür ortaklıklarda (konsorsiyum) her bir ortağın yapacağı işin
sözleşmede açıkça belirtilmesi zorunludur.
Ortak Girişim ile Konsorsiyum Arasındaki Fark
Ortak Girişimde iş ortaklığı tarafları iş sahibine karşı müteselsil (sorumluluğun
tüm ortaklarca üstlenilmesi) sorumluyken;
Konsorsiyumda ise her ortak, iş sahibine karşı, sözleşmede kendisinin yapacağı iş veya bölümle sınırlı olarak sorumludur.
Ortak Girişim | Konsorsiyum | |
Yeni Şirket Kurulumu | Yeni bir şirket kurulur. | Yeni bir şirket kurulmaz. (her firma kendi tüzel kişiliği içinde kalır) |
Proje Sayısı | Bir proje için | Bir veya Birden fazla proje için |
Sorumluluk | Ortak şirket projenin tamamından sorumludur. | Her şirket, projenin üstlendiği kendi bölümünden sorumludur. |
2. Müteahhidin Yapısına Göre Sözleşmeler
2.2 Alt yüklenicilik sözleşmeleri
İş hayatında işveren (İş sahibi/idare), yüklenici ve alt yüklenici (taşeron) arasında
hukuki ilişkinin kurulması amacıyla imzalanan sözleşmelerdir.
✓İş sahibinin alt yüklenicilerle doğrudan sözleşmesi bulunmaz;
✓ancak iş sahibi işin ifasını ana müteahhitten bekler.
✓Ana müteahhit idarenin onaylamadığı alt yüklenici ile çalışamaz.
İşveren
Yüklenici
Altyüklenici Altyüklenici
3. Müşavir Mühendislik Sözleşmesi
❑ İş sahibi ile müşavir mühendis* arasında imzalanan ve her iki tarafa da
sorumluluk yükleyen sözleşmelerdir.
*müşavirlik hizmeti (danışmanlık) veren mühendis ve mimarlar
(*) Xxxxxxx Xxxxxxxx’xx sorumlulukları;
• Fizibilite hazırlamak
• Temel planlama, finansman programı yapmak
• Teknik etütler ile şartnamelerin hazırlanması
• İnşaat işlerinin gözetimi
• İhale sürecinde iş verene tavsiyede bulunma
• Malzemelerin/ imalatların denetlenmesi
• Vb.
4. Standart ve Standart Dışı Sözleşmeler
İnşaat sözleşmelerindeki genel şartlar, çoğu zaman belirli bir standarda
bağlıdır.
Bu standartlar, inşaat projesinin kapsamına bağlı olarak ulusal şartnamelere göre veya uluslararası meslek kuruluşlarının hazırlamış olduğu tip sözleşmelere göre belirlenir.
YAYGIN KULLANILAN TİP SÖZLEŞMELER
FIDIC (Fédération Internationale du Batiment et des Travaux Publics) İnşaat Mühendisliği İşleri için (uluslararası) sözleşme koşulları | Uluslararası Mühendis- Müşavirler Federasyonu |
RIBA Formu Royal Institute of British Architects | İngiltere |
ICE Contract Institute of Civil Engineers | İngiltere |
Overseas Civil Conditions of Contract - ACE Formu Associtation of Consulting Engineers in the UK ve Export Group for the Constructional Industries | İngiltere |
NEC New Engineering Contract | İngiltere |
RIAI Formu Royal Institute of the Architects of Ireland | İrlanda |
EUC European Union Contract | AB |
AIA CONTRACT American Institute Of Architect | Amerika |
Sample Contract Of Engineering Advancement Association Of Japan | Japonya |
KİK Yapi İşleri Tip Sözleşmesi | Türkiye |
4. Standart Sözleşmeler
Standart sözleşme kullanımı, sözleşme taraflarının tanıdık oldukları bir
sözleşmeyle çalışmalarını sağlar.
Avantajları
⚫ İki taraf arasındaki sözleşmelerde adillik derecesini temsil eder.
