İÇİNDEKİLER

İÇİNDEKİLER

ÖNSÖZ 7

Birinci Bölüm

I. GENEL OLARAK 19

II. ESER SÖZLEŞMESİ 20

A. Eser Kavramı 20

B. Eser Sözleşmesinin Tanımı 20

C. Eser Sözleşmesinin Unsurları 20

1. Bir Eser Meydana Getirmek 20

2. Bedel Ödeme Vaadi 21

3. Anlaşma (Sözleşme) 23

D. Eser Sözleşmesinin Hükümleri 24

1. Yüklenicinin (Müteahhidin) Borçları 24

2. İş Sahibinin Borçları 27

E. Sözleşmenin Sona Ermesi 28

BİRİNCİ BÖLÜMLE İLGİLİ EMSAL YARGITAY KARARLARI 29

I. DAİRE KARARLARI 29

◾ Zamanaşımı – 818 s. BK dönemi 29

◾ KDV’nin götürü bedele dahil olması-döviz cinsinden belirlenen sözleşme 31

◾ Eser sözleşmesinden kaynaklı menfi tespit davası – arabuluculuğun

dava şartı olmadığı 32

◾ Eser sözleşmesinde iş güvenliği tedbirinde sorumluluk 35

◾ Sözleşme dışı imalat bedeli – hesaplama şekli 39

◾ Bedelin belirlenmemiş olması veya yaklaşık olarak belirlenmesi 42

◾ Bilirkişi incelemesinde ara karar 44

◾ Estetik müdahale – eser sözleşmesi niteliği 46

◾ Menfi zarar – müspet zarar 48

II. HUKUK GENEL KURULU KARARLARI 51

◾ Ayıp kavramı – açık ve gizli ayıp 51

İkinci Bölüm

I. SÖZLEŞMENİN TANIMI, KONUSU ve HUKUKÎ NİTELİĞİ 61

II. SÖZLEŞMENİN UNSURLARI 62

A. Yüklenicinin (Müteahhidin) Bağımsız Bölüm Yapması 62

B. Eser Sahibinin Arsa Paylarını Devir Borcu Altına Girmesi 62

C. Tarafların Anlaşması 65

III. SÖZLEŞMENİN GERÇEKLEŞTİRİLME ŞEKİLLERİ 66

A. Sözleşmenin Belli Arsa Paylarının veya Arsanın Tamamının

Yükleniciye Devri Suretiyle Gerçekleştirilmesi 66

B. Arsa Paylarının İnşaattaki Aşamaya Göre Devri Suretiyle Gerçekleştirilmesi 67

C. Sözleşmenin Xxxx Xxxxxxxxx Arsa Paylarının Satışını Vaad Etmesi ve Yüklenicinin İnşaat Yapmayı Taahhüt Etmesi Suretiyle

Gerçekleşmesi 67

IV. SÖZLEŞMENİN ŞEKLİ 68

V. TARAFLARIN YÜKÜMLÜLÜKLERİ 74

A. Xxxx Xxxxxxxxx Yükümlülükleri 74

B. Müteahhidin Yükümlülükleri 77

1. İnşaata Başlama ve İnşaatı Tamamlayarak Teslim Etme 77

a) İnşaata Başlama Öncesindeki Yükümlülükler 77

aa) Genel Olarak 77

bb) Ruhsat Alım İşlemi 78

b) İnşaata Zamanında Başlama Borcu 81

c) İnşaatı Bitirme Borcu 83

d) Binayı (Bağımsız Bölümleri) Teslim Borcu 86

aa) Genel Olarak 86

bb) Müteahhidin Teslimde Temerrüdü 88

aaa) Genel Olarak 88

bbb) Temerrüdün Koşulları 90

aaaa) Edim Muaccel Olmalıdır 90

bbbb) Edimin İfası Mümkün Olmalıdır 91

cccc) Müteahhit Edimini Yerine

Getirmemiş Olmalıdır 92

dddd) İş Sahibi İhtarda Bulunmalıdır veya

İfa Günü Belirlenmiş Olmalıdır 93

ccc) Temerrüdün Sonuçları 94

2. Araç, Gereç ve Malzeme Sağlama Yükümlülüğü 96

3. Xxxxx Xxxxx Xxxxxxxx Xxxxx 98

a) Genel Olarak 98

b) Ayıp Kavramı 99

c) Ayıbın Türleri 101

aa) Açık Ayıp-Gizli Ayıp 101

bb) Önemli Ayıp-Daha Az Önemli Ayıp 105

cc) Maddi Ayıp-Hukuki Ayıp 106

dd) Asli Ayıp-İkincil Ayıp 106

ee) Ekonomik Ayıp 107

ff) Eksik İş 107

d) Ayıba Karşı Tekeffül Borcunun Koşulları 109

aa) Eser Teslim Edilmiş Olmalıdır 109

bb) Eser Ayıplı Olmalıdır 109

cc) Eserdeki Ayıp Müteahhitten Kaynaklanmalıdır 109

dd) Muayene ve İhbar Külfeti Yerine Getirilmelidir 110

e) İş Sahibinin Ayıba Karşı Tekeffül Hükümlerinden Doğan Hakları 115

aa) Genel Olarak 115

bb) Sözleşmeden Dönme 119

cc) Eseri Alıkoyup Ayıp Oranında Bedelden İndirim

İsteme 120

dd) Eserin Ücretsiz Onarılmasını İsteme 122

ee) Tazminat İsteme 124

f) Zamanaşımı Süresi 125

4. Sadakat ve Özen Borcu 125

VI. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE CEZA KOŞULU 125

A. Genel Olarak 125

B. Ceza Koşulu Türleri 126

1. Seçimlik Ceza Koşulu 126

2. İfaya Ekli Ceza Koşulu 127

3. Dönme Cezası 128

C. Ceza Koşulunun Gecikme Tazminatından Farkı 128

D. Ceza Koşulunun Belirlenme Şekli 129

E. Ceza Koşulunun Miktarı ve İndirimi 129

F. Ceza Koşulunda Kusur Sorunu 130

VII. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN

TAPU İPTAL ve TESCİL DAVASI 130

İKİNCİ BÖLÜMLE İLGİLİ EMSAL YARGITAY KARARLARI 133

I. DAİRE KARARLARI 133

◾ Harç 133

◾ Yargılama aşamasında vefat durumu 134

◾ Ortak alanlarda eksik ve ayıplı iş bedeli miktarı 136

◾ Yüklenicinin tapu talep etme koşulu 137

◾ Terditli taleplerde harç ve vekalet ücreti 140

◾ Temlik halinde tarafların durumu 142

◾ Muvazaa nedeniyle tapu iptalinin sağlanamaması 145

◾ Halefiyet -miras hukuku 147

◾ İbra 149

◾ Eksik ve ayıplı işler – birlikte ifa kuralı 152

◾ İmara uygun hale gelme imkanı – keşif 154

◾ Gecikme tazminatı miktarı – maktu kira – dönme cezası 156

◾ Harç 159

◾ Arsayı teslim borcu 161

◾ Taleple bağlılık 163

◾ Arsanın teslimi üzerine yüklenicinin zilyetlik yetkisi 165

◾ Taraf teşkili 167

◾ Usuli kazanılmış hak – bozma sonrası 169

◾ Xxxxx xxxx – eksik iş bedeli – xxxx xxxxxxxxx – davalının vefatı – mirasın

reddi hali 171

◾ Yükleniciye verilen kat irtifakı tapusunun avans niteliği – bağımsız

bölüm alınması – iyi niyet 174

◾ Yüklenicinin yükümlülüğü 175

◾ Götürü bedel – proje bedeli talebi 177

◾ İmara aykırılık 180

◾ Sözleşmenin ve sözleşmeden dönmenin şekli – dönmenin etkisi 182

◾ Yüklenicinin bağımsız bölümlerdeki yetkisi – ispat 184

◾ Üçüncü kişinin bağımsız bölümü talebi 186

◾ Sözleşmenin geçersizliği 189

◾ Kurulacak hüküm – birlikte ifa kuralı 191

◾ Fazla ve kaliteli işler bedeli – yüklenicinin talep hakkının sınırı 192

◾ Üçüncü kişiye temlikin şekli 195

◾ Kooperatif ortağının muhatabı 197

◾ Şekle aykırılığın ileri sürülmesi – iyiniyet kuralına aykırılık 199

◾ Bağımsız bölüm temlik alan üçüncü kişinin ispat yükü 201

◾ Eksik ve ayıptan kaynaklı alacağın belirlenmesi usulü 203

◾ Mahsup talebinin ileri sürülme şekli 207

◾ Vekalet ücreti – yargılama gideri – harç 209

◾ Paydaşlık durumu – olağan 211

◾ Vekalet ücreti 214

◾ Yapı kayıt belgesinin etkisi – imar kanunu m. 16 216

◾ Ruhsat süresinin dolması 224

◾ Taraf teşkili – tüm arsa sahiplerinin katılımı 227

◾ Paydaşların zorunlu dava arkadaşlığı 229

◾ Faiz türü 231

◾ Tarafların yükümlülüğü 233

◾ Kusur nedeniyle fesih – müspet zarar kapsamı – kar kaybı 236

◾ Ruhsat süresinin dolması ve yenilenmemesi 238

◾ Bağımsız bölüme hak kazanmanın koşulu 241

◾ Davalı şirketin terkin edilmesi 244

◾ Temlik alanların yetkisi 246

◾ Harcın ve vekalet ücretinin belirlenmesi 250

◾ Yapsatçılık durumu – temlik şekli 252

◾ Yapı kullanma izninin alınmaması 255

◾ Mirasın tümden reddi 258

◾ Dilekçedeki çelişkinin giderilmesi 260

◾ Kısmi ıslah – dilekçede bulunmayan alacak 262

◾ Menfi zarar 264

◾ Temliken tescil – taraf teşkili 267

◾ Gizli ayıp – eksik iş bedeli – zamanaşımı süresi 270

◾ Ayıplarda yüklenicinin garanti vermesi – ihbar yükümlülüğünün

kalkması hali 271

◾ Kasten saklanan veya daha sonra ortaya çıkan gizli ayıplar 274

◾ Eksik iş ayıplı iş ayrımı 277

◾ Açık ve gizli ayıplarda garanti verilmesi hali 281

◾ Açık ve gizli ayıp ayrımı 283

◾ Önemsiz kusurlar – iş sahibinin hakları 286

◾ Seçimlik haklardan kullanımı ve dönülmesi 288

◾ Gizli ayıpta giderim bedeli 291

◾ İfaya ekli ceza koşulu 292

◾ Geriye etkili fesih – cezai şart 294

◾ İmar plan değişikliğinin sonuçlanmasının uzun sürmesi – arsa sahibinin

sözleşmeden dönmesi 295

◾ Gecikme tazminatının istenebilmesi 299

◾ Fazla imalatın tahsili 301

◾ Gecikme tazminatı ve cezai şartın istenme zamanı 303

◾ Adi ortaklık – zorunlu dava arkadaşlığı – taraf teşkili 305

◾ Yükleniciden pay iktisap edenler açısından TMK m. 1023-1024. 307

◾ Yapı Denetim Kanunu m. 2 – yapı sahibinin yükleniciyi vekil tayin

edememesi 313

◾ TBK m. 113/1 – nama ifaya izin 315

◾ Kat irtifakı tesis edilmemiş olması – bilirkişiden rapor alınması – hak

edilen bağımsız bölümlerin tespiti 317

◾ Sözleşmenin şekli – geçersizliğin ileri sürülmesinin iyiniyet kurallarıyla bağdaşmaması hali 319

◾ Zamanaşımı süresi 323

◾ Fesih – arsa sahibi yararına yapılan iş ve imalatlar 324

◾ Sözleşmenin feshi usulü 327

◾ Tarafların yükümlülüğü 329

◾ Nama ifa – TBK 113. Madde 331

◾ Teslimden önce yükleniciye düşen dairelerin kiralanması – kar kaybı

talebi 333

◾ Ruhsatsız kaçak yapılarda kira kaybı 335

◾ Götürü bedel-KDV 336

◾ Sözleşmeye aykırı inşaat-değer farkı-fazla imalat iddiası 337

◾ Eksik işler bedeli-seçimlik hak-ifa yerine olumlu zarar 339

◾ Adi ortaklık-taraf ehliyeti-ortak girişim 343

◾ Yoksun kalınan kar tahsili-teslimde gecikme-deprem nedeniyle inşaatın durdurulması 347

◾ Kat irtifakı kurma-tapu iptal ve tescil 350

◾ Kira bedelinin tahsili-ayıpların giderilmesi-mahsup 351

◾ Zamanaşımı süresi ve başlangıcı-gecikme tazminatının tahsili 353

◾ Sebepsiz zenginleşme 355

◾ Sözleşmenin feshi-paylı mülkiyet-zorunlu dava arkadaşlığı-müsbet

zarar 356

◾ Gecikme cezasının tahsili-sözleşmenin feshi-kaçırılan fırsat 359

◾ Cezai şart-itirazın iptali 361

◾ Destekten yoksunluk-işçinin inşaattan düşmesi-bilirkişi incelemesi 364

◾ İbra 367

◾ Cezai şart-yapı kullanım izni belgesinin alınması-gecikme tazminatı 370

◾ Teminat mektubunun iadesi-faize kdv yürütülememesi-harç ekliği-

uzman görüşü 373

◾ Eksik ve kusurlu işler-alacağın devri-taraf sıfatı-yükleniciye karşı talepte

bulunma 380

◾ İtirazın iptali-bilirkişi incelemesi-eksik inceleme 383

◾ Tazminat isteği-inşaat ruhsatı alınması-bilirkişi raporu 385

◾ İtirazın iptali-gecikme tazminatı-bilirkişi raporu 388

◾ Nama ifaya izin istemi-aktif husumet ehliyeti-davacının arsa sahibi olmaması 391

