CONTENTS

預售屋稽查及銷售注意事項

府地政局

臺南市政

110年1月7日

大綱

CONTENTS

01

02

04

03

預售屋契約新制介紹契約書常見錯誤態樣預售屋聯合稽核項目

1

05

代銷業銷售注意事項執行問題及修法重點

01

約新制介紹

2

預售屋定型化契

預售屋新制介紹(108.11.1施行)

預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項修正條文前後對照表

條文 修正後條文 修正重點

一、107年1月1日以後

四、房地出售 (2)附屬建物面積計＿平方公尺(＿坪)。 包括：□陽臺 平方公尺(

面積及其 坪)。

認定標準 □中華民國 一百零七年一月一日前已申請建造執照者，其 屋簷 平方公尺( 坪)及雨遮 平方公尺( 坪)

十一、賣方保證建造本預售屋不含有損建築結構安全或有害人體安 全

十一、建材設 健康之輻射鋼筋、石棉、電弧爐煉鋼爐碴(石)、未經處理 之海砂等材備及其廠 料或其他類似物。 前款石棉或電弧爐煉鋼爐碴（石）之使用，不得違牌、規格 反使用時主管機關所定之管理方式及許可之目的用途，如有造成買方

十九、貸款撥 生命、身體及健康之損害者，仍應依法負責。

申請建造執照的預售屋，僅限「陽台得列入其附屬建物面積。

二、預售屋建材禁用含有電弧爐煉鋼爐碴(石)。

付

十三、驗收

十九、預售屋若有使用有損建築結構安全或有害人體安全健康之爐碴買方得通知金融機構終止撥付貸款予賣方

接通自來水、電力之管線費及其相關費用(例如安裝配置設計費、施工費、道路開挖費、復原費及 施工人員薪資等)由賣方負擔……

其管線費及相關費用依下列方式處理：(一)預售屋基地範圍內之天然瓦斯配管，由賣方負擔。(二 )預售屋基地範圍外銜接公用事業外管線之天然瓦斯配管，由買賣雙方議定之；未議定者，由賣方 負擔。

(延至110年1月1日施行)

三、明訂水、電、瓦斯管線相關費用之負擔方式。

3

4

預售屋新制介紹(108.11.1施行)

預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項修正條文前後對照表
條文	修正後條文	修正重點
十七、保固期限及範圍	爰作部分文字修正，新增結構部分（如：基礎、 樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂、樓梯、擋土 牆、雜項工作物涉及結構部分……等)負責 保固十五年……	四、增列結構保固項目。
	本房屋共有部分項目包含□不具獨立權狀之停車空間……	五、明確預售屋共有部分項目及其面積計算方式。
	本「＿」共有部分總面積計＿平方公尺（＿坪）；主建物總面積計＿平方公尺
五、共有部分項	（＿坪）。
目、總面積及面	前款共有部分之權利範圍係依買受主建物面積與主建物總面積之比例而為計算
積分配比例計算	（註：或
	以其他明確之計算方式列明），其面積係以本「＿」共有部分總面積乘以該權
	利範圍而為計算。
	配合消保法第17條修正，將「履約保證機制」用語修正為「履約擔保機制」。 □內政部同意之履約保證方式：「不動產開發信託」...	六、修正履約擔保機制相關用語及擔保公司資格等。
七之一、履約擔保機制	為符合公司法第16條規定，辦理同業連帶擔保之公司，其公司章程須規定得對外保證，爰作部分文字修正為「本公司與依公司章程規定得對外保證之○○公司(同業同級公司)等相互連帶擔保…」。 原「公會連帶保證」用語修正為「公會辦理連帶保證協定」， 以茲明確。 「價金返還之保證」 「價金信託」 「同業連帶擔保」

    預售屋新制介紹(110.1.1施行)                

