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随州市城区商品房预售资金监管办法
(征求意见稿)
第一章 总 则
第一条 为了加强商品房预售资金的监督管理，维护商品房交易双方的合法权益，防范交易风险，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》等有关法律、法规，结合本市城区实际，制定本办法。
第二条 x市城区范围内实施预售的商品房，其商品房预售资金的交存、拨付、使用及其监督管理，适用本办法。
第三条 x办法所称商品房预售资金，是指预购人按照商品房买卖合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款。
第四条 商品房预售资金监管，应当遵循政府监管、多方参与、专户专存的原则。
随州市住房和城乡建设局（以下简称监管部门）负责本市城区商品房预售资金政策的执行和预售款监督管理工作。随州市房产市场管理所是本市商品房预售资金监管机构（以下简称监管机构），具体负责商品房预售资金的监管工作。
中国人民银行随州市中心支行、中国银行保险监督管理委员会随州银监分局依照职能监督商业银行在预售款监督管理过程中的行为。
商品房预售资金专用账户开户商业银行（以下简称商业银行）按照协议约定协同做好商品房预售资金的监管工作。
第五条 监管机构对商品房预售资金实行全程监管。商品房预售资金应当用于项目工程建设。
第六条 监管机构对预售资金专用账户及其资金实行动态管理。
第二章 预售资金交存管理
第七条 房地产开发企业应与商业银行、监管部门签订《随州市商品房预售资金监管协议书》(以下简称三方协议)。商业银行应当依照法律法规规定及本办法与协议约定内容做好预售资金监督管理工作。协议内容应当包括监管账户名称、账号、监管的项目范围、预售资金的使用节点、预售资金的交存和使用方式、违约责任、争议解决方式。
第八条 房地产开发企业签订三方协议时，应当向监管机构提供以下资料：
(一)施工合同及建筑材料、设备购销合同等；
(二)工程进度、工程款支付情况表和资金使用计划；
(三)项目成本预算书。
前款第一项规定的资料发生变更的，房地产开发企业应当自变更之日起15个工作日内向监管机构提供变更后的有关资料。
第九条 房地产开发企业在申请商品房预售许可前，应当在本市选定一家商业银行设立商品房预售款专用账户,有办理房地产开发贷款的项目，商品房预售款专用账户可开设在办理房地产开发贷的商业银行。一个商品房预售许可证对应一个监管账户，一个预售项目是指对应的一个商品房预售许可证中指定预售的所有房屋。办理预售许可证后，商业银行原则上不得变更。
第十条 房地产开发企业应当在商品房买卖合同中注明监管账户等信息。
第十一条 房地产开发企业应当将商品房买卖合同中约定的房价款直接存入监管账户。购房人申请商品房贷款的，按揭银行应当按照借款合同约定的金额将贷款直接划转至监管账户。商品房买卖合同备案后，按揭银行方能发放按揭贷款。
第三章 预售资金使用管理
监管账户内预售资金超过项目销售额的30%标准后，房地产开发企业可以申请使用监管资金，并将其用于购置本项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费和其他相关费用，在确保工程建设竣工情况下，可优先用于偿还本项目房地产开发贷款。
对资质和信用等级较高、经营业绩较好、工程建设顺利的房地产开发企业，监管账户内预售资金未达到项目销售额的30%的标准的，确需使用监管资金用于该项目建设，由监管机构按照三方协议的约定进行审核；对符合约定条件的，按照本办法的规定办理资金使用手续。
第十三条 使用监管资金应当以项目工程进度和资金使用计划为依据。按照工程结构封顶、取得建筑工程竣工验收备案表、完成房屋所有权首次登记、物业承接查验等4个环节设置资金使用节点。
（一）项目建筑工程结构封顶后，监管账户内的预售款不得低于项目销售额的10%；精装修房屋的结构封顶后，监管账户内的预售款不得低于项目销售额的20%。
（二）项目取得建筑工程竣工验收备案表后，监管账户内的预售款不得低于项目销售额的3%；
（三）项目完成房屋所有权首次登记后，监管账户内的预售款不得低于项目销售额的1%；
（四）项目完成商品房首次登记并办理物业承接查验手续后，可以提取剩余商品房预售款并申请撤销商品房预售款监管。
第十四条 房地产开发企业需要使用监管资金的，应当向监管机构提出申请，并根据下列不同申请款项提供相应的资料：
