（住所：深圳市前海深港合作区南山街道桂湾五路 128 号前海深港基金小镇B7 栋 401）
济宁市兖州xxx城建投资有限公司
（住所：xxxxxxxxxxxxx（xxxxxxxx））
2021 年公开发行公司债券
（面向专业投资者）（第一期）募集说明书
发行人 | 济宁市兖州xxx城建投资有限公司 |
注册金额 | 不超过人民币 20 亿元（含 20 亿元） |
本期发行金额 | 不超过人民币 13 亿元（含 13 亿元） |
增信情况 | 无 |
资信评级机构 | 中证鹏元资信评估股份有限公司 |
信用评级结果 | 主体评级为 AA+，债项评级为 AA+ |
主承销商/簿记管理人/受托管理人华泰联合证券有限责任公司
（住所：深圳市前海深港合作区南山街道桂湾五路 128 号前海深港基金小镇B7 栋 401）
签署日期： 年 月 日
声 明
本募集说明书及其摘要依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法（2019 年修订）》、《公司债券发行与交易管理办法》、《上海证券交易所上市规则》、《公司信用类债券信息披露管理办法》及其他现行法律、法规的规定，并结合发行人的实际情况编制。
发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务，发行人及其全体董事、监事、高级管理人员或履行同等职责的人员承诺募集说明书信息披露真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性xx或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人保证本募集说明书及其摘要中财务会计资料真实、完整。
主承销商已对募集说明书及其摘要进行了核查，确认不存在虚假记载、误导性xx或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
受托管理人承诺严格按照相关监管机构及自律组织的规定、募集说明书及受托管理协议等文件的约定，履行相关职责。发行人的相关信息披露文件存在虚假记载、误导性xx或者重大遗漏，致使债券持有人遭受损失的，或者公司债券出现违约情形或违约风险的，受托管理人承诺及时通过召开债券持有人会议等方式征集债券持有人的意见，并以自己名义代表债券持有人主张权利，包括但不限于与发行人、增信机构（若有）、承销机构及其他责任主体进行谈判，提起民事诉讼或申请仲裁，参与重组或者破产的法律程序等，有效维护债券持有人合法权益。受托管理人承诺，在受托管理期间因其拒不履行、迟延履行或者其他未按照相关规定、约定及受托管理人声明履行职责的行为，给债券持有人造成损失的，将承担相应的法律责任。
中国证监会对公司债券发行的注册及上海证券交易所对公司债券发行出具的审核意见，不表明其对发行人的经营风险、偿债风险、诉讼风险以及公司债券的投资风险或收益等作出判断或者保证。凡欲认购本次债券的投资者，应当认真阅读募集说明书全文及有关的信息披露文件，对信息披露的真实性、准确性和完整性进行独立分析，并据以独立判断投资价值，自行承担与其有关的任何投资风险。
投资者认购或持有本次公司债券视作同意募集说明书关于权利义务的约定，包括债券受托管理协议、债券持有人会议规则及债券募集说明书中其他有关发行人、
债券持有人、债券受托管理人等主体权利义务的相关约定。
发行人承诺根据法律法规和募集说明书约定履行义务，接受投资者监督。
根据《中华人民共和国证券法（2019 年修订）》的规定，本次债券依法发行后，发行人经营与收益的变化由发行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。
除发行人和主承销商外，发行人没有委托或授权任何其他人或实体提供未在本募集说明书中列明的信息和对本募集说明书作任何说明。投资者若对本募集说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。投资者在评价和购买本次债券时，应特别审慎地考虑本募集说明书第一节所述的各项风险因素。
重大事项提示
一、发行人 2018 年、2019 年、2020 年及 2021 年 1-3 月，净利润分别为 27,206.04
万元、30,684.09 万元、23,429.93 万元和 4,121.91 万元，营业利润分别为 24,982.03万元、31,957.34 万元、40,501.81 万元和 4,253.75 万元。公司最近三个会计年度实现的年均可分配利润为 26,057.88 万元（2018 年、2019 年和 2020 年经审计的合并报表中归属于母公司所有者的净利润平均值），预计不少于本次债券一年利息。
发行人对于政府补贴的依赖较大，发行人 2018 年、2019 年、2020 年及 2021 年
1-3 月获得各类政府补助金额分别为 43,748.31 万元、80,162.94 万元、125,709.84 万
元及 17,860.72 万元，计入其他收益。政府补贴对发行人净利润影响较大。未来如果出现地方税收减少、地方财政紧张或政府补助减少等重大不利情形，有可能导致发行人净利润降低甚至出现亏损，影响发行人偿债能力。
二、截至 2021 年 3 月 31 日，发行人纳入合并范围的子公司共有 18 家，下属子公司业务范围较为宽泛，组织结构和管理体系较为复杂。发行人部分子公司属于公共事业板块，所提供的城市公用产品和服务价格由政府审定和监管，在成本上涨的情况下，便会存在亏损或盈利不佳的情形；另有部分子公司尚处于运营前期，尚未实现盈利。若未来发行人亏损子公司无法实现盈利，或盈利子公司出现经营不利导致亏损，可能对发行人盈利能力造成不利影响。
三、本期债券发行结束后，发行人将积极申请本期债券在上海证券交易所挂牌转让交易，并在证券业协会备案。由于本期债券具体挂牌转让及在证券业协会备案事宜需要在本期债券发行结束后方能进行，并依赖于有关主管部门的审批或核准，发行人目前无法保证本期债券一定能够按预期在上海证券交易所交易流通并在证券业协会备案，且具体挂牌转让进程在时间上存在不确定性。
此外，证券交易市场的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素的影响，发行人亦无法保证本期债券能够在二级市场有活跃的交易，可能会出现公司债券在证券交易所交易不活跃甚至无法持续成交的情况，从而影响公司债券的流动性。本期债券发行完成后，发行人将提交备案材料到证券业协会备案。
四、由于市场利率受国内外宏观经济状况、国家施行的经济政策、金融政策以
及国际环境等多种因素的综合影响，市场利率水平的波动存在一定的不确定性。在本期债券存续期内，可能跨越多个利率波动周期，市场利率的波动使本期债券投资者的实际投资收益存在一定的不确定性。
五、发行人作为兖州区城市基础设施建设的投资运营主体，投资经营的项目大部分建设周期长，资金需求量大。发行人 2018 年、2019 年、2020 年及 2021 年 1-3月投资性活动产生的现金流量净额分别为-34,556.11 万元、-159,587.86 万元、- 118,134.12 万元及-15,759.32 万元。公司承担的新农村建设项目，计划总投资约 25.30
亿元，截至 2021 年 3 月 31 日已投资 22.95 亿元，还需投入 2.35 亿元。未来几年内，公司拟投资济宁市颜店工业园新旧动能转换引领区建设项目、颜店镇乡村振兴建设项目和兖州高铁新城项目等项目。公司未来资本支出较大，可能会对公司的资产、负债结构和盈利能力产生一定的影响。
六、随着经营规模的不断扩大，发行人报告期内负债规模较大，发行人 2018 年
末、2019 年末、2020 年末及 2021 年 3 月末负债总额分别为 1,714,426.03 万元、
2,178,657.89 万元、2,545,023.84 万元及 2,688,358.79 万元，资产负债率分别为 54.01%、
59.41%、55.26%和 56.56%。其中，最近三年及一期末有息债务总额为 142.01 亿元、
178.95 亿元、224.94 亿元及 236.68 亿元。最近三年及一期末有息负债总额占负债总额的比重分别为 82.83%、82.14%、88.39%和 88.04%。发行人有息负债规模较大，存在一定的债务本息偿付压力，可能会对公司的持续经营能力和偿债能力产生一定影响。
七、截至 2021 年 3 月末，发行人其他应收款账面价值为 690,826.70 万元。公司其他应收款的 46.62%为应收济宁市兖州区财政局的往来款，该笔款项主要为发行人对财政局的预付土地款，截至目前尚未签署土地出让合同。截至 2021 年 3 月末，发行人应收账款为 865,754.78 万元。公司应收账款的 43.42%为应收济宁市兖州区人民政府回购款，42.87%为应收济宁市兖州区土地储备中心土地转让款，应收账款余额较大且截至本募集说明书签署日上述两家交易对手方尚无明确回款安排。虽然发行人应收款项主要集中在政府及企事业单位，预计无法收回的风险较小，但若政府或相关往来公司不能按期足额支付上述款项，发行人的应收账款及其他应收款将面临回收风险，或将进一步影响发行人的资产流动性。
八、截至 2021 年 3 月末，公司对外提供担保共计 174,168.26 万元，占净资产的
比例为 8.43%。一旦被担保公司出现经营困难、无法偿还公司担保的债务，公司可能面临代为偿付的风险。
九、发行人在以传统融资方式进行融资的同时，还广泛采用了信托等其他非传统的融资渠道。截至 2021 年 3 月末，发行人非传统融资余额为 768,318.28 万元，占
有息债务总额的比例为 32.46 %，报告期末非传统融资规模较大，占有息债务总额的比例较大。对于非传统融资方式的依赖可能会对公司的偿债能力产生一定影响。
十、发行人前身为兖州市西城建设发展中心，2008 年兖州市西城建设发展中心改制为有限责任公司，兖州市华融经济发展投资有限公司于 2008 年 12 月 29 日之前
以其拥有的兖州市西城建设发展中心评估后的净资产 2,701,175,143.77 元作为公司
的实收资本。根据 2020 年 6 月 12 日济宁市兖州xxx城建投资有限公司股东会决
议，同意济宁市兖州区国有资产监督管理局以货币形式向发行人增资 30 亿元，其中
8 亿元计入实收资本，22 亿元计入资本公积；同意济宁市兖州区华融经济发展投资
有限公司以货币形式向发行人增资 25 亿元，其中 2 亿元计入实收资本，23 亿元计
入资本公积。2020 年 6 月 19 日，相关新股东入股、增加注册资本的工商登记变更手
续已办理完毕，发行人注册资本增加为 370,117.51 万元。截至 2021 年 3 月末，发行人实收资本 37.01 亿元，占所有者权益的比重为 17.92%，已全部到位，不存在公益性资产注入情况。因上述改制事项，发行人实收资本中非货币资产占比较高，净资产变现能力较弱，可能给公司偿债能力带来风险。
十一、截至 2021 年 3 月末，为获取银行借款和进行其他融资，发行人合并口径受限资产账面价值总计 654,884.22 万元，占总资产的比例为 13.78%。总的来看，发行人抵质押借款金额较大，受限资产规模亦较大，若公司未来无法按时、足额还本付息，可能导致抵质押资产被冻结或强制执行，进而影响发行人的持续经营能力和偿债能力。
十二、本次债券为无担保债券。本次债券的主体信用评级结果为AA+，说明发行人本期债券安全性很高，违约风险很低。但在本次债券的存续期内，若受国家政策法规、行业及市场等不可控因素的影响，发行人未能如期从预期的还款来源中获得足够资金，可能将影响本次债券本息的按期偿付。若发行人未能按时、足额偿付本次债券的本息，债券持有人亦无法从除发行人以外的第三方处获得偿付。
十三、债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》审议通过的决议，对所有债
券持有人（包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃投票权的债券持有人，以及在相关决议通过后受让本期债券的持有人）均有同等约束力。在本期债券存续期间，债券持有人会议在其职权范围内通过的任何有效决议的效力优先于包含债券受托管理人在内的其他任何主体就该有效决议内容做出的决议和主张。债券持有人认购、购买或以其他合法方式取得本期债券均视作同意并接受发行人为本期债券制定的《受托管理人协议》、《债券持有人会议规则》等对本期债券各项权利义务的规定。
十四、发行人本次面向专业投资者公开发行不超过人民币 20 亿元（含 20 亿元）
的公司债券已经上海证券交易所审核通过，并于 2020 年 12 月 24 日经中国证券监督管理委员会注册（证监许可[2020]3584 号）。由于债券发行跨年度，按照公司债券命名惯例，本期债券名称由“济宁市兖州xxx城建投资有限公司 2020 年公开发行公
司债券（面向专业投资者）”变更为“济宁市兖州xxx城建投资有限公司 2021 年公开发行公司债券（面向专业投资者）（第一期）”。本期债券更名不改变原签订的与债券发行相关的申请材料及法律文件效力。前述相关法律文件包括但不限于：发行人与主承销商就本次公司债券签署的《承销协议》、《济宁市兖州xxx城建投资有限公司 2020 年公开发行公司债券（面向专业投资者）受托管理协议》、《济宁市
兖州xxx城建投资有限公司 2020 年公开发行公司债券（面向专业投资者）持有人会议规则》等。
目 录
声 明 2
重大事项提示 4
目 录 8
释 义 10
第一节 风险提示及说明 12
一、与本期债券相关的投资风险 12
二、发行人的相关风险 13
三、或有风险 26
第二节 发行条款 27
一、本次发行的基本情况及发行条款 27
二、本次债券发行及上市安排 29
三、认购人承诺 30
第三节 募集资金运用 31
一、本期债券募集资金数额 31
二、本期债券募集资金运用计划 31
三、专项账户管理安排 31
四、本期债券募集资金对本公司财务状况的影响 32
五、涉及本次债券募集资金的相关承诺 32
六、发行公司债券后公司资产负债结构的变化 33
七、前次公司债券募集资金使用情况 34
第四节 发行人基本情况 36
一、发行人概况 36
二、发行人历史沿革情况 36
三、发行人的近三年重大资产重组情况 38
四、发行人股权结构和股东情况 38
五、发行人组织结构和对其他企业的重要权益投资情况 40
六、发行人董事、监事、高级管理人员基本情况 57
七、发行人业务情况 59
八、发行人所处行业状况及竞争状况 91
九、发行人经营方针和战略 110
十、发行人违法违规及受处罚情况 111
十一、发行人最近三年及一期资金被违规占用情况 111
十二、媒体质疑的重大事项 111
十三、发行人信息披露制度及投资者关系管理的相关制度安排 111
第五节 财务会计信息 113
一、财务报表的编制基准及注册会计师意见 113
二、最近三年及最近一期的财务报表 113
三、报告期内合并财务报表范围变化情况 120
四、主要财务指标 121
五、管理层讨论与分析 122
六、未来业务目标及盈利能力的可持续性分析 166
七、有息负债分析 167
八、关联方关系及交易情况 175
九、或有事项及其他重要事项 178
第六节 发行人及本次债券的资信情况 184
一、资信评级机构对发行人及本次债券的信用评级情况 184
二、信用评级报告的主要事项 185
三、公司的资信状况 188
第七节 增信情况 191
第八节 税项 192
一、增值税 192
二、所得税 192
三、印花税 192
第九节 信息披露安排 194
一、信息披露安排 194
（一）发行前的信息披露安排 194
（二）存续期内定期信息披露 194
（三）存续期内重大事项的信息披露 194
（四）本息兑付的信息披露 196
二、发行人的信息披露制度 196
第十节 投资者保护机制 200
一、偿债计划 200
二、偿债资金来源 201
三、偿债保障措施 201
四、违约责任及解决措施 202
五、债券持有人会议 203
六、 债券受托管理人 212
七、债券持有人及受托管理人的持续监督安排 222
第十一节 x次债券发行的有关机构及利害关系 223
一、本次债券发行的有关机构 223
二、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系 225
第十二节 发行人、中介机构及相关人员声明 226
第十三节 备查文件 236
一、备查文件目录 236
二、备查文件查阅时间、地点、联系人及电话 236
释 义
本募集说明书中，除非文中另有所指，下列简称具有如下特定意义：
发行人/兖州惠民/公司/本公司 | 指 | 济宁市兖州xxx城建投资有限公司 |
兖州市政府/市政府/兖州区政府 | 指 | 原兖州市人民政府，现济宁市兖州区政府 |
兖州市国资委/市国资委 | 指 | 原兖州市人民政府国有资产监督管理委员会，现济 宁市兖州区国有资产监督管理委员会 |
兖州市国土局/市国土局 | 指 | 原兖州市国土资源局，现济宁市兖州区国土资源局 |
董事会 | 指 | 济宁市兖州xxx城建投资有限公司董事会 |
监事会 | 指 | 济宁市兖州xxx城建投资有限公司监事会 |
融通公司 | 指 | 济宁市兖州区融通投资有限公司 |
x汇达公司 | 指 | 山东金汇达投资发展有限公司 |
主承销商、受托管理人 | 指 | 华泰联合证券有限责任公司 |
审计机构、会计师事务所 | 指 | 和信会计师事务所（特殊普通合伙） |
发行人律师、律师事务所 | 指 | 山东恒正律师事务所 |
上交所 | 指 | 上海证券交易所 |
中国证监会、证监会 | 指 | 中国证券监督管理委员会 |
登记机构、登记公司 | 指 | 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司 |
x次债券 | 指 | 济宁市兖州xxx城建投资有限公司 2021 年公开 发行公司债券（面向专业投资者） |
本期债券 | 指 | 济宁市兖州xxx城建投资有限公司 2021 年公开 发行公司债券（面向专业投资者）（第一期） |
募集说明书 | 指 | 发行人根据有关法律、法规为发行本次债券而制作的《济宁市兖州xxx城建投资有限公司 2021 年公开发行公司债券（面向专业投资者）（第一期） 募集说明书》 |
审计报告 | 指 | 和信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《济宁市兖州xxx城建投资有限公司 2018 年审计报告》 xxxx（0000）x 000000 x、《济宁市兖州xx x城建投资有限公司 2019 年审计报告》xxxx （0000）x 000000 x、《济宁市兖州xxx城建投 资有限公司 2020 年审计报告》xxxx（0000）x 000000 x |
x次发行 | 指 | x期债券的公开发行 |
债券持有人 | 指 | 根据债券登记托管机构的记录显示在其名下登记 拥有本次债券的投资者 |
《债券持有人会议规则》 | 指 | 为保护本次债券的债券持有人的合法权益，根据相关法律法规制定的《济宁市兖州xxx城建投资有限公司 2020 年公开发行公司债券（面向专业投资 者）债券持有人会议规则》 |
募集和偿债资金专项账户、专项账户 | 指 | 公司在监管银行开立的用于本次债券募集资金的接收、存储、划转与本息兑付的专项账户，募集资金和偿债资金两者共用一个专项账户 |
《债券受托管理协议》 | 指 | 发行人与受托管理人为本次债券的受托管理而签订的《济宁市兖州xxx城建投资有限公司 2020 年公开发行公司债券（面向专业投资者）之债券受托 管理协议》 |
公司章程或章程 | 指 | 济宁市兖州xxx城建投资有限公司章程 |
《公司法》 | 指 | 《中华人民共和国公司法》 |
《证券法》 | 指 | 《中华人民共和国证券法》 |
《发行与交易管理办法》 | 指 | 《公司债券发行与交易管理办法》 |
《投资者适当性管理办法》 | 指 | 《上海证券交易所债券市场投资者适当性管理办 法》 |
最近三年及一期、报告期 | 指 | 2018 年度/12 月 31 日、2019 年度/12 月 31 日、2020 年度/12 月 31 日及 2021 年 1-3 月/3 月 31 日 |
工作日 | 指 | 指中华人民共和国境内商业银行的对公营业日（不 包含法定节假日或休息日） |
交易日 | 指 | 指上海证券交易所的正常交易日 |
法定节假日和/或休息日 | 指 | 指中华人民共和国的法定及政府指定节假日和/或休息日（不包括香港特别行政区、澳门特别行政区 和台湾省的法定节假日和/或休息日） |
元、万元 | 指 | 人民币元，人民币万元，特别注明的除外 |
注：（1）本募集说明书中除特别说明外，所有数值保留 2 位小数，若出现总数与各分项数值之和尾
数不符，均为四舍五入造成。（2）本募集说明书中，所引用的 2021 年 1-3 月/3 月 31 日的财务数据均未经审计。
第一节 风险提示及说明
投资者在评价和投资本期债券时，除募集说明书披露的其他资料外，应特别认真地考虑下述各项风险因素。
一、与本期债券相关的投资风险
（一）利率风险
受国家宏观经济运行状况、货币政策、财政政策、国际经济环境变化等因素的影响，市场利率具有波动性。由于本期债券采取固定利率形式，本期债券可能跨越多个利率调整周期，市场利率存在波动的可能性，会使投资者投资本期债券的实际收益水平存在不确定性。
（二）流动性风险
x期债券发行结束后，公司将积极申请其在交易所上市流通。由于具体的上市流通审批事宜需要在发行结束后方能进行，公司无法保证本期债券一定能够按照预期在上交所上市流通。此外，证券交易市场的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布等因素的影响，公司亦无法保证本期债券在交易所上市后有活跃的交易。因此，投资者在购买本期债券后可能面临由于债券不能及时上市流通而无法立
即出售其债券，或者由于债券上市流通后交易不活跃而不能以预期价格或及时出售本期债券所带来的流动性风险。
（三）偿付风险
由于本期债券期限较长，在本期债券存续期内，公司所处的宏观经济环境、资本市场状况、国家相关政策等外部环境以及公司本身的生产经营存在着一定的不确定性，可能导致公司不能从预期的还款来源中获得足够资金按期、足额支付本期债券本息，可能会使投资者面临一定的偿付风险。
（四）资信风险
发行人目前资信状况良好，能够按时偿付债务本息，不存在银行贷款延期偿付的状况，且在最近三年及一期与主要客户和供应商发生业务往来时，未曾有严重违约行为。在未来的业务经营过程中，发行人亦将秉承诚实信用原则，严格履行所签订的合同、协议或其他承诺。但在本期债券存续期内，如果由于发行人自身的相关
风险或不可控制的因素使公司的财务状况发生不利变化，可能会导致发行人出现不能按约定偿付到期债务本息或在业务往来中发生严重违约行为的情况，亦将可能使本期债券投资者受到不利影响。
（五）偿债保障措施相关风险
x期债券期限较长，虽然发行人为本期债券的发行制定了切实可行的偿债保障措施，但在本期债券存续期间，也可能存在偿债保障措施落实不到位的情况，从而影响本期债券本息的偿付。
二、发行人的相关风险
（一）财务风险
1、未来资本支出规模较大的风险
发行人作为兖州区城市基础设施建设的投资运营主体，投资经营的项目大部分建设周期长，资金需求量大。发行人 2018 年、2019 年和 2020 年投资性活动产生的现金流量净额分别为-34,556.1 万元、-159,587.86 万元和-118,134.12 万元，发行人 2021年 1-3 月投资性活动产生的现金流量净额为-15,759.32 万元。未来几年内，公司拟投资济宁市颜店工业园新旧动能转换引领区建设项目、颜店镇乡村振兴建设项目和兖州高铁新城项目等项目。公司未来资本支出较大，可能会对公司的资产、负债结构和盈利能力产生一定的影响。
2、有息债务规模较大及集中兑付的风险
随着经营规模的不断扩大，发行人 2018-2020 年的负债规模较大，分别为
1,714,426.03 万元、2,178,657.89 万元和 2,525,023.84 万元，资产负债率分别为 54.01%、
59.41%和 55.26%。截至 2021 年 3 月 31 日，发行人的资产负债率为 56.56%。其中，最近三年一期有息债务总额为 142.01 亿元、178.95 亿元、224.94 亿元和 236.68 亿元。最近三年及一期，有息负债总额占负债总额的比重分别为 82.83%、82.14%、88.39%和 88.04%。发行人有息负债规模较大，存在一定的债务本息偿付压力，可能会对公司的持续经营能力和偿债能力产生一定影响。
3、经营性现金流波动的风险
发行人 2018-2020 年的经营性现金流净额分别为 175,963.12 万元和 25,992.44 万
元、-676,889.98 万元，其中经营活动现金流出分别为 338,257.18 万元、1,660,216.74万元和 1,985,279.77 万元，经营活动现金流入分别为 514,220.30 万元、1,686,209.18
万元和 1,308,389.79 万元。2021 年 1-3 月经营性现金流净额为 10,261.78 万元。发行人经营性现金流净额呈现一定的波动。虽然近年来发行人各项业务稳步发展，但若发生重大不利变化导致业务回款下滑，可能使发行人存在一定的经营性现金流波动风险。
4、盈利能力相对较弱风险及盈利能力波动风险
2018-2020 年及 2021 年 1-3 月，发行人营业收入分别为 372,050.78 万元、
