Contract

无书面文本的房屋买卖合同关系之确认

——xx某诉xx某排除妨害案

裁判要旨

就当事人主张的房屋买卖合同关系，虽无书面文本，亦可以根据房屋交付及占有使用的实际情况、双方对交易过程的xx、双方对争议发生原因的xx等已知事实，依据诚信原则确认双方是否存在相应合同关系。在确认双方存在房屋买卖合同关系且已经实际履行的情况下，即使房屋尚未办理过户登记等法律手续，出卖人亦不能依据有关权属证书享有对抗买受人的权利，出卖人请求排除妨害不能成立。

基本案情

xx某向山东省广饶县人民法院起诉称，xxx于 1994 年

4 月 4 日将房屋出租给xx某，租赁期限为五年，并约定xxx

于 1999 年 9 月 31 日后无条件搬出。因xx某长期在外地生活xxx在此房屋居住至今。现该租赁合同早己到期，xxx拒不搬出，请求判令xx某腾空并搬出房屋。

xxx辩称，xx某原名xxx，随母改嫁，举家迁出，落户于东营市河口区仙河镇，后改名为秦某某。xx某将涉案房屋出租给xx某后，xxx的二叔因xx某未将房屋租赁自己与xx某闹掰，故xxx的母亲涉案房屋卖给xxx，收取xx某现金 6500 元。xx某分两次付清房款，有证人xxx、西某某作证。xxx的母亲称该房屋的集体土地使用证在其大女儿手中丢失，所以给了xx某该房屋集体土地使用证复印件

一张。xx某付清房款后加盖了西厢房、大门，自 1995 年居住

至今已有 25 年。居住期间，关于本宅的一切费用均由xxx负担，村委及街坊四邻均能证实xx某是房屋所有权人。综上，请求驳回xxx的诉讼请求。

法院经审理xx：xxx曾用名为xxx，其于 1994 年 9

月 4 日与xxx签订房屋租赁协议，约定将位于广饶县颜徐乡姜家村的住宅租赁给xx某使用，房屋后院标准间五间，前院旧房三间，两院共计长度 38 米。租赁期间自 1994 年 9 月 4 日

起至 1999 年 9 月 4 日止，房屋维修和院墙、大门、房门、门窗玻璃等全部一切费用由xxx承担，抵作xxx给xxx的房屋租赁费。xxx在 1999 年 9 月 31 日后有权收回租赁房屋，xx某应无条件搬出。后，xxx的二叔因xx某未将该房屋租给自己而与xx某发生争议，xxx的母亲决定将涉案房屋出卖给xxx，价格为 6500 元。xx某分两次付清房款：第一

次是 1995 年春节后，xxx与其外甥xx村村民xxx一起去

到xxx母亲新家所在的河口区仙河镇送了 3000 元；第二次是

1996 年春节后，xxx的母亲以xxx的三弟买房子需要用钱为由催要剩余房款，xxx让儿媳的弟弟xx某开三轮车拉着自己去的仙河镇，给了xxx的母亲 3500 元，当时xx某在场。xxx的母亲说土地使用证原件由其大女儿保管，其大女儿当时因家庭矛盾在婆家服毒已故，所以土地使用证原件丢失，向xx某交付了土地使用证的复印件。xx某相信土地使用证原件已经丢失，就没再要求签订书面协议。

xxx在涉案房屋中居住至今。xx某现居住的房屋长 19

米，是双方租赁合同约定的 38 米房产的后院，前院已于 1996

年由xx某卖于xxx。

xxx购买涉案房屋后，曾在 2009 年 5 月拟翻盖房屋，xxx的二叔告知了xxx。xx某得知后进行阻拦，称仅卖了房子没有卖地，若xx某嫌房子破可以扒了走，但不准重建。xxx曾向村委求助，后来，村委给xxx出具证明说可以重建，现xxx因个人经济能力尚未重建。

xxx称双方系房屋租赁合同关系，但对双方租赁合同到期后多年来未收回房屋亦未收取过租金的原因没有作出合理解释，而xxx对双方后期发生争议的原因、经过及处理情况均进行了详细xx。xxx关于其是否知道其母亲收取了xxx的款项、何时知道其母亲向xxx出售了涉案房屋等问题的xx前后矛盾、不符合常理。

