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疫情防控下房地产开发企业合同履约问题及应对建议
安徽皖投置业有限责任公司 xxx、xxx、xx
2020 年初以来,新冠肺炎疫情(以下简称疫情)疫情防控一直 是难以抹去的话题,虽然各行各业已经基本上恢复了正常的生产经营,但局部地区仍存在疫情反复的情况,疫情防控已经是近两年企业生产 经营中不容忽视的一部分。作为房地产行业,主要存在两大类法律关 系,一是作为发包人与承包人之间的建设工程施工合同类法律关系,一是与作为出卖人与买受人之间的商品房买卖合同法律关系,突发疫 情给房地产企业带来的影响和冲击还是非常直接的,如停工停产导致 的一系列损失如何承担、工程能否如期竣工验收、是否存在逾期交付 风险等。
现就疫情防控以来房地产企业日常经营发展过程遇到的相关法律问题作简要的梳理和法律分析,并简要总结疫情给房地产企业带来的启发和建议。
一、疫情的法律性质认定及法律后果
(一)疫情法律性质认定
2020 年突发疫情后,国家xx委即发布公告将疫情列入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病,并采取甲类传染病的疾病预防措施。1 月 31 日,世界卫生组织宣布新冠感染的肺炎疫情已构成“国际关注的突发公共卫生事件”。随后随着疫情的发展,全国各地启动新冠疫情I 级响应,采取了包括隔离、封城、交通管制、
集中收治、延长春节假期、延迟开复工等一系列措施。
关于疫情的法律性质也是引起法律界的热议,结合 2003 年非典及相关法律规定,基本上也无大的争议,从疫情发生的几个特点来看,符合我国法律中的“不可抗力”的构成要件的。
根据当时《民法总则》第一百八十条规定:“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”及《合同法》第一百一十七条也作了相似规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”,我国法律体系认定不可抗力有三个构成要件:一是该事件是当事人在订立合同时不能预见的;二是该事件是在合同履行期间发生的;三是该事件的发生和后果是不能避免、不能克服的。根据以上法律规定,疫情属于不可抗力:
1、政府命令属于不可抗力。疫情爆发以后政府发布的禁止性行政命令,符合不能预见、不能避免、不能克服的特征,应当构成不可抗力。
2、疫情本身属于不可抗力。疫情本身符合不能预见、不能避免、不能克服的特征,应当构成不可抗力。
2020 年 3 月,疫情得到稳定控制后,也引起了司法裁判机关的 高度重视,关于不可抗力的认定也形成了共识。如安徽省高级人民法院于2020 年3 月下发了《涉新冠肺炎疫情房地产纠纷案件审判指引》,明确了一般法律依据“因疫情以及人民政府、主管部门为防控疫情依
法制定的管制措施影响建设工程施工、房屋买卖、房屋租赁等合同履行,一方请求免除或者减轻责任的,可以依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条等规定妥善处理。” ,统一了司法裁判法律依据标准。
2021 年 1 月 1 日起施行的《民法典》在总则编和合同编也延续了不可抗力的相关规定,《民法典》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。第五百九十条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不免除其违约责任。”
因此,疫情属于不可抗力,因疫情导致合同履行发生的相关争议,应按照法律关于不可抗力的相关规定处理。
(二)疫情构成不可抗力的法律后果
x当事人对疫情影响合同履行有合同约定或者事后进行补充约定的,首先应遵从当事人的约定。如果当事人没有约定或者约定不明,则疫情在构成不可抗力且与当事人不能履行合同具有因果关系的情况下,根据《民法典》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。第五百九十条 “当事人一方因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履
