Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
The Resolution
Mart 2018
Sayı
04
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Yüklenicinin Temerrüdü
Daha fazla bilgi için, xxxxxxx@xxxxx.xx.xx adresinden iletişime geçebilirsiniz.
Tüm Hakları Saklıdır
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa malikinin, arsasının belirli paylarının mülkiyetini, müteahhidin arsa üzerine inşa edeceği binanın belirlenen bağımsız bölümlerinin teslimi karşılığında, müteahhide devretmeyi taahhüt etmesi olarak tanımlanabilir. Tanımdan da anlaşılmakta olduğu üzere, arsa maliki arsasının belli bir payının mülkiyetini yükleniciye devretme, yüklenici de arsa üzerine inşa edeceği binanın belirlenen bağımsız bölümlerini arsa malikine teslim etme borcu altına girmektedir.
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR
Yüklenici, sözleşme ile kararlaştırılan sürede ve kapsamda inşaatı tamamlayarak binayı teslim etme borcu dışında ayrıca; inşaat ruhsatı, oturma izni, kat irtifakı ve vergileri ödeme borçlarını da üstlenebilmektedir. Aksi halde bu edimlerin ifası, yasal olarak arsa maliklerine ait olacaktır.
Yasal olarak inşaat ruhsatı, xxxx xxxxxx tarafından alınmakta ise de sözleşme ile aksinin kararlaştırılması mümkündür. İnşaatın başlaması için, inşaat ruhsatının alınması gerekmektedir. Xxxx Xxxxxx m.29’a göre sözleşmede hüküm yok ise, inşaat ruhsatı alındıktan sonra en geç iki (2) yıl içinde inşaata başlanması gerekmektedir. Oturma izni alabilmek için ise inşaatın tam ve usulüne uygun şekilde tamamlanması
gerekmektedir. Oturma izninin de Xxxx Xxxxxx m. 30’a göre, xxxx xxxxxx tarafından alınacağı düzenlenmiş ise de sözleşme ile
aksinin kararlaştırılması mümkündür. Kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kurulması, Kat Mülkiyeti Kanunu m.1-14 arasında düzenlenmiş olup sorumluluğu yasal olarak arsa malikine aittir. Aynı şekilde,
bu yükümlülük de sözleşme ile yükleniciye devredilebilmektedir. Kat irtifakına bağlanmış binalar, emlak vergisine tabi olup vergi yükümlüsü yasal olarak yine arsa malikidir. Ancak bu yükümlülüğün de sözleşme ile aksinin kararlaştırılması mümkündür.
Uygulamada, kat irtifakının kurulmadığı hallerde arsanın tamamen yükleniciye devri gerçekleştirilebilmektedir. Kat irtifakının kurulduğu hallerde ise belirli arsa paylarının yükleniciye devri mümkündür. Bu durumda yüklenici, ileride bağımsız bölümlere tahsis edilecek belirli
payların mülkiyetini, arsa payı maliklerine devretmeyi taahhüt etmektedir. Kat irtifakı kurulu durumlarda arsa payı, kat irtifakından ayrı devredilemez. Bu sebeple, sözleşme ile yüklenicinin borçlarının ve sözleşmeye aykırılık halinde cezai şartın kararlaştırılması, arsa maliklerinin lehine olacaktır.
YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜ
Yüklenici, inşaatı belirlenen sürede ve kapsamda ifa edemezse temerrüde düşecektir. Ancak sözleşmede süre tayin edilmemiş ise, yüklenici, arsa malikinin ihtarı ile temerrüde düşecektir. Arsa malikleri, Kanun’dan doğan fesih haklarını kullanmak isterlerse yükleniciye ek bir süre vermelidir. Süre verilmesi, şekle bağlı değildir; ancak ispat kolaylığı
için noter kanalıyla yapılmasında yarar vardır. Süre verilirken, borcun ifa edilmemesinin sonuçlarının yükleniciye bildirilmesi zorunlu değildir.
Yargıtay, müteahhidin borcunu ifa etmiş sayılabilmesi için iskân ruhsatının alınmasını ve inşaatın imara uygun olmasını da aramaktadır.
