DEĞERLEME RAPORU

a. Raporda yer alan görüş ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Tümü kişisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmış çalışmaların sonucudur.

b. Şirketimizin değerleme konusunu oluşturan tesis ve mülklere ilişkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır.

c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca ulaşmaya ya da sonraki bir olayın oluşmasına bağlı değildir.

d. Şirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir.

e. Şirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek fiziksel değişikliklerin ve ekonomide yaşanabilecek olumlu ya da olumsuz gelişmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk taşımaz.

f. Mülkün takdir edilen değerde değişikliliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dışındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koşullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz.

4. TAŞINMAZLARIN TAPU KAYITLARI

4.1. Tapu Kayıtları

İLİ - İLÇESİ : İstanbul – Bağcılar

KÖYÜ : Mahmutbey

PAFTA NO : F21C22A1B

ADA NO : 3270

PARSEL NO 14

NİTELİĞİ : 6 bodrum+1 zemin+3 normal katlı kargir alışveriş merkezi ve arsası (A ve B Blok tamam C Blok natamam) (*)

ARSA ALANI : 55.193,17 m²

(*) Kat mülkiyetine geçilmiştir.

KAT NO

BAĞ. BÖLÜM

CİLT NO

SAHİFE NO

XXXXX

XXXXX/ YEVMİYE NO

NİTELİĞİ

EKLENTİ (DEPO NO)

ARSA PAYI

ARSA MİKTARI

(m²)

ZEMİN KAT

163

16128

Xxxx Xxxxxxxxxxx Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş.

11.05.2012/

8941

REZİDANS

452

386 / 800.000

26,63

ZEMİN KAT

163

16130

Xxxx Xxxxxxxxxxx Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş.

11.05.2012/

8941

REZİDANS

454

976 / 800.000

67,34

ZEMİN KAT

163

16131

Xxxx Xxxxxxxxxxx Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş.

11.05.2012/

8941

DÜKKAN

460

-461

618 / 800.000

42,64

2.NORMA L KAT

163

16147

Xxxx Xxxxxxxxxxx Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş.

11.05.2012/

8941

REZİDANS

310 / 800.000

21,39

2.NORMA L KAT

163

16148

Xxxx Xxxxxxxxxxx Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş.

11.05.2012/

8941

REZİDANS

309 / 800.000

21,32

2.XXXXX X XXX

163

16151

Xxxx Xxxxxxxxxxx Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş.

11.05.2012/

8941

REZİDANS

327 / 800.000

22,56

2.NORMA L KAT

163

16152

Xxxx Xxxxxxxxxxx Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş.

11.05.2012/

8941

REZİDANS

331 / 800.000

22,84

2.NORMA L KAT

163

16153

Xxxx Xxxxxxxxxxx Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş.

11.05.2012/

8941

REZİDANS

305 / 800.000

21,04

2.XXXXX X XXX

163

16156

Xxxx Xxxxxxxxxxx Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş.

11.05.2012/

8941

REZİDANS

450

341 / 800.000

23,53

2.NORMA L KAT

163

16157

Xxxx Xxxxxxxxxxx Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş.

11.05.2012/

8941

REZİDANS

309 / 800.000

21,32

2.XXXXX X XXX

163

16158

Xxxx Xxxxxxxxxxx Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş.

11.05.2012/

8941

REZİDANS

451

305 / 800.000

21,04

2.NORMA L KAT

163

16160

Xxxx Xxxxxxxxxxx Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş.

11.05.2012/

8941

REZİDANS

455

327 / 800.000

22,56

2.NORMA L KAT

163

16161

Xxxx Xxxxxxxxxxx Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş.

11.05.2012/

8941

REZİDANS

456

471 / 800.000

32,49

2.NORMA L KAT

163

16162

Xxxx Xxxxxxxxxxx Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş.

11.05.2012/

8941

REZİDANS

447 / 800.000

30,84

3.XXXXX X XXX

163

16173

Xxxx Xxxxxxxxxxx Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş.

11.05.2012/

8941

REZİDANS

458

341 / 800.000

23,53

3.NORMA L KAT

163

16174

Xxxx Xxxxxxxxxxx Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş.