⚫ Sözleşme koşulları uzmanlar tarafından hazırlanmıştır.
⚫ Proje risklerini yönetmeye yardımcı olur.
⚫ Sözleşme hazırlığı ve sözleşmenin gözden geçirilmesi ile ilgili verimsizliği azaltır ve taraflar arasında işbirliği ortamını kolaylaştırır
⚫ Zaman ve maliyetten tasarruf sağlar
4. Standart ve Standart Dışı Sözleşmeler
4.1 Standart Sözleşmeler >>>
Kamu İhale Sözleşmesi (Public Procurement Contracts)
⮚ 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu: Bu kanunun amacı,
kamu hukukuna tabi olan veya kamunun denetimi altında bulunan veya kamu kaynağı kullanan kamu kurum ve kuruluşlarının yapacakları ihalelerde uygulanacak esas ve usulleri belirlemektir.
⮚ 4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu: Bu Kanunun amacı, Kamu İhale Kanununa göre yapılan ihalelere ilişkin sözleşmelerin düzenlenmesi ve uygulanması ile ilgili esas ve usulleri belirlemektir.
4. Standart ve Standart Dışı Sözleşmeler
4.2 Standart Sözleşmeler >>> FIDIC Sözleşmeleri
Yapılan sözleşmelerin karmaşık yapısı ve teknik özelliklerinin detaylı
olmasından dolayı uygulamada inşaat sözleşmelerinin standart kurallara bağlanması sonucunu doğurmuştur.
FIDIC, 1913 yılında Belçika’da kurulmuştur.
Türk müteahhitler yurt dışında çalışmaya başladıkları 1972’de FIDIC ile tanıştı. 1987’de Türk Müşavir Mühendisler ve Mimarlar Birliği FIDIC’e üye oldu.
Uluslararası Mühendis-Müşavirler Federasyonu
Federatıon Internatıonale Des Ingenieurs Conseils
4.2 Standart Sözleşmeler >>> FIDIC Sözleşmeleri
• İnşaat İşleri Sözleşme ve İdari Şartnamesi: Bu, ihale ve sözleşmelerin temel
ilkelerini tespit eden “KIRMIZI KİTAP”tır.
• Donanım İşleri ve Tasarla Yap Modeli İşler için İnşaat Sözleşmeleri Şartnamesi: Tasarımı ve inşaatı/montajı yüklenici tarafından yapılmış - yapılacak olan yapım ve mühendislik işlerinde kullanılması öngörülen bu kitap “SARI KİTAP” olarak bilinir
• Mühendislik-Satın alma Yapım / Anahtar Teslimi Projeler için İnşaat Sözleşmesi
Şartnamesi: Enerji santrali, fabrika, arıtma tesisi gibi anahtar teslimi yapılacak işler
için öngörülen bu kitap “GRİ KİTAP” olarak bilinir.
• Kısa Sözleşme: “YEŞİL KİTAP” olarak da adlandırılan bu şartnamede FIDIC bedeli
500.000 USD’dan küçük ve 6 ayda bitirilmesi öngörülen bina veya herhangi bir
mühendislik işi için kontrollük hizmetlerinin idare tarafından yapılabileceğini kabul etmiştir. Başka bir deyişle “Müşavir / Mühendisi” kontrollük için zorunlu kılmamıştır.
5. Proje Teslim Sistemlerine Göre Sözleşmeler
(Design-Bid-Build)
Mal sahibi
Tasarımcı Yüklenici
Uygulama
5. Proje Teslim Sistemlerine Göre Sözleşmeler
Yüklenici:
Tasarım + Yapım
5. Proje Teslim Sistemlerine Göre Sözleşmeler
*** 2022 Birim Fiyatları, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından 07.01.2021 tarihinde yayınlandı.
6. Ödeme Şekillerine Göre Sözleşmeler
▪ Birim Fiyat Sözleşmeleri (Unit price)
⚫ Her bir iş kaleminin miktarı ile bu iş kalemleri için istekli tarafından teklif edilen birim fiyatların çarpımı sonucu bulunan toplam bedel üzerinden
birim fiyat sözleşme düzenlenir.
⚫ Bir ödeme döneminde yüklenici, A m3 kazı, B m3 beton, C m3 taş duvar, işi yapmış ve bu işlerin birim fiyatı sıra ile a,b,c ise yapılacak ödeme (K),
aşağıdaki gibi hesaplanmaktadır.
K = (A x a) + (B x b) + (C x c)
⚫ Birim fiyatlar; malzeme, işçilik, masraflar ve yüklenici karını da içerecek
şekilde belirlenir.
⚫ Bu tip sözleşmede yükleniciye, işin uygulama aşamasında yapılan iş
miktarlarına göre hakediş ile ödeme yapılmaktadır.
6. Ödeme Şekillerine Göre Sözleşmeler
▪ Götürü Bedelli Sözleşmeler (Lump sum – Fixed fee)
⚫ İsteklinin işin tamamı için mal sahibine tek bir fiyat sunduğu
sözleşmelerdir. İstekli verdiği bu fiyatla ihale konusu işi uygulama projesine, mahal listelerine ve teknik şartnameye uygun olarak yapmayı üstlenmektedir.
⚫ Türkiye’de uygulanan kamu ihalelerinde bu tip sözleşmeler tercih edilir ve
kanunla sabittir.
⚫ Her iş kaleminin ayrı ayrı birim fiyatları üzerinden anlaşma olmadığından, ödemeler belirli kademelerde yapılır.
>>> Örneğin işin başında %30 avans, %40 kaba inşaat sonrasında, %25 geçici kabul sonrasında, %5 kesin kabul sonrasında gibi.
6. Ödeme Şekillerine Göre Sözleşmeler
▪ Maliyet Karşılayıcı Sözleşmeler (Maliyet + Kar Sözleşmeler) (Cost plus)
İşin maliyetinin belli olmaması durumunda yüklenici ile yatırımcının sözleşmeden önce, herhangi bir sabit fiyat belirtmeyerek sadece gerçekleşecek maliyetler üzerinden hesaplanacak bir ödeme formülü ile anlaşmalarıyla gerçekleşir. Yükleniciye, sözleşmelerde belirttiği maliyetlerin belirli bir yüzdesi olarak kâr verilir.
Örneğin; Kâr oranı %15 öngörülmüş ve yüklenicinin yapmış olduğu işlerin maliyeti 10.000 TL olarak belirlenmişse, yükleniciye yapılacak ödeme; 10.000 + (10.000 x %15) = 11.500 TL olarak hesaplanmaktadır.
Sabit Fiyat Sözleşmeleri | Maliyet Karşılayıcı Sözleşmeler |
• Tüm maliyet riski yüklenicidedir. • Her koşulda yüklenici işi belirtilen şekilde bitirmek zorundadır. • Az miktarda kontrol yeterlidir. | • Tüm maliyet riski yatırımcıdadır • Yüklenici sadece en iyi performansı göstermelidir. • Sürekli kontrol gerektirir. |
7. İşin Kapsamına Göre Sözleşmeler
▪ Anahtar teslim (turnkey) Anahtar teslim demek, arsadan alıp, bir işin hafriyat, kaba, ince işler, elektrik ve mekanik tesisatları, altyapı ve çevre düzenlemesi gibi tüm işlerini A’dan Z’ye yapmak demektir.
>>> Bir projenin tümü için kullanılır
▪ Kısmi işler : Örneğin çok büyük ve kurumsal olan, sürekli yatırım yapan ve bünyesinde inşaat yönetim departmanı bulunduran firmalar, müteahhit karını aradan çıkarmak için bu yöntemi izleyebilir. Bu durumda, mal sahibi işi anahtar teslim bir müteahhite vermek yerine, proje yönetimini kendisi üstlenerek
yukarıda saydığımız tüm paketleri tek tek kendisi taşare eder. Bu anahtar teslim
değil, kısmi bir sözleşmedir. Örneğin hafriyat işleri sözleşmesi, kaba inşaat
sözleşmesi vb. Ana yüklenici ile alt yüklenici arasındaki sözleşmeler de böyledir.
