（ ２ ） 》 ， 商 事 法 务 株 式 会 社 ２００９ 年 ， 第 ２７２ 页 ； 池 田 真 郎 ： 《 债 !)渡 の p展 と 特 例 法 ——— 债 !) 渡 の 研 究 第

买 卖 不 破 租 赁 规 则 的 法 律 效 果

——— 以 契 约 地 位 承 受 模 式 为 前 提

x x x x

内 容 提 要 ： 合 同 法 第 ２２９ 条 确 立 的 是 “ 契 约 地 位 承 受 模 式 ” ， 并 非 消 极 的 承 租 人 对抗 模 式 。 应 确 立 租 赁 标 的 物 所 有 权 变 动 的 通 知 义 务 ， 以 保 障 承 租 人 的 知 情 利 益 。 原出 租 人 预 先 收 取 租 金 时 ， 应 肯 定 标 的 物 交 付 后 受 让 人 对 于 原 出 租 人 的 不 当 得 利 请 求权 或 返 还 原 物 请 求 权 ， 承 租 人 则 得 以 对 原 出 租 人 的 清 偿 对 抗 受 让 人 的 租 金 请 求 。 出租 人 预 先 出 让 了 将 来 租 金 债 权 时 ， 在 解 释 论 上 应 肯 定 将 来 债 权 受 让 人 的 优 先 性 ， 标的 物 受 让 人 所 受 的 不 利 益 则 通 过 其 他 制 度 予 以 救 济 。 对 于 出 租 人 地 位 保 留 的 问 题 ，应 认 为 未 经 承 租 人 同 意 的 保 留 不 生 其 效 力 ， 但 在 立 法 论 上 可 以 考 虑 有 条 件 地 肯 定 其效 力 。 押 租 金 的 问 题 ， 则 应 坚 持 押 租 金 契 约 的 从 属 性 ， 新 所 有 权 人 的 返 还 债 务 并 不以 是 否 受 有 现 实 转 交 为 条 件 。

关 键 词 ： 契 约 地 位 承 受 租 金 债 权 出 租 人 地 位 保 留 押 租 金

一 、 问 题 的 提 出

合 同 法 第 ２２９ 条 规 定 ： “ 租 赁 物 在 租 赁 期 间 发 生 所 有 权 变 动 的 ， 不 影 响 租 赁 合 同 的 效力 。 ” 学 界 多 认 为 该 条 是 关 于 “ 买 卖 不 破 租 赁 ” 的 规 定 ， 但 该 条 规 定 的 “ 不 影 响 租 赁 合 同 的效 力 ” ， 究 竟 指 的 是 不 影 响 出 卖 人 与 承 租 人 的 租 赁 合 同 效 力 ， 还 是 契 约 地 位 的 概 括 移 转 ？ 对此 ， 存 在 着 “ 原 租 赁 合 同 当 事 人 约 束 说 ” 、 〔 １ 〕 “ 对 抗 模 式 说 ” 、 〔 ２ 〕 “ 有 权 占 有 说 ” 、 〔 ３ 〕 “ 并

 浙 江 大 学 光 华 法 学 院 教 授 。

本 文 是 教 育 部 新 世 纪 优 秀 人 才 支 持 计 划 、 “ 国 家 特 支 计 划 ” 青 年 拔 尖 人 才 、 浙 江 省 １５１ 人 才 工 程 的 阶 段 性 成 果 之 一 。

〔 １ 〕

〔 ２ 〕

〔 ３ 〕

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参 见 x x x ： 《 “ 买 卖 不 破 租 赁 ” 的 正 当 性 》 ， 载 《 中 德 私 法 研 究 》 第 １ 卷 ， 北 京 大 学 出 版 社 ２００６ 年 版 ， 第

３２ 页 。 其 认 为 ， 就 第 ２２９ 条 语 句 的 规 范 意 义 而 论 ， 所 谓 “ 不 影 响 租 赁 合 同 的 效 力 ” ， 最 合 乎 情 理 的 解 释 只 能是 “ 租 赁 契 约 依 然 只 约 束 出 租 人 与 承 租 人 ” 。

参 见 x x x ： 《 谈 “ 买 卖 不 破 租 赁 ” 规 则 的 客 体 适 用 范 围 问 题 》 ， 载 前 引 〔 １ 〕 ， 《 中 德 私 法 研 究 》 第 １ 卷 ， 第

６ 页 以 下 。 其 认 为 ， “ 所 有 权 让 与 之 结 果 ， 不 得 对 抗 租 赁 契 约 … … 承 租 人 得 以 其 租 赁 契 约 或 者 租 赁 权 ， 对 抗 受让 人 之 所 有 权 ” 。 但 x x x 在 前 文 中 认 为 x x x 所 主 张 的 对 抗 问 题 ， 其 实 质 是 “ 法 定 的 契 约 承 担 ” 。

参 见 x x x ： 《 “ 买 卖 不 破 租 赁 ” 规 则 的 立 法 技 术 分 析 》 ， 《 法 学 》 ２００８ 年 第 ３ 期 ， 第 １０９ 页 ； x x x 主 编 ：

《 最 高 人 民 法 院 关 于 审 理 城 镇 房 屋 租 赁 合 同 纠 纷 案 件 司 法 解 释 的 理 解 与 适 用 》 ， 人 民 法 院 出 版 社 ２００９ 年 版 ，第 ２６５ 页 ； x x x ： 《 “ 买 卖 不 破 租 赁 ” 与 承 租 人 保 护 ——— 以 对 〈 合 同 法 〉 第 ２２９ 条 的 理 解 为 中 心 》 ， 《 中 外 法学 》 ２０１３ 年 第 ３ 期 ， 第 ６１８ 页 。 该 学 说 认 为 ， “ 法 定 债 的 转 移 ” 存 有 不 少 弊 端 ， 而 应 解 释 为 “ 租 赁 合 同 不 受影 响 ——— 维 持 承 租 人 对 租 赁 物 的 有 权 占 有 ——— 对 抗 第 三 人 （ 租 赁 物 新 的 权 利 人 ） 请 求 返 还 原 物 ” 规 则 来 实 现 “ 买 卖 不 破 租 赁 ” 。

存 债 务 承 担 说 ” 〔 ４ 〕 及 “ 契 约 地 位 承 受 模 式 说 ” 等 诸 多 学 说 。

但 是 ， 《 最 高 人 民 法 院 关 于 贯 彻 执 行 〈 中 华 人 民 共 和 国 民 法 通 则 〉 若 干 问 题 的 意 见 （ 试行 ） 》 （ 下 称 “ 民 通 意 见 ” ） 第 １１９ 条 第 ２ 款 规 定 ， “ 私 有 房 屋 在 租 赁 期 内 ， 因 买 卖 、 赠 与 或者 继 承 发 生 房 屋 产 权 转 移 的 ， 原 租 赁 合 同 对 承 租 人 和 新 房 主 继 续 有 效 ” 。 《 最 高 人 民 法 院 关于 审 理 城 镇 房 屋 租 赁 合 同 纠 纷 案 件 具 体 应 用 法 律 若 干 问 题 的 解 释 》 （ ２００９ ） （ 下 称 “ 房 屋 租赁 司 法 解 释 ” ） 第 ２０ 条 也 明 确 规 定 ， “ 租 赁 房 屋 在 租 赁 期 间 发 生 所 有 权 变 动 ， 承 租 人 请 求 房屋 受 让 人 继 续 履 行 租 赁 合 同 的 ， 人 民 法 院 应 予 支 持 ” 。 大 量 的 案 例 实 践 也 表 明 ， 司 法 实 践 中至 少 就 城 镇 房 屋 的 租 赁 采 纳 了 契 约 地 位 承 受 模 式 ， 〔 ５ 〕 立 法 部 门 的 释 义 书 〔 ６ 〕 及 学 界 也 多 有支 持 。 〔 ７ 〕 因 此 ， 本 文 也 以 “ 契 约 地 位 承 受 ” 为 中 心 加 以 阐 述 。

然 而 ， 主 张 契 约 地 位 承 受 的 相 关 学 说 ， 论 者 多 停 留 在 契 约 地 位 承 受 的 抽 象 结 论 上 ， 多

数 并 未 对 契 约 地 位 承 受 后 的 具 体 法 律 效 果 作 出 特 别 说 明 。 甚 至 有 学 者 批 评 契 约 地 位 承 受 模式 的 弊 端 就 在 于 其 “ 承 受 范 围 的 不 明 确 ” 。 〔 ８ 〕 例 如 ， 承 租 人 不 知 也 不 应 知 道 所 有 权 发 生 变动 时 ， 承 租 人 的 租 金 给 付 或 未 给 付 究 竟 产 生 何 种 法 律 效 果 ？ 出 让 人 与 受 让 人 约 定 由 出 让 人保 留 出 租 人 地 位 是 否 有 效 ？ 出 让 人 预 先 收 取 了 未 来 租 金 时 ， 出 租 人 、 承 租 人 和 受 让 人 三 者

之 间 的 关 系 又 当 如 何 处 理 ？ 出 让 人 预 先 出 让 了 租 金 债 权 或 设 定 租 金 债 权 质 时 ， 又 当 如 何 处理 ？ 解 决 这 些 问 题 的 关 键 在 于 合 同 法 第 ２２９ 条 的 契 约 地 位 承 受 究 竟 产 生 何 种 效 力 。 对 此 ， x

x x 教 授 在 其 著 作 中 结 合 德 国 及 我 国 台 湾 的 学 说 及 实 践 ， 对 于 契 约 地 位 承 受 模 式 下 的 法 律效 果 作 了 详 细 的 分 析 ， 〔 ９ 〕 但 与 我 国 大 陆 司 法 实 践 之 间 不 一 定 具 有 天 然 的 契 合 性 。 因 此 ， 有必 要 结 合 上 述 学 说 状 况 及 司 法 实 践 对 此 作 出 回 答 。

二 、 契 约 地 位 承 受 与 承 租 人 知 情

关 于 契 约 地 位 的 承 受 问 题 ， 民 法 通 则 第 ９１ 条 规 定 ， “ 合 同 一 方 将 合 同 的 权 利 、 义 务 全部 或 者 部 分 转 让 给 第 三 人 的 ， 应 当 取 得 合 同 另 一 方 的 同 意 ” 。 合 同 法 第 ８８ 条 亦 规 定 ， “ 当 事人 一 方 经 对 方 同 意 ， 可 以 将 自 己 在 合 同 中 的 权 利 和 义 务 一 并 转 让 给 第 三 人 ” 。 也 就 是 说 ， 契约 当 事 人 地 位 的 移 转 ， 原 则 上 以 获 得 合 同 对 方 当 事 人 的 同 意 为 要 件 。 但 法 律 亦 同 时 规 定 ，

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〔 ７ 〕

〔 ８ 〕

〔 ９ 〕

参 见 x x x ： 《 论 租 赁 权 的 对 抗 效 力 》 ， 《 清 华 法 学 》 ２０１０ 年 第 ２ 期 ， 第 ７５ 页 。 其 认 为 ， 第 ２２９ 条 关 于 租 赁 对抗 效 力 所 产 生 的 法 律 效 果 方 面 ， 其 规 定 不 甚 明 确 ， 参 酌 比 较 法 分 析 ， 认 为 应 采 德 国 民 法 典 式 的 并 存 债 务 承 担模 式 ， 而 非 魁 北 克 民 法 典 式 的 概 括 债 务 承 担 模 式 。

当 然 ， 在 部 分 国 有 土 地 使 用 权 转 让 案 件 中 ， 法 院 认 为 合 同 法 第 ２２９ 条 指 的 是 不 影 响 原 租 赁 合 同 的 效 力 ， 而 不是 契 约 地 位 承 受 。 如 “ 西 安 某 某 房 地 产 开 发 有 限 公 司 与 陕 西 某 某 实 业 有 限 公 司 租 赁 合 同 纠 纷 上 诉 案 ” （ 西 安中 院 （ ２０１１ ） 民 一 终 字 第 ００４７２ 号 ） 中 ， 法 院 认 为 土 地 使 用 权 的 转 让 并 不 自 然 解 除 原 出 租 人 与 承 租 人 之 间 的租 赁 合 同 。 虽 然 标 的 物 出 让 人 与 受 让 人 约 定 由 标 的 物 受 让 人 执 行 原 合 同 权 利 义 务 ， 但 未 征 得 承 租 人 同 意 ， 该概 括 移 转 无 效 。 这 一 逻 辑 似 乎 表 明 其 支 持 租 赁 合 同 仍 然 约 束 原 出 租 人 和 承 租 人 ， 但 该 判 决 最 后 又 认 为 原 出 租人 收 取 承 租 人 租 金 的 行 为 显 属 不 当 ， 其 逻 辑 本 身 并 不 清 晰 。

x x x 主 编 ： 《 中 华 人 民 共 和 国 合 同 法 释 义 》 ， 法 律 出 版 社 ２００９ 年 版 ， 第 ３３８ 页 。

参 见 x x x ： 《 债 法 总 论 》 ， 法 律 出 版 社 ２０１３ 年 版 ， 第 ２５５ 页 ； x x x ： 《 债 法 总 论 》 ， 中 国 法 制 出 版 社 ２０１２

年 版 ， 第 ２７６ 页 ； x x x ： 《 中 国 民 法 典 草 案 建 议 稿 附 理 由 ： 合 同 编 （ 上 册 ） 》 ， 法 律 出 版 社 ２０１３ 年 版 ， 第

４０２ 页 。

参 见 前 引 〔 ３ 〕 ， x x x 文 ， 第 ６３０ 页 。

参 见 x x x ： 《 买 卖 不 破 租 赁 ： 第 ２４５ 条 规 定 之 适 用 、 准 用 及 类 推 适 用 》 ， 载 氏 著 《 民 法 学 说 与 判 例 研 究 》 第

６ 册 ， 北 京 大 学 出 版 社 ２００９ 年 版 ， 第 １５９ 页 以 下 。

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特 定 情 形 的 契 约 地 位 承 受 ， 并 不 需 要 对 方 的 同 意 ， 如 合 同 法 第 ９０ 条 关 于 当 事 人 合 并 分 立 时概 括 承 受 的 规 定 ， 保 险 法 （ ２００９） 第 ４９ 条 关 于 保 险 标 的 受 让 人 承 受 被 保 险 人 的 权 利 义 务 的规 定 ， 以 及 海 商 法 （ １９９２） 第 １３８ 条 关 于 已 出 租 船 舶 所 有 权 转 让 时 契 约 地 位 承 受 的 规 定 ，等 等 。 那 么 ， 合 同 法 第 ２２９ 条 规 定 的 契 约 地 位 承 受 ， 是 否 以 承 租 人 的 同 意 为 要 件 呢 ？

就 合 同 法 第 ２２９ 条 的 文 义 而 言 ， 该 条 只 是 规 定 了 “ 租 赁 期 间 ” 和 “ 所 有 权 变 动 ” 两 个要 件 ， 似 乎 并 不 以 承 租 人 同 意 为 要 件 。 但 依 债 务 承 担 的 一 般 原 理 ， 承 担 人 与 债 务 人 就 免 责的 债 务 承 担 达 成 合 意 ， 须 经 债 权 人 之 同 意 （ 合 同 法 第 ８４ 条 ） ， 而 并 存 的 债 务 承 担 ， 无 须 债权 人 的 承 认 即 可 有 效 成 立 。 〔 １０〕 若 债 务 承 担 未 经 债 权 人 同 意 ， 原 则 上 其 仅 为 并 存 之 债 务 加 入或 约 定 由 第 三 人 履 行 债 务 而 已 ， 并 不 构 成 免 责 的 债 务 承 担 。 而 租 赁 合 同 的 出 租 人 ， 因 负 有

租 赁 物 的 提 供 及 用 益 状 态 维 护 义 务 ， 该 义 务 的 免 除 原 则 上 需 要 征 得 承 租 人 的 同 意 。 正 是 在

这 层 含 义 上 ， 德 国 民 法 典 第 ５６６ 条 采 纳 了 并 存 的 债 务 承 担 模 式 ， 而 非 魁 北 克 民 法 典 第 １９３７条 所 采 纳 的 概 括 的 债 务 承 担 模 式 。 〔 １１〕 而 《 欧 洲 民 法 典 共 同 框 架 草 案 》 虽 然 规 定 由 受 让 人 替 代 原 出 租 人 作 为 租 赁 合 同 的 当 事 人 ， 但 原 出 租 人 仍 须 承 担 补 充 责 任 ， 也 在 一 定 程 度 上 考 虑 了 契 约 地 位 的 承 受 原 则 上 需 要 承 租 人 的 同 意 。 〔 １２〕