11.05.2012/

8941

REZİDANS

309 / 800.000

21,32

3.NORMA L KAT

163

16175

Xxxx Xxxxxxxxxxx Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş.

11.05.2012/

8941

REZİDANS

459

305 / 800.000

21,04

3.NORMA L KAT

163

16176

Xxxx Xxxxxxxxxxx Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş.

11.05.2012/

8941

REZİDANS

331 / 800.000

22,84

3.XXXXX X XXX

163

16177

Xxxx Xxxxxxxxxxx Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş.

11.05.2012/

8941

REZİDANS

327 / 800.000

22,56

3.NORMA L KAT

163

16178

Xxxx Xxxxxxxxxxx Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş.

11.05.2012/

8941

REZİDANS

471 / 800.000

32,49

6.NORMA L KAT

164

16220

Xxxx Xxxxxxxxxxx Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş.

11.05.2012/

8941

REZİDANS

331 / 800.000

22,84

6.NORMA L KAT

164

16224

Xxxx Xxxxxxxxxxx Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş.

11.05.2012/

8941

REZİDANS

341 / 800.000

23,53

6.NORMA L KAT

164

16225

Xxxx Xxxxxxxxxxx Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş.

11.05.2012/

8941

REZİDANS

309 / 800.000

21,32

6.NORMA L KAT

101

164

16226

Xxxx Xxxxxxxxxxx Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş.

11.05.2012/

8941

REZİDANS

331 / 800.000

22,84

26.NORM AL KAT

435

165

16561

Xxxx Xxxxxxxxxxx Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş.

11.05.2012/

9004

REZİDANS

369

341 / 800.000

23,53

4.2. Tapu Takyidatı

İstanbul ili, Bağcılar ilçesi Tapu Sicil Müdürlüğü’nden 06.02.2014 tarihinde tarafınızca alınan takyidat yazısına göre taşınmazlar üzerinde müştereken aşağıdaki notların bulunduğu görülmüştür.

Şerhler Bölümü:

• Xxxx xxxxx:Bedaş lehine yıllığı 1 TL’den 99 yıllığına (21.04.2009/10817).

• Xxxx xxxxx: 99 yıllığı 1 TL’den 99 yıl müddetli Tedaş lehine (25.10.2011/20421).

5. TAŞINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU

5.1. Konum ve Çevre Bilgileri

Değerlemeye konu taşınmazlar, İstanbul İli, Bağcılar İlçesi, Mahmutbey Semti, Taşocağı Caddesi (Basın Ekspres Yolu) üzerinde yer xxxx Xxxxxxx My Office 212 projesi bünyesindeki 25 adet bağımsız bölümdür.

Kuzey cephesinde 212 AVM, batısında Basın Ekspres Yolu, doğusunda Aksa Jeneratör Tesisi bulunan taşınmazlar, İkitelli - Yenibosna aksının en prestijli bölgesinde konumludur.

5.2. Bölge Analizi

Eskiden şehrin dışında kalan ve sanayi bölgesi olarak planlanan birçok bölge, şehrin büyümesiyle yerleşim alanlarının içinde kalmış ve arazi fiyatlarının artması bu bölgeleri daha kârlı olan sanayi dışı kullanım alanlarına dönüştürmüştür. İstanbul’da bu sınıfa girecek bölgeler olarak Yenibosna aksının (TEM Otoyolu İkitelli - Havaalanı bağlantı yolu) yanı sıra Ayazağa Cendere Vadisi ile Merter ve çevresi sayılabilir.

1995 yılında yayınlanan İstanbul Nazım Planı’nda Metropoliten Merkez Alanı olarak belirtilen bölgeler ve metropoliten merkez alan içerisindeki fonksiyonların tanımlanmasında Yenibosna aksı ve uzantısı Prestij Hizmet Alanlarını içine alan bölge olarak öngörülmüş ve plan kararlarında basın - yayın ve yönetim fonksiyonlarının (medya) yerleştiği bu bölge, yönetim fonksiyonlarına dönüşüm potansiyeli taşıması sebebiyle de plan kararlarında Prestij Hizmet Alanı olarak tercih edilmiştir.