Sözleşme Yönetim Süreçleri
Sözleşme yönetim süreci, temel olarak dört aşamada ele alınabilir.
1. İhale Süreçleri
2. Sözleşme Xxxxx Xxxxxx
3. İmza ve Dağıtım Süreci
4. Sözleşmenin Uygulanması
36
Kanunda yazılı usul ve şartlarla mal veya hizmet alımları ile yapım işlerinin istekliler arasından seçilecek birisi üzerine bırakıldığını gösteren ve ihale
yetkilisinin onayını müteakip sözleşmenin imzalanması ile tamamlanan işlemleri kapsamaktadır.
1-İhale Süreci
1. Açık İhale (Open Tendering)
2. Belli İstekliler Arasında İhale (Selective Tendering)
3. Pazarlık Usulü (Negotiated Tendering)
4. Doğrudan İhale Usulu
>>> Doğrudan Temin (direct supply)
İHALE USULLERİ
− Açık ihale usulü, ihale ile ilgilenen bütün müteahhitlerin ihaleye katılmasına
izin verir.
− Açık ihale usulü rekabeti sağlar.
Dezavantajları
− İhaleye çok sayıda müteahhit teklif verirken sadece bir müteahhit başarılı
olabilir. Dolayısıyla, inşaat firmasının ihaleyi kazanma olasılığı düşük olabilir.
− Kamu işlerinde en düşük teklifi veren müteahhide iş verilmezse halkın güveni sarsılabilir. Ancak bazen en düşük teklifi veren müteahhidin imajı iyi olmadığı için ihale kendisine verilmez.
Açık İhale
⚫ Ön yeterlik değerlendirmesi sonucunda idare tarafından davet edilen isteklilerin teklif verebildiği usulü
⚫ İşin özelliği;
x Xxxxxxxx,
x İleri teknoloji
gerektiriyorsa bu usule göre yapılır.
Belli İstekliler Arasında İhale
⚫ Ön yeterlik ilanı:
⭘ Adayların başvurularını hazırlayabilmeleri için en az 25 gün süre tanınarak ön yeterlik ilanı yapılır.
⚫ Ön yeterlik değerlendirmesi:
⭘ Belirtilen asgari yeterlik koşullarını sağlayamayanlar yeterli kabul
edilmez.
⯍ Yeterli bulunmama gerekçeleri yazılı olarak bildirilir.
⭘ Yeterli olduğu tespit edilen bütün adaylara tekliflerini hazırlayabilmeleri
için en az 45 gün süre verilir.
⯍ Bu adaylara ihaleye davet mektubu gönderilir.
⚫ Belli İstekliler Arasında İhale Usulünde İhalenin İptal Edilmesi
⭘ İhaleye davet edilebilecek aday sayısının 5’ten az olması veya
⭘ Teklif veren istekli sayısı 3’ten az olması halinde ihale iptal edilir.
Belli İstekliler Arasında İhale
− Yetkin müteahhitler ihaleye davet edildiği için en düşük teklifi verenin teklifi de
kabul edilebilir.
Dezavantajları
− Belli bir listeden firma ismi çıkarırken veya eklerken sübjektif davranmama
konusunda dikkat edilmelidir.
− İhale teklif fiyatları açık ihale usulündekilere göre daha yüksek olabilmektedir.
Ancak, bu artışın işin bitiş tarihlerini ve daha kaliteli işçiliği sağlayan daha iyi yönetimin yansımasından dolayı olabileceği düşünülmelidir.
− Firma listesinin kompozisyonu her bir sözleşme için değiştirilmezse firma
kirliliği olabilir.
