十九、发行人于 2020 年 7 月 3 日披露了《南京江宁城市建设集团有限公司关于主体信用评级发生变化的公告》，根据大公国际资信评估有限公司评级模型，发行人相关财务指标打分结果已达到AAA 评级要求，确定发行人主体信用等级调整为 AAA，评级展望维持稳定。根据大公国际资信评估有限公司 2020年 11 月 11 日出具的大公报 D【2020】860 号信用评级报告，公司主体信用等级为 AAA，本期公司债信用等级为 AAA，评级展望稳定。
南京江宁城市建设集团有限公司
（住所：xxxxxxxxxxxxx 000 x）
2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
主承销商/簿记管理人/债券受托管理人
（住所：xxxxxxxxxxx 00 xx 0 xx）
募集说明书签署日期：2020 年 12 月 日
声明
凡欲认购本期债券的投资者，请认真阅读本募集说明书及有关的信息披露文件，进行独立投资判断并自行承担相关风险。证券监督管理机构及其他政府部门对本次发行所作的任何决定，均不表明其对发行人的经营风险、偿债风险、诉讼风险以及公司债券的投资风险或收益等作出判断或者保证。任何与之相反的声明均属虚假不实xx。
投资者认购或持有本期公司债券视作同意债券受托管理协议、债券持有人会议规则及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持有人、债券受托管理人等主体权利义务的相关约定。本期债券依法发行后，公司经营与收益的变化引致的投资风险，由投资者自行负责。
发行人全体董事、监事及其他高级管理人员承诺本募集说明书不存在虚假记载、误导性xx或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担相应的法律责任。
主承销商已对本募集说明书进行了核查，确认不存在虚假记载、误导性xx或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。主承销商承诺本募集说明书因存在虚假记载、误导性xx或者重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，与发行人承担连带赔偿责任，但是能够证明自己没有过错的除外；本募集说明书存在虚假记载、误导性xx或重大遗漏，且公司债券未能按时兑付本息的，主承销商承诺负责组织督促相关责任主体落实本募集说明书约定的相应还本付息安排。
受托管理人承诺严格按照相关监管机构及自律组织的规定、本募集说明书及受托管 理协议等文件的约定，履行相关职责。发行人的相关信息披露文件存在虚假记载、误导 性xx或者重大遗漏，致使债券持有人遭受损失的，或者公司债券出现违约情形或违约 风险的，受托管理人承诺及时通过召开债券持有人会议等方式征集债券持有人的意见， 并以自己名义代表债券持有人主张权利，包括但不限于与发行人、增信机构、承销机构 及其他责任主体进行谈判，提起民事诉讼或申请仲裁，参与重组或者破产的法律程序等，有效维护债券持有人合法权益。受托管理人承诺在受托管理期间因其拒不履行、迟延履 行或者其他未按照相关规定、约定及受托管理人声明履行职责的行为，给债券持有人造 成损失的，将承担相应的法律责任。
重大事项提示
一、发行人本期债券的总发行规模为不超过 9.00 亿元（含 9.00 亿元），本
期债券发行前，发行人最近一期末的净资产为 1,762,680.80 万元（截至 2020 年 6
月 30 日未经审计的合并财务报表中所有者权益合计数），发行人合并报表口径
资产负债率为 66.51 %，最近三个会计年度实现的年均可分配利润为 45,576.09 万元（2017 年、2018 年和 2019 年经审计的合并财务报表中归属于母公司所有者的净利润的平均值）。发行及上市交易安排参见发行文件。
二、受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融政策以及国际环境变化的影响，市场利率存在波动的可能性。由于本期债券期限较长，债券的投资价值在存续期内可能随着市场利率的波动而发生变动，因此本期债券投资者实际投资收益具有一定的不确定性。
三、最近三年及一期，发行人经营性现金流量净额分别为 3,921.29 万元、 21,161.51 万元、-90,696.78 万元和-362,490.89 万元。最近三年及一期，发行人经营性现金流量净额存在波动，主要由于发行人在建项目大部分处于建设期，对资金的需求量较大、资金回笼量相对有限。如果未来发行人经营性现金流量净额持续大幅波动，将可能对发行人的资金管理和偿债安排带来一定压力。
四、最近三年及一期，发行人应收账款分别为 68,951.40 万元、65,440.43 万元、71,037.02 万元和 90,396.19 万元，主要系应收南京市江宁区人民政府服务管理费。根据发行人与南京市江宁区人民政府签订的《委托开发土地协议》和
《委托开发建设基础设施协议》，为弥补发行人接受南京市江宁区人民政府委托而投入的大量的人员费用、办公费用、协调费用等，南京市江宁区人民政府同意按发行人实际完成的工作量（含资金利息）的20%支付发行人管理费。如果应收账款未能按时支付，将给发行人正常的偿债、经营带来一定风险。
五、最近三年及一期，发行人有息债务余额合计分别为 1,629,678.25 万元、
2,102,670.44 万元、2,400,043.13 万元和 2,864,831.21 万元，呈平稳上升趋势。截
至 2020 年 6 月末，发行人有息债务主要包括短期借款余额 485,940.00 万元、一年
内到期的非流动负债余额 618,052.52 万元、长期借款余额 509,675.00 万元、应付债券余额 1,172,413.69 万元和长期应付款（融资租赁）78,750.00 万元。由于近年
来公司为满足经营发展需要，有息债务规模增长较快，有息债务带来的利息支出会给公司带来一定的资金压力。较大规模的有息债务可能会给发行人债券的偿付带来一定的风险。
六、最近三年及一期，发行人资产负债率分别为 63.98%、64.97%、64.28%和 66.51%，呈较高水平。如果发行人债务规模继续逐年增长，净资产规模不能保持同比增长，则发行人的长期偿债能力将会有所下降。
七、最近三年及一期，发行人流动比率分别为 2.92、2.76、2.59 和 2.27，速动比率分别为 1.06、0.95、0.75 和 0.65。本期债券发行后，募集资金拟全部用于偿还公司有息债务，发行人资产负债结构将得到优化，流动比率和速动比率也将进一步提升。但如果发行人未来短期负债继续增加，而其盈利能力、现金流量不能维持在合理水平，公司的短期偿债风险将有所增大。
八、截至 2020 年 6 月末，发行人对外担保余额为 70.98 亿元，占公司净资产的比重为 40.27%。从担保对象来看，被担保单位主要为江宁区的国有企业。但是仍不排除未来被担保公司出现经营困难、无法偿还公司所担保债务的情况，发行人可能面临代为偿付的风险，从而对发行人的生产经营造成不利影响。
九、截至 2020 年 6 月末，发行人受限资产为 14.38 亿元，其中受限的固定资 产为 0.33 亿元 ，受限的货币资金 14.05 亿元，受限资产占总资产的比例为 2.73%，占净资产的比例为 8.16%。虽然发行人的声誉及信用记录良好，与多家商业银行 及其他金融机构均保持良好的合作关系，正常偿付银行贷款本息，但是如果因 流动性不足或因借款集中到期等原因导致发行人不能按时、足额偿还借款，则 有可能导致受限资产被债权人申请冻结甚至处置，发行人的资产及业务经营将 有可能受到不利影响。
十、根据发行人与南京市江宁区人民政府签订的《委托开发建设基础设施协议》和《委托开发土地协议》，发行人以垫付资金的形式进行城市基础设施建设业务和土地开发整理业务，工程完工后交付南京市江宁区人民政府时结算前期投入资金。2020 年 1-6 月，发行人城市基础设施建设项目和土地开发整理项目取得的管理费收入为 26,084.73 万元。截至 2020 年 6 月末，发行人存货金额为
2,775,944.90 万元，金额较大。城市基础设施建设业务和土地开发整理业务产生
的存货余额较大，并且此类存货的变现存在对政府部门的依赖，给发行人正常的经营活动和偿债能力带来压力。
十一、本期债券为无担保债券。在本期债券的存续期内，若受国家政策法规、行业及市场等不可控因素的影响，发行人未能如期从预期的还款来源中获得足够资金，可能将影响本期债券本息的按期偿付。若发行人未能按时、足额偿付本期债券的本息，债券持有人亦无法从除发行人外的第三方处获得偿付。
十二、本期债券发行结束后，发行人将积极申请在上交所上市流通。由于具体上市审批或核准事宜需要在本期债券发行结束后方能进行，并依赖于有关主管部门的审批或核准，发行人目前无法保证本期债券一定能够按照预期在上交所交易流通，且具体上市进程在时间上存在不确定性。此外，证券交易市场的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素的影响，发行人亦无法保证本期债券在上交所上市后，本期债券的持有人能够随时并足额交易其所持有的债券。因此，本期债券的投资者在购买本期债券后，可能面临由于债券不能及时上市流通而无法立即出售本期债券的流动性风险，或者由于债券上市流通后交易不活跃甚至出现无法持续成交的情况，而不能以某一价格足额出售其希望出售的本期债券所带来的流动性风险。
十三、债券持有人会议决议对全体本期公司债券持有人（包括未出席会议、出席会议但明确表达不同意见或弃权的债券持有人以及在相关决议通过后受让 x期债券的持有人，下同）具有同等的效力和约束力。投资者认购或购买或以 其他合法方式取得本期债券之行为视为同意接受《南京江宁城市建设集团有限 公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券之债券持有人会议规则》并受之 约束。
十四、发行人合并财务报表中非经营性其他应收款的主要对手方南京市江宁区住房和城乡建设局。截至 2020 年 6 月末，其账面价值为 18,654.43 万元，占全部其他应收款账面价值的比例分别为 9.47%，其中对南京市江宁区住房和城乡建设局账面价值为 16,143.45 万元的其他应收款为发行人之子公司南京市江宁区自来水有限公司在发行人成立之时即已形成，属于历史遗留问题。发行人对南京市江宁区住房和城乡建设局的其他应收款在报告期内未有回款，并且目前暂无相关回款安排。未来发行人之子公司将积极协调政府部门对这笔其他应收款
予以回收，并且承诺在本期债券存续期内对这家单位不再新增资金拆借。若这笔其他应收款在本期债券存续期内一直无法回收，将对发行人的偿债能力产生一定的不利影响。
截至本募集说明书签署之日，发行人对南京仁信资产管理有限公司、南京滨江投资发展有限公司及南京江宁滨江新城开发建设有限公司的其他应收款均已回收，发行人承诺在本期债券存续期内对这三家单位不再新增资金拆借。
十五、基础设施代建业务及土地开发业务回款波动较大的风险。发行人接受江宁区人民政府的委托开展基础设施代建业务及土地开发业务，施工中发生的建设成本计入存货科目。尽管相关协议中对施工中发生的投入具有明确的回款安排，并且在 2018 年的回款金额为 14.90 亿元，2019 年的回款金额为 10.94 亿元。但是由于回款金额的波动较大并且未能全额覆盖其投入金额，可能对发行人的偿债能力产生一定的不利影响。
十六、本次公司债券涉及跨期申报与发行，《董事会决议》、《股东会决议》、《债券持有人会议规则》、《受托管理协议》及《承销协议》等文件中表述口径为“南京江宁城市建设集团有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行
公司债券”，本期债券表述为“南京江宁城市建设集团有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）”适用于本次发行材料，不影响相关文件效力。
十七、2020 年 7 月 28 日，南京市江宁区人民政府发布情况通告：发行人因在江宁区秦淮河xxx段河堤背水面违规建餐厅一事，经组织研究决定免去南京江宁城市建设集团有限公司xxx党委书记和董事长职务。目前发行人董事长暂缺，具体请见 2020 年 7 月 30 日公司公告的《南京江宁城市建设集团有限公司重大事项的公告》。截至目前，公司生产经营情况和财务状况正常，上述事项对公司偿债能力不会产生重大不利影响。
十八、发行人于 2020 年 7 月 3 日披露了《南京江宁城市建设集团有限公司
当年累计新增借款超过上年末净资产的百分之二十公告》，发行人 2019 年末净
资产为 1,577,655.97 万元，2019 年末借款余额为 2,400,043.14 万元，截至 2020 年
6 月末借款余额为 2,876,711.86 万元，累计新增借款占上年末净资产的比例为
30.21%。发行人本年度新增借款主要是公司正常运营和日常资金xx所需产生，对公司的偿债能力无重大不利影响。
十九、发行人于 2020 年 7 月 3 日披露了《南京江宁城市建设集团有限公司关于主体信用评级发生变化的公告》，根据大公国际资信评估有限公司评级模型，发行人相关财务指标打分结果已达到AAA 评级要求，确定发行人主体信用等级调整为 AAA，评级展望维持稳定。根据大公国际资信评估有限公司 2020年 11 月 11 日出具的大公报 D【2020】860 号信用评级报告，公司主体信用等级为 AAA，本期公司债信用等级为 AAA，评级展望稳定。
公司本年度主体信用评级上调有利于公司进一步拓展融资渠道，降低融资成本，提升公司在资本市场的形象，有效提升了公司偿债能力。
二十、发行人已在上海清算所网站公开披露了 2020 年三季度财务报表，截
至 2020 年 9 月 30 日，发行人总资产为 5,430,503.57 万元，总负债为 3,620,017.26
万元，净资产为 1,810,486.31 万元；2020 年 1-9 月，发行人实现营业收入 99,429.46 万元、 净利润 28,783.49 万元（ 具体财务数据网址索引至 xxxxx://xxx.xxxxxxxxxx.xxx/xxxx/xxxx/xxx/000000/x00000000_000000.xxxx。
目 录
声明 1
重大事项提示 2
释义 11
第一节 发行概况 13
一、本次债券基本情况 13
二、本次发行有关机构基本情况 16
三、认购人承诺 18
四、利益冲突事项说明 18
第二节 风险因素 19
一、本期债券的投资风险 19
二、发行人的相关风险 20
第三节 发行人资信概况 29
一、信用评级情况 29
二、信用评级报告的主要事项 33
三、发行人资信情况 34
第四节 增信机制、偿债计划及其他保障措施 39
一、增信机制 39
二、偿债计划 39
三、偿债基础 39
四、偿债保障措施 41
五、违约责任及解决措施 43
第五节 发行人基本情况 46
一、发行人概况 46
二、发行人历史沿革 46
三、发行人股东和实际控制人情况 48
四、发行人组织结构和对其他企业的重要权益投资情况 49
五、发行人董事、监事、高级管理人员情况 61
六、发行人公司治理情况 64
七、发行人主营业务情况 67
八、发行人违法违规及受处罚情况 101
九、发行人独立运作情况 101
十、发行人关联交易情况 102
十一、发行人内部管理制度的建立及运行情况 106
十二、发行人信息披露事务及投资者关系管理的相关制度安排 106
第六节 财务会计信息 110
一、发行人最近三年及一期的合并及母公司财务报表 110
（一）最近三年及一期发行人合并范围变化 110
（二）会计政策调整对财务报表的影响 112
（三）最近三年及一期重大资产购买、出售、置换情况 113
（四）公司最近三年及一期的合并财务报表 114
（五）最近三年及一期的母公司财务报表 118
二、发行人主要财务指标 121
三、发行人管理层对财务分析的xx结论性意见 124
（一）资产结构分析 124
（二）负债结构分析 148
（三）所有者权益结构分析 161
（四）现金流量分析 165
（五）偿债能力分析 166
（六）盈利能力分析 167
（七）营运能力分析 172
（八）未来业务目标及保持盈利能力可持续性的措施 172
四、有息债务情况和本次发行债券后资产负债结构的变化情况 174
（一）有息债务情况 174
（二）本次发行债券后资产负债结构的变化情况 176
五、资产负债表日后事项、或有事项及其他重要事项 176
（一）日后事项 176
（二）或有事项 177
（三）其他重要事项 177
六、资产抵押、质押、担保及其他权利限制安排 177
（一）发行人重大资产受限情况 177
（二）发行人担保情况 177
第七节 募集资金运用 184
一、募集资金运用计划 184
（一）本期债券募集资金运用计划 184
（二）本次募集资金的必要性 186
二、募集资金运用对发行人财务状况的影响 186
（一）对发行人短期偿债能力的影响 186
（二）对于负债结构的影响 186
（三）对发行人财务成本的影响 186
三、债券专项账户管理安排 187
四、前次发行公司债券的募集资金使用情况 187
第八节 债券持有人会议规则 192
一、债券持有人会议的召集 192
二、债券持有人会议的出席人员及其权利 194
三、债券持有人会议的召开 196
四、表决、决议及会议记录 197
第九节 债券受托管理人 199
一、债券受托管理人及《债券受托管理协议》签订情况 199
（一）债券受托管理人的名称及基本情况 199
（二）受托管理协议签订情况 199
（三）债券受托管理人与发行人是否有利害关系 200
（四）受托管理事项及利益冲突的相关约定 200
二、《债券受托管理协议》的主要内容 201
（一）定义及解释 201
（二）受托管理事项 202
（三）发行人的权利和义务 202
（四）受托管理人的职责、权利和义务 208
（五）受托管理事务报告 212
（六）信用风险管理 213
（七）利益冲突的风险防范机制 214
（八）受托管理人的变更 215
（九）xx与保证 216
（十）不可抗力 218
（十一）违约责任 218
（十二）法律适用和争议解决 219
（十三）协议的生效、变更及终止 219
第十节 发行人、中介机构及相关人员声明 221
一、发行人声明 222
二、发行人全体董事、监事及高级管理人员声明 223
发行人全体董事、监事及高级管理人员声明 226
发行人全体董事、监事及高级管理人员声明 227
三、主承销商声明 229
四、受托管理人声明 230
五、发行人律师声明 231
六、审计机构声明 232
七、资信评级机构声明 233
第十一节 备查文件 234
一、备查文件内容 234
二、备查文件查阅方式 234
释义
在本募集说明书中，除非文义另有所指，下列简称或名称具有如下含义：
发行人、公司、本公司、江宁城建 | 指 | 南京江宁城市建设集团有限公司 |
江宁区国资委 | 指 | 江宁区人民政府国有资产监督管理委员会 |
主承销商、簿记管理人、债券受托 管理人、受托管理人、方正承销保荐、民族证券 | 指 | 方正证券承销保荐有限责任公司（原名为中国民族证券有限责任公司） |
发行人律师、律师 | 指 | 江苏三法律师事务所 |
审计机构、会计师事务所 | 指 | 中兴华会计师事务所（特殊普通合伙） |
资信评级机构、大公 | 指 | 大公国际资信评估有限公司 |
账户监管人、监管银行 | 指 | 宁波银行股份有限公司南京分行 |
本次债券、本次公司债券 | 指 | 发行人根据 2019 年 11 月 20 日董事会决议和 2019 年 11 月 27 日股东会决议，面向合格投资者公开发行的面值 总额不超过人民币 9 亿元（含 9 亿元）的公司债券 |
x期债券、本期公司债券 | 指 | 南京江宁城市建设集团有限公司 2020 年面向合格投资 者公开发行公司债券（第一期） |
本次发行、本次债券发行 | 指 | 南京江宁城市建设集团有限公司 2019 年面向合格投资 者公开发行公司债券的发行 |
x期发行、本期债券发行 | 指 | 南京江宁城市建设集团有限公司 2020 年面向合格投资 者公开发行公司债券（第一期）的发行 |
募集说明书 | 指 | 发行人根据有关法律法规为发行本期债券而制作的 《南京江宁城市建设集团有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书》 |
债券受托管理协议 | 指 | 发行人与受托管理人为本次债券的受托管理而签署的 《南京江宁城市建设集团有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券之受托管理协议》及其变更和 补充 |
债券持有人会议规则 | 指 | 为保护公司债券持有人的合法权益，根据相关法律法规制定的《南京江宁城市建设集团有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券持有人会议规则》及其 变更和补充 |
专项账户监管协议 | 指 | 发行人与本期债券的专项账户监管人及受托管理人共同签署的《南京江宁城市建设集团有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集资金与 偿债保障金专项账户监管协议》及其变更和补充 |
专项账户、债券专项账户 | 指 | 发行人根据专项账户监管协议在账户监管人处开立的，用于本期债券募集资金的接收、存储、划转与本息 偿付的银行存款账户 |
中国证监会、证监会 | 指 | 中国证券监督管理委员会 |
证券业协会 | 指 | 中国证券业协会 |
交易所、上交所 | 指 | 上海证券交易所 |
中国证券登记公司上海分公司 | 指 | 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司 |
余额包销 | 指 | 主承销商依据承销协议的规定承销本期债券，发行期届满后，无论是否出现认购不足和/或任何承销商违约，主承销商均有义务按承销协议的规定将相当于本期债券全部募集款项的资金按时足额划至发行人的指定 账户 |
最近三年及一期、报告期、申报期 | 指 | 2017 年度，2018 年度，2019 年度，2020 年 1-6 月 |
最近三年末 | 指 | 2017 年末，2018 年末，2019 年末，2020 年 6 月末 |
公司章程 | 指 | 《南京江宁城市建设集团有限公司章程》 |
公司法 | 指 | 《中华人民共和国公司法（2013 年修订）》 |
证券法 | 指 | 《中华人民共和国证券法（2005 年修订）》 |
管理办法 | 指 | 《公司债券发行与交易管理办法》 |
合格投资者 | 指 | 管理办法规定的合格投资者 |
工作日 | 指 | 每周一至周五，不含法定节假日或休息日 |
交易日 | 指 | x期债券上市的证券交易场所交易日 |
法定节假日或休息日 | 指 | 中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日 （不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾省的法定节假日和/或休息日） |
元、万元、亿元 | 指 | 人民币元、万元、亿元 |
第一节 发行概况
一、本次债券基本情况
（一）核准情况及核准规模
2019 年 11 月 20 日，公司董事会议审议通过了《关于公开发行不超过 9 亿
元公司债券的议案》；2019 年 11 月 27 日，公司股东会审议通过本次债券发行
的相关议案。本次债券计划发行总规模不超过人民币 9 亿元（含 9 亿元），分期发行。
经中国证监会于2020 年3 月25 日出具的“证监许可[2020]531 号”批复核准，
发行人核准向合格投资者公开发行面值总额不超过 9 亿元的公司债券。
（二）债券基本条款
1、发行主体：南京江宁城市建设集团有限公司。
2、本期债券名称：南京江宁城市建设集团有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）。
3、发行规模：本期发行的公司债券总规模不超过9.00 亿元（含9.00 亿元）。
4、债券期限：本期债券期限为 5 年，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。
5、发行人调整票面利率选择权：发行人有权决定在本期债券存续期的第 3
年末调整本期债券后 2 年的票面利率，发行人将于本期债券第 3 个计息年度付
息日前的第 30 个交易日刊登关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告。若发行人未行使调整票面利率选择权，则本期债券后续期限票面利率维持原有 的票面利率不变。
6、投资者回售选择权：本期债券期限为 5 年，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，投资者有权在公告的投资者回售登记期内进行登记，将其持有的本期债券按面值全部或部分回售给发行人；若债券持有人未做登记，
