• 預售屋定型化契約應記載不得記載事項及預售屋買賣契約書範本,可至內政部不動產資訊平台 https://pip.moi.gov.tw/法規與知識/契約書範本項 下,或本局官網https://www.land.tycg.gov.tw/業務資訊/地價專區/不動產交易安全專區項下下載參考使用。
桃園市政府地政局
辦理預售屋聯合稽查作業說明
桃園市政府地政局地價科 108.9.2
說明大綱
查核注意事項
一般業務查核
定型化契約查核
預售屋定型化契約常見違規類型
2
查核注意事項
• 法令依據:
消費者保護法第17條第6項
企業經營者使用定型化契約者,主管機關得隨時派員查核。
消費者保護法第33條
直轄市或縣 (市) 政府認為企業經營者提供之商品或服務有損害消費者生命、身體、健康或財產之虞者,應即進行調查。於調查完成後,得公開其經過及結果。
前項人員為調查時,應出示有關證件,其調查得依下列方式進行:
一、向企業經營者或關係人查詢。
二、通知企業經營者或關係人到場xx意見。
三、通知企業經營者提出資料證明該商品或服務對於消費者生命、身體、
健康或財產無損害之虞。
四、派員前往企業經營者之事務所、營業所或其他有關場所進行調查。五、必要時,得就地抽樣商品,加以檢驗。
3
查核注意事項
• 辦理機關:
主辦單位:地政局。協辦單位:
1.法務局。
2.建築管理處。
• 必要時並得邀請本府都市發展局、財政部北區國稅局、桃園市不動產代銷經紀商業同業公會、桃園市不動產開發商業同業公會會同。
4
查核注意事項
• 聯合稽查照片
5
查核注意事項
• 查核通知
地政局應於稽查5日前將稽查集合時間及地點通知各執行機關,各機關對於相關資訊應予保密,地政局並應於稽查日前1個工作日上午,以電話及傳真方式通知受稽查建案業者,準備相關文件及資料受檢。
6
查核注意事項
• 稽查前應出示有關證件,進入建案現場後,各執行機關即依分工進行相關稽查。
• 查核人員應備妥業務檢查紀錄文件、不動產代銷經紀業登記資訊、聘用經紀人員等查詢資料及照相機、錄影機或錄音機等相關工具。
• 為舉證違法情事需要,得影印執行業務有關紀錄及文件。
• 執行公務過程遇有緊急或嚴重衝突事件,得請當地警察機關派員保護。
一般業務查核
• 建管處查核應備文件:
一、建造執照存根影本(含公文)
二、室內裝修證明(樣品屋)或臨時建物許可(銷售中心)
三、建造執照核准圖說【一至三樓平面圖】
查核項目 | 查核細項 |
建照 | 有無領得建照進行銷售情形。 |
樣品屋 | 1.樣品屋是否已領得同意搭設證明文件。 |
2.樣品屋是否尚於使用期限內。 | |
3.樣品屋有無申請與實際銷售案件不符、或移作他用情形。 | |
4.樣品屋同意搭設備查函內所要求應設立之告示(如使用分區、停車空間、夾層等)是否已設置。 | |
實品屋 | 實品屋是否符合執照圖說。(針對工業區加強稽查) |
8
一般業務查核(代銷業)
• 依本局檢查紀錄表查核項目進行訪查,紀錄表一式2份,由檢查人員及受檢對象簽章後(簽名並蓋公司章),1份當場交付受檢對象(受檢對象如拒絕簽章,則由檢查人員攜回以雙掛號郵寄),1份由檢查人員攜回。
9
一般業務查核(代銷業)
• 應於營業處所明顯之處及網站,揭示下列文件:
(依施行細則21條第2項,得以影本為之)
經紀業許可文件 同業公會會員證書
(需在有效期內)
經紀人證書
(需在有效期內,總銷6億以上應置專任經紀人)
10
一般業務查核(代銷業)
• 營業處所揭示相關文件範例:
感謝新理想廣告股份有限公司
協助拍攝營業處所揭示文件示範照片
11
一般業務查核(代銷業)
• 受檢對象應依檢查人員指示,提供以下文件:
01 經紀人員名單
02 廣告DM
03 不動產說明書
04 買賣契約書
12
一般業務查核(代銷業)
• 常見查核缺失:
一、同業公會會員證書過期。(限期15日內改正) 二、分設營業處所未辦理備查。(限期15日內改正)三、未製作不動產說明書。(限期15日內改正)
四、廣告不實或未註明經紀業名稱。(裁罰6~30萬元)五、下列文件未指派經紀人簽章:
(裁罰6~30萬元,經紀人交付懲戒) 1.預售土地買賣契約書。
2.預售房屋買賣契約書。
3.不動產說明書。
