四、本期债券评级为 AA+；本期债券上市前，发行人最近一期末（2020 年
大华（集团）有限公司
（住所：xxxxxx 000 x）
2021 年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
牵头主承销商/簿记管理人
（住所：上海市广东路 689 号）
联席主承销商
（住所：中国（xx）xxxxxxxxxx 000 x）
签署日期： 年 月 日
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声明
x募集说明书及其摘要依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》（2019年修订）、《公司债券发行与交易管理办法》、《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第23号——公开发行公司债券募集说明书
（2015年修订）》、《上海证券交易所上市规则》及其他现行法律、法规的规定，以及中国证券监督管理委员会同意本次债券发行注册的文件，并结合发行人的实际情况编制。
发行人全体董事、监事、高级管理人员承诺，截至募集说明书封面载明日期，本募集说明书及其摘要不存在虚假记载、误导性xx或重大遗漏，并保证所披露信息的真实、准确、完整。
发行人负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证本募集说明书及其摘要中财务会计报告真实、准确、完整。
主承销商已对募集说明书及其摘要进行了核查，确认不存在虚假记载、误导性xx或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。凡欲认购本次债券的投资者，请认真阅读本募集说明书及其摘要及有关的
信息披露文件，进行独立投资判断并自行承担相关风险。中国证监会、上海证券交易所对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对注册申请文件及所披露信息的真实性、准确性、完整性作出保证，也不表明其对发行人的经营风险、偿债风险以及公司债券的投资风险或收益作出实质性判断或保证。任何与之相反的声明均属虚假不实xx。
根据《中华人民共和国证券法》（2019年修订）的规定，本次债券依法发行后，发行人经营与收益的变化由发行人自行负责，由此变化引致的投资风 险，由投资者自行负责。
投资者认购或持有本次公司债券视作同意《债券受托管理协议》、《债券持有人会议规则》及本次债券募集说明书及其摘要中其他有关发行人、债券持有人、债券受托管理人等主体权利义务的相关约定。《债券受托管理协议》、
《债券持有人会议规则》及债券受托管理人报告将置备于债券受托管理人处，债券持有人有权随时查阅。
除发行人和主承销商外，发行人没有委托或授权任何其他人或实体提供未在本募集说明书及其摘要中列明的信息和对本募集说明书作任何说明。投资者若对本募集说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。投资者在评价和购买本次债券时，应特别审慎地考虑本募集说明书第二节所述的各项风险因素。
重大事项提示
请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读本募集说明书中“风险因素”等有关章节。
一、公司按照房地产经营惯例为商品房购买人提供按揭贷款提供阶段性连带担保。该部分阶段性担保之担保期限自公司、按揭银行与购房者签订的抵押贷款合同生效之日起，至公司为购房者办妥《房屋所有权证》并协助按揭银行办理抵押登记且将《他项权利证书》交于按揭银行之日止。
截至 2019 年 12 月 31 日和 2020 年 9 月 30 日，公司为商品房购买人提供的
阶段性担保额分别为 137.99 亿元和 134.09 亿元，分别占当期末公司总资产的 11.14%和 8.96%，占当期末所有者权益总和的 44.26%和 36.49%，2020 年 9 月末阶段性担保剩余规模较 2019 年末下降 2.83%。虽然此类担保持续时间短，且被担保方非常分散，但公司仍可能面临因商品房购买人出现拖欠款项导致公司承担担保责任。
二、2019 年公司经营活动产生的现金流量净额为-1,216,894.57 万元，比 2018
年同期减少了 1,222,294.13 万元，主要系公司 2019 年增加土地投资所致。公司
投资活动产生的现金流量净额为 805,064.65 万元，比 2018 年同期增加了
2,248,588.61 万元，主要系公司 2019 年收回购买的理财产品所致。公司筹资活动
产生的现金流量净额为 1,029,385.19 万元，比 2018 年同期增加了 223,293.43 万
元，主要系公司 2019 年经营业务范围及规模扩大，公司为满足自身业务发展，通过银行贷款等方式筹集资金所致。尽管上述现金流的发生均用于正常的公司经营活动开展且发行人各项现金支出的收回现金情况良好，但由于现金流量变化较大，仍存在一定的现金流量波动风险。
三、公司自 2014 年起，逐步试水海外房地产市场，报告期内，公司通过市场化投标方式，取得澳大利亚墨尔本以及悉尼地区部分土地的优先购买权。截至 2020 年 9 月 30 日，发行人已投入人民币 45.78 亿元，上述投资部分尚未办理投资标的的权属证明。尽管公司计划未来依托上述海外开发项目积累的经验，进行
长期且适度的扩张，逐步打开国际市场，但由于海外市场的地缘政治、货币汇率、土地政策、房价波动、成本控制等不确定因素，发行人仍面临一定的经营风险。
四、本期债券评级为 AA+；本期债券上市前，发行人最近一期末（2020 年
9 月 30 日）未经审计合并报表中所有者权益为 3,675,150.74 万元，资产负债率为
75.45%；发行人 2017 年、2018 年、2019 年和 2020 年三季度合并报表中归属于母公司股东的净利润分别为 293,343.12 万元、401,676.16 万元、425,648.48 万元和 335,999.37 万元，最近三个会计年度实现的年均可分配利润为 373,555.92 万
元，预计不少于本期债券一年利息的 1.5 倍。本期债券发行及上市安排请参见发行公告。
五、受国民经济总体运行状况、金融货币政策以及国际经济环境变化等因素的影响，市场利率存在波动的可能性。由于本期债券为固定利率债券，且期限较长，债券的投资价值在其存续期内可能随着市场利率的波动而发生变动，从而使本期债券投资者持有的债券价值具有一定的不确定性。
六、本期债券发行结束后，发行人将积极申请在上海证券交易所上市。由于上市审批的具体事宜需要在本期债券发行结束后进行，发行人目前无法保证本期债券一定能够按照预期在证券交易场所上市。此外，证券交易市场的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素的影响，公司亦无法保证本期债券在交易所上市后本期债券的持有人能够随时并足额交易其所持有的债券。
七、本期债券为无担保债券。经联合资信评估股份有限公司综合评定，发行人的主体信用等级为 AA+，本期债券的信用等级为 AA+，说明发行人偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低，本期债券的偿付安全性很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。在本期债券评级的信用等级有效期内，若因不可控制的因素如市场环境发生变化等，本公司不能如期从预期的还款来源中获得足够资金，将可能会影响本期债券的本息按期、足额兑付。
八、债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》审议通过的决议，对于所有债券持有人（包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃投票权的债券持有人，以及在相关决议通过后受让取得本次债券的持有人）均有同等效力和约
束力。在本次债券存续期间，债券持有人会议在其职权范围内通过的任何有效决议的效力优先于包含债券受托管理人在内的其他任何主体就该有效决议内容做出的决议和主张。债券持有人认购、购买或以其他合法方式取得本次债券均视作同意并接受本公司为本次债券制定的《债券持有人会议规则》并受之约束。
九、根据相关主管部门的监管要求和评级机构的业务操作规范，在本期公司债存续期（本期公司债发行日至到期兑付日止）内，评级机构将对发行人进行跟踪评级。定期跟踪评级报告每年出具一次，跟踪评级结果和报告于发行人年度报告披露后 2 个月内出具，且不晚于每一会计年度结束之日起 6 个月内。定期跟踪评级报告是评级机构在发行人所提供的的跟踪评级资料的基础上做出的评级判断。在发生可能影响发行人信用质量的重大事项时，评级机构将启动本期债券不定期跟踪评级程序，发行人应根据已作出的书面承诺及时告知评级机构相应事项并提供相应资料。评级机构的不定期跟踪评级报告和评级结果将对发行人、监管部门及监管部门要求的披露对象进行披露。在持续跟踪评级报告出具 5 个工作日内，评级机构把跟踪评级报告发送至发行人，并同时发送至交易所网站公告，且交易所网站公告披露时间将不晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。如发行人不能及时提供跟踪评级所需资料，评级机构将根据相关主管部门监管的要求和评级机构的业务操作规范，采取公告延迟披露跟踪评级报告，或暂停评级、终止评级等评级行动。
十、房地产开发是公司核心业务，也是公司的主要利润来源。目前，国内宏观经济仍有较强的不确定性，经济周期波动与信贷政策的变化直接影响市场对房地产价格的预期，影响居民对房产的购置意向，从而导致房地产市场价格进入上下波动的“新常态”。作为宏观经济调控的重点，房地产价格未来仍可能产生较大波动，进而从销售、回款等方面影响发行人房地产开发业务的收益，对公司业绩造成不利影响。
十一、公司普通住宅项目以“整体开发”模式取得的大面积土地为开发载体，具有开发周期长、投入资金大、综合性强等特点，对于项目开发的控制、销售等方面均具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及相关行业范围广，合作单位多，要接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监
管，这对公司对项目的开发控制能力提出较高要求。尽管公司具备较强的项目运作能力以及较为丰富的项目运作经验，但如果项目的某个开发环节出现问题，如产品定位偏差、政府出台新的规定、政府部门沟通不畅、施工方案选定不科学、合作单位配合不力、项目管理和组织不力等，均可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，以致项目预期经营目标难以如期实现，其由此承担了房地产业开发业务的经营风险。
十二、房地产项目的收益水平受到销售价格、土地成本、建安成本、融资成本、税收政策等多方面因素影响，特别是房地产领域的宏观调控措施将直接影响商品房销售价格和供需结构，进而对公司房地产项目收益产生影响。同时，随着房地产市场日趋成熟、行业集中度的提升和竞争强度的加剧，行业平均收益水平呈平稳下降走势。近年来，公司房地产开发项目数量和面积持续稳步增长，在上述因素的综合作用下，公司或将面临房地产项目收益不确定的风险。
十三、公司为保证持续稳健经营，始终需要进行充足的房地产开发用地储备。公司房地产开发用地储备分布于国内主要东部及中部地区，规模较大，以上海地区及部分二、三线城市为主。截至 2020 年 9 月 30 日，公司房地产开发用地储备
面积达 372.52 万平方米。其中，一、二线城市房地产开发用地储备面积占比 81.16%，三线城市房地产开发用地储备占比 18.84%。根据国家对建设用地的相 关管理规定，如果公司由于资金、市场等原因未能及时开发储备的用地，将面临 缴纳土地闲置费甚至无偿交回土地使用权的风险。由于宏观经济与行业市场变化，公司储备用地的价值可能发生波动，同时由于城市管理的需要，政府可能调整城 市规划，使公司储备用地所处的环境发生不利变化，由此导致公司面临土地价格 及房地产开发用地储备相关风险。
十四、发行人以“整体开发”下的公开“招、拍、挂”模式获取土地使用权，首先接受政府委托进行土地平整及动、拆迁等前期开发工作，待完成土地前期开发工作后，再通过公开的“招、拍、挂”程序取得该地块的土地使用权并在其上开展房地产的开发业务。在此模式下，发行人需先行支付一定规模的配套费用。同时，根据相应的协议约定，在其所开展前期土地开发的经营性土地形成“净地”后，发行人需要通过公开“招、拍、挂”的形式获取土地的开发、使用权。如若发行人未
中标该块土地使用权，则由当地政府退还其在前期土地开发过程中已支付的全部配套费用，同时加计补偿其同期银行贷款利息。由此，发行人对所开发土地之使用权的获取存在不确定性，一旦未能在公开“招、拍、挂”程序中中标，其前期土地开发所投入的成本将面临无法及时得到补偿的风险。
十五、根据上海市城乡建设和管理委员会、上海市发展和改革委员会、上海市规划和国土资源管理局、上海市住房保障和房屋管理局等十一部门于 2014 年
3 月 26 日联合发布的《关于本市开展“城中村”地块改造的实施意见》（沪府〔2014〕
24 号），对在城镇建成区或城镇规划区范围内，且集体土地被全部或大部分征 用，原农村居民全部或大部分转为城镇户口，被城镇建成区包围或基本包围的自 然村开展“城中村”改造工程，目标地块的改造采取农村集体经济组织改造方式的，以农村集体经济组织为改造主体，可引入合作单位共同改造开发，待经营性土地 形成“净地”后，可采取定向挂牌方式出让目标地块之土地使用权。
截至 2020 年 9 月 30 日，发行人已经获得xxxxxxxxxxxx，xx xxxxxxxxxx、葑村村、丰收村、xx村，上海市宝山区庙行镇康家村 及上海市宝山区顾村镇顾村老集镇等地区 4 个“城中村”项目的引入开发建设权。在上述“城中村”项目中，发行人作为唯一引入的合作改造方，其与集体经济组织 为“城中村”改造而合资设立了联合开发公司，其中发行人投资占比均在 90%以上。上述“城中村”项目目标地块所在村、镇政府均制定了改造实施方案并已经上海市 城乡建设和管理委员会确认。发行人已就上述四个“城中村”项目同相应的集体经 济组织签订合作协议。截至 2020 年 9 月 30 日，4 个“城中村”改造项目已基本完 成动拆迁及部分商品房、安置房土地的摘取。其中联东村和康家村首期项目已于 2019 年开盘销售，已基本去化完毕，累计签约销售额约 54 亿元，二期项目已于
2020 年 12 月开盘销售；顾村首期项目已于 2020 年开盘销售，累计签约销售额
x 15 亿元，二期项目已进入开工建设阶段，预计将与场中村首期项目同时于 2021
年内实现销售。
“城中村”改造项目若要以“定向挂牌”方式取得土地使用权，需相关政策支持。如果未来与“城中村”项目相关的房地产政策进行细化调整，相关合作开发协议在
履行过程中出现其他情况，或将导致发行人相关项目之土地使用权的获取存在不确定性，进而对房地产开发业务造成不利影响。
十六、本期债券发行总额不超过 10 亿元，其中 7 亿元拟用于公司住房租赁项目：上海康家村项目（庙行项目）、上海联东村项目、上海顾村项目以及上海xx项目。根据上述各项目《国有建设用地使用权出让合同》约定，发行人应当就上述各项目①配建保障性住房建筑面积应占出让宗地规划总住宅建筑面积的 5.0%以上，上述配建保障性住房按规定无偿移交给宝山区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构；②按出让年限自持建筑面积不低于 15%的住宅物业
（除按照相关规定及合同约定应当移交政府及政府有关部门的保障房等物业
外），以上自持面积须用于租赁。截至 2020 年 9 月末，上述项目均处于在建状态。尽管发行人具备较强的项目运作能力以及较为丰富的项目运作经验，但如果项目的某个开发环节出现问题，如政府出台新的规定、政府部门沟通不畅、施工方案选定不科学、合作单位配合不力、项目管理和组织不力等，均可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，以致项目预期经营目标难以如期实现。因此，发行人对上述各项目《国有建设用地使用权出让合同》约定的经营义务存在一定履约风险。
十七、公司房地产业务分布于国内东部沿海及中部部分地区，涉及上海及部分二、三线城市。鉴于此，公司需要了解并满足不同地区的市场需求，并充分利用现有资源并将其合理地分配给各个地区。尽管公司已经建立了一套严格、高效的内部控制体系，但经营区域的扩大使其资金调配、工程质量、安全生产、合同履约的复杂性不断提高，加大了管理控制难度，如果公司不能根据实际情况调整好不同地区的经营战略，或内部控制力度削弱，则可能面临跨区域经营管理风险，从而对公司整体运营状况产生不良影响。
十八、2017 年-2019 年末及 2020 年 9 月末，发行人负债总额分别为
4,395,172.52 万元、6,325,747.26 万元、9,273,607.07 万元和 11,294,632.22 万元。
资产负债率分别为 68.55%、70.29%、74.84%和 75.45%。截至 2020 年 9 月 30 日，
发行人当年累计新增借款余额为 84.78 亿元，占 2019 年经审计净资产（合并口
径）人民币 311.75 亿元的 27.19%。发行人于 2019 年 7 月末，累计新增借款余额
首次触及上年经审计净资产（合并口径）的 20%，并于 2019 年 8 月 6 日披露《大
华（集团）有限公司当年累计新增借款超过上年末净资产的百分之二十公告》。
2019 年 11 月末，公司累计新增借款余额触及上年末经审计净资产（合并口径）
的 40%，并于 2019 年 12 月 3 日披露《大华（集团）有限公司当年累计新增借款 超过上年末净资产的百分之四十公告》。2020 年 8 月末，公司累计新增借款余 额触及上年末经审计净资产（合并口径）的 20%，并于 2020 年 9 月 7 日披露《大 华（集团）有限公司当年累计新增借款超过上年末净资产的百分之二十公告》。公司现阶段整体债务规模较大，债务增长较快。随着公司房地产开发业务规模的 逐步扩张，项目开发支出将相应增加，公司的债务规模及资产负债率可能进一步 上升。如果公司持续融资能力受到限制或者未来宏观经济环境发生较大不利变化，公司可能面临偿债压力，正常经营活动可能因此受到不利影响。
十九、截至 2020 年 9 月末，发行人未来拟建住宅类项目计划投资总额为
145.80 亿元，同时要不失时机地进一步增加储备土地使用权，为业务发展奠定基础。尽管其现阶段现金储备较为充足，但是其未来拟建项目投资规模较大，以整体开发方式获取土地使用权的方式需要占用较大规模资金，由此导致发行人将面临一定的资金压力。
二十、2017 年-2019 年末及 2020 年 9 月末，发行人存货账面余额分别为
3,425,791.80 万元、5,254,042.80 万元、8,503,522.14 万元和 10,087,226.21 万元，
分别占当期资产总额的 53.43%、58.38%、68.63%和 67.38%，存货规模较大且占资产比重较高。公司存货主要由房地产开发形成的开发成本构成，开发成本主要包括房地产开发业务涉及的土地成本、施工成本和其他成本等。报告期内，开发成本占存货的比例分别为 92.68%、94.92%、95.77%和 96.81%。公司的房地产开发项目受宏观经济与国家政策的影响较大，未来如果国家继续实行房地产行业调控政策，使国内房地产供需关系进一步改变，则可能对公司房地产项目的销售产生较大负面影响，进而导致房地产类存货的出售或变现存在不确定性。
二十一、2017 年-2019 年末及 2020 年 9 月末，公司的投资性房地产分别为
363,552.94 万元、505,592.17 万元、488,761.81 万元和 468,385.29 万元，分别占
总资产的 5.67%、5.62%、3.94%和 3.13%，主要包括用于商业出租和酒店经营的房屋及建筑物，公司投资性房地产以成本计量，且对投资性房地产计提部分跌价
准备。若未来作为投资性房地产核算的资产发生毁损、灭失，以及房地产政策、供求环境变化引起商品房价格波动而导致其商品房市价发生较大波动，由此将导致发行人承担一定的投资性房地产价值波动的风险。
二十二、2017 年-2019 年末及 2020 年 9 月末，公司的应收账款分别为 36,350.60 万元、35,067.40 万元、29,492.93 万元和 45,271.60 万元，占总资产比例为 0.57%、0.39%、0.24%和 0.30%，公司的其他应收款分别为 416,184.34 万元、 392,279.61 万元、588,359.70 万元和 789,427.90 万元，分别占总资产比例为 6.49%、
4.36%、4.75%和 5.27%。其中，其他应收款主要为公司在“整体开发”开发模式下 取得与当地政府签订的土地转让协议前，对相关改造地块中涉及的土地平整费用、拆迁住户拆迁补偿款等。尽管发行人已对应收款项计提部分坏账准备，但由于完 成土地开发的地块使用权仍需要通过公开“招、拍、挂”的形式取得，土地使用权 的归属及其他应收款的核销具有不确定性，因此存在一定的应收款项回收风险。
二十三、2017 年-2019 年末及 2020 年 9 月末，发行人的未分配利润分别为
1,567,787.91 万元、1,969,464.07 万元、2,390,497.85 万元和 2,726,473.81 万元，
占所有者权益合并比例分别为 77.76%、73.65%、76.68%和 74.19%，未分配利润占比较大。尽管发行人承诺在本期债券存续期内在出现预计不能按期偿付债券本息或者到期未能按期偿付债券本息时，不向股东分配利润，但在存续期间若发行人以其他方式变相分配利润，将降低发行人所有者权益规模，导致本期债券本息偿付风险升高。
二十四、本次债券发行对象为专业投资者。专业投资者应当具备相应的风险识别和承担能力，知悉并自行承担公司债券的投资风险，专业投资者需要符合《公司债券发行与交易管理办法》、《上海证券交易所债券市场投资者适当性管理办法（2017 年修订）》等相关法律法规限定的资质条件。
二十五、大华（集团）有限公司分别于 2016 年 4 月 1 日、2016 年 10 月 12
日、2017 年 12 月 12 日、2018 年 3 月 15 日和 2019 年 8 月 21 日发行了大华（集团）有限公司 2016 年公司债券（第一期）（以下简称“16 大华 01”）、大华（集团）有限公司 2016 年公司债券（第二期）（以下简称“16 大华 02”）、大华（集团）有限公司 2017 年公开发行公司债券（第一期）（以下简称“17 大华 01”）、
大华（集团）有限公司 2018 年公开发行公司债券（第一期）（以下简称“18 大华 01”）和大华（集团）有限公司 2019 年非公开发行公司债券（第一期）（以下简称“19 大华 01”）。16 大华 01 发行规模为 5 亿元，期限为 5 年，第三个计息年度末附发行人票面利率调整选择权和投资者回售选择权。16 大华 02 发行规模为 20
亿元，期限为 5 年，第三个计息年度末附发行人票面利率调整选择权和投资者回
售选择权。17 大华 01 发行规模为 6 亿元，期限为 5 年，第三个计息年度末附发
行人票面利率调整选择权和投资者回售选择权。18 大华 01 发行规模为 19 亿元，
期限为 5 年，第三个计息年度末附发行人票面利率调整选择权和投资者回售选择
权。19 大华 01 发行规模为 15 亿元，期限为 5 年，第三个计息年度末附发行人
票面利率调整选择权和投资者回售选择权。截至 2020 年 9 月 30 日，16 大华 01、
16 大华 02、17 大华 01、18 大华 01 和 19 大华 01 的募集资金已全部使用完毕，全部用于偿还银行贷款，与募集说明书承诺的用途一致。
二十六、由于跨年分期发行，本期债券的名称变更为“大华（集团）有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）”，本期债券名称变更不改变原签订的与本次公司债券发行相关的法律文件效力，原签署的相关法律文件对更名后的公司债券继续具有法律效力。前述法律文件包括但不限于《大华（集团）有限公司 2020 年公开发行公司债券（面向专业投资者）受托
管理协议》、《大华（集团）有限公司 2020 年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券债券持有人会议规则》。
目录
声明 1
重大事项提示 3
目录 12
释义 15
第一节 发行概况 18
一、本期发行的基本情况 18
二、本期债券发行及上市安排 22
三、本次债券发行的有关机构 23
四、认购人承诺 26
五、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系 26
第二节 风险因素 27
一、与本次债券相关的投资风险 27
二、与发行人相关的投资风险 28
第三节 发行人及本期债券的资信情况 39
一、资信评级机构及其对本期债券的信用评级情况 39
二、信用评级报告的主要事项 39
三、公司的资信状况 41
第四节 增信机制、偿债计划及其他保障措施 45
一、偿债计划 45
二、偿债保障措施 47
三、违约责任 49
第五节 发行人基本情况 50
一、发行人基本情况 50
二、发行人的历史沿革 50
三、发行人的组织结构及权益投资情况 55
四、关联方关系及交易 77
五、发行人的股东及实际控制人情况 80
六、发行人董事、监事、高级管理人员基本情况 83
七、发行人的主要业务板块 87
八、发行人业务发展战略及目标 117
九、发行人未来投资规划 119
十、发行人所在行业状况 120
十一、发行人主营业务行业地位及竞争优势 138
十二、发行人违法违规情况 140
十三、发行人执行国务院房地产调控政策规定的情况 140
第六节 财务会计信息 142
一、会计报表编制基准及注册会计师意见 142
