Beijing Guohua Real Estate Co., Ltd
北京国华置业有限公司
Beijing Guohua Real Estate Co., Ltd
xxxxxxxxxxx 0 xx
0000 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
（面向合格投资者）
主承销商/簿记管理人/债券受托管理人
中信建投证券股份有限公司
xxxxxxxxxx 0 xxxxx X x 0 x
签署日： 年 月 日
声 明
x募集说明书摘要的目的仅为向投资者提供有关本次发行的简要情况，并不包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于上海证券交易所网站（xxx.xxx.xxx.xx）。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文，并以其作为投资决定的依据。
凡欲认购本期债券的投资者，请认真阅读本募集说明书摘要及有关的信息披露文件，进行独立投资判断并自行承担相关风险。证券监督管理机构及其他政府部门对本次发行所作的任何决定，均不表明其对发行人的经营风险、偿债风险、诉讼风险以及公司债券的投资风险或收益等作出判断或者保证。任何与之相反的声明均属虚假不实xx。
第一节 发行概况
一、发行人基本情况
中文名称：北京国华置业有限公司
英文名称：Beijing Guohua Real Estate Co., Ltd.
注册资本：人民币 35,000 万元
注册地址：北京市朝阳区西大望路甲 6 号楼法定代表人：房超
联系电话：000-00000000传真：010-85952266
通讯地址：xxxxxxxxxxx 0 xxxxx：000000
经营范围：开发编号为京朝国用（2003 出）字第 0478 号、京朝国用（2004出）字第 0313 号、京朝国用（2005 出）字第 0197 号的《中华人民共和国国有土地使用证》的地块上的房屋；销售自行开发的商品房；出租自行开发的办公用房、商业用房、商业设施；健身服务；自有房产的物业管理；经济信息咨询（不含中介）。
二、本次发行的基本情况及发行条款
（一）本期债券发行批准情况
北京国华置业有限公司公司章程约定，公司设董事会，董事会为公司的最高权力机构，有权就公司的全部重大事件作出决定。本期债券的发行经发行人董事会于 2015 年 11 月 10 日召开的第九次董事会会议审议通过，同意发行人申报发
行不超过 20 亿元（含 20 亿元）的公司债券。
（二）本期债券发行核准情况
经中国证监会（证监许可[2016]597 号文）核准，发行人获准在中国境内向合格投资者公开发行面值不超过 20 亿元的公司债券。
（三）本期债券发行的基本情况及发行条款发行人：北京国华置业有限公司。
本期债券的名称为：北京国华置业有限公司 2016 年公开发行公司债券（第一期）。
本期债券的发行规模：本期债券基础发行规模 5 亿元，可超额配售不超过
10 亿元。（发行人和主承销商将根据网下申购情况，决定是否行使超额配售选择
权，即在基础发行规模 5 亿元的基础上，由主承销商在本期债券基础发行规模上
追加不超过 10 亿元的发行额度。）
本期债券的票面金额:：本期债券每张票面金额为 100 元。发行价格：按面值平价发行。
发行方式、发行对象与配售规则：本期债券面向合格投资者公开发行，基础发行规模 5 亿元，可超额配售不超过 10 亿元。（发行人和主承销商将根据网下申
购情况，决定是否行使超额配售选择权，即在基础发行规模 5 亿元的基础上，由
主承销商在基础发行规模上追加不超过 10 亿元的发行额度。）
债券期限：本期债券为 5 年期，附存续期内第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。
债券形式：本期债券为实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在登记机构开立的托管账户托管记载。本期债券发行结束后，债券持有人可按照有关主管机构的规定进行债券的转让、质押等操作。
债券利率及其确定方式：本期债券为固定利率，票面年利率将通过询价方式，由发行人与主承销商协商确定利率区间，以簿记建档方式确定最终发行利率。本期债券的票面利率在存续期前 3 年固定不变，在本期债券存续期第 3 年末，如公
司行使调整票面利率选择权，未被回售部分债券在债券存续期后 2 年的票面利率
为债券存续期前 3 年票面年利率加/减调整基点，在债券存续期后 2 年固定不变；
若公司未行使调整票面利率选择权，则本期债券在债券存续期后 2 年票面利率仍维持原有票面利率不变。本期债券票面利率采取单利按年计息，不计复利。
还本付息方式：本期债券采用单利按年计息，不计复利。利息每年支付一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券本息支付将按照本期债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照登记机构的相关规定办理。
起息日：本期债券的起息日为 2016 年 9 月 14 日。
利息登记日：本期债券付息的债权登记日为每年付息日的前 1 个交易日，在该登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人均有权获得上一计息年度的债券利息（最后一期含本金）。
付息日：本期债券的付息日为 2017 年至 2021 年每年 9 月 14 日。若投资者
行使回售选择权，则回售部分债券的付息日为自 2017 年至 2019 年每年 9 月 14日。前述日期如遇法定节假日或休息日，则兑付顺延至下一个工作日，顺延期间不另计息。
兑付日：本期债券的兑付日为 2021 年 9 月 14 日，若投资者行使回售选择权，
则回售部分债券的兑付日为 2019 年 9 月 14 日。前述日期如遇法定节假日或休息日，则兑付顺延至下一个工作日，顺延期间不另计息。
发行人调整票面利率选择权：发行人有权在本次债券第 3 个计息年度末付息
日前决定是否调整本次债券后 2 年的票面利率。
发行人调整票面利率公告日期：公司有权在本次债券存续期的第 3 年末决定
调整本次债券最后 2 年的票面利率。公司将于本次债券的第 3 个计息年度付息日
前的第 10 个工作日刊登关于是否调整本次债券票面利率以及调整幅度的公告。若公司未行使利率调整权，则本次债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。
投资者回售选择权：发行人发出关于是否调整本次债券票面利率及调整幅度的公告后，投资者有权选择在本次债券的第 3 个计息年度的投资者回售登记期内进行登记，将持有本次债券按面值全部或部分回售给发行人；若投资者未做登记，则视为继续持有本次债券并接受上述调整。
投资者回售登记期：投资者选择将持有本次债券全部或者部分回售给发行人的，须于发行人调整票面利率公告日期 5 个工作日内进行登记。
支付金额：本期债券于每年的付息日向投资者支付的利息为投资者截至利息登记日收市时所持有的本期债券票面总额与票面利率的乘积，于兑付日向投资者支付的本息为投资者截至兑付登记日收市时投资者持有的本期债券最后一期利息及等于票面总额的本金。
募集资金专项账户：发行人在中国银行股份有限公司开设募集资金使用专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转，并进行专项管理。
信用等级及资信评级机构：经上海新世纪资信评估投资服务有限公司综合评定，本期债券的信用等级为 AA；发行人主体信用等级为 AA，评级展望为稳定。
担保方式：本期债券无担保。
债券受托管理人：中信建投证券股份有限公司。
承销方式：本期债券的发行由主承销商组建承销团以余额包销的方式承销。上市安排：本期债券发行完成后，在满足上市条件的前提下，发行人将申请
x期债券在上海证券交易所上市交易。
募集资金用途：本期债券募集资金扣除发行费用后，将用于发行人和下属子公司补充营运资金及偿还银行借款。
新质押式回购：发行人主体信用等级为 AA，本期债券信用等级为 AA，本期债券符合进行新质押式回购交易的基本条件，本期债券新质押式回购相关申请尚待相关机构批准，具体折算率等事宜按照上交所与登记公司的相关规定执行。
税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期债券所应缴纳的税款由投资者承担。
三、本期债券发行相关日期及上市安排
（一）本期债券发行时间安排
1、发行公告刊登日期：2016 年 9 月 9 日。
2、发行首日：2016 年 9 月 13 日。
3、预计发行/网下认购期限：2016 年 9 月 13 日至 2016 年 9 月 14 日，共 2
个工作日。
（二）本期债券上市安排
x期债券发行结束后，本公司将尽快安排向上交所提出关于本期债券上市交易的申请，具体上市时间将另行公告。
四、本次公司债券发行有关机构联系方式
（一）发行人：北京国华置业有限公司
住所： | xxxxxxxxxxx 0 x |
xxxxx： | x超 |
联系人： | xxx |
联系地址： | xxxxxxxxxxx 0 x |
联系电话： | 000-00000000 |
传真： | 010-85952266 |
邮政编码： | 100025 |
（二）主承销商/债券受托管理人/簿记管理人：中信建投证券股份有限公司
住所： | 北京市朝阳区安立路 66 号 4 号楼 |
法定代表人： | xxx |
联系人： | xxx、xx |
联系地址： | xxxxxxxxxx 0 xxxxx X x 0 x |
联系电话： | 000-00000000 |
传真： | 010-65608445 |
邮政编码： | 100010 |
（三）发行人律师：北京市中伦律师事务所
住所： | xxxxxxxxxxxxx 0 x XX xx 00/00 x |
法定代表人： | xxx |
联系人： | xxx |
联系地址： | xxxxxxxxxxxxx 0 x XX xx 00/00 x |
联系电话： | 000-00000000 |
传真： | 010-65681022 |
邮政编码： | 100022 |
（四）审计机构：北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）
住所： | xxxxxxxxx 00 x 2206 房间 |
法定代表人： | xxx |
联系人： | xxx |
联系地址： | xxxxxxxxx 00 xxxxx 00 x |
联系电话： | 00000000000 |
传真： | 82250851 |
邮政编码： | 100029 |
（五）评级机构：上海新世纪资信评估投资服务有限公司
住所： | xxxxxxxxx 0000 x X x 000 x K-22 |
法定代表人： | xxx |
联系人： | xxx |
联系地址： | 上海市汉口路 398 号华盛大厦 13F |
联系电话： | 000-00000000 |
传真： | 021-63500872 |
邮政编码： | 200082 |
（六）监管银行：中国银行股份有限公司北京西城支行
住所： | 北京市西城区阜外大街五号 |
负责人： | xx |
联系人： | xx、xxx |
联系地址： | xxxxxxxxxxxx |
联系电话： | 000-00000000 |
传真： | 010-68002057 |
邮政编码： | 100037 |
（七）申请上市的证券交易所：上海证券交易所
住所： | xxxxxxx 000 xxxxx |
xxx： | xxx |
联系地址： | xxxxxxx 000 xxxxx 00 x |
联系电话： | 000-00000000 |
传真： | 021-68804868 |
邮政编码： | 200120 |
（八）公司债券登记机构：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
住所： | xxxxxxxxxxxx 000 xxxxxxx 00 x |
xxx： | xx |
联系地址： | xxxxxxxxxxxx 000 xxxxxxx 00 x |
联系电话： | 000-00000000 |
传真： | 021-68870064 |
邮政编码： | 200120 |
五、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系
发行人与本次发行有关的中介机构及其负责人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系或其他利害关系。
六、认购人承诺
凡认购、购买或以其他合法方式取得并持有本期债券的投资者（包括本期债 券的初始购买人和二级市场的购买人及以其他方式合法取得本期债券的人，下同）被视为作出以下承诺：
（一）接受本募集说明书对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约束。
（二）本期债券持有人认购、购买或以其他合法方式取得本期债券，均视作同意由中信建投证券股份有限公司担任本期债券的债券受托管理人，且均视作同意公司与债券受托管理人签署的本期债券的债券受托管理协议项下的相关规定。
（三）本期债券持有人认购、购买或以其他合法方式取得本期债券均视作同意并接受公司为本期债券制定的《债券持有人会议规则》并受之约束。
（四）本期债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关 主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变更。
（五）本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在上交所上市交易，并由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受该种安排。
第二节 发行人及本期债券的资信状况
一、本期债券信用评级情况
经上海新世纪资信评估投资服务有限公司综合评定，发行人主体信用等级为 AA，本期债券的信用等级为 AA。上海新世纪出具了《北京国华置业有限公司 2016 年公开发行公司债券信用评级报告》。
二、公司债券信用评级报告主要事项
（一）信用评级结论及标识所代表的涵义
根据上海新世纪资信评估投资服务有限公司对于信用等级的符号及定义的阐释，公司主体长期信用等级和债券信用评级等级各划分成 9 级，分别用 AAA、 AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC 和 C 表示，其中，除 AAA 级和 CCC 级以下
（不含 CCC 级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
上海新世纪资信评估投资服务有限公司评定发行人的主体信用等级为 AA，评级展望为稳定，本级别的涵义为发行人短期债务的支付能力和长期债务的偿还能力很强，经营处于良性循环状态，不确定因素对经营与发展的影响很小。上海新世纪资信评估投资服务有限公司评定本次债项信用等级为 AA，本级别的涵义为偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。
（二）评级观点
优势：
国华置业成功开发了北京华贸中心项目，积累了一定的商业物业开发和运营管理经验，为后续业务开展打下良好基础。
报告期内，国华置业经营业绩较好，毛利及净利润保持增长。目前公司储备土地成本较低，项目具有较高的利润空间和较大的价格弹性，对公司业绩形成支撑。
国华置业持有较多优质经营性物业，租金收入逐年增长，为公司带来稳定的现金流入，且自持物业均以成本入账，具有明显的估值优势。公司财务弹性较好，债务的偿付较有保障。
风险：
随着宏观经济增速的下行和人口老龄化的加剧，近年来房地产行业发展速度放缓，去库存为行业发展的主旋律。
国华置业目前在售项目及土地储备部分分布于三线城市，一线城市也以别墅类产品为主，总体来看，存货xx速度偏慢。
国华置业在建及拟建项目投资需求较大，未来负债规模预计将有所增加，公司存在一定的投融资压力。
国华置业资本结构中所有者权益集中于未分配利润，未来如果进行大规模现金分红，将对公司净资产规模产生一定不利影响。
（三）跟踪评级
根据政府主管部门要求和本评级机构的业务操作规范，在本次评级的信用等级有效期至本期债券本息的约定偿付日止内，本评级机构将对其进行持续跟踪评级，包括持续定期跟踪评级与不定期跟踪评级。
跟踪评级期间，本评级机构将持续关注国华置业外部经营环境的变化、影响经营或财务状况的重大事件、国华置业履行债务的情况等因素，并出具跟踪评级报告，以动态地反映国华置业的信用状况。
（一） 跟踪评级时间和内容
x评级机构对国华置业的跟踪评级期限为本评级报告出具日至失效日。
定期跟踪评级将在本次信用评级报告出具后每年国华置业经审计的年度财务报告披露日起两个月内出具一次正式的定期跟踪评级报告。定期跟踪评级报告与首次评级报告保持衔接，如定期跟踪评级报告与上次评级报告在结论或重大事项出现差异的，本评级机构将作特别说明，并分析原因。
不定期跟踪评级自本次评级报告出具之日起进行。在发生可能影响本次评级报告结论的重大事项时，国华置业应根据已作出的书面承诺及时告知本评级机构相应事项。本评级机构及评级人员将密切关注与国华置业有关的信息，在认为必
要时及时安排不定期跟踪评级并调整或维持原有信用级别。
（二） 跟踪评级程序
定期跟踪评级前xxx置业发送“常规跟踪评级告知书”，不定期跟踪评级前xxx置业发送“重大事项跟踪评级告知书”。
跟踪评级将按照收集评级所需资料、现场调研、评级分析、评级委员会审核、出具评级报告、公告等程序进行。
本评级机构的跟踪评级报告和评级结果将对债务人、债务人所发行金融产品的投资人、债权代理人、监管部门及监管部门要求的披露对象进行披露。
在持续跟踪评级报告出具 5 个工作日内，本评级机构将把跟踪评级报告发送至发行人，并同时发送至交易所网站公告，且交易所网站公告披露时间将不晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。
第三节 发行人基本情况
一、发行人基本信息
中文名称：北京国华置业有限公司
英文名称：Beijing Guohua Real Estate Co., Ltd.
注册资本：人民币35,000万元实缴资本：人民币35,000万元设立日期：2002年04月30日
注册地址：xxxxxxxxxxx0xxxxxxx：x超
信息披露负责人：xxx电话号码：000-00000000传真号码：010-85952266
通讯地址：xxxxxxxxxxx0xxxxxx：000000
所属行业：房地产行业
组织机构代码：73767028-7
经营范围：开发编号为京朝国用（2003出）字第0478号、京朝国用（2004出）字第0313号、京朝国用（2005出）字第0197号的《中华人民共和国国有土地使用证》的地块上的房屋；销售自行发的商品房；出租自行开发的办公用房、商业用房、商业设施；健身服务；自有房产的物业管理；经济信息咨询（不含中介）。
二、发行人设立及实际控制人变更情况
（一）发行人设立
国华电力、国利能源、鲁能英大于 2002 年签署了《北京国华置业有限公司
章程》；北京市工商局于 2002 年 4 月 30 日向公司核发了《企业法人营业执照》
（注册号：1100001379664）。根据该营业执照，发行人设立时的住所为xxxxxxxxxxxx 000-000 x；法定代表人为xxx；注册资本为 20000 万元；经营范围为：房地产开发；销售商品房；投资管理；商业设施、文化体育设施的经营与管理；自有房地产的物业管理；设备租赁（不含汽车）；购销建筑材料、金属材料、橡胶制品、五金交电化工、电子计算机软硬件及外围设备、百货；家居装饰；仓储服务；技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让、技术培训；经济信息咨询（不含中介）。（法律、法规规定需要专项审批的，取得审批前，不得开展经营活动）。
中瑞华恒信会计师事务所于 2002 年 4 月 27 日出具的《验资报告》（中瑞华
恒信验字[2002]第 2012 号），发行人已收到全体股东的缴纳注册资本，共计人民币 2 亿元。股东持股比例分别为：国华电力（持股 70%）；国利能源投资（持股 20%）；鲁能英大（持股 10%）。
表 3-1：设立时公司股权结构
股东名称 | 出资额（万元） | 持股比例(%) |
北京国华电力有限责任公司 | 14,000 | 70.00 |
北京国利能源投资有限公司 | 4,000 | 20.00 |
鲁能英大集团有限公司 | 2,000 | 10.00 |
合计 | 20,000 | 100.00 |
（二）2002 年股权转让
2002 年 10 月 8 日国利能源与xx热电签署《股权转让协议》，国利能源同意将其持有的发行人 10%股权转让给xx热电。2002 年 10 月 8 日、10 月 10 日，发行人分别召开第一次和第二次临时股东会第一次会议，同意该项转让。发行人股东签署了相应更新后的《北京国华置业有限公司章程》。
本次变更后股东持股比例为：国华电力（持有 70%）；国利能源、鲁能英大、xx热电（分别持有 10%）。
表 3-2：该次变动后公司股权结构
股东名称 | 出资额（万元） | 持股比例(%) |
北京国华电力有限责任公司 | 14,000 | 70.00 |
北京国利能源投资有限公司 | 2,000 | 10.00 |
鲁能英大集团有限公司 | 2,000 | 10.00 |
北京xx热电工程公司 | 2,000 | 10.00 |
合计 | 20,000 | 100.00 |
（三）2003 年 6 月年增加注册资本、增加股东
2003 年 6 月 17 日，根据发行人分别召开第三次和第四次临时股东会第一次
会议，分别决议增加注册资本 15000 万元（其中，xxx创现金出资 10500 万元，
原有股东国利能源、鲁能英大及xx热电各现金增资 1500 万元）和增加xxx创为公司股东，并相应签署修改了《公司章程》。
根据xxx恒信会计师事务所 2003 年 8 月 21 日出具的《验资报告》（中瑞
华恒信验字[2003]第 2031 号），发行人股东已实缴新增注册资本共 15000 万元人
民币。本次增资后公司注册资本为 3.5 亿元人民币，股东持股比例为：国华电力
（持股 40%）；xxx创（持有 30%）；国利能源、鲁能英大、xx电热（各持股 10%）。
表 3-3：该次变动后公司股权结构
股东名称 | 出资额（万元） | 持股比例(%) |
北京国华电力有限责任公司 | 14,000 | 40.00 |
北京xxx创投资咨询有限公司 | 10,500 | 30.00 |
北京国利能源投资有限公司 | 3,500 | 10.00 |
鲁能英大集团有限公司 | 3,500 | 10.00 |
北京xx热电工程公司 | 3,500 | 10.00 |
合计 | 35,000 | 100.00 |
（四）2003 年 9 月股权转让
2003 年 9 月 8 日，xx热电与xxx大签署《股权转让协议》，约定xx热电将其持有的发行人 10%股权转让给xxx大。同日，公司召开 2003 年度第五次股东会并通过决议，同意该项转让；同意股东“北京xxx创投资咨询有限公司”更名为“北京xxx创投资有限公司”。公司召开 2003 年第六次股东会决议通过了由国华电力、xxx创、鲁能英大和国利能源签署的相应修改后的《北京国华置业有限公司章程（第三次修订）》。
本次股权转让后发行人股东的持股比例为：国华电力（持有 40%）；xxx创（持有 30%）；xxx大（持有 20%）；国利能源（持有 10%）。
表 3-4：该次变动后公司股权结构
股东名称 | 出资额（万元） | 持股比例(%) |
北京国华电力有限责任公司 | 14,000 | 40.00 |
北京xxx创投资咨询有限公司 | 10,500 | 30.00 |
鲁能英大集团有限公司 | 7,000 | 20.00 |
北京国利能源投资有限公司 | 3,500 | 10.00 |
合计 | 35,000 | 100.00 |
（五）2003 年 9 月变更法定代表人
2003 年 9 月 23 日，经发行人第一届董事会第五次会议决议，同意xxx辞去公司董事长职务，选举房超为公司董事长（根据发行人公司章程的规定，董事长为公司的法定代表人）。北京市工商局于 2003 年 10 月 9 日就发行人上述（三）、
（四）、（五）项变更向发行人核发了更新后的《企业法人营业执照》（注册号：
1100001379664（2-1））。
（六）2003 年 12 月变更住所、经营范围
2004 年 6 月 25 日，发行人通过了第八次股东会决议（一），同意公司住所
变更为：北京市朝阳区西大望路甲 6 号；经营范围变更为：货物进出口、技术进出口、代理进出口；房地产开发；销售商品房；投资管理；商业设施、文化体育设施的经营与管理；自有房地产的物业管理；设备租赁（不含汽车）；购销建筑材料、金属材料、橡胶制品、五金交电化工、电子计算机软硬件及外围设备、百货；家居装饰；仓储服务；技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让、技术培训；经济信息咨询（不含中介）。（法律、法规规定需要专项审批的，取得审批前，不得开展经营活动）。2004 年 7 月 29 日，北京市工商局向发行人核发了更新后的《企业法人营业执照》（注册号：1100001379664）。
（七）2006 年 10 月股权转让
2006 年 10 月 30 日，xxx达分别与xxxx、鲁能英大、国利能源签订
《股权转让协议》，同意分别受让三个股东所持有的 1.5%、1%、0.5%发行人公司股权。发行人于 2006 年 10 月 30 日召开第十四次、第十六次股东会，决议通过上述股权转让。发行人于同日召开第十四次及第十六次股东会会议，决议通过上述股权转让及修改公司章程。
本次股权转让后发行人股东的持股比例为：国华电力（持有 40%）；xxx创（持有 28.5%）；xxx大（持有 19%）；国利能源（持有 9.5%）；xxx达（持有 3%）。
表 3-5：该次变动后公司股权结构
股东名称 | 出资额（万元） | 持股比例(%) |
北京国华电力有限责任公司 | 14,000 | 40.00 |
北京xxx创投资咨询有限公司 | 9,975 | 28.50 |
鲁能英大集团有限公司 | 6,650 | 19.00 |
北京国利能源投资有限公司 | 3,325 | 9.50 |
北京润泽信达投资信息咨询有限公司 | 1,050 | 3.00 |
合计 | 35,000 | 100.00 |
（八）2007 年股权转让、变更中外合资企业、变更经营范围
2007 年 1 月 19 日，国华电力与 Cathay Capital Company Limited 签订《股权转让协议》，约定国华电力向 Cathay Capital Company Limited 转让其持有的公司 30%股权；2007 年 3 月 29 日， Cathay Capital Company Limited 与 GH Focus Investment Holding Limited、国华电力签订《补充协议》，Cathay Capital Company Limited 同意向 GH Focus Investment Holding Limited 转让其在前述《股权转让协议》项下的所有权利、转让和义务。2007 年 2 月 8 日，国利能源与 RCA 02 签订
《股权转让协议》，将其持有的发行人公司 9.5%股权转让给 RCA 02；xxx大与RCA 02 签订《股权转让协议》，将其持有的发行人公司 19%股权转让给RCA 02。xxxx与 X.X.Xxxx Composite International, Inc 签订《股权转让协议》，将其持 有的发行人公司 28.5%股权转让给 X.X.Xxxx Composite International, Inc.。
2007 年 2 月 7 日，发行人第十七次临时股东会决议同意前述四项股权转让。
公司全体股东于 2007 年 4 月 16 日签署了更新后的《北京国华置业有限公司章程》和《北京国华置业有限公司合资经营合同》。