但 是 ， 事 实 上 ， 承 租 人 的 利 益 多 着 眼 于 标 的 物 的 使 用 收 益 ， 与 标 的 物 为 谁 所 有 并 不 直接 相 关 ， 因 此 ， 将 合 同 法 第 ２２９ 条 解 释 为 原 出 租 人 退 出 租 赁 关 系 ， 亦 未 尝 不 可 。 原 因 在 于 ，

租 赁 物 的 用 益 维 持 义 务 并 不 因 出 租 人 为 谁 而 有 所 区 别 ， 其 义 务 的 履 行 系 于 租 赁 标 的 物 本 身 。即 使 出 租 人 发 生 变 更 ， 在 出 租 人 义 务 履 行 方 面 ， 并 不 会 对 承 租 人 造 成 过 多 的 不 利 益 。 〔 １３〕 因

此 ， 因 标 的 物 所 有 权 发 生 变 动 而 引 起 的 出 租 人 的 变 化 ， 无 需 承 租 人 的 同 意 亦 无 多 大 障 碍 。 日

本 相 关 判 例 也 确 立 了 这 一 点 。 〔 １４〕 在 日 本 法 务 省 公 布 的 《 民 法 （ 债 权 相 关 ） 修 改 试 拟 稿 》

（ 下 称 《 日 本 债 法 修 改 试 拟 稿 》 ） 中 ， 也 明 确 了 这 一 当 然 承 受 的 判 例 法 理 。 〔 １５〕

问 题 在 于 ， 在 未 经 承 租 人 同 意 亦 得 以 承 受 租 赁 合 同 关 系 的 情 况 下 ， 如 何 确 保 承 租 人 的权 益 不 受 影 响 。 比 如 ， 承 租 人 在 不 知 情 的 情 况 下 ， 仍 然 只 向 原 出 租 人 给 付 租 金 ， 是 否 构 成对 新 出 租 人 的 违 约 ？ 若 严 格 按 照 合 同 的 相 对 性 ， 受 让 人 成 为 新 出 租 人 ， 承 租 人 应 向 受 让 人

履 行 义 务 ， 其 向 原 出 租 人 的 履 行 构 成 非 债 清 偿 。 受 让 人 可 以 基 于 承 租 人 的 债 务 不 履 行 要 求

其 承 担 违 约 责 任 ， 也 可 以 解 除 合 同 （ 合 同 法 第 ２２７ 条 ） 。 但 如 此 一 来 ， “ 买 卖 不 破 租 赁 ” 所 追 求 的 维 持 租 赁 关 系 稳 定 进 而 保 护 承 租 人 的 立 法 目 的 将 难 以 实 现 。 在 这 点 上 ， 保 险 法 第 ４９条 以 及 海 商 法 第 １３８ 条 规 定 的 “ 通 知 义 务 ” 可 资 借 鉴 。 “ 保 险 标 的 转 让 的 ， 被 保 险 人 或 者 受 让 人 应 当 及 时 通 知 保 险 人 ， 但 货 物 运 输 保 险 合 同 和 另 有 约 定 的 合 同 除 外 ” ； “ 船 舶 所 有 人 转 让 已 经 租 出 的 船 舶 的 所 有 权 ， 定 期 租 船 合 同 约 定 的 当 事 人 的 权 利 和 义 务 不 受 影 响 ， 但 是 应

〔 １０〕

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参 见 x x x ： 《 债 法 总 论 》 ， 法 律 出 版 社 ２０１３ 年 版 ， 第 ２５３ 页 。参 见 前 引 〔 ４ 〕 ， x x x 文 ， 第 ７５ 页 。

Xxxxxxxxx ｖｏｎ Ｂａｒ， Xxxx Ｃｌｉｖｅ ａｎｄ Xxxx Ｓｃｈｕｌｔｅ-Ｎöｌｋｅ （ ｅｄｓ． ） ， Ｐｒｉｎｃｉｐｌｅｓ， Ｄｅｆｉｎｉｔｉｏｎｓ ａｎｄ Ｍｏｄｅｌ Ｒｕｌｅｓ ｏｆ Ｅｕｒｏｐｅａｎ Ｐｒｉ- ｖａｔｅ Ｌａｗ： Ｄｒａｆｔ Ｃｏｍｍｏｎ Ｆｒａｍｅ ｏｆ Ｒｅｆｅｒｅｎｃｅ （ ＤＣＦＲ） ， Ｆｕｌｌ Ｅｄｉｔｉｏｎ （ ２０１０ ） ， ｐ． １６１０ ， ｈｔｔｐ： ／ ／ ｅｃ． ｅｕｒｏｐａ． ｅｕ ／ ｊｕｓｔｉｃｅ ／ ｃｏｎｔｒａｃｔ ／ ｆｉｌｅｓ ／ ｅｕｒｏｐｅａｎ － ｐｒｉｖａｔｅ － ｌａｗ＿ｅｎ． ｐｄｆ．

x x x x ： 《 民 法 （ 债 !法 ） 改 正 议 论 か ら 民 法 を 理 解 す る ： 赁 贷 人 の 地 位 の 移 " と 敷 金 返 还 债 务 の 承 #》 ，

《 法 学 セ ミ ナ ~》 ６８４ 号 （ ２０１２ 年 ） ， 第 ５４ 页 。 最 判 昭 和 ４６ 年 ４ 月 ２３ 日 民 集 ２５ % ３ 号 ３８８ 页 。

法 务 省 民 事 局 参 事 官 室 ： 《 民 法 （ 债 !&  ） の 改 正 に & す る 中 间 试 案 （ 概 要 付 き ） 》 （ ２０１３ 年 ３ 月 ） ， 第

１５７ 页 ， ｈｔｔｐ： ／ ／ ｗｗｗ． ｍｏｊ． ｇｏ． ｊｐ ／ ｃｏｎｔｅｎｔ ／ ０００１１２２４４ ． ｐｄｆ。

当 及 时 通 知 承 租 人 。 船 舶 所 有 权 转 让 后 ， 原 租 船 合 同 由 受 让 人 和 承 租 人 继 续 履 行 ” 。 德 国 民

法 典 第 ５６６ 条 第 ２ 款 也 规 定 了 这 样 的 通 知 义 务 ， 即 “ 因 出 租 人 的 通 知 ， 承 租 人 知 悉 所 有 权转 移 的 … … 出 租 人 免 除 责 任 ” 。 〔 １６〕 对 此 ， 合 同 法 第 ２３０ 条 虽 然 规 定 了 保 障 承 租 人 优 先 购 买权 的 通 知 义 务 ， 但 该 通 知 通 常 为 所 有 权 变 动 前 的 通 知 ， 无 法 为 所 有 权 变 动 后 的 通 知 提 供 规范 依 据 。 但 另 一 方 面 ， 合 同 法 第 ６０ 条 也 规 定 ， “ 当 事 人 应 当 遵 循 诚 实 信 用 原 则 ， 根 据 合 同的 性 质 、 目 的 和 交 易 习 惯 履 行 通 知 、 协 助 、 保 密 等 义 务 ” ， 从 诚 信 原 则 上 可 推 出 原 出 租 人 和新 出 租 人 的 此 等 义 务 ； 同 时 ， 也 可 以 类 推 合 同 法 第 ８９ 条 进 而 适 用 第 ８２ 条 之 规 定 ， 以 未 经 通知 的 清 偿 为 由 ， 向 新 所 有 权 人 主 张 其 对 于 原 出 租 人 的 清 偿 抗 辩 。

在 司 法 实 践 中 ， 不 少 法 院 在 适 用 合 同 法 第 ２２９ 条 时 也 考 虑 了 承 租 人 的 “ 知 情 与 否 ” 。 〔 １７〕例 如 ， “ x x 与 x x 房 屋 租 赁 合 同 纠 纷 上 诉 案 ” 中 ， 〔 １８〕 法 院 明 确 指 出 ， “ 作 为 新 的 出 租 人 有义 务 出 示 其 对 涉 案 房 屋 的 产 权 证 明 ” ， “ 在 受 让 人 未 出 示 其 对 涉 案 房 屋 拥 有 产 权 的 前 提 下 ” ，

“ 承 租 人 未 付 租 金 并 不 构 成 违 约 ” 。 其 不 仅 要 求 通 知 承 租 人 ， 甚 至 要 求 出 示 产 权 证 据 。 “ x x

x 等 与 绥 宁 县 农 业 局 房 屋 租 赁 合 同 纠 纷 上 诉 案 ” 中 ， 〔 １９〕 不 知 租 金 交 付 对 象 是 承 租 人 得 以 对抗 受 让 人 以 拖 欠 租 金 为 由 行 使 解 除 权 的 事 由 之 一 。 “ x 的 因 与 x x x 、 原 审 x x x 、 x x x租 赁 合 同 纠 纷 案 ” 中 ， 〔 ２０〕 承 租 人 对 于 产 权 变 动 不 知 情 构 成 其 对 受 让 人 拖 欠 租 金 的 抗 辩 理由 。 “ x x x 诉 x x x 等 房 屋 租 赁 合 同 纠 纷 案 ” 中 ， 〔 ２１〕 法 院 更 是 援 引 合 同 法 第 ６０ 条 ， 以 诚信 原 则 上 的 通 知 义 务 为 由 ， 肯 定 了 原 出 租 人 和 受 让 人 的 通 知 义 务 。 这 样 的 案 件 不 在 少 数 。

在 契 约 地 位 承 受 之 情 形 ， 承 租 人 对 于 知 晓 合 同 当 事 人 的 变 更 存 有 利 益 ， 〔 ２２〕 承 租 人 的 知情 是 承 租 人 得 以 或 应 向 受 让 人 履 行 原 租 赁 合 同 义 务 的 前 提 之 一 。 那 么 ， 承 租 人 是 否 得 以 拒绝 租 赁 关 系 的 承 受 以 及 在 此 基 础 上 是 否 得 以 要 求 终 止 原 租 赁 关 系 ？ 对 此 ， 我 妻 荣 认 为 ， “ 承租 人 如 立 即 提 出 异 议 ， 则 可 以 不 受 该 继 承 租 赁 关 系 的 约 束 （ 与 受 让 人 关 系 上 成 为 不 法 占 据者 ） 。 因 为 不 能 将 租 赁 的 继 承 强 加 于 承 租 人 。 ” 〔 ２３〕 若 从 “ 买 卖 不 破 租 赁 ” 的 旨 趣 在 于 对 承 租人 的 保 护 来 理 解 ， 承 租 人 自 愿 放 弃 此 等 保 护 ， 亦 未 尝 不 可 。 而 且 ， 租 赁 关 系 的 法 定 承 受 ，其 仅 依 出 让 人 与 受 让 人 的 合 意 即 “ 建 构 ” 了 之 前 并 无 意 思 介 入 的 承 租 人 与 第 三 人 之 间 的 合同 关 系 ， 其 意 思 自 治 的 合 法 性 本 身 就 存 在 一 定 的 可 质 疑 空 间 ， 其 对 承 租 人 的 保 护 也 是 推 定维 持 租 赁 关 系 的 稳 定 更 符 合 承 租 人 之 意 思 。 因 此 ， 若 承 租 人 有 相 反 之 意 思 表 示 ， 承 租 人 与

第 三 人 之 间 并 不 构 成 租 赁 关 系 ， 具 有 一 定 的 学 理 依 据 。

从 我 国 司 法 解 释 的 规 定 来 看 ， “ 房 屋 租 赁 司 法 解 释 ” 第 ２０ 条 一 改 “ 民 通 意 见 ” 第 １１９条 第 ２ 款 “ 原 租 赁 合 同 对 承 租 人 和 新 房 主 继 续 有 效 ” 的 规 定 ， 而 是 采 取 了 “ 承 租 人 请 求 房 屋 受 让 人 继 续 履 行 租 赁 合 同 的 ， 人 民 法 院 应 予 支 持 ” 的 表 述 。 从 文 义 上 来 说 ， 法 院 的 “ 支

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x x x x x ： 《 德 国 民 法 典 》 ， 法 律 出 版 社 ２０１０ 年 版 ， 第 ２０２ 页 ； x x x 、 x x ： 《 德 国 民 法 典 评 注 》 ， 法 律出 版 社 ２０１１ 年 版 ， 第 ２９７ 页 。

未 经 特 别 说 明 ， 本 文 所 引 案 例 均 出 自 北 大 法 宝 案 例 数 据 库 。

北 京 一 中 院 （ ２０１２ ） 民 终 字 第 １４３４０ 号 。x x 中 院 （ ２０１１ ） 民 一 终 字 第 ５６９ 号 。

广 州 中 院 （ ２０１１ ） 民 五 终 字 第 ２０５６ 号 。

金 华 市 婺 城 区 法 院 （ ２０１２ ） 民 初 字 第 ２４１８ 号 。

野 '正 充 ： 《 债 务 の 引 受 け （ ２） · 契 约 当 事 者 の 地 位 の 移 "》 ， 《 法 学 セ ミ ナ ~》 ６５０ 号 （ ２００９ 年 ） ， 第 １０４ 页 。我 妻 荣 ： 《 民 法 讲 义 Ｖ２ 债 权 各 论 中 卷 一 》 ， x x 、 x x 又 译 ， 中 国 法 制 出 版 社 ２００８ 年 ， 第 ２１４ 页 。

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持 ” 依 承 租 人 的 “ 请 求 ” 而 发 生 ， 但 并 未 明 确 新 所 有 权 人 是 否 可 以 请 求 确 认 租 赁 关 系 存 在 。

这 也 在 某 种 程 度 上 肯 定 了 承 租 人 在 是 否 维 持 租 赁 关 系 上 的 意 思 自 治 。 在 我 国 学 说 中 ， 也 有学 者 肯 定 承 租 人 在 所 有 权 变 动 时 有 终 止 租 赁 合 同 的 权 利 。 〔 ２４〕

但 如 前 所 述 ， 合 同 法 第 ２２９ 条 并 非 如 同 日 本 借 地 借 家 法 第 ９ 条 一 样 仅 规 定 了 消 极 对 抗 问

题 ， 而 是 采 取 了 积 极 的 地 位 承 受 模 式 ， 所 涉 及 的 不 仅 仅 是 承 租 人 的 权 利 保 护 问 题 ， 而 且 会涉 及 所 有 权 的 自 由 处 分 及 标 的 物 受 让 人 的 利 益 x x 等 问 题 。 〔 ２５〕 从 法 理 上 来 说 ， 即 使 是 附 有限 制 物 权 的 所 有 权 ， 其 处 分 自 由 原 则 上 亦 不 受 限 制 ； 合 同 法 亦 未 禁 止 出 租 人 转 让 标 的 物 ，而 是 通 过 承 租 人 优 先 购 买 权 的 方 式 予 以 保 护 。 因 此 ， 出 租 人 出 卖 标 的 物 本 身 并 不 构 成 违 约 ，承 租 人 无 法 以 违 约 为 由 请 求 出 租 人 承 担 违 约 责 任 或 解 除 合 同 。 而 且 ， 如 前 所 述 ， 租 赁 物 用益 维 持 义 务 等 出 租 人 义 务 的 履 行 系 于 租 赁 标 的 物 本 身 ， 并 不 会 因 主 体 的 变 动 有 本 质 的 差 异 ，不 会 直 接 影 响 承 租 人 的 利 益 ， 原 则 上 承 租 人 亦 难 以 以 合 同 目 的 难 以 实 现 为 由 要 求 解 除 合 同 。而 且 ， 在 交 易 实 践 中 ， 特 别 是 一 些 商 铺 买 卖 中 ， 带 有 长 期 的 租 赁 合 同 ， 在 某 种 程 度 上 亦 可

