2、项目编号：HNZT2018-123
用 户 需 求 书
一、招标概况
1、项目名称：中国（海南）南海博物馆购买物业服务项目（二期）
2、项目编号：HNZT2018-123
3、采购预算：1700000.00 元;
4、服务期限：10 个月；
5、服务费支付方式：每月由甲方对乙方的服务质量进行考评，并根据考评结果支付相应服务费,考评方案按中国（海南）南海博物馆物业管理考核评分方法执行。甲方在 5 个工作日内向乙方支付上个月的服务费，乙方给甲方开具税务发票，税费由乙方承担。
6、服务费包括：人员工资、制服、社会保险费、节假日加班费以及应付税金、管理利润。
7、如甲方要求增加人员或增加服务项目的，费用由双方按保本微利的原则另行协商，并签订补充协议。
8、管理服务费的调整，每年可按物价涨幅、政府最低工资标准和社保调整基数由双方共同协商调整。
9、人员配置及费用可根据实际情况以补充协议方式增加。二、项目概述
1、物业管理概况
中国（海南）南海博物馆选址琼xxx，xxxxxx，x望千
年渔港，距离博鳌亚洲论坛会址 9 公里，占地面积 150 亩近 11 万平
方米，绿化面积近 4 万平方米，随着南海博物馆各项目的成功圆满落成。南海博物馆是国际一流的大型现代化国家级综合性博物馆，是一座以收藏保护研究南海相关物证，多角度、多层面展示宣传南海的悠久历史、灿烂文化、丰富自然资源的公益性文化机构，南海博物馆选址琼xxx，xxxxxx，xxxxxx，xxxxxx，xxx之灵气，聚千年文化之底蕴。
三、人员配置需求
购买物业服务(二期)人员配置 42 人，岗位及人员配置岗位如下：
（一）保洁人员：（1）地下停车库 3 名（2）票务处 1 名（3）南
北连廊观海长廊 3 名（4）报告厅、功能厅、贵宾厅 3 名（5）南区二
层 3 名（6）南区三层 1 名（7）外围 2 名（8）北区一层 2 名（9）北
区二层 2 名（10）行政区 2 名。小计 22 人，其中须含有 4 名男保洁工人。
（二）、绿化人员；博物馆区外围绿化面积近 4 万平方米，目前
现有椰子树 1500 百棵左右、鸡蛋花树 41 棵、宫粉紫荆 69 棵、xx
58 棵、红刺林投 83 棵、蓝花楹 18 棵、大叶紫薇 54 棵、花叶高山榕
49 棵、大xxx 13 棵、木棉树 13 棵、中东海枣 2 棵、小叶榕树 2
棵、凤凰树 24 棵、菩提榕树 1 棵、幌伞枫树 4 棵、鱼尾葵 99 棵、海
南红豆 3 棵，园区树木共计约 2033 棵，河道长度长，清理垃圾的清理及两侧绿植的管养需乘小船作业，绿化人员需具备一定的园林绿化知识，能熟练操作绿化工具。具体岗位为：公路行政区 5 人、北区 9
人、河道及两侧 5 人，1 人顶岗轮休;小计：20 名绿化人员，其中须含有 5 名男绿化工人（2 人主要负责修剪草皮及低矮地被；3 人为流动人员，主要负责定期清理椰子树枯枝、施肥、打药）。
四、服务内容
（一）基本要求
1.有完善的项目管理方案，并按规范签订服务合同。
2.建立质量管理体系和管理制度。
3.管理企业在区内管理中建立本企业的形象识别系统：服务理念、行为规范(专业着装、佩戴标志、语言规范、xx服务等)。管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
4.设置“服务热线”，公示服务联系电话。
5.协助甲方进行管理。每月共同组织一次检查。
6.建立完善的档案管理制度。
7、员工进入本单位工作期间，须遵守国家法律法规和甲方规章制度，切实履行相关工作制度和职责。
8、负责为其员工缴纳社会养老、医疗、失业、生育、工伤等社会保险费用，保证用工的合法性。
9、负责对其员工进行上岗培训、安全生产教育，人员必须经过培训
合格后方可安排在本馆工作。专业操作人员按照国家有关规定取得岗位证书（须提供证书复印件加盖公章）。
10、在办理员工用工时不得招录有案底和未成年的人员。物业公司要严格审核录用本物业项目工勤人员，保证物业人员的相对稳定。
11、设备设施维修：属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修