则视为继续持有本期债券并接受公告的关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的安排。
7、回售登记期：自发行人发出关于是否调整票面利率及调整幅度的公告之日起 5 个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。回售登记期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有并接受上述关于是否调整票面利率及调整幅度的决定。
8、票面金额：本期债券每张票面金额为 100 元。
9、债券利率及其确定方式：本期债券为固定利率债券，票面利率由发行人与簿记管理人根据簿记建档结果确定。
10、还本付息方式：本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，最后一年的利息随本金一起支付。
11、起息日：本期债券的起息日为 2020 年 12 月 14 日。
12、付息日期：债券存续期内，本期债券自 2021 年起每年 12 月 14 日为上一个计息年度的付息日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第一个交易日；顺延期间付息款项不另计利息）。若债券持有人行使回售选择权，则回售部分债券的付息日为 2021 年至 2023 年每年的 12 月 14 日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第一个交易日；顺延期间付息款项不另计利息）。
13、本金兑付日：2025 年 12 月 14 日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第一个交易日；顺延期间付息款项不另计利息）。若债券持有人行使回售选择权，则回售部分债券的本金兑付日为 2023 年 12 月 14 日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第一个交易日；顺延期间付息款项不另计利息）。
14、利息、兑付方式：本期债券本息支付将按照本期债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照债券登记机构的相关规定办理。
15、发行价格：本期债券按面值发行。
16、信用级别及资信评级机构：根据大公国际资信评估有限公司 2020 年 11月 11 日出具的大公报 D【2020】860 号信用评级报告，发行人的主体信用级别为 AAA 级，本期债券的信用级别为 AAA 级。
17、担保情况：本期债券采用无担保方式发行。
18、发行首日：2020 年 12 月 11 日。
19、发行期限：自发行首日至 2020 年 12 月 14 日止，共 2 个交易日。
20、承销方式：本期债券由主承销商采取余额包销的方式承销。
21、主承销商、簿记管理人、债券受托管理人：方正证券承销保荐有限责任公司。
22、发行方式：本期公司债券拟采用公开方式发行，发行对象为《公司债券发行与交易管理办法》及证券交易所等认定的合格投资者。具体发行方式、发行对象和配售规则安排请参见发行公告。
23、发行对象及向公司股东配售的安排：本期债券面向《公司债券发行与交易管理办法》规定的合格投资者公开发行，本期债券不向公司原股东优先配售。
24、发行配售规则：详见发行公告。
25、募集资金用途：本期发行募集资金不超过 9 亿元（含 9 亿元），扣除发行费用后拟全部用于偿还公司有息债务。
26、专项账户：本期债券在宁波银行股份有限公司南京分行设置募集资金与偿债保障金专项账户，专项用于本期债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付。
27、拟上市交易场所：上海证券交易所。
28、上市安排：本期发行结束后，发行人将尽快向上交所提出关于本期债券上市交易的申请。具体上市交易时间将另行公告。
29、税务事项：根据国家税收法律、法规，投资者投资本期债券应缴纳的有关税款由投资者自行承担。
二、本次发行有关机构基本情况
（一）发行人：南京江宁城市建设集团有限公司法定代表人：xxx
住所：南京市江宁区东山街道金箔路 577 号联系人：xxx
联系地址：南京市江宁区东山街道金箔路 577 号联系电话：000-00000000
传真：025-52289567
（二）主承销商、簿记管理人、受托管理人：方正证券承销保荐有限责任公司
法定代表人：xx
注册地址：北京市朝阳区北四环中路 27 号院 5 号楼联系人：xx
联系地址：北京市朝阳区北四环中路 27 号盘古大观 A 座 41 层联系电话：000-00000000
传真：010-56437017
（三）发行人律师：江苏三法律师事务所负责人：xx
住所：江苏省南京市软件大道 168 号润和创智中心 C 栋 7 楼
联系地址：江苏省南京市软件大道 168 号x和创智中心 C 栋 7 楼经办人员：xxx、xxx
xx电话：000-00000000传真：025-58599050
（四）审计机构：中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）
法定代表人：xxx
xx：北京市西城区阜外大街 1 号四川大厦东座 15 层联系地址：南京市山西路 67 号 A1 座 16 楼
经办人员：xxx、卓丹联系电话：000-00000000传真：025-83248772
（五）资信评级机构：大公国际资信评估有限公司法定代表人：xxx
住所：北京市海淀区西三环北路 89 号 3 层-01
联系地址：北京市海淀区西三环北路 89 号 3 层-01经办人员：xx
联系电话：000-00000000传真：010-67413555
（六）募集资金与偿债保障金专项账户监管银行：宁波银行股份有限公司南京分行
负责人：xxx
注册地址：南京市建邺区江东中路 233 号经办人员：xxx
联系地址：南京市建邺区江东中路 233 号联系电话：00000000000
传真：025-51817673
（七）债券上市交易场所：上海证券交易所总经理：蔡建春
注册地址：上海市浦东新区浦东南路 528 号上海证券大厦
联系地址：上海市浦东新区浦东南路 528 号上海证券大厦联系电话：000-00000000
传真：021-68804868
（八）债券登记机构：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司法定代表人：xx
注册地址：上海市浦东新区陆家嘴东路 166 号中国保险大厦 36 楼
联系地址：上海市浦东新区陆家嘴东路 166 号中国保险大厦联系电话：000-00000000
传真：021-58754185
三、认购人承诺
购买本期债券的投资者（包括本期债券的初始购买人、二级市场的购买人，及以其他合法方式取得本期债券的投资者，下同）被视为作出以下承诺：
（一）接受本募集说明书对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约束；
（二）本期债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变更；
（三）本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在上海证券交易所上市交易，并由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。
四、利益冲突事项说明
除律师事务所、会计师事务所、资信评级机构等公司债券依法需聘请的证券服务机构之外，发行人与主承销商不存在直接或间接有偿聘请其他第三方的行为。
截至本募集说明书签署之日，发行人与本次发行有关的中介机构及其负责人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系或其他重大利害关系。
第二节 风险因素
投资者在评价本期债券时，除本募集说明书提供的其他资料外，应特别认真地考虑下述各项风险因素。
一、本期债券的投资风险
（一）利率风险
受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融政策以及国际环境变化的影响，市场利率存在波动的可能性。由于本期债券期限较长，可能跨越一个以上的利率波动周期，市场利率的波动可能使本期债券投资者的实际投资收益具有一定的不确定性。
（二）流动性风险
x期债券发行结束后，发行人将积极申请在上交所上市流通。由于具体上市审批或核准事宜需要在本期债券发行结束后方能进行，并依赖于有关主管部门的审批或核准，公司目前无法保证本期债券一定能够按照预期在上交所交易流通，且具体上市进程在时间上存在不确定性。此外，证券交易市场的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素的影响，公司亦无法保证本期债券在上交所上市后本期债券的持有人能够随时并足额交易其所持有的债券。因此，本期债券的投资者在购买本期债券后，可能面临由于债券不能及时上市流通而无法立即出售本期债券的流动性风险，或者由于债券上市流通后交易不活跃甚至出现无法持续成交的情况，而不能以某一价格足 额出售其希望出售的本期债券所带来的流动性风险。
（三）偿付风险
发行人目前资信状况良好，盈利能力较好，能够按约定偿付债务本息，不存在到期债务延期偿付或无法偿付的情形。在本期债券存续期内，宏观经济环境、资本市场状况、国家相关政策等外部因素以及公司本身的生产经营存在着一定的不确定性。这些因素的变化会影响到发行人的运营状况、盈利能力和现
金流量，可能导致公司无法如期从预期的还款来源获得足够的资金按期支付本期债券本息，从而使投资者面临一定的偿付风险。
（四）本期债券安排所特有的风险
x期债券为无担保债券。在本期债券发行时，本公司已根据现实情况安排了偿债保障措施来控制和降低本期债券的还本付息风险。但是，在本期债券存续期内，可能由于不可控的市场、政策、法律法规变化等因素导致目前拟定的偿债保障措施不能履行或无法完全履行，进而影响债券持有人的利益。
（五）资信风险
发行人在最近三年及一期与主要客户发生的重要业务往来中，未曾发生任何严重违约行为。在未来的业务经营中，发行人将秉承诚信经营的原则，严格履行所签订的合同、协议或其他承诺。但在本期债券存续期内，如果本公司资信状况发生不利变化，将可能使本期债券投资者的利益受到一定影响。
（六）评级变化风险
x期债券的信用评级是由资信评级机构对债券发行主体如期、足额偿还债务本息能力与意愿的相对风险进行的以客观、独立、公正为基本出发点的专家评价。债券信用等级是反映债务预期损失的一个指标，其目的是为投资者提供一个规避风险的参考值。
经大公综合评定，发行人的主体信用等级为 AAA，本期债券的信用等级为 AAA。大公对发行人和本期债券的信用评级并不代表大公对本期债券的偿还做出了任何保证，也不代表其对本期债券的投资价值做出了任何判断。在本期债券存续期间，若出现任何影响发行人信用等级或债券信用等级的事项，大公或将调低发行人信用等级或本期债券信用等级，则可能对投资者利益产生不利影响。
二、发行人的相关风险
（一）财务风险
1、经营性现金流量净额波动的风险
最近三年及一期， 发行人经营性现金流量净额分别为 3,921.29 万元、 21,161.51 万元、-90,696.78 万元和-362,490.89 万元。最近三年及一期，发行人经营性现金流量净额存在波动，主要由于发行人在建项目大部分处于建设期，对资金的需求量较大、资金回笼量相对有限。如果未来发行人经营性现金流量净额持续大幅波动，将可能对发行人的资金管理和偿债安排带来一定压力。
2、应收账款集中度较高的风险
最近三年及一期末，发行人应收账款账面价值分别为 68,951.40 万元、
65,440.43 万元、71,037.02 万元和 90,396.19 万元，占流动资产合计的比重分别为
2.56%、2.20%、2.15%和 2.33%。发行人应收账款集中度较高，主要系南京市江宁区人民政府服务管理费，截至 2020 年 6 月末，来自南京市江宁区人民政府的应收账款余额为85,248.09 万元，占当期应收账款账面价值比例为93.82%。根据发行人与南京市江宁区人民政府签订的《委托开发土地协议》和《委托开发建设基础设施协议》，为弥补发行人接受南京市江宁区人民政府委托而投入的大量的人员费用、办公费用、协调费用等，南京市江宁区人民政府同意按发行人实际完成的工作量（含资金利息）的 20%支付发行人管理费。如果应收账款未能按时支付，将给发行人正常的偿债、经营带来一定风险。
3、其他应收款金额较大的风险
最近三年及一期末，发行人其他应收款账面价值分别为 262,654.41 万元、
177,902.66 万元、177,316.93 万元和 196,991.09 万元，占流动资产合计的比重分别为 9.77%、5.98%、5.36%和 5.07%，主要系发行人与其他公司或者开发项目中产生的拆迁资金和往来款。截至 2020 年 6 月末，其他应收款对手方包括南京市江宁区房屋拆迁管理办公室、南京市江宁区住房和城乡建设局、城东开发管理办公室、南京宏亚建设集团有限公司和南京江宁科学园发展有限公司等，产生坏账的可能性较小。但未来一旦外部环境发生变化，造成公司其他应收款无法正常回收，将对公司正常业务经营和现金流入产生不利影响。
4、有息债务规模上升的风险
最近三年及一期末，发行人有息债务余额合计分别为 1,629,678.25 万元、
2,102,670.44 万元、2,400,043.13 万元和 2,864,831.21 万元，呈平稳上升趋势。截
至 2020 年 6 月末，发行人有息债务主要包括短期借款余额 485,940.00 万元、一
年内到期的非流动负债余额 618,052.52 万元、长期借款余额 509,675.00 万元、应付债券余额 1,172,413.69 万元和长期应付款（融资租赁）78,750.00 万元。截至 2020 年 6 月末，发行人在银行的授信额度总额为 155.38 亿元，已使用 134.88
亿元，剩余额度为 20.50 亿元。由于近年来公司为满足经营发展需要，有息债务规模增长较快，有息债务带来的利息支出会给公司带来一定的资金压力。本期债券募集资金能够一定程度上改善债务结构、缓解利息支出负担，但依旧较大规模的有息债务可能会给本期债券的偿付带来一定的风险。
5、偿债压力较大的风险
最近三年及一期末，发行人流动比率分别为 2.92、2.76、2.59 和 2.27，速动比率分别为1.06、0.95、0.75 和0.65，资产负债率分别为63.98%、64.97%、64.28 %和 66.51%。本期债券发行后，募集资金将用于偿还公司有息债务，如果发行人未来负债水平继续增加，而其盈利能力、现金流量不能维持在合理水平，公司的短期偿债风险将有所增大。
6、存货跌价及变现能力较弱的风险
最近三年及一期末，发行人存货余额分别为 1,713,636.43 万元、1,947,917.35万元、2,345,255.90 万元和 2,775,944.90 万元，占流动资产合计的比重分别为 63.73%、65.42%、70.95%和 71.43%，其中占比较大的是公司建设市政工程项目的工程施工投入。截至 2020 年 6 月末，公司建设市政工程项目的工程施工账面价值为 1,990,587.62 万元，占存货总额的比例为 71.71%，占比较高。根据发行人与南京市江宁区人民政府签订的《委托开发土地协议》和《委托开发建设基础设施协议》，相关土地开发成本、城市基础设施建设成本和安置房建设成本均计入发行人存货科目。公司计提存货跌价准备的原则为成本与可变净现值孰低原则，发行人存货主要集中在土地开发业务、城市基础设施建设业务和安置房建设业务中，由于这些业务的销售都能够获得政策支持，业务开展中基本不存在存货跌价风险，因此，公司未计提存货跌价准备。但是该类存货变现能力较弱，其回款对政府部门存在较大的依赖性。
7、资本性支出压力较大的风险
近年来发行人承担项目集中在土地开发行业、城市基础设施建设行业和安置房建设行业，项目建设周期长、资金需求量大、投资回收期较长。而且近几年公司在征地拆迁方面的投资支出较大，来自南京市江宁区人民政府的回款尚不能满足公司投资建设所需资金，公司投资性支出缺口较大。持续的资本支出将给公司的资金筹措和管理带来一定的压力，可能引发一定程度的财务风险。
8、对政府财政支付依赖程度较高的风险
发行人作为南京市江宁区的投资开发和建设主体，在江宁区的城市建设进程中承担了重要的角色，主要职责包括土地开发、城市基础设施建设和安置房建设等，其经营对南京市江宁区人民政府的依赖较大。发行人目前应收账款也主要系南京市江宁区人民政府服务管理费，未来土地开发与整治业务的现金流入主要依赖政府的回款。因此，发行人的经营现金流及偿债能力对政府具有较强依赖，存在对政府依赖程度较高的风险。
9、期间费用占比较高的风险
最近三年及一期，发行人期间费用分别为 37,011.56 万元、40,836.93 万元、 35,129.68 万元和 13,944.05 万元，占营业收入的比重分别为 27.16%、27.07%、23%和 21.23%。其中，发行人管理费用分别为 25,617.76 万元、29,961.81 万元、 22,029.09 万元和 12,287.60 万元，财务费用分别为 8,303.05 万元、7,959.86 万元、
9,161.02 万元和-882.06 万元，销售费用分别为 3,090.75 万元、2,915.25 万元、
3,939.57 万元和 2,538.51 万元。最近三年公司期间费用均呈增长态势，如果未来公司期间费用继续增加，将对公司经营业绩产生不利影响。
10、对外担保金额较大的风险
截至 2020 年 6 月末，发行人对外担保余额为 70.98 亿元，占公司净资产的比重为 40.27%。从担保对象来看，被担保单位主要为江宁区的国有企业。但是仍不排除未来被担保公司出现经营困难、无法偿还公司所担保债务的情况，发行人可能面临代为偿付的风险，从而对发行人的生产经营造成不利影响。
11、受限资产金额占比较大的风险
截至 2020 年 6 月末，发行人受限资产为 14.38 亿元，其中受限的固定资产为
0.33 亿元，受限的货币资金 14.05 亿元，受限资产占总资产的比例为 2.73%，占
净资产的比例为 8.16%。虽然发行人的声誉及信用记录良好，与多家商业银行及其他金融机构均保持良好的合作关系，正常偿付银行贷款本息，但是如果因流动性不足或因借款集中到期等原因导致发行人不能按时、足额偿还借款，则有可能导致受限资产被债权人申请冻结甚至处置，发行人的资产及业务经营将有可能受到不利影响。
12、城市基础设施建设业务和土地开发整理业务先期支付开发成本规模较大、回款较慢的风险
根据发行人与南京市江宁区人民政府签订的《委托开发建设基础设施协议》和《委托开发土地协议》，发行人以垫付资金的形式进行城市基础设施建设业 务和土地开发整理业务，工程完工后交付南京市江宁区人民政府时结算前期投 入资金。2019 年度，发行人城市基础设施建设项目和土地开发整理项目取得的管理费收入为 50,074.78 万元。截至 2020 年 6 月末， 发行人存货金额为
2,775,944.90 万元，金额较大。城市基础设施建设业务和土地开发整理业务产生的存货余额较大，并且此类存货的变现存在对政府部门的依赖，给发行人正常的经营活动和偿债能力带来压力。
13、剩余授信额度较低的风险
截至 2020 年 6 月末，发行人从国内各家银行获得的综合授信额度为 155.38
亿元，已使用 134.88 亿元，剩余额度为 20.50 亿元。若未来公司出现大额资本性支出或其他临时性支出，可能会因为授信余额较小导致银行贷款资金难以快速落实，存在剩余授信额度较低的风险。
14、部分其他应收款无法收回的风险
截至 2020 年 6 月末，其账面价值为 18,654.43 万元，占全部其他应收款账面价值的比例分别为 9.47%，其中对南京市江宁区住房和城乡建设局账面价值为 16,143.45 万元的其他应收款为发行人之子公司南京市江宁区自来水有限公司在发行人成立之时即已形成，属于历史遗留问题。
截至本募集说明书签署之日，发行人对南京仁信资产管理有限公司、南京滨江投资发展有限公司及南京江宁滨江新城开发建设有限公司的其他应收款均已回收，发行人承诺在本期债券存续期内对这三家单位不再新增资金拆借。
发行人对南京市江宁区住房和城乡建设局的其他应收款在报告期内未有回款，并且目前暂无相关回款安排。未来发行人之子公司将积极协调政府部门对这笔其他应收款予以回收，并且承诺在本期债券存续期内对这家单位不再新增资金拆借。若这笔其他应收款在本期债券存续期内一直无法回收，将对发行人的偿债能力产生一定的不利影响。
15、长期偿债能力下降的风险
最近三年及一期末，发行人资产负债率分别为 63.98%、64.97%、64.28 %和 66.51%，呈较高水平。如果发行人债务规模继续逐年增长，净资产规模不能保持同比增长，则发行人的长期偿债能力将会有所下降。
16、有息债务集中偿付的风险
截止 2020 年 6 月末，发行人有息债务余额为 2,864,831.21 万元，主要集中在
2019 年-2023 年到期，存在一定集中偿付压力。如果发行人因自身经营情况或因流动性不足等原因导致发行人不能按时、足额偿还有息债务，将对本期债券本息偿付产生一定的不利影响。
（二）经营风险
1、经济周期的风险
城市基础设施的投资规模和收益水平与经济周期有着较为明显的相关性。如果未来经济增长放缓或出现衰退，地方政府可能改变基础设施建设规划，城市基础设施的使用需求可能会有所减少，进而对公司的整体盈利能力产生一定的影响。
2、土地开发及城市基础设施项目建设经营模式风险
根据发行人与南京市江宁区人民政府签订的《委托开发协议》和《委托开发建设基础设施协议》，南京市江宁区人民政府除支付发行人为此投入的费用外，另外按照公司当年实际完成工作量（含资金利息）的一定比例支付管理费用。未来项目支出成本不断增加，而项目回款又存在一定的滞后性，故发行人代垫成本规模也将随之增加。若项目未能及时回款，将会对公司的经营产生较
大不利影响。同时，随着目前各类监管政策的陆续出台，土地开发及城市基础设施项目建设的业务稳定性存在一定的风险。
3、项目建设风险
发行人投资规模较大，项目建设周期较长且复杂。如果在项目建设过程中 出现原材料价格上涨以及工期延长，项目实际投资超出预算，影响项目的按期 竣工和投入运营，对项目收益的实现产生不利影响。此外，由于建设周期较长，项目建成后实际收益可能与预期有所出入，影响发行人取得的收益以及整体利 润水平。
4、区域性及地方财政风险
发行人的业务范围基本集中在南京江宁区内，公司的经济效益、财政补贴均与江宁区的经济发展水平以及江宁区人民政府的财政收支状况有着密切的联系。如果江宁区经济发展受到重大不利因素影响，或者当地政府出现严重的财政收支不xx状况，将会对公司的正常经营及偿债能力带来不利影响。
5、发行人运营风险
发行人是江宁区人民政府直属的国有企业集团，承担江宁主城区城市开发 建设任务，是南京市江宁区重要的国有资产运营主体。如果公司市场信誉下降、资金筹措能力不足、管理能力不足或者管理出现重大失误，将影响公司持续融 资能力及运营效率，进而影响本期债券偿付。
6、基础设施代建业务及土地开发业务回款波动较大的风险
发行人接受江宁区人民政府的委托开展基础设施代建业务及土地开发业务，施工中发生的建设成本计入存货科目。尽管相关协议中对施工中发生的投入具 有明确的回款安排，并且在 2017 年的回款金额为 16.70 亿元，2018 年的回款金额
为 14.90 亿元，2019 年末的回款金额为 10.94 亿元，最近三年的回款金额合计为
44.08 亿元。但是由于回款金额的波动较大并且未能全额覆盖其投入金额，可能对发行人的偿债能力产生一定的不利影响。
（三）管理风险
1、业务发展过程中的管理风险
x次发行完成后，发行人资产规模将进一步增加。公司经营规模和区域的持续扩大对公司管理能力提出了更高的要求，需要公司在人力资源保障、风险控制等方面及时跟进。随着公司募集资金的到位、新项目的实施，公司的经营决策、运作实施和风险控制的难度均有所增加，对公司经营层的管理水平也提出了更高的要求。因此，公司存在着能否建立更为完善的内部约束激励机制、保证企业持续稳定运营的经营管理风险。公司已形成了成熟的经营模式和管理制度，培养并引进了一批经验丰富的业务骨干，但在未来发展过程中仍会面临着人力资源不足和风险控制难度加大等困难。
2、安全生产的管理风险
发行人目前主要负责江宁区的城市基础设施建设及土地开发业务，均涉及到安全生产问题。虽然发行人已经严格按照国家及行业标准要求进行建设及检查监督，但影响安全生产的因素众多，包括人为因素、设备因素、技术因素以及自然条件等外部环境因素，一旦发生安全生产的突发事件，将给发行人的正常经营带来不利影响。
3、投融资管理风险
发行人投资运营的城市基础设施建设项目、土地开发项目和安置房项目具有投入资金量大、投资建设周期长、成本回收慢的特点。随着江宁区未来经济和城市建设的快速发展，发行人未来几年投资规模将不断扩大，融资规模也将进一步上升，投融资管理难度不断加大。同时，发行人投融资计划与江宁区城市建设规划密切相关，就发行人所承担的市政工程建设而言，其投资和经营主要取决于政府决策，这增加了发行人投融资管理以及经营的难度和风险。