一、預售屋建材不得使用電弧爐煉鋼爐碴(石)及檢測規定。 修正規定賣方建造預售屋不得使用有損建築結構安全的電弧爐煉鋼爐碴(石)，並應符合主管機關所定的檢測規範。

二、配合民法規定共有部分停車位(法定停車位)不予分配土地權利範圍。

預售屋買賣契約中的停車位，是指在共有部分設定專用使用權給預售屋承購戶。依民法第799條第4項規定，共有部分不得分配土地持分，故共有部分停車位(法定停車位)不應再行分配土地持分。因此配合民法規定刪除共有部分停車位(法定停車位)得分配土地的相關規定。

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    預售屋新制介紹(110.1.1施行)                

舊版本

新版本

109/01/01

申請建造執照

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02

誤態樣

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契約書常見錯

契約書應載明履保機制

價金返還之保證

同業連帶擔保

公會辦理連帶保證

價金信託

不動產開發信託

履保機制

預售屋買賣

建 配

應

商 合

事項

一、5種履保方式擇一使用，不得以磋商條款排除二、信託之價金，應於收款次日繳入信託專戶

三、擔保公司代表人不得為同一人，其章程應有得保證之規定

四、同業連帶擔保資格，公會應落實審核機制

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契約書常見錯誤態樣(1)

契約審閱期間

買方攜回審閱至少5日，買賣雙方分別簽章

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建商於銷售預售屋時，要求消費者須給付定金始提供契約書，或收受定金或簽約前，不提供消費者至少5天之契約審閱期間

契約條款載有「已充分閱讀故放棄審閱期」等字樣是不合法的

建商應提供至少5日的審閱期，且審閱日數應由買賣雙方協商，

不可以直接印上審閱日數

契約書常見錯誤態樣(2)

房地標示及停車位規格

⚫ 明定土地、房屋坐落及停車位性質、位置、型式、編號、規格

⚫ 有關停車位部分，僅適用於法定停車位。

常見不符合部分： 常見糾紛：

1.未記載停車位性質、位置、型式

2.漏標示車位高度

3.未記載車道及其他必要空間面積

4.未記載停車位面積計算方式及停車空間面積占共有部分總面積之比例

1.違法超設停車位

2.停車位尺寸不符或位置不佳，車輛難以進出或停置等

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契約書常見錯誤態樣(3)

驗收

⮚ 賣方完成一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說 所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。

⮚ 雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價5%作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。

沒有交屋保留款

交屋保留款未經磋商，擅自訂定為1〜3%

交屋保留款擅自訂定為5萬元

把交屋款款併入貸款金額，以減少交屋保留款

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契約書常見錯誤態樣(4)

24.違約之處罰

⮚ 賣方違反「建材設備及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」、「賣方之瑕疵擔保責任」之規定者，買方得解除本契約。

⮚ 買方解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償不得低於房地總價款15%之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。

⮚ 買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之

（最高不得超過15%）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。

1、避談可解約之狀況

2、違約金未經磋商協調直接寫購屋總價15%

3、將違約所生之稅、費轉嫁給買方

4、增加「…買方不符…『房屋所有權移轉登記期限』、『貸款約定』、

『房地轉售條件及質權禁止』…」為賣方得單方解除契約之事由，違反平

等互惠原則。 12

03

核項目

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預售屋聯合稽

預售屋聯合稽核事項(1)

建管單位

⮚ 建造執照取得情形

(1)是否已取得建造執照

(2)是否取得建造執照才開始銷售（含購屋預約單）

⮚ 樣品屋/銷售中心是否有申請建築執照、建築許可或核准使用

未取得建照即銷售

即違反公寓大廈管理條例第58-1規定

可依據公寓大廈管理條例第49條規定處罰

由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰

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預售屋聯合稽核事項(2)