能 构 成 租 赁 标 的 物 交 易 时 的 价 格 决 定 因 素 之 一 。 若 承 租 人 以 所 有 权 变 动 为 由 “ 退 租 ” ， 势 必会 影 响 到 标 的 物 受 让 人 对 于 将 来 租 金 收 益 的 期 待 。 〔 ２６〕 不 仅 如 此 ， 通 常 的 债 权 让 与 ， 债 权 出让 人 对 债 务 人 的 清 偿 能 力 并 不 承 担 担 保 责 任 。 同 理 ， 除 非 标 的 物 出 让 人 明 确 约 定 对 承 租 人的 租 金 债 务 承 担 保 证 责 任 ， 标 的 物 出 让 人 亦 不 对 承 租 人 是 否 退 租 承 担 担 保 责 任 。 若 允 许 承租 人 退 租 ， 标 的 物 受 让 人 丧 失 的 租 金 预 期 利 益 将 无 法 得 到 救 济 。 基 于 这 些 理 由 ， 笔 者 认 为 ，除 非 原 租 赁 合 同 存 在 特 别 约 定 或 承 租 人 与 新 出 租 人 达 成 解 除 之 合 意 ， 承 租 人 并 不 能 以 所 有权 变 动 为 由 依 单 方 意 思 表 示 退 出 租 赁 关 系 。

三 、 契 约 地 位 承 受 模 式 下 的 租 金 预 收 与 将 来 租 金 债 权 出 让

影 响 承 受 契 约 地 位 受 让 人 利 益 的 ， 通 常 是 出 让 人 未 告 知 租 赁 关 系 之 存 在 。 因 契 约 地 位

的 法 定 承 受 ， 原 则 上 ， 受 让 人 无 法 通 过 要 求 承 租 人 腾 退 实 现 救 济 ， 因 此 ， 其 行 使 救 济 的 对象 依 合 同 相 对 性 原 理 通 常 只 限 于 出 让 人 。 此 时 ， 除 非 受 让 人 订 立 合 同 时 知 道 或 应 当 知 道 租赁 关 系 的 存 在 （ 合 同 法 第 １５１ 条 ） ， 受 让 人 得 依 权 利 瑕 疵 担 保 的 规 定 向 出 让 人 请 求 承 担 违 约责 任 （ 合 同 法 第 １５０ 条 ） 。 若 构 成 “ 故 意 隐 瞒 与 订 立 合 同 有 关 的 重 要 事 实 或 者 提 供 虚 假 情况 ” ， 亦 可 依 合 同 法 第 ４２ 条 要 求 承 担 缔 约 过 失 责 任 ； 受 让 人 若 因 此 在 违 背 真 实 意 思 的 情 况下 作 出 了 错 误 的 意 思 表 示 ， 亦 可 依 合 同 法 第 ５４ 条 要 求 变 更 或 撤 销 合 同 。

关 于 契 约 地 位 承 受 时 租 金 债 权 的 处 理 ， 其 难 点 在 于 原 出 租 人 预 先 收 取 了 将 来 租 金 或 者以 将 来 债 权 让 与 的 方 式 将 租 金 债 权 出 让 给 第 三 人 时 的 法 律 构 成 。

（ 一 ） 出 租 人 预 先 收 取 租 金 之 情 形

预 先 收 取 租 金 之 场 合 ， x x x 认 为 ， “ 须 注 意 的 是 ， 实 际 上 常 有 承 租 人 不 知 租 赁 物 所 有权 之 让 与 第 三 人 ， 而 继 续 向 原 出 租 人 支 付 租 金 。 此 外 ， 承 租 人 预 付 租 金 者 ， 亦 有 之 。 于 诸

〔 ２４〕

〔 ２５〕

〔 ２６〕

· １１８·

参 见 x x x ： 《 合 同 法 研 究 》 第 ４ 卷 ， 中 国 人 民 大 学 出 版 社 ２０１３ 年 版 ， 第 １４５ 页 。

x x x x ： 《 赁 贷 借 ： ( 态 を 踏 ま え つ つ ， よ り わ か り や す い 立 法 を 》 ， 《 ジ ュ リ ス ト 》 １４３８ 号 （ ２０１２ 年 ） ，第 ５７ 页 。

x x x ： 《 赁 贷 不 动 产 の )渡 を 赁 贷 人 の 地 位 》 ， 《 庆 *法 学 》 第 ２４ 号 （ ２０１２ 年 ） ， 第 ８６ 页 。

情 形 ， 为 保 护 承 租 人 ， 应 适 用 第 ２９９ 条 规 定 ， 原 出 租 人 或 受 让 人 未 将 租 赁 物 让 与 事 由 通 知 承租 人 者 ， 承 租 人 对 原 出 租 人 支 付 租 金 （ 或 预 付 租 金 ） ， 对 受 让 人 仍 生 效 力 ” 。 〔 ２７〕 对 此 ， 我 国台 湾 民 法 第 ２９９ 条 第 １ 款 规 定 ， “ 债 务 人 于 受 通 知 时 ， 所 得 对 抗 让 与 人 之 事 由 ， 皆 得 以 之 对抗 受 让 人 。 ” 据 此 ， 就 承 租 人 而 言 ， 其 得 以 预 先 支 付 租 金 对 抗 受 让 人 之 租 金 请 求 权 。 同 理 ，

依 我 国 合 同 法 第 ８２ 条 规 定 ， 承 租 人 亦 得 以 其 预 先 支 付 租 金 （ 清 偿 ） 对 抗 新 所 有 权 人 之 租 金请 求 权 。 〔 ２８〕

就 出 让 人 与 受 让 人 之 间 的 关 系 言 ， 在 我 国 司 法 实 践 中 ， 有 不 少 判 决 积 极 肯 定 了 受 让 人

对 于 出 让 人 预 先 收 取 租 金 的 请 求 权 。 “ x x x x 与 x x x 租 赁 合 同 纠 纷 上 诉 案 ” 〔 ２９〕 就 要 求出 让 人 将 预 先 收 取 的 租 金 转 交 给 受 让 人 。 在 法 律 构 成 上 ， 若 原 出 租 人 与 标 的 物 受 让 人 之 间构 成 买 卖 合 同 关 系 ， 依 物 权 法 第 １１６ 条 及 合 同 法 第 １６３ 条 之 体 系 性 解 释 ， 〔 ３０〕 买 卖 标 的 物 交

付 于 受 让 人 后 ， 受 让 人 即 取 得 买 卖 合 同 上 的 孳 息 收 取 权 ， 出 让 人 虽 然 在 预 先 收 取 租 金 时 有

其 租 赁 合 同 基 础 ， 但 因 标 的 物 的 交 付 而 丧 失 其 对 于 法 定 孳 息 的 收 取 权 原 。 〔 ３１〕 受 让 人 因 标 的物 之 交 付 而 享 有 租 金 收 取 权 （ 即 使 所 有 权 未 发 生 变 动 ） ， 其 请 求 权 基 础 在 于 买 卖 合 同 之 效

力 。 受 让 人 对 于 标 的 物 交 付 后 已 发 生 之 租 金 （ 分 离 后 的 孳 息 ） ， 得 依 物 权 法 第 ３４ 条 （ 返 还 原 物 请 求 权 ） 之 规 定 或 第 ２４３ 条 （ 善 意 占 有 人 之 返 还 ） 之 规 定 或 民 法 通 则 第 ９２ 条 （ 不 当 得 利 ） 之 规 定 ， 要 求 返 还 所 收 取 的 租 金 及 其 孳 息 （ 租 金 的 利 息 ） 。 另 外 ， 若 认 为 合 同 法 第 ２２９条 的 租 赁 关 系 承 受 发 生 于 所 有 权 变 动 之 时 ， 则 受 让 人 依 租 赁 关 系 产 生 的 租 金 请 求 权 从 所 有 权 发 生 变 动 时 始 得 产 生 ， 出 让 人 依 原 租 赁 关 系 的 租 金 请 求 权 自 所 有 权 发 生 变 动 时 起 消 灭 ，受 让 人 对 于 出 让 人 预 先 收 取 的 租 金 享 有 不 当 得 利 返 还 请 求 权 ， 其 租 金 收 取 日 期 以 所 有 权 变

动 之 时 开 始 计 算 。

对 于 标 的 物 交 付 与 所 有 权 变 动 这 两 个 时 点 ， 笔 者 认 为 ， 依 合 同 法 第 ２２９ 条 及 第 ２２６ 条 ，所 有 权 发 生 变 动 后 ， 即 使 标 的 物 未 曾 交 付 ， 受 让 人 亦 成 为 新 的 出 租 人 ， 承 租 人 负 有 向 出 租人 支 付 租 金 的 义 务 ， 受 让 人 据 此 享 有 租 金 收 取 权 。 但 与 此 同 时 ， 若 标 的 物 在 所 有 权 变 动 前

已 交 付 的 ， 在 所 有 权 变 动 前 ， 买 受 人 虽 然 不 享 有 租 赁 合 同 上 的 租 金 收 取 权 ， 但 依 合 同 法 第

１６３ 条 ， 有 权 向 出 卖 人 （ 原 出 租 人 ） 请 求 已 收 取 之 租 金 孳 息 ， 在 所 有 权 变 动 后 ， 买 受 人 自 身

即 享 有 租 金 收 取 权 ， 对 于 出 卖 人 （ 原 出 租 人 ） 已 收 取 之 租 金 孳 息 享 有 不 当 得 利 请 求 权 。 不管 何 种 情 形 ， 标 的 物 交 付 后 的 租 金 孳 息 都 应 归 属 于 买 受 人 。 但 是 ， 若 所 有 权 变 动 在 先 、 标的 物 交 付 在 后 ， 依 合 同 法 第 ２２９ 条 及 第 ２２６ 条 ， 受 让 人 据 此 取 得 作 为 新 出 租 人 的 租 金 收 取权 ， 但 因 合 同 法 第 １６３ 条 之 规 定 ， 其 在 交 付 之 前 得 以 收 取 的 孳 息 应 当 归 属 于 出 卖 人 （ 原 出

租 人 ） ， 出 卖 人 （ 原 出 租 人 ） 无 须 向 买 受 人 给 付 标 的 物 交 付 之 前 已 收 取 的 相 应 租 金 。 当 然 ，标 的 物 为 动 产 之 情 形 ， 依 物 权 法 第 ２３ 条 规 定 ， 除 非 存 在 所 有 权 保 留 等 特 殊 情 形 ， 所 有 权 变

〔 ２７〕

〔 ２８〕

〔 ２９〕

〔 ３０〕

〔 ３１〕

前 引 〔 ９ 〕 ， x x x x ， 第 １６０ 页 。

如 “ x x 与 王 某 某 房 屋 租 赁 合 同 纠 纷 上 诉 案 ” ， 上 海 市 二 中 院 （ ２０１０ ） 民 二 终 字 第 ５９２ 号 。广 州 中 院 （ ２００８ ） 民 五 终 字 第 ４１７１ 号 。

参 见 周 江 洪 ： 《 前 民 法 典 时 代 的 孳 息 归 属 问 题 研 究 》 ， 《 浙 江 社 会 科 学 》 ２０１１ 年 第 ５ 期 ， 第 ５５ 页 。

此 点 与 我 国 台 湾 民 法 以 所 有 权 让 与 为 其 准 据 点 稍 有 不 同 。 x x x 认 为 ， “ 租 金 系 属 法 定 孳 息 ， 依 第 ７０ 条 第 ２项 规 定 ， 有 收 取 法 定 孳 息 权 利 之 人 ， 按 其 权 利 存 续 期 间 内 之 日 数 ， 取 得 其 孳 息 ， 在 租 赁 物 让 与 第 三 人 之 情 形 ，应 依 上 开 规 定 以 定 租 金 之 归 属 ， 并 以 租 赁 物 所 有 权 之 让 与 为 其 准 据 时 点 ” 。 前 引 〔 ９ 〕 ， x x x x ， 第 １６１ 页 。

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动 时 间 多 与 交 付 时 间 相 一 致 ， 并 不 存 在 上 述 因 标 的 物 交 付 与 所 有 权 变 动 时 点 不 同 而 产 生 的孳 息 收 取 权 归 属 问 题 。 而 且 ， 在 动 产 租 赁 之 情 形 ， 可 通 过 物 权 法 第 ２６ 条 规 定 的 指 示 交 付 的方 式 以 代 替 现 实 交 付 ， 标 的 物 交 付 与 所 有 权 变 动 的 时 点 也 是 一 致 的 。

另 一 方 面 ， 若 出 让 人 未 告 知 已 预 先 收 取 租 金 ， 受 让 人 亦 无 从 得 知 ， 致 使 受 让 人 以 不 合理 价 格 购 买 了 特 定 期 间 内 不 享 有 收 益 权 能 的 标 的 物 ， 亦 可 类 推 合 同 法 第 １５０ 条 及 第 １５５ 条 瑕

疵 担 保 责 任 之 规 定 ， 以 标 的 物 交 换 价 值 的 降 低 构 成 瑕 疵 为 由 ， 要 求 出 让 人 承 担 瑕 疵 担 保 责任 。 同 理 ， 类 推 合 同 法 第 １５１ 条 之 规 定 ， 若 受 让 人 订 立 合 同 时 知 道 或 应 当 知 道 瑕 疵 的 存 在的 ， 则 不 能 依 此 要 求 出 让 人 承 担 瑕 疵 担 保 责 任 。 而 且 ， 若 受 让 人 订 立 合 同 时 知 道 或 应 当 知道 出 让 人 已 预 先 收 取 租 金 ， 若 非 当 事 人 另 有 约 定 ， 则 可 视 为 在 考 量 交 易 价 格 时 已 预 先 对 此

作 了 衡 量 ， 构 成 当 事 人 交 易 之 基 础 ， 进 而 亦 不 能 要 求 出 让 人 依 不 当 得 利 返 还 已 预 先 收 取 之租 金 。 〔 ３２〕

（ 二 ） 出 租 人 预 先 出 让 将 来 租 金 债 权 之 情 形

从 上 述 分 析 亦 可 得 知 ， 预 收 租 金 多 涉 及 租 金 孳 息 收 取 权 的 主 体 、 买 卖 合 同 标 的 物 的 孳息 归 属 、 承 租 人 的 清 偿 保 护 以 及 瑕 疵 担 保 责 任 等 诸 多 关 系 。 同 样 地 ， 以 将 来 债 权 让 与 的 方式 将 租 金 债 权 出 让 给 第 三 人 时 的 法 律 构 成 ， 〔 ３３〕 亦 会 面 临 此 等 问 题 。 但 将 来 租 金 债 权 的 让与 ， 所 涉 主 体 更 多 ， 法 律 关 系 更 为 复 杂 。

在 传 统 民 法 上 ， 无 论 是 将 债 权 让 与 确 定 为 事 实 行 为 〔 ３４〕 还 是 处 分 行 为 〔 ３５〕 ， 要 发 生 权 利变 动 （ 债 权 的 归 属 主 体 变 动 ） ， 须 标 的 特 定 化 。 若 在 债 权 让 与 上 恪 守 该 原 则 ， 让 与 将 来 债 权本 身 不 可 能 。 但 现 代 各 国 民 法 均 普 遍 性 地 承 认 将 来 债 权 的 可 让 与 性 。 〔 ３６〕 《 美 国 第 二 次 合 同法 重 述 》 第 ３２１ 条 、 《 美 国 统 一 商 法 典 》 第 ９ 编 （ ９— ２０４ ） 、 《 加 拿 大 动 产 担 保 交 易 法 案 》等 英 美 法 系 的 相 关 规 范 亦 承 认 将 来 债 权 的 可 让 与 性 。 对 此 ， 《 日 本 债 法 修 改 试 拟 稿 》 第 １８—

４ 条 中 也 确 认 了 将 来 债 权 得 以 出 让 ， 将 来 债 权 的 受 让 人 当 然 取 得 已 发 生 之 债 权 ； 但 要 产 生 对

抗 第 三 人 的 效 力 ， 应 具 备 对 抗 要 件 。 〔 ３７〕 在 我 国 现 行 法 律 体 系 中 ， 无 论 如 何 ， 依 《 最 高 人 民法 院 关 于 审 理 买 卖 合 同 纠 纷 案 件 适 用 法 律 问 题 的 解 释 》 （ ２０１２ ） 第 ４５ 条 及 第 ３ 条 ， 至 少 债权 让 与 之 原 因 行 为 的 效 力 本 身 并 不 受 让 与 标 的 乃 将 来 债 权 之 影 响 。

但 是 ， 在 租 赁 关 系 中 ， 若 出 租 人 以 将 来 租 金 债 权 为 标 的 先 行 出 让 、 而 后 又 因 所 有 权 变动 发 生 契 约 地 位 的 承 受 时 ， 将 来 债 权 让 与 所 涉 及 的 利 益 关 系 并 不 限 于 将 来 债 权 的 出 让 人 、受 让 人 和 债 务 人 ， 尚 包 括 承 受 了 原 契 约 地 位 的 租 赁 物 受 让 人 。 其 间 的 利 益 考 量 ， 不 仅 仅 涉及 将 来 债 权 是 否 可 以 让 与 的 法 律 判 断 ， 尚 面 临 现 行 法 律 规 范 体 系 下 的 多 重 考 量 。 目 前 司 法

〔 ３２〕

〔 ３３〕

〔 ３４〕

〔 ３５〕

〔 ３６〕

〔 ３７〕

· １２０·

参 见 广 州 中 院 （ ２０１１ ） 民 五 终 字 第 ６１３ 号 。

当 然 ， 也 有 学 者 认 为 ， “ 所 谓 未 来 债 权 仅 仅 指 基 础 关 系 尚 不 存 在 ， 将 来 有 发 生 可 能 性 的 债 权 ” ， 对 于 已 有 基 础的 附 停 止 条 件 、 附 始 期 的 债 权 及 现 存 的 长 期 债 的 关 系 ， 仍 然 属 于 现 实 债 权 。 具 体 参 见 x x x ： 《 论 未 来 债 权 让与 》 ， 《 求 是 学 刊 》 ２００７ 年 第 ３ 期 ， 第 ８９ 页 。

参 见 x x x ： 《 债 权 让 与 的 法 律 构 成 论 》 ， 载 x x x ： 《 债 权 ： 借 鉴 与 发 展 》 ， 中 国 人 民 大 学 出 版 社 ２０１２ 年 版 ，第 ７４ 页 以 下 。

参 见 x x x ： 《 合 同 法 学 》 ， 高 等 教 育 出 版 社 ２０１０ 年 版 ， 第 ２３６ 页 。参 见 前 引 〔 １２ 〕 ， ｖｏｎ Ｂａｒ 等 编 书 ， 第 １０４５ 页 以 下 。

法 务 省 民 事 局 参 事 官 室 ： 《 民 法 （ 债 !& ） の 改 正 に &す る 中 间 试 案 の 补 足 说 明 》 （ ２０１３ 年 ４ 月 ） ， 第 ２５５

页 ， ｈｔｔｐ： ／ ／ ｗｗｗ． ｍｏｊ． ｇｏ． ｊｐ ／ ｃｏｎｔｅｎｔ ／ ０００１１２２４７ ． ｐｄｆ。

实 践 中 亦 已 有 案 例 面 临 此 等 问 题 。 〔 ３８〕

关 于 债 权 让 与 ， 合 同 法 第 ８０ 条 规 定 ， “ 未 经 通 知 ， 该 转 让 对 债 务 人 不 发 生 效 力 ” 。 关 于该 条 款 的 理 解 ， 多 有 争 议 。 〔 ３９〕 一 说 认 为 应 采 德 国 式 的 理 解 ， “ 通 知 ” 并 非 债 权 让 与 的 生 效要 件 ， 双 方 当 事 人 达 成 合 意 、 让 与 合 同 发 生 效 力 时 ， 受 让 人 即 可 以 对 其 他 第 三 人 主 张 债 权让 与 的 效 果 ， 成 为 债 权 人 。 一 说 认 为 应 采 法 、 日 等 国 的 通 知 对 抗 主 义 ， 债 权 让 与 须 经 通 知债 务 人 ， 才 发 生 对 抗 第 三 人 的 债 权 让 与 效 力 。 合 同 法 并 未 对 此 予 以 明 确 ， 但 依 该 法 第 ８０ 条 “ 未 经 通 知 ， 该 转 让 对 债 务 人 不 发 生 效 力 ” 的 反 对 解 释 ， 即 使 未 经 通 知 ， 亦 对 债 务 人 以 外 的第 三 人 发 生 债 权 让 与 的 效 力 ， 也 就 是 说 ， 债 权 让 与 双 方 当 事 人 达 成 合 意 时 ， 受 让 人 即 取 得债 权 ， 但 未 经 通 知 ， 对 债 务 人 不 生 效 力 。 〔 ４０〕 依 此 解 释 ， 债 权 让 与 遵 循 的 是 意 思 主 义 的 “ 意思 生 效 ” 规 则 。 若 采 该 解 释 ， 则 将 来 租 金 债 权 的 让 与 ， 自 当 事 人 合 意 时 起 即 时 移 转 ， 一 经通 知 对 承 租 人 亦 发 生 效 力 。 当 然 ， 除 非 承 租 人 放 弃 期 限 利 益 ， 租 金 债 务 以 后 付 为 原 则 （ 合同 法 第 ２２６ 条 ） ， 租 金 随 着 租 赁 物 的 使 用 相 应 地 产 生 。 因 此 ， 即 使 让 与 了 将 来 租 金 债 权 ， 就未 实 际 发 生 的 租 金 ， 债 权 受 让 人 尚 不 得 请 求 支 付 。

就 租 金 债 权 言 ， 若 认 为 因 租 赁 物 的 所 有 权 变 动 而 发 生 租 赁 关 系 承 受 ， 同 时 ， 依 合 同 法

第 ８８ 条 的 概 括 转 让 亦 得 适 用 合 同 法 第 ８０ 条 之 规 定 ， 那 么 ， 将 来 租 金 债 权 受 让 人 与 租 赁 物 受让 人 之 间 构 成 “ 债 权 二 重 让 与 ” 的 对 抗 关 系 。 此 时 ， 因 合 同 法 未 采 取 法 、 日 等 国 的 通 知 对抗 主 义 做 法 ， 则 应 依 让 与 时 间 先 后 顺 序 为 标 准 ， 〔 ４１〕 在 时 间 上 劣 后 的 租 赁 物 受 让 人 ， 并 不 能对 抗 在 先 的 将 来 租 金 债 权 受 让 人 ， 第 二 受 让 人 纵 属 善 意 亦 不 能 取 得 债 权 。 〔 ４２〕 依 此 ， 应 由 将来 债 权 受 让 人 收 取 租 金 。 但 对 于 承 租 人 而 言 ， 依 合 同 法 第 ８０ 条 ， 受 通 知 时 才 对 其 发 生 债 权让 与 效 力 。 若 将 来 租 金 债 权 的 让 与 未 经 通 知 债 务 人 或 劣 后 于 标 的 物 所 有 权 变 动 的 通 知 ， 则

〔 ３８〕

〔 ３９〕

〔 ４０〕

〔 ４１〕

〔 ４２〕

参 见 “ x x x 与 x x x 租 赁 合 同 纠 纷 上 诉 案 ” ， 金 华 中 院 （ ２０１１ ） 商 终 字 第 １２７５ 号 。 因 该 案 判 决 理 由 阐 述 较 为 充 分 ， 且 与 后 文 的 分 析 关 系 紧 密 ， 故 在 此 予 以 概 括 介 绍 。 该 案 中 ， x x 与 x x 签 订 有 租 赁 合 同 ， 租 期 ２０年 。 ２００８ 年 ９ 月 １１ 日 ， x x 将 收 取 租 金 的 权 利 转 让 给 x x 。 x x 已 依 该 租 金 债 权 转 让 协 议 收 取 了 两 年 租 金 。

２００９ 年 ６ 月 １８ 日 ， x x 因 借 款 以 该 房 屋 设 定 抵 押 ， 后 进 入 执 行 被 拍 卖 。 ２０１１ 年 ２ 月 ， x x 诉 请 x x 支 付

２０１１ 年 度 租 金 ６ 万 元 ； 房 屋 现 所 有 权 人 （ 原 审 第 三 人 ） 则 主 张 x x 自 其 取 得 房 屋 产 权 时 起 不 再 享 有 收 取 租 金的 权 利 。 原 审 法 院 认 为 ， x x 转 让 的 ２０ 年 收 租 权 ， 具 有 不 确 定 因 素 ， 是 附 条 件 的 债 权 ， 条 件 从 某 时 起 不 能 成就 ， 则 从 该 时 起 丧 失 收 租 权 ， 也 就 无 收 租 债 权 可 转 让 ； x x 受 让 的 债 权 并 非 是 必 然 全 部 有 效 存 在 的 债 权 ， 而是 附 条 件 的 债 权 。 同 时 认 为 ， 法 院 执 行 局 无 需 将 x x 提 交 的 债 权 转 让 协 议 提 交 给 拍 卖 公 司 ， 且 认 为 即 使 拍 卖公 司 收 到 该 债 权 转 让 协 议 且 告 知 了 参 拍 人 ， x x 亦 不 得 收 取 租 金 ， 其 理 由 是 拍 卖 后 租 金 由 新 所 有 权 人 收 取 ，x x 不 再 有 收 租 权 ， x x 亦 就 无 从 享 有 。 二 审 支 持 原 审 的 判 断 ， 同 时 认 为 ， 虽 然 x x 将 收 租 权 转 让 给 了 x x ，但 x x 、 x x 已 无 法 按 照 转 让 协 议 履 行 合 同 ， 故 x x 不 得 收 取 租 金 。

关 于 债 权 让 与 通 知 效 力 的 学 说 及 司 法 实 践 状 况 ， 参 见 其 木 提 ： 《 债 权 让 与 通 知 的 效 力 》 ， 《 交 大 法 学 》 ２０１０ 年第 １ 卷 ， 上 海 交 通 大 学 出 版 社 ２０１１ 年 版 ， 第 ２４５ 页 以 下 。

也 有 学 者 认 为 ， 对 债 务 人 亦 已 发 生 债 权 即 时 移 转 之 效 力 。 “ 只 要 让 与 人 有 处 分 权 、 债 权 存 在 、 债 权 确 定 或 可 得

确 定 、 双 方 合 意 、 债 权 有 可 让 与 性 等 要 件 具 备 ， 让 与 契 约 即 发 生 物 上 的 效 力 ， 不 仅 在 当 事 人 间 ， 债 权 即 时 移 转 ， 对 债 务 人 、 第 三 人 亦 然 ” 。 参 见 x x ： 《 论 债 权 让 与 契 约 与 债 务 人 保 护 原 则 》 ， 《 中 外 法 学 》 ２００３ 年 第 １期 ， 第 ３２ 页 。

参 见 前 引 〔 ３５ 〕 ， x x x 书 ， 第 ２４８ 页 ； x x x ： 《 合 同 法 第 ８０ 条 的 解 释 论 问 题 》 ， 《 苏 州 大 学 学 报 》 （ 哲 学社 会 科 学 版 ） ２０１３ 年 第 ２ 期 ， 第 ９４ 页 。 当 然 ， 也 有 学 者 主 张 ， 确 定 被 让 与 债 权 归 属 的 优 先 规 则 ， 包 括 合 同成 立 主 义 、 通 知 主 义 和 登 记 注 册 主 义 ， 我 国 民 法 在 解 释 上 应 当 采 纳 通 知 主 义 （ 参 见 x x 、 x x x ： 《 债 权 让与 制 度 若 干 问 题 研 究 》 ， 《 政 法 论 坛 》 ２００３ 年 第 ３ 期 ， 第 ５７ 页 ； x x x 、 x x ： 《 债 权 让 与 中 的 优 先 规 则 与 债务 人 保 护 》 ， 《 法 学 研 究 》 ２００７ 年 第 １ 期 ， 第 ４２ 页 ； x x x ： 《 债 权 双 重 让 与 优 先 权 论 》 ， 《 比 较 法 研 究 》

２００７ 年 第 ３ 期 ， 第 ６４ 页 ） 。

参 见 x x x ： 《 民 法 思 维 ： 请 求 权 基 础 理 论 体 系 》 ， 北 京 大 学 出 版 社 ２００９ 年 版 ， 第 ９０ 页 。

· １２１·

承 租 人 对 标 的 物 受 让 人 负 有 租 金 支 付 义 务 。 而 将 来 租 金 债 权 受 让 人 与 出 让 人 之 间 的 关 系 ，则 依 原 因 行 为 （ 买 卖 、 赠 与 等 ） 的 法 律 原 理 解 决 。 〔 ４３〕

当 然 ， 有 观 点 主 张 将 来 债 权 让 与 的 效 力 ， 并 不 及 于 出 让 人 地 位 变 动 后 才 实 际 发 生 的 债权 。 〔 ４４〕 其 主 要 理 由 是 ， 就 标 的 物 转 让 时 尚 未 发 生 的 租 金 ， 因 债 权 尚 未 实 际 发 生 ， 将 来 租 金债 权 的 受 让 人 尚 未 取 得 实 际 的 债 权 。 由 于 作 为 将 来 债 权 让 与 基 础 的 处 分 权 ， 乃 是 立 基 于 发生 债 权 的 契 约 地 位 ， 因 此 ， 将 来 债 权 让 与 的 效 力 ， 原 则 上 应 限 于 将 来 债 权 出 让 人 处 分 权 所及 范 围 。 将 来 债 权 出 让 后 ， 该 将 来 债 权 的 出 让 人 的 契 约 地 位 发 生 变 化 时 ， 出 让 人 的 处 分 权并 不 及 于 地 位 变 动 后 发 生 的 债 权 。 从 这 层 意 义 上 说 ， 将 来 债 权 让 与 原 因 行 为 虽 然 并 不 会 因

为 出 让 人 地 位 的 变 动 而 受 有 影 响 ， 但 在 “ 债 权 变 动 ” 方 面 ， 则 有 其 效 力 边 界 所 在 。 若 该 解释 得 以 成 立 ， 即 使 出 租 人 出 让 了 将 来 租 金 债 权 ， 在 因 适 用 合 同 法 第 ２２９ 条 发 生 契 约 地 位 承 受时 ， 其 “ 债 权 变 动 ” 效 力 亦 无 法 及 于 标 的 物 出 让 后 才 实 际 发 生 的 租 金 。 将 来 债 权 的 受 让 人仅 能 取 得 标 的 物 出 让 前 已 实 际 发 生 的 租 金 。 前 述 “ x x x 与 x x x 租 赁 合 同 纠 纷 上 诉 案 ”亦 正 是 基 于 这 样 的 理 由 否 定 了 将 来 债 权 受 让 人 的 租 金 请 求 权 。

但 是 ， 笔 者 并 不 赞 同 上 述 观 点 。 原 因 在 于 ， 标 的 物 受 让 人 承 受 的 是 原 出 租 人 的 契 约 地

位 ， 而 原 出 租 人 已 处 分 了 基 于 该 契 约 所 生 之 将 来 债 权 ， 标 的 物 受 让 人 正 是 以 此 为 前 提 承 受了 原 出 租 人 的 契 约 地 位 。 因 此 ， 将 来 债 权 让 与 的 效 力 亦 及 于 承 受 了 该 契 约 地 位 的 租 赁 标 的

物 受 让 人 ， 并 不 能 说 原 出 租 人 对 将 来 实 际 发 生 的 债 权 不 享 有 处 分 权 。 〔 ４５〕 正 是 在 这 层 意 义 上言 ， 《 日 本 债 法 修 改 试 拟 稿 》 第 １８— ４ 条 第 ４ 款 但 书 规 定 ， 将 来 债 权 受 让 人 得 以 对 抗 承 受 了契 约 地 位 的 标 的 物 受 让 人 ， 将 来 债 权 受 让 人 可 以 取 得 基 于 该 契 约 发 生 的 债 权 ， 即 使 该 债 权在 契 约 地 位 承 受 后 才 实 际 发 生 亦 是 如 此 。

《 日 本 债 法 修 改 试 拟 稿 》 的 上 述 规 定 实 际 上 承 受 了 日 本 民 法 （ 债 权 法 ） 修 改 研 讨 委 员会 的 方 案 。 〔 ４６〕 但 这 一 方 案 从 一 开 始 就 颇 受 质 疑 。 关 于 将 来 债 权 让 与 的 效 力 是 否 及 于 在 租 赁标 的 物 出 让 后 才 实 际 发 生 的 债 权 ， 多 数 学 说 并 不 当 然 地 持 肯 定 见 解 ， 而 是 从 利 益 衡 量 角 度出 发 ， 衡 量 租 金 债 权 受 让 人 与 契 约 地 位 承 受 人 之 利 益 ， 进 而 得 出 肯 定 或 否 定 之 结 论 。 有 认