商务部于 2007 年 9 月 4 日出具了《商务部关于同意外资并购设立中外合资企业北京国华置业有限公司的批复》（商资批[2007]1364 号），同意以下事项：（1）前述股权转让；（2）公司性质转为中外合资企业；（3）公司经营范围是：在已获得的编号为京朝国用（2003 出）字第 0478、京朝国用（2004 出）字第 0313 号、京朝国用（2005 出）字第 0197 号的《中华人民共和国国有土地使用证》的地块上，进行房地产开发和经营；租赁、销售商品房；商业设施、文化体育设施的经营与管理，自有房产的物业管理；经济信息咨询（不含中介）；（4）经营期限为 20 年；（5）同意公司于 2007 年 4 月 16 日签署的合资合同和公司章程。2007 年
9 月 11 日，商务部向发行人颁发了《中华人民共和国外商投资企业批准证书》（商外资资审字[2007]0352 号）。
2007 年 9 月 12 日，发行人第十九次股东会决议确认了前述股权转让，原公司董事、监事全部辞去职务。
2007 年 9 月 18 日，发行人召开第一届董事会，通过以下决议：（1）确认了
第一届董事会董事；（2）同意修订《合资合同》和《公司章程》中的投资总额与经营范围。2007 年 9 月 26 日，发行人召开职工代表大会，决议选举公司监事。
2007 年 9 月 29 日，北京市工商局向发行人核发了更新后的《企业法人营业执照》
（注册号：110000003796648）。
本次变更后，发行人股东的持股比例为：本次股权转让后，持股比例为： GH Focus Investment Holding Limited （持有 30% ）； X.X.Xxxx Composite International, Inc.（持有 28.5%）；RCA02（持有 28.50%）；国华电力（持有 10%）；xxx达（持有 3%）。
表 3-6：该次变动后公司股权结构
股东名称 | 出资额（万元） | 持股比例(%) |
GH Focus Investment Holding Limited | 10,500 | 30.00 |
X.X.Xxxx Composite International, Inc. | 9,975 | 28.50 |
RCA02 | 9,975 | 28.50 |
北京国华电力有限责任公司 | 3,500 | 10.00 |
北京润泽信达投资信息咨询有限公司 | 1,050 | 3.00 |
合计 | 35,000 | 100.00 |
（九）2007 年 7 月股权转让
2007 年 7 月 24 日，国华电力与华信润达签订了《上海市产权交易合同》（上市挂牌号：07781007 合同编号：07021196），国华电力同意向华信润达转让其持有的发行人 10%的股权。2007 年 8 月 22 日，上海联合产权交易所产权出具《产权交易凭证（A 类）》（No.0002048）。
根据全体股东同意，发行人就该等股权转让于 2007 年 10 月 9 日通过了《北京国华置业有限公司章程修正案》；全体股东就该转让签署通过了《合资经营合同修改协议（一）》。2007 年 11 月 7 日，公司通过《北京国华置业有限公司第一届董事会议第一次会议决议（一）》，同意本次股权转让相关事宜并同意修改公司
章程和合资合同中的相关条款。
2007 年 12 月 24 日，商务部出具了更新后的《商务部关于同意北京国华置业有限公司股权转让的批复》（商资批[2007]2141 号）。2007 年 12 月 26 日，商务部向发行人换发了更新后的《中华人民共和国外商投资企业批准证书》（商外资资审字[2007]0352 号）。2007 年 12 月 28 日，北京市工商局向发行人换发了更新后的《企业法人营业执照》（注册号：110000003796648）
本次股权转让后，发行人股东的持股比例为：本次股权转让后，持股比例为： GH Focus Investment Holding Limited （持有 30% ）； X.X.Xxxx Composite International, Inc.（持有 28.5%）；RCA02（持有 28.50%）；华信润达（持有 10%）；xxx达（持有 3%）。
表 3-7：该次变动后公司股权结构
股东名称 | 出资额（万元） | 持股比例(%) |
GH Focus Investment Holding Limited | 10,500 | 30.00 |
X.X.Xxxx Composite International, Inc. | 9,975 | 28.50 |
RCA02 | 9,975 | 28.50 |
北京华信润达投资管理有限公司 | 3,500 | 10.00 |
北京润泽信达投资信息咨询有限公司 | 1,050 | 3.00 |
合计 | 35,000 | 100.00 |
（十）2010 年 9 月股权转让
2009 年 11 月 12 日，发行人通过《北京国华置业有限公司第一届董事会第五次会议决议（二）》，同意公司股东 RCA02 向其关联公司 CA Holdings Limited转让其持有的发行人 28.5%的股权。2009 年 11 月 30 日，RCA02 与 CA Holdings Limited 就该事项订立《股权转让协议》。2010 年 3 月 15 日，北京市商委出具了
《北京市商务委员会关于北京国华置业有限公司股权变更的批复》（京商务资字
[2010]189 号），同意该项转让。2010 年 3 月 17 日，北京市人民政府向发行人颁
发了更新后的《中华人民共和国外商投资企业批准证书》（ 商外资京字 [2007]20578 号）。公司股东就该项股权转让于 2010 年 3 月 15 日签署了《北京国华置业有限公司章程修正案（3）》及《北京国华置业有限公司合资经营合同修正案（3）》。
2010 年 4 月 1 日，英属维尔京群岛金融服务委员会（BVI FINANCIAL SERVICES COMMISSION）出具了关于 D. E. Shaw Composite International, Inc.更名为 CA Holdings 2,Inc.的证明。 公司全体股东签署《北京国华置业有限公司章程修正案（4）》和《北京国华置业有限公司合资经营合同修正案（4）》，将公司股东 D.E. Shaw Composite International, Inc.修改为 CA Holdings 2, Inc.。北京市工商局就本次股权转让于 2010 年 9 月 29 日换发了《企业法人营业执照》（注册号：110000003796648）。
本次股权转让后，公司的股东及其持股比例分别为：GH Focus Investment Holding Limited（持有 30%）；CA Holdings 2, Inc.（持有 28.5%）；CA Holdings Limited（持有 28.5%）；华信润达（持有 10%）；xxx达（持有 3%）。
表 3-8：该次变动后公司股权结构
股东名称 | 出资额（万元） | 持股比例(%) |
GH Focus Investment Holding Limited | 10,500 | 30.00 |
CA Holdings 2, Inc | 9,975 | 28.50 |
CA Holdings Limited | 9,975 | 28.50 |
北京华信润达投资管理有限公司 | 3,500 | 10.00 |
北京润泽信达投资信息咨询有限公司 | 1,050 | 3.00 |
合计 | 35,000 | 100.00 |
（十一）2013 年变更营业期限
2013 年 4 月 22 日全体股东签署通过《章程修正案（6）》和《合资经营合同
修改协议（6）》，同意将公司营业期限修改为四十年。2013 年 4 月 23 日，公司
董事会通过《北京国华置业有限公司第二届董事会第四次会议决议（三）》同意该事项变更。
北京市商委于 2014 年 6 月 5 日出具了《北京市商务委员会关于北京国华置业有限公司延长经营期限等事项的批复》（京商务资字[2014]408 号）同意该项变更。2014 年 6 月 13 日，北京市人民政府向发行人换发了更新后的《中华人民共和国外商投资企业批准证书》（商外资京字[2007]20578 号）。北京市工商局就该事项于 2014 年 6 月 13 日向发行人换发了更新后的《企业法人营业执照》（注册号：110000003796648）。
（十二）发行人股东持股情况
发行人是依法成立的中外合资公司，截至 2016 年 6 月末，发行人股东为华贸地产控股有限公司境外设立的 GH Focus Investment Holding Limited、CA Holdings 2, Inc、CA Holdings Limited 三家合法主体，以及北京华信润达投资管理有限公司和北京润泽信达投资信息咨询有限公司。发行人股东持股的具体情况如下：
表 3-9：截至 2016 年 6 月末公司股权结构
股东名称 | 出资额（万元） | 持股比例(%) |
GH Focus Investment Holding Limited | 10,500 | 30.00 |
CA Holdings 2, Inc | 9,975 | 28.50 |
CA Holdings Limited | 9,975 | 28.50 |
北京华信润达投资管理有限公司 | 3,500 | 10.00 |
北京润泽信达投资信息咨询有限公司 | 1,050 | 3.00 |
合计 | 35,000 | 100.00 |
（十三）发行人重大资产重组情况
发行人报告期内未发生重大资产重组情况。
（十四）实际控制人变化情况
发行人无实际控制人，报告期内实际控制人无变化。
三、发行人权益投资情况
（一）发行人子公司情况
截至 2016 年 6 月 30 日，发行人拥有控股子公司（xxx）60 家，基本况如下：
表 3-10：截至 2016 年 6 月末发行人控股子公司（xxx）情况
单位：万元
子公司全称 | 注册资本 | 持股比例 |
北京润兴投资有限公司 | 35,000.00 | 100.00% |
北京华贸资产管理有限公司 | 10,000.00 | 100.00% |
北京兴鸿工程监理有限公司 | 500.00 | 100.00% |
北京润恒建设工程顾问有限公司 | 100.00 | 100.00% |
北京润隆房地产经纪有限公司 | 200.00 | 100.00% |
北京润久工程项目管理有限公司 | 500.00 | 100.00% |
北京华贸奥苑房地产开发有限公司 | 35,000.00 | 100.00% |
北京华贸美食城投资管理有限公司 | 10,000.00 | 100.00% |
北京华贸瑞凯酒店投资管理有限公司 | 3,000.00 | 100.00% |
上海xxx瑞投资发展有限公司 | 1,000.00 | 100.00% |
秦皇岛润泽房地产开发有限公司 | 1,000.00 | 100.00% |
秦皇岛润海房地产开发有限公司 | 30,000.00 | 100.00% |
秦皇岛润海酒店管理有限公司 | 50.00 | 100.00% |
秦皇岛润鑫房地产开发有限公司 | 1,000.00 | 100.00% |
子公司全称 | 注册资本 | 持股比例 |
秦皇岛润鸿房地产开发有限公司 | 1,000.00 | 100.00% |
秦皇岛润港房地产开发有限公司 | 1,000.00 | 100.00% |
秦皇岛润滨房地产开发有限公司 | 10,000.00 | 100.00% |
秦皇岛润秦房地产开发有限公司 | 24,000.00 | 100.00% |
秦皇岛北戴河莲蓬房地产开发有限公司 | 23,686.81 | 100.00% |
秦皇岛北戴河松石国际健身俱乐部有限公司 | 100.00 | 100.00% |
上海朝智实业有限公司 | 1,000.00 | 100.00% |
秦皇岛北戴河华贸酒店管理公司 | 500.00 | 100.00% |
秦皇岛华贸物业服务公司 | 50.00 | 100.00% |
西藏润林投资管理咨询有限公司 | 100.00 | 100.00% |
北京华贸丽思xxx酒店管理有限公司 | 100.00 | 100.00% |
西藏润栩投资管理咨询有限公司 | 100.00 | 100.00% |
西藏润桢投资管理咨询有限公司 | 100.00 | 100.00% |
西藏久润投资管理咨询有限公司 | 100.00 | 100.00% |
西藏顺达投资管理有限公司 | 100.00 | 100.00% |
西藏润港润投资管理咨询有限公司 | 100.00 | 100.00% |
西藏润滨投资管理咨询有限公司 | 100.00 | 100.00% |
西藏润鸿投资管理咨询有限公司 | 100.00 | 100.00% |
北京华贸商业管理有限公司 | 100.00 | 100.00% |
惠州华贸商业管理有限公司 | 100.00 | 100.00% |
惠州市华贸兴业房地产开发有限公司 | 20,000.00 | 100.00% |
惠州市华贸资产管理有限公司 | 100.00 | 100.00% |
惠州市华贸太平物业管理有限公司 | 300.00 | 100.00% |
子公司全称 | 注册资本 | 持股比例 |
泉州市华贸太平物业管理有限公司 | 300.00 | 100.00% |
惠州市惠裕房地产经纪有限公司 | 100.00 | 100.00% |
惠州国华南昆山投资有限公司 | 6,000.00 | 100.00% |
泉州市润诚投资发展有限公司 | 3,333.00 | 100.00% |
惠州市润丰房地产开发有限公司 | 40,000.00 | 100.00% |
惠州市润鑫商城发展有限公司 | 40,000.00 | 100.00% |
惠州市润泰商贸有限公司 | 600.00 | 100.00% |
惠州市润和房地产开发有限公司 | 55,000.00 | 100.00% |
惠州市嘉和兴业投资有限公司 | 10,000.00 | 100.00% |
深圳市华贸基业股权投资基金管理有限公司 | 500.00 | 100.00% |
上海润津投资有限公司 | 5,000.00 | 100.00% |
上海揽海房地产开发有限公司 | 22,932.50 | 81.24% |
上海蓝卡乐俱乐部管理有限公司 | 100.00 | 81.24% |
上海润栩商务咨询有限公司 | 7,000.00 | 100.00% |
上海润桢投资有限公司 | 1,000.00 | 100.00% |
北京华贸创酷商业管理有限公司 | 1,000.00 | 100.00% |
苏州xxx盛投资有限公司 | 1,000.00 | 100.00% |
苏州华贸润兴房地产开发有限公司 | 5,000.00 | 100.00% |
苏州华贸淳基房地产开发有限公司 | 5,000.00 | 100.00% |
苏州华贸泓业房地产开发有限公司 | 5,000.00 | 100.00% |
苏州华贸润景房地产开发有限公司 | 5,000.00 | 100.00% |
苏州华贸润宇房地产开发有限公司 | 5,000.00 | 100.00% |
苏州xxx润房地产开发有限公司 | 5,000.00 | 100.00% |
发行人主要子公司详细情况如下
1、北京华贸奥苑房地产开发有限公司
北京华贸奥苑房地产开发有限公司于 2007 年 11 月 21 日成立，2015 年末的
注册资本为 35,000 万元。公司注册地址为北京市朝阳区建国路 89 号院 1 号楼 105，法定代表人为xx，公司经营范围包括房地产开发；房地产开发；销售商品房；出租办公用房、出租商业用房等。
截至 2015 年末公司总资产为 550,101.00 万元，总负债为 261,140.00 万元，
所有者权益为 288,961.00 万元，2015 年度总收入为 39,041.00 万元，实现净利润
8,939.00 万元。
2、秦皇岛润秦房地产开发有限公司
秦皇岛润秦房地产开发有限公司于 2008 年 3 月 14 日成立，2015 年末的注
册资本为 24,000 万元。公司注册地址为秦皇岛市北戴河区东经路 5 号，法定代表人为xxx，公司经营范围包括房地产开发；销售商品房；物业管理服务；自有房屋租赁服务；酒店管理服务；日用品、工艺品零售；以下项目限分支机构经营；住宿、餐饮服务、会议及展览服务、洗衣服务、健身服务、院内停车场服务、商务咨询服务；预包装食品、烟草制品零售。
截至 2015 年末公司总资产为 175,879.00 万元，总负债为 122,954.00 万元，
所有者权益为 52,925.00 万元，2015 年度总收入为 3,927.00 万元，净利润为
5,870.00 万元。
3、秦皇岛润海房地产开发有限公司
秦皇岛润海房地产开发有限公司于 2010 年 6 月 3 日成立，2015 年末的注册
资本为 30,000 万元。公司注册地址为秦皇岛北戴河新区洋河以西滨海国际公寓
二期 2 号楼 201 号，公司经营范围包括房地产开发；商品房销售；物业管理；自有房屋租赁。
截至 2015 年末公司总资产为 85,881.00 万元，总负债为 51,659.00 万元，所
有者权益为 34,222.00 万元，2015 年度收入为 14,015.00 万元，净利润为 1,496.00
万。
4、秦皇岛润滨房地产开发有限公司
秦皇岛润滨房地产开发有限公司于 2012 年 8 月 28 日成立，2015 年末的注
册资本为 10,000 万元。公司注册地址为秦皇岛北戴河新区洋河以西滨海国际公
寓二期 2 号楼 202 号，公司经营范围包括房地产开发与销售；物业管理；房屋租赁；会议及展览服务、健身服务、庆典服务；体育用品零售。
截至 2015 年末公司总资产为 63,597.00 万元，总负债为 51,363.00 万元，所
有者权益为 12,234.00 万元，2015 年度收入为 10,855.00 万元，净利润为 2,544.00
万元。
5、上海揽海房地产开发有限公司
上海揽海房地产开发有限公司于 2007 年 7 月 9 日成立，2015 年末的注册资
本为 22,932.50 万元。公司注册地址为上海市崇明县陈家镇北陈公路 717 号 16
幢 3 楼 906 室，法定代表人为xx，公司经营范围包括房地产开发，物业管理，户外运动项目建设以及相关业务和配套服务，从事货物及技术的进出口业务。
截至 2015 年末公司总资产为 444,868.00 万元，总负债为 417,807.00 万元，
所有者权益为 27,061.00 万元，2015 年度总收入为 83,273.00 万元，净利润为
9,653.00 万元。
6、惠州市润和房地产开发有限公司
惠州市润和房地产开发有限公司于 2008 年 1 月 31 日成立，2015 年末的注
册资本为 55,000 万元。公司注册地址为惠州市江北文昌一路 7 号华贸大厦 3 层
25 号，法定代表人为xx，公司经营范围包括房地产开发与经营；物业管理；室内装饰。
截至 2015 年末公司总资产为 237,445.00 万元，总负债 158,281.00 万元，所
有者权益为 79,164.00 万元，2015 年度收入为 30,921.00 万元，净利润为 6,057.00
万元。
7、惠州市润丰房地产开发有限公司
惠州市润丰房地产开发有限公司于 2008 年 1 月 31 日成立，2015 年末注册
资本为 40,000 万元。公司注册地址为惠州市江北文昌一路 7 号华贸大厦 3 层 25号，法定代表人为xxx，公司经营范围包括房地产开发与经营；物业管理；室内装饰；商务信息咨询服务。
截至 2015 年末公司总资产为 125,790.00 万元，总负债为 40,110.00 万元，所
有者权益为 85,680.00 万元，2015 年度收入为 2,926.00 万元，实现净利润-2,036.00万元。
8、惠州市润鑫商城发展有限公司
惠州市润鑫商城发展有限公司于 2008 年 1 月 31 日成立，2015 年末注册资
本为 40,000 万元。公司注册地址为惠州市江北文昌一路九号惠州华贸天地，法定代表人为xx，公司经营范围包括物业管理与租赁，企业管理与经济信息咨询，摄影，相片冲印，打字复印，装饰装修工程，国内贸易，销售：百货、黄金珠宝、钟表、化妆品、五金交电、电子产品、花卉。
截至 2015 年末公司总资产为 3,344.00 万元，总负债为 2,387.00 万元，所有者权益为 957.00 万元，2015 年度收入为 0 万元，净利润为-14.00 万元。
（二）发行人联营及合营公司
截至 2016 年 6 月 30 日，发行人拥有联营及合营公司 5 家，基本情况如下：表3-11：截至2016年6月末发行人联营及合营公司
单位：万元、%
编号 | 公司名称 | 注册资本 | 持股比例 | 主营业务 |
1 | 华贸素拉潘酒店发展有限公司 | 45,000 | 30% | 酒店开发管理经营、自有 办公用房出租、零售 |
2 | 北京华贸水世界商城发展有限公司 | 35,000 | 40% | 商业用房出租、物业管理 |
3 | 长春高力房地产开发有限公司 | 15,000 | 15% | 实业投资、房地产开发 |
4 | 长春东方教育房地产开发有限公司 | 12600 | 15% | 房地产开发与经营、经销 建材百货、投资 |
5 | 泉州市xx投资发展有限公司 | 13333 | 25% | 项目投资、投资管理、投 |
资咨询 |
发行人主要联营及合营公司详细情况如下
1、华贸素拉潘酒店发展有限公司
华贸素拉潘酒店发展有限公司于2004年12月16日成立，2015年末的注册资本为45,000万元。公司注册地址为北京市朝阳区建国路89号院15号楼803号，法定代表人为xx，公司经营范围开发、建设、经营、管理酒店及其附属商业设施；自由办公用房出租；零售日用百货、工艺美术品。截至2015年末，北京国华置业有限公司持该公司股本比例为30%。
截至2015年末公司总资产为135,709万元，总负债为136,721万元，所有者权益为-1,012万元，2015年度总收入为49,272万元，实现净利润-1,882万元。
2、北京华贸水世界商城发展有限公司
北京华贸水世界商城发展有限公司于2005年12月30日成立，2015年末的注册资本为35,000万元。公司注册地址为北京市朝阳区西大望路甲6号，法定代表人为房超，公司经营范围包括对位于北京市朝阳区建国路87号的商业用房出租、物业管理；投资咨询；信息咨询。截至2015年末，北京国华置业有限公司持该公司股本比例为40%。
截至2015年末公司总资产为214,577万元，总负债为123,122万元，所有者权益为91,455万元，2015年度总收入为52,915万元，实现净利润26,392万元。
3、长春高力房地产开发有限公司
长春高力房地产开发有限公司于2005年4月7日成立，2015年末的注册资本为 25,000万元。公司注册地址为长春净月潭旅游经济开发区净苑小区（北区）3栋，法定代表人为xxx，公司经营范围实业投资；房地产开发；投资管理、咨询（证券、期货除外）；批发、零售百货。截至2015年末，北京国华置业有限公司持该公司股本比例为15%。
截至2015年末公司总资产为30,581万元，总负债为6,212万元，所有者权益为
24,369万元，2015年度总收入为0元，实现净利润-125万元。
4、长春东方教育集团房地产开发有限公司
长春东方教育集团房地产开发有限公司于2008年6月27日成立，2015年末的注册资本为12,600万元。公司注册地址为长春朝阳区人民大街1181号一层，法定代表人为xxx，公司经营范围房地产开发与经营；经销建材、百货；企业管理及咨询；实业投资（除金融、风险投资）。截至2015年末，北京国华置业有限公司持该公司股本比例为15%。
截至2015年末公司总资产为12,207万元，总负债为251万元，所有者权益为
11,956万元，2014年度总收入为0万元，实现净利润-84万元。
5、泉州市xx投资发展有限公司
泉州市xx投资发展有限公司于2011年9月7日成立，2015年末的注册资本为 13,333万元。公司注册地址为泉州市丰泽区泉秀路云鹿交叉东北角通港西街336号大楼7楼，法定代表人为xxx，公司经营范围对房地产业、建筑业、酒店业、旅游业的项目投资及投资管理；投资咨询（不含证券、期货投资咨询、金融咨询及其它需经前置许可的项目）；自营和代理各类商品和技术的进出口；房地产开发。截至2015年末，北京国华置业有限公司持该公司股本比例为25%。
截至2015年末公司总资产为97,496万元，总负债为77,145万元，所有者权益为10,351万元，2015年度总收入为0元，实现净利润-1,200万元。
四、公司控股股东和实际控制人基本情况
截至2016年6月末，发行人不存在控股股东和实际控制人，发行人的股权结构图如下：
图3-1：发行人的股权结构图
五、董事、监事和高级管理人员的基本情况
（一）现任董事、监事、高级管理人员基本情况
截至报告期末，董事、监事、高级管理人员基本情况如下：
表 3-12：发行人董事、监事、高级管理人员基本情况
姓名 | 职务 | 任期 |
房超 | 董事长 | 2002 年至今 |
Xxxxxxx Xx | 副董事长 | 2007 年至今 |
Xxxxxx Xxxxx Xxxxxxx | 董事 | 2011 年至今 |
xx | 董事、总裁 | 2007 年至今 |
xx | 董 事 | 2012 年至今 |
xxx | 董事 | 2013 年至今 |
xxx | 董事 | 2014 年至今 |
xxx | 监事 | 2007 年至今 |
xxx | 副总裁 | 2007 年至今 |
xx | 副总裁 | 2007 年至今 |
xxx | 副总裁 | 2014 年至今 |
（二）现任董事、监事、高级管理人员简历
截至报告期末，董事、监事、高级管理人员简历如下：
1、董事人员简历
房超先生，董事长，高级工程师，持有中国社会科学院研究生院硕士学位。历任山东鲁能集团副总经理、总经理、北京西单国际大厦开发公司总经理、北京西单xx商城董事长、山东电力多种产业管理局局长、国家电力公司中兴总公司副总经理、国家电力公司司长、神华集团北京国华电力有限公司副总经理、现任北京国华置业有限公司董事长。xx先生受聘为清华大学、中国人民大学客座教授。在山东工作期间，xx先生参与了鲁能集团的创办，在多项领域中进行大胆的拓展经营，逐步形成了涉及多领域、跨行业的集团化领军品牌。在短短的几年内将山东鲁能发展成为涉及房地产、酒店业、工业产业园、体育产业和电力产业的多元化企业集团。房先生所主持开发的多个项目荣获中国建筑最高奖——鲁班奖，并曾获得“北京市劳动模范”、“北京市朝阳区突出贡献人才奖”、“中国地产年度领袖人物奖”、“中国城市商业价值特殊贡献人物奖”、“年度最具价值经理人”、 “中国地产影响力人物”、“全国十大地产英才”、“中国房地产十大地产风云人物”、 “中国科技地产十大影响力人物”等多种奖项和荣誉。
Xxxxxxx Xx先生，副董事长，德意志银行亚太区战略投资部负责人和高级董事总经理。加入德意志银行之前，供职于高盛一个专注于能源和石油化工行业的一流股权研究团队于2001年加入德意志银行亚太区战略投资部，负责建立该地区不良资产、贷款资产组合、复杂重组结构性融资和特殊情况投资等领域的交易和投资业务。2004年以来，xxxxx拓展了德意志银行大中华区投资业务，包括管理了一批重大的第三方共同投资于国有企业重组、不良企业及房地产行业、不良资产组合及其他战略合资企业的项目。
Xxxxxx Xxxxx Xxxxxxx先生，董事，德意志银行投行部亚洲区负责人和董事总
经理，曾担任德意志银行房地产、博彩及酒店业务的亚洲区负责人。拥有超过30年的企业融资经验，其中18年都致力于在亚洲从事相关工作。Xxxxxxx先生在亚洲主要从事资本市场、企业并购、股权和债务等交易，其职业生涯的主要成就来自于企业运营和企业融资等业务Douglas先生毕业于澳大利亚新南xxx大学，商业学士学位，是澳大利亚特许会计师协会会员。
xx先生，董事兼公司总裁，xxx于2002年4月（即本公司注册成立之时） 作为财务总监加入本公司。xxx曾任北京xxx发电总厂预算主管、北京京能 热电股份有限公司专责会计师，北京国华电力有限责任公司投资及资本运营主管。x先生是注册造价师，持有长江商学院EMBA学位和天津大学投资经济学士学位。
xxxx，董事，1971年生，曾任乐语中国创始人及董事局主席，北戴河松石高尔夫球场董事长。
xxxxx，董事，1970年生，籍贯福建省晋江市陈埭镇。目前担任安踏体育用品有限公司董事局主席兼首席执行官。安踏成立22年来，xxx带领安踏成功由一家作坊式的乡村企业跃升为中国领先的体育用品公司。
xxxxx，董事兼公司副总裁，x先生于2004年5月作为总工程师兼工程 管理中心副主任加入本公司。x先生曾任鲁能英大房地产开发有限公司总工程师、副总经理，泰安抽水蓄能电站前期部主任，国旅大厦有限公司副总经理。x先生 是高级工程师，持有澳大利亚巴拉瑞特大学MBA学位和华北水利水电学院工民 建学士学位和中欧国际工商管理学院EMBA学位。
2、监事人员简历
xxx女士，监事，陶女士于2002年4月（即本公司注册成立之时）作为财务部经理加入本公司，陶女士是会计师及统计师，持有首都经济贸易大学会计专业学士学位，曾任北京热电总厂财务主管。
3、非董事监事的高级管理人员简历
xxx，副总裁，xxx于2002年4月（即本公司注册成立之时）作为总经理助理兼工程管理中心主任加入本公司。xxx曾任中兴电力实业发展总公司工程项目部经理，开发部经理，北京中兴物业管理有限公司副总经理，首创集团绿
基公司总经理助理。x先生是高级工程师，持有西安理工大学水利水管工程建筑硕士学位和长江商学院EMBA学位。
xx女士，副总裁，黎女士于2002年4月（即本公司注册成立之时）作为行政总监加入本公司。黎女士曾任唐山市新区热电厂多个高级职位，三河发电有限责任公司办公室主任。黎女士持有华北电力大学技术经济与管理工程硕士学位。
xxx，副总裁，x先生于2013年11月作为项目发展中心负责人加入本公司。功先生曾任香港恒基兆业地产有限公司内地区域总裁及中新（地产）集团有限公司副总裁。x先生持有江西理工大学自动控制专业学士学位。
（三）现任董事、监事及高级管理人员在股东单位及其他单位（不包括发行人下属公司）兼职情况
截至报告期末，发行人现任董事、监事、高级管理人员兼职情况如下：
1、在股东单位任职情况
Xxxxxxx Xx 先生，兼任德意志银行亚太区战略投资部负责人和高级董事总经理。
Xxxxxx Xxxxx Xxxxxxx先生，兼任德意志银行投行部亚洲区负责人和董事总经理。
2、在其他单位任职情况
xxx先生，兼任安踏体育用品有限公司董事局主席兼首席执行官。
（四）持有发行人股份/权和债券情况
截至报告期末，发行人董事、监事和高级管理人员均不存在持有发行人股份
/权或债券的情况。
六、公司主要业务情况
（一）业务介绍
北京国华置业有限公司成立于 2002 年 4 月 30 日，注册地为北京市朝阳区西
大望路甲六号，注册资本金为 3.5 亿元人民币。具有国家房地产开发一级资质。自成立以来，北京国华置业有限公司确定长期持有、注重后期经营的主流地
产理念，投入 90 亿元，用四年多时间完成近 100 万平米建筑综合体——华贸中心的开发建设,华贸中心包括三座 5A 级写字楼，二座五星级豪华酒店，一座大规模顶级商城和十九栋高档公寓。
目前已经全部建成并投入运营的华贸中心写字楼进驻客户包括德意志银行、澳新银行、法国汇理银行、SAP、伊藤忠商社、美国xx公司等 100 多家跨国公
司、世界 500 强企业，从而成为北京与世界同步的国际化、高端、时尚的新商圈；华贸中心商城—新光天地，云集了 LV、CUCCI、PRADA 等 1100 多个国际品牌，顶级品牌旗舰店达十多家，名品概念店超过 50 多家；各式餐厅达 60 多家；丽思xxx和 JW 万豪两座超五星级豪华酒店可接待上千人的会议和活动，配有北京独一无二的“独立式婚礼小教堂”，国际最顶级的俱乐部也在此落户。
公司自成立以来，2003 年启动第一轮创业，开发建设了北京华贸中心项目；
2008 年-2010 年完成第二轮项目集中储备，取得华贸城项目、惠州项目、秦皇岛
区域项目和上海项目的土地；自 2014 年开始，公司又陆续启动第三轮项目拓展，计划通过轻资产管理平台进行项目运作，具体主要是是落实对参股公司的管理制度、业务流程输出，搭建商业地产基金的项目资金平台，搭建用于输出管理的开发平台，准备搭建用于后期管理的资产管理平台。
经过多年的快速发展，公司完成房地产项目与土地储备的全国性布局，在开发地域的选择上注重一、二、三线城市的合理配置与均衡布局，在充分利用规模优势的同时，降低了区域性市场风险。公司按照标准化流程选择项目开发所在城市及地点，优先选择行政级别高、人口密度大的城市和xx配套设施好、拆迁安置问题少的地点开发房地产项目，以在初期锁定较低的成本和较高的收入回报。
（二）发行人开发资质
表 3-13：发行人及主要子公司资质情况
编号 | 公司名称 | 房地产开发资质等级 |
1 | 北京华贸奥苑房地产开发有限公司 | 一级 |
2 | 秦皇岛润秦房地产开发有限公司 | 四级 |
3 | 惠州市润丰房地产开发有限公司 | 三级 |
4 | 惠州市润和房地产开发有限公司 | 三级 |
（三）发行人上下游产业链和业务流程
1、上下游产业链情况
建筑业与房地产行业的正向关联度较高，房地产行业对建筑业的发展影响大，而建筑业施工技术的提高，将会提升房地产行业的开发品质，有利于房地产行业 的发展；建材行业与房地产行业之间的关联关系较高，房地产行业繁荣会对建材 产业产生重要影响，反之，建材行业的发展会提升房地产行业的开发品质；房地 产项目中工程设计是房地产开发重要的前期环节，工程设计业也是关系到建设项 目最终质量、可靠度、使用性能以及形象的关键行业之一。物业管理是房地产消 费环节的主要管理活动，与房地产行业关系密切，它实际上是房地产开发过程的 自然延伸，对房地产开发建设、流通、消费的全过程起着至关重要的作用，良好 的物业管理提升了房地产的附加价值，促进了房地产开发建设和销售。
2、主要供应商
x公司项目建设主要采用工程发包方式进行，房地产项目所需的原材料主要 是建筑材料及设备，包括钢材、水泥、墙体材料、电梯、电气设备等。除部份建 筑材料及设备从战略合作单位采购外，公司还通过总承包合同委托总承包商采购。公司主要承包商均为国内知名的大型承包商，与公司建立了稳定的业务合作关系。报告期内，发行人项目较少，通过合法合规的招标流程，于 2012-2013 年与中国 建筑第五局建设工程股份有限公司和中国建筑第三局建设工程股份有限公司签 订了较大金额的总包合同，随着项目的建设及收尾，发行人于 2014 年之后不再
存在向单个供应商采购比例超过同类业务 50%或严重依赖于少数供应商的情形。
表 3-14：发行人报告期内前五大供应商采购情况
单位：元
施工单位名称 | 2016 年 1-6 月签约额 | 占当期营业成本比重 |
上海十三冶建设有限公司 | 71,417,717.80 | 5.90% |
安徽三建工程有限公司 | 18,031,675.56 | 1.49% |
深圳xx建筑装饰设计有限公司 | 15,840,000.00 | 1.31% |
秦皇岛福电实业集团有限公司北戴河新区电力工程处 | 12,699,999.00 | 1.05% |
深圳市建筑装饰（集团）有限公司 | 11,908,432.07 | 0.98% |
合计 | 129,897,824.43 | 10.73% |
施工单位名称 | 2015 年签约额 | 占当期营业成本比重 |
中建三局建设工程股份有限公司 | 190,752,304.52 | 12.78% |
中建三局第一建设工程有限责任公司 | 159,538,033.55 | 10.69% |
广东省工业设备安装公司 | 73,045,783.42 | 4.89% |
深圳市建筑装饰（集团）有限公司 | 54,494,463.92 | 3.65% |
北京康盛伟业工程技术股份有限公司 | 47,853,468.40 | 3.21% |
合计 | 525,684,053.81 | 35.22% |
施工单位名称 | 2014 年签约额 | 占当期营业成本比重 |
中国建筑第三局建设工程股份有限公司 | 108,865,340.91 | 34.37% |
青建集团股份公司 | 90,854,520.51 | 28.69% |
上海三菱电梯有限公司 | 28,806,787.96 | 9.10% |
建研地基基础工程有限责任公司 | 16,214,237.33 | 5.12% |
河北奥润顺达窗业有限公司 | 13,925,415.36 | 4.40% |
合计 | 258,666,302.07 | 81.68% |
施工单位名称 | 2013 年签约额 | 占当期营业成本比重 |
中国建筑第三局建设工程股份有限公司 | 541,880,280.77 | 72.02% |
青建集团股份公司 | 163,989,891.10 | 21.8% |
北京嘉寓门窗幕墙股份有限公司 | 13,846,871.43 | 1.84% |
中国建筑第五局建设工程股份有限公司 | 13,146,588.98 | 1.74% |
迅达（中国）电梯有限公司 | 10,782,422.00 | 1.43% |
合计 | 743,646,054.28 | 98.83% |
3、主要客户
公司房地产业务以普通商品住宅开发为主，主力客户群为个人购房。因此，主要客户的销售额占全年销售额的比例较低。客户群体相对较为分散，不存在严重依赖个别客户的情况。报告期内公司每年对前 5 大客户的销售金额合计占公司当年的营业收入总额的比重无超过 50%且需要披露的情况。发行人租赁业务主要为公司办公场所的租赁，租赁客户较多，相对较为分散，报告期内公司每年对前 5 大客户的租赁金额合计占公司当年的营业收入总额的比重无超过 50%的情况，报告期前五大租赁客户营业收入情况如下：
表 3-15：发行人报告期内前五大租赁客户营业收入情况
单位：元、%
客户名称 | 2016 年 1-6 月租赁额 | 占当期营业收入比重 |
西安xx制药有限公司 | 18,114,553.34 | 4.63 |
苹果电子产品商贸（北京）有限公司 | 13,408,865.48 | 3.43 |
北京市竞天公诚律师事务所 | 9,510,205.42 | 2.43 |
中国平安人寿保险公司惠州中心支行 | 12,403,715.01 | 3.17 |
xx阿玛尼（上海）商贸有限公司 | 10,135,714.29 | 2.59 |
合计 | 63,573,053.54 | 16.26 |
客户名称 | 2014 年租赁额 | 占当期营业收入比重 |
西安xx制药有限公司 | 29,127,950.28 | 0.85 |
苹果电子产品商贸（北京）有限公司 | 27,032,272.80 | 0.78 |
北京市竞天公诚律师事务所 | 17,754,694.32 | 0.52 |
xx阿玛尼（上海）商贸有限公司 | 12,908,280.00 | 0.37 |
xx（上海）医疗器材有限公司 | 12,442,958.28 | 0.36 |
合计 | 99,266,155.68 | 2.88 |
客户名称 | 2013 年租赁额 | 占当期营业收入比重 |
苹果电子产品商贸（北京）有限公司 | 22,526,894.00 | 0.75 |
北京市竞天公诚律师事务所 | 17,238,134.44 | 0.57 |
xx阿玛尼（上海）商贸有限公司 | 12,847,080.00 | 0.43 |
大连国合盛达森国际工程承包有限公司 | 11,057,030.40 | 0.37 |
建设银行 | 10,725,000.00 | 0.36 |
合计 | 74,394,138.84 | 2.47 |
4、业务流程
x公司前期部门负责关注土地市场动态，同政府进行初步沟通。本公司高级管理层对项目进行可行性分析。如项目前景符合公司要求，则积极为该宗土地招拍挂做准备。与此同时财务管理部为新项目进行融资。目前主要依靠自有资金及银行借款，资金成本相对较低。项目整体设计通常聘请如 RTKL、KPF 等国际知名建筑设计事务所，项目品质相对较高。在建设施工阶段，公司通常选择中建二局、中建三局等国内顶级建设单位，严格控制工程质量。在机电设备选购时通常选择国际、国内顶级供应商，确保设备品质。项目取得预售许可证后，由公司自有人员及外聘经纪公司进行推盘销售、协助顾客办理银行按揭等手续，注重客户体验，完成销售既定目标。发行人对于自持物业，在工程项目完成建设后由公司自有商业团队对外招租。招租过程考虑公司自身商业定位、目标人群、目标商户等。并有专门物业团队负责维护自持业态，包括外立面维护、楼宇新风系统、水电、网络、机电设备等，以第一时间满足客户需求。
（四）发行人的主营业务情况
近年来发行人经营状况良好，具有较强的盈利能力。发行人 2013 年-2015
年和 2016 年 1-6 月分别实现营业收入 300,991.05 万元、344,385.51 万元、
291,650.01 万元和 239,755.12 万元，营业成本分别为 131,979.79 万元、169,445.28
万元、149,268.16 万元和 118,591.46 万元，呈现出波动的趋势。
1、发行人的营业收入
表 3-16：发行人报告期内营业收入构成
单位：万元
项目 | 2016 年 1-6 月 | 2015 年度 | 2014 年度 | 2013 年度 |
主营业务收入 | 238,611.46 | 289,300.82 | 341,470.72 | 298,086.37 |
其他业务收入 | 1,143.65 | 2,349.20 | 2,914.78 | 2,904.68 |
营业收入总计 | 239,755.12 | 291,650.01 | 344,385.51 | 300,991.05 |
发行人的主营业务突出，2013 年、2014 年度、2015 年度和 2016 年 1-6 月分别为 298,086.37 万元、341,470.72 万元、289,300.82 万元和 238,611.46 万元，呈
现波动的趋势，2013 年、2014 年、2015 年和 2016 年 1-6 月发行人主营业务收入占营业收入的比重分别为 99.03%、99.15%、99.19%和 99.52%。2014 年度较 2013年度上升了 14.55%，2015 年度较 2014 年度下降了 15.28%，主要是因为行业特点导致发行人的项目开发及收入结转的不同步。
发行人的营业收入主要来自售房收入和持有物业租赁运营收入，售房收入在营业收入中的比重在 2013 年- 2015 年和 2016 年 1-6 月分别为 76.27%、75.72%、 67.61%和 80.33%，报告期内售房收入下降的原因是由于发行人的持有物业租赁运营收入在稳定增长，导致售房收入在营业收入占比中下降。
发行人营业收入构成如下：
表 3-17：发行人报告期内营业收入构成
单位：万元、%
项目 | 2016 年 1-6 月 | 2015 年度 | 2014 年度 | 2013 年度 | ||||
金额 | 比重 | 金额 | 比重 | 金额 | 比重 | 金额 | 比重 | |
售房收入 | 192,606.28 | 80.33 | 197,181.15 | 67.61 | 260,783.89 | 75.72 | 229,578.11 | 76.27 |
租金收入 | 39,099.08 | 16.31 | 75,305.40 | 25.82 | 68,406.34 | 19.86 | 57,934.58 | 19.25 |
工程管理收入 | 410.00 | 0.17 | 1,521.00 | 0.52 | 303.91 | 0.09 | 1,121.60 | 0.37 |
酒店收入 | 1,305.16 | 0.54 | 3,803.74 | 1.30 | 3,015.35 | 0.88 | 1,648.11 | 0.55 |
商场销售收入 | 5,551.51 | 2.32 | 10,466.13 | 3.59 | 9,599.76 | 2.79 | 8,921.04 | 2.96 |
其他 | 783.08 | 0.33 | 3,372.58 | 1.16 | 2,276.26 | 0.66 | 1,787.61 | 0.60 |
合计 | 239,755.12 | 100.00 | 291,650.01 | 100.00 | 344,385.51 | 100.00 | 300,991.05 | 100.00 |
2、发行人的营业成本
发行人的营业成本与营业收入相匹配，2013 年、2014 年度、2015 年度和 2016
年 1-6 月发行人营业成本分别为 131,979.79 万元、169,445.28 万元、149,268.16
万元和 118,591.46 万元，发行人的营业成本主要由售房成本构成，售房成本在主
业成本的占比在 2013 年-2015 年和 2016 年 1-6 月分别为 86.43%、89.36%、84.17%
和 89.58%。发行人报告期内营业成本构成如下：
表 3-18：发行人报告期内营业成本构成
单位：万元、%
项目 | 2016 年 1-6 月 | 2015 年度 | 2014 年度 | 2013 年度 | ||||
金额 | 比重 | 金额 | 比重 | 金额 | 比重 | 金额 | 比重 | |
售房 | 106,230.67 | 89.58 | 125,646.25 | 84.17 | 151,422.92 | 89.36 | 114,075.60 | 86.43 |
租金 | 5,246.28 | 4.42 | 6,555.65 | 4.39 | 8,036.62 | 4.74 | 7,486.66 | 5.67 |
工程管理 | 406.02 | 0.34 | 1,222.04 | 0.82 | 110.58 | 0.06 | 718.06 | 0.54 |
酒店 | 1,401.60 | 1.18 | 2,527.63 | 1.69 | 2,482.46 | 1.47 | 1,348.15 | 1.02 |
商场销售 | 4,700.41 | 3.96 | 8,934.17 | 5.99 | 6,889.80 | 4.07 | 7,729.33 | 5.86 |
其他 | 606.48 | 0.51 | 4,382.42 | 2.94 | 502.90 | 0.30 | 621.99 | 0.48 |
合计 | 118,591.46 | 100.00 | 149,268.16 | 100.00 | 169,445.28 | 100.00 | 131,979.79 | 100.00 |
3、主要板块介绍
（1）物业销售
公司主要在中国从事城市综合体、商业住宅和旅游地产的开发和销售，并以城市综合体为主。凭借“华贸”品牌广泛的认知度，发行人的业务在过去 3 年持续
增长。截至目前，发行人在全国 4 个城市和地区共有 20 个项目，x 200 万平方米剩余土地储备。发行人重点关注城市地标、高端商业住宅和高端旅游地产项目，上述土地储备主要分布于北京、上海、秦皇岛、惠州等城市和地区，能较好规避市场风险，可满足公司未来较长时间的发展需要。适度规模、优质的土地储备为公司未来持续获得较高年度复合增长奠定了强大稳固的基础。
发行人报告期内在主要的四个城市和地区的物业销售情况如下表
表 3-19：发行人报告期内在主要四个城市和地区的销售情况
单位：平方米、平方米/万元
区域 | 报告期内新开竣工面积 | |||||||
2016 年 1-6 月 | 2015 年 | 2014 年 | 2013 年 | |||||
开工面积 | 竣工面积 | 开工面积 | 竣工面积 | 开工面积 | 竣工面积 | 开工面积 | 竣工面积 | |
北京 | - | 19,222 | 38,126.00 | 30,020.00 | 30,019.00 | 83,841.00 | 41,679.00 | 3,796.00 |
秦皇岛 | - | - | 1,700.00 | 76,957.00 | 87,329.52 | 55,802.09 | 170,492.15 | 88,203.10 |
上海 | 27,940 | - | 29,521.00 | 114,587.00 | 109,624.02 | 27,412.69 | 27,412.69 | - |
惠州 | - | 127,045 | - | - | - | - | 120,101.12 | 132,585.72 |
区域 | 报告期内销售情况 | |||||||
2016 年 1-6 月 | 2015 年 | 2014 年 | 2013 年 | |||||
销售面积 | 销售额 | 销售面积 | 销售额 | 销售面积 | 销售额 | 销售面积 | 销售额 | |
北京 | 7,024 | 38,818 | 10,352.00 | 47,369.00 | 3,473.89 | 13,809.00 | 22,803.98 | 89,669.80 |
秦皇岛 | 11,164 | 13,860 | 22,316.00 | 28,719.00 | 35,195.00 | 56,983.00 | 10,199.22 | 21,062.40 |
上海 | 23,930 | 68,667 | 28,550.00 | 72,803.00 | 28,196.00 | 68,045.00 | - | - |
惠州 | 51,419 | 75,017 | 39,051.00 | 55,492.00 | 76,726.00 | 113,477.00 | 80,866.00 | 128,641.60 |
① 北京华贸城项目
2015 年北京市房地产市场持续升温，上半年土地市场出让金额高达 685 亿
元，其中纯住宅类用地 378 亿元。新成交土地中，多为近郊区域，城六区土地稀缺，丰台区花乡樊家村危改 6 号、12 号、2 号地块平均楼面价 7.5 万元每平方米，顺义区后沙峪镇 SY-0019-076 地块平均楼面价 5.25 万元每平方米，朝阳区常营乡 1201-602/603 地块平均楼面价 6.7 万元每平方米，房山、密云、大兴等新出让地块中平均楼面价也有的达到 3 万元每平方米的水平。在土地价格上涨的同时，北京市房地产市场也持续火爆，房屋交易量和成交均价均持续上升。
发行人子公司所开发的华贸城项目，属于大都会生活综合体，位于北京市国奥核心区，坐拥地铁 5 号线、13 号线以及 14 号线三条城市轨道，交通便利，并
拥有幼儿园、小学、中学等全体系教育配套。项目已经开发 5 期，每期均快速售罄，目前待售尾盘产品为经济型叠拼别墅类型（在建，未取得销售许可证），是
典型的改善型刚需产品。主力户型面积区间为 150 平米左右，目标客群广泛，待
售总面积约 3 万平米。由于均价较低（均价 4.5 万元/平米，低于 2015 年度北京市部分土地拍卖楼面价）、地理位置优越且属于学区房，以上该待售产品排卡预约购买客户踊跃，登记近 450 组，认购倍率高达 5：1，预计以上房屋未来取证后将迅速售罄。
②上海华贸东滩花园项目
上海华贸东滩花园项目的均价自 2015 年 5 月开始，基本维持在 3 万元每平米以上，短期内市场呈现量价齐升趋势。华贸东滩花园项目位于上海市陈家镇（上海崇明长江大桥端点之一），与自贸区一桥之隔，距浦东陆家嘴核心区域仅 45分钟车程，地理位置优越，生态环境资源优势明显，政府规划配套完备，包括国际医院、国际学校、游艇码头、高尔夫球场、国宾馆和五星级酒店集群等。随着项目xx的桥隧工程和地铁规划（R19）等交通设施的完善，该项目已逐步发展成为上海浦东购房者作为生活改善的第一居所之优选。项目业态是以联排和双拼为主的经济型 “创新 MINI 墅”，属上海近年畅销产品。户型以小面积为主
（110-220 平方米），成交均价为 2.5 万元/平米。同xx竞品相比，该项目成交均价具有优势：xxx墅 3.4 万元每平米，览海高尔夫 2.8 万元每平米，祥腾东
平森林 1 号 3.2 万元每平米。由于该项目总价较低（220 万元/套起），兼具交通便利和独特稀缺生态资源优势，一经推向市场即实现持续热销，2014、2015 连续两年位列上海别墅销售套数排行榜前 10 名。2015 年，上海项目实现销售额 7.28亿元，位居上海别墅销售套数排行榜第七名。
③惠州华贸中心写字楼及住宅
受益于 3.30 新政、央行一年 5 次降息 5 次降准等因素共同影响，惠州楼市
在 2015 年年中开始强势反弹。中原地产惠州市场研究中心发布的监测数据显示，
2015 年惠州全市住宅累计成交 107269 套，同比 2014 年上涨 36%，成交面积 979.7
万㎡，同比增长 24%，成交金额 603 亿元，同比增长 28%。
发行人子公司开发的惠州华贸中心属于高端城市综合体，位于惠州市江北 CBD 核心区。随着深广惠一体化的强势推进，深惠动车车程将缩短至 27 分钟。该项目目标市场主要为深圳市场（其中已售罄的 1#、2#写字楼客户 90%以上为深圳投资客户）。惠州华贸中心涵盖写字楼、商场和住宅三种业态，其中商场（华
贸天地）为自持物业，写字楼和住宅销售情况良好。惠州华贸中心的出现，填补了当地高端城市综合体的空白。目前，该项目正处于加速销售阶段，其中 1#、 2#写字楼已全部售罄，剩余住宅和 3#写字楼（建设中）销售率已完成 40%以上。自项目开盘至 2015 年底，该项目完成房屋销售收入 35.81 亿元，在惠州市房地
产市场名列前茅。发行人预计，在 2016 年内该项目将实现全部去化。但是，惠
州项目住宅成交均价 1.2 万元每平米左右，高于当地同类竞品隆生东湖 9 区（均
价 1 万元每平米左右）和日升昌天誉（均价 1.1 万元每平米左右）等，未来如需加快去化，发行人需降低售价才能尽快完成销售。
④北戴河国际度假中心项目
该项目所在的北戴河区，是驰名中外的旅游度假胜地，属北京旅游、度假、养老的“后花园”，辐射环渤海经济圈及整个北方区域。近年来，随着政府对公共配套的着力打造和招商引资步伐加快，北戴河的养老及旅游度假产品已经摆脱了过去以单一公寓为主的格局，实现全方位升级。为适应养老和度假双重需求，滨海洋房、度假别墅等产品的供应量不断加大，呈现供应多样化态势；需求方面，由于滨海环境营造的持续改善，养老及度假产品需求由钟摆式产品向候鸟式产品转变，且需求多样化特征明显，由供给和需求的多样化带来的供需两旺局面正在形成。发行人经过研究发现，北戴河区域亟需具有国际水平的滨海养老及旅游度假综合体，以缩短与国际度假城市的差距，北戴河国际度假中心由此应运而生。
随着京秦高铁、京沈城际、津秦铁路的开通，从北京出发 50 分钟即可到达北戴河，京津冀一小时生活圈呼之欲出。便利的交通和刚性的养老及度假需求，为本项目聚集了大量的北京客户。根据成交统计，北戴河国际度假中心项目成交对象 87%为北京客户。
针对北京客户养老及度假需求，本着项目快速去化的原则，该项目以多产品线和高标准配套打造国际化休闲度假生活方式。主力开发产品为小面积、低总价的花园洋房、叠拼、酒店式公寓等产品类型。产品总价多集中于 33-50 万元，由于客户定位精准及产品适销对路，市场反应良好，2014 年度北戴河国际度假中心项目获得所在区域销售冠军。
北戴河旅游度假中心项目同区域主要竞品为一杯澜、xx亚等。一杯澜项目公寓类产品成交均价为0.9 万元每平米，别墅类产品成交均价为2-4 万元每平米。
xx亚项目成交均价为 1.5-3.5 万元每平米。与区域竞品相比，北戴河旅游度假中心项目的优势在于高端滨海度假综合体的整体定位，自身产品的丰富业态和持有型物业提供的强力配套支持；由于项目产品业态丰富，包括公寓、经济型别墅、花园洋房等，可供客户全面选择，加上华贸品牌美誉度的叠加效应，更易获得消费者青睐。同时，多条产品线也降低了整体开发销售风险，确保在市场风险中获取稳健的收益。
（2）物业租赁
近年来，国华置业不断地夯实招商招租、运营管理能力，同时也积累了商业项目在前期定位、规划设计、开发建设等阶段的丰富经验。
截至目前，发行人主要持有 3 个运营中的自有投资物业，已投入营运的商业
物业可租赁面积总计约29 万平方米；发行人持有3 个运营中的联合营投资物业，包括北京华贸水世界商城发展有限公司（对外称新光天地或北京 SKP）、华贸中心万豪、丽思酒店，面积逾 30 万平米。包括联合营公司的情况下，发行人商业物业的可租赁面积约 59 万平方米，其中写字楼占比约 15%，商业占比约 58%。除此之外，现有项目中待开发及运营的商业地产资源 190 万平方米，其中 2 个项
目处于规划建设阶段，将于 2016 至 2020 年陆续投入营运，包括苏州、郑州核心商务区甲级写字楼、中高端购物中心等，将逐步形成跨区域、多元化的华贸商业地产品牌系列，为公司未来收入及盈利水平的持续增长奠定基础。
发行人的自持物业具体情况如下表：
表 3-30：2016 年 6 月末自持物业明细表
单位：平方米、万元
序号. | 项目 | 可出租面积 | 已出租面积 | 实际出租率 | 入住率 | 价值 |
1 | 华贸公寓 | 16,901 | 15,887 | 97% | 97% | 11,365.96 |
2 | 公寓底商（含会所） | 9,248 | 9,248 | 100% | 100% | 9,332.55 |
3 | 商业街 | 7,009 | 7,009 | 100% | 100% | |
4 | 购物中心 | 21,917 | 21,478 | 98% | 98% | 12,569.71 |
5 | 3 号写字楼 | 71,741 | 71,741 | 100% | 100% | 42,617.60 |
序号. | 项目 | 可出租面积 | 已出租面积 | 实际出租率 | 入住率 | 价值 |
6 | 北京华贸城 | 40,468 | 37230 | 92% | 92% | 61,138.14 |
7 | 惠州华贸天地 | 104,261 | 98,005 | 94% | 92% | 56,969.70 |
小计 | 271,545 | 260,598 | 96% | 95% | 193,993.66 | |
表 3-21：发行人报告期内租赁收入主要构成情况
单位：万元
租赁收入 | 2016 年 1-6 月 | 2015 年 | 2014 年 | 2013 年 | |
北京华贸中心 | 华贸公寓 | 1,690 | 3,258.72 | 2,264.98 | 2,464.04 |
公寓底商（含会所） | 946 | 1,775.75 | 1,976.26 | 1,375.80 | |
商业街 | 4,648 | 3,461.92 | 3,253.61 | 2,272.60 | |
购物中心 | 7,685 | 16,033.14 | 16,134.56 | 12,900.82 | |
3 号写字楼 | 17,326 | 32,620.47 | 29,429.25 | 28,022.79 | |
场地、广告设施等 | 729 | 2,030.19 | 1,403.60 | 1,388.84 | |
临时场地等 | 185 | 87.25 | 636.63 | 767.36 | |
北京华贸城项目 | 华贸商业街 | 2,171 | 3,639.51 | 2,881.93 | 1,222.46 |
惠州华贸中心 | 惠州华贸天地等 | 5,983 | 12,398.45 | 10,425.53 | 7,519.87 |
合 计 | 41,363 | 75,305.40 | 68,406.33 | 57,934.58 | |
发行人自持物业中，北京华贸中心位于 CBD 核心区，发行人自持业态包括超 5A 智能写字楼和购物中心等。其中，写字楼定位于为世界 500 强、金融行业等国际高端客户（如德意志银行、澳新银行、xx公司、巴西航空、NBA 等）提供理想办公场所，而购物中心主要承担高端商务配套功能，形成与北京国贸商圈并肩的华贸国际商圈，日均人流量高达 8 万人次。2015 年北京华贸中心自持业态实现租金收入6.38 亿元，其中写字楼出租率超97%，购物中心出租率超80%。以上业态租金水平处于行业领先地位，并呈现小幅上涨趋势。2014 年京政办发 [2014]43 号文明确，北京东、西、北五环和南四环内禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。因此，发行人位于四环内、紧邻东长安街的该自持商业将保持已有竞争优势。
惠州华贸中心位于惠州市政府旁，距深圳市 1 小时车程，深莞惠高速铁路更
将深圳至惠州的时间缩短至 27 分钟。惠州华贸中心延续北京华贸中心的经营理念和高端定位，是北京华贸中心在珠三角经济圈的原版落地。惠州华贸中心写字楼（华贸大厦）和商业（华贸天地）均以深圳高端客户为主力客群，以营造高端商务生活方式为愿景，推动地区经济发展并提升城市品质。通过短短四年的运营管理，惠州华贸中心已经成为又一个华贸国际商圈，彰显品牌效应和社会效益。 2015 年发行人自持的华贸天地商城出租率超过 90%，租金水平处于当地市场龙头地位并持续上涨。惠州华贸中心得到政府的高度认可、大力扶持，广东省政府认定项目为“现代服务业集聚区”，惠城区政府与项目签订战略协议合作共建楼宇经济示范平台，对入驻华贸中心的企业和商家，给予独家税收优惠政策。2015年度上述自持物业实现租金及运营收入总计约 1.50 亿元，创造历史新高。无论是从建筑规模、商业模式、商业氛围，还是国际化水平来看，惠州华贸中心自持业态均显示出较强的区域竞争力。
4、发行人经营情况综述
宏观层面来看，在全行业经历了多年的快速发展后，我国住宅市场暴露出诸 如业务模式粗放、价格过高等较多问题。因此，为了抑制房价的过快增长，保障 居民合理住房需求，自 2005 年以来，中央政府相继推出多项行业调控政策，通 过增加供给、加强市场监管、限购限贷等行政手段以及信贷政策收紧来抑制过于 旺盛的房地产市场的投资性需求，以上措施使房地产行业不断处在周期波动之中。
2015 年以来，随着降息、降准、放松限购、限贷标准、降低住房公积金首付比例等多项利好政策的出台，房地产市场回暖趋势明朗，购房需求有所上升。 2015 年 1-9 月，根据 CREIS 中指数据，50 个代表城市住宅月均成交约 2750 万平方米，同比增长近 30%。房地产市场突出表现为：一线城市地xx出，地价屡创新高。预计 2016 年以刺激需求为核心的政策或将持续推出，对市场需求的提振将进一步显现。同时，随着中国逐渐步入老龄化社会，以及人们对品质度假需求的抬升，养老及旅游度假型产品成为政府鼓励发展的“蓝海”，具有国际品质的养老及旅游度假产品受到市场追捧。
截至目前，发行人开发条线收入累计完成 188.64 亿元，持有物业运营条线
收入累计达 38.78 亿元。随着华贸品牌影响力的扩大、持有优质物业面积的增加和运营管理能力的持续提升，发行人物业租赁及运营收入稳健增长；由于毛利率高且稳定，以上业务逐年扩大份额，成为与开发销售业务同等重要的发行人利润主要来源。
发行人通过对国际城市发展轨迹的研究，精准把握城市未来走向，业务所在区域全部集中于一线城市（北京、上海、深圳）及其xx辐射的地价较低、经济增长强劲的城市。发行人开发销售业务主要集中在北京、上海、惠州、北戴河等城市，分别为北京华贸城、惠州华贸中心、上海华贸东滩花园、北戴河国际度假中心项目。其中，北戴河距北京约 1 小时高铁车程，历史上即为北京的“后花园”，
目前承担北京产业转移的重要功能；惠州距深圳约 27 分钟高铁车程，是“大深圳”的重要组成部分。北戴河、惠州均为一线城市的直接辐射区域，与一线城市的一体化趋势明显。成交结果显示，惠州华贸中心项目和北戴河国际度假中心项目的客群均以深圳和北京购房者、投资者为主。
发行人自持并运营的高端物业主要分布在北京和惠州，分别为北京华贸中心 3 号写字楼、北京华贸购物中心、惠州华贸天地商场等。其中北京华贸中心区域位置优越，自持业态有超 5A 智能写字楼和商铺等，其中写字楼定位于为世界 500强、金融行业等高端客户提供办公场所，公司进行选择性招商；而商铺主要承担高端商务配套职能，为在xx办公及生活的人群提供商务及生活服务。截至目前写字楼出租率超过 97%、商业出租率超过 80%。惠州华贸中心延续北京华贸中心的经营理念和高端定位，写字楼（华贸大厦）和商业（华贸天地）均以营造高端商务生活方式为愿景，推动地区经济发展并提升城市品质，自 2012 年来，惠州华贸中心商圈氛围的日渐成熟，加上市场平均租金水平增长，华贸大厦及华贸天地出租率不断上升，成为惠州乃至珠三角地区的商务中心典范。
（五）发行人报告期内项目情况
发行人报告期已建、在建、拟建及规划拟建项目：
表 3-22：发行人报告期已建、在建、拟建及规划拟建项目
单位：平方米、万元
性质 | 编号 | 项目名称 | 占地面积 | 总建筑面积 | 预计总投资 |
拟建 | 1 | 陈家镇滨江生态国际社区二期A 区 | 33,333.00 | 22,336.21 | 22,304.12 |
在建 | 2 | 华贸城 | 212,400.02 | 787,328.05 | 800,000.00 |
3 | 陈家镇滨江生态国际社区一期 | 333,334.00 | 146,170.42 | 223,043.90 | |
4 | 陈家镇滨江生态国际社区二期B 区 | 150,002.00 | 65,001.92 | 100,370.89 | |
5 | 陈家镇滨江生态国际社区二期C 区 | 149,999.00 | 22,312.16 | 50,368.88 | |
6 | 陈家镇滨江生态国际社区三期A 区 | 33,333.30 | 14,766.66 | 22,304.32 | |
7 | 陈家镇滨江生态国际社区三期B 区 | 150,000.00 | 58,924.23 | 100,369.55 | |
8 | 陈家镇滨江生态国际社区三期C 区 | 150,000.00 | 67,478.37 | 100,369.55 | |
9 | 陈家镇滨江生态国际社区四期B 区 | 149,508.60 | 124,315.25 | 100,040.74 | |
10 | 陈家镇滨江生态国际社区四期C 区 | 149,254.40 | 137,469.74 | 99,870.65 | |
11 | 华贸中心公寓及华贸大厦 3 号楼（铂金 府） | 67,682.00 | 398,088.00 | 289,027.25 | |
12 | 北戴河国际公馆（公园郡） | 75,913.00 | 56,612.56 | 37,500.00 | |
13 | 北戴河游艇俱乐部 | 178,633.25 | 79,972.69 | 83,237.14 | |
14 | 秦皇岛北戴河莲蓬俱乐部 | 671,301.99 | 24,318.16 | 43,992.96 | |
15 | 北戴河新区国际旅游度假中心一期 | 1,725,896.64 | 830,165.00 | 700,000.00 | |
已建 | 16 | 华贸中心 | 145,708.20 | 915,359.08 | 900,000.00 |
17 | 陈家镇滨江生态国际社区四期A 区 | 25,494.20 | 17,925.06 | 17,058.94 | |
18 | 华贸天地购物中心 | 41,540.60 | 149747 | 67,972.75 | |
19 | 华贸中心写字楼 | 19,921.00 | 163,322.00 | 93,000.00 | |
20 | 北戴河国际酒店 | 30,680.17 | 56,509.78 | 61,900.30 | |
规划拟建 | 21 | 苏州华贸中心（拟） | 101,290.00 | 650,000.00 | 1,000,000.00 |
22 | 郑州华贸中心（拟） | 166,667.50 | 800,000.00 | 1,000,000.00 | |
合计 | 4,761,892.87 | 5,588,122.34 | 5,912,731.94 | ||
除上述项目尚未开发部分作为储备外，发行人积极跟进苏州、郑州两地项目。
苏州项目政府拟出让地块位于核心区姑苏区，建设用地约 10.129 万平米，处于苏州现有两条地铁的交点处，属于石路商业圈的核心区域。项目定位为高端
商业综合体，该地块总规划建筑面积约 65 万平方米。规划拟建商业、写字楼、公寓等业态。现苏州项目已经与政府签订合作框架协议，处于拍地前实质性接触阶段。由于地理位置稀缺和定位高端，目前本项目暂没有竞品。
郑州项目政府拟出让地块位于核心区二七区，紧邻市政府，规划地块面积 250 亩，位于传统碧沙岗商圈。项目定位为高端商业综合体，建筑面积约 80 万平方米。现郑州项目已经与政府签订合作框架协议，处于拍地前实质性接触阶段。
（六）所在行业状况及发行人面临的主要竞争状况
1、房地产行业基本情况
房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，在现代社会经济生活中有着举足 轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌化和 规范化运作，房地产业的增长方式正由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。目前，我国房地 产业主要体现以下特征：
第一，区域性较强，企业竞争不完全。我国房地产行业呈现出地域分布不均衡性，大型房地产企业基本集中在广东、北京、上海、江浙等地，而中西部地区的房地产企业普遍规模较小，数量也较少。另外，我国房地产企业还呈现出较强的区域性，某一地区的市场，外地房地产企业较难进入。
第二，受土地、资金的高度制约。由于我国人口众多，相对可开发土地较少，房地产业发展相当迅速，部分地区土地寸土寸金。另外，房地产企业属资金密集型产业，特别是民营房地产企业，可用于开发的资金相当紧张，银行贷款又受到一些政策的限制。所以，土地和资金就成了制约我国房地产企业发展的因素之一。
第三，高负债、高风险、波动性大。房地产企业在发展时，往往要承担很大的债务。而房地产业的市场竞争残酷，行业风险较高。在这样的市场环境下，整个房地产业受到政策、市场等条件的影响，波动较大。
第四，与政府关系密切。过去长期计划经济的影响和房地产行业的特殊性，决定了我国房地产行业与政府的关系密不可分。纵观我国房地产业的发展，每一
个阶段都与国家或地方出台的一些政策有着密切的关系。同时房地产企业在自身发展的过程中，从项目的立项审批到工程结束的验收，都不可避免地与政府相关部门发生种种联系。
从近年房地产行业发展趋势来看，2008 年，金融危机爆发前，房地产市场受到政策严厉调控的影响表现低迷。随着危机的深化，国家调控方向发生明显转变，行业景气度大幅回升。之后几年，国家对房地产行业实施了持续的宏观调控，导致行业景气度出现明显波动。尤其是 2011 年，受调控政策及货币政策持续紧
缩等多种因素综合影响，房地产市场渐入低迷。受 2011 年行业低迷影响，2012年房地产开发企业对行业未来预期趋向谨慎，行业增速进一步放缓。
2014 年以来，中国经济增长继续放缓，中国房地产行业也进入一个调整期，尤其是在上半年整体市场都面临较大的压力。下半年开始，随着政府对市场流动性的注入以及大部分城市限购政策的取消，需求的回升使得房地产市场保持了稳定增长，但增速放缓。
总的来看，房地产业作为国民经济的重要支柱产业，近几年行业发展较快、波动较大，2014 年以来，中国经济增长继续放缓，中国房地产行业也进入一个调整期，随着政府对市场流动性的注入以及大部分城市限购政策的取消，需求的回升使得房地产市场保持了稳定增长，但增速放缓。
2、房地产行业政策
房地产行业产业链长、行业容量大、相关产业占国民经济比重大，是国家调控经济运行的重要抓手。近年来，随着金融危机的发生和不断发展深化，国家多次通过调控地产行业的发展速度达到稳定经济增速的目的。与此同时，随着房地产行业的蓬勃发展，住宅价格迅速攀升，已经成为影响社会稳定和民生福祉的重要经济指标，对此，中央政府亦多次出台抑制房价快速上涨的政策。
2009 年上半年，房地产行业宏观调控政策相对宽松。但是，随着各地纷纷出台房地产鼓励政策，房价明显上涨。下半年，政策逐渐转向收紧，12 月国务院出台“新国四条”抑制房价过快上涨。2010 年，国家出台了更为严厉的房地产政策，如明确二套房贷首付不能低于 40%，贷款利率严格按照风险定价，增加住房
有效供给，抑制房地产投机，实行更为严格的差别化信贷政策等。
2011 年房地产调控政策频出，调控力度不断加大。2011 年 1 月，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求已取得预售许可的房地产开发企业一次性公开全部房源，并明码标价。2011 年 1 月 27 日，中国财
政部表示，自 2011 年 1 月 28 日起，个人购买不足五年住房对外销售，全额征收营业税。
2012 年，虽然没有出台国家级的楼市调控新措施，但是楼市调控政策力度不减。2013 年，房地产调控进一步升级。2013 年 2 月 20 日，国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施，包括完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容，与此前的“新国八条”相比，此次中央并未提出更新的调控手段，但“新国五条”的出台意味着楼市政策“高压期”仍将持续一段时间。另一方面，保障性住房建设作为一项重要的民生工程越来越受到政府有关部门的重视。中央及各级地方政府在保障房建设资金来源、信贷支持、土地供应、税费政策优惠、鼓励民间资本参与等多个方面出台了一系列优惠政策，大力推动我国的保障性住房建设进程。2009 年至今主要房地产调控政策如下：
表 3-23：2009 年至今主要房地产调控政策
年份 | 调控政策 |
2009 年 5 月 | 国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》 |
2009 年 12 月 | 国务院常务会议提出“新国四条” |
2010 年 1 月 | 国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 |
2010 年 4 月 | 国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 |
2011 年 1 月 | 国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 |
2011 年 1 月 | 国务院“新国八条” |
2013 年 2 月 | 国务院“新国五条” |
2013 年 3 月 | 国务院《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》 |
2014 年 | 央行多次降息，多地取消限购 |
2015 年 2 月 | 央行降准 |
2015 年 3 月 | 央行降息 |
2015 年 3 月 | 央行调整二套房首付比例；财政部调整营业税征收标准 |
2015 年 4 月 | 央行降准 |
2015 年 5 月 | 央行降息 |
2015 年 6 月 | 央行降息及定向降准 |
2015 年 8 月 | 央行降息降准 |
2015 年 10 月 | 央行降息降准 |
2014 年以来，我国房地产行业投资增速明显放缓，各地土地出让情况不佳，部分城市出现土地流拍等情况，对地方政府财政状况造成较大压力。经济下行压力与日俱增，国家稳定住房消费以防止房地产市场进一步下滑，刺激房地产市场以保经济增速。房地产市场调控政策因此由强力行政干预走向市场化，由令出中央到下放地方。2014 年，全国大多数城市相继取消或者放松了当地的限购政策，以维护房地产市场的稳定健康发展，到目前为止，46 个限购城市中仅余北京、上海、广州和深圳仍执行限购政策。此外，部分城市的救市措施还从公积金贷款调整、契税减免、调整首付比例、购房补贴、户籍准入等方面入手，呈现多元化、纵深化格局。
进入 2015 年，国家房地产调控政策相继出台。2 月 28 日，央行决定自 2015
年 3 月 1 日起，金融机构一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 5.35%，一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 2.5%，存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的 1.2 倍调整为 1.3 倍。3 月 30 日，人民银行和财政部相继发文，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房，最低首付款比例调整为不低于 40%；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。相关政策反映出国家层面对房地产行业的支持，对房地产行业形成利好。
总体看，目前房地产行业调控压力依然较大，调控方向将从行政手段逐渐转 变为长效的经济手段。未来房地产调控仍然是重要的宏观政策，有望在不断调整 中完善和改进。行业在可预见的未来仍将受政策影响体现出比较明显的行业波动。在目前国家政策依然支持居民自住、改善性住房需求的宏观政策背景下，预计房 地产市场仍将保持平稳健康发展。
3、行业竞争情况
从 2003 年至今，房地产市场已经走过了黄金 10 年，随着近年来调控政策的逐渐加码，房地产行业也在不断成熟。房地产行业整体呈现业绩持续增长，企业分化加剧，行业集中度不断提高的发展态势。
进入 2014 年，行业集中度进一步提升。2014 年房地产行业前 10 名企业和
前 20 名企业销售额占比分别提高到 17.49%和 23.49%，分别提高了 4.22 个和 5.24 个百分点；前10 名和前20 名房地产企业销售面积占比分别达到10.26%和13.51%，分别提高了 1.89 和 2.39 个百分点，2010-2014 年前 20 名房地产企业销售额和销 售面积占比情况如下：
表 3-24：2010-2014 年前 20 名房地产企业销售额和销售面积占比情况
项目 | 2010 年 | 2011 年 | 2012 年 | 2013 年 | 2014 年 |
前 10 大企业销售额占比 | 10.13% | 10.43% | 12.76% | 13.27% | 17.49% |
前 20 大企业销售额占比 | 14.24% | 14.54% | 17.62% | 18.25% | 23.49% |
前 10 大企业销售面积占比 | 5.10% | 5.73% | 7.72% | 8.37% | 10.26% |
前 20 大企业销售面积占比 | 7.09% | 6.72% | 10.38% | 11.12% | 13.51% |
房地产行业表现出明显的强者恒强的趋势，资金、品牌、资源等不断向大型房地产企业集中，龙头公司在竞争中占据明显优势。原因在于：大型房地产企业项目储备丰富，现金流稳定充裕，较为广泛的区域分布可以xx和对冲政策风险；大型房地产公司的融资手段和渠道丰富，融资成本低；由于地价的上涨，一、二线优质地块角逐逐渐只能在大型房企之间进行。目前看，中国房地产行业竞争的态势已经趋于固化，龙头企业的先发优势明显，万科、恒大等传统优势房企，稳居行业前列，领先规模进一步扩大。2014 年发布的中国房地产开发公司测评前 10 强企业情况如下：
表 3-25：2014 年发布的中国房地产开发公司测评前 10 强企业情况
排名 | 企业名称 | 排名 | 企业名称 |
1 | 万科企业股份有限公司 | 6 | 中国海外发展有限公司 |
2 | 恒大地产集团 | 7 | 世茂房地产控股有限公司 |
3 | 大连万达商业地产股份有限公司 | 8 | 碧桂园控股有限公司 |
4 | 绿地控股集团有限公司 | 9 | 绿城房地产集团有限公司 |
5 | 保利房地产（集团）股份有限公司 | 10 | 龙湖地产有限公司 |
总体看，房地产行业集中度不断提高，拥有资金、品牌、资源优势的大型房地产企业在竞争中占据优势。
（七）发行人行业中地位和竞争优势
发行人系具有国家房地产开发一级资质的大型地产商，是国内最高端建筑综合体品牌——华贸中心的发展商。作为中国高端地产领军企业，开创了主流地产模式，享有来自政府部门、主流媒体 200 余项荣誉，成为业界标杆。发行人连续
10 年蝉联由中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、中国光大银行、北京银行及新华社联合推选的“北京地产资信 20 强”称号。持有北京华贸中心、北京华贸城和惠州华贸天地等优质物业。与多家跨国公司进行长期战略合作。开发、建设超大型城市建筑综合体、旅游度假综合体、大都会生活综合体的经验，统筹规划设计、开发建设和招商经营一体化安排的主流地产模式，整合国际一流团队的资源与能力。未来，公司认为地产行业将长期繁荣，目前所产生的问题为前期高速发展引发的问题。未来公司定位为在一线及次一线城市做地标性建筑物，为高端人士提供服务。公司区域发展方面，未来计划将在 4 个大城市
（北京、上海、广州、深圳），7 个（天津、重庆、成都、武汉、苏州、东莞、郑州）人口千万级、GDP 万亿级的城市建设华贸中心类似的综合体。
（八）经营方针及战略
未来，集团公司开发工作将重点围绕项目公司运营能力提升、加快xx率展 开，通过加大对项目公司专业支持来提升项目公司运营能力，制定导向性业绩指 标来引导项目公司营销创新；集团职能部门将以项目管理工作手册的编制为契机，深化管理流程，搭建面对项目公司的专业技术支持平台，切实为项目服务，商业 公司在完成年度业绩的前提下，持续提升核心资产品质，总结招商运营经验，制 定、完善商业业务流程以保证业务模式的可复制性；集团层面将调整投资战略，
打造轻资产管理平台，探索基金模式投资项目，完成第三轮项目布局。
1、制定更具针对性、更灵活的业绩导向指标，引导项目公司营销创新
未来对于自有项目，要提出更加明确的业绩导向激励政策，针对各项目不同的特点和所处的开发阶段制定更具灵活性和导向性的指标。营销方面，未来的重点目标是继续成为市场和客户关注的焦点，同时要提高到访换签率。此外，还要加大渠道导客力度，丰富各种形式的全员营销落地。
2、深化管理流程，搭建专业技术支持平台，切实为项目公司提供服务
无论是自有项目的业绩提升还是轻资产管理模式的搭建，成功的关键都在于集团职能部门的支持、服务、监督体系是否到位。集团职能部门的重点工作之一是项目管理工作手册的制定与实施。通过项目管理工作手册的制定，固化设计标准、建造标准、营销及运营管理流程、成本管理体系、业务计划和资金管理流程等业务标准；通过项目管理工作手册的实施，加强与各项目公司和轻资产管理平台的沟通，为自有项目和轻资产管理项目的双平台发展提供更有力的支持与服务。集团职能部门对项目公司“支持、服务、监督”的工作自 2011 年起就进行了布置，也一直是每年集团职能部门例行的重点工作。
3、商业管理能力持续提升，实现招商运营流程标准化
未来北京商业公司和惠州商业公司要保持良好势头，继续高标准完成业绩目标；要通过软硬件的改造，提高核心资产水平，提升华贸中心品牌价值，要通过华贸城、惠州华贸天地的商户品牌调整，实现更高品质和更多租金回报。要充分发挥商管委业务指导作用，跨区域协同北京、惠州商业招商、运营工作，协调资源，共享数据；商管委要组织提炼和完善过往的商业管理经验，梳理包括招商板块和运营板块的商业管理流程，实现招商运营流程标准化，建立全面的招商资料信息数据库，为未来建立商业管理信息管理系统打好基础；要积极参与泉州、长春、苏州、郑州的前期工作，运用已有招商、运营、设备设施管理经验，为项目定位献计献策。
4、调整投资战略，打造轻资产管理平台，完成第三轮项目布局
未来具体的工作是落实对参股公司的管理制度、业务流程输出，搭建商业地产基金的项目资金平台，搭建用于输出管理的开发平台，准备搭建用于后期管理的资产管理平台。集团公司将在未来集中精力，职能部门深化流程，搭建
专业技术平台，协助项目公司提升运营能力；项目公司营销创新，提高去化速度，提升集团资产xx率；核心资产持续提升，商业管理流程化、体系化；迅速打造输出管理平台，实施轻资产战略，完成第三轮项目布局。
七、发行人法人治理结构及相关机构运行状况
（一）发行人的法人治理结构和内部组织机构
1、发行人法人治理结构
（1）根据发行人公司章程，发行人不设股东会，设立董事会，不设监事会，设监事一名，按照公司法等规定，发行人制定了董事会议事规则，议事规则符合相关法规和规范性文件的规定。
（2）董事会是公司的最高权力机构，由 7 名董事组成，其中 3 名由中北京xxx达投资信息咨询有限公司委派，2 名由GH Focus Investment Holding Limited， 2 名由 CA Holdings 2, Inc 委派。各董事的任期为 4 年。北京xxx达投资信息咨询有限公司委任一名董事出任董事长，拥有公司注册资本比例最高的一方指定另一名董事出任副董事长。董事长享有中国法律、《合资合同》、《章程》和董事会授予的权力，包括但不限于如下各项：召集主持董事会会议，组织讨论和决定公司的发展规划、经营方针、年度计划及日常经营工作中的重大事项；执行董事会决议，并向董事会报告；在董事会明确书面授权或年度业务计划或合营合同明确规定的范围内代表和因公司签署有关文件；实施经董事会简单多数同一的利润分配方案和弥补亏损方案；向董事会提出利润分配方案；实施经董事会批准的重大收购、合并、分立和解散方案，并根据董事会的授权组织其实施；决定内部管理机构的设置；推荐有关高级管理人员等。
公司管理机构包括总经理 1 名，副总经理 4 名，首席财务官 1 名，均由董事会共同聘任。公司的各股东除通过各自委任的董事行使特定的权利及权力外，股东双方没有任何授权、权利或权力以任何形式约束公司、对之实施直接管理或控制或参与管理或控制公司的业务及事务。总经理的权利、权力和授权包括但不限于以下内容： 沿革依照董事会批准的年度业务计划组织领导合营公司的日常经
营管理工作。副总经理协助总经理工作，当总经理不能正常履行职权时，经董事长授权后，副总经理可以行使总经理正常经营合营企业的必要职权。
2、发行人内部组织机构
图 3-2：发行人组织机构图
（1）总裁办公室
负责各种文件的起草、审核、运转，及时处理外来文件的签收、传递和其它事项的通知；负责单位印章管理；协助组织安排各类会议，包括日常周例会、月度例会、年度会议，制定会议议程、做好会议纪要、整理领导讲话，同时负责检查会议的执行情况；组织、落实公司党委党风、廉政建设和反腐败工作责任制，做好党性、党风、党纪的宣传教育工作；定期组织开展职工文娱体育活动；对档案工作进行全面管理；建立健全集团公司档案管理各项制度，并督促实施；信息化推广与应用深化工作；服务器、网络设备、应用系统维护管理工作；信息安全管理工作；公司车辆及驾驶员管理；董事长的日常行政工作；项目前期及项目拓展工作。
（2）战略发展部
收集、整理、分析国家宏观政策及房地产行业政策，关注政策走向和行业发展动态，分析和评估宏观经济和行业发展对集团公司造成的影响，发现主要发展
机会与风险，形成分析报告；开展各区域的经济发展、总体规划和政策趋势等研究，为公司战略区域布局提供依据；确立拟拓展项目的合作模式及投资测算，执行并完成年度投资计划；参与制订集团投资中长期规划；组织编制项目可行性研究报告，为项目投资决策提供支持。
（3）内部控制部
内部控制部负责制定、修改和实施公司内控管理制度及流程、组织公司各部 门制度的合法合规性审核、内部审计、授权管理、投融资法律事务支持、知识产 权管理及维权、诉讼、仲裁及争议解决、反腐败及商业贿赂。审计工作包含编制 公司年度制度及管理审计工作计划，并按计划组织实施，出具审计报告，并提出 审计意见及建议；组织实施对公司及下属公司高级管理人员的任期经济责任审计，针对审计发现的问题，推动并督促相关内控制度的修订与执行；授权工作包括根 据公司组织架构和发展战略进行授权体系的制定、修订及实施；法务工作包括公 司法务一体化建设、管理；日常法律文件起草、合同审核；重大疑难案件法律支 持；重大收购、融资及突发事件法律支持；上市法律工作。商标及知识产权保护 主要工作事项包括商标的申请、续期、异议、复审、知识产权诉讼维权；设立举 报中心，接受并处理日常投诉、举报，实施反腐败及商业贿赂工作。
（4）人力资源部
根据集团整体战略发展规划制订集团人力资源规划、年度工作计划，指导项目公司制订其年度工作计划；组织集团年度人力资源需求预测与分析，制订集团人力成本预算；对项目公司的人力成本预算进行审批，并备案；根据集团业务发展提出集团组织结构调整及优化方案；制订集团总部定岗定编方案；参与审核项目公司的组织架构，并根据业务发展情况提出优化建议；根据年度集团经营计划编制集团年度招聘计划和招聘费用预算；组织实施集团总部、项目公司副总（含）以上人员的招聘工作；制订集团职位管理规范（包括入职、转正、职务任免、内部调动、离职、离退休人员管理等），并组织实施；组织公司雇主品牌建设与管理，进行企业文化建设；统一规划、完善集团薪酬福利体系，审核项目公司的薪酬福利体系；根据集团确定的年度经营计划制订、建立和完善集团的员工绩效管理体系，实施集团年度员工绩效考核方案；开展集团培训需求调查，制订集团整
体培训计划，并按计划实施，指导；
（5）财务管理部
依据集团战略目标组织制定及审定集团的预算目标，编制业务计划分析和调整方案，负责业务计划指标的分解及相关责任人或部门的落实工作；保证集团整体资金安全，负责统筹安排集团整体资金的调度和收支；组织编制集团资金计划、调配方案，并进行跟踪和动态调整、考核执行情况；配合编制集团年度融资预算，筹划融资结构，合理控制融资成本；财务章、合同章、法人章的保管及依照相关制度监督使用并登记存档；编制集团整体财务管理报告，对财务管理报告中反映的问题进行追踪和反馈；研究相关税务法律法规，为集团经营及投资决策提供税务筹划建议。
（6）营销管理中心
负责完善集团营销管理体系，建立标准化体系，为集团管理层开发项目和拿地策略提供相关的决策依据及解决方案，为项目定位提供市场依据，指导产品研发工作，加强集团公司下属各房地产公司营销策划工作的管理和监控，明确责权，提高工作效率，组织项目公司营销重点工作的评审会，监督和落实集团下达的区域公司销售任务和回款任务，明确营销策划工作的流程和要求，对关键节点严格控制，并指导各区域公司的营销工作,包括研发、定位、策划、销售、客服等所有与营销相关的工作。
（7）公关推广部
根据集团的战略发展规划，进行品牌研究，完善集团品牌管理体系，组织制订相关管理制度；负责集团品牌战略规划的制订，集团品牌推广计划的制订与实施，集团品牌的内部宣传与培训，集团层面媒体资源管理、媒体关系维护，集团官方信息平台管理；负责建立集团品牌视觉资源库、设计集团品牌推广所需物料，指导集团下属公司平面设计、视频等创意；负责集团下属各项目公司、商业公司、物业公司的品牌管理、VI 体系管理、标识系统管理、媒体资源管理、新闻发布管理的指导；负责集团公司危机事件的公关处理，指导项目公司进行危机事件的公关处理。拓展新媒体资源，整合新媒体、传统媒体传播渠道，以突出华贸的城
市综合体运营管理能力、资源整合能力、制造“世界商圈”能力为主，定期编写高质量的核心软文，实施立体式、病毒式传播。新项目启动初期，做好品牌输出工作，明确品牌使用规范，对项目的品牌定位、公关、广告推广等进行指导，提供媒体资源支持，以及可复制的品牌推广框架。对华贸商业公司、物业公司（涉及华贸城市综合体运营管理）的品牌推广、危机公关进行重点把控，细化《品牌管理规范》、《操作手册》并进行指导。做好对华贸商业管理基金、各“小组”的品牌支持服务工作，编写需要的标准说辞、PPT 介绍文件、视频文件等。以编写华贸黑钻俱乐部专刊为重点，管理维护会员沟通交流的媒介平台。
（8）经营部
经营部负责制定或修订集团公司及所属公司的招投标管理制度及审批流程，组织编制招投标文件及清单，指导监督集团下属公司开标、评标、定标及中标单位的选择，监督中标单位合同的签订及合同履行，指导监督合同结算及索赔事项的处理;经营部负责制定或修订集团公司成本管理办法及审批流程，制定或修订成本管理模板，审批、核定新建项目不同版本目标成本，监督动态成本的变化，监督设计变更和工程洽商的审批，指导监督招标项目控制在合约规划之内，编制成本标准化文件及成本控制指标，制定、修订集团公司建造标准（成本篇），参与开发项目产品档次、功能标准确定讨论.经营部制定或修订造价管理办法及审批流程，指导、监督、审核集团所项目工程合同履约情况，监督设计变更及工程洽商金额审核，指导监督合同外项目价格审核，指导和监督竣工项目结算工作，参与合同索赔事项处理和论证，监督审核工程项目最终合同结算。指导编制已完工程项目后评价，总结经验及教训。负责集团公司投资计划和当地政府规定的统计报表工作。
（9）设计部
主持进行集团产品研发及设计前期工作；参与土地评估报告及市场调研报告讨论，产品定位报告评审，提出意见和建议；土地规划分析和产品强排方案提供；建立维护集团设计类供方资料库；参与设计类供方的考察；收集国内外先进产品研发设计成果，补充和完善自身企业产品管理技术规范；对项目公司设计管理工作予以技术指导。
（10）项目管理部
负责制定公司项目工程管理制度,编制工程管理发展规划、年度计划，并监督执行；负责组织贯彻工程技术方面的政策、法规及标准，建立和完善工程技术管理体系、制定工程技术管理工作标准、规章制度，并监督实施；参与项目前期论证，对项目提出工程方面的专业意见；参与项目策划，对策划方案提出工程方面的专业建议；审核异地项目的年度工程建设进度计划，并跟踪检查实施情况；负责建立公司工程质量安全管理标准，并组织实施；定期组织质量安全巡查，检查各地项目质量安全状况是否符合公司标准。
（11）工程技术部
北京华贸中心核心资产运营、管理、品质提升的计划方案制定及实施。为 北京商业公司提供商户装修改造施工及技术支持服务。监督指导管理北京华贸第 一太平物业公司工作，制定工作流程、制度。审核大修计划方案。北京第一热电 厂部分厂房转型办公商业的改造工程及和电厂的前期协调手续办理。北京华贸城 华贸天地商场转变写字楼的改造施工。北京华贸中心制冷机组“汽改电”改造实施。北京第一热电厂停机备用后华贸中心园区的热力改造施工。
(12) 项目发展中心
组织合作条件的方案拟订及落实等工作，主持或协助公司领导进行合作谈判，签订合作协议；组织开发委托协议交底，协助平台公司组建及开发区域验收接管；与合作政府的沟通协调，解决合作过程中出现的问题，保障合作协议的顺利执行和实施；组织编制项目可行性研究报告，为项目投资决策提供支持；配合编制区域（项目）融资计划。
（二）相关机构最近三年一期的运行情况
最近三年一期内，上述机构均能够按照《公司法》、公司章程及相关制度的规定履行相关职能，运行情况良好。
八、发行人最近三年一期内违法违规及受处罚的情况说明及董事、监事、高级管理人员任职资格情况
（一）发行人违法违规情况
发行人严格按照《公司法》、相关法律法规及《公司章程》的规定规范运作、依法经营。发行人最近三年一期内不存在违法违规行为，也不存在因违法违规行为受到相关主管机关处罚的情形。
（二）发行人董事、监事、高级管理人员任职资格
发行人的董事、监事及高级管理人员的任职资格符合《公司法》和公司章程的规定。报告期内，董事的变动履行了必要的法律程序，符合相关法律、法规和发行人章程的规定，合法有效。
九、发行人的独立性
（一）发行人业务独立
x公司及控股子公司已经具备了经营房地产业务所需的资质及完整的业务体系，项目的立项、土地储备、勘探规划、设计、工程、施工、采购、销售及售后服务等业务流程均能够独立运作。
（二）发行人资产独立
x公司及控股子公司拥有经营房地产业务相关的资产，包括但不限于土地、资质的所有权或使用权。在土地、资质方面，本公司及控股子公司资产独立完整、产权明确。
（三）发行人人员独立
公司设立了董事会等管理、监督机构，构建了决策制度有效、职权范围明确的法人治理结构和制衡机制。董事会是公司的最高权力机构，由 7 名董事组成。截至募集说明书出具之日，发行人独立聘用员工，按照国家法律的规定与所聘员工签订劳动合同，并独立发放员工工资。发行人的劳动、人事及工资管理完全独立。
（四）发行人机构独立
公司依据房地产业务特征和自身发展需要，设立了总裁办公室、战略发展部、内部控制部、人力资源部、财务管理部、营销管理中心、公关推广部、经营部、设计部、项目管理部、工程技术部、项目发展中心等 12 个职能部门，行使相应的经营管理职权，各部门权责明确、相互协调，发行人机构独立。
（五）发行人财务独立
发行人设有独立的财务部门，建立了独立的财务核算体系，能够独立做出财务决策，具有规范的财务会计制度和财务管理制度。发行人单独在银行开立账户、独立核算，并能够独立进行纳税申报和依法纳税，发行人财务独立。
十、发行人关联方关系及交易情况
发行人关联方主要是发行人股东、子公司和联营合营公司，报告期内关联交易主要是与关联方资金往来，主要是往来款，主要体现了多位股东对发行人的支持，发行人关联交易遵循市场定价原则，不存在虚假交易情况。
（一）关联方及关联关系
截至 2016 年 6 月末，发行人关联方及关联关系情况如下：
1、发行人股东
表 3-26：发行人股东情况
关联企业名称 | 与本企业关系 | 持股比例 |
GH Focus Investment Holding Limited | 股东 | 30.00% |
CA Holding 2,Inc | 股东 | 28.50% |
CA Holdings limited | 股东 | 28.50% |
北京华信润达投资管理有限公司 | 股东 | 10.00% |
北京润泽信达投资信息咨询有限公司 | 股东 | 3.00% |
2、发行人子公司和联营合营公司
发行人子公司和联营合营公司的详情请见本募集说明书“第五节 发行人基本情况”的“三、公司权益投资情况”部分。
（二）关联交易
1、关联方款项
表 3-27：发行人报告期内应付关联方款项情况
单位：元
项目 | 关联方 | 2016 年 1-6 月 | 2015 年末 | 2014 年末 | 2013 年末 |
往来款 | 北京华贸水世界商城发展有限公司 | 506,253,013.00 | 506,253,013.00 | 625,100,000.00 | 625,100,000.00 |
往来款 | 泉州市xx投资发展有限公司 | 1,000,000.00 | |||
合 计 | 506,253,013.00 | 507,253,013.00 | 625,100,000.00 | 625,100,000.00 | |
表 3-28：发行人报告期内应收关联方款项情况
单位：元
项目 | 关联方 | 2016 年 1-6 月 | 2015 年末 | 2014 年末 | 2013 年末 |
往来款 | 秦皇岛北戴河莲蓬房地产开发有 限公司 | 215,730,000.00 | 117,580,000.00 | ||
往来款 | 北京华贸素拉潘酒店发展有限公司 | 62,533.98 | 92,612.97 | ||
往来款 | GH Focus Investment | 750,000,000.00 | 200,000,000.00 |
项目 | 关联方 | 2016 年 1-6 月 | 2015 年末 | 2014 年末 | 2013 年末 |
Holding Limited | |||||
往来款 | 长春东方教育集团房地产开发公司 | 500,000.00 | 500,000.00 | ||
往来款 | 长春高力房地产开发有限公司 | 2,444,528.46 | 2,457,708.46 | ||
往来款 | 泉州市xx投资发展有限公司 | 9,500,000.00 | 14,851,262.27 | ||
合 计 | 762,444,528.46 | 762444528.46 | 215,792,533.98 | 117,672,612.97 | |
2、关联交易的决策权限、决策程序、定价机制
为了规范公司的关联交易，保证公司与各关联人所发生的关联交易的合法性、公允性、合理性；为了保证公司各项业务能够通过必要的关联交易顺利地开展，保障股东和公司的合法权益，公司制定了《授权管理手册》，对关联交易的披露 做出了规定。关联交易定价按照公平市场价格，充分保护各方投资者的利益。公 司在确认和处理有关关联人之间关联关系与关联交易时，应遵循并贯彻以下原则：尽量避免或减少与关联人之间的关联交易；确定关联交易价格时，应遵循“自愿、 平等、诚实信用以及等价有偿”的原则，并以书面协议方式予以确定。
十一、发行人报告期内资金占用情况以及为控股股东、实际控制人及其关联方提供担保的情况
发行人无控股股东和实际控制人，故发行人报告期内不存在资金被控股股东、实际控制人及其关联方违规占用或者为控股股东、实际控制人及其关联方提供担 保的情形。
十二、发行人内部管理制度的建立及运行情况
（一）财务管理制度
公司根据《会计法》、《企业会计准则》和《会计基础工作规范》及国家其他有关法律和法规，结合公司实际情况，公司制定了单独成卷的《财务管理》手册
进行财务管理。该等制度是公司各项财务活动的基本行为准则，从制度上完善和加强了公司会计核算工作、提高会计核算工作的质量和水平、资金计划、账户、收款、内部调拨、付款审批的管理等，从根本上规范公司会计核算，确保了财务会计核算和财务管理的合法、合规。同时，公司着力加强会计信息系统建设，提升财务核算工作的信息化水平，有效保证了会计信息及资料的真实和完整。
（二）内部审计制度
公司已建立了单独成卷的《内部风险控制、公司治理》手册，由内部控制部负责推进此项工作。公司通过加强内部审计人员不同专业的配备，努力提高审计人员的业务水平和素质，持续有效开展内部审计工作。
（三）关联交易的披露
为了规范公司的关联交易，保证公司与各关联人所发生的关联交易的合法性、公允性、合理性；为了保证公司各项业务能够通过必要的关联交易顺利地开展，保障股东和公司的合法权益，公司制定了单独成卷的《授权管理》手册，在该等 制度中关联交易被要求进行充分的披露。
（四）子公司管理制度
公司为加强公司内部控制，防范公司控股子公司的经营风险，根据单独成卷
《内部风险控制、公司治理》手册及《公司章程》制定了《北京国华置业有限公司投资企业股权管理规范》、《北京国华置业有限公司信息采集管理办法》。公司依据对子公司资产控制和规范运作要求，行使对子公司的重大事项管理。同时，负有对子公司指导、监督和相关服务的义务，并通过内部审计、专业检查、项目巡查等手段，检查、监督公司各层级职责的有效履行。
（五）公司风险管理制度
公司为加强公司及控股子公司的内部控制及防范经营风险，根据《中华人民
共和国公司法》、《企业内部控制基本规范》等法律、法规，结合公司的实际情况，制定了《内部风险控制、公司治理》手册等单独成卷的一系列制度，旨在将风险控制在与总体目标相适应并可承受的范围内、实现公司内外部信息沟通的真实可靠、确保法律法规的遵循、提高公司经营的效益及效率、确保公司建立针对各项重大风险发生后的危机处理计划，使其不因灾害性风险或人为失误而遭受重大损失。
十三、发行人信息披露事务及投资者关系管理的相关制度安排
发行人将安排专门人员负责信息披露事务以及投资者关系管理，发行人将遵循真实、准确、完整、及时的信息披露原则，按照中国证监会的有关规定和《债券受托管理协议》的约定进行重大事项信息披露，使发行人偿债能力、募集资金使用等情况受到债券持有人、债券受托管理人和股东的监督，防范偿债风险。
第四节 发行人资信情况
一、获得主要贷款银行的授信情况
发行人资信状况良好，与中国工商银行等多家银行均建立了长期稳定的信贷业务关系，具有较强的间接融资能力。截至 2016 年 6 月末，发行人获得主要贷
款银行的授信额度为 54.10 亿元，在用额度为 37.10 亿元。截至 2016 年 6 月末，发行人授信额度和在用情况如下：
表 4-1：2016 年 6 月末发行人授信额度和使用情况
单位：亿元
序号 | 银行 | 授信额度 | 在用额度 | 剩余额度 |
1 | 招商银行 | 9.00 | 7.33 | 1.67 |
2 | 平安银行 | 18.00 | 16.00 | 2.00 |
3 | 浦发银行 | 3.00 | 2.90 | 0.10 |
4 | 华夏银行 | 1.50 | 0.64 | 0.86 |
5 | 北京银行 | 2.00 | 1.40 | 0.60 |
6 | 工行农行银团 | 6.00 | 0.56 | 5.44 |
7 | 工商银行 | 7.50 | 5.62 | 1.88 |
8 | 中国银行 | 1.50 | 1.45 | 0.05 |
9 | 上海银行 | 5.60 | 1.20 | 4.40 |
合计 | 54.10 | 37.10 | 17.00 |
二、近三年一期与主要客户业务往来情况
发行人与主要客户业务往来均严格按照合同或协议执行，近三年一期未发生过严重违约现象。
三、最近三年一期发行的债券、其他债务融资工具以及偿还情况
发行人最近三年一期未发行过债券或其他债务融资工具。
四、本次发行后的累计公司债券余额及其占发行人最近一期净资产的比例
x期债券发行完毕后，发行人的累计公开发行的公司债券余额 15 亿元，占
公司截至 2016 年 6 月 30 日的合并资产负债表中所有者权益的比例为 23.50%
五、影响债务偿还的主要财务指标
发行人近三年一期主要财务指标如下表：
表 4-2：发行人近三年一期主要财务指标
单位：倍、%、万元
项目 | 2016 年 6 月末 | 2015 年末 | 2014 年末 | 2013 年末 |
流动比率（倍） | 1.96 | 1.84 | 1.71 | 1.45 |
速动比率（倍） | 0.63 | 0.46 | 0.36 | 0.30 |
资产负债率（%） | 61.24 | 63.95 | 66.11 | 70.80 |
项目 | 2016 年 1-6 月 | 2015 年度 | 2014 年度 | 2013 年度 |
利息保障倍数（倍） | 7.48 | 4.01 | 4.95 | 4.44 |
EBITDA 利息保障倍数（倍） | 7.57 | 4.51 | 5.54 | 4.98 |
贷款偿还率（%） | 100.00 | 100.00 | 100.00 | 100.00 |
利息偿付率（%） | 100.00 | 100.00 | 100.00 | 100.00 |
经营活动现金净流量（万元） | 87,839.86 | 75,740.96 | 6,644.83 | 207,576.30 |
注： （1）流动比率=流动资产/流动负债
（2）速动比率=（流动资产-存货）/流动负债
（3）资产负债率=负债总额/资产总额
（4）利息保障倍数=（利润总额+列入财务费用的利息支出）/（列入财务费用的利息支出+当期资本化利息支出）
（5）EBITDA 利息保障倍数=（利润总额+财务费用中的利息支出+固定资产折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销）/（财务费用中的利息支出+当期资本化利息支出）
（6）贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额
（7）利息偿付率=实际支付利息/应付利息
第五节 财务会计信息
北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）已依据中国注册会计师独立审计准则对发行人 2013 年、2014 年和 2015 年的财务报表进行了审计，并出具了标准
无保留意见的审计报告（[2015]京会兴审字第 02010163 号、[2016]京会兴审字第
02010133 号）。本部分所引用的 2013 年、2014 年和 2015 年财务数据均来源于上
述审计报告。本部分所引用 2016 年 1-6 月财务数据来源于 2016 年 1-6 月财务报表，该财务报表未经审计。
投资者在阅读以下财务信息时，应当参照发行人完整的经审计的会计报表、注释以及本募集说明书中其他部分对发行人的历史财务数据的注释。
一、发行人最近三年一期的会计报表
（一）合并财务报表
1、合并资产负债表
表 5-1：报告期内发行人合并资产负债表
单位：元
项目 | 2016.6.30 | 2015.12.31 | 2014.12.31 | 2013.12.31 |
流动资产： | ||||
货币资金 | 2,456,785,024.81 | 1,724,743,293.81 | 889,049,937.64 | 1,027,539,037.05 |
应收票据 | ||||
应收账款 | 66,899,871.17 | 58,898,832.98 | 87,304,047.42 | 63,027,429.22 |
预付款项 | 26,954,304.78 | 79,469,243.34 | 125,860,992.89 | 171,775,727.51 |
应收利息 | ||||
应收股利 | ||||
其他应收款 | 1,629,533,296.35 | 1,228,226,511.76 | 1,156,175,998.88 | 832,347,090.73 |
存货 | 8,781,181,670.01 | 9,361,026,647.52 | 8,630,148,312.00 | 8,113,302,364.44 |
划分为持有待售的资产 | ||||
一年内到期的非流动资产 | ||||
其他流动资产 | 646,570.00 | 552,111.00 | 286,365.00 | |
流动资产合计 | 12,961,354,167.12 | 12,453,011,099.41 | 10,889,091,399.83 | 10,208,278,013.95 |
非流动资产： | ||||
发放贷款及垫款 |
可供出售金融资产 | 200,000,000.00 | 200,000,000.00 | 203,000,000.00 | 203,000,000.00 |
持有至到期投资 | ||||
长期应收款 | ||||
长期股权投资 | 507,395,394.11 | 448,229,150.28 | 619,022,149.12 | 472,548,198.43 |
投资性房地产 | 2,005,740,835.51 | 2,067,820,439.61 | 2,156,851,815.02 | 2,277,037,736.38 |
固定资产 | 378,099,445.36 | 389,982,967.56 | 433,371,513.40 | 463,090,119.64 |
在建工程 | ||||
工程物资 | ||||
固定资产清理 | ||||
生产性生物资产 | ||||
油气资产 | ||||
无形资产 | 25,968,584.27 | 26,996,501.57 | 29,849,336.17 | 32,875,030.56 |
开发支出 | ||||
商誉 | 22,461,251.00 | 22,461,251.00 | 1,040,358.00 | 1,040,358.00 |
长期待摊费用 | 3,008,890.61 | 4,695,175.00 | 8,067,743.79 | 11,706,979.91 |
递延所得税资产 | 362,424,531.34 | 362,255,164.34 | 332,712,974.14 | 247,850,186.81 |
其他非流动资产 | ||||
非流动资产合计 | 3,505,098,932.19 | 3,522,440,649.36 | 3,783,915,889.64 | 3,709,148,609.73 |
资产总计 | 16,466,453,099.31 | 15,975,451,748.77 | 14,673,007,289.47 | 13,917,426,623.68 |
流动负债： | ||||
短期借款 | ||||
应付票据 | ||||
应付账款 | 1,534,485,657.58 | 1,644,158,820.74 | 1,300,356,588.91 | 1,042,544,596.82 |
预收款项 | 781,715,469.40 | 1,033,743,111.30 | 1,346,762,455.89 | 2,087,501,612.09 |
应付职工薪酬 | 7,610,341.83 | 8,949,101.72 | 8,527,666.70 | 8,913,320.59 |
应交税费 | 1,571,169,554.06 | 1,370,000,709.32 | 1,227,969,511.67 | 1,048,037,892.82 |
应付利息 | 114,507,565.55 | 116,478,645.27 | 80,258,278.80 | 29,396,033.33 |
应付股利 | ||||
其他应付款 | 2,014,795,946.52 | 1,949,229,211.05 | 2,015,032,962.80 | 2,022,077,163.42 |
一年内到期的非流动负债 | 602,310,000.00 | 656,209,920.00 | 381,430,000.00 | 787,666,800.00 |
其他流动负债 | ||||
流动负债合计 | 6,626,594,534.92 | 6,778,769,519.40 | 6,360,337,464.77 | 7,026,137,419.07 |
非流动负债： | ||||
长期借款 | 3,355,453,000.00 | 3,331,152,800.00 | 3,242,742,720.00 | 2,764,470,137.00 |
应付债券 | ||||
长期应付款 | ||||
长期应付职工薪酬 | ||||
专项应付款 | ||||
预计负债 | ||||
递延收益 | ||||
递延所得税负债 | 101,606,743.45 | 105,840,357.76 | 97,803,242.38 | 62,742,568.90 |
其他非流动负债 |
非流动负债合计 | 3,457,059,743.45 | 3,436,993,157.76 | 3,340,545,962.38 | 2,827,212,705.90 |
负债合计 | 10,083,654,278.37 | 10,215,762,677.16 | 9,700,883,427.15 | 9,853,350,124.97 |