（四）政策风险
1、产业政策风险
发行人主要从事授权范围内的国有资产经营管理、城市基础设施建设投资，其中城市基础设施建设投资为发行人主要业务。该业务现阶段受到国家和南京 市政府的支持，但该项业务较易受到宏观调控、土地及拆迁政策与市场需求结 构变化等因素的影响，可能引起经营的较大波动，不排除在一定时期内对发行 人经营环境和业绩产生不利影响的可能性。
2、地方政府政策发生变化风险
发行人作为地方政府授权的国有资产投资经营主体，其运作依赖政府政策支持，包括及时获得足额的政府补贴。如果政府的补贴收入增幅下降或者其他支持政策变更，将对发行人的生产经营产生不利影响。
第三节 发行人资信概况
一、信用评级情况
x次债券发行涉及信用评级机构的变更。变更前，本次债券的信用评级机构为东方金诚国际信用评估有限公司（以下简称“东方金诚”），根据东方金诚国际信用评估有限公司 2019 年 12 月 3 日出具的东方金诚债评字【2019】957 号信用评级报告，公司主体信用等级 AA+，本次公司债信用等级为 AA+，评级展望稳定。
发行人聘请了大公国际资信评估有限公司（以下简称“大公”）对公司主体及本期公司债券的资信情况进行评级。根据大公国际资信评估有限公司 2020 年
11 月 11 日出具的大公报 D【2020】860 号信用评级报告，公司主体信用等级
AAA，本期公司债信用等级为 AAA，评级展望稳定。
根据大公出具的《关于南京江宁城市建设投资集团有限公司主体评级确定为 AAA 的说明》，调整原因如下：
“大公对江宁城建主体信用等级为 AAA 的评定，所依据的评级方法为《城 市基础设施建设投融资企业信用评级方法》（PF-CT-2020-V.2.1），该方法及模 型经大公技术委员会审议通过，自 2020 年 4 月 23 日起正式执行。根据该方法， 大公通过对江宁城建偿债环境、财富创造能力、偿债来源与负债xx进行分析，得到偿债能力，再通过调整项调整，得到其主体级别。评级要素的选取情况参 见附件 2。
大公对城投企业评级标准、方法、模型及重要参数的选取充分考虑了行业 特性：在偿债环境中重点考虑宏观环境、行业环境和区域环境对企业的影响； 在财富创造能力中重点考虑企业的产品与服务竞争力、盈利能力情况；在偿债 来源与负债xx中重点考虑债务状况，流动性偿债来源数量、结构与负债xx，清偿性偿债来源数量、结构与负债xx；并在调整项中重点考虑公司治理、商 业模式、增长战略、区域重要性、负面事件、外部支持、绿色因素以及其他因 素。因此，《城市基础设施建设投融资企业信用评级方法》中相关参数的选取 具备充分的合理性和审慎性。
大公评定江宁城建主体信用等级为 AAA，主要考虑了以下因素：
1、南京市经济财政实力很强，近年来江宁区地区生产总值及公共预算收入在南京市各市辖区中位居首位，经济财政逐年增长，为公司发展提供良好的外部环境。
近年来，南京市经济保持较快发展。地区生产总值逐年增加，增速保持在 8.0%左右。2019 年，南京市实现地区生产总值 14,030.2 亿元，同比增长 7.8%。同期，南京市工业增加值同比增加 6.9%, 全市固定资产投资同比增长 8.0%；实现一般预算收入 1,580.0 亿元，同比增长 7.5%。2020 年 1～6 月，南京市实现地区生产总值 6,612.4 亿元，同比增长 2.2%。
2017～2019 年，江宁区地区生产总值分别实现 1,935.9 亿元、2,163.6 亿元 和 2,371.4 亿元，保持较快增长。同期，江宁区一般预算收入分别为 226.5 亿元、
255.1 亿元和 265.6 亿元，财政实力逐年增强。2019 年，江宁区地区生产总值及公共预算收入均在南京市各市辖区中位居首位。2020 年 1～6 月，江宁区实现地区生产总值 1,150.3 亿元，同比增长 8.0%；实现一般预算收入 145.7 亿元，同比增长 4.8%。
2、公司作为江宁区重要的开发建设主体，负责主城区内的开发建设，持续得到江宁区政府的大力支持。
作为江宁区重要的开发建设主体，近年来，公司得到江宁区政府在项目建设、特许经营权和财政补贴等方面的支持。项目建设方面，公司与江宁区政府签订相关协议，自 2009 年 1 月 1 日起，公司向江宁区政府按每年项目投入成本
（包含资金利息）的 20%确认管理费收入。特许经营权方面，子公司南京市江宁区自来水有限公司（以下简称“江宁自来水”）拥有江宁区政府授予的供排水特许经营权，具有显著的区域专营优势。财政补贴方面，2017～2019 年，公司获得政府补助总额分别为 1.07 亿元、1.00 亿元和 0.61 亿元；2020 年 1～6 月，公司收到政府补贴 0.22 亿元。资金注入方面，2019 年末，公司收到财政拨款转增资本公积等款项共计 3.60 亿元。
3、公司自来水和污水处理业务规模逐年扩大，业务营业收入均持续增长，区域专营优势较强。
公司自来水供应由子公司江宁自来水负责运营，供水范围主要是江宁区、溧水县及句容市的部分地区。近年来，随着江宁区经济发展，公司供水量和售水量持续稳定增长。2017～2019 年，公司自来水销售产量分别为 17,279 万立方米、19,208 万立方米和 20,397 万立方米。同期，公司自来水供应收入分别为
3.26 亿元、3.49 亿元和 4.04 亿元。
作为江宁区污水处理业务的重要运营主体，公司拥有 17 家污水处理厂，主要负责江宁区内的污水处理业务，具有较强的区域专营优势；2017～2019 年，公司污水实际处理总量分别为 9,714.32 万立方米、12,031.69 万立方米和 14,188.41 万立方米。同期，公司分别实现污水处理 1.41 亿元、1.53 亿元和 1.58亿元，逐年保持增长。
此外，大公对江宁城建面临的风险进行了充分的分析和评估：近年来，公司经营性净现金流波动幅度较大，对债务的保障能力不稳定；公司有息债务规模逐年增长，一年内到期债务规模较大，面临较大短期偿付压力；公司对外担保余额规模较大，被担保企业区域集中度很高，存在一定或有风险。
大公作为独立第三方评级机构，在对“南京江宁城市建设集团有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)信用评级报告”的评级过程中，依据自身的信用评级方法和模型开展评级工作。大公认为，南京市经济财政实 力很强，江宁区经济财政逐年增长，地区生产总值及公共预算收入在xxxx xxxxxxxx，xxxxxxxxxx；公司作为江宁区重要的开发建设 主体，负责主城区内的开发建设，在江宁区城市建设发展中处于重要地位，持 续得到江宁区政府的大力支持；公司自来水和污水处理业务逐年扩大，相应业 务营业收入均持续增长，区域专营优势较强。同时，公司经营性净现金流对债 务的保障能力不稳定；公司有息债务逐年增长，一年内到期债务规模较大，面 临较大短期偿付压力；公司对外担保规模较大，被担保企业区域集中度很高， 存在一定或有风险。因此，大公确定江宁城建的主体长期信用等级为 AAA，评 级展望为稳定，南京江宁城市建设集团有限公司 2020 年面向合格投资者公开发 行公司债券（第一期）的信用等级为 AAA。
附件 1：对比组(2019 年数据)
项目 | 江宁城建 | 杭州余杭创新投资有限公司 | 昆山城市建设 投资发展有限公司 | 杭州余杭交通集团有限公司 |
最新评级信息 | AAA/大公国际 /2020.6.24 | AAA/大公国际 /2020.7.29 | AAA/大公国际 /2020.6.19 | AAA 中证鹏元 /2020.6.4 |
地区 GDP（亿 元） | 14,030.20 | 2,824.02 | 4,045.06 | 2,824.02 |
一般预算收入 （亿元） | 255.06 | 391.45 | 407.31 | 391.45 |
期末总资产（亿 元） | 441.67 | 821.72 | 379.96 | 340.79 |
期末所有者权益 （亿元） | 155.77 | 262.25 | 129.33 | 256.19 |
营业收入（亿 元） | 15.34 | 70.51 | 30.77 | 34.57 |
利润总额（亿 元） | 5.34 | 8.79 | 6.59 | 5.71 |
经营性净现金流 (亿元) | -9.07 | 9.88 | -6.04 | 1.82 |
期末资产负债率 （%） | 64.28 | 68.09 | 65.87 | 24.83 |
期末债务资本比 率（%） | 61.90 | 58.02 | 57.11 | 17.39 |
附件 2：大公国际城市基础设施建设投融资企业信用评级要素
企业信用评级要素 | ||
偿债环境 | 宏观环境 | 政治生态、信用生态、宏观经济 |
行业环境 | 城投行业监管、行业政策 | |
区域环境 | 区域投融资及信用环境、区域的层级、地区经济、地区财政实力、地区财政结构、地方债务压力 | |
财富创造能力 | 产品与服务竞争力 | 竞争格局、业务分布 |
盈利能力 | 收入：营业收入 | |
成本：期间费用率 | ||
利润：利润总额、总资产报酬率 | ||
偿债来源与负债xx | 债务状况 | 债务结构 |
流动性偿债来源与负债xx | 流动性偿债来源数量与结构：盈利、现金流、债务收入、外部资金支持 | |
清偿性偿债来源与负债xx： 总来源/安全来源、 EBITDA/利息、总债务/EBITDA、经营性净现金流/流动负债、非受限货币资金/短期有息债务、债务资本比率 | ||
清偿性偿债来源与负债xx | 清偿性偿债来源数量与结构：可变现资产 | |
清偿性偿债来源与负债xx：可变现资产/总负债 | ||
调整项 | 偿债环境调整：宏观环境、行业环境、区域环境 | |
可比性调整：公司治理、商业模式、增长战略、区域重要性、负面事件、其 他因素 | ||
外部支持：股东支持、政府支持、银行授信 | ||
绿色因素：绿色效益、社会效益 | ||
”
二、信用评级报告的主要事项
（一）信用评级结论及标识所代表的涵义
发行人主体信用等级为 AAA，评级展望稳定，表明发行人偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
（二）评级报告的内容摘要
1、主要优势/机遇
大公认为，南京市经济财政实力很强，近年来江宁区地区生产总值及公共预算收入在南京市各市辖区中位居首位，经济财政逐年增长，为公司发展提供良好的外部环境；
公司作为江宁区重要的开发建设主体，负责主城区内的开发建设，持续得到江宁区政府的大力支持；
公司自来水和污水处理业务规模逐年扩大，相应业务营业收入均持续增长，区域专营优势较强。
2、主要风险/挑战
近年来，公司经营性净现金流波动幅度较大，对债务的保障能力不稳定； 公司有息债务规模逐年增长，在总负债中占比很高，一年内到期债务规模较大，面临较大短期偿付压力；公司对外担保余额规模较大，被担保企业区域集中度 很高，存在一定或有风险。
（三）跟踪评级的有关安排
自评级报告出具之日起，大公将对南京江宁城市建设集团有限公司（以下简称“发债主体”）进行持续跟踪评级，持续跟踪评级包括定期跟踪和不定期跟踪。跟踪评级期间，大公将持续关注发债主体外部经营环境的变化、影响其经营或财务状况的重大事项以及发债主体履行债务的情况等因素，并出具跟踪评级报告，动态地反映发债主体的信用状况。
跟踪评级安排包括以下内容：
1、跟踪评级时间安排
定期跟踪评级：大公国际将在本期债券存续期内，在每年发债主体发布年度报告后两个月内，且不晚于发债主体每一会计年度结束之日起六个月出具一次定期跟踪评级报告。
不定期跟踪评级：大公将在发生影响评级报告结论的重大事项后及时进行跟踪评级，在跟踪评级分析结束后下 1 个工作日向监管部门报告，并发布评级结果。
2、跟踪评级程序安排
跟踪评级将按照收集评级所需资料、现场访谈、评级分析、评审委员会上会评审、出具评级报告、公告等程序进行。
大公的定期和不定期跟踪评级报告将按照监管要求予以公告，且交易所网 站公告披露时间将不晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。
3、如发债主体不能及时提供跟踪评级所需资料，大公将根据有关的公开信息资料进行分析并调整信用等级，或宣布评级报告所公布的信用等级暂时失效直至发债主体提供所需评级资料。
三、发行人资信情况
（一）公司获得的银行授信情况
发行人资信状况良好，与各大商业银行均建立了长期稳定的信贷业务关系，具有较强的间接融资能力。截至 2020 年 6 月末，发行人从国内各家银行获得的
综合授信额度为 155.38 亿元，已使用 134.88 亿元，剩余额度为 20.50 亿元。
截至 2020 年 6 月末，发行人主要银行授信情况如下所示：
表 3-1： 截至 2020 年 6 月末发行人银行授信情况表
单位：万元
序号 | 银行名称 | 综合授信额度 | 已使用情况 | 剩余额度 |
1 | 工商银行 | 91,000.00 | 91,000.00 | - |
2 | 光大银行 | 20,000.00 | 20,000.00 | - |
3 | 广发银行 | 19,900.00 | 19,900.00 | - |
4 | 杭州银行 | 68,000.00 | 48,000.00 | 20,000.00 |
5 | 华夏银行 | 44,000.00 | 44,000.00 | - |
6 | 徽商银行 | 90,000.00 | 90,000.00 | - |
7 | 民生银行 | 60,000.00 | 60,000.00 | - |
8 | 南京银行 | 140,000.00 | 140,000.00 | - |
9 | 宁波银行 | 98,300.00 | 98,300.00 | - |
10 | 浦发银行 | 55,000.00 | 55,000.00 | - |
11 | 厦门国际银行 | 45,350.00 | 45,350.00 | - |
12 | 上银村镇银行 | 2,940.00 | 2,940.00 | - |
13 | 浙商银行 | 47,000.00 | 47,000.00 | - |
14 | 中国银行 | 16,250.00 | 16,250.00 | - |
15 | 紫金农商银行 | 43,950.00 | 43,950.00 | - |
16 | 建设银行 | 22,500.00 | 22,500.00 | - |
17 | 中信银行 | 15,000.00 | 15,000.00 | - |
18 | 江苏银行 | 29,000.00 | 29,000.00 | - |
19 | 农业发展银行 | 51,000.00 | 51,000.00 | - |
20 | 交通银行 | 16,050.00 | 16,050.00 | - |
21 | 上海银行 | 6,100.00 | 6,100.00 | - |
22 | 兴业银行 | 180,000.00 | 100,000.00 | 80,000.00 |
23 | 邮储银行 | 82,000.00 | 42,000.00 | 40,000.00 |
24 | 北京银行 | 70,000.00 | 55,000.00 | 15,000.00 |
25 | 平安银行 | 78,000.00 | 78,000.00 | - |
26 | 农业银行 | 58,000.00 | 28,000.00 | 30,000.00 |
27 | 首都银行 | 6,000.00 | 6,000.00 | - |
28 | 渤海银行 | 12,500.00 | 12,500.00 | - |
29 | 恒丰银行 | 51,000.00 | 31,000.00 | 20,000.00 |
序号 | 银行名称 | 综合授信额度 | 已使用情况 | 剩余额度 |
30 | 澳门国际银行 | 10,000.00 | 10,000.00 | - |
31 | 唐山银行 | 5,000.00 | 5,000.00 | - |
32 | 苏州银行 | 20,000.00 | 20,000.00 | - |
合计 | 1,553,840.00 | 1,348,840.00 | 205,000.00 |
（二）公司最近三年及一期与主要客户发生业务往来时，是否有严重违约现象
最近三年及一期发行人与主要客户发生业务往来时，不存在因未按期履行合同而遭受重大处罚及诉讼的行为，不存在重大违法、违规或不诚信行为，商业信用良好。
（三）截至本募集说明书签署日存续的债券以及偿还情况
截至本募集说明书签署日，发行人及其子公司存续的债券、其他债务融资工具以及偿还情况如下：
表 3-2： 截至本募集说明书签署日发行人发债情况明细表
序号 | 发行主体 | 债券简称 | 发行规模 （亿元） | 起息日 | 期限 （年） | 到期日 | 偿付情况 |
1 | 南京市江宁区自来水有限公司 | 16 江宁水 PPN001 | 4.00 | 2016-02-02 | 6(3+3) | 2022-02-02 | 尚未到期 |
2 | 南京江宁水务集团有限公司 | 16 宁水 01 | 5.50 | 2016-05-12 | 5(3+2) | 2021-05-12 | 尚未到期 |
3 | 南京江宁城市建设集团有限公司 | 16 江城 02 | 15.00 | 2016-08-16 | 5(3+2) | 2021-08-16 | 尚未到期 |
4 | 南京江宁城市建设集团有限公司 | 16 江宁城建债 | 9.00 | 2016-11-11 | 7 | 2023-11-11 | 尚未到期 |
5 | 南京江宁城市建设集团有限公司 | 17 江城 01 | 9.00 | 2017-12-12 | 5(3+2) | 2022-12-12 | 尚未到期 |
6 | 南京市江宁区自来水有限公司 | 18 江水 01 | 10.00 | 2018-02-07 | 5(3+2) | 2023-02-07 | 尚未到期 |
7 | 南京市江宁区自来水有限公司 | 18 江宁水 PPN001 | 0.50 | 2018-03-20 | 3 | 2021-03-20 | 尚未到期 |
8 | 南京江宁城市建设集团有限公司 | 18 江宁城建 PPN001 | 10.00 | 2018-03-23 | 3 | 2021-03-23 | 尚未到期 |
9 | 南京江宁城市建设集团有限公司 | 18 江宁城建 PPN002 | 5.00 | 2018-06-29 | 3 | 2021-06-29 | 尚未到期 |
10 | 南京市江宁区自来水有限公司 | 18 江宁水 PPN002 | 4.00 | 2018-07-30 | 3 | 2021-07-30 | 尚未到期 |
11 | 南京江宁城市建设集团有限公司 | 18 江城 01 | 9.00 | 2018-11-21 | 5(3+2) | 2023-11-21 | 尚未到期 |
12 | 南京市江宁区自来水有限公司 | 18 江水 02 | 20.00 | 2018-11-22 | 5(3+2) | 2023-11-22 | 尚未到期 |
13 | 南京江宁城市建设集团有限公司 | 19 江宁城建 PPN001 | 5.00 | 2019-01-10 | 3 | 2022-01-10 | 尚未到期 |
14 | 南京江宁城市建设集团有限公司 | 19 江城 Y1 | 6.00 | 2019-02-27 | 3+N | 2022-02-27 | 尚未到期 |
15 | 南京江宁城市建设集团有限公司 | 19 江城 Y2 | 3.00 | 2019-05-31 | 3+N | 2022-05-31 | 尚未到期 |
16 | 南京江宁城市建设集团有限公司 | 19 江城 01 | 7.50 | 2019-08-05 | 5(3+2) | 2024-08-05 | 尚未到期 |
17 | 南京江宁城市建设集团有限公司 | 19 江城 02 | 7.50 | 2019-08-05 | 5 | 2024-08-05 | 尚未到期 |
18 | 南京市江宁区自来水有限公司 | 19 江宁水 PPN001 | 4.50 | 2019-09-19 | 3(2+1) | 2022-09-19 | 尚未到期 |
19 | 南京市江宁区自来水有限公司 | 19 江宁水 MTN002 | 4.00 | 2019-09-26 | 3(3+N) | 2022-09-26 | 尚未到期 |
20 | 南京江宁城市建设集团有限公司 | 19 江宁城建 MTN001 | 8.00 | 2019-12-09 | 5(3+2) | 2024-12-09 | 尚未到期 |
21 | 南京江宁城市建设集团有限公司 | 20 江城 01 | 9.00 | 2020-01-14 | 5 （3+2） | 2025-01-14 | 尚未到期 |
22 | 南京江宁城市建设集团有限公司 | 20 江宁城建 MTN001 | 4.00 | 2020-04-20 | 3 | 2023-04-20 | 尚未到期 |
23 | 南京江宁城市建设集团有限公司 | 20 江宁城建 MTN002 | 3.00 | 2020-04-20 | 3 | 2023-04-20 | 尚未到期 |
24 | 南京市江宁区自来水有限公司 | 20 江宁水 MTN002 | 4.00 | 2020-04-23 | 3(3+N) | 2023-04-23 | 尚未到期 |
25 | 南京江宁城市建设集团有限公司 | 20 江宁城建 MTN003 | 8.00 | 2020-11-24 | 3 | 2023-11-24 | 尚未到期 |
26 | 南京江宁城市建设集团有限公司 | 20 江宁城建CP001 | 5.00 | 2020-12-01 | 1 | 2021-12-1 | 尚未到期 |
（四）累计公司债券余额及其占发行人最近一期净资产的比例
截至本募集说明书签署日，发行人及下属子公司累计公开发行公司债券余额10.90 亿元。如发行人本次债券全部发行完毕，发行人的累计最高公司债券余
额为 19.90 亿元，占发行人截至 2020 年 6 月末经审计净资产（合并报表中股东权益合计）的比例为 11.29%，未超过发行人最近一期末净资产的 40%。
（五）发行人最近三年及一期主要财务指标（合并报表口径）公司最近三年及一期合并口径的主要财务指标如下：
表 3-3： 报告期内，发行人主要财务指标明细表
主要财务指标 | 2020 年 6 月 30 日 /2020 年 1-6 月 | 2019 年 12 月 31 日/2019 年度 | 2018 年 12 月 31 日/2018 年度 | 2017 年 12 月 31 日 /2017 年度 |
流动比率 | 2.27 | 2.59 | 2.76 | 2.92 |
速动比率 | 0.65 | 0.75 | 0.95 | 1.06 |
资产负债率 | 66.51% | 64.28% | 64.97% | 63.98% |
贷款偿还率 | 100% | 100.00% | 100.00% | 100.00% |
EBITDA 利息 保障倍数 | 0.42 | 0.62 | 0.79 | 0.94 |
利息偿付率 | 100% | 100.00% | 100.00% | 100.00% |
上述财务指标的计算方法如下：流动比率=流动资产/流动负债
速动比率=（流动资产-存货）/流动负债资产负债率=负债合计/资产总计
贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额
EBITDA 利息倍数=EBITDA/利息支出利息偿付率=实际支付利息/应付利息
第四节 增信机制、偿债计划及其他保障措施
一、增信机制
x期债券为无担保债券。
二、偿债计划
1、本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，最后一年的利息随本金一起支付。
2、本期债券的起息日为 2020 年 12 月 14 日。
3、债券存续期内，本期债券自 2021 年起每年 12 月 14 日为上一个计息年度的付息日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第一个交易日；顺延期间付息款项不另计利息）。若债券持有人行使回售选择权，则回售部分债券的付息日为 2021 年至 2023 年每年的 12 月 14 日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第一个交易日；顺延期间付息款项不另计利息）。
4、本期债券本金兑付日为 2025 年 12 月 14 日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第一个交易日；顺延期间付息款项不另计利息）。若债券持有人行使回售选择权，则回售部分债券的本金兑付日为 2023 年 12 月 14 日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第一个交易日；顺延期间付息款项不另计利息）。