Prestij Hizmet Alanları, uluslararası şirketlerin yer alacağı ve kente yapacakları olumsuz baskının minimum düzeyde tutulacağı yeni merkez alanlarıdır.

Başta medya olmak üzere bankacılık, tekstil ve otomotiv sektörlerinin 80’li yılların ikinci yarısından itibaren bölgeye yatırım yapmalarıyla özellikle bağlantı yoluna cepheli bölümlerde hızlı bir yapılaşma yaşanmış ve bölgeye olan talepler gayrimenkul fiyatlarını hızla yukarı çekmiştir. 2000 yılı sonlarına kadar devam eden bu durum 2000’li yılların başında yaşanan ekonomik krizle birlikte tersine bir değişim göstermiş; ancak son yıllarda gayrimenkul fiyatlarında yaşanan artışlar bölgede de etkisini göstermiştir.

5.3. Ulaşım

Prestij Hizmet Alanlarının gözde bölgeler haline gelmesinde en önemli etkenlerden biri, göreceli olarak trafik sorunu olmaması, havaalanına olan yakınlığı ve ana yollarla bağlantısıdır.

Bu nedenle TEM Otoyolu, Atatürk Havalimanı ve E-5 (D100) Karayolu gibi önemli ulaşım noktalarını birbirine bağlayan bağlantı yoluna ve özellikle Güneşli kavşağına yakınlığı (önemli merkezlere rahat ulaşılabilirliğe sahip olması), bölgenin eski cazibesini yitirmiş olmasına rağmen rapor konusu taşınmazlara - bu bölge içerisinde de - diğer gayrimenkullere göre önemli avantajlar sağlamaktadır.

Taşınmazın bazı merkezlere olan uzaklıkları aşağıdaki gibidir.

Halkalı Caddesi……………………………………………	100 m.
TEM İkitelli - Havaalanı bağlantı yolu…………	450 m.
TEM Otoyolu…………………………………………………	2 km.
E-5 (D100) Karayolu……………………………………	6,5 km.
Atatürk Havalimanı………………………………………	7 km.
Yenibosna Metro İstasyonu…………………………	7,5 km.
Sirkeci - Yeşilköy Sahil yolu……………………….	9,5 km.
Bakırköy Deniz Otobüsü İskelesi…………………	12 km.
Maslak………………………………………………………….	23 km.
Levent………………………………………………………….	25 km.
Zincirlikuyu………………………………………………….	26 km.
Taksim………………………………………………………….	30 km.

Uydu görüntüsü

Konum krokisi

5.4. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler

Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.

Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir. 2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir.

Daha önce Türkiye’ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu, faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.

Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye’de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaş yavaş gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.

2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir yıl olmuş ve az da olsa daha esnek bir yıl yaşanmıştır. Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri “erişilebilir fiyatlı” olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki olumlu gelişmeler 2011, 2012 ve 2013 yıllarında da devam etmiştir.

6. YAPININ İNŞAAT ÖZELLİKLERİ

İNŞAAT TARZI : X.X.X.

YAŞI : ~2

İNŞAAT NİZAMI : Ayrık

KAT ADEDİ : 38 (5 bodrum + zemin + 31 normal + tesisat katı)

TOPLAM ALANI (*) : Brüt 1.819 m² (**)

ELEKTRİK : Şebeke

SU : Şebeke

KANALİZASYON : Şebeke

SU DEPOSU : Mevcut

HİDROFOR : Mevcut

JENERATÖR : Mevcut DOĞALGAZ TESİSATI : Mevcut ISITMA SİSTEMİ : Fan coil YANGIN MERDİVENİ : Mevcut

ASANSÖR : Mevcut (6 adet insan, 1 adet yük asansörü)

PARK YERİ : Mevcut

SATIŞ KABİLİYETİ (*) : Taşınmazlar “Satılabilirlik” özelliğine sahiptirler.

(*) Rapora konu taşınmazların duvarlar dahil ortak alanlar hariç toplam brüt kullanım alanıdır.

(**) Bağcılar Tapu Sicil Müdürlüğü’nde incelenen 09.04.2012 tarihli mimari proje üzerinde hesaplanmıştır.

7. AÇIKLAMALAR

• Rapora konu taşınmazların konumlu olduğu parsel 55.193,17 m2 xxxxxxxxxxxxx.

• Xxxxxxxxxxx 000XXX ve My Office 212 bloğu tamamlanmıştır. Henüz natamam halindeki C Blok’un ise otel olarak kullanılması planlanmaktadır.

• Taşınmazların konumlu olduğu B Blok (My Office 212) 5 bodrum, zemin, 31 normal ve tesisat katından oluşmaktadır.

• Projeye göre bloğun 5.-2. bodrum katlarında depolar, otopark alanları, teknik hacimler, depolar, toplantı salonu; 1. bodrum katında spor salonu; zemin katında 3

adet rezidans ve 1 adet dükkan; diğer katlarında ise rezidanslar yer almaktadır.

• Blokta toplam 508 adet rezidans, 1 adet spor salonu ve 1 adet dükkan mevcuttur.

• Halihazırda 1-8. normal katlar arasında ve blok girişine göre sağ cephede konumlu olan bağımsız bölümlerde bölümlendirmeler yapılmış (1+1, 2+1 şeklinde), diğer

bağımsız bölümlerde ise oda bölümlendirmesi yapılmamış, tek hacim ofis-mutfak ve banyo-WC olarak düzenlenmiştir.

• Zemin katta konumlu 5 nolu dükkan incelenen projede yaklaşık brüt 62 m2;

mevcutta ise kat bahçesinin dahil edilmesiyle birlikte yaklaşık brüt 162 m2 kullanım alanlıdır.

• Tarafınızca sunulan yönetim planında 5 nolu bağımsız bölümün bitişiğindeki kat

bahçesinin kullanım hakkının 5 nolu bağımsız bölüme ait olduğu belirtilmektedir.

Değerlemede projedeki kullanım sınırları dikkate alınmıştır.

• Ekspertiz çalışması sırasında bazı bağımsız bölümlerin içlerine girilememiş olup, değerlemede tapu müdürlüğünde incelenen mimari proje üzerinden hesaplanan kullanım alanları dikkate alınmıştır.

• Tapu Müdürlüğü’ndeki proje üzerinde resmi numaralandırmanın haricinde el ile numarataj oluşturulduğu görülmüştür. Sonradan yapılan bu numaralandırma dikkate alınmamıştır.

• Rezidansların zeminleri parke, duvarları saten boyalı, tavanları asma tavandır.

• 5 nolu dükkan natamam şekilde olup bu şekilde satışa sunulduğu belirtilmiştir.

• Islak hacimlerin zeminleri ve duvarları seramik, tavanları asma tavandır. İçlerinde klozet, lavabo ve kabinli küvet yer almaktadır.

• Mutfak dolap ve tezgahları laminattır.

• Pencere doğramaları PVC’den mamul ve çift camlıdır.

• Taşınmazların kullanım alanları, yönleri ve tipleri değer tablosunda sunulmuştur.

8. İMAR DURUMU

Bağcılar Belediyesi’nde yapılan incelemelerde belediye yetkilisi rapora konu taşınmazların konumlu oldukları parselin 15.09.2008 tarihli 1/1000 Ölçekli Bağcılar Uygulama İmar Planında “Prestij+Hizmet” lejantlı olduğunu belirtmiş olup, yapılaşma koşulları aşağıdaki gibidir.

E:2 (Otel yapılması durumunda E:2,30)

TAKS:0,50 (Zeminden sonra 0,40)

9. EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ

Taşınmazların konumu, ulaşım kabiliyeti, mevcut imar durumu, bulunduğu bölgenin gelişim potansiyeli dikkate alındığında ofis olarak kullanımlarının devam etmesinin en uygun kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.