二、发行人近三年及一期合并及母公司财务报表 142
三、公司关于合并财务报表范围主要变化的说明 150
四、最近三年及一期主要财务指标 154
五、管理层讨论与分析 155
六、公司有息债务情况 190
七、本期公司债券发行后发行人资产负债结构的变化 192
八、其他重要事项 193
第七节 x期募集资金运用 197
一、本期债券募集资金运用计划 197
二、公司关于本期债券募集资金的承诺 208
三、专项账户设立情况 209
四、本期募集资金使用的信息披露 210
五、募集资金运用对发行人财务状况的影响 210
六、发行人关于本期债券募集资金的承诺 211
七、发行人前次公司债券募集资金核查 211
第八节 债券持有人会议 215
一、债券持有人行使权利的形式 215
二、债券持有人会议规则的主要内容 215
第九节 债券受托管理人 227
一、债券受托管理人的聘任 227
二、债券受托管理协议的主要内容 227
第十节 发行人、中介机构及相关人员声明 239
第十一节 备查文件 266
释义
在本募集说明书中，除非文中另有所指，下列词语具有如下含义：
发行人/公司/本 公司/大华集团 | 指 | 大华（集团）有限公司 |
公司债券 | 指 | 公司依照法定程序发行，约定在一定期限还本付息的有价证券 |
x次债券/本次 公司债券 | 指 | 大华（集团）有限公司 2020 年面向专业投资者公开发行住房 租赁专项公司债券 |
x次发行 | 指 | x次债券的公开发行 |
x期债券/本期 公司债券 | 指 | 大华（集团）有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行住房 租赁专项公司债券（第一期） |
本期发行 | 指 | x期债券的公开发行 |
16 大华 01 | 指 | 2016 年 4 月 1 日发行规模为人民币 5 亿元的大华（集团）有限 公司 2016 年公开发行公司债券（第一期） |
16 大华 02 | 指 | 2016 年 10 月 12 日发行规模为人民币 20 亿元的大华（集团） 有限公司 2016 年公开发行公司债券（第二期） |
17 大华 01 | 指 | 2017 年 12 月 12 日发行规模为人民币 6 亿元的大华（集团）有 限公司 2017 年公开发行公司债券（第一期） |
18 大华 01 | 指 | 2018 年 3 月 15 日发行规模为人民币 19 亿元的大华（集团）有 限公司 2018 年公开发行公司债券（第一期） |
19 大华 01 | 指 | 2019 年 8 月 21 日发行规模为人民币 15 亿元的大华（集团）有 限公司 2019 年非公开发行公司债券（第一期） |
债券持有人/投 资者/受益人 | 指 | 通过认购、交易、受让、继承、承继或其他合法方式取得并持 有本期债券的合格机构投资者 |
我国/中国 | 指 | 中华人民共和国 |
国务院 | 指 | 中华人民共和国国务院 |
国资委 | 指 | 国务院国有资产监督管理委员会 |
发改委 | 指 | 中华人民共和国国家发展和改革委员会 |
财政部 | 指 | 中华人民共和国财政部 |
证监会 | 指 | 中国证券监督管理委员会 |
上交所 | 指 | 上海证券交易所 |
中证登 | 指 | 中国证券登记结算有限责任公司 |
登记结算机构/ 债券登记机构 | 指 | 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司 |
主承销商 | 指 | 海通证券股份有限公司与国泰君安证券股份有限公司 |
牵头主承销商/债券受托管理人 /受托人/海通证 券/簿记管理人 | 指 | 海通证券股份有限公司 |
联席主承销商 | 指 | 国泰君安证券股份有限公司 |
会计师事务所/ 审计机构 | 指 | 中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙） |
发行人律师 | 指 | 上海市通力律师事务所 |
资信评级机构/评级机构/联合 评级 | 指 | 联合资信评估股份有限公司 |
募集说明书 | 指 | 发行人根据有关法律法规为发行本期债券而制作的《大华（集团）有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行住房租赁专项 公司债券（第一期）募集说明书》 |
整体开发 | 指 | 发行人与政府签订协议，对意向开发地块开展土地平整及动、拆迁相关工作，待前期开发工作完成后，再在该地块上开展房地产开发业务。在采用整体开发取得土地使用权的方式下，按最终取得目标地块土地使用权转移形式的不同，分为“定向挂 牌”和公开“招、拍、挂”两种形式。 |
永隆公司 | 指 | 上海永隆商业投资发展有限公司 |
大华物业 | 指 | 大华集团上海物业管理有限公司 |
定向挂牌 | 指 | 根据上海市城乡建设和管理委员会、上海市发展和改革委员 会、上海市规划和国土资源管理局、上海市住房保障和房屋管理局等十一部门于 2014 年 3 月 26 日联合发布的《关于本市开展“城中村”地块改造的实施意见》（沪府〔2014〕24 号），对在城镇建成区或城镇规划区范围内，且集体土地被全部或大部分征用，原农村居民全部或大部分转为城镇户口，被城镇建成区包围或基本包围的自然村开展“城中村”改造工程，目标地块的改造采取农村集体经济组织改造方式的，以农村集体经济组织为改造主体，可引入合作单位共同改造开发，待经营性土地形成“净地”后，可采取定向挂牌方式出让目标地块之土地使用 权。 |
4 号文 | 指 | 《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 （国办发[2010]4 号） |
10 号文 | 指 | 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发 [2010]10 号） |
17 号文 | 指 | 《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》 （国办发[2013]17 号） |
《公司法》 | 指 | 《中华人民共和国公司法》 |
《证券法》 | 指 | 《中华人民共和国证券法》 |
《信托法》 | 指 | 《中华人民共和国信托法》 |
《管理办法》 | 指 | 《公司债券发行与交易管理办法》 |
《债券受托管理协议》 | 指 | 发行人与债券受托管理人签署的《大华（集团）有限公司 2020 年面向专业投资者公开发行公司债券受托管理协议》及其变更和补充 |
《债券持有人会议规则》 | 指 | 为保护公司债券持有人的合法权益，根据相关法律法规制定的 《大华（集团）有限公司 2020 年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券债券持有人会议规则》及其变更和补充 |
公司章程 | 指 | 大华（集团）有限公司章程 |
股东会 | 指 | 大华（集团）有限公司股东会 |
董事会 | 指 | 大华（集团）有限公司董事会 |
监事会 | 指 | 大华（集团）有限公司监事会 |
最近三年 | 指 | 2017 年、2018 年和 2019 年 |
元/万元/亿元 | 指 | 如无特别说明，指人民币元/万元/亿元 |
交易日 | 指 | 上交所的营业日 |
法定节假日和/或休息日 | 指 | 中华人民共和国的法定及政府制定节假日和/或休息日（不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾省的法定节假日和 /或休息日） |
年利息 | 指 | 计息年度的利息 |
报告期 | 指 | 2017 年-2019 年度及 2020 年 1-9 月 |
“城中村”项目 | 指 | 拟建、在建的旧区改造及新农村开发项目 |
注：本募集说明书中除特别说明外，所有数值保留 2 位小数，若出现总数与各分项数值之和尾数不符的情况，均为四舍五入原因造成。
第一节 发行概况
（一）本次发行的审核及注册情况
2020 年 7 月 23 日，发行人召开大华（集团）有限公司董事会 2020 年第四
次会议，审议通过公开发行不超过人民币 50.00 亿元的公司债券的议案。
2020 年 7 月 23 日，发行人召开 2020 年度第十八次股东会会议并作出决议，
同意公司公开发行不超过人民币 50.00 亿元的公司债券。
本次债券已经上海证券交易所审核通过，并于 2020 年 11 月 2 日经中国证券监督管理委员会注册（证监许可【2020】2989 号）。公司将综合市场等各方面情况确定债券的发行时间、发行规模及其他具体发行条款。
本次债券拟分期发行，大华（集团）有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）为本次债券的首期发行。
（二）本期债券基本条款
1、债券名称：大华（集团）有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）。
2、债券简称：品种一：21 大华 01；品种二：21 大华 02。
3、发行规模：本期债券的发行规模不超过人民币 10 亿元（含 10 亿元）。
4、票面金额及发行价格：本期债券面值 100 元，按面值平价发行。
5、债券品种及期限：本期债券分设两个品种，其中品种一期限为 7 年，第
3 个、第 5 个计息年度末设发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权；品
种二期限为 7 年，第 2 个、第 4 个及第 6 个计息年度末设发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。
6、品种间回拨选择权：发行人和主承销商将根据网下申购情况，决定是否行使品种间回拨选择权，即减少其中一个品种的发行规模，同时对另一品种的发行规模增加相同金额，单一品种最大拨出规模不超过本期债券发行总额。
7、发行人调整票面利率选择权：发行人有权决定是否在本期债券品种一存续期的第 3 个及第 5 个计息年度末调整本期债券品种一第 4、5 个及第 6、7 个计息年度的票面利率。发行人将于本期债券存续期内第 3 个及第 5 个计息年度付息
日前的第 35 个交易日，通知本期债券持有人是否调整本期债券票面利率、调整
方式以及调整幅度。若发行人未在本期债券存续期第 3 个计息年度末行使品种一调整票面利率选择权，则本期债券品种一第 4、5 个计息年度票面利率仍维持前 3 个计息年度票面利率不变；若发行人未在本期债券存续期第 5 个计息年度末行使品种一调整票面利率选择权，则本期债券品种一第 6、7 个计息年度票面利率维持第 4、5 个计息年度原有票面利率不变。
发行人有权决定是否在本期债券品种二存续期的第 2 个、第 4 个及第 6 个计息年度末调整本期债券品种二存续期第 3、4 个计息年度、第 5、6 个计息年度及第 7 个计息年度的票面利率；发行人将于本期债券存续期内第 2 个、第 4 个及第
6 个计息年度付息日前的第 35 个交易日，通知本期债券持有人是否调整本期债
券票面利率、调整方式以及调整幅度。若发行人未在本期债券存续期第 2 个计息年度末行使品种二调整票面利率选择权，则本期债券品种二第 3、4 个计息年度票面利率维持前 2 个计息年度原有票面利率不变；若发行人未在本期债券存续期第 4 个计息年度末行使品种二调整票面利率选择权，则本期债券品种二第 5、6个计息年度票面利率维持第 3、4 个计息年度原有票面利率不变；若发行人未在本期债券存续期第 6 个计息年度末行使品种二调整票面利率选择权，则本期债券品种二第 7 个计息年度票面利率维持第 5、6 个计息年度原有票面利率不变。
8、投资者回售选择权：发行人发出关于是否调整本期债券品种一票面利率及调整幅度的公告后，投资者有权选择在本期债券品种一的第 3 个及第 5 个计息年度付息日将持有的本期债券品种一全部或部分回售给发行人。发行人发出关于是否调整本期债券品种二票面利率及调整幅度的公告后，投资者有权选择在本期债券品种二的第 2 个、第 4 个及第 6 个计息年度付息日将持有的本期债券品种二全部或部分回售给发行人。发行人将按照上交所和证券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。
9、回售登记期：投资者选择将持有的本期债券全部或部分回售给发行人的，
须于公司通知本期债券持有人是否调整本期债券票面利率、调整方式以及调整幅度之日起 5 个交易日内进行登记；若投资者未做登记，则视为继续持有本期债券并接受上述调整。
10、债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在登记机构开立的托管账户托管记载。本期债券发行结束后，投资者可按照有关主管机构的规定进行债券的转让、质押等操作。
11、起息日：本期债券的起息日为2021年1月28日。
12、利息登记日：付息日之前的第1个交易日为上一个计息年度的利息登记日。在利息登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人，均有权就所持本期债券获得该利息登记日所在计息年度的利息（最后一个计息年度的利息随本金一起支付）。
13、付息日：本期债券品种一付息日为2022年至2028年每年的1月28日（如遇法定节假日和/或休息日，则顺延至其后的第1个交易日；顺延期间付息款项不另计利息）；若第3个计息年度末本期债券品种一的投资人行使回售选择权，则本期债券品种一回售部分债券的付息日为2022年至2024年每年的1月28日（如遇法定节假日和/或休息日，则顺延至其后的第1个交易日；顺延期间付息款项不另计利息）；若本期债券品种一的投资人于第5个计息年度末行使回售选择权，则本期债券品种一回售部分债券的付息日为2022年至2026年每年的1月28日（如遇法定节假日和/或休息日，则顺延至其后的第1个交易日；顺延期间付息款项不另计利息）。
本期债券品种二付息日为 2022 年至 2028 年每年的 1 月 28 日（如遇法定节
假日和/或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间付息款项不另计利
息）；若第 2 个计息年度末本期债券品种二的投资人行使回售选择权，则本期债
券品种二回售部分债券的付息日为 2022 年至 2023 年每年的 1 月 28 日（如遇法
定节假日和/或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间付息款项不另
计利息）；若第 4 个计息年度末本期债券品种二的投资人行使回售选择权，则本
期债券品种二回售部分债券的付息日为 2022 年至 2025 年每年的 1 月 28 日（如
遇法定节假日和/或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间付息款项
不另计利息）；若第 6 个计息年度末本期债券品种二的投资人行使回售选择权，
则本期债券品种二回售部分债券的付息日为 2022 年至 2027 年每年的 1 月 28 日
（如遇法定节假日和/或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间付息款项不另计利息）。
14、兑付日：本期债券品种一本金兑付日为 2028 年 1 月 28 日（如遇法定节
假日和/或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间兑付款项不另计利
息）；若第 3 个计息年度末本期债券品种一的投资人行使回售选择权，则本期债
券品种一回售部分债券的本金兑付日为 2024 年 1 月 28 日（如遇法定节假日和/
或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间本金款项不另计利息）；若
第 5 个计息年度末本期债券品种一的投资人行使回售选择权，则本期债券品种一
回售部分债券的兑付日为 2026 年 1 月 28 日（如遇法定节假日和/或休息日，则
顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间本金款项不另计利息）。
本期债券品种二本金兑付日为 2028 年 1 月 28 日（如遇法定节假日和/或休
息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息）；若第 2个计息年度末本期债券品种二的投资人行使回售选择权，则本期债券品种二回售部分债券的兑付日为 2023 年 1 月 28 日（如遇法定节假日和/或休息日，则顺延
至其后的第 1 个交易日；顺延期间本金款项不另计利息）；若第 4 个计息年度末本期债券品种二的投资人行使回售选择权，则本期债券品种二回售部分债券的兑付日为 2025 年 1 月 28 日（如遇法定节假日和/或休息日，则顺延至其后的第 1
个交易日；顺延期间本金款项不另计利息）；若第 6 个计息年度末本期债券品种
二的投资人行使回售选择权，则本期债券品种二回售部分债券的兑付日为 2027
年 1 月 28 日（如遇法定节假日和/或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间本金款项不另计利息）。
15、还本付息方式：本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。年度付息款自付息日起不另计利息，本金自兑付日起不另计利息。
16、发行方式对象及向公司股东配售的安排：本期债券拟面向符合相关法律法规规定的专业投资者公开发行，本期债券具体发行方式与发行对象安排见发行公告。本期发行的公司债券不向公司股东优先配售。
17、债券利率及确定方式：本期债券的票面利率为固定利率，将根据簿记建档结果，由发行人与主承销商按照国家有关规定协商一致，在利率询价区间内确定。
18、担保情况：本期债券无担保。
19、募集资金专项账户：本期债券发行人将于监管银行处开设专项资金账户，用于本期债券的募集资金的接收、存储、划转与本息偿付。
20、募集资金用途：本期债券募集资金扣除发行费用后，将用于租赁住房项目相关用途和补充流动资金，最终募集资金用途安排以相关监管机构要求和本期债券公告文件为准。
21、信用级别及资信评级机构：经联合资信评估股份有限公司综合评定，发行人的主体信用等级为AA+级，本期债券信用等级为AA+级。
22、牵头主承销商、簿记管理人、受托管理人：海通证券股份有限公司。
23、联席主承销商：国泰君安证券股份有限公司。
24、配售规则：主承销商根据询价结果对所有有效申购进行配售，投资者的获配售金额不会超过其有效申购中相应的最大申购金额。配售原则如下：按照投资者的申购利率从低到高进行簿记建档，按照申购利率从低到高对申购金额进行累计，当累计金额超过或等于本期债券发行总额时所对应的最高申购利率确认为发行利率。申购利率在最终发行利率以下（含发行利率）的投资者原则上按照价格优先的原则配售。经主承销商及配售对象协商，可对根据上述配售原则确定的配售结果进行调整。
25、承销方式：本期发行由主承销商组织的承销团以余额包销方式承销。
26、公司债券上市或转让安排：本期发行结束后，发行人将向上交所提出关于本期债券上市交易的申请。具体上市时间将另行公告。
27、税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期债券所应缴纳的税款由投资者承担。
（一）本期债券发行时间安排 发行首日：2021 年 1 月 27 日。
预计发行期限：2021 年 1 月 27 日至 2021 年 1 月 28 日。
缴款日：2021 年 1 月 28 日
（二）本期债券上市安排
x期债券发行结束后，本公司将尽快向上海证券交易所提出关于本期债券上市交易的申请。具体上市时间将另行公告。
（一）发行人：大华（集团）有限公司法定代表人：xxx
住所：上海市华灵路 698 号
联系地址：上海市华灵路 698 号联系人：xxx
联系电话：000-00000000传真：021-66403097
邮政编码：200442
（二）牵头主承销商、债券受托管理人、簿记管理人：海通证券股份有限公
司
法定代表人：xx
住所：上海市xx区广东路 689 号
联系地址：北京市朝阳区安定路 5 号天圆祥泰大厦 15 层联系人：xx、xxx、xxx
联系电话：000-00000000传真：010-88027190
邮政编码：100044
（三）联席主承销商：国泰君安证券股份有限公司法定代表人：xx
住所：中国（上海）自由贸易试验区商城路 618 号
联系地址：上海市静安区石门二路街道新闸路 669 号博华广场 33 楼联系人：时光、xxx、xxx、xxx
联系电话：000-00000000传真：021-38670666
邮政编码：200041
（四）律师事务所：上海市通力律师事务所负责人：xx
住所：中国上海市银城中路 68 号时代金融中心 19 楼
联系地址：中国上海市银城中路 68 号时代金融中心 16 楼和 19 楼联系人：xxx
xxx话：000-00000000/00000000000传真：86 21 3135 8600
邮政编码：200120
（五）会计师事务所：中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）法定代表人：xxx
xx：北京市西城区阜成门外大街 2 号 22 层 A24
联系地址：上海市普陀区武宁路 423 号 18 号楼 17 楼联系人：xxx
联系电话：00000000000
传真：021-62199579
邮政编码：200062
（六）资信评级机构：联合资信评估股份有限公司法定代表人：xxx
住所：北京市朝阳区建国门外大街 2 号院 2 号楼 17 层
联系地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号院 2 号楼 17 层联系人：xxx
联系电话：000-00000000传真：010-85679228
邮政编码：100022
（七）申请上市的证券交易所：上海证券交易所总经理：蔡建春
住所：上海市浦东新区浦东南路 528 号联系电话：000-00000000
传真：021-68804868
邮政编码：200120
（八）本次债券登记机构：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司负责人：xx
住所：上海市浦东新区杨高南路 188 号 14 楼联系电话：000-00000000
传真：021-68870064
邮政编码：200120
购买本期债券的投资者（包括本期债券的初始购买人和二级市场的购买人，以其他方式合法取得本期债券的人，下同）被视为做出以下承诺：
（一）接受本募集说明书对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约束；
（二）本期债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关 主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变更；
（三）本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在上交所上市，并由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。
截至 2020 年 9 月末，发行人与本次发行有关的中介机构及其负责人、高级管理人员及经办人员之间不存在任何直接或间接的股权关系或其他重大利害关系。
第二节 风险因素
投资者在评价和投资本次债券时，除募集说明书提供的其他资料外，应特别认真地考虑下述各项风险因素。
（一）利率风险
受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融政策以及国际环境变化的影响，市场利率存在波动的可能性。由于本次债券为固定利率且期限较长，债券的投资价值在其存续期内可能随着市场利率的波动而发生变动，从而使本次债券投资者持有的债券价值具有一定的不确定性。
（二）流动性风险
x次债券发行结束后，本公司将积极申请在上海证券交易所上市由于上市审批的具体事宜需要在本次债券发行结束后方能进行，并且依赖于有关主管部门的审批，公司目前无法保证本次债券一定能够按照预期在上海证券交易场所上市。此外，本次债券上市后可能出现交易不活跃的情况，投资者可能会面临无法及时交易的流动性风险。
（三）偿付风险
在本次债券存续期内，如本公司所处的宏观经济环境、资本市场状况、国家相关政策等外部环境以及公司本身的生产经营发生重大不利变化，导致本公司不能如期从预期的还款来源获得用以偿还本次债券利息和本金所需要的资金，可能会对本次债券的按期偿付造成一定的影响。
（四）本次债券安排所特有的风险
尽管在本次债券发行时，公司已根据实际情况安排了偿债保障措施来控制和保障本次债券按时还本付息，但是在本次债券存续期内，可能由于不可控的市场、政策、法律法规变化等因素导致目前拟定的偿债保障措施不完全或无法履行，将对本次债券持有人的利益产生影响。
（五）资信风险
x公司目前资信状况很好，报告期内不存在银行贷款延期偿付的状况，在与 主要客户发生重要业务往来时，公司严格执行经济合同，履行相关的合同义务，未曾发生严重违约行为。但是，鉴于宏观经济的周期性波动和本公司所处行业的 运行特点，在本次债券存续期内，如果市场环境发生不利变化，本公司可能无法 按期偿还贷款或无法履行与客户订立的业务合同，从而导致本公司资信状况变差，进而影响本次债券本息的偿付。
（六）信用评级变化的风险
x次债券评级机构联合资信评估股份有限公司评定本公司的主体信用等级为 AA+级，评定本次债券的信用等级为 AA+级。虽然本公司目前资信状况极好，但在本次债券存续期内，本公司无法保证主体信用评级和本次债券的信用评级不会发生负面变化。若资信评级机构调低本公司的主体信用评级或本次债券的信用评级，则可能对债券持有人的利益造成不利影响。
（一）财务风险
1、公司债务规模较大的风险