5、本期债券本息支付将按照本期债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照债券登记机构的相关规定办理。
6、根据国家税收法律、法规，投资者投资本期债券应缴纳的有关税金由其自行承担。
三、偿债基础
（一）偿债资金来源
发行人将按照本期债券发行条款的约定，根据自身目前经营情况，并结合对未来业务发展情况的预测，加强公司财务管理，合理安排资金使用，以严格履行本期债券到期还本付息义务。
1、公司经营成果
x期债券偿债资金来源主要是发行人日常经营活动收入。最近三年及一期，公司营业收入分别是 136,270.96 万元、150,880.34 万元、153,373.99 万元和
65,686.88 万元，净利润分别是 45,742.53 万元、47,991.35 万元、42,327.35 万元和18,990.79 万元，归属于母公司所有者净利润分别是45,756.92 万元、48,127.75 万元、42,843.60 万元和 18,773.24 万元。发行人多元化的业务，稳定的经营业绩，较好的盈利能力将为偿付本期债券本息提供保障。
2、政府在政策上和财政上的大力支持
发行人为南京市江宁区国有资产经营主体，多年来得到江宁区政府、区财政的大力支持，获得优秀政策资源及人力资源倾斜，并获得政府大力扶植，政府持续对发行人注入较为优质的资产。政府的大力支持在一定程度上增强了发行人的偿债能力。
3、较强的再融资能力
最近三年及一期，发行人在外部筹资方面得到各银行、信托、保险等金融 机构的大力支持，在还本付息方面从未有违约记录，培育了良好的市场声誉。 发行人与浙商银行、江苏紫金农村商业银行、恒丰银行、工商银行、光大银行、交通银行、宁波银行、民生银行、北京银行、厦门国际银行、平安银行、建设 银行、中国银行、招商银行、中信银行、徽商银行等多家全国和地方性商业银 行和信托等金融机构建立了良好合作关系，积累了丰厚的沟通经验，资信优良，具备较强的融资能力。发行人全面开展“银企对接”，与信托、租赁等金融机构 建立全面的合作关系，多元化的融资结构逐步建立。随着发行人盈利能力提高 和融资模式优化，公司将根据市场形势的变化，不断改进管理方式，积极拓展 融资渠道努力降低融资成本，改善债务结构，优化财务状况，将为本期债券的 偿还提供有力的保障。
（二）偿债应急保障方案
公司长期保持稳健的财务政策，注重对流动性的管理，资产流动性良好，必要时可以通过流动资产变现来补充偿债资金。截至 2020 年 6 月末，公司流动
资产余额为 3,886,201.68 万元，不含存货的流动资产余额为 1,110,256.78 万元，主要由货币资金、应收款项、其他应收款和预付账款构成，具有良好的变现能力。公司可通过变现高流动性资产来调整经营活动现金流出，从而保证自有资金流动性及本期债券本息的偿还。
四、偿债保障措施
为了充分、有效地维护债券持有人的利益，发行人为本期债券的按时、足额偿付制定了一系列工作计划，包括设立专门的偿付工作小组、充分发挥债券受托管理人的作用、严格履行信息披露义务、发行人承诺等，努力形成一套确保债券安全兑付的保障措施。
（一）专门部门负责偿付工作
发行人指定专门部门牵头负责协调本次债券的偿付工作，并协调发行人其他相关部门在每年的财务预算中落实安排本次债券本息的偿付资金，保证本息的如期偿付，保障债券持有人的利益。
（二）设立专项账户并严格执行资金管理计划
x期债券偿债资金主要来源于发行人日常经营实现的收入及现金流。
发行人设定募集资金与偿债保障金专项账户，独立于发行人其他账户，专项用于本期债券募集款项的接收、存储及划转，以及本期债券付息、还本资金的提取和归集。专项账户不得挪作他用。专项账户内的本期债券募集资金应当严格按照本募集说明书中约定的用途使用，不得擅自变更资金用途。
其中，专项账户内的偿债保障金只能用于本期债券的本金兑付和支付债券利息，以及在当期本息兑付完成后有余额的前提下允许支付本期债券登记手续费和银行结算费用，不得用于其他用途，但因配合国家司法、执法部门依法采取强制性措施的除外。
1、偿债保障金提取时间及金额
发行人在本期债券付息日前五个工作日内，应当将应付利息全额存入专项账户；在债券到期日前五个工作日内将应偿付或可能偿付的债券本息的全额存入专项账户。发行人应确保存入的金额在扣除银行结算费用后，足以支付应付债券本息。
2、管理方式、监督安排及信息披露
（1）发行人指定专人负责专项账户的资金归集、管理工作，负责协调本期 债券本息偿付工作。发行人相关部门应配合计划财务部在本期债券兑付日所在 年度的财务预算中落实本期债券本息的兑付资金，确保本期债券本息如期偿付。
（2）监管银行发现发行人的划款指令违反法律、行政法规有关规定或者本募集说明书约定的，有权要求发行人改正；发行人未能改正的，监管银行有权拒绝，并立即书面通知书受托管理人，由此产生的任何责任和损失由发行人自行承担。同时，在本期债券存续期内，监管银行发现发行人未按受托管理人通知的时间或未按本募集说明书的约定时间将偿债保障金划拨至专项账户，应及时以书面形式通知要求发行人补足，并及时告知受托管理人，并向受托管理人报告专项账户金额变动的情况。
（3）监管银行需保证专项账户内的偿债保障金在划入登记机构之前不被挪 用，监管银行不得因其对发行人的债权扣划、冻结或申请法院等有权机关扣划、冻结专项账户中的资金。同时受托管理人有权代表债券持有人查询专项账户中 募集资金的存储与划转情况，发行人和监管银行应予以积极配合。
（4）发行人应当根据法律、法规和规则和《债券受托管理协议》的规定，及时、公平地履行信息披露义务，确保所披露或者报送的信息真实、准确、完整，不得有虚假记载、误导性xx或者重大遗漏。
（三）制定债券持有人会议规则
发行人已按照《管理办法》的规定与债券受托管理人为本次债券制定了
《债券持有人会议规则》，约定债券持有人通过债券持有人会议行使权利的范围、程序和其他重要事项，为保障本次债券本息及时足额偿付做出了合理的制度安排。
有关债券持有人会议规则的具体内容，详见本募集说明书第八节“债券持有人会议”。
（四）充分发挥债券受托管理人的作用
发行人按照《管理办法》的要求，聘请方正证券承销保荐有限责任公司担任本次债券的债券受托管理人，并与其签订《债券受托管理协议》。在本次债券存续期限内，由债券受托管理人依照协议的约定维护债券持有人的利益。
有关债券受托管理人的权利和义务，详见本募集说明书第九节“债券受托管理人”。
（五）严格履行信息披露义务
发行人将遵循真实、准确、完整的信息披露原则，按《债券受托管理协议》及中国证监会、中证协及上海证券交易所的有关规定进行重大事项信息披露， 使公司偿债能力、募集资金使用等情况受到债券持有人、债券受托管理人和股 东的监督，防范偿债风险。
有关本期债券信息披露，详见本募集说明书第十一节“备查文件”。
（六）发行人承诺
发行人承诺在出现预计不能或者到期未能按期偿付债券本息时，公司将至少采取下列措施：
1、不向股东分配利润；
2、暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；
3、调减或者停发董事会和高级管理人员的工资和奖金；
4、主要责任人不得调离。
五、违约责任及解决措施
发行人保证按照本募集说明书约定的还本付息安排向债券持有人支付本期债券利息及兑付本期债券本金。
（一）本期债券违约的情形
以下任一事件均构成发行人在《债券受托管理协议》和本期债券项下的违约事件：
1、因本次债券到期、加速清偿等原因，发行人未能偿付到期应付本金；
2、发行人未能偿付本次债券的到期利息，且该种违约情形持续超过 30 天仍未消除；
3、发行人不履行或违反《债券受托管理协议》的规定，在其资产、财产或股份上设定抵押或质押权利以致对债券发行人本次债券的还本付息能力产生实质不利影响，或出售其重大资产以致对发行人本次债券的还本付息能力产生实质不利影响；
4、发行人不履行或违反《债券受托管理协议》项下的任何承诺（上述 1 到
3 项违约情形除外），且经债券受托管理人书面通知后，或经持有未偿还债券 面值总额 10%以上的债券持有人书面通知后，该种违约情形持续 30 天仍未消除；
5、发行人丧失清偿能力、被法院指定接管人或已开始相关的诉讼程序；
6、本次发行债券存续期内，其他因发行人自身违约和/或违规行为对本次债券本息偿付产生重大不利影响的情形。
（二）违约责任及其承担方式
上述违约事件发生时，发行人除了应继续履行还本付息的义务之外，还应当承担相应的违约责任。若发行人不能按时支付债券利息及本金的，对于延迟支付的本金或利息，发行人应从逾期之日起按逾期利率向债券持有人支付逾期利息，逾期利率为本次发行债券票面利率上浮 30%，并就债券受托管理人因发行人违约事件承担相关责任造成的损失予以赔偿。若预计发行人将无法支付本次发行债券本息的，受托管理人可以召集债券持有人会议，经债券持有人会议决议通过的，可以宣布本次发行债券立即到期应付。
在本期债券存续期间，若债券受托管理人拒不履行、故意迟延履行《债券受托管理协议》约定下的义务或职责，致使债券持有人造成直接经济损失的，债券受托管理人应当按照法律、法规和规则的规定及本募集说明书的约定（包括其在募集说明书中做出的有关声明，如有）承担相应的法律责任，包括但不
限于继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等方式，但非因债券受托管理人自 身故意或重大过失原因导致其无法按照《债券受托管理协议》约定履职的除外。
（三）争议解决方式
《债券受托管理协议》项下所产生的或与《债券受托管理协议》有关的任何争议，首先应在争议各方之间协商解决。若协商不成或协商未果，各方均应将争议、纠纷或索赔提交债券受托管理人所在地法院提起诉讼。
第五节 发行人基本情况
一、发行人概况
名称：南京江宁城市建设集团有限公司注册资本：人民币 220,000.00 万元
实缴资本：人民币 220,000.00 万元
住所：南京市江宁区东山街道金箔路 577 号
办公地址：xxxxxxxxxxxxx 000 xxx：000000
法定代表人：xxx
信息披露事务负责人：xxx
信息披露事务负责人联系方式：025-51196508成立日期：2006 年 1 月 24 日
统一社会信用代码：913201157806749456互联网址：xxxx://xxx.xxxxxx.xxx/
公司经核准的经营范围：保障性住房项目的建设及相关业务；物业管理； 基本建设项目建设；资产的经营运作；建设项目的开发和经营；旧城改造拆迁；文化旅游项目开发；承担投资职能以实现国有资产保值增值。（依法须经批准 的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
二、发行人历史沿革
（一）发行人的历史沿革
南京江宁城市建设集团有限公司前身为南京江宁建设发展有限公司，根据 南京市江宁区人民政府《关于同意组建南京江宁建设发展有限责任公司的批复》
（江宁政复[2006]2 号），于 2006 年 1 月 24 日由南京市江宁区人民政府国有资产监督管理办公室和南京江宁国有资产经营集团有限公司共同出资成立，注册
资本为 10,000.00 万元，其中：南京市江宁区人民政府国有资产监督管理办公室出资 9,900.00 万元，占注册资本的 99.00%；南京江宁国有资产经营集团有限公司出资 100.00 万元，占注册资本的 1.00%。所有出资均以货币资金出资，分两期缴纳，已由南京东兴会计师事务所有限公司出具的东兴会[2006]验字 017 号
《验资报告》和东兴会[2006]验字 081 号《验资报告》验证。
2006 年 9 月，根据南京市江宁区人民政府《关于同意南京江宁建设发展有限公司增加注册资本金的批复》（江宁政复[2006]39 号），公司增加注册资本 40,000.00 万元，由南京市江宁区人民政府国有资产监督管理办公室以货币资金
增资 5,000.00 万元、资本公积转增 35,000.00 万元。增资完成后，公司注册资本
变更为 50,000.00 万元，其中：南京市江宁区人民政府国有资产监督管理办公室出资49,900.00 万元，占注册资本的99.80%；南京江宁国有资产经营集团有限公司出资 100.00 万元，占注册资本的 0.20%。该注册资本已经由南京东兴会计师事务所有限公司出具的东兴会[2006]验字 239 号《验资报告》验证。
2011 年 12 月 23 日，根据南京市江宁区人民政府《关于组建南京江宁城市建设集团的批复》（江宁政复[2011]67 号），江宁区人民政府同意将南京市江宁区同城投资开发有限公司 70.00%股权、南京东山新市区建设发展有限公司 65.00%股权、南京东山新市区置业有限公司 99.17%股权、南京市江宁区保障房建设发展有限公司 60.00%股权、南京锦泽资产经营管理有限公司（现改名南京xx物业管理有限公司）81.92%股权无偿划转至南京江宁建设发展有限公司组建南京江宁城市建设集团；并同意南京江宁建设发展有限公司管理南京市江宁区自来水有限公司、南京市江宁区煤气（集团）公司。南京江宁城市建设集团组建后，南京江宁建设发展有限公司变更为南京江宁城市建设集团有限公司，并于 2012 年 2 月 16 日领取新的企业法人营业执照。
截至 2012 年 12 月 31 日止，公司收到由南京市江宁区人民政府国有资产监
督管理办公室已经评估的房地产出资新增的注册资本 100,000.00 万元。增资完
成后，注册资本变更为 150,000.00 万元，其中：南京市江宁区人民政府国有资产监督管理办公室出资 149,900.00 万元，占注册资本的 99.93%；南京江宁国有资产经营集团有限公司出资 100.00 万元，占注册资本的 0.07%。该注册资本已
经南京天正会计师事务所有限公司出具的天正内资验[2013]7-033 号《验资报告》验证。
2020 年 4 月 2 日，公司股东南京市江宁区人民政府国有资产监督管理办公
室以 7.00 亿元资本公积转增注册资本，公司注册资本增至 220,000.00 万元，南京市江宁区人民政府国有资产监督管理办公室持股比例增至 99.95%。
截至募集说明书签署日，公司的注册资本未发生变化。
（二）重大资产重组情况
公司最近三年及一期未发生导致主营业务实质变更的重大资产购买、出售和置换的情况。
三、发行人股东和实际控制人情况
（一）发行人股东名称及持股情况
截至 2020 年 6 月末，公司股本为人民币 220,000.00 万元，实缴资本为
220,000.00 万元，其中南京市江宁区人民政府国有资产监督管理办公室出资
219,900.00 万元，占注册资本的 99.95%，是发行人的控股股东，其持有的发行人股份不存在质押或冻结的情况；南京江宁国有资产经营集团有限公司出资
100.00 万元，占注册资本的 0.05%。
（二）公司的股权结构图如下：
（三）实际控制人变更情况
截至 2020 年 6 月末，发行人股权结构图具体如下：
100%
99.95%
0.05%
南京江宁城市建设集团有限公司
南京江宁国有资产经营集团有限公司
南京市江宁区人民政府国有资产监督管理办公室
截至 2020 年 6 月末，公司实际控制人为南京市江宁区人民政府（授权南京市江宁区人民政府国有资产监督管理办公室履行出资人职责），最近三年及一期实际控制人未发生变化。
四、发行人组织结构和对其他企业的重要权益投资情况
（一）发行人的组织结构
截至募集说明书签署日，本公司组织结构如下：
总经理
董事会
南京江宁城市建设集团有限公司
纪检监察室
x委会
重点办
审计办
信访督察办
工程二部
工程一部
动迁部
投资管理部
财务部
总工办
党群办
行政办
监事会
部门职能介绍：
发行人本部设 13 个职能部门，部门设置基本满足公司主要经营管理需要。发行人主要按照政府的相关决策履行基础设施建设职能，目前发行人各项管理制度及组织机构正在逐步完善中。
1、行政办
负责重要会议、来人接待、重大活动的安排。负责档案资料的收集、整理、归档、接收、保管、利用等工作。按政府采购规定和集团采购管理制度的要求 采购物品。协助做好物资管理工作。完成领导交办的其他工作任务。
2、党群办
宣传党的路线、方针、政策，宣传和执行上级党组织和集团党委的决议，充分发挥基层党组织的战斗堡垒和党员的先锋模范作用。对党员进行教育、管
理、监督和服务，建立健全党的组织生活制度，做好经常性的发展党员工作，推荐表彰先进典型。加强作风建设，督促各部门改进工作作风，对党员干部进行勤政廉政教育，完善工作制度和措施，提高管理水平。
3、总工办
负责城市基础设施建设前期工作和技术工作。负责工程初步设计审查和工 程招投标、工程预算审核、合同拟定、工程跟踪审计、竣工图审核、决算工作，对工程商洽、变更、签证、工程计量、工程款支付进行审核。拟定城建集团年 度建设计划。
4、财务部
依据集团公司年度投资预算及融资计划编制年度财务预算，严格执行财务预算，加强经营核算管理。分析财务预算的执行情况，提供财务分析报告，编制年度财务决算，及时、准确地向决策者和相关管理者提供可靠的会计信息。编制记账凭证和各类财务报表，妥善管理财务会计账册档案。协调本集团公司与财政、税务、工商、审计等部门之间的关系，执行国家税法政策，做好纳税申报工作。
5、投资管理部
编制集团公司招商管理制度汇编，明确办事程序和工作流程。研究制定项目招商总体规划、年度计划并组织实施。负责落实国有资产安全运营和保值增值中的责任。
6、动迁部
贯彻执行《城市房屋征收与补偿管理条例》等相关法规及政策，依法保护 公司开展土地整治业务过程中征收当事人的合法权益，维护城市房屋征收秩序。负责前往政府部门办理旧城改造及市政建设征收项目相关手续的办理，查勘征 收现场范围，制定征收方案和计划、征收委托协议、征收评估协议、房屋拆除 协议，监督指导征收实施单位的征收工作，协调解决征收实施过程中的突出矛 盾。热情接待群众来访，及时回复，做好房屋征收纠纷的调解工作。
7、工程一部
组织实施建设项目管理工作和各项报批工作。做好施工现场管理的组织工作，通过管理实现对施工安全、进度、工程质量及工程造价的控制。负责各项工程的竣工验收，工程资料的归档工作。
8、工程二部
负责工程开工前的准备及审查工作。配合总工办组织工程项目和监理单位招投标工作。协调承包商、监理、设计及相关单位之间的关系。负责工程施工过程中质量、进度、现场及投资的控制管理。对工程管理过程中的文件、资料进行管理。
9、信访督察办
研究制定集团内部以提升行政执行力和效能绩效为重点的督查制度和办法，并组织实施；作为集团内部独立部门负责对全年工作目标执行和完成情况进行 督查；牵头组织集团“12345”工单办理工作，对各部门“12345”工作办理情况进 行督查。
10、审计办
制定集团与审计有关的规章制度，并对其执行情况进行监督；深化预算执行审计，对集团财务的预算执行情况及决算进行审计；对集团各级独立核算单位的财政、财务收支及有关的经济活动，内控制度、经济效益情况进行定期或不定期的审计与监督；对集团工程项目进行跟踪审计，处理结算审计工作，对大型建设项目做好委托结算审计的各项先、中、后期工作。
11、重点办
负责区委区政府交办集团的重点工程、各部委办局代建工程以及集团布置的临时性工程建设和管理工作；负责重点项目的建设工作，包括调度、监督、指导，并提供相关的协调服务。定期对重点项目检查和督促，及时向集团汇报重点项目建设情况；建立项目储备库，做好重点建设项目档案的收集、整理及保存工作。
12、安委会
对集团安全工作实施综合管理，负责协调、指导、监督安全生产工作；审 核批准集团工程项目、下属公司的安全生产方针、目标、管理方案、规章制度、安全技术措施、安全生产计划等并督促实施；负责对全集团安全生产责任制落 实情况进行监督，督促实施层层安全责任承包；
13、纪检监察室
落实上级纪检监察机关的有关会议精神，结合集团的特点，提出贯彻意见，并负责组织实施。做好集团的纪检监察工作，掌握监察对象，贯彻落实国家政 策、法律、法规及集团规章制度情况，并进行监督、检查。围绕集团中心工作 开展纪检监察，深人基层调查研究，发现问题，提出加强管理和完善制度的建 议。
（二）发行人对其他企业的重要权益投资情况
1、主要子公司基本情况
截至 2020 年 6 月末，发行人具有实际控制权而纳入合并报表范围的子公司
为 22 家，其中一级子公司 14 家，二级子公司 8 家，具体情况如下表所示：
表 5-1：截至 2020 年 6 月末发行人合并报表范围子公司情况
序号 | 公司名称 | 经营范围 | 注册资本 （万元） | 公司直接/间接持股比例 （%） |
一级控股子公司 | ||||
1 | 南京江宁建设工程集团有限公司 | 商务服务、会展服务；城市建设项目的开发和经营；环境治理；市政工程施工；园林绿化施工及管理；城市改造、房屋拆迁；保障房建设 与管理 | 80,000.00 | 100.00 |
2 | 南京市江宁区保障房建设发展有限公司 | 保障性住房项目的建设管理及相关业务；物业管理；房屋租赁；房地产开发与经 营；酒店管理；园林绿化工程、建筑工程施工；房地产 策划；房地产咨询服务 | 15,000.00 | 98.79 |
3 | 南京市江宁区同城投资开发有限公司 | 房地产项目投资；物业管 理；建筑材料销售；市政工程建设，建筑安装工程、室内外装饰工程施工；园林绿 化服务 | 20,000.00 | 70.00 |
序号 | 公司名称 | 经营范围 | 注册资本 （万元） | 公司直接/间接持股比例 （%） |
4 | 南京xx物业管理有限公司 | 物业管理服务；小区公用设施维修、绿化养护、房屋维修；家电维修；室内外装饰设计服务；提供建筑劳务服务（劳务派遣除外）；保洁服务；家政服务；房屋租 赁；展览展示服务；家电安装；水电安装；建材销售；清洁服务、机电设备维修保养；废旧物资回收（不含危险品）；绿化园林工程、建筑工程施工；餐饮管理；企业管理咨询；会务服务；场地租赁及停车场管理服务； 房产中介 | 1,216.50 | 81.92 |
5 | xxxxxxxxxxxxxxx | xxxxxxxx，xxxxxxxxx，xx工程施工，会展服务，商务服务，城市改造拆迁，保障性住房 项目的建设管理及相关业务 | 30,000.00 | 99.17 |
6 | 南京汤城艺佳园林工程有限公司 | 风景园林工程专项设计服 务；园林工程设计、施工； 花卉、苗木种植、销售 | 2,000.00 | 70.00 |
7 | 南京市江宁区大禹水利建设发展有限公司 | 投资水务产业；水利、交 通、市政、建筑旅游基础设施的开发、投资、规划、经营、管理；水利工程建设及 水利设施的维护 | 10,000.00 | 100.00 |
8 | 南京市江宁区自来水有限公司 | 许可经营项目：自来水生 产、供应。一般经营项目：自来水管道安装、维修 | 74,121.41 | 100.00 |
9 | 南京市江宁区煤气 （集团）有限公司 | 管道煤气、液化石油气供应、销售(分支机构用)。管道安装、维修;燃气灶具、热水器销售维修;电器产品装配加工;室内装饰服务;机电设备、日用百货、五金、贴金工艺 品销售 | 80,426.71 | 100.00 |
10 | 南京乐临商业管理有限公司 | 酒店管理;会务服务;会展服 务;房屋租赁;商业管理;品牌管理;物业管理;保障性住房项目的建设及相关业务;物业管理;基本建设项目的建设;建设项目的开发和经营;旧城改造 拆迁 | 16,000.00 | 100.00 |
序号 | 公司名称 | 经营范围 | 注册资本 （万元） | 公司直接/间接持股比例 （%） |
11 | 南京乐城开发建设有限公司 | 房屋拆迁工程施工;土地整理; 房地产开发经营;建设项目开发;物业管理 | 5,590.00 | 51.00 |
12 | 南京江宁城市建设集团财务管理有限 公司 | 财务管理;财务咨询、税务咨询 | 2,000.00 | 100.00 |
13 | 南京乐融开发建设有限公司 | 土地整理与开发;房地产开发经营;园区开发运营;旧城改 造、房屋拆迁服务;物业管理; 城市基础设施建设 | 10,000.00 | 70.00 |
14 | 南京乐航房地产开 发有限公司 | 房地产开发与经营 | 2,000.00 | 100.00 |
二级控股子公司 | ||||
15 | 南京江宁水务集团有限公司 | 许可经营项目：自来水的生产、供应。一般经营项目：水务项目的投资、管理；自来水管道安装、维修服务；工业与民用建设工程施工；污水处理及相关工程的设 计、施工、安装；污水水质 检测 | 50,000.00 | 100.00 |
16 | 南京宁澄环保科技有限公司 | 江苏南京污水处理及相关工 程的设计、施工、安装；污水水质监测 | 3,000.00 | 100.00 |
17 | 南京同城建设发展有限公司 | 保障性住房项目的建设管理相关业务；物业管理；基本建设项目建设；资产管理；建设项目的开发；旧城改造拆迁；文化旅游项目的开 发；建材销售；园林绿化施工及管理；货运代理、仓储 服务 | 5,000.00 | 95.00 |
18 | 南京市江宁xxx水利工程养护有限公司 | 对全区范围内的长江干堤、河堤、水库、水闸、泵站等进行维修、养护；小型水利 工程的维修、养护 | 200.00 | 100.00 |