范围的，及时编制维修计划，向采购人提出报告与建议。
（二）保洁服务内容及要求： 1、管理要求及标准
南海博物馆是面向社会大众提供开放式服务的公共文化服务单位，保障参观群众身心健康，室内环境卫生管理必须满足如下要求：
1）地下停车库、票务处、南北连廊观海长廊、报告厅、功能厅、贵宾厅、南区二层、南区三层、外围、北区一层、北区二层、行政区环境卫生必须随时保持清洁状态，最低限度为：卫生间随时保持清洁；门厅区域至少每 1 小时清洁 1 次；办公区每半天清洁 1 次；会议室、报告厅、多功能厅、贵宾厅需随时保持清洁;其他公共服务空间至少每天清洁 1 次；窗户、玻璃幕墙等区域根据季节及卫生状况保持清洁；以上区域如发现存在问题随时保持清洁；
2）垃圾须保持随时收集、清运，所有垃圾不得在区域内过夜，所有区域垃圾日产日清；
3）开馆前 20 分钟必须完成每天全面第一次清洁工作；闭馆后完成每天最后一次全面清洁任务；
4）空气清新管理，如相关用剂、熏香等须随时保持；
5）各区域垃圾袋保持每天一更换。
6）台风过后要进行全馆大清扫。
7）电梯轿箱全天保洁，保持轿厢不锈钢面光洁、轿厢地面清洁。电梯按钮每周消毒 1 次。
8）不锈钢面和不锈钢构件每月上 1 次不锈钢油，保持不锈钢面
光洁光亮。
区域管理要求
1）涉及区域保持清洁，每日不间断清扫，做到无果皮、无纸屑、无烟蒂等杂物，无积水，无痰迹，无污渍。
2）垃圾筒每日清洗一次，外表无污迹。垃圾筒内垃圾每日分类清理，运送到垃圾中转站。
3）石材地面,每月保养一次，保持地面有光泽，清洁无垃圾，无水渍。雨天各门口铺好防滑垫，竖立防滑警示牌，保持地面干燥，防止滑倒。
4）各种标牌、指示牌、宣传窗无灰尘、外墙无乱张贴广告，每周清洗一次。
5）卫生间每日随时清洁，必须设防滑标志及防滑地毯。
6）遇各种检查时，保证卫生达标，并做好控烟工作。做好突发事件和灾难事件相关工作，完成相关部门指令性卫生工作。
各楼层清洁卫生标准
1）走廊地面、电梯厅墙面、示意牌光亮清洁无尘、无水迹。各层面电梯按键清洁无污迹。地面无积水或水渍、油渍残留，有防滑措施及警示标志。
2）安全通道、楼梯每日清扫一次，保证清洁无垃圾及卫生死角，楼梯扶手、画框无灰尘。
3）烟道通风口经常擦抹无积灰。
4）卫生间每日随时清洁，保持干净卫生，且无积水、无异味。
5）公共设施、消防设施保持整洁无尘。
6）保持办公室、值班室各种台面、地面及椅子洁净无尘。
7）每周一次大检查。
8）卫生间等重要公共场所必须建立登记台账，实行责任人制度；卫生间要求
1）镜子明亮无积尘、水迹及污渍。
2）天花板无积灰、蜘蛛网。
3）坐厕盖板座板清洁无水迹，内壁外壁无污迹。
4）洗脸盆和所有金属器表面清洁光亮，瓷盆内壁无水珠或皂渍，水塞无毛发。
5）墙面、墙身面砖清洁光亮，无污迹。
6）地漏无异味，地砖擦拭干净，无烟灰及毛发留下。
7）厕所地面无积水，便池内大小便及时冲净，无尿碱或污垢。有防滑措施。
8）抹布、拖把、扫把要及时清洗，保持干净，必须做好标记，挂在固定位置，分别按要求使用。
9）污物桶内、外保持清净，垃圾袋按标准套放。
10）及时关闭电灯、电扇，发现损坏及时报修，水龙头损坏及时报修，做到马桶、便池无堵塞。
11）每天随时清洁，每周一次大扫除，每月一次大检查。
（二）绿化管理
（1）对馆区的绿地、植被等植物实行管理与养护；
（2）绿地基本整洁，无焚烧垃圾树叶现象，无乱贴乱画。绿化设施无严重损坏。
（3）保证绿化存活率达到 98%以上，残枝断叶控制率 98%，保持绿地内清洁、整齐，无明显病虫危害，无药害，保持绿地土壤疏松、无积水，合理、有效施肥，增强土壤肥力。
（4）负责花卉、植物养护；物业服务区域内原有的花卉、树木等绿化管理养护。
（5）适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻；定期喷洒药物，预防病虫害。
（6）绿化垃圾的清理、清运。
（7）台风前对植物的加固防护。
（8）除人为破坏或不可抗力因素造成苗木缺失的补种。
（9）保持红树林河道的干净。