2017 年-2019 年末及 2020 年 9 月末，发行人负债总额分别为 4,395,172.52 万元、6,325,747.26 万元、9,273,607.07 万元和 11,294,632.22 万元。资产负债率分别为 68.55%、70.29%、74.84%和 75.45%。截至 2020 年 9 月 30 日，发行人当年累
计新增借款余额为 84.78 亿元，占 2019 年经审计净资产（合并口径）人民币 311.75
亿元的 27.19%。发行人于 2019 年 7 月末，累计新增借款余额首次触及上年经审
计净资产（合并口径）的 20%，并于 2019 年 8 月 6 日披露《大华（集团）有限
公司当年累计新增借款超过上年末净资产的百分之二十公告》。公司 2019 年 11月末，累计新增借款余额触及上年末经审计净资产（合并口径）的 40%，并于 2019 年 12 月 3 日披露《大华（集团）有限公司当年累计新增借款超过上年末净资产的百分之四十公告》。2020 年 8 月末，公司累计新增借款余额触及上年末经审计净资产（合并口径）的 20%，并于 2020 年 9 月 7 日披露《大华（集团）
有限公司当年累计新增借款超过上年末净资产的百分之二十公告》。公司现阶段整体债务规模较高，债务增长较快。随着公司房地产开发业务规模的逐步扩张，项目开发支出将相应增加，公司的债务规模及资产负债率可能进一步上升。如果公司持续融资能力受到限制或者未来宏观经济环境发生较大不利变化，公司可能面临偿债压力，正常经营活动可能因此受到不利影响。
2、公司流动负债占比较高的风险
报告期内，公司的流动负债分别为 2,673,651.63 万元、3,796,071.95 万元、
5,502,789.15 万元和 6,798,958.85 万元，占总负债的比例分别为 60.83%、60.01%、
59.34%和 60.20%。发行人总负债中流动负债所占比例较高，尽管其流动负债中较大部分是销售商品房之预收款，未来将随着标的商品房的交付而核销，但在商品房交付前，预收款项仍存在不确定性，如果部分流动负债到期无法延期或展期，发行人将会面临一定短期偿债压力。
3、未来较大规模投资计划带来的资金压力风险
截至 2020 年 9 月末，发行人未来拟建住宅类项目计划投资总额为 145.80 亿元，同时要不失时机地进一步增加储备土地使用权，为业务发展奠定基础。尽管其现阶段现金储备较为充足，但是其未来拟建项目投资规模较大，以整体开发方式获取土地使用权的方式需要占用较大规模资金，由此导致发行人将面临一定的资金压力。
4、应收款项回收风险
报告期内，公司的应收账款分别为 36,350.60 万元、35,067.40 万元、29,492.93万元和 45,271.60 万元，占总资产比例为 0.57%、0.39%、0.24%和 0.30%，公司的其他应收款分别为 416,184.34 万元、392,279.61 万元、588,359.70 万元和 789,427.90 万元，分别占总资产比例为 6.49%、4.36%、4.75%和 5.27%。其中，其他应收款主要为公司在“整体开发”开发模式下取得与当地政府签订的土地转让协议前，对相关改造地块中涉及的土地平整费用、拆迁住户拆迁补偿款等。尽管发行人已对应收款项计提部分坏账准备，但由于完成土地开发的地块之使用权
仍需要通过公开“招、拍、挂”的形式取得，土地使用权的归属及其他应收款的核销具有不确定性，因此存在一定的应收款项回收风险。
5、存货变现的不确定性风险
2017 年-2019 年末及2020 年9 月末，发行人存货账面余额分别为3,425,791.80万元、5,254,042.80 万元、8,503,522.14 万元和 10,087,226.21 万元，分别占当期资产总额的 53.43%、58.38%、68.63%和 67.38%，存货规模较大且占资产比重较高。公司存货主要由房地产开发形成的开发成本构成，开发成本主要包括房地产开发业务涉及的土地成本、施工成本和其他成本等。报告期内，开发成本占存货的比例分别为 92.68%、94.92%、95.77%和 96.81%。考虑到公司的房地产开发项目受宏观经济与国家政策的影响较大，未来如果房地产行业继续调控，使国内房地产供需关系进一步改变，则可能对公司房地产项目的销售产生较大负面影响，进而导致房地产类存货的出售或变现存在不确定性。
6、投资性房地产价值波动的风险
报告期内，公司的投资性房地产分别为 363,552.94 万元、505,592.17 万元、
488,761.81 万元和 468,385.29 万元，分别占总资产的 5.67%、5.62%、3.94%和
3.13%，主要包括用于商业出租和酒店经营的房屋及建筑物，公司投资性房地产以成本计量，且对投资性房地产计提部分跌价准备。若未来作为投资性房地产核算的资产发生毁损、灭失，以及房地产政策、供求环境变化引起商品房价格波动而导致其商品房市价发生较大波动，由此将导致发行人承担一定的投资性房地产价值波动的风险。
7、未分配利润占比较大的风险
报告期内，发行人的未分配利润分别为 1,567,787.91 万元、1,969,464.07 万元、2,390,497.85 万元和2,726,473.81 万元，占所有者权益合并比例分别为77.76%、 73.65%、76.68%和 74.19%，未分配利润占比较大。尽管发行人承诺在本次债券存续期内在出现预计不能按期偿付债券本息或者到期未能按期偿付债券本息时，不向股东分配利润，但在存续期间若发行人以其他方式变相分配利润，将降低发行人所有者权益规模，导致本次债券本息偿付风险升高。
8、阶段性担保风险
公司按照房地产经营惯例为商品房购买人提供按揭贷款提供阶段性连带担保。该部分阶段性担保之担保期限自公司、按揭银行与购房者签订的抵押贷款合同生效之日起，至公司为购房者办妥《房屋所有权证》并协助按揭银行办理抵押登记且将《他项权利证书》交于按揭银行之日止。
截至 2020 年 9 月 30 日，公司为商品房购买人提供的阶段性担保额为 134.09亿元，占当期末公司总资产的 8.96%，占当期末所有者权益总和的 36.49%，2020年 9 月末阶段性担保剩余规模较 2019 年末下降 2.83%。虽然此类担保持续时间短，且被担保方非常分散，但公司仍可能面临因商品房购买人出现拖欠款项导致公司承担担保责任。
9、现金流量波动风险
2019 年度，公司经营活动产生的现金流量净额为-1,216,894.57 万元，较 2018
年同期减少 1,222,294.13 万元，主要系公司 2019 年增加土地投资所致；公司投
资活动产生的现金流量净额为 805,064.65 万元，较 2018 年同期增加 2,248,588.61
万元，主要系公司 2019 年收回购买的理财产品所致；公司筹资活动产生的现金
流量净额为 1,029,385.19 万元，较 2018 年同期增加了 223,293.43 万元，主要系
公司 2019 年经营业务范围及规模扩大，公司通过银行贷款等方式筹集资金，满足自身业务发展所致。尽管上述现金流的发生均用于正常的公司经营活动开展且发行人各项现金支出的收回现金情况良好，但由于现金流量变化较大，仍存在一定的现金流量波动风险。
（二）经营风险
1、经济周期风险
公司主营业务所属的房地产行业与宏观经济运行状况密切相关，行业发展与国民经济的景气度有较强的关联性，受固定资产投资规模、城镇化进程等宏观经济因素的综合影响较大。近年来，国内全社会固定资产投资规模持续快速增长，受此影响，城镇房地产开发投资规模亦保持较高的增长速度，为公司业务的发展创造了良好的外部条件。然而，现阶段国内经济形势面临较多不确定因素。随着
宏观经济政策调整，基础工程建设投资增幅趋缓，生产成本不断提高，社会对房地产价格下行预期增加，使公司所处行业的业务空间、销售水平和利润率都面临下行压力。如果未来国内经济增势放缓或宏观经济出现周期性波动而公司未能对其有合理的预期并相应调整经营行为，则将对公司的整体业绩和盈利能力产生不利影响。
2、房地产价格波动风险
房地产开发是公司核心业务，也是公司的主要利润来源。目前，国内宏观经济仍有较强的不确定性，经济周期波动与信贷政策的变化直接影响市场对房地产价格的预期，影响居民对房产的购置意向，作为宏观经济调控的重点，房地产价格未来仍可能产生较大波动，进而从销售、回款等方面影响房地产开发业务的收益，对公司业绩造成不利影响。
3、房地产开发业务经营风险
公司普通住宅项目以“整体开发”模式取得的大面积土地为开发载体，因此其住宅项目具有开发面积大、开发周期长、投入资金大、综合性强等特点，对于项目开发的控制、销售等方面均具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及相关行业范围广，合作单位多，要接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这对公司对项目的开发控制能力提出较高要求。尽管公司具备较强的项目运作能力以及较为丰富的项目运作经验，但如果项目的某个开发环节出现问题，如产品定位偏差、政府出台新的规定、政府部门沟通不畅、施工方案选定不科学、合作单位配合不力、项目管理和组织不力等，均可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，以致项目预期经营目标难以如期实现，其由此承担了房地产业开发业务的经营风险。
4、房地产开发项目收益不确定的风险
房地产项目的收益水平受到销售价格、土地成本、建安成本、融资成本、税收政策等多方面因素影响，特别是房地产领域的宏观调控措施将直接影响商品房销售价格和供需结构，进而对公司房地产项目收益产生影响。同时，随着房地产市场日趋成熟、行业集中度的提升和竞争强度的加剧，行业平均收益水平呈平稳
下降走势。近年来，公司房地产开发项目数量和面积持续稳步增长，在上述因素的综合作用下，公司或将面临房地产项目收益不确定的风险。
5、土地价格及房地产开发用地储备风险
公司为保证持续稳健经营，始终需要进行充足的房地产开发用地储备。公司房地产开发用地储备分布于国内主要东部及中部地区，规模较大，以上海地区及部分二、三线城市为主。截至 2020 年 9 月 30 日，公司房地产开发用地储备面积达 372.52 万平方米。其中，一、二线城市房地产开发用地储备面积占比 81.16%，三线城市房地产开发用地储备占比 18.84%。根据国家对建设用地的相关管理规定，如果公司由于资金、市场等原因未能及时开发储备的用地，将面临缴纳土地闲置费甚至无偿交回土地使用权的风险。由于宏观经济与行业市场变化，公司储备用地的价值可能发生波动，同时由于城市管理的需要，政府可能调整城市规划，使公司储备用地所处的环境发生不利变化，由此导致公司面临土地价格及房地产开发用地储备相关风险。
6、“城中村”项目面临的房地产开发用地储备风险
截至 2020 年 9 月 30 日，发行人作为被引入合作方，开发改造 4 个上海市 “城中村”项目，已基本完成动拆迁及部分商品房、安置房土地的摘取，其中联东村和康家村首期项目已于 2019 年开盘销售，已基本去化完毕，累计签约销售额
x 54 亿元，二期项目已于 2020 年 12 月开盘销售；顾村首期项目已于 2020 年开
盘销售，累计签约销售额约 15 亿元，二期项目已进入开工建设阶段，预计将与
场中村首期项目同时于 2021 年内实现销售。
根据上海市城乡建设和管理委员会、上海市发展和改革委员会、上海市规划和国土资源管理局、上海市住房保障和房屋管理局等十一部门于 2014 年 3 月 26日联合发布的《关于本市开展“城中村”地块改造的实施意见》（沪府〔2014〕24号），大华集团通过与集体经济组织合资设立联合开发公司的形式参与“城中村”改造地块的土地平整及动、拆迁等前期开发业务，联合开发公司可在经营性土地形成“净地”后，以“定向挂牌”的形式获得相应地块的使用权与开发权，并在该地块之范围内开发房地产相关业务。因此发行人参与的上海市“城中村”开发改造项目使其承担了土地价格及房地产开发用地储备相关风险。
7、土地开发成本无法及时得到补偿的风险
发行人以“整体开发”下的公开“招、拍、挂”模式获取土地使用权，首先接受政府委托进行土地平整及动、拆迁等前期开发工作，待完成土地前期开发工作后，再通过公开的“招、拍、挂”程序取得该地块的土地使用权并在其上开展房地产的开发业务。在此模式下，发行人需先行支付一定规模的配套费用。同时，根据相应的协议约定，在其所开展前期土地开发的经营性土地形成“净地”后，发行人需要通过公开“招、拍、挂”的形式获取土地的开发、使用权。如若发行人未中标该块土地使用权，则由当地政府退还其在前期土地开发过程中已支付的全部配套费用，同时加计补偿其同期银行贷款利息。由此，发行人对所开发土地之使用权的获取存在不确定性，一旦未能在公开“招、拍、挂”程序中中标，其前期土地开发所投入的成本将面临无法及时得到补偿的风险。
8、品牌声誉风险
发行人所处行业受到公众与监管机构的广泛关注，楼盘产品的工程质量容易 量化，企业品牌声誉及口碑是工程投标与房屋销售环节的重要影响因素。多年来，发行人依靠严密的标准化质量控制体系，完成了大量大盘开发工程，通过积极的 营销策略，在房地产领域打造了高品质的“大华”品牌。但由于建筑施工与房地产 开发业务工序复杂，且公司同时开发的项目数量较多，若公司未来对建筑施工规 范和质量贯彻落实不到位，使建筑工程或楼盘产品存在质量瑕疵，或因安全生产 制度落实不到位频繁发生重大事故，则将对发行人的品牌声誉造成一定严重影响，进而影响发行人的业务开展造成不利影响。
9、新冠肺炎疫情对发行人经营影响的风险
2020 年 1-9 月，公司由于供应周期合理，受到疫情影响较小，实现营业收入
1,332,889.04 万元，较去年同期有所增长。新冠肺炎疫情防控当前已取得一定进展，但如果公司在疫后经济恢复的过程中不能合理安排各项业务，将面临一定的经营风险。
（三）管理风险
1、内部控制管理风险
截至 2020 年 9 月 30 日，发行人拥有 189 家全资及控股的各级子公司，经营业务涵盖房地产开发、建筑安装工程劳务、物业租赁及物业管理等，组织结构和管理体系较为复杂，对公司的管理能力提出了要求的较高。目前，公司建立了较为完善的内部控制体系，但随着经营规模的不断扩大，公司在运营管理、风险控制等方面的难度也将增加。若公司不能相应提高其内部控制管理能力，可能会影响其经营效率，进而对经营业绩造成不利影响。
2、房地产跨区域经营风险
公司房地产业务分布于国内东部沿海及中部部分地区，涉及上海及部分二、三线城市。鉴于此，公司需要了解并满足不同地区的市场需求，并充分利用现有资源并合理地分配给各个地区。尽管公司已经建立了一套严格、高效的内部控制体系，但经营区域的扩大使资金调配、工程质量、安全生产、合同履约的复杂性不断提高，加大了管理控制难度，如果公司不能根据实际情况调整好不同地区的经营战略，或内部控制力度削弱，则可能面临跨区域经营管理风险，从而对公司整体运营状况产生不良影响。
3、人力资源管理风险
公司业务的开拓和发展在很大程度上依赖于核心管理人员和技术人员。现阶段，公司建立并实施了合理、多样的激励机制，使核心团队保持稳定，但由于行业竞争日益激烈，若公司的核心管理人员和技术人员流失，将会在一定时期内影响公司的生产经营及管理的顺利开展。此外，房地产行业下游的建筑施工行业属于劳动密集型行业，近几年来，国内已逐步出现了结构性劳务供应短缺现象，并有逐渐加剧的趋势，劳动力成本上升的势头明显，劳动力供应短缺亦可能会影响房地产业务的正常开展。
（四）政策风险
1、宏观调控政策风险
房地产行业与宏观经济运行情况密切相关，与国民经济发展周期呈正相关关系，固定资产投资规模、房地产行业发展、城市化进展等均受到经济周期的影响。因此，国民经济发展周期、宏观经济的发展速度都将对公司的经营发展形成一定
的影响。为促进国民经济的平稳运行，各级政府出台多项积极的财政政策、适度宽松的货币政策和投资鼓励政策，这有利于促进经济继续健康发展，并带动居民收入水平不断提高。但如果未来国家政策出现重大转变，财政与货币政策大幅收紧，将直接影响社会收入水平、收入预期、基建需求和支付能力，从而影响公司业务的发展。
2、房地产政策风险
2016 年 12 月召开的中央经济工作会议要求坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”，在宏观上管住货币流动性，而在微观执行层面上实行差别化信贷。此外，继政治局会议后，中央经济工作会议再提长效机制建设，强调人地挂钩政策，倒逼城镇化，同时要求房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例。继 2019 年 4 月政治局会议后，2019 年 7 月 30 日中央政治局会议再提房住不炒与长效管理机制，同时提出：不将房地产作为短期刺激经济的手段。此外，政治局会议首提城市群与老旧小区改造概念。2019 年 1-11 月，全国房地产调控政策高达 554 次，相比 2018 年同期 425 次上涨幅度高达 30%，累计次数刷新房地产调控纪录。进入下半年，全国楼市将依然是双向调控，房价平稳的城市不排除出现宽松政策，但只要上涨明显，房地产调控肯定会加码。房贷利率进入反弹阶段，尽管一线城市表现相对平静，但二线城市的多个热门地区房贷利率却呈现上涨，有的地区首套房利率甚至上浮 25%。2019 年 11 月 25 日，央行发布
《中国金融稳定报告（2019）》，除了对 2018 年以来我国金融体系的稳健性状况作了全面评估外，也给出了下一步的政策建议。该报告指出，继续严格遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”政策定位，完善“因城施策”差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。同时，加大对住房租赁市场的金融支持和规范，促进形成“租售并举”的住房制度。2019 年 12 月 10 日至 12 日，中央经济工作会议在北京举行，会议指出，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。2020 年 12 月 16 日至 18 日，中央经济工作会议在北京举行，会议指出，解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促
进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房 政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用 地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行 合理调控。
公司房地产销售收入占主营业务收入与营业利润的比重较高。当前国内房地产调控政策持续收紧，房价仍是房地产供需关系调控的直接指标，行业前景存在较多不确定性，居民购房意愿存在下降的可能性。若未来房地产行业政策持续收紧，政府进一步利用产业政策、税收政策及信贷政策等对房地产行业实施调控，行业发展持续低迷，则有可能影响公司的房地产开发与销售业务，或可能增加发行人获取房地产开发用地储备的难度与成本，进而可能会对公司的盈利情况产生一定的影响。
3、土地使用权获取的政策风险
根据上海市城乡建设和管理委员会、上海市发展和改革委员会、上海市规划和国土资源管理局、上海市住房保障和房屋管理局等十一部门于 2014 年 3 月 26日联合发布的《关于本市开展“城中村”地块改造的实施意见》（沪府〔2014〕24号），对在城镇建成区或城镇规划区范围内，且集体土地被全部或大部分征用，原农村居民全部或大部分转为城镇户口，被城镇建成区包围或基本包围的自然村开展“城中村”改造工程，目标地块的改造采取农村集体经济组织改造方式的，以农村集体经济组织为改造主体，可引入合作单位共同改造开发，待经营性土地形成“净地”后，可采取定向挂牌方式出让目标地块之土地使用权。截至 2020 年 9
月 30 日，发行人已经获得上海市宝山区大场镇场中村，上海市宝山区大场镇联东村、葑村村、丰收村、xx村，上海市宝山区庙行镇康家村及上海市宝山区顾村镇顾村老集镇等地区 4 个“城中村”项目的引入开发建设权。在上述“城中村”项目中，发行人作为唯一引入的合作改造方，其与集体经济组织为“城中村”改造而合资设立的联合开发公司中投资占比均在 90%以上。上述“城中村”项目目标地块所在村、镇政府均制定了改造实施方案并经上海市城乡建设和管理委员会确认。
发行人已就上述四个“城中村”项目同相应的集体经济组织签订合作协议。截至
2020 年 9 月 30 日，4 个“城中村”改造项目已基本完成动拆迁及部分商品房、安
置房土地的摘取，其中联东村和康家村首期项目已于 2019 年开盘销售，已基本
去化完毕，累计签约销售额约 54 亿元，二期项目已于 2020 年 12 月开盘销售；
顾村首期项目已于 2020 年开盘销售，累计签约销售额约 15 亿元，二期项目已进
入开工建设阶段，预计将与场中村首期项目同时于 2021 年内实现销售。
考虑到“城中村”改造项目中以“定向挂牌”方式取得土地使用权需要在相关政策支持的背景下开展实施的，如果未来与“城中村”项目相关之房地产政策进行细化调整，或合作开发协议在履行过程中出现其他情况，或将导致发行人相关项目之土地使用权的获取存在不确定性，进而对其房地产开发业务造成不利影响。
第三节 发行人及本期债券的资信情况
发行人聘请了联合资信评估股份有限公司对发行人及本期债券进行评级。根据《大华（集团）有限公司 2020 年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券信用评级报告》（联合[2020]2897 号），发行人主体信用等级为 AA+，本期债券信用等级为 AA+。
（一）信用评级结论及标识所代表的涵义
经联合资信评估股份有限公司综合评定，本期债券信用级别为 AA+，该级别反映了本期债券的偿付安全性很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低；发行人的主体信用级别为 AA+，该级别反映了发行人偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。
（二）信用评级报告基本观点及揭示的主要风险
1、基本观点
联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合评级”）对大华（集团）有限公司（以下简称“公司”）的评级反映了公司作为专注于城市更新和超大规模社区运营的百强房企，在上海市城中村改造领域具有较高知名度。公司以整体开发的方式锁定了较大规模的土地资源，项目主要布局优质一二线城市，资产质量良好，债务负担较轻且债务结构合理，盈利能力较强，近年来签约销售规模快速增长。同时，联合评级也关注到公司旧改项目开发周期存在不确定性、在建项目尚需投资规模较大、规模快速增长导致管理压力增加以及海外项目对公司资金造成一定占压等因素对公司信用水平产生的不利影响。
公司项目储备较充裕且主要位于长三角和粤港澳大湾区，未来随着旧改项目的逐步转化和项目开发销售的推进，公司经营状况有望保持良好，联合评级对公司的评级展望为“稳定”。
基于对公司主体长期信用水平以及本次债券偿还能力的综合评估，联合评级认为，本次债券到期不能偿还的风险很低。
2、优势
（1）城市更新经验丰富，在上海区域品牌知名度较高。公司是专注于城市更新和超大规模社区运营的百强房企，城市更新经验丰富，在上海区域具有较高的品牌知名度和较强的综合竞争力。
（2）主要布局优质一二线城市，资产质量良好。公司主要布局长三角、粤港澳大湾区及部分重点省会城市，项目业态以刚需型和改善型住宅为主，资产质量较高。
（3）可售货值较充裕，盈利能力强。公司通过整体开发的方式锁定了较大规模的土地资源，剩余可售货值较充裕且土地成本较低，毛利率处于较高水平，盈利能力强。
（4）财务状况良好，债务结构合理。近年来公司规模快速增长，债务负担仍处于较低水平，融资渠道以银行借款为主，长期债务占比较高，债务结构合理。
3、风险
（1）旧改项目开发周期存在不确定性。公司主要通过旧改方式获取土地储备，与招拍挂方式相比，旧改项目前期对资金沉淀要求较高，项目周期较长，未来开发进度的不确定性相对较高。
（2）公司存在一定的资本支出压力。公司在建项目规模较大，尚需较大的资金投入，公司存在一定的资本支出压力。
（3）规模快速增长对管理能力提出更高要求。随着公司在建项目的增多、区域布局的拓展，管理难度相应加大，对公司项目运营管理能力提出更高的要求。
（4）海外项目对公司资金造成一定占压。公司在澳洲有一定规模的项目投资，受疫情影响，海外项目后续项目进度不确定性较大，对公司资金造成一定占压。
（三）跟踪评级安排
根据监管部门和联合资信评估股份有限公司（联合评级）对跟踪评级的有关要求，联合评级将在本次（期）债券存续期内，在每年大华（集团）有限公司年报公告后的两个月内，且不晚于每一会计年度结束之日起六个月内进行一次定期跟踪评级，并在本次（期）债券存续期内根据有关情况进行不定期跟踪评级。
大华（集团）有限公司应按联合评级跟踪评级资料清单的要求，提供有关财务报告以及其他相关资料。大华（集团）有限公司如发生重大变化，或发生可能对信用等级产生较大影响的重大事件，应及时通知联合评级并提供有关资料。
联合评级将密切关注大华（集团）有限公司的相关状况，如发现大华（集团）有限公司或本次（期）债券相关要素出现重大变化，或发现其存在或出现可能对信用等级产生较大影响的重大事件时，联合评级将落实有关情况并及时评估其对信用等级产生的影响，据以确认或调整本次（期）债券的信用等级。
如大华（集团）有限公司不能及时提供上述跟踪评级资料及情况，联合评级将根据有关情况进行分析并调整信用等级，必要时，可宣布信用等级暂时失效，直至大华（集团）有限公司提供相关资料。
联合评级对本次（期）债券的跟踪评级报告将在本公司网站和交易所网站公告，且在交易所网站公告的时间不晚于在本公司网站、其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间；同时，跟踪评级报告将报送大华（集团）有限公司、监管部门等。
（一）公司获得主要金融机构的授信情况
截至 2020 年 9 月 30 日，发行人共获得各金融机构授信额度共计人民币
779.91 亿元，其中，已使用额度 460.04 亿元，尚未使用额度 319.86 亿元。发行人获得的各金融机构授信额度情况如下：
表 截至 2020 年 9 月 30 日发行人获得的金融机构授信额度情况
单位：亿元 币种：人民币
银行名称 | 综合授信额度 | 已使用情况 | 剩余额度 |
农业银行 | 104.67 | 60.93 | 43.75 |
工商银行 | 131.30 | 67.02 | 64.28 |
浦发银行 | 64.26 | 41.20 | 23.05 |
上海农商行 | 51.09 | 28.35 | 22.74 |
建设银行 | 121.79 | 72.63 | 49.16 |
招商银行 | 50.00 | 24.90 | 25.10 |
中国银行 | 26.95 | 18.28 | 8.67 |
交通银行 | 42.75 | 30.73 | 12.02 |
平安银行 | 34.00 | 22.45 | 11.55 |
银行名称 | 综合授信额度 | 已使用情况 | 剩余额度 |
中国农业发展银行 | 6.00 | 6.00 | - |
兴业银行 | 4.50 | 1.80 | 2.70 |
浙商银行 | 2.50 | 2.50 | - |
中信银行 | 1.65 | 1.65 | - |
广发银行 | 17.50 | 2.00 | 15.50 |
广州银行 | 15.00 | 8.73 | 6.27 |
广州农商行 | 12.00 | 5.60 | 6.40 |
西部信托 | 20.00 | 20.00 | - |
紫金信托 | 30.00 | 10.00 | 20.00 |
交银国信 | 15.00 | 14.93 | 0.07 |
交银施xx资产管 理有限公司 | 8.40 | 8.40 | - |
陆家嘴国际信托 | 4.00 | 1.40 | 2.60 |
Australia and New Zealand Banking Group | 7.59 | 5.11 | 2.48 |
Commonwealth Bank of Australia | 3.03 | 1.15 | 1.88 |
Westpac Banking | 5.93 | 4.29 | 1.64 |
合计 | 779.91 | 460.04 | 319.86 |
（二）近三年与主要客户业务往来履约情况
报告期内，公司与主要客户发生业务往来时，不存在严重违规现象。
（三）近三年发行的债券以及偿还情况
截至 2020 年 9 月末，公司仍有处于存续期的直接债务融资工具规模为 65 亿
元，为 16 大华 01 公司债券、16 大华 02 公司债券、17 大华 01 公司债券、18 大
华 01 公司债券和 19 大华 01 公司债券。
16 大华 01 公司债券起息日为 2016 年 4 月 1 日，到期日为 2021 年 4 月 1
日，期限 5 年；该期债券存续期内第 3 个计息年度末附发行人调整票面利率选择
权及投资者回售选择权；该期债券发行规模 5 亿元，截至 2020 年 9 月末，债券
余额 5 亿元。
16 大华 02 公司债券起息日为 2016 年 10 月 12 日，到期日为 2021 年 10 月
12 日，期限 5 年；该期债券存续期内第 3 个计息年度末附发行人调整票面利率
选择权及投资者回售选择权；该期债券发行规模 20 亿元，截至 2020 年 9 月末，
债券余额 20 亿元。
17 大华 01 公司债券起息日为 2017 年 12 月 12 日，到期日为 2022 年 12 月
12 日，期限 5 年；该期债券存续期内第 3 个计息年度末附发行人调整票面利率
选择权及投资者回售选择权；该期债券发行规模 6 亿元，截至 2020 年 9 月末，
债券余额 6 亿元。
18 大华 01 公司债券起息日为 2018 年 3 月 15 日，到期日为 2023 年 3 月 15
日，期限 5 年；该期债券存续期内第 3 个计息年度末附发行人调整票面利率选择
权及投资者回售选择权；该期债券发行规 19 亿元，截至 2020 年 9 月末，债券余
额 19 亿元。
19 大华 01 公司债券起息日为 2019 年 8 月 21 日，到期日为 2024 年 8 月 21
日，期限 5 年；该期债券存续期内第 3 个计息年度末附发行人调整票面利率选择
权及投资者回售选择权；该期债券发行规模 15 亿元，截至 2020 年 9 月末，债券
余额 15 亿元。
截至 2020 年 9 月末，16 大华 01、16 大华 02、17 大华 01、18 大华 01 和 19大华 01 公司债券募集资金扣除承销费用后已全部用于偿还银行贷款，与募集说明书约定一致。
（四）公司最近三年及一期有关财务指标
报告期，公司主要偿债指标如下（合并口径）：
表 近三年及一期公司主要偿债指标情况
财务指标 | 2020 年 9 月末 | 2019 年末 | 2018 年末 | 2017 年末 |
流动比率 | 2.06 | 2.09 | 2.14 | 2.16 |
速动比率 | 0.57 | 0.54 | 0.76 | 0.88 |
资产负债率 | 75.45% | 74.84% | 70.29% | 68.55% |
项目 | 2020 年 1-9 月 | 2019 年度 | 2018 年度 | 2017 年度 |
利息保障倍数 | 2.41 | 3.84 | 4.28 | 5.55 |
贷款偿还率 | 100% | 100% | 100% | 100% |
利息偿付率 | 100% | 100% | 100% | 100% |
上述各指标的具体计算公式如下：
1、流动比率=流动资产/流动负债
2、速动比率=（流动资产-存货）/流动负债
3、资产负债率=负债合计/资产总计
4、贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额
5、利息保障倍数=（利润总额+计入财务费用的利息支出）/（计入财务费用的利息支出
+资本化利息）
6、利息偿付率=实际支付利息/应付利息
第四节 增信机制、偿债计划及其他保障措施
x期债券发行后，公司将根据债务结构情况进一步加强公司的资产负债管理、流动性管理和募集资金使用管理，保证资金按计划调度，及时、足额地准备资金 用于每年的利息支付及到期本金的兑付，以充分保障投资者的利益。
（一）利息的支付
x期债券的利息自首个起息日起每年支付一次，最后一期利息随本金的兑付一起支付。
1、本期债券品种一付息日为2022年至2028年每年的1月28日（如遇法定节假日和/或休息日，则顺延至其后的第1个交易日；顺延期间付息款项不另计利息）；若第3个计息年度末本期债券品种一的投资人行使回售选择权，则本期债券品种一回售部分债券的付息日为2022年至2024年每年的1月28日（如遇法定节假日和
/或休息日，则顺延至其后的第1个交易日；顺延期间付息款项不另计利息）；若本期债券品种一的投资人于第5个计息年度末行使回售选择权，则本期债券品种一回售部分债券的付息日为2022年至2026年每年的1月28日（如遇法定节假日和
/或休息日，则顺延至其后的第1个交易日；顺延期间付息款项不另计利息）。本 期债券品种二付息日为2022年至2028年每年的1月28日（如遇法定节假日和/或休 息日，则顺延至其后的第1个交易日；顺延期间付息款项不另计利息）；若第2个 计息年度末本期债券品种二的投资人行使回售选择权，则本期债券品种二回售部 分债券的付息日为2022年至2023年每年的1月28日（如遇法定节假日和/或休息日，则顺延至其后的第1个交易日；顺延期间付息款项不另计利息）；若第4个计息年 度末本期债券品种二的投资人行使回售选择权，则本期债券品种二回售部分债券 的付息日为2022年至2025年每年的1月28日（如遇法定节假日和/或休息日，则顺 延至其后的第1个交易日；顺延期间付息款项不另计利息）；若第6个计息年度末 x期债券品种二的投资人行使回售选择权，则本期债券品种二回售部分债券的付 息日为2022年至2027年每年的1月28日（如遇法定节假日和/或休息日，则顺延至 其后的第1个交易日；顺延期间付息款项不另计利息）；
2、债券利息的支付通过证券登记结算机构和有关机构办理。利息支付的具体事项将按照国家有关规定，由发行人在主管部门指定媒体上发布的付息公告中予以说明。
3、根据国家税收法律、法规，投资者投资本期债券应缴纳的有关税费由投资者自行承担。
（二）本金的偿付
1、本期债券品种一本金兑付日为 2028 年 1 月 28 日（如遇法定节假日和/或
休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息）；若第
3 个计息年度末本期债券品种一的投资人行使回售选择权，则本期债券品种一回
售部分债券的本金兑付日为 2024 年 1 月 28 日（如遇法定节假日和/或休息日，
则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间本金款项不另计利息）；若第 5 个计息年度末本期债券品种一的投资人行使回售选择权，则本期债券品种一回售部分债券的兑付日为 2026 年 1 月 28 日（如遇法定节假日和/或休息日，则顺延至其后
的第 1 个交易日；顺延期间本金款项不另计利息）。本期债券品种二本金兑付日
为 2028 年 1 月 28 日（如遇法定节假日和/或休息日，则顺延至其后的第 1 个交
易日；顺延期间兑付款项不另计利息）；若第 2 个计息年度末本期债券品种二的
投资人行使回售选择权，则本期债券品种二回售部分债券的本金兑付日为 2023
年 1 月 28 日（如遇法定节假日和/或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺
延期间本金款项不另计利息）；若第 4 个计息年度末本期债券品种二的投资人行
使回售选择权，则本期债券品种二回售部分债券的兑付日为 2025 年 1 月 28 日
（如遇法定节假日和/或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间本金款
项不另计利息）；若第 6 个计息年度末本期债券品种二的投资人行使回售选择权，
则本期债券品种二回售部分债券的兑付日为 2027 年 1 月 28 日（如遇法定节假日
和/或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间本金款项不另计利息）。
2、本期债券本金的偿付通过证券登记结算机构和有关机构办理。本金偿付的具体事项将按照国家有关规定，由发行人在主管部门指定媒体上发布的兑付公告中加以说明。
（三）偿债资金来源
x期公司债券的偿债资金将主要来源于本公司日常经营所产生的利润。
2017-2019 年度及 2020 年 1-9 月，公司分别实现营业收入 1,348,854.88 万元、
1,535,414.62 万元、2,025,065.74 万元和 1,332,889.04 万元。归属于母公司股东的
净利润分别为 293,343.12 万元、401,676.16 万元、425,648.48 万元和 335,999.37
万元。公司良好的盈利能力将为偿还债券本息提供保障。
（四）偿债应急保障方案
1、充足的货币资金
长期以来，公司注重对流动性的管理，货币资金充足，可用作偿债资金。2017年-2019 年末及 2020 年 9 月末，公司货币资金余额分别为 569,431.59 万元、
918,967.10 万元、1,544,763.64 万元和 1,895,493.34 万元，货币资金持有量可以对债务本息实现较好的覆盖。
2、金融资产变现
公司持有部分金融资产，必要时可以通过金融资产变现来补充偿债资金。截至 2017 年 12 月 31 日、2018 年 12 月 31 日、2019 年 12 月 31 日和 2020 年 9 月
30 日，公司合并财务报表口径下的可供出售金融资产分别为 96,256.03 万元、
111,664.73 万元、124,104.73 万元和 58,986.03 万元，占总资产的比例为 1.50%、
1.24%、1.00%和 0.39%，上述金融资产的变现能够为其偿债能力提供较好支撑。
3、金融机构授信
公司在主要大型国有银行等金融机构的资信情况良好，与大型银行保持长期合作伙伴关系，截至 2020 年 9 月 30 日，发行人共获得各金融机构授信额度共计
人民币 779.91 亿元，其中，已使用额度 460.04 亿元，尚未使用额度 319.86 亿元。公司间接债务融资能力强，能够为本期债券发行提供充足的应急偿债资金来源。
为维护本次债券持有人的合法权益，发行人为本次债券采取了如下的偿债保障措施：
（一）制定债券持有人会议规则
发行人已按照《管理办法》的要求制定了《债券持有人会议规则》。《债券持有人会议规则》约定了债券持有人通过债券持有人会议行使权利的范围、程序和其他重要事项，为保障公司债券本息及时足额偿付做出了合理的制度安排。
有关《债券持有人会议规则》的具体内容，详见本募集说明书第八节“债券持有人会议”。
（二）聘请债券受托管理人
发行人已按照《管理办法》的规定，聘请海通证券担任本次债券的债券受托管理人，并与海通证券订立了《债券受托管理协议》。在本次债券存续期限内，由海通证券依照《债券受托管理协议》的约定维护本次债券持有人的利益。
有关债券受托管理人的权利和义务，详见本募集说明书第九节“债券受托管理人”。
（三）签署账户及资金监管协议
为了保证按时偿还本次债券到期本金和利息，发行人聘请招商银行股份有限公司上海分行及上海浦东发展银行股份有限公司上海分行作为本次债券账户监管人，发行人在账户监管人处开立募集资金使用专户，与账户管理人签署了《大华（集团）有限公司 2020 年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券账户及资金监管协议》，委托账户监管人对上述账户进行监管。
发行人在银行开立募集资金使用专户，专门用于本次募集资金的接收、存储及划转，不得用作其他用途。
（四）严格执行资金管理计划
x次债券发行后，发行人将根据债务结构情况进一步加强公司的资产负债管理、流动性管理、募集资金使用管理等，并将根据债券本息未来到期应付情况制定年度、月度资金运用计划，保证资金按计划调度，及时、足额地准备偿债资金用于每年的利息支付以及到期本金的兑付，以充分保障投资者的利益。
（五）严格的信息披露
发行人将遵循真实、准确、完整的信息披露原则，使公司偿债能力、募集资金使用等情况受到债券持有人、债券受托管理人和股东的监督，防范偿债风险。
公司将在日常加强履行报告、信息披露及风险提示义务，完善信息披露及风险提示服务机制。本次债券存续期内，发行人将根据法律、法规和规则的规定，及时、公平地履行信息披露义务，确保所披露或者报送的信息真实、准确、完整，不得有虚假记载、误导性xx或者重大遗漏。
（六）发行人承诺
根据发行人《债券受托管理协议》，在出现预计不能按期偿还债券本息或者到期未能按期偿付债券本息时，发行人将至少采取如下措施：
1、不向股东分配利润；
2、暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；
3、调减或停发董事、监事和高级管理人员的工资和奖金；
4、主要责任人不得调离；
5、未经受托管理人同意，除正常经营活动需要外，发行人不得新增债务、不得新设对外担保、不得向第三方出售、抵押或质押资产。
发行人不能偿还债务时，债券受托管理人应当依据《债券受托管理协议》督促发行人和其他具有偿付义务的机构等落实相应的偿债措施，并可以接受全部或部分债券持有人的委托，以自己名义代表债券持有人提起民事诉讼、参与重组或者破产的法律程序。
《债券受托管理协议》项下所产生的或与《债券受托管理协议》协议有关的任何争议，首先应在争议各方之间协商解决。如果协商解决不成，任何一方有权向受托管理人住所所在地有管辖权的法院提起诉讼。
当产生任何争议及任何争议正按前条约定进行解决时，除争议事项外，各方有权继续行使《债券受托管理协议》项下的其他权利，并应履行《债券受托管理协议》项下的其他义务。
第五节 发行人基本情况
发行人名称 | ： | 大华（集团）有限公司 |
英文名称 | ： | DAHUA （GROUP） CO., LTD |
注册资本 | ： | 人民币拾伍亿元整 |
实缴资本 | ： | 人民币拾伍亿元整 |
统一社会信用代码 | ： | 913100001334763603 |
住所 | ： | 上海市华灵路 698 号 |
法定代表人 | ： | xxx |
成立日期 | ： | 1992 年 11 月 11 日 |
联系电话 | ： | 000-00000000 |
传真 | ： | 021-66403097 |
邮编 | ： | 200442 |
信息披露事务负责人 | ： | xxx |
所属行业 | ： | 房地产业 |
经营范围 | ： | 实业投资，房地产开发，国内贸易（除专项审批外），物业管理，服装加工，木制品加工，机械加工，通用设备制造，家具制造，仓储的投资管理，自有房屋租赁。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展 经营活动】 |
发行人系由上海宝山区大场镇经济联合社、上海xx房地产开发有限公司于 1998 年 7 月共同发起经改制设立的有限责任公司，其前身为 1992 年 11 月 11 日成立的上海大场房地产开发经营公司（集体所有制）。
（一）1992 年 11 月设立
1992 年 10 月 13 日，上海市宝山区人民政府出具《关于同意成立上海大场
房地产开发经营公司的批复》（宝府[1992]第 191 号），同意成立上海大场房地产开发经营公司。
1992 年 10 月 22 日，上海宝山审计事务所出具《验资证明书》、《资金信用证明》及《验资报告》，确认上海大场房地产开发经营公司注册资本总额为人民币 15,000,000 元。
1992 年 10 月 29 日，上海市房地产管理局出具《关于上海大场房地产开发
经营公司资格审查的批复》（沪房[1992]商字发第 1084 号），同意成立上海大场房地产开发经营公司。
1992 年 11 月 11 日，上海大场房地产开发经营公司取得上海市宝山区工商局核发的《企业法人营业执照》。
（二）1998 年企业迁出
1998 年 7 月，大华集团递交《企业法人申请迁出登记注册书》，将上海大场房地产开发经营公司由宝山区工商局迁入上海市工商局。
（三）1998 年公司改制
1998 年 5 月 20 日，上海宝山区大场镇经济联合社出具《关于同意上海大场房地产开发经营公司改制为大华（集团）有限公司、同意组建大华集团的批复》，同意更名为大华（集团）有限公司，改制后注册资本为人民币 110,000,000 元。
1998 年 5 月 21 日，上海宝审会计师事务所出具《大华（集团）有限公司验
资报告》（沪宝会事验[1998]第 538 号），确认截至 1998 年 5 月 21 日，大华集
团实收注册资本为 110,000,000 元。
1998 年 7 月 1 日，上海市宝山区人民政府出具《关于同意上海大场房地产开发经营公司改制为大华（集团）有限公司组建大华集团的批复》，同意上海大场房地产开发经营公司依据《公司法》改制为两方股东的有限责任公司，公司注册资本为人民币 110,000,000 元。
本次改制完成后，大华集团股权结构如下：
表 1998 年 7 月 1 日改制后大华集团股权结构表
序号 | 股东名称 | 出资额（元） | 持股比例 |
1 | 上海宝山区大场镇经济联合社 | 93,500,000.00 | 85.00% |
2 | 上海xx房地产开发有限公司 | 16,500,000.00 | 15.00% |
合计 | - | 110,000,000.00 | 100.00% |
改制后，公司经营范围由房地产经营、房地产物业管理、代办动拆迁服务变更为实业投资、房地产开发、国内贸易、建筑装潢、物业管理、房地产中介、咨询服务。
（四）2002 年 12 月股权转让
2002 年 12 月 10 日，大华集团召开股东会会议，审议同意上海宝山区大场镇经济联合社将其所持大华集团 75.00%的股权、上海xx房地产开发有限公司将其所持大华集团 15.00%的股权转让给xxx等 34 名自然人股东。
2002 年 12 月 20 日，中共大场镇委员会、上海市宝山区大场镇人民政府出具《关于同意镇经济联合社向xxx等自然人转让大华（集团）有限公司股权的批复》（宝大委[2002]141 号、宝大府[2002]191 号），同意上海市宝山区大场镇经济联合社将其所持有的大华集团 75.00%的股权转让给xxx等 34 名自然人股东。
2002 年 12 月 27 日，上海宝山区大场镇经济联合社、上海xx房地产开发
有限公司与xxx等 34 名自然人就前述股权转让事宜签订《上海市产权交易合同》。
2002 年 12 月 30 日，大华集团取得上海市工商局换发的《企业法人营业执照》。
本次股权转让完成后，大华集团的股权结构如下：
表 2002 年 12 月 30 日股权转让完成后后大华集团股权结构表
序号 | 股东名称 | 出资额（元） | 持股比例 |
1 | 上海宝山区大场镇经济联合社 | 11,000,000.00 | 10.00% |
2 | xxx等 34 名自然人股东 | 99,000,000.00 | 90.00% |
合计 | - | 110,000,000.00 | 100.00% |
（五）2003 年 11 月变更注册地址
2003 年 10 月 31 日，大华集团召开股东会会议，审议同意公司注册地址由
沪太路 1102 号变更为华灵路 698 号。
2003 年 11 月 13 日，大华集团取得上海市工商局换发的《企业法人营业执照》。
（六）2005 年 7 月股权转让
2005 年 7 月 26 日，大华集团召开股东会会议，审议同意xxx等 34 名自然人股东将其所持大华集团 90%的股权转让给上海华强投资有限公司、上海xxx实业有限公司、上海xxx实业有限公司、上海xxx实业有限公司、上海xxx实业有限公司和上海华绣投资有限公司。
2005 年 7 月 26 日，xxx等 34 名自然人股东与上海华强投资有限公司、上海xxx实业有限公司、上海xxx实业有限公司、上海xxx实业有限公司、上海xxx实业有限公司和上海华绣投资有限公司就前述股权转让事宜签署《股权转让协议》，约定上海华强投资有限公司等 6 家公司受让大华集团 90%股权。
本次股权转让完成后，大华集团的股权结构如下：
表 2005 年 7 月 26 日股权转让完成后大华集团股权结构表
序号 | 股东名称 | 出资额（元） | 持股比例 |
1 | 上海宝山区大场镇经济联合社 | 11,000,000.00 | 10.00% |
2 | 上海华强投资有限公司 | 33,000,000.00 | 30.00% |
3 | 上海xxx实业有限公司 | 14,300,000.00 | 13.00% |
4 | 上海xxx实业有限公司 | 9,230,000.00 | 8.3909% |
5 | 上海xxx实业有限公司 | 9,230,000.00 | 8.3909% |
6 | 上海xxx实业有限公司 | 4,610,000.00 | 4.1909% |
7 | 上海华绣投资有限公司 | 28,630,000.00 | 26.0273% |
合计 | - | 110,000,000.00 | 100.00% |
（七）2006 年 4 月增资
2006 年 4 月 11 日，大华集团召开股东会会议，审议同意新增注册资本人民
币 440,000,000 元，注册资本增加至人民币 550,000,000 元。
2006 年 4 月 11 日，上海瑞和会计师事务所有限公司出具《验资报告》（瑞
和会验字[2006]第 0959 号），确认截至 2006 年 3 月 31 日，大华集团实收注册
资本增加至人民币 550,000,000 元。
2006 年 4 月 14 日，大华集团取得上海市工商局换发的《企业法人营业执照》。
本次增资完成后大华集团股权结构如下：
表 2006 年 4 月 4 日增资完成后大华集团股权结构表
序号 | 股东名称 | 出资额（元） | 持股比例 |
1 | 上海宝山区大场镇经济联合社 | 55,000,000.00 | 10.00% |
2 | 上海华强投资有限公司 | 165,000,000.00 | 30.00% |
3 | 上海xxx实业有限公司 | 71,500,000.00 | 13.00% |
4 | 上海xxx实业有限公司 | 46,150,000.00 | 8.39% |
5 | 上海xxx实业有限公司 | 46,150,000.00 | 8.39% |
6 | 上海xxx实业有限公司 | 23,050,000.00 | 4.19% |
7 | 上海华绣投资有限公司 | 143,150,000.00 | 26.03% |
合计 | - | 550,000,000.00 | 100.00% |
（八）2008 年 12 月变更工商注册号
根据国家总局《关于下发执行<工商行政管理注册编号编制规则>的通知》（工商办字[2007]79 号） ， 大华集团的工商注册号由 3100002000472 变更为 310000000013740。
2008 年 12 月 22 日，大华集团取得上海市工商局换发的《企业法人营业执照》。
（九）2011 年 1 月增资
2010 年 12 月 30 日，大华集团召开股东会会议，审议同意大华集团新增注
册资本人民币 950,000,000 元，注册资本增至人民币 1,500,000,000 元。
2011 年 1 月 13 日，上海瑞和会计师事务所有限公司出具《验资报告》（瑞
和会验字[2011]第 0036 号），确认截至 2011 年 1 月 13 日，大华集团实收注册
资本增加至人民币 1,500,000,000 元。
2011 年 1 月 13 日，大华集团取得上海市工商局换发的《企业法人营业执照》。
本次股权转让完成后，大华集团的股权结构如下：
表 2011 年 1 月 13 日股权转让完成后大华集团股权结构表
序号 | 股东名称 | 出资额（元） | 持股比例 |
1 | 上海宝山区大场镇经济联合社 | 150,000,000.00 | 10.00% |