19 | xxxxxxxx xxxxxx | xxxx；xx、xxx x；x务服务 | 700.00 | 90.00 |
20 | 南京悦盈酒店管理有限公司 | 酒店管理和咨询；百货、食品销售；餐饮服务、住宿服务；会务服务；卷烟、雪茄烟零售；物业管理服务；健 身服务；停车场管理服务 | 500.00 | 100.00 |
21 | 南京悦宸房地产开 发有限公司 | 房地产开发与经营 | 2,000.00 | 100.00 |
22 | 南京悦信房地产开 发有限公司 | 房地产开发与经营 | 2,000.00 | 100.00 |
公司合并范围内主要子公司基本情况如下：
（1）南京市江宁区自来水有限公司
南京市江宁区自来水有限公司于 1982 年 3 月 1 日成立，注册资本为
34,121.41 万元，发行人持有其 100.00%的股权，住所为xxxxxxxxxx
xxxxx 00 x。经营范围为自来水生产、供应；自来水管道安装、维修。
截至 2019 年 12 月 31 日， 南京市江宁区自来水有限公司资产合计
1,370,519.82 万元，占公司合并口径总资产的 31.03%，负债合计 1,012,781.67 万
元，所有者权益合计 357,738.15 万元。2019 年度实现营业收入 96,689.85 万元，占公司合并口径营业收入的 63.04%，净利润 9,409.35 万元，占公司合并口径净利润的 22.23%。
（2）南京东山新市区建设发展有限公司
南京东山新市区建设发展有限公司于 2010 年 12 月 15 日成立，注册资本为
80,000.00 万元，发行人持有其 100.00%的股权，住所为xxxxxxxxxx
xxx 000 x。经营范围为商务服务，会展服务；城市建设项目的开发和经营；环境治理；市政工程施工；园林绿化施工及管理；城市改造、房屋拆迁；保障 房建设与管理。
截至 2019 年 12 月 31 日，南京东山新市区建设发展有限公司资产合计
401,121.49 万元，占公司合并口径总资产的 9.08%，负债合计 141,617.85 万元，
所有者权益合计 259,503.65 万元。2019 年度实现营业收入 1,350.81 万元，占公司合并口径营业收入的 0.88%，净利润 726.67 万元，占公司合并口径净利润的 1.72%。
（3）南京东山新市区城镇发展有限公司
南京东山新市区城镇发展有限公司于 2010 年 12 月 23 日成立，注册资本为
30,000.00 万元，发行人持有其 99.17%的股权，住所为xxxxxxxxxxx
xx 000 x。经营范围为城镇环境综合治理；园林绿化施工及管理，市政工程施工，会展服务，商务服务，城市改造拆迁，保障性住房项目的建设管理及相关业务。南京东山新市区城镇发展有限公司原名为南京东山新市区置业有限公司。
截至 2019 年 12 月 31 日，南京东山新市区城镇发展有限公司资产合计
352,355.40 万元，占公司合并口径总资产的 7.98%，负债合计 225,050.86 万元，
所有者权益合计 127,304.53 万元。2019 年度实现营业收入 1,563.09 万元，占公司合并口径营业收入的1.02%，净利润1,166.19 万元，占公司合并口径净利润的 2.76%。
（4）南京市江宁区同城投资开发有限公司
南京市江宁区同城投资开发有限公司成立于 2009 年 5 月 26 日，注册资本为20,000.00 万元，发行人持有其70.00%的股权，住所为xxxxxxxxxxxxx 000 x。经营范围为房地产项目投资；物业管理；建筑材料销售；市政工程建设，建筑安装工程、室内外装饰工程施工；园林绿化服务。
截至 2019 年 12 月 31 日，南京市江宁区同城投资开发有限公司资产合计
304,063.90 万元，占公司合并口径总资产的 6.88%；负债合计 226,809.66 万元；所有者权益合计 77,254.25 万元；2019 年度未实现营业收入，净利润-151.10 万元。
（5）南京市江宁区保障房建设发展有限公司
南京市江宁区保障房建设发展有限公司成立于 2011 年 6 月 16 日，注册资本为人民币 15,000.00 万元，发行人持有其 100%的股权，住所为xxxxxxxxxxxxx 000 x。经营范围为保障性住房项目的建设管理及相关业务；物业管理；房屋租赁；房地产开发与经营；酒店管理；园林绿化工程、建筑工程施工；房地产策划；房地产咨询服务。
截至 2019 年 12 月 31 日，南京市江宁区保障房建设发展有限公司资产合计
437,248.67 万元，占公司合并口径总资产的 9.90%，负债合计 352,203.62 万元，
所有者权益合计 85,045.05 万元。2019 年度实现营业收入 36,579.11 万元，占公司合并口径营业收入的 23.85%；净利润 4,489.48 万元，占公司合并口径净利润的 10.61%。
（6）南京xx物业管理有限公司
南京xx物业管理有限公司成立于 2003 年 10 月 24 日，注册资本为人民币
1,216.50 万元，发行人持有其 81.92%的股权，住所为xxxxxxxxxxx
xx 000 x。经营范围为物业管理服务；小区公用设施维修、绿化养护、房屋 维修；家电维修；室内外装饰设计服务；提供建筑劳务服务（劳务派遣除外）；保洁服务；家政服务；房屋租赁；展览展示服务；家电安装；水电安装；建材 销售；清洁服务、机电设备维修保养；废旧物资回收（不含危险品）；绿化园 林工程、建筑工程施工；餐饮管理；企业管理咨询；会务服务；场地租赁及停 车场管理服务；房产中介。
截至 2019 年 12 月 31 日，南京xx物业管理有限公司资产合计 7,105.84 万元，占公司合并口径总资产的0.16%，负债合计9,087.34 万元，所有者权益合计
-1,981.50 万元。2019 年度实现营业收入 2,548.18 万元，占公司合并口径营业收入的 1.66%，净利润-2.128.27 万元。
（7）南京汤城艺佳园林工程有限公司
南京汤城艺佳园林工程有限公司成立于 2012 年 7 月 20 日，注册资本为
2,000.00 万元，发行人持有其 70.00%的股权，住所为南京市江宁区汤山街道上峰社区xx头村。经营范围：风景园林工程专项设计服务；园林工程设计、施工、咨询、技术服务；花卉、苗木种植、销售；建筑材料销售、租赁；园林绿化养护；花卉、盆景租赁服务；提供建筑劳务服务（劳务派遣除外）；车辆租赁。
截至 2019 年 12 月 31 日，南京汤城艺佳园林工程有限公司资产合计
15,856.82 万元，占公司合并口径总资产的 0.36%，负债合计 14,563.38 万元，所
有者权益合计 1,293.44 万元。2019 年度实现营业收入 2,784.34 万元，占公司合并口径营业收入的 1.82%，净利润-94.17 万元。
（8）南京市江宁区大禹水利建设发展有限公司
南京市江宁区大禹水利建设发展有限公司成立于 2011 年 5 月 27 日，注册资本为 10,000.00 万元，发行人持有其 100.00%的股权，住所为南京江宁科学园天元中路南侧。经营范围：投资水务产业；水利、交通、市政、建筑旅游基础设施的开发、投资、规划、经营、管理；水利工程建设及水利设施的维护；电力管道、房屋的租赁；场地租赁。
截至 2019 年 12 月 31 日，南京市江宁区大禹水利建设发展有限公司资产合
计 136,487.92 万元，占公司合并口径总资产的 3.09%，负债合计 22,686.09 万元，
所有者权益合计 113,801.83 万元。2019 年度实现营业收入 681.53 万元，占公司合并口径营业收入的 0.44%，净利润-2,006.68 万元。
（9）南京乐城开发建设有限公司
南京乐城开发建设有限公司成立于2018 年2 月13 日，注册资本为10,000.00
万元，发行人持有其 51.00%的股权，住所为xxxxxxxxxxxxx 000x。经营范围：房屋拆迁工程施工；土地整理；房地产开发经营；建设项目开发；物业管理。
截至 2019 年 12 月 31 日，南京乐城开发建设有限公司资产合计 13,530.93 万元，占公司合并口径总资产的0.31%，负债合计8,002.41 万元，所有者权益合计 5,528.52 万元。2019 年度公司暂未实现营业收入，净利润-47.67 万元。
（10）南京市江宁区煤气（集团）有限公司
南京市江宁区煤气（集团）有限公司成立于 1990 年 2 月 6 日，注册资本为
2,000.00 万元，发行人持有其 100.00%的股权，住所为xxxxxxxxxxx
xxx 000 x。经营范围：管道煤气、液化石油气供应、销售（分支机构用）。管道安装、维修；燃气灶具、热水器销售维修；电器产品装配加工；室内装饰 服务；机电设备、日用百货、五金、贴金工艺品销售。
南京市江宁区煤气（集团）有限公司于 2018 年 12 月 29 日纳入发行人合并
报表范围。截至 2019 年 12 月 31 日，南京市江宁区煤气（集团）有限公司资产
合计 68,262.92 万元，占公司合并口径总资产的 1.55%，负债合计 32,594.31 万
元，所有者权益合计 35,668.61 万元。南京市江宁区煤气（集团）有限公司 2019年度实际实现营业收入 244.01 万元，占公司合并口径营业收入的 0.16%；净利润 1,683.94 万元，占公司合并口径净利润的 3.98%。
（11）南京乐临商业管理有限公司
南京乐临商业管理有限公司成立于2015 年6 月16 日，注册资本为16,000.00
万元，发行人持有其 100.00%的股权，住所为xxxxxxxxxxxxx 000
x。经营范围：酒店管理；会务服务；会展服务；房屋租赁；商业管理；品牌
管理；物业管理；保障性住房项目的建设及相关业务；物业管理；基本建设项目的建设；建设项目的开发和经营；旧城改造拆迁。
截至 2019 年 12 月 31 日，南京乐临商业管理有限公司资产合计 51,888.58 万元，占公司合并口径总资产的 1.17%，负债合计 36,085.49 万元，所有者权益合计 15,803.09 万元。2019 年度，公司实现营业收入 1.43 万元，净利润-176.25 万元。
（12）南京乐融开发建设有限公司
南京乐融开发建设有限公司成立于2019 年3 月26 日，注册资本为50,000.00
万元，发行人持有其 70.00%的股权，住所为xxxxxxxxxxxxx 000 x。经营范围：土地整理与开发；房地产开发经营；园区开发运营；旧城改造、房屋拆迁服务；物业管理；城市基础设施建设。
截至 2019 年 12 月 31 日，南京乐融开发建设有限公司资产合计 9,841.58 万元，占公司合并口径总资产的 0.22%，负债合计 0.74 万元，所有者权益合计 9840.84 万元。2019 年度，公司暂未实现营业收入，净利润-159.16 万元。
2、合营、联营企业基本情况
截至 2020 年 6 月末，发行人联营企业共三家，无合营企业。具体如下：
表 5-2：截至 2020 年 6 月末发行人合营、联营企业基本情况
序号 | 公司名称 | 经营范围 | 注册资本 （万元） | 公司直接/间接持股比例 （%） |
联营企业 | ||||
1 | 南京江宁国联环保科技有限公司 | 污泥处理处置技术的研发；再生资源综合利用；化工产品、污泥专用全自动板框压滤机、 滤布销售；污泥的综合利用。 | 1,000.00 | 45.00 |
2 | 南京江宁华润燃气有限公司 | 在南京市江宁区采购并以管道输送的方式分配、销售和供应燃气，供应压缩天然气或代天然气（特许经营方式）；燃气器具、厨卫电器（吸油烟机、消毒柜）零售、安装、维修；燃气设备、燃气仪表和其他材料的批发、佣金代理（拍卖除 外），并提供施工、安装、维 | 66,570.00 | 30.00 |
序号 | 公司名称 | 经营范围 | 注册资本 （万元） | 公司直接/间接持股比例 （%） |
护、应急抢险及相关服务；提供燃气供应信息化管理研发设计业务；提供保险兼业代理业务，代理险种为责任保险、家庭财产保险、企业财产保险、 意外伤害保险。 | ||||
3 | 南京xx开发置业有限公司 | 许可项目：房地产开发经营；各类工程建设活动（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准） 一般项目：土地整治服务；土地使用权租赁； 非居住房地产租赁； 住房租赁； 工程管理服务；股权投资；以自有资金从事投资活动；物业管理；停车场服务；园林绿化工程施工；商业综合体管理服务（除依法须经批准的项目外，凭营业执 照依法自主开展经营活动） | 20,000.00 | 47.00 |
公司联营企业基本情况如下：
（1）南京江宁国联环保科技有限公司
南京江宁国联环保科技有限公司于 2013 年 11 月 8 日成立，注册资本为
1,000.00 万元，发行人持有其 45.00%的股权，住所为xxxxxxxxxxx
x 00 x。经营范围为污泥处理处置技术的研发；再生资源综合利用；化工产品、污泥专用全自动板框压滤机、滤布销售；污泥的综合利用。
截至2019 年12 月31 日，南京江宁国联环保科技有限公司资产合计3,832.53
万元，负债合计 1,343.56 万元，所有者权益合计 2,488.97 万元。2019 年度公司
实现营业收入 3,501.35 万元，净利润 751.49 万元。
（2）南京江宁华润燃气有限公司
南京江宁华润燃气有限公司于 2010 年 6 月 2 日成立，注册资本为 66,570.00 万元，发行人持有其 30.00%的股权，住所为xxxxxxxxxxxxxxx。经营范围为在南京市江宁区采购并以管道输送的方式分配、销售和供应燃气， 供应压缩天然气或代天然气（特许经营方式）；燃气器具、厨卫电器（吸油烟
机、消毒柜）零售、安装、维修；燃气设备、燃气仪表和其他材料的批发、佣 金代理（拍卖除外），并提供施工、安装、维护、应急抢险及相关服务；提供 燃气供应信息化管理研发设计业务；提供保险兼业代理业务，代理险种为责任 保险、家庭财产保险、企业财产保险、意外伤害保险。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
截至 2018 年 12 月 31 日，南京江宁华润燃气有限公司资产合计 132,982.70万元（151,512.70 万港元），负债合计 35,641.20 万元（40,607.50 万港元），所有者权益合计 97,341.49 万元（110,905.20 万港元）。2018 年度公司实现营业收入 137,638.72 万元（156,817.50 万港元），净利润 10,219.15 万元（11,643.10 万
港元）。
（3）南京xx开发置业有限公司
南京xx开发置业有限公司于2020 年5 月13 日成立，注册资本为20,000.00万元，发行人持有其 47.00%的股权，住所为xxxxxxxxxx 000 x。经营范围为许可项目：房地产开发经营；各类工程建设活动（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准） 一般项目：土地整治服务；土地使用权租赁；非居住房地产租赁；住房租赁；工程管理服务；股权投资；以自有资金从事投资活动；物业管理；停车场服务；园林绿化工程施工；商业综合体管理服务（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。
五、发行人董事、监事、高级管理人员情况
（一）董事、监事、高级管理人员的基本情况
截至募集说明书签署日，发行人现任的董事、监事、高级管理人员的情况如下所示：
表 5-3：发行人现任董事、监事、高级管理人员
部门 | 姓名 | 职务 | 性别 | 出生年份 | 是否兼职 | 是否于发行 人处领薪 |
董事会 | xxx | 董事 | 男 | 1968 | 否 | 是 |
xxx | 董事、总经理 | 女 | 1972 | 否 | 是 |
xxx | 董事 | 女 | 1981 | 是 | 否 | |
xxx | 董事 | 男 | 1976 | 是 | 否 | |
xxx | 董事、副总经 理 | 男 | 1981 | 否 | 是 | |
xxx | 董事 | 女 | 1981 | 是 | 否 | |
xx | 董事 | 女 | 1989 | 是 | 否 | |
监事会 | xxx | 监事会主席 副总经理 | 男 | 1982 | 否 | 是 |
xx | 监事 | 女 | 1988 | 否 | 是 | |
xx | 监事 | 女 | 1981 | 否 | 是 | |
xx | 监事 | 男 | 1979 | 否 | 是 | |
xxx | 职工监事 | 男 | 1982 | 否 | 是 | |
非董事高级管理人员 | xxx | 副总经理 | 男 | 1975 | 否 | 是 |
xxx | 财务总监 | 男 | 1975 | 否 | 是 |
（二）董事、监事、高级管理人员简介
1、董事会成员简历
xxx，男，1968 年出生，硕士学历，中共党员。历任南京江宁经济技术 开发总公司副总经理，南京市江宁区人民政府秣陵街道办事处主任。现任南京 江宁城市建设集团有限公司董事。因发行人在江宁区秦淮河xxx段河堤背水 面建造餐厅一事，经组织研究决定免去xxx党委书记和董事长职务。目前发 行人董事长暂缺，具体请见 2020 年 7 月 30 日公司公告的《南京江宁城市建设 集团有限公司重大事项的公告》。根据公司章程，董事长是公司的法定代表人。
xxx，女，1972 年出生，硕士学历，中共党员。历任南京市江宁区自来水有限公司污水厂厂长，南京江宁水务集团有限公司副总经理。现任南京江宁城市建设集团有限公司董事、总经理。
xxx，女，1981 年出生，硕士学历，中共党员。历任江宁开发区管委会招商二局科员、江宁开发区管委会招商二局局长助理、江宁开发区风创投促进中心副主任、江宁开发区中创科技公司招商一部主任和南京江宁科技创业投集团副总经理。现任南京江宁城市建设集团有限公司董事。
吉xx，男，1976 年出生，本科学历，中共党员。历任江宁区交通运输局交通工程科科长，江宁交通建设集团有限公司副总经理。根据南京市江宁区人
民政府国有资产监督管理办公室 2020 年 8 月 21 日发布的《关于笪永松等同志职务任免的通知》，吉xx不再担任南京江宁城市建设集团有限公司副总经理职务，现任南京江宁城市建设集团有限公司董事。
xxx，x，1981 年出生，本科学历，中共党员。历任南京江宁水务集团有限公司滨江水厂厂长。现任南京江宁城市建设集团有限公司董事。
xxx，女，1981 年出生，硕士学历，中共党员。历任中国人民银行芜湖市中心支行会计财务科科员，中国人民银行芜湖市中心支行金融稳定科科员。现任南京江宁城市建设集团有限公司董事，江宁区国资办综合科科员。
xx，女，1989 年出生，本科学历，中共预备党员。历任南京江宁国有资产经营集团有限公司投资发展部办事员。现任南京江宁城市建设集团有限公司董事，南京江宁国有资产经营集团有限公司投资发展部副主任。
2、监事会成员简历
xxx，男，1982 年出生，本科学历。历任江宁区建设局办事员，江宁区住建局办公室副主任、主任，上坊建设开发有限公司办公室主任、总经理助 理、党支部副书记、工会主席。现任南京江宁城市建设集团有限公司监事会主席。
xx，女，1988 年出生，本科学历，中共党员。历任江宁水务集团科员，江宁城建集团行政办科员。现任南京江宁城市建设集团有限公司监事，江宁城建集团行政办副主任。
xx，女，1981 年出生，本科学历，中共党员。历任华润xxx理货员、企划员、企划科科长，南京创盛建设有限公司文员，南京东山新市区管委会科员，南京江宁城市建设集团有限公司行政办科员，南京江宁城市建设集团有限公司纪检监察室干事。现任南京江宁城市建设集团有限公司监事，南京江宁城市建设集团有限公司纪检监察室副主任。
xx，男，1979 年出生，本科学历，中共党员。历任南京江宁水务集团有限公司办公室副主任。现任南京江宁城市建设集团有限公司职工监事。
xxx，男，1982 年出生，大专学历，中共党员。历任江宁区住建局拆迁办科员，南京东山新市区管委会科员。现任南京江宁城市建设集团有限公司职工监事。
3、非董事高级管理人员xx
xxx，男，1975 年出生，本科学历，中共党员。历任江宁自来水有限公 司办公室主任、副总经理、总经理，江宁城建集团行政办主任。根据南京市江 宁区人民政府国有资产监督管理办公室 2020 年 8 月 21 日发布的《关于笪永松等 同志职务任免的通知》，xxx现任南京江宁城市建设集团有限公司副总经理。
xxx，男，1975 年出生，硕士学历，中共党员。历任南京大和聚酯容器有限公司会计师、立信税务师事务所有限公司江苏分公司会计师，现任南京江宁城市建设集团有限公司财务总监。
（三）董事会成员、监事和高级管理人员设置的合法、合规性
公司现任董事xxx目前为江宁区国资办综合科科员，为事业单位人员，在公司任职经相关机关批准，履行合法程序，并且不在公司领取薪酬，符合相关法律法规的规定。
发行人现任所有董事、监事及高级管理人员的设置均符合《公司法》等相关法律法规及公司章程的要求。
六、发行人公司治理情况
为建立现代企业制度，维护社会经济秩序，提高公司的综合竞争能力，促 进社会主义市场经济发展，根据《公司法》和国家有关法律、法规的规定，南 京江宁城市建设集团有限公司制定了《南京江宁城市建设集团有限公司章程》，实行产权明晰、权责分明、管理科学、激励和约束相结合的内部管理机制，形 成了包括股东会、董事会、监事会以及经理层的公司治理结构。
（一）股东会
南京市江宁区人民政府国有资产监督管理办公室和南京江宁国有资产经营集团有限公司是发行人的股东。公司设股东会。股东会由全体股东组成，并行使下列职权：
1、决定公司的经营方针和投资计划；
2、选举和变更非由职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监事的报酬事项；
3、审议批准董事会的报告；
4、审议批准监事会的报告；
5、审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
6、审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损的方案；
7、对公司增加或减少注册资本作出决议；
8、对股东向股东以外的人转让出资作出决议；
9、对发行公司债券作出决议；
10、对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式，作出决议；
11、修改公司章程。
（二）董事会
公司设董事会，成员为 7 人，除由职工代表担任的董事外，董事由股东会
选举产生。董事任期 3 年，任期届满，连选可以连任。董事在任期届满前，股
东会不得无故解除其职务。董事会设董事长 1 人，经董事会半数以上董事选举通过产生。董事长是公司的法定代表人。董事会对股东负责，行使以下职权：
1、负责召开和主持股东会，检查股东会会议的落实情况，并向股东会报告工作；
2、执行股东会决议；
3、决定公司的经营计划和投资方案；
4、制定公司的年度财务预算方案、决算方案；
5、制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
6、制定公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；
7、制定公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案；
8、决定公司内部管理机构的设置；
9、决定公司对外担保行为；
10、决定聘任或者解聘公司部门经理及其报酬事项，并根据部门经理的提名聘任或者解聘公司部门副经理、财务负责人及其报酬事项；
11、制订公司的基本管理制度；
12、代表公司签署有关文件；
13、在发生战争、特大自然灾害等紧急情况下，对公司事务行使特别裁决 权和处置权，但这类裁决权和处置权需符合公司利益，并在事后向股东会报告。
14、董事会决定公司重大问题，应事先听取公司党组织的意见。
（三）监事会
公司设监事会，由 5 名监事组成。除由职工代表担任的监事外，监事由股
东会选举产生。监事任期 3 年，任期届满，连选可以连任。监事在任期届满前，
股东会不得无故解除其职务。监事会设主席 1 人，经监事会半数以上监事选举通过产生。监事会对股东会负责，行使下列职权：
1、检查公司财务；
2、对公司董事、经理行使公司职务时违反法律、法规或者公司章程的行为进行监督；
3、当公司董事、经理的行为损害公司的利益时，要求公司董事、经理予以纠正；
4、提议召开临时股东会。
（四）总经理及其他高级管理人员
公司设总经理 1 名，由董事会聘任或解聘。总经理对董事会负责，并行使下列职权：
1、主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议；
2、组织实施公司年度经营计划和投资方案；
3、拟定公司内部管理机构设置方案；
4、拟定公司的基本管理制度；
5、拟定公司的具体规章；
