TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMELERİNİN NOTERLERDE DÜZENLENMESİ(*)

AkdHFD • Y. Haziran 2024 - C. 14 - S. 1 - s. 545-600 ‌

TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMELERİNİN NOTERLERDE DÜZENLENMESİ(*)

Xxxx XXXXX(**)

Öz

Taşınmaz mülkiyetinin devri borcu doğuran sözleşmeler, resmi şekilde yapılması gereken işlemlerdir. Noterlik Kanunu’nun 60. maddesinde yapılan değişiklikle ve Noterlik Kanunu’na 61/A maddesinin eklenmesiyle tapu müdürlük- lerinin yanısıra noterlere de taşınmaz satış sözleşmesi düzenleme yetkisi verilmiştir. Noterlerin hukuki sorumlulukları, taşınmaz satış sözleşmesi düzenlemelerinden kaynaklanan zararlardan da sorumlu olacakları şekilde genişletilmiştir.

Bu çalışmada noterlik kavramı, noterlerin görevleri, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması ve tapu sicilinin tutulmasın- da Devlet’in sorumluluğu konuları açıklanmıştır. Taşınmaz satış sözleşmeleri ile ilgili diğer ülke uygulamalarından örneklere değinilmiştir.

Noterlerin taşınmaz satış sözleşmesi düzenlemelerine ilişkin olarak başvuru, sözleşmenin hazırlık işlemleri ve sözleşmenin yapılması aşamaları hakkında ayrıntılı bilgiler verilmiştir. Noterlerin düzenleyecekleri taşınmaz satış sözleşmelerinden kaynaklanabilecek sorumlulukları incelenmiştir. Taşınmaz satış sözleşmesi ile ilgili yapılan yeni düzenlemelerin mevcut duruma etkileri, olumlu ve olumsuz yönleri üzerinde değerlendirmeler yapılmıştır.

Xxxxxxx Xxxxxxxxx

Noter, Noterlik Kanunu, Taşınmaz, Tapu Sicili, Taşınmaz Devri, Taşınmaz Satış Sözleşmesi, Resmi Şekil, Yetki, Sorumluluk.

NOTARIZATION OF REAL ESTATE SALE AGREEMENTS

Abstract

The transfer of real property ownership, which creates an obligation, is a transaction that must be carried out in a formal manner. With the amendment to Article 60 of the Notary Law and the addition of Article 61/A to the Notary Law, notaries have been granted the authority to prepare contracts for the sale of real property, in addition to land registries. The legal responsibilities of notaries have been expanded to include liability for damages arising from the preparation of contracts for the sale of real property.

In this study, the concept of notary, the duties of notaries, the acquisition of real property ownership, and the State’s responsibility in maintaining land registries have been explained. Examples from the practices of other countries regarding contracts for the sale of real property have been discussed.

Detailed information has been provided about the application process, preparation procedures, and execution stages of contracts for the sale of real property by notaries. The liabilities that may arise from the contracts for the sale of real property to be prepared by notaries have been examined. The effects of recent regulations related to the contract for the sale of real property on the current situation have been evaluated, considering both the positive and negative aspects.

(*) Makalenin Dergiye Geliş Tarihi: 04.01.2024 - Makalenin Kabul Edildiği Tarih: 20.05.2024,

DOI No: xxxxx://xxx.xxx/00.00000/xxxxxx.0000000.

(**) Ankara Sosyal Bilimler Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Özel Hukuk Doktora Öğrencisi / Ankara, Türkiye.

E-posta: xxxxxx00@xxxxx.xxx,

Orcid Id: xxxxx://xxxxx.xxx/0000-0000-0000-0000.

“This article is licensed under a Creative Commons Attribution-NonCommercial 4.0 International License

(CC BY-NC 4.0)”

Keywords

Notary Public, Notary Law, Real Estate, Land Registry, Transfer of Immovable, Sale Contract of Real Property, Official Form, Authorization, Liability.

Extended Abstract

In our study, we examined the issue of notarization of real property sales contracts in Turkey. Contracts that give rise to an obligation to transfer the ownership of real property must be made officially, in the presence of an official. With the amendment to Article 60 of the Notary Law and the addition of Article 61/A to the Notary Law, notaries have been granted the authority to prepare contracts for the sale of real property, in addition to land registries.

Notaries began to prepare real property sales contracts on 01.07.2023. The Union of Notaries of Turkey and other relevant organizations are still working on integration and system infrastructure. Currently, only the contract of sale of immovable property, which is a commitment transaction, can be executed by notaries in relation to the transfer of ownership of real property. Notaries have not yet been authorized to prepare other contracts for the transfer of real property.

Notarial real estate sale contracts are among the transactions that must be personally prepared by the notary public. The notary public should prepare the transaction by taking the declarations of will from the interested parties or their authorized representatives and complete the sale contract by obtaining the signatures of the parties. After the real property sales contract is prepared by the notary public, a journal number is taken from the land registry informatics system and the contract is registered in the system. After the contract is registered in the system, the land registry offices register the real property in the land registry.

The purpose of the formalization of the real property sales contract is to encourage the parties to think and to avoid making hasty decisions. The official form foreseen for real property sales contracts is not a form of proof, but a form of validity. If the real property sales contract is concluded without complying with the official form, it will be subject to the sanction of definitive nullity.

The transfer of ownership of real property is realized with the registration of the real property sales contract in the registry kept by the General Directorate of Land Registry and Cadastre. The purpose of registration, which enables the acquisition of the right in rem in the sale of real property, is to make the legal transaction public, to protect the interests of the parties, third parties and the public and to provide ease of proof. The State is strictly and primarily liable for the damages arising from the unlawful maintenance of the land registry kept by the General Directorate of Land Registry and Cadastre.

The legal liability of notaries is regulated under Article 162 of the Notary Law. The legal responsibilities of notaries have been expanded to include liability for damages arising from the preparation of contracts for the sale of real property. Pursuant to paragraph 2 of the Article, notaries are liable for damages arising from the issuance of real property sales contracts. The State is responsible for damages arising from the unlawful maintenance of the land registry. If the unlawfulness in the land registry arises from the real property sales contract issued by a notary public, the State will be able to seek recourse from the notary who issued the contract for the compensation it paid for the damage.

Notaries have great benefits in ensuring legal security and preventing disputes. They will be able to understand the issues better because they have studied law. Notaries will be able to draw up contracts in a healthier and more lawful manner. This could help to avoid conflicts. The most common type of real estate transfer in practice is the sale of real

property. The ability to execute real property sales contracts by notaries will reduce the workload of land registry offices and ensure faster transactions. It is an important and appropriate decision that real property sales contracts can also be issued by notaries public. The issuance of real property sales contracts by notaries is a new source of income for them. However, due to the high economic value of real property, it also carries heavy responsibilities.

GİRİŞ

Taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran ve tescil sebebi olan borçlandırıcı işlem niteliğindeki sözleşmelerin Türk Medeni Kanunu’nun (TMK)1 706. mad- desinin 1. fıkrası ve Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK)2 237. maddesinin 1. fıkra- sı gereğince, resmi şekilde düzenlenmesi gerekmektedir3. Resmi senetler, resmi memur tarafından re’sen düzenlenen senetler ve memur tarafından senet altındaki imzaların onaylandığı senetler olmak üzere iki türlüdür4. Kural olarak resmi senet düzenleme yetkisi noterler, sulh hakimleri ve tapu sicil görevlilerine verilmiştir5.

Taşınmaz satış sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen, rızai, borçlandırı- cı işlem niteliğinde, geçerliliği resmi şekle bağlı bir sözleşmedir6. Taşınmaz sa-

1 Kanun Numarası (KN): 4721, 22.11.2001 Kabul, RG. 08.12.2001/24607.

2 KN: 6098, 11.01.2011 Kabul, RG. 04.02.2011/27836.

3 M. Xxxxx Xxxxxxx, Xxxx Xxxxxx ve Xxxxx Xxxxx-Xxxxxxx, Xxxx Xxxxxx, (İstanbul: Xxxxx Xxxxxxxx, 2022), 361; Xxxxxx Xxxx, Xxxx Xxxxxx XX Xxxxxxxx. (Ankara: Seçin Yayınları, 2016), 159; Eras- lan Özkaya, Eşya Hukuku Mülkiyet Genel Hükümler. (Ankara: Seçkin Yayınları, 2022), 333; O. Gökhan Antalya ve Xxxxx Xxxxx, Eşya Hukuku Cilt IV/1 (Ankara: Seçkin Yayıncılık, 2019), 147; Xxxx Xxxxx, Borçlar Hukuku (Özel Hükümler) Ders Notları. (Ankara: Seçkin Yayınları, 2023), 56; X. Xxxxx Xxxxx, “Taşınmaz Satış ve Satış Vaadi Sözleşmelerinin Hukuki Niteliği ve Uygulama Çerçevesinde Taşınmaz Satış Sözleşmelerinin Noterler Tarafından Yapılıp Yapılamayacağı Üze- rine Bir Değerlendirme”, Kadir Has Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 8, S. 2 (2020): 357-360; Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxx ve Xxxxxx Xxxxx Xxxxxx, “Elektronik Noterlik İşlemleri”, Türkiye Noterler Birliği Hukuk Dergisi, S. 1 (2016): 3-118, 43; Xxxx Xxxxxxxx ve Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxx, “Noterle- rin Taşınmaz Satış Sözleşmesi Düzenlemesine İlişin Hukuki Esaslar”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 72, S. 1 (2023): 143-182, 150; Xxxxx Xxxxxxxx, “Taşınmaz Satış Sözleşmeleri- nin Noterlerde Yapılabilmesine Olanak Tanıyan Yeni Düzenleme ve Mevcut Duruma Etkisi”, Kadir Has Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 10, S. 2 (2022): 649-665, 649.

4 Xxxxx X. Xxxxxxxxx, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, (Ankara: Turhan Kitabevi, 2012), 111; Xxxxx Xxxxxxx, Sözleşmelerin Şekli ve Şekil Yönünden Hükümsüzlüğü, (İstanbul: On iki Levha Yayınları, 2016), 116-120; Xxxxxxx Xxxxxxxxx-Xxxxxxxxx, Basler Kommentar Obligationenrecht I, Art.22, 7. Auflage, Basel 2019, Art.22, N.2; Xxxxx X. Nomer, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, (İstanbul: Beta Yayıncılık, 2021), 111vd.; Xxxxxx Xxxx, Borçlar Hukuku Genel Hükümleri, (Ankara: Yetkin Yayınları, 2020), 283; Xxxxx Xxxxxxxxxxxxxxxxx, Türk Medeni Hukukunda Gayrimenkul Satış Vaadi, (İstanbul, 1959), 27; Şenol, 360.

5 NK md.60, 82, 84 vd.; Xxxxx Xxxxxxxx, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri I, (İstanbul: Vedat Yayıncılık, 1990), 225; Yakuppur, 650-651; Nomer, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 112; Eren, Borçlar Hukuku Genel Hükümleri, 283; Xxxxxxxxx, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 110.

6 Xxxxxxxxx Xxxx ve Xxxxx Xxxxxxx, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, (Ankara: Yetkin Yayıncılık, 2014), 186-191; Xxxxxx Xxxx, Borçlar Hukuku Özel Hükümleri, (Ankara: Yetkin Yayınları, 2014), 208-216; Nomer, Xxxxx N. ve Xxxxx, Xxxx Xxxxx. Türk Borçlar Kanunu Şerhi Özel Borç İlişkileri Cilt I: Satış Sözleşmesi. (Ankara: Seçkin Yayınları), 2023, 98 vd.; Xxxxx Xxxx Xxxxxx, Xxxxx Xxxxxxx ve Xxxxxxx Xxxxx, Xxxxxxx Xxxxxx, (Ankara: Seçkin Yayınları, 2023), 409 vd.; Xxxxxx Xx, Borçlar Hukuku Özel Hükümler. (Ankara: Seçkin Yayınları, 2023), 51 vd.; Xxxxx, Borçlar Hukuku (Xxxx Xxxxxxxx) Ders Notları, 55 vd.; Xxxxx, 358; Xxxxxxx, Xxxxxx ve Xxxxx-Xxxxxxx, Xxxx Xxxxxx, 361.

tış sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasındaki amaç tarafları düşünmeye sevk ederek, acele karar vermelerinden kaçınmalarını sağlamaktır. Taşınmaz satışın- da ayni hakkın kazanılmasını sağlayan tescilin amacı ise hukuki işleme aleniyet kazandırmak, tarafların, üçüncü kişilerin, kamunun yararını korumak ve ispat kolaylığı sağlamaktır7. Taşınmaz satış sözleşmeleri için öngörülmüş olan resmi şekil; ispat şekli değil, geçerlilik şeklidir8. Taşınmaz satış sözleşmesi resmi şekle uyulmadan yapılırsa, kesin hükümsüzlük yaptırımına tabi olacaktır9.

Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu’nda taşınmaz satış sözleşme- sini resmi şekilde yapacak makam belirtilmemiştir. Taşınmaz mülkiyetine ilişkin resmi senetlerin, tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından düzenle- neceği, 2644 sayılı Tapu Kanunu10’nun 26. maddesinin 1. fıkrasında hüküm altına alınmıştır. Taşınmaz mülkiyetinin devri amacıyla yapılan taşınmaz satış sözleş- melerinde, tapu müdürlükleri ve tapu müdürlüğü görevlileri taşınmaz mülkiyetini devir borcu içeren taahhüt işlemini ve ayni hakkın kurulmasını sağlayacak tasar- ruf işlemini yapmaya yetkilidirler11.

Noterlerin yapmakla görevli olduğu işlemler 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nda (NK)12 düzenlenmiştir. 23.06.2022 tarihinde kabul edilen 7413 sayılı Hakimler ve Savcılar Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunu13 ile Noterlik Kanunu’na eklemeler ve değişiklikler yapılmıştır. 7413 sayılı kanunun

7 Xxxxx Xxxx, Xxxxx Xxxxxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxx Xxxxxxx ve Xxxx Xxxxxx, “Taşınmaz Devrinin No- terliklerde Yapılmasının Önemi ve Faydaları”, Türkiye Noterler Birliği Hukuk Dergisi 8, S. 1 (2021): 9-34, 23; Xxxx, Borçlar Hukuku Özel Hükümleri, 208-209; Xxxxxxxxx Xxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxx Xxxxxx, C. II, Gayrimenkul Mülkiyeti, (İstanbul: Adalet Bakanlığı, 1935), 134; Xxxxxx Xxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxxxx ve Xxxxx Xxxxxxxxxx, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, (İstanbul: On iki Levha Yayınları, 2020), 236; Özbilen, Sözleşmelerin Şekli ve Şekil Yönünden Hükümsüzlüğü, 112-114; Yakuppur, 662; Şenol, 358-373; Xxxxxx Xxxxxxxxxx, “Tapuda Kayıtlı Olan ve Olmayan Taşınmaz- larda Resmi Şekil ve Noterler”, Banka ve Ticaret Hukuku Dergisi, 22, S. 3 (2004): 357-376, 25; Xxxxxx Xxxxxx Xxxxx, “Türk Medeni Hukuku ve Tüketici Hukuku Çerçevesinde Taşınmaz Sa- tışında Şekle Aykırılığın Sonuçları”, (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, 2019), 1.

8 Tanrıver ve Ergüne, 150.

9 Görüşler için bkz. M. Xxxxx Xxxxxxx ve X. Xxxxxx Xx, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt 1, (İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2022), 479-483; Nomer, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 71; Kara- yalçın, “Tapuda Kayıtlı Olan ve Olmayan Taşınmazlarda Resmi Şekil ve Noterler”, 31; Yakuppur, 651; Xxxxx X. Xxxxxxxxx, “Taşınmaz Satımında Şekil ve Hakkın Kötüye Kullanılması”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 38, S. 1 (1981): 209-222, 211; Gülden, 150.

10 KN: 2644, 22.12.1934 Kabul, RG. 29.12.1934/2892.

11 Şenol, 359; Ayrıntılı bilgi için bkz. Karayalçın, “Tapuda Kayıtlı Olan ve Olmayan Taşınmazlarda Resmi Şekil ve Noterler”, 17-20; Xxxxxx Xxxx Xxxxxx, Xxxxxxx Xxx Doğramacı ve Xxxxx Xxxxx Çağlayan, “Noterlere Taşınmaz Satış Sözleşmesi Yapma Yetkisi Verilmesi Üzerine Bir Değerlen- dirme”, Anadolu Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 9, S. 2 (2023): 203-241, 216; Tanrıver ve Ergüne, 145; Yakuppur, 651; Xxxxxx Xxxxx, Xxxxx Xxxx ve Xxxxx Xxxx, Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümleri, (İstanbul: Beta Yayıncılık, 2021), 125-128; Oğuzman, Seliçi ve Xxxxx-Xxxxxxx, Eşya Hukuku, 364.

12 KN: 1512, 18.01.1972 Kabul, RG. 05.02.1972/14090.

13 KN: 7413, 23.06.2022 Kabul, RG. 23.06.2022/31880.

11. maddesiyle, NK’nin 60. maddesinin 1. fıkrasının 3 numaralı bendi değiş- tirilerek, noterlere “Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek, taşınmaz satış sözleşmesi yapmak,” konularında yetkiler verilmiştir. Aynı kanunun 12. maddesiyle NK’ye 61/A mad- desi eklenerek noterlere, borçlandırıcı işlem niteliğindeki taşımaz satış sözleşme- si hazırlama yetkisi verilmiştir. Maddenin ilk fıkrasında, “Taşınmaz satış sözleş- mesi noterler tarafından da yapılabilir.” denilmesiyle, noterlere verilen yetkinin münhasır bir nitelik taşımadığı, tapu müdürü ve tapu müdürlüğü görevlilerinin yetkilerinin de devam ettiği anlaşılmaktadır14.

Tapu bilişim sistemine ilişkin bilgilerin noterlerle paylaşılması için altya- pının oluşturulması belirli bir zaman almıştır. Kanun koyucu tarafından bilişim sisteminin kurulabilmesi için 01.01.2023 tarihine kadar süre belirlenmiş, ihti- yaç duyulması halinde bu sürenin 6 aya kadar Cumhurbaşkanı tarafından uza- tılabileceğine hükmedilmiştir. Bu süre 6616 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı ile 01.07.2023 tarihine kadar uzatılmıştır15. Noterler, 01.07.2023 tarihi itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi yapmaya başlamışlardır. Türkiye Noterler Birliği ve diğer ilgili kuruluşlar tarafından halen sistemsel olarak altyapı çalışmaları yapıl- maya ve entegrasyon sağlanmaya devam edilmektedir.

Noterlik Kanunu’nun 61/A maddesinin son fıkrasında bu maddenin uygu- lanmasına ilişkin usul ve esasların, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehir- cilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının mütalaası alınarak Adalet Bakanlığınca çıkarılacak yönetmelikle düzenleneceği belirtilmiştir. Bu kapsamda, 11.01.2023 tarihinde, 32070 sayılı “Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleş- melerine Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik” yayımlanmıştır. Noterlere verilen taşınmaz satış sözleşmesi yapma yetkisinin ayrıntıları, sözleş- menin nasıl hazırlanacağı ve hazırlanan sözleşmenin tapuya nasıl aktarılacağına ilişkin esaslar düzenlenmiştir.

Taşınmazın satışıyla ilgili noterlerin yetkisi borçlandırıcı işlem olan sözleş- me yapmak ile sınırlı olup, taşınmazın tescili konusunda noterler yetkili değil- dirler. Taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının devrine ilişkin olan tasarruf işle- mi niteliğindeki tescil işlemi tapu sicil müdürlüğü tarafından yapılmaya devam edilecektir16. Bir görüşe göre taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin olan iki ayrı işlem için iki ayrı kurum görevlendirilmesi, işlem güvenliğini zedeleyebileceği gibi, işlemlerin hızlı yapılmasını da güçleştirebilecektir17.

14 Tanrıver ve Xxxxxx, 146; Xxxx Xxxxxx, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 216.

15 RG, 28.12.2022, S. 32057.

16 Xxxx Xxxxxx, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 216-234.

17 Xxxx Xxxxxx, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 235.

Noterler tarafından yapılan satış sözleşmesi sırasında taşınmaza ilişkin ev- raklar tapu sicil müdürlükleri tarafından ilgili noterle paylaşılmaktadır. Bu pay- laşım sırasında yanlışlıklar veya eksiklikler yapılması işlem güvenliğini zede- leyebilecek, kişilerin hak kaybına uğramasına yol açabilecektir. Ayrıca bu veri akışının uzun sürmesi veya teknolojik aksaklıklar satış işlemlerinin hızını yavaş- latabilecektir.

Taşınmazın sehven sözleşmede imzası bulunan kişilerden başka kişiler adına tescil edildiği, noterlikçe fark edilirse noter tarafından hak kayıplarının yaşan- maması için, taşınmaz üzerine yolsuz tescil şerhinin işlenmesi ile ilgili olarak tapu müdürlüğüne Kayıtlı Elektronik Posta (KEP) üzerinden yazı yazılması ge- rekecektir. Bu yazışmaların uzun sürmesi de işlem güvenliğini zedeleyebilecek hallere örnek verilebilir.

Farklı görüşteki yazarlara göre ise kanun koyucu noterlere taşınmaz satış sözleşmesi yapabilme imkanı veren NK’nin 61/A maddesinde; borçlandırıcı iş- lem olan satış sözleşmesinin içerisinde tek taraflı tasarruf işlemi olan tescil talebi de yer alacak şekilde düzenleme yapmıştır18. Borçlandırıcı işlem ile tasarruf iş- lemi iç içe geçirilmiştir19. Noterler, tapu bilişim sisteminden yevmiye numarası alarak yaptıkları taşınmaz satış sözleşmesini bu sisteme kaydetmektedirler. Tescil işlemi noter tarafından değil, tapu sicil görevlilerince yapılacak olsa da yevmiye defterine kayıt ile tasarruf işlemi noter tarafından başlatılmış olur20. Noter tarafın- dan düzenlenen ve borçlandırıcı işlem niteliğindeki taşınmaz satış sözleşmesine ilişkin resmi senedin içinde tek taraflı tasarruf işlemi olan tescil talebinin de bu- lunması gerekmektedir21.

Noter tarafından taşınmaz satış sözleşmesi hazırlandıktan sonra tescil talebi- nin nasıl ve kime karşı yapılacağına ilişkin kanunda açıkça düzenleme yapılması gerekmektedir. Yönetmelikte de bu konuda düzenleme bulunmamaktadır. Zaten sadece yönetmelikte düzenlenmesi de doğru olmayacaktır22.

Noterlerin, görevleri kapsamında NK’nin 162. maddesi gereğince hukuki so- rumluluğu bulunmaktadır. Noterler, bizzat kendileri ya da çalışanlarının noterlik görevini icra ederken işin yapılmamasından, hatalı ya da eksik yapılmasından kaynaklanan maddi ve manevi zararlardan, zarar görenlere karşı sorumludurlar. Taşınmaz satış sözleşmesi düzenlemelerinden kaynaklanan zararlardan da so- rumlu olurlar. Doktrinde tartışmalı olmakla birlikte noterlerin hukuki sorumlulu- ğunun kusursuz sorumluluk olduğu genel olarak kabul edilmektedir23.

18 Tanrıver ve Ergüne, 148; Yakuppur, 654.

19 Yakuppur, 654; Tanrıver ve Ergüne, 178.

20 Yakuppur, 655.

21 Tanrıver ve Ergüne, 156; Yakuppur, 655.

22 Xxxx Xxxxxx, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 235.

23 Xxxxx Xxxx, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu ve Güvence”, Yargıtay Dergisi 5, S. 3 (1979): 579- 610, 586; Xxxxxxxx Xxxxx ve Xxxxx Xxxx, Avukatlık ve Noterlik Hukuku, (Ankara: Seçkin Yayıncı-

Devlet tapu sicil memurlarında olduğu gibi noterlerin vermiş olduğu zarar- lardan da asli ve kusursuz olarak sorumludur24. Noterler tarafından düzenlenen taşınmaz satış sözleşmesi, tapu kaydının hukuka aykırı olması sonucunu doğu- ruyorsa bu durumdan doğan zarardan Devlet sorumlu olur25. Zararın Devlet tara- fından ödenmesi halinde devlet, sözleşmeyi düzenleyerek zararın doğmasına yol açan notere zararı rücu edebilecektir. (NK md.162/2).

I. NOTERLİK KAVRAMI VE NOTERLERİN GÖREVLERİ

A. NOTERLİK KAVRAMI

Noterlik eski dönemlerden beri var olan ve işleyen bir kurumdur26. Günü- müzdeki noterlik hukuku ve noterlik kurumu Roma hukukuna xxxxxxxxxxxxx00. Cumhuriyet döneminde İsviçre ve Avusturya’daki noterlik düzenlemelerine benzer şekilde, 1938 tarihli 3456 sayılı Noterlik Kanunu ilk defa düzenlen- miştir28. Daha sonra Türk Hukukunda noter ve noterlik kurumuna ilişkin, şu an yürürlükte olan 1972 tarihli, 1512 sayılı Noterlik Kanunu uygulanmaya başlan- mıştır.

Noterlikler, NK m.121’e göre Adalet Bakanlığının ve Türkiye Noterler Birliği’nin (TNB’nin) gözetim ve denetiminde çalışmaktadırlar. Noterler Ada- let Müfettişleri ve Cumhuriyet Savcılığı tarafından denetlenmektedirler. Noterlik mesleğine ilişkin kararların çoğu TNB’nin mütalaası alınarak, Adalet Bakanlığı tarafından verilmektedir.

lık, 2021), 280-282; Xxxxx Xxxxxxx, Yargıtay Uygulaması Işığında Noterlerin Hukuki Sorumluluk- larının Dayandığı Esas ve Sorumluluğun Koşulları, 699; Xxxxx Xxxxx Xxxxxx, “Noterlerin Mesleki Sorumluluk Sigortası”, Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 17, S. 1-2, (2013): 491-512, 495; Xxxx Xxxxxx, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 221; Xxxxxx Xxxx, “Kusursuz Sorumluluk Örneği Olarak Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, Sayıştay Dergisi, S. 36 (2020): 25- 35, 30-31; Tanrıver ve Ergüne, 164; Xxxxxx Xxx Xxxxxxxxx, “Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılmasına İmar Kanunu ve Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu Tarafından Getirilen Sınırlamalar ve Noterin Sorumluluğu”, Uyuşmazlık Mahkemesi Dergisi S. 11 (2018): 83-112, 89; Xxxxx Xxxxx Kurt, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 18,

S. 2 (2014): 85-118, 88; Xxxxxx Xxxxx Xxxxxx, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, (Yayınlanma- mış Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, 2014), 159-160; Xxxx Xxxxxxxx, Avukatlık ve Noterlik Hukuku, Ankara: Yetkin Yayıncılık, 2023, 127; Konunun detayları için bkz. “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu” bölümü.

24 Xxxx Xxxxxx, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 205; Aksi görüş için bkz. Tanrıver ve Xxxxxx, 172; Devletin tapu sicilinin tutulmasından doğan sorumluluğuna ilişkin bkz. Y3HD, 08.04.2014, E.2013/21230, K.2014/5604; Y20HD, 28.03.2017, E.2017/384, K.2017/2513; Y1HD, 19.12.2013, E.2013/14752, K.2013/18271.