2 | 上海华强投资有限公司 | 450,000,000.00 | 30.00% |
3 | 上海xxx实业有限公司 | 195,000,000.00 | 13.00% |
4 | 上海xxx实业有限公司 | 125,863,500.00 | 8.39% |
5 | 上海xxx实业有限公司 | 125,863,500.00 | 8.39% |
6 | 上海xxx实业有限公司 | 62,863,500.00 | 4.19% |
7 | 上海华绣投资有限公司 | 390,409,500.00 | 26.03% |
合计 | - | 1,500,000,000.00 | 100.00% |
（十）董事变更出具章程修正案
2016 年 4 月 5 日，因公司董事变更出具章程修正案，并于 2016 年 4 月 28
日进行相关备案。
（十一）经营范围变更
2018 年 6 月 8 日，经大华（集团）股东会决议，对公司经营范围进行变更，并对章程进行修订。变更后公司经营范围为“实业投资，房地产开发，国内贸易
（除专项审批外），物业管理，服装加工，木制品加工，机械加工，通用设备制造，家具制造，仓储的投资管理，自有房屋租赁。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】”。
经上海市通力律师事务所律师核查，发行人不存在依据法律法规、发行人章程需要终止的情形。发行人已具备本次发行的主体资格。
（一）发行人的组织结构
1、组织结构图
图 截至 2020 年 9 月 30 日发行人组织结构图
2、主要部门职责
公司各职能部门的具体职能如下：
（1）集团办公室
集团办公室在集团授权下，具体组织整合本业务范围内的内外部资源，以达成本业务范围内的各项目标，确保大华集团经营工作和项目开发顺利推进。办公室承担行政管理、法务管理、档案管理、后勤管理等职责；通过构建行政统筹管理体系为大华集团顺畅运行提供支撑及法律保障。
（2）运营管理中心
运营管理中心在公司集团授权下，具体组织整合公司各条线资源，确保公司经营工作和项目开发得以顺畅推进。其具体负责组织建立和完善运营管理体系和相应的工作标准；组织编制公司及下属公司经营计划和项目运营计划，对公司经营计划和项目运营目标进行跟踪落实；负责对公司各中心/部门、下属公司、开发项目进行组织绩效考核；负责公司信息化管理。其主要职能包括：运营体系标准管理、经营计划管理、项目运营策划、项目计划管理、运营信息管理、运营会议管理、公司经营及项目管理督办、流程管理、组织绩效管理和信息化管理等。
（3）财务管理中心
财务管理中心在公司授权下，具体承担公司财务标准体系建设、财务统筹管理、融资与资金调拨等职责，为公司继续规模化、有质量发展提供资金的有力保障。
财务管理中心的具体职能包括：财务体系标准管理、经营预算管理、项目投资收益管理、资金管理、税务管理、会计核算、财务统计、财务监督和财务档案管理等。在项目投资收益管理方面，其主要涉及基于财务视角介入项目开发全过程，构建公司项目全过程投资收益监控体系，制定并完善各类投资收益测算模板，及时分析、反馈项目收益水平，为项目经营决策提供财务支撑；基于流程参与新项目可研论证，实施项目投资收益分析测算；在项目结束后，组织、指导、审核各下属公司完成各项目整体财务决算、最终投资收益测算及利润分配的核算。在资金管理方面，其主要负责基于资金预算对公司资金运用进行监控，并建立报表机制，动态掌握公司总部及各下属公司的资金收支管理现状和实际需求；负责大
华集团内公司间资金调拨的统筹管理，基于资金运作灵活调拨；负责对公司层级和各下属公司资金使用安全进行检查、监督，特别关注计划外的资金使用项，确保资金使用的合法性、规范性；负责研究和制定公司融资结构体系，维护银企关系，开拓多样化融资渠道；负责统筹公司层面的融资、担保工作，确保资金供应；负责指导、专业审核各下属公司的项目融资方案；基于授权完成各项付款审核；负责公司总部货币资金管理，建立并完善符合公司模式的资金集中管理。
（4）成本招采中心
成本招采中心承担公司成本标准体系建设、成本监控及合约标准化建设、采购管理等职责，通过研究和推行合约相关标准，促进项目开发与工程及材料设备采购的成本、质量和风险受控。成本招采中心的职能主要分为两个维度，成本管理和招标采购。在成本管理方面，该部门负责成本标准体系管理、合同标准体系管理、前端成本管理、动态成本管理和后端成本管理，主要涉及研究、建立和推行公司成本管理体系和操作标准，包括各项制度与流程、目标成本版本规范、成本预警机制、按产品业态区分的成本科目标准等，并持续优化完善；负责建立和推行目标成本预警机制，通过成本条线监控，对可能超出控制目标的及时启动预警并向下属公司反馈意见，加强监控和跟进；对下属公司上报的合同结算申请，从资料的完备性、风险控制、总额控制等方面进行审核，并根据需要组织沟通讨论等。在招标采购层面，该部门开展招标采购标准管理、材料设备研究、战略采购，以及项目招采过程管控等工作，负责采购全流程的成本控制。
（5）设计研发中心
设计研发中心承担公司设计标准化建设、设计管理等职责，通过设计优化和产品研发，不断提高公司的产品竞争力。设计研发中心主要承担着设计标准管理、产品研发、设计供方管理、项目设计策划管理、建筑设计过程管理、设计后端管理、景观设计过程管理，以及装修设计过程管理等职能。其中，在设计供方管理方面，其主要负责建立、完善公司设计供方库和统一评价标准，并推行设计各专业供方资源搜集、入库与更新，持续完善设计供方库建设，同时负责公司设计战略供方选择，并推动供方名单及战略合作协议的确定；在建筑设计过程管理方面，其主要负责审核方案设计任务书并推动确定；对接下属公司设计管理部，组织和推动概念-方案阶段设计成果（概念/总规/详规/单体平面/单体立面等，含公共部
位、大堂、绿化等涉及效果及观感品质的部位方案）在大华集团层面的审议确定；备案后续各阶段设计成果，并进行设计过程控制，对扩初-施工图设计成果进行抽查；审核正式版产品配置标准（施工图前）并推动其确定；备案下属公司报送的材料部品方案及清单；备案下属公司定期/不定期的设计信息报表等。
（6）营销管理中心
营销管理中心承担公司可售类产品研究、定位方案把关、营销企划、营销监控、客户关系标准化建设、客户关系管理等职责；是总部最靠近市场和客户的中心，也是可售类产品研发体系中的外部需求输入主体，其主要职能包括：定位策划、营销管理和客服管理等三个方面。其中，定位策划职能主要包括定位策划标准研究、产品-市场研究、定位策划供方管理、产品定位策划实施，承担了产品推出前期的主要策划工作；营销管理方面，该部门承担着营销标准体系建设、营销供方管理、营销企划，以及销售过程监控等职责，是销售层面的主要管理部门；客服管理方面，该部门主要开展客服标准体系建设、客户关系管理，以及客户报事管理等工作，倾向于售后层面客户关系的维护。
（7）工程管理中心
工程管理中心承担公司工程品质标准化建设、工程管理、工程技术管理职责；通过建立标准、推行标准、基于标准检查等措施，有效推动产品品质的受控。工 程管理是工程管理中心的主要职能，包括工程标准管理、工程技术管理、施工过 程监控、工程验收管理、工程维修管理和工程管理评定。具体各职能节点主要包 括：研究、建立和推行公司工程管理标准和技术标准，并通过具体项目施工、竣 工验收及运营检验持续总结、更新和完善；负责建立工程知识共享机制，通过建 立工程案例库和组织交流等，促进先进管理经验和典型案例在城市/项目间的分 享；负责对各下属公司工程管理团队和项目部进行工程技术标准和管理标准培训，并监督其执行；组织开展不同类型项目工程四新技术（新技术、新工艺、新设备、 新材料）的应用研究，并于成熟时在各项目间推行；组织建立招标过程中的技术 标准；负责编制公司项目工程检查计划，组建巡检小组并基于计划组织实施，确 保项目工程管理受控；负责对公司工程巡检结果及时分析总结，对发现的问题及 时提出整改意见，并监督、核实其落实；审核各下属公司报送的工程管理策划成 果、工程施工重大方案，提出专业意见并推动最终确定，巡检过程中抽查其他专
项技术方案；负责处理各下属公司上报的，超出其处理权限（造成 50 万以上经济损失;负责审核各下属公司上报的，超出其决策权限（影响结构安全或使用功能，但可完成整改；或造成 3-50（含）万元经济损失；指导各下属公司进行各项工程验收，备案下属公司的竣工验收结果；参与各下属公司样板间/示范区开放前工程验收，并审核验收结果；负责组织对工程供方的履约分级及对房产公司工程部门分级进行评定。
（8）商业管理中心
商业管理中心是公司的商业管理统筹平台，其在公司授权下，主导把关各地持有商业项目的定位、前期介入、过程招商、后期营运监控等职责；并直接操作公司持有商业项目开发阶段全过程招商推广及营运管理工作。其具体职能包括：商业地产标准建设、商业产品策划及规划、招商管理、商业推广、商业营运和酒店管理等。
（9）人力资源部
人力资源部在公司授权下，具体负责承担公司人力资源整体规划与标准建设、总部及下属公司核心人力资源供给与培养等职责；为公司规模化、有质量扩张提 供人力资源的有力保障。
（10）投资发展部
投资发展部为大华公司投资发展的标准研究和专业把控平台。投资发展部负责新进入区域新项目拓展工作，并专业主导下属公司（含地区总部下新城市进入）的拓展可研工作，其一级职能包括：投资拓展标准建设、拓展计划及信息管理、新城市进入，以及投资拓展实施。其中，投资拓展标准建设职能包括：①基于公司统一标准和要求，建设和推行公司投资拓展模型和标准体系，包括制定和持续优化城市评价标准、拿地方式研究、项目合作方式研究、土地信息搜集标准、可研标准、相关标准化文本等；②负责收集、整理房地产相关政策信息，包括行业、金融和政府政策动向等，建立行业信息库，进行宏观层面投资趋势分析和研究，并定期将研究成果呈报管理层，为公司项目拓展提供切实科学的依据；③负责对各下属公司投资拓展团队进行投资拓展工作标准的培训，并监督其执行。拓展计划及信息管理职能包括：①根据公司发展战略，制定房地产开发用地储备计划，
指导投资拓展；②负责土地信息的收集、分析和研究，建立公司土地资源信息库并持续更新地块信息；③负责跟进、整理、汇总新城市、新项目拓展信息，定期
/不定期编制开发工作简报，报送公司管理层审阅或提交会议讨论。新城市进入职能主要是负责基于城市（区域）评价标准，对拟进入新城市进行系统研究，发现拓展机会，协助公司管理层决策拟拓展新城市。投资拓展实施职能包括：①审核异地公司上报的新项目立项申请，完成内部立项；②指导并参与新项目可研论证，协助完成可研报告，审核可研报告，并推动其在公司层面最终确定；③审核土地出让合同/合作协议等法律文书，并推动其最终确定。
（11）审计部
审计部是公司内部审计监督机构，通过独立、客观的确认和咨询活动，评价组织的业务活动、内部控制及风险管理的适当性和有效性，以促进组织完善治理、增加价值和实现目标。其具体发挥着审计标准体系建设、审计实施，以及审计结果应用等职能。
（二）发行人治理结构
公司法人治理结构完善，已按照《中华人民共和国公司法》以及国家有关法 律、法规的规定的要求建立了符合现代企业制度要求的较为规范的法人治理框架，建立了《大华（集团）有限公司章程》，制定了股东会、董事会、监事会和高级 管理人员工作规则，分别对股东会、董事会、监事会和高级管理人员等职责和职 权做出了明确规定。
1、股东会
根据发行人公司章程规定，股东会是发行人的权力xx，xxxxxxxx：
（0）决定公司的经营方针和投资计划；
（2）选举和更换董事，决定有关董事长、董事的报酬事项；
（3）选举和更换由股东代表出任的监事，决定监事的报酬事项；
（4）审议批准董事长报告；
（5）审议批准监事的报告；
（6）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
（7）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损的方案；
（8）对公司增加或减少注册资本作出决议；
（9）对公司发行债券作出决议；
（10）对股东向股东以外的人转让出资作出决议；
（11）对公司合并、分立、变更公司形式，解散和清算等事项作出决议；
（12）修改公司章程。
2、董事会
根据发行人公司章程规定，发行人设董事会，对股东会负责，董事会由 8 名
董事组成，任期三年，可连选连任，并设董事长 1 人，副董事长 1 人。董事会依法行使下列职权：
（1）召集和主持股东会，检查股东会会议的落实情况，并向股东会汇报工作；
（2）执行股东会决议；
（3）决定公司的经营计划和投资方案；
（4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
（5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损的方案；
（6）制订公司增加或者减少注册资本的方案；
（7）拟定公司合并、分立、变更公司形式，解散的方案；
（8）决定公司内部管理机构的设置；
（9）提名并选举公司总经理（以下简称为“经理”）人选，根据经理提名，聘任或解聘公司副经理，财务负责人，决定其报酬事项；
（10）制定公司的基本管理制度；
（11）在发生战争、特大自然灾害的紧急情况下，对公司事务行使特别裁决权和处置权，但这类裁决权和处置权必须符合公司利益，并在事后向股东会报告。
3、监事会
根据发行人公司章程规定，公司设监事会，由 3 名监事组成，全体监事由股东会选举产生。监事会依法行使下列职权：
（1）检查公司财务；
（2）对董事长、董事、经理行使公司职务时违反法律、法规或者公司章程的行为进行监督；
（3）当董事长、董事和经理的行为损害公司利益时，要求董事长、董事和经理予以纠正；
（4）提请召开临时股东会。
4、经理
根据发行人公司章程规定，公司设经理 1 名，由董事会聘任或解聘。经理对董事会负责，依法行使下列职权：
（1）主持公司的生产经营管理工作；
（2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；
（3）拟定公司内部管理机构设置方案；
（4）拟定公司的基本管理制度；
（5）制定公司的具体规章；
（6）提请聘任或者解聘公司副经理，财务负责人；
（7）聘任或者解聘除应由董事长聘任或者解聘以外的负责管理人员。
（三）发行人的独立性
1、资产方面
发行人拥有经营所需的独立的营运资产和配套设施，包括设备、房屋建筑物 等固定资产以及土地使用权等无形资产，资产产权清晰，管理有序。公司的资产 与控股股东明确分开，不存在控股股东占用公司资产或干预资产经营管理的情况。
2、人员方面
发行人及其子公司拥有独立的劳动、人事及工资等方面的管理规章制度和规范的管理考核体系，在人员编制和管理上与控股股东及其他关联方完全分开。
3、机构方面
公司依据法律法规、规范性文件及公司章程的规定设立了董事会和监事会，同时建立了独立的内部组织结构，各部门之间职责分明、相互协调，独立行使经营管理职权。
4、财务方面
公司设立了独立的财务管理中心，具有独立的会计核算体系和财务管理制度，依法独立核算并独立进行财务决策；公司拥有独立的银行账号和税务登记号，依 法独立纳税。
5、业务方面
公司具有独立的企业法人资格，拥有独立、完整的产、供、销体系业务结构，自主经营、独立核算、自负盈亏，具有独立的自主经营能力，可以完全自主做出业务经营、战略规划和投资等决策。
（四）发行人内部控制制度的建立和运行情况
发行人注重内部控制融入日常经营管理，制定了内部控制检查评价方法和标准，各分（子）公司定期进行内控自查和流程测试，加强考核，健全内控长效机制，不断完善和严格执行内控制度，确保内部控制有效。
根据国家相关政策法规，发行人结合自身实际情况，制定并不断完善了包括财务管理、会计制度、预算管理、担保、关联方交易制度、重大投融资决策、下属子公司管理制度等在内的一系列的内部控制制度。
公司主要的内部控制制度如下：
1、资金管理
资金管理是公司企业管理的核心组成部分，是通过精确的组织、计划、控制、信息和考核等管理手段来实现资金的安全高效运转。发行人制定了《大华集团资金管理办法》及相关细则，建立起科学的资金管理体系，以项目预算为核心，年度资金预算为基础，根据集团资金需求合理筹集资金；以集团内部结算中心为主
体，通过统一调拨、集中管理及投融资资金一体化管理为手段，高效率的运用资金；以集团内部控制为前提，通过权责流程，明确资金使用的审批流程和决权权限，从而加强对集团资金的计划管理、集中管理和统一管理，确保集团资金链的整体安全。通过对集团资金的有效管理，充分发挥资金整体优势，提高资金整体使用效率，有力促进了集团集约化经营、降本增效和风险防范，为集团继续规模化、有质量发展提供资金的有力保障。
2、财务管理
公司严格遵照国家统一的会计准则和会计制度，建立了规范的会计工作秩序，制定了《大华集团财务工作内部控制操作指引》及各项具体业务核算制度，加强 公司会计管理，提高会计工作的质量和水平。与此同时，公司通过不断加强财务 信息系统的建设和完善，财务核算工作全面实现信息化，有效保证了会计信息及 资料的真实、完整。
3、全面预算管理制度
为了落实全面预算管理制度，公司制定了《财务预算管理流程》，在其指导下，通过编制营运计划及成本费用预算等实施预算管理控制，明确各责任单位在预算管理中的职责权限，规范预算的编制、审定、下达和执行程序，并通过对营运计划的动态管理强化预算约束，评估预算的执行效果。
4、采购管理
为提高采购工作的效率、效益和规范性，发行人制定了《工程供方管理作业指引》内部管理制度，以规范采购业务操作，加强集中采购、推行战略合作。发行人规定，招标采购的开展要遵循透明公正、充分竞争和择优中标、xx奉公、保密、可追溯等五大原则，招标过程中，各参与人员应客观、公正地履行职责，对投标人送审材料发表评审意见，并对所提出的评审意见承担责任。
采购货物或劳务时，发行人成立招标小组并编制单项招标采购计划。对于非战略采购的招标项目，招标小组应按规定根据项目合约规划等编制《单项招标采购计划》，明确招标采购过程中各项活动的时间安排、责任部门等，《单项招标采购计划》需经过项目公司或材料公司负责人审批，由下属公司成本部或材料管理公司具体执行相应招标采购工作。
发行人成本管理中心负责组织建立、管理工程类供方库，招标小组根据资格审查结果申报投标人名单，并组织编制招标文件、发标、答疑、开标，以及召开专题评标会，对商务标和技术标进行评标，集团相关职能中心及相关协作单位根据授权参与评标、定标过程。根据评标结果，招标小组确定预中标供方，填写中标审批表，申报成本管理中心审核、审批。
5、担保管理
为规范公司对内、对外担保事宜，发行人制定了《大华（集团）有限公司担保管理制度》，明确股东会和董事会关于对外担保的审批权限，规定担保业务评审、批准、执行等环节的控制要求，规范对外担保业务，严格控制对外担保风险。公司所有担保事项由总部公司本部统一控制并做后续管理。
6、关联交易管理
根据公司制定的《关联交易制度》，关联交易采取公平、公开、公允、自愿、诚信原则，按照公平的市场价格定价，确保关联交易定价公允，审批及决策流程合规完整，充分保护各方投资者的利益。公司与关联企业之间的业务往来按一般市场经营规则进行，与其他业务往来企业同等对待。公司与关联企业之间不可避免的关联交易，遵照公平、公正的市场原则进行。公司同关联方之间代购代销及提供其他劳务服务的价格，有国家定价的，适用国家定价，没有国家定价的，按市场价格确定，没有市场价格的，参照实际成本加合理费用原则由双方定价，对于某些无法按照“成本加费用”的原则确定价格的特殊服务，由双方协商定价。
7、投资管理
为保持公司可持续发展，寻找可拓展项目，完成项目可行性进行科学论证，公司制定了《项目投资发展管理流程》，规定投资发展部根据集团发展战略和房地产开发用地储备要求组织开展城市基础资料与土地信息收集，对于目标进入城市，由投资发展部主导，对于已进入城市，由下属公司主导。相关人员了解到有效土地信息后，以《项目投资简报》方式（属公司上报时需经过下属公司总经理审核）及时发送至投资发展部，投资发展部组织对各土地信息进行合议，对土地信息进行初步筛选，报投资分管领导审核，总裁审批；如未通过筛选，则存入土地信息库，并对该项土地的后续成交情况或条件变化情况加以跟踪。通过初步筛
选的土地信息由投资发展部组织目标项目的深入研究，如有需要，可先行进行土地踏勘，编制《项目投资建议书》（下属公司提供的项目，由下属公司编制，投资发展部审核），经投资分管副总裁审核、总裁审批通过后进入可行性研究阶段。若可研通过，由投资发展部按照审批通过的项目获取条件进行项目获取的实施和跟踪。
8、工程管理
为确保项目的施工过程处于受控状态，使项目的质量、进度、安全、成本及资源得到最合理的控制，公司制定了《工程质量管理指引》、《工程进度管理指引》、《工程安全管理指引》、《工程技术管理指引》等指引类管理制度，要求下属公司工程部在工程正式开工前，应进行开工条件审查，确认相关前置工作均已完成，包括：施工许可证或临时施工许可证已办理；《施工组织设计》、《专项施工方案》、《监理规划大纲》、《施工进度计划》等完成审核确认；施工图已会审；施工现场准备情况达到开工条件；施工单位的各项准备工作已就绪。施工过程中，由下属公司工程部组织施工单位进场施工，并通过监理单位对施工过程进行监视、测量、控制，待各专项工程完工后，监理单位组织工程验收，如不合格则要求施工单位整改，直到最后合格为止。工程内部竣工验收由下属公司工程部组织，工程正式竣工验收由下属公司工程部牵头，竣工验收完成后，下属公司工程部向物业公司/商业公司进行物业移交。
9、信息披露制度
发行人发行公司债券，为保护投资者合法权益，制定了《大华（集团）有限公司信息披露管理制度》，该管理制度由董事会审议通过后实施，信息披露的范围主要包括公开发行公司债券所需披露的全套材料、经具有从事证券服务业务资格的会计师事务所审计的年度报告和半年度报告，以及在债券存续期内，公司及时向市场披露的可能影响其偿债能力的所有重大事项等。
（五）信息披露和投资者关系管理
1、存续期内定期信息披露
在本期债券存续期内，本公司将按以下要求持续披露信息：
（1）每年 4 月 30 日以前，披露上一年度年度报告和经具有从事证券服务业务资格的会计师事务所审计的审计报告；
（2）每年 8 月 31 日以前，披露本年度中期报告和半年度财务报告。
2、存续期内重大事项的信息披露
x公司在本期债券存续期间，向市场公开披露可能影响本期债券投资者实现其债权的重大事项，包括：
（1）发行人经营方针、经营范围或生产经营外部条件等发生重大变化；
（2）债券信用评级发生变化；
（3）发行人主要资产被查封、扣押、冻结；
（4）发行人发生未能清偿到期债务的违约情况；
（5）发行人当年累计新增借款或对外提供担保超过上年末净资产的百分之二十；
（6）发行人放弃债权或财产，超过上年末净资产的百分之十；
（7）发行人发生超过上年末净资产百分之十的重大损失；
（8）发行人作出减资、合并、分立、解散及申请破产的决定；
（9）发行人涉及重大诉讼、仲裁事项或受到重大行政处罚；
（10）发行人偿债保障措施发生重大变化；
（11）发行人情况发生重大变化导致可能不符合公司债券上市条件；
（12）发行人涉嫌犯罪被司法机关立案调查，发行人董事、监事、高级管理人员涉嫌犯罪被司法机关采取强制措施；
（13）发行人拟变更募集说明书的约定；
（14）发行人不能按期支付本息；
（15）发行人管理层不能正常履行职责，导致发行人债务清偿能力面临严重不确定性，需要依法采取行动的；
（16）发行人提出债务重组方案的；
（17）本期债券可能被暂停或者终止提供交易或转让服务的；
（18）发生其他对债券持有人权益有重大影响的事项。
3、本金兑付和付息事项
x公司将根据上海证券交易所要求在其网站公布本金兑付和付息事项。如有关信息披露管理制度发生变化，本公司将依据其变化对于信息披露做出调整。
4、投资者关系管理制度安排
公司财务管理中心负责投资者关系管理工作，联系方式如下：联系人：xxx
地址：上海华灵路 698 号电话：000-00000000
传真：021-66403097
（六）发行人合法合规经营情况
1、最近三年及一期，发行人、发行人的控股股东以及发行人的董事、监事、高级管理人员不存在违法违规及受处罚的情况。
2、发行人的董事、监事、高级管理人员不存在《公司法》第一百四十六条规定的情况，符合担任公司董事、监事、高级管理人员的条件及发行人《公司章程》的规定。
3、发行人房地产业务合规情况
经上海市通力律师事务所律师核查，发行人及其下属子公司在报告期内的在建、拟建及已完工的房地产项目不存在因土地闲置、炒地、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价行为受到行政处罚或正在被（立案）调查的情况，亦不存在竞拍“地王”、哄抬地价的行为。
截至 2020 年 9 月 30 日，发行人前次公司债券募集资金已使用完毕且报告期内不存在违规使用募集资金问题。发行人作为房地产企业，不存在不得发行公司债券的情形。
（七）公司资金占用情况
1、最近三年及一期，发行人不存在资金被控股股东、实际控制人及其控制的其他企业占用的情况。
2、除本募集说明书第五节“四、关联方关系及交易”中列举的关联担保，以及第六节“八、其他重要事项”外，最近三年及一期，发行人不存在其他为控股股东、实际控制人及其控制的其他企业提供担保的情况。
（八）发行人重要权益投资情况
1、发行人控股子公司
截至 2020 年 9 月 30 日，发行人纳入合并报表范围的主要子公司共计 61 家，具体情况如下表：
表 截至 2020 年 9 月 30 日发行人纳入合并范围的子公司情况
单位：元、%
序号 | 子公司名称 | 业务性质 | 注册资本 | 持股比例（%） | 表决权 | |
直接 | 间接 | |||||
1 | 海南成燕房地产开 发有限公司 | 房地产开发 | 107,172,342.00 | 67.14 | - | 67.14 |
2 | 武汉大华东兴房地 产有限公司 | 房地产开发 | 200,000,000.00 | 100.00 | - | 100.00 |
3 | 湖北赵庄房地产开 发有限公司 | 房地产开发 | 250,000,000.00 | - | 100.00 | 100.00 |
4 | 大华集团（武汉） 房地产有限公司 | 房地产开发 | 200,000,000.00 | 90.00 | 10.00 | 100.00 |
5 | 上海宝秀房地产开 发有限公司 | 房地产开发 | 448,000,000.00 | 100.00 | - | 100.00 |
6 | 济南华隆置业有限 公司 | 房地产开发 | 1,000,000,000.00 | - | 100.00 | 100.00 |
7 | 上海永禧投资发展 有限公司 | 房地产经营 | 126,000,000.00 | 100.00 | - | 100.00 |
8 | 大华泰州投资发展 有限公司 | 房地产开发 | 296,788,153.00 | 100.00 | - | 100.00 |
9 | 南京大华投资发展 有限公司 | 房地产开发 | 292,000,000.00 | 57.00 | - | 57.00 |
10 | 大华集团南京浦口 置业有限公司 | 房地产开发 | 566,000,000.00 | 100.00 | - | 100.00 |
11 | 上海隆华酒店管理 有限公司 | 酒店管理 | 2,000,000.00 | - | 100.00 | 100.00 |
12 | 上海永隆商业投资 发展有限公司 | 房地产经营 | 50,000,000.00 | 100.00 | - | 100.00 |
序 号 | 子公司名称 | 业务性质 | 注册资本 | 持股比例（%） | 表决权 | |
直接 | 间接 | |||||
13 | 上海名华工程建筑 有限公司 | 房屋建筑 | 150,000,000.00 | 77.00 | 23.00 | 100.00 |
14 | 上海锦绣华城房地 产开发有限公司 | 房地产开发 | 50,000,000.00 | 80.00 | 20.00 | 100.00 |
15 | 大华集团上海物业 管理有限公司 | 物业管理 | 5,000,000.00 | 90.00 | 10.00 | 100.00 |
16 | 上海大华企业发展 有限公司 | 建材、百货 销售 | 120,000,000.00 | 81.00 | - | 81.00 |
17 | 上海xx房地产开 发有限公司 | 房地产开发 | 100,000,000.00 | 99.00 | 1.00 | 100.00 |
18 | 大华集团西安xx 置业有限公司 | 房地产开发 | 100,000,000.00 | 100.00 | - | 100.00 |
19 | 西安华海置业有限 公司 | 房地产开发 | 400,000,000.00 | - | 100.00 | 100.00 |
20 | 陕西佳鑫置业有限 公司 | 房地产开发 | 100,000,000.00 | 100.00 | - | 100.00 |
21 | 大华集团香港投资 有限公司 | 投资 | 118,335.00 | 100.00 | -- | 100.00 |
22 | 烟台三岳置业有限 公司 | 房地产开发 | 50,000,000.00 | 90.00 | 10.00 | 100.00 |
23 | 武汉大华华锦房地 产有限公司 | 房地产开发 | 200,000,000.00 | 100.00 | - | 100.00 |
24 | 大华集团大连置业 有限公司 | 房地产开发 | 400,000,000.00 | 70.00 | - | 70.00 |
25 | 大华集团大连华锦 置业有限公司 | 房地产开发 | 40,567,951.00 | 98.60 | 1.40 | 100.00 |
26 | 大华集团大连华旅 置业有限公司 | 房地产开发 | 200,000,000.00 | 100.00 | - | 100.00 |
27 | 上海睿华房地产开 发有限公司 | 房地产开发 | 600,000,000.00 | 99.00 | - | 99.00 |
28 | 上海华行房地产开 发有限公司 | 房地产开发 | 1,000,000,000.00 | 90.00 | - | 90.00 |
29 | 上海xx房地产开 发有限公司 | 房地产开发 | 100,000,000.00 | 99.00 | - | 99.00 |
30 | DahuaGroupMelbou rneInvestmentPtyLt d | 投资 | AUD80,857,129.22 | - | 80.00 | 80.00 |
31 | DahuaMelbourneNu mber4PtyLtd （DahuaAustrallaNu mber3PtyLtd） | 房地产开发 | AUD56,474,311.50 | - | 100.00 | 100.00 |
32 | 上海xx房地产开 发有限公司 | 房地产开发 | 500,000,000.00 | 90.00 | - | 90.00 |
33 | DahuaMelbourneNu mber7PtyLtd | 房地产开发 | AUD72,000,120.00 | - | 60.00 | 60.00 |
34 | 大华集团（昆明） 投资有限公司 | 投资 | 1,000,000,000.00 | 70.00 | 70.00 | |
35 | 昆明大华春雨房地 产开发有限公司 | 房地产开发 | 500,000,000.00 | - | 100.00 | 100.00 |
序 号 | 子公司名称 | 业务性质 | 注册资本 | 持股比例（%） | 表决权 | |
直接 | 间接 | |||||
36 | 大理华茂房地产开 发有限公司 | 房地产开发 | 200,000,000.00 | - | 100.00 | 100.00 |
37 | 云南xx房地产开 发有限公司 | 房地产开发 | 100,000,000.00 | - | 80.00 | 80.00 |
38 | 大理永裕房地产开 发有限公司 | 房地产开发 | 100,000,000.00 | - | 80.00 | 80.00 |
39 | 大华（集团）徐州 湖畔置业有限公司 | 房地产开发 | 300,000,000.00 | 100.00 | - | 100.00 |
40 | 惠州市华君汇投资 有限公司 | 投资 | 100,000,000.00 | 100.00 | - | 100.00 |
41 | 惠州市好益康投资 有限公司 | 房地产开发 | 300,000,000.00 | - | 51.00 | 51.00 |
42 | 齐河县齐华置业有 限公司 | 房地产开发 | 51,452,900.00 | 97.18 | 2.82 | 100.00 |
43 | 大华集团（广州） 投资有限公司 | 房地产开发 | 500,000,000.00 | 100.00 | - | 100.00 |
44 | DahuaGroupSydney InvestmentPtyLtd （DahuaGroupAustra liaInvestmentPtyLtd ） | 投资 | AUD10,000.00 | - | 80.00 | 80.00 |
45 | 济南华锦置业有限 公司 | 房地产开发 | 100,655,300.00 | 99.35 | 0.65 | 100.00 |
46 | 上海华杨房地产开 发有限公司 | 房地产开发 | 300,000,000.00 | 100.00 | - | 100.00 |
47 | 江门华禾富投资发 展有限公司 | 房地产开发 | 100,000,000.00 | - | 51.00 | 51.00 |
48 | 广州增华房地产开 发有限公司 | 房地产开发 | 100,000,000.00 | - | 100.00 | 100.00 |
49 | 大华集团（西安） 投资有限公司 | 房地产开发 | 100,000,000.00 | 100.00 | - | 100.00 |
50 | 烟台福昇明珠置业 有限公司 | 房地产开发 | 50,000,000.00 | - | 100.00 | 100.00 |
51 | 大连金地恒昌房地 产开发有限公司 | 房地产开发 | 30,000,000.00 | - | 100.00 | 100.00 |
52 | 大华（天津）发展 有限公司 | 房地产开发 | 100,000,000.00 | 100.00 | - | 100.00 |
53 | 大华（天津）房地 产开发有限公司 | 房地产开发 | 50,000,000.00 | - | 100.00 | 100.00 |
54 | 大华（天津）置业 有限公司 | 房地产开发 | 30,000,000.00 | - | 100.00 | 100.00 |
55 | 南京大华滨江置业 有限公司 | 房地产开发 | 50,000,000.00 | - | 100.00 | 100.00 |
56 | 大华集团（苏州） 置业有限公司 | 房地产开发 | 50,000,000.00 | - | 80.00 | 80.00 |
57 | 武汉市华君合房地 产开发有限公司 | 房地产开发 | 100,000,000.00 | - | 100.00 | 100.00 |
序 号 | 子公司名称 | 业务性质 | 注册资本 | 持股比例（%） | 表决权 | |
直接 | 间接 | |||||
58 | 杭州大华新湾房地 产开发有限公司 | 房地产开发 | 50,000,000.00 | 100.00 | - | 100.00 |
59 | 上海长华置业发展 有限公司 | 房地产开发 | 1,000,000,000.00 | 100.00 | - | 100.00 |
60 | 大华申展（天津） 置业有限公司 | 房地产开发 | 50,000,000.00 | - | 100.00 | 100.00 |
61 | 南京大华华城置业 有限公司 | 房地产开发 | 100,000,000.00 | - | 100.00 | 100.00 |
2、对企业影响重大的子公司简介
表 截至 2020 年 9 月 30 日发行人重要子公司概况
单位：万元、%
序号 | 公司名称 | 注册资本 | 发行人持股比 例 | 业务范围 |
1 | 上海锦绣华城房地产开发有限公司 | 5,000.00 | 96.20 | 房地产开发 |
2 | 南京大华投资发展有限公司 | 29,200.00 | 57.00 | 实业投资 |
3 | 济南华隆置业有限公司 | 100,000.00 | 100.00 | 房地产开发 |
4 | 海南成燕房地产开发有限公司 | 10,717.23 | 67.14 | 房地产开发 |
5 | 上海名华工程建筑有限公司 | 15,000.00 | 95.63 | 房屋建筑 |
6 | 上海华行房地产开发有限公司 | 100,000.00 | 90.00 | 房地产开发 |
7 | 大华集团南京浦口置业有限公司 | 56,000.00 | 100.00 | 房地产开发 |
8 | 云南亚徳房地产开发有限公司1 | 10,000.00 | 56.00 | 房地产开发 |
9 | 大华集团（广州）投资有限公司 | 50,000.00 | 100.00 | 房地产开发 |
10 | 大华集团大连置业有限公司 | 40,000.00 | 70.00 | 房地产开发 |
11 | 陕西佳鑫置业有限公司 | 10,000.00 | 100.00 | 房地产开发 |
（1）上海锦绣华城房地产开发有限公司
上海锦绣华城房地产开发有限公司成立于 2002 年 1 月，注册资本 5,000.00万元，公司直接持股 80.00%及公司控股的上海大华企业发展有限公司间接持股 20.00%，主要从事房地产开发经营，目前主要开发位于浦东新区的锦绣华城项目。
截至 2019 年 12 月 31 日，上海锦绣华城房地产开发有限公司资产总计
1,339,014.71 万元，负债合计 1,128,086.07 万元，所有者权益合计 210,928.63 万
元；2019 年，实现营业收入 322,098.24 万元，净利润 113,952.91 万元。
1 云南亚徳房地产开发有限公司为发行人二级子公司
截至 2020 年 9 月 30 日，上海锦绣华城房地产开发有限公司资产总计
1,371,667.98 万元，负债合计 1,151,337.29 万元，所有者权益合计 220,330.69 万
元；2020 年 1-9 月，实现营业收入 40,974.22 万元，净利润 9,402.06 万元。
（2）南京大华投资发展有限公司
南京大华投资发展有限公司成立于 2003 年 3 月，注册资本 29,200.00 万元，公司直接持股 51.00%，主要从事房地产开发经营，目前主要开发位于江苏南京市的锦绣华城项目。
截至 2019 年 12 月 31 日，南京大华投资发展有限公司资产总计 106,718.40
万元，负债合计 24,593.84 万元，所有者权益合计 82,124.56 万元；2019 年，实现
营业收入 177,582.64 万元，净利润 48,323.75 万元。
截至 2020 年 9 月 30 日，南京大华投资发展有限公司资产总计 56,402.65 万
元，负债合计 6,418.91 万元，所有者权益合计 49,983.74 万元；2020 年 1-9 月，实现营业收入-216.47 万元，净利润-2,140.82 万元。
（3）济南华隆置业有限公司
济南华隆置业有限公司成立于 2012 年 8 月，注册资本 100,000.00 万元，公司控股的永隆公司间接持股 100.00%，主要从事房地产开发经营，目前主要开发位于山东济南市的龙洞项目。
截至 2019 年 12 月 31 日，济南华隆置业有限公司资产总计 355,599.53 万元，
负债合计 202,328.00 万元，所有者权益合计 153,271.53 万元；2019 年，实现营
业收入 154,944.68 万元，净利润 48,012.79 万元。
截至 2020 年 9 月 30 日，济南华隆置业有限公司资产总计 166,912.34 万元，
负债合计 14,655.17 万元，所有者权益合计 152,257.17 万元；2020 年 1-9 月，实现营业收入 19,511.37 万元，净利润-1,014.36 万元。
（4）海南成燕房地产开发有限公司
海南成燕房地产开发有限公司成立于 2006 年 1 月，注册资本 10,717.23 万元，公司直接持股 63.70%，主要从事房地产开发经营，目前主要开发位于海南省海口市成燕项目。
截至 2019 年 12 月 31 日，海南成燕房地产开发有限公司资产总计 382,240.75
万元，负债合计 332,562.02 万元，所有者权益合计 31,338.87 万元；2019 年，实
现营业收入 104,621.81 万元，净利润 32,735.89 万元。
截至 2020 年 9 月 30 日，海南成燕房地产开发有限公司资产总计 190,966.28
万元，负债合计 157,689.89 万元，所有者权益合计 33,276.39 万元；2020 年 1-9
月，实现营业收入 74,075.86 万元，净利润-5,987.58 万元。
（5）上海名华工程建筑有限公司
上海名华工程建筑有限公司成立于 2001 年 4 月，注册资本 15,000 万元，主要经营建筑工程安装劳务，是公司建筑工程安装劳务的主要经营实体，其具有房屋建筑工程施工总承包壹级、电梯安装工程二级、金属门窗工程二级、市政公用工程二级施工资质。
截至 2019 年 12 月 31 日，上海名华工程建筑有限公司资产总计 215,895.82
万元，负债合计 167,620.85 万元，所有者权益合计 48,274.97 万元；2019 年，实
现营业收入 237,799.30 万元，净利润 10,650.88 万元。
截至 2020 年 9 月 30 日，上海名华工程建筑有限公司资产总计 180,157.45 万
元，负债合计 137,942.55 万元，所有者权益合计 42,214.89 万元；2020 年 1-9 月，
实现营业收入 205,395.98 万元，净利润 8,880.79 万元。
（6）上海华行房地产开发有限公司
上海华行房地产开发有限公司成立于 2015 年 1 月，注册资本 100,000.00 万元，公司直接持股 90.00%，主要从事宝山区庙行镇康家村城中村项目开发。
截至 2019 年 12 月 31 日，上海华行房地产开发有限公司公司资产总计
1,333,080.40 万元，负债合计 1,030,053.34 万元，所有者权益合计 303,027.06 万元；2019 年，实现营业收入 0.00 万元，净利润-9,231.82 万元。
截至 2020 年 9 月 30 日，上海华行房地产开发有限公司资产总计 1,878,778.97
万元，负债合计 1,598,217.67 元，所有者权益合计 280,561.30 万元；2020 年 1-9
月，实现营业收入 0.00 万元，净利润-22,465.76 万元。
（7）大华集团南京浦口置业有限公司
大华集团南京浦口置业有限公司成立于 2014 年 1 月 24 日，注册资本
56,000.00 万元，公司直接持股 100.00%，主要从事房地产开发经营，目前主要开发位于南京市浦口区的 G36 项目。
截至 2019 年 12 月 31 日，大华集团南京浦口置业有限公司资产总计
242,126.58 万元，负债合计 144,719.77 万元，所有者权益合计 97,406.81 万元；
2019 年，实现营业收入 164,343.49 万元，净利润 39,007.47 万元。
截至2020 年9 月30 日，大华集团南京浦口置业有限公司资产总计163,454.23
万元，负债合计 68,974.17 万元，所有者权益合计 94,480.06 万元；2020 年 1-9 月，实现营业收入 0.00 万元，净利润-2,926.75 万元。
（8）云南亚徳房地产开发有限公司
云南亚徳房地产开发有限公司成立于 2015 年 10 月 9 日，注册资本 10,000.00万元，公司通过大华集团（昆明）投资有限公司间接持股 56.00%，主要从事房地产开发经营，目前主要开发位于昆明的龙池虹桥项目。
截至 2019 年 12 月 31 日，云南亚徳房地产开发有限公司资产总计 284,084.30
万元，负债合计 225,565.47 万元，所有者权益合计 58,518.84 万元；2019 年，实现营业收入 0.00 万元，净利润-11,261.89 万元。
截至 2020 年 9 月 30 日，云南xx房地产开发有限公司资产总计 350,140.44
万元，负债合计 241,991.22 万元，所有者权益合计 108,149.21 万元；2020 年 1-9
月，实现营业收入 0.00 万元，净利润-4,369.63 万元。
（9）大华集团（广州）投资有限公司
大华集团（广州）投资有限公司成立于 2018 年 9 月，注册资本 50,000.00 万元，公司直接持股 100.00%，主要从事房地产开发经营，目前主要开发位于广州的番禺项目。
截至 2019 年 12 月 31 日，大华集团（广州）投资有限公司资产总计 207,731.36
万元，负债合计 163,941.92 万元，所有者权益合计 43,789.44 万元；2019 年，实现营业收入 45.86 万元，净利润-5,736.22 万元。
截至 2020 年 9 月 30 日，大华集团（广州）投资有限公司资产总计 256,156.11
万元，负债合计 219,968.28 万元，所有者权益合计 36,187.83 万元；2020 年 1-9
月，实现营业收入 81.55 万元，净利润-7,601.61 万元。
（10）大华集团大连置业有限公司
大华集团大连置业有限公司成立于 2008 年 7 月，注册资本 40,000.00 万元，公司直接持股 70.00%，主要从事房地产开发经营，目前主要开发位于大连的锦绣华城项目。
截至 2019 年 12 月 31 日，大华集团大连置业有限公司资产总计 913,556.01
万元，负债合计 663,291.35 万元，所有者权益合计 250,264.66 万元；2019 年，实
现营业收入 84,112.18 万元，净利润 14,256.87 万元。
截至 2020 年 9 月 30 日，大华集团大连置业有限公司资产总计 503,299.54 万
元，负债合计 259,631.60 万元，所有者权益合计 243,667.94 万元；2020 年 1-9 月，实现营业收入 9,083.52 万元，净利润-6,596.71 万元。
（11）陕西佳鑫置业有限公司
陕西佳鑫置业有限公司成立于 2005 年 12 月，注册资本 10,000.00 万元，公司直接持股 100.00%，主要从事房地产开发经营，目前主要开发位于陕西西安市的大华公园世家项目。
截至 2019 年 12 月 31 日，陕西佳鑫置业有限公司资产总计 400,546.82 万元，
负债合计 346,981.88 万元，所有者权益合计 53,564.95 万元；2019 年，实现营业
收入 69,641.67 万元，净利润 8,769.83 万元。
截至 2020 年 9 月 30 日，陕西佳鑫置业有限公司资产总计 471,709.99 万元，
负债合计 407,531.97 万元，所有者权益合计 64,178.02 万元；2020 年 1-9 月，实
现营业收入 40,326.18 万元，净利润 10,613.08 万元。
3、发行人参股公司简介
截至 2020 年 9 月 30 日，发行人主要参股企业如下表所示：
表 截至 2020 年 9 月 30 日发行人参股公司情况
单位：万元、%
序号 | 公司名称 | 经营范围 | 注册资本 | 参股比例 | 投资成本 |
1 | 上海馨城物业管理有限公司 | 物业管理 | 300.00 | 40.00 | 120.00 |
2 | 上海xx文化传播有限公司 | 管理咨询 | 300.00 | 30.00 | 90.00 |
注：期末投资额与投资成本差异为损益调整所致。
（1）上海馨城物业管理有限公司
上海馨城物业管理有限公司主要从事物业管理业务。
截至 2020 年 9 月 30 日，上海馨城物业管理有限公司资产总计 1,206.73 万
元，负债合计 993.91 万元，所有者权益合计 212.82 万元；2020 年 1-9 月，上海馨城物业管理有限公司实现营业收入 738.87 万元，净利润-34.07 万元。
（2）上海xx文化传播有限公司
截至 2020 年 9 月 30 日，上海xx文化传播有限公司资产总计 1,174.78 万元，负债合计 1,194.96 万元，所有者权益合计-20.18 万元；2020 年 1-9 月，上海xx文化传播有限公司实现营业收入 0.00 万元，净利润-81.84 万元。
（一）关联方关系
1、实际控制人
发行人的实际控制人为xxx先生。
2、子公司情况
发行人的子公司情况详见“表 截至 2020 年 9 月 30 日发行人纳入合并范围的子公司情况”
3、合营和联营企业情况
发行人合营和联营企业情况详见“表 截至 2020 年 9 月 30 日发行人参股公司情况”
4、其他关联方情况
表 截至 2019 年 12 月 31 日发行人其他关联方情况表
关联方名称 | 与本公司的关系 |
上海华强投资有限公司 | 持有本公司 30%股份之股东 |
上海xxx实业有限公司 | 持有本公司 13%股份之股东 |
上海xxx实业有限公司 | 持有本公司 8.3909%股份之股东 |
上海华绣投资有限公司 | 持有本公司 26.0273%股份之股东 |
VAST GREAT INVESTMENT LIMITED | 同为最终控制人控制 |
GROUP HUGE LIMITED | 同为最终控制人控制 |
（二）关联交易管理及定价原则
发行人关联交易采取公平、公正、公允、自愿、诚信原则，确划分股东会和董事会对关联交易的审批权限。发行人与关联企业之间的业务往来按一般市场经营规则进行，与其他业务往来企业同等对待。对于与关联企业之间不可避免的关联交易，发行人遵照公平、公正的原则进行，所涉关联交易有国家定价的，适用国家定价，没有国家定价的，按市场价格确定，没有市场价格的，参照实际成本加合理费用原则由双方定价，对于某些无法按照“成本加费用”的原则确定价格的特殊服务，由双方协商定价。
（三）关联交易事项
（1）关联担保情况
截至 2019 年 12 月 31 日，公司关联担保情况如下：
表 截至 2019 年 12 月 31 日发行人关联担保情况
单位：万元
被担保人名称 | 担保期限 | 金融机构 | 担保总额 | 2019 年担保余额 | 备注 |
上海锦绣华城房地产开发有限公司 | 2018.11.14- 2020.12.25 | 交通银行 | 4,400.00 | 4,400.00 | 贷款担保 |
上海锦绣华城房地产开发有限公司 | 2018.8.20- 2020.12.25 | 交通银行 | 12,057.00 | 12,057.00 | 贷款担保 |
大华集团大连华鞍投资发展有限公司 | 2018.3.29- 2021.3.29 | 建设银行 | 50,000.00 | 50,000.00 | 贷款担保 |
上海宝秀房地产开发有限公司 | 2019.1.11- 2021.12.25 | 交通银行 | 22,000.00 | 22,000.00 | 贷款担保 |
上海睿华房地产开发有限公司 | 2016.1.12- 2026.1.7 | 中国银行 | 580,000.00 | 69,700.00 | 贷款担保 |
建设银行 | 52,294.22 | ||||
浦发银行 | 60,861.95 | ||||
上海睿华房地产开发有限公司 | 2017.2.24- 2028.12.25 | 工商银行 | 150,000.00 | 32,214.42 | 贷款担保 |
农业银行 | 36,445.00 | ||||
大华集团大连置业有限公司 | 2019.3.8- 2022.2.20 | 农业银行 | 119,610.00 | 73,000.00 | 贷款担保 |
大华集团大连置业有限公司 | 2019.4.22- 2022.3.25 | 建设银行 | 36,000.00 | 13,000.00 | 贷款担保 |
上海xx房地产开发有限公司 | 2019.7.23- 2034.7.22 | 浦发银行 | 41,000.00 | 40,700.00 | 贷款担保 |
上海华行房地产开发有限公司 | 2017.6.26- 2029.6.25 | 建设银行 | 214,600.00 | 150,220.00 | 贷款担保 |
农商银行 | 64,380.00 | ||||
大华集团南京浦口置业有限公司 | 2019.6.1- 2034.1.11 | 中国银行 | 83,510.00 | 45,000.00 | 贷款担保 |
云南xx房地产开发有限公司 | 2019.7.31- 2021.1.31 | 浦发银行 | 120,000.00 | 68,000.00 | 贷款担保 |
大华集团（苏州）置业有限公司 | 2019.7.31- 2021.1.31 | 五矿国际信托 | 284,000.00 | 284,000.00 | 贷款担保 |
大华集团徐州湖畔置业有限公司 | 2019.6.28- 2022.6.27 | 招商银行 | 45,000.00 | 11,950.00 | 贷款担保 |
上海xx房地产开发有限公司 | 2017.10.16- 2027.10.10 | 工商银行 | 500,000.00 | 13,607.91 | 贷款担保 |
农商银行 | 14,636.93 | ||||
农发银行 | 60,000.00 | ||||
兴业银行 | 17,992.90 | ||||
上海xx房地产开发有限公司 | 2017.2.14- 2034.1.11 | 农业银行 | 1,600,000.00 | 265,100.00 | 贷款担保 |
工商银行 | 119,400.00 | ||||
招商银行 | 106,500.00 | ||||
上海永禧投资发展有限公司 | 2019.7.22- 2022.7.22 | 中信银行 | 16,500.00 | 16,500.00 | 贷款担保 |
大华集团（广州）投资有限公司 | 2019.7.29- 2022.7.23 | 交通银行 | 55,000.00 | 55,000.00 | 贷款担保 |
大华集团（广州）投资有限公司 | 2019.9.30- 2022.9.30 | 交通银行 | 48,000.00 | 32,000.00 | 贷款担保 |
Dahua Group Sydney Project1 PtyLtd | 2019.4.28- 2020.3.31 | 澳新银行 | AUD800.00 | AUD800.00 | 贷款担保 |
Dahua Group Sydney Project4PtyLtd | 2019.6.28- 2020.5.31 | 澳新银行 | AUD5,100.00 | AUD3,219.89 | 贷款担保 |
Dahua Pointcorp Narangba Pty Ltd ATF Dahua Pointcorp Narangba Unit Trust | 2019.8.26- 2020.6.30 | 澳新银行 | AUD1,322.04 | AUD946.11 | 贷款担保 |
Dahua Tarneit Development Pty Ltd | 2019.6.28- 2020.5.31 | CBA 联邦银行 | AUD5,906.92 | AUD2,124.33 | 贷款担保 |
Dahua Melbourne Number3 PtyLtd | 2018.8.29- 2020.2.28 | CBA 联邦银行 | AUD5,800.00 | AUD3,273.57 | 贷款担保 |
（2）关联方应收应付款项
截至 2019 年 12 月 31 日，公司关联方应收应付款项情况如下：
表 截至 2019 年 12 月 31 日发行人关联方应收应付款项
单位：万元
关联方 | 关联关系 | 会计科目 | 金额 | 起始日 | 到期日 | 性质 |
上海xxx实业 有限公司 | 股东 | 其他应付款 | 3,854.00 | 2016 年 7 月 15 日 | 长期 | 经营性 |
上海华强投资有 限公司 | 股东 | 其他应付款 | 22,420.00 | 2016 年 7 月 15 日 | 长期 | 经营性 |
上海华绣投资有 限公司 | 股东 | 其他应付款 | 8,478.80 | 2016 年 7 月 15 日 | 长期 | 经营性 |
上海xxx投资 有限公司 | 股东 | 其他应付款 | 6,937.20 | 2016 年 7 月 15 日 | 长期 | 经营性 |
Vast great investment limited | 受同一母 公司控制 | 其他应付款 | 44,057.69 | 2015 年 7 月 22 日 | 长期 | 经营性 |
Group huge limited | 受同一母 公司控制 | 其他应付款 | 53,406.55 | 2015 年 7 月 14 日 | 长期 | 经营性 |
（一）发行人股权结构
截至 2020 年 9 月 30 日，发行人注册资本为人民币 150,000.00 万元，实收资
本为人民币 150,000.00 万元，控股股东为上海华强投资有限公司（以下简称“华强投资”），其对发行人的持股比例为 30.00%，具体情况见下表：
表 截至 2020 年 9 月 30 日发行人股权结构表
股东名称 | 出资额（万元） | 出资比例（%） |
上海华强投资有限公司 | 45,000.00 | 30.00 |
上海华绣投资有限公司 | 39,040.95 | 26.03 |
上海xxx实业有限公司 | 19,500.00 | 13.00 |
上海市宝山区大场镇经济联合社 | 15,000.00 | 10.00 |
上海xxx实业有限公司 | 12,586.35 | 8.39 |
上海xxx实业有限公司 | 12,586.35 | 8.39 |
上海xxx实业有限公司 | 6,286.35 | 4.19 |
合计 | 150,000.00 | 100.00 |
截至 2020 年 9 月 30 日，发行人股权结构如下：
图 发行人股权结构图
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（二）发行人控股股东及实际控制人情况
1、公司控股股东
公司名称：上海华强投资有限公司成立日期：2005 年 7 月 13 日
住所：上海市宝山xxx路 48 号 E353
法定代表人：xxx
注册资本：人民币陆仟xxx元整
公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）
经营范围：实业投资，投资管理及咨询商务咨询（除经纪），市场调研，会展服务。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
发行人控股股东华强投资成立于 2005 年，是经上海市工商管理局宝山分局批准，由xxx、xx出资设立的有限责任公司，其主要经营范围涉及实业投资，投资管理及咨询、商务咨询（除经纪），市场调研，会展服务等。
截至 2019 年 12 月 31 日，华强投资资产总额 283,301.23 万元，负债总额
57,082.95 万元，所有者权益 226,218.28 万元。2019 年全年，华强投资实现营业
收入 8.38 万元，净利润总额 15,312.60 万元，主要为投资回报收益。以上数据已经审计。
表 控股股东华强投资对外投资一览表
序号 | 被投资单位 | 行业 |
1 | 上海锦茂行投资有限公司 | 投资 |
2 | 上海华旺房地产经纪有限公司 | 房地产经纪 |
3 | 上海尊尚广告有限公司 | 广告业务 |
4 | 上海xxx实业有限公司 | 投资 |
5 | Hua He Qiang Australia Pty Ltd | 投资 |
6 | VAST GREAT INVESTMENT LIMITED | 投资 |
7 | GROUP HUGE LIMITED | 投资 |
8 | 上海华强股权投资管理有限公司 | 投资 |
9 | 上海祥泰建筑装潢工程有限公司 | 建筑装潢 |
10 | 上海xxx实业有限公司 | 投资 |
11 | 上海胜迁建筑装潢工程有限公司 | 建筑工程 |
12 | 宁波梅山保税港区开科股权投资合伙企业（有限合伙） | 投资 |
2、公司实际控制人
截至 2020 年 9 月末，自然人xxx先生通过持有上海华强投资有限公司、上海华绣投资有限公司、上海xxx实业有限公司等公司股权，间接持有大华集团 33.99%的股权，另通过其胞弟金建明先生、女儿xx女士等可施加影响的近亲属所持股权，共计控制大华集团 54.80%的股权，为大华集团的实际控制人。其中，xxxxxx胞弟金建明先生，通过法人股股东间接持有大华集团 8.45%
股权；xxxxxx女儿xx女士通过控股股东华强投资间接持有发行人 12.36%
股权。
截至 2020 年 9 月末，实际控制人xxx先生除拥有大华集团控股股东上海华强投资有限公司股权及其他股东部分股权以外，其不存在其他直接或者间接形式的对外投资情形。
截至 2020 年 9 月末，股东及实际控制人持有的发行人股份无对外质押。
3、实际控制人的境外投资情况
截至 2020 年 9 月末，发行人之实际控制人xxx先生除通过发行人投资澳大利亚房地产相关业务外，再无其他境外投资情形。
发行人自 2014 年底进军澳大利亚房地产市场，截至 2020 年 9 月 30 日，其
通过公司全资子公司大华集团香港投资有限公司累计投资 45.78 亿人民币，主要投资的项目包括“墨尔本-Garden”、“Hawthorn East 富人区”、“悉尼-Waterloo”，以及“西南项目”等，均为住宅类项目，坐落于市区附近，区域成熟度较好。
截至2020 年9 月30 日，除“悉尼-Waterloo”、“悉尼-Epark”、“悉尼-Menangle”、 “ 墨尔本-Garden”、“墨尔本-King’s Leigh”、“墨尔本-Hawthorn East”、“墨尔本- Plumpton”项目已经足额缴款并取得土地权属证明，“墨尔本-Cranbourne”、“墨尔
本-Lochaven West”取得部分土地权属证明外，发行人其余海外投资项目尚未办理投资标的的权属证明。
截至 2020 年 9 月末，发行人之境外投资活动符合相关法律法规之要求。六、发行人董事、监事、高级管理人员基本情况
（一）董事、监事、高级管理人员基本情况
截至 2020 年 9 月末，发行人董事、监事、高级管理人员基本情况如下：
表 截至 2020 年 9 月末发行人董事、监事、高级管理人员基本情况
姓名 | 性别 | 年龄 | 职务 | 学历 | x届任职起 始日 | 本届任职截止 日 |
董事
xxx | x | 07 | 董事长 | 高中 | 2019/4/5 | 2022/4/4 |
xx | x | 60 | 董事 | 硕士研究生 | 2019/4/5 | 2022/4/4 |
金建明 | 男 | 62 | 副董事长 | 高中 | 2019/4/5 | 2022/4/4 |
xx | 女 | 41 | 董事，副总裁 | 本科 | 2019/4/5 | 2022/4/4 |
潘文瑶 | 女 | 53 | 董事，副总裁 | 硕士研究生 | 2019/4/5 | 2022/4/4 |
xxx | x | 07 | 董事 | 大专 | 2019/4/5 | 2022/4/4 |
沈宝根 | 男 | 65 | 董事 | 大专 | 2019/4/5 | 2022/4/4 |
xxx | x | 04 | 董事，总裁 | 硕士研究生 | 2019/4/5 | 2022/4/4 |
监事
田玉 | 女 | 68 | 监事会主席 | 大专 | 2018/10/12 | 2021/10/12 |
xxx | 女 | 48 | 监事 | 本科 | 2018/10/12 | 2021/10/12 |
朱金龙 | 男 | 58 | 监事 | 中专 | 2018/10/12 | 2021/10/12 |
其他高级管理人员
xxx | x | 05 | 副总裁，财务总 监 | 硕士研究生 | - | - |
xx | x | 51 | 副总裁 | 本科 | - | - |
（二）董事、监事、高级管理人员简介
1、董事
xxx，xxx，x，0000 年 6 月xx，xxx，xxxx，0000-1976 年历任大场公社团委委员、新华大队团总支书记；1976-1980 年历任新华大队党支部书记、大队长；1980-1983 年历任大场公社党委委员、管委会副主任、副业组组长；1984-1993 年历任新华村党总支书记、上海申新实业公司董事长；1994-1998年历任大场镇副镇长、上海申新实业公司董事长、新华村党总支书记、大场房地产开发经营公司总经理；1998-2004 年历任公司总裁、上海申新（集团）有限公
司董事长、新华村党总支书记；2004 年至 2015 年担任大华（集团）有限公司董事长兼大华（集团）有限公司总裁；2016 年起xxx（集团）有限公司董事长。
xx，董事，男，1960 年 2 月xx，xxx，xxxx，xxxxxxxxxxx，0000-1989 年历任铁道部第一工程局科研所综合室工程师，1989-1992 年历任藤田工业西安城堡大酒店筹建处设备工程师；1992-1993 年虹邦国际 Mong Rong Company（曼谷）机械工程师（转聘）；1993-1994 年历任铁道部第一工程局科研所综合室副主任、高级工程师；1994-1997 年历任陕西国际信托投资公司上海佳信房地产开发公司常务副总经理、总工程师；1997-2015 年历任大华（集团）有限公司董事兼副总裁；2016 年起xxx（集团）有限公司董事。
xxx，xxxx，x，0000 年 1 月出生，中国籍，高中学历，经济师。 1976-1980 年历任上海市建五公司职员；1980-1991 年历任上海申新实业有限公司行政人员；1991-1994 年历任上海xx塑钢门窗厂厂长；1994 年-至今历任上海xx房地产开发有限公司总经理；1995 年-至今上海申新（集团）有限公司副总经理；2000 年-2015 年担任大华（集团）有限公司副总裁；2016 年起xxx（集团）有限公司副董事长。
xx，董事兼副总裁，女，1979 年 3 月xx，xxx，xxxx，xxxxxxx，0000-2003 年就职xxx（集团）有限公司投资发展部；2003-2006 年历任上海xx房地产开发有限公司销售部经理；2006 年至 2015 年担任大华（集团）有限公司营销管理中心总经理；2016 年起xxx（集团）有限公司副总裁。
潘文瑶，董事兼副总裁，女，1966 年 11 月出生，中国籍，硕士学历，毕业于同济大学，工程师，1990-1993 年历任上海冶金设计研究院专业负责人；1993- 2001 年历任上海宝丰联集团有限公司房产企业总经理；2001-至今担任大华（集团）有限公司副总裁。
xxx，xx，x，0000 年 4 月xx，xxx，xxxx，0000 年参加工作，1987 年-1999 年担任宝山大场自来水厂厂长，1999 年 5 月进入大场经济发展有限公司，历任招商员、总经理助理、办公室主任、副总经理，2009 年至今担任大场经济发展有限公司总经理。
xxx，xx，x，0000 年 12 月出生，xxx，xxxx，xxxxx， 0000-1986 年担任宝山大场镇修建队出纳；1986 年-1988 年 5 月调入大华饭店筹建组担任会计；1988 年 6 月调入大华（集团）有限公司，历任会计、主办会计、财务经理、财务总监，2008-2015 年担任大华（集团）有限公司副总裁，2016 年起xxx（集团）有限公司董事。
xxx，董事兼总裁，男，1976 年 3 月xx，xxx，xxxx，xxxxxxx，0000 年-2003 年担任上海欣荣房地产开发有限公司工程师、项目经理， 2003 年-2014 年担任上海华品房地产开发公司、上海永隆商业投资公司总经理，
2014 年至 2015 年担任大华（集团）有限公司副总裁；2016 年起xxx（集团）有限公司总裁。
2、监事
xx，监事会主席，女，1952 年 5 月出生，中国籍，大学专科学历，毕业于河南省委党校，高级审计师，1971 年-2005 年历任河南洛阳轴承集团科长、处长， 2005 年 4 月加入本公司，历任大华（集团）有限公司审计部总经理，现任大华
（集团）有限公司监事会主席。
xxx，监事，女，1971 年 11 月出生，中国籍，大学本科学历，毕业于上海工程技术大学，2000 年 9 月加入本公司，历任销售主管、销售部经理，营销管理中心副总经理，现任大华集团澳洲区域副总经理。
xxx，xx，x，0000 年 10 月xx，xxx，xxxx，0000-1999 年担任上海鹏宇丝绸印染有限公司厂长，1999 年-2005 年xxxxxxxxxxxxx，0000 年进入大场工业公司，历任办公室主任，目前担任副书记。
3、其他高级管理人员
xxx，副总裁兼财务总监，男，1975 年 3 月出生，中国籍，硕士学历，高级会计师，毕业于香港大学，1997-2005 历任工商银行宝山大华支行副行长、行长；2005-2008 年担任大华（集团）有限公司财务副总监；2008 年至 2015 年担任大华（集团）有限公司财务总监；2016 年起xxx（集团）有限公司副总裁兼财务总监。
xx，副总裁，男，1969 年 6 月出生，中国籍，大学本科学历，工程师，毕业于上海理工大学机电一体化专业，1990 年-2006 年 12 月就职于中国石化上海石油化工研究院，先后担任设备科副科长、科长、条件处副处长、办公室主任， 2007 年 2 月加入本集团，历任集团办公室副主任、主任、运营管理中心总经理，
2016 年 2 月起担任集团副总裁。
发行人现任董事、监事、高级管理人员均能够按照《公司法》等法律法规及公司章程行使职权，且发行人当前现任的董事、监事和高级管理人员的任职均合法、合规，符合公司章程的规定，不存在不能担任职务的情形。
（三）董事、监事、高级管理人员兼职情况
截至 2020 年 9 月末，公司董事、监事、高级管理人员在其他企业（不含公司控制的下属企业）兼职情况如下：
表 截至 2020 年 9 月末，公司董事、监事、高级管理人员在其他企业兼职情况
姓名 | x公司职务 | 任职企业 | 任职企业与 公司的关系 | 担任职务 |
xxx | 董事长 | 上海华强投资有限公司 | 控股股东 | 执行董事，总经理 |
上海华绣投资有限公司 | 投资方 | 执行董事，总经理 | ||
上海xxx实业有限公司 | 投资方 | 执行董事 | ||
上海锦茂行投资有限公司 | 同一控制方 | 执行董事 | ||
Hux Xx Xxxxx Xustralia Pty Ltd | 同一控制方 | 监事 | ||
金建明 | 副董事长 | 上海xxx实业有限公司 | 投资方 | 执行董事，总经理 |
上海xxx实业有限公司 | 投资方 | 总经理 | ||
xx | x事 | 上海xxx实业有限公司 | 投资方 | 执行董事，总经理 |
潘文瑶 | 董事，副总 裁 | 上海华强股权投资管理有限 公司 | 同一控制方 | 董事 |
xxx | 董事 | 大场经济发展有限公司 | 投资方 | 总经理 |
xx | 董事，副总裁 | 上海华强投资有限公司 | 控股股东 | 监事 |
上海xxx实业有限公司 | 投资方 | 监事 | ||
上海xx文化传播有限公司 | 被投资方 | 执行董事 | ||
Hux Xx Xxxxx Xustralia Pty Ltd | 同一控制方 | 执行董事 | ||
xxx | x事 | 大场工业公司 | 投资方 | 副书记 |
沈宝根 | 副总裁 | 上海xxx实业有限公司 | 投资方 | 执行董事，总经理 |
上海锦茂行投资有限公司 | 同一控制方 | 监事 | ||
xxx | 财务总监 | 上海华强股权投资管理有限 公司 | 同一控制方 | 董事 |
发行人经营范围包括实业投资，房地产开发，国内贸易（除专项审批外），物业管理，服装加工，木制品加工，机械加工，通用设备制造，家具制造，仓储的投资管理，自有房屋租赁。依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。
（一）发行人主要业务情况
发行人是一家以房地产开发为主，集房地产设计、建设、销售、物业管理等 业务为一体的，兼集投资管理和商业运营等多元化经营的企业集团，是国内第一 批拥有房地产开发国家一级资质的房地产开发企业，多次荣膺“中国企业 500 强”、
“中国民营企业服务业 100 强”、“上海企业 100 强”、“中国房地产企业品牌价值
50 强”、“中国物业服务百强企业”、“中国房地产开发企业 100 强”、“中国房地产
开发企业发展潜力 10 强”等行业殊荣。2020 年 3 月，经中国房地产业协会等机
构评选，公司再次进入 2020 年度“中国房地产开发企业 100 强”，位列第 67 位。
2020 年 9 月，公司再次进入 “2020 中国房地产开发企业品牌价值 50 强”。公司自成立以来，专注于房地产开发，二十余年的业务积累，逐步形成了包括城中村改造、新农村建设、成片旧区开发等大地块开发的运作能力。
（二）营业收入、成本及利润分析
1、营业收入构成分析
表 近三年及一期发行人营业收入结构
单位：万元、%
业务板块 | 2020 年 1-9 月 | 2019 年 | 2018 年 | 2017 年 | ||||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
房地产开发业务 | 1,231,464.86 | 92.39 | 1,902,276.12 | 93.94 | 1,412,956.72 | 92.02 | 1,217,256.94 | 90.24 |
非房地产开发业务 | 101,424.18 | 7.61 | 122,789.62 | 6.06 | 122,457.90 | 7.98 | 131,597.94 | 9.76 |
合计 | 1,332,889.04 | 100.00 | 2,025,065.74 | 100.00 | 1,535,414.62 | 100.00 | 1,348,854.88 | 100.00 |
2017-2019 年度以及 2020 年 1-9 月，公司分别实现营业收入 1,348,854.88 万元、1,535,414.62 万元、2,025,065.74 万元和 1,332,889.04 万元。报告期内，房地产开发业务是公司主要的收入来源，房地产开发业务收入占各期营业收入的比例分别为 90.24%、92.02%、93.94%和 92.39%。2019 年，发行人房地产开发业务收入为 1,902,276.12 万元，同比增加 34.63%。截至 2020 年 9 月末，大华集团已售
未结转房产项目金额为 468.57 亿元，可对其后续经营业绩实现形成一定支撑。非房地产开发业务构成主要包括建筑安装工程、物业租赁、物业管理、酒店服务等总体来看，报告期内，公司非房地产开发业务占营业收入比例有所上升。
2、营业成本构成分析
表 近三年及一期发行人营业成本结构
单位：万元、%
业务板块 | 2020 年 1-9 月 | 2019 年 | 2018 年 | 2017 年 | ||||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
房地产开发业 务 | 404,944.73 | 86.84 | 745,473.01 | 90.17 | 586,889.79 | 87.87 | 550,043.14 | 87.93 |
非房地产开发 业务 | 61,373.00 | 13.16 | 81,239.43 | 9.83 | 81,013.95 | 12.13 | 75,530.65 | 12.07 |
合计 | 466,317.73 | 100.00 | 826,712.44 | 100.00 | 667,903.74 | 100.00 | 625,573.79 | 100.00 |
2017-2019 年度以及 2020 年 1-9 月，公司分别产生营业成本 625,573.79 万元、667,903.74 万元、826,712.44 万元和 466,317.73 万元。其中，房地产开发业务成本是影响公司成本规模的主要原因，报告期内房地产开发业务成本占各期营业成本的比例分别为 87.93%、87.87%、90.17%和 86.84%。公司 2019 年度营业成本占收入的比重较 2018 年度下降了 2.68%，主要系公司近年通过加大成本管理力度，开展限额设计，持续加强专业工程市场化招标和战略采购，对成本支出过程管控和纠偏所致，保持营业成本处于较低水平。
3、毛利润构成分析
表 近三年及一期发行人毛利润构成情况
单位：万元、%
业务板块 | 2020 年 1-9 月 | 2019 年 | 2018 年 | 2017 年 | ||||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
房地产开发业务 | 826,520.14 | 95.38 | 1,156,803.11 | 96.53 | 826,066.93 | 95.22 | 667,213.80 | 92.25 |
非房地产开发业务 | 40,051.18 | 4.62 | 41,550.19 | 3.47 | 41,443.96 | 4.78 | 56,067.29 | 7.75 |
合计 | 866,571.31 | 100.00 | 1,198,353.30 | 100.00 | 867,510.89 | 100.00 | 723,281.09 | 100.00 |
2017-2019 年度以及 2020 年 1-9 月，公司分别实现毛利润 723,281.09 万元、
867,510.89 万元、1,198,353.30 万元和 866,571.31 万元。报告期内，房地产开发业务对毛利润的贡献比例分别为 92.25%、95.22%、96.53%和 95.38%，为公司毛利润的主要贡献方。
4、毛利率结构分析
表 近三年及一期发行人营业毛利率情况
单位：%
业务板块 | 2020 年 1-9 月 | 2019 年 | 2018 年 | 2017 年 |