行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不免除其违约责任。”产生法律效果如下:
1、部分或全部免责。
根据《民法典》规定,当事人一方因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,值得注意的是,不可抗力主要免除的为违约责任,比如免除承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任,此外,不可抗力的免责范围和程度应与其影响相适应,例如,因不可抗力导致逾期完工,免责的部分应为逾期完工的违约金,不免除施工单位其他违约责任。同时,不可抗力作为违约责任的免责事由,意味着合同一方不履行合同义务的违约行为存在,在免责事由消除后,若合同未解除的,应当继续履行。
2、解除合同。不可抗力不仅是合同违约的免责事由,同时也是 解除合同的法定事由。《民法典》第五百六十三条 第一项“因不可 抗力致使不能实现合同目的”,当事人可以解除合同,对此,也需注 意仅当不可抗力的影响程度达到合同目的不能实现时,才能解除合同,如本次疫情过后,承包人仍有能力进行工程施工,则其解除施工合同 的主张不应当得到支持。当然,合同双方对于不可抗力是否能解除合 同有约定的,应当从约定。
3、无法免责。不可抗力并非都能产生免责的法律效果。《民法典》第五百九十条第二款明确规定“当事人迟延履行后发生不可抗力的,不免除其违约责任”,因此,在当事人瑕疵履行甚至拒绝履行后发生不可抗力,对于瑕疵履行、拒绝履行产生的违约责任,履行义务一方当事人也不得主张不可抗力免责。例如,开发商逾期交楼,后发
生本次肺炎疫情,则关于肺炎疫情期间无法完成交楼的违约责任不能免除。应当注意的是,金钱给付义务并不受不可抗力因素的免责制约,也即合同一方当事人不得基于疫情原因迟延履行金钱给付义务,如房屋买受人不得迟延支付房屋对价,建设单位不得迟延支付工程款。
二、疫情对房地产企业合同履约可能产生的影响及应对策略
(一)疫情对土地出让合同履行的影响
1.疫情可能导致无法按期开工、竣工
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定,土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求,开发、利用、经营土地。
《国有土地使用权出让合同》示范文本第十三条约定,“受让人同意在年月日之前动工建设。不能按期开工建设的,应提前 30 日向出让人提出延建申请,但延建时间最长不得超过一年。”
一般情况下,土地出让双方也会在土地出让合同中约定逾期开竣工的违约责任。
如疫情防控需要政府和主管部门要求停工停产的或对项目建设采取限制性措施的,开发企业因切实评估其影响程度,如导致地产企业不能按时开工、竣工的,房地产企业要即时向政府主管部门报告,收集因疫情管控而不能按期开竣工的证据(如政府停工通知、采取管控措施的视频等);按照法律的规定及土地出让合同的约定及时向相关部门提出延期开、竣工的申请,取得相关批复,作为后期主张减免责任的依据。
(二)疫情对建设施工合同履行的影响
1.疫情防控期间建设工程工期顺延问题
总的来说,合同有约定,从约定,如未约定,确因疫情防控包括但不限于如劳动者返工迟延等影响施工的导致建设工程停工或者迟延复工,承包人主张顺延工期的,一般法院会予以支持。但作为房地产企业,应注意如下问题:一是工期顺延需要承包人及时向发包人提出工期顺延申请,接到申请后,要及时组织分析,核查项目原施工计划、竣工日期、是否已经履行迟延,迟延履行导致不能竣工遇疫情不可免责。二是对于后续具体顺延主张,听取监理单位意见后,全面分析工期延误原因,务实认可工期延迟天数。三是双方就工期顺延达成一致后,双方应以补充协议形式予以确认。四是及时发函要求关注复工要求,积极准备复工并提醒注意避免扩大损失,且要求制定详细复工计划和方案报送监理和发包人。
2.因疫情影响停工期财产损失及费用承担问题
(1)合同有约定,从合同约定。