为 “ 保 护 租 金 债 权 受 让 人 的 必 要 性 ， 较 之 难 以 回 避 自 身 不 利 情 形 的 契 约 地 位 承 受 人 来 说 ，其 必 要 性 相 对 较 低 ” ， 进 而 主 张 其 效 力 并 不 及 于 标 的 物 出 让 后 才 发 生 的 债 权 。 〔 ４７〕 《 日 本 债 法修 改 试 拟 稿 》 公 布 后 ， 学 界 和 实 务 界 也 有 不 少 对 此 持 审 慎 的 态 度 。 或 是 认 为 ， “ 新 出 租 人 负

有 出 租 人 义 务 却 无 法 行 使 租 金 债 权 这 一 方 案 ， 从 维 持 租 赁 标 的 物 经 济 价 值 等 角 度 来 看 是 否妥 当 ， 仍 有 必 要 继 续 探 讨 。 ” 〔 ４８〕 或 是 认 为 ， 从 物 权 法 定 主 义 角 度 来 看 ， 除 非 在 物 权 类 型 中

〔 ４３〕

〔 ４４〕

〔 ４５〕

〔 ４６〕

〔 ４７〕

〔 ４８〕

· １２２·

参 见 前 引 〔 ４０ 〕 ， x x x ， 第 ２８ 页 。

参 见 前 引 〔 ３７ 〕 ， 法 务 省 民 事 局 参 事 官 室 书 ， 第 ２５７ 页 。参 见 前 引 〔 ３７ 〕 ， 法 务 省 民 事 局 参 事 官 室 书 ， 第 ２５８ 页 。

x x x x ： 《 债 !)渡 · 契 约 上 の 地 位 の 移 "に &す る 民 法 の 改 正 》 ， 《 ジ ュ リ ス ト 》 第 １４１９ 号 （ ２０１１ 年 ） ，第 １２４ 页 ； 民 法 （ 债 !法 ） 改 正 委 员 会 编 ： 《 详 解 · 债 ! 法 改 正 の 基 本 方 针 Ⅲ——— 契 约 お よ び 债 ! 一 般

（ ２ ） 》 ， 商 事 法 务 株 式 会 社 ２００９ 年 ， 第 ２７２ 页 ； x x x x ： 《 债 !)渡 の p展 と 特 例 法 ——— 债 !) 渡 の 研 究 第

３ %》 ， 弘 文 堂 ２０１０ 年 ， 第 ２９７ 页 。

x x x ： 《 将 来 债 !)渡 の 「 主 体 を ま た が る ,力 」 に つ い て 》 ， 《 ＮＢＬ》 第 ９４２ 号 （ ２０１０ 年 ） ， 第 ３６ 页 。

x x x 一 ： 《 债 ! 法 の 重 要 论 点 Ⅱ债 !) 渡 ——— ) 渡 禁 止 特 约 ， お よ び ， 将 来 债 ! の ) 渡 に つ い て 》 ， 《 法 学教 室 》 第 ３９４ 号 （ ２０１３ 年 ） ， 第 ２３ 页 。

予 以 明 确 规 定 ， 不 得 创 设 出 长 期 没 有 任 何 收 益 的 仅 存 负 担 的 所 有 权 类 型 。 〔 ４９〕 或 是 从 不 动 产受 让 人 、 将 来 债 权 受 让 人 、 承 租 人 、 将 来 债 权 及 不 动 产 出 让 人 四 方 的 利 益 衡 量 角 度 对 此 进行 x x 的 批 判 ， 认 为 不 动 产 受 让 人 因 为 将 来 债 权 让 与 公 示 的 不 充 分 而 购 入 了 没 有 价 值 的 不动 产 ， 致 使 其 不 得 不 事 先 调 查 目 标 不 动 产 过 去 数 十 年 间 是 否 存 在 将 来 租 金 债 权 的 让 与 等 ；而 将 来 债 权 让 与 公 示 方 法 并 不 限 于 登 记 ， 要 求 其 进 行 这 样 的 调 查 几 乎 不 可 能 ， 容 易 助 长 欺诈 型 交 易 ， 使 得 不 动 产 买 卖 、 拍 卖 、 抵 押 权 设 定 等 不 动 产 交 易 整 体 出 现 混 乱 局 面 ， 进 而 瓦解 不 动 产 交 易 制 度 本 身 。 不 动 产 受 让 人 即 使 可 以 向 出 让 人 追 究 担 保 责 任 ， 也 仅 仅 是 增 加 了无 用 之 裁 判 ， 对 于 保 护 一 般 消 费 者 和 一 般 投 资 人 免 于 滥 用 行 为 本 身 也 并 不 充 分 。 因 而 认 为将 来 租 金 债 权 受 让 人 与 不 动 产 受 让 人 之 间 发 生 冲 突 时 ， 应 当 优 先 保 护 不 动 产 受 让 人 。 〔 ５０〕

考 虑 到 上 述 不 同 意 见 ， 《 日 本 债 法 修 改 试 拟 稿 》 第 １８— ４ 条 第 ４ 款 但 书 中 虽 然 规 定 了 将来 债 权 受 让 人 得 以 对 抗 承 受 了 契 约 地 位 的 标 的 物 受 让 人 ， 但 考 虑 到 不 动 产 租 金 债 权 的 特 殊性 ， 以 “ 注 ２” 的 方 式 表 明 了 不 同 的 观 点 ， 即 “ 有 观 点 认 为 ， 应 当 在 第 ４ 款 但 书 的 基 础 上 进一 步 规 定 ， 就 不 动 产 将 来 租 金 债 权 的 受 让 人 来 说 ， 对 基 于 第 三 人 从 债 权 出 让 人 处 承 受 的 契约 所 生 的 债 权 ， 不 能 取 得 该 债 权 ” 。 〔 ５１〕

从 以 上 分 析 可 以 得 知 ， 将 来 租 金 债 权 让 与 之 情 形 ， 就 标 的 物 出 让 后 才 实 际 产 生 的 租 金 ，

无 论 是 归 属 于 承 受 了 契 约 的 标 的 物 受 让 人 ， 还 是 归 属 于 将 来 债 权 之 受 让 人 ， 在 理 论 上 都 是可 以 成 立 的 ， 也 都 有 利 益 衡 量 上 的 基 础 。 〔 ５２〕 但 从 债 权 让 与 的 制 度 体 系 来 看 ， 租 金 债 权 的 处分 不 仅 关 涉 债 权 让 与 制 度 ， 亦 与 债 权 质 、 租 金 债 权 与 承 租 人 债 权 的 抵 销 、 租 金 债 权 的 扣 押与 执 行 、 基 于 租 赁 标 的 物 抵 押 权 的 物 上 代 位 对 租 金 债 权 的 扣 押 等 制 度 相 关 ， 若 以 利 益 衡 量为 由 肯 定 标 的 物 受 让 人 的 优 先 权 ， 不 仅 会 从 本 质 上 否 定 将 来 债 权 的 可 让 与 性 ， 而 且 也 会 导致 债 权 让 与 何 时 发 生 效 力 的 标 准 陷 入 混 乱 ， 将 极 大 地 动 摇 与 债 权 处 分 相 关 的 制 度 根 基 。 而且 ， 即 使 从 利 益 衡 量 的 角 度 来 看 ， 对 于 标 的 物 受 让 人 可 能 遭 受 的 不 利 益 ， 标 的 物 受 让 人 尚可 以 通 过 事 先 调 查 、 对 于 恶 意 串 通 型 的 将 来 债 权 让 与 主 张 无 效 、 受 欺 诈 时 行 使 撤 销 权 、 向标 的 物 出 让 人 追 究 违 约 责 任 或 缔 约 过 失 责 任 等 加 以 回 避 。 而 对 于 将 来 债 权 受 让 人 来 说 ， 令其 预 测 租 赁 标 的 物 的 将 来 出 让 并 采 取 回 避 措 施 ， 是 非 常 困 难 的 。 〔 ５３〕

当 然 ， 在 出 租 人 预 先 出 让 将 来 租 金 债 权 之 情 形 ， 若 标 的 物 受 让 人 与 标 的 物 承 租 人 依 合同 法 第 ９３ 条 规 定 合 意 解 除 了 所 承 受 的 租 赁 合 同 关 系 ， 在 此 基 础 上 与 原 承 租 人 或 新 承 租 人 重新 签 订 租 赁 合 同 ， 将 来 债 权 受 让 人 之 优 先 能 否 及 于 新 租 赁 合 同 上 的 租 金 请 求 权 ， 亦 有 必 要加 以 分 析 。 从 债 权 让 与 的 效 力 来 说 ， 其 效 力 及 于 原 租 赁 关 系 上 产 生 的 租 金 债 权 ， 承 受 契 约地 位 的 标 的 物 受 让 人 也 因 此 而 受 拘 束 ， 但 标 的 物 受 让 人 重 新 签 订 的 租 赁 合 同 所 产 生 的 租 金请 求 权 ， 并 不 在 将 来 租 金 债 权 所 及 范 围 之 内 。 但 问 题 在 于 ， 债 权 让 与 之 后 ， 原 债 权 人 是 否仍 然 得 以 合 意 行 使 消 灭 该 租 金 请 求 权 之 解 除 权 （ 终 止 合 同 ） ？ 而 承 受 契 约 地 位 的 标 的 物 受 让人 ， 是 否 得 以 合 意 行 使 终 止 原 租 赁 合 同 的 解 除 权 ？ 若 得 以 行 使 ， 又 当 如 何 救 济 将 来 债 权 之

〔 ４９〕

〔 ５０〕

〔 ５１〕

〔 ５２〕

〔 ５３〕

前 引 〔 ４６ 〕 ， 民 法 （ 债 !法 ） 改 正 委 员 会 编 书 ， 第 ２７７ 页 。

x x x x ： 《 将 来 债 !)渡 に か か る 债 !法 改 正 中 间 试 案 の 解 - 论 の . 讨 》 ， 《 ＮＢＬ》 第 １００５ 号 （ ２０１３ 年 ） ，第 ２０ 页 。

参 见 前 引 〔 ３７ 〕 ， 法 务 省 民 事 局 参 事 官 室 书 ， 第 ２５５ 页 。参 见 前 引 〔 ４６ 〕 ， x x x x 文 ， 第 １２６ 页 。

参 见 前 引 〔 ２６ 〕 ， x x x x ， 第 ８２ 页 。

· １２３·

受 让 人 ？ 这 些 问 题 ， 涉 及 到 解 除 权 的 限 制 或 形 成 权 的 转 让 问 题 ， 〔 ５４〕 且 就 标 的 物 受 让 人 方 面来 说 ， 也 存 在 着 构 成 第 三 人 积 极 侵 害 债 权 的 可 能 ， 这 里 不 展 开 讨 论 。 可 以 肯 定 的 是 ， 若 得以 行 使 解 除 权 ， 债 权 受 让 人 因 无 法 实 际 取 得 其 债 权 ， 可 以 依 债 权 让 与 原 因 行 为 上 的 关 系 获得 救 济 。

四 、 契 约 地 位 承 受 模 式 下 的 出 租 人 地 位 保 留

关 于 契 约 地 位 承 受 的 例 外 ， 我 国 司 法 实 务 中 也 关 注 到 了 出 租 人 与 承 租 人 对 合 同 法 第 ２２９条 作 出 的 特 别 约 定 ， 认 为 承 租 人 与 出 租 人 约 定 不 要 求 受 让 人 继 续 履 行 的 ， 应 从 其 约 定 。 〔 ５５〕但 是 ， 若 标 的 物 出 让 人 和 受 让 人 约 定 ， 标 的 物 出 让 人 仍 然 保 留 其 出 租 人 的 契 约 地 位 ， 又 该 如 何 处 理 ？

在 产 权 式 公 寓 的 交 易 中 ， 会 出 现 原 不 动 产 所 有 人 将 其 已 出 租 的 不 动 产 分 散 出 售 给 不 同的 业 主 ， 但 同 时 与 各 业 主 约 定 ， 由 其 保 留 出 租 人 的 契 约 地 位 之 情 形 。 对 于 不 拥 有 不 动 产 管理 经 验 的 众 多 小 业 主 来 说 ， 交 给 拥 有 不 动 产 管 理 经 验 的 原 业 主 打 理 ， 可 能 对 其 更 为 有 利 。当 然 ， 这 一 功 能 完 全 可 以 通 过 签 订 委 托 管 理 合 同 加 以 实 现 ， 但 在 一 些 特 殊 的 情 形 ， 特 别 是

租 赁 不 动 产 信 托 让 与 情 形 ， 乃 是 以 信 托 受 让 人 不 负 修 缮 义 务 或 费 用 偿 还 义 务 等 出 租 人 义 务 为前 提 的 ， 委 托 管 理 合 同 难 以 实 现 这 一 功 能 ， 因 此 存 在 由 原 所 有 人 保 留 出 租 人 地 位 的 需 要 。 〔 ５６〕或 者 是 为 了 快 速 回 收 资 金 之 需 要 ， 将 已 出 租 之 标 的 物 再 行 “ 融 资 租 赁 ” ， 将 标 的 物 出 售 给 融资 租 赁 公 司 后 逐 年 回 购 ， 同 时 约 定 由 原 出 租 人 保 留 出 租 人 之 地 位 。 为 维 持 经 营 等 的 连 续 性 ，

此 种 运 营 模 式 亦 不 是 没 有 可 能 。 不 仅 如 此 ， 在 一 些 民 事 关 系 中 ， 当 事 人 也 可 能 出 于 某 种 原因 约 定 由 原 出 租 人 保 留 作 为 出 租 人 的 契 约 地 位 。 〔 ５７〕 而 在 虚 拟 式 或 产 权 式 商 铺 销 售 过 程 中 ，

〔 ５４〕

〔 ５５〕

〔 ５６〕

〔 ５７〕

· １２４·

除 了 “ 房 屋 租 赁 司 法 解 释 ” 第 １７ 条 规 定 次 承 租 人 得 以 通 过 代 付 租 金 对 抗 出 租 人 的 解 除 权 外 ， 我 国 合 同 法 对 于 合同 解 除 涉 及 第 三 人 的 情 形 并 未 作 过 多 规 定 。 对 此 ， 日 本 民 法 第 ５４５ 条 规 定 ， 合 同 解 除 时 的 恢 复 原 状 ， 不 得 损 害第 三 人 之 利 益 。 但 学 说 上 也 认 为 ， 被 解 除 契 约 上 的 债 权 的 受 让 人 ， 并 不 在 该 条 所 列 “ 第 三 人 ” 的 范 围 之 内

（ 参 见 x x x x 、 x x x x 编 ： 《 新 · コ ン メ ン タ ~ル 民 法 （ 财 产 法 ） 》 ， 日 本 评 论 社 ２０１２ 年 ， 第 ７９１ 页 ） 。 我国 有 学 说 认 为 ， 合 同 的 撤 销 权 、 解 除 权 因 涉 及 债 的 关 系 的 存 废 ， 应 专 属 于 合 同 债 权 人 。 租 赁 合 同 出 租 人 虽 将收 取 租 金 的 债 权 让 与 他 人 ， 但 因 承 租 人 不 支 付 租 金 而 解 除 合 同 的 权 利 并 不 当 然 地 移 转 于 受 让 人 。 因 出 租 人 行

使 撤 销 权 或 者 解 除 权 将 直 接 影 响 受 让 人 的 利 益 ， 故 其 行 使 权 利 时 ， 应 对 受 让 人 的 利 益 损 失 作 出 妥 当 安 排 （ xx x ： 《 中 国 民 法 典 草 案 建 议 稿 附 理 由 ： 债 权 总 则 编 》 ， 法 律 出 版 社 ２０１３ 年 版 ， 第 ２４１ 页 ） 。 关 于 合 同 关 联 性形 成 权 在 债 权 让 与 中 的 归 属 或 迁 移 问 题 ， 虽 然 德 国 主 流 学 说 主 张 合 同 关 联 性 形 成 权 不 因 具 体 的 债 权 移 转 而 与真 实 的 债 务 关 系 主 体 相 分 离 ， 只 能 由 债 权 出 让 人 这 一 合 同 主 体 享 有 ， 但 我 国 有 学 说 认 为 在 没 有 明 确 约 定 时 ，

债 权 让 与 中 的 法 定 解 除 权 移 转 于 债 权 受 让 人 （ 参 见 x x x ： 《 合 同 关 联 性 形 成 权 可 转 让 性 障 碍 之 克 服 ——— 在 债

权 让 与 中 考 察 》 ， 《 政 治 与 法 律 》 ２０１０ 年 第 ２ 期 ， 第 ９１ 页 ） 。参 见 前 引 〔 ３ 〕 ， x x x 主 编 书 ， 第 ２７３ 页 。