1,247,541.53 万元、1,190,862.35 万元和 220,205.45 万元，实现净利润分别为 27,206.04
万元、30,684.09 万元、23,429.93 万元和 4,121.91 万元，获得的政府补贴收入分别为
43,748.31 万元、80,162.94 万元、125,709.84 万元及 17,860.72 万元。2018-2020 年，
发行人营业毛利率分别为 4.76%、1.55%和 1.41%；2021 年 1-3 月，发行人营业毛利率为 1.82%。发行人营业利润波动较大，净利润对政府补贴依赖较大，毛利率水平存在一定波动变化。公司市政工程建设业务及土地整理业务盈利能力相对较弱，补贴收入成为最终盈利的重要来源。如果将来公司主营业务盈利能力无法得到明显提高，或者未来不能获得稳定的政府补助，公司的正常经营和偿债能力可能受到影响。
5、受限资产较大风险
截至 2021 年 3 月 31 日，为获取银行借款和进行其他融资，发行人合并口径受限资产账面价值总计 654,884.22 万元，占总资产的比例为 13.78%，占净资产的比例为 31.72%。总的来看，发行人抵质押借款金额较大，受限资产规模亦较大，若公司未来无法按时、足额还本付息，可能导致抵质押资产被冻结或强制执行，进而影响发行人的持续经营能力和偿债能力。
6、对外担保的风险
截至 2021 年 3 月 31 日，公司对外提供担保共计 174,168.26 万元，占净资产的比例为 8.43%。一旦被担保公司出现经营困难、无法偿还公司担保的债务，公司可能面临代为偿付的风险。
7、政府补贴收入不确定风险
发行人2018-2020 年度，净利润分别为27,206.04 万元、30,684.09 万元和23,429.93
万元，营业利润分别为 24,982.03 万元、31,957.34 万元和 40,501.81 万元。2021 年 1-
3 月发行人净利润为 4,121.91 万元，营业利润为 4,253.75 万元。营业外收入及其他
收益主要是政府补助收入，其中 2018-2020 年发行人获得各类政府补助分别为
43,748.31 万元、80,162.94 万元和 125,709.84 万元。2021 年 1-3 月发行人获得各类政
府补助为 17,860.72 万元。如果公司未来不能获得稳定的政府补助，可能对发行人未来整体盈利能力造成一定的影响。
8、应收款项增幅较大及回收风险
最近三年及一期，发行人应收账款余额分别为 604,033.23 万元、730,685.51 万元、875,755.82 万元和 865,754.78 万元，主要为应收兖州区人民政府款市政工程回购款及土地整理开发回购款；其他应收款余额分别为 217,272.88 万元、227,169.24 万元、694,472.70 万元和 690,826.70 万元，主要为应收济宁市兖州区华融经济发展投资有限公司、济宁市兖州区人民政府房屋征收补偿办公室及济宁市兖州区财政局的往来款。2019 年末，发行人应收账款较 2018 年末增加 126,687.28 万元，增幅为 20.97%；其他应收款较 2018 年末增加 9,896.36 万元，增幅为 4.55%。2020 年末，发行人应收账款较 2019 年末增加 145,070.31 万元，增幅为 19.85%；其他应收款较 2019 年末增
加 467,303.46 万元，增幅为 205.71%。2021 年 3 月末，发行人应收账款较 2020 年末
减少 10,001.04 万元，降幅为-1.14%；其他应收款较 2020 年末减少 3,646.00 万元，降幅为 0.53%。
虽然发行人应收款项主要集中在政府及企事业单位，预计无法收回的风险较小，也因此未计提减值准备，但若未来欠款单位无法按时、足额归还账款，可能会对公司的现金流和偿债能力产生一定影响。
9、经营性现金流对债务的保障能力较弱风险
2018-2020 年，发行人经营性现金净流入量与负债总额比例依次 10.26%、1.19%及-26.60%。经营性现金流对债务的保障能力较弱，主要由于近年来随着基建项目的持续投入，公司负担代建项目资金成本扩大导致债务负担加重。此外，公司未来仍有大规模资本支出计划，如未来政府回款及补贴出现变化，公司将面临较大偿付压力。
10、政府性往来款占比较高风险
最近三年，发行人其他应收款账面价值分别为 217,272.88 万元、227,169.24 万元及 694,472.70 万元。截至 2021 年 3 月末，发行人其他应收款账面价值为 690,826.70万元。公司其他应收款的 46.62%为应收济宁市兖州区财政局的往来款，该笔款项主要为发行人对财政局的预付土地款，截至目前尚未签署土地出让合同。截至 2021 年
3 月末，发行人应收账款为 865,754.78 万元。公司应收账款的 43.42%为应收济宁市 兖州区人民政府回购款，42.87%为应收济宁市兖州区土地储备中心土地转让款，应 收账款余额较大且截至本募集说明书签署日上述两家交易对手方尚无明确回款安排。虽然发行人应收款项主要集中在政府及企事业单位，预计无法收回的风险较小，但 x政府或相关往来公司不能按期足额支付上述款项，发行人的应收账款及其他应收 款将面临回收风险，或将进一步影响发行人的资产流动性。
11、存货跌价风险
截至 2018 年 12 月 31 日、2019 年 12 月 31 日、2020 年 12 月 31 日及 2021 年 3月 31 日，发行人存货分别为 1,477,071.78 万元、1,730,851.12 万元、1,861,090.42 万元及 1,873,805.04 万元，分别占当期流动资产总额的 60.64%、60.44%、50.80%及 49.36%。发行人存货水平绝对值较高。发行人存货的变现能力直接影响着公司的资产流动性及偿债能力，如果发行人存货中的土地使用权资产价值出现大幅下滑，将对其偿债能力和资金调配带来较大压力。
12、运营效率较低的风险
近三年及一期，公司应收账款xx率分别为 0.68、1.87、1.48 和 0.25，存货xx率分别为 0.24、0.76、0.66 和 0.12，总资产xx率分别为 0.12、0.36、0.29 和 0.05，整体来看，上述运营效率指标处于较低水平。公司运营效率较低主要是由经营业务特点决定，随着经营规模的扩大，经营中储备相关物资增加，同时由于发行人开展市政工程建设业务和土地开发业务，有相当项目未完成竣工审计决算而未结转，存货及应收账款余额较高。未来随着兖州区基础设施建设等投入增加，应收账款、存货等余额将持续增加，运营效率指标或有所波动。
13、主营业务盈利能力相对较弱风险
报告期内，发行人净利润对政府补贴依赖较大。公司市政工程建设业务及土地整理业务盈利能力相对较弱，补贴收入成为最终盈利的重要来源。如果将来公司主
营业务盈利能力无法得到明显提高，或者未来不能获得稳定的政府补助，公司的正常经营和偿债能力可能受到影响。
14、短期偿债压力较大风险
最近三年及一期发行人有息债务总额为 142.01 亿元、178.95 亿元、224.94 亿元和 236.68 亿元，占负债总额的比重分别为 82.83%、82.14%、88.39%和 88.04%；短期借款为 30,285.00 万元、124,483.00 万元、104,829.00 万元和 172,878.76 万元，占负债总额的比重分别为 1.77%、5.71%、4.12%和 6.43%；一年内到期的非流动负债为 394,955.95 万元、386,223.31 万元、316,924.14 万元和 490,038.56 万元，占负债总额
的比重分别为 23.04%、17.73%、12.45%和 18.23%。发行人一年内到期有息负债规模较大，存在一定的债务本息偿付压力，可能会对公司的短期偿债能力产生一定影响。
15、期间费用金额较大的风险
2018 年、2019 年、2020 年及 2021 年 1-3 月发行人期间费用合计为 44,879.22 万元、91,579.20 万元、81,571.58 万元及 15,538.00 万元，期间费用率为 12.06%、7.34%、 6.85%及 7.06%。期间费用总额及占营业收入比例均较高，主要是由于报告期内发行人财务费用金额较高。虽然报告期内期间费用率呈下降趋势，发行人费用管控的能力仍有待提升。如果未来发行人期间费用管控中出现重大不利情形，期间费用增加将对公司的盈利能力造成不利影响。
16、实收资本中非货币资产占比较高的风险
发行人前身为兖州市西城建设发展中心，2008 年兖州市西城建设发展中心改制为有限责任公司，兖州市华融经济发展投资有限公司于 2008 年 12 月 29 日之前以其
拥有的兖州市西城建设发展中心评估后的净资产 2,701,175,143.77 元作为公司的实
收资本。截至 2021 年 3 月 31 日，发行人实收资本 37.01 亿元，占所有者权益的比重为 17.92%，已全部到位，不存在公益性资产注入情况。因上述改制事项，发行人实收资本中非货币资产占比较高，净资产变现能力较弱，可能给公司偿债能力带来风险。
17、EBITDA 保障倍数较低的风险
最近三年发行人 EBITDA 利息保障倍数分别为 0.64、0.56、0.57，发行人报告期内税息折旧及摊销前利润对利息的覆盖能力较弱。若发行人成本控制出现重大不利
或收入产生波动的情况，可能会对发行人的偿债能力产生一定影响。
18、投资性房地产公允价值下降的风险
2018 年末、2019 年末、2020 年末及 2021 年 3 月末，发行人投资性房地产余额分别为 294,671.47 万元、239,764.37 万元、237,937.77 万元及 237,937.77 万元。发行
人对投资性房地产按照公允价值计量，如未来房地产价格出现大幅度不利变动，可能对发行人资产状况和盈利水平造成不利影响。
19、部分土地存货转让的风险
最近三年及一期，公司存货分别为 1,477,071.78 万元、1,730,851.12 万元、
1,861,090.42 万元和 1,873,805.04 万元，占总资产的比例依次为 46.53%、47.20%、
40.41%和 39.42%。发行人在报告期内有一定量的土地资产转让，最近三年转让土地使用权收入分别为 84,511.56 万元、101,871.74 万元、48,391.09 万元，2021 年 1-3 月暂未实现收入。这可能对发行人的资产规模和结构的稳定性造成不利影响。
20、非经常性损益占比较高风险
最近三年及一期公司营业利润分别为 24,982.03 万元、31,957.34 万元、40,501.81万元和 4,253.75 万元；营业外收入及其他收益合计分别为 46,335.45 万元、80,343.97
万元、125,805.55 万元和 17,863.27 万元；公司近三年及一期净利润分别为 27,206.04万元、30,684.09 万元、23,429.93 万元和 4,121.91 万元。公司利润主要依靠非经常性损益支撑，如果公司非经常性损益出现波动，将在一定程度上影响公司的利润水平。
（二）经营风险
1、经济周期性波动形成的风险
受国民经济运行周期的影响，城市基础设施建设、房屋销售、旅游等行业亦呈现出明显的周期性，发行人收入和宏观经济呈现正相关关系，如果未来国家减少固定资产的投入或经济出现衰退，可能会降低发行人业务增长的稳定性和盈利能力，对发行人的经营业绩有一定的影响。
2、项目建设和工程管理风险
发行人主要投资项目集中在基础设施建设项目，总体投资规模大、建设周期长，是受到多方面不可预见因素影响的系统工程。由于投资规模大、施工强度高、建设
周期长，对施工的组织管理和物资设备的技术性能要求高，如果工程建设管理中出现重大失误，有可能对项目的按期运营、实现收益产生不利影响。另外，项目建成后，需要进行合理的日常维护管理，以保证正常的运营。意外因素可能会对设施的使用产生影响，从而增加维护成本。
3、市政运营安全风险
公司市政运营板块下的公交、供气等业务都有发生意外事故的可能。比如城市公共交通运营过程中存在众多不可预知的安全风险因素，包括运营系统和设备事故、行车事故、乘客伤亡事故、自然灾害和突发事件等，这些未知事项都有可能对发行人的运营质量和经营效益产生负面影响；天然气在输送过程中也面临众多风险要素，而且往往都会造成较大损失。虽然发行人在安全运营方面严格把关，近三年及一期内未出现重大事故，但仍旧难以排除未来出现风险事件的可能性。
4、在建项目的风险
发行人近几年承担了兖州区大量的基础设施建设工程，在建项目主要包括新农村建设等，在项目的实施过程中，兖州区政府对未来的规划以及市场环境、融资渠道等因素有可能发生较大的变化，使项目的实施进度和收益等有可能达不到预期，存在一定的在建项目不能完工或达不到预期效益的风险。
5、市场竞争风险
尽管发行人在兖州区基础设施建设和运营领域具有唯一经营权，在供暖、水务、公交客运等行业占据主导地位，但由于市场化竞争的加快，发行人从事的文化旅游等板块仍然面临激烈的市场竞争，可能会导致发行人经营业绩及偿债能力的下降。政府鼓励在城市基础设施建设市场进行有序竞争。随着城市基础设施建设市场开放领域的不断扩大以及开放程度的不断加深，必然进一步推进城市基础设施建设的市场化进程，兖州区城市基础设施建设现有格局将有可能被打破，使得发行人所具有的行业垄断地位受到一定影响。
6、多行业经营风险
发行人的业务板块涉及较多行业，包括市政工程建设、土地整理开发板块、商品房销售板块、城市公用事业板块以及文化旅游板块等五大板块。由于发行人的主营业务涉猎范围较广，所涉及行业较为分散，存在一定的经营风险。
7、安全生产的风险
安全生产是发行人正常生产经营的基础，也是取得经济效益的重要保障。影响安全生产的因素众多，包括人为因素、设备因素、技术因素以及自然条件等外部环境因素，一旦某个或某几个子公司发生安全生产的突发事件，发行人的正常经营将会受到不利影响。
8、合同定价及履约风险
目前，发行人所承担的土地整理项目收入投资回收来源于当地政府。由于合同签订对方为当地政府，合同的定价存在一定的非市场化风险。同时，由于基础设施项目建设周期较长、投资规模大，政府支付期限长，因此政府作为还款方，其信誉和财政实力的下降可能给公司带来一定程度的业务风险，因此发行人与政府签订的相关协议面临合同履约风险。一旦政府无法按时、足额的履行合同义务，将对发行人的经营业绩产生重大影响，并不利于本期债券的兑付。
9、土地价格波动的风险
土地开发业务是发行人核心业务板块之一，其通过“招拍挂”方式取得多块地块。虽然相关土地地理位置优越，未来增值潜力较大，但是发行人相关业务的收益依赖于土地和房地产市场走势，受宏观经济形势和调控政策影响未来土地价格可能出现较大波动，对发行人的资产质量、盈利能力、偿债能力等产生一定影响。
10、原材料、能源和劳动力等成本上涨的风险
公司目前拥有新农村建设等在实施的项目。上述项目规模较大，建设周期较长。钢铁、水泥等建筑材料价格存在波动可能；在项目建设和运营期间，如出现原材料和能源价格以及劳动力成本上涨，可能导致项目总成本上升，进而对公司的盈利水平产生不利影响。
11、突发事件引发的经营风险
自然力量引起的事故如水灾、火灾、地震、海啸等；社会异常事故如战争、罢工、恐怖袭击等；公司实际控制人、董事、监事、高级管理人员丧失民事行为能力
（如突然死亡、失踪或严重疾病）或涉嫌重大违规、违法行为，或已被执行司法程序等突发事件可能会对公司经营、财务状况、资产安全、员工健康、以及对公司社
会声誉产生严重影响，从而引发较大的经营风险。如果发生突发事件，处理不当，可能会对公司正常经营造成不利影响。
12、工程委托方支付能力较弱风险
发行人主营业务中市政工程建设、土地开发整理等工程委托方主要为地方政府。目前，工程委托方支付能力正常，但若未来区域经济发展、财政收支情况遇到困难，将使得发行人面临工程委托方支付能力较弱的风险。
13、工程委托方债务负担较重风险
发行人所涉工程委托方主要为地方政府，截至目前，工程委托方已按照国家政策指导，对地方政府债务进行了梳理、置换，逐步化解地方政府债务负担。若未来该区域地方政府继续扩大政府债务，可能导致其面临债务负担较重的风险。
14、城市公用事业板块定价风险
报告期内，发行人运营公共汽车业务等城市公用事业业务，发行人提供的城市公用产品和服务价格由政府审定和监管。用于产品价格由政府统一规定，在成本上涨的情况下，可能形成亏损的情形，进而影响企业整体盈利水平。
15、业务结构稳定性较弱的风险
报告期内，公司土地整理业务收入逐年下降，自来水业务及供热业务随子公司划拨而剥离。同时公司新增土地使用权转让业务，2018-2020 年及 2021 年 1-3 月，土地转让业务实现收入 84,511.56 万元、101,871.74 万元、48,391.09 万元及 0.00 万元，占营业总收入的比例分别为 22.72%、8.17%、4.06%及 0.00%；新增商品贸易业务，近三年及一期实现收入 164,518.27 万元、1,029,309.64 万元、1,038,079.09 万元及 189,655.72 万元，占营业总收入的比例分别为 44.22%、82.51%、87.17%及 86.13%。发行人处于市场化转型期，报告期内业务结构较不稳定，可能为发行人的经营带来一定风险。
16、贸易板块毛利较低的风险
近三年及一期， 发行人商品贸易业务实现收入分别为 164,518.27 万元、
1,029,309.64 万元、1,038,079.09 万元及 189,655.72 万元，成本分别为 164,019.45 万
元、1,024,235.86 万元、1,032,156.78 万元及 189,075.43 万元，实现利润分别为 498.82
万元、5,073.79 万元、5,922.31 万元和 580.29 万元，xxx分别为 0.30%、0.49%、 0.57%和 0.31%。发行人商品贸易板块尚处起步阶段，为抢占市场份额，毛利率相对较低，会对发行人盈利水平带来一定影响。
17、部分业务板块持续亏损的风险
近三年及一期，发行人演出业务毛利润为-1,854.67 万元、-1,353.67 万元、0.00万元和-483.55 万元，运输业务毛利润为-3,037.49 万元、-2,698.20 万元、-2,883.89 万元及-706.92 万元。发行人演出业务及运输业务呈持续亏损状态，对发行人盈利能力带来一定影响。
18、市政工程及土地整理板块项目储备较少的风险
截至目前，发行人市政工程业务拟建项目为颜店工业园新旧动能转换引领区建设项目、颜店镇乡村振兴建设及兖州高铁新城项目；报告期内，发行人未进行土地开发整理工程，截至目前发行人暂无开发整理过程中的土地，暂无拟开发土地计划。发行人市政工程及土地整理板块项目储备较少，可能会对发行人业务持续性及盈利能力带来一定影响。
19、文旅板块短期内无法实现稳定运营的风险
发行人文旅板块主营项目为山东兴隆文化园项目，由于文化园项目主体设施建成时间不长，配套设施仍在建设中，且发行人以往无类似项目运营经验，故该项目虽已试运营但仍未进入稳定运营期。目前公司已成立山东大兴隆寺旅行社有限公司，拟开展专业化运营打造山东省“泰山问道—曲阜观孔—兖州礼佛”精品旅游项目，未来随着专业化团队的运营、宣传力度的加大及项目口碑的提升，项目未来将进入快速发展期并预期在 2023 年前后进入稳定运营期。
20、主营业务板块变动风险
2017 年 6 月，发行人将兖州区城市热力有限公司和兖州区自来水有限公司剥离，并同步剥离供热和自来水板块业务。公司主营业务收入受到一定冲击，可能对发行人经营状况及盈利能力带来不利影响。
21、贸易业务相关产品价格波动风险
发行人所从事的贸易业务以大宗商品贸易为主，大宗商品往往具有交易量巨大、
价格波动明显等特点，若未来随着经济形势的变动，贸易业务相关产品价格大幅波动，可能会对发行人的经营状况及盈利能力带来不利影响。
22、商品贸易业务资金占用较大的风险
发行人商品贸易业务目前采用代理模式，即以销定购。为部分下游客户的长期采购需求，发行人会与上游供应商签订年度供货协议，或支付年度协议保证金。支付采购货款时，发行人按照与供应商协定提前支付一定比例或全部货款，通常供应商比较强势，除了在定价权上占主导地位外，会要求发行人支付履约保证金，且付款条件苛刻，往往需要提前支付全额货款。对于下游客户，发行人目前采用全款结算的模式，尚未收取一定比例的保证金。目前针对长期合作的高信誉客户应收账款的账期全部在一个月之内，但如果发行人与下游客户的货款未能及时结清，发行人向上游供应商提前支付的货款将形成较大的资金占用，发行人面临商品贸易业务资金占用较大的风险。
（三）管理风险
1、对下属公司管理风险
公司作为控股型集团公司，其建设项目主要通过下属子公司开展。若公司未能有效地贯彻内部控制管理制度，未能对子公司进行有效的管理，导致项目未能顺利执行，可能对公司的经营业绩产生不利影响。
2、内控管理的风险
发行人子公司数量较多，且涉及公用事业、基础设施建设、房屋销售、文化旅游等多个行业，管理上存在一定难度，对内部控制制度的有效性要求较高，可能出现因管理不到位等因素导致对控股子公司控制不力引发的风险，导致发行人战略难以如期顺利实施。
3、工程质量管理风险
发行人承建了兖州区大量基础设施建设任务，同时发行人的土地整理开发板块、兴隆文化园建设以及房屋销售板块，关系到广大民生安全，对工程质量的要求较高，虽然发行人一直严格按照国家相关要求对建设项目质量进行把关，但是发行人依然面临一定工程质量管理风险。
4、突发事件引发的公司治理风险
如果公司实际控制人、高级管理人员丧失民事行为能力（如突然死亡、失踪或严重疾病）或者涉嫌重大违规、违法行为，或已被执行司法程序，公司可能出现高管人员缺位或是临时更换高管人员的情况，使公司的日常治理受到一定影响，存在一定的突发事件引发公司治理结构突然变化的风险。
5、子公司较多及部分子公司亏损的管理风险
截至 2021 年 3 月 31 日，发行人纳入合并范围的子公司共有 18 家，下属子公司业务范围较为宽泛，组织结构和管理体系较为复杂。发行人部分子公司属于公共事业板块，所提供的城市公用产品和服务价格由政府审定和监管，在成本上涨的情况下，便会存在亏损或盈利不佳的情形；另有部分子公司尚处于运营前期，尚未实现盈利。若未来期发行人亏损子公司无法实现盈利，或盈利子公司出现经营不利导致亏损，可能对发行人盈利能力造成不利影响。
6、发行人合并融通公司、金汇达公司的相关风险
2020 年 7 月 16 日，济宁市兖州区国有资产监督管理局发布《关于将济宁市兖 州区融通投资有限公司、山东金汇达投资发展有限公司并入兖州xxx城投的通知》，为了进一步整合全区国有资产，便于加强济宁市兖州区国有资产监督管理局统一监 管，将融通公司、金汇达公司并入发行人。融通公司、金汇达公司为兖州区除发行 人外的另外两家基础设施建设主体，资产规模较大，发行人后续合并面临资产与业 务整合、人员合并等方面的管理风险。
7、董事缺位的风险
截至本募集说明书签署日，发行人董事缺位 1 人，存在治理结构暂不完善的风险。但目前董事缺位的情况不影响公司决策、不构成对公司经营重大不利影响、不会对本期债券发行产生影响。
（四）政策风险
1、财政补贴不稳定风险
发行人的业务以市政工程建设和城市公用事业为主，故公司盈利能力一般，利润水平对财政补贴的依赖性较大。而兖州区税收收入占综合财力比重偏低，地区综
合财力受国有土地出让权收入的影响较大，这为公司未来得到的财政补贴力度和应收委托代建回购款回款的时间带来一定的不确定性。
2、政府定价风险
发行人提供的市政公用产品和服务价格由政府审定和监管。政府在充分考虑资源的合理配置和保证社会公共利益的前提下，遵循市场经济规律，根据行业平均成本并兼顾企业合理利润的原则来确定市政公用产品或服务的价格（收费）标准。如果出现成本上涨而政府相关部门没有及时相应调整价格，将会对发行人盈利能力产生不利影响。
3、房地产政策变化的风险
自 2009 年 12 月以来，中央政府对房地产业的调控力度逐渐加大，先后出台了 “国十一条”、“新国八条”等措施，限制投资投机性购房，调控住房消费结构。为稳定房价，促进房地产xx发展，政府力求通过严格住房用地供应管理、上调存贷款利息及存款准备金率、加快保障性住房建设，强化差别化住房信贷政策、合理引导住房需求、同时在上海、重庆等地试点征收房产税等手段，从土地供应、货币政策、税收政策、金融信贷等方面加强了对房地产市场的管控。此外国务院、财政部、国土资源部、人民银行以及各省市政府部门还陆续出台了一系列的房地产新政，这些新政的陆续出台将有可能对发行人下属房地产业务板块后续的经营带来影响。
4、国有资产管理体制调整的风险
发行人作为兖州区人民政府授权的具有国有资产投资职能的国有独资有限责任公司，其国有资本运营受到国家国有资产管理体制的影响，如国有资产管理体制调整、政府投融资体制调整、国有资产处置政策变化等，以上政策的变化可能对发行人的正常经营造成负面影响。
5、土地政策风险
近年来，国家出台了一系列的土地调控政策。随着我国城市化的不断推进，城市可出让土地总量越来越少。土地储备是房地产生存和发展的基础，是房地产企业未来经营的重要保证。国家土地政策的变化，对土地供应、土地成本和土地存量管理都有较大影响。如果受到土地政策的影响，发行人不能获得项目开发的土地储备，或者获得土地储备成本的上升，公司未来的经营将受到一定影响。此外公司无法及
时开发整理已有土地储备，或者开发整理进度受宏观调控、公司自身资金情况、房地产市场周期波动及市政规划调整等因素影响放缓，可能导致公司经营受到较大影响。
6、基础设施建设业务政策变化风险
