Contract

Xxxxx XXXXXXXX,

приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу

ІНВЕСТИЦІЙНИЙ ДОГОВІР У ПРОЦЕДУРІ САНАЦІЇ БОРЖНИКА, ЗА ЯКИМ ІНВЕСТОР НАБУВАЄ ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО

МЕН № 3 (93), червень, 2017 р.

У своїй професійній діяльності нотаріуси мають нагоду щодня дізнаватись щось нове для себе та таке, що в юридичній практиці не є поширеним і типовим. Алгоритм та порядок вчинення таких поширених но- таріальних дій, як посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна, знайо- мі нам, як таблиця множення або абетка. Але інколи мозок потребує чогось нового, складнішого, не типового, такого, що зму- сить його працювати швидше та старанніше. Мені подобаються нетипові договори, а та- кож договори, в яких умови і передумови їх укладення не відповідають сталій практиці. Одним із таких договорів, який нещодавно я мала нагоду «створити», був договір ін- вестування в процедурі санації боржника.

Порядок відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом виділений в окрему категорію судового про- вадження та регламентується спеціальним Законом України «Про відновлення плато- спроможності боржника або визнання його банкрутом» (далі — Закон).

Банкрутством є визнана господарським судом неспроможність боржника віднови- ти свою платоспроможність за допомогою процедур санації та мирової угоди і пога- сити встановлені у порядку, визначеному Законом, грошові вимоги кредиторів не інакше як через застосування ліквідаційної процедури. Засобом, який може запобігти банкрутству, є процедура відновлення платоспроможності (санація). Санація боржника — це система заходів, спрямована

на оздоровлення фінансово-господарського становища боржника та задоволення в пов- ному обсязі або частково вимог кредиторів. Вона може включати інвестування, креди- тування, реорганізацію, у тому числі зміну організаційно-правової форми боржника, зміну форми власності, системи управління боржника тощо. Процедура санації вво- диться ухвалою господарського суду за кло- потанням комітету кредиторів. Одночасно господарський суд за погодженням комітету кредиторів призначає керуючого санацією, яким може бути керівник підприємства, розпорядник майна або стороння особа, яка має свідоцтво про право на здійснення діяльності арбітражного керуючого (роз- порядника майна, керуючого санацією, ліквідатора). З дня винесення ухвали про санацію припиняються повноваження ор- ганів управління боржника й управління боржником переходить до керуючого сана- цією, який має низку прав та обов’язків, на- даних йому Законом. Основне призначення керуючого санацією — це розробка і забез- печення виконання схваленого комітетом кредиторів і затвердженого господарським судом плану санації, який має передбача- ти строк відновлення платоспроможності боржника та містити заходи щодо такого відновлення аж до продажу майна боржни- ка як цілісного майнового комплексу; умови участі інвесторів, за їх наявності, у задово- ленні вимог кредиторів, строк та черговість виплати боржником або інвестором боргу кредиторам тощо.

МЕН № 3 (93), червень, 2017 р.

Процедурою санації може бути передбаче- на участь інвестора у відновленні платоспро- можності юридичної особи. Інвестор — особа, яка приймає рішення щодо внесення власних, запозичених і залучених майнових та інтелек- туальних цінностей в об’єкти інвестування та несе відповідальність за невиконання своїх зобов’язань. Умови такого інвестування та порядок розрахунків і цільове призначення коштів, що інвестуються, мають бути чітко прописані в плані санації, який відповідно до ст. 29 Закону затверджується ухвалою господарського суду. Однією з умов, яка може привабити потенційного інвестора, є набут- тя інвестором права власності на нерухоме майно боржника в обмін на інвестиції. Така умова, порядок надання інвестицій, цільове призначення грошових коштів, черга та ка- тегорія кредиторів, на погашення вимог яких такі кошти мають бути спрямовані, а також інші умови інвестування передбачаються в плані санації, який розробляється за учас- тю інвесторів та підписується інвесторами. За таких обставин та з метою послідовного і неухильного виконання затвердженого плану санації керуючий санацією та інвестор можуть звернутись до нотаріуса за посвідчен- ням не звичайного договору купівлі-продажу нерухомого майна, а саме договору, в якому мають бути відображені умови інвестування, порядок його виконання, порядок розра- хунків, а також момент та підстави набуття інвестором права власності на нерухоме майно. Відповідно до ст. 328 Цивільного ко- дексу України (далі — ЦК) право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Подібний інвестиційний договір прямо не передбачений законодавством, проте з урахуванням поло- жень цивільного законодавства України, зо- крема закріплених у статтях 3, 6, 626 ЦК, щодо свободи договору, а також щодо права сторін укласти договір, який не передбачений акта- ми цивільного законодавства, але відповідає

загальним засадам цивільного законодавства; а також щодо права сторін урегулювати у до- говорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегу- льовані цими актами, має право на існування. За своєю конструкцією такий інвестиційний договір найбільш схожий на договір купів- лі-продажу нерухомого майна, отже, при його посвідченні вважаю за необхідне вимагати від сторін правочину відповідний перелік документів та керуватись вимогами ст. 55 Закону України «Про нотаріат» та главою 2 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України. Додатково, з метою встановлення дійсних намірів та домовлено- стей сторін, а також з метою забезпечення виконання плану санації, пропоную вивчи- ти та долучити до матеріалів справи копію затвердженого плану санації із відповідною ухвалою суду. Повноваження керуючого са- нацією підтверджуватимуться свідоцтвом про право на здійснення діяльності арбітражного керуючого (розпорядника майна, керуючого санацією, ліквідатора), ухвалою про його при- значення керуючим санацією, відомостями, що містяться в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань.

За таким договором інвестор набуватиме право власності на нерухоме майно. У по- дальшому, після його нотаріального посвід- чення, відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» нотаріус має зареєструвати право власності набувача в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Використовуючи багаж знань та досвід нотаріуса щодо посвідчення договорів про відчуження нерухомого майна, попрацю- вавши з типовим договором, можна отри- мати новий договір, який буде відповідати вимогам законодавства та реальним домов- леностям сторін.

МЕН № 3 (93), червень, 2017 р.

Зразок інвестиційного договору

ДОГОВІР

місто ХХХХХХХХХХХХ, дата ХХХХХХХХХХ

Цей договір укладено між:

з однієї сторони, — БОРЖНИК (далі — БОРЖНИК), що перебуває у процедурі санації, в ме- жах порушеного 01.01.0000 року Господарським судом Київської області провадження у справі про банкрутство № БХХХХХХ, в особі керуючого санацією — ХХХХХХХ, РНОКПП ХХХХХХХХ, яка проживає за адресою: ХХХХХХХ, та яка діє на підставі ухвали Господарського суду Київської області від ХХХХХХХХ по справі № ХХХХХХХХ,

та з другої сторони — ІНВЕСТОР (далі — ІНВЕСТОР), в особі директора ХХХХХХХХХХ, РНОКПП ХХХХХХХХХХ, який проживає за адресою: ХХХХХХХХХХХ, та який діє на підставі Стату- ту, в подальшому спільно іменуються — Сторони.

Сторони підтверджують, що цей договір укладений ними не під впливом тяжких для них об- ставин, не на вкрай невигідних умовах. Також Xxxxxxx свідчать, що діють на підставі спільного волевиявлення, добровільно і перебуваючи при здоровому розумі та ясній пам’яті, розуміючи значення своїх дій, попередньо ознайомлені нотаріусом з приписами цивільного законодавства, що регулюють укладений ними договір (зокрема, з вимогами щодо недійсності правочину). При укладенні цього договору Сторони керувалися нормами Конституції України, Цивільного кодек- су України, Господарського кодексу України, Закону України «Про відновлення платоспромож- ності боржника, або визнання його банкрутом» (у редакції станом на день порушення прова- дження у справі про банкрутство). Вимоги статей 230, 231, 233–236 Цивільного кодексу України нотаріусом роз’яснено.

Цей договір укладено з урахуванням положень цивільного законодавства України, зокрема закріплених у статтях 3, 6 Цивільного кодексу України, щодо свободи договору, а також щодо права сторін укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства; а також щодо права сторін урегулю- вати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами.

Сторони уклали цей договір про таке:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ

1.1. Цим договором сторони реалізують свої права та обов’язки, закріплені планом санації Боржника, схваленим Зборами кредиторів Боржника згідно з протоколом № Х від 00.00.0000 року. План санації Боржника затверджений ухвалою Господарського суду Київської області від 00.00.0000 року. Вказаним планом санації передбачена участь інвестора в процедурі санації.

Згідно із затвердженим планом санації Інвестор взяв на себе зобов’язання щодо погашення вимог кредиторів Боржника на умовах розстрочки протягом 12 місяців з моменту затверджен- ня плану санації на загальну суму ХХХХХХХХХХХ грн., з яких: погашення конкурсної кредиторської заборгованості в розмірі ХХХХХХХХХХХХ грн. та погашення поточної кредиторської заборгова- ності боржника станом на 01.01.0000 року в розмірі ХХХХХХХХХ грн.

За умови належного виконання взятих на себе обов’язків Інвестор набуває право власності на нерухоме майно, належне боржнику.

Станом на день укладання цього договору взяті на себе обов’язки Інвестор виконав у повно- му обсязі належним чином, шляхом перерахування грошових коштів на рахунок Боржника. Вказане підтверджується актом звіряння взаєморозрахунків, складеним та підписаним повно- важеними представниками сторін 00.00.0000 року. Боржник підтверджує факт повного та на- лежного виконання Інвестором взятих на себе матеріальних зобов’язань.

МЕН № 3 (93), червень, 2017 р.

Враховуючи викладене, Інвестор набуває право власності на майно, належне Боржнику, вка- зане у п. 1.3 цього договору.

Вказані правовідносини сторін передбачені ст. 29 Закону України «Про відновлення плато- спроможності боржника, або визнання його банкрутом» (у редакції станом на день порушення провадження у справі про банкрутство). У зв’язку з тим, що законодавством чітко не закріплено ані обов’язкове найменування договору, що відповідає цим правовідносинам, ані його обов’яз- кові умови та зміст, Сторони домовились, що до цих правовідносин застосовуватимуться ос- новні положення цивільного законодавства щодо відчуження нерухомого майна, а також щодо державної реєстрації права власності на нерухоме майно.

Обов’язок сторін укласти та надати цей договір закріплений ухвалою Господарського суду Київської області від 00.00.0000 року.

1.2. Об’єкт нерухомого майна, що передається Інвестору у власність за цим договором —

будівлі та споруди за адресою: ХХХХХХХХХХХХХХХ.

У цілому нерухоме майно складається з: ХХХХХХХХХХХХХХХ.

1.3. Вказане нерухоме майно належить на праві власності Боржнику на підставі ХХХХХХХХХХХХХХХХХХ.

1.4. Боржник стверджує, що нерухомість, яка є предметом цього договору, на момент його укладання нікому іншому не продана, не подарована, у ренту або як внесок до статутного капі- талу юридичної особи не передана, не відчужена іншим способом, не заставлена, під податко- вою заставою, в спорі і під забороною (арештом) не перебуває. Уповноважений представник Боржника також свідчить, що має всі права на укладання цього договору.

Відсутність заборони відчуження нерухомого майна та податкової застави підтверджується витягами та інформаційними довідками з Державного реєстру обтяжень рухомого майна та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, виданими нотаріусом ХХХХХХХХХХХХХ.

1.5. Нерухоме майно, право власності на яке набувається за цим договором, оглянуто Інвес- тором. Технічний стан нерухомого майна Інвестора задовольняє, претензій щодо нього, а також щодо інших якісних характеристик нерухомого майна він до Боржника не має.

1.6. Фактом, який підтверджуватиме передачу нерухомого майна від Боржника Інвестору, буде підписання акта прийому-передачі нерухомого майна, який є невід’ємною частиною цього договору.

1.7. Умовою цього договору та плану санації, на підставі якого укладено цей договір, є те, що Інвестор зобов’язується використовувати отримане у власність нерухоме майно відповідно до основної діяльності Боржника. Інвестор вказану умову приймає та зобов’язується її виконувати.

2. ЦІНА ДОГОВОРУ

2.1. За спільною попередньою домовленістю сторін, погодженою та закріпленою планом санації Боржника, сторони оцінюють вартість нерухомого майна, право власності на яке пере- дається за цим договором у ХХХХХХХХХХ грн.

Сторони свідчать, що вони обізнані стосовно рівня цін на аналогічні об’єкти нерухомості; за їх розсудом визначена у цьому договорі та у плані санації вартість саме цього нерухомого май- на є справедливою, відповідає її дійсній вартості та інтересам Xxxxxx.

2.4. Вартість нерухомого майна згідно з висновком експерта ХХХХХХХХХХХХХХХХХХ становить ХХХХХХХХХХХХХ грн.

2.5. Балансова вартість нерухомого майна станом на ХХХХХХХХ року становить ХХХХХХХХХХ грн.

3. ПРАВА ТА ОБОВ’ЯЗКИ СТОРІН

3.1. Обов’язки Боржника:

3.1.1. Передати нерухоме майно Інвестору у стані, що відповідає санітарним та технічним нормам щодо приміщень й умовам цього договору.

3.1.2. Попередити Xxxxxxxxx про всі відомі йому недоліки.

МЕН № 3 (93), червень, 2017 р.

3.1.3. Зберігати майно у випадку, якщо право власності на майно перейде до Інвестора ра- ніше передання речі.

3.1.4. Підписати акт прийому-передачі нерухомого майна, який є невід’ємною частиною цього договору.

3.2. Обов’язки Інвестора:

3.2.1. Підписати акт прийому-передачі нерухомого майна, який є невід’ємною частиною цього договору.

3.2.2. Прийняти нерухоме майно у стані згідно з п. 3.1.1 цього договору.

3.2.3. Використовувати отримане у власність за цим договором нерухоме майно відповідно до основної діяльності Боржника.

3.3. Права Інвестора:

3.3.1. Вимагати від Боржника передачі нерухомого майна у стані згідно з п. 3.1.1 цього до- говору.

3.3.2. Вимагати від Боржника виконання інших обов’язків за цим договором.

4. ІНШІ УМОВИ

4.1. Вимоги законодавства щодо змісту й правових наслідків договору, що укладається сто- ронами, нотаріусом роз’яснено. Сторони підтверджують, що цей договір не має характеру уявного та удаваного правочину. Сторони стверджують один одному та повідомляють усім за- інтересованим у тому особам, що: дії СТОРІН відбуваються у межах повноважень; СТОРОНИ розуміють природу цього правочину, свої права та обов’язки за договором; при укладенні до- говору відсутній будь-який обман чи інше приховування фактів, які б мали істотне значення та були свідомо приховані СТОРОНАМИ; договір укладається відповідно до справжньої волі учас- ників, без будь-якого застосування тиску; договір укладається на вигідних для учасників право- чину умовах і не є результатом впливу тяжких обставин; обставини, які б перешкоджали вчинен- ню правочину, та які б замовчувалися СТОРОНАМИ, не існують; правочин вчиняється з наміром створення відповідних правових наслідків (не є фіктивним); цей правочин не приховує інший правочин (не є удаваним); особи, що підписали цей договір, володіють українською мовою, що дало їм можливість прочитати та правильно зрозуміти сутність цього договору та переконатись у тому, що всі без винятку його умови відповідають інтересам СТОРІН правочину.

4.2. Про зміст прав та обов’язків за цим договором, про правові наслідки укладеного правочи- ну (у тому числі, але не обмежуючись статтями 215–236 Цивільного кодексу України про недійсність правочину та правові наслідки недодержання сторонами вимог закону, ст. 319 Цивільного кодек- су України про здійснення власником свого права власності, ст. 334 Цивільного кодексу України щодо моменту набуття права власності за договором, ст. 626 Цивільного кодексу України щодо поняття договору, ст. 640 Цивільного кодексу України щодо моменту укладення договору, стаття- ми 651–654 Цивільного кодексу України про підстави для зміни або розірвання договору та фор- му змін або розірвання правочину, ст. 29 Закону України «Про відновлення платоспроможності боржника, або визнання його банкрутом» (у редакції на день виникнення правовідносин) сторони ознайомлені. Зміст ст. 27 Закону України «Про нотаріат» нотаріусом сторонам роз’яснено.

4.3. Витрати у зв’язку з укладанням цього договору сплачують сторони за домовленістю.

4.4. Договір укладено у трьох примірниках, один з яких залишається у справах нотаріуса, а інші два видаються сторонам.

4.5. У випадках, не передбачених цим договором, сторони керуються чинним законодавством.

4.6. Відповідальність сторін встановлюється згідно з чинним законодавством.

4.7. За взаємною згодою сторін зміни та доповнення до договору вносяться шляхом укла- дення додаткового правочину, посвідченого нотаріально. Таким же шляхом цей договір може бути розірвано. За відсутності домовленості (згоди) питання вирішуються у судовому порядку.

4.8. Відповідно до ст. 328 Цивільного кодексу України право власності набувається на підста- вах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Згідно зі ст. 182 Цивільного кодексу

МЕН № 3 (93), червень, 2017 р.

України право власності на нерухоме майно підлягає державній реєстрації. Відповідно до ч. 4 ст. 334 Цивільного кодексу України права на нерухоме майно, які підлягають реєстрації, вини- кають з дня такої реєстрації. За цим договором Інвестор набуває права власності на нерухоме майно, яке підлягає державній реєстрації. Відповідно до статей 4, 27 Закону України «Про дер- жавну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» цей договір є правовстанов- люючим документом на нерухоме майно, тобто є підставою для виникнення та державної реє- страції права власності Інвестора на набуте за цим договором нерухоме майно, яка буде здійс- нена нотаріусом після підписання та нотаріального посвідчення цього договору та акта прийо- му-передачі нерухомого майна, який є невід’ємною частиною цього договору.

4.11. Усі попередні домовленості сторін щодо предмета цього договору втрачають свою чинність з моменту укладання та нотаріального посвідчення цього договору.

На підтвердження свого волевиявлення Сторони власноручно підписали цей договір. Українська мова Сторонам зрозуміла.

5. ПІДПИСИ СТОРІН:

Боржник:

Інвестор: