Contract

國有非公用土地設定地上權契約書（格式）

國有財產局 99 年 10 月 14 日台財產局改字第 09950004381 號函頒

國有財產局 100 年 7 月 22 日台財產局改字第 10050003290 號函修訂

國有財產局 101 年 6 月 19 日台財產局改字第 10150003161 號函修訂

國有財產局 101 年 9 月 17 日台財產局改字第 10150005881 號函修訂

國有財產署 102 年 7 月 2 日台財產署改字第 10250004690 號函修訂

甲

立契約書人 （以下簡稱乙方），茲因甲方管理之國

有非公用土地 筆由乙方設定地上權事件，訂立「國有非公用土地設定地上權契約書」（以下簡稱本契約），雙方約定條款如下：

第一條 設定地上權標的

設定地上權土地標示及面積（即「地上權標的」）：

縣 市 鄉鎮市區
段
小 段
地 號
面積（㎡）

前項地上權標的標示及面積，以訂立本契約當時，土地登記謄本所載為準

。

甲方價購取得地上權標的毗鄰之私有畸零地者，應於辦竣移轉登記之次日起 5 日內，通知乙方將該畸零地納入契約範圍，變更標的，乙方應予同意

，並於甲方通知之次日起 1 個月內，回復是否將畸零地建築容積納入樓地板面積。

第二條 地上權存續期間

地上權存續期間，自中華民國 年 月 日起至中華民國 年 月日止，共計 年。

前項地上權存續期間，xxxx以任何理由要求延長。第三條 設定目的及使用限制

設定目的：建築房屋。使用限制：

（一）乙方應以自己為起造人於地上權標的上興建地上建物。但經以書面徵得甲方同意者，不在此限。

（二）乙方不得以地上權標的申請容積移出。

（三）乙方應於原得標人簽訂契約之日起 2 年內，依建築法規定就標得之

地上權標的取得建造執照並開工。但須經都市設計審議、與毗鄰私有畸零地協議調整地形或合併使用、申請現有巷道廢止或改道者為 3 年。

（四）乙方應依本契約設定之目的及約定之使用方法，為土地之使用收益

；未約定使用方法者，應依都市計畫或區域計畫及其他法令規定使用，並均應保持其得永續利用。

第四條 地上權權利金之給付數額及給付方式

乙方同意於中華民國 年 月 日前給付甲方地上權權利金新臺幣（以下同） 佰 拾 億 仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整。乙方給付甲方之上開權利金，甲方不負返還之義務，乙方不得以任何理由請求甲方返還

。

甲方應於乙方同意將本契約第 1 條第 3 項之畸零地建築容積納入總樓地板

面積之次日起 5 日內，通知乙方於 1 個月內，按價購畸零地金額乘以地上

權標的依國有非公用土地設定地上權作業要點第 5 點評定之市價成數給付權利金，及會同向主管地政機關申請辦理權利內容變更登記。

第五條 地租之給付數額及給付方式

地上權標的之月xxx x x x x x x xx，x方應於本契約簽訂之日起，除第 1 個月之月地租應於本契約簽訂之日繳付外，其他月地租應於每月底前向甲方給付當月之月地租。

前項月地租係按契約簽訂當期土地申報地價 ﹪計算年地租後，再以其十二分之一計算（四捨五入）。

乙方應依本契約第 1 條第 3 項約定，於畸零地辦竣移轉登記之次月起，按

甲方價購畸零地當期申報地價及第 2 項約定之年息率給付地租。

地上權標的，如因更正、分割、重測、重劃或判決等原因致標示有變更時

，應自變更登記之次月起，重新計算地租。

申報地價調整時，地租應於申報地價調整之日起隨同調整。第六條 地上權設定登記

x契約簽訂之日起 1 個月內，甲乙雙方應會同向主管地政機關申請辦理地上權設定登記。但乙方申請貸款繳交權利金者，應於金融機構核准貸款之日起 2 日內會同甲方辦理登記，惟不得超過本契約簽訂之日起 40 日。登