10. DEĞERLENDİRME

Taşınmazların değerine etki eden özet faktörler:

Olumlu etkenler:

• Merkezi konumları,

• Tamamlanmış alt yapı,

• TEM ve D100 (E-5) Karayolları arasında konumlanmaları,

• İşyeri olarak kullanımın yoğun olduğu bir bölgede konumlu olmaları,

• Çevrede boş arsaların azlığı,

• Bölgeye olan talebin her geçen gün artması,

• İnşaî kalitenin yüksek olması,

• Otopark alanının mevcudiyeti.

11. FİYATLANDIRMA

Taşınmazların satış (pazar) değerleri, kullanımı mümkün olan yöntemlerle saptanmıştır. Değerleme prosesi aşağıda ayrıntılı olarak verilmiştir.

Taşınmazların değerinin tespitinde aşağıdaki yöntemler dikkate alınmıştır.

- Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

- İkame Maliyet Yaklaşımı

- Gelir İndirgeme Yaklaşımı

11.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Bu yöntemde, Yenibosna - Mahmutbey bölgesinde, Basın Ekspres Yolu üzerinde ve projenin yakın çevresinde yer alan benzeri yatırımlardaki pazara çıkarılmış ve yakın dönemde xxxxxxxx xxxxxx gayrimenkullerin satış değerleri araştırılmış ve pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkuller için fiyat belirlenmiştir.

Bulunan emsaller konum, kullanım alanı büyüklüğü, manzara, inşai kalite, konfor ve teknik donanım gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış; güncel fiyatlar için satış ofisiyle görüşülmüş, yanı sıra ofisimizdeki mevcut bilgilerden faydalanılmıştır.

Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.

1-Emsal: EMLAK OFİSİ SATILIK – 0212 696 01 01

Taşınmazlar ile aynı blokta, 13. katta konumlu, 81 m2 kullanım alanlı, 1+1 rezidans 360.000,-TL bedelle satılıktır. (~4.444,-TL/m2)

2-Emsal: EMLAK OFİSİ SATILIK – 0531 899 97 96

Taşınmazlar ile aynı blokta, 10 üzeri katta konumlu, 80 m2 kullanım alanlı, 1+1 rezidans 400.000,-TL bedelle satılıktır. (5.000,-TL/m2)

3-Emsal: EMLAK OFİSİ SATILIK – 0212 397 78 88

Taşınmazlar ile aynı blokta, 2. katta konumlu, 82 m2 kullanım alanlı, 1+1 rezidans 373.000,-TL bedelle satılıktır. (~4.549,-TL/m2)

4-Emsal: EMLAK OFİSİ SATILIK – 0212 397 78 88

Taşınmazlar ile aynı blokta, 15. katta konumlu, 87 m2 kullanım alanlı rezidans 500.000,-TL bedelle satılıktır. (~5.747,-TL/m2)

5-Emsal: EMLAK OFİSİ SATILIK – 0212 397 78 88

Taşınmazlar ile aynı blokta, 2. katta konumlu, 126 m2 kullanım alanlı rezidans 569.000,-TL bedelle satılıktır. (~4.516,-TL/m2)

6-Emsal: EMLAK OFİSİ SATILIK – 0212 483 13 71

Taşınmazlar ile aynı blokta, 26. katta konumlu, 245 m2 kullanım alanlı rezidans 1.200.000,-TL bedelle satılıktır. (~4.898,-TL/m2)

7-Emsal: EMLAK OFİSİ SATILIK – 0212 657 35 35

Taşınmazlar ile aynı bölgede konumlu, 150 m2 kullanım alanlı dükkan 900.000,-TL bedelle satılıktır. (6.000,-TL/m2)

8-Emsal: EMLAK OFİSİ SATILIK – 0212 445 19 35

Taşınmazlar ile aynı bölgede konumlu, 4.200 m2 kullanım alanlı 7 katlı işmerkezi 9.000.000,-TL bedelle satılıktır. (~2.143,-TL/m2)

9-Emsal: EMLAK OFİSİ SATILIK – 0212 445 19 35

Taşınmazlar ile aynı bölgede konumlu, 1.450 m2 kullanım alanlı 5 katlı işmerkezi 3.000.000,-USD bedelle satılıktır. (~2.069,-USD/m2)