房地产开发业务 | 67.12 | 60.81 | 58.46 | 54.81 |
非房地产开发业务 | 39.49 | 33.84 | 33.84 | 42.60 |
综合 | 65.01 | 59.18 | 56.50 | 53.62 |
上述指标计算公式如下：
（1）房地产开发业务营业毛利率=（房地产开发业务收入-房地产开发业务成本）/房地产开发业务收入；
（2）非房地产开发业务营业毛利率=（非房地产开发业务收入-非房地产开发业务成本）/非房地产开发业务收入
（3）综合业务营业毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入
2017 年-2019 年及 2020 年 1-9 月，发行人房地产开发业务的毛利率分别为
54.81%、58.46%、60.81%和 67.12%，处于行业内较高水平。公司通过“整体开发”业务模式，在一定程度上降低了后续开发成本，压缩了房地产开发全产业链的各环节对接成本。同时，由于公司所开发房地产项目大部分位于一二线城市中的较优质地段，且项目品质较高，出售单价大多高于xx同类房地产项目均价。因此发行人在报告期内房地产开发业务毛利率保持较高水平。在毛利率水平较高的房地产开发业务带动下，发行人综合毛利率保持在较高水平，2017-2019 年度及2020年 1-9 月，其综合毛利率分别为 53.62%、56.50%、59.18%和 65.01%。
（三）发行人各业务板块经营情况
1、房地产开发业务
（1）房地产开发业务经营情况
①按项目划分
发行人房地产开发业务主要专注于居住类商品房的开发。2017-2019 年度以及 2020 年 1-9 月，其房地产业务的主要产品开发情况如下：
表 公司房地产业务收入情况（按业态划分）
单位：万元、万平方米、%
2017 年
2018 年
2019 年
2020 年 1-9 月
业 态 | 结算 面积 | 结算金额 | 比例 | 结算 面积 | 结算金额 | 比例 | 结算 面积 | 结算金额 | 比例 | 结算 面积 | 结算金额 | 比例 |
住 宅 | 43.19 | 1,219,785.94 | 99.05 | 71.61 | 1,878,023.33 | 98.73 | 58.12 | 1,391,021.98 | 98.45 | 78.84 | 1,077,268.16 | 95.56 |
商 业 | 0.60 | 11,678.92 | 0.95 | 1.44 | 24,252.79 | 1.27 | 1.23 | 21,934.74 | 1.55 | 2.54 | 50,043.81 | 4.44 |
合 计 | 43.79 | 1,231,464.86 | 100.00 | 76.05 | 1,902,276.12 | 100.00 | 59.35 | 1,412,956.72 | 100.00 | 81.38 | 1,127,311.97 | 100.00 |
2017 年， 发行人实现房产销售结算面积 81.38 万平方米， 结算金额
1,127,311.97 万元。其中，住宅业态销售结算金额 1,077,268.16 万元，占总结算金额的 95.56%；商业业态销售结算金额为 50,043.81 万元，占比 4.44%。尽管当期公司房地产销售业务规模有所下滑，收入的主要业态构成并未发生较大变化，住宅业态仍是发行人房地产开发业务的主要收入构成。其中，2018 年、2019 年和 2020 年 1-9 月产品销售单价均比 2017 年有较大涨幅，引致在结算面积降低的情况下结算金额稳步提升。
2018 年， 发行人实现房产销售结算面积 59.35 万平方米， 结算金额
1,412,956.72 万元。其中，发行人住宅业态销售结算金额 1,391,021.98 万元，占总结算金额的 98.45%；商业业态销售结算金额为 21,934.74 万元，占比 1.55%。
2019 年， 发行人实现房产销售结算面积 76.05 万平方米， 结算金额
1,902,276.12 万元。其中，发行人住宅业态销售结算金额 1,878,023.33 万元，占总结算金额的 98.73%；商业业态销售结算金额为 24,252.79 万元，占比 1.27%。
2020 年 1-9 月，发行人实现房产销售结算面积 43.79 万平方米，结算金额
1,231,464.86 万元。其中，发行人住宅业态销售结算金额 1,219,785.94 万元，占总结算金额的 99.05%；商业业态销售结算金额为 11,678.92 万元，占比 0.95%。
②按地区划分
发行人房地产开发业务的布局充分考虑到地区经济发展水平及区域购买力情况，项目主要集中于上海、南京、大连、海口等沿海地区及部分中部地区。近年来，其在西安、烟台、济南及武汉地区也加大了房地产开发用地储备和房地产开发力度。按主营区域划分，发行人主营业务情况如下表所示：
表 公司房地产业务分区域收入情况
单位：万元、万平方米、%
区域 | 2020 年 1-9 月 | 2019 年 | 2018 年 | 2017 年 | ||||
签约销售额 | 签约销售额 | 签约销售额 | 签约销售额 | |||||
签约销 售面积 | 金额 | 比例 | 签约销 售面积 | 金额 | 比例 | 签约销 售面积 | 金额 | 比例 | 签约销 售面积 | 金额 | 比例 | |
上海 | 12.86 | 598,152.89 | 26.75 | 21.78 | 1,373,914.74 | 42.90 | 18.03 | 967,069.64 | 47.80 | 12.35 | 653,439.43 | 43.98 |
南京 | 7.74 | 188,184.23 | 8.42 | 10.03 | 223,218.95 | 6.97 | 11.38 | 234,582.95 | 11.59 | 8.27 | 109,077.25 | 7.33 |
大连 | 14.35 | 280,309.89 | 12.54 | 12.5 | 232,090.48 | 7.25 | 9.71 | 159,076.70 | 7.86 | 12.11 | 150,991.00 | 10.14 |
武汉 | 8.68 | 140,884.25 | 6.30 | 37.8 | 545,891.58 | 17.04 | 9.61 | 104,135.50 | 5.15 | 14.72 | 240,857.22 | 16.18 |
西安 | 15.14 | 178,273.34 | 7.97 | 42.66 | 500,435.01 | 15.63 | 23.55 | 258,956.02 | 12.80 | 4.86 | 103,293.03 | 10.33 |
烟台 | 1.70 | 23,232.83 | 1.04 | 1.15 | 19,100.83 | 0.60 | 5.63 | 69,924.46 | 3.46 | 5.19 | 41,200.51 | 2.27 |
海口 | 9.89 | 184,527.12 | 8.25 | 9.79 | 172,425.53 | 5.38 | 8.32 | 154,180.00 | 7.62 | 6.69 | 104,933.76 | 7.05 |
济南 | 11.77 | 224,763.86 | 10.05 | 3.71 | 74,992.07 | 2.34 | 2.22 | 75,200.00 | 3.72 | 2.62 | 84,985.81 | 5.71 |
昆明 | 7.56 | 84,107.04 | 3.76 | 1.75 | 22,841.21 | 0.71 | - | - | - | - | - | - |
泰州 | 8.25 | 80,531.27 | 3.60 | 0.51 | 718.72 | 0.02 | - | - | - | - | - | - |
徐州 | 12.03 | 102,708.28 | 4.59 | 4.33 | 37,089.05 | 1.16 | - | - | - | - | - | - |
广州 | 0.40 | 13,700.62 | 0.61 | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
大理 | 2.01 | 22,405.10 | 1.00 | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
江门 | 1.75 | 19,678.65 | 0.88 | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
苏州 | 2.29 | 94,693.50 | 4.23 | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
合计 | 116.41 | 2,236,152.85 | 100.00 | 146.01 | 3,202,718.17 | 100.00 | 88.45 | 2,023,125.27 | 100.00 | 73.54 | 1,488,778.01 | 100.00 |
上海地区是发行人运营总部所在地，也是其房地产业务的发源地。发行人凭借以往开发过程中形成的大片区旧城改造的能力，在大华集团特色开发方式于上海地区得到发展和深化的基础上，将房地产业务范围拓展至全国，陆续在南京、大连、武汉、西安、海口、烟台等城市开发大型居住社区。目前，大华集团开发的项目覆盖包括上海在内的全国 11 个重点城市区域。
从签约销售额的口径来看，2017 年以来，发行人房地产业务主要集中于上海、南京、大连、武汉和西安五个城市区域，合计占各期全部签约销售额的比重均接近或在 90%以上；2017 年以来，随着公司在西安、烟台、海口和济南地区的房地产项目不断成熟，该四个区域的销售额显著上升。同时，公司自 2014 年起，逐步试水海外房地产市场，报告期内，公司通过市场化投标方式，取得澳大利亚墨尔本以及悉尼地区部分土地的优先购买权。截至 2020 年 9 月 30 日，发行人已
投入人民币 45.78 亿元。
（2）房地产开发业务经营模式
发行人房地产开发业务的开展以自主开发为主，兼有少数合作开发。在自主开发的房地产项目中，较大部分主要针对成批旧改、新农村开发进行大市政建设、大公建配套，以及区域商业的开发。
大华集团坚持以地产开发推动城市化进程，在成批旧改、新农村建设上配合政府在区域道路交通、供水、供热、电力、电信等方面进行大市政基础设施建设，
并在开发项目的同时，集中建设区域的地下管网（包括雨水、污水、有线电视等专用管网）的建设。
①土地使用权的获取
发行人房地产开发业务所涉土地使用权的取得采用“整体开发”与“公开购买或收购”相结合的方式。
（ⅰ）整体开发
所谓“整体开发”是指发行人与政府签订协议，对意向开发地块开展土地平整及动、拆迁相关工作，待前期开发工作完成后，再在该地块上开展房地产开发业务。在采用整体开发取得土地使用权的方式下，按最终取得目标地块土地使用权转移形式的不同，分为定向挂牌和公开“招、拍、挂”两种形式。
关于整体开发下的定向挂牌取得地块土地使用权，根据上海市城乡建设和管理委员会、上海市发展和改革委员会、上海市规划和国土资源管理局、上海市住房保障和房屋管理局等十一部门于 2014 年 3 月 26 日联合发布的《关于本市开展 “城中村”地块改造的实施意见》（沪府〔2014〕24 号），“为贯彻落实国务院《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25 号）、国土资源部《关于开展城镇低效用地再开发试点指导意见》（国土资发〔2013〕3 号），积极推进上海市新型城镇化建设，对在城镇建成区或城镇规划区范围内，且集体土地被全部或大部分征用，原农村居民全部或大部分转为城镇户口，被城镇建成区包围或基本包围的自然村开展“城中村”改造工程。目标地块的改造可采取土地储备、农村集体经济组织改造、公益性项目建设等方式。其中，采取农村集体经济组织改造方式的，以农村集体经济组织为改造主体，可引入合作单位共同改造开发，相应改造方案在市、区有关部门指导下，经村民集体讨论确定后，由农村集体经济组织或合作单位自筹资金改造开发。对于‘城中村’改造地块由农村集体经济组织引入合作单位开发建设的，待经营性土地形成‘净地’后，可采取定向挂牌方式出让。”
在上述政策指导下，由“城中村”改造目标地块所在村、镇政府或同级资产管理委员会在充分征求开发地块原有村民之意见的基础上，制定具体的“城中村”改造实施方案，在方案中将明确开发出资比例、改造地块范围、改造方式、改造资金来源及相关资金xx测算，以及改造合作方的基本情况。上述改造实施方案经
上海市城乡建设和管理委员会确认并出函同意后，由引入的合作单位与改造目标地块所在村、镇政府签订合作协议，约定各方权利及义务，并具体落实执行“城中村”改造工作。
发行人所涉上海市“城中村”改造项目均采取农村集体经济组织引入合作单位共同改造开发的方式，发行人作为被引入合作开发之单位，通过与集体经济组织合资设立联合开发公司并采用“整体开发”的方式，联合开发公司通过参与“城中村”改造地块的前期土地平整、动拆迁等前期开发业务，进而在经营性土地形成“净地”后，以参与“定向挂牌”的形式获得相应地块的使用权与开发权，并在该地块之范围内开发房地产相关业务。截至 2020 年 9 月 30 日，发行人已经获得上海市宝山区大场镇场中村，上海市宝山区大场镇联东村、葑村村、丰收村、xx村，上海市宝山区庙行镇康家村及上海市宝山区顾村镇顾村老集镇等地区 4 个 “城中村”项目的引入开发建设权。在上述“城中村”项目中，发行人作为唯一引入的合作改造方，其与集体经济组织为“城中村”改造而合资设立的联合开发公司中投资占比均在 90%以上。上述“城中村”项目目标地块所在村、镇政府均制定了改造实施方案并经上海市城乡建设和管理委员会确认。发行人已就上述四个“城中村”项目同相应的集体经济组织签订合作协议。截至 2020 年 9 月 30 日，4 个“城中村”改造项目已基本完成动拆迁及部分商品房、安置房土地的摘取，其中联东村和康家村首期项目已于 2019 年开盘销售，已基本去化完毕，累计签约销售额
x 54 亿元，二期项目已于 2020 年 12 月开盘销售；顾村首期项目已于 2020 年开
盘销售，累计签约销售额约 15 亿元，二期项目已进入开工建设阶段，预计将与
场中村首期项目同时于 2021 年内实现销售。
关于整体开发下的公开“招、拍、挂”取得地块土地使用权，发行人首先就开发的目标地块其与当地政府签订优先受让协议，协议规定发行人在承担目标地块土地平整及动、拆迁等相关前期开发工作时，将先行支付相关配套费用，待前期开发工作完成后，发行人有权通过当地土地管理部门组织的公开“招、拍、挂”土地使用权出让程序获取土地的开发、使用权，并享有同等条件下优先受让的中标权。如果发行人中标该地块的使用权，则需向当地土地管理部门缴纳出让金，以获得相应土地使用权；若发行人未中标该块土地使用权，则由当地政府退还其在该地块前期开发过程中已支付的全部配套款项，同时加计补偿其同期银行贷款利
息。对于除上海以外其他区域的旧城改造及“城中村”项目，发行人多采用整体开发下的公开“招、拍、挂”方式予以承接，对于开发的目标地块，其与当地政府签订优先受让协议，明确在完成前期开发工作后，发行人有权通过当地土地管理部门组织的公开“招、拍、挂”土地使用权出让程序获取土地的开发、使用权，同等条件下，其享有优先受让的中标权。若发行人未中标目标地块的使用权，则由当地政府退还其在该地块前期开发过程中已支付的全部配套款项，同时加计补偿其同期银行贷款利息。
在“整体开发”方式下，对于前期土地开发所产生的配套支出，发行人将其计入“预付账款”或者“其他应收款”2，待所开发地块形成“净地”之后，通过公开“招、拍、挂”的方式竞得土地使用权，则以全部土地出让金额计入“开发成本”，同时冲销“预付账款”或者“其他应收款”项下相关金额。若未能取得目标地块之土地使用权，当地政府将退还其在目标地块前期开发过程中已支付的全部配套款项，同时加计补偿其同期银行贷款利息，发行人收到款项时，借记“银行存款”，同时冲销 “其他应收款”，并根据利息收益确认“投资收益”。
（ⅱ）公开购买或收购
发行人主要通过当地土地储备中心依法公开组织的“招、拍、挂”程序，或者以项目公司收购的形式取得土地使用权与开发权。近三年及一期，发行人通过公开的“招、拍、挂”或项目公司收购等形式取得土地的行为均合法合规，在购买或收购土地过程中未受到相关主管机构的处罚。
2 如已签订相关协议，则计入预付账款；如尚未签订相关协议，则计入其他应收款。
表 近三年及一期发行人房地产开发业务土地取得方式情况表
序号 | 开发主体 | 项目名称 | 完工进度 | 土地取得方式 | 土地出让方式 |
1 | 大华（集团）有限公司 | 上海中环一号 | 已完工 | 整体开发 | 公开“招、拍、挂” |
2 | 大华（集团）有限公司 | 上大项目 | 已完工 | 整体开发 | 公开“招、拍、挂” |
3 | 上海xx房地产开发有限公司 | 上海天缘华城 | 已完工 | 整体开发 | 公开“招、拍、挂” |
4 | 大华集团（武汉）房地产有限公司 | 武汉南湖公园世家 | 已完工 | 公开购买 | 公开“招、拍、挂” |
5 | 上海宝秀房地产开发有限公司 | 上海南大 D2、D3 项目 | 在建 | 整体开发 | 公开“招、拍、挂” |
6 | 上海宝秀房地产开发有限公司 | 上海鹅蛋浦项目 | 在建 | 整体开发 | 公开“招、拍、挂” |
7 | 上海锦绣华城房地产开发有限公司 | 上海浦东锦绣华城 | 在建 | 整体开发 | 土地转让（2000-2005）3 |
8 | 武汉大华东兴房地产有限公司 | 武汉滨江天地 | 在建 | 整体开发 | 公开“招、拍、挂” |
9 | 南京大华投资发展有限公司 | 南京锦绣华城 | 已完工 | 整体开发 | 公开“招、拍、挂” |
10 | 大华集团大连置业有限公司 | 大连锦绣华城 | 在建 | 整体开发 | 公开“招、拍、挂” |
11 | 陕西佳鑫置业有限公司 | 西安大华公园世家 | 在建 | 整体开发 | 公开“招、拍、挂” |
12 | 烟台三岳置业有限公司 | 烟台上海滩花园 | 在建 | 整体开发 | 公开“招、拍、挂” |
13 | 大华泰州投资发展有限公司 | 泰州锦绣华城 | 在建 | 公开购买 | 公开“招、拍、挂” |
14 | 济南华隆置业有限公司 | 济南龙洞项目 | 在建 | 公开购买 | 公开“招、拍、挂” |
15 | 大华集团西安xx置业有限公司 | 西安翰林华府 | 在建 | 公开购买 | 公开“招、拍、挂” |
16 | 大华集团南京浦口置业有限公司 | 南京沿江 G36 项目 | 在建 | 公开购买 | 公开“招、拍、挂” |
17 | 西安华海置业有限公司 | 西安华海项目 | 在建 | 公开购买 | 公开“招、拍、挂” |
18 | 海南成燕房地产开发有限公司 | 海南成燕项目 | 在建 | 股权收购 | - |
19 | 湖北赵庄房地产开发有限公司 | 武汉赵庄项目 | 在建 | 股权收购 | - |
20 | 上海华行房地产开发有限公司 | 上海康家村项目 | 在建 | 整体开发 | 公开“招、拍、挂” |
21 | 大华（集团）有限公司 | 上海大场老镇改造 | 在建 | 整体开发 | 公开“招、拍、挂” |
3 发行人与当地园区开发公司签订土地转让协议，并未通过公开“招、拍、挂”方式获取土地开发、使用权
序号 | 开发主体 | 项目名称 | 完工进度 | 土地取得方式 | 土地出让方式 |
22 | 上海睿华房地产开发有限公司 | 上海联东村项目 | 在建 | 整体开发 | 公开“招、拍、挂” |
23 | 上海xx房地产开发有限公司 | 上海顾村项目 | 在建 | 整体开发 | 公开“招、拍、挂” |
24 | 上海xx房地产开发有限公司 | 上海场中村项目 | 在建 | 整体开发 | 公开“招、拍、挂” |
25 | 武汉大华华锦房地产有限公司 | 武汉华锦项目 | 在建 | 整体开发 | 公开“招、拍、挂” |
26 | 齐河县齐华置业有限公司 | 齐河置业项目 | 在建 | 公开购买 | 公开“招、拍、挂” |
27 | 云南xx房地产开发有限公司 | 昆明龙池虹桥项目 | 在建 | 整体开发 | 公开“招、拍、挂” |
28 | 大华集团（广州）投资有限公司 | 广州番禺项目 | 在建 | 公开购买 | 公开“招、拍、挂” |
29 | 惠州市好益康投资有限公司 | 惠州惠阳项目 | 拟建 | 股权收购 | - |
30 | 大华（集团）徐州湖畔置业有限公司 | 徐州权台项目 | 在建 | 整体开发 | 公开“招、拍、挂” |
31 | 济南华锦置业有限公司 | 济南长清xx项目 | 在建 | 公开购买 | 公开“招、拍、挂” |
32 | 江门华禾富投资发展有限公司 | 江门新会项目 | 在建 | 公开购买 | 公开“招、拍、挂” |
33 | 大华集团（苏州）置业有限公司 | 苏州狮山项目 | 在建 | 公开购买 | 公开“招、拍、挂” |
34 | 大华集团大连华旅置业有限公司 | 大连公园世家 | 在建 | 公开购买 | 公开“招、拍、挂” |
35 | 大理华茂房地产开发有限公司 | 大理阿达音项目 | 在建 | 整体开发 | 公开“招、拍、挂” |
36 | 大理永裕房地产开发有限公司 | 大理满江项目 | 在建 | 整体开发 | 土地转让4 |
37 | 杭州大华新湾房地产开发有限公司 | 杭州大江东项目 | 在建 | 公开购买 | 公开“招、拍、挂” |
38 | 上海宝秀房地产开发有限公司 | 上海红光村项目 | 在建 | 整体开发 | 公开“招、拍、挂” |
39 | 上海顾泰房地产开发有限公司 | 上海顾xx泾项目 | 在建 | 整体开发 | 公开“招、拍、挂” |
40 | 上海华杨房地产开发有限公司 | 上海xx项目 | 在建 | 整体开发 | 公开“招、拍、挂” |
41 | 南京大华滨江置业有限公司 | 南京滨江 G09 | 在建 | 公开购买 | 公开“招、拍、挂” |
42 | 南京大华滨江置业有限公司 | 南京滨江 G13 | 在建 | 公开购买 | 公开“招、拍、挂” |
43 | 武汉市华君合房地产开发有限公司 | 武汉青山项目 | 在建 | 整体开发 | 公开“招、拍、挂” |
4当地村组织购买土地后，与发行人签订旧改协议，将土地开发、使用权转让与发行人。发行人并未通过公开“招、拍、挂”方式获取土地开发、使用权
序号 | 开发主体 | 项目名称 | 完工进度 | 土地取得方式 | 土地出让方式 |
44 | 烟台福昇明珠置业有限公司 | 烟台福昇项目 | 拟建 | 股权收购 | - |
45 | 大华集团大连华锦置业有限公司 | 大连鞍子山项目 | 拟建 | 整体开发 | 公开“招、拍、挂” |
46 | 大连金地恒昌房地产开发有限公司 | 大连金地项目 | 拟建 | 股权收购 | - |
47 | 大华（天津）房地产开发有限公司 | 天津万辛庄项目 | 在建 | 公开购买 | 公开“招、拍、挂” |
48 | 大华（天津）置业有限公司 | 天津双青项目 | 在建 | 公开购买 | 公开“招、拍、挂” |
49 | 广州增华房地产开发有限公司 | 广州朱村站北项目 | 在建 | 公开购买 | 公开“招、拍、挂” |
50 | 大华申展（天津）置业有限公司 | 天津申展 04 项目 | 在建 | 公开购买 | 公开“招、拍、挂” |
51 | 大华申展（天津）置业有限公司 | 天津申展 05 项目 | 拟建 | 公开购买 | 公开“招、拍、挂” |
52 | 南京大华华城置业有限公司 | 南京华城项目 | 拟建 | 公开购买 | 公开“招、拍、挂” |
注：1、表中列示“区域”项下省、市均代表公司房地产业务的区域分布，各区域由主要省、市及xx地区组成，非按行政区划划分。
2、整体开发模式下，土地出让合同条款与公开竞买模式在权利、义务及金额等条款上不具有可比性，因此未予披露。
大华（集团）有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
②采购模式
发行人开发房地产项目的前期设计工作均外包至专业的设计公司。根据当地城乡建设和管理部门的要求，发行人通过公开招标的方式，综合考量竞标方的施工资质、效率、成本等多方面影响因素，将拟开发房地产项目外包予优质的承建单位。近年来，凭借较高的建筑资质和工程管理与质量水平，其下属上海名华工程建筑有限公司在公平、公正、公开的竞标框架下，承接大部分发行人房地产开发项目的建筑施工业务，另有小部分施工项目由独立的第三方施工单位承建。
发行人负责采购电梯、管道、涂料、地板、厨房用具以及洁具等特定建材，而钢铁及混凝土混合料等一般及基本建材则通常由建筑承包商采购。发行人建立集中采购环节，用以实现规模经济及提升议价能力。发行人与全国信誉良好的供货商建立稳定战略合作关系。
发行人成本管理中心负责招标采购的管理控制。发行人制定包括《工程战略招标采购作业指引》、《工程供方管理作业指引》、《工程招标实施作业指引》、
《工程合同管理作业指引》、《工程结算审核作业指引》等招标采购管理制度，以规范采购业务操作，加强集中采购、推行战略合作。通过招标投标等多种采购方式，兼顾采购的效益、效率和规范性，并运用采购管理平台提升采购的效率和透明度。通过招标投标方式，严格进行资质预审、经济标和技术标评审，在公平、公正、充分竞争的基础上择优选择供应商，以保证采购成本和质量的合理性；通过集中采购，整合内部需求和外部资源，最大限度发挥采购量的优势以实现规模效益；通过战略合作，在对总包/关键产品/服务供应商进行全面评估的基础上，与评价为最优的供应商建立长期、紧密、稳定的合作关系，以达到最优采购绩效。发行人确定了大华（集团）有限公司合格供应商名录，继续加大对项目采购规划、采购计划的管理力度，同时在采购付款环节，发行人加强了对支付环节的审查、核对以及对供应商的后续评估，以保证付款的准确性及合理性。
发行人项目投资成本中，土地成本约占比 22%，基建成本占比 60%。其中涉及到的学校、医院、市政道路等公建配套建设成本约占比 10%；商业配套建设成本约占比 4%。