地政單位

⮚ 購屋預約單（紅單）銷售情形

國稅局

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是否允許消費者將紅單轉讓給第三人

是否要求消費者繳納預約金、定金或保留金後始提供預售屋買賣契約書審閱

預約金收據是否由經紀人簽章

是否收取預約金（訂金、保留金）

有無銷售紅單

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1.廣告上標示建築物坐落地點與實際是否相符。

2.廣告對公有公共設施之表示與廣告當時之客觀狀況或完工後之實際狀況是否相符。

3.廣告對交通狀況、時間或空間距離之表示與事實是否相符。

4.廣告照片、圖示內容對不動產法定用途之表示或表徵是否與事實相符。

5.廣告表示之成交紀錄是否與事實相符

*例如：熱銷9成、全部完銷等廣告

6.廣告是否有引人誤認已取得建照等虛偽不實或引人錯誤情形

7.銷售時是否揭露全區各戶之主建物、附屬建物與共有部分之面積及共有部分之分攤比例

預售屋聯合稽核事項(3)

地政單位

公平交易委員會

消保官

⮚ 廣告內容刊登及資訊揭露情形

預售屋聯合稽核事項(4)

地政單位

消保官

⮚ 預售屋買賣契約書是否符合預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項

1.是否列明停車位長寬高、車道及其他必要空間面積及「停車空間面積占共有部分總面積之比例」。

2.自來水、電力管線及瓦斯內管費是否由建商負擔。

3.交屋保留款是否為房地總價5%以上。

4.房屋的保固期限是否從交屋日起算，結構部分保固是否為15年以上。

5.面積誤差不足部分建商是否全部找補。

6.是否有提供履約擔保機制。

6-1.是否提供履約擔保證明文件影本。

⚫ 本項查核項目計15項，其餘項目由地政單位攜回契約查核。

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預售屋聯合稽核事項(5)

地政單位

⮚ 代銷業是否符合法定經營要件及業務責任規範

1.許可文件、同業公會會員證書、經紀人證書（影本）是否懸掛於營業處所明顯之處。

2.現場銷售人員是否均有經紀人員資格。

3.建案是否有置專任不動產經紀人。（建案總銷金額未達6億者免查）

4.預售屋買賣契約書是否指派經紀人簽章。

5.銷售中心是否已完成分設非常態營業處所備查。

6.建案委託代銷契約是否已完成備查。

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04

意事項

19

代銷業銷售注

109年消費糾紛來源

其他

1.2%

建商

39.73%

45.59%

仲介

12.66%

代銷

108年度房地產消費糾紛件數

1,792件

20

                       109年消費糾紛來源                    

隱瞞重要資訊

施工 房屋

瑕疵 漏水

標的物問題

應落實不動產說明書詳實製作與解說

终止委售或買賣契約

定金返還(含斡旋金轉成定金)

契約問題

應促進相關定型化契約公平合理及落實解說

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代銷業務檢查注意事項

01應揭示文件是否懸掛明顯處

例如經紀業許可文件、同業公會會員證、不動產經紀人證書。

「接待中心」非「基地位址」03

預售屋實體廣告常以「接待中心」為標 示位址，造成判斷上誤解，基地位址才 是交易標的，應注意建商標示之正確性，以免影響交易決定。

02確認是否已取得「建造執照」

04

預售屋實體廣告往往未標示建造號碼，而未取得建照銷售之建案潛藏極大風險，攸關繳付價金流向及是否能順利交屋完工，看屋前應確認該建案是否已取得建照，以免造成日後交易糾紛。

不動產廣告需註明經紀業名稱及建照字號

05購買預售屋選擇合法代銷經紀業

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不動產「代銷」經紀業須循合法程序取得許可經營，受政府法令所規範，預售物實體廣告常有未標示代銷公司之情形發生，應注意建案是否為合法「代銷」經紀業所銷售，以保障自身權益。

05

法重點

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執行問題及修

執行問題及修法重點(1)

揭露區間門牌(地號)不夠透明

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執行問題及修法重點(2)

預售屋資訊不夠完整、即時

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執行問題及修法重點(3)

價格正確性常受質疑

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執行問題及修法重點(3)

價格正確性常受質疑

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執行問題及修法重點(4)

四大修正重點及對照

28

銷售用心

買的安心

精進業績

促進安全

臺南市政府地政局