6、提请聘任或者解聘公司部门副经理、财务负责人；
7、决定聘任或者解聘除应由董事会聘任或者解聘以外的负责管理人员。
七、发行人主营业务情况
（一）主营业务情况
发行人作为江宁区的重要的国有资产运营主体，核心业务包括水务业务、城市基础设施建设业务和土地开发整理业务等。最近三年及一期，发行人实现的营业收入分别为 136,270.96 万元、150,880.34 万元、153,373.99 万元和 65,686.88 万元，其中主营业务收入分别为 134,315.55 万元、148,412.30 万元、
149,015.51 万元和 64,967.35 万元，占营业收入的比重分别为 98.57%、98.36%、
97.16%和 98.90%，其明细情况如下表所示：
表 5-4：发行人营业收入构成表
单位：万元、%
项目 | 2020 年 1-6 月 | 2019 年度 | 2018 年度 | 2017 年度 | ||||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
管理费 | 26,084.73 | 39.71 | 50,074.78 | 32.65 | 66,148.24 | 43.84 | 60,714.27 | 44.55 |
自来水供应 | 18,285.76 | 27.84 | 40,436.21 | 26.36 | 34,945.34 | 23.16 | 32,567.72 | 23.90 |
安装工程 | 12,872.40 | 19.60 | 39,412.52 | 25,70 | 30,386.89 | 20.14 | 25,670.63 | 18.84 |
污水处理 | 6,993.98 | 10.65 | 15,767.07 | 10.28 | 15,295.41 | 10.14 | 14,068.14 | 10.32 |
园林工程 | 106.77 | 0.16 | 1,994.92 | 1.30 | 1,101.49 | 0.73 | 516.93 | 0.38 |
水质监测 | 529.90 | 0.81 | - | - | 238.83 | 0.16 | 246.99 | 0.18 |
管网费 | 68.57 | 0.10 | 114.41 | 0.07 | 85.63 | 0.06 | 104.48 | 0.08 |
租赁费 | 677.62 | 1.03 | 630.41 | 0.41 | 184.58 | 0.12 | 426.39 | 0.31 |
苗木销售 | - | - | - | - | 25.87 | 0.02 | - | - |
酒店管理 | 25.24 | 0.04 | 39.84 | 0.03 | - | - | - | - |
锦泽物业管理 费 | - | - | - | 0.00 | - | - | - | - |
技术服务 | - | - | 545.34 | 0.36 | ||||
项目 | 2020 年 1-6 月 | 2019 年度 | 2018 年度 | 2017 年度 | ||||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
主营业务收入 | 65,644.97 | 99.94 | 149,015.51 | 97.16 | 148,412.30 | 98.36 | 134,315.55 | 98.57 |
其他业务收入 | 41.91 | 0.06 | 4,358.47 | 2.84 | 2,468.05 | 1.64 | 1,955.42 | 1.43 |
营业收入合计 | 65,686.88 | 100.00 | 153,373.99 | 100.00 | 150,880.34 | 100.00 | 136,270.96 | 100.00 |
1、水务业务
发行人水务业务主要包括城市供水和污水处理，由子公司南京市江宁区自来水有限公司下设的南京江宁水务集团有限公司运营。南京市江宁区自来水有限公司是南京市江宁区及xx地区唯一的自来水供水企业，在南京市江宁区的城市供水与污水处理行业中居于垄断地位。南京市江宁区自来水有限公司主要负责南京市江宁区的供水与污水处理作业，下设自来水厂、污水处理厂、营业所、给排水检测中心等部门，目前已实现了区域内供水主管网“镇镇通”及各街道的“村村通”。目前，水务业务均由南京江宁水务集团有限公司来管理，南京江宁水务集团有限公司成立于 2008 年，注册资本为 50,000.00 万元，主要业务运营范围为来江宁区自来水生产供应、污水处理以及水务项目的投资管理等。
公司水务业务拥有相关部门颁发的有效许可资质如下所示：表 5-5：发行人水务业务资质证书明细
许可资质 | 发证单位 | 发证时间 | 有效期限 |
《卫生许可证》 | 南京市卫生局 | 2017 年 7 月 10 日 | 2022 年 7 月 9 日 |
《取水许可证》 | 南京市水利局 | 2017 年 1 月 1 日 | 2021 年 12 月 31 日 |
根据公司子公司南京市江宁区自来水有限公司和华夏银行股份有限公司签订的《南京市江宁区自来水有限公司资产支持票据非公开定向发行协议》和
《应收账款质押合同》，南京市江宁区自来水有限公司于 2013 年共发行四期非
公开定向资产支持票据10.00 亿元，以南京市江宁区自来水有限公司拥有的自来水费收费权和污水处理费收费权作为非公开定向资产支持票据主债务项下本息偿付的质押担保。依据《银行间债券市场非金融企业资产支持票据指引》、中国人民银行《应收账款质押登记办法》及其他国家法律法规要求规定，协议出质人南京市江宁区自来水有限公司将拥有的自来水费收费权和污水处理费收费权所对应将产生现金流的应收账款全部质押。截至 2019 年末，南京市江宁区自
来水有限公司发行的非公开定向资产支持票据已全部到期，质押担保期至最后一期资产支持票据到期日后的两年，到期日为 2020 年 11 月 11 日。
（1）自来水供应
南京江宁水务集团有限公司是自来水业务的运营主体，自来水业务是该公 司的核心业务，是公司主营业务收入和利润的主要来源。公司的自来水业务在 江宁区处于自然垄断状态，供水范围覆盖江宁区、溧水区及句容市的部分地区。近年来，公司自来水业务持续增长主要是由于江宁区投资环境的改善，工业企 业逐步落户江宁区，工业用水逐步增加。同时，公司不断加强自来水厂及管道 建设、改造等工程的投资，自来水供应能力不断提高，自来水销售收入和利润 规模稳步增长。最近三年及一期，自来水供应业务收入分别为 32,567.72 万元、
34,945.34 万元、40,436.22 万元和 18,285.76 万元，自来水供应业务毛利率分别为 37.76%、41.56%、41.76%和 31.50%。
1）主要原材料及供应情况
截至 2020 年 6 月 30 日，该公司现有 2 个水源，取水能力分别为 45 万立方 x/日、45 万立方米/日。本公司供水水源水质良好，达到国家颁布的《地表水 环境质量标准》二类水质标准，水源水量充沛，可充分满足本公司的生产需求。
2）供水水厂及设施情况
目前，公司自来水供应业务主要由自来水厂和滨江水厂负责，其中自来水厂由开发区水厂和科学园水厂组成。公司先后启动了长江饮水工程一期、二期工程和区域供水工程建设，已建成 30 万立方米/日的开发区水厂、15 万立方米/日的科学园水厂和 45 万立方米/日的滨江水厂一期工程，现总供水能力为 90 万立方米/日。公司根据江苏省住建厅《xxx泰通地区区域供水规划》于2006 年启动了区域供水工程建设，总投资约 21 亿元，目前已实现了区域内供水主管网 “镇镇通”及各街道的“村村通”。
3）管网情况
公司主干管网长度为 1,732.81 公里， 其中使用时间在三年以上的管网
1,139.29 公里，使用时间在三年以内的管网 593.52 公里，管网折旧一般按 25 年年限平均法计算，随着管网长度的不断增加，折旧和维护费用相应提高。
4）供水情况分析
近年来，随着江宁区经济发展，江宁区年度日均供水量持续增长。尽管江宁地区最高日供水量不断走高，南京江宁水务集团有限公司供水能力能够充分满足当地供水量需求。截至 2020 年 6 月 30 日，公司合计供水能力 90 万立方米/日，其中，滨江水厂45 万立方米/日，主要负责江宁区江宁各街道、句容、溧水片区自来水供水；开发区水厂30 万立方米/日负责江宁新老城区供水；科学园水厂15 万立方米/日，负责方山大学城等区域的自来水供给，完全能够满足高峰供水需求。最近三年及一期，公司最高日供水量及日均供水量情况如下所示：
表 5-6：发行人近三年一期供水构成明细表
单位：万立方米、%
项目 | 2020 年 1-6 月 | 2019 年度 | 2018 年度 | 2017 年度 |
最高日供水量 | 79.73 | 81.65 | 77.05 | 71.90 |
最高日供水量增长率 | -2.35 | 5.97 | 7.16 | 8.45 |
日均供水量 | 66.17 | 71.09 | 66.81 | 59.24 |
日均供水量增长率 | -6.92 | 6.41 | 12.78 | 5.04 |
4）售水情况分析
根据用水性质，售水可以划分为生活用水、非生活用水和特种用水。生活用水主要指居民、学校和社会福利单位的用水；非生活用水包括工业用水和行政用水，其中工业用水主要指为采掘、制造、能源、交通运输、餐饮等行业提供的用水，行政用水指机关团体、部队和科研、文化艺术、体育、医疗卫生等机构的用水；特种用水指建筑施工、桑拿洗浴、饮料和直饮水生产等方面的用水。南京江宁水务集团有限公司根据用水性质按差别价格销售自来水。售水结构中以生活用水为主，生活用水量呈上升趋势。最近三年及一期，公司供水构成情况如下所示：
表 5-7：发行人供水构成明细表
单位：万立方米、%
用水性质 | 2020 年 1-6 月 | 2019 年度 | 2018 年度 | 2017 年度 | ||||
用水量 | 占比 | 用水量 | 占比 | 用水量 | 占比 | 用水量 | 占比 | |
居民用水 | 5,829.5 | 63.96 | 15,474.10 | 75.97 | 14,089.34 | 73.35 | 12,441.40 | 72.00 |
用水性质 | 2020 年 1-6 月 | 2019 年度 | 2018 年度 | 2017 年度 | ||||
用水量 | 占比 | 用水量 | 占比 | 用水量 | 占比 | 用水量 | 占比 | |
非居民用水 | 2,732.14 | 29.98 | 4,139.26 | 20.32 | 4,214.33 | 21.94 | 3,898.16 | 22.56 |
特种用水 | 552.15 | 6.06 | 783.36 | 3.85 | 904.03 | 4.71 | 939.89 | 5.44 |
合计 | 9,113.79 | 100.00 | 20,396.72 | 100.00 | 19,207.70 | 100.00 | 17,279.45 | 100.00 |
5）自来水价格
①水价确定原则
按照国家规定，南京江宁水务集团有限公司对水费的收取额足以覆盖公司供水业务的合理成本+税金+合理利润，公司的合理利润须符合国家有关规定，并需事先取得市政府批准。合理成本包括合理投资成本+合理经营成本，可以用公式表示为：
供水成本=电费+药剂费+水资源费+固定资产折旧+无形资产摊销+管网维护
+相关人力成本+其他应分摊的费用；
供水价格=供水成本+税金+合理利润。
对于居民用水、非经营性用水、普通商业用水和一般工业用水：自来水价格=供水价格+污水处理价格。
水资源成本投入应使南京江宁水务集团有限公司能够获得合理的、可满足经营区域内人口增长需求的、适度超前的供水能力，并提供不低于国家标准的供水水质。用于固定资产投资的融资成本和用于日常经营的流动资金的融资成本应当接近于同期当地银行的平均条件。南京江宁水务集团有限公司所需采购设施数量、质量、价格和工程建设成本应当不高于同行业的、可比较的合理水平。日常经营性成本亦应当根据质量标准、供水数量以及供水企业合理历史成本水平确定。
②价格调整
自来水的生产和供应属于公用事业，事关国计民生，自来水价格由政府定价，2005 年以来，南京江宁水务集团有限公司连续三次上调水价。继2005 年10月 27 日江宁价字[2005]188 号文件“关于调整江宁区城区自来水价格的通知”对江宁区城区自来水价格从 2005 年 11 月 1 日开始上调后，2007 年 4 月 24 日，南京
市江宁区物价局江宁价字[2007]84 号文“关于调整江宁区城区自来水价格的通知”，再次上调自来水价格，2009 年 9 月 30 日南京市江宁区物价局江宁价字
[2009]107 号文“关于调整江宁区城区自来水价格的通知”又一次上调水价，使南京市江宁区自来水有限公司各项水费收入显著提高。调整后生活用水价格由 2007 年的 2.50 元/立方米上调到现在的 2.80 元/立方米，机关团体及事业单位用
水价格由 2007 年的 2.80 元/立方米上调为 3.20 元/立方米，工商服务用水价格保
持原来的 3.57 元/立方米，特种用水价格由原来的 4.70 元/立方米上调为 4.85 元/立方米。2012 年 7 月 10 日南京市江宁区物价局江宁价字[2012]69 号文“关于调整江宁区城区自来水价格的通知”上调水价，使南京市江宁区自来水有限公司各项水费收入显著提高。调整后生活用水价格由 2009 年的 2.80 元/立方米上调到
现在的 3.10 元/立方米，机关团体及事业单位用水价格由 2009 年的 3.20 元/立方
x上调为 3.40 元/立方米，工商服务用水价格由 2009 年的 3.57 元/立方米上调为
3.60 元/立方米，特种用水价格由原来的 4.85 元/立方米上调为 5.00 元/立方米。 2015 年 5 月 16 日南京市江宁区物价局江宁价字[2015]52 号文“关于调整非居民生活用水等污水处理费标准有关问题的通知”上调水价，使得按照价格分类调整后的非居民用水价格上调为 3.90 元/立方米，特种用水价格上调为 5.30 元/立方米；2017 年 6 月南京市江宁区物价局江宁价字[2017]41 号文“关于取消城市公用事业附加调整自来水价格的通知”下调水价，使得按照价格分类调整后的非居民用水价格调整为 3.82 元/立方米，特种用水价格调整为 5.20 元/立方米。
截至 2020 年 6 月末，江宁区自来水价格情况如下所示：
表 5-8：发行人自来水价格情况表
单位：元/立方米
用水性质 | 供水价格 | 水资源费 | 污水处理费 | 到户价 | |
居民用水 | 第一阶梯 | 1.69 | 0.20 | 1.15 | 3.04 |
第二阶梯 | 2.40 | 0.20 | 1.15 | 3.75 | |
第三阶梯 | 4.53 | 0.20 | 1.15 | 5.88 | |
合表（居民）用户（注） | 1.69 | 0.20 | 1.15 | 3.04 | |
执行居民生活用水价格 的非居民用户 | 1.84 | 0.20 | 1.15 | 3.19 | |
非居民用水 | 2.07 | 0.20 | 1.55 | 3.82 | |
特种用水 | 3.40 | 0.20 | 1.60 | 5.20 | |
注：合表（居民）用户相对一户一表用户而言，一般来说，直接到自来水公司缴纳水费的称为一户一表用户，而由物业代收相关费用的称为合表（居民）用户。
③水资源费
《中华人民共和国水法》中明确规定，“直接从xx、湖泊或者地下取用水 资源的单位和个人，应当按照国家取水许可制度和水资源有偿使用制度的规定，向水行政主管部门或者流域管理机构申请领取取水许可证，并缴纳水资源费， 取得取水权”。目前，公司水资源费按照 0.20 元/立方米的标准执行，水资源费 直接计入供水成本。
（2）污水处理
南京江宁水务集团有限公司为污水处理的运营主体，污水处理业务是该公司主营业务的重要组成部分。截至 2019 年末，南京江宁水务集团有限公司污水
处理总能力保持在 47.20 万吨/日，日均实际污水处理量为 38.87 万吨/日。最近
三年，公司污水业务收入分别为 14,068.14 万元、15,295.41 万元和 15,767.07 万 元，业务收入稳定增长。污水处理业务毛利率分别为28.81%、26.65%和24.29%，毛利率维持稳定较高水平。综合可以看出，污水处理业务盈利能力较强。
1）污水处理业务范围
南京江宁水务集团有限公司主要负责江宁区的污水收集、输送、处理、排放的管理及技术指导，保障全区污水基础设施的建设，并承担南京市江宁区人民政府下达的各项污水治理工程建设任务。污水处理业务是南京江宁水务集团有限公司新的利润增长点，为改善江宁投资环境、打造生态江宁，自 2018 年以
来，南京江宁水务集团有限公司先后投资近 6 亿元新建和扩建江宁区经济技术开发区污水处理厂和江宁科学园污水处理厂、城北污水处理厂、滨江污水处理厂和空港污水处理厂工程项目。
2）污水处理设施及管网配套情况
科学园污水处理厂、城北污水处理厂、空港污水处理厂一期、滨江污水处理厂一期、谷里污水处理厂、丹阳污水处理厂、南区污水处理厂、汤山污水处理厂、土桥污水处理厂处理后的出水均达到国家《城镇污水处理厂污染物排放
标准》一级 A 排放标准；开发区污水处理厂处理后的出水达到国家《城镇污水处理厂污染物排放标准》一级 B 标准。
公司城北污水厂建设有配套污水管网 110 公里，公司承担其日常清淤疏通、
管养任务，其他污水处理厂的污水收集主要利用公共排水设施。目前，江宁 8
个街道 72 个村庄的排水设施建设已经拉开帷幕，由公司负责施工前期、协调、建设管理以及污水管网的验收，建成后的管养工作也将交由公司负责。
江宁区目前正在推进全区污水处理一体化，计划以公司作为整合运营主体，整合全区污水处理厂、污水泵站以及污水管网，随着全区污水处理一体化工作 的推进，全区存量公共排水资产（含污水处理厂、雨污水管网、泵站及其附属 设施等）以及未来新增排水设施投资建设运营权将陆续纳入公司，公司污水管 网配套将持续得到改善，污水收集处理能力将会持续提升。
目前，公司污水计划处理能力达 59.70 万立方米/日。截至 2020 年 6 月末，公司污水处理设施如下所示：
表 5-9：发行人污水处理厂运营情况表
单位：万立方米/日
污水处理厂名称 | 计划处理 能力 | 实际处理 能力 | 运营时间 | 出厂水质 |
开发区污水处理厂 | 8.00 | 6.13 | 一期 2001 年末投入使用； 二期 2004 年 6 月投入使用； 三期 2009 年 6 月投入使用 | 一级A |
科学园污水处理厂 | 24.00 | 13.58 | 一期 2008 年 4 月投入使用； 二期 2010 年 9 月投入使用 三期 2019 年 1 月投入使用 四期 2020 年 1 月试运行 | 一级A |
城北污水处理厂 | 8.00 | 7.50 | 一期 2009 年 5 月投入使用； 二期 2017 年 6 月投入使用 | 一级A |
空港污水处理厂一期 | 2.00 | 1.95 | 2012 年 1 月投入使用 | 一级A |
滨江污水处理厂一期 | 3.50 | 2.83 | 2010 年 7 月投入使用 | 一级A |
谷里污水处理厂 | 1.00 | 0.62 | 2009 年 7 月投入使用 | 一级A |
丹阳污水处理厂 | 0.50 | 0.15 | 2015 年 6 月投入使用 | 一级A |
南区污水处理厂 | 6.00 | 3.97 | 2017 年 6 月投入使用 | 一级A |
汤山污水处理厂 | 2.00 | 1.36 | 2013 年 7 月投入使用 | 一级A |
土桥污水处理厂 | 0.50 | 0.17 | 2018 年 1 月投入使用 | 一级A |
湖熟污水处理厂 | 0.60 | 0.36 | 2018 年 10 月投入使用 | 一级A |
龙都污水处理厂 | 0.15 | 0.04 | 2018 年 10 月投入使用 | 一级A |
污水处理厂名称 | 计划处理 能力 | 实际处理 能力 | 运营时间 | 出厂水质 |
xx污水处理厂 | 0.15 | 0.04 | 2018 年 10 月投入使用 | 一级A |
横溪污水处理厂 | 0.30 | 0.12 | 2018 年 10 月投入使用 | 一级A |
陆郎污水处理厂 | 0.30 | 0.07 | 2019 年 5 月投入使用 | 一级A |
禄口污水处理厂 | 2.20 | 1.86 | 2019 年 4 月投入使用 | 一级A |
铜山污水处理厂 | 0.50 | 0.40 | 2019 年 4 月投入使用 | 一级A |
合计 | 59.70 | 41.15 |
3）污水处理价格
南京江宁水务集团有限公司污水处理业务收入的首要来源是污水处理费， 主要采取收支两条线的模式。在水价定价机制方面，江宁区与其他地区一样， 尚未市场化，仍采取政府定价的模式，采用成本+经营费用+合理利润的方式， 毛利率水平一般不超过 30%，由于成本每年会有所波动，而价格调整较为缓慢，毛利率水平也会出现一定波动，最近三年，公司污水处理业务毛利率水平分别 为 28.81%、26.65%以及 22.86%。合理成本包括合理投资成本+合理经营成本， 用公式表示如下：
污水处理成本=电费+药剂费+固定资产折旧+无形资产摊销+污水处理设施维护+相关人力成本+其他应分摊的费用。
污水处理成本方面的投入应使南京江宁水务集团有限公司能够拥有合理的、可满足经营区域内污水处理增长需求的、适度超前的污水处理能力。用于固定 资产投资的融资成本和用于日常经营的流动资金的融资成本应当接近于同期当 地银行的平均条件。南京江宁水务集团有限公司所需采购设施数量、质量、价 格和工程建设成本应当不高于同行业的、可比较的合理水平。日常经营性成本 也应当根据质量标准、污水处理量以及企业合理历史成本水平确定。同时，南 京江宁水务集团有限公司应当接受南京市江宁区人民政府、南京市政府主管部 门或其受托机构的财务审计。污水处理费用由供水公司代收，并定期结算。
《污水处理费征收使用管理办法》相关规定为“第十三条：使用公共供水的单位和个人，其污水处理费由城镇排水主管部门委托公共供水企业在收取水费时一并代征，并在发票中单独列明污水处理费的缴款数额，公共供水企业代征的污水处理费，由城镇排水主管部门征缴入库。”、“第十五条：污水处理费一般应当按月征收，并全额上缴地方国库。”、“第二十一条：污水处理费专项用于城
镇污水处理设施的建设、运行和污泥处理处置，以及污水处理费的代征手续费 支出，不得挪作他用。”公司污水处理业务的具体收费模式为：污水处理费由南 京江宁水务集团有限公司在收取水费时代为征收，每月上缴江宁区财政局。南 京江宁水务集团有限公司按季度从江宁区财政局领取经核算的污水处理费。综 上，公司污水处理业务收费模式符合《污水处理费征收使用管理办法》的要求。
截至 2020 年 6 月末，公司污水处理价格如下所示：
表 5-10：发行人污水处理价格表
用水性质 | 计费单位 | 收费标准 |
居民生活用水 | 元/立方米 | 1.15 |
非居民生活用水 | 元/立方米 | 1.55 |
特种行业用水 | 元/立方米 | 1.60 |
4）污水处理量
2018 年，南京江宁水务集团有限公司污水处理总量为 9,714.32 万吨；2019年，污水处理总量为14,188.41 万吨，较上年增长46.06%，主要原因系湖熟、龙都、xx及横溪污水处理厂的增加。
总体来看，随着污水处理厂的不断投资建设，南京江宁水务集团有限公司自来水供应能力和收入水平不断提高，且在南京市江宁区的城市供水与污水处理行业中居于垄断地位；此外，随着江宁区投资环境的改善以及江宁区水价稳定，水务行业为南京江宁水务集团有限公司业务经营形成了稳定的收入来源。
（3）安装工程
安装工程主要业务包括外部工程业务、水表安装业务及老表改造业务。最近三年及一期，安装工程业务收入分别为 25,670.63 万元、30,386.89 万元、 39,412.53 万元和 12,872.40 万元，占营业收入比例分别为 18.84%、20.14%、
25.70%和 19.60%。安装工程业务毛利润分别为 9,228.26 万元、8,529.39 万元、
10,896.18 万元和 3,461.17 万元，占毛利润总额的比例分别为 10.63%、9.13%、
13.03%和 9.67%。
1）业务范围
公司水务安装工程主要分三类：外部工程、智能水表安装和老表改造。其中外部工程业务占比最大，约占该板块收入的 90%以上。公司的外部工程业务主要包括为房地产公司、物业公司、学校、企事业单位等提供室外供排水设施及系统的安装业务；水表安装业务包括为用水家庭、单位安装智能水表；老表改造业务为替换原有的旧水表并改装新型智能水表的业务。
2）客户情况
由于公司是江宁区唯一一家水务类企业，具备天然的垄断权，该区域内所有的外部供排水系统安装业务及水表安装类业务均由公司完成，使得公司的客户非常分散，对单个客户的依存度非常低。
3）定价及工程款收取方式