25 Xxxx Xxxxxx, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 205.

26 Xxxx Xxxxxx, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 211.

27 Demirboğa, “Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılmasına İmar Kanunu ve Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu Tarafından Getirilen Sınırlamalar ve Noterin Sorumluluğu”, 88.

28 Batmaz, 7.

Doktrinde noterlik mesleğinin hukuki statüsü tartışmalıdır29. Genel olarak ka- bul edilen görüşe göre; noterlik, bir kamu hizmetidir30. NK m.1’e göre, “Noterlik bir kamu hizmetidir. Noterler, hukuki güvenliği sağlamak ve anlaşmazlıkları önle- mek için işlemleri belgelendirir ve kanunlarla verilen başka görevleri yaparlar.”

Noterlerin, kamu hizmeti yerine getirseler de memur sayılmayacaklarını, gö- revlerini yaparken her açıdan bağımsız olmadıkları için serbest meslek mensubu da olmayacaklarını, bu nedenlerle kamu hizmetinde bulunan kendine özgü huku- ki statüsü olan bir kamu görevlisi olduklarını kabul etmek gerekir31.

Noterler, hukuki güvenliği sağlamak ve anlaşmazlıkları önlemek için işlem- leri belgelendirmekte, kanunlarla kendilerine verilen görevleri yerine getirmek- tedirler32. İşlemleri bizzat düzenleyerek veya onaylayarak, resmiyet kazandırıp, işlem güvenliğini tesis etmektedirler33. Güven unsuru olarak görülen34 noterlerin, üstlendikleri görevler gün geçtikçe artmaktadır35.

29 Noterlik mesleğinin kamu hizmeti sınırları içinde serbest meslek olduğu görüşü için bkz. Xxxx Xxxxxxxx, Noterlik Hukukuna İlişkin İncelemeler (1993-2011), Ankara: Adalet Yayınevi, 2011, 54; Xxxxx Xxxx, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu ve Güvence”, 583; Noterlerin kamu görevlisi veya serbest meslek çalışanı olarak nitelendirilemeyeceğini, kendine özgü bir hukuki statülerinin oldu- ğu görüşü için bkz. Xxxx, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, 85; Doktrindeki diğer görüşler için bkz. Xxxx Xxxxxxx ve Xxxxx Xxxxx, Noterlik Hukuku, (Konya: Mimoza, 2013), 9-10; Batmaz, 22 vd.; Xxxxx Xxxxxx, “Noterin Hukuki Statüsü ve Noterlik Kanunu’nun 162. Maddesi Uyarınca Sorumlu- luğu Üzerine Bir İnceleme”, İzmir Barosu Dergisi, S. 3 (2021): 69-150, 75; Xxxxx Xxxxxx, “Serbest Meslek mi Kamu Hizmeti mi”, Türkiye Noterler Birliği Hukuk Dergisi, S. 3 (1974), 9 vd.

30 Xxxx Xxxxxx, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 211; Xxxxx Xxxxx, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, Xxxxxx Xxxxx Dergisi 10, S. 106 (2015): 92-127, 93; Xxxxx Xxxxxx, “Serbest Meslek mi Kamu Hizmeti mi”, Türkiye Noterler Birliği Hukuk Dergisi, S. 3 (1974), 9 vd.; Batmaz, 12 vd.; Tekben, 74.

31 Xxxx Xxxxxxx, “Yargıtay Kararları Işığında Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 21 (2013): 209-241, 211; Xxxx Xxxxxx, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 212; Xxxxx Xxxxx Xxxxxx, “Noterlerin Mesleki Sorumluluk Sigortası”, 492; Xxxxx Xxxxxxxxx, “Noter ile İş Sahibi (İlgili) Arasındaki İlişkinin Niteliği”, Banka ve Ticaret Hukuku Dergisi 20, S. 4 (2000): 191- 213, 196; Tekben, 76; Ulukapı ve Atalı, Noterlik Hukuku, 5; Çetin ve Ateş, Avukatlık ve Noterlik Hukuku, 176; Başol, Noterlik Hukuku ve Tebligat Hukuku Ders Kitabı, 21; Xxxx, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, 86.

32 Xxxx Xxxxx, Xxxxxxx Xxx, Xxxx Xxxxx ve Xxxx Xxxxxx, “Noterlerin Cezai Sorumluluğu”, Türkiye Noterler Birliği Hukuk Dergisi, S. 1 (2020): 9-40, 38; Xxxx, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, 86; Xxxxxxx Xxxxxx, “Noterlerin Cezai Sorumlulukları”, Türkiye Noterler Birliği Hukuk Dergisi S. 1 (2014): 5-56, 5; İnan, “Kusursuz Sorumluluk Örneği Olarak Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, 29; Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxx, “Elektronik Ortamda Düzenlenen Noter Senetleri”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi (Prof. Dr. Xxxxxx Xxxxx’x Armağanı) 22, S. 3 (2016): 2213-2281; Yakuppur, 654-657; Öcal Akipek, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 211; Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxx, Noter Senetlerinde Sahtelik, (Ankara: Yetkin Yayınları, 2013), 43-55; Ulukapı ve Atalı, No- terlik Hukuku, 5; Özbek ve Yardım, “Elektronik Noterlik İşlemleri”, 9; Batmaz, 159; Xxxx Xxxxxxxx, Bir Hukuki Güvenlik Kurumu Olarak Noterlik ve Noterlerin Denetimi Üzerine Bazı Düşünceler, Prof. Dr. Xxxxx Xxxxxxxxx’e Armağan, C. III, İzmir 2013, 460; Uzun, Küçükgüngör, Xxxxxxx ve Xxxxxx, 18.

33 Xxxx, Xxxxxxxxxxx, Xxxxxxx ve Xxxxxx, 18; Xxxxxx, “Noterlerin Cezai Sorumlulukları”, 5; Xxxx, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, 85; Tekben, 70 vd.; Xxxxxxx, “Yargıtay Kararları Işığında Noter- lerin Hukuki Sorumluluğu”, 211.

34 Xxxx, Xxxxxxxxxxx, Xxxxxxx ve Xxxxxx, 18.

35 Özbek, “Elektronik Ortamda Düzenlenen Noter Senetleri”, 2213-2281; Yakuppur, 654.

Noterlik Kanunu hükümlerine göre belgelendirilen işlemler NK m.82’ye göre resmi sayılmaktadır. Noterler tarafından düzenleme şekilde hazırlanan hu- kuki işlemlerin, sahteliği sabit oluncaya kadar geçerli olduğu kabul edilmektedir. Onaylama şekilde hazırlanan işlemlerde ise noter tarafların imzasını onaylamak- ta, onaylanan imzaların ilgiliye ait olduğu belgelendirilmektedir. Onaylama, hu- kuki işlemlerin içindekilerini kapsamamakta, işlem imza ve tarihin sahteliği sabit oluncaya kadar geçerli kabul edilmektedir. Bunlar dışında kalan noterlik işlemleri de aksi sabit oluncaya kadar geçerlidir. Noter senetleri, kanunun doğruluğuna gü- vendiği belgelerdir36. Özel hukuk ilişkilerinde noterlik senetlerinin şeklen geçerli kabul edilmesi ve ispat kolaylığı sağlaması maddi hukuk ve usul hukuku açısın- dan büyük öneme sahiptir37.

Hukuk fakültesi mezunu olan noterler, Türk Hukuk sistemi içerisinde önle- yici ve koruyucu hukukun önemli bir parçasıdırlar. Noterler, hukuki ihtilafların önüne geçmek için kendilerine başvuran tarafların istekleri ve hukukun gerekleri çerçevesinde işlem bazında hukuki danışmanlık yapmakta ve icra ettikleri görev sebebiyle hukuk mühendisi olarak kabul edilmektedirler38. Kamu görevlisi olan noterlerin tarafları aydınlatması ve çıkarlarını korumak için açıklamalar yapması gerekmektedir39. Noterler ve noterlik kurumu uyuşmazlıkları henüz ortaya çık- madan çözerek, yargının iş yükünü azaltıcı faaliyetlerde bulunan, yargı örgütü- nün bir parçasıdır40. Noterlerin ülke ekonomisine katkısı da çok büyüktür. Hazine bütçesine 5 yıl içerisinde 13,8 milyar TL vergi aktararak en yararlı vergi mükel- lefleri arasında yer almaktadırlar41.

B. NOTERLERİN GÖREVLERİ

Noterlerin görevleri kapsamına giren işlemler Noterlik Kanunu’nda “Genel olarak”, “Özel olarak” ve “Diğer işlemler” olmak üzere üç başlık altında sınıf- landırılmıştır. Noterlik Kanunu’nun 60. maddesinin 1. fıkrası gereğince noterler, kanunla başka bir makama, merciye veya şahsa verilmeyen her türlü hukuki işle- mi düzenlemeye yetkili olan tek mercidir.

36 Xxxx Xxxxxx, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 211.

37 Tanrıver, “Noterlik Hukukuna”, 161-178; Xxxx Xxxxxx, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 211.

38 Xxxx Xxxxxxxx, Noterlerin İşlevleri Alanında Yeni Gelişmeler, Noterlik Hukuku’na İlişkin İnceleme- ler (1993-2011), Ankara: Adalet Yayınevi, 2011, 61-68; Xxxx, Xxxxxxxxxxx, Xxxxxxx ve Yıldız, 18; Xxxxx ve Yardım, “Elektronik Noterlik İşlemleri”, 10; Xxxx Xxxxxxxx, Avrupa Birliği Ülkelerinde Noterlik ve Noterlik Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Taslağı’nın Getirdikleri, No- terlik Hukuku’na İlişkin İncelemeler (1993-2011), Ankara: Adalet Yayınevi, 2011, 50-51; Tanrıver, Avukatlık ve Noterlik Hukuku, 165.

39 Tanrıver, Avukatlık ve Noterlik Hukuku, 127; Tanrıver ve Ergüne, 161; Yakuppur, 658.

40 Xxxx, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, 86.

41 Türkiye Noterler Birliği, TNB Basın Bülteni, 2019, 16, Erişim Tarihi: Temmuz 25, 2023, xxxxx://xxxxxx.xxx. xxx.xx/XxxxxxxXXX/Xxxxxxxxxxx%00Xxxxxxxx%00X%X0%XXx%X0%XXx%00Xxxx%X0%X0%00 Bas%C4%B1n%20B%C3%BClteni%20Medya%20Yans%C4%B1malar%C4%B1.pdf.

Noterlerin “Genel Olarak” yapabileceği işlemler NK m.60’da düzenlenmiş- tir. Kanun maddesine göre;

“(1). Yapılması kanunla başka bir makam, merci veya şahsa verilmemiş olan her nevi hukuki işlemleri düzenlemek,

(2). Kanunlarda resmi olarak yapılmaları emredilen ve mercileri belirtil- memiş olan bütün hukuki işlemleri bu kanun hükümlerine göre yapmak,

(3). Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflar- dan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek, taşınmaz satış sözleşmesi yapmak42,

(4). Bu kanuna uygun olarak dışarda yazılıp getirilen kağıtların üzerin- deki imza, mühür veya herhangi bir işareti veya tarihi onaylamak,

(5). Bu kanun hükümlerine göre yapılan işlemlerin dairede kalan asıl veya örneklerinden veya getirilen kağıtlardan örnek çıkarıp vermek,

(6). Belgeleri bir dilden diğer dile veya bir yazıdan başka bir yazıya çevirmek,

(7). Protesto, ihbarname ve ihtarname göndermek, (8). Kanunen tescili gereken işlemleri tescil etmek,

(9). Bu ve diğer kanunlarla verilmiş sair işleri yapmak. Genel olarak noterlerin görevleri arasında sayılmıştır.”

Noterlerin “Özel Olarak” yapabileceği işlemlere ilişkin olarak Noterlik Kanunu’nun 61. maddesinde tespit işleri, 61/A maddesinde Taşınmaz satış söz- leşmesi43, 62 ile 67. maddeleri arasında Emanet işleri, 68. maddesinde Defter onaylama, 69. maddesinde Vasiyetname ve Ölüme bağlı tasarruflarla ilgili işlem- ler konularında düzenlemeler yapılmıştır. Noterlerin hem genel hem özel olarak yapabileceği işlemler, Noterlik Kanunu Yönetmeliği44’nin 7. maddesinde detaylı bir şekilde sayılmıştır.

Noterlerin yapabilecekleri “Diğer İşlemler” ise NK m.71/A, m.71/B ve m.71/C’de düzenlenmiştir. 2011 yılında Noterlik Xxxxxx’xx eklenen 71/A mad- desiyle, terk eden eşin ortak konuta davet edilmesi ve mirasçılık belgesi verilmesi konularında noterlere yetki verilmiştir45.

Taşınmazlara ilişkin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlemek noterle- rin yapacağı işlemler arasındadır. 7413 sayılı Kanunun 11. maddesiyle Noter-

42 7413 sayılı Kanun m.11 ile 23.06.2022 tarihinde değiştirilmiştir.

43 7413 sayılı Kanun m.12 ile 23.06.2022 tarihinde eklenmiştir.

44 13.07.1976 tarih, 15645 sayılı RG.

45 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun m.14 ile 31.03.2011 tarihinde yapılan değişiklik.

lik Kanunu’nda yapılan değişiklikle noterlere, taşınmaz satış vaadi sözleşmesini taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi halinde, tapu bilişim sistemiyle tapu siciline şerh etme yetkisi verilmiştir. Taşınmaz satış vaadi sözleş- mesinin tapu siciline şerh edilmesi, ön sözleşmeden doğan borç ilişkisini eşyaya bağlı hale getirmekte ve munzam etki sağlamaktadır46. Bu durum sözleşmenin işlevselliğini artırarak, zaman ve hak kayıplarının önlenmesini sağlamıştır. Bu konuda noterlere yetki verilmesi isabetli olmuştur.

Taşınmaz satış sözleşmelerinin hazırlanması konusunda noterlere yetki ve- rilmesine ilişkin kanun değişikliğinden önce noterlerin taşınmaz satışına ilişkin sözleşme yapması durumunda, sözleşmenin objektif ve subjektif tüm esaslı nok- taları şekle uygunsa, sözleşmede taşınmaz mülkiyetinin devri borcu ve karşı ta- rafın yükümlülükleri açıkça belirtilmişse47, yani gerekli şartlar varsa sözleşme tahvil yoluyla taşınmaz satış vaadi olarak ayakta tutulabilmekteydi48.

II. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI

Ayni hak, kişiye eşya üzerinde doğrudan doğruya hakimiyet sağlayan, bu nedenle herkese karşı ileri sürülebilen bir mutlak haktır. Taşınmazlar üzerindeki ayni hakların kurulması, içeriğinin değişmesi, devredilmesi ve sona ermesi kural olarak tapu sicilinde yapılacak olan tescil ve terkin işlemleriyle gerçekleşir. Tescil makamı olan Tapu Sicil Müdürlükleri resmi merci olarak tescili gerçekleştirmek- le yükümlüdürler49.

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında, TMK m.705/1 gereğince tescil esastır50. Nispi tescil ilkesi gereğince, sicil dışında kazanma istisnai durumlarda mümkündür51. Ayni hakkın kazanılmasının tescile bağlı olduğu hallerde tescil,

46 Tanrıver ve Ergüne, 148.

47 Xxxx, Xxxxxxxxxxx, Xxxxxxx ve Xxxxxx, 23; Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümleri, 208-209.

48 Tanrıver ve Xxxxxx, 148; Yakuppur, 651; Xxxxx Xxxxxxxx, “Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Görev ve Yetkiye İlişkin Sorunlar”, Uyuşmazlık Mah- kemesi Dergisi, S.10 (2017): 43-95, 60; Oğuzman, Seliçi ve Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku, 391; Kocayusufpaşaoğlu, Türk Medeni Hukukunda Gayrimenkul Satış Vaadi, 125; Xxxxxxxxx, “Taşın- maz Satımında Şekil ve Hakkın Kötüye Kullanılması”, 213; Xxxxx Xxxxxxxxx, Kişisel Hakların Tapu Kütüğüne Şerhi, (İstanbul: Sermet Matbaası, 1963), 9; Yargıtay taşımaz satışına yönelik irade beyanın, satış vaadine ilişkin irade beyanını da barındırdığını, bu nedenle tahvilin mümkün olduğuna hükmetmektedir. YHGK, 26.06.1956, E.1956/1-70, K.1956/64; Y13HD, 08.05.1985, E.1985/2723, K.1985/3153, “... Noterlikçe re’sen düzenlenen senetle davacı müşterek taşınmaz binadaki payını davalıya satmıştır. Satış taşınmaz üzerindeki muhtesata ilişkindir. Burada taraf- ların daha şumullü işlem olan satışa ilişkin irade beyanında, satış vaadi ile ilgili icap ve kabul dahil bulunmamaktadır. Bu nedenle mevcut sözleşme hukuki tahvil prensibi gereğince satış vaadi olarak geçerli kabul edilmek gerekir...”

49 Etem Xxxx Xxxxx, “Noterlere Taşınmaz Satışı Yetkisi Verilmesine İlişkin Kanun”, Ankara Barosu Dergisi 80, S. 4 (2022): 501-540, 507; Uzun, Küçükgüngör, Xxxxxxx ve Yıldız, 21-22.

50 Xxxx Xxxxxx, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 234.

51 Xxxxxx Xxxxxx, Xxxx Xxxxxx, (Ankara: Yetkin Yayınları, 2021), 412; Xxxxxxx Xxxxxx, Xxxx Xx- xxxxx ve Xxxxxxxxxx Xxxxxx, Xxxx Xxxxxx, (İstanbul: Xxxxx Xxxxxxxx, 1991), 484; Xxxx Xxxxxx, Tur-

556 Xxxx XXXXX

taşınmaz üzerindeki ayni hakkın kazanılmasını sağlayan tasarruf işleminin ta- mamlayıcısı olup kurucu etkiye sahiptir52.

Taşınmaz mülkiyetinin tescil ile kazanılması için geçerli bir kazanma sebebi- nin olması gerekmektedir53. Kazanma sebebi olan borçlandırıcı işlem, mülkiyeti devir borcu doğuran bir hukuki ilişkidir. Borçlandırıcı işlemlerin yer aldığı evre taahhüt aşaması olarak da ifade edilmektedir. Borçlandırıcı işlemlerle taşınmaz maliki malvarlığının pasifini artırmış olur. Ayni hakkı başkasına nakletme veya başkası lehine ayni hak tesis etme taahhüdü, doğrudan hakkı kazandırmayıp, ta- ahhüt edene söz konusu sonucu sağlama borcu yükler. Karşı taraf da bu sonucu talep hakkına sahip olur54.

Tasarruf işlemleri ise borcun ifasını gerçekleştirerek, taahhüt edilen ayni xxxxx xxxxx, sona erdiren ve değiştirerek malvarlığının doğrudan aktifini etkileyen işlem- lerdir55. Taşınmaz mülkiyetinin tescil yoluyla kazanılabilmesi için taşınmazı devir borcu bulunan taşınmaz malikinin tescil talebinde bulunması (TMK m.1013/1), borçlandırıcı işlemin tasarruf işlemiyle tamamlanması gerekmektedir56.

Taşınmaz maliki sözleşmeden doğan mülkiyeti devir borcunu alacaklı adına tescil etmekle ifa etmiş olur57. Tescil talebinde bulunan kişinin tasarruf yetkisine sahip olması ve hukuki sebebi belgelendirmesi gerekmektedir. (TMK m.1015/1)58 Bu nedenle taşınmazın maliki veya onun yetkili temsilcisi, tescil talebinde bulu- nabilir59. Temsilci aracılığıyla tescil talebinde bulunulması için temsil yetkisinin

gut Akıntürk ve Xxxxx Xxxx, Eşya Hukuku, (İstanbul: Beta Yayıncılık, 2018), 462; Xxxxxxx, Xxxxxx ve Xxxxx-Xxxxxxx, Xxxx Xxxxxx, 467; A. Xxxx Xxxxxx, Eşya Hukuku, (Ankara: Yetkin Yayınları, 2022), 124; Xxxxxx Xxxx, Mülkiyet Hukuku, (Ankara: Yetin Yayınları, 2014), 199; Xxxx Xxxxxx, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 206; Xxxxxx Xxxx ve Xxxxxx Xxxxxxxx, Toprak Hukuku, (Ankara: Savaş Yayınevi, 2017), 243; TMK m.705/2 kapsamındaki hallerde taşınmaz mülkiyeti tescil gerçekleş- meden önce kazanılmaktadır. Ayrıntılı bilgi için bkz. Xxxxx Xxxx, Aile Konutu-Mal Rejimleri ve Eşin Yasal Miras Payı, (Ankara: Seçkin Yayınları, 2021), 410; Sirmen, Eşya Hukuku, 340-361; Tanrıver ve Ergüne, 145; Nomer, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 79 vd.; Yakuppur, 651-654.

52 Sirmen, Eşya Hukuku, 188-189; Tanrıver ve Ergüne, 157.

53 Xxxx Xxxxxx, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 206; Akçaal, Eşya Hukuku, 388; Oğuzman, Seliçi ve Xxxxx-Xxxxxxx, Xxxx Xxxxxx, 409; Sirmen, Eşya Hukuku, 343; Xxxxxx Xxxxxx ve Xxxxxx Xxxxx, Eşya Hukuku, (Ankara: Yetkin Yayınları, 2017), 206-214; Akipek, Xxxxxxxx ve Ateş, Eşya Hukuku, 463; Eren, Mülkiyet Hukuku, 202-203.

54 Xxxx, Mülkiyet Hukuku, 200; Xxxxxx ve Güven, Eşya Hukuku, 213; O. Gökhan Antalya ve Xxxxx Xxxxx, Eşya Hukuku, 571; Oğuzman, Xxxxxx ve Xxxxx-Xxxxxxx, Eşya Hukuku, 409; Akipek, Akın- türk ve Ateş, Eşya Hukuku, 463; Karayalçın, “Tapuda Kayıtlı Olan ve Olmayan Taşınmazlarda Resmi Şekil ve Noterler”, 20; Xxxxxx, Serozan ve Arpacı, Eşya Hukuku, 488.

55 Nomer, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 56; Xxxxxxxxx, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 48; Özmen, “Noterlere Taşınmaz Satışı Yetkisi Verilmesine İlişkin Kanun”, 506; Eren, Borçlar Hukuku Genel Hükümleri, 170-179.

56 Xxxx Xxxxxx, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 206.

57 Özmen, “Noterlere Taşınmaz Satışı Yetkisi Verilmesine İlişkin Kanun”, 506-508.

58 Xxxxxx, Xxxxxxxx ve Ateş, Eşya Hukuku, 292; Sirmen, Eşya Hukuku, 188.

59 Xxxxxx, Eşya Hukuku, 266; Xxxxxx, Xxxxxxxx ve Ateş, Xxxx Xxxxxx, 296; Sirmen, Eşya Hukuku,

189-194.

noter tarafından düzenlenmiş bir vekaletnameyle belgelendirilmesi gerekmekte- dir. (Tapu Sicil Tüzüğü m.18/4) Tapu memuru yazılı tescil talebiyle tescil işle- mini yapabilir. (TMK m.1013; Tapu Sicil Tüzüğü m.16/1) Yapılan tescil ile ayni hakkın kazanılmasını sağlayan tasarruf işlemi tamamlanır. Tescilin temelini oluş- turan borçlandırıcı işlem geçersiz ise tescil de yolsuz tescil olur60.

Borçlandırıcı işlem ile tasarruf işlemi arasında birlik ilkesi ve ayrılık ilkesi olarak iki ayrı sistemden bahsedilmektedir. İşlemde birlik ilkesine göre, devre- den ve devralanın iradelerinin uyuşmasıyla, borçlandırıcı ve tasarruf işlemleri- nin gerçekleştiği kabul edilmektedir. Birlik ilkesi Fransız hukukunda hakim olan sistemdir. Ayrılık ilkesine göre ise borçlandırıcı işlem ve tasarruf işlemi ayrı ayrı değerlendirilmektedir. Ayni hakkın devren kazanılmasında, borçlandırıcı işlemin ardından tasarruf işleminin yapılması gerekmektedir61. Bu kapsamda sözleşme ile mülkiyet nakledilmemekte, sadece mülkiyeti devir borcu doğmaktadır. Satış sözleşmesiyle mülkiyetin geçişinde, iki aşamalı Alman “ayrılık sistemi” İsviçre ve Türk hukuklarını etkilemiştir62. Türk-İsviçre Hukuku ve Alman hukuku sis- temlerinde ayrılık ilkesi geçerlidir63.

Tapu Sicil Müdürlüklerinde Düzenlenen Resmi Senetlere İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik m.7’nin, i bendi gereğince, “Tasarrufi işleme yöne- lik tescil talebini içeren irade beyanları”nın resmi senette yer alması gerekmek- tedir. Bu durum taşınmaz satış sözleşmelerinin sadece borçlandırıcı işlem olma niteliğini ortadan kaldırmaktadır. Beyan, tasarruf işleminin parçası olan tapu memurunun resmi senedi kütüğe geçirmesine ilişkin usulü bir talepten ziyade, mülkiyeti geçirme isteğini kapsamaktadır64. Tapu dairelerinin, resmi senet matbu örneklerinde “Taraflar işbu satım sözleşmesinin tescilini talep ettiler” şeklinde ifade yer almakta, tescil talebi altına sadece taşınmaz malikinin değil alacaklı- nın da imzaları alınmaktadır65. Tasarruf işlemine yönelik irade beyanının resmi senette bulunması borçlandırıcı işlem ile tasarruf işlemini birleştirmekte, iç içe geçirmektedir66.

Taşınmaz mülkiyetinin devri bağlamında borçlandırıcı işlemler ile tasarruf işlemlerini birbirinden ayırarak, borçlandırıcı işlemlerin icrasında noterleri; ta- sarruf işlemelerinin icrasında ise tapu müdürlüklerini yetkili kılmak düşünülmüş- tür. Hukukçu kimliği bulunan noterler, tapu sicil memurlarına göre daha fazla

60 Xxxx, Xxxxxxxxxxx, Xxxxxxx ve Yıldız, 22; Xxxxxxxxxx, “Tapuda Kayıtlı Olan ve Olmayan Taşın- mazlarda Resmi Şekil ve Noterler”, 20.

61 Antalya ve Topuz, Eşya Hukuku, 167; Xxxxxx ve Güven, Eşya Hukuku, 213; Tanrıver ve Ergüne, 158.

62 Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxx, Taşınır Mülkiyeti, (İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, 2017), 178; Şenol, 359.

63 Ayrıntılı bilgi için bkz. Antalya ve Topuz, Eşya Hukuku, 167.

64 Şenol, 361.

65 Özmen, “Noterlere Taşınmaz Satışı Yetkisi Verilmesine İlişkin Kanun”, 509.

66 Şenol, 362; Xxxx Xxxxxxx, Xxxxx Xxxxxx ve Kerem Xxx Xxxxx, Borçlar Hukuku Özel Bölüm,

(İstanbul: On iki Levha Yayıncılık, 2019), 841.

hukuki bilgi ve deneyim sahibi oldukları için borçlandırıcı işlemlerin icrasında yetkili kılınmıştır67.