裁判结果

山东省广饶县人民法院于 2020 年 11 月 26 日作出(2020)鲁

0523 民初 4443 号民事判决：驳回xxx的诉讼请求。宣判后，xx某向东营市中级人民法院提起上诉。

东营市中级人民法院 2021 年 2 月 22 日作出（2021）鲁 05

民终 218 号民事判决：驳回上诉，维持原判。

案例解读

《中华人民共和国民法典》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”第四百六十九条规定：“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。”双方当事人的交易即使没有书面文本，但根据已知事实可以认定当事人主张的相应合同关系存在的，也应当对当事人依据合同取得的合法权利予以保护。

在没有书面文本作为证据的情况下，确认当事人之间合同关系的存无主要依据当事人的xx，而在双方当事人xx不一致的情况下，则需要对当事人的xx进行对比甄别、去伪存真，结合物的占有使用状态以及相应的社会事件等其他客观事实，判断哪一方当事人的xx是客观真实的、哪一方当事人的行为是诚实守信的，从而确认双方当事人实体权利的存无。

当事人的xx是民事诉讼的重要证据之一，也是人民法院认定案件事实的重要依据，特别是在书面证据不足的情况下，当事人的xx是否合理、是否有其他事实予以印证是其xx能否被采信的关键性特质。本案中，在没有书面合同的情况下，人民法院对当事人双方房屋买卖合同关系的认定基本上是采信了xxx的xx，详细理由如下：

一、xxx作为原告，对本案关键事实的xx过于粗略且不符合常理。比如，xxx称其与xx某之间仅为房屋租赁合同关系，但其持有的书面租赁合同早已于 1999 年 9 月到期，此后二十多年来xxx既没有向xx某收取房租亦没有收回房屋，该现象不符合常理。再如，xxx称其曾在 2012 年找过xxx要求与其一起到村委商议房屋的事宜，若xxx与xxx之间仅为房屋租赁关系，则 2012 年时租赁合同已经到期，xxx仅需通知xx某腾退而无需与xx某商议；xx某称xx某当时没有理会，但此后未再找过xxx，若xxx与xxx仅为房屋租赁关系，则在xxx未予配合商议的情况下xx某此后多年并未进一步主张权利亦不符合常理。xxx对出现上述现象的原因解释为其长期在外地生活不方便主张权利，但xx某实际工作生活的地点亦属于本市，与本案争议房屋的位置并

非山海之遥交通不便，该理由不足以构成对其上述行为的合理解释。

xxx的xx缺乏合理性，则需要从其相对方即xxx的xx中探查原因。

二、xx某详细xx了双方达成买卖合意的原因、其履行付款义务的经过、双方后来发生争议的原因及处理情况，其xx内容完整、细节充分且有相应的历史事件及证人证言予以印证，符合农村日常生活交易的常情及一般做法。比如，对房屋由租赁变为买卖的经过，xxxxx，xxx的二叔因xxx未将房屋租给自己而与xx某闹掰，故xxx的母亲就说把房子卖给xxx，价格是 6500 元，xxx还详细xx了其两次去秦某某家里送钱的经过及陪同人员。再如，xx某持有涉案房屋土地使用证的复印件，xxx称该复印件是其第二次向xx某家送钱时xxx的母亲给的，关于xx某母子未向xx某交付土地使用证原件的原因，xxxxx，xxx的母亲说土地使用证的原件丢失了，丢失的原因系因该证在其大女儿手中，其大女儿当时因家庭矛盾在婆家服毒已故，xxx的母亲与其大女儿婆家关系不好，所以无法取得土地使用证的原件，故认为丢失。另如，关于xx某 2012 年找xx某商量的事实，xxxxx，xx某来找的原因系县里拟实施拆迁，拆迁政策是房屋与土地分别补偿，xx某因持有涉案房屋的土地证想取得土地补偿款；xx某未予理会的原因系其明确告知xx某自己已经购买了该房产，秦某某无权再要补偿款；xx某后来不再找的原因系当时的拆迁计划未实际实施。xx某xx的内容涉及合同履行过程中的具体的社会事件，相应的事件或与xxx的

家庭关系相关联或有相应历史事实予以印证，上述事件若非亲身经历较难准确xx，且xxx并未对xxxxx的事件予以反驳，仅称不属实、不知情，未能推翻xx某xx的内容。

对双方当事人的xx进行综合对比，xxx的xx较为客观，能够反映双方法律关系的全貌，故对xxx的xx予以采信，认定双方就涉案房屋存在买卖合同关系且已经实际履行完毕。xxx的诉讼请求没有事实及法律依据，予以驳回。

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