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新世界时报 2020 年8 月28 日
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华府律师31
房屋买卖合同中 我需要重点注意哪些条款？
接上期
较早日期）的房屋损坏风险。如果房屋发生
长时间（如1 年半）才能完工。鉴于此，某些
possession）。对于投资房，如果买家接受现
条款三：风险承担条款
实质性损坏，除双方另有规定外，合同应当
一手房买卖合同并不会明确写明过户时间， 有租客，就要在合同中写明租客姓名、租约
购房合同一般会规定, 由于自然因素等不可抗力造成的房屋损失，在房屋过户或者交付房屋前，由卖家承担。卖家应当对房屋进行修缮，若不修缮，买家可选择终止合同。
值得注意的是，在房屋过户后当天及其之后，风险便转移给买家。因此，作为买方律师，我们都会建议买家购买房屋财产保险 (Home Insurance)来保护房屋的物理状况的安全，以防房屋过户当天或之后，由于自然因素等不可抗力导致房屋受损。
案例：Xxxxx 打算通过贷款方式购买
Condo，经 过挑选后 ，Xxxxx 最终与卖家
被视为无效。房屋的实质性损坏是指在过户前，卖家无法将房屋修缮至房屋之前的状态。
在合同签订（生效）之后，过户之前，附近发生火灾，Xxxxxx 的房子多处坍塌，建筑师已经进行评估，确认在过户前无法修缮完好。这种情况下，合同被视为无效，Xxxxx 可收回首付款 ，由 于火灾造成的损失由 Xxxxxx 承担。
条款四：过户时间及过户费用
关于过户中涉及的主要费用，请参见我所文章 ：《 纽约购房攻略— 产权公寓
而仅仅约定，会在新房预计的过户时间 30天提前通知买家及其律师。我们律所也曾遇到一些客户，因为个人原因对一手房过户时间有非常明确的时间段要求（比如需要在 1 年之后必须过户）。在这种情况下，我们作为买家律师，会跟开发商沟通，看对方是否能将买家此要求写入合同。
条款五: 房屋的交付状态
卖家在交付房屋时，房屋通常是处于清空（Vacant）的状态。但一些卖家会选择在卖房时带上租客。如果买家购买房屋的目的是自住，就有可能面临驱赶租客的问题。
的形式、租金以及押金等信息。
条款六：违约以及救济措施
买家需要重点关注违约及其救济措施。 一般情况下，如果买家违约，卖家的救济措施是不返还首付款，将首付款作为赔偿金额。如果卖家违约，买家的救济措施包括但不限于强制交易(Specific Performance)，也就是强制卖家履行合同中的义务。
案例：Xxxxx 打算通过贷款方式购买 Condo，经 过挑选后 ，Xxxxx 最终与卖家 Xxxxxx xx合议。在签订合同之后，过户之前，由于工作原因，Xxxxx 决定搬去加州，因
Xxxxxx xx合议。合同中关于房屋损坏的 （Condominium）购买中的法律问题》
根据纽约法律，如果租房合同(Lease)到
此，Xxxxx 没有继续履行合同中的义务。由
责任承担条款如下：
Sellers shall bear the risk of loss or damage to the Property prior to closing or possession, whichever first occurs. ……In the event of substantial damage or destruction prior to closing, this Purchase Agreement shall be null and void, unless otherwise agreed by the parties. The Property shall be deemed substantially damaged or destroyed if it cannot be restored to its present condition on or before the closing date…….
中文翻译为：
针对过户费用中，大家不仅需要注意税款、贷款、产权等相关费用，还需重点关注:过户费用的调整。比如卖家多付的水费、公共管理费、地税等费用，买家应当在过户时按照天数比例补偿给卖家。
过户时间一般会在合同中写明。由于买卖双方、双方律师等各方的时间不确定性，合同中的过户日期一般为“on or about 60 days from MM/DD/YY”。“on or about, MM/ DD/YYYY”这种条款会给予客户更灵活的过户时间。
值得注意的是，针对某些全新公寓买卖
期，租客拒绝搬出，房东没有权利用强制的手段让租客离开，需要通过法院程序驱逐租客 。 驱 逐 租 客 的 程 序 叫 做 Hold over Petition。在实际中，法官出于人道主义的考虑，一般会多给出租客一到两个月的时间让他们找到新住处。这样一来，买家就要承担大量的时间和金钱成本。鉴于此，曾律师针对不同的购房用途有不同的建议。如果是自住房，那么就需要在合同中明确规定：交付房屋时，房屋清空，没有任何租客对该房屋享有权利。（Seller shall deliver exclusive possession of the Unit at the closing, vacant
于 Xxxxx 违约，卖家 Xxxxxx 获得 Xxxxx 已经支付的首付款，作为赔偿金额。
案例: Xxxxx 打算通过贷款方式购买 Condo，经 过挑选后 ，Xxxxx 最终与卖家 Xxxxxx xx合议。在签订合同之后，过户之前，房价突然上涨，卖家Xxxxxx 后悔了，想要解除合同。但双方签订的合同并未规定，在价格上涨的情况下，卖家有权利解除合同。 Xxxxx 并不想解除合同，于是提起诉讼，要求强制履行房屋买卖合同，法院予以支持。
希望本篇文章能够帮助打算买房的小伙伴们，解开你们对房屋买卖合同的疑惑，
买家应当承担过户或者房屋交付前（取 （一手房）（Sponsor Sale）中，大楼可能还需很
and free of tenancies or other rights of use or
顺利过户！（本文来源于好律师网）
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