在发行人的业务运营过程中，公司迅速发展离不开兖州区政府和当地财政局的大力支持。这些支持包括政府补贴、基础设施建设的业务来源、享有充分的信息资源等方面。因此，公司对政府的依赖性大，经营决策、盈利水平受相关主管部门支持力度的影响明显。如果上述政策发生重大变化，公司的经营业绩和债务偿付能力将受到直接影响，发行人存在业务受政府政策影响较大的风险。
7、环保政策风险
发行人贸易业务商品涉及电解铜、锌锭、铝锭等有色金属产品。近年来国家环保政策趋紧，加之供给侧改革，降低了包括基本金属在内的大宗商品的产能。未来如果环保政策进一步趋紧，发行人贸易产品的供给及销售均会收到一定程度的影响，进而影响发行人的经营业绩。
三、或有风险
不可抗力因素导致的风险。诸如地震、战争、疫病等不可抗力事件的发生，可能给发行人的生产经营和盈利能力带来不利影响。
第二节 发行条款
一、本次发行的基本情况及发行条款
（一）本次债券发行的内部批准情况
2020 年 4 月 1 日，公司召开董事会会议审议通过了《济宁市兖州xxx城建投资有限公司关于公开发行公司债券的董事会决议》，同意公司面向专业投资者公开发行公司债券，发行规模不超过人民币 20 亿元（含 20 亿元），期限不超过 5 年（含
5 年）。
2020 年 4 月 8 日，公司股东济宁市兖州区国有资产监督管理局出具《济宁市兖州区国有资产监督管理局关于济宁市兖州xxx城建投资有限公司公开发行公司债券的决定》，同意公司公开发行不超过人民币 20 亿元（含 20 亿元）公司债券。
（二）本次债券发行注册情况
发行人本次面向专业投资者公开发行不超过人民币 20 亿元（含 20 亿元）的公司债券已经上海证券交易所审核通过，并经中国证券监督管理委员会注册（证监许可[2020]3584 号）。
（三）发行条款
1、发行主体：济宁市兖州xxx城建投资有限公司。
2、本期债券名称：济宁市兖州xxx城建投资有限公司 2021 年公开发行公司债券（面向专业投资者）（第一期）。
3、本次发行规模：本次债券注册总额为不超过人民币 20 亿元（含 20 亿元），
在中国证监会注册的有效期内分期发行。本期发行金额为不超过人民币 13 亿元（含
13 亿元）。
4、债券期限：期限为 5 年，第 2 个计息年度末和第 4 个计息年度末设发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。
5、发行人调整票面利率选择权：发行人有权决定在本期债券存续期的第 2 年末、
第 4 年末调整（含上调或下调）本期债券存续期的票面利率。若发行人未行使本期债券票面利率调整选择权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。
发行人将于第 2 个和第 4 个付息日前的第 30 个交易日，在上海证券交易所指定的信息披露媒体上发布关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度的公告。
6、投资者回售选择权：发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，投资者有权选择在本期债券的第 2 个、第 4 个计息年度付息日将持有的本期债券全部或部分回售给发行人。发行人将按照上交所和证券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。
7、回售登记期：自发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告之日起 5 个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售登记期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的决定。
8、债券利率或其确定方式：本次债券采用固定利率，本次债券票面利率将根据簿记建档结果确定。
9、债券票面金额及发行价格：本次债券票面金额为 100 元，按面值平价发行。
10、发行方式与发行对象：本次债券发行方式为面向专业投资者公开发行，不向公司股东优先配售，发行方式与发行对象安排具体情况请参见发行公告。
11、债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本次债券在登记机构开立的托管账户托管记载。本次债券发行结束后，债券认购人可按照有关主管机构的规定进行债券的转让、质押等操作。
12、还本付息方式及支付金额：本次债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本次债券于每年的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至利息登记日收市时所持有的本次债券票面总额与对应的票面年利率的乘积；于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者截止兑付登记日收市时所持有的本次债券最后一期利息及所持有的本次债券票面总额的本金。
13、发行首日：2021 年 8 月 17 日。
14、起息日：2021 年 8 月 18 日。
15、付息日：本期债券的付息日为 2022 年至 2026 年每年的 8 月 18 日（如遇非
交易日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间付息款项不另计利息）；若存续
期第 2 年末投资人行使回售选择权，则回售部分债券的付息日为 2022 年至 2023 年
每年的 8 月 18 日（如遇法定节假日和/或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；
顺延期间付息款项不另计利息）；若存续期第 4 年末投资人行使回售选择权，则回
售部分债券的付息日为 2022 年至 2025 年每年的 8 月 18 日（如遇法定节假日和/或
休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间付息款项不另计利息）。。
16、兑付日：本期债券的兑付日为 2026 年 8 月 18 日（如遇非交易日，则顺延
至其后的第 1 个交易日；顺延期间付息款项不另计利息）；若投资人存续期第 2 年
末行使回售选择权，则回售部分债券的兑付日为 2023 年 8 月 18 日（如遇法定节假
日和/或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间付息款项不另计利息）；
若投资人存续期第 4 年末行使回售选择权，则回售部分债券的兑付日为 2025 年 8 月
18 日（如遇法定节假日和/或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间付息款项不另计利息）。
17、利息、兑付方式：本次债券本息支付将按照本次债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照债券登记机构的相关业务规则办理。
18、担保方式：本次债券无担保。
19、信用级别及资信评级机构：经中证鹏元资信评估股份有限公司出具的《济宁市兖州xxx城建投资有限公司 2021 年公开发行公司债券（面向专业投资者）
（第一期）信用评级报告》，发行人的主体信用等级为 AA+，评级展望稳定；本期公司债券信用评级为 AA+。
20、募集资金专项账户：发行人将根据相关法律法规的规定指定募集资金专项账户，专门用于本次债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付。
21、承销方式：本次债券由承销团以余额包销的方式承销。
22、主承销商：华泰联合证券有限责任公司。
23、受托管理人：华泰联合证券有限责任公司。
24、拟上市地：上海证券交易所。
25、募集资金用途：扣除发行费用后拟全部用于偿还前次公司债券。
26、税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本次债券所应缴纳的税款由投资者承担。
二、本次债券发行及上市安排
1、本次债券发行时间安排
发行公告刊登日期：2021年8月13日
发行首日：2021年8月17日
预计发行/网下认购期限：2021 年 8 月 17 日至 2021 年 8 月 18 日
2、本次债券上市安排
x次发行结束后，本公司将尽快向上海证券交易所提出关于本次债券上市交易的申请。具体上市时间将另行公告。
三、认购人承诺
购买本次债券的投资者（包括本次债券的初始购买人和二级市场的购买人以其他方式合法取得本次债券的人，下同）被视为作出以下承诺：
（一）接受本募集说明书对本次债券项下权利义务的所有规定并受其约束；
（二）本次债券持有人认购、购买或以其他合法方式取得本次债券，均视作同意由华泰联合证券有限责任公司担任本次债券项下各期债券的债券受托管理人，且均视作同意公司与债券受托管理人签署的本次债券的《济宁市兖州xxx城建投资有限公司2020年公开发行公司债券（面向专业投资者）之债券受托管理协议》项下的相关规定；
（三）本次债券持有人认购、购买或以其他合法方式取得本次债券均视作同意并接受公司为本次债券制定的《济宁市兖州xxx城建投资有限公司2020年公开发行公司债券债券（面向专业投资者）持有人会议规则》并受之约束；
（四）本次债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变更；
（五）本次债券发行结束后，发行人将申请本次债券在上交所上市交易，并由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。
第三节 募集资金运用
一、本期债券募集资金数额
本期发行金额不超过人民币 13 亿元（含 13 亿元）。
二、本期债券募集资金运用计划
本期债券募集资金不超过人民币 13 亿元（含 13 亿元），扣除发行费用后全部用于偿还前次公司债券，拟偿还债务明细如下：
发行人 | 证券名称 | 起息日 | 发行规模（亿元） | 当前余额（亿元） | 拟使用募集资金金额 （亿 元） | 当前票面利率 （%） | 证券类别 | 回售日 | 发行期限 |
济宁市兖州xxx城建投资 有限公司 | 20 兖投 01 | 2020-06-16 | 10.00 | 0 | 6.70 | 6.5 | 私募公司债 | 2021-06-16 | 1+1+1+2 |
济宁市兖州xxx城建投资 有限公司 | 19 兖投 01 | 2019-08-22 | 12.40 | 12.40 | 6.30 | 7.5 | 私募公司债 | 2021-08-22 | 1+1+1+2 |
合计 | - | - | 22.40 | 12.40 | 13.00 | - | - | - | - |
20 兖投 01 于 2021 年 6 月 16 日完成回售，回售后债券余额为 0。发行人已使用
自有资金偿还 6.70 亿元本金，使用其他债券募集资金偿还 3.30 亿元本金。本次拟使
用不超过 6.70 亿元的募集资金用于置换发行人自有资金偿还部分。
19 兖投 01 将于 2021 年 8 月 22 日完成回售。发行人计划使用不超过 6.30 亿元
募集资金用于偿付 2021 年 8 月 22 日回售债券的本金。
三、专项账户管理安排
发行人在济宁银行股份有限公司兖州支行开立了募集资金专项账户专项用于募集资金款项的接收、存储及划转活动，由济宁银行股份有限公司兖州支行监督募集资金的使用情况。
募集资金专项账户信息如下：
户 名：济宁市兖州xxx城建投资有限公司账 号：815011901421035168
开户行：济宁银行股份有限公司兖州支行
四、本期债券募集资金对本公司财务状况的影响
本期公司债券发行募集资金为不超过人民币 13 亿元（含 13 亿元），扣除发行费用后，将全部用于偿还前次公司债券。募集资金运用对本公司财务状况的影响主要体现在以下几个方面：
（一）对短期偿债能力的影响
随着公司近年来不断扩大投资规模。本次债券募集资金的运用，将使公司短期偿债能力得到改善。
（二）有利于优化公司债务结构，降低财务风险
x期债券成功发行后，这将进一步优化发行人的负债结构，增强公司短期偿债能力，有利于发行人中长期资金的统筹安排和战略目标的稳步实施。
（三）对财务成本的影响
与银行贷款这种间接融资方式相比，公司债券作为一种资本市场直接融资品种，具有一定的成本优势。发行人通过本期发行固定利率的公司债券，有利于锁定公司财务成本，避免贷款利率波动风险。
（四）有利于拓宽公司融资渠道
目前，公司正处于快速发展期，资金需求量较大，而宏观、金融调控政策的变化会增加公司资金来源的不确定性，增加公司资金的使用成本，因此要求公司拓展新的融资渠道。通过发行公司债券，可以拓宽公司融资渠道，有效满足公司中长期业务发展的资金需求。
综上所述，本期募集资金将用于偿还公司债务，可以优化债务期限结构，降低财务风险，满足不断增长的营运资金需求，拓宽中长期融资渠道。同时，在保持合理资产负债率水平的情况下，通过债务融资，将提高财务杠杆比率，提升公司的盈利水平，提高资产负债管理水平和资金运营效率。
五、涉及本次债券募集资金的相关承诺
本期募集资金实行专户存储、专款专用，公司对本期债券募集资金实行集中存
放、专户管理、专账核算，严格按照本期募集资金管理相关制度、协议及承诺的要求，按照该募集说明书中承诺的投向和金额合法、合规使用本期募集资金。
本期募集资金建立切实有效的募集资金监管和隔离机制，不向财政部门、关联企业以及地方政府融资平台进行资金划拨和调动，确保本公司对本期债券募集资金的自主使用权；不涉及新增政府性债务，不用于偿还地方政府性债务或不产生经营性收益的公益性项目；不用于房地产相关业务；闲置的募集资金只存放于监管银行，不将募集资金用于质押或抵押贷款、委托贷款或其他变相改变募集资金用途的投资。同时，若出现上述情形，给投资者造成损失的，本公司承诺承担相应的责任。
六、发行公司债券后公司资产负债结构的变化
本期债券发行完成后，将引起公司资产负债结构发生变化，假设公司的资产负债结构在以下假设基础上产生变动：
（一）相关财务数据模拟调整的基准日为 2021 年 3 月 31 日；
（二）假设本期债券的募集资金净额为 130,000.00 万元，不考虑融资过程中所产生的相关费用；
（三）本期债券募集资金 130,000.00 万元用于偿还公司债务；
（四）假设公司债券于 2021 年 3 月 31 日完成发行；
（五）假设财务数据基准日与本期债券发行完成日之间不发生重大资产、负债、权益变化。
基于上述假设，本期债券发行对发行人资产负债结构的影响如下：本期债券发行对公司资产负债结构的影响
单位：万元
项目 | 2021 年 3 月末 （实际数） | 2021 年 3 月末 （模拟数） | 模拟变动额 |
流动资产合计 | 3,795,825.82 | 3,795,825.82 | - |
非流动资产合计 | 957,400.00 | 957,400.00 | - |
资产总计 | 4,753,225.82 | 4,753,225.82 | - |
流动负债合计 | 983,828.40 | 983,828.40 | - |
非流动负债合计 | 1,704,530.40 | 1,704,530.40 | - |
负债总额 | 2,688,358.79 | 2,688,358.79 | - |
流动比率（倍） | 3.86 | 3.86 | - |
资产负债率（%） | 56.56 | 56.56 | - |
本期债券拟用于偿还前次公司债券，由上表可见，本期债券发行成功后，发行人资产及负债总额、资产负债率未发生变化，仍在合理水平。
七、前次公司债券募集资金使用情况
发行人于2016年4月12日发行“济宁市兖州xxx城建投资有限公司非公开发行 2016年公司债券”，债券简称“16兖城投”，发行规模10亿元，期限为3年期（2+1），发行利率5.16%，到期日2019年4月14日。“16兖城投”募集资金用于偿还短期借款以及补充营运资金，该期债券存续期间，发行人已按照约定，将该期债券的募集资金全部用于偿还短期借款及补充营运资金，符合公司债券募集资金使用的各项规定， “16兖城投”已于2019年4月14日完成兑付本息。
发行人于2019年8月22日发行“济宁市兖州xxx城建投资有限公司2019年非公开发行公司债券（第一期）”，债券简称“19兖投01”，发行规模12.4亿元，期限为5年期（1+1+1+2），发行利率7.50%，到期日2024年8月22日。“19兖投01”募集资金用于偿还短期借款以及补充营运资金，该期债券存续期间，发行人已按照约定，将该期债券的募集资金用于偿还公司债务及补充营运资金，符合公司债券募集资金使用的各项规定。
发行人于2019年12月24日发行“济宁市兖州xxx城建投资有限公司2019年非公开发行公司债券（第二期）”，债券简称“19兖投02”，发行规模8.10亿元，期限为5年期（3+2），发行利率7.50%，到期日2024年12月24日。“19兖投02”募集资金用于偿还公司债务，该期债券存续期间，发行人已按照约定，将该期债券的募集资金用于偿还公司债务，符合公司债券募集资金使用的各项规定。
发行人于2020年6月16日发行“济宁市兖州xxx城建投资有限公司2020年非公开发行公司债券（第一期）”，债券简称“20兖投01”，发行规模10亿元，期限为5年期
（1+1+1+2），发行利率6.50%，到期日2025年6月16日。“20兖投01”募集资金用于偿还公司债务，该期债券存续期间，发行人已按照约定，将该期债券的募集资金用于偿还公司债务，符合公司债券募集资金使用的各项规定。
发行人于2020年7月21日发行“济宁市兖州xxx城建投资有限公司2020年非公开发行公司债券（第二期）（品种一、品种二）”，债券简称分别为“20兖投02”、“20兖投03”。“20兖投02”发行规模为5.20亿元，期限为5年期（1+1+1+2），发行利率6.90%，到期日2025年7月21日。“20兖投03”发行规模为3.00亿元，期限为5年期（2+2+1），发行利率7.40%，到期日2025年7月21日。“20兖投02”、“20兖投03”募集资金用于偿还公司债务，该期债券存续期间，发行人已按照约定，将该期债券的募集资金用于偿还公司债务，符合公司债券募集资金使用的各项规定。
发行人于2021年6月3日发行“济宁市兖州xxx城建投资有限公司2021年非公开发行短期公司债券（第一期）”，债券简称“21兖投01”，发行规模3.3亿元，期限为 1年期，发行利率7.00%，到期日2022年6月3日。“21兖投01”募集资金用于偿还公司债务，该期债券存续期间，发行人已按照约定，将该期债券的募集资金用于偿还公司债务，符合公司债券募集资金使用的各项规定。
发行人于2021年7月1日发行“济宁市兖州xxx城建投资有限公司2021年非公开发行公司债券（第一期）”，债券简称“21兖州01”，发行规模5亿元，期限为2年期，发行利率7.50%，到期日2023年7月1日。“21兖州01”募集资金用于偿还公司债务，该期债券存续期间，发行人已按照约定，将该期债券的募集资金用于偿还公司债务，符合公司债券募集资金使用的各项规定。
第四节 发行人基本情况
一、发行人概况
发行人名称：济宁市兖州xxx城建投资有限公司注册资本：人民币 370,117.51 万元
住所：济宁市兖州区建设西路(牛旺地质家园西邻)法定代表人：xx
成立日期：2002 年 06 月 24 日信息披露事务负责人：赵慧君
办公地址：济宁市兖州区建设西路(牛旺地质家园西邻)统一社会信用代码：91370882740225002D
联系电话：0000-0000000传真：0537-3492579
邮编：272100
经营范围：城乡基础设施建设投资及经营；土地综合开发及利用；房地产开发，房屋拆迁，房屋租赁；餐饮，宾馆；旅游资源开发和经营管理；建筑材料销售；工业供水，污水处理；公共管廊建设、经营、租赁与管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
二、发行人历史沿革情况
（一）发行人历史沿革
公司前身为原兖州市西城建设发展中心，于 2002 年 6 月 24 日经原兖州市政府批准，由原兖州市西城区建设管理委员会办公室投资设立（兖西管办字〔2002〕2 号
《关于成立兖州市西城建设发展中心的决定》），注册资金为 300 万元人民币，全部为货币资金。
2004 年，原兖州市财政局国有资产管理办公室出具文件《关于改变“兖州市西城建设发展中心”隶属关系的通知》，将原兖州市西城建设发展中心投资人由原兖州市
西城区建设管理委员会办公室变更为原兖州市财政局下属的原兖州市华融经济发展投资有限公司，主管部门变更为原兖州市财政局，同时原兖州市人民政府通过原兖州市华融经济发展投资有限公司以评估价值为 11,820.80 万元的土地资产为原兖州
市西城建设发展中心增资，发行人注册资金增加至 12,120.80 万元，实收资本为
12,120.80 万元（鲁中会评验字（2003）第 048 号）。由于该部分土地为划拨地，未
缴纳土地出让金，该部分土地已于 2006 年底从原兖州市西城建设发展中心资产中划出，目前该资产已不在发行人的净资产中。
2008 年 12 月，经原兖州市人民政府《关于兖州市西城建设发展中心更名为兖州市惠民城建投资有限公司的通知》（兖政字〔2008〕59 号）和原兖州市财政局《兖州市西城建设发展中心改制方案》（兖财字〔2008〕51 号）批准，原兖州市西城建设发展中心改制为有限责任公司，同时更名为兖州市惠民城建投资有限公司，兖州市西城建设发展中心以其拥有的全部净资产作为兖州市惠民城建投资有限公司的实收资本，兖州市惠民城建投资有限公司注册资本增加至 270,117.51 万元，实收资本
为 270,117.51 万元。根据山东中明会计师事务所有限公司兖州分所出具的《验资报
告》（鲁中会兖验字〔2008〕x 000 x），xx 0000 年 12 月 29 日，兖州市惠民城
建投资有限公司注册资本 2,701,175,143.77 元已缴足。
由于行政区划的调整，2015 年 12 月 15 日，兖州市惠民城建投资有限公司更名为济宁市兖州xxx城建投资有限公司。
按照济宁市市委市政府《关于加快推进国有企业改革的十二条实施意见》（济发【2017】21 号）精神、济宁市市政府《关于印发加快推进市属经营性国有资产统一监管实施方案的通知》（济政字【2018】44 号）要求，济宁市兖州区人民政府出具《关于印发推进区属经营性国有资产统一监管实施方案的通知》（济兖政字【2019】 26 号），将济宁市兖州区华融经济发展投资有限公司（以下简称“华融投资”）持有的济宁市兖州xxx城建投资有限公司 100%股权无偿划转至济宁市兖州区国有资产监督管理局持有。2019 年 10 月 18 日，相关股权变更的工商登记变更手续已办理完毕，发行人控股股东变更为济宁市兖州区国有资产监督管理局。
根据 2020 年 6 月 12 日济宁市兖州xxx城建投资有限公司股东会决议，会议针对公司股东、新股东入股及增加注册资本等事项进行了研究，形成决议：同意济宁市兖州区国有资产监督管理局以货币形式向发行人增资 30 亿元，其中 8 亿元计入
实收资本，22 亿元计入资本公积；同意济宁市兖州区华融经济发展投资有限公司以货币形式向发行人增资 25 亿元，其中 2 亿元计入实收资本，23 亿元计入资本公积。本次增资入股后，济宁市兖州区国有资产监督管理局持有发行人股权比例为94.60%，济宁市兖州区华融经济发展投资有限公司持有发行人股权比例为 5.40%。2020 年 6月 19 日，相关新股东入股、增加注册资本的工商登记变更手续已办理完毕，发行人
注册资本增加为 370,117.51 万元。
2021 年 2 月 2 日，济宁市兖州区华融经济发展投资有限公司将其持有 5.40%股权无偿划转至济宁市兖州区国有资产监督管理局，济宁市兖州区国有资产监督管理局持有发行人 100%股权。
截至本募集说明书签署日，发行人的注册资本为 37.01 亿元，实收资本为 37.01亿元。公司不存在以“明股实债”、股东借款、借贷资金等债务性资金和以公益性资产、储备土地等方式违规出资或出资不实的问题。
三、发行人的近三年重大资产重组情况
公司报告期内未发生导致公司主营业务发生实质变更的重大资产购买、出售和置换情况。
公司最近三年内不存在资金被控股股东、实际控制人及其关联方违规占用，或者为控股股东、实际控制人及其关联方提供担保的情形。
四、发行人股权结构和股东情况
（一）发行人股东及股东持股情况
截至本募集说明书签署日，公司股权结构关系如下表所示：
发行人股权结构图
截至本募集说明书签署日，济宁市兖州区国有资产监督管理局对发行人的持股比例为100.00%，为发行人的控股股东。济宁市兖州区财政局为发行人的实际控制人。
（二）报告期内发行人实际控制人变化情况
报告期内，发行人原控股股东为济宁市兖州区华融经济发展投资有限公司，持股比例为 100%。济宁市兖州区财政局为发行人的实际控制人。2019 年 9 月 18 日，济宁市兖州区人民政府出具《关于印发推进区属经营性国有资产统一监管实施方案的通知》（济兖政字【2019】26 号），将济宁市兖州区华融经济发展投资有限公司持有的发行人 100%股权无偿划转至济宁市兖州区国有资产监督管理局持有。2019 年 10 月 18 日，相关股权变更的工商登记变更手续已办理完毕，发行人控股股东变更为济宁市兖州区国有资产监督管理局。