参 见 前 引 〔 ３７ 〕 ， 法 务 省 民 事 局 参 事 官 室 书 ， 第 ４５３ 页 。

例 如 ， “ x x x 与 新 沂 市 茂 源 实 业 发 展 有 限 公 司 租 赁 合 同 纠 纷 上 诉 案 ” （ 徐 州 中 院 （ ２０１０ ） 民 终 字 第 ２０３８ 号 ）中 ， 乙 修 理 厂 承 租 甲 公 司 的 修 理 场 地 及 部 分 机 械 。 后 甲 公 司 将 其 出 租 给 乙 公 司 的 资 产 出 让 给 自 然 人 丙 ， 资 产出 让 合 同 约 定 “ 甲 公 司 将 合 同 签 订 日 以 后 收 取 的 租 金 交 付 给 丙 ” ， “ 甲 公 司 应 继 续 履 行 与 乙 修 理 厂 的 约 定 ” 。从 内 容 上 看 ， 该 约 定 明 显 是 保 留 了 原 产 权 人 的 出 租 人 地 位 。 但 是 ， 法 院 却 认 为 ， “ 因 被 上 诉 人 将 修 理 厂 原 租 赁的 所 有 财 产 转 让 给 上 诉 人 后 ， 就 已 经 丧 失 了 对 财 产 的 所 有 权 ， 不 能 继 续 履 行 与 修 理 厂 签 订 的 合 同 ， 故 一 审 判决 认 定 双 方 签 订 的 《 企 业 资 产 转 让 合 同 书 》 中 ‘ 甲 方 应 继 续 履 行 与 乙 修 理 厂 的 约 定 ’ 系 笔 误 ， 应 为 ‘ 丙 方 应继 续 履 行 与 乙 修 理 厂 的 约 定 ’ ， 符 合 合 同 本 意 和 法 律 规 定 。 ” 虽 然 如 此 ， 该 案 判 决 理 由 却 又 支 持 承 租 人 对 甲 公司 主 张 的 租 赁 合 同 违 约 责 任 ， 其 逻 辑 明 显 存 在 问 题 。 合 理 的 解 释 应 该 是 标 的 物 出 让 时 ， 当 事 人 之 间 约 定 了 出租 人 地 位 的 保 留 。

为 促 进 销 售 ， 开 发 商 通 常 会 在 出 让 商 铺 前 签 订 商 场 整 体 租 赁 合 同 ， 然 后 再 出 售 给 投 资 者 ， 并以 回 租 的 方 式 或 者 是 约 定 保 留 出 租 人 地 位 的 方 式 ， 由 开 发 商 保 留 其 出 租 或 转 租 的 权 利 。 〔 ５８〕在 租 赁 不 动 产 流 动 化 、 证 券 化 交 易 中 ， 也 存 在 着 类 似 的 现 象 。 例 如 ， 取 得 流 动 化 对 象 的 租赁 不 动 产 标 的 物 受 让 人 多 为 人 数 众 多 而 分 散 的 小 业 主 ， 并 将 其 份 额 权 信 托 给 信 托 银 行 ， 小

业 主 自 己 并 不 行 使 该 不 动 产 的 管 理 、 租 赁 等 ， 而 是 在 出 让 人 （ 出 租 人 ） 、 受 让 人 （ 小 业 主 ）和 信 托 银 行 之 间 达 成 由 出 让 人 保 留 出 租 人 地 位 的 合 意 。 〔 ５９〕

但 是 ， 关 于 租 赁 标 的 物 出 让 人 与 受 让 人 合 意 的 效 力 ， 学 理 上 存 在 诸 多 争 议 。 日 本 有 学

者 认 为 ， 仅 仅 移 转 物 权 但 保 留 标 的 物 上 的 债 权 ， 在 理 论 上 是 完 全 可 能 的 ， 但 同 时 认 为 其 实质 上 导 致 了 承 租 人 地 位 发 生 了 变 化 ， 即 由 承 租 人 变 成 了 次 承 租 人 ， 与 所 有 权 变 动 时 的 出 租人 地 位 承 受 所 要 求 的 维 持 原 有 的 实 质 关 系 不 符 ， 〔 ６０〕 使 得 承 租 人 因 标 的 物 出 让 人 与 受 让 人 的合 意 而 处 于 不 利 之 地 位 。 据 此 ， 不 动 产 原 所 有 权 人 与 新 所 有 权 人 之 间 关 于 由 出 让 人 保 留 出租 人 地 位 的 合 意 ， 应 为 无 效 。

从 法 律 构 成 上 说 ， 若 标 的 物 出 让 人 与 受 让 人 之 间 约 定 由 出 让 人 保 留 出 租 人 地 位 ， 其 法理 逻 辑 可 能 是 ： 依 合 同 法 第 ２２９ 条 的 规 定 ， 标 的 物 受 让 人 因 所 有 权 变 动 而 成 为 新 的 出 租 人 ，标 的 物 受 让 人 与 承 租 人 之 间 依 原 租 赁 合 同 内 容 成 立 租 赁 关 系 ； 而 保 留 出 租 人 地 位 的 约 定 ，

则 可 以 视 为 新 出 租 人 将 其 出 租 人 地 位 概 括 移 转 于 标 的 物 出 让 人 （ 原 出 租 人 ） 。 然 而 ， 除 非 法

律 特 别 规 定 无 需 对 方 同 意 之 法 定 契 约 地 位 承 受 ， 依 合 同 法 第 ８８ 条 之 规 定 ， 合 同 权 利 义 务 的概 括 转 让 应 当 经 对 方 同 意 。 〔 ６１〕 也 就 是 说 ， 未 经 承 租 人 同 意 的 出 租 人 地 位 保 留 合 意 ， 对 承 租人 不 能 生 其 效 力 。

若 按 照 日 本 判 例 及 学 说 来 理 解 ， 出 租 人 地 位 的 保 留 ， 其 实 质 是 标 的 物 受 让 人 与 出 让 人

之 间 构 成 租 赁 关 系 ， 出 让 人 （ 原 出 租 人 ） 与 承 租 人 构 成 转 租 关 系 。 〔 ６２〕 但 从 法 理 逻 辑 及 我 国司 法 实 践 来 看 ， 即 使 标 的 物 受 让 人 与 出 让 人 之 间 的 出 租 人 地 位 保 留 合 意 可 以 视 为 实 质 上 的租 赁 关 系 ， 亦 不 能 当 然 地 推 出 原 租 赁 关 系 变 为 转 租 关 系 。 原 因 在 于 ， 因 合 同 法 第 ２２９ 条 之 规

定 ， 标 的 物 受 让 人 因 所 有 权 变 动 与 承 租 人 形 成 租 赁 关 系 ； 若 将 出 租 人 地 位 保 留 合 意 作 为 租赁 关 系 的 合 意 对 待 ， 则 势 必 构 成 “ 一 物 二 租 ” 之 局 面 。 对 此 ， “ 房 屋 租 赁 司 法 解 释 ” 第 ６ 条的 规 定 可 资 参 考 ， 即 “ 一 房 数 租 ” 时 ， 应 当 依 据 “ 合 法 占 有 ” 、 “ 登 记 备 案 ” 、 “ 合 同 成 立 时间 ” 的 顺 序 确 定 “ 履 行 合 同 的 承 租 人 ” 。 依 此 理 解 ， 若 将 出 租 人 地 位 保 留 合 意 视 为 租 赁 关系 ， “ 履 行 合 同 的 承 租 人 ” 也 只 能 是 原 先 的 承 租 人 。 标 的 物 出 让 人 与 受 让 人 关 于 保 留 出 租 人地 位 的 合 意 并 不 能 使 得 原 先 的 承 租 人 成 为 次 承 租 人 ， 亦 即 双 方 的 合 意 对 承 租 人 不 生 效 力 。

〔 ５８〕

〔 ５９〕

〔 ６０〕

〔 ６１〕

〔 ６２〕

参 见 “ x x x 诉 西 安 紫 薇 地 产 开 发 有 限 公 司 租 赁 合 同 纠 纷 案 ” ， 载 《 人 民 法 院 案 例 选 》 ２００８ 年 第 ４ 辑 ， 人 民法 院 出 版 社 ２００９ 年 版 ， 第 １９２ 页 以 下 。

x x x ： 《 不 动 产 流 动 化 の 要 请 と 赁 贷 人 の 地 位 》 ， 《 ＮＢＬ》 第 ９８２ 号 （ ２０１２ 年 ） ， 第 ５８ 页 。

民 法 （ 债 !法 ） 改 正 .讨 委 员 会 编 ： 《 详 解 债 ! 法 改 正 の 基 本 方 针 Ⅳ各 种 の 契 约 （ １ ） 》 ， 商 事 法 务 ２０１０ 年 ，第 ２５６ 页 。

x x x 也 认 为 ， 若 出 租 人 所 让 与 者 为 出 租 人 之 地 位 ， 应 采 “ 契 约 承 担 ” 之 方 式 。 参 见 前 引 〔 ９ 〕 ， x x x 文 ，第 １５９ 页 。

x x x x ： 《 契 约 上 の 地 位 の ) 渡 ——— 赁 贷 人 の 地 位 の 留 保 》 ， 《 民 法 判 例 百 选 Ⅱ债 !》 （ 第 ６ 版 ） ， 有 斐 阁

２００９ 年 ， 第 ６９ 页 。

· １２５·

因 此 ， 若 交 易 实 践 中 需 要 保 留 出 租 人 地 位 ， 在 现 行 法 律 层 面 只 能 适 用 合 同 法 第 ８８ 条 的概 括 转 让 规 则 ， 应 取 得 承 租 人 的 同 意 。 当 然 ， 若 仅 仅 需 要 由 原 出 租 人 来 行 使 管 理 权 限 ， 也可 以 通 过 标 的 物 受 让 人 与 出 让 人 之 间 的 委 托 合 同 予 以 处 理 。 在 授 权 原 出 租 人 管 理 后 ， 若 标的 物 受 让 人 再 行 出 让 标 的 物 ， 无 论 其 委 托 合 同 是 否 由 新 的 标 的 物 受 让 人 承 受 ， 依 合 同 法 第

２２９ 条 之 规 定 ， 由 新 的 标 的 物 受 让 人 继 受 出 租 人 地 位 ， 在 新 的 标 的 物 受 让 人 与 承 租 人 之 间 形成 租 赁 关 系 。

当 然 ， 若 政 策 论 上 认 为 应 当 推 进 不 动 产 等 租 赁 标 的 物 流 动 化 、 证 券 化 ， 进 而 有 必 要 承认 出 租 人 地 位 保 留 对 于 承 租 人 的 效 力 ， 则 可 以 对 此 作 出 特 别 规 定 ， 以 回 避 合 同 法 第 ８８ 条 的同 意 要 件 ， 但 应 采 取 措 施 使 得 承 租 人 免 遭 不 利 。 总 之 ， 一 方 面 试 图 借 助 不 动 产 之 所 有 与 利用 的 分 离 以 实 现 不 动 产 所 有 权 价 值 的 最 大 化 ， 一 方 面 又 试 图 确 保 承 租 人 法 律 地 位 的 安 定 及对 租 赁 制 度 本 身 的 信 赖 ， 以 免 给 不 动 产 租 赁 市 场 造 成 不 良 影 响 ， 两 者 之 间 的 x x 已 构 成 不

动 产 租 赁 制 度 的 现 代 课 题 之 一 。 该 课 题 的 方 向 之 一 ， 在 立 法 论 上 可 考 虑 在 肯 定 由 标 的 物 受让 人 当 然 承 受 的 基 础 上 ， 适 当 承 认 其 例 外 。 〔 ６３〕 对 此 ， 《 日 本 债 法 修 改 试 拟 稿 》 规 定 ， “ 出 让人 与 受 让 人 合 意 由 出 让 人 保 留 出 租 人 地 位 、 且 约 定 由 受 让 人 将 该 不 动 产 出 租 给 出 让 人 时 ，

出 租 人 地 位 不 移 转 于 受 让 人 。 于 此 情 形 ， 此 后 受 让 人 与 出 租 人 之 间 终 止 租 赁 的 ， 出 让 人 保留 的 出 租 人 地 位 ， 移 转 于 受 让 人 或 其 承 受 人 。 ” 〔 ６４〕 该 草 案 试 图 将 保 留 出 租 人 地 位 合 意 的 方式 限 于 租 赁 方 式 ， 且 通 过 规 定 该 租 赁 终 止 时 由 受 让 人 承 受 出 租 人 地 位 以 保 持 承 租 人 地 位 的安 定 性 。 之 所 以 将 受 让 人 与 出 让 人 之 间 缔 结 租 赁 合 同 作 为 保 留 出 租 人 地 位 的 要 件 ， 主 要 是

考 虑 到 明 确 新 所 有 权 人 为 原 所 有 权 人 设 定 的 利 用 权 限 、 明 确 标 的 物 再 次 出 让 时 的 承 受 关 系以 及 此 等 租 赁 合 意 并 不 会 给 当 事 人 之 间 造 成 过 重 的 负 担 等 。 〔 ６５〕 但 此 等 规 则 最 终 能 否 获 得 通过 及 其 实 践 效 果 ， 尚 待 进 一 步 观 察 。

五 、 契 约 地 位 承 受 与 押 租 金 法 律 关 系 的 承 受

若 租 赁 合 同 存 在 押 租 金 条 款 ， 在 法 定 契 约 承 受 模 式 下 该 如 何 处 理 押 租 金 ， 势 必 成 为 问题 之 一 。 特 别 是 若 承 租 人 已 将 押 租 金 交 给 原 出 租 人 ， 租 赁 关 系 结 束 时 ， 承 租 人 有 权 对 原 出租 人 还 是 新 所 有 权 人 请 求 返 还 押 租 金 ？ 新 所 有 权 人 可 否 请 求 原 出 租 人 将 其 收 取 的 押 租 金 交付 给 自 己 ？ 若 承 租 人 尚 未 交 付 押 租 金 给 原 出 租 人 ， 新 所 有 权 人 是 否 有 权 请 求 承 租 人 交 付 押租 金 ？ 〔 ６６〕

契 约 地 位 承 受 引 起 的 押 租 金 问 题 ， 虽 然 在 司 法 实 践 中 成 为 双 方 当 事 人 争 议 焦 点 的 并 不 多见 ， 但 亦 有 不 少 判 决 对 押 租 金 的 归 属 和 返 还 关 系 作 出 了 判 断 。 从 实 践 来 看 ， 主 要 有 以 下 几 种 处理 方 式 ： 一 是 依 原 出 租 人 是 否 向 新 所 有 权 人 转 交 了 押 租 金 判 断 押 租 金 返 还 关 系 。 若 原 出 租 人 向新 所 有 权 人 转 交 了 押 租 金 的 ， 租 期 届 满 时 ， 由 新 所 有 权 人 承 受 原 押 租 金 关 系 ， 或 用 以 抵 扣 租金 等 相 关 费 用 ， 或 予 以 返 还 ； 承 租 人 不 得 向 原 出 租 人 要 求 返 还 （ 如 “ x x 某 诉 申 某 某 房 屋

〔 ６３〕

〔 ６４〕

〔 ６５〕

〔 ６６〕

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参 见 前 引 〔 ５９ 〕 ， x x x x ， 第 ６３ 页 。