（一）申请施工进度款的，提供项目施工合同、增值税专用发票、监理单位出具的建设工程形象部位及其造价证明等能够证明用途真实性的材料；
（二）申请购买建筑材料、设备款的，提供购销合同、增值税专用发票等能够证明用途真实性的材料；
（三）申请设计、勘察、监理等相关费用的，提供相关合同、缴费凭证、增值税专用发票等能够证明用途真实性的材料;
（四）申请法定税费的，提供相关通知证明；
（五）申请归还房地产开发贷款的，提供银行借款合同、借据、贷款银行出具的贷款余额及还款需求证明等能够证明用途真实性的材料。
（六）申请拨付不可预见费用的，应当提供相关用途证明。
第十五条 房地产开发企业有下列情形之一的，监管机构应当及时书面通知商业银行暂停拨付监管账户内的全部商品房预售资金，并启动应急措施，协助相关部门加强监管账户内预售款的监督使用：
（一）项目被责令停工的；
（二）项目存在质量问题被调查的；
（三）项目有逾期交付风险的；
（四）项目发生多人多次信访投诉、拖欠工程款情况，被相关行政主管部门调查的；
（五）房地产开发企业存在其他经营风险的。
上述情形处理完毕后，监管机构应当书面通知商业银行可继续按本办法规定拨付监管账户内的商品房预售资金。
第十六条 监管机构受理房地产开发企业的用款申请后，应当按照三方协议的约定和本办法的规定在2个工作日内进行审核，对符合条件的，出具同意拨付通知书;有下列情形之一的，出具不予拨付通知书，并说明理由：
(一)申请资金超出用款额度的；
(二)实际用途、收款单位与合同约定不符的；
(三)该项目之前用款未按照要求使用的；
(四)未按照规定将预售资金全部存入监管账户的；
第十七条 商业银行应当依据监管机构的同意拨付通知书，在1个工作日内将资金拨付给房地产开发企业。
第十八条 商业银行应当按照合作协议约定的时间和方式，将监管账户的收支情况等相关信息汇总后，提供给监管机构。
第十九条 房地产开发企业与购房人解除商品房买卖合同的，房地产开发企业可以向监管机构提交退房退款申请书，申请解除该部分退款的监管。监管机构应当在2个工作日内进行核实，经核实情况属实的，通知商业银行解除该部分房款的监管。
第二十条 商品房预售资金应当用于有关的工程建设，属专款专用。有关部门冻结或扣划监管账户内的资金时必须核实债权人申请执行款项确属支付本项目工程进度款，并由监管部门核定可予执行款项额度。有关部门不得随意冻结或扣划监管账户内的预售监管资金。
第二十一条 房地产开发企业完成房屋所有权首次登记、物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作，按规定移交承接查验资料，并签订物业承接查验协议后，方可向监管部门申请撤销监管账户。监管机构应当在3个工作日进行核实，经核实情况属实的，通知商业银行撤销对监管账户的监管。
第四章 法律责任
第二十二条 房地产开发企业有下列行为之一的，由监管机构责令限期改正，并可按照三方协议的约定暂停其监管资金拨付;逾期不改的，按照有关规定予以处理，同时记入开发企业信用档案，向社会公示:
(一)未按照规定使用商品房预售资金的；
(二)未按照规定将购房款存入监管专用账户的；
(三)以收取其他款项为名变相逃避监管的；
(四)项目有逾期交付风险的。
第二十三条 施工单位、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规提取预售监管资金的，由市住房和城乡建设主管部门依法对相关责任单位和责任人予以处理。勘察单位、设计单位违反上述规定的，由市住房和城乡建设主管部门移交相关管理部门予以处理。
第二十四条 商业银行未按照规定或者协议约定及时入账、拨付监管资金或者挪用监管资金的，由其上级主管部门责令改正、追回款项，监管部门可按照合作协议的约定取消与该商业银行合作关系，并追究其法律责任。
第二十五条 监管机构工作人员在商品房预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，依法追究行政责任；涉嫌犯罪的，由司法机关依法处理。
第五章 附则
第二十六条 x办法自发布之日起施行。有效期5年。各县、市、区、经济开发区、大洪山风景名胜区参照执行。市人民政府2014年1月3日发布的《随州市商品房预售资金监管暂行办法》（市人民政府令第25号）同时废止。
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