10-Emsal: EMLAK OFİSİ SATILIK – 0542 516 21 09

Taşınmazlar ile aynı bölgede konumlu, 3.000 m2 kullanım alanlı 4 katlı işmerkezi 4.500.000,-USD bedelle satılıktır. 1.500,-USD/m2)

11-Emsal: EMLAK OFİSİ KİRALIK – 0532 303 14 16

Taşınmazlar ile aynı bölgede konumlu, 3.000 m2 kullanım alanlı mağaza/bina 60.000,-TL/ay bedelle kiralıktır. (20,-TL/m2)

Yukarıda özetlenen değerleme prosesinden hareketle konu taşınmazların konumları, büyüklükleri, cepheleri ve mimari özellikleri dikkate alınmak suretiyle takdir olunan arsa payları dahil piyasa değerleri aşağıda tablo halinde sunulmuştur.

Kat No	Bağ. Böl. No	Yön	Tip	Brüt Kapalı alan (Ortak Alanlar Hariç)	Piyasa Değeri (TL)
ZEMİN KAT	2	G	-	86,00	500.000
ZEMİN KAT	4	G	-	220,00	1.250.000
ZEMİN KAT	5	K	-	62,00 (*)	485.000
2.NORMAL KAT	21	K	1A	60,00	340.000
2.NORMAL KAT	22	K	1F	60,00	340.000
2.NORMAL KAT	25	G	1E	63,00	400.000
2.NORMAL KAT	26	G	1D	65,00	400.000
2.NORMAL KAT	27	G	1B	58,00	370.000
2.NORMAL KAT	30	G	1+1C	65,00	410.000
2.NORMAL KAT	31	G	1+1F	60,00	375.000
2.NORMAL KAT	32	G	1+1B	58,00	365.000
2.NORMAL KAT	34	G	1+1E	63,00	395.000
2.NORMAL KAT	35	K	2+1A	93,00	520.000
2.NORMAL KAT	36	K	2+1B	88,00	490.000
3.NORMAL KAT	47	G	1+1C	65,00	405.000
3.NORMAL KAT	48	G	1+1F	60,00	375.000
3.NORMAL KAT	49	G	1+1B	58,00	365.000
3.NORMAL KAT	50	G	1+1D	63,00	400.000
3.NORMAL KAT	51	G	1+1E	63,00	400.000
3.NORMAL KAT	52	K	2+1A	93,00	520.000
6.NORMAL KAT	94	G	1D	63,00	405.000
6.NORMAL KAT	98	G	1+1C	65,00	405.000
6.NORMAL KAT	99	G	1+1F	60,00	375.000
6.NORMAL KAT	101	G	1+1D	63,00	405.000
26.NORMAL KAT	435	G	1C	65,00	440.000
				1.819	11.135.000

(*) Tarafınızca sunulan yönetim planında 5 nolu bağımsız bölümün bitişiğinde yer alan kat bahçesinin kullanım alanının bu bağımsız bölüme ait olduğu belirtilmektedir. 5 nolu bağımsız bölümün kat bahçesi (yaklaşık brüt 100 m2) ile birlikte piyasa değeri 1.000.000,-TL olup bu değer bilgi için verilmiştir.

11.2. İkame Maliyet Yaklaşımı

Bu yöntemde taşınmazların arsa ve inşai değeri olmak üzere iki bileşeni esas tutulmak suretiyle değerler ayrı ayrı tespit edilmekte ve taşınmazların değeri bu bileşenlerin toplamı olarak takdir edilmektedir. (Ancak bu değerler arsa ve inşai yatırımların ayrı ayrı satışına esas olmayıp toplam değere ulaşmak için belirlenen fiktif büyüklüklerdir.)

Arsa değerinin tespitinde emsal karşılaştırma yönteminden yararlanılmış, inşai değer tespitinde ise piyasada yaygınlıkla gerçekleşen (yapımcı kuruluşun kârını havi) inşaat maliyetleri göz önünde bulundurulmuştur. Bulunan arsa ve inşai yatırım değerlerine taşınmazların hayata geçmesiyle oluşan kentsel rant yansıtılmıştır.

Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.

• Taşınmazlar ile aynı bölgede yer alan 2.850 m2 yüzölçümlü, E:2,07 imar şartına sahip ticari imarlı arsa 13.450.000,-TL bedelle satılıktır.

(~4.719,-TL/m2) (Emlak Ofisi:0212 634 00 10)

• Taşınmazlar ile aynı bölgede yer alan 6.500 m2 yüzölçümlü, E:2, Taks:0,50 imar şartına sahip ticari imarlı arsa 26.000.000,-TL bedelle satılıktır.

(4.000,-TL/m2) (Emlak Ofisi:0212 550 55 15)

• Taşınmazlar ile aynı bölgede yer alan 22.000 m2 yüzölçümlü, E:1,75, Taks:0,50 imar şartlarına sahip prestij+hizmet imarlı arsa 55.000.000,-USD bedelle satılıktır. (2.500,-USD/m2) (Emlak Ofisi:0507 447 00 07)

• Taşınmazlar ile aynı bölgede yer alan 16.000 m2 (imar terki mevcut) yüzölçümlü, E:2, Taks:0,50 imar şartına sahip turizm+hizmet imarlı arsa 30.000.000,-USD bedelle satılıktır. (1.875,-USD/m2)

(Emlak Ofisi:0212 0212 731 28 85)

Bu tesbitlerden hareketle rapor konusu taşınmazların arsa payı m2 birim değeri için 6.500 TL kıymet takdir edilmiştir. Buna göre;

a) Arsa Payı değeri:

655,38 m2 x 6.500,-TL/m2 ≅ 4.260.000,-TL’dir.

b) İnşai değeri:

Rapora konu taşınmazların; Toplam inşaat alanı : 1.819 m2’dir.

Ortalama m2 birim değeri : 2.500,-TL olmak üzere

Toplam inşai değeri = Toplam İnşaat alanı x Ortalama m2 birim değer

= 1.819 m2 x 2.500,-TL/m2

≅ 4.550.000,-TL olarak belirlenmiştir.

Taşınmazların toplam değeri :

4.260.000,-TL + 4.550.000,-TL = 8.810.000,-TL’dir.

11.3. Gelir İndirgeme Yaklaşımı

Bu yaklaşımda, Doğrudan İndirgeme (Direkt Kapitalizasyon) ve Gelir İndirgeme (en önemli örneği İndirgenmiş Nakit Akımları analizidir) olarak adlandırılan iki yöntem kullanılmaktadır.

Mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan Doğrudan indirgeme yöntemi, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder.

Bu yöntemde bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişkiyi incelenir daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oran uygulanır.

Elde edilen değer, benzer mülklerin aynı düzeyde getiri elde edeceği varsayımıyla belirlenen gelir düzeyi ile garanti edilen piyasa değeridir.

Bu analizde “Taşınmazın Değeri=Taşınmazın Yıllık Net Geliri / Direkt Kapitalizasyon Oranı” formülünden yararlanılır.

Bölgede ve taşınmazların yer aldığı proje bünyesinde yapılan araştırmalardan hareketle aylık m2 birim kira değeri için ortalama 26 TL kıymet takdir edilmiştir.

Taşınmazların günümüz ekonomik koşulları itibariyle oluşan piyasa şartlarındaki direkt kapitalizasyon oranı ise % 5 olarak öngörülmüştür.

Bu araştırmalar ve hesaplamalar neticesinde rapora konu taşınmazlar için takdir olunan satış değerleri toplamı;

Taşınmazların Değeri =Taşınmazların Yıllık Net Geliri/Direkt Kapitalizasyon Oranı

= 567.500,-TL (26 TL/m2 x 12 ay x 1.819 m2) / 0,05

= 11.350.000,-TL olarak belirlenmiştir.

11.4. Analiz Sonuçlarının Değerlendirmesi

Görüleceği üzere kullanılması mümkün olan üç yöntemle bulunan değerler birbirlerine yakındır.