◾ Kar kaybı isteği-götürü bedel-kesinti yöntemi-dava dışı yükleniciye

ihbar 393

◾ İş kazası-borçlu olmadığının tespiti-kusur raporu 396

◾ Bağımsız bölümlerin tapularının iptali ile tazminat isteği-taşınmaza

iskan alınması 400

◾ Zamanaşımı-kira kaybı 406

◾ Kar kaybı-haklı fesih 408

◾ Xxxxxxx ve özen yükümlü-sahte imza 411

II. HUKUK GENEL KURULU KARARLARI 413

◾ Sözleşmenin niteliği – sözleşmenin düzenlenme yöntemleri – yükleniciye daire verme işleminin avans niteliği – önalım hakkının

kullanılamaması 413

◾ Tüzel kişilik perdesinin aralanması-hakkın kötüye kullanımı-mal

kaçırma amacı 420

◾ İki tipli karma sözleşme-sözleşmenin değiştirilmesi-cezai şart-alacak

davası 434

◾ Temlik alan üçüncü kişinin talepte bulunma şartı 441

◾ Yükleniciden daire almanın şekli 452

◾ Ayıp – seçimlik haklar – Xxxx Xxxxxx 21. Madde 457

◾ Satın alınan dairedeki ayıp – tüketici kanunu – ihbar süresi 463

Üçüncü Bölüm

I. GENEL OLARAK 471

II. ALACAĞIN TEMLİKİ 471

A. Kavram 471

B. Temlikin Şekli 472

C. Temlikin Çeşitleri 473

D. Temlikin Koşulları 474

E. Temlikin Hüküm ve Sonuçları 474

1. Genel Olarak 474

2 Borçlunun Durumu 474

3. Borçluya Ait Savunmalar 474

4. Borçlunun Ödeme Gücünden Sorumluluk 475

5. İfaya Yönelik Devir Yapılması Durumu 475

6. Devredenin Sorumluluğunun Kapsamı 475

III. YÜKLENİCİNİN TEMLİKİ 475

A. Genel Olarak 475

B. Üçüncü Kişinin Bağımsız Bölümü Kazanma Şekilleri 476

C. Alacağın Temlikinde Şekil 480

D. Yüklenicinin Temliki İşlemine Dayanan Tapu İptal ve Tescil

Davasında Usul Hükümleri 481

1. Görevli Mahkeme 481

2. Yetkili Mahkeme 482

3. Davacı 482

4. Davalı 482

ÜÇÜNCÜ BÖLÜMLE İLGİLİ EMSAL YARGITAY KARARLARI 485

I. DAİRE KARARLARI 485

◾ Zorunlu dava arkadaşlığı 485

◾ Temlikin şekli – üçüncü kişinin davasının dinlenmesi koşulu 487

◾ Davalının dava konusunu dava sırasında devri 489

◾ Husumetten ret – harç ve vekalet ücreti 490

◾ Eski BK zamanında yapılan temlik -defilerin ileri sürülmesi 492

◾ Husumet ehliyeti – arsa sahibi açısından 495

◾ Taraf teşkili – zorunlu dava arkadaşlığı 497

◾ Temlike dayalı tescil davasının dayanağı 498

◾ İspat 501

◾ Görevli mahkeme – tüketici 502

◾ Zorunlu dava arkadaşlığı – taraf teşkili 504

◾ Temlik alanların dava açmalarının koşulu 507

◾ Görevli mahkeme 508

◾ Temlik alanın yetkileri 510

◾ Yapsatçı şeklinde inşa edilme 512

◾ Arsa sahibinden daire alanlar-dava hakkının temliki 515

II. HUKUK GENEL KURULU KARARLARI 518

◾ Satış bedelinin tahsili – rayiç bedel – taleple bağlılık 518

◾ Yapsatçı haline dönme 523

◾ Zorunlu dava arkadaşlığı 532

KAYNAKÇA 537

KAYNAKÇA

▪ Aral, Fahrettin/ Ayrancı, Xxxxx, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Yetkin Yayınları, Ankara 2012

