• 預售屋定型化契約應記載不得記載事項及預售屋買賣契約書範本，可至內政部不動產資訊平台 https://pip.moi.gov.tw/法規與知識／契約書範本項 下，或本局官網https://www.land.tycg.gov.tw/業務資訊／地價專區／不動產交易安全專區項下下載參考使用。
桃園市政府地政局
辦理預售屋聯合稽查作業說明
桃園市政府地政局地價科 108.9.2
說明大綱
查核注意事項
一般業務查核
定型化契約查核
預售屋定型化契約常見違規類型
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查核注意事項
• 法令依據：
消費者保護法第17條第6項
企業經營者使用定型化契約者，主管機關得隨時派員查核。
消費者保護法第33條
直轄市或縣 (市) 政府認為企業經營者提供之商品或服務有損害消費者生命、身體、健康或財產之虞者，應即進行調查。於調查完成後，得公開其經過及結果。
前項人員為調查時，應出示有關證件，其調查得依下列方式進行：
一、向企業經營者或關係人查詢。
二、通知企業經營者或關係人到場xx意見。
三、通知企業經營者提出資料證明該商品或服務對於消費者生命、身體、
健康或財產無損害之虞。
四、派員前往企業經營者之事務所、營業所或其他有關場所進行調查。五、必要時，得就地抽樣商品，加以檢驗。
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查核注意事項
• 辦理機關：
主辦單位：地政局。協辦單位：
1.法務局。
2.建築管理處。
• 必要時並得邀請本府都市發展局、財政部北區國稅局、桃園市不動產代銷經紀商業同業公會、桃園市不動產開發商業同業公會會同。
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查核注意事項
• 聯合稽查照片
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查核注意事項
• 查核通知
地政局應於稽查5日前將稽查集合時間及地點通知各執行機關，各機關對於相關資訊應予保密，地政局並應於稽查日前1個工作日上午，以電話及傳真方式通知受稽查建案業者，準備相關文件及資料受檢。
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查核注意事項
• 稽查前應出示有關證件，進入建案現場後，各執行機關即依分工進行相關稽查。
• 查核人員應備妥業務檢查紀錄文件、不動產代銷經紀業登記資訊、聘用經紀人員等查詢資料及照相機、錄影機或錄音機等相關工具。
• 為舉證違法情事需要，得影印執行業務有關紀錄及文件。
• 執行公務過程遇有緊急或嚴重衝突事件，得請當地警察機關派員保護。
一般業務查核
• 建管處查核應備文件：
一、建造執照存根影本(含公文)
二、室內裝修證明(樣品屋)或臨時建物許可(銷售中心)
三、建造執照核准圖說【一至三樓平面圖】
查核項目 | 查核細項 |
建照 | 有無領得建照進行銷售情形。 |
樣品屋 | 1.樣品屋是否已領得同意搭設證明文件。 |
2.樣品屋是否尚於使用期限內。 | |
3.樣品屋有無申請與實際銷售案件不符、或移作他用情形。 | |
4.樣品屋同意搭設備查函內所要求應設立之告示(如使用分區、停車空間、夾層等)是否已設置。 | |
實品屋 | 實品屋是否符合執照圖說。(針對工業區加強稽查) |
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一般業務查核（代銷業）
• 依本局檢查紀錄表查核項目進行訪查，紀錄表一式２份，由檢查人員及受檢對象簽章後（簽名並蓋公司章），１份當場交付受檢對象（受檢對象如拒絕簽章，則由檢查人員攜回以雙掛號郵寄），１份由檢查人員攜回。
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一般業務查核（代銷業）
• 應於營業處所明顯之處及網站，揭示下列文件：
（依施行細則21條第2項，得以影本為之）
經紀業許可文件 同業公會會員證書
（需在有效期內）
經紀人證書
（需在有效期內，總銷6億以上應置專任經紀人）
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一般業務查核（代銷業）
• 營業處所揭示相關文件範例：
感謝新理想廣告股份有限公司
協助拍攝營業處所揭示文件示範照片
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一般業務查核（代銷業）
• 受檢對象應依檢查人員指示，提供以下文件：
01 經紀人員名單
02 廣告DM
03 不動產說明書
04 買賣契約書
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一般業務查核（代銷業）
• 常見查核缺失：
一、同業公會會員證書過期。(限期15日內改正) 二、分設營業處所未辦理備查。(限期15日內改正)三、未製作不動產說明書。(限期15日內改正)
四、廣告不實或未註明經紀業名稱。(裁罰6~30萬元)五、下列文件未指派經紀人簽章：