济宁市兖州区国有资产监督管理局承办兖州区委、区政府交办的事项，具体包括根据区政府授权，依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国企业国有资产法》等法律履行出资人职责，监管区属企业的国有资产，加强国有资产管理工作等。根据济宁市兖州区区级机构改革有关要求，济宁市兖州区国有资产监督管理局承担的行政职能划入济宁市兖州区财政局。
根据 2020 年 6 月 12 日济宁市兖州xxx城建投资有限公司股东会决议，会议针对公司股东、新股东入股及增加注册资本等事项进行了研究，形成决议。本次增资入股后，济宁市兖州区国有资产监督管理局持有发行人股权比例为 94.60%，济宁市兖州区华融经济发展投资有限公司持有发行人股权比例为 5.40%。2020 年 6 月 19日，相关新股东入股、增加注册资本的工商登记变更手续已办理完毕。
2021 年 2 月 2 日，济宁市兖州区华融经济发展投资有限公司将其持有 5.40%股权无偿划转至济宁市兖州区国有资产监督管理局，济宁市兖州区国有资产监督管理局持有发行人 100%股权。
截至本募集说明书签署日，发行人控股股东为济宁市兖州区国有资产监督管理局，持股比例为 100.00%；发行人实际控制人为济宁市兖州区财政局。
（三）控股股东所持发行人股权情况
截至本募集说明书签署之日，发行人控股股东所持有的发行人股份不存在被质押的情况。
五、发行人组织结构和对其他企业的重要权益投资情况
（一）发行人组织结构
截至 2021 年 3 月末，发行人组织结构如下：
济宁市兖州区国有资产监督管理局
济宁市兖州xxx城建投资有限公司
监事会
董事会
总经理
行政后勤部
人力资源部
财务部
投资发展部
工程项目部
宣传策划部
审计部
发行人组织机构设置图
（二）发行人主要部门职能
公司下设行政后勤部、人力资源部、财务部、投资发展部、工程项目部、宣传策划部和审计部 7 个职能部门，各部门各司其职，职责明确，能满足公司日常经营管理需要。具体运行情况如下：
1、行政后勤部
主要职责：为公司的日常工作提供稳定的支持，以及负责公司的后续管理；制定公司后勤管理规范，并监督执行，确保后勤管理的顺利进行。
2、人力资源部
主要职责：依照公司策略，规划人力资源部门的工作执行方案及执行进度，并主导实施；检查、督导公司各项人力资源制度的执行以及各项工作计划的进展情况，并采取必要的对策；依照人力需求，主持人力招募、到职准备及在职培训等工作。
3、财务部
主要职责：参与制定公司年度经营计划，组织编制公司年度财务预算、制订融资计划；执行、监督、检查、总结经营计划和预算的执行情况，提出调整建议；执行国家财务会计政策、税收政策和法规；制定和执行公司会计政策、纳税政策及财务管理制度等。
4、投资发展部
主要职责：参与公司对外投资策略的制定，根据公司发展战略，结合公司年度经营目标，制定年度拓展计划。
5、工程项目部
主要职责：负责所施工项目的全面管理、组织制定项目部生成计划、技术措施、安全措施；负责对施工进度、工程质量状况及质量体系文件的执行情况进行监督检查；负责上、下及内、外协调，合理组织施工力量，保证工程施工中的资源供给，保证工程质量，安全生产和工期，满足合同要求。
6、宣传策划部
主要职责：制定公司有关经营发展战略，制定年度、季度、月度推广方案；根据公司有关推广工作的要求，实施各项推广方案及措施，负责项目的定位与策划报告的撰写，以及产品的推广与执行。
7、审计部
主要职责：对公司内发生业务及会计账务审计核查。
（三）发行人治理结构
发行人建立了符合《公司法》及其他法律法规要求的规范化公司治理结构。公司不设股东会，设董事会、监事会、总经理及经营管理机构。
1、股东
公司不设股东会，股东行使下列职权：
（1）决定公司的经营方针和投资计划；
（2）选举和更换非由职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监事的报酬事项；
（3）审议批准董事会的报告；
（4）审议批准监事会的报告；
（5）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
（6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损的方案；
（7）对公司增加或者减少注册资本作出决议；
（8）对股东向股东以外的人转让出资做出决议；
（9）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决定；
（10）修改公司章程；
（11）其他职权。
股东作出前款所列决定时，应以书面形式作出并由股东签名后置备于公司。
2、董事会
公司设董事会，成员为 5 人，由股东委派。董事任期 3 年，任期届满，可连选
连任。董事会设董事长 1 人，由董事会选举产生。主要行使下列职权：
（1）向股东汇报工作；
（2）执行股东的决定；
（3）决定公司的经营计划和投资方案；
（4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
（5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损的方案；
（6）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；
（7）制订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；
（8）决定公司内部管理机构的设置；
（9）决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任或者解聘公司副经理、财务负责人及其报酬事项；
（10）制定公司的基本管理制度。
3、监事会
公司设监事会，成员 5 人，监事会设主席一人，由全体监事过半数选举产生。
监事的任期每届为 3 年，任期届满，可连选连任。监事会行使下列职权：
（1）检查公司财务；
（2）对董事、高级管理人员执行公司职务时的行为进行监督，对违反法律、行政法规、公司章程或者股东决定的董事、高级管理人员提出罢免的建议；
（3）当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级管理人员予以纠正；
（4）依照《公司法》第一百五十二条的规定，对董事、高级管理人员提起诉讼。
4、总经理
公司设经理 1 名，由董事会聘任或者解聘，经理对董事会负责，行使下列职权：
（1）主持公司的生产经营管理工作；
（2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；
（3）拟定公司内部管理机构设置方案；
（4）拟定公司的基本管理制度；
（5）制定公司的具体规章；
（6）提请聘任或者解聘公司副总经理和财务负责人；
（7）聘任或者解聘除应由董事聘任或者解聘以外的负责管理人员；
（8）向股东报告工作。
（四）发行人独立运营情况
发行人严格按照《公司法》等有关法律、法规和《公司章程》的要求规范运作，逐步建立健全公司法人治理结构，具有独立的企业法人资格，自主经营，独立核算，自负盈亏，在业务、人员、资产、财务、机构等方面拥有充分的独立性。具体情况如下：
1、资产方面
发行人在资产方面与控股股东明确分开，不存在控股股东占用公司资产或干预资产经营管理的情况。发行人对所有的资产拥有完全的控制支配权，该等资产可以完整地用于公司的经营活动。
2、人员方面
发行人有独立的劳动、人事、工资管理部门和相应的管理制度，发行人设立了人力资源部，独立履行人事职责。发行人的总经理、副总经理等高级管理人员均按照《公司法》和《公司章程》等有关规定通过合法程序产生，发行人高级管理人员没有与控股股东交叉任职的情况。
3、机构方面
发行人在机构方面与控股股东完全分开，不存在与控股股东合署办公等情况；公司依据法律法规、规范性文件及公司章程的规定设立董事会等机构，同时建立独立的内部组织结构，各部门之间职责分明、相互协调，独立行使经营管理职权。
4、财务方面
发行人设立了独立的财务会计部门，有独立的财会人员；发行人具有独立的会计核算体系和财务管理制度，依法独立核算并独立进行财务决策；发行人拥有独立的银行账号，独立纳税，不存在于其控股股东共享银行账户的情况。
5、业务方面
发行人具有独立完整的业务体系和自主经营的能力，独立从事《营业执照》核
准的经营范围内的业务，在业务上与控股股东分开，不存在持续性的构成对控股股东重大依赖的关联交易。
（五）发行人内部管理制度
为了规范公司经营活动、提高公司经营管理水平、加强公司内部控制、控制公司经营风险和提高风险防范能力，公司根据《中华人民共和国公司法》等有关法律法规和《公司章程》，制定了公司内部管理与控制的一系列制度。该系列制度的目标是合理保证公司经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果，促进公司目标的实现。
1、预算管理制度
为加强公司内部控制，规范公司预算管理活动，促进公司各项预算管理工作的科学化、规范化、程序化，使公司全面预算管理工作顺利、有效进行，提高公司盈利能力，公司制定了《预算管理制度》。公司实行全面预算管理，将公司各项费用预算控制指标分解到每个责任部门、每个责任人，实行责任包干，使各项指标落到实处，确保公司效益。预算范围内的部门费用，由部门领导审核，财务总监核实，总经理审批。预算范围以外的费用，由部门领导先向总经理增报预算，批准后按报销程序报销。预算的控制体系是以“公司总经理为第一负责人，分管领导为第二责任人”的控制体系，各预算责任人对既定预算负责。
2、财务管理制度
为加强公司的财务工作，发挥财务在公司经营管理和提高经济效益中的作用，公司制定了《财务管理制度》。公司财务部门建立健全财务管理的各种规章制度，编制财务计划，加强经营核算管理，反映、分析财务计划的执行情况，检查监督财务纪律的执行情况。积极为经营管理服务，通过财务监督发现问题，提出改进意见，促进公司取得较好的经济效益。同时厉行节约，合理使用资金。合理分配公司收入，及时完成需要上交的税收及管理费用。积极主动与有关机构及财政、税务、银行部门沟通，及时掌握相关法律法规的变化，有效规范财务工作，发挥财务在公司经营管理和提高经济效益中的作用。
3、重大投融资决策制度
公司规范和加强项目投资管理，防范投资风险，提高投资决策的科学性，规范
管理程序，明晰责任主体，细化了投资决策程序。公司负责投资论证、决策，对项目实施负责监督检查、调度管理、验收及效益评价。公司投资发展部对投资项目的建设进行跟踪管理，确保工程质量，降低项目投资成本。重大经营项目的融资，由总经理协助资金使用部门提出融资需求和建议方案，公司在审批该投资项目时一并审批其融资方案。项目实施阶段，融资方案或融资规模需要改变的，报公司董事会批准后办理。
4、担保制度
为规范担保行为，控制和降低担保风险，保证公司资产安全，公司制订了《担保管理制度》。公司明确规定，公司担保应当遵循平等、合法、审慎、互利、安全的原则，严格控制担保风险。公司财务部门为公司担保的初审及日常管理部门，负责受理及初审所有的担保以及对外担保的日常管理与持续风险控制。公司财务部门应派专人对担保申请人及反担保人提供的基本资料进行审核验证，并会同其他相关部门对被担保人的行业前景、经营状况、财务状况和信用、信誉等情况进行进一步调查核实，分别对被担保人及反担保人的财务状况及担保事项的合法性、担保事项的利益和风险进行充分分析和审慎评估，提出可否提供担保的书面报告，报公司董事长审批后提交公司董事会进行决议。
5、关联交易制度
为了规范公司的关联交易，保证公司与各关联人所发生的关联交易的合法性、公允性、合理性，保障股东和公司的合法权益，公司制定了《关联交易制度》。关联交易遵循诚实信用、平等、自愿、公平、公开、公允的原则。公司的关联交易是指公司或其控股子公司与公司关联人之间发生的转移资源或义务的事项。公司董事会审议关联交易事项时，关联董事应当回避表决，也不得代理其他董事行使表决权。
6、安全生产管理制度
公司全面落实安全生产责任制，杜绝重、特大事故，努力减少一般事故的发生。制度的制定与实施，有效推进了公司安全管理法制化建设进程，细化了各级安全生产部门的安全生产职责，进一步健全、规范了安全生产管理运行机制和程序，强化了安全生产责任，发挥了公司安全责任负责人的职能，建立了安全生产技术管理快捷高效的运行模式。公司设立了安全委员会，制定了安全制度措施，对各公司的安
全生产工作的落实进行检查、评价与考核。
7、信息披露事务管理制度
为了规范公司的信息披露工作，保护公司、股东、债权人及其他利益相关者的合法权益，公司董事会建立了《信息披露事务管理制度》。制度由公司财务部负责实施，总经理为实施本制度的第一责任人，由财务部经理负责具体协调。对于公司信息披露的原则、基本标准、内容、流程等进行了具体的要求。
8、对下属子公司管理制度
针对项目投资决策、人员配备、财务资金管理等方面实行集团化统一管控，保持公司经营管理的统一性，并在项目具体的实施等方面给予子公司一定的自主权，充分调动子公司积极性，有利于其根据市场形势快速反应，灵活经营。投资决策由集团实行全面的规划和管理；人员方面，下属子公司高级管理人员由公司内部指派；财务方面，公司实行全面预算指标的管理和控制，财务部负责公司及所属企业预算外资金安排和控制，审核所属企业年度资金预算，编制公司年度资金预算计划，以保证公司总体经营目标的实现；资产方面，下属子公司资产购置和出售均由公司来决定，下属子公司只负责日常运营和维护。
9、突发事件应急管理方案
为应对突发事件，公司制定了突发事件应急管理过渡方案。对于包括公司管理层临时发生的重大变动，制定了应急选举方案以及其他应急处置方案，确保公司的业务正常开展运营。同时，确定了突发事件的信息披露方案，及时准确地进行信息披露，以保护投资者的利益。在突发事件应急管理方案中，还明确了责任追究以及正式突发事件应急管理制度的制定期限不超过一年内制定完成等。
（六）发行人对其他企业的重要权益投资情况
1、发行人子公司情况简介
截至2021年3月31日，发行人纳入合并范围的下属子公司有18家，其中一级子公司9家，二级子公司7家，三级子公司2家。基本情况如下：
截至2021年3月31日发行人纳入合并范围的子公司基本情况表
序号 | 名称 | 公司类型 | 注册地 | 注册资本 （万元） | 权益比例 （%） | 营业范围 | 法定 代表人 | 级别 |
1 | 济宁创新时代建筑科技有限公司 | 有限责任公司 | 济宁市兖州区 | 5,000.00 | 90 | 装配式建筑、混凝土预制构件研发、生产、销售、安装与技术咨 询 | xx | 二级 |
2 | 济宁市兖州区创新时代管理服务有限公司 | 有限责任公司 | 济宁市兖州区 | 3,000.00 | 100 | 宾馆住宿服务、文化旅游项目、文化产业项目 开发经营 | xxx | 一级 |
3 | 济宁市兖州区 公共汽车公司 | 国有 企业 | 济宁市 兖州区 | 317.5 | 100 | 城市公共 客运 | xxx | 一 级 |
4 | 济宁市兖州区国开齐鲁文化旅游开发有限 公司 | 有限责任公司 | 济宁市兖州区 | 38,000.00 | 100 | 旅游资源的开发和经营管理 | xx | 一级 |
5 | 济宁市兖州区汇航产业发展有限公司 | 有限责任公司 | 济宁市兖州区 | 20,000.00 | 100 | 城乡基础设施建 设、经 营；房地产开发、经营及配套产业；标准化厂房建设、经营；物流产业园区建设、 经营 | xx | 二级 |
6 | 济宁市兖州xxx产业发展有限公司 | 有限责任公司 | 济宁市兖州区 | 100,000.00 | 100 | 城乡基础设施建设投资及经 营 | xx | 一级 |
7 | 济宁市兖州区惠金融资性担保有限公司 | 有限责任公司 | 济宁市兖州区 | 30,000.00 | 100 | 贷款担 保，票据承兑担 保，贸易融资担 保，项目融资担 保，信用 证担保 | xxx | 一级 |
8 | 济宁市兖州区惠金资产管理有限公司 | 有限责任公司 | 济宁市兖州区 | 50,000.00 | 100 | 资产管理服务 | xxx | 二级 |
9 | 济宁市兖州xxx产业投资运营有限公司 | 有限责任公司 | 济宁市兖州区 | 60,000.00 | 100 | 股权投 资、债权投资、短期财务性投资、投资咨询服 务 | xx | 一级 |
10 | 济宁市兖州xxx均和实业发展有限公司 | 有限责任公司 | 济宁市兖州区 | 50,000.00 | 51 | 矿产品、金属材料 (不含稀贵金属)、建筑材料等 销售 | xxx | 三级 |
11 | 济宁市兖州区燃气服务中心 | 国有企业 | 济宁市兖州区 | 705 | 100 | 对外投资 （不含金融、证劵投资）；房屋、设施、设备 租赁 | xxx | 一级 |
12 | 济宁市兖州区帅元文化旅游发展有限公司 | 有限责任公司 | 济宁市兖州区 | 10,000.00 | 90 | 文化旅游项目投 资、策 划、开 发； | xxx | 二级 |
13 | 济宁英大房地产经纪有限公司 | 有限责任公司 | 济宁市兖州区 | 26,490.00 | 100 | 房地产经纪服务；房屋租赁 | xxx | 三级 |
14 | 山东大兴隆寺旅行社有限公司 | 有限责任公司 | 济宁市兖州区 | 300 | 100 | 旅游、旅游咨询及旅游商品 销售 | 苏醒 | 二级 |
15 | 山东大兴隆寺文化传媒有限公司 | 有限责任公司 | 济宁市兖州区 | 300 | 100 | 佛教文化活动交 流、策 划、承办 等 | 苏醒 | 二级 |
16 | 山东惠园工投产业发展有限公司 | 有限责任公司 | 济宁市兖州区 | 20,000.00 | 100 | 投资与资产管理；园区投资开发及运 营管理 | xx | 一级 |
17 | 山东惠园工投招商服务有限公司 | 有限责任公司 | 济宁市兖州区 | 10,000.00 | 100 | 投资与资产管理；招商服 务；房屋及厂房租赁；引进资金、技术、项 目；园区内资产管理；物业服务；企业孵化及管理运 营；社会经济咨 询；会议及展览服 务 | xx | 二级 |
18 | 山东兴隆文化园有限公司 | 有限责任公司 | 济宁市兖州区 | 3,000.00 | 100 | 文化旅游资源开发、开发、策 划、经营 | xxx | 一级 |
1、济宁市兖州区国开齐鲁文化旅游开发有限公司
济宁市兖州区国开齐鲁文化旅游开发有限公司（以下简称“齐鲁文化旅游公司”）成立于 2009 年，是由发行人投资设立的全资子公司，经营范围包括原兖州市旅游资源的开发与经营等。目前，齐鲁文化旅游公司主要负责开发兴隆文化园旅游项目。截至目前，该项目灵光宝殿、兴隆寺建筑群、演出中心、三界世界游览区、经典法门馆、佛教与科学馆等主要建筑主体结构均已经完成。此外，在宣传推介方面，齐鲁文化旅游公司联合中央电视台《探索·发现》栏目组，拍摄了《古塔之谜》专题片；在景区演艺方面，大型实景演出《菩提·东行》剧本创作及舞美、灯光设计已经完成。
截至 2020 年 12 月 31 日，齐鲁文化旅游公司资产总计为 308,170.17 万元，股东
权益合计为 65,982.60 万元，负债合计为 242,187.56 万元；2020 年度，公司由于疫情原因未开展演出业务，未实现营业收入，净利润为-291.43 万元。
2、济宁市兖州xxx产业投资运营有限公司
济宁市兖州xxx产业投资运营有限公司（以下简称“惠民产投”）成立于 2017
年 4 月 7 日，经营范围包括投资和工程项目的建设管理等。
截至 2020 年 12 月 31 日，惠民产投资产总计为 151,755.62 万元，股东权益合计
为 49,949.44 万元，负债合计为 101,806.17 万元；2020 年度未实现营业收入，净利润
29,585.86 万元。2020 年度净利润主要来自其他收益。
3、济宁市兖州区燃气服务中心
济宁市兖州区燃气服务中心（原“济宁市兖州区煤气公司”）成立于 1993 年，2006年经原兖州市政府兖政字〔2006〕56 号批准划入发行人，经营范围包括城市管道煤气的供应和维护等。燃气服务中心现拥有 3 万立方米储气柜 2 座，中压输配调压站
31 座，已发展居民用户 3 万户，工业、公共福利用户 103 家。2011 年以来，燃气服务中心主要实施了天然气入城工程，为了通过资源配置提高兖州区燃气的供应保障能力，燃气服务中心与华润燃气投资（中国）有限公司合资成立了兖州华润燃气有限公司，该公司为发行人的参股子公司。
截至 2020 年 12 月 31 日，燃气服务中心资产总计为 4,194.12 万元，股东权益合
计为 1,622.98 万元，负债合计为 2,571.13 万元；2020 年度，燃气服务中心未实现营业收入，净利润为-84.31 万元，主要原因是自 2015 年起，其主要收入及成本均计入兖州华润燃气有限公司名下，仅管网租赁等少许业务收入及成本仍计入燃气服务中心。
4、济宁市兖州区公共汽车公司
济宁市兖州区公共汽车公司（以下简称“公共汽车公司”）成立于 1975 年，2006年经原兖州市政府兖政字〔2006〕56 号批准划入发行人，经营范围包括城市公用客运等。公共汽车公司现拥有营运线路 21 条，运营车辆 360 多辆，营运线网总长度
290.2 公里。由于城市公交一直实行低票价运营，且近年来汽柴油价格逐年上涨，公司毛利率逐年下滑。未来，公共汽车公司将投资建设颜店枢纽场站，并逐步形成以颜店镇为枢纽，辐射大安、小孟、济宁、汶上和宁阳等xx县市郊区的公交运营网络。
截至 2020 年 12 月 31 日，公共汽车公司资产总计为 8,328.23 万元，股东权益合计为-16,633.18 万元，负债合计为 24,961.41 万元；2020 年度，公共汽车公司实现营业收入 731.06 万元，净利润为-4,079.21 万元。公共汽车业务作为市政板块，产品价格由政府统一规定，在成本上涨的情况下，便会存在亏损的情形。
5、 济宁市兖州xxx产业发展有限公司
济宁市兖州xxx产业发展有限公司（以下简称“惠丰产业”）成立于 2011 年，
注册资本 100,000.00 万元，原名济宁市兖州区富民基础设施建设有限公司、济宁市兖州区富民建筑安装公司，系原兖州市惠民城建投资有限公司和兖州市华融经济发展投资有限公司共同出资设立，主要从事建筑工程施工和物业管理。2015 年 6 月，济宁市兖州区富民建筑安装公司更名为济宁市兖州区富民基础设施建设有限公司，同时发行人对惠丰产业增资 99,300.00 万元。2020 年 4 月 2 日，兖州区国有资产监督管理局将所持 0.07%股份转让给发行人，发行人持有惠丰产业的股权比例变更为 100.00%。公司主要从事城乡基础设施建设投资及经营；房屋拆迁；建筑工程施工；物业管理；建筑材料的销售（不含木材）；混凝土预制构件的销售；钢材的的销售。
截至 2020 年 12 月 31 日，惠丰产业资产总计为 316,062.47 万元，股东权益合计
为 91,096.48 万元，负债合计为 224,965.99 万元；2020 年度实现营业收入 43,476.22
万元，实现净利润-4,441.16 万元，2020 年度亏损原因主要为营业成本较高。
6、山东兴隆文化园有限公司
山东兴隆文化园有限公司成立于 2016 年 4 月 18 日，系济宁市兖州xxx城建投资有限公司 100%出资全资子公司，注册资金 3,000 万元人民币，公司主要经营文化旅游资源开发，文化旅游项目开发、策划、经营，影视广告设计制作，文艺演出服务，舞台技术工程设计、施工，舞台道具租赁，餐饮服务，会展服务，导游服务，商铺租赁。
截至2020 年12 月31 日，山东兴隆文化园有限公司资产总计为61,778.93 万元，股东权益合计为-19,102.54 万元，负债合计为 80,881.47 万元；2020 年度，公司实现营业收入 63.62 万元，实现净利润-8,735.75 万元。2020 年度亏损的主要原因是公司目前的宣传、推广等管理费用较高。
7、济宁市兖州区创新时代管理服务有限公司
济宁市兖州区创新时代管理服务有限公司成立于 2016 年 1 月，注册资本 3,000万元，系济宁市兖州xxx城建投资有限公司 100%出资全资子公司，公司主要经营宾馆住宿服务；企业管理咨询；市场营销策划；展览展示服务；互联网信息服务；电子商务；房屋租赁；房地产经纪服务；餐饮服务；会务服务；物业服务；公关活动策
划；日用百货、工艺品的网上销售及实体店经营、预包装和散装食品销售；文化娱乐服务、文化旅游项目、文化产业项目开发经营。
截至 2020 年 12 月 31 日，济宁市兖州区创新时代管理服务有限公司资产总计为
5,079.53 万元，股东权益合计为 2,278.23 万元，负债合计为 2,801.30 万元；2020 年度，公司实现营业收入 302.87 万元，实现净利润-397.16 万元。亏损的主要原因是公司成立前期装修等费用较高。
8、济宁市兖州区惠金融资性担保有限公司
济宁市兖州区惠金融资性担保有限公司（以下简称“惠金担保公司”）成立于 2018
年 12 月 4 日，经营范围包括：（一）贷款担保，票据承兑担保，贸易融资担保，项目融资担保，信用证担保；（二）诉讼保全担保，投标担保、预付款担保、工程履约担保、尾付款如约偿付担保，与担保业务有关的融资咨询、财务顾问；（三）按照监管规定，以自有资金进行投资，不得从事吸收存款、发放贷款、受托发放贷款、受托投资活动。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
截至 2020 年 12 月 31 日，惠金担保公司资产总计为 30,604.00 万元，股东权益
合计为 30,520.65 万元，负债合计为 83.35 万元；2020 年度实现营业收入 1.98 万元，
净利润 229.17 万元，净利润主要来自投资收益及利息收入。