Doktrindeki bazı yazarlara göre; NK m.61/A hükmü kapsamında noterlik- lerde yapılan taşınmaz satış sözleşmelerinde tapu uygulamasına benzer olarak borçlandırıcı işlem ile tasarruf işlemi iç içe geçirilmiştir68. Taşınmaz satış sözleş- mesinin içerisinde tek taraflı tasarruf işlemi olan tescil talebinin bulunması, borç- landırıcı işlem-tasarruf işlemi ayrımı ile uyumlu değildir69. Noterin düzenlediği taşınmaz satış sözleşmesinde tescil talebinin de yer alması tapu müdürlüğünün yetki alanına müdahale anlamına da gelebilir70.

Bazı yazarlar ise, taşınmaz mülkiyetinin naklinde noterlerin, sadece bir borçlandırı- cı işlem olan taşınmaz satış sözleşmesinin hazırlanması evresinde görevlendirilmesi ge- rektiğini, taşınmaz mülkiyetinin nakline yönelik tasarruf işlemine yönelik tescil talebini yapma görev ve yetkisinin, tapu müdürlüğüne ait olması gerektiğini savunmaktadırlar71. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün tescil makamı olarak kalması sağlanarak, tapu gü- veliğini sağlanmaya devam edilmelidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün tama- men devre dışı bırakılarak taşınmaza ilişkin tüm işlemlerde, tescil yükü de dahil olarak noterlerin yetkili kılınmasının erken olduğu ifade edilmektedir72.

III. NOTERLERE TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİ DÜZENLEME YETKİSİ VERİLMESİ

A. NOTERLERE VERİLEN TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİ DÜZENLEME YETKİSİ VE SINIRLARI

Noterlere taşınmaz satış sözleşmesi yapma yetkisi verilirken taşınmaz türleri açısından herhangi bir ayrım yapılmamıştır. Noterler, TMK m.704 kapsamında araziler, kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar üzerindeki mülkiyetin devri taah- hüdünü içeren taşınmaz satış sözleşmelerini yapabilmektedirler73.

Kanun koyucu tarafından, mülkiyet hakkına ve mülkiyet hakkının verdiği yetkilere müdahale edilerek, sınırlamalar getirilmektedir74. TMK ve NK ile geti-

67 Tanrıver ve Ergüne, 146-147.

68 Yakuppur, 654; Tanrıver ve Ergüne, 178.

69 Tanrıver ve Ergüne, 158.

70 Tanrıver, Avukatlık ve Noterlik Hukuku, 155.

71 Tanrıver ve Ergüne, 156-157. İsviçre hukukunda noter tarafından düzenlenen taşınmaz satış sözleşmesinde tasarruf işlemi niteliğindeki tescil talebi yer almamaktadır, Basler Kommentar, Zi- vilgesetzbuch II, Art.457-977 ZGB, Herausgeber: Xxxxxx Xxxxxx, Xxxxxxx Xxxx (Basel: Xxxxxxx Xxxxxxxxxxx, 2019), Art.657, N.4 vd.

72 Özmen, “Noterlere Taşınmaz Satışı Yetkisi Verilmesine İlişkin Kanun”, 528.

73 Tanrıver ve Ergüne, 145-146.

74 Xxxx, Mülkiyet Hukuku; Demirboğa, “Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılmasına İmar Ka- nunu ve Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu Tarafından Getirilen Sınırlamalar ve Noterin Sorumluluğu”, 86 vd.

rilen sınırlamaların yanısıra İmar Kanunu, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, Gecekondu Kanunu ve Orman Kanunu gibi birçok kanunda sınırlamalar bulunmaktadır75. Noterler, devir sınırlamalarına aykırı olarak taşın- maz satış vaadi sözleşmesi ve taşınmaz satış sözleşmesi yaptıkları takdirde bun- dan doğacak zarardan, NK 53. ve 162. maddeleri gereğince sorumlu olurlar76.

Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile tarım arazilerinin satış, devir, miras ve rehin yoluyla bölünmesinin verimliliği etkilediği gerekçeleriyle mülki- yetlerinin devrine önemli sınırlamalar getirilmiştir. Kanun’un 8. maddesi emre- dici ve kamu düzenine ilişkin olup, bu hükme aykırı olarak taşınmaz satış sözleş- mesi ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılamaz77. Noter tarafından taşınmazın kayıtları incelenerek tarla/bağ/bahçe/zeytinlik vs. olup olmadığı incelenmeli, taşınmazın vasfının tayininde tereddüde düşülmesi halinde, taşınmazın vasfına ve gerekirse satışına izin için il/ilçe tarım müdürlüklerinden yazı istenmelidir. İl/ ilçe tarım müdürlükleri tarafından; ilgili taşınmazın farklı kişilere hisseli olarak satılması halinde bölünebilir büyüklükte olup olmadığı ya da satışının mümkün olup olmadığının değerlendirilmesi yapılacaktır. Satışı izne bağlı olan diğer taşın- mazlarda ise noter sistem tarafından uyarılacaktır.

Taşınmaz satış sözleşmelerinin noterler tarafından yapılabileceği NK m.61/ A’da düzenleme altına alınırken, noterlerin yer itibariyle yetkisine ilişkin bir sı- nırlama yapılmamıştır. NK m.2’deki genel düzenleme gereğince, noterlerin yetki çevresi kural olarak kurulu bulundukları Asliye Hukuk Mahkemesinin yargı çev- residir. Bir ilin belediye sınırları içinde, birden fazla noterlik bulunması duru- munda, her bir noterlik bağlı olduğu Asliye Hukuk Mahkemesinin yargı çevresi ile sınırlı olmaksızın, o ilin belediye sınırları içerisindeki tüm noterlik işlemlerini yapmaya yetkilidir. NK m.2, yer itibariyle yetkisizliğin noterlikte yapılmış iş- lemlere etkisine ilişkin bir belirlemede bulunmadığı için eksik ve yetersiz bir hü- kümdür78. Yer itibariyle yetkiye ilişkin genel olarak kabul edilen görüşe göre, özel olarak belirlenmiş haller dışında, yetkisiz bir noterlikte yapılmış olan işlemlerin, salt bu nedenle geçersiz sayılmaması gerekmektedir79.

75 Demirboğa, “Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılmasına İmar Kanunu ve Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu Tarafından Getirilen Sınırlamalar ve Noterin Sorumluluğu”, 86.

76 Xxxx, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, 85; Demirboğa, “Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yapıl- masına Xxxx Xxxxxx ve Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu Tarafından Getirilen Sınırla- malar ve Noterin Sorumluluğu”, 83; Bkz. Y11.HD, 21.03.2011, E.2000/9959, K.2011/2948.

77 Demirboğa, “Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılmasına İmar Kanunu ve Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu Tarafından Getirilen Sınırlamalar ve Noterin Sorumluluğu”, 83-110; Bkz. Y14.HD, 02.11.2009, E.2009/12498, K.2009/11836; Y14.HD, 13.11.2012, E.2012/11594, K.2012/13194.

78 Tanrıver ve Ergüne, 152.

79 Xxx Xxx Xxxxx, Xxxxx Xxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxx ve Xxxxx Xxxxxxx, Avukatlık ve Noterlik Hukuku,

(İstanbul: Filiz Kitapevi, 2021), 172-173; Çetin ve Ateş, Avukatlık ve Noterlik Hukuku, 187-188.

Taşınmaz satış sözleşmesinin, satılacak taşınmazın bulunduğu yer noterli- ğince yapılması zorunluluğu bulunmamaktadır. Taraf iradelerine üstünlük tanı- narak, resmi senedin geçerliliği için tüm koşullar gerçekleşmişse, sadece noterin yer itibariyle yetkili olmaması nedeniyle satış sözleşmesi geçersiz sayılmamalı- dır. Noterler tarafından taşınmaz satış sözleşmesi hazırlama süreci bilişim sistemi üzerinden yürütüldüğü için noterin yer itibariyle yetkili olmamasının mutlak ge- çersizlik nedeni olarak kabul edilmesi isabetli olmaz80.

Yabancı ülkelerde yaşayan Türk vatandaşlarının noterlik işlemleri, Türk konso- loslukları tarafından konsolosluk binası içinde görülmektedir. NK m.193’de konso- loslukların noterlik işlemleri hakkında uygulanacak maddeler sıralanmış, bu madde- ler arasında 61/A maddesi açıkça sayılmamıştır. Doktrinde yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarının, taşınmazlarına ilişkin satış sözleşmesini, yerleşim yerinin bulunduğu ülkelerdeki Türk konsoloslukları aracılığıyla yapabileceği ifade edilmektedir81. An- cak konsolosluklarda taşınmaz satış sözleşmesinin yapılıp yapılmayacağı konusunda açık bir düzenleme bulunmamaktadır. En kısa sürede bu konunun açıklığa kavuştu- rulması gerekmektedir. Uygulamada genellikle ilgililer taşınmazlarının satılması için Türkiye’de yaşayan tanıdıklarına taşınmaz satış yetkisi içeren vekaletnameler ver- mekte, ilgili kişiler vekaletname ile satış işlemini gerçekleştirmektedirler.

Yurtdışındaki yabancı noterler, TNB sistemine ve Tapu Bilişim Sistemine eri- şimleri olmadığı için taşınmaz satış sözleşmesi yapamazlar. Yabancı bir noter tara- fından yapılan taşınmaz satış sözleşmesi, Türk hukukundaki geçerlilik koşullarını sağlıyorsa tahvil yoluyla taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak ayakta tutulabilir82.

B. KONUYA İLİŞKİN DİĞER ÜLKELERDEKİ UYGULAMA ÖRNEKLERİ

İsviçre Medeni Kanunu’nun 657. maddesinde taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmeleri ve İsviçre Borçlar Kanunu’nun 216. maddesinde taşınmaz satış sözleşmesinin resmi şekilde yapılması gerektiği düzenlenmiş, ancak resmi şekli yapmaya yetkili merci belirtilmemiştir83. Noterlik hukukuna ilişkin düzen- lemeler İsviçre’de kantonlar düzeyindedir84. Kantonlar, tapu dairelerince yapılan sözleşmelerin kimler tarafından düzenleneceğine karar vermektedir85. İsviçre Hu-

80 Tanrıver ve Ergüne, 152.

81 Tanrıver ve Ergüne, 152.

82 Xxxxxxxxx, “Taşınmaz Satımında Şekil ve Hakkın Kötüye Kullanılması”, 213; Tanrıver ve Ergüne, 153; Şenol, 367.

83 Loi sur le notariat (Vaud) Art.1, Loi sur le noteriat (Valais), Art.72, Loi sur le notariat (Geneve), Art.2; Yakuppur, 650-658; Xxxxx Xxxxx, “İsviçre Noterlik Hukuku: Birleştirilmiş Özel Hukuk, Usul Hukuku ve Avukatlık Hukuku İçinde Kantonal Çeşitlilikten Bir Kalıntı” (Çev. Xxxxxxx Xxxxx-Gü- neysu), (Medeni Usul ve İcra-İflas Hukukçuları Toplantısı-VIII, Abant 9-10 Ekim 2009), 471-488; Şenol, 360.

84 Xxxxx, 472; Xxxx, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, 88.

85 Xxxxxx Xxxx, Xxxxxx Xxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxxx and Xxxxxx Xxxx. Das Eigentum, Art.641-729 ZGB Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Das Sachenrecht, Xxxxxxxxxx Polygrap- hischer Verlag AG, Zürich: 1977, N.11; Xxxxx, 472.

kukunda genel olarak resmi senet düzenleme yetkisi noterlere verilmiş86, sınırlı sayıda Kanton’da ise tapu memurları tarafından yerine getirilmektedir87.

Bern Kantonu Noterlik Kanunu’nda88 (“Notariatsgesetz des Kantons Bern”) taşınmazlar üzerinde ayni hak tesis etmeye veya değiştirmeye yönelik her türlü işlemin noter tarafından yapılabileceği düzenlenmiştir89. Noter tarafından yapılan taşınmaz satışına ilişkin belgelerin tapu siciline kaydettirilmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. Zürich Noterlik Kanunu’nda90 (“Notariatsgesetz-NotG”) ve Noter- lik Kanunu Yönetmeliği’nde91 (“Notariatsverordnung”) de aynı usul benimsenmiş, taşınmazlara ilişkin işlemlerin noterler tarafından yapılacağı ve işlemlerin sicile işlenmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır92. Bern ve Zürich kantonlarında taah- hüt ve tasarruf aşamaları ayrılmakta, sadece borçlandırıcı işlem noter tarafından yapılmaktadır93. Noter tarafından resmi şekilde yapılan taşınmaz satış sözleşmesi ayni hakkın diğer tarafa geçmesini sağlamamaktadır. Mülkiyet hakkının karşı tara- fa geçmesi için tescil işlemi yapılmalıdır. Elektronik tapu sicilinin tutulmasına iliş- kin düzenlemeler “Grundbuchverordnung”da94 yapılmıştır. Bu düzenlemenin ilgili maddeleri (Art.46 vd.) gereğince tescil xxxxxx xxxxx tarafından tapu müdürlüğüne yapılmaktadır. Tescil işleminin yapılmasında tapu daireleri yetkilidir95.

Noterlerin yetkili olduğu Kanton’larda, borçlandırıcı işlem noter tarafından yapılırken, tasarruf işlemi tapu müdürlükleri tarafından yapılmaktadır96. Taşınmaz satış sözleşmesinin noterde düzenlendiği durumlarda, tapu sicilinin tutulmasın- dan doğan tüm zararlardan önce Kantonlar sorumlu tutulmakta, Kanton’ların da kusurlu olan görevlilere rücu etmesi öngörülmektedir. (Zivilgesetzbuch art.955; Notariatsgesetz des Kantons Bern art.57-58)97

İsviçre’de noterlere, taşınmaz satışı esnasında bankalar aracılığıyla para akı- şını yönlendirme yetkisi verilmiştir. Noterler taraflar arasında güvenli para trans-

86 Yakuppur, 649; Öcal Akipek, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 234.

87 Xxxx, Xxxxxxxx, Xxxxxxxx and Xxxx, Art.657 ZGB, N.22; Xxxxx, 472; Uzun, Xxxxxxxxxxx, Erdo- ğan ve Yıldız, 30; Yakuppur, 658; Şenol, 360.

88 Notariatsgesetz des Kantons Bern-NG, BSG 169.11, vom 22.11.2005, in Kraft seit: 01.07.2006.

89 Bkz. Notariatsgesetz des Kantons Bern-NG, Art 21.

90 Notariatsgesetz-NotG, vom 9. Juni 1985, xxxxx://xxx.xxxxxxx.xx/xxxx/000000/xx (ET: 19.04.2024).

91 Notariatsverordnung, vom 23 Nov 1960.

92 Bkz. Notariatsgesetz-NotG, §13.

93 Xxxx Xxxxxx, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 233.

94 Grundbuchverordnung, vom 23 Sep 2011, Yönetmelik 1 Xxxx 2012’de yürürlüğe girmiştir, https:// xxx.xxxxxx.xxxxx.xx/xxx/xx/0000/000/xx, (ET: 19.04.2024).

95 Xxxx Xxxxxx, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 232.

96 Xxxx Xxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx, Der Grundstückkauf, Art.216-221 OR Schweizerisches Zivilgesetz- buch, Das Obligationenrecht, Die einzelnen Vertragsverhältnisse, Kauf und Tausch BK - Xxxxxx Kommentar Band/Nr. VI/2/1/3, 1997, N.15-16’dan Aktaran Şenol, 360; Karayalçın, “Tapuda Kayıt- lı Olan ve Olmayan Taşınmazlarda Resmi Şekil ve Noterler”, 16.

97 Basler Kommentar, Art.955, N.33-34.

ferini sağlamaktadırlar. Bu düzenlemeler işlem güvenliğinin sağlanması ve hızlı bir şekilde işlemlerin yapılması için faydalıdır98.

Taşınmaz satışının noterler tarafından yapıldığı ülkelere Almanya da ör- nek verilebilir99. Alman hukuku kapsamında, Federal Noterlik Kanunu’nda (Bundesnotarordnung-BNotO)100 noterlere ilişkin genel düzenlemeler yapılmıştır. Asli görevleri belgelendirmek olan Noterler, taşınmazlara ilişkin tüm işlemleri yapma konusunda tek yetkili makamdır101. Alman Medeni Kanunu’nun (Bürger- liches Gesetzbuch-BGB) 873. paragrafında taşınmazın devrine ilişkin düzenleme yapılmıştır. Kanunu’nun 925. paragrafı ve devamında ise taşınmaz satışına ilişkin usul düzenlenmiştir. Bu kapsamda bir arazinin mülkiyetinin devredilmesi için devreden ve devralanın anlaşması, her iki tarafın aynı anda yetkili makam önün- de hazır bulunması ve iradelerini beyan etmeleri gerekmektedir. 925. paragrafın devamında herhangi bir noterin, diğer makamların yetkisine bakılmaksızın, devri kabul etmeye yetkili olduğu belirtilmektedir102. Alman Medeni Kanunu’nun 311b paragrafı gereğince taraflardan birinin taşınmazını devretmeyi taahhüt ettiği söz- leşmelerin noter huzurunda düzenlenmesi gerekmektedir. Taşınmaz üzerindeki ayni hakkın diğer tarafa geçebilmesi için noterde taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra taraflar arasındaki anlaşmanın tapu siciline tescil edil- mesi gerekmektedir103.

Alman Hukuku’nda Tapu Sicil Tüzüğü (“Grundbuchordnung”)104 ve Tapu Sicil Uygulama Yönetmeliği (“Grundbuchverfügung”)105 kapsamında tapu sicili- ne ilişkin düzenlemeler yapılmıştır. Tapu sicilinde ayni hakkın kazanılması için tescil talebi hem devirden yararlanacak kişi hem de noterler tarafından yapılabil- mektedir. (Grundbuchordnung, art.13, art.15).

Almanya’da Tapu Müdürlüklerince elektronik ortamda tutulan taşınmaz siciliyle noterlerin kullandığı program entegre edilmiştir106. Noterler tarafından

98 Xxxx Xxxxxx, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 234.

99 Melaschuk. I. Alles, was recht ist. Deutscher Xxxxxxx Stuttgart, 41(1), s. 26’dan aktaran Uzun, Küçükgüngör, Xxxxxxx ve Xxxxxx, 25; Xxxx Xxxxxx, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 234.

100 Bundesnotarordnung-BNotO, xxxxx://xxx.xxxxxxx-xx-xxxxxxxx.xx/xxx/, (ET: 19.04.2024).

101 Xxxxx Xxxxxxxx, “Almanya’da Noterlik Alanında Güncel Gelişmeler”, (Çev. Özlem Yazar), Medeni Usul ve İcra- İflas Hukukçuları Toplantısı- VII, Türk, Almanya ve İsviçre Hukuklarında İflas, Kon- kordato ve Noterlik Alanındaki Gelişmeler, (Ankara: Türkiye Barolar Birliği Yayınları, 2009), 409; Xxxx Xxxxxx, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 234.

102 Hanns, Prütting. Sachenrecht, (München: Verlag X.X. Beck Verlag, 37. Baskı), 2020, §16, 61; Xxxxx, Xxxx, Xxxxxx X, Xxxx ve Xxxx, Xxxxxxx. Sachenrecht. (München, X.X. Beck Verlag, 18. Bas- kı), 2009, §19, 235; Harm Xxxxx Xxxxxxxxxx, Xxxx-Xxxxx Xxxxxx, ve Xxxxxx Xxxxxxxx. Sachen- recht. (Heidelberg: C.F. Müller Verlag, 8. Baskı, 2011), §74.

103 BGB 873, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/ 873.html, (ET: 15.04.2024).

104 Bkz. https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/BJNR001390897.html, (ET: 12.04.2024).

105 Bkz. https://www.gesetze-im-internet.de/gbvfg/, (ET: 12.04.2024).

106 Ayrıntılı bilgi için bkz. Gottwald, “Almanya’da Noterlik Alanında Güncel Gelişmeler”, 425; Ste- fan, Hügel. BeckOK GBO. (München: C.H. Beck Verlag, 52. Edition, 2024), §135; Wolfgang,

taşınmaz satışına ilişkin işlemler yapılarak gerekli tescil başvuruları tapu müdür- lüklerine elektronik ortamdan iletilmektedir107.

Federal Noterlik Kanunu’nun (Bundesnotarordnung-BNotO) 19. paragrafın- da noterlerin yapacakları işlemler sonucunda ortaya çıkan zararlardan dolayı hu- kuki sorumluluklarına ilişkin düzenleme yapılmıştır. Bu kapsamda noterler resmi görevlerini kasten veya ihmalleri ile ihlal eder, bundan dolayı üçüncü kişiler bir zarara uğrarsa ortaya çıkan zararları tazmin etmelidirler. Noterler, diğer kamu görevlilerinden farklı olarak şahsen sorumludurlar108. Noterlerin taşınmaz satış sözleşmesi düzenlemelerinden kaynaklanan sorumluluklarının kusur sorumlulu- ğu olduğu genel olarak kabul edilmektedir109. Noterlerin hukuki sorumluluklarını güvence altına almak amacıyla, Federal Noterlik Kanunu’nun (Bundesnotarord- nung-BNotO) 19a paragrafı ile noterlere mali sorumluluk sigortası yaptırma yü- kümlülüğü getirilmiştir110.

Noterler taşınmazın gerçek değerinin ortaya koyulmasında her türlü araştır- ma ve incelemeyi yapmakla yükümlüdürler. “Immobilienwertermittlungsverord- nung111” (Gayrimenkul değerleme Yönetmeliği) kapsamında değerlendirme faa- liyetleri yapılmaktadır. Genellikle değerlendirme alanında çalışan özel firmalar tarafından bu araştırma ve incelemeler yapılır112. Bu sayede hem taşınmaz satı- şından alınacak harç ve vergi miktarları doğru bir şekilde belirlenmekte hem de muvazaa iddialarının önüne geçilebilmektedir.

Schneider. “Verwalter und Grundbuch”, Zeitschrift für Wohnungseigentumsrecht- ZWE, (2014): 349 - 353, 350; Dominik, Gassen ve Robert, Mödl. “Der elektronische Rechtsverkehr in Grund- buchsachen”, ZRP, 3 (2009): 77-80, 79 vd.

107 Taşınmaz satışına ilişkin Almanya’daki sürece ilişkin olarak; “Taşınmaz satış sözleşmesi, noterce sözleşmenin hazırlanması, taraflara okunması ve taraflarca sözleşmenin imzalanmasından sonra noter tarafından önce elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilir. Bu aşamada tapu müdür- lüğü tarafından “kötü niyetli devirlerin engellenmesi için” taşınmaza elektronik ortamda bloke ko- nulur. Daha sonra ıslak imzalı taşınmaz satış sözleşmesi bizzat noter tarafından tapu müdürlüğü- ne götürülür. Sözleşme önce tapu memuru tarafından elektronik ortamda kontrol edildikten sonra Asliye Hukuk Mahkemesinde “Rechtspfleger” (adli hizmet uzmanı) tarafından fiziki ve elektronik ortamda son kez kontrol edildikten ve elektronik ortamda onay verildikten sonra tapu memuru ta- rafından taşınmaz satışı sonlandırılır ve bu aşamada mülkiyet devrolunur. Tapu müdürlüğündeki tüm bu işlemler yaklaşık ‘30 dakika’ sürmektedir.”, Takak, M., Almanya Notları (Yayınlanmamış tarihsiz rapor)’dan Aktaran Uzun, Küçükgüngör, Erdoğan ve Yıldız, 26.

108 Kurt, Haag. Der Haftpflichtprozess mit Einschluss des materiellen Haftpflichtrechts. (München:

C.H. Beck 2015), 265; Peter, Hogl. Beck’sches Notar-Handbuch, Notarhaftung. (München: C.H. Beck, München 2019), §35.

109 Ayrıntılı bilgi için bkz. Andreas, Spickhoff. “Die Haftung des Notars Zwischen Öffentlicher Amtshaf- tung und Privater Berufshaftung Eintarg aus Deutschland”, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fa- kültesi Dergisi, C. 16, Prof. Dr. Hakan Pekcanıtez’e Armağan Özel Sayısı, (2015), 387 vd.; Jörn Heinemann ve Christoph Trautrims. Notarrecht. (Bnoto: Nomos Verlag, Baden-Baden, 2022), §20.

110 Jörn Heinemann ve Christoph Trautrims. Notarrecht. (Bnoto: Nomos Verlag, Baden-Baden, 2022), §19a.

111 Immobilienwertermittlungsverordnung, https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/ BJNR280500021.html, (ET: 19.04.2024).

112 Öcal Akipek, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 229.

Almanya’da noterler, yetkili bir irtibat kişisi olup, satın alma fiyatına ek ola- rak hak ve yükümlülüklerin düzenlendiği bir satın alma sözleşmesi düzenleyebi- lirler. Satın alma miktarını güvende tutmak amacıyla güven sözleşmesi yapabilir- ler. Noterler tapu sicil başvurusunu yapabilir ve kendilerine emanet edilen alım bedelini satıcıya iletebilirler113.

İsviçre ve Almanya hukuk sistemlerinde noterler tarafından taahhüt işlemi niteliğindeki taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesinin yanısıra taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesi ve transferi sağlanmaktadır. Bu uygulamanın ül- kemiz için de getirilmesinin sorunları gidereceği, birçok davanın açılmasını en- gelleyeceği, taşınmaz satışından alınacak harç ve vergi miktarların gerçek değer üzerinden tahsil edilmesini sağlayacağı ifade edilmektedir114.

Avrupa Birliğine dahil birçok ülkede noterlere, sadece taşınmaz satış sözleş- mesi yapma konusunda değil, taşınmaz mülkiyetinin ivazlı veya ivazsız olarak nak- li ve taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak tesisi konularında da sözleşme yapabilme yetkisi verilmiştir115. Noterlerin bu konularda münhasır yetkili kılınmasının nedeni, işlem güvenliğini gerçekleştirmeye en elverişli kurum olarak görülmeleridir116. Al- manya, İtalya117, İspanya118, Fransa119, Belçika120, Hollanda ve Lüksemburg gibi ülke- lerde noterler, bu konularda münhasır olarak yetkilidirler121. Türk hukuk sisteminde de bir bütün halinde bu yetkilerin noterlere verilmesinin daha isabetli olacağı düşü- nülmektedir122. Azerbaycan’da da taşınmaz mülkiyetinin devri ve taşınmaz üzerin- de ayni hak tesis edilmesini sağlayan sözleşmeleri yapma yetkisi noterlere aittir123.

IV. NOTERLERİN SÖZLEŞME DÜZENLEMESİ

Taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesine ilişkin olarak, “Noterler Tara- fından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik”in 5 ile 8. maddeleri arasında, “başvuru”, “sözleşmenin hazırlanması” ve “sözleşmenin yapılması” şeklinde üç aşama öngörülmüştür.

113 Uzun, Küçükgüngör, Erdoğan ve Yıldız, 25.

114 Öcal Akipek, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 236.

115 Tanrıver, “Avrupa Birliği Ülkelerinde”, 50-51.

116 Tanrıver ve Ergüne, 146.

117 Codice Civile art.1350-1353, 1537-1541 (İtalya Medeni Kanun’u); Legge Notarile art.49 vd. 118 Código Civil art.1445-1450 (İspanyol Medeni Kanunu); Ley del Notariado art.1, 23, 24, 73. 119 French Code Civil art.1582, 1681 (Fransız Medeni Kanunu).