参 见 前 引 〔 ３７ 〕 ， 法 务 省 民 事 局 参 事 官 室 书 ， 第 ４５０ 页 。同 上 书 ， 第 ４５３ 页 。

参 见 前 引 〔 ３ 〕 ， 黄 凤 龙 文 ， 第 ６３０ 页 。

租 赁 合 同 纠 纷 案 ” 、 〔 ６７〕 “ 某 某 诉 某 某 房 屋 租 赁 合 同 纠 纷 案 ” 〔 ６８〕 ） 。 若 押 租 金 仍 留 存 于 原 出 租人 处 的 ， 则 承 租 人 向 原 出 租 人 要 求 返 还 （ 如 “ 上 海 开 佳 五 金 机 电 有 限 公 司 等 与 项 某 某 等 房屋 租 赁 合 同 纠 纷 上 诉 案 ” 、 〔 ６９〕 “ × × 公 司 诉 × × 公 司 房 屋 租 赁 合 同 纠 纷 案 ” 、 〔 ７０〕 “ 沙 某 诉 查某 房 屋 租 赁 合 同 纠 纷 案 ” 〔 ７１〕 ） 。 但 若 在 原 租 赁 合 同 中 明 确 约 定 所 有 权 变 动 时 由 受 让 人 承 受全 部 合 同 权 利 义 务 的 ， 则 由 新 所 有 权 人 承 受 押 租 金 的 返 还 义 务 （ 如 “ 上 海 胤 龙 某 公 司 与 沈某 房 屋 租 赁 合 同 纠 纷 上 诉 案 ” 〔 ７２〕 ） 。 二 是 明 确 肯 定 原 出 租 人 应 当 转 交 押 租 金 ， 并 由 新 所 有权 人 承 受 押 租 金 返 还 义 务 ， 即 使 未 对 押 租 金 进 行 交 接 ， 亦 复 如 此 （ 如 “ 陈 某 某 诉 林 某 某 等租 赁 合 同 纠 纷 案 ” 、 〔 ７３〕 “ 陈 的 因 与 邹 瑞 芬 、 原 审 郑 艳 冰 、 黄 慕 仪 租 赁 合 同 纠 纷 一 案 ” 、 〔 ７４〕 “ 郭 伟 雄 与 广 州 市 协 和 兴 汽 配 有 限 公 司 房 屋 租 赁 合 同 纠 纷 上 诉 案 ” 〔 ７５〕 ） 。 此 等 司 法 实 践 表明 ， 法 院 在 押 租 金 返 还 关 系 的 处 理 上 ， 其 司 法 态 度 并 不 一 致 ， 有 必 要 对 此 作 一 探 讨 。

关 于 出 租 人 地 位 移 转 时 的 押 租 金 法 律 关 系 问 题 ， 历 来 颇 有 争 议 。 〔 ７６〕 或 认 为 ， 受 让 人 须承 受 押 租 金 之 返 还 义 务 ， 其 已 受 押 租 金 之 转 交 与 否 ， 在 所 不 问 。 原 因 在 于 ， 押 租 权 并 非 质权 ， 无 须 以 押 租 金 之 转 交 为 受 让 人 负 返 还 义 务 之 要 件 ， 而 其 转 交 乃 属 押 租 权 移 转 以 后 之 问题 。 〔 ７７〕 或 认 为 ， 承 租 人 与 原 出 租 人 约 定 须 交 付 押 租 金 而 尚 未 交 付 时 ， 受 让 人 得 根 据 该 项 约定 向 承 租 人 请 求 交 付 ； 承 租 人 已 将 押 租 金 交 付 于 原 出 租 人 时 ， 受 让 人 可 向 原 出 租 人 请 求 转付 ； 受 让 人 已 自 承 租 人 取 得 押 租 金 ， 或 自 原 出 租 人 转 受 押 租 金 者 ， 应 负 返 还 之 责 ； 受 让 人未 取 得 押 租 金 ， 不 负 返 还 之 责 。 其 理 由 在 于 ， 上 述 问 题 所 涉 及 者 ， 不 仅 是 押 租 金 之 法 律 性质 ， 亦 且 是 当 事 人 之 利 益 衡 量 。 〔 ７８〕

在 日 本 判 例 及 通 说 中 ， 因 不 动 产 所 有 权 移 转 而 由 新 所 有 权 人 承 受 出 租 人 地 位 时 ， 不 论新 所 有 权 人 就 承 租 人 已 交 付 押 租 金 的 事 实 及 数 额 是 否 知 晓 ， 亦 不 问 新 所 有 权 人 是 否 从 原 出

租 人 处 受 有 押 租 金 的 事 先 补 偿 ， 在 当 然 抵 充 旧 所 有 权 人 处 的 迟 延 租 金 债 务 等 后 ， 其 押 租 金

余 额 返 还 义 务 由 新 所 有 权 人 当 然 承 受 。 〔 ７９〕 对 此 ， 在 日 本 债 法 修 改 过 程 中 ， 无 论 是 民 间 的 “ 民 法 （ 债 权 法 ） 修 改 研 讨 委 员 会 ” 〔 ８０〕 还 是 官 方 的 “ 法 制 审 议 会 民 法 （ 债 权 相 关 ） 分 会 ” 〔 ８１〕公 布 的 试 拟 稿 中 ， 都 沿 袭 了 这 一 判 例 和 通 说 。 但 在 日 本 法 务 省 审 议 会 讨 论 过 程 中 ， 来 自 实务 界 的 审 议 会 委 员 指 出 ， 实 务 中 通 常 都 是 不 做 抵 充 而 由 新 所 有 权 人 承 受 全 额 的 押 租 金 返 还

〔 ６７〕

〔 ６８〕

〔 ６９〕

〔 ７０〕

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〔 ７２〕

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〔 ７４〕

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〔 ７６〕

〔 ７７〕

〔 ７８〕

〔 ７９〕

〔 ８０〕

〔 ８１〕

上 海 市 普 陀 区 法 院 （ ２０１３ ） 民 四 （ 民 ） 初 字 第 ７１５ 号 。

上 海 市 浦 东 新 区 法 院 （ ２０１３ ） 民 一 （ 民 ） 初 字 第 ９７１３ 号 。上 海 市 二 中 院 （ ２０１３ ） 民 二 （ 民 ） 终 字 第 ８９１ 号 。

上 海 市 浦 东 新 区 法 院 （ ２０１２ ） 民 一 （ 民 ） 初 字 第 １２０１５ 号 。上 海 市 松 江 区 法 院 （ ２０１１ ） 民 三 （ 民 ） 初 字 第 １３３８ 号 。

上 海 市 一 中 院 （ ２０１０ ） 民 二 （ 民 ） 终 字 第 ３０６５ 号 。柳 州 市 中 院 （ ２０１２ ） 民 二 初 字 第 ７ 号 。

广 州 市 中 院 （ ２０１１ ） 民 五 终 字 第 ２０５６ 号 。广 州 市 中 院 （ ２００３ ） 民 四 终 字 第 １８８５ 号 。

史 尚 宽 ： 《 债 法 各 论 》 ， 中 国 政 法 大 学 出 版 社 ２０００ 年 版 ， 第 ２１８ 页 以 下 。同 上 书 ， 第 ２１９ 页 。

前 引 〔 ９ 〕 ， 王 泽 鉴 文 ， 第 １６３ 页 以 下 。

大 判 昭 和 ５ 年 ７ 月 ９ 日 民 集 ９ % ８３９ 页 、 大 判 昭 和 １８ 年 ５ 月 １７ 日 民 集 ２２ % ３７３ 页 、 最 判 昭 和 ４４ 年 ７ 月 １７ 日民 集 ２３ % ８ 号 １６１０ 页 ； 山 本 敬 三 ： 《 民 法 讲 义 Ⅳ- １ 契 约 》 ， 有 斐 阁 ２００５ 年 ， 第 ５０７ 页 ； 前 引 〔 ６０ 〕 ， 民 法

（ 债 !法 ） 改 正 .讨 委 员 会 编 书 ， 第 ２５９ 页 。

前 引 〔 ６０ 〕 ， 民 法 （ 债 !法 ） 改 正 .讨 委 员 会 编 书 ， 第 ２５３ 页 。前 引 〔 ３７ 〕 ， 法 务 省 民 事 局 参 事 官 室 书 ， 第 ４５１ 页 。

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债 务 ， 且 这 也 是 当 事 人 通 常 的 意 思 。 考 虑 到 这 一 点 ， 法 务 省 的 试 拟 稿 并 未 对 抵 充 关 系 作 出规 定 ， 而 是 将 其 委 诸 于 法 解 释 和 当 事 人 的 个 别 合 意 。

对 于 原 出 租 人 是 否 就 押 租 金 返 还 债 务 承 担 担 保 责 任 ， 争 议 较 多 。 日 本 有 判 例 曾 指 出 ， “ 若 仅 由 新 所 有 权 人 履 行 押 租 金 返 还 债 务 ， 当 新 所 有 权 人 陷 于 无 资 力 等 情 形 时 ， 承 租 人 有 可

能 因 此 遭 受 不 利 益 。 此 等 情 形 ， 能 否 向 原 所 有 权 人 请 求 押 租 金 返 还 债 务 的 履 行 ， 与 上 述 出租 人 地 位 移 转 问 题 并 不 相 同 ， 属 于 应 当 另 外 研 讨 的 问 题 。 ” 〔 ８２〕 基 于 该 判 例 ， 日 本 “ 民 法

（ 债 权 法 ） 修 改 研 讨 委 员 会 ” 除 了 维 持 由 新 所 有 权 人 承 受 的 基 本 方 向 之 外 ， 也 同 时 认 为 原 所有 权 人 就 押 租 金 返 还 债 务 负 有 担 保 责 任 。 其 理 由 在 于 ， 与 出 租 人 地 位 属 人 性 较 弱 （ 专 注 于标 的 物 的 利 用 关 系 ） 不 同 ， 作 为 金 钱 债 务 的 押 租 金 返 还 债 务 ， 因 其 债 务 人 的 责 任 财 产 不 同 ，

其 偿 还 能 力 亦 会 不 同 ， 据 此 ， 认 为 未 经 承 租 人 同 意 而 移 转 有 可 能 会 损 害 承 租 人 关 于 押 租 金返 还 请 求 的 法 律 地 位 ， 而 采 取 了 类 似 并 存 债 务 承 担 的 模 式 。 〔 ８３〕 在 日 本 法 务 省 审 议 过 程 中 ，虽 然 亦 有 立 法 提 案 要 求 原 所 有 权 人 承 担 押 租 金 返 还 债 务 的 履 行 担 保 责 任 ， 但 遭 到 了 不 动 产

交 易 实 务 界 和 律 师 界 的 强 烈 反 对 ， 认 为 此 举 会 导 致 确 定 不 动 产 交 易 价 格 的 困 难 、 原 所 有 权人 须 调 查 新 所 有 权 人 的 信 用 状 况 等 ， 极 大 地 影 响 不 动 产 交 易 实 务 ， 〔 ８４〕 法 务 省 试 拟 稿 最 终 并没 有 采 纳 这 一 方 案 。

在 我 国 现 行 法 体 系 中 把 握 押 租 金 法 律 关 系 ， 首 先 是 押 租 金 关 系 的 法 律 性 质 。 租 赁 情 形押 租 金 的 性 质 当 然 应 依 当 事 人 的 意 思 而 定 ， 但 通 常 都 是 为 了 担 保 出 租 人 租 赁 合 同 上 的 权 利 ，

诸 如 迟 延 租 金 债 权 、 租 赁 终 止 后 租 赁 物 返 还 前 的 租 赁 物 使 用 费 及 其 他 因 租 赁 关 系 所 生 之 债权 等 。 关 于 押 租 金 的 性 质 ， 史 尚 宽 认 为 其 为 让 与 担 保 ， 且 具 有 要 物 契 约 性 。 〔 ８５〕 但 对 于 要 物契 约 ， 通 常 须 有 法 律 规 定 。 我 国 现 行 法 律 对 此 未 作 规 定 ， 如 何 解 释 其 性 质 ， 当 进 一 步 分 析 。若 定 其 具 有 担 保 之 性 质 ， 若 未 完 成 特 定 金 钱 的 交 付 ， 难 以 与 承 租 人 通 常 的 责 任 财 产 相 区 别 ，进 而 无 法 构 成 特 别 担 保 ， 难 以 产 生 优 先 效 力 ， 故 担 保 之 设 定 ， 当 以 交 付 为 要 件 。 但 押 租 金关 系 中 内 含 的 债 权 行 为 ， 视 其 为 担 保 设 定 之 预 约 抑 或 债 权 契 约 之 本 约 ， 并 不 影 响 出 租 人 得以 依 约 定 请 求 交 付 押 租 金 之 效 力 。

其 次 ， 作 为 担 保 ， 押 租 金 契 约 具 有 从 属 性 。 担 保 通 常 依 附 于 被 担 保 的 主 债 权 ， 两 者 之

间 具 有 主 从 关 系 ， 除 非 法 律 规 定 或 当 事 人 特 别 约 定 ， 担 保 合 同 是 主 债 权 债 务 合 同 的 从 合 同

（ 担 保 法 第 ５ 条 、 物 权 法 第 １７２ 条 等 ） 。 除 非 该 从 权 利 专 属 于 债 权 人 ， 主 债 权 转 让 的 ， 受 让人 取 得 与 债 权 有 关 的 从 权 利 （ 合 同 法 第 ８１ 条 ） 。 若 认 为 合 同 法 第 ２２９ 条 规 定 的 是 契 约 地 位的 法 定 承 受 ， 依 合 同 法 第 ８９ 条 之 规 定 ， 押 租 金 担 保 亦 同 样 由 新 所 有 权 人 承 受 。 因 此 ， 押 租金 返 还 债 务 应 当 由 新 所 有 权 人 承 受 ， 而 不 是 由 原 出 租 人 承 担 。 当 然 ， 亦 有 观 点 认 为 押 租 金契 约 与 租 赁 契 约 为 不 同 的 契 约 ， 租 赁 契 约 的 承 受 依 法 定 当 然 移 转 ， 但 对 于 押 租 金 契 约 ， 既

〔 ８２〕

〔 ８３〕

〔 ８４〕

〔 ８５〕

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平 成 １１ 年 ３ 月 ２５ 日 判 例 时 报 １６７４ 号 ６１ 页 。

前 引 〔 ６０ 〕 ， 民 法 （ 债 !法 ） 改 正 .讨 委 员 会 编 书 ， 第 ２６０ 页 。

丸 山 裕 一 ： 《 赁 贷 借 ——— 第 三 者 と の & を 中 心 に 》 ， 《 ジ ュ リ ス ト 》 １４３８ 号 （ ２０１２ 年 ） ， 第 ６５ 页 ； そ の ほか 、 《 民 法 （ 债 !& ） の 改 正 に &す る 中 间 的 な 论 点 整 理 》 第 １３６ 页 ； 法 务 省 法 制 审 议 会 民 法 （ 债 !&  ）部 会 第 １５ 回 会 议 议 事 录 ４３ 页 な ど （ ｈｔｔｐ： ／ ／ ｗｗｗ． ｍｏｊ． ｇｏ． ｊｐ ／ ｓｈｉｎｇｉ１ ／ ｓｈｉｎｇｉ０４９０００３９ ． ｈｔｍｌ） ； 法 制 审 议 会 民 法

（ 债 !& ） 部 会 第 ３ 分 科 会 第 ５ 回 会 议 议 事 录 ５０ 页 （ ｈｔｔｐ： ／ ／ ｗｗｗ． ｍｏｊ． ｇｏ． ｊｐ ／ ｓｈｉｎｇｉ１ ／ ｓｈｉｎｇｉ０４９００１５１ ． ｈｔｍｌ）に 参 照 。

参 见 前 引 〔 ７６ 〕 ， 史 尚 宽 书 ， 第 ２１５ 页 。

然 法 律 未 作 特 别 规 定 ， 应 依 债 务 承 担 的 一 般 原 理 处 理 ， 即 未 经 债 权 人 同 意 之 “ 债 务 承 担 ” ，当 为 并 存 的 债 务 承 担 ， 原 出 租 人 仍 难 以 免 除 押 租 金 返 还 债 务 。 〔 ８６〕 然 而 ， 从 押 租 金 契 约 的 从属 性 角 度 言 ， 押 租 金 的 命 运 取 决 于 被 担 保 的 主 债 权 ， 因 主 债 权 移 转 而 移 转 ， 而 押 租 金 之 返还 义 务 ， 产 生 于 押 租 金 所 担 保 的 主 债 权 实 现 或 终 止 后 的 清 算 关 系 ， 其 依 附 于 主 债 权 ， 并 非单 独 的 债 务 承 担 ， 因 此 原 则 上 并 不 需 要 承 租 人 的 同 意 。 因 此 ， 依 押 租 金 契 约 的 从 属 性 ， 原出 租 人 因 出 租 人 地 位 的 移 转 而 免 除 其 押 租 金 返 还 债 务 。 同 理 ， 若 法 政 策 上 最 终 认 为 应 当 肯定 出 让 人 与 受 让 人 合 意 保 留 出 租 人 地 位 的 效 力 ， 出 租 人 的 契 约 地 位 实 质 上 并 没 有 移 转 ， 依附 于 主 合 同 的 从 合 同 义 务 亦 不 发 生 移 转 ， 仍 由 原 出 租 人 承 担 押 租 金 返 还 债 务 。