9、济宁市兖州xxx均和实业发展有限公司
济宁市兖州xxx均和实业发展有限公司（以下简称“惠民均和”）成立于 2018
年 11 月 8 日，经营范围包括：一般项目：养老服务；健身休闲活动；物联网技术服务；信息技术咨询服务；文艺创作；建筑材料生产专用机械制造；非金属矿及制品销售；金属矿石销售；金属材料销售；建筑材料销售；机械设备销售；电气机械设备销售；针纺织品及原料销售；纺织专用设备制造；润滑油销售；石油制品销售（不含危险化学品）；服装制造；服装服饰批发（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：餐饮服务；住宿服务；保健食品生产；货物进出口；技术进出口（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）
截至 2020 年 12 月 31 日，惠民均和资产总计为 61,865.48 万元，股东权益合计
为 53,851.75 万元，负债合计为 8,013.73 万元；2020 年实现营业收入 1,036,808.09
万元，净利润 3,128.89 万元。
10、济宁市兖州区惠金资产管理有限公司
济宁市兖州区惠金资产管理有限公司（以下简称“惠金资管”）成立于 2017 年 9月，经营范围包括：资产管理服务；区政府授权范围内的资产收购、处置及相关产业投资；从事企业资产的并购、重组（法律、法规禁止的除外）；以企业自有资产提供非融资性投资；受托资产管理；企业项目策划；企业上市、重组服务；受托管理私募股权投资基金，从事投资管理及相关咨询服务业务。
截至 2020 年 12 月 31 日，惠金资管资产总计为 202,912.40 万元，股东权益合计
为 8,645.04 万元，负债合计为 194,267.36 万元；2020 年实现营业收入 397.36 万元，
净利润 206.77 万元。
11、济宁英大房地产经纪有限公司
济宁英大房地产经纪有限公司（以下简称“英大房地产”）成立于 2018 年 5 月 28日，经营范围包括：房地产经纪服务；房屋租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
12、济宁市兖州区帅元文化旅游发展有限公司
济宁市兖州区帅元文化旅游发展有限公司（以下简称“帅元文化”）成立于 2010
年 03 月 03 日，注册资本 10,000.00 万元，由发行人子公司济宁市兖州区国开齐鲁文化旅游开发有限公司控股，发行人对帅元文化的持股比例为 90%。主要业务范围为：文化旅游项目投资、开发、策划、经营；旅游产品开发、设计、销售；文化产业项目投资开发经营；影视广告设计、制作；文化演出服务；舞台技术工程设计、施工、舞台道具租赁；餐饮服务；会展服务；导游服务；商品租赁等。
13、山东大兴隆寺旅行社有限公司
山东大兴隆寺旅行社有限公司成立于 2017 年 5 月 10 日，注册资本 300.00 万元，由发行人子公司山东兴隆文化园有限公司全资控股。主要经营范围为：国内旅游；入境旅游；旅游商品销售；票务代理；会员服务；导游服务；汽车租赁服务；旅游咨询服务等。
14、山东大兴隆寺文化传媒有限公司
山东大兴隆寺文化传媒有限公司成立于 2017 年 5 月 10 日，注册资本 300.00 万元，由发行人子公司山东兴隆文化园有限公司全资控股。主要经营范围为：佛教文化交流、策划、承办；佛教文化艺术品设计、制作、销售；广告设计、制作、代理、发布；企业形象设计、市场营销、网络营销等。
15、济宁创新时代建筑科技有限公司
济宁创新时代建筑科技有限公司成立于 2019 年 4 月 22 日，注册资本 5,000.00万元，由发行人子公司济宁市兖州xxx产业发展有限公司控股，发行人对济宁创新时代建筑科技有限公司的持股比例为 90%。主要经营范围为：装配式建筑、混凝土预制构件、饰面挂板、建筑模具、混凝土预制件模具的研发、生产、销售、安装与技术咨询；商品混凝土、预拌砂浆的生产与销售；市政设施、交通设施、公路设施的生产与销售；新型建筑材料的研究、开发、生产与销售；装配式建筑的科研、开发、施工与技术咨询；建筑产业化自动生产线及其部件的研究与开发；建筑材料、五金产品的生产与销售；钢材的销售；房屋建筑工程、市政工程、公路工程、铁路工程、桥梁工程、装饰装修工程、安装工程、钢结构工程、地基与基础工程的施工与修缮；建筑劳务分包；房屋租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
截至 2020 年 12 月 31 日，创新科技资产总计为 10,148.77 万元，股东权益合计
为 3,243.22 万元，负债合计为 6,905.55 万元；2020 年实现营业收入 2,852.60 万元，
净利润 171.31 万元。
16、山东惠园工投产业发展有限公司
山东惠园工投产业发展有限公司（以下简称“惠园工投”）成立于 2019 年 10 月
1 日，注册资本 20,000.00 万元，系济宁市兖州xxx城建投资有限公司 100%出资全资子公司，主要经营范围：投资与资产管理；园区投资开发及运营管理；城乡基础设施建设投资及经营；土地综合开发及利用；招商引资；标准厂房投资建设及运营；房屋租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
截至 2020 年 12 月 31 日，惠园工投资产规模总计为 13,989.86 万元，股东权益
合计为 10,098.81 万元，负债合计为 3,891.04 万元；2020 年度未实现营业收入，净利润-22.51 万元。亏损的原因主要是管理费用较高所致。
17、山东惠园工投招商服务有限公司
山东惠园工投招商服务有限公司（以下简称“惠园招商”）成立于 2019 年 10 月
5 日，注册资本 10,000 万元，系发行人子公司惠园工投的全资子公司。经营范围：投资与资产管理；招商服务；房屋及厂房租赁；引进资金、技术、项目；园区内资产管理（不含金融证券业务）；物业服务；企业孵化及管理运营；社会经济咨询；会议及展览服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
18、济宁市兖州区汇航产业发展有限公司
济宁市兖州区汇航产业发展有限公司（以下简称“汇航产业”）成立于 2020 年 5
月 9 日，注册资本 20,000 万元，系发行人子公司惠丰产业的全资子公司。经营范围：城乡基础设施建设、经营；房地产开发、经营及配套产业；标准化厂房建设、经营；物流产业园区建设、经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（二）发行人联营公司情况
发行人联营公司情况如下：
截至2021年3月31日发行人联营公司基本情况表
单位：万元、%
联营公司 | 注册资本 | 持股比例 |
山东省兖州市大统矿业有限公司 | 2,033.10 | 18.15 |
济宁市兖州区大正非融资担保有限公司 | 7,000.00 | 28.57 |
济宁公用惠民瑞马置业有限公司 | 2,000.00 | 30.00 |
济宁市地源润泽土地发展有限公司 | 10,000.00 | 49.00 |
济宁兖城惠和房地产开发有限公司 | 10,000.00 | 49.00 |
山东省兖州市大统矿业有限公司（以下简称“大统矿业”）成立于 1998 年，主要业务范围为：煤炭开采；销售；矿用机械的制造、维修；建筑机械、建筑材料的加工等。
济宁市兖州区大正非融资担保有限公司（以下简称“正大担保”）成立于2009 年，主要业务范围为为中小企业提供贷款担保业务等。
济宁公用惠民瑞马置业有限公司（曾用名：济宁惠民瑞马置业有限公司，以下
简称“惠民瑞马”）成立于 2018 年，主要业务范围为：房地产开发及销售、房屋租赁。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
济宁市地源润泽土地发展有限公司成立于 2019 年，主要业务范围为：储备土地的综合开发利用；土地整理；非煤矿山、采煤塌陷地综合治理工程；现代农业产业开发；水利施工项目等。
济宁兖城惠和房地产开发有限公司成立于 2019 年，主要业务范围为房地产开发；土地综合开发及利用；商品房销售；物业服务；房屋租赁及中介业务。
六、发行人董事、监事、高级管理人员基本情况
（一）发行人董事、监事、高级管理人员简历
发行人对董事、监事及高级管理人员的设置符合《公司法》等相关法律、法规及公司章程的要求。截至本募集说明书出具之日，公司董事会成员有 4 名，监事会成
员 5 名，高级管理人员 1 名。
截至本募集说明书签署日，发行人董事缺位 1 人，存在治理结构暂不完善的风险。但目前董事缺位的情况不影响公司决策、不构成对公司经营重大不利影响、不会对本期债券发行产生影响。
经核查，上述董事、监事及高管人员均无海外永久居留权，均无公务员兼职。发行人的董事、监事及高管人员的设置符合《公司法》、《中华人民共和国公务员法》、
《关于进一步规范党政领导干部在企业兼职（任职）问题的意见》以及公司章程的规定。详细介绍如下：
1、董事
发行人董事一览表
序号 | 姓名 | 性别 | 出生年份 | 职务 | 任职期限 |
1 | 孔浩 | 男 | 1975 年 | 董事长、总经理 | 最近任期为 2021.01- 2024.01 |
2 | xx | x | 0006 年 | 董事 | 最近任期为 2021.01- 2024.01 |
3 | 赵慧君 | 女 | 1987 年 | 职工董事、财务部负责人 | 最近任期为 2021.01- 2024.01 |
序号 | 姓名 | 性别 | 出生年份 | 职务 | 任职期限 |
4 | xxx | 女 | 1987 年 | 董事 | 最近任期为 2021.01- 2024.01 |
xxxx，1975 年 10 月出生，中共党员，本科学历，经济师；1995 年-2004 年，在财政局工作；2004 年 6 月-2015 年 6 月，任发行人监事；2015 年 4 月-2015 年 8月，任兖州区国开齐鲁文化旅游开发有限公司董事长兼总经理；2015 年 7 月至今任发行人董事长。
赵慧君女士，1987 年 10 月出生，本科学历，2013 年 4 月参加工作，历任发行人财务部职员，现任发行人职工董事、财务部负责人。
xxx女士，1987 年 6 月出生，大学本科学历。现担任发行人孙公司济宁市兖州区惠金资产管理有限公司总经理。
xxxx，0986 年 12 月出生，大学本科学历。现担任发行人子公司济宁市兖州区国开齐鲁文化旅游开发有限公司董事长兼总经理。
2、监事
发行人监事会由 5 名监事组成，设监事会主席 1 名：
发行人监事一览表
序号 | 姓名 | 性别 | 出生年份 | 职务 | 任职期限 |
1 | xx | x事会 主席 | 女 | 31 | 最近任期为 2021 年 1 月-2024 年 1 月 |
2 | xxx | 监事 | 女 | 30 | 最近任期为 2021 年 1 月-2024 年 1 月 |
3 | xxx | 监事 | 男 | 30 | 最近任期为 2021 年 1 月-2024 年 1 月 |
4 | 杜成龙 | 监事 | 男 | 32 | 最近任期为 2021 年 1 月-2024 年 1 月 |
5 | xxx | x事 | 女 | 28 | 最近任期为 2021 年 1 月-2024 年 1 月 |
xxx女士，1990 年 7 月出生，本科学历，2013 年 4 月参加工作，历任发行人投资融资部职员，现任发行人监事。
xxxx，1990 年 4 月出生，本科学历，无海外居留权。2011 年 7 月参加工作，任职于发行人投融资部，现任发行人监事会主席。
xxx先生，1991 x 0 xxx，xxxx，0000 x 00 月参加工作，历任发行
人资产部职员，现任发行人监事。
杜成龙先生，1989 年 5 月出生，本科学历，无海外居留权。2013 年 11 月参加工作，任职于发行人投融资部，现任发行人职工监事。
xxx女士，1992 年 7 月出生，本科学历，无海外居留权。2015 年 8 月参加工作，任职于发行人人力资源部；现任发行人职工监事。
3、高级管理人员
发行人现有高级管理人员 2 名：
发行人高级管理人员一览表
序号 | 姓名 | 性别 | 出生年份 | 职务 | 任职期限 |
1 | 孔浩 | 男 | 1975 年 | 董事长、总经理 | 最近任期为 2021.08-2024.01 |
2 | 赵慧君 | 女 | 1987 年 | 职工董事、财务部 负责人 | 最近任期为 2021 年 1 月-2024 年 1 月 |
高级管理人员具体情况参见董事简历。
（二）持有发行人股权及债券情况
截至本募集说明书签署之日，发行人董事、监事和高级管理人员均不持有发行人股权及债券。
七、发行人业务情况
（一）发行人主营业务构成
根据中国证监会 2012 年 10 月 26 日颁布的《上市公司行业分类指引》（2012 年修订），发行人主营业务所属行业为“综合”。
发行人经营范围：城乡基础设施建设投资及经营；土地综合开发及利用；房地产开发，房屋拆迁，房屋租赁；餐饮，宾馆；旅游资源开发和经营管理；建筑材料销售；工业供水，污水处理；公共管廊建设、经营、租赁与管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
目前，发行人的主营业务集中在以下板块：
一是市政工程建设板块，发行人就市政工程类项目与兖州区财政局签订了投资建设与转让收购协议，兖州区财政局以工程的结算造价加成一定比例作为回购金额
向发行人支付代建回购款。
二是商品房销售板块，发行人通过招拍挂的方式获得土地并建造房屋，建造完毕后按照市场价格公开进行销售。
三是大宗商品贸易板块，发行人投资设立了兖州xxx均和贸易有限公司，以大宗商品贸易为主营业务，主营品种包括有色金属（铜、镍、锌、铝等）、化工原料、煤炭、钢铁、石油、农产品等，以自营和代理两种模式创造贸易收益。
四是文化旅游板块，发行人投资建设了兖州区兴隆文化园，通过收取景区门票，并提供房屋租赁、餐饮、休闲养生等服务获取投资收益。
公司最近三年及一期的营业收入、营业成本、毛利润及毛利率等构成情况如下：
1、公司报告期内营业收入情况分析
2018-2020年及2021年1-3月发行人的营业收入构成情况
单位：万元、%
项目 | 2021 年 1-3 月 | 2020 年 | 2019 年 | 2018 年 | ||||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
市政工程收入 | 28,839.24 | 13.10 | 93,000.00 | 7.81 | 93,527.00 | 7.50 | 93,234.60 | 25.06 |
土地整理收入 | - | - | - | - | - | - | 470.84 | 0.13 |
演出收入 | - | - | - | - | 758.91 | 0.06 | 1,050.12 | 0.28 |
运输收入 | 194.54 | 0.09 | 731.06 | 0.06 | 1,426.79 | 0.11 | 1,552.88 | 0.42 |
商品销售 | 189,655.72 | 86.13 | 1,038,079.09 | 87.17 | 1,029,309.64 | 82.51 | 164,518.27 | 44.22 |
房屋销售 | 1,199.18 | 0.54 | 7,937.53 | 0.67 | 19,463.82 | 1.56 | 25,743.93 | 6.92 |
酒店收入 | 65.33 | 0.03 | 302.87 | 0.03 | 124.45 | 0.01 | ||
其他收入 | 79.60 | 0.04 | 1,613.57 | 0.14 | - | - | - | - |
主营业务收入小计 | 220,033.60 | 99.92 | 1,141,664.13 | 95.87 | 1,144,610.60 | 91.75 | 286,570.65 | 77.02 |
转让土地使用权 | - | - | 48,391.09 | 4.06 | 101,871.74 | 8.17 | 84,511.56 | 22.72 |
公交广告 | - | - | - | - | - | - | 27.3 | 0.01 |
房租收入 | 171.85 | 0.08 | 249.73 | 0.02 | 520.57 | 0.04 | 596.21 | 0.16 |
其他收入 | - | - | 557.41 | 0.05 | 538.61 | 0.04 | 345.06 | 0.09 |
其他业务收入小计 | 171.85 | 0.08 | 49,198.22 | 4.13 | 102,930.93 | 8.25 | 85,480.13 | 22.98 |
合计 | 220,205.45 | 100.00 | 1,190,862.35 | 100.00 | 1,247,541.53 | 100.00 | 372,050.78 | 100 |
2018 年、2019 年、2020 年和 2021 年 1-3 月，发行人分别实现主营业务收入
286,570.65 万元、1,144,610.60 万元、1,141,664.13 万元和 220,033.60 万元。2019 年
公司主营业务收入较 2018 年增加 858,039.95 万元，增幅为 299.42%,主要来自于商品销售板块业务收入的大幅增加。报告期内主营业务收入规模较为稳定。
从业务板块来看，市政工程施工、房屋销售、土地整理、商品销售收入是发行人主营业务的主要来源。2018 年、2019 年和 2020 年，发行人市政工程施工收入分别占营业收入的 25.06%、7.50%和 7.81%；房屋销售收入分别占营业收入的 6.92%、 1.56%和 0.67%；商品销售收入分别占营业收入的 44.22%、82.51%和 87.17%；土地整理收入分别占营业收入的 0.13%、0.00%和 0.00%。2021 年 1-3 月，发行人商品贸易收入占营业收入的 86.13%，市政工程收入占营业收入的 13.10%，房屋销售收入占营业收入的 0.54%。
从板块构成角度来看，发行人主营业务收入构成有所调整，土地整理收入呈现下降的态势，商品销售收入大幅增加。发行人 2019 年土地整理板块收入减少，主要原因是原有土地整理开发项目接近尾声。随着兖州社会经济发展，兖州区土地整理开发业务仍有广阔的发展空间。
发行人 2018 年与上海均和集团国际贸易有限公司合资成立了兖州xxx均和
贸易有限公司，新增了大宗商品贸易收入 164,518.27 万元。发行人商品贸易收入保
持持续增长。2019 年，发行人实现商品贸易收入 1,029,309.64 万元，较 2018 年全年大幅增长。2020 年，发行人实现商品贸易收入 1,032,156.78 万元。发行人将进一步优化收入结构，提升公司整体盈利能力。
2、公司报告期内营业成本情况分析
2018-2020年及2021年1-3月发行人的营业成本构成情况
单位：万元、%
项目 | 2021 年 1-3 月 | 2020 年 | 2019 年 | 2018 年 | ||||
业务类别 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 |
市政工程业务 | 24,436.70 | 11.31 | 79,050.00 | 6.72 | 78,198.21 | 6.45 | 79,672.36 | 22.91 |
土地整理业务 | - | - | - | - | - | - | 397.94 | 0.11 |
演出业务 | 483.55 | 0.22 | - | - | 2,112.58 | 0.17 | 2,904.79 | 0.84 |
运输业务 | 901.45 | 0.42 | 3,614.95 | 0.31 | 4,124.99 | 0.34 | 4,590.37 | 1.32 |
商品销售 | 189,075.43 | 87.51 | 1,032,156.78 | 87.70 | 1,024,235.86 | 84.51 | 164,019.45 | 47.16 |
房屋销售业务 | 1,119.81 | 0.52 | 7,827.18 | 0.67 | 18,177.15 | 1.50 | 21,349.66 | 6.14 |
酒店收入 | 2.24 | 0.00 | 153.37 | 0.01 | 6.58 | 0.00 | - | - |
其他成本 | - | - | 2,807.48 | 0.24 | - | - | - | - |
项目 | 2021 年 1-3 月 | 2020 年 | 2019 年 | 2018 年 | ||||
业务类别 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 |
主营业务成本小计 | 216,019.19 | 99.98 | 1,125,609.76 | 95.64 | 1,126,855.36 | 92.97 | 272,934.57 | 78.48 |
转让土地使用权 | - | - | 51,184.09 | 4.35 | 84,978.66 | 7.01 | 74,628.59 | 21.46 |
公交广告 | - | - | ||||||
房租成本 | 44.55 | 0.02 | 72.21 | 0.01 | 16.62 | 0.00 | 44.63 | 0.01 |
其他成本 | - | - | 52.89 | 0.00 | 157.3 | 0.01 | 175.19 | 0.05 |
其他业务成本小计 | 44.55 | 0.02 | 51,309.19 | 4.36 | 85,152.58 | 7.03 | 74,848.41 | 21.52 |
合计 | 216,063.75 | 100.00 | 1,176,918.95 | 100.00 | 1,212,007.94 | 100.00 | 347,782.98 | 100.00 |
2018 年、2019 年、2020 年和 2021 年 1-3 月，发行人主营业务成本分别为
272,934.57 万元、1,126,855.36 万元、1,125,609.76 万元和 216,019.19 万元。2019 年
主营业务成本较 2018 年上升 853,920.79 万元，增幅为 312.87%，主要系新增业务商品贸易的成本所致。公司主营业务板块收入与成本变动情况较为一致。
从业务板块来看， 2018 年、2019 年和 2020 年，商品销售业务成本分别占营业成本的 47.16%、84.51%和 87.70%，是公司主营业务成本规模最大的业务板块； 2018年、2019 年和 2020 年，市政工程成本分别占营业成本的 22.91%、6.45%和 6.72%；房屋销售成本分别占营业成本的 6.14%、1.50%和 0.67%。2021 年 1-3 月，商品销售成本占营业成本的 87.51%，市政工程成本占营业成本的 11.31%，房屋销售成本占营业成本的 0.52%。
从板块构成角度来看，2018 年，兖州xxx均和贸易有限公司新增了大宗商品贸易成本 164,019.45 万元。2019 年以来，发行人商品贸易成本随贸易板块业务持续增长而相应增加。2019 年，发行人实现商品贸易成本 1,024,235.86 万元，较 2018 年全年大幅增长。2020 年，商品贸易成本 1,032,156.78 万元。
市政工程业务成本 2019 年和 2020 年同比分别变动-1.85%和 1.09%，各期收入增速分别为 0.31%和-0.56%，收入和成本变动总体趋势一致，市政工程业务成本随完工进度、收入确认而结转。
房屋销售业务成本 2018 年和 2019 年的变动幅度分别为-14.86%和-56.94%，收入变动幅度分别为-24.39%和-59.22%。
3、公司报告期内营业毛利润及毛利率情况分析
发行人近三年及一期毛利率构成情况表
单位：万元、%
项目 | 2021 年 1-3 月 | 2020 年 | 2019 年 | 2018 年 | ||||
业务类别 | 毛利润 | 毛利 率% | 毛利润 | 毛利 率% | 毛利润 | 毛利 率% | 毛利润 | 毛利 率% |
市政工程业务 | 4,402.54 | 15.27 | 13,950.00 | 15.00 | 15,328.79 | 16.39 | 13,562.24 | 14.55 |
土地整理业务 | 72.90 | 15.48 | ||||||
演出业务 | -483.55 | - | - | - | -1,353.67 | -178.37 | -1,854.67 | -176.61 |
运输业务 | -706.92 | -363.38 | -2,883.89 | -394.48 | -2,698.20 | -189.11 | -3,037.49 | -195.60 |
商品销售 | 580.29 | 0.31 | 5,922.31 | 0.57 | 5,073.79 | 0.49 | 498.82 | 0.30 |
房屋销售业务 | 79.37 | 6.62 | 110.35 | 1.39 | 1,286.66 | 6.61 | 4,394.27 | 17.07 |
酒店收入 | 63.08 | 96.57 | 149.50 | 49.36 | 117.87 | 94.71 | ||
其他收入 | 79.6 | 100.00 | -1,193.91 | -73.99 | - | - | - | - |
主营业务小计 | 4,014.41 | 1.82 | 16,054.37 | 1.41 | 17,755.24 | 1.55 | 13,636.07 | 4.76 |
转让土地使用权 | - | - | -2,793.01 | -5.77 | 16,893.08 | 16.58 | 9,882.97 | 11.69 |
公交广告 | 27.3 | 100 | ||||||
房租 | 127.30 | 74.07 | 177.52 | 71.08 | 503.95 | 96.81 | 551.59 | 92.51 |
其他 | - | - | 504.51 | 90.51 | 381.31 | 70.80 | 169.86 | 49.23 |
其他业务小计 | 127.30 | 74.07 | -2,110.98 | -4.29 | 17,778.34 | 17.27 | 10,631.72 | 12.44 |
合计 | 4,141.70 | 1.88 | 13,943.40 | 1.17 | 35,533.58 | 2.85 | 24,267.79 | 6.52 |
2018、2019 年和2020 年，发行人主营业务毛利润分别为13,636.08 万元、17,755.24万元、16,054.37 万元和 4,014.41 万元，毛利率分别为 4.76%、1.55%、1.41%和 1.82%。 2019 年主营业务毛利率较 2018 年下降 3.21%，主要原因为占比很高的商品销售收入毛利率较低，2020 年主营业务毛利率较上年下降 0.14%，占比较高的市政工程业务毛利率降低。
从业务板块上看，发行人市政工程施工业务 2018-2020 年毛利润有所波动，2019
年较 2018 年毛利润上升 1,766.55 万元，增幅为 13.03%。2020 年,毛利润为 13,950.00
万元，毛利率为 15.00%。
近年来市政工程板块市政工程施工收入毛利率总体维持在 15%左右，但市政工程下分若干板块，不同板块的毛利率有所差异，部分板块（如片区改造、体育中心建设等）毛利率较其他板块（如防汛河道、路网及河道雨污分流等）高，因此市政板块的毛利率根据完成的项目不同而有所波动。
发行人 2018 年开始新增了一项大宗商品销售收入。2018 年其毛利润为 498.82
万元，xxx为 0.30%。2019 年毛利润为 5,073.79 万元，xxx为 0.49%。2020 年
毛利润为 5,922.31 万元，xxx为 0.57%。
发行人土地整理业务 2018 年毛利润较 2017 年下降 653.56 万元，变动的主要原因是根据整理的土地情况以及预计使用情况，土地储备中心予以项目的溢价（即发行人的毛利）不同，导致每年的毛利率有差异。
发行人转让土地使用权业务最近三年及一期毛利润分别为 9,882.97 万元、
16,893.08 万元和-2,793.01 元。最近一年毛利为负，主要系 2020 年发行人转让给土储中心的一宗土地按照取得成本作为对价进行转让，略低于该宗土地的评估价值，造成毛利为负。
报告期内，发行人房屋销售业务毛利润及毛利率存在较大波动，主要原因是锦绣花园项目基本销售完毕，怡和花园项目存量房产减少，因楼层等原因调整价格导致利润及毛利率有所波动。
（二）发行人业务板块情况
1、市政工程建设业务
市政工程建设业务是发行人最主要的业务。发行人本部作为兖州区城市基础设施建设主体，按照兖州区政府对城市建设的总体规划部署，承建了城市路网改造、农村路网改造、棚户区建设等公益性市政工程项目。2018-2020 年，发行人市政工程建设业务收入分别为 93,234.60 万元、93,527.00 万元和 93,000.00 万元，占营业收入的 25.06%、7.50%和 7.81%。2021 年 1-3 月，发行人市政工程建设业务收入为 28,839.24万元，占营业收入的比例为 13.10%。
（1）运营模式
根据《兖州市人民政府关于明确兖州市惠民城建投资有限公司性质及经营范围的通知》（兖政字〔2008〕63 号），兖州政府赋予城乡基础设施建设职能。发行人是兖州市政工程建设的实施主体，业务由发行人本部负责，目前采用先建设后转移的模式开展城市基础设施建设业务。2008 年 12 月 30 日，发行人与项目业主签订了
《兖州市城乡工程委托建设和回购合同》，合同约定对城区路网、防汛河道、路网及河道雨污分流项目、农村路网、医疗中心、体育中心、污水处理、写字楼项目、新农村建设项目建设；2009 年 2 月 29 日，发行人于项目业主签订了《兖州市城乡统筹一体化配套工程委托建设与回购合同》，合同约定对城乡统筹一体化配套项目建设；
2009 年 12 月 20 日，发行人与项目业主签订了《兖州市城乡工程委托建设和回购合同》，合同约定对火车站片区改造项目、城乡基础设施项目、企业改制配套园区项目建设；2010 年 10 月，发行人与项目业主签订了《旧关片区棚户区改造安置房建设项目投资建设与转让收购（BT）协议书》，约定对旧关片区棚改项目建设；2012 年 6 月，发行人与项目业主签订了《2012 年度兖州市棚户区改造保障性安居工程投资建设与转让收购（BT）协议书》，合同约定对南关片区棚户区保障性安居工程、南顺城苗圃棚户区保障性安居工程项目建设。
基于上述合同，发行人开展基础设施建设业务，由发行人负责组织资金对约定的基础设施进行投资建设，由项目业主按照发行人的投资成本加约定的投资回报（合同约定总体平均为 7%-15%，具体回报率视项目而定）进行回购。项目业主对发行人的工程项目逐年进行验收确认，对工程项目进行分批回购，发行人根据每年的确认额进行移交并据此确认收入并结转成本。该种模式既保障了基础设施建设的顺利进行，又对发行人的营业收入及营业利润提供了保障。
市政工程业务项下的项目全部为《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》
（财预〔2012〕463 号）下发之前以投资建设与转让收购（BT）方式承接的项目。财预〔2012〕463 号文出台后，发行人不存在新增 BT 项目。
（2）会计处理模式
公司采用权责发生制原则进行财务核算。成本分为直接成本与间接成本，直接成本包括人工费、材料费、机械费、其他直接费用，间接成本包括项目部发生的管理人员工资、社保费、招待费、差旅费、办公费、保险费等。项目业主对发行人的工程项目逐年进行验收确认，发行人移交项目据此确认收入并结转成本。
在市政工程项目的准备阶段和建设阶段，产生项目工程支出时，在发票等入账凭证到位前，会计处理方式为“借：其他应收款，贷：货币资金”。在入账凭证到位、相关支出满足入账条件后，将其他应收款调为存货科目，会计处理方式为“借：存货，贷：其他应收款”。现金流量表计入投资活动产生的现金流出。项目业主对发行人的工程项目逐年进行验收确认，发行人移交项目据此确认收入并结转成本。确认收入时的会计处理方式为“借：应收账款，贷：主营业务收入”。确认主营业成本的会计处理方式为“借：主营业务成本，贷：存货-开发成本”。收到回款时的会计处理方式为
“借：货币资金，贷：应收账款”。现金流量表中计入经营活动产生的现金流入。
在 BT 模式下，发行人在建设期通过自身的工程投入与施工建设形成资产，其后委托方在回购期逐年确认营业收入，由于建设项目的回购期滞后于项目建设期，因而建设期发行人对投资建设项目形成资产的工程支出计入投资性现金流出，其后发行人对委托方确认营业收入所形成回款计入经营性现金流入。
（3）采购管理
根据工程设计图纸和预算中确定的原材料数量，由公司和工程分项承包方共同确定原材料厂家、规格、型号、价格、质量等。由承包方与供货商签订供货合同，公司进行认证，如承包方不能按合同约定支付货款，公司从承包方的工程款中直接扣除支付给供货方，由此给公司造成的一切损失由承包方承担。材料进入工程施工现场时由公司聘请的监理公司根据设计图纸对材料品质进行确认，并按规定报送检验，未按规定或检验不合格的材料不得使用。
（4）质量与安全管理
发行人非常重视工程质量管理制度的制定和执行，按照国家及山东省现行的施工规范及质量验评标准，制定了多个内部工程质量管理制度并严格执行。每个工程项目部分别聘请监理公司，对工程质量进行监督检查，项目部每月对工程质量执行情况进行检查，加强对工人工程质量责任意识的教育，并将工程质量作为重要环节纳入年终考核，通过多层次的监管确保项目建设符合公司工程质量管理规定，保证项目建设工程质量管理工作有效的开展。发行人按季度对项目工程质量情况进行检查和督导，近三年及一期，公司从未发生工程质量事故。
此外，发行人制定了《安全生产责任制度》，设立安全生产委员会、设置项目安全生产责任人、项目安全员等，按季度对项目安全生产情况进行检查和督导，并将安全生产作为重要环节纳入年终考核，保证项目建设安全有效的开展。2012 年至募集说明书签署之日，公司从未发生安全生产事故。
（5）项目承接情况
1）主要已完工项目情况
从市场上看，发行人承接项目主要集中在兖州区。自 2004 年以来，发行人先后
承接了包括省运会城区路网项目、城乡基础设施等规模较大的建筑工程项目。
截至2021年3月31日发行人主要已完工项目回购情况
单位：万元
序号 | 项目名称 | 建设期间 | 回款期间 | 总投资额 | 已投资额 | 是否签订合同或协议 | 拟回购金额 | 截至 2021 年 3 月末已回购金额 | 未来三年回购计划 | 是否按照合同或协议执行回 购 | ||
2021 | 2022 | 2023 | ||||||||||
1 | 城区路 网 | 2004-2013 | 2009- 2027 | 65,100.00 | 65,100.00 | 是 | 72,646.04 | 67,507.07 | 5,000.00 | 138.97 | 0 | 是 |
2 | 防汛河 道 | 2004-2013 | 2009- 2025 | 30,500.00 | 30,500.00 | 是 | 33,629.04 | 33,629.04 | - | - | - | 是 |
3 | 火车站片区改 造项目 | 2004-2013 | 2012- 2026 | 17,900.00 | 17,900.00 | 是 | 20,211.08 | 20,211.08 | - | - | - | 是 |
4 | 城乡基 础设施项目 | 2004-2013 | 2009- 2022 | 183,800.00 | 183,800.00 | 是 | 207,614.00 | 206,775.90 | 838.10 | 0 | 0 | 是 |
5 | 路网及河道雨污分流 项目 | 2004-2010 | 2009- 2029 | 31,500.00 | 31,500.00 | 是 | 35,580.03 | 35,580.03 | 0 | 0 | 0 | 是 |
6 | 农村路 网 | 2006-2013 | 2009- 2029 | 91,400.00 | 91,400.00 | 是 | 102,063.37 | 89,088.32 | 10,000.00 | 2,975.05 | 0.00 | 是 |
7 | 企业改 制配套园区 | 2009-2013 | 2010- 2026 | 35,700.00 | 35,700.00 | 是 | 40,332.17 | 40,332.17 | 0 | 0 | 0 | 是 |
8 | 医疗中 心 | 2006-2008 | 2009- 2026 | 32,600.00 | 32,600.00 | 是 | 36,779.50 | 36,779.50 | 0 | 0 | 0 | 是 |
9 | 体育中 心 | 2012-2014 | 2015- 2026 | 37,000.00 | 37,000.00 | 是 | 41,809.30 | 41,809.30 | 0 | 0 | 0 | 是 |
10 | 污水处 理 | 2009-2010 | 2009- 2026 | 6,300.00 | 6,300.00 | 是 | 14,636.21 | 14,636.21 | 0 | 0 | 0 | 是 |
11 | 写字楼 项目 | 2010-2013 | 2014- 2029 | 18,900.00 | 18,900.00 | 是 | 21,354.02 | 21,354.02 | 0 | 0 | 0 | 是 |
12 | 旧关片 区棚改项目 | 2012-2016 | 2017- 2025 | 133,974.00 | 133,974.00 | 是 | 198,706.00 | 126,006.23 | 14,539.95 | 14,539.95 | 14,539.95 | 是 |
13 | 城乡统 筹一体化配套 | 2012-2016 | 2017- 2026 | 146,716.00 | 146,716.00 | 是 | 164,321.92 | 70,423.68 | 23,474.56 | 23,474.56 | 23,474.56 | 是 |
14 | 南xxx城苗圃棚改 项目 | 2012-2019 | 2013- 2020 | 160,373.00 | 160,373.00 | 是 | 184,429.00 | 70,000.00 | 25,000.00 | 30,000.00 | 30,000.00 | 是 |
合计 | - | - | - | 991,763.00 | 991,763.00 | - | 1,174,111.68 | 874,132.55 | 78,852.61 | 71,128.53 | 68,014.51 | - |
济宁市兖州xxx城建投资有限公司 公开发行公司债券（面向专业投资者）（第一期）募集说明书
2）主要在建项目情况
截至2021年3月31日，发行人主要在建项目为新农村建设项目。发行人在建项目均获取了发改委批复、土地预审函等批文，项目合法合规，并与区财政局签署了《2012年度兖州市棚户区改造保障性安居工程投资建设与转让收购协议书》、《兖州市城乡工程项目委托建设和回购合同》。在建项目总投资额25.30亿元，已投资金额22.95亿元，目前已接近完工。在建项目于2013年开始分批进行回购。
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济宁市兖州xxx城建投资有限公司 公开发行公司债券（面向专业投资者）（第一期）募集说明书
截至2021年3月31日发行人主要在建项目情况
单位：亿元，%
序号 | 项目名称 | 建设期间 | 回购期间 | 总投资额 （亿元） | 已投资额 （ 亿元） | 是否签订合同或协议 | 立项 | 国土 | 环评 | 拟回购金额 | 已回购金额 | 未来投资计划 （2021） |
1 | 新农村建设 | 2011-2021 | 2013-2022 | 25.30 | 22.95 | 是 | 兖发改 〔2012〕 62 号、兖发改 〔2013〕 7 号、兖发改 〔2014〕 10 号 | 兖国土资字 〔2012〕 39 号、兖国土资字 〔2013〕 67 号、兖国土资字 〔2014〕 4 号 | 兖环审报告表 〔2012〕50 号、兖环审报告表〔2012〕51号、兖环审报告表 〔2012〕52 号、兖环审报告表〔2012〕53号、兖环审报告表 〔2012〕54 号、兖环审报告表〔2012〕55号、兖环审报告表 〔2013〕5 号、兖环审报告表〔2013〕6号、兖环审报告表 〔2013〕7 号、兖环审报告表〔2014〕6号、兖环审报告表 〔2014〕7 号 | 28.34 | 0.36 | 2.35 |
- | 合计 | - | - | 25.30 | 22.95 | - | - | - | - | 28.34 | 0.36 | 2.35 |
注：新农村项目已接近完工，2020 年由于疫情原因，项目未有投入
71
3）自营项目情况
截至 2021 年 3 月末，发行人已开工自营项目主要为颜店工业园区新旧动能转换引领区建设项目、颜店镇乡村振兴建设项目、中欧合作产业园项目。拟建自营项目为兖州高铁新城项目。
自营项目采取“政府引导、市场化运作、公司化运营”的开发模式，发行人作为项目的投资开发主体，通过厂房租赁、销售等方式实现收益，同时政府可根据实际情况给与一定的运营补贴。发行人未来不再通过与政府签署代建协议的方式进行此类项目运作。主要自营项目基本情况如下：
截至 2021 年 3 月末发行人主要自营项目情况
单位：亿元
项目名称 | 建设主体 | 总投资额 | 已投资额 | 开工时间 | 未来投资计划 | 预计 竣工时间 | ||
2021 | 2022 | 2023 | ||||||
颜店工业园新旧 动能转换引领区建设项目 | 惠民城投 | 10.07 | 0.33 | 2021 | 5.50 | 4.24 | - | 2021 |
颜店镇乡村振兴 建设项目 | 10.00 | 3.54 | 2021 | 4.40 | 1.80 | - | 2022 | |
兖州工业园区中欧合作产业园智 能制造工厂项目 | 4.74 | 1.17 | 2021 | 1.67 | 1.90 | - | 2022 | |
① 颜店工业园新旧动能转换引领区项目
发行人将在颜店工业新城核心区域，投资打造济宁市颜店工业园新旧动能转换引领区项目，作为颜店工业新城建设的先行区和突破口。项目位置为中源沟以东、洸府河西路以西，建设路以北、鲁王路以南。
项目主要建设综合服务区、科技孵化区、标准工厂区三大主要功能区域，总占地面积 20 公顷（折合 300 亩），总建筑面积 30.13 万㎡。
a.综合服务区
总建筑面积 30000 ㎡，配套建设商务咨询服务中心（A 座）、综合服务中心（B座）、规划展示中心（C 座）。
b.科技孵化区
总建筑面积 10000 ㎡，主要建设研发实验楼、开放式创业工场、独立式办公楼。
c.标准工厂区
总建筑面 228984 ㎡，主要建设厂办一体区、标准厂房。
d.职工生活区
总建筑面积 10000 ㎡，主要建设职工公寓。
e.其他公用配套设施
总建筑面积 3300 ㎡。其中为职工生活区配套建设职工浴室、职工食堂、便利店
等生活配套设施 2600 ㎡；给排水、供电、通风、供暖、弱电、消防设施等公用配套
设置 700 ㎡。
② 颜店镇乡村振兴建设项目
发行人根据中央“乡村振兴战略”总要求，通过新农村社区和乡村振兴产业园等建设，推动一二三产业互融互动发展，促进各产业的相互渗透融合发展，打造兖州区现代农业服务先行先试区。项目位置为新农村社区东至中源东路，西至金阳路，南至鲁王路，北至滋阳路）；邻里中心位于新农村社区西南角；乡村振兴产业园东至洸府河路，西至中源东路东侧耕地，南至子渊路，北至鲁xxx侧耕地。
本项目涉及土地面积 542 亩，新建新农村社区占地面积 166 亩、邻里中心占地
面积 50 亩、乡村振兴产业园 168 亩，其余可腾空土地 158 亩。项目总建筑面积 431,362
㎡。
③中欧合作产业园智能制造工厂项目
x项目主要建设内容为服务于农产品深加工、冷链物流等企业生产、办公用房，通过借助 2018 年开通的“齐鲁号”中欧班列（兖州—华沙）营运优势，助力本地企业与“一带一路”沿线国家开展农产品经贸合作，使兖州成为连接济宁及xx地区与“一带一路”沿线国家对外农产品贸易的重要枢纽，打造对外开放新高地。
项目规划总用地面积 126,849.60 ㎡（约 190.27 亩），总建筑面积 73,214 ㎡，
其中建设厂房 50,544 ㎡（农产品深加工厂房、冷链物流厂房），展示中心 4,802 ㎡
（农产品展销、电子商务、智慧农业），办公及配套 17,340 ㎡（员工食堂、超市、
健身娱乐、xxxx），xx 000 x，x卫及其它建筑 96 ㎡，同时配建园区道路、
停车场、绿化以及市政管网等。
④拟建项目
截至 2021 年 3 月末，发行人拟建项目主要为兖州高铁新城项目。兖州高铁新城
项目预计总投资额为 3.90 亿元，未来两年投资计划分别为 1.00 亿元、2.90 亿元。
鲁南高铁预计于 2021 年通车，兖州南站将建成投入使用。借鉴外地成熟经验，兖州区委区政府授权发行人对兖州南站高铁片区进行总体开发。项目建设地点位于济宁市兖州区荆州路以西、丰兖路以南、福州支路以东，铁路以南区域。规划面积约 2000 亩，项目拟分期实施，本期主要建设商务酒店、居民住宅以及临街商建等，
占地约 372 亩。
项目规划用地面积为 273036 ㎡，x 372 亩。项目总建筑面积为 767000 ㎡，其
中地上建筑面积 695000 ㎡（包括商务中心 15000 ㎡，高层住宅建筑面积 60000 ㎡，
底商建筑面积 80000 ㎡），地下建筑面积 65530 ㎡。项目占地面积 72000 ㎡，项目容积率为 2.8，建筑密度 28.9%，绿地率 30%，绿地面积 80000 ㎡。
该项目总停车位 4,200 个，其中地上停车位 600 个，地下停车位 3,600 个。
同时，高铁新区的土地由惠民城投公司负责统一整理开发，政府对惠民城投公司给予优惠政策。
5）市政工程建设业务合规情况
市政工程业务项下的项目全部为《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》
（财预〔2012〕463 号）下发之前以投资建设与转让收购（BT）方式承接的项目。财预〔2012〕463 号文出台后，发行人不存在新增 BT 项目。
2、商品房销售业务
（1）运作模式
发行人作为兖州当地的主要基础设施建设主体，同时参与兖州区的商品房建造及销售。经营模式为自主开发。发行人通过市场化土地招拍挂方式获得土地并缴纳出让金，进行房屋建造，之后按照市场价格进行销售。截至目前，发行人房地产业务全部为住宅及配套商铺，全部位于济宁市兖州区。近三年又一期的经营情况如下所示。
发行人最近三年及一期房地产业务收入情况
单位：万元、%
报告期 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利 | 毛利率 |
2021 年 1-3 月 | 1,199.18 | 1,119.81 | 79.37 | 6.62 |
2020 年度 | 7,937.53 | 7,827.18 | 110.35 | 1.39 |
2019 年度 | 19,463.82 | 18,177.15 | 1,286.66 | 6.61 |
2018 年度 | 25,743.93 | 21,349.66 | 4,394.27 | 17.07 |
（2）会计处理方式
发行人通过招拍挂渠道并缴纳出让金后获得土地，会计处理方式为“借：存货—土地储备，贷：货币资金”，现金流量表中计入购买商品、接受劳务支付的现金。
待开发建造阶段，相关的土地资产由上述科目转入“存货—开发成本”。会计处理方式为“借：存货—开发成本，贷：存货—土地储备”。开发阶段的各项成本支出共同计入“存货—开发成本”，会计处理方式为“借：存货—开发成本，贷：货币资金”，现金流量表中计入购买商品、接受劳务支付的现金。在项目完工后，将“开发成本”转为“库存商品”，待销售时结转相应成本。
在预售阶段房屋销售收到款项时，会计处理方式为“借：银行存款，贷：预收款项”。现金流量表中计入销售商品、提供劳务收到的现金。
当房屋交付、开具发票确认销售收入时，会计处理方式为“借：预收款项，贷：营业收入”，同时结转相应房屋成本，会计处理方式为“借：营业成本，贷：库存商品”。现金流量表中计入销售商品提供劳务收到的现金。
（3）收入实现及项目承接情况
1）已完成房地产项目
发行人目前已完成的房地开发产业务情况如下：
截至2021年3月31日发行人已完成房地产项目
单位：亿元
序号 | 项目名称 | 开工时间 | 竣工时间 | 总投资额 |
1 | 锦绣家园 | 2011.11 | 2014.06 | 4.80 |
2 | 怡和花园 | 2010.05 | 2019.03 | 12.30 |
兖州区锦绣家园建设项目位于xxxxxx，xxxxxxxxxxx、九州路以北、建设路以南、徐州路以西、冀州路以东。项目总投资额 4.80 亿元，总用地
面积 225,144.26 平方米，总建筑面积 513,732.25 平方米，其中地上建筑 394,135.23
平方米，地下建筑面积 119,597.02 平方米，地上建筑包括住宅建筑面积 375,220.23
平方米，配套公建建筑面积 18,915 平方米，其中幼儿园建筑面积 2,115 平方米，商
业服务建筑面积 14,300 平方米，会所 2,500 平方米，地下建筑包括地下室建筑面积
112,898 平方米及架空层建筑面积 6,699.02 平方米。项目地上容积率 1.75，建筑密度
12.51%，绿地率 38.81%，设计居住人口 2,727 户，设计停车位 3,105 个，其中地面
停车位 215 个，地下停车位 2,890 个。
截至 2021 年 3 月 31 日，锦绣家园累计销售住宅 2,590 套，累计销售商铺 25 套，
累计销售收入 125,153.00 万元，锦绣家园住宅和商铺基本销售完毕，剩余部分普通车位待售。
怡和花园项目是发行人 2010 年 6 月动工开发的一个大型综合性高端社区，位于新老城区中心地带，南临建设路，北临文化西路，地理位置优越，与兖州银座商城和华勤地产项目紫禁城项目一路之隔。小区由 56 栋小高层（15 层、17 层）及小高层建筑（11 层）、2 所幼儿园、1 所独立社区服务中心、1 所市场物业组成，共分为绿地、住宅、社区服务和商业四大功能分区。怡和花园项目计划总投资 12.30 亿元，