記事項有應補正者，甲、乙方應就各自辦理事項於補正期間配合辦理，不得延誤。

前項設定登記應於土地登記簿登載下列約定事項：

（一）設定目的：本契約第 3 條第 1 項。

（二）使用限制：本契約第 3 條第 2 項。

（三）讓與或設定抵押權限制欄：本契約第 14 條、第 16 條第 1 項。

（四）其他登記事項欄：

1.提前終止地上權契約收回土地之情形：本契約第 18 條第 1 項第 2

款、第 4 款及第 5 款。

2.地上權因存續期間屆滿或消滅時，地上物之處理：本契約第 20 條

第 2 項。 第七條 地上權標的之點交

雙方應於乙方繳清權利金及簽訂本契約之日起 5 日內會同點交地上權標的

，由甲方將地上權標的以現狀點交乙方，並作成紀錄；其地上物之騰空拆遷補償及植物（如有）之移植或保存等事宜，概由乙方依據相關法令辦理並自行負擔費用。

乙方應於甲方依本契約第 1 條第 3 項通知之次日起 1 個月內，會同就增加之地上權標的依前項辦理現狀點交等事宜。

第八條 建物第一次登記

乙方於地上權設定登記後，於地上興建建築改良物（以下簡稱「地上建物

」）時，應向甲方申請發給土地使用權同意書，依法申請建築執照，於領取建物使用執照之次日起 6 個月內辦竣第一次登記及會同甲方辦理預告登記，並將各項工程竣工圖全份送甲方。

第九條 預告登記

依前條辦理預告登記內容：

（一）未經預告登記請求權人書面同意，不得轉讓、信託或設定抵押權。

（二）地上權消滅時，依甲方通知，建物所有權無償移轉登記為國有。第十條 地上建物之維護

乙方應依善良管理人之注意義務管理維護地上建物，並投入適當之資本支出，以使地上建物保持良好運作之狀態以及符合其使用之目的。

如有約定使用方法時，甲方得自行或委託專業機構，定期或不定期檢查乙方是否切實遵循本契約約定之使用方法。檢查時應通知乙方於期限內提出帳簿、表冊或其他相關文件供甲方或甲方委託之機構查核；且乙方應即呈交閱覽並為必要之說明，不得拒絕。

第十一條 地上權標的申請接受容積移入之處理方式

乙方於地上權存續期間，得依「都市計畫容積移轉實施辦法」或「古蹟土地容積移轉辦法」相關規定，申請以地上權標的作為接受容積移入基地，並依下列方式辦理者，甲方得予同意，並配合出具相關文件

：

（一）移入之容積應無條件贈與為國有，不得請求任何補償。

（二）辦理容積移轉所需規費及其他各項費用（含代金）均由乙方負擔。

（三）未能完全使用其獲准移入之容積者，乙方不得申請移轉至其他土地。

第十二條 得減免地租之事由及減免方式

地上權存續期間，按契約約定收取地租，其建築或使用方式，另有獎勵優惠規定者，得依其規定計收租金。

乙方於本契約簽訂之日起 2 年，因辦理畸零地調處而無法取得建造執照申報開工時，甲方得依乙方書面申請，改按地上權標的應繳納之地價稅計收地租，最長以 6 個月為限。

第十三條 地上權標的出租、出借之限制

乙方不得將地上權標的出租或出借供他人建築使用。

乙方將地上權標的或地上物出租或出借他人作非建築使用，其使用存續期間之末日，不得在地上權存續期限末日之後。

第十四條 地上權、地上物所有權轉讓之限制

乙方將地上權或地上權及地上物之全部轉讓第三人，須符合下列各款規定，並先徵得甲方書面同意：

（一）辦理轉讓後之地上權或地上權及地上建物所有權之總登記人數僅限一人。

（二）受讓人承諾繼受本契約之各項權利義務。

（三）受讓人承諾地上權消滅時，依甲方通知，將地上物所有權無償移轉登記為國有，並無條件遷離，或自行拆除地上物。

前項轉讓，應於辦妥地上權設定登記並依第 8 條約定先辦妥地上建物第一次登記及預告登記後辦理；無地上建物，應於辦妥地上權設定登記後辦理。

乙方死亡（或合併時），其繼受人應於繼受原因事實發生之日起 6 個月

（合併者為 1 個月）內向甲方申請換約，並向主管地政機關辦理地上權及地上建物移轉登記。

第十五條 地上權、地上物所有權信託

乙方將地上權或其所有之地上物所有權，辦理信託，應先以書面徵得甲方同意。

經甲方以書面同意乙方將地上權或地上物辦理信託者，乙方應按以下約定辦理：

（一）信託之受託人（即乙方之受讓人）為兼營信託業務之銀行。但於地上建物興建階段得為建築經理公司、得從事信託業務之金融機構。

（二）以乙方為信託之委託人及受益人。

（三）受託人承諾於信託期間繼受原地上權契約之各項權利義務，並願一併受讓地上權及地上物之全部。

（四）地上權應連同地上物辦理信託；無地上建物或地上建物未經登記，於乙方承諾地上建物完成建築辦竣第一次登記之次日起 3個月內辦理信託登記及預告登記後，得僅就地上權辦理信託。

（五）僅就地上權辦理信託，並由乙方擔任起造人者，應於地上建物完成建築辦竣第一次登記之次日起 3 個月內辦理信託登記及預告登記。

（六）僅就地上權辦理信託，並由兼營信託業務之銀行擔任起造人者

，應於領取建物使用執照之次日起 6 個月內，以信託財產方式

，依土地登記規則規定辦竣第一次登記及預告登記。

（七）僅就地上權辦理信託，並由建築經理公司、得從事信託業務之金融機構擔任建物之起造人及建造執照信託之受託人者，應於

領取建物使用執照之次日起 6 個月內，以信託財產方式，依土地登記規則規定辦竣第一次登記及預告登記，並於第一次登記之次日起 3 個月內辦理受託人變更登記，將建物信託之受託人變更為乙方之地上權受託人，地上權信託契約與建物信託契約應予合併。

（八）地上權契約列為信託契約之一部分。

乙方依前 2 項約定辦理信託後，不需與甲方辦理地上權契約換約。第十六條 地上權、地上建物設定他項權利

乙方將地上權或其所有之地上建物所有權，供為他項權利之標的，應先以書面徵得甲方同意。

經甲方以書面同意乙方將地上權或地上建物辦理抵押權設定者，乙方應依下列約定辦理：

（一）抵押權人以經政府核准於國內經營金融業務之銀行、信用合作社或保險公司為限。

（二）地上權應連同地上建物共同擔保辦理抵押權設定；無地上建物或地上建物未經登記，於乙方承諾於地上建物完成建築辦竣第一次登記之次日起 3 個月內，辦理抵押權設定登記，並就原設定部分，辦理抵押權內容變更登記後，得僅就地上權設定抵押權。

（三）抵押權契約書約定之擔保債權確定期日及債務清償日期，不得在地上權存續期限末日之後。

（四）抵押權人於執行地上權及地上建物拍賣程序前，應通知甲方，並將繼受地上權契約之各項權利義務列入應買人之應買資格或條件。

（五）抵押權人應以書面承諾，於地上權屆期消滅後，不論債權是否已獲清償均拋棄其於建物之抵押權，並辦理塗銷登記。

第十七條 稅費負擔

x契約簽訂後，應繳納之各項稅捐，除地價稅由甲方負擔外，餘均由乙方負擔。

有關本契約衍生之登記規費及其他各項費用（包括但不限於地上權設

定登記、地上建物第一次登記、變更登記或將來之登記費用，例如規費、印花稅、經辦地政士費用等），全部由乙方負擔。

前 2 項之稅捐及費用，除約定由甲方負擔者外，如開徵名義xxxx

x，xxxxxxxx 0 xx，x方均應付清。第十八條 甲方得終止本契約之事由

甲方於乙方有下列情形之一時，得不經催告終止本契約：

（一）未於公告之原定繳款期限內繳清權利金。

（二）違反本契約第 13 條約定。

（三）違反本契約第 14 條第 1 項約定。

（四）違反本契約第 15 條第 1 項約定。

（五）違反本契約第 16 條第 1 項約定。

（六）其他法令規定得終止本標的之地上權。

甲方於乙方（繼承者，指其繼承人）有下列情形之一時，得限期 30 日以上期限催告乙方履行本契約或改善，逾期仍不予履行或改善時，甲方得終止本契約：

（一）違反本契約第 5 條約定遲延給付地租達 2 年以上總額。

（二）違反本契約第 6 條、第 8 條約定。但不可歸責於乙方者，不在此限。

（三）乙方或經甲方書面同意之第三人違反法令使用地上物，經主管機關裁罰 2 次以上仍不改善。

（四）違反本契約第 3 條第 2 項約定。

（五）違反本契約第 10 條約定。

（六）違反本契約第 14 條第 3 項約定。

（七）違反本契約第 15 條第 2 項第 4 款、第 5 款、第 6 款、第 7 款約定。

（八）違反本契約第 16 條第 2 項第 2 款約定。第十九條 x契約終止後之法律關係

甲方終止本契約後，乙方應依第 20 條第 2 項辦理。

甲方於本契約終止前已得主張之各項權利，並不因終止本契約而受影響。

本契約因第 18 條終止或屆期消滅時，乙方已繳交之權利金及地租不予

退還，且不得向甲方請求任何補償。但甲方因乙方違反本契約第 3 條

第 2 項第 3 款約定，終止本契約者，於乙方拆除騰空地上物後，按乙方繳交之地上權權利金乘以地上權剩餘月數占總月數之比例，退還乙方。

因本契約第 18 條第 1 項第 6 款約定終止本契約時，如係不可歸責乙方

者，甲方應按本契約第 21 條補償乙方。第二十條 地上權消滅後，地上物之處理

地上權屆期消滅前 6 個月，乙方應會同甲方勘查地上權標的及地上物之使用情形。

地上權消滅後，甲方應通知乙方於地上權期限屆滿或終止契約之次日起 1 個月內辦理下列事項：

（一）無需保留地上物者：拆除騰空地上物，返還地上權標的。

（二）需保留地上物者：

1.非屬應移轉予甲方之資產，乙方應自費清除，否則甲方得視為廢棄物處理，所需費用由乙方負擔。如有損及任何第三者權益之情事，均由乙方負責處理。

2.保持地上物及其附屬設施與設備（包括敷設於地上物之電氣、瓦斯、給水、排水、空氣調節、網路、昇降、消防、防空避難及污物處理等設備）良好運作之原狀，不得拆除或毀損。