Ancak nihai değer olarak gayrimenkul rayiçleri piyasanın ekonomik parametrelerini her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge ile yansıttığı için “Emsal Karşılaştırma Yöntemi” ile bulunan değerin alınması uygun görülmüş ve taşınmazlarının toplam değeri 11.135.000,-TL olarak belirlenmiştir.

12. UZMAN GÖRÜŞÜ

Rapor konusu taşınmazların, Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine aykırı bir durumu bulunmamaktadır.

13. SONUÇ

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen 25 adet bağımsız bölümün yerlerinde yapılan incelemelerinde ana binanın lokasyonuna, mimari özelliklerine, taşınmazların bina içerisindeki konumlarına, projedeki kullanım alanı büyüklüklerine, inşai kalitelerine, mimari özeliklerine ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle arsa payları dahil toplam değeri için,

11.135.000,-TL (Onbirmilyonyüzotuzbeşbin Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.

(11.135.000,-TL ÷ 2,954 TL/Euro (*) ≅ 3.769.000,-Euro) (11.135.000,-TL ÷ 2,137 TL/USD (*) ≅ 5.211.000,-USD)

(*) Rapor tarihi itibariyle 1,-Euro = 2,954 TL; 1,-USD = 2,137 TL'dir.

Euro ve USD bazındaki değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir.

Taşınmazların KDV dahil toplam değeri 13.139.300,-TL’dir.

İşbu rapor, Xxxx Xxxxxxxxxxx Yatırım San. ve Tic. A.Ş.’nin talebi üzerine ve iki

(2) orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

Eki :

Bilgilerinize sunulur. 22 Nisan 2014

(Ekspertiz tarihi : 16 Nisan 2014)

Saygılarımızla,

LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

• Fotoğraflarlar

• Vaziyet planı ve kesit

• Yapı ruhsatı

• Yapı Kullanma İzin Belgesi

• Değerleme uzmanlarını tanıtıcı bilgiler

• Değerleme uzmanlığı lisans belgeleri

• Değerleme sözleşmesi sureti

Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı

(Lisans No: 400114)

Öznur AKTULAN Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401665)

Taşınmazların yer aldığı bloğun görünümü

2 nolu razidans:

4 nolu razidans:

5 nolu dükkan:

Razidanslar:

Resepsiyon

Vaziyet planı

Kesit

ÖZGEÇMİŞ

Adı Soyadı : M. Kıvanç KILVAN

Doğum Yeri ve Tarihi : İstanbul, 06.11.1973

Xxxxxx Xxxx : Evli

SPK Lisans Belgesi tarih ve No : 14 Nisan 2003 / 400114 Mesleği : İnşaat Mühendisi

Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı : Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxxxxx / 0000

Xxxxxxxx Teknik Üniversitesi, Yüksek Lisans İngilizce Hazırlık Programı / 1996

İstanbul Üniversitesi, İşletme Fakültesi İşletmecilik İhtisas Programı / 1997

Mesleki Tecrübe

Ordu Donatım Okulu – Balıkesir : Ağustos 1997 – Kasım 1998

Yedek Subay

Gayrimenkul Ekspertiz ve Değerlendirme A.Ş.; : Nisan 1999 - Xxxx 2005

Değerleme Uzmanı

Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; : Xxxx 2005 - ...

Şirket Kurucu Ortağı / Sorumlu Değerleme Uzmanı

ÖZGEÇMİŞ

Adı Soyadı : Öznur AKTULAN

Doğum Yeri ve Tarihi : İstanbul, 17.04.1985

Medeni Hali : Bekâr

SPK Lisans Belgesi tarih ve No : 01 Nisan 2011 / 401665 Mesleği : İşletmeci

Yabancı Dilleri : İngilizce (orta düzeyde)

Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı : Uludağ Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler

Fakültesi (İşletme) / 2007

Mesleki Tecrübe

Ankara Emeklilik A.Ş. - İstanbul; : Temmuz 2007 – Xxxx 2008

Finansal Güvence Danışmanı

Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; : Şubat 2008 - ...

Değerleme Uzmanı

Document Metadata

Table of Contents

DEĞERLEME RAPORU

Document Metadata