Yüklenicinin temerrüdü halinde, arsa maliklerinin elinde üç (3) imkân bulunmaktadır:
1. İnşaatın Tamamlanması ve Gecikme Tazminatı Talebi
Bu seçenekte, yapılması planlanmış olan inşaatın taahhüt edilen zaman ve şekilde yapılmış olması halinde, her bir malikin malvarlığında meydana gelecek olan olası artış ile arsa maliklerinin elde edeceği kira bedelleri tazminata konu edilebilecektir.
2. İnşaatın Tamamlanmasından Vazgeçerek, Olumlu Zararın Tazmini Talebi
Arsa malikleri; ifadan (inşaattan) vazgeçip borcun ifa edilmemesi sebebi ile yapıyı tamamlama masrafları, yoksun kalınan kira
gelirleri gibi olumlu zararını tazminat olarak talep edebilir. Bu durumda ifadan (inşaattan) vazgeçip tazminat istenildiği ana kadar devam eden temerrüt süresi için, gecikme zararının tazmini de istenebilmektedir.
3. Sözleşmeden Dönerek Olumsuz Zararın Tazmini Talebi
Olumsuz zarar kalemlerine; sözleşme ilişkisinin tesisine ilişkin her türlü masraf (harçlar ve damga vergisi ödemeleri, yol giderleri, noter masrafları gibi), geçersiz kılınan sözleşmesel ilişki kapsamında yerine getirilen edimlerin iadesinden (tapuda devir gibi) kaynaklanan masraflar ve dava masrafları dâhildir Yargıtay’a
göre, inşaatın yüzde doksan oranında bitirilmiş olduğu hallerde yalnızca sözleşmenin feshi seçimlik hakkı kullanılabilmektedir.
Teori değil. Cevap.
Gökçe Avukatlık Ortaklığı
Editörler:
Hakkımızda
Doç. Dr. Xxx Xxxxx
Xxx Xxxxx
Xxxxxxx Xxxxxx
Xxxxxx Xxxxxxxxxxx
xxxxxx.xxxxxxxxxxx@xxxxx.xx.xx
Gökçe Avukatlık Ortaklığı birleşme ve devralma, iş ortaklığı, özel sermaye ve ortak girişim işlemleri, bankacılık ve finans, sermaye piyasaları, sigortacılık, teknoloji, medya, telekom ve internet, e-ticaret, veri koruma, fikri mülkiyet, regülasyon, ticari alacak takipleri, gayrimenkul ve ticari dava alanlarını içeren geniş bir yelpazede hukuki hizmetler sunan İstanbul’da bulunan bir hukuk bürosudur. Hukuki personel ve uzmanlığımız hakkında daha fazla bilgi için xxx.xxxxx.xx.xx adresinden web sitemizi ziyaret edebilirsiniz.
0 212 352 88 33
Lütfen bizimle iletişime geçin xxxxxxx@xxxxx.xx.xx
TheResolutionyalnızcagenelbilgilendirmeamacıylahazırlanıpyayınlanmaktaoluphukukitavsiyeiçermemekte ya da avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmamaktadır. Daha fazla bilgi almak istiyorsanız lütfen Gökçe Avukatlık Ortaklığı ile irtibata geçiniz. The Resolution’da yer alan hiçbir içerik Gökçe Avukatlık Ortaklığı’nın yazılı izni olmaksızın çoğaltılamaz ya da uygun bir şekilde kaynak olarak gösterilmeksizin yayınlanamaz. İçeriğin doğruluğunu sağlamak için gereken tüm çaba gösterilmiş olmasına rağmen, Gökçe Avukatlık Ortaklığı içeriğin doğruluğunu garanti etmemektedir ve burada yer alan bilgilerdeki herhangi bir hata veya söz konusu bilgilere güvenilmiş olması dolayısıyla sorumlu tutulamaz. The Resolution Gökçe Avukatlık Ortaklığı müvekkileriiçinhazırlanmıştırvebüronunmüvekkilleridışındakidolaşımolasılığıreklamolarakyorumlanamaz.
Daha fazla bilgi için, xxxxxxx@xxxxx.xx.xx adresinden iletişime geçebilirsiniz.