3.備妥證件會同甲方辦理地上權塗銷登記、地上建物所有權無償移轉登記國有，並無條件遷離。

4.地上物連同地上權標的點交甲方，點交時如有第三人占用，乙方應負責解決排除之。在未點交甲方前，乙方仍應妥為看管維護，如因怠於看管維護致生損害時，應負賠償責任。

第二十一條 補償標準

x契約第 19 條第 4 項之補償項目及計算標準如下：

（一）地上權之剩餘價值：按乙方繳納之權利金乘以地上權剩餘月數占總月數之比例。

（二）興建中地上物：由甲方委託鑑價機構鑑估金額。

（三）地上建物之剩餘價值：逐棟（戶）按其重建價格減除折舊後之餘額。但已超過耐用年限者，得依照稅捐稽徵機關提供之當期現值計算。

前項第 3 款之重建價格由甲方依國有財產計價方式辦理計估。第二十二條 罰則

x契約簽訂後至地上權存續期間屆滿前，除本契約另有約定外，乙方如有違反本契約之約定，依本條約定處置，乙方不得異議。

乙方逾期繳付地租時，應依下列標準加收違約金：

（一）逾期繳納未滿 1 個月者，照欠額加收 1%。但逾期 2 日以內繳納者，免予加收違約金。

（二）逾期繳納 1 個月以上，未滿 2 個月者，照欠額加收 2%。

（三）逾期繳納 2 個月以上，未滿 3 個月者，照欠額加收 4%。

（四）依此類推，每逾 1 個月，加收 2%，最高以欠額之 30%為限。乙方有下列情形之一時，每逾 1 個月，加收 1 個月租金額之違約金，

至多加收 10 個月。但逾期係因不可歸責於乙方之事由者，不在此限

：

（一）違反本契約第 6 條約定。

（二）違反本契約第 8 條約定。

（三）違反本契約第 14 條第 3 項約定。

（四）違反本契約第 15 條第 2 項第 4 款、第 5 款、第 6 款、第 7 款約定。

（五）違反本契約第 16 條第 2 項第 2 款約定。

乙方違反本契約第 20 條第 2 項約定，拆除、毀損或怠於看管維護原有地上物，致甲方權利受損害時，應負損害賠償責任。

乙方違反本契約第 20 條第 2 項約定遲延會同申辦登記或遲延騰空點交時，應自地上權消滅之次日起至地上物處理完成日止按土地當期申報地價年息 10%計算使用補償金，並依原約定地租 2 倍計算違約金

，給付予甲方。甲方如有其他損害，並得請求乙方賠償之。第二十三條 其他特約條款

甲乙雙方同意本契約應作為地上權設定契約書公定契約之附件，並據

以辦理設定登記。

地上權設定登記後，雙方之名稱、地址、電話、法定代理人姓名有變更時，雙方應通知他方，並記載於「變更記事」欄。必要時應會同向主管地政機關辦理變更登記。

本契約之第 1 條、第 4 條及第 5 條所載事項如有變更時，甲方應於「變更記事」欄內記載，並通知乙方。

本契約如有未盡事宜，依中華民國法令規定辦理。本契約內容有疑義時由甲方解釋之。

第二十四條 管轄法院

因本契約之履行而涉訟時，以臺灣 地方法院為第 1 審管轄法院。第二十五條 契約生效

x契約經甲乙雙方簽名蓋章後生效。第二十六條 契約份數

x契約 1 式 12 份，計正本 2 份、副本 10 份。甲乙雙方各執正本 1 份

，副本 5 份。第二十七條 契約附件

地上權標的之招標公告及投標須知視為本契約之一部分。

立契約書人

甲 方：財政部國有財產署 區分署代表人分署長：

地 址：

電 話：

乙 方：

身分證統一編號：

（或公司執照號碼）

代	表	人：
地		址：
電		話：

中 華 民 國 年 月 日

（本欄請印在契約背面）

變 更 記 事 （本欄由招標機關填寫）

項次 日 期 內 容 記 事 專 用 章