13
定型化契約查核
• 法令依據:
消費者保護法
第17條第1項:中央主管機關為預防消費糾紛,保護消費者權益,促進定型化契約之公平化,得選擇特定行業,擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項,報請行政院核定後公告之。
第17條第4項:違反第一項公告之定型化契約,其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力,依前條規定定之。中央主管機關公告應記載之事項,雖未記載於定型化契約,仍構成契約之內容。
第17條第5項:企業經營者使用定型化契約者,主管機關得隨時派員查核。
14
定型化契約查核
• 預售屋定型化契約應記載不得記載事項及預售屋買賣契約書範本,可至內政部不動產資訊平台 xxxxx://xxx.xxx.xxx.xx/法規與知識/契約書範本項下,或本局官網xxxxx://xxx.xxxx.xxxx.xxx.xx/業務資訊/地價專區/不動產交易安全專區項下下載參考使用。
內政部不動產資訊平台 本局不動產交易安全專區
15
定型化契約查核
• 受檢對象應提供預售屋土地、房屋買賣契約書等定型化契約予檢查人員,由檢查人員現場查核或攜回審閱。
• 如有不符定型化契約應記載(約定)不得記載
(約定)事項者,限期於15日內改正。(攜回審閱者另行通知限期改正)
16
預售屋定型化契約常見違規類型
01 契約審閱期
03 停車位規格
05
開工及取得使用執照期限
07 違約之處罰
房地面積誤差及其價款找補
02
04
主要建材及其廠牌、規格
06 交屋保留款
17
預售屋定型化契約常見違規類型
01
契約審閱期
02
• 建商應提供至少五日的審閱期,契約條款載有「已充分閱讀故放棄審閱期」等字樣是不合法的,且審閱日數應由買賣雙方協商,不可以直接印上審閱日數。另外,有些建商會變相收取訂金或是押金才能借閱契約,但規定是不須付任何費用就能攜回審閱,民眾可以免費借閱。
房地面積誤差及其價款找補
• 面積超過、不足都算「誤差」,通常建商只寫不足百分之三可解約,但是未寫超過百分之三也能解約,假如面積超過價款無法負擔,或是超過坪數都灌在公設,付錢又不常使用,當然解約比較划算。
18
預售屋定型化契約常見違規類型
03
停車位規格
04
• 車位所在的樓層位置、尺寸大小及形式(平面、機械)很重要,但車位高度也一樣重要,建商通常都會標示長寬,但卻漏標示車位高度,假如是開休旅車,萬一高度不足,買了車位也無法停車。
主要建材及其廠牌、規格
• 建商口中的標準建材或是案場擺放的建材,可能都只是參考,要以真正寫在契約書上為準,建材設備表應載明確切品牌、規格等資訊,如更換建材,應事先取得買方同意,且應證明更換之建材設備之價值、效用及品質不低於原約定之建材設備。
19
預售屋定型化契約常見違規類型
05
開工及取得使用執照期限
06
• 開工時間根據規定須詳列日期,但是部分建商只會寫「取得建照後多少日為開工日」、「預定開工後多少日取得使照」,另外,部分建商會擅自增加可順延完工時間狀況,把買方遲付款、違約等狀況加進去,當作藉口延遲交屋。
交屋保留款
• 買方依法有權於自備款部分保留房地總價5%作為交屋保留款,於完成修繕並經雙方複驗合格後支付,有些建商會假藉買方需要,把交屋款併入貸款金額,以減少交屋保留款甚至沒有交屋保留款,一樣是不合法的。
20
預售屋定型化契約常見違規類型
07
違約之處罰
• 通常建商會避談可解約的狀況,其實建商違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」、「賣方之瑕疵擔保責任」之規定者,即為建商違約,買方得依法解除契約。
• 違約金部分有建商直接寫上違約金15%,這不是由建商單方面決定,且也不是固定數額,應由買方與建商磋商,內政部只規定上限15%,購屋人可以再跟建商協調。
• 另外,也有建商將違約所生之稅、費都轉嫁給買方,但這部分屬於加重消費者之義務或責任,依消費者保護法第17條,仍視為違反不得記載事項。
21
感謝您的配合
Thank you for your kind cooperation.
宣導短片 歡迎轉傳
22