所有者权益： | ||||
实收资本（或股本） | 350,000,000.00 | 350,000,000.00 | 350,000,000.00 | 350,000,000.00 |
其他权益工具 | ||||
资本公积 | 21,594,019.02 | 21,492,259.46 | 21,288,740.34 | 21,085,221.39 |
盈余公积 | 242,858,160.81 | 242,858,160.81 | 242,858,160.81 | 242,858,160.81 |
一般风险准备 | ||||
未分配利润 | 5,721,853,104.44 | 5,094,572,435.34 | 4,325,320,244.17 | 3,416,421,292.51 |
归属于母公司所有者权益 合计 | 6,336,305,284.27 | 5,708,922,855.61 | 4,939,467,145.32 | 4,030,364,674.71 |
少数股东权益 | 46,493,536.66 | 50,766,216.00 | 32,656,717.00 | 33,711,824.00 |
所有者权益合计 | 6,382,798,820.94 | 5,759,689,071.61 | 4,972,123,862.32 | 4,064,076,498.71 |
负债和所有者权益总计 | 16,466,453,099.31 | 15,975,451,748.77 | 14,673,007,289.47 | 13,917,426,623.68 |
2、合并利润表
表 5-2：发行人报告期合并利润表
单位：元
项目 | 2016 年 1-6 月 | 2015 年 | 2014 年 | 2013 年 |
一、营业总收入 | 2,397,551,175.69 | 2,916,500,136.60 | 3,443,855,073.32 | 3,009,910,478.17 |
营业收入 | 2,397,551,175.69 | 2,916,500,136.60 | 3,443,855,073.32 | 3,009,910,478.17 |
二、营业总成本 | 1,694,734,375.26 | 2,158,652,723.77 | 2,350,740,751.32 | 1,980,586,949.31 |
营业成本 | 1,185,914,630.02 | 1,492,681,610.95 | 1,694,452,760.49 | 1,319,797,852.67 |
营业税金及附加 | 297,908,704.88 | 342,408,052.96 | 374,549,503.13 | 461,262,818.41 |
销售费用 | 69,441,264.43 | 119,896,028.63 | 101,201,373.79 | 87,547,838.48 |
管理费用 | 71,429,185.20 | 112,983,443.00 | 140,606,815.43 | 95,029,947.45 |
财务费用 | 70,040,590.73 | 90,683,588.23 | 39,930,298.48 | 16,948,492.30 |
资产减值损失 | ||||
加：公允价值变动收益（损失 以“－”号填列） | ||||
投资收益（损失以“－”号填列） | 59,166,243.83 | 261,306,568.43 | 83,980,135.46 | 79,123,574.55 |
其中：对联营企业和合营企业 的投资收益 | 59,166,243.83 | 94,306,568.43 | 83,880,891.90 | 76,333,417.45 |
汇兑收益（损失以“兑收号填 列） | ||||
三、营业利润（亏损以“－”号 填列） | 761,983,044.26 | 1,019,153,981.26 | 1,177,094,457.46 | 1,108,447,103.41 |
加：营业外收入 | 14,507,143.50 | 15,913,104.90 | 21,853,745.90 | 14,389,734.89 |
其中：非流动资产处置利得 | ||||
减：营业外支出 | 141,433.26 | 2,651,062.87 | 713,110.00 | 1,135,497.00 |
其中：非流动资产处置损失 |
四、利润总额（亏损总额以“－” 号填列） | 776,348,754.50 | 1,032,416,023.29 | 1,198,235,093.36 | 1,121,701,341.30 |
减：所得税费用 | 153,340,764.73 | 245,054,333.12 | 290,391,248.71 | 265,667,598.85 |
五、净利润（净亏损以“－”号 填列） | 623,007,989.77 | 787,361,690.17 | 907,843,844.66 | 856,033,742.45 |
归属于母公司所有者的净利润 | 627,280,669.10 | 769,252,191.17 | 908,898,951.66 | 860,356,166.45 |
少数股东损益 | -4,272,679.34 | 18,109,499.00 | -1,055,107.00 | -4,322,424.00 |
3、合并现金流量表
表 5-3：发行人报告期合并现金流表
单位：元
项目 | 2016 年 1-6 月 | 2015 年 | 2014 年 | 2013 年 |
一、经营活动产生的现金流量： | ||||
销售商品、提供劳务收到的现金 | 2,247,879,303.94 | 2,673,962,211.44 | 2,661,896,415.32 | 3,645,630,640.38 |
收到的税费返还 | 32,648.13 | 71,375.67 | 1,360,663.02 | 4,757,907.07 |
收到其他与经营活动有关的现金 | 570,811,597.26 | 1,481,896,973.17 | 1,288,871,503.01 | 1,784,427,414.67 |
经营活动现金流入小计 | 2,818,723,549.33 | 4,155,930,560.28 | 3,952,128,581.35 | 5,434,815,962.12 |
购买商品、接受劳务支付的现金 | 430,770,805.31 | 1,247,619,551.83 | 1,592,231,422.29 | 1,654,787,278.64 |
支付给职工以及为职工支付的现金 | 58,612,834.00 | 113,930,863.55 | 87,791,280.01 | 86,551,778.02 |
支付的各项税费 | 271,311,520.53 | 391,732,177.84 | 476,991,068.27 | 460,271,503.33 |
支付其他与经营活动有关的现金 | 1,179,629,816.09 | 1,645,238,387.40 | 1,728,666,549.67 | 1,157,442,360.58 |
经营活动现金流出小计 | 1,940,324,975.93 | 3,398,520,980.62 | 3,885,680,320.24 | 3,359,052,920.57 |
经营活动产生的现金流量净额 | 878,398,573.40 | 757,409,579.66 | 66,448,261.11 | 2,075,763,041.55 |
二、投资活动产生的现金流量： | ||||
收回投资收到的现金 | 25,000,000.00 | |||
取得投资收益收到的现金 | 1,822,213.93 | 2,500,000.00 | ||
处置固定资产、无形资产和其他长期资 产收回的现金净额 | 56,341.90 | 1,570.00 | ||
处置子公司及其他营业单位收到的现金 净额 | 600,950.76 | |||
收到其他与投资活动有关的现金 | ||||
投资活动现金流入小计 | 657,292.66 | 1,823,783.93 | 27,500,000.00 | |
购建固定资产、无形资产和其他长期资 产支付的现金 | 1,017,749.35 | 3,168,254.08 | 4,903,095.44 | 14,224,689.07 |
投资支付的现金 | 62,321,700.00 | 63,330,000.00 | ||
质押贷款净增加额 | ||||
取得子公司及其他营业单位支付的现金 净额 | 44,906,905.75 | 500,000.00 | ||
支付其他与投资活动有关的现金 | ||||
投资活动现金流出小计 | 1,017,749.35 | 48,075,159.83 | 67,224,795.44 | 78,054,689.07 |
投资活动产生的现金流量净额 | -1,017,749.35 | -47,417,867.17 | -65,401,011.51 | -50,554,689.07 |
三、筹资活动产生的现金流量： | ||||
吸收投资收到的现金 | 1,000,000.00 | 30,000,000.00 | ||
其中：子公司吸收少数股东投资收到的 现金 | ||||
取得借款收到的现金 | 150,000,000.00 | 700,000,000.00 | 2,372,500,000.00 | 1,170,250,000.00 |
发行债券收到的现金 | ||||
收到其他与筹资活动有关的现金 | ||||
筹资活动现金流入小计 | 150,000,000.00 | 700,000,000.00 | 2,372,500,000.00 | 1,200,250,000.00 |
偿还债务所支付的现金 | 179,600,000.00 | 336,810,000.00 | 2,295,464,217.00 | 3,347,774,625.00 |
分配股利、利润或偿付利息所支付的现 金 | 115,739,093.05 | 237,488,356.32 | 216,572,132.01 | 269,558,507.36 |
支付其他与筹资活动有关的现金 | ||||
筹资活动现金流出小计 | 295,339,093.05 | 574,298,356.32 | 2,512,036,349.01 | 3,617,333,132.36 |
筹资活动产生的现金流量净额 | -145,339,093.05 | 125,701,643.68 | -139,536,349.01 | -2,417,083,132.36 |
四、汇率变动对现金及现金等价物的影 响 | ||||
五、现金及现金等价物净增加额 | 732,041,731.00 | 835,693,356.17 | -138,489,099.41 | -391,874,779.88 |
加：期初现金及现金等价物余额 | 1,724,743,293.81 | 889,049,937.64 | 1,027,539,037.05 | 1,419,413,816.93 |
六、期末现金及现金等价物余额 | 2,456,785,024.81 | 1,724,743,293.81 | 889,049,937.64 | 1,027,539,037.05 |
（二）母公司财务报表
1、母公司资产负债表
表 5-4：发行人报告期母公司资产负债表
单位：元
项目 | 2016.6.30 | 2015.12.31 | 2014.12.31 | 2013.12.31 |
流动资产： | ||||
货币资金 | 1,910,189,067.05 | 1,413,750,021.59 | 602,954,412.42 | 293,906,566.98 |
以公允价值计量且其变动 计入当期损益的金融资产 | ||||
衍生金融资产 | ||||
应收票据 | ||||
应收账款 | 41,376,876.20 | 37,270,288.98 | 46,312,443.42 | 35,606,746.22 |
预付款项 | 317,811.50 | 2,139,967.00 | 2,037,150.00 | 5,463,800.00 |
应收利息 | ||||
应收股利 | ||||
其他应收款 | 9,999,439,922.43 | 9,560,252,996.78 | 9,102,586,917.28 | 8,619,786,643.71 |
存货 | 81,272,611.06 | 81,271,207.16 | 253,388,780.43 | 253,430,286.92 |
划分为持有待售的资产 | ||||
一年内到期的非流动资产 | ||||
其他流动资产 |
流动资产合计 | 12,032,596,288.24 | 11,094,684,481.51 | 10,007,279,703.55 | 9,208,194,043.83 |
非流动资产： | ||||
可供出售金融资产 | 200,000,000.00 | 200,000,000.00 | 203,000,000.00 | 203,000,000.00 |
持有至到期投资 | ||||
长期应收款 | ||||
长期股权投资 | 733,547,436.61 | 673,277,579.77 | 737,648,720.94 | 644,809,202.25 |
投资性房地产 | 787,970,680.32 | 818,542,474.00 | 881,816,446.33 | 945,471,532.69 |
固定资产 | 3,112,544.38 | 3,554,573.56 | 4,458,461.40 | 3,368,216.22 |
在建工程 | ||||
工程物资 | ||||
固定资产清理 | ||||
生产性生物资产 | ||||
油气资产 | ||||
无形资产 | 1,119,237.93 | 1,533,872.57 | 2,097,048.17 | 2,260,375.56 |
开发支出 | ||||
商誉 | ||||
长期待摊费用 | 3,721,389.61 | 4,359,341.00 | 5,635,243.79 | 6,911,146.57 |
递延所得税资产 | 22,603,484.47 | 23,130,041.17 | 30,933,155.07 | 31,986,268.47 |
其他非流动资产 | ||||
非流动资产合计 | 1,752,074,773.32 | 1,724,397,882.07 | 1,865,589,075.70 | 1,837,806,741.76 |
资产总计 | 13,784,671,061.56 | 12,819,082,363.58 | 11,872,868,779.25 | 11,046,000,785.59 |
流动负债： | ||||
短期借款 | ||||
以公允价值计量且其变动 计入当期损益的金融负债 | ||||
衍生金融负债 | ||||
应付票据 | ||||
应付账款 | 16,710,211.62 | 17,498,948.74 | 1,105,209.91 | 652,095.82 |
预收款项 | 41,460,080.28 | 35,674,604.08 | 43,178,399.67 | 38,221,093.09 |
应付职工薪酬 | 2,560,664.31 | 2,701,727.72 | 2,519,074.70 | 3,435,740.59 |
应交税费 | 690,867,554.63 | 686,561,888.22 | 633,249,486.25 | 642,470,951.49 |
应付利息 | 31,298,924.99 | 31,441,365.27 | 24,452,918.80 | 3,804,700.33 |
应付股利 | ||||
其他应付款 | 7,099,556,914.89 | 6,229,236,466.27 | 6,357,466,017.50 | 6,087,073,268.89 |
划分为持有待售的负债 | ||||
一年内到期的非流动负债 | 117,100,000.00 | 110,900,000.00 | 99,580,000.00 | 192,180,000.00 |
其他流动负债 | ||||
流动负债合计 | 7,999,554,350.72 | 7,114,015,000.30 | 7,161,551,106.83 | 6,967,837,850.21 |
非流动负债： | ||||
长期借款 | 2,569,500,000.00 | 2,643,300,000.00 | 2,068,430,000.00 | 1,705,510,000.00 |
应付债券 | ||||
长期应付款 |
长期应付职工薪酬 | ||||
专项应付款 | ||||
预计负债 | ||||
递延收益 | ||||
递延所得税负债 | 7,201,282.47 | 7,477,190.81 | 7,875,380.81 | 6,241,746.97 |
其他非流动负债 | ||||
非流动负债合计 | 2,576,701,282.47 | 2,650,777,190.81 | 2,076,305,380.81 | 1,711,751,746.97 |
负债合计 | 10,576,255,633.19 | 9,764,792,191.11 | 9,237,856,487.64 | 8,679,589,597.18 |
所有者权益： | ||||
实收资本（股本） | 350,000,000.00 | 350,000,000.00 | 350,000,000.00 | 350,000,000.00 |
其他权益工具 | - | |||
资本公积 | 42,336,412.05 | 42,234,652.49 | 42,031,133.43 | 41,827,614.48 |
盈余公积 | 242,858,161.50 | 242,858,161.50 | 242,858,161.50 | 242,858,161.50 |
未分配利润 | 2,573,220,854.82 | 2,419,197,358.48 | 2,000,122,996.68 | 1,731,725,412.43 |
所有者权益合计 | 3,208,415,428.37 | 3,054,290,172.47 | 2,635,012,291.61 | 2,366,411,188.41 |
负债和所有者权益总计 | 13,784,671,061.56 | 12,819,082,363.58 | 11,872,868,779.25 | 11,046,000,785.59 |
2、母公司利润表
表 5-5：发行人报告期母公司利润表
单位：元
项目 | 2016 年 1-6 月 | 2015 年 | 2014 年 | 2013 年 |
一、营业收入 | 294,239,758.81 | 566,126,508.60 | 534,687,056.32 | 471,682,645.61 |
减：营业成本 | 40,822,877.96 | 80,656,122.73 | 77,874,003.40 | 74,803,838.32 |
营业税金及附加 | 12,532,432.24 | 33,205,870.96 | 30,343,918.13 | 27,026,565.98 |
销售费用 | 6,501.47 | 256,045.63 | 25,073.79 | 109,866.48 |
管理费用 | 23,264,159.89 | 41,807,603.60 | 64,563,218.24 | 36,691,137.50 |
财务费用 | 51,652,723.27 | 151,477,909.51 | 138,566,064.21 | 110,307,501.35 |
资产减值损失 | ||||
加：公允价值变动收益 | ||||
投资收益 | 60,269,856.84 | 262,958,451.43 | 92,566,449.60 | 89,209,936.70 |
其中：对联营企业和合营企业的投资收 益 | 60,269,856.84 | 95,899,504.04 | 92,567,794.91 | 84,385,647.79 |
二、营业利润 | 226,230,920.82 | 521,681,407.60 | 315,881,228.15 | 311,953,672.68 |
加：营业外收入 | 7,488,472.09 | 10,446,042.90 | 13,769,776.90 | 12,997,010.87 |
减：营业外支出 | 59,717.87 | 310,000.00 | 620,272.00 | |
(其中：非流动资产处置损失) | ||||
三、利润总额 | 233,719,392.91 | 532,067,732.63 | 329,341,005.05 | 324,330,411.55 |
减：所得税费用 | 79,695,896.57 | 112,993,370.83 | 60,943,420.80 | 61,610,609.32 |
四、净利润 | 154,023,496.34 | 419,074,361.80 | 268,397,584.25 | 262,719,802.23 |
五、其他综合收益的税后净额 | ||||
六、综合收益总额 | 154,023,496.34 | 419,074,361.80 | 268,397,584.25 | 262,719,802.23 |
3、母公司现金流量表
表 5-6：发行人报告期母公司现金流量表
单位：元
项目 | 2016 年 1-6 月 | 2015 年 | 2014 年 | 2013 年 |
一、经营活动产生的现金流量： | ||||
销售商品、提供劳务收到的现金 | 297,664,008.92 | 567,192,363.72 | 531,274,427.78 | 469,797,586.63 |
收到的税费返还 | 1,219,960.32 | 517,215.23 | ||
收到其他与经营活动有关的现金 | 2,374,810,032.76 | 1,595,066,917.70 | 2,154,564,432.93 | 3,867,182,617.35 |
经营活动现金流入小计 | 2,672,474,041.68 | 2,162,259,281.42 | 2,687,058,821.03 | 4,337,497,419.21 |
购买商品、接受劳务支付的现金 | 22,007.30 | 38,912.93 | 38,333.20 | 67,099.00 |
支付给职工以及为职工支付的现金 | 16,555,298.31 | 32,792,325.39 | 18,112,913.69 | 29,177,730.63 |
支付的各项税费 | 98,392,801.81 | 104,159,168.41 | 155,844,277.35 | 101,895,046.88 |
支付其他与经营活动有关的现金 | 1,903,969,421.52 | 1,632,773,613.41 | 2,350,853,737.34 | 4,319,273,674.39 |
经营活动现金流出小计 | 2,018,939,528.94 | 1,769,764,020.14 | 2,524,849,261.58 | 4,450,413,550.90 |
经营活动产生的现金流量净额 | 653,534,512.74 | 392,495,261.28 | 162,209,559.45 | -112,916,131.69 |
二、投资活动产生的现金流量： | ||||
收回投资收到的现金 | 1,822,213.93 | |||
取得投资收益收到的现金 | ||||
处置固定资产、无形资产和其他长期 资产收回的现金净额 | ||||
处置子公司及其他营业单位收到的 现金净额 | 600950.76 | |||
收到其他与投资活动有关的现金 | ||||
投资活动现金流入小计 | 600,950.76 | 1,822,213.93 | ||
购建固定资产、投资性房地产支付的 现金 | 289,172.00 | 707,606.00 | 2,797,354.00 | 565,262.00 |
投资支付的现金 | ||||
取得子公司及其他营业单位支付的 现金净额 | ||||
支付其他与投资活动有关的现金 | ||||
投资活动现金流出小计 | 289,172.00 | 707,606.00 | 2,797,354.00 | 565,262.00 |
投资活动产生的现金流量净额 | -289,172.00 | -106,655.24 | -975,140.07 | -565,262.00 |
三、筹资活动产生的现金流量： | ||||
吸收投资收到的现金 | ||||
取得借款收到的现金 | 700,000,000.00 | 2,020,000,000.00 | 1,122,500,000.00 | |
发行债券收到的现金 | ||||
收到其他与筹资活动有关的现金 | ||||
筹资活动现金流入小计 | 700,000,000.00 | 2,020,000,000.00 | 1,122,500,000.00 | |
偿还债务支付的现金 | 67,600,000.00 | 113,810,000.00 | 1,749,680,000.00 | 812,780,000.00 |
分配股利、利润或偿付利息支付的现 金 | 89,206,295.28 | 167,782,996.87 | 122,506,573.94 | 113,231,839.91 |
支付其他与筹资活动有关的现金 | ||||
筹资活动现金流出小计 | 156,806,295.28 | 281,592,996.87 | 1,872,186,573.94 | 926,011,839.91 |
筹资活动产生的现金流量净额 | -156,806,295.28 | 418,407,003.13 | 147,813,426.06 | 196,488,160.09 |
四、汇率变动对现金及现金等价物的 影响 | ||||
五、现金及现金等价物净增加 | 496,439,045.46 | 810,795,609.17 | 309,047,845.44 | 83,006,766.40 |
加：期初现金及现金等价物余额 | 1,413,750,021.59 | 602,954,412.42 | 293,906,566.98 | 210,899,800.58 |
六、期末现金及现金等价物余额 | 1,910,189,067.05 | 1,413,750,021.59 | 602,954,412.42 | 293,906,566.98 |
二、合并报表的范围变化
（一）2013 年度合并范围及变化情况
2013 年发行人财务报表合并范围内的主体供 27 家，相较 2012 年减少 1 家，发行人本期因处置或转让不再将惠州南昆山投资发展有限公司公司纳入财务报表合并范围。
（二）2014 年度合并范围及变化情况
2014 年纳入合并财务报表范围的主体 34 家，相较 2013 年增加 7 家，具体情况如下：
表 5-7：发行人 2014 年新纳入合并范围子公司
序号 | 名称 | 持股比例 | 方式 |
1 | 秦皇岛北戴河华贸酒店管理公司 | 100% | 投资设立 |
2 | 秦皇岛华贸物业服务公司 | 100% | 投资设立 |
3 | 北京润恒建设工程顾问有限公司 | 100% | 投资设立 |
4 | 北京华贸瑞凯酒店投资管理有限公司 | 100% | 投资设立 |
5 | 上海xxx瑞投资发展有限公司 | 100% | 投资设立 |
6 | 惠州市华贸太平物业管理有限公司 | 100% | 投资设立 |
7 | 泉州市华贸太平物业管理有限公司 | 100% | 投资设立 |
发行人 2014 年度无不再纳入合并范围的子公司。
（三）2015 年合并范围及变化情况
2015 年纳入合并财务报表范围的主体 52 家，相较 2014 年增加 18 家，具体情况如下：
表 5-8：发行人 2015 年新纳入合并范围子公司
序号 | 名称 | 持股比例 | 方式 |