根据南京市江宁区物价局颁布的江宁价字【2011】2 号文件《关于统一全区自来水延伸服务收费标准的通知》，延伸服务分 14 类业务，具体规定了公司水务安装工程的收费标准。工程款收取方面，对于外部工程业务，公司采用预收 80%款项，余款在工程完工后支付的方式收取；对于水表安装及老表改造业务，采用全额预付款形式，款项到账后预约提供安装服务。
4）报告期内公司合同及工程情况
2017 年， 公司外部工程合同金额 16,337.56 万元， 水表安装合同金额
4,161.51 万元，老户改造合同金额 0.00 万元，二次供水合同金额 10,477.88 万元，
室内管道设计费 46.38 万元。
2018 年， 公司外部工程合同金额 13,680.65 万元， 水表安装合同金额
3,249.26 万元，老户改造合同金额 0.00 万元，二次供水合同金额 5,709.6 万元，
室内管道设计费 11.06 万元。
2019 年，公司外部工程合同金额9,940.89 万元，水表安装合同金额2,169.14
万元，老户改造合同金额 0 万元，二次供水合同金额 2,597.97 万元，室内管道
设计费 7.72 万元。
2020 年 1-6 月，公司外部工程合同金额 7,411.65 万元，水表安装合同金额
1,273.16 万元，老户改造合同金额 0 万元，二次供水合同金额 2,384.27 万元，室
内管道设计费 28.82 万元。
2、城市基础设施建设和土地开发整理业务
（1）城市基础设施建设业务
1）运营模式
南京市江宁区人民政府与发行人签订《委托开发建设基础设施协议》，业务模式约定如下：
南京市江宁区人民政府委托发行人负责江宁主城区范围内的基础设施开发建设，具体建设内容包括但不限于江宁区区域内的道路、桥梁、广场、自来水管网、雨污水管网、绿化、路灯、电力设施、泵站、保障房等工程建设工作。
发行人接受南京市江宁区人民政府委托进行基础设施工程的开发建设，发行人确保按照法律、法规及南京市江宁区人民政府的要求，及时组织基础设施工程建设，并负责办理相关手续，南京市江宁区人民政府全额结算发行人为此投入的建设资金。发行人主要通过公开招标方式选择承包单位进行基础设施工程建设，并与其签订《建设工程施工合同》，按照合同约定的期限和方式支付合同价款。
为弥补发行人接受南京市江宁区人民政府委托而投入的大量的人员费用、办公费用、协调费用等，南京市江宁区人民政府同意按发行人实际完成的工作量（含资金利息）的 20%支付发行人管理费，该管理费按双方约定时间和方式结算。对于前述协议签订之前，发行人已投入且未与南京市江宁区人民政府结算的部分建设成本，南京市江宁区人民政府同意按前述协议所确认的方法与发行人进行结算。
2）会计处理方式
发行人城市基础设施建设业务的会计处理方式如下所示：
A、前期开发阶段
发行人根据南京市江宁区人民政府的委托，开展相应城市基础设施建设项目，再由发行人向施工单位进行分包。基础设施项目施工期间，发行人根据与施工单位签署的项目建设合同约定，按照完工进度情况，向施工单位支付工程款项。该过程中涉及到主要会计处理为：借记“存货-工程施工”科目，贷记“银行存款或应付账款”科目。
为满足项目建设需要，发行人通常需进行项目融资，相应地也会产生融资成本，需计入存货科目，施工期间工程建设所需借款产生的资本化利息会计处理为：借记“存货-工程施工”科目，贷记“银行存款”等科目。
B、项目结算阶段
如收到南京市江宁区人民政府垫付资金的回款则冲减存货。在工程建设完工后，由江宁区政府安排审计单位对工程进行竣工验收，并出具竣工验收报告后，发行人进行如下会计处理：借记“存货-库存商品”科目，贷记“存货-工程施工”科目；工程完工后交付南京市江宁区人民政府时，会计处理方式为：借记 “银行存款或其他应收款”科目，贷记“存货-库存商品”科目。
C、收入确认
为弥补发行人在基础设施项目中投入的大量的人员费用、办公费用、协调 费用等，南京市江宁区人民政府同意按发行人实际完成的工作量（含资金利息）的 20%支付发行人管理费，该管理费涉及的主要会计处理为：借记“应收账款- 南京市江宁区人民政府”科目，贷记“主营业务收入-管理费收入”科目；本公司 收到管理费收入时，即借记“银行存款”科目，贷记“应收账款-南京市江宁区人 民政府”科目。
发行人（简称“乙方”）与南京市江宁区人民政府（简称“甲方”）签订《委托开发建设基础设施协议》，协议约定：
“2、乙方接受甲方委托进行基础设施工程的开发建设，乙方确保按照法律、法规及甲方的要求，及时组织基础设施工程建设，并负责办理相关手续。甲方 按年全额结算乙方为此投入的建设资金。
3、为弥补乙方接受甲方委托而投入的大量的人员费用、办公费用、协调费用等，甲方同意按乙方实际完成的工作量（含资金利息）的 20%支付乙方管理费，该管理费用按双方约定时间和方式结算。”
该项业务实质是发行人为南京市江宁区人民政府提供城市基础建设的代建业务。根据约定的具体建设内容来判断，项目最终所有权及使用权并非为发行人；根据南京市江宁区人民政府对发行人投资的建设资金结算方式来判断，发行人对项目的建设投入未承担主要风险。在该业务模式中，发行人根据政府工程建设的计划、可研及立项等要求对工程的建设进行了组织、监督、协调和办理相关手续等，因此而投入的人员费用、办公费用、协调费用等向南京市江宁区人民政府收取该代建管理费，发行人仅承担了代建项目管理业务的主要风险和报酬，并未承担基础设施开发项目的主要风险和报酬，因此发行人收取的管理费按净额法确认收入。
此外，南京市江宁区人民政府每年会拨付相应财政基础设施配套资金给发行人，超过城市基础设施建设业务应结算的部分均作为公司的补贴收入，即借记“银行存款”科目，贷记“营业外收入/其他收益”科目。
发行人基础设施建设业务符合国发[2010]19 号文、国发[2014]43 号文、国发
[2015]40 号文、财预[2012]463 号文等国家法律法规及有关政策的规定。
（2）土地开发整理业务
1）运营模式
发行人土地开发整理业务主要为基础设施建设进行的前期拆迁、土地平整等工作，后续不进行土地出让。为便于管理，发行人将基础设施业务与土地开发整理业务未进行记账区分，从业务实质来看土地开发整理均为基础设施建设的前期准备工作。
南京市江宁区人民政府与发行人签订《委托开发土地协议》，协议约定如下：南京市江宁区人民政府委托发行人负责江宁主城区范围内的土地开发，具体内容包括但不限于江宁主城区区域内的规划编制、报批等工作；地上建筑设施的迁移、拆除、评估、赔偿等工作；拆迁人口的补偿、安置工作；拆迁安置
房的规划、设计、建设、分配报批、办证等工作；征地、拆迁规费的缴纳、结算工作；土地平整等工作。
发行人接受南京市江宁区人民政府委托进行土地开发，发行人承诺一切工作按照法律、法规及南京市江宁区人民政府的要求进行，南京市江宁区人民政府全额结算本公司为此投入的建设资金。
为弥补发行人接受南京市江宁区人民政府委托而投入的大量的人员费用、办公费用、协调费用等，南京市江宁区人民政府同意按发行人实际完成的工作量（含资金利息）的 20%支付本公司管理费，该管理费按双方约定时间和方式结算。
对于前述协议签订之前，发行人已投入且未与南京市江宁区人民政府结算的部分建设成本，南京市江宁区人民政府同意按前述协议所确认的方法与发行人进行结算。
《预算法》规定：地方各级预算按照量入为出、收支xx的原则编制，除 x法另有规定外，不列赤字。经国务院批准的省、自治区、直辖市的预算中必 需的建设投资的部分资金，可以在国务院确定的限额内，通过发行地方政府债 券举借债务的方式筹措。举借债务的规模，由国务院报全国人民代表大会或者 全国人民代表大会常务委员会批准。省、自治区、直辖市依照国务院下达的限 额举借的债务，列入本级预算调整方案，报本级人民代表大会常务委员会批准。举借的债务应当有偿还计划和稳定的偿还资金来源，只能用于公益性资本支出，不得用于经常性支出。除前款规定外，地方政府及其所属部门不得以任何方式 举借债务。除法律另有规定外，地方政府及其所属部门不得为任何单位和个人 的债务以任何方式提供担保。国务院建立地方政府债务风险评估和预警机制、 应急处置机制以及责任追究制度。国务院财政部门对地方政府债务实施监督。
《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》（财预[2012]463 号）规定：除法律和国务院另有规定外，地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体等 不得以委托单位建设并承担逐年回购（BT）责任等方式举借政府性债务。对符 合法律或国务院规定可以举借政府性债务的公共租赁住房、公路等项目，确需 采取代建制建设并由财政性资金逐年回购（BT）的，必须根据项目建设规划、 偿债能力等，合理确定建设规模，落实分年资金偿还计划。
《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》（财预
【2017】87 号）规定：严格按照《中华人民共和国政府采购法》确定的服务范围实施政府购买服务，不得将原材料、燃料、设备、产品等货物，以及建筑物和构筑物的新建、改建、扩建及其相关的装修、拆除、修缮等建设工程作为政府购买服务项目。严禁将铁路、公路、机场、通讯、水电煤气，以及教育、科技、医疗卫生、文化、体育等领域的基础设施建设，储备土地前期开发，农田水利等建设工程作为政府购买服务项目。严禁将建设工程与服务打包作为政府购买服务项目。严禁将金融机构、融资租赁公司等非金融机构提供的融资行为纳入政府购买服务范围。政府建设工程项目确需使用财政资金，应当依照《中华人民共和国政府采购法》及其实施条例、《中华人民共和国招标投标法》规范实施。
发行人城市基础设施建设和土地开发整理的业务模式为：南京市江宁区人 民政府作为“委托方”而发行人作为“受托方”，以“委托建设管理”的模式，双方 签订《委托开发建设基础设施协议》和《委托开发土地协议》，并按照“委托方”与“受托方”的角色设定了各自的权利义务，发行人作为受托方履行“委托建设管 理”职责，南京市江宁区人民政府按照发行人实际完成的工作量支付管理费，没 有逐年回购义务，没有政府购买服务项目，不存在财预[2012]463 号文中禁止的 地方政府以逐年回购责任等方式举借政府性债务的情形，不存在财预【2017】 87 号文中禁止的地方以政府购买服务名义违法违规融资的情形；发行人在受托 履行建设管理职能中发生的成本和费用，由南京市江宁区人民政府承担，不存 在涉及地方政府及其所属部门以此方式举借债务的情况，符合《预算法》、财 预【2012】463 号文和财预【2017】87 号等关于地方政府债务管理的有关规定。
综合上述分析，发行人城市基础设施建设和土地开发整理业务符合《预算法》、《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》（财预【2012】463号）、《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》（财预
【2017】87 号）等关于地方政府债务管理的有关规定。
2）会计处理方式
发行人土地开发整理业务主要服务于基础设施建设，业务模式与基础设施 建设一致。工程结算成本中一般包含基础设施建设成本以及土地开发整理成本，因此，土地开发整理业务会计处理也采用与基础设施建设业务相同的方式。
发行人土地开发整理业务的会计处理方式如下所示：
A、前期开发阶段
发行人根据南京市江宁区人民政府的委托，开展相应土地开发项目，土地开发项目施工期间，发行人根据与施工单位签署的项目建设合同约定，按照完工进度情况，向施工单位支付工程款项。该过程中涉及到主要会计处理为：借记“存货-工程施工”科目，贷记“银行存款或应付账款”科目。
B、项目结算阶段
如收到南京市江宁区人民政府垫付资金的回款则冲减存货。在工程建设完工后，由江宁区政府安排审计单位对工程进行竣工验收，并出具竣工验收报告后，发行人进行如下会计处理：借记“存货-库存商品”科目，贷记“存货-工程施工”科目；工程完工后交付南京市江宁区人民政府时，会计处理方式为：借记 “银行存款或其他应收款”科目，贷记“存货-库存商品”科目。
C、收入确认
为弥补发行人在基础设施项目中投入的大量的人员费用、办公费用、协调 费用等，南京市江宁区人民政府同意按发行人实际完成的工作量（含资金利息）的 20%支付发行人管理费，该管理费涉及的主要会计处理为：借记“应收账款- 南京市江宁区人民政府”科目，贷记“主营业务收入-管理费收入”科目；发行人 收到管理费收入时，即借记“银行存款”科目，贷记“应收账款-南京市江宁区人 民政府”科目。
发行人（简称“乙方”）与南京市江宁区人民政府（简称“甲方”）签订《委托开发土地协议》，协议约定：
“2、乙方接受甲方委托进行土地开发，乙方承诺一切工作按照法律、法规及甲方的要求进行。甲方按年全额结算乙方为此投入的建设资金。
3、为弥补乙方接受甲方委托而投入的大量的人员费用、办公费用、协调费用等，甲方同意按乙方实际完成的工作量（含资金利息）的 20%支付乙方管理费，该管理费用按双方约定时间和方式结算。”
该项业务实质是发行人根据政府土地开发要求为基础设施建设进行的前期拆迁、土地平整等工作，后续不进行土地出让。发行人并不享有开发土地的所有权和使用权，且发行人投入的建设资金由南京市江宁区人民政府结算。在该业务模式中，发行人并未承担土地开发项目的主要风险和报酬。因此发行人收取的管理费按净额法确认收入。
发行人受托代建的基础设施和土地开发的建设，由项目建设需求方与发行人签订代建合同，发行人主要负责代建项目前期拆迁、土地平整，对工程的建设进行了组织、监督、协调和办理相关手续。该模式下，代建协议明确项目主体是委托方，发行人只负责监督工程的进度和质量，发行人自身不直接开展项目施工，而是通过招投标方式外包给有资质的专业施工企业，发行人对施工全过程进行监督管理及竣工验收等工作，代建项目参照委托加工商品，故在财务上以“存货”核算。
目前由发行人主导的上述土地的拆迁工作已基本完成，未来出让后将给江宁区人民政府带来较为稳定充沛的现金收入，发行人为此投入的开发成本也能得到有力保障。
2014 年 8 月，全国首次大规模进行土地出让金收支和耕地保护情况的全面
审计。国家审计署对 2008 年至 2013 年 6 年间地方政府总计约 15 万亿元的土地 出让金展开了重点审计。此次审计是首次全国范围内进行土地出让金收支审计，审计内容涉及土地规划、计划、审批、征收等土地管理的全部环节。发行人不 在 2014 年土地专项审计范围内，仅属于延伸调查对象，目前尚未接到审计署关 于土地出让业务的整改通知。
经核查，南京江宁区范围内的土地征收（用）、拆迁、安置、三通一平工程建设工作由发行人负责，土地一级开发工作完成后，由政府对土地进行储备并招拍挂，发行人固定取得土地一级开发成本的 20%作为管理费收入。对土地
进行招拍挂并取得收入的工作由政府进行，发行人并不参与。发行人仅从事土地一级开发整理，不承担土地储备职能。
发行人土地开发整理业务板块符合国发[2010]19 号文、财综[2016]4 号文等国家法律法规及有关政策规定。
（3）公司已建、在建和拟建项目情况
发行人根据南京市江宁区人民政府的委托，开展相应城市基础设施建设及土地开发项目，再由发行人向施工单位进行分包。基础设施建设及土地开发项目施工期间，发行人根据与施工单位签署的项目建设合同约定，按照完工进度情况，向施工单位支付工程款项，计入存货。
为满足项目建设需要，发行人需进行融资，产生的融资资本在项目建设期间根据会计准则要求将借款利息资本化，计入存货。
同时，发行人根据南京市江宁区人民政府的委托协议，在收到南京市江宁区人民政府支付的项目投入建设资金的回款时，冲减存货。
截至 2020 年 6 月末，发行人存货-工程施工余额为 1,990,587.62 万元，由于
发行人已建、在建项目较多，截至 2020 年 6 月末，公司重大已建、在建城市基础设施建设和土地开发整理项目情况详见下表：
表 5-11：发行人截至 2020 年 6 月末发行人主要已完成基础设施项目情况表
单位：万元
项目名称 | 开工时间 | 竣工时间 | 回购周期 | 投资总额 | 拟回购金额 | 已确认收入金额 | 已回款金额 | 后续回款计划 | ||
2020 年 | 2021 年 | 2022 年及以 后 | ||||||||
小龙湾路跨秦淮河桥 | 2012.2 | 2016.7 | 2016.8-2022.8 | 44,312.37 | 44,312.37 | 8,862.47 | 10,104.52 | 3,650.09 | 10,763.07 | 19,794.69 |
东新南北路旧小区改造 | 2011.3 | 2017.2 | 2017.3-2022.3 | 34,912.64 | 34,912.64 | 6,982.53 | 18,618.40 | 2,475.20 | 4,537.54 | 9,281.50 |
东新南路南延（金箔-新） | 2010.3 | 2015.1 | 2017.2-2022.2 | 25,617.70 | 25,617.70 | 5,123.54 | 7,411.94 | 1,695.27 | 5,926.09 | 10,584.40 |
站前二路 | 2009.5 | 2015.4 | 2016.5-2021.5 | 24,481.11 | 24,481.11 | 4,896.22 | 5,017.26 | 9,597.63 | 9,866.22 | |
城东路 | 2012.2 | 2017.5 | 2017.5-2022.5 | 20,246.28 | 20,246.28 | 4,049.26 | 2,089.98 | 2,977.22 | 4,880.74 | 10,298.34 |
新亭西路，小龙湾路 | 2010.3 | 2016.6 | 2017.7-2022.5 | 15,423.94 | 15,423.94 | 3,084.79 | 3,638.22 | 958.85 | 3,947.21 | 6,879.66 |
云台山河及两侧道路景观 改造 | 2012.2 | 2017.5 | 2017.9-2022.5 | 15,902.32 | 15,902.32 | 3,180.46 | 4,373.39 | 2,314.02 | 2,760.36 | 6,454.56 |
金箔路 11 x KV 变电站 | 2013.3 | 2015.3 | 2017.5-2022.5 | 13,244.35 | 13,244.35 | 2,648.87 | 2,837.46 | 838.46 | 3,491.99 | 6,076.44 |
天印大道快速化改造 | 2013.3 | 2016.12 | 2017.1-2022.1 | 15,339.23 | 15,339.23 | 3,067.85 | 3,273.95 | 1,085.94 | 3,957.36 | 7,021.98 |
潭园西路，兴宁路 | 2011.2 | 2016.5 | 2016.6-2022.5 | 11,956.20 | 11,956.20 | 2,391.24 | 2,694.47 | 848.68 | 3,025.75 | 5,387.30 |
外港河以南片区旧小区出 新及雨污水分流项目 | 2013.5 | 2019.12 | 2019.12-2024.12 | 25,711.52 | 25,711.52 | 5,142.30 | 217.16 | 4,000.00 | 5,000.00 | 16,494.36 |
市民中心 | 2014.2 | 2019.12 | 2019.12-2026.12 | 88,689.76 | 88,689.76 | 17,737.95 | 588.33 | 8,000.00 | 10,000.00 | 70,101.43 |
文靖路东延 | 2012.1 | 2019.11 | 2019.12-2024.12 | 21,089.27 | 21,089.27 | 4,217.85 | 504.63 | 3,500.00 | 4,500.00 | 12,584.64 |
江宁医院异地新建 | 2014.11 | 2020.06 | 2018.01-2024.06 | 196,522.84 | 196,522.84 | 39,304.57 | 62,033.39 | 5,000.00 | 20,000.00 | 109,489.45 |
合计 | 553,449.52 | 553,449.52 | 110,689.90 | 123,403.10 | 46,941.36 | 92,656.32 | 290,448.74 | |||
表 5-12：发行人截至 2020 年 6 月末发行人重要在建基础设施项目情况表
单位：万元
项目名称 | 开工时间 | 预计完工时间 | 计划投资总额 | 自有资金比例（%） | 资本金是否已到位 | 已投资总额 | 已确认收入金额 | 未来投资计划 | |
2020 年 | 2021 年及以后 | ||||||||
东山老城区小区出新、雨 污分流及截污工程 | 201706 | 2020.09 | 40,000.00 | 35.00 | 是 | 36,142.82 | 7,228.56 | 3,857.18 | - |
外港河综合整治 | 2016.05 | 2021.1 | 145,000.00 | 35.00 | 是 | 119,457.08 | 23,891.42 | 25,542.92 | - |
秦淮河滨水风光带 | 2016.09 | 2020.9 | 45,900.00 | 35.00 | 是 | 27,644.42 | 5,528.88 | 18,255.58 | - |
江宁区综合档案馆项目 | 2017.6 | 2021.06 | 36,000.00 | 35.00 | 是 | 17,666.91 | 3,533.38 | 10,000.00 | 8,333.09 |
交警大队项目 | 2017.1 | 2021.03 | 10,000.00 | 35.00 | 是 | 8,544.23 | 1,708.85 | 1,000.00 | 455.77 |
天印大道综合整治 | 201804 | 2021.04 | 25,000.00 | 40.00 | 是 | 14,838.56 | 2,967.71 | 7,500.00 | 2,661.44 |
东山老城区出新 | 201810 | 2020.01 | 20,000.00 | 35.00 | 是 | 18,580.78 | 3,716.16 | 1,419.22 | - |
文靖路跨宁杭高速桥梁工 程 | 2019.01 | 2022.01 | 25,000.00 | 35.00 | 是 | 15,620.71 | 3,124.14 | 4,000.00 | 5,379.29 |
双龙大道综合整治 | 2019.06 | 2021.06 | 21,000.00 | 35.00 | 是 | 6,577.89 | 1,315.58 | 9,500.00 | 4,922.11 |
金箔路综合整治 | 2019.06 | 202106 | 30,000.00 | 35.00 | 是 | 8,763.10 | 1,752.62 | 12,000.00 | 9,236.90 |
农村人居环境整治 | 201910 | 202209 | 130,000.00 | 35.00 | 是 | 27,739.62 | 5,547.92 | 45,000.00 | 57,260.38 |
xxx公园景观提升工程 | 2019.12 | 2021.03 | 13,260.00 | 50.00 | 是 | 934.90 | 186.98 | 7,500.00 | 4,825.10 |
合计 | 541,160.00 | 302,511.02 | 60,502.20 | 145,574.90 | 93,074.08 | ||||
表 5-13：发行人截至 2020 年 6 月末发行人已完工土地整治项目及回款情况
单位：万元
项目名称 | 开工时间 | 竣工时间 | 回购周期 | 投资总额 | 拟回购金额 | 开发面积 | 已确认收入金额 | 实际回款金额 | 后续回款计划 | |
(m²) | 2020 年 | 2021 年及以后 | ||||||||
府前三期 | 2009.6 | 2017.5 | 2017.6-2021.06 | 137,106.55 | 137,106.55 | 136,453.14 | 26,556.24 | 19,556.26 | 23,510.06 | 94,040.23 |
实小南村一期 | 2009.1 | 2013.1 | 2014.1-2021.01 | 114,452.98 | 114,452.98 | 117,786.00 | 22,890.60 | 39,173.15 | 15,055.97 | 60,223.87 |
府前西旧城改造 | 2006.6 | 2016.4 | 2016.5-2021.01 | 42,264.54 | 42,264.54 | 46,000.00 | 8,415.65 | 9,800.00 | 6,492.91 | 25,971.63 |
府前二期拆迁 | 2007.8 | 2013.5 | 2015.6-2021.06 | 39,910.42 | 39,910.42 | 41,000.00 | 7,982.08 | 15,265.28 | 4,929.03 | 19,716.11 |