Belli İstekliler Arasında İhale
Pazarlık Usulünün Kullanıldığı Durumlar
⚫ Açık ihale usulü veya belli istekliler arasında ihale usulü ile yapılan
ihale sonucunda teklif çıkmaması,
⚫ Doğal afetler, salgın hastalıklar, can veya mal kaybı tehlikesi gibi ani ve beklenmeyen veya idare tarafından önceden öngörülemeyen olayların ortaya çıkması üzerine ihalenin ivedi olarak yapılmasının zorunlu olması,
⚫ Savunma ve güvenlikle ilgili özel durumların ortaya çıkması üzerine ihalenin ivedi olarak yapılmasının zorunlu olması,
⚫ İhalenin, araştırma ve geliştirme sürecine ihtiyaç gösteren ve seri üretime konu olmayan nitelikte olması,
⚫ İhale konusu mal veya hizmet alımları ile yapım işlerinin özgün nitelikte ve karmaşık olması nedeniyle teknik ve mali özelliklerinin gerekli olan netlikte belirlenememesi.
Pazarlık Usulü İhale
⚫ İstekliler, öncelikle ihale konusu işin teknik detayları ve
gerçekleştirme yöntemleri gibi hususlarda fiyat içermeyen ilk
tekliflerini sunar.
⚫ İdarenin ihtiyaçlarını en uygun şekilde karşılayacak yöntem ve çözümler üzerine ihale komisyonu her bir istekli ile görüşür.
⚫ Teknik görüşmeler sonucunda şartların netleşmesi üzerine bu
şartları karşılayabilecek isteklilerden, gözden geçirilerek şartları netleştirilmiş teknik şartnameye dayalı olarak fiyat tekliflerini de içerecek şekilde son tekliflerini vermeleri istenir.
İhale sürecinin iki aşamalı olarak gerçekleştirildiği ve idarenin ihale konusu işin teknik detayları ile gerçekleştirme yöntemlerini ve belli hallerde fiyatı isteklilerle görüştüğü usuldeki ihalelerdir.
Pazarlık Usulü İhale
⚫ İdareler gerekli gördükleri zaman;
⯍ mimarlık,
⯍ peyzaj mimarlığı,
⯍ mühendislik,
⯍ kentsel tasarım projeleri,
⯍ şehir ve bölge planlama ve
⯍ güzel sanat eserleri ile ilgili bir plan veya
⯍ tasarım projesi elde edilmesine yönelik olarak,
ilgili mevzuatında belirlenecek usul ve esaslara göre rekabeti sağlayacak şekilde ilan vererek, jüri tarafından değerlendirme yapılmak üzere - ödüllü veya ödülsüz yarışma yaptırabilir.
*** Mimarlik, Peyzaj Mimarliği, Mühendislik, Kentsel Tasarim Projeleri,
Şehir ve Bölge Planlama ve Güzel Sanat Eserleri Yarişmalari Yönetmeliği
Tasarım Yarışmaları
− Yarışma sonucu seçilen plân veya tasarım projesi yarışmayla
seçilmeyenlere göre daha estetik olabilir.
− Tasarım iş sahibinin beklentilerini tam olarak karşılayabilir.
− İş sahibi tasarım hakkında bilgi sahibi olduğu için işin kontrolünü daha sağlıklı yapabilir.
Dezavantajları
− Yarışmayı kaybeden dizayn firmasının genel giderleri artar ve maliyeti
yükselir.
Tasarım Yarışmaları
− Taslak metnin (taslak sözleşme) işveren/yüklenici tarafından
hazırlanması
Muğlak ifadeler, belirsizlikler (!)
Contra Proferentem:
Muğlak madde, o maddeyi kaleme alan tarafın aleyhine yorumlanır.
− Taslak metnin taraflarla paylaşılması
− Kurum için paylaşım (sözleşme, hukuk, iş güvenliği, finans, kalite vb ilgili
kişiler ile mühendisin onayı ile herkesin müdahil olduğu bir metin çıkarılmalıdır)
2-Sözleşme Xxxxx Xxxxxx
İnşaat Sözleşmeleri Xxxxx Xxxxxx?
⮚ Anlaşma (Sözleşme Metni): Müteahhidin ve iş sahibinin isimlerini, yapının tamamlanması için verilen zamanı,
kullanılacak olan ödeme şeklini ve yapılacak olan yapıyı tasvir
eder.
⮚ Genel Sözleşme Şartları: İşveren ve müteahhit arasındaki
ilişkiyi kontrol ya da işverenin temsilcisinin sorumluluklarını ve sözleşme maddelerini kapsar.
⮚ Özel ve İlave Şartlar: Kendine özgü özellikleri olması gereken
bir projenin gereksinimlerini kapsar.
⮚ Teknik Özellikler: Yapım malzemeleri, gerekli ekipman ve işçilik
için gerekli olan kaliteyi belirler.
⮚ Çizimler / Projeler: Proje için nicel gereksinimleri ve çeşitli
parçaların projenin tamamlanması için nasıl birleştirileceğini
gösterir.
Sözleşmelerde Temel Konular
• Sözleşme tarafları
• Tanımlar
• Sözleşmenin konusu
• Sözleşmenin türü ve bedeli
• Ödeme şekli ve ödeme
periyotları
• Işin süresi
• Tarafların hak ve
sorumlulukları
• Garanti süresi
• Geçici Kabul / Kesin Kabul / Onay Süreçleri
• Cezai şartlar ve sorumluluklar
• Mücbir sebepler
• Fesh hükümleri
• Teminatlar
• Sigorta
• Gizlilik / sır saklama
yükümlülüğü
• Değişiklik şartları
• Uyuşmazlık maddesi
⚫ Sözleşme, dili açık ve net olmalı, belirsiz ifadelere yer vermemelidir.
⚫ Sözleşme dokümanları arasındaki tutarsızlıklar önlenmeli ve bu
dokumanlar arasındaki ilişkiyi belirleyecek dokümanların önceliği maddesi sözleşmelere eklenmelidir.
⚫ Sözleşme içinde yinelemeden kaçınılmalıdır. Bir yerde belirtilen bir konu
başka bir yerde tekrarlanmamalı, ilk kaynağa atıfta bulunulmalıdır.
⚫ İşin bedeli ve süresi, sözleşmenin amacı (işin kapsamı), gecikme,
yaptırımlar, mücbir sebepler, taraflar arasındaki risk dağılımları vb. konular
net belirtilmelidir.
⚫ Sözleşmelerde işe başlama tarihi ve koşulları net olarak belirtilmiş olmalıdır.
⚫ Sözleşmelere taraflar arasında yaşanabilecek hak talepleri ve uyuşmazlık konuları ile ilgili olarak uyuşmazlık çözüm maddesi eklenmelidir.
⚫ Sözleşme, sözleşmeyi imzalamaya yetkili kişiler tarafından imzalanmış olmalıdır.
Sözleşme Hazırlanırken Dikkat Edilecek Noktalar
3-
Sözleşme İmza ve Dağıtım Süreci
1. Sözleşmenin İmzalanması
Mektubu –
🞄 İmza Yetkisi (!)
2. Teminat Mektupları
Geçici Teminat – Avans Teminat
Kesin Teminat
3. Sözleşme kopyalarının ilgili
departmanlarla
paylaşılması
🞄 Sözleşmeler gizli evraktır.
🞄 3. taraflarla paylaşılması
halinde cezai işlem yapılır.
− Mobilizasyon & Demobilizasyon
− İş Süreçlerinin Kontrolü (Milestone & sorumluluk matrisi)
− Kalite Uygulamalarının Takibi
− İş Sağlığı ve Güvenliği Uygulamalarının Takibi
− Kısmı Kabul-Geçici Kabul-Kesin Kabul
− Hakediş Hesaplamaları ve Ödemeler
− Hak Talepleri
− Garanti Süreçleri (Tamir, Bakım, İkame)
− Anlaşmazlıkların Çözümü
− Değişikliklerin/revizyonların Yönetimi
− Performans değerlendirmeleri
− Teminatların İadesi
− Sözleşmenin Sonlandırılması
4-
Sözleşmenin Uygulanması