1 | 北京华贸资产管理有限公司 | 100.00% | 投资设立 |
2 | 北京兴鸿工程监理有限公司 | 100.00% | 投资设立 |
3 | 西藏润林投资管理咨询有限公司 | 100.00% | 投资设立 |
4 | 西藏润栩投资管理咨询有限公司 | 100.00% | 投资设立 |
5 | 西藏润桢投资管理咨询有限公司 | 100.00% | 投资设立 |
6 | 西藏久润投资管理咨询有限公司 | 100.00% | 投资设立 |
7 | 西藏顺达投资管理有限公司 | 100.00% | 投资设立 |
8 | 西藏润港润投资管理咨询有限公司 | 100.00% | 投资设立 |
9 | 西藏润滨投资管理咨询有限公司 | 100.00% | 投资设立 |
10 | 西藏润鸿投资管理咨询有限公司 | 100.00% | 投资设立 |
11 | 北京华贸美食城投资管理有限公司 | 100.00% | 投资设立 |
12 | 秦皇岛润海酒店管理有限公司 | 100.00% | 投资设立 |
13 | 秦皇岛北戴河莲蓬房地产开发有限公司 | 100.00% | 购买 |
14 | 秦皇岛北戴河松石国际健身俱乐部有限公司 | 100.00% | 购买 |
15 | 上海朝智实业有限公司 | 100.00% | 购买 |
16 | 深圳市华贸基业股权投资基金管理有限公司 | 100.00% | 投资设立 |
17 | 上海蓝卡乐俱乐部管理有限公司 | 81.24% | 投资设立 |
18 | 北京华贸丽思xxx酒店管理有限公司 | 100.00% | 投资设立 |
2015 年，发行人因转让或处置不再将北京秭润商贸有限公司纳入合并财务报表范围。
（三）2016 年 1-6 月合并范围及变化情况
2016 年 1-6 月纳入合并财务报表范围的主体 61 家，相较 2015 年增加 8 家，具体情况如下：
表 5-9：发行人 2016 年 1-6 月新纳入合并范围子公司
序号 | 名称 | 持股比例 | 设立方式 |
1 | 北京华贸创酷商业管理有限公司 | 100% | 投资设立 |
2 | 苏州xxx盛投资有限公司 | 100% | 投资设立 |
3 | 苏州华贸润兴房地产开发有限公司 | 100% | 投资设立 |
4 | 苏州华贸淳基房地产开发有限公司 | 100% | 投资设立 |
5 | 苏州华贸泓业房地产开发有限公司 | 100% | 投资设立 |
6 | 苏州华贸润景房地产开发有限公司 | 100% | 投资设立 |
7 | 苏州华贸润宇房地产开发有限公司 | 100% | 投资设立 |
8 | 苏州xxx润房地产开发有限公司 | 100% | 投资设立 |
2016 年 1-6 月，发行人无不再纳入合并范围的子公司。
三、最近三年一期主要财务指标
表 5-10：发行人最近三年一期主要财务指标
项目 | 2016 年 1-6 月/末 | 2015 年/末 | 2014 年/末 | 2013 年/末 |
流动比率（倍） | 1.96 | 1.84 | 1.71 | 1.45 |
速动比率（倍） | 0.63 | 0.46 | 0.36 | 0.30 |
利息保障倍数（倍） | 7.48 | 4.01 | 4.95 | 4.44 |
EBITDA 利息保障倍数（倍） | 7.57 | 4.51 | 5.54 | 4.98 |
资产负债率（%） | 61.24 | 63.95 | 66.11 | 70.80 |
应收账款xx率 | 38.12 | 39.90 | 45.82 | 62.01 |
总资产xx率 | 0.15 | 0.19 | 0.24 | 0.22 |
贷款偿还率（%） | 100.00 | 100.00 | 100.00 | 100.00 |
利息偿付率（%） | 100.00 | 100.00 | 100.00 | 100.00 |
总资产报酬率（%） | 5.20 | 7.49 | 8.68 | 8.13 |
净资产收益率（%） | 10.26 | 14.67 | 20.09 | 23.48 |
毛利率（%） | 50.54 | 48.82 | 50.80 | 56.15 |
净利率（%） | 25.99 | 27.00 | 26.36 | 28.44 |
注：
1、流动比率=流动资产/流动负债
2、速动比率=（流动资产-存货）/流动负债
3、利息保障倍数=（利润总额+列入财务费用的利息支出）/（列入财务费用的利息支出+当期资本化利息支出）
4、EBITDA 利息保障倍数=（利润总额+财务费用中的利息支出+固定资产折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销）/（财务费用中的利息支出+当期资本化利息支出）
5、资产负债率=总负债/总资产
6、应收账款xx率=营业收入/应收账款平均余额
7、总资产xx率=营业收入/总资产平均余额
8、贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额
9、利息偿付率=实际支付利息/应付利息
10、总资产报酬率=（利润总额+计入财务费用的利息支出）/总资产平均余额；
11、净资产收益率=净利润/净资产平均余额
12、毛利率=(营业收入-营业成本)/营业收入
13、净利率=净利润/营业收入
四、公司财务状况分析
（一）发行人主要资产分析
发行人最近三年一期资产结构情况如下：
表 5-11：发行人最近三年一期资产结构情况
单位：万元、%
项目 | 2016.6.30 | 2015.12.31 | 2014.12.31 | 2013.12.31 | ||||
金额 | 比例 | 金额 | 比例 | 金额 | 比例 | 金额 | 比例 | |
货币资金 | 245,678.50 | 14.92 | 172,474.33 | 10.80 | 88,904.99 | 6.06 | 102,753.90 | 7.38 |
应收账款 | 6,689.99 | 0.41 | 5,889.88 | 0.37 | 8,730.40 | 0.59 | 6,302.74 | 0.45 |
预付款项 | 2,695.43 | 0.16 | 7,946.92 | 0.50 | 12,586.10 | 0.86 | 17,177.57 | 1.23 |
其他应收款 | 162,953.33 | 9.90 | 122,822.65 | 7.69 | 115,617.60 | 7.88 | 83,234.71 | 5.98 |
存货 | 878,118.17 | 53.33 | 936,102.66 | 58.60 | 863,014.83 | 58.82 | 811,330.24 | 58.30 |
其他流动资产 | - | - | 64.657 | 0.00 | 55.21 | 0.00 | 28.64 | 0.00 |
流动资产合计 | 1,296,135.42 | 78.71 | 1,245,301.11 | 77.95 | 1,088,909.14 | 74.21 | 1,020,827.80 | 73.35 |
可供出售金融资产 | 20,000.00 | 1.21 | 20,000.00 | 1.25 | 20,300.00 | 1.38 | 20,300.00 | 1.46 |
长期股权投资 | 50,739.54 | 3.08 | 44,822.92 | 2.81 | 61,902.21 | 4.22 | 47,254.82 | 3.40 |
投资性房地产 | 200,574.08 | 12.18 | 206,782.04 | 12.94 | 215,685.18 | 14.70 | 227,703.77 | 16.36 |
固定资产 | 37,809.94 | 2.30 | 38,998.30 | 2.44 | 43,337.15 | 2.95 | 46,309.01 | 3.33 |
无形资产 | 2,596.86 | 0.16 | 2,699.65 | 0.17 | 2,984.93 | 0.20 | 3,287.50 | 0.24 |
商誉 | 2,246.13 | 0.14 | 2,246.13 | 0.14 | 104.04 | 0.01 | 104.04 | 0.01 |
长期待摊费用 | 300.89 | 0.02 | 469.5175 | 0.03 | 806.77 | 0.05 | 1,170.70 | 0.08 |
递延所得税资产 | 36,242.45 | 2.20 | 36,225.52 | 2.27 | 33,271.30 | 2.27 | 24,785.02 | 1.78 |
非流动资产合计 | 350,509.89 | 21.29 | 352,244.06 | 22.05 | 378,391.59 | 25.79 | 370,914.86 | 26.65 |
资产总计 | 1,646,645.31 | 100.00 | 1,597,545.17 | 100.00 | 1,467,300.73 | 100.00 | 1,391,742.66 | 100.00 |
截至 2013 年末、2014 年末、2015 年末和 2016 年 6 月末，发行人资产总额
分别为 1,391,742.66 万元、1,467,300.73 万元、1,597,545.17 万元和 1,646,645.31
万元，呈现持续稳定增长的趋势，伴随发行人主营业务的持续增长，公司资产规模增长明显，体现出良好的成长态势。2014 年末较 2013 年末总资产增长 5.43%， 2015 年末较 2014 年末总资产增长 8.88%。从资产结构来看，发行人总资产主要由流动资产构成。
1、流动资产分析
截至 2013 年末、2014 年末、2015 年末和 2016 年 6 月末，发行人流动资产
分别为 1,020,827.80 万元、1,088,909.14 万元、1,245,301.11 万元和 1,296,135.42
万元，占总资产的比例分别为 73.35%、74.21%、77.95%和 78.71%，呈增长趋势。发行人流动资产中主要为货币资金和存货两项资产，2013 年末、2014 年末、2015年末和 2016 年 6 月末，货币资金和存货两项资产总额占发行人总资产的比例分别为 65.68%、64.88%、69.39%和 53.33%。
（1）货币资金
2013 年末、2014 年末、2015 年末和 2016 年 6 月末，发行人货币资金为
102,753.90 万元、88,904.99 万元、172,474.33 万元和 245,678.50 万元。发行人货
币资金 2016 年 6 月末较 2015 年末增长了 42.44%，主要是因为发行人 2016 年上
半年销售回款增加。发行人货币资金 2015 年末较 2014 年末上涨了 94.00%，主
要是因为 2015 年，发行人新增银行贷款 70,000.00 万元。
（2）存货
截至 2013 年末、2014 年末、2015 年末和 2016 年 6 月末，公司存货分别为
811,330.24 万元、863,014.83 万元、936,102.66 万元和 878,118.17 万元，呈现出
小幅波动，主要是行业特点造成发行人的项目开发及收入结转的不同步。公司存
货分为开发成本、开发产品和低值易耗品。公司存货的具体情况如下表：
表 5-12：报告期内公司存货的具体情况
单位：元
项目 | 账面价值 | |||
2016.6.30 | 2015.12.31 | 2014.12.31 | 2013.12.31 | |
开发成本 | 5,722,755,492.12 | 5,240,315,823.76 | 5,513,978,199.34 | 5,945,186,267.05 |
开发产品 | 3,058,275,822.88 | 4,120,581,882.51 | 3,115,397,112.63 | 2,167,011,097.34 |
低值易耗品 | 150355.01 | 128,941.25 | 773,000.03 | 1,105,000.05 |
合计 | 8,781,181,670.01 | 9,361,026,647.52 | 8,630,148,312.00 | 8,113,302,364.44 |
存货中开发成本与开发产品的构成明细如下表：
表 5-13：2016 年 6 月末存货中开发成本与开发产品的构成明细
单位：万元
明细科目 | 项目名称 | 金额 |
开发成本 | 东滩花园 | 241,917.00 |
北京华贸城 | 90,122.00 | |
北京华贸中心 | 580.00 | |
北戴河润秦项目 | 39,800.00 | |
北戴河新区国际旅游度假中心一期 | 91,966.00 | |
秦皇岛莲蓬项目 | 19,006.00 | |
华贸中心公寓及华贸大厦 3 号楼（铂金府） | 82,190.00 | |
惠州其他公司项目 | 6,695.00 | |
开发成本合计 | 572,276.00 | |
开发产品 | 东滩花园 | 98,707.00 |
北京华贸城 | 29,628.00 | |
北京华贸中心 | 9,134.00 | |
北戴河润秦项目 | 73,492.00 | |
北戴河新区国际旅游度假中心一期 | 23,724.00 | |
xxxxxxxxx | 00,000.00 | |
xxxxxxxxxxx 0 xx（xxx） | 59,393.00 | |
开发产品合计 | 305,828.00 |
（3）应收账款
截至 2013 年末、2014 年末、2015 年末和 2016 年 6 月末，公司应收账款分别为 6,302.74 万元、8,730.40 万元、5,889.88 万元和 6,689.99 万元。发行人应收账款 2014 年末较 2013 年末增长了 38.52%，发行人应收账款 2015 年末较 2014
年末下降了 32.54%，应收账款的增长主要来源于租金收入的增长，2014 年相较于 2013 年华贸中心的月租金有不同程度的增长，其中写字楼月租金增长了 55元/㎡，涨幅为 18%，公寓月租金增涨了了 36 元/㎡，涨幅为 34%，购物中心月租金增长了 140 元/平方米，涨幅为 30%。发行人应收账款 2015 年末较 2014 年末下降主要是因为发行人商场租赁收入采用直线法核算，在租赁初期存在一定的免租期，约定租金在包括免租期在内的整个租赁期间内平均确认，随着出租物业的经营，处于免租期内的商铺比例越来越小，账面确认的应收账款也进一步降低。
发行人报告期内应收账款按账龄情况如下：
表 5-14：发行人报告期内应收账款按账龄列示情况
单位：元、%
账龄 | 2016.6.30 | 2015.12.31 | 2014.12.31 | 2013.12.31 | ||||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
1 年以内 | 63,849,208.98 | 95.44 | 56,969,416.87 | 96.72 | 85,150,572.42 | 97.53 | 60,356,341.22 | 95.76 |
1-2 年 | 1,584,534.20 | 2.37 | 156,000.11 | 0.26 | 261,581.00 | 0.30 | 643,665.00 | 1.02 |
2-3 年 | 164,474.45 | 0.25 | 123,665.00 | 0.21 | 179,633.00 | 0.21 | 1,963,758.00 | 3.12 |
3 年以上 | 1,301,653.54 | 1.95 | 1,649,751.00 | 2.80 | 1,712,261.00 | 1.96 | 63,665.00 | 0.10 |
合计 | 66,899,871.17 | 100.00 | 58,898,832.98 | 100.00 | 87,304,047.42 | 100.00 | 63,027,429.22 | 100.00 |
发行人 2016 年 6 月 30 日应收账款余额前五名情况如下：
表 5-15：发行人 2016 年 6 月末应收账款前五名列示情况
单位：元
单位名称 | 与本公司关系 | 2016.6.30 | 账龄 | 占比 |
北京合融佳信投资基金管理有限公司 | 非关联方 | 1,173,719.84 | 1 年以内 | 1.75% |
苹果电子产品商贸（北京）有限公司 | 非关联方 | 2,145,418.48 | 1 年以内 | 3.21% |
北京澳港佳天餐饮管理有限公司 | 非关联方 | 837,600.58 | 1 年以内 | 1.25% |
北京宴禧餐饮管理有限公司 | 非关联方 | 557,904.13 | 1 年以内 | 0.83% |
北京天保合久餐饮有限公司 | 非关联方 | 416,558.53 | 1 年以内 | 0.62% |
合计 | 5,131,201.56 | 7.67% |
发行人 2015 年 12 月 31 日应收账款余额前五名情况如下：
表 5-16：发行人 2015 年末应收账款前五名列示情况
单位：元
单位名称 | 与本公司关系 | 2015.12.31 | 账龄 | 占比 |
北京合融佳信投资基金管理有限公司 | 非关联方 | 1,173,719.84 | 1 年以内 | 1.99% |
北京保利国际拍卖有限公司 | 非关联方 | 783,570.08 | 1 年以内 | 1.33% |
北京宴禧餐饮管理有限公司 | 非关联方 | 644,628.10 | 1 年以内 | 1.09% |
携程网 | 非关联方 | 521,908.00 | 1 年以内 | 0.89% |
北京百得利国际贸易有限公司 | 非关联方 | 435,220.00 | 1 年以内 | 0.74% |
合计 | -- | 3,559,046.02 | -- | 6.04% |
发行人 2014 年 12 月 31 日应收账款余额前五名情况如下：
表 5-17：发行人 2014 年末应收账款前五名列示情况
单位：元
单位名称 | 与本公司关系 | 2014.12.31 | 账龄 | 占比 |
中投汇富（北京）投资基金管理有限公司 | 非关联方 | 1,872,561.60 | 1 年以内 | 2.14% |
北京澳港佳天餐饮管理有限公司 | 非关联方 | 837,600.58 | 3 年以上 | 0.96% |
北京巴山春雨餐饮管理有限公司 | 非关联方 | 517,742.30 | 1 年以内 | 0.59% |
中能新兴能源投资有限公司 | 非关联方 | 501,469.92 | 1 年以内 | 0.57% |
德贤东方投资有限公司 | 非关联方 | 495,274.50 | 1 年以内 | 0.57% |
合计 | -- | 4,224,648.90 | -- | 4.84% |
2013 年 12 月 31 日应收账款余额前五名情况如下
表 5-18：发行人 2013 年末应收账款前五名列示情况
单位：元
单位名称 | 与本公司关系 | 2013.12.31 | 账龄 | 占比 |
北京澳港佳天餐饮管理有限公司 | 非关联方 | 837,600.58 | 2-3 年 | 1.33% |
中信银行股份有限公司总行营业部 | 非关联方 | 416,666.66 | 1 年以内 | 0.66% |
北京xxx贸餐饮管理有限公司 | 非关联方 | 388,311.18 | 2-3 年 | 0.62% |
北京名皓云裳服装服饰有限公司 | 非关联方 | 272,581.00 | 1-3 年 | 0.43% |
北京尊尚香茗茶艺文化有限公司 | 非关联方 | 259,510.00 | 2-3 年 | 0.41% |
合计 | -- | 2,174,669.42 | -- | 3.45% |
（4）其他应收款
截至 2013 年末、2014 年末、2015 年末和 2016 年 6 月末，公司其他应收款
分别为 83,234.71 万元、115,617.60 万元、122,822.65 万元和 162,953.33 万元。发
行人最近三年一期其他应收款余额持续增长，主要是因为 2013 年开始，发行人积极对外寻找共同合作机会，向合作方支付了较多资金并由其代发行人寻找合适项目，该部分资金计入了其他应收款。
发行人对于关联方及合联营公司的资金往来有严格的审批流程与划拨程序。发行人与关联方的往来款，必须由发行人的财务资金部负责人审核通过，并最终报送发行人首席财务官审批通过后方可划转。合联营企业与发行人的资金往来，需要发行人及合联营的双方的授权代表人审批签字后，方可实施。发行人与合联营公司、关联方之间的款项往来，款项均用于公司主营相关业务。
截至 2016 年 6 月 30 日，发行人其他应收款余额为 16.30 亿元，其他应收款中属于经营性的资金余额为 16.30 亿元，占发行人其他应收款的比重为 100.00%。发行人承诺，在债券存续期内如涉及非经营性往来占款或资金拆借事项，将进一步披露相关事项应履行的决策程序和持续信息披露安排。
表 5-19：发行人报告期内其他应收款按账龄列示情况
单位：元、%
账龄 | 2016.6.30 | 2015.12.31 | 2013.12.31 | 2012.12.31 | ||||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
1 年以内 | 715,282,260.70 | 43.89 | 213,236,894.37 | 21.14 | 561,368,919.43 | 48.55 | 552,302,611.39 | 66.35 |
1-2 年 | 446,416,644.50 | 27.40 | 335,868,943.72 | 33.30 | 519,900,212.80 | 44.97 | 42,707,754.25 | 5.13 |
2-3 年 | 402,395,113.49 | 24.69 | 413,643,930.61 | 41.01 | 39,157,893.87 | 3.39 | 209,867,455.15 | 25.21 |
3 年以上 | 65,439,277.66 | 4.02 | 45,797,745.57 | 4.54 | 35,748,972.78 | 3.09 | 27,469,269.94 | 3.30 |
合计 | 1,629,533,296.35 | 100.00 | 1,008,547,514.27 | 100.00 | 1,156,175,998.88 | 100.00 | 832,347,090.73 | 100.00 |
2016 年 6 月末，发行人其他应收款项中均为经营性其他应收款。其中，北京睿智基业投资有限公司系发行人重要合作单位，往来款属于经营性往来，用于北京睿智基业投资有限公司代发行人寻找并参与项目，非拆借。GH Focus Investment Holding Limited 系发行人股东，往来款属于经营性往来，用于 GH Focus Investment Holding Limited 代发行人寻找项目与合作机会，非拆借。世发置业有限公司系发行人重要合作单位，往来款属于经营性往来，用xxx置业有
限公司代发行人寻找并参与项目，非拆借。中惠熙元房地产集团有限公司系发行人重要合作单位，往来款属于经营性往来，用xxx熙元房地产集团有限公司代发行人寻找并参与项目，非拆借。秦皇岛北戴河新区财政局系发行人合作的政府部门，资金往来属于经营性往来，属于项目储备金。以上合作中，双方均已签署合作协议，审批流程规范，不涉及计息问题。
2016 年 6 月 30 日其他应收款金额前五名情况如下：
表 5-20：发行人 2016 年 6 月末其他应收款前五名列示情况
单位：元
单位名称 | 关系 | 性质 | 2016.06.30 | 账龄 | 占比 |
北京睿智基业投资有限公司 | 非关联方 | 往来款 | 650,431,689.82 | 1-3 年 | 39.92% |
GH Focus Investment Holding Limited | 持股 5%以 上的股东 | 往来款 | 750,000,000.00 | 1 年以内 | 46.03% |
世发置业有限公司 | 非关联方 | 往来款 | 59,220,000.00 | 1-2 年 | 3.63% |
中惠熙元房地产集团有限公司 | 非关联方 | 往来款 | 56,800,000.00 | 1-3 年 | 3.49% |
秦皇岛北戴河新区财政局 | 非关联方 | 往来款 | 52,000,000.00 | 1-3 年 | 3.19% |
合计 | -- | -- | 1,575,673,189.82 | 96.25% |
2015 年 12 月 31 日其他应收款金额前五名情况如下：
表 5-21：发行人 2015 年末其他应收款前五名列示情况
单位：元
单位名称 | 关系 | 性质 | 2015.12.31 | 账龄 | 占比 |
北京睿智基业投资有限公司 | 非关联方 | 往来款 | 650,431,689.82 | 1-3 年 | 52.96% |
GH Focus Investment Holding Limited | 持股 5%以 上的股东 | 往来款 | 200,000,000.00 | 1 年以 内 | 16.28% |
世发置业有限公司 | 非关联方 | 往来款 | 59,220,000.00 | 1-2 年 | 4.82% |
中惠熙元房地产集团有限公司 | 非关联方 | 往来款 | 56,800,000.00 | 1-3 年 | 4.62% |
秦皇岛北戴河新区财政局 | 非关联方 | 往来款 | 52,014,482.94 | 1-3 年 | 4.23% |
合计 | -- | -- | 1,018,466,172.76 | -- | 82.92% |
2014 年 12 月 31 日其他应收款金额前五名情况如下：
表 5-22：发行人 2014 年末其他应收款前五名列示情况
单位：元
单位名称 | 关系 | 性质 | 2014.12.31 | 账龄 | 占比 |
北京睿智基业投资有限公司 | 非关联方 | 往来款 | 603,090,000.00 | 1-2 年 | 52.16% |
秦皇岛北戴河莲蓬房地产开发有 限公司 | 关联方 | 往来款 | 215,730,000.00 | 1-3 年 | 18.66% |
世发置业有限公司 | 非关联方 | 往来款 | 59,220,000.00 | 1 年以内 | 5.12% |
泉州海尚置业发展有限公司 | 非关联方 | 往来款 | 59,220,000.00 | 1 年以内 | 5.12% |
中惠熙元房地产集团有限公司 | 非关联方 | 往来款 | 56,800,000.00 | 1-2 年 | 4.91% |
合计 | -- | -- | 994,060,000.00 | -- | 85.98% |
2013 年 12 月 31 日其他应收款金额前五名情况如下：
表 5-23：发行人 2013 年末其他应收款前五名列示情况
单位：元
单位名称 | 关系 | 性质 | 2013.12.31 | 账龄 | 占比 |
北京睿智基业投资有限公司 | 非关联方 | 往来款 | 314,790,000.00 | 1 年以内 | 37.82% |
北京华联集团投资控股有限公司 | 非关联方 | 往来款 | 200,000,000.00 | 1-2 年 | 24.03% |
秦皇岛北戴河莲蓬房地产开发有限 公司 | 关联方 | 往来款 | 117,580,000.00 | 1-2 年 | 14.13% |
世发置业有限公司 | 非关联方 | 往来款 | 59,220,000.00 | 1-2 年 | 7.11% |
中惠熙元房地产集团有限公司 | 非关联方 | 往来款 | 56,800,000.00 | 1 年以内 | 6.82% |
合计 | -- | -- | 748,390,000.00 | -- | 89.91% |
（5）其他流动资产
截至 2013 年末、2014 年末、2015 年末和 2016 年 6 月末，公司其他流动资
产分别为 28.64 万元、55.21 万元、64.66 万元和 0 万元。发行人其他流动资产 2014
年末较 2013 年末，2015 年末较 2014 年末都有大幅增长，虽然增幅较大，但其他流动资产的金额及占比都极低，对公司资产负债结构影响很小。
2、非流动资产分析
2013 年末、2014 年末、2015 年末和 2016 年 6 月末，发行人非流动资产