120 Eamonn G. Hall. Institute of Notarial Studies, “The Common Law and Civil Law Notary in the European Union: A Shared Heritage and an Influential Future?” https://www.notaryinstitute.ie/wp- content/uploads/2022/02/European-Union-and-the-Notary.pdf, (ET: 20.04.2024), 9; Belgium Civil Code art.1583-1659 (Belçika Medeni Kanunu).

121 Tanrıver, “Noterlerin İşlevleri Alanında”, 67.

122 Tanrıver, “Avrupa Birliği Ülkelerinde”, 50-51.

123 Uzun, Küçükgüngör, Erdoğan ve Yıldız, 31; Notariat Haqqında Azərbaycan Respublikasının Qa- nunu md.10-19 (Azerbaycan Cumhuriyeti Noterlik Kanunu).

A. BAŞVURU

Noterler tarafından taşınmaz satış sözleşmesi düzenlenmesinde başvuru aşa- ması, “Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygula- nacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik”in 5. maddesinde düzenlenmiştir.

Noterde taşınmaz satış sözleşmesi yapabilmek için TNB’nin “e-randevu/ başvuru” uygulamasından e-Devlet kullanılarak başvuru yapılması ve satılacak taşınmazın seçilmesi gerekmektedir. Başvuru esnasında; taşınmaz satış sözleş- mesinin taraflarının, varsa kanuni veya akdi temsilcilerinin kimlik bilgileri, teb- ligata esas adresleri ve iletişim bilgileri, kanuni ve akdi temsile ilişkin bilgiler, taşınmazın emlak vergi değeri ile taraflar arasında belirlenen satış bedelinin Tür- kiye Noterler Birliği Bilgi Sistemine (TNBBS) yüklenmesi gerekmektedir. Ta- raflar yükledikleri belgelerin asıllarını ilgili noterliğe müracaat ettikleri esnada ibraz etmelidirler.

Taraflar başvuru esnasında sözleşmenin düzenlenmesini istedikleri noterliği seçerler. TNBBS’ye gönderilen taşınmaz satış sözleşmesi talepleri seçilen noterli- ğin başvuru ekranına düşer. Noter, taşınmaz satış başvurusu üzerine TNBBS’den başvuru belgesi düzenler. Şayet noterin hukuki veya fiili bir engeli nedeniyle başvuru belgesi düzenlenemezse, noterlikçe başvuru reddedilir. Durum tarafların bildirdikleri telefon numaralarına kısa mesajla bildirilerek, noterlik bilgisini gün- celleme imkanı sağlanır.

B. SÖZLEŞMENİN HAZIRLANMASI AŞAMASI

Noterler tarafından taşınmaz satış sözleşmesi düzenlenmesinde sözleşmenin hazırlanması aşaması, “Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleş- melerine Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik”in 7. maddesinde düzenlenmiştir.

Taşınmaz satış sözleşmesi yapmak için e-devlet üzerinden başvuru yapıldık- tan sonra başvuru, tarafların talep ettiği noterliğin ekranına düşer. Noter kendisi- ne yapılan satış başvurusu üzerine başvuru belgesi düzenler, taşınmaz üzerindeki her türlü kısıtlamaları dikkate alıp, taşınmaz satışıyla ilgili diğer kanunlarda yer alan sınırlamalara, usul ve esaslara uygun davranmalıdır124.

Noter düzenlediği başvuru belgesini Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne TAKPAS’tan iletir. Daha sonra sözleşme konusu taşınmazın tapu kayıt örneği ve diğer belgeleri, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından tapu bilişim sistemi vasıtasıyla ilgili noterle paylaşılır125. Taşınmaza ilişkin kayıt ve belgelerde eksiklik olması halinde ilgili tapu müdürlüğünden eksik olan kayıt ve belgeler,

124 NK m.61/A, 2; Tanrıver ve Ergüne, 169; Oğuzman, Seliçi ve Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku, 647a; Yakuppur, “Taşınmaz Satış Sözleşmelerinin Noterlerde Yapılabilmesine Olanak Tanıyan Yeni Dü- zenleme ve Mevcut Duruma Etkisi”, 655.

125 NK m.61/A, 3.

566 Elif BİLEN

tapu bilişim sistemi üzerinden talep edilir. Tapu müdürlüğü tarafından üç gün içerisinde eksiklikler giderilir ve TAKBİS sistemine yüklenir126.

Noterin taşınmazla ilgili gerekli araştırmayı yapması için tapu memuru ta- rafından taşınmaza ilişkin belgeler notere iletilirken gerekli bilgilendirmeler de yapılmalıdır127. Noter kendileriyle paylaşılan tapu kayıt örneği ve diğer belgeleri, ileride hukuki veya mali bir sorumlulukla karşılaşmamak için dikkatli bir şekilde incelemeli, işlemi yapmadan önce hak sahibini belirlemeli ve satışa engel bir hususun bulunup bulunmadığını kontrol etmelidir128.

İlgili noterliğe taşınmaza ilişkin tapu dairesinde bulunan dosyanın tamamı- nın mı gönderileceği, noter ile paylaşılan bilgilerin, noterin fark edemeyeceği şekilde eksik olması halinde ne olacağı konusu önemli bir husustur. Tapu müdür- lüğü tarafından verilmeyen veya eksik verilen bilgilerle, noterin taşınmaz satış sözleşmesi düzenlemesi sonucu tapu sicilinin hukuka aykırı tutulmasından doğan devletin sorumluluğuna noterin ortak edilebilmesi sorunlu bir durumdur129. Edi- nilen belgelerin hatalarından dolayı sorumluluk noterlerde olmamalı, verilerin elektronik olarak sistem üzerinden çağırılmasından dolayı sorumluluk tapu sicil müdürlüğüne ait olmalıdır.

Taşınmazın alıcısının ilgili taşınmaza ilişkin dosyayı incelemek istediğinde, noterlerin buna müsaade edip etmeyeceği, müsaade edilmemesi durumunda no- terlerin sorumluk konusunda endişe yaşayabileceği de ifade edilmektedir130.

Noter tarafından hak sahibi belirlendikten ve taşınmazın satışına engel hu- kuki bir durumun bulunmadığı tespit edildikten sonra taşınmaz satış sözleşmesi hazırlanır131. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından kendisiyle paylaşılan tapu kayıt örneği ve diğer belgelerden taşınmazın hak sahibi belirlenemez ve satı- şa engel hukuki bir durum tespit edilirse, noter tarafından satış işlemi yapılmaz132.

Noterler sorumlulukları nedeniyle, taşınmaz malikinin belirlenmesi konu- sunda endişe duyabilirler. Ancak noterler son tescile bağlı olarak mülkiyet ka- rinesi gereği, tasarruf yetkisine sahip maliki adi karine olarak TAKBİS’e girme yetkileriyle tespit edecekler, bu konuda tapu sicilindeki kaydı esas olarak kabul

126 “Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik” m.7/2.

127 Kurt, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, 99; Demirboğa, “Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yapıl- masına İmar Kanunu ve Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu Tarafından Getirilen Sınırla- malar ve Noterin Sorumluluğu”, 109.

128 Yakuppur, 655.

129 Tanrıver ve Ergüne, 169; Oğuzman, Seliçi ve Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku, 647 a.

130 Özmen, “Noterlere Taşınmaz Satışı Yetkisi Verilmesine İlişkin Kanun”, 535.

131 NK m.61/A, 3; “Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik” m.7/1, 3.

132 NK m.61/A, 6; “Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik” m.8/5.

edeceklerdir. Bir görüşe göre, gerekli dikkat ve özeni gösterme külfetinin sadece alıcılara ait olması gerektiği, noterlerin dedektiflik görevi üstlenmelerinin abesle iştigal olacağı, bu konuda noterlere hiçbir yükümlülük getirilemeyeceği savunul- maktadır133.

“Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik”in 9. maddesine göre hesaplanan tapu harcı, TAKPAS’tan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne bildirilecek, genel müdürlük işleme ait döner ser- maye hizmet bedeli ile tapu harcının tahsiline ilişkin e-tahsilat seri numarası üre- tecek ve notere TAKPAS’tan iletecektir. Noter, sözleşme taraflarına e-tahsilat seri numarası ve ödeme yöntemini, sözleşmenin imzalanmasına yönelik randevu tarih ve saatini kısa mesajla bildirecektir134. İşlemin taraflarının bildirilen randevu tarih ve saatinden önce işleme ilişkin tapu harcını ve döner sermaye bedelini ödemesi gerekmektedir.

1. Taşınmaz Satış Bedeli

Taşınmaz satış sözleşmesinin objektif esaslı unsuru olan satış bedelinin para olması, mutlaka belirli olması ve sözleşmede gösterilmesi gerekmektedir135. Ta- raflar taşınmazın satış bedelini kendi iradeleriyle belirlerler, tapu müdürlüğü veya noter, tarafların beyanlarındaki bedele göre sözleşmeyi düzenler136.

Noterin noterlikte yaptığı işlemler dolayısıyla, NK m.118 gereğince devlet adına harç ve vergi toplama yükümlülüğü bulunmaktadır. Taşınmaz satış söz- leşmesinde bedelin, emlak vergi değerinin altında gösterilmesi, noterin daha az harç tahsil etmesine, dolayısıyla devletin zarara uğramasına neden olacaktır. Bu nedenle taraflarca beyan edilen satış bedelinin, taşınmazın emlak vergi değerin- den az olmaması gerekmektedir137. Tarafların daha az tapu harcı ödemek için satış bedelini gerçek miktarın altında göstermeleri durumunda; taraflar muvazaa sebe- biyle sözleşmenin geçersizliğini ileri sürebilirler. Sözleşmenin ifasından sonra ta- rafların muvazaa iddiasında bulunması halinde hakkın kötüye kullanılması yasağı söz konusu olabilir138.

133 Özmen, “Noterlere Taşınmaz Satışı Yetkisi Verilmesine İlişkin Kanun”, 535.

134 “Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik” m.7/5.

135 Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümleri, 208-209; Aral ve Ayrancı, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişki- leri, 187-188; Kılıçoğlu, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 144 vd.

136 Uzun, Küçükgüngör, Erdoğan ve Yıldız, 11; Mustafa Latif Emek ve Salih Öztürk, “Taşınmazla- rın Satış Suretiyle Devrinde Piyasa Fiyatlarının Kullanılmamasının Kamu Gelirleri Üzerine Etki- si: Adıyaman İli Gölbaşı İlçesi Örneği”, The Journal of Academic Social Science Studies, C. 39 (2015): 529-539, 531.

137 Tanrıver ve Ergüne, 160; Aral ve Ayrancı, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 187-188; Oğuzman, Seliçi ve Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku, 1400; Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümleri, 207.

138 Aral ve Ayrancı, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 188-189; Kılıçoğlu, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 170; Kılıçoğlu, “Taşınmaz Satımında Şekil ve Hakkın Kötüye Kullanılması”, 211 vd.

Noterlerin yaptığı işlemlerden dolayı ağırlaştırılmış özen yükümlülüğünden kaynaklanan kusursuz sorumluluğu olduğu için, taşınmaz satış sözleşmesinde beyan edilen satış bedelinin gösterilmesi konusunu araştırmaları ve tarafları ay- dınlatma yükümlülüğüne uygun davranmaları gerekmektedir139. Taşınmaz satış sözleşmesinde satış bedelinin emlak vergi değerinden az olması durumunda, satış bedelinde muvazaa veya aşırı yararlanma (TBK m.28) gibi sebeplerle sözleş- menin geçersizliğine karar verilirse, noter bundan zarar görenlere karşı sorumlu olabilecektir140. Noterlerde yapılan taşınmaz satış sözleşmelerinde, satış bedelinin mutlaka belirtilmesi gerekir. Şu an için noterler tarafından taşınmaz bağışına iliş- kin sözleşmeler yapılamamaktadır.

1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun çerçevesin- de çıkarılan 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı141 ve Türk Parasının Kıymetini Ko- ruma Hakkında 32 Sayılı Karara ilişkin Tebliğ’de yapılan değişiklikler ve sınır- lamalarla sadece alıcı tarafın yabancı olduğu taşınmaz satış sözleşmelerinde satış bedelinin yabancı para olarak belirlenmesi mümkündür.

Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulana- cak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin m.5/3, c’ye göre, “Taşınmazın emlak vergi değeri ile taraflar arasında belirlenen satış bedeli, yabancı gerçek kişilerin alıcı taraf olduğu işlemlerde ise döviz alım belgesinde kayıtlı Türk lirası tutar.” taşınmaz senedinde yer almalıdır.

Döviz alım belgesi, yabancı alıcı tarafından tapu müdürlüğünde taşınmaz satış sözleşmesi yapılmadan önce dövizin merkez bankasına satılmak üzere Türkiye’de faaliyet gösteren bir bankaya satıldığını gösteren belgedir. Taşınma- zı alan yabancı tarafından dövizin bankaya satılmasından sonra ödeme satıcının hesabına Türk Lirası olarak yapılabilir. Döviz, yabancı alıcı tarafından satıcının hesabına, sonrasında satıcı tarafından da merkez bankasına bozdurulmak amacıy- la bir bankaya da satılabilir142.

Yabancılara taşımaz satışı yapılacağı durumlarda, karşılıklılık esası ile mev- zuatın öngördüğü diğer sınırlamaların dikkate alınması ve sözleşmede belirtilme- si gerekmektedir143. Şu an için noterliklerde yabancı gerçek veya tüzel kişilerin taraf olduğu taşınmaz satış sözleşmesi yapılamamaktadır. Ayrıca Türk Kanunları- na göre kurulmuş şirketlerin sermayesinin %50 sinden fazlasının yabancı kişilere ait olması ya da yetkilisinin yabancı olması hallerinde de noterliklerde taşınmaz satışı yapılamaz.

139 Tanrıver ve Ergüne, 161; Tanrıver, Avukatlık ve Noterlik Hukuku, 127.

140 Cenk Akil, “Noterlerin İlgilileri Aydınlatma Yükümlülüğü”, Ankara Barosu Dergisi, S. 3 (2022): 219- 233, 225; Tanrıver ve Ergüne, 161.

141 RG, 13.09.2018, S. 30534.

142 Tanrıver ve Ergüne, 160.

143 Tanrıver ve Ergüne, 162.

Uygulamada taşınmaz satış sözleşmelerinde kararlaştırılan bedelin ne zaman ve nasıl ödeneceği konusunda sorunlar yaşanmaktadır. Borcunu ilk ifa eden taraf riske girmekte, karşı tarafın kendi borcunu ifa etmemesi durumunda mağdur ol- maktadır. Taşınmazın alıcısı taşınmaz bedelini ödeme konusunda bankaya talimat verse bile banka ile aralarında uyuşmazlık olması halinde istese bile satıcı adına para transferini gerçekleştiremeyebilir. İsviçre’de genellikle taşınmaz satış söz- leşmesi esnasında taraflar satış bedelini notere teslim etmektedirler144.

TNB tarafından, 03.02.2020 tarihinde ikinci el motorlu kara taşıtı alım sa- tımında, ilgili taşıtın mülkiyeti ile satış bedelinin eş zamanlı ve güvenli şekilde ilgililer arasında el değiştirmesi için güvenli ödeme sistemi uygulanmaya baş- lanmıştır. Bu sistem noterliklerde yapılan araç satış işlemleri sırasında, satış be- delinin güvenli olarak bir banka, elektronik para kuruluşu veya ödeme kurulu- şu aracılığıyla ödenmesini sağlamaktadır. İlk olarak ilgililer aracı kuruluşlardan (Bankalar, elektronik para kuruluşları ve ödeme kuruluşları) birine, güvenli öde- me sistemini kullanmak için başvurarak, satışı yapılacak aracın plaka vb. bilgileri ile kendilerine ait kimlik bilgilerini sisteme kaydederler. Kayıt işlemi yapıldıktan sonra araç satış bedeli “Aracı Kuruluş”un belirlediği hesaba yatırılır veya alıcı, cep telefonuna gelen referans numarası ile alıcı kaydını yaparak işlemi onaylarsa hesabındaki ilgili tutar araç bedeli olarak aracı kuruluşun güvencesine alınır. Bu aşamadan sonra taraflar birlikte herhangi bir notere giderek referans numarası üzerinden ikinci el motorlu kara taşıtının devir tescilini gerçekleştirir. Noterde işlem tamamlandığında aracı kuruluşun güvencesinde bulunan araç bedeli oto- matik olarak satıcının hesabına aktarılır. Eğer satış bedeli “Aracı Kuruluş”un be- lirlediği hesaba yatırılmamış ve bu hesapta bloke edilmemişse, sistem otomatik olarak araç satış işlemini engeller145. Şu an için güvenli ödeme sisteminin kullanı- mı yalnızca ikinci el motorlu kara taşıtı ticareti yapanların satmış oldukları araç- lar için zorunludur146. Diğer ilgililer de isterlerse bu sistemi kullanabilmektedirler.

Güvenli ödeme sistemi nakit para taşıma riskini, nakit parayı sayma zor- luğunu, sahte para kullanılması ihtimalini ortadan kaldırmaktadır. Araç satış iş- lemi gerçekleştiği anda sistem tarafından otomatik olarak satış bedeli satıcının hesabına aktarılacağından, satış bedelinin ödenmemesi riski de ortadan kalkacak,

144 Yakuppur, 661.

145 Ayrıntılı bilgi ve aracı kuruluşlar için bkz. Türkiye Noterler Birliği, Güvenli Ödeme Sistemi, Eri- şim Tarihi: Ağustos 01, 2023, https://portal.tnb.org.tr/Sayfalar/GuvenliOdemeHiz.aspx; Tür- kiye Noterler Birliği, Güvenli Ödeme Sistemi ve Elektronik Ortamda Tespit, Medya Yansıma Raporu, 08.11.2020, Erişim Tarihi: Ağustos 01, 2023, https://portal.tnb.org.tr/BasindaTNB/ G%C3%BCvenli%20%C3%96deme%20Sistemi%20ve%20Elektronik%20Ortamda%20Tes- pit-%20Medya%20Raporu.pdf.

146 “15.08.2020 tarihli İkinci El Motorlu Kara Taşıtlarının Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik (31214 sayılı RG.) hükümleri gereğince, ikinci el motorlu kara taşıtı ticareti yapanlar tarafından satışı yapılacak araçlarda, satış bedelinin nakit ödenmesi durumunda ödemenin güvenli ödeme sistemi üzerinden yapılması gerekmektedir.”

birçok hukuki ihtilaf daha yaşanmadan engellenecek, sahtecilik ve dolandırıcılık gibi durumlar yaşanmayacaktır. Bu sistem ile araç satış işlemi yapan kişiler ara- sındaki para transferinin güvenli olmasının sağlanması, sahteciliğin önlenmesi, taraflara kolaylık sağlanması, mali denetim olanağı ile vergi kaybının engellen- mesi öngörülmektedir. Ancak uygulamada tarafların mali denetim gibi kaygılarla çok sık bu sistemi kullanmadığı görülmektedir. Hatta bazen taraflar noterde ikinci el motorlu kara taşıt satış sözleşmesi yaparken gerçek satış bedelini belirtmeden, daha az veya daha fazla satış bedeli belirterek satış sözleşmesi yapmaktadırlar147.

Bu uygulamanın benzerinin noterlerde yapılacak taşınmaz satış sözleşmeleri için de getirilmesi gerekmektedir. Bu sistemin; hukuki ihtilafların önlenmesi, hu- kuki güvenlik ve işlem güvenliğinin sağlanması, para transferinin kolaylaşması gibi birçok faydası olacaktır. Ancak taşınmaz satış sözleşmesinde gerçek satış bedelini tam olarak göstermek istemeyen tarafların da güvenli ödeme sistemini veya satış bedelinin notere teslim edilmesini tercih etmeyecekleri söylenebilir.

2. Harç, Değerli Kağıt ve Damga Vergisi

Noterlere, taşınmaz satış sözleşmesi işleminin tapuda yapılması halinde alı- nan harçların devlet adına tahsil edilmesi görevi verilmiştir148. NK 61/A madde- sinin 7. fıkrasına göre, “Noterler tarafından yapılacak taşınmaz satış sözleşme- lerinden yalnızca 2/7/1964 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin “I-Tapu işlemleri” başlıklı bölümünün (20) numaralı fıkrasının (a) bendi uyarınca tapu harcı alınır. Bu işlemler için 492 sayılı Kanunun tapu harç- larına ilişkin hükümleri ve gerekli harcı tamamen almadan işlem yapan noterler hakkında aynı Kanunun 128 inci maddesi hükmü uygulanır.” Bu harç alınmadan işlem yapılması halinde noterin sorumluluğu söz konusu olacaktır.

Noterler tarafından yapılan taşınmaz satış sözleşmelerinden, sadece Harçlar Kanunu uyarınca tapu harcı alınmaktadır. Bu sözleşmeler, NK 61/A maddesinin

8. fıkrası gereğince, damga vergisi ve değerli kağıt bedelinden muaftırlar.

3. Noter Ücreti ve Döner Sermaye Bedeli

Taşınmaz satış sözleşmesine konu olan taşınmazın değerine göre, noterler beş yüz Türk Lirasından az ve dört bin Türk Lirasından fazla olmayacak şekilde noterlik tarifesinde gösterilecek tutar üzerinden noter ücreti talep edeceklerdir. Bu miktar, her yıl tespit ve ilan edilen149 yeniden değerlendirme oranında takvim yılı başında geçerli olmak üzere artırılarak uygulanır150.

147 YHGK, 14.03.2012, E.2011/19-841, K.2012/144; Y19.HD, 18.02.2014, E.2013/19114, K.2014/3120.

148 Özmen, “Noterlere Taşınmaz Satışı Yetkisi Verilmesine İlişkin Kanun”, 538.

149 Her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilecektir.

150 “Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik” m.9/4.

2024 yılı noterlik ücret tarifesi 6 Nisan 2024 tarihli ve 32512 Sayılı Resmi Gaze- tede yayınlanmıştır151. Tarifenin 1. maddesinin 4. fıkrasına göre, “Noterler, taşınmaz satış sözleşmesi düzenlediklerinde ise taşınmazın satış değerinin binde 1’i oranında noter ücreti alırlar. Ancak bu ücret taşınmazın değerine göre beş yüz Türk lirasından az ve dört bin Türk lirasından fazla olamaz. Noterler, yaptıkları taşınmaz satış söz- leşmelerinden bu fıkrada belirlenen noter ücreti dışında herhangi bir ücret alamaz.” Tarifede nisbi ücret oranı belirlenerek, Kanun’da alınan alt ve üst sınırlara uygun ola- rak noter ücretinin tespit edileceği belirtilmiştir. Noter ücreti binde bir üzerinden he- saplansa bile Kanun’daki üst sınırı aşmayacak şekilde talep edilebilecektir. Tarife’nin

16. maddesine göre, bu tarife hazırlandığı ve yayımlandığı tarihten itibaren uygulanır. 2024 yılı için bu miktar, yeniden değerlendirme oranına göre KDV hariç en düşük 1.766,27 TL, en yüksek 14.130,20 TL olarak belirlenmiştir.

Noterler düzenledikleri taşınmaz satış sözleşmesi karşılığında noter ücret be- deli dışında bir ücret alamazlar152. Noterlerin taşınmaz satışı nedeniyle aldıkları risk ve üstlendikleri sorumluluk karşılığında, elde ettikleri kazanç yeteri kadar cazip değildir153.

Noterler, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından verilen hizmetin karşılığı olarak hizmet bedelini de ayrıca almaktadırlar. NK’nin 61/A maddesinin

10. fıkrasına göre, “Taşınmaz satış işlemleri için Tapu ve Kadastro Genel Müdür- lüğü döner sermaye işletmesine gelir kaydedilmek üzere hizmet bedeli alınır ve bu işlemler sebebiyle noterlere herhangi bir pay veya aidat ödenmez.” denmektedir.

Noterde yapılan taşınmaz satış sözleşmelerinde; tapu müdürlüğünde ödenen harçların ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü döner sermaye işletmesine gelir kaydedilmek üzere alınan hizmet bedelinin yanısıra yapılan işlemin miktarına göre noter ücreti alındığı için; tapu dairelerine göre satış ücreti biraz daha fazla- dır. Bu nedenle uygulamada taşınmaz satış sözleşmesi yapmak için daha çok tapu daireleri tercih edilmektedir. Noter için bu bedel üstlendiği sorumluluğa göre çok az bir miktar iken, ilgililer için ekstra yük oluşturmaktadır.

C. SÖZLEŞMENİN YAPILMASI AŞAMASI

İşlemin taraflarının bildirilen tarih ve saatte noterliğe müracaatı üzerine söz- leşmeye ilişkin işlemler noter tarafından bizzat yapılır. Taraflar randevu tarih ve saatinde noterlikte hazır bulunmazlarsa, aynı gün kendilerine, on gün içinde no- terliğe müracaat etmeleri halinde işlemlerinin yapılacağı, aksi halde başvuruları- nın iptal edileceği kısa mesaj ile bildirilir154.

151 Erişim Tarihi: Nisan 07, 2024, https://portal.tnb.org.tr/Lists/DuyurularListesi/Attachments/1831/ Ek-2024%20Y%C4%B1l%C4%B1%20Noterlik%20%C3%9Ccret%20Tarifesi.pdf.

152 NK m.61/A, 9.

153 Tanrıver ve Ergüne, 149.

154 “Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik” m.7/6.

Noter, taşınmaz satışında satışa engel hukuki durumların ve kısıtlamaların olup olmadığını araştırır, olmadığını tespit ederse sözleşmeyi hazırlar. Noter ta- rafından taşınmaz satış sözleşmesi düzenlenirken, TNB tarafından TAKBİS’teki sözleşme şekli ve içeriği gözetilerek hazırlanıp TNBBS’ye kaydedilen sözleşme örneği kullanılacaktır155. Noterler sözleşmenin hazırlanması sırasında hem TAK- BİS hem de TAKPAS’ı kullanırlar156. Noterler, taşınmaz satış sözleşmelerini, biz- zat kendileri düzenleme senet biçiminde157 düzenlemelidirler158. Taşınmaz satış sözleşmesinin önemi ve riskleri nedeniyle, noter tarafından yapılması öngörül- müştür159.

Tapu Sicil Müdürlüklerince Düzenlenen Resmi Senetlere İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik’in 9. maddesi gereğince, tapu müdürü veya ona vekalet eden kimse dışında sadece tapu müdürü tarafından yetkilendirilen tapu sicil görevlisi resmi senet düzenleyebilir. Taşınmaz satış sözleşmesini bizzat tapu sicil müdürünün düzenleme zorunluluğu bulunmamaktadır. Tapu müdürünün yetkilendirdiği tapu sicil görevlilerinin de düzenlemesi mümkündür.

Düzenleme şeklinde hazırlanması gereken taşınmaz satış sözleşmelerinde, her iki tarafın veya yetkili temsilcilerinin resmi memur önünde hazır bulunma- sı gerekmektedir160. Ancak, Tapu Kanunu’nun 26. maddesinin 2. fıkrasına göre, “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerde, tarafların farklı tapu müdürlükleri veya yurt dışı teşkilatında bulunmaları hâlinde, taraf iradeleri resmî görevliler tarafından ayrı ayrı alınarak sözleşme tamamlanabilir...” Tapu uygulamasının aksine noterlerin uygulamasında taşınmaz satış sözleşmesinin her iki tarafının veya yetkili temsilcilerinin noter önünde hazır bulunması, irade be- yanlarının bizzat noter huzurunda alınması gerekmektedir161. Kanunlarda resmi şekilde yapılması emredilen162 taşınmaz satış vaadi sözleşmesi veya taşınmaz sa- tış sözleşmesi gibi işlemlerin, Türkiye Noterler Birliği Bilişim Sistemi üzerinden ilgililer huzurda olmadan güvenli elektronik imza kullanılarak gerçekleştirilmesi mümkün değildir163.

155 “Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik” m.6.

156 Öcal Akipek, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 216.

157 TBK m.237/1; NK m.89.

158 NK m.60/f; NK m.61/A/5; “Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygu- lanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik” m.8/1.

159 Tanrıver ve Ergüne, 153.

160 Şenol, 360; Özbek ve Yardım, “Elektronik Noterlik İşlemleri”, 43.

161 Özbek ve Yardım, “Elektronik Noterlik İşlemleri”, 44; Tanrıver ve Ergüne, 150.

162 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu m.5/2: “Kanunların resmî şekle veya özel bir merasime tabi tuttuğu hukukî işlemler ... güvenli elektronik imza ile gerçekleştirilemez.”

163 Tanrıver ve Ergüne, 150-151; Özbek ve Yardım, “Elektronik Noterlik İşlemleri”, 51; Süha Tanrıver, “Noterler Tarafından Elektronik Ortamda Yapılabilecek Olan İşlemler ve Bu İşlemlerin Gerçekleş- tirilmesi Usulü”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 65, S. 4 (2016), 3679-3681.

Noter, NK’nin 72. maddesinin 3. fıkrası gereğince, iş yaptıracak kimselerin kimliklerini, adreslerini, yeteneklerini ve gerçek isteklerini tamamen öğrenmeli, bunları resmi senette yansıtmalıdır. Taşınmaz satış sözleşmesi isteminin hak sa- hibi tarafından yapılıp yapılmadığı belirlenmelidir. Taraflar vekaleten işlem yap- tırmak isterlerse, Noterlik Kanunu’na göre düzenlenmiş ve istem konusu işleri yapmaya yetkili olduklarını içerir vekaletname sunmaları gerekir. Sözleşmede temsilcilerinin kimlik bilgileri ve adresleri bulunmalıdır164. Tüzel kişi adına işlem yapılacaksa, tüzel kişinin temsilcilerini belirten ve istem konusu işlemi yapabile- ceğine ilişkin, kanunlarda yazılı mercilerden alınmış yetki belgesi ve imza sirkü- leri sunulmalıdır. Kamu kurum ve kuruluşları tarafından istem yapılırsa, temsil- cilerinin yetkili olup olmadığının belirlenmesi gerekir165.

Noter işlem ilgililerinin iradelerini serbestçe ve kendi isteklerine uygun beyan edebilmeleri için gerekli ortamı sağlamalıdır. Noterlik Kanunu Yönetmeliği’nin

91. maddesine göre noterler, ilgililerin yeteneği hakkında bir kanı sahibi olmalı, gerçek isteklerini tamamen öğrenmeli, fiil ehliyetine sahip olup olmadıklarına ilişkin gerekli kontrolleri yapmalıdır. İlgilinin yaşlılık, hastalık veya dış görünüşü itibariyle yeteneğinden şüphe edilmesi veya bu konuda ihbar ya da şikayet bulun- ması hallerinde temyiz kudretinin varlığı doktor raporu ile saptanarak, noterlik iş- lemi içinde rapordan bahsedilip, raporun aslı noterde kalan nüshaya eklenmelidir.

Taşınmaz satış sözleşmesi yapabilmek için tarafların tasarrufta bulunmaya ehil olması gerekmektedir166. Sözleşmenin taraflarının ehliyetinin olmaması, sah- te yetki belgesi, sahte nüfus cüzdanı veya sahte vekaletname ile hareket etmeleri veya TBK m.27 gereğince kanunun emredici hükümlerine, genel ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkansız olan bir taşınmaz satış sözleşmesi yapmaları halinde, noterin özen yükümlülüğü kapsamında sorumlu- luğu doğabilir167.

İlgililerin beyanları tam ve eksiksiz olarak resmi senede yazılmalıdır. Noter tarafından yapılan işlemin niteliğine göre gerekli sorular sorularak işlemin sonucu hakkında ilgiliye açıklama yapılmalıdır168. Taşınmaz üzerinde sınırlamalar, hak ve yükümlülükler, takyidatlar varsa, noter bunlar hakkında taraflara bilgi vermelidir. Taşınmaz üzerinde olabilecek irtifak hakları, taşınmaz yükü, taşınmaz rehni, şerhler ve beyanlar sayılmalıdır. Mevcut hak ve yükümlülüklerin varlığı kabul edilerek işlemin sonuçlandırılması talep ediliyorsa, taşınmaz üzerindeki hak ve yükümlü- lükler sözleşmeye doğru ve tam olarak yazılarak, taraflardan bunların kabul edildi-

164 Tanrıver, Avukatlık ve Noterlik Hukuku, 165; Kurt, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, 104.

165 Tapu Sicil Tüzüğü m.19; Şenol, 370.

166 Albayrak, “Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Görev ve Yetkiye İlişkin Sorunlar”, 53; Kocayusufpaşaoğlu, Türk Medeni Hukukunda Gayrimenkul Satış Vaadi, 112.

167 Şenol, 372.

168 Noterlik Kanunu Yönetmeliği m.91/3.

ğine dair beyan alınarak işlem yapılabilecektir169. Ancak bu hak ve yükümlülükler taşınmaz satış sözleşmesinin yapılmasını engellemeyecek nitelikte olmalıdırlar.

Taşınmaz satış sözleşmesinin hazırlanması evresinde, yasal önalım hakkına sahip bir kişi mevcutsa, noter buna işaret etmek ve bu konuda sözleşmeye kayıt düşmek zorundadır170. Taşınmaz satış sözleşmesine konu olan taşınmazın üzerin- de aile konutu şerhinin olması durumunda ise sistem tarafından notere aile konu- tu şerhi olduğunun bilgisi otomatik olarak verilmektedir. Bu taşınmazların satışı noter tarafından yapılamamaktadır.

Tarafların kimlik bilgilerinin eksiksiz ve doğru olarak yer alıp almadığı, ilgi- lilerin beyan ya da taahhüdünün eklenmesi gerekiyorsa bu beyan ve taahhütlerin eklenip eklenmediği, taşınmaza ilişkin bilgilerin (ada-parsel-mahalle-bağımsız bölüm numarası vb.), varsa takyidat ve eklenti bilgilerinin ve DASK171 ile Em- lak Beyan Değer Belgesine ilişkin bilgilerinin eksiksiz ve doğru olarak yer alıp almadığı hususları noter tarafından sözleşme metni içerisinden kontrol edilmeli, eksiklik olması halinde tamamlanmalıdır.

Noterler, taşınmaz satışına ilişkin resmi senedin hazırlanmasında şekil şart- larına uymalı ve NK m.53 gereğince kanunun emredici hükümlerine aykırı işlem yapmamalıdırlar. Aksi takdirde objektif özen borcuna uymayarak172, düzenleye- cekleri taşınmaz satış sözleşmesinden kaynaklanan zararlardan sorumlu olurlar.

Taşınmaz satış sözleşmesi her iki tarafı borç altına soktuğu için tarafların im- zalarının sözleşmede bulunması gerekmektedir173. Aksi halde sözleşme kesin hü- kümsüz olur174. Taşınmaz satış sözleşmelerinde; ilgililerin, varsa ilgililerin tem-

169 “Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik” m.8/3.

170 Tanrıver ve Ergüne, 160.

171 DASK Kanunu m.10; “3/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler, tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete tâbi taşınmazlar üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binalar, bu binaların içinde yer alan ve ticarethane, büro ve benzeri amaçlarla kullanılan bağımsız bölümler ile doğal afetler nedeniyle Devlet tarafından yaptırılan veya sağlanan kredi ile yapılan meskenler zorunlu deprem sigortasına tâbidir.”

14.03.2014 tarih ve 2014/2 sayılı TKGM genelgesinin (E) başlığı altında; “8-Tapu kaydında “Arsa” veya “tarla” vasfı ile kayıtlı olup, Beyanlar hanesine “Üzerindeki ev ...’a aittir.” Şeklinde muhdesat olan taşın- mazların tapu işlemlerinde, taşınmaz üzerindeki muhdesat kayıt maliklerinden birine ait ise ve muhde- sata sahibinin zemindeki payı tapu işlemine konu ediliyorsa sigorta yapma zorunluluğunun aranması, şayet muhdesat kayıt maliklerinden birine ait olmayıp üçüncü kişi adına kayıtlı ise kayıt maliklerinin tapu işlemlerinde zorunlu deprem sigortası aranılmaması, gerekmektedir.” Taşınmaz satış sözleşmesinde DASK aranıp aranmayacağı noter tarafından bu hususlar dikkate alınarak tespit edilmelidir.

172 Demirboğa, “Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılmasına İmar Kanunu ve Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu Tarafından Getirilen Sınırlamalar ve Noterin Sorumluluğu”, 108-109; Kurt, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, 99.

173 Kemal T. Gürsoy, Fikret Eren ve Erol Cansel, Türk Eşya Hukuku, (Ankara: Ankara Üniversitesi Ba- sımevi, 1982), 490-491; Y15.HD, 12.07.2011, E.2011/5051, K.2011/9158, Y14.HD. 30.11.2017, E.2015/5791, K.2017/9001; Şenol, 364-365.

174 Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümleri, 193-194; Albayrak, “Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Görev ve Yetkiye İlişkin Sorunlar”, 53.

silcilerinin, işleme katılan tanıkların, tercümanların noter huzurunda bulunması175 ve ıslak imza ile işlemlerini tamamlamaları gerekmektedir176. Noterler, taşınmaz satış sözleşmelerinde imza alırken taraflara; adlarını, soyadlarını ve “okudum” yazdırmaktadırlar. Ayrıca noterler, sözleşmeye alıcının “Tapu sicilinin açıklığı uyarınca bilgi sahibi oldum” şeklindeki beyanını elle yazdırarak imzasını almak sureti ile sorumluluk anlamında kendilerini daha çok koruyabileceklerdir177.

Taraflar arasında okuryazar olmayanların bulunması durumunda iki tanık huzu- runda işlemler tamamlanır. İlgili iki tanık huzurunda maksadını notere beyan eder. Noter ilgili işlemi hazırladıktan sonra tutanak okunur. Okuryazar olmayan ilgilinin beyanının aynen yazıldığı ifade edildikten ve bu husus tutanağa geçirildikten sonra resmi senede okuryazar olmayan kişilerin parmak izleri ve tanıkların imzaları alınır178.

Noter ilgilinin işitme, konuşma veya görme engelli olduğu anlarsa, işlemler engellinin isteğine bağlı olarak iki tanık huzurunda yapılır. İlgilinin işitme veya konuşma engelli olması ve yazı ile anlaşma imkânının da bulunmaması hâlinde, iki tanık ve yeminli tercüman bulundurularak işlemler tamamlanır179. İlgililerin Türkçe bilmemesi durumunda ise işlem sırasında andlı bir tercüman da bulundu- rulur ve resmi senede imzaları alınır180.

Güvenli elektronik imza ile sözleşmelerin tamamlanmasına olanak tanınma- sının gerektiği; belgelerin elektronik ortamda saklanmasının tapu kütüğündeki belgelerde aleniyet sağlanmasına yardımcı olacağı, masrafların azalmasına ve işlem güvenliğinin artmasına hizmet edeceği ifade edilmektedir181. Bu aşamada henüz tapu müdürlüklerinde ve noterlerde güvenli elektronik imza kabul edilme- mekte, işlemler elektronik ortamda hazırlandıktan sonra ıslak imza ile tamamla- nıp taranarak ilgili sistemlere kayıt edilmektedir.

Taşınmaz satış sözleşmesine ilişkin resmi senette objektif ve subjektif esaslı noktaların yer alması gerekir182. Taşınmaz satış sözleşmesinde sözleşmenin dü- zenlendiği yer ve tarihin yazılması ve resmi senedi hazırlayan noterin ad soyadı, mühürü ve imzasının bulunması gerekmektedir. Taşınmaz satış sözleşmesinin ob- jektif ve subjektif esaslı unsurlarının dışında sözleşmenin düzenlendiği yer, adres

175 Düzenleme işlemlerde güvenli elektronik imza kullanılabileceği, ancak ilgililerin noter huzurunda bulunmasının zorunlu olduğuna ilişkin görüş için bkz. Özbek ve Yardım, “Elektronik Noterlik İş- lemleri”, 113.

176 Tanrıver, Avukatlık ve Noterlik Hukuku, 153; NK m.198/A.

177 Özmen, “Noterlere Taşınmaz Satışı Yetkisi Verilmesine İlişkin Kanun”, 530.

178 NK m.87.

179 NK m.73.

180 NK m.74.

181 Özbek, “Elektronik Ortamda Düzenlenen Noter Senetleri”, 2219-2220; Yakuppur, 657; Aksini gö- rüş için bkz. Tanrıver, Noterler Tarafından Elektronik Ortamda, 3679.

182 Tanrıver, Avukatlık ve Noterlik Hukuku, 153-154; Basler Kommentar, Art.657, N.55-57; Eren,

Borçlar Hukuku Özel Hükümleri, 208-209.

bilgisi vs. hususların resmi senette yer almaması, sözleşmenin şekle aykırılığına ve geçersizliğine yol açmaz183.

Taşınmaz satış sözleşmesinde silinti, kazıntı ve çıkıntı olmamalıdır184. Noter tarafından taşınmaz satış sözleşmesi hazırlandıktan sonra taraflara okunur, taraf- larca sözleşme imzalandıktan ve veznede makbuz kesildikten sonra, noter tapu bilişim sisteminden yevmiye numarası alarak hem satış sözleşmesini hem de ge- rekli diğer belgeleri tapu bilişim sistemine kaydeder. Bu işlemlerden sonra tapu müdürlüğünün taşınmazı tapu siciline tescil etmesi işlemi gerçekleşir185. Noter tarafından TAKBİS üzerinden alınan yevmiye numarası ile tarih ve saatin sözleş- meye yazılması gerekmektedir. Noter, taşınmaz satış sözleşmesini imzaladıktan ve tescilin tamamlanmasından sonra, taraflara tapu senedini verir186.

Taraflarca taşınmaz alıcı adına tescil edilmeden önceki aşamada satıştan vazgeçil- mesi ile hukuki ya da fiili engel sebebiyle sözleşmenin imzalanmaması ve tescil yapıla- maması hallerinde, ödenen harcın ve döner sermaye ücretinin iadesi için noterce ilgili- lere satış işleminin gerçekleşmediğine ilişkin yazı verilir. Harç iadesi için satış işleminin gerçekleştiği yer vergi dairesine, döner sermaye iadesi için ise taşınmazın bulunduğu yer tapu müdürlüğüne hitaben bu yazılar yazılacaktır. İlgililer bu yazılarla gerekli baş- vuruları yaparak ödemiş oldukları harç ve döner sermayenin iadesini alabileceklerdir.

Taşınmaz satış işlemlerinde iptal süreci bulunmamaktadır. Taşınmazın, seh- ven sözleşmede imzası bulunan kişilerden başka kişiler adına tescil edilmiş olma- sı halinde işlem tescil ile sonuçlandığından bu aşamada iptali mümkün değildir. Bu durumun noterlikçe fark edilmesi halinde taşınmazı yolsuz tescil ile iktisap eden kişinin iyiniyetini ortadan kaldırmak amacıyla taşınmaz üzerinde yolsuz tes- cil şerhi konulması için ilgili tapu müdürlüğüne, Kayıtlı Elektronik Posta (KEP) üzerinden noter tarafından yazı yazılması gereklidir.

Taşınmaz satış sözleşmesi ve diğer belgeler, noter tarafından sisteme aktarı- lır ve fiziki olarak arşivlenir187. Noter, taşınmaz satış sözleşmesine ilişkin sözleş- me ve tüm ilgili belgeleri tarayarak TAKBİS ve TNBBS sistemlerine e-imzalama yaparak yüklemektedir.

Taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin düzenlenecek resmi senede tescili bo- zucu veya hükümsüz kılıcı kayıt ve şart yazılamaz188. Tapu sicil görevlileri uy-

183 Tanrıver ve Ergüne, 163; Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümleri, 208-209.

184 “Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik” m.8/6.

185 Öcal Akipek, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 216.

186 “Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik” m.8/7.

187 NK m.61/A-4; “Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik” m.8/4.

188 TBK m.243/1 “Bir taşınmazın koşula bağlı satışında, koşul gerçekleşmedikçe tapu siciline tescil yapılamaz.”; “Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul

gulamada şarta bağlı sözleşmeler yapmaktan kaçınmaktadırlar189. Taşınmaz satış sözleşmesinin taraflarının karşılıklı taahhütlerde bulunmak, kayıt ve şartlar belir- lemek istediği, henüz tasarruf işlemi yapma konusunda iradelerinin bulunmadığı durumlarda taraflar taşınmaz satış vaadi sözleşmesine yönlendirilmektedirler190. Taşınmaz satışında mülkiyeti saklı tutma koşulu, Türk Borçlar Kanunu’nun 243. maddesinin 2. fıkrası gereğince tescil edilemez.

V. NOTERLERİN TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİ DÜZENLEMESİNDEN KAYNAKLANAN SORUMLULUĞU

Noterler, hukuksal sonuçlar doğuran işlemler yapmaktadırlar. Noterlerin hu- kuki (NK m.162), cezai (NK m.158-160) ve disiplin (NK m.125), sorumluluğu bulunmaktadır.

A. NOTERLERİN HUKUKİ SORUMLULUĞU

Noterlerin hukuki sorumluğu NK m.162’de düzenlenmektedir. Bu hükme göre, “Stajyer, katip ve katip adayları tarafından yapılmış olsa bile noterler, bir işin yapılmamasından veya hatalı yahut eksik yapılmasından dolayı zarar gör- müş olanlara karşı sorumludurlar.” Noterler, hukuka aykırı noterlik faaliyetleri nedeniyle hem işlem taraflarının hem de işlemin tarafı olmayan üçüncü kişilerin uğramış oldukları zararlardan sorumludurlar191. Sorumluluğa yol açan iş ve işlem- ler sınırlı sayıda olmayıp, noterlik faaliyeti kapsamında yürütülen işler bu kap- samda değerlendirilmektedir192. Noterin hukuki sorumluluğuna ilişkin düzenleme (NK m.162) emredici nitelikte olduğu için sözleşmeyle aksi kararlaştırılamaz193.

Noterin hukuki sorumluluğunun doğması için, kendisinin veya kanunda sayı- lan noter personellerinden birinin noterlik faaliyeti kapsamında bir işin eksik veya

ve Esaslar Hakkında Yönetmelik” m.7/4; Tapu Sicil Tüzüğü m.16/2 “İstem, tescili bozucu veya hükümsüz kılıcı kayıt ve şarta bağlanamaz”; Aynı şekilde Tapu Sicil Müdürlüklerinde Düzenlenen Resmi Senetlere İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 11. maddesine göre, “... Resmî senede, tescili bozucu veya hükümsüz kılıcı kayıt ve şart yazılamaz.”

189 Şenol, 363; Gülşah Vardar Hamamcıoğlu, Taşınır ve Taşınmaz Mülkiyeti Konu Alan Bağışlama Sözleşmesi, (Ankara: Adalet Yayınevi, 2020), 279; Serozan, Baysal ve Şanlı, Borçlar Hukuku Özel Bölüm, 1026.

190 Tanrıver ve Ergüne, 148; Sirmen, Eşya Hukuku, 365; Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişki- leri, 242; Yakuppur, 663; Şenol, 357-363.

191 Kurt, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, 85; İnan, 32; Tekben, 94; Ulukapı, “Yargıtay Kararları Işı- ğında Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, 213; Çetin ve Ateş, Avukatlık ve Noterlik Hukuku, 279; Ce- malettin Gürler, Avukatlık ve Noterlik Hukuku, (Eskişehir: Anadolu Üniversitesi Yayınları, 2015), 103; Başol, Noterlik Hukuku ve Tebligat Hukuku Ders Kitabı, 167.

192 Doğu, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu ve Güvence”, 592; Öcal Akipek, Şen Doğramacı ve Çağ- layan, 218; Tekben, 95; Ulukapı ve Atalı, Noterlik Hukuku, 224.

193 Kurt, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, 85-90; Serdar Nart, “Noterlerin Hukukî Sorumluluğu”, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 11, Özel S (2009): 425-452, 433; Saibe Oktay Özdemir, Yargıtay Uygulaması Işığında Noterlerin Hukuki Sorumluluklarının Dayandığı Esas ve Sorumlulu- ğun Koşulları. Prof. Dr. Yavuz Alangoya İçin Armağan, (İstanbul: Beta Yayıncılık, 2007), 693-694; Tanrıver, Avukatlık ve Noterlik Hukuku, 184; Tekben, 77 vd.; Tanrıver ve Ergüne, 171; Batmaz, 159.

hatalı yapılmasından ya da yapılmamasından kaynaklı olarak hukuka aykırı fiilinin bulunması, bu işlem nedeniyle maddi veya manevi zarara uğranılmış olması ve ya- pılan hukuka aykırı fiil ile ortaya çıkan zarar arasında uygun illiyet bağının bulun- ması gerekir194. NK’nin 162. maddesi gereğince sorumluluğa ilişkin şartların ger- çekleşmesi durumunda noterin zarar gören kişiye tazminat ödemesi gerekecektir195.

NK’nin 162. maddesinin 2. fıkrasına göre, “Taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesinden dolayı oluşan zarardan noterler de sorumludur. Bu zararın Devlet tarafından ödenmesi hâlinde Devlet, sözleşmeyi düzenleyen notere rücu eder...” Yeni düzenleme ile eklenen bu fıkra ile, noterin sorumluluğu, taşınmaz satış sözleşmesinden doğabilecek zararı da kapsayacak şekilde genişletilmiştir.

Hükmün gerekçesinde “zarara uğrayanın, zararının tazmini için Devlete veya notere karşı dava açması mümkündür” denilmektedir196. NK m.162/2 kap- samında zarar gören, tazminat davasını hem Devlete hem de Notere aynı anda ve birlikte açabileceği gibi197, sadece Devlete veya sadece notere karşı da açabilir. Zarar görenin öncelikli olarak Devlete başvurması gibi bir zorunluluk da öngö- rülmemiştir.

Taşınmaz satış sözleşmesi yapma konusunda kendilerine yetki verilen noter- lere, tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanan zarardan dolayı birinci derecede sorumlu olan devletin sorumluluğuna (TMK m.1007) benzer bir sorumluluk re- jimi getirilmiştir198. Tapu sicilinin hukuka aykırı bir biçimde tutulması nedeniyle, noterlerin Devlet yanında ağırlaştırılmış özen yükümlülüğünün ihlalinden dolayı, kusursuz sorumluluğu gündeme gelecektir199.

Noterin taşınmaz satış sözleşmesi yapma yetkisi ile tapu memurunun tasar- ruf işlemini tamamlama yetkisi birbirinden farklıdır200. Taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin borçlandırıcı işlemdeki hukuka aykırılık veya eksiklik nedeniyle Devlet’in sorumluluğuna başvurulamaz. Noterin hazırladığı hukuka aykırı taşın- maz satış sözleşmesine dayanarak tapu siciline tescil yapılmışsa, bu durumdan

194 Ulukapı ve Atalı, Noterlik Hukuku, 222 vd.; Öcal Akipek, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 218; Doğu, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu ve Güvence”, 587; Kurt, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, 97 vd.; Tekben, 95; Çetin ve Ateş, Avukatlık ve Noterlik Hukuku, 280-281; Aslan Düzgün, “Noterle- rin Mesleki Sorumluluk Sigortası”, 495-496; Memiş, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, 126; İnan, 32; Oktay Özdemir, Yargıtay Uygulaması Işığında Noterlerin Hukuki Sorumluluklarının Dayandığı Esas ve Sorumluluğun Koşulları, 695 vd.; Şenol, 371; Başol, Noterlik Hukuku ve Tebligat Hukuku Ders Kitabı, 169; Nart, “Noterlerin Hukukî Sorumluluğu”, 446.

195 Kurt, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, 87-107; Çetin ve Ateş, Avukatlık ve Noterlik Hukuku, 281; Öcal Akipek, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 224; Tekben, 94-95.

196 https://www2.tbmm.gov.tr/d27/2/2-4484.pdf, Erişim tarihi: 16.07.2023.

197 Tanrıver ve Ergüne, 174.

198 Ulukapı ve Atalı, Noterlik Hukuku, 219-220; Kurt, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, 97; Oktay Özde- mir, Yargıtay Uygulaması Işığında Noterlerin Hukuki Sorumluluklarının Dayandığı Esas ve Sorum- luluğun Koşulları, 699; Şenol, 372; Öcal Akipek, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 218; İnan, 31.

199 Tanrıver ve Ergüne, 149.

200 Tanrıver ve Ergüne, 167.

kaynaklanan zarardan hem devlet hem de noter sorumludur201. Devlet, hukuka aykırı şekilde taşınmaz satış sözleşmesini düzenleyen notere karşıladığı zararı rücu edebilecektir202.

Noterin hazırladığı taşınmaz satış sözleşmesinin geçersiz, eksik veya hukuka aykırı olması nedeniyle tapu memuru taşınmazı alıcı adına tescil etmekten kaçınır- sa, bundan doğan zarardan, noter kendisi sorumlu tutulacak ve tazminat davası da notere karşı açılacaktır203. Noterin hukuki sorumluluğuna ilişkin genel düzenleme olan Noterlik Kanunu m.162/1 hükmü gereğince zarara uğrayanın zararı tazmin edilir204. Zarara uğrayan, Devlet’e karşı değil, doğrudan notere karşı dava açabilir205.

Noterler, taşınmaz satış sözleşmesinin hukuk kurallarına ve Noterlik mevzu- atına göre hatalı veya eksik yapılması nedeniyle ortaya çıkan zarardan sorumlu olurlar206. Sahte vekaletnameye veya mirasçılık belgesine dayalı olarak taşınmaz satış sözleşmesi yapılmasından, sözleşmenin şekle aykırı olmasından, sözleşme- nin taraflarından birisinin tam fiil ehliyetine sahip olmamasından kaynaklanan zarardan da noter sorumludur207.

Taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesinden dolayı zarardan noterin so- rumlu tutulabilmesi için; noterin taşınmaz satış sözleşmesini düzenlemiş olması, sözleşmenin hukuka aykırı olması, zarar doğması ve zarar ile hukuka aykırı söz- leşme arasında nedensellik bağının olması gerekmektedir208. Zarar görenin veya üçüncü kişinin davranışı, noterin fiili ile zarar arasındaki nedensellik bağını kese- bilir209. Nedensellik bağının kesildiği durumlarda, noter sorumlu olmayacaktır210.

201 Tanrıver ve Ergüne, 167; Öcal Akipek, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 235; Özmen, “Noterlere Taşınmaz Satışı Yetkisi Verilmesine İlişkin Kanun”, 539.

202 Öcal Akipek, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 235; Tanrıver ve Ergüne, 167; Tanrıver, Avukatlık ve Noterlik Hukuku, 185.