(2)合同没有约定,可参照《建设工程施工合同(示范文本)》相关规定或《建设工程工程量清单计价规范》 (GB50500-2013)处理。如《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500-2013)第 9.10.1条就不可抗力的问题进行了约定:因不可抗力事件导致的人员伤亡、财产损失及其费用增加,发承包双方应按照下列原则分别承担并调整合同价款和工期:1)合同工程本身的损害,因工程损害导致第三方人员伤亡和财产损失以及运至施工场地的材料和待安装的设备的损害,应由发包人承担;2)发包人、承包人人员伤亡应当由其所在单位负责,并应承担相应费用;3)承包人的施工机械设备损坏及停工损失,应由承包人承担;4)停工期间,承包人应发包人要求留在施工现场的必要的管理人员及保卫人员的费用应由发包人承担;5)工
程所需清理、修复费用,应由发包人承担。双方可就此展开协调谈判,如无法达成一致,可寻求司法机关进行裁判。
3、疫情导致的人材机等成本费用增加问题
如果合同约定的工程价款是非固定价格,则按照合同约定的人
材机调价条款约定处理或根据当地主管部门出具的指导性文件处理。如合同约定的工程价款为固定价格(固定单价或固定总价),
若价格涨幅严重超出建筑企业预期,则不属于正常的商业风险,理论上建筑企业可以考虑按照情势变更原则处理,要求变更相应的价格条款;
如因各方面条件限制,无法适用情势变更原则的,法院通常按照公平原则与发包人协商分摊涨价损失。
(三)疫情对商品房买卖合同签订及交房的影响
疫情管控期间,一方面可能因复工迟延等原因导致工期顺延而间接导致房地产企业不能够按时交房;另一方面政府可能以行政命令等方式限制人群集聚性活动而直接导致不能够进行交房行为。
作为房地产企业,应做好以下应对工作:
1、对于尚未签约的销售合同暂缓签约,根据实际情况合理预估交付日期,并调整销售合同中关于交付时间的约定后再行签约;
2、对于已经签约的销售合同,注意收集本次疫情管控与商品房买卖合同相关义务履行迟延之间因果关系的相关证据(如政府停工通知、采取管控措施的视频等)。在疫情影响确定后、合同约定发生不可抗力通知期限内向购买人发出《因疫情延期交房告知书》,告知延期交房的原因、延期交房的时间等事项,通知方式应按照双方合同约定的方式,尽量采用书面邮寄、邮件、微信、短信等多种方式发送,
并妥善保留通知送达凭证;或者与购买人另行签订补充协议,变更原合同约定的交房时间。
3、如部分房屋已经符合交付条件的情况下,在符合政府管控要求的情况下,采取分批、分散交付的方式进行,尽量减少延期交房带来的影响。
三、疫情防控常态背景下房地产企业应对建议
疫情防控情况下,如何做好风险预判与应对,既是一个法律问题,更是一个企业管理问题,作为房地产开发企业,可以从以下几个方面完善管理:
(一)高度重视,全面梳理完善公司合同条款,查漏补缺,预先约定争议处理方式
疫情具有突发性,突发事件对企业的冲击是巨大的,也带来了很多管理成本,包括因疫情导致的合同履约争议谈判、潜在违约风险化解应对、企业疫情防控管理责任等。作为房地产开发企业,应以此为契机,全面提升相关工作机制。如针对已签约或履行中的合同,企业应继续履行或按照前述相关法律规定进行处理,通过协商、司法等多途径解决争议。但更为重要的是对公司应加强和改善即将签署的合同的管理,民商领域,尊重当事人意思自治原则,如能约定的,尽可
能在合同中进行约定,如建设工程施工合同,要结合实践情况进行系统性调整,如增加疫情防控下相关费用承担、损失承担机制等。
(二)加强内部人员尤其是项目管理人员法律意识和证据意识
对于房地产企业,一旦发生法律纠纷,标的往往巨大,在诉讼案件中证据是双方角逐的关键,面对疫情防控的特殊情况,房地产企业尤其要做好证据保全意识和证据收集工作,如面对施工单位,要留
存好双方就疫情相关问题的往来函件、磋商和谈判文件等。对于相关合同约定的通知义务要及时履行,同时要积极采取措施避免损失的进一步扩大。
(三)加强政府部门沟通,密切关注政策动向,最大程度维护公司权益
疫情期间,要加强政府部门沟通,密切关注政府相关政策动向,一是时刻关注疫情动态,时刻为复工复产做好准备;二是及时与政府 部门沟通可能存在的延迟履行相关义务问题,如存在项目无法按土地 出让合同竣工、部分项目存在无法按期完成招商任务等问题时,要及 时沟通报备,争取协商解决,免除相关责任等。三是要及时关注政府 出台的相关指导性意见,一定程度上可作为企业处理相关问题的依据。