总占地 368.80 亩，规划总建筑面积 602,906 平方米。项目分两期建设，其中，一期
总投资 75,237 万元，占地 235.14 亩，总建筑面积 379,332 平方米，住宅 2,336 套，
地下停车位 2,019 个，设计居住人口 8,162 人；二期计划总投资 48,730 万元，项目占
地 133.58 亩，总建筑面积 223,574 平方米，其中住宅建筑面积 151,303 平方米，商业
建筑面积 14,481 平方米，车位 1,126 个，设计居住人口 3,603 人。
截至 2021 年 3 月 31 日，怡和花园共销售住宅 3,433 套，累计销售商铺 77 套，
累计实现销售收入 172,833.62 万元。
2）在建房地产项目
发行人目前在建房地开发产业务情况如下：
截至2021年3月31日发行人在建房地产项目
单位：亿元
项目名称 | 泽缘名府 | 惠民枫润府 | 惠民水岸新城 | 龙泽名府 |
开工时间 | 2019.07 | 2021.1 | 2020.9 | 2020.9 |
拟竣工时间 | 2022.05 | 2022.4 | 2022.10 | 2022.6 |
计划投资 | 5.0 | 4.6 | 7.9 | 1.5 |
已投资额 | 2.0 | 1.8 | 3.1 | 0.8 | |
未来 投资支出 | 2021 | 1.4 | 1.5 | 2.4 | 0.4 |
2022 | 1.4 | 1.5 | 2.4 | 0.3 | |
资金来源 | 自筹 | 自筹 | 自筹 | 自筹 | |
截至2021年3月31日发行人在建房地产项目批文情况
项目名称 | 泽缘名府 |
土地使用权证 | 鲁（2019）兖州区不动产权第 0000827 号 |
立项批复 | 2019-370812-70-03-009824 |
环境评估报告 | 备案号 201937088200000012 |
建设工程规划许可证 | 建字第 370822〔2019〕014 号 |
建设用地规划许可证 | 地字第 370822〔2019〕004 号 |
建筑工程施工许可证 | 370882201908230201 号 |
项目名称 | 惠民枫润府 |
土地使用权证 | 鲁（2020）兖州区不动产权第 0001985 号 |
项目备案证明 | 2020-370812-70-03-041380 |
建设项目环境影响登记表 | 备案号 202037088200000169 |
建设工程规划许可证 | 建字第 370822[2020]035 号 |
建设用地规划许可证 | 地字第 0822[2020]010 号 |
建筑工程施工许可证 | 3708822021020701 号 |
项目名称 | 惠民水岸新城 |
土地使用权证 | 鲁（2020）兖州区不动产权第 0000734 号 |
项目备案证明 | 2020-370812-70-03-027552 |
建设项目环境影响登记表 | 备案号 202037088200000208 |
建设工程规划许可证 | 建字第 370822[2020]018 号 |
建设用地规划许可证 | 地字第 0822[2020]008 号 |
建筑工程施工许可证 | 3708822020091802 |
项目名称 | 龙泽名府 |
土地使用权证 | 鲁（2019）兖州区不动产权第 0016351 号 |
项目备案证明 | 2019-370812-70-03-085482 |
建设项目环境影响登记表 | 备案号 201937088200000220 |
建设工程规划许可证 | 建字第 370822[2020]020 号 |
建设用地规划许可证 | 地字第 370822[2020]001 号 |
建筑工程施工许可证 | 3708822020091404 号 |
泽缘名府项目西起冀州路，东到兖州第一中学，南起丰兖路，北到文艺路。规划总户数1,200户，总用地面积59,683平方米。建筑面积171,154平方米。该项目计划投资总金额为5亿元，截至2021年3月末已投资2亿元。
枫润府项目位于兖州铁北西街以北，育才路以东，占地约50亩，新建住宅楼、公共配套设施等总建筑面积85652.25平方米，其中地上建筑面积60860平方米，地下建筑面积24792.25平方米。该项目计划投资总金额为4.6亿元，截至2021年3月末已投资 1.8亿元。
惠民水岸新城项目南侧是兖州市市政规划的大型水体自然公园，北侧毗邻兖州体育中心，东至规划雍州路，西至梁州路，项目总用地面积约53062平方米，新建住宅楼、商业、公共配套设施等总建筑面积147571.58平方米，其中地上建筑面积 104468.6平方米，地下建筑面积43102.98平方米。该项目计划投资总金额为7.9亿元，截至2021年3月末已投资3.1亿元。
龙泽名府项目位于兖州区北护城河路与xxxxxxx，xxxxx（xx）xx，xx约22亩，新建住宅楼、公共配套设施等总建筑面积31827.85平方米，其中地上建筑面积20235.68平方米，地下建筑面积11592.17平方米。该项目计划投资总金额为1.5亿元，截至2021年3月末已投资0.8亿元。
3）房地产项目土地储备情况
发行人房地产项目土地储备情况
单位：万元、平方米
序号 | 地块名称 | 所在地 | 面积 | 取得时 间 | 土地出让 x总额 | 已缴纳出 让金金额 | 资金 来源 | 拟建项 目类别 |
1 | 北关二区 | 兖州区 | 8,285.00 | 2018 年 | 1,560.00 | 1,560.00 | 自筹 | 住宅 |
2 | 北关三区 | 兖州区 | 11,533.00 | 2018 年 | 2,040.00 | 2,040.00 | 自筹 | 住宅 |
3 | 奎星苑 B7B8 | 兖州区 | 3,572.00 | 2018 年 | 645.00 | 645.00 | 自筹 | 住宅 |
4 | 奎星苑 A4 | 兖州区 | 5,200.00 | 2018 年 | 980.00 | 980.00 | 自筹 | 住宅 |
5 | 奎星苑 A8 | 兖州区 | 5,931.00 | 2018 年 | 1,100.00 | 1,100.00 | 自筹 | 住宅 |
6 | 泽缘名府 土地 | 兖州区 | 44,628.00 | 2019 年 | 12,261.60 | 12,261.60 | 自筹 | 住宅 |
7 | 龙泽名府 | 兖州区 | 14,944.00 | 2020 年 | 3,630.00 | 3,630.00 | 自筹 | 住宅 |
8 | 枫润府 | 兖州区 | 33,264.00 | 2020 年 | 14,657.00 | 14,657.00 | 自筹 | 住宅 |
合计 | 127,357.00 | 36,873.60 | 36,873.60 |
（4）发行人房地产业务合规情况
发行人房地产项目开发主体均具备相应资质，在信息披露中不存在未披露或者失实披露违法违规行为；不存在因重大违法行为受到行政处罚或受到刑事处罚等情况；企业诚信合法经营，不存在违反供地政策（限制用地目录或禁止用地目录）的情形；不存在违法违规取得土地使用权，包括以租代征农民用地、应当有偿而无偿、应当招牌挂而协议、转让未达到规定条件或出让主体为开发区管委会、分割等情形；不存在拖欠土地款，包括未按合同定时缴纳、合同期满仍未缴清且数额较大、未缴清地价款但取得土地证等情形；不存在土地权属问题；不存在未经国土部门同意且未补缴出让金而改变容积率和规划的情形；不存在项目用地违反闲置用地规定，包括“项目超过出让合同约定动工日满一年，完成开发面积不足 1/3 或投资不足 1/4”等情况；所开发的项目合法合规，不存在如相关批文不齐全或先建设后办证，自有资金比例不符合要求、未及时到位等情形；不存在“囤地”、“捂盘惜售”、“哄抬房价”、 “信贷违规”、“销售违规”、“无证开发”等问题，不存在受到监管机构处分的记录或造成严重社会负面的事件出现。
3、文化旅游行业
在文化旅游方面，发行人投资建设了兴隆文化园，文化旅游方面的收入主要包括门票收入及景点其他收入。最近三年及一期，发行人文化旅游板块营业收入分别为 1,050.12 万元、758.91 万元、0.00 万元以及 0.00 万元。营业成本分别为 2,904.79万元、2,112.58 万元、0.00 万元以及 483.55 万元。报告期内，主要该板块营业成本主要为园区工作人员、演职人员的人工成本和园区设备的折旧摊销成本。
最近三年及一期，发行人文化旅游板块持续亏损，主要系旅游园区项目的运营存在发展周期，报告期内兴隆文化园旅游项目处于发展前期阶段，园区每年运营成本较为稳定而运营收入尚不能覆盖运营成本。针对项目xx，发行人将进行商业地产开发，为发行人带来补充收益。发行人文化旅游板块营业收入及营业利润占合并口径比例较小，该业务持续亏损的情况对发行人偿债能力不构成实质影响。
（1）兴隆文化园项目概况
兴隆文化园工程项目是山东省政府 2011 年省重点项目，山东省文化产业基地。
该项目以兖州兴隆塔地宫出土的佛舍利等佛教圣物为依托，以佛教文化资源为基础，以佛顶骨舍利供奉为核心，重建兴隆寺，与兴隆塔、地宫佛教圣物相结合，形成集名寺、名塔和佛顶骨舍利于一体的佛教文化景观。兴隆寺与台湾星云大师佛光山寺缔结为兄弟寺庙，加强宗教友谊，促进文化交流。项目建成后，将与曲阜、泰安共同形成问道（泰山）—观孔（曲阜）—礼佛（兖州）的儒道释黄金旅游线路，形成 5A级旅游景区，构造山东旅游新架构，吸引来自世界各地的游客前来旅游观光。
项目选择国内外顶尖的策划、设计团队，高起点、高标准、高境界、高品质地形成策划设计，与国内实景演出创始人梅帅元团队合作，打造国内一流、世界知名、具有浓厚地方色彩的大型佛教文化旅游景区，打造国内首个以生命教育和道德教育为指导的佛教主题园区，成为山东乃至全国的生命教育和道德教育基地。
兴隆文化园共分为东、西两区。其中，西区为祈福区，以恢复兴隆寺、大雄宝殿、灵光宝殿、观音园等组成，并辐射出xx佛教文化园区、站前商业圈等。高达 118 米的灵光宝殿，是西区核心建筑，建成后将成为与台湾中台禅寺、陕西法门寺景区合十塔等著名佛教建筑遥相呼应，集传统与现代于一体的当代标志性佛教建筑。兴隆文化园东区为演艺体验区，该区场地有大型户外演出舞台、三界世界游览区、经典法门馆、佛教与科学馆等建筑。
项目于 2010 年 9 月开工建设，目前西区礼佛区已于 2015 年 10 月开园迎宾，东
区演艺体验区基本完工，已于 2016 年 5 月开园试营业。依托兴隆塔地宫出土的碑文记载内容，由xxx先生及其团队精心策划、打造大型户外实景演出《菩提东行》，并于 2012 年成功举行了首演季，引起了轰动效应。2013 年，《菩提东行》获得山东省旅游项目规划创新奖。在刚刚开幕的十艺节上，《菩提东行》代表济宁市参展，受到了广泛关注，并荣获“优秀展示奖”称号。
（2）兴隆文化园运营模式
该项目投资建设主体为公司及其子公司济宁市兖州区国开齐鲁文化旅游开发有限公司，该项目为发行人的经营性项目，项目资金由自有资金及贷款资金构成，门票收入、景点其他旅游收入、相关商铺租金等全部为发行人所得。
目前项目入园门票的票面价格为：西区礼佛区 80 元/位，东区体验区 100 元/位，
晚上《菩提东行》大型实景演出门票 168-398 元/位。门票在经营中根据市场情况进
行打折销售。景点其他收入主要包括：导讲服务、游览车、餐饮零售等。
（3）兴隆文化园发展前景
公司通过项目xx商业旅游地产综合开发收益收入、门票收入、相关旅游产品生产销售收入等多渠道收回投资，并取得可观的直接效益和综合社会效益。
依托济宁丰富的旅游资源，以及活跃的旅游市场，将为文化园项目带来充足的客源以及更多人气。同时，在文化园建设期间，已投入 3,000 xxx，在首都机场、北京高铁站、京沪高铁、高铁杂志《旅伴》等区域及媒体上进行宣传造势，为文化园开园迎宾做好前期铺垫。
文化园对外开放后，综合旅游淡旺季人数计算，预计游客数量为 6,000 人/天，
全年游客数量将达到 220 万人次，晚上还有大型实景演出，可容纳 2,000 人。预计
2021-2023 年将进入快速发展时期，年平均游客量增长率达到 10%。之后进入平稳发展时期，年平均游客量增长速度为 5%。此外，发行人预计取得项目xx已整理土地 3,500 余亩，进行商业地产开发，预计可实现收益 37.10 亿元。
4、商品贸易业务
商品贸易业务由新设立的兖州xxx均和贸易有限公司运营。兖州xxx均和贸易有限公司（以下简称“惠民均和”）成立于 2018 年 11 月，是由发行人与上海均
和集团国际贸易有限公司合资成立的控股子公司，注册资本 5 亿元，其中发行人控股比例为 51%。
经营范围包括：一般项目：养老服务；健身休闲活动；物联网技术服务；信息技术咨询服务；文艺创作；建筑材料生产专用机械制造；非金属矿及制品销售；金属矿石销售；金属材料销售；建筑材料销售；机械设备销售；电气机械设备销售；针纺织品及原料销售；纺织专用设备制造；润滑油销售；石油制品销售（不含危险化学品）；服装制造；服装服饰批发（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：餐饮服务；住宿服务；保健食品生产；货物进出口；技术进出口（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）。
惠民均和虽然成立时间较短，但是依托合作方上海均和集团国际贸易有限公司多年的行业经验和基础，避免了公司初创期的发展壁垒，公司成立后经营状况即基
本步入正轨截至 2020 年 12 月 31 日，惠民均和资产总计为 61,865.48 万元，股东权
益合计为 53,851.75 万元， 负债合计为 8,013.73 万元； 2020 年实现营业收入
1,036,808.09 万元，净利润 3,128.89 万元。
惠民均和人员配备方面集双方股东的优势。上海均和集团负责业务经营，主导组建和管理运营惠民均和的业务团队，实现约定的交易额；发行人主要负责财务管理。人员配备方面，惠民均和的董事长由发行人提名；总经理由上海均和集团提名，负责管理公司的运营工作；财务负责人由发行人提名，负责管理公司的财务工作。公司下设业务部、财务部、法务及风控部。
上海均和集团国际贸易有限公司是上海均和集团的全资子公司，总部位于上海，上海均和集团先后在新加坡、香港、上海、武汉、重庆、成都、西安、深圳、昆明、南昌、厦门、镇江、天津、大同、洛阳等地成立多家分支机构，连续十多年被国家工商总局评为“全国守合同重信用企业”，2018 年，上海均和集团位列“中国企业 500 强第 173 位”、“中国民营企业 500 强第 43 位”。
惠民均和公司以大宗商品贸易为主营业务，主营品种包括：大宗原材料（如钢铁、有色金属、矿石、化工等）、大宗能源（原油、煤炭）、大宗农产品（大豆、小麦）等。
（1）大宗商品贸易经营模式
公司主营大宗商品贸易，大宗商品一般指可进入流通环节、但非零售环节，具有商品属性，用于工农业生产与消费使用的大批量买卖的物质商品，主要包括大宗原材料（如钢铁、有色金属、矿石、化工等）、大宗能源（原油、煤炭）、大宗农产品（大豆、小麦）等。大宗商品往往具有交易量巨大、价格波动明显、全球流通等特点。
贸易模式主要有自营和代理两种：自营模式一般是指贸易商从上游供应商采购货品后自拓下游客户渠道进行销售，贸易商利用信息的不对称及时间和空间差异赚取进销差价。代理采购模式，贸易商与下游客户签订代理合同后，采用收取 15%-20%的保证金模式。之后向上游供应商采购货物，下游客户根据自身需求在规定时间内向贸易商支付余款提货。自营和代理模式的主要区别在于代理模式是以销定购，即锁定上家和下家，签订采购合同和销售合同时确定价款，销售结算价格基本上在采
购价格的基础上加上相关费用从而锁定利润，库存xx较快。自营模式为先采再销，期间贸易商承担价格波动风险以及库存xx压力。自营和代理业务贸易环节基本可分为采购和销售。
惠民均和贸易有限公司成立于 2018 年 11 月，由于公司成立时间较短，2018 年收入主要为代理模式业务。后期将根据市场情况，如价格有稳定上涨趋势或在空间区域中有较大的商品价差，将会加大自营的占比。
1）采购环节
a.签订采购合同
惠民均和在了解供应商资质、信誉、交货能力等情况后与之签订采购合同，合同内容包括买卖双方的名称、地址、货物描述（名称、品种、数量、规格、价格等）、支付方式以及其他条款等。部分企业由于存在长期采购需求，同时为与供应商保持稳定的合作关系，会与上游供应商签订年度供货协议，或支付年度协议保证金，大致锁定全年采购量，之后根据实际情况分批采购。
b.支付结算
惠民均和在支付采购货款时，按照与供应商协定提前支付一定比例或全部货款，通常供应商比较强势，除了在定价权上站主导地位外，会要求惠民均和支付履约保证金，且付款条件苛刻，往往需要提前支付全额货款。惠民均和目前合作的上游供应商为长期合作方，信用资质好，双方信任度较高。货款支付结算方式主要为直接电汇，即由惠民均和直接将货款汇至供应商银行账户，费用水平较低。
2）销售环节 a.定价
惠民均和销售环节的定价模式目前分为以下两种：
“一口价”，即价格确定在合同履行完毕前，即使期间价格上涨或下跌均不再变更。长协价格是典型的一口价模式，贸易企业也常用上、下游同步一口价的方式进行价格锁定。
即时定价。即采取市场现货价格来定价，随行就市的定价模式。
b.销售结算
对于由下游客户指定采购的代理业务，惠民均和目前对下游客户采用全款结算的模式。未来会考虑收取 15%-20%的保证金，在货权交割时进行尾款结算。
3）风险控制
针对上述交易模式，惠民均和制定了各种风险防控措施：
a.首先在合作协议中约定，xx均和成立后的任一会计年度优先保证发行人一定的收益，不足的部分由上海均和国贸承担补足义务。
b.不做单边投机交易。xx均和禁止业务人员进行单边交易，“风控部门”监控头寸。利用业务信息、管理和监测系统加强对业务的监管，保证交易的安全性、稳定性，防止系统风险。对与大宗商品现货贸易的业务均采取套期保值措施，力求锁定价格风险和利润。
c.通过加强员工职业道德教育、业务培训等方式提高各级管理和操作人员的业务水平和职业操守，严格控制操作风险的发生。
d.精挑细选交易对手，挑选信誉好、实力强的世界 500 强企业和国内央、国企为交易对手，并将所有的交易对手细分评级。
e.吸纳优秀的专业人才，加强公司的人才建设。
f.严控资金风险。由于大宗商品多采取款到发货的原则，对于付款方面，在调度资金时严格审批。对于下游客户一律采取款到发货原则。
g.资金及货物风险控制。支付预付款的上游供应商选择央企、国企及 500 强背景的企业，结算方式为信用证、银行承兑汇票及现款。下游客户采取款到发货的原则。
供应商获取渠道方面，惠民均和的核心专业团队有十余年的行业经历，长期的发展过程中，在有色金属、石油化工、橡胶、煤炭、矿产资源等能源、资源领域建立了全球的贸易布局。同时秉承“诚信、合作、双赢”的均和精神，诚信经营，始终关注上下游客户的培养，与国内大中型资源企业及相关产业公司建立战略合作，在市场中拥有一大批稳定优质的供应商客户资源，并建立了良好稳定的合作关系。惠民均和的专业团队掌控多年的大宗商品采销渠道，上下游客户资源丰厚，同时在供应商引入和客户选择方面也有完善的资质审核机制，与主要的上下游客户建立有良好稳定的合作关系。
（2）大宗商品贸易板块的发展规划
在大宗商品贸易板块，发行人将继续加强与均和集团的合作，提升惠民均和的经营业绩。大宗商品属于国民经济基础资源，是经济发展的核心生产要素，各行各业都具有广泛需求，流通性极好，因此行业整体市场交投活跃；虽历经近几年的经济低位运行以及大宗商品价格的波动，现已逐步企稳回升，大宗商品价格也已经走出新的一波上行趋势。因此，对于大宗商品行业来说，只会有市场的正常波动，不会存在需求的停滞。伴随着大宗商品资产证券化、汇率市场化、利率市场化、贸易信息化程度的越来越高，大宗商品贸易行业正在面临新的重大机遇。惠民均和立足大宗商品的贸易运营、风险管理、交易挖掘、银行证券渠道建设等，从贸易基础出发，根据自身的能力和特点，充分发挥“贸易+融资”的组合优势，走两轮驱动道路，以寻求更多扩围创新，强化市场基础和深度拓展力，坚定为实体经济服务的大方向。
（3）收入确认方式
代理模式是以销定购，即同时锁定贸易的上家和下家，签订采购合同和销售合同时确定价款，销售结算价格在采购价格的基础上加上相关费用，从而锁定利润，且代理模式的库存xx较快。xxx和通过代理模式开展大宗商品贸易业务，当期买入和卖出的商品数量基本一致。由于当期即完成买卖交易，没有库存商品，不存在存货价格变动的风险。即在采销合同上下游确定的情况下，即可快速完成购入和售出的流转。因此该业务模式下库存在当期可通过第三方仓库完成货权转移手续，货款通常情况下也可在当期结清。
买卖双方通常根据合同约定的日期，进行货款支付及货权的转移。交易双方以银行电汇作为支付方式，以提货单或者货权转移单作为货权的转移凭证。运营模式目前大部分采用“先收再付”的方式，先向下游客户收款，再向上游供应商进行采购支付。仅针对长期合作的高信誉客户，允许在应收账款的账期内形成少量的应收账款占用。
采购款支付方式、结算周期方面，惠民均和目前合作的上游供应商为长期合作方，信用资质好，双方信任度较高。采购款支付结算方式主要为直接电汇，即由惠民均和直接将货款汇至供应商银行账户，费用水平较低。对上游供应商的支付货款及时到位，没有拖欠，没有对上游供应商的应付账款，一般也不需要预先支付。
销售款支付方式、结算周期方面，货款通常情况下也可在当期结清，针对长期合作的高信誉客户应收账款的账期全部在一个月之内。
报告期内，发行人对上下游一般均采取一次性收付款，大部分的交易均在当期完成买卖交割和收付款。在采购环节通常为款到发货，与供应商协定支付一定比例或全部货款。在销售环节存在先款后货和先货后款两种结算模式。后一种模式账期通常约定在一个月内，2019 年 11 月起针对部分长期合作客户延长为 90 天，在贸易行业中仍处于合理水平。同时，发行人在开展贸易业务时严格挑选交易对手，通常以销定购，库存xx较快。因而报告期内发行人商品贸易业务形成应收账款较少，风险可控，该业务对发行人的资金占用风险可控。
根据主要购销合同条款，发行人对上下游一般均采取一次性收付款，大部分的交易均在当期完成买卖交割和收付款。在采购环节通常为款到发货，与供应商协定支付一定比例或全部货款。在销售环节存在先款后货和先货后款两种结算模式。发行人在向客户转让商品前拥有对该商品的控制权，从事交易时的身份是主要责任人，应当按照已收或应收对价总额确认收入。
在大宗商品“电解铜”贸易的过程中，先确定下游销售客户的需求，再寻找上游供货方，因此其存货通常能在当期完成购入和售出的流转，没有库存。且电解铜贸易体量较大，实物在交易过程中一直存储在仓库中，实物的物理位置未发生变动，仅是通过货权转移单进行了货权的转移，若发生违约，在一定程度上具备追偿的条件。
因此，结合业务模式、购销协议中发行人的主要权利义务和承担的风险，发行人的大宗商品贸易业务按照风险和报酬的转移确认收入的实现，即以货权转移为依据，以相关的货权转移单为货权转移凭证。发行人贸易业务的收入确认方式符合会计准则的要求。
（4）业务开展情况
惠民均和公司成立于 2018 年 11 月，2018 年 11-12 月共完成销售收入 164,518.27
万元，实现xxx 498.82 万元。2019 年，xx均和公司共完成销售收入 1,029,309.64
万元，实现xxx 5,073.79 万元。2020 年，xxx和公司共完成销售收入 1,036,808.08
万元，实现毛利润 4,948.58 万元。由于成立时间较短，报告期内，惠民均和公司主
要商品贸易业务品种为铜，截至目前商品贸易业务已增加铝、锌等业务品种，未来将视业务团队定位及市场情况拓展丰富更多类别的贸易品种。
发行人进入贸易行业时间尚短，通过低利润率的方式可以加强与下游客户的合作，巩固和拓宽市场，通过不断地提高交易量来提升整体收益水平，造成毛利率水平较低。同时，发行人依托合作方上海均和集团国际贸易有限公司多年的行业经验和基础，避免了公司初创期的发展壁垒，营销成本低，造成销售费用占营业收入的比例较低。
2020 年度及 2021 年 1-3 月，发行人贸易板块主要产品及购销情况如下所示：
2020 年度惠民均和主营业务情况
单位：万元
业务品种 | 2020 年（不含税） | |
收入 | 成本 | |
铜 | 923,766.60 | 918,936.97 |
锌 | 72,081.50 | 71,986.24 |
铝 | 24,717.00 | 24,700.33 |
镍 | 16,242.98 | 16,235.98 |
合计 | 1,036,808.08 | 1,031,859.51 |
2021 年 1-3 月惠民均和主营业务情况
单位：万元
业务品种 | 2021 年 1-3 月（不含税） | |
收入 | 成本 | |
铜 | 136,808.43 | 136,360.89 |
锌 | 51,392.31 | 51,362.21 |
铝 | 765.82 | 765.33 |
合计 | 188,966.56 | 188,488.43 |
惠民均和近一年及一期的前五大上游供应商及下游客户情况如下所示：
2020 年度前五大供应商情况
单位：万元，%
序号 | 供应商名称 | 交易金额（万元） | 份额占比 |
1 | 全威唐山能源有限公司 | 139,731.53 | 11.93% |
2 | 全威（成都）能源有限公司 | 108,992.92 | 9.30% |
3 | 广州联华实业有限公司 | 104,345.37 | 8.91% |
4 | 湖北宏泰联合国际贸易有限公司 | 101,364.92 | 8.65% |
5 | 上海惠翱有色金属有限公司 | 91,102.87 | 7.78% |
合计 | 545,537.61 | 46.57% |
2020 年前五大客户情况
单位：万元，%
序号 | 供应商名称 | 交易金额 | 份额占比 |
1 | 珠海华发商贸控股有限公司 | 207,745.44 | 17.82 |
2 | 上海迈科迪信投资管理有限公司 | 162,965.67 | 13.98 |
3 | 兖矿（海南）智慧物流科技有限公司 | 74,019.34 | 6.35 |
4 | 广东正威科城供应链有限公司 | 52,133.08 | 4.47 |
5 | 四川正恒威实业有限公司 | 46,629.09 | 4.00 |
合计 | 543,492.62 | 46.62 |
2021 年 1-3 月前五大供应商情况
单位：万元、%
序号 | 供应商名称 | 交易金额（万元） | 份额占比 |
1 | 江铜国际贸易有限公司 | 55,490.37 | 26.09% |
2 | 陕西东岭物资有限责任公司 | 35,448.83 | 16.66% |
3 | 铜陵有色金属集团上海投资贸易有限公司 | 26,683.94 | 12.54% |
4 | 珠海华发商贸控股有限公司 | 17,710.56 | 8.33% |
5 | 铜陵有色金属集团上海国际贸易有限公司 | 13,928.33 | 6.55% |
合计 | 149,262.03 | 70.17% |
2021 年 1-3 月前五大客户情况
单位：万元
序号 | 下游客户 | 交易金额（万元） | 份额占比 |
1 | 上海勒韦国际贸易有限公司 | 122,436.42 | 57.33% |
2 | 湖北宏泰联合国际贸易有限公司 | 19,138.53 | 8.96% |
3 | 全威（成都）能源有限公司 | 13,910.58 | 6.51% |
4 | 上海xx国心进出口有限公司 | 10,931.88 | 5.12% |
5 | 陕西锌业有限公司 | 10,001.87 | 4.68% |
合计 | 176,419.28 | 82.61% |
截至本募集说明书签署之日，发行人商品贸易业务依法合规经营，不存在对本期债券发行构成实质影响的重大法律事项及潜在法律风险。
5、转让土地使用权业务
（1）业务情况
为推动惠民公司尽快转型为市场化运营的国有企业、依法合规开展市场化融资，发行人进行了资产结构调整将原“招拍挂”取得的出让土地，甄别收益情况不高的土地资产，转让给区土地储备中心和济宁市兖州区融通投资有限公司，由此形成发行人的转让土地使用权业务。
发行人的经营范围包含城乡基础设施建设投资及经营、土地综合开发及利用、房地产开发等。公司进行转让的土地均是通过“招拍挂”取得的，包括纳入“存货”科目的土地使用权资产，以及纳入“投资性房地产”科目的土地使用权资产。
该项收入纳入发行人其他业务收入，主要是由于转让土地使用权的收入不具有持续性，不纳入主营业务板块。
2019 年发行人实现转让土地使用权业务收入 101,871.74 万元，xxx
16,893.08 万元，xxx为 16.58%。2020 年发行人实现转让土地使用权业务收入
48,391.09 万元，xxx为-2,793.01 万元。2021 年 1-3 月暂未实现收入。
发行人 2018 年转让土地使用权收入明细表
单位：万元
收购单位 | 合同名称 | 面积（亩） | 收购金额 |
济宁市兖州区土地储备中心 | 兖储（2）-2017-15 号 | 9.93 | 802.00 |
济宁市兖州区土地储备中心 | 兖储（2）-2018-2 号 | 238.03 | 8,206.03 |
济宁市兖州区土地储备中心 | 兖储（2）-2018-4 号 | 244.77 | 45,266.00 |
济宁市兖州区土地储备中心 | 兖储（2）-2018-5 号 | 197.73 | 29,372.50 |
济宁市兖州区土地储备中心 | 兖储（2）-2018-6 号 | 5.66 | 865.03 |
合计 | 696.12 | 84,511.56 |
发行人2019年转让土地使用权收入明细表
单位：万元
收购单位 | 合同名称 | 面积（亩） | 收购金额 |
济宁市兖州区土地储备中心 | 兖储（2）-2019-1 号 | 66.71 | 2,428.44 |
济宁市兖州区融通投资有限公司 | 《土地使用权转让协议书》 | 844.20 | 68,660.65 |
济宁市兖州区土地储备中心 | 兖储（2）-2019-2 号 | 36.55 | 6,222.66 |
济宁市兖州区土地储备中心 | 兖储（2）-2019-2 号 | 14.49 | 2,164.60 |
济宁市兖州区土地储备中心 | 兖储（2）-2019-3 号 | 21.72 | 2,804.60 |
济宁市兖州区土地储备中心 | 兖储（2）-2019-13 号 | 80.09 | 17,875.79 |
济宁市兖州区土地储备中心 | 兖储（2）-2019-14 号 | 65.03 | 1,715.00 |
合计1 | 1,128.79 | 101,871.74 |
发行人2020年转让土地使用权收入明细表
单位：万元
收购单位 | 合同名称 | 面积（亩） | 收购金额 |
济宁市兖州区土地储备中心 | 兖储（2）-2020-1 号 | 216.27 | 31,596.00 |
济宁市兖州区土地储备中心 | 兖储（2）-2020-3 号 | 21.32 | 1,365.67 |
济宁市兖州区土地储备中心 | 兖储（2）-2020-4 号 | 16.31 | 1,883.10 |
济宁市兖州区土地储备中心 | 兖储（2）-2020-6 号 | 33.2 | 7,560.00 |
济宁市兖州区土地储备中心 | 兖储（2）-2020-9 号 | 93.83 | 1,686.15 |
济宁市兖州区土地储备中心 | 兖储（2）-2020-11 号 | 13.41 | 4,300.18 |
合计2 | 394.34 | 48,391.09 |
（2）会计处理方式
发行人将存货科目下的土地转让给对手方，转让过程中的会计处理为“借：货币资金、应收账款，贷：其他业务收入”，“借：其他业务成本，贷：存货”。现金流量表中计入经营活动产生的现金流量。发行人将投资性房地产科目下的土地转让给对手方，转让过程中的会计处理为“借：货币资金、应收账款，贷：其他业务收入”，“借：其他业务成本，贷：投资性房地产”，“借：资本公积-公允价值变动，贷：其他业务成本”3。现金流量表中计入经营活动产生的现金流量。
（3）未来计划的土地转让计划
1发行人 2019 年新增转让土地使用权协议书及收购合同所载土地收购金额合计 102,692.69 万元，2019 年实际确
认转让土地使用权收入金额合计 101,871.74 万元，差异金额为 820.95 万元，系土地增值部分补征税金所致。
2发行人 2019 年新增转让土地使用权协议书及收购合同所载土地收购金额合计 102,692.69 万元，2019 年实际确
认转让土地使用权收入金额合计 101,871.74 万元，差异金额为 820.95 万元，系土地增值部分补征税金所致。
3 发行人投资性房地产科目自初始确认未发生公允价值变动，故投资性房地产转让的会计处理不涉及公允价值变动损益调整。
截至 2020 年，发行人本部土地资产以商业用地为主，已全额缴纳土地出让金。发行人拟规划安排部分存货内未抵押的土地使用权资产进行后续的土地转让业务，每年按照政府规划有序转让土地使用权，预计 2021-2023 年每年土地转让业务收入
规模约 5 亿元。
此外，发行人的主营业务范围还包括公交运输、煤气等公共事业板块。发行人的下属子公司济宁市兖州区公共汽车公司、济宁市兖州区煤气公司分别负责上述业务的开展，并处于垄断经营的地位。
八、发行人所处行业状况及竞争状况
（一）发行人所处地区情况
兖州区位于鲁西南，不含水域面积 535 平方公里，2013 年 11 月之前为济宁市下辖的县级市，由山东省直管、济宁市代管。2013 年 11 月，根据国务院《关于同意山东省调整济宁市部分行政区划的批复》和省政府《关于调整济宁市部分行政区划的通知》精神，济宁部分行政区划实施调整，撤销兖州市，设立济宁市兖州区，以原兖州市的行政区域为兖州区的行政区域。兖州区交通便利，是山东省重要的铁路枢纽之一，市内京沪、新石铁路交汇，兖州火车站是全国一等货运站，是鲁西南最大的物资集散地和货运中转站，年货物吞吐量达 1,000 万吨；区内拥有 16 股铁路专用线从事煤炭运销，为从事煤炭运输、货物运输提供了方便快捷的通道；公路网络健全，京福、京沪、日东高速在兖州区附近通联，公路密度是全国平均水平的 3 倍；
兖州区东距日照港 210 公里，西距京杭大运河 30 公里；目前水路年货运量达 3,000
万吨；距曲阜机场 60 公里，距济南机场 150 公里。
兖州区拥有丰富的水资源、矿产资源和电力资源。兖州有丰富的水资源，地下水储量约 20 亿立方米，深层日开采量可达 60 万立方米，是山东三大丰水区中唯一
尚未大量利用地区。兖州煤田是全国八大煤炭基地之一，探明储量 200 多亿吨，有
特大型现代化矿井 6 对，年开采量 3,500 多万吨，煤质为低磷、低硫、低灰份、高发热值的优质气煤和炼焦配煤，也可作为动力煤；另外，兖州区颜店矿段铁矿资源量达 10 亿吨。兖州电力资源充足，附近有运河、里彦、邹城等 8 处大型电厂，装机容
量 800 多万千瓦，具备双电源供电的条件，可保证大型企业工业用电。经过三十年的发展，兖州具有了一定的工业经济基础，形成了以造纸包装、煤电化工、橡胶化
工、机械制造、食品加工、生物医药、电子信息等七大支柱产业。依托资源和产业优势，重点培育了华龙食品、白象食品、绿源肉鸭、嘉隆肉鸡、大丰机械等龙头企业；兖州经济开发区先后引进了美国美导、凯米拉天成、益海集团、华北农机、今麦郎食品、诺力电源、迪一电子、永华机械等一批国内外知名企业。
（二）发行人所处行业状况及前景
1、城市基础设施建设行业
（1）国内基础设施建设行业基本情况和发展前景
1）行业现状
中国是世界上最大的发展中国家，基础设施还比较薄弱，这在一定程度上影响和制约着中心城市综合服务功能的发挥，不利于人民生活水平的提高和国民经济持续稳定快速发展。因此，扩大基础设施建设投资是国家积极财政政策的直接作用对象。城市基础设施是国民经济持续发展的重要物质基础，对于促进国民经济及地区经济快速健康发展、改善投资环境、强化城市综合服务功能、加强区域交流与协作有着积极的作用。城市基础设施建设有着较强的外部经济性和公益性，其投资规模大、投资回收期长，而且其产品服务的价格受到国家政策调控，故投资回报率较低。但是，城市基础设施建设的完善，有助于改善城市投资环境、提高人民生活质量以及发挥城市经济核心区辐射功能，对地方经济的快速增长有着明显的支持和拉动作用。近年来，随着投融资体制改革的不断深入，我国城市基础设施建设已经逐步向市场化迈进，基础设施建设资金的来源和渠道更加多元化，从事城市基础设施建设企业的经营实力和盈利能力也在不断增强。
2）发展前景
近几年来，我国城市化率大幅度提高，城市化建设已成为推动我国经济增长、社会进步的重要手段。然而，由于我国正处于城市化快速发展、消费结构不断升级和生活质量全面提高的发展阶段，城市基础设施的建设和服务水平从总体上看仍然滞后于城市化的要求，交通拥挤、居民居住条件差、环境和噪声污染严重、垃圾和污水处理设施不足等问题在很大程度上影响着我国城市综合服务能力的发挥，所以加快城市基础设施是我国城市化进程的客观需要。目前，国家已出台相关政策推进城市基础设施建设的进程。按照总体战略部署，我国将逐步形成以大城市为主、中小城市为辅、小城镇为基础的多层次城镇体系，体系内部协调发展的局面。未来我国的城市化进程仍将不断加快，城市人口保持快速增长，城市化水平到 2030 年将达到 70%左右。
3）相关政策
与发达国家相比，伴随城市化进程的推进，我国城市基础设施建设仍处于相对
滞后的发展状态。在相当长的时间里，城市市政公用设施建设投资结构单一，行业发展不xx。为进一步深化投资体制改革，国务院于 2004 年 7 月 16 日发布了《国务院关于投资体制改革的决定》：要转变政府管理职能，确立企业的投资主体地位，企业的投资决策权应由企业自己行使；进一步拓宽企业投资项目的融资渠道，逐步建立起多种募集方式、相互补充的多层次资本市场；放宽社会资本的投资领域，鼓励和引导社会资本以独资、合资、合作、联营、项目融资等方式，参与经营性的公益事业、基础设施项目建设；建立起市场引导投资、企业自主决策、融资方式多样、中介服务规范、宏观调控有效的新型投资体制。前期大力发展城市基础设施建设，国家相继出台有关政策，加快城市基础设施建设行业投资体制改革的进程以推进城市化健康发展。2008 年下半年，国家实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，进一步扩大内需，促进经济增长，加大信贷支持力度，有力地促进城市各项配套设施的完善。总体发展战略提出要完善城市以大城化布局和形态，科学规划城市群内各城市功能定位和产业布局，缓解特大城市中心城区压力，强化中小城市产业功能，增强小城镇公共服务和居住功能，推进大中小城市交通、通信、供电、供排水等基础设施一体化建设和网络化发展。
总体来看，城市基础设施行业面临较好的发展空间和发展机遇。
（2）兖州区基础设施建设行业基本情况和发展前景
1）行业现状
最近几年，兖州区城市框架逐步拉开，城乡面貌显著改观。五年累计投入城建资金 58 亿元，实施 155 项重点城建和交通基础设施工程，城市建成区面积扩展到 35平方公里，城镇化水平达到 54%，建成上跨式牛旺立交桥和九州路东延下穿京沪铁路立交桥，高标准新建改造九州路、荆州路、滨河大道和大禹路、建设路等 30 条城
市道路，累计改造城区小街巷 75 条。特别是基础设施百项工程启动以来，全面搭起新城区十纵十横路网框架，形成贯通新老城区的水系网络，生态东城、特色老城、现代新城三大板块框架布局初步拉开。兖州区城市建成区面积由 35 平方公里拓展到
43 平方公里，常住人口城镇化率提高 8.7 个百分点、达到 66%。九州大桥、荆州路
立交桥和 104 省道改线等工程建成通车，维修城区主次干道 31 条、小街巷 111 条，
改造棚户区 11632 户、老旧小区 176 个，奎星苑、旧关等安置片区 6000 多户居民回
迁上房。新增城区集中供热面积 363 万平方米，供热普及率提高 10 个百分点、达到
73%。新建公园绿地 138 处，城市绿化覆盖率提高 6 个百分点、达到 34.1%。累计改
造农村公路 154 公里，硬化村内道路 1100 公里，实现镇镇通天然气、村村通光纤、户户通水泥路。颜店镇被确定为“全市小城镇建设示范点”，大安镇、新驿镇被确定为 “全省百镇建设示范行动示范镇”，大安镇入选“全国重点镇”，新兖镇、大安镇跻身“全国综合实力千强镇”。生态环境持续改善，圆满完成迎淮治污核查任务，大气污染防治成效显著，全区森林覆盖率提高 2.5 个百分点、达到 28.9%，顺利通过“全国绿化模范城市”验收。
2）发展前景
兖州区人民政府在《2019 年兖州区政府工作报告》中指出，要加快基础设施互联互通，加大城区改造建设力度，加强精细化长效化管理，着力打造精致城市。抓住市里统一规划布局的有利契机，精心建设、严格管理，不断完善功能、提升品质，加速融入主城区。
完善大交通体系。强化协调配合，保障济宁新机场、鲁南高铁和机场高速顺利建设。推进 327 国道改线，沿洸府河建设堤顶路，开辟对接主城、连接xx的新通道。对 255 省道、104 省道进行大中修，提高城乡道路通行能力。贯通荆州路、冀州路，实施文化西路、青州路、文艺路等延伸工程，维修改造八一路、建设东路、丰兖路等道路，进一步优化城市路网。
高标准建设城市。持续推进棚户区改造，适时启动橡胶厂等片区搬迁，建设西护城河片区安置房，再改造 17 个老旧小区，不断改善东城人居环境。结合西城片区开发，配套完善商贸、教育、文化等公共服务设施，规划建设新华书城，打造新体育中心等核心商圈，让群众生活更方便。启动建设第三水厂，新建供水管网 11 公里、
燃气管网 34 公里，新增集中供热面积 40 万平方米。完成大禹路、文化西路等路段排水改造，实施南环城路北侧泄洪、南护城河东段提升工程，实现雨污分流，解决积水问题。改造九州路两侧建筑立面，高标准打造府河、西护城河景观。修建泗河堤顶路，建设龙湖、马桥湿地，构建人水和谐的绿色发展带。持续增绿扩绿，新建 2
处大型绿地和 2 处“口袋绿地”，提升主干道路和重要节点绿化档次，让绿色成为城市的鲜明底色。
加强精细化管理。深入推进全国xx城市创建，健全城市管理长效机制，提升
市政园林、环卫保洁、农贸市场管理水平，持续改善市容环境。以“智慧城市”建设为抓手，加快构建线上线下联动的智慧化城市管理体制。完善智能交通体系，规范渣土车、出租车、电动车管理，再建设一批公共停车场，让群众出行更畅通。建立物业企业信用评价制度，提高小区物业管理服务质量。严格执行城市规划，“零容忍”拆违治乱，坚决清除城市“顽疾”。
总体来看，随着我国城市化进程的推进，兖州区城市基础设施建设行业面临着较好的发展空间和机遇。
（3）发行人行业地位
发行人是兖州区最主要的城市基础设施投资、建设和运营主体，承担大型项目的资金筹措、建设和管理任务，在兖州区城市建设和经济发展中发挥着不可替代的作用，在兖州区城市基础设施建设行业中处于主导地位。在城市基础设施建设方面，发行人是兖州区市政工程建设的实施主体，也是兖州区本级唯一拥有土地开发职能的公司。同时，兖州区政府高度重视公司的长远发展，在财政贴息、项目溢价回购等方面给予发行人持续的优惠政策。
2、土地整理开发行业
（1）国内土地整理开发行业基本情况和发展前景
1）行业现状
土地是社会经济发展的基础和保障，其获取与利用条件是确定投资方向和规模的一个重要因素。近几年我国经济在投资和出口拉动下保持高速增长，固定资产投资增长过快，投资与消费比例出现失衡，贸易顺差增大导致外汇储备增多、人民币升值压力过大。为加强宏观调控、实现经济增长方式转变，国家赋予了国土管理部门参与宏观调控的新职能，将土地作为与金融手段相对应的重要“闸门”来抑制投资过快增长，调控国民经济运行。因此，土地整治行业是具有高度垄断性的行业，国家政策对该行业的发展起主导作用，政府可以通过调节土地供应总量、安排不同的土地用途来抑制或鼓励市场需求，有效引导投资方向和水平，实现调控经济运行的目的。
虽然近年来建设用地增速较快，然而许多地方存在建设用地格局失衡、利用粗放、效率不高等问题，建设用地的供给还是远远小于需求。因此，国家提出了最严
格的节约用地制度，控制投放增量土地，加大盘活存量土地，优化土地利用空间布局和结构，提高土地利用效率。基于国家的政策导向，土地开发将迎来集约化发展的新阶段，中国土地开发行业将随着不断加快的城镇化进程继续创新发展。
土地开发作为政府调控土地市场，优化土地配置的制度安排，遵循统一规划、政府主导、市场化运作的原则，对城市空间功能、基础设施、社会自然环境、社会和谐、社会再分配进行总体把握和运作，实现土地资源优化、活化和增值，达到社会效益、环境效益和经济效益的高度统一，对于加快我国城市化和实现低成本的城市现代化具有重要作用，也为解决城市开发建设中的各种利益矛盾，实现公平与效率的统一提供了重要平台。
随着我国城市化进程的不断加快，城市建设用地的快速增长，土地的开发越来越迫切，需要在创新土地开发模式的同时，保证土地市场的可持续发展。据数据预测显示，未来 20 年，中国的城市人口比例将达到 70%，人们对城市土地的需求不断扩大，而城市中心可利用的土地资源有限，因此未来土地开发行业将不再局限于城市中心区，而是向城市外围，xx郊县等迅速扩展。此外，根据政府的政策引导和规划引导，按照市场经济和价值规律，科学规划和布局，合理高效地利用土地是我国土地开发的又一大趋势。基于此，我国土地开发行业必将随着不断加快的城市化进程继续创新发展。
2）发展前景
我国 1999 年 1 月开始施行《中华人民共和国土地管理法》，从加强土地管理，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展等多个方面详细规定了土地开发中的各项要点。为贯彻落实党中央、国务院关于加快实施创新驱动发展战略，大力推进大众创业万众创新，培育发展新产业新业态的决策部署，国土资源部等六部门联合印发《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地政策的意见》（国土资规〔2015〕5 号），从加大新供用地保障力度、鼓励盘活利用现有用地、引导新产业集聚发展、完善新产业用地监管四个方面采取措施，集中释放用地政策红利，服务宏观调控，推动结构调整，促进稳定增长。土地开发主要体现为城市中工业、商业和住宅等用地的开发。
（2）兖州区土地整理开发行业基本情况和发展前景
1）行业现状
最近几年，兖州区主要实施了牛旺、酒仙桥、苗圃、旧关等城市棚户区拆迁改造，累计完成拆迁面积 262 万平方米，建设安居工程 80.5 万平方米。
2018 年，兖州区加大棚户区改造力度，完成西护城河、畜产站等 10 个片区 46
万平方米征收，韦园、木材公司片区 21.5 万平方米安置房主体完工。改造老旧小区
12 个，惠及群众 10,790 户，234 个老旧小区 45,980 户实现物业管理全覆盖。
2019 年，兖州区改造老旧小区 17 个，惠及群众 6,435 户。完成铁北西街等 4 个
片区 3.5 万平方米征收，韦园片区 1,132 户居民如期迁入新居，木材公司片区安置房具备上房条件，西护城河片区部分安置房主体封顶。
2）发展前景
未来，兖州要加大统筹城乡规划建设力度，加快突破县城模式，拉开现代城市框架，其中中部城区以拆迁改造为重点，加强城市综合开发，在这个过程中，兖州需要建设大量的安置房以满足拆迁群众的生活所需；另一方面，兖州区已将继续推动城市建设进程，进一步完成城市化改造。
综上，我国土地整理开发行业迎来了崭新的发展机遇，兖州土地整理开发以及城中村改造建设行业面临着较好的发展空间和机遇。
（3）发行人行业地位
在土地整理开发以及城中村改造建设方面，发行人负责全区该项目的建设任务，具有垄断性经营地位。
3、房屋销售行业
（1）国内房屋销售行业基本情况和发展前景
1）行业现状
房地产行业是一个具有高度综合性和关联性的行业，其产业链较长、产业关联度较大，是国民经济的支柱产业之一。我国目前正处于工业化和快速城市化的发展阶段。整体国民经济持续稳定增长，人均收入水平稳步提高，快速城市化带来的城市新增人口的住房需求，以及人们生活水平不断提高带来的住宅改善性需求，既是构成我国房地产市场快速发展的原动力，也是确保房地产市场持续健康发展的重要
因素。
2019 年，全国房地产开发投资 132,194 亿元，比上年增长 9.9%，增速比 1-11 月
份回落 0.3 个百分点，比上年加快 0.4 个百分点。其中，住宅投资 97,071 亿元，增长
13.9%，增速比 1-11 月份回落 0.5 个百分点，比上年加快 0.5 个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为 73.4%。2019 年，东部地区房地产开发投资 69,313 亿元，比上年增长 7.7%，增速比 1-11 月份回落 0.6 个百分点；中部地区投资 27,588 亿元，增长 9.6%，增速回落 0.1 个百分点；西部地区投资 30,186 亿元，增长 16.1%，增速加快 0.8 个百分点；东北地区投资 5,107 亿元，增长 8.2%，增速回落 0.7 个百分点。
2019 年，房地产开发企业房屋施工面积 893,821 万平方米，比上年增长 8.7%，增速
与 1-11 月份持平，比上年加快 3.5 个百分点。其中，住宅施工面积 627,673 万平方米，增长 10.1%。房屋新开工面积 227,154 万平方米，增长 8.5%，增速比 1-11 月份回落 0.1 个百分点，比上年回落 8.7 个百分点。其中，住宅新开工面积 167,463 万平方米，增长 9.2%。房屋竣工面积 95,942 万平方米，增长 2.6%，1-11 月份为下降 4.5%，上年为下降 7.8%。其中，住宅竣工面积 68,011 万平方米，增长 3.0%。2019 年，房地产开发企业土地购置面积 25,822 万平方米，比上年下降 11.4%，降幅比 1-11 月份收窄 2.8 个百分点，上年为增长 14.2%；土地成交价款 14,709 亿元，下降 8.7%，降幅比 1-11 月份收窄 4.3 个百分点，上年为增长 18.0%。
2）相关政策
房地产行业作为国民经济基础性传统行业之一，是衡量国民经济水平的重要指标。当前，尽管市场需求仍较xx，全国商品房市场面临双重冲击：xx的调控政策环境，以及保障房大规模建设对于供给的冲击。从政策面来看，从 2010 年开始，
中国进入房地产市场政策调控的大年，调控力度和频率都居于历史之最。2010 年 4
月 17 日开始第一轮调控，国务院对待房地产市场的态度由平稳发展转向坚决遏制过快上涨。2010 年 9 月份开始，有关部委针对《国十条》进一步严格要求地方政府出台细则进行落实，动用行政手段进行限购等。针对 2010 年末全国部分一线城市和二线城市价量齐升的格局，2011 年 1 月开始转入第三轮调控，国务院下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，强化差别化住房信贷政策，合理引导住房需求。2011 年 7 月 15 日，国务院常务会议重申楼市调控不放松，要求各地
从严执行。2011 年 8 月，住建部颁布了《各地列入新增限购城市名单的 5 项建议标