▪ Xxxxxxx, Xxxxxx, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Müteahhidin Temerrüdü Sebebiyle Sona Ermesi, Erciyes Ünv. SBE Yüksek Lisans Tezi, Kayseri 2011

▪ Xxxxxxx, X.: Eser Sözleşmesi ve İnşaat Hukuku, 2009

▪ Xxxxxxx, Xxxxx, Eser Sözleşmesi, 2. Baskı, Ankara 2014

▪ Cansel, Xxxx/Özel, Çağlar, Türk Borçlar Hukukunda Ceza Koşulu

▪ Xxxxxx, Xxxxxx, İnşaat Sözleşmelerinden Kaynaklanan Davalar, Seçkin Yayınevi, Ankara 2017

▪ Xxxxx, Xxxxx Xxxxx, İnşaat Hukuku, 9. Baskı, Seçkin Yayıncılık,

Ankara 2018.

▪ Xxxxx, Xxxxx Xxxxx, İnşaat Davalarında İspat, Seçkin Yayıncılık,

Ankara 2017.

▪ Xxxxx, Yasemin; Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesi, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Özel Sayı, Cilt 1, yıl 2015

▪ Ergezen, Muaz, İstisna Sözleşmesinde Tarafların Sözleşmeyi Sona Erdirme Hakkı, 2007

▪ Xxxxx, Xxxxx, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, İstanbul, Der Yayınları, 3. Basım, 2010

▪ Hudatlı, Xxxxx, Eser Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdünün Sonuçları, Xxxxxx Xxx. XXX, Xxxxxx Xxxxxx Xxxx, Xxxxxx 0000

▪ Karadaş, İzzet, Eser (inşaat Yapım) Sözleşmeleri, 4. Baskı, Adalet Yayınevi, Ankara 2013

▪ Kartal, Bilal, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Ankara, Matsa Basımevi, 1993

▪ Kayar, Xxxxxx, Borçlar Hukuku, Altınca Tıpkı Bası, Ankara 2007

▪ Xxxxxxxxxx, Xxxxxx, İçtihatlı İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı İnşaat

Sözleşmeleri, 10. Baskı, Beta Yayıncılık, İstanbul 2017

▪ Öz, Xxxxxx, İnşaat Sözleşmesi ve Xxxxxx Xxxxxxx, 2003

▪ Öztürk, Xxxxxxx/Gözütok, Zeki, Usul ve Esaslarıyla Eser Sözleşmesi Uygulaması, Yetkin Yayınevi, Ankara 2018

▪ Sabuncu, Burak, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin Arsa Sahibi ve Üçüncü Kişiler Karşısındaki Durumu, Çankaya Ünv. SBE Yüksek Lisans Tezi, Ankara 2012

▪ Seliçi, Özer, İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin Sorumluluğu, 1978

▪ Xxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxx, Eser Sözleşmesi, Ankara 2017

▪ Surlu, Xxxxxx Xxxxxx, Taşınmaz Satış Vaadi, 2. Xxxxx, Seçkin Yayınevi, Ankara 2011

▪ Sütçü, Nezih, Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmeleri, 6. Baskı, Seçkin Yayıncılık, Ankara 2018.

▪ Şenyüz, Doğan, Borçlar Hukuku Genel ve Özel Hükümler, 4. Baskı, Ekin Basın Yayın Dağıtım, Bursa 2009

▪ Xxxxxxxx, Xxxxx, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 5. Tıpkı Basım, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2010, C.II

▪ Tekdemir, Xxxxx, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin Temerrüdü ve Sonuçları, Kadir Has Ünv. SBE Yüksek Lisans Tezi

▪ Türe, Xxxxx, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Kurulması, Xxxxxxxx Xxx. XXX Xxxxxx Xxxxxx Xxxx, Xxxxxxxx 0000

▪ Xxxx, Xxxxx, İstisna Sözleşmesinde Müteahhidin Ayıba Karşı Xxxxxxxx Xxxxx, 2003

▪ Yaşar, Halis, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Üçüncü Kişinin (Alıcı) Hak ve Sorumlulukları, TBB Dergisi, 2012 (102)

▪ Xxxxx, Xxxxxx, Borçlar Hukuku Dersleri (Xxxx Xxxxxxxx). Beta Yayınevi, İstanbul 2010

▪ Xxxxx, Xxxxxx Xxxxx:, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin Temerrüdü ve Sonuçları, Beta Yayıncılık, İstanbul 2011