因 此 ， 若 承 租 人 尚 未 交 付 押 租 金 给 原 出 租 人 ， 因 承 受 了 出 租 人 地 位 而 同 时 承 受 押 租 金法 律 关 系 的 新 所 有 权 人 当 然 有 权 请 求 承 租 人 交 付 押 租 金 ， 无 论 视 其 为 担 保 设 定 之 预 约 抑 或债 权 契 约 之 本 约 ， 并 不 影 响 得 以 依 约 定 请 求 交 付 押 租 金 之 效 力 。 若 原 出 租 人 已 收 取 承 租 人交 付 之 押 租 金 ， 原 出 租 人 因 丧 失 其 出 租 人 地 位 而 同 时 丧 失 押 租 金 法 律 关 系 之 主 体 地 位 ， 其留 存 押 租 金 并 无 正 当 依 据 ， 除 非 双 方 当 事 人 在 标 的 物 价 格 上 已 就 此 作 适 当 考 量 ， 新 所 有 权人 得 以 依 押 租 金 法 律 关 系 主 体 地 位 的 承 受 而 请 求 原 出 租 人 转 交 押 租 金 。

第 三 ， 关 于 新 所 有 权 人 是 否 仅 就 原 出 租 人 抵 充 后 的 余 额 承 担 押 租 金 返 还 债 务 ， 日 本 修法 过 程 中 存 在 较 大 争 论 。 从 上 述 主 从 法 律 关 系 的 角 度 言 ， 新 所 有 权 人 承 受 的 出 租 人 地 位 ，仅 仅 是 所 有 权 变 动 后 的 权 利 义 务 关 系 ， 对 于 迟 延 租 金 债 权 等 并 不 发 生 承 受 关 系 。 对 于 迟 延租 金 债 权 ， 即 使 原 出 租 人 因 契 约 地 位 承 受 退 出 原 租 赁 关 系 ， 原 出 租 人 仍 有 权 收 取 ， 押 租 金对 此 仍 有 担 保 功 能 ， 当 发 生 押 租 金 的 清 算 问 题 。 因 此 ， 在 解 释 论 上 应 当 认 为 ， 已 发 生 的 迟延 租 金 当 然 抵 充 ， 既 是 原 出 租 人 的 权 利 ， 亦 符 合 承 租 人 利 益 保 障 的 需 要 。 当 然 ， 若 交 易 实践 中 存 在 着 诸 如 全 额 移 转 于 受 让 人 之 默 示 规 则 ， 为 保 障 交 易 之 顺 利 进 行 ， 立 法 论 上 采 取 全额 移 转 于 新 所 有 权 人 亦 未 尝 不 可 。

第 四 ， 关 于 新 所 有 权 人 的 押 租 金 返 还 债 务 是 否 以 现 实 转 交 为 发 生 要 件 。 如 前 所 述 ， 我

国 司 法 实 践 及 学 说 中 存 在 着 依 是 否 现 实 转 交 为 标 准 划 定 新 所 有 权 人 返 还 义 务 的 见 解 ， 其 论据 多 为 德 国 民 法 典 第 ５７２ 条 之 规 定 及 其 保 护 承 租 人 的 立 法 理 由 ， 即 “ 取 得 人 仅 于 已 受 担 保

之 交 付 ， 或 对 于 出 租 人 承 担 其 返 还 义 务 时 ， 始 负 返 还 担 保 之 义 务 ” 。 此 处 的 担 保 ， 包 括 押 租

金 在 内 。 〔 ８７〕 或 认 为 押 租 金 与 债 权 移 转 过 程 中 的 动 产 质 权 无 异 ， 非 移 转 物 之 占 有 ， 不 生 移 转效 力 ， 受 让 人 未 受 押 租 金 之 移 转 ， 自 不 负 返 还 义 务 。 〔 ８８〕

依 《 关 于 适 用 〈 中 华 人 民 共 和 国 担 保 法 〉 若 干 问 题 的 解 释 》 （ ２０００ ） 第 ８５ 条 规 定 ， “ 债 务 人 或 者 第 三 人 将 其 金 钱 以 特 户 、 封 金 、 保 证 金 等 形 式 特 定 化 后 ， 移 交 债 权 人 占 有 作 为债 权 的 担 保 ， 债 务 人 不 履 行 债 务 时 ， 债 权 人 可 以 以 该 金 钱 优 先 受 偿 。 ” 租 赁 情 形 的 押 租 金 类似 于 此 处 的 “ 保 证 金 ” ， 且 该 司 法 解 释 将 其 列 在 “ 动 产 质 押 ” 章 节 中 予 以 规 定 ， 似 乎 应 当 适用 动 产 质 权 的 相 关 规 定 。 但 通 常 来 说 ， 出 租 人 收 取 押 租 金 ， 通 常 都 是 与 自 己 的 金 钱 相 混 同 ，并 非 区 别 保 管 予 以 特 定 化 。 从 实 质 上 而 言 ， 在 我 国 没 有 规 定 让 与 担 保 制 度 的 情 形 下 ， 租 赁押 租 金 的 性 质 与 其 说 近 似 于 只 移 转 占 有 的 动 产 质 押 ， 不 如 说 更 接 近 于 移 转 金 钱 所 有 权 的 定

〔 ８６〕

〔 ８７〕

〔 ８８〕

三 宅 正 男 ： 《 契 约 法 （ 各 论 ） 下 %》 ， 青 林 书 院 １９８８ 年 ， 第 ８４８ － ８５０ 页 。参 见 前 引 〔 ９ 〕 ， 王 泽 鉴 文 ， 第 １６４ 页 。

参 见 前 引 〔 ７６ 〕 ， 史 尚 宽 书 ， 第 ２１８ 页 。

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金 ， 只 是 不 适 用 定 金 罚 则 。 因 此 ， 押 租 金 之 问 题 并 非 一 定 要 适 用 动 产 质 押 之 规 定 。 况 且 ，在 租 赁 标 的 物 交 易 过 程 中 ， 标 的 物 出 让 人 与 受 让 人 可 以 确 认 是 否 存 在 租 约 及 押 租 金 ， 进 而在 决 定 标 的 物 交 易 价 格 时 予 以 考 虑 。 退 一 步 说 ， 受 让 人 亦 得 以 直 接 依 前 述 主 从 合 同 的 关 系

要 求 原 出 租 人 转 交 ， 并 不 会 损 害 受 让 人 的 利 益 。 而 对 于 承 租 人 而 言 ， 除 了 返 还 请 求 的 可 能外 ， 亦 存 在 着 在 租 赁 合 同 终 止 时 得 以 用 押 租 金 抵 充 相 关 债 务 之 期 待 ， 〔 ８９〕 若 以 是 否 转 交 为 条件 ， 承 租 人 未 必 知 之 ， 进 而 势 必 影 响 此 种 期 待 的 实 现 。

从 上 述 分 析 可 得 知 ， 在 契 约 地 位 承 受 模 式 下 ， 若 承 租 人 已 将 押 租 金 交 给 原 出 租 人 ， 租赁 关 系 结 束 时 ， 承 租 人 有 权 向 新 所 有 权 人 请 求 返 还 押 租 金 。 受 让 人 可 以 对 原 出 租 人 请 求 将其 收 取 的 押 租 金 交 付 给 受 让 人 自 己 。 若 承 租 人 尚 未 交 付 押 租 金 给 原 出 租 人 ， 新 所 有 权 人 亦有 权 请 求 承 租 人 交 付 押 租 金 。

Ａｂｓｔｒａｃｔ： Ｃｕｒｒｅｎｔｌｙ ｔｈｅｒｅ ａｒｅ ｍａｎｙ ａｃａｄｅｍｉｃ ｄｉｓｃｕｓｓｉｏｎｓ ｏｎ Ａｒｔｉｃｌｅ ２２９ ｏｆ ｔｈｅ Ｃｈｉｎｅｓｅ Ｃｏｎｔｒａｃｔ Ｌａｗ， ｂｕｔ ｈａｒｄｌｙ ａｎｙ ｉｌｌｕｓｔｒａｔｉｏｎ ｏｆ ｉｔｓ ｓｐｅｃｉｆｉｃ ｌｅｇａｌ ｅｆｆｅｃｔ． Ｔｈｉｓ ａｒｔｉｃｌｅ ｔｒｉｅｓ ｔｏ ｅｓｔａｂｌｉｓｈ ｔｈｅ “ ｃｏｎｔｒａｃｔ ｓｔａｔｕｓ ｕｎｄｅｒｔａｋｉｎｇ” ｍｏｄｅ， ｒａｔｈｅｒ ｔｈａｎ ｔｈｅ ｎｅｇａｔｉｖｅ ｌｅｓｓｅｅ ｃｏｎｆｒｏｎｔａｔｉｏｎ ｍｏｄｅ． Ｉｎ ｏｒｄｅｒ ｔｏ ｓａｆｅｇｕａｒｄ ｔｈｅ ｌｅｓｓｅｅ’ ｓ ｒｉｇｈｔ ｔｏ ｋｎｏｗ， ｔｈｅ ｎｏｔｉｆｉｃａｔｉｏｎ ｄｕｔｙ ｏｆ ｔｈｅ ｌｅａｓｓｏｒ ｓｈｏｕｌｄ ｂｅ ｅｓｔａｂｌｉｓｈｅｄ ｗｈｅｎ ｏｗｎｅｒｓｈｉｐ ｃｈａｎｇｅｓ ｂｙ ａｎａｌｏｇｙ ｏｆ Ａｒｔｉｃｌｅ ６０ ｏｆ ｔｈｅ Ｃｏｎｔｒａｃｔ Ｌａｗ． Ａｃｃｏｒｄｉｎｇ ｔｏ Ａｒｔｉｃｌｅ １６３ ａｎｄ Ａｒｔｉｃｌｅ ２２９ ｏｆ ｔｈｅ Ｃｏｎｔｒａｃｔ Ｌａｗ ａｎｄ Ａｒｔｉｃｌｅ １６３ ｏｆ ｔｈｅ Ｇｅｎｅｒａｌ Ｐｒｉｎｃｉｐｌｅｓ ｏｆ ｔｈｅ Ｃｉｖｉｌ Ｌａｗ， ｗｈｅｎ ｔｈｅ ｏｒｉｇｉｎａｌ ｌｅｓｓｏｒ ｃｏｌ- ｌｅｃｔｓ ｒｅｎｔ ｉｎ ａｄｖａｎｃｅ， ｔｈｅ ａｓｓｉｇｎｅｅ’ ｓ ｃｌａｉｍｓ ｏｆ ｕｎｊｕｓｔｉｆｉｅｄ ｅｎｒｉｃｈｍｅｎｔ ｏｒ ｒｅｓｔｉｔｕｔｉｏｎ ｔｏ ｔｈｅ ｏｒｉｇｉｎａｌ ｌｅｓ- ｓｏｒ ｓｈｏｕｌｄ ｂｅ ａｆｆｉｒｍｅｄ ａｆｔｅｒ ｔｈｅ ｄｅｌｉｖｅｒｙ ｏｆ ｔｈｅ ｓｕｂｊｅｃｔ． Ｔｈｅ ｌｅｓｓｅｅ ｃｏｕｌｄ ｆｉｇｈｔ ａｇａｉｎｓｔ ｔｈｅ ａｓｓｉｇｎｅｅ’ ｓ ｒｅｎｔ ｐａｙｍｅｎｔ ｃｌａｉｍ ｗｉｔｈ ｈｉｓ ｄｉｓｃｈａｒｇｅ ｔｏ ｔｈｅ ｏｒｉｇｉｎａｌ ｌｅｓｓｏｒ． Ｉｎ ａ ｂｕｓｉｎｅｓｓ ｃｏｎｔｒａｃｔ， ｔｈｅ ａｓｓｉｇｎｅｅ’ ｓ ｄａｍａｇｅ ｃｏｕｌｄ ｂｅ ｒｅｍｅｄｉｅｄ ｔｈｒｏｕｇｈ ｔｈｅ ｒｉｇｈｔ ｍｉｎｏｒ ｆａｕｌｔｓ ｇｕａｒａｎｔｅｅ ｓｙｓｔｅｍ． Ｗｈｅｎ ｔｈｅ ｌｅｓｓｏｒ ａｓｓｉｇｎｓ ｔｈｅ ｆｕｔｕｒｅ ｒｅｎｔ ｒｉｇｈｔ ｉｎ ａｄｖａｎｃｅ， ｔｈｅ ｐｒｉｏｒｉｔｙ ｏｆ ａｓｓｉｇｎｅｅ ｓｈｏｕｌｄ ｂｅ ａｆｆｉｒｍｅｄ ｔｈｒｏｕｇｈ ｉｎｔｅｒｐｒｅｔａｔｉｏｎ． Ｔｈｅ ａｓｓｉｇｎｅｅ’ ｓ ｄａｍａｇｅ ｃｏｕｌｄ ｂｅ ｒｅｍｅｄｉｅｄ ｂｙ ｏｔｈｅｒ ｓｙｓｔｅｍｓ， ｓｕｃｈ ａｓ ａｖｏｉｄａｎｃｅ ｏｆ ｃｏｎｔｒａｃｔ， ｌｉａｂｉｌｉｔｙ ｆｏｒ ｂｒｅａｃｈ ｏｆ ｃｏｎｔｒａｃｔ， ａｎｄ ｃｕｌｐａ ｉｎ ｃｏｎｔｒａｈｅｎｄｏ ｉｎ ｃｉｖｉｌ ｌａｗ． Ａｓ ｔｏ ｔｈｅ ｒｅｓｅｒｖｅ ｏｆ ｔｈｅ ｓｔａｔｕｓ ｏｆ ｔｈｅ ｌｅｓ- ｓｏｒ， ｉｔ ｉｓ ｃｏｎｓｉｄｅｒｅｄ ｔｈａｔ ｔｈｅ ｒｅｓｅｒｖｅ ｈａｓ ｎｏ ｅｆｆｅｃｔ ｗｉｔｈｏｕｔ ｔｈｅ ｌｅｓｓｅｅ’ ｓ ｃｏｎｓｅｎｔ． Ｂｕｔ ｉｔ ｃａｎ ｂｅ ｃｏｎｄｉ- ｔｉｏｎａｌｌｙ ａｃｃｅｐｔｅｄ ａｓ ｂｅｉｎｇ ｅｆｆｅｃｔｉｖｅ ｉｎ ｌｅｇｉｓｌａｔｉｏｎ ｉｎ ｏｒｄｅｒ ｔｏ ｐｒｏｍｏｔｅ ｔｈｅ ｆｌｏｗ ｏｆ ａｓｓｅｔｓ． Ａｓ ｆｏｒ ｔｈｅ ｄｅ- ｐｏｓｉｔ ｉｎ ｌｅａｓｉｎｇ， ｔｈｅ ｓｕｂｏｒｄｉｎａｔｅ ｎａｔｕｒｅ ｏｆ ｄｅｐｏｓｉｔ ｃｏｎｔｒａｃｔ ｓｈｏｕｌｄ ｂｅ ｕｐｈｅｌｄ． Ｃｏｎｓｉｄｅｒｉｎｇ ｔｈｅ ｎａｔｕｒｅ ｏｆ ｄｅｐｏｓｉｔ ａｎｄ ｔｈｅ ｂａｌａｎｃｅ ｏｆ ｉｎｔｅｒｅｓｔｓ， ｔｈｅ ｎｅｗ ｏｗｎｅｒ’ ｓ ｒｅｔｕｒｎ ｓｈｏｕｌｄ ｎｏｔ ｂｅ ｂａｓｅｄ ｏｎ ｔｈｅ ｅｘｉｓｔｅｎｃｅ ｏｆ ｒｅａｌ ｄｅｌｉｖｅｒｙ．

Ｋｅｙ Ｗｏｒｄｓ： Ｋａｕｆ ｂｒｉｃｈｔ ｎｉｃｈｔ Ｍｉｅｔｅ， ｒｅｎｔ ｏｂｌｉｇａｔｏｒｙ ｒｉｇｈｔ， ｒｅｓｅｒｖｅ ｏｆ ｌｅｓｓｏｒ’ ｓ ｓｔａｔｕｓ， ｄｅｐｏｓｉｔ ｉｎ ｌｅａｓ- ｉｎｇ

〔 ８９〕 参 见 前 引 〔 ７９ 〕 ， 山 本 敬 三 书 ， 第 ５０７ 页 。

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