203 Tanrıver ve Ergüne, 166-174.

204 Tanrıver ve Ergüne, 175.

205 Ulukapı ve Atalı, Noterlik Hukuku, 227; Mustafa Kıcalıoğlu, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, Te- razi Hukuk Dergisi 2, S. 11 (2007): 131-145, 131; Memiş, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, 93; Doğu, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu ve Güvence”, 600; Öcal Akipek, Şen Doğramacı ve Çağla- yan, 218; Reşat Atabek, “Noter; Mali Sorumluluk Sigortası”, Türkiye Noterler Birliği Hukuk Dergisi,

S. 3 (1974): 45-50, 19; Batmaz, 30; Çetin ve Ateş, Avukatlık ve Noterlik Hukuku, 281; Tekben, 131.

206 Oktay Özdemir, Yargıtay Uygulaması Işığında Noterlerin Hukuki Sorumluluklarının Dayandığı Esas ve Sorumluluğun Koşulları, 696; Sirmen, Eşya Hukuku, 139; Oğuzman, Seliçi ve Oktay- Özdemir, Eşya Hukuku, 650.

207 Tanrıver ve Ergüne, 167.

208 Tanrıver ve Ergüne, 166; M. Kemal Oğuzman ve M. Turgut Öz, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt 2, (İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2022), 146; Öcal Akipek, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 222; Kurt, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, 98; Başol, Noterlik Hukuku ve Tebligat Hukuku Ders Ki- tabı, 169; Eren, Borçlar Hukuku Genel Hükümleri, 658-659; Çetin ve Ateş, Avukatlık ve Noterlik Hukuku, 281; İnan, 33.

209 Oğuzman ve Öz, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt 2, 146.

210 Oktay Özdemir, Yargıtay Uygulaması Işığında Noterlerin Hukuki Sorumluluklarının Dayandığı Esas ve Sorumluluğun Koşulları, 709 vd.

Noter taşınmaz satış sözleşmesini yapmaktan hukuka aykırı şekilde kaçınır, bu nedenle bir zarar ortaya çıkarsa, olumsuz fiilinden yani sözleşmeyi yapmama- sından NK’nin 162. maddesinin 1. fıkrasındaki genel sorumluluk hükümlerine göre sorumlu tutulabilecektir.

Devlet teşkilatı içerisinde yer alan, kamu görevlisi olan tapu memurlarının so- rumluluklarında TMK m.1007 kapsamında, Devlet’in sorumluluğu gündeme gele- cektir. Noterlik Kanunu kapsamında noterlik bir kamu hizmeti olarak kabul edilmek- tedir. Ancak Adalet Bakanlığı ve Türkiye Noterler Birliği denetiminde olan noterler, Devlet idari teşkilatının içerisinde yer almamaktadırlar. Yapılan düzenlemeler noter- lere, kamu görevlileri gibi güvence sağlayan bir içeriğe ve amaca sahip değildir211.

Devlet’in ödediği tazminatı tapu görevlilerine rücu etmesinde, TMK m.1007’ye göre kusur aranırken, Noterlik Kanunu m.162/2 hükmü kapsamında noterler ku- sursuz olarak sorumlu tutulmaktadır212. Tapu memurları yapacakları taşınmaz sa- tış sözleşmelerinden dolayı sadece kusurları varsa sorumlu olacak, Devlet ödediği tazminatı kusuru varsa tapu memurlarına rücu edebilecektir. Bizim de katıldığımız görüşe göre noterlerin ve tapu memurlarının farklı sorumluluk hükümlerine tabi ol- maları yerinde değildir213. Noterlik Kanunu hükümleri birlikte değerlendirildiğinde, noterlerin sorumluluğu Devlet’in sorumluluğundan daha geniştir214.

Noter, kendi kusuru olmasa bile noterlik personelinin hatalı yahut eksik iş- lem yapmasından veya işlem yapmamasından kaynaklanan zarardan sorumlu- dur215. NK’nin 162. maddesinin 3. fıkrası gereğince, noterler hukuki sorumlu- lukları kapsamında kendilerine karşı açılan dava sonucunda tazminat istemin- de bulunan tarafa ödedikleri tazminatı, işlemi yapan noterlik personeline veya stajyerine kusuru olması halinde rücu edebilecektir216. Bu nedenle noter, ödediği tazminatı çalışanına rücu edeceği zaman söz konusu davada çalışanın kusurunu kanıtlamalıdır217. Rücu hakkı; noter ile personeli arasında hizmet sözleşmesinin olması durumunda on yıl, noter ile stajyer arasında hizmet sözleşmesinin bulun-

211 Tanrıver ve Ergüne, 173.

212 Şenol, 372; Tanrıver ve Ergüne, 175.

213 Öcal Akipek, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 218-236.

214 Öcal Akipek, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 219.

215 Ulukapı ve Atalı, Noterlik Hukuku, 220; Batmaz, 196; Memiş, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, 94; Nart, “Noterlerin Hukukî Sorumluluğu”, 430; Kıcalıoğlu, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, 136; Aslan Düzgün, “Noterlerin Mesleki Sorumluluk Sigortası”, 499; Çetin ve Ateş, Avukatlık ve Noter- lik Hukuku, 280-282; Bilal Kartal, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu ve Kusursuz Sorumluluk”, Yar- gıtay Dergisi 24, S. 3 (1998): 340-355, 340 vd.; Doğu, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu ve Güven- ce”, 586-587; Kurt, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, 92-98; Oktay Özdemir, Yargıtay Uygulaması Işığında Noterlerin Hukuki Sorumluluklarının Dayandığı Esas ve Sorumluluğun Koşulları, 699.

216 Kurt, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, 109; Kartal, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu ve Kusursuz Sorumluluk”, 351; Öcal Akipek, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 224; O. Gökhan Antalya, Borçlar Hukuku Genel Hükümler C. V/1,1, (Ankara: Seçkin Yayınları, 2019), 448; Doğu, “Noterlerin Huku- ki Sorumluluğu ve Güvence”, 590; Nart, “Noterlerin Hukukî Sorumluluğu”, 446.

217 İnan, 33-34.

madığı durumlarda iki yıl ve herhalde on yıllık zamanaşımı süresine tabi olur218. Noterin bizzat yapmak zorunda olduğu taşınmaz satış sözleşmesini stajyer, katip veya katip adaylarına yaptırması, hukuka aykırı olduğu için bu sözleşmeden do- ğan zararlardan noter evleviyetle sorumludur219.

Zararlardan çeşitli sebeplerle birlikte sorumlu olan Devlet, noter ve diğer sorumlular hakkında müteselsil sorumluluğa ilişkin hükümler uygulanacaktır220. (TBK m.61-62) Müteselsil sorumluluk kapsamında taraflar arasında ihtiyari dava arkadaşlığı söz konusudur221. Hakim Devlet, noter ve diğer sorumlular arasında tazminatı paylaştırırken; durum ve koşulları, her birine yüklenebilecek kusurun ağırlığını ve yarattıkları tehlikeyi göz önünde tutmalıdır. Zararın doğmasında tapu memurunun da kusuru varsa onun zararı Devlete izafe edilecektir. Bu du- rumda zarar noter, Devlet ve diğer sorumlular arasında TBK m.62/1’de belirti- len esaslara göre paylaştırılacaktır222. Rücuda zamanaşımı süresi ise TBK m.73’e göre belirlenecektir223.

Notere karşı açılacak davalar, NK’nin 162. maddesinin 2. fıkrasına göre tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülmelidir. Bu yetki kuralı kesin bir yetki kuralıdır224. Malvarlığı haklarından doğan davalarda genel görevli yargı yeri olan asliye hukuk mahkemeleri bu davalarda da görevli mahkemelerdir225. Asliye hukuk mahkemelerinde, kanunda açıkça ayrık tutulan haller dışında, yazılı yar- gılama usulü uygulanacağı için bu davalar da yazılı yargılama usulüne tabidir226.

Taşınmaz satış sözleşmesinin hukuka aykırı şekilde düzenlenmesinden do- layı zarar gören, notere karşı açılacak tazminat davasının davacısıdır. Taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet olması halinde, zarar gören her paydaş, kendi payı için tazminat davası açabilir. Elbirliği mülkiyeti olması halinde ise, davanın elbirliği ile maliklerin tamamı tarafından açılması gerekmekte, bu durumda mecburi dava arkadaşlığı söz konusu olmaktadır. (HMK m.599)227

218 Başol, Noterlik Hukuku ve Tebligat Hukuku Ders Kitabı, 171; Çetin ve Ateş, Avukatlık ve Noterlik Hukuku, 282.

219 Tanrıver ve Ergüne, 166.

220 Sirmen, Eşya Hukuku, 149; Tanrıver ve Ergüne, 173.

221 HMK m.57.

222 Sirmen, Eşya Hukuku, 249; Tanrıver ve Ergüne, 175-176.

223 Tapu Kanunu Ek m.2: “Tapu ve kadastro işlemleri ile ilgili olarak, Devletin kusursuz sorumlulu- ğu sebebiyle yapılan ödemeler dolayısıyla, ihmali bulunan personel aleyhine başlatılacak rücu istemleri, ödeme tarihinden itibaren iki yıl, herhâlde zarara yol açan işlemin gerçekleştirildiği ta- rihten itibaren on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Ağır kusura dayalı sorumluluğu bulunan personel için 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 73 üncü maddesi hükümleri saklıdır.”

224 Tanrıver, Avukatlık ve Noterlik Hukuku, 185.

225 HMK m.2; Tanrıver, Avukatlık ve Noterlik Hukuku, 185; Tanrıver ve Ergüne, 177.

226 Tanrıver ve Ergüne, 177.

227 Tanrıver ve Ergüne, 171.

Zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten itibaren iki yıl ve her halde fiilin işlendiği tarihten itibaren 10 yıl geçmesiyle tazminat istemi, TBK m.72 gereğince zamanaşımına uğrar228. Noterlik tarafından yapılan işlemler nedeniyle zarara uğrayanlar için de bu zamanaşımı süresi geçerli olup, bu süreler içerisinde notere karşı tazminat davası açılabilecektir229.

1. Noterlerin Sorumluluğunu Ortadan Kaldıran Şartlar

Noterlerin sorumluluğu; noterlik faaliyetinin hukuka uygun olması, bir zararın ortaya çıkmaması veya illiyet bağının kesilmesi hallerinde ortadan kalkmaktadır. Noter veya noter personeli tarafından noterlik mevzuatına ve diğer yasal düzenle- melere uygun şekilde yapılan işlemlerde, noterin sorumluluğundan bahsedileme- yecektir. Kanunların notere yetki vermediği durumlarda noterin talep edilen işlemi yapmaması, hukuka uygun olacağı için noter sorumlu olmayacaktır230. Noterin ek- sik ya da hatalı olarak yaptığı veya yapmadığı işlemler hayatın olağan akışı içe- risinde, ortaya çıkan zararı doğurmaya elverişli değilse noterin sorumluluğundan bahsedilemez231. Zarar olmaması durumunda sorumluluk da olmaz.

Noterde yapılan işlem sonucunda ortaya çıkan zararın başka bir yolla önlen- mesi mümkünse noterin sorumluluğuna gidilemez232. Tapu sicilindeki yolsuzluğun düzeltilmesi mümkünse, tapu sicilinin düzeltilmesi davası açılması ve zararın ger- çekleşmiş olduğunun mahkeme kararıyla belirlenmesi gerekir233. Hukuka aykırı sözleşmeye dayalı olarak alıcı adına yapılan yolsuz tescil terkin edilir, tapu sici- li düzeltilirse, gerçek malik, sadece yargılama giderleri ve yolsuz tescil süresince yoksun kaldığı ürünler için noterin ve Devletin sorumluluğuna başvurabilir234.

Noterlerin sorumluluğunun hukuki kaynağı tartışmalıdır235. Genel olarak ka- bul edilen görüşe göre noterlerin sorumluluğu kusursuz sorumluluk olduğu için kusur şartı aranmamaktadır236. Yargıtay’ın genel olarak kabul ettiği görüşe göre

228 Tanrıver, Avukatlık ve Noterlik Hukuku, 184; Tanrıver ve Ergüne, 172.

229 Kurt, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, 108; Antalya, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 611; Çetin ve Ateş, Avukatlık ve Noterlik Hukuku, 281.

230 Öcal Akipek, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 227.

231 Oktay Özdemir, Yargıtay Uygulaması Işığında Noterlerin Hukuki Sorumluluklarının Dayandığı Esas ve Sorumluluğun Koşulları, 707.

232 Oktay Özdemir, Yargıtay Uygulaması Işığında Noterlerin Hukuki Sorumluluklarının Dayandığı Esas ve Sorumluluğun Koşulları, 703-704; Kurt, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, 99.

233 Oktay Özdemir, Yargıtay Uygulaması Işığında Noterlerin Hukuki Sorumluluklarının Dayandığı Esas ve Sorumluluğun Koşulları, 703-704; Sirmen, Eşya Hukuku, 141.

234 Tanrıver ve Ergüne, 170.

235 Bkz. Kurt, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, 90; Mehmet Ünal, “1512 Sayılı Noterlik Yasasının

162. Maddesi (Noterin Hukuki Sorumluluğu)”, Türkiye Noterler Birliği Hukuk Dergisi, S. 101 (1999): 48-52, 50; Batmaz, 74; Nihat Meriç, “1512 Sayılı Noterlik Yasasının 162. Maddesi ile İlgili Düşünceler”, Türkiye Noterler Birliği Hukuk Dergisi, S. 83 (1994): 39-42, 40; Nart, “Noterlerin Hukukî Sorumluluğu”, 429-431; Tekben, 94 vd.

236 Doğu, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu ve Güvence”, 586; Çetin ve Ateş, Avukatlık ve Noterlik Hukuku, 280-282; Oktay Özdemir, Yargıtay Uygulaması Işığında Noterlerin Hukuki Sorumluluk-

de noterlerin sorumluluğu, kusursuz sorumluluktur237. Kusursuz sorumluluk hal- lerinde, zarar gören zarar verenin kusurunu kanıtlamak zorunda olmadığı gibi, zarar veren de kusursuzluğunu kanıtlayarak sorumluluktan kurtulamayacaktır. Sorumluluk hukukunun genel ilkeleri gereğince, zarar ile hukuka aykırı eylem arasındaki illiyet bağının kesilmesi durumunda, sorumluluk ortadan kalkacak- tır238. Zarar gören kişinin davranışının, üçüncü kişinin fiilinin veya mücbir sebe-

larının Dayandığı Esas ve Sorumluluğun Koşulları, 699; Aslan Düzgün, “Noterlerin Mesleki So- rumluluk Sigortası”, 495; Öcal Akipek, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 221; İnan, 30-31; Tanrıver ve Ergüne, 164; Demirboğa, “Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılmasına İmar Kanunu ve Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu Tarafından Getirilen Sınırlamalar ve Noterin Sorumlu- luğu”, 89; Kurt, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, 88; Batmaz, 159; Tanrıver, Avukatlık ve Noterlik Hukuku, 127; Batmaz, 160.

237 Y3.HD, 16.03.2020, E.2020/849, K.2020/2393, “Noterlik Kanunu’nun 162. maddesinde kusurdan söz edilmemiştir. Bu sebeple, noterlerin sorumluluğunun kusursuz sorumluluk olarak düzenlendiği anlaşılmaktadır. Tüm kusursuz sorumluluk hallerinde olduğu gibi zarar gören davacı, davalı note- rin kusurunu kanıtlamak zorunda değildir. Zarar gören davacı, yalnızca, zararla eylem arasındaki uygun illiyet bağını kanıtlamak zorundadır. İlliyet bağının kesildiği durumlarda kusursuz sorumlu olan kişi sorumlu tutulmayacaktır. Mücbir sebep, zarar görenin tam kusuru ve üçüncü kişinin ağır kusuru ile illiyet bağı kesilir ve kusursuz sorumlu olan kişi sorumluluktan kurtulur. Buna göre, no- ter, gerekli özeni gösterdiğini iddia ederek sorumluluktan kurtulamayacaktır. Ancak, gerekli özeni göstermiş olsa bile, zararın doğmasına engel olamayacağını ispat ederek sorumluluktan kurtula- bilir. Bu husus nedensellik bağının kesilmesidir. Bunun ispatı da davalı notere aittir. Yargıtay uy- gulamasında da; noterlerin hukukî sorumluluğunun kusursuz sorumluluk olduğu genel bir ilke ve prensip olarak benimsenmiştir. Noterin hukukî sorumluluğunun söz konusu olabilmesi için ortada; noterin veya noter çalışanının bir eyleminin bulunması ve bu eylemden dolayı bir zararın doğması, bu zararla birlikte eylem ile zarar arasında illiyet bağının bulunması gerekmektedir. Bu şartlardan birisinin gerçekleşmemesi hâlinde noterin hukukî sorumluluğunun doğmayacağı kabul edilmekte- dir. Noterin bir kamu hizmeti ifa ettiği de dikkate alınarak sorumluluğun belirlenmesinde normal bir insanın göstereceği özenli davranış değil, aynı işi üstlenen noterlik mesleğinde çalışan bir kişinin göstermesi gereken objektif davranış esas alınacaktır. Buradaki tazminat yükümlülüğü; sorumlu kişinin somut olaydaki bireysel davranışından ziyade, daha çok onun toplum ve ekonomi için- deki durumu ile kanunun ona yüklediği ihtimam ve özen görevine bağlanmaktadır.”; Şenol, 371; Y3.HD, 04.03.2020, E.2020/539, K.2020/1959; Y3.HD, 19.12.2019, E.2019/3282, K.2019/10327; YHGK, 09.05.2018, E.2017/3-994, K.2018/1048; YHGK, 13.02.2020, E.2017/1518, K.2020/139; Y3.HD, 18.10.2021, E.2021/6030, K.2021/10171, “Noterler bir işin yapılmamasından veya hatalı yahut eksik yapılmasından dolayı zarar görmüş olanlara karşı sorumludurlar”. Bu maddeye göre, noterlerin sorumluluğu kusursuz sorumluluktur. Kusursuz sorumlulukta ise, zarar gören kişinin ku- surun varlığını ispat etmek zorunluluğu yoktur, aksine kusursuz sorumlu olan davalının (noterin) olayla zarar arasında uygun illiyet bağının bulunmadığını kanıtlaması gerekir. Sorumluluk huku- kunun önemli ögelerinden biri de zarar ile eylem arasında illiyet bağının bulunmasıdır. İlliyet bağı- nın kesildiği durumlarda kusursuz sorumlu olan kişi sorumlu tutulmayacaktır. Teoride ve uygula- mada; mücbir sebep, zarar görenin tam kusuru ve üçüncü kişinin ağır kusuru ile illiyet bağı kesilir ve kusursuz sorumlu olan kişi sorumluluktan kurtulur.”; Benzer yöndeki kararlar için bkz. Y3.HD, 27.04.2016, E.2015/10622, 2016/6596; Y2.HD, 07.10.2020, E.2020/2002, K.2020/5494; Y4.HD, 16.11.1982, E.198278932, K.1982/10570, Söz konusu kararda noterin kendi eylemleri yanında, yanında çalıştırdığı personelinin davranışından da sorumlu olacağı için sorumluluğunun kusursuz sorumluluk olduğuna hükmedilmiştir.; Y3.HD, 04.02.2019, E.2017/12095, K.2019/663; Y3.HD, 23.03.2016, E.2015/16924, K.2016/4421; Batmaz, 159-160; Y13.HD, 01.03.1993, E.1993/363, K.1993/1676, Bu kararda ise noterin sorumlu olabilmesi için kusurlu olması şartı aranmıştır.; İnan, 31; Kurt, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, 85; Demirboğa, “Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılmasına İmar Kanunu ve Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu Tarafından Getirilen Sınırlamalar ve Noterin Sorumluluğu”, 83.

238 İnan, 28.

bin239 illiyet bağını kestiği hallerde noterin sorumluluğu söz konusu olmayacak- tır240.

Noterin sorumluluğunun kusursuz sorumluluk olmasının ve notere bu kadar ağır bir sorumluluk yüklenmesinin tartışılabilir olduğu, Noterlik Kanunu yeniden düzen- lendiğinde bu hususun yeniden değerlendirilmesi gerektiği ifade edilmektedir241.

Zarar gören, zararı doğuran fiile razı olmuşsa veya sözleşmedeki hukuka ay- kırılığı bilmesine rağmen gerekli tedbirleri almamışsa, sözleşmedeki geçersizliğe sebebiyet vermişse (muvazaa, kamu düzenine aykırılık vs.), zararın artmasında etkili olmuşsa hakim, noterin ödeyeceği tazminatı indirebilir veya tamamen kal- dırabilir. (TBK m.52/1)242

Noterlikte işlem yaptıran kişilerin sahte kimlik veya belgeler kullanması so- nucunda işlemden başkalarının zarar görmesi sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. Yargıtay üçüncü kişinin fiiliyle illiyet bağının kesilip kesilmediğini değerlendi- rirken, işlem sırasında kullanılan belgenin aldatma kabiliyetinin olup olmadığını dikkate almaktadır. Sahte belge kullanılarak yapılan işlemlerde, sahte belgenin aldatma yeteneğine sahip olması durumunda, illiyet bağının kesildiği kabul edil- mektedir243. Ancak yeni tarihli kararlarında belgenin aldatma kabiliyeti bulunsa bile noterin tek bir belgeyi incelemekle yetinmesini illiyet bağının kesilmesi için yeterli kabul etmemektedir244.

2. Noterlerin Sorumluluklarının Teminatı

Noterlerin hukuki sorumlulukları kapsamında, haklarında açılan davalarda ödeyecekleri tazminat miktarının çok fazla olması mümkündür. Bu nedenle no- terler için teminat hesapları, hukuki sorumluluk fonu ve mali sorumluluk sigorta- sı gibi güveceler sağlanmaya çalışılmaktadır.

239 Örneğin; Noterin, resmi vasiyetname şekline uymadan bir vasiyetname hazırlaması nedeniyle, lehine vasiyet edilen kişi şekle aykırılık nedeniyle vasiyet edilen malı alamayacak olmasıyla zara- ra uğramış olacaktır. Noterin hukuka aykırı işlemi sonrasında vasiyet edilen malın yangında zayi olduğu anlaşılırsa, mücbir sebep ile illiyet bağının kesildiği kabul edilir. Noter bu durumda sorumlu olmayacaktır; Oktay Özdemir, Yargıtay Uygulaması Işığında Noterlerin Hukuki Sorumluluklarının Dayandığı Esas ve Sorumluluğun Koşulları, 713-714.

240 Ulukapı ve Atalı, Noterlik Hukuku, 163; Kurt, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, 101; Başol, No- terlik Hukuku ve Tebligat Hukuku Ders Kitabı, 170; Çetin ve Ateş, Avukatlık ve Noterlik Hukuku, 281; İnan, 31; Öcal Akipek, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 227; Demirboğa, “Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılmasına İmar Kanunu ve Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu Tarafın- dan Getirilen Sınırlamalar ve Noterin Sorumluluğu”, 83; Bkz. Y11.HD, 21.03.2011, E.2000/9959, K.2011/2948.

241 Öcal Akipek, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 221.

242 Tanrıver ve Ergüne, 169; Oktay Özdemir, Yargıtay Uygulaması Işığında Noterlerin Hukuki Sorum- luluklarının Dayandığı Esas ve Sorumluluğun Koşulları, 713; Y3.HD, 19.12.2019, E.2019/3282, K.2019/10327; Y3.HD, 07.10.2020, E.2020/2002, K.2020/5494.

243 Y3.HD, 20.05.2019, E.2017/8328, K.2019/4678; YHGK, 27.05.2015, E.2013/2329, K.2015/1444;

Y3.HD, 18.03.2021, E.2020/10188, K.2021/2925; Nomer, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 117.

244 Y3.HD, 07.10.2020, E.2020/2002, K.2020/5494.

Noterlere, NK m.38 gereğince milli bir bankada teminat hesabı açma zorun- luluğu getirilmiştir. Noterlik Kanunu Yönetmeliği’nin 76. maddesi gereğince no- ter, ilgili bankaya, açtığı teminat hesabından Adalet Bakanlığı veya Cumhuriyet Savcılığı tarafından talimat verilmedikçe para çekilemeyeceğine ilişkin şerhin konulmasını bildirmek zorundadır. Noterler teminat hesabını açtığı tarihten iti- baren en geç on gün içerisinde, bankanın adını ve hesap numarasını Cumhuriyet Savcılığı, Adalet Bakanlığı ve TNB’ye bildirmek zorundadırlar. Noterler bu te- minat hesabına, göreve başladıkları tarihten itibaren iki ay içerisinde, noterliğin bir yıllık gayrisafi gelirinin %5’i nispetinde, para olarak teminat yatırmalıdırlar. Ayrıca ilave olarak takip eden her yıl için noterliğin bir evvelki yıla ait gayrisafi gelirlerinin %1’i oranında teminat yatırırlar. Yatırılan bu paralar, noterlerin no- terlik görevleri nedeniyle sebep olabilecekleri zararlara ve haklarında verilecek para cezalarına teminat sağlar245. NK m.162’de düzenlenen, noterlerin hukuki so- rumluluğu ile ilgili ortaya çıkan zararlar da bu kapsamdadır246. Teminat hesapları noterlik işlemlerinden zarar gören ilgilileri, üçüncü kişileri ve noteri korumakta- dır247. Notere karşı açtığı davayla tazminata hak kazanan kişiler ilgili makamlara başvurarak, noterin teminat hesabının bulunduğu bankaya talimat yazılmasını talep ederek, ilgili bankanın kendilerine ödeme yapmalarını sağlayabilirler248.

Noterlerin NK m.162 kapsamındaki hukuki sorumluklarını karşılamak için TNB bünyesinde ihtiyatlar hesabı da bulunmaktadır. Bu teminatlarla, noterlerin veya yanlarında çalıştırdıkları stajyer, katip, başkatip ve diğer personelin noterlik görevi sırasında gayri kasti ve ihmali fiillerinden dolayı zarar görecek olanlara karşı doğacak ve talep edilecek zararların karşılanması amaçlanmaktadır. Her bir noter için bir işlemde azami 2.486.722,46 TL, bir yıl içinde azami 4.973.444,90 TL’sı kadar olan kısmı teminat kapsamındadır249. Ölüme bağlı tasarruflara ilişkin işlemlerde bu miktar üç katına kadar artırılarak uygulanmaktadır. Bu sınırlar her yılın başında TNB Yönetim Kurulunca yeniden değerlendirilmektedir. Hakkında tazminat davası açılan noterin öncellikle mesleki sorumluluk sigortası için dava- ya konu işlem tarihinde sözleşme yapılan sigorta şirketine başvurması gerekir. İlgili şirket tarafından noterin talebinin karşılanmaması halinde Hukuki Sorumlu- luk Yardımları Talimatnamesi devreye girecektir250.

245 NK m.38/5.

246 Kurt, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, 110; Öcal Akipek, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 225; Çetin ve Ateş, Avukatlık ve Noterlik Hukuku, 282.

247 Doğu, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu ve Güvence”, 603; Kurt, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, 110; Öcal Akipek, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 225.

248 Öcal Akipek, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 225; Kurt, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, 110.

249 TNB, Hukuk İşleri Müdürlüğü, 06.06.2023, 259 sayılı Genel yazısı.

250 Bkz. Erişim Tarihi: Eylül 06, 2023, https://portal.tnb.org.tr/Lists/TNBYonetmelikler/ Attachments/46/%C4%B0htiyatlar%20Hesab%C4%B1n%C4%B1n%20Kullan%C4%B1m%20 Esaslar%C4%B1%20-%20Talimatname.pdf.