370,914.86 万元、378,391.59 万元、352,244.06 万元和 350,509.89 万元，占总资
产的比例分别为 26.65%、25.79%、22.05% 和 21.29%，呈现稳定态势，发行人的非流动资产主要由长期股权投资和投资性房地产构成。其他主要为可供出售金融资产、固定资产、商誉和递延所得税资产。
（1）可供出售金融资产
发行人 2013 年末、2014 年末、2015 年末和 2016 年 6 月末的可供出售金融资产分别为 20,300.00 万元、20,300.00 万元、20,000.00 万元和 20,000.00 万元，发行人 2013 年与广州浑元房地产经营有限公司签订协议合作收购北京以太物业
开发有限公司拟开发的以太广场项目的 20%物业权益，发行人享有 20%物业权益中的 28%。该物业权益包括但不限于物业权益中的经营收益权，董事会席位和表决权等。故该物业权益被确定为可供出售金融资产可供出售权益工具，截至 2016 年 6 月 30 日，该可供出售金融资产账面价值为 20,000,00 万元。
发行人报告期内可供出售金融资产情况如下表：
表 5-24：发行人报告期内可供出售金融资产具体情况
单位：元
项目 | 2016 年 6 月末 | 2015 年末 | 2014 年末 | 2013 年末 |
1．可供出售债券 | ||||
2．可供出售权益工具 | 200,000,000.00 | 200,000,000.00 | 203,000,000.00 | 203,000,000.00 |
北京国利能源投资有限公司 | 30,000,000.00 | 30,000,000.00 | ||
北京以太物业开发有限公司 | 200,000,000.00 | 200,000,000.00 | 200,000,000.00 | 200,000,000.00 |
合计 | 200,000,000.00 | 200,000,000.00 | 203,000,000.00 | 203,000,000.00 |
（2）长期股权投资
发行人 2013 年末、2014 年末、2015 年末和 2016 年 6 月末长期股权投资分别为 47,254.82 万元、61,902.21 万元、44,822.92 万元和 50,739.54 万元。发行人的长期股权投资 2014 年较 2013 年增长了 31.00%是由于公司追加了对长春高力房地产开发有限公司和长春东方教育房地产开发有限公司投资。
发行人报告期内长期股权投资具体情况如下：
表 5-25：发行人报告期内长期股权投资具体情况
单位：元
项目 | 2016 年 6 月末 | 2015 年末 | 2014 年末 | 2013 年末 |
惠州南昆山 | 54,073,909.00 | 53,906,506.62 | 53,952,846.00 | 53,681,561.33 |
长春高力 | 37,162,068.16 | 37,191,992.53 | 37,379,775.00 | |
长春东方 | 18,589,126.09 | 18,589,126.09 | 18,715,019.00 | |
xxx | 16,618,418.25 | 19,362,276.09 | ||
水世界 | 372,297,433.45 | 312,027,576.61 | 359,238,298.69 | 263,655,287.15 |
莲蓬 | 103,603,375.51 | 103,203,880.32 | ||
泉州xx | 25,272,857.41 | 26,513,948.43 | 29,514,415.43 | 32,645,193.54 |
合计 | 54,073,909.00 | 448,229,150.28 | 619,022,149.12 | 472,548,198.43 |
注：上表中“惠州南昆山”指惠州南昆山投资发展有限公司，“长春高力”指长春高力房地
产开发有限公司，“长春东方”指长春东方教育集团房地产开发公司，“素拉潘”指北京华贸素拉潘酒店发展有限公司，“水世界”北京华贸水世界商城发展有限公司，“莲蓬”指秦皇岛北戴河莲蓬房地产开发有限公司，“泉州xx”指泉州市xx投资发展有限公司。
（3）投资性房地产
发行人 2013 年末、2014 年末、2015 年末和 2016 年 6 月末的投资性房地产分别为 227,703.77 万元、215,685.18 万元、206,782.04 万元和 200,574.08 万元，
呈现稳定的趋势。发行人投资性房地产会计上采用成本模式计量，未能反映公允价值，根据 Savills Valuation and Professional Services Limited 出具的评估报告，以公允价值作为评估基础公司投资性房地产 2015 年末评估值为 127.98 亿元。
发行人的投资性房地产主要为自持商业物业，包括写字楼、公寓、购物中心等，发行人的投资性房地产具体有北京华贸中心、北京华贸城和惠州华贸天地。
具体情况如下表：
表 5-26：2016 年 6 月 30 日发行人投资性房地产明细表
单位：万元
序号. | 项 目 | 账面价值 |
1 | 华贸公寓 | 11,365.96 |
2 | 公寓底商（含会所） | 9,332.55 |
3 | 商业街 | |
4 | 购物中心 | 12,569.71 |
5 | 3 号写字楼 | 42,617.60 |
6 | 华贸城商业 | 61,138.14 |
7 | 惠州华贸天地 | 56,969.70 |
小 计 | 193,993.66 |
（4）固定资产
发行人 2013 年末、2014 年末、2015 年末和 2016 年 6 月末的固定资产分别为 46,309.01 万元、43,337.15 万元、38,998.30 万元和 37,809.94 万元。发行人固定资产整体保持小幅下降态势。
发行人报告期内固定资产情况如下表：
表 5-27：发行人报告期内固定资产情况
单位：元
项目 | 2016 年 6 月末 | 2015 年末 | 2014 年末 | 2013 年末 |
房屋建筑物 | 344,617,676.81 | 374,455,526.05 | 412,060,303.86 | 439,208,857.67 |
运输工具 | 4,777,626.20 | 19,358,550.19 | 6,120,093.69 | 6,333,098.04 |
家居装备及其他 | 28,704,142.36 | 54,830,703.35 | 15,191,115.85 | 17,548,163.93 |
合计 | 378,099,445.36 | 448,644,779.59 | 433,371,513.40 | 463,090,119.64 |
（5）商誉
发行人2013 年末、2014 年末、2015 年末和2016 年6 月末的商誉分别为104.04万元、104.04 万元、2,246.13 万元和 2,246.13 万元。发行人 2013 年末、2014 年末商誉是由于收购秦皇岛华贸物业服务公司股权形成，发行人的商誉 2015 年末
较 2014 年底大幅增长，主要是由收购秦皇岛北戴河莲蓬项目公司股权形成的。
（6）递延所得税资产
发行人 2013 年末、2014 年末、2015 年末和 2016 年 6 月末的递延所得税资产分别为 24,785.02 万元、33,271.30 万元、36,225.52 万元和 36,242.45 万元。发行人的递延所得税资产 2014 年末较 2013 年末增长了 34.24%，主要是由于根据项目预算预提的工程款增加，应付账款账面价值大于计税基础，产生递延所得税差异，形成递延所得税资产。
发行人报告期内递延所得税资产情况如下表：
表 5-28：发行人报告期内递延所得税资产情况
单位：元
项目 | 2016 年 6 月末 | 2015 年末 | 2014 年末 | 2013 年末 |
成本及费用预估 | 72,160,449.42 | 89,975,091.49 | 73,699,390.88 | 52,384,031.69 |
税务亏损 | 34,893,328.71 | 30,120,068.62 | 45,865,029.21 | 38,640,419.49 |
资产减值准备 | -- | -- | 6,750,000.00 | 6,750,000.00 |
未实现利润 | 255,370,753.21 | 242,160,004.23 | 206,398,554.05 | 150,075,735.63 |
合计 | 362,424,531.34 | 362,255,164.34 | 332,712,974.14 | 247,850,186.81 |
（二）发行人主要负债分析
发行人最近三年一期债务结构情况如下：
表 5-29：发行人最近三年一期债务结构
单位：万元、%
项目 | 2016.6.30 | 2015.12.31 | 2013.12.31 | 2012.12.31 | ||||
金额 | 比例 | 金额 | 比例 | 金额 | 比例 | 金额 | 比例 | |
应付账款 | 153,448.57 | 15.22 | 164,415.88 | 16.09 | 130,035.66 | 13.40 | 104,254.46 | 10.58 |
预收款项 | 78,171.55 | 7.75 | 103,374.31 | 10.12 | 134,676.25 | 13.88 | 208,750.16 | 21.19 |
应付职工薪酬 | 761.03 | 0.08 | 894.91 | 0.09 | 852.77 | 0.09 | 891.33 | 0.09 |
应交税费 | 157,116.96 | 15.58 | 137,000.07 | 13.41 | 122,796.95 | 12.66 | 104,803.79 | 10.64 |
应付利息 | 11,450.76 | 1.14 | 11,647.86 | 1.14 | 8,025.83 | 0.83 | 2,939.60 | 0.30 |
其他应付款 | 201,479.59 | 19.98 | 194,922.92 | 19.08 | 201,503.30 | 20.77 | 202,207.72 | 20.52 |
一年内到期的 非流动负债 | 60,231.00 | 5.97 | 65,620.99 | 6.42 | 38,143.00 | 3.93 | 78,766.68 | 7.99 |
流动负债合计 | 662,659.45 | 65.72 | 677,876.95 | 66.36 | 636,033.75 | 65.56 | 702,613.74 | 71.31 |
长期借款 | 335,545.30 | 33.28 | 333,115.28 | 32.61 | 324,274.27 | 33.43 | 276,447.01 | 28.06 |
递延所得税负 债 | 10,160.67 | 1.01 | 10,584.04 | 1.04 | 9,780.32 | 1.01 | 6,274.26 | 0.64 |
非流动负债合 计 | 345,705.97 | 34.28 | 343,699.32 | 33.64 | 334,054.60 | 34.44 | 282,721.27 | 28.69 |
负债合计 | 1,008,365.43 | 100.00 | 1,021,576.27 | 100.00 | 970,088.34 | 100.00 | 985,335.01 | 100.00 |
截至 2013 年末、2014 年末、2015 年末和 2016 年 6 月末，公司负债总额分别为 985,335.01 万元、970,088.34 万元、1,021,576.27 万元和 1,008,365.43 万元。
总体保持较为稳定的态势。
1、流动负债分析
从负债结构上看，发行人的负债主要是流动负债，2013 年末、2014 年末、 2015 年末和2016 年6 月末，发行人的流动负债分别为702,613.74 万元、636,033.75万元、677,876.95 万元和 662,659.45 万元，在总负债中的占比分别为 71.31%、
65.56%、66.36%和 65.72%，呈现稳定的趋势。发行人不存在有逾期未归还的债务，信用状况良好。发行人的流动负债主要由预收款项、应付账款、其他应付款和应交税费构成，上述四项总额在 2013 年末、2014 年末、2015 年末和 2016 年 6 月末分别占发行人总负债的 62.92%、60.72%、58.70%和 58.53%。
（1）应付账款
发行人 2013 年末、2014 年末、2015 年末和 2016 年 6 月末的应付账款分别为 104,254.46 万元，130,035.66 万元、164,415.88 万元和 153,448.57 万元，占总
负债的比例分别为 10.58%、13.40%、16.09%和 15.22%。发行人报告期内应付账款按内容列示如下。
表 5-30：发行人报告期内应付账款的账龄结构
单位：元、%
账龄 | 2016.6.30 | 2015.12.31 | 2013.12.31 | 2012.12.31 | ||||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
1 年以内 | 728,907,749.30 | 47.50 | 833,057,159.44 | 50.67 | 651,844,322.84 | 50.13 | 895,760,847.07 | 85.92 |
1-2 年 | 500,186,146.66 | 32.60 | 450,618,150.14 | 27.41 | 575,375,933.66 | 44.25 | 48,899,622.42 | 4.69 |
2-3 年 | 269,840,429.25 | 17.59 | 333,136,332.41 | 20.26 | 36,047,510.24 | 2.77 | 78,914,612.84 | 7.57 |
3 年以上 | 35,551,332.38 | 2.32 | 27,347,178.75 | 1.66 | 37,088,822.17 | 2.85 | 18,969,514.49 | 1.82 |
合计 | 1,534,485,657.58 | 100.00 | 1,644,158,820.74 | 100.00 | 1,300,356,588.91 | 100.00 | 1,042,544,596.82 | 100.00 |
发行人 2013 年-2015 年末，2016 年 6 月末应付账款中欠款金额前五名情况如下：
表 5-31：发行人 2016 年 6 月末应付账款金额前五名情况
单位：元
单位名称 | 关系 | 性质 | 2016.6.30 | 账龄 | 占比 |
中建三局第一建设工程有限责 任公司 | 非关联方 | 工程款 | 472,279,725.12 | 1-3 年以上 | 30.78% |
中建三局建设工程股份有限公司 | 非关联方 | 工程款 | 280,494,321.98 | 1-3 年以上 | 18.28% |
武汉凌云建筑装饰工程有限公司 | 非关联方 | 工程款 | 78602249.68 | 1-2 年 | 5.12% |
深圳市建筑装饰（集团）有限公司 | 非关联方 | 工程款 | 67746894.41 | 1-2 年 | 4.41% |
广东省工业设备安装公司 | 非关联方 | 工程款 | 57307028.44 | 1-2 年 | 3.73% |
合计 | 956,430,219.63 | 62.33% |
表 5-32：发行人 2015 年末应付账款金额前五名情况
单位：元
单位名称 | 关系 | 性质 | 2015.12.31 | 账龄 | 占比 |
中建三局第一建设工程有限责 任公司 | 非关联方 | 工程款 | 481,042,727.22 | 1-3 年以上 | 29.26% |
中建三局建设工程股份有限公司 | 非关联方 | 工程款 | 299,575,091.00 | 1-3 年以上 | 18.22% |
武汉凌云建筑装饰工程有限公司 | 非关联方 | 工程款 | 79,174,451.18 | 1-2 年 | 4.82% |
深圳市建筑装饰（集团）有限公司 | 非关联方 | 工程款 | 64,395,331.28 | 1-2 年 | 3.92% |
广东省工业设备安装公司 | 非关联方 | 工程款 | 60,487,754.89 | 1-2 年 | 3.68% |
合计 | 984,675,355.57 | 59.89% |
表 5-33：发行人 2014 年末应付账款金额前五名情况
单位：元
单位名称 | 关系 | 性质 | 2014.12.31 | 账龄 | 占比 |
中建三局建设工程股份有限公司 | 非关联方 | 工程款 | 92,116,278.02 | 1-3 年以上 | 7.09% |
安徽三建工程有限公司 | 非关联方 | 工程款 | 71,879,865.02 | 1 年以内 | 5.54% |
武汉凌云建筑装饰工程有限公司 | 非关联方 | 工程款 | 18,154,771.00 | 1 年以内 | 1.40% |
中建二局第三建筑工程有限公司 | 非关联方 | 工程款 | 15,722,072.40 | 2-3 年以上 | 1.21% |
深圳市建筑装饰（集团）有限公 司 | 非关联方 | 工程款 | 15,534,204.63 | 1 年以内 | 1.20% |
合计 | -- | -- | 213,407,191.07 | 16.43% |
表 5-34：发行人 2013 年末应付账款金额前五名情况
单位：元
单位名称 | 关系 | 款项性 质 | 2013.12.31 | 账龄 | 占比 |
中建三局建设工程股份有限 公司 | 非关联方 | 工程款 | 54,916,601.12 | 1-3 年以 上 | 5.27% |
中建二局第三建筑工程有限 公司 | 非关联方 | 工程款 | 36,311,966.40 | 1-3 年以 上 | 3.48% |
安徽建工集团有限公司 | 非关联方 | 工程款 | 12,025,493.12 | 1 年以内 | 1.15% |
上海三菱电梯有限公司 | 非关联方 | 工程款 | 5,143,312.70 | 1 年以内 | 0.49% |
北京兰天大诚新型建材有限 | 非关联方 | 工程款 | 3,240,651.60 | 1-3 年 | 0.31% |
责任公司 | |||||
合计 | -- | -- | 111,638,024.94 | -- | 10.71% |
（2）预收款项
发行人的预收款项在 2013 年末、2014 年末、2015 年末和 2016 年 6 月末分别为 208,750.16 万元、134,676.25 万元、103,374.31 万元和 78,171.55 万元，占负
债总额的比例分别为 21.19%、13.88%、10.12%和 7.75%。发行人的预收款项在 2014 年末较 2013 年末降低了 35.48%，2015 年末较 2014 年末降低了 23.24%，
2016 年 6 月末较 2015 年末下降 24.38%，是由于相较于 2013 年，以后期间现房销售较多，交房后依照发行人的收入确认原则而确认收入导致预收款项下降。
发行人报告期内的预收款项具体情况如下表：
表 5-35：发行人报告期内的预收款项的账龄结构
单位：元、%
账龄 | 2016.6.30 | 2015.12.31 | 2014.12.31 | 2013.12.31 | ||||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
1 年以内 | 771,474,996.73 | 98.69 | 998,073,667.74 | 96.55 | 1,321,450,875.89 | 98.12 | 1,814,933,921.09 | 86.94 |
1-2 年 | 10,240,472.65 | 1.31 | 35,669,443.56 | 3.45 | 25,311,580.00 | 1.88 | 272,567,691.00 | 13.06 |
2-3 年 | -- | -- | -- | -- | - | - | ||
3 年以上 | -- | -- | -- | -- | - | - | ||
合计 | 781,715,469.38 | 100.00 | 1,033,743,111.30 | 100.00 | 1,346,762,455.89 | 100.00 | 2,087,501,612.09 | 100.00 |
表 5-36：发行人报告期内的预收款项的构成
单位：元、%
账龄 | 2016.6.30 | 2015.12.31 | 2014.12.31 | 2013.12.31 | ||||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
预收房租款 | 9,008,011.73 | 1.15 | 11,093,610.50 | 1.07 | 56,726,388.06 | 4.21 | 43,246,045.61 | 2.07 |
预售房款 | 771,399,223.40 | 98.68 | 1,021,193,695.80 | 98.79 | 1,289,990,165.82 | 95.78 | 2,044,095,566.47 | 97.92 |
其它 | 1,308,234.25 | 0.17 | 1,455,805.00 | 0.14 | 45,902.01 | 0.00 | 160,000.01 | 0.01 |
合计 | 781,715,469.38 | 100 | 1,033,743,111.30 | 100 | 1,346,762,455.89 | 100 | 2,087,501,612.09 | 100 |
2013 年-2015 年末、2016 年 6 月末预收款项欠款前五名情况如下：表 5-37：2016 年 6 月 30 日预收款项金额前五名
单位：元
单位名称 | 关系 | 性质 | 2016.6.30 | 账龄 | 占比 |
中广核惠州核电有限公司 | 非关联方 | 房款 | 75,473,334.29 | 1 年以内 | 9.65% |
上海赤星国际贸易有限公司 | 非关联方 | 房款 | 4,028,571.43 | 1 年以内 | 0.52% |
上海洪发市政工程维修有限公司 | 非关联方 | 房款 | 3,812,489.52 | 1 年以内 | 0.49% |
巍诺事业发展（上海）有限公司 | 非关联方 | 房款 | 3,493,035.00 | 1 年以内 | 0.45% |
上海翊元投资控股有限公司 | 非关联方 | 房款 | 3,390,806.00 | 1 年以内 | 0.43% |
合计 | 90,198,236.24 | 11.54% |
表 5-38：2015 年 12 月 31 日预收款项金额前五名
单位：元
单位名称 | 关系 | 性质 | 2015.12.31 | 账龄 | 占比 |
陕西禾嘉景观有限责任公司 | 非关联方 | 房款 | 20,000,000.00 | 1 年以内 | 1.93% |
北京城建鸿达安装工程有限公 司 | 非关联方 | 房款 | 15,814,448.00 | 1 年以内 | 1.53% |
上海朗浪医疗科技有限公司 | 非关联方 | 房款 | 8,176,254.00 | 1 年以内 | 0.79% |
上海帆远船务服务有限公司 | 非关联方 | 房款 | 3,483,742.00 | 1 年以内 | 0.34% |
惠州市盛志投资股份有限公司 | 非关联方 | 房款 | 3,449,435.00 | 1 年以内 | 0.33% |
合计 | 50,923,879.00 | -- | 4.93% |
表 5-39：2014 年 12 月 31 日预收款项金额前五名
单位：元
单位名称 | 关系 | 性质 | 2014.12.31 | 账龄 | 占比 |
招商银行股份有限公司北京分行 | 非关联方 | 租金 | 2,824,278.00 | 1 年以内 | 0.21% |
新疆中能华源股权投资管理有限公 司 | 非关联方 | 房款 | 2,526,064.00 | 1 年以内 | 0.19% |
西安xx制药有限公司 | 非关联方 | 租金 | 2,427,329.19 | 1 年以内 | 0.18% |
中国工商银行股份有限公司北京商 务中心区支行 | 非关联方 | 租金 | 2,259,115.65 | 1 年以内 | 0.17% |
苹果电子产品商贸（北京）有限公 司 | 非关联方 | 租金 | 2,252,689.40 | 1-2 年 | 0.91% |
合计 | -- | -- | 12,289,476.24 | -- | 0.91% |
表 5-40：2013 年 12 月 31 日预收账款余额前五名情况
单位：元
单位名称 | 关系 | 性质 | 2013.12.31 | 账龄 | 占比 |
北京启明恒业经贸有限责任公司 | 非关联方 | 房款 | 24,532,514.00 | 1 年以内 | 1.18% |
招商银行股份有限公司北京分行 | 非关联方 | 租金 | 2,824,278.00 | 1 年以内 | 0.14% |
西安xx制药有限公司 | 非关联方 | 租金 | 2,427,329.19 | 1 年以内 | 0.12% |
苹果电子产品商贸（北京）有限公司 | 非关联方 | 租金 | 2,252,689.40 | 1 年以内 | 0.11% |
中国工商银行股份有限公司北京商 务中心区支行 | 非关联方 | 租金 | 2,055,273.00 | 1 年以内 | 0.10% |
合计 | -- | -- | 34,092,083.59 | -- | 1.63% |
注：本表中列示的预收账款前五名未包含个人预付房款。
（3）其他应付款
发行人 2013 年末、2014 年末、2015 年末和 2016 年 6 月末的其他应付款分别为 202,207.72 万元、201,503.30 万元、194,922.92 万元和 201,479.59 万元，主
要由预提的土地增值税、往来款、租赁保证金构成，其他应付款在总负债中的占比分别为 20.52%、20.77%、19.08%和 19.98。发行人的其他应付款基本保持稳定。
发行人的其他应付款具体情况如下：
表 5-41：发行人报告期内其他应付款的账龄结构
单位：元、%
账龄 | 2016.6.30 | 2015.12.31 | 2014.12.31 | 2013.12.31 | ||||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
1 年以内 | 478,520,234.97 | 23.75 | 514,407,586.48 | 26.39 | 346,388,119.77 | 17.19 | 624,080,755.72 | 30.86 |
1-2 年 | 314,406,897.14 | 15.60 | 285,875,403.30 | 14.67 | 484,214,071.96 | 24.03 | 234,218,067.25 | 11.58 |
2-3 年 | 309,274,962.15 | 15.35 | 332,674,521.00 | 17.07 | 217,009,585.85 | 10.77 | 768,265,107.02 | 37.99 |
3 年以上 | 912,593,852.25 | 45.29 | 816,271,700.27 | 41.88 | 967,421,185.22 | 48.01 | 395,513,233.44 | 19.56 |
合计 | 2,014,795,946.52 | 100.00 | 1,949,229,211.05 | 100.00 | 2,015,032,962.80 | 100.00 | 2,022,077,163.42 | 100.00 |
表 5-42：发行人报告期内其他应付款的分类构成
单位：元、%
项目 | 2016.6.30 | 2015.12.31 | 2014.12.31 | 2013.12.31 | ||||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |