MÜHENDİSLİK FAKÜLTESİ İNŞAAT MÜHENDİSLİĞİ BÖLÜMÜ 2019-2020 BAHAR YARI YILI

MÜHENDİSLİK FAKÜLTESİ İNŞAAT MÜHENDİSLİĞİ BÖLÜMÜ 2019-2020 XXXXX XXXX YILI

INSA 493 YAPIM YÖNETİMİ

İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ VE SÖZLEŞME DOKÜMANLARI

İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

Sözleşme, iki parti (müşteri ve yüklenici) arasında imzalanan, yükleniciyi belirlenen şartlar ile iş yapması ve müşteriyi de buna karşılık ödeme yapması için bağlayan bir belgedir. İnşaat Sektöründe Sözleşmeler iki başlık altında kategorize edilebilir:

A. Rekabetçi İhale Sözleşmeleri

B. Müzakereli Sözleşmeler

REKABETÇİ İHALE SÖZLEŞMELERİ

Rekabetçi sözleşmeler:

– Birim Fiyat Sözleşmeleri

– Götürü Bedel Sözleşmeleri

Birim Fiyat Sözleşmeleri

Toplam maliyet = tahmini miktar X teklif birim fiyatı (Teklif, birim işe dayalı fiyattır)

Avantajları

▪ Ödemeler kolayca hesaplanabilir

▪ Yapım işinde değişiklik serbestliği

▪ Teklif verenlerin fiyatı tamamıyla aynı temele dayanır

▪ Plan ve şartnamelerin detaylı bir şekilde tamamlanmasına gerek yoktur.

GÖTÜRÜ BEDEL SÖZLEŞME

• İhale teklifi belirlenen işlerin toplam miktarına göre hazırlanır.

• Çizimlerin ve şartnamelerin detaylı bir şekilde tamamlanması gereklidir.

• Birim Fiyatlar, fiyatlandırma için değil de yapılacak

işlerin listesini göstermek için sağlanır.

Avantajları

– Detaylı muhasebe ve ölçüm işlemlerinden arınmıştır.

– Malsahibi işin kesin maliyetini bilir.

– İş doğrudan yükleniciye verilir ve yüklenici karını artırmak için işleri en kısa sürede tamamlamaya çalışır.

Götürü Xxxxx Sözleşmelerin Dezavantajları

• Yapım aşamasındaki proje değişiklikleri sorunlara neden olur.

• Planlar ve şartnameler tam olarak hazırlanmış olmalı ve her detayı

içermelidir.

• Yüklenici daha ucuz işçilik ve malzeme kullanma eğilimindedir.

Götürü Xxxxx Sözleşmeler iyidir:

• İş kapsamı çok büyük olmadığı zaman

• İş tam olarak detaylı bir şekilde tanımlandığı zaman

• İnşaat ile ilgili risk olmadığı zaman (öngörülmeyen sorunlar)

• Yapım aşamasında çok fazla değişiklik gerekmediği zaman

Diğer taraftan, Götürü Bedel ve Birim Fiyat Sözleşmeleri bir sözleşme

kapsamında kullanılabilir.

MÜZAKERELİ SÖZLEŞME

• Ayni zamanda Maliyet + Sözleşmeler olarak da bilinirler.

– Teklif Fiyatı = Maliyet + Kar

– Kar uzmanlık ücreti olarak, ihale konusu ve müzakerelere ilişkin olarak belirlenir.

• Bu tür sözleşmeler yararlıdır:

– Planlar ve şartnameler tam olarak hazırlanmamış ise

– İnşaat maliyetini kesin olarak belirlemede

belirsizlikler var ise

– Yapım aşamasında muhtemel değişiklik istekleri var ise

– Acil durum veya savaş durumunda

MÜZAKERELİ SÖZLEŞME TÜRLERİ

a) Maliyet + Maliyet yüzdesi sözleşmeleri (bazı ülkelerde yasa dışı)

b) Maliyet + Sabit Ücret Sözleşmeleri

c) Maliyet + Sabit Ücret + Kar paylaşımı Sözleşmeleri

d) Maliyet + Azalan ölçekte Ücret Sözleşmeleri

e) Maliyet + Garantili Tavan Fiyat Sözleşmeleri

a) Maliyet + Maliyet yüzdesi sözleşmeleri

(bazı ülkelerde yasa dışı)

Büyük dezavantajlar içerir:

– Yüklenici ücretini artırmak için yapım maliyetini yukarı

çekme eğilimindedir – mal sahibi büyük risk alır.

b) Maliyet + Sabit Ücret Sözleşmeleri

Dezavantajlar:

– Mal sahibi, artan yapım maliyeti nedeniyle risk alır.

– Sözleşme, yüklenicinin yapım maliyetini düşürmesi için

cesaretlendirici değildir.

c) Maliyet + Sabit Ücret + Kar paylaşımı Sözleşmeleri

• Eğer yüklenici tahmini maliyeti düşürürse, karında bir artış sözkonusu olur.

• Yüklenici yapacağı tasarrufdan %25 ile %50 arasında

pay alır.

• En iyi Müzakereli Sözleşmelerden birisidir.

d) Maliyet + Azalan ölçekte Ücret Sözleşmeleri

– Yüklenici Yapım maliyeti Ücreti, gerçekleşen yapım maliyeti

ile azalan ölçekte ücret oranına göre değişir.

– Ancak, yükleniciye asgari bir ücret garanti edilir.

– Yüklenicinin yapım maliyetini düşürmesi için cesaretlendirme vardır.

– Müşteriler (malsahibi) tarafından tercih edilir.

Örneğin,

Yapım Maliyeti Yüklenici Ücreti

6.0x106 200,000 YTL

5.5x106 220,000 YTL

5.0x106 240,000 YTL

e) Maliyet + Garantili Tavan Fiyat Sözleşmeleri

– Yüklenici, yapım maliyetinin azami bir toplam değeri aşmayacağını garanti eder.

– Yüklenici, maliyeti aşan tutar için bir ödeme

alamaz.

– Sözleşmeler, tavan fiyatı belirlemek için eksiksiz plan ve şartnameleri gerektirir.

Anlaşmazlık Kaynakları (Maliyet + Sözleşmeleri)

🗣Yüklenici genel giderleri

🗣Ekipman amortismanı

🗣Anlaşmazlık kaynaklarının her zaman yüklenici maliyet tutarlarına sayılmasına çalışılması

🗣Gerçekte yapılan işlerin maliyeti olarak yüklenici tarafından ödenmesi ve sözleşme dokümanına dahil olmaları gerektiği

🗣Yeni ekipman satın alımı müzakere halindedir.

SÖZLEŞME DOKÜMANLARI

Bir yapım işleri sözleşmesi:

a) Proje çizimleri: Yapım işlerinin ölçekli olarak boyutlarını,

kotlarını gösterir.

b) Şartnameler: Yapım işlerinin tarifidir. Malzemelerin ve işçiliklerin kalitesini ve test yöntemlerini açıklar.

c) Metraj-Keşif; Çizimlere göre yapım işlerinin tahmini miktarlarını ve tutarlarını gösterir. İş kalemleri cinsine ve yerine göre sınıflandırılmıştır.

d) Genel İdari Şartname; Mal sahibi, mühendis, yüklenicinin yükümlülüklerini ve sorumluluklarını tanımlar. Ödeme şartlarını, sigorta ve diğer konuları açıklar.

e) Fiyat teklifi: Yapım işleri için yüklenicinin verdiği resmi fiyat teklifi.

f) Niyet Mektupları; Tarafların niyetlerini ve kabul ettikleri konuları içeren yazılardır.

g) Yasal Anlaşmalar; Her iki taraf (malsahibi ve yüklenici) tarafından imzalanan ve niyetlerini onayladıklarını gösteren anlaşmalardır.

YAPIM İŞLERİ SÖZLEŞMELERİ YÖNTEMLERİ

1. Rekabetçi İhale Sözleşmeleri

– Yapım işlerinin tüm aşamaları için standart bir

sözleşme türü yoktur.

– Ancak, tüm sözleşmeler şunları içerir:

a) Giriş: Anlaşmanın tarihi ve tarafların kimler olduğu

b) Maddeler: (standartlaştırılabilir)

– Sözleşme konusu ve bedeli

– Kısaltılmış terimler

– Xxxx Xxxxxx (başlama ve bitiş tarihleri)

– Teminatlar

– İş Programları

– Yükleniciye yapılacak ödemeler

YAPIM İŞLERİ SÖZLEŞMELERİ YÖNTEMLERİ

– İşveren’in (mal sahibi) yükümlülükleri

– Yüklenicinin yükümlülükleri

– Mühendisin görev ve sorumlulukları

– İşin kontrolü

– Risk ve sigortalar

– Yüklenici ve taşeron ilişkileri

– İş miktarının artması veya eksilmesi

– Sözleşmenin feshi

– Geçici ve Kesin kabul

c) Sözleşmenin yürürlüğe girmesi- tarafların imzası ve şahitler.

YAPIM İŞLERİ SÖZLEŞMELERİ YÖNTEMLERİ

2. Müzakereli Sözleşme(Yüklenici seçimi) Yüklenici seçimi özellikle önemlidir.

Yüklenici seçiminde dikkate alınacak faktörler:

• Xxxxxx konuda geçmiş deneyiminin olması

• Adil ve saygın, performansta mükemmeliyete sahip olması

• Personelin kalifiye ve deneyimli olması

• Yönetim kayıtlarının ve alt-yüklenicilerinin koordinasyonunun

olması

• Döner sermayesinin olması

• Tesis ve ekipmanlarının olması

• Yılda belirli bir iş hacminin olması

• Tamamlanmamış işlerin devam ediyor olması

• Mevcut iş kapasitesinin olması

YAPIM İŞLERİ SÖZLEŞMELERİ YÖNTEMLERİ

Sözleşme Şartları

– İşin tanımı ve sözleşme bedeli

– Xxxx xxxxxx

– Mal sahibi, mühendis ve yüklenicinin sorumlulukları

– Geri ödenebilir direkt maliyet ve genel giderlerin tanımı

– İşçilik ve malzemeler

– Tesis kiralama veya satın alma için temin işlemleri

– Alt yükleniciler

– Geri ödeme yöntemleri

– Değişiklikler

– Fesih

– Muhasebe sistemi ve kontrolü

ŞARTNAMELER

• Çizimler yapım işlerinin boyutlarını ve miktarlarını gösterirken, şartnameler kalite ve standartları tanımlar.

• Şartnameler mühendisler, sözleşmeler de

hukukçular tarafından hazırlanır.

• Şartnamelerin belirli olması genel olmaması beklenir.

• Şartnamenin, aşağıdaki özellikleri içermesi gerekir:

ŞARTNAMELER

a) Dengeli yapı: tüm gereksinimlerin istenilen sonuçlarla tutarlı olması

b) Belirli şartlar

⮚ Talimatları içermesi , önerileri değil

⮚ «mantıklı» veya «en iyi kalite» gibi kesin olmayan kelimeler kullanılmamalı

⮚ Günlerin çalışma veya takvim günü olarak

belirlenmesi

c) Kesinlik

⮚ Kesin olmayan ve yanlış bilgilerden kaçınılmalı

⮚ Tekrar eden cümleler hata kaynağıdır.

ŞARTNAMELER

d) Uygulanabilirlik

⮚ Mümkün olduğunca standart ölçüler ve normlar kullanılmalıdır.

⮚ Uygulanabilir olmayan şartlar yüklenicinin kendisini korumak için ilave güvenlik faktörü koymasına neden olur.

e) Anlaşmazlık şartlarının önlenmesi

⮚ Uyuşmazlıklar hata kaynaklarıdır.

f) Adillik

⮚ Yükleniciyi ağır ve adil olmayan şartlara zorlamayın

⮚ Yükleniciden zorlukları gizlemeyin.

⮚ Risk yapım maliyetini artırır.

ŞARTNAME TÜRLERİ

1. Genel (İdari) Şartlar

2. Teknik Şartlar

1. Genel (İdari) Şartlar

⮚ Tüm işlerle ve standartlara uygun malzemelerle ilgilidir.

⮚ İşlerin kontrolü ve çizimlerin uygun gösterimi ile ilgilidir.

a) Çizimler (eğer yüklenici hazırlayacak ise)

⮚ Kesin olmalıdır

⮚ Çizim tekniklerine uygun olmalıdır

⮚ Detaylar hazırlanmalıdır

b) İş sırası:

⮚ Yüklenici tarafından belirlenir

⮚ Gerektiğinde işlerin sırası değiştirilebilir

ŞARTNAME TÜRLERİ

c) İş programı

⮚ Xxxxxxxxx ilerleme raporları mühendise xxxxxxx

⮚ Süre uzatımı olması durumunda yeni güncel iş programı hazırlanır.

d) Malzemelerin Kontrolü

Yüklenici, testler için gerekli numuneleri temin etmeli ve masrafları (ulaşım, test v.b) kendisine ait olmak üzere tüm testleri yaptırmalıdır.

e) Xxxx

Yapım işleri ve malzeme depolama için alan açıkça

yazılmalıdır.

f) Bilgi

Su, elektrik ve enerji kaynakları ve maliyetleri ile ilgili

bilgiler verilmelidir.

ŞARTNAME TÜRLERİ

g) Mühendis için sağlanan imkanlar

Yüklenici, tüm giderleri karşılayarak mühendisler için

şantiye ofisi kurmak durumundadır.

İşin başlangıcından itibaren kaç hafta sonra bu imkanların hazır olacağı belirtilmelidir.

h) Garantiler

Tamamlanmış iş, özel bir dönem boyunca (genellikle işin kabulünden bir yıl sonrasına kadar) kusurlarından arınmış olmalıdır.

i) Mal sahibinin kullanım hakkı

⮚ Mal sahibinin işin tamamlanan bölümlerini kullanması için kullanım hakkı belirtilmelidir.

⮚ Mal sahibi tarafından kabul edilen bu bölümlerin

sorumluluğu yüklenici üzerinden çıkacaktır.

2. Teknik Şartlar

Bu kısım işin kalite şartlarını içerir ve yapım aşamasında denetim ve testler için teknik şartları kapsar.

Teknik şartlar üç kısıma ayrılır:

⮚ Malzeme şartnameleri

⮚ İşçilik şartnameleri

⮚ Performans şartnameleri

a) Malzemeler için Şartnameler

⮚ Malzemeler özelliklerine göre belirtilmelidir.

⮚ Malzeme üzerinde test türü tanımlanmış olmalıdır.

b) İşçilik için Şartnameler

⮚ Yöntemden ziyade sonucun açıkça belirtilmesi

⮚ Sonuçlar üzerindeki toleransların belirlenmesi

⮚ Belirli amaçlar için gerekli inşaat yöntemleri veya

prosedürlerin tanımlanması

⮚ Yüklenicinin işlerin koordinasyonundaki yöntemi için sınırlamalar veya kısıtlamalar

⮚ Yapılan işin veya komşu malının korunması için önlemler

⮚ Denetim ve test yöntemleri

c) Performans için Şartnameler

⮚ Testler için sağlanan koşullar

⮚ Denetimler için sağlanan koşullar

⮚ Dayanıklılık için garantiler

METRAJ-KEŞİFLER

• Metraj-Keşifler, sözleşme kapsamındaki her tür aktivite için yapılacak iş miktarlarını tanımlayan bir belgedir.

• Miktarlar kesin olarak çizimlerden ölçülür

• İş yapıldığında, miktarlar gerçek miktarların ölçülmesi ile değiştirilir.

İŞ KALEMLERİ

⮚ Büyük ölçekli işler için gruplara ayrılır

⮚ Her grup değişik konu başlıklar altında toplanır:

Yıkım İşleri Kazı ve Dolgu Boru serme

Yollar

Beton (yerinde dökülen) Betonarme donatılar Kalıp İşleri

Prekast beton işleri

Tuğla İşleri

Duvar İşleri

Su Yalıtım İşleri Xxxxx ve demir İşleri

Çatı İşleri Marangozluk İşleri Zemin Kaplama İşleri

Doğrama (Alu, PVC) İşleri

Sıva İşleri

Boya & çit işleri Elektrik İşleri Sıhhi Tesisat Cam İşleri

İş kalemlerinİiŞalt KböAlümLleEreMayLırıEn.Rİ

Örneğin, bir köprü inşaatı şöyle bölümlere ayrılabilir:

⮚ İskele

⮚ Köprü ayakları

⮚ Üst yapı

⮚ Yaklaşım yolları ve yüzey kaplamaları

⮚ Diğer işler

Her iş kalemi için diğer bir gruplama yapılabilir:

⮚ Kazı İşleri

⮚ Alt toprağın sıkıştırılması

⮚ Betonarme Donatılar

⮚ Kalıp İşleri

⮚ Beton İşleri v.b

• Alt bölümlere ayırırken dikkat edilmelidir ( büyük ölçekli bir iş için çok detaylı aktivitelere ayırmamak gerekir).

• Ör: Büyük bir yol inşaatı projesinde bazı yan yol

tarafında menholler vardır.

• Eğer hemen hemen aynı iseler, alt kalemlere bölerek iş kalemi sayısını artırmayınız.

Örneğin

⮚ Menholler için kazı işleri

⮚ Menhol tabanı için beton işleri

⮚ Menhol duvarı için tuğla işleri

⮚ Kaplama işleri

• Ama sadece tek bir kalem olarak da ifade edilebilir:

«Çizimlerde gösterildiği gibi menholleri inşa ediniz"

İŞ KALEMLERİNİN NUMARALANMASI

⮚ Bazı kalemler eksik olabilir veya değişiklikler yapılır.

⮚ Eğer iş kalemleri doğrudan numaralandırılırsa, yenileri

eklemek zor olur.

⮚ Tüm numaralar değişecektir.

⮚ Sona doğru yeni iş kalemleri eklenebilir fakat uygun olmaz.

⮚ Buna rağmen en iyi yöntem her iş kalemi grubu için farklı ön harf kullanmaktır. Örneğin,

🗣 Kazı İşleri: Al, A2 v.b.

🗣 Beton İşleri: Bl, B2 v.b

Eğer herhangi bir bölüme bir iş kalemi eklenecekse, doğru bölümün sonuna eklenebilir.

⮚ Sonda genel bir özetten sonra bölümlerin özeti gereklidir.

MALİYET TAHMİNİ

• Kesin maliyet tahmini hemen hemen imkansızdır.

• Maliyet sadece tahmin edilir.

• Maliyet tahmini, farklı sınıftaki işlerin örneğin tuğla serimi, kalıp işleri v.b maliyetini hesaplamaktır.

• Maliyet tahmini aşağıdaki harcamaların hesaplanmasını içerir.

⮚ İşçilik

⮚ malzeme

⮚ Tesis ve

⮚ Genel giderler

İŞÇİLİK MALİYETLERİ:

– Sorumlu ustabaşı, değişik türdeki işler için her gün her adam tarafından harcanan süreleri zaman çizelgesine işler.

– Belirli bir iş için girilen saatlere göre fiyatlandırma yapılır.

– Böylelikle belirli bir iş için işçilik maliyeti hesaplanır.

• Zorluklar:

– Genel giderlerin hesaplamaları

– Diğer maaş ödemelerinin örneğin süre denetimcisi, gece bekçisi, surveyan, depocu değerlendirilmesi.

MALZEME MALİYETLERİ

⮚ Belirli bir iş için malzeme maliyetlerini hesaplamada ortaya çıkan zorluklar.

⮚ Fatura malzemenin esas kısımlarından gelir.

⮚ Değişik iş kısımları için metraj listesi fiyatlandırmaya yardım eder.

⮚ Kalıp ve iskele işlerindeki zorluklar v.b

TESİS MALİYETLERİ

⮚ Tesis giderlerinin dağılımı oldukça kolaydır, bir tesisin sahip olma ve işletme maliyeti hesaplanabilir veya kira ücretleri kullanılabilir.

GENEL GİDERLER

Şantiye giderleri

⮚ Genel usta başlarının, mühendislerin, şantiye saymanının, temsilcinin v.b, maaşları, telefon, su, gaz harcamaları.

⮚ Şantiye giderleri haftadan haftaya gerçekleşen aktivitelerin miktarına göre değişebilir.

⮚ Elde edilen maliyetler toplam maliyeti hesaplamak için

metraj listesine girilir. Nasıl?

⮚ İşler tamamlandıktan sonra yeni aktivitelerin fiyatlandırılması için maliyetler gerçek maliyetlerle değiştirilir.