实小南村二期 | 2010.6 | 2014.12 | 2015.1-2021.01 | 23,832.71 | 23,832.71 | 28,654.00 | 4,766.54 | 8,133.57 | 3,139.83 | 12,559.31 |
湖西 | 2011.8 | 2019.5 | 2019.6-2024.06 | 115,539.10 | 115,539.10 | 72,706.21 | 23,107.82 | 29,684.30 | 17,170.96 | 68,683.84 |
竹山 | 201108 | 201907 | 2018.8-2024.06 | 102,140.13 | 102,140.13 | 57,400.00 | 20,428.03 | 23,456.91 | 15,736.64 | 62,946.57 |
小里村岗山村动拆迁项目 | 2010.06 | 2019.08 | 2018.01-2024.08 | 187,290.63 | 187,290.63 | 170,148.00 | 40,113.30 | 78,178.74 | 21,822.38 | 87,289.51 |
xxxxx | 200806 | 201907 | 201801-202301 | 226,998.23 | 226,998.23 | 246,850.57 | 45,399.65 | 135,000.00 | 18,399.65 | 73,598.58 |
潭园路征收 | 201409 | 201912 | 2020.01-2025.01 | 54,917.17 | 54,917.17 | 12,035.00 | 10,983.43 | 0.00 | 10,983.43 | 43,933.74 |
xxxx迁 | 201308 | 201912 | 2020.01-2025.02 | 24,172.96 | 24,172.96 | 11,291.00 | 4,834.59 | 0.00 | 4,834.59 | 19,338.37 |
合计 | 1,068,625.41 | 1,068,625.41 | 940,323.92 | 215,477.93 | 358,248.21 | 142,075.44 | 568,301.77 | |||
表 5-14：发行人截至 2020 年 6 月末发行人开发整理中的土地项目情况
单位：万元
项目名称 | 开工时间 | 预计完工时间 | 回购期间 | 自有资金比例（%） | 资本金是否已到位 | 计划投资总额 | 已投资总额 | 计划开发面积 (m²) | 已确认收入金额 | 未来投资计划 | |
2019 年 | 2020 年 | ||||||||||
泥塘工业园拆迁 | 2013.8 | 2021.03 | 2020.1- | 40.00 | 是 | 133,000.00 | 123,196.38 | 163,265.90 | 24,337.41 | 8,000.00 | 1,803.62 |
2025.1 | |||||||||||
泥中泥西地块 | 2012.9 | 2021.05 | 2019.8- | 40.00 | 是 | 116,000.00 | 99,272.12 | 49,260.56 | 19,854.42 | 13,000.00 | 3,727.88 |
2023.8 | |||||||||||
合计 | 249,000.00 | 222,468.50 | 212,956.35 | 44,191.83 | 21,000.00 | 5,531.50 | |||||
发行人在 2011 年 12 月 8 日与南京市江宁区人民政府分别签署了《委托开发建设基础设施协议》和《委托开发土地协议》，协议约定南京市江宁区人民政府按年结算发行人投入的建设资金；并按发行人实际完成的工作量（含资金利息）的 20%支付管理费，根据上表数据及历史回款的总情况可以看出，南京市江宁区人民政府每年均进行了项目投入建设资金的回款，且回款情况良好，不存在未按照协议执行回款的情况。
对于发行人开展的基础设施建设业务和土地开发整理业务，项目开工后，南京市江宁区人民政府根据《委托开发建设基础设施协议》和《委托开发土地协议》的约定按年结算发行人投入的建设资金，根据政府相关部门每年度的结算金额，逐年支付，一般情况下可于项目完工后 5-7 年内基本完成回款，部分总投资金额较小（5000 万以下）且建设周期较短的项目可于项目开工后 1-2 年完成回款。截至 2019 年末，发行人部分项目已完工未进行交付，主要原因系发行人承接的部分项目规模较大，包含若干子项目，子项目的完工不意味着项目整体竣工，从而不满足竣工验收结算条件，无法进行交付处理。
对于发行人在城市基础设施建设业务和土地开发整理业务中垫付资金形成 的工程施工和开发成本等存货及为上述业务投入的大量的人员费用、办公费用、协调费用而形成的管理费收入，南京市江宁区人民政府每年会拨付相应财政基 础设施配套资金给发行人，作为发行人垫付的资金和管理费收入的回款，对于 超过城市基础设施建设和土地开发整理业务当年应结算的部分则作为公司的补 贴收入。
发行人作为南京市江宁区的投资开发和建设主体，城市基础设施建设业务和土地开发整理业务产生的存货余额较大，回款对南京市江宁区政府的依赖程度较大。最近三年，回款金额分别为 16.70 亿元，14.90 亿元和 10.94 亿元，最
近三年的回款金额合计为 42.54 亿元；最近三年，回款情况良好，2019 年 12 月
发行人收到回款约 10 亿元。另外江宁区财政情况较好，最近三年，江宁区一般
预算收入分别为 210.25 亿元、226.46 亿元和 255.06 亿元，在南京市各市区中排名第一，且呈现逐年增长的良好态势。因此，从目前情况来看，发行人的城市基础设施建设业务和土地开发整理业务垫付的资金在近几年的回款情况良好，且江宁区财政实力较强，回款情况比较有保障，不存在重大不确定性，但存在
对政府依赖程度较大的风险，如若未来发生不利政策变化，可能会给发行人正常的经营活动和偿债能力带来压力。
表 5-15：截至 2020 年 6 月末发行人主要在建基础设施建设项目证照情况表
单位：万元
序号 | 项目名称 | 计划投资总额 | 资本金是否已到位 | 立项 | 土地 | 环评 |
1 | 外港河综合整治 | 145,000.00 | 是 | 江宁发改投字 2017【208】号 | / | 江宁环建字 【2017】3 号 |
2 | 秦淮河滨水风光带 | 45,900.00 | 是 | 江宁发改投字 2016【102】号 | / | 江宁环建字 【2017】2 号 |
3 | 江宁区综合档案馆项目 | 36,000.00 | 是 | 江宁发改投字 2016【252】号 | 苏（2017）宁江不动产第 0207059 号 | 环保局出具批复意见（2016 年 7 月 8 日） |
4 | 东山老城区小区出新及雨污 水分流 | 40,000.00 | 是 | 江宁发改投字 2013【42】号 | / | / |
5 | 交警大队项目 | 10,000.00 | 是 | 江宁发改投字 2016【342】号 | / | / |
6 | 天印大道综合整治 | 25,000.00 | 是 | 江宁发改投字 2017【420】号 | / | 办理中 |
7 | 东山老城区出新 | 20,000.00 | 是 | 江宁发改投字 2018【109】号 | / | / |
8 | 双龙大道综合整治 | 21,000.00 | 是 | 江宁发改投字 2017【231】号 | / | / |
9 | 金箔路综合整治 | 30,000.00 | 是 | 江宁发改投字 2018【152】号 | ||
10 | 农村人居环境整治 | 130,000.00 | 是 | 江宁审批投字 [2019]236 号 | ||
11 | xxx公园景观提升工程 | 13,260.00 | 是 | 江宁审批投字 [2019]309 号 | ||
12 | 文靖路跨宁杭高速桥梁工程 | 25,000.00 | 是 | 江宁发改投字 [2017]163 号 | ||
合计 | - | 541,160.00 | - | - | - | - |
天印大道综合整治项目环评正在办理过程中；外港河综合整治、秦淮河滨 水风 光带、东山老城区小区出新及雨污水分流项目、交警大队项目、天印大道 综合整治、双龙大道综合整理、金箔路综合整治等项目不涉及土地证办理情况。尚未涉及需要 办理环评。
表5-16：发行人未来拟投资项目情况
单位：万元
项目名称 | 开工 | 完成时间 | 总投资(万元) | 未来投资计划 |
时间 | 2020 年 | 2021 年 | 2022 年及 以后 | |||
两山环境综合整治 | 202010 | 2022.06 | 30,000.00 | 5,000 | 15,000 | 10,000 |
壹号公寓 | 202010 | 2022.06 | 31,000.00 | 3,000 | 16,000 | 12,000 |
竹山安置房 | 202010 | 2023.05 | 43,000.00 | 3,500 | 10,000 | 29,500 |
江宁区图书馆新馆 | 202009 | 2022.04 | 97,000.00 | 15,000 | 40,000 | 42,000 |
江宁区文化馆新馆 | 202009 | 2022.04 | 53,200.00 | 15,000 | 30,000 | 8,200 |
江宁职工文化中心 | 202008 | 2022.06 | 46,000.00 | 20,000 | 20,000 | 6,000 |
合计 | 300,200.00 | 61,500.00 | 131,000.00 | 107,700.00 |
公司未来拟建项目主要包括两山环境综合整治、壹号公寓等项目，预计总投资 30.02 亿元。
3、安置房建设业务
为了保证征地拆迁工作和基础设施建设的顺利进行，公司还开展了安置房建设，主要为拆迁区域的拆迁户建造配套的住房。安置房建设业务主要由子公司南京市江宁区保障房建设发展有限公司负责。
发行人承建的安置房项目实行货币补偿与产权安置相结合的安置方式，即首先以评估公司出具的评估结果为补偿依据，对拆迁居民统一实行货币补偿；其次对愿意购买定向安置房的居民通过建设安置房予以产权安置。该项目收入来源主要包括安置房销售收入、停车位销售收入。
新河佳苑和晓里等项目尚未进行竣工决算，尚未进行实际安置。截至 2019
年末，上述项目均在建尚未实现销售，故未确认安置房业务收入。截至 2019 年末公司在建安置房项目情况如下所示：
表 5-17：2020 年 6 月末发行人主要在建安置房项目明细表
单位：万元、平方米
项目名称 | 总投资 | 已投资 | 建筑面积 | 预计售价 （元/每平方米） | 预计销售收入 | 未来投资计划 | 开工日期 | 竣工日期 | |
2020 年 | 2021 年 | ||||||||
新河佳苑安置房 | 25,000.00 | 24,824.42 | 28,392.00 | 7,600.00 | 21,577.92 | 175.58 | - | 2014.03 | 2020.07 |
岗山村安置房 | 140,000.00 | 134,260.49 | 216,338.00 | 7,500.00 | 162,300.00 | 5,739.51 | - | 2014.03 | 2020.07 |
东平雅苑安置房 | 30,000.00 | 28,007.10 | 52,000.00 | 7,000.00 | 36,400.00 | 1,992.90 | - | 2014.06 | 2020.06 |
岗山村安置房二期 | 64,100.00 | 38,710.49 | 98,000.00 | 9,000.00 | 88,200.00 | 20,000.00 | 5,389.51 | 2017.06 | 2021.06 |
项目名称 | 总投资 | 已投资 | 建筑面积 | 预计售价 （元/每平方米） | 预计销售收入 | 未来投资计划 | 开工日期 | 竣工日期 | |
2020 年 | 2021 年 | ||||||||
合计 | 259,100.00 | 225,802.50 | 394,730.00 | 308,477.92 | 27,907.99 | 5,389.51 | |||
截至 2020 年 6 月末，公司在建安置房项目各项批文齐全，项目合法合规。发行人自身经营情况符合国发【2014】43 号文等国家有关政策规定、“六真原则”等要求。
4、其他业务情况
为弥补安置房建设的投资支出缺口，公司因地制宜地开展商业配套建设并开展了商铺租赁业务。公司通过招标形式对所拥有的商铺进行公开招租，截至 2020 年 6 月末，公司拥有商业配套面积 9.78 万平方米，已出租商业配套面积
9.78 万平方米。
表 5-18：2020 年 6 月末发行人租赁业务十大客户明细表
单位：㎡
序号 | 客户名称 | 签约面积 |
1 | 盈石资产管理（南京）有限公司 | 45,000.00 |
2 | 南京市江宁区人社局 | 5,576.49 |
3 | xxx（个人） | 5,348.32 |
4 | 南京茂泓物业管理有限公司 | 5,279.32 |
5 | 南京东注源机电设备工程有限公司 | 3,925.91 |
6 | 南京市江宁区小秦淮酒楼 | 3,768.75 |
7 | 南京巨辉超市有限公司 | 2,352.00 |
8 | 南京归舍酒店管理公司 | 2,200.00 |
9 | 南京彧文文化传媒有限公司 | 1,610.00 |
10 | 项武（个人） | 1,521.50 |
- | 合计 | 76,582.29 |
最近三年及一期，公司房屋租赁业务实现租金收入 1,955.42 万元、2,468.05万元、4,358.47 万元和 41.91 万元；毛利率分别为-47.27%、23.52%、19.29%和- 76.38%。2017 年，发行人租赁业务出现大幅亏损主要是由于发行人租赁业务处于培育阶段，部分商铺处于免租期。2020 年 1-6 月，受疫情影响发行人租赁业
务出现亏损。未来随着公司商业配套设施出租业务的全面展开盈利能力将逐步好转，并对安置房建设所需资金形成一定的补充。
（二）发行人未来发展规划
未来几年，发行人将会按照南京市江宁区规划建设的要求，为江宁区社会和经济的快速发展做出应有的贡献。公司将承担旧城改造、新城开发、公益配套设施完善等多重任务；抓住江宁区经济快速发展、人民生活水平逐步提高的机遇，在保证现有业务稳健发展的情况下，继续拓展业务范围，实现业务结构的多元化，提高自身的盈利能力；公司将吸收优质资产，加大对产业类项目的投资，提高自身的竞争力和盈利能力，实现自我发展、自主经营，不断提高企业规模和效益，完善市场化运作模式。同时，公司将不断优化企业治理结构，提高管理效率，降低营运成本，积极研究国家的宏观经济政策和产业政策，根据经济环境及时调整运营策略，保持持续健康发展态势。
（三）所在行业现状及展望
公司作为南京市江宁区的投资开发和建设主体，其主要业务涉及水务行业、城市基础设施建设行业、土地开发整理行业和安置房建设行业等。
1、水务行业
（1）我国水务行业现状
中国水资源具有人均资源量短缺、分布不均匀、水质污染严重等特点。根 据《2017 中国水资源公报》公布的数据，中国水资源总量为 32,466.40 亿立方米，较 2015 年增长 16.10%，在世界上总体排名第四，其中地表水资源量 31,273.90
亿立方米，地下水资源量 8,854.80 亿立方米。从人均水资源量来看，我国仅为
2,140.00 立方米，仅为世界平均水平的四分之一。从时间空间上来看，整体水 资源呈夏秋多、冬春少、南方多、北方少的分布，在宁夏、甘肃、陕西等西北 地区，以及河南、山东、山西、河北等中部地区水资源量极为匮乏。水质方面，在十大流域的 700 个水质监测断面中，Ⅰ～Ⅲ类水质断面比例占 72.10%，劣Ⅴ类 水质断面比例占 8.90%。十大流域水质总体为轻度污染，水质保持稳定。我国 水务行业随着城市化和经济增长的持续推动下不断发展。
水务行业属于市政公用事业，所生产与提供的产品为社会公共产品，具有公共性，是国民经济的命脉和人民生活的保障，是直接关系社会公共利益的基本元素。水务行业作为国民经济中重要的基础产业，事关国计民生，直接影响到公众健康、社会稳定，对城市经济社会的发展、人民生活水平的提高有着举足轻重的作用。城市水务设施，是城镇不可或缺的重要基础设施，其完善程度直接影响到城市的功能和经济承载能力。
近年来，我国供水的动力、原材料和人力等成本不断上涨，南京江宁水务集团有限公司单位成本加大。同时，我国对于供水及处理后污水的水质的要求不断提升，水质化验指标也大幅增加，加上工业污染等导致的水源质量下降，毛利率出现下降，亏损企业增加。自来水企业的亏损不利于水务行业的长期健康发展和水资源的合理保护及利用，水价上调和改变定价机制的可能性逐步增强。
根据国际水务情报机构（Global Water Intelligence）公布的 2017 年度的全 球水价白皮书的结果来看：2017 年全球水价平均上涨 3.91%，平均水价最高的 地方是美国xx兰市以及德国埃森市，约为每吨 8 美金（含自来水与污水费），
约合人民币 53 元，北京是中国内地水价最高的城市，水价高达 5 元/吨（含自来水与污水），但仍仅为国际最高水平的十分之一。因此，我国的水价在全球范围内处于较低水平。以水价占居民收入比重来看，根据国家统计局数据，目前我国居民水价支付费用占我国城镇职工平均可支配收入约 0.70%，低于全球平均的 1.00%至 3.00%。2018 年 6 月，全国 36 个重点城市居民生活用水价格平均每立方米 2.22 元，当年城镇居民人均可支配收入为 28,288.00 元，若以人均
65.29 立方米/年的用水量水平计算可得合理终端水价应为 13.00 元/立方米，与现行价格相比，这也表明我国水价具有较大的上涨空间。
2002 年 12 月《关于加快市政公用行业市场化进程的意见》及 2004 年 3 月
《市政公用事业特许经营管理办法》的颁布实施，标志着我国水务市场开始对内外资开放，走市场化改革的道路。2008 年初《水量分配暂行办法》作为国家水权制度中一项起支架作用的重要制度由水利部正式公布。这项重要的水资源管理制度的颁布实施，标志着我国初始水权分配制度已经基本建立。目前我国在水资源管理上已经全面实施了取水许可制度，基本上实现了在取用水环节对
社会用水的管理。加强水量分配制度的贯彻落实，对用水总量实行管理，并为取用水管理提供总量控制的依据。
为进一步理顺水价体系，国家发改委和住房城乡建设部于 2009 年 7 月 24 日联合发布《关于做好城市供水价格管理工作有关问题的通知》，表明要严格履行水价调整程序，完善水价计价方式，理顺水价结构。2013 年 1 月，国家发改委等三部门发布《关于水资源费征收标准有关问题的通知》，《通知》确定了 “十二五”末各地区水资源费最低征收标准，并对超计划或者超定额取水制定惩罚性征收标准，用以规范征收标准制定行为，加强水资源费征收标准管理。污水处理费方面，在 2015 年 1 月 21 日，发改委、财政部、住建部联合下发《关于制定和调整污水处理收费标准等有关问题的通知》。通知要求合理制定和调整收费标准，规定了城市污水处理收费的最低标准，并实行差别化收费政策，鼓励社会资本投入。通知强调 2016 年底前，城市污水处理收费标准原则上每吨
应调整至居民不低于 0.95 元，非居民不低于 1.4 元。2014 年 1 月 3 日，国家发改委和住建部联合出台了《关于加快建立完善城镇居民用水阶梯价格制度的指导意见》，对全面实行城镇居民阶梯水价做部署，2015 年底前要求设市城市原则上全面实行居民阶梯水价制度。随后，水利部、发改委、工信部等十部门于 2 月 13 日联合印发了《实行最严格水资源管理制度考核工作实施方案》，启动
了最严格水资源考核问责制，进一步保障了阶梯水价制度在全国范围内的推行，完善水价形成机制，促进水价调整工作规范化、透明化的进程不断加快。伴随 着经济的不断发展和供水成本的不断提升，中国自来水价格也不断上涨。
随着自来水价格逐步实现市场化调整，中国自来水价格上涨将是一个循序渐进的过程。从长期来看，水价将呈现阶段性保持稳定但逐步上涨的趋势。 2017 年发生水价调整的县市共计87 个，涉及24 个省份，主要集中在中部地区，其中江西省多达 12 个县市发生水价调整。其中 87 个县市中，已有 47 个县市对水价进行了整体调整，29 个县市调整了居民用水价并开始实施阶梯水价制度，
7 个县市对非居民用水价进行了调整，整体价格调整占比达 52.87%。整体来看，我国水资源的稀缺性、南京江宁水务集团有限公司成本上升以及我国经济发展 现状和国家政策导向共同推动了我国综合水价的上涨，考虑到各地贫富差距较 大等因素，各地域之间的水价提升幅度和速度可能会出现较大差别。
（2）我国水务行业特点
1）行业平稳发展
城市化进程将继续加快，预计到2050 年我国的城市化率将达到70.00%。按照以往的经济发展规律，我国的城市供水需求量增长远高于城市人口的增长，随着人口与经济的增长，对水资源的需求量仍在逐年增加，城市水务行业仍将保持平稳发展的趋势。
2）经营垄断性水务行业
在世界各国和地区都是传统的自然垄断行业。水务行业具有资本高度密集的特点，自来水管网等资源设施使用周期长，重复建设会导致资源浪费，降低经济效率，因而在一个地区只适宜一家企业进行垄断性经营。
3）水价区域差异性
目前我国城市供水成本主要包括水资源费、源水制水成本、自来水制水成本、污水处理成本。根据 1998 年《城市供水价格管理办法》，水价实行县级以上政府定价，实行政府主导下听证会制度和公告制度。城市供水价格遵循“补偿成本、合理收益”的原则，应该为水流转过程中各环节成本加上合理的利润。企业对水价没有定价权，供水业务被动承受人工成本和原材料价格上涨压力，长期采用“低水价+亏损+财政补贴”的模式。由于供水成本中水资源费占比较高，我国水资源区域分布的不xx导致各地水价差异较大。从 2018 年 6 月全国 36 个
大中城市的居民生活用水价格情况来看，总水价基本在 1.37 至 4.00 元之间，其中，天津总水价最高，武汉最低。
4）技术水平有待提高
目前，国内大型水务集团的技术水平相差不大。但是，由于我国的工业基础比较薄弱，机械、化工、材料等工业较为落后，水处理设备的生产制造水平整体上要比国外落后 10 年以上，与世界先进技术相比，仍存在一定的差距，其具体体现为：产品品种少，更新换代慢，研发新产品也多为简单模仿，消化吸收能力和技术创新能力差，技术储备能力低；产品技术性能低，效率低，自动化程度低。但是，在各地引进外资进入水务行业的同时，国外先进技术也在不断的引入，有利于提升我国的自来水生产和运营技术水平。
2、城市基础设施建设行业和土地开发整理行业
城市化水平是一个国家现代化程度的重要指标，加快城市化进程是建设小 康社会、和谐社会的必要途径。城市基础设施建设行业承担公共服务功能，具 有社会性、公益性的特点，一般项目资金投入量大，建设周期长，投资回报慢。因此，在城市基础设施建设领域，最核心的问题是建设资金的筹措、运用和管 理，即投融资机制问题。改革开放以来，由国家建设带动的“由上而下”的城市 化与农村经济发展推动的“自下而上”的城市化相辅相成，有力推动了我国城镇 化水平的快速提高。
改革开放 30 年以来，伴随着国民经济持续快速发展，我国城市化进程一直保持稳步发展态势，过去 5 年我国城镇化率保持平均每年提高 1.2%。根据国家统计局数据，截至 2018 年末，我国城市化率已达到 59.98%，城镇人口达到 8.31亿，城市化建设已成为推动我国经济增长、社会进步的重要手段，城市经济对我国GDP 的贡献率已超过70.00%，城市已成为我国国民经济发展的重要载体。
从分类来看，基础设施建设行业的各子行业的增长速度也远大于同期 GDP的增长速度。2018 年我国城镇基础设施行业投资总额中，电力、燃气、水的生产和供应投资较上年同比增长-6.70%；交通运输、仓储和邮政电信业投资较上年同比增长 3.90%；水利、环境和公共设施管理业投资较上年同比增长 3.30%，显示出城市化、工业化给我国基础设施建设行业带来了不可多得的机遇。未来几十年将是我国城市化加速发展阶段，根据联合国的估测，世界发达国家的城市化率在 2050 年将达到 86.00%，我国的城市化率在 2050 年将达到 72.90%。而城市基础设施建设对于改善投资环境、强化城市综合服务功能、加强区域交流与协作等有着积极的作用。总体来看，城市基础设施建设行业面临着较好的发展前景。
土地开发行业伴随着我国城镇化和工业化而不断发展。土地开发行业是城镇化的重要基础，是城市建设、发展的重要前提。土地开发行业的发展，一方面为城镇化和工业化提供了土地，保证了城市发展所需土地的供给。更重要的是，土地开发产生的收益成为我国城镇化过程中城市基础设施建设的重要资金来源。通过土地开发，不仅促进了土地的合理配置，而且有效提高政府收入、实现了社会资金向城市发展流动。