Noterin hukuki sorumluluğunda teminat hesabı ve TNB tarafından sağlanan ihtiyatlar hesabı yeterli güvence sağlamayabilmektedir. Mesleki mali sorumlu- luk sigortası, noter ve zarar gören için en iyi güvenceyi sağlamaktadır251. TNB tarafından noterler adına sigorta şirketiyle mali sorumluluk sigorta sözleşmesi imzalanarak, prim miktarı bütün noterler için birlik bütçesinden ödenmektedir. Noterler bireysel olarak da mali sorumluluk sigortası yaptırabilirler252.

Mali sorumluluk sigortasıyla sigorta şirketi, sözleşme kapsamında sigorta- lı olan kişiye ödeme yapmayı üstlenmektedir. Bu sayede sigortalanan kişi zarar görenlere karşı ödeyeceği tazminat yükünden kurtulmaktadır253. Sigorta şirketi, rizikonun gerçekleşmesiyle sorumlu olacaktır254. Mesleki sorumluluk sigortası genel şartnamesinde rizikonun ne zaman gerçekleşeceğine ilişkin düzenleme ya- pılmaktadır. Türk Ticaret Kanunu’nun 1429. maddesine göre, “... Sigorta ettiren, sigortalı ve tazminat ödenmesini sağlamak amacıyla bunların hukuken fiillerin- den sorumlu oldukları kişiler, rizikonun gerçekleşmesine kasten sebep oldukları takdirde, sigortacı tazminat borcundan kurtulur ve aldığı primleri geri vermez.” Bu nedenle noter veya noter çalışanlarının kasıtlı fiillerinden bir zarar meyda- na gelir, noterden tazminat talebinde bulunulursa bu talepler sigorta kapsamında kabul edilmemektedir. Noterlerin sorumlulukları, taşınmaz satış yetkisi verilme- siyle daha fazla artmıştır. Bu nedenle mali sorumluluk sigortasının teminat mik- tarlarının daha da artırılması gerekir.

B. NOTERLERİN CEZAİ SORUMLULUĞU

Noterlerin cezai sorumluluğu ile ilgili olarak NK m.151’de “Noterler, geçici yetkili noter yardımcıları, noter vekilleri, noter katipleri ve katip adayları noter- likteki görevleri, Türkiye Noterler Birliği organlarında görev alan noterler ise ayrıca bu görevleri ile bağlantılı olarak işledikleri suçlardan dolayı Türk Ceza Kanununun uygulanması bakımından kamu görevlisi sayılırlar255.” şeklinde dü- zenleme yapılmıştır.

251 Nart, “Noterlerin Hukukî Sorumluluğu”, 448; Kurt, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, 111; Aslan Düzgün, “Noterlerin Mesleki Sorumluluk Sigortası”, 501; Atabek, “Noter; Mali Sorumluluk Sigorta- sı”, 44-45; Doğu, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu ve Güvence”, 603-604.

252 Aslan Düzgün, “Noterlerin Mesleki Sorumluluk Sigortası”, 501; Kurt, “Noterlerin Hukuki Sorumlu- luğu”, 111.

253 Kurt, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, 111; Aslan Düzgün, “Noterlerin Mesleki Sorumluluk Sigor- tası”, 502-503.

254 Öcal Akipek, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 226; Aslan Düzgün, “Noterlerin Mesleki Sorumluluk Sigortası”, 506-507; Kurt, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, 111.

255 TCK m.6’da kamu görevlisi, “kamusal faaliyetin yürütülmesine atama veya seçilme yoluyla ya da herhangi bir surette sürekli, süreli veya geçici olarak katılan kişi” olarak tanımlanmıştır. Maddenin gerekçesinde “mesleklerin icrası bağlamında avukat veya noterin kamu görevlisi olduğu husu- sunda bir tereddüt bulunmamaktadır.” denilerek noterlerin kamu görevlisi sayıldığı açıkça ifade edilmiştir.

Türk Ceza Kanunu kapsamında kamu görevlisi olan noterlerin işleyebile- cekleri suçlar çok geniştir. Kamu görevlileri tarafından işlenebilecek olan; resmi belgede sahtecilik (TCK m.204), zimmet (TCK m.247), irtikap (TCK m.250), rüşvet (TCK m.252), görevi kötüye kullanma (TCK m.257), göreve ilişkin sır- rın açıklanması (TCK m.258), mühürde sahtecilik (TCK m.202), mühür bozma (TCK m.203), kamu görevlisinin ticareti (TCK m.259), kamu görevinin terki veya yapılmaması (TCK m.260), kamu görevinin usulsüz olarak üstlenilmesi (TCK m.262) gibi suçların noterler tarafından işlenmesi mümkündür.

NK m.157’de, “yasalara aykırı harekette bulunmak” başlığı kapsamında idari para cezası öngörülmüştür. NK m.158’de “noterlerin işlemlerinde tahrifat yapmaları”, NK m.159’da “Onuncu kısım hükümlerine aykırı eylemler” ve NK m.160’da “Gözetim ve denetimden doğan ceza sorumluluğu” düzenlemeleriyle noterlerin ve noterlik personelinin cezai sorumluluğu hüküm altına alınmıştır.

Noterlerin görevlerinden doğan veya görev sırasında işledikleri suçlardan dolayı haklarında kovuşturma yapılabilmesi, NK m.153 gereğince Adalet Bakan- lığının iznine bağlanmıştır. Ancak soruşturma yapılmasında herhangi bir engel bulunmamaktadır. Danıştay Adalet Bakanlığının kovuşturma yapılmasına izin vermemesi durumunda karşı itirazın mümkün olmadığına karar vermiştir256.

NK m.154’te özel kovuşturma usulü düzenlenmiş ve soruşturma açısından adalet müfettişleri veya mahalli Cumhuriyet Savcısı’nın soruşturması düzenlen- miştir. Ağır ceza mahkemesinin görev alanına giren bir suçtan dolayı suçüstü halinde soruşturmanın NK m.156 gereğince genel hükümlere göre yapılacağına hükmedilmiştir257. Cumhuriyet Savcısının yapacağı soruşturmadan sonra yeter- li şüpheye ulaşması, Adalet Bakanlığı tarafından da kovuşturma izni verilmesi halinde Cumhuriyet savcısının kovuşturmaya yer olmadığına karar vermesinin mümkün olmadığı ifade edilmektedir. Suçun unsurlarının oluşup oluşmadığı, mahkeme tarafından değerlendirilecektir. NK m.161 gereğince, 153 ile 155. maddeler noterler dışındaki görevliler hakkında uygulanmayacaktır. Bu nedenle noter dışındaki personel hakkında soruşturma ve kovuşturma yapılması gerektiği durumlarda ilgili işlemler genel hükümlere göre yürütülecektir258.

Noterler hakkında açılan davaların hem ceza mahkemesine hem de hukuk mahkemesine konu olması mümkündür. Örneğin sahtecilik, ceza hukuku anla- mında suç oluştururken, borçlar hukuku anlamında haksız fiil oluşturarak tazmi- nat sorumluluğu meydana getirir. Bu kapsamda açılan ceza davasının kararının, hukuk hakimini bağlayıp bağlamayacağı tartışmalıdır. Aynı anda iki farklı yargı

256 D2.D, 16.01.2003, E.2002/1094, K.2003/42.

Erişim Tarihi: Ağustos 18, 2023, https://karararama.danistay.gov.tr/getDokuman?id=17758800&a rananKelime=2002/10941094.

257 Ayrıntılı bilgi için bkz. Ersoy, Gül, Köken ve Yılmaz, “Noterlerin Cezai Sorumluluğu”, 8 vd.; Şah- baz, “Noterlerin Cezai Sorumlulukları”, 8.

258 Ersoy, Gül, Köken ve Yılmaz, “Noterlerin Cezai Sorumluluğu”, 35.

merciinde sahtecilik davası görülmesi durumunda, çelişkili kararların verilmesini engellemek için mahkemelerden birinin bekletici mesele kararı vermesi gerek- mektedir. (HMK m.165) Ceza mahkemelerinin kararları kural olarak hukuk mah- kemesi bakımından bağlayıcıdır259. Kanunun belirlediği bazı hallerde260 bağlayıcı olmaması istisnadır.

VI. DEVLETİN TAPU SİCİLİNİN TUTULMASINDAN DOĞAN SORUMLULUĞU

Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan devletin sorumlu ol- duğu TMK’nın m.1007’de düzenlemiştir. Devlet, tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanan zararlardan aslen ve doğrudan sorumludur. Devlet’in asli sorum- luluğunun niteliği konusu, doktrinde tartışmalı olup, genel olarak ağırlaştırılmış sebep sorumluluğu olduğu kabul edilmektedir261. Tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanan zararlarda, devlet zararı ödedikten sonra, işlemi yaparak zarara yol açan tapu memuruna kusuru olması durumunda rücu edebilir262.

Taşınmazlar üzerindeki ayni haklar devlet tarafından tutulan bir sicille açık- lık kazanmakta ve işlem güvenliği sağlanmaktadır. Tapuda yer alan kayıtların açıklığa kavuşturulması amacına hizmet eden her türlü işlem tapu sicilini tutma faaliyeti kapsamında kabul edilmektedir263. Devletin tapu sicilinin tutulmasın- dan dolayı sorumlu olması için tapu memurunun fiilinin veya kaçınmasının sicil tutma kapsamında olması gerekmektedir264. Fiil veya kaçınmanın hukuka aykırı olması, bu nedenle bir zararın meydana gelmesi ve zarar ile hukuka aykırı fiil veya kaçınma arasında illiyet bağının bulunması gerekmektedir265. Taşınmazın

259 Ersoy, Gül, Köken ve Yılmaz, “Noterlerin Cezai Sorumluluğu”, 36.

260 TBK’nın 74. maddesi ve HMK’nın 214. maddesi hükümleri dikkate alınmalıdır. Bkz. Ersoy, Gül, Köken ve Yılmaz, “Noterlerin Cezai Sorumluluğu”, 37.

261 Konu için bkz. Cüneyt Pekmez, Tapu Sicilinin Tutulmasından Devletin Sorumluluğu, (İstanbul: On İki Levha, 2013), 5 vd.; Halûk N. Nomer ve Mehmet Serkan Ergüne, Eşya Hukuku, (İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, 2022), 322 vd.; Oğuzman, Seliçi ve Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku, 642 vd.; Sirmen, Eşya Hukuku, 135 vd.; Gürsoy, Eren ve Cansel, Türk Eşya Hukuku, 206 vd.; Tanrıver ve Ergüne, 165; Öcal Akipek, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 204.

262 Öcal Akipek, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 204.

263 Öcal Akipek, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 235; Sirmen, Eşya Hukuku, 137.

264 Pekmez, Tapu Sicilinin Tutulmasından Devletin Sorumluluğu, 102; Sirmen, Eşya Hukuku, 136- 138; Oğuzman, Seliçi ve Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku, 167-170; Antalya ve Topuz, Eşya Hu- kuku, 590-591; Eren ve Başpınar, Toprak Hukuku, 255; Akipek, Akıntürk ve Ateş, Eşya Hukuku, 279; Kadastro tespit işlemleri sırasında memurunun faaliyetleri nedeniyle tapu sicilinin yanlış tu- tulduğu durumlarda da Devlet’in sorumluluğuna başvurulabilir. Bu konudaki Karar için bkz. YHGK, 18.11.2009, E.2009/4-383, K.2009/517; YHGK, 16.06.2010, E.2010/4-349, K.2020/318; Kadastro sonrasında tutulan defterler ile henüz kadastro görmemiş yerlerde tutulan defterlerde de Devlet’in tapu sicilinden doğan sorumluluğu söz konusu olacaktır. Bu konudaki ayrıntılı bilgi için bkz. Öcal Akipek, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 209.

265 Öcal Akipek, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 209-210; Akçaal, Eşya Hukuku, 200; Antalya ve To- puz, Eşya Hukuku, 590; Eren ve Başpınar, Toprak Hukuku, 255; Sirmen, Eşya Hukuku, 136; Pek- mez, Tapu Sicilinin Tutulmasından Devletin Sorumluluğu, 38; Oğuzman, Seliçi ve Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku, 170; Esener ve Güven, Eşya Hukuku, 128; Nomer ve Ergüne, Eşya Hukuku, 100.

mülkiyetini devir borcu doğuran taşınmaz satış sözleşmesinin hazırlanması, tapu sicilini tutma kapsamına girmemektedir266. Tapu siciline etki etmediği sürece, tapu memur ve müdürünün taahhüt aşamasında gerçekleştirdiği sözleşmelerden Devlet, kusursuz sorumlu değildir267. Aynı şekilde noterlerin hazırladığı taşınmaz satış sözleşmelerinden de tapu siciline etki etmediği sürece, devlet kusursuz so- rumlu değildir.

Tapu sicilinin tutulmasında ve taşınmazların tescilinde tapu müdür ve me- murları yetkilidirler. Tasarruf işleminin tamamlayıcı unsuru olan tescil, ayni hak- kın tapu kütüğüne işlenmesine ilişkin resmi işlemdir268. Tapu kütüğüne tesciller, istem tarihine ve sırasına göre yapılır. (TMK m.1017) Tapu müdürlüğünde düzen- lenen taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde bir sınırlı ayni hak kurulması- na yönelik borçlandırıcı işlem niteliğindeki resmi senet, taraflarca imzalandıktan sonra işlemin yevmiye numarası, saat ve dakikası belirtilerek yevmiye defterine kaydedilip tescil edilmektedir. (TMK m.1017,1022; Tapu Sicili Tüzüğü m.21-23) Tapu müdürü yevmiye defterine yapılan kaydı aynı tarih ve yevmiye numarasıyla ana sicile geçirir. (Tapu Sicil Tüzüğü m.27/1) Ayni hakkın tapuya yazılmasıyla tescil işlemi yani tasarruf işlemi tamamlanmış olur269.

Tapu müdürlüğü tescil talebini yerine getirmeden önce araştırma yüküm- lülüğüne uygun hareket ederek, tescil talebinde bulunan kişinin fiil ehliyetinin, tasarruf yetkisinin olup olmadığını, taşınmaz satış sözleşmesinin öngörülen res- mi şekle uygun olarak hazırlanıp hazırlanmadığını araştırmalıdır270. Aksi halde icra edilecek tescil, yolsuz tescil olacağı için tapu müdürlüğü tescilden kaçınmak zorundadır. Tapu memur ve müdürlerinin bu yükümlülüklerine aykırı davranış- larıyla tapu sicilinin hukuka aykırı tutulması TMK m.1007 gereğince Devlet’in sorumluluğuna neden olur271.

Taşınmaz satış sözleşmelerinin noterler tarafından düzenlenmesi halinde de tapu müdürlüğü, hukuka aykırı tescil taleplerini tapu kütüğüne işlemek, tescilini yapmak zorunda değildir. Tapu müdürlüğü, tescile engel bir durumla karşılaşırsa, tescil yapmayı reddedebilir. (TMK m.1013/f.I).

Tapu sicilinin hukuka aykırı tutulmasından dolayı Devlet’in sorumluluğuna başvurulabilmesi için tapu sicilinin tutulmasında görevli olan tapu müdürü ve memurlarının olumlu veya olumsuz davranışından bir zararın doğması gerekir. Devlet zarar görenin maddi nitelikteki her türlü zararını gidermekle yükümlü-

266 Sirmen, Eşya Hukuku, 138; Gürsoy, Eren ve Cansel, Türk Eşya Hukuku, 208; Pekmez, Tapu Sicilinin Tutulmasından Devletin Sorumluluğu, 80; Tanrıver ve Ergüne, 166.

267 Öcal Akipek, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 219.

268 Tanrıver ve Ergüne, 178; Sirmen, Eşya Hukuku, 188.

269 Sirmen, Eşya Hukuku, 136; Kocayusufpaşaoğlu, Türk Medeni Hukukunda Gayrimenkul Satış Vaadi, 92.

270 Tanrıver, Avukatlık ve Noterlik Hukuku, 155.

271 Akipek, Akıntürk ve Ateş, Eşya Hukuku, 303; Tanrıver ve Ergüne, 173.

dür272. Uğranılan zararın fiili zarar veya yoksun kalınan kâr görünümünde olması da mümkündür. Davacı, zararı ve miktarını ispatla yükümlüdür273.

Hukuka aykırı davranışla zarar arasında uygun illiyet bağının bulunması gerekir274. Mücbir sebep, zarar görenin kusuru ve üçüncü kişinin kusuru illiyet bağının kesilmesine neden olarak275 Devlet’in sorumluluğunun sona ermesine yol açar276. Zarar görenin ve üçüncü kişinin kusuru nedeniyle illiyet bağının kesildi- ğinden söz edilebilmesi kusurun, illiyet bağını kesecek ağırlıkta olması gerek- mektedir277. Devletin sorumluluğu bakımından nedensellik bağını üçüncü kişinin kusurunun kesmeyeceği görüşü de bulunmaktadır278.

Tapu sicilinin eksik ya da yanlış tutulması sonucu ortaya çıkan zarardan so- rumlu tutulan, işlemi yapan tapu memuru değil, kusursuz sorumlu olan Devlet’tir. Devletin tapu sicilinin tutulmasından doğan sorumluluğu, bir kusursuz sorumluluk türüdür279. Sadece gerçek hak sahiplerinin uğradıkları zararlardan değil, tapu sici- lindeki yolsuz kayda güvenerek işlem yapan iyiniyetli üçüncü kişilerin uğradıkları zararlardan da Devlet kusursuz sorumludur280. Devlet’in tapu sicilinin hukuka aykı- rı tutulmasından doğan kusursuz sorumluluğu asli281 ve objektif niteliktedir282.

Devlet’in sorumluluğuna ilişkin olan TMK m.1007’de kurtuluş kanıtı geti- rilmesine ilişkin herhangi bir düzenleme yapılmamıştır283. Madde kapsamında- ki objektif sorumluluğun dayandığı hukuki esasa ilişkin doktrinde görüş birliği bulunmamaktadır. Doktrin ve Yargıtay tarafından dikkat ve özen yükümlülüğü,

272 Öcal Akipek, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 235; Akçaal, Eşya Hukuku, 203; Antalya ve Topuz, Eşya Hukuku, 591; Esener ve Güven, Eşya Hukuku, 129; Hatemi, Serozan ve Arpacı, Eşya Hu- kuku, 472; Eren ve Başpınar, Toprak Hukuku, 255; Oğuzman, Seliçi ve Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku, 170.

273 Öcal Akipek, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 210.

274 Akipek, Akıntürk ve Ateş, Eşya Hukuku, 282; Antalya ve Topuz, Eşya Hukuku, 592; Nomer ve Er- güne, Eşya Hukuku, 101; Hatemi, Serozan ve Arpacı, Eşya Hukuku, 472; Sirmen, Eşya Hukuku, 142.

275 Eren, Borçlar Hukuku Genel Hükümleri, 627 vd.; Pekmez, Tapu Sicilinin Tutulmasından Devletin Sorumluluğu, 140 vd.; M. Kemal Oğuzman ve Öz, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt 2, 51-52.

276 Sirmen, Eşya Hukuku, 142; Pekmez, Tapu Sicilinin Tutulmasından Devletin Sorumluluğu, 140.

277 Öcal Akipek, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 210; Eren, Borçlar Hukuku Genel Hükümleri, 634; Pekmez, Tapu Sicilinin Tutulmasından Devletin Sorumluluğu, 140; Oğuzman ve Öz, Borçlar Hu- kuku Genel Hükümler Cilt 2, 51.

278 Sirmen, Eşya Hukuku, 143; Y21.HD, 01.06.2016, E.2015/2441, K.2016/6202.

279 Oğuzman, Seliçi ve Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku, 647; Sirmen, Eşya Hukuku, 134; Nomer ve Ergüne, Eşya Hukuku, 263; Şenol, 369; Tanrıver ve Ergüne, 165.

280 Sirmen, Eşya Hukuku, 136.

281 Tanrıver ve Ergüne, 165; Sirmen, Eşya Hukuku, 136; Pekmez, Tapu Sicilinin Tutulmasından Dev- letin Sorumluluğu, 29.

282 Akçaal, Eşya Hukuku, 198; Oğuzman, Seliçi ve Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku, 164; Sirmen, Eşya Hukuku, 136; Akipek, Akıntürk ve Ateş, Eşya Hukuku, 281; Tanrıver ve Ergüne, 165.

283 Antalya ve Topuz, Eşya Hukuku, 593; Akipek, Akıntürk ve Ateş, Eşya Hukuku, 282; Sirmen, Eşya Hukuku, 136.

tehlike ilkesi, risk ilkesi ve toplumsal hasar ilkesi görüşleri ileri sürülmektedir284. Devlet’in tapu sicilinin tutulmasından doğan kusursuz sorumluluğunun hakimi- yet esasına dayanan objektif sorumluluk olduğunu ifade eden yazarlar da bu- lunmaktadır285. Devlet’in sorumluluğu düzenlenirken kurtuluş kanıtı getirilmesi yükümlülüğünden bahsedilmediği için öngörülen sorumluluğun ağırlaştırılmış sebep sorumluluğu olduğu söylenebilir286.

Devletin sorumluluğunu tehlike sorumluluğuna dayandıran görüş ve Yar- gıtay kararlarında, geçersiz sözleşmenin tescil edilmesi durumunda, sorumlulu- ğu doğuracak fiil ile zarar arasında nedensellik bağının da bulunması halinde Devlet’in sorumluluğu doğacaktır287.

Sahte vekaletname, sahte nüfus cüzdanı veya sahte mirasçılık belgesine da- yanarak, taraflardan birinin yaptığı işlemden doğan zararların TMK m.1007 kap- samında değerlendirilip değerlendirilmeyeceği, bu zararlarda Devlet’in sorumlu olup olmadığı tartışmalıdır288. Bir görüşe göre, bu durumda oluşan zararın tapu si- cilinin tutulmasından kaynaklanmadığı ancak tapu memurunun gerekli inceleme- yi yapmayı ihmal etmesi durumunda devletin sorumlu olmadığı kabul edilmekte, sahte vekaletnameye dayanarak işlem yapanın değil, hakkını kaybeden kişinin zararının TMK m.1007 kapsamında olacağı ifade edilmektedir289. Başka bir gö- rüşe göre ise, sahte bir vekaletname veya mirasçılık belgesine dayanarak tescil yapıldığı durumlarda, sahteliğin anlaşılabilirliğine bakılmaksızın Devlet’in so- rumluluğunun bulunduğu kabul edilmektedir290. Yargıtay son zamanlardaki karar- larında, Devlet’in kusursuz sorumluluğunu tehlike sorumluluğuna dayandırarak, sahte belge kullanıldığı durumlarda da TMK m.1007’yi uygulamakta Devlet’in sorumlu olduğunu kabul etmektedir291.

284 Ayrıntılı bilgi için bkz. Öcal Akipek, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 209; Pekmez, Tapu Sicilinin Tutulmasından Devletin Sorumluluğu, 20-29; Y20.HD, 12.05.2015, E.2015/2956, K.2015/4093; Y5.HD, 09.02.2021, E.2020/8782, K.2021/1139.

285 Öcal Akipek, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 209.

286 Eren ve Başpınar, Toprak Hukuku, 251; Öcal Akipek, Şen Doğramacı ve Çağlayan, 209.

287 Şenol, 373; Y3.HD, 16.03.2020, E.2020/849, K.2020/2393; Y3.HD, 10.10.2019, E.2019/4477, K.2019/7774.

288 Tanrıver ve Ergüne, 167; Detayı için bkz. Oğuzman, Seliçi ve Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku, 651- 652; Nomer ve Ergüne, Eşya Hukuku, 324 vd.; Pekmez, Tapu Sicilinin Tutulmasından Devletin Sorumluluğu, 110 vd.; Şenol, 370.

289 Oğuzman, Seliçi ve Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku, 651.

290 Gürsoy, Eren ve Cansel, Türk Eşya Hukuku, 209; Sirmen, Eşya Hukuku, 137.

291 Y20.HD, 11.12.2019, E.2017/6912, K.2019/7326, “... davacının kimlik bilgilerine ulaşması ve bu bilgileri kullanarak sahte vekâletname çıkartması ve bu belgeler sonucunda tapu müdürlüğüne müracaatla resmî senet tanzim ettirmek suretiyle davacıya ait taşınmazı satması şeklindeki eylem nedeniyle oluşan zarar, tapu dairesinde yapılan işlemden kaynaklanmakla, tehlike sorumluluğuna dayalı kusursuz sorumluluk şeklinde düzenlenen TMK’nın 1007. maddesi uyarınca Devletin so- rumluluğunu gerektiren illiyet bağı bulunduğundan, davalı Hazine vekilinin zamanaşımına ve illiyet bağına ilişkin temyiz itirazları yerinde değildir.” Y20.HD, 04.12.2019, E.2019/3652, K.2019/7115, “Devletin kusursuz sorumluluğu, bir tehlike sorumluluğu niteliğinde ... olduğundan...”; YHGK,

Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlarda öncellikli olarak Devlet’e baş- vurulması gerekmektedir292. Tapu sicilinin tutulmasından doğan zarar, görevli me- murun kusurundan kaynaklansa bile zarar görenler, doğrudan Devlete karşı tazmi- nat davası açabilirler293. Devlet’in tapu sicilinin tutulmasından dolayı sorumluluğu- na başvurulabilmesi için tapu sicilini tutmakla görevli memurunun kusurunun ispat edilmesi gerekmemektedir294. Zararın doğmasında tapu görevlisinin kusuru varsa, zarar görene tazminat ödeyen Devlet görevliye karşı rücu talebinde bulunabilir295.

Devletin sorumluluğunda, TBK m.146’daki on yıllık zamanaşımı süresi uy- gulanmaktadır296. Yargıtay devletin sorumluluğu bakımından on yıllık süreyi tapu sicilinin düzeltilmesi davasında mahkeme kararının kesinleştiği tarihten itibaren başlatmaktadır297. Tazminat cezayı gerektiren bir fiilden doğmuş ve ceza kanun- larında daha uzun bir zamanaşımı süresi öngörülmekteyse, bu süre uygulanır298.

06.06.2018, E.2017/5-2022, K.2018/1168; YHGK, 10.11.2011, E.2011/13-37, K.2011/198; Y20. HD, 12.05.2015, E.2015/2956, K.2015/4093; Y5.HD, 09.02.2021, E.2020/8782, K.2021/1139.

Aksi görüş için bkz. Sirmen, Eşya Hukuku, 137-141; Aksi yönde kararlar için bkz. YHGK, 16.10.2002, E.2002/4-640, K.2002/830; YHGK, 10.11.2004, E.2004/4-526, K.2004/589, “... usulsüz işlemin sah-

te nüfus cüzdanından kaynaklandığı anlaşılmaktadır. Diğer bir anlatımla zarar tapu sicilinin tutul- masından değil, sicilin düzenlenmesinde etken olan nüfus kaydından kaynaklanmaktadır. Medeni Kanunun 917. m. (Yeni 1007) maddesinde sorumluluğun, tapu sicilinin tutulmasından kaynaklandı- ğı belirlenmiştir. Madde de öngörülen sorumluluk, kusursuz sorumluluktur. Diğer bir anlatımla zarar gören davalının kusurunu kanıtlamak zorunda değildir. Davalı da kusuru bulunmadığı savunması- nın ötesinde uygun illiyet bağının kesildiğini kanıtlamak zorundadır. Kusursuz sorumluluk da illiyet bağının kesilebilmesi için zarar görenin ağır kusurunun bulunması veya üçüncü bir kişinin illiyet bağını kesebilecek nitelikte ağır kusurunun olması veya hakkında zararlandırıcı sonucun meydana gelmesinde öngörülmeyen bir halin bulunması gerekmektedir. Somut olayda zarar gören davacının illiyet bağını kesebilecek ölçüde kusurunun olmadığı yine öngörülmeyen bir durumun da bulunma- dığı görülmektedir. Ne var ki gerek ceza dosyasında gerekse tapu iptaline ilişkin dava dosyasında zararlandırıcı sonucun ortaya çıkmasında bir üçüncü kişinin hukuka aykırı eyleminin bulunduğu an- laşılmaktadır. Bu kişinin suç teşkil eden ve ağır kusuru oluşturan eylemi açıktır. Şu haliyle sorumlu- luğu gerektiren illiyet bağının kesildiği kabul edilmelidir. Yapılan bu açıklama itibarıyla olayda zarar, hukuka aykırı eylem bulunmakta ise de kusursuz sorumlu olan davalının sorumluluğunu gerektire- cek uygun illiyet bağının bulunmadığı görülecektir. Aksi bir sonuç kusursuz sorumluluğun ötesinde bizi sebep sorumluluğuna götürür ki davanın dayanağını teşkil eden MK.nun 1007. maddesi sebep sorumluluğunu öngörmemiştir.”; Şenol, 370; Oğuzman, Seliçi ve Oktay- Özdemir, Eşya Hukuku, 651; Gürsoy, Eren ve Cansel, Türk Eşya Hukuku, 209.

292 Anayasa m.40/3; Anayasa m.129/5; TMK m.1007; Devlet Memurları Kanunu m.13/1.

293 Tanrıver ve Ergüne, 165; Sirmen, Eşya Hukuku, 175 vd.; Gürsoy, Eren ve Cansel, Türk Eşya Hukuku, 211-212.

294 Akipek, Akıntürk ve Ateş, Eşya Hukuku, 282; Sirmen, Eşya Hukuku, 136; Esener ve Güven, Eşya Hukuku, 131.

295 Tanrıver ve Ergüne, 165-175.

296 Y5.HD, 27.02.2014, E.2013/21132, K.2014/5211; Y20.HD, E.2015/5606, K.2017/3357, Y20.HD,

23.11.2017, E.2016/2367, K.2017/9875; TBK m.72’deki zamanaşımı sürelerinin uygulanacağı yö- nündeki karar için bkz. YHGK, 16.10.2002, E.2002/4-640, K.2002/830.

297 Y20.HD, 23.11.2017, E.2017/9875, K.2017/9875; Y20.HD, E.2017/7146, K.2020/95; Devletin

sorumluluğunda on yıllık sürenin üçüncü kişinin ayni hakkı kazandığı tarihten başlayacağı yö- nündeki görüş için bkz. Sirmen, Eşya Hukuku, 147; Görüşler için bkz. Pekmez, Tapu Sicilinin Tutulmasından Devletin Sorumluluğu, 167 vd.

298 Tanrıver ve Ergüne, 172.

SONUÇ

Taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran sözleşmelerin resmi şekilde, resmi memur huzurunda yapılması gerekmektedir. Taşınmaz mülkiyetinin dev- ri Devlet tarafından tutulan sicile tescille olmaktadır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından tutulan tapu sicilinin hukuka aykırı şekilde tutulmasından doğan zarardan Devlet kusursuz ve asli sorumludur.

Hakimler ve Savcılar Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 11. maddesiyle, Noterlik Kanunu’nun 60. maddesinin 1. fıkrası- nın 3 numaralı bendi değiştirilmiştir. Noterlere “Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri öde- mesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek, taşınmaz satış sözleşmesi yapmak,” yetkisi verilmiştir. Aynı kanunun 12. maddesiyle No- terlik Kanunu’na 61/A maddesi eklenerek, tapu müdürlüklerinin yanı sıra noter- lere de taşınmaz satış sözleşmesi yapma yetkisi verilmiştir. Noterler, taşınmaz satış sözleşmesi yapmaya 01.07.2023 tarihi itibariyle başlanmışlardır. Türkiye Noterler Birliği ve diğer ilgili kuruluşlar tarafından halen entegrasyon sağlanma- ya ve sistemsel olarak altyapı çalışmalarına devam edilmektedir.

Şu an için taşımaz mülkiyetinin devrine ilişkin olarak sadece borçlandırıcı işlem niteliğindeki taşınmaz satış sözleşmesi noterler tarafından yapılabilmekte- dir. Noter tarafından taşınmaz satış sözleşmesi hazırlandıktan sonra tapu bilişim sisteminden yevmiye numarası alınarak sözleşme sisteme kaydedilir. Sözleşme- nin sisteme kaydından sonra tapu müdürlükleri tarafından taşınmazın tapu sicili- ne tescili sağlanır.

Noterlikteki taşınmaz satış sözleşmeleri, noter tarafından bizzat hazırlanma- sı gereken işlemlerdendir. Noter, kendisi ilgililerin veya yetkili temsilcilerinin irade beyanlarını alarak işlemi hazırlayıp, tarafların ıslak imzalarını alarak ta- şımaz satış sözleşmesi işlemini tamamlamalıdır. Taşınmaz satış sözleşmelerinin noterlerde de düzenlenebilmesi önemli ve yerinde bir düzenlemedir. Noterlerin hukuki güvenliğin sağlanması ve anlaşmazlıkların önlenmesinde büyük faydaları bulunmaktadır. Hukuk eğitimi aldıkları için konuları daha iyi anlayabilecek, hu- kuki işlemleri daha sağlıklı ve hukuka uygun bir şekilde düzenleyerek, itilafların önlenmesini sağlayabileceklerdir. Uygulamada en çok karşılaşılan taşınmaz devir türü satış sözleşmesidir. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan diğer sözleş- melerin hazırlanması konusunda henüz noterlere yetki verilmemiştir.

Taşınmaz satış sözleşmelerinin noterler tarafından da yapılabilmesi tapu mü- dürlüklerinin iş yükünü azaltacaktır. Noterliklerin sayısı fazla olduğu için ilgililer istedikleri noterlikte satış sözleşmelerini yapabileceklerdir. Bu durum işlemlerin hızını artıracaktır. Tapu sicil müdürlükleri ve noterlikler arasındaki bilgi akışının sağlıklı ve hızlı bir şekilde yapılması gerekmektedir. Aksi taktirde yanlış veya eksik bilgi paylaşımları işlem güvenliğini zedeleyecektir.

Noterlerin hukuki sorumluluğu Noterlik Kanunu’nun 162. maddesinde dü- zenlenmiştir. Maddenin 2. fıkrası gereğince noterler, taşınmaz satış sözleşmesi düzenlemelerinden kaynaklanan zararlardan sorumludurlar. Tapu sicilinin hu- kuka aykırı tutulmasından doğan zarardan, Devlet sorumludur. Tapu sicilindeki hukuka aykırılık noter tarafından düzenlenen taşınmaz satış sözleşmesinden kay- naklanırsa, devlet zarara ilişkin ödediği tazminatı sözleşmeyi düzenleyen notere rücu edebilir. Noterlerin taşınmaz satış sözleşmesi yapmaları, onlar için yeni bir gelir kaynağı olmakla beraber taşınmazların taşıdığı yüksek ekonomik değerler nedeniyle ağır sorumluluklar da getirebilir.

KAYNAKÇA

Acar, Faruk. Aile Konutu-Mal Rejimleri ve Eşin Yasal Miras Payı. Ankara: Seçkin Ya- yınları, 2021.

Akçaal, Mehmet. Eşya Hukuku. Ankara: Yetkin Yayınları, 2021.

Akkurt, Sinan Sami, Erdoğan Kemal ve Tokat Hüseyin. Borçlar Hukuku. Ankara: Seçkin Yayınları, 2023.

Akil, Cenk. “Noterlerin İlgilileri Aydınlatma Yükümlülüğü”, Ankara Barosu Dergisi S.

3, (2022): 219-233.

Akipek, Jale, Akıntürk Turgut ve Ateş Derya, Eşya Hukuku. İstanbul: Beta Yayıncılık 2018.

Albayrak, Hakan. “Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Taşınmaz Satış Vaadi Sözleş- mesinde Görev ve Yetkiye İlişkin Sorunlar”, Uyuşmazlık Mahkemesi Dergisi S. 10 (2017): 43-95.

Antalya O. Gökhan ve Topuz, Murat, Eşya Hukuku Cilt IV/1. Ankara: Seçkin Yayıncılık, 2019.

Antalya O. Gökhan, Borçlar Hukuku Genel Hükümler C. V/1,1. Ankara: Seçkin Yayın- ları, 2019.

Aral, Fahrettin ve Ayrancı, Hasan. Borçlar Hukuku Özel Borç̧ İlişkileri. Ankara: Yetkin Yayıncılık, 2014.

Aslan Düzgün, Ülgen. “Noterlerin Mesleki Sorumluluk Sigortası”, Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi C. 17, S. 1-2, (2013): 491-512.

Atabek, Reşat. “Noter; Mali Sorumluluk Sigortası”, Türkiye Noterler Birliği Hukuk Der- gisi S. 3, (1974): 45-50.

Ayan, Mehmet. Eşya Hukuku II Mülkiyet. Ankara: Seçin Yayınları, 2016.

Basler Kommentar. Zivilgesetzbuch II, Art.457-977 ZGB. Herausgeber: Thomas Geiser, Stephan Wolf. Basel: Helbing Lichtenhahn, 2019.

Başol, Gülten. Noterlik Hukuku ve Tebligat Hukuku Ders Kitabı. Ankara: Yetkin Yayın- ları, 2022.

Batmaz, Mehmet Orhan. “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”. Yayınlanmamış Yüksek Li- sans Tezi, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, 2014.

Baur Fritx, Baur Jürgen F. ve Stürner, Rolf. Sachenrecht. München, C.H. Beck Verlag,

18. Baskı, 2009.

Budak, Ali Cem, Karaaslan, Varol, Apaydın, Eylem ve Aydemir, Fatih. Avukatlık ve No- terlik Hukuku. İstanbul: Filiz Kitapevi, 2021.

Çetin, Süleyman ve Ateş̧ Derya. Avukatlık ve Noterlik Hukuku. Ankara: Seçkin Yayıncı- lık, 2021.

Demirboğa, Dursun Ali. “Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılmasına İmar Kanunu ve Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu Tarafından Getirilen Sınırlamalar ve Noterin Sorumluluğu”. Uyuşmazlık Mahkemesi Dergisi S. 11, (2018): 83-112.

Doğu, Engin. “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu ve Güvence”. Yargıtay Dergisi, C. 5, S.

3, (1979): 579-610.

Emek, Mustafa Latif ve Öztürk, Salih. “Taşınmazların Satış Suretiyle Devrinde Piyasa Fi- yatlarının Kullanılmamasının Kamu Gelirleri Üzerine Etkisi: Adıyaman İli Gölbaşı İl- çesi Örneği”. The Journal of Academic Social Science Studies, C. 39 (2015): 529-539.

Eren Fikret ve Başpınar Veysel. Toprak Hukuku. Ankara: Savaş Yayınevi, 2017. Eren, Fikret. Borçlar Hukuku Genel Hükümleri. Ankara: Yetkin Yayınları, 2020. Eren, Fikret. Borçlar Hukuku Özel Hükümleri. Ankara: Yetkin Yayınları, 2014. Eren, Fikret. Mülkiyet Hukuku. Ankara: Yetin Yayınları, 2014.

Ergün, Ömer. Borçlar Hukuku (Özel Hükümler) Ders Notları. Ankara: Seçkin Yayınları, 2023.

Ergüne, Mehmet Serkan. Taşınır Mülkiyeti. İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, 2017. Ersoy Uğur, Gül İbrahim, Köken Enes ve Yılmaz Enes. “Noterlerin Cezai Sorumluluğu”.

Türkiye Noterler Birliği Hukuk Dergisi, S. 1 (2020): 9-40.

Esener, Turhan ve Güven, Kudret. Eşya Hukuku. Ankara: Yetkin Yayınları, 2017. Gassen, Dominik ve Mödl, Robert. “Der Elektronische Rechtsverkehr in Grundbuchsac-

hen”, ZRP, 3 (2009): 77-80.

Giger, Hans, Heinz Hausheer, Der Grundstückkauf, Art.216-221 OR Schweizerisches Zi- vilgesetzbuch, Das Obligationenrecht, Die einzelnen Vertragsverhältnisse, Kauf und Tausch BK - Berner Kommentar Band/Nr. VI/2/1/3, 1997, N. 15-16’dan Aktaran Şe- nol, 360.

Gürler, Cemalettin. Avukatlık ve Noterlik Hukuku. Eskişehir: Anadolu Üniversitesi Ya- yınları, 2015.

Gürsoy, Kemal T., Eren, Fikret ve Cansel, Erol. Türk Eşya Hukuku. Ankara: Ankara Üni- versitesi Basımevi, 1982.

Gottwald, Peter. “Almanya’da Noterlik Alanında Güncel Gelişmeler”, (Çev. Özlem Ya- zar), Medeni Usul ve İcra- İflas Hukukçuları Toplantısı- VII, Türk, Almanya ve İs- viçre Hukuklarında İflas, Konkordato ve Noterlik Alanındaki Gelişmeler, (Ankara: Türkiye Barolar Birliği Yayınları, 2009).

Haab Robert, Simonius August, Scherrer Werner ve Zobl Dieter. Das Eigentum, Art.641- 729 ZGB Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Das Sachenrecht, Schulthess Polygraphischer Verlag AG, Zürich: 1977.

Haag, Kurt. Der Haftpflichtprozess mit Einschluss des materiellen Haftpflichtrechts.

München: C.H. Beck 2015.

Hall, Eamonn G. Institute of Notarial Studies, “The Common Law and Civil Law Notary in the European Union: A Shared Heritage and an Influential Future?” Sep. 2015, https://www.notaryinstitute.ie/wp-content/uploads/2022/02/European-Union-and- the-Notary.pdf, (ET: 20.04.2024),

Hatemi, Hüseyin, Serozan, Rona ve Arpacı, Abdülkadir. Eşya Hukuku. İstanbul: Filiz Kitapevi, 1991.

Heinemann, Jörn ve Trautrims Christoph. Notarrecht. Bnoto: Nomos Verlag, Baden-Ba- den, 2022.

Hogl, Peter. Beck’sches Notar-Handbuch, Notarhaftung. München: C.H. Beck, München 2019.

Hügel, Stefan. BeckOK GBO. München: C.H. Beck Verlag, 52. Edition, 2024.

İnan, Atilla. “Kusursuz Sorumluluk Örneği Olarak Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, Sa- yıştay Dergisi, S. 36 (2020): 25-35.

Karayalçın, Yalçın. “Tapuda Kayıtlı Olan ve Olmayan Taşınmazlarda Resmi Şekil ve Noterler”, Banka ve Ticaret Hukuku Dergisi, C. 22, S. 3, (2004): 357-376.

Kartal, Bilal. “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu ve Kusursuz Sorumluluk”. Yargıtay Der- gisi, C. 24, S. 3 (1998): 340-355.

Kıcalıoğlu, Mustafa. “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”. Terazi Hukuk Dergisi, C. 2, S.

11 (2007): 131-145.

Kılıçoğlu, Ahmet M. “Taşınmaz Satımında Şekil ve Hakkın Kötüye Kullanılması”. Anka- ra Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 38, S. 1 (1981): 209-222.

Kılıçoğlu, Ahmet M. Borçlar Hukuku Genel Hükümler. Ankara: Turhan Kitabevi, 2012. Kocayusufpaşaoğlu, Necip. Türk Medeni Hukukunda Gayrimenkul Satış Vaadi. İstanbul,

1959.

Kurt, Leyla Müjde. “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”. Gazi Üniversitesi Hukuk Fakülte- si Dergisi, C. 18, S. 2 (2014): 85-118.

Mehmed Altın, Gülden. “Türk Medeni Hukuku ve Tüketici Hukuku Çerçevesinde Ta- şınmaz Satışında Şekle Aykırılığın Sonuçları”. Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, 2019.

Meier, Isaac. “İsviçre Noterlik Hukuku: Birleştirilmiş Özel Hukuk, Usul Hukuku ve Avu- katlık Hukuku İçinde Kantonal Çeşitlilikten Bir Kalıntı” (Çev. Nilüfer Boran-Güney- su), (Medeni Usul ve İcra-İflas Hukukçuları Toplantısı-VIII, Abant 9-10 Ekim 2009): 471-488.

Melaschuk. I. Alles, was recht ist. Deutscher Drucker Stuttgart, 41(1), s. 26’dan aktaran Uzun, Küçükgüngör, Erdoğan ve Yıldız, 25.

Memiş, Yusuf. “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”. Terazi Hukuk Dergisi, C. 10, S. 106, (2015): 92-127.

Meriç, Nihat. “1512 Sayılı Noterlik Yasasının 162. Maddesi ile İlgili Düşünceler”. Türki- ye Noterler Birliği Hukuk Dergisi, S. 83, (1994): 39-42.

Nart, Serdar. “Noterlerin Hukukî Sorumluluğu”. Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakül- tesi Dergisi, C. 11, Özel S. (2009): 425-452.

Nomer, Haluk N. Borçlar Hukuku Genel Hükümler. İstanbul: Beta Yayıncılık, 2021. Nomer, Haluk N. ve Engin, Baki İlkay. Türk Borçlar Kanunu Şerhi Özel Borç İlişkileri

Cilt I: Satış Sözleşmesi. Ankara: Seçkin Yayınları, 2023.

Nomer, Halûk N. ve Ergüne, Mehmet Serkan. Eşya Hukuku. İstanbul: On İki Levha Ya- yıncılık, 2022.

Oğuzman, M. Kemal ve Öz, M. Turgut. Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt 1. İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2022.

Oğuzman, M. Kemal ve Öz, M. Turgut. Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt 2. İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2022.

Oğuzman, M. Kemal, Seliçi, Özer ve Oktay-Özdemir, Saibe. Eşya Hukuku. İstanbul: Filiz Kitapevi, 2022.

Oktay Özdemir, Saibe. Yargıtay Uygulaması Işığında Noterlerin Hukuki Sorumlulukları- nın Dayandığı Esas ve Sorumluluğun Koşulları. Prof. Dr. Yavuz Alangoya İçin Arma- ğan, İstanbul: Beta Yayıncılık, 2007, 693-714.

Öcal Akipek, Şebnem, Şen Doğramacı, Hayriye ve Çağlayan, Aygün Gözde. “Noterle- re Taşınmaz Satış Sözleşmesi Yapma Yetkisi Verilmesi Üzerine Bir Değerlendirme”. Anadolu Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 9, S. 2 (2023): 203-241.

Öz, Turgut. Borçlar Hukuku Özel Hükümler. Ankara: Seçkin Yayınları, 2023.

Özbek, Mustafa Serdar ve Yardım, Mehmet Ertan. “Elektronik Noterlik İşlemleri”. Tür- kiye Noterler Birliği Hukuk Dergisi, S. 1 (2016): 3-118.

Özbek, Mustafa Serdar. “Elektronik Ortamda Düzenlenen Noter Senetleri”. Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi (Prof. Dr. Cevdet Yavuz’a Armağanı), C. 22, S. 3 (2016): 2213-2281.

Özbek, Mustafa Serdar. Noter Senetlerinde Sahtelik. Ankara: Yetkin Yayınları, 2013. (Noter Senetlerinde Sahtelik).

Özbilen, Barış. Sözleşmelerin Şekli ve Şekil Yönünden Hükümsüzlüğü. İstanbul: On iki Levha Yayınları, 2016.

Özkaya, Eraslan. Eşya Hukuku Mülkiyet Genel Hükümler. Ankara: Seçkin Yayınları, 2022.

Özmen, Etem Saba. “Noterlere Taşınmaz Satışı Yetkisi Verilmesine İlişkin Kanun”. An- kara Barosu Dergisi C. 80, S. 4 (2022): 501-540.

Pekmez, Cüneyt. Tapu Sicilinin Tutulmasından Devletin Sorumluluğu. İstanbul: On İki Levha, 2013.

Prütting, Hanns. Sachenrecht. München: Verlag C.H. Beck Verlag, 37. Baskı, 2020. Serozan Rona, Baysal Başak ve Şanlı Kerem Cem. Borçlar Hukuku Özel Bölüm. İstanbul:

On iki Levha Yayıncılık, 2019.

Schneider, Wolfgang. “Verwalter und Grundbuch”, Zeitschrift für Wohnungseigentums- recht- ZWE, (2014): 349-353.

Sirmen, A. Lale. Eşya Hukuku. Ankara: Yetkin Yayınları, 2022.

Spickhoff, Andreas. “Die Haftung des Notars Zwischen Öffentlicher Amtshaftung und Pri- vater Berufshaftung Eintarg aus Deutschland”, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakül- tesi Dergisi, C. 16, Prof. Dr. Hakan Pekcanıtez’e Armağan Özel Sayısı, (2015): 381-397. Sungurbey, İsmet. Kişisel Hakların Tapu Kütüğüne Şerhi. İstanbul: Sermet Matbaası,

1963.

Şahbaz, İbrahim. “Noterlerin Cezai Sorumlulukları”. Türkiye Noterler Birliği Hukuk Dergisi, S. 1 (2014): 5-56.

Şenol, A. Nilay. “Taşınmaz Satış ve Satış Vaadi Sözleşmelerinin Hukuki Niteliği ve Uy- gulama Çerçevesinde Taşınmaz Satış Sözleşmelerinin Noterler Tarafından Yapılıp Ya- pılamayacağı Üzerine Bir Değerlendirme”. Kadir Has Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 8, S. 2 (2020): 357-376.

Tandoğan, Haluk. Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri I. İstanbul: Vedat Yayıncılık, 1990. Tanrıver, Süha ve Ergüne, Mehmet Serkan. “Noterlerin Taşınmaz Satış Sözleşmesi Dü- zenlemesine İlişin Hukuki Esaslar”. Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C.

72, S. 1 (2023): 143-182.

Tanrıver, Süha ve Kulaksız, Cengiz. Türkiye Noterler Hukuku Bibliyografisi. Ankara, 1999.

Tanrıver, Süha. “Noterler Tarafından Elektronik Ortamda Yapılabilecek Olan İşlemler ve Bu İşlemlerin Gerçekleştirilmesi Usulü”. Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergi- si, C. 65, S. 4 (2016): 3677-3686. (Noterler Tarafından Elektronik Ortamda).

Tanrıver, Süha. Avrupa Birliği Ülkelerinde Noterlik ve Noterlik Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Taslağı’nın Getirdikleri, Noterlik Hukuku’na İlişkin İncele- meler (1993-2011). Ankara: Adalet Yayınevi, 2011: 41-63. (Avrupa Birliği Ülkelerin- de).

Tanrıver, Süha. Avukatlık ve Noterlik Hukuku. Ankara: Yetkin Yayıncılık, 2023. Tanrıver, Süha. Bir Hukuki Güvenlik Kurumu Olarak Noterlik ve Noterlerin Denetimi

Üzerine Bazı Düşünceler, Prof. Dr. Aydın Zevkliler’e Armağan, C. III, İzmir 2013:

459-468.

Tanrıver, Süha. Noterlerin İşlevleri Alanında Yeni Gelişmeler, Noterlik Hukuku’na İlişkin İncelemeler (1993-2011). Ankara: Adalet Yayınevi, 2011: 65-79. (Noterlik İşlevleri Alanında).

Tanrıver, Süha. Noterlik Hukukuna İlişkin İncelemeler (1993-2011). Ankara: Adalet Yayı- nevi, 2011. (Noterlik Hukukuna).

Tekben, Tuğçe. “Noterin Hukuki Statüsü ve Noterlik Kanunu’nun 162. Maddesi Uyarın- ca Sorumluluğu Üzerine Bir İnceleme”, İzmir Barosu Dergisi. S. 3 (2021): 69-150.

Tercier Pierre, Pichonnaz Pascal ve Develioğlu Murat, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul: On iki Levha Yayınları, 2020.

Topçuoğlu, Metin. “Noter ile İş Sahibi (İlgili) Arasındaki İlişkinin Niteliği”, Banka ve Ticaret Hukuku Dergisi, C. 20, S. 4, (2000): 191-213.

Toygar, Kemal. “Serbest Meslek mi Kamu Hizmeti mi”. Türkiye Noterler Birliği Hukuk Dergisi, S. 3 (1974): 9-12.

Türkiye Noterler Birliği, Güvenli Ödeme Sistemi ve Elektronik Ortamda Tespit, Medya Yansıma Raporu, 08.11.2020. Erişim Tarihi: Ağustos 01, 2023, https://portal.tnb.org. tr/BasindaTNB/G%C3%BCvenli%20%C3%96deme%20Sistemi%20ve%20Elektro- nik%20Ortamda%20Tespit-%20Medya%20Raporu.pdf.

Türkiye Noterler Birliği, Güvenli Ödeme Sistemi, Erişim Tarihi: Ağustos 01, 2023, https://portal.tnb.org.tr/Sayfalar/GuvenliOdemeHiz.aspx.

Ulukapı, Ömer ve Atalı, Murat. Noterlik Hukuku. Konya: Mimoza, 2013.

Ulukapı, Ömer. “Yargıtay Kararları Işığında Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”. Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 21 (2013): 209-241.

Uzun Metin, Küçükgüngör Erkan, Erdoğan Mehmet Şirin ve Yıldız Mete. “Taşınmaz Devrinin Noterliklerde Yapılmasının Önemi ve Faydaları”. Türkiye Noterler Birliği Hukuk Dergisi, C. 8, S. 1 (2021): 9-34.

Ünal Mehmet, “1512 Sayılı Noterlik Yasasının 162. Maddesi (Noterin Hukuki Sorumlu- luğu)”. Türkiye Noterler Birliği Hukuk Dergisi, S. 101 (1999): 48-52.

Vardar Hamamcıoğlu, Gülşah. Taşınır ve Taşınmaz Mülkiyeti Konu Alan Bağışlama Söz- leşmesi. Ankara: Adalet Yayınevi, 2020.

Westermann Harm Peter, Gursky Karl-Heinz ve Eickmann Dieter. Sachenrecht. Heidel- berg: C.F. Müller Verlag, 8. Baskı, 2011.

Wieland, Christoph. Kanunu Medenide Ayni Haklar, C. II, Gayrimenkul Mülkiyeti. İstan- bul: Adalet Bakanlığı 1935.

Yakuppur, Sendi. “Taşınmaz Satış Sözleşmelerinin Noterlerde Yapılabilmesine Olanak Tanıyan Yeni Düzenleme ve Mevcut Duruma Etkisi”. Kadir Has Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 10, S. 2 Aralık (2022): 649-665.

Yavuz Cevdet, Acar Faruk ve Özen Burak. Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümleri.

İstanbul: Beta Yayıncılık, 2021.

Zellweger-Gutknecht Corinne, Basler Kommentar Obligationenrecht I, Art.22, 7. Aufla- ge, Basel 2019.

Document Metadata

Table of Contents

TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMELERİNİN NOTERLERDE DÜZENLENMESİ(*)

Document Metadata