(裁罰6~30萬元，經紀人交付懲戒) 1.預售土地買賣契約書。
2.預售房屋買賣契約書。
3.不動產說明書。
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定型化契約查核
• 法令依據：
消費者保護法
第17條第1項：中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。
第17條第4項：違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。
第17條第5項：企業經營者使用定型化契約者，主管機關得隨時派員查核。
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定型化契約查核
• 預售屋定型化契約應記載不得記載事項及預售屋買賣契約書範本，可至內政部不動產資訊平台 xxxxx://xxx.xxx.xxx.xx/法規與知識／契約書範本項下，或本局官網xxxxx://xxx.xxxx.xxxx.xxx.xx/業務資訊／地價專區／不動產交易安全專區項下下載參考使用。
內政部不動產資訊平台 本局不動產交易安全專區
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定型化契約查核
• 受檢對象應提供預售屋土地、房屋買賣契約書等定型化契約予檢查人員，由檢查人員現場查核或攜回審閱。
• 如有不符定型化契約應記載（約定）不得記載
（約定）事項者，限期於１５日內改正。（攜回審閱者另行通知限期改正）
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預售屋定型化契約常見違規類型
01 契約審閱期
03 停車位規格
05
開工及取得使用執照期限
07 違約之處罰
房地面積誤差及其價款找補
02
04
主要建材及其廠牌、規格
06 交屋保留款
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預售屋定型化契約常見違規類型
01
契約審閱期
02
• 建商應提供至少五日的審閱期，契約條款載有「已充分閱讀故放棄審閱期」等字樣是不合法的，且審閱日數應由買賣雙方協商，不可以直接印上審閱日數。另外，有些建商會變相收取訂金或是押金才能借閱契約，但規定是不須付任何費用就能攜回審閱，民眾可以免費借閱。
房地面積誤差及其價款找補
• 面積超過、不足都算「誤差」，通常建商只寫不足百分之三可解約，但是未寫超過百分之三也能解約，假如面積超過價款無法負擔，或是超過坪數都灌在公設，付錢又不常使用，當然解約比較划算。
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預售屋定型化契約常見違規類型
03
停車位規格
04
• 車位所在的樓層位置、尺寸大小及形式（平面、機械）很重要，但車位高度也一樣重要，建商通常都會標示長寬，但卻漏標示車位高度，假如是開休旅車，萬一高度不足，買了車位也無法停車。
主要建材及其廠牌、規格
• 建商口中的標準建材或是案場擺放的建材，可能都只是參考，要以真正寫在契約書上為準，建材設備表應載明確切品牌、規格等資訊，如更換建材，應事先取得買方同意，且應證明更換之建材設備之價值、效用及品質不低於原約定之建材設備。
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預售屋定型化契約常見違規類型
05
開工及取得使用執照期限
06
• 開工時間根據規定須詳列日期，但是部分建商只會寫「取得建照後多少日為開工日」、「預定開工後多少日取得使照」，另外，部分建商會擅自增加可順延完工時間狀況，把買方遲付款、違約等狀況加進去，當作藉口延遲交屋。
交屋保留款
• 買方依法有權於自備款部分保留房地總價5%作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付，有些建商會假藉買方需要，把交屋款併入貸款金額，以減少交屋保留款甚至沒有交屋保留款，一樣是不合法的。
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預售屋定型化契約常見違規類型
07
違約之處罰
• 通常建商會避談可解約的狀況，其實建商違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」、「賣方之瑕疵擔保責任」之規定者，即為建商違約，買方得依法解除契約。
• 違約金部分有建商直接寫上違約金15%，這不是由建商單方面決定，且也不是固定數額，應由買方與建商磋商，內政部只規定上限15%，購屋人可以再跟建商協調。
• 另外，也有建商將違約所生之稅、費都轉嫁給買方，但這部分屬於加重消費者之義務或責任，依消費者保護法第17條，仍視為違反不得記載事項。
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感謝您的配